安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初1009号 原告：盛娇娣，女，1964年10月10日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：蔡恒志，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿严磊，安徽会峰律师事务所律师。 被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河镇政府办公楼，统一社会信用代码913411225663888339。 法定代表人：张铭宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐红，该公司员工。 原告盛娇娣与被告来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称来安碧桂园）合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛娇娣的委托诉讼代理人蔡恒志、被告来安碧桂园的委托诉讼代理人徐红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛娇娣向本院提出诉讼请求：1.确认其与来安碧桂园签订的《车位有偿使用协议书》第三条第二款约定的超过20年租赁期限的租赁条款无效；2.判令来安碧桂园退还其车位使用款25711.60元，并承担自起诉之日起按五年期期ＬＰＲ利率计算的利息；3.本案诉讼费用由来安碧桂园承担。事实和理由：2017年6月30日，其作为来安碧桂园开发的位于来安县××镇××花园的购房人，与来安碧桂园签订了一份《车位有偿使用协议书》，约定来安碧桂园将该区一期地下车位芙蓉苑地下车位Ｃ区0102号车位有偿提供给其使用。该协议第一条约定，该车位租金总额为37000元；第三条约定，该车位有偿提供给其使用20年，即2017年6月30日至2037年6月30日。前述期间届满后，在其没有违反本协议的前提下，来安碧桂园自愿同意该车位由其继续使用至2082年3月1日，且无需支付使用费。合同签订后，其于当日足额支付了租金37000元。根据相关法律规定，租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。来安碧桂园在向其推介车位租赁时宣称，该协议为长期租赁合同，即自签订之日至本小区国有土地使用权期限届满。其认为来安碧桂园收取其租金，属于2017年6月30日至2082年3月1日，计787个整月的租金。以此计算月平均租金为47.01元。因此在合法租赁期内的租金为11282.40元。因此来安碧桂园违法多收取的547个月租金25711.60元应当返还。综上，来安碧桂园的行为损害了其合法权益，其特依法起诉，望依法支持。 来安碧桂园辩称：1.其与盛娇娣签订的车位使用协议属于车位使用权转让协议，并非租赁协议，故不能适用租赁合同有关最长租赁期限来理解涉案车位使用协议的期限。案涉车位使用协议内容主要为车位交付、车位使用费价款、车位使用费期限、双方权利义务、违约责任等，协议从名称、内容等多处明确约定双方之间的关系为有偿使用车位的关系。因此，双方签订的车位使用协议从形式到内容均不符合租赁合同的法律特征，双方之间并不存在租赁关系，盛娇娣基于租赁合同关系提出的诉请，其不予认可；2.案涉车位是其依法投资建设，未计入公摊面积，涉案车位使用协议是双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效且已履行完毕。案涉使用协议属于无名合同，依法应适用合同有效的理论，并尊重当事人的意思自治。此类合同具有其自身的特殊性，相关立法尚亟待进一步明确，其订立符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，故本案不宜按照一般有名合同来进行归类和判定；3.对于盛娇娣主张合同为租赁合同，部分无效并要求退还无效期限内的租金及利息损失等诉请，不应得到支。据前所述，案涉车位使用协议并非实质意义上的租赁合同，所以不适用租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定，且案涉车位使用协议明确约定了其仅收取盛娇娣前二十年的车位使用费，后期均是无偿将案涉车位提供给盛娇娣使用，盛娇娣未缴纳过无偿使用期间的车位使用费，其不存在需退还无偿使用期间车位使用费的事实依据。综上，请求驳回盛娇娣的诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，来安碧桂园与盛娇娣签订了《车位有偿使用协议书》，主要约定：一、基于盛娇娣成为碧桂园城市花园园区业主，来安碧桂园同意将位于芙蓉苑地下车位C区0102号车位提供给盛娇娣使用。该车位租金总额为人民币37000元。盛娇娣须于2017年6月30日前一次性支付该车位使用费；二、该车位有偿提供给盛娇娣使用的期限为20年，自2017年6月30日起至2037年6月30日止。期限届满后，在盛娇娣没有违反协议的前提下，来安碧桂园同意该车位由盛娇娣继续使用至2082年3月1日止，盛娇娣无须支付使用费。在盛娇娣使用该车位期间，该车位的物业服务费由盛娇娣自行承担，盛娇娣自行支付给该车位所在区划的物业服务公司。 协议签订后，盛娇娣已向来安碧桂园支付了车位使用费37000元。来安碧桂园亦向盛娇娣交付了案涉车位。 上述事实，有双方当事人的委托诉讼代理人的当庭陈述及盛娇娣提供的《车位有偿使用协议书》复印件、收据复印件等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及庭审中双方当事人的委托诉讼代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：盛娇娣的诉请能否予以支持？ 对该争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”规定，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式对车位的归属进行约定。本案中，盛娇娣与来安碧桂园签订的《车位有偿使用协议书》系双方真实的意思表示，双方协议约定的车位使用费总额为37000元，盛娇娣于协议签订后向来安碧桂园支付了该车位使用费，来安碧桂园亦向盛娇娣交付了该车位，故盛娇娣应当按照合同的约定和诚实信用的原则继续履行合同，不能擅自单方变更合同的内容。盛娇娣认为，双方签订的《车位有偿使用协议书》系租赁合同，根据相关法律的规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分无效。本院认为，本案合同不同于一般的租赁合同，因本案合同签订的前提是盛娇娣系涉案小区不动产业主，其购买房屋的目的是长期居住使用，在此基础上双方达成的《车位有偿使用协议书》，实质是来安碧桂园将车位的相关权利让渡转移给了盛娇娣，而并非是简单的租赁关系，双方订立的《车位有偿使用协议书》符合当地房地产市场发展的实际需要和交易习惯，故本案不宜轻易按照一般的租赁合同来判定。同时，相关法律允许当事人通过出售、附赠或出租等方式对车位的归属进行约定，本案双方约定的车位使用费为20年，对于20年后的车位使用以附赠的方式进行约定也不违反法律的相关规定，故对盛娇娣的诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回原告盛娇娣的全部诉讼请求。 案件受理费443元，减半收取计221.50元，由原告盛娇娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二一年五月十七日 法官 助理  郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。