江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初12347号原告：张明，男，1973年1月1日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：姚刚，远闻（江阴）律师事务所律师。被告：周珈亦，女，1973年9月2日出生，汉族，户籍地东台市，现住江阴市花园××村××室。原告张明与被告周珈亦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明的委托诉讼代理人姚刚，被告周珈亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年4月14日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告2019年12月20日至2020年12月19日期间的租金45000元，原告没收被告缴纳的保证金5000元；3、判令被告搬出江阴市花园××村××室房屋，恢复原状，并支付自2020年12月20日起至实际搬出之日止按年租金45000元标准计算的房租金；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年4月14日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于江阴市花园××村××室房屋，租赁期为：2019年6月20日至2022年6月20日止，年租金为45000元，租金支付：2019年6月20日至2019年12月20日期间的租金在2019年4月20日前付清，以后被告应在每年11月30日前付清下一年租金；如被告未在约定时间内付清租金的，原告有权单方面终止合同、收回房屋且不退还保证金。《房屋租赁合同》签订后，被告仅支付了2019年6月20日至2019年12月19日半年的租金，被告未能按约于2019年11月30日前支付2019年12月20日至2020年12月19日的租金。原告多次要求被告支付上述租金，被告于2020年8月24日出具承诺书，承诺于2020年10月1日前付清租金，但被告仍未能支付上述租金。原告认为，被告应按约支付租金，被告未付租金，拖欠租金达6个月以上，被告的行为已构成根本性违约，根据《房屋租赁合同》第4条的约定，原告有权提前终止合同，并要求被告付清未付租金、搬离租赁房屋、不退还保证金。为维护自身合法权益，现原告向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。周珈亦辩称：原告诉状上所称的是事实，由于疫情及经济状况原因导致她未能及时支付租金，希望能够与原告进行协商。本院经审理后认定事实如下：2019年4月14日，出租方（甲方）张明、出租方（乙方）周珈亦、居间方江阴市澄南利明信息咨询服务部共同签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙方承租甲方位于江阴市花园××村××室的房屋，建筑面积约为119.5平方米；租赁期限为36个月，自2019年6月20日至2022年6月20日止；2019年6月20日-2019年12月20日租金22500元，第二年租金为45000元，第三年租金为45000元；第一年租金在2019年4月20日前付清，以后每年租金一次性付清，应在每年11月30日前交清下一年租赁费；如乙方未在上述规定时间内交清下期租赁费的，则视为乙方违约，并视同乙方表示不再承租该房屋，同时甲方有权单方面终止合同、无条件收回房屋且不退还保证金，乙方不得向甲方索取装修等任何损失或补偿；乙方付甲方租金保证金5000元。房屋租赁合同签订后，周珈亦已支付了2019年6月20日至2019年12月19日的租金，并交付了保证金5000元。至今，周珈亦一直租赁使用案涉房屋，2019年12月20日起的租金周珈亦未予交纳。2020年8月24日，周珈亦出具承诺书一份，承诺于2020年10月1日前付清2019年12月20日至2020年12月19日的租金45000元。但周珈亦并未按承诺书的内容支付租金。以上事实，有房屋租赁合同、承诺书，以及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本院认为：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，张明与周珈亦之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应为合法有效，当事人均应按照租赁合同的约定履行义务。租赁合同约定租赁期限为3年，自2019年6月20日至2022年6月20日止，每年租金45000元，第一年以后每年租金应在每年11月30日前交清下一年租赁费。而周珈亦自2019年12月20日起即未支付租金，其于2020年8月24日出具承诺书，承诺于2020年10月1日前付清结欠的2019年12月20日至2020年12月19日的租金45000元，但周珈亦仍未按约支付租金，故对张明要求周珈亦支付2019年12月20日至2020年12月19日的租金45000元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同约定承租方未在规定时间内交清下期租赁费的，出租方有权单方面终止合同、无条件收回房屋且不退还保证金，周珈亦一直占有使用承租房屋至今，故对于张明要求解除房屋租赁合同并要求周珈亦腾退租赁房屋并恢复原状的诉讼请求，本院依法予以支持。周珈亦腾退房屋之前的租金及实际占用费，周珈亦应予承担，本院参照房屋租金45000元/年的标准计算自2020年12月20日起至实际交房之日止。周珈亦未按约支付租金导致合同解除，周珈亦构成违约，依法应承担违约责任。因租赁合同约定如承租方违约则出租方不予退还保证金，故周珈亦已交纳的5000元保证金应作为违约金由张明收取后不再退还。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除张明与周珈亦之间签订的《房屋租赁合同》；二、周珈亦应于本判决发生法律效力之日起十日内给付张明结欠的截至2020年12月19日的房屋租金45000元，并支付违约金5000元（周珈亦已交付张明保证金5000元，以该款抵扣，张明不再退还）；三、周珈亦应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离江阴市花园××村××室房屋，并将上述房屋恢复原状后交还给张明；四、周珈亦应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付张明自2020年12月20日起至实际交还房屋之日止按45000元/年的标准计算的租金及实际使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，财产保全费570元。合计1095元（张明已预交），由周珈亦负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给张明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇二一年五月十九日书记员 陆垚燚附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。