广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8326号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖广，男，1985年10月5日出生，汉族，住址：湖南省长沙市。委托诉讼代理人：陶绪宏，广东香江律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：冼银新，女，1988年11月3日出生，汉族，地址：广东省龙门县。委托诉讼代理人：黎斯振，广东宝晟律师事务所律师。上诉人肖广因与上诉人冼银新租赁合同纠纷一案，不服惠州市龙门县人民法院（2020）粤1324民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖广上诉请求：1.撤销龙门县人民法院（2020）粤1324民初747号《民事判决书》第三项判决，改判冼银新退还转让费40000元，并从起诉日起按年利率6%支付利息至清偿日止;2.本案一审、二审诉讼费、反诉费由冼银新承担。事实和理由：原审判决以转让费40000元在合同中并无约定，双方均确认该转让费是肖广租赁该商铺的前提条件，肖广交付该费用后，冼银新已依约将商铺租赁给肖广经营使用，肖广要求冼银新退还该笔转让费，缺乏依据为由而驳回肖广该项诉讼请求。肖广认为原审判决认定事实错误。首先，涉案《商铺租赁合同》虽名为租赁合同，但实为转让合同，如果是租赁合同，肖广只须交纳租金即可，根本无须支付转让费。在本案中，肖广支付的40000元转让费实际上是购买冼银新已在涉案商铺投入的装修和物资，因冼银新转租转让涉案商铺时未征得商铺业主同意，肖广无法直接向业主交付租金，因此双方才签订租赁合同，仍以冼银新名义向业主缴交租金。肖广支付40000元转让费后，涉案商铺的装修和所有物质化的财产均属于肖广所有，即该商铺财产权归肖广所有。其次，2020年2月17日，双方协商后同意解除租赁合同（即解除转让合同），双方同意将之前的买卖转让关系解除，解除后，肖广将已支付40000元转让费买过来的涉案商铺包括装修和物资交回给冼银新。因冼银新接收回商铺后一直拖延退还40000元转让费而引起本案诉讼。最后，在签订合同时，冼银新收取肖广转让费40000元将涉案商铺装修和物资的财产权卖给了肖广，解除合同后，肖广将涉案商铺装修和物资的财产权又交回给冼银新，按照原审判决，涉案商铺装修和物资的财产权自合同解除后重新归属于冼银新，肖广买涉案商铺的转让费40000元又归冼银新所有，这既不公平也不合法，冼银新无合法理由占有或没收该40000元转让费。综上所述，肖广特提起本上诉，请求惠州市中级人民法院依法判决，维护肖广合法权益。上诉人冼银新辩称,一、被答辩人上诉称：“涉案《商铺租赁合同》虽名为租赁合同，但实为转让合同”，是故意混淆法律关系，意图达到非法目的。1.转让费并非被答辩人所称的装修补偿款，而是被答辩人为了获得商铺经营权、租赁权而支付的对价，也可以说是商铺租赁合同签订的前提条件，相当于俗称“入门票”的性质，这是当地经济市场的交易习惯（被答辩人也承认该交易习惯）。被答辩人支付转让费后，已经成功取得涉案铺位的经营权并与被答辩人建立了租赁合同关系，相应的对价交易目的已经实现。因此，双方之间所建立的是商铺租赁关系，而非转让关系，被答辩人以“转让”费的字眼来推定双方之间的关系，是无事实和法律依据。2.根据司法审判实践，对于“转让费”的性质认定和裁判规则已经是非常明确，其就是一种获得签约权、承租权的对价条件，并非被答辩人所称的所有权买卖。二、答辩人无须向被答辩人退还转让费40000元。1.该“转让费”并非某个财产或某项资产所有权转让的交易价格，也不是所谓的装修补偿款，而是获得签约权、承租权的对价条件（在第一点中也已论述）。在被答辩人支付该转让费后，其已经实现签约目的并实际承租。因此，“转让费”的对价交易目的已经实现，所以该转让费无需向被答辩人退还。被答辩人以买卖关系解除为由要求退还，是无任何法律依据。2.被答辩人获得经营权和租赁权后，如何经营、如何使用商铺是由被答辩人自行决策。现被答辩人主动违约放弃商铺的经营权和租赁权，是其个人的决定，但这一决定（违约行为）并不影响已完成的对价交易，只是被答辩人主动放弃权利的选择。因此，反诉人无需向被答辩人返还转让费40000元。3.退一步而言，若被答辩人认为该款是装修补偿费，那么被答辩人在撤离时己擅自拆除了反诉人的空调设备和所有的插座，对反诉人造成了严重的经济损失，现在又要求返还转让费，岂不是拿钱又拿设备？显然没有任何法律依据和道理而言。而且，假设该费用是作为装修补偿，那么依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，反诉人也无需向其赔偿或退还。