安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终1122号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘保林，男，1973年1月29日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：赵林林，安徽泾川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨凤舞，女，1979年9月20日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：郭华，安徽省宁国市甲路镇法律服务所法律工作者。 上诉人刘保林因与被上诉人杨凤舞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2021）皖1823民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘保林上诉请求：撤销原判决，改判驳回杨凤舞的一审诉讼请求，支持刘保林全部反诉请求。事实与理由：1.双方签订合同时，杨凤舞并没有告知刘保林其承租房屋的用途，刘保林当时不知道杨凤舞租房是用于开办职业培训学校；杨凤舞明知该类学校标准之一是理论课集中的教学场所应达到300平方米以上，仍然租赁该房屋，其主观上存在过错。泾县人力资源和社会保障局2020年9月18日的告知函未载明房屋建筑面积未达到300平方米，而是要求整改；刘保林同地点尚有房屋可租赁，其办学需求完全可以得到满足。以上事实，一审判决均予以回避，显然属于认定事实错误。故杨凤舞要求解除租赁合同的根本原因，并非所租赁的房屋达不到办学条件，而是其在要求解除租赁合同之前，已经在其他地点另外租赁了租金更便宜的房屋，因此，杨凤舞无论是签订合同，还是要求解除合同，其主观上具有明显过错，一审认定杨凤舞主观无恶意，系认定事实错误。2.一审判决认为刘保林作为守约方拒绝解除合同违反诚信原则不能成立。其一，刘保林作为出租人，依约交付了房屋，履行了合同义务，没有违约行为。其二，杨凤舞要求提前解除合同既没有合同根据，也没有法律依据，刘保林对此予以拒绝，是对合同的遵守，没有违反诚信原则。3.案涉合同不应解除。其一，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，一方解除合同适用的前提条件是存在解除合同的约定情形或法定情形下才可以以通知的方式解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十二条、第五百六十三条的规定，杨凤舞无权解除合同。其二，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款规定了三种除外情形，即存在该三种除外情形之一，致使不能实现合同目的的，可以请求终止合同权利义务关系。而本案中上述三种情形均不存在。 杨凤舞辩称，1.双方合同虽是在自愿平等条件下签订的，但是刘保林在租金缴纳方式上将当年租金定为33000元，其后违背诚实信用原则逐年增加10%。2.合同第三条第三款约定合同到期或者中途解除合同并不要求承租人承担相关损失；3.杨凤舞在无法经营学校的前提下，多次微信和书面通知与刘保林协商解除房屋租赁合同，于情于理均已尽力。在通知出租人解除合同时，承租人将近有半年的租金予以放弃，承租人损失较大。其系因刘保林拒绝收钥匙才提起诉讼，一审法院调解未果后作出判决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨凤舞向一审法院起诉请求：解除双方于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》。 刘保林向一审法院提出反诉请求：1.确认杨凤舞通知解除《房屋租赁合同》的行为无效，判令杨凤舞继续履行合同。2.判令杨凤舞立即支付押金1万元。 一审法院认定事实：2019年4月1日，杨凤舞为创办职业培训学校与刘保林签订《房屋租赁合同》，约定:刘保林将其所有的位于泾县水岸都市8号门面房的一楼租赁给杨凤舞使用，租赁期为5年，自2019年4月5日起至2024年4月4日止；第一年租金为33000元，第二年租金为33000元(房租在2020年3月1日前付清)，第三年租金在第二年租金的基础上加10%(房租在2021年3月1日前付清)，第四年租金在第三年租金的基础上加10%(房租在2022年3月1日前付清)，第五年租金在第四年租金的基础上加10%(房租在2023年3月1日前付清)，租金以转账方式一次性付清；杨凤舞交押金10000元，履行合同不再续租退回押金；合同到期或解除合同，刘保林无条件收回房屋，不承担装修等任何费用，杨凤舞应保持房屋原样，如有破坏负责赔偿。《房屋租赁合同》签订后，刘保林将房屋交付给杨凤舞，杨凤舞对房屋进行了装修并于2019年8月9日经泾县人力资源和社会保障局批复成立了泾县吾诚职业技能培训学校。2020年9月18日，泾县人力资源和社会保障局向泾县吾诚职业技能培训学校送达《关于职业技能培训机构存在问题的告知函》，载明：因实操面积过小、房屋实际使用面积不够等原因，责令改正并停止有关业务。2020年11月23日，杨凤舞通过微信刘保林发出了《解除合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》。 一审另查明，杨凤舞已付清2019年4月5日起至2021年4月4日止的两年租金，电费交至2020年12月1日；押金10000元未按合同约定支付。案涉租赁房屋面积不足300平米。 