湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初692号 原告：唐才亮，男，1968年1月26日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 原告：胡海华，女，1974年1月6日出生，汉族，住永州市冷水滩区 委托诉讼代理人：唐才亮，男，1968年1月26日出生，汉族，住永州市冷水滩区，原告胡海华之夫，代理权限是一般授权。 被告一：湖南湘汇置业发展（集团）有限公司(以下简称湘汇公司)。 住所地：永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔2栋。 法定代表人：姚芳明，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓英姿，系湖南人和人律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告二：湖南省渝州房地产实业有限公司(以下简称渝州公司)。 住所地：永州市冷水滩区零陵北路458号。 法定代表人：姚芳明，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓英姿，系湖南人和人律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告三：步步高商业连锁股份有限公司(以下简称步步高公司)。 住所地：湖南省湘潭市韶山西路309号。 法定代表人：王填，该公司经理。 委托诉讼代理人：周灵灿，女，1991年1月12日出生，汉族，住湖南省湘乡市，该公司职员，代理权限为一般授权。 原告唐才亮、胡海华诉被告湖南湘汇置业发展（集团）有限公司、湖南省渝州房地产实业有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，在诉讼过程中，原告书面申请追加步步高商业连锁股份有限公司为共同被告，本院同意追加步步高商业连锁股份有限公司为共同被告。依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告唐才亮及胡海华的委托诉讼代理人唐才亮,被告湘汇公司、渝州公司的共同委托诉讼代理人邓英姿，被告步步高公司委托诉讼代理人周灵灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐才亮、胡海华向本院提出诉讼请求l、判令解除原告与被告一、被告二委托租赁合同及补充约定；2、本案诉讼费由被告一、被告二承担。 事实与理由：原告受被告一以变相返本广告承诺所引诱，原告购买了舜德摩尔财富中心商品房1栋二层E50室，购房同时被告二要求原告与被告一签订了所购商品房委托租赁合同，约定：l、按原告购房款每年10%的标准计算租金并按季支付租金给原告。2、被告一欠付租金超过6个月，被告一除以未支付租金款的每日万分之五向原告支付滞纳金外，另向原告支付实际给付购房款的10%违约金。3、被告一欠付租金超过12个月，原告有权在领取被告一支付的相关款项的基础上，可提前解除本合同。因被告一自2018年8月起一直未支付原告租金，至今超过12个月，原告请求解除合同。 被告湘汇公司、渝州公司辩称，原告购买该公司的房子是事实，原告委托湘汇公司租赁也是事实。基于这个事实，原告起诉渝洲公司与湘汇公司在程序上存在法律障碍。因为湘汇公司按照委托合同的约定，已经租赁给了步步高公司。如果是当事人撤销与我们公司的合同，那么另外一个租赁合同无法解决，鉴于湘汇公司与渝洲公司均已破产，现正在与步步高公司协商租赁合同的事项，所以，应该把步步高公司作为本案的第三人。原告起诉要求撤销与我们公司的租赁合同，我们也没有异议，如果这现有的原、被告双方进行处理，这还存在一个程序不当的问题，我们与步步高公司之间的租赁合同一时无法解决。原告在购买被告的商铺之前，被告已经将涉案的商铺租赁给步步高公司，也就是说步步高公司租赁在前，渝州公司买卖商铺在后。被告将涉案商铺卖给原告之后，又与原告签订了租赁合同，合同约定按照交易价格的10%付给原告，但是根据被告与步步高公司签订的租赁合同，折算成原告购买商铺的价格，只有3%，相当于被告需要承担7%的差价，被告在未破产之前有能力承担，但被告现在已经进入破产程序，已经无能力承担这7%的差价，所以原告要求与被告解除合同，解除租赁合同需要和步步高公司进行协商。 被告步步高公司辩称，本案的案由为确认合同无效纠纷，但是原告的诉讼请求为解除租赁合同，诉讼请求与案由存在矛盾，请原告确认其诉讼请求。同时答辩人不是原告与被告之间签订的《委托租赁合同》及补充约定的当事人，原告要求解除《委托租赁合同》及补充约定无效，将答辩人追加为被告违反了合同的相对性原则，且原告追加答辩人为被告，但未对答辩人提出具体的诉讼请求，阐述相关事实与理由，答辩人不是本案的适格被告。