文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1017号上诉人（原审被告）：丁军，男，1981年8月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：郝名姝，女，1979年9月26日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人丁军因与被上诉人郝名姝租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁军上诉请求：1．请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2．被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1．一审法院未考虑疫情对双方合同履行造成的影响，未减免2020年因疫情防控需要停产期间的租金，一审判决有失公允；2．涉案厂房租赁期间，被上诉人切断厂房电源106天，造成上诉人被迫停业，致合同目的无法实现，故停电期间的租金应予扣除；3．被上诉人一审诉讼请求中，要求涉案厂房租金计算至2020年10月20日，但一审判决要求上诉人支付租金至2020年10月31日，明显不合理。被上诉人郝名姝辩称：一审判决未支持其全部诉讼请，但是其尊重一审判决，不再主张滞纳金和违约金。对于涉案诉讼费用，因案件系由上诉人违约造成，故不应由其承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。郝名姝向一审法院起诉请求：1．解除郝名姝、丁军双方签订的《租赁合同》；2．丁军支付郝名姝房租51000元，违约金5000元，滞纳金4860元（计算至2020年10月20日），合计60860元；3．一审案件诉讼费由丁军承担。一审法院认定事实：2019年2月18日，郝名姝、丁军签订租赁合同一份，约定郝名姝（甲方）将涉案房屋出租给丁军（乙方）使用，合同的主要内容为：租赁期限三年，从2019年2月20日起至2022年2月20日。合同到期，如乙方续租，应提前一个月通知甲方，双方重新签订租赁合同。不经甲方同意，不得转租、转让他人，一经发现，甲方有权收回房屋，同时终止合同，由此引发的责任由乙方承担。关于租金支付方式和期限，双方约定：支付方式按年支付，即人民币72000元/年，以后结算租金乙方提前30天支付给甲方，付款方式现金。如乙方不能按时交纳租金，甲方有权终止合同或收取20元/天滞纳金，合同期满，乙方结清所有费用。关于违约责任，双方约定：在合同期内，甲乙双方任何一方违约，需要承担违约金5000元；如遇到不可抗拒情况，双方可解除合同，不承担违约责任。合同期内如拆迁未履约部分租金甲方如数退还，合同期满，乙方装修不可移动部分无偿归甲方所有。合同签订后，丁军支付了当年租金。2020年2月20日后，丁军继续使用郝名姝的案涉厂房，分别于2020年5月6日向郝名姝支付租金15000元，7月24日支付2000元，9月30日支付4000元。因租金给付问题，双方发生纠纷，2020年4月30日，郝名姝通过微信要求丁军：“丁总，房子租金，今天必须给部分”“现在不能拖了”；5月24日，郝名姝通过微信告知丁军：“实在没办法，我停电了”；6月30日，郝名姝通过微信告知丁军：“丁总，今天一定要到位”；9月14日11时38分许，郝名姝发微信给丁军：“明天转5000给我吧”；9月20日20时19分许，郝名姝向丁军发微信：“丁总，房租费能付一部分吗”，“实在没钱了”；10月4日，郝名姝向丁军发出微信：“丁总房租，10月底，若不付，就搬家吧”，丁军回复：“好的，你现在招租吧”，“附近那么多没租出去的厂房，我随时可以搬”;10月19日下午14：22许，丁军向郝名姝发出微信：“老板娘什么时候有空把这边房子交接给你”，“明天有没有时间”，“已经收拾干干净净的”；10月29日8：24许，丁军再次给郝名姝发微信：“老板娘有时间把厂房交接给你”，随后，丁军拨打郝名姝微信电话，郝名姝未接听。10月30日7：47分许，郝名姝发微信给丁军：“房租费不给，连夜逃离，我已报案，想做老赖，法律会解决问题的”。关于本案所涉房屋，郝名姝未能提供产权证或者建设工程规划许可证等批准建设文件。2013年，原淮安市淮阴区五里镇人民政府出具给原淮安市淮阴工商局的《企业住所使用证明》载明：位于淮安市淮阴区五里镇（现丁集镇）工业集中区纬二路4号内的房屋，为淮安达通医疗器械有限公司所建，面积2000平方米。该房屋是经过我单位批准建设的。该房屋建房手续合法齐全，并已经相关单位验收合格后可投入使用。该房屋规划用途不是住宅，不属于违章建筑，不是危房，目前不在拆迁范围内，如因该房屋产权及使用产生的纠纷，由我单位负责解决。一审还查明：丁军系自然人独资企业江苏上景家具有限公司法定代表人，丁军租赁案涉厂房系为该公司生产所用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案丁军与郝名姝签订租赁合同、双方发生纠纷郝名姝提起一审诉讼均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，郝名姝未能就案涉房屋取得法律意义上的建设规划许可证，故本案所涉合同应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然案涉合同被认定为无效，但丁军实际使用房屋系事实，故郝名姝主张参照合同约定要求丁军给付租金的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，郝名姝、丁军双方在合同中约定了租金的给付时间，丁军应按期给付租金。