四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2144号 上诉人（原审被告）：四川明新房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区佳灵路20号1栋8层45号。 法定代表人：王龙才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鲜丽红，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李卫全，男，1962年8月9日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：龚跃武，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘汉新，北京大成（成都）律师事务所律师。 原审被告：成都名扬天下酒店管理有限公司，住所地成都高新区西芯大道32号。 法定代表人：谢金钱。 上诉人四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）因与被上诉人李卫全、原审被告成都名扬天下酒店管理有限公司（以下简称名扬公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理本案。上诉人明新公司的委托诉讼代理人鲜丽红，被上诉人李卫全及其委托诉讼代理人龚跃武、刘汉新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 明新公司上诉请求：请求依法撤销成都市新都区人民法院(2020)川0114民初997号判决第三项、第四项，依法改判驳回李卫全的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决律师费由明新公司承担系适用法律错误。律师费的承担方式限于两种情形，第一种情形为法律明确规定；第二种情形为双方当事人明确约定。明新公司认为，本案中双方当事人在《商品房买卖合同(预售)》等系列合同中均未约定关于律师费的承担方式，同时，本案也不属于法律明确规定的律师费由败诉方或违约方承担的情形，故原审法院以明新公司未及时退还购房款、违反后合同义务为由，判决明新公司承担李卫全因此产生的律师费，系适用法律错误。二、原审法院认定《补充协议》的签署时间为2015年1月17日，并判决由明新公司向李卫全支付2015年12月17日至2018年3月29日期间的回报款，系认定事实错误。明新公司认为该协议的实际签署时间应为2018年1月10日，理由如下：1、该协议的签署背景，即2018年1月10日李卫全向明新公司出具《委托出售函》，委托明新公司代售案涉房屋。为弥补李卫全的资金占用损失，明新公司同意自委托出售之日起向李卫全支付回报收益，同日双方签订了《补充协议》。2、李卫全作为原审原告，应当承担举证证明《补充协议》签署时间的责任。在原审庭审中，李卫全仅出示一份《补充协议》，无其他证据证明该协议的签署时间；现双方对协议的签署时间存在争议，且明新公司向法院提交了一份未载明签署时间的《补充协议》，并向法庭陈述了该协议的签署背景，故明新公司认为，若李卫全无其他证据证明其主张，则其应承担举证不能的不利后果。3、根据日常生活经验法则推断，开发商销售房屋后，即使存在售后返租等情形，支付租金的起始日也应当自房屋交付之日起开始计；若从签署认购合同之日起开始计算租金收益，将严重加重开发商的义务，故明新公司不可能在2015年12月17日与李卫全签署《补充协议》。综上，明新公司认为《补充协议》的实际签署时间应为2018年1月10日；若计算支付回报收益，则应当自2018年1月10日起开始计算。原审法院以未填写时间与交易习惯不符，认定《补充协议》的签署时间为2015年12月17日，系事实认定错误。 李卫全辩称，第一，关于本案的律师费，我方认为一审判决认定有关律师费用，是因为明新公司严重违背诚信，导致了本案的诉讼，给我方造成了直接的损失，因此我方认为一审就律师费的认定性质是正确的。第二，明新公司就双方签订的补充协议的时间，其认为是2018年3月份，其说法严重背离了客观的事实。2015年明新公司与李卫全、名扬公司最初签订商品房买卖合同以及酒店委托经营管理协议，此时针对酒店委托经营管理协议签署的这份协议，我方向人民法院提供了这份协议的原件，原件上有签署的时间。同时签订酒店委托经营管理协议时也在2015年12月份，则这份补充协议是针对酒店委托经营管理协议签的。酒店委托经营管理协议受委托代李卫全经营酒店，在买房时签订协议，但交房时才能实际占用酒店。本案明新公司为了促进销售，就与我方签订了酒店委托经营管理协议。酒店管理公司要等到2018年才能收到房屋，才会支付我们的收益。