广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1971民初4880号原告：周明军，男，1982年7月2日出生，汉族，住址：湖南省衡南县××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××613。委托诉讼代理人：陈伟浩，广东瑞平律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡梦凡，广东瑞平律师事务所实习律师。被告：广东年丰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××。法定代表人：谢灿钦，该公司经理。委托诉讼代理人：邓嘉琪，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。原告周明军与被告广东年丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告周明军的委托诉讼代理人陈伟浩、蔡梦凡，被告广东年丰房地产开发有限公司(以下简称“年丰房地产公司”)的委托诉讼代理人邓嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周明军向本院提出诉讼请求：一、年丰房地产公司支付逾期交房违约金5455.38元；二、年丰房地产公司支付逾期办理房产证违约金10985.84元（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准即年利率4.75%，从2017年11月21日计算至2018年6月21日止）；三、年丰房地产公司协助办理案涉房产的不动产权证；四、本案诉讼费由年丰房地产公司承担。事实与理由：周明军与年丰房地产公司就位于东莞市××××××××××××××××××××××签订商品房买卖合同，约定交易总金额为398203元，交房时间为2016年3月31日前。周明军已按约定履行付款义务，但年丰房地产公司逾期交楼。另外，合同约定年丰房地产公司应在商品房交付后60日内将办理权属登记需由年丰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，但年丰房地产公司一直未予办理及协助。年丰房地产公司辩称：一、周明军诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效。二、关于逾期办证违约金。首先，业主私自违建的行为明显违反法律规定，逾期办证违约金不应当得到支持；其次，即使法院认为存在违约，逾期办证违约金超过三年诉讼时效的应予扣减，未约定违约金标准的，应按年利率3.85%计算。三、关于部分业主要求协助办证的请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：东莞市××××××宇丰名苑为年丰房地产公司与东莞市宇隆房地产开发有限公司(以下简称“宇隆房地产公司”)共同开发的楼盘，其中1号楼的开发商为年丰房地产公司、2号楼的开发商为宇隆房地产公司。周明军与年丰房地产公司于2015年8月29日就东莞市×××××××××××××××房签订了商品房买卖合同，合同约定：总金额为398203元；第八条“出卖人应当在2016年3月31日前……交付买受人使用”；第九条“……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应在该商品房交付使用后600天内使商品房达到办理房产证的条件”。合同签订后周明军已按约定方式支付房款。周明军于2016年8月15日办理了收楼手续。东莞市不动产登记中心于2019年8月14日回复，宇隆房地产公司、年丰房地产公司于2018年6月15日向不动产登记中心测绘成果审查小组首次送审宇丰名苑1、2号楼，于2018年6月20日完成内业审查，6月22日审查小组外业审查时现场发现建筑物大部分住宅存在加、改建情况，后经与科室协商先作整改处理，并将材料退回。案涉房产现已办理不动产权证。以上事实，根据双方的举证、质证及陈述，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，没有违反相关法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应根据合同的约定履行。本案争议焦点：一、逾期交房违约金。周明军已于2016年8月15日收楼，收楼时间即为年丰房地产公司逾期交房违约金计算的截止时间，周明军请求该项违约金的诉讼时效应从收楼之日起算。现周明军就该项违约金的主张已明显超过诉讼时效，且没有证据证明诉讼时效有中止或中断情形，故本院对周明军关于逾期交房违约金的主张，不予支持。二、逾期办证违约金。首先，根据合同约定及收楼时间，年丰房地产公司最迟应于2018年4月8日前完成权属登记资料提交备案的义务，但根据东莞市不动产登记中心的回复，年丰房地产公司、宇隆房地产公司于2018年6月15日才向不动产登记中心测绘成果审查小组首次送审，已存在明显逾期，故年丰房地产公司应承担相应的违约责任。其次，根据东莞市不动产登记中心的回复，2018年6月20日已完成内业审查，6月22日外业审查时发现大部分住宅存在加、改建情况而退件整改，无法继续办理备案手续。即从2018年6月22日起年丰房地产公司是由于非其自身原因而导致无法继续履行备案义务。第三，逾期办证为持续的违约事实，应以违约金计算的截止时间为诉讼时效的起算点，故本院对年丰房地产公司关于逾期办证违约金部分超过诉讼时效的主张，不予支持。双方没有约定违约金的计算标准，本院酌情参照中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的一年期贷款利率4.35%计算。因此，根据商品房买卖合同的约定，逾期办证违约的计算时间应从2018年4月9日至2018年6月21日共73天，违约金为：2682元（308293元×4.35%÷365×73天）。综上所述，年丰房地产公司应向周明军支付逾期办证违约金2682元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东年丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告周明军支付逾期办证违约金2682元；二、驳回原告周明军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费105.52元，由原告周明军负担88.52元，被告广东年丰房地产开发有限公司负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢建文二〇二一年五月十日书记员  谢雪君附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。