黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2086号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。负责人：李林，总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，董事长。被上诉人（原审原告）：张连生，男，1977年5月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、张连生房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决的第一、二、三项，依法改判驳回张连生的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定基本事实缺乏证据证明。本案张连生、日出康城公司举示的证据中无任何证据能够证明房产管理部门存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》中包含有案涉房屋，该公司亦不持有《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的任何相关资料，也不认可案涉房屋在上述抵押可售函的明细中，故原审判决认定案涉房屋已经被该公司许可抵押可售错误；二、原审判决适用法律错误。该公司同意房屋预售不能得出该公司已经放弃抵押权的结论，张连生并非是善意有偿第三人，其消费者地位不应被确认，其购房权并不优于该公司的抵押权，购房人的权利依法并不优于其他人的权利，经过抵押登记的抵押权优于房屋买卖合同关系中购房人的权利，已经办理抵押登记的房屋或者土地使用权的抵押权依法受到法律保护。张连生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长城资产公司的上诉，维持原判。日出康城公司未提交答辩意见。张连生向一审法院起诉请求：一、判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案；二、确认长城资产公司丧失抵押权；三、判令日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登记手续；四、判令日出康城公司支付违约金10000元；五、诉讼费由日出康城公司承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，张连生、日出康城公司签订《天悦国际项目商品房认购书》，张连生购买了日出康城公司开发的位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M1号楼3单元2204室，房屋总价款307584元。2014年12月13日，张连生补交面积补差款5256元后进户。2013年7月1日，日出康城公司与案外人中航信托股份有限公司签订《在建工程抵押合同》，日出康城公司将天悦国际项目的在建工程及其附属土地使用权抵押给中航信托股份有限公司，为双方之间的借款合同提供抵押担保。2015年6月26日，长城资产公司与日出康城公司及案外人中航信托股份有限公司、孙福昌、田桂菊签订《债权债务转让协议》，中航信托股份公司将其对日出康城公司的债权及抵押权、保证权等相关权益转让给长城资产公司。同日，日出康城公司和长城资产公司签订抵押合同，日出康城公司将案涉天悦国际项目223404.53平方米在建工程及该项目41790.58平方米土地使用权抵押给长城资产公司，并于2015年7月7日办理土地使用权抵押登记，于2015年7月9日为包括案涉房产在内的小区1249套房产办理了抵押登记。2015年8月25日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，主要内容为长城资产公司同意日出康城公司已办理抵押登记的房产在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，同意该项目办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案涉认购书对预售标的物、数量、价款及履行期限等进行了约定，已具备商品房买卖合同的主要内容。同时，张连生也依照协议约定支付了购房款，故该协议应视为双方签订的商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照约定全面履行各自的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同之性质、目的和交易习惯履行协助等义务。张连生已依约履行了支付购房款且已实际入住案涉房屋多年，而提供案涉房产的相关手续，协助张连生向产权登记部门办理权属登记备案手续，是日出康城公司作为销售单位本应履行的合同附随义务。日出康城公司未协助张连生办理权属登记本案手续，违反了法律规定的合同附随义务。故张连生要求日出康城公司持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，予以支持。关于违约金，双方无书面约定，不予支持。关于长城资产公司同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意日出康城公司销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时长城资产公司对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。日出康城公司未将转让抵押物所得价款用于偿还长城资产公司的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。判决：一、日出康城公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需要的资料协助张连生办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M1号楼3单元2204号房产的权属备案手续；二、长城资产公司于本判决生效之日起对上述案涉房屋不再享有抵押权；三、日出康城公司、长城资产公司于本判决生效之日起十日内协助张连生张连生解除上述案涉房屋的抵押登记手续；四、对张连生、日出康城公司及长城资产公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费25元，由日出康城公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，张连生与日出康城公司签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。现张连生请求日出康城公司协助办理案涉房屋权属登记符合法律规定。关于抵押房屋问题。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意日出康城公司销售案涉抵押房屋，并由日出康城公司将销售回款用于偿还贷款，本案可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下由抵押人予以销售的意思表示。同时，长城资产公司在同意日出康城公司出售抵押房产时，就知道或者应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定可出售抵押房产时并未明确约定日出康城公司如不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故日出康城公司未履行与长城资产公司间约定的法律责任，不应由张连生承担。关于未抵押房屋问题。根据物权法“地随房走”、“房随地走”的规则，建筑物抵押的，建筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天悦国际小区项目的在建工程和土地使用权一并抵押给了长城资产公司，因案涉房屋所对应的土地存在抵押权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属证书，故一审法院判决解除抵押登记指的是案涉房屋所对应的所有抵押权均应予以解除，长城资产公司以案涉房产并未抵押给该公司为由提起的上诉理由亦不能成立。关于法律适用问题。长城资产公司提出，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的有关规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的有关规定，该公司有权主张购房人将房款给付该公司，只有购房人将房款给付该公司后抵押权才灭失。长城资产公司与日出康城公司约定以案涉房屋销售回款用于偿还贷款本息，该约定属双方之间的约定，张连生对此并不知情，不能以此约束张连生，且长城资产公司与日出康城公司已约定由日出康城公司将销售案涉房屋的回款用于偿还贷款本息，故长城资产公司提出的该公司有权主张购房人将房款给付该公司，只有购房人将销售案涉房屋的房款给付该公司后抵押权才灭失的上诉主张，没有无事实依据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”因本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的法律及司法解释对本案的处理有明确的规定，且依据当时的法律、司法解释的规定处理本案，更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观，故原审判决依据当时的法律及司法解释的规定处理本案并不存在适用法律错误问题。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于房屋买受人张连生。一审法院依据《物权法》第一百九十一条第一款规定判令日出康城公司、长城资产公司解除抵押登记手续，并判令日出康城公司协助张连生办理案涉房屋权属登记备案手续认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  高俐娟审判员  柳 红审判员  王经纬（）二〇二一年五月二十五日书记员  侯 越