新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终409号 上诉人（原审被告)：常银生，男，1966年7月14日出生，住新疆生产建设兵团第八师一三五团。 上诉人（原审被告)：张雯，女，1968年4月16日出生，住石河子市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张云华，新疆双信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石河子南区生态城投资发展有限公司，住所地石河子市城区花园新区会馆1栋。 法定代表人：徐姗，董事长。 委托诉讼代理人：宋振明，副总经理。 委托诉讼代理人：王军，新疆双信律师事务所律师。 上诉人常银生、张雯因与被上诉人石河子南区生态城投资发展有限公司（以下简称南区投资公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人常银生、张雯及其委托诉讼代理人张云华、被上诉人南区投资公司的委托诉讼代理人宋振明、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常银生、张雯上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人要求上诉人张雯支付房款及利息损失的一审诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决案由确定错误。本案涉及房屋买卖合同纠纷和追偿权纠纷两个法律关系，被上诉人因履行保证合同而享有的追偿权纠纷，本案应将新疆石河子农村合作银行列为第三人参加诉讼。上诉人常银生向新疆石河子农村合作银行贷款1300000元，其已还按揭款本息642399.35元，一审法院应对被上诉人代偿的按揭款本息进行调查和释明，不能仅依据被上诉人与新疆石河子农村合作银行签订的合行个人购房贷款楼盘项目合作协议书进行认定。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决对上诉人提交的证据无法证实涉案小区不符合居住条件及上诉人未提供证据证实涉案房屋存在质量问题的事实认定错误。上诉人一审提交张某某的证人证言、住建局的督办通知、告业主书等证据，足以证实涉案房屋存在质量问题及不符合居住条件，涉案房屋的生活基础配套设施（水电暖气网等）配备不到位。2.涉案房屋预告登记的权利人虽有上诉人张雯，但张雯对此并不知情。两上诉人关于离婚的民事调解书虽将涉案房屋列为夫妻共同财产进行了处理，但该调解书亦对共同债务进行了处理，即共同债务600000元由常银生偿还。据此反映，上诉人张雯对常银生购买涉案房屋及未付房款1460000元并不知情。上诉人张雯并非适格的反诉原告，上诉人常银生在一审提起反诉，审判长认为“诉讼主体身份不好列明”，上诉人张雯才成为反诉原告。另外，上诉人张雯在涉案合同上的签字是否真实应由被上诉人承担举证责任并由被上诉人申请笔迹鉴定，一审法院将举证责任分配给上诉人张雯错误。三、一审判决程序违法。上诉人常银生申请法院调取涉案小区工程项目原设计图纸材料，一审法院既未出具调查令，也未向上诉人常银生送达不予准许通知书，致使被上诉人擅自改变设计图纸、违法违规建设的事实未能查清。四、一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百四十八条和《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项进行审理。被上诉人未能按约全面履行合同义务，工程存在违法施工及严重质量问题，并且未能积极有效的采取补救措施，导致上诉人不能实现合同目的，涉案房屋买卖合同应予解除，上诉人的反诉请求应予支持。 南区投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 南区投资公司向一审法院起诉请求：1.两被告共同给付房款1441630.99元（1895610元-120000元-333979.01元）；2.被告共同赔偿银行扣划原告利息损失62709.95元；3.被告承担案件受理费。 一审法院双方当事人有争议的证据和事实认定如下：一、本案未付的房款实际应为多少。原告提供了收据、房屋买卖合同、贷款凭证用以证实被告未还房款金额为1441630.99元，被告常银生对交纳120000元及未还银行贷款986020.99元无异议，该院予以确认。根据原告提供的房屋买卖合同，涉案房屋总价款为1895610元，其中被告贷款金额为1300000元，剩余595610元为首付款，被告常银生已付首付款120000元，剩余475610元未付，加上被告常银生未还银行贷款部分986020.99元，被告常银生未付的房款为1461630.99元（475610元+986020.99元）。二、石河子市城区花园新区××栋×号房屋是否存在质量问题及符合居住条件。被告常银生提供了第八师住房和城乡建设局出具的督办函、乌鲁木齐新华筑建筑设计有限责任公司出具的工程质量缺陷处理方案、原告出具的告业主书、水质检测报告、业主对石河子城区花园新区×××小区基础设施问题的申诉、业主群聊天记录、照片打印件及证人张某某的证言用以证实其购买的房屋不符合居住条件且存在质量问题，原告对此不认可。该院审查后认为，原告提供的证据无法证实涉案小区不符合居住条件且根据证人张某某的陈述其已在该小区居住，被告常银生亦未提供证据证实涉案房屋存在质量问题，故对其辩称房屋存在质量问题且不符合居住条件的事实，该院不予认定。三、关于被告张雯对购买涉案房屋是否知情的问题。