江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初3175号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：王金明，该公司总经理。被告：宋金仓，男，汉族，住连云港市海州区。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告宋金仓物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明，被告宋金仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告物业服务等费用11376.4元；2.承担违约损失【其中计算至起诉日的2021年3月8日的数额（见《诉讼标的明细》）、之后按照日利率0.06%计算至实际清偿之日】。事实与理由：被告系盛世嘉缘小区xx号房室业主，房屋面积121.67平方米，自2015年1月1日-2021年12月31日，被告一直拖欠原告物业服务费5110元、电梯5110元、垃圾费560元、公用电费420元，水费211.2元，泵电费211.2元，泵修理费30元，合计11652元。上述费用经原告多次催缴未果。故诉至法院。被告宋金仓辩称，其自2015年1月1日至今长期在外打工，房屋处于空置状态，物业费应按70%收取；物业合同是2018年9月1日到期，到期后原告未与业主委员会签订合同，原告主体不合法。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，主要内容：小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：“一、甲方责任、义务：1、服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2、小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3、监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1、负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2、负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3、负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4、服务工作接受业主委员会监督。5、乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施……四、物业管理服务费用标准：以房产证面积为准、费用标准按照：(1)多层每平方0.45元每月。（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊。）、(2)高层每平方0.5元每月。（电梯费每月0.5元每平方、公共电费每户每月5元，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊。）、(3)商业用房每平方1.2元每月。公用电费5元每月，商业用水4.3元吨（不含车辆看管费用）、(4)运行维护费用（水泵维修、维护费用另外收取）、(5)―号楼业主用水按表对应发票计算，如不足部分，由业主均摊。泵房电费依据发票均摊到每吨水里计算。上述费用交纳方式和时间：高层按季度收取，多层每半年一收。每个月的月初1-5日在物业公司办公室缴纳。合同签约期限自2012年9月1日至2018年9月1日。合同还对其他事项进行了约定。上述合同到期后未续签，原告继续提供物业服务。原告曾于2014年8月15日、2016年7月12日向盛世嘉缘业主发出《通知》，主要内容有：一号楼业主楼道灯电费每户每月5元、电梯每平方每月0.5元（电梯运行电费、维保费、每年年检等）、物业服务费每月每平方0.5元、生活水费每吨3.3元、二次泵房电费每吨水3.3元。另查明，被告宋金仓系盛世嘉缘小区xx号所有权人，房屋建筑面积为118.73平方米，房屋性质为住宅用房。被告宋金仓自2015年1月1日起，未按时向原告金明物业公司缴纳物业费等，原告遂诉至本院。上述事实，有当事人的当庭陈述及其举证的管理委托合同、公告、通知、票据等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，盛世嘉缘业主委员会与原告金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按约为盛世嘉缘小区提供物业服务，被告系该小区业主，应按约定支付物业服务费用。关于原告主张的物业费，《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》期限内的物业费用应按约定计算，2018年9月后合同虽未续签，但原告仍在实际提供物业服务，可参照原合同约定计算。原告主张的物业费计算至2021年12月31日，合同约定高层物业费按季度收取，每个月月初1-5日缴纳，该约定无法确定物业费缴纳时间为预付，故对于原告主张2021年4月1日至2021年12月31日期间的物业费，本案中暂不予处理，原告可待费用实际产生后另行主张。被告宋金仓所有的涉案房屋面积为118.73平方米，故自2015年1月1日起至2021年3月31日期间的物业费为4452.38元（118.73平方米×0.5元/平方米×75个月），综合本案情况，本院依法酌情对物业服务费予以扣减30%，故被告应当向原告缴纳的物业服务费为3116.66元（4452.38元×70%）。关于原告主张的电梯费，原告主张自2015年1月1日起计算至2021年12月31日，因后续电梯费尚未发生，故本院计算至2021年3月31日，自2021年4月1日起至2021年12月31日期间的电梯费，本案暂不予处理，原告可待实际产生后另行主张，故电梯费为4452.38元（0.5元/月/户×118.73平方米×75个月），但考虑到被告长期空置房屋，本院依法酌情扣减30%，故被告应给付电梯费3116.66元（4452.38元×70%）。关于共用电费，本院计算至2021年3月31日，自2021年4月1日起至2021年12月31日期间的公用电费，本案暂不予处理，原告可待实际产生后另行主张，故被告应承担375元（5元/户/月×75个月）。关于垃圾费，于法无据，且垃圾处理费应包括在物业服务费，故本院不予支持；关于二次供水、电费，被告应承担422.4元（3.3元×2×64吨）。综上，被告应给付原告物业管理服务费用共计7030.72元。关于原告主张的违约损失，不符合法律规定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告宋金仓于本判决生效之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业管理服务费7030.72元（欠缴期间2015年1月1日至2021年3月31日）；二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元（原告已预交），由原告连云港金明物业服务有限公司负担35元，由被告宋金仓负担56元，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员 李玉杰二〇二一年五月二十日法官助理 郭 茜书 记 员 陈 静法律条文附录及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-66639