广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13795号原告：田运洲，女，1951年6月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。委托代理人：徐以涛，系原告丈夫。被告：广州唯众物业管理有限公司，住所地广州市天河区建中路6、8号4层B3房，统一社会信用代码91440106331393857L。法定代表人：蒋志林，总经理。委托代理人：徐孟强、周晓琳，均系广东四端律师事务所律师。原告田运洲诉被告广州唯众物业管理有限公司（以下简称“唯众公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴涛、徐以涛，被告唯众公司的委托代理人徐孟强、周晓琳，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田运洲诉称：原告田运洲系广州市天河区中山大道建工路9号首层（西半层）的房屋（以下简称“案涉房屋”）的权属人，案外人徐以涛系原告配偶。2019年4月10日原告出具委托书授权案外人徐以涛办理案涉房屋一切出租相关事宜。2019年4月11日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定：1、原告将案涉房屋出租给被告作办公、商业用途使用；2、租期自2019年4月1日起至2034年6月30日止，其中2019年4月1日至2019年6月30日为免租期，2019年7月1日至2021年6月30日月租金为人民币100000元；3、租金按月结算，被告需于每月15日前交当月租金；4、被告擅自改变房屋结构、用途致租赁物受到损失的，或者被告拖欠租金2个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；5、被告应承担使用过程中产生的所有费用（物业管理费、水电费）等。2019年10月1日，原告与被告另行签署《补充协议》，约定原告配合被告办理物业出租备案登记手续等内容。合同签订后，原告依约履行了合同义务。2020年2月，被告在未经原告同意的情况下，以疫情影响为由拒绝支付2月份租金。实际上，被告2月份一直在正常使用案涉房屋。原告从2月至4月多次发函催告被告缴交2020年2月份租金，被告一直拒绝支付，原告的合法权益受到严重侵害。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的案涉合同；2、被告向原告腾空交还案涉房屋；3、被告向原告支付案涉房屋2020年2月1日至2020年2月29日的租金人民币100000元及逾期支付上述租金的违约金（以100000元为基数，自2020年2月16日按每日1%的标准计至实际清偿之日止）；4、被告以100000元/月的标准支付案涉房屋从合同解除之日起至实际返还之日止的场地占用费；5、原告有权没收保证金人民币200000元；6、被告承担本案诉讼费用。被告唯众公司辩称：1、原告要求被告腾空交还案涉房屋并没收保证金不符合最高人民法院指导意见的规定。被告承租案涉房屋后，进行了装修改造，然后出租给各小租户，其中5户经营餐饮业，1户经营健身房，1户经营便利店，1户空置。受新冠××疫情影响，5户餐饮商户经营惨淡难以恢复正常营业，而健身房响应政府要求，在2月份开始停业营业，各商户经营损失惨重。为此，各商户向被告提出减免租金的要求，被告亦响应国家关于减免租金的倡议，于2月中下旬开始积极与原告协商因疫情影响的免租事宜，原告方认为属于经营风险，不愿减租。被告方在3月份仍无法收取分租户租金的情况下，为避免双方的矛盾激化，准时向原告缴交了3月份及之后每月的租金。同时，被告也在积极与各分租商户协商缴租事宜，目前根据各商户实际经营情况及财力大小，各自减免半个月至三个月的租金不等，因此，被告向原告申请免交2月份的租金事出有因，并非无故拖欠。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。原告在本案中主张被告腾空交还房屋并没收保证金不符合该规定的内容。2、原告坚持要求被告支付2020年2月份租金不符合合同法的规定，也与国家支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产的政策相悖。众所周知，本次疫情属于突发公共卫生事件及国际关注的突发公共卫生事件，国家把此次疫情纳入乙类病毒，采取甲类措施进行防控，全国大多数地区均已启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。一方面，具有一般合理认知能力的商事主体无法预见本次疫情的发生和发展；另一方面，为应对疫情，政府采取的防控措施如封城、封路、延迟复工、禁止营业等也非一般商事主体所能预见。因此，本次疫情是无法预见、不可避免且不能克服的客观情况，疫情事件的法律性质应属于不可抗力事件。全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟亦明确指出此次疫情定性为不可抗力。