江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4639号上诉人（原审被告）：苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区新苏苑小区便利中心公建配套房246室。法定代表人：张元永，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟现有，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏华润万家超市有限公司，住所地江苏省苏州工业园区津梁街172号。法定代表人：董自耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。上诉人苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司（以下简称东方置业公司）因与被上诉人江苏华润万家超市有限公司（以下简称华润万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人东方置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由华润万家公司负担。事实和理由：一、按照租赁合同约定，履约保证金已包含滞纳金、违约金等款项，所以无须另案处理。即使反诉，法院也应当进行释明。二、租赁合同3.2条约定，乙方未付的款项包括滞纳金等，甲方可直接从履约保证金中扣除，且东方置业公司已从保证金中扣除滞纳金，公司财务也电话催要过保证金，但保证金一直未补足。三、租赁合同4.2条约定，如乙方延期交付租金，则按应付款总额每天加收千分之五滞纳金，华润万家公司一直存在迟延缴纳租金的现象。具体抵扣为：1.应当缴纳租金时间2014年5月21日，实际缴纳租金时间2014年5月30日，滞纳金为215906元*5‰*9天=9715.77元，抵扣后保证金余90284.23元；2.应当缴纳租金时间2016年5月21日，实际缴纳租金时间2016年8月12日，滞纳金为226702元*5‰*33天=94081.33元，抵扣后保证金余-3797.1元；3.应当缴纳租金时间2016年11用21日，实际缴纳租金时间2016年11月28日，滞纳金为226702元*5‰*7天=7934.57元，抵扣后保证金余-11731.67元。显然保证金已抵扣完毕后，华润万家公司还欠东方置业公司11731.67元。被上诉人华润万家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告华润万家公司向一审法院起诉请求：1.判令东方置业公司返还华润万家公司租赁保证金10万元并支付逾期返还期间的利息（以10万元为基数，自2019年4月11日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为1549元；以10万元为基数，自2019年8月20日起暂计至2020年7月29日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为3628元，主张至实际返还之日）；2.判令东方置业公司支付华润万家公司违约金95214.8元；3.判令本案的诉讼费由东方置业公司承担。一审法院认定事实如下：2014年5月21日，东方置业公司（甲方、出租方）与华润万家公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.甲方将苏州市葑门路195号1号商铺租赁给乙方经营使用，建筑面积为280平方米。本合同租赁期限自2014年5月21日至2020年5月20日。2.乙方应在2014年5月30日前向甲方支付履约保证金10万元，作为乙方履行本合同所有条款之部分保证。履约保证金由甲方持有，甲方有权在履约保证金内扣除乙方未支付的款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金、因违约而应向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际损失数额直接从履约保证金中扣除抵偿。在本合同的履约期间，履约保证金被上述原因抵扣后，甲方有权要求乙方及时补足履约保证金，乙方必须在接到甲方的付款通知书后30天内补足，否则视为违约，甲方有权提前终止本合同即提前收回商铺，并没收履约保证金；如履约保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿。3.乙方信守履约合同所有条款的承诺，甲方应在租赁期满或双方因故同意解除本合同，并且乙方将该商铺在不影响其继续正常租赁及使用情况下搬空并交还甲方后10个工作日内，将该履约保证金（扣除任何乙方应付而未付之款项后）无息退还乙方。4.乙方应每六个月作为一个付款周期向甲方支付租金，先付后用。如乙方逾期交付租金，则按应付款项总额每日加收千分之五滞纳金，逾期30天视为乙方严重违约，甲方将单方面终止合同，并没收乙方全部履约保证，责令乙方退场。5.租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的履约保证金、租金余额退还乙方，并按年租金的20%支付违约金及其他损失。