苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初1627号原告：赵吉勇，男，1953年8月14日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。委托诉讼代理人：刘军，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：张禄格，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇东太湖大道1299号东太湖大道18楼1818室。法定代表人：张万荣，该公司负责人。委托诉讼代理人：沙莎，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东培，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告赵吉勇与被告苏州市吴江区松陵农村经济投资发展有限公司（下称松陵农投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理，依法由审判员徐倩适用简易程序于2021年5月20日公开开庭进行了审理。赵吉勇的委托代理人张禄格、松陵农投公司的委托代理人黄东培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵吉勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告装修残值损失2201500元；2、请求判令被告赔偿原告停业损失计126万元；3、本案诉讼费、鉴定费用等由被告承担。庭审中，原告明确，诉讼请求中主张的装修值损失是指已形成附合的装修物损失，不包括未形成附合的装饰装修物损失。事实和理由：原告与被告之间系不定期租赁关系，双方自2014年11月起建立租赁关系，原告向被告直接支付租金的情况为：2017年11月30日，支付12万元；2018年8月31日，支付20万元；2018年12月24日，支付18万元；2019年8月7日，支付20万元；2020年8月7日，支付20万元。就原告与被告之间系不定期租赁关系的事实，法院已在(2020)苏0509民初3065号民事判决书中作出认定，此后苏州市中级人民法院在(2020)苏05民终110421号民事判决中，判决维持原判。2016年、2017年3月份，原告对承租的案涉房屋进行装修，投入了518万元资金，装修完毕后于2017年下半年开始经营儿童看护点，对此被告明知还收取了原告交付的租金。被告明知案涉房屋装修投入巨大，且看护点刚刚经营不久，却于2020年3月份，将第三人诉诸法院，请求解除案涉租赁合同，并将原告作为追加入诉讼中，法院判令原告于判决生效之日起三十日内腾退案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁合同司法解释》）相关规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，据此被告应赔偿原告装饰装修残值损失2201500元，计算方法为装修投入518万元×预估成新率85%×责任比例50%。对于该装修残值损失的计算，如被告不认可，或秉着客观公正的原则，对方可申请对案涉房屋装修残值损失进行鉴定，贵院也可依职权组织进行鉴定/评估。参照上述规定及事实情况，由于被告对于原告停业损失的发生具有一定过错，应当赔偿原告停业损失计126万元，计算方法为年均营业收入252万元×预估暂停营业期1年×50%，年均营业收入的计算。综上，为了保护原告的合法权益，恳请法院支持原告的诉讼请求。松陵农投公司辩称：被告对原告的诉讼请求均不予认可，被告认为在2019年11月1日双方的不定期租赁合同已经解除。原告依据房屋租赁合同纠纷司法解释第九条第四款要求被告承担装修装饰损失没有依据。第一，尽管原被告之间没有签订书面的房屋租赁合同，但是原告和平南农业所签订的租赁合同效力应当及于被告根据合同约定，装修等不动产的所有权，当合同解除时，应当归于出租人即被告；第二，即使双方没有明确约定装修装饰损失的归于哪一方，根据司法解释第十一条规定，没有经过出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，是由承租人承担的，不应当适用第九条第四款；第三，停业损失与被告没有关系，原告主张也没有相应的法律和事实根据。综上被告对原告的诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：2020年9月25日，本院对松陵农投公司与被告苏州市平南农业科技有限公司（下称平南公司）、赖开哲、赵吉勇，第三人周锋、仇开厂、钟亚军房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）苏0509民初3065号民事判决书。该案查明：2014年9月22日，松陵农投公司作为出租方，平南公司作为承租方，双方签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：承租方因仓储维修经营需要，向出租方租赁位于吴江区经济技术开发区××（××）厂房及附房，房屋建筑面积约为2000平方米，主要是仓储车间、办公、宿舍及其他附房。租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月30日止，合同期为五年，前三年租金为30万元，其中房屋租金168000元，场地租金是132000元，后两年租金提增10%计33万元一年。