江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终3692号上诉人（原审被告）：陶建英，女，1959年11月3日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喆雯，江苏尚维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠小瑜，女，1989年3月27日出生，汉族，住所地浙江省长兴县。上诉人陶建英因与被上诉人惠小瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陶建英上诉请求：1、请求依法撒销一审判决，改判上诉人无需向惠小瑜支付任何费用；2、案件受理费由惠小瑜承担。事实和理由：在本次交易过程中，案外人顾根林在房屋出售的过程中全程配合，其行为已经明确表明，其对于涉案房屋的出售是认可且同意的，故而本次涉案交易的房屋在司法上并不存在权利瑕疵。在录音证据与证人证言相矛盾且在交易过程中双方并未重新签订购房合同的情况下，一审法院采纳了证人证言的内容来认定我方口头承诺在房款中给惠小瑜优惠3000元，系属认定事实错误。本案中，惠小瑜以消极行为恶意拖延交易，直至2019年11月7日才开始办理银行贷款，其违约行为直接导致本次交易延迟近四个月才完成，要求上诉人承担返还购房款的违约责任有违公平原则。惠小瑜在诉讼中答辩称：我买房是为了小孩读书，陶建英隐瞒了房屋是她和她前夫及女儿一起的事实。陶建英没有按照合同约定履行导致合同无法进行，所我当时不想买这个房子了。中介来给我们调解，我说如果不优惠就不买，中介同意优惠3000元，陶建英也优惠3000元，我才继续履行合同。我后期银行贷款时因为陶建英拖延我近两个月导致2019年7月银行利息上涨，银行放款推迟，最后还导致我孩子上不了公立学校。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。惠小瑜向一审法院起诉请求：1、惠小瑜向陶建英讨要叁仟元购房款；2.判令本案诉讼费由陶建英承担。一审法院认定事实：2019年3月16日，陶建英作为出卖方（甲方），惠小瑜作为购买方（乙方），苏州阿里房产经纪有限公司（以下简称阿里经纪公司）作为居间方（丙方），三方签订《吴江区存量房买卖居间合同》。合同约定：甲方将位于吴江区盛泽镇桥北三区21幢401室的房屋出让给乙方；该房屋的产权人为甲方；土地权性质为划拨；使用类别为住宅；楼层为4/4；建筑面积为68m²；甲方保证上述房屋权属真实、合法、清楚，房屋符合国家及地方房屋出让的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋出让交易：单方须保证在签订本合同同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本合同；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为(人民币)408000元整，甲、乙双方约定，该房屋内的维修基金金额、水电、燃气初装费、有线电视初装费、附属装修及家具家电【以丙方清单和照片为准】(若有且双方无另行约定)等费用已包含在总房价内，甲、乙双方不再另行计算；乙方于2019年3月11日交付购房定金人民币30000元整，甲方应在乙方支付定金同时，将该房屋的房产证和土地证等相关房屋资料交由两方代管。若甲方以任何理由拒绝出售该处房用，则应双倍退还乙方购房定金人民币，若乙方以任何理由拒绝购买该处房屋，则购房定金人民币甲方不予以退还；无论甲、乙双方有一方拒绝出售或购买该处房屋，则视为违约，违约方需支付丙方全额服务费；乙方付款方式为首付加贷款；甲、乙双方同意于2019年5月30日前办理托管和银行贷款(如乙方需贷款)手续；甲、乙双方在办妥以乙方为该房屋权利人的产权登记及抵押设定、银行放款之后15个工作日内，办理过户手续；丙方需协助甲、乙双方办理房产证、土地证过户，水、电、气过户手续；该房屋产权过户中所产生的一切税、费，及该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；甲乙双方应向丙方按规定支付相应的服务费为14800元，甲方承担中介费5000元，乙方承担中介费5000元，贷款服务费4800元；合同还约定了违约责任等条款。惠小瑜于合同签订当日支付定金30000元。2019年4月23日，陶建英向一审法院提起诉讼，要求判令确认位于吴江区××桥北新村××室房屋的所有权为陶建英、顾根林共有。一审法院于2019年6月18日出具（2019）苏0509民初5494号民事调解书，该调解书载明：陶建英、顾根林同意对（1995）吴盛民初字第74号民事调解书中的第四项涉及座落在吴江区××桥北新村××室房屋的赠与条款不再履行，并且予以撤回；座落在吴江区××桥北新村××室的房屋归陶建英、顾根林共同所有。