广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终651号上诉人（一审被告）：珠海市西城工程有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人：张春，总经理。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：蔡少封，男，1984年12月12日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：邓华锋，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：高超，吉林群兴律师事务所律师。上诉人珠海市西城工程有限公司（以下简称西城公司）因与被上诉人蔡少封物业服务合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。西城公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判驳回蔡少封的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由蔡少封承担。事实与理由：一审法院未查明客观事实，事实认定错误。一、一审法院对污水流入房间的原因没有查明，其认定因“反流”所致污水倒灌是错误的。首先，蔡少封在一审庭审的陈述及视频可以证实，因厨房内的排污管道底端检修口的盖帽脱落，污水从检修口直接排入房间。即污水排入室内的原因是检修口处盖帽脱落，而并非是污水井满溢或管道堵塞后污水反流所致。其次，检修口盖帽脱落系因松动所致，而非管道堵塞后管内残留物堆积形成高压顶脱所致。蔡少封在一审庭审中主张“盖帽脱落是一楼及以上的厨房残留物堆积形成高压”后将盖帽顶脱，然而事实上检修口处盖帽是一个螺旋口，形同矿水瓶盖子，在盖帽正常拧紧的情况下是不可能脱落的。而且排污管道检修口处于一楼，终端出口距离排污井不过五六米的距离，同时又与洗菜盆的地漏相连，管道内并没有形成密闭空间，因此管道内不可能形成“高压”。且案涉楼盘的施工设计方案是经专业的建筑设计院进行设计的，包括排污管道预留检修口都是有专门的设计功能的，检修口的设计必然是符合设计规范要求的，检修口不可能会存在被“高压”顶开的风险，否则设计方案上就不会设计管道检修口。同时一审中施工单位江苏省华建建设股份有限公司珠海分公司亦明确表示，如果蔡少封将检修口拧紧就不会出现脱落。二、一审法院举证责任分配有误。1、蔡少封主张西城公司未按《前期物业管理协议》的约定履行合同，导致公共排水管道堵塞后，盖帽脱落污水流入案涉房屋造成其损失。根据“谁主张谁举证”的原则，蔡少封应对排污管检修口盖帽脱落系因公共下水管道堵塞所致以及污水造成实际损失价值承担举证责任。然而本案中，蔡少封并未举证证明上述二项待证事实。2、一审法院在一审庭审中曾向蔡少封释明是否申请鉴定进水损失的原因，如不申请鉴定，需要鉴定的内容又涉及到本案事实的认定，蔡少封将承担不利后果。在此情况下，本应由蔡少封承担相应的举证责任。然一审法院在判决中却又突然改变上述举证责任分配，认为“西城公司应举证证明案涉房屋损失是蔡少封使用厨房不当所致”，将本应由蔡少封承担的举证责任，转而由西城公司反证，显然对于举证责任的分配是错误的。三、西城公司已履行《前期物业管理协议》的约定，物业管理服务不具有保证性功能。1、西城公司已在2019年7月、8月进行了公共管道的疏通工作，已充分尽到日常维护的物管义务。因排水管检修口位于蔡少封房屋的厨房内，处于蔡少封的专属私人空间，不属于西城公司提供物业管理服务的公共区域范围，蔡少封无法及时发现到盖帽松动或脱落，因此蔡少封对此不存在任何过错或疏于管理的责任。物业公司在接到该住户通知后第一时间上门清理并购买检修口盖帽重新安装，已尽到合理的管理服务义务。2、物业管理公司收取物业费提供的是管理服务，该服务性质并不具有保证、担保的性质或功能，因公共区域、公共设施均存在多人使用的情况，在他人不合理使用的情况下就会出现损坏或故障，比如公共排污管道，如有业主向排水管中倾倒油污、食物残渣等就势必会出现堵塞的情况，因此物业公司提供的服务不是保证不出现类似堵塞情况，而是合理避免并在出现此类情况后提供及时疏通的服务。