云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终296号上诉人（原审被告）：保山泽耀市场管理有限公司，（以下简称泽耀公司）。法定代表人：韩美霞，系公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530502MA6NJRNA4W。地址：保山市隆阳区村民委员会（保山实验中学对面）。上诉人（原审被告）：保山中泽商业运营管理有限公司，（以下简称中泽商业公司）。法定代表人：肖少兵，系公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530502MA6P6BX70M。地址：保山市隆阳区（保山实验中学对面）。二被告的共同委托诉讼代理人：杨光祥，云南祥诺律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王树梅，女，1978年6月20日生，汉族，保山市隆阳区人，待业，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：左某2，男，1958年12月3日生，彝族，保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。系王树梅之夫。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：左某2，男，1958年12月3日生，彝族，保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。系王树梅之夫。被上诉人（原审原告）：左某1，男，2015年12月26日生，彝族，保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。法定代理人：左某2，男，1958年12月3日生，彝族，保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。系左某1的父亲。上诉人泽耀公司、中泽商业公司因与被上诉人王树梅、左某2、左某1商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初5053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，因双方当事人没有提出新的事实、证据和理由，本院对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。泽耀公司、中泽商业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对证据的审查认定不准。水果商户能得到自营户的优惠（按备案价打九折，在给予房价12%的铺面装修优惠，折合优惠22%），被上诉人以水果经营户王文英的名义购买了两间商铺，不能自营，只能委托经营，上诉人对于不能自营的购房者均统一规定由上诉人中泽商业公司以前两年免收房租的方式同意对外招商招租。一审法院认为购房者如原告等商户是否是自营还是需要委托经营只是商户对其投资的水果市场“商铺”的经营管理方式选择，与被告公司所述与购房价格没有必然联系错误。被上诉人左某2系专职律师，上诉人与被上诉人2020年9月3日签订的两份《委托经营管理协议》，是双方真实的意思表示，是被上诉人经过长时间考虑后自愿签订的，合法有效，一审判决认定被上诉人“在较短时间内要全部阅读十多份合同、协议等文书”与事实不符，且认定被上诉人“在签订后三天原告去行使自身权利时才知晓《委托经营管理协议》的真实内容，才知道自己对协议的误解”错误。一审判决的上述认定明显不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条、第九十条的规定。二、一审判决认定事实不清。一审判决在认定事实部分单方采信了被上诉人陈述，对于上诉人一审的陈述及举证证明的事实全部不予采信；2020年9月3日，被上诉人到上诉人公司只签了两份房号不同、其余内容完全一致的《委托经营管理协议》，其完全明白委托经营的含义，根本不存在重大误解。三、一审判决定性不准。