河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初29号 原告：陈立国，男，1973年8月8日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：王**、张琳琳，河北唐盛律师事务所律师。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，职务该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告陈立国与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告陈立国及其委托代理人王**、张琳琳，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈立国的诉讼请求为：1.确认韩城镇富星园小区401-6-302房产的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行。2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：1.被告所申请执行的财产为原告所有，不属于第三人所有。本案涉及的位于韩城镇富星园小区401-6-302房产是原告自嘉润公司处购买。2.被告对属于原告的财产申请执行错误，其行为没有法律依据。原告与嘉润公司之间的房屋买卖关系系双方真实意思表示，举证内容明确，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告以现金的方式向嘉润公司支付了全部房款，并与嘉润公司签订了认购书，嘉润公司向原告开具了收款收据，第三人向原告交付了房屋，原告实际占有该房屋，张淑娟向法院申请强制执行时原告已实际拥有且占有该不动产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，法院对原告的执行异议不予采纳错误，请求法院依法公正判决。 被告张淑娟答辩称，一、原告陈立国不具有本案原告的主体资格，应直接驳回原告的起诉。从原告提交的嘉润•彩虹城房屋诚意认购单（以下简称认购单）和收据看，认购单中仅原告处注明时间为2012年11月28日，收据日期也是2012年11月28日，但涉案房产已于2012年9月4日被法院查封，原告购买的涉案房产时间是发生在法院查封之后，根据法律规定被查封的财产不得自行出售、抵押，因此，原告的购买行为无效，不具有本案原告的主体资格。二、本案原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。原告提交的认购单无论是从形式，还是从相关法律规定看，不属于合法有效的商品房买卖合同。1.原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。2.原告与第三人签订的认购单是预约合同，是在签订合法有效商品房买卖之前就交易房屋的楼号、面积、单价等的初步确认。该认购单是开发商提供的制式单据，不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确载明需要后期签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。可见，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。三、原告提交的证据不能形成完整的证据链证实已向开发商实际支付了购房款。第三人提交的入账底联收据及存款凭条，系单方制作，且存入的账户并非公司账户，也无法证实原告已向开发商实际支付购房款。四、原告提交的证据不能证实原告在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。综上，原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司述称，请求法院查明事实真相，公平判决。 原告陈立国为证明其主张，向本院提交的证据有： 1、2007年3月17日原告和第三人签订的认购单、定金收据、房款收据、取款记录，嘉润公司出具的房款缴清证明，2012年11月28日原告和第三人签订的认购单。证明：2007年3月17日原告在嘉润公司预定202-2-301房产一套，由于嘉润公司并没有按时交房，故2012年11月2日，嘉润公司将房产由202-2-301调换至401-6-302，同日原告交付了剩余的房款，嘉润公司出具总房款的收据。故本诉争房产原告在查封之前已经签订书面的买卖合同并支付了全部价款。 2、个人住房信息查询结果以及陈立国的离婚证复印件。 证明：原告名下无其他用于居住的房屋。 3、钥匙领取申请表、富星园社区居住证明、德旺物业证明。证明：原告目前在诉争房产居住，且不拖欠物业等费用。 4、商品房预售许可证。证明：嘉润公司就涉案房产已经取得了商品房预售许可证。 5、（2020）冀02执异918号执行裁定书。证明：原告陈立国的异议申请被驳回，并依法起诉。 6.陈立国与前妻离婚协议书一份。证明：原告现系个人居住，原告除本案涉案房产外无其他可居住房产。 被告张淑娟的质证意见为： 1.认购单是开发商提供的制式单据，该认购单不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。可见，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。2007年3月17日原告与第三人签订了认购单，是购置其他房产并不是本案涉案房产，且该认购书同样不属于合法有效的商品房买卖合同，2012年11月28日的认购单落款处只有陈立国一方签署了日期，但没有嘉润公司的印章及签署时间。无法证明原告的证明目的。原告购买涉案房产时房产已经被法院查封。 2.建设银行流水明细没有持卡人的信息，不能证明原告已经向嘉润公司交纳了房款。因嘉润公司系本案当事人，与本案具有利害关系，其出具的交清证明不应被采信。