云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云25执异41号异议人（案外人）：田红春，男，汉族，1977年1月3日生，住云南省泸西县。委托代理人：钱旭芸，女，汉族，1976年7月23日生，系田红春妻子，住址同上。代理权限：特别授权代理。申请执行人：陈俊东，男，汉族，1975年9月20日生，住泸西县。委托代理人：程浩宸，云南兴春律师事务所律师。被执行人：杜建忠，男，汉族，1966年12月1日生，住泸西县。被执行人：陈丽，女，汉族，1971年9月3日生，住泸西县。被执行人：红河鑫裕房地产开发有限公司（以下简称红河鑫裕公司）。住所地：泸西县中枢镇庐发大街明珠花园旁。法定代表人：杜建忠。被执行人：云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称云南威鑫公司泸西分公司）。住所地：泸西县中枢镇南屏小区。负责人：李忠。委托代理人：李源。代理权限：特别授权代理。被执行人：何玉芬，女，汉族，1970年6月12日生，住泸西县。被执行人：云南威鑫房地产开发有限公司（以下简称云南威鑫公司）。住所地：昆明市白龙路283号办公楼2楼。法定代表人：杜建忠。杜建忠及云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司共同的委托代理人：刘树胜，云南民彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。本院在执行陈俊东与杜建忠、陈丽、红河鑫裕公司、云南威鑫公司泸西分公司、何玉芬、云南威鑫公司民间借贷纠纷一案中，案外人田红春对本院以（2017）云25执258-260号之16执行裁定书，裁定查封拍卖泸西县中枢镇九华路财富鑫座3幢1单元1层1-1402号房屋不服，于2021年4月16日向本院提出执行异议，本院于同月19日立案，并依法组成合议庭进行审查。鉴于本案情况较为复杂，本院于2021年4月29日举行听证，异议人田红春的委托代理人钱旭芸、申请执行人陈俊东的委托代理人程浩宸，被执行人杜建忠、云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司共同的委托代理人刘树胜，云南威鑫公司泸西分公司的委托代理人李源到庭参加听证，被执行人陈丽经传唤无故未到庭。现已审查终结。田红春的异议请求为：解除对西县中枢镇九华路财富鑫座3幢1单元14层1-1402号房产的查封，并停止对该房产的执行。综合田红春提交的执行异议申请书、“补充说明”的内容，田红春的异议事实和理由为：1.案涉房屋是异议人田红春以有偿方式从原房主王冲手中购买而来的，并于2017年6月6日与王冲签订了《商品房转让协议》，双方此后一同到云南威鑫公司泸西分公司财富鑫座售楼部办理了《商品房购销合同》变更登记手续，将该套房屋的买受人变更为异议人田红春，王冲将该房屋的原来交纳的相关费用收据等资料移交给了异议人。异议人接收该房屋后，交纳了装修保证金等相关费用，对该房屋进行装修并入住至今。2.异议人自己虽然是以20万元的价格从王冲手中转让所得这套房屋，但转让前王冲已交清房屋办证、契税等各种费用，转让关系已得到开发商云南威鑫公司泸西分公司的认可，所以才将《商品房购销合同》中买受人变更登记为田红春。该变更信息的登记备案手续，应当由开发商云南威鑫公司泸西分公司负责办理。在听证中，田红春的委托代理人钱旭芸提出，杜建忠一方用案涉房产抵偿欠张丽萍在财富鑫座的房门及安装款，并且一次性抵清，双方约定将房屋抵给王冲（张丽萍前夫），由王冲作为买受人与云南威鑫公司泸西分公司签订《商品房购销合同》，约定以房抵债的时间在2016年上半年。至于王冲将上述案涉房屋转让给田红春，是因为张丽萍、王冲在之前做生意时欠田红春的借款20万元未还，实际上也是以房抵债。对此，本院庭外电话联系利害关系人王冲、张丽萍进行核实，王冲的陈述与委托代理人钱旭芸的以上陈述一致，并证实以房抵债时间是在2016年6月份以前。