湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2296号上诉人（原审被告）：湖南美致力商贸有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马坡岭街道远大一路1281号恒大江湾楼盘20栋221号。法定代表人：彭祥祥。委托诉讼代理人：李文君，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，湖南一星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁瑜，女，1984年11月11日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘梦霞，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜峰，女，1984年11月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘梦霞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人湖南美致力商贸有限公司（简称美致力公司）因与被上诉人袁瑜、颜峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初16905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美致力公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初16905号民事判决；2.请求本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、上诉人无任何违约行为，一审法院判决上诉人向两被上诉人支付租赁保证金系事实认定错误，法律适用错误，且有违公平原则。首先，上诉人无任何违约行为，被上诉人无权要求上诉人支付租赁保证金。其次，即便上诉人存在部分违约行为，一审法院也应当综合考量违约行为的严重程度、租赁保证金未实际支付、新冠疫情、上诉人公司的实际情况等因素，对租金保证金是否需要支付作出合理合法的判决。一审法院直接根据合同模糊的约定判决上诉人应支付租金保证金，系事实认定错误，且有违公平原则。二、一审法院判决违约金无事实及法律依据，且确定的违约金标准过高，应当依法调低。首先，上诉人并不存在违约行为，一审判决不应支持被上诉人关于违约金的诉求。其次，根据民间借贷司法解释，民间借贷最高的年利率标准仅为15.4%，即便二审法院认为应当支付违约金，也应将标准调低为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。三、租赁保证金本质上也属于违约金的范畴，一审法院在支持违约金的前提下，又要求上诉人支付租赁保证金，属于重复判决违约金，过大加重上诉人的负担，与法律规定相悖。综上，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求，维护上诉人合法权益。被上诉人颜峰、袁瑜共同答辩称：1.上诉人称不存在违约，不符合事实。租赁合同约定租金应当按月支付，上诉人自2020年1月起未缴纳租金，三方协议也明确约定，上诉人应当在原租赁关系解除之日2018年8月31日支付租赁保证金，被上诉人多次催要，其未予支付，存在根本违约。2.违约条款系双方真实意思表示，原审法院按照合同约定的标准给付违约金，符合事实与法律。违约金的调整应当体现对恶意违约的惩罚。在上诉人恶意拖欠租金的情况下，也未举证证明违约金高于实际损失的情况下，更应当按照合同约定的标准计算违约金。3.上诉人称疫情原因不足以成为规避违约责任的基础，合同约定的租赁保证金的支付时间为疫情发生前一年，上诉人多次催讨，上诉人均以各种借口拒绝支付，恶意违约明显。即便上诉人经营困难，也应当协商解除租赁关系事宜。防止双方损失扩大，被上诉人多次询问租金，上诉人均未明确拒绝。仅表示晚些一并支付，出租人没有前往租赁场地查看经营状况的义务，上诉人不知被上诉人经营困难符合常理。4.上诉人对本案违约存在明显过错，应当承担全部损失。根据法律规定，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度，预期利益等综合确定。主张违约金过高的违约方对违约金是否过高承担违约责任。本案被上诉人不存在任何过错。请求维持一审判决。袁瑜、颜峰向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令解除袁瑜、颜峰与美致力公司之间的租赁合同关系；2.判令美致力公司返还租用房屋；3.判令美致力公司向袁瑜、颜峰支付欠付的租赁保证金人民币26150元；4.判令美致力公司向袁瑜、颜峰支付欠付的租金人民币61200元（6800*9个月）；5.判令美致力公司支付迟延支付租金产生的违约金27540元（后附计算方式，以欠付租金为基数，按日千分之三的标准暂计算至起诉之日即2020年10月1日，实际计算至清偿之日止）；6.判令美致力公司按原租赁合同约定的租金标准即13729元/月支付自2020年10月1日起的房屋租金，实际计算至美致力公司返还房屋之日；7.判令美致力公司赔付袁瑜、颜峰为行使诉权而产生的前期律师费用5000元及后期15%（以实际回收款为基数）的风险代理费用；8.