广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初1604号 原告：陈子明，女，汉族，1993年9月1日出生，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被告：北海银河城市科技产业运营有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxx1。 法定代表人：雷立生，总经理。 委托诉讼代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍源，广西天惠律师事务所律师。 原告陈子明诉被告北海银河城市科技产业运营有限公司（以下简称“银河科技公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告陈子明的委托诉讼代理人陈源莲、被告银河科技公司的委托诉讼代理人范豫衡、霍源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈子明向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告陈子明与被告北海银河城市科技产业运营有限公司签订的《北海银河产业城云谷里认购协议书》（合同编号NO.YGL-2020929）；2、被告北海银河城市科技产业运营有限公司向原告返还48815元并赔偿利息损失308元（利息损失以48815元为基数，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2020年11月15日暂计至2021年1月15日止，其余利息计算至全部款项退还之日止）。 事实和理由：2020年11月8日，原告陈子明经被告银河科技公司的员工吴军松推荐拟认购被告开发的位于北海市海城区房屋（以下简称“涉案房屋”）。为此，被告银河科技公司于当日向原告出具一份《北海银河产业城云谷里认购协议书》（同编号ＮＯ.ＹＧＬ-2020929），该认购书载明原告认购涉案房屋的定金为50000元，该认购定金自全部支付至被告账号之日起协议生效且已付的认购定金自动转为购房款，此外该认购协议书载明自协议签订之日起7日内即2020年11月8日至2020年11月15日，双方签署《商品房买卖合同》。该协议由原告陈子明于2020年11月8日单方签署后交给被告，并于合同签订当日缴纳10000元款项。2020年11月15日，原告如约到达被告售楼处按照被告的要求缴纳首付款38815元，被告于当日向原告出具收到原告缴纳涉案房屋首付款。但被告却拒绝向原告交付此前签订的认购协议书并单方认定原告此前所缴纳的10000元为所谓“团购费”强行要求原告补交10000元定金。与此同时，被告亦未按照认购协议书约定在2020年11月15日提供网签版商品房买卖合同与原告签订。有鉴于此，原告认为被告的行为已经构成根本违约，原告根据法律规定有权单方解除双方所签订的认购协议书并要求被告依法退回相应的首付款及赔偿损失。现为了维护自身的合法权益，原告根据《民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法判如原告所请。 被告银河科技公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、北海伟业联行投资顾问有限公司（以下简称“伟业公司”）系被告开发的“北海银河城市科技产业城”项目的全案销售代理及策划推广公司。本案基本情况是原告经第三方中介介绍，与伟业公司的员工吴军松对接联系购买涉案房屋。2020年11月8日，原告转入吴军松支付宝账户10000元。同日，经伟业公司代理，原告与被告签订《北海银河产业城云谷里认购协议》，约定：签订本认购协议时原告应向被告支付定金5万元。2020年11月8日至2020年11月15日签订《商品房买卖合同》。“本认购协议自原被告双方签订且原告支付足额认购定金至被告账户起生效。”2020年11月15日，原告支付38815元至被告账户。同日，被告向原告出具38815元收据。在此过程中，原告认为价格偏高想退房，所以一直未足额支付5万元，一直未与被告签订《商品房买卖合同》。经被告协调，2021年1月4日，吴军松将10000元支付至被告账户，被告向原告开具10000元收据；2、本案中，导致《认购协议》未生效，被告与原告未签订《商品房买卖合同》应归责于原告。如前所述，因为原告反悔不愿意购买涉案房屋，故一直未依约足额支付5万元，才导致《认购协议》未生效，被告才未能与原告签订《商品房买卖合同》，故被告对此不应承担责任；3、《认购协议》未生效归责于原告，其对此应承担缔约过失责任。被告不予退还原告已付款项合法有据。原告违反诚实信用原则一直未依约足额支付定金5万元，其过错在于原告，被告一直抱着最大的善意催促原告尽快履约，但时至今日原告都未足额支付约定定金，已导致被告丧失交易机会，给被告造成实际损失，依据《民法典》第五百条规定，原告应当承担缔约过失责任，故被告不予退还原告已付款项合法有据。