广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22292号上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码：91440300279448928C。法定代表人：何哲。被上诉人（原审原告）：吴柳冰，女，汉族，1991年9月2日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘华斌，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码：91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴少梅，广东诚公律师事务所实习律师。第三人：大新银行（中国）有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路5016号京基100大厦A座15楼（即1501单元），统一社会信用代码：914403007634678648。法定代表人：黄汉兴。上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）因与被上诉人吴柳冰、原审被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、原审第三人大新银行（中国）有限公司（以下简称大新银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粵0303民初20321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名夏公司的上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回吴柳冰的诉讼请求；二、本案一审、二审的全部诉讼费用均由吴柳冰承担。事实与理由：一、吴柳冰诉求是重复起诉，应依法予以驳回。吴柳冰在2014年8月13日起诉名夏公司和国融公司要求支付逾期办理房地产证违约金，深圳市罗湖区人民法院作出（2014)深罗法民三初字第1472号民事判决书，判令名夏公司、国融公司支付吴柳冰逾期办理房地产证违约金，国融公司上诉后深圳市中级人民法院作出（2017)粤03民终9120号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现吴柳冰仍以国融公司和名夏公司为被告，以相同的事实和理由，相同的诉讼请求起诉，符合最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第二百四十七条之规定，属于重复起诉，根据一事不再理原则，应驳回吴柳冰的诉讼请求。二、名夏公司在涉案XX大厦第1栋1单元25层25A07号房（以下简称25A07号房)迟延办证中没有过错，不应承担违约责任。深圳市国融投资控股有限公司违法变更港丰房地产开发（深圳）有限公司的名称、法定代表人、公司注册地，私刻公章，导致国融公司丧失了自主经营决策权，不能正常经营，无法提供办理涉案25A07号房房地产证的相关材料。故深圳市国融投资控股有限公司应对延期办证承担侵权责任。三、吴柳冰请求向其支付逾期办理房地产证的违约金畸高，违反《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，亦违反公平、公正原则，现请求法院予以调减至不超过吴柳冰损失的30%为限。本案中，吴柳冰未提交损失证据，无法证明其因延期办证造成损失。涉案25A07号房已按约定于2013年10月28日交付给吴柳冰，吴柳冰的涉案房屋所有权权益已得到实现。房屋交付距今已过7年之久，此期间深圳市房价成倍上涨，吴柳冰购买的涉案房屋已翻倍增值同时又要求如此高的违约金，这对名夏公司极为不公平，违背公平、公正的基本原则，也将是不利于社会稳定的客观因素。四、名夏公司与国融公司对涉案25A07号房产系按份共有，即使应承担违约责任，也是按份责任，而不是共同承担违约责任。涉案25A07号房产权属系经房地产部门登记备案并公示的，公众可以对登记公簿充分信赖。因此，根据物权公示原则可以推断出吴柳冰购买涉案25A07号房房产时，已明确知晓名夏公司与国融公司对XX大厦是按份共有，对外也是承担按份责任，即使要认定名夏公司承担逾期办证的违约责任,也应按其25%的份额承担责任，而不是与国融公司共同承担违约责任。五、吴柳冰采用按揭付款的方式支付购房款，根据涉案房屋买卖合同约定由吴柳冰委托银行办理房产证，名夏公司只是受托为吴柳冰办理房产证的银行提供协助，而非直接为吴柳冰提供协助义务。另外，涉案XX大厦于2018年10月15日办理初始登记后，名夏公司已分别于2019年3月5日和2019年6月14日在深圳特区报报刊刊登催促办证通知书，要求业主携带办理房地产证的相关资料办理房地产证，已完成了房屋买卖合同约定的通知义务，吴柳冰并没有带领银行的工作人员前来协调办证事宜，是吴柳冰怠于提交办理房地产证的相关材料，因此名夏公司不承担延期办理房地产证的责任。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，为此，名夏公司特向二审法院提起上诉，恳请二审法院依法查明事实，支持名夏公司的全部请求。吴柳冰未作答辩。国融公司辩称，一、即使本案存在迟延交房的情形，也并非国融公司原因所致，应当由名夏公司独自承担逾期交房责任。二、即使本案存在迟延办证的情形，也系名夏公司单方违约，应由名夏公司独自承担迟延办证责任。三、即使本案存在迟延办证、迟延交房的情形，本案违约金标准显然过高，请求法院基于公平原则予以调低。大新银行未作答辩。吴柳冰向一审法院起诉请求：1.