广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0331民初135号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区荔浦市荔城镇城东街环东路45号，统一社会信用代码：91450331753722833M（1-1）。 法定代表人：吴志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 被告：郑锦亮，男，1971年11月2日出生，汉族，户籍所在地：浙江省温州市瓯海区，现住广西壮族自治区荔浦市。 被告：刘秀珠，女，1974年6月21日出生，汉族，户籍所在地：浙江省温州市瓯海区，现住广西壮族自治区荔浦市。 二被告共同委托诉讼代理人：莫秋菊，广西华桂律师事务所律师。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）与被告郑锦亮、刘秀珠商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2021年4月8日转为普通程序进行第二次开庭审理。原告大发公司的特别授权委托诉讼代理人赵正红、被告郑锦亮、刘秀珠及特别授权共同委托诉讼代理人莫秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告给付购房款人民币80000元、违约金人民币19868.48元（违约金暂计至2020年10月28日，此后违约金以80000元为基数，按日0.3‰计至二被告给付完毕之日止），共计99868.48元给原告;2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告依法取得位于荔浦市，编号为：荔国用（2010）第Ｂｂ10007号地块的土地使用权，并经批准在上述地块兴建商品房。2015年4月30日，原告与二被告达成一致，二被告购买原告开发销售的“荔江花园”10栋9层901室商品房，双方约定，上述商品房建筑面积87.42㎡,房屋总价：173091元，并由二被告签署《成交置业计划》对上述约定予以确认。2018年8月20日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，合同对价款、给付方式、违约责任、买卖标的等事项进行了明确约定，其中合同第4条约定，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米1980元，总金额为173091元；第6条约定，被告采取分两次付款方式，首付房屋价款40%,其余60%待房屋封顶在银行按揭贷款一次付清；第7条约定，买受人逾期给付购房款超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同附件四约定，被告应在2018年8月20日前缴纳购房款人民币70091元整，余款103000元，此款由二被告向银行申请按揭贷款，被告应于2018年11月20日前到指定银行办理按揭手续，并告知原告，有逾期不到银行办理按揭手续的，视为二被告逾期付款，按合同第七条规定解除合同并追究被告违约责任。合同签订后二被告却未依约定给付购房款，二被告仅于2018年7月4日给付购房款20000元、2018年10月6日给付10091元、2019年4月24日给付20000元、2019年10月30日给付20000元、2020年4月19日给付23000元，共计给付购房款93091元，尚欠80000元购房款至今未予给付，原告权益因此受损。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，符合我国法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，且《商品房买卖合同》已经至荔浦市房地产管理局办理备案登记，应当受到法律的保护，二被告向原告购房，依法负有按期给付购房款的义务，现被告拖欠购房款不予给付的行为，给原告造成巨大的经济损失，依《商品房买卖合同》第7条的约定，被告逾期给付购房款，应按日万分之三的标准向原告支付违约金，暂计至2020年10月28日的违约金19868.48元【1、2018.8.20-2018.10.6,逾期给付金额50091元，50091×47天×0.03%＝706.28元;2、2018.10.7-2019.4.24元，逾期给付金额40000元，（50091元-10091元）×199天×0.03%＝2388.00元;3、2019.4.25-2019.10.30,逾期给付金额123000元，（40000元-20000元＋103000元）×188天×0.03%＝6937.20元;4、2019.10.31-2020.4.19,逾期给付金额103000元，103000元×170天×0.03%＝5253元;5、2020.4.20-2020.10.28,逾期给付金额80000元，（100000元-20000元）×191天×0.03%＝4584.00元】。