综上，原告的各项诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2020年11月8日，原告（乙方、认购方）陈子明与被告（甲方、出卖人）银河科技公司签订《北海银河产业城云谷里认购协议》一份，主要约定：乙方自愿认购甲方开发的位于北海市海城区海银河产业城云谷里5幢1602号房（以下称“该套房屋”），用途为住宅，建筑面积为74.45㎡，认购单价为6700元／㎡，认购总价款为498815元。签订本认购协议时，乙方应向甲方支付认购定金人民币50000元；自认购定金全部支付至甲方账户之日起，本协议生效。乙方已付的认购定金自动转为购房款。乙方采取住房公积金贷款方式付款，买受人应当在签署《商品房买卖合同》时支付该套房屋的20%首期房价款人民币108815元（含认购定金），余款人民币39万元由乙方以住房公积金贷款的方式付清。甲方收款账户信息为：账户名：北海银河城市科技产业运营有限公司，开户行为北海市区农村信用社合作联社广东路分社，账号为85×××06。签订本认购协议之日起7日内即2020年11月8日至2020年11月15日，双方签署《商品房买卖合同》，买卖合同一旦签订，本认购协议的法律效力即行终止。如乙方在认购协议约定的期限内未能按时交足认购定金或未能按时与甲方签署《商品房买卖合同》或未按时缴付上述应付的房款，则视作为乙方自动放弃所认购房屋的权利，甲方有权解除本协议并没收乙方已缴付的认购定金及已付其他款项，并有权将该套房屋另行处置，乙方不得要求任何形式的赔偿。如因甲方原因导致《商品房买卖合同》无法在本协议约定的签署期限内签订，甲方应双倍向乙方返还已付认购定金。情况约定：该房屋已付定金壹万元，剩余肆万元约定于2020年11月15日前补齐，逾期定金不予退还，甲方有权处置该房屋。该协议书还约定了其他内容。 同日，原告向案外人吴军松账户转账10000元。 2020年11月15日，原告陈子明通过POS机向商户名为被告银河科技公司消费38815元。同日，被告银河科技公司向原告陈子明出具《收据》一份，予以确认收到原告陈子明交来银河云谷里5-1602号购房款38815元的事实。 2021年1月4日，被告银河科技公司向原告出具《收据》一份，予以确认收到原告陈子明银河云谷里5-1602房定金10000元的事实。 另查明，2018年11月5日，被告（委托方、甲方）银河科技公司与案外人（受托方、乙方）北海伟业联行投资顾问有限公司签订《全案销售代理及策划推广服务委托合同书》，主要约定：甲方开发的“北海银河城市科技产业城”项目的全案销售代理及策划推广工作委托乙方服务的相关事宜达成如下协议：项目名称：北海银河城市科技产业城，代理期自2018年11月6日起至2021年11月5日止。代理费的计算方式为住宅、商业、写字楼部分：以附件所列房源对应底价及对应实际销售价格为基数基础，实际销售单价与底单价之差小于等于1000元/㎡的部分（含1000元/㎡）全额计为乙方佣金，大于1000元/㎡的部分50%计为乙方佣金等。 吴军松与原告陈子明的部分微信聊天记录：2020年11月14日，陈子明；“那10000能不能退啊？退得几千也好呀。”吴军松：“不可能的”......陈子明：“太偏了，我一个月都不去住几次。出售又不好出售怎么办。”吴军松：“怎么可以那么想呢，哪里中心呢。”2020年11月15日，陈子明：“你跟曼曼说一声让她明早带我和美伶去哦。不然我们不懂。”吴军松：“跟她说了不知道她那边明天公司走不走得开。后面的5千尾款转了告诉我一下。” 陈子明：“好的”......2020年11月17日，陈子明：“钱不可能少的。但是你们该给的合同一样也要给我们。周日那天签字就应该给我们了。下面这句话是你们后面补充的，签字的时候都没有。”吴军松：“这份是认购书看清楚咯，不是借款协议”陈子明：“本来开开心心买你家房子的，可是你们为什么要这样骗我。本来我也觉得你也很好说话的，做邻居多好。可是我那个同事回来说他的价格，比我的还便宜。我都气到了，我是很喜欢那个房子的，可是我太生气了。还是曼曼带去的，还要说打折呢。亏我还带了美伶一起去哼。我觉得对不起她。我也想交钱啊，可是想到就生气。”……2020年12月30日，陈子明：“吴军松，你好。请把我交的一万块定金开好收据给我。其他楼盘交诚意金都能开收据，你们这里怎么不能开？”2021年1月4日，陈子明：“今早你要开好我和美伶交给你的10000块的收据，收据需盖有开发商公章，然后拍照给我们，在寄过来的时候必须要拍照并把物流单号等相关信息发过来。” 吴军松与原告陈子明的部分聊天录音内容：吴军松：“什么问题？”陈子明：“就是一开始嘛，我们交那个钱，当时你是叫我们交的是定金对吧。”吴军松：“对，小定。”陈子明：“嗯，小定，然后后面，现在你又说它是什么，团购费？”吴军松：“团购费啊，一直都是，两万块钱的团购费加三万块钱的首付款加起来就五万多，然后美伶头一天还问我们总监这期要交多少钱？后面我们总监说要交5万多块钱......”陈子明：“然后现在是，如果你说是团购费的话，那为什么那个时候让你退，然后你又说他是定金了。”吴军松：“它本来转来我们公司的时候，它是作为一个定金，收的时候就跟你们明确说了这1万块钱是不退的.....然后一万块钱的话是要经过你的手打到我这边然后找到我们那个对公账号里面，这样折腾来折腾去的话就会很麻烦，其实我这个钱本来是退给你，然后你再用卡刷到我们对公账号来的，但是这样子折腾来折腾去的话就会很麻烦，所以的话它作为一个团购费，那团购你要交的是给对公账号的嘛，然后我这边收了吧，那我这边收的话，你这边不用折腾了呀！”