判令名夏公司、国融公司为吴柳冰涉案房产湖贝路XX大厦第1栋1单元25层25A07号房办理和取得《不动产证》；2.判令名夏公司、国融公司向吴柳冰支付自2017年5月1日起至2020年4月30日逾期办理房地产证违约金570188.4元（以购房款1301800元为基数，按每日万分之四计），并计算至实际取得《房地产权证》之日止；3.判令名夏公司、国融公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2014年8月13日，吴柳冰以商品房预售合同纠纷为由向一审法院起诉国融公司、名夏公司，要求名夏公司、国融公司按照合同约定支付自2014年6月25日起至深圳市房地产权登记机关核发吴柳冰所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。2016年11月20日，一审法院作出（2014)深罗法民三初字第1472号民事判决，支持了截至2014年8月13日的违约金请求；对此后的违约金，吴柳冰可在缴纳相应案件受理费后，另行主张。国融公司不服上述判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。2017年12月18日，深圳市中级人民法院作出（2017)粤03民终9120号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民终9120号生效民事判决认定以下事实：第一，2013年6月28日，吴柳冰（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区XX出售予吴柳冰，房屋用途为单身公寓，建筑面积48.52平方米，转让总金额为1301880元，买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30%即391888元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款91万元，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年10月28日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。第二，2013年4月11日、5月3日，国融公司、名夏公司向吴柳冰出具《收款收据》（编号：2XX3、2227150），确认收取吴柳冰支付首期购房款（含定金）391880元。2013年7月15日，吴柳冰就涉案房产与大新银行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为91万元，并办理了抵押登记手续。2013年10月28日，吴柳冰接收了涉案房产。第三，吴柳冰就涉案房产向大新银行进行抵押借款的911344.42元已于2014年4月24日还清。二、名夏公司主张其已积极履行为小区业主办证的义务，且多次登报催促小区业主办理房产证，但未能提交相应证据予以证明。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称于2013年11月6日变更为深圳市名厦房地产开发有限公司，又于2014年9月28日变更为名夏公司。四、涉案房产现由吴柳冰实际占有、使用。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并按照邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式小区公告送达，送达日为自公告之日起第三日。五、经一审法院就涉案房产向深圳市不动产登记中心查询，XX大厦位于H215-0008宗地，于2018年10月办理不动产首次登记(初始登记），权利人为国融公司（占75%）、名夏公司（25%）。涉案房产尚未办理分户不动产权证书，预售备案权利人为吴柳冰；未查得有效查封记录；该房产已被抵押给大新银行，抵押人为吴柳冰。一审法院认为，吴柳冰与国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。吴柳冰已履行付款义务，名夏公司、国融公司也已向吴柳冰交付了买卖房产。吴柳冰使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，吴柳冰作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书，因此名夏公司、国融公司应当协助吴柳冰将涉案房产过户至吴柳冰名下，从而使吴柳冰完全取得该房产的所有权。根据涉案合同，名夏公司、国融公司迟延办理《房地产证》已对吴柳冰构成违约。吴柳冰主张名夏公司、国融公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。名夏公司、国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，吴柳冰主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该约定系当事人的真实意思表示，该计算方法的约定并不存在过高的情形。名夏公司、国融公司提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任。名夏公司、国融公司未提供相应的证据证明该主张，一审法院对此不予采信。名夏公司、国融公司应按合同约定以购房款1301800元为基准，按日万分之四的标准向吴柳冰计付违约金。吴柳冰要求名夏公司、国融公司按上述的标准，支付自2017年5月1日起至2020年4月30日的违约金570188.40元（1301800元×0.0004×1095日）的诉讼请求一审法院予以支持。