四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终697号 上诉人（原审被告）：广安市华宇房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区人民路119号。 法定代表人：王建国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗君，四川良众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李凯欣，男，1994年4月27日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人广安市华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇地产公司）因与被上诉人李凯欣商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华宇地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由李凯欣承担。事实和理由:1.一审判决前华宇房产公司已为李凯欣办理了不动产权属证书；2.《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年9月30日前，李凯欣的权利从2014年10月1日起受到侵犯，其诉讼时效应当从2014年10月1日计算至2019年9月30日止，但李凯欣起诉时间为2021年1月8日，其主张的逾期交房违约金已过诉讼时效；3.专业评估机构对案涉小区同类型已装修带家具房屋评估租金为8000元，案涉房屋未进行装修，其可得租金应为5012元，一审法院酌定逾期交房违约金按租金13000每年计算没有事实依据及客观标准。 李凯欣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华宇房产公司提到的违约金判决过高没有事实和法律依据，双方约定的违约金是日万分之一本身并不偏高，一审法院根据华宇房产公司的主张已经进行了调整，不应当再行调整。 李凯欣向一审法院起诉请求：1.请求法院判令华宇地产公司立即为李凯欣购买的房屋办理不动产权属证书；2.请求判令华宇地产公司支付逾期交房违约金109452元；3.本案诉讼费由华宇地产公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月18日，李凯欣（买受人、乙方）与华宇地产公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：乙方所购商品房位于广安市广安区，房屋建筑面积116.03㎡，房屋总价为544127元。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；3.将商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记的“取得该商品房所在楼栋的权属证明”全部变更为“甲方在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金。 嗣后，李凯欣支付了购房款。2020年4月3日，李凯欣接收了案涉房屋，该房屋至今未办理房屋权属证书。2018年9月28日，华宇地产公司申报的华油苑建设工程取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。本案中李凯欣、华宇地产公司未举示证据证明已取得综合验收合格手续。 一审法院认为，李凯欣、华宇地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定华宇地产公司“在实际交房后两年内将办理权属登记所需的由甲方提供的资料报产权登记机关备案”，华宇地产公司未按约定向产权登记机关提交办理权属证书所需资料，导致至今未取得该楼栋的权属证书，也未为李凯欣办理房屋权属证书，华宇地产公司应在合理期限内为李凯欣办理房屋权属证书。 对李凯欣主张华宇地产公司支付逾期交房违约金109452元的请求，因双方约定的交房时间为2014年9月30日，约定期限届满后，华宇地产公司未能交付符合合同约定的房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定了逾期交房违约金在实际交房后60日内支付，故李凯欣主张支付逾期交房违约金请求的诉讼时效未过，华宇地产公司辩称该请求已过诉讼时效的意见不成立，不予支持。双方约定的以购房款按日万分之一计算违约金较高，李凯欣未出示确切证据证明其实际损失金额，根据本案李凯欣购买的房屋面积、逾期交房时间约5.5年等情形，酌定逾期交付房屋期间的租金参照13000元一年标准计算，酌情确定李凯欣的损失为71500元。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、华宇地产公司于本判决生效后六个月内为李凯欣办妥位于四川省广安市广安区房屋的不动产权属证书；二、华宇地产公司于本判决生效之日起十五日内向李凯欣支付逾期交房违约金71500元元；三、驳回李凯欣其他诉讼请求。本案受理费2490元，减半收取1245元，由李凯欣负担345元，华宇地产公司负担900元。 本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、李凯欣主张的逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效；二、一审认定的逾期交房违约金标准是否过高。 关于焦点一。华宇地产公司与李凯欣于2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期超过30日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。从该约定看，华宇地产公司向李凯欣支付逾期交房违约金的时间是商品房实际交付之日起60日内，即在此之前李凯欣向华宇地产公司要求支付违约金的条件并不成就，李凯欣在此之后才能向华宇地产公司主张权利。本案华宇地产公司向李凯欣交付房屋的时间是2018年4月3日，其最迟应当在2018年6月2日前向李凯欣支付逾期交房违约金，其在2018年6月2日未付，李凯欣才知道自己的权利受到侵害，至李凯欣向一审法院提起诉讼时，并未超过三年诉讼时效，故华宇地产公司认为李凯欣主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二。华宇地产公司与李凯欣约定的逾期交房违约金标准系按已付购房款的日万分之一计算，即每年违约金大约19860元，一审法院结合房屋位置、产权面积、广安市房屋租赁市场价格等因素将逾期交房违约金酌情调减为按照13,000元每年计算并无不当，本院予以维持。华宇地产公司认为逾期交房违约金应当参照其在一审中提交的评估报告得出的租金标准基础上再调减至5012元计算，但其在一审中提交的四川新广资产评估事务所有限公司于2016年1月14日出具的《资产评估报告》明确载明该评估报告结论在2016年12月19日失效，即该报告系已经失效的报告，华宇地产公司将其作为证明违约金过高的证据，不具有参考性，达不到其证明目的，应不予采信。此外，华宇地产公司并未提交证据证明一审法院认定的逾期交房违约金过高的证据，其应承担举证不能的不利法律后果，故其该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，广安市华宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1588元，由上诉人广安市华宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按该判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年五月二十六日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王嘉洛