四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4167号 上诉人（原审被告）：成都利佳堂中医诊所有限公司，住所地：成都市金牛区金沙路169号1栋附36号。 法定代表人：涂声灿，董事长。 委托诉讼代理人：涂兵，男。 被上诉人（原审原告）：成都爱能科技开发有限公司，住所地：成都市高新区百草路18号2楼2-03。 法定代表人：刘争，总经理。 委托诉讼代理人：姚晓燕，女。 上诉人成都利佳堂中医诊所有限公司（以下简称利佳堂公司）因与被上诉人成都爱能科技开发有限公司（以下简称爱能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初10256号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 利佳堂公司上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由爱能公司承担；3.爱能公司返还房屋保证金16459.4元并赔偿相应违约金。事实和理由：利佳堂公司对一审判决第一项和第二项无异议。对于一审判决第三项有异议，因为爱能公司在租赁合同还未解除前就对案涉房屋停水停电，导致利佳堂公司无法进行正常营业，利佳堂公司不应支付租金。对于该行为对利佳堂公司造成的损失，利佳堂公司保留向爱能公司提出赔偿的权利。2020年6月20日以后，爱能公司向案涉房屋的物业公司提出不让利佳堂公司搬离位于案涉房屋的物品，导致利佳堂公司无法腾退返还案涉房屋，因此，利佳堂公司不应承担房屋占有使用费。对于一审判决第四项，因利佳堂公司没有违约行为，且由于爱能公司单方面解除合同，故利佳堂公司要求爱能公司返还房屋保证金16459.4元并赔偿相应违约金。 爱能公司辩称，按照合同约定，利佳堂公司应该在2020年5月1日支付房租，但因为疫情原因，利佳堂公司要求减免租金，爱能公司没有同意减免，利佳堂公司就一直拖欠房租，也不退还案涉房屋。 爱能公司向一审法院起诉请求：1．请求确认双方于2018年4月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月20日解除；2．判令利佳堂公司立即腾退成都市金牛区××路××号××栋××楼××号××号××商铺，并恢复原状交还给爱能公司；3．判令利佳堂公司支付自2020年5月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用费，并按日千分之三支付租金违约金；4．判令利佳堂公司支付违约金103694.22元；5．本案诉讼费由利佳堂公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月19日，爱能公司（出租方）与成都三仙堂中医诊所有限公司（承租方，以下简称三仙堂公司）签订《商铺租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．爱能公司将位于成都市金牛区××路××号××栋××楼××号××号××商铺出租给三仙堂公司，总建筑面积193.64平方米；2．租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止；3．第一、二年租金为16459.4元／月（每月每平方米85元，按实测建筑面积计算），以后第三年起递增5%，租金按季支付，合同签订后5个工作日内，三仙堂公司应支付首期3个月租金49378.2元，爱能公司在收到第一期租金及租房保证金后5个工作日内将租赁房屋交付三仙堂公司；4．租赁期内，三仙堂公司逾期支付租金的，每逾期一天，应按应付租金的3‰支付违约金；5．不支付或者不按照约定支付租金达15日的，爱能公司有权解除合同，收回房屋，三仙堂公司已交纳的租金、保证金不予退还，同时三仙堂公司应按照合同相应年度租金总额的50%向爱能公司支付违约金。 2020年4月10日，三仙堂公司变更工商登记名称为利佳堂公司。 2020年6月20日，爱能公司向利佳堂公司送达《解除合同通知书》，载明：1．根据合同约定，利佳堂公司应于2020年5月1日之前支付2020年5月1日至2020年7月31日为期3个月的租金51857.11元，但经多次催收仍未支付，已逾期近2月，严重违约；2．自利佳堂公司收到本通知之日起，利佳堂公司与爱能公司之间的《商铺租赁合同》解除；3．利佳堂公司务必于2020年6月25日结清案涉商铺物业、水电等费用，并腾退该商铺交还爱能公司；4．利佳堂公司务必于2020年6月25日之前按合同约定支付2020年5月1日起至腾退交还商铺止的租金；5．利佳堂公司于2020年6月25日前向爱能公司支付2020年度租金50%即103694.22元的违约金。 一审庭审中，利佳堂公司和爱能公司均认可利佳堂公司支付租金至2020年4月30日。 