文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初38574号原告：广州市德华物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区淘金路淘金街12号二楼。法定代表人：陈文兵。委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹄翔，广东德能律师事务所实习人员。被告：罗辉，男，1977年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被告：瞿江花，女，1978年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。两被告共同委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原告广州市德华物业管理有限公司与被告罗辉、瞿江花物业服务合同纠纷一案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费6454.5元及滞纳金（滞纳金以被告欠缴金额为基数，按每日1‰的标准计算至被告实际付清拖欠的物业管理费之日止，暂计至2020年7月14日为4236.67元）；2.被告向原告支付2017年至2018年期间电梯维修公摊费413元及滞纳金（滞纳金以被告欠缴金额为基数，按每日1‰的标准计算至被告实际付清拖欠的物业管理费之日止，暂计至2020年7月14日为89.2元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是广州市天河区豪景花园的物业管理单位，被告是广州市天河区广州大道北58号410房的业主。根据《豪景花园业主临时公约》的约定，原告向被告提供物业管理服务，被告应按时向原告缴纳物业管理服务费用及其他各项应付费用，若被告不按约定交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按逾期每天1‰计算滞纳金直至被告付清欠费之日止。自2017年1月11日起，被告未依约向原告支付物业管理费。2017年-2018年期间，因多名业主反映小区内电梯出现故障的频率较高，为保障小区内业主的生命财产安全，原告在小区内公示后，对小区内的八台电梯进行了多次维修，并且先行垫付了电梯维修费，此后原告依法要求被告对该维修费用进行分摊，也遭到拒绝。原告多次向被告追讨上述费用，被告一直拒不支付。至此，成诉。原告认为，被告未按期向原告支付物业管理费及承担电梯维修公摊费的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告罗辉、瞿江花辩称：1.罗辉、瞿江花作为业主没有拖欠原告物业管理费，至今已经全部缴清，缴费的标准被告认为应当按照商品房销售合同约定1.25元/平方米以及收楼后实际履行1.25元/平方米来缴交。有一段时间没有缴交是因为原告拒绝按1.25元/平方米收取物业管理费。众多业主曾到物业管理处缴交物业管理费，但管理处工作人员拒绝收取。2.关于电梯维修公摊费，原告没有电梯维修合同原件，所谓的电梯维修事实，我方不予确认，虽然原告有发票，在电梯维修所谓的分摊上，原告曾在2013年-2014年间做过大维修，小修的话，物业管理区域的设施维修按照相关法律规定由物业公司来支付成本，中大维修才由物业维修基金或者业主承担。原告承担2013-2014年期间是大修，业主已交过分摊费用，现在收取的是2017年-2018年，电梯是否要隔4年就进行大修，这个合理性我方存疑。其次，原告所谓的维修与2017-2018年的维修没有进行过公示，没有告知业主，只是到最后拿出一个公摊分摊表让业主分摊，作为业主的知情权或者各项权利都没有得到保障。原告所谓的代垫付电梯维修费，与本案物业管理服务合同的物业管理费的纠纷不属于同一法律关系，不应在本案提起。2020年11月7日转账4611元、2765元，这2笔钱已包含缴交涉案房屋的物业管理费，扣除本案房屋的物业管理费后，还包括另外一套房屋的物业费用，是以1.25元的标准缴交的。对应期间是2017年1月1日-2020年12月31日。自行计算上述期间的物管费金额应为5760元，其余多余部分是缴交另外一套C栋506房的物业管理费。经审理查明：罗辉、瞿江花为位于天河区广州大道北58号410房共同共有产权人。该房屋登记的建筑面积为96.0381平方米，专有建筑面积为79.6986平方米。原告广州市德华物业管理有限公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司，由广州市德华物业管理有限公司提供物业管理服务。《住户手册》第10.2.2.1约定，业主应当于每月10日前交纳物业服务费。…第10.3.1约定“业主未按时交纳物业服务费、专项维修基金，每日处1‰的滞纳金。”被告对《住户手册》真实性予以认可。原告主张其曾于2013年3月期间，向涉案物业所在的物业服务区域的业主发出《致全体业主书》《民意调查表》，征询意见拟将管理费标准从1.25元提高到1.60元，得到专有部分占建筑总面积过半数的业主同意。原告对此提交了《致全体业主书》《民意调查表》正反两页共计638页；提交了《公告》拟证明同意物业费提价的户数及最终统计的情况。经本院逐页进行翻阅统计，并与原告提交的《公告》所载明的统计结论比对后。对统计比对结果得出如下结论：1.本院统计的上述《致全体业主书》《民意调查表》正反两页共计638页中涉及的户数为360户，而原告提交的《公告》所统计的同意的户数为376户。明确表示不同意意见的《致全体业主书》《民意调查表》未在上述638页证据当中。2.本院统计的上述《致全体业主书》《民意调查表》过程中，存在两个印刷版本的《致全体业主书》《民意调查表》，其中A版本的《致全体业主书》《民意调查表》第2页第二段有“管理处拟将管理费标准从1.25元提高到1.60元，提高0.35元，提高的幅度为28%”表述，后接《民意调查表》，询问“是否同意调升请求”；B版本《致全体业主书》《民意调查表》第2页无上述内容，而是将调价内容打印于《致全体业主书》《民意调查表》第1页尾部。例如：第168页日期为5.9的A1001郭晓敏的《民意调查表》为B版本，与第170页日期同为5.9的A1306李敏的《民意调查表》为A版本；第464页日期为5.14的C1405冯云丽的《民意调查表》为B版本，与第466页日期同为5.14的C1409的《民意调查表》为A版本。对此，被告提出有部分业主签名时仅有B版本的《民意调查表》内容，并无第1页内容。与本案同日开庭的（2020）粤0106民初39387号案被告赖洪生庭审时陈述：只有手写字体那一页有文字，背面是空白的。当时的工作人员有承诺会进行管理的提升，基于该承诺我同意提价，但是要经业主双过半同意。瞿江花于庭审时陈述：关于民意调查表，只是遵循对于提高服务质量同不同意，并没有提到提价内容，当时我方签署是因为原告说了提高物业管理的标准，当时并没有说会提价，所以我方才签署该文件。被告对《公告》的真实性不予认可。经统计，638页B版本的《致全体业主书》《民意调查表》总计有51户。3.除上述51户B版本《致全体业主书》《民意调查表》之外，《公告》中列明业主同意提价但初步统计存在形式瑕疵的A版本《致全体业主书》《民意调查表》文件如下：A栋（1）第20页A1506、A1507刘燕，仅写“同意”，业主签名确认处无签名；（2）第44页A1604张智威，除勾选外未明确写明“同意”或“不同意”，业主签名确认处无签名；（3）第56页A402陈雪香，同时书写有字迹大小不一样，内容矛盾的内容，具体为书写“不合理”及“同意”，不符合常理；（4）第106页A1811陈来胜，“不同意”意见中“不”字被涂抹未补签确认；（5）第124页A1702华海锡，业主签名确认为“华生”；（6）第126页A504伍穗儿，同意升至1.5元；《公告》中统计时将上述住户意见均统计为“同意”，A栋计有瑕疵意见表达7户。