江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1319号上诉人（原审被告，反诉原告）：东海县龙海置业有限公司，住所地江苏省东海县西开发区淮海路。法定代表人：安增现，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文杰，河北侯凤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：苏州市天地人房地产投资顾问有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东港新村。法定代表人：孙朝连，该公司总经理。委托诉讼代理人：胥元波，江苏华德律师事务所律师。上诉人东海县龙海置业有限公司（以下简称龙海公司）因与被上诉人苏州市天地人房地产投资顾问有限公司（以下简称市天地人公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2020)苏0722民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月01日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人龙海公司上诉请求：一、改判原审判决第二项，判决上诉人不支付被上诉人车位佣金；二、改判原审判决第三项，判决上诉人不支付被上诉人房屋销售佣金72664.14元；三、改判原审判决第四项，判决上诉人不支付被上诉人违约金；四、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、判决书认定事实错误。(一）关于违约金。1.认定事实证据不足。原审判决以被上诉人单方制作且不能示明合法来源的证据，结合案涉工程存在承包人拖欠实际施工人部分工程款的间接事实，得出工程停工的事实过于牵强。2.采纳证据标准不统一。原审判决对于被上诉人提供的无法说明来源，不具备证明效力的微信群、贴吧议论截图等证据作为认定案件事实的依据。对于上诉人提供的销售数据（原审判决14页“对应佣金…应当承担举证不能的法律责任”）却排除证明效力。3.判决书中认定事实错误。案涉工程不存在整体停工，更没有因停工给销售带来不利影响。4.争议事件发生在《补充协议书》签订前。上诉人依据《补充协议书》中约定解除权解除双方销售代理关系，该协议书签订时间为2018年11月28日，协议书双方当事人以此时间点之前的销售环境以及在此基础上进行商业判断，对自己的行为意思自治并承担商业风险。《补充协议书》签订之时，被上诉人所称影响销售业绩的全部争议事实均己在被上诉人商业考量之中，协议书体现了双方当事人的真实意思，双方均应恪守。5.上诉人解约行为不存在过错。上诉人解除销售代理协议基于被上诉人明确违反上述补充协议的约定，是正当使用约定解除权的结果。(二）关于房屋销售佣金。6.应结算佣金总额计算错误。原审判决第14页“截至2019年4月23日前，原告共网签房源433套…应结算佣金2616290元”计算错误。根据被上诉人提供作为证据的佣金核算表，销售佣金应结算总额为2548252元。7.贷款到账部分举证责任分配错误。综上，上诉人尚未支付佣金72664.14元，计算方式如下：433套己网签房屋应计提佣金总额（2548252.82元）-上诉人己付佣金（1888922元）-内部销售不计提佣金（460413元）-双方协议解除后到账房款对应佣金（126253.68元）=72664.14元。(三）关于车位销售佣金。8.车位不属于协议约定商品房销售范畴。9.被上诉人明知车位佣金不予计提。上述约定已经明确了销售佣金的计算范围限于商品房销售行为条件限定为签署《商品房买卖合同》且支付首期房价款。二、判决书适用法律错误。10.被上诉人主张违法解除违约金于法无据。《销售代理协议》第八条违约责任部分对不同违约情形进行了区别约定。违约解除代理协议违约金适用情形为上诉人无故单方面解除，依前述5可知，本案并不涉及单方无故解除协议的情形，不适用该条违约解除违约金的约定。被上诉人所称工程停工等情况即便属实，也应适用8.1条约定，依照实际损失主张。被上诉人违约金主张过高，显著高于实际损失，人民法院应当核减。三、判决结果显失公平。被上诉人违反合同约定，未能完成销售业绩并因此造成上诉人解除双方销售代理合同重新招募销售代理公司，增加了上诉人经营成本。被上诉人天地人公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。