广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初7128号原告：苏胜，男，1975年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××，公民身份号码。被告：佛山市禅城区××××××，住所广东省佛山市禅城区×××××××红棉大厦二层，统一社会信用代码124××××××××××217X1。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。原告苏胜诉被告佛山市禅城区××××××共有物分割纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告苏胜、被告委托诉讼代理人黄志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告按份共有人位于佛山市禅城区××××××××××应当折价予以分割，被告自判决发生法律效力之日起20日内向原告支付折价款18.04万元，折价款付清当日起原告名下佛山市禅城区××××××××××（占有份额2000/6847）产权归被告所有；2、被告支付房屋占用费共4284.5元给原告（从2020年10月1日起房屋占用费按每月856.9元计算，暂计5个月，共4284.5元；2021年3月1日起至房屋分割折价款付清当日止，具体金额由法院判定）；3、该诉讼引起的房地产评估费1400元及诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告名下坐落于佛山市禅城区××××××××××（占有份额2000/6847，不动产权证【粤（2020）佛禅不动产权第0095432号】）。被告将位于佛山市禅城区××××××××××出租给黎乃津出租户，从2020年9月后一直占用原告份额部分房屋，致使原告无法使用上述份额房屋。原告于2020年12月14日、12月20日分别通过当面提交书函、中国邮政EMS邮寄请求申请书的形式向被告进行请求解决，被告并无协商和解决、无任何回复，直至起诉日止双方仍协商不成、达不成协议。原告于2021年1月26日委托第三方评估公司广东鸿正土地房地产资产评估造价咨询有限公司（该公司入围佛山市自然资源局禅城分局2021年度评估中介机构）对佛山市禅城区××××××××××（原告占有份额2000/6847，评估建筑面积20平方米）进行房地产估价，估价结果（市场价值）总价为18.04万元，评估费为1400元。原告认为，原告位于佛山市禅城区××××××××××（占有份额2000/6847）部份房屋被被告出租、占用致原告无法使用，根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”第三百零四条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。对于佛山市禅城区×××××××××房，共有人原、被告均没有约定，该房屋难以分割或者因分割会减损价值的。根据上述规定和特殊情况，在涉案房屋不具备拆分使用和内部分割单独使用的条件下，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。根据第三方评估公司估价结果对原告所占份额进行折价，原告、被告属按份共有人，现原告请求折价按第三方估价结果总价18.04万元的价款予以分割，折价给按份共有人被告，符合法律法规，公平、合理、合法。另，原告位于佛山市禅城区××××××××××（占有份额2000/6847）部份房屋被被告出租、占用致原告无法使用，被告应向原告支付房屋占用费。《中华人民共和国民法典》第四百六十条规定“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。”第三百二十一条规定“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”。参考中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）（贷款一至五年年利率4.75%+浮动20%=5.7%)，从2020年10月1日起，按每月856.9元(18.04万元×5.7%÷12月)计算，暂计至2021年2月28日，小计5个月，共4284.5元。2021年3月1日起至房屋分割折价款付清当日止，具体金额由法院计算判定。综上，原告依据《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条、第三百二十一条、第四百六十条等规定，请求人民法院判决。原告在诉讼中提供了以下证据：1.原告身份证、被告全国组织机构统一社会信用代码公示查询结果，证明原、被告的诉讼主体资格。2.不动产权证书，证明原告的不动产权证书中与被告的按份共有份额。根据房屋平面图，涉案房屋不具备拆分使用和内部分割单独使用，该房屋难以物理分割或者因分割会减损价值的特殊情况和条件。请求折价分割理由合理。3.《关于清空佛山市禅城区××××××××××的函》《关于协商佛山市禅城区××××××××××买卖的申请书》、邮件交寄单、邮件妥投信息，证明原告曾申请与被告请求协商解决，协商不成、达不成协议。4.佛山市鸿正土地房地产资产评估有限公司报告书（含附件），证明涉案房地产共有物折价的第三方评估公司估价结果18.04万元。5.广东增值税普通发票，证明原告已预付评估费1400元。6.