D栋（7）第232页D804户，同意提升至1.5元，该意见与《公告》登记为“同意”不一致，计为瑕疵票；（8）第282页D1106、D1107杨伟光，同意提升至1.5元，该意见与《公告》登记相符，不计为瑕疵票，计为明确反对票；（9）第284页D501、D502杨嘉辉，同意提升至1.5元，该意见与《公告》登记相符，不计为瑕疵票，计为明确反对票；（10）第298页D905张永松，同意提升至1.5元，该意见与《公告》登记为“同意”不一致，计为瑕疵票；（11）第300页D908令狐义芳，同意提升至1.5元，该意见与《公告》登记为“同意”不一致，计为瑕疵票；（12）第302页D1105林巧红，同意提升至1.5元；该意见与《公告》登记相符，不计为瑕疵票，计为明确反对票；（13）第338页D1504谭宁，落款处签名为汉鑫，与登记的户主姓名不符但无注明身份，计为瑕疵票。D栋计有瑕疵意见表达4户，另有5户只同意提升至1.5元，列为反对票。C栋（14）第370页C1301刘观强，业主签名确认刘佩华，姓名不符未注明签名人身份，计为瑕疵票；（15）第442页字迹模糊完全无法辨认；（16）第444页C1906，签名确认处无法辨别与登记业主姓名一致，计为瑕疵票；C栋计有瑕疵意见表达3户。B栋除发现4份B版本《民意调查表》外，未发现其他形式上瑕疵意见表达票。上述形式瑕疵票总计14票，反对票5票。综上，原告提交的证据中共有360户的意见，B版本《民意调查表》51票，瑕疵票14票，反对票5票。B版本《民意调查表》51票有陈述意见反映签名时背面未有提价内容，且原告也未能解释为何部分票数在同一天同一栋楼房会出现不同版本的《民意调查表》。现存在业主反映签署《民意调查表》背面为空白，无关于调价内容。因B版本《民意调查表》首页无业主签名确认已阅读知悉调价内容，原告也未事前就调价这一议题进行公示和充分讨论，原告未能举证证明B版本《民意调查表》已充分告知了业主提价的内容，B版本《民意调查表》的票数不能视为赞同票，应按瑕疵票予以剔除。经计算，扣除瑕疵票数目，形式完整的赞同票计290票（计算：360-51-14-5）。现原告提交的证据《致全体业主书》《民意调查表》正反两页共计638页中统计有效的赞同票数仅为290票，未超过《公告》中所列明的总数714户的50%。关于电梯维修。原告主张2017年-2018年期间，因多名业主反映小区的电梯出现故障频率较高，原告在小区内公示后，对小区的八台电梯进行了多次维修，并且先行垫付了电梯维修费用。对此，原告提交了《电梯大修费用分摊公告》及照片拟证明对总费用和费用分担进行了公示，《电梯维修施工合同》复印件，维修发票合计229040元。被告主张2017-2018年的维修没有进行公示，没有告知业主，只是到最后拿出一个公摊分摊表让业主分摊。另查，《住户手册》5.0小区的综合管理服务项目及收费原则章节。第5.1.8载明“房屋管理及维修：…如整幢楼宇共用部分需要维修或更新改造，管理处可负责组织，但费用由住户分摊或在维修基金处支付。”5.1.10载明“电梯管理及维护：委托专业电梯维护公司，并配备专职电工配合，搞好电梯的日常管理和维护、保养工作，保障电梯安全可靠，正常运行。”8.0维修公约章节第8.1.1载明“房屋外及户外公建设施出现的施工质量问题，由管理人员在日常的工作中予以发现并派员修复。”8.1.4.2载明“施工完毕，自费的或由管理处出资进行房屋内维修的项目，由户主和管理处共同签字验收，房屋外部设施或公建项目的维修则由工程主管和管理处共同签字验收，方能进行结算。”瞿江花于2020年11月7日通过银行转账方式向原告分别转账4611元、2765.7元共7376.7元。被告称这两笔钱是以1.25元的标准缴交的，对应期间是2017年1月1日至2020年12月31日，自行计算上述期间的物管费金额应为5760元，其余多余部分是缴交另外一套C栋506房的物业管理费。原告称两笔钱刚好是按1.6元的标准缴交2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”本案原告为涉案房产物业服务公司，被告为物业产权人。原、被告之间成立物业服务合同关系。争议焦点一：原告物业管理费从1.25元/平方米提价至1.6元/平方米是否合法。《广东省物业管理条例》第十一条第三款规定：一个物业管理区域业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十九条规定：召开业主大会，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。第二十二条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且经占总人数过半数的业主同意。关于提价的程序。首先，关于事前公告。原告应将物业费提价作为议题于会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主，本次提价未见有证据证明事前公告。其次，依审理查明，暂且不论签名是否真实，签名者是租客还是业主。仅就表面进行形式审查，原告举证内容经审理剔除存在形式瑕疵的票数后，290票未占总714户数过半数的业主同意；即使将全部瑕疵票计为有效票，360户意见扣除5户“仅同意升至1.5元”的意见后，355户意见，仍未能过半数。因此，从1.25元提价至1.6元未符合法律规定同意的条件。最后，关于事后公示。原告提交了《公告》内容，但所提交的证据未能反映《公告》粘贴的时间、地点。并且，《公告》的落款时间为2013年6月1日，《公告》关于B805的统计意见计为“同意”，而B805《民意调查表》(第632页)记载的时间却为2013.6.2。上述事实反映出两个程序问题：第一，原告在尚未征得B805意见时，就将其意见统计为同意；第二，假设原告是在征得B805意见后才公布的统计结果，即说明《公告》落款时间2013年6月1日不属实，《公告》时间不应早于2013年6月2日，从2013年6月2日起至原告从2013年7月1日起实施1.6元收费标准不足30日，违反法律规定的30日公示期。综上，无论是从提价程序上，还是从提价的同意票数上，提价均未能达到法律规定的要求。原告从2013年7月1日起将物业管理费从原来的1.25元提升到1.60元不合法。物业管理费应按1.25元/平方米计算。涉案标的房屋登记的建筑面积为96.0381平方米，每月物业服务费计120.05元（计算：1.25元/平方米×96.0381平方米）。经计算2017年1月1日至2020年6月30日期间物业费经计算为5042.1元（计算：120.05元/月×42个月）。被告于2020年11月7向原告转账7376.7元，已足额支付，超过部分2334.6（7376.7元-5042.1元），可视为对逾期支付物业费的违约金。关于滞纳金，被告未缴物业管理费因原、被告双方对调价产生争议而引起。原告调价经法院判定为未符合法律规定，考量双方过错及损失，根据公平原则，对原告主张的滞纳金按日千分之一（即年36.5%）标准，本院酌情调整违约金标准为年6.5%（备注：约年利率4.35%上浮50%），违约金计算每月以120.05元为本金，按年6.5%标准，从当月11日起计算至实际清偿之日即2020年11月7日。