广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8590号上诉人（原审原告）：刘天明，男，汉族，1984年8月16日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：余晨飞，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱庆鹏，广东瀛尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘耀龙，男，汉族，1982年4月4日出生，住址：陕西省大荔县。上诉人刘天明因与被上诉人潘耀龙房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘天明上诉请求：1.依法撤销一审第四项诉讼请求，改判被上诉人向上诉人支付2020年2月28日起至2020年6月7日的房屋占有使用费人民币108333元;2.本案的一审、二审的全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定，上诉人向被上诉人出具了《解除租赁合同通知书》后，该涉案房屋实际已经由上诉人管控，属于认定事实错误。上诉人于2020年2月27日向被上诉人发出了《解除租赁合同通知书》，通知书载明：一、自本通知到你方之日，即解除你方与本人于2019年7月4日签订的《3500平米商业体租赁合同》，二、你方在接到本通知书之日起3日内立即将出租房屋完好无损的归还本人，三、你方在接到本通知书之日起3日内安排人员与本人结算拖欠的租金及其他费用，并于结算清楚后立即支付本人。此时，上诉人与被上诉人双方的《3500平米商业体租赁合同》已经解除。合同解除后被上诉人应在通知书宽限的腾房期内将房屋归还给上诉人，被上诉人一直逾期未将房屋归还给上诉人，上诉人为防止损失的扩大于2020年6月7日自行将房屋收回，符合法律规定及合同约定。因此，被上诉人应按双方约定的租金标准支付自合同解除之日起至房屋实际收回之日止即2020年2月28日起至2020年6月7日的房屋占有使用费。但一审法院认为，上诉人发出《解除租赁合同通知书》后，已经实际管控房屋，因此无权诉请占用使用费。上诉人认为一审法院认定事实错误，首先，实际管控房屋指的是实际管理并控制使用房屋，上诉人在2020年6月7日前并未实际收回并使用涉案房屋，若2020年2月27日发出解除通知即视为上诉人已经实际管控了房屋，按一审法院的逻辑，上诉人是否可以认为，在被上诉人违约的情况下，上诉人应先要求被上诉人将房屋恢复原状并将房屋交回上诉人后，由上诉人实际使用了房屋后再向被上诉人发送解除合同通知书？这明显加重了出租人的义务，与法律规定及常理不符。其次，被上诉人作为违约一方，在合同解除后其系腾房义务人，其有义务将房屋恢复原状并将房屋归还给出租人，其未将房屋恢复原状并交回房屋应视为其仍在使用涉案房屋，而且上诉人在合同解除后至2020年6月7日自行收回房屋时并未排除被上诉人使用该房屋，反而是被上诉人的办公室一直是上锁状态，被上诉人公司的设备也一直遗留在涉案房屋，其也实际在使用涉案房屋，因此被上诉人应支付房屋的占有使用费。被上诉人潘耀龙答辩称，刘天明在2020年疫情期间强行停水停电后被迫潘耀龙无法经营。在疫情结束后刘天明在原有潘耀龙承租的物业上即伟岸体育健身强行经营至今日。伟岸体育健身房购买的健身设备所有的耗材包括装修刘天明按照健身的同业态经营到现在潘耀龙并未带出一件设施设备。当时装修加购买设备投资了一百余万元。刘天明强行扣留并在原有的装修设备上开设健身房至今。潘耀龙认为刘天明非法侵占潘耀龙的财产。还不断追缴潘耀龙的房租属于不合理行为。综上所述潘耀龙请求法院本着事实依据给于判决，同时潘耀龙保留对刘天明侵占财产权的起诉权力。请求维持一审判决。刘天明向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被告双方签订的《3500平米商业体租赁合同》；2.请求判令被告立即将涉案房屋返还给原告；3.请求判令被告向原告支付欠付租金人民币204500元及违约金人民币15990元（违约金按月利率2%的标准，2019年9月租金35000元自2019年9月10日起计至被告付清之日止；2019年10月租金45000元自2019年10月10日起计至被告付清之日止；2019年11月租金45000元自2019年11月10日起计至被告付清之日止；2019年12月租金35000元自2019年12月10日起计至被告付清之日止；2020年1月租金35000元自2020年1月10日起计至被告付清之日止；2020年2月租金9500元自2020年2月10日起计至被告付清之日止。暂计至2020年3月9日为人民币）；4.请求判令被告向原告支付电费人民币15581.5元；5.请求判令被告自2020年2月28日起按约定的租金标准支付房屋占有使用费直至其实际搬离时止；6.本案全部诉讼费用由被告承担。以上共计：人民币236071.5元。在本案审理过程中，原告将其第三项诉讼请求的金额变更为人民币206166元和第五项诉讼请求的金额变更为人民币108333元。一审法院认定事实：经审理查明，2019年7月4日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了一份《3500平米商业体租赁合同》，其中约定：租赁房屋位于惠州市惠城区××街××号××楼，面积35090平方米（含一楼约200平方米商铺）出租给承租方用于办公或者商业用途（简称“涉案房屋”）。