江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初5162号原告：刘彬，男，1971年7月13日生，汉族，住靖江市。原告：张丽琴，女，1974年10月26日生，汉族，住靖江市。两原告共同委托诉讼代理人：薄云波，江苏信义诚律师事务所律师。被告：丁忠华，男，1973年10月11日生，汉族，住泰兴市。被告：丁冠云，女，1970年9月12日生，汉族，住泰兴市。两被告共同委托诉讼代理人：何学宏，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：张臻，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。原告刘彬、张丽琴与被告丁忠华、丁冠云为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彬、张丽琴及其委托诉讼代理人薄云波到庭参加诉讼，被告丁忠华、丁冠云共同委托诉讼代理人何学宏到庭参与第一次庭审，张臻到庭参与第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2010年5月21日原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告返还原告购房款人民币434159元；3、判令两被告赔偿原告装潢损失人民币122160元、房屋维修基金3752元、门牌号××元、房产证土地证工本费498元，小计126610元；4、判令两被告赔偿原告房屋溢价损失1048789元；5、本案诉讼费、房屋评估费16850元由被告承担。事实与理由：2010年5月21日，原、被告在靖江市开发区瑞缘房地产信息咨询服务部的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定两被告将靖江市中洲华庭2#5单元411房屋转让给两原告，房屋总价606000元，2010年6月1日前付清房款420000元（含定金20000元），余款186000元于办理房产证过户时付清。合同签订当天，原告支付了定金20000元。2010年6月1日原告支付了房款400000元，并代被告向开发商支付了面积补差价14159元（4370元/平米×面积差3.24平米），被告即向原告交付了房屋钥匙，后原告进场装修并入住。多年来，原告多次催促被告协助办理房屋产权过户手续，但被告一直推脱，2018年9月，原告曾起诉至法院要求被告过户，然诉讼中得知涉案房屋贷款未还清、银行抵押未解除，故原告撤诉。后原告多次敦促被告解除抵押并办理过户，被告仍拒绝，且在2020年9月涉案房屋因两被告的其他债务问题已被法院查封。经鉴定，涉案房屋的评估价值为1605108元，其中装饰装修价值为122160元。原告认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应予保护，合同签订后，原告已按约履行了付款义务，然被告至今未还清银行贷款解除抵押登记，且因自身债务导致房屋被法院查封，客观上无法办理房产过户登记，无法取得房屋产权，合同目的无法实现，两被告的行为构成根本违约，故原告现请求解除合同，要求被告归还已付房款并赔偿相应的房屋装潢损失、房屋维修基金、门牌号工本费、房产证土地证工本费及原告因未取得房屋所有权所遭受的房屋溢价损失（涉案房屋评估价值减去装饰装修价值后，扣除已付房款434159元）。被告丁忠华、丁冠云辩称，原告陈述双方签订《房屋买卖合同》、已收取房款420000元、房屋交付、后因房屋过户争议诉至法院以及涉案房屋已被法院查封是事实。2009年两被告在购买房屋时办理了银行贷款并将房屋抵押给贷款银行，两被告一直按月归还房贷至2020年10月份。现两被告同意解除房屋买卖合同，并退还原告购房款420000元，但原告主张的房屋面积补差价，被告并未交纳，且认为不存在，亦与本案无关。至于原告主张的其他损失，对房屋维修基金、工本费的金额没有异议，该费用系原告购买房屋后产生的实际费用，但具体分摊由法院依法认定，对鉴定确定的装潢损失金额没有异议，对房屋溢价损失的金额应当按照鉴定确定的市场价值减去合同价606000元计算，且房屋所有权至今未发生转移，原告房款还未全部付清，所以房屋溢价部分也理应归被告所有。因双方在签订房屋买卖合同时原告是明知涉案房屋有银行贷款，双方没有明确约定应当一次性归还贷款、具体的归还贷款时间和过户时间，原告给付的房款也未明确要求被告用于偿还银行贷款，而实际上直到2018年原告起诉之前双方对被告按月归还贷款没有争议，原告也从未催促过被告办理房屋过户手续，因此被告认为其并无过错，也不存在违约行为，更没有恶意故意损害原告合法权益的行为，故不同意赔偿原告装修损失和房屋溢价损失。