四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终1193号 上诉人（原审被告）：田小辉，女，1959年12月出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人（原审被告）：田小芳，女，1962年8月出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人（原审被告）：田晓云，男，1957年12月出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人（原审被告）：田宇，女，1990年8月出生，汉族，住四川省宜宾市。 被上诉人（原审原告）：邓力，女，1972年12月出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：聂学俊，四川协州律师事务所律师。 上诉人田小辉、田小芳、田晓云、田宇因与被上诉人邓力房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省珙县人民法院(2021)川1526民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人田小辉、田小芳、田晓云、田宇上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人请求退还多支付的购房款30444元、利息10959.8元、个人所得税40800元的请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人从2012年6月起就在案涉房屋营业。被上诉人从2009年接收房屋到房屋装修，不管是从丈量交付，还是装修队测量装修、最终计算装修费等，都应当知道房屋实际面积情况。被上诉人向一审法院起诉主张退还多支付的购房款和利息已经超过诉讼时效。二、根据被上诉人向税务部门了解的情况，一审判决认定的个人所得税金额明显过高。卖方承担的个人所得税应该是成交价×1%（房改房自用满5年、且是唯一生活用房的免征）、营业税及附加：成交价×5.5%（房产证或购买时契税完税证未满两年）。被上诉人因个人原因、差欠上诉人借款等因素导致房屋多年未过户；被上诉人申请法院强制执行，并未通知上诉人配合办理过户手续，税务部门无法核查房屋所有权人信息导致高额的个人所得税负担，相关责任完全在被上诉人，上诉人不应承担相应税费。三、由于被上诉人及其前夫任晓辉差欠上诉人7万元及其利息，被上诉人主张的相关款项应该与借款本息相互抵消。综上，请求二审查明事实，依法改判。 被上诉人邓力辩称，一、被上诉人在案涉房屋办理产权登记前并不知晓房屋真实面积情况，被上诉人提起诉讼并未超过诉讼时效。上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，其二审提出相关抗辩不应得到支持。二、上诉人长期拖延、拒不配合被上诉人办理房屋过户手续引起一系列诉讼，即便产生高额的个人所得税责任完全在上诉人。由于双方合同没有约定个人所得税由谁承担，依照法律规定该部分税费应该由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。 邓力一审诉讼请求：一、判令田小辉、田小芳、田晓云、田宇返还邓力因购买巡场镇雪盛雅居A幢3单元2楼2号房时多收取的购房款、利息、垫付田小辉、田小芳、田晓云、田宇应当缴纳的税费等共计111626.4元{1.多支付购房款：30444元【1200元×(170-144.63)】；2.多支付的购房款利息：10959.8元(30444元×1％×36个月)；3.资金占用利息：11650元(以30444元为基数，2010年9月20日至2020年7月18日期间银行同期利息)；4.田小辉、田小芳、田晓云、田宇应缴纳个人所得税：40800元（17000元+23800元）；5.拆迁安置房补偿结算差额：14692.6元；6.大修基金：3080元}；二、诉讼费和保全费由田小辉、田小芳、田晓云、田宇承担。 一审法院认定事实：2007年9月1日案外人任晓辉（邓力的前夫）与田天培正式签订《房屋买卖合同》，内容是：“甲方（卖方）田天培，身份证号码5125332××××××××；乙方（买方）任晓辉，身份证号码5125331971××××××××，甲方自愿将现有房产四川省珙县巡场镇雪盛雅居房产公司Ａ组团Ｃ幢2楼2号房屋（系该公司建房拆迁占地返安房偿还房产），共计使用面积170平方米卖给乙方（实际面积以房产证为准，该房与原拆迁安置协议所定位置不合，手续甲方后补）经双方协商，执行合同如下：实际售房价格：按每平方米1200元，1200元×170平方米，总计房价为204000元。乙方首付甲方120000元，乙方即可进房装饰整修使用。