河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初2232号原告许恒，男，汉族，1989年10月3日出生，住信阳市浉河区。委托代理人胡振丽，女，汉族，1970年1月1日出生，住址信阳市浉河区，系原告母亲，代理权限为特别授权。委托代理人王曙光，河南高普律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告信阳诚成置业有限责任公司。法定代表人邢世军，该公司总经理。住所地：信阳市浉河区鸡公山大街盛世华章26号楼1-2层102号202号。统一社会信用代码：91411500689742900P。被告信阳市农业科学院。法定代表人李杰，该科学院负责人。住所地：信阳市浉河区民权南路20号。统一社会信用代码：12411500419305401T。委托代理人应承胜，男，1965年11月29日出生，该单位服务中心主任，代理权限为特别授权。委托代理人鲁军，河南金誉律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告许恒诉被告信阳诚成置业有限责任公司、信阳市农业科学院商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告许恒及其委托代理人胡振丽、王曙光、被告信阳市农业科学院委托代理人应承胜、鲁军到庭参加了诉讼，被告信阳诚成置业有限责任公司经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告许恒诉称：2017年12月，原告收到被告信阳诚成置业有限责任公司发放的广告宣传单正在宣传售卖商品房，原告来到被告信阳诚成置业有限责任公司位于鸡公山大街与信应路交叉口的售楼部。经了解该楼盘是被告信阳诚成置业有限责任公司占用被告信阳农业科学院家属院土地共同开发。由被告信阳农业科学院以《信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目》的名义申报立项并负责相关报建手续，且由被告信阳农业科学院完成与家属院职工签订房屋拆迁补偿协议。由被告信阳诚成置业有限责任公司筹措垫资，包括前期拆迁补偿费。被告信阳诚成置业有限责任公司的销售人员向原告出示了楼盘相关批示文件，称所售楼盘是二被告共同开发，立项报建是《信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目》，对外销售时的名称为“诚成龙悦春天”，还介绍了项目的入会优惠政策。2017年12月28日，原告与被告信阳诚成置业有限责任公司签订《商铺认购合同》，购买该项目3幢1层07号房，签订《商铺认购合同》后，原告了解到“信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目”在前期拆迁及施工过程中陆续向有关政府行政部门报请审批相关行政许可，该项目已开展了项目申报、环保审批、立项备案、建设用地规划设计等工作。但至原告起诉时尚未取得国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等行政许可证书。现该涉案工程项目已被列入信阳市浉河区“问题楼盘”，仍处于停工待处理状态。一、被告信阳诚成置业有限责任公司应当返还原告购房款199272元及利息。2017年12月28日，被告信阳诚成置业有限责任公司在未取得商品房预售许可证的情况下，违规收受买受人购房款签订的《商铺认购合同》，违背了我国相关法律规范，应认定为无效。被告信阳诚成置业有限责任公司应当返还原告购房款199272元及利息。《商铺认购合同》中优惠补助条款对被告信阳诚成置业有限责任公司占用原告资金期间利息进行约定。因此，利息损失以199272元为基数自2017年12月28日起至2018年12月28日按年8%计算，自2018年12月29日起至2019年12月28日按年9%计算，自2019年12月29日起至2020年12月28日按年10%计算,自2020年12月29日起根据双方约定的年租金回报率按年9%计算至实际支付之日止。二、被告应支付原告已付购房款70%的赔偿。首先、被告信阳诚成置业有限责任公司作为房地产开发企业，比消费者拥有更专业全面的商品房销售知识，却故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。①双方签订合同第2页第6项明确约定：在签订合同前，出卖人应当向认购人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。但是被告信阳诚成置业有限责任公司应当出示却没有按照此项约定向原告出示商品房预售许可证，属于违反约定故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。②信阳市房产管理中心下发通知信阳市房地产企业从2019年7月1日起启用新版2014版《商品房买卖合同（预售）》文本，在此之前信阳市范围内是按照建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建住房〔２０００〕２００号）使用2000年版本《商品房买卖合同示范文本》，该通知专门针对《商品房买卖合同示范文本》作出明确规定，其中《商品房买卖合同示范文本》第一条为项目建设依据，第二条为商品房销售依据，即买受人购买的商品房为现房或预售商品房，预售商品房批准机关及商品房预售许可证号等内容。