广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初6541号原告：东莞市利丰物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黎志，系原告东莞市利丰物业管理有限公司员工。被告：于延龙，男，汉族，1985年9月28日出生，住址：吉林省龙井市×××，公民身份号码：222××××××××××××811。原告东莞市利丰物业管理有限公司诉被告于延龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告东莞市利丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人黎志，被告于延龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市利丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业费8178元，物业费违约金暂计至2020年12月20日为5770元，后续计算至被告支付完毕之日止；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告与开发商东莞市利丰丽景豪庭房地产开发有限公司于2015年12月29日签署《商品房买卖合同》，购买东莞市××××××××××××××××××××商业、住宅楼xxxx号房，建筑面积为72.48平方米，约定2016年10月30日交楼。2016年10月30日，被告与原告签署《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购买的上述房屋提供物业服务，被告按2.4元/平方米/月的标准向原告支付物业费，每月应支付物业费为174元，支付时间为每月15日前。开发商交付房屋后，被告自2017年2月16日开始一直拖欠物业费，原告以电话和书面方式多次催款，但被告仍未支付。为维护自身的合法权益，原告特依据《前期物业管理服务协议》的有关约定及合同法、民事诉讼法的有关规定，向法院提起诉讼，望法院支持原告诉请。被告于延龙辩称，滞纳金是对公民依法应履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法交纳税款或者国家行政机关依法收取的罚款，是一种行政责任形式。违约金则是指按照当事人的约定或法律规定，一方当事人违约，应向另一方支付金钱。因此，原、被告在《物业管理委托合同》中约定的滞纳金实为违约金。原告与被告存在物业服务关系，因此按照法律规定原告没有收取滞纳金的资格和权力，双方没有约定未给付物业费时需承担违约金，即便该项属于违约金约定，也属于约定不明，且违约金计算比例极高，应进行调整。因滞纳金不等同于违约金，原告诉讼请求无法律依据，请求驳回原告关于该滞纳金的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2015年12月29日，被告作为买受人，东莞市利丰丽景豪庭房地产开发有限公司作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向东莞市利丰丽景豪庭房地产开发有限公司购买位于东莞市××××××××××××××××××××商业、住宅楼xxxx号。2016年10月30日，被告签署《钥匙签收表》、《收楼意见书》，确认收取案涉房产大门钥匙8把，信报箱钥匙2把。同日，原、被告签署《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告案涉房产提供物业管理服务，面积为72.48平方米，被告应于每月15日前支付当月物业管理费，物业管理费按2.4元/平方米/月计算；如被告未按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。2020年11月22日，原告向被告邮寄《催款函》，催促被告交纳案涉物业的管理费，该邮件由被告本人于2020年11月25日签收。原告提交的欠物业费及违约金计算表显示被告从2017年2月16日开始拖欠物业管理费。2020年12月21日，原告向本院递交起诉资料。庭审中，被告自认从收楼开始就没有交纳物业管理费，但认为双方约定的是滞纳金，与违约金不同，按照法律规定原告无权收取滞纳金，且原告主张滞纳金过高。为了证明原告收取滞纳金过高，被告举证了案外人物业管理费的收费通知单，该通知单约定逾期交纳按每天0.05%支付滞纳金。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业管理服务协议》、催款函、邮单、查询结果、《钥匙签收表》、《收楼意见书》、收费通知单及本院庭审笔录等附卷证实。本院认为，原告主张被告于2016年10月30日收楼，并提供《钥匙签收表》、《收楼意见书》等证据为凭，被告虽未表示确认，但是亦未举证反驳，故应自行承担举证不能的不利后果，本院对于原告主张的收楼时间予以认定。原告主张被告从2017年2月16日开始没有按时交纳物业管理费，被告自认从收楼之日开始没有交纳物业管理费，结合上文分析，即按照原告主张拖欠物业管理费的时间对被告更有利，故本院予以采纳。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规定的强制性规定，是合法有效之合同，双方应严格恪守合同约定。原告依约为被告提供物业管理服务，被告亦应依约交纳物业管理费，被告从2017年2月16日开始没有按时交纳物业管理费，实属违约，被告依约应向原告支付2017年2月至2020年12月的物业管理费8175.74元，原告超出上述金额部分诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告能否收取违约金及违约金是否过高的问题。原、被告签署的《前期物业管理服务协议》约定，如被告未按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。虽然滞纳金与违约金属于不同概念，但原、被告均是平等的民事主体，上述违约条款是基于双方的合同约定而产生，约定由违约方向守约方按每天千分之一计付，且不具有强制性，即双方约定的款项虽然名为滞纳金但实为违约金，本案应按双方真实意思理解上述约定，被告以双方约定的字眼是滞纳金为由不同意支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。被告抗辩违约金过高，并提供案外人的收费通知单佐证，案外人收取违约金的标准与本案不具有关联性，对原、被告也没有法律约束力，原、被告存在契约自由，被告以此为由证明违约金过高，理由不成立，本院不予采纳，被告按照约定应从逾期之日起按照每天千分之一计付违约金，但违约金金额以物业管理费金额8175.74元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，判决如下：一、被告于延龙应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市利丰物业管理有限公司支付2017年2月至2020年12月的物业管理费8175.74元；二、被告于延龙应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市利丰物业管理有限公司支付违约金（以每月拖欠的管理费为基数，按每日1‰从当月16日起计付违约金至实际清偿之日止，如2017年2月物业管理费从2017年2月16日起，2017年3月物业管理费从2017年3月16日起计付，如此类推，总金额以8175.74元为限）；三、驳回原告东莞市利丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74元，由原告东莞市利丰物业管理有限公司承担1元，被告于延龙承担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 李淑花二〇二一年五月二十六日法官助理 周雪芯书 记 员 何智桦附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。