明新公司同意自签订该份协议之日起，按照总房款8%支付回报，一直支付至交房时。因此这个时间和背景与明新公司所说的2018年签订的补充协议是背离的，不符合客观事实。其二，该份协议签署后，在明新公司向李卫全支付了回报，前后支付了3个半季度的款项，支付的回报金额和我们买房的金额乘以8%完全吻合。因此，该份补充协议有签署背景，同时签署后明新公司也部分履行了这份补充协议，履行了3个半季度。明新公司声称该份协议是2018年1月份签署的，完全与客观事实相违背。综上，请求驳回明新公司的上诉请求。 名扬公司未到庭参加诉讼，庭后未也提交书面意见。 李卫全向一审法院起诉请求：1．判令解除李卫全与明新公司就位于新都区××道××路××栋××层××号××号房屋（房屋信息摘要的地址为位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号××号××签订的《商品房买卖合同》；2.判令明新公司退还李卫全购房款783738元，赔偿李卫全资金利息（资金利息按照年利率6%计算，自2015年12月18日起计算至退还付款之日止，暂计四年为188097元）、损失300000元；3.判令明新公司赔偿李卫全一倍购房款783738元；4.判令明新公司支付李卫全回报200000元（自商品房买卖合同签订之日起计算至起诉之日，每年按照总房款8%计算年回报率，暂主张回报200000元）；5.判令明新公司承担案件受理费、律师费等全部诉讼费用，一审庭审中明确主张的律师费金额为35000元。一审庭审中变更第一项诉讼请求为：判令解除李卫全与明新公司就位于新都区××道××路××栋××层××号××号房屋（房屋信息摘要的地址为位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号××号××签订的《内部认购合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《装修合协议》、《补充协议》，解除李卫全与名扬公司签订的《酒店委托经营管理合同》。 一审法院认定事实： （一）xx号房屋相关事实 2015年12月17日，明新公司（甲方）与李卫全（乙方）签订两份《内部认购合同》，约定：乙方认购xx号房屋，价款为394825元，在签订本认购合同时一次性付清全部购房款。双方确认一致的加盖有明新公司财务专用章的收据显示，明新公司于2015年10月31日收到李卫全支付的该房屋购房定金5000元，于2015年12月17日收到李卫全支付的购房款389825元，两笔合计394825元。 2015年12月17日，李卫全（甲方、委托人）与名扬公司（乙方、受托人）签订《酒店委托经营管理合同》，载明：甲方将所购买的明新公司开发的产权式酒店xx号的客房委托乙方经营管理，物业备案项目名称为明都汇，第二条约定，“委托经营管理期限共计10年，自物业正式交付起至10年到期日止”、“甲方同意给予乙方装修期为120天，装修费用由乙方承担”、“无论先于或迟于2018年4月1日前开业，均从2018年4月1日起计算委托经营期限”，第三条约定，“甲方自愿委托乙方全权对其购置的客房统一按酒店的经营方式出租、营运管理”，第四条约定，“1、年返租标准为原房款总价的8%，暨为31586元，此后每两年递增1%。2、甲方选择季度支付方式，每年结算四次，于物业交付后的第二季度起（如遇到免租期则再顺延至下个季度）15个工作日内汇入乙方指定的银行账户”。 2017年3月12日，明新公司（出卖人）与李卫全（买受人）签订合同自编号为0166的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定李卫全购买预售许可证2070下第xx号房屋，总价款为222123元，买受人在2016年12月27日前支付该商品房全部价款，出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，《商品房买卖合同补充协议》第七条约定，“买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定购房总款的20%向对方支付违约金。”同日，明新公司（甲方）与李卫全（乙方）签订《装修合协议》，约定：“一、乙方于2017年3月12日购买明都汇x-x-xx酒店，购买总价为：222123元，同时签订了《酒店委托经营管理合同》、《授权委托书》，乙方在购房时除按《商品房买卖合同》约定所交款项外还需缴纳174526元用于酒店的装修”、“二、酒店装修地点：本合同装修地点位于新都区××镇××路××号××酒店”、“三、酒店装修期限：装修期限自2017年12月30日起至2018年3月29日止”。 