江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初13377号 原告：常熟市食品有限公司，住所地常熟市古里镇西204国道北，统一社会信用代码913205811420657742。 法定代表人：吉永明，总经理。 委托诉讼代理人：朱建锋，江苏圣益律师事务所律师。 被告：江苏江南商贸集团有限责任公司，住所地常熟市海虞南路1号江南大厦2301-2401，统一社会信用代码91320581251453514U。 法定代表人：游立志，董事长。 委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。 原告常熟市食品有限公司（以下简称食品公司）与被告江苏江南商贸集团有限责任公司（以下简称江南商贸公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告食品公司委托诉讼代理人朱建锋、被告江南商贸公司委托诉讼代理人吕季蔚和吴徐晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告食品公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告承包经营应得款项总计15493907.99元，并要求被告支付以15493907.99元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月16日起计算至实际给付之日止的逾期利息；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告承包经营应得款项总计10547794.54元，并要求被告支付以10547794.54元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日2020年10月26日起计算至实际给付之日止的逾期利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年，原告和常熟市商业集团有限责任公司签订承包经营协议书，由原告承包常熟市畜禽良种场，承包期限自2006年8月1日至2018年12月31日，承包经营协议书对承包经营指标和考核内容等作了详细约定。2010年10月18日，原、被告(原名常熟市商业集团有限责任公司)签订了承包经营调整协议书，对于上述承包经营协议书进行调整，将原来2010年承包指标为100万元，以后每年递增6万元改为7万元，明确了提缴给被告的服务费从2010年9月1日起调整为占承包指标的25%，超额完成承包指标的部分由乙方全额所得。另外在《承包经营调整协议书》中增加了第四条明确资产及人员管理要求。原告开始经营管理后，每年委托江苏新瑞会计事务所有限公司对承包经营考核进行审计，审计情况结果原、被告双方都清楚和认可，直到2018年。因常熟市畜禽产销有限公司规划在拆迁区域内，被告于2018年委托常熟天瑞会计师事务所有限公司对原告承包经营期间(2006年8月1日至2017年12月31日)经济效益情况、承包经营考核指标完成情况进行了审计。两家会计事务所对原告的承包经营考核指标情况审计结果有着较多的差别和争议，而被告却在2020年7月15日根据承包经营协议、承包经营调整协议以及常熟天瑞会计师事务所有限公司出具的审计报告来对原告进行分配，原告认为被告的分配理由和依据与事实不符且没有法律依据，所以向法院提起诉讼。现归纳如下几方面争议焦点：一、被告认定的原告超承包基数(应分配数)2998518.31元是不准确的。(1)在被告的处置方案和天瑞会计事务所的审计报告中，认为原告根据承包经营调整协议约定向常熟市畜禽产销有限公司缴纳的共2013年至2017年合计1084933.33元不在承包基数内，而且还要求原告缴纳2011年、2012年土地租金442400元。常熟市畜禽产销有限公司各年的主要收入都是租金收入，原告承包经营的是常熟市畜禽产销有限公司、租用的土地也是常熟市畜禽产销有限公司的土地，租金的约定也是在承包经营中约定的，只是在调整协议中进行了明确，缴纳给常熟市畜禽产销有限公司租金是完全正确的，这些租金收入都是常熟市畜禽产销有限公司的利润来源，每年的账面利润和审计报告都能够反映。如果被告认为承包经营调整协议中明确原告使用常熟市畜禽产销有限公司土地的租金应缴纳给被告的话，双方应另行签订相关协议，租金也应直接缴纳被告而不是常熟市畜禽产销有限公司，所以很明显被告的处置方案中对租金的扣除是不符合双方约定和事实的，更没有任何法律依据；(2)天瑞事务所审计报告承包基数中处理以前年度(承包经营前)应收账款坏账损失金额不正确。审计报告中对于应收账款坏账扣除了东南开发区补偿款819685元(农技推广站大棚拆迁及异地重建费10万、补偿农科所大棚搬迁费10万元、终止杰尼园艺科技有限公司租赁经营合同补偿款619685元)和补偿良种场职工149853.64元。被告在处置方案中对于终止杰尼园艺科技有限公司补偿款619685元是认可的，但对另外三笔坏账不予认账。补偿良种场职工的149853.64元是据当时农林局的指示处理的。另外审计报告对常富饲料公司坏账只认可94872.8元。但之前审计的结果是对常福饲料公司坏账为200343.16元。二、被告处置方案中对于自建房情况的认定是错误的。原告以常熟市畜禽产销有限公司名义与16个租户签订协议，根据协议约定，减少收取租户搭建房屋五年内的土地使用费，五年后房屋归常熟市畜禽产销有限公司所有。该些房屋在承包期内拆迁，那该部分房屋拆迁补偿款应归常熟市畜禽产销有限公司所有，而被告仅根据承包调整协议中约定“从2010年9月1日起，未经甲方书面批准，不得在被承包体区域内进行新的资产性投资”，就认定该部分房屋的所有权应归被告所有。该部分房屋的建设和收取租金的情况被告都是清楚的，从没提过任何反对意见，也就是默认了常熟市畜禽产销有限公司和租户的约定，所以被告的认定是没有法律依据的，该部分的房屋拆迁补偿款503.85万元应计入承包基数，而不是仅认定租金差额2036548.52元作为原告享有。另外原告在承包期间，还有双方有争议的部分房屋也应认定为原告所有，因为该些房屋都是在原告承包期内建设，该部分的房屋拆迁补偿款也应计入承包基数。总计自建房拆迁金额为人民币7753215.27元，该些款项都应属于原告享有。三、被告处置方案中对于许金良区域18户租金的认定是错误的被告认为该区域的租金计算依据应按照2005年签订的租赁合同执行，每年租赁费为24171.45元。可该区域根据(2011)熟民初字第0005号判决和(2012)熟执字第0206号处理后，原告和该区域的18户租户于2012年签订租赁协议，年租金为265860元。后因被告等要求原告退还了该区域所有建筑、经营场所及租金。根据房屋租金实际情况，2012年10月到2018年9月，原告减少收入租金总计2488090元，该些租金被告应予以认账。