广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2149号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘云，女，1965年1月24日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区××××××××，公民身份号码433××××××××××××101。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市×××××××××××××××××。法定代表人：何超华，总经理。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人刘云因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初9117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。刘云上诉请求：一、撤销原审判决第一项，现依法提起上诉；二、要求被上诉人返还已交的2019年6-9月的物业费；三、判决被上诉人重新制定物业费价格；四、要求被上诉人将反诉人的阳台整改合乎国家建筑工程质量标准；五、一审、二审受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判定由上诉人刘云支付被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）2019年9月19日至2020年8月31日的物业费，共计人民币2814.7元，个人认为，此项判决属认定事实欠妥，本时段的物业费应该由开发商承担！由于广东康景物业服务有限公司系开发商指定而非公开招投标选定的，与开发商暗度陈仓，从而极不负责任地从开发商手中接管了尚未达到交楼标准的楼盘，然后又以先签相关合约再预交三个月物业管理费后才能给钥匙让业主去验房，逆程序违法逼迫业主们从物业公司而非开发商手中收房，致使房屋和几乎所有的公共设施都一直处于整改期，小区的宜居性极差，无任何配套设施交付给业主使用，生活非常不便，从而进一步致使形式上已收的房屋一直空置（以水、电表读数为据），所以广东康景物业服务有限公司应该承担其不作为行为的应有后果!根据《中华人民共和国物业法》第四十一条第二款之规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。二、关于涉案小区合生海岸花园物业服务的定价的问题，惠东县发展和改革局《关于协助调查物业服务费有关问题的复函》明确指出物业费定价须遵循《惠州市关于放开非保障性住房物业服务费试点工作方案》的规定：实行市场调节价。其中，新建商品房住宅前期物业服务收费的定价，由开发商参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。“市场调节价”并非漫天要价!被上诉人在其管理服务收费公示牌中明确规定了服务内容、对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、道路、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务。一般来说，小区的公共设施应该包括：生活超市、图书阅览室、健身器材、业主出行通道、大堂值班保安等设施。而且开发商在《商品房买卖合同》第十章中也承诺配套设施除绿地外还包括会所、游泳池、运动场所、教育用房等设施。经调查，周边成熟小区经过市场检验的最高价格为每平方2.6元，在基础设施方面，我们有的，周边小区也都有，我们没有的（幼儿园、学校、市场等）他们也都有；这变相的提高了我们的生活成本!最严重的就是水源问题，我们是私人水厂，质和量都堪忧，既不安全又没保障!目前小区常住业主仅20多户（物业相关人员告知），在冬天用水量相对减少的情况下水流量都很小，所以强烈要求将私人水厂更换为政府运营的自来水公司。再者，物业费定价最关键、最客观可靠的因素是物业费收支明细情况，所以强烈要求广东康景物业服务有限公司公布其2019年6月至2020年8月的物业费收支情况，以利于重新制定精准的物业费价格。三、被上诉人陈述“本案是物业合同纠纷，并非房屋质量的买卖合同纠纷，同时房屋质量问题并非被上诉人责任”。上诉人认为不合理。1.根据房屋买卖合同，按法律规定应该由开发商交付房屋给买房人（业主），但上诉人是从开发商手中取得房屋钥匙，上诉人认为谁给钥匙房子质量由谁负责承担责任。2.上诉人认为被上诉人代理是在帮被上诉人推卸不作为的责任，被上诉人自始至终没有认识到：如果把有质量问题的房屋交付上诉人后，对房屋问题整改工程必须适时跟踪到达标为止，就是他的职责。详细请见《前期物业服务合同》第二章第二条第一点，而被上诉人认为只要业主收了房就坐等收取物业费就可以了事。3.本案中合生创展（开发商）、中福置业（建设单位）和康景物业实为一家。上诉人认为被上诉人不但不作为而且掩盖关联性，从而导致上诉人房屋一直处于整改状态中，尚未整改到位，还延伸更多问题存在：阳台右边高于客厅门槛石1.5公分，阳台左边却低于房屋卧室1.5公分，严重不符合国家建筑标准，给上诉人造成了巨大精神和经济损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4.本案房屋至今并未实际交付给上诉人，其主要责任在于被上诉人不作为、与开发商和建设单位相互推诿，拖延房屋及小区的整改。因此，上诉人恳请法院根据事实重于形式，基于正当理由，保护上诉人的合法权益，判定房屋整改期间的物业费不应由上诉人承担，且要赔偿上诉人的精神和经济损失5万。