广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初815号原告（执行案外人）：张健流，男，汉族，1969年4月1日出生，公民身份号码441××××××××××××014，现住梅州市梅江区×××××××××××××。委托诉讼代理人：邹鼎昊，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文源，广东义致律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅州市梅江区×××××××民委员会，统一社会信用代码544×××××××××××573X，住所梅州市梅江区三角镇机场圆盘侧上坪安置一区。法定代表人：刘国标，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：邓燕红，梅州市梅江区三角镇人民政府司法所工作人员。委托诉讼代理人：刘克熙，梅州市梅江区公职律师事务所律师。第三人（被执行人）：吴梅昌，男，汉族，1966年2月21日出生，公民身份号码441××××××××××××237，住址梅州市梅县×××××××学堂。第三人（被执行人）：房梅芬，女，汉族，1969年8月24日出生，公民身份号码441××××××××××××026，住址梅州市梅江区北区××××。原告张健流与被告梅州市梅江区×××××××民委员会（以下简称上坪村委会），第三人吴梅昌、房梅芬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张健流及其委托诉讼代理人邹鼎昊律师，被告上坪村委会的法定代表人刘国标及其委托诉讼代理人邓燕红、刘克熙律师到庭参加诉讼。第三人吴梅昌、房梅芬经本院依法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。张健流向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于梅州市东郊月梅莲塘张屋（205国道西侧）的房屋（证号：粤房地产权证字第2911998号）归原告所有，原告系该房屋的实际所有权人；2、判令停止梅州市梅江区人民法院（2020)粤1402执2362号案对位于梅州市东郊月梅莲塘张屋（205国道西侧）的房屋（证号：粤房地产权证字第2911998号）的执行，并解除对上述房产的查封；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2019年1月14日，原告与案外人侯国昌签订《房产买卖合同》，向案外人侯国昌购买了其于2017年4月17日向第三人吴梅昌、房梅芬购买的位于梅州市东郊月梅莲塘张屋（205国道西侧）的房屋（证号：粤房地产权证字第2911998号）。合同签订后，原告于2019年1月28日付清了全部房款，并接收了该房产。2019年2月12日，原告持相关证明材料前往梅州市自然资源局办理涉案的不动产转移登记时，不动产登记部门明确告知：因涉案房屋申请国土使用证的面积才55平方米，房地产权证证载占地面积106.9平方米，超土地面积，无法受理不动产登记申请，并于同日向原告出具《不动产登记不予受理告知书》一份，明确告知不能受理不动产登记之事由。在此情形下，原告除向出卖方提出异议外，也只得无奈地选择在产权未过户的情形下入住案涉房产，并开始缴纳涉案房产因使用而发生的水电费等费用。2021年1月22日，梅江区人民法院发布（2020）粤1402执2362号案件公告，告知原告因两第三人不履行（2020)粤1402民初1696号民事判决书所确定的义务，将强制执行涉案房产。为保护自己的合法权利，原告于2021年1月25日向梅江区人民法院递交了《执行异议申请书》，但是，由于申请执行异议立案时，原告未提交其于2019年2月12日申请不动产登记而被拒绝后梅州市自然资源局出具的《不动产登记不予受理告知书》，人民法院在开庭审理当天（未再审查原告在开庭后及时提交的《不动产登记不予受理告知书》等证据材料），即迅速地作出了（2021)粤1402执异6号《执行裁定书》，以原告未证明涉案房产未办理过户的原因是非因买受人为由驳回了原告的异议请求。原告认为，涉案房屋在原告买受后未能办理过户手续，是由于该房地产存在历史问题，国土使用证证载面积与房产的实际占地面积不符，相关登记部门拒绝登记所致，并非原告的过错（在申请转移登记前，原告并不知情，也是不能办证的无辜受害人）。同时，在人民法院查封涉案房产前，涉案房产早己不属于两第三人，而是在原告付清了交易房款后合法地占有和使用之中。