天地人公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令龙海公司给付车位销售佣金185929.3元；2.判令龙海公司给付天地人公司房屋销售佣金771963元；3.判令龙海公司因其违约解除代理协议而应给付天地人公司违约金1969787元。龙海公司向一审法院提出反诉请求：1.请求天地人公司赔偿龙海公司租金损失13874元；2、诉讼费由天地人公司承担。一审法院认定事实：2013年12月22日，天地人公司（乙方）与龙海公司（甲方）签订《前期发展策划建议及独家销售代理协议》，协议约定：第一条、定义。1.6售出的定义：购房者与甲方签订《商品房买卖合同》，并支付了首期房价款，视为乙方完成销售，但乙方须继续配合甲方完成催缴房款、办理贷款、交房手续等后续事宜。第二条、委托销售物业及基本依据。2.1.甲方委托乙方提供代理服务的项目位于东海县××路×××复兴路西侧。2.2.标的概况：该项目建筑面积共约120000平方米（具体面积指标以房产测绘部门测量为准)；2.3.销售价格：乙方按甲方签字确认过的销售价格表对外销售；2.4.去化速度：乙方须在项目取得预售许可证且正式开盘日起6个月内实际销售率达50%，在取得预售许可证且正式开盘日起10个月内实际销售率达70%，18个月内实际销售达到90%，实际销售的房屋里面应该含底层一、二、三层和顶层以下3层的楼层20%以上。第三条、委托策划及代理销售时间。本项目甲方与乙方合作期限自本协议生效之日起至项目销售率达到90%，经甲、乙双方友好协商，可延长合作期限。第四条、甲方的责任及义务。4.1.在本协议生效后，甲方不再委托任何第三方代理销售，乙方不得再分包或转让此项目。在合作期内、除公司内部销售的房屋外（内部销售房源不超过150套，具体销售单元在第一次认购前确定），其他的销售业绩均归乙方所有，甲方应以此为依据、支付相应的佣金。4.4.甲方负责该项目宣传推广过程中的有关费用。其中包括:4.4.1.项目各项推广费用，其中包括：售楼处装修、样板房装修，各种广告、宣传及销售资料之制作、派发及发布费用。4.4.2.项目各项推广执行及其他产生的费用，其中包括：展销场地、展销活动的筹备及有关设备的租用、布置人员等费用，以及售楼处及样板房使用过程中的水电费。营销推广费用原则上不超过总销售额的0.7%,广告费用预算见附件一。第五条、乙方的责任及义务。5.2.负责销售部的建立、人员的招聘、培训、指导和解雇，一切销售人员由乙方直接管理并承担员工的食宿、工资、交通、通讯，服装、奖金等费用。甲方不干涉乙方的内部管理及内部分配。5.6.须按照与甲方所确定的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘或者加价,不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。第六条、前期策划费和代理费的结算。6.1.乙方的代理服务费计算采用按代理销售总金额的相应点数收取代理费的方式，本协议约定的代理费率为前90%的房屋按照总销售金额的0.9%计提，最后10%的房屋按照总销售金额的1.2%计提。6.2.乙方在当期楼盘销售中，销售房数量达不到90%时，甲方按照实际销售比例去除百分之十后结算代理费。(即前90%的房代理费为销售房屋的入账金额总数*0.9%*0.9，剩余的10%代理费在全部售完后（除因甲方租赁、预留，抵押或其他原因的房屋外)一并交付乙方）、乙方销售房屋的最后的10%，甲方按照1.2%给乙方提取代理费。6.3.双方月结算一次，结算截止日期为最后一日，每月3日前乙方将上月结算单报至甲方审核，甲方须在每月15日前向乙方支付上月度代理费。第八条违约责任。8.1.因房屋建设、工程施工、工程进度、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，并承担由此发生的一切相关费用。8.2.甲方应按时支付乙方销售代理费用。如有拖欠，乙方在提前3日书面通知甲方后，可以中止履行本协议。如甲方仍未支付上述费用，则乙方有权单方解除本协议，协议解除不影响佣金的结算与支付。协议签订后、双方应共同履行、共同遵守，任何违反本协议约定的行为均视为违约行为，守约方有权追讨对方的违约责任，并要求其继续履行协议，如违约方给守约方造成损失的，按以下条款执行：8.3.1.乙方无故单方面解除协议的，乙方应按协议未销售部分所对应的代理费的30%向甲方支付违约金。8.3.2.甲方无故单方面解除协议的，甲方应按协议未销售部分所对应的代理费的30%向乙方支付违约金。