云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终645号上诉人（原审被告）：云南白腊山生态农业科技有限公司，住所地：罗平县腊山街道花海驿旅游小镇3幢01号。法定代表人：龙超，总经理。委托诉讼代理人：龙慧，女，1969年9月4日出生，彝族，住罗平县。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：罗平县协和粮油贸易有限公司，住所地：罗平县钟山乡狗街居委会清水河村。法定代表人：翁建雄，总经理。委托诉讼代理人：魏成芸，云南宏毅律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：龙慧，女，1969年9月4日出生，彝族，住罗平县。上诉人云南白腊山生态农业科技有限公司（以下简称云南白腊山公司）因与被上诉人罗平县协和粮油贸易有限公司（以下简称罗平协和公司）、原审被告龙慧房屋租赁合同纠纷一案，不服罗平县人民法院（2020）云0324民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云南白腊山公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。一审法院认定上诉人在租赁期限满一年后没有缴纳租金，但事实并非如此，2018年9月份，原审被告龙慧代表上诉人与被上诉人法定代表人翁建雄谈租地的事情，被上诉人同意租给上诉人，租金每年3000元，但是被上诉人根本不敢签订书面合同，后上诉人陆续进场安装设备开始孵化鹅苗。2019年春节，原审被告三次找被上诉人的法定代表人，准备支付租金并签订合同，但是被上诉人拒绝签订书面合同。2019年10月份，在租期还没到一年的时候，被上诉人的法定代表人到上诉人承租的钟山粮管所基地单方调整租金为每年30000元，上诉人不认可被上诉人单方随意调整租金，被上诉人就到场地采用堵门、断电等方式闹事，导致上诉人从2019年10月至今一直停业，被上诉人的行为已经给上诉人造成了严重经济损失。根据以上事实，不是上诉人不按时支付租金，而是被上诉人拒绝签订书面合同、单方随意上涨租金，且采取不合法手段导致上诉人停业，违约方应该是被上诉人，而不是上诉人，因此，应当由被上诉人承担违约责任。被上诉人罗平协和公司答辩称，本案事实已经很清楚了，我方收到上诉人的上诉状后也想过要上诉，两年我方都没有收到过一分钱的房租，上诉人在罗平法院涉及多个案子，可能执行不到案款。对方租了我们6000多平方米的地方，我方公司经营正常，考虑到对方的难处，所以我方没有上诉。对方的上诉理由也很荒谬，双方作为企业家怎么可能不签订合同，我方一审提交的证据也能证明我方多次催促对方签订合同，但是对方一直不来签订。在之前一审法院中我们也起诉过要解除合同，考虑到多方面原因我们撤诉了，我们发过函通知对方解除合同，对方没有交过租金，也没有经过我方的允许堆放东西，这需要对方自行承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗平协和公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除；2.判令被告支付欠原告的租金共计33000元；3.判令被告将所属的全部物品搬出原告的场地并将房屋及场地清理干净；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月左右，被告龙慧代表被告云南白腊山公司与原告罗平协和公司就租赁坐落于罗平县的房屋进行协商，并口头约定：原告罗平协和公司将该房屋出租给被告云南白腊山公司使用，年租金3000元。双方未约定租赁期限、租金交付时间。2019年10月，原告要求被告支付租金，但被告未予支付。2019年10月28日，被告龙慧发送短信给翁建雄：“翁总，我来到钟山就一直干活，现在才结束，等改天我们抽时间在一起谈，给行？”翁建雄回复：“你具体定个时间吧！一年多了，别一天拖一天。请你相互换位思考一下。”2020年1月6日，本院受理原告罗平协和公司与被告云南白腊山公司房屋租赁合同纠纷一案，该案中原告要求解除原、被告之间的不定期房屋租赁协议，被告云南白腊山公司立即迁出房屋并清除遗留垃圾，向原告支付自2018年7月起至实际迁出之日止暂计至2020年1月1日的租金18000元，并公开赔礼道歉。后，原告罗平协和公司于2020年3月24日撤诉。2020年6月13日，中国邮政专递将原告罗平协和公司以被告云南白腊山公司为对象的《通知》送达给被告龙慧，该通知主要内容为：2018年7月你公司员工龙慧与我公司达成口头合同，你公司租用我公司坐落于罗平县两间房屋用于孵化鹅苗，租金3000元／年，随后我公司多次联系龙慧要求签订书面合同并支付租金，但龙慧以种种借口一拖再拖。龙慧于2018年7月间自行使用3间仓库、4间宿舍，并在我公司的场地上悬挂你公司的匾牌进行经营，鉴于龙慧用实际行为表达了与我公司的合作，我公司工作人员陈雄于2019年7月与龙慧就租赁之事做详细商谈，龙慧表示你公司要使用我公司在当地的全部房屋及场地，同时约定租金30000元／年，并约定紧接着就签订合同。此后，我公司多次联系龙慧，要求其与我公司签订书面合同并支付租金，但龙慧仍以种种借口拖延，并在后期拒绝接听电话。你公司使用我公司全部房屋及场地已经近两年时间，却从未支付租金，这一事实说明你方已根本违约，合同已经失去存在的基础。现通知你公司：1.即日起，解除我们双方之间的租赁合同；2.你公司尽快支付我公司的租金共计33000元；3.2020年7月1日以前，你公司将所属的全部物品搬出场地，并将房屋及场地清理干净。但被告云南白腊山公司、龙慧针对原告的前述通知，未作回复。