原被告双方因以上争议点多次沟通，可被告在2020年7月15日通过处置方案单方面认定了应给付原告的款项，原告认为被告的处置方案不符合法律依据和事实依据，为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院予以公正判决。 被告江南商贸公司辩称，原、被告承包经营关系终止后，双方应进行结算，因原告对被告制定的结算方案存在异议，故双方未能完成结算。被告现对原告提起的几点异议，答辩如下。1、关于超承包基数。（1）审计金额。常熟天瑞会计师事务所出具的《专项审计报告》（常天会专审字2018第223号）载明，根据原告承包经营的考核完成情况，原告的应分配数为2998518.31元，并非原告主张的3081810.39元。（2）关于承包区域内自建房租金。根据2010年10月18日双方《承包经营协议书》约定：“被承包体区域内原告已使用土地按101.2亩计，由原告租赁，其中：屠宰中心区域使用土地按71.2亩计，至2015年末按每亩每年1000元计租，到期后价格另行协商；原告另有自建房使用土地按30亩计，至2015年末按每亩每年5000计租，到期后价格另行协商。”依据此协议，原告应向被告缴纳租金，但原告未缴纳过2011年、2012年度的租金共计442400元，2013至2017年度的租金1084933.33元又缴纳给了常熟市畜禽产销有限公司而非被告。故审计报告中，原告缴纳给常熟市畜禽产销有限公司的1084933.33元租金未计入常熟市畜禽产销有限公司的收入即属于原告的超承包基数，而作为应缴被告款项予以核减。同时被告认为在原告审计结果的应分配款中应核减原告应缴的租金442400元。（3）承包经营前坏账。根据审计报告，原告承包常熟市畜禽产销有限公司前后账面存有部分坏账，该部分坏账属于常熟市畜禽产销有限公司长年积累而成，在审计报告中已经予以考虑并进行了认定，相应附注亦详尽说明。原告对该部分坏账提出异议，并无相应事实与法律依据。2、关于“自建房”拆迁补偿。根据2010年10月18日双方《承包经营协议书》约定：“从2010年9月1日起，未经被告书面批准，不得在被承包体区域内进行新的资产性投资。原告对被承包体经营范围仅限于对现有存量实物资产进行租赁和物业管理……”。原告私自与承包区域内的租户签订协议，收取租户自建房租金，此行为违反上述《承包经营协议书》的约定，同时此部分自建房屋也不应当列入原告承包经营的范围，应为常熟市畜禽产销有限公司所有。况且相应区域拆迁时双方承包经营关系已经终止，双方之间仅存在委托管理关系后续承包区域拆迁，相应拆迁补偿款应属于被告所有。考虑到原告以低于租赁行情的租金向租户收取了租金，故被告在处置此部分款项时给予原告根据租赁行情的标准补足租金的方案。因此原告认为此部分拆迁补偿款应归其所有并无相应事实与法律依据。3、关于“许金良”租赁区域。上述承包区域中由案外人许金良租赁了部分场地，该部分区域因涉及诉讼纠纷，相应的租金及腾房事宜至今尚未完全处理完毕。因此被告认为此部分区域的分配尚无法进行，应待许金良相关案件妥善处理完毕后方能进行，本案中暂不宜处理。综上，请法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 座落于常熟市藕渠镇西苏村（地号××）、使用权面积为41545.3平方米的土地登记使用权人为常熟市商业集团有限责任公司。座落于常熟市虞山镇苏锋村（地号××）、使用权面积为22033.2平方米的土地登记使用权人为常熟市商业集团有限责任公司。座落于常熟市虞山镇苏锋村（地号××）、使用权面积为5236平方米的土地登记使用权人为常熟市商业集团有限责任公司。 常熟市商业集团有限责任公司（甲方、发包方）与食品公司（乙方、承包方）于2006年8月28日签订《承包经营协议书》，载明：“为稳定常熟市畜禽良种场生产经营，优化资源配置，合理开发利用现有资源，建立我市畜禽产、供、销基地，保障全市畜禽产品的供应安全，确保国有资产保值、增值，调动管理者积极性，经双方协商，由乙方对常熟市畜禽良种场实行承包经营，经协商达成如下协议：一、承包经营期限：承包经营期限自2006年8月1日至2018年12月31日。二、承包经营指标：以2006年6月底畜禽良种场资产总额36658247.28元、负债总额8210072.44元、所有者权益28448174.84元交由乙方承包经营，乙方应对受托资产加强管理，确保资产的完整和完好；加大对闲置资产的开发利用，挖掘资产的使用潜力，确保国有资产的保值、增值。国有资产保值、增值基数包括：(1)帐面利润；(2)提取折旧费用；(3)提交的商业集团服务费；(4)扣除动用上年结余；(5)扣除应提未提、应摊未摊费用。承包期间乙方应确保畜禽良种场现有职工的平稳过渡。资产的保值、增值基数，考虑到畜禽良种场目前的状况，自2006年8月1日起至2008年12月31日止期间，实行资产保值；2009年确定增值基数为人民币50万元；2010年增值基数调整为100万元，以后每年递增6万元。其中提交的商业集团服务费占国有资产增值基数的20%。乙方在承包期间保证甲方资产完整和完好，承包期内增加的投入项目由乙方负责，但须经甲方批准。承包期内增加的投入项目确需动用承包资产，动用承包资产部分在新投入项目资产中抵补。承包期结束或终止，须经中介机构进行清算。三、考核内容：1、乙方对畜禽良种场经营管理必须依法进行，核算必须根据国家有关法律法规，按照财务制度规定，正确进行核算。如实反映财务成果，必须加强安全生产管理，防止事故发生。2、每年年终应委托中介机构进行审计，甲方对乙方承包经营情况进行全面考核，确认承包指标完成情况，超额完成承包指标的部分由乙方所得，缺额由乙方赔补。四、有关事项：1、本协议经双方签约盖章后生效，双方都要严格履行。2、如遇政府行为或客观情况发生重大变化及未尽事宜，另行协商。” 2006年10月15日，常熟市畜禽产销有限公司注册成立，住所地常熟市常昆公路七星桥北堍，经营范围预包装食品批发与零售；畜禽产品、鲜肉销售；房屋、设备出租，股东为江南商贸公司，持股比例为100%。 后常熟市商业集团有限责任公司名称变更为“江苏江南商贸集团有限责任公司”。 2010年10月18日，江南商贸公司（甲方、发包方）与食品公司（乙方、承包方）签订《承包经营调整协议书》，载明：“为稳定常熟市畜禽产销有限公司(原常熟市畜禽良种场)经营，确保国有资产保值、增值，经甲乙双方协商，在2006年8月28日由原常熟市商业集团有限责任公司与乙方签订的《承包经营协议书》的基础上，作如下调整：一、发包方及被承包体更名：发包方由原常熟市商业集团有限责任公司更名为江苏江南商贸集团有限责任公司；被承包体由原常熟市畜禽良种场更名为常熟市畜禽产销有限公司。二、调整承包经营期限：承包经营期限调整为自2006年8月1日起至2015年12月31日止。三、规范并调整承包指标及上缴服务费比例：1、承包指标包括：(1)帐面税前利润；(2)提取的固定资产折旧费用；(3)提缴给甲方的服务费；(4)扣除动用承包前帐面结余；(5)扣除应提未提、应摊未摊费用。