北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13770号原告（反诉被告）：张波，男，1968年11月14日出生，羌族,住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵炜佳，北京市融源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹凝，北京市融源律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司，住所地北京市东城区东中街58号1号楼1层108。法定代表人：韩振英，经理。委托诉讼代理人：赵华玫，北京市炜衡律师事务所律师。被告：吴茜，女，1977年11月9日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵华玫，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）张波与被告（反诉原告）北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司（以下简称华嘉博艺公司）、被告吴茜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。张波之委托诉讼代理人赵炜佳、王禹凝，华嘉博艺公司之委托诉讼代理人赵华玫，吴茜及委托诉讼代理人赵华玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张波向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付拖欠的房屋租金94500元及利息；2、判令二被告支付逾期支付租金的违约金9450元；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：张波与华嘉博艺公司于2018年5月31日签订《租赁契约》，由华嘉博艺公司承租张波所有的北京市东城区×大厦×单元201、202房屋，租金为27000元/月，租期为2018年6月1日至2019年6月30日。后张波与华嘉博艺公司于2019年6月16日续签合同，租期为2019年7月1日至2020年6月30日，租赁房屋不变，租金不变。吴茜为华嘉博艺公司的签约代表，并以代表身份长期与张波保持联系。截至目前，2020年2月1日至4月30日的3个月租金对方仅支付了一半，2020年5月1日至6月30日的租金对方分文未付，共拖欠房租94500元，同时应支付以拖欠房租的10%计算的违约金9450元。2020年4月26日，吴茜表示租住房屋管道漏水，张波当天联系物业对租住房屋进行了维修，当晚物业表示已维修完毕。2020年4月27日，吴茜表示房屋仍然漏水，物业再次上门维修，直至4月28日完全维修完毕。即使已维修完毕，对方仍坚持无法继续使用，于是张波向吴茜提供额外的204房屋供对方使用。2020年4月28日张波将位于×大厦204号房屋的钥匙交予对方，并帮助搬家。204房屋面积与201、202基本相当，租金相同，但对方拿到204钥匙后，并未归还201、202钥匙，将201、202及204同时使用至2020年7月6日。张波多次催促对方缴纳201、202拖欠房租，对方均强烈拒绝，在吴茜搬离房屋时，擅自将房屋内的开关、灯具全部损坏拆除，未将房屋恢复原状，构成违约。故诉至法院，望判如所请。华嘉博艺公司及吴茜辩称，不同意张波的诉讼请求。1、吴茜作为本案被告的主体不适格。吴茜虽然作为授权代表在《租赁契约》上签字，但吴茜本人不是诉争合同的当事人，也并非华嘉博艺公司的法定代表人，本案案由为房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，吴茜作为本案被告的主体不适格。2、华嘉博艺公司及吴茜不欠张波房租，也无需支付2020年4月26日承租房屋漏水之后的租金和房屋占用费。2020年1月至3月期间的合同约定租金为81000元，因受新冠肺炎疫情的影响，与张波协商一致对2020年2月至4月的房租减半，故2020年1月至3月应支付的房屋租金为54000元，4月房租为13500元，华嘉博艺公司已全部支付完毕。关于2020年5月至6月期间的房租，张波明确告知“5-6月份租金到时候视情况而定”。后因承租房屋4月26日开始漏水，双方解除租赁关系，华嘉博艺公司因无法正常使用承租房屋，至7月6日前一直处于停工停业状态，因承租房屋不具备正常使用条件，无需支付2020年4月26日至7月6日期间的房屋租金或使用费。204房屋系张波为避免承租房屋漏水造成更多损失而临时将承租人物品转移的应急场所，华嘉博艺公司及吴茜并未实际占有和使用204房间，且204房间不具备使用条件，租金标准远低于承租房屋，不存在支付租金和房屋使用费的情况。3、华嘉博艺公司及吴茜不存在违约行为，双方就房屋租金及押金退还问题已达成一致。4、张波构成合同违约，华嘉博艺公司已提起反诉。因承租房屋无法进行工商注册，不符合《租赁契约》中约定办公或商业用途，张波构成合同违约，且隐瞒了房屋存在漏水隐患的情况，承租房屋不具备适租性，张波违反合同义务，给华嘉博艺公司造成严重的经济损失。