广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初8109号原告：赵某甲，女，1984年3月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗可丹，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：广州云山大酒店有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：兰某甲。被告：宁波江北区劲川春熙投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省宁波市江北区。执行事务合伙人：北京劲杉投资管理有限公司（委派代表：熊某焕）。被告：北京劲杉投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京园。法定代表人：熊某焕。被告宁波江北区劲川春熙投资合伙企业、北京劲杉投资管理有限公司共同委托诉讼代理人：刘辉辉，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告宁波江北区劲川春熙投资合伙企业、北京劲杉投资管理有限公司共同委托诉讼代理人：罗绮婷，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。原告赵某甲诉被告广州云山大酒店有限公司（简称云山酒店公司）、宁波江北区劲川春熙投资合伙企业（简称宁波春熙企业）、北京劲杉投资管理有限公司（简称北京劲杉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告赵某甲及其委托代理人潘艳宜、被告宁波春熙企业及被告北京劲杉公司共同委托代理人刘辉辉、罗绮婷到庭参加诉讼。被告云山酒店公司经本院合法传唤未到庭，本院作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：1.判令云山酒店公司为原告办理位于越秀区先烈中路××房的房产证；2.判令三被告向原告支付逾期办证违约金25038元（以实际购房款装修款1070000元为基数，从2020年6月11日起按照每日0.01%的利率计算至原告领取房产证之日止）；3.本案诉讼费、保全费270.38元、保全担保费700元由三被告承担。事实与理由：宁波春熙企业系云山酒店公司大股东，持股比例为90%，北京劲杉公司系宁波春熙企业执行事务合伙人、普通合伙人。2019年6月30日，原告向云山酒店公司购买云山酒店公司开发的位于越秀区先烈中路××房屋。云山酒店公司为规避广州市政府限价政策，在与原告签订《广州市存量房买卖合同》及补充协议当天，安排原告与龙南县盛弘装饰设计有限公司签订《装修合同》。买卖合同第13条约定，云山酒店公司应当于原告交完全款之日起6个月内为原告办理房产证。合同签订后，原告于2019年12月10日将房款支付完毕。原告于2020年7月收楼。后由于被告原因涉案房屋一直无法办理房产证，原告于2020年7月17日与云山酒店公司签订《和解协议书》，协议书第一条约定云山酒店公司应当于2020年12月31日前为原告办理房屋过户手续。然而云山酒店公司至今未能为原告办妥房产证。根据上述事实，原告认为，双方签订的合同，意思表示真实，不违反法律强制性规定，依法有效成立。原告依约支付了房款，云山酒店公司却未能按照约定为原告办理过户手续，云山酒店公司的行为己经违约，应当承担违约责任。另，云山酒店公司为规避限价政策及偷逃税款，将购房款分拆成购房款及装修款，且分别与原告签订购房合同及装修协议，其中装修协议并非双方真实意思表示，仍属于购房款的一部分，应当作为计算违约金的基数。案涉房屋现存在抵押情况是由于宁波春熙企业与东亚银行(中国)有限公司广州分行之间的贷款合同纠纷所致，因此，根据《公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；北京劲杉公司作为宁波春熙企业的执行事务合伙人，根据《中华人民共和国合伙企业法》第二条及第六十七条规定，有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，因此，原告现提起本案诉讼。被告云山酒店公司无答辩。被告宁波春熙企业与被告北京劲杉公司共同辩称：本案宁波春熙企业及北京劲杉公司无需承担任何责任，原告要求宁波春熙企业及北京劲杉公司承担连带责任的诉求没有任何事实和法律依据。具体理由如下：一、涉案房产已涂销抵押登记，目前已不存在任何抵押登记。涉案房产目前暂时不能办理过户手续的原因，是云山酒店公司云山大酒店与第三人的纠纷，导致涉案房产被成都高新区法院错误查封所致，而与此前的抵押登记无关。二、宁波春熙企业不是云山酒店公司的股东，而是债权人。宁波春熙企业成为云山酒店公司形式上（名义上）的股东，仅仅是为了保障宁波春熙企业的债权安全，是云山酒店公司为履行债务所提供的担保。并且这种担保方式是符合法律规定的。三、涉案房产的贷款抵押登记发生在原告签订《广州市存量房买卖合同》之前，并且从原告自己所提交的合同可知，原告在签订购房合同时已知悉涉案房产存在抵押登记。四、涉案房产抵押登记所对应的银行贷款，是全部用于重组云山酒店公司的债务，以及用于涉案房产所在项目的施工建设，是有利于云山酒店公司及涉案房产的，也是有利于云山酒店公司的所有债权人利益的。因此，根本就不存在所谓“滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人利益”的问题。