河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫10民终917号上诉人（原审被告）：河南柒天置业有限公司，住所地许昌市尚集镇宋庄。法定代表人：张国彦，任总经理。委托诉讼代理人：孙国良，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗歌歌，河南元慧律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈旭恒。委托诉讼代理人：孙国良，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗歌歌，河南元慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李兵华。委托诉讼代理人：刘虎，河南汉风律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王伟。上诉人河南柒天置业有限公司（以下简称“柒天置业”）、陈旭恒因与被上诉人李兵华、王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南柒天置业有限公司、陈旭恒的委托诉讼代理人孙国良、苗歌歌，被上诉人李兵华及其委托诉讼代理人刘虎到庭参加诉讼。王伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。柒天置业、陈旭恒上诉请求：1、请求撤销郑河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初3359号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》和《协议书》内容约定矛盾，房屋价款计算依据不明，应当据实计算。二、上诉人与被上诉人在案涉合同中并未对案涉房屋买卖过程中应缴纳的各项税费进行约定，上诉人支付的各项税费应当从应付购房款中予以扣除。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回或发回重审。补充三点：1、双方签订的协议书以物抵债协议属无效合同，依据合同法双方串通签订的协议损害国家利益，结合到本案，通过以物抵债协议，协议书造成被上诉人李兵华应缴纳的税款给与逃避，损害国家利益。2、一审法院只对被上诉人李兵华有利的虚假协议书给与认定，对纠纷事实形成的以物抵债协议给与回避，属事实认识不清，按照双方签订的以物抵债协议，协议书上诉人柒天公司已经支付购房款2000万元，远远超出双方约定的虚假价款1760万元。3、双方不存在真实的交易关系，是朋友间的帮助行为，被上诉人李兵华选择性依据部分合同条款主张合同价款，与双方就该行为事实的初衷不符。综上，请求法院予以撤销原判、发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。李兵华辩称，1、一审判决认定事实清楚，判决合法有据，依法应当予以维持。2、案涉房产系固定价买卖交易，价款约定明确。被答辩人对此不仅明知，且实际已经履行，因此，本案不存在交易价款约定不明的情形。3、本案合同不损害任何一方的利益，更不存在影响市场交易。4、本案买卖合同对交易税费约定明确，被答辩人应当自行承担，该上诉理由与证据不符。5、关于税费，在房屋买卖合同中明确约定，税费由上诉人承担。上诉人购买房屋也应该依法向国家纳税，将纳税义务推向被上诉人没有法律和合同依据。6、关于上诉人提出一审法院只对有利于李兵华协议认定，对以物抵债协议进行回避，是不正确的。一审判决书第六页第二段明确记载，对以物抵债协议所产生的背景、作用进行了客观的表达，认为以物抵债协议不是本案交易双方权利义务的依据。从房屋买卖协议中也明确记载以物抵债协议已被房屋买卖合同取代。以物抵债协议是为了从冰洋置业购买房屋而签订的不真实的协议。7、房屋借款约定1760万元，是双方根据事实确定的。要求依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。李兵华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告柒天置业支付购房款1210万元；2、判决被告柒天置业向原告支付违约金，违约金按照每天1万元的标准计算，自2020年1月31日起计算至购房款全部结清之日止（截至2020年8月1日违约金暂计184万元）；3、判令被告陈旭恒对被告柒天置业应付的购房款及违约金承担连带保证责任；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月20日，原告李兵华（甲方、出卖人）与被告柒天置业（乙方、买受人）、第三人王伟（丙方、甲方保证人）、被告陈旭恒（丁方、乙方保证人）签订《房屋买卖合同》，主要内容为“鉴于甲方与丙方系夫妻关系，但房屋以甲方名义购买；乙方为一人有限公司，股东张国彦与丁方系夫妻关系。为保证本合同的顺利履行，丙方自愿做甲方的保证人，丁方自愿做乙方的保证人。