文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝02民终992号上诉人（原审被告）：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高塘街道平湖西路159号3楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冉术籼，重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨西壘，男，1991年5月20日出生，汉族，住重庆市巫溪县。上诉人重庆市昌宝建设有限公司（以下简称昌宝公司）与被上诉人杨西壘商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。昌宝公司上诉请求：一、撤销重庆市巫溪县人民法院作出的（2020）渝0238民初4182号民事判决书，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）昌宝公司已将被上诉人购买房屋按照约定交付给被上诉人，被上诉人接收购买房屋，装修、使用、占有、收益至今，被上诉人的合同目的已经实现；（二）被上诉人在接房时，虽然案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记证，但其并未提出任何异议，系自愿接房，且接房后正常装修入住，没有因为未取得竣工验收备案登记证而造成任何经济损失，从客观事实上讲，本案不存在延迟交房；（三）本案虽然存在延迟取得竣工验收备案登记证的情形，但“验收合格”和“取得竣工验收备案登记证”是具有本质区别的。“验收合格”是指建设、施工、监理、设计、地勘参建五方的竣工验收意见，而竣工验收备案登记是指工程竣工验收合格后建设行政主管部门向建设单位颁发证书的行为，系一种程序性备案行为。昌宝公司已在合同约定期限内将验收合格的房屋交付被上诉人居住使用，从法律适用上讲，本案也不存在延迟交房。二、一审判决认定违约金标准过高，违反公平合理原则。（一）依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”。本案中被上诉人早已实际接房并正常整修入住，没有取得竣工验收备案登记证或不动产权证对房屋的居住使用功能本身并无实质性影响，且被上诉人也没有举证证明因昌宝公司逾期办证给其造成的任何实际损失；（二）本案逾期办证系由于第三方的原因所造成，主要过错不在昌宝公司。依据昌宝公司与被上诉人所签《商品房买卖合同》第五条第2款的约定，因第三方原因导致产权办理未达到合同约定时间的，昌宝公司不承担任何责任。本案具有书面“免责约定”的特殊性，基于公平原则，即便认定昌宝公司承担一定违约责任，其所应承担的违约责任标准也应当低于没有免责约定的同类型案件的违约责任标准。（三）重庆市第二中级人民法院辖区范围内的巫山县“昌宝·上上城”等系列案件，从合同约定、逾期办证原因、过错程度等诸多方面均与本案类似，与本案系高度类似的同类型案件。在巫山县“昌宝·上上城”系列案件，法院考虑到合同约定、过错程度以及本地经济社会发展水平等因素，综合认定开发商承担违约责任的标准为日万分之0.3，对同地区、同类型案件，相应的判决标准应当一致，请求本案予以参考。三、一审判决违反不告不理原则。被上诉人仅起诉主张逾期办理《房屋产权证》违约金，一审法院认定昌宝公司逾期交房、逾期办理产权证，并判决昌宝公司承担逾期交房以及逾期办理产权证的违约金，违反了民事诉讼“不告不理”的原则，且一审法院判决昌宝公司承担逾期交房和逾期办理产权证的违约金标准不一致，没有事实和法律依据，违反了公平合理原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。杨西壘辩称，昌宝公司上诉所称的事实和理由均不能成立。一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，违约金应当按照合同约定执行。二、因昌宝公司挪用大修基金导致无法办证，昌宝公司对此存在过错。三、案涉房屋因为没有房产证，导致无法买卖，已经造成了损失，昌宝公司应当尽快办理房产证并赔偿违约金。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨西壘向一审法院起诉请求：1.请求判定昌宝公司向杨西壘支付逾期交房和办理房屋产权证违约金38619.42元(计算方式：购房总款449063×0.0001×860天，自2018年4月30日至2020年11月9日，逾期将另外追加)；2.本案案件受理费由昌宝公司负担。一审法院认定事实：2017年3月8日，杨西壘（乙方）与昌宝公司（甲方）就预售的重庆市巫溪县滨河北路XX号X单元XX-X号的商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为449063元，于2017年3月8日支付首付款149063元，剩余尾款31万元办理银行按揭贷款。