重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初8905号 原告：重庆丹彤实业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路1号水木天地1号楼，统一社会信用代码91500112768871604L。 法定代表人：陈雪峰，董事长。 委托诉讼代理人：梅劲，重庆名言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封树林，重庆名言律师事务所律师。 被告：席兴明，男，1966年1月13日出生，汉族，住重庆市大足县。 原告重庆丹彤实业有限公司与被告席兴明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，于2021年4月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆丹彤实业有限公司的委托诉讼代理人封树林、被告席兴明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆丹彤实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月26日签订的《水木天地广场房屋租赁合同》《水木天地广场租赁合同补充协议》及《租赁合同之补充协议》；2.被告按8842元/月标准支付2020年1月1日至2020年5月1日的租金；4.被告按8842元/月标准支付2020年5月2日至2020年6月31日的占用费53052元，按9284元/月标准支付2020年7月1日至2020年8月31日的占用费；5.被告支付违约金8090.4元，每日按所欠租金的0.04%支付滞纳金至付清之日；诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月26日，原、被告签订了《水木天地广场房屋租赁合同》及《水木天地广场租赁合同补充协议书》《租赁合同之补充协议》，约定原告将重庆市渝北区回兴街道双湖路1号水木天地1号楼三层C-31号房屋运营出租给被告经营使用，租期60个月，自2016年7月1日起至2021年6月31日止，租金按200.49平方米计算，起租标准为40元/平方米/月。合同签订后原告按约向被告提供了商铺，被告应当按合同约定于2019年12月20日前缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的商铺租金，于2020年3月20日前缴纳2020年4月1日至2020年6月30日的商铺租金，于2020年6月20日前缴纳2020年7月1日至2020年9月30日的商铺租金，但被告至今未付。故原告起诉来院。 被告席兴明辩称，被告已经2年多没有在租赁房屋经营了，原告2年多没有找过被告了，租赁房屋是其他人在经营，且疫情期间应该减免租金，实际经营人和被告都去找过原告解决问题，但原告称要走法律程序。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据不动产权证、《水木天地广场房屋租赁合同》《水木天地广场租赁合同补充协议书》《租赁合同之补充协议》、专用收据、律师函、微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。对被告举示的《商铺转让合同》，系被告与案外人签订，无原告方签字，与本案无关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告是渝北区回兴街道双湖路1号水木天地1号楼的所有权人。 2016年3月26日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《水木天地广场房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市渝北区回兴街道双湖路1号水木天地1号楼三层C-31号房屋运营出租给乙方经营使用，房屋租用面积为200.49平方米，以此作为租金和其他需要按照面积计算费用或款项的计算单位；3.1.1甲方交付房屋于乙方，商铺使用期限为60个月，自2016年4月1日起至2021年3月31日止；3.4该商铺的计租租赁期为2016年4月1日起至2021年3月31日止；5.1租金每月按照租用面积200.49平方米计算，起租金额标准为40元/平方米/月，2016年4月1日至2017年3月31日8020元/月，2017年4月1日至2018年3月31日8020元/月，2018年4月1日至2019年3月31日8421元/月，2019年4月1日至2020年3月31日8842元/月，2020年4月1日至2021年3月31日9284元/月；7.1乙方按季度交纳租金，先缴后用；7.2每季度租金乙方应在上季度最后一月的20日之前向甲方支付；8.1.1乙方在本合同签署当日须向甲方一次性缴清租赁保证金，该保证金数额为20000元；11.2乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，除按上月租金单价正常收取租金外，另加收违约金5000元/天，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担，乙方如在租赁期满或本合同提前解除后七日内未交还房屋的，甲方有权封闭商铺、腾空房屋，将乙方留置物品清点后转移至库房保存，并收取乙方物品仓储费，乙方如在十日内仍未将留置物品取走，甲方有权处理乙方留置物品用作偿还欠款；14.1在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金；14.3若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、物业服务费及其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，双方另有约定的除外；14.4若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，甲方有权解除本合同，同时甲方有权停止房屋能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担。 双方还签订了《水木天地广场租赁合同补充协议书》及《租赁合同之补充协议》，补充约定计租起始日2016年7月1日起，免租期2016年7月1日至2016年12月31日，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日。 合同签订后，双方实际履行。原告主张被告支付租金至2019年12月31日，其后的租金未支付。被告称其对租金支付情况不清楚，并举示了《商铺转让合同》一份，拟证明其将租赁房屋转租，该合同约定被告于2020年1月1日前将租赁房屋转让给案外人刘旭。原告称对转让一事并不知情，且该合同违反了原、被告之间租赁合同的约定。 2020年6月5日，原告向被告送达了《关于席兴明应向重庆丹彤实业有限公司清偿所欠租金、综合管理费、并支付滞纳金的律师函》：截止2020年5月31日累计拖欠租金44210元，请收到本函件之日起七日内清偿并支付滞纳金，逾期未支付，将通过诉讼程序解决。 