判令由美致力公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2017年5月31日，案外人长沙鑫芙置业有限公司（简称鑫芙公司）与湖南河马公园商贸有限公司（以下简称河马公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定鑫芙公司将坐落在长沙市芙蓉区远大一路1281号恒大江湾楼盘20栋207号房地产（简称涉案房屋）；鑫芙公司将该房屋出租给河马公司作“河马公园”用途，主要经营大型游乐、超市、餐饮等内容；合同约定的租赁期限为10年，自2017年8月1日至2027年7月31日止；自2019年8月1日至2020年7月31日与租金标准为13729元/月；本合同签订当日，河马公司应向鑫芙公司支付租赁保证金26150元，在本合同租赁期限届满且河马公司完全履行合同约定的义务，没有违约行为的情况下，鑫芙公司将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式无息退还河马公司；河马公司违反本合同任何约定，鑫芙公司均有权从租赁保证金中抵扣河马公司应支付鑫芙公司、物业管理公司的款项及河马公司使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费、违约金及赔偿金，不足部分鑫芙公司仍有权向河马公司追偿；因河马公司违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还；河马公司应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，河马公司须按应交而未交金额的千分之三向鑫芙公司支付违约金，如逾期三十天不交的，鑫芙公司有权解除本合同；河马公司擅自改变本合同约定的该房屋使用用途或转租的，鑫芙公司有权解除本合同；鑫芙公司因向河马公司催付租金及其他费用或者鑫芙公司因河马公司违约而行使合同约定权利而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或鑫芙公司因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由河马公司承担，鑫芙公司有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向河马公司追讨。合同还约定了其他事项。后河马公司更名为美致力公司。2018年8月24日，鑫芙公司与美致力公司就2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》（简称原合同）达成补充协议，签订《房屋租赁合同补充协议一》，协议约定原合同约定的租赁期限为10年保持不变，将租赁期限的起止时间调整为自2017年10月1日起至2027年9月30日止。合同签订后，鑫芙公司向美致力公司交付房屋，美致力公司在涉案房屋内经营公司。2018年3月26日，鑫芙公司将涉案房屋出售于袁瑜、颜峰，并于2018年9月7日与袁瑜、颜峰与美致力公司签订《房屋租赁合同三方协议》，合同约定鑫芙公司与美致力公司就涉案房屋的租赁关系已于2018年8月31日解除，自解除日起，袁瑜、颜峰作为该房屋出租方，继续与美致力公司履行原租赁合同；在解除日之后，在美致力公司结清各项费用后15个工作日内，鑫芙公司无息退还美致力公司已支付的保证金26150元；美致力公司在解除日应向袁瑜、颜峰支付租赁保证金26150元，由袁瑜、颜峰开具收据。租赁关系确定后，因美致力公司经营不善，袁瑜、颜峰遂于2019年9月30日与美致力公司签订《房屋租赁合同补充协议二》，协议约定原合同2019年10月1日至2020年9月30日的月租金金额为13729元，调整为2019年10月1日至2020年9月30日的月租金金额6800元，其余租期内租金金额不变。协议签订后，美致力公司自2020年1月起，便未再支付任何租金，且美致力公司一直未向袁瑜、颜峰缴纳租赁保证金26150元，袁瑜、颜峰多次催讨未果，后又得知美致力公司已经将房子进行转租。袁瑜、颜峰为维护自己合法权益，故诉至该院。另查明，袁瑜、颜峰与美致力公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月27日与湖南弘一律师事务所签订《委托代理协议》，委托湖南弘一律师事务所律师作为其诉讼代理人，收费标准为，二袁瑜、颜峰于该协议生效之日向湖南弘一律师事务所支付5000元作为前期工作费用，后续律师代理费的计算和支付方式为风险收费，以本案最终执行收回款项的15%收取后期代理费。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，鑫芙公司已将涉案房屋出售给袁瑜、颜峰，根据上述法律规定，袁瑜、颜峰作为房屋产权人有权要求美致力公司按照合同约定支付租金。本案中袁瑜、颜峰在《房屋租赁合同三方协议》签订后便将涉案房屋交付美致力公司使用，但美致力公司自2020年1月起便未再缴纳租金，据租赁合同约定，美致力公司自2020年1月至9月共欠付袁瑜、颜峰租金61200元（6800元*9个月），自2020年10月起，美致力公司应按13729元/月的标准支付租金至其实际返还房屋之日。又因2020年初新型冠状病毒疫情在全国范围内爆发，全国各地相继采取封城、封路、停工停产等各类措施，各地人员、企业、商铺面临无法正常复工、开业、经营等情况，美致力公司也因新冠疫情受到影响，为了平衡双方当事人的利益，酌情确定由袁瑜、颜峰减免2020年2月份房屋租金，故自2020年1月至9月，美致力公司应向袁瑜、颜峰支付租金54400元（6800元*8个月）。又据合同约定，袁瑜、颜峰有权在美致力公司逾期超过30天未支付租金的情况下解除租赁合同，故该院对于袁瑜、颜峰请求解除租赁合同关系的诉讼请求予以支持。合同解除后，美致力公司应向袁瑜、颜峰返还涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因美致力公司未按合同约定按时支付租金，已经构成单方违约，应承担违约责任。袁瑜、颜峰请求美致力公司按照合同约定以欠付租金为基数，按日千分之三的标准支付违约金，该院认为该标准过高，酌情调整为以欠付租金为基数按月利率2%的标准计算违约金。