但对比本案中双方当事人签订的《商铺认购合同》，被告信阳诚成置业有限责任公司应当按照示范文本要求写明商品房预售许可情况的内容。但其通过对2000年版本《商品房买卖合同示范文本》关于预售商品房批准机关及商品房预售许可证号等内容予以直接删除的方式，来故意隐瞒其和原告签订预售合同时未取得商品房预售许可证的事实。③2016年12月5日信阳市房产管理中心向市区房地产开发企业下发关于印发《信阳市规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序专项工作实施方案》的通知，第三条（二）“查处房地产交易环节的违法违规行为。对发布虚假房源信息和广告；通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；未取得预售许可证销售商品房；不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；……依法进行处罚，应由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。”但在其预售房屋前几个月，信阳市房产管理中心向其下发通知禁止未取得预售许可证，以认购方式签订合同的情况下，违规收受买受人的购房款隐瞒未取得预售许可证的事实签订《商铺认购合同》。其次、被告所售项目为拆迁补偿安置房屋。该项目以《信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目》名义立项报建，并于2014年4月28日取得了信阳市浉河区发改委批复文件。被告信阳农业科学院经办与家属院职工签订拆迁补偿协议，并由被告信阳诚成置业有限责任公司签章确认，被告所售项目为拆迁补偿安置房屋。综上，被告信阳诚成置业有限责任公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且所售项目为拆迁补偿安置房屋。该法律事实行为发生在民法典实施前，被告信阳诚成置业有限责任公司应支付原告已付购房款70%的赔偿为宜。三、二被告为合伙开发，应该连带承担以上给付责任。关于被告信阳市农业科学院，原告是看到是被告信阳农业科学院申报立项的该项目才取得信任利益，而事实上该项目确实是二被告签订《棚户区改造合作协议》后合伙开发，二被告是合作关系还是合伙关系不能仅凭二被告签订的协议名称判断，而应该看合伙各方是否存在共同出资和共同经营行为，是认定合伙关系是否形成的重要考量因素，共享收益、共担风险是合伙关系的必要构成要件。被告信阳农业科学院虽没有投资现金，但被告信阳农业科学院提供了其南家属院用地以及其家属院申报立项便利优势到该项目。二被告签订《棚户区改造合作协议》后分工明确，被告信阳农业科学院以《信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目》名义立项报建，并于2014年4月28日取得了信阳市浉河区发改委批复文件，被告信阳诚成置业有限责任公司预售房屋时也向原告出示了该文件，被告信阳农业科学院还负责经办与家属院职工签订拆迁补偿协议。作为收益被告信阳农业科学院不仅前期从项目筹资中先得到占地款460元每平方米共计460万元，后期项目建成将得到新建楼房5000平方米和家属院职工住房质量改善。项目风险也是二被告共担的，虽然二被告签订《棚户区改造合作协议》内部约定各自债权债务与对方无关，但事实上被告信阳农业科学院与家属院职工签订拆迁补偿协议，是被告信阳农业科学院经办，被告信阳诚成置业有限责任公司协助，被告信阳诚成置业有限公司在协议上签字盖章确认，承担拆迁补偿货币和新房责任主体是二被告共同承担的。被告信阳诚成置业有限责任公司为房地产开发企业，在该合伙开发项目中分工执行其房屋销售事项，与原告签订《商铺认购合同》无效的赔偿责任应由二被告共同承担，请求判令被告信阳农业科学院对被告信阳诚成置业有限责任公司的以上给付义务承担连带责任。综上，二被告违反相关法律法规出售商品房，侵犯了原告的合法权益，故起诉，请求判令：1、确认原告与被告信阳诚成置业有限责任公司在2017年12月28日签订的《商铺认购合同》无效。2、判令被告信阳诚成置业有限责任公司返还原告购房款199272元及利息，并支付原告已付购房款70%的赔偿（利息以199272元为基数自2017年12月28日起至2018年12月28日按年8%计算，自2018年12月29日起至2019年12月28日按年9%计算，自2019年12月29日起至2020年12月28日按年10%计算,自2020年12月29日起根据双方约定的年租金回报率按年9%计算至实际支付之日止）。3、被告信阳农业科学院对被告信阳诚成置业有限责任公司的以上给付义务承担连带责任。4、诉讼费用由被告承担。被告信阳诚成置业有限责任公司未到庭、未答辩。被告信阳农业科学院辩称，一、答辩人与被告信阳诚成置业有限责任公司不存在合伙法律关系。在本案中，被告信阳诚成置业有限责任公司是“信阳龙悦春天小区”整个项目开发建设方，负责整个项目的投资。答辩人在整个项目开发建设中不享有任何投资和收益之权利，也不参与经营。二、答辩人与被告信阳诚成置业有限责任公司签订的“棚户区改造合作协议”与原告许恒无关，这是答辩人与被告信阳诚成置业有限责任公司之间权利和义务的约定，并且该协议明确约定整个项目的开发建设和投资均是被告信阳诚成置业有限责任公司单方的权利，其盈亏自负，答辩人既不参与投资经营，也不享有分红。