四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4961号 上诉人（原审原告）：李瑶，女，1992年2月23日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：巫雨容，四川文典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳月英，四川文典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岳萍（曾用名：岳兰平），女，1984年11月2日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：陈维，四川英冠律师事务所律师。 原审第三人：成都晨峰商业管理有限公司，住所地：成都市双流区东升街道航都大街二段217号2栋1号。 法定代表人：陈运生，总经理。 上诉人李瑶因与被上诉人岳萍、原审第三人成都晨峰商业管理有限公司（以下简称晨峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李瑶上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4517号民事判决，改判支持李瑶的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由岳萍承担。事实和理由：1.岳萍故意隐瞒商铺用途、擅自转租并与李瑶签订《房屋转租协议书》，导致合同目的不能实现。2020年3月，李瑶向岳萍表示自己想租案涉房屋用于办公及经营美容美发用品，3月5日岳萍出具的定金收条上载明天氢生物有限公司，该公司的经营范围是美容美发，因此岳萍对李瑶租用商铺的用途十分清楚。2020年3月23日双方签订《房屋转租协议书》后。3月26日岳萍才将其与晨峰公司签订的《商铺使用合同》交给李瑶，李瑶才知道该商铺只能用以经营汽车配件及汽车类用品。从晨峰公司法定代表人陈运生的询问笔录可以看出案涉商铺是岳萍擅自转租。2.案涉《房屋转租合同》是岳萍隐瞒商铺用途及不能转租的情况签订的，是一种欺诈行为，因此案涉合同不是合法有效的合同。晨峰公司法定代表人陈运生在询问笔录中已明确表示不允许转租，一审认定晨峰公司知晓并默许转租行为错误。李瑶并不知晓案涉商铺用途及转租限制的情况，岳萍在合同签订过程中故意隐瞒，存在重大过错。 岳萍辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回李瑶的上诉请求。 晨峰公司未到庭陈述意见。 李瑶向一审法院起诉请求：1.判令岳萍退还租金、定金共计28846元及资金占用利息（利息从2020年3月23日起按照年利率6%的标准计算至实际付清时止）；2.保全费等费用由岳萍承担。 一审法院认定事实：2019年1月15日，晨峰公司（甲方）与岳萍（乙方）签订《商铺使用合同》，约定晨峰公司将位于成都市双流区xx号的商铺出租给岳萍，该商铺的用途为经营汽车配件及汽车用品类，岳萍保证在使用期内未征得晨峰公司书面同意以及按规定经有关部门审批前，不改变商铺的用途。该商铺的使用期限为24个月，自2019年2月20日起至2021年2月19日止，使用费标准为第1年使用费16000元/年（不含税），第2年使用费17600元/年（不含税），保证金壹万元整。保证金不计利息，在本合同期满或解除时，若岳萍在本合同期间无任何违约、无任何违法等行为且按照本合同的约定将完好的商铺及设备设施归还甲方，结清全部费用且办理完毕全部交接手续，并经晨峰公司对上述实施进行核实确定后十日内，保证金将予以退还，使用期间保证金被依约扣除的，晨峰公司仅退还剩余保证金。在履行合同期间，岳萍在取得晨峰公司同意后，保证使用合同使用费用不变的情况下，对商铺进行转让使用，后续费用由承接方给予（转让使用的岳萍须结算并付清前期所有费用）。