淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9133号原告：陈丽，女，汉族，1983年2月5日出生，无职业，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：徐健，江苏铭彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏铭彦律师事务所律师。被告：淮安永业置业有限公司，住所地淮安市清江浦区明远西路18号，统一社会信用代码913208000676744562。法定代表人：范海根。委托诉讼代理人:卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋曼丽，江苏典业律师事务所实习律师。原告陈丽与被告淮安永业置业有限公司（以下至判决主文前简称永业置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序于2021年1月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理，于2021年5月21日第二次开庭审理。审理中，原告曾将江苏银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称江苏银行淮安分行）列为第三人，后向本院申请撤回对江苏银行淮安分行的起诉，因该申请不违反法律规定，本院予以照准。原告陈丽及其委托诉讼代理人徐健，被告永业置业公司的委托诉讼代理人卜巧莹，原第三人江苏银行淮安分行的委托诉讼代理人杨华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房首付款199500元；2、被告赔偿原告购房款399000元的资金占用利息，按照中国人民银行同期基准利率的标准，从2018年6月7日计算至判决生效止（暂定47880元）；3、被告返还原告已偿还按揭贷款本金199500元及利息29855.05元（具体数额至判决生效时原告实际偿还数额为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于淮安市清江浦区明远西路18号永业梦乐城3幢1602室房屋出卖给原告，房屋总价39.9万元，房屋交付时间为2019年12月30日前，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。此后，原告按约支付了房屋首付款19.95万元，2018年7月12日，原、被告及江苏银行淮安分行签订《房屋贷款合同》1份，贷款金额为19.95万元，同日，江苏银行淮安分行将上述贷款支付给被告，原告从同年8月20日开始至2020年10月20日按约定向江苏银行淮安分行偿还贷款本息，现被告逾期交房278天，被告承诺的学区房也无法兑现。后原告于2021年5月12日向江苏银行清偿了全部的贷款本息。现原告与被告就解除合同及退房款等事宜协商未果，且合同约定违约金过低，所以原告要求被告承担原告购房款39.9万元的资金占用利息，原告故诉至法院。被告永业置业公司辩称：被告公司确有逾期交房行为，同意解除商品房买卖合同，第二项诉请表述错误，应当是按照全国银行间贷款报价利率LPR表述，且被告公司认为自公司同意退房后，其扩大的贷款利息损失，与永业公司无关，同时，原告在履行合同过程中也存在逾期行为，陈丽签订商品房买卖合同的时间是2018年3月20日，没有按照合同约定于五个工作日内向江苏银行递交按揭贷款资料，导致其199500元的按揭贷款于2018年7月12日才到账，合计逾期77天，原告应当承担逾期付款的违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，原告陈丽（买受人）与被告永业置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于房屋，房价款为39.9万元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于签订本合同时支付首付款人民币19.9万元整，余款20万元整，买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户，非出卖人原因而导致按揭不能办理的则在七日内以其他方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原、被告分别在合同落款处签字或盖章确认。2018年3月19日及2018年6月7日，原告陈丽分别向被告永业置业公司支付购房款19.9万元及500元，合计199500元，被告向原告出具发票2份，两份发票均载明上述款项为预收购房款。2018年6月29日，原告陈丽（借款人）、被告永业置业公司（担保人）与案外人江苏银行淮安分行（贷款人）签订《个人借款合同》1份，约定贷款人向借款人发放人民币199500元，借款期限自2018年6月29日起至2028年6月29日；本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币借款基准利率4.9%上浮25%，执行年利率6.125%，合同利率虽人民银行同期人民币借款基准利率调整按年调整，调整日为次年1月1日；本合同项下借款用于购买坐落于房屋，总价为39.9万元。合同另就还款方式、违约责任等事项进行了约定。原、被告及江苏银行淮安分行分别在合同相应处签字或盖章确认。2018年7月12日，贷款人江苏银行淮安分行按约向被告永业置业公司账户汇入199500元。原告陈丽自2018年8月20日起按约偿还贷款本息，至2021年5月14日，原告已清偿了全部贷款本金199500元及利息29855.05元，江苏银行淮安分行对此予以认可。另查，合同约定的交房期限届满后，被告未按约交付房屋，直至2020年9月向原告通知交房。2020年10月18日，原告向被告邮寄《退房申请》1份，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该退房申请于2020年10月19日由被告签收。之后，双方因逾期交房和付款违约金发生争议，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告永业置业公司应于2019年12月30日前交付案涉房屋，逾期超过90天的，原告有权解除合同。现被告逾期交房已超过90天，原告于2020年10月18日向被告邮寄书面解除合同通知，邮寄结果显示该通知于2020年10月19日被签收，对此被告亦予认可，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年10月19日解除。关于原告要求被告返还首付款并要求被告支付资金占用利息损失的问题。根据《民法典》的相关规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告已向被告履行付款义务，但被告永业置业公司未按照约定交付房屋，其行为属于违约，故原告有权要求被告返还已交付的购房首付款199500元。关于资金占用利息损失，虽《商品房买卖合同》中约定，因出卖人逾期交房导致买受人解除合同的，出卖人应按照买受人已付房款的2%向买受人支付违约金。但考虑到被告永业置业公司逾期交房期限较长，且至本案审理时仍在占用购房资金，合同约定的违约金计算标准显然不足以弥补原告损失，故原告要求以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算资金占用利息损失的主张，未超过法律规定，本院予以照准，但本院经审查认为，原告虽然客观上逾期支付按揭贷款199500元，但究其原因系双方在《商品房买卖合同》中约定首付款项199000元的标准不符合银行贷款的要求，经双方沟通由原告追加首付款500元后，方能办理按揭贷款，故原告逾期办理按揭贷款的行为并不能归责于原告一方。且本院并未支持原告所主张的此期间内产生的资金占用利息损失，故对于被告要求抵扣逾期付款违约金的抗辩意见，本院不予采纳。故对原告要求被告支付资金占用利息损失（该利息损失以19.9万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的标准，自2018年3月19日计算至2019年8月19日，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止；以500元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的标准，自2018年6月7日计算至2019年8月19日，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止）的诉讼请求，不违反法律、行政法规的规定，本院依法予以支持，超出部分因不属于其可得利益损失范围，故本院不予支持。关于原告要求被告返还已支付的按揭贷款本息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》因被告违约，已于2020年10月19日解除，现原告已偿清全部贷款本金199500元及利息29855.05元，被告理应将原告支付的按揭贷款本息返还原告。故对原告要求被告返还按揭贷款本金199500元及利息29855.05元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈丽与被告淮安永业置业有限公司之间的《商品房买卖合同》于2020年10月19日依法解除。二、被告淮安永业置业有限公司应于本判决生效发生法律效力之日起二十日内向原告陈丽返还购房首付款199500元，并支付资金占用利息损失（该利息损失以19.9万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的标准，自2018年3月19日计算至2019年8月19日，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止；以500元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的标准，自2018年6月7日计算至2019年8月19日，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止）。三、被告淮安永业置业有限公司应于本判决生效发生法律效力之日起二十日内向原告陈丽返还已支付的贷款本金199500元及利息29855.05元。四、驳回原告陈丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8003元，由被告淮安永业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘姚根人民陪审员  杨顺年人民陪审员  卢正慧二〇二一年五月二十五日法官 助理  石 琇书 记 员  刘 萌附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。