黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终574号上诉人（原审被告）：李娜，女，1979年1月3日出生，汉族，无固定职业，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：孙巍，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人李娜因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3178号民事判决第一项判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有尽到合同履行的义务，应承担相应的赔偿责任。本案一审中列举的物业公司存在大量的物业服务问题,物业完全没有提供服务收费列表中的若干服务，比如楼梯清扫(别墅区根本没有楼梯）等。物业服务不到位，如房屋漏雨、路灯没有修缮、垃圾没有及时清理、围栏损坏、绿化不到位、小区公共环境差等。被上诉人显然逃避了与业主签订合同时的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据合同法的相关规定，物业公司应当按照物业服务合同中明确的基础物业服务项目进行服务，业主有权监督其服务质量，如果达不到合同约定标准，理应减少或免除相应收费，这是合同法最基本的法理要求。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。2.为业主提供服务是物业公司应该履行的义务，业主不缴纳物业费是有理由的，是为促使物业服务质量上有所改观，促使拿钱不干活的企业得到应有的惩戒，避免造成恶性循环。综上，被上诉人并没有履行相关的维修、养护、管理、维护义务，未承担相应的责任，不能按照被上诉人提出的金额计算物业费。肯请二审法院撤销一审判决或改判。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审原告向一审法院起诉的诉讼请求：1.请求判令李娜向悦豪物业公司支付所欠物业服务费48,218.4元及自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金13,199.79元，以上二项合计61,418.19元；2.案件受理费由李娜负担。一审法院经审理查明：2016年6月25日，李娜办理了阿斯兰小镇二期4号地14-105室入住手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如李娜不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对李娜居住的小区实施物业管理服务至今。李娜拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计48,218.4元，自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金13,199.79元，共计61,418.19元。经悦豪物业公司催要，李娜拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。李娜所有的房屋建筑面积为334.85平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，悦豪物业公司与李娜签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，为李娜提供物业服务，李娜也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求李娜支付2017年至2020年物业服务费共计48.218.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于悦豪物业公司要求李娜给付2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金13,199.79元的诉讼请求，本院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与李娜等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。李娜虽辩称悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费，对此李娜未提供充分证据予以证明，而李娜与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，并已交纳2016年物业服务费用，且一直接受悦豪物业公司的物业管理服务至今，故本院对李娜该抗辩意见不予采信；关于李娜提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司，后签订物业管理服务协议变更为悦豪物业公司，但未明确告知李娜，且物业服务协议属格式条款，预收一年物业服务费的行为不合理，属无效约定的辩解意见，本院认为悦豪物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，李娜入住阿斯兰小镇与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，证明为其提供物业服务的是悦豪物业公司，且协议对物业收费标准及方式等情况约定明确，故本院对李娜该抗辩意见不予采信；关于李娜辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认案涉小区存在物业服务问题，因此服务不达标的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李娜于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计48,218.4元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费668元（已减半），被告李娜负担503元，原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司负担165元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案为物业合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订了物业管理服务协议，该协议约束的是物业公司与业主。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人接受了服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当向被上诉人支付物业费用。关于上诉人主张物业服务不达标故拒交物业费的理由，本院认为，虽然上诉人在一审中提交了照片和视频资料，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005元，由上诉人李娜负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；