甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终439号 上诉人（原审被告）：张掖恒大房地产开发有限公司，住所地甘肃省张掖市甘州区滨河新区和泽馨苑**楼****，统一社会信用代码：91620702MA74L9WD2C。 法定代表人：李金虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭飞，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李兴虎，男，1986年2月16日出生，汉族，甘肃省高台县人，住甘肃省张掖市高台县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张宏雷，甘肃金都律师事务所律师。 原审被告：许应伟，男，1987年12月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人，现住甘州区县，公民身份号码：×××。 上诉人张掖恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）因与被上诉人李兴虎，原审被告许应伟房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2020）甘0702民初8687号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒大房地产公司上诉请求：1.撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院作出的（2020）甘0702民初8687号民事判决书，依法改判一审判决第二项关于支付房款的金额，应扣除总价款10%的违约金。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方签订的无理由退房协议书，明确约定了如买受人存在逾期付款行为，则不能享受无理由退房的权利。一审法院认定的“无理由退房”按照一般公众理解有违协议约定。上诉人认为协议有约定的应当从约定。一审法院认定双方签订的认购书未明确约定按揭贷款的办理期限，属认定错误，双方签订的商品房买卖合同及认购书明确约定被上诉人应于2020年5月8日前支付首期款432100元，于2020年6月4日前办理完毕银行贷款申请手续，被上诉人按照合同约定交纳首付款后于2020年5月8日与被告签订了《无理由退房协议书》。根据双方签订的无理由退房协议第一条约定：如乙方（即本案的原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，无任何违约行为，乙方享有无理由退房的权利。但在合同履约过程中，被上诉人付清首付款后，在到期应当支付剩余价款3个月后才提出解除合同，已存在逾期付款行为，因被上诉人已造成逾期，不满足无理由退房的条件，所以被上诉人要求退还全部已交房款的主张没有依据。应当按照合同约定承担相应的违约责任。二、根据合同约定：“买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，应承担房款总价10%的违约金。”为维护交易的稳定性，被上诉人无故终止履行合同，一审法院认定被上诉人无违约情形，请二审法院予以纠正。在合同履行过程中，被上诉人在购买房屋以后擅自提出解除合同，损害上诉人作为出卖人的既得利益，且有逾期付款行为，系合同的违约方，应按双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第二条（一）项第4款的约定：买受人在办理银行贷款手续前要求终止合同的，买受人应承担房款总价10%（即房屋总价752100元×10%=75210元）的违约金。且按照双方于2020年5月8日签订的《无理由退房协议书》第三条的约定，被上诉人购买房屋，我公司已支付佣金及奖励14000元，以上共计89210元应予以扣除。 李兴虎辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人与上诉人之间签订了无理由退房合同，协议约定在双方签订买卖合同之日起随时可以无理由解除合同，且在履行过程中，被上诉人如约履行了合同约定的义务，交纳了购房款及银行的按揭材料，没有任何违约行为。综上，请求二审维持一审判决。 许应伟述称：我是上诉人公司的工作人员，本案与我没有任何关联性，我同意上诉人的上诉意见，我在本案中不承担责任。 李兴虎向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原被告签订的《张掖恒大御澜庭楼宇认购书》；2.请求人民法院依法判令被告张掖恒大房地产开发有限公司立即向原告退还房屋首付款432100元，资金占用费15555.6元（432100×3个月×0.012），合计447655.6元；3.要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年5月4日，被告恒大房地产公司作为甲方（出卖人），原告李兴虎作为乙方（买受人），双方签订编号为2020029《张掖恒大御澜庭商品认购书》，约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购张掖恒大御澜庭5幢1单元200号房，该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【公寓】。该商品房建筑面积共149.2平方米，其中，套内建筑面积110.28平方米。按建筑面积计算，单价为5040.88元/㎡；按照套内建筑面积计算，单价为6819.91元/㎡；总金额为752100元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为首款凭据。