故为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特具状人民法院，请求人民法院依法审理，支持原告诉请。原告在庭审过程中将诉状上“2019年10月30日给付20000元”变更为“2019年10月21日给付20000元”。 原告在举证期限内提供的证据有：1、2015年4月30日，被告郑锦亮、刘秀珠签署的《成交置业计划》，证明：（1）2015年4月30日，二被告决定购买原告销售的“荔江花园”10幢901室商品房；（2）双方约定商品房建筑面积87.42平方米，总房价173091元；（3）双方之间买卖关系已经成立;2、原告与被告郑锦亮、刘秀珠签订的《商品房买卖合同》，证明：（1）2018年8月20日，原告与被告郑锦亮、刘秀珠就二被告购买原告销售的“荔江花园”10幢901室商品房一事签订合同；（2）《商品房买卖合同》就购买标的、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、违约责任、交付期限等事项进行了明确约定；（3）合同约定房屋单价为每平方米1980元，总价173091元，采取分两次付清，首付房屋价款40%，余60%办理银行按揭贷款；（4）合同附件约定，被告应于2018年8月20日前给付购房款70091元，余款103000元由二被告申请银行按揭，二被告应于2018年11月20日前到指定银行办理按揭，并告知原告，有逾期不到银行办理按揭手续的，视为被告逾期付款，追究被告违约责任；（5）双方签订的《商品房买卖合同》已经进行备案登记手续；（6）合同依法成立，受法律保护。3、收据，证明：二被告分别于2018年7月4日给付购房款20000元、2018年10月6日给付10091元、2019年4月24日给付20000元、2019年10月21日给付20000元、2020年4月19日给付23000元，共计给付购房款93091元；4、荔国用（2010）第Bb10007号证，证明：原告销售上述商品房给二被告合法有效。5、钥匙领取单，证明：二被告于2019年10月6日领取钥匙，二被告实际占有商品房。6、身份证、结婚证，证明：二被告基本身份信息，二人系夫妻关系，系本案适格被告。7、代收费用和房屋维修资金发票，证明：原告收取被告代收费用10123元，代收费用项目有：有线电视费300元，防盗门、分表、对讲、监控3000元，办理房产证费1000元，专项维修基金3934元，物业管理费1889元，合计10123元。房屋维修资金的发票是6092元，代收费用上的专项维修基金是3934元，因原告在2018年7月2日才缴纳，标准已经提高。 被告郑锦亮、刘秀珠答辩称：按照双方实际的约定，被告及时支付了首付款，并没有逾期支付剩余购房款，且目前支付购房款的条件不成就，被告基本不存在违约行为。双方签订《商品房买卖合同》前，2015年4月30日被告支付10123元，后来于2018年7月4日又支付了20000元购房款，2018年8月20日签订合同后，原告开具了70091元的购房款发票给被告，证明被告已经按照合同的约定去银行办理按揭贷款，当时原告一直没有指定被告去哪一家银行办理，后来被告才得知，被告购买的房屋是第9层，是原告后面加层建筑的房屋（原来房屋只有8层，后原告增加建筑2层，变为10层），必须办理房产证后才能办理银行按揭。于是被告一直等待原告的通知后再去银行办理按揭，但很久原告都没有通知被告办理按揭贷款，到后来却直接通知被告，银行暂时无法办理按揭贷款，要求被告全额支付剩余购房款。被告不同意，被告完全符合贷款要求，于是要求原告配合被告办理银行按揭，但原告不配合，由此引发纠纷。被告认为，银行暂时无法办理按揭贷款的原因不是被告个人造成的，延迟办理贷款更不是被告的原因，是原告的原因造成，不应由被告承担违约责任，被告一直愿意办理银行按揭，现在银行贷款未成功，被告无须支付剩余购房款，更不用承担所谓的违约责任。综上所述，原告所主张的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告郑锦亮、刘秀珠对其辩解在举证期限内提交的证据有：1、发票及收据各一张，证明：2015年4月30日被告支付了10123元购房款给原告，2018年8月20日，原告开具了70091元的购房款发票给被告，证明被告已经按照合同约定支付了首付款。