济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初651号原告：高铁柱，男，1982年9月25日出生，汉族，住济南市。被告：山东海亮物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈香，山东舜天律师事务所实习律师。原告高铁柱与被告山东海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高铁柱与被告海亮物业公司的委托诉讼代理人王晓鹏、陈香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高铁柱向本院提出诉讼请求：1.请求判令海亮物业公司提供物业管理人员上岗证、小区管理公约、服务人员的基本情况和职责分工、联系方式和投诉机制；2.请求判令海亮物业公司提供物业公共区域、公共部分、公共设备、公共设施的收益明细；3.请求判令海亮物业公司整改完善不合格的消防设施(包括消火栓系统、防烟排烟系统以及应急照明、安全疏散设施等)，并经过消防部门的检查后，公示检查结果；4.请求判令海亮物业公司完善海亮艺术华府东区西区园区的所有门禁安全保障设施，达到正常使用标准；5.请求判令海亮物业公司提供并公示编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划、制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6.请求判令海亮物业公司提供设备养护记录，包括公共设备、公共设施养护记录、设备的年检手续、绿化养护记录，外墙、楼顶防水养护记录等；7.请求判令海亮物业公司公开电梯收入，西区30个公共车位收入及小区东西区外围停车位收入，所有的公共收入和审计报告；8.请求判令海亮物业公司提供业主满意度的调查表、满意度明细、物业服务用装的使用情况、安全生产、应急预案、小区停车管理方案、人员配置；9.请求法院判令海亮物业公司更换枯死、生病的绿化、草皮、绿植树木；10.请求判令海亮物业公司拆除东西区堵塞消防通道妨碍物并保持二十四小时畅通；11.请求判令海亮物业公司在没有达标消防安全和没达到四星级服务标准时，不得收取1.7元/平米/月的物业费，下调收取四星级服务收费标准；12.请求判令由海亮物业公司对小区单元门禁尽快修复，保障小区内部安全；13.请求判令海亮物业公司对我家暖气进行修复；14.请求判令由海亮物业公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，高铁柱变更上述诉讼请求为：1.请求判令海亮物业公司完善海亮艺术华府东区园内大门——正西门、正南门、小东北门、小东南门的门禁、1-7号楼的单元门门禁，达到安全正常使用水平，实现人脸识别进入或者刷卡、输密码进入等正常使用标准，并判令7日内整改完善。2.请求判令海亮物业公司处理东区1号楼，6号楼下坐地商铺私自向园内开设小门通道，应使园内达到封闭，达到园内封闭式管理，并判令7日内整改完善。3.请求判令海亮物业公司以在每单元公告栏书面纸质打印公示每月小区设备养护记录，包括公共设备、公共设施养护记录、设备的年检手续、绿化养护记录、外墙、楼顶防水养护记录等。4.请求判令海亮物业公司公示海亮艺术华府东西区所有电梯广告、东西区车辆停车场门闸广告、东西区地上停车位停车费，小区内四号楼前蜂巢快递柜、正西门3处饮水机摆放收入明细，在每单元门每月以张贴纸质公示方式公示，且公共收益部分需50%业主同意后方能使用，并公示说明使用用途情况。5.请求判令海亮物业公司对海亮艺术华府小区内部地上所有公共破损道路进行修复，现东区南北侧商铺前，西区南北侧商铺前地上道路破损，并判令30日修复完毕。（因目前已损坏两年之久，海亮物业公司一直推诿）。6.请求判令因海亮物业公司没有达到物业四星级服务标准，高铁柱所应享受服务大打折扣，令其降价七折收取高铁柱未交物业费以及后期物业费用。7.请求判令海亮物业公司将东区南门地下车库两个入口全部开通，并判令30日内整改。8.请求判令由海亮物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：(一)消防安全设施多处违规。(二)安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯不亮等。(三)园区未实行封闭式管理，没有做到大门门禁使用及单元户门禁使用，安全隐患极大。(四)东区1号楼北侧西区10号楼北侧围墙商业店铺直接与住户楼相连，并擅自开发小门通道，违背园区安全管理。(五)电梯维护维修不及时，经常反复性出现电梯事故。(六)24小时物业电话一直占线中。(七)车库、储藏室下雨就漏水，导致墙皮脱落严重，无人维护。（八）海亮物业公司与业主的合同已到期，擅自与世茂公司签订合作协议，未与业主重新签订合同。(九)海亮小区东西区地上停车位自2015年交房后，本应使用权归业主所有，停车费收入归业主所有。目前一直归物业所有，资金收入未公示，侵犯业主享有权与知情权。(十)小区东区共2个入区门，其中一个是人脸识别进出经常损坏敞开式，另一个是完全开放式出入，闲杂人员畅通无阻，夜行值班人员在岗位上放肆睡觉。