该三份证据无法证明原告的证明目的。 3.钥匙领取申请表填写不规范，真实性存疑。德旺物业公司系2016年7月5日成立，其证明出具时间为2021年1月7日。三份证据均无法证明已在法院查封前占有了涉案房产，更没有其他证据佐证原告的证明目的。 4.对于个人住房信息查询结果的真实性没有异议，但是该证据仅能证实截止2021年1月7日之前原告在路南、路北、高新区没有不动产登记记录。无法证明原告的证明目的。 5.对陈立国的离婚证复印件和（2020）冀02执异918号执行裁定书无异议。商品房预售许可证真实性无异议，对证据的证明目的不认可。 6.对离婚协议的真实性无异议，但离婚协议的时间是2021年2月20日，该协议书中明确写明双方婚姻存续期间无共同财产，足以说明原告此次主张诉争房产并不是其个人所有或夫妻共同所有。 第三人嘉润公司对原告提交的证据均无异议。 第三人嘉润公司为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.陈立国认购金8万元下账底联和嘉润公司财务下账的凭证。证明：嘉润公司已经收到原告陈立国支付的购房款，其他下账底联尚未找到。 2.嘉润公司2005年6月、7月、8月以及2013年2月的工资发放表。证明：董秀楼系该公司会计。 被告张淑娟对嘉润公司提交的证据质证意见为： 1.存款凭条不是公司账户，无法确认存款的真实性。2007年3月17日的收据不是购置本案涉案房产，该证据为嘉润公司单方自付，对证明目的亦不认可。 2.工资表系嘉润公司单方制作，且单据上有涂改，嘉润公司应继续提交与董秀楼的劳动合同、社会保险以及董秀楼将所收款项直接向公司入款的相关证据予以佐证，在无上述证据的情况下，嘉润公司的主张不能成立。原告所主张的购买时间是2012年11月28日，该证据不能证实董秀楼的工作年限。 原告陈立国对嘉润公司提交的证据无异议。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，首次查封登记时间为2016年12月8日。陈立国就401-6-302房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）冀02执异918号执行裁定书，驳回陈立国的异议请求。陈立国不服，向本院提起诉讼，形成本案。 签订合同的情况：2007年3月17日，陈立国与嘉润公司签订了一份“彩虹城项目”团购房屋认购书，约定陈立国购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城（现富星园小区）202-2-301房产，每平方米单价为2520元，陈立国在签署该认购书的同时需支付8万元的认购金。该认购书右上角手写部分中同时载明“同意调换到401-6-302陈立国（手印）2012年11月28日”。2012年11月28日，陈立国与嘉润公司又签订了一份认购单，载明陈立国购买嘉润•彩虹城401-6-302房产，单价为2200元/平方米，房屋建筑面积97.21平方米，总价款213862元。 付款情况：2007年3月17日，陈立国支付诚意认购金8万元（嘉润公司入账底联予以佐证）；2012年11月28日，银行支取15万元后，向嘉润公司支付现金133862元。 合法占有使用涉案房产的情况：陈立国提交的钥匙领取申请表未注明领取钥匙时间，陈立国亦未提交其他合法占有使用的证据。 陈立国于2021年2月20日离婚，其名下无不动产登记记录。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间是2009年2月12日。 再查明，本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。 以上事实，有诚意认购单、银行凭证、收据、个人住房查询信息等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：陈立国对富星园小区401-6-302房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，陈立国只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。因陈立国有证据证明涉案房产为其名下唯一可居住房产，故本案依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理。即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。按照该规定，原告必须同时满足以上三个条件才具有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封涉案房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，查封登记时间为2016年12月8日。陈立国与嘉润公司于2007年3月17日及2012年11月28日分别就涉案房产签订了认购单，认购单中约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件，因该房产已于2009年即取得预售许可，故本院认定陈立国与嘉润公司之间签订的认购单合法有效，且于法院查封之前签订。涉案房产为原告陈立国用于居住的住宅，陈立国提交的不动产信息查询结果，能够证实原告名下无其他可居住房产。陈立国提交了支付全部价款的证据，嘉润公司亦提交了收到陈立国支付价款的入账底联予以佐证，能够确认陈立国于法院查封之前向嘉润公司支付了全部购房款。因此，陈立国对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区房产。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异918号执行裁定书同时失效。 案件受理费4507.93元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