四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2573号 上诉人（原审被告、反诉原告）：游东，男，1975年2月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都昕博美商业管理有限公司（原名郫县新博新美商业管理有限公司），住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道中段********。 法定代表人：李磊，总经理。 委托诉讼代理人：蒋明江，四川伟旭律师事务所律师。 原审第三人：成都市西汇投资有限公司，住，住所地：成都市郫都区郫筒镇何公路**/div> 法定代表人：邱林。 委托诉讼代理人：黄欢欢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人游东因与被上诉人成都昕博美商业管理有限公司（以下简称昕博美公司）、原审第三人成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 游东上诉请求：一、撤销成都市郫都区人民法院(2019)川0124民初4187号民事判决，发回重审或依法改判昕博美公司赔偿游东装修费120000元，驳回昕博美公司的诉讼请求；二、请求判令昕博美公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。1.双方案涉租赁场地合同于2018年4月12日到期，由于昕博美公司原因双方并未继续签订2018年4月13日至2019年4月12日的租赁合同，昕博美公司向一审法院提交的主要证据游东从未签订，并且向一审法院提交笔记、指纹鉴定申请，一审法院对游东否定的重要证据不予确定真假，且合同文本由昕博美公司单方面提供。由于昕博美公司故意不与游东签订2018年4月13日至2019年4月12日的合同的原因，游东无任何书面合同。故游东无法在遇到商场管理人员、保洁人员等集体离职、商场其他商家陷入无法继续经营状态时，主张自己的权益；2.昕博美公司故意规避共同诉讼的风险，对每一家租赁户单独起诉。一审法院在明确知晓昕博美公司多起相同诉讼情况下，对实际情况不予调查核实，适用简易诉讼程序不合法；3.西汇公司于2018年8月1日向昕博美公司发出《关于合同到期收回租赁房屋的通知》，但是昕博美公司却从未向游东履行通知义务。并且该通知造成郫县新博新美商场在继温江新博新美商场整体倒闭之后，外围顾客对郫县新博新美商场失去信任，商家经营断崖式滑坡。商场管理人员、保洁员的前途感觉无以保障，集体离职，出现无人管理的整体瘫痪停滞经营的现实情况，导致游东和商场其他商家陷入无法继续经营状态。正常经营状态下，水电气费收取、停车场管理、日常场地卫生间公共区域保洁、夜间保安护卫等情况，都应由昕博美公司举证，游东提出要求，一审法院认定综合管理费包括运营杂费、整体保险费、整体运营费、营业员管理基金等，没有要求昕博美公司举证2018年4月以后履行了义务不合法；4.一审判决关于“合同中累加金额有误，为154129元”的认定有误。从2012年至2017年合同，所有租金等费用都是进行了折扣的，游东也当庭向一审法院明确指出，一审法院认定累加有误的认定是错误的。最终一审判决的36722元，一审法院的计算方式和时间期段认定错误；5.店面装修是最大投入，其性质特殊，其使用价值的体现是一个较长的过程，造价中重要部分为人工费用，实物部分拆卸了全部失去原有价值，一审法院认为租赁期内摊销完成无固定资产摊销依据。装修价值的证据在装修办理施工手续时向昕博美公司提交。对于一年一签的合同文本中合同到期不赔偿装修费用明显有失公平，且本案双方不是正常到期或提前解除合同。 昕博美公司辩称：1.双方自2012年起建立租赁关系，游东一直在昕博美公司经营的场所中经营，其应当支付租金及相关费用。游东提出的不予支付费用无事实与法律依据，请求依法予以驳回。2.针对游东要求赔偿装修费120000元的请求，昕博美公司认为商业装修是商家的必要经营活动和必要开支。其于2017年已投入装修费用，应当分摊在租赁期内，租赁期满其分摊已完毕。另依据司法解释，游东主张昕博美公司赔偿装修补偿或赔偿的请求没有法律依据，请求驳回。 西汇公司述称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 昕博美公司向一审法院提出诉讼请求：1.游东立即向昕博美公司支付欠付费用61301元；2、游东承担案件全部诉讼费用。 游东向一审法院提出反诉请求：1.确认昕博美公司提交的2018年5月25日《新博新美连锁商场管理合同》无效，驳回昕博美公司要求支付61301元的诉讼请求；2.昕博美公司承担本案全部诉讼费用；3、昕博美公司退还游东全部已收费用；4.赔偿游东店面装饰装修费用120000元。 一审经审理查明，游东自2012年起在案涉“新博新美连锁郫县店”经营。