四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初804号 原告：高祝琼，女，1968年1月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：何泽礼，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：刘福金，男，1964年8月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：唐华英，女，1964年6月8日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：周晓东，四川德卓律师事务所律师。 被告：刘亚，女，1988年7月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：周晓东，四川德卓律师事务所律师。 第三人：刘福国，男，1969年3月16日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告高祝琼诉被告刘福金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，原告高祝琼于2021年2月7日申请追加唐华英、刘亚为本案被告，本院予以准许。被告唐华英、刘亚于2021年3月4日申请追加刘福国为本案第三人，本院予以准许。原告高祝琼及其委托诉讼代理人何泽礼，被告刘福金，被告唐华英、刘亚及其委托诉讼代理人周晓东，第三人刘福国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高祝琼向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告将位于××镇××路××号××期××栋××单元××楼××号房屋过户登记给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告刘福金于2009年1月6日签订房屋转让“协议书”，协议约定，被告将位于金堂县××镇××组的拆迁安置房1套（面积100平方米）转让给原告，总价10万元，首付6万元（见2009年1月6日收条），余款4万元在拆迁安置房交房且办理完过户手续时给付。2012年初拆迁安置房交房，该房具体地址为××镇××路××号××期××栋××单元××楼××号，2012年3月30日原告向被告支付尾款4万元，原告直接接收该房屋装修并居住至今，由于当时该房还办不到房产证，故暂时无法办理过户手续。2019年学府星竹一期通知拿证，该房不动产权证被被告领取，原告多次与被告联系，要求办理学府星竹X期X栋X单元X楼X号房屋过户手续，被告一直拖延。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告刘福金辩称，对原告陈述事实过程无异议，同意办理过户。 被告唐华英、刘亚共同辩称，原告在起诉状中部分情况与事实不符，刘亚和唐华英并未与原告签订房屋转让协议书，原告也未要求刘亚和唐华英办理相应过户手续。本案案涉房屋买卖协议应是无效合同，案涉房屋在拆迁安置时属于三被告共同所有，后确定为刘亚单独所有，原告所谓的房屋买卖协议未经三被告的共同同意，甚至刘亚和唐华英对房屋买卖的协议情况都不知情，所以应属无效，基于上述理由，请求依法驳回原告的全部诉请。实际是刘福国要出售房屋，原告和刘福国之间磋商由刘福金进行签字，刘福国与刘福金之间将房屋交换了，但现在刘福国的房屋已经被法院执行，交换已经无法实现。 第三人刘福国述称，无异议。当初是其找刘福金借10万元，刘福金说没有，说有个安置房，当时不知道还有其他人所有，就担保抵押给原告，由第三人来还这10万元，不清楚他们买卖合同怎么形成的，其没有钱还刘福金，就把房子抵给了刘福金，他们现在还住在那里。 本院经审理认定事实如下：2009年1月6日，原告高祝琼（合同乙方）与被告刘福金（合同甲方）签订《协议书》，协议书内容为：“1、甲方自愿将金堂县三星镇竹林村社区二组私房一套，面积100平方米，以10万元人民币转让给乙方，如交房时超出平方，按政府规定补差，乙方不再承担其他费用。2、合同签订后，三日内先付6万元，交房后手续办完再付4万。3、甲乙双方在今后房产办理的事情上相互配合。”原告高祝琼、被告刘福金在上述协议书上签字并捺指印，第三人刘福国作为见证人在协议书上签字并捺指印。同日，原告高祝琼向被告刘福金支付购房款60000元，刘福金向原告出具收条一张，收条内容为：“收条今收到高祝琼购房金60000元正。陆万圆正。收款人：刘福金。2009年元月6日。”2012年，被告刘福金、唐华英、刘亚因拆迁取得位于金堂县××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋一套，其中刘福金、唐华英各占33%份额，刘亚占34%份额。后刘福金将该房屋交付原告高祝琼，高祝琼支付被告刘福金购房款40000元，刘福金向高祝琼出具收条一张，收条内容为：“收条今收到高祝琼购房款肆万元整，40000元整。