四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川01民终5383号 上诉人（原审被告）：杨德英，女，1970年12月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：古芝贵，邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：高阳迪，邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：韦光陆，男，1970年12月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：岑淑珍，女，1971年2月14日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：韦燕红，女，1993年12月11日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：韦光建，男，1955年11月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：韦学英，女，1958年2月19日出生，汉族，住四川省大邑县。 被上诉人（原审原告）：韦光轩，男，1962年10月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 六被上诉人共同委托诉讼代理人：杨馥瑞，邛崃市临邛镇法律服务所法律工作者。 原审第三人：王国全，男，1969年4月4日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原审第三人：古正勤，女，1968年9月17日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原审第三人：杨炳文，男，1961年8月12日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原审第三人：杨久威，男，1985年8月13日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：杨炳文，系杨久威的父亲。 原审第三人：张春容，女，1987年6月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：杨炳文，系张春容的父亲。 原审第三人：刘建昌，男，1975年2月7日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人杨德英与被上诉人韦光陆、岑淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩，原审第三人王国全、古正勤、杨炳文、杨久威、张春容、刘建昌房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 杨德英上诉请求：1.撤销四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初1430号民事判决，驳回韦光陆、芩淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费，由韦光陆、芩淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩共同承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。案涉房屋并非韦光陆、芩淑珍、韦燕红及韦光陆的母亲张玉华四人共同所有，仅属于韦光陆、芩淑珍的共同共有。本案一审判决后，杨德英到邛崃市不动产登记中心查询发现：2009年9月至10月，农村产权制度改革确权登记时，韦光陆、芩淑珍位于邛崃市的房屋确权登记在韦光陆、芩淑珍名下，且《房屋所有权证》《土地使用权》至今未注销。韦光陆、芩淑珍参加前进镇2011年土地整理项目时，只拆除了部分房屋，剩余部分至今仍然在使用。其次，一审中，杨德英向法庭提交的《前进镇集中居住区分房结果抽签结果确认单》《验房通知》《建房款收据》等资料，只有韦光陆一人的名字。其三，韦光陆于2019年3月8日向法庭递交的《民事起诉状》以及于2019年1月15日向法庭递交的《民事起诉状》（注：后撤诉），原告只有韦光陆一人。韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩均原审法院追加的，上述人员均未到庭参加诉讼。可见案涉房屋只与韦光陆、芩淑珍有关，与韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩无关。二、杨德英与韦光陆、芩淑珍均是邛崃市原前进镇的农民，因行政区域区划调整，现为邛崃市临邛街道办的农民。案涉房屋土地性质为“集体土地”，不是“农村宅基地”，可以买卖转让。一审法院认定双方不属于同一集体经济组成员进而认定双方买卖合同无效系事实认定错误。一审中，［邛自然资函（2020）28号］《关于对韦光陆等与杨德英等房屋买卖合同纠纷案协查情况的函》中明确载明：“该涉案房屋未在邛崃市前进镇虎墩、马桥土地综合整治项目农民集中居住区范围，实在前进镇华山、骑江、马桥城乡建设用地增减挂钩项目农民集中居住区范围，该涉案房屋土地性质为集体土地”。邛崃市原前进镇虎墩村、凤凰村、华山村等村参加土地整理的村民，均被安置在案涉房屋所属集中居住区范围内。故案涉房屋与买卖双方是否属于同一集体经济组织无关，只要属于邛崃市原前进镇虎墩村、凤凰村的村民，即可以买卖。三、一审判决适用法律错误。一审法院先是根据原《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村房屋允许买卖；《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，土地使用权可以依法转让，认定合同并未违反法律禁止性规定。但又认定案涉房屋买卖合同损害了社会公共利益，因此无效。2019年4月15日，中共中央、国务院办公厅发布的《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》及《中华人民共和国土地管理法》并不禁止集体建设土地使用权流转，相反，鼓励盘活集体闲置建设用地及其住宅。四、一审法院审理程序违法。韦光陆在一审起诉时的案由为占有物返还纠纷，原审判决中却是以“房屋买卖合同纠纷”作为案由。并且，原审判决对杨德英与王国全、古正勤之间于2018年10月2日签订的《房屋买卖合同》，以及王国全、古正勤与杨炳文、张春容之间于2018年11月4日签订的《房屋买卖合同》等连环转让案涉房屋是否有效未作评判。同时，原审法院追加韦燕红等人参加诉讼，违反了“不告不理”的原则；通知王国全、古正勤等人参加诉讼，违反了合同“相对性”。 六被上诉人辩称，一审法院查明事实清楚，应用法律适当，程序合法，请求二审法院维持原判。 原审第三人王国全、古正勤，杨炳文、杨久威、张春容、刘建昌述称基本一致，主要内容：案涉房屋与韦光陆、芩淑珍有关，与其它人无关。