2017年3月27日，双方续签《新博新美连锁商场管理合同》，约定游东承租昕博美公司运营管理的新博新美郫县店xx4号摊位，计租面积132平方米，用于经营建材类商品，租赁期限自2017年4月13日至2018年4月12日止，租金单价69元每月每平方米。租赁费用包括摊位租金、商场综合管理费、营运杂费、整体保险费、整体营运费、营业员管理基金等共计125129元（合同中累加金额有误，为154129元），昕博美公司认为游东自2018年4月13日后实际经营至2019年4月30日，欠付昕博美公司61301元租金及管理费，经催收未果，昕博美公司遂诉讼至一审法院。 一审同时查明，案涉商场产权所有人为西汇公司，昕博美公司总公司与西汇公司协议取得商场经营管理权后昕博美公司实际负责商场营业管理，2019年4月30日，昕博美公司、西汇公司办理移交手续，昕博美公司退场由案外公司接手继续营运管理。游东一审庭审确认其实际经营的店面所在位置、单价、面积等均与昕博美公司提供的合同一致，其自述实际经营至2018年8月。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据一审庭审查明，游东至少实际经营至2018年8月（游东自述时间），其经营时间已跨越双方之前签订的2017年4月13日至2018年4月12日的合同约定时间，游东对昕博美公司提供的2018年4月12日后的新的《新博新美连锁商场管理合同》认为合同落款人签名非游东本人，合同无效，并提出相应鉴定申请，一审法院认为，游东在2017-2018年度合同租赁时间到期后，继续经营摊位，且一审庭审中确认其实际经营的店面所在位置、单价、面积等均与昕博美公司提供的2018-2019年度合同一致，双方事实上存在租赁合同关系，游东实际经营，应当按照2017-2018年度租赁合同约定向昕博美公司支付相应租赁费用等，游东申请字迹鉴定事实上已无必要，一审法院不予准许。游东自述2018年8月后没有实际经营，但并未提供诸如已向昕博美公司返还店铺、办理交接手续等证据，亦无通知合同终止的相应证据，游东的辩解一审法院不予采信。昕博美公司主张2019年4月30日前费用，一审法院认为，2019年4月30日昕博美公司移交物业前游东实际占用物业期间租金及综合管理费用，游东应当支付。但合同明确约定（第七条）昕博美公司负有合同到期后书面征询游东是否续签合同的先行义务，其没有书面先行征询，虽不影响双方不定期租赁关系的有效，但不定期租赁合同，法律规定双方均可随时解除，应给予对方必要准备时间，同样道理，昕博美公司在知晓2019年4月30日前不再继续管理营运商场，应当提前告知游东等众多商家，避免商家等出现比如能否与新的管理方续签合同、合同续签标准无法满足等形式上判断错误，给游东造成影响，故一审法院综合案涉合同履行实际情况、双方违约情形以及预期利益损失等，兼顾公平与诚信原则，酌情认定2019年4月30日前两月时间为昕博美公司通知合同不再履行的应给予游东的准备时间，不支持该期间的租金及综合管理费用。虽根据合同约定，综合管理费包括营运杂费、整体保险费、整体营运费、营业员管理基金等，但一审法院根据合同履行实际情况，仅认定租金及综合管理费，根据租金及综合管理费计算标准，截至2019年2月28日（10.5个月），租金为95634元、综合管理费11088元，费用共计106722元，昕博美公司自认游东已支付50000元以及保证金20000元，抵扣后，游东还应支付昕博美公司36722元。 关于反诉，有关租赁费用及要求退还已支付费用已在本诉部分阐述，不再赘述；游东诉称昕博美公司撤场之前不作为，不尽管理职责，不应支付租金及相应费用，但其并未提供有效证据证明。关于反诉店面装修装饰费用120000元，一审法院认为，装修装饰费用为游东经营的必要开支，该费用在租赁期限内摊销完毕，租赁期满后，可拆卸部分游东可以自行处理，其要求昕博美公司赔偿装修装饰费用没有法律依据，且游东未提供证据对此损失予以证明，合同中也约定承租方合同到期或提前解除合同，无权要求出租方赔偿装修费用。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：一、游东于判决生效后三日内支付昕博美公司36722元；二、驳回昕博美公司其他诉讼请求；三、驳回游东全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉诉讼费用减半收取666元（昕博美公司垫付），由游东承担。反诉费用减半收取1963元（游东垫付），由游东自行承担。 二审中，昕博美公司、西汇公司未提交新证据。游东提交了以下新证据： 1.案涉商场卫生间照片，拟证明昕博美公司没有履行日常保洁等工作。昕博美公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，且即使真实，亦能证明昕博美公司于2019年1月时仍在正常经营管理商场以及游东在2019年1月1日时仍然在场经营；另外，商场经营者对某一位置进行封闭管理维修是出租者的义务，也体现了昕博美公司在按合同约定履行维修保障义务。