无人看管小区安全。(十一)海亮艺术华府小区有东西两个园区，我们园区外有施工工地，闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。自海亮艺术华府小区交房入住以来，园区大门门禁，单元门门禁，自始未正常使用过，门禁始终维护状态，业主多次反映，未能解决。东区入驻不久就无法使用单元门门禁、主大门门禁，业主要求物业公司维修一直没有维修，欲拖至用业主维修基金更换，由于海亮物业不作为行为导致门禁保质过期应承担全部责任。东区地下2层车库7号楼下，曾烟雾缭绕欲发生火宅隐患，造成业主极大恐慌，在拨打119的情况下，予以解决。业主对于消防安全十分不安。而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，6号楼10号楼住户业主被盗被撬门事件等，造成财产上的损失以及精神上的不安。(十二)小区内照明设施时好时坏，质量低下，路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。(十三)小区环境卫生差，楼道、电梯卫生差、清洁不及时。(十四)东区绿化冬青17年发现小面积白化病，广大业主要求及时治理更换，海亮物业公司不予理睬整治导致园区西区冬青大面积白化病蔓延。(十五)外来人员随意进出车库，闲杂车辆随意进出，占用消防通道。(十六)园区监控不管用，报警装置无人应答。(十七)24小时物业电话，从未打通过，经检查，物业值班人员将电话话筒拿到旁边一直占线。(十八)楼道车库内，连廊处的消防通道及公共区域，存放杂物，物业不能及时清理。海亮物业公司辩称，就海亮物业公司与高铁柱之间的物业服务合同纠纷一案，现海亮物业公司答辩如下：高铁柱的诸项诉讼请求无事实和法律依据，且事实与理由与现实情况严重不符，具体如下：1.高铁柱主体不适格，不能证明其诉求意愿代表多数业主意志，以个人名义提起诉讼不符合法律规定的业主行使法律权利的标准界限，其作为案件原告的诉讼主体不适格。2.海亮物业公司自2014年1月份为海亮艺术华府小区提供物业以来，按照合同约定为小区业主提供了良好的服务，受到了绝大多数业主的肯定，海亮物业公司员工均持证上岗，定期公开电梯收入、车位租赁费等公共收益，消防设施委托第三方消防维保单位定期检查并做出《消防设施维护保养报告书》，定期进行小区消毒，严格按照物业服务合同及法律法规规定提供小区绿化保洁、安保服务，同时定期对小区绿化采取补种措施。3.海亮物业公司收取的高层住宅1.7元／平方米／月物业费已经经过了建设单位组织的法定招投标程序，海亮物业公司中标后经过了备案，且该收费不超过政府指导价。海亮物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该物业费收费标准在未经过政府部门调整及前期物业服务协议重新签订的情况下，无法随意调价。高铁柱请求调价行为是其单方面诉求，无法代表小区绝大部分业主的意愿。4.物业服务存在长期性、持续性、不可量化的特点，物业服务过程中偶尔的瑕疵不能作为高铁柱起诉的理由。本案实际上是高铁柱长期拖欠海亮物业公司物业费，海亮物业公司由此向贵院提起对高铁柱等相关业主要求其支付物业费的案件后，业主因其个人单方面、毫无依据的意愿，恶意对海亮物业公司提起了本次案件。高铁柱在其拒绝缴纳物业费的情况下，所提出的毫无根据的诉求与事实严重不符。除此之外，高铁柱其他诉讼请求无任何事实与法律依据，综上，恳请法院驳回高铁柱的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，高铁柱与海亮物业公司签订《前期物业服务协议》，约定经项目建设单位山东海亮房地产开发有限公司组织招标后海亮物业公司与建设单位签订《海亮艺术华府东地块前期物业服务合同》，由海亮物业公司对海亮艺术华府东地块提供物业服务，现海亮物业公司与高铁柱就前期物业服务事宜订立协议。合同期限自2014年6月16日至2019年6月15日止。若本协议到期，建设单位或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如海亮物业公司愿意继续提供物业管理服务，则本协议将自动延续至建设单位或业主委员会与海亮物业公司或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业每月每平方米1.7元。合同还物业服务内容及标准、各方权利义务、专项维修资金的使用、违约责任等进行了约定。另查明，案涉海亮艺术华府小区地上有公共停车位，电梯内广告位有广告发布、地下停车场门闸上有广告发布，小区内有蜂巢快递柜、饮水机陈列。再查明，海亮物业公司提交证据证明其于2020年7月29日、2021年2月3日分别对2020年2月至6月、2020年10月至12月的部分公共收益及支出情况进行了公示。对于小区成立以来上述时间段之外的其他时间段的公共收益及支出情况，海亮物业公司主张亦进行了公示，但并未提交证据予以证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。高铁柱与海亮物业公司订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。