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2018年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，“……逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……，乙方要求继承履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、现售商品房的，……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，……”。同日，双方还签订了《附件四：合同补充协议》，第五条备案登记及产权办理约定“……2、非因甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定条件的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，杨西壘已按约定付清房款，并于2018年7月4日在昌宝公司处接房装修入住。另查明，案涉房屋于2019年4月28日取得竣工验收备案登记证。案涉房屋产权系杨西壘委托昌宝公司办理，昌宝公司认可已代收杨西壘缴纳的大修基金，因昌宝公司未向办证机构缴纳大修基金等费用，杨西壘的房屋产权证至今未能办理。一审法院认为，杨西壘与昌宝公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但昌宝公司直至2019年4月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故昌宝公司向杨西壘交付的房屋不符合合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。双方虽合同约定逾期交房的违约责任按日万分之一计算，但昌宝公司已将房屋交给了杨西壘占有使用，与昌宝公司未交付房屋的情形又有区别；结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，酌情将逾期交房违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准计算。双方合同于2018年4月30日交房，即应自2018年4月30日起算违约交房的责任；因昌宝公司已于2019年4月28日取得建设工程竣工验收备案登记证，房屋已处于符合合同约定的交房条件，昌宝公司承担违约交房责任的截止日期为2019年4月28日。故昌宝公司承担逾期交房违约责任的期间为2018年4月30日至2019年4月28日，违约金为449063元×0.00007×363天=11410.69元。依照合同第七条第（一）款第2项约定，昌宝公司的交房行为在2019年4月28日才符合合同的约定；《不动产登记受理通知单》的取得亦以房屋取得竣工验收备案登记证为前提，故昌宝公司办理涉案房屋不动产登记的起算日期为2019年4月28日，昌宝公司应在2019年4月28日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单，昌宝公司应在取得本商品房《房地产权证》后立即交付给杨西壘。现杨西壘至今未取得涉案房屋的不动产登记受理单，昌宝公司已然构成违约，应承担相应的违约责任，即昌宝公司应承担自2019年6月28日起至2020年11月9日止（算至杨西壘主张暂计之日，计501天）的逾期办证违约金。杨西壘与昌宝公司均未举示出因昌宝公司逾期办证给杨西壘造成了实际损失，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，结合本地经济社会发展水平，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为以已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即：449063元×0.00006元／天×501天=13498.83元。对之后的逾期办证违约金，杨西壘待实际发生后可再行主张。昌宝公司认为系第三方原因导致逾期交房和逾期办理产权证，不应承担违约责任的意见，但并未提交证据予以证实，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、昌宝公司于本判决生效后十日内给付杨西壘逾期交房违约金11410.69元、办理产权证违约金13498.83元（已算至2020年11月9日），共计24909.52元；二、驳回杨西壘的其他诉讼请求。案件受理费382.74元，由杨西壘负担135.86元，昌宝公司负担246.88元。本院二审期间，昌宝公司提交了（2018）渝02民终2755号、（2019）渝0237民初2724号民事判决书（打印件），证明同类型案件法院认定的违约金标准不高于日万分之零点三；杨西壘没有提交新证据材料。杨西壘质证认为，该两份判决与本案无关。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点有以下三项：一、一审法院判决昌宝公司支付逾期交房违约金是否违反了民事诉讼“不告不理”的原则；二、昌宝公司是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任；三、一审法院调整后的逾期交房、逾期办理产权证违约金标准是否过高。以下本院分别予以评述。