广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14687号原告：叶国忠，男，1969年10月17日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈双琳，广东同福律师事务所律师。被告：罗文锋，男，1982年5月24日出生，汉族，住广东省兴宁市。被告：郭坚，男，1994年10月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告叶国忠诉被告罗文锋、郭坚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶国忠的委托诉讼代理人陈双琳，被告郭坚到庭参加了诉讼；被告罗文锋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶国忠诉称：被告罗文锋是广州市皇居房地产代理有限公司的工作人员。2019年5月13日，原告与被告罗文锋签订《房地产买卖合同》，约定被告罗文锋购买原告名下位于广州市天河区**55号704房的房产；该物业总楼价为2456000元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。合同附件约定，定金20000元买方须在2019年5月13日支付给卖方；定金余款130000元买方须在2019年5月24日支付给卖方；首期楼款（不含定金）350000元买方应于递件成功当天支付卖方。2019年11月1日，原告与被告罗文锋签订《购房补充协议》，约定被告以按揭方式购买，原告同意房屋过户至被告郭坚的名下，被告罗文锋并向银行贷款2100000元，由贷款银行直接转账至原告的账户，部分楼款156000元（含定金）由被告罗文锋在2019年11月1日转账至叶*圆的账户，楼价余款200000元被告罗文锋在过户后30个工作日内转账至叶*圆的账户。被告罗文锋于2019年5月13日向原告指定的微信账户转账支付购房定金20000元，于2019年11月1日向原告及原告指定的叶*圆账户转账支付部分楼款100000元及36000元，贷款银行于2019年12月2日向原告发放楼房按揭贷款2100000元，但房屋过户后被告至今拒不向原告支付楼价余款200000元。被告郭坚出具了其微信及银行转账记录，证明其于2019年5月11日向被告罗文锋微信转账支付定金40000元，于2019年5月19日向被告罗文锋银行转账支付200000元，于2019年6月19日向被告罗文锋银行转账支付150000元，于2019年11月1日向被告罗文锋银行转账支付100000元，被告郭坚共计向被告罗文锋转账490000元。原告认为，原告因家庭周转需要而出售房屋，被告罗文锋作为房屋中介本应遵守职业道德谋取合法利益，但被告罗文锋却超越法律和道德的底线，枉顾信誉与形象，非法占有原告的房款。被告罗文锋违反合同约定非法占有原告的房款，应按合同约定向原告支付违约金。被告郭坚作为实际购房人，实际使用了原告出售的房屋，应对房款及违约金承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告罗文锋向原告支付房款200000元及违约金（违约金以200000元为本金，以每日千分之一的标准，自2019年12月9日起计至款项实际支付之日止）；二、被告郭坚承担连带清偿责任；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告罗文锋未答辩。被告郭坚辩称：一、被告郭坚是向被告罗文锋购买房产，已经交齐房款，办理了过户手续，取得房产证并已经入住。两被告于2019年5月19日签订的《房地产买卖合同》合法有效，合同约定购房款为2700000元。合同签订后，被告郭坚已经向被告罗文锋支付了全部购房款，也已经取得房屋的房产证，即已经取得房屋的所有权。二、被告郭坚不清楚被告罗文锋是否拖欠原告款项，且被告罗文锋与原告的债权债务关系与被告郭坚无关。被告郭坚是向被告罗文锋购买房屋，购房合同中的卖方是被告罗文锋。虽然被告罗文锋是房产中介公司的员工，但被告郭坚购房时的中介咨询人是中介公司的另一名员工刁振胜。了解到被告郭坚的购房需求后，刁振胜介绍其同事即被告罗文锋有一套自有房屋要出售。因此，本案中，被告罗文锋是房屋的业主，而非房产中介人员。被告郭坚购买房屋还支付了中介费40000元，如果被告罗文锋是房产中介的身份，就不存在还另外收取中介费的问题。两被告签订购房协议后，被告罗文锋称其与上一手的业主还没有办理完毕房屋过户手续，为减少过户程序，其要求由上一手业主直接与被告郭坚办理过户手续，该过户手续并不影响房屋合同转让相对方的认定，只是办证流程的方便事项。被告郭坚完全不了解被告罗文锋与上一手业主即原告还存在拖欠购房款的问题。通过原告提交的其与被告罗文锋的聊天记录可见，原告知悉并同意房屋买受人为被告罗文锋，原告一直只向被告罗文锋要求支付购房款。因此，本案涉及的是原告与被告罗文锋之间的债权债务关系。原告从未向被告郭坚主张要求支付款项，该事实更可证明被告罗文锋与原告的债权债务关系与被告郭坚无关。三、本案不存在被告郭坚承担连带责任的法律事由。按照法律规定，连带责任需具备民事责任的一般构成要件，即连带责任人主观上须有过错，行为须具有违法性，须造成损害事实，违法行为与损害后果之间须存在因果关系。本案中，被告郭坚是善意购房者，向被告罗文锋购买房屋是为了自住，且已经支付了全部购房款，被告郭坚在购买房屋的全过程中，主观上不存在任何过错。对于被告罗文锋拖欠原告购房款的问题，被告郭坚完全不知情，也从未向原告承诺对拖欠款项承担连带保证责任，合同也未约定由被告郭坚承担连带责任。因此，被告郭坚不应当就被告罗文锋的欠款承担连带责任。综上所述，请求法院查明事实，依法确认被告郭坚无需承担连带责任，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：根据叶国忠提交的（2017）广州市不动产权第02223444号《不动产权证》（复印件）显示，广州市天河区**55号704房（下简称案涉房屋）的权利人为叶国忠。根据郭坚提交的（2019）广州市不动产权第02219213号《不动产权证》显示，案涉房屋的权利人为郭坚。