被上诉人在民事起诉状及开庭时均自认《委托经营管理协议》是2020年9月3日签订，应当认定该协议及时2020年9月3日签订，有没有落款日期不影响案件的定性，且从2020年6月20日到2020年9月3日，被上诉人经过3个月的考虑，期间双方进行过多次电话及书面沟通（发函）才做中与上诉人签订该协议，已进行了充分的沟通协商；一审判决认为“原被告双方签订的《委托经营管理协议》原告又重大误解，该协议明显损害了原告的合法利益，对原告的诉讼请求本院予以支持”，但上诉人没有看到被上诉人到底误解了什么。四、一审判决裁判不公。上诉人是项目开发商也是市场运营者，采用前两年免租金的方式同意招商招租来吸引商户入驻，与被上诉人同类性质的业主有近两百户与上诉人签订了《委托经营管理协议》，除被上诉人一家外其他众多购房业主都能理解并赞同上诉人的运营管理方式，如果本案一审判决生效，将导致上百户业主的群体上访或跟风起诉，导致整个农产品交易市场的瘫痪，引发社会的不稳定状况。王树梅、左某2、左某1答辩称，一、原判定性准确，认定事实清楚，判决公正。上诉人的上诉无事实和法律依据，纯属捏造，应驳回上诉，维持原判。二、上诉人关于“一审判决认定事实不清”的观点纯属信口开河。三、上诉人认为一审判决定性不准，“本院认为”中“双方在2020年9月3日补签的两套商品房买卖合同，再次以合同形式进行确认”是属于定性错误，这是法院的观点和解释，不存在定性不准之说。四、“本院认为”不是定性，定性是案由，被上诉人出尔反尔，对商铺前三年租金的问题，前后不到半年就有四个版本，没有信誉。五、《委托经营管理协议》根本无日期，上诉人无证据证明双方对委托经营达成过一致意见。六、上诉人认为原判不公，但未从事实和法律角度讲不公的事实和理由，只是讲自己是开发商又是运营者；部分自营户至今不愿与上诉人签订《委托经营管理协议》；业主出租与开发商出租经营水果是一回事，全额付清房款的业主有自己租房的权利，业主自行出租经营水果并不会影响整个市场，并非购房人直接经营才叫自营。七、水果区委托经营管理的业主起诉不会导致整个农产品交易市场瘫痪，且维权是每个公民的基本权利。八、2020年9月3日被上诉人夫妇匆忙被叫去辛街上诉人公司签合同，10多份合同、材料夫妻轮流着很快就签完了，签到《委托经营管理协议》时被上诉人询问工作人员怎么回事，工作人员回答意思是水果市场要委托公司经营管理，说上诉人公司主要业务就是做市场管理的，相当于物管公司一样。综上，该协议系行为人对行为内容有重大误解，且严重显失公平。王树梅、左某2、左某1向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的《中商·滇西（保山）国际农产品交易中心建设项目一期委托经营管理协议》无效，予以撤销；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：在2019年被告泽耀公司在隆阳区以《中商·滇西（保山）国际农产品交易中心》的名称开发农产品交易市场，向社会上有意愿的投资者进行商铺的商品房销售。原告在被告公司认可转让行为后，与他人转让得到购买被告公司两套商品房的权利。被告泽耀公司制定的《商品房买卖合同》，合同第七条约定：付款方式及期限：1.选择“一次性付款”，须于2020年6月20日前支付该商品房全部价款关于选择“一次性支付款”给予优惠的政策，原告于2020年1月17日已一次性付清了全部购房款（每套房款759397元，两套总房款1518794元），原告与被告泽耀公司于2020年9月3日补签购买《中商·滇西（保山）国际农产品交易中心建设项目一期》20-155和20-175商品房两套的合同。在补签《商品房买卖合同》过程中，原告按被告公司的要求同时签订如《补充协议》《前期物业服务合同》《零时管理规约》等十多份其他相关合同、协议等文书，包括双方争议的《委托经营管理协议》。该《委托经营管理协议》的主要内容是：被告泽耀公司为甲方，被告中泽商业公司为乙方，原告为丙方，协议主要争议内容是第三条第2项：“丙方前三年（自市场开业之日起算）商铺租金由甲方按总房款的21%已一次性从丙方房款中扣减，前三年的商铺经营权由乙方全权运营管理，前三年甲方及丙方均不再向乙方收取商铺的租金收益；后2年租金乙方制定统一的标准对外招租，乙方并按实际收取租金的90%支付丙方，在收取租金后的一个月支付，相关的租赁税由丙方承担”。到2020年9月6日，被告对商场进行试运营，原告到自己购买的商铺上粘贴出租联系电话，商场工作人员告知原告说：“商铺已经委托公司出租，前三年的租金不给原告，后2年也只给租金收益的90%等等”。原告急忙回家阅读《委托经营管理协议》，才明白协议中的第三、第2条的相关内容，自己在签订该协议时有重大误解。原告当天找被告要求纠正或者撤销协议，被告以原告在签订协议时已仔细阅读相关内容，协议已发生法律效力为由不予纠正和撤销。