另，被告云南白腊山公司使用案涉租赁房屋、场地期间，在该房屋、场地内安装了鹅苗孵化机并添置了培育鹅苗的其他设施设备。一审法院认为，原告罗平协和公司与被告云南白腊山公司对租赁期限的约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，应视为不定期租赁。本案中，被告云南白腊山公司在租赁期限满1年后没有交纳租金，原告罗平协和公司于2020年1月6日起诉要求解除其与被告云南白腊山公司之间的房屋租赁合同，虽然原告罗平协和公司于2020年3月24日撤回了该案的起诉，但是双方此后并没有形成继续履行合同的合意，并且原告在2020年6月13日又通过中国邮政专递送达书面解除房屋租赁合同的通知给被告方，再一次明确了解除合同的意思表示，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，可以认定原告罗平协和公司已在合理期限之前就其解除合同的主张通知了被告云南白腊山公司，原告罗平协和公司要求确认其与被告的房屋租赁合同已经解除并要求支付租金的诉讼请求，予以支持。但是，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本案原告罗平协和公司主张两年的租金为33000元却未能提供充足证据证明该主张成立，综合原、被告的陈述确认两年的租金为6000元。被告云南白腊山公司辩解其没有违约，不应承担违约责任的意见，不予采纳。此外，本案合同的当事人是原告罗平协和公司与被告云南白腊山公司，被告龙慧并不是合同当事人，因此，原告罗平协和公司要求被告龙慧承担本案相关责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告罗平协和公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告罗平协和公司与被告云南白腊山公司签订的房屋租赁合同已经解除；二、被告云南白腊山公司于本判决生效后15日内支付原告罗平协和公司租金6000元；三、被告云南白腊山公司于本判决生效后30日内，自行搬出其安装、添置、存放在原告罗平协和公司坐落于罗平县的房屋、场地内的全部物品；四、驳回原告罗平协和公司的其他诉讼请求。案件受理费625元，由原告罗平协和公司负担325元，被告云南白腊山公司负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人云南白腊山公司向本院提交如下证据材料：一、中国南方电网营销平台的截屏打印件一份；欲证明被上诉人不跟上诉人签合同，还去南方电网举报我们，把我们的电断了，导致我们的停电，故意破坏我们的产业，导致我们无法生产经营。二、照片打印件一组；欲证明1.粮油公司的法人翁建雄拉石头堵大门；2.租赁的6000平方米的场地不仅我方使用，共有三家使用，一家是七星驾校的训练场地，另外一家是粮管所的职工；3.2020年由于房子大梁倒塌砸死我们公司的鹅大概200多只。被上诉人罗平协和公司质证认为，上诉人提交的证据是2019年的事情，此案件是去年起诉的，我方无法看出对方证明的目的，而且该证据不是新证据；私自改造高压用电会给周围居民带来安全隐患，所以翁建雄才去南方电网处理此事，而且这不是对方不与我方签订合同的理由。有一家职工住在里面是事实，关于驾校的事情我需要落实，砸死200多只鹅没有这个事情，对方没有证据能证明。被上诉人罗平协和公司未向本院提交证据材料。本院认为，经审查，上诉人云南白腊山公司在本案二审中提交的证据材料均形成于一审开庭之前，因此不属于二审的新证据；况且上诉人云南白腊山公司提交的上述证据材料亦不能证明其诉讼主张，应不予采信。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第九十一条第（二）项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本案中，上诉人云南白腊山公司与被上诉人罗平协和公司存在口头约定的租赁合同关系，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。由于本案双方当事人并未签订书面合同，没有明确租赁期限，故一审法院认为本案系不定期租赁合同是正确的；双方当事人实际履行的合同期限已经二年有余，但经被上诉人罗平协和公司催要，上诉人云南白腊山公司并未向被上诉人罗平协和公司支付过租金，已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。被上诉人罗平协和公司可依法行使合同解除权，况且被上诉人罗平协和公司在本案之前曾向一审法院起诉请求解除合同，之后又向上诉人云南白腊山公司发通知解除合同。上诉人云南白腊山公司上诉称被上诉人罗平协和公司不敢和其签订书面合同，但没有提交相应证据证明，其主张不能成立；上诉人云南白腊山公司还上诉称，被上诉人罗平协和公司采用堵门、断电等方式闹事，导致其停业，造成其严重经济损失，由于上诉人云南白腊山公司并未在本案中提起反诉，故对其上述诉讼主张，应依法不予审查，上诉人云南白腊山公司可另行主张相应权利。一审法院据此依法判决确认本案双方当事人之间的租赁合同已经解除，并由上诉人云南白腊山公司向被上诉人罗平协和公司支付相应的下欠租金、搬离租赁场地并无不当。综上所述，上诉人云南白腊山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人云南白腊山生态农业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高体所审判员  廖 锐审判员  刘宗明二〇二一年五月十七日书记员  叶雪玉