因此在本案中，西城公司已举证证明有定期疏通、且污水井在事发期间内未出现满溢的情况，如法院再要求西城公司承担凡是因管道堵塞引发的损失，那就真的是强人所难了、无限扩大物业公司的责任，这无疑对物管行业健康发展极为不利。四、一审法院对蔡少封损失认定有误。1、蔡少封并未提供污水发生后，其家具受损程度的任何证据，也没有提供受损家具购买时的价值等证据。一审法院至少应查明案涉房屋原装修情况、受损部位、装修及受损家具的折旧问题、重新装修及新购置家具是否为必要、合理支出等情况，但一审判决却简单的以蔡少封单方主张的装修费用及新购买家具的全部金额视作蔡少封实际损失，径行判决全额赔偿是明显不当的，损失的认定与客观事实严重不符，对西城公司极为不公平。2、案涉房屋虽然进入污水，但蔡少封并未举证证实屋内装修及家具遭受全损，且在其所谓购置家具或装修前，并未通知过西城公司到场确认，根本无从证明其受损的实际情况。其重新购买家私的价格与受损前家具价值是否相同？是否为必要性支出等。一审法院简单的以重新购置价、装修价作为其损失金额，这完全是错误的。五、蔡少封对案涉房屋长期疏于管理自身存在过错，应当对污水流入的损失承担责任。根据蔡少封主张，其租户在2020年1月20日返回老家，2020年4月25日回到案涉房屋后才发现污水流入房屋。可见蔡少封自认案涉房屋存在长期无人居住的情况，没有及时发现检修口盖帽松动的情况。无论污水流入是什么原因造成，因原告家中长期无人居住是其损失明显扩大的直接原因。如其家中有人居住及时发现就不致会使家具受损，简单清理即可。蔡少封主张的家具损失就是因长期无人发现而导致的，致使损失进一步扩大。因此扩大部分的损失不是污水流入的直接必然损失。西城公司补充上诉意见：一、发现进水时案涉房屋的现状。虽然厨房管道内的废水排入到案涉房屋内，但从现场视频可看出，污水只是从厨房流入，客厅位置只进了一点水，屋内家具没有受到任何污水浸泡，而客厅内原只有一个简易的一人位布沙发，并没有餐桌五件套和沙发五件套，卧室也是地面进水，木床及床垫则没有受到任何损失。因此虽然屋内进水，但因厨房有排水地漏，大部分污水直接排入地漏当中，只有少量污水流入卧室和客厅地面而已，家具并没有受到任何损失。二、一审之后西城公司代理人前往案涉房屋实地查看的情况。案涉屋内并没有购置沙发五件套、餐桌五件套、厨房也未更换厨柜，厨柜还是开发商精装修时的厨柜。因此蔡少封一审主张购买新家具及更换厨柜都是虚假陈述。其主张的相应损失自然不能成立。蔡少封辩称：首先，珠海市横琴公证处出具的《公证书》及所附照片、视频显示，涉案房屋地面存有污水、淤泥，墙面。衣柜、橱柜等家具底部均有被浸泡、发霉痕迹，双方均认可污水系从涉案房屋的厨房排水管道流入，也即涉案房屋的损失系由污水反流所致。其次，双方签订的《前期物业管理协议》约定，西城公司物业管理服务事项有“公用设施设备的监管、看护、运行，维修项目的协调和管理，包括：公用污水雨水管道、化粪池、污水井、沙井、道路、绿化公用设施设备、小区围墙、物业用房等”，西城公司应当保证公共污水、排水系统畅通。西城公司主张污水反流系因蔡少封使用厨房不当所致，但其在一审庭审中并未举证证明。西城公司虽然提供《报销单据封面》及发票主张已对污水、排水系统进行了监管、维修，但高栏港区平沙镇建彪清洁服务部出具的《证明》仅证明其在2019年7月、8月对涉案房屋所在楼栋进行了疏通，该疏通行为距房屋污水反流时间较远，且合同明确约定西城公司负有保证公共污水、排水系统畅通的义务，而蔡少封主张涉案房屋污水反流系因西城公司违约行为所致，有事实依据。再次，蔡少封主张墙面、房门、地板及家具损害等系污水反流所致，与《公证书》及照片、视频显示的损失情况一致，西城公司应对蔡少封的上述损失承担违约责任。最后，西城公司称蔡少封家中长期无人居住导致本案损失明显扩大，应当承担相应责任。如前所述，西城公司未按《前期物业管理协议》约定保证公共污水、排水系统畅通，是本案发生的原因，蔡少封依约缴纳物业管理费，就应当享受西城公司的物业服务，蔡少封对本案的发生及损失的扩大并无过错，西城公司要求蔡少封长期居家，以配合其物业服务行为或者减轻其物业服务责任，属于强人所难。西城公司提出的物业管理服务不具有保证性功能不能排除或免除其责任。蔡少封向一审法院起诉请求：1、西城公司赔偿蔡少封损失56561元；2、本案诉讼费用由西城公司承担。