甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初1013号原告:兰州建投物业管理有限公司，住所地：兰州市城关区五泉西路16号。法定代表人：佟永生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘世龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆有珠，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：刘建平，男，1983年11月9日出生，汉族，住兰州市七里河区。原告兰州建投物业管理有限公司（以下简称：建投物业）与被告刘建平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建投物业的委托诉讼代理人刘世龙、豆有珠，被告刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建投物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2021年3月31日之前的物业费、公共能耗费、垃圾处理费4350元，承担迟延付款给原告造成的经济损失337.99元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系国资物业第一佳园的物业服务公司，被告系该小区2号楼2单元1610室业主，房屋建筑面积75平方米。2013年1月5日，原、被告签订了《物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告缴纳了部分物业费用。自2017年10月1日起，被告长期拖欠物业费、公共能耗费、垃圾处理费等，截止2021年3月31日已累计拖欠4350元。原告多次催交，但被告均置之不理，其行为已构成严重违约，侵害了原告和其他业主的合法权益，诉至法院，请求判如所请。刘建平辩称，要求原告提供其与被告存在合同关系的证据，被告认为物业公司和房地产开发商是同一单位，要求物业公司答复何时办理房屋产权证。原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有履行合同义务，至少属于不完全履行。购房合同约定房屋出售方应当在住房交付使用后三个月内为我方申请房屋所有权登记，但我方至今没有取得房产证。原告物业服务存在的问题包括：1.单元安全通道安装防盗门，楼梯间随意存放杂物，私自占用消防通道，消防器材设施不全。2.单元门长期损坏，门禁电话无法使用，住户门口小广告处处可见，闲杂人员随便出入。3.小区绿地率不足，原告将2号楼南侧绿化带私自改为停车场，影响小区环境。4.小区公共绿地、绿植养护不当，没有做到美观协同。5.小区监控损坏，车辆出现问题原告无法提供视频证据。6.对未交物业费的业主没有进行有效沟通，只是限水，对业主提出的质疑没有进行有效回应。7.人防工程长期不能使用。8.从未公布物业服务资金年度预决算及收支情况。综上，原告属于只收费、少服务，原告违约在先，不完全履行合同，足额收取物业费，显示公平，请求驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：兰州市国资物业管理有限公司于2016年3月16日名称变更为兰州建投物业管理有限公司。被告刘建平系兰州市七里河区业主，房屋建筑面积75平方米。2013年1月5日，兰州市国资物业管理有限公司与刘建平签订了《前期物业服务协议》一份，约定兰州市国资物业管理有限公司对被告房屋所在小区提供物业服务，依据政府主管部门的批复文件向被告收取各项费用，被告依据物价部门核定的收费标准，向原告及时足额交纳各项费用，每季度交费一次，包括物业管理费、水费、电费、暖气费、车位费、楼道亮化费、有偿服务费等。物业管理服务内容包括：对共用部位的维护和管理、卫生管理、公共秩序的维护及管理、公共交通秩序与车辆的管理、装饰装修管理、安全管理、绿化管理。合同还约定了物业管理服务质量。被告于2013年1月领取房屋钥匙入住兰州市七里河区。在原告诉讼之前，被告的物业费交纳到了2017年4月1日，在本案诉讼过程中，被告又交纳了6个月的物业费585元及公共能耗费16.2元，2017年10月1日之后的物业费用被告没有缴纳。2020年11月2日，原告在被告1610室房屋门上张贴了催款通知书。2020年12月1日，原告在被告1610室房屋门上张贴了（2020）大成（兰）律函字第958号催缴物业费的律师函。被告表示不记得是否收到催款通知书，催缴物业费的律师函收到了。另查明，因原告等物业服务企业申请，甘肃省发展和改革委员会于2013年7月3日出具物业公司物业服务收费标准的批复，核定该小区收费基准价为每月每平方米1.5元，执行期限1年。之后，自2015年至2020年，物业服务收费标准核定为每月每平方米1.3元。