四川省美姑县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3436民初96号 原告：吉日以达，男，1982年1月7日出生，彝族，四川省美姑县人，住四川省美姑县。 委托诉讼代理人：王斌，专职律师，四川鼎仁律师事务所，代理权限为特别授权。 被告：美姑彝风彝厨餐馆，住所地：美姑县北路180-184号，统一社会信用代码：92513436MA65111FX8。 经营者：海来以所，女，1987年7月5日出生，彝族，四川省美姑县人，住美姑县。 实际经营者：阿比拉克，男，1981年3月2日出生，彝族，四川省美姑县人，住美姑县。 实际经营者：苏呷尔布，男，1995年7月8日出生，彝族，四川省美姑县人，住美姑县。 实际经营者：阿比格日，男，1990年12月3日出生，彝族，四川省美姑县人，住美姑县。 委托诉讼代理人：丰富生，专职律师，四川金固律师事务所，代理权限为一般代理。 第三人：曹晓丽，女，1967年11月5日出生，汉族，西昌市人，住四川省西昌市。 原告吉日以达诉被告美姑彝风彝厨餐馆、第三人曹晓丽返还原物纠纷一案。本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告吉日以达及其委托诉讼代理人王斌、被告美姑彝风彝厨餐馆及其委托诉讼代理人丰富生到庭参加诉讼。第三人曹晓丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭（其委托诉讼代理人张攀系公民代理，并无村组或社区的推荐信，不符合法律规定，本院不予准许），本院依法对第三人曹晓丽缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告吉日以达向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵害，立即从原告所有的美姑县房屋内搬出，返还原告房屋；2、依法判令被告按每平方米70元／月赔偿原告2020年12月7日至房屋返还之日止的房租损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年12月原告从第三人曹晓丽处购买了美姑县房屋，原告按照合同约定支付了全部房屋购买款，双方完成了过户，并将房屋产权办理给了原告，原告依法取得房屋产权。前述房屋不动产权证分别为：180号为川（2020）美姑县不动产权证0000239号面积为39.92㎡、182号为川（2020）美姑县不动产权证0000238号面积为36.6㎡、184号为川（2020）美姑县不动产权证000243号面积为46.77㎡。原告取得房屋产权后，要求被告腾退原告购买的房屋，被告拒不搬离返还房屋。原告多次找被告协商未果，给造成原告巨大的经济损失。原告是前述房屋的物权所有人，根据我国《民法典》的规定，原告对前述房屋享有排他性占有、使用、收益的权利，被告无权占有房屋拒不搬离的行为侵犯了原告的房屋所有权，依法应当承担相应的法律责任。被告应当停止侵害，立即从原告所有的美姑县房屋内搬出，返还原告房屋，并从原告2020年12月7日取得不动产权证之日起至房屋返还之日止，按照市场价格每平方米70元／月赔偿原告的房屋租金损失。 综上所述，为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告美姑彝风彝厨餐馆辩称：被告营业执照载明的经营者是海来以所，但实际经营者是阿比拉克、苏呷尔布、阿比格日合伙经营，并承租第三人的房屋，履行《汇超花园商铺租赁合同》的权利义务，本案纠纷应由阿比拉克、苏呷尔布、阿比格日承担诉讼权利义务，承担本案诉讼的法律后果。原告在被告承租期内，购买第三人的房屋，根据买卖不破租赁的原则，实际经营者已向第三人支付截止2021年9月10日的租金，原告无权要求被告归还房屋，也无权主张房租损失。原告请求权因租期未届满而尚未成立，被告请求法院依法驳回原告的起诉。 第三人曹晓丽未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换质证。