经计算违约金总额如下：            本金              起始逾期              清偿之日              逾期天数              6.5%/365              违约金                  120.05              2017/1/11              2020/11/7              1396              0.000178              29.83                  120.05              2017/2/11              2020/11/7              1365              0.000178              29.17                  120.05              2017/3/11              2020/11/7              1337              0.000178              28.57                  120.05              2017/4/11              2020/11/7              1306              0.000178              27.91                  120.05              2017/5/11              2020/11/7              1276              0.000178              27.27                  120.05              2017/6/11              2020/11/7              1245              0.000178              26.6                  120.05              2017/7/11              2020/11/7              1215              0.000178              25.96                  120.05              2017/8/11              2020/11/7              1184              0.000178              25.3                  120.05              2017/9/11              2020/11/7              1153              0.000178              24.64                  120.05              2017/10/11              2020/11/7              1123              0.000178              24                  120.05              2017/11/11              2020/11/7              1092              0.000178              23.33                  120.05              2017/12/11              2020/11/7              1062              0.000178              22.69                  120.05              2018/1/11              2020/11/7              1031              0.000178              22.03                  120.05              2018/2/11              2020/11/7              1000              0.000178              21.37                  120.05              2018/3/11              2020/11/7              972              0.000178              20.77                  120.05              2018/4/11              2020/11/7              941              0.000178              20.11                  120.05              2018/5/11              2020/11/7              911              0.000178              19.47                  120.05              2018/6/11              2020/11/7              880              0.000178              18.8                  120.05              2018/7/11              2020/11/7              850              0.000178              18.16                  120.05              2018/8/11              2020/11/7              819              0.000178              17.5                  120.05              2018/9/11              2020/11/7              788              0.000178              16.84                  120.05              2018/10/11              2020/11/7              758              0.000178              16.2                  120.05              2018/11/11              2020/11/7              727              0.000178              15.54                  120.05              2018/12/11              2020/11/7              697              0.000178              14.89                  120.05              