山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异293号 案外人：周秋实，男，1964年9月11日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托代理人：谢杰，山东雅君律师事务所律师。 申请执行人：常苗苗，女，1993年7月1日出生，汉族，住河南省封丘县。 委托代理人：田萌菲，山东平元律师事务所律师。 被执行人：青岛宝顺新型建筑材料有限公司，住所地山东省莱西市。 法定代表人：王开鸿，董事长。 被执行人：青岛玉峰置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。 法定代表人：周国荣，总经理。 被执行人：潍坊盛业置业有限公司，住所地山东省昌乐县。 法定代表人：周秋实，总经理。 被执行人：尹正良，男，1961年12月8日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被执行人：王俐俐，女，1963年5月2日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 本院在执行申请执行人常苗苗与被执行人青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛玉峰置业有限公司、潍坊盛业置业有限公司、尹正良、王俐俐保证合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执183号】过程中，案外人周秋实向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人周秋实称，其与潍坊盛业置业有限公司于2020年8月15日签订合同，购买该公司开发建设的昌乐县向湖城小区xx号楼xx号商铺（下称“案涉房产”），案涉房产归周秋实所有，为维护案外人权益，请求法院予以解封。 申请执行人常苗苗答辩称，1.房款数额巨大，周秋实无法提供相应的转账凭证或者发票，仅提供被执行人开具的收据不足以证明支付了购房款项，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中（三）的情形，因此不能排除执行。2.周秋实作为被执行人的法定代表人，与企业签订合同，违反了《公司法》第一百四十八条规定，故房屋买卖合同是违法合同，自始无效，不应被法院承认。3.周秋实是被限制高消费人员，巨款购买房产违法，应当被认定为无效，不能排除执行。综上，请求法院依法驳回周秋实的异议。 为证明其主张，案外人周秋实向本院提交以下证据：1.2020年8月15日《购房协议书》、山东省新建商品房买卖合同，以证明案涉房产为商品房现房，规划用途为住宅，周秋实与潍坊盛业置业有限公司签订商品房买卖合同的时间为2020年8月15日，早于青岛市中级人民法院2020年12月的查封时间，案涉房产总价款为753960元。2.编号4600123、编号4600128、编号4600129收款收据，以证明周秋实分别于2020年8月17日缴付购房款600000元、于2020年8月19日缴付购房款153960元，合计753960元，已缴付全款。3.招商银行户口历史交易明细2份，以证明周秋实通过其招商银行账户分别于2020年8月17日向潍坊盛业公司支付购房款60万元、于2020年8月19日向潍坊盛业公司支付购房款10万元，合计70万元。4.案涉房产交房确认单，以证明自2020年8月20日起，周秋实已经实际占有案涉房产。5.商品房买卖合同网签信息，以证明案涉房产位于昌乐县，已经于2020年12月9日完成现房网签。6.（2019）鲁02执183号之十一《协助执行通知书》，以证明该通知书系在2020年12月8日制作。依常例，最早能在12月9日送达昌乐县自然资源和规划局。周秋实系在2020年12月9日上班初始进行的网签，考虑执行员的在途时间，推论查封晚于商品房买卖合同网签。7.招商银行业务回单（流水号xxxx），以证明周秋实于2020年8月19日从31×××11账户转账支付5万元给潍坊盛业置业集团有限公司。 申请执行人常苗苗质证称，1.证据1未提交原件，对其真实性不予认可。2.对证据2、3的真实性予以认可。3.因周秋实系潍坊盛业置业集团有限公司的法定代表人，故对证据4的真实性不予认可，而且交房确认单上总经理确认一栏为空，因此证明力存疑。4.对证据5、6、7的真实性予以认可。 为证明其主张，申请执行人常苗苗向本院提交本院限制消费令，以证明周秋实是限高人员，于2019年3月20日被限制消费。 周秋实质证称，该证据系复印件，对其真实性不予认可。 本院查明，青岛市融资担保信息园区有限公司与青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛玉峰置业有限公司、潍坊盛业置业有限公司、尹正良、王俐俐保证合同纠纷一案，本院于2018年7月12日作出（2017）鲁02民初1046号民事判决，判决如下：一、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内偿还原告青岛市融资担保信息园区有限公司本金6212039元及相应利息（本金62万自2014年7月18日起，本金5592039元自2014年10月17日起，利率均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍，且以不超过年利率24%为限计算至实际清偿之日止）；二、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内向原告青岛市融资担保信息园区有限公司支付担保费12万元及违约金（以12万元为基数，自2013年12月24日起利率按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；三、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内向原告青岛市融资担保信息园区有限公司支付律师代理费45万元；四、被告青岛玉峰置业有限公司对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛玉峰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；五、被告尹正良、王俐俐对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告尹正良、王俐俐承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；六、被告潍坊盛业置业有限公司对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告潍坊盛业置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；七、驳回原告青岛市融资担保信息园区有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67130元，保全费5000元，合计72130元，由原告青岛市融资担保信息园区有限公司负担3918元，被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛玉峰置业有限公司、尹正良、王俐俐、潍坊盛业置业有限公司共同负担68212元。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛市融资担保信息园区有限公司向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁02执183号。 经常苗苗申请，本院于2020年5月15日作出（2020）鲁02执异83号执行裁定书，将本案的申请执行人由青岛市融资担保信息园区有限公司变更为常苗苗。 2020年12月8日，本院以（2019）鲁02执183号之十一执行裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的多套房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周秋实向本院提交的证据不足以证明其在本院查封前已合法占有案涉房产，故周秋实的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人周秋实的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年五月二十日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