广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初37166号原告：深圳市盛迪嘉发展有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道金田路4036号荣超大厦12层，统一社会信用代码91440300359972834B。法定代表人：陈健。委托诉讼代理人：赖湘平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶劲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：李某，男，汉族，1961年5月11日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：符欣欣，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹中海，北京德恒（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳市坑梓经济发展有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道人民西路162号，统一社会信用代码91440300192472482W。法定代表人：温约海。委托诉讼代理人：薛乃森，广东龙昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建娟，广东龙昌律师事务所律师。原告深圳市盛迪嘉发展有限公司与被告李某、第三人深圳市坑梓经济发展有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市盛迪嘉发展有限公司的委托诉讼代理人赖湘平、叶劲，被告李某及其委托诉讼代理人符欣欣、曹中海，第三人深圳市坑梓经济发展有限公司的委托诉讼代理人薛乃森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《深圳市坑梓办事处第三工业区城市更新项目合作协议书》；2.判令被告向原告返还保证金500万元；3.诉讼费等由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年4月20日签订《深圳市坑梓办事处第三工业区城市更新项目合作协议书》（以下简称《合作协议书》），就被告提供的面积5953.86平方米土地及建筑物、构筑物（以下简称涉案土地及建筑物）达成城市更新合作协议，约定原告向被告支付保证金500万元，后原告于2017年4月24日向被告支付了保证金500万元。《合作协议书》签订后，原告积极开展城市更新项目的推进工作，原告在申报城市更新项目过程中，因被告未办理涉案土地及建筑物不动产权证，也未申报历史遗留违法建筑处理程序，不属于符合深圳市城市更新政策的权属清晰的合法土地范围，造成城市更新项目申报的实质障碍。2020年8月3日，原告向被告发送《告知函》要求被告提供符合城市更新政策要求的涉案土地及建筑物的合法权属证明材料，以推进城市更新项目。2020年8月6日，被告向原告复函表示拒绝提供相关材料。2020年8月20日，原告再次向被告发函，要求被告提供符合城市更新政策要求的涉案土地及建筑物的合法权属证明材料，以推进城市更新项目。但被告至今未回复也未配合提供土地合法权属证明材料。《合作协议书》的鉴于条款第4点被告确认其为“本项目地块的权利人”，第四条第（一）项第6点被告承诺：“配合坑梓经济发展有限公司以及相关单位办理与本项目土地有关的土地确权工作”。被告有义务保证其涉案土地为符合城市更新政策的“权属清晰的合法土地”。后，原告向规划国土部门申请涉案土地地籍信息系统核查，信息核查结果显示被告并非土地合法权属人，涉案土地不属于“权属清晰的合法土地”。同时，涉案土地所在的法定图则单元（LG301-02&T2片区的DY04单元）被列入2012年土地整备年度计划，位于“金沙整村统筹范围”之内,也不在坪山区“十三五”城市更新专项规划范围内。涉案土地上仅有少量临时建筑铁皮房，并未有永久性建筑，涉案土地属于深圳市城市更新政策规定的“未建设用地”，依据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的相关规定，涉案土地无法进行城市更新项目申报。时至今日，被告仍然拒绝配合提供涉案土地及建筑物的合法权属证明材料。土地确权是被告的主要义务，也是双方签订合作协议的基础，被告没有履行土地确权的义务存在严重违约，原告有权依据《合同法》第94条规定解除合同。