特立此据。收款人：刘福金2012年3月30日。”高祝琼收到诉争房屋后，进行了装修并居住至今。诉争房屋于2019年9月20日取得不动产权属证，证书编号：川（2019）金堂县不动产权第0024611号、川（2019）金堂县不动产权第0024612号、川（2019）金堂县不动产权第0024613号。 另查明，刘福金与唐华英原系夫妻关系，刘亚系二人女儿，刘福金与刘福国自称只是同姓、朋友关系。在三被告取得上述拆迁房同时，刘福国也因拆迁取得同小区同楼栋2楼房屋一套。2009年10月31日，刘福国与刘福金签署“证明”材料一份，内容为：“证明我刘福国家住成都市金堂县××镇××组。因2008年我把刘福金的安置房100平方卖了。今后我就用我安置房赔付给刘福金100平方。此证明终生有效。特此证明。甲方：刘福国乙方：刘福金2009年10月31日”。2012年被告及第三人领取安置房后，第三人将其前述安置房交给三被告，被告唐华英、刘亚居住至今。 再查明，刘福金与唐华英于2014年2月13日协议离婚，双方离婚协议约定：二、财产分割：住房一套，位于三星镇竹林2组103平方米，归孩子刘亚所有。庭审中，被告唐华英、刘亚称：刘亚和唐华英一直知道的情况是为了家里老人生活方便交换居住，等到这两套房子可以过户时再去办理房屋过户手续。2020年，刘亚、唐华英找到原告，告知其要搬回五楼居住，后引起本案诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事案件纠纷，使用当时的法律、司法解释……”的规定，本案相关法律事实发生于民法典施行前，本案应适用民法典实行前的法律及司法解释的规定。 关于本案诉争房屋买卖行为的效力问题。本案诉争房屋为刘福金、唐华英、刘亚共有。虽然被告抗辩诉争房屋在刘福金、唐华英离婚时约定归刘亚所有，房屋属于刘亚个人。但三被告至今未办理过户手续，房屋仍登记在三被告名下，应为三被告共有。被告刘福金对于与原告签订案涉《协议书》及收取购房款并无异议，且认可办理过户手续，《协议书》系原告高祝琼与被告刘福金真实意思表示。被告刘亚、唐华英抗辩其不知道刘福金出售房屋的事实。本院认为，首先，2009年，刘福金签署协议书，2012年，三被告领取诉争房屋、刘福金向原告交付房屋，2014年，刘福金与唐华英离婚分割财产，期间刘福金与唐华英是夫妻关系、与刘亚是父女关系，而刘福金与刘福国仅是同姓、一般朋友关系，且两家也仅是普通家庭。对于普通家庭而言，房屋应当是家庭中很贵重的财产，处置房屋应当慎重对待。刘亚、唐华英所称只以为是交换居住，对其他情况不清楚，双方也未就交换居住形成相关协议，显然有违常理。刘福金在已与刘福国签署“证明”，达成协议的情况下，在与刘亚、唐华英无利益冲突、利益损失的情况下，对唐华英、刘亚隐瞒相关情况，也不符合逻辑。刘福国、刘福金签署的“证明”对此就是很好的印证，实际上双方对于两套房屋的处置形成了协议，与被告方在庭审中关于如果没有登记在刘福国名下的房屋被法院执行的情况，双方已经办理过户，也不会引起本案诉讼的表示相一致。其次，2012年交付房屋至2020年年底，原告与被告居住在同一楼栋的五楼和二楼，期间长达8年时间，即使三被告与第三人存在交换房屋居住的约定，在尚未办理过户之前，对于自己安置房屋的情况，一般人而言，也会予以一定关注，在楼上装修、居住这么长时间内，期间还涉及刘福金与唐华英离婚需要对财产进行分割的情况下，被告刘亚、唐华英从未向刘福国、刘福金还是高祝琼进行过询问，也有违常理。综上，被告刘亚、唐华英抗辩其一直不知道诉争房屋被出售，本院不予采信。从高度盖然性的认定标准出发，本院认为被告刘亚、唐华英对案涉合同明知且无异议的可能性更大，结合合同签订至今已逾十年，房屋交付已逾八年，从诚实信用原则及维护交易稳定出发，确认本案房屋买卖协议约定对三被告具有约束力。原告已经给付了合同约定的购房款，房屋价格与签订合同时市场价值相当，三被告有义务在房屋具备过户条件时为原告办理过户手续。被告刘亚、唐华英抗辩因第三人刘福国的房屋已经被法院拍卖，双方交换房屋的约定无法实现。本院认为，首先，原告与被告之间形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效，具有履行条件，应当继续履行。其次，三被告与第三人刘福国之间无论存在怎样的约定，均系其内部协议，对于原告高祝琼而言，不具有约束力，不影响原告与被告之间的合同的效力及履行。第三人称诉争房屋是一种抵押性质，与本案查明事实不符，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告刘福金、唐华英、刘亚于本判决生效之日起十日内将位于金堂县××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋过户给原告高祝琼。 案件受理费50元，由被告刘福金、唐华英、刘亚负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莉 二〇二一年五月三十一日 书记员 李乙伶