黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终319号上诉人（原审被告）：尹婷婷，女，1989年4月12日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。上诉人（原审被告）：冯子峻，男，1989年12月3日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国强，男，1977年6月20日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。原审被告：牡丹江新凯房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：王学新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。上诉人尹婷婷、冯子峻因与被上诉人陈国强、原审被告牡丹江新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2020）黑1003民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹婷婷、冯子峻的委托诉讼代理人王发国，被上诉人陈国强及其委托诉讼代理人徐亮，原审被告新凯公司的委托诉讼代理人王发国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹婷婷、冯子峻上诉请求：1.撤销（2020）黑1003民初631号民事判决书，依法改判驳回诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，依法应予撤销。上诉人在出售案涉房屋及地下车位时明确告知被上诉人房屋及地下车位有银行抵押，存在无法办理产权证书的权利瑕疵，被上诉人明知该情况仍坚持购买并明确表示可以接受房屋存在权利瑕疵。购买房屋及地下车位时均有证人在场可以证实被上诉人自愿承担上述风险。上诉人抵顶房屋及地下车位时房屋价值1274728元，出售给被上诉人的价格是70万元，明显低于市场价值，这一明显违背交易常理的房屋买卖行为，结合证人证言可以充分证实被上诉人在购买案涉房屋时知晓房屋及地下车位存在权利瑕疵。被上诉人在明知的情况下坚持购买，应当知晓和自行承担相应的法律后果，以房屋及地下车位存在权利瑕疵为由主张解除合同，违背诚信原则，没有事实和法律依据，应予以驳回。陈国强辩称，上诉人以被上诉人明知案涉房屋存在权利瑕疵作为上诉理由，不能成立。案涉房屋买卖最终的违约者是新凯公司，新凯公司应当对其违约承担责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新凯公司述称，案涉房屋和车位是新凯公司出让给尹婷婷、冯子峻，尹婷婷、冯子峻又出售给被上诉人的。新凯公司与被上诉人不存在买卖合同关系，不是合同相对人，不应对上诉人与被上诉人的交易行为承担任何法律责任。新凯公司作为开发公司，在出售房屋更名后履行办理房照、交付房屋的协助义务，新凯公司从未收到过被上诉人支付的任何房款，不应承担返还购房款并支付利息损失的民事责任。陈国强向一审法院起诉请求：1.解除陈国强与尹婷婷于2015年10月8日签订的房屋买卖合同；2.解除陈国强与新凯公司标注时间为2015年1月6日的《公园新天地——御品天下内部订购协议书》、《车位使用权销售合同》；3.判令尹婷婷、冯子峻双倍返还定金6万元；4.判令尹婷婷、冯子峻返还已收取购房款、购车位款670000.00元及截止到诉请变更日的实际损失204513.78元，共计874513.78元。实际损失计算至款项全部付清日。5.判令新凯公司对陈国强的第三、四项诉讼请求承担连带责任；6.本案的诉讼费用由尹婷婷、冯子峻、新凯公司承担。一审法院认定事实：2015年10月8日陈国强与尹婷婷签订《房屋买卖合同书》约定：1.尹婷婷将公园新天地－御品天下第一栋805房，建设面积为138.52平方米的住宅及B－1002号车位卖给陈国强。购房款为670000.00元，购车位款为110000.00元，共计780000.00元；2.陈国强于2015年10月8日支付尹婷婷定金30000.00元，2015年11月10日支付尹婷婷570000.00元，2015年12月10日支付尹婷婷100000.00元，剩余购房款80000.00元于陈国强拿到正式网签商品房买卖合同后支付尹婷婷。冯子峻父亲冯立波于房屋买卖合同签订的当日，代尹婷婷收取定金30000.00元，并向陈国强出具代尹婷婷“收到陈国强购房定金参万元整”的收条一份。2015年11月6日、2015年12月9日陈国强按合同约定两次给付尹婷婷购房款共计670000.00元，尹婷婷向陈国强出具收条两份。新凯公司应尹婷婷、冯子峻父亲冯立波的要求，收回与尹婷婷、冯子峻签订的房屋、车位协议，按照尹婷婷、冯子峻、新凯公司原来的签约时间（2015年1月6日）为陈国强出具了《公园新天地——御品天下内部认购协议书》和《车位使用权销售合同》，至今新凯公司未与陈国强签订正式《房屋买卖合同》。案涉房屋因抵押被牡丹江市中级人民法院在2016年、2019年予以查封，至今案涉房屋处于被查封状态。另查明，尹婷婷与冯子峻系夫妻关系。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。本案中陈国强是案涉房屋与车位的买受方，尹婷婷是出卖方，双方签订的房屋买卖合同书，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽然尹婷婷在签订合同时未取得案涉房屋及车位的物权登记，但新凯公司庭审中自认尹婷婷、冯子峻为案涉房屋及车位的第一买受人，故该合同合法有效。陈国强与新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》，系尹婷婷、冯子峻与新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》变更，是陈国强、尹婷婷、冯子峻、新凯公司三方真实意思表示，上述合同对陈国强、新凯公司有法律约束力。陈国强与尹婷婷签订的《房屋买卖合同》及陈国强与新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》中虽均未约定办理正式网签商品房买卖合同及交付房屋的具体时间，双方签订内部认购协议已经五年，新凯公司至今无法确定签订正式合同及交房日期。且新凯公司承认案涉房屋在合同签订时就已经存在抵押，至今处于被查封状态，这种状态存在及持续对陈国强实现合同目的造成了实际影响，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因案涉房屋买卖合同目的无法实现，导致合同中车位买卖合同目的同样无法实现。