关于垃圾处理费，兰州市人民政府于2007年发布了《兰州市城市垃圾处理费征收管理办法》，规定城市生活垃圾和建筑垃圾实行物业服务的，由物业服务单位负责代收。2012年1月18日，兰州市物价局出具兰价费发（2012）493号《关于兰州市城市垃圾处理费收费标准的通知》，规定居民垃圾自2012年6月1日起按照每户每月5元的标准收取。关于公共能耗费，兰州市物价局、兰州市住房保障和房产管理局于2017年8月2日出具兰价办发（2017）130号关于印发《兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法（试行）》的通知，于2019年7月29日出具兰发改（2019）271号关于继续执行《兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》的通知，该办法适用于兰州市实行政府指导价管理的普通住宅物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。规定物业管理区域内的供电二次转供能源费服务范围用户在1000户及以下的每千时收取0.04元，1001户至3000户的每千时收取0.03元,3001户及以上的每千时收取0.02元。物业管理区域的供水二次转供能源费实行据实分摊。物业管理区域的供热二次转供能源费由业主专有部分占供热建筑物总建筑面积的比例确定。物业管理区域的公共照明、智能化、景观设施等共用水、电换算为金额，由业主专有部分占建筑物总建筑面积的比例确定，该规定自2017年8月2日开始实施。经核实，该小区共有住户1596户。为了核实被告反映的原告物业服务存在的问题，法庭参与包括被告在内的该批案件的所有审判人员于2021年4月21日到该小区进行了实地查看并拍照，尤其对该小区2号楼周围环境及楼内设施进行了查看并询问了该栋楼内居住的其他住户，认为该小区物业服务水平与其收费标准基本匹配。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是一种合意。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。2013年1月5日，兰州市国资物业管理有限公司与本案被告刘建平签订《前期物业服务协议》，双方建立了物业服务合同关系。2016年3月16日，兰州市国资物业管理有限公司名称变更为兰州建投物业管理有限公司，不影响《前期物业服务协议》的合同效力。原告提供了物业服务，按照每月每平方米1.3元收取物业费，符合物业服务相关主管部门核定的收费标准，本院予以支持。关于垃圾处理费和公共能耗费的收取，具有物业服务相关主管部门作出的规定，原告收取具有依据，本院予以支持。关于原告主张的迟延付款损失337.99元，2016年3月31日之前的部分原告是按照5年期银行同业拆借利率4.65%计算的，2016年3月31日之后的部分是按照1年期银行同业拆借利率3.85%计算的，但中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，取消贷款基准利率标准，且《前期物业服务协议》也没有对违约责任作出明确约定，该项主张于法无据，本院虽然认为原告的物业收费标准与其所提供的实际服务基本匹配，但并未否认尚存在服务及管理不到位、存在需要改进的方面，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。被告辩称原告物业公司与房地产开发商是同一单位,要求原告答复何时办理房产证，但被告并无证据证明原告和其房屋出售方为同一单位，原告不是被告房屋买卖合同的相对方，其该项要求不成立。被告辩称物业服务不达标，原告未完全履行合同义务，其提交的证据仅能证明物业服务存在服务不到位、不完善的地方，但不能据此成为其不履行物业服务合同、不缴纳物业费的理由，其向法庭提交的证据不足以支持其该项抗辩意见。今后，原告应及时听取小区业主的意见和建议，积极回应业主的诉求，改进服务；小区业主亦应按时主动缴纳物业服务费，双方共同促成小区良性发展，实现物业服务企业和业主的双赢。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘建平于本判决生效之日起十日内向原告兰州建投物业管理有限公司支付拖欠的2017年10月1日至2021年3月31日的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费共计4350元；二、驳回原告兰州建投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元。原告兰州建投物业管理有限公司负担2元，被告刘建平负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  石丽萍二〇二一年五月十九日书记员  陶辛龙