四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终370号 上诉人（原审被告）：什邡市城东全民健身活动中心，住所地什邡市蓥华山路南段，统一社会信用代码52510682579634431H。 法定代表人：黄瑞容，该中心负责人。 委托诉讼代理人：彭孝军，男，该中心工作人员。 委托诉讼代理人：巩春胜，四川方纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：什邡市恒升劳务有限公司，住所地四川省德阳市什邡市经济开发区（南区）沱江路西段1号，统一社会信用代码9151068234574956XQ。 法定代表人：刘垠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖邦莉，四川明炬（什邡）律师事务所律师。 上诉人什邡市城东全民健身活动中心（以下简称城东健身中心）因与被上诉人什邡市恒升劳务有限公司（以下简称恒升公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2020）川0682民初1901号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城东健身中心上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判上诉人不再支付物管费182500元；二、由被上诉人承担上诉费。事实和理由：第一，一审法院以《群众文化活动中心物管费分摊方案》作为收取物业服务费的依据明显错误，物业管理费用是市场行为，行政机关无权定价，且案涉方案什邡市人民政府未回复，未生效。上诉人应按使用的专有面积计算物业费，公共区域及地下室不应缴纳物管费。第二，被上诉人多收取81268元电费应予扣除。 恒升公司辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与体育局签订的租赁合同明确约定了上诉人应当承担包含物业费在内的各项费用，上诉人享受物业服务，应当缴纳物业费，本案涉及物业费是采用包干制，不存在错误计算。关于电费，在收取时包含了一些公共费用及损耗，未多收取电费。 恒升公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年度到2020年8月31日的物业服务费427,833元;2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月21日，什邡市体育局与成都美迪奇体育运动咨询管理有限公司签订《什邡市城东全民健身中心管理（租赁）合同》，约定将什邡市城东全民健身活动中心各体育场馆租赁给成都美迪奇体育运动咨询管理有限公司，租期分为两期，第一期从2011年1月30日至2015年1月29日。第一期租期届满，成都美迪奇体育运动咨询管理有限公司未继续承租，改由什邡市城东全民健身活动中心与什邡市体育局签订《什邡市城东全民健身中心管理（租赁）合同（续）》，承租什邡市城东全民健身活动中心各体育场馆，租期从2015年2月1日至2019年12月31日止，该租赁合同第六条约定承租人应按期支付租金并承担因经营产生的各项费用（含物业管理费、水电气及税费等）。2010年9月10日，什邡市人民政府办公室向各镇人民政府、街道办事处、经济开发区管委会、市级各部门下发《印发什邡市群众文化活动中心管理机构设置及运行暂行办法的通知》【什府办发（2010）71号】，颁发了《什邡市群众文化活动中心管理机构设置运行暂行办法》，成立了什邡市群众文化活动中心管理委员会（以下简称管委会），管委会有权聘请物业公司等职责。管委会于2010年12月22日召开工作会议，并形成会议纪要，确定物管公司向进驻的各单位按水、电、气表收费，统一向水、电、气部门解缴。2016年4月，管委会出台了《什邡市群众文化活动中心物管费分摊方案》，该方案载明：物业由君安物业统一管理，与君安物业签订物业合同的日期为2014年11月28日，期限3年，每年物业管理费为27.2万元，其中什邡市城东全民健身活动中心应分摊7.55万元；物管公司于每年11月向各单位收取物管费，2014年11月至2015年11月的物管费，请各业主单位于2016年6月前完成支付。2016年9月5日，什邡市文化广电出版局向什邡市人民政府上报《关于解决群众文化活动中心公益性场馆物管费用的请示》，该请示载明：经营性场馆分摊的物管费20.13万元已由经营性质场馆分摊缴纳，请财政资金解决2014年11月至2015年11月公益性场馆物管费7.07万元。2018年5月15日，原告与什邡市群众文化活动中心管委会办公室签订了《物业服务合同》，约定原告从2018年4月1日承接群众文化活动中心的物业管理业务，并于2018年5月3日，与前任物业公司即君安物业签订了《债权转移协议》，承接了君安物业的债权债务，但未通知被告。被告在经营全民健身中心期间，向原物业管理公司即君安物业按1.2元每度缴纳电费；向现物业管理公司即原告按1.00元缴纳电费。物业公司再统一向供电部门缴纳电费，电费单价有多种，有0.3753元每度，有0.7506元每度，有1.1259元每度。另查明，被告于2019年12月12日向君安物业邮寄了函件，称君安物业从2011年1月1日起至2018年3月31日止，按照每度电0.75元计算，君安物业多收了电费；此外，从原告履行物业服务之日起，即2018年4月1日至2020年9月30日，按照每度电0.75元计算，原告也多收了电费。同时查明，2018年1月到11月，因为什邡市群众文化活动中心进行改造，对部分场地打围施工，因上述原因，被告与什邡市体育局签订延期11个月的租赁合同。另查明，什邡市群众文化活动中心系北京援建，产权归属于什邡市人民政府。 