甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2132号上诉人(原审被告):榆中俊兴房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区彭家坪路30号。法定代表人:李文星，该公司总经理。委托代理人:李世昭，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）:把余兰，女，汉族，1989年5月7日出生，住兰州市城关区。上诉人榆中俊兴房地产开发有限公司（以下简称俊兴公司）因与被上诉人把余兰房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俊兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判逾期交房违约金的金额为19684.8元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:合同补充协议约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，一审计算违约金系适用法律错误。根据双方签订的商品房买卖合同附件四补充协议第六条约定：双方同意对本合同第九条出卖人逾期交房违约金的补充约定，逾期超过180天后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。房屋总价为984240元，逾期交房违约金应为19684.8元，一审判决违约金为43630元，明显过高，请求二审法院予以改判。把余兰辩称，根据合同约定的第七条及补充协议第三条第三款、第四条都是格式条款，不合理的免除上诉人的义务，限制其权利，应当引用合同中约定的1%的违约金而不是2%。因上诉人违约造成其实际损失，包括物业费、暖气费及无法住房的租房费，实际损失已超过上诉人所说的2%的违约金。故请求维持一审判决。把余兰向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同义务，立即为原告办理交房手续，并为原告办理产权登记手续；2.判令被告支付逾期交房违约金43630.38元（暂时计算至2020年10月31日，自2020年11月1日至实际交房之日的违约金每日按照已付房款的0.01%计算）；3.判令被告支付逾期交房导致的原告租房、交通、误工等费用33320元；4.判令原告支出的律师费6000元由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月30日原告把余兰与被告俊兴公司签订编号：ＬＺＨＤＦＣＨＴ00011175兰州恒大翡翠华庭楼宇认购书，把余兰认购俊兴公司兰州恒大翡翠华庭项目二期第3幢1单元2901室商品房一套，建筑面积115.56平方米，总金额984240元。分期付款。由案外人把余兰丈夫的表弟以把余兰名义支付1万元作为购房定金。2017年8月28日把余兰与俊兴公司签订编号2017预39608的《商品房买卖合同》，合同主要内容：把余兰购买俊兴公司开发建设的位于兰州市七里河区××期××幢××单元××号商品房期房××，建筑面积115.56平方米，其中套内建筑面积86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.56平方米。每平方米单价8261.62元，购房总金额954713元。分期付款，把余兰于2017年8月3日前支付首期房款294713元，余款66万元须在2017年8月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。按照合同第八条约定，俊兴公司应当在2019年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付把余兰使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。按照合同第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件四合同补充协议第十条第一款约定：双方同意以2019年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。合同第二十三条约定：该合同连同附件共20页，一式6份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人2份，买受人1份，银行1份，兰州市住房保障和房产管理局2份。该合同签订前，把余兰于2017年8月3日通过中国建设银行分两笔支付俊兴公司首期房款中88424元，同日由俊兴公司出具了收到把余兰房款98424元（包括已交定金1万元）甘肃省增值税普通发票。2017年8月25日由案外人把余兰丈夫的表弟媳妇范时雨（时为俊兴公司员工）代交房款196289元，由俊兴公司出具了收到把余兰房款196289元的甘肃省增值税普通发票。至此把余兰首期房款294713元支付完毕。2017年9月1日把余兰与中国农业银行股份有限公司兰州七里河支行、保证人俊兴公司共同签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：62020120170061125），从中国农业银行兰州七里河支行申请办理购房按揭贷款66万元，贷款期限360个月，每月20日等额本息还款，已由该行于2017年9月1日将贷款66万元汇入俊兴公司账号。把余兰从2017年10月20日起至今每月给中国农业银行兰州七里河支行正常还款3502.79元。至此把余兰已按合同约定付清上述全部房款。后由范时雨代把余兰从俊兴公司领取了购房合同和两份交款发票，但未转交把余兰。2019年7月31日把余兰要求俊兴公司按约交付所购房屋，俊兴公司以把余兰未持有购房合同和交款发票，不符合交房条件为由拒绝交付房屋。把余兰在《兰州晨报》广告栏刊登挂失购房合同和三份发票声明后，俊兴公司仍拒绝交付房屋至今。因把余兰与俊兴公司就上述纠纷协商未果，把余兰遂诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告把余兰和被告俊兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同有效。