江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0311民初1503号原告：中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地：徐州市泉山区翟山南郊。法定代表人：孟献梅，该行行长。委托诉讼代理人：韩青，女，1971年1月31日生，汉族，该公司法律顾问，住。被告：董瑶玉，女，1986年12月18日生，汉族，住徐州铜山区。被告：王科，男，1986年12月22日生，汉族，住徐州铜山区。委托诉讼代理人：王百影（被告父亲），男，1963年7月19日，汉族，住江苏省铜山县。被告：徐州国泰房地产开发有限公司，住所地：徐州市彭城路商业街1号楼12层。法定代表人：吴作峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称工商银行泉山支行）与被告董瑶玉、王科、徐州国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告工商银行泉山支行的委托诉讼代理人韩青、被告董瑶玉、被告王科的委托诉讼代理人王百影以及被告国泰房地产公司的委托诉讼代理人夏飞阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行泉山支行向本院提出诉讼请求：1、判决第一、二、三被告立即偿还所欠我行贷款本金458188.51元，利息5090.41元，合计463278.92元(以上利息暂计算至2020年1月7日，具体金额以我行会计部门计算为准，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕)。2、依法判令原告对抵押物徐州市泉山区菁华逸景小区x-x-xxx室房产优先受偿。3、判令第三被告对第一被告的上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费及其他实现债权费用由上述被告承担。事实与理由：第一、二、三被告于2016年8月29日，与我行签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为48.4万元，申请贷款期限30年，贷款时由徐州国泰房地产开发有限公司提供阶段性担保，同时第一、二被告将购买的房产徐州市泉山区菁华逸景小区x-x-xxx室的房产在徐州市管局办理了预抵押登记，开发商承担担保责任。合同签订后，我行依约为第一、二被告发放了贷款，但第一、二被告在取得贷款后并未按合同的约定偿还贷款本息，截至2020年1月7日，积欠我行贷款本金458188.51元，利息5090.41元，合计463278.92元(日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕)。为了维护我行债权，保全我行资产，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持我行的诉讼请求。被告董瑶玉辩称,欠款是属实的，对还款义务无异议，但由于王科的原因导致房屋查封，所以不能现在立即还。被告董瑶玉、被告王科于2017年8月28日离婚，从2017年4月份开始就一直是被告在还房贷，被告在2019年6月份准备办房产证起诉他时，发现王科被起诉，房屋被查封了，估计是被告起诉后被查封的，且是因为他个人的原因被查封，况且被告6月份在知道被查封的前提下依旧还款到9月份，因此，并不是被告不想还房贷，希望王科本人出面来解决。被告王科辩称,欠款是属实的，但是归属问题被告董瑶玉与被告王科没有谈好，如果和董瑶玉谈好了，被告也愿意还。之前还款是王百影给王科的钱，然后由王科的卡进行还款。董瑶玉逾期还款没有告知被告，是银行找到被告才知道这个还款的事情，董瑶玉单方的决定后果不应当由被告承担。被告现在不愿意还款。被告国泰房地产公司辩称,被告在2017年4月份已经具备办理土地分割的相关手续，但是第一、第二被告均没有领取办理相关的产权登记手续，如果因此造成我公司承担责任，被告将按照合同约定行使相应的权利。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，工商银行泉山支行(贷款人)与董瑶玉、王科(借款人、抵押人)、国泰房地产公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》,约定合同项下贷款用于购买坐落于菁华逸景小区x-x-xxx室，建筑面积103.44平方米的房屋,贷款人根据借款人的申请,同意向其发放个人购置住房贷款,金额为48.4万元。合同项下贷款期限为30年,自2016年8月24日至2046年8月24日,利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%,据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后基准利率的调整，贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率计算。并约定，贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效(以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式)并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。贷款发放至户名为徐州国泰房地产开发有限公司，账号为11×××88，利息自实际放款日起计算。借款人按月等额本息还款。借款人不享有宽限期，并指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：户名董瑶玉，帐号62×××63。借款人部分提前还款的，还款金额不少于5万元，在提前还款时，不存在到期应付未付的任何款项，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金和其他费用。借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收40%确定。