一审法院认为，什邡市群众文化活动中心的产权归属于什邡市人民政府，为便于管理，什邡市人民政府批准成立了什邡市群众文化活动中心管理委员会，那么，管委会当然是什邡市群众文化活动中心的合法管理临时机构，能够行使业主的权利，其在管理过程中所实施的行为、出台的相关规章制度，对进驻群众文化活动中心的各相关单位具有约束力。管委会办公室是管委会的日常办事机构，其对外从事的行为能够代表管委会，其代表管委会与原告签订的物业管理服务合同，应属合法有效，原告按照物业合同履行物业管理服务后，有权向包括被告在内的各使用单位收取物业费，被告未及时缴纳物业费，应承担责任。原告与君安物业签订的债权转移协议，未通知被告，对被告不产生法律效力，原告只能向被告主张2018年4月1日起至2020年8月31日的物管费用，其余部分，不予支持；既然原告只能主张2018年4月以后的物管费，当然就不涉及诉讼时效的问题；管委会是经什邡市人民政府批准成立，其制定的物管费分摊方案早已施行，被告如果有意见，应当及时向管委会提出，或者直接向什邡市人民政府反映，但被告一直未表示异议，现在则以管委会不是依法成立的法人，无权利能力和行为能力，其制定的物管费分摊方案和标准不适用于被告为由拒交物管费，有违诚实信用原则；被告要求原告退还多收的电费，但其在计算时均以0.75元每度为标准，导致计算的结果不准确，不能确认原告多收被告电费81,268元的事实，被告应承担举证不能的法律后果；被告从2015年初才承租什邡市城东全民健身活动中心，此前是否多收电费，也与被告无关；关于什邡市群众文化活动中心打围施工影响经营以及今年新冠疫情期间停业应否扣减物管费问题，一审法院认为，无论是打围施工、还是今年疫情停业，物业管理公司均未停止物业服务，甚至在特殊情况期间，物业管理安全性上比正常时间还要更多倾注人力物力，正如某居民不在小区居住，但物业公司并不会减少服务，也不会减收或者免收该住户物业费的道理一样，被告要求减少物业费的理由不成立。综上，被告的抗辩意见，一审法院部分予以采纳，原告的诉请，一审法院部分予以支持。 为此，参照《物业管理条例》第四十一条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告什邡市城东全民健身活动中心应于本判决生效后十日内支付原告什邡市恒升劳务有限公司物管费18.25万元（每年7.55万元÷12个月×29个月）；二、驳回原告什邡市恒升劳务有限公司其它诉讼请求。 二审中上诉人提交两份新证据，第一份为《补充协议》，以证明上诉人承租的建筑面积为5298平方米。被上诉人质证称对该份证据的真实性存疑，且已超过3个月的租赁期限，关于建筑面积，租赁面积不等于收取物业费用的面积，达不到上诉人的证明目的。 第二份为《什邡市城东全民健身活动中心2018.4月-2020.12月电费缴纳差价表》，以证明被上诉人多收取电费117804.15元。被上诉人质证称该表格系上诉人单方统计，且单价为暂定，不清楚标准数据如何来。 本院对《补充协议》的真实性予以确认，但是对于关联性以及能否达到证明目的在下文综合评述；对于《差价表》，由于系上诉人单方制作，对该份证据的真实性不予认可。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 根据各方诉辩意见，本案的争议焦点在于：第一，《群众文化活动中心物管费分摊方案》能否作为物业服务费的收取依据；第二，是否应当返还多收取的电费。 争议焦点一，《群众文化活动中心物管费分摊方案》能否作为物业服务费的收取依据。 上诉人提出物管费是市场行为，行政机关无权制定。经查，群众文化活动中心管委会办公室与恒升公司签订的《物业服务合同》约定，该项合同项下的物业管理服务费用每年合计人民币27.2万元，该物管费为定额。对于文化活动中心的物管费系管委会办公室与恒升公司在物业服务合同中约定，系双方的约定性行为及真实意思表示，本院予以确认。关于案涉《群众文化活动中心物管费分摊方案》，经查，群众文化活动中心管委会系依法成立的管理部门，对什邡市群众文化活动中心具有管理职能，管委会整体对外签订物业服务合同确定的物管费具有一定合理性。体育局与城东健身中心签订的《租赁合同》仅约定了物业费由承租人城东健身中心承担，但并未约定金额，故城东健身中心应当缴纳的物业费应当以恒升公司与管委会约定的物管费为准。恒升公司与管委会签订的《物业服务合同》仅约定了物管费总额，未确定计算标准和单价，不利于区分，故一审按照管委会颁发的《群众文化活动中心物管费分摊方案》确定收费金额并无不当，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 争议焦点二，是否应当扣除多收取的电费。 上诉人提出，按照被上诉人以0.75元/度的标准向供电部门缴纳电费的凭证，被上诉人按照1元/度的标准向上诉人收取电费多收取了81268元，应予扣除。经查，城东健身中心持续缴纳电费，在此过程中并未提出异议。一方面，被上诉人并不能证明供电局系以0.75元/度的标准收取电费；另一方面，文化中心各单位未实现一户一表，各单位无法直接向供电公司缴纳电费，只能通过物业统一缴纳电费，由于电力损耗、维保成本、垫资成本等相关费用核算具有综合性、时段性、专业性、波动性等特点，难以就收费具体内容计算出准确数据，故通常采用按用电量包干分摊方式概括性收取相关费用，且活动中心其他单位也按照该标准缴纳。故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，上诉人什邡市城东全民健身活动中心的上诉请求不能成立，本院不予采纳，一审判决事实认定正确，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3950元，由什邡市城东全民健身活动中心承担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 峻 审判员 陈叶兰 审判员 杨 轩 二〇二一年五月二十一日 书记员 魏诚玲