山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5696号 上诉人（原审被告）：张伟伟，女，1980年9月18日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：邱伟伟，山东纳源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周媛媛，山东纳源律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：广东中海物业服务有限公司青岛分公司，住所地山东省胶州市。 主要负责人：马广春，经理。 委托诉讼代理人：李尚谕，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑜，山东诚功（胶州）律师事务所实习律师。 上诉人张伟伟因与被上诉人广东中海物业服务有限公司青岛分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初12989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张伟伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由中海物业公司承担。事实与理由：一、请二审法院确认以下事实。1.中海物业公司服务不到位，公共设施配套不完善，没有依约履行《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》第四条约定：甲方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达到95%，零修及时率、合格率100%。但在中海物业公司服务过程中，小区还在开发建设，不属于完善的小区，也没有完善的物业服务。中海物业公司没有达到双方的约定的服务质量标准，存在违约行为。2.中海物业公司同时期还起诉了多位业主，一审判决也证明中海物业公司在履行合同约定的维护、养护、管理义务中存在问题。《民法典》第509条规定：当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则与协作履行原则。中海物业公司没有达到《前期物业服务协议》约定的服务标准，其日常服务、公共设施设备、相关场地的维修养护和生活服务设施的维修养护和管理、绿化和建筑维修养护管理、公共环境卫生等都没有达到标准，否则不会有众多业主拒不交纳物业费。二、中海物业公司履行合同存在严重瑕疵，张伟伟拒交物业费的行为合情、合理、合法。物业服务合同属于双务合同，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主有权拒绝交纳物业费，依法行使抗辩权。业主已经多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此才拒交物业费。三、涉案房屋一直处于空置状态，应当减收物业费。根据《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，收取的费用最高不得超过百分之六十。 中海物业公司辩称，1.中海物业公司已为业主提供了物业服务，且园区公共设施配套完备，不存在管理服务及与业主沟通不到位的情况。2021年5月中海物业公司工作人员还帮助张伟伟家人搬家具，从各个方面提供服务，张伟伟应当按照合同约定支付物业费。2.关于物业费减免问题，依据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，仅普通住宅可以因空置而减收物业费，按照《山东省物价局关于明确有关问题的通知》，普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档房屋之外的住宅，涉案房屋系联排高档住宅，不属于减收范围。 中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张伟伟支付自2017年6月16日起至2020年8月30日期间的物业费25719.33元；2.判令张伟伟支付滞纳金1524.3元（以25719.33元为基数，自逾期之日起按同期银行贷款利率4.75%/年标准计算，自2017年6月16日起暂计至2020年8月30日止）；3.本案诉讼费用由张伟伟承担。 一审法院认定事实：2012年6月25日，张伟伟（乙方）与青岛市联恒地产有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定张伟伟购买位于胶州市××路××号中信森林湖二期xx号楼xx层xx户，该房屋建筑面积241.82平方米。该合同中附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，前期物业管理服务及使用公约中约定，聘任广东中信物业服务有限公司胶州分公司（以下简称中信物业公司胶州分公司）为中信森林湖小区二期前期物业管理服务公司，物业费交纳的约定，双方一致同意，中信森林湖二期住宅小区物业管理费按地上建筑面积每月3.5元／平方米收取，地下部分不收物业管理费，双方约定该套房屋的地上建筑面积为188.42平方米。张伟伟与中信物业公司胶州分公司签订《前期物业服务协议》，约定业主和非业主使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之壹交滞纳金。 张伟伟自2017年6月1日起至2020年8月31日期间的物业费25719.33元至今未交纳。 一审法院认为，青岛市联恒地产有限公司与张伟伟签订的《青岛市商品房预售合同》及中海物业公司（原中信物业公司胶州分公司）与张伟伟签订的《前期物业服务协议》，委托中海物业公司为包括张伟伟在内的中信森林湖小区二期全体业主提供前期的物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准、交纳时间等内容进行了明确约定，合同条款系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。综上，本案中的《前期物业服务合同》合法有效，合同内容对张伟伟具有约束力，张伟伟应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务，现中海物业公司要求张伟伟支付拖欠的物业费25719.33元，于法有据，一审法院予以支持。 关于中海物业公司主张的滞纳金，结合同期中海物业公司在一审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，中海物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对中海物业公司要求张伟伟支付滞纳金的主张，一审法院不予支持。 物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利——物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，交纳物业费的业主不得不为未交费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际将最终影响到全体业主的根本利益。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：一、张伟伟于判决生效后十日内支付中海物业公司自2017年6月1日起至2020年8月31日期间的物业费25719.33元；二、驳回中海物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481元，适用简易程序减半收取240.5元，由张伟伟负担227元，中海物业公司负担13.5元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明，广东中信物业服务有限公司胶州分公司于2015年6月15日变更名称为广东中信物业服务有限公司青岛分公司，于2018年9月30日变更名称为广东中海物业服务有限公司青岛分公司。双方当事人均认可案涉房屋属于联排别墅。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：张伟伟向中海物业公司交纳的物业费数额应如何认定。案涉小区建设单位与中海物业公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，其内容对张伟伟具有约束力。中海物业公司为小区业主提供了物业服务，张伟伟应当交纳物业费。关于张伟伟主张的中海物业公司服务存在瑕疵问题，因其未提交证据予以证明，本院不予采信。一审法院基于查明的事实，支持中海物业公司关于物业费的请求，驳回了其关于滞纳金的请求，该处理并无不当，本院予以确认。关于张伟伟主张的房屋空置问题，因案涉房屋属于联排别墅，不属于普通住宅，张伟伟也没有提供证据证明房屋空置情况，故对其因空置而减免物业费的请求，本院不予支持。 综上所述，张伟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费443元，由上诉人张伟伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 蕾 审 判 员  刘昭阳 审 判 员  阚红艳 二〇二一年五月二十六日 法官助理  张雅彬 书 记 员  韩 平 书 记 员  张 恬