上述合同签订后，华润万家公司即开始承租使用案涉房屋。2014年5月27日，华润万家公司向东方置业公司支付315906元，其中包含履约保证金10万元。东方置业公司向华润万家公司出具了已收到10万元履约保证金的收款收据。此后，在上述房屋租赁期间，东方置业公司因与案外人陈**芳民间借贷纠纷一案未按期履行付款义务，陈**芳向苏州市吴中区人民法院申请强制执行。2017年5月8日，苏州市吴中区人民法院向华润万家公司发送《协助执行通知书》一份，要求提取东方置业公司在华润万家公司处的租金。华润万家公司此后将相关的租金汇入吴中区人民法院账户。2019年3月6日，苏州市吴中区人民法院就案涉房屋发出司法拍卖公告。2019年4月7日，案外人丁银龙竞购成功。2019年4月11日，苏州市吴中区人民法院作出成交确认书，确认案涉房屋竞拍成功，丁银龙依法取得了案涉房屋的所有权。2019年7月16日，华润万家公司与丁银龙签订《商铺租赁合同》一份，约定丁银龙将案涉商铺继续租赁给华润万家公司，租赁期限为2019年5月21日至2020年5月20日。租金标准、付款时间及其他条款与原、东方置业公司的上述《商铺租赁合同》一致。以上事实，由商铺租赁合同、银行流水、收款收据、告知书、执行裁定书、协助执行通知书、成交确认书及一审法院庭审笔录等予以证明。一审法院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案外人丁银龙经司法竞拍取得案涉房屋所有权，同时即依法取得了原出租人在房屋租赁合同项下享有的权利义务。虽然丁银龙与华润万家公司重新签订了租赁合同，但纵观该合同的全部内容，除原出租人主体变更为买受人丁银龙外，原租赁合同项下权利义务之性质、范围、期限及相关因素均未发生变更。丁银龙作为案涉房屋的新产权人实质上仍然按原有租金标准、付款时间和租赁物使用标准履行了原租赁合同项下出租人的义务。因此，本案并不存在租赁房屋被提前收回情形，华润万家公司以租赁合同10.1款约定的条款为由要求东方置业公司承担违约责任缺乏事实和法律依据。但租赁合同毕竟已经到期，东方置业公司应当按照约定将履约保证金10万元退还华润万家公司。关于东方置业公司主张直接从履约保证金中抵扣滞纳金的观点。对此，一审法院认为，东方置业公司在租赁期间并未按照租赁合同约定主动从履约保证金中扣除滞纳金，而案涉租赁合同目前已经到期。现东方置业公司在本案中要求从履约保证金中扣除滞纳金，其实质即是要求华润万家公司承担滞纳金的支付义务，故东方置业公司应当以反诉的形式提出。此外，东方置业公司应当在举证期限内就华润万家公司是否逾期支付租金及相关的证据向一审法院及时举证，但东方置业公司直至本案法庭辩论结束仍未完整提供逾期支付租金的相关凭证，致使华润万家公司无法进行质证和对应的举证，东方置业公司的上述行为亦违反了相关民事诉讼程序的规定，基于充分、平等保护双方当事人诉权的司法原则，一审法院对滞纳金的问题不宜在本案中一并处理，但东方置业公司仍可另案主张自己的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还江苏华润万家超市有限公司履约保证金100000元及逾期利息（以100000元中未付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年6月10日计算至实际退还之日止）。二、驳回江苏华润万家超市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4306元，减半收取2153元，由江苏华润万家超市有限公司负担1003元，苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司负担1150元。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，东方置业公司向本院提交记账凭证四页，拟证明按照合同约定其可以直接从保证金中扣除滞纳金，无需通知对方，抵扣后其公司不再结欠华润万家公司任何保证金。华润万家公司质证认为，这组证据不属于二审新证据，且不是原件，对真实性、合法性和关联性不予认可。本院认为，东方置业公司要求从履约保证金中直接扣除滞纳金，但并未举证证明其在华润万家公司延期支付租金后即从履约保证金中扣除滞纳金，华润万家公司对此也未予认可，故东方置业公司该要求并非适格抗辩。东方置业公司该要求实质是在诉讼中向华润万家公司主张支付滞纳金，也即要求华润万家公司承担逾期交纳租金的违约责任，该请求已经超出了华润万家公司一审诉请的范围，是一个独立的诉请，应通过反诉或另行起诉主张权利。另外，一审中东方置业公司直至法庭辩论结束也未完整提供逾期支付租金的相关凭证，使得华润万家公司无法进行质证和对应举证，一审法院基于充分、平等保护当事人诉权的原则，认定东方置业公司主张的滞纳金不在本案中一并处理，并无不当。综上，上诉人东方置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司负担。苏州工业园区阳澄湖东方水城置业有限公司多交的二审案件受理费2006元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员  陈 斌二〇二一年五月三十一日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。