贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民初171号原告（案外人）：陈定伦，男，1960年6月26日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。原告（案外人）：陈律，女，1994年4月27日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。特别授权委托代理人：陈定伦，男，1960年6月26日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。系陈律之父。被告（申请执行人）：四川荣慧建设集团有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区文明寺路一段246号，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系公司董事长。特别授权委托代理人：罗文举，执业证号：32409131100008。第三人（被执行人）：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路，统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系公司总经理。一般授权委托代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。一般授权委托代理人：钟俊丽，贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告陈定伦、陈律与被告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称“荣慧公司”）、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称“瑞兴公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月23日和2021年3月26日二次公开开庭进行了审理。原告陈定伦、被告荣慧公司委托代理人罗文举、第三人瑞兴公司委托代理人周真恩、钟俊丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈定伦、陈律向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决原告与被告之间就六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”C栋1-9-6房产自2010年9月29日建立房屋买卖关系；二、请求依法判决确认“瑞兴银座”C栋1-9-6房产归原告所有；三、请求依法判决对登记在第三人名下，坐落于六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目C栋1-9-6号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；四、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年9月24日，原告与第三人瑞兴公司达成口头协议，约定原告以254881元购买位于六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目C栋1-9-6号房产，房款分期进行支付。双方之后陆续签订了相应的定金协议等合同，原告总计支付了204881元购房款。2020年10月，双方补签了一份《商品房买卖合同》，第三人瑞兴公司将案涉房屋交付给原告。2019年，因荣慧公司诉瑞兴公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2020）黔02执恢45号裁定书恢复执行，并将原告购买的案涉房产予以执行、查封。原告与第三人预定购买案涉房屋时，虽然没有签订书面的《商品房买卖合同》，但原告已经按照口头约定支付了购房定金即80%以上的购房款，第三人瑞兴公司也交付了案涉房屋，因原告没有装修款便没有进行装修。原告与第三人之间存在真实的买卖关系，且已经履行了大部分权利和义务，应当认定原告与第三人之间的买卖合同合法有效，应当确认原告为案涉房屋的所有权人。原告购买案涉房屋后，虽没有办理产权过户登记，但原告已支付绝大部分价款且现在愿意一次性代为偿还尾款5万元，且案涉房屋未能办理备案手续不是原告原因导致，案涉房屋依法不得强制执行。诉讼过程中，原告于2021年1月14日撤回对一、二项诉讼请求的起诉，对此本院予以准许。被告荣慧公司辩称，原告的申请执行异议已过提起执行异议的期限，我方在2019年10月28日向法院申请强制执行，法院在2020年1月22日作出了终结执行的裁定，对我方在第三人未按照执行和解履行的情况下，于2020年7月份向法院申请恢复执行，在恢复执行过程中法院准备拍卖查封的房产，并在第三人处张贴了拍卖公告。后原告才向法院提起执行异议申请，故此我方认为原告提起执行异议的时间应在我方第一次申请执行的时间范围内。