湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初790号原告：湖南华天物业管理有限责任公司张家界分公司，统一社会信用代码9143080006639628XU，住所地湖南省张家界市南庄坪办事处南庄坪居委会208号。负责人：王猛林。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张怡德，湖南金顺达律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张家界武陵山珍馆有限责任公司，统一社会信用代码91430800MA4L2NWU6F，住所地张家界市永定区官黎坪办事处华天城购物中心。法定代表人：刘平，总经理。委托诉讼代理人：舒易求，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南华天物业管理有限责任公司张家界分公司（以下简称为“张家界华天物业公司”）与被告张家界武陵山珍馆有限责任公司（以下简称为“张家界武陵山珍馆”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张家界华天物业公司的委托诉讼代理人袁志刚、被告张家界武陵山珍馆的委托诉讼代理人舒易求到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界华天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠物业服务费1039677元（暂截止到2021年3月31日），并支付违约金259920元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系张家界市华天城小区的物业服务企业，被告系该小区华天城购物武陵山珍馆业主。自2019年9月4日起，被告无故拖欠物业服务费，虽经原告多次上门催要，被告至今仍未支付分文。截至2021年3月31日，被告尚欠原告物业管理费1039677元，违约金259920元（逾期付款违约金已超过本金，原告主动降低违约金为本金的25%）。根据《华天城购物中心（武陵山珍馆）物业服务合同》第六条约定：物业服务费为66万元／年包干，55000元／月，按月支付；甲方（被告）应于每月25日前支付；第九条的约定：甲方（被告）逾期支付费用按0.1%／日支付违约金。鉴于被告拒不交费的行为已严重损害小区全体业主的利益，影响了原告方的正常运营。现在，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张家界武陵山珍馆辩称：原告诉讼请求的物业服务费和违约金数额不成立。2016年5月10日，被告租赁了原告上级单位张家界华天城置业有限责任公司的武陵山珍馆购物中心。2018年6月9日，原、被告签订了物业服务合同，并且，被告已将租赁期间的物业服务费全部支付完毕。2019年9月16日，被告从张家界华天城置业有限责任公司购买了武陵山珍馆购物中心后，原、被告签订的物业服务合同所约定的物业服务内容发生了相应变化，原告向被告提供的物业服务内容明显减少，特别是在车库管理和服务方面，从2020年新冠肺炎疫情期间到现在几乎没有提供车库管理和相应服务内容，购物中心外围的保洁也没有清洁到位，被告经常自己去打扫，并且，原告在提供物业服务过程中存在与被告共用电力资源，原告应当承担相应的电费。在履行合同期间，原告一直没有按照约定及时提供增值税专用发票，被告究竟欠多少费用不清楚，也无法支付，原告违约在先，根据合同约定，被告有权推迟付款且不承担任何责任。另外，原告系湖南华天物业管理有限责任公司的分公司，其不具备独立的法人资格。综上，原告不符合本案起诉的主体资格，且原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2000年5月23日，湖南华天物业管理有限责任公司在工商部门注册登记成立（统一社会信用代码914300007170519726，法定代表人为吴中易）。其经营范围包括：物业管理、电梯安装工程服务、房屋租赁、商务信息咨询、花卉出租服务、餐饮管理、车队管理服务、房屋维修、安全系统监控服务、园林绿化工程服务、机电设备的维修及保养服务、停车场运营理、会议服务、境内旅游和入境旅游招徠咨询服务、房地产中介服务、中餐服务、快餐服务、冷食类食品制售（含凉菜）、公厕保洁服务、防虫灭鼠服务、二次供水设施清洗消毒、代收代缴天然气费、代收代缴水电费、水电安装、心理咨询服务、空调设备安装、机电设备租赁与售后服务、废旧物资回收（含金属），物业清洁维护、建筑物清洁服务、机械设备专业清洗服务、运输设备清洗、消毒服务、生活清洗、消毒服务、市政道路清扫保洁维护、日用百货零售、食品、电梯、办公用品、清洁用品、体育用品、五金机电产品、建筑装饰材料、电子产品、机电设备的销售、风景园林工程、市政工程的设计服务、空调设备、交通设备设施的清洗及维护（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2、2013年4月22日，原告张家界华天物业公司在工商部门注册登记成立，该公司系湖南华天物业管理有限责任公司所属的分公司（属于非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司）。其经营的范围为在总公司资质允许范围内从事物业管理。3、2016年5月10日，张家界华天城置业有限责任公司与被告张家界武陵山珍馆签订了《张家界华天城购物中心租赁合同》一份，根据该合同约定，张家界华天城置业有限责任公司将自有坐落于湖南省张家界市永定区××购物中心按现状的基础上出租给被告张家界武陵山珍馆使用，租赁期限为15年。