本院认定如下： 一、对原告提供的证据； 1、第一组证据：第三人曹晓丽与吉日以达于2020年9月10日签订的《房屋买卖合同》一份及《中华人民共和国不动产权证书》三份，拟证明2020年9月10日原告从第三人曹晓丽处购买案涉房屋，办理了相应的产权证，原告是案涉房屋的物权所有人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被告提出对合同的真实性不予认可，并对关联性、合法性有异议，办理房屋产权过户不能证明原告在购买案涉房屋时是否知道案涉房屋是否租赁给他人，原告是否侵害被告的优先购买权有待审查，对房产证无异议。 该组证据真实合法，本院予以认定。 2、第二组证据：第三人曹晓丽与王友伦于2017年8月25日签订的《汇超花园商铺租赁合同》一份，拟证明第三人曹晓丽将美姑县美北路180、182、184号门市出租给王友伦，租期为2017年9月10日至2020年9月9日止，用途为餐饮，租赁期限届满后，第三人曹晓丽将房屋出售给原告，符合法律规定，没有侵害承租人的优先购买权，案涉房屋的承租人是王友伦，而不是三个实际经营者。被告提出对《商铺租赁合同》真实性、合法性无异议，对证明目的的关联性有异议，被告不否认合同存在，承租人是王友伦，事实上，王友伦2017年签订合同后将案涉房屋转租给被告，实际履行由于转租原因，被告与第三人形成了新的房屋租赁关系。该组证据真实合法，本院予以认定。 3、第三组证据：门面出售张贴广告图片四张，拟证明第三人曹晓丽在出售房屋时告知承租人享有优先购买权，承租人未提出购买要求，已放弃购买权，原告购买案涉房屋未侵害被告的权利，是善意购买人。被告提出对四张门面出售张贴广告图片的真实性、合法性、关联性均有异议，照片在发生争议后也可取得，是否是在原告购买房屋前就张贴了不能确定，第三人曹晓丽在知道其房屋多年有人承租，出售房屋应书面形式通知送达，不能证明没有侵害房屋优先购买权。对该组证据的真实性无法核实，本院不予认定。 4、原告证人约其拖子出庭证言：我出庭是来证明第三人曹晓丽的房屋出售是张贴了广告的事实，每家每户告知了。关于对本案被告的告知，房屋要出售的事实我是给甲布小国说了的，给甲布小国说这件事的具体时间记不清了，房屋是房东给付报酬委托我在管理的。对该证人证言无其他证据佐证，本院不予采信。 二、对被告提供的证据： 1、第一组证据：被告的营业执照、实际经营人的身份证明，拟证明美姑彝风彝厨餐馆营业执照载明的经营者是海来以所，但实际是由阿比拉克、苏呷尔布、阿比格日合伙经营，并承租第三人曹晓丽的房屋，履行房屋租赁合同的权利义务，本案应由阿比拉克、苏呷尔布、阿比格日承担诉讼权利义务及本案诉讼的法律后果。原告提出被告提交的营业执照，无法证明阿比拉克等三人是实际经营者，且营业执照登记时间是2020年7月21日与案涉房屋的租赁房没有关联性，其租赁关系的主体资格应有其他证据证明，否则视为非法占有。彝风彝厨餐馆作为有字号的个体工商户具有诉讼主体资格，本院予以认定。 2、第二组证据：《汇超花园商铺租赁合同》一份租期为2018年9月9日至2019年9月10日，拟证明阿比拉克与房东曹晓丽之间成立合法有效的租赁关系并已履行两年。原告提出因不是原件不予质证，合同没有承租人的姓名，无法确定承租的真实关系和当事人，合同约定的租赁期限为2019年9月10日止，曹晓丽在租赁期满之后并未与他人签订租赁合同，其对外出售的行为符合法律规定。合同没有签订的日期，应当推定为2018年9月9日，且没有任何文字表明合同存在3年租期的表述。被告证明目的无事实依据，不予认可，真实性由法庭核实。彝风彝厨餐馆履行了给付房屋租赁费的义务，第三人亦收取了被告的租金，该组证据真实合法，本院予以认定。 3、第三组证据：交租金的银行回单9张，存入1万元押金给第三人曹晓丽的回单由于ATM机没打出来所以没有提交，拟证明自2019年11月起的租金至2020年9月10日的所有租金，阿比拉克及其他经营者都已交纳，打到曹晓丽配偶的卡上，没有签合同但实际在履行。