河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初2599号原告：河南恒兆业置业有限公司，住所地新密市城区青屏大街西段北侧香蜜花都1号楼，统一社会信用代码：914101830664898572。法定代表人：郭华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡天宏、胡颖丽，河南长胜源律师事务所律师。被告：郭占浩，男，汉族，1988年5月19日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：孙发展，河南豫商律师事务所律师。原告河南恒兆业置业有限公司（以下简称恒兆业公司）与被告郭占浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒兆业公司的委托诉讼代理人胡颖丽、被告郭占浩及其委托诉讼代理人孙发展到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒兆业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告于2021年1月21日以通知方式解除与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的行为无效；2．依法判决原、被告于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》。被告购买原告开发的位于新密市××西××北侧××蜜花都住宅小区××楼××单元××号房屋，合同签订后原告依约向其履行了交付房屋的义务。被告于2021年1月21日通过邮寄方式向原告送达《解除合同通知书》一份。被告要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》没有任何事实和法律依据，故原告起诉要求确认被告解除行为无效。郭占浩辩称，原告实际交付的房屋与购房合同所附户型图严重不符，致使被告合同目的不能实现。被告签订《商品房买卖合同》之目的，就是为购买合同中所附户型图指向的房屋。买房是家庭大事，往往倾尽全体家庭成员之力，并且考虑全体成员意见，购房者选中的户型是经过深思熟虑并与家庭成员协商一致，包含巨大情感因素，并不是简单的位置、价格、面积相近就能取代的。在中国传统观念中，房屋朝向、房门朝向、床头摆放等是非常注重的，这就对房间的方向提出了要求。因此原告实际交付的房屋与户型图任何不同都会引起被告巨大的情感变化，导致不能实现合同目的，更何况原告交付房屋与被告当初选择的房屋完全翻转。本案原告虽通知被告于2020年8月27日交房，但是案涉房屋当时根本不具备交付条件。被告是2020年12月31日才第一次进入房间内部，知晓原告实际交付房屋与合同约定户型严重不符，合同解除权行使期限应从2020年12月31日开始计算。被告于2021年1月20日向原告邮寄发出解除合同通知书，原告已经签收，属于在双方约定的期限内行使解除权，解除行为有效。原告利用自身强势地位设置不公平的合同条款，合同签订后又多次、多处违约，法律应当对其进行否定性评价。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2018年1月31日原告恒兆业公司与被告郭占浩签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于新密市城区××西××北侧××单元××房，户型为三室二厅，建筑面积共99.56平方米，其中套内建筑面积73.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.05平方米。该商品房单价为每平方米7309.93元，总金额为727777元等内容。合同附件一为房屋平面图，被告郭占浩在该平面图下方签字确认。合同附件四第十四条第四款约定除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。合同签订后，被告按照合同约定交纳了首付款，并办理按揭贷款手续。2018年8月29日原告恒兆业公司为被告开具增值税发票一份。2020年8月26日原告恒兆业公司工作人员以短信方式通知被告郭占浩案涉房屋交付时间为2020年8月27日。被告郭占浩验房后发现实际房间布局结构与合同中房屋平面图为轴对称方向，原告恒兆业的合同附件一房屋平面图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间、厨房、书房位于右侧；餐厅、客厅位于左侧。现实际格局与合同附件的图形位置相反。2021年1月20日，被告郭占浩向原告恒兆业邮寄《解除合同通知书》一份，通知内容如下：河南恒兆业置业有限公司，2018年1月31日你公司与我本人郭占浩签订了合同编号为18328903的《商品房买卖合同》及补充协议，因你公司通知我收房时，我发现你公司所交房屋与《商品房买卖合同》中的房屋平面图不符，我已拒绝收房。你公司已构成根本违约，且你公司存在严重的逾期交房问题。基于上述理由，现郑重书面通知你公司解除2018年1月31日签订的合同编号为18328903的《商品房买卖合同》及补充协议。后续事宜，我将通过法律途径解决。原告恒兆业公司于2021年1月21日收悉上述通知。关于户型问题，原告恒兆业公司在庭审中陈述：原、被告签订的《商品房买卖合同》是由于工作人员失误将02户型的平面图误贴到被告购买的03户型的合同中，两种户型布局、面积、朝向、房间数量等完全一致，只是呈镜像反转，对实际居住使用并无任何影响，未达到根本违约的条件。原告通知被告交房时间是2020年8月27日，被告邮寄通知的时间已经超过了合同约定的30天期限，故原告提起本案诉讼要求确认被告郭占浩以通知方式解除《商品房买卖合同》及补充协议的行为无效。本院认为，本案系商品房买卖合同的一方当事人在对方当事人提出解除合同后，请求人民法院确认解除合同行为无效而产生的纠纷。本案争议焦点为被告郭占浩向原告恒兆业公司送达的解除合同通知书的效力问题。解除合同通知的效力来源于发出通知的当事人具有解除权。合同的解除是在合同有效成立后，当合同具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。合同的解除有协议解除和法定解除之分，协议解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除；法定解除时解除的条件由法律直接规定，当该条件具备时，当事人可以将合同解除。本案中原告恒兆业公司与被告郭占浩签订的《商品房买卖合同》和补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约履行。案涉合同合法有效是讨论解除权行使的前提，原告要求确认购房合同有效的主张，由于缺乏确认之必要，本院不予支持。关于被告是否享有解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致被告郭占浩合同目的不能实现，其有权解除购房合同。首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看购房合同附件中的房屋平面图明确了房屋进门后的左右布局。被告郭占浩购买的不是现房而是期房，意即被告郭占浩与原告公司签订购房合同时并不能对房屋进行实地查看，只能凭借原告公司提供的沙盘和户型图进行选择，原告公司在购房合同中提供了02号房屋平面图，被告郭占浩也在该平面图上签字予以确认，该房屋平面图是经过双方共同确认的，是被告郭占浩特定主观选择的外化表现，属于合同条款的组成部分，双方均应依约履行。其三，被告郭占浩对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于原告公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使被告郭占浩购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，其行为已经构成根本违约，被告郭占浩依法享有解除权。关于解除权行使期限问题。原告公司虽有证据能够证明其通知被告于2020年8月27日交付房屋，但是无法明确被告实际到现场查看房屋的确切时间，仅凭被告妻子短信回复售楼部人员信息无法确认被告是否已经进入房间内部查看房屋布局。被告自认于2020年12月31日进入房屋实地查看，在无相反证据的情况下，本院对该事实予以确认。案涉解除通知发出时间为2021年1月20日，收悉时间为2021年1月21日，并未超过双方约定的解除权行使期限。综上，被告郭占浩在合同具备法定解除条件下，在解除权行使期限内向原告恒兆业公司邮寄《合同解除通知书》的行为合法有效，对原告恒兆业公司要求确认解除行为无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告河南恒兆业置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由原告河南恒兆业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  姚兰二〇二一年五月二十五日书记员  袁洋