针对两被告辩称原告补充陈述，双方在签订房屋买卖合同时原告确实已知道涉案房屋存在420000元的银行贷款，正因此才先付420000元房款，并口头约定由被告用于归还银行贷款，该款项的金额是有明确的给付目的，但原告一直不清楚被告有无归还，直到2018年诉讼时才知道涉案房屋贷款未还清。原告认为，双方虽然没有约定具体的过户时间，但原告一直在催促被告，而原告在购买房屋时不仅要取得房产，也要取得房产的权利，物权的取得始于登记，因此被告应当及时归还银行贷款、解除抵押、并在合理的时间内积极配合过户，而不是按月还贷拖延数十年，被告显然违背了常理，也违反了公平、诚实信用原则。本院经审理认定事实如下：2010年5月21日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定两原告向两被告购买靖江市中洲华庭2#5单元411号房屋，房屋交易价606000元，两原告于2010年6月1日前付清房款420000元（含定金20000元），余款186000元于办理房产证过户时付清，购房合同上的总面积不一定准确，如面积增多所补差额由两原告承担，如面积减少开发商的退额也由两原告领取，两被告无条件配合两原告过户。两原告分别于签订合同当天以及2010年6月1日支付了定金20000元及购房款400000元。2010年6月1日，涉案房屋开具了契税发票，成交面积121.84平米，计税金额为532441元，税款所属期2009年8月24日。2010年10月30日，涉案房屋开具了销售不动产发票，建筑面积为125.08平米，金额为546600元。2011年9月9日，涉案房屋办理了房屋所有权登记，所有权人为两被告，建筑面积125.08平米。另查明，涉案房屋于2009年9月8日向南京银行股份有限公司靖江支行按揭贷款420000元并办理了抵押登记。2020年6月10日，江苏靖江农村商业银行股份有限公司长里支行起诉两被告等人金融借款合同纠纷一案，审理过程中本院作出（2020）苏1282民初2635号民事裁定书，并于2020年9月2日查封了两被告名下的涉案房屋。审理中，依两原告申请本院委托江苏省泰州安信房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的装饰装潢及市场价值进行了评估并于2020年12月31日作出了泰安评报字（2020）第SFJD021号房地产司法鉴定价值评估报告，确定靖江市中洲华庭2#411房屋于评估时的房地产市场价值为1482948元，装饰装修价值为122160元，市场评估值总价为1605108元。以上事实有两原告提供的房屋买卖合同、丁忠华出具的收条两张、房屋所有权证两份、房屋抵押及查封信息查询单、评估报告、评估费发票、契税发票、销售不动产统一发票复印件以及本院依职权调取的（2020）苏1282民初2635号民事裁定书及保全回复表、涉案房屋不动产产权情况表等证据在卷佐证，本院予以确认。两原告为支持其主张，向本院提供了2018年8月-9月期间原告张丽琴与被告丁冠云的微信聊天记录截图打印件、房屋维修基金收据，用于证明原告多次催促被告办理房屋产权变更登记，被告均拒绝，存在完全的过错；两被告向本院提供了（2021）苏1282民初404号案件的诉状及调解书，用于证明被告一直归还贷款至2020年10月20日。经质证，两被告对原告提供证据的真实性无异议，但认为聊天记录不能达到原告的证明目的，双方过错应当依照合同所确定的义务由法院依法认定，房屋维修基金收据没有异议，由法院认定如何分摊；两原告对被告提供证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本案的争议焦点主要为导致《房屋买卖合同》解除的原因，原、被告是否有过错，各自应当承担何种责任及损失的认定。本院认为，原、被告于2010年5月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现两被告对原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求不持异议，本院予以照准，并确认合同解除时间为两原告在本案中解除合同请求通知两被告的时间即2020年11月7日。至于合同解除的原因、双方的过错及责任的承担。本案中，两原告与两被告签订的《房屋买卖合同》，因两被告在另案中作为债务人有债务未清偿致使案涉房屋被法院查封，另外房屋本就设立有抵押权，银行贷款尚未结清，两被告在案涉房屋被查封后未能清偿自身债务，致使房屋无法办理过户，合同目的不能实现，系涉案房屋买卖合同解除的根本原因，两被告的行为构成根本违约，对合同的解除负有过错。