根据现行的城市更新法律法规及政策，涉案土地属于“未建设用地”，且被列入土地整备范围之内，也不在坪山区“十三五”城市更新专项规划范围内，也确实无法开展城市更新项目的申报，城市更新项目确已无法实施，双方签订的《合作协议书》无法继续履行，合同目的无法实现，该《合作协议书》应当予以解除。依据双方《合作协议书》第三条第（四）项约定：“若因为甲方或者政府原因导致无法进行城市更新致使本项目无法实施，甲方应当全额无息退还上述保证金”，被告应无息退还保证金500万元。被告的答辩意见：涉案土地确权工作应由原告负责推动和完成，被告仅负有协助义务。涉案《合作协议书》在签订时，被告已向原告提供了与涉案土地权属相关的全部证明资料，该等资料无任何虚假记录情况。原告明知涉案土地没有办理房地产证，其作为专业从事房地产开发经营的市场主体，理应预见到涉案土地未来存在无法获得确权的风险，但其仍然同意与被告签订协议，应认定为其自甘风险。现原告严重违背诚信，拟将涉案土地确权不能的责任归咎于被告，与事实情况严重不符，其诉请理由依法应不予支持。原告严重违反诚信，无视双方互利共赢的合作基础，在项目推进存在严重迟缓（目前尚未完成城市更新项目立项）的情况下，寻求各种理由推脱阻却自身义务的履行，并拟单方解除涉案《合作协议书》退出项目合作。原告作为违约方，其无权要求被告退还保证金500万元。另，涉案《合作协议书》签订于2017年，涉案土地在2012年就已被列入土地整备年度计划。但根据深圳市土地实践，涉案地块被纳入土地整备计划，也并不意味着一定会进入实施阶段，同时也不意味着未来没有被调出整备计划的可能性，实际上涉案土地是否已被纳入土地整备计划与能否实施城市更新之间并无任何的必然关联。这也正是原告在2017年仍然同意与被告签订涉案《合作协议书》的原因，原告已经充分预见到该等风险并负有义务采取一切义要措施解决由此产生的不利影响，如解决不能，应属于其正常的市场风险承受范围，不能作为其主张的合同解除事由。原告应从有利于涉案合同履行的角度，与相关部门充分沟通协调好相关专规调整工作，以使涉案地块能被纳入专规范围。至于涉案地块为未建设用地的问题，涉案《合作协议书》第一条已经对涉案地块的现状予以明确。而且，涉案地块仅有5954平方米，仅该单一地块本身也不能满足城市更新项目的立项申报条件，原告具有协同其他地块共同申报城市更新的义务。涉案《合作协议书》于2017年签订至今，原告尚未完成涉案地块城市更新项目的立项申报工作，进度已经严重迟缓，而且根据原告多次来函意见，其已经明确表示涉案项目不再继续履行，已经丧失了与被告继续合作的诚意。据此，无论《合作协议》是否存续，基于原告的违约行为，该保证金作为具有补偿性质的违约金，被告有权予以没收并不予退还。综上所述，原告的诉讼请求明显缺乏事实根据和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。第三人的陈述意见：本案属于原、被告之间关于城市更新的纠纷，与第三人无关，第三人也未参与。经审理查明，2017年4月20日，被告作为甲方，原告作为乙方共同签署一份《深圳市坑梓办事处第三工业区城市更新项目合作协议书》，载明：鉴于：1、2004年3月1日，深圳市坑梓经济发展有限公司（以下简称：坑梓经济发展公司）与深圳市梓盛发实业有限公司（以下简称：梓盛发实业）签订《工业用地出让合同书》，约定坑梓经济发展公司将位于坑梓镇××工业区内的一块5954平方米土地（具体见附件一图纸所示地块）出让给梓盛发实业公司。2、2006年1月23日，梓盛发实业与甲方签订《工业用地转让补充协议》，将上述土地转让给甲方。3、2015年3月19日,因梓盛发实业变更名称为深圳市梓盛发实业集团有限公司（以下简称：梓盛发集团），梓盛发集团与甲方签订《协议书》，再次重申将上述地块转让给甲方。4、甲方为本项目地块的权利人，乙方为一家具有房地产开发资质的房地产开发企业，甲、乙双方本着互利互惠、合作共赢的原则，经过友好协商，就合作进行第三工业区城市更新项目（以下简称：本项目）达成共识，特签署本协议。一、合作范围：甲、乙双方一致同意就以下范围内地块合作进行城市更新：1、项目位置：深圳市龙岗区坑梓办事处第三工业区；2、宗地号：无；3、用地面积：总用地面积5953.86㎡；4、建筑物现状：现状除了少部分铁皮房外，大部分为空地（上述用地的范围、面积及位置详见附件一，最终城市更新范围以政府批准的范围、面积及位置为准）。