一审法院认定事实：蔡少封系珠海市×××××××××××××××××业主。2016年10月28日，双方签订《前期物业管理协议》，约定西城公司为蔡少封提供物业管理服务，其中物业管理服务事项有“公用设施设备的监管、看护、运行、维修项目的协调和管理。包括：沟渠、公用污水雨水管道、化粪池、污水井、沙井、道路、绿化公用设施设备、小区围墙、物业用房等”，西城公司保证公共污水、排水系统畅通。蔡少封称其将涉案房屋出租给赵登山居住，赵登山于2020年1月回家过年，于2020年4月25日返回时发现涉案房屋漏水。蔡少封提供的《公证书》显示，2020年4月27日，赵登山委托广东省珠海市横琴公证处对涉案房屋现状进行证据保全。2020年4月30日，该公证处对涉案房屋现状进行现场拍照及摄像，《公证书》所附的照片及光盘显示：整个房屋地面均被污水浸泡、堆满淤泥，房屋墙面底部均被浸泡、发霉；两个卧室的木地板存在大量污水、浸泡严重；厨柜、房门、衣柜、床、餐桌及椅子等家具底部均被浸泡、发霉，房门等部分家具有裂痕。赵登山为此向广东省珠海市横琴公证处支付公证费2163元。2020年4月30日，蔡少封与案外人黄李民签订《装修合同》及装修清单，约定黄李民为涉案房屋进行装修，工程项目包括：拆除原有房间门及地板，主次卧房门制作，主次卧水泥砂浆地面修补及贴地砖，整个房屋墙面重新批灰及腻子层打磨、刷乳胶漆等，工程价款为26598元，后珠海经济技术开发区税务局为黄李民向蔡少封开具了金额为26598元的增值税发票。蔡少封提交的微信转账记录显示，其于2020年5月2日至6月5日期间，向“民宝装修批灰134×××××925”支付共计26598元。蔡少封提交珠海市香洲区南屏镇泽惠家具行开具的总金额为27800元发票，蔡少封称其为购买家具向该家具行付款27800元。蔡少封提交的收款收据显示，购置的家具包括：厨柜一套、床和床垫、餐桌、椅子及柜子。西城公司提交2019年1月至2020年10月《室外污水井、雨水井、集水井巡查记录表》，主张其按服务协议约定对污水井、雨水井、集水井进行了监管、巡查，蔡少封认为该记录表系西城公司单方制作，对此不予认可。西城公司提供的《报销单据封面》及发票显示，其于2019年2月、6月、7月、8月、11月及2020年3月对第首项目进行“下水道修缮”、“高压管道疏通”、“清理疏通排污管”等，其中2019年11月的报销单用途载明：第首项目1栋1单元污水井疏通费用报销。高栏港区平沙镇建彪清洁服务部出具的《证明》显示，上述7月、8月发票载明的费用系为疏通涉案小区1至5栋地下管道费用。西城公司称上述报销单据如未专门指定对某栋楼宇疏通，则单据上不会特别注明所疏通的楼栋名称。一审法院认为，蔡少封当庭明确，其基于与西城公司签订的《前期物业管理协议》，主张西城公司承担违约责任，故本案案由应为物业服务合同纠纷。关于西城公司应否对蔡少封损失承担违约责任的问题。首先，广东省珠海市横琴公证处出具的《公证书》及所附照片、视频显示，涉案房屋地面存有污水、淤泥，墙面、衣柜、橱柜等家具底部均有被浸泡、发霉痕迹，双方均认可污水系是从涉案房屋的厨房排水管道流入，也即涉案房屋的损失系由污水反流所致。其次，双方签订的《前期物业管理协议》约定，西城公司物业管理服务事项有“公用设施设备的监管、看护、运行、维修项目的协调和管理。包括：公用污水雨水管道、化粪池、污水井、沙井、道路、绿化公用设施设备、小区围墙、物业用房等”，西城公司应当保证公共污水、排水系统畅通。西城公司主张污水反流系因蔡少封使用厨房不当所致，但其未举证证明，一审法院不予采纳。西城公司虽然提供《报销单据封面》及发票主张已对污水、排水系统进行了监管、维修，但高栏港区平沙镇建彪清洁服务部出具的《证明》仅证明其在2019年7月、8月对涉案房屋所在楼栋进行了疏通，该疏通行为距房屋污水反流时间较远，且合同明确约定西城公司负有保证公共污水、排水系统畅通的义务，现蔡少封主张涉案房屋污水反流系因西城公司违约行为所致，有事实依据，一审法院予以支持。再次，蔡少封主张其墙面、房门、地板及家具损害等系污水反流所致，与《公证书》及照片、视频显示的损失情况一致，其该主张符合常理，一审法院予以支持，西城公司应对蔡少封的上述损失承担违约责任。最后，西城公司称蔡少封家中长期无人居住导致本案损失明显扩大，应当承担相应责任。