借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任,构成借款人违约,借款人发生违约情形的,贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同另约定，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保,抵押物为坐落于菁华逸景小区x-x-xxx。抵押担保范围包括:合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。抵押物为尚未取得产权的房屋的,应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后,应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续…如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续,并由此给贷款人造成损失的,应向贷款人予以足额赔偿。贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿的,贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物,以所得价款优先受偿;双方未就抵押权实现方式达成一致的,贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。董瑶玉在借款合同尾部借款人、抵押人处签名捺印,王科在共同借款人、共同抵押人处签名捺印。徐州国泰房地产开发有限公司在保证人处盖章。后，被告董瑶玉、王科与工商银行泉山支行签订《抵押合同》，内容为：为确保2016-144合同的履行，抵押人愿意以其位于菁华逸景小区x-x-xxx的合法房地产抵押给中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行。被担保的主债权数额为48.4万元，债务履行期限为2016年8月24日至2046年8月24日止。二被告在徐州市管局办理了预抵押登记，抵押证明号为YDO1xxxxx，但至今尚未办理正式抵押登记。2017年7月27日，徐州国泰房地产开发有限公司（出卖人）与董瑶玉（买受人）签订编号为03xxxxxx的《商品房买卖合同》，出卖人以出让方式取得坐落于长安路以东、姚庄村南侧的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为徐土国用(2013)第2xxx号，面积为61715.20平方米，地块上建设的商品房项目核准名称为菁华逸景小区，并取得预售许可，预售许可证号为徐房售许字(2015)第xx号。买受人购买的商品房用途为住宅，土地使用权终止日期为2082年12月28日。该商品房预测建面积103.44平方米，其中套内建筑面积76.51平方米，分摊共有建筑面积26.93平方米，单价为每平方米(人民币)5858.47元，总价款为(人民币)606000.00元。工商银行泉山支行于2016年8月29日依约向徐州国泰房地产开发有限公司的账号：11×××88发放贷款48.4万元。但被告董瑶玉、王科自2019年10月29日开始逾期，截至2020年1月7日，尚欠贷款本金458188.51元，利息5090.41元，合计463278.92元。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。工商银行泉山支行向发放贷款后,董瑶玉、王科应按照约定偿还借款本金及支付利息。现董瑶玉、王科未能按时偿还借款本息,已构成违约,工商银行泉山支行有权依约宣布合同项下贷款本息全部提前到期,立即收回借款。故对要求董瑶玉、王科偿还贷款本金及利息的诉讼请求,有事实和法律依据,予以支持。该笔贷款发生于被告董瑶玉与王科婚姻关系存续期间，且被告王科在共同借款人处签字确认，故应当承担共同还款义务，故对被告王科的抗辩，本院不予采纳。根据双方签订的合同约定,满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时,保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案抵押物菁华逸景小区x-x-xxx室房产仅办理了预抵押登记,尚未办理正式抵押手续,原告也未收到他项权证书，故国泰房地产公司应当承担保证责任。国泰房地产公司为该贷款承担阶段性连带责任保证,目前尚在担保期限内,担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用,故工商银行泉山支行要求国泰房地产公司应承担连带清偿责任,亦符合法律规定,予以支持。国泰房地产公司承担连带保证责任后,有权向董瑶玉、王科追偿。因该房屋仅办理了预抵押登记,尚未办理正式抵押手续,故工商银行泉山支行对坐落于菁华逸景小区x-x-xxx号房屋暂不能享有优先受偿权。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条之规定,判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起十日内,被告董瑶玉、王科偿还中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行贷款本金458188.51元,利息5090.41元,合计463278.92元(利息暂计算至2020年1月7日,之后的利息按照合同约定计算至董瑶玉、王科实际付清之日止，具体金额以银行会计部门计算为准)；二、被告徐州国泰房地产开发有限公司对被告董瑶玉、王科的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8249元，减半收取4124.5元，由被告董瑶玉、王科负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  汤文平二〇二一年五月十四日书记员  王 恺