乙方选择按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年5月8日前支付首期房款282100元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款45万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”。认购书签订当日，李兴虎通过刷卡支付方式存入被告恒大房地产公司名下人民币302100元（其中首付款282100元，定金20000元），被告恒大房地产公司向原告李兴虎出具收据一张，并加盖被告恒大房地产公司财务专用章。2020年5月8日，被告恒大房地产公司作为甲方，原告李兴虎作为乙方，双方签订《无理由退房协议书》一份，该协议约定：一、如原告李兴虎按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，无任何违约责任行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，李兴虎享有无理由退房的权利。二、李兴虎行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告恒大房地产公司将原告李兴虎所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如李兴虎是通过推荐认购的，在行驶无理由退房权利时，李兴虎同意被告恒大房地产公司在退还的楼款中，扣除被告恒大房地产公司已支付的推荐佣金或奖励。该协议书由被告恒大房地产公司员工许应伟经办。2020年5月11日，被告恒大房地产公司作为出卖人，原告李兴虎作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：202005100007），合同约定的主要内容为，一、项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于××区交汇处西北角地块的建设用地使用权；2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为张掖恒大御澜庭，建设工程规划许可证号为建字第620701201800096号，建筑工程施工许可证号为620702201809300101。二、该商品房的基本情况：1.该商品房为乌兰路张掖恒大御澜庭5号住宅楼幢××元；2.该商品房屋的预测建筑面积共149.2平方米，其中套内建筑面积110.285平方米，分摊共有建筑面积38.919平方米。三、计算方式与价款：1.按照建筑面积计算，该商品房屋单价为每平米人民币5040.88元，总价款为人民币752100元。四、付款方式及期限：1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于交首付款时抵作商品房价款；2.买受人应于2020年5月8日前支付首期房价款人民币302100元，占全部房价款的40.16%。余款人民币45元向银行申请贷款支付。四、逾期付款责任：除不可抗力，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分一的违约金；2.逾期超过180日后，出卖人有权解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还受卖人已付全部房款；3.出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。双方还对合同的付款方式及期限进行补充：关于银行、公积金按揭付款方式的约定，买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或者逾期提供相关资料的，逾期不足10日的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。2020年6月19日，原告看房后提出无理由退房，因双方就佣金退还问题未达成一致意见，亦未办理退房手续。6月底，被告提出佣金再不从房款中扣除，通知原告办理退房手续，但原告并未前往被告公司办理。2020年9月12日，原告通过邮寄的方式向被告恒大房地产公司送达了房屋退款函，被告恒大房地产公司于2020年9月14日签收。 另查明，在该合同签订后，2020年6月18日，原告申请追加支付首期房款150000元，双方协商一致后，原告李兴虎通过刷卡支付方式存入张掖恒大名下人民币150000元，同时，重新签订了《张掖恒大御澜庭楼宇认购书》并将《商品房买卖合同（预售）》的第三、四页进行更换。将合同约定付款方式及期限变更为：1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于交首付款时抵作商品房价款；2.买受人应于2020年5月8日前支付首期房价款人民币452100元，占全部房价款的60.11%。余款人民币300000元向银行申请贷款支付。 还查明，原告李兴虎通过张掖万家房产经纪有限公司介绍购买涉案房屋，并向张掖万家房产经纪有限公司支付购房佣金14000元，由张掖万家房产经纪有限公司出具收条一张，收条载明：“今收到张掖恒大御澜庭客户李兴虎购房佣金14000元，若客户发生退房，权属退还该佣金”。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订《无理由退房协议书》、《张掖恒大御澜庭商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告购买被告恒大房地产公司开发预售的商品房，并按照约定向被告交纳了首付房款及相关费用，办理银行按揭手续。现原告李兴虎看房后提出无理由退房，其购房的目的事实上已不能实现，在庭审中，被告恒大房地产公司也同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《张掖恒大御澜楼宇认购书》，故对原告主张解除其与被告公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《张掖恒大御澜庭楼宇认购书》并由被告恒大房地产公司退还首付房款432100元，定金20000元的诉讼请求，予以支持。