2、原告在提起执行异议申请时未提供相应的书面买卖合同，但在诉讼中提供了书面的商品房买卖合同，签订商品房买卖合同的时间不一致，原告当庭陈述商品房买卖合同是查封及第一次执行和恢复执行之后补签的，故原告的诉请均没有事实和法律的支撑，请求法院依法原告的诉讼请求。第三人瑞兴公司辩称，1、第三人与原告在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，第三人与原告于2017年就已经签订了定金协议书或者认购书，书面协议对房屋的基本状况、坐落以及单价、付款方式、违约责任等进行了详细的约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所规定的情形可以认定为商品房买卖合同，因此原告与第三人早已存在合法有效的商品房买卖合同。2、原告已经按照合同的约定向第三人瑞兴公司支付了超过50%的购房款，且大部分购房人已经全额支付购房款，被告荣慧公司对第三人仅享有普通债权，在原告对房屋拥有商品房消费者权的前提下，原告所拥有的民事权利足以对抗被告所享有的权利，能够排除法院的强制执行。原告陈定伦、陈律向本院提交以下证据：第一组：身份证复印件，证明原告的主体资格。被告和第三人无异议。第二组：认购书三份、置业预算表一份、商品房买卖定金协议书一份、商品房买卖合同、更名申请书、二份证明（内容一致），证明2017年10月1日、2018年5月10日、2019年9月16日原告与瑞兴公司签订了认购书，约定原告购买案涉房屋，108.4平方米，单价2350元每平方米，总价为254881元。被告质证认为，二份未婚证明应由民政局出具；对于商品房买卖定金协议书和认购书三性均有异议，按照上面时间，定金协议书签订时间在前，三份认购书时间均签在后，对三性均有异议；对商品房买卖合同的三性均有异议，1、合同无编号；2、合同中无房开公司具体经办人的签字，对真实性有异议；3、合同的签订日期在2018年5月10日，原告方的三份认购书中其中一份的日期是2019年9月16日，所以我方对原告方出示的该组证据的真实性均有异议，达不到原告的证明目的。第三人质证认为，对该组证据的三性无异议，经公司核对已收到原告204881元购房款，且认购书证明了原告购房款是分三次支付，双方购房依据以商品房买卖合同为主。第三组：（2020）黔02执异107号执行裁定书，证明原告提出的执行异议被驳回。被告质证认为，对该组证据三性无异议，该证据证实了原告与第三人未签订相应的商品房买卖合同。第三人质证认为，对该组证据三性无异议，裁定书未查清原告与第三人存在商品房买卖合同关系的基本事实。第四组：收款收据三份，证实原告分别于2017年10月1日交纳102000元、2018年5月10日交纳80000元、2019年9月16日交纳22881元共计204881元给第三人。被告质证认为，对该组证据的三性均有异议，没有银行流水佐证。第三人无异议。被告荣慧公司向本院提交以下证据：第一组：营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明被告的主体资格。原告无异议。第三人认为被告出具的主体资格证明均无鲜章，对真实性有异议。第二组：（2019）黔02民初50号民事裁定书、（2019）黔02执231号之二执行裁定书，证明在2019年5月16日人民法院已经查封了本案所争议的房屋，原告与第三人签订的购房合同在我方保全之后。2019年10月我方向法院申请执行，在2020年1月22日法院终结执行，原告方提出的执行异议申请在我方执行案件终结之后提出，提起执行异议申请不符合规定的时间，超过提出执行异议期限。原告无异议。第三人对真实性无异议，但对证明目的有异议，查封时间应以住建部门登记时间为准，案涉的房屋收到购房款后瑞兴公司已经将购房款支付给被告荣慧公司。第三人瑞兴公司向本院提交以下证据：第一组：瑞兴公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明我方主体资格。原告和被告均无异议。第二组：六枝瑞兴银座支付施工单位工程款明细表冯瑶帐户收款明细，证明在瑞兴公司与荣慧公司诉讼执行期间，瑞兴公司已将全部工程款支付完毕，被告荣慧公司仅是对违约金部份申请执行，因此属于普通债权不具备优先受偿权。原告无异议。被告认为无公司的财务公章和相应制表人签字认可，此款无论是否支付是对瑞兴公司和荣慧公司之间的款项往来与本案无关联性。故我方对三性均有异议。第三组：执行和解协议书及附件，证明购房人的房屋并不在以房抵债的清单里，及荣慧公司对购房人购房事实是认可的，购房人与瑞兴公司的房屋买卖关系属实。原告无异议。被告质证认为，对该组证据的三性圴无异议，但对其证明目的有异议，我方申请恢复执行就是因为第三人未按照双方签订的执行和解协议书履行其义务，抵偿清单是双方在执行和解过程的约定，并不代表我方对原告与第三人之间的买卖关系予以认可，原告与第三人之间的买卖关系对我方没有任何的约束力，也无任何关联。对原告和被告提供的证据，本院予以采信作为本案的证据。对于第三人提供的第一组证据，本院予以采信作为本案的证据；对第二组和第三组证据，因与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，本院认定如下事实：2017年9月24日，原告陈定伦与第三人瑞兴公司签订了《商品房买卖定金协议书》，约定原告陈定伦认购第三人开发的位于六枝特区住宅，建筑面积为108.46平方米，单价2350元／㎡，总价为254881元。