广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初2848号 原告：雷文洁，女，1953年5月12日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：覃万，广西新鸣律师事务所律师。 被告：广西湘鸿市场投资管理有限公司，住所地南宁市西乡塘区创业路19号兴业广场1-C3A11，统一社会信用代码：91450100MA5KA9GEXW。 法定代表人：谭正庭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所律师。 原告雷文洁与被告广西湘鸿市场投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告雷文洁及其委托诉讼代理人覃万，被告广西湘鸿市场投资管理有限公司的委托诉讼代理人黄炳三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷文洁向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2018年7月17日签订的《大塘郡府合作建房合同》（合同编号：20180717-002）无效；2.判决被告返还原告购房款299536元及支付资金占用期间的利息损 2 失（计算方法：以299536元为基数，从2019年9月25日起计至被告返还全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计付，现暂计至2021年2月24日的利息为16337元）；3.本案的诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：2018年7月17日，原告与被告签订了关于购买大塘郡府C座15层07号房的《大塘郡府合作建房合同》（合同编号：20180717-002），合同签订后，原告分四期向被告支付购房款共299536元。被告迟迟未能按国家和地方人民政府的有关规定将合格的房屋及验收合格证明交付原告，后经原告多方了解得知，被告未具备房地产开发资质，也未取得房地产建造资质，被告所销售的房屋至今未取得商品房预售许可证。原、被告签订的合同虽然冠以“大塘郡府合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容，房屋的基本情况，房款按揭交付，付款交房的时间、方式，逾期责任等约定，均与商品房买卖合同完全一致，原告与被告签订的关于大塘郡府C座15层07号房屋的合同实为商品房买卖合同。由于被告未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原、被告签订的合同依法无效，被告应当返还原告支付的房款及支付资金占用期间的利息损失。 被告广西湘鸿市场投资管理有限公司辩称，一、《大塘郡府合作建房合同》并不是法律规定的有名合同，从合同约定内容来看，该合同仅处分房屋使用权，不涉及所有权，故应属于租赁合同，而非商品房买卖合同，该合同租赁期限超过20年的部分无效，并非合同全部无效。二、原告在签订合同时即知悉涉案项目所占用土地是农村集体土地，原告只能取得房屋的使用权而没有所有权，原告明知涉案房屋属于三产房屋的情况下自愿与被告签订合同，原告也存在过错，应承担部分利息损失。三、涉案房屋在2018年4月已符合交付条件，但原告拒绝收房，现原告要求解除合同或确认合同无效已 3 经损害了被告的权益。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南宁市大塘郡府住宅合作建房合同书》（合同编号：20180717-002），合同第一条“项目建设依据”约定：甲方以筹集、出资、联合开发建房的方式取得了南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村二十队位于南宁市新康路南面的三产综合楼用地建设资格。该地块土地面积为7560.14㎡，规划用途为商服。甲方经批准，在上述地块上建设房屋，【现定名】大塘郡府。土地证编号为：450107004202ＪＢ00012。第二条“合作建设房屋基本情况及基本模式”约定：合作建设的房屋为本合同第一条现定的项目中的大塘郡府Ｃ座15层07号房，建筑面积77.2平方米。该房屋由甲方负责建设，乙方负责出资合作并享有相应面积的使用权。合作建房模式：1、南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村二十队负责提供国家按农村集体建设用地批准拨用方式取得的其他商服用地，不承担建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付××村××用地××土地款、施工图纸设计费、××乙方建设房屋××等费用及××综合楼的建设费用后的结余（建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村二十队的三产用地联合开发合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付建房款，并按本合同约定享有约定年限内的使用权。第三条约定该合作建房房屋使用权期限为70年，至2087年12月31日止。第四条约定该房屋合作建房金额为3880元／平方米， 4 总价款为299536元。第六条约定，乙方选择分期付款方式支付合作建房款，乙方在签署本合同的同时交纳首期合作建房款119814元，房屋结构完成到5层框架封顶时交纳59907元，房屋结构达到20层框架封顶时交纳59907元，房屋结构达到32层框架封顶时交纳29954元，主体拆外架时交纳14977元，交房时交纳14977元。第八条约定甲方应当在2020年6月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十六条第10款约定，如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村二十队和南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村委员会同意将乙方之房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给乙方，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。合同还就其他内容进行了约定。 原告分别于2018年7月17日、2019年4月15日、2019年6月23日、2019年9月24日向被告支付大塘郡府C-1507号合作建房首期款119814元、二期款59907元、三期款59907元、第四第五第六期款59908元，被告向原告出具了相应的《收款收据》。 另查明，被告系有限责任公司，不具备房地产开发经营资格。 原告并非南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村村民。 截止法庭辩论结束，未见被告提交涉案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地及涉案项目取得商品房预售许可证明的相应证据。 本院认为，关于合同性质。原、被告签订的《南宁市大塘郡府住宅合作建房合同书》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权70年，且该合作建房合同书第十六条第10款约定，“如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，南宁 5 市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村二十队和南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村委员会同意将乙方之房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给乙方，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。”表明待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，案涉《南宁市大塘郡府住宅合作建房合同书》的合同性质应为房屋买卖合同。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案房屋所占用的土地为南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村二十队的集体土地，规划用途为商服用地，因此，被告只能在该土地上建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。现被告擅自改变土地用途，将涉案土地上建造的房屋向社会大众出售，违反了前述法律规定。且被告作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当遵守商品房预售的相关法律规定。被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《南宁市大塘郡府住宅合作建房合同书》属无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《南宁市大塘郡府住宅合作建房合同书》无效，因此，被告收取的购房款299536元（119814元+59907元+59907元+59908元）应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，现原告要求被告支付自2019年9月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%计算的利息，并无不当，本院予以支持。因此，本案利 6 息计算方式为：以299536元为基数，自2019年9月25日起至清偿之日止，按照年利率3.85%计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告雷文洁与被告广西湘鸿市场投资管理有限公司于2018年7月17日签订的《南宁市大塘郡府住宅合作建房合同书》（合同编号：20180717-002）无效； 二、被告广西湘鸿市场投资管理有限公司向原告雷文洁退还购房款299536元； 三、被告广西湘鸿市场投资管理有限公司向原告雷文洁支付利息（计算方法：以299536元为基数，自2019年9月25日起至清偿之日止，按照年利率3.85%计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3019元（原告雷文洁已预交），由被告广西湘鸿市场投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日 7 内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦月玲 二〇二一年五月八日 书记员  文艺霖