江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终361号上诉人（原审原告）：冷胜超，女，1981年2月14日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：黎纯彬，江苏天刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张小明，男，1964年10月2日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人冷胜超因与被上诉人张小明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初3975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冷胜超上诉请求：撤销一审判决，改判张小明返还房屋租赁费8万元，张小明支付冷胜超损失共计463560元（装修损失61850元、广告费用41800元、人员工资359910）；张小明承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审理过程中存在程序错误。冷胜超在一审起诉时并无判决第二条中将冠英小学对面房屋返还给张小明的请求，张小明也未在庭审过程中提出反诉，但一审法院却在判决书中判决冷胜超将冠英小学对面房屋返还给张小明。一审法院的审判超出了诉讼请求，故请求法院撤销该判决。二、一审法院认定事实不清。1.冷胜超在与张小明签订《房屋租赁合同》并不知晓该房产属于违章建筑，冷胜超是本着正常生产经营的目的与张小明签订《房屋租赁合同》，且向张小明支付了符合市场对价的房租，冷胜超当然认为所租赁的房屋是权属明晰的。直到冷胜超进场装修，需要在墙体中开门时，才被城管告知。故冷胜超是善意相对人，不应承担因张小明欺诈导致的合同无效的责任。2.冷胜超除对合同约定房屋有装修外，并未实际使用该房屋。事实上该房屋也不能按照冷胜超的真实意愿使用。张小明虽为冷胜超提供临时使用的房屋，但其面积远小于合同约定的房屋，而且张小明在一审过程中明确承诺该置换房屋无条件给冷胜超使用，不收取任何费用。故张小明应当返还冷胜超已经支付的租金8万元。3.冷胜超承租该房屋目的是生产经营，冷胜超投入的广告费用、装修费用以及人员工资都是为了正常生产经营，但是因张小明将违规建筑租赁给冷胜超，导致冷胜超迟迟无法正常生产经营，因此而产生的损失应当由张小明承担。张小明辩称，涉及的冠英小学对面的房子现在仍旧没还给我，冷胜超还在占有使用，将近2年没有付租金，冷胜超说钥匙交给我儿子了，但是我儿子并没有拿到。对于房屋装修，上诉状上所说的，我都不认可，东西都拆除了，门都拿走了，清单上的那些基本上已经没有了。我这边房子是用冠英小学对面的房子置换来的。冷胜超称产生损失要我承担，我是不会承担的。冷胜超向一审法院起诉请求：1.判令立即解除冷胜超、张小明于2018年6月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张小明立即返回冷胜超房屋租赁费8万元，并自2018年7月4日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至全部付清之日止；3.判令张小明立即向冷胜超赔偿因其违约给冷胜超造成的损失518920元（其中装修损失61850元，装潢及室内广告41800元，室内用品55360元，人员工资359910元）；4.本案诉讼费、保全费等费用均由张小明承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，冷胜超、张小明签订《房屋租赁合同》一份，约定张小明将坐落于常州市钟楼区白杨原西林收费办公点门面房，怀德南路164号房屋出租给冷胜超，房屋面积500平米，房屋性质为办公和仓库。约定租赁期间自2018年7月1日至2021年6月30日止，年租金8万元，支付方式为年付。合同签订后，冷胜超支付第一年租金8万元并进场装修。在装修过程中因墙体开门，被城管阻止，为此冷胜超、张小明进行协商，张小明将常州市冠英小学对面房屋调与冷胜超使用，面积约140平方米左右。冷胜超即在2018年10月进驻该房屋，并进行简单装修后使用该房屋。一审另查明，案涉二处租赁房屋均无房屋产权及建设工程规划许可证。一审中，法院现场勘察，1.案涉常州市怀德南路164号租赁房屋，约500平方米，有部分房屋属于砖混大楼主体内房屋，大部分房屋为彩钢瓦搭建而成。墙面粉刷白灰。在彩钢瓦搭建的房屋内冷胜超铺设约70平方米左右地砖。卫生间内铺有墙、地砖，马桶一只，台盆一只。2.冠英小学对面房屋，面积约140平方米左右，室内地面铺绿色塑垫，墙面粉刷。有关房屋装修损失问题，一审向冷胜超法律释明后，冷胜超认为现在东西都偷完了，残缺不全，没法评估，故不要求对房屋装修进行评估。张小明则认为冷胜超装修不超过15000元。一审中，关于冠英小学对面房屋使用问题，冷胜超陈述：“2019年1月底我们有大量的物品没有地方放，工作人员也没有工作场所，根本无法正常经营，而且这些物品我们如果放在其他地方堆放，会产生额外的费用，我们跟张小明交涉希望能够给我们提供费用或者提供场所。张小明将他儿子使用的一间房屋给我们使用，我们堆放了东西，并且我们给他装了门，这个门我们是不收钱的。这间房屋进行了简单装修，就装了门、地上铺了软垫、墙面粉刷了一下，做了一些窗帘遮挡他的脏东西，在里面没有从事经营活动，我们就是把东西放在那边的。因为6月份起诉他，我们把一些东西拿走了。”张小明陈述：“……之后到7月20号开始进场，他说7、8月份做好，9月开张，后来不好开有人举报，这里不好开公司，城管不允许搞建筑施工，主要是不让房子上开门。在10月16日我跟徐成跟冷胜超商量把冠英小学对面的房屋给他用，房屋大概186平米。他进去后就进行小孩跆拳道培训。冷胜超提交的照片中也是冠英小学对面房屋中的装饰照片，他在正常使用，现在还在使用。”冷胜超陈述：“10月11号搬到小学对面差不多是这个时间，我一个月不到就搬走了，搬走之后钥匙就给他了，我钥匙给他儿子了，因为钥匙也是在他儿子那儿拿的，因为他儿子在旁边开了一个文具店，而且他那个店都没有店，我们没有占有也没有用，剩下的东西都是不要的，里面也都没有什么东西了。”