一审法院认定以上事实有《商铺租赁合同》《解除合同通知书》等证据及双方当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，爱能公司与利佳堂公司签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定，利佳堂公司应在2020年5月1日前支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金。根据已查明事实，利佳堂公司逾期支付租金，已达到合同约定超过15日的违约解除合同的条件。结合利佳堂公司于2020年6月20日收到爱能公司《解除合同通知书》的事实，爱能公司请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月20日解除的主张，一审法院予以支持。合同解除后，利佳堂公司无权占有房屋，爱能公司主张利佳堂公司立即腾退案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。另，爱能公司未就案涉房屋的租赁初始状态及现状向一审法院出示证据，故爱能公司要求利佳堂公司将案涉房屋恢复原状的诉求，一审法院不予支持。 关于爱能公司主张利佳堂公司支付自2020年5月1日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费问题。利佳堂公司自2020年5月1日起未再向爱能公司支付租金，拖欠租金的时间应从2020年5月1日起计算。按照合同约定租金标准，案涉租赁房屋2020年5月1日至2021年4月30日的月租金为17282.37元，利佳堂公司应支付2020年5月1日起至合同解除之日即2020年6月20日的租金共计28801.95元，并按照月租金17282.37元的标准，支付2020年6月21日起至房屋腾退之日止的房屋占用费。 关于爱能公司主张利佳堂公司支付两项违约金的问题。利佳堂公司抗辩受疫情影响未按约支付租金且解除合同，属不可抗力，双方互不承担责任，但其并未就疫情对其使用案涉房屋及继续履行合同造成影响向一审法院举示证据，故利佳堂公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。利佳堂公司未按合同约定支付租金，已构成违约。针对利佳堂公司逾期支付租金导致合同解除，爱能公司主张了延付租金违约金和解除合同违约金。一审法院认为，爱能公司未就逾期付款造成的损失举示证据，考虑到违约金的功能主要是弥补损失，结合合同约定及履行情况，本着公平原则，一审法院酌定利佳堂公司支付违约金6000元；爱能公司超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，原《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认爱能公司与利佳堂公司于2018年4月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月20日解除；二、利佳堂公司于判决生效之日起十五日内将成都市金牛区××路××号××栋××楼××号××号××商铺腾退返还给爱能公司；三、利佳堂公司于判决生效之日起十五日内向爱能公司支付租金28801.95元、房屋占用费（按月租金17282.37元的标准，从2020年6月21日起计算至房屋腾退之日止）；四、利佳堂公司于判决生效之日起十五日内向爱能公司支付违约金6000元；五、驳回爱能公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取的1230元，由利佳堂公司承担。 二审中，双方当事人均向本院提交了新的证据。 （一）利佳堂公司提交了如下新证据：1.2020年9月7日与案涉房屋物业公司人员的对话录音，拟证明爱能公司要求物业公司实施停水停电行为，且不让利佳堂公司搬离；2.涂兵与案涉房屋物业公司工作人员的聊天记录，拟证明爱能公司指示物业公司对案涉房屋实施停水停电工作。 爱能公司质证认为，该录音确实是与物业公司人员的对话录音，但不能证明爱能公司要求物业公司不准利佳堂公司搬离，物业公司不让利佳堂公司搬离是因为利佳堂公司拖欠物业费；对聊天记录的真实性没有异议，爱能公司确实要求物业公司断电，但是原因在于利佳堂公司没有交租金。 （二）爱能公司提交了2020年9月11日双方在案涉房屋协商腾退的视频，拟证明爱能公司要求利佳堂公司腾退，但因利佳堂公司的原因未能腾退。 利佳堂公司质证认为，对该视频的真实性没有异议，2020年9月11日上午，一审法院要求双方进行腾退，但案涉房屋的装修无法让利佳堂公司搬离，当时爱能公司说在下个星期将作强制清退。 本院认证如下，对话录音内容能够反映利佳堂公司在2020年9月7日前往案涉房屋物业公司处协商搬离事宜，物业公司人员告知爱能公司需要利佳堂公司交清物业费、水电费后才能搬离。聊天记录能够反映爱能公司要求物业公司对案涉房屋实施断电。视频能够证明双方按照一审法院要求，于2020年9月11日前往案涉房屋准备办理腾退事宜，双方因发生争议未能完成腾退。