被告恒大房地产公司辩称，因原告未按合同约定的时间办理银行按揭付款，也未按合同约定10天内付清剩余房款，原告的逾期未交剩余购房款的行为构成合同的违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》的约定，因原告违约行为导致解除合同的，原告应按合同约定承担房款总价10%的违约金，并扣除原告购买房屋时被告恒大房地产公司支付的佣金及奖励金14000元，本院认为，首先，“无理由退房”按照一般公众理解应是购房者可单方面解除合同而无需承担违约责任。被告公司要求原告承担违约金、佣金及奖励金违反一般公众解释。其次，原告于2020年5月4日签订《张掖恒大御澜庭楼宇认购书》后交纳首付房款282100元，后于2020年6月18日追加首付房款，双方重新签订《张掖恒大御澜庭楼宇认购书》，但认购书中仅就首付房款的金额及余款进行了更改，并未对余款由银行提供按揭贷款的时间进行重新约定，不符合正常的交易习惯。再次，根据一审法院依职权调取的兰州银行股份有限公司张掖西关支行出具的关于李兴虎按揭贷款事项说明显示，原告符合按揭贷款条件，并且银行已审核通过，而按揭贷款未办理成功的根本原因是原告要求退房，被告恒大房地产公司工作人员联系银行终止办理按揭贷款，且根据《商品房屋买卖合同》附件十一补充协议第二条（一）项第3款约定：“如买受人因贷款未获审批通过，应在10天内付清剩余房款，逾期20天以上导致解除商品房买卖合同，买受人应承担房款总价10%的违约金”。第4款约定：“买受人在办理银行贷款手续前要求终止合同的，买受人应承担房款总价10%的违约金”，故并非原告的过错造成未按合同约定的时间办理银行按揭付款，而原告并不存在违约行为导致解除合同，故对被告辩称原告应按合同约定承担房款总价10%的违约金的抗辩主张，一审法院不予采信。最后，原告通过张掖万家房产经纪有限公司推荐购买被告公司商品房，且根据被告在一审中提交的收据显示，张掖万家房产经纪有限公司支付购房佣金14000元，由张掖万家房产经纪有限公司收到张掖恒大御澜庭客户李兴虎购房佣金14000元，若客户发生退房，全数退还该佣金，故对被告辩称扣除原告购买房屋时被告恒大房地产公司支付的佣金及奖励金14000元的抗辩主张，不予采信。关于原告要求被告承担三个月资金占用费的主张，原告于2020年6月19日提出无理由退房，在办理退房时，因原、被告对佣金未达成一致意见，亦未办理退房手续。2020年6月底，被告提出佣金再不从房款中扣除，通知原告办理退房手续，但原告并未前往被告公司办理，故因原告未及时配合被告办理退房手续，造成购房款至今未退，原告应承担逾期未退购房款的责任，且双方也未对资金占用费进行约定，故对原告的该项诉讼请求，一审不予支持。关于被告许应伟是否承担责任的问题，本案中，被告许应伟作为被告恒大房地产公司的员工，代表公司与原告协商购房事宜，并由其经办认购书及商品房合同的行为均代表公司履行职务行为，故在本案中，被告许应伟不应承担民事责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除原告李兴虎与被告张掖恒大房地产开发有限公司于2020年5月11日签订的《商品房买卖合同》及2020年6月18日签订的《张掖恒大御澜楼宇认购书》；二、被告张掖恒大房地产开发有限公司返还原告李兴虎首付房款432100元、定金20000元，合计452100元，于判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回原告李兴虎的其他诉讼请求。案件受理费8315元，减半收取4157.5元，由被告张掖恒大房地产开发有限公司负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，上诉人提交支付佣金确认表一份，载明时间为2022年5月4日。 本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订《无理由退房协议书》、《张掖恒大御澜庭商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》不违反国家法律、法规规定，当属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现被上诉人李兴虎看房后提出无理由退房，上诉人同意退房，但要求被上诉人承担违约金及佣金。对此，本院认为，首先，案涉《商品房屋买卖合同》附件十一补充协议第二条（一）项第3款约定：“如买受人因贷款未获审批通过，应在10天内付清剩余房款，逾期20天以上导致解除商品房买卖合同，买受人应承担房款总价10%的违约金”。第4款约定：“买受人在办理银行贷款手续前要求终止合同的，买受人应承担房款总价10%的违约金”。经查，被上诉人李兴虎已按约向上诉人交纳了首付房款及相关费用，被上诉人符合按揭贷款条件，且已通过银行审核，因被上诉人要求退房，上诉人恒大房地产公司工作人员联系银行终止办理按揭贷款。被上诉人的上述行为并不符合上述承担违约金的规定。其次，2020年5月8日签订的《无理由退房协议书》第三条虽约定被上诉人提出无理由退房，被上诉人应承担上诉人已支付的佣金或奖励，但上诉人提交的支付佣金的确认表时间为2022年5月4日。且被上诉人是通过张掖万家房产经纪有限公司推荐购买上诉人的商品房，其提交的收据显示：张掖万家房产经纪有限公司收到李兴虎购房佣金14000元，收据并显示：“若客户发生退房，全数退还该佣金。”故上诉人辩称应扣除被上诉人购买房屋时恒大房地产公司支付的佣金及奖励金14000元于约定与事实不符。 综上，上诉人张掖恒大房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8315元，由上诉人张掖恒大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈 军 审判员 胡宏睿 二〇二一年五月二十四日 书记员 魏文婧 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。