四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终592号 上诉人（原审原告）：杜宏宇，男，1988年2月16日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安东方恒达房地产开发有限公司，住所地广安枣山物流商贸园枣山大道东段。 法定代表人：詹勇攀。 委托诉讼代理人：于哲君，四川泰和泰律师事务所律师。 上诉人杜宏宇因与被上诉人广安东方恒达房地产开发有限公司（以下简称广安东方恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜宏宇上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持杜宏宇一审全部诉求；2.一二审诉讼费由东方恒达公司承担。事实和理由:1.广安恒达公司系出售方，其有义务向杜宏宇交付符合法定及约定的房屋，一审法院让业主证明广安恒达公司交付的房屋不符合交付条件，系举证责任分配错误，应由广安恒达公司举证证明房屋符合交付条件。2.广安恒达公司交付的房屋用电无法正常使用，达不到居住条件，一审认定其水电气能正常使用，系认定事实错误，应予以纠正。双方合同约定对基础设施需要达到的条件进行了明确的约定，一审法院查明的事实为2019年10月底案涉房屋才达到城镇供电网络并正式供电，故违约金应该计算至此。3.《竣工验收报告》不能证明已经具备了交房的所有条件，一审法院查明2019年4月1日进行竣工验收备案，却认定该小区2019年1月27日竣工验收合格于法无据，也不符合双方合同约定，因此逾期交房时间应从2019年4月1日起算。4.2018年12月30日杜宏宇接到广安恒达公司的接房通知时，案涉房屋并未达到交付条件，广安恒达公司也认同2018年12月30日案涉房屋未达交付条件，并告知验收合格后再接房，但至起诉时广安恒达公司并未通知杜宏宇接房，其未履行通知义务的违约责任应由广安恒达公司承担。 广安东方恒达公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，理由：1.双方签订的买卖合同及补充协议对交付条件进行明确约定，案涉商品房取得《竣工验收报告》即达到交付条件，该约定为提示答辩人注意，采用字体加粗及下划线方式进行加强提示，双方应遵照该约定执行，因此案涉房屋自竣工验收合格之日，已达到交付条件。2.该项目在2019年1月27已达到交付条件，广安东方恒达公司已通过发送EMS、登报方式通知杜宏宇接房。杜宏宇在接房时未对基础设施和公共设施未达到交付使用条件提出异议或整改要求，视为其对交付房屋现状认可，现杜宏宇因未提供相应证据证明基础设施和公共设施未达到交付使用条件，应当承担举证不能的不利后果。3.一、二审费用由广安东方恒达公司承担没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 杜宏宇向一审法院起诉请求：一、判令广安东方恒达公司支付逾期交房违约金5589元（113天*49.4560元/天）；二、判令广安东方恒达公司支付基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约金4411元；三、本案诉讼费由广安东方恒达公司承担。 一审法院认定事实：广安东方恒达公司以出让方式取得广安枣山物流商贸园区枣山大道东段99号地块建设用地使用权，并在该地块上开发涉案项目“中迪国际社区”商品房。 2017年10月19日，杜宏宇（买受人）与广安东方恒达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定：买受人购买广安市广安区房屋，房屋预测建筑面积114.45平方米，单价为4321.19元／平方米，总价为494560元；买受人采取贷款方式付款；第十五条商品房交付条件该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书；第十六条商品房基础设施设备和相关公共设施交付使用条件（一）1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接……；×；2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；×；……并由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用……。第十七条（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条（一）款约定的交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到约定标准的，出卖人应当自90个工作日期限届满之次日起至实际整改达到约定标准之日止。每逾期一天，按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任（一）1.逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同日，杜宏宇、广安东方恒达公司双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第六条约定，《商品房买卖合同》（预售）第十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明文件”，是指建设、设计、施工、勘察、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。合同签订后，杜宏宇向广安东方恒达公司支付购房款。 同时查明，广安东方恒达公司在承建“中迪国际社区”项目过程中，小区业主对广安东方恒达公司未按销售宣传在房屋公共区域过道墙面贴瓷砖及铺装过道地面砖图案，广安枣山物流商贸园区规划建设局于2018年5月15日通过函件方式建议广安东方恒达公司调整建设方案，对楼栋公共区域过道墙面贴瓷砖，积极与业主代表协商解决过道地面砖铺装图案不合理问题。