根据原告举证和本院查证材料，原告及其亲戚以原告名义已按期支付了全部购房款，履行了合同的义务。但被告以原告交房时未持有购房合同和交款发票，不符合交房条件为由拒绝交付房屋，于法无据。被告未按合同约定的交付时间如期交付房屋，应继续履行合同义务，并承担双方约定的违约责任。原告要求判令被告履行合同义务，立即为原告办理交房手续，支付逾期交房违约金43630元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据双方合同约定交付房屋日期计算，被告违约天数为457天（自2019年8月1日至2020年10月31日），违约金为已交房价款954713元×0.1‰×457天﹦43630元。原告要求被告为原告办理产权登记手续的诉讼请求，购房合同约定，双方同意以2019年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。原告该项诉求，该房屋办理产权登记约定日期未到期；原告要求判令被告支付逾期交房导致的原告租房、交通、误工等经济支持费用33320元；支出律师费6000元由被告承担的诉讼请求，合同没有约定，于法无据，本院不予支持。综上，原告把余兰的合理诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告榆中俊兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内为原告把余兰办理交房手续，向原告把余兰交付验收合格的兰州恒大翡翠华庭项目二期第3幢1单元2901室房屋；被告榆中俊兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内支付原告把余兰逾期交房违约金43630元。自2020年11月1日起至实际交房之日的违约金每日按照已付房款954713元的0.01%计算支付。驳回原告把余兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费987元，原告把余兰负担464元、被告榆中俊兴房地产开发有限公司负担523元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：把余兰提交物业费及暖气费凭证，物业费是2019年8月到2021年2月期间的共计4390.9元，暖气费是2019年、2020年的共计1733.4元，合计6124.3元，证明案涉房屋没有实际入住，但收取了入住前2年的物业费及暖气费，是实际造成的损失。俊兴公司质证认为，真实性有异议且收费单位并不是俊兴公司，该组证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据信息完整，数额及收费单位均明确，虽不是俊兴公司收取的费用，但均是案涉房屋的物业费及暖气费，且是俊兴公司实际交房之前发生的费用，应予采信。另查明，案涉房屋已于2021年2月22日办理了交房手续。一审判决查明事实属实，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：把余兰要求俊兴公司支付逾期交房违约金43630元（并计算至实际交房之日，按已付房款的日万分之一）有无事实根据及法律依据。本案中，双方就案涉房屋签订了书面《商品房买卖合同》，约定了具体的付款时间、金额、交房时间及逾期交房的违约责任等，合同第八条约定：“俊兴公司应当在2019年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付把余兰使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第六条约定：“双方同意对本合同第九条补充约定，逾期超过180天后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”根据上述约定，可知，逾期交房不超过180日时，违约金是按照已交付房价款万分之一计算；逾期超过180天后，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。对此，俊兴公司认为房屋总价为984240元，逾期交房违约金应为19684.8元。但该补充协议约定的违约金支付期间可有不同的理解，存在超过180天后的期间，违约金开始按照不超过房屋总价的2%计算的情形，作为格式条款，应当作出对于制作合同一方即俊兴公司不利的解释。且本案中，俊兴公司逾期交房没有正当理由。案外人把余兰丈夫的表弟媳妇范时雨，虽与把余兰有亲属关系，但其也是俊兴公司员工。范时雨代把余兰从俊兴公司领取了购房合同和两份交款发票，未转交把余兰，而俊兴公司以把余兰未持有购房合同和交款发票为由，拒绝向把余兰交房，不符合合同约定。且在把余兰登报公告挂失合同后，俊兴公司仍拒绝交房，明显违约，给把余兰造成未能及时入住的住房损失（长达近19个月）、未入住前收取2年的物业费、暖气费的损失及诉讼成本。上述损失数额明显超过双方补充协议约定的违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%的情形。故一审判决根据双方合同约定及一审审理中俊兴公司的违约行为仍然持续的案件实际情况，认定由俊兴公司按日向把余兰支付已付房价款万分之一的违约金并无不当。俊兴公司主张的补充协议中关于违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%的约定，明显与其违约事实及造成的损失不相符，不合理的免除了自身义务，限制了把余兰的权利，与双方当事人订立合同的目的相悖，违背了公平原则，对该条款的效力不予认定。故俊兴公司的该上诉理由，本院不予采信。综上，俊兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974元，由上诉人榆中俊兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 金文丽审 判 员 杨亚娟二〇二一年五月二十五日法官助理 丁 健书 记 员 徐 倩