2、涉案房屋的不动产权证，证明：被告购房的房屋，建筑面积为87.03平方米，与合同约定的面积相差0.39平方米，故本案房屋的总价应变更为172319.40元。3、原告的广告照片，证明：原告在涉案房屋的荔江花园小区，张贴的销售广告，证明荔江花园房屋仅需首付1万元，征信问题则无需担忧，房屋最高可分期10年，无需办理银行按揭。意思是，购房款不用担心征信问题，也无需办理银行按揭贷款，原告自行可以给购房者分期付款。4、商品房销售合同、房产证以及广西荔浦农村信用社银行的贷款信息，证明：被告购买荔江花园第10栋第7单元706号房，虽然是约定在2015年11月16日以及在2016年5月16日去银行办理按揭，但实际首付款可分期，银行按揭也是在取得该房屋的不动产权证后，于2018年9月10日才办理完成，说明本案被告购买荔江花园的房屋是需要办理不动产权证后才能去银行办理银行按揭手续的。 经庭审举证质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，认为购房款的支付方式为按揭，代收费是6189元。对原告提供的证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议如下：1、该合同第4页约定的建筑面积87.42平方米，第5页约定面积差异以房管局最终审定为准，买卖双方实行多还少补；2、合同第6页约定的首付房屋价款没有支付时间，剩余的购房款是在银行按揭贷款一次性付清；3、关于房屋的交接，并不是原告交接钥匙就可以了，原告应当按照合同第11条的约定交房，原告只是交付了钥匙，原告并未按实际交付房屋；4、合同第16页没有约定逾期支付首付款的违约责任，以及约定是由原告指定的银行办理按揭手续，被告不知道去哪一家银行办理按揭，故不存在违约行为。被告对原告提供的证据3真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，被告认为已经向原告支付了143182元购房款。被告对原告提供的证据4的真实性、合法性、关联性无异议。被告对原告提供的证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，虽然被告于2019年10月6日领取了钥匙，但是被告并没有实际占有该房屋，原告也没有按合同约定交付房屋。被告对原告提供的证据6真实性、合法性、关联性无异议。被告对原告提供的证据7的真实性无异议，但是对合法性、关联性有异议，理由：1、被告认为应该按照成交置业计划费用为标准；2、被告计算的首付款70091元没有包含这笔代收费，不存在除了代收费用以外的费用。 原告对被告提供的证据1证明的内容有异议，认为被告没有按合同约定给付首付款，2018年8月31日原告开具给被告的契税发票是为了方便被告去办理银行按揭的，实际上被告在8月30日前只支付了20000元，并没有支付70091元的首付款，直至2019年10月21日才将首付款70091元完全支付给原告。原告对被告提供的证据2，认为被告没有提供原件，面积差异是不清楚的。原告对被告提供的证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，本案应该按照双方签订的合同来履行。原告对被告提供的证据4的真实性、合法性予以认可，但是不认可关联性，被告是与荔波房地产开发有限公司签订的合同，与本案没有可比性，与本案无关联，不认可被告的证明目的。 本院对本案证据认定如下：首先，对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、客观性、关联性，本院予以采信；对被告提供的证据1的真实性，本院予以认可，但被告证明2015年4月30日被告支付了10123元购房款给原告，以及2018年8月20日，原告开具的70091元的购房款发票，证明被告已经按照合同约定支付了首付款；首先，关于2015年4月30日被告向原告支付的10123元是购房款还是代收费用，根据被告提供的证据1“收据”上载明：今收到郑锦亮荔江花园10栋901室代收费10123元，被告主张该费用是被告向原告缴纳的购房款以及被告主张各项代收费是6189元，与被告提供的收据上载明的内容自相矛盾，故对被告主张缴纳的该笔款项是缴纳购房款不予认定，该笔款项应该是被告向原告缴纳各项代收费用。其次，对被告提供的证据1“广西增值税普通发票”，被告主张被告已经向原告按约定缴纳了房屋首付款，被告并没有提供当日二被告缴纳该款的相关收据，故对被告已经缴纳了首付款的主张不予认定,且在第二次庭审中，二被告确认只向原告缴纳了购房款93091元；对被告提供的证据2，其证据来源是荔浦市不动产登记局并加盖了公章，原告认为被告没有提供原件，面积差异是不清楚的主张，本院认为，该证据来源合法，对其真实性、客观性、关联性予以认定。