河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初32号 原告：谭旭阳，男，1991年5月10日生，满族，住唐山市路北区。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告谭旭阳与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告谭旭阳，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭旭阳的诉讼请求：1.撤销（2016）冀02执7777号之五查封裁定，停止拍卖唐山市路北区房产；2.确认上述房产归原告所有；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月19日，原告与嘉润公司签订了《嘉润•彩虹城房屋诚意认购单》（以下简称认购单），载明原告购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城（现富星园小区）205-1-302房产，原告应向嘉润公司支付数额为全部房款的认购金316834元。原告于当日付清全部价款，嘉润公司于该日向原告交付了房产，原告合法占有使用至今，该房产为原告名下唯一房产。2016年12月2日，法院作出（2016）冀02执7777号之五执行裁定书，查封了涉案房产，该行为侵犯了原告的合法权益。 被告张淑娟答辩称，一、原告不具有本案诉讼主体资格，原告购买的涉案房产是由原房主刘某转让而来，购买时间是2013年3月19日，是在法院查封期间，根据法律相关规定被查封的房产不得自行出售抵押，原告和原房主的买卖行为无效，原告不具有本案诉讼主体资格；2、原告签订的认购单属于预约合同，不是合法有效的商品房买卖合同，从最高院关于商品房买卖合同相关解释商品房销售管理办法以及民法典相关规定，足以说明认购单不是合法有效的商品房买卖合同，且原房主的认购行为不能延续成为原告的购买行为，原告名下的认购单明显是后补的，其提供的第三人收据也与原告质证过程中的陈述不一致，因此，原告提供的证据不能证实原告享有排除强制执行的权益，证据也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司述称，请求法院查明事实真相，公平判决。 原告谭旭阳为证明其主张，向本院提交的证据有： 一、举证期限内提交的证据： 1.支付了全部房款的票据。 2.原告和嘉润公司达成的认购单。 3.入住明细。 4.原告支付全部购房款的证明。 5.钥匙领取表。 6.唯一住房证明。 7.物业费、水电费、取暖费。 8.农行存折和存储明细清单。 9.中间人刘某的证明以及刘某的身份证复印件。 二、当庭提交的证据： 1.谭中宝和原告的亲属关系证明，证明原告和谭中宝是父子关系。 2.谭中宝中国农行的存折，证明是2013年3月19日从银行取款225000元，交给物业216834元购房款尾款。 3.唯一住房手续以及结婚证，证明原告已婚。 4.原房主刘某出庭，证明原告当天在物业买房以及我将剩下尾款当面交给了物业。 被告张淑娟对谭旭阳提交的证据的质证意见为： 一、对举证期限内提交的证据的质证意见： 对证据1、4、8、9均有异议，需要与原件进行核实。农业银行流水明细显示持卡人为谭中宝，而从原告提交的户籍证明中无法证实二者的关系，更不能证明已经向嘉润公司交纳了房款。因嘉润房地产系本案当事人，与本案具有利害关系，其出具的全款证明不应被采信。另，该房屋虽由刘某转让而来，应提交刘某与谭旭阳之间的买卖合同，转让价款的相关材料。其提交的证据九属于证人证言，根据法律规定刘某应当出庭作证证明其与原告房屋买卖关系的真实性，同时，刘某2013年3月19日向谭旭阳出售涉案房产时，该房屋已被法院依法查封。原告购买涉案房产时间发生在法院查封之后，根据法律规定被查封的财产不得自行出售、处置，原告在涉案房产已经被查封的情况下依然购买，其与刘某的转让行为无效，原告也不具有本案诉讼主体资格，应驳回原告起诉。该四份证据无法证明原告的证明目的。该认购单是开发商提供的制式单据，该认购单不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。可见，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。该认购单落款处没有嘉润公司的印章及签署时间。无法证明原告的证明目的。该认购单没有具体的签署时间，无法证明原告的证明目的。对入住费用款项明细、钥匙领取表、物业费、水电费、取暖费收据及唐山德旺物业服务有限公司提交的证明均有异议。钥匙领取申请表填写不规范，真实性存疑。德旺物业公司系2016年7月5日成立，其证明出具时间为2021年1月11日。取暖费收据不是正规发票，在原告没有正式的房屋买卖合同及房屋所有权证书的情况下，取暖费的用户名为交款人自行提供。且所提交的收据显示的时间均在法院查封之后。故该部分证据均无法证明已在法院查封前占有了涉案房产。对个人住房信息查询结果的真实性无异议，但是该证据仅能证实截止2020年11月12日之前原告在路南、路北、高新区没有不动产登记记录，无法证明原告的证明目的。谭旭阳已婚，应提交其配偶的个人住房信息查询结果。 对原告谭旭阳当庭提交证据的质证意见： 对原告提交的亲属关系证明、结婚证、身份证无异议，对其提交的农行存折真实性无异议，但无法与原告提交的其他证据形成证据链证实其主张的2013年3月19日的取现是支付给嘉润公司的款项。房屋转让协议中没有具体的房屋单元号，且该证据何时形成无法确认，结合证人刘某出庭作证时其对于涉案房产的具体单元并不明确，证人在陈述时是手拿书面材料进行宣读的，其也表示是在2011年转让给原告的，后被告向其询问原告的付款时间时表示记不清了，证人证言以及该转让协议不能证实原告的主张。 第三人嘉润公司对原告谭旭阳提交的证据的证明目的、真实性均无异议，认购单上没有日期，以嘉润公司开具的收据日期为准，嘉润公司收到了谭旭阳支付的购房款，但入账凭证暂时没有找到。 被告张淑娟为证明其主张，向本院提交的证据有：（2012）唐执字第97-01号执行裁定书、（2012）丰执字第549号、唐山市不动产登记中心不动产权利及其他事项登记信息，证明涉案房产在原告与原房主买卖时已被法院依法查封，双方买卖行为无效。 