湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初3859号原告：浏阳市湘鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市劳动南路52号名河鑫都2栋4楼。法定代表人：张闹钟，董事长。委托代理人：周才忠，湖南众议律师事务所律师。被告：陈清晓，女，1985年10月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司（以下简称湘鑫房产公司）与被告陈清晓商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘鑫房产公司的委托代理人周才忠到庭参加诉讼。被告陈清晓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告湘鑫房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的编号为20140035601号《浏阳市商品房买卖合同》，并返还房屋；2、判令被告配合办理商品房预售合同备案撤销登记；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年12月13日签订《浏阳市商品房买卖合同》，合同签订后，双方于当日到浏阳市××房××商品房预售合同备案登记，但被告未支付购房款，构成违约。被告陈清晓无答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月13日，原告湘鑫房产公司（出卖人）与被告陈清晓（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140035601），主要约定：“陈清晓购买位于浏阳市××和平水片区××小区××栋××号房，建筑面积125.33平方米，单价每平方米2619元，总金额328239元。付款方式为一次性付款，签订本合同时付款，买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金…”。该房屋商品房预售合同备案登记在被告名下，但被告未支付购房款。房屋现状为已建好，但未通过竣工验收。双方未办理商品房实际交付使用手续。原告称双方一直协商解除合同至2020年，协商未果才起诉。经本院调查，湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终3507号生效民事判决书查明：2015年1月21日，湘鑫房产公司向浏阳市信用投资有限公司委托长沙银行贷款3000000元，由湖南金信担保有限责任公司提供连带责任担保。2016年3月11日，因湘鑫房产公司未按期还款，湖南金信担保有限责任公司在向浏阳市信用投资有限公司代偿本息后，起诉湘鑫房产公司等并进入执行阶段。湘鑫房产公司还负有其他债务亦进入执行阶段。2017年3月31日，湖南金信担保有限责任公司（甲方）、湘鑫房产公司（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议二》，主要约定，双方一致同意对包括本案涉案房屋在内的12套商品房，甲方有权转卖给任意第三人，乙方同意并配合甲方由乙方另行直接与甲方指定的买受人签订《商品房买卖合同》，并办理备案；双方同意以乙方欠甲方代偿款本息和诉讼费冲抵12套商品房的购房款。（2018）湘01民终3507号生效判决认为，湖南金信担保有限责任公司明知湘鑫房产公司资不抵债的情况下，签订《商品房买卖合同补充协议二》，双方恶意串通，损害了其他债权人的利益，维持了一审确认《商品房买卖合同补充协议二》无效的判决。另，2017年12月20日，案外人浏阳市信用投资有限公司（甲方）基于湖南金信担保有限责任公司的委托与被告陈清晓（乙方）签订《房屋代持协议》，主要约定：甲方委托乙方代持位于浏阳市××和平水片区，由湘鑫房产公司开发的名河依山郡小区1栋601号房，产权面积125.33平米；代持房屋由甲方实际出资购买，登记在乙方名下，已经在房管部门办理备案手续，房屋买卖合同编号为20140035601；乙方代持后，乙方有义务根据甲方需要，办理各项手续，包括但不限于租赁、抵押、转让等；乙方为无偿代持，乙方不得要求甲方支付管理费、代持费等各项费用。该协议落款处有浏阳市信用投资有限公司盖章及被告陈清晓的签名、案外人谢功浩作为被告陈清晓的配偶亦在落款处签名。2017年12月20日00：00：00时，浏阳市信用投资有限公司向陈清晓转账支付费用355000元。2017年12月20日00：00：00时，被告陈清晓向湖南金信担保有限责任公司转账支付费用330745元。浏阳市信用投资有限公司于2020年6月9日向本院起诉,要求解除其与陈清晓签订的《房屋代持协议》，并返还房屋及配合办理不动产备案变更登记。本院于2020年9月1日作出（2020）湘0181民初6207号民事裁定书，认为浏阳市信用投资有限公司与陈清晓、谢功浩订立的《房屋代持协议》，系浏阳市信用投资有限公司基于湖南金信担保有限责任公司的委托签订。委托人对受托人的代理行为，承担民事责任，本案的处理结果与委托人湖南金信担保有限责任公司有直接的利害关系，处理结果由湖南金信担保有限责任公司享有和承担；且浏阳市信用投资有限公司提交的证据，并不能反映案件的真实情况，致本院无法作出裁判；浏阳市信用投资有限公司作为受托人，不具有原告主体资格；遂驳回了浏阳市信用投资有限公司的起诉。现湘鑫房产公司向本院主张权利，形成本诉。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案原告湘鑫房产公司与被告陈清晓签订的《商品房买卖合同》，系基于《房屋代持协议》、《商品房买卖合同补充协议二》，表面假象系商品房销售合同法律关系，真实意思系掩盖代持房产的法律行为，隐藏了《商品房买卖合同补充协议二》的法律行为，《商品房买卖合同补充协议二》因损害其他债权人的利益，已被生效判决认定无效。本案原、被告通谋虚假行为，因缺乏真实意思，且隐藏的法律行为无效，所涉的《商品房买卖合同》应认定为无效。因合同无效，故对原告要求解除《商品房买卖合同》，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；因双方未办理商品房实际交付使用，原告诉请返还，无实际意义，不予支持。但对原告要求被告配合办理商品房预售合同备案撤销登记的诉请，予以支持；被告陈清晓未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第（三）项，第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限陈清晓于判决生效后20日内配合浏阳市湘鑫房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20140035601）的商品房预售合同备案撤销登记；二、驳回浏阳市湘鑫房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行法律义务的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本案受理费6224元，减半收取3112元，由浏阳市湘鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘敢德二〇二一年五月二十日书记员  陈艳红附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。