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律欠妥，为维护合生海岸花园小区全体业主的合法权益，本案业主确有冤情，恳请中院法官深入小区实地查明事实真相，以事实为根据，以法律为准绳，秉承“法律面前人人平等”的原则，参考潘广仁类案，依法予以改判，维护上诉人的权益!二审中，康景物业公司在法定期间内未提交答辩意见，不影响本院审理。康景物业公司向原审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的自2019年9月至2020年8月管理费2814.7元，违约金（根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至实际付款之日止，暂计至起诉之日）448.48元，共计3263元给原告。2.本案诉讼费用由被告承担。刘云向原审法院提出反诉请求：1.被反诉人应按照惠东县当地政府物价部门所审批的价格来收取物业费；2.被反诉人自反诉人的阳台整改符合国家建筑工程质量标准后按惠东县物业管理收费标准范围内收取物业费；3.被反诉人返还已交的2019年6-9月的物业费；4.反诉费由被反诉人承担。原审法院认定事实：原告康景物业公司系于1999年8月11日成立的有限责任公司（外国法人独资），经营范围：物业管理，酒店管理等。2017年9月6日，原告康景物业公司与惠东中福置业有限公司（以下简称中福公司）签订《合生海岸花园前期物业服务合同》，合同约定：1、中福公司选聘康景物业公司对位于惠东县××××××委亚婆角长坑地段建筑面积114004.3平方米的合生海岸花园实施前期物业管理服务事宜。合同期限自2017年9月6日起至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2.物业服务内容包含物业交付前和物业交付后两方面。康景公司提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（附件五），前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件。3.本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由康景公司享有或承担，具体标准如下：多层住宅：3.1元/月·平方米，高层住宅3.1元/月·平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）。物业服务费用主要用于以下开支：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）物业管理区域绿化养护费用；4）物业管理区域清洁卫生费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。4.业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），中福公司不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由中福公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。5.中福公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。中福公司违反该约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由中福公司承担。该合同还对物业的经营与管理，物业的承接验收，物业的使用与维护，违约责任等进行约定。2018年7月10日，被告刘云（买受人）与中福公司（出卖人）签订合同编号HT0065355《商品房买卖合同》及附件（附件九为上述前期物业服务合同），合同约定：被告刘云以776099元的价款向中福公司购买位于惠东县××××××委亚婆角长坑地段合生海岸花园1号楼5层XX号房（带装修），商品房的规划用途为住宅，预测建筑面积79.64平方米，套内面积62.23平方米，分摊共有建筑面积17.41平方米。2.该商品房交付时应当符合下列条件：1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2）该商品房已取得房屋测绘报告；3）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。3.出卖人应当在2019年6月19日前向买受人交付该商品房。4.商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。5.出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东康景物业服务有限公司，物业服务期限从2017年9月6日到2020年9月5日，物业服务期间，物业收费计费凡是为包干制，物业服务费为3.1元/月·平方米（建筑面积）。买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接检查的备案情况书面告知买受人。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该合同还对违约责任等内容进行约定。2019年7月18日，原告康景物业公司（甲方）与被告刘云（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：1.前期物业管理服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2.