案涉房屋的对应的土地性质为集体土地，不是农村宅基地，案涉房屋的所在的“东岳新居小区”处置其他商铺的《拍卖公告》《四川法制报的报道》可以证实，案涉房屋是可以进入市场交易。《中华人民共和国土地管理法》并未禁止农村集体经济组织成员转让集体土地上的房屋。涉及案涉房屋的买卖的合同均是合法有效的，其它意见与杨德英的上诉意见一致。 韦光陆、岑淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩向一审法院起诉请求：1.判决确认韦光陆与杨德英签订的房屋买卖协议无效；2.判令杨德英退还位于邛崃市房屋，王国全、古正勤、杨炳文、杨久威、张春容、刘建昌协助返还房屋。 一审法院认定事实：韦光陆与杨德英系朋友，韦光陆与岑淑珍系夫妻。2016年4月18日，一审法院作出（2016）川0183民初135号民事判决，判决韦光陆、岑淑珍于判决生效后十日内偿还杨德英700000元。杨德英申请强制执行后，仍有部分债权未受偿。2018年1月15日，韦光陆与杨德英签订《房屋买卖合同》，合同载明出卖人为韦光陆、岑淑珍，买受人为杨德英，约定将位于邛崃市房屋出卖给杨德英，以抵偿尚欠杨德英的650000元债务。韦光陆、杨德英在合同上签字按印，并移交了两套房屋的钥匙及韦光陆身份证复印件、《前进镇集中居住区分房结果抽签结果确认单》《验房通知》、建房款收据等资料。 2018年10月2日，杨德英与王国全、古正勤签订《房屋买卖合同》，合同约定杨德英将上述两套房屋以400000元价格转让给王国全、古正勤，双方在合同及《房屋及权属资料交接确认单》上签字按手印，载明移交了钥匙及相关资料。 2018年11月4日，王国全、古正勤与杨炳文、张春容签订《房屋买卖合同》，合同约定王国全、古正勤将上述两套房屋以450000元价格转让给杨炳文、张春容。 2018年12月6日，杨炳文出具《房屋出售凭据》，载明将××号房屋以238000元的价格出售给刘建昌。刘建昌购房后已对××号房屋进行了装修。 一审法院另查明，案涉房屋系韦光陆、岑淑珍、韦燕红及韦光陆母亲张玉华四人共同参加前进镇2011年土地整理项目所修建。2016年5月、6月，韦光陆等参建户通过抽签确认了分房结果并对房屋进行了验收，领取了房屋钥匙。2017年10月，张玉华死亡，第一顺序继承人有韦光陆、韦光建、韦学英、韦光轩。该两套房屋未办理相关产权登记。案涉两套房屋座落于“前进镇华山、骑江、马桥城乡建设用地增减挂钩项目农民集中居住区”范围内，土地性质为集体土地。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、韦光陆与杨德英签订的买卖合同是否有效？二、案涉房屋是否应予返还？ 一、关于合同效力。原《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，韦光陆、岑淑珍、韦燕红及张玉华以家庭户名义共同参与土地整理建房，自行交纳建房款，由建筑企业统一修建，该建房行为符合法律和政策规定，四人在房屋建成后即取得房屋所有权。因房地不可分离，四人同时取得房屋相关土地使用权。张玉华死亡后，其所有的房屋所有权及土地使用权份额应由继承人韦光陆、韦光建、韦学英、韦光轩继承。在韦光陆、岑淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩未对房屋进行分割的情况下，其均有权对房屋主张权利。韦光陆未经其他权利人同意擅自与杨德英签订房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。故对韦光陆等人提出的房屋买卖合同因无权处分而无效的主张，一审法院不予支持。韦光陆主张签订该合同系受到胁迫，但未提供证据予以证实，对该主张一审法院不予采纳。关于韦光陆等人提出的合同违反法律禁止性规定的主张，根据原《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村房屋允许买卖；《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，土地使用权可以依法转让，故合同并未违反法律禁止性规定，但是，农村房屋买卖必然涉及对土地的流转，经一审法院审理查明，案涉房屋土地性质为农村集体土地，属于农民集体所有，集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，而杨德英并不属于原韦光陆参建户的同一经济组织，该房屋买卖合同将集体土地处分给集体组织以外的成员使用，侵害了集体经济组织的权益，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”。故，韦光陆与杨德英于2018年1月15日签订的房屋买卖合同无效。 二、关于房屋是否应予返还。原《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现合同确认无效，杨德英因该合同取得的房屋，应予返还。房屋的实际占有人为杨炳文、杨久威、张春容及刘建昌，其占有房屋无法律依据，应予返还。故韦光陆等人对要求杨德英返还房屋，杨炳文、杨久威、张春容及刘建昌协助返还的诉请，一审法院予以支持。同时，合同被确认无效，韦光陆因该合同取得的财产本也应返还，但因该房屋买卖系低债，韦光陆并未实际收取房款，故在本案中不对房款的返还作处理，杨德英可向韦光陆、岑淑珍就原民间借贷债权继续进行主张。买卖各方在房屋买卖过程若有遭受损失的，可另案主张。 综上，一审法院根据原《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、韦光陆与杨德英于2018年1月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、杨德英于判决生效后三十日内返还韦光陆、岑淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩位于邛崃市前进镇“东岳新居”××号、××号房屋，杨炳文、杨久威、张春容、刘建昌配合杨德英返还上述房屋。一审案件受理费10300元，由韦光陆、岑淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩负担5150元，杨德英负担5150元。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，案涉房屋对应的土地性质为集体建设用地。房屋的修建及办理权属证明需待相关行政部门根据我国现行法律法规先行完善处理。基于案涉房屋建设占用的土地性质、建设审批程序、相关权利证书的发放，均与国家政策密切相关的实际情况，本案纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初1430号民事判决； 二、驳回韦光陆、岑淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩的起诉。 一审案件受理费10300元，退还韦光陆、岑淑珍、韦燕红、韦光建、韦学英、韦光轩；上诉人杨德英预交的二审案件受理费10300元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判员  白福群 二〇二一年五月十八日 书记员  夏玉荣