湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初3662号原告：钟婷，女，1990年5月8日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：戴海，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸鸿，湖南通程律师事务所律师。被告：湖南省毛家桥投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋25楼2502房。法定代表人：孙秀莲。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：李君，女，1993年7月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区，该公司员工。原告钟婷诉被告湖南省毛家桥投资发展有限公司（以下简称毛家桥公司）、湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟婷的委托诉讼代理人戴海、王逸鸿、被告宇成公司的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼，被告毛家桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟婷向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付T2幢7层46号房2020年11月至2021年4月的租金合计17268元（2878×6个月）；2、两被告自起诉当日起一年内，立即依照协议约定对公寓套内及所涉公共区域进行装修；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年10月24日，原告与被告毛家桥公司就座落于开福区庆和里27号第T2幢7层53号房屋签订《长沙市商品房买卖合同》，该商品房单价为每平方米11000元，对应的具体装饰、设备标准为精装修。同日，原告与被告宇成公司签订《委托经营管理协议》，双方约定，原告授权被告宇成公司对该公寓进行全方位的管理，原告应按时足额收取委托经营管理租金的权利。根据《委托经营管理协议》第四条约定：7层53号房屋的年度租金为34536元（2878元/月），租金自2020年7月1日起算，被告宇成公司应于每月月底前向原告支付下一个月的租金。被告毛家桥公司对该《委托经营管理协议》签署担保函，承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务提供不可撤销的连带责任保证担保。原告依据《长沙市商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》分别履行了支付价款及交付房屋的义务。据悉，宇成开福广场T2幢8至29层已全部装修完毕，但时至今日，T2幢7层内所有房屋却仍为毛坯，不具有营业条件，不存在经营管理创造收益的可能，被告宇成公司在履行四个月的返租后，便违约至今。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告毛家桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告宇成公司辩称，对于原告诉请租金月份和金额有异议，月份已经支付了2020年7月-11月租金共计五个月，其中按照税法相关规定，被告作为代缴代扣主体，税务机关要求我们给具体业主租金时候应扣除相应税费后给业主，相应税费是6.05%，应扣除以后交给对方，对于原告的第二项诉求，中公寓套内区域进行装修，合同中并未约定，对于原告要求对公共区域进行装修理是与原告无关，该项无事实及法律依据，请求依法驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同、不动产权证书、委托经营管理协议、委托经营管理协议之担保函等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下：2019年，原告作为买受人与被告毛家桥公司作为出卖人签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150671753），合同约定原告购买被告毛家桥公司开发的位于长沙市开福区××号××栋××层××号房屋，房屋面积为57.56平米，房屋单价为每平方米11000元,房屋总价款为633160元。2019年10月24日，原告作为甲方（委托方）与被告宇成公司为乙方（经营管理方）签订了一份《委托经营管理协议》（协议编号：20150671753），协议约定原告系位于长沙市开福区××路××号的“宇成开福广场”（报建名：海盟国际大厦）项目第Ｔ2栋7层53号公寓的权利人。为提升公寓的市场价值及经营效益，原告委托被告宇成公司经营管理该公寓。该公寓建筑面积57.56平方米（最终面积以产权证上记载的面积为准，该建筑面积为本协议项下租金的计算基数）。原告应在开发商正式交房之日同时与被告宇成公司办理该公寓的交付手续。在委托经营管理期限内，原告授权被告宇成公司对该公寓进行全方位的管理，该公寓的经营管理权（包括但不限于使用权、租赁权、出（转）租权、经营管理、收益等权利）均归被告宇成公司享有。原告同意，被告宇成公司可以委托第三方负责具体的经营管理事项。委托经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止，计租期为2020年7月1日至委托经营管理期限届满日，租金依照本协议第四条的约定计算及支付。委托经营管理期限届满的，双方可以续签本协议。协议第四条约定，2020年7月1日至2027年4月30日的年度租金标准为34536元／年。租金自计租期的起始之日开始计算，在此前原告均免收被告宇成公司的租金。委托经营管理的租金被告宇成公司按月支付，即每月月底前向原告支付下一个支付期的租金。协议第八条约定，如一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等，违约方承担责任后仍应继续履行本协议。被告宇成公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告宇成公司应按照逾期金额的万分之二／日的比例向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。协议还对其他事项进行了约定。同日，原告（委托人）向被告宇成公司（受托人）出具授权委托书一份，授权被告宇成公司以受托人或者委托人名义对该公寓进行管理经营、对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与经营管理有关的一切事项，委托人均予以认可。同日，被告毛家桥公司向原告出具《委托经营管理协议之担保函》，担保函上载明“一、本公司确定对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。”协议签订后，原告按照协议约定向被告宇成公司交付了房屋，开始实际经营管理房屋。但自2020年12月份起，被告宇成公司一直未向原告支付租金。本院认为，一、原告与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已全面履行合同约定义务，被告宇成公司未按照合同约定按期支付租金，是引起本案纠纷的根本原因，应承担相应的民事责任。故被告宇成公司应向原告支付欠付的2020年12月至2021年4月的租金共计14390元（34536÷12×5个月）；被告宇成公司辩称应该按照完税后标准支付租金，但并未向本院提交相关完税证明，若被告宇成公司缴纳完相关税费可依据相关完税凭证，直接抵扣税前租金；二、关于被告毛家桥公司的责任承担问题。被告毛家桥公司出具担保函系其真实意思表示，也符合法律规定。故原告要求被告毛家桥公司对被告宇成公司所负原告债务承担连带清偿责任的诉请合法有据，本院予以支持；三、关于原告要求两被告对公寓套内及所涉公共区域进行装修的问题，系原告与被告毛家桥公司之间的房屋买卖合同关系，原告与被告宇成公司未形成房屋买卖合同关系，故该诉求不在本案审理范围，原告可另案诉讼解决；四、被告毛家桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证，不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告钟婷支付2020年10月至2021年4月的租金14390元；二、被告湖南省毛家桥投资发展有限公司对被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司上述第一项的履行承担连带清偿责任；三、驳回原告钟婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费232元，因适用简易程序减半收取116元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、湖南省毛家桥投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 标二〇二一年五月二十八日代理书记员  徐绯璠