天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1727号上诉人（原审原告）：天津劝东商贸有限公司，住所地天津市东丽区招远路。法定代表人：翟加友，执行董事。委托诉讼代理人：张云科，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传学，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马德彬，男，1979年6月8日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李永蔚，天津唯岩律师事务所律师。原审被告：谢小清，男，1986年1月7日出生，汉族，住天津市西青区。上诉人天津劝东商贸有限公司（以下简称劝东商贸）因与上诉人马德彬、原审被告谢小清房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。劝东商贸上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第五项；二、变更一审判决第二项为：“马德彬于本判决生效之日起十日内支付天津劝东商贸有限公司自2019年11月4日至2020年7月9日的租金182995.5元及自2020年7月10日至2020年11月3日的占有使用费104442元”；三、变更一审判决第三项为：“马德彬于本判决生效之日起十日内支付天津劝东商贸有限公司自2018年至实际付清之日止违约金（暂计至2020年8月11日为42666元）”；四、判令马德彬承担本案的一二审诉讼费用。事实和理由：一、马德彬规避送达、拒绝应诉，无正当理由拒不出庭，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，但一审法院又接受马德彬庭审结束后的答辩状，严重违反法律程序。二、马德彬迟延支付租金并非因新冠疫情所致，马德彬通过转租收取的租金远远超过其欠付的租金，能够履行而拒不履行债务，属于恶意违约。三、一审判决参照国有独资和全资企业标准减免马德彬三个月房租适用法律错误，应纠正为减免一个半月房租。（一）依据相关司法规范性文件的规定，即使以新冠疫情为由减免租金，亦应由出租人和承租人合理分担损失。（二）劝东商贸本为民营中小企业，一审判决参照国有独资和全资企业标准减免马德彬三个月房租不当，过于优待恶意违约方，应纠正为减免一个月房租。四、一审判决认为劝东商贸不能主张合同解除后的违约金，适用法律错误。此外，一审判决调减违约金标准，认定事实不清，且适用法律错误。（一）新冠疫情发生于马德彬迟延支付租金后，不应免除其违约责任，且合同解除不影响马德彬承担逾期付款的违约责任，劝东公司有权主张解除合同后的违约金。（二）马德彬长期拖欠租金，能够履行而不履行债务，属于恶意违约，且未出庭提出违约金过高的主张，也没有就此举证，故一审判决调减违约金标准不当。马德彬辩称，不同意劝东商贸的上诉请求，不认可其各项上诉理由。谢小清述称，同意一审判决。马德彬上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回劝东商贸一审诉讼请求；2.一二审的案件受理费全部由劝东商贸承担。事实和理由：马德彬与劝东商贸于2018年3月20日签订了《房屋租赁合同》。双方依约完全履行合同。马德彬没有交纳的那部分房屋租是依据相关政策规定，应当减免的房租，所以马德彬在履约过程中没有违约，而一审判决书认定马德彬违约并给付劝东商贸违约金的判决违反法律规定。并且在本案的审理过程中，法院并没有向马德彬送达应诉通知及相关诉讼文书，一审法院在开庭后才向马德彬送达起诉书，仅仅依据劝东商贸的陈述即做出了相关判决，严重侵犯了马德彬的诉讼权利和民事权利。劝东商贸辩称，请求驳回马德彬的全部诉讼请求。第一，马德彬多次长期的拖欠租金，其违约行为发生在新冠疫情之前，而且本案并不属于相关政策减免的适用范围，无法参照政策进行减免。即使合理分担损失一审判决对于马德彬也过于优待；第二，在（2020）津0110民初3495号马德彬诉谢小清房屋租赁合同纠纷案件中，马德彬在起诉状财产保全申请书中所留的地址包括本案马德彬上诉状中地址均为天津市武清区××庄街××路××花园××号楼一门903，与本案一审劝东商贸向东丽法院提供的马德彬送达地址一致，可见这是马德彬的真实地址，可以用于送达。一审法院已按照该地址向马德彬邮寄送达开庭传票，甚至为此经历了两次以上的改期并且有两次庭审活动，马德彬经传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，一审判决缺席判决符合法律规定。马德彬的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。谢小清述称，同意一审判决。劝东商贸向一审法院起诉请求：1．