江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3212号原告：张虎，男，1990年8月20日出生，汉族，户籍地沭阳县，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：董文生，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱天岩，江苏雅言律师事务所实习人员。被告：无锡市翠竹房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘芙蓉山庄办公楼。法定代表人：陈结传，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁琦，北京大成（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晔芸，北京大成（无锡）律师事务所律师。原告张虎与被告无锡市翠竹房地产开发有限公司（以下简称翠竹房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告张虎及其委托诉讼代理人董文生、朱天岩，被告翠竹房地产公司的委托诉讼代理人祁琦到庭参加诉讼。2020年9月24日本案经批准转为普通程序，本院依法组成合议公开开庭进行了审理。原告张虎及其委托诉讼代理人董文生、朱天岩，被告翠竹房地产公司的委托诉讼代理人祁琦、陆晔芸到庭参加诉讼。现已审理终结。原告张虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告翠竹房地产公司继续履行合同，为原告办理网签、过户登记等手续。2、判令被告翠竹房地产公司按原告已交费用190710元（首付款136189元、定金2万元、税费等其他费用34521元）按照全国银行同业拆借中心公布的市场贷款利率的130%赔偿违约金，从2016年8月10日计算至判决之日。3、诉讼费由被告翠竹房地产公司承担。事实和理由：2016年7月10日，原告与苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司签订《居间合同》，约定由苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司为原告挑选符合原告要求的商品房，原告支付居间费15000元，苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司介绍原告购买被告售卖的房产。2016年7月11日，原告向被告支付定金20000元。2016年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买芙蓉山庄ｃ区××幢××单元××号房产，产权登记的面积为142.42㎡，房屋总价776000万元。合同签订后，原告于当日即向被告交付首付款136189元，税费、房屋差价、代理费、维修基金、交易费等共计34521元，并于当日交付取得房屋。后被告一直未能继续履行合同，导致原告无法办理网签，亦无法办理贷款和产权过户。2017年1月12日，江苏翠竹置业集团向原告发出《关于已购业主未签约事宜处理意见》，表示将于2017年6月31日前办理好房产过户的相关手续。后原告与被告及江苏翠竹置业集团多次交涉，至今，被告仍未履行合同义务协助原告办理房产过户手续。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请支持原告诉求。被告翠竹房地产公司辩称，确认收到房款156189元。案涉房屋目前尚未竣工验收，且该房屋处于查封状态，无法办理产权登记及网签备案手续，关于原告主张的违约金与约定不符，不予认可。本院经审查认定如下事实：一、2016年7月10日，张虎与苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司签订《居间合同》，约定由苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司为张虎挑选符合要求的商品房。后，苏州易居臣信房地产经纪有限公司无锡分公司介绍张虎购买翠竹房地产公司的房产，张虎于2016年7月11日向翠竹房地产公司支付定金20000元后，于2016年8月10日与翠竹房地产公司签订商品房买卖合同，约定张虎购买翠竹房地产公司开发的位于无锡市锡山区××街道××幢××单元××号房，合同约定房屋建筑面积142.42平方米，单价为5450元／平方米，总金额为776189元。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房的，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”二、张虎于2016年8月10日向翠竹房地产公司支付了房款136189元，当天还缴纳了契税、维修资金、交易费、代理费、面积差价，并向无锡翠竹物业有限公司芙蓉山庄客服中心交纳了物业服务费、电梯使用费、公共能耗费，同时物业公司向张虎交付了涉案房屋的钥匙，并开通了水、电等设施。三、本案在审理中，张虎向本院申请调查令要求查询涉案房产情况，经过向不动产登记部门了解后发现涉案房产已经被法院查封。翠竹房地产公司对查封事实予以认可，并向本院出具情况说明，说明无法办理网签原因有二：1、因为成交价高于备案价，不动产交易中心无法办理网签。2、网签备案登记的前提是双方经磋商后签订正式版本的商品房销售合同，法院无权强制双方缔结条款，故无法强制履行。张虎对诉讼请求第2项的依据明确为根据商品房买卖合同第十五条第2项约定计算，是产权登记违约金。上述事实，有居间合同、商品房买卖合同、收据、情况说明、本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，张虎与翠竹房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同约定翠竹房地产公司应于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为买受人办理房地产权属证书。现翠竹房地产公司未能按合同约定履行相应义务，应承担相应违约责任。本案争议焦点为：1、张虎主张的办理网签备案手续和办理产权登记事宜；2、翠竹房地产公司如何承担违约金。针对第1个争议，本院认为，翠竹房地产公司有协助办理不动产权属登记的义务。由于办理合同网签备案登记涉及有关行政机关，不属法院处理范围，故对该项请求不予理涉；由于涉案房屋至今未进行竣工验收，按照规定不符合办理权属登记条件，故对张虎要求翠竹房地产公司办理产权登记的诉讼请求，因客观上尚不能履行，故本案中不予支持。翠竹房地产公司应当积极履行相应义务，早日消除办证障碍，按照合同约定向张虎履行办证义务。针对第2个争议，本院认为，由于双方在签订的商品房买卖合同中已经明确约定了违约后承担违约金的方法，张虎主张从2016年8月10日计算至判决之日以190710元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的市场贷款利率的130%赔偿违约金的计算标准无法律依据，且张虎未提供其实际损失的相关证据，故本案中认定违约金按照合同约定的按已付房款的0.1%计算，即136.19元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告无锡市翠竹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张虎违约金136.19元。二、驳回原告张虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11792元，由无锡市翠竹房地产开发有限公司负担11465元，张虎负担327元。该款已由张虎预交。张虎同意该诉讼费用无需法院返还，可由无锡市翠竹房地产开发有限公司直接向其支付该费用，无锡市翠竹房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向张虎支付11465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡益新人民陪审员  王 玲人民陪审员  缪菊芬二〇二一年五月二十日书 记 员  严露玮