辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1061号上诉人（原审被告）：中煤第三建设(集团)有限责任公司，住所地安徽省宿州市汴河西路**。法定代表人：赵士兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵博，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凤娟，女，1972年3月15日生，汉族，个体，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：刘奕华，辽宁易木律师事务所律师。原审第三人：葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司，住，住所地兴城市温泉街道首山路**楼**/div>法定代表人：韩志军。原审第三人：葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司，住所地兴城，住所地兴城市曹庄乡刘家沟村**>法定代表人：韩志军，该公司总经理。上诉人中煤第三建设(集团)有限责任公司因与被上诉人李凤娟、原审第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司、葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中煤第三建设(集团)有限责任公司上诉请求：1、依法撤销兴城市人民法院做出的(2020)辽1481民初2410号民事判决，并依法改判继续执行“兴城市”房屋。2、判决被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实错误，被上诉人李凤娟与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司之间并非是真实的房屋买卖关系，且不具备不动产执行异议之诉有关司法解释的必要条件。首先，本案中被上诉人李凤娟与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限之间签订的《商品房买卖合同(预售)》并没有登记备案，其真实目的是为了转移资产来逃避法院执行程序，其性质不具有排他性，因此不能对抗法院的查封程序。其次，该涉案房屋被上诉人李凤娟并没有实际占有使用，而是由葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司占有并且作为公司食堂使用，这也不符合房屋买卖的一般常理，进一步说明了被上诉人李凤娟与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司之间并非是真实的房屋买卖，同时也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条第(三)款规定，不应当排除执行程序。第三，本案被上诉人李凤娟与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司之间除了涉案房屋签订合同以外，葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司对公司剩余房屋均与被上诉人李凤娟签订了房屋买卖合同，并且全部在兴城市法院集中审理过程中，双方均通过调解方式结案，这完全不是正常房屋买卖，所以被上诉人李凤娟的真正目的就是为了协助葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司转移剩余的房屋，逃避法院的执行，不是真正的房屋买卖关系。综上所述，本案中涉案房屋的买卖合同并非是真实买卖，其不具有排除执行程序的效力，更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，所以原判决应依法撤销，并改判继续执行“兴城市”房屋，以维护上诉人的合法权益。李凤娟辩称，上诉人的上诉请求事实和理由属于上诉人的主观臆断，没有事实依据，李凤娟用转股款1925万元购买了本案的第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司的多个房屋，其中包括本案涉及的房屋，该购买时间是2017年11月10日，上诉人查封该房屋时间是2018年7月23日，从购买时间看李凤娟购买房屋时间早于法院查封时间，李凤娟已经足额交付房款，并在兴城市房屋开发中心进行登记备案，该房屋没有将产权证过户给李凤娟的原因是因为本案葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司不配合办理产权证，不是李凤娟原因没有办理产权证。上述事实一审法院判决对此作了详细的调查论述并依法作出公正判决。综上一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉理由。葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司、葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司未作答辩。李凤娟向原审法院起诉请求：1、不得执行兴城市。2、请求确认兴城市归原告所有，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助办理房屋过户登记手续。原审法院认定事实：第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司未履行兴城市人民法院生效的（2017)辽1481民初3107号民事判决，被告中煤第三建设(集团）有限责任公司于2018年6月25日向兴城人民法院申请强制执行。2018年7月23日兴城市人民法院查封了第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司的账户。2018年8月14日第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司以担保人身份与第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司联名向兴城市法院提交“提供担保解除查封申请书”，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司以其所有的两处楼房分别位于梦之湾A6/10区2-1-601室，D区26-1-101室提供担保，申请法院解除对第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司账户的查封，并保证在法院解除对葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司账户查封之日起45日内用现金支付履行执行裁定确定的款额，逾期不支付,法院有权对担保财产进行拍卖。后葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司未履行担保责任，法院对上述房产执行过程中，第三人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司与担保人第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司于2019年4月11日向兴城市人民法院提交申请书，将原抵押担保的兴城市丽汤梦之湾A区2-1-601室更换为A区8-1-201室，原D区26-1-101室担保不变，兴城市人民法院对此也表示同意。新更换的担保房屋A区8-1-201室有预售许可证，符合执行条件，可以对外拍卖，但兴城市人民法院并没有对上述财产进行拍卖，而是于2019年9月24日作出（2018)辽1481执830号执行裁定书，查封了葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司名下原告购买的位于兴城市房屋。另查明，原告李凤娟曾系第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司副总经理，后退股，2017年10月22日，该公司股东欧阳永乐、谭振海、李**将其13%的股权转让金1925万元予以退还。原告于2017年11月10日与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售），因当时不具备签订正式买卖合同的条件，但该预售合同具备了商品房买卖合同的全部要件，合同中明确约定，兴城市出售给买受人原告李凤娟，房屋总价款为2039280元。