吴柳冰主张自2019年5月1日至实际办证之日止的违约金，因具体逾期事实尚未实际发生或可得确定，一审法院并未向吴柳冰计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理，吴柳冰可另行向名夏公司、国融公司主张。名夏公司主张其已积极配合业主办理房产证，多次登报催促小区业主办理房产证，但未能提交相应证据予以证明，一审法院认为，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条条款约定，名夏公司应先通过邮政特快专递方式向吴柳冰履行通知办证义务，未能送达成功的，才可使用小区公告方式进行送达。故名夏公司未能举证证明其已按合同约定完成通知办证义务,该抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。关于国融公司和名夏公司主张涉案房产不能办证的原因在另一方的抗辩，一审法院认为名夏公司、国融公司共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，名夏公司、国融公司应另循法律途径解决。关于名夏公司提出的本案存在重复诉讼的抗辩，一审法院认为之前的诉讼案件对2014年8月13日之前的延期办证违约金进行了处理，但在此之后，名夏公司、国融公司仍未按合同约定协助吴柳冰将涉案房产过户至吴柳冰名下，故吴柳冰对于之后的违约行为仍有主张违约金的权利，本案不存在重复诉讼的情形。名夏公司的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于名夏公司提出的本案吴柳冰系按揭付款，办证义务转移，名夏公司为协助义务的抗辩意见，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，向买受人转移房屋所有权是出卖人的基本义务，根据合同相对性原理，吴柳冰是涉案房屋的买受人，亦为名夏公司协助办证义务的对方当事人，按揭银行仅受吴柳冰委托代为办证，并未免除出卖人转移房屋所有权并配合办理产权证书的义务。名夏公司的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向吴柳冰支付2017年5月1日起至2020年4月30日的逾期办理《不动产权证书》的违约金570188.40元；二、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内协助吴柳冰将深圳市罗湖区湖贝路XX大厦1栋25A07号房产的《不动产权证书》办理至吴柳冰名下；三、驳回吴柳冰的其他诉讼请求。案件受理费9502元，由国融公司、名夏公司负担，吴柳冰已预交的案件受理费9502元由一审法院予以退回。国融公司、名夏公司应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费9502元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据名夏公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：名夏公司是否应向吴柳冰支付2017年5月1日起至2020年4月30日的逾期办理《不动产权证书》的违约金570188.4元。国融公司和名夏公司迟延办理《房地产证》已对吴柳冰构成违约。吴柳冰主张以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，国融公司和名夏公司应按合同约定以购房款1301800元为基准，按日万分之四的标准向吴柳冰支付自2017年5月1日起至2020年4月30日的违约金570188.4元。名夏公司主张吴柳冰诉求是重复起诉。本院认为，生效案件系对2014年8月13日之前的延期办证违约金进行了处理，此后国融公司和名夏公司仍未按合同约定协助吴柳冰将涉案房产过户至吴柳冰名下，故吴柳冰对国融公司和名夏公司2014年8月13日后的违约行为仍有主张违约金的权利，本案不存在重复诉讼的情形。名夏公司主张涉案房屋迟延办证的过错在国融公司，名夏公司不应承担违约责任，即使应承担违约责任，也是按份责任。本院认为，国融公司和名夏公司共同作为涉案合同的一方当事人，按份责任属两公司内部的责任划分，对外债务两公司应承担连带责任。名夏公司主张吴柳冰请求的逾期办理房地产证的违约金畸高。本院认为，双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，系当事人的真实意思表示。名夏公司主张违约金约定过高，但未提供相应的证据证明，依法应承担举证不能的不利后果，本院认定不存在过高的情形。名夏公司主张涉案XX大厦于2018年10月15日办理初始登记后，名夏公司已分别于2019年3月5日和2019年6月14日在深圳特区报报刊刊登催促办证通知书，要求业主携带办理房地产证的相关资料办理房地产证，已完成了上述房屋买卖合同约定的通知义务。本院认为，首先，名夏公司未提交证据证明在报刊刊登催促办证通知书的事实。其次，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条的约定，名夏公司应先通过邮政特快专递方式向吴柳冰履行通知办证义务，未能送达成功的，才可使用小区公告方式进行送达。综上，本院认定名夏公司并未按合同约定完成通知办证义务。综上所述，名夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9502元，由深圳市名夏集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年五月二十四日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。