故该院对陈国强要求解除与尹婷婷签订的《房屋买卖合同书》，解除与新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》予以支持。诉争房屋及车位合同解除后，尹婷婷应当返还陈国强购房款670000.00元，冯子峻与尹婷婷系夫妻关系，故陈国强要求尹婷婷、冯子峻返还购房款诉讼请求该院予以支持。关于陈国强主张的实际损失204513.78元（以670000.00元为基数，计算期间2015年12月10日至2020年9月16日，基准利率6.40%），因中国人民银行于2019年8月20日起不再发布同期同类贷款基准利率，自该日起产生的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（以下简称一年期LPR）计算，计为146556.92元（以670000.00元为基数，2015年12月10日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率三到五年期年利率4.75%计算，2019年8月20日至2020年9月16日按照一年期LPR计算）该院予以支持，超出部分不予保护。2020年9月17日起产生的实际损失按一年期LPR计算至实际给付之日止。关于本案是适用定金罚责问题，新凯公司认为陈国强交给尹婷婷30000.00元定金已转化为购房款，不应当再适用定金双倍返还，该院认为陈国强与尹婷婷签订的《房屋买卖合同书》中约定：陈国强于2015年10月8日支付尹婷婷定金30000.00元；2015年11月10日支付尹婷婷570000.00元；2015年12月10日支付尹婷婷100000.00元；剩余购房款80000.00元陈国强拿到正式网签《商品房买卖合同》后支付尹婷婷。上述款项虽名为“定金”，但合同中未约定适用定金罚则，综合合同内容上述款项应为购房款，故该院对陈国强定金双倍返还诉讼请求不予支持，该院支持30000.00元作为购房款应当返还。新凯公司同意解除与陈国强签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》，自愿对上述款项承担连带责任，故该院对陈国强要求新凯公司对尹婷婷、冯子峻返还购房款及给付利息损失承担连带责任予以支持。综上，判决：一、解除陈国强与尹婷婷于2015年10月8日签订的《公园新天地－御品天下》第一栋805房，建筑面积138.52平方米及B-1002号车位的《房屋买卖合同书》；二、解除陈国强与新凯公司标注时间为2015年1月6日的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》；三、尹婷婷、冯子峻于本判决发生法律效力起十日内返还陈国强购房款700000.00元，给付利息损失146556.92元（以670000.00元为基数，2015年12月10日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率三到五年期年利率4.75%计算，2019年8月20日至2020年9月16日按照一年期LPR计算），2020年9月17日起产生的利息损失按一年期LPR计算至实际给付之日止；四、新凯公司对上述款项承担连带责任；五、驳回陈国强其他诉讼请求。案件受理费12700元，减半收取计6350元，由尹婷婷、冯子峻、新凯公司负担。本院二审期间，上诉人尹婷婷、冯子峻出示如下证据：证人陈金波和李艳出庭证言。意在证明：新凯公司在2015年为陈国强更换房屋内部购买协议时，已经告知陈国强案涉房屋存在银行抵押，无法出具正式买卖合同，无法办理房屋产权登记的事实，结合案涉房屋的内部认购协议书，可证明陈国强是在知悉案涉房屋不能办理正式买卖合同的情况下而取得的内部认购协议书，是其自甘风险。被上诉人陈国强质证称，内部认购协议书的右上角注明“案涉房屋是冯立波、陈金波抵账房屋”，陈金波是抵账房屋的前期权利人，与本案具有利害关系。李艳是新凯公司的工作人员，其与新凯公司具有利害关系。一审中新凯公司陈述冯立波、冯子峻不知道抵押查封的事实，结合《房屋买卖合同书》第二条的约定，可证实被上诉人只是知道当时因房屋没有竣工，无法交付，并不知晓房屋被抵押、查封的事实。原审被告新凯公司质证称，没有异议。本院认证认为，陈金波与李艳与本案存在利害关系，且仅凭二人的证言不能证明购买案涉房屋及地下车位时陈国强知道房屋被抵押的事实，对该证人证言不予确认。被上诉人陈国强提交如下证据：证据一，陈国强在御品天下广告群的微信截屏照片两张。意在证明：案涉房屋的购买价格与小区广告群中同小区房屋的售价基本一致。证据二，2019年6月26日被上诉人与上诉人冯子峻、尹婷婷的父亲冯立波的通话录音。意在证明：陈国强不知晓案涉房屋存在权利瑕疵。尹婷婷、冯子峻、新凯公司质证称，证据一微信截屏是小区业主广告群，是否真实无法核实，反映不出案涉房屋的真实价格。证据二通话录音是否是冯立波本人无法核实，通话内容与本案没有关联性。本院认证认为，证据一的微信截屏不能反映出案涉房屋所在小区市场价格，故不予确认。证据二的通话录音无法证实被上诉人意在证明的问题，不予确认。本院二审确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人尹婷婷与被上诉人陈国强签订的《房屋买卖合同》及陈国强与新凯公司签订的《内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》中虽然未明确约定交付房屋的具体时间，但自签订合同至今已逾五年的时间，案涉房屋仍处于被抵押、查封的状态，无法签订正式的买卖合同，也无法向陈国强交付房屋，陈国强无法取得案涉房产的所有权，致使房屋买卖合同目的无法实现，故一审法院判决解除案涉合同，尹婷婷、冯子峻返还购房款及利息损失并无不当。上诉人主张被上诉人在购买房屋时明知房屋上设立有抵押权的事实，提供两名证人证言予以作证，但是两名证人均与本案有利害关系，单凭其证言不足以证实陈国强在购买房屋时知晓案涉房屋存在权利瑕疵的情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，上诉人尹婷婷、冯子峻应承担举证不能的法律后果，故对其上诉请求不予支持。综上所述，尹婷婷、冯子峻的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12266元，由上诉人尹婷婷、冯子峻负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 贾海波二〇二一年五月八日法官助理 孙 驰书 记 员 伊金萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。