江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初6593号原告：饶小辉，男,1976年11月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告：廖小红，女，1981年8月15日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：董文生，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妙莹，江苏雅言律师事务所实习人员。被告：无锡市翠竹房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘芙蓉山庄办公楼。法定代表人：陈结传，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁琦，北京大成（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晔芸，北京大成（无锡）律师事务所律师。原告饶小辉、廖小红与被告无锡市翠竹房地产开发有限公司（以下简称翠竹房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2021年3月17日、5月20日公开开庭进行了审理。原告饶小辉及饶小辉、廖小红的委托诉讼代理人董文生、朱妙莹，被告翠竹房地产公司的委托诉讼代理人祁琦、陆晔芸到庭参加诉讼。现已审理终结。原告饶小辉、廖小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，配合原告办理网签手续、配合办理房屋贷款及产权登记手续；2、要求被告从2016年9月29日起至判决之日止，按照原告已付房款246800元（2万元定金、9800元差价、首付款217000元）的银行同期拆借利率4.35%的1.3倍赔偿损失；3、诉讼费由被告承担事实和理由：2016年8月13日，原告与苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司签订《居间合同》，约定由苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司为原告挑选符合原告要求的商品房，原告支付居间费15000元，苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司介绍原告购买被告售卖的房产；同日，原告向翠竹房地产公司交纳定金20000元。2016年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买芙蓉山庄ｃ区××幢××单元××号房产，产权登记的面积为142.13㎡，房屋总价787000万元。合同签订后，原告于当日即向被告交付首付款217000元，并支付物业服务费、维修基金、契税、面积差价等共计290034元（包含居间费、定金和房屋首付款），并于当日交付取得房屋。后原告多次与被告交涉，被告至今仍未履行合同义务，未办理网签，导致原告无法办理贷款和产权过户。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请支持原告诉求。被告翠竹房地产公司辩称，目前案涉房屋处于查封状态，无法办理产权登记及网签手续，关于被告主张的违约金无事实及法律依据不予认可。本院经审查认定如下事实：一、2016年8月13日，饶小辉、廖小红与苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司签订《居间合同》，约定由苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司为饶小辉、廖小红挑选符合要求的商品房。后，苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司介绍饶小辉、廖小红购买翠竹房地产公司的房产，饶小辉、廖小红于2016年8月13日向翠竹房地产公司支付定金20000元后，于2016年8月29日与翠竹房地产公司签订商品房买卖合同，约定饶小辉、廖小红购买翠竹房地产公司开发的位于无锡市锡山区××街道××幢××单元××号房，合同约定房屋建筑面积142.13平方米，单价为5537.18元／平方米，总金额为787000元。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一百八十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房的，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”二、饶小辉、廖小红于2016年8月29日向翠竹房地产公司支付了房款217000元；同年9月29日，饶小辉、廖小红向翠竹房地产公司补交了房屋差价款9800元；向无锡翠竹物业有限公司芙蓉山庄客服中心交纳了物业服务费、电梯使用费、公共能耗费等费用后，无锡翠竹物业有限公司芙蓉山庄客服中心于当天向邵林成交付了涉案房屋的钥匙及住宅使用说明书、住宅质量保证书等。三、本案在审理中，饶小辉、廖小红向本院申请调查令要求查询涉案房产情况，经过向不动产登记部门了解后发现涉案房产已经被法院查封。翠竹房地产公司对查封事实予以认可，并向本院出具情况说明，说明无法办理网签原因有二：1、因为成交价高于备案价，不动产交易中心无法办理网签。2、网签备案登记的前提是双方经磋商后签订正式版本的商品房销售合同，法院无权强制双方缔结条款，故无法强制履行。饶小辉、廖小红对诉讼请求第2项的依据明确为根据商品房买卖合同第十五条第2项约定计算，是逾期办证违约金。上述事实，有居间合同、商品房买卖合同、收据、情况说明、本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，饶小辉、廖小红与翠竹房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同约定翠竹房地产公司应于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为买受人办理房地产权属证书。现翠竹房地产公司未能按合同约定履行相应义务，应承担相应违约责任。本案争议焦点为：1、饶小辉、廖小红主张的办理网签备案手续及配合办理房屋贷款、办理产权登记事宜；2、翠竹房地产公司如何承担违约金。针对第1个争议，本院认为，翠竹房地产公司有协助办理不动产权属登记的义务。由于办理合同网签备案登记涉及有关行政机关，不属法院处理范围，故对该项请求不予理涉；饶小辉、廖小红要求翠竹房地产公司配合办理房屋贷款的要求，因该诉请亦不属法院处理范围，故对该项请求不予理涉；由于涉案房屋至今未进行竣工验收，按照规定不符合办理权属登记条件，故对饶小辉、廖小红要求翠竹房地产公司办理产权登记的诉讼请求，因客观上尚不能履行，故本案中不予支持。翠竹房地产公司应当积极履行相应义务，早日消除办证障碍，按照合同约定向饶小辉、廖小红履行办证义务。针对第2个争议，本院认为，由于双方在签订的商品房买卖合同中已经明确约定了违约后承担违约金的方法，饶小辉、廖小红主张从2016年9月29日计算至判决之日以246800元为基数，按照的银行同期拆借利率4.35%的1.3倍赔偿损失的计算标准无法律依据，且饶小辉、廖小红未提供其实际损失的相关证据，故本案中认定违约金按照合同约定的按已付房款的0.1%计算，即246.80元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告无锡市翠竹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告饶小辉、廖小红违约金246.80元。驳回原告饶小辉、廖小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，由无锡市翠竹房地产开发有限公司负担11598元，饶小辉、廖小红负担552元。该款已由饶小辉、廖小红预交。饶小辉、廖小红同意该诉讼费用无需法院返还，可由无锡市翠竹房地产开发有限公司直接向其支付该费用，无锡市翠竹房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向饶小辉、廖小红支付11598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡益新人民陪审员  王 玲人民陪审员  缪菊芬二〇二一年五月二十四日书 记 员  严露玮