湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4499号上诉人（原审被告）：杨年发，男，1992年6月24日出生，汉族，户籍地湖南省慈利县。委托诉讼代理人：曾辉,湖南同湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南德思勤投资有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路18号德思勤城市广场B1、B2栋2312。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：周雅瑜，女，1983年10月16日出生，汉族，住湖南省茶陵县，系该公司员工。原审第三人:湖南德思勤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。上诉人杨年发与被上诉人湖南德思勤投资有限公司（以下简称德思勤投资公司）、原审第三人湖南德思勤商业管理有限公司（以下简称德思勤管理公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初12648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨年发上诉请求：1、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初12648号民事判决，依法发回重审；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、合同起算租金、服务费的时间认定错误。合同约定进场日为2017年9月15日，甲方有权对该日期调整一次，具体交付时间以签署的《房交接确认书》为准，但上诉人与被上诉人一直未办理交接手续，应视为交付时间不确定。被上诉人作为格式条款提供方，在部分条款出现争议时应当作出有利于非格式方的解释。2、合同解除的方式和时间点认定错误。涉案合同不属于一般的租赁合同关系，还存在招商推广、提供商业管理等相关服务。被上诉人与第三人互为关联公司，其实属于一个整体。被上诉人未能达到当时宣传的承诺，属于违约。二、一审法院适用法律错误，基于上述事实认定错误，上诉人不缴纳租金属于行使不安抗辩权，被上诉人无权要求上诉人支付租金和承担违约责任。德思勤投资公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、原审判决对租金起算时间认定无误。三方于2017年8月30日签订租赁合同，合同第2条、3.1条、7.1条、9条明确进场日为2017年9月15日，装修期为2017年9月15日至2017年10月14日，计租起始日为2017年10月15日。上述条款不涉及权利义务，不构成格式条款。二、原审判决对合同解除方式、时间认定无误、适用法律正确。上诉人在未结清欠费、未与被上诉人、第三人协商一致的情况下，单方提前终止合同，构成违约是不争的事实。租赁合同第13条系对上诉人经营、推广活动需遵守事项的约定，而非被上诉人对上诉人负有专门推广义务，被上诉人也未作出诱导或承诺。上诉人未举证证明存在行使不安抗辩权的情形，应当承担违约责任。德思勤投资公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨年发向德思勤投资公司支付拖欠的租金111446.40元及违约金2006元(暂计算一个月,后续违约金仍以前述拖欠租金111446.40元为基数、按照日万分之六的标准计至杨年发实际付清之日止)、装修期租金13113元;2.判令杨年发承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2017年8月30日，德思勤投资公司（甲方、出租方）与杨年发（乙方、承租方）、德思勤管理公司（丙方、管理方）签订《德思勤城市广场租赁合同》，约定：1.甲方是位于长沙德思勤城市广场内TASKINMALL的所有权人；2.甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L5-63、64、65、66号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；3.甲乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：（1）租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；（2）物业服务公司、商业管理公司：接受甲方委托，对包括该房屋在内的德思勤城市广场提供统一物业管理服务、设施商业运营管理的企业，就本合同而言是指丙方；（3）进场日：甲方移交、乙方进入该房屋之日，甲乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日；4.该房屋的套内建筑面积为93平方米，该面积即为本合同项下计租面积，计租面积为双方确认后的实测面积，不再调整；5.本合同项下租赁期限为3个租约年，自计租日开始计算，即自2017年10月15日起至2020年10月14日止；6.装修期为进场日起算30天，装修期内乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；7.租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月的租金13113元、经营管理费6417元，共19530元；第三个租约年每月的租金13816.08元、经营管理费6885.72元，共20701.8元；8.合同项下的租金及经营管理费按月支付，首期为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费，交纳第二期时截至日期调整至自然月度末，此后的租金及经营管理费均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳；乙方应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方、丙方一次性足额支付下个月的租金及经营管理费；9.乙方在该房屋内经营品牌为莱卡轻食，经营项目为餐饮（沙拉、三明治等轻食）；10.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付58590元作为履约保证金，同时向丙方支付6975元作为物业服务费保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第22条规定情形且乙方按照24条规定履行了相关义务的，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还收据原件；11.乙方应当在装修期届满次日，即2017年10月15日开业经营并开始计租；12.作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向丙方交纳该房屋的物业服务费；每月物业服务费计算标准为：物业服务费收费标准×计租面积；物业服务费收费标准为：每平方米每月25元，按月支付，首期物业服务费为计租日起前一个月期间的物业服务费，缴纳第二期物业服务费时截至日期调整至自然月度末，此后的物业服务费均按每个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个缴费期交纳；乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向丙方一次性足额支付下个交费期费用，首期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，应交物业服务费2325元；13.