2019年5月13日，叶国忠（卖方）与罗文锋（买方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方就买卖案涉房屋的所有买卖条件达成一致意见，该物业建筑面积为81.88平方米，该物业总楼价为2456000元；因买方或卖方违法本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下等。《附件》约定，定金20000元买方须在2019年5月13日支付给卖方；定金余款130000元买方须在2019年5月24日前支付给卖方；首期楼款350000元买方应于递件成功当天支付卖方；买方应于2019年8月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续等。2019年11月1日，罗文锋（甲方）与叶国忠（乙方）签订《购房补充协议》，约定甲方于按揭购买的方式，并同意过户至郭坚名下，甲方并向银行贷款2100000元，由贷款银行直接转账至叶国忠账户、部分楼款156000元由甲方在2019年11月1日转账至叶*圆账户，楼价余款200000元甲方在过户后30个工作日内转账至叶*圆账户；甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方按原签订的购房合同规定承担相应的违约责任；乙方收齐楼款后再交楼等。现叶国忠提起本案诉讼，要求罗文锋向其支付房款200000元及违约金，并要求郭坚承担连带责任。诉讼过程中，叶国忠主张罗文锋是案涉房屋的买方，罗文锋已向其支付房款2256000元，案涉房屋已于2019年11月1日过户至郭坚名下，但罗文锋拒不支付余下房款200000元。为予证明，叶国忠提交了《存量房交易综合申报表（第一版）》、广东增值税普通发票、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、叶国忠与罗文锋的微信聊天记录（打印件）等证据。郭坚对《存量房交易综合申报表（第一版）》、广东增值税普通发票、《中国农业银行银行卡交易明细清单》的真实性均予以确认，并认为叶国忠在罗文锋的要求下将案涉房屋直接过户给其是为了减少过户程序，不影响合同相对性的认定；关于罗文锋向叶国忠付款的情况，其确认按揭贷款的情况，但对其他的并不知情；对微信聊天记录不知情，故对真实性不予确认，聊天内容说明的是叶国忠与罗文锋的事项，与其无关。郭坚主张其是向罗文锋购买案涉房屋，双方签订了《房地产买卖合同》，约定总楼价为2700000元；在合同签订前，广州市皇居房地产代理有限公司的中介人员刁振胜带其到案涉房屋看房，其对案涉房屋满意，刁振胜就安排其与罗文锋见面，罗文锋表示已向叶国忠买下案涉房屋，但还没有过户，并向其出示了叶国忠之间的购房合同，但只是给其大概看了一下；郭坚陆续向罗文锋支付了600000元房款，并在罗文锋的要求下办理了按揭贷款手续向叶国忠的收款账户支付了2100000元，即其已向罗文锋支付了全部购房款2700000元。为予证明，郭坚提交了《房地产买卖合同》、微信支付转账电子凭证、账单详情、《中国建设银行个人活期账户交易明细》《个人购房担保借款合同》《借款凭证》等证据。叶国忠确认2100000元的银行贷款是发放到其账户。本院认为：叶国忠与罗文锋签订《房地产买卖合同》《购房补充协议》后，双方当事人均应切实履行。罗文锋作为购房人，应按照合同约定向叶国忠支付案涉房屋的购房款。根据《购房补充协议》约定，楼价余款200000元罗文锋在过户后30个工作日内转账至叶*圆本人账户；如有违约，违约方按原签订的购房合同规定承担相应的违约责任。而根据已查明的事实可知，叶国忠已按合同要求于2019年11月1日将案涉房屋过户至郭坚名下，故罗文锋应按照合同约定于2019年12月13日前向叶国忠支付剩余购房款200000元。现叶国忠主张罗文锋未向其支付剩余购房款200000元，罗文锋作为付款义务人，其依法应对支付房款的事实承担举证责任，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提供证据，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对叶国忠的主张予以采信。因此，现叶国忠要求罗文锋支付房款200000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。另，《房地产买卖合同》约定，因买方或卖方违法本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。据上约定，叶国忠要求罗文锋支付违约金的诉讼请求合理有据，本院予以支持，该违约金应以200000元为本金，自2019年12月14日起计至实际付清之日止。但上述违约金标准过高，本院根据公平原则、综合本案案情酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算。叶国忠与罗文锋签订的《房地产买卖合同》《购房补充协议》中，买方为罗文锋。而且，郭坚亦举证证明其与罗文锋签订了《房地产买卖合同》并按照合同约定支付了全部购房款。因此，叶国忠要求郭坚对罗文锋的债务承担连带清偿责任的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。罗文锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗文锋向原告叶国忠支付房款200000元及违约金（以200000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2019年12月14日起计至实际付清之日止）；二、驳回原告叶国忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4762元，由被告罗文锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  卓燕君人民陪审员  杨春梅二〇二一年五月六日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