三、被答辩人一审诉称“是答辩人强行将合同作废，并强硬要其搬走，而导致纠纷发生”，现被答辩人二审却又上诉称“双方协商一致解除租赁合同（即解除买卖关系），答辩人拖延退还转让费而引起诉讼”。从被答辩人一审、二审的诉称可以看出，其对同一事件竟然可以做出两种性质截然不同的主张，明显是在做虚假陈述，是刻意隐瞒其自己违约终止合同的事实，最终是意图侵害答辩人的合法权益，但其上述行为是“此地无银三百两”。综上所述，答辩人认为被答辩人的上诉请求没有任何事实和法律依据。为此，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益。上诉人冼银新上诉请求：l.依法撤销龙门县人民法院于2020年9月1日作出的（2020）粤1324民初747号民事判决第一项、第四项。2.依法改判肖广向冼银新支付违约金11600元，且冼银新无须向肖广返还保证金11600元及利息。3.肖广向冼银新支付租金3400元及滞纳金（以3400元为基数，自2020年2月5日起每日按1%计算至款项清偿之日止）。4.本案一、二审诉讼费用均由肖广承担。事实与理由：（一）一审判决认定双方是协商一致解除租赁合同，是认定事实错误。1.该认定是超出双方所主张和陈述的范围。（1）肖广在起诉状中“事实与理由”部分所写的内容以及一审诉讼过程中所做的所有陈述，均未提及本案租赁合同是双方协商一致解除，而是捏造事实谎称是冼银新将其赶走。（2）冼银新在答辩、反诉以及一审诉讼过程中所做的所有陈述，也没有承认本案租赁合同是双方协商一致解除，而是主张肖广单方违约解除。结合以上两点，可以很明确的得出一个肯定性结论就是：本案租赁合同不是双方协商一致解除。并且根据形式逻辑学理论，矛盾之处必有一真一假，那么在本案双方当事人都主张是对方违约解除合同的情况下，一审法院却认定为双方是协商一致解除，是属认定事实错误且无事实依据。2.一审判决以“冼银新已明确向肖广表示给予搬离时间截至2020年2月17日”为由而推定双方是协商一致解除并不予支持租金请求，是认定事实错误。（1）在2020年2月3日，肖广已向冼银新明确表示要单方违约解除合同。那么因肖广此时已经实施了解除合同的通知行为，所以本案租赁合同在其解除通知到达冼银新时是已经被解除，不存在协商的基础和客观事实。（2）既然合同已经由肖广单方违约解除，那么必然涉及搬离清场的问题，微信中所定的搬离时间（2月15日）是双方为了明确租金（也可以说是占用费）的计算截点，该截点也是肖广向冼银新承诺的时间。至于微信中称：“肖广，我先说好，超过17号，每天按租金算钱”的意思是超期两日内的租金可以减免，但是超过两日以上的仍需按日计算租金。因此，一审判决对部分微信聊天内容存在片面认知和理解错误，并为此造成了认定事实错误。（二）肖广应当向冼银新支付租金。1.肖广单方解约时向冼银新承诺的搬离时间是2020年2月15日（见2020年2月4日的微信聊天记录），所以双方明确租金（也可以说是占用费）的计算截点是至以上日期。但因肖广可能会逾期搬离，所以冼银新在微信中称：“肖广，我先说好，超过17号，每天按租金算钱”的意思是超期两日内的租金可以减免，但是超过两日以上的仍需按日计算租金。2.在庭审中，冼银新向肖广问到：“为什么在2020年2月5日前不按约交租”，肖广的回答是“回答不了”。从这个答案也可以说明肖广的确拖欠冼银新租金，不作回答只是对事实的隐瞒。因此，肖广应当向冼银新支付所拖欠的租金。（三）肖广应向冼银新支付违约金11600元，且冼银新无须向肖广返还保证金11600元及利息。1.本案是肖广主动违约退出，他也清楚知道违约的后果（即一切费用不予退还）。因此，依据《商铺租赁合同》第九条的约定，冼银新无需退还该保证金。2.《商铺租赁合同》第七条明确约定，肖广应当在每月5日前将本月租金交付给冼银新。现肖广未按约定向冼银新支付租金的行为也已是构成违约，依据《商铺租赁合同》第四条、第九条的约定，冼银新有权解除合同、收回商铺，无需退还保证金。结合肖广以上的违约行为，其应当按照《商铺租赁合同》第十七条的约定，向冼银新支付违约金11600元。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足。为此，恳请二审法院依法查明本案事实并做出正确认定，支持冼银新的全部上诉请求，以维护冼银新的合法权益。上诉人肖广辩称，双方同意解除合同，不存在违约情况，所以保证金11600元不应该得到支持。肖广向一审法院起诉请求：1.判令冼银新返还保证金11600元及转让费40000元，共计51600元，并从起诉日起按年利率6%支付利息至清偿日止；2.本案诉讼费由冼银新承担。冼银新向一审法院提出反诉请求：1.判令肖广向冼银新支付租金3400元及滞纳金（以3400元为基数，自2020年2月5日起按每日按1%计算至款项清偿之日止）；2.判令肖广向冼银新支付水电费400元；3.判令肖广向冼银新支付违约金11600元；4.本案本诉、反诉费用由肖广承担。