2、自2006年8月1日起至2008年12月31日止，承包指标为零；2009年承包指标为人民币50万元；2010年承包指标为100万元，以后每年递增7万元，其中提缴给甲方的服务费从2010年9月1日起调整为占承包指标的25%。超额完成承包指标的部分由乙方全额所得，缺额的部分由乙方全额赔补。3、经营收入必须全额到帐后方可确认承包指标的完成情况。每年年终应委托中介机构进行审计，承包期结束或终止，须经中介机构进行清算。四、明确资产及人员管理要求：1、乙方在承包期间内确保被承包体现有资产的完好，确保安全生产运转。2、从2010年9月1日起，未经甲方书面批准，不得在被承包体区域内进行新的资产性投资。乙方对被承包体经营范围仅限于对现有存量实物资产进行租赁经营和物业管理，经营收支必须全额入帐，不得体外循环。不得发生未经甲方书面批准的资产变卖和进行商品(产品)的购销、生产和以被承包体的名义对外担保、资产抵押及资金拆借活动等其他经济行为。如有上述行为发生，承包协议自然终止并由乙方承担全责。3、在被承包体区域内乙方已使用土地按101.2亩计，由乙方租赁，其中：屠宰中心区域使用土地按71.2亩计，至2015年末按每亩每年1000元计租，到期后价格另行协商；乙方另有自建房屋使用土地按30亩计，至2015年末按每亩每年5000元计租，到期后价格另行协商。4、甲方同意乙方在承包经营范围内安排被承包主体职工工作，如有职工职务调整须经甲方书面批准。乙方保证被承包主体职工在承包期内平均收入逐年增长，并在每年年初向甲方上报职工当年收入预算。五、其他事项：1、本协议是在2006年8月28日由原常熟市商业集团有限责任公司与乙方签订的《承包经营协议书》的基础上的补充调整协议，原协议中未调整部分仍然有效。2、承包经营期内，如政府有其他开发用途的，则乙方应无条件服从，涉及经济利益另行协商。3、今后屠宰加工如政府有其它政策出台，则按规定办事，屠宰加工的收费项目按有关部门规定执行。4、承包到期后，双方另行协商后续事宜。5、本协议一式肆份，双方各执贰份。” 江南商贸公司（甲方）与食品公司（乙方）于2015年年底又签订《承包经营调整协议书》，载明：“2006年8月8日常熟市商业集团有限责任公司与乙方签订《承包经营协议书》、2010年10月18日甲方与乙方签订《承包经营调整协议书》，根据前述两份协议，承包经营期限于2015年12月31日到期。为稳定常熟市畜禽产销有限公司经营，确保国有资产保值增值，经双方友好协商，约定如下：一、承包经营期限自2016年1月1日起延续至2017年12月31日止。二、其他事宜参照原有两份协议执行。三、本协议约定的承包经营期限到期后，双方另行协商后续事宜。四、本协议一式肆分，双方各执两份。” 承包经营期间，食品公司以常熟市畜禽产销有限公司为出租方与各租户签订租赁合同。租赁期间，部分承租户自行搭建彩钢棚、房屋。常熟市畜禽产销有限公司（甲方）与张正波（乙方）签订补充协议，约定经常熟市畜禽产销有限公司同意在B-1东搭棚40平方米的相关事宜，经商议一致，签订补充协议如下：一、乙方自负搭建的彩钢棚，从协议生效之日起产权归甲方所有。二、本协议自从2013年4月1日起至2018年3月31日止，期限为五年。在这五年中，甲方每年收取土地使用费每平方20元，即800元/年。三、如遇主合同到期不再续租时，本协议作自然终止。乙方的权益作自动放弃。常熟市畜禽产销有限公司另与沈浩等其余14户租户签订类似协议，约定承租户搭建的构造物归常熟市畜禽产销有限公司所有。常熟市星瑞肠衣科技有限公司（乙方）与常熟市畜禽产销有限公司（甲方）签订的补充协议约定，乙方自负搭建的配套用房，在优惠期满后产权归甲方。乙方自负投入的冷库和污水处理设施工程，在租赁期内遇政府同意规划需拆除时，相关的补偿由乙方享有。 又查明：食品公司承包经营期间，江苏新瑞会计师事务所有限公司接受江南商贸公司或常熟市畜禽产销有限公司的委托，对食品公司每年度经营业绩考核指标完成情况等进行专项审计，并在实施审计工作的基础上对公司的考核指标完成情况、财务报表等发表意见，并出具审计报告。 2018年4月17日，江苏新瑞会计师事务所有限公司出具《常熟市畜禽产销有限公司承包经营考核审计报告》，该审计报告中列明2006年8月至2017年12月食品公司承包经营考核指标累计完成情况如下：                            项 目                       2006.8月-             2009.12月                       2010－-2013年                       2014年                       2015年                       2016年                       2017年                       合计                       备注                               账面利润总额（税前）                       35519.69                       88066.95                       60652.54                       182125.09                       207319.08                       219945.35                       793628.7                                                                   账面已缴所得税                       6928.28                       49384.36                       22718.68                       48904.24                       51829.77                       54986.34                       234751.67                                                                   账面净利润                       28591.41                       38682.59                       37933.86                       133220.85                       155489.31                       164959.01                       558877.03                                                                   加：计提固定资产折旧                       