租金按照先付后用的原则，合同签约时支付全年租金30万元，之后每年11月1日前支付当年租金。该房屋承租方只能用于生产、仓储及办公用房。承租方在租用期间对厂区内自行增加的建筑物、房屋、装修和增加隔断设施费用自负。在合同期满后，产权属于出租方所有，出租方不予任何方式的补偿或赔偿。租赁期内，承租方不得将房产转租给第三方，不得做任何形式的抵押或变卖，否则出租方有权终止本合同。合同期满，如双方未达成续租合同，则承租方应在期满之日即自行搬离所租房屋。承租方自行装潢部分中属于动产的，承租方可自行搬离带走；属于不动产的，承租方同意无偿留给出租方。审理中，松陵农投公司自认截至2020年6月30日的租金已经结清。嗣后，松陵农投公司作为出租方（甲方），平南公司作为承租方（乙方），双方又签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于吴江区松陵镇亨通路580号部分房屋出租给乙方，房屋建筑面积共约2000平方米。租赁期限为三年，自2016年8月25日起至2019年8月24日止。乙方向甲方承诺租赁房屋用于厂房用途，在取得合法经营许可证件后方可使用该租赁房屋，否则甲方有权无偿立即收回房屋。第四条租金及税费第1款约定：“前三年租金300000元/年……总租金900000元。（大写：玖拾万元整）。租金一年一付，先付后租。租金不足一年的，按天计算”。合同期满或甲方按规定终止租赁合同，则在终止日起十个自然日内，乙方应将房屋完好移交给甲方，乙方自行购置的动产部分由乙方自行处理。租赁房屋内的装修和消防、水电设施、已建墙体及线路设施不得拆除，无偿归甲方所有，且不得向甲方或其他任何人提出经济补偿。乙方不得转租、转借承租房屋。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。审理中，松陵农投公司自认截至2020年4月24日的租金已经结清。本院认为，松陵农投公司与平南公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行各自的义务。审理中，赖开哲、赵吉勇自认涉案租赁物由平南公司、赵吉勇、赖开哲共同租赁并以平南公司的名义与松陵农投公司签订租赁合同，松陵农投公司未提出异议，本院予以确认即涉案租赁物的实际承租人为平南公司、赵吉勇、赖开哲，原告松陵农投公司与被告平南公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同》约定的权利义务及于赵吉勇、赖开哲。依据两份租赁合同之约定，租赁期限均已届满，承租人平南公司、赵吉勇、赖开哲继续使用涉案租赁物并缴纳了部分租金，出租人松陵农投公司没有提出异议，原告松陵农投公司与被告平南公司、赵吉勇、赖开哲间形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，松陵农投公司有权随时解除租赁合同，其分别于2018年7月20日、2019年5月24日、2020年1月8日三次通知承租人租赁合同不再续租即向承租人发出解除租赁合同关系通知并给予承租人合理期限腾退租赁物，故本院认定出租人松陵农投公司与承租人平南公司、赵吉勇、赖开哲间租赁合同关系已然解除，关于承租人要求补偿意见，因原租赁合同均明确约定装修等不动产无偿归出租人所有，且双方并未对其他损失进行明确约定，故对承租人的答辩意见，本院不予采纳。判决如下：被告平南公司、赖开哲、赵吉勇，第三人周锋、仇开厂、钟亚军应于本判决生效之日起三十日内腾退位于苏州市吴江区经济技术开发区亨通路580号不动产并将上述租赁物返还原告松陵农投公司。平南公司、赵吉勇对一审不服，提起上诉。2020年12月14日，苏州市中级人民法院对上诉人平南公司、赵吉勇与被上诉人松陵农投公司、原审被告赖开哲、原审第三人周锋、仇开厂、钟亚军房屋租赁合同纠纷作出终审判决：驳回上诉，维持原判。以上查明事实，由双方当事人一致认可的（2020）苏0509民初3065号民事判决书、(2020)苏05民终11041号民事判决书予以证实。本院认为：松陵农投公司与平南公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同》约定的权利义务及于赵吉勇。依据两份租赁合同之约定，租赁期限均已届满，承租人赵吉勇继续使用涉案租赁物并缴纳了部分租金，出租人松陵农投公司没有提出异议，松陵农投公司与赵吉勇形成不定期租赁合同关系。因出租人行使随时解除权，解除了与承租人赵吉勇之间的租赁合同关系，经本院确认双方租赁关系已然解除。《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，结合《房屋租赁合同司法解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。因原两份租赁合同均明确约定装修等不动产无偿归出租人松陵农投公司所有，故对赵吉勇主张出租人松陵农投公司赔偿已形成附合的装修残值的诉讼请求，本院不予支持。对于其主张松陵农投公司赔偿停业损失的诉讼请求，因松陵农投公司在解除合同的过程中并不存在过错，无需对承租人承担赔偿损失的责任，故本院亦不予支持赵吉勇的该项主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告赵吉勇的诉讼请求。案件受理费减半收取17246元，由原告赵吉勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 徐 倩二〇二一年五月三十一日书记员 钟晓石相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。