一审法院认定事实：经审理查明，2019年9月间，肖广的妻子张菲霞得知冼银新转让位于龙门县××广场首层A15的商铺，因其经营需要与冼银新联系了解，后经过二人协商，冼银新同意将该商铺租赁给张某霞，需收取转让费40000元，张某霞表示同意。2019年10月12日，冼银新为出租方（甲方）、肖广为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将其位于龙门县××广场首层A15商铺租赁给乙方作经营餐具零售用，商铺建筑面积为89.77平方米，租赁期限自2019年11月1日至2022年10月30日止。二、租赁期内商铺的月租金为2019年10月21日至2019年10月30日装修期免租、2019年11月1日至2021年10月30日月租金5800元、2021年11月1日至2022年10月30日月租金6090元，物业管理费、水电公摊费由乙方承担，并向甲方支付。三、订立合同后甲方将商铺交付乙方使用时，乙方一次向甲方交纳11600元作为合同履约保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方无违约，甲方需将该保证金一次性退还乙方，如乙方违约，甲方无需退还……合同最后一页的下方手写载明“本合同期满前，甲方有义务协助乙方与房东签订续签合同”。合同签订后，肖广按约向冼银新支付转让费40000元及保证金11600元，冼银新将涉案商铺交由肖广使用。肖广将涉案商铺办理了工商执照“龙门县菲厨生活馆”，用于经营销售餐具，并按时交付租金、水电费、管理费。至2020年2月初，因肖广不再经营涉案商铺，与冼银新协商后定于同月17日搬离。庭审中，肖广确认1月份的水电费400元未支付给冼银新，自认租赁商铺前有到涉案商铺进行了解勘查。另查，位于惠州市龙门县××广场首层A12、A14、A15号商铺的权利人为伍桂甜，权利人委托广东彩龙实业集团有限公司代为管理出租。2016年11月2日，广东彩龙实业集团有限公司的员工黎某辉为出租方（甲方）与冼银新为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定受业主方委托，甲方将其位于惠州市龙门县××广场的首层A12(部分）、A14、A15号商铺租赁给乙方作商业经营用途，建筑面积约189.50平方米，租赁期限自2016年11月11日至2022年11月10日，前两年月租金为9000元，第三年起逐年增加。合同还约定，合同期内，乙方如欲将租赁的商铺转租给第三方时，必须事先征得甲方同意，并由三方书面确认。其中，A12号商铺的建筑面积为92.18平方米、A14号商铺的建筑面积为53.31平方米、A15号商铺的建筑面积为89.77平方米，A14号商铺与A15号商铺相连，冼银新租用的部分A12号商铺位于A14号商铺前面。冼银新租赁给肖广使用的商铺实际上是A14号商铺。另，肖广与冼银新租赁商铺的前期事宜均是由肖广的妻子张某霞与冼银新联系确定，二人于2019年9月18日下午8:53分在微信上就涉案商铺的面积进行沟通，冼银新发语音给张某霞“……我的商铺面积很大的哦，实用面积都有50平方米的哦……”，张某霞语音回复“50平方米都不会很大啊，我都不知道多想要这么大的商铺……”；冼银新于2019年10月7日下午8:38分在与张某霞微信聊天中表示“我是想我们两个做的，因为我看自然堂可以一起看这个档口，你没甘被动，毕竟你还有彩龙要看”；在双方讨论到商铺租金及租期相关问题时，冼银新表示该商铺的合同期剩三年，到2022年11月到期，张某霞于下午9:02分表示“你肯定可以同房东续签啦”，冼银新回复“到期你去续签”“我不续，给你去续了”，张某霞询问冼银新“可以同房东续签系么”，冼银新回复“有优先权”“可以”“彩龙公司的”；2020年2月2日、3日，从张某霞及冼银新、肖广及冼银新的微信聊天记录可以看出，双方就涉案商铺的后续租赁事宜有联系沟通，张某霞于2日下午6:38分发微信给冼银新“…我全部心血都才订了，听到婷音姐话你唔同意转档口，我较心急了…”，肖广、冼银新于3日微信联系约定于当天下午一同到店。冼银新于同月4日发微信给肖广“在？电表你拍照了是吗”“记得你说15号拿钥匙给我的”；同月14日，冼银新表示明天即15日要拿回涉案商铺的钥匙，并要求肖广支付电费，肖广称因天气问题，要迟几天方可搬走商铺内的物品，冼银新表示迟两天即17号就要收回商铺；同月15日，冼银新发微信给肖广“肖广，我先说好，超过17号，每天按租金算钱，不要到时候引起不必要的麻烦”。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，首先，肖广与冼银新签订的《转让协议》，系双方真实意思的表示，且不损害国家、集体或者第三人利益，也不损害社会公共利益，也不存在“以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定”。