请求判令确认劝东商贸与马德彬之间的2018年3月20日《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；2．判决马德彬向劝东商贸支付拖欠的租金328500元（自2019年11月4日至2020年7月9日租金224058元，及自2020年7月9日至2020年11月3日的使用费104442元）；3．判决谢小清在其欠付马德彬租金及物业费范围内直接向劝东商贸付款；4．判决马德彬、谢小清承担劝东商贸为本案支付的律师费30000元；5．判令马德彬、谢小清承担本案诉讼费。诉讼过程中，劝东商贸增加诉讼请求要求马德彬向劝东商贸支付违约金74570元。一审法院认定事实：2010年12月1日，劝东商贸与案外人天津劝业场（集团）股份有限公司（以下简称“劝业场集团”）签订租赁合同，劝业场集团为甲方，劝东商贸为乙方，该合同约定甲方将坐落于天津市东丽区××路××路交口的房产（招远路2号）（以下简称涉诉房屋），包括房屋和附属院落租予乙方使用。未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋整体转租，涉诉房屋租赁面积6180平方米，首层及二层各3030平方米，平房120平米，租赁期限自2010年12月1日起至2017年3月31日止，年租金总计2200000元。2011年12月6日，双方签订补充协议书，约定租赁期限顺延至2017年12月31日。2018年9月16日，双方签订续约协议，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日租赁房屋租金每平方米每日1.7元，年租金为3760230元。2012年1月5日，甲方为乙方出具证明，内容为坐落于天津市东丽区××路××号原天津劝业场超市房屋产权属劝业场集团所有，与房产证明天津市东郊区张贵庄为同一地址，此房产现已租赁给劝东商贸经营，并同意劝东商贸将房产改扩建装修后进行分项分摊位、招商、招租或自营。2018年3月20日，劝东商贸与马德彬签订《房屋租赁合同》，劝东商贸将坐落于天津市东丽区××路××号劝东购物中心一楼后半场部分场地，面积约450平方米出租给马德彬，租赁期限自2018年3月20日至2021年5月3日，用于经营健身游泳馆。租金328500元，作为2018年3月20日至2019年5月3日房屋租金，每半年一支付，上打租。合同签订之日，乙方（马德彬）向甲方（劝东商贸）支付租金半年租金164250元。乙方应当自租金到期前至少一周支付下期租金，超过当期租金的租赁期限，乙方应当按照当年租金数额的日千分之一向甲方支付违约金直至乙方支付之日。租赁期间，乙方应负责支付租赁标的物的水费、电费、网络费、通讯费等。乙方自行承担装修、装饰等费用；乙方转租需将转租复印件交甲方备案。租赁期间，乙方逾期一个月未交纳应交的全部或部分租金的，甲方有权解除合同。2018年4月1日，马德彬与谢小清签订《房屋租赁合同》，马德彬将上述房屋出租给谢小清。合同签订后，劝东商贸将涉案房屋交与马德彬使用。2018年4月3日，马德彬向劝东商贸缴纳2018年3月20日至2018年9月19日租金164250元；2018年12月3日，马德彬向劝东商贸缴纳2018年9月20日至2019年3月19日租金164250元；2019年7月16日，马德彬向劝东商贸缴纳2019年5月4日至2019年11月3日租金164250元。其后，马德彬未再向劝东商贸交付租金。2020年7月9日，劝东商贸的员工以手机短信的形式向马德彬的手机号为156××××6750的手机发出解除合同告知函，要求与马德彬解除合同，于7月10日前向劝东商贸缴纳租金及物业费，且将解除合同告知函张贴在租赁的场地“欣雅慧”处。另查，疫情期间，马德彬转租谢小清的游泳馆曾于2020年1月24日至2020年5月7日期间歇业。一审法院认为，劝东商贸与马德彬签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行，违约方将承担违约责任。马德彬未依照合同的约定及时向劝东商贸缴纳租金，在劝东商贸催缴租金后仍不给付，构成违约，劝东商贸依据合同的约定与马德彬解除合同，一审法院予以支持。马德彬于2020年7月9日收到劝东商贸的员工以短信、微信形式发出的解除合同通知后，未提出异议，应视为同意与劝东商贸解除合同，合同解除日期为2020年7月9日。基于双方已解除合同，解除合同后，马德彬应搬离其租赁的房屋，继续占用劝东商贸出租给其的房屋，所产生的费用为使用费，该使用费参照租金支付至马德彬将涉案房屋腾出。劝东商贸与马德彬在《房屋租赁合同》中约定328500元作为2018年3月20日至2019年5月3日房屋租金，后又约定半年租金为164250元，且马德彬亦多次按照半年租金164250元的标准支付，故一审法院认定涉案房屋租金为328500元/年。