贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民初170号原告（案外人）：李国虎，男，1976年4月13日生，汉族，住贵州省六枝特区。原告（案外人）：陈开艳，女，1978年9月7日生，汉族，住贵州省六枝特区。被告（申请执行人）：四川荣慧建设集团有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区文明寺路一段246号，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗文举，执业证号：32409131100008。第三人（被执行人）：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路，统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系公司总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。委托诉讼代理人：钟俊丽，贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告李国虎、陈开艳与被告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称荣慧公司）、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，依法公开开庭审理了本案，原告李国虎、陈开艳、被告荣慧公司的代理人罗文举、第三人瑞兴公司的代理人周真恩、钟俊丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李国虎、陈开艳向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于六枝特区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年9月6日，原告与被告瑞兴公司签订了《商品房买卖定金协议书》，2019年8月31日，签订《瑞兴银座认购书》，2019年5月24日，签订《商品房买卖合同》、《瑞兴银座购房补充协议》，约定原告向被告购买其开发的位于六枝特区产，房屋总价为268708元。《商品房购买合同》签订日期是在该房屋被查封前，符合在查封前签订合法有效商品购房合同，原告购买的房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房产，截至2019年5月28日（案涉房屋查封时间），原告已支付价款149373元，已达合同约定价款的53.59%。2019年，因荣慧公司诉瑞兴公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2020）黔02执恢45号裁定书恢复执行，并将原告购买的位于六枝特区产予以执行、查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，案涉房屋不得查封、扣押冻结。被告荣慧公司辩称，一、原告的申请执行异议已过提起执行异议的期限，我公司在2019年10月28日向法院申请强制执行，法院在2020年1月22日作出了终结执行的裁定，我公司在第三人未按照执行和解协议履行的情况下，于2020年7月份向人民法院申请恢复执行，在恢复执行过程中法院准备拍卖查封的房产，并在第三人处张贴了拍卖公告。后十一案原告才向法院提起执行异议申请，对此我方认为原告提起执行异议的时间应在我方第一次申请执行的时间范围内。二、原告在提起执行异议申请时，原告未提供相应的书面买卖合同。但在质证时原告提供了书面的商品房买卖合同，故我方认为原告提供的商品房买卖合同不具有证据的三性。根据另案原告的当庭陈述，证实了商品房买卖合同是在后期补签即在查封及第一次执行和恢复执行之后。故原告的诉请均没有事实和法律的支撑，请求法院依法驳回对十一案原告的诉请。第三人瑞兴公司述称，一、第三人与原告在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，第三人与原告于2017年就已经签订了定金协议书或者认购书，书面协议对房屋的基本状况、坐落以及单价、付款方式、违约责任等进行了详细的约定，符合商品房买卖合同司法解释第五条所规定的情形可以认定为商品房买卖合同，因此原告与第三人早已存在合法有效的商品房买卖合同关系；二、原告已经按照合同的约定向第三人瑞兴公司支付了超过50%的购房款，且大部分购房人已经全额支付购房款，在本案中被告荣慧公司对第三人仅享有普通债权，在原告对房屋拥有商品房消费者权益的前提下，原告所拥有的民事权利足以对抗被告所享有的权利，能够排除法院的强制执行。原告李国虎、陈开艳向本院提交以下证据：第一组：商品房买卖合同、认购书、商品房买卖定金协议书、置业预算表、补充协议，拟证明原告的房屋是网签的。被告荣慧公司质证认为，对该份证据的三性有异议，1、该合同没有住建局的印章予以佐证，房开公司只有一个印章，无具体经办人的签字和具体时间的确认；2、该房屋依据合同的签订时间，该期间我方已经向法院申请了财产保全，法院对此作出了相应的财产保全，瑞兴公司不能将法院查封的房屋进行出售；3、按照合同约定房屋的交付日期为2016年12月30日前交付，而合同的签订日期是2019年5月24日，就算是签订的日期属实，该合同的签订也不符合日常交易习惯，该商品房应是贷款购房，但至今我方未看到相关的贷款手续；4、在原告方提出执行异议时，未向法院提供相应的购房合同，我方对购房合同的日期均有异议。置业预算表的三性均有异议。补充协议的三性均有异议。第三人瑞兴质证认为，对于该份合同的真实性无异议，瑞兴公司确实与原告存在商品房买卖合同关系，且于2017年9月6日双方已经签订商品房订金协议书，该协议对涉案房屋的座落、房号、单价及总价等房屋信息已经明确约定，即2017年9月6日瑞兴公司与原告存在商品房买卖合同关系。