江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终75号上诉人（原审原告）：陈逸磊，男，1985年12月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张吉，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丰，江苏名仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:昆山领地置业发展有限公司，统一社会信用代码913205836701063065，住所地昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧。法定代表人：张乐毅。破产管理人：江苏简文律师事务所。委托诉讼代理人：唐梦阳，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾媺，江苏简文律师事务所律师。上诉人陈逸磊因与被上诉人昆山领地置业发展有限公司（以下简称领地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，后转为合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈逸磊上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持陈逸磊的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由领地公司承担。事实和理由：一审判决错误适用法律剥夺了陈逸磊的物权期待权。具体理由如下：一、一审判决适用法律错误。1.本案不属于执行异议或复议案件，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是错误的。2.因陈逸磊在上海市拥有一套住房，一审判决认定陈逸磊所购涉案房屋并非消费性住房是错误的。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》等有关条款精神，陈逸磊符合消费性购房人的条件。3.陈逸磊是否合法占有涉案房屋并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的是否可予排除执行的法定情形。二、一审判决认定事实缺漏错误。1.一审法院没有查清涉案房屋的现场具体情况及处置方案，未查明房屋现在或者将来是否实际具备交付条件。2.一审判决没有查明涉案房屋是否已被司法拍卖以及破产财产处置情况，理应查明事实后释明救济途径。被上诉人领地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审原告陈逸磊向一审法院起诉请求：1.判令领地公司继续履行商品房购销合同，两份合同总价3603313元。立即向陈逸磊交付位于昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧的枫丹御园小区第591-593.595.596幢592号、593号房屋，为陈逸磊办理房屋权属证书，并承担逾期交房违约金4626000元（暂算至2018.12.21，今后应继续计算至交房之日）；2.请求判令领地公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2011年12月13日，陈逸磊（买受人、乙方）与领地公司领地置业公司（出卖人、甲方）与签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧房枫丹御园第591-593.595.596幢592号房屋，该商品房总价款为1796776元；付款方式为：买受人于2011年12月13日前支付人民币1796776元，出卖人应当在2012年12月31日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。关于产权登记的约定。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。同日，陈逸磊、领地公司还签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定购买的商品房为昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧房枫丹御园第591-593.595.596幢593号房屋，该商品房总价款为1806537元；付款方式为：买受人于2011年12月13日前支付人民币1806537元，出卖人应当在2012年12月31日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的其他权利义务同上一份《昆山市商品房购销合同》。在2011年12月8日，陈逸磊父亲陈荣泉向领地公司交付金额为3600000元广发银行本票一张。