劝东商贸主张支付2019年11月4日至2020年7月9日的租金224058元，及自2020年7月10日至2020年11月3日的占用涉案房屋的费用104442元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。疫情期间，参照相关规定，应免除马德彬3个月租金82125元。经核算，马德彬应支付劝东商贸2019年11月4日至2020年7月9日的租金141933元及自2020年7月10日至2020年11月3日的占用涉案房屋的费用104442元。马德彬在合同履行期间存在逾期支付租金的违约行为，劝东商贸主张逾期交付租金的违约金，双方合同约定若逾期交付，每逾期一天，则按年租金的1‰支付违约金，即使劝东商贸调整按照中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的4倍标准，但是其坚持对迟延交付的部分租金以年租金标准核算违约金明显超过实际损失，有失公允，马德彬在庭后提交的答辩状中亦表示违约金过高，一审法院依法予以调整，经一审法院核算为8406元。合同解除后的违约金并无依据，若因占用房屋产生的损失另行解决。劝东商贸要求谢小清直接向其缴纳租金无事实及法律依据，一审法院不予支持；劝东商贸请求马德彬支付律师费符合双方合同的约定，一审法院予以支持；劝东商贸请求谢小清支付律师费无事实及法律依据，一审法院不予支持。马德彬未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证，辩论的权利，法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告天津劝东商贸有限公司与被告马德彬于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告马德彬于判决生效之日起十日内支付原告天津劝东商贸有限公司自2019年11月4日至2020年7月9日的租金141933元及自2020年7月10日至2020年11月3日的占用使用费104442元；三、被告马德彬于判决生效之日起十日内支付原告天津劝东商贸有限公司自2018年至2020年7月9日期间逾期付款违约金8406元；四、被告马德彬于判决生效之日起十日内支付原告天津劝东商贸有限公司律师费30000元；五、驳回原告天津劝东商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6861元，由原告天津劝东商贸有限公司负担1290元，被告马德彬负担5571元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。劝东商贸提交如下证据：第一组证据：证据1-1，《房屋租赁合同》。证据1-2，微信聊天记录及张哲8.19转账记录。证据1-3，微信聊天记录及张哲12.3转账记录。证据1-4，谢小清支付租金银行流水。共同证明：马德彬承租涉案房屋年租金仅32.85万，但是单从谢小清处便收取203万，明显有能力向劝东商贸支付租金，却拒不履行付款义务，其违约并非新冠疫情所致，主观过错明显，属于恶意违约。第二组证据：证据2-1，《市国资委关于市管、委管企业给予中小微企业和个体工商户房租优惠政策实施细则的通知》。证据2-2，《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。证据2-3，《关于印发的通知》。共同证明：1．天津市“减三免三”政策适用前提是出租房为国有企业，而劝东商贸是小型民营企业，本是帮扶对象，不应参照适用该政策；2．根据国家及有关省市的政策细则可知，对于将国有房屋转租给次承租人的，政策只是要求转租人要将免租惠及最终承租人。第三组证据：证据3-1，《劝东疫情期间商户减免汇总》。证据3-2，劝东商贸与商户订立的减免租金协议。证据3-3，《租赁合同补充协议》。共同证明：2020年9月30日，天津劝业场（集团）股份有限公司与劝东商贸订立《租赁合同补充协议》，减免租金1068750元。一审判决减免马德彬三个月租金不合理、不公平。劝东商贸已经按照政策要求，将租金减免优惠落实到位。第四组证据：劝东商贸与天津苏宁物流有限公司（以下简称苏宁公司）签订的租赁协议和退租协议，证明苏宁公司退给劝东商贸的95833元包括3个月的租金和2个月的赔偿金，退租协议的款项与马德彬没有任何关联。马德彬的质证意见为：第一组证据和本案没有关联性，其合法性和真实性都有异议；第二组证据，认可其真实性，但和本案没有关联性，不认可证明目的。第三组证据和本案没有关联性。谢小清未的质证意见为：认可其与马德彬之间的转账记录，其余证据与其无关，不发表质证意见。对于劝东商贸提交的证据，本院认定如下：劝东商贸提交的四组证据均与本案争议焦点不存在关联性，本院不予采信。马德彬提交如下证据：证据1，电话录音，证明马德彬支付给劝东商贸遗漏房租现金102000元，交给的是劝东商贸法定代表人翟加友。