未经晨峰公司书面同意，岳萍不得将商铺使用权转租（转让）或进行其他处分行为。 2019年2月25日，李瑶注册成立以其为法定代表人的成都天氢热烫生物科技有限公司，经营范围为生物技术研究及技术推广；个人形象设计；市场营销策划；美容服务；销售；生物试剂、化工产品及原料（不含危险品）；组织策划文化艺术交流活动（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2019年2月29日，李瑶通过58同城平台向岳萍询问“你好，你这个有转让费吗”，岳萍回复“没有转让费”，后岳萍问李瑶“你们准备做什么呢”，李瑶回复“办公”，岳萍称“那还可以”，李瑶称“干净，纯办公”且表示“因为有一层可能要拿来偶尔当会议室，所以对平米数有点小要求”。2020年3月5日13:33:27，李瑶向岳萍转账2000元。同日，岳萍向李瑶出具收条一份，载明“今收到天氢生物有限公司租房押金2000元整（贰仟元整），用于租铭汇汽配城x-xx商铺”。 2020年3月23日，岳萍（甲方）与李瑶（乙方）签订《房屋转租协议书》，约定岳萍将位于成都双流xx号的房屋转租给李瑶，该房屋登记面积共245.05平方米。上述房屋的使用权及附属设施包括：岳萍现有所在房屋的一切建设设施及水电户口等。归李瑶所有。上述房屋无任何转让费用。房租为35200元/12个月，物业费按照物业处实际收取，水电均按铭汇汽配城合同为准。另外：押金10000元，水电费用500元，由岳萍支付给李瑶，1年后可以凭此收据到铭汇汽配城财务处退回。岳萍保证此房屋手续真实，来源合法，权属清楚，若发生与岳萍有关的权属或债务纠纷，概由岳萍负责，因此给李瑶造成的经济损失，岳萍负责全部赔偿。房屋交付时间为2020年3月26日，李瑶直接将房款交至铭汇汽配城财务处。本协议签订后，任何一方均不得反悔。 2020年3月23日11:52:19、11:52:34，李瑶通过微信转账的方式向晨峰公司支付17600元，晨峰公司出具的《收据》上载明“今收到xx号岳萍商铺使用费及管理费2020年2月20日-2020年8月19日（半年），微信17600元”。 同日12:27:44，李瑶通过微信转账的方式向成都恒阳物业管理有限公司支付4905元，成都恒阳物业管理有限公司出具的《收据》上载明“收到x-xx李瑶物业费、生活垃圾清运费245.05×2.4×8=4705，25×8=200，金额4905元，2020.1.24-2020.8.23”。 同日12:35:03，李瑶向岳萍转账4341元，岳萍将水卡、水卡押金收据（200元）、电费周转金收据（300元）、商铺使用保证金收据（10000元）交由李瑶。 2020年3月26日，岳萍通过微信向李瑶之夫发送一张图片后称“这个资料放隔壁卢卡斯，你们记得拿一下”，李瑶之夫问“这个是什么资料”，岳萍回复“是之前和铭汇汽配城签的合同，当时给你们看了的，然后我拿去办营业执照了的，现在营业执照办了就拿回来了”，李瑶之夫回复“好的”。 2020年3月27日20:48，晨峰公司的招商经理许波向岳萍发送短信称“他今天过来了说他们这边堆那个润滑油吗？他们这边我都把实际情况都跟你们说了，我们这边肯定不可能明说同意的啊，本来这边就不同意，而且当时也跟你们说了这边是不改合同，今天他过来还想改合同呢，没办法啊”“然后后面给他聊了一下，然后都说通了，他这边就说的二楼做一个会议室办公吗，然后一楼啊，还有其他地方，他就堆那个润滑油吗”。 本案在一审审理过程中，为查清案件事实，于2020年8月13日通知晨峰公司法定代表人陈运生到庭接受询问并陈述，晨峰公司虽与岳萍建立了合同关系，但其不清楚李瑶与岳萍之间的转租事宜，实际情况中确实存在租户承租以后做不起走的情况，如果原租户找到新的承租方并带至晨峰公司，晨峰公司会以书面的方式与原租户解除合同关系，同意转租。如果原租户是私下找的次承租人，晨峰公司不清楚，但如果商铺出现未交租金的情况，晨峰公司只会找合同相对方。