西汇公司对照片的真实性、合法性和关联性均不予以认可。本院认为，因游东陈述照片是由其他商家转发且未举示原始载体，对该证据的真实性不予以确认。 2.法恩莎和昕博美公司于2013年4月的《摊位租赁管理合同》，拟证明2017年的租金与2013年的租金相比有所下降。昕博美公司对该证据的真实性无异议，但认为该合同只能说明昕博美公司与法恩莎就郫县昕博美商场A区一楼34号摊位关于2013年4月13日至2014年4月12日签订了租赁合同，双方也按约履行完毕。西汇公司质证认为该证据与其无关联性，由人民法院认定其真实性和证明力。本院对该证据的真实性予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致。游东上诉认为一审查明的“合同中累加金额有误，为154129元”有误，经审查，游东与昕博美公司2017年3月27日所签《新博新美连锁商场管理合同》载明“乙方（游东）应向甲方交纳费用总计154129元”，但从合同载明的该154129元的费用构成来看，各项费用累计相加的金额为125129元，而非154129元，故一审关于“合同中累加金额有误，为154129元”的认定正确，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、一审程序是否违法；二、一审判令游东向昕博美公司支付租金、综合管理费36722元是否恰当；三、昕博美公司是否应向游东赔偿装修损失120000元。本院分别认定如下： 一、关于一审程序是否违法的问题，游东上诉认为一审适用简易程序违法，本院认为，本案并不属于必须适用普通程序审理的案件，一审程序并未违法。 二、关于一审判令游东向昕博美公司支付租金、综合管理费36722元是否恰当的问题，本院认为，游东在2017年3月27日所签《新博新美连锁商场管理合同》的租赁期限于2018年4月12日届满，即使其未在2018年4月12日与昕博美公司续签书面租赁合同（昕博美公司举示了1份2018年4月12日双方签订的合同，游东否认该合同落款为其本人所签），但游东在租期届满后继续占有案涉商铺，昕博美公司对游东占有案涉商铺未提出异议，双方在此期间亦形成不定期租赁关系，游东亦应当按原合同约定的费用标准支付租金和综合管理费。游东自述其实际经营至2018年8月，但其并未举证证明其向昕博美公司发出了解除租赁关系的通知，也无证据证明其在2019年4月30日前已向昕博美公司返还店铺，本院对其主张不予支持。一审根据昕博美公司与西汇公司于2019年4月30日办理移交手续的事实，综合合同约定、实际履行情况等因素而将游东的租金、管理费计算至2019年2月28日，已在现有证据基础上对游东应付的租金和综合管理费进行了调整，本院予以维持。游东上诉辩称因昕博美公司未与其签订书面合同而导致其无法向昕博美公司主张权利，本院认为，有无书面合同并不影响游东向昕博美公司腾退和返还房屋，不能成为减免租金和综合管理费的事由；游东上诉辩称昕博美公司未尽管理义务，但其就此举示的证据仅为2张卫生间的手机照片，从证据形式来看，游东自述其所举的照片系由他人转发，不能举示原始载体，从证据内容来看，仅为一间卫生间的照片，无法反映整体商场的面貌，虽然该卫生间的部分厕门张贴有“新博新美连锁郫都商场”的封条，但其余部分厕门仍然可以打开使用，不能推断张贴封条的行为是为阻止使用卫生间，亦不能仅凭一间卫生间的部分位置被封闭不能使用而认定昕博美公司未履行管理义务，综上，游东关于昕博美公司未履行管理义务、其不应支付综合管理费的上诉理由证据不足，本院不予支持。 三、关于昕博美公司是否应向游东赔偿装修损失的问题,本院认为，如果昕博美公司所举的2018年4月12日所签的合同真实，则根据该合同的约定，租期应于2019年4月12日届满，故自2019年4月12日至2019年4月30日期间，双方已为不定期租赁关系；如果昕博美公司所举的2018年4月12日所签的合同不真实，则双方在2017年3月27日所签合同约定的租赁期限之后形成的仍是不定期租赁关系，故无论游东与昕博美公司是否于2018年4月12日签订了书面合同，在昕博美公司于2019年4月30日以实际行为解除双方的租赁关系时，双方的租赁关系均为不定期租赁，昕博美公司解除租赁关系的行为不构成违约，且因为租期已变更为不定期，故在昕博美公司解除后已不存在剩余租期，装修应视为在租赁期限内摊销完毕，并不存在剩余租期内的装修残值。综上，一审驳回游东要求赔偿装修损失的诉请并无当，本院予以维持。 综上，游东的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3295元，由游东负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年五月二十四日 书记员 袁 敬