8.4.乙方应按合同约定的时间开展房屋销售。如逾期达不到合同约定的标准的，甲方可随时解除本合同，代理费用按照0.9%的90%计算。2018年10月23日,龙海公司张贴《东海晶福苑15#、16#楼开盘优惠方案》，内容为：“一、内部员工预定优惠方案。2018年10月20日前预订房源的员工（以交定金为准），可享受开票价80元/平方米的优惠。若未在以上时间内办理，则开盘后的优惠期内享受面向社会公开的优惠标准。二、开盘价格。15#、16#楼销售价各户型以备案价为准，开盘优惠50元/平方米。开盘时间为2018年10月24日，开盘优惠期为五天即10月24-28日，内部员工除享受第一条外，同时享受开盘期优惠。三、地下车位优惠。1、地下车位价格9.8万元/个，若预定车位可享受1万元的优惠（从房款中扣除）。2、购买100平方以上户型（顶层除外），必须购车位。其他户型车位可选。龙海公司(并盖章)。2018年10月23日。”2018年11月28日，天地人公司（乙方）与龙海公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、项目销售去化目标:(原合同第二条第2.4款：乙方须在项目取得预售许可证且正式开盘日起6个月内实际销售率达50%……10个月内实现销售率达70%……18个月内实际销售率达90%……)。依据此条此款双方约定乙方需于每期开盘7日前向甲方提交当期销售去化目标，当期销售去化目标分解到每月完成套数，经甲方签字确认为准，并确保当月的销售去化目标完成。目前在售房源（15-16号楼）乙方于本补充协议签订7日内提交销售去化目标计划并经甲方审议执行。四、营销推广费用根据原合同第4.4款约定营销推广费用预算不超过总销售额的0.7%，乙方于每期开盘前制定营销推广预算，每月25日前提交下个月的推广计划及费用，甲方审议后执行。六、终止合同及相关条款。乙方除同意上述处罚条例外，如遇下述情况，甲方可以惩罚乙方：1、乙方连续三个月没有完成销售去化目标，甲方有权扣留乙方该阶段佣金的5%；2、乙方连续六个月没有完成销售去化目标，或者半年未完成该期销售任务的50%，甲方有权终止协议，除佣金结算无其他任何补偿；3、甲方应及时结算乙方佣金，乙方于次月1日提交佣金结算书，按甲方确认的数量，10个工作日内支付佣金，逾期每日按千分之一支付违约金，超过一个月不结算乙方可以停止销售工作。2019年4月19日，龙海公司向天地人公司发出《协议解除通知函》，其中载明“本期销售任务（15-16号楼）自2018年10月24日正式开盘，房源210套，目前距离约定的六个月还有4天，届时应售房源为105套。截至今日实售75套，参照本月客观实际情况，4天销售30套任务难度较大”，通知天地人公司至2019年4月23日完不成约定销售任务105套时，双方合作协议将自动解除。天地人公司于2019年4月20日收到上述《协议解除通知函》。2019年4月25日，天地人公司向龙海公司发出《关于不同意解除合同的函》，函中主张龙海公司存在以下违约事宜：工程停工一直未解决、广告投入不足、控制相关优质房源、拖欠佣金未付、捆绑车位销售。另查明，根据房产管理部门网上签约系统显示，晶福苑11#-16#楼，2017年10月24日起至2019年4月19日，共签约出售433套房屋，签约系统中同时载明的具体的房号、总价款及签约时间顺序。截止2019年4月前，龙海公司已支付天地人公司佣金1888922元。再查明，2016年9月1日，龙海公司与江苏大才建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，约定江苏大才建设集团有限公司承建东海晶福苑小区11一14#楼及地下车库工程，工程内容包括土建及水电安装工程，工期650日，计划开工日期2016年12月18日，计划竣工日期2018年9月28日，后来该工程又被转包和分包，在一审法院涉及多起相关诉讼，2018年底2019年初整个工程项目处于停工状态，2019年4月29日，龙海公司与江苏大才建设集团有限公司解除《建设工程施工合同》，江苏大才建设集团有限公司撤场，2019年5月30日龙海公司与河北省第二建筑工程公司举行工程签约，将工程发包给河北省第二建筑工程公司继续施工。停工期间，因为涉案项目拖欠农民工工资，农民工集体到售楼处及相关部门上访，因为停工也引起相关微信群、贴吧议论，对能否如期交房，以及工程是否会烂尾表示担忧。晶福苑15、16#楼于2018年10月24日开盘，共有210套房源，截止2019年4月23日，已售75套房源，天地人公司撤场时另有一套房屋购房人支付全款，9套房屋已交定金签约。