广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0306民初11025号原告：刘涛，男，汉族，1983年8月19日出生，住址湖北省老河口市。委托诉讼代理人：刘俊锐，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：深圳前海宏裕资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）实际经营场所：深圳市宝安区石岩街道宝石西路37，统一社会信用代码91440300088499773R。法定代表人：王江霞。委托诉讼代理人：刘昌盛，公司员工。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘俊锐及被告委托诉讼代理人刘昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令确认原告与被告签订的《商铺有偿使用合同》《商铺委托经营协议》（2014年5月31日）《商铺委托经营协议》（2017年9月10日）无效；2.判令被告返还原告已支付的商铺使用费99000元及见证费500元；3.判令被告向原告支付2017年11月15日至2020年9月30日期间商铺占有使用费30500.36元；4.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、我跟原告签订的合同是有效的。而且原告与被告也实际履行了合同，原告己接收了商铺，原告接收商铺委托给被告招商、经营、管理。二、该租赁合同的房屋现己交回原房东深圳市汇尚厦投资发展有限公司（以下简称“汇尚厦公司”），汇尚厦公司对我司与所有商户签订的合同都予以认可，并承诺所有商户均可在租期内继续经营，并不影响原告对商铺的使用。三、如果法院认定合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告在签署合同的时候未尽审查义务，同时也因为对案涉商铺的经营收益期待值高而愿意承担签署合同的所有风险，因而，原告对合同的无效也有明显过错，应当承担相应的责任。原告与我公司签订《商铺委托经营协议》约定从2014年10月1日起委托我公司对商铺管理经营，这几年来实际上是我公司代原告管理、经营商铺。为培育市场，我公司在这几年来投入大量的人力、物力、资金以及发布广告、宣传推广等措施，这些举措都是为了原告日后使用商铺得到更好的收益而行使的。因此，原告应对委托经营期间我公司投入的资金损失以及为原告管理商铺的费用损失承担一部分责任折款计8000元。假如法院判决我公司返还原告的使用费，则应扣除我公司为原告管理经营商铺的损失8000元。四、律师见证费500元，是原告委托律师见证，是律师事务所收取，与本案无关。我司不承担。五、原告请求计付2017年11月15日至2020年9月30日的商铺占有使用费30500.36元不合理，因为是原告委托我司管理，委托的本意就是委托我司帮忙出租，即有出租才有租金，没出租就没有租金，不存在我司占有商铺的情况，故我司不承担占有使用费。六、目前，我司已将租赁房屋所在的建筑楼全部返还给原房东汇尚厦公司，已经无法经营，也没有财产，原告要求返还使用费，我司无能力偿还。本案相关情况1.2014年5月31日,原告与被告签订《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》，并委托广东吉径律师事务所对签订《商铺有偿使用合同》的事项进行见证，见证费为500元。在两份合同协议中，双方约定被告将位于深圳市提供给原告有偿使用，期限为2014年10月1日至2032年12月31日，扣除三年委托经营租金（总额的24%）的收益后，商铺使用费总额为99000元；商铺使用费付款方式为原告于合同签订时一次性支付99000元；2014年10月1日至2017年9月30日期间，由原告委托被告经营管理，每年的收益为该商铺使用费总额的8%，该收益直接在原告支付的商铺使用费总额中进行抵扣；委托经营期限届满后，被告将商铺交还给原告，如需继续委托经营，双方另行签订协议。当日，原告向被告足额支付了全部商铺使用费99000元及见证费500元。2.2017年9月10日，原告又与被告签订了一份《商铺委托经营协议》，约定原告将上述商铺委托给被告继续经营管理，委托期间为2017年11月15日至2020年9月30日。委托经营期间，该商铺的租金单价为：（1）2017年11月15日至2018年9月30日，每月租金831元；（2）2018年10月1日至2019年9月30日，每月租金在上年度基础上递增6%（即每月880.86元）；（3）2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金在上年度基础上递增6%（即每月933.71元）。上述协议签订后，被告继续经营管理该商铺，但至今未向原告支付委托经营期间的所有租金，共计30500.36元。3.案涉商铺所在的深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号建筑物并未办理相应的产权登记，也未取得相应的建设工程规划许可证。判决理由及结果本院认为，根据《商铺有偿使用合同》的约定，被告将案涉商铺提供给原告有偿使用，原告向被告支付使用费，双方系租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉商铺未取得产权登记，亦未取得相应的建设工程规划许可证，因此，原被告签订的《商铺有偿使用合同》应为无效。《商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营协议》依附于《商铺有偿使用合同》，在《商铺有偿使用合同》无效的情况下，《商铺分期付款协议书》及《商铺委托经营协议》亦应无效。因此，原告主张与被告签订的《商铺有偿使用合同》《商铺委托经营协议》（2014年5月31日）《商铺委托经营协议》（2017年9月10日）无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，当事人因合同取得的财产应予返还。原告已向被告支付商铺使用费99000元，上述款项被告应予返还。本案中，被告作为出租方，违法将不具备使用、经营资格的店铺出租给原告，对合同的无效应承担主要过错责任，而被告对此未尽到合理的注意义务，对合同的无效应承担次要过错责任。因此，原告为签订合同支出的律师费500元，被告应予以赔偿。原告主张被告应支付2017年11月15日至2020年9月30日期间房屋占有使用费30500.36元，被告反驳称双方约定未出租即无租金支付，但并未提供证据予以证明，因此，本院对原告该主张予以支持。被告主张为原告管理经营商铺造成损失8000元，并未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘涛与被告深圳前海宏裕资产管理有限公司2014年5月31日签订的《商铺有偿使用合同》《商铺委托经营协议》及2017年9月10日签订的《商铺委托经营协议》无效。二、被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘涛商铺使用费99000元；三、被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘涛律师见证费损失500元；四、被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘涛房屋占有使用费30500.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告负担。原告已预交的案件受理费2900元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费2900元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶  剑  敏二〇二一年五月二十日书记员 张俊鑫（兼）书记员 江  伟  娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。