西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18376号原告：长安控股（集团）有限责任公司，统一社会信用代码：91610131742837184Y，住所地：西安市高新区（E阳国际）21层。法定代表人：姜世豪，该公司董事长。原告：肖凌，女，1976年5月13日出生，汉族，住广西桂林市七星区，身份证号码：452XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人：赵翌锟，陕西科迈律师事务所律师。共同委托代理人：陈小侠，陕西科迈律师事务所实习律师。被告：西安西蓝房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX2061，住所地：西安市高新区。法定代表人：姬秦安，该公司董事长。委托代理人：文欲旗，男，汉族，1988年5月21日出生，住西安市新城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：西安华峰置业有限公司，统一社会信用代码:91610131698648190H，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八东路以南感恩时代广场项目部。法定代表人：陈秦，该公司执行董事。委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：贾弘一，陕西恒达律师事务所律师。原告长安控股（集团）有限责任公司（以下简称“长安控股公司”）与被告西安西蓝房地产开发有限责任公司（以下简称“西蓝房地产公司”）、西安华峰置业有限公司（以下简称“华峰置业公司”）股权转让纠纷一案，本院受理后依据《全国人民代表大会常委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通独任程序，公开开庭进行了审理。原告长安控股公司及肖凌的共同委托代理人赵翌锟、陈小侠，被告西蓝房地产公司的委托代理人文欲旗、被告华峰置业公司的委托代理人刘巧芸、贾弘一均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告长安控股公司诉称，2012年10月29日，长安控股、新创实业、肖凌作为股权转让方与受让方西蓝地产、担保方华峰置业签订《项目股权转让协议》，协议约定：长安控股、新创实业、肖凌将各自持有的华峰置业67%、30%、3%股权共100%股权转让给西蓝地产。股权转让对价为：1、人民币11170万元；2、本项目建成后的地面一层临街、建筑面积为157平方米的商业用房，由西蓝房地产向华峰置业予以购买并支付购买房款；3、本项目建成后的地下一层建筑面积合计1350平方米的建筑。并约定上述房屋最迟不晚于在本项目土地证书取得后30个月内交付，并办理相应的房屋权属证书，该义务由西蓝房地产和华峰置业承担连带责任。该协议同时约定，协议生效后3日内，股权受让方将壹亿元转入股权转让方指定账户，收款当天受让方开始办理华峰置业97%的股权变更登记手续，剩余1170万元在股权转让方取得该项目的国有土地使用证后3日内，由股权受让方支付给转让方，作为对价的房屋建成后由受让方交付给股权转让方或其指定的第三方，取得相应产权证书后，股权转让方将剩余3%股权过户于股权受让方名下。被告依约支付了前期股权转让款，双方已完成97%的股权变更登记手续。华峰置业于2013年7月16日取得该项目的国有土地使用证。按照合同约定，西蓝地产应最迟不晚于2016年1月16日交付房屋，经评估，确认了原告2016年1月16日至2018年10月31日的租金损失，但至今两被告却未交付约定房屋，亦未办理房屋权属证书手续。故原告诉至法院请求判令：1、第一被告向原告交付位于XX路以东、XX路XX广场”157平方米商业用房，地下一层1350平方米的房屋，并办理上述房屋权属证书手续；第二被告承担连带责任；2、二被告共同赔偿原告延迟交付房屋造成的损失1718760元（自2018年11月1日起至2020年11月30日止）（商业用房按每平米95元，地下一层建筑按每平米42元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告西蓝房地产公司辩称，原告违约在先，应该向被告承担违约责任。原告未按照合同约定保证在协议生效后50个工作日内竞得土地使用权，因原告自身原因延期取得土地使用证，致使原本应于2013年1月7日按计划办理各类证件及各施工队进场施工事宜一拖再拖，实际施工时间为2014年3月，交房延期14个月应由原告承担责任；因不可抗力因素，延期交房的原因不应归责于被告。