关于停车位，天地人公司称已销售车位282个，但在2019年2月7日前，天地人仅与269户业主签订车位租赁合同，龙海公司抗辩主张签订位租赁合同276个，租赁金额共计20658811.2元，但是均由龙海公司完成。龙海公司与案外人过洋、王相红、沈宏平、朱海梅签订《房屋租赁合同》，约定由案外人过洋、王相红、沈宏平、朱海梅将牛山镇西蔡北路39号美麟湖畔风景4-101和4-103室出租给龙海公司使用，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每年293800元，每年支付一次。2019年4月23日，龙海公司向天地人公司发出律师函，说明双方协议于2019年4月23日自动解除，并要求天地人公司将售楼处整理清扫，并带走相关物品等。后龙海公司在售楼处张贴公告并将售楼处收回锁门，天地人公司在售楼处张贴起诉开庭等相关通知文件，又将售楼处门锁强行打开，并将售楼处用链锁锁上。目前，案涉晶福苑小区已经销售完毕。一审法院认为：天地人公司与龙海公司签订的《前期发展策划建议及独家销售代理协议》《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于龙海公司是否应向天地人公司支付车位佣金的问题。首先，天地人公司认为车位系其销售的，并提供了相应车位使用权租赁合同，一审法院予以确认。协议虽未明确约定关于车位的出租或者销售，但根据龙海公司张贴的开盘优惠方案等可知，车位实际是由天地人公司与房屋销售一起促成租赁的。根据协议约定，在合作期内、除公司内部销售的房屋外，其他的销售业绩均归乙方所有，甲方应以此为依据、支付相应的佣金。乙方的代理服务费计算采用按代理销售总金额的相应点数收取代理费的方式，本协议约定的代理费率为前90%的房屋按照总销售金额的0.9%计提，最后10%的房屋按照总销售金额的1.2%计提。龙海公司提供的车位的数据，是龙海公司对车位数据的自认，根据该数据，可确认已租赁车位数量为276，销售金额为20658811.2元，经计算应提佣金为185929.30元。龙海公司提出部分车位客户已经退房退车位，但未能提供证据证明，应承担举证不能的后果。关于龙海公司应向天地人公司结算的出售房屋的佣金，天地人公司主张在其履行合同期间，共签约出售433套房屋，虽然约定内部房源不计提佣金，但是具体销售单元应在第一次认购前确定，龙海公司未按照合同约定的时间确定具体的销售单元，因此上述签约的433套房屋应当计提佣金。龙海公司抗辩协议约定中包括150套内部销售房屋不计算佣金，涉案小区1-10号楼共计270套房屋，11-16号楼570套房屋，与本案相关的11-16套内部销售房屋数量为85套，该85套对应570套符合整个小区的150套内部销售房屋的约定，同时还提出内部房源是一个动态的确定过程。一审法院认为，根据当事人的合同约定，内部房源是指由龙海公司内部销售的房屋，客户由龙海公司来联系并最终签约，并非天地人公司自己销售联系的客户，因此该部分房屋不计算销售佣金，本案中根据原龙海公司双方前期结算佣金的情况，以及天地人公司历次诉讼请求的变化，双方往来的邮件及会议纪要，实际履行过程中确实存在内部房源的客观事实，因此天地人公司按照433套网签房源，主张争议的85套内部房源佣金460413元（详见附表），与客观事实不服，一审法院不予支持。截止2019年4月23日前，天地人公司共网签房源433套，根据网签的价格及先后顺序，按照合同约定的计算佣金的方式，应结算佣金2616290元。天地人公司主张在其离开售楼处后，对于前期部分贷款回款部分没有结算，因为龙海公司终止合同，不能取得这部分资料，无法计算该部分佣金，龙海公司主张与天地人公司解约后由新销售公司达成按揭到账房款12845749.5元，对应的佣金为115611.74元，但是未提交相应的证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。天地人公司在龙海公司发出解除合同通知撤场前，出售10套房屋（不在网签房源433套内），没有网签商品房买卖合同，其中1套房屋购房人支付全款，9套房屋已交定金，按照交付的全款金额及定金总额，根据后续的签约情况，一审法院酌情支持佣金2万元。综上，龙海公司应支付天地人公司房屋佣金2636920元，扣除已付佣金1888922元以及争议的85套房屋佣金460413元，加上2万元，尚欠房屋佣金307585元。