甲、乙、丙、丁方经协商一致，就房屋买卖问题达成如下协议：一、甲方李兵华自愿将位于许昌市××路路西房屋及其附属物（包含东方珠宝馆B座建筑面积1551.45㎡，储藏室125.35㎡，17个停车位）卖给乙方柒天置业，此房已由甲方付清全部房款并实际所有控制，现尚未办理产权证；二、该房屋的成交总价格暂定为2200万元。其中11384750元为甲方购房时的初始价格，包含东方珠宝馆B座商品房9308700元，储藏室376050元，十七个停车位170万元，剩余价款为增值部分；三、乙方在本合同签订之日起三个工作日内支付甲方50万元定金，2018年1月31日前再支付150万元定金，房款余额于2018年5月31日前付清；除约定保证金外，超过两个月期限乙方未支付完应付款项，本合同自动终止解除，各方承担相应责任。甲方、丙方共同确认：授权甲方收取乙方合同款项，乙方支付给甲方合同款项后，由许昌惠众房屋经纪服务有限公司、许昌冰洋置业有限公司开具正式购房发票．．．五、鉴于本房屋的特殊性，各方同意以乙方名义与许昌冰洋置业有限公司签订产权登记所需的商品房买卖合同，办理房屋登记手续．．．十一、在没有办理完结房屋登记手续之前，甲方自愿留取500万元给乙方作为保证金。十二、丙方自愿为甲方、许昌惠众房屋经纪服务有限公司、许昌冰洋置业有限公司履行合同承担连带保证责任，丁方自愿为乙方履行合同承担连带保证责任”。李兵华、王伟、陈旭恒分别在甲方、丙方、丁方处签字并按指印，柒天置业法定代表人张国彦在乙方处签字按指印并加盖公司公章。2017年11月9日，被告柒天置业向原告李兵华账户转款50万元，付款用途为预付房款。2018年2月11日，被告陈旭恒向第三人王伟账户转款150万元。2018年10月26日，被告陈旭恒向第三人王伟账户转款300万元，摘要备注为珠宝馆商品房款。2019年2月2日，被告陈旭恒向第三人王伟账户转款20万元，摘要备注为珠宝馆房款。2019年5月24日，被告柒天置业将本案《房屋买卖合同》及《协议书》中所涉的位于许昌市××路路西的东方珠宝馆登记于其名下，并办理了不动产权证书。2019年11月，原告李兵华（甲方、出卖人）与被告柒天置业（乙方、买受人）、第三人王伟（丙方、甲方保证人）、被告陈旭恒（丁方、乙方保证人）签订《协议书》，主要内容为“甲、乙、丙、丁方于2017年10月20日签订了房屋买卖合同，现经协商一致，就履行过程中的相关问题达成如下协议：一、甲方已将合同约定的房屋及其附属物（以下统称房屋）卖给乙方，乙、丙、丁各方均已同意。该房屋位于许昌市××路路西，其中包含东方珠宝馆B座商品房、储藏室、十七个停车位，乙方已取得产权证（面积以登记为准）。二、该房屋的成交总价格原先暂定为2200万元，经各方确认，现定为1760万元。乙方付款情况：2017年11月9日支付给李兵华50万元，2018年2月11日支付给王伟150万元，2018年10月26日支付给王伟300万元，2019年2月2日支付给王伟20万元，累计已支付520万元，余款1240万元自合同签订之日起乙方每月30日前给甲方支付10万元，剩余部分在2020年7月31日前付清。王伟收到的款项视为李兵华收到．．．乙方如逾期支付款项，每逾期一日向甲方支付违约金壹万元．．．四、丙方自愿为甲方履行本协议承担连带保证责任，丁方自愿为乙方履行本协议承担连带保证责任。五、鉴于各方签订的房屋买卖合同已经得到履行，目前只存在付款问题，为减少不必要的麻烦，各方共同确认：各方于2017年10月20日签订的房屋买卖合同终止，各方不再保留该合同，今后以本协议为准享受权利、履行义务。”李兵华、王伟、陈旭恒分别在甲方、丙方、丁方处签字并按指印，柒天置业法定代表人张国彦在乙方处签字按指印并加盖公司公章。2019年11月27日、2019年12月28日、2020年3月11日，被告陈旭恒通过刷POS机方式分三次向原告共计支付30万元。现原告诉至法院，要求被告支付剩余购房款1210万元及违约金。一审法院认为，债务应当清偿。本案中，原告李兵华与被告柒天置业签订的《房屋买卖合同》和《协议书》，是双方真实意思的表示，并未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行合同。原告李兵华依约交付了涉案房屋及附属物，被告柒天置业也取得了涉案房屋及附属物，并办理了相关的不动产权证书，被告柒天置业应依照约定的时间及金额向原告支付购房款。被告柒天置业未及时支付欠款是引起本案纠纷的原因，故对原告要求被告柒天置业支付下余购房款及违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于下余购房款数额，原告李兵华与被告柒天置业、陈旭恒、第三人王伟在《协议书》中最终确定房屋总价格为1760万元，扣除协议书签订前已支付的520万元和协议书签订后支付的30万元，故剩余未付购房款数额为1210万元。关于违约金，原告主张按照每天1万元的标准计算，被告辩称过高，法院认为，该约定明显高于原告的实际损失和法律规定，故法院酌定违约金自2020年1月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础加计50％计算至实际还清之日止。被告柒天置业辩称《房屋买卖合同》和《协议书》的签订行为不是其真实意思表示，客观上显失公平且存在重大误解，应当予以撤销，证据不足，法院不予采信。