四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川01民终9134号 上诉人（原审被告）：金府新龙花园广场业主大会，住所地四川省成都市金牛区金府路666号。 负责人：杨百钧，金府新龙花园广场业主大会第一届业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘建兴，四川楚坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川新龙房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区金府路628号。 法定代表人：徐碧玲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管鑫，四川君合律师事务所律师。 上诉人金府新龙花园广场业主大会（简称金府花园业主大会）因与被上诉人四川新龙房地产开发有限公司（简称新龙公司）业主撤销权纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初11119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金府花园业主大会上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初11119号民事判决，对本案予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院不应当受理新龙公司的起诉，不适用民事纠纷案件解决且不适用业主撤销权案由起诉。此外，依据现行法律规定，业主大会不是本案适格被告，二审法院应当依法改判或发回重审。另，本案诉讼时效的期限已过，原审法院不应当受理。综上，原审法院认定事实错误，应当依法改判或发回重审。二、本案上诉人金府花园业主大会选举业主委员会成员已经通过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第三款之规定，本案系由被上诉人一个业主起诉，原审法院判决支持其诉请，显然是适用法律错误，应当依法改判或发回重审。 新龙公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人系本案适格被告，原审法院对本案的受理符合法律规定。二、上诉人在选举业主委员会成员过程中，仅针对住宅部分的业主进行选举，将新龙公司排除在投票业主范围之外，原审法院认定其侵害了新龙公司的合法权益是正确的。三、上诉人选举业主委员会的程序违法，其公告的有效票数量、面积均统计错误，表决结果未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条的“双过半”要求，对其所做决定应当予以撤销。 新龙公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销金府花园业主大会作出的选举杨百均、郭小勇、王旭林、黄颋、李洪芳、窦中兰、尹显玲为金府新龙花园广场第一届业主委员会委员的决定。 一审法院认定以下事实：金府新龙花园广场座落在金府路666号，是新龙公司开发建设的，总建筑面积62194.1平方米。新龙公司将住宅区（面积45801平方米）出售给665个业主，入住率和交付率100％，新龙公司将非住宅（面积16393.1平方米，包含一至四层为商业部分和地下负一至负三层的车位产权）用于商业，未出售。 金府新龙花园广场产权与游憩广场产权登记地址相同。金府新龙花园广场建筑物（地上1-31层，地下1-3层）；游憩广场（上无建筑物，地下1-3层）。游憩广场地下1-3层与金府新龙花园广场地下1-3层相通，并共用设施设备。金府新龙花园广场：地上1-31层，建筑面积52128.79㎡，套内建筑面积39164.25㎡；地下负一层，建筑面积2793.35㎡，套内建筑面积802.11㎡；地下负二层，建筑面积3459.47㎡，套内建筑面积1002.42㎡；地下负三层，建筑面积3782.35㎡，套内建筑面积1114.74㎡。游憩广场：地下负一层，建筑面积3162.4㎡，套内建筑面积1115.43㎡；地下负二层，建筑面积3252.45㎡，套内建筑面积1146.25㎡；地下负二层，建筑面积3400.7㎡，套内建筑面积1196.98㎡。 2019年10月12日，金府花园业主大会筹备组出具《金府新龙花园广场关于召开第二次业主大会会议的公告》，主要内容载明：经本建筑区划业主大会筹备组讨论决定，确定于2019年10月12日至2019年10月28日在金府新龙花园广场再次公示业委会候选人员名单，并在公示期满后，以书面投票表决选举的形式对本建筑区划业主委员会进行表决。经金牛区沙河源街道办事处组织召开金府新龙花园广场（首次）业主大会会议，2019年8月2日至2019年8月25日表决通过了管理规约、业主大会议事规则等，又于2019年10月12日至2019年11月4日选举产生业主委员会，会议决定：业主委员会名称是金府新龙花园广场第一届业主委员会，任期自2019年11月25日至2024年11月24日；主任委员是杨百钧；副主任委员是郭小勇、王旭林；业主委员是黄颋、李洪芳、窦中兰、尹显玲。 2019年11月8日，金府花园业主大会筹备组出具《金府新龙花园广场关于业主大会会议表决结果的公告》，主要内容载明：本建筑区划第二次业主大会会议，在金牛区沙河源街道办事处组织下，在街道与社区的指导监督下，于2019年10月29日至2019年11月4日在金府新龙花园广场（小区）一楼举行。金牛区（金府新龙花园广场）投票权人数共计665个，建筑物总面积为62194.1㎡，专有部分面积共计45801㎡，共发出表决票665张，收回表决票373张，其中有效票368张，弃权票0张，发票5张，有162票未提出任何意见，有130票电话无法接通。