江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初9067号 原告：黄艳，女，1975年7月15日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：吉新超,江苏名典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张传浩,江苏名典律师事务所律师。 被告：魏闯，男，1989年7月23日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：洪正月，男，1992年2月10日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：浙江南越置业有限公司沭阳分公司，统一社会信用代码913213225617954648，住所地沭阳县南越上东郡15幢23室。 负责人：唐屹伍，该分公司总经理。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行，统一社会信用代码913213226770257607，住所地沭阳县学府南路1号邮政综合楼。 负责人：杨同清，该行行长。 委托诉讼代理人：袁康雷，该行职工。 委托诉讼代理人：周立加，该行职工。 原告黄艳与被告魏闯、洪正月、第三人浙江南越置业有限公司沭阳分公司（以下简称“南越公司沭阳分公司”）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行（以下简称“邮储银行沭阳县支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2021年3月30日、4月26日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告黄艳的委托诉讼代理人吉新超、张传浩、被告魏闯均到庭参加诉讼；被告洪正月、第三人南越公司沭阳分公司经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼；第三人邮储银行沭阳县支行委托诉讼代理人周立加到庭参加第一次庭审，委托诉讼代理人袁康雷到庭参加第三次庭审，第二次庭审未到庭参加。本案现已审理终结。 原告黄艳向本院提出诉讼请求：1、判令第三人南越公司沭阳分公司协助被告魏闯办理沭阳县房屋的产权登记手续，并由被告魏闯承担因办理产权登记产生的相关税费；2、判令被告魏闯在取得不动产权登记后协助原告办理不动产变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下；3、判令二被告支付违约金120000元。事实与理由：2017年11月29日，原告与被告魏闯签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告魏闯购买其名下的位于沭阳县房屋,原告给付被告魏闯320000元并承担银行贷款280000元。合同签订后，原告按约支付全部购房款并定期偿还银行贷款，且涉案房屋已交付使用。2019年7月11日，原告提起诉讼，要求法院确认房屋合同效力并协助办理过户手续。沭阳县人民法院于2019年9月10日作出（2019）苏1322民初10151号民事调解书，确认原告与被告魏闯之间房屋买卖合同有效。另原告与被告魏闯签订附加协议，约定被告魏闯在涉案房屋符合办证条件时，应当在一个月内办理产权登记手续，被告洪正月提供担保。现涉案房屋已具备办证条件，但被告魏闯拒不配合办理房屋产权登记手续，导致原告无法取得房屋所有权，已构成违约。因协议约定违约金是房款总价的两倍，约定过高，因此原告仅按购房款20%主张违约金，计120000元。被告洪正月作为担保人，应当对此承担连带责任。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告魏闯辩称：我于2015年3月个人购买了涉案房屋，2016年6月15日与周某登记结婚。2017年11月，我将涉案房屋买与他人未告知妻子周某，周某不同意我出售涉案房屋，所以她准备起诉。原告给我发的要求我配合过户的短信，我没有收到，所以我不存在违约。涉案买卖合同存在欺诈，故我不同意过户也不同意支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。 被告洪正月未作答辩。 第三人邮储银行沭阳县支行述称：截至2020年11月24日，被告魏闯尚欠贷款本息213681.01元，同意原告黄艳代为归还贷款本息。后原告于2021年4月16日代被告魏闯将涉案房屋的贷款本息还清。 第三人南越公司沭阳分公司未到庭陈述。 本院经审理认定事实如下：2015年3月13日，被告魏闯与第三人南越公司沭阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定被告魏闯购买第三人南越公司沭阳分公司开发的沭阳县房屋。2017年11月29日，原告黄艳与被告魏闯签订《房屋买卖合同》，约定被告魏闯将上述房屋出售给原告，总价款为600000元，原告于2017年12月5日前向被告魏闯支付320000元，银行按揭贷款280000元由原告负责偿还。原告黄艳与被告魏闯还签订了《附加协议》，协议约定办理不动产权登记证书前的所有的费用由被告魏闯承担，不动产权证办好后，过户费用由原告黄艳承担；在房屋能办证的情况下，被告魏闯必须在一个月内办好不动产权证，并配合原告过户，如被告魏闯不配合，视为其违约，应按涉案房屋成交价的双倍赔偿原告；担保方与签约方付同等责任，直至合同履行完毕为止。被告洪正月作为被告魏闯的担保人，在上述《房屋买卖合同》、《附加协议》上签字。 上述合同签订后，原告于2017年11月30日、12月3日分别向被告魏闯支付100000元、220000元，涉案房屋的按揭贷款亦一直由原告偿还。2021年4月16日，原告已将涉案房屋的贷款本息还清。 另查明，涉案房屋已办理了首次登记，于2020年6月12日登记在第三人南越公司沭阳分公司名下，抵押权人为第三人邮储银行沭阳县支行。 上述事实有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《附加协议》、不动产产权情况表、银行转账记录、邮储银行沭阳县支行出具的代偿结清证明以及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。 本院认为：合法有效的债权债务关系依法应予保护。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应当按照约定诚实信用地履行合同。现涉案房屋已经具备办证条件，但因被告魏闯的原因导致房屋无法过户至原告名下，被告应当对此承担相应的违约责任。关于违约金的数额，因双方约定的数额过高，本院结合涉案房屋已经具备办证条件的时间、房屋价款、合同中关于违约责任的约定等因素，酌定被告魏闯向原告支付违约金20000元，被告洪正月作为担保人，依法对对上述违约金承担连带清偿责任。现涉案房屋的贷款本息已由原告于2021年4月16日清偿完毕，故应由第三人南越公司沭阳分公司协助被告魏闯办理该房屋的不动产权证，再由被告魏闯协助原告将产权证变更登记至原告名下。根据双方合同约定，将涉案房屋不动产权登记在被告魏闯名下，相关税费由被告魏闯负担；将涉案房屋不动产权变更登记至原告名下，相关税费由原告负担；上述约定不违反相关法律规定，本院依法予以确认。 被告魏闯辩称双方签订的房屋买卖合同存在欺诈行为，但对此并未提供充分证据予以证明，故本院对被告魏闯的答辩意见不予采纳。依照依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、第三人浙江南越置业有限公司沭阳分公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助被告魏闯办理沭阳县房屋不动产权证，将该房屋不动产权登记在被告魏闯名下，相关税费由被告魏闯负担； 二、上述第一项义务履行完毕后五日内，被告魏闯协助原告黄艳办理沭阳县房屋不动产权变更登记手续，将该房屋不动产权登记在原告黄艳名下，相关税费由原告黄艳负担； 三、被告魏闯于本判决发生法律效力之日之日起五日内向原告黄艳支付违约金20000元，被告洪正月对上述违约金承担连带清偿责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，保全费1020元，合计3820元，由原告负担2420元，被告魏闯负担1400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2700元。 审 判 长  赵加卓 人民陪审员  潘恒芹 人民陪审员  孙兴涛 二〇二一年五月八日 书 记 员  张 冬 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××55（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。