湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1280号上诉人（原审被告）：绥宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省绥宁县长铺镇鑫泰花园A1114、115。法定代表人：叶翰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤文，男，1989年12月25日出生，土家族，住湖南省石门县，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘语瞳，女，1994年4月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨晓华，女，1996年1月11日出生，苗族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：周继东，湖南三行律师事务所律师。上诉人绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园公司）因与被上诉人杨晓华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院（2021）湘0527民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人绥宁碧桂园公司的委托诉讼代理人刘语瞳，被上诉人杨晓华的委托诉讼代理人周继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥宁碧桂园公司上诉请求：1、撤销湖南省绥宁县人民法院（2021）湘0527民初168号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在合同约定的时间按期交房，且房屋达到交付条件，房屋装修的质量瑕疵不属于地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，不是被上诉人可以拒绝收房的理由，上诉人无需支付逾期交房违约金；2、被上诉人购买的房屋属于小区的第一期，该小区仍处于建设中，后续建设将完善好相关设施。上诉人没有虚假宣传，对被上诉人选购房屋、签订合同不存在欺骗和误导的情形。被上诉人提交的媒体宣传截图及项目介绍截图无法证明该广告内容均由上诉人发布，且广告中的内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的“要约”，不能视为合同内容。一审判决上诉人支付被上诉人违约金没有事实和法律依据。杨晓华辩称，上诉人未在合同约定的时间交付符合交付条件的房屋，属于逾期交房，应支付逾期交房的违约金；2、上诉人对楼盘相应配套设施做了大量广告宣传及允诺，且上述配套设施对商品房买卖和合同的订立及房屋价格有重大影响，应视为合同内容，上诉人应当承担虚假夸大宣传的违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨晓华向一审法院起诉请求：1、依法判令绥宁碧桂园公司支付逾期交房的违约金21846元（逾期天数从2019年1月30日起至2020年11月23日止，按33元／日计算）；2、判令绥宁碧桂园公司支付未按广告宣传建成完善配套设施违约金5000元；3、本案全部诉讼费用由绥宁碧桂园公司负担。诉讼中，杨晓华将第一项诉讼请求中逾期交房的天数从2019年1月30日起至2020年11月23日止变更为从2019年1月30日起至原告起诉之日即2021年1月27日止，逾期交房违约金金额亦相应进行变更。一审法院认定事实：2017年，杨晓华在绥宁县绿洲大道（长铺镇长征路居委会杉木坳）开发建设碧桂园住宅小区。该住宅小区距离绥宁县城中心4.5公里左右，地理位置相对较偏僻。杨晓华在营销宣传资料及项目介绍中，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”。2018年7月11日，杨晓华（买受人）与杨晓华（出卖人）签订编号为201700121602《商品房买卖合同》及附件、附录。《商品房买卖合同》主要相关内容如下：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人所购商品房为第8栋1602号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共118.27平方米。第四条计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4722.99元，总金额为558588元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15％。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按期交付该商品房。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要出卖人按照下述第2种方式处理……2、出卖人及时更换、维修。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金。《附件四：补充协议》第三条关于该商品房交付条件与交付手续：1．该商品房的交付以本约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附录一即《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准……《附录一〈装饰、设备标准〉》绥宁碧桂园洋房天誉YJ115T（货量区）交付标准及配套设施（首层除外）约定：外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，采用真石漆或涂料。内墙：客厅、餐厅、卧室、客房、书房、过道等采用乳胶漆。厨房、卫生间贴瓷片……天花：客厅、餐厅、卧室采用原天花配石膏线油乳胶漆；……。地面：……房间铺强化复合地板，配套踢脚线……户门：入户大门为钢质门，配装门锁，房门为PVC门；厨房、卫生间用PVC框玻璃门。窗户：铝合金中空玻璃窗。阳台、露台：配置洗衣机水龙头，地面铺砖。卫生间：配置洗手台柜、洗手盆、水盆龙头……《附件四：补充协议》第三条第3项该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应当负责更换，承担更换费用，同时，更换期间按每日洋房／连体住宅30／50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。杨晓华在购房合同签订后，依约向绥宁碧桂园公司交付了全部购房款。2018年12月31日，绥宁碧桂园公司向杨晓华邮寄了收房通知书。杨晓华到场后，发现绥宁碧桂园公司不能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋和装修中存在水管破裂漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂缝等质量问题，拒绝收房。