根据三个文本业主大会会议规则十四条规定（在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、齐全意见的，视为同意票），此162票视为同意票，面积为14021.3㎡。因此本次选举实际有效票为535张。 2019年8月26日，金府花园业主大会向本院提交《金府新龙花园广场首次业主大会会议表决结果的公告》，主要内容载明：本建筑区划第二次业主大会会议，在金牛区沙河源街道办事处组织下，在街道与社区的指导监督下，2019年8月18日至2019年8月25日在金府新龙花园广场举行。投票权人数共计665个，建筑物总面积为62194㎡。参加投票权人数共665个，专有部分面积共计45801.06㎡，共发出表决权665张，收回391张，其中有效票389张，弃权票2张。首次业主大会会议表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》的具体情况见附表。 2019年11月15日，金府花园业主大会筹备组出具《关于业主大会依法设立的公告》，主要内容载明：本建筑区划首次业主大会会议，在金牛区沙河源街道办事处组织下，在街道与社区的指导监督下，会议采取了书面征求意见、集体讨论形式，历时167日。会议表决通过了本建筑区划的《管理规约》《业主大会会议事规则、业主委员会规则》及业主委员会选举等事项，并于2019年10月29日至2019年11月4日选举产生了业主大会的执行机构业主委员会，本建筑区划业主大会自2019年11月16日起已依法设立。金府花园业主大会筹备组成员：朱长双、宋克忠、黄雪梅、罗晓霞、董庆虎。 一审认定上述事实采信的证据有：当事人身份信息、《金府新龙花园广场关于业主大会会议表决结果的公告》和《金府新龙花园广场首次业主大会会议表决结果的公告》、备案记录表、产权证、大会议事规则、统计表、业主授权委托书、选票、第一届魏跃辉文件等资料、当事人陈述。 一审法院认为：根据双方当事人的诉辩意见以及向一审法院提交的证据，一审法院对本案的争议焦点确定并评析如下：（一）金府花园业主大会作为本案诉讼主体是否适格。根据《中华人民共和国物权法》第78条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。本案中，新龙公司作为案涉小区的业主，在2019年11月4日业主大会作出决议后，于2020年8月21日向一审法院提起诉讼；诉请一审法院撤销业委会做出的决定。故金府花园业主大会作为本案被告适格。（二）选举业委会委员是否达到全区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其一，新龙公司向一审法院提交的《金府新龙花园广场关于业主大会会议表决结果的公告》和《金府新龙花园广场首次业主大会会议表决结果的公告》，金府花园业主大会对该证据认可。根据其公告内容并结合当事人陈述，能够说明金府花园业主大会在选举业委会委员时将新龙公司排除，并未列入为该小区的业主。使新龙公司丧失了作为小区业主的权利。其二，金府花园业主大会在一审庭审中辩称，发放的票数是665张，收回票数391张，有效票389张，弃权票2张。与其发布的公告明显不一致。另，本案一审法官与金牛区沙河源街道办事处主任沟通并形成笔录，显示出统计确有重复。其三，根据《物业管理条例》第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，游憩广场地下1-3层与金府新龙花园广场地下1-3层相通，并共用设施设备，且产权证地址相同。应属于统一物业管理区域。金府花园业主大会未将游憩广场地下1-3层计入地产公司的专有面积，再结合金府花园业主大会公告内容，显然能够证明选举业主委员会委员未达到全区专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。综上所述，依据《物业管理条例》第九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，一审判决如下：撤销金府花园业主大会于2019年11月4日作出的杨百均、郭小勇、王旭林、黄颋、李洪芳、窦中兰、尹显玲为金府花园广场第一届业主委员会委员的决定。案件受理费50元，由金府花园业主大会负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与证据与一审查明的事实与证据一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。本案中，新龙公司以金府花园业主大会对业主委员会委员的选举程序违法、选举结果严重失真致使其合法权益受到损害为由提起业主撤销权之诉，但根据前述法律规定，关于业主大会和业主委员会选举过程中出现的争议，有关业主提出异议的，不属于人民法院民事案件受理及审理范围，当事人应当向有关行政部门申请解决。一审判决实体审理新龙公司在本案中提出的关于撤销“选举业主委员会委员”决定的诉讼请求不当，应予纠正。 综上，金府花园业主大会的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初11119号民事判决。 二、驳回四川新龙房地产开发有限公司的起诉。 一审案件受理费50元，退还四川新龙房地产开发有限公司；上诉人金府新龙花园广场业主大会预交的二审案件受理费100元本院予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈良谷 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二一年五月二十八日 书记员  严冬梅