本案中，龙海公司以晶福苑15-16号楼，没有按照约定时间完成销售目标，通知天地人公司解除合同，天地人公司收到解除合同的通知后提出了异议，并向一审法院提起诉讼，并要求继续履行合同，在诉讼中双方达成一致同意解除合同。2018年11月28日，原龙海公司签订的签订《补充协议书》，是双方当事人根据当时楼盘的具体销售现状，根据客观实际情况对销售预期合理判断后作出的意思表示，对当事人具有约束力。虽然天地人公司没有按照约定的时间销售105套房源，但是已实际销售75套房源，另外因为工程停工造成农民工上访，以及贴吧、微信群关于工程烂尾的讨论，加大了房屋的销售难度，其次龙海公司没有按照约定的时间向天地人公司确定内部房源，虽然内部房源不计入应当计提佣金的范围，但是影响天地人公司对房屋的销售和购房人从天地人公司处选购房屋，应当作为龙海公司违反合同约定的因素进行考量，再次捆绑销售停车位，排斥了一部分购房消费者，给天地人公司正常销售房屋带来一定的影响。根据合同法的规定，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减轻相应的损失赔偿额。天地人公司与龙海公司发生争议，龙海公司通知解除合同时，剩余房屋的销售价值，天地人公司主张按照可售面积及市场均价计算为691153158元，龙海公司对该数额虽不予认可，但剩余房屋已销售完毕，龙海公司未能提供证据证实剩余房屋的销售价款，对此龙海公司应承担举证不能的法律后果。一审法院参考天地人公司主张的剩余房屋的销售价值，计算未售房屋销售佣金，结合双方合同履行过程中存在的违约情况及过错，一审法院酌情判令龙海公司赔偿天地人公司违约金60万元。龙海公司反诉请求天地人公司赔偿不能正常使用售楼中心17天的租金损失，首先龙海公司通知解除合同，天地人公司收到后随即提出了异议，不同意解除合同，并提起诉讼，诉讼中天地人公司变更诉讼请求，同意解除合同，至此双方才解除合同，在合同解除前天地人公司控制占有售楼中心，并不违反当事人之间的约定，其次即使龙海公司单方解除合同，符合法律规定，也应给予天地人公司合理的搬离售楼处的时间，考虑天地人公司实际占用的时间并不长，天地人公司反诉请求赔偿租金损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院遂判决：一、解除天地人公司与龙海公司于2013年12月22日签订的《前期发展策划建设及独家销售代理协议》、2018年11月28日签订的《补充协议书》；二、龙海公司于判决生效之日起十日内支付天地人公司车位佣金185929.30元；三、龙海公司于判决生效之日起十日内支付天地人公司房屋销售佣金307585元；四、龙海公司于判决生效之日起十日内支付天地人公司违约金60万元；五、驳回天地人公司其他的诉讼请求；六、驳回龙海公司的反诉请求。一审本诉案件受理费27390元，由龙海公司负担12000元，由天地人公司负担15390元。反诉案件受理费147元，由龙海公司负担。二审期间，上诉人龙海公司向本院提供：证据一，建设工程施工合同及监理日志，证明：上诉人与被上诉人之间解约的15-16号楼从未停工；证据二，房屋销售合同，证明：被上诉人怠于履行销售职责；证据三，房款到账明细表，证明：根据该表房款到账时间证明被上诉人并没有对表中房款进行对应的工作，该部分房款不应计提佣金。被上诉人天地人公司质证称：对证据一，单体停工不能证明整体停工，不能消除停工对销售造成的影响；对证据二的证明目的不予认可，达不到上诉人的证明目的；对证据三，一审查明事实清楚，计提佣金方式、数额均准确无误；对三份证据的三性我方无法核实，是上诉人单方制作。结合双方质辩意见，本院对上诉人龙海公司提供证据的形式真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.一审法院对于违约金的认定是否准确。2.一审法院对于佣金的认定是否准确。本院认为，关于第一项争议焦点，分述如下：对于《补充协议》如何认定的问题。上诉人主张《补充协议书》签订之时，被上诉人所称影响销售业绩的全部争议事实均己在被上诉人商业考量之中，上诉人据此解约不存在过错。对此，被上诉人主张上诉人长期违约导致被上诉人无法完成去化目标，主要包括长期停工、强制捆绑车位销售、销控优质房源、不按时结算佣金。对此，本院认为，强制捆绑车位销售在《补充协议》签订之前就已存在，不能作为抗辩理由。但对于长期停工问题，《补充协议》签订于2018年11月28日，涉案双方在协议中约定项目销售去化目标，龙海公司应为天地人公司销售提供基本条件。