四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2056号 上诉人（原审原告）：吴玲，女，1973年10月1日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杜海彦，四川显卓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 上诉人吴玲因与上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初5239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴玲上诉请求：撤销一审判决，并依法改判橙森公司支付违约金60000元。事实和理由：一、橙森公司单方违约解除合同，应按照合同约定承担违约责任。根据双方约定，任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失之外，还应另支付守约方违约金60000元。现橙森公司单方违约解除合同，已经导致合同根本无法履行，应严格按照合同约定向吴玲支付违约金60000元。二、吴玲与橙森公司是否办理房屋交接手续并不影响合同的根本履行，不能排除橙森公司的违约责任。双方约定2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，实质上是给予橙森公司筹备的一段时间，租赁房屋本身为精装房也不存在装修入场之准备，因此在这段时间是否交接并不影响合同推进，且在橙森公司发的解约来函也并不是因为此原因而拒不履行合同，都说明实质上不影响合同的执行。在双方签订的租赁合同中并未约定双方要办理房屋交接手续以及房屋应该何时交接，也在侧面说明该交接手续是否办理并不根本影响租赁合同的执行。同时，基于客观事实，橙森公司与案涉房屋的开发商实属为同一控制人之下，橙森公司完全可以直接取得案涉房屋的使用权，至于吴玲是否与橙森公司办理手续并不影响租赁合同的履行。即使在法律规定上吴玲负有交接房屋的义务，但也并不因此可以免除橙森公司的违约责任。基于案件事实，橙森公司毁约纯属单方面的原因，肆意妄为的撕毁合同，推翻双方订立的合同，橙森公司的严重单方违约应按照合同约定承担违约责任。 橙森公司针对吴玲的上诉辩称，不认可吴玲的上诉请求，请法院依法判决。 橙森公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项。事实和理由：橙森公司已经支付的保证金应当部分抵扣本案一审判决中的违约金数额，根据民事诉讼法第九十九条的规定，在案涉合同已经实际解除的情况下，吴玲同样负有向橙森公司返还租赁保证金的义务，且橙森公司在一审庭审中明确口头提出，已经履行了抵销权的通知义务，该租赁保证金应当在违约金中予以抵扣，一审法院认定橙森公司无权以租赁保证金抵扣违约金存在错误。 吴玲针对橙森公司的上诉辩称，不认可橙森公司的上诉请求，其他意见与上诉意见一致。 吴玲向一审法院起诉请求：1.请求判令确认吴玲与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》依法解除；2.请求判令橙森公司向吴玲支付违约金60000元整；3.请求判令橙森公司向吴玲赔偿损失，五个月免租期租金10560元，三个月空置期租金6336元，共计16896元；4.请求判令本案的保全费（若有）、保险费（若有）由橙森公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月31日，吴玲（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定成都明昌房地产开发有限公司将商品房预售许可证1xx2号下第xx号清水商品房出卖给吴玲。同日，吴玲与橙森公司签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、吴玲同意将自己名下坐落在成都市成华区xx室，建筑面积38.40平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1.租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2.租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3.在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付2个月租金给吴玲作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至吴玲账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，吴玲有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司向吴玲作出《告知函》，载明：“致：吴玲（以下简称‘你方’），本公司于2018年8月与你方就位于双流区××路××号××小区××栋××层××室的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年1月21日，吴玲向橙森公司短信回复及邮件回复，载明：“你公司于2020年1月17日发出的关于xx室《业主房屋租赁合同》有关的告知函我已于2020年1月21日收悉。但你方告知函内容霸道无理，我本人坚决不同意！尤其是你方强制要求我方必须于3日内跟你方协商解除合同的条款，我本人坚决不同意！这是你公司单方面毁约的不法行为，从而导致原《业主房屋租赁合同》无法有效执行，作为合同的另一方我本人坚决不予接受。按照中华人民共和国，本着平等互利的原则，关于如何解除《房屋租赁合同》相关事宜，我本人要求择日再协商。特此回复！xx室业主吴玲”。橙森公司于2020年1月24日签收了上述邮件。2020年3月8日，吴玲向橙森公司发送短信，载明：“我现在居住广汉市中山××道××段××，目前我老公抢救无效于29日去世，目前遗体还未回来，最近事情多要处理，我情绪紧张，记忆力下降，关于之前提出的事情按我们的合同约定执行，等身体恢复后再谈，谢谢！” 一审庭审中，吴玲认可其于2018年9月6日收到橙森公司支付的租约保证金4224元，并陈述其于2020年1月7日收到开发商的交房通知后，就立即联系橙森公司去收房，但橙森公司一直未对案涉房屋进行收房，后吴玲自行到开发商处进行收房。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《业主房屋租赁合同》《告知函》、短信回复以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，吴玲与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。橙森公司于2020年1月17日向吴玲送达《告知函》，要求解除《业主房屋租赁合同》，吴玲于2020年1月21日回复橙森公司，明确表示不同意解除合同。橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以市场行情发生变化，调整经营策略和方向，无法按照原标准进场承接为由发函要求解除与吴玲签订的《业主房屋租赁合同》，但其并未向一审法院举证证明存在其陈述的相应情况，也并未举证证明存在法定解除的相应情形，一审法院认为，橙森公司的行为构成违约。现吴玲主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。吴玲解除合同的意思表示于一审法院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故一审法院确认双方解除合同的时间为2020年8月13日。 关于橙森公司是否应当支付吴玲五个月租金、三个月空置期租金的问题。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，吴玲陈述其于2020年1月7日收到开发商的交房通知后，就立即联系橙森公司去收房，但橙森公司一直未对案涉房屋进行收房，后吴玲自行到开发商处进行收房，可见吴玲并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对吴玲要求橙森公司支付五个月租金和三个月空置期租金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按1个月租金的标准（2112元×1个月）向吴玲支付违约金，计2112元。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》（法释（2015）5号）第九十条之规定，判决：一、吴玲与橙森公司于2018年8月31日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年8月13日解除；二、橙森公司于判决生效之日起十日内支付吴玲违约金2112元；三、驳回吴玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费861元，由橙森公司负担24元，吴玲负担837元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 双方当事人均对一审查明的事实没有异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院直接予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下。 一、关于一审法院确定的违约金金额是否恰当的问题 本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，吴玲未举出实际损失的证据，一审法院考虑到合同履行情况、当事人过错程度等因素，将橙森公司应支付的违约金确定为2112元并无不当，本院依法予以确认。 二、关于是否可以保证金冲抵违约金的问题 本院认为，在一审中，橙森公司并未就退还保证金提出主张，因此，保证金是否应当退还不属于本案审查范畴。加之，吴玲并未同意返还保证金。故现有证据不能证明吴玲应向橙森公司承担返还保证金的义务，即不能证明橙森公司对吴玲享有到期债权。根据原《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，橙森公司无权要求抵销。 综上所述，吴玲、橙森公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1722元，由吴玲负担1674元，由四川橙森科技发展有限公司负担48元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年五月十一日 书记员  袁 敬