辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1619号原告（案外人）：沈阳新阳机电有限责任公司，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路168-2号金融中心C4座7层。法定代表人：由长春，该公司经理。委托诉讼代理人：孙正，辽宁恒生律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王林林，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志平，女，1982年9月22日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。被告（申请执行人）：胡旻华，男，1970年1月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁伊莱诚房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。法定代表人：于乐平，系该公司经理。被告（被执行人）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）。法定代表人：张乐，该公司董事长。被告（被执行人）：沈阳商国物资贸易有限公司，住所地：沈阳市东陵区百态堡镇白塔街66号。法定代表人：于乐平，该公司经理。被告（被执行人）：于乐平，女，1969年4月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡八家子村。法定代表人：马英杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省开原市。原告沈阳新阳机电有限责任公司（以下简称“新阳机电公司”）与被告中国长城资产管理有限公司辽宁省分公司（以下简称“长城资产辽宁分公司”）、胡旻华、沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称“天益同禄公司”）、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司（以下简称“伊莱诚公司”）、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英公司”）、沈阳商国物资贸易有限公司（以下简称“商国公司”）、于乐平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告新阳机电公司的法定代表人由长春及其委托诉讼代理人孙正、被告长城资产辽宁分公司的委托诉讼代理人王林林，高志平，被告胡旻华的委托诉讼代理人吴晓晶、被告天益同禄公司委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加诉讼。被告伊莱诚公司、顺意福莱英公司、商国公司、于乐平经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新阳机电公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院立即停止对坐落于沈阳市黄河北大街118甲号“尚微公馆”1503房产的执行措施并解除查封；二、确认原告新阳机电公司对坐落于沈阳市黄河北大街118甲号“尚微公馆”1503房产享有所有权及与天益同禄公司签订的商品房买卖合同合法有效（建筑面积45.07平方米，价值人民币333957元）；三、由被告承担本案一切诉讼费用。事实及理由：2014年3月，原告与被告天益同禄公司协商购买坐落于沈阳市黄河北大街118甲号（即沈阳市地块，编号为061103032的地块）“尚书微公馆”1503房产；2014年3月7日和2014年3月11日支付了全部购房款；2014年3月11日，双方签订《商品房买卖合同》；2015年1月25日，原告与天益同禄公司办理房产交付入住手续，原告支付相关物业、水、电、装修垃圾清运等费用；2016年1月6日，天益同禄公司向原告开具了购房发票。自2015年1月25日入住时起，原告即占有使用至今。因上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“浦发银行沈阳分行”）在2013年11月21日与天益同禄公司签署的编号为71012013281377的《房地产开发项目贷款合同》及《补充协议》引起浦东发展银行沈阳分行与天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐、于礼志金融借款合同纠纷一案即（2015）沈中民四初字第300号及（2016）辽01执319执行案件，造成原告购买的房产被查封、冻结。因胡旻华与被告于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司、天益同禄公司民间借贷纠纷一案即（2014）沈中民一初字第1号及（2014）沈中执字第444号执行案件，造成原告购买的房产被查封、冻结。原告提出执行异议未果，现根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记下被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故提起案外人执行异议之诉，请求维持当事人的合法权益。被告长城资产辽宁分公司辩称，一、答辩人对诉争标的房产享有优先受偿权，原告无权主张排除执行。1.答辩人对涉案房产享有优先受偿权。2013年11月21日，原债权银行浦发银行沈阳分行与天益同禄公司签订了《房地产开发项目贷款合同》、《抵押合同》，2013年11月28日，将天益同禄公司名下的487套房产办理了抵押登记。