一、一审法院判决昌宝公司支付逾期交房违约金是否违反了民事诉讼“不告不理”的原则。本院认为，在案件审理过程中，应当允许权利人对其诉讼请求的内容和范围进行明确和固定，人民法院在此基础上进行的审理和裁判，只要不影响当事人的程序性权利，即不构成超出诉讼请求的裁判。本案中，昌宝公司存在逾期交房和逾期办证的两个事实，杨西壘在一审民事起诉状中所诉求违约金金额为38619.42元，计算方式为购房总款449063×0.0001×860天，自2018年4月30日至2020年11月9日，该起算日期系双方合同第七条第一项第二款约定的交房截止日期，而该合同第十三条第二项约定在商品房实际交付使用之日起60日内提出办证申请，交房截止日期与申请办证截止日期明显不同，杨西壘从约定交房截止日期起算违约金，属于诉讼请求不明确。一审法院在开庭审理中向杨西壘释明其诉讼请求涉及逾期交房和逾期办证两部分，并询问杨西壘是否一并主张，杨西壘也明确要求一并主张。一审法院基于杨西壘庭审中明确的诉请判决昌宝公司支付逾期交房违约金并无不当。故，昌宝公司认为一审法院判决其支付逾期交房违约金违反了民事诉讼“不告不理”的原则的理由不能成立，本院不予支持。二、昌宝公司是否应当承担逾期交房、逾期办理产权证的违约责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日－2019年8月26日）第二十七条以及《城市房地产开发经营管理条例》（2011年1月8日－2018年3月19日）第十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。依照《建设工程质量管理条例》（2000年1月10日－2017年10月7日）第十六条、第十七条、第四十九条以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（2009年10月19日－至今）第四条、第五条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。据以上规定，房屋交付的前提条件是验收合格，该验收合格系指综合验收合格，不仅需要经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格，还应包括公安消防、环保等部门验收合格，在综合验收合格后，才能通过竣工验收备案登记，取得竣工验收备案登记证，即房屋交付的法定条件是通过竣工验收备案登记。本案中双方合同第七条第二项也明确约定案涉房屋交付条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同时双方合同约定于2018年4月30日前交房，杨西壘于2018年7月4日接房，昌宝公司至2019年4月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故，昌宝公司虽将案涉房屋实际交付使用，但其交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备法定和约定交付条件，未完成交付义务，一审法院判决昌宝公司承担逾期交房的违约责任并无不当。同时，杨西壘至今未取得案涉房屋的不动产登记受理单，昌宝公司已然构成违约，一审法院判决昌宝公司承担逾期办理产权证的违约责任并无不当。昌宝公司虽然认为其逾期交房和逾期办理产权证系因第三方原因所造成，符合合同约定的免责情形，其依约不应承担任何责任，但昌宝公司未提交任何相应证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。相反，一审法院查明，昌宝公司售房时向买房人代收了大修基金却未依法移缴，导致房屋产权证至今未能办理，昌宝公司具有明显过错。综上所述，一审法院判决昌宝公司承担逾期交房、逾期办理产权证的违约责任并无不当。三、一审法院调整后的逾期交房、逾期办理产权证违约金标准是否过高。本院认为，因开发商自身的原因导致违约，原则上不应调整合同约定的违约金标准。昌宝公司逾期取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》以及逾期办理产权证虽然没有对案涉房屋的居住使用功能造成实质性影响，但却对案涉房屋的交易、融资等造成了一定影响。一审法院在杨西壘未举示出因昌宝公司逾期交房、逾期办理产权证给其造成了实际损失的情况下，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本地经济社会发展水平，酌情判决调减违约金标准后，杨西壘也没有就此提起上诉，且该标准也在一审法院自由裁量范围之内，仍属妥当。而昌宝公司二审所举示判决所涉案情与本案违约情形不同，一审法院未参照采用并不违反公平原则。故，对昌宝公司认为一审法院调整后的逾期交房、逾期办理产权证违约金标准过高的主张本院不予采纳。综上所述，昌宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费765.48元，由重庆市昌宝建设有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 健审 判 员  杨继伟审 判 员  杜抗洪二〇二一年五月二十四日法官助理  陈永亮书 记 员  章立立