广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初9669号原告：广州市文化金融服务中心有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：陈泽文。委托诉讼代理人：韩彦婷，该司职员。被告：广州市正日文化传播有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈钊文。委托诉讼代理人：林巧敏，该司职员。原告广州市文化金融服务中心有限公司（以下简称“文化金融公司”）诉被告广州市正日文化传播有限公司（以下简称“正日文化公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文化金融公司的委托诉讼代理人韩彦婷，被告正日文化公司的委托诉讼代理人林巧敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文化金融公司向本院提出诉讼请求：判令被告全额退回原告租赁保证金33000元。事实与理由：原告与被告签订租赁合同，由2019年9月20日起租赁被告所拥有的位于广州市天河区天河北路*号第*层分割出建筑面积300平方米（含公摊）的场地作商业使用。原告由于个人原因于2020年8月20日起不再租赁该场地，并且按照合同约定提前三个月告知被告解除租约。原告在2020年8月16日搬出被告的场地后，已于2020年9月21日结清租赁期间所产生的、双方约定需支付的所有费用，但被告以租赁期未满一年为由告知原告只能退回50%的租赁保证金。原告多次与被告联系沟通无果，只能以法律方式解决。被告正日文化公司辩称：l.原告与被告签订办公场地（广州市天河区天河北路*号*层的分割建筑面积为300平方米）的租赁合同，租赁期限从2019年9月20日至2021年9月19日止，为期两年。2.按租赁合同第5点约定，租赁关系结束后，原告不再续租，并且清偿所有费用后，被告返还租赁保证金给原告。根据这一条款，原告在合同规定的租赁关系（两年）还未结束，即退租，被告认为属原告违约，无须返还租赁保证金。3.按租赁合同第10点约定，原告若在合同期限内，提前三个月告知被告解约，不收违约金，如不足三个月解约，则被告不退回原告押金。根据原告经办人员韩彦婷和被告经办人林巧敏的微信沟通记录，原告于2020年5月20日口头通知被告要准备退租，但原告又曾表示不一定会退租，故于2020年5月22日，被告经办人林巧敏再次主动与原告经办人员韩彦婷联系，要求原告给出正式书面通知予以确认，但原告却以一些其他理由一直拖着不办，直到2020年5月25日后原告才提交正式《租赁合同解除通知》给被告，原告还将《租赁合同解除通知》的日期提前到2020年5月20日，当时被告也没留意日期的改动。虽然原告的租金交至2020年5月19日，但根据双方微信沟通的记录，事实上原告正式提交《租赁合同解除通知》给被告是2020年5月25日以后的事。被告认为《租赁合同解除通知》的日期应以送达签收日期为准，就如法院传票也是以送达签收生效一样。依据合同条款，在合同期内从原告正式通知被告退租实际时间不足三个月，属原告违约在先，被告不退回原告押金属于正当行为。4.被告法人陈钊文和原告法人陈泽文原为朋友，原告法人陈泽文于2019年8月底就一直主动希望租用被告场地作为办公室。通过双方协商同意，签订两年租约，被告也同意原告提出的免租期一个月，押金一个月的要求；后原告法人陈泽文觉得不能接受第二年租金递增，要求租约一年一签，被告法人陈钊文提出如果只签一年，免租期就不可能给一个月，只能按半个月计。原告法人陈泽文表示计划租两年，但合同按一年一签，第二年就没免租期了，让被告放心。被告坚持不同意原告提出的租约一年一签免租期一个月的要求，后来原告又要求签租约两年。被告的理解是因为签订两年租约，才同意给一个月的免租期，如果只是签一年的租约，只能享受半个月的免租期，这才是符合市场规律和情理的方式。而实际原告租用被告的场地办公不足一年(11个月)，还要求免租一个月，被告认为是不合理的要求。且被告提供租赁的场地不需要二次装修，原告搬来即可办公。另被告还应原告要求投入资金帮原告租赁的办公空间进行局部隔段。5.被告本着友好的态度，在原告违背法理、情理的情况下，原本还同意返还原告50%的租赁押金，并多次积极主动联系原告办理，原告均不予积极回应。6.被告本着信守合同法精神和诚信操守，以上陈述均属事实，一切按法律程序解决。经审理查明：2019年9月，原告法定代表人陈泽文与被告法定代表人陈钊文通过微信聊天方式协商签订租赁合同，陈钊文表示一年一签，免租期按半个月算，陈泽文则表示明年之后就没免租期。