案涉商铺在发改委登记的是必须用于汽配用品及相关产品，晨峰公司不同意承租人将商铺用于其他用途。晨峰公司与成都恒阳物业管理有限公司不是一个公司，互不干涉。 2020年10月30日，晨峰公司的招商经理许波在接受一审法院询问时陈述，2020年3月23日11:45，李瑶与其同伴从晨峰公司财务处下来以后到物业中心，在物业中心待了十分钟左右后于12:06到招售中心，当时岳萍和李瑶都来了，许波如实告知他们不能修改合同，只认岳萍作为租赁合同的相对方，同时也告知他们商铺只能做与汽车配件用品相关的经营，期间李瑶也同意1楼堆放润滑油，2楼用作办公。后岳萍和李瑶就离开了招售中心去到物业中心，应该是去缴费，14:52李瑶与其同伴到了1栋6楼，具体做什么不清楚，最后于14:57离开。岳萍曾就转租一事提前问过许波，许波告知其晨峰公司是不同意转租的，因合同不能修改，但实际上如果岳萍将商铺交由他人使用，这是其个人行为，晨峰公司无法管控，只要与市场经营项目相关，晨峰公司也没有过多干涉，因为干涉也没有用，她们会说是合伙经营，这种情况确实避免不了。 一审庭审中，李瑶陈述其于2020年3月26日在案涉商铺打扫卫生时，因保安一直守着，李瑶觉得不对劲，就联系岳萍看能不能把商铺转租出去，第二天其也想在一楼堆放润滑油，但最终没有堆放润滑油，觉得如果继续使用会发生很多问题，故与岳萍协商退租。 一审法院认为，虽然晨峰公司与岳萍签订的《商铺使用合同》中约定了未经晨峰公司书面同意，岳萍不得将商铺使用权转租（转让）或进行其他处分行为，但结合一审法院对晨峰公司法定代表人陈运生、招商经理许波的询问笔录，晨峰公司实际已经知晓并默许了岳萍将案涉商铺转租给李瑶的行为。李瑶与岳萍签订的《房屋转租协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。虽然李瑶与岳萍在《房屋转租协议书》中没有约定案涉商铺的使用性质，但根据一审庭审查明的情况，李瑶在58同城平台上告知岳萍其用于“办公”，岳萍提交的与李瑶之夫的微信记录也能够证明岳萍已将其与晨峰公司的《商铺使用合同》交给李瑶看过，并且，李瑶、岳萍在签订《房屋转租合同》的当日一同前往晨峰公司时，晨峰公司工作人员也明确告知李瑶案涉商铺只能做与汽车配件及汽车用品类相关的经营，而李瑶也明确表明将用1楼堆放润滑油，2楼用作办公，以上可知，岳萍在与李瑶签订的过程中并无过错。同时，截至一审辩论终结时，晨峰公司对李瑶使用案涉房屋从未进行过任何干涉。现李瑶以岳萍不告知其案涉房屋的使用用途导致合同目的无法实现为由主张解除合同以及退还其缴纳的各项费用，与查明事实不符，故一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李瑶的全部诉讼请求。案件受理费261元，由李瑶负担。 二审中，各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 二审期间，李瑶围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 李瑶提交其丈夫与岳萍2020年3月27日的微信聊天记录，拟证明李瑶发现案涉商铺只能用于经营汽配后立即联系岳萍，与其协商退租。 岳萍质证认为，对该证据真实性予以认可，但不属于二审新证据，反而能证明岳萍在积极与李瑶处理该商铺事宜，只是没有形成具体意见。 本院经审查认为，该聊天记录与手机原始载体内容一致，本院对其真实性予以采信，对证明目的综合认定。 二审另查明：1.在二审调查中，李瑶陈述其在2020年3月26日接收案涉房屋后，仅进行了房屋打扫，后与岳萍就房屋用途、退租等事宜产生争议，未再实际使用案涉房屋。岳萍陈述将房屋交给李瑶后，未到案涉商铺进行过查看，对李瑶是否使用案涉房屋其不知情。 2.2020年3月27日，李瑶与岳萍通过微信商议退租事宜，李瑶提出“或者我们亏5000元，房屋退了你再转租。”岳萍表示租金均是交给晨峰公司的，岳萍没有办法予以退还。 