广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3542号 原告：黄湘云，女，1967年7月1日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：周畅，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃莉莉，广西桂三力律师事务所律师。 被告:广西环宇投资有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道82号嘉和·南湖之都1703号房，统一社会信用代码：91450100056037259X。 法定代表人：梁越钦。 原告黄湘云与被告广西环宇投资有限公司（以下简称：环宇公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄湘云的委托代理人周畅、覃莉莉，被告环宇公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄湘云向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年6月29日签订的《使用权转让合同》；2.被告返还原告转让款108983元及支付资金占用利息5223元（按中国人民银行同期贷款年利率6%计算，以65390元为基数，从2019年6月29日起暂计至2020年5月18日共324天为3531元；以21797元为基数，从2019年8月29日起暂计至2020年5月18日共263天为955元；以21796元为基数，从2019年10月28日起计至2020年5月18日共203天为737元；实际计至全部款项返还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年6月29日，原、被告签订《商铺使用权转让合同》，约定原告购买位于南宁市兴宁区（朝阳路口至友爱路口）人民防空工程一期Ｄ91-136号商铺／摊位的使用权，建筑面积为5.13平方米，约定使用权期限自交付之日起至2054年11月11日止，共35年，交付日期为乙方支付全部使用权总价款之日，其他约定详见合同条款。同时，被告要求原告签订《委托经营管理合同》，要求原告购买的商铺由被告统一经营管理，被告承诺固定返处租金及运营收益给原告，投资该商铺的投资回报会很高。同日，原告与被告又签订了《委托经营管理合同》，约定将《商铺使用权转让合同》中原告购买的位于南宁市兴宁区友爱路口）人民防空工程一期Ｄ91-136号商铺／摊位委托给被告经营管理，其他约定详见合同条款。原告分别于2019年6月29日支付了第一期款项65390元，2019年8月29日支付了第二期款项21797元，2019年10月28日支付了三期款项21796元，共计108983元；被告均开具了《收据》给原告，确认收到原告支付的钱款共108983元。但是，从签订合同至今，被告都不能如当时购铺时承诺的一样做到统一经营管理，产生收益；至今，被告都招商不成功，没有商家进驻，原告所购的通道两边的一排商铺都是空空如野，无商家入驻经营，被告也不可能按《委托经营管理合同》，约定兑现租金及经营收益给原告。并且，被告转让给原告的商铺没有相对独立空间，也没分割区域，找不到铺号，无法独立使用经营。即便是委托期限结束，原告也无法按合同约定自己独立使用经营。另外，被告出让给原告的商铺属于人防车位，不属于商业铺面，改变了法律规定的用途。因被告自身原因无法如约履行合同，致使原告不能实现合同目的，严重损害了原告的利益。故原告请求解除合同，返还原告的转让款。原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼，诉请如前。 被告环宇公司未作答辩，亦未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2019年6月29日，原告黄湘云（乙方）与被告环宇公司（甲方）签订一份《朝阳地下商业街使用权转让合同》，主要约定：甲方将位于南宁市兴宁区（朝阳路口至友爱南路口）人民防空工程一期Ｄ91-136号铺（建筑面积：5.13㎡）的使用权转让给乙方使用。该物业使用期限自该物业交付之日起至2054年11月11日止（含装修时间）。当使用权连续转让期限达到国家政策及法律法规的年限，本合同将依法自动续期至约定使用权期满。使用权期限即将届满时，若甲方有条件继续转让该物业使用权，应在使用权转让期限期满前90天内书面通知乙方，同等条件下，乙方享有优先受让权；届时经双方另行协商后再签订该物业使用权转让合同。该物业使用权总价款为：117185元；甲方或相关招商公司应支付给乙方的第一年委托经营管理收益在乙方应支付在使用权总价款中予以抵扣。经抵扣后，乙方支付款项为：108983元；乙方选择支付方式为分期付款，具体为：乙方分三期支付该物业抵扣第壹年委托经营管理收益后的价款，具体支付时间及金额如下：（1）第一期款项应于2019年6月29日前支付该物业抵扣第壹年委托经营管理收益后价款的60%，即：人民币￥65390.00元；（2）第二期款项应于2019年8月29日前支付该物业抵扣第壹年委托经营管理收益后价款的20%，即：人民币￥21797.00元；（3）第三期款项应于2019年10月29日前支付该物业抵扣第壹年委托经营管理收益后价款的20%，即：人民币￥21796元。在乙方已支付该物业全部使用权总价款的前提下，甲方在乙方支付该物业全部使用权总价款之日起交付给乙方；如该物业已具备交付条件而乙方未付清使用权总价款的，该物业交付日期则相应顺延，甲方有权拒绝交付。该物业使用权依本合同约定届满之日，乙方终止对该物业的使用权，并将该物业原状交付给甲方。双方还就其他事项进行了约定。 2019年6月29日，被告出具《收据》载明：兹收到黄湘云交来人民东路地下人防工程朝阳地下商业街D91-136号铺使用权转让首付款65390元。 2019年8月29日，被告出具《收据》载明：兹收到黄湘云交来人民东路地下人防工程朝阳地下商业街D91-136号铺使用权转让二期款21797元。 2019年10月28日，被告出具《收据》载明：兹收到黄湘云交来人民东路地下人防工程朝阳地下商业街D91-136号铺使用权转让三期款21796元。 另查明，涉案商铺所属人防工程于2012年2月16日取得《建设工程规划许可证》（建字第45010201200092号）。 还查明，2019年6月29日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《朝阳地下商业街委托经营管理合同》，合同载明：本合同项下的物业位于南宁市兴宁区（朝阳路口至友爱南路口）人民防空工程一期Ｄ91-136号铺，该物业建筑面积为5.13平方米（以下简称“该物业”）。甲方与广西环宇投资有限公司签订的《朝阳地下商业街使用权转让》合同中约定的使用权总价款为117185元）。甲方己付清使用权总价款。