四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初1803号 原告：蔡秀梅，女，1982年4月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：戴萍，女，1966年8月7日出生，汉族，住四川省简阳市，由简阳市简城街道金水街社区居民委员会推荐。 被告：简阳市滨海物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城红建路北段375号，统一社会信用代码91512081MA62K2T416。 法定代表人：周俊，执行董事。 委托诉讼代理人：戢炳君，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：袁意茹，女，系公司员工。 原告蔡秀梅与被告简阳市滨海物业管理有限公司（以下简称：滨海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告蔡秀梅委托诉讼代理人戴萍，被告滨海物业公司的委托诉讼代理人戢炳君、袁意茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡秀梅向本院提出诉讼请求：1.判令滨海物业公司从2019年10月30日起将与蔡秀梅签订《前期物业服务合同》的物业服务收费标准从1.3元/月/平方米降至0.5元/月/平方米；2.判令滨海物业公司从2019年10月30日起向蔡秀梅开具已交纳物业费的增值税发票；3.判令解除蔡秀梅与滨海物业公司签订的《前期物业服务合同》；4.判令滨海物业公司向蔡秀梅提供物管人员需要考试才能取得的消防类资格证书、成都市物业管理协会颁发给物管人员的岗位培训合格证书和电梯安检合格证供查阅。5.本案诉讼费用由滨海物业公司承担。事实和理由：2017年9月25日，蔡秀梅与滨海物业公司签订了《前期物业服务合同》，蔡秀梅于2019年10月29日办理接房，交清了前期物业服务费。滨海物业公司不按合同约定履行，提供的服务存在不作为等诸多问题：小区门岗形同虚设，安保人员对外来人员不作登记，外来车辆可随意进出小区停车场，小区一年内发生多起被盗窃案件，疫情期间也未按疫情防控要求登记等，业主的安全长期得不到保障；小区的消防通道被各种车辆乱停乱放和堵塞，致本小区业主的电瓶车、自行车无法停放，小区电瓶车没有充电的地方，业主回家充电存在安全隐患；消防管道漏水，地下负二层积水、渗水长期得不到有效整治；滨海物业公司对小区共有设施设备、场所不履行维保义务，小区内照明灯坏了无人修理，没有对电梯进行定期维保，有几次业主都被关在电梯无人过问，停电时业主只有爬楼梯，电梯的停电自动应急保护没有响应，对业主装修不巡逻检查，对业主违规打承重墙的行为不加制止；不及时清理小区内建渣，楼道脏，长期有人在小区内张贴小广告，环境卫生差，常发生高空抛物；滨海物业公司的员工没有持物业管理员上岗证，门卫、保洁服装不统一，工作人员只有三至四个年龄大的保安守门和两个清洁工，监控室的保安上班时间打瞌睡，滨海物业公司对业主反映的问题置之不理，物业服务人员的态度差；滨海物业公司收取物业费等不开具正式发票；滨海物业公司未经业主同意，利用小区内电梯、公共场地部位，收取广告和场地租金，完全无视业主安全和居住环境舒适美观；业主多次与滨海物业公司沟通提高物业服务质量，并向社区和相关部门反映，但问题一直未得到解决，极大地影响了业主的生活环境。滨海物业公司未按合同约定履行相应的义务，按1.3元/平方米收取物业费与其提供的服务价值不符，业主对其提供的服务严重不满意。蔡秀梅作为业主，享有知情权和监督权，为了维护蔡秀梅的合法权益，故起诉至法院，望判如所请。 滨海物业公司辩称，1.《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，物业服务具有整体性、持续性和不可分割的特点，蔡秀梅无权要求单方降低物业服务费价格，滨海物业公司要求继续履行合同约定收费标准，不同意按照0.5元/月/平方米的标准进行收费；2.滨海物业公司可为业主开具已缴物业费的增值税发票；3.193户的物业费没有全部交齐，如果193户的物业费交清后，滨海物业公司可同意解除合同；4.滨海物业公司没有物管人员需要考试才能取得的消防类资格证书和成都市物业管理协会颁发给物管人员的岗位培训合格证书，该两类证书无法提供，电梯安检合格证可提供给业主查阅。 本院经审理认定事实如下：蔡秀梅系滨海佳苑小区1栋1单元2704号房屋的业主，滨海佳苑小区尚未成立业主委员会。2017年10月27日，蔡秀梅（甲方）与滨海物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由滨海物业公司为滨海佳苑小区提供物业服务，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化维护、公共秩序维护、车辆管理、房屋装饰装修管理；合同期限为三年，自2019年4月27日至2022年4月27日止，如本合同期满前一个月，业主大会尚未成立或业主大会已成立但在本合同到期前未与其它物业管理公司签订物业服务合同的，本物业管理协议继续有效，约定的服务期限自动顺延；服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.3元/月/平方米，商业物业为1.5元/月/平方米，自来水二次加压电费由相关使用人按实际使用量另行分摊；依照价格法相关规定，依据上年度政府物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调，具体调整比例由甲方与乙方另行约定；乙方按包干制计费方式确定物业服务费用，即由业主向乙方支付物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担；接受业主、使用人、物业管理主管部门等的监督，不断完善服务；乙方违反本合同约定，未达到管理质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。 