成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初3446号 原告：成都释路神餐饮有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：柳明，总经理。 委托诉讼代理人：陈福中，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 被告：成都三三九资产管理有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：陈旸，董事长。 委托诉讼代理人：李桥阳，女，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：刘梦雪，女，汉族，系公司员工，特别授权。 第三人：柳明，男，汉族，1986年8月20日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈福中，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 原告成都释路神餐饮有限公司（以下简称释路神餐饮）与被告成都三三九资产管理有限公司（以下简称三三九公司）、第三人柳明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告释路神餐饮以及第三人柳明共同委托的诉讼代理人陈福中，被告三三九公司的委托诉讼代理人李桥阳、刘梦雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告释路神餐饮向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金242880元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月3日，第三人与被告签订了《成都339购物中心商铺租赁合同》（下称“原租赁合同”），约定第三人向被告承租位于成都市成华区（下称“该商铺”），用于经营“餐酒吧”，租赁期限自2016年4月20日起至2023年10月19日止。原租赁合同第5.1条和附件二约定，第三人应向被告支付租赁保证金人民币242880元，作为承租人履行租赁合同约定义务的保证。在租赁合同签订前，第三人向被告支付了租赁保证金，被告于2016年4月18日向第三人出具了《收据》。2016年5月27日，原告、被告与第三人签署了《商铺租赁合同补充协议》，约定第三人柳明在原租赁合同项下的所有权利义务转为原告享有和承担。实际上，案涉商铺从一开始都是原告在实际使用。因该商铺的所有权人四川省川塔恒远实业有限公司（被告的母公司）欠付四川天府银行股份有限公司（原南充市商业银行股份有限公司）债务，该商铺被成华区人民法院进行了司法拍卖。2019年5月17日，成华区人民法院与案外人成都蜀尚之城商业管理有限公司（下称“蜀尚公司”）签订了《变卖成交确认书》，确认蜀尚公司竞得案涉商铺所在的位于成都市成华区。2020年8月4日，原告与蜀尚公司重新签订了新的商铺租赁合同和协议，确认自2020年8月1日起，原告应向蜀尚公司支付租金、管理费，不得再向被告支付租金、管理费。同时，按照新的租赁合同第5.1条和附件二约定，原告需向蜀尚公司支付租赁保证金250000元。2020年10月27日，蜀尚公司向原告发出账单，要求原告支付租赁保证金250000元。原告在已经向被告支付了租赁保证金的情况下，本欲援引“买卖不破租赁”相关规定，拒绝向蜀尚公司二次支付租赁保证金，但蜀尚公司回函，表示导致案涉商铺被司法拍卖的抵押登记发生在原告承租商铺之前，原告不能以“买卖不破租赁”为由拒绝向其支付租赁保证金。经查，导致案涉商铺被司法拍卖的抵押登记发生在2013年，确实早于原告承租该商铺的时间，原告无法以“买卖不破租赁”为由拒绝向新的出租方支付租赁保证金。与此同时，由于抵押在前、租赁在后，物业所有权人发生变更后，原告与被告之间的租赁合同关系已经事实上终止，被告应立即向原告返还租赁保证金。原告多次与被告就租赁保证金返还事宜进行沟通，但被告以与案外人蜀尚公司就有关款项交接存在争议等理由拒绝返还，原告迫于无奈，为维护自身的合法权益，遂向法院起诉。 被告三三九公司辩称，关于退还租赁保证金，被告一直积极与原告进行协商，并针对本案具体情况予以详尽解释。蜀尚公司自2019年5月17日通过司法变卖取得涉案商铺所在的成都市成华区双林路339号1栋1-3层商业用房所有权后，一直未按《前期物业管理服务合同》约定缴纳物业管理费，被告作为成都339项目商业物业管理方，一直代为垫付项目公共区域巨额水费、电费、人力成本、设施设备维护、安全维护等日常费用，现人力物力已无法支撑项目公共区域的正常运行。以上情况成华法院执行局已多次组织相关方进行沟通，并于2020年9月23日专门召集各方召开339案件工作会，但蜀尚公司至今仍未缴纳物业服务费。具体到本案，被告与原告就退还租赁保证金一事，曾协调沟通将租赁保证金转抵为物业服务费，原告亦无异议，最终由于新产权方蜀尚公司的阻挠未果。所以并不存在拒不退还租赁保证金的行为。另外诉讼费应由败诉方承担，请法院依法判决。认可原告的起诉金额。 第三人柳明辩称，同意原告意见。 经审理查明，2016年4月3日，三三九公司（出租方）与柳明（承租方）签订《成都339购物中心商铺租赁合同》，约定：柳明承租成都市成华区双林路339号成都339购物中心A栋第一层G112、G113号商铺，租赁面积约为368平方米，租赁期限自2016年4月20日起至2023年10月19日止，租赁保证金242,880元。