2018年1月10日，李卫全向明新公司出具《委托出售函》，载明：本人李卫全，于2015年12月17日购买贵公司开发的位于成都市新都区××镇××大厦××号房，面积47.84平米，总价394825元，已付房款394825元，现因个人原因决定委托贵公司出售该房。“要求卖房价不低于每平方米壹万元，售后付贵公司叁万元每套，超出壹万元每平米与贵公司均分，售房款必须打入李卫全账户。”双方一致确认该xx号房屋已在2018年3月29日销售给案外人杨博，网签合同信息查询记录显示，该房屋于2018年8月29日办理签约备案，登记买受人为杨博。 （二）xx号房屋相关事实 2015年12月17日，明新公司（甲方）与李卫全（乙方）签订两份《内部认购合同》，约定：乙方认购xx号房屋，价款为393913元，在签订本认购合同时一次性付清全部购房款。双方确认一致的加盖有明新公司财务专用章的收据显示，明新公司于2015年12月17日收到李卫全支付的购房款393913元。 2015年12月17日，李卫全（甲方、委托人）与名扬公司（乙方、受托人）签订《酒店委托经营管理合同》，载明：甲方将所购买的明新公司开发的产权式酒店xx号的客房委托乙方经营管理，物业备案项目名称为明都汇，第二条约定，“委托经营管理期限共计10年，自物业正式交付起至10年到期日止”、“甲方同意给予乙方装修期为120天，装修费用由乙方承担”、“无论先于或迟于2018年4月1日前开业，均从2018年4月1日起计算委托经营期限”，第三条约定，“甲方自愿委托乙方全权对其购置的客房统一按酒店的经营方式出租、营运管理”，第四条约定，“1、年返租标准为原房款总价的8%，暨为31513.04元，此后每两年递增1%。2、甲方选择季度支付方式，每年结算四次，于物业交付后的第二季度起（如遇到免租期则再顺延至下个季度）15个工作日内汇入乙方指定的银行账户”。2017年3月12日，明新公司（出卖人）与李卫全（买受人）签订合同自编号为0167的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定李卫全购买预售许可证2070下第xx号房屋，总价款为220591元，买受人在2016年12月27日前支付该商品房全部价款，出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，《商品房买卖合同补充协议》第七条约定，“买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定购房总款的20%向对方支付违约金。”同日，明新公司（甲方）与李卫全（乙方）签订《装修合协议》，约定：“一、乙方于2017年3月12日购买明都汇x-x-xx酒店，购买总价为：220591元，同时签订了《酒店委托经营管理合同》、《授权委托书》，乙方在购房时除按《商品房买卖合同》约定所交款项外还需缴纳173322元用于酒店的装修”、“二、酒店装修地点：本合同装修地点位于新都区××镇××路××号××酒店”、“三、酒店装修期限：装修期限自2017年12月30日起至2018年3月29日止”。 2018年1月10日，李卫全向明新公司出具《委托出售函》，载明：本人李卫全，于2015年12月17日购买贵公司开发的位于成都市新都区××镇××大厦××号房，面积47.51平米，总价393913元，已付房款393913元，现因个人原因决定委托贵公司出售该房。“要求卖房价不低于每平方米壹万元，售后付贵公司叁万元每套的佣金，若超出壹万元的余额与贵公司平分，售房款必须打入李卫全账户。”双方一致确认该xx号房屋已在2018年3月29日销售给案外人贺海君，网签合同信息查询记录显示，该房屋于2018年8月29日办理签约备案，登记买受人为贺海君。 （三）其他查明的事实 李卫全提交了落款时间为2015年12月17日的《补充协议》，载明：甲方明新公司，乙方李卫全，“鉴于乙方购买了甲方位于明都汇项目的酒店物业，并和名扬公司鉴定了《酒店委托经营管理协议》，现经双方协商一致签订本《补充协议》，具体约定如下：一、协议期限：本协议签订之日起至所购买物业正式交付日止；二、年回报率：在本协议期限内乙方已支付总房款的8%；三、支付方式：本协议双方正式签约起每季度支付一次，于本协议正式签订日起的每季度截止日后的15个工作日内汇入乙方指定的银行账户……”，该《补充协议》未载明标的房屋信息，李卫全与明新公司均确认系对应两套案涉房屋签订，但对落款时间存在争议：李卫全述称该2015年12月17日系《补充协议》真实签订时间，以此作为计算回报的起始时间；明新公司辩称该《补充协议》真实签订时间为2018年1月10日，原签订时未落款签订时间，李卫全所提交补充协议上的落款时间系其自行填写。 