河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初3952号原告：中原银行股份有限公司驻马店分行。住所地：驻马店市文明路168号。统一社会信用代码91410000739073187F。法定代表人：万三华，行长。委托诉讼代理人：翟志斌，男，1971年5月3日出生，该行员工，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：张明，男，1989年5月27日出生，汉族，住河南省遂平县。被告：驻马店市鸿泰物业发展有限公司。住所地：驻马店市驿城区解放路中段。统一社会信用代码：91411700706730304E。法定代表人：徐淳鸿，董事长。原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）诉被告张明、驻马店市鸿泰物业发展有限公司（以下简称鸿泰物业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人翟志斌、高婷婷到庭参加诉讼。被告张明、鸿泰物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中原银行驻马店分行诉称，2014年12月11日,被告张明、鸿泰物业公司与驻马店银行股份有限公司签订编号为2014220100720个人住房(商业用房)借款/担保合同一份,约定被告张明借款18万元,借款用途为用于购买座落于遂平县××路北段东侧的房产(建筑面积124.43m),贷款期限240个月,月利率5.6375%,并约定合同履行期间如遇国家利率调整,按中国人民银行有关利率政策按年调整。贷款采用等额本息还款法,还款总期数为240期,还款日为每月20日,合同并约定罚息、复利。同时约定被告张明以其名下位于遂平县××路北段东侧的房产(购房合同编号:GF-2000-0171)为该笔贷款提供抵押担保,并依法办理预抵押登记。被告鸿泰物业公司为该笔贷款提供连带责任保证,保证期间为合同项下贷款到期之日起两年。上述合同签订后，原告即依约发放贷款。2014年12月23日，原驻马店银行股份有限公司合并入中原银行股份有限公司,驻马店银行变更为中原银行驻马店分行。被告自2020年5月21日起不再履行还款义务,现该笔贷款下欠借款本金148572.95元及2020年5月21日起的利息、罚息、复利未予清偿。依据原、被告之间的个人住房(商业用房)借款/担保合同第十二条第三项“借款人连续三个付款期或在本合同内累计六个付款期未按时偿还贷款本息,原告有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并要求借款人提前清偿贷款本息”的约定，要求被告偿还下欠所有贷款本息、承担担保责任。请求依法判令被告张明偿还住房按揭贷款本金148572.95元及2020年5月21日起利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定计算）；2、原告对于被告张明名下位于遂平县××路北段东侧的房产（购房合同编号GF-2000-0171）依法折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告鸿泰物业公司对该笔贷款承担连带保证责任。被告张明、鸿泰物业公司未答辩。经审理查明，2013年6月14日，甲方驻马店银行股份有限公司与乙方鸿泰物业公司签订协议编号为2013年房贷合字第02号《个人住房及商业用房贷款合作协议》一份，约定甲乙双方就乙方开发经营的位于遂平县××路北段东侧的“金元新城住宅小区”项目（商品房预售许可证号为遂住预售证第13018号、13019号、13020号）的个人住房及商业用房贷款事宜开展合作；甲方为乙方上述开发项目提供最高不超过5300万元的按揭额度，合作期限3年，个人住房贷款最高成数7成，最长期限20年，商业用房贷款最高成数5成，最长期限10年；乙方在甲方设立售房款专用账户，承诺将购房借款人支付的首期款，以及甲方向购房款借款人发放的贷款和乙方的其他销售放款收入全部存入此账户，开户行及账户号为驻马店银行遂平支行，账户51×××25；乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，保证金账户为51×××16，个人住房贷款保证金金额按贷款金额的5%存入，商业用房贷款保证金金额按贷款金额的10%存入，保证金由甲方监督和管理；为维护双方权益，保障合作的顺利进行双方特别约定：1、甲方同意乙方以购房人个人住房及商业用房按揭贷款所形成的入账收入提前偿还乙方在甲方处的房地产开发项目贷款，乙方应在每笔按揭贷款入账后及时将该部分收入的50%提前归还乙方在甲方处的房地产开发项目贷款。2、乙方房地产开发项目销售面积达到该期开发面积的50%时归还甲方不低于50%的房地产开发项目贷款，项目销售面积达到70%时，无论房地产开发项目贷款到期与否，均须全额归还甲方贷款本息等内容。……2014年10月5日，买受人张明与出卖人鸿泰物业公司签订《商品房买卖合同》，出卖人以出让方式取得位于富强路北段东侧编号遂国有2011第079号的地块和土地使用权。该地块土地面积为27231.91平方米，规划用途为商品住宅，土地使用年限自2011年4月20日至2081年4月19日；买受人张明购买出卖人位于遂平县××路北段东侧预售商品房“金元新城”第9幢1单位601号房，建筑面积共124.43㎡，每平方米2161.86元，于2014年10月5日前交纳首付款89000元，余额180000元办理银行按揭贷款。……2014年12月11日，张明作为借款人和抵押人、鸿泰物业公司作为保证人与驻马店银行股份有限公司签订编号为2014220100720的《个人住房（商业用房）借款/担保合同》一份，约定张明向原告贷款18万元，借款用途用为购买坐落于遂平县××路北段东侧的房产、建筑面积为124.43平方米；贷款期限240个月，自2014年12月11日至2034年12月11日。