被告张雯提供民事调解书用以证实其与被告常银生于2014年12月25日已离婚，对被告常银生买房事实不知情，原告对此不认可。该院审查后认为，被告张雯虽对商品房预售合同及个人借款合同等的签字不认可，但其明确表示不申请鉴定，故其应当承担不利的法律后果，结合其提供的民事调解书及被告常银生提供的预告登记复印件，其中显示预告登记权利人为被告张雯和被告常银生，民事调解书中提及的涉案房屋亦作为夫妻共同财产进行了处理。综上，对于被告张雯辩称其并不知情被告常银生购买涉案房屋的事实，该院不予认定。 一审法院认定事实：2012年9月11日，原告（乙方）与新疆石河子农村合作银行（甲方）签订合行个人购房贷款楼盘项目合作协议书约定，甲方同意对乙方开发的位于农八师一四三团农一连“石南农场花园新区低密度住宅（商品房）”项目的购房人提供个人购房按揭贷款，乙方为甲方提供的个人购房贷款承担阶段性保证责任并在甲方开立“保证金专户”，按照甲方个人购房贷款余额的5%，存入回购保证金，当借款人不能按期还本付息时，负责代为偿还，授权甲方直接从保证金账户中扣收。合同对其他事项亦作了约定。2013年7月4日，原告与被告常银生签订商品房预售合同约定，被告常银生购买由原告开发的城区花园新区××栋×号房屋一套，总价款1895610元，首付款为575610元，剩余房款以银行贷款形式支付；若买受人未按合同规定时间付清房款，商品房达到交付使用条件后，出卖人不予办理交接手续，买受人除按相关条款承担违约责任以外，应承担商品房自具备交付使用条件后产生的暖气费、物业管理费等相关费用，合同对交付期限、违约责任等事项亦作了约定，被告常银生称买受人处张雯的名字为其代写。2013年6月27日及7月21日，被告常银生陆续向原告交付房款合计120000元。2013年7月18日，被告常银生、张雯办理了预告登记。2013年8月23日，被告常银生与新疆石河子农村合作银行签订个人借款合同主要内容为：借款金额为人民币1300000元，借款期限为15年，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为6.55%（提款日/合同生效日）与第2.2条约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮10%，合同期限内浮动幅度保持不变，合同对违约等其他事项亦作了约定。同日，原告及被告常银生与新疆石河子农村合作银行签订新疆维吾尔自治区农村信用合作社个人购房抵押借款合同约定，由原告为该笔贷款提供担保，被告常银生、张雯以其购买的涉案房屋作为抵押。2013年8月29日，石河子农村合作银行金源分理处向被告常银生指定的贷款账户发放贷款金额1300000元。后，被告常银生按期还款至2018年9月，之后，被告常银生未能按期还款。2019年7月23日，新疆石河子农村合作银行金源分理处从原告提供的保证金账户扣划3241480元，其中包含被告常银生未还的贷款本金986020.99元、利息62709.95元。被告张雯对商品房预售合同、个人借款合同等相关文件中的签名均不认可，但庭审过程中明确表示不申请鉴定。另查：1.被告常银生缴纳房屋契税56868.30元；2.被告常银生与被告张雯于2006年12月14日登记结婚，2014年12月25日，两被告经新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院主持调解自愿离婚，调解协议第三项为：夫妻共同财产位于第八师一三四团×小区西北×栋×号房屋一套、石河子市锦绣园小区××栋×××号房屋一套、河南省郑州市金水区工人新村××号楼×-××号房屋一套、河南省漯河市房屋一套归张雯所有，石河子市×××别墅一套归常银生所有。 一审法院认为，本案系原、被告因商品房买卖合同而产生的纠纷，故本案案由应当为房屋买卖合同纠纷。被告常银生虽辩称原告提供的房屋存在质量问题、所在社区配套设施存在缺陷及水质不符合饮用条件并提出反诉要求解除双方之间的合同并赔偿损失，但根据其提供的证据并不能证实房屋存在质量问题及所在社区不符合居住条件，其依据房屋买卖合同第十条因设计变更导致房屋存在质量问题、影响使用因而买受人有权退房的事实不能成立，故对被告常银生的答辩意见及提出的反诉，该院不予支持。原告虽在房屋竣工后未按约交付房屋，但根据双方签订的合同第七条第2项约定，被告常银生未按约定付清房款，原告不予办理交接手续，庭审过程中，被告常银生自认原告交付了钥匙但其未收取，故违约责任在被告常银生，对于原告要求被告常银生支付剩余房款的诉讼请求，该院予以支持。经该院核实，被告常银生未付房款为1461630.99元，现原告仅主张1441630.99元，该院予以确认。原告主张的因被告常银生未按期偿还贷款产生的利息损失62709.95元符合法律规定，该院予以支持。对于原告要求被告张雯在本案中承担责任的问题，被告张雯虽辩称合同等相关文件中的签名均不是本人所签，但庭审过程中其明确表示不申请鉴定，故其应当承担不利的法律后果。另，在被告张雯提供的（2015）下民初字第06号民事调解书中，涉案房屋已作为两被告夫妻共同财产进行了处理，依法应当认定涉案房屋系两被告之间的夫妻共同财产。