李卫全提交的包商银行成都分行金沙支行银行流水记录显示，2016年4月18日，李卫全账户收到对方户名为“王金碧”、摘要信息为“2015.12.17”的两笔转款7896元、7878元；2016年7月13日，收到对方户名为“王金碧”、摘要信息为“2016.03.16”的转款7896元；2016年8月31日，收到对方户名为“王金碧”、摘要信息为“酒店返租2016.0”的转款7878元；2016年10月28日，收到对方户名为“王金碧”、摘要信息为“酒店返租”的转款7878元；2016年11月25日，收到对方户名为“王金碧”、摘要信息为“酒店经营返租06.1”的转款7896元。李卫全述称该转账记录证明明新公司已经按照《补充协议》的约定支付了两套案涉房屋三个季度的回报共计47322元，其中xx号房屋每季度的回报为7896元（394825×8%÷4）、xx号房屋每季度的回报为7878元（393913×8%÷4）。明新公司辩称上述转账为自然人支付，其与明新公司无关。2018年12月21日，李卫全出具《委托销售书》，载明：本人李卫全于今天（2018年12月21日）委托成都市欧克房地产营销策划有限公司（以下简称欧克公司）对本人购买的明都汇项目x-x-xx、x-x-xx号房按原价788738元进行销售……。该《委托销售书》落款委托人为李卫全，受托人处有“韩纬”签名并加盖欧克公司印章。《委托销售书》上另有手书“同意在办理该套房屋销售时不收更名费2018.12.24”、“同意7月15号左右交房陆续支付”，李卫全述称手书下方签名为“王金明”，系明新公司实际控制人，所提交（2016）川0106民初4436号民事判决书查明：王金明、韩晓娟出具《承诺函》，承诺自愿为明新公司与四川蜀业佳宸房地产开发有限公司因案涉借款协议和补充协议项下的所有借款本金、利息、财务费用及追索上述债权所产生的相关费用承担无限连带保证责任，（2018）川01民终12094号民事判决书确认以下一审查明事实：2017年4月25日，魏巍和王金明、明新公司等签订《抵债协议》，确认王金明所借魏巍的8000000元未归还的本金利息部分为3630000元，各方一致同意王金明所欠魏巍的款项用明新公司开发的“明都汇”项目相应商铺代王金明抵偿所欠魏巍债务。所提交截图资料显示王金明系明新公司股东，认缴出资额19500000元。明新公司辩称该《委托销售书》上的签名并非王金明本人作出，且王金明并非明新公司实际控制人。 2019年5月29日，案涉xx、xx两套房屋所在项目竣工验收合格。双方一致确认案涉房屋未向李卫全交付过，也未为李卫全办理过相应签约备案。 2019年12月16日，李卫全（甲方）与北京大成（成都）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，原定甲方就与明新公司的商品房买卖合同纠纷案，委托乙方指派律师担任一审、二审诉讼代理人，一审代理费35000元，在本合同签订后十日内支付。同日，北京大成（成都）律师事务所向李卫全开具四川省增值税普通发票，载明收到李卫全交付的代理费税价合计35000元。 一审法院认为，本案中，各方对解除李卫全与明新公司就两处案涉房屋所签订《内部认购合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《装修合协议》、《补充协议》、解除李卫全与名扬公司签订的《酒店委托经营管理合同》均无异议，明新公司确认李卫全已经按照约定就xx号房屋向该公司支付394825元、就xx号房屋向该公司支付393913元，以此计算李卫全共计就两套案涉房屋向明新公司支付了788738元，但在经一审法院三次要求明确诉讼请求后，李卫全仍按照783738元主张退还，明新公司同意退还李卫全已支付款项共计783738元，则对李卫全解除联立合同、退还已付款783738元的诉讼请求，一审法院予以支持。双方对资金占用利息起计时间（合同解除时间）、明新公司应否向李卫全支付损失赔偿、“一房二卖”赔偿、回报支付主体和律师费用承担问题均存在争议，围绕各方争议焦点，一审法院评述如下： 关于合同解除及后果。本案中，李卫全与明新公司签订《内部认购合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《装修合协议》、《补充协议》，与名扬公司签订《酒店委托经营管理合同》，就两套案涉房屋在交易过程中形成销售、装修、委托经营整个环节，各联立合同之间密切联系不可分割，并以统一履行、统一解除为宜。各方虽均同意解除上述联立合同，但关于合同解除时间未能达成一致意见。