原告申请执行异议，完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本应得到人民法院的依法支持，但是，由于原告在异议程序中举证滞后等原因，人民法院未能查明案件事实并支持原告的合法权益，为正确维权，特提此诉，望人民法院及时审理，并判如所请！上坪村委会辩称，梅江区人民法院（2020)粤1402民初1696号民事判决书已发生法律效力，梅江区人民法院（2020)粤1402执2362号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，是依法作出执行行为的合法体现。为维护上坪村委会的合法权益，应依法对本案第三人吴梅昌坐落在梅州市东郊月梅莲塘张屋（205国道西侧）的不动产［粤房地证字地2911998号］的房屋（以下简称涉案房屋）进行查封、拍卖，以保障上坪村委会合法债权的实现。涉案房屋的产权人为第三人吴梅昌，原告不是涉案房屋的产权人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭均以登记为准，按照目前不动产登记机关出具的证明，涉案房屋登记在第三人吴梅昌名下，第三人吴梅昌是涉案房屋的产权人。请求法院依法追加侯国昌为本案第三人。据了解，第三人吴梅昌近几年很多经济案件在法院审理、执行，上坪村委会对吴梅昌与侯国昌签订《房屋买卖合同》是为了转移财产有合理怀疑，如果吴梅昌与侯国昌是为了转移财产而签订的，应当认定为无效，而侯国昌之后再与原告签订的《房屋买卖合同》当然无效。原告不享有排除对涉案房屋强制执行的民事权益，人民法院不应当对涉案房产解除查封，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条必须同时具备四个条件的规定，不应解除查封的理由具体如下：1、是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同方面：侯国昌与第三人签订的《房屋买卖合同》、原告与侯国昌签订的《房屋买卖合同》，是否真实有效，请法院在查明原告、侯国昌的经济能力、三者之间是否存在亲属、朋友关系，第三人是否存在恶意转移财产的情况下依法予以认定两份《房屋买卖合同》的真实性、合法性。2、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产方面：原告为证明已合法占有该不动产，提交了标注为“*梅昌”的水电费缴费记录，该缴费的房屋是否为涉案房屋由法院依法审核，因为单从缴费单据看，被告无法确定缴费的房屋是否为涉案房屋。3、是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行方面：根据原告提供的银行转账记录，有标注购房款字样并转账给侯国昌的共有6笔转账记录，共计2665800元。根据原告提供的涉案房屋的买卖合同可以看出，约定的房屋买卖价格为3480000元，所以，原告并未付清涉案房屋的全部价款。4、是否非因买受人自身原因未办理过户登记。2017年4月17日，侯国昌与第三人就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，双方于次日及4月18日在梅州市嘉应公证处办理了公证委托，委托事项包括进行涉案房屋的土地申办、登记、确权、分割、出让、转让过户的一切法律手续；2019年1月14日，原告与侯国昌就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，双方于2019年1月30日在梅州市嘉应公证处办理公证转委托，委托事项为原告在第三人处取得的所有委托事项，也就是说在《房屋买卖合同》真实有效的情况下，无论是原告还是侯国昌均已通过公证的方式取得授权，完全可以自行到不动产登记部门办理涉案房屋的过户手续，但是时至今日，该房屋登记仍然登记在第三人名下。原告提供的《不动产登记不予受理告知书》，虽然可以证明原告曾于2019年2月12日到梅州市自然资源局申请办理转移登记，因为“申请土地面积55平方米，房地产权证占地面积106.9平方米，超土地面积”，所以不动产登记机关不予转移登记。但是在此后，原告也未积极与第三人或侯国昌协商补足材料办理转移登记，也未通过行政复议、提起诉讼的方式，行使物权登记请求权物权变动，故被告认为该涉案房屋未予以过户是由于原告未积极行使自身的权利而造成的，故产生的不利后果应当由其承担，其提出的执行异议不足以排除本案的强制执行。