湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初3375号 原告：湖南盛世太平物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道金科世界城商业街22幢3层330号。 法定代表人：黄文妮。 委托诉讼代理人：谭法根，湖南如金律师事务所律师。 被告：彭长军，男，1982年5月26日出生，汉族，住湖南省安化县。 原告湖南盛世太平物业服务有限公司（以下简称“太平物业公司”）与被告彭长军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太平物业公司的委托诉讼代理人谭法根、被告彭长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太平物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年7月1日起至2020年10月31日止的物业服务费用人民币2649.44元；2、判令被告向原告支付截止2020年10月31日未付物业服务费用的违约金共计人民币3391.32元，并支付至物业费用全部付清之日止的违约金（违约金按照每日5‰的标准计算）（2649.44元＋3391.32元＝6040.76元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月1日，原告与长沙市望城区卧龙湾小区业主委员会签订了《卧龙湾小区物业服务合同》（以下简称《物业合同》）。《物业合同》约定：1.由原告为长沙市望城区金星北路305号卧龙湾小区提供物业服务，合同期限为3年，自2018年2月1日起算；2.小区业主按照房屋的建筑面积和《物业合同》约定的物业服务费用（以下简称“物业费”）标准缴纳物业费（或“物业服务费用”），其中，电梯住宅楼物业费标准为1.4元/月·平方米，非电梯住宅楼0.8元/月·平方米，商业2.1元/月·平方米；3.物业费按月收取，于当月的10日前收取下月的物业费；4、因本合同发生争议的，应向项目所在地（即卧龙湾小区所在地）人民法院提起诉讼。被告系卧龙湾小区7栋101房的业主，面积118.28平方米，按《物业合同》约定应当向原告缴纳从2019年7月1日起至2020年10月31日止的物业服务费用人民币2649.44元。合同履行至今，原告按《物业合同》约定为被告所在的卧龙湾小区提供了优质高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告催要，被告仍拒绝支付前述物业费。对于被告的违约行为，被告应向原告支付截止2020年10月31日未付物业服务费的违约金共计人民币3391.32月，并支付至物业服务费用全部付清之日止的违约金（违约金按照每日5‰的标准计算）。鉴于此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特具状贵院，恳请支持原告的诉讼请求。 被告彭长军辩称，物业是为业主服务的，物业服务都不到位，怎么交物业费？而且我的房屋因为漏水都无法入住，物业一直未解决，外墙瓷砖脱落跟玻璃脱落差点砸到我家里人；我们因为住一楼，之前门口经常停好多电动车、三轮车，导致过路都不好过；地下停车场不开放，地面又不够停，回去晚了就没有地方可以停车了；公共区域的卫生不干净，路灯也坏了没有维修；只要解决这些问题，物业费照常交。 本院经审理后查明如下事实： 被告彭长军系长沙市望城区月亮岛街道戴公庙村卧龙湾小区一期7栋101房的业主，该房屋建筑面积为120.1平方米。2018年2月1日，原告与案涉小区业主委员会签订《卧龙湾小区物业服务合同》，约定由原告为案涉小区提供物业服务；合同期限为3年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止；电梯住宅楼按每月每平方米1.4元收取，非电梯住宅楼按每月每平方米0.8元收取，商业每月每平方米2.1元收取；物业服务费按月收取，于当月（季）的十日前收取下月（季）度的物业服务费。合同签订后，太平物业公司为案涉小区提供了物业管理服务。 2019年7月1日起，被告未按约定向原告交纳物业管理费。太平物业公司于2020年10月12日以短信的方式向被告发送催缴物业费的律师函，并多次以短信方式催缴。原告陈述，自2019年7月1日至2020年10月31日，被告共欠物业服务费人民币2649.44元（1.4元/月/平方米×118.28平方米×16个月），约金人民币3391.32元，合计欠款人民币6040.76元。 庭审中，被告陈述于2015年左右收房；原告陈述被告交纳了2019年7月1日之前的物业费，被告的房屋是电梯房；原被告均认可房屋建筑面积为118.28平方米；被告陈述诉请的物业管理费是按建筑面积1.4元/平方米/月进行计算。 另查明，太平物业公司提供服务期间，对案涉房屋所在楼栋的外墙养护、维修不到位，存在一定的服务瑕疵。 上述事实有原告提交的《卧龙湾小区物业服务合同》、律师函、催费短信截图、望城区国土资源局不动产登记信息表、庭审笔录等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，物业服务合同内容合法有效,对原告及卧龙湾小区业主均具有约束力。原告按照合同约定为卧龙湾小区履行物业服务义务,也通过短信发送律师函及短信催费方式向被告进行了催收,被告作为业主应按照物业合同约定交纳物业费。从2019年7月1日起计算至2020年10月31日止，被告应向原告缴纳物业管理费2649.47元（118.28㎡×1.4元/㎡·月×16月）。关于物业费的收取问题，物业公司虽为小区提供了物业管理服务，但其提供的服务存在一定的瑕疵。故本院酌定被告按应交物业管理费的90%向原告支付欠缴物业管理费2385元（2649.47元×90%，四舍五入后取整）。原告主张被告给付物业管理费2649.44元的诉讼请求，本院支持2385元的部分，其余部分不予支持。关于原告违约金的主张，原告主张5‰的违约金没有法律依据且原被告双方之间没有具体约定，同时为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告彭长军于本判决生效之日起十日内向原告湖南盛世太平物业服务有限公司支付自2019年7月1日至2020年10月31日的物业管理费2385元； 二、驳回原告湖南盛世太平物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告彭长军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高 芳 二〇二一年五月二十四日 法官助理 张 慧 代理书记员  谭思佳 相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。