对丁军主张的与郝名姝达成分期支付租金的意见，结合其所提供的证据，均显示郝名姝向其主张租金的内容，不能全面反映双方对支付租金约定变更的内容，故本院对丁军的该项主张不予支持，但是，本案所涉合同为无效合同，郝名姝主张迟延给付滞纳金的请求法院亦不予支持。对丁军欠付租金的数额，一审法院认为，郝名姝在2020年10月4日向丁军发出微信“10月底，若不付，就搬家吧”及丁军回复信息、丁军于2020年10月19日通知郝名姝收房等情况，法院确认丁军实际使用房屋的时间截止2020年10月底。（即第二个租赁年度丁军实际使用租赁物2021年2月21日至10月31日，计253天，72000/365*253=49906.85元）扣除丁军已支付租金21000元，丁军应再给付郝名姝房屋租金28906.85元。对丁军主张郝名姝在其租赁案涉房屋过程中断电、在其退还房屋时郝名姝扣留其生产资料造成其损失提起反诉，一审法院认为丁军提起主张涉及案外人权益，与丁军并非同一主体，故对其主张在本案中不予理涉，丁军可另案主张。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、丁军于判决生效之日起十日内给付郝名姝租金28906.85元；二、驳回郝名姝的其他诉讼请求。一审案件受理费1322元，减半收取661元，保全费629元，合计1290元，由郝名姝负担200元，丁军负担1090元。本院二审期间，上诉人丁军为证明其上诉主张，提供了两份新证据，证据一为其与郝名姝微信聊天截图，旨在证明2020年5月24日至2020年8月10日期间，涉案厂房被郝名姝停电，导致不能正常生产经营。郝名姝质证认为，证据的真实性有异议，对证明目的不予认可。本院认为，上述证据真实合法，但仅能证明2020年7月17日至7月20日期间双方通过微信沟通协商送电、给付电费事宜及郝名姝曾经断电，但不能证明断电原因及断电具体期间。证据二为国务院部门文件《关于应对新冠××疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，旨在证明疫情期间出租方郝名姝应按照文件精神减免租金，郝名姝质证认为，上述文件规定仅为倡导性规定，没有强制要求减免。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，关于上诉人丁军主张一审法院未考虑疫情对双方合同履行造成的影响，未减免2020年因疫情防控需要停产期间的租金有失公允的主张，本案丁军与郝名姝签订的租赁合同中约定，房屋租金承租方提前30天支付给出租方，疫情期间丁军与郝名姝均认可双方进行过口头协商，丁军亦分别于2020年5月6日、2020年7月24日、2020年9月30日向郝名姝支付了涉案厂房租金15000元、2000元、4000元，租金支付已经延期，考虑到疫情的实际影响，本院酌定减免上诉人丁军1个月房屋占用费5917.8元（72000/365*30）。关于上诉人丁军主张涉案厂房租赁期间，被上诉人切断厂房电源106天，造成上诉人被迫停业，致合同目的无法实现，故停电期间的租金应予扣除，本院认为，上诉人丁军提供的微信聊天截屏仅能证明出租人郝名姝曾经断电，但不能证明断电原因及断电期间。上诉人丁军与被上诉人郝名姝均认可双方并未达成租金具体如何延期支付的协议，故在出租人郝名姝已履行合同主要义务的情况下，承租人丁军未及时履行缴纳租金的主要义务，故不享有拒付断电期间房租的抗辩权，故对上诉人的该主张本院不予支持。关于上诉人丁军主张被上诉人郝名姝一审主张的涉案厂房租金计算至2020年10月20日，但一审判决要求上诉人支付租金至2020年10月31日，明显不合理，本院认为，一审判决内容超出上诉人郝名姝一审诉讼请求，本院予以纠正。因双方签订的房屋租赁合同系无效合同，丁军应参照合同约定的租金标准支付2020年2月21日至10月20日计243天的房屋占有使用费，72000/365*243=47934.25元，扣除因疫情减免的房屋占用费5917.8元和丁军已支付房屋占用费21000元，丁军应再给付郝名姝房屋占用费21016.45元。综上，上诉人丁军的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初4865号民事判决第二项；二、变更淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初4865号民事判决第一项为上诉人丁军于本判决生效之日起十日内给付被上诉人郝名姝房屋占用费21016.45元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1322元，减半收取661元，保全费629元。合计1290元，由郝名姝负担719元，丁军负担571元。二审案件受理费1322元，由丁军负担961元，郝名姝负担361元。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 孔令媛审判员 马玉宝二〇二一年五月三十一日法官助理解思辛书记员李景