甲方的权利和义务：1）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2）依据本协议向乙方收取物业管理费用；3）编制物业管理服务及财务年度计划；4）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……3.乙方的权利义务：1）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2）依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。4.物业管理服务内容：1）房屋共用部位的维护和管理；2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3）环境卫生：公共绿地、花木等的养护与管理，公共场地、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运，小区内沟、井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒……。5.物业管理服务质量：1）环境卫生：公共环境整洁，公共排污系统畅通，化粪池使用正常；2）绿化：园林绿化养护措施得当，设施完好、整洁，草坪、花木、绿篱生长良好……6.物业管理服务费用：1）乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）；2）住宅按建筑面积每月每平方米3.1元（含公摊）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准；3）交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每一个月缴交管理费……7.违约责任：1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3）甲方违反协议，擅自调高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金；……合同还对其他有偿服务费用、代收代缴收费服务等内容进行约定。2019年5月20日，中福公司出具《合生海岸花园交楼通知书》及附件给被告刘云，通知被告于2019年6月19日办理收楼手续。原告提交EMS邮寄单，证明已经在2019年5月25日邮寄被告。在被告刘云与原审法院的微信交流中，被告出示该收楼通知书。2019年7月18日，被告刘云签署《收楼表格》，表格显示已经获取：大门钥匙、房门钥匙、交楼验收表、房屋质量保证书、房屋使用说明书等；签署《业主/住户紧急联络资料登记表》，上载被告的联络地址、联络电话、紧急联络人等信息；支付2019年6月19日至9月18日物业费740.7元。2020年5月14日，原告康景物业公司出具《法律函》，致函被告刘云欠付物业管理费2074元，并邮寄给被告刘云。庭审中，被告表示收到该函，因房屋存在问题，一直整改至今未入住，未享受物业公司的服务，整改期间的物业费不应由其支付。2020年12月16日，惠东县发展和改革局根据原审法院致函作出《关于协助调查物业服务费有关问题的复函》，函文记载：“（一）惠东县（惠州市）物业服务费价格政策规定惠州市按照广东省工作部署，在2015年作为试点城市在全市开展了开放非保障性住房物业服务收费试点改革工作。根据《惠州市关于放开非保障性住房物业服务费试点工作方案》（惠市发改价〔2015〕135号）规定，自2015年10月1日起，放开全市(含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价。其中，新建商品房住宅前期物业服务收费的定价，由开发商参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。（二）合生海岸花园物业服务收费标准由《合生海岸花园前期物业服务合同》可知，合同签订时间在2017年且合生海岸花园不属于保障性住房，适用前述的“2015年10月1日起，新建商品房住宅前期物业服务收费实行市场调节价”的规定。实行市场调节价的商品房和服务价格不需要向我局申报备案，我局也从未要求合生海岸花园开发商或物业服务企业申报备案物业服务收费标准。”2020年12月17日，原审法院至涉案小区就物业服务进行勘察。现场发现小区楼房公共通道即本案被告房屋所在区域存在墙体鼓包、开裂的情况，小区游泳池未投入使用。原告提交：自制的《欠费明细表》，表记载刘云欠付2019年9月至2020年8月的物业费合计2814.7元，被告确认欠付该期间的物业费。被告提交2020年5月25日的包含被告在内业主制作的《关于要求对海岸花园物业管理中存在问题进行整改及说明的函》，函文记载包含公共区域园林绿化存在园林绿化花草枯死、未进行补种，野草丛生的问题，无边际游泳池存在严重破损、未整改的问题等的文字及图片。原告对该证据的真实性、合法性确认。庭审中，原告称证据中提到的园林绿化问题，只是瞬间短暂记录，并不代表小区持续性的状态，现小区园林绿化环境卫生状态都良好，并有相应配套，属于优质的物业管理服务。被告刘云确认未支付2019年9月至2020年8月的管理费；称收房时存在被迫签名的情形即先办收楼手续、交管理费，后看房的违规行为。因房屋存在问题，一直在催促整改，整改期间不应由业主支付物业费，同时因尚未入住，并未享受到物业公司提供的各项服务；小区环境近期稍有改善，游泳池还存在问题，交楼配套设施还在施工中。另查，1.案涉房产所在小区于2019年4月10日办理竣工验收备案手续。