广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4167号原告：郑志超，男，汉族，住广东省揭东县××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××955。委托诉讼代理人：郝珍珍，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：优觅酒店管理（佛山市）有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区×××××××××××××××××，统一社会信用代码91440604MA53Y5PP1B。法定代表人：刘某1。被告：刘勇，男，汉族，住湖南省衡山县××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××030。两被告委托诉讼代理人：江文，湖南海天律师事务所律师。第三人：郑志皓，男，汉族，住广东省揭阳市揭东区××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××010。原告郑志超与被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司（以下简称优觅公司）、刘勇、第三人郑志皓租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人郝珍珍、两被告的委托诉讼代理人江文、第三人郑志皓均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告优觅公司签署的《酒店租赁合同》及其附件于2020年11月26日正式解除；2.两被告向原告支付10、11月租金合计8800元及管理费694.67元；3.两被告向原告返还软装剩余费用44903元；4.两被告向原告支付12月空置费4400元及管理费347.33元；5.两被告向原告支付违约金15840元；6.两被告承担原告因此支付的固定律师费用5000元，以及风险代理的费用15997元（按照79985元的20%计算）；7.本案诉讼费费用由两被告承担。事实与理由：2020年5月24日，原告与被告签署《酒店租赁合同》及其附件，约定将原告位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××和515B房（以下统称涉讼房屋），委托被告提供在线租赁及相关增值服务，合作期限为10年，自2020年5月24日起至2030年5月23日，被告应在2个月内完成装修调试（空置期），合同期内每月固定租金为2200元/套，租金每年递增5%。每月1至10号前支付当月的固定租金到原告指定账户，否则构成违约。原告按合同约定于2020年5月24日向被告交付物业。原告基于合同目的和长期合作共向两被告合计支付了59752元软装采购款。根据《酒店租赁合同》第八条第3款的约定，如乙方（即被告）强行解除本合同的，乙方（即原告）应赔甲方该年租金的30%为毁约金（每套），甲方有权利收回房屋（物业）。原告委托本案第三人全权处理该房屋的管理，并负责与被告沟通收付款事宜。然被告于2020年9月15日才支付了原告8月份的租金4400元，于2020年10月10日支付了原告9月份的租金4400元，于2020年10月17日支付了原告7-9月管理费合计1042元。于2020年11月6日通过微信告知第三人“不租了”，此后经多次与被告交涉沟通，被告仍拖欠10月、11月的租金合计8800元以及管理费约694.67元，并拒绝退还软装款且拒绝支付合同违约金。被告采购的电视机2台、空调机6台、热水器2台、冰箱2台、洗衣机1台已送至公寓，除此之外，被告亦未再采购配送其他任何家电家具，且被告始终未联系原告验收。原告曾于2020年11月25日委托律师发函，要求被告提供家电的采购合同、支付记录和发票确认金额，并要求被告退还软装款，但被被告拒绝。截止起诉之日，被告仍未将门禁卡及钥匙返还给原告，故应支付空置费。综上，根据诚实信用原则和《酒店租赁合同》的约定，基于被告的违约行为，导致原告合同目的已然不能实现，被告应该按照合同的约定承担责任。鉴于此，原告根据《民事诉讼法》的相关规定提起本案诉讼。被告优觅酒店辩称，确认2020年10、11月租金8800元、管理费694.67元尚未支付；被告优觅酒店11月初已告知原告公司经营困难，要求原告将房屋收回，另行安排租赁，原告于11月底将房屋收回，12月份的空置费及管理费不应由被告优觅酒店承担；违约金的主张过高，请求法院予以调整，应按两个月的租金计算；软装剩余费用，被告优觅酒店对酒店装修过程中，第三方空调安装师傅打孔时破坏了房屋，导致房屋漏水，被告优觅酒店已定制家具，因房屋漏水问题一直没有处理好，所以定制好的家具一直没有入场；对于律师费，因合同并没有约定，原告的主张没有依据；《酒店租赁合同》应于2020年11月6日解除，因为被告刘勇当天通过微信向原告明确表示不再租赁涉讼房屋。被告刘勇辩称，同意被告优觅酒店的答辩意见，另认为，被告刘勇当时是被告优觅公司的法定代表人，也是其中的股东之一，其履行的是公司职务行为，虽然通过被告刘勇收回部分的软装费用，但该笔金额均已转入公司的账户用于公司的支出，所以被告刘勇不应对上述的损失承担连带责任。第三人述称，对原告的起诉无异议。