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对此本院依法予以确认。 二审另查明，一审庭审笔录载明“审：被告，你方对原告的解除是否同意？被代：解除合同没有异议，合同第17条规定因不可抗力因素造成的，双方互不承担相互责任。……审：被告，按照合同你们支付下一季度的租金是什么时候？被代：下一季度支付时间是2020年5月1日前。原代：是在2020年4月15日之前。” 二审中，利佳堂公司陈述：按照一审法院的要求，双方当事人约好在2020年9月11日去办理腾退，但是因为利佳堂公司要继续诉讼，让爱能公司赔偿损失，所以就没有办理腾退；而且爱能公司当时提到在一个礼拜内强制清退，所以利佳堂公司就没有再去案涉房屋了。 爱能公司认可利佳堂公司于2021年3月28日腾退案涉房屋。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下。 一、关于爱能公司是否存在停水停电行为导致利佳堂公司无法使用案涉房屋，进而利佳堂公司是否应当支付相应租金、房屋占有使用费的问题 本院认为，按照谁主张谁举证的原则，应当由利佳堂公司举证证明爱能公司实施了停水停电行为，从利佳堂公司所举的证据来看，仅能证明爱能公司人员向物业公司提出过停电的要求，而利佳堂公司未能进一步举证证明案涉房屋何时被停水停电以及停水停电的期间，因此，利佳堂公司关于爱能公司存在停水停电行为导致无法使用案涉房屋进而不应支付租金、房屋占有使用费的主张，本院依法不予支持。 二、关于利佳堂公司是否应支付违约金的问题 本院认为，按照利佳堂公司的陈述，2020年5月1日至2020年7月31日的租金至少应在2020年5月1日前支付，而至2020年6月20日爱能公司发出《解除合同通知书》时，利佳堂公司仍未支付上述租金，因此，利佳堂公司违约。爱能公司按照案涉租赁合同约定，有权解除合同并要求利佳堂公司支付违约金。因此，利佳堂公司认为其没有违约行为、爱能公司违约解除合同进而利佳堂公司不承担违约金的主张，本院依法不予支持。一审法院确定的违约金金额并无不当，本院依法予以确认。 此外，案涉租赁合同解除后，利佳堂公司应当及时向爱能公司腾退案涉房屋。从本案现有证据来看利佳堂公司虽在2020年9月7日前往案涉房屋搬离物品被物业公司拒绝，但双方在2020年9月11日共同到案涉房屋准备办理腾退事宜，最终却因利佳堂公司原因未能腾退。利佳堂公司应向爱能公司支付案涉租赁合同解除之次日2020年6月21日至案涉房屋实际腾退之日2021年3月28日止的占有使用费160086.83元（17282.37元/月×9月＋17282.37元/月×12月÷365天×8天）。而爱能公司在一审庭审中已经知晓利佳堂公司对解除案涉租赁合同无异议，爱能公司应积极收回案涉房屋防止损失进一步扩大，且案涉租赁合同亦约定爱能公司可对利佳堂公司在案涉房屋中的自有设施、物品采取搬离等措施收回房屋。因此，爱能公司未能采取有效措施防止损失进一步扩大，本院结合本案已查明事实、双方的过错情况、爱能公司负有及时止损义务以及新冠疫情对利佳堂公司的影响，酌情认定利佳堂公司应当承担案涉房屋占有使用费86411.85元。 另，因爱能公司认可利佳堂公司已于2021年3月28日腾退案涉房屋，故一审关于腾退案涉房屋的判项可不再支持。 关于利佳堂公司在一审未提出要求爱能公司返还房屋保证金并赔偿相应违约金的情况下，于二审中提出要求判决爱能公司返还房屋保证金并赔偿相应违约金的诉请，经本院调解，双方不能达成一致，故本院在二审程序中不予审查处理。如利佳堂公司认为爱能公司应当返还房屋保证金并赔偿相应违约金，可另行主张权利。 综上所述，爱能公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，但未考虑爱能公司负有的止损义务，导致判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初10256号民事判决第一项、第四项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初10256号民事判决第二项、第五项； 三、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初10256号民事判决第三项为“成都利佳堂中医诊所有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都爱能科技开发有限公司支付租金28801.95元、房屋占用费86411.85元”； 四、驳回成都爱能科技开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1230元，二审案件受理费670元，均由成都利佳堂中医诊所有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年五月十三日 书记员  曹成香