张小明陈述：“（儿子开店）当时是在，但是他（冷胜超）没有给他，没有收到过钥匙，如果收到钥匙会给我的，现在里面还有他的东西在里面。当时看现场的时候是冷胜超开的门。”张小明陈述：“租赁合同上的房屋已经转到小学对面了，我可以同意解除合同，但是冷胜超把房租付到今天，把钥匙交给我。”冷胜超陈述：“不认可，我营业执照上的地址并不代表我用那个地方。”一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张小明至今未提供证据证明怀德南路164号案涉房屋取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，据此，一审认为冷胜超、张小明之间就该房屋所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。关于冷胜超后续使用的小学对面房屋是否为张小明置换后的房屋问题。一审中双方对此说法不一，根据冷胜超提供的房屋照片显示，拍摄时间2019年6月14日，房屋地面铺设彩色泡沫地垫，墙面张贴特一营宣传材料，简易家具二件、若干矿泉水，因此一审认为，冷胜超已实际使用该房屋，该房屋为双方协商调整后的租赁房屋，形成事实上房屋租赁合同关系。但该房屋张小明也未能提交取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同亦属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，冷胜超在签订房屋租赁合同时应当知道房屋没有办理所有权登记，冷胜超在张小明没有提供租赁房屋所有权证的情况下仍然签订租赁合同，故双方对合同无效均存在过错。关于冷胜超主张返还一年租金8万元问题。冷胜超从2018年7月开始使用租赁合同约定的怀德南路164号房屋，并于2018年10月进入冠英小学对面房屋后，双方至今没有办理返还手续，冷胜超也无其他证据证明将房屋返还张小明，据此，冷胜超返还租金主张一审不予支持。相反，房屋租赁合同无效后，冷胜超应将冠英小学对面房屋及时返还张小明。张小明要求冷胜超继续支付房屋占有期间的租赁费用，因未在本案中提出反诉，故本案不予理涉。关于冷胜超主张装潢损失问题。审理中冷胜超未要求评估装潢损失，张小明也认可装潢价值约15000余元左右。因双方在租赁房屋过程中均存在过错，据此一审酌定，张小明应补偿冷胜超装修费1万元。关于冷胜超主张的室内外广告费41800元，室内用品55360元，人员工资359910元。庭审中，张小明对此主张均不予认可，一审认为冷胜超提供的现有证据均不能证明其主张成立，属证据不足，一审不予支持。一审判决：一、确认冷胜超与张小明签订的《房屋租赁合同》无效以及调整后房屋租赁合同无效；二、冷胜超应于判决发生法律效力之日起十日内将冠英小学对面房屋返还张小明；三、张小明应于判决发生法律效力之日起十日内向冷胜超支付装修补偿款1万元；四、驳回冷胜超其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9790元，由张小明负担164元，由冷胜超负担9626元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为：张小明将无产权证、且也未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给冷胜超，双方所签订的《房屋租赁合同》依法无效。此后经双方协商，冷胜超使用了冠英小学对面的房屋，应视为双方达成了口头租房协议，因该房屋也无合法手续，双方达成的口头租房协议也无效。张小明对上述租赁合同、协议的无效存在较大过错。一、关于房屋使用费。冷胜超开始使用租赁合同约定的怀德南路164号房屋，面积为500平方米，该房屋租金为8万元/年，因在装修过程中无法在墙体开门，冷胜超未实际使用该房屋，故8万元应当返还。后冷胜超使用了冠英小学对面的房屋，面积约140平方米，双方对于置换后的房屋使用费未协商确定。因冷胜超实际使用冠英小学对面的房屋，本院酌情确定房屋使用费价格按照上述《房屋租赁合同》的单位面积价格计算。冷胜超陈述其使用冠英小学对面的房屋不到一个月就搬走了，并将房屋钥匙交给了张小明的儿子，对此冷胜超未能提供充足的依据，且张小明也予以否认，故冷胜超陈述的意见不能成立。至2020年10月20日一审庭审时，冷胜超明确表示房屋内物品都是不要的，应视为涉案房屋至此已经返还，故冷胜超使用冠英小学对面的房屋的费用可计算至2020年10月20日。因张小明在本案纠纷中过错责任较大，致使冷胜超不能达到其当初租赁房屋的目的，故张小明应承担冷胜超的部分房屋使用费，本院酌情确定冷胜超使用冠英小学对面房屋的使用费为4万元。二、关于装修费用。依照法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。本案冷胜超主张其装修费用61850元，但未能提供充足的证据予以证明，一审根据双方陈述及过错责任大小，酌情确定张小明承担冷胜超1万元装修损失并无不当。三、关于其他损失。冷胜超主张张小明应承担广告费用41800元、人员工资359910元。因该两项损失与本案并无直接关联，故二审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初3975号民事判决第一项、第三项；二、撤销常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初3975号民事判决第二项、第四项；三、张小明于本判决生效之日起10日内向冷胜超支付5万元；四、驳回冷胜超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9790元，由张小明负担817元，冷胜超负担8973元；二审案件受理费9790元，由张小明负担817元，冷胜超负担8973元。一、二审诉讼费已由冷胜超预交，张小明应负担的诉讼费由张小明在履行本案判决义务时一并向冷胜超支付。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年五月十日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静