原告提出9张凭证需要核实原件，复印件看不清，原告不是当事人应当向当事人进行核实，特此原告对该组证据不予质证。该组证据经核实合法有效，本院予以认定。 4、被告证人甲布小国的出庭证言：我出庭是来证明案涉房屋的前后租赁关系，阿比拉克经营的餐馆案涉房屋是我们以12万元的转让费转租给他们的，案涉房屋是我从王友伦处转租来的。房东说房屋装修随便我们怎么装修，我也可随便转租给他人。没有看到过案涉房屋要出售的广告，也没人通知过我。该证人证言对关于从王友伦处转租的事实部分庭审中原、被告均无异议，本院予以认可；对没有看到过案涉房屋要出售的广告、没有人告知过案涉房屋要出售的证言部分，无其他证据佐证无法核实，本院不予采信。 5、被告证人阿某的出庭证言：案涉房屋是我们转租给阿比拉克他们的，房东说房屋装修随便我们怎么装修，我们也可随便转租给他人。案涉房屋是我们以12万转让费转租给阿比拉克的，房租是阿比拉克自己向房东交付的。没有看到过案涉房屋要出售的广告。该证人证言对于案涉房屋转租的事实部分庭审中原、被告均无异议，本院予以认可；对没有看到过案涉房屋要出售的广告的证言部分，无其他证据佐证无法核实，本院不予采信。 经审理查明：第三人曹晓丽将案涉房屋出租给案外人王友伦，双方签订了租赁合同，约定租期为2017年9月10日至2020年9月9日，租金为35元／月／平方米，年租金为51223.00元。之后被告美姑彝风彝厨餐馆转租第三人曹晓丽位于美姑县房屋，用于经营餐馆，被告与曹晓丽未签订书面合同，实际履行的租金为35元／月／平方米，年租金为51223.00元，2018年9月9日至2019年9月10日的租金已支付完毕，租金支付方式为被告将租金打入蒋远府的个人账户里。美姑彝风彝厨餐馆实际经营人阿比拉克于2020年9月16日转账51223.00元到蒋远府（曹晓丽老公）的账户上。原告与第三人曹晓丽于2020年9月10日签订房屋买卖合同，约定将曹晓丽所有的位于美姑县房屋出售给原告，并于2020年12月7日将房屋过户登记到吉日以达名下，不动产权证书分别登记：北美路192号5幢180号（1-101铺）为川（2020）美姑县不动产权第0000239号，房屋建筑面积39.92㎡、北美路192号5幢182号（1-102铺）为川（2020）美姑县不动产权第0000238号，建筑面积为36.6㎡、北美路192号5幢184号（1-103铺）为（2020）美姑县不动产权第0000243号，建筑面积为46.77㎡。 本院认为：公民的合法权益受法律保护，本案中原告虽然于2020年9月10日从第三人曹晓丽处购买美姑县案涉房屋，并于2020年12月7日过户到其名下，但案涉房屋原所有人即本案第三人曹晓丽在租赁合同于2020年9月10日到期后，未与承租人美姑彝风彝厨餐馆解除租赁合同，也未签订新合同。2020年9月10日至2020年9月15日，视为双方构成不定期租赁合同。2020年9月16日第三人曹晓丽收取美姑彝风彝厨餐馆支付的51223.00元，该笔款项金额与之前被告实际履行租赁合同过程中年租金金额吻合，且曹晓丽直至本案开庭也未将该笔款项退还给被告，视为双方签订了定期租赁合同，租期为2020年9月16日至2021年9月10日（被告在答辩状里自认）。故，依据买卖不破租赁的规定，对原告提起的诉讼请求，本院不予支持（原告可待租赁期限届满后继续起诉）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百二十五条之规定，判决如下： 一、驳回原告吉日以达的全部诉讼请求。 二、本案诉讼由原告吉日以达承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 巴久伟姑 二〇二一年五月二十六日 书记员 阿尔阿儿 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。 当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发 生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。