宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书（2021）宁0381民初839号原告：宁夏金石市场管理有限公司，住所地宁夏青铜峡市。法定代表人：杨春花，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘斌强，宁夏诚托律师事务所律师，特别授权代理。被告：马锋，男，1983年7月14日出生，回族，高中文化，个体工商户，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：王小龙，宁夏苗德律师事务所律师，特别授权代理。第三人：吴仟，男，1980年5月24日出生，回族，高中文化，农民，住青铜峡市。原告宁夏金石市场管理有限公司（以下简称金石公司）与被告马锋、第三人吴仟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金石公司的委托诉讼代理人刘斌强，被告马锋及其委托诉讼代理人王小龙，第三人吴仟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金石公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年10月1日至2021年9月30日期间租金162882元、滞纳金33798.05元（按日0.05%计算，自2019年10月1日算至2021年1月11日（81441元×0.05%×365天×2）+（81441元×0.05%×100天）其他滞纳金算至租金付清之日），以上合计196680.05元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年9月1日，原、被告就青铜峡市新百广场古峡商业中心8-2-198、199、200、201、202、203、205号营业房签订租赁合同。租赁合同第八条约定：次年租金应在次年开始前三个月内付清，以后每年以此类推。现被告交付租金期限已超465天，构成违约，应承担违约责任。经原告与被告多次协商，被告认为2019年租金应由第三人承担，拒不支付。马锋辩称，原告所述与事实不符。2018年9月1日原告与第三人签订营业房租赁合同，2020年6月24日第三人将涉案房屋转租给我，双方签订转让合同。2020年7月我按照原告提供的格式合同，与原告签订了新百广场租赁合同，合同注明签订时间是2018年9月11日，但实际签订时间是2020年7月；2020年6月24日之前案涉房屋是第三人租赁使用，该部分租金应由第三人承担；2020年6月24日至2020年12月1日期间的租金，因第三人与我签订转让合同时称房租已交付至2020年12月1日，所以我已通过转让费的形式支付给了第三人；2020年10月1日之后租金我已交清，原告亦未提及未交纳之前租金事宜。故我不存在未支付租金情况，请驳回原告诉讼请求。第三人辩称，2018年9月11日，我与原告签订租赁合同，双方约定交一年免一年；2020年6月24日我将该营业房转让给被告，租金到2020年9月30日到期，当时我与被告到金石公司进行协商，被告同意支付房租。我转让该房屋时已交清了所有费用才转让给被告，包括2019年10月1日至2020年6月24日期间的租金，该期间租金是在原告免租期内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了新百广场租赁合同1份，以证明双方之间存在租赁合同关系，租金为162882元，次年的租金需在次年租期开始前三个月内付清，迟延交付租金滞纳金或违约金为欠付费用×0.05%×逾期天数。经质证，被告对该证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的不予认可，认为被告实际于2020年6月24日之后承租案涉房屋，该期间的租赁费已支付，2020年6月24日之前的租赁费应当由实际使用人第三人承担。第三人对该证据无异议。被告提交了以下证据：1.收据2份，以证明被告于2021年2月7日、4月2日向原告支付了2020年10月1日至2021年9月30日期间租金81441元；2.营业执照1份、个体工商信息打印件1份，以证明2018年10月22日至2020年7月6日期间涉案房屋由第三人租赁并经营；3.新百广场租赁合同1份，以证明第三人与原告在2018年9月11日签订了租赁合同并使用该涉案房屋；4.转让合同1份，以证明2020年6月24日第三人将案涉房屋转让给被告，转让合同第三条约定第三人向被告承诺房屋租金已经缴纳至2020年12月1日，合同第八条约定合同签订前的所有债权债务由第三人承担；5.收据1张，以证明第三人将支付给原告押金转至被告。