对于置业预算表无异议。补充协议我方无异议，是因为施工方的原因，导致房屋不能按期交房。第二组：2017年9月6日购房定金款9000元、2018年8月31日购房款129708元、2019年5月24日代收款10665元收款收据及银行流水，拟证明原告支付了购房款的事实，银行流水中2019年5月24日银行流水显示消费10665元，是交代收款的。被告质证认为，对三性均有异议，1、按照原告方提供的证据定金是在2017年9月6日交付，而认购书是在2018年8月31日签订与常理不符，且认购书上的总金额与定金的金额不一致，定金单上的金额为9000元，而房屋的总款定金协议书上写的是281423元，认购书上写的是的268708元。且认购书签在后，定金签在前与常理不符。2、对收款收据出据的时间均有异议，收款收据没有相应的银行流水予以佐证，该款是否已经支付有异议，3、按照双方签订的定金协议及认购书和商品房买卖合同均约定按银行贷款进行办理手续，首付款金额为129708元，但按照原告方提供的收款收据，原告方已经支付了238000余元，这与双方签订的合同及支付金额均有异议，故此，原告方提供的证据与双方签订的合同、定金协议书、认购书相互矛盾，没有银行的证据予以支持;对于银行流水有异议，没有对方的户名，达不到其证明目的，该款是否已经支付不能证明。第三人质证认为，对该组证据三性无异议，我方收到购房款148768元。第三组：（2020）黔02执异114号执行裁定书，拟证明法院驳回原告的执行异议。被告质证认为，对该证据三性无异议，但对证明目的有异议，因该份裁定书注明了原告未提供商品房买卖合同，但依据原告提出的执行异议申请，时间是在双方签订的合同时间之后，不论双方签订合同是否真实，即使签订的商品房买卖合同真实，在原告方提起执行异议申请时也应提交商品房买卖合同;按照法律规定，原告即使支付款项及签订商品房买卖合同属实也未达到对我方执行本案所涉及房屋的抗辩。第三人质证认为，对该组证据无异议，瑞兴公司与原告于2017年9月6日签订的协议书已经符合本约条件，我方与原告于此时已存在买卖合同关系。第四组：《贵州省不动产登记查询结果》，拟证明原告名下没有其他购买的商品房，查询时间为2021年2月23日。被告质证认为，对该组证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，我们认为该份表并不能核实二被告在其他地方是否还有登记的房产，因为该查询登记表只是在六枝特区，而现在二原告所居住的房子是没有产权登记的。第三人质证认为，无异议，原告提交的证据符合民商事审判第九次会议纪要一百二十六条第二项的规定。被告荣慧公司向本院提交以下证据：第一组：营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明被告的主体资格。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，该组证据的真实性有异议，被告出示的主体资格证明均无鲜章。第二组：（2019）黔02民初50号民事裁定书、（2019）黔02执231号之二执行裁定书，证明在2019年5月16日我方已经查封了本案所争议的房屋，原告与第三人签订的购房合同在我方保全之后。2019年10月我方向法院申请执行，在2020年1月22日法院终结了执行，原告方提出的执行异议申请在我方执行案件终结之后提出，提起执行异议申请不符合规定的时间，超过提出执行异议期限。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书并未载明案涉房屋包含在预售房屋之内，案涉房屋在查封范围之内，且查封时间应以住建部门登记时间为准，案涉的房屋收到购房款后瑞兴公司已经将购房款支付给被告荣慧公司。第三人瑞兴公司向本院提交以下证据：第一组：瑞兴公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明我方主体资格。原告质证认为，无异议。被告质证认为，没有异议。第二组：六枝瑞兴银座支付施工单位工程款明细表冯瑶帐户收款明细，证明在瑞兴公司与荣慧公司诉讼执行期间，瑞兴公司已将全部工程款支付完毕，被告荣慧公司仅是对违约金部份申请执行，因此属于普通债权不具备优先受偿权。原告质证认为，无异议。被告质证认为，对该工程明细表的三性均有异议，1、无两家公司的财务公章不予认可;2、无相应制表人签字认可，故对真实性、合法性均有异议;3、该组证据与本案无关联性，此款无论是否支付是对瑞兴公司和荣慧公司之间的款项往来与本案无关联性。第三组：执行和解协议书及附件，证明购房人的房屋并不在以房抵债的清单里，及荣慧公司对购房人购房事实是认可的，购房人与瑞兴公司的房屋买卖关系属实。原告质证认为，对和解协议不清楚。被告质证认为，对该组证据的三性圴无异议，但对其证明目的有异议，我方申请恢复执行就是因为第三人未按照双方签订的执行和解协议书履行其义务。抵偿清单是双方在执行和解过程的约定，并不代表我方对原告与第三人之间的买卖关系予以认可，原告与第三人之间的买卖关系对我方没有任何的约束力，也无任何关联。对原告方提交证据的分析认定：第一组证据，商品房买卖合同、认购书、商品房买卖定金协议书、置业预算表、补充协议，可以证实原告向第三人购买案涉房屋的过程，予以采信；第二组证据，收款收据及银行流水，可以证实原告分别于2017年9月6日向第三人交付购房定金9000元，于2018年8月31日向第三人交付购房款129708元，于2019年5月24日交代收款10665元的事实，予以采信；第三组证据，（2020）黔02执异114号执行裁定书，系人民法院作出的生效法律文书，予以采信；第四组证据，《贵州省不动产登记查询结果》，系登记机关出具的证明文件，可以证据原告二人在六盘水市六枝特区范围内无其他已登记的房产，予以采信。