4、2018年6月9日，原、被告双方签订了《华天城购物中心（武陵山珍馆）物业服务合同》一份，该合同约定：（1）按武陵山珍馆与业主方（华盾公司）承租华天城购物中心部分建筑物，建筑面积45177.3㎡；（2）物业管理服务范围：华天城购物中心（武陵山珍馆）外围保洁、道路、道闸岗亭及地下车库车辆停放的秩序维护及卫生、华天城购物中心外围卫生清洁、化粪池清疏的服务；地下车库停车场及周边绿化的使用电力能耗费用；（3）合同期限为3年（2018年5月20日-2021年5月19日）；（4）本物业范围内的物业管理费为全年包干60万元（含税价），按月支付，每月支付55000元，被告方凭原告方增值税专用发票于每月25日前支付，被告方应于每年12月25日前结清本年度费用；（5）物业服务中的水电等能耗费用由原告承担；（6）被告逾期支付费用，每逾期一天，则被告需按逾期支付管理费金额的千分之一支付违约金，如原告迟延提供或不能提供合法发票，则被告有权推迟付款而不承担任何责任。5、2019年9月16日，张家界华天城置业有限责任公司（甲方）与被告张家界武陵山珍馆（乙方）签订了《张家界华天城购物中心买卖协议》一份，该协议约定：（1）乙方购买的物业是甲方拥有的位于张家界永定区官黎坪的张家界××购物中心【该物业的不动产权证号为湘（2018）张不动产权第0××0号；宗地面积12459.30㎡，建筑面积45010.60㎡：】及位于本次转让物业内且属于本物业单独使用的设施设备（包括电力配电控制室设备、空调主机、锅炉、电梯等，但不包括转让物业范围内的共用设备、设施及公用设备、设施等）随该物业一并转让；（2）上述共用的室内外设备设施，在后续使用过程中产生的维护维修费用，不应由物业管理公司及维修基金承担的部分，按《物业管理条例》及我国相关法律法规执行；（3）甲、乙双方同意本次转让的物业以乙方承租该物业目前的现状进行交接，并办理物业移交手续，乙方承诺不就物业移交事宜提出与本物业现状不符的任何要求。6、从2019年9月4日开始，被告张家界武陵山珍馆就没有按合同约定给原告张家界华天物业公司交纳物业管理费用。根据双方合同约定的租金标准计算，截至2021年3月31日，被告张家界武陵山珍馆尚欠原告张家界华天物业公司的物业管理费用1039677元【（2019年度所欠物业费）214677元+（2020年度所欠物业费）660000元+（2021年度所欠物业费）165000元】。7、为了催缴所欠的物业费用，原告张家界华天物业公司曾多次向被告张家界武陵山珍馆送达了《湖南华天物业管理有限责任公司张家界分公司知会》催缴书。8、2020年12月24日，原告张家界华天物业公司一次性给被告张家界武陵山珍馆开具了2019年9月至2020年12月期间的物业费增值税专用发票，并于2020年12月25日将该发票送达给被告张家界武陵山珍馆。2021年1月25日，原告张家界华天物业公司给被告张家界武陵山珍馆开具了当月的物业服务费增值税专用发票，并于当天将该发票送达给被告张家界武陵山珍馆。2021年2月24日，原告张家界华天物业公司给被告张家界武陵山珍馆开具了当月的物业服务费增值税专用发票，并于2021年3月3日将该发票送达给被告张家界武陵山珍馆。2021年3月24日，原告张家界华天物业公司给被告张家界武陵山珍馆开具了当月的物业服务费增值税专用发票，并于2021年3月25日将该发票送达给被告张家界武陵山珍馆。二、双方当事人有争议的事实1、关于原告张家界华天物业公司给被告张家界武陵山珍馆开具的物业服务费增值税专用发票是否违反了合同约定的事实。原告认为，原告已经按合同约定给被告开具了物业服务费增值税专用发票。被告认为，虽然，原告已经给被告开具了物业服务费增值税专用发票，但是，原告并没有按合同约定的时间给被告提供物业服务费增值税专用发票。本院认为：因原告是一次性给被告开具了2019年9月至2020年11月期间的物业服务费增值税专用发票，且还是一次性送达的，并没有按合同约定的时间按月开具发票，故原告给被告开具和送达该期间的物业服务费增值税专用发票违反了双方的合同约定。因原告并没有按合同约定的时间给被告送达2021年2月的物业服务费增值税专用发票，故原告给被告送达2021年2月的物业服务费增值税专用发票违反了双方的合同约定。因原告给被告开具和送达的2020年12月和2021年1月、3月的物业服务费增值税专用发票均系按合同约定的时间开具和送达，并没有违反双方的合同约定。2、关于双方合同约定的物业服务内容是否实际减少的事实。原告认为，被告以其后来购买了张家界华天城购物中心为由，称原、被告双方签订的物业服务合同所约定的物业服务内容已实际减少的事实，不符合客观事实，因为被告购买张家界华天城购物中心后并没有减少双方合同约定的物业服务内容。被告认为，被告自从购买张家界华天城购物中心后，原、被告双方签订的物业服务合同所约定的物业服务内容已实际减少，因为被告自从购买张家界华天城购物中心后，该中心的部分环境卫生物业都是由被告自己承担的。本院认为：在原、被告签订物业服务合同后，虽然发生了由被告租赁张家界华天城购物中心变更为购买了张家界华天城购物中心的变化，但该变化并没有改变原、被告签订物业服务合同的服务内容，被告有关因该变化已导致双方物业服务合同所约定的物业服务内容实际减少的事实，证据不足，因此，对被告有关本案诉争物业服务内容已实际减少的事实，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，本案双方存在的争议焦点是：（1）原告张家界华天物业公司是否本案适格的诉讼主体；（2）被告张家界武陵山珍馆是否应当给原告张家界华天物业公司支付所欠的物业服务费1039677元；（3）被告张家界武陵山珍馆是否应当给原告张家界华天物业公司支付违约金259920元。