1193492.96                       3122854.52                       996452.94                       1025969.82                       1008162.40                       1008162.4                       8355095.04                                                                   加：无形资产摊销                                                                                                                   577541.93                       105290.34                       682832.27                                                                   提交商贸集团服务费                       100000                       1071666                       320000                       337500                       355000                       372500                       2556666                                                                   常富饲料公司坏账                                              200343.16                                                                                                                   200343.16                                    注⑥                               原离退休人员费用                                              54396.00                       34740.24                       57843.68                       30336.16                       53781.16                       231097.24                                                                   朱同马，颜金良等集团认账费用                                                                                            584910.00                                                                     584910                                                      权责发生制下，租金收入                                                                                                         559906.91                       231999.13                       178946.97                       970853.01                                                      减:税金                                                                                            214094.41                       79923.71                       61647.28                       355665.40                                                                   处理以前年度（承包经营前）应收账款坏账损失                                                                                                         1617741.29                                                                     1617741.29                                                      2011年租金净收入直接结转未分配利润                                                                                                         64251.41                                                                     64251.41                                                      实现承包基数合计                       1322084.37                       4487942.27                       1389127.04                       4167249.55                       2278605.22                       1821992.60                       15467001.05                                                      承包基数                       500000                       4420000                       1280000                       1350000                       1420000                       1490000.00                       10460000.00                                                      超承包基数                       822084.37                       67942.27                       109127.04                       2817249.55                       858605.22                       331992.60                       5007001.05                                                      实现已分配数                                              -                                                                     -                                              -                                                      应分配数                       822084.37                       67942.27                       109127.04                       2817249.55                       858605.22                       331992.60                       5007001.05                                       并注明：“1、常熟市畜禽产销有限公司各年的利润来源主要是租金收入。2、常熟市畜禽产销有限公司2006年7至12月企业平均职工人数7人,工资支出44700元,人月均收入1064.28元;2007年平均职工人数7人,年工资支出135202元,人月均收入1609.55元;2008年平均职工人数7人(其中1人内退，月工资775元）,年工资支出153686.60元,人月均收入2005.37元(剔除内退人员工资9300元);2009年企业平均职工人数7人(其中1人内退，月工资835元),年工资支出169182.60元,人月均收入2210.59元(剔除内退人员工资10020元);2010年企业平均职工人数7人（其中1人内退，月工资910元），工资支出186659.60元,人月均收入2440.83元（剔除内退人员工资10920元）;2011年企业平均职工人数7人（其中1人内退，月工资1142元），工资支出232116.60元,人月均收入3033.51元（剔除内退人员工资13704元）。2012年企业平均职工人数6人,(其中1人内退,月工资1254.50元),工资支出255061.68元,人月均收入3333.44元(剔除内退人员工资15054元）。2013年企业平均职工人数7人(其中1内退人员已于11月份正式退休，月工资1404.50元，计15449.50元),工资支出308312.90元,人月均收入4067.55元，2014年企业平均职工人数7人，工资支出422981.80元，人月均收入5035.50元，2015年企业平均职工人数7人,工资支出527977.20元，人月均收入6285.44元，2016年企业平均职工人数7人，工资支出536953.20元，人月均收入6392.30元，2017年企业平均职工人数6人（其中1人于2017年2月退休），工资支出419818.8元，人月均收入6766.9元。3、未发生动用上年结余金额。4、未发生应提未提、应摊未摊费用。5、常富饲料公司系常熟市畜禽产销有限公司的承租户，承包前后共计结欠畜禽产销公司租赁费、水电费、代垫的社保金730439.89元，其中：资产租赁费479808.96元（承包前130845.47元，承包后348963.49元）；水电费200343.16元（承包前94872.60元，承包后105470.36元）；代垫的社保金50287.77元（2005年2月-2006年2月）。根据国资办整理的会议纪要精神，上述款项经批准作坏账处理。但畜禽产销公司考虑资产租赁费及代垫社保金难以收回，故账面只反映了应收的水电费200343.16元作坏账处理。6、常熟市尚湖绿化养护有限公司许金良2011年2月28日至2012年9月30日拖欠房屋及土地租金38389元，2012年10月1日至2015年12月31日拖欠房屋租金864045元，合计902434元。……” 江南商贸公司对于江苏新瑞会计师事务所有限公司历年出具的审计报告均已收到，且从未对审计报告内容提出异议。 另查明：因常熟市南部新城规划建设需要，常熟市人民政府东南街道办事处对常熟市畜禽产销有限公司所处的七星桥地块进行收储。故2017年12月31日承包经营期限到期后，江南商贸公司和食品公司未再续签承包经营协议，双方的承包经营关系终止。 就拆迁收储事宜，常熟市畜禽产销有限公司与食品公司签订《委托管理合同》，由常熟市畜禽产销有限公司委托食品公司进行人员管理、经营管理、安全、环保管理、拆迁管理，委托期限自2018年1月1日至拆迁工作结束。 2018年，江南商贸公司委托常熟天瑞会计事务所有限公司对食品公司承包经营常熟市畜禽产销有限公司期间（2006年8月1日至2017年12月31日）经济效益情况、承包经营考核指标完成情况以及2018年1-6月的经营情况进行审计。常熟天瑞会计事务所有限公司于2018年9月19日出具审计报告，载明2006年7月至2017年12月共实现承包基数合计13458518.31元，承包基数1046万元，超承包基数2998518.31元，应分配数2998518.31元。 2018年6月12日，常熟市人民政府东南街道办事处与江南商贸公司签订《七星桥地块搬迁收储补偿框架协议》，其中载明：停产停业损失补偿按200元/m2计算，工作经费补偿按30元/m2标准给予拆（搬）迁工作经费。 2020年7月15日，江南商贸公司向食品公司出具《畜禽产销公司承包期满审计报告中相关问题的处置方案》，载明：“经江南集团2020年7月13日办公会议讨论，原则同意审计报告中相关问题处置方案。根据江南集团与贵公司承包经营协议及承包经营调整协议，约定承包期为2006年8月1日至2015年12月31日，并以2006年6月底数据为承包基数。