华嘉博艺公司向本院提出反诉请求：1、判令张波支付因承租房屋不具备商业或办公用途的违约金32400元；2、判令张波赔偿因租赁房屋漏水不具备使用条件的违约行为造成的财产损失157600元和停工停业损失48000元；3、判令张波退还2020年4月26日至4月30日期间的房屋租金2250元和华嘉博艺公司已支付的租房押金27000元及利息（按照银行业同期贷款利率自2020年7月6日至实际返还之日止）；4、判令张波承担全部诉讼费用。事实和理由：因华嘉博艺公司将承租房屋作为乐器教学场地和演奏办公场地，故在签约时向张波确认该房屋的漏水情况，但张波隐瞒了承租房租在2楼管道层，且存在漏水隐患的事实。房屋发生漏水后，物业公司虽进行了维修，但4月28日开始出现多处漏水点，地板下不断渗出污水。此次漏水导致华嘉博艺公司财物损失共计157600元。自2020年4月26日漏水发生至7月6日搬离期间，华嘉博艺公司一直处于停工停业状，该期间的停工停业损失共计48000元。因承租房屋存在漏水隐患及无法进行工商登记的情况，华嘉博艺公司决定不再续租，并于2020年5月21日与张波的代理人再次进行确认，对方明确告知办理房屋交接时一并退还租房押金，张波将承租房屋正式招租，华嘉博艺公司每次都配合了看房要求。因双方就漏水赔偿事宜一直在协商，以及张波的拖延，最终双方于2020年7月6日办理了房屋交接事宜。其他意见与答辩意见一致。针对华嘉博艺公司的反诉请求，张波辩称，不同意反诉请求，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东城区东中街×号×号楼×层一单元201、202、204号房屋为张波单独所有。2018年5月31日，张波（甲方）与华嘉博艺公司（乙方）签署了《租赁契约》，吴茜为华嘉博艺公司的签约代表。《租赁契约》约定：出租房屋的位置为×大厦×单元201、202房屋，建筑面积284.45平方米，出租房屋的用途为承租方承租房屋作为商业或办公的用途，租赁期限为1年，自2018年6月1日至2019年6月30日，租金为每月27000元，租金应按月支付，由承租方向出租方按照每次缴纳三个月租金的方式支付。经双方协商，免租期为2018年6月1日至2018年6月30日。承租方向出租方缴纳租房押金27000元，承租方如发生违约或不履行本契约的行为，出租方有权使用承租方的押金来补偿损失。《租赁契约》签署后，张鸥作为张波办理房屋租赁的经办人，与吴茜办理了房屋交接事宜。2019年6月17日，张波与华嘉博艺公司续签《租赁契约》，约定租期为2019年7月1日至2020年6月30日，出租房屋的位置、出租房屋的用途、租金标准、租金支付方式均未改变，另约定，履行协议中，如发生违约，违约方均应承担违约责任，向守约方支付违约金，违约金的比例为违约部分的10%。承租房屋发生漏水后，张波将隔壁204号房屋交给华嘉博艺公司使用。2020年7月6日，张波与华嘉博艺公司办理了201、202、204号房屋的交接手续。关于承租房屋租金的缴纳，张波提交其经办人张鸥与吴茜的微信聊天记录，其中2020年2月11日13时26分，张鸥说“本着一起面对困难的态度，我们对所有的租户采取减收房租的决定：2-3月，两个月，按50%计算房租。请知晓”。吴茜回复“收到谢”。2020年3月13日9时37分，张鸥说“2020年1月1日至3月31日的房租应该是54000元，节前你已经交了48000元，还差6000元”。2020年3月19日，吴茜通过微信转账的方式向张鸥转账6000元，张鸥已收款。2020年4月9日20时11分，张鸥说“4月份的房租减一半，至于5、6月份的房租视情况再定。要不你们先把4月份的房租交了，等5、6月份视情况再说”。吴茜回复“好谢谢”。随后，吴茜通过微信转账的方式向张鸥转账13500元，张鸥已收款。华嘉博艺公司及吴茜认可上述聊天记录的真实性。张波提交麦斯顿物业2020年4月26日、4月27日202号房屋的维修、服务单，华嘉博艺公司及吴茜认可该证据的真实性。2020年4月26日的维修、服务单载明，报修内容：下水管漏水；维修内容：主管道堵已疏通。客户评价：非常满意。业户签字：吴茜。2020年4月27日的维修、服务单载明，报修内容：厨房下水管道漏水；维修内容：已修好。客户评价：非常满意。业户签字：吴茜。华嘉博艺公司及吴茜提交房屋漏水照片、乐器被泡照片、使用手册、受损乐器购买凭证、河南中州民族乐器有限公司出具的情况说明等证据，证明承租房屋2020年4月26日至4月28日发生严重漏水，多台高级乐器被漏水浸泡损失严重。张波认可照片及使用手册的真实性，但不认可证明目的，不认可其他证据的真实性，主张照片仅能看出屋内曾发生过漏水，且有物业人员上门维修，照片显示琴上有小水珠，无法看出琴受损，也无法看出琴无法使用，情况说明是2020年5月30日出具的，无法反映事发时的受损情况，且不具有客观性。张波提交其经办人张鸥与物业工作人员的微信聊天记录、证明其一直积极协调物业处理承租房屋漏水的相关维修事宜，不存在失职和延误，且物业也积极进行了处理。华嘉博艺公司及吴茜不认可该证据的真实性及证明目的。张波、华嘉博艺公司及吴茜均提交了张鸥与吴茜关于沟通乐器赔偿及协调204号房屋使用的微信聊天记录，其中2020年5月9日张鸥说“你把损伤的琴以及相关的照片发给我，还有之前买这两把琴的发票也发给我”，“对了，还有送修的记录，以及相关维修的单据”。