又因租赁合同中明确约定美致力公司违约导致租赁合同提前解除的，租赁保证金不予退还，即案涉租赁保证金退还的前提系美致力公司无违约行为，鉴于本案中美致力公司拖欠租金且至今未缴纳租赁保证金，依照约定故美致力公司还应向袁瑜、颜峰支付租赁保证金26150元。袁瑜、颜峰请求美致力公司按照合同约定支付其因本次诉讼所支付的律师代理费用，对此该院认为，袁瑜、颜峰仅提供《委托代理协议》，载明其需支付5000元律师代理费用，并没有提供实际支付凭证，故该院对于袁瑜、颜峰的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、袁瑜、颜峰与美致力公司的租赁合同关系于本判决生效之日起解除；二、美致力公司于本判决生效之日起三日内向袁瑜、颜峰返还位于长沙市芙蓉区远大一路1281号恒大江湾楼盘20栋207号房屋；三、美致力公司于本判决生效之日起三日内向袁瑜、颜峰支付自2020年1月至9月租金54400元，自2020年10月1日起，美致力公司应按13729元/月的标准支付租金至其实际返还租赁房屋之日；四、美致力公司于本判决生效之日起三日内向袁瑜、颜峰支付租赁保证金26150元及违约金（以欠付租金为标准，按月利率2%的标准自2020年1月1日计算至租金实际清偿之日止）；五、驳回颜峰、袁瑜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1349元,由美致力公司负担。二审查明：1.长沙市芙蓉区开心果母婴用品店是成立于2017年9月8日的个体工商户，经营者唐艳，资金数额5万元，经营场所是长沙市芙蓉区马坡岭街道远大一路1281号恒大江湾20栋二层207号商铺，即案涉房屋。2.2017年9月14日，河马公司与王书检签订《商铺租赁合同》，约定由王书检承租涉案房屋。3.唐艳陈述自2020年11月开始，王书检开始向袁瑜和颜峰支付案涉房屋的租金。袁瑜和颜峰认可2020年11月12日王书检开始向其支付租金，原合同应于该时间解除。4.2020年11月12日，美致力公司向王书检发送《解除租赁合同通知书》，载明：因你方自2020年1月起便未再支付租金，构成根本违约，特依法通知解除租赁合同。2020年11月13日邮件流程显示其收到该通知。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、关于案涉租赁合同关系的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，案涉《房屋租赁合同》约定如逾期30天不支付租金、物业管理费等费用的，被上诉人有权解除合同。上诉人自2020年1月即不再支付租金，故被上诉人有权解除合同，但被上诉人自认其从2020年11月12日开始即收取案外人王书检的租金，且美致力公司于2020年11月12日也向王书检发送了解除合同通知，被上诉人也主张合同于该日期解除。结合上诉人二审提交的证据、当事人的陈述、被上诉人有权解除合同和一审判决认定的事实等因素，本院认定案涉合同自2020年11月12日解除，一审判决认定合同自其判决生效时解除有误，应予纠正。因房屋一直系上诉人转租给王书检，上诉人并不实际占有房屋，且王书检已开始向被上诉人支付租金，故美致力公司无需向被上诉人返还房屋，一审判决认定不妥，本院予以纠正。二、上诉人应当支付的租金、租赁保证金及违约金。1.租金。因案涉合同自2020年11月12日解除，故上诉人欠付租金的期间为2020年1月1日至2020年11月12日，鉴于2020年初发生新冠疫情，一审酌情减免一个月租金适当，本院亦予以支持，上诉人应支付的2020年1月至9月的租金为6800×8=54400元（已减免一个月租金），2020年10月1日起至2020年11月12日的租金为13729×1.4=19220.6元，上诉人欠付租金总额为54400+19220.6=73620.6元，上诉人应根据约定支付上述租金。2.租赁保证金和违约金。根据案涉《房屋租赁合同》第六条第二款，美致力公司未支付租赁保证金或未足额支付租赁保证金的，应按照本合同约定的租赁保证金总额支付违约金。因美致力公司一直未支付租赁保证金，故应按约定的数额支付违约金26150元。鉴于租赁保证金和违约金的作用均是为了填补当事人损失，而美致力公司已承担支付违约金的违约责任，可弥补袁瑜和颜峰的损失，故对于被上诉人一审起诉时主张上诉人支付租赁保证金的诉请，本院不再单独予以支持。至于被上诉人主张上诉人应依欠付租金为本金，按照日千分之三的标准支付违约金，基于上述相同原因，本院对该诉请亦不予支持。一审判决上诉人支付租赁保证金并承担违约金不妥，应予纠正。综上所述，上诉人美致力公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初16905号民事判决；二、袁瑜、颜峰与湖南美致力商贸有限公司的租赁合同关系于2020年11月12日解除；三、湖南美致力商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向袁瑜、颜峰支付租金73620.6元；四、湖南美致力商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向袁瑜、颜峰支付违约金26150元；五、驳回袁瑜、颜峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1349元，由袁瑜、颜峰承担349元，由湖南美致力商贸有限公司负担1000元；二审案件受理费2698元，由袁瑜、颜峰承担698元，由湖南美致力商贸有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年五月二十四日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国公司法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。