浦发银行沈阳分行与被告天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐的金融借款合同纠纷一案，贵院作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决，判决浦发银行沈阳分行对剩余476套抵押房产及对应的土地使用权，包括诉争房产享有优先受偿权。判决后浦发银行沈阳分行申请强制执行，执行案号（2016）辽01执319号。后浦发银行沈阳分行将对天益同禄公司的债权及从权利全部转让给答辩人，答辩人对476套抵押房产及对应的土地使用权，包括诉争房产享有优先受偿权。经答辩人申请法院于2018年11月13日作出（2018）辽01执异1783号《执行裁定书》，裁定变更答辩人为该执行案件的申请执行人。2.原告无权对抗答辩人的优先受偿权，不能排除答辩人的强制执行。答辩人对涉案房屋享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，原告不能对抗答辩人的抵押权。另，2013年11月21日，原债权银行浦发银行沈阳分行与被执行人天益同禄公司签订了《抵押合同》并办理了抵押登记。原告提供的与天益同禄公司签订的《商品房买卖合同》在抵押登记之后，原告在明知涉案房屋已经办理了抵押登记的情况下仍然购买该房屋，主观存在恶意，同时原告为企业法人，不是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者，不能排除长城资产辽宁分公司作为抵押权人对案涉房屋的强制执行。二、申请人的请求不符合法律规定能够排除执行行为的条件，不能够排除执行行为。（一）原告提供的《商品房买卖合同》不具有真实性，且侵犯了答辩人的权利，应当认定为无效。1.该合同签订于2014年3月11日，且在出卖人处只有盖章，未签订日期，存在形式上的瑕疵，即签订日期不能排除存在后期补签的可能性，真实性无法确认。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”的规定，及双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的内容，出卖人应当到沈阳市房产局申请登记备案。但沈阳市房产局官网公布的信息显示，涉案房屋并未办理备案手续。在涉案房屋已经办理抵押登记的情况下，原告与被执行人天益同禄公司签订《商品房买卖合同》，双方存在恶意串通损害答辩人权利的行为，《商品房买卖合同》应当认定为无效。（二）原告提供的其他证据不能证明其实际占有涉案房屋购房发票、采暖费发票、物业费发票证明该涉案房屋在2016年才具备居住或使用条件，而早在2015年12月4日经浦发银行沈阳分行申请，法院已轮候查封天益同禄公司476套在建工程。其他水费、电费、物业费、《入住通知书》等证据非正式发票，因其真实性无法确认，故不能作为证据使用。《企业活期明细信息》并不能直接证明其购买房屋的具体指向，不具有关联性，无法认定其支付了涉案房屋的购房款。（三）原告未按照规定在合理期限内办理权属登记手续。根据原告提交的证据及起诉状内容，原告于2014年已购买该房屋，但至今已由7年之久，未提交任何证据证明其主张过办理产权过户的材料。原告在明知不能办理预告登记和权属登记及备案的情况下购买涉案房屋，主观上存在过错，未做到相应义务，应当承担相应的风险和责任。且其对案涉房屋享有的权利不具有对外效力。综上所述，答辩人对于涉案房屋享有优先受偿的权利，贵院依据申请采取的强制措施合法有效；原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除执行的情形，故此请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，继续执行涉案房产。被告胡旻华辩称，一、我方不是本案适格被告，对案涉房屋不享有处置权。虽然我方对案涉房屋系首封债权，但浦发银行沈阳分行与被执行人天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、于乐平金融借款合同纠纷一案经沈阳中院作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决书，判决浦发银行沈阳分行对包含案涉房屋在内的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决欠款本息范围内享有优先受偿权，因此浦发银行沈阳分行的债权优先于我方的债权。而且，2019年3月5日，我方执行案件所在的沈阳中院执行二庭应沈阳中院执行一庭移送要求，已将对案涉房屋在内的首封财产移送至执行一庭执行处置，我方执行案件中对包含案涉房屋在内的476套房产不再享有处置权利，原告以我方为提起执行异议及执行异议之诉的对象没有法律依据，法院应在查清本案后驳回原告请求。二、被告不满足排除强制执行的法定条件。退一步而言，即便法庭对本案进行实体审理，本案原告若想排除我方的强制执行，也应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28之规定，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但结合本案实际情况，原告并不满足《规定》28条第（三）（四）之规定。原告虽提交了向天益同禄公司转款的记录，但该转账记录涉及房款金额300余万元，却无法对应案涉房屋，也无法对款项进行区分，故不能证明案涉房屋房款已经支付完毕的事实。其次，根据（2015）沈中民四初字第300号民事判决中认定部分记载：案涉房屋早在2013年11月21日就已经抵押给了浦东发展银行，并办理了抵押登记，也就是说案涉房屋在原告签署《商品房买卖合同》前就已存在抵押权的权利负担，但原告作为买受人，在其一次性向天益同禄公司购买11套房产时，却没有对包括案涉房屋在内的房产登记状态进行查验，没有尽到合理的注意义务，主观上存在过错，这也是造成原告没有办理登记备案及产权的主要原因，故原告也不符合《规定》28条第（四）项之规定。