2012年12月，领地公司向陈逸磊发送《通知书》一份，通知载明：“陈逸磊先生：您购买的位于昆山市××镇【××】××、××号物业，由于工程进度原因，不能在合同约定的时间（2012年12月31日）交付。在该物业达到交房标准后，我们将及时通知您办理交付使用手续。由此给您带来的不便，敬请谅解”。目前，涉案房屋主体已经完工，但尚未联合竣工验收。陈逸磊与领地公司的房屋买卖合同已办理网签，但领地公司并未向陈逸磊交付房屋，也未办理登记在陈逸磊名下的产权证。2018年12月21日，昆山市人民法院出具（2018）苏0583民初破20号民事裁定书，裁定受理昆山领地置业发展有限公司破产清算一案，并于2019年1月21日指定江苏简文律师事务所担任管理人对该企业进行破产清算。2019年7月19日，陈逸磊向领地公司管理人申报债权：1、要求交付枫丹御园小区第591-593.595.596幢592、593号房屋，并办理房屋权属证书；2、逾期交房违约金3924000元；3、资金占用损失利息1541400元。2、3合计5465400元。领地公司管理人（2019）简02破管字第6号之一百一十七《债权确认单》回复：为证明上述职权，债权人向管理人提供了昆山市商品房购销合同（合同编号分别为2011030804、管理人审查意见：2011030803）、收据、银行付款凭证、（2014）沪一中民四（商）终字第1266号民事判决书以及2012年12月领地置业通知书等材料。管理人已向债权人发送通知，要求解除上述两份《昆山市商品房购销合同》。经管理人核查，债权人主张的两套房屋（591-593.595.596幢的592和593号）系涉案小区枫丹御园2期。截至本案受理之日止，该小区2期房屋并未对外销售，全部已订立的2期房屋销售合同均属以房抵债性质。经管理人向债务人实际控制人核实，上述两套购房合同的订立，是为了抵销债务人股东高远控股结欠债权人父亲陈荣泉的债务，但该笔已抵销债务在（2014）沪一中民四（商）终字第1266号民事判决书中并未予以扣减。另外，债权人此次提供的金额为360万的银行本票复印件，上面的债务人财务章并非债务人加盖，不排除伪造的可能。该本票所涉款项从未进入债务人账户，亦未由债务人管控或处置，而是由债权人另行背书后转回给其父陈荣泉。也就是说，债权人诉称的两份购房合同，相应房款从未支付，在管理人已解除购房合同的前提下，不存在需要返还房款或支付任何违约金的情形。故管理人对债权人主张的全部债权均不予确认。陈逸磊对（2019）简02破管字第6号之一百一十七《债权确认单》提出异议，异议书载明：“昆山市人民法院、昆山领地置业发展有限公司管理人：昆山领地置业发展有限公司（以下简称领地置业）破产清算一案，本人作为购房者债权人曾提出债权申报主张：1、要求交付枫丹御园小区第591-593.595.596幢592、593号房屋，并办理房屋权属证书；2、逾期交房违约金3924000元；3、资金占用损失利息1541400元。现就管理人于近日出具的《债权确认单》（对本人主张的全部债权均不予确认）提出异议如下：一、本人不同意解除两份《昆山市商品房购销合同》。因为本人早已付清全部房款，且房屋完全具备交付使用的条件，本人也愿意收房并继续履行合同。根据债务人领地置业的现状，解除合同必定给本人造成巨大经济损失，本人不能接受!二、本人已履行全部支付房款义务，违约金及利息债权亦应予认定。首先，债务人实际控制人陈述本票中财务章有伪造可能是完全没有依据、不负责任的说法；其次，虽然债务人实际控制人关于房屋抵扣债务的主张并未被（2014）沪一中民四（商）终字第1266号生效判决认可，但我方提供了第三方出具的材料即盖有银行印章的本票《个人结算业务申请书》（可提供原件核查，收款人即为领地置业），以及领地置业事后也向本人书面盖章发出《通知书》（可提供原件核查），完全可以证明购房款是实际支付给了领地置业，领地置业对本人购房成功也是认可的。最后，至于领地置业收到本票后又背书给了何人，则明显属于其自由处分权利，并不能以此否定其己收到房款的事实。而且，债务人实际控制人称购房款已还给了本人父亲陈荣泉的说法，其已在（2014）沪一中民四（商）终字第1266号另案一审时通过法院调查令进行调查，但并未取得相应证据，足以说明其该说法也是没有任何依据的。综上，异议人认为本人的债权主张应被支持，恳请贵院及管理人依法保护购房人合法权益。特此异议，望予支持!谢谢!”。另一审审理中,陈逸磊确认其在上海有一套住房。领地公司在代理意见中确认陈逸磊支付了全部价款。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，领地公司已经被受理破产，虽然领地公司确认收到了陈逸磊支付的房屋价款，但鉴于陈逸磊所购房屋并非消费性住房，领地公司也未合法占有房屋。该房屋属于领地公司的破产财产。陈逸磊所要求领地公司继续履行《昆山市商品房购销合同》，交付房屋、协助办理不动产产权登记及支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合上述规定。一审法院对陈逸磊上述诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回陈逸磊的全部诉讼请求。案件受理费43808元，由陈逸磊负担。