2019年6月25日，陶建英、顾根林在存量房出售信息挂牌登记表申请人一栏签字，该登记表载明房屋挂牌价为400000元。2019年7月1日，惠小瑜在存量房承购信息挂牌登记表申请人一栏签字，该登记表载明房屋挂牌价为400000元。2019年7月12日，惠小瑜与陶建英、顾根林签订存量房交易信息确认书，该确认书载明房屋的价款为400000元。同日，陶建英、顾根林作为甲方，惠小瑜作为乙方，吴江区房产交易中心作为丙方，三方签订存量房交易资金托管协议，该托管协议载明房屋成交价格为400000元。2019年11月7日，惠小瑜与中国银行股份有限公司吴江分行签订《个人二手住房贷款合同》，贷款240000元。惠小瑜支付了购房款400000元及相应契税4000元。2020年1月19日，惠小瑜取得案涉房屋的不动产权证书【苏（2020）苏州市吴江区不动产权第9003155号】。一审审理期间，惠小瑜为证明陶建英口头承诺给其优惠叁仟元的事实，向一审法院提供惠小瑜、陶建英、阿里经纪公司经办人员及惠小瑜、陶建英各自一方的朋友于2019年7月5日协商过程中的录音资料予以印证。陶建英对于录音资料的完整性没有异议，但认为双方并未就优惠3000元达成一致。惠小瑜同时申请证人樊某,4、高某,4出庭作证。证人樊某,4、高某,4的身份为阿里经纪公司的员工。证人樊某,4、高某,4出庭作证反映如下事实：根据2019年3月16日的《吴江区存量房买卖居间合同》的约定，惠小瑜、陶建英双方应于2019年5月30日前办理托管和银行贷款手续，由于陶建英的原因导致逾期，因此惠小瑜、陶建英、阿里经纪公司经办人员及惠小瑜、陶建英各自一方的朋友于2019年7月5日进行协商，协商过程中，陶建英口头承诺在房款中给惠小瑜优惠3000元，阿里经纪公司亦承诺给惠小瑜优惠3000元。阿里经纪公司承诺的3000元已支付给惠小瑜。上述事实，由惠小瑜提供的吴江区存量房买卖居间合同、收款收据、税收缴款书、发票、不动产权证书、光盘、录音对话打印件，陶建英提供的案件受理通知书、（2019）苏0509民初5494号民事调解书、存量房出售信息挂牌登记表、存量房承购信息挂牌登记表、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、二手房贷款合同及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案当中，首先，惠小瑜通过陶建英的出让，取得吴江区××桥北新村××室的房屋，并办理了相关的权属登记。其次，根据惠小瑜、陶建英及居间方于2019年3月16日签订的《吴江区存量房买卖居间合同》中的约定，陶建英应当保证上述房屋权属真实、合法、清楚，房屋符合国家及地方房屋出让的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋出让交易：陶建英须保证在签订本合同同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本合同。而根据陶建英向一审法院提供的案件受理通知书、（2019）苏0509民初5494号民事调解书，足以证明在2019年6月18日之前上述房屋尚存在权利瑕疵的事实，明显违背了上述合同中的约定，陶建英的行为已构成违约。惠小瑜提供的2019年7月5日协商过程中的录音资料，陶建英对录音资料的完整性未持异议，经审查录音资料所载内容，其中亦体现了上述违约事实，结合证人樊某,4、高某,4的证言所反映的事实，惠小瑜提供的2019年7月5日协商过程中的录音资料的真实性，一审法院予以确认。根据惠小瑜提供的2019年7月5日协商过程中的录音资料，结合证人樊某,4、高某,4的证言所反映的事实，陶建英口头承诺在房款中给惠小瑜优惠3000元的事实予以认定，现惠小瑜已支付了全部的购房款，陶建英应按承诺返还惠小瑜购房款3000元。遂判决：。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，惠小瑜与陶建英签订的《吴江区存量房买卖居间合同》在履行过程中，因陶建英与涉案房屋其他共有人之间的问题而受到了影响。为此交易双方及中介人员就合同的履行及补偿事宜于2019年7月5日进行了协商。虽然双方当时并未签订书面的协议，但根据协商过程中的录音资料，并结合参与协商的中介人员的证言可以认定，当时三方就陶建英及中介各自在原合同价和中介费的基础上分别给与惠小瑜3000元优惠及双方合同继续履行，在口头上达成了一致。现惠小瑜已支付了合同约定的全部的购房款，陶建英应按承诺返还惠小瑜购房款3000元。据此，陶建英的上诉理由不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陶建英负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年五月三十一日书记员  杨颖颖