2019年2月1日，绥宁碧桂园公司向业主发出《答疑回复函》，承诺对首批交付的房屋分户进行排查，对存在的质量瑕疵问题进行全面整改，确保当年4月30日前完成，但至今双方仍未办理交房手续，绥宁碧桂园公司亦不同意退房。另查明，绥宁碧桂园一期8#楼工程《竣工验收备案表》（2019年3月18日）载明：竣工验收日期：2019年3月7日。备案意见：绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。绥宁碧桂园公司在营销宣传中承诺的社区游泳池已建成使用，但其他多个公共配套设施均未建成，庭审中绥宁碧桂园公司称杨晓华购买的房屋属于小区的第一期，根据规划要求上述配套设施归属于整个小区，绥宁碧桂园公司将在第二期建设中修建好前列设施，但未举证证明相关事实。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反相关法律规定，合法有效。根据该合同约定，绥宁碧桂园公司应至迟于2019年1月30日将经验收合格、并符合该合同及《附录一〈装饰、设备标准〉》约定标准的商品房交付使用，交付时绥宁碧桂园公司应当向出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，但被告未能按照合同约定的交付期限内向原告提供房屋竣工验收的相关证明文件，且因房屋装修存在水管破裂、漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂隙等质量问题，杨晓华据此拒绝收房。至今，绥宁碧桂园公司仍未与杨晓华完成商品房交接手续。绥宁碧桂园公司逾期交房至今，违反了合同关于交付时间的约定，依法应当承担逾期交房的违约责任。杨晓华主张逾期交房天数计算至2021年1月27日共计727日，系杨晓华对其实体权益的处分，法院予以认可。关于逾期交房的违约金数额，综合考虑案涉房屋系住宅用房及相同地段住房出租市场行情，并根据公平原则和诚实信用原则，兼顾新冠疫情影响，酌定按33元／天的标准计算违约金，并酌情扣除60日新冠疫情影响期限后，绥宁碧桂园公司应当支付的逾期交房的违约金总额为22011元（33元／日×667日=22011元）。绥宁碧桂园公司主张不属于逾期交房及无需支付逾期交房违约金的抗辩意见因与事实不符，不予采信。绥宁碧桂园公司在营销过程中对于该项目的公共配套设施做了相应的广告宣传，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等公共配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”，虽宣传资料中对风情商业街、登山步道、社区游泳池等说明和允诺不具体明确，但对菜市场的位置、面积、开放时间具体明确，且菜市场的开放与否对业主生活质量有重大影响，是业主签订商品房买卖合同时的重要参考要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，绥宁碧桂园公司在宣传资料中对菜市场的宣传，应视为合同内容。绥宁碧桂园公司在交房时，菜市场未按宣传资料中宣称的同步开放，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。至于违约金的金额，鉴于菜市场的开放时间没有确定，根据公平原则和诚实信用原则，酌定绥宁碧桂园公司应支付违约金5000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条规定，判决：一、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨晓华逾期交房违约金22011元；二、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨晓华未按广告宣传建成完善配套设施违约金5000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费472元，减半收取计236元，由绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实和证据采信与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反相关法律法规，合法有效。二审争议的焦点为：1、上诉人应否承担逾期交房的违约责任；2、上诉人宣传允诺的公共配套设施未能实现，是否构成违约。关于上诉人应否承担逾期交房违约责任的问题。根据合同约定，绥宁碧桂园公司应当于2019年1月30日前将符合交付条件的房屋交付给杨晓华，并提供房屋竣工验收的相关证明文件。因绥宁碧桂园公司未能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋装修存在水管破裂、漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂缝等质量问题，杨晓华拒绝收房。双方至今尚未完成交接手续。碧桂园公司违反了合同关于交房时间的约定，依法应当承担逾期交房违约责任。一审综合考虑案涉房屋的性质、房屋出卖人逾期交房的主观过错及当地房屋租金行情等实际情况，判令绥宁碧桂园公司承担逾期交房违约金并无不当。绥宁碧桂园公司上诉提出不属于逾期交房，上诉人无需支付逾期交房违约金的上诉理由，本院不予采信。上诉人宣传允诺的公共配套设施未能实现，是否构成违约的问题。绥宁碧桂园公司在销售过程中对该项目的公共配套设施做了相应的广告宣传，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等公共配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”，宣传资料中对配套菜市场的位置、面积、开放时间具体明确，所作的说明具体确定。因案涉小区系新开发小区，周边配套设施不完善，菜市场的开放与否对业主生活质量有重大影响，是业主签订商品房买卖合同时的重要参考要素。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，绥宁碧桂园公司在宣传资料中对菜市场的宣传，应视为合同内容。绥宁碧桂园公司交房时，其所允诺的菜市场未按宣传资料中宣称的同步开放，已经构成违约，应当承担违约责任。一审酌情判令绥宁碧桂园公司支付5000元违约金符合本案实际。绥宁碧桂园公司上诉提出被上诉人未能证明广告宣传由上诉人发布及广告中的内容不能视为合同内容的上诉理由，本院不予采信。综上所述，绥宁碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李玉芳审判员  王彦懿审判员  周丽红二〇二一年五月二十七日法官助理姜黎青书记员刘一航附相关法律规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……