后广安东方恒达公司与“中迪国际社区”部分业主协商，并于2018年6月28日签订《广安中迪国际社区住宅楼过道公装施工方案调整协议》，对涉案项目公共区域过道墙面的装修方案进行了调整。2019年1月27日涉案项目竣工验收合格，并于2019年4月1日进行了工程竣工验收备案。2019年4月23日杜宏宇与广安东方恒达公司办理房屋交付手续。庭审中，杜宏宇陈述接房时，其房屋水电能够正常使用，只是无法交纳电费。 根据杜宏宇提供的广安枣山物流园区规划建设局信访事项处理意见(2020)—18号记载，广安东方恒达公司于2016年9月向广安爱众股份有限公司申请涉案小区建设临时用电，2017年8月提交小区正式用电申请，2018年6月小区配电工程竣工验收并通电，因广安东方恒达公司提供的用户信息及表计资料不完整，无法完成系统录入导致不能正常交费，2019年9月广安东方恒达公司提交完整资料后同年10月用户信息归档，次月抄表收费。 一审法院认为，杜宏宇、广安东方恒达公司双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。 对于杜宏宇主张的逾期交房的违约责任问题。杜宏宇、广安东方恒达公司签订的《商品房买卖合同》约定，广安东方恒达公司应在2018年12月31日前向杜宏宇交付房屋。虽然广安东方恒达公司对涉案房屋公共区域过道墙面贴瓷砖及铺装过道地面砖进行方案调整，但是杜宏宇、广安东方恒达公司并未就此对交房时间约定延期，故广安东方恒达公司仍应按照原广安东方恒达公司签订的《商品房买卖合同》约定即在2018年12月31日前向杜宏宇交付房屋，涉案房屋于2019年1月27日才竣工验收合格，广安东方恒达公司在约定的交房时间案涉房屋未到达到合同约定的交付条件，广安东方恒达公司已构成违约，应当承担违约责任。对于违约金，涉案房屋于2019年1月27日竣工验收合格，故对于从约定的交房之次日即2020年1月1日起至2019年1月27日期间应当计付违约金，对于2019年1月27日之后期间，由于案涉房屋已符合交付条件，不构成违约，杜宏宇主张该期间违约金不应支持。违约金标准，按合同约定即每日按房价总款的万分之一计算。 对于杜宏宇主张的基础设施和公共设施未达到交付使用条件的违约责任问题。一审庭审中，杜宏宇明确接房时，房屋水电能够正常使用，只是无法交纳电费。同时，杜宏宇未对涉案项目供水排水配套设施不全，未与城镇公共供水排水管网连接及交付时未纳入城镇供电网络并正式供电提供证据证明，不能正常交费只是使用过程中的瑕疵问题，从而无法认定广安东方恒达公司的基础设施和公共设施未达到交付使用条件，故无法认定广安东方恒达公司就基础设施和公共设施交付使用条件构成了违约，故对杜宏宇该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、广安东方恒达公司于本判决生效之日起十日内向杜宏宇支付逾期交房违约金1335.31元(49.4560元×27天)；二、驳回杜宏宇的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杜宏宇负担20元，广安东方恒达公司负担5元。 本院二审期间，东方恒达公司未提交新证据，杜宏宇围绕上诉请求提交了：四川广安爱众股份有限公司枣山客户服务中心出具的案涉房屋供电立户资料，拟证明案涉房屋2019年10月18日才能正常供电。 东方恒达公司质证意见：对该证据的三性无异议，但根据双方合同约定只要达到商品房交付条件，杜宏宇就应当履行接房的义务，商品房存在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响居住适用的两种情形杜宏宇才有权拒绝接房或解除合同，其他质量问题承担保修责任。 本院认证意见：案涉房屋供电立户资料，仅能证实案涉房屋具体立户时间，不能证明案涉房屋未通电。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案主要争议的是一审对案涉房屋逾期的交付时间认定是否正确以及对基础设施和公共设施是否达到交付使用条件的举证责任分配是否得当。对此，本院评述如下： 关于逾期交房时间的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，东方恒达公司应在2018年12月31日前向杜宏宇交付房屋，但在合同约定交付时间，案涉房屋尚未达到交付条件，故构成逾期交房，案涉房屋于2019年1月27日竣工验收合格，对于2019年1月27日之后期间，由于案涉房屋已符合交付条件，不构成违约。故一审法院从2019年1月1日至2019年1月27日止计算该期间逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。 关于举证责任分配的问题。当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。杜宏宇诉称案涉房屋的基础设施和公共设施未达到交付使用条件，并以此主张违约金，对其主张应当负有举证的法律责任，一审认定该举证责任由杜宏宇承担正确，本院予以确认。案涉房屋于2019年1月27日竣工验收合格，杜宏宇于2019年4月23日接房，杜宏宇接房时未对基础设施和公共设施未达到交付使用条件提出异议，事实上案涉小区供电开户前，一直使用施工临时用电，并不影响杜宏宇用电需求，杜宏宇亦未提供其他证据证明基础设施和公共设施未达到交付使用条件，故杜宏宇应当承担举证不能的法律后果。 综上所述，杜宏宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费204元，由杜宏宇负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按该判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在生效判决规定履行期限最后一日起二年内申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年五月十一日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王嘉洛