重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初98号原告（反诉被告）:胡志南，男，1998年7月27日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：田荣华、胡鸿宾，重庆德功言律师事务所律师。被告（反诉原告）:重庆紫苑房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道营盘路55号，统一社会信用代码91500224450618377Y。法定代表人：杜锦刚，执行董事。委托诉讼代理人：李华、时渝，重庆奕平律师事务所律师。原告（反诉被告）胡志南与被告（反诉原告）重庆紫苑房地产开发有限公司（以下简称紫苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡志南委托诉讼代理人田荣华，紫苑公司委托诉讼代理人李华、时渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡志南向本院提出诉讼请求：1.判令紫苑公司立即向胡志南交付“宝莲国际都会”独栋2层-120、121、122号房屋;2、判令紫苑公司协助办理房屋过户登记手续;3、本案诉讼费、保全费、律师费由紫苑公司承担。事实及理由:2018年11月12日，胡志南与紫苑公司双方签订《宝莲国际都会商铺买卖协议》，胡志南购买紫苑公司开发建设的“宝莲国际都会”独栋2层-120、121、122号房屋。建筑面积共计2518.20平方米，单价1万元每平方米，总价款2518.2万元。协议签订后，胡志南向紫苑公司支付购房定金1650万元，紫苑公司于2018年11月23日向胡志南出具收据。协议约定，紫苑公司应于2019年12月31日前向胡志南交付房屋，但紫苑公司未履行合同义务，违反约定。经胡志南督促，紫苑公司仍未履行。为保护胡志南合法权益，特根据合同法的相关规定，向法院起诉，望判如所请。紫苑公司辩称，紫苑公司收到胡志南1650万元属实。双方仅签订商品房购买意向协议，并未签订正式商品房买卖合同，且该意向协议明确约定了协议生效条件为“双方签字生效”，但案涉协议仅有紫苑公司盖章，在委托代理人签字处未签字，故紫苑公司认为该协议不发生法律效力。即使认定该协议为有效协议，但胡志南的诉求也不应当得到支持。按照合同约定，签订正式商品房买卖合同（网签）时，胡志南还应向紫苑公司支付二期房款500万元，胡志南至今未支付；在交房前，胡志南还应将三期房款368.2万元及税费和其他代收费等向紫苑公司缴纳，但胡志南在签订案涉协议后仅向紫苑公司支付了1650万元。另外，案涉商铺已抵押给三峡银行（办理抵押登记），在抵押权未消灭前，无法办理交付及过户登记，即合同无法继续履行。故即使在可以交房和办理房屋过户登记的前提下，胡志南要求交付房屋和办理过户登记的条件也未成就。紫苑公司认为，案涉协议虽系商铺买卖协议，但实质上为民间借贷合同，双方达成的系借款合意，从商铺买卖协议约定的利息条款足以证明本案实际系名为买卖，实为借贷，双方达成的系借款合意，并非真实的商品房买卖关系。另外，从协议约定的单价1万元/平方米来讲，该价格明显低于市场价，按照签订协议时同地段同楼层的单价大约在2.5万元/平方米，并且双方在协议对于利息的约定“逾期交房，甲方对乙方所缴纳的房款按月息2%支付利息”，更能证明该协议实际上名为买卖，实为借贷，双方的真实意思不是房屋买卖，而是借款合意。综上，请求驳回胡志南的全部诉讼请求。审理中，紫苑公司称如果法院判决紫苑公司交房，则紫苑公司提起反诉要求胡志南支付剩余房款868.2万元及税费。本院经审理认定事实如下：紫苑公司成立于2000年4月7日，其经营范围为房地产开发、物业管理服务；销售：商品房、五金、灯具、建筑材料。2018年11月12日，甲方（出卖人）紫苑公司与乙方（买受人）胡志南签订《宝莲国际都会商铺买卖协议》，载明：“经甲乙双方协议一致，就乙方向甲方购买“宝莲国际都会”商铺事宜，订立本协议。一、购买商铺基本情况：本商铺位于重庆市铜梁区××街道××路××号“宝莲国际都会”项目，该商铺建筑面积约为2518.20㎡。二、买卖价款见下表：房号独栋2层-120，建筑面积1293.32㎡，单价10000元，金额12933200元；房号独栋2层-121，建筑面积772.09㎡，单价10000元，金额7720900元；房号独栋2层-122，建筑面积452.79㎡，单价10000元，金额4527900元；合计2518.20㎡，单价10000元，金额25182000元。三、付款方式及期限：签订本协议10日内，乙方向甲方缴纳购房定金，其中缴纳现金1000万元，另乙方同时代甲方归还杜晓凤借款500万元及利息150万元。前述资金作为乙方向甲方缴纳的购房定金，该购房定金在签订正式《商品房买卖合同》时转为购房款；签订《商品房买卖合同》时乙方支付房款500万元，剩余房款及税费在交房前一次性付清。四、本商铺甲方已设定抵押权，双方协商同意本协议签订后在该商铺交房前办理该商铺解押手续，签订正式《商品房买卖合同》。五、甲方最迟不超过2019年12月31日前向乙方交付房屋，逾期交房，甲方对乙方所缴纳房款按月息2%支付利息。六、其他约定：甲方在交房时，完成独栋第二层楼宇间的天桥连廊。七、违约责任：甲乙双方任何一方单方面解除本协议即构成违约，按定金罚则承担违约责任。”