江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初10417号原告：郭柏年，男，1957年1月17日生，汉族，住江阴市（确认送达地址：江苏昶兴律师事务所，无锡市滨湖区吟白路1号研创大厦2102室）。委托诉讼代理人：陈竹，江苏昶兴律师事务所律师。被告：钱洪，男，1965年10月18日生，汉族，住江阴市（确认送达地址：江苏英特东华律师事务所，无锡市锡山区宝鼎钢材市场11031室）。委托诉讼代理人：杨钊，江苏英特东华律师事务所律师。原告郭柏年与被告钱洪合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法组成合议庭于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告郭柏年及其委托诉讼代理人陈竹，被告钱洪及其委托诉讼代理人杨钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭柏年向本院提出诉讼请求：1、判令钱洪返还购房款500000元；2、判令钱洪向其支付差价损失2808240元；3、判令本案诉讼费、律师费218500元，评估费9824.75元由钱洪承担。事实与理由：2003年，其与王波、夏惠宾、徐利军、钱洪因合作开设超市，共同出资从农业银行江阴支行处竞拍江阴市××镇××路××号房产，并签订协议约定该“房产股权（实为产权）确认为钱洪、王波、郭柏年、夏伟斌（实名为夏惠宾）、徐利军五人所有，其股权为每人20%平均得产”。后实际操作中，为便利当时拍卖及一系列手续办理，该房屋即登记于被告钱洪一人名下，购买该房产价款及办理相应手续费用均由五人出资，后该房产也由五人共同利用合伙开设超市、出租等，现房屋出租租金由该五人共同分配享有。2018年，其向法院起诉要求确认该房屋权利，但由于该房屋已被被告债权人申请查封且因法律适用问题等，法院判决驳回原告诉讼请求，并建议另案主张权利。后钱洪、王波、夏惠宾、徐利军与其五人签订协议，被告自愿返还购房款差价赔偿损失，但未支付款项。故诉至法院。被告钱洪辩称：对郭柏年诉状上载明的事实部分无异议，但对于原告诉讼请求有异议。原告所主张的差价是双方议定的，但该差价损失并没有考虑到房屋实际交易时可能产生的作为卖方的应缴纳的税款，由于该房屋尚处于法院查封状态无法进行正常交易，故保留对于应承担的税费向原告主张分摊费用的权利。其并辩称原告在本案中实际产生的律师费为3万元，其主张的律师费损失过高，请求法院依法认定。经审理查明：2003年5月26日，夏惠宾、徐利军、郭柏年、王波与钱洪共同签订协议书1份，内容为：“关于购买××镇××路××号房屋权属问题。经王波、钱宏、夏卫斌、郭柏年、徐利军伍人在桌石上商定，同时向中国农业银行江阴市支行购买××镇××路××号房屋，面积为2407.15平方米。如购买成功，则房屋权属王波、钱宏、夏卫斌、郭柏年、徐利军同时有份，房屋产权伍人平均分享得产，经营权有5人共同享有。为能不持异议，特立此协议，望各位遵照执行，以此为照。本协议一式伍份，当事人各执一份。协议人签字王波钱宏徐利军夏伟斌郭柏年2003年5月26日”，该协议书中的“夏卫斌”及“夏伟斌”系夏惠宾，“钱宏”系钱洪。协议签订后，郭柏年、夏惠宾、王波、徐利军分别向钱洪交付购房款50万元。2003年8月13日，钱洪（买方）与中国农业银行江阴市支行（卖方）就购买坐落于江阴市××镇××路××号的房屋签订房地产买卖契约1份，由钱洪购买涉案房屋，房屋总价款为220万元。钱洪按照其与中国农业银行的约定支付了购房款220万元。2003年9月25日，夏惠宾、徐利军、郭柏年、王波与钱洪共同签订房产股权确认协议1份，协议载明“江阴市××镇××路××号的房屋房产由钱洪、王波、郭柏年、夏伟斌、徐利军5人共同出资向农业银行江阴支行购买，房产股权确认为钱洪、王波、郭柏年、夏伟斌、徐利军5人所有，其股权为每人20%平均得产，房屋面积为2407.15平方米，房屋用途为经营超市即顾山华联超市，其经营权由5人共同享有，超市效益5人平均分配。因房产证及土地证的户名为钱洪，为保证股东的利益，订立如下协议:1.房产未经5人同意不得私自卖买、不准私自转让。2.房产产权不准私自用于任何抵押。3.如房产户主私自将产权抵押或以其他形式使产权转移必须负全部责任，且必须按上年收入长期承担其他4人的经济收入。4.如房屋出租须经5人共同商量后进行，其租金平均分配。5.房屋修理要经5人同意，费用平均负担。6.如遇不可抗拒的自然灾害，按照国家有关规定办。以上协议一式五份，股东各执一份。房产户主签字：钱洪房产产权共有人签字：王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾2003年9月25日”。2020年8月20日，钱洪与王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾签订协议书一份。协议主要内容为：鉴于王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾借钱洪名义购买江阴市××镇××路××号的房屋房产，面积为2307.15平方米，购房价220万元，各方确认平均享有各项权利。后由于钱洪原因导致该房屋被法院查封，其余四人最终确认房屋权利未成（江阴市人民法院2018苏0281民初10727号民事判决书），现经各方一致达成协议如下：一、钱洪分别返还王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾于2003年支付的购房款各500000元。二、在房屋被法院处置前，基于该房屋取得的租金等收益，钱洪已向王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾各方支付的，不再退还。处置之后，王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾不再主张租金。三、因该房屋现大幅升值，也考虑后期各方对该房屋投入装修、管理等，钱洪自愿向王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾各方赔偿房屋差价损失。各方一致确认暂定房屋价值为8000元／平方米，总价19257200元，增值部分17057200元为差价。