佛山市自然资源局禅城分局关于2021年度入围土地评估中介机构名单的公告，证明广东鸿正土地房地产资产评估造价咨询有限公司入围佛山市自然资源局禅城分局2021年度评估中介机构。7.涉案房屋的供电电费清单、涉案房屋的用水清单，证明涉案房屋已被被告占用并出租致原告无法使用，涉案房屋已丧失共有的意义和基础，请求折价分割理由充分。8.诉讼费票据，证明原告已预付的诉讼费2011元。被告答辩称：一、被告负责禅城区直管公房的租赁管理等工作，系禅城区直管公房的燎原路63号702房48.47平方米产权的权属人。2008年11月19日佛山市人民政府同意将市直管公房过户给禅城区政府房产管理部门(区建设局)。2011年6月8日佛山市禅城区国土城建和水务局授权被告以自己的名义管理直管公房。2013年8月26日，佛山市禅城区机构编制委员会确定佛山市禅城区××××××机构编制方案，确定由被告负责辖区保障性住房以及直管公房的租赁、管理和维修养护以及按政策落实房屋发放工作。2014年9月5日，佛山市禅城区政府批复将原佛山市房产管理局名下的直管公房过户至被告名下，被告据此承接了原佛山市房产管理局对涉案直管公房的相关权利义务，被告并依此办理了产权登记取得房屋所有权证。二、原告主张以折价分割形式由被告购买其持有的涉案房屋中的20平方米份额没有事实和法律依据。佛山市××××××××××是按份共有，且原告与被告分持两张房产证，产权本身就已经有明确的区分，原告可持其房产证依法对外转让等方式进行交易，因此，请求法院驳回原告第1项诉讼请求。同时，根据被告查询，原告于2020年9月通过淘宝司法拍卖平台拍得原佛山市工艺美术工业有限公司所持有的佛山市××××××××××的20平方米的产权，在拍卖公告中已经明确对房屋现状等进行了披露并强调“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”，原告明知涉案房屋存在产权共有人和占有使用人情况下而参与竞拍，在原告以106920元成功竞得后违背其参与拍卖所作出的承诺，要求被告以折价分割形式购买其共有的20平方米产权，没有事实和法律依据。拍卖公告节选如下：“标的物目前已被占用，故本次拍卖为不交吉拍卖。标的物拍卖前不组织看样；成交后，买受人应自行与标的物实际使用人、共有权人沟通、自行收回标的物，管理人不负责交付标的物”“除拍卖文件披露外，竞买人应对拍卖标的的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。三、原告主张被告支付房屋占用费没有任何依据。涉案房屋一直由房管部门依照公房管理的相关规定由租户黎乃津家庭居住，该租户在开发商拆迁公房时即已与开发商签订拆迁合同书。回迁房屋建成后，黎乃津家庭根据拆迁合同等回迁至涉案房屋，房屋单位产权部分则由黎乃津的工作单位即原佛山市工艺美术工业公司出资购买并办理了产权证。房管部门只收取了公房产权部分的租金，单位产权（即原佛山市工艺美术工业公司、现原告产权的部分）有否收取租金、租金标准等一直由产权人自行解决，被告并未参与。被告从未损害过原告的合法权益，且原告拍卖涉案房屋时已经明确知晓房屋的状况，因此，原告要求被告向其支付占用费，没有任何依据。根据《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，即使原告取得涉案房屋的产权，房屋原有的租赁关系不因产权变动而变动，若原告对黎万津使用其涉案房屋面积份额有争议，原告应与黎万津自行解决，与被告无关，原告无权向被告主张房屋占有使用费。综上，被告依法履行公房管理的相关事宜，没有损害原告的权益，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告在诉讼中提供了以下证据：1.关于市直管公房过户问题的复函、授权委托书、事业单位法人证、住房保障中心机构编制方案、《禅城区政府办文反馈表》（908号）、房地产权证（公房），证明佛山市政府同意将市直公房过户到禅城区房管部门；禅城区国土城建和水务局授权被告以自己的名义管理直管公房；并由禅城区制定住房保障中心机构编制方案。被告因此负责禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护工作，承接原佛山市房产管理局对直管公房的相关权利义务。2014年9月5日，佛山市禅城区政府批复将原佛山市房产管理局名下的公房过户至被告名下，因此，被告系所涉的公房即产权面积48.47平方米的权利人。2.房地产权证（苏胜）、佛山市××××××××××竞拍公告，证明原告于2020年9月通过淘宝司法拍卖平台拍得原佛山市工艺美术工业有限公司所持有的佛山市××××××××××的20平方米的产权，在拍卖公告中已经明确对房屋现状等进行了披露并强调“竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”，原告明知涉案房屋存在产权共有人和实际占有承租人情况下而参与竞拍。原告与被告均已取得产权登记，各自依法享有自身权利并应承担相应的责任和义务。3.佛山市房屋拆迁合同书（1993年，租户签订版）、回迁资料、租赁合同（2004年、2007年、2017年）、佛山市租用房屋凭证、租金明细表，证明佛山市×××××××××房是拆迁开发商拆迁公房后补偿给房管部门，一直由房管部门依照公房管理的相关规定由租户黎乃津家庭租住，该租户在开发商拆迁公房时即已与开发商签订拆迁合同书。回迁房屋建成后，黎乃津家庭根据拆迁合同等回迁至涉案房屋，房屋单位产权部分则由黎乃津的工作单位即原佛山市工艺美术工业公司出资购买并办理了产权证。