尚差房价款84000元，以78000元由乙方付给1％计算利息，每月付利息780元，从2007年8月1日起执行。尚差房价款84000元，按年度计算，每年付给甲方30000元，三年内付清，同时按付款时间减付利息，所余6000元暂不付利息，作为保证金，待取得房产证后，全部付给。……四、该房产甲方暂无权证，如有关部门通知办理后，乙方应把所剩余款付清。……甲方田天培签名，乙方任晓辉签名，担保人田小芳签名，2007年9月1日。”2007年7月31日双方草签房屋买卖合同时，任晓辉首付了购房款120000元，田天培即交付了房屋。上述正式合同签订后，任晓辉分别于2008年8月1日、2009年9月1日、2010年9月20日支付了房款30000元、30000元、20000元，合计支付了购房款200000元。期间，任晓辉按约向田天培支付差欠购房款利息。涉案房于2007年8月已交付任晓辉、邓力使用。 2010年9月20日，任晓辉向张仕荣借款10万元未偿还，因上述借款发生纠纷，2015年4月张仕荣等人到涉案房屋处要求收回房屋，双方发生争执产生矛盾。2016年3月31日，邓力向一审法院起诉张仕荣、田小辉、田小芳等人，要求张仕荣等人协助其办理涉案房屋产权过户手续，案件处理过程中张仕荣去世，田宇书面明确表示放弃涉案房屋的继承权，不参加诉讼，放弃诉讼权利，一审法院于2017年9月22日作出（2017）川1526民初540号民事判决，判决田小辉、田小芳、田晓云在判决生效之日起六十日内协助邓力办理涉案房屋的产权过户登记手续。判决生效后，田小辉、田小芳、田晓云未按生效判决内容履行义务，邓力于2018年1月11日向一审法院申请强制执行，邓力持（2018）川1526执19号执行裁定书到珙县不动产中心办理涉案房屋产权登记手续。产权登记前，邓力到国家税务总局珙县税务局交纳涉案房屋过户个人所得税共计40800元。2020年4月22日，邓力向珙县房产管理所缴存涉案房屋维修资金3080元。2020年5月1日，经珙县自然资源和规划局登记涉案房屋的不动产号为川（2020）珙县不动产权第0001320号，登记建筑面积为144.63㎡。 2019年12月30日，珙县自然资源和规划局（甲方）与珙县巡场客运站张仕荣（原田天培户）（乙方）的《珙县巡场旧城改造雪盛雅居工程开发拆迁安置补偿（结算）补充协议》，一、原签协议基本情况1、甲方安置乙方住房面积148.28平方米。……二、安置住房、底层面积情况住房：因D组团二单元返安房规划变动，改安A组团C幢二层右边2号（A-C-2-2），面积144.63平方米，其中少返安3.65平方米。三、结算情况……（一）甲方应进款项目……（二）乙方应进款项目1、少返安住房面积3.65平方米，单价688元/平方米，计2511.2元。……四、甲乙双方进补品迭品迭后，乙方应付甲方14692.6元。邓力在乙方落款处签字。2020年1月14日，邓力向珙县自然资源和规划局缴款14692.6元。 另查，1998年6月26日邓力与案外人任晓辉登记结婚，2009年10月19日在珙县民政局婚姻登记处协议离婚，《离婚协议书》第四条约定：“巡场镇明珠广场有住房一套归男方所有，宜宾南岸碧水山庄住房一套归女方所有，巡场明珠广场门市三间归女方所有，巡场镇雪盛雅居住房一套门市一间归女方所有”。2010年9月19日双方在珙县民政局重新登记结婚，2011年8月23日双方在珙县登记离婚，在该次《离婚协议书》中对财产的分割与2009年10月19日离婚时的财产分割一致。2013年12月25日邓力与余小兵登记结婚。田天培（于2010年10月11日死亡）、张仕荣（于2016年10月14日死亡）系夫妻关系，其子女有田小辉、田小芳、田晓云、田小兵（于2000年9月10日死亡）。田小兵有一女田宇，生于1990年8月30日。因田天培与张仕荣在珙县有一房产，系拆迁返安房，2012年7月2日珙县公证处作出（2012）珙证字第446号《公证书》，主要内容是：因田晓云、田小辉、田小芳表示放弃对被继承人田天培上述遗产的继承权，田宇表示放弃对被继承人田天培上述遗产的代位继承权，因此，兹证明被继承人田天培的上述遗产由其配偶张仕荣继承。 再查，张仕荣与任晓辉、邓力民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年5月7日作出（2017）川1526民再4号民事判决，判决由任晓辉和邓力共同偿还田小辉、田小芳、田晓云、田宇借款本金10万元及利息。通过执行相关款项已执行到位。 本案审理中，田小辉、田小芳、田宇对邓力出示的田天培收取任晓辉差欠购房款的利息予以认可；田宇表示自己已放弃了对涉案房屋的继承权，没有享受权利，也不愿意负担相应义务。 一审法院认为，本案的争议焦点：1.田宇是否应负担本案相应义务。2.超过不动产权证所载建筑面积的房款是否应予返还。3.多支付的购房款利息及资金占用利息是否应返还。4.涉案房屋的个人所得税40800元应由谁负担。5.拆迁安置房补偿结算差额款14692.6元应由谁负担。