王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾各方差价损失为各3411440元，该笔费用由钱洪立即支付。四、特别约定：上述房屋价值各方根据房屋区位、现状、考察市场价的暂估，如有需要鉴定房屋价值的，以评估价确定钱洪应向王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾各方赔偿的差价损失金额。五、本协议如有争议，各方协商解决，协商不成，由江阴市人民法院管辖处理，因诉讼产生的损失（含诉讼费、律师费、保函担保费等）均由钱洪承担。诉讼中，王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾委托江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司对江阴市××镇××路××号的房屋进行了评估。2021年3月12日，该公司出具苏地仁合无锡房估字第2021-0239号房地产估价报告，确认2021年3月8日价值时点江阴市××镇××路××号房屋的房地产总价为1624.12万元。王波、郭柏年、徐利军、夏惠宾为此支付评估费39299元。郭柏年为本次诉讼与江苏昶兴律师事务所签订委托合同一份，约定应支付律师费为218500元，该款郭柏年已于2020年9月18日支付30000元。上述事实，由协议书2份、房产股权确认协议、收款收据4份、江阴市人民法院2018苏0281民初10727号民事判决书、江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司苏地仁合无锡房估字第2021-0239号房地产估价报告、委托合同、江苏昶兴律师事务所收费标准、江苏增值税普通发票2份等证据及双方当事人在法庭上的陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点为：一、郭柏年所主张支付差价损失是否应该考虑税收费用的分摊；二、郭柏年在本案中主张的律师费损失是否应该支持。本院认为，钱洪与夏惠宾、徐利军、郭柏年、王波于2020年8月20日签订的协议书，其实质是对五人于2003年5月26日签订的合伙购买江阴市××镇××路××号房屋的协议书以及于2003年9月25日所签订的《房产股权确认协议》予以解除以及相应损失赔偿事宜所做的约定。该协议书系五人真实意思的表示，符合相关规定，本院予以确认。江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司苏地仁合无锡房估字第2021-0239号房地产估价报告明确涉案房屋于2021年3月8日的房地产总价为16241200元，扣除五人于2003年购房所投入资金2200000元，可计算出涉案房屋的差价损失为14041200元（16241200元-2200000元），按照五人权益均等的原则，郭柏年可主张的涉案房屋差价损失为2808240元。现郭柏年按照苏地仁合无锡房估字第2021-0239号房地产估价报告为基础及五人所作明确约定，向钱洪主张返还其购房款500000元以及向其支付差价损失2808240元（14041200元÷5），符合相关法律规定，本院予以支持。钱洪抗辩应考虑税收费用分担的主张，因涉案房屋尚未处置，房屋变现所可能发生的税费负担尚未实际发生，本案不予理涉。钱洪可待相关税收支出实际发生后，依法向郭柏年主张分担。关于郭柏年在本案中主张的律师费损失是否应该支持的问题。本院认为，钱洪、夏惠宾、徐利军、郭柏年、王波明确约定因诉讼产生的损失（含诉讼费、律师费、保函担保费等）均由钱洪承担，该约定系各方真实的意思表示，并不违法法律规定，本院亦予以确认。夏惠宾、徐利军、郭柏年、王波为确定涉案房屋的市场价值支出评估费39299元，系为解决五人之间就涉案房屋导致的纠纷所引发诉讼，可以认定为诉讼产生的损失。按照权益均等原则，郭柏年向钱洪主张9824.75元（39299元÷4）的评估费及本案诉讼费的损失，符合各方约定，本院予以支持。郭柏年与江苏昶兴律师事务所签署的委托合同，约定就郭柏年与钱洪合同纠纷一案，郭柏年应支付律师费218500元。江苏昶兴律师事务所主张按照诉讼标的3300000元计算律师代理费，根据江苏昶兴律师事务所的收费标准应当为185200元［10000元以内，收取5000元；超出10000元至100000元，收取8%（即7200元）；超出100000元至500000元，收取7%（即28000元）；超出500000元至1000000元，收取6%（即30000元）；超出100000元至5000000元，收取5%（即115000元）］，超出部分，本院不予支持。郭柏年通过诉讼方式实现其权利，为此应支付律师费185200元，虽然郭柏年先预交了30000元，但对于剩余的费用是郭柏年必将发生的损失。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零九条第一款、第五百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、钱洪应于本判决发生法律效力之日起10日内返还郭柏年购房款500000元。二、钱洪应于本判决发生法律效力之日起10日内向郭柏年支付差价损失2808240元、律师费损失185200元、评估费损失9824.75元，合计3003264.75元。三、驳回郭柏年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38092元（郭柏年已预交），由郭柏年负担3712元，由钱洪负担34380元。钱洪负担的34380元应于本判决发生法律效力之日起10日内缴至本院（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：0166××××0725；开户银行：江苏江阴农村商业银行营业部）。郭柏年预交的诉讼费用34380元由本院退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴海强人民陪审员  杨晓岚人民陪审员  吴品芳二〇二一年五月二十八日书 记 员  夏 臻附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。