陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2020）陕01民终15793号上诉人（原审原告）：高欣，女，1979年11月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王姣姣，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹丹，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西名城公司开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：李**，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋红科，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亮，陕西国友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西贵仁久商业运营管理有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：张红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟珊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：程珊珊，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人高欣因与被上诉人陕西名城公司开发有限公司（以下简称：名城公司）、被上诉人陕西贵仁久商业运营管理有限公司（以下简称：贵仁久公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初4549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人高欣及委托诉讼代理人王姣姣、陈丹丹，被上诉人名城公司委托诉讼代理人宋红科，被上诉人贵仁久公司委托诉讼代理人翟珊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高欣上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项，撤销一审判决第四、五项，改判名城公司对一审判决第二、三项承担连带清偿责任，并改判名城公司、贵仁久公司连带赔偿租金损失（暂计算至起诉之日为146798元）；2.本案一、二审诉讼费、保全费、担保费由名城公司、贵仁久公司负担。事实及理由：（一）一审法院以名城公司非涉案《商铺认购协议书》的相对方，判决驳回高欣要求名城公司与贵仁久公司承担连带责任的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误。1.涉案商铺由名城公司开发建设，涉案《商铺认购协议书》签订时，名城公司未取得涉案项目预售许可证；2.本案名城公司与贵仁久公司存在委托代理销售关系，贵仁久公司是名城公司涉案商铺销售的代理人，贵仁久公司存在违规代理销售行为，其代理行为的后果应由名城公司与贵仁久公司连带承担。贵仁久公司销售名城公司开发的涉案商铺的权利基础来源于双方签订的《商业物业收购协议》，该协议虽名为收购协议，但从协议内容及实际履行情况看，双方之间成立的是委托代理法律关系。（1）《商业物业收购协议》附件中对贵仁久公司销售涉案项目商铺的价格约定了基价，贵仁久公司通过销售赚取包销基价与销售价格之间的溢价。（2）根据《商业物业收购协议》第七条第九项之约定，贵仁久公司对涉案项目商铺的招商运营工作须经过名城公司的审批通过后方可实施，贵仁久公司是在名城公司的许可授权内从事销售行为，符合委托代理销售法律关系的特征。（3）《商业物业收购协议》第七条第一项约定体现的是隐名代理法律关系，即名城公司授权贵仁久公司以其名义与第三人订立房屋买卖合同，并收取购房款项。贵仁久公司与名城公司之间成立隐名代理法律关系。