对被告提供的证据3，本院认为，这是商家的一种促销宣传手段，商品房买卖对价款、买卖标的、给付方式、违约责任的约定应以双方签订的《商品房买卖合同》予以确认，对被告欲证明的内容本院不予采信。对被告提供的证据4，本院认为被告是与荔波房地产开发有限公司签订的合同，无法证明被告的证明目的。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告大发公司系房地产开发销售公司，其经营范围是房地产开发与销售：室内外装饰装修及装饰材料销售；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年4月30日，二被告与原告签订《成交置业计划》，约定二被告向原告购买“荔江花园”小区10栋901室商品房该计划对各项代收费、房屋建筑面积、房屋总价等均作了约定，签订《成交置业计划》当日，二被告向原告缴纳了各项代收费10123元，原告向二被告出具了收据。2018年7月4日，二被告向原告缴纳了购房款20000元，原告向二被告出具了收据。2018年8月20日，被告郑锦亮、刘秀珠与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的位于荔浦市，该《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的“荔江花园”小区10栋901室商品房，并载明该商品房的建筑面积87.42ｍ2、房屋总价款173091元、付款方式为分两次付款，首付房屋价款的40%，其余60%待房屋封顶在银行按揭贷款一次性付清，买受人逾期付款的违约责任即“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同确定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，购房款交付期限以及合同特别补充协议付款方式及期限“买受人在2018年8月20日前缴纳购房款为70091元，余款103000元应于2018年11月12日前到指定银行办理按揭手续”。2018年8月31日，原告向被告郑锦亮出具了缴纳首付款70091元的契税发票，但当日并无二被告缴纳该款的相关收据；2018年10月6日二被告缴纳10091元购房款，原告向二被告出具了收据，2019年4月24日二被告缴纳购房款20000元，原告向二被告出具了收据；2019年10月6日，被告郑锦亮领取了涉案房屋的钥匙，该商品房已经由二被告实际占有。2019年10月21日二被告缴纳购房款20000元，原告向二被告出具了收据；2020年4月19日二被告缴纳购房款23000元，原告向二被告出具了收据；以上二被告向原告缴纳购房款93091元。 另查明，二被告提供的荔浦市不动产登记局调取的桂（2019）荔浦市不动产权第××号不动产权证上载明涉案房屋面积87.03㎡。 本案争议的焦点有：1、本案二被告尚欠购房款多少？2、二被告未能办理银行按揭贷款的违约责任在哪一方以及违约金是否应该支付？ 关于第一个争议焦点，二被告主张已经缴纳了购房款143182元购房款，其组成是2018年8月31日，原告向被告出具的70091元购房款发票、2018年10月6日给付10091元购房款、2019年4月24日给付购房款20000元、2019年10月21日给付购房款20000元、2020年4月19日给付购房款23000元；首先，关于首付款70091元，二被告主张该款由2015年4月30日缴纳的10123元及2018年7月4日缴纳了20000元组成，剩余款项是以现金支付，但当日并没有二被告向原告缴纳该款剩余款项的任何转款凭证，也没有原告出具的相关收据，二被告主张该款剩余款项是通过现金的形式交付给原告的，根据二被告缴纳原告购房款的交易习惯，二被告所有缴纳的购房款均以刷卡的形式支付给原告，原告均开具了收据给二被告，2019年10月6日，二被告缴纳购房款10091元，正好和原告开具的契税发票的尾数相同。且在2015年4月30日二被告缴纳的10123元，原告出具的收据已经明确了是代收费，与二被告和原告在2015年4月30日签订的《代收费用》清单上约定的代收费10123元正好相符，二被告主张代收费应该是《成交置业计划》上约定的6189元，但该费用当时没有包括专项维修基金，加上《代收费用》清单上的专项维修基金3934元，恰好是原告出具给被告的各项代收费用10123元。