二、合作内容概述：（一）合作方式：乙方有意将甲方的上述地块纳入建设范围进行拆除重建类城市更新，经甲、乙双方协商确认合作方式如下：1、甲方同意并认可乙方（含经甲方认可的乙方关联公司，下同）作为本合同履行期内唯一的合作方，由乙方作为项目的申报主体和实施主体，全权负责项目的立项申报、专项规划制定、实施主体认定、产权注销、建设用地出让、项目新建物业的建设及销售等项目开发改造涉及的全部工作。2、乙方负责本项目的全部出资（包括但不限于搬迁补偿款项、租户清退安置补偿款、物业拆除及场地平整、本项目报批立项、申请用地规划许可证、按相关规定缴交地价款、申请办理土地出让手续、申办开工许可证、工程建设开发、楼宇销售等费用）,甲方不承担任何出资义务。乙方应保证项目资金及时到位。（二）房地产收购搬迁补偿标准：1、乙方应按照本协议约定，对甲方在拆除范围内需要拆除的物业依法进行补偿。补偿方式包括回迁物业补偿和货币补偿两种。（1）关于回迁物业补偿：乙方承诺项目保底容积率为4.5，并在该基础上尽可能的提高。项目完成后将项目范围内甲方总用地面积占整个项目面积的可售面面积30%的产权物业返还甲方。计算公式为：甲方回迁物业产权面积＝项目总可售建筑面积×30%×甲方总用地面积÷项目总用地面积（以项目的土地使用权出让合同面积为准，在项目总用地面积大于甲方总用地面积时，适用本公式；如项目总用地面积等于甲方总用地面积，则甲方回迁物业面积＝本项目总可售建筑面积×30%）。若本项目包含商业物业的，则甲方取得的物业中商业部分也按照上述公式计算，即甲方总用地面积上分摊的商业总建筑面积的30%。乙方对甲方回迁物业的具体补偿面积依据双方最终签订的《搬迁安置补偿协议》为准。（2）关于货币补偿：乙方应以甲方合作占地面积为准，按照7元／平方米／月的标准补偿甲方搬迁安置过渡费及租房清退可能产生的的经营损失、违约金等补偿款，该补偿款按41个月计，分3年支付，如超过3年则按月支付甲方相应拆迁补偿。（三）合作期限:1、合作期自本协议签定之日即2017年4月20日起计算，为期七年，乙方应于2024年内完成本项目城市更新，取得本项目建筑物竣工验收备案回执。否则，甲方有权没收保证金，解除合同，另行寻找其他合作方。若由于政策或其它相关原因未能完成相关手续，甲方愿意在合作期满后继续合作的，同等市场条件下，乙方具有优先合作权，甲乙双方可再签订补充协议。（四）履约保证金：为保证本协议的履行，促进双方合作关系，（1）本协议签订后五个工作日内，乙方应向甲方支付保证金500万元；（2）待甲、乙双方达成正式的搬迁补偿安置协议后，若双方协商乙方回购甲方部分回迁物业的，履约保证金转为拆迁补偿金的一部分，若甲方取得全部回迁物业的，甲方应于取得全部回迁物业后将履约保证金退回乙方。若因为甲方或者政府原因导致无法进行城市更新致使本项目无法实施，甲方应当全额无息退回上述保证金。四、甲乙双方权利义务:（一）甲方权利义务：1、甲方应当负责项目范围内的租户的清退。甲方承诺给予乙方本项目一切可能的协助，包括但不限于协助乙方完善项目用地手续、处理历史遗留问题（如有）、立项申报、专项规划制定、实施主体认定、产权注销等工作。2、甲方同意自本协议生效后不在项目范围内进行任何加建、新建、改建，也不允许并及时制止其它任何第三方进行新建、加建或改建。否则，任何加建、新建或改建均不属于补偿范围，乙方将不予补偿。3、甲方积极配合乙方办理本项目审批和资料准备工作，在本协议签订后1个月内，应将搬迁区域内甲方所有的房地产的产权资料、建筑面积，以及房屋租赁合同资料复印一套给乙方。4、甲方根据最终与乙方签订的《安置补偿协议》积极配合做好安置房的分房、选房工作。甲方应当根据本项目的进度，负责处理现有物业租户的租赁合同的解约及租户清退工作，确保不因此项工作影响项目进展。5、根据本项目工作需要完成其他相关工作。6、配合坑梓经济发展有限公司以及相关单位办理与本项目地块有关的土地确权工作。（二）乙方权利义务:1、乙方负责本项目包括但不限于立项申报、专项规划审批、实施主体确认、开发建设、工程招投标、工程施工管理、工程竣工验收、房产办理、受甲方委托进行房产销售及资料归档等工作。2、乙方负责本项目全部资金，应保证项目资金及时到位，不因资金问题导致项目拖延。3、乙方应自主开发建设本项目，不得将本合同项下的权利义务转移给其他第三方，除非该第三方为乙方的关联公司，且取得甲方的书面同意。4、乙方应优先建设用于回迁补偿用途的房屋，取得竣工验收证书后交付给甲方，并保证回迁补偿房的建设标准与本项目其他商品房一致。5、乙方在履约过程中，应及时向甲方披露项目的工作进展、更新方案、更新单元规划、更新单元设计等关乎甲方利益的信息。