经质证，原告对被告提供的证据1三性无异议，证明目的不予认可，认为超期支付存在违约；对证据2三性无异议，证明目的不予认可，认为营业执照的实际日期与实际经营日期不符，应以实际签订的合同为准；对证据3无异议；对证据4三性无异议，证明目的不予认可，认为双方签订转让合同应以转让合同为准，该合同的第三条约定2020年12月1日以前的房租转让给乙方，系确定第三人经营期间所欠付租金全部转让给被告，原告依据该第三条向被告主张2019年至2020年租金。合同第三条与第八条约定不清，第三条明确约定2020年12月1日前的房租由被告承担，第八条约定第三人转让餐厅之前的相关债权债务由第三人承担，但没有约定其中是否包括第三条中的房租；对证据5无异议。第三人对被告提供的证据1三性无异议，证明目的不予认可，认为转让房屋时候被告知晓第二年要缴纳16万元的租金，我才将房屋低价转让给被告；对证据2三性无异议，证明目的不予认可，被告实际于2020年6月24日取得的经营权；对证据3三性无异议，证明目的不予认可，认为2018年9月11日至2019年9月30日期间房租已全部交清，2019年10月1日至2020年10月1日期间是免租期；对证据4三性无异议，对证明目不予认可，认为该合同是由被告起草，转让合同第三条明确约定2020年12月1日以前的房租全部转让给被告，且被告又与原告补签了一份新百广场租赁合同并且对欠付租金认可并签字；对证据5无异议。第三人提交微信图片1份，以证明其与被告签订的转让合同是由被告起草的。经质证，原告及被告对该证据均无异议。经审查，本院认为，原告提交的新百广场租赁合同，被告提交的收据（租金），第三人提交的微信图片，本院予以确认并在卷佐证；被告提交的营业执照、个体工商信息、新百广场租赁合同、转让合同、收据（转让），真实性予以确认，不能实现其证明目的，证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：2020年7月，原告（出租方）与被告（承租方）签订新百广场租赁合同，约定原告将新百广场8号楼第2层198、199、200、201、202、203、205号营业（房屋坐落青铜峡市小坝镇新百广场一号楼）出租给被告经营餐饮使用,共500.87平方米；租期自2018年10月1日至2022年11月30日止，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间租赁单价为26.3元/㎡/月，租金总额158075元；2019年10月1日至2020年9月30日期间租赁单价为27.1元/㎡/月，租金总额81441元；2020年10月1日至2021年9月30日期间租赁单价为27.1元/㎡/月，租金总额81441元；2021年10月1日至2022年11月30日期间租赁单价为27.9元/㎡/月，租金总额167691元；第一年租金须在甲方向乙方交付租赁场地三日内，由乙方一次性支付给甲方，次年租金须在次年租期开始前三个月内付清，以后每年依此类推，租金支付方式为年付；乙方须向甲方缴纳押金3万元，作为履约保证金；在租赁期限，甲方擅自终止合同，应向乙方退还押金和支付违约金，违约金为未履行合同期租金的30-50%，违约金不足以补偿给乙方造成的损失的，甲方应赔偿违约金与乙方实际损失的差额；乙方未按约定支付租金和其他应付费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%×逾期天数；同时，合同中还对原、被告双方的权利与义务、租赁场地装修、维修保养、安全责任等进行了约定；合同落款时间为2018年9月11日。被告于2021年2月7日、2021年4月2日向原告缴纳2020年10月1日至2021年9月30日期间租金81441元。另查明，2018年9月11日，原告（出租方）与第三人（承租方）签订新百广场租赁合同，约定原告将新百广场8号楼第2层198、199、200、201、202、203、205号营业（房屋坐落青铜峡市小坝镇新百广场一号楼）出租给第三人经营餐饮使用,共500.87平方米；租期自2018年10月1日至2022年11月30日止，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间租赁单价为26.3元/㎡/月，租金总额158075元；2019年10月1日至2020年9月30日期间租赁单价为27.1元/㎡/月，租金总额81441元；2020年10月1日至2021年9月30日期间租赁单价为27.1元/㎡/月，租金总额81441元；2021年10月1日至2022年11月30日期间租赁单价为27.9元/㎡/月，租金总额167691元；乙方未按约定支付租金和其他应付费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%×逾期天数等。合同签订后，原告将租赁房屋交由第三人使用，第三人缴纳2018年10月1日至2019年9月30日期间租金158075元。