(4)从实际履行情况看，高欣将60%购房款支付给贵仁久公司，贵仁久公司将收取的购房款支付给名城公司，名城公司向贵仁久公司出具摘由为“代收商铺认购款”的收款收据，说明贵仁久公司支付给名城公司的XX城XX房者收取的款项，亦能证明双方之间为委托代理销售关系。包销合同除具备委托代理法律关系外，同时还包含买卖合同关系。涉案《商业物业收购协议》并未对包销期满后商铺如何处理进行约定，双方仍是委托代理销售关系。3.根据合同法第四百零二条之规定，高欣与贵仁久公司签订商铺认购协议时，明确要购买名城公司的商铺，目的是与名城公司建立商品房买卖合同关系，也明确知道贵仁久是代理名城公司销售涉案商铺，故该《商铺认购协议》直接约束名城公司与高欣。商铺认购协议解除后，返还购房款本金138万元及利息、赔偿租金损失的责任应由被代理人名城公司承担。西安市住建局2019年12月16日向贵仁久公司出具《责令整改通知书》,已确认贵仁久公司存在违规代理销售未经许可销售的房屋。贵仁久公司违规代理销售的行为是在名城公司授权范围内进行的，贵仁久公司明知该代理事项违法仍然实施代理行为，根据《民法总则》第一百六十七条之规定，贵仁久公司与名城公司应承担连带责任。（二）商铺认购协议第三条第二项明确约定有给高欣租金赔付的情形，该协议约定2019年6月1日之前交房，在2019年6月1日之后至商铺认购协议解除之前的租金损失明确存在，根据合同法第一百一十三条之规定，名城公司、贵仁久公司应连带向高欣赔偿租金损失。一审法院未支持高欣要求名城公司、贵仁久公司承担逾期交房损失，适用法律错误。（三）涉案项目的违规销售，导致包括高欣在内的诸多购房者陷入房财两空的境地。一审法院忽略名城公司与贵仁久公司之间的委托代理关系，仅以贵仁久公司为涉案商铺认购协议相对方，判决贵仁久公司承担责任，未判决名城公司承担连带责任，适用法律错误。名城公司答辩称：1.本案高欣与贵仁久公司基于签订商铺认购协议而形成房屋预售合同法律关系，贵仁久公司与名城公司成立买卖合同关系，名城公司通过与贵仁久公司签订《商业物业收购协议》，将涉案项目的商业物业整体转让给贵仁久公司。高欣与贵仁久公司之间的合同法律关系相对独立，高欣与名城公司之间不存在合同法律关系，也没有约定权利、义务。本案法律关系相互独立，彼此之间的权利义务相互独立。关于贵仁久公司与名城公司之间的《商业物业收购协议》纠纷，须另案诉讼审理。2.合同相对性原则，决定了贵仁久公司与名城公司之间的合同关系和纠纷不应纳入本案审理范围。归根结底在不同的法律关系中，法庭查明事实侧重点不同，法律适用和法律责任分担亦不相同。一个案件的起诉是基于一个法律关系，本案高欣起诉贵仁久公司是基于《商铺认购协议》。如把贵仁久公司与名城公司之间的《商业物业收购协议》纠纷纳入到本案中，法律关系就存在错误，且贵仁久公司与名城公司之间的《商业物业收购协议》的标的金额超过1.8亿元，《商业物业收购协议》对贵仁久公司与名城公司的权利义务有明确约定，贵仁久公司与名城公司的合同履行和责任划分和本案的争议无关。名城公司与高欣之间无合同关系，高欣要求名城公司承担连带责任没有法律依据，一审法院根据合同相对性原则，认定贵仁久公司对高欣承担责任，驳回高欣对名城公司之诉请正确。3.一审判决并不妨碍高欣享有合法权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贵仁久公司答辩称：1.贵仁久公司与名城公司签订《商业物业收购协议》属于包销合同，包销本身具有代理销售的属性，本案商铺的出卖人是产权人名城公司，贵仁久公司在名城公司的授权下代理名城公司在XX城XX中心与高欣签订预约合同《商铺认购协议》，涉案商铺的买卖关系建立在开发商名城公司和高欣之间。2.贵仁久公司已经将商铺认购款超额支付给名城公司，名城公司承认已收到认购款1300万元，且开具了“商铺认购款”的收款收据，在高欣案件中贵仁久公司的包销代理行为已经完成，名城公司直接与高欣形成预约合同、买卖合同关系，相关合同责任应由委托人名城公司自行承担。3.本案纠纷产生的原因在于名城公司逾期未在2009年5与31日交房。一审判决解除合同，高欣也不能再对房屋产权主张权利，但购房款在名城公司、房屋产权也在名城公司，收到判决后名城公司已经开始将部分房产对外销售，并且装修。