五、违约责任：1、乙方未按本协议约定的项目进度完成工作或按时支付甲方各项费用，导致本项目工作进展迟缓或造成中途停止相关工作，属乙方违约，应赔偿因此给甲方造成的全部损失。2、乙方违反本协议所约定的义务，经甲方催告，在合理期限之内仍不能履行的，甲方有权解除协议，没收履约保证金，且有权要求乙方赔偿其他损失。3、本协议生效后，未发生法定或者约定的解除事由的情况下，若甲方未经乙方同意，擅自就本合作项目与第三方签订合作开发协议、违反合同约定擅自终止合作、设置任何第三方权益的，属甲方违约，乙方有权解除合同并有权要求甲方双倍返还履约保证金，给乙方造成损失的，甲方还应承担相应的赔偿责任。被告提交涉案土地的《地块红线图》、《工业用地出让合同书》、《工业用地转让补充协议》、《协议书》等作为合同的附件。2017年4月24日，原告向被告支付履约保证金500万元。2020年8月3日，原告向被告发出《告知函》，要求被告在15日内提供申报城市更新单元计划需要提供拆除范围内土地及建筑物的合法权属证明材料。2020年8月6日，被告答复原告，双方权利义务于合作协议中已表达明晰，被告在城市更新流程中仅限于提供协助，并不发挥主导作用，原告索要符合城市更新政策要求的土地及建筑物合法权属证明实为原告对城市更新政策理解有误，同时根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十二条的规定，城市更新范围内并不要求所有土地权属清晰，整体单元划定符合城市更新政策即可。而更新范围划定及申报计划立顼等为原告义务，原告应尽快推进项目实施并及时向被告披露项目的工作进展。2020年8月20日，原告再次要求被告按合同约定提供合法有效的证明材料以证明被告为案涉土地的权利人，或启动土地确权工作。2020年8月26日，被告再次答复原告，并主张：如原告对被告土地权属存有疑虑，可自行向坑梓经济发展公司去函确认合同真实及有效性，如有其它资料需被告配合提供，被告会全力配合。原告提到的土地确权工作实为原告义务，被告可配合原告工作，不应由被告主动申请土地确权。《深圳市2012年度土地整备计划及土地整备项目汇总表》、《深圳市2019年度土地整备项目表及项目布局图》、《深圳市2020年度土地整备项目表及项目布局图》、《金沙整村统筹范围图》显示，涉案土地所在的法定图则单元（LG301-02&T2片区的DY04单元）被列入2012年土地整备年度计划，位于“金沙整村统筹范围”。《深圳市坪山区城市更新“十三五”规划更新空间范围图》显示，涉案土地所在的法定图则单元（LG301-02&T2片区的DY04单元）未列入坪山区“十三五”城市更新转项规划范围。深圳市规划和自然资源局坪山管理局对涉案土地的权属、土地征转、建筑物及规划情况等地籍信息回复本院称：一、土地权属情况：该地块土地面积5953.84平方米，全部未见征（转）地补偿记录，未涉及国有已出让土地；未涉及非农建设用地；与G14202-0363号宗地重叠16.09平方米。经核查，G14202-0363号宗地显示为两规生产经营性厂房，具体信息以区规划土地监察局核查为准。二、规划情况:经核《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，涉案地块涉及商业用地约57.34平方米，居住用地约5896.49平方米。经核《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，该地块全部位于城乡建设用地范围内；全部位于允许建设区范围内。经核[坑梓中心及老坑地区]法定图则（已批），该地块全部规划为居住用地。三、报建情况：经核查，该地块未见工程规划许可证报建记录。深圳市坪山区城市更新和土地整备局对涉案土地未能申报城市更新项目的原因回复本院称：一、土地权属情况：根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）规定，如该地块核查范围内合法土地面积未达到拆除面积的60%，则不满足拆除重建类城市更新项目的立项要求。经核查，我局从未收到深圳市盛迪嘉发展有限公司关于涉案地块的城市更新项目申报材料。因此，我局无法确定该地块中合法用地面积占比，无法确定该地块是否符合拆除重建类城市更新项目立项要求。二、计划规划情况：经核查，该地块自2011年起即纳入金沙整村统筹范围内，之后每年都纳入了土地整备年度计划范围内；该地块未纳入坪山区城市更新十三五规划的拆除重建范围内。