湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1396号 原告：郴州市住房公积金管理中心，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道1号。 法定代表人：曹暇，系该中心主任。 委托诉讼代理人王立强，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人李炎坤，湖南天地人（郴州）律师事务所实习律师。 被告：廖某某，男，1988年3月4日出生，汉族,住湖南省郴州市苏仙区。 原告郴州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告廖某某借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托诉讼代理人王立强到庭参加了诉讼，被告廖某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公积金中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《住房公积金个人住房委托贷款合同》；2、判令被告偿还原告贷款本金427744.41元、逾期金额65491.46元，逾期利息1158.47元及罚息1.88元（利息及罚息按合同约定计算至本息付清之日止），实现债权费用5000元，合计499396.22元；3、判令原告对位于郴州市北湖区××小区××栋××号房享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。 本案审理过程中，公积金中心将诉讼请求第2项变更为：判令被告偿还原告贷款本金427744.41元、逾期金额65491.46元，逾期利息1158.47元及罚息1.88元（利息及罚息按《住房公积金个人住房委托贷款合同》约定从2021年2月25日起计算至本息付清之日止），实现债权费用4000元，合计498396.22元； 被告廖某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 查明的事实 经原告的陈述和经审理确认的证据，本院认定以下案件事实： 一、廖某某因购买住房，向公积金中心申请贷款，2015年10月21日，廖某某作为借款人，公积金中心作为委托贷款人，中国建设银行股份有限公司郴州南大支行作为受托贷款人，湖南长银担保投资有限公司郴州分公司（公司现名称为：湖南长银融资担保有限公司郴州分公司，以下简称长银担保公司郴州分公司）作为保证人，签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》，合同主要约定：根据借款人的申请，经委托贷款人审查同意向借款人发放住房公积金贷款480000元，贷款用途：用于借款人购买坐落于湖南省郴州市北湖区锦泰?山水缘13栋501号自住房；贷款期限为2015年起至2045年止，共360月，实际放款日与到期日以个人住房公积金贷款凭证为准；贷款利率为中国人民银行、住房和城乡建设部公布的同期同档次公积金个人住房贷款利率，年利率标准为3.25%，贷款期限在一年以上的为浮动利率，贷款利率调整日为每年1月1日；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为本合同载明的贷款利率水平上加收50%，对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，直至清偿之日止；借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息，借款人每月偿还贷款本息2088.99元（如遇贷款利率调整，次年月偿还贷款本息也相应调整）；借款人提供本人名义下委托扣款账户（还款账户），扣款日为每月5日；合同有效期内，借款人连续三个月或在合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息的，委托贷款人有权单方解除本合同；此笔贷款采取抵押、保证方式担保；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息和复利），违约金、赔偿金、借款人应向委托贷款人支付的其他款项、委托贷款人为实现债权和抵押权实际发生的全部费用；借款人连续逾期还款三期以下（不含三期）或者累计逾期还款六期以下（不含六期）由保证人先行代偿的，保证人代偿后，可向借款人，抵押人追偿；廖某某以其购买的坐落于郴州市北湖区××路××号锦泰?山水缘13栋501号房提供抵押担保。2015年10月22日，上述抵押房产在房产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为公积金中心，预告登记义务人为廖某某。 二、2015年10月28日，受托贷款人中国建设银行股份有限公司郴州南大支行按合同约定发放了贷款480000元；从2016年12月起，廖某某频繁出现连续逾期还款，累计超过六个月逾期还款，截止2021年2月24日，廖某某尚欠公积金中心借款本金424945.29元。2021年4月6日，长银担保公司郴州分公司（甲方）与公积金中心（乙方）签订《债权转让协议》，协议约定，甲方将其对债务人廖某某享有的到期债权（因廖某某未按期归还按揭贷款而由乙方代为清偿的款项70849.69元）转让给乙方。 三、公积金中心委托湖南天地人（郴州）律师事务所指派律师参与本案诉讼活动，约定基本服务费4000元。 另查明，上述抵押房产已于2021年3月4日办理了建筑物所有权首次登记，但尚未办理转移登记至廖某某名下。 判决的理由与结果 本院认为，本案系借款合同纠纷。 （一）本案中，《住房公积金个人住房委托贷款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公积金中心委托中国建设银行股份有限公司郴州南大支行向被告廖某某发放了贷款，履行了合同约定的义务，而被告廖某某在合同期内累计超过六个月逾期还款，符合合同中约定委托贷款人单方解除合同的情形，故公积金中心请求解除双方签订的《住房公积金个人住房委托贷款合同》符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 （二）经查，截止2021年2月24日，被告廖某某尚欠原告公积金中心借款本金424945.29元，原告诉请被告廖某某偿还贷款本金427744.41元，与查明的事实不符，廖某某应偿还公积金中心的贷款本金为424945.29元。原告诉请自2021年2月25日起按照《住房公积金个人住房委托贷款合同》的约定支付利息及罚息至款项付清之日止，于法有据，本院予以支持。 （三）原告公积金中心陈述，诉请第2项中“逾期金额64491.46元、逾期利息1158.47元、罚息1.88元”已由长银担保公司郴州分公司代廖某某偿还。依该陈述，该诉请的适格原告应为长银担保公司郴州分公司，其对廖某某享有的是担保责任追偿权，虽然原告提交了《债权转让协议》，认为该诉请的债权已经转让给了原告，但依据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款的规定：“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”现有证据不能证明该债权转让已通知债务人，故公积金中心诉请“逾期金额64491.46元、逾期利息1158.47元、罚息1.88元”，本院不予支持。对该部分债权，相关权利人可另行主张权利。 （四）被告廖某某自愿以其购买的坐落于郴州市北湖区××路××号锦泰?山水缘13栋501号房产为本案贷款本息等费用提供抵押担保，办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为公积金中心，且该房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，亦不存在预告登记失效等情形，故对公积金中心请求对上述房产享有优先受偿权本院予以支持。 （五）公积金中心主张实现债权的费用4000元，但其仅提供了《委托代理合同》、律师代理费发票复印件，未提供发票原件以及实际支付的依据，不能证实律师代理费实际发生，故本院不予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一、二款，第三条，《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款、第五百六十五条，第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告郴州市住房公积金管理中心与被告廖某某于2015年10月21日签订的《住房公积金个人住房委托贷款合同》； 二、限被告廖某某于本判决生效之日起十日内偿还原告郴州市住房公积金管理中心借款本金424945.29元及利息、罚息（利息、罚息按照《住房公积金个人住房委托贷款合同》约定的标准从2021年2月25日起计算至款项全部清偿之日止）； 三、原告郴州市住房公积金管理中心有权以坐落于郴州市北湖区××路××号锦泰?山水缘13栋501号房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿； 四、驳回原告郴州市住房公积金管理中心其他诉讼请求。 如被告廖某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4396元，由原告郴州市住房公积金管理中心负担656元，被告廖某某负担3740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  曾军 二〇二一年五月二十四日 法官助理杨碧辉 书记员李维 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第一、二款民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百四十六条第一款债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生法律效力。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条第一款当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。