一审判决实质上助长了名城公司只收房款不交房，日后一房多卖的不正社会风气，严重扰乱了社会经济秩序。4.本案高欣签订的商铺认购协议是因为名城公司逾期交房，导致高欣无法正常使用商铺。名城公司多次违反合同，占有房款和房产，却由守约方贵仁久公司承担责任，导致贵仁久公司经营陷入困境。5.高欣签订的《商铺认购协议》属于预约合同，预约合同的目的是签订本约合同《商品房买卖合同》，现高欣要求解除预约合同，就不可能签订买卖合同，也不可能产生租金损失。高欣主张要求租金损失没有事实和法律依据。6.依据西安市雁塔区人民法院出具的（2020）陕0113民初5604-1号民事裁定书，本案应为商品房预约合同，高欣与贵仁久公司签订的合同中未约定交房时间。一审法院认定案由错误，认定事实错误，导致法律适用错误，应予以改判或发回重审。高欣向一审法院起诉请求：1.解除高欣与贵仁久公司于2018年11月26日签订的编号为000113号《商铺认购协议书》；2.名城公司、贵仁久公司向高欣返还购房款1380000元；3.名城公司、贵仁久公司向高欣赔偿租金损失（按市场租金行情170元/㎡每月为标准，支付自2019年6月2日起至《商铺认购协议书》解除之日的租金损失，截止起诉之日租金损失为146798元）；4.名城公司、贵仁久公司向高欣支付资金占用期间的利息（利息起止日自2018年11月27日起至实际付清之日止，以1380000元为基数，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止起诉之日利息为71309元）；5.名城公司、贵仁久公司对诉讼请求第二至四项承担连带清偿责任；6.诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由名城公司、贵仁久公司承担。一审法院查明的事实：2018年11月26日，高欣（乙方）与贵仁久公司（甲方）签订《名城天下项目商铺认购协议》，约定乙方在名城天下（暂定名）项目一期商铺房源中确认意向房源，并要求甲方保留该房源（以下简称为本房屋）事宜达成如下协议。第一条，乙方已明确了解房屋现状，自愿选择并要求甲方为其保留位于高新路与科技二路十字东南角的名城天下（暂定名）项目房屋编号：XX号楼XX层XX街XX号房屋）。建筑面积约为123.36平方米；根据本协议约定乙方选择第2种方式支付房源保留款，最终确定乙方所要保留的本房屋单价18644.62元／平方米，总价2300000元整；2、商业按揭贷款方式：乙方于2018年11月26日签订本协议，并支付本房屋总价款60%首付款1380000元整；3、关于付款方式的变更：（2）乙方不要求保留本房屋的，则由乙方提出退房申请，甲乙双方解除本协议，甲方无息退回实际收到的乙方就本房屋所交纳房源保留款；第二条3、甲方取得房屋预售证后以书面、电话等方式通知乙方，乙方自收到通知之日起15日内，乙方全款一次性足额交纳或补齐全部房屋款项，按揭客户的应办理完毕按揭手续，需产权更名的按照本协议约定完成转让更名；第三条2、乙方承诺该房屋的正常营业期不得早于2019年6月1日。若在此日期前强行营业，甲方有权对其进行断水、断电、锁门等相关处理；若因甲方原因导致影响客户正常营业收益，则甲方以当时市场租金行情为准，承诺给予乙方租金赔付。贵仁久公司在甲方处加盖内容为“甲方承诺在2019年6月1日统一正式运营”的长条章。合同签订后，高欣已于2018年11月18日、2018年11月21日、2018年11月26日分别向贵仁久公司支付房款50000元、1130000元、200000元，共计支付了购房款1380000元。另查，2018年11月5日，甲方名城公司与乙方贵仁久公司签订了《商业物业收购协议》约定，就甲方开发的XX城XX楼商业物业，乙方具有商业物业的销售经验和一定的商业客户目标群，承诺对甲方出售的商业物业进行收购；甲方将上述房源全部由乙方进行收购。2018年11月13日，甲方名城公司与乙方贵仁久公司作出《关于“XX城XX楼商业物业”声明》载明：XX城XX楼商业物业收购的债权债务关系，作出以下声明：1、根据乙方对甲方本商业物业的收购，乙方具有对本商业物业的处置权和收益权。2、针对本商业物业，乙方有权形成新的权益关系。