广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤5103民初700号原告：陈素珍，女，1976年8月18日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区××××××××××。委托诉讼代理人：王岩，广东红方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锐楷，广东红方律师事务所律师被告：宋幼娜，女，1981年9月23日出生，汉族，住广东省潮州市登塘镇。被告：张奕明，男，1978年10月4日出生，汉族，住广东省潮州市登塘镇。第三人：潮州市恒新房地产开发有限公司，住所地广东省潮州市×××××××××写字楼306室。法定代表人：刘子彬。委托诉讼代理人：朱灵谱，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王师亢，男，该公司员工。原告陈素珍诉被告宋幼娜、张奕明及第三人潮州市恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈素珍及其委托诉讼代理人王岩、被告张奕明、第三人潮州市恒新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王师亢到庭参加诉讼，被告宋幼娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈素珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年5月31日签订的房屋转让合同书。2.判令两被告立即向原告归还房款530,000元。3.判令两被告立即向原告支付按揭费、利息以及物业费等其他费用共计120734.44元，（暂计至起诉之日）。4.判令两被告立即向原告支付违约金100,000元。5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月31日在潮州市区签订房屋转让合同书，就涉案房屋（即潮州市潮州恒大山水城三幢1901号房，面积137.33平方米）进行转让。根据合同约定：1.合同签订时原告当即首付房款53万元；2.自本合同签订后，被告因上述房屋在银行的按揭余额由原告负责承担偿还银行按揭及利息至完毕。余款三万元，候双方房契过户更名时付清。被告应在本合同签订当日将上述房屋及产权凭证材料和有关该房屋在银行的按揭材料等交付原告管执。本合同在潮州市湘桥区湘桥法律服务所亦做了法律见证书，该法律服务所人员是见证人，被告在签订此合同时曾保证会立刻将房产证以及其他证件办下来，并同时给原告办理过户手续。合同签订后，原告已经完全履行合同义务，将53万元款项支付给被告，并且每个月按时偿还涉案房屋在银行的按揭余额。然而，被告在收到房款后，却迟迟不向房地产开发商，即本案第三人潮州市恒新房地产开发有限公司付清首付款项，导致涉案房屋房产证一直不能办理下来。也即，被告在收到原告支付的53万元房款后，并没有将此房款用于支付涉案房屋上，转作他用，违反了合同约定，被告违约在先。并且由于被告的行为，物业公司以此为由多次声称会将案涉房屋停水停电，这也严重影响原告正常的生活居住。上述拖欠的房款原告已经多次向被告催要，要求其支付完毕涉案房屋首付款并办理房产证，均未果。本案合同由于被告迟延履行合同义务的种种行为，应当解除合同，返还原告所有已付款，并且支付合同约定的10万元违约金。另外，被告无故拖延付款的行为已经持续一年多，已经造成原告生活困难，造成极大的损害。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定诉至贵院，望人民法院支持原告全部诉讼请求，判如所请。原告在案件审理过程中，变更诉讼请求第三项为：判令两被告立即向原告支付按揭费、利息以及物业费等其他费用共计135794.44元。被告宋幼娜未作答辩，也没有提交抗辩证据。被告张奕明答辩称：其欠恒大42000多元，希望原告给其点时间让其去跟恒大理清楚。第三人潮州市恒新房地产开发有限公司答辩称：被告欠其公司共计42086元，因欠该笔款项，所以导致房产证无法办理。原告陈素珍围绕其诉讼请求提交了法律见证书、收款凭证、楼宇认购书、发票、住房贷款合同、银行流水单、水电费、物业费清单、银行账户历史明细、解除合同通知函、快递单、银行转账记录、物业内部系统截图、见证人承诺书等证据为证。第三人潮州市恒新房地产开发有限公司提供借款借据、付款委托书、借款协议、委托书、承诺书、欠款单为证。本院依法组织了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依法组织当事人进行质证，对当事人有争议的事实和证据，认定如下：1.房屋过户登记履行期限的认定。原告陈素珍根据《房屋转让合同书》第三条“甲方应在本合同签订当日将上述房屋及产权凭证材料和有关该房屋在银行的按揭资料等交付乙方管执，乙方不另立移交证明”及第五条“转让后，乙方务必按时偿还上述房屋在银行的按揭余额；而甲方也应及时办妥领取第一手房契权证并移交给乙方保管。而后，双方约定房契证完税五年后到相关部门办理房契证变更登记手续，其税费和有关费用由乙方负责，甲方予以协助……”的约定，据此认为被告违约可以解除合同。因双方约定的履行期限为“及时”而没有明确具体的年月日，应认定为对履行期限约定不明。2.原告提供解除合同通知函、快递单证明原告已于2021年1月25日向被告寄出解除合同通知函，涉案房屋转让合同在被告收到解除函后解除。