庭审中，原告称，因新冠疫情影响，租赁房屋所在商场在2020年1月底至2020年3月15日停业，2020年3月16日开业，被告也开业了，并经营至2020年4月20日左右，在未告知原告的情况下搬走店内大部分设备撤场并自行锁门，一直未恢复营业，原告在2020年8月底收回了商铺另行出租；诉请中已经扣减了疫情减免的一个半月租金；2020年5月，被告找原告商谈过，要求在减免1.5个月租金后再减免一个月租金，原告没有同意，原告在2020年5月1日联系了被告的工作人员刘旭，告知其补交租金、补交撤场手续，就是在被告已经搬走的情况下同意解除合同的意思，但其并未补交。被告称，具体停业及恢复经营、又停业的时间不清楚，店铺内物品并未搬走；因为疫情影响，实际经营者在2020年3月就找原告要求解除合同，但原告答复如果解除合同保证金不退、疫情不减免租金，实际经营者未明确答复，经营了一段时间后就未经营了，是原告锁的门；双方就减免未协商下来，被告申请不做了；违约金过高。 本院认为，原告与被告签订的《水木天地广场房屋租赁合同》《水木天地广场租赁合同补充协议书》《租赁合同之补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。 被告称其已经将租赁房屋转租及转让。被告举示的《商铺转让合同》仅为被告与案外人签订，即使该合同真实，也仅是被告与案外人之间建立了转租合同关系，原告并未同意与案外人建立新的租赁合同关系，原、被告间的租赁合同仍继续履行，被告应承担相应的合同义务。 关于解除合同。被告向原告提出了因新冠疫情影响解除合同的要求，并停止经营。新冠疫情系不可抗力，如果新冠疫情对被告的经营造成了影响，即使双方未能就租金的变更达成一致意见，被告仍可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式，使得合同继续履行，故被告径行解除合同没有一句。但原告自认在2020年5月1日回复被告要求其补交撤场手续，同意解除合同，故原、被告间签订的《水木天地广场房屋租赁合同》《水木天地广场租赁合同补充协议书》《租赁合同之补充协议》在2020年5月1日解除。 关于租金。《租赁合同之补充协议》将租赁期限变更为2016年7月1日至2021年6月30日，故相应期限的租金应变更为2019年7月1日至2020年6月30日为8842元/月，2020年7月1日至2021年6月30日为9284元/月。被告作为租金的支付方应举证证明其已付租金的金额，被告未就此举示证据，应承担相应的举证责任。故本院依法采信原告主张的被告仅支付租金至2019年12月31日的主张。原告已减免被告疫情影响期间一个半月的租金，即8842元/月×1.5个月=13263元，故被告还应向原告支付2020年1月1日至2020年5月1日期间的租金8842元/月×3.53个月=31212.26元。 关于占用费。租赁合同第11.2条约定，乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，除按上月租金单价正常收取租金外，另加收违约金5000元/天，乙方如在租赁期满或本合同提前解除后七日内未交还房屋的，甲方有权封闭商铺、腾空房屋，将乙方留置物品清点后转移至库房保存，并收取乙方物品仓储费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同解除后，一方面，被告应向原告返还租赁房屋。被告称未搬走屋内物品，也未举示证据证明已向原告交还了房屋，故应按照8842元/月的标准向原告支付房屋占用费。另一方面，依据法律的规定及合同的约定，在被告未交还房屋时原告应自行收回并腾空房屋以减少损失。原告在2020年5月9日就有权封闭商铺并腾空房屋，但其在2020年8月底才收回商铺，未在合理期间内履行减损的义务，其就扩大的损失无权要求赔偿，故本院酌情认定被告应向原告支付2020年5月2日至2020年5月11日期间的占用费2947.33元。 关于违约金。合同第14.1条约定，在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。原告据此要求被告支付解除合同的违约金8090.4元且保证金不予退还。被告辩称违约金过高应予以调整。违约金具有弥补损失的性质，其金额应与实际损失相当，且保证金在违约时不予退还即具有了违约金的性质，故应将保证金与违约金综合予以考量进行调整。被告提前解除合同给原告造成了寻租期损失，结合租赁房屋再行出租的情况，违约金定为保证金20000元不予退还并支付违约金8090.4元与原告所受损失相当，故对原告要求被告支付违约金8090.4元的诉讼请求本院予以支持。 关于滞纳金。合同第14.3条约定，若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、物业服务费及其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金。滞纳金即是逾期支付租金的违约金。被告辩称该逾期支付租金的违约金过高应予调整。违约金具有弥补损失的性质，其金额应与实际损失相当，被告逾期支付租金给原告造成了资金占用的损失，故本院酌情将逾期支付租金的违约金的计算方式调整为以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告应在2019年12月20日前向原告支付2021年1-3月的租金13263元，应在2020年3月20日前向原告支付2021年4月1日至2021年5月1日的租金9107.26元。2021年4月1日至2021年5月1日期间租金的支付时间点正受不可抗力新冠疫情的影响，该期间逾期支付不属于违约，但至合同解除时被告应就合同履行期间所欠付的租金予以结清，故本院酌情认定被告应向原告支付的逾期付款违约金为以13263元为基数从2019年12月21日起、以9107.26元为基数从2020年5月2日起，均至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告重庆丹彤实业有限公司与被告席兴明签订的《水木天地广场房屋租赁合同》《水木天地广场租赁合同补充协议》《租赁合同之补充协议》于2020年5月1日解除； 二、被告席兴明在本判决生效后立即向原告重庆丹彤实业有限公司支付2020年1月1日至2020年5月1日期间欠付的租金31212.26元； 三、被告席兴明在本判决生效后立即向原告重庆丹彤实业有限公司支付2020年5月2日至2020年5月11日期间的占用费2947.33元； 四、被告席兴明在本判决生效后立即向原告重庆丹彤实业有限公司支付违约金8090.4元； 五、被告席兴明在本判决生效后立即向原告重庆丹彤实业有限公司支付以13263元为基数从2019年12月21日起、以9107.26元为基数从2020年5月2日起，均至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的滞纳金； 六、驳回原告重庆丹彤实业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告席兴明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1792.76元减半收取896.38元，由被告席兴明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 黄明真 二〇二一年五月十日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