对被告方提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实被告的主体资格，予以采信；第二组证据，系人民法院作出的生效法律文书，可以证实案涉房屋被查封的事实，予以采信。对第三人提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实第三人的主体资格，予以采信；第二组证据，系第三人单方制作，被告不予认可，对其三性及证明目的不予采信；第三组证据，对其真实性予以认可，但对其证明目的不予采信。本院经审理查明如下事实：被告荣慧公司与第三人瑞兴公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，经被告方申请，本院在（2019）黔02民初50号案件审理过程中，于2019年5月28日依法查封了登记在第三人瑞兴公司名下的六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目A栋1-23-1号案涉房屋。该案因双方当事人自愿调解并达成了调解协议，本院作出的（2019）黔02民初50号《民事调解书》确认第三人瑞兴公司自愿支付被告荣慧公司各项费用共计31306284元。后因第三人瑞兴公司未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，被告荣慧公司向本院申请强制执行，在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后又因第三人瑞兴公司未按执行和解的约定履行支付义务，本院遂恢复了案件的执行程序。现原告以查封的房产系其向第三人购买的房屋为由，向本院执行局提出执行异议，经本院执行局审查，以原告的执行异议理由不能成立为由，驳回了原告的执行异议。原告遂提起了执行异议诉讼，请求判决停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封。另查明，2017年9月6日，原告与第三人瑞兴公司签订了《商品房买卖定金协议书》，原告于签订该协议书的当天向第三人支付了定金9000元。2018年8月31日，原告与第三人签订了《瑞兴银座认购书》，约定原告认购第三人开发的瑞兴银座A栋23层1号住宅，建筑面积为112.43平方米，单价2390元/㎡，成交总价为268768元，并约定双方签订认购书时原告需支付定金129708元。同日，原告向第三人支付了129708元。此后，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，原告于2019年5月24向第三人支付代收款10665元。案涉房屋至今未交付给原告。本院认为，本案的争议焦点是：原告李国虎、陈开艳对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够排除执行？就本案的具体情况分析，原告于2018年8月31日向房地产开发企业瑞兴公司认购商品房，现被执行的房产系登记于瑞兴公司名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定对房屋消费者赋予了物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查原告关于排除执行的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。即：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告在本院执行局2020年11月审查其执行异议时，其未向执行局提交书面的《商品房买卖合同》。虽然本次诉讼中，原告向本院提交了《商品房买卖合同》，但合同签署的标示日期为2019年5月24日，该日期产生在执行异议审查之前，按照常理，原告在执行异议审查时如果已签订了《商品房买卖合同》，其不可能不向本院执行局提交该份已持有的证据，故本院对原告在本案诉讼中提交的《商品房买卖合同》的签订时间不予确认。同时，本案查明原告于2018年8月31日与第三人签订了《瑞兴银座认购书》，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告与瑞兴公司签订的《瑞兴银座认购书》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且原告已经按照认购书的约定交付了相应款项，故该认购书已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。原告已向本院提交了六盘水市六枝特区范围内的不动产查询结果，表明原告在六盘水市六枝特区范围内无其他已登记的房产，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定；（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。本院查封案涉房屋的时间为2019年5月28日，在本院查封案涉房屋前，原告已交纳的购房款总额为149373元，已超过总房款268768元的50%。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，原告与瑞兴公司签订了《瑞兴银座认购书》并缴纳50%以上的购房款，享有对涉案房产的物权期待权，因此也对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。原告关于本案的执行异议请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：在四川荣慧建设集团有限公司申请执行六枝特区瑞兴房地产开发有限公司一案中不得执行位于六枝特区房屋。案件受理费5331元，由被告四川荣慧建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 张 嘉审判员 刘 靖审判员 付振义二〇二一年五月六日法官助理欧静书记员陈昱宏