经天瑞会计师事务所初步审计，该公司2006年6月30日账面净资产28448174.84元，2017年12月31日审计后净资产27304593.85元；2006年8月至2017年12月账面利润总额793628.70；按两份协议约定内容调整相关经营指标后，完成承包基数13458518.31元，扣除承包基数10460000元后，实现超承包基数(应分配数)2998518.31元。经江南集团办公会议讨论同意事项的内容合计应分配2340733.63元，实际你公司应得分配金额为5339251.94元。具体包含以下内容：一、已包含在上述承包基数金额内的事项为：1.扣除了土地租金收入1084933.33元承包经营调整协议约定“在被承包体区域内食品公司已使用土地按101.2亩计，由食品公司租赁，其中：屠宰中心区域使用土地按71.2亩计，至2015年末按每亩每年1000元计租，到期后价格另行协商；食品公司另有自建房屋使用土地按30亩计，至2015年末按每亩每年5000元计租，到期后价格另行协商”。食品公司2011年至2012元未向江南集团或常熟市畜禽产销有限公司缴纳土地租金，2013年至2017年每年向常熟市畜禽产销有限公司缴纳221200.00元(其中2016年-2017年营改增后扣除税金计入营业收入210666.67元)，合计缴纳1084933.33元。因承包经营调整协议主体是江南集团和食品公司，土地租金应由食品公司向江南集团缴纳。承包指标包括(1)账面税前利润(2)提取的固定资产折旧(3)提缴给甲方的服务费(4)扣除动用承包前账面结余(5)扣除应提未提、应摊未摊费用。与土地租金无关，土地租金不应列入承包基数。处理结论：食品公司向江南集团缴纳2011年、2012年土地租金442400元。食品公司2013年至2017年向常熟市畜禽产销有限公司缴纳的土地租金，由常熟市畜禽产销有限公司支付江南集团。2.对处理的东南开发区代垫终止杰尼园艺科技有限公司租赁经营合同补偿款619685.00元未予以认账。食品公司认为该补偿款支付后东南开发区弥补的土地已列入本次收储范围归江南集团所有，因此该笔补偿款应予以认账。根据2006年12月21日东南开发区与杰尼园艺签订的《关于终止租赁经营活动的协议》，东南开发区支付补偿款619685元。除办公设施外，固定资产属东南开发区所有。根据市政府2007(9号)《关于东南开发区农业示范园区农业设施处置相关问题的备忘录》，为确保市生猪屠宰加工配送中心的建设，农业示范园区花卉基地移交管理，固定资产中47万元入产销公司帐。杰尼园艺区域土地原属江南集团所有，固定资产入产销公司帐。处理结论：该笔补偿款619685元予以认账。二、审计承包基数金额内未计入但需双方一并清算的事项为：1.自建房情况根据常熟市畜禽产销有限公司(甲方)与16个租户(乙方)签订的补充协议，乙方自行搭建的房屋五年内收取土地使用费每年每平方米10、20、30、50、55、70元不等，五年后无条件归甲方所有。按当时租金应收3224992.26元，实收1188533.74元，租金差额2036458.52元。食品公司认为其中有4200平方米房屋计算了三年租金减免期，对剩余两年因拆迁而未能收到的租金100.79万元也应该认账。按承包调整协议约定‘从2010年9月1日起，未经甲方书面批准，不得在被承包体区域内进行新的资产性投资。’因此该部分自建房所有权应归江南集团所有，但上述减免的未收租金可作为食品公司享有。按租赁协议，租户自建房屋五年后归产销公司所有。租赁补充协议面积7957平方米，评估面积8969平方米。房屋评估价值338万元，停产停业补偿+工作经费约117万元，租金补偿48.85万元，该部分房屋拆迁补偿总约503.85万元。因江南集团该补偿收益是通过食品公司出租土地，计算租金减免的方式获得。所以上述减免的未收租金可作为食品公司享有。处理结论：租金差额2036548.52元作为食品公司享有。2.应收款情况：至2017年12月底，应收账款余额2766237.79元，其他应收款余额中1747643.36元，合计4513881.15元，均为2006年承包经营期初金额，账龄超过十年，已成坏账。对此食品公司应负有一定的未及时追讨清收责任。应收账款余额2766237.79元，均为原畜禽良种场下属单位往来货款，转制时并入畜禽产销公司，形成时间为2003年12月。该应收款项基本无收回可能性。其他应收款余额1695819.36元，其中1038288.73元为转制遗留[畜禽良种公司资产转让费698253.33元(2005.6)，九州物资45000元(2003.12)，添加剂厂何晓光资产转让费260988.65元(2005.4，目前还余150008.63元)，尚湖绿化许金良资产转让费34046.75元(2005.6)]。其他657530.63元[七星肉制品公司162530.63元(应收应付相抵后不再收取)，原良种场转制后职工离场补偿费1.5万元每人，共495000元](会计差错，不应列入应收款项)按常国资办【2006】5号关于常熟市畜禽良种场整体资产划转的通知，第二条：对划拨资产中的应收账款、其他应收账款等呆滞款项344.75万元(应收账款2774565.79元、其他应收账款672981.67元，含九州物资161756.35元、九州商厦498202.65元等)不纳入保值增值考核基数，但应继续加强催收。若确实收不回来的，待今后进行妥善处理。处理结论：此应收账款余额2766237.79元，其他应收款项743253.33元(畜禽良种公司资产转让费698253.33元、九州物资45000元)，共计3509491.12元作坏账处理。七星肉制品公司162530.63元、原良种场转制后职工离场补偿费495000元。共计657530.63元，因会计差错形成应收款项的，尽快完成账务处理。添加剂厂何晓光资产转让费260988.65元(2005.4)，尚湖绿化许金良资产转让费34046.75元(2005.6)，共计295035.4元在拆迁补偿时扣回。另：你公司提出，承包经营范围及承包经营指标均包含尚湖绿化许金良区域。2012年10月，经法院执行，许金良区域18户租户与食品公司签订了租房协议，当年到账租金265860元。后市信访局、江南集团因社会稳定等因素，要求食品公司退回了该区域所有建筑、经营场所及租金。自2012年10月起，食品公司在该区域未有任何经营收益。按2012年10月到2018年9月(共6年)，你公司可多收租金2488090元(参照周边租户租金水平及涨幅)。2005年3月9日常熟市尚湖绿化养护有限公司与农林局签订“花卉资产出让和资产租赁合同”，租期为五年，从2005年3月1日至2010年2月28日止。合同约定每年租赁费24171.45元(含土地、房屋、设备租金)。不考虑租金涨幅因素，按原协议执行，2012年10月至2017年12月，租金收益126900.11元。该部分租金收益应为食品公司享有，并在尚湖绿化许金良拆迁补偿时扣回。处理结论：按照承包经营协议，按原协议标准共126900.11元作畜禽公司经营收益予以认账。” 