6.大修基金3080元应由谁负担。 关于田宇是否负担本案相应义务。田宇辩称其已放弃了对涉案房屋的继承权，没有享受权利，也不愿意负担相应义务。根据查明事实，田宇虽然放弃了涉案房屋的继承权，但并未放弃田天培、张仕荣其他财产的继承权，故邓力诉请田宇负担相关清偿义务，于法有据。 关于超过不动产权证所载建筑面积的房款是否应予返还。《房屋买卖合同》记载“甲方自愿将现有房产……共计使用面积170平方米卖给乙方(实际面积以房产证为准，该房与原拆迁安置协议所定位置不合，手续甲方后补)”“实际售房价格：按每平方米1200元，1200元×170平方米，总计房价为204000元。”从上述记载明可看出，买卖涉案房屋时双方是以房屋共计使用面积乘以房屋单价计卖的。任晓辉已按合同约定面积170㎡付清了购房款，但房屋经登记的建筑面积仅为144.63㎡，房屋实际面积小于合同约定面积25.37平方米，田天培多收取的相应房款应返还于任晓辉，由于田天培已去世，任晓辉在与邓力离婚时亦将涉案房屋分割予了邓力，现邓力诉请田天培的继承人返还相应房款30444元，一审法院予以支持。 关于多支付的购房款利息及资金占用利息是否应予返还。根据查明事实，任晓辉于2010年9月20日付清了购房款，期间任晓辉按合同约定支付了相应的利息，田小辉、田小芳、田宇对此亦予以认可，现邓力诉请田天培的继承人支付多收取的购房款30444元，按月利率1%，从2007年8月1日至2010年9月20日期间36个月的利息10959.8元，于法有据，一审法院予以支持。对于邓力诉请2010年9月20日至2020年7月18日期间的资金占用利息，从查明事实看，2020年5月14日邓力到珙县不动产登记中心办理涉案房屋过户手续，这时才知道房屋的合同约定面积与实际面积有误差，其向田天培的继承人多交了购房款，但此时田天培的继承人并不知晓房屋约定面积与房屋实际面积有误差。田天培多收了任晓辉支付的购房款，资金占用利息应以邓力向田小辉、田小芳、田晓云、田宇主张为准。从本案现有证据看，无证据证明邓力于起诉前向田小辉、田小芳、田晓云、田宇主张过资金占用利息，故以一审法院原一审时向田小辉、田小芳、田晓云、田宇送达起诉状副本时间即2020年9月25日开始计算为宜。本案中邓力诉请的是2010年9月20日至2020年7月18日期间的资金占用利息，故不予支持。 关于涉案房屋的个人所得税40800元应由谁负担。根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条“个人所得税的税率：（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十”的规定，房屋出卖方应交纳个人所得税。在房屋买卖双方对于此项税费没有相关约定的前提下，邓力诉请由田小辉、田小芳、田晓云、田宇支付其垫支的费用，于法有据，应予支持。田小辉、田小芳、田晓云、田宇关于本项税费是邓力个人拖延过户导致应由邓力承担的辩称，从查明事实来看，邓力在张仕荣去世前即向一审法院起诉请求张仕荣、田小辉、田小芳等人协助其办理房屋过户手续，邓力并未怠于行使权利，故田小辉、田小芳、田晓云、田宇的相关辩解一审法院不予采信。 关于拆迁安置房补偿结算差额款14692.6元应由谁负担。从《珙县巡场旧城改造雪盛雅居工程开发拆迁安置补偿（结算）补充协议》看，此项费用支付主体应为田天培，邓力垫付相关费用后，诉请田天培的继承人支付其垫付的费用，于法有据。田小辉、田小芳、田宇亦认可应支付此笔款项，只是辩称此笔费用应与任晓辉差欠的借款予以抵扣。主张相互抵扣应是双方之间互负能相互抵消的债务，田小辉、田小芳、田晓云、田宇辩称与案外人之间的债权债务与本案的债权债务相互抵扣，于法无据，且邓力亦不予认可，故对田小辉、田小芳、田晓云、田宇的上述辩解一审法院不予采纳。 关于邓力支付的大修基金3080元应由谁负担。大修基金的交纳主体系业主，根据查明事实，双方均认可田天培已支付前期大修基金2000元，田天培取得涉案房屋后并未实际使用，且将涉案房屋于2007年8月交付任晓辉、邓力使用至今，2020年邓力办理房屋不动产权证时已使用房屋多年，邓力作为涉案房屋的业主按照规定补缴剩余的房屋大修基金，符合法律规定，且房屋买卖合同亦未约定此笔款项由出卖方支付，故邓力诉请由田天培的继承人支付该笔款项，于法无据，不予支持。田晓云经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，不影响本案的审理。 综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国个人所得税法》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、田小辉、田小芳、田晓云、田宇于判决生效之日起十日内支付邓力购房款30444元及利息10959.8元；二、田小辉、田小芳、田晓云、田宇于判决生效之日起十日内支付邓力垫付的个人所得税40800元；三、田小辉、田小芳、田晓云、田宇于判决生效之日起十日内支付邓力垫付的拆迁安置房补偿结算差额款14692.6元；四、驳回邓力的其他诉讼请求。