2019/1/11              2020/11/7              666              0.000178              14.23                  120.05              2019/2/11              2020/11/7              635              0.000178              13.57                  120.05              2019/3/11              2020/11/7              607              0.000178              12.97                  120.05              2019/4/11              2020/11/7              576              0.000178              12.31                  120.05              2019/5/11              2020/11/7              546              0.000178              11.67                  120.05              2019/6/11              2020/11/7              515              0.000178              11                  120.05              2019/7/11              2020/11/7              485              0.000178              10.36                  120.05              2019/8/11              2020/11/7              454              0.000178              9.7                  120.05              2019/9/11              2020/11/7              423              0.000178              9.04                  120.05              2019/10/11              2020/11/7              393              0.000178              8.4                  120.05              2019/11/11              2020/11/7              362              0.000178              7.74                  120.05              2019/12/11              2020/11/7              332              0.000178              7.1                  120.05              2020/1/11              2020/11/7              301              0.000178              6.43                  120.05              2020/2/11              2020/11/7              270              0.000178              5.77                  120.05              2020/3/11              2020/11/7              241              0.000178              5.15                  120.05              2020/4/11              2020/11/7              210              0.000178              4.49                  120.05              2020/5/11              2020/11/7              180              0.000178              3.85                  120.05              2020/6/11              2020/11/7              149              0.000178              3.18                                                                          合计              693.91      清偿欠付管理费本金超过部分金额2334.6元足以清偿违约金总数693.91元。原告主张物业管理费及滞纳金（违约金）本院不予支持。争议焦点二、关于电梯维修费用公摊是否具有合法依据。首先，《广东省物业管理条例》第二十二条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业的业主同意。原告主张其代业主决定维修电梯，代业主垫付维修费用，实际上是替代业主做出决定筹集和使用专项维修资金。原告仅做公告，而未征得业主同意，违反法律法规关于业主大会决定筹集和使用专项维修资金的要求。其次，《用户手册》5.1.8载明“如整幢楼宇共用部分需要维修或更新改造，管理处可负责组织，但费用由住户分摊或在维修基金处支付。”该条规定仅规定了管理处的组织的职能，但组织职能不代表原告可替代业主在越过法律规定做出维修改造和费用分摊的决定。最后，从费用合理性而言，仅凭《电梯大修费用分摊公告》及照片无法证明公告的时间、时长、地点，不能证明原告对维修事项及费用分摊事先做了充分的告知和说明。该费用的发生，究竟是电梯属于对整幢楼宇共有部分的维修，还是属于管理处“搞好电梯的日常管理和维护、保养工作”所应负担费用的范畴，业主方均无从知晓。维修后的验收及费用结算时也无通知业主或业主代表参与及确认。无法证明电梯维修费用支出的合理性和必要性。综上，原告以物业服务合同纠纷为由起诉要求业主分摊电梯维修费用，不符合《广东省物业管理条例》关于业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的规定，也未能证明费用的合理性，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市德华物业管理有限公司的全部请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由原告广州市德华物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年五月二十五日书记员  邱莉晶