在疫情期间，被告多次通过电话、微信以及信函等方式向原告提出因不可抗力因素，希望协商减免2月份的租金，与各商户一起共度难关。根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。同时，广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》也鼓励物业持有人根据实际情况，适当减免租金。因此，结合前述各商户交租情况，以及目前疫情对商户营业的消极影响尚未终结的实际情况，原告关于支付2020年2月份租金的主张不应得到支持。3、被告不同意解除案涉合同，原告要求解除合同没有事实及法律依据。原告所提出的违约事实属于不可抗力导致，原告也从未向被告提出解除合同的要求。2020年3月起至今被告都是按期交纳租金，我方不存在任何违约的事实，因此，合同中约定的解除合同的条件不成就，本案不具备解除合同的事实和法律依据。经审理查明：案涉房屋的《不动产权证书》（粤（2019）广州市不动产权第02205771号）载明：房屋权利人为田运洲，共有情况为单独所有，权利性质为商品房，面积为1158.2平方米。2019年4月10日，田运洲出具《委托书》给其丈夫徐以涛，授权徐以涛办理案涉房屋一切出租相关事宜。2019年4月11日，田运洲（出租人、甲方）与唯众公司（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公、商业用途使用，建筑面积1158.2平方米。第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期间自2019年4月1日至2019年6月30日月租金额为0元（装修免租期）；自2019年7月1日至2021年6月30日月租金额为人民币100000元；自2021年7月1日至2034年6月30日甲乙双方在合同每执行满两年，可根据市场情况协商租金递增率，但递增率上限为5%。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金或转账付款方式缴付当月租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币200000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方（退回乙方或抵偿租金）。第六条甲方的权利和义务。4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务。1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第十条在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。2019年10月1日，田运洲与唯众公司签订《补充协议》，约定田运洲知晓并同意唯众公司对案涉房屋进行改造并分租经营、田运洲配合唯众公司办理备案登记手续等。2020年2月14日，唯众公司人员向原告方发送微信，称受新冠疫情影响，全国有30多个省市启动了突发公共卫生事件一级响应，封城、封航、封路，唯众公司的经营受到巨大冲击，目前全部租户未曾正常营业，全部提出要求减免租金，共克时艰。唯众公司作为租用原告物业的经营方，迫于目前特殊困难局面，希望得到原告的支持，给予减免两个月的租金，以解决因出现前述全国范围内的重大疫情等不可抗力因素对租赁合同履行造成的影响等。2020年2月15日，原告方微信回复唯众公司人员，称不同意减免租金，并称原告将案涉房屋整租给唯众公司，唯众公司分租给众多租户，应承担所有的经营风险，包括突发事件造成的租赁市场变化等。2020年2月20日，田运洲向唯众公司发送了《房租催缴通知函》，称唯众公司应在2020年2月15日前向其缴纳2020年2月份的房屋租金人民币10万元整，但至今仍未缴纳，要求唯众公司在收到通知函之日起三日内向原告交纳案涉房屋2月份租金人民币10万元整，逾期不缴纳的，原告将按案涉合同的约定收取滞纳金，并采取相应措施追究唯众公司违约责任。2020年2月20日，唯众公司回复原告方称，唯众公司理解原告的心情，认可原告方提出的如属于市场经营风险由唯众公司承担的观点，但全国人大法工委已就本次新冠疫情定性属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形。唯众公司曾经没有计较原告方签约时已是四月中旬，交付场地时已是四月下旬，不够双方谈妥三个月的装修免租期的事项。唯众公司承租案涉房屋后，耗费巨资，使得物业改造项目得以运营，但直到目前为止，仍有空置部分，且真正经营只有四、五个月，即碰上席卷全国的新冠疫情，势必延续相当长一段时间，目前各分租商户都未交租，且以不可抗力的理由要求唯众公司减免租金，恳求原告换位思考，给予一定让利，对租金给予适当减免，双方一起努力，共克时艰等。2020年2月22日，原告方答复唯众公司称，不赞同唯众公司的做法，借用不可抗力的名义，强行不缴纳租金，要求唯众公司履行合同义务，尽快交纳所拖欠的租金等。此后，原告方分别于2020年3月3日、3月15日、3月22日、4月1日、4月13日多次向唯众公司发送《房租催缴通知函》，要求唯众公司缴纳案涉房屋2020年2月份的租金及滞纳金等。