原告谭旭阳的质证意见为：原告在被告张淑娟查封涉案房产之前全款买房，张淑娟2016年查封，原告不欠物业费水电费取暖费，对张淑娟提交的证据不予认可。 第三人嘉润公司对被告提供的三份证据真实性无异议，对证明目的不予认可，该三份证据与本案无关。 第三人嘉润公司提交工资发放表，证明董秀楼是其公司会计。 被告张淑娟对工资表的真实性和证明目的不认可，主张该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由开发商真实取得。 原告谭旭阳对嘉润公司提交的证据无异议。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区205楼5-502室房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，首次查封登记时间为2016年12月8日。谭旭阳就205-1-302房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月9日作出（2020）冀02执异886号执行裁定书，驳回谭旭阳的异议请求。谭旭阳不服，向本院提起诉讼，形成本案。 另查明，2011年3月7日，刘某向嘉润公司购买富星园小区205-1-302房产，并于当日支付了认购金10万元，嘉润公司开具了收据。2013年3月19日，谭旭阳与刘某签订了一份房屋转让协议，约定刘某将上述房产转让给谭旭阳，谭旭阳向刘某支付其已付的10万元首付款，剩余房款由谭旭阳、谭中宝（谭旭阳父亲）向嘉润公司支付。后刘某在嘉润公司为其开具的收据上注明“同意更名为谭旭阳刘某”。刘某认可其已收到谭旭阳向其支付的10万元。后嘉润公司与谭旭阳签订了一份认购单，载明：谭旭阳购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城205-1-302房产，房屋建筑面积128.17平方米，单价为2471.98元／平方米，总价款316834元，认购单中未注明签订时间。2013年3月19日，谭旭阳父亲谭中宝自其名下银行账号中支取现金22.5万元，向嘉润公司交纳购房尾款现金216834元，嘉润公司为其开具了收据，当日将涉案房产交付给谭旭阳，谭旭阳支付了水电费、物业费等费用，并占有使用至今。该房产亦为谭旭阳及其家人名下唯一房产。。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间是2009年11月9日。 再查明，本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。张淑娟提交的（2012）唐执字第97-01号执行裁定书于唐山市不动产中心向本院出具的查封登记信息中无该查封登记。 以上事实，有认购单、银行凭证、收据、个人住房查询信息等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：谭旭阳对富星园小区205-1-302房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，谭旭阳只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。对执行异议之诉的审理，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定处理。第二十八条的内容为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定内容为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因谭旭阳提交了其及家人名下无其无居住房产的证据，故本案适用第二十九条的规定。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封富星园小区205-1-302房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，首次查封登记时间为2016年12月8日。而原权利人刘某首次就涉案房产签订认购单、支付价款的时间为2011年3月7日，谭旭阳与嘉润公司签订认购单、支付价款的时间为2013年3月19日，以上时间均发生于张淑娟申请查封涉案房产之前。刘某虽对涉案房产支付了部分对价，但其对剩余大部分房款并未支付，未取得涉案房产的所有权，故其与谭旭阳之间非对房屋所有权进行转让，而是对购买涉案房产权利的转让。谭旭阳取得涉案房产的购买权利后，与嘉润公司之间就涉案房产直接签订了认购单，约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件，谭旭阳依据该认购单，直接向嘉润公司支付了购房款，因此，嘉润公司与谭旭阳之间买卖关系成立。涉案房产早已取得预售许可，故谭旭阳与嘉润公司签订的认购单合法有效。谭旭阳于张淑娟作为首封权利人查封涉案房产之前已实际占有使用涉案房产，涉案房产为谭旭阳名下唯一房产，且非因自身原因未办理过户手续，故谭旭阳的排除强制执行的诉讼请求既符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，亦满足第二十八条的规定。 关于嘉润公司于本案中的地位：依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。嘉润公司对原告的诉讼请求明确予以认可，故嘉润公司于本案中应为第三人。谭旭阳将其列为被告，本院对此予以纠正。 综上所述，谭旭阳对嘉润公司名下富星园小区205-1-302房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。谭旭阳请求撤销（2016）冀02执7777号之五查封裁定的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异886号执行裁定书同时失效。 案件受理费6052.51元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