高铁柱及海亮物业公司均依照前期物业服务协议的约定享有相应的权利并承担相应的义务。本案中，高铁柱作为小区业主向海亮物业公司提出数项诉讼请求，针对上述诉讼请求是否应得到支持，本院分别予以评述如下：一、高铁柱主张海亮物业公司7日内整改完善海亮艺术华府东区园内大门——正西门、正南门、小东北门、小东南门的门禁，1-7号楼的单元门门禁，达到人脸识别进入或者刷卡、输密码进入等正常使用标准。但高铁柱并未提交充分证据证明上述门禁设施是否确已损坏，如确已损坏，损坏程度是由海亮物业公司进行日常维护即可解决，还是损坏程度已需使用公共维修资金进行维修或者更换，因此对于高铁柱的该项诉讼请求，本院不予支持。二、高铁柱请求判令海亮物业公司7日内整改处理东区1号楼，6号楼下坐地商铺私自向园内开设小门通道问题，要求使小区达到封闭式管理标准。高铁柱的该项诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。三、高铁柱要求海亮物业公司按月度在公告栏公示2017年2月至今小区设备养护记录，包括公共设备、公共设施养护记录、设备的年检手续、绿化养护记录、外墙、楼顶防水养护记录等。《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第一款规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”《物业管理条例》第六条第二款规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”根据上述法律规定，海亮物业公司首先应在案涉小区公告栏向业主公示是否记载有对案涉小区物业共用部位、共用设施设备的养护记录，如有记载，则应进一步公示2017年2月份至今对小区物业共用部位、共用设施设备的养护记录。四、高铁柱请求判令海亮物业公司按月公示自交房至今案涉小区所有电梯广告、东西区车辆停车场门闸广告、东西区地上停车位停车费、小区内四号楼前蜂巢快递柜、正西门3处饮水机摆放收入明细及使用支出情况，并要求公共收益部分需50%业主同意后方能使用。根据前述规定，海亮物业公司首先应在案涉小区公告栏向业主公示案涉小区所有电梯、东西区车辆停车场门闸是否存在广告收益，属于全体业主共有并由其管理的小区地上停车位是否收取了停车费，小区内四号楼前蜂巢快递柜、正西门3处饮水机是否收取场地费，如存在，则应进一步公示2017年2月份至今的收入明细及使用支出情况。但如前所述，海亮物业公司提交的证据证明其已经公示了部分时间段部分共有部分的收益支出的情况，对于该部分内容可不用再行公示。关于高铁柱要求公共收益部分需50%业主同意后方能使用，于法无据，本院不予支持。五、高铁柱请求判令海亮物业公司对案涉小区内部地上所有破损的公共道路进行修复，并判令起30日修复完毕。因高铁柱并未提交充分证据证明上述小区内部地上道路具体的破损是由海亮物业公司进行日常维护即可解决，还是破损程度已需使用公共维修资金进行维修，因此对于高铁柱的该项诉讼请求，本院不予支持。六、高铁柱请求判令因海亮物业公司没有达到物业四星级服务标准，高铁柱所应享受服务大打折扣，令其降价七折收取高铁柱未交物业费以及后期物业费用。关于未交纳的物业费的问题，海亮物业公司已另案向本院起诉高铁柱要求其支出物业费，该问题应在另案中处理，关于后期的物业费，高铁柱要求海亮物业公司按照七折收取，没有事实与法律依据，本院不予支持。七、高铁柱请求判令海亮物业公司将东区南门地下车库两个入口全部开通，并判令30日内整改，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第六条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山东海亮物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内在济南市槐荫区海亮艺术华府小区公告栏中或者其他公共部位公示是否记载有对小区共用部位、共用设施设备的养护记录，如有记载，则应在上述期限内，以上述方式公示自2017年2月至2021年5月对该小区共用部位、共用设施设备的养护记录；二、被告山东海亮物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内在济南市槐荫区海亮艺术华府小区公告栏中或者其他公共部位公示小区所有电梯、车辆停车场门闸是否存在广告收入，属于全体业主共有并由其管理的小区地上停车位是否收取停车费，小区内四号楼前蜂巢快递柜、正西门3处饮水机是否收取场地租赁费，如存在收益，则应在上述期限内，以上述方式公示自2017年2月至2021年5月尚未公示过的上述小区共用部位、共用设施设备收益明细及支出明细；三、驳回原告高铁柱的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告高铁柱负担240元，被告山东海亮物业服务有限公司负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年五月十七日书记员  王雪洁