对此一审法院认为，李卫全于2018年1月10日出具《委托出售函》、委托明新公司代为出售两套案涉房屋，但李卫全并非所有权人，只是系列联立合同的相对人，明新公司接受该委托出售的意思、另行出售房屋，应属双方达成了新合意：李卫全不再购买两套房屋，终止履行双方之间以《商品房买卖合同》为基础的系列合同，则在明新公司2018年3月29日与案外人杨博、贺海君就两套案涉房屋签订《商品房买卖合同》、完成另售时，双方就两套案涉房屋签订的买卖合同及装修合同解除，依据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后明新公司应向李卫全返还其为购买房屋所付款项，明新公司至今未返还，对李卫全的资金占用利息主张，一审法院部分支持为：2018年3月30日至2019年8月19日期间的利息，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以支持，2019年8月20日起至实际退还783738元款项之日止的利息，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准予以支持。 关于损失赔偿。对应李卫全的诉讼请求看包含概算损失300000元和律师代理费35000元。关于李卫全主张的由明新公司支付损失赔偿款300000元，其述称系因房屋价格上涨一倍导致，金额为大概计算。对此一审法院认为，在合同履行过程中，因一方根本违约导致合同解除的，守约方有权请求赔偿包括房屋溢价损失在内的合同履行后可得利益损失，并应就所主张的房屋涨跌差价提供证据证明。本案是双方合意终止履行合同在先，无证据表明合同解除是因明新公司根本违约所致，对李卫全关于判令明新公司赔偿其房屋涨跌差价损失的请求，一审法院依法不予支持。李卫全在其向明新公司出具的《委托出售函》中要求另售价格不低于每平米10000元、明新公司每套抽成30000元、超出10000元部分双方均分，但并未以此标准主张损失赔偿，且明新公司辩称该意见为李卫全单方要求、并非双方合意，则该由李卫全手书的内容不能作为双方关于损失计算方法的约定。关于律师代理费用，根据原《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，明新公司在另售房屋、双方合同解除后，应遵循诚实信用原则，及时向李卫全退还购房款，但明新公司未予履行，李卫全为此提起本案诉讼并支出相应律师代理费用，属于明新公司违反后合同义务对李卫全造成的直接经济损失，对李卫全主张由明新公司承担律师费用35000元的请求，一审法院予以支持。 关于“一房二卖”赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，李卫全据以主张由明新公司赔偿李卫全一倍购房款783738元，对此一审法院认为，李卫全于2018年1月10日向明新公司出具的两份《委托出售函》载明李卫全因个人原因委托明新公司出售两套案涉房屋，明新公司在收到《委托出售函》后将两套案涉房屋重新销售并签约备案至案外人贺海君、杨博名下，系在李卫全作出委托明新公司另售房屋的意思后作出，双方彼时已经达成了原商品房买卖合同及装修协议不再继续履行的合意。关于《委托出售函》的效力，李卫全述称因明新公司未依据该函件约定销售房屋而导致其在2018年12月21日再次出具《委托销售书》、2018年1月10日《委托出售函》已失效，但从《委托销售书》内容看，系委托欧克公司销售、如销售不成则明新公司回购，并无撤销前次委托的明确意思，李卫全主张《委托销售书》上手书“同意在办理该套房屋销售时不收更名费2018.12.24”、“同意7月15号左右交房陆续支付”内容系由明新公司实际控制人王金明代表公司作出、其中包含了“明新公司未完成房屋销售、同意欧克公司代为销售”的意思，但企业信息查询结果显示王金明为欧克公司法定代表人，李卫全所举证据不足以证明其主张的在《委托销售书》上签字的“王金明”为明新公司实际控制人、手书内容系代表明新公司作出，也不能证明李卫全对其所认为的手书主体的行为系代表明新公司作出已经进行了基本的形式审查；从《委托销售书》作出时间看，是在明新公司已与案外人就两套案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理签约备案后，即明新公司在收到《委托出售函》后已完成另售，李卫全所出具《委托销售书》不能产生撤销其于2018年1月10日向明新公司出具的两份《委托出售函》致其自始不发生效力的效果。故一审法院认为李卫全不属于前述司法解释规定的“无法取得房屋的买受人”，对李卫全依据前述规定要求明新公司承担赔偿责任的主张，一审法院依法不予支持。 关于支付“回报”。李卫全与明新公司就两套案涉房屋签订的《补充协议》约定“一、协议期限：本协议签订之日起至所购买物业正式交付日止；二、年回报率：在本协议期限内乙方已支付总房款的8%”，李卫全所提交《补充协议》落款签订时间为2015年12月17日，明新公司所提交《补充协议》未填写签订时间，明新公司述称协议在签订时忘记填写时间、实际签订时间为2018年1月10日左右，对此一审法院认为，对于约定支付回报期限为“自协议签订之日起”的协议而言，未填写签订时间这一意见本与交易习惯不符，结合双方一致确认的《内部认购合同》、《酒店委托经营管理合同》签订时间，及2018年1月10日李卫全已向明新公司出具《委托出售函》、委托明新公司另售房屋这一情况，在明新公司未能就其所主张的《补充协议》签订时间提交其他证据证明情况下，一审法院认定《补充协议》签订时间为2015年12月17日。