案件受理费2533元、保全费1020元，由田小辉、田小芳、田晓云、田宇负担。 二审中，上诉人田小辉、田小芳、田晓云、田宇提交了两份证据：一、邓力经营的珙县佳丽璐美容健康会所工商登记查询信息，拟证明被上诉人2012年就在案涉房屋营业，一直未就多付的购房款主张权利，被上诉人的起诉已经超过诉讼时效；二、一审法院（2015）宜珙民初字第1617号判决，证明案外人任晓辉差欠田小辉借款70000元及利息，应该与本案的相关款项予以品迭。被上诉人邓力质证意见：一、对第一份证据三性无异议，对其证明目的有异议。被上诉人是在办理房屋过户手续时才知晓房屋真实面积，不存在超过诉讼时效的问题。二、对第二份证据三性无异议，对其证明目的有异议。任晓辉的个人债务与被上诉人无关，不应当与本案款项品迭。 本院审查后认为，邓力经营店铺的工商登记信息仅能反映其开始经营时间，并不能当然证明邓力当时就知晓房屋的真实面积，本院对该份证据不予采信。（2015）宜珙民初字第1617号判决系当事人一审已经出示的证据，不属于新证据，本院对其证明力在本院认为部分予以具体评述。 二审另查明，一审法院作出的（2017）川1526民初540号民事判决认定，邓力向一审法院起诉要求上诉人配合办理案涉房屋过户登记时，房产管理部门尚未向田天培夫妻颁发房屋所有权证。一审法院作出（2015）宜珙民初字第1617号民事判决认定，任晓辉差欠田小辉的7万元借款本息属于其个人债务，判决任晓辉向田小辉偿还借款本息。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”,本案案件事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点：一、被上诉人邓力主张返还购买案涉房屋多支付的房款及利息是否已过诉讼时效；二、案涉房屋过户产生的个人所得税是否应由上诉人承担；三、生效判决确认案外人任晓辉差欠田小辉的借款本息是否应当在本案款项中进行品迭。 针对焦点一，上诉人在一审中对被上诉人主张返还多支付购房款及利息未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释﹝2008﹞11号）第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，其二审提出的诉讼时效原则上不能得到支持。事实上，上诉人一、二审均未提供证据证明被上诉人在办理房屋产权过户之前知道或者应当知道房屋真实面积与合同约定面积不符的情形。因此，上诉人认为被上诉人主张返还购买案涉房屋多支付房款及利息已过诉讼时效没有事实和法律依据，本院不予支持。 针对焦点二，上诉人主张房屋转让的个人所得税过高，但个人所得税的核定、征收属于税务部门行政职权范围，人民法院对相关问题无权进行审核。上诉人主张房屋转让产生过高税负的责任在于被上诉人，但根据查明的事实，案涉房屋在办理至被上诉人名下前初始登记尚未完成。而且在双方发生争议期间因田天培、张仕荣先后死亡，房屋先后发生两次继承，房屋继承人均未申请产权变更登记，由此产生的房屋产权信息不明、交易年限不满足税费优惠政策规定等情形显然不可归咎于被上诉人。另外，被上诉人在张仕荣去世前即向一审法院起诉请求张仕荣、田小辉、田小芳等人协助其办理房屋过户手续，邓力并未怠于行使权利。因为上诉人在生效判决送达后未主动履行义务，邓力最终是通过向一审法院申请强制执行的方式办理了房屋产权过户手续。综合来看，即便案涉房屋产权转让产生的个人所得税过高，其责任也并不在被上诉人邓力。在双方没有就房屋交易产生的个人所得税应由谁承担进行约定的情况下，一审法院依照税法相关规定判决上诉人承担个人所得税正确，本院予以支持。 关于焦点三，（2015）宜珙民初字第1617号判决确认的7万元借款本息属于案外人任晓辉与上诉人田小辉之间的个人债务，与本案款项涉及的债权债务主体并不相同，不符合法定抵消的条件，并且双方也没有约定抵消的情形。因此，上诉人主张该笔债权应当在本案款项中进行品迭于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人田小辉、田小芳、田晓云、田宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1855元，由上诉人田小辉、田小芳、田晓云、田宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 春 审 判 员  陈志彬 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年五月二十八日 法官助理  贾琳玲 书 记 员  李 雪