关于被告陈旭恒的责任承担问题，法院认为，陈旭恒在《房屋买卖合同》、《协议书》上签字为柒天置业的上述债务履行提供连带保证责任，故其应当对被告柒天置业应付购房款及违约金承担连带偿还责任。综上，判决：一、被告柒天置业于判决生效之日起十日内支付原告李兵华购房款1210万元及违约金（违约金以1210万元为基数，自2020年1月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础加计50％计算至实际还清之日止）；二、被告陈旭恒对被告柒天置业上述应付购房款及违约金承担连带偿还责任；三、驳回原告李兵华的其他诉讼请求；案件受理费105440元，财产保全费5000元，由被告柒天置业、陈旭恒负担101694元，由原告李兵华负担8746元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人出示证据：购买案涉房屋支付款项明细一份，证明增值税、维修基金、印花税、契税总计900336.49元，即使合同成立的情况下，以上由上诉人承担的费用应当由被上诉人承担，依据合同约定，该费用应当从合同约定的房款中扣除。李兵华质证意见：证据与本案争议的事实无关，根据双方2017年10月20日签订的房屋买卖合同第五条的约定，本案当中所涉及的房屋买卖所产生的对应税费由本案的上诉人承担，因此这些费用不属于本案买卖合同当中所争议的价款。依据合同也不是被上诉人所应承担的合同义务，正是基于此，本案上诉人在一审中对案涉房屋登记事宜和抵押事宜均不持异议，也未提供上述证据作为抗辩理由，从这些证据的产生时间来看，不属于本案新发生的证据，也不属于本案上诉人的正当理由，建议合议庭对该证据不作为本案认定事实的依据。本案查明事实与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点问题主要有：1、双方是否存在真实的房屋买卖合同关系？2、上诉人是否支出了案涉房屋的增值税和契税，该部分税款应当由谁承担。3、上诉人已支付的购房款是多少，下余购房款是多少？评析如下：一、关于双方是否存在房屋买卖合同关系，上诉人认为《房屋买卖合同》及《协议书》和《以物抵债协议》均非真实的房屋买卖意思，只是为了给朋友帮忙才签的。从当事人同时签订《房屋买卖合同》和《以物抵债协议》来看，本案房屋买卖交易确实有反常之处，但双方均承认《以物抵债协议》中的债务并非真实存在，即便如上诉人所说是因为给朋友帮忙才签订的《以物抵债协议》。但上诉人之后交付了550万元的购房款，办理了不动产登记证，进行了装修，并对外抵押借款。该一系列行为表明上诉人在后期已经具备了购房的真实意图和具体行为，应当认定双方的买卖合同关系成立。但严格来说，本案双方交易的并非房屋本身，在双方签订《房屋买卖合同》时李兵华尚未办理不动产登记取得房屋所有权，李兵华向对方交易的是要求开发商协助办理房屋登记的物权请求权，而当事人在签订《房屋买卖合同》后上诉人柒天置业和开发商许昌冰洋置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了不动产登记证。双方的行为也证明双方当事人积极履行了合同约定。二、关于上诉人支付的税费应当由谁承担的问题。上诉人柒天置业和开发商许昌冰洋置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并已经办理了不动产登记证，柒天置业作为一手房的买受人交纳相关增值税、维修基金、印花税和契税并不违反法律规定，而李兵华在本案中未办理案涉房屋的过户登记，并非上述税费的纳税主体，上诉人提出的税款抵扣购房款的主张没有法律依据。而关于上诉人提出李兵华逃税，损害国家利益的问题。因法院并非税务主管机关，该问题也并非本案审查范围，上诉人可将该问题向税务主管机关或有关部门反映。三、本案房价和剩余房款的认定问题。上诉人在上诉状中陈述，“《房屋买卖合同》第二条中约定，“如本合同约定的房屋面积与最终产权登记面积不一致的，增加的面积仍然按照6000元／㎡的价格由乙方补足”。根据该条约定可知，上诉人与被上诉人关于房屋单价的约定为6000元／㎡。”但在双方签订该《房屋买卖合同》之后，双方又签订了《协议书》，该协议书将房屋总价由2200万元降为1760万元，由于协议书形成时间在后，应当认定为双方对价格的最终确认。且协议书的形成也从侧面反映出当事人对价格存在商议和调整的过程，进一步印证当事人双方实际上已经形成了购买房屋的合意。而该价格是当事人双方自愿形成，即应当遵守，上诉人主张的对周边交易市场产生不良影响，造成房价猛增，不利于营商环境的说法，本院不予支持。上诉人已经支付了房款550万元，应当支付下余部分。上诉人说该550万元是对被上诉人的借款而非购房款，因缺乏证据证明，本院不予支持。综上，河南柒天置业有限公司、陈旭恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101694元，由河南柒天置业有限公司、陈旭恒负担。本判决为终审判决。审判长 徐  晓  勇审判员 郭  林  山审判员 陈    晖二〇二一年五月三十日书记员 吴文佳（兼）