三、因为被告信阳诚成置业有限责任公司开发建设的“信阳龙悦春天小区”是答辩人使用的国有土地，而被告信阳诚成置业有限责任公司要征用开发该宗土地，答辩人作为原土地使用权利人，有权获得的土地征用补偿费用，从法律上讲，此事与原告许恒没有任何法律关系。另外关于拆迁安置事宜也与原告许恒无关。四、被答辩人与被告信阳诚成置业有限责任公司签订的《商铺认购合同》是其双方的行为，答辩人即未参与也不知晓，不是合同的“相对方”，依法不应当承担该协议所产生的任何法律后果。另外被答辩人明知被告开发的“信阳龙悦春天小区”没有取得合法的手续，却贪图“小利”，而签订无效之合同，故被答辩人对此负有重大过错，所产生的法律后果应当由被答辩人与被告信阳诚成置业有限责任公司共同承担，与答辩人没有任何法律关系。经审理查明，2017年12月28日，原告许恒与被告信阳诚成置业有限责任公司签订《商铺认购合同》一份，由原告许恒购买被告信阳诚成置业有限责任公司投资兴建的位于信阳市浉河区鸡公山大街与信应路交汇处《龙悦春天》商铺第3幢1层07号房，面积24平方米，单价每平方米17328元，总金额415872元。《商铺认购合同》第四条付款方式及期限约定买受人（原告许恒）余款216600元做银行按揭。第七条交付期限出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理，约定“（1）逾期不超过30个工作日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30个工作日后……出卖人信阳诚成置业有限责任公司盖合同专用章，法定代表人邢世军印，认筹人许恒签字捺印，同日双方签订优惠补助条款壹份。同日，原告许恒支付现金199272元。被告信阳诚成置业有限责任公司出具收据一份，载明：交款单位许恒，人民币壹拾玖万玖千贰佰柒拾贰元整（199272元），收款事由首付款，盖信阳诚成置业有限责任公司财务专用章。至庭审时，被告信阳诚成置业有限责任公司未办理商品房预售许可证，约定的交房日也没有交房。信阳市中级人民法院2020年7月30日（2020）豫15民终2355号民事判决书认为：根据现有的《棚户区改造合作协议》不能认定农科院与诚成公司之间系合伙关系，评析如下：首先，该协议第二条项目投资约定：“本项目建设资金由乙方全部负责筹措垫资”，农科院对涉案工程没有出资。农科院仅是获得拆迁安置补偿费、土地补偿款。其次，该协议第五条约定“甲、乙双方的各自债权债务关系与对方无关。”说明双方没有合伙的意向，该协议也没有约定农科院对涉案工程具有管理、经营的职责，更未约定合伙人盈亏、利益分配。故信阳农业科学院与信阳诚成置业有限责任公司之间不具有合伙关系。还查明，国家企业信用信息公示系统显示被告信阳诚成置业有限责任公司股东及出资信息为两名自然人股东：赵春良、邢世军。本院认为，原告许恒与被告信阳诚成置业有限责任公司签订的《商铺认购合同》所涉对象为在建商铺，被告信阳诚成置业有限责任公司为依法成立的、具有房地产开发资质的企业，原告许恒已经依约支付了购房款，故该认购合同符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，属于商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告信阳诚成置业有限责任公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，以出售商品房名义与原告许恒签订《商铺认购合同》，收取了购房款，符合前述规定的情形，原告许恒与被告信阳诚成置业有限责任公司签订的《商铺认购合同》应当认定无效，被告信阳诚成置业有限责任公司对原告许恒应当承担相应赔偿责任。根据本案的具体案情，原告请求判令被告信阳诚成置业有限责任公司承担已付购房款70%的赔偿责任，即139490元，理由成立，本院予以支持。被告信阳诚成置业有限责任公司与被告信阳农业科学院不存在合伙关系，且原告许恒与被告信阳诚成置业有限责任公司签订合同，原告许恒请求被告信阳农业科学院承担连带责任，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告许恒与被告信阳诚成置业有限责任公司签订的《商铺认购合同》无效；二、被告信阳诚成置业有限责任公司于本判决生效后三十日内返还原告许恒购房款199272元；三、被告信阳诚成置业有限责任公司于本判决生效后三十日内按照原告许恒已交购房款199272元的70%向原告许恒支付赔偿款139490元；四、驳回原告许恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3190.72元，由被告信阳诚成置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。或通过本院向信阳市中级人民法院提起上诉。你（单位）应在上诉期届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费6381.44元。信阳市中级人民法院诉讼费账户：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户46×××70，开户行：兴业银行郑州分行营业部。逾期未交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，将依法按自动撤回上诉处理。审判员  许凤二〇二一年五月二十八日书记员  陈静