其次，答辩人于2008年5月12日与被告二签订的《租赁合同》，签订合同时被告二是涉案房屋的合法所有权人，租赁期限为2028年8月29日，目前尚在租赁期内。是在答辩人与被告二的《租赁合同》生效之后，根据《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，答辩人与被告二签订的《租赁合同》合法有效。最后，原告起诉并非个案，类似的几百起案件已由永州市中级人民法院判决，判决驳回其他业主解除答辩人的《租赁合同》等相关诉讼请求。根据最高人民法院及湖南省高级人民法院相关文件确定的类案同判规则，答辩人请求法院参考永州市中级人民法院的判例，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年5月12日，原告胡海华（甲方）与被告湘汇公司（乙方）签订一份《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》，约定：甲方自愿将其所有的舜德摩尔财富中心商品房1栋第2层E50号房的使用权，全权委托交由乙方代为租赁、招商及管理，乙方有权对该房屋进行自营或对外招租；委托租赁期限自2012年7月1日至2029年12月31日止；乙方按甲方购房款每年10%的标准计算租金,并按季支付租金给甲方；如乙方欠付租金超过12个月，甲方有权在领取乙方应付相关款项的基础上，可提前解除本合同；本合同如有未尽事宜，甲、乙双方可另行协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。委托租赁合同由甲方原告胡海华签名，乙方被告湘汇公司加盖了湘汇公司的公章及法定代表人姚芳明的印章。 2012年5月12日，原告胡海华（甲方）与被告湘汇公司（乙方）、渝洲公司（丙方）签订一份《补充约定》：甲方自愿选择下列支付方式预收租金，乙方一次性预付2012年7月1日至2015年11月30日租金给甲方，此款用于支付给丙方作为舜德摩尔财富中心商品房购房款。从2015年12月1日至2029年12月31日，由乙方按自然季度支付给甲方租金；甲方同意在未付清丙方全部房款的情况下，此铺不计收租金，委托租赁起租期相应顺延，委托租赁截止时间不变。补充约定由甲方原告胡海华签名，乙方被告湘汇公司加盖了湘汇公司的公章，丙方被告渝洲公司加盖了渝洲公司的公章 上述租赁合同和补充约定签订后，被告湘汇公司按约实际向原告胡翠花支付租金至2018年6月。 另查明，2019年8月1日，永州市中级人民法院裁定，受理被告湘汇公司及渝洲公司的破产重整申请，并指定湖南人和人（永州）律师事务所当任被告湘汇公司及渝洲公司管理人。 上述事实，有《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》《补充约定》等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告胡翠花与被告湘汇公司签订的《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》及原告胡翠花与被告湘汇公司、渝洲公司签订的《补充约定》，是签约方的真实意思表示，合法有效。合同约定被告湘汇公司按购房款每年10%的标准计算租金并按季支付原告。2018年7月开始，被告湘汇公司已无力按约定支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告胡翠花可以解除合同。永州市中级人民法院已裁定受理了被告湘汇公司及渝洲公司的破产重整申请，并指定湖南人和人（永州）律师事务所当任被告湘汇公司及渝洲公司管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人在破产受理后两个月内不提示继续履行合同，该合同视为解除。因此，原告要求解除其与被告一、被告二签订的委托租赁合同及补充约定的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、解除2012年5月12日原告胡海华与被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司签订的《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》及原告胡海华与被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司、被告湖南省渝洲房地产实业有限公司签订的《补充约定》； 二、驳回原告胡海华的其他诉讼请求。 本案受理费300元，由湖南省湘汇置业（集团）发展有限公司、被告湖南省渝洲房地产实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  黄登飞 人民陪审员  黄 辉 人民陪审员  何丽琼 二〇二一年五月十日 法官助理瞿达 代理书记员  周玉洁