经审理查明：2019年6月30日，原告（乙方、买方）与云山酒店公司（甲方、卖方）签订了《广州市存量房买卖合同》，其中约定了：买卖房屋的地址为越秀区先烈中路××房，建筑面积32.23平方米，房屋使用性质为办公，该房地产存在抵押等他项权利情况；房屋按整套出售并计价，总金额372901元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元购房定金，一次性付款：总金额372901元，乙方应于2019年6月30日前向甲方支付完毕；甲乙双方应于乙方交完全款之日起6个月内，如遇政策变化等影响可延长3个月向房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金按总房款0.01%/日的标准支付违约金，合同继续履行；等。同日，原告与被告签订了《广州市存量房买卖合同补充协议》，其中约定了：任一方因自身原因未按上述约定的时间申办该房屋的交易过户手续的，自逾期之日起，违约方按已付价款万分之一每日向守约方支付违约金，交易继续进行，任一方根据本条款向对方支付的违约金以该房屋价款的5%为限；等。同日，原告与龙南县盛弘装饰设计有限公司签订了《装修合同》，其中约定了：甲方应向乙方支付装修价款697099元。2019年12月10日，原告向云山酒店公司付清了购房款，并向龙南县盛弘装饰设计有限公司付清了装修款。2020年7月17日，原告（乙方）与云山酒店公司（甲方）签订了《和解协议书》，其中约定了：甲、乙双方于2019年6月30日签订了《广州市存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同补充协议》、《装修合同》及后续与该房屋相关的一切协议（以下统称“购房协议”），约定甲方将位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号XX房的物业出售给乙方；本协议签订后，甲方于2020年12月31日前为乙方办理向相关政府主管部门提交房屋过户所需的手续，乙方对此予以配合；若甲方在该约定期限为乙方办理房屋产权登记过户手续，乙方同意免除甲方因逾期过户、逾期交房产生的全部违约金；等。2021年1月18日，云山酒店公司出具《委托收款的情况说明》，其中记载：涉案房屋的总成交金额为1070000元，由《广州市存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同补充协议》约定的购房款和《装修合同》约定的装修款共同构成，由于云山酒店公司名下银行账户被冻结，故委托龙南县盛弘装饰设计有限公司收取上述房屋买卖合同项下的购房款。另查明，云山酒店公司因与四川埃科富科技发展有限公司、广州百特物业管理有限公司服务合同纠纷一案，被列为被执行人。四川省成都高新技术产业开发区人民法院于2020年11月11日作出（2020）川0191执5540号执行裁定，查封了包括涉案房屋在内的多套房屋。云山酒店公司提出执行异议，现涉案房屋的查封已经被解除。宁波春熙企业与北京劲杉公司为了证明其实际是云山酒店公司的债权人，向本院提交了：《人民币贷款合同》摘页、《最高额抵押合同》摘页、《委托书》、《债务处置协议》摘页、《借款协议》摘页及《远期股权回购协议》摘页。本院认为：被告云山酒店公司经本院合法传唤未到庭，应视为放弃抗辩的权利。原告已经付清了全部购房款，但云山酒店公司至今未协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，已构成违约。现原告要求云山酒店公司协助其办理涉案房屋的房产证，符合合同的约定，本院予以支持。关于逾期办证的违约金，因云山酒店公司已经书面确认实际购房款包含了装修款在内，共为1070000元，故违约金应以1070000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2020年6月11日起计算至云山酒店公司协助原告办妥房屋产权登记之日止，并以1070000元×5%为限。由于是云山酒店公司违约而导致本次纠纷，故本案的保全费及担保费均应由云山酒店公司承担。宁波春熙企业与北京劲杉公司提供的证据可以证明其实际上是云山酒店公司的债权人，只是以股权让与担保的形式成为股东，且原告在签订合同时已经知道涉案房屋存在抵押，原告没有证据证明宁波春熙企业与北京劲杉公司的行为导致云山酒店公司违约，故原告要求宁波春熙企业与北京劲杉公司承担本案的连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告广州云山大酒店有限公司应协助原告赵某甲办理广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号XX房属原告赵某甲所有的产权登记手续。二、于本判决生效之日起三十日内，被告广州云山大酒店有限公司应向原告赵某甲支付逾期办证违约金（以实际购房款1070000元为基数，从2020年6月11日起，按照每日0.01%的标准，计算至被告广州云山大酒店有限公司协助原告赵某甲办妥上述房屋的产权登记手续之日止,该违约金以1070000元×5%为限）。三、于本判决生效之日起三十日内，被告广州云山大酒店有限公司应向原告赵某甲支付本案的保全费270.38元及保全担保费700元。四、驳回原告赵某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3238元，由被告广州云山大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  周鸿明二〇二一年五月二十八日书记员  徐珮仪