如前所述，西城公司未按《前期物业管理协议》约定保证公共污水、排水系统畅通，是本案发生的原因，蔡少封依约缴纳物业管理费，就应当享受西城公司的物业服务，蔡少封对本案的发生及损失的扩大并无过错，西城公司要求蔡少封长期居家，以配合其物业服务行为或者减轻其物业服务责任，属于强人所难，一审法院对其该项主张不予采纳。关于蔡少封的具体损失金额。首先，关于装修费。蔡少封主张装修费为26598元，并提供《公证书》《装修合同》、发票及微信转账记录予以佐证。《公证书》及照片、视频显示，涉案房屋地面存有大量污水、淤泥，房门、墙面、橱柜、床等家具底部均有被浸泡、发霉痕迹。《装修合同》及装修清单显示，装修项目包括主次卧房门制作，主次卧水泥砂浆地面修补及贴地砖，整个房屋墙面重新批灰及腻子层打磨、刷乳胶漆等。由此可见，房屋的装修项目与《公证书》及照片、视频显示的房屋损失情况一致，由于涉案房屋因污水反流损失严重，蔡少封对房屋进行装修实属必要，且蔡少封主张装修费为26598元，有发票及微信转账记录为证，一审法院予以支持。其次，关于家具购置费用。蔡少封提交的发票及收款收据显示，蔡少封购买的家具包括厨柜、床和床垫、餐桌、椅子及柜子，与《公证书》及照片、视频显示的房屋家具损失情况一致，属于必要支出，蔡少封主张购买家具费用为27800元，有珠海市香洲区南屏镇泽惠家具行开具的发票为证，一审法院亦予以支持。再者，关于公证费2163元。赵登山为委托广东省珠海市横琴公证处对涉案房屋现状进行证据保全，并支付公证费2163元，由于该费用系赵登山支付，蔡少封要求西城公司向其支付公证费2163元，无事实依据，一审法院不予支持。综上，蔡少封因本次污水浸泡损失共计54398元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、西城公司于判决发生法律效力之日起七日内向蔡少封支付损失54398元；二、驳回蔡少封的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费607元，由蔡少封负担23元，西城公司负担584元。本院二审期间，西城公司提交如下证据：1、废水系统原理图；2、排水管电子图示；3、照片（现状）；4、照片（进水时现场）；5、视频1、2、3；6、视频4；7、企业信息；8、照片（家具）、录音资料整理、光盘。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，《装修合同》约定工期自2020年5月2日动工至2020年5月30日竣工，工期28天。2020年5月2日至2020年6月5日期间，蔡少封分六次微信支付装修款合计26598元。2020年5月17日，蔡少封向微信名称为“AAA陈氏家具电器136×××××972”的主体支付200元；2020年5月24日，蔡少封向该主体微信支付2550元；2020年6月6日，蔡少封向该主体分两次微信支付510元和290元，合计3550元。2020年6月5日，珠海市香洲区南屏镇泽惠家具行出具《收款收据》，载明收到蔡少封“购买家具”款24250元，蔡少封主张该笔款项为现金支付。同日，珠海市香洲区南屏镇泽惠家具行出具《收款收据》，载明蔡少封购买椅子五件套加柜子3550元、床和床垫7900元、餐桌五件套1550元、橱柜14800元，合计收到款项27800元。2020年6月6日，珠海市香洲区南屏镇泽惠家具行三张发票，分别载明收到蔡少封“厨具”款9900元、“家具”款9900元、“家具”款8000元，合计27800元。西城公司提交主张拍摄于二审期间的涉案房屋现场的照片和视频，与广东省珠海市横琴公证处于2020年4月30日对涉案房屋现状拍摄的照片和视频进行比对，拟证明维修后的涉案房屋无餐桌五件套、厨房橱柜未更新、床和床垫未更新等。蔡少封对西城公司提交的视频的真实性无异议，但认为因装修更换瓷砖导致家具暂不能摆放、橱柜尚未安装。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案房屋发生污水流入的原因。蔡少封与西城公司均确认污水排入室内是排污管道检修口处盖帽脱落造成的。但对于盖帽脱落的原因，蔡少封主张是由于排污不及时造成厨房残留物堆积形成高压导致盖帽脱落；西城公司主张是由于蔡少封的洗菜盆堵塞或者拖地导致盖帽松动所致。