甲方知悉并予以支持。3、甲方具备房产证办理条件时，负责组织协调配合乙方为新的权益关系对象（客户）办理换签房管局网签备案合同相关工作。2019年12月16日，西安市住房和城乡建设局向贵仁久公司作出《责令整改通知书》责令贵仁久公司就其在西安“名城天下”项目销售之中，违规代理销售未经许可销售的房屋，引起群访事件及媒体关注情况限贵仁久公司在15日内对上述行为进行整改。后名城公司与贵仁久公司因《商业物业收购协议》产生纠纷，名城公司将贵仁久公司诉至西安市未央区人民法院。庭审中，名城公司以其与贵仁久公司之间因商品房包销合同纠纷一案即（2020）陕0112民初第2372号案件尚未审结，合同性质无法确定，权利义务是否终止待定，本案须以该案的审理结果为依据为由，向本院提出中止审理本案的申请。贵仁久公司表示同意中止，称未央法院审理的案件中自己依据名城公司提供的房屋存在产权争议引起群体事件，提出反诉，自己基于不安抗辩权，未向名城公司继续履行合同义务。高欣不同意中止审理。高欣当庭提交58同城租房信息网截图2张，证明涉案房屋附件商铺出租的价格最低为170元／㎡，名城公司、贵仁久公司应当按照该标准向高欣赔偿租金损失。一审法院认为，高欣与贵仁久公司签订的《名城天下项目商铺认购协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，高欣已按合同约定向贵仁久公司支付了购房款1380000元，贵仁久公司未按合同约定的期限于2019年6月1日前向高欣交付房屋，且根据2019年12月16日，西安市住房和城乡建设局的《责令整改通知书》内容，及贵仁久公司当庭提出其因名城公司提供的房屋存在产权争议引起群体事件已在与名城公司另案纠纷中提出反诉，贵仁久公司并未就其具有合法的销售许可,销售涉案房屋进行举证。现高欣以合同目的无法实现，诉请解除与贵仁久公司签订的《名城天下项目商铺认购协议》，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因上述《名城天下项目商铺认购协议》解除后，高欣已向贵仁久公司支付的1380000元购房款，贵仁久公司应予返还。关于高欣诉讼请求中的租金损失，因高欣已诉请解除其与贵仁久公司签订的《名城天下项目商铺认购协议》，且涉案房屋并未实际交付出租，高欣主张的租金损失属合同履行过程中的逾期损失，高欣仅提交两张58同城租房信息网截图，不足以认定该逾期损失数额。故对高欣要求名城公司、贵仁久公司向高欣赔偿租金损失（按市场租金行情170元/㎡每月为标准，支付自2019年6月2日起至《商铺认购协议书》解除之日的租金损失，截止起诉之日租金损失为146798元）的诉讼请求，不予支持。贵仁久公司未按期向原告交付房屋，其行为已构成违约，涉案《名城天下项目商铺认购协议》因贵仁久公司违约而解除，贵仁久公司应承担违约责任。高欣诉请求贵仁久公司支付资金占用期间的利息，因属于高欣的合理损失，故应予支持。贵仁久公司应向高欣支付资金占用期间的利息，利息以1380000元为基数，从2018年11月27日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起至判决确定的履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因名城公司并非本案中《名城天下项目商铺认购协议》的合同相对方，其与贵仁久公司之间因《商业物业收购协议》产生的纠纷与本案无关，对名城公司提出的中止本案审理之申请不予支持。因名城公司并非涉案《名城天下项目商铺认购协议》的合同相对方，高欣诉请将名城公司作为本案被告向高欣承担连带赔偿责任的请求无事实及法律依据，故驳回高欣对名城公司的起诉。保全费、保全担保费属高欣诉讼中产生的合理损失，贵仁久公司应予承担。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高欣与被告陕西贵仁久商业运营管理有限公司于2018年11月26日签订的编号为000113号《商铺认购协议书》解除。二、被告陕西贵仁久商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高欣返还已支付的购房款1380000元。