甲方同意将本合同项下的物业经营管理权、收房手续和向第三方出租等一切事项全权委托给乙方行使和处理，并同意以乙方的名义从事上述物业经营管理的一切活动（包括向第三方出租），甲方同意乙方根据市场经济发展趋势等经营状况进行商铺经营及业态调整，保证乙方经营管理的统一标准化。甲方委托乙方经营管理期限为：自甲方收到该物业之日起（含装修期）共肆年。自甲方收到该物业之日起开始计算租金收益。肆年委托期限满后，双方确认自第伍年起，甲方可按以下方式进行选择，在委托租赁期限届满前90日内甲方以书面形式向乙方提出：1、甲方可向乙方申请继续委托运营，乙方收到甲方的书面申请后，本合同继续履行。2、实际经营户租赁年限到期后，如甲方想要自行出租或收回自营的，在甲方提出书面申请并获得乙方同意后方可收回自行处置。如委托经营管理到期前30日内未收到甲方提交的书面申请，则视为：甲方继续委托乙方经营管理该物业，本合同继续履行。第壹年该物业的租金为该物业使用权总价款的7%，即该年度的租金为人8202元），根据甲方的《朝阳地下商业街使用权转让合同》约定，第壹年租金已从使用权总价款中进行扣减，收据金额为扣减返租额后的实际支付额。第贰年该物业的租金为该物业使用权总价款的7%，即该年度的租金为8202元，每季度的租金为2050元；返租款按季度结算，每满三个月为一季度。双方还就其他事项进行了约定。 再查明，案件审理过程中，本院前往被告工商登记住所地送达，被告已不在该处办公。 以上事实有《朝阳地下商业街使用权转让合同》、《收据》、《建设工程规划许可证》、《朝阳地下商业街委托经营管理合同》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：一、关于涉案《朝阳地下商业街使用权转让合同》性质与效力的问题。 首先，原告与被告签订的《朝阳地下商业街使用权转让合同》从内容来看，双方约定被告将案涉商铺交付原告使用、收益，原告向被告支付使用权转让费，该约定符合租赁合同的特征，该合同应属租赁合同性质。 其次，根据双方合同约定，被告应自原告付清全部使用权转让费之日起将案涉商铺交付给原告，同时使用权年限自交付之日起至2054年11月11日止，现原告已经于2019年10月28日向被告交付全部使用权转让费，自此时至2054年11月11日，租赁期限已经超出法律规定的20年上限，该超出的部分应属无效。至于合同其他部分内容，系原、被告双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应恪守履行。 关于《朝阳地下商业街使用权转让合同》的解除问题。同前所述，原、被告签订的《朝阳地下商业街使用权转让合同》超出租赁期限20年上限的部分无效，具体为2039年10月28日至2054年11月11日无效。原告主张解除《朝阳地下商业街使用权转让合同》，现被告既未作出继续履行合同的意思表示，且结合原告的陈述及本案应诉材料送达的情况来看，原告已经无法与被告取得联系，被告的情况已符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项规定的“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，原告依法享受解除案涉租赁合同的权利。现原告的起诉状副本经本院邮寄送达至被告在案涉《朝阳地下商业街使用权转让合同》中约定的送达地址且为被告的工商登记的地址后，于2020年7月16日被退回，退回之日即视为送达之日，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，双方合同于2020年7月16日解除。 三、原告要求被告返还案涉商铺使用权转让费并支付利息的问题。由于合同部分无效，被告应首先退还超出法定租赁合同期限部分的租金，具体计算为：108983元÷12798天×5493天＝46776.34元，又由于被告占用原告资金期间所产生孳息收入亦属于被告因案涉租赁合同无效部分所取得的财产，故应当一并向原告支付资金占用利息。因2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已取消，并由中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故被告向原告支付的资金占用利息应从2019年10月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，具体计算为：以46776.34元为基数，从2019年10月28日起至被告实际退还46776.34元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 由于原、被告双方合同于2020年7月16日解除，故被告应向原告退还尚未实际发生的租金，且原告实际仅交纳了使用权转让费108983元，因此在扣除至2020年12月16日的租金后，被告应向原告返还的租金具体计算为：108983元－46776.34元－108983元÷12798天×262天＝57744.48元。又由于被告未能在合同解除后退还原告交付的剩余租金，因此其亦应向原告支付逾期支付利息，具体计算为：以57744.48元为基数，从2020年7月16日起至被告实际退还57744.48元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 原告主张超出以上数额部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十五条第二款之规定，判决如下： 一、原告黄湘云与被告广西环宇投资有限公司2019年6月29日签订的《朝阳地下商业街使用权转让合同》于2020年7月16日解除； 二、被告广西环宇投资有限公司退还原告黄湘云租金46776.34元并支付利息（利息计算：以46776.34元为基数，从2019年10月28日起至被告实际退还46776.34元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 三、被告广西环宇投资有限公司退还原告黄湘云租金57744.48元并支付利息（以57744.48元为基数，从2020年7月16日起至被告实际退还57744.48元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 四、驳回原告黄湘云的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2584元（原告已预交），由原告黄湘云负担194元，被告广西环宇投资有限公司负担2390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  周子信 人民陪审员  骆少仕 二〇二一年五月七日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。