本案中，依据现有查明的事实，涉案楼盘的11-14#存在多起涉诉案件，2018年底2019年初整个工程项目处于停工状态，直至2019年4月29日，龙海公司与江苏大才建设集团有限公司解除《建设工程施工合同》。2019年5月30日龙海公司与河北省第二建筑工程公司举行工程签约，将工程发包给河北省第二建筑工程公司继续施工。楼盘作为一个整体对外销售，其在消费者之中也是以品牌形象出现。如果部分楼盘存在纠纷，存在停工情况，势必影响其整体形象，影响其在售楼盘的销售业绩。故本院认为，上诉人在楼盘正常施工问题未能解决的情况下，主张依据《补充协议》的约定解除合同不符合法律规定，一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。对于违约金是否过高的问题。依据《前期发展策划建议及独家销售代理协议》8.3.2约定：甲方无故单方面解除协议的，甲方应按协议未销售部分所对应的代理费的30%向乙方支付违约金。本案中，龙海公司解除合同的行为已被认定为单方违约，应承担违约责任，但上诉人未能提供证据证实剩余房屋的销售价款，对此上诉人应承担举证不能的法律后果，结合天地人公司对于违约金的主张，一审法院酌定违约金为60万元属于自由裁量，在无新证据证明违约金60万元仍然过高的情况下，本院对此予以维持。关于第二项争议焦点，分述如下：（一）出售房屋佣金计算的问题。对于上诉人撤场后贷款到账部分是否应予扣除的问题。上诉人主张被上诉人撤场后的33套房屋贷款系由新销售公司完成，该部分贷款14028187.3元对应计提佣金126253.68元应予以扣除。本院认为，首先，依据合同4.8条约定甲方依照政府主管部门的办事程序，协助客户办理银行按揭及房屋产权，负责协调解决客户与公司法律方面的纠纷。可以认定，龙海公司负有协助客户办理按揭的义务。其次，合同5.8条约定被上诉人在本协议代理期内应当负责向购房客户催缴房款，收集按揭所需资料等。可以认定，天地人公司在代理期内有代替龙海公司催缴房款，收集按揭所需资料的义务。如前文所述，本院已认定龙海公司解除合同属于违约行为，因上诉人单方面终止合同的履行，致使被上诉人未能完成上述义务。结合上述两点，本院认为上诉人主张扣除该部分佣金126253.68元不能成立。对于内部销售不计提佣金部分计算是否准确问题。上诉人主张判决书附表一中编号73、74、75的佣金计算错误。本院核算后认定：编号73徐法现的佣金无误，编号74王建强的佣金有误，应为6104元，编号75张加管的佣金有误，应为5013元，一审判决多认定1314元（6229+6229-6104-5013）。虽然一审判决存在笔误，但减少了上诉人实际支付的佣金数额，被上诉人对此并未提起上诉，视为放弃了该部分佣金，本院对此予以维持。对于上诉人主张按照销售代理协议8.4条计算佣金的问题。本院认为，合同8.4条约定乙方应按照合同约定的时间开展房屋销售。如逾期达不到合同约定标准，甲方可随时解除本合同，代理费用按照0.9%的90%计算。该条适用的前提是基于天地人公司违约，而依据本案查明的事实，本案系龙海公司违约造成，故不应适用该条款结算佣金，本院对上诉人的该项主张不予支持。对于应结算佣金总额计算是否正确的问题。上诉人主张根据被上诉人提供作为证据的佣金核算表，销售佣金应结算总额为2548252元。对此，本院认为，上诉人在二审期间未对此进行举证，本院对此不予支持。（二）出售车位佣金是否应予以计算的问题。本院认为，首先，天地人公司举证证明了其实际销售了涉案车位，其为销售车位提供了服务。其次，龙海公司张贴的开盘优惠方案明确车位实际是由天地人公司与房屋销售一起促成租赁的。最后，根据协议4.1条约定，在合作期内、除公司内部销售的房屋外，其他的销售业绩均归乙方所有，甲方应以此为依据、支付相应的佣金。一审法院据此认定龙海公司应向天地人公司支付车位佣金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人龙海公司的上诉请求及理由除笔误部分外均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，因笔误致使实体处理不当，但被上诉人对此予以认可，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14641元（东海县龙海置业有限公司已预交），由东海县龙海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月三十一日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。