解除合同通知函的抬头是“致：宋幼娜”，但快递单显示的收件人为被告张奕明，不能据此认定原告已经向二被告发出了解除合同的通知，故本院对该二份证据要证明的事实不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋幼娜前与第三人签订合同，购买潮州市湘桥区×××××××潮州市恒大山水城×××××××，房屋面积137.33平方米，房屋总价款921553元。2015年11月6日，被告宋幼娜为购买上述房屋，与中国银行股份有限公司潮州分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定由被告宋幼娜向中国银行股份有限公司潮州分行贷款640000元，贷款期限为180期，还款方式为等额本息，还款周期为1个月等内容，在该份合同的担保信息部分，被告宋幼娜将该房产向中国银行股份有限公司潮州分行提供抵押，被告张奕明在“抵押人、抵押物共有人”处签字、捺印确认。《个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行股份有限公司潮州分行于已发放了该笔贷款。2019年5月31日，原告陈素珍与被告宋幼娜、张奕明签订《房屋转让合同书》，约定“一、甲方将座落在潮州市恒大山水城3幢1901号房面积137.33平方米，配备供水、供电和室内装修设施的住宅用房及设施转让给乙方，上述房屋权属清楚，有《潮州恒大山水城楼宇认购书》编号：003639，发票联，号码：06540322为据。二、转让金额及付款方法：转让金人民币伍拾陆万元和银行按揭余额。付款分三期：1、本合同书签订时当即首付房款530000元；2、合同签订后，甲方因上述房屋在银行的按揭余额由乙方负责承担偿还银行按揭及利息至完毕；3、余款30000元候双方房契过户更名时付清……”的内容。当天，原告向被告宋幼娜、张奕明交付了530000元。2019年7月至2021年4月，除其中一个月原告至今未归还按揭贷款外，其余月份原告已按每月5020元的标准付还了该房屋的按揭贷款。另查明：原告、被告张奕明、第三人均陈述涉案房屋至今未办理房产证。2019年8月，原告陈素珍入住潮州市恒大山水城3幢1901号房，开始接受物业提供的服务。原告陈素珍陈述的按揭费、利息，是每月付给银行的等额本息金额，固定金额5020元。原告陈素珍在2019年7月至2020年1月15日，2020年3月至2020年6月14日将等额本息和物业水电费用一同支付给被告宋幼娜，其中用于支付银行的按揭金额是55220元，2020年7月起原告陈素珍固定每月支付5020元支付按揭余额。潮州市恒大山水城3幢自2020年8月开始可以办理房产权证手续。本院认为，原告陈素珍与被告宋幼娜、张奕明的房屋买卖合同关系，合法有效，依法受法律保护。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条关于“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案在民法典施行后因履行合同发生争议，故适用《中华人民共和国民法典》。原、被告对合同履行期限虽然约定不明，但潮州市恒大山水城3幢自2020年8月开始可以办理房产权证手续，被告至法庭辩论终结前仍因欠第三人款项原因未能办理产权证书，应认定被告未能及时履行合同义务。原告已经给了二被告必要的准备时间，二被告仍不履行合同，原告据此提出解除合同，应予支持。本案《房屋转让合同书》自起诉状副本送达二被告即2021年3月20日时解除。因《房屋转让合同书》解除，违约责任在二被告，二被告应返还原告房款530000元并按照该合同书支付违约金100000元。原告请求二被告立即向原告支付按揭费、利息以及物业费等其他费用共计135794.44元，因原告自认房屋交付使用后，接受了潮州市恒大山水城的物业服务，故其请求二被告返还物业费、水电费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告请求支付已经代为支出的等额本息总额，上述金额因原告支付月数的变化而变动，本院按月5020元的标准，以银行计收月数为准进行判决。合同解除后，原告应将涉案房屋按交付时原状腾退交回二被告。被告宋幼娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩权利，应承担由此引起的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第一款第四项、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈素珍与被告宋幼娜、张奕明签订的《房屋转让合同书》于2021年3月20日解除；二、被告宋幼娜、张奕明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈素珍购房款530000元；三、被告宋幼娜、张奕明应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告陈素珍已经支付的按揭款项（第一项：已经明确转给被告宋幼娜的款项55220元，第二项：其余款项按每月5020元，从2020年7月起至本判决发生法律效力之日起十日止这一期间，以银行计收月数为准计算）；四、被告宋幼娜、张奕明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈素珍支付违约金100000元；五、驳回原告陈素珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5729元，由原告陈素珍负担603元，被告宋幼娜、张奕明负担5126元。该款已由原告预交垫付，二被告应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员 曾 平二〇二一年五月三十一日书记员 卢湘苗