2020年6月24日，第三人（转让人、甲方）与被告（受让人、乙方）签订转让合同，约定甲方将位于青铜峡市新百广场溢江鲜自助火锅店转让给乙方经营，乙方自愿受让该餐厅。自乙方受让该餐厅后，甲方原承包餐厅享有的权利、义务一并转让给乙方；餐厅转让费345000元，乙方须在2020年6月24日前支付；甲方将2020年12月1日前房租一律转让给乙方；甲方将金石公司3万元租房押金以及供电局供电押金1.8万元一并转让给乙方；自甲方将餐厅及相关设施、设备交付乙方之日起，乙方经营餐厅的盈利及产生的承包费、税费、水电费、燃气费、工人工资、人员安全等一切债权、债务及乙方在经营餐厅中相关法律责任均由乙方承担，与甲方无关。在甲方转让餐厅之前的相关债权、债务及法律责任由甲方承担。同时，转让合同中还对双方的其他权利与义务、补充协议等进行了约定。2020年6月24日，第三人将案涉房屋交与被告经营，同日被告向第三人支付转让费345000元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案，原、被告租赁房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方应当严格遵照履行。本案争议焦点是被告是否承担向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金的责任？结合本案查明的事实，2020年6月24日，第三人与被告签订转让合同，合同约定第三人将案涉房屋转让给被告经营，并将2020年12月1日前房租一律转让给被告。2020年7月，被告又与原告签订新百广场租赁合同，对原告与第三人之间签订的租赁合同内容予以确认。根据《合同法》规定，被告与第三人、原告之间的行为系债务转移，符合债务转移合同主体已经变更；受让人成为了合同的当事人；债务人转让义务时必须经过债权人同意；在债务受让人不履行义务或者履行义务不符合约定时，债权人可以直接向债务受让人请求承担责任，而不能向原债务人请求承担民事责任的特征。本案，第三人将自己的欠付租金义务通过转让合同的方式转让给被告，后被告与原告签订新百广场租赁合同，表示接受原债务人吴仟的债务。现被告没有按约定履行义务，原告向其主张权利，要求支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金81441元，本院予以支持。关于2020年10月1日至2021年9月30日期间租金，因被告已分别于2021年2月7日、2021年4月2日向原告共计支付81441元，原告予以认可，故原告主张被告支付该期间的租金，本院不予支持。被告辩称转让合同第八条已约定转让餐厅之前的相关债权、债务及法律责任由转让人承担，该期间的租金应由第三人支付。但该转让合同第三条单独对租金进行了约定，故该辩解，本院不予采纳。关于双方约定的滞纳金,实际为违约金。因被告未能按期交纳租金，按照合同约定违约金为月租金×0.05%×逾期天数，原告认为约定过高自愿调整为6%/年，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利，不违反法律规定，本院予以支持。故2019年10月1日至2020年9月30日期间租金产生的违约金自2019年10月1日计算至2021年1月11日为6265.37元[81441元×(6%年÷365天)×468天]，之后的违约金以81441元为基数，按年利率6%计算至租金付清之日止。2020年10月1日至2021年9月30日期间租金产生的违约金，因被告已于2021年2月7日支付租金30000元、2021年4月2日支付租金51441元，该期间的违约金从2020年10月1日分段计算至2021年4月1日止。故2020年10月1日至2021年2月6日期间的违约金为1713.60元[81441元×(6%年÷365天)×128天]；2021年2月7日至2021年4月1期间的违约金为448.17元[51441元×(6%年÷365天)×53天]，以上合计8427.14元。综上所述，被告应向原告支付租金81441元及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款规定，判决如下：被告马锋于本判决书生效之日起30日内支付原告宁夏金石市场管理有限公司租金81441元及违约金8427.14元，并支付以本金81441元为基数，按年利率6%计算自2021年1月12日至欠付租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2117元，由被告马锋负担967元，原告宁夏金石市场管理有限公司负担1150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 杨 慧二〇二一年五月十九日书记员 畅国龙引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。