其次，肖广称签订合同时不知道冼银新并非是涉案商铺的业主，在办理工商登记才得知，与本案事实不符，从肖广的妻子张某霞在签订合同前与冼银新微信沟通提及找房东续签和签订的合同尾部最下方手写载明的内容“本合同期满前，甲方有义务协助乙方与房东签订续签合同”等可知，肖广在与冼银新签订合同前是已知冼银新并非是商铺的业主。最后，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。冼银新转租商铺给肖广的期限并未超过冼银新与出租方约定的租赁期限，即使存在冼银新将其租赁的商铺在未经出租人同意的前提下进行转租的情形，也不必然导致其转租合同的无效。综上肖广请求确认《商铺租赁合同》无效，一审法院不予支持。肖广、冼银新从商定租赁到履约的商铺均是指向同一位置的商铺，并不是指定某门号商铺，肖广在承租涉案商铺前，已对属意的“A15”商铺进行了解，并到现场查看，在商铺营业前，对商铺内的陈设进行规划，且在租赁前冼银新已明确告知该商铺面积约为50平方米，肖广方表示接受，现肖广主张冼银新未按合同约定的面积交付使用、冼银新错付商铺构成违约，与事实不符，一审法院不予支持。肖广以此认为冼银新违约要求冼银新返还转让费40000元，该转让费在双方合同中并无约定，庭审中，双方均确认该转让费是肖广租赁该商铺的前提条件，肖广支付该费用后，冼银新已依约将商铺租赁给肖广经营使用，肖广要求冼银新退回该笔转让费，缺乏理据，一审法院不予支持。至于保证金11600元，根据合同约定合同期满或双方解除合同之日，如肖广没有违约，冼银新需将保证金一次性退还给肖广，如肖广违约则无需退还，从双方的微信聊天记录可知，双方是经过协商后同意解除租赁合同的，冼银新亦给予肖广约半个月时间搬离，涉案合同已在肖广搬离之日即2020年2月17日解除，冼银新应返还该保证金给肖广，因冼银新未能按时返还，肖广请求从起诉日即2020年6月11日起按年利率6%计付资金占用期间的利息，一审法院予以支持。既然双方是协商后解除合同不存在违约的，冼银新以肖广违约反诉请求肖广支付违约金11600元，一审法院不予支持。冼银新明确向肖广表示给予搬离的时间截至2020年2月17日，超过该期限的按天计算租金，肖广在期限内搬离，现冼银新反诉请求肖广支付该时间段的租金及滞纳金，原审法院不予支持。关于水电费400元，肖广已确认该款是2020年1月份未付的水电费，冼银新反诉请求肖广支付，原审法院予以支持。一审法院判决：（一）冼银新返还保证金11600元及利息（以11600元为本金自2020年6月11日起按年利率6%计付至清偿日止）给肖广，限在判决发生法律效力之日起五日内付清。（二）肖广支付水电费400元给冼银新，限在判决发生法律效力之日起5日内付清。（三）驳回肖广的其他诉讼请求。（四）驳回冼银新的其他反诉请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、转让费40000元是否应当返还；2、肖广是否应当承担违约责任。本院对此分析如下：关于转让费是否应当返还。肖广主张涉案合同系转让合同而非租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《商铺租赁合同》约定冼银新将涉案商铺租赁给肖广，租赁期限2019年11月1日至2022年10月30日，并约定了租赁期内的月租金。该合同符合《合同法》第二百一十二条关于租赁合同的规定。肖广以涉案合同系转让合同而非租赁合同为由主张冼银新返还转让费40000元，理据不足，本院不予支持。关于违约责任。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据微信聊天记录显示，双方于2020年2月2日开始协商解除合同事宜，于同年2月4日商定肖广2月15日前搬离涉案店铺，后冼银新同意延迟至17日。以上，双方经过协商同意解除合同具有高度盖然性。一审法院认定双方经过协商后同意解除合同，涉案合同在肖广搬离之日即2017年2月17日解除，并无不当。冼银新主张不予返还保证金及支付违约金。该主张应以肖广违约为前提。而本案的证据反映，涉案租赁合同系双方经过协商解除，且肖广亦按双方约定的时间搬离了涉案商铺。据此，冼银新以肖广违约为由主张不予返还保证金及支付违约金，理据不充分，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1265元（肖广已预交800元，冼银新已预交465元），由肖广负担800元，冼银新负担465元。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二一年五月八日法官助理 邓丹妮书 记 员 张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。