一审法院认为，本案争议焦点为杨凤舞要求解除合同的主张应否支持。首先，杨凤舞主观上无恶意。合同签订后，杨凤舞对案涉房屋进行了装潢，并到泾县人力资源和社会保障局等部门办理了相关办学手续，同时将房租交到2021年4月4日。另双方在庭审中均认可租赁房屋面积不足300平米，故泾县人力资源和社会保障局函告杨凤舞，进行改正并停止相关业务时，因承租房屋面积的原因客观上导致杨凤舞无法整改以达到国家规定的办学面积标准，其要求解除合同，虽然违约，但无主观上的恶意，亦未在此过程中获利。其次，继续履行合同对杨凤舞显失公平。2004年出台的《民办职业培训学校设置标准》（试行）规定，民办职业培训学校理论集中的教学场所应达到300平方米以上，杨凤舞因承租房屋面积达不到要求而被要求改正，责任在其自身。但如不解除合同，一方面将导致涉案房屋因达不到办学要求而长期闲置，另一方面将使承租方在不使用房屋的情况下承担余下3年的租金，虽然对守约方刘保林带来一定的利益，但此种利益与给违约方杨凤舞造成的损失相比明显不对等，显失公平。第三，刘保林作为守约方拒绝解除合同违反诚信原则。根据诚信原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。对守约方因合同解除而遭受的损失，违约方应进行赔偿。本案中，在杨凤舞以自己的行为明确表示不再履行合同义务并要求解除合同的情形下，刘保林可以依法行使合同解除权并要求赔偿损失，但其经法院释明后，仍拒绝解除合同，违反了诚信原则。综上，杨凤舞要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持，刘保林要求继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故本院对刘保林要求杨凤舞支付押金10000元的诉讼请求不予支持。杨凤舞应按合同约定的方式将房屋返还给刘保林，刘保林如因此而遭受损失，可另行主张权利。关于《解除租赁合同通知书》的效力，因《房屋租赁合同》是杨凤舞与刘保林真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。杨凤舞作为违约方在无约定也无法定合同解除权的情形下，以通知书的形式要求解除合同，无法律依据，故对《解除租赁合同通知书》的效力不予认定。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十条第二款规定，判决:一、解除原告（反诉被告）杨凤舞与被告（反诉原告）刘保林于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》。二、原告（反诉被告）杨凤舞发给被告（反诉原告）刘保林《解除租赁合同通知书》无效。三、驳回被告（反诉原告）刘保林的其他诉讼请求。一审本诉受理费80元，减半收取为40元（杨凤舞已预交），由杨凤舞负担；反诉受理费50元，减半收取为25元（刘保林已预交），由刘保林负担。 二审中，刘保林围绕上诉请求提举以下证据：房屋租赁合同、情况说明、照片各一组，拟证明杨凤舞所开办的泾县吾诚职业技能培训学校在2020年7月27日就通过安徽努源汽车用品有限公司租赁了泾县城镇化建设有限公司的房屋，故其要求与刘保林解除租赁合同的真正目的是其另行租赁了租金更便宜的房屋，而非一审判决所称房屋面积达不到国家要求无法实现办学目的。杨凤舞未提举新证据。本院依法组织双方当事人进行举、质证。本院审查认为，刘保林所举证据中房屋租赁合同的当事人不是杨凤舞，情况说明亦为安徽安徽努源汽车用品有限公司出具，涉及到该公司与泾县城镇化建设有限公司之间的合同关系，该两份证据均与本案无涉，故不予采信；关于其所提举的照片，符合证据的“三性”，予以认定。本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明，案涉位于××镇××道××幢××号××号房屋的一层由杨凤舞承租；二层由案外人承租并用于经营足浴店。杨凤舞已支付刘保林的租金金额为69300元（33000元＋36300元）。杨凤舞于2020年8月20日自案外人安徽恒晟项目管理有限公司处承租房屋，用于经营泾县××学校。杨凤舞自认其已于2020年7月搬离案涉租赁房屋。双方均认可目前案涉房屋属于空置状态。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨凤舞作为违约方在无约定也无法定合同解除权的情形下，以通知书的形式要求解除合同，无法律依据，一审对杨凤舞《解除租赁合同通知书》的效力认定为无效，符合法律规定。但鉴于杨凤舞租赁案涉房屋的目的为开设学校，而案涉房屋面积不足300平米，无法满足办学的实际需求，刘保林二审虽提出其尚有其他房屋可租赁，但该另行出租的事宜亦需双方协商一致方能确定，而根据本案业已查明的事实，杨凤舞已另行租赁案外人房屋经营学校，系以自己的行为明确表示不再履行合同义务，现双方继续履行合同已不具备现实条件，故一审未支持刘保林有关继续履行合同并支付押金的诉讼请求，并无不当。关于刘保林是否因该合同解除而遭受损失及损失金额，一审已向刘保林释明可予以主张，但刘保林未在本案中主张，一审告知其另行主张权利，亦符合法律规定。 综上所述，刘保林的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘保林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈前香 审 判 员 程 瑛 审 判 员 包 娟 二〇二一年五月三十一日 法官助理 冯忠山 书 记 员 隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……