广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初1473号原告：郭斌兴，男，1958年1月28日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：李鸿明，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓恩，广东盈进（中山）律师事务所律师。被告：蔡燕兰，女，1985年2月9日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。原告郭斌兴与被告蔡燕兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭斌兴的委托诉讼代理人郑晓恩、被告蔡燕兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭斌兴向本院提出诉讼请求：1.蔡燕兰支付郭斌兴租金9000元及滞纳金223元（以9000元为基数，自2020年10月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为标准计至实际清偿之日止，暂计至2020年12月2日）；2.没收蔡燕兰支付的押金12000元；3.蔡燕兰支付电费399元、水费45.76元。庭审中，郭斌兴变更诉求3中的电费为265.4元。事实和理由：2020年7月，郭斌兴委托儿子郭嘉洪将郭斌兴所有的中山市×××××××××××××商铺租赁给蔡燕兰使用，合同约定租赁期限自2020年8月1日至2021年8月31日止，2020年8月1日至2021年2月30日每月租金为3000元，蔡燕兰应于每月5号前交清当月租金。另外，双方对违约责任、责任义务、水电费缴纳等内容也进行了明确的约定。然而，自租赁合同签订至今，蔡燕兰未向郭斌兴支付过任何租金，也未按照约定支付水电费用，且在2020年10月29日单方向郭斌兴提出解除合同，已经构成了违约。郭斌兴认为，双方之间的租赁合同真实、合法、有效，蔡燕兰拒不支付租金、水电费及单方解除合同的行为已构成违约，严重侵犯了郭斌兴的合法权益。蔡燕兰辩称，郭斌兴违约在先，将案涉店铺锁门。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物位于中山市×××××××××××，产权人为郭斌兴，产权证号：粤房地权证中府字第****号。郭嘉洪（甲方、出租方）与蔡燕兰（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定乙方自愿租用甲方位于中山市××××××××××商铺，该商铺从2020年8月1日起至2021年2月30日，每月租金为3000元；2021年3月1日至2021年8月31日，每月租金为3500元，一年租赁期满后，如乙方需要续签合同，必须与甲方另行协议才能续签。租金交付期限：乙方在每月5日前向甲方交清当月租金（并且必须是人民币现金）。保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付12000元作为履约保证金（保证金不计利息）。如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，需提前一个月以书面形式通知对方。乙方应如期交纳租金，乙方交还甲方房屋应当保持设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置，如留存易燃、易爆的危险物品甲方有权利报警处理，一切责任和费用由乙方负责。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的1%交滞纳金；如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。谁违约按保证金两倍补偿给对方。合同还对其他内容作出了约定。签订前述合同后，蔡燕兰依约向郭斌兴支付了12000元履约保证金。庭审中，郭斌兴确认本案诉求1中的租金金额为蔡燕兰所欠2020年8月至2020年10月共三个月的租金，每月为3000元；蔡燕兰则称只欠2020年9月、10月这两个月的租金，蔡燕兰提供微信转账记录以证明其在2020年9月1日通过支付宝向郭嘉洪转账了2020年8月份的租金3000元，对此郭斌兴不予确认，认为蔡燕兰该笔3000元支付宝转账是支付之前7月份所欠的租金。蔡燕兰确认其自2019年10月便开始租赁案涉商铺，郭斌兴收租会出具收据，但蔡燕兰表示开庭时没有带收据，称要回去找一下，但蔡燕兰并未在指定期限内向本院提交2020年7月份的租金收据。此外，双方均确认蔡燕兰已于2020年11月搬离案涉商铺，蔡燕兰确认欠付郭斌兴诉求中的水电费。庭审中，蔡燕兰提交了2020年7月30日的微信语音聊天记录，语音内容为蔡燕兰称：现在因为疫情原因，生意难做，每个人都在艰难的维持，我也在很困难的经营，你不要动不动就把门锁了。原告儿子郭嘉洪称：这些是可以体谅的，我爸有时候操作起来不是很合理，但你说要降到3000元的租金需要商量一下。但蔡燕兰拒不向本院及原告方提交语音载体，郭斌兴表示该微信语音聊天记录是2020年7月30日的语音，与本案的租赁期限并不一致，且语音内容是蔡燕兰的单方声明，郭斌兴并没有予以确认。另查明，郭嘉洪为郭斌兴的儿子。郭嘉洪出具《声明书》，确认其是受郭斌兴的委托与蔡燕兰签订案涉合同，该合同所产生的权利义务均由郭斌兴享有和承担。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋租赁合同关系发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。郭斌兴与蔡燕兰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。郭斌兴主张蔡燕兰欠付2020年8月至10月共计三个月的租金9000元，蔡燕兰确认其欠付2020年9月至10月两个月的租金，但辩称已缴纳2020年8月份的租金，郭斌兴则主张蔡燕兰是补交2020年7月份的租金，蔡燕兰在确认郭斌兴收租会出具收据的情况下，拒不向本院提交2020年7月份的租金收据，故本院采信郭斌兴的主张，认定蔡燕兰尚欠郭斌兴2020年8月份至2020年10月共计三个月的租金9000元。蔡燕兰辩称郭斌兴将案涉店铺锁门违约在先，但蔡燕兰提交的微信语音记录并非发生在本案案涉合同期间内，且其语音内容仅为蔡燕兰单方声明，郭斌兴并未予以确认，故蔡燕兰的该项抗辩主张，本院不予采信。蔡燕兰拒不支付租金，构成违约，依法应承担相应的付款责任及违约责任。关于履约保证金的问题，本案中蔡燕兰仅欠付三个月的租金，但蔡燕兰已缴纳的履约保证金为12000元，折合四个月的租金，鉴于郭斌兴未提供任何证据证明其损失金额，其主张没收全部履约保证金12000元的数额过高，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定郭斌兴没收履约保证金9000元，已足以弥补因蔡燕兰违约导致合同提前解除造成的损失，另外3000元履约保证金用于充抵蔡燕兰拖欠的租金。关于滞纳金的问题，郭斌兴主张从最后一期逾期之日起至清偿之日止计付滞纳金的诉请有理，故本院予以支持。对于租金滞纳金的计算标准，郭斌兴主张按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍计算。因蔡燕兰拖欠租金的行为给郭斌兴造成的直接损失是相应款项的利息损失，且郭斌兴并没有提供证据证明有造成其他的损失，故郭斌兴主张的滞纳金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、蔡燕兰违约事实给郭斌兴造成的实际损失及协议完全履行后郭斌兴的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整租金滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计付。此外，郭斌兴主张蔡燕兰欠付电费265.4元及水费45.76元，蔡燕兰对此予以确认，故本院予以认定并支持郭斌兴的该项诉求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡燕兰于本判决生效之日起七日内向原告郭斌兴支付租金6000元及滞纳金（以6000元为基数，自2020年10月6日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、原告郭斌兴没收被告蔡燕兰支付的履约保证金9000元（另外3000元履约保证金已用于充抵租金）；三、被告蔡燕兰于本判决生效之日起七日内向原告郭斌兴支付电费265.4元及水费45.76元；四、驳回原告郭斌兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取171元（已由原告郭斌兴预交），由原告郭斌兴负担50元，由被告蔡燕兰负担121元，并直接向原告郭斌兴支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二一年四月二十二日书记员 肖亮华