广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初3797号原告：郑凯龙，男，1988年9月10日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××151。原告：陈晓欢，女1989年8月23日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××023。两原告共同委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市×××××××××××××××××××××14-18号，统一社会信用代码914××××××××××××190。法定代表人：刘广略，董事长。被告：何森辉，男，汉族，1967年1月25日出生，身份证住址广东省中山市××××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××03X。委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。原告郑凯龙、陈晓欢与被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称“南福公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，两原告申请追加何森辉为被告，经审查本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑凯龙、陈晓欢的委托诉讼代理人徐海亭、梁华烜和被告何森辉的委托诉讼代理人王朝华到庭参加诉讼，被告南福公司经本院邮寄送达应诉材料和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼,依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郑凯龙、陈晓欢向本院提出诉讼请求：一、判令被告南福公司和被告何森辉将珠海市××××××××××锦园xxxxxxx号子母车位上的抵押权撤销；二、判令被告南福公司将珠海市××××××××××锦园xxxxxxx号子母车位过户到原告名下；三、判令被告南福公司向原告支付逾期办证违约金83487.72元（以33万元为基数，自2015年9月7日起至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至上述所有权转移登记手续办理完毕时止按贷款市场报价利率计算，暂计至2021年1月7日为83487.72元）。四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年6月9日，原告与被告南福公司签订编号为No：xxxxxx的《锦园车位认购书》，约定原告购买被告南福公司开发的位于珠海市××××××××××锦园xxxxxxx号子母车位，车位总价为33万元。认购书签订后，原告分别于2015年6月9日支付30000元定金、2015年7月27日支付了300000元车位款（298000元转账支付，2000元现金支付），被告南福公司收款后向原告出具了30000元定金收据和300000元车位款收据，并向原告交付了车位。至今，车位由原告占有使用，但被告南福公司一直没有为原告办理车位的过户登记手续，原告多次催告，被告南福公司均已各种理由搪塞。后经原告调查了解，被告南福公司在2018年已将原告购买的车位抵押给被告何森辉，导致车位无法正常办理过户手续。原告认为，根据《民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”之规定，被告南福公司应当将原告购买的锦园xxxxxxx号子母车位过户到原告名下。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在签订《锦园车位认购书》之日起90日内完成车位的过户手续，原告取得车位的权属证书。但被告南福公司至今未能完成办理过户的合同附随义务，应当承担违约责任。综上所述，恳请法院查清事实，支持原告的全部诉讼请求。原告郑凯龙、陈晓欢提交了以下证据：1.锦园车位认购书；2.锦园地下车位号确认单；3.汇款凭证；4.收据；5.不动产登记抵押查封情况查询结果；6.车位缴费凭证；7.珠海市房地产借款抵押合同（2021年3月26日补充）。被告南福公司书面提交了答辩意见，本案应当根据双方签订的《商品房买卖合同》确定车位的办证期限和逾期办证的违约金计算标准。第一，虽然双方对于案涉车位只是签署了《锦园车位认购书》，但同时在认购书第三条中约定了双方需要在未来签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，且认购书的第五条第（二）项明确了该《珠海市商品房买卖合同》及其附件文本已公开展示，原告已充分了解该文本内容、同意并接受全部条款和内容，不存在任何歧义和误解。因此，虽然双方没有以签章方式另行签署《珠海市商品房买卖合同》及其附件，但该合同及附件的全部内容实质上已经作为对双方均有约束力的权利义务内容。对于车位的办证事宜，应当根据该合同及附件的条款予以厘定。第二，从双方签署《锦园车位认购书》的时间2015年6月9日以及该认购书所约定的款项性质为“预付款”可以看出，尽管签约当天原告已经开始使用车位，但实际上当时的锦园8栋是尚未取得《竣工验收备案表》和《商品房地产权权属证明书》，事实上是不存在办证条件，原告对此也是非常清楚的。故原告主张从2015年9月1日开始计算逾期办证违约金，是没有事实依据的。另根据《商品房买卖合同》第十条第（二）项的约定可知，案涉车位至迟在2017年12月31日达到使用条件，而答辩人是在该期限之前的2017年12月27日取得《商品房地产权权属证明书》，故应当从2017年12月28日起按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）项的约定起算360天的办证履行期。第三，对于案涉车位的办证，在《商品房买卖合同》补充协议第七条第5款中，还约定了“如出卖人未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金”。