为此双方产生纠纷，原告起诉到法院，要求支持原告的诉讼主张。一审法院认为，首先被告泽耀公司在制定《商品房买卖合同》前已对购买方（原告）告知如选择“一次性支付款”，可以得到购房优惠，原告选择“一次性支付款”的方式，并在2020年1月17日就一次性付清了全部购房款（每套房款759397元，两套总房款1518794元），被告泽耀公司于2020年6月20日在出具给原告的收款收据中已备注款项实际交付时间是2020年1月17日。该行为经双方在2020年9月3日补签购买《中商·滇西（保山）国际农产品交易中心建设项目一期》20-155和20-175商品房两套的合同时再次以合同形式予以确认。对双方争议的《委托经营管理协议》，首先从《委托经营管理协议》的内容中可认定商户委托被告中泽商业公司具体管理经营商户是有收益的，只是说前三年的收益要用于支付商户本身应当支付的部分购房款；其次在2020年9月3日签订该协议之前，二被告没有将该《委托经营管理协议》的相关内容明确让原告等商户知晓协议的具体内容，虽然原告左某2身为专业律师，但在较短的时间内要全部阅读十多份合同、协议等文书，并能全部理解实属为难，并且在签订协议后三天原告去行使权利时才明确知道该《委托经营管理协议》侵害了其合法权益；最后购房者如原告等商户是否是自营还是需要委托经营只是商户对其投资的水果市场“商铺”的经营管理方式的选择，与被告公司所述与购房价格没有必然的联系。对于被告公司辩解自营与委托经营的主要区别，重点在商铺的装修费用上，根据双方签订的《中商·滇西（保山）国际农产品交易中心购铺签约审批单》可得知，商铺装修费用为总房款的12%。先不论二被告公司之间到底是何关系，但从《委托经营管理协议》中所列甲方、乙方，以及权利义务上可得知二被告公司应该是独立的公司。假如原告确实需要委托被告中泽商业公司进行经营，应当是原告与被告中泽商业公司对商铺装修费用及相关管理费用等予以协商并签订相关协议。但在本案中，一是《委托经营管理协议》无落款日期；二是二被告无证据证实双方对委托经营可能涉及的相关问题进行合理沟通协商的过程。故对被告的辩解不予采纳。在本案审理过程中，二被告公司不愿与原告对协议内容进行纠正。综上，一审法院认为原被告双方签订的《委托经营管理协议》原告有重大误解，该协议明显损害了原告的合法利益，对原告的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条之规定，判决：撤销原告王树梅、左某2、左某1与被告保山泽耀市场管理有限公司、保山中泽商业运营管理有限公司于2020年9月3日签订的两份《中商·滇西（保山）国际农产品交易中心建设项目一期委托经营管理协议》。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为双方签订的《委托经营管理协议》被上诉人是否构成重大误解和显失公平。由于上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《委托经营管理协议》均系自愿达成，双方受合同约束，均负有诚实信用履行合同的义务。本案中，被上诉人左某2等人在购房时明知自己不具备自营水果的条件，依然以自营户的身份享受优惠，最终以1518794元的价格购得了中商?滇西（保山）国际农产品交易中心建设项目一期的20-155和20-175商品房两套，并自愿与上诉人签订了《委托经营管理协议》，其签订的《委托经营管理协议》中写明“丙方前三年（自市场开业之日起算）商铺租金由甲方按总房款的21%已一次性从丙方房款中扣减”部分，其实质就是被上诉人左某2等以自营户身份享受的优惠，且被上诉人左某2等无充分证据证明签订《委托经营管理协议》的行为系重大误解造成，故被上诉人应当遵守诚实信用原则，按照协议约定履行义务。综上所述，保山泽耀市场管理有限公司、保山中泽商业运营管理有限公司的上诉成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初5053号民事判决。二、驳回王树梅、左某2、左某1的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半征收50元，由王树梅、左某2、左某1负担。二审案件受理费100元，由王树梅、左某2、左某1负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张 燕二〇二一年五月二十二日法官助理张继斯书记员张明亮