一、原、被告双方签订了《华天城购物中心（武陵山珍馆）物业服务合同》是客观存在的，也是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款关于依法成立的合同，自成立时生效的规定，原、被告双方签订的《华天城购物中心（武陵山珍馆）物业服务合同》合法有效。二、关于原告张家界华天物业公司是否本案适格的诉讼主体。湖南华天物业管理有限责任公司系依法成立的具有法人资格的公司，原告张家界华天物业公司系湖南华天物业管理有限责任公司的分公司，并且，原告张家界华天物业公司依法取得了营业执照。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款关于“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”的规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项关于依法设立并领取营业执照的法人的分支机构属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织的规定，原告张家界华天物业公司可以作为民事诉讼的当事人。因此，原告张家界华天物业公司是本案适格的诉讼主体。三、关于被告张家界武陵山珍馆是否应当给原告张家界华天物业公司支付所欠的物业服务费1039677元。原告张家界华天物业公司系张家界市华天城小区的物业服务企业，被告张家界武陵山珍馆系张家界市华天城小区的业主。在履行本案诉争物业服务合同的过程中，被告没有按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，至今尚欠原告的物业服务费1039677元没有支付，因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，以及第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当按照约定给原告支付所欠的物业服务费1039677元。在履行本案诉争物业服务合同过程中，原告是否占用了被告的电力资源，以及是否应当承担相应的电费，应属于双方另外的法律关系纠纷，被告应当另行主张权利，故被告有关原告应承担的电费应当予以抵减所欠物业服务费的辩称意见，理由不充分，证据不足，本院不予采纳。四、关于被告张家界武陵山珍馆是否应当给原告张家界华天物业公司支付违约金259920元。1、根据原、被告双方签订的合同关于被告方凭原告方增值税专用发票于每月25日前支付物业服务费，被告方应于每年12月25日前结清本年度费用，以及如原告迟延提供或不能提供合法发票，则被告有权推迟付款而不承担任何责任的约定内容来看，被告给原告支付物业服务费必须凭原告出具的增值税专用发票予以支付，如果原告迟延提供或不能提供合法发票，则被告有权推迟付款而不承担任何责任。在履行本案诉争合同过程中，因原告给被告开具和送达2019年9月至2020年11月期间及2021年2月的物业服务费增值税专用发票均违反了双方的合同约定，故被告延迟支付该期间物业服务费的行为没有违反双方的合同约定，没有构成违约，被告不应当承担相关违约责任。因此，原告要求被告支付2019年9月至2020年11月期间及2021年2月所欠物业服务费违约金的诉讼请求，不符合双方的合同约定，本院不予支持。2、因原告给被告开具和送达的2020年12月和2021年1月、3月的物业服务费增值税专用发票，没有违反双方的合同约定，并且，被告收到该三个月物业服务费增值税专用发票后至今没有按合同约定给原告支付物业服务费的行为，已构成违约，故根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当按合同约定承担该三个月所欠物业服务费的违约责任。因此，截止到2021年3月31日，被告应当按合同约定给原告支付2020年12月所欠物业服务费的违约金5280元【（月物业服务费）55000元×（逾期天数）96天×（日违约金比例）1‰】、支付2021年1月所欠物业服务费的违约金3575元【（月物业服务费）55000元×（逾期天数）65天×（日违约金比例）1‰】、支付2021年3月所欠物业服务费的违约金330元【（月物业服务费）55000元×（逾期天数）6天×（日违约金比例）1‰】，但鉴于2020年不可抗力新冠肺炎疫情的影响，可酌情免除被告应支付2020年12月所欠物业服务费的违约金5280元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项、第九十条之规定，判决如下：一、被告张家界武陵山珍馆有限责任公司给原告湖南华天物业管理有限责任公司张家界分公司支付2019年9月4日至2021年3月31日期间的物业服务费1039677元，并定于本判决生效后十五日内履行完毕；二、被告张家界武陵山珍馆有限责任公司给原告湖南华天物业管理有限责任公司张家界分公司支付违约金3905元【3575元+330元】；三、驳回原告湖南华天物业管理有限责任公司张家界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16496元，减半收取8248元，财产保全费5000元，共计13248元，由原告湖南华天物业管理有限责任公司张家界分公司负担1120元，由被告张家界武陵山珍馆有限责任公司负担12128元。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇二一年五月三十一日书记员 郑梦琪附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定，第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。