被告为配合西安市政府相关治污降霾政策停工停产共计18个月，另“夏防期”、“冬防期”共计减工减产、停工停产约18个月，由于政府出台政策规定停工停产总计36个月，属于不可抗力，不应归责于被告；原告至今未向被告开具股权转让发票，导致施工、交房延期。拖延施工工期未按时交房均由原告责任引起；原告所主张的损失无事实及法律依据。被告华峰置业公司辩称，《项目股权转让协议》关于157平方米商业用房的约定，不具备合同要件，且不具备履行条件。关于地下一层1350平方米房屋的约定，违反了法律的禁止性规定，该条款无效。长安控股及肖凌请求华峰公司承担连带责任，没有事实及法律依据，不应得到支持。涉案《项目股权转让协议》关于157平方米商业用房的约定，是西蓝房地产与长安控股、肖凌之间的债权债务关系，与华峰公司无关。2018年雁塔区法院委托陕西公信房地产评估有限公司作出的评估报告租金的计算期限为2016年1月16日至2018年10月31日，该评估结果对本案无可参考性。经审理查明，2012年10月29日，长安控股公司、西安新创实业有限责任公司、肖凌（甲方、转让方）与西蓝房地产公司（乙方、受让方）、华峰置业公司（丙方、担保方）签订《项目股权转让协议》，约定：原告长安控股公司、肖凌及新创实业公司将各自持有的华峰置业公司67%、3%、30%股权共100%股权转让给被告西蓝房地产公司，被告西蓝房地产公司通过股权受让获得华峰置业公司的控制权，其受让权益为华峰置业公司所拟竞得拥有的位于西安市雁塔区XX路以东、丈八东路以南宗地土地使用权以及基于此宗地权利的相关房地产项目建设、开发权利；原告保证在协议生效后的50个工作日内竞得项目土地使用权。被告西蓝房地产公司受让股权对价：（1）人民币11170万元；（2）该项目建成后的位于西南面向西侧的地面一层临街、建筑面积157平方米的商业用房；（3）该项目建成后的地下一层建筑面积合计1350平方米的建筑，此地下一层建筑位于上款商业用房的垂直下方；上述房屋最迟不晚于在该项目土地证书取得后30个月内交付。房屋交付等履行义务，由被告西蓝房地产公司和交接后西蓝房地产公司控股的华峰置业公司连带承担责任；被告西蓝房地产公司于协议生效后3日内，将壹亿元支付给原告指定账户，收款当天，原告与被告西蓝房地产公司即开始办理华峰置业公司97%股权的过户手续，剩余的1170万元在原告取得该项目的国有土地使用证后3日内，由被告西蓝房地产公司支付给原告；作为对价的房屋建成后，甲方将剩余3%股权过户于被告西蓝房地产公司名下。协议签订后，被告西蓝房地产公司向原告支付了全部股权转让款项共计11170万元。2012年11月2日，被告华峰置业公司向西安市工商行政管理局高新分局申请变更登记，申请变更事项为：法定代表人由贾启龙变更为姬秦安；股东由长安控股公司、新创实业公司、肖凌三名变更为西蓝房地产公司、肖凌两名。2012年11月12日，工商局受理后并准予变更登记，华峰置业公司的股东为持股97%的西蓝房地产公司和持股3%的肖凌。2013年3月25日，被告西安华峰置业公司竞得合同约定宗地的建设用地使用权，并于2013年7月16日取得案涉宗地的土地使用权证。原告长安控股公司于2014年4月16日向被告西蓝房地产公司移交了项目相关资料。被告华峰置业公司于2015年开工建设该项目，项目名称为感恩时代广场，原告提交了《西安市住房项目销售公示》及《住房项目销售公告》证明协议涉及的项目感恩时代广场已于2020年4月17日开始销售，该项目已经取得预售证号，具备交付条件，被告西蓝房地产公司应当向原告交付房屋。二被告对该证据均不予认可，认为原告提供的该两份证据显示预售的仅是住宅，不涉及商业地产及地下停车场。感恩时代广场项目经理王某某到庭称案涉项目尚未进行五方验收及竣工验收，且本案中原告要求被告交付的房屋目前不具备交付条件，预计在2021年8月交付。原告对此并未发表意见，也未进一步提供证据证明案涉项目具备交付和过户条件。另查，2018年，原告长安控股公司及肖凌以合同纠纷为由将被告西蓝房地产开发公司、华峰置业公司、第三人西安新创实业有限责任公司诉至我院，请求被告西蓝房地产公司向原告交付案涉项目上157平方米商业用房以及地下一层建筑面积合计1350平方米的建筑，并办理上述房屋权属证书手续，被告华峰置业公司承担连带责任。后在该案审理过程中查明案涉房屋不符合法定交付条件，原告变更诉请为：判决《项目股权转让协议》继续履行，由被告西蓝房地产公司赔偿原告迟延履行合同造成的损失共计278.72万元。在该案中，经西安市中级人民法院司法鉴定中心委托陕西公信房地产评估有限公司对“感恩时代广场”项目宗地上157平方米以及地下一层1350平方米商业房地产的租金市场价格进行鉴定评估，租金计算期限为2016年1月16日至2018年10月31日，确定租金总值为251.61万元。