该租赁保证金不是柳明预付的租金、管理费、专项推广费及其他费用，仅是柳明履行本合同约定义务的保证。在本合同终止并且柳明履行了合同约定的全部义务（包括但不限于向三三九公司原状返还该商铺及支付所有费用）之后，柳明的租赁保证金将作为担保柳明对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的费用。在该商铺交还90天后，如果没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则三三九公司向柳明无息退还该租赁保证金（若柳明有预售卡行为则租赁保证金的退还按第9.8.6条规定执行）；否则，三三九公司有权从该租赁保证金中扣除前述索赔给三三九公司造成的任何损失。 2016年4月18日，三三九公司向柳明出具收据，显示收到柳明1-112-113租赁保证金242,880元。 2016年5月27日，三三九公司、柳明、释路神餐饮三方签订《商铺租赁合同补充协议》，载明释路神餐饮于2016年5月16日成立，注册地址为成都市成华区双林路339号成都339购物中心A栋一层G112、G113号，柳明系法定代表人，柳明为经营该商铺设立释路神餐饮。三三九公司、柳明双方同意，由柳明将其在租赁合同中的相关权利义务转为释路神餐饮享有和承担，柳明承担连带责任。释路神餐饮完全清楚并愿意接受租赁合同约定之全部内容，并在柳明同三三九公司履行租赁合同的责任和义务承担连带责任。本协议生效后，释路神餐饮直接根据租赁合同的相关约定向三三九公司支付租金、管理费、推广费、所代缴的水电燃气费、POS机租用费等一切费用，三三九公司直接向释路神餐饮开具相应票据。 另查明，2019年5月21日，本院确认蜀尚公司于2019年5月17日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得变卖标的物成都市成华区双林路339号1栋1-3层商业用房。 再查明，2020年8月4日，蜀尚公司（出租方）、释路神餐饮（承租方）、四川叁玖汇商业管理有限公司（以下简称叁玖汇公司，商业管理方）三方签订《成都339购物中心商铺租赁合同》，约定释路神餐饮承租成都市成华区双林路339号成都339购物中心A栋第1层G112、G113号商铺，租赁期限自2020年8月1日起至2025年10月31日止，租赁保证金250,000元。 2020年10月27日，叁玖汇公司向释路神餐饮发出成都339租赁商户账单，催缴包含租赁保证金250,000元在内的相关费用。 又查明，本院（2016）川0108民特99号民事裁定书查明以下事实：2013年9月23日，案涉商铺原所有权人四川省川塔恒远实业有限公司为获得借款，将成都市成华区双林路339号1＃楼1层1-33号、1层101-114号、2层1-23号、3层1号在建工程抵押给南充市商业银行股份有限公司成都分行，双方办理了抵押登记，后转为对应房屋抵押登记。南充市商业银行股份有限公司成都分行向本院提出实现担保物权的申请，本院裁定准予拍卖、变卖四川省川塔恒远实业有限公司位于成华区房屋，拍卖、变卖所得价款优先偿还被申请人四川省川塔恒远实业有限公司所欠申请人南充市商业银行股份有限公司成都分行借款本金及利息。 庭审中，本案当事三方均认可原《成都339购物中心商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》已于2020年7月31日解除。 上述事实，有原、被告主体身份信息，成都339购物中心商铺租赁合同，收据，商铺租赁合同补充协议，变卖成交确认书，成都339租赁商户账单，（2016）川0108民特99号民事裁定书以及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，案涉商铺于释路神餐饮与三三九公司建立租赁合同关系前已抵押给南充市商业银行股份有限公司成都分行，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人不能请求房屋受让人继续履行原租赁合同，故释路神餐饮不能以已向三三九公司缴纳租赁保证金为由拒绝向蜀尚公司缴纳租赁保证金。因本案当事三方均认可原《成都339购物中心商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》已于2020年7月31日解除，在三三九公司未举证证明存在消费者退货、赔偿及修理的索赔等不应当退还租赁保证金的情况下，其应当向释路神餐饮退还租赁保证金。 关于三三九公司辩称其与释路神餐饮、蜀尚公司存在其他债权债务关系的问题，本院认为，当事人之间存在多项法律关系，为便于计算和履行，各自的债权债务在协商一致的前提下可进行品迭和折抵，但三三九公司辩称的其他债权债务关系尚处于诉讼阶段，各方当事人应当履行的权利义务还不明确，不具有直接抵扣的条件，故对其答辩意见，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告成都三三九资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都释路神餐饮有限公司返还租赁保证金242,880元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,472元，由被告成都三三九资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 蒲 黎 二〇二一年五月三十一日 书记员 甘泽彬