证据2，劝东商贸的承诺函复印件，证明天津天宁苏宁易购商贸有限公司装修给马德彬造成损失，天津天宁苏宁易购商贸有限公司将赔偿款赔给了劝东商贸，但是劝东商贸没有给马德彬，马德彬没有按时支付租金是有正当理由的。证据3，押金收据，证明马德彬交给劝东商贸押金10万元。证据4，通话录音，证明多次与一审法院联系无果，最终通过快递方式将快递邮寄给一审法院，一审判决认定马德彬无正当理由不开庭是错误的，一审法院并没有送达相关诉讼文书。证据5，退租协议一份，证明苏宁公司一次性给劝东商贸9万多元，其中包含给马德彬的赔偿。劝东商贸的质证意见为：证据1，认可该录音对话的真实性，但从录音的内容来看，没有办法证明马德彬的证明目的；证据2，真实性、合法性和关联性均不认可，也不认可其证明目的；证据3，该保证金与本案判决无关，不影响一审判决对于马德彬欠付租金这一事实的认定；证据4，真实性、合法性和关联性均不予认可。马德彬的送达地址在其自身提供的法律文书中均有记载。人民法院送达，可以以其一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址作为送达地址。一审法院多次向马德彬邮寄文书，马德彬均拒绝予以签收，显然是在规避送达，因此，并非一审法院在忽视马德彬的权利，而是马德彬自己放弃了自己出庭答辩。证据5，真实性认可，但是不认可马德彬的证明目的。谢小清未发表质证意见。对于马德彬提交的证据，本院认定如下：关于证据1，翟加友在电话录音中并未明确作出收到具体数额的现金的表示，因此，该份证据不能实现马德彬的证明目的，本院不予采信。关于证据2、证据3、证据4、证据5，与本案争议焦点不存在关联性，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院扣减疫情期间三个月租金是否正确；二、马德彬是否存在欠付租金的违约行为；三、一审法院调整违约金的计算标准是否正确，以及是否应当支持合同解除后的违约金。关于争议焦点一，本次新冠肺炎疫情属于基于外来因素而发生的，具有突发性，不可预见、不能避免且不能克服的客观情况；疫情防治行政措施的采取，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的。新冠肺炎疫情及防控工作直接影响承租人对承租房屋的使用，该部分损失应当由出租人以及承租人分担。一审法院参照本市关于疫情期间房租减免相关规定，免除马德彬疫情期间三个月房租并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，一审法院结合本案事实认定涉案房屋租金为328500元/年，劝东商贸、马德彬均无异议，本院予以确认。因马德彬交付租金至2019年11月3日，故劝东商贸主张支付2019年11月4日至2020年7月9日的租金224058元，及自2020年7月10日至2020年11月3日的占用涉案房屋的费用104442元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。参照相关规定，应免除马德彬3个月租金82125元。经核算，马德彬应支付劝东商贸2019年11月4日至2020年7月9日的租金141933元及自2020年7月10日至2020年11月3日的占用涉案房屋的费用104442元。马德彬主张其以现金形式向劝东商贸法定代表人翟加友交付房屋租金102000元，因其并未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。马德彬主张的押金10万元及苏宁公司给予的赔偿问题，劝东商贸与马德彬之间并无将该部分款项抵做租金的约定。马德彬未举证证明苏宁公司是否已经给予赔偿及给予赔偿的数额，苏宁公司应当给予补偿问题与本案并无直接关联，本案不予涉及。故马德彬关于其不欠付租金的主张，本院无法采信。关于争议焦点三，马德彬在合同履行期间存在逾期支付租金的违约行为，劝东商贸主张逾期交付租金的违约金于法有据。关于违约金的支付标准问题，双方合同约定若逾期交付，每逾期一天，则按年租金的1‰支付违约金，该约定明显过高。即使按照劝东商贸请求，调整至按照中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的4倍核算违约金亦明显超过实际损失，有失公允，一审法院核算为8406元并无不当，本院予以维持。合同解除后的违约金并无依据，若因占用房屋产生的损失可另行解决。综上所述，劝东商贸、马德彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7464元，由天津劝东商贸有限公司负担1893元，马德彬负担5571元。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年五月十八日法官助理邵松芬书记员李青云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……