两套案涉房屋约定交房时间均为在2018年3月31日前，所在项目于2019年5月29日办理竣工验收，李卫全与明新公司签订《补充协议》约定明新公司向李卫全支付2015年12月17日至房屋交付日期间的回报，李卫全与名扬公司签订《委托经营管理合同》则约定名扬公司向李卫全支付房屋交付后10年期限内的租金回报，付款主体、付款期间均不重合，并非明新公司所述第三人代为履行。明新公司以售后包租方式销售未竣工商品房虽然不符合《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”规定，但该规定并非效力性禁止性规定，《补充协议》对双方具有约束力，明新公司应按约定标准向李卫全支付自《补充协议》签订之日起至2018年3月29日商品房买卖基础合同解除期间的回报款。现李卫全认可明新公司已按约定向其支付三个季度的回报款共计47322元，该款应从明新公司应付款中扣除。虽然李卫全在本案中仅主张退还783738元，但按照协议约定回报款的计算基数应是已支付总房款788738元，则以此计算明新公司应向李卫全支付回报款共计96682元（788738元×8%÷365天×833天-47322元）。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除李卫全与明新公司就位于新都区××道××路××栋××层××号××号（房屋信息摘要的地址为位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号××号××房屋签订的《内部认购合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《装修合协议》、《补充协议》，解除李卫全与名扬公司就前述两套房屋签订的《酒店委托经营管理合同》；二、明新公司于判决发生法律效力之日起10日内向李卫全退还已付款783738元并支付资金占用利息（资金占用利息计付方式为：2018年3月30日起至2019年8月19日期间的利息，以783738元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；2018年8月20日起的利息，以783738元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的给付之日止；未在判决指定期间足额给付的，利息以应付未付款金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清之日止）；三、明新公司于判决发生法律效力之日起10日内向李卫全支付律师代理费损失35000元；四、明新公司于判决发生法律效力之日起10日内向李卫全支付回报款96682元；五、驳回李卫全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12762.29元（已因适用简易程序减半收取），保全费5000元，共计17762.29元，由李卫全负担9757.29元，由明新公司负担8005元。 二审中，双方未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院将本案二审争议焦点评述如下： 首先，关于本案律师代理费的负担问题。本院认为，本案是双方合意终止履行合同，但因明新公司未遵循诚实信用原则，及时向李卫全退还购房款，故一审法院认定律师费用属于明新公司违反后合同义务对李卫全造成的直接经济损失予以支持，并无不当，本院予以维持。其次，关于支付回报款期限的计算问题。李卫全所提交《补充协议》落款签订时间为2015年12月17日，明新公司所提交《补充协议》未填写签订时间，明新公司一审中述称协议在签订时忘记填写时间、实际签订时间为2018年1月10日左右，二审陈述系李卫全出具委托函同日签订。本院认为，从双方一致确认的《内部认购合同》、《酒店委托经营管理合同》签订时间及明新公司对李卫全关于其已经按约定支付三个季度的回报款这一主张并未提出异议，且李卫全委托明新公司另售房屋当日再签订关于支付回报款补充协议与一般交易习惯相悖，故一审法院认定《补充协议》签订时间为2015年12月17日，并计算明新公司应向李卫全支付回报款，并无不当，本院依法予以维持。 综上，四川明新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2933.64元，由四川明新房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年五月十九日 书记员 何佳林