二被告没有证据证明首付款70091元实际已经全部缴纳给原告，也就恰好证明了原告主张的开具该契税发票为了便于二被告办理银行贷款按揭手续而开具的空转发票；在第二次庭审中，二被告认可实际缴纳的购房款是93091元。故二被告辩称已经向原告支付了143182元购房款，无事实依据，本院不予采信；经核实，二被告分别于2018年7月4日缴纳购房款20000元、2018年10月6日缴纳10091元购房款、2019年4月24日缴纳购房款20000元、2019年10月21日缴纳购房款20000元、2020年4月19日缴纳购房款23000元，有原告提供的收据及被告的转账凭证予以证明，以上共计给付购房款93091元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积确认及面积差异处理”以房管局最终审定为准，买卖双方实行多还少补的约定，被告提供的荔浦市不动产登记局调取的桂（2019）荔浦市不动产权第××号不动产权证上载明涉案房屋面积87.03㎡，故涉案房屋的房屋总价应该是1980元×87.03㎡＝172319.40元，二被告已经缴纳购房款93091元，尚欠购房款79228.40元（172319.40元-93091元）。 关于第二个争议焦点，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附加件四：合同补充协议第一条“付款方式及期限”补充约定（1）买受人在2018年8月20日前缴纳购房款为70091元；（2）余款103000元，此款由买受人向银行申请按揭贷款。买受人应于2018年11月20日前到指定的银行办理按揭手续，并告知出卖人，有逾期不到银行办理按揭手续的，视为买受人逾期付款，按合同正文第七条规定解除合同并追究买受人违约责任。根据补充协议的约定，二被告应主动申请办理银行按揭贷款手续，而不是一直在等待原告的通知后再去银行办理按揭。2018年8月31日，原告在二被告只缴纳20000元购房款的情况下，开具了首付款70091元的购房款发票给二被告，便于二被告办理银行贷款按揭手续，并口头通知二被告到银行办理按揭贷款手续；原告在二被告未能全额缴纳首付款的情况下，仍然开具了空转的首付款发票给二被告，证明原告已经配合了二被告办理银行按揭贷款的相关事宜，二被告一直以原告没有通知二被告到哪一家指定的银行办理按揭贷款手续为由，是原告违约,不应由被告承担违约责任，且银行按揭贷款未成功，被告无须支付剩余购房款，无须承担违约责任，没有提供证据予以证明其主张，其主张于法无据，本院不予支持。综上所述，二被告逾期缴纳购房款，构成违约，应承担违约责任。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一款第二项“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同确定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”及合同特别补充协议第一条第一款“买受人在2018年11月20日前缴纳购房款”的约定，本案原、被告继续履行合同，被告应该在2018年11月20日前缴纳购房款而没有缴纳，构成违约，其逾期付款违约金应该分段计算（详见2018年8月20日至2020年10月28日期间的逾期付款违约金清单），截至2020年10月28日，二被告尚欠原告购房款79228.40元、逾期付款违约金19876.27元，2020年10月29日之后的逾期付款违约金应以购房款79228.40元为基数，按日利率万分之三的标准计算至清偿尚欠购房款之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告郑锦亮、刘秀珠偿还尚欠购房款79228.40元、逾期付款违约金19876.27元及2020年10月29日之后的逾期付款违约金（违约金以实际尚欠购房款为基数，从2020年10月29日起按日利率万分之三的标准计算至清偿尚欠购房款之日止）给原告荔浦县大发房地产开发有限公司。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦县支行，账号：21×××39），如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2297元，由被告郑锦亮、刘秀珠共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2297元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杜 冰 人民陪审员  李登怀 人民陪审员  李凌波 二〇二一年五月二十六日 书 记 员  黄艳芬