山西省太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2021）晋0109民初1737号原告：山西嘉盛房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：李某，住太原市。委托诉讼代理人：徐某，住太原市。被告：薛某，山西省平遥县鑫达食品有限公司法人，住太原市。原告山西嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告薛某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告山西嘉盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某、被告薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西嘉盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告配合原告办理涉案房屋撤销网签备案手续；3、请求判令被告向原告支付违约金202347元；4、请求判令被告向原告支付垫付的银行贷款利息102642.34元，诉讼费17680元，案件执行费8178元，共计128500.34元及资金占用期间所产生的利息损失（自2020年10月30日至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，被告购买了原告开发的太原市××街房屋，该房屋建筑面积为104.06平方米，房屋总价1011735元，被告已向原告支付该首付款211735元，余款800000元以银行按揭贷款方式支付。双方签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案登记手续。2016年8月31日，原告、被告以及中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称“建设银行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告从建设银行借款800000元，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。后被告多次未依合同约定偿还银行贷款，建设银行宣布被告贷款提前到期，由原告承担保证责任。经建设银行起诉并经法院判决，原告代为结清全部贷款本金479999.84元，利息4036.44元，诉讼费17680元，案件执行费8178元，共计509894.28元。另外在2017年至2020年期间，原告为被告垫付351432.7元，其中本金252826.8元，利息罚息98605.9元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第一款第五项约定：在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人应按房屋总价款20%向出卖人承担违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。现原告已承担保证责任，原告已于2020年11月14日向被告送达了《解除合同通知书》，解除商品房买卖合同。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告薛某承认原告所主张的事实，但表示买房后，因经济状况恶化，银行贷款没有及时偿还。现同意解除《商品房买卖合同》，同意办理撤销网签手续。被告表示现在生活困难，没有能力偿还原告欠款，希望在罚息和违约金方面予以适当减免。被告已支付的房款和银行贷款原告应当予以退还。本院经审理认定事实如下：一、《商品房买卖合同》的签订情况。2017年2月27日，原告嘉盛公司与被告薛某签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的位于太原市××街房屋一套，该商品房的用途为办公，建筑面积为104.06平方米，商品房总金额1011735元。首付款211735元，剩余房款800000元办理银行按揭贷款。双方签订的《商品房买卖合同》附件四、《合同补充协议》第二条第一款第五项约定，在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，或买受人有贷款合同约定的其他违约行为，银行书面要求出卖人承担保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人应按房屋总价款20%向出卖人承担违约金，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同还对争议的解决等方面做了约定。二、合同履行情况。2016年5月24日，原告嘉盛公司与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告嘉盛公司自愿为中国建设银行股份有限公司山西省分行与债务人所形成的一系列债权承担最高额连带保证责任，保证期间为中国建设银行股份有限公司山西省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。被告薛某属于该最高额保证合同项下的债务人。上述合同签订后，被告薛某于2016年8月30日向原告支付房屋首付款211735元。2016年8月31日，被告薛某与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订了编号为“140410026-2012-20160508128”的《个人住房（商业用房）借款合同》。根据合同约定，被告薛某向中国建设银行股份有限公司山西省分行借款800000元，用于购买位于太原市××街商品房，借款期限为120个月，即从2016年8月31日起至2026年8月31日。同时约定，被告薛某未按时足额偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司山西省分行有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用。被告薛某以其所有的位于太原市××街房屋为该笔贷款提供抵押。同日，中国建设银行股份有限公司山西省分行依约向被告薛某发放贷款800000元。后被告未能按照约定按期偿还银行贷款，原告在2017年9月至2020年9月期间，为被告垫付贷款本金252826.8元，利息98605.9元，共计351432.7元。2019年4月30日，中国建设银行股份有限公司向太原市迎泽区人民法院提起民事诉讼。2019年8月8日，太原市迎泽区人民法院作出（2019）晋0106民初3007号判决书，判决：一、被告薛某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司太原分行贷款本金579999.89元，利息4709.4元，本金罚息152.44元。利息罚息57.84元（截止2019年8月1日）。并以本金579999.89元为基数自2019年8月2日起到实际还清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计息。二、被告薛某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司太原分行律师费4000元。三、被告山西嘉盛房地产开发有限公司对被告薛某的上述款项承担连带保证责任，连带清偿上述款项。该判决生效后，原告嘉盛公司已于2020年10月30日代被告结清全部贷款本金479999.84元，利息罚息等4036.4元，并代被告交纳诉讼费17680元，案件执行费8178元，共计509894.24元。2020年11月10日，原告向被告发出书面解除合同书，被告于2021年11月14日签收。至本案诉讼时，原告向被告支付房屋首付款211735元，偿还银行贷款本金67173.36元。原告为被告垫付银行贷款本金732826.64元，利息及罚息102642.34元，代被告交纳诉讼费17680元，案件执行费8178元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生在2016年，关于房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释有相关规定，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。（一）本案《商品房买卖合同》的签订系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律法规效力强制性规定,依据合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条第一款“依法成立的合同,自成立时生效”之规定,《商品房买卖合同》成立并生效。合同法第八条第一款规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”原、被告订立的《商品房买卖合同》合法有效,应依约履行。原告嘉盛公司按照合同约定已经履行了义务，被告因其自身的原因,未能如约偿还银行贷款本金及利息，应承担相应的违约责任。现双方均同意解除合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告应按照合同约定，协同原告到房管局办理有关网签备案手续，支付原告垫付的银行贷款利息102642.34元，诉讼费17680元，案件执行费8178元，共计128500.34元，以及资金占用期间的利息损失。（二）关于违约金。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四、《合同补充协议》的约定，被告应按房屋总价款20%向原告承担违约金，即202347元。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告主张违约金过高请求予以适当减少，本院综合本案情况，结合原告的实际损失及被告的实际履行能力，依法酌定以原告为被告垫付银行贷款本金732826.64元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率上浮20%计付自2020年11月1日起至涉案房屋办理完毕撤销网签备案手续之日止的利息为违约金。（三）被告辩解已支付的房款和银行贷款应当予以退还。本院认为，合同解除后，被告有权要求返还已经支付的款项，被告的辩解本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告山西嘉盛房地产开发有限公司与被告薛某于2017年2月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告薛某自本判决生效之日起三十日内配合原告山西嘉盛房地产开发有限公司办理涉案房屋撤销网签备案手续；三、被告薛某自本判决生效之日起十日内返还原告山西嘉盛房地产开发有限公司垫付的银行贷款利息102642.34元、诉讼费17680元、案件执行费8178元，共计128500.34元。并以128500.34元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算支付原告自2020年11月1日起至上述钱款实际付清之日止的资金占用期间的利息损失；四、被告薛某自本判决生效之日起十日内支付原告山西嘉盛房地产开发有限公司以原告为被告垫付银行贷款本金732826.64元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率上浮20%计算的自2020年11月1日起至涉案房屋办理完毕撤销网签备案手续之日止的利息；五、原告山西嘉盛房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告支付的购房首付款211735元、已偿还的银行贷款本金67173.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6262元，减半收取计3131元由被告薛某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张 奕二〇二一年五月十一日书记员 李婷婷