湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终806号上诉人（原审原告）：郑丽红，女，1978年3月25日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被上诉人（原审被告）：朱建纯，女，1976年12月6日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原审第三人：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城4栋401号。法定代表人：应卫东，系该公司董事长。上诉人郑丽红与被上诉人朱建纯，原审第三人株洲塔山房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。郑丽红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人郑丽红的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审没有查明被查封房屋的规划和实勘用途都是车库以及被查封房屋未取得建设工程综合验收证明而不具备交付条件的事实，没有查明被查封房屋所在楼盘批准获得预售许可的面积并不包括车库，包括被查封房屋在内的剩余9936.53平方米的建筑面积未获得商品房预售许可的事实，没有查明被查封房屋不能通过审批变更为商业用途的事实。2、一审错误认定本案争议房屋位于被查封房屋内；《房屋认购合同》是在没有取得预售许可证情况下与第三人签订，应属无效；被上诉人购买房屋未交付，亦未合法占有房屋。3、一审判决适用法律错误。4、一审法院在案件受理和审理中存在违法等问题，未依法调查取证，未依法同意上诉人免交诉讼费的申请。朱建纯辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回。第三人株洲塔山房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。郑丽红向一审法院起诉请求：一、判决撤销（2020）湘0203执异81号执行裁定书；二、判决对芦淞区××广场××号楼××号房屋准予执行、继续拍卖（标的价值为16093.98元）;三、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原审于2019年7月1日立案受理了原告郑丽红与被告株洲塔山房地产开发有限公司合伙协议纠纷一案，原告郑丽红于2019年7月10日申请财产保全，原审于2019年7月11日作出了（2019）湘0203民初2187号民事裁定书，裁定的内容为：“对被告株洲塔山房地产开发有限公司名下价值1445.65万元财产予以查封、冻结、扣押。”2019年7月12日，原审查封了第三人株洲塔山房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××广场××号楼××房屋。2019年7月15日，原审查封了第三人株洲塔山房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号房屋。原审于2019年9月19日作出了（2019）湘0203民初2187号民事判决书，判决主文的内容为：“一、被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑丽红支付退伙分配款人民币1500000元，并自2019年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至款项付清之日止；二、被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑丽红支付约定用商业用房抵扣的部分退伙分配款7014760元，并自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至款项付清之日止；三、驳回原告郑丽红的其他诉讼请求。本诉案件受理费108539元，财产保全费5000元，共计113539元（原告已预交），由原告郑丽红承担38847元，被告株洲塔山房地产开发有限公司承担74692元。”收到上述判决书后双方当事人均未提起上诉。因第三人株洲塔山房地产开发有限公司未履行生效判决书确定的法律义务，申请人郑丽红向原审申请强制执行。在执行过程中，原审于2020年7月2日作出（2020）湘0203执141号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖第三人株洲塔山房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号，3、4号楼-101房屋。在该裁定的执行过程中，被告向原审提出执行异议，请求法院停止对第三人株洲塔山房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区××路××号××广场××号楼××号××号房屋的拍卖。另查明：2011年12月19日，第三人株洲塔山房地产开发有限公司取得了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为东成商业广场（原名东成广场），用地性质为商住用地，用地面积为15222.66平方米。