故本案应当依据上述约定，在计算答辩人逾期办证天数时扣除60天免责期并按每日万分之零点五作为计算标准。最后，对与本案相同案情的其他锦园8栋车位业主，珠海市香洲区人民法院此前作出的判决均支持了答辩人上述的抗辩理由，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，请求贵院予以参照并作出判决。被告南福公司书面提交两份证据：1.（2019）粤0402民初11927号民事判决书；2.（2020）粤0491民初1469号民事判决书。被告何森辉辩称，一、原告的诉讼请求是没有事实依据和法律依据的。首先，在程序上，何森辉不是适格被告，原告与被告何森辉之间不存在任何法律关系，双方在法律上也没有相应的权利义务，本案中列何森辉为被告，也是没有事实和法律依据的。二、被告何森辉已于2018年9月4日取得了案涉车位的抵押权，被告何森辉对案涉车位享有担保物权，是法定优先权，对案涉车位抵押权的设立，是经过被告南福公司与被告何森辉签订了抵押合同，该合同是双方的真实意思表示，并且案涉车位也经过珠海市不动产权登记部门予以合法登记，该抵押权的设立无论在程序上还是实体上都是合法有效的，应予以保护，综上，被告何森辉请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告何森辉提交证据：不动产登记证明。本院经审理查明事实认定如下：2015年6月9日，原告作为认购人（乙方）、被告南福公司作为开发商（甲方）签订了一份《锦园车位认购书》（编号xxxxxxxx），就认购珠海市××××××××××锦园xxxxxxx号子母车位进行约定。认购价格为330000元。《锦园车位认购书》第四条第（三）款约定，乙方应在甲方另行通知的期限内前往锦园销售中心与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件；第五条第（二）款约定，双方确认双方即将签署的《珠海市商品房买卖合同》及其附件文本，均已在锦园销售中心公开展示，在本认购书签订前，乙方已充分了解上述文本的内容，乙方同意并接受上述文本的全部条款和内容，双方不存在任何歧义和误解。原告提交的银行凭证显示，原告于2015年6月9日向被告南福公司名下账户转账支付了30000元，同日被告南福公司向原告出具了编号为7xxxxx9的收据，确认收到原告车位定金30000元。原告另于2015年7月27日分三次刷卡向被告南福公司支付60000元、198000元、40000元，同日被告南福公司向原告出具了编号为8xxxxxx1的收据，确认收到原告车位款300000元。原告提交锦园物业出具的地下停车场车位费的清单，原告主张已在认购书签订后，实际占有使用案涉车位。原告提交的编号为012××××××××0145的《不动产登记抵押查封情况查询结果》显示，被告于2018年6月20日取得香洲区九洲大道中xxxxxx地下室车位xxxxxxx的不动产权证书。案涉车位《不动产登记抵押查封情况查询结果》和《珠海市房地产借款抵押合同》、被告提交的不动产登记证明等材料显示被告何森辉与被告南福公司于2018年8月30日签署抵押合同，被告南福公司为被告何森辉设置抵押权，抵押权登记的时间为2018年9月4日，被担保主债权金额为2880000元，债务履行期限为2018年8月30日至2019年8月29日。庭审中，被告何森辉表示由于南福公司未归还借款，已向法院申请立案起诉。庭审过程中，因案涉车位上已设定的抵押权未消灭，经本院向原告释明是否同意以带抵押方式将案涉车位过户至原告名下或者原告向被告何森辉支付款项、清偿南福公司债务、涂销抵押权之后再办理过户至原告名下，原告回复不同意上述两种方案，原告坚持要求两被告将抵押权撤销掉。庭审中，针对原告提出的案涉抵押合同应当被撤销或可能存在恶意串通的情况，原告陈述除《珠海市房地产借款抵押合同》外，没有其他证据材料，该抵押合同约定的利率（月利率2.5%）过高，而且被告南福公司存在恶意隐瞒真实情况的事实。被告何森辉表示在与被告南福公司签订抵押合同、办理抵押登记时不知道原告与被告南福公司签订了认购书，被告南福公司提供了所有权是在其名下的证明，签订借款抵押合同时月利率2.5%也是符合当时民间借贷的法律规定的，并没有高于法律规定。另查明，本院就朱艳红诉南福公司房屋买卖合同纠纷一案作出的（2019）粤0402民初11927号民事判决书，朱艳红诉请要求南福公司办理车位的不动产权属登记手续并支付逾期办理不动产权属证书的违约金。（2019）粤0402民初11927号案件查明，朱艳红提交了其就购买案涉车位所在小区xxxxxxx与南福公司于2016年7月20日签订的编号为1xxxxxxx4的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，根据该合同第二十条第（二）款及补充协议第七条第5款的约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金，若因买受人原因（该原因包括但不限于：买受人未充分及时提交各类资料；买受人未按照规定支付各项税费；买受人未完全按照本补充协议的约定支付购房款…）导致延迟或不能取得《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任，在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料，如买受人未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理房屋产权登记，并不承担违约责任”，该合同第十条第（二）款第3项约定，规划的车位、车库于2017年12月31日达到使用条件。在（2019）粤0402民初11927号案件中，本院认定认购书中明确载明双方应签署的《珠海市商品房买卖合同》及其附件文本均已在销售中心公开展示，朱艳红主张以其与南福公司就另行购买案涉车位所在小区住房签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件空白格式文本作为确定双方之间就案涉车位买卖合同权利义务的依据，理据充分，本院予以采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，朱艳红关于补充协议表述的主张与协议文意不符，对此本院不予采纳，合同及补充协议对逾期办证违约金按已付购房款日万分之0.5标准计算及60日的免责期已有明确约定，本院仅对朱艳红诉讼请求中有合同依据的部分予以支持。