安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初3389号 原告：洪金山，男，1974年11月25日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：王本仓，安徽剑戈律师事务所律师。 被告：刘家英，女，1969年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：费维栋，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。 被告：王**，女，1974年6月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张云,安徽儒圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婷,安徽儒圣律师事务所律师。 原告洪金山与被告刘家英、王**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪金山及其委托诉讼代理人王本仓，被告刘家英及其委托诉讼代理人费维栋、被告及其委托诉讼代理人张云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪金山向本院提出诉讼请求：1.两被告退还原告购房款209000元；2.赔偿原告损失38万×50%=19万元；3.支付资金占有期间自2012年8月1日至2020年12月1日利息209000×0.005×100=104500元；4.2020年12月1日至实际退还期间利息,以209000元为基数，按照年利率6%计算；5.本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：两被告均系庐阳区杏花镇××村××组村民，原告通过朋友认识两被告。被告刘家英户籍所在地××村××组有宅基地，没有房屋；被告王**在李洼村民组有多余房屋110㎡。××村××组属于2012年政府拆迁范围，两被告声称按照拆迁政策，利用刘家英的户头，王**多余面积的房屋，可以分到一套90㎡的安置房，原告因需购房，于2012年8月1日支付给刘家英购房款25000元，支付给王**购房款154000元。王**出具收条一张，明确注明：购得王**房屋110平方米，每平方米1400元，总计154000元，刘家英作为担保人在收条上签字确认。2012年10月10日，原告洪金山与被告刘家英签订《房屋买卖协议》：房屋面积90平方米，总价38万元，付款方式：现支付预付款209000元，余额等拿到村委会安置协议后一次性付清；如甲方即被告没有房屋交付给乙方即原告，需征得乙方同意后，赔偿乙方房款总价的50%，协议对双方其他权利义务作了约定。协议签订后，原告于2012年10月11日又支付购房款3万元，至此，原告方按照约定支付了预付房款209000元。2019年10月份两被告位于庐阳区四里河畔拆迁补偿安置房开始分配，至2020年10月份，安置房已经分配完毕，原告要求两被告按照合同履行交房义务，两被告明确表示不履行合同约定，不交付涉案房屋。为此，原告多次与两被告协商，均未果。为维护合法权益,原告诉至法院。 刘家英辩称：答辩人与被答辩人所签房屋买卖协议书为无效合同。1、双方所签协议书第一条约定：甲方自愿将自己在李洼村一处90㎡拆迁安置房出售给乙方……；但在备注部分明确说明“此安置房未建，现购买甲方在李洼村的地皮”。由此可见双方所签的协议书，名为房屋买卖，实则为对国家、集体所有的土地的出卖。按照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”之规定，答辩人与被答辩人的行为违反国家法律的强制性禁止性规定，当属无效；同时，双方拟议购买的房屋并不存在。2、双方所签房屋买卖协议时间是2016年4月7日，而洪金山付款给王**的时间则是2012年8月1日，由此可见该份房屋买卖协议书签订在后，也不具备法律效力。3、本案买卖协议中不仅涉及土地的出卖，同样也涉及国家严厉禁止的对具有人身专属性的户口的买卖。按照本地拆迁政策，只有本集体组织的成员才能享受相关拆迁安置政策，而本案被答辩人并非李洼村集体组织成员，也无待拆迁房屋，其无权享受该地域拆迁安置政策。同样，根据国家户籍管理条例第二十条第三项规定：户口严禁出卖。而双方的行为，则包含对户头的出卖，故此，双方行为违反国家行政法规，属于无效。 二、根据《民法典》第一百五十三条、第一百五十五条的规定，答辩人与被答辩人签订房屋买卖协议书的行为自始没有法律效力。因而双方在协议中的各项约定，因失去法律依据而不具法律约束力和执行力，故对被答辩人诉请中主张的所谓19万元违约损失，答辩人不予认可。且被答辩人至今仅支付20.9万元，并非全额房款38万元。再者，该诉请也远超法律规定的标准，又因合同的无效而缺乏请求权基础，所以答辩人请求人民法院予以驳回。 三、被答辩人诉请的资金占用利息不符合法律规定，标准过高，双方也无约定，答辩人不认可。 四、就本案合同的无效，以及本协议的无法履行，很大原因是基于政府拆迁政策调整变化及纠偏而引起，双方当事人在主客观上均无法预料和把控，因此，就双方拟议购买的标的物的现行状态而引发的本案诉讼，不能单纯归责某一方，双方均有过错，不应由某一方承担损失责任。 