三、被告陕西贵仁久商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高欣支付资金占用期间的利息，利息以1380000元为基数，从2018年11月27日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月21日起至判决确定的履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告高欣对陕西名城地产开发有限公司的起诉。五、驳回原告高欣其余诉讼请求。本案案件受理费19183元，由贵仁久公司承担17862元，高欣承担1321元。保全费5000元、保全担保费3053.6元，由贵仁久公司承担。上述费用因高欣已预交，故贵仁久公司将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付高欣。二审中，高欣提供以下证据：证据一、名城公司授权委托书、名城天下商业价格表（附件），以证明名城公司对涉案项目向贵仁久公司明确了房源的底价作为销售指导价，名城公司与贵仁久公司之间形成委托代理销售关系；证据二、名城公司所在集团公司（华兴源集团）领导与购房者谈话视频及文字整理，以证明华兴源公司领导确认涉案商铺是由名城公司委托代理公司销售，名城公司与贵仁久公司之间形成委托代理销售关系；证据三、郭某某与高欣丈夫童某某的微信聊天记录，以证明涉案商铺的置业顾问郭某某是名城公司员工，在向高欣销售涉案商铺时明确涉案商铺系贵仁久公司代理销售；证据四、名城公司李凯、高宏宇、贾立与贵仁久公司刘仁君、杨苗、王恒的谈话录音及文字整理，以证明名城公司与贵仁久公司在2019年7月25日商谈如何处理涉案商铺事宜，确认由名城公司向高欣退还购房款，可见名城公司实际收取高欣的购房款，名城公司与贵仁久公司之间形成委托代理销售关系；证据五、商铺租赁合同两份及涉案商铺区位图，以证明同地段商铺出租价格为每平米每月255元，高欣按照每平米每月170元主张租金损失有事实依据。高欣并申请证人郭某某、刘某某出庭。郭某某作证称高欣购买的涉案商铺是贵仁久公司代理销售，高欣购房时她是在贵仁久公司上班。刘某某作证称他通过名城公司高管高宏宇在名城天下购买的商铺，高宏宇当时称商铺2019年6月1日交付，他与贵仁久公司签订的商铺认购协议中没有长条章。本院组织当事人进行质证，名城公司质证认为高欣提交的上述证据均不属于二审新证据，对上述证据的证明目的均不予认可，对两名证人证言证明是与贵仁久公司签订合同的事实认可，对其余证言内容不予认可。贵仁久公司质证认为贵仁久公司与名城公司之间的包销关系包括了代理销售属性，故对证据一、二、三予以认可，对证据四中名城公司同意退款予以认可，对证据五的证明目的不予认可，对证人证言予以认可。贵仁久公司二审提供以下证据：证据一、授权委托书、房屋销售底价单，以证明贵仁久公司包销涉案项目商铺与客户签订预约合同；证据二、西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5604号-1民事裁定书，以证明本案应为商品房预约合同纠纷，商铺认购协议未约定交房时间，本案一审法院认定事实错误，认定贵仁久公司承担合同解除后的违约责任错误。证据三、名城天下商铺其他业主装修照片，以证明名城公司在与贵仁久公司之间的协议未解除的情况下，将5-10101号房产一方二卖私自卖给他人，且已经开始装修，涉案项目已具备交房条件，名城公司恶意逾期，在占有房款的情况下不予交房。证据四、商铺认购协议书，以证明商铺认购协议中并未约定交房时间。一审法院认定事实错误，涉案商铺认购协议属于预约合同。高欣质证对证据一的真实性及证明目的认可，认为能够证明贵仁久公司与名城公司之间为委托代理关系，对证据二真实性认可，对证明目的不予认可，第三组证据与本案没有关联性，证据四高欣一审中已经提供，不属于二审新证据，对证明目的不予认可。名城公司质证对证据一的证明目的不予认可，对证据二的真实性认可，对证明目的为预约合同予以认可，对交房时间不予认可，对证据三真实性及证明目的不予认可，认为证据四与名城公司无关。二审中，名城公司未提供新证据。