借款实际支付日及到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；贷款利率采用浮动利率，以人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，月利率为5.6375‰。合同履行期间，如遇国家利率调整，按中国人民银行有关利率政策执行，按年调整；本合同项下的贷款采用受托支付方式支付。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款以转账形式划入鸿泰物业公司在贷款人处开立的结算账户、账号51×××25，以购买本合同第二条所列之房产；贷款本息采用等额本息还款法，还款总期240期，还款日为每月20日，每月应偿还本息额为1370.26元；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按罚息利率对逾期贷款本息计收罚息，罚息利率为本合同约定的借款利率的基础上上浮50%；本合同有效期内，借款人违反本合同中与其有关的任何条款，…或借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，…贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并要求借款人提前清偿贷款本息，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；张明以自己位于遂平县××路北段东侧房产（房屋产权证编号或购房合同编号为SJYG9-1-6D号）提供抵押担保;抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理人费、公证费用、执行费用等）；鸿泰物业公司作为保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人应代为履行还款义务；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费、公证费用、执行费用等）；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其任何账户直接扣收相关款项，或直接向保证人行使追索权利。……上述合同签订后，双方当事人于2014年12月9日对上述预购房产办理了抵押权预告登记（房预遂字第00016145号、房屋座落于遂平县××路北段东侧金元新城9#1单元6层东户）。2014年12月11日，贷款人驻马店银行股份有限公司根据借款人张明的委托支付申请向其发放贷款180000元，并将贷款转入张明指定的受托支付方鸿泰物业公司账户，有贷款借据、受托支付通知书、放款通知书、个人业务转账凭条及银行交易流水在卷为凭。后张明按照等额本息还款法按月偿还该笔贷款本息至2020年5月20日，2020年6月9日又偿还利息3.88元，之后未再按约履行还款义务，至今下欠借款本金148572.95元及自2020年5月21日起的利息、罚息。还查明，根据2014年12月23日河南银监局文件豫银监复【2014】593号文件，《河南银监局关于中原银行股份有限公司开业的批复》，同意原驻马店银行名称变更为中原银行驻马店分行。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告中原银行驻马店分行与被告张明、鸿泰物业公司签订的个人住房及商业用房贷款合作协议、个人住房（商业用房）借款/担保合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性的规定，合同依法有效。借款发放后，由于被告张明未能按照约定返还本息，依照双方签订的合同，被告张明连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告可宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并要求被告张明提前清偿贷款本息。对张明承担的上述债务，被告鸿泰物业公司作为连带责任保证人，应依法承担连带清偿责任，在债权人实现债权后，有权向张明行使追偿权。原告中原银行驻马店分行要求被告张明承担抵押担保责任，按照借款合同的约定，原告与被告对位于遂平县××路北段东侧的“金元新城”第9幢1单元6层东户房产办理的是抵押预告登记，抵押预告登记并不等同与抵押登记，只是对预购商品房将来办理物权登记后，办理抵押权登记的请求权，合同双方当事人就抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，原告未取得抵押房产的他项权证，故原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告张明于判决生效后十日内偿还原告中原银行股份有限公司驻马店分行借款本金148572.95元及利息、复利、罚息（利率、利息、复利、罚息按双方合同约定的利率计算；利息、复利从2020年5月21日起计算至本金清偿完毕之日为止，履行时还应扣除已清偿的利息3.88元）。二、被告驻马店市鸿泰物业发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3272元，减半收取1636元，由被告张明、驻马店市鸿泰物业发展有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。并自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审判员  王继伟二〇二一年五月三十一日书记员  李 想