甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民初675号原告：兰州海鸿房地产有限公司，住所地兰州市城关区中山路海鸿大厦618号。法定代表人：段鸿奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：付振奇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐世祥，该公司工作人员。被告：兰州伦华房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区十里店街道北滨河西路28号安宁庭院4号办公楼1层。法定代表人：张天华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵耀，甘肃光明律师事务所律师。被告：兰州正和房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区安宁东路1号。法定代表人：曹淑萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵耀，甘肃光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，该公司工作人员。原告兰州海鸿房地产有限公司（以下简称海鸿地产）与被告兰州伦华房地产开发有限公司(以下简称伦华地产)、兰州正和房地产开发有限公司（以下简称正和地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海鸿地产的委托诉讼代理人付振奇、徐世祥，被告伦华地产的委托诉讼代理人赵耀，被告正和地产委托诉讼代理人赵耀、赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海鸿地产向本院提出诉讼请求：1.判令兰州伦华房地产开发有限公司立即支付原告的安置房款44240777.50元并承担违约金55812035.73元，合计100052813.23元；2.判令兰州正和房地产开发有限公司承担连带还款及违约金；3.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2016年7月19日，兰州海鸿房地产有限公司（以下简称原告）与兰州伦华房地产开发有限公司（以下简称被告一）签订了《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议》（以下简称供房协议）。协议约定原告向被告一提供海鸿·居然之家项目2-5#楼不少于315套房源，作为兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目安置房源，最终选择套数在200套（含）以内，采购均价为7600元/㎡。2016年8月2日被告一向原告支付订金200万元。截止2017年3月15日最终选定房源98套，建筑面积8917.06㎡，但被告一再未按照供房协议约定向原告付款。2017年8月18日被告一（甲方）、原告（乙方）与兰州正和房地产开发有限公司（丙方）三方签订了《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议约定：由于甲方项目进度等原因致使原（供房协议）的付款方式和付款时间没有按约定履行。另行达成协议如下：二、原协议第三条第3.2.1条约定若最终被征收人（安置住户）选择的套数在200套（含）以内，采购均价为7600元/㎡。现甲方同意按采购均价9000元/㎡向乙方支付已选定房屋的购房款共计约80253540元；三、甲方在本协议签订后三个月内一次性向乙方支付总房款的95%计76240863元；六、违约责任：甲方未按本协议约定向乙方支付购房款的，丙方按应付未付款的每日0.5‰向乙方支付违约金；逾期超过30日的，丙方按应付未付款的每日1‰向乙方支付违约金，直到付清为止；七、若甲方未按照本协议向乙方支付购房款，丙方承诺对甲方应支付的购房款本金、违约金、损失及实现债权发生的费用（包括诉讼费、律师费、公告费、保全费、保全担保费等），向乙方承担连带清偿责任，乙方有权直接向丙方追偿。2018年10月24日，甘肃东方人律师事务所受我公司委托，向二被告寄送了（2018）甘东律（海鸿）函字第001号律师函，要求二被告接到函件后3日内与我公司联系，付清拖欠的安置款及违约金。2018年12月25日，我公司又分别向城关区人民政府张掖路街道办事处（以下简称张掖路街道）、兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目房屋征收指挥部办公室、兰州市城关区房屋征收管理办公室报送了《关于兰州伦华房地产开发有限公司未支付兰州市轨道1号线省政府站及中央商务区项目（黄家园片区）拆迁安置房屋购房款的告知函》。告知上述三家单位：以上二被告一直没有按约定支付购房款和补偿款，已影响安置住户的《不动产权证书》正常办理，由此产生的后果由上述三家单位和二被告共同承担。2019年1月8日，张掖路街道《关于兰海字2018第（40）号告知函的回复》表示街道将继续努力，协调、催促被告尽快支付购房款。2019年2月12日，被告一支付安置房款3000万元。