另，2020年5月10日，广州市清馥醇韵企业服务有限公司出具《关于因疫情减免租金的证明》，称其承租建工路9号首层自编108号铺用于经营多品食堂餐饮店，2020年新冠疫情以来，公司经营非常困难，出租方唯众公司给予其免除半个月租金即人民币11900元的优惠等。2020年5月15日，广州贝乐信息科技有限公司出具《关于因疫情影响减免租金的证明》，称其承租建工路9号首层11、12号铺用于经营乐炼部落健身房，2020年开始受新冠疫情影响，生意被击溃，直到三月底才有限度的复业，但是客户流失严重，经与出租方唯众公司协商，给予其2020年2、3、4月共计人民币113400元的租金减免等。2020年5月18日，广州市锦元餐饮管理有限公司出具《关于因疫情减免租金的证明》，称其系建工路9号自编104号铺的租户，2020年新冠疫情使得经营非常困难，经与出租方唯众公司协商，免除了其一个半月的租金即人民币22500元等。2020年5月20日，广州斯唛餐饮管理有限责任公司天河分公司出具《证明》，称其系建工路9号西半层一楼01、02铺租户，疫情期间为减少租户压力，唯众公司给予其三月份当月租金减半的优惠。2020年5月20日，广州上砂美食餐饮管理有限公司出具《关于因疫情影响减免租金的证明》，称其系建工路9号首层自编103号铺的租户，2020年初开始受新冠疫情影响，直到2月底才有限度的复业，而且不允许堂食，后来经与唯众公司协商，唯众公司给予其免租一个半月即人民币16500元的优惠。2020年6月2日，唯众公司与案外人万莉莉签订《终止合同协议书》，其中载明受疫情原因影响唯众公司已给予租赁建工路9号首层自编106、107铺免租一个半月租金人民币30000元的优惠，但疫情以后生意一直未能恢复正常，应万莉莉要求，唯众公司同意原合同至2020年5月31日终止等。庭审中，双方均确认以下内容：1、唯众公司承租案涉房屋至今只有2020年2月份的租金没有支付，2020年3月1日及之后的租金已正常交付，除了2020年2月份的租金，双方没有其他未结款项。2、合同签订后唯众公司向田运洲支付了保证金人民币200000元。3、案涉房屋目前仍由唯众公司在使用。本院认为：原告田运洲与被告唯众公司签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于原告田运洲要求解除案涉合同及交还案涉房屋的诉请。本案纠纷始于2020年国内新冠××疫情最为严峻的时期，受疫情影响，许多企业在经营方面确实遇到了经营困难以致出现无力足额、及时缴付租金的情况。在案证据显示被告唯众公司对受疫情影响的部分分租户的租金进行了减免，承受了部分的经营损失和风险。唯众公司也在疫情发生后及时致函原告协商减免2月份租金事宜，并依照合同约定足额缴付了3月份及之后的房屋租金，现双方均确认除了2020年2月份的租金，之后没有其他未结款项，唯众公司也使用案涉房屋至今，并无恶意违约的故意，双方具有继续履行合同的条件。因此，本院认为在新冠××疫情影响的背景下，出租人与承租人应本着公平、诚实信用的原则，相互包容、共克时艰，原告仅以被告未及时缴纳2月份租金为由，要求解除案涉合同理据不足，也有悖于促进交易原则，故本院不予支持。由此，对于原告要求被告唯众公司腾空案涉房屋并交还的诉请，本院亦不予支持。关于原告田运洲要求被告唯众公司支付案涉房屋2020年2月份租金人民币100000元及逾期付款违约金的诉请。如前所述，承租方与出租方应本着公平原则，合理分担经营风险，故对于被告唯众公司所提出的在其为部分分租户减免了租金的情况下，原告作为案涉房屋的出租方亦应分担部分损失的抗辩意见具有合理性，本院予以采纳，酌情认定被告唯众公司仅需向原告支付案涉房屋2月份租金人民币70000元。同理，对于违约金的诉请，本院亦不予支持。关于原告田运洲要求被告唯众公司支付案涉房屋自合同解除之日起至实际返还之日止场地占用费的诉请。如前所述，案涉合同尚在履行期间，不具备原告行使单方解除权的情形，原告要求被告支付该笔费用，缺乏依据，本院不予支持。关于原告田运洲要求没收被告唯众公司保证金人民币200000元的诉请。案涉合同尚在履行期间，且合同第四条约定“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方”，原告请求没收被告唯众公司该笔保证金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州唯众物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告田运洲支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金人民币70000元。二、驳回原告田运洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由原告田运洲负担4500元，被告广州唯众物业管理有限公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  杨春梅人民陪审员  李 红二〇二一年五月十日书 记 员  梁怡筠李愿