五、答辩人迄今为止仅收到被答辩人交付的地皮出卖款5.5万元，对该笔款项答辩人予以认可且同意返还。但对被答辩人支付给本案另一被告王**的用于购买其房屋平方的15.4万元，答辩人不应承担返还义务。同时，根据《民法典》第三百八十八条规定，主债权债务合同无效的，担保合同无效。故此，答辩人不应承担该15.4万元的担保义务。 综上，被答辩人的各项诉请不符合事实和法律规定，请求法院查明事实后依法判决驳回。 王**答辩称：原告主张王**赔偿其损失19万元，没有任何事实和法律依据。首先诉请赔偿19万元的法律的依据是房屋买卖协议书，但该房屋买卖协议书的签约主体是原告洪金山和被告刘家英，根据合同相对性原则，该协议内容对王**不发生任何法律效力，自始至终王**本人均不是上述协议的当事人，故不承担该协议项下的任何约束的权利和义务。另外，该房屋买卖协议书中约定的洪金山购买刘家英房屋面积为90平方米，但收条中约定洪金山购买房屋，购买王**房屋面积为110平方米，刘家英和王**明显不属于在同一个法律关系当中，故上述协议中关于违约赔偿的约定，对王**不产生任何法律效力，刘家英也无权要求王**承担任何赔偿责任。第二点，被告王**一直对于原告洪金山要求退还154000元的购房款没有任何异议，但是原告主张的利息无任何法律依据，洪金山和王**之间的买卖合同无法继续履行下去，主要的原因是国家政策的变更，该原因不是王**所能预测和把控，所以王**在整个合同履行过程中不存在任何的过错，原告洪金山要求王**承担利息没有任何依据。 本院经审理认定事实如下：洪金山为购买房屋，通过朋友介绍认识李洼村村民刘家英、王**，拟通过购买刘家英的户头、王**的拆迁面积的方式来购买拆迁安置房。2012年8月1日，洪金山支付了刘家英25000元，支付了王**154000元。2012年10月10日，刘家英与洪金山补签《房屋买卖协议书》，约定：刘家英自愿将自己在李洼村一处90㎡拆迁安置房出售给洪金山（此安置房未建，约3年内交付，现购买刘家英在李洼村的地皮）；房屋总价款为380000元，洪金山以现金方式向刘家英预付209000元，余额等拿到村委会安置协议书后一次性付清……次日，刘家英与洪金山又签订《补充协议》，对过户费用、面积变更、违约金等做了约定，洪金山再次支付刘家英30000元。 之后，刘家英、王**房屋被征迁，但房屋买卖协议未继续履行。洪金山向刘家英、王**要求继续履行合同，无果。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《房屋买卖协议书》、《补充协议》、收条、转账记录等证据予以证实。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，洪金山不满足享受拆迁安置补偿的条件，其与刘家英、王**之间通过购买户头和拆迁面积的方式欲达到享受拆迁安置房的目的，属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘家英自洪金山处共收取了55000元，王**收取了154000元，应予以返还。因合同无效，故关于违约金的约定亦无效，洪金山关于违约金的诉请本院依法不予支持。洪金山要求刘家英、王**支付利息，虽各方均有过错，但考虑到资金占用期间实际利息损失，兼顾公平原则，本院酌定刘家英以25000元为基数，自2012年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，以30000元为基数，自2012年10月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，王**以154000元为基数，自2012年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。洪金山诉请中的利息超出部分，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告刘家英于本判决生效之日起十日内返还原告洪金山55000元，并以25000元为基数，自2012年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，以30000元为基数，自2012年10月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息； 二、被告王**于本判决生效之日起十日内返还原告洪金山154000元，并以154000元为基数，自2012年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息； 三、驳回原告洪金山的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4418元，由原告洪金山负担2418元，由被告刘家英负担500元，由被告王**负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  孔 静 二〇二一年五月十日 法官助理  王为丽 书 记 员  李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。