2019年11月15日，甘肃东方人律师事务再次向二被告寄送了（2019）甘东律（海鸿）函字第002号律师函：告知3日内与原告联系并付清拖欠的安置款及违约金。此后二被告再无任何回复。截止2020年7月31日，二被告除2016年8月2日支付订金200万元、2019年2月12日付款3000万元以外，二被告尚欠应付安置房款44240777.50元（即最终实测面积8917.05㎡×9000/㎡×95%=76240777.50元-已支付3200万元）、应承担违约金55812035.73元（计算数据见违约金总计74106035.73元减去3200万付款违约金18294000.00元），房款与违约金合计100052813.23元。综上，二被告已严重侵犯了原告的经济利益，给原告造成了重大的损失，为维护自身的合法权益，特提出诉讼，请依法判如所请。伦华地产辩称：一、答辩人与被答辩人协议约定的违约金标准及被答辩人诉请的违约金计算过高，属于“约定的违约金过分高于造成的损失的”情形，答辩人请求人民法院予以适当减少。1.《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议补充协议》第八条约定“本协议约定与原协议约定不一致的以本协议为准”，该补充协议第二条约定的8917.06平方米购房款为80253540元，第六条第1项约定的违约金标准为未按本协议约定支付购房款的，按应付未付款的每日0.5‰给被答辩人支付违约金，逾期超过30日的，按应付未付款的每日1‰向原告支付违约金。被答辩人依约定计算并请求的违约金为55812035.73元，比答辩人应付款44240777.5元多11571258.23元，被答辩人请求的违约金明显过分高于造成的损失，答辩人请求适当减少，有事实依据和法律规定依据。（1）被答辩人是以房屋总价款的95%作为计算违约金基数的，其计算方法是前30天按95%房屋价款×0.5‰×30天，第31天起按95%房屋价款×1‰×957天，并以先计算后减3200万元违约金的方法得出违约金总数额。若将被答辩人的计算方法以年度365天计算，前365天（包括0.5‰×30天）的违约金换算为年利率约35%，月息2.91分；第366天起的年利率约36%，月息3分。既明显超出了最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]17号）规定的合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的规定，也超出了该解释修改前的规定利率标准。（2）答辩人未能按约定足额支付购房款，给被答辩人造成的损失应当是银行利息损失，协议约定的违约金标准及被答辩人计算的违约金数额远远超过了中国人民银行规定同期贷款利率标准，超过了商业银行的实际贷款利率。（3）《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议补充协议》将《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议》约定的购房款均价由7600元/平方米调整至9000元/平方米，增加了12483870元，系对答辩人未按约定付款的违约惩罚，以体现了违约责任。被答辩人再次请求高额的违约金，属不当的重复请求。（4）参照《中华人民共和国最高人民法院公报》2019年第12期（总第278期）刊登的“周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”案例及该案例[裁判摘要]有关“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为‘过分高于造成的损失’的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量作出认定”的内容，人民法院对违约金予以减少既有法律规定依据，又有最高法院公布的案例依据。以上理由说明，本案补充协议约定的违约金标准明显不公平，被答辩人请求的违约金数额过高，符合民法典第585条第2款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的”条件，答辩人请求人民法院根据公平原则减少违约金。2.按公平原则计算违约金时，应依选定适当的标准，按协议约定的95%购房款减去答辩人已付3200万元并结合已付款时间得当地计算。被答辩人“先算后减”的方法是不当的。二、被答辩人迟延交付安置房屋的行为，属于违约行为且给答辩人造成了多支付被拆迁户安置费（过渡费）的损失，被答辩人依法应承担违约责任并赔偿答辩人的损失。依答辩人与被答辩人2017年8月18日签订的《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议补充协议》，被答辩人应于补充协议签订后3日内，配合张掖路街道办事处向被征收人（安置住户）组织交付已选定的房屋，但被答辩人迟延至同年9月20日才陆续交付房屋，使答辩人多承担了被拆迁户的过度费（安置费）566883.5元。若以补充协议约定，被答辩人需承担的违约金为12038031元（协议约定的未交付房屋房款80253540元×每日0.5‰×30天[2017年8月21日至9月20日]），请求人民法院按公平原则确定。