经举证、质证并结合法庭调查，本院认定事实如下：一审法院查明的事实属实。高欣二审提供的证据，对本案的待证事实不具有证明力，不足以证明其租金损失及名城公司对本案应承担连带责任。故本院不予采信。贵仁久公司与名城公司之间因签订商业物业收购协议产生的纠纷，不属于本案审理范围，也与本案无关，贵仁久二审提供的证据四，高欣一审中已提供，不属于二审新证据，故对贵仁久公司二审提供的证据，本院亦不予采信。本院认为，高欣与贵仁久公司签订的《名城天下项目商铺认购协议》系双方当事人真实意思表示，为合法有效协议。高欣与贵仁久公司签订该协议时，双方均知晓涉案项目开发方为名城公司且涉案项目没有取得房地产预售许可证，同时根据贵仁久公司与名城公司签订的《商业物业收购协议》第七条第一项约定：“乙方（贵仁久公司）与客户签订的房屋买卖合同，直接变更为客户与甲方（名城公司）签订房管局网签合同。”故高欣与贵仁久公司签订的《名城天下项目商铺认购协议》性质应为商品房预约合同性质，目的在于高欣与名城公司将来签订《商品房买卖合同》。涉案项目至今取未取得房地产预售许可证，高欣也没有与名城公司签订《商品房买卖合同》，高欣提起本案诉讼，主张解除其与贵仁久公司之间的商铺认购协议，并基于涉案合同解除，主张返还已付款并赔偿损失等，故本案应系商品房预约合同纠纷。高欣上诉对一审判决第一、二、三项均无异议，本院予以确认。高欣仅针对租金损失及名城公司应否承担连带责任提出上诉。故本案二审的争议焦点为：高欣主张的租金损失应否支持，本案名城公司应否承担连带责任。关于租金损失一节，高欣主张的租金损失属于合同履行中的逾期损失，高欣作为完全民事行为能力人，与贵仁久公司签订的商铺认购协议系用以赚取利益的商业合同，理应对相应商业风险及具体合同条款充分了解后审慎订立合同。根据商铺认购协议第二条第三款之约定内容，能认定高欣与贵仁久公司签订商铺认购协议时知晓名城公司没有取得涉案项目房地产预售许可证的事实。且高欣至今并未支付全部涉案购房款，高欣与贵仁久公司签订的商铺认购协议属于商品房预约合同性质，高欣并未与名城公司签订商品房买卖合同，高欣要求解除涉案商铺认购协议，合同解除后不可能签订正式商品房买卖合同，也不可能存在交付及出租的租金损失。高欣本案提供的租金损失的证据不足以认定逾期损失数额，故对高欣关于租金损失的上诉主张，本院不予支持。关于名城公司是否应承担连带责任一节。连带责任作为民事责任的一种，是根据法律规定或当事人有效约定。人民法院在认定当事人是否承担连带责任时，凡法律无明文规定或当事人之间无明确约定的，一般不能判由当事人承担连带责任。具体到本案，高欣与贵仁久公司之间的商铺认购协议中并未约定名城公司应承担连带责任，高欣并未与名城公司签订商品房买卖合同，高欣与名城公司之间不存在合同关系。高欣上诉认为名城公司应承担连带责任的事实依据和法律依据是，西安市住房和城乡建设局2019年12月16日向贵仁久公司作出《责令整改通知书》，认定贵仁久公司违规代理销售未经许可销售的房屋，认为依据《民法总则》第一百六十七条之规定，名城公司应与贵仁久公司连带向高欣承担责任。贵仁久公司认为西安市住房和城乡建设局作出《责令整改通知书》依据的是《商品房管理办法》第二十二条之规定。《民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。对《民法总则》第一百六十七条中的“违法”应当理解为违反法律强制性规定的行为或者事项，这里的法律可以作适当广义理解，包括行政法规。本案中，高欣虽认为贵仁久公司的行为违法，但并未明确其认为贵仁久公司违法行为的法律依据，也未提供其认为贵仁久公司违法的具体法律、行政法规名称。而《商品房管理办法》不属于法律、行政法规，且名城公司与贵仁久公司之间因签订涉案项目商业物业协议产生的纠纷，与本案无关，不属于本案审理范围。故高欣主张名城公司应承担连带责任，无事实、合同及法律依据，一审法院不予支持，并无不妥。综上所述，上诉人高欣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1321元，由高欣负担。本判决为终审判决。   审 判 长 李 雪 晴审 判 员 姬钊审 判 员 蒋瑜 二○二一年五月十二日 书 记 员  潘 丽 娜 1