山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初1273号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地。法定代表人：苏进海，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨培贤，女，1976年10月26日出生，汉族，该公司职工，住济宁市任城区。被告：梁丹丹，女，1990年4月17日出生，汉族，住兖州区。被告：金贤浩，男，1990年10月24日出生，汉族，住址同上，（系梁丹丹之夫）原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业公司）与被告梁丹丹、金贤浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨培贤、被告金贤浩到庭参加诉讼，被告梁丹丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令梁丹丹、金贤浩立即支付拖欠的2018年8月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4,007.28元，支付2020年8月1日至2020年12月31日期间的车位服务费125元，共计4,132.28元；2、判令梁丹丹、金贤浩承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所及山东民祥房地产开发有限公司(甲方)与伟琦物业公司(乙方)签订《物业服务合同》1份，甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域：干休所一、二期工程全部，委托服务期限：2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，我公司按会议决议服务至2020年12月31日,并与该小区业主委员会进行了交接。梁丹丹、金贤浩是该物业小区6号楼4单元902室业主。在伟琦物业公司提供物业服务期间，梁丹丹、金贤浩自2018年8月1日至2020年12月31日一直未交纳物业管理费，自2020年8月1日至2020年12月31日未交纳车位服务费，伟琦物业公司多次向梁丹丹、金贤浩催要，梁丹丹、金贤浩拒绝支付，为维护伟琦物业公司的合法权益，故诉至法院。梁丹丹未进行答辩，也未提交书面质证意见。金贤浩辩称，物业公司服务不到位，如：两台电梯只有一台正常使用，物业公司未对车位实施管理，车位上经常停放其他人的车辆，地面没有维护，没有预留消防通道，车辆乱停乱放，楼道内未清洁过，消防通道的灯不亮，地下室漏水不管不问，路灯基本上都是坏的，公共污水管道没有清理过，化粪池没有清理过等等，因对物业公司的服务不很满意，故不同意足额交纳物业管理费和车位服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。伟琦物业公司提交以下证据证明自己的诉讼主张：证据1、物业服务合同、物业管理协调会决议；证据2、物业服务备案证明；证据3、收费公示牌及24小时服务电话；证据4、小区公众责任险保险合同及发票；证据5、各类专项委托服务合同及发票；证据6、日常工作、业主满意度调查、质量监督记录；证据7、小区环境、员工工作场景、社区活动等照片；证据8、生效判决案例2份；证据9、梁丹丹、金贤浩家庭档案信息、疫情期间进出门登记档案信息；证据10、物业公司向梁丹丹、金贤浩催收物业费的照片3张；证据11、梁丹丹、金贤浩用电信息、发票及曾缴纳物业费收据；证据12、房产面积证明（开发商提供本单元楼层住户面积均为125.62平方米）；证据13、梁丹丹、金贤浩欠交物业费明细。金贤浩对上述部分证据的真实性有异议，对物业公司的服务不是很满意，认可曾交纳过部分物业管理费及车位服务费。因梁丹丹未到庭，未对伟琦物业公司提交的上述证据进行质证。金贤浩围绕自己的抗辩主张提交手机照片3张，拟证明两台电梯只有一台能正常使用。伟琦物业公司经质证，认可6号楼只有一台电梯在运行，但称从前物业公司接手时就只有一个电梯能运转，主张只负责对运转的电梯进行维护，对有质量问题的电梯无法解决。本院经审理认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造。伟琦物业公司于2017年7月24日与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。合同约定1、物业服务费的收费标准为按建筑面积收取：（1）多层公寓无电梯按每月每平方米0.45元收取，多层公寓有电梯的按每月每平方米1元收取，实行包干制；（2）小高层6层以下（含6层）按每月每平方米1元收取，小高层6层以上按每月每平方米1.1元收取。2、地下车位服务费30元/个·月。同时约定物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在金阁花园小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供服务，直到小区选聘新的物业公司为止。按照协调会意见，在2019年7月31日合同期满后，伟琦物业公司又继续为金阁花园小区提供物业服务至2020年12月31日。金贤浩与梁丹丹系夫妻关系，二人系该小区6号楼4单元902室的业主，其房产建筑面积为125.62平方米，自2018年8月1日至2020年12月31日，梁丹丹、金贤浩应向伟琦物业公司交纳的物业管理费为4,007.28元（1.1元×125.62平方米×29个月），自2020年8月1日至2020年12月31日应交纳的车位服务费125元（25元/个月×5个月），共计4,132.28元。梁丹丹、金贤浩经伟琦物业公司催缴后一直没有再交纳该两项费用。2021年4月7日，伟琦物业公司诉至本院，要求梁丹丹、金贤浩共同支付拖欠的2018年8月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4,007.28元，2020年8月1日至2020年12月31日期间的车位服务费125元，共计4,132.28元。金贤浩应诉后，主张对伟琦物业公司的服务不是很满意，同意支付部分拖欠的物业管理费和车位服务费。梁丹丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对该案缺席进行了审理。本案争议焦点为：该案中伟琦物业公司提供的物业服务是否存在一定的瑕疵，是否能成为业主拒绝交纳物业费的理由？最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案涉及的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，案外人济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，依法与伟琦物业公司签订的前期物业服务合同，该合同内容符合法律规定，为有效合同，对业主具有约束力。合同约定期限届满前，相关部门又联合召开了物业管理协调会，形成决议规定伟琦物业公司继续为金阁花园小区提供物业服务至2020年12月31日。伟琦物业公司虽未与业主签订书面合同，但伟琦物业公司按照约定向梁丹丹、金贤浩提供了物业管理服务，梁丹丹、金贤浩作为业主也接受了物业服务，伟琦物业公司要求梁丹丹、金贤浩支付自2018年8月1日起至2020年12月31日期间的物业管理费4,007.28元及2020年8月1日至2020年12月31日期间的的车位服务费125元，事实清楚，证据充分，本院应予支持。庭审中，金贤浩主张对伟琦物业公司的服务不满意，本院认为判断物业公司的服务是否达到标准不好把握，各个业主主观感觉差别很大，不能依据个别业主的判断来断定，即使物业公司提供的服务项目和质量存在瑕疵，只要与合同约定差距不明显，没有构成根本性违约，业主拒绝交纳物业管理费用的理由则不能成立。本案中，金贤浩提出伟琦物业公司未尽服务管理职责的问题，其中有些问题是开发商遗留问题，有些问题不属于物业公司的服务范围，有些问题在伟琦物业公司接收服务时即已存在，金贤浩提交的照片不能足以证明伟琦物业公司在提供服务时存在瑕疵，即使伟琦物业公司在其职责范围内提供的服务有所瑕疵，因依照《物业服务合同》约定服务事项，包括房屋建筑共用部位、设施设备，保洁绿化等的日常养护、运行管理，涉及面广，物业服务管理行为系长期的、动态的，金贤浩提交的照片并不能充分证明伟琦物业公司的物业服务存在根本性违约，金贤浩不能以此而拒交物业费。梁丹丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依法审理本案。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：梁丹丹、金贤浩于本判决生效后十日内共同支付山东伟琦物业服务有限公司物业管理费4,007.28元、车位服务费125元，合计4,132.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由梁丹丹、金贤浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 薛 峰二〇二一年五月十日书记员 朱前前