三、被答辩人收取了答辩人3200万元购房款，依法应开具税务发票。请求判令被答辩人给答辩人提供税务发票。正和地产与伦华地产的答辩意见基本一致。伦华地产当庭提出了反诉请求，但在限定的时间内没有交纳诉讼费，按规定视为放弃反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件的基本事实，本院认定如下：2016年7月19日，海鸿地产与伦华地产签订了《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议》，协议约定最终选择套数在200套（含）以内，采购均价为7600元/㎡。2016年8月2日，伦华地产向海鸿地产支付订金200万元。2017年3月15日最终选定房源98套，但伦华地产再未向海鸿地产付款。2017年8月18日，伦华地产（甲方）、海鸿地产（乙方）与正和地产（丙方）三方签订了《房屋征收补偿安置房供房补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议约定：二、甲方同意按采购均价9000元/㎡向乙方支付已选定房屋购房款共计约80253540元；三、甲方在本协议签订后三个月内一次性向乙方支付总房款的95%计76240863元；六、违约责任：甲方未按本协议约定向乙方支付购房款的，丙方按应付未付款的每日0.5‰向乙方支付违约金；逾期超过30日的，丙方按应付未付款的每日1‰向乙方支付违约金，直到付清为止；七、若甲方未按照本协议向乙方支付购房款，丙方承诺对甲方应支付的购房款本金、违约金、损失及实现债权发生的费用（包括诉讼费、保全费、保全担保费等），向乙方承担连带清偿责任，乙方有权直接向丙方追偿。2019年2月12日，伦华地产向海鸿地产支付安置房款3000万元。尚欠应付安置房款44240777.5元。庭审时二被告表示对于应付欠款数额及付款时间均无异议，只请求法院对约定违约金标准进行调整。上述事实，有原、被告的陈述，《兰州市轨道交通1号线一期工程省政府站及中央商务区项目国有土地上（一期）房屋征收补偿安置房供房协议》、《房屋征收补偿安置房供房补充协议》、《中国工商银行》网上银行电子回单等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。综合当事人的诉辩意见及证据交换的情况，归纳本案争议焦点是：补充协议约定被告每日0.5‰向原告支付违约金；逾期超过30日的，按每日1‰向原告支付违约金是否过高的问题。经查，每日0.5‰换算为年利率是18.25%，每日1‰换算为年利率是36.5%。第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条：认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。根据上述意见，首先，二被告应当对违约金过高承担举证责任，但二被告并没有提交证据，应当承担举证不利的后果。其次，本案被告承担的是偿还购房款义务，原告主张的是欠付的房款，根据纪要意见不能以民间借贷利率上限作为违约金过高的标准。同时原告是房地产开发商，开发房地产要向银行举债，可能造成巨额损失，资金回笼后还要投资受益，可能产生巨大的预期利益。而且双方的交易是为了解决政府安置拆迁户，原告在履行合同时态度积极，基本不存在过错。综合上诉因素，被告关于违约金过高的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信，当事人约定的违约金标准不宜调整。按约定违约金分两个阶段计算，第一阶段以应付房款44240777.5元基数，从2017年11月19日至12月18日，每日0.5‰计算，即44240777.5×0.5‰×30﹦663611.4元；后期违约金以应付房款44240777.5元基数，从2017年12月19日开始，按每日1‰计算止付清房款。综上，原告的诉请有事实和法律根据，本院予以支持。综上所述，兰州海鸿房地产有限公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款之规定、第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条意见，判决如下：一、兰州伦华房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付兰州海鸿房地产有限公司购房款44240777.5元及第一阶段违约金663611.4元，后期违约金以应付房款44240777.5元基数，从2017年12月19日开始，按每日1‰计算止付清房款；二、兰州正和房地产开发有限公司对兰州伦华房地产开发有限公司判决的上述购房款及违约金承担连带清偿责任；三、驳回兰州海鸿房地产有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。兰州海鸿房地产有限公司预交的案件受理费542064元、保全费5000元，均由兰州伦华房地产开发有限公司与兰州正和房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  冯稼耘审 判 员  张秉德人民陪审员  张 慧二〇二一年五月十九日法官 助理  冯照阳书 记 员  王柏斌书 记 员  孙 晴