乙方应在该房屋开业前向丙方支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止、各项费用结清且乙方按照24条规定履行了相应义务的365日后，丙方应将质量保证金余额（如有）无息退还给乙方；14.乙方延迟缴纳租金及经营管理费、物业服务费、公共事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或丙方可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（合同第22.4条）；15.本合同因乙方违约而提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；16.如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤场后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担（合同24.4条）。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，德思勤投资公司和德思勤管理公司向杨年发交付了涉诉商铺，杨年发承租该商铺用于经营。杨年发向德思勤投资公司缴纳了履约保证金58590元。在合同履行过程中，杨年发陆续向德思勤投资公司缴纳了租金85671.6元。2019年1月1日，杨年发向德思勤投资公司提交《撤铺申请书》，载明：我是租赁德思勤2期五楼63、64、65、66商铺的杨年发，长期由于环境的影响、人流因素及自身经营管理不善，累积亏损较大，导致我店铺难以维持商铺每月正常开销，实在难以为继，现正式向贵公司提出退铺申请。还望贵公司领导能实地考察一下我店铺情况，给予我们力所能及的帮助与方便。2019年1月15日，杨年发搬离承租的商铺。2019年5月5日，德思勤投资公司与德思勤管理公司共同向杨年发出具《催告函》，要求杨年发于2019年5月17日前付清所有欠款。2019年7月15日，德思勤投资公司与德思勤管理公司按杨年发确认的地址，共同向杨年发邮寄发送了《关于合同终止及费用追缴函》，载明：杨年发自2018年5月开始欠付租金、经营管理费、物业费等费用，经德思勤投资公司多次催缴未果，鉴于此，德思勤投资公司和德思勤管理公司声明《租赁合同》自2019年1月15日起解除，并就2018年5月1日至2019年1月15日期间杨年发累计欠付的各项费用进行催缴。2019年11月25日，德思勤投资公司与德思勤管理公司共同委托湖南和一律师事务所按杨年发确认的地址，向杨年发邮寄发送了《律师函》，就2018年5月1日至2019年1月15日期间杨年发累计欠付的各项费用进行催缴。德思勤投资公司称杨年发撤铺后未依约支付租金等费用，遂于2020年11月11日诉至法院，请求依法裁决。德思勤管理公司诉称杨年发未按照约定向其支付经营管理费、物业服务费，于同日诉至本院，受理案号为（2020）湘0111民初12651号。一审法院认为：德思勤投资公司与杨年发、德思勤管理公司签订的《租赁合同》及附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的义务。1.关于拖欠租金和违约金。杨年发承租涉案商铺后于2019年1月15日撤铺，根据合同约定，杨年发应向德思勤投资公司支付自计租日（2017年10月15日）至撤铺日（2019年1月15日）的租金。扣除已支付部分，杨年发欠付租金111023.4元（13113元/月×15月-85671.6元）。因杨年发已向德思勤投资公司支付履约保证金58590元，《租赁合同》虽约定杨年发违约导致合同提前终止时，德思勤投资公司及德思勤管理公司有权没收相关保证金，但因杨年发承担了其他违约责任，故上述已交纳款项应在欠付款项中予以扣减，杨年发还应支付德思勤投资公司租金52433.4元（111023.4元-58590元）。对德思勤投资公司超过部分的诉请，一审法院不予支持。德思勤投资公司主张的违约金系合同约定的延迟履行违约金，杨年发延迟支付租金造成德思勤投资公司资金占用损失属实，但合同约定违约金标准明显过高，故一审法院酌情调整为按照日万分之二标准、以尚欠租金为基数自起诉之日即2020年11月11日起计算至清偿之日止。德思勤投资公司主张的超出部分，一审法院不予支持。2.关于装修期内的租金。《租赁合同》约定如杨年发原因导致本合同提前终止，杨年发应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费，该约定实为违约责任。德思勤投资公司为证明系杨年发单方申请撤铺，提供了《撤铺申请书》，根据申请书载明的内容可知，杨年发撤铺基于商场和杨年发两方的原因，故德思勤投资公司据此主张系因杨年发单方的原因撤铺而要求其支付装修期间的租金，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、杨年发于本判决生效后10日内支付湖南德思勤投资有限公司租金52433.4元及违约金（以52433.4元为基数,自2020年11月11日起按日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回湖南德思勤投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取的受理费1416元，由杨年发负担。本院二审中，双方均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实，予以确认。本院认为,根据上诉人的上诉人请求和理由，本案的争议焦点为：一、合同租金的起算期。本院认为，涉案《租赁合同》第九条约定“乙方应当在装修期届满次日（就本合同而言，即2017年10月15日）开业经营并开始计租”。双方对计租时间有明确约定，在上诉人未举证证明被上诉人是在2017年10月15日之后才交付房屋的情况下，一审法院认定从2017年10月15日开始计租并无不当，本院予以维持。二、关于合同的解除时间。本院认为，上诉人杨年发虽于2019年1月1日向德思勤投资公司提交《撤铺申请书》，但其并不享有单方解除权，故其主张合同于2019年1月1日解除无事实和法律基础。由于上诉人于2019年1月15日才撤铺，故一审法院判决租金支付至2019年1月15日并无不当。关于上诉人提出被上诉人有宣传推广的义务，其可以行使不安抗辩权的主张。本院认为，涉案租赁合同并未对被上诉人的宣传推广义务作出约定，上诉人亦未举证证明被上诉人有重大违约行为，一审法院在处理装修期内的租金时，已综合考虑到双方实际情况，未支持被上诉人关于装修期内租金的诉请，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨年发的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1111元，由上诉人杨年发负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 程 婧二〇二一年五月二十四日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。