贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终543号 上诉人（原审被告、案外人）：赵霞，女，白族，1986年2月16日生，住贵州省安顺市西秀区。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：贵阳银行股份有限公司紫云支行，住所地：贵州省安顺市紫云苗族布依族自治县松山镇教场路中段“紫云·鑫都”一期3幢一、二、三层，统一社会信用代码：91520425MA6DNNXP2Y。 负责人：胡晓芬，系该支行行长。 原审被告（被执行人）：黄灿，女，布依族，1983年10月25日生，住贵州省紫云苗族布依族自治县。 上诉人赵霞因与被上诉人贵阳银行股份有限公司紫云支行（以下简称贵阳银行紫云支行）、黄灿申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2020）黔0425民初1715号民事判决，本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人赵霞的上诉请求：撤销原判并依法改判驳回被上诉人的诉请。事实及理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，首先，涉案房屋于2020年7月4日被查封，上诉人于2019年10月9日通过中介公司签订《存量房屋买卖合同》，该合同不违反法律强制性规定，合法有效。其次，上诉人已经对涉案房屋进行装修并缴纳了物业费、水电费，合法占有该房屋。其次，上诉人已经支付81200元首付款，后续按揭款陆续按照合同约定自行承担支付义务，已经通过按揭方式支付了全部价款，不存在将剩余价款交付的问题。最后，因为涉案房屋未办理不动产权证书，未达到办理过户产权的过户手续的条件，非因上诉人原因未办理过户登记。综上，上诉人对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行，一审法院适用法律错误，请二审法院依法予以改判支持上诉人的上诉请求。 原审原告贵阳银行紫云支行向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2020）黔0425执异12号执行裁定；2.判决继续执行紫云县屋；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实如下：黄灿与贵阳银行紫云支行于2018年4月25日签订《贵阳银行个人借款合同》，黄灿向贵阳银行借款150000元用于店铺装修及购置设备，双方对借款期限、还款方式、利率、违约责任等进行了约定。贵阳银行紫云支行在合同签订当日向黄灿足额发放借款150000元。黄灿自2019年3月起开始逾期，经多次催收未果后，贵阳银行紫云支行于2020年3月24日向本院起诉，请求判令黄灿偿还贷款本息并承担违约责任。本院于同年5月18日作出（2020）黔0425民初524号民事判决，判令黄灿在判决生效后十五日内偿还贵阳银行紫云支行贷款本金111280.72元并支付利息10538.25元，自2020年5月7日起利息按合同约定计算至本息清偿完毕之日止,案件受理费1356.95元，由黄灿负担。该判决生效后，因黄灿未履行义务，贵阳银行紫云支行于2020年7月2日向本院申请强制执行。本院于同日作出（2020）黔0425执358号执行裁定：“冻结、划拨被执行人黄灿银行存款人民币124902.92元。如其银行存款不足，则查封、扣押、冻结、变价、拍卖、变卖其等值的其他财产”，于同年7月4日查封登记在黄灿名下的坐落于紫云自治县麒龙香山美域Ａ2幢1单元2层2号房产。案外人赵霞于2020年9月28日向本院提出执行异议申请，认为张奇、黄灿已将该房屋出售并交付给自己装修使用，房屋已属于自己所有，请求裁定中止执行该房屋。本院经审查后于同年10月10日作出（2020）黔0425执异12号执行裁定，中止对前述房屋的执行。贵阳银行紫云支行不服，于同年10月22日向本院提起本次诉讼，提出如前诉请。 同时查明：2019年10月9日，赵霞与黄灿、张奇签订《存量房买卖合同》约定，黄灿、张奇将坐落于紫云自治县麒龙香山美域Ａ2幢2单元2层2号住宅［不动产权证书：黔（2018）紫云县不动产证明地0001098号］出售给赵霞，总价款448000元，付款方式为：赵霞于2019年10月9日向黄灿、张奇支付首付款81200元，自2019年10月9日起，余款366800元由赵霞根据张奇、黄灿与贵州紫云农村商业银行股份有限公司之间签订的贷款合同约定的按揭期数、利率、还款金额，每月20日前将按揭款存入按揭银行指定账户偿还贷款。合同签订后，赵霞向张奇、黄灿支付价款83200元（含代黄灿还款30000元及滞纳金2000元），并按双方约定向黄灿银行账户存款，用以偿还该房屋的按揭贷款至今。 一审法院认为，根据审理查明的事实来看，赵霞所提执行异议涉及的房产系不动产，至今仍登记在黄灿名下，赵霞与黄灿、张奇签订该房产买卖合同至今未办理变更登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”规定，不动产物权变动必须依照法律规定进行登记，只有经过登记，才能发生物权变动的效果。案涉房产至今未变更登记到赵霞名下，该房产未发生物权变动的效果，故该房产所有权仍属于黄灿、张奇。关于赵霞支付的价款是否足以排除执行问题，如前所述，赵霞与黄灿、张奇交易案涉房产的总价款为448000元，赵霞仅支付黄灿、张奇83200元，加上继续支付的按揭款，也未付清全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，赵霞未付清全部价款，也未将剩余价款交付执行，故赵霞的对案涉房产享有的权利不足以阻却执行，应予以驳回，应准许对案涉房产的执行。 综上所述，对申请执行人贵阳银行紫云支行执行异议之诉应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：准许执行贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2020）黔0425执358号执行裁定对紫云县产的执行。［不动产权证书：黔（2018）紫云县不动产证明地0001098号］。案件受理费50元，由被告赵霞负担。贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院（2020）黔0425执异12号执行裁定于本判决生效时自动失效。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理，确认一审判决认定的事实。 本案的争议焦点：上诉人对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除执行。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，首先，上诉人与黄灿签订房屋买卖合同的时间为2019年10月9日，而涉案房屋被查封的时间是2020年7月4日，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件。其次，上诉人提交的装修合同以及物业费收据等证据能够相互印证，证实上诉人实际占有涉案房屋的时间为2020年9月9日，晚于涉案房屋被查封的时间，不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之要件。再者，对于房屋价款支付的问题，上诉人提供了相应的转账凭证和收条证实其已经支付的房屋价款为83200元，对此黄灿在一审庭审中也予以认可，故本院对上诉人已经支付房屋价款83200元的事实予以认定，但涉案房屋的总价款为448000元，虽然上诉人与黄灿约定通过替黄灿每月偿还贷款的方式进行房屋尾款的支付，但是目前上诉人仍有大部分余款未支付，不符合“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之要件。最后，上诉人于2019年与黄灿签订买卖合同购买涉案房屋时,黄灿已经取得涉案房屋的房产证，但现有证据并不能看出上诉人曾积极向黄灿主张过要求办理房屋过户登记，应当认为上诉人对此存在一定过错，不符合上述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”之要件。 综上，上诉人对于涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费4010元，二审案件受理费8020元，均由上诉人赵霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 玉 审判员 洪 云 审判员 陈雯贞 二〇二一年五月七日 法官助理周愿垚 书记员 李 倩