审理中，原被告一致确认：1、约定承租方自建房屋产权归常熟市畜禽产销有限公司所有的16户承租方的自建房屋（包括常熟市星瑞肠衣科技有限公司搭建的配套用房）经常熟市人民政府东南街道办事处委托的房地产估价机构评估，房屋评估价值为3816748.111元（1845907.62+1970840.491）。针对上述自建房，常熟市人民政府东南街道办事处支付江南商贸公司停产停业损失1086165元（665288+420877）、工作经费276228.6元（192563.7+83664.9）、房屋评估价值3816748.111元。针对常熟市星瑞肠衣科技有限公司自负投入的冷库和污水处理设施工程等的拆迁，由被告与常熟市星瑞肠衣科技有限公司另行处理。2、停产停业损失是根据房屋的结构（简易结构100元/平方米、混合结构200元/平方米）进行计算，是房屋的所有权人按照拆迁协议按期拆迁，政府就进行补偿的损失。工作经费主要是为了拆迁工作所产生的相关费用，就本案而言，拆迁的绝大多数工作是承租户的清租问题。清租等拆迁具体工作大多数是原告负责的。3、租户的租金列入经营承包范围内。4、关于承包调整协议涉及的屠宰中心区域的房屋是原告建造的，101.2亩土地的租金除了2011年、2012年的租金原告未支付外，2013年-2017年的租金都已支付。5、就屠宰中心区域，被告尚未与政府签订拆迁补偿协议。屠宰中心区域的房屋是由原告建造的，所以在被告拿到拆迁款后，届时要将停产停业损失支付给原告。6、对于许金良的实际占用区域的租金损失按照126900.11元计算，由被告支付原告。7、租户承租时房屋较少，空地很多，所以租户自行搭建了房屋。被告知晓租户自建房屋的事情，且被告没有要求租户拆除自建房。 原告食品公司主张：1、针对16户租户自建房的相应拆迁补偿费用（房屋评估价值、停产停业损失、工作经费）应当由原告享有。理由：关于房屋评估价值，当时和16户租户签订有协议，明确所有权归原告承包的常熟市畜禽产销有限公司所有。关于停业停产损失，原告在2017年承包期内为了拆迁工作顺利进行完成，免收了包括16户租户在内租金等合计1475003元。当时未签订书面减免租金协议。关于工作经费，相应的清租工作基本上是原告的工作人员完成。原告代表常熟市畜禽产销有限公司已和该16户租户全部结清。即使该16户租户将来就拆迁主张权利，也由原告承担责任。2、原告诉请的10547794.541元由三部分构成：第一部分是根据审计报告的应分配数5007001.05元+账面已缴所得税234751.67元得出5241752.72元。第二部分是16户租户自建房的相应的补偿款5179141.711元。第三部分许金良区域租金收益126900.11元。3、原告在本案中不主张16户租户自建房以外的其他争议区域的自建房的价值损失。4、16户租户的工作经费所对应的工作包含在委托管理合同中，如法院在本案中支持16户租户的工作经费，原告在主张委托管理费用时将扣除上述工作经费。 被告江南商贸公司主张：1、为了清租，原告确实免除了一些租户的租金，有的免除了一年，有的免除了几个月。具体减免金额不清楚。2、如果原告在本案中收到了该16户租户拆迁所涉及的工作经费，以后不得再基于委托管理合同向被告或者常熟市畜禽产销有限公司主张相应的费用。 审理中，被告表示，其对江苏新瑞会计师事务所有限公司审计报告的异议如下：审计报告应当扣减猪棚长期待摊少摊费用465765.58元、2011-2012年的土地租金收入1084933.33元，同时不应将东南开发区补偿款10万元、补偿良种场职工社保149853.64元、2015年2月新增尚月明、奚武生119800元作为事实坏账认定。被告对于江苏新瑞会计师事务所有限公司审计报告的其余内容无异议。 针对被告对于审计报告的异议，原告认为：1、猪棚的费用已经进行平摊，平摊年限时8年。承包期满时，费用尚未摊销完毕，猪棚也已移交给被告。2、2013-2017年的租金已经全部缴至常熟市畜禽产销有限公司账户。101.2亩土地2011年、2012年的租金虽未缴纳，但即使缴纳了因为原告超额完成承包基数，该部分租金作为超额部分也应当返还原告。3、东南开发区补偿款10万元是承包期间原告按照被告指示支付的。4、应当补偿的良种场职工社保是原告承包之前的事情，是历史遗留问题。5、2015年2月新增尚月明、奚武生119800元，当时是被告要求支付的，所以在当年的审计报告中列明。被告也未提出异议。 被告认为：1、承包期满后，原告确实将猪棚移交给被告。后续被告也取得了猪棚的拆迁补偿费用。2、租金收入由法院依法认定。3、被告收到当年的审计报告没有对该10万元提出异议，应该是有这回事，现被告没有异议。4、补偿良种场职工社保是常熟市畜禽产销有限公司补偿原告承包经营前的职工社保。5、2015年2月代尚月明、奚武生支付119800元，被告知晓的。被告对当年的审计报告未提出异议，具体由法院认定。 以上事实，由承包经营协议书、承包经营调整协议书、审计报告、委托管理合同、七星桥地块搬迁收储补偿框架协议、畜禽产销公司承包期满审计报告中相关问题的处置方案以及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《承包经营协议书》、《承包经营调整协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应依约履行各自义务。 承包经营协议书约定，每年年终应委托中介机构进行审计，江南商贸公司对食品公司承包经营情况进行全面考核，确认承包指标完成情况，超额完成承包指标的部分由食品公司所得，缺额由江南商贸公司赔补。食品公司承包经营期间，江苏新瑞会计师事务所有限公司接受被告或常熟市畜禽产销有限公司的委托对食品公司每年度经营业绩考核指标完成情况、等进行专项审计，在实施审计工作的基础上对公司的考核指标完成情况、财务报表等发表意见，并出具审计报告。江南商贸公司对于江苏新瑞会计师事务所有限公司历年出具的审计报告均已收到，且未对审计报告内容提出异议。审理中，被告对江苏新瑞会计师事务所有限公司审计报告提出几点异议。针对被告的异议，本院分析如下：1、关于应否扣减平摊长期待摊少摊费用（猪棚）465765.58元。猪棚费用事实上进行了摊销，双方实质对摊销期限存在争议。根据庭审查明，承包期满时原告将猪棚移交给被告，猪棚尚具有使用价值，且被告后续也取得了猪棚的拆迁补偿费用。故本院认为江苏新瑞会计师事务所有限公司审计报告对于猪棚的摊销处理并无不妥，且被告之前亦未提出异议。故本院认定无需扣减平摊长期待摊少摊费用（猪棚）465765.58元。2、关于应否扣减2011-2012年的土地租金收入1084933.33元。承包调整协议约定，食品公司应当支付其使用的101.2亩土地的租金。上述土地在被承包体常熟市畜禽产销有限公司区域内，后续上述土地由他人租赁使用，食品公司不再使用。2013年至2017年期间上述土地的租金均支付至被承包体常熟市畜禽产销有限公司账户，被告未提出过异议。故被告主张101.2亩土地的租金应由原告支付给被告，无事实和法律依据，本院不予采信。