本院认为，虽然双方均无法确定污水流入室内的具体时间，但无疑发生在承租人赵登山2020年1月回家过年至2020年4月25日返回涉案房屋期间，该期间涉案房屋无人居住，故西城公司主张系由于厨房不当使用造成的盖帽脱落的可能性基本不存在。而负有保证公共污水系统畅通义务的西城公司在涉案污水流入事件发生前最近一次对涉案房屋所在楼栋进行了疏浚的时间发生在2019年7月、8月，该疏浚行为距房屋污水流入时间较远，则蔡少封主张由于西城公司未能及时疏浚造成厨房残留物堆积造成高压冲击导致污水流入的可能性较大，故本院采信蔡少封的主张，由于西城公司未能及时履行物业管理职责造成蔡少封的损失，西城公司应予赔偿。二、关于蔡少封的具体损失金额。首先，关于装修费。如一审判决所述，蔡少封提供《公证书》、《装修合同》、发票及微信转账记录形成完整的证据链，能够证明其房屋的装修项目与《公证书》所涉照片、视频显示的房屋损失情况一致，涉案房屋因污水流入损失严重，蔡少封对房屋进行装修花费26598元真实且有必要，一审法院对此予以支持正确，本院予以维持。其次，关于家具购置费用。蔡少封提交的《收款收据》显示其购买椅子五件套加柜子花费3550元、床和床垫7900元、餐桌五件套1550元、橱柜14800元，合计27800元。但西城公司提交的涉案房屋现场的照片和视频，经与广东省珠海市横琴公证处于2020年4月30日对涉案房屋现状拍摄的照片和视频进行比对，可以发现维修后的涉案房屋无餐桌五件套、厨房橱柜未更新、床和床垫亦未更新。蔡少封对西城公司提交该视频的真实性无异议，但认为因装修更换瓷砖导致家具暂不能摆放、橱柜尚未安装。本院认为，根据《装修合同》约定工期完工时间为2020年5月30日以及蔡少封于2020年6月5日支付完毕全部装修款，可以判定更换瓷砖等全部装修内容至迟已于2020年6月5日完成。且西城公司提交的视频亦显示装修完成、承租人已在涉案房屋居住生活，蔡少封抗辩称因装修更换瓷砖导致家具暂不能摆放、橱柜尚未安装，显然与事实不符，且自装修完成至今已经近一年时间，蔡少封若实际购买后仍未摆放相应家具、安装橱柜，与情理不符，故本院对蔡少封的抗辩不予采纳。根据西城公司二审提交的维修后涉案房屋现场照片和视频可以认定《收款收据》显示的床和床垫（7900元）、餐桌五件套（1550元）、橱柜（14800元）并未实际用于维修后的涉案房屋，故本案家具购置费用应扣减该部分费用，即蔡少封实际添置家具费用为3550元（27800元-7900元-1550元-14800元）。综上，西城公司应赔偿蔡少封因本次污水浸泡造成的经济损失30148元（26598元+3550元），一审法院对此认定错误，本院予以纠正。另西城公司上诉主张蔡少封家中长期无人居住导致本案损失明显扩大，应当承担相应责任。本院认为，由于春节回家过年，承租人赵登山于2020年1月离开涉案房屋，又由于新冠疫情导致延迟至2020年4月25日返回，该段期间涉案房屋无人的原因和时长正当、合理，蔡少封对本案损失的发生及扩大均无过错，无需因此承担责任，一审法院对西城公司的该项主张不予采纳正确，本院予以维持。综上所述，上诉人西城公司的上诉理由部分成立，对其有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。由于二审出现新证据，本院据以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海金湾区人民法院(2020)粤0404民初3292号民事判决第二项；二、变更珠海金湾区人民法院(2020)粤0404民初3292号民事判决第一项为：珠海市西城工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡少封支付损失30148元；三、驳回蔡少封的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费607元，由蔡少封负担249元，珠海市西城工程有限公司负担358元。二审案件受理费1159元，由珠海市西城工程有限公司负担711元，蔡少封负担448元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年五月二十一日书记员  王 莉