陈子明：“主要是你们之前没讲清楚，你让我们对这个钱它的概念和定义产生了一个，产生的，就是你们没有讲明白我交的是定金那就是定金，那么定金就要开收据开发票，那么你说定金不能退我们。”吴军松：“是是是，这个可以开给你，但是一万块钱的话，我们是不作为开这个收据给你，要开的话就开3万多的”......陈子明：“那个你们在认购协议上面加的那一行字。”吴军松：“这个是情况约定，”陈子明：“你们是自己单方面约定，没有和我们约定，你们自己加上去的。所以你看你就是初衷不利于我们的条件，该有的收据也没有，1万块钱收据就没有，”吴军松：“预定7天时间嘛，就是你正常交首付款，但如果说你不交首付款的话，这一万块钱肯定没收，那你交5万的话也是一样要没收的。这个认购书上面的话，正常是交5万块钱。然后的话，七天之内就一个星期，你要是不交的话，那就正常没收......”陈子明：“你们随意把我们交的钱就随意转换这种概念。我觉得受到了欺骗。我也不想再继续下去了......” 庭审中，原告主张涉案协议中关于“情况约定：该房屋已付定金壹万元，剩余肆万元约定于2020年11月15日前补齐，逾期定金不予退还，甲方有权处置该房屋。”的内容为被告私自所添加，未经原告确认，故该内容对原告不发生法律效力。另，原、被告在履行涉案协议过程中已变更了定金金额，原告亦已按照变更后的数额向被告足额支付，故原、被告双方签订的认购协议是合法成立及生效的，被告额外向原告索取不合法的款项，且被告未在认购协议书认定的日期内与原告签订正式的合同，被告的行为已构成违约，故被告应当退还原告支付的款项48815元及赔偿原告的损失。被告认可案外人吴军松系其代理公司即伟业公司的工作人员、涉案房屋的购买及应付款项的事宜系案外人吴军松在与原告进行沟通、该协议关于情况约定的内容系吴军松所写的事实。但被告主张双方在履行涉案协议时并没有对定金数额进行变更，且原告向吴军松支付的10000元为团购费，后经被告协调吴军松才将该10000元付给被告，被告才向原告出具10000元定金的收据。系原告在签订认购协议后觉得价格偏高而不想购买涉案房屋，故迟迟未足额支付定金5万元，双方签订的认购协议因未满足条件而未生效，而导致认购协议未生效的过错在于原告，原告应当承担缔约过失责任，原告已支付的定金被告应不予退还。 本院认为，《北海银河产业城云谷里认购协议》约定：“签订本认购协议时，乙方应向甲方支付认购定金5万元；本认购协议自甲乙双方签订且乙方支付足额认购定金至甲方账户起生效”，根据现有证据，原告仅支付了48815元，虽未达到认购协议约定的生效条件，但该数额是经过被告代理销售公司即伟业公司的工作人员吴军松核算得出，且被告对此并未提出异议，视为原、被告双方已对协议的定金金额进行了变更，原告亦按照变更后的数额向被告足额支付了定金48815元，故本院认为原、被告双方于2020年11月8日签订的《北海银河产业城云谷里认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，合同成立并生效，双方成立商品房预约合同关系。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，双方在《北海银河产业城云谷里认购协议》明确约定定金应全部支付至被告账户，但原告却将定金10000元支付给了被告代理销售公司即伟业公司的工作人员吴军松，被告亦在原告提出该定金10000元已转至吴军松但其在未核实相关支付情况下仍要求原告额外再支付10000元定金，导致双方未能如期签订《商品房买卖合同》，原被告对此均存在过错。后期双方由于基于各自利益考虑，虽经多次磋商，但仍无法就其他条款达成一致意见，故原、被告最终未能签订正式《商品房买卖合同》不可归责于当事人双方的事由。根据《 最高人民法院 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释 》第 四条 “出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原告诉请解除双方签订的《北海银河产业城云谷里认购协议》及要求被告返还定金48815元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付超出定金数额利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈子明与被告北海银河城市科技产业运营有限公司于2020年11月8日签订的《北海银河产业城云谷里认购协议》； 二、被告北海银河城市科技产业运营有限公司返还定金48815元给原告陈子明； 三、驳回原告陈子明的其他诉讼请求。 案件受理费1028元，减半收取514元，由原告陈子明负担257元，被告北海银河城市科技产业运营有限公司负担257元（该费用原告已预交，被告负担部分在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1028元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：45×××16；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二一年五月十二日 法官助理 覃静燕 书 记 员 刘美珍