原、被告约定超额完成承包指标的部分由原告所得。江苏新瑞会计师事务所有限公司出具的审计报告显示2011、2012年原告均超额完成承包经营考核指标。故原告虽未将101.2亩土地2011年、2012年的租金实际支付至常熟市畜禽产销有限公司账户，但并未损害被告、常熟市畜禽产销有限公司的利益。退一步，即使原告应当补缴该期间的租金，根据双方约定，该部分租金亦应当作为超额完成承包指标的部分再返还原告。基于上述分析，本院认为不应扣减2011-2012年的土地租金收入1084933.33元。3、关于东南开发区补偿款10万元应否作为坏账处理。本院认为，被告收到当年的审计报告没有对东南开发区补偿款10万元提出异议，现被告表示无异议，故本院认定东南开发区补偿款10万元为坏账。4、关于补偿良种场职工社保149853.64元应否作为坏账处理。被告确认补偿良种场职工社保是常熟市畜禽产销有限公司补偿原告承包经营前的职工社保，故该笔款项应作为坏账。5、关于2015年2月新增尚月明、奚武生119800元应否作为坏账处理。被告表示知晓该笔款项的支出，且未对当年列明该笔款项的审计报告提出异议，故该笔款项应作为坏账。综上，本院认为被告对江苏新瑞会计师事务所有限公司出具的审计报告的异议不成立。故本院对江苏新瑞会计师事务所有限公司出具的审计报告的真实性均予以认定。江苏新瑞会计师事务所有限公司于2018年4月17日出具的《常熟市畜禽产销有限公司承包经营考核审计报告》中列明了2006年8月至2017年12月期间食品公司承包经营考核指标累计完成情况。该审计报告内容显示：2006年8月至2017年12月期间实现承包基数合计15467001.05元，该期间承包基数为1046万元，超承包基数共计5007001.05元。因原、被告2010年10月18日承包经营调整协议书明确约定承包指标包括帐面税前利润等。而江苏新瑞会计师事务所有限公司出具的审计报告显示计算实现承包基数时扣除了2006年8月至2017年12月期间的账面已缴所得税234751.67元，该计算方式与原被告的约定不符。故在原被告结算时应予调整。综上，基于审计报告，本院认定2006年8月至2017年12月期间原告实现承包基数合计15701752.72元（15467001.05元+234751.67元），该期间承包基数为1046万元，超承包基数5241752.72元。超承包基数部分5241752.72元应由被告支付原告。 原、被告一致确认，七星桥搬迁收储过程中，经常熟市人民政府东南街道办事处委托的房地产估价机构评估，明确约定承租方自建房屋产权归常熟市畜禽产销有限公司所有的16户承租方的自建房屋（包括常熟市星瑞肠衣科技有限公司搭建的配套用房）的房屋评估价值为3816748.11元。针对上述自建房，常熟市人民政府东南街道办事处支付被告房屋评估价值3816748.11元、停产停业损失1086165元、工作经费276228.6元，合计5179141.71元。原告主张拆迁补偿款5179141.71元应归原告所有。根据原被告的举证质证、当事人的陈述，本院分析认为：1、被告确认其知晓租户自建房屋的事情，且没有要求租户拆除自建房。原告在承包经营期间以常熟市畜禽产销有限公司名义与16户租户签订的租赁合同约定承租户搭建的房屋等构造物（包括常熟市星瑞肠衣科技有限公司搭建的配套用房）归常熟市畜禽产销有限公司所有。2、16户承租方的自建房屋（包括常熟市星瑞肠衣科技有限公司搭建的配套用房）的房屋评估价值明显是针对资产的补偿，应由资产所有人享有。根据租赁协议约定，上述资产的所有人为常熟市畜禽产销有限公司，故房屋评估价值应由常熟市畜禽产销有限公司享有。由于上述房屋建造于原告承包经营期间，故上述房屋评估价值3816748.11元应计入原告承包经营期间的实现承包基数，由于原告已超额完成承包经营考核指标，故3816748.11元应作为超额完成承包指标的部分返还原告。3、停产停业损失系根据16户承租方的自建房屋面积乘以每平方米的单价计算得出，属于对被拆迁人的经营补偿。审理中，原被告确认原告为配合清租减免了租户的租金，客观上造成了原告的承包经营损失。考虑到上述房屋的权利来源、原告承包经营损失情况，再参照原被告确认的被告拿到屠宰中心区域的拆迁款后会将原告建造的屠宰中心区域的房屋的停产停业损失支付给原告的情况，现原告主张停产停业损失1086165元归其所有，有相应依据，本院予以支持。4、关于工作经费276228.6元，原被告确认工作经费主要是为了拆迁工作而产生的相关费用，16户租户的清租工作基本上由原告完成。且原告表示若本案支持工作经费，其就16户租户的清租工作不再向被告或常熟市畜禽产销有限公司主张委托管理费用。基于上述情况，本院酌情认定被告应支付原告16户租户清租工作的工作经费20万元。 审理中，原被告一致确认对于许金良的实际占用区域的租金损失按照126900.11元计算。原告主张因被告原因导致原告未能实际收取该部分租金，要求被告支付租金损失126900.11元，被告无异议，本院予以认定。 综上，本院认定，被告应支付原告承包经营应得款项10471565.94元（5241752.72元+3816748.11元+1086165元+20万元+126900.11元）。被告未能及时支付，责任在被告。现原告要求被告支付自起诉之日2020年10月26日起计算的逾期利息，有相应依据，本院予以支持。故被告应支付以10471565.94元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月26日起计算至实际给付之日止的逾期利息。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下: 一、被告江苏江南商贸集团有限责任公司支付原告常熟市食品有限公司10471565.94元，并支付以10471565.94元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月26日起至实际给付之日止计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市食品有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院案款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告常熟市食品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费85087元，由原告常熟市食品有限公司负担615元，被告江苏江南商贸集团有限责任公司负担84472元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分84472元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  苏丽芳 人民陪审员  王颖秋 二〇二一年五月二十一日 书 记 员  唐梦茹