2017年11月22日原告用股款转让金1925万元中的2039280元向第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司交付了购房款，2017年11月15日第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司与原告一起到兴城市综合开发办公室办理了对该房屋的锁定（预告登记），约定未经原告本人同意不得解锁、抵押、贷款、销售等事项。后第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司虽将房屋交付给原告，但没有按照约定给原告办理房屋产权过户登记手续。原告于2019年11月27日在兴城市人民法院起诉第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司，请求确认双方签订的商品房买卖合同有效，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助原告办理房屋产权过户登记手续，经法院主持调解双方当事人达成调解协议,2019年12月24日兴城市人民法院作出（2019)辽1481民初3731号民事调解书，内容为，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司与原告继续履行商品房买卖合同，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司于2020年1月15日前与原告签订正式房屋买卖合同并出具发票，并按楼房现状交付给原告，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司在该楼房具备办理房屋产权过户登记条件时，协助原告办理房产过户登记手续。后第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司在协助原告办理房屋产权登记过户手续时，方知该楼房已被兴城市人民法院于2019年9月24日查封。2020年5月19日，原告对执行标的兴城市提出书面异议。2020年6月17日兴城市人民法院作出（2020）辽1481执异裁定：驳回原告的异议。原告于2020年7月15日向法院提起案外人执行异议之诉。另查明，兴城市人民法院于2019年9月24日查封的首山路16丙-8号楼1单元B室系与首山路16丙-8号楼1单元A、首山路16丙-8号楼1单元C两室共同组成三层楼公用大厅，系共同登记在第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司名下的不动产，不属于能够独立分割的商品房。第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司曾作为职工食堂。一审法院认为，原告李凤娟就执行标的享有足以排除民事执行的民事权益。原告李凤娟于2017年11月10日与葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售），因当时不具备签订正式买卖合同的条件，但该预售合同具备了商品房买卖合同的全部要件，合同中明确约定，兴城市出售给买受人原告李凤娟，房屋总价款为2039280元。2017年11月22日，原告用股款转让金1925万元中的2039280元向第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司交付了购房款，并向兴城市综合开发办公室提交了申请。关于商品房预售合同，是从商品房开发商销售房屋的不同阶段的角度对商品房买卖进行的一种划分，根据《商品房销售管理办法》第三条规定，我国商品房销售包括商品房现售和商品房预售。依据《最高人民法院商品房买卖合同解释》第一条，明确将上述两种合同统称为商品房买卖合同。因此，原告李凤娟与第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司商品房买卖合同（预售）合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告李凤娟的申请符合以上法律规定，且不是因为李凤娟自身原因未办理过户登记，为此，原告李凤娟已向兴城市人民法院起诉并取得了民事调解书，因此，原告李凤娟享有足以排除民事执行的民事权益。关于原告要求确认兴城市归原告所有，第三人葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司协助办理房屋过户登记手续的诉请符合法律规定，法院予以支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，并经法院审判委员会讨论决定，判决：一、不得执行兴城市；二、驳回原告李凤娟的其他诉讼请求。案件受理费23114元，由被告中煤第三建设(集团)有限责任公司负担。一审法院（2018)辽1481执830号执行裁定书、（2020）辽1481执异36号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效。本院二审查明，以李凤娟作为原告，葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司作为被告在兴城市人民法院受理，案号为（2019）辽1481民初3729、3730、3731、3732、3733、3734、3735等多个案件，案由均为商品房销售合同纠纷。二审查明事实的其它事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是李凤娟在一审提出的不得执行兴城市的诉讼请求是否应该予以支持。对于执行异议之诉，应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》处理。本案因被执行人葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司未履行生效的法律文书，在执行过程中，葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司以担保人身份与葫芦岛丽汤养生酒店管理有限公司联名向兴城市人民法院提交了提供担保解除查封申请书。致兴城市人民法院在执行中查封了登记在葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司名下的案涉楼房。因葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司是房地产开发企业，故本案应该适用，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因为以李凤娟作为原告，葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司作为被告在兴城市人民法院受理，案号为（2019）辽1481民初3729、3730、3731、3732、3733、3734、3735等多个案件，案由均为商品房销售合同纠纷。故李凤娟的申请不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的法律规定，故李凤娟要求不得执行兴城市的诉讼请求不应该予以支持。原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因本条规定是对于房地产开发企业之外的被执行人所适用的法律，不应该适用于本案。综上所述，上诉人中煤第三建设(集团)有限责任公司的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持兴城市人民法院（2020）辽1481民初2410号民事判决第二项；二、撤销兴城市人民法院（2020）辽1481民初2410号民事判决第一项；三、驳回被上诉人李凤娟“不得执行兴城市”的诉讼请求。一审案件受理费23114元，由被上诉人李凤娟负担，二审案件受理费23114元，由被上诉人李凤娟负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪梅审判员  王嘉莉审判员  吴玉刚二〇二一年五月二十八日书记员  王 宁本判决书援引相关法律条款：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”