房管部门只收取了公房产权部分面积的政府核定租金，并未侵犯原告合法权利，且原告拍卖涉案房屋时已经明确知晓房屋的状况，原告要求被告向其支付占用费没有任何依据。原、被告在诉讼中提供的上述证据，本院已组织双方当事人进行了辩证、质证，当事人的质证意见已在卷佐证。结合当事人庭审中的陈述，本院确认以下事实：涉案房屋佛山市禅城区××××××××××（建筑面积68.47平方米）原属佛山市禅城区××××××与原佛山市工艺美术工业有限公司按份共有，其中佛山市禅城区××××××占有48.47平方米、原佛山市工艺美术工业有限公司占有20平方米。该房屋一直由黎乃津家庭租住使用，佛山市禅城区××××××占有的48.47平方米一直有签订直管公房租赁合同，并由黎乃津向佛山市禅城区××××××交纳租金，而原佛山市工艺美术工业有限公司占有的20平方米则由该单位给黎乃津使用。后因佛山市工艺美术工业有限公司破产清算一案，上述佛山市工艺美术工业有限公司占有的20平方米产权被司法拍卖，拍卖公告中已对上述房屋的状况及瑕疵进行了披露。原告通过竞买购得该20平方米产权份额，并于2020年12月11日取得粤（2020）佛禅不动产权第0095432号不动产权证书。该不动产权证显示，坐落佛山市禅城区××××××××××，共有情况：苏胜占2000／6847、佛山市禅城区××××××占4847／6847，附记内容：苏胜占的20平方米所对应的土地使用权分摊面积以出让方式提供（使用期限：2020年12月8日起，2071年4月30日止），佛山市禅城区××××××占的48.47平方米所对应的土地使用权分摊面积以划拨方式提供。2021年3月2日，原告诉至本院请求分割涉案房屋。诉讼中，原、被告就如何分割涉案房屋不能达成一致协议。因案件审理需要，本院函询涉案房屋的情况，佛山市自然资源局禅城分局复函称：位于佛山市禅城区××××××××××的不动产，已核发不动产权证［证号为粤（2020）佛禅不动产权第0095432号、粤（2020）佛禅不动产权第0095431号］，权利人为苏胜、佛山市禅城区××××××，规划用途为住宅。该不动产无抵押、查封情况。上述不动产的建筑面积为68.47平方米，其中佛山市禅城区××××××占的48.47平方米所对应的土地使用权分摊面积以划拨方式提供，苏胜占的20平方米所对应的土地使用权分摊面积以出让方式提供。若法院以整体变卖或拍卖该不动产，买受人需补办48.47平方米的土地出让手续。目前禅城区国有建设用地土地出让金及租金计收依据为《佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准》（佛府［2018］23号）计收。若法院拍卖处置上述不动产，根据佛建管函［2017］403号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》限购政策和《佛山市人力资源和社会保障局佛山市住房和城乡建设局关于进一步完善人才住房政策的补充通知》人才住房政策，个人通过拍卖所得房产办理住房转移登记，按限购政策和人才住房政策执行，故买受人在拍卖时须符合上述文件规定的购房资格。本院认为，本案系共有物分割纠纷。《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，涉案房屋为原告和被告按份共有，双方无约定不得对涉案房屋进行分割，原告依法有权请求分割涉案房屋。关于分割方式。民法典第三百零四条第一款规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，原、被告双方未能协商一致确定涉案房屋的分割方式；该房屋为不可分物，不能进行实物分割；双方也不能达成一致的折价意见，故依照上述法律规定应当对涉案房屋进行拍卖、变卖，所得的价款在扣除拍卖、变卖的费用以及缴交相应的税费（若有）后，由原、被告双方各按份额进行分割。故原告请求其份额应当折价归被告所有，由被告支付折价款18.04万元，于法无据，本院不予采纳。由于涉案房屋原、被告各占份额所对应的土地使用权性质不同，在评估拍卖时应考虑该因素。关于原告请求被告支付房屋占用费的问题。根据查明的事实，被告只是将其占有的涉案房屋份额以直管公房的方式出租给承租人，并以其占有的房屋份额面积按政策收取相应的租金，被告并没有占用原告占有的房屋份额，且原告在竞买涉案房屋份额时应当知道涉案房屋已经有他人在使用的情况，故原告请求被告支付房屋占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求的房地产评估费1400元。因该费用是原告自行委托评估所产生，并以此为依据请求被告折价分割，但由于本院没有支持原告的此折价分割请求，故该费用应由原告自行承担。原告诉请由被告承担该费用，本院不予支持。而至于本案诉讼费，本院根据共有物份额比例确定按份负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告苏胜与被告佛山市禅城区××××××于本判决发生效力之日起二十日内相互配合将佛山市禅城区××××××××××进行拍卖、变卖，所得的价款在扣除拍卖、变卖的费用以及缴交相应的税费（若有）后由原告苏胜与被告佛山市禅城区××××××按所占房屋份额进行分割；二、驳回原告苏胜的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取为2011元（原告已预交），由原告苏胜负担587元，被告佛山市禅城区××××××负担1424元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱建聪二〇二一年五月十二日书记员  罗凤华