天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0117民初2668号原告：天津市和安物业管理有限公司，住所地天津市宁河区经济开发区富康花园10-3-202。法定代表人：李玮，经理。委托诉讼代理人：魏瑶，女，该公司职工。被告：陈洪娟，女，1956年10月6日出生，汉族，无业，现住天津市宁河区。原告天津市和安物业管理有限公司（以下简称和安物业）与被告陈洪娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告和安物业法定代表人李玮、委托诉讼代理人魏瑶，被告陈洪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和安物业向本院提出诉讼请求：1．依法判令陈洪娟支付和安物业2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2,352元，违约金3,222元，合计5,574元；2．本案诉讼费由陈洪娟承担。事实与理由：和安物业与愉悦港湾小区业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，陈洪娟为案涉小区xx-xx-xx号业主，和安物业依照双方签订的住宅物业服务合同履行自己的义务，陈洪娟无故拖欠2017-2020年度物业服务费2,352元，经催要未果，故成讼，请法院依法判决。陈洪娟在法定期限内未提交书面答辩，庭审中辩称，和安物业催收手续时间与催收通知书内容时间不符，并未与和安物业签订物业服务协议。陈洪娟涉案房屋为顶楼，存在漏水，屋内墙皮已经渗透并脱落，造成财产损失。另外也不认可物业公司的服务，具体理由如下：物业公司没有保洁记录及巡查记录，物业公司做不到每天清扫，小区监控设备覆盖面不全，存在私搭乱建，绿化率低；小区内部存在占用消防通道现象，影响业主安全，另外物业公司利用小区消防用水做绿化，影响业主用水，且存在安全隐患；小区公共部位收益及小区更换单元门公共维修基金使用情况没有向业主公示；疫情阶段物业公司防控工作不到位，公共区域没有尽到管理义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日、2019年1月1日，天津市宁河区芦台镇愉悦港湾社区业主委员会与和安物业签订了《天津市住宅物业服务合同》，合同期限分别为2017年1月1日-2019年1月1日、2019年1月1日-2021年12月31日，约定和安物业为愉悦港湾小区提供物业管理服务，本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。物业管理服务费采取包干制形式收取，收费标准按建筑面积计算，多层住宅、高层住宅均为0.7元/月·平方米。物业管理服务费收费为每月30日前到小区物业办公室交纳；2017年签订的住宅物业服务合同未约定逾期交纳物业服务管理费的违约金，2019年签订的住宅物业服务合同约定，业主或者开发建设单位逾期交纳物业服务管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日百分之五比例交纳违约金。合同同时约定了物业管理服务内容、标准及双方权利义务等。合同期限内，和安物业按约定为愉悦港湾小区提供了物业管理服务。陈洪娟系愉悦港湾xx-xx-xx业主，房屋建筑面积70.05平方米。经核算，陈洪娟应交纳2017年1月1日至2020年12月31日物业服务费2,352元（70.05平方米×0.7元/月·平方米≈49元/月×48个月=2,352元），诉讼前和安物业向陈洪娟书面催收，但陈洪娟至今未交纳。本院认为，天津市宁河区愉悦港湾业主委员会与和安物业签订的《天津市住宅物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，且合同约定对全体业主具有约束力。合同期限内，和安物业按合同约定为愉悦港湾小区提供了物业管理服务，陈洪娟作为愉悦港湾xx-xx-xx业主，应按合同约定交纳物业服务费，和安物业主张陈洪娟支付自2017年1月1日至2020年12月31日物业服务费2,352元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题，2017年双方签订的《天津市住宅物业服务合同》未约定违约金，和安物业主张该服务期间逾期交纳物业服务管理费的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。2019年签订的住宅物业服务合同，明确约定日百分之五的违约金计算方式，陈洪娟长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于双方因沟通不及时，而陈洪娟未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不予支持。陈洪娟辩称未与和安物业签订物业服务合同，和安物业已提供愉悦港湾小区业主委员会代表全体业主与其签订的住宅物业服务合同，该合同对全体业主均有约束力；陈洪娟所称没有保洁巡查记录，和安物业表示可以提供；陈洪娟主张和安物业催收程序存在瑕疵，但经过本院依法送达涉诉诉讼材料后，陈洪娟至庭审结束前仍未交纳物业服务管理费用，本院不予支持。陈洪娟反映的其他问题作为不交物业费的理由，缺乏事实和法律依据，其抗辩主张本院不予支持。本院需要指出：物业公司在尽到主要管理服务义务的同时，仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、陈洪娟于本判决生效后五日内向天津市和安物业管理有限公司支付自2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2,352元；二、驳回天津市和安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈洪娟负担。本判决为终审判决。审判员 张 圆二〇二一年五月二十日书记员 顾晶晶相关法律链接《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。