陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终208号上诉人（原审被告）：陕西中青置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：高凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝圆圆，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：万娅娅，陕西金镝律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中青国际社区一期业主委员会，住所地，陕西省汉中市汉台区一期。负责人：李军，业主委员会主任。委托诉讼代理人：余艳，陕西恒爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭程，陕西嘉盟律师事务所律师。上诉人陕西中青置业有限公司因与被上诉人中青国际社区一期业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陕西中青置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或者查清本案事实后改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、1.一审法院判决上诉人向被上诉人交付物业管理用房与客观事实相悖，也不符合法律法规的规定，应当予以纠正。案涉小区的规划已经通过相关行政部门审批，上诉人在一审中提交的案涉小区所在的规划总平面图显示，物业管理用房在总规划图上位于整个地块的中间区域,目前已经客观存在,面积也符合法律规定,可以协商使用,不存在需上诉人另行向被上诉人交付物业管理用房的情形;2.在该地块上，上诉人负责开发的区域没有单独的物业管理用房规划，一审法院要求上诉人在该区域另行建设物业管理用房违反《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定；3.案涉小区已经通过了竣工验收、政府部门的规划验收等行政管理手续，完成了质监站的竣工验收备案，不存在任何违法情形，《陕西省工程竣工验收报告》足以证明上诉人所交付的小区完全符合规划、设计、建设等各项要求。现诉争物业管理用房客观实际存在，一审仍要求上诉人向被上诉人交付物业管理用房明显与客观事实不符。二、一审法院超出被上诉人一审诉讼请求范围进行判决，违反了不告不理的原则，属于程序违法，应当予以纠正。中青国际社区一期业主委员会答辩称，一审判决事实清楚，判令上诉人移交物业移交管理用房于法有据，上诉人提出的上诉请求不能成立。总规划图规划的小区与中青国际社区属于不同的物业管理区域，中青国际社区的建设应当独立适用《物业管理条例》等相关规定，上诉人提出的总规划图中已存在物业管理用房的说法与本案无关联，其提出的“可以协商使用”亦不存在可操作性。一审程序合法且并未违反“不告不理”原则。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实，被告陕西中青置业有限公司是中青国际社区(一期)的开发企业，2009年7月8日汉中市城乡建设规划局为被告建设的天汉园项目核发了地字第610701200XXXXX号《建设用地规划许可证》，附件及附件名称一栏载明“一、汉市规审字[2006]XXX号；二、国有土地使用权出让合同；三、因陕西中青置业有限公司与汉中中青置业有限公司用地范围调整，原建设用地规划许可证（编号：200812024）作废。”虽然陕西中青置业有限公司与汉中中青置业有限公司用地范围进行了调整，但是规划图依然沿用了原“规划总平面图”，根据原规划总平面图显示物业管理用房位另一区域内，案涉天汉园小区内未规划物业管理用房。天汉园二期也即本案所涉的中青国际社区一期小区所涉11栋楼于2012年10月陆续进行了竣工验收，并于2014年5月29日进行了竣工验收备案登记，小区所涉用地面积为43118.16㎡，建筑面积为82104.51㎡。2019年10月21日案涉小区业主委员会成立并在汉中市住房和城乡建设局备案为“中青国际社区一期业主委员会”，业委会成立后一直要求被告陕西中青置业有限公司按法律规定向其移交小区物业管理用房，但被告至今未能交付，双方因此发生争议，原告诉至法院。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、中青国际社区一期业主委员会是否具有原告诉讼主体资格；2、被告陕西中青置业有限公司是否应当向本案原告移交物业用房并办理权属登记手续或者赔偿人民币1605124.71元。一、关于原告的诉讼主体资格问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”。《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，原告中青国际社区一期业主委员会要求被告向其移交符合法律规定的物业管理用房并办理权属登记的请求事项属于《物业管理条例》第十一条第七项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，根据上述规定中青国际社区一期业主委员会召开了业主大会取得了中青国际社区一期专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且中青国际社区一期业主委员会已经于2019年10月21日依法成立并登记备案,因此中青国际社区一期业主委员会是本案的适格原告；被告辩称原告主体不适格，与查明的事实不符，依法不予采信。二、关于被告陕西中青置业有限公司是否应当向本案原告移交物业用房并办理权属登记手续或者赔偿人民币1605124.71元的问题，《陕西省物业管理条例》第五十四条的规定“新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；……（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50％。……物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。”本案中，案涉小区业主委员会成立后，被告一直未向原告移交符合法律法规规定的物业管理用房，违反了上述规定，根据竣工验收报告显示的案涉小区的建筑面积为82104.51㎡，被告按规定应向原告移交246.31㎡（82104.51㎡×3‰）的物业管理用房，减去目前原告正在使用的警务室面积（具体以房管部门的测量数据为准），被告还应向原告交付部分物业管理用房。配置符合规定的物业用房系开发商的法定责任，被告在变更规划后却未变更规划图，未规划设计物业管理用房的责任在被告方，被告以其开发建设区域并未设计物业管理用房而抗辩无法交付物业管理用房的理由不符合法律规定，依法不予采信。原告提供的证据不能达到证明被告存在无法履行交房义务的目的，其要求按相同地段的房价折算赔偿其损失的要求无事实依据及法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，判决：一、限被告陕西中青置业有限公司于本判决书生效后六十日内向原告中青国际社区一期业主委员会移交符合法律法规规定的物业管理用房（具体面积为246.31㎡减去原告正在使用的警务室的实测面积），并协助原告办理房屋权属登记手续。二、驳回原告中青国际社区一期业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费19130元，减半收取9565元，由被告陕西中青置业有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、一审判处上诉人向被上诉人交付相应面积的物业管理用房是否正确；2、一审判决是否存在超出诉讼请求裁判的情形。关于焦点一。《物业管理条例》（2018修订）第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。据此，上诉人应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。本案中，案涉小区竣工验收报告显示，小区建筑面积为82104.51㎡，按照《陕西省物业管理条例》第五十四条的规定，上诉人应向被上诉人提供的物业管理用房面积为246.31㎡，现查明上诉人向被上诉人移交的物业管理房面积未达到规定标准，上诉人在诉讼中亦表示可以调配房屋给被上诉人，故一审法院判决上诉人向被上诉人移交相应面积的物业管理用房符合法律规定。上诉人主张案涉小区规划验收等手续合法，工程总规划图的中心位置设计有法定面积的物业管理用房，且房屋目前也已客观存在，其无需向被上诉人另行交付物业管理用房的上诉理由于法不符，本院不予支持。关于焦点二。经审查，被上诉人在起诉状中载明的诉讼请求为判令被告交付符合规定的物业管理用房并办理权属登记手续，若不能交付则赔偿损失。一审庭审过程中，虽被上诉人当庭提出诉讼请求为赔偿不能交付物业管理用房的经济损失，但在法庭调查阶段，针对上诉人能否为被上诉人提供物业管理用房的问题，上诉人明确表示，如果法院判决提供，其可以调配，但是对于赔偿不予认可，被上诉人亦表示符合法律规定的房屋其可以接受。在被上诉人庭后提交的书面辩论意见中，亦明确要求判令被告交付物业管理用房，一审法院依据双方在庭审中的主张和诉辩意见，判决上诉人交付物业管理用房，并未违反法定程序，上诉人主张一审超出诉讼请求判决的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19130元，由上诉人陕西中青置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 杪审 判 员  房建军审 判 员  岳 媛二〇二一年五月二十一日法官助理  冯 婧书 记 员  潘鹏云