张丽萍证实，财富鑫座第1、2、3幢的相关房门是其供应和安装的，造价约60万元左右，开发商分文未付，双方商定以房抵债，其中，案涉房屋3幢1-1402号作价276530元抵给王冲，抵偿时间是在2016年4月，当时双方签订了购房合同，后来房屋转抵给田红春后，该合同被开发商收回。开发商即被执行人云南威鑫公司泸西分公司对异议人及其委托代理人陈述的事实表示完全认可，不持异议。针对上述异议，异议人提交了张丽萍供应并安装财富鑫座厕所门、防火门、防盗门等采购清单、供货商及施工人员证明，以及王冲交纳案涉房屋办证费、税费收据、商品房转让合同和田红春与开发商签订的《商品房购销合同》、张丽萍、王冲出具的补充说明，田红春交纳物管费、支付装修费收据和入住案涉房屋照片等证明材料。申请执行人陈俊东的委托代理人认为，房屋转让人王冲与被执行人威鑫公司泸西分公司之间没有书面的买卖合同，对于威鑫公司泸西分公司以房抵偿房门货款的事实无法确定。异议人提交给法庭的王冲交纳案涉房屋契税等票据，载明的时间是在2016年11月4日，发生在案涉房屋被诉讼保全之后，买卖关系不能成立，并且未取得产权登记，也没有备案，因此，异议人的异议不能成立。经审查查明，本院在审理原告陈俊东与被告杜建忠、陈丽、红河鑫裕公司、云南威鑫公司泸西分公司、何玉芬民间借贷纠纷系列案（[2016]云25民初125-127号）中，分别作出民事裁定书保全查封了云南威鑫公司泸西分公司名下财富鑫座相关房产，其中以（2016）云25民初127号《民事裁定书》裁定查封了财富鑫座3幢的相关房产，其中包括案涉房屋3幢1单元14层1-1402号。进入执行程序后，本院于2019年9月6日作出（2017）云25执258-260号之15执行裁定书，对案涉房屋续行查封，查封期限为3年。又于2020年2月18日作出（2017）云25执258-260号之十六执行裁定书，裁定对拍卖该房屋。其余查明的案件主要事实与异议人提出上述事实一致。本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋是否符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件。对此，本院评判如下：关于被执行人杜建忠一方将案涉房屋抵偿给张丽萍、王冲的事实及时间认定问题。经查，王冲和张丽萍原系夫妻。张丽萍承包了财富鑫座相关房门供应、安装工程，因开发商未支付工程款（含货款），双方商定用财富鑫座相关房屋进行抵偿，其中案涉房屋3幢1-1402号作全款抵偿，受让人为王冲，抵偿时间发生在2016年上半年以前。对此，有相关当事人证言在卷证实，无相反证据与之对抗，本院予以确认。关于王冲与田红春签订的商品房转让合同是否有效的问题。现有证据证实以房抵债时间发生在本院对案涉房屋采取诉讼保全措施之前，更早于采取执行查封之前，当时开发商有权自主处分自己名下的财产，将案涉房屋抵偿给王冲，并不违反法律禁止性规定，不违背公序良俗，不对抗第三人利益。王冲通过受让该房屋以抵消债权的方式全额支付了对价款，后将受让房屋有偿转让给异议人田红春，是买卖双方享有的民事权利，转让合同真实有效，田红春系善意买受人，其权益应得到法律保护，申请执行人的委托人提出的理由不能与之对抗，故本院不予采纳。关于案涉房屋未办理购销合同备案和过户登记的责任认定问题。本案中，根据杜建忠一方与张丽萍、王冲达成的以房抵债合意，王冲已经预交了案涉房屋的相关契税、印花税和办证费，办理案涉房屋购销合同备案和过户登记手续由杜建忠一方负责，未办理相关登记的责任不在于异议人田红春。综上，案涉房屋符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件，异议人田红春关于中止执行案涉房屋的请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对位于泸西县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李才学审判员  陈 俊审判员  何 俊二〇二一年五月十三日法官助理丁磊书记员刘鑫