最后，鉴于本案原告已追加浦东发展银行为被告，而浦东发展银行又对案涉房屋享有抵押权，因此，本案原告若想排除对案涉房屋的执行，应适用《规定》29条，因为29条才是立法基于保障商品房消费者基本生存权的特殊条文，才是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的具体细化，只有符合29条的商品房消费者才能对抗法定优先的抵押权，但本案原告一次性就从天益同禄公司购买了11处房产，足以证明原告并非基于居住而购买房屋，显然不符合29条规定的商品房消费者身份，因此，原告也不满足29条能够排除执行的条件。综上，请求贵院驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。天益同禄公司述称，同意原告诉讼请求。伊莱诚公司、顺意福莱英公司、商国公司、于乐平未出庭进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2014年3月11日原告新阳机电公司与天益同禄公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买于洪区黄河北大街118甲号15层03号房，该商品房用途为酒店式公寓。房屋建筑面积共45.07平方米。商品房单价为每平方米7409.29元，总房款为3339570元。付款方式为一次性付款。房屋交付期限为2014年6月30日前。2014年3月7日、11日通过转账方式交齐11套房产的房款（包括案涉房产）。2015年1月25日办理进住，庭审中提供自2015年1月25日起至今的物业、水、电、电梯、采暖费用发票。2016年1月6日，天益同禄公司为新阳机电公司出具购房发票。另查明，胡旻华与于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司借贷纠纷一案，本院作出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，判决被告向胡旻华负担给付义务。后该判决经再审，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再71号民事调解书，调解书确认伊莱诚公司、于乐平、天益同禄公司、顺意福莱英公司向胡旻华承担给付义务。（2014）沈中民一初字第1号民事判决发生法律效力后，义务人并未及时履行给付义务，胡旻华申请强制执行，本院作出（2014）沈中执字第444号执行裁定。2015年4月23日，预查封包含案涉房屋在内的，坐落沈阳市于洪区房产，查封期限三年。2018年4月，继续查封上述房产。原告新阳机电公司作为案外人提出执行异议申请，本院于2020年8月28日作出（2020）辽01执异1012号执行裁定，驳回新阳机电公司的异议请求。新阳机电公司不服，提起本案诉讼。再查明，浦发银行沈阳分行与天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐、于礼志之间金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月12日作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决，认定2013年11月21日，浦发银行沈阳分行与天益同禄公司签订抵押合同，天益同禄公司以位沈阳市于洪区套在建房产及分摊土地为债务提供担保。抵押合同签订后，办理了476套房产及土地的抵押登记。判决第五项确认，浦发银行沈阳分行对天益同禄公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街西-2地块的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决第一、二、三、四项欠款本息范围内享有优先受偿权。案涉房屋包含在上述476套房屋之内。2015年9月22日浦发银行沈阳分行将该笔债权转让给中国华融资产管理股份有限公司，2017年11月28日中国华融资产管理股份有限公司（甲方）与长城资产辽宁分公司（乙方）、上海浦银安盛资产管理有限公司签订《债权转让协议》，将对天益同禄公司债权转让给长城资产辽宁分公司。又查明，案涉房屋尚未办理初始备案登记。审理中，原告主张购买案涉房屋用于办公。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为原告新阳机电公司就执行标的即位沈阳市于洪区3房屋（以下简称“涉诉房屋”）是否享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部份款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应依法予以支持。上述规定均是对消费者物权其待权既购房人基于生存权至上的特殊规定，其权利优先于抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此符合上述规定情形的应认定为商品房消费者，本案中，首先，原告新阳机电公司系企业法人，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的普通消费者范畴，其次原告所购买的房屋性质为办公用房并非用于居住，最后，原告购买案涉房屋系在被执行人用该案涉房屋自银行办理抵押之后。依照上述法律规定，原告不能对抗银行享有的抵押权，故原告要求排除执行的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告沈阳新阳机电有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6309元，由原告沈阳新阳机电有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年五月二十四日书记员  凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。