综上，对于原告要求被告张雯承担还款责任的诉讼请求，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下: 一、被告常银生、张雯于判决生效之日起十五日内支付原告石河子南区生态城投资发展有限公司房款1441630.99元； 二、被告常银生、张雯于判决生效之日起十五日内支付原告石河子南区生态城投资发展有限公司利息损失62709.95元； 三、驳回反诉原告常银生、张雯的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18339元（原告已预交），由被告常银生、张雯负担，与其前款同期给付原告石河子南区生态城投资发展有限公司；反诉案件受理费5712元（被告已预交），由被告常银生、张雯负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：一、上诉人与被上诉人签订商品房预售合同约定，出卖人应在2013年8月31日前将验收合格的房屋交付买受人使用，如未按期将涉案房屋交付，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自上诉人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。 二、2016年8月30日，乌鲁木齐新华建筑设计有限责任公司对八师一四三团石南农场花园新区低密度住宅楼（商品楼）工程质量缺陷提出改造方案。2017年8月17日，新疆生产建设兵团第八师住房和城乡建设局下发石住建督办函[2017]31号督办通知，要求被上诉人按2016年8月30日乌鲁木齐新华建筑设计有限责任公司制定的“八师143团石南农场花园新区低密度住宅楼（商品楼）工程质量缺陷处理方案”对质量缺陷进行处理，确保在2017年11月1日前场地完成工程质量缺陷处理工作。2017年10月7日，被上诉人向×××一期业主张贴告业主书，针对存在的质量问题安排施工队伍进行返修处理。 三、上诉人提出涉案房屋地基下沉、墙体裂缝，存在严重质量问题，其一审提交的两张照片能够反映涉案房屋地基下沉、墙体裂缝，两张照片在一审证据卷第2册第123页左下角、第124页左上角。该两张照片反映的均为入户台阶，无法看出是否系涉案房屋的入户台阶，也无法看出涉案房屋地基下沉及墙体裂缝。 四、被上诉人一审提交农八师一三四团石南农场花园新区低密度住宅×#-×#、××#至×××#住宅楼及小区会所的竣工验收备案书一份，被上诉人以此证明涉案房屋竣工验收合格。上诉人对此不予认可。 本院认为，本案系因上诉人购买被上诉人涉案房屋而产生被上诉人为上诉人的银行按揭贷款提供保证担保，导致部分银行按揭贷款最终由被上诉人代上诉人偿还，上诉人拖欠被上诉人首付款及代为偿还的按揭贷款均因房屋买卖合同关系引发，故本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当，上诉人主张本案案由确定错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：一、上诉人要求解除其与被上诉人签订的商品房预售合同及返还购房款、装修保证金、维修基金等并赔偿利息损失有无事实和法律依据；二、两上诉人是否应支付被上诉人房款1441630.99元及利息损失62709.95元。 关于焦点一，上诉人主张解除商品房预售合同的理由是涉案房屋存在严重质量问题及被上诉人未按期交付房屋。根据上诉人的陈述及双方当事人提交的证据，上诉人要求解除商品房预售合同的上诉请求不能成立，理由如下：一、上诉人陈述涉案房屋存在地基下沉、墙体裂缝的严重质量问题，但其提交的两张照片及其他证据不能反映涉案房屋存在地基下沉、墙体裂缝的问题，故上诉人据此要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、上诉人依据八师143团石南农场花园新区低密度住宅楼（商品楼）工程质量缺陷处理方案、督办通知、告业主书、业主对石河子城区花园新区×××小区基础设施问题的申诉、业主群聊天记录证明涉案房屋存在严重质量问题。通过八师143团石南农场花园新区低密度住宅楼（商品楼）工程质量缺陷处理方案、督办通知、告业主书的内容反映，涉案小区确实存在一定的质量问题，但这些质量问题均属维修整改的范围，且涉案小区的部分居民均已入住多年，申诉居民反映的问题也均属维修范畴，故维修整改的质量问题并不导致上诉人使用居住房屋的根本合同目的不能实现，上诉人据此要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。三、双方签订合同约定商品房达到交付使用条件后，买受人未按时支付购房款，出卖人不予办理交接手续。签订合同当日，上诉人应向被上诉人支付全额首付款，而上诉人至今未向被上诉人付清首付款，被上诉人按约有权拒绝交付涉案房屋，另上诉人常银生一审认可被上诉人向其交付涉案房屋钥匙但其未收取，故涉案房屋至今未交付系上诉人常银生违约所致，上诉人据此要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同关系未予解除，上诉人依据解除合同要求被上诉人返还购房款、装修保证金、维修基金等并赔偿利息损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，涉案房屋系两上诉人婚姻关系存续期间购买，系双方共同财产。另外，双方已在离婚时对涉案房屋进行了分割，据此反映上诉人张雯对购买涉案房屋是明知的，故因该房屋产生的债务系双方共同生活所负的债务。两上诉人未按约支付购房首付款及按揭款，构成违约，两上诉人应共同支付被上诉人剩余购房款1441630.99元并承担利息损失62709.95元。 综上，常银生、张雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18339元（上诉人已预交），由上诉人常银生、张雯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年五月十七日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