二审法庭调查时，领地置业公司称涉案工程属于在建工程，未竣工验收，无法办理产权证。因为领地置业公司重整失败，在破产清算过程中为了处置资产，已将该工程及土地使用权通过司法拍卖的方式于2020年7月15日一并拍卖给了案外人昆山伟翔房地产开发有限公司，由该公司进行续建。并在法庭调查后向本院提交拍卖公告一份。载明：拍卖标的为昆山领地置业发展有限公司名下位于昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧的土地和在建工程（枫丹御园二期）。特别提示：3.二期工程于2011年开工建设，现已经停工6年左右，为联排建筑物，地上3层，地下1层，已结构封顶，建筑物外墙为锦砖、涂料，内部地面为水泥地面，塑钢窗，建筑内水电未通，小区内道路、绿化、管网等工程尚未完成。4.枫丹御园二期工程未竣工验收，未取得房屋所有权证。可能存在工程相关规划、设计、建设等方面资料不全的情形，影响竣工验收。5.枫丹御园二期有1套房屋涉及以房抵债、2套房屋涉及预售，管理人已经发函通知解除。该3套房屋对应的债权人因不认可解除，向领地置业公司提起诉讼，要求确认合同有效，管理人解除合同无效，要求继续履行合同。现上述两案尚未判决，如果经法院审理确认领地置业应继续履行合同，则自拍卖范围中别除，管理人交付的本拍卖标的，需要排除对应的房屋，买受人支付的对应房屋的拍卖款项将予以退还；如果经法院审理确认管理人有权解除合同，则该变动不影响拍卖价款数额，管理人无需退回任何拍卖款。竞拍结果显示网拍已成交。陈逸磊质证认为，对拍卖公告的真实性不持异议，但不认可证明目的。该拍卖公告特别提示载明：……如果经法院审理确认领地置业应继续履行合同，则自拍卖范围中别除，管理人交付的本拍卖标的，需要排除对应的房屋，买受人支付的对应房屋的拍卖款项将予以退还。表明包括涉案房屋在内的在建工程已被整体拍卖的结果并不影响涉案商品房销售合同的继续履行。二审法庭调查时，领地置业公司称其一审中仅是对支付凭证真实性的确认，不认可对方支付了房款，但没有证据推翻付款情况。后领地置业公司于2021年4月24日向本院提交情况说明一份称，据领地置业公司实际控制人邹蕴玉陈述，360万元的银行本票由陈荣泉向领地置业公司交付后，领地置业公司又将该本票返还给了陈荣泉，即该款项领地置业公司并未实际收到。关于该银行本票及其后续背书情况，由于领地置业公司及其管理人均无权限调取，曾在一审中向法院申请调取，后该情况未深入调查。二审查明，在上海市第一中级人民法院审理的陈荣泉与邹蕴玉、高远控股有限公司、毛玉萍等人的民间借贷纠纷一案【案号为（2014）沪一中民四（商）终字第1266号】审理中，邹蕴玉、高远控股有限公司共同向该院提出调查令申请书，申请该院调取陈荣泉从其在广东发展银行开立账号为的账户开具360万元本票的资金流向及本票背书情况。该院认为，邹蕴玉、高远控股有限公司曾向原审法院提出相同的申请，原审法院向其开具的调查令的有效期限至2014年2月26日。邹蕴玉、高远控股有限公司持调查令后未能获得相应的调查结果后，未申请原审法院调查，却在二审期间提出，该调查令申请已超过举证期限，该院对邹蕴玉、高远控股有限公司该项申请不予准许。以上事实，由拍卖公告、情况说明、（2014）沪一中民四（商）终字第1266号民事判决以及本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，陈逸磊一审中提交了金额为360万元的银行本票证明其房款支付情况，虽然领地置业公司抗辩未收到该款项，但认可支付凭证的真实性，其仅是辩称其公司收到该本票后又返还给了陈荣泉，但领地置业公司未对该项主张提供证据证明。再结合领地置业公司向陈逸磊发出延期交房通知书的情形，本院合理认定陈逸磊已经支付购房款360万元。涉案房屋所在枫丹御园二期工程属于在建工程，尚未联合竣工验收。现涉案工程及土地使用权已被案外人竞拍续建，虽然拍卖公告特别提示，如果经法院审理确认领地置业应继续履行合同，则对应的房屋自拍卖范围中别除，管理人交付的本拍卖标的，需要排除对应的房屋。但是涉案工程目前尚未竣工验收，涉案房屋尚不具备交付使用条件。陈逸磊起诉要求继续履行商品房购销合同，交付房屋、办理产权登记，本院碍难支持。另外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。若领地置业公司单独向陈逸磊支付违约金,则会对其他破产债权人的合法权益造成损害,构成破产法规定的无效的个别清偿行为，故对陈逸磊关于支付逾期违约金的上诉请求，本院亦不予支持。如果陈逸磊因合同无法继续履行而产生损失的，可依照企业破产法的相关规定主张权利。综上，上诉人陈逸磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43808元，由上诉人陈逸磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄源榕审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二一年五月三十日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。