两被告虽辩称双方没有明确约定具体的还贷及过户时间，且购房时原告明知涉案房屋存在抵押贷款，因此被告按月归还贷款的行为不存在过错，也不构成违约，然被告的上述陈述显然违背了其作为出卖人应当保证标的物的权利清洁、在收到购房款后积极履行清偿房屋贷款的义务，也损害了原告作为购房者支付房款后取得房屋完整物权的合理期待，两被告的上述辩称没有事实和法律依据，本院不予采信。然两原告作为买方，在明知涉案房屋存在抵押贷款的情况下，未能在大部分款项付清后积极督促被告清偿贷款，历时八年不及时履行合理的注意义务，直至2018年起诉时才知道房屋贷款未还清，且2018年起诉后也未能积极处理过户事宜，进而于2019年涉案房屋因两被告的自身债务问题被查封，两原告上述怠于行使权利的行为使得涉案房屋过户的风险显著增加，可以适当减轻两被告的责任。综上，本院根据房屋买卖合同的实际履行情况、合同解除原因等因素综合认定，两原告与两被告对合同的解除分别承担10%、90%的过错责任。合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房屋买卖合同解除后，两原告应当将涉案房屋返还两被告，并将房屋内除评估报告确定的装饰装修部分外的物品搬出，两被告也理应返还两原告已付购房款，两被告对已付420000元没有异议，而两原告主张的面积补差价14159元，综合房屋买卖合同中关于面积补差的约定以及原告提供的契税发票和销售不动产发票可以确认原告实际支付了涉案房屋的面积补差价，因此也应当计入两原告已付房款总额，由两被告返还。至于原告的各项损失：1、房屋装饰装修损失，评估报告系依原告申请本院委托有资质的评估公司依照法定程序作出，结果客观、真实，应当作为本案的定案依据，原、被告亦不持异议，故对评估报告确定的房屋装饰装修损失122160元本院予以确认。2、房屋维修基金、门牌及房产证土地证工本费，两被告认可系两原告在购房后实际支出的必要费用，上述费用因合同解除后相关权利义务仍归属于两被告，因此应认定为两原告的损失。3、房屋溢价部分，属于房屋买卖合同按约履行完毕情况下两原告的可得利益损失,应予支持，至于金额，原、被告对案涉房屋经评估认定扣除装饰装修价值后的评估时的市场价值为1482948元没有异议，因此原告的溢价损失应为该市场价值与合同约定总价及面积补差价之和620159元之间的差价即862789元，原告主张按照已付房款的差价计算没有事实和法律依据，本院不予采信。故原告的上述各项损失应由两被告按责赔偿90%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认2010年5月21日原告刘彬、张丽琴与被告丁忠华、丁冠云签订的《房屋买卖合同》于2020年11月7日起解除；二、被告丁忠华、丁冠云于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘彬、张丽琴返还购房款434159元，赔偿装饰装修损失109944元、房屋维修基金损失3376.8元、门牌及房产证土地证工本费损失628.2元、房屋溢价损失776510.1元，合计1324618.1元；三、原告刘彬、张丽琴于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于靖江市中洲华庭2#411的房屋返还给被告丁忠华、丁冠云，并将房屋内物品[除泰安评报字（2020）第SFJD021号房地产司法鉴定价值评估报告所列装饰装修部分以外]搬出；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19437元，评估费16850元，合计36287元，由原告刘彬、张丽琴负担6424元，被告丁忠华、丁冠云负担29863元。两原告预交的案件受理费扣除两原告负担的部分外16046元由本院退回，两被告应负担的受理费16046元于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，两被告应负担的鉴定费13817元由两被告于履行判决义务时一并向原告给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  夏 冬人民陪审员  徐大双人民陪审员  卢丽娟二〇二一年五月二十一日书 记 员  郑琪雯本案援引的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。