关于案涉车位的交付时间，认购书未作约定，案涉小区车位与住宅商品房的交付条件并不完全一致，朱艳红主张按照其购买案涉小区住宅合同约定的交付时间确定案涉车位的交付时间为2016年6月30日，缺乏依据，根据商品房买卖合同的相关开发商预设条款约定，小区规划车位应于2017年12月31日达到使用条件，结合认购书关于案涉车位付款约定以及实际付款情况，本院酌定2017年12月31日为案涉车位的交付时间。因此，扣除60日的约定免责期后，南福公司应于2019年2月24日前协助朱艳红办理完毕案涉车位的所有权转移登记手续，南福公司至今未有协助原告办理上述手续，并将案涉车位抵押予他人，其行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任，自2019年2月25日起根据商品房买卖合同约定的标准即以250000元为基数按日万分之0.5标准向朱艳红支付逾期办证违约金，直至协助朱艳红办理案涉车位所有权转移登记手续完毕时止。珠海横琴新区人民法院就郭锦波诉南福公司商品房预售合同纠纷一案作出的（2020）粤0491民初1469号民事判决书。该案经审理查明，锦园销售中心公开展示的《商品房买卖合同（预售）》约定：第九条商品房交付条件,该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。该案中，法院认定根据商品房买卖合同的相关开发商预设条款约定，小区规划车位应于2017年12月31日达到使用条件，实际上南福公司取得商品房地产权权属证明书的时间为2017年12月27日，法院酌定2017年12月27日为案涉车位的交付时间。因此，扣除60日的约定免责期后，南福公司应于2019年2月21日前协助郭锦波办理完毕案涉车位的所有权转移登记手续。该案判决南福公司向郭锦波自2019年2月22日起按日万分之零点五标准支付逾期办证违约金，直至协助办理案涉车位所有权转移登记手续完毕时止。本院认为，被告南福公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由其自行承担。原告与被告南福公司签订的《锦园车位认购书》虽属预约，但该认购书对合同当事人、标的、价款、定金等均已作了明确约定，满足合同成立的要件，故，原、被告之间已就案涉车位成立房屋买卖合同关系，合同符合双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。关于逾期办证违约金。认购书中明确载明双方应签署的《珠海市商品房买卖合同》及其附件文本均已在销售中心公开展示，故应以《商品房买卖合同（预售）》及其附件空白格式文本作为确定原告与被告南福公司之间就案涉车位买卖合同权利义务的依据。合同及补充协议对逾期办证违约金按已付购房款日万分之零点五的标准计算及60日的免责期已有明确约定，本院仅对原告诉讼请求中有合同依据的部分予以支持。关于案涉车位的交付时间，认购书未作约定，原告也未提供案涉车位办理竣工验收的证据材料，原告提交的案涉车位的产权分割登记时间为2018年6月20日，但未提交案涉项目整体确权至南福公司名下的时间，故原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，认为逾期办证违约金的起算时间为2015年9月7日的意见，缺乏依据。根据商品房买卖合同的相关开发商预设条款约定，结合另案查明的情况和被告南福公司答辩确认的是在2017年12月27日取得《商品房地产权权属证明书》的意见，本院酌定2017年12月27日为案涉车位的交付时间。因此，扣除60日的约定免责期后，被告南福公司应于2019年2月21日前协助原告办理完毕案涉车位的所有权转移登记手续，被告南福公司至今未有协助原告办理上述手续，反而将案涉车位抵押予他人，其行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任，自2019年2月22日起根据商品房买卖合同约定的标准即以330000元为基数按日万分之零点五标准向原告支付逾期办证违约金，直至协助原告办理案涉车位所有权转移登记手续完毕时止。关于撤销抵押和办理产权登记。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，因本案车位认购、产权登记、抵押权设置均发生于民法典实施之前，但未办理产权登记及抵押权持续的法律事实持续至民法典施行后，且本案也是因该法律事实引起的民事纠纷案件，故适用民法典的规定。原告提交证据不能证明两被告就案涉抵押合同的签订及抵押权设置存在恶意串通而无效的情形，故其要求两被告撤销抵押权的诉请，不能成立，本院不予支持。在庭审中，原告明确表示不同意带抵押办理登记过户、也不同意代偿债务消灭抵押权，故原告诉请要求被告南福公司办理案涉车位至原告名下的诉讼请求，不符合《民法典》第四百零六条的规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百七十条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑凯龙、陈晓欢支付珠海市××××××××××锦园xxxxxxx号子母车位的逾期办证违约金（以330000元为基数，按日万分之零点五标准自2019年2月22日计至该车位所有权转移登记手续办理完毕时止）；二、驳回原告郑凯龙、陈晓欢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为944元，财产保全费854.88元，合计1798.88元，由被告珠海市南福房产开发有限公司负担968.88元，由原告郑凯龙、陈晓欢负担830元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二一年五月十二日书记员  张烔尉