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）第十条“拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内；因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%”；第十六条“市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域不划入拆除范围”。三、城市更新项目申报情况：根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）的相关要求，未建设用地（地块上没有永久性建筑的地块）不划入拆除范围。本院认为，原、被告签署的涉案《合作协议书》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应切实履行。城市更新是一项非常复杂的系统工程，因其涉及的法律主体众多、法律关系错综复杂，各主体之间的利益冲突也较为明显，再加上其实施周期长，不确定因素多，相关法律法规又相对缺位，政策稳定性差，故对于欲投资实施城市更新项目的发展商来说，其所面临的风险也是多样而复杂的，在项目早期开展尽职调查，如对城市更新区域范围内的土地、地上建筑物及其他附着物的权属及使用状况进行调查等，是最为有效的一种过滤风险的方式。被告是一家具有房地产开发资质的房地产开发企业，其开展城市更新项目，签订涉案《合作协议书》时，应当已开展尽职调查。根据本案查明的事实，涉案土地早自2011年起即纳入金沙整村统筹范围，之后每年都纳入了土地整备年度计划范围。但，原告仍欲将涉案土地纳入建设范围进行拆除重建类城市更新，并鉴于被告享有的涉案土地权利，与被告以涉案土地合作进行城市更新，由原告作为项目的申报主体和实施主体，全权负责城市更新项目开发改造涉及的全部工作，被告仅给予原告一切可能的协助，配合坑梓经济发展有限公司以及相关单位办理与项目地块有关的土地确权工作等。以上，说明原告清楚并自愿承担因涉案土地问题导致其城市更新项目可能存在的投资风险。现原告主张系被告或政府原因，被告未提供符合城市更新政策要求的土地及建筑物合法有效的权属证明，未申请土地确认工作；涉案土地被列入土地整备计划范围，涉案土地所在的法定图则单元不在坪山区“十三五”城市更新专项规划范围，涉案土地属未建设用地等，导致其城市更新项目无法进行，合同目的不达，并据此要求解除合同退还保证金，理由不足，本院不予采信。且，原告至今未向深圳市坪山区城市更新和土地整备局提交城市更新项目申报材料，原告即主张涉案土地问题系其城市更新项目未能申报立项的原因，本院更不足采信。涉案土地总面积仅5953.86平方米，根据原、被告涉案《合作协议书》的约定，涉案土地纳入原告建设范围进行拆除重建类城市更新，但用地范围、面积及位置以最终城市更新范围以政府批准的范围、面积及位置为准。可见，原告城市更新项目的建设范围并非仅限涉案土地，况且涉案土地使用的范围、面积及位置亦可根据城市更新项目实际最终调整。综上，本院认定系原告违约，单方主张解除涉案《合作协议书》。考虑到被告在本案中明确表示原告实际以其行为表明涉案城市更新项目不再继续履行，原告也已经丧失了与被告继续合作的诚意，对原告单方要求解除涉案《合作协议书》的诉讼请求无异议。故，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。案涉《合作协议书》约定：为保证协议履行，促进双方合作，原告向被告支付履约保证金，若乙方违反合同约定，甲方有权解除协议，没收履约保证金且有权要求乙方赔偿其他损失；若甲方违约，则乙方有权解除合同并有权要求甲方双倍返还履约保证金，给乙方造成损失的，甲方还应承担相应的赔偿责任。上述保证金应属解约定金。解约定金是指以合同的解除为目的而支付的金钱担保，其亦具有担保合同履行的功能。解约定金是具有双向担保功能的典型性担保，解约定金交付后，交付定金的一方可以丧失定金为代价而解除合同，接受定金一方可以双倍返还定金为代价而解除合同。据此，原告要求被告退还保证金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告深圳市盛迪嘉发展有限公司与被告李某于2017年4月20日签订的《深圳市坑梓办事处第三工业区城市更新项目合作协议书》。二、驳回原告深圳市盛迪嘉发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费46800元、保全费5000元，合计51800元（原告已预缴），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 廖 慧二〇二一年五月二十一日书记员 王丹玲