原告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查：原告提交的照片及网页截图拟证明涉讼房屋已配置家电的价值，本院综合认定；原告提交的其他证据，因两被告、第三人对其真实性无异议，故本院予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋的登记不动产权利人为原告郑志超。2020年5月24日，原告（甲方）与被告优觅公司（乙方）签订两份《酒店租赁合同》（合同号分别为0020200524-8-515A和0020200524-8-515B）、《委托代购协议》和《甲方移交清单》，其中《酒店租赁合同》均约定：甲方将涉讼房屋委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务，用于对外租赁，包括日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务；合作期限为10年，自2020年5月24日起2030年5月23日止，甲方应在2020年5月24日前交付乙方使用，乙方应在2个月内完成装修调试（空置期）；乙方承担涉讼房屋60天后的物业管理费、水电燃气费等相关费用；甲方选择签约现代商务风格，软装费为37345元每套，该笔费用由甲方承担；甲方应分三次付清该笔费用，签本合约时支付30%，家电安装完毕支付50%，家私及氛围配置完成支付20%；乙方可根据自己的要求装修，但必须得到甲方书面同意；甲方选择签约风格按家私家电配置清单表；合约期满，家私家电归甲方所有；每月固定租金2200元，租金每年递增5%，第二年起往后每年实收11个月租金，即2020年5月24日至2021年5月23日期间月租金为2200元，2021年5月24日至2022年5月23日期间月租金为2310元；合同期内甲方的固定月租金按自然月结算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，甲方固定收益按照当月的实际天数按比例结算；乙方于每月1至10号前支付当月的固定租金到甲方指定账户，否则构成违约，如遇国家法定节假日和休息日，则顺延到节假日和休息后上班的三天内完成；如因物业质量原因，或非因乙方原因造成的委托物业及其房间设施损坏需进行维修，维修期间甲方不得享有固定收益；租赁期间，如委托资产发生的正常损耗、老化、折旧等（除人为导致），乙方负责维修及更换，否则应承担违约责任，并赔偿甲方全部损失；乙方应在收齐软装费用后支付甲方一个月押金，甲方应在期满验收后退还（该款甲方可在软装费用减扣）；本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成毁约，需向对方支付该年租金的30%为毁约金（每套）；如甲方强行解除合同的，甲方应赔偿由此给乙方及第三方（即预订客人及入住客人）造成的所有损失，并向乙方支付该年租金的30%为毁约金（每套）；如乙方强行解除合同的，乙方应赔甲方该年租金的30%为毁约金（每套），甲方有权利收回房屋。《委托代购协议》均约定：甲方委托乙方代甲方购买涉讼房屋（分为515A、515B两个单元）家具家电及其他配置物品，详见附件《家具家电配置清单表》；交付物业日期为2020年5月24日之前；甲方有权对乙方购置的家具、家电根据《家具家电配置清单》比对验收，乙方配置与《家具家电配置清单》一致，甲方不得以任何理由拒绝验收；乙方已将家电根据《家具家电配置清单》内所有物品配置在该物业后可通知甲方验收，甲方应在三个工作日内进行验收，如甲方延迟验收，乙方可按甲方延迟天数计算，有权少付甲方已延迟天数租金。《甲方移交清单》均明确：甲方已于2020年5月24日将涉讼房屋（含涉讼房屋门禁卡、大门钥匙、房门钥匙、购房合同等）移交乙方。签订上述协议材料后，原告将涉讼房屋交付被告优觅公司，优觅公司将该房屋分为515A、515B两个单元进行装修用于出租。2020年5月24日，原告向优觅酒店转账10000元、10000元、2407元，被告优觅公司出具《收款收据》确认收到原告支付的涉讼房屋软装费22407元。2020年6月10日，原告向被告刘勇转账支付涉讼房屋的软装费37345元。因被告优觅公司未向原告支付涉讼房屋2020年10月之后的租金及物业管理费，双方发生争议。后原告于2020年11月25日委托律师向两被告邮寄了两份《律师函》，主张两被告欠付2020年10月之后的费用，并于2020年11月6日通过微信明确“租不了”，故要求两被告清偿欠款、清点已采购家具家电，并解除合同及协商解除合同的违约金及律师费事宜。该两份邮件分别于同月26日、28日妥投。2020年11月13日，原告更换了涉讼房屋两个单元的门锁，并陈述涉讼房屋内已经配置了以下全新的家电：2台康佳冰箱、2台小米电视4C（43寸，规格为1128×142×660）、6台空调（KFR-35GW/V3C1）、1台洗衣机（创维，型号为F60A）、2台热水器（ABS储水式电热水器，型号为FA-40Y）。2020年11月23日，原告与北京市康达（广州）律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该所指派的郝珍珍律师、曹倩倩律师为其本案一审、二审、执行阶段的诉讼代理人，律师费按照固定收费+风险代理方式收取，其中固定费用为5000元，于合同签署后三日内支付，风险费用以原告实际收到款项的20%计付，于收款后三日内支付。