3.二审调查中，双方一致认可2020年3月23日李瑶向岳萍支付的4341元，计算方式为李瑶应向岳萍支付的水卡押金200元、电费周转金300元、商铺使用保证金10000元，扣除李瑶前期已经支付的2000元，交房前由岳萍实际使用房屋期间2020年2月20日至2020年3月26日的租金由岳萍承担。品迭后，李瑶向岳萍支付4341元。 本院认为，本案二审的争议焦点是岳萍与李瑶签订的《房屋转租协议书》是否应当解除，相关费用是否应当返还。首先，岳萍与李瑶签订的《房屋转租协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。虽案涉房屋的出租未取得晨峰公司书面同意，但晨峰公司并未对岳萍的转租行为及李瑶的实际使用提出异议，因此，在晨峰公司未明确对转租提出异议的情况下，岳萍、李瑶均无权以转租为由主张解除合同或认定合同无效。其次，关于李瑶认为岳萍隐瞒房屋用途导致其合同目的不能实现的问题，本院认为，从现有证据来看，岳萍没有提供证据证明其向李瑶明确告知了其与晨峰公司租赁合同中对房屋使用用途的限制，李瑶也没有提供证据证明其明确向岳萍告知过其租赁房屋是用于经营美发产品，双方均应承担举证不能的不利后果。再次，据李瑶陈述，其是在2020年3月23日向晨峰公司缴纳租金后方才知晓案涉房屋仅能用做与汽配相关的经营，但李瑶在知晓上述情况后并未就租金的支付、转租协议的履行等提出异议，亦未从晨峰公司处取得关于房屋使用用途的明确回复，反而是继续缴纳了物管费、向岳萍支付了押金等费用。因此，对李瑶租赁房屋用于经营美发产品的实际用途与晨峰公司和岳萍的《商铺使用合同》中约定的仅能经营汽配相关业务的差异，李瑶具有过错。加之，李瑶在2020年3月26日收房后，即便如李瑶自述，也仅是在其2020年3月26日打扫案涉商铺卫生时有保安守着，并没有提供证据证明晨峰公司对李瑶使用案涉房屋进行过干涉。李瑶未继续使用房屋实际是由于其自身对经营风险的评估导致，因此不能认定岳萍未明确告知李瑶房屋用途与双方合同目的不能实现之间具有直接的因果关系。综上，无法作出李瑶具有合同单方解除权的认定，李瑶在2020年3月27日向岳萍发送的微信不能产生单方解除合同的法律效果。 鉴于李瑶在2020年3月26日收房后，与岳萍就房屋使用发生过争议，且李瑶欲使用案涉房屋的经营用途的确与晨峰公司和岳萍签订的《商铺使用合同》约定的用途不符，李瑶出于经营考虑不愿继续承租案涉房屋并不存在恶意违约的情形，因此李瑶即便作为违约方，也可诉请法院判决解除合同。但因李瑶与岳萍签订的《房屋转租协议书》约定租期仅为12个月，该《房屋转租协议书》租赁期限目前已经届满，故已没有再判令解除案涉《房屋转租协议书》之必要，因此本院对李瑶要求解除《房屋转租协议书》的上诉请求不予支持。 关于费用退还的问题。首先，李瑶主张其于2020年3月26日收房后，没有实际使用房屋，但岳萍明确表示对李瑶是否使用房屋并不知情，李瑶也没有提供证据证明其向岳萍交还了案涉房屋或通知岳萍其已经搬离或未使用案涉房屋，应当承担举证不能的不利后果。其次，虽然岳萍与李瑶签订了《房屋转租协议书》，但李瑶系将房屋租金直接交给晨峰公司，晨峰公司亦明知李瑶为实际承租人，故岳萍作为转租人，若要求其应当随时查看案涉房屋并掌握案涉房屋的使用现状过于苛责。综上，李瑶应当支付案涉期间该房屋的相关费用，李瑶的该项上诉请求不能成立，一审法院对此认定并无不当。 综上所述，因案涉租赁合同的履行期限已经届满，无判令解除的必要，且李瑶也未提供证据证明其在合同履行期限内对案涉房屋办理了腾退交接，故李瑶要求岳萍退还租金、定金及支付资金占用利息的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费522元，由李瑶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年五月十四日 法官助理 黄 迪 书 记 员 何浩铭