湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终824号上诉人（原审原告）：刘东亮，男，1971年12月30日出生，汉族，住湖南省武冈市。上诉人（原审原告）：周淑梅，女，1973年10月28日出生，汉族，住湖南省武冈市。共同委托诉讼代理人：刘中楠，湖南道宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武冈市展辉房地产开发有限公司，住所地武冈市庆丰西路。法定代表人：钟伦团，该公司总经理。委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。上诉人刘东亮、周淑梅因与被上诉人武冈市展辉房地产开发有限公司（以下简称展辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘东亮、周淑梅的共同委托诉讼代理人刘中楠、被上诉人展辉公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东亮、周淑梅上诉请求：1、依法撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2947号民事判决；2、查清事实，依法改判，支持刘东亮、周淑梅一审的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用全部由展辉公司承担。事实与理由：原判决认定事实不清，扣减违约金计算期限缺乏法律依据，应依法予以撤销。1、涉案房屋未达到交付条件，不能进行交付，展辉公司未能履行合同义务，违反与刘东亮、周淑梅签署的《武冈市商品房买卖合同》约定。2、一审法院扣减违约金计算期限缺乏法律依据，一审判决中认可展辉公司延迟交房的事实，但在违约金计算期限中又进行了扣减，其中受新冠肺炎疫情影响扣减2个月和涉案房屋所在小区因武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工影响扣减8个月零10天，明显缺乏法律依据。3、本案中展辉公司提交的由武冈市城区道路改造项目指挥部出具的证明系一审辩论终结后提交，一审法院继续采信展辉公司庭后提交证据属于程序违法。展辉公司辩称：原审认定基本事实清楚，适用法律准确，刘东亮、周淑梅的上诉观点和理由依法不能成立，请求二审法院维持原判，驳回刘东亮、周淑梅的上诉请求。涉案房屋在2020年4月21日已经达到交房条件，原判决扣除的受新冠肺炎疫情影响和道路封闭施工影响计算的延期天数符合客观因素及法律规定，分别为不可抗力和政府原因。展辉公司在一审庭审后提供的由武冈市城区道路指挥部出具的证明与本案关系重大，且经过刘东亮、周淑梅质证，符合法律规定，依法应予以采信，原审程序合法。刘东亮、周淑梅向一审法院起诉请求：1、判令展辉公司履行合同，并按照合同约定向刘东亮、周淑梅交付位于武冈市××村熙园21栋2204号房产；2、判令展辉公司按照合同约定支付自2020年1月1日起至展辉公司将符合合同及法律规定的房屋交付刘东亮、周淑梅之日止的违约金（因展辉公司违约擅自篡改施工图纸，造成的实际施工而产生的不利影响，到刘东亮、周淑梅谅解时为止的违约金，以刘东亮、周淑梅已经支付的房款为基数按照日万分之一计算，从2020年1月1日计算至庭审之日即2020年8月15日已产生违约金2435573元×1÷10000×225天＝5479875元）；3、本案诉讼费由展辉公司承担。在一审庭审中，刘东亮、周淑梅不再主张保全费和律师费，另增加诉讼请求：刘东亮、周淑梅因新房无法入住，原有的房屋已卖，导致刘东亮、周淑梅租房度日，产生的租金21600元（10800／年×2年）应由展辉公司承担。一审法院查明的事实：2019年3月18日，刘东亮、周淑梅与展辉公司签订了《武冈市商品房买卖合同》，合同编号为：201800662204。刘东亮、周淑梅向展辉公司购买位于湖南省武冈市××村××幢××号商品房。双方在合同中对商品房的基本情况、计价方式及价款、预售款的监管、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等均作了明确约定。合同第十条约定：交房时间为2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条约定：“由于出卖人的原因未按合同第十条约定将该商品房交付买受人使用的，如逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。该商品房买卖合同附件三中约定水电气入户。合同签订后，刘东亮、周淑梅按合同约定于2019年3月19日在华融湘江银行股份有限公司邵阳武冈市支行办理了按揭贷款手续，刘东亮、周淑梅支付了购房款2435573元。2020年4月13日，展辉公司向刘东亮邮寄了交房通知书，通知刘东亮、周淑梅于2020年4月27日收房，刘东亮、周淑梅于2020年4月14日收到了该交房通知书。刘东亮、周淑梅所购买的房屋于2020年4月21日完成了工程质量竣工验收。2020年8月15日，刘东亮、周淑梅领取了该商品房的钥匙。展辉公司所开发的武冈市展辉熙园住宅小区一期建设工程的基础部分（子分部）工程质量、主体分部（子分部）工程质量、装饰装修分部工程质量分别于2018年12月1日、2019年7月4日、2019年10月20日经设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位、施工总承包单位验收，因上述工程均符合设计及规范要求资料和报告齐全、合格，观感良好，同意验收；2020年3月21日，该工程住宅区共109户，经建设单位、施工单位、监理单位、物业单位进行住宅工程质量分户栋号验收，认定109户都符合规范设计要求，一次验收合格。2020年4月21日，该项工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收，认定该项工程符合设计与施工质量相关验收规范要求，同意验收。2020年4月23日，武冈市建设工程质量监督站向邵阳市恒昌工程建设项目有限公司（系武冈市展辉熙园小区一期工程的承包施工单位）发出了整改通知单，以该项工程未进行分户验收、预验收和竣工验收，擅自通知业主交房，违反建设工程基本程序，存在诸多质量隐患等问题，要求在5日内整改完毕。2021年1月12日，展辉熙园一期房屋已经具备了通电、通水、开户通气条件。武冈市迎春路市政道路改扩建工程从武冈大道至原火电厂（武冈市展辉熙园南大门）路段属于政府投资项目，该工程于2020年4月10日开始封闭施工，至2020年12月20日竣工。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争执的焦点：涉案商品房是否已经达到合同约定的交付条件及达到合同约定交付条件的时间。