原告向该所支付了律师费5000元。庭审中，原告陈述其收回涉讼房屋后，其中一个单元于2021年1月出租，另一个单元于2021年4月出租；原告提交的微信聊天记录反映，涉讼房屋2020年10月之前的租金、管理费由被告刘勇通过微信支付。另查明：被告刘勇原为被告优觅公司的法定代表人、股东、执行董事；2020年12月10日，被告刘勇不再担任被告优觅公司的股东、执行董事；2020年12月14日优觅公司的法定代表人变更为刘某1。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案争议事项为民法典施行前发生的法律事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律、司法解释的规定进行处理。经审查，原告与被告优觅公司签订的《酒店租赁合同》及相关附件材料是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现在合同的履行过程中，被告优觅公司逾期支付租金及物业管理费构成违约，故根据双方约定，原告有单方解除合同的权利，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，双方所签《酒店租赁合同》及相关附件材料于2020年11月26日解除。原告的该项诉请与双方约定相符，理据充分，本院予以支持。因被告方无单方解除合同的权利，故被告刘勇于2020年11月6日向原告明确表示不再租赁涉讼房屋不能实现解除合同的法律效果，故两被告关于合同解除时间的答辩意见理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方确认的付款事实及《酒店租赁合同》的约定，被告已向原告支付了涉讼房屋2020年7-9月的租金和物业管理费，现因《酒店租赁合同》已于2020年11月26日解除，且原告已更换了涉讼房屋的门锁，故结合两被告的答辩意见，本院判令被告优觅公司向原告支付涉讼房屋2020年10-11月的租金8800元、管理费694.67元。被告优觅公司逾期支付租金及管理费构成违约，并致合同的解除，构成根本违约，原告诉请被告优觅公司按年租金的30%计付违约金15840元（4400×12×30%）与双方约定相符，本院予以支持。因被告优觅公司在2020年12月及之后未再占有使用涉讼房屋，被告优觅公司因其违约给原告造成的损失可通过合同约定的违约责任得以补偿，故原告诉请被告优觅公司支付2020年12月的空置费和管理费理据不足，本院不予支持。同理，因《酒店租赁合同》未约定在被告优觅公司根本违约并致合同解除的情况下律师费应如何承担，且本院判令被告优觅公司按年租金的30%计付违约金，已考虑原告存在律师费支出的实际情况，故原告诉请被告优觅公司赔偿其支付的固定律师费用5000元以及风险代理的费用15997元，本院不再予以支持。原告与被告优觅公司签订《委托代购协议》，约定原告委托被告优觅公司代其购买涉讼房屋家具家电及其他配置物品。现有证据反映，被告方在收取了原告支付的软装款59752元后，仅为涉讼房屋配置了2台康佳冰箱、2台小米电视4C、6台空调（KFR-35GW/V3C1）、1台洗衣机（创维，型号为F60A）、2台热水器（ABS储水式电热水器，型号为FA-40Y）。综合双方举证陈述情况，本院酌情确定上述家电价值按15752元计算，故判令被告优觅公司返还软装款44000元予原告，原告诉请被告优觅公司返还软装款金额超以上核定的，本院不予支持。原告以两被告财务混同为由诉请被告刘勇对被告优觅公司在本案的债务承担连带责任。经查，原告起诉时，被告刘勇已非被告优觅公司的股东及高级管理人员，不符合公司法规定的公司股东及高级管理人员应对公司债务承担连带责任的情形。至于被告刘勇应否就其担任优觅公司股东、法定代表人、高级管理人员期间的行为向被告优觅公司的债权人承担责任的问题，原告应另循其他途径主张权利，本院在本案中对其诉请被告刘勇对被告优觅公司的债务承担连带责任不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告郑志超与被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司于2020年5月24日签订的两份《酒店租赁合同》（合同号分别为0020200524-8-515A和0020200524-8-515B）及附件材料于2020年11月26日解除；被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年10-11月的租金8800元、管理费694.67元予原告郑志超；被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15840元予原告郑志超；被告优觅酒店管理（佛山市）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还软装款44000元予原告郑志超；驳回原告郑志超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费8560元，减半收取计4280元（原告已预交），由原告负担233元，由被告优觅公司负担4047元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年五月二十八日书记员  许晓璇