2015年7月7日，第三人株洲塔山房地产开发有限公司取得了《建设工程规划许可证》，工程名称为东成商业广场一期（方案调整），建设规模57808.02平方米，2栋（地上4-28，地下2层）；建设项目名称3、4号楼；城乡规划行政主管部门审定意见为：原则同意株洲塔山房地产开发有限公司将东成商业广场一期的负一层部分地下停车位改为商业用途，并增加相应的消防疏散出入口，按此调整后东成商业广场一期共计两栋28层商住楼（含四层商业裙房），及负二层地下室，总建筑面积57808.02平方米，其中住宅32456.77平方米，地上商业12904.4平方米，值班室36.94平方米，屋顶楼电梯间125.26平方米，地下车库9159.27平方米，地下商业2469.83平方米，地下设备用房638.45平方米，地下消防控制室17.1平方米。又查明：2018年12月19日，被告作为乙方与第三人株洲塔山房地产开发有限公司作为甲方签订《房产认购合同》，主要内容为：“乙方认购东成商业广场房产负一层3-29号房，建筑面积为4.77平方米，单价为每平方米12002元，总金额57250元。乙方选择一次性付款的，合同签订当日支付总房款的100%（57250元）”。该合同第十条约定：被告将该房屋交由株洲塔山房地产开发有限公司经营三年，自2018年12月19日至2021年12月19日，第一年由株洲塔山房地产开发有限公司按已付房款的7%向被告支付收益，第二年按已付房款的8%向被告支付收益，第三年按已付房款的9%向被告支付收益。同日，被告通过刷卡的方式向第三人株洲塔山房地产开发有限公司支付房款57250元。一审法院认为，本案系执行异议之诉，根据被告提交的《房产认购合同》及《东城中收Ａ区负一层商铺分布图》等证据，可以认定本案争议的房屋位于株洲市芦淞区××路××号××广场××号楼××层××房屋内。本案争议的焦点为：被告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人是否能被认定为权利人且其权利是否能够排除执行，异议请求能否得到法院的支持，必须符合法律规定的情形。本案中，一、关于合同订立的问题。2018年12月19日签订的《房产认购合同》约定被告购买株洲塔山房地产开发有限公司的第3、4栋负一层3-29号房。并明确了具体总价款和价款支付方式，且该认购合同上有被告的签名以及株洲塔山房地产开发有限公司的签章。结合被告已向株洲塔山房地产开发有限公司支付全部房屋价款的事实，该认购合同的真实性应予以认定。而且，《房产认购合同》未备案也不影响该合同的合法性。故原审认定被告在案涉房屋查封前与株洲塔山房地产开发有限公司签订的买卖合同合法有效。二、关于房屋是否合法占有的问题。被告同株洲塔山房地产开发有限公司签订的《房产认购合同》明确约定被告将该房屋交由株洲塔山房地产开发有限公司经营三年，自2018年12月19日至2021年12月19日，并由株洲塔山房地产开发有限公司向被告支付收益。原告郑丽红虽对该《房产认购合同》的履行有异议，但其未提交相反证据证明《房产认购合同》的履行存在虚假。故原审据此认定案涉房屋已由被告进行实际控制。三、关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。被告提交的收据及银行转账记录可以证明其已付清了全部房屋价款。四、关于产权证未能办理的原因。因案涉房屋所在土地被抵押，以及案涉房屋被法院查封，致案涉房屋不具备办理产权证的条件，故案涉房屋产权证未能办理非被告的原因所致。综上，案涉房屋《房产认购合同》签订在人民法院查封之前，被告亦已支付该房屋的全部价款并为合法占有，且产权证未能办理也非被告的过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。故涉案房屋应当停止拍卖，原告要求本案争议房屋准予执行、继续拍卖的诉讼请求，因没有法律依据，原审依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郑丽红的全部诉讼请求。案件受理费1231元，由原告郑丽红承担。二审中各方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点：被上诉人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因本案诉争房屋位于株洲市芦淞区××路××号××广场××号楼××层××房屋内，法院于2019年7月12日对上述房屋进行查封，而被上诉人与第三人于2018年12月19日签订的《房产认购合同》约定被上诉人购买株洲塔山房地产开发有限公司的第3、4栋负一层3-29号房，认购合同签订于法院查封之前，且该合同不违反法律规定，应合法有效，上诉人称合同无效的理由缺乏依据，本院不予采纳。又根据《房产认购合同》约定被上诉人自2018年12月19日至2021年12月19日将该房屋交由株洲塔山房地产开发有限公司经营三年的约定，可以认定2018年12月19日即实现了对房屋的合法占有，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。被上诉人提交证据证实其已付清了全部房屋价款，符合已支付全部价款的法定条件。因案涉房屋所在土地被抵押，以及案涉房屋被法院查封，致案涉房屋不具备办理产权证的条件，故案涉房屋产权证未能办理非被上诉人的原因所致。上诉人上诉称系被上诉人过错导致未能办理产权证不符合客观事实，该上诉理由本院不予采纳。综上，被上诉人就涉案房屋的执行异议符合上述情形，其权利能够排除执行，本院予以支持。综上所述，上诉人郑丽红的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1231元，由上诉人郑丽红负担。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  邓画文审判员  王 虹二〇二一年五月二十日法官助理姜胜强书记员张文雅