文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝02民终1097号上诉人（原审被告）：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高塘街道平湖西路159号3楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冉术籼，重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵小明，男，1987年8月18日出生，汉族，住四川省遂宁市。委托诉讼代理人：魏汉杰（系赵小明岳母），住重庆市巫溪县。被上诉人（原审原告）：魏华，女，1987年11月18日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：魏汉杰（系魏华母亲），住重庆市巫溪县。上诉人重庆市昌宝建设有限公司（以下简称昌宝公司）与被上诉人赵小明、魏华商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。昌宝公司上诉请求：一、撤销重庆市巫溪县人民法院作出的（2020）渝0238民初4284号民事判决书，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定违约金标准过高，违反了公平合理原则，请求予以调整。（一）依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”。本案中被上诉人早已实际接房并正常整修入住，没有取得不动产权证对房屋的居住使用功能本身并无实质性影响，且被上诉人也没有举证证明因昌宝公司逾期办证给其造成的任何实际损失；（二）本案逾期办证系由于第三方的原因所造成，主要过错不在昌宝公司。依据昌宝公司与被上诉人所签《商品房买卖合同》第五条第2款的约定，因第三方原因导致产权办理未达到合同约定时间的，昌宝公司不承担任何责任。本案具有书面“免责约定”的特殊性，基于公平原则，即便认定昌宝公司承担一定违约责任，其所应承担的违约责任标准也应当低于没有免责约定的同类型案件的违约责任标准。（三）重庆市第二中级人民法院辖区范围内的巫山县“昌宝·上上城”等系列案件，从合同约定、逾期办证原因、过错程度等诸多方面均与本案类似，与本案系高度类似的同类型案件。在巫山县“昌宝·上上城”系列案件，法院考虑到合同约定、过错程度以及本地经济社会发展水平等因素，综合认定开发商承担违约责任的标准为日万分之0.3，对同地区、同类型案件，相应的判决标准应当一致，请求本案予以参考。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。赵小明、魏华辩称，昌宝公司上诉所称的事实和理由均不能成立。一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，违约金应当按照合同约定执行。二、因昌宝公司挪用大修基金导致无法办证，昌宝公司对此存在过错。三、案涉房屋因为没有房产证，导致无法买卖，已经造成了损失，昌宝公司应当尽快办理房产证并赔偿违约金。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵小明、魏华向一审法院起诉请求：1.请求判令昌宝公司向赵小明、魏华支付逾期办理产权证的违约金24177.70元(计算方式：购房总款281136×0.0001×860天，暂计时间算至2020年11月9日，逾期将另外追加，并要求被告立即办理房产证)；2.本案案件受理费由昌宝公司负担。一审法院认定事实：2018年2月28日，赵小明、魏华（乙方）与昌宝公司（甲方）就其预售的重庆市巫溪县宁河街道XXXXXXXXXX号的商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为281136元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2018年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。补充协议第五条第2项约定：非甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。合同签订后，赵小明、魏华已按约定付清房款。另查明，案涉房屋产权系赵小明、魏华委托昌宝公司办理。昌宝公司确认已代收赵小明、魏华缴纳的大修基金。2017年9月12日赵小明、魏华缴纳房屋契税2677.48元。案涉房屋于2019年4月28日取得竣工验收备案登记证。一审法院认为，赵小明、魏华与昌宝公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。依照合同第七条第（一）款第2项约定，昌宝公司的交房行为在2019年4月28日才符合合同的约定。昌宝公司应在2019年4月28日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现昌宝公司已逾期且超过180日，已构成违约，应承担相应违约责任。赵小明、魏华至今未取得不动产登记受理通知单，故昌宝公司应从2019年6月28日起至赵小明、魏华起诉之日止（计517天）按日万分之一向赵小明、魏华支付逾期办证违约金。昌宝公司在2019年4月28日前的交房属违约交房行为，不属于逾期办证行为，因赵小明、魏华主张的是逾期办证违约金，故该违约行为本案不作处理。昌宝公司辩称逾期办证是因第三方原因所致，但未提交相应证据加之证明，故对其要求不承担违约责任的意见，不予采信。现昌宝公司要求降低违约金标准，赵小明、魏华与昌宝公司均未举示出昌宝公司逾期办证给赵小明、魏华造成实际损失的证据，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，结合本地经济社会发展水平以及该小区的实际情况，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为按以已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即：281136元×0.00006元／天×517天=8720.84元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、昌宝公司于本判决生效之日起十五日内支付赵小明、魏华逾期办理产权证的违约金8720.84元；二、驳回赵小明、魏华的其他诉讼请求。如未按本判决履行金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202.22元，由赵小明、魏华负担102.22元，昌宝公司负担100元。本院二审期间，昌宝公司提交了（2018）渝02民终2755号、（2019）渝0237民初2724号民事判决书（打印件），证明同类型案件法院认定的违约金标准不高于日万分之零点三；赵小明、魏华没有提交新证据材料。赵小明、魏华质证认为，该两份判决与本案无关。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，赵小明、魏华至今未取得案涉房屋的不动产登记受理单，昌宝公司已然构成违约，应当依约承担逾期办理产权证的违约责任。其次，一审法院已查明，昌宝公司售房时向买房人代收了大修基金却未依法移缴，导致房屋产权证至今未能办理，昌宝公司具有明显过错。昌宝公司虽然认为其逾期办理产权证系因第三方原因所造成，符合合同约定的免责情形，其依约不应承担任何责任，但昌宝公司未提交任何相应证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。最后，因开发商自身的原因导致违约，原则上不应调整合同约定的违约金标准。昌宝公司逾期办理产权证虽然没有对案涉房屋的居住使用功能造成实质性影响，但却对案涉房屋的交易、融资等造成了一定影响。一审法院在赵小明、魏华未举示出因昌宝公司逾期办理产权证给其造成了实际损失的情况下，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本地经济社会发展水平，酌情判决调减违约金标准后，赵小明、魏华也没有就此提起上诉，且该标准也在一审法院自由裁量范围之内，仍属妥当。而昌宝公司二审所举示判决所涉案情与本案违约情形不同，一审法院未参照采用并不违反公平原则。故，对昌宝公司认为一审法院调整后的逾期办理产权证违约金标准过高的主张本院不予采纳。综上所述，昌宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404.44元，由重庆市昌宝建设有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杜抗洪审 判 员 杨继伟审 判 员 刘 健二〇二一年五月二十四日法官助理 陈永亮书 记 员 章立立