2019年10月29日，滨海物业公司向蔡秀梅出具了建渣费、装修管理费、物业费、卫生费、预收加压费、装修出入证等共计4，865元的收据。小区部分业主对滨海物业公司2020年和2021年的物业服务满意度进行评价，业主对滨海物业公司提供的物业服务在环境卫生、车辆停放、对部分业主乱打承重墙中的不作为、垃圾清理、管理等方面表示不满意，希望降低物业服务费的收费标准和解除物业服务合同。 法庭辩论结束后，蔡秀梅于2021年5月27日向本院提出关于诉讼请求的情况说明，要求增加诉讼请求。 以上事实，有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、收据、照片、视频、2020年和2021年部分业主对滨海物业公司满意度调查表业主签名表、关于诉讼请求的情况说明及双方当事人的当庭陈述等证据予以佐证，以上证据均系客观真实、合法有效，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。蔡秀梅与滨海物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按约定履行。本案中，双方当事人之间的物业服务纠纷持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。因本案法庭辩论已在2021年4月29日结束，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，蔡秀梅在法庭辩论结束后于2021年5月27日提出增加诉讼请求的要求，不符合法律规定，本院对此不予准许。本案争议的焦点：一、滨海物业公司是否应当降低物业收费标准和解除《前期物业服务合同》；二、滨海物业公司是否应当向蔡秀梅开具已收取物业服务费用的增值税发票；三、滨海物业公司是否应当提供物管人员需要考试才能取得的消防类资格证书、成都市物业管理协会颁发给物管人员的岗位培训合格证书和电梯安检合格证供蔡秀梅查阅。对此，本院评析如下： 一、关于滨海物业公司是否应当降低物业收费标准和解除《前期物业服务合同》的问题。蔡秀梅主张滨海物业公司未按《前期物业服务合同》履行合同义务，其提供的物业服务质量与合同约定的服务收费标准价值不符，要求降低物业服务费标准至0.5元/月/平方米，并要求解除《前期物业服务合同》。本院认为，《前期物业服务合同》约定“滨海物业公司提供的物业服务未达到管理质量约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，滨海物业公司承担相应的法律责任；依据上年度政府物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调，具体调整比例由双方另行约定”，滨海物业公司提供的服务未达到合同约定，业主有权要求滨海物业公司整改并赔偿造成的损失，或者由双方协商物业费收费标准调整，而非可以直接要求降低物业服务费标准和解除物业服务合同。加之，物业服务合同是涉众合同，具有整体性，滨海物业公司服务的对象是整个小区业主，应由全体业主共同决定，单个业主无权主张降低物业费标准和解除物业服务合同，现滨海物业公司亦明确表示不同意降低物业服务费标准和解除物业服务合同，故蔡秀梅作为单个业主要求降低物业费标准和解除物业服务合同于法无据，本院不予支持。 二、滨海物业公司是否应当向蔡秀梅开具已收取物业服务费用的增值税发票的问题。蔡秀梅主张滨海物业公司向其开具已交纳的物业服务费的增值税发票，滨海物业公司亦同意开具，故对上述诉讼请求，本院予以支持。 三、关于滨海物业公司是否应当提供物管人员需要考试才能取得的消防类资格证书、成都市物业管理协会颁发给物管人员的岗位培训合格证书和电梯安检合格证供蔡秀梅查阅的问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十三条的规定，业主有权请求公布、查阅应当向业主公开的资料，但业主请求公布、查阅的应当是实际存在的资料。本案中，电梯安检合格证是业主共有部分电梯的相关情况，系应当向业主公开的资料，滨海物业公司认可并同意业主查阅电梯安检合格证，故对蔡秀梅主张查阅从2019年10月30日起至2021年4月8日的电梯安检合格证，本院予以支持；对其要求查阅物管人员需要考试才能取得的消防类资格证书、成都市物业管理协会颁发给物管人员的岗位培训合格证书，滨海物业公司抗辩无该两类证书，且蔡秀梅未提供证据证明滨海物业公司物管人员客观存在该两类证书，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，对蔡秀梅的全部诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第九百四十三条、第九百四十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告简阳市滨海物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告蔡秀梅开具截至2021年4月8日已交纳的物业服务费增值税发票； 二、被告简阳市滨海物业管理有限公司于本判决生效后三十日内提供自2019年10月30日起至2021年4月8日电梯安检合格证供原告蔡秀梅查阅； 三、驳回原告蔡秀梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计50元，由被告简阳市滨海物业管理有限公司负担25元，由原告蔡秀梅负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 波 二〇二一年五月三十日 书记员 陈叔余