综上，被告认为，在《房屋买卖合同》被依法认定为真实有效的情况下，原告对涉案房屋只是取得房屋买卖合同的债权，涉案房产并未过户至其名下，其未取得该房产物权。根据物权优于债权原则，原告的主张及其所提供的证据不足以排除强制执行，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，依法维护被告的合法权益。吴梅昌、房梅芬未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张健流对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.张健流的居民身份证；2.上坪村委会的组织机构代码查询截图；3.《不动产登记不予受理告知书》；4.2019年1月14日卖方侯国昌与买方张健流签订的《房产买卖合同》；5.客户名称为张健流的中国建设银行个人活期账户交易明细四页；6.收据四张、发票一张；7.（2017）粤梅嘉应第1633号《公证书》、（2019）粤梅嘉应第303号《公证书》、梅州市府国用总数第042122号国有土地使用证复印件、粤房地证字第2911998号房地产权证；8.水、电费缴费截图；9.（2021）粤1402执异6号《执行裁定书》；10.吴梅昌、房梅芬的居民身份证复印件；11.2017年4月17日卖方吴梅昌与买方侯国昌签订的《房屋买卖合同》复印件。诉讼过程中，本院依法调取了（2020）粤1402执2362号执行卷宗、（2021）粤1402执异6号普通执行异议卷宗，并组织当事人出示、质证。本院经审理认定事实如下：1.2020年6月5日，本院立案审理上坪村委会与吴梅昌、房梅芬借款合同纠纷一案。诉讼过程中，本院根据上坪村委会提出的财产保全申请，于2020年8月27日作出（2020）粤1402民初1696号民事裁定书，查封了吴梅昌名下的位于梅州市东郊月梅莲塘张屋（205国道西侧）的房产（房地产权证：粤房地证字第2911998号）（以下简称案涉房产）。2020年9月4日，本院对该案作出（2020）粤1402民初1696号民事判决书，判决吴梅昌、房梅芬应偿还借款本金300万元及支付自2019年12月1日起至2020年5月31日止的借款利息27万元，并于2020年6月1日起至还清借款本金300万元还清时止依实欠本金数按年利率18％计算支付利息给上坪村委会；案件受理费16480元、保全费5000元由吴梅昌、房梅芬负担等。（2020）粤1402民初1696号民事判决书生效后，上坪村委会于2020年11月28日向本院申请强制执行被执行人吴梅昌、房梅芬[案号：（2020）粤1402执2362号]。执行过程中，本院于2021年1月22日发出（2020）粤1402执2362号公告，公告内容包括责令被执行人于2021年1月29日前腾空案涉房产，案涉房产内居住、使用的其他人员亦应于同日前自行清理，本院将择期对案涉房产进行网络司法拍卖等内容。案外人张健流于2021年1月25日提出执行异议，请求终止对案涉房产的执行。本院于2021年2月8日作出（2021）粤1402执异6号执行裁定书，驳回张健流的异议请求。2.案涉房产坐落于梅州市东郊月梅莲塘张屋（205国道西侧）的房产（房地产权证：粤房地证字第2911998号），登记权利人为吴梅昌。2017年4月17日，侯国昌与被执行人吴梅昌、房梅芬签订了《房屋买卖合同》，向被执行人吴梅昌、房梅芬购买案涉房产。同日，被执行人吴梅昌、房梅芬与侯国昌签订了《委托书》，委托侯国昌为被执行人吴梅昌、房梅芬的合法代理人，办理案涉房产管理、修缮、出租、出售、拆迁、产权过户等相关事宜，该《委托书》于2017年4月18日在广东省梅州市嘉应公证处进行了公证[（2017）粤梅嘉应第1633号公证书]。2019年1月14日，案外人张健流与侯国昌签订了《房产买卖合同》，向侯国昌购买案涉房产。2019年1月28日，侯国昌与张健流签订了《转委托书》，侯国昌将其与被执行人吴梅昌、房梅芬签订的《委托书》中的受托事项转由张健流行使，该《委托书》于2019年1月30日在广东省梅州市嘉应公证处进行了公证[（2019）粤梅嘉应第303号公证书]。2019年1月28日，张健流向侯国昌交清了购房款348万元（其中通过银行转账支付341.58万元），侯国昌出具了收到购房款348万元的收据给张健流收执。2019年1月30日，侯国昌将案涉房产、粤房地证字第2911998号房地产权证原件、钥匙、水电缴费折交付张健流后，案涉房产由张健流占有使用至今。