重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初11135号 原告：重庆亲禾投资（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道68号4栋第27层1-3，统一社会信用代码915000005857034991。 法定代表人：邓华，董事长。 委托诉讼代理人：罗佳，重庆东方联合律师事务所律师。 被告：彭腾飞，男，1988年9月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西华县。 原告重庆亲禾投资（集团）有限公司诉被告彭腾飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易诉讼程序于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告重庆亲禾投资（集团）有限公司的委托诉讼代理人罗佳到庭参加诉讼。被告彭腾飞经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆亲禾投资（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年11月25日至2020年4月25日期间尚欠付的房屋租金134453.49元；2.被告向原告支付违约金，以40273.05元为基数，从2019年9月25日起，以94180.44元为基数，从2020年2月10日起，均按照千分之一的标准计算至付清之日止；3.被告向原告支付因本案产生的律师费4000元；受理费、保全费、保全保险费1000元由被告承担。事实及理由：2019年9月25日，原、被告签订《新科国际写字楼租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋位于重庆市北部新区金渝大道68号4栋第12层1、2、3号及4栋第11层4号房，月租金46318.25元，按季度提前15日支付，每逾期一日，分别按欠缴租金总额的千分之一支付违约金，保证金作为不履行合同义务的惩罚性违约金不予退还。合同签订后，被告逾期支付2019年11月25日至2020年4月25日期间的租金，原告多次催收未果，故起诉来院。 被告彭腾飞未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：原告是重庆市北部新区金渝大道68号4栋12层的所有权人。 2019年9月25日，以原告为甲方、被告为乙方、重庆亲禾物业管理有限公司为丙方，签订《新科国际写字楼租赁合同》一份，主要约定：一、1、甲方出租给乙方的房屋位于重庆市北部新区金渝大道68号4栋第12层1、2、3号房，4栋第11层4号房，用途为办公；2、出租房屋建筑面积共842.15平方米；二、1、租赁期限自2019年9月25日始至2021年9月24日止，共2年；2、其中装修免租期自2019年9月25日至2019年11月24日，装修免租期内乙方无需支付租金；3、租金单价为55元/平方米/月，月租金为46318.25元；4、房屋租金按照季度收取（自装修免租期届满的第二日开始收取，即2019年11月25日），乙方每三个月支付一次，支付方式为先付费后使用，首期租金由乙方在签署本合同时支付，后续每期租金乙方应提前15日向甲方支付；三、1、乙方应在本合同签署时向甲方支付46318.3元作为保证金，合同终止或解除后若乙方按期腾空搬迁房屋并办理完毕还房手续，也无违反本合同约定及相关法律法规的行为或需要缴纳的费用，甲方如数退还；五、3、乙方逾期交付房屋租金或物业服务费，每逾期一日，分别按欠交租金和欠缴物业服务费总额的千分之一向甲方或丙方支付违约金，如乙方逾期15日仍未缴纳租金、物业服务费及水电费等相关费用中的一项或几项，并经甲方或丙方催告后10日内仍未缴纳，甲方或丙方可以采取停止一切服务（包括但不限于停止承租场地水、电等的供应）的等违约救济措施，期间导致乙方发生的一切损失由乙方自行承担，且甲方有权单方解除合同并收回房屋，甲方和丙方除应向乙方追收租金、物业服务费、水电费、公摊费及滞纳金外，乙方所缴纳的保证金作为不履行合同义务的惩罚性违约金不予退还；七、2、甲方为乙方减免：隔墙拆除改造、总电路配电机房、空调更新、家具搬运等项总计30000元作为乙方开办费用减免，该费用在乙方首次支付租金时扣除；3、本条款中所注明的送达地址，即为各方各类通知、函件、协议以及法院法律文书的送达地址，各方送达地址需要变更时应当通过书面方式通知其他各方，若未履行通知义务，此条款注明的送达地址仍视为有效送达地址，合同乙方或者法院按照此条款注明的地址邮寄送达上述通知、函件、协议或者法律文书的，无论相对方是否签收，都视为已经送达；乙方送达地址：重庆市渝北XX路XX号XX小区X号XX彭腾飞1366800XXXX，如以特快专递方式将通知邮寄至相对方地址，该方特快专递发出后第五日视为已送达；4、本合同订立、履行及纠纷解决过程中产生的相关费用，包括但不限于：保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，均由违约方承担。 双方实际履行合同。 2019年10月18日，被告出具《承诺书》，载明：本人彭腾飞租赁贵司位于重庆市北部新区金渝大道68号4栋第12层1、2、3号房、第11层4号房，租期2019年9月25日—2021年9月24日，首期租金及保证金185273元，现已支付85000元，剩余租金100273元，承诺于2019年10月25日之前交付，如果未在承诺期限内支付剩余租金，贵司可即时停止对我所租赁房屋停止能源供给并收回房屋。 原告称，合同中约定的减免30000元已在首期租金中予以抵扣，《承诺书》中所载明的已付85000元包含了已减免的30000元，《承诺书》出具后被告又支付了60000元，共计仅支付了115000元。 