后原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》约定，甲方将拥有位于广州市天河区天河北路*号第*层分割建筑面积为300平方米的场地出租给乙方作商业使用。租赁期限从2019年9月20日至2021年9月19日止，为期两年，租赁费年递增5%（即2020年9月20日-2021年9月19日租赁费为34650元）。第一年租金为每月人民币33000元，第二年租金为每月人民币34650元，按月缴交。租赁保证金相当于一个月租金额33000元。租赁期间，当乙方出现拖欠租金或其他应付甲方费用时，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。乙方于2019年9月20日起租，免租期一个月（即2019年9月20日-10月19日）。乙方若在合同期限内，提前三个月告知甲方解约，不收违约金，如不足三个月解约，则甲方不退回乙方押金。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金33000元，被告出具了相应的《收据》。2020年5月22日至2020年5月25日期间，被告工作人员林巧敏与原告工作人员韩彦婷通过微信聊天方式协商解除案涉租赁合同，后原告向被告发出《租赁合同解除通知》，该通知载明原告根据合同规定提前三个月通知被告解除《租赁合同》。庭审中，原告表示其实际承租时间为2019年9月至2020年8月，于2020年8月16日搬离涉案房屋，支付租金至2020年8月19日。原告在2020年5月初就口头与被告协商解除合同，书面解除合同通知书是在5月22日之后送达给被告的，合同中并没有约定一定要以书面通知解除合同。关于免租期的问题，应按合同约定为准。被告确认原告于2019年9月16日搬入涉案房屋，在2020年8月16日搬离涉案房屋，租金支付至2020年8月19日。被告表示原告实际承租了11个月，但只支付了10个月的租金，当时双方协商如果原告承租满2年，被告就给予免除1个月的租金，实际原告只承租了1年不到。原告在2020年5月20日口头与被告工作人员沟通解除合同的事宜，但被告不确定原告是否真的搬离，原告表示还不一定搬离，被告在5月22日就要求原告给予书面通知，根据微信聊天记录，原告的书面解除合同通知是在5月25日之后向被告发出的。被告是本着友好协商的态度，如果原告承租满2年，就免除一个月的租金，原告现只承租1年不到，被告认为最多仅免除半个月的租金即16500元，被告可以在扣除半个月的租金16500元后向原告退还保证金16500元。上述事实，有原、被告双方提交的《租赁合同》《收据》《租赁合同解除通知》、微信聊天记录截图等证据以及双方的庭审陈述予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典实施之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋租赁合同关系成立、有效，均应恪守履行。关于原告要求被告退回租赁保证金33000元的问题，经查明，原、被告双方自2020年5月20日起便协商解除案涉《租赁合同》，后双方达成解除合同的一致意见，原告于2020年8月16日搬离涉案房屋，租金支付至2020年8月19日。故原告解除租赁合同符合合同关于解除合同需提前三个月告知的约定，双方属协商一致解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据案涉《租赁合同》的约定，被告应向原告退回租赁保证金。另外，合同约定租赁期间为2年，被告给予原告免租期为1个月，现原告实际承租时间为11个月，被告主张根据实际承租情况确定免租期为半个月符合公平原则，本院予以采纳。为减少当事人诉累，现被告主张从应退回原告的租赁保证金33000元中扣除半个月租金16500元本院予以支持。故原告要求被告退回租赁保证金16500元有事实及法律依据，本院依法予以支持，原告要求超出上述部分的保证金本院不予支持，依法予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市正日文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市文化金融服务中心有限公司退还房屋租赁保证金16500元；二、驳回原告广州市文化金融服务中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费313元，由原告广州市文化金融服务中心有限公司负担156.5元、由被告广州市正日文化传播有限公司负担156.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 林 吉二〇二一年五月二十四日书记员 谢丽军