协议签订后，胡志南按约向紫苑公司支付了前期应付购房款。2018年11月23日，紫苑公司向胡志南出具《收据》一张，载明：“缴款人：胡志南；摘由：商业独栋2层120#、121#、122#房款；大写金额：壹仟陆佰伍拾万元整，16500000元。”2020年11月30日，胡志南向紫苑公司发出《通知函》，载明要求紫苑公司收到通知函后立即办理交房事宜，并支付逾期交房利息，否则将采取法律手段主张权利，届时紫苑公司将承担违约金、诉讼费、保全费等费用。另查明，2016年5月17日，紫苑公司与重庆三峡有限股份有限公司铜梁支行签订了《抵押合同》，将案涉三个商铺在内的共计827套房屋，建筑总面积为141555.21㎡的在建工程设置了抵押，并办理了抵押登记。现案涉宝莲国际都会已取得了不动产权证。另，胡志南于2020年12月4日向本院提出诉前财产保全申请，本院根据胡志南的申请对紫苑公司的财产在价值2500万元范围内予以保全。胡志南因本案诉讼，委托重庆德功言律师事务所为诉讼代理人，其支付了律师费5万元。以上事实，有当事人的陈述及胡志南举示的商铺买卖协议、收据、通知函、微信聊天截图、民事裁定书、法律事务委托合同、发票，紫苑公司举示的抵押合同等证据予以证明。上述证据经开庭质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。紫苑公司与胡志南签订的商铺买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。紫苑公司辩解双方仅签订商品房购买意向协议，并未签订正式商品房买卖合同，且紫苑公司在委托代理人签字处未签字，故该协议不发生法律效力的理由。因紫苑公司在案涉商铺买卖协议中盖章的行为就是双方约定的签字的行为，无需紫苑公司再在委托代理人签字处签字。双方未签订正式商品房买卖合同的原因是基于商铺买卖协议约定的房屋抵押权消灭后才签订商品房买卖合同的约定，而案涉房屋抵押权现尚未消灭，双方签订商品房买卖合同的条件尚未成就。同时结合紫苑公司已收取了胡志南按约支付的购房款1650万元的事实，本院认定案涉商铺买卖协议已生效。紫苑公司辩解的案涉房屋已抵押给三峡银行，在抵押权未消灭前，无法办理交付，合同无法继续履行的理由。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让财产。…”本案中，案涉房屋的抵押权尚未消灭，根据相关法律法规表明现只是不能发生抵押物的物权变动，但并不影响房屋买卖合同的效力。紫苑公司可以转让抵押的房屋，胡志南有权要求紫苑公司按照协议的约定交付案涉房屋。根据案涉商铺买卖协议的约定，紫苑公司应当在2019年12月31日前交付房屋，且现案涉房屋已经验收并取得了房地产权证，具备了交付的条件。故胡志南要求紫苑公司交付案涉房屋的请求，本院予以支持。紫苑公司辩解的案涉商铺买卖协议名为买卖合同实为借贷合同的理由，与双方签订的商铺买卖协议及紫苑公司出具的收据所载明的内容不符，本院不予采信。胡志南要求紫苑公司协助办理房屋过户登记手续的请求。本案中，案涉房屋已为紫苑公司的借款作抵押担保，并办理了抵押登记，现该抵押权尚未消灭。根据建设部《房屋登记办法》相关规定，房屋登记机关对房屋所有权转移登记是不予办理的，在此种情况下应认定构成法律上的履行不能。故，胡志南要求紫苑公司协助办理案涉房屋过户登记手续的请求构成法律上的履行不能，本院不予支持。紫苑公司反诉要求胡志南支付购房款868.2万元及税费的请求。根据案涉商铺转让协议的约定，胡志南预付购房款1650万元，剩余房款及税费在交房前付清。故胡志南应当在紫苑公司交房的同时交纳剩余购房款。但因案涉房屋现尚不能办理过户手续，相关的税费金额尚不能确定，紫苑公司反诉要求胡志南支付过户税费的请求不明确，本院在本案中不予支持。胡志南要求由紫苑公司支付律师费5万元的请求。因双方对违约后律师费的承担没有明确约定，故胡志南的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，对胡志南的诉讼请求，本院部分予以支持。对紫苑公司的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百零六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条的规定，判决如下：一、被告重庆紫苑房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告胡志南交付位于重庆市铜梁区××街道××路××号××栋××层××号房屋；二、驳回原告胡志南的其他诉讼请求；三、反诉被告胡志南于反诉原告重庆紫苑房地产开发有限公司交付位于重庆市铜梁区××街道××路××号××栋××层××号房屋之日向反诉原告重庆紫苑房地产开发有限公司交纳购房款868.2万元；四、驳回反诉原告重庆紫苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，保全费5000元，合计5040元，由被告重庆紫苑房地产开发有限公司负担。反诉诉讼费减半收取36287元，由反诉原告重庆紫苑房地产开发有限公司负担18143.5元，由反诉被告胡志南负担18143.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  郭平二〇二一年五月十八日书记员  刘源