2019年11月9日，原告向被告送达《租金催收函》：乙方应于签订合同时支付首期租金及保证金共计155273元，截止2019年11月8年阁下共支付115000元，剩余租金及保证金40273元，请收到本函之日起3日内支付。 2019年11月23日，原告向被告合同约定地址邮寄《租金催收函》。 2020年4月25日，原告向被告合同约定地址邮寄送达了《解除租赁合同及移除租金物业类遗留物品告知函》：截止2020年4月17日你已逾期支付2020年1月30日-2020年4月16日房屋租金122102.1元，2020年1月-2020年4月物业费23580.2元，2019年10月-2020年4月水电费及公摊费3360.3元，已逾期支付租金达90日以上，根据租赁合同7.3约定，乙方逾期交纳租金、物业管理费或水费、电费、燃气费等费用中一项或几项超过15天，经甲方合理催告后仍未缴纳，甲方有权单方解除合同，乙方所缴纳保证金作为合同违约金不予退还。自2020年4月17日起，我司将解除阁下与我司签订的《新科国际写字楼租赁合同》，并收回合同签订时提供给阁下所使用的家具，同时保留追究违约责任的权利。 另，原告与重庆东方联合律师事务所签订《委托代理合同》，委托其为本案提供法律服务，并支付律师费4000元。原告申请了诉前财产保全，与中国平安财产保险股份有限公司签订平安诉讼财产保全责任保险保单，支付保费1000元，保全标的194969.05元。 上述事实，有《新科国际写字楼租赁合同》及附件、《承诺书》《租金催缴函》《解除租赁合同及移除租赁物业内遗留物品告知函》、EMS邮寄单、物流查询、《委托代理合同》、发票、业务回单、保单、电子票据以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：原告与被告签订的《新科国际写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按合同约定向原告支付了租金，其未对此举证的，应当承担相应的证明责任。故对原告主张被告仅支付了保证金及租金共计115000元的事实予以采信。按照合同约定，被告应在签署合同时支付保证金46318.3元及首季度租金108954.75元，被告逾期支付超过15日，在原告催收后10日内仍未支付，原告有权解除合同并收回房屋。2020年4月25日，原告向被告合同约定地址邮寄送达了《解除租赁合同及移除租金物业类遗留物品告知函》，故《新科国际写字楼租赁合同》于2020年4月25日解除。 2019年9月25日至2019年11月24日为装修免租期，无需支付租金。故被告应向原告支付2019年11月25日至2020年4月25日期间的租金46318.25元/月×5个月+46318.25元/月÷30天-30000元=203135.19元，已支付租金115000元-46318.3元=68681.7元，还应支付203135.19元-68681.7元=134453.49元。故对原告要求被告支付2019年11月25日至2020年4月25日期间尚欠付的房屋租金134453.49元的诉讼请求本院予以支持。 2019年11月25日至2020年2月24日的租金138954.75元-30000元=108954.75元应在签署合同时即2019年9月25日支付，被告已支付租金68681.7元，欠付40273.05元；2020年2月25日至2020年4月25日的租金94180.44元应于2020年2月10日前支付。合同约定每逾期一日，按欠交租金千分之一支付违约金。违约金具有弥补损失的性质，该逾期支付租金的违约金的约定过分高于原告因逾期收取租金所产生的损失，故本院依法酌情将违约金的计算方式调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故被告应向原告支付的违约金为以40273.05元为基数从2019年9月26日起、以94180.44元为基数从2020年2月11日起，均至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 《新科国际写字楼租赁合同》约定，本合同订立、履行及纠纷解决过程中产生的相关费用，包括但不限于：保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，均由违约方承担。故原告要求被告支付律师费4000元、保全保险费1000元的诉讼请求本院予以支持。 被告彭腾飞无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告彭腾飞在本判决生效后立即向原告重庆亲禾投资（集团）有限公司支付2019年11月25日至2020年4月25日期间欠付的房屋租金134453.49元； 被告彭腾飞在本判决生效后立即向原告重庆亲禾投资（集团）有限公司支付以40273.05元为基数从2019年9月26日起、以94180.44元为基数从2020年2月11日起，均至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金； 被告彭腾飞在本判决生效后立即向原告重庆亲禾投资（集团）有限公司支付律师费4000元； 被告彭腾飞在本判决生效后立即向原告重庆亲禾投资（集团）有限公司支付诉讼保全保险费1000元； 驳回原告重庆亲禾投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果被告彭腾飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4199.38元减半收取2099.69元、保全费1494.85元，由被告彭腾飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 黄明真 二〇二一年五月二十七日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