广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初2590号原告：东莞市宏丰汽车有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××××××××××。法定代表人：许晓彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：万韶辉，男，1988年8月19日出生，汉族，住广东省深圳市×××××××××××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××011，系原告东莞市宏丰汽车有限公司的员工。被告：东莞悦诚汽车销售服务有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××。法定代表人：杨磊，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：莫戴维，男，1980年1月20日出生，汉族，住广州市×××××××××××××，公民身份号码：440××××××0×××××51X，系被告东莞悦诚汽车销售服务有限公司的员工。原告东莞市宏丰汽车有限公司（以下简称“宏丰公司”）与被告东莞悦诚汽车销售服务有限公司（以下简称“悦诚公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏丰公司的委托诉讼代理人万韶辉，被告悦诚公司的委托诉讼代理人莫戴维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》，合同价值2068826元；2.判令被告支付房屋租金410785元（暂从2020年9月计算至2020年11月）；3.判令被告支付水电费123461.47元（暂从2020年3月计算至2020年11月）；4.判令被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：2016年2月17日，原、被告签订《租赁合同》及《关于变更租赁合同承租方责任主体的说明》，由被告承接河南和谐汽车贸易有限公司（以下简称“和谐公司”）与原告签订的《租赁合同》的权利义务，承租东莞市×××××××××××××××××××××××××、A21-24商铺及二楼C9-12商铺租赁。原租赁合同的租赁期限自2015年11月1日起至2021年10月31日止，由被告继续承租。根据合同约定，被告应于2020年9月10日前向原告支付2020年9月至2020年11月期间一个季度租金410785元。2020年3月至11月水电费总计123461.47元，合计534246.47元。经原、被告多次沟通并出具催收函、律师函，但被告至今仍未支付上述租金。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告悦诚公司辩称，首先，案涉房屋没有建设工程规划许可证，案涉合同属无效合同。其次，原告已经于2021年1月1日给被告发送了解除通知，通知被告于当日解除租赁合同，在租赁合同本身无效的情况下，原告的通知是对在2021年1月1日停止被告使用房屋的要约，被告已经正式回复原告，被告同意从2021年1月1日起不再使用房屋。最后，实际上因为原告的停电和锁车，被告已经于2020年12月3日无法正常使用房屋，具体的时间是2020年12月3日开始锁第一台车。经审理查明，2016年9月27日，东莞市车都实业投资有限公司作为投资方（甲方）、原告东莞市宏丰汽车有限公司作为出让方（乙方）与深圳市东彦信汽车贸易有限公司作为受让方（丙方）签订《宏丰汽车广场合作合同》，约定东莞市车都实业投资有限公司将其投资建设的东莞市寮步镇国际汽车城（C-03-05）出租给原告作为经营新车和二手车及汽车相关联产业使用，商号为“宏丰汽车广场”。2015年11月1日，原告与和谐公司签订租赁合同，租赁期限自2015年11月1日至2021年10月31日，后和谐公司向原告提出变更主体，由其新注册的子公司即被告悦诚公司承担和谐公司相同的责任与义务。2016年2月17日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订案涉租赁合同，约定原告将寮步镇国际汽车城四号路宏丰汽车广场内一楼商铺A9、A10、A11、A12、A21、A22、A23、A24及二楼商铺C9、C10、C11、C12出租给被告使用，租赁期限为6年，自2015年11月1日至2021年10月31日；签订合同时，被告需向原告缴付250000元作为押金，合同结束后一个月内向被告返还押金；签订合同时，被告需向原告支付第一个月租金54023元，后期租金每年递增，每月支付的租金包含了管理费，2019年11月1日至2020年10月31日的租金共计136877元，2020年11月1日至2021年10月31日的租金共计157031元；租金支付方式按季度先行支付，在每季度十日前支付；承租期内租赁区域运行所产生的水电费及物业水电公摊由原告收取，水电费用需在每月三日前完成上月度的统计并给予被告通知并在每月十日前缴纳。原、被告双方确认，被告已向原告支付250000元押金，被告向原告支付占有使用费至2020年8月，水电费支付到2020年2月。被告主张，原告2020年12月3日开始在被告的店铺内锁车以及停电，导致被告无法经营。2021年1月1日，原告向被告发出解除合同通知，被告也回复原告同意从2021年1月1日起不再使用房屋。庭审中，双方确认尚未就案涉租赁物进行交接。原告称被告已支付了2020年9月的部分占有使用费，现主张2020年9月的占有使用费116877元、2020年10月的占有使用费136877元、2020年11月的占有使用费157031元，共计410785元，以及2020年3-11月的水电费123461.47元，后续的占有使用费、水电费，原告明确在本案中不作主张。被告对占有使用费、水电费的金额予以确认，但认为押金可以抵扣占有使用费，剩下的占有使用费待被告将车辆销售出去可以支付给原告。经本院调查取证，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证或经市一级城乡规划部门批准建设。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、住所（经营场所）产权证明、《宏丰汽车广场合作合同》、协议书、电子回单、欠款明细表、关于变更租赁合同承租方责任主体的说明、寮步镇建设工程施工报建证明、关于申请建设工程先行动工的回复、证明、产权使用情况证明、土地租赁合同，被告提交的照片，本院调取的东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会自然资源局的复函以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案的租赁物没有建设工程规划许可证或经市一级城乡规划部门批准建设，因此本院认定原、被告签订的《租赁合同》因涉案的租赁物没有建设工程规划许可证或经市一级城乡规划部门批准建设应当被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿,因此原告应向被告返还押金250000元。被告使用了案涉租赁物，应参照双方签订的《租赁合同》支付场地占有使用费。合同约定每月占有使用费包含管理费，本院予以确认。原告庭审中明确在本案中仅主张2020年9-11月的占有使用费，是对自身权利的处分，本院予以确认。根据《租赁合同》的约定，2020年9月、2020年10月的占有使用费为每月136877元，2020年11月的占有使用费为157031元，现原告主张被告已经支付了2020年9月的部分占用使用费，被告尚欠原告2020年9-11月的占有使用费共计410785元，系对被告有利的主张，且被告对此金额予以确认，因此本院予以采信。因原告需返还被告押金250000元，被告认为押金应抵扣占有使用费，本院予以确认，因此被告应向原告支付2020年9-11月的占有使用费共计160785元。至于水电费，原告主张被告尚欠原告2020年3-11月的水电费共计123461.47元，被告予以确认，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告东莞市宏丰汽车有限公司与被告东莞悦诚汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》无效；二、限被告东莞悦诚汽车销售服务有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宏丰汽车有限公司支付占有使用费160785元；三、限被告东莞悦诚汽车销售服务有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宏丰汽车有限公司支付水电费123461.47元；四、驳回原告东莞市宏丰汽车有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11675.31元（原告已预交），由原告东莞市宏丰汽车有限公司负担5463.31元，被告东莞悦诚汽车销售服务有限公司负担6212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  郑 烨二〇二一年五月十七日法官助理  尹彩华书 记 员  陈俊铿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。