2017年10月1日，原告陈定伦与第三人签订了《瑞兴银座认购书》，陈定伦需支付定金102000元；同日，瑞兴公司向陈定伦出具收到其102000元购房款的收款收据。2018年5月10日，陈定伦申请将其认购的上述房屋更名为陈律，原告陈律与第三人签订了《瑞兴银座认购书》，陈律需支付定金80000元；同日，瑞兴公司向陈律出具收到其80000元购房款的收款收据。2019年9月16日，原告陈律与第三人签订了《瑞兴银座认购书》，陈律需支付定金22881元；同日，瑞兴公司向陈律出具收到其22881元购房款的收款收据。签订的三份《瑞兴银座认购书》中，房屋基本状况、总价款等均与陈定伦与第三人瑞兴公司签订的《商品房买卖定金协议书》中一致。因第三人瑞兴公司拖欠被告荣慧公司工程款诉至本院，经被告申请，本院于2019年5月28日裁定查封了登记在第三人公司名下的案涉房屋。该案在本院主持下双方达成调解，由本院作出（2019）黔02民初50号《民事调解书》确认第三人自愿支付被告各项费用共计31306284元。因第三人未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，被告向本院申请强制执行。在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后因第三人未按执行和解的约定履行支付义务，本院恢复了本案的执行程序。原告陈定伦、陈律遂以查封的房产系其向第三人购买的房屋为由，向本院提出执行异议，本院于2020年10月27日作出（2020）黔02执异107号执行裁定书，驳回了陈定伦、陈律的异议请求。原告陈定伦、陈律提出执行异议的请求被本院裁定驳回后，原告陈定伦、陈律与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定第三人将瑞兴银座小区C栋9层6号房屋出售给原告陈定伦、陈律，房价和原告陈律与第三人签订了《瑞兴银座认购书》一致，余款50000元交房前付清。原告陈定伦、陈律与第三人签订《商品房买卖合同》后，向本院提起本案的诉讼。本院认为，审理本案的关键在于如何认定原告陈定伦、陈律作为案外人是否可以排除对登记在第三人瑞兴公司名下瑞兴银座住宅小区C-9-6号房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，在被告荣慧公司申请执行第三人瑞兴公司拖欠工程款一案的金钱债权执行中，登记在第三人履行公司名下的案涉房屋在本院在2019年5月28日查封前，原告陈定伦、陈律虽与第三人并未签订正式的商品房买卖合同，但在原告与第三人签订的二份《瑞兴银座认购书》中，双方均明确约定了原告所需购买的商品房基本状况、销售方式、总价款、付款时间等主要内容，且第三人已经按照《瑞兴银座认购书》的约定收受了大部分购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告与第三人《商品房买卖定金协议书》和二份《瑞兴银座认购书》，符合商品房买卖合同的基本要件，应视为商品房买卖合同。被告提出原告与当事人在查封案涉房屋之前没有签订合法有效的书面买卖合同的辩解理由，本院不予支持。至于原告与第三人在查封拍卖案涉房屋之后签订的《商品房买卖合同》，并不影响原告与当事人之间在查封案涉房屋之前就已经实际签订书面买卖合同。其次，根据原告的陈述，原告购买案涉房屋其用于居住，原告陈定伦在六盘水市六枝特区享有二套住房和原告陈律在贵阳市云岩区享有一套住房，一是陈定伦1997年购买的安居房，现条件差，无法居住处于空闲状态；二是陈定伦现居住的房屋属于危房已经纳入拆迁范围；三是原告陈律在贵阳市云岩区住房。以上三套住房在六枝特区的二套已经不适合长期居住，在贵阳市购买的房屋也不方便原告陈定伦实际居住，因此，原告所购商品房系用于居住且原告名下在六枝特区无其他用于适合居住的房屋。第三，在本院查封案涉房屋之前，原告已经向第三人支付了182000元的房款，超过案涉房屋总房价254881元的50%。故原告提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其请求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告荣慧公司提出本案已经超过提出执行异议期限的辩解理由，经查，被告荣慧公司申请执行第三人瑞兴公司拖欠工程款一案至今仍在执行过程中，执行程序并未终结，因此，原告作为利害关系人提出执行异议并未超过法定期限，被告提出的这一辩解理由，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：在四川荣慧建设集团有限公司申请执行六枝特区瑞兴房地产开发有限公司一案中不得执行第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司名下瑞兴银座住宅小区C-9-6号房屋的执行。案件受理费5123元，由被告四川荣慧建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 张 嘉审判员 刘 靖审判员 付振义二〇二一年五月六日法官助理欧静书记员黄虎