免租期：自2019年3月15日起至2019年5月15日止，租赁期限：自2019年3月15日起至2026年3月15日止；月租金45000元起计，月租金每两年递增10%，即：2019年3月15日起至2021年3月15日止，月租金为人民币45000元；2021年3月15日起至2023年3月15日止，月租金为人民币49500元；租金必须每月10日前缴清，如承租方因租金问题延迟交租，出租方可以给多10天的宽限期，超出时间则每日按实欠租金5%加收滞纳金；水电费由承租方实抄数字向出租方支付（水费为每立方6元，电费为每度1.1元，此价格已含损耗，不再另外计算损耗，出租方按要求安装好水表电表）；承租方需缴纳：保证金人民币90000元，一个月的租金人民币45000元；租赁期间，出租方擅自提前终止合同或因出租方的原因导致合同不能继续履行，出租方应向承租方支付6个月的当年租金标准作为违约金，并赔偿承租方由此造成的损失（包括但不限承租方的装修费用、运营中断期间所要支付的一切费用及正常运营的盈利）；租赁期间，如承租方逾期未向出租方支付租金超过30日，将视为承租方解除合同，承租方需补交拖欠房租，承租方缴纳的合同履约保证金不予退还。签订上述合同后，被告向原告支付了一个月租金人民币45000元。2020年2月23日，原告向被告出具了一份《租金催告函》，其中载明：扣除被告已支付的租金及电费后，现被告还需缴纳2019年9月份租金35000元及电费5681.5元、2019年10月份租金45000元及电费9900元、11月份租金45000元及电费6792.5元、12月份租金45000元、2020年1月份租金45000元、2月份租金45000元，共计人民币282374元。2020年2月26日，原告向被告出具了一份《解除租赁合同通知书》，其中载明：一、自本通知到你方之日，即解除你方与本人于2019年7月4日签订的《3500平米商业体租赁合同》，二、你方在接到本通知书之日起3日内立即将出租房屋完好无损的归还本人，三、你方在接到本通知书之日起3日内安排人员与本人结算拖欠的租金及其他费用，并于结算清楚后立即支付本人。原告于2020年2月27日通过微信向被告出具《解除租赁合同通知书》。之后，被告一直未向原告支付拖欠的租金及电费。另查，被告曾将涉案房屋的部分转租给他人，原告自2019年12月起向次承租人收取租金，具体如下：2019年12月10000元、2020年1月10000元、2020年2月3834元，共计人民币23834元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2019年7月4日签订的《3500平米商业体租赁合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该份合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告未按约定支付租金，已构成违约，逾期超过30天的，原告按约定可以解除合同。2020年2月27日，原告已向被告发出了《解除租赁合同通知书》，故双方之间签订的《3500平米商业体租赁合同》事实上已经解除。合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金共计人民币206166元以及电费15581.5元。关于原告诉求被告支付房屋占用费，原告向被告出具了《解除租赁合同通知书》后，该涉案房屋实际已由原告控管，故其诉求房屋占用费没有事实依据，不予支持。一审法院判决：一、确认原告刘天明与被告潘耀龙于2019年7月4日签订的《3500平米商业体租赁合同》已于2020年2月27日解除。二、被告潘耀龙应于本判决生效之日起三十日内向原告刘天明支付拖欠的租金人民币206166元及违约金（违约金按月利率2%分笔计算：以拖欠租金35000元为基数，自2019年10月6日至租金全部付清之日止；以拖欠租金45000元为基数，自2019年11月5日至租金全部付清之日止；以拖欠租金45000元为基数，自2019年12月6日至租金全部付清之日止；以拖欠租金35000元为基数，自2020年1月5日至租金全部付清之日止；以拖欠租金11166元为基数，自2020年2月5日至租金全部付清之日止）。三、被告潘耀龙应于本判决生效之日起三十日内向原告刘天明支付拖欠的电费人民币15581.5元。四、驳回原告刘天明的其他诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案系房屋租赁合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是：潘耀龙是否应当支付占用费。本院认为，因被上诉人逾期支付租金，双方签订的《3500平米商业体租赁合同》已于2020年2月27日上诉人发出《解除租赁合同通知书》时解除。《解除租赁合同通知书》载明：“届满贵公司未按上述通知履行的，本人将依法收回出租房屋，同时追究你方相应的法律责任。”据此，上诉人已明确告知被上诉人，如被上诉人未按通知履行，上诉人将依法收回租赁物。实际上，合同解除前，因被上诉人欠付租金，上诉人对涉案房屋作停电处理，被上诉人业已停止经营。合同解除后，上诉人亦已实际收回房屋。上诉人主张房屋占用费没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2467元（刘天明已预交），由刘天明负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二一年五月八日法官助理 邓丹妮书 记 员 张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。