广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0891民初933号原告：陈聪，男，1985年8月25日出生，汉族，住广东省雷州市。原告：黄彩玲，女，1985年12月8日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：符健，广东敏翔律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区。法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原告陈聪、黄彩玲与被告湛江市佳烨置业有限公司（以下简称佳烨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈聪、黄彩玲的共同委托诉讼代理人符健、被告佳烨公司的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈聪、黄彩玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告佳烨公司向原告支付逾期交房的违约金23654元[总房款739191元×日万分之五×逾期64天（2018年4月1日计至2018年6月3日）]；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2017年4月8日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告预售的位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园×幢××××房的商品房，总房款为739191元；被告应当在2018年3月31日前，将取得“建设工程竣工验收备案证明文件”及“房屋测绘报告”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。后被告于2018年8月完成工程备案才符合法定及约定的交房条件，但原告已于2018年6月3日收楼。综上，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。因此，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。被告佳烨公司辩称，一、被告无需支付逾期交房的违约金。龙潮村村民干扰施工是被告延期交房的根本原因，被告可以顺延商品房交付期限，不存在逾期交房的情形。自2017年3月起，龙潮村村民以被告开发建设的城市高地花园商品房项目占用其3米历史小路为由，多次堵塞施工通道，阻挠对涉案房产进行正常施工，导致涉案房产项目停止施工累计达160天。经过被告报警、多次交涉均未能解决问题，后被告向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，得到该局关于“被告使用该地合理合法”的处理意见，即龙潮村村民阻挠施工无事实、法律依据。本案被告也提供了龙潮村村民干扰施工的照片、报警回执、信访事项受理告知书、信访事项处理意见书以及工程暂停令、工程复工通知等，足以证明本案被告是非因自身原因导致的延期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第二款以及合同附件十一第二条第4款第（6）项，非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延。村民通过拉横幅、堵路等过激途径阻碍施工导致逾期交房属于非因出卖人原因导致，被告可以顺延商品房交付期限，故被告不存在逾期交房的情形。被告合法使用项目用地，难以预见龙潮村村民会通过拉横幅、静坐等过激方式干扰施工，为避免施工队伍与村民产生冲突，保障建筑工地生产安全，涉案房产项目监理单位广东正茂工程管理有限公司被迫作出《工程暂停令》，项目停工具有必要性、合理性，而被告也及时采取报警、信访等途径尽力避免和克服相应的不利影响，不应对被告苛以过高的义务。二、即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：1.根据《合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。2.根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，本案被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区房屋租赁市场指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。三、原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。1.部分原告与被告于2018年6月8日达成交付房屋的合意，该《补充协议书》是双方真实意思表示，属合法有效协议。故原告主张的逾期交房违约金起算点应以2018年6月9日开始计算。2.被告开发的商品房于2018年7月5日经竣工验收合格，符合房屋交付的条件。被告于2018年8月22日向全体业主统一寄送《收楼通知书》，通知业主在2018年8月26日前办理收楼手续。但是部分原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后，未按照规定时间办理收楼手续的，该部分原告无权主张其拖延办理收楼手续的违约金损失。因此，逾期收楼的违约金的截止时间应计算至2018年8月25日。3.根据双方合同第十一条第（三）款第3项第2点，买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件。4.部分业主银行按揭贷款的发放时间都是在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户的第二天才开始计算逾期交楼违约金。5.部分业主已收楼，但现又以商品房不具备交付条件主张逾期交房违约责任应予以驳回其诉讼请求。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。原告没有提供造成其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。6.被告开发的城市高地楼盘，其中1、3、8、9共四栋的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议》，因被告对湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地每栋首层的入户大门及大堂按照公布效果方案进行优化工程，并将合同约定交付时间变更为2018年6月8日，经该四栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主应该受该协议的约束。这符合《物权法》相关规定。综上所述，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。因此，该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行裁决。本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，原告黄彩玲、陈聪（买受人）与被告佳烨公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017××××××）。合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定，由两原告购买被告出售的位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园×幢××层××××房，总价款739191元；该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售；两原告采取贷款方式付款，在2017年4月8日前支付首期房价款189191元，余款550000元申请贷款支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。2017年12月26日，原告陈聪（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定将交房时间变更为2018年6月8日。2018年6月3日，双方办理交房手续。2019年1月26日，被告开具两原告支付全部购房款739191元的发票。2021年3月19日，两原告以被告逾期交房为由向本院提起诉讼。庭审过程中，被告代理人确认两原告在约定的交房日期前已付清购房款。再查明：被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江经济技术开发区人民大道中71号的城市高地花园×栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了建设工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产经营秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15日，湛江经济技术开发区国土资源局作出湛开国土资（信访）〔2018〕20号《陆晓聪信访事项处理意见书》，认为被告使用该地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局于2018年2月22日发布的《关于公布的通知》之规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。庭审时，两原告主张《补充协议书》中只有夫妻其中一方签名，没有另一方的追认，不发生法律效力。但是，原告陈聪签订《补充协议书》后，原告黄彩玲作为涉案房产共有人一直未提出异议。尽管《补充协议书》是由原告陈聪一人签订，但对被告来说，其有理由相信原告陈聪签订《补充协议书》是经原告黄彩玲同意的，并作为代表签订该协议为其双方共同意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，原告陈聪的行为已构成表见代理，其签订的《补充协议书》合法有效，对原告黄彩玲具有法律约束力，视为原、被告双方约定交房时间延期至2018年6月8日。因此，对于两原告所提上述主张，本院依法不予支持。两原告于2018年6月3日与被告办理涉案商品房的交付手续，该日期没有超过上述约定的延期交房时间。此外，虽然涉案商品房于2018年7月31日才办理竣工验收备案手续，但两原告已在此之前收楼，应当视为两原告知道涉案商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收该商品房。现两原告以该商品房于2018年7月31日后才符合交付条件为由，主张被告支付2018年4月1日至2018年6月3日的逾期交房违约金23654元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈聪、黄彩玲的诉讼请求。案件受理费391.35元，减半收取计195.68元，由原告陈聪、黄彩玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 梁 奎二〇二一年五月三十一日书记员 钟境富附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。