2.2017年9月25日，惠东县房产物业管理办公室出具《惠东县前期物业管理招投标中标备案回执》（惠东房物中备〔2017〕第004号）、《惠东县前期物业管理合同备案回执》（惠东房物议合〔2017〕第004号），给惠东中福置业有限公司，对惠东中福置业有限公司选聘原告作为涉案合生海岸花园物业服务企业进行备案。3.广东省惠州市中级人民法院2012年5月20日作出（2012）惠中法民一终字第190号《民事判决书》，判决本院认为部分记载“……2007年6月21日，惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布了《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》［惠价（2007）97号］规定，高层住宅（含带电梯的多层及小高层）一级服务等级的收费标准基准价为每平方米1.10元，提供一级服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过上述政府指导价标准的，由物业管理企业书面报惠城区物价局核准后执行。未经价格主管部门核定的，物业收费标准不得擅自超过政府指导价标准。本案中，康景公司未依照上述通知将收费标准报相关部门核准，故原审认定康景公司与业主签订的前期物业服务合同违反了《广东省物业管理条例》及上述通知的规定，判令业主提出按政府指导价1.10元/平方米交纳物业费是正确的，本院予以维持。业主在诉讼请求中虽然没有明确提出之后按照政府指导价交纳物业费，但其在反诉理由中明确提出应按1.10元/平方米交纳物业费，并在请求中要求退还多收取的物业费，已经涵盖了按照1.10元/平方米交纳物业费的请求，为了尽快明确交费标准，减少当事人的诉累，原审对交费标准直接作出判决并无不当。对于业主上诉认为应根据我国《合同法》第五十二条第五款、第五十六条认定本物业合同关于收费标准无效的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，物业收费标准违反了《广东省物业管理条例》及《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》的规定，属于违反地方性法规，并非违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故根据上述规定，本案不能依据《合同法》第五十二条第五款认定收费标准无效，并依据第五十六条认定自开始无约束力。本案物业合同中关于收费的约定应属于《合同法》第五十四条规定的可以变更或撤销的情形。现业主要求变更收费标准，属于申请对合同内容进行变更，变更后的内容从变更之时发生法律效力。业主在2010年6月22日提出变更，故原审确认2010年6月22日后按照政府指导价交费正确，本院予以维持。”原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、刘云于判决发生法律效力之日起7日内向广东康景物业服务有限公司支付2019年9月18日至2020年8月的物业管理费2814.7元。二、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回刘云的全部反诉请求。案件本诉受理费50元，反诉受理费25元，均由刘云负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉理由和答辩意见，本案二审争议焦点是:1.上诉人刘云是否具有缴纳物业费用的义务；2.物业费用的收费标准。关于上诉人刘云是否具有缴纳物业费用义务的问题。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，上诉人刘云与被上诉人康景物业公司签订《前期物业管理服务协议》，双方应当按照合同约定履行应尽的义务。现康景物业公司已提供相应的物业服务，刘云应当及时足额缴纳物业费用。关于刘云上诉称涉案小区宜居性差、公共设施配套等问题，2019年9月19日至2020年8月31日小区一直处于整改期间，本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。上诉人刘云对物业服务质量不满，可依照双方签订的《前期物业管理服务协议》追究物业公司的违约责任，但不能以此拒付应当支付的物业费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故刘云可另行向被上诉人主张权利，其拒付物业费用的理由不充分，本院不予采纳。关于物业费用收费标准的问题。根据《惠州市发展和改革局房产管理局关于放开非保障性住房物业服务收费试点的工作方案》以及惠东县发展和改革局《关于协助调查物业服务费有关问题的复函》可知，自2015年10月1日起，新建商品房住宅前期物业服务收费，实行市场调节价，实行市场调节价的商品和服务价格不需要向相关部门申报备案，涉案小区的物业费用适用市场调节价。故原审法院依据《前期物业管理服务协议》的约定，认定物业费用的标准为3.1元/月/平方并无不当，本院予以维持。关于刘云反诉请求康景物业公司返还2019年6-9月的物业费以及按照1.1元/月标准支付物业费用，并无充分的事实和法律依据，原审法院不予支持正确。关于刘云上诉主张的阳台整改问题，刘云可依据《商品房买卖合同》向合同相对方主张权利，关于其整改期间造成的损失，可另行主张。综上所述，刘云的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人刘云负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年五月二十五日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美