我院于2019年6月20日作出（2018）陕0113民初1608号民事判决书，判决：被告西蓝房地产公司及华峰置业公司连带向原告赔偿租金损失251.61万元。庭审中，被告西蓝房地产公司辩称延期交房是由于政府出台政策规定停产停工，属不可抗力，并提交了陕西省人民政府关于印发省“治污降霾·保卫蓝天”五年行动计划（2013—2017年）的通知、西安市人民政府关于印发《西安市“铁腕治霾·保卫蓝天”三年行动方案（2018-2020年）（修订版）》的通知。上述事实，有《项目股权转让协议》、华峰置业公司工商档案变更信息、《西安市国土资源国有建设用地使用权成交确认书》、西雁国用（2013出）第207号土地证、西雁国用（2013出）第208号土地证、西雁国用（2013出）第209号土地证、《移交文件清单》、（2018）陕0113民初1608号民事判决书、《西安市住房项目销售公示》、《住房项目销售公告》、陕西省人民政府关于印发省“治污降霾·保卫蓝天”五年行动计划（2013—2017年）的通知、西安市人民政府关于印发《西安市“铁腕治霾·保卫蓝天”》三年行动方案（2018-2020年）（修订版）》的通知等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《项目股权转让协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，对原、被告双方均有约束力，合同双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告提交的《项目股权转让协议》、华峰置业公司工商档案变更信息、《西安市国土资源国有建设用地使用权成交确认书》、西雁国用（2013出）第207号土地证、西雁国用（2013出）第208号土地证、西雁国用（2013出）第209号土地证等证据，能够证明原告已依据协议为被告办理了股权变更登记以及取得该项目的国有土地使用证，履行了合同义务。被告西蓝房地产公司应当依照协议约定向原告交付股权转让对价，即交付案涉宗地上157平方米商业用房以及地下一层1350平方米的建筑。但因原告提供的证据不足以证明上述房屋已经五方验收及竣工验收具备交付条件，故原告要求被告向其交付房屋并办理上述房屋权属证书手续的诉请缺乏事实依据，本院依法不予支持，原告可待符合交付条件后再行主张。因双方签订的《项目股权转让协议》约定，被告西蓝房地产公司应于本项目土地证书取得后30个月内向原告交付协议约定的房屋。被告华峰置业公司于2013年7月16日取得案涉宗地的土地使用权证，但被告并未于2016年1月16日之前向原告交付房屋，该行为已属违约，被告应当依法向原告赔偿租金损失。虽被告辩称延期交付是因为政府出台政策规定停产停工，属不可抗力，应当免责。但是政府在重污染天气下要求相关企业停工停产是一种制度化、常规化的操作，企业对因重污染天气导致的停工停产风险理应预见。且被告逾期交付房屋的时间长达五年之久，因迟延交房给原告造成的租金损失确已实际产生，加之在（2018）陕0113民初1608号一案中，我院根据陕西公信房地产评估有限公司对案涉房屋租金市场价格作出的鉴定结果已经判决二被告连带支付原告2016年1月16日至2018年10月31日止的租金损失，故本院根据该鉴定报告认定案涉房屋每月租金为74075.6元，被告西蓝房地产公司及华峰置业公司应当按照每月74075.6元的租金标准连带向原告赔偿自2018年11月1日起至2020年11月30日的租金损失，因原告主张的损失数额1718760元在上述标准计算的租金损失数额范围内，故本院对原告的该项请求依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告西安西蓝房地产开发有限责任公司应于本判决书生效之日起十日内向原告长安控股（集团）有限责任公司、肖凌支付延期交房损失1718760元。被告西安华峰置业有限公司应对上述款项承担连带清偿责任；二、驳回原告长安控股（集团）有限责任公司、肖凌的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理115753元，由原告承担5753元，由被告西安西蓝房地产开发有限责任公司及被告西安华峰置业有限公司共同承担110000元；保全费5000元，由被告西安西蓝房地产开发有限责任公司及被告西安华峰置业有限公司共同承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员  李晓婷二〇二一年五月十二日书记员  张雨濛打印：相丽华校对：李宏艳2021年月日送达1