2020年5月11日吴茜向张鸥发送数张乐器照片，并称“一共14台其他的我凑合我就不计较了！这是没法用的因为是演奏琴影响演出啊！这是严重的四台”。聊天记录中未显示吴茜曾向张鸥发送乐器送修记录及维修单据等。华嘉博艺公司及吴茜提交了北京乐器协会于2020年12月7日出具的专家评价鉴定报告，证明承租房屋漏水导致两台中州牌黑檀整木手工制作古筝及一台弘韵全转调箜篌价值折损，张波不认可该证据的真实性和证明目的。华嘉博艺公司及吴茜提交学员合同、延期补充协议、情况说明等证据，主张因房屋漏水将学员课程进行了顺延，顺延期间的课程费用系漏水造成的停工损失。张波不认可上述证据的证明目的。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张鸥作为张波办理房屋租赁的经办人，一直与吴茜沟通案涉房屋租赁事宜，其在与吴茜的微信聊天记录中承诺2020年2月、3月、4月三个月的房租减半，应视为其代表张波对房租减半事宜作出的承诺。据此，华嘉博艺公司已足额支付2020年2月至4月的房屋租金，2020年5月及6月房屋租金未缴纳，在张波与华嘉博艺公司未就房租金额达成新的一致意见的前提下，5月及6月的房租仍应按《租赁契约》约定的27000元计算，故华嘉博艺公司应支付张波2020年5月1日至6月30日期间的房屋租金54000元，并按照《租赁契约》的约定，支付张波逾期支付租金的违约金5400元，张波的诉讼请求中高于上述金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。因《租赁契约》系张波与华嘉博艺公司签订，吴茜只是华嘉博艺公司的签约代表，张波要求吴茜支付房屋租金及违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。《租赁契约》中约定的出租房屋的用途为承租方承租房屋作为商业或办公的用途，并未约定承租房屋需进行工商注册，且华嘉博艺公司与张波在2018年5月31日签署《租赁契约》，并实际使用承租房屋一年后，仍与张波续签了《租赁契约》，并未提出承租房屋不具备商业或办公用途的异议，因此，华嘉博艺公司以承租房屋不具备商业或办公用途为由要求张波支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于漏水造成的财产损失，华嘉博艺公司在庭审中申请对因承租房屋漏水造成的财产损失进行鉴定，本院经摇号，依法委托国宏信价格评估集团有限公司进行鉴定评估，国宏信价格评估集团有限公司于2021年3月24日出具《退案说明》，载明“经咨询得知古筝等乐器泡水后无法修复，修复后无法达到损前状态，且无法确定损前成新率及损后乐器的残值”，故做退案处理。应当指出，本案中案涉承租房屋确实发生漏水事实，承租人华嘉博艺公司的乐器因此受损，华嘉博艺公司曾将受损乐器照片发送给张波代理人张鸥，双方也曾就此问题进行沟通，通过庭审查明事实，华嘉博艺公司的乐器损失是客观存在的。但考虑到华嘉博艺公司将名贵乐器直接置于地面，未审慎保管存放，漏水发生时并未及时对乐器受损状态进行保全及维修，对损失的扩大亦有责任，且华嘉博艺公司同意法院对损失金额进行酌定等因素，本院依法酌定张波支付华嘉博艺公司财产损失60000元。关于停工停业损失，在承租房屋发生漏水情况后，张波已向华嘉博艺公司提供了隔壁的204号房屋供其使用，华嘉博艺公司主张因租赁房屋漏水不具备使用条件造成其停工停业损失，但未提供充分证据予以证明，本院对其该项诉讼请求不予支持。张波与华嘉博艺公司已于2020年7月6日办理了承租房屋的退租交接手续，庭审中，张波认可押金尚未退还，故依照双方约定，张波应退还华嘉博艺公司已支付的租房押金27000元。华嘉博艺公司要求张波支付租房押金的利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。另，华嘉博艺公司应支付张波2020年4月的房屋租金，其要求张波退还2020年4月26日至4月30日期间房屋租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起七日内，支付张波房屋租金54000元；二、北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司于本判决生效之日起七日内，支付张波逾期支付租金的违约金5400元；三、张波于本判决生效之日起七日内，支付北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司财产损失60000元；四、张波于本判决生效之日起七日内，退还北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司租房押金27000元；五、驳回张波的其他诉讼请求；六、驳回北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，反诉费5309元，由张波负担2942元（已交纳2380元，于本判决生效后七日内交纳562元），由北京华嘉博艺文化传媒有限责任公司负担4747元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李益岚二〇二一年五月十四日法官助理 张亚婷书 记 员 王玥宁