涉案商品房已经于2020年4月21日完成了由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方参与的工程质量竣工验收，综合结论为该工程符合规范要求并同意验收，已经符合双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定涉案商品房经验收合格的房屋交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场发展部出具的证明，展辉熙园一期房屋于2021年1月12日具备开户通气条件，已经达到双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定的附件三开通天然气的标准。至此，涉案商品房已经符合双方当事人约定的房屋交付条件。涉案商品房尚未经过综合验收合格，是否符合综合验收合格的标准，目前无法确定，刘东亮、周淑梅可以选择继续履行合同或者选择解除合同。本案中刘东亮、周淑梅选择要求继续履行合同。展辉公司已主动通知刘东亮、周淑梅于2020年4月28日前接收房屋，且刘东亮、周淑梅已于2020年8月15日接收了该房屋，因此展辉公司已经履行了交付涉案商品房的义务，故对刘东亮、周淑梅要求展辉公司按照合同约定交付位于武冈市××村熙园22栋2204号房产的诉讼请求，予以驳回。展辉公司迟延交付房屋的事实确实存在，应当按照合同约定向刘东亮、周淑梅支付违约金。鉴于受2020年新冠肺炎疫情的影响，在计算违约金时酌情扣减2个月；鉴于受武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工的影响，在计算违约金时扣减8个月零10天。展辉公司应支付刘东亮、周淑梅违约金15100元［2435573元×1／10000×62天］（自约定交付房屋之日的次日即2020年1月1日起至符合约定的房屋交付条件之日即2021年1月12日止，扣减10个月零10天，共计62天）。刘东亮、周淑梅要求展辉公司支付律师费的诉讼请求无法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、驳回刘东亮、周淑梅要求武冈市展辉房地产开发有限公司交付武冈市迎春亭街道办事处金明村熙园第22幢2204号房屋的诉讼请求；二、武冈市展辉房地产开发有限公司支付刘东亮、周淑梅违约金15100元，此款限于判决生效后10日内付清；三、驳回刘东亮、周淑梅的其他诉讼请求。二审审理过程中，刘东亮、周淑梅向本院提交了视频资料、两份整改通知单等证据，对于视频资料，展辉公司对其真实性无异议，本院予以采信；两份整改通知单，均为复印件，无法与原件核对一致，本院不予采信。二审审理查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，当事人二审争议焦点是：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、一审对逾期交房时间的计算是否恰当。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付条件为商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。经查，涉案房屋已于2020年4月21日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收，因工程符合设计和施工质量相关验收规范要求，同意验收，即涉案房屋已经验收合格。涉案房屋虽未经综合验收，但是否经综合验收，并不是本案合同约定的交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场部出具的证明，涉案房屋已经具备开户通气的条件，综合在案其他证据，涉案房屋已经达到合同附件三的约定标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋既符合法定交付条件，也具备了合同约定的交付条件。刘东亮、周淑梅在接收涉案房屋并进行装修后，提出房屋不具备交付条件，理由明显不能成立，本院不予采纳。关于一审对逾期交房时间的计算是否恰当的问题。2019年底至2020年初的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不可克服的不可抗力，系展辉公司不能如期履行合同义务的因素之一，一审在计算展辉公司逾期交房违约金时酌情扣除2个月违约时间并无不当。武冈市迎春路市政道路改扩建工程封闭施工属于双方合同签订之后、履行期间新发生的事实，系政府行为，双方在签订合同时无法预知，一审将该事由也归于不可抗力亦并无不妥。一方面，市政道路改扩建工程封闭施工客观影响了展辉公司对涉案合同的履行，另一方面，该一政府行为又为涉案小区天然气管道的铺设安装提供了便利条件，对此事实展辉公司在二审中也予当庭认可，该一政府行为并未直接导致涉案合同不能履行，一审在计算展辉公司逾期交房违约时间时将市政道路改扩建工程封闭施工的全部期间即8个月零10天均予以扣除欠妥，考虑到该一政府行为对展辉公司履行合同的影响程度，本院酌定对展辉公司逾期交房的违约期间扣除4个月零5天，展辉公司应支付刘东亮、周淑梅违约金45545元（2435573元×1/10000×187天）。另外，武冈市城区道路改造指挥部出具的《证明》，虽系展辉公司在一审辩论终结后提交，鉴于该份证据直接影响到案件基本事实的认定，一审法院在组织双方对该份证据进行质证后予以采信并未违反法律规定。综上所述，刘东亮、周淑梅的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2947号民事判决第一项；二、撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2947号民事判决第三项；三、变更湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2947号民事判决第二项为：武冈市展辉房地产开发有限公司支付刘东亮、周淑梅违约金45545元，此款限于本判决生效后10日内付清；四、驳回刘东亮、周淑梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费635元，由刘东亮、周淑梅负担265元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担370元。二审案件受理费1270元，由刘东亮、周淑梅负担510元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担760元。本判决为终审判决。审判长 肖 霞审判员 李玉芳审判员 王彦懿审判员 谭晓飞审判员 周丽红二〇二一年五月十八日法官助理王品书记员周鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……