2019年2月12日，张健流向梅州市自然资源局提交粤房地证字第2911998号房地产权证、梅府国用第042122号国有土地使用证、公证委托书等材料，申请办理案涉房产的过户登记。同日，张健流被梅州市自然资源局告知，案涉房产因“申请土地面积55平方米，房地产权证占地面积106.9平方米，超土地面积”，决定不予受理张健流的过户登记申请（编号：2019-001不动产登记不予受理告知书）。以上事实，张健流提供了2019年1月14日卖方侯国昌与买方张健流签订的《房产买卖合同》一份、客户名称为张健流的中国建设银行个人活期账户交易明细四页、收据四张、发票一张（2017）粤梅嘉应第1633号《公证书》、（2019）粤梅嘉应第303号《公证书》、梅州市府国用总字第042122号国有土地使用证复印件、粤房地证字第2911998号房地产权证原件、水电费缴费截图、（2021）粤1402执异6号《执行裁定书》、2017年4月17日卖方吴梅昌与买方侯国昌签订的《房屋买卖合同》复印件、《不动产登记不予受理告知书》等证据予以证明。诉讼过程中，上坪村委会提出追加侯国昌作为本案第三人参加诉讼的申请，因案件处理结果同侯国昌没有法律上的利害关系，且本案是案外人执行异议之诉纠纷，故予以驳回。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”规定，张健流是否对被本院查封的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明事实，侯国昌于2017年4月17日与被执行人吴梅昌、房梅芬签订了《房屋买卖合同》，向被执行人吴梅昌、房梅芬购买了案涉房产。张健流与侯国昌在2019年1月14日签订了《房产买卖合同》并交付了相关合同款项，侯国昌亦向其开具了收到其购房款的收据，可以认定张健流与侯国昌双方签订的上述房产买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。为此，张健流在人民法院2020年8月27日裁定查封案涉房产之前已签订合法有效的书面房产买卖合同，并合法占有案涉房产至今的事实存在。关于案涉房屋办理产权过户登记的问题。张健流陈述在购买案涉房产后张健流于2019年2月12日向梅州市自然资源局申请办理案涉房产的过户登记，但被梅州市自然资源局告知，案涉房产因申请土地面积55平方米，房地产权证证载占地面积106.9平方米，超土地面积，决定不予受理过户登记申请。对此，张健流并提供了梅州市自然资源局于2019年2月12日发出的编号为2019-001《不动产登记不予受理告知书》）予以证明。据此，张健流陈述非因其自身原因未办理过户登记应予采信，本院认定案涉房产非因张健流自身原因未办理过户登记的事实。张健流对案涉房产享有占有、使用的权利，张健流的权利能够排除本院对案涉房产的执行。关于张健流提出要求确认案涉房产归其所有，其是案涉房产的实际所有权人的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，张健流虽然与侯国昌签订房产买卖合同，支付了购房款，并实际占有案涉房产，但是其未能办理案涉房产所有权过户登记，张健流依据房产买卖合同仅享有请求侯国昌办理房产过户登记的债权请求权，对案涉房产并不享有所有权。因此，张健流要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。吴梅昌、房梅芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为他们自愿放弃抗辩、质证等诉讼权利，依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释﹝2015﹞10号第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》法释﹝2020﹞15号第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、停止对坐落于梅州市东郊月梅莲塘张屋（205国道西侧）的房产（房地产权证：粤房地证字第2911998号）的强制执行，解除查封；二、驳回原告（执行案外人）张健流的其他诉讼请求。案件受理费17639.76元（此款已由张健流预交），由第三人（被执行人）吴梅昌、房梅芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  陈晓军人民陪审员  李昌情人民陪审员  曾庆新二〇二一年五月七日书 记 员  陈冬莲