四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7512号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：成都顶好物业管理有限公司，住所地四川省成都市一环路北四段1号。 法定代表人：辜正强，执行董事。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：高立学，男，1961年8月5日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人成都顶好物业管理有限公司（以下简称顶好公司）因与被上诉人高立学物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人顶好公司上诉请求：撤销一审判决第三项并依法驳回高立学一审中的反诉请求。事实和理由：一审法院对顶好公司在反诉部分提交的（2019）川0105民初1602号判决、《关于××小区顺延执行的通知》《回复函》证据不予采信和认定是违法的；××小区业委会向顶好公司发出的《关于××小区顺延执行的通知》以及顶好公司的《回复函》表明双方当事人建立了“顺延合同”关系；顶好公司实际履行了2018年1月至2018年10月期间的物业服务工作，依照顺延合同应当收取物业费，即使人民法院认定××小区业主于2018年7月17日表决不再聘请顶好公司的结果合法，依据《四川省物业管理条例》第五十三条，一审法院至少应当支持顶好公司收取2018年7月前的物业服务费；高立学缴纳物业费的行为，是对顺延合同以及物业服务事实的认可，其要求返还该部分物业费没有法律依据。关于顶好公司是否应当返还高立学已经缴纳的自来水费。既然已有生效判决认定顶好公司无权收取业主2018年1月1日之后××小区水费，那么顶好公司已经代缴的××小区2018年1月至9月的水费成都自来水公司就应当退还，成都自来水公司拒绝退还该部分自来水费，顶好公司向人民法院诉请退还但判决驳回了顶好公司的请求，本案一审法院又判决顶好公司返还高立学缴纳的水费，因此顶好公司实际成为了××小区业主自来水费的承担主体，非常荒谬。 被上诉人高立学二审中未提交书面答辩意见。 顶好公司向一审法院起诉请求：1.判令高立学支付顶好公司物业服务费1520.59元；2.判令高立学承担违约金1561.10元；3.判令本案诉讼费用由高立学负担。 高立学向一审法院反诉请求：1.要求顶好公司返还2018年1月以后高立学缴纳的物业费545元，2018年1-10月的水费、垃圾处置费162元，合计707元；2.诉讼费用按法律规定承担。 一审法院认定事实：一审法院于2019年1月11日受理顶好公司和高立学物业服务合同纠纷一案，作出的（2019）川0108民初600号生效判决。顶好公司在该案中提出的诉讼请求为：1.判令高立学支付拖欠顶好公司的物业服务费1635.81元（2016年7月1日至2018年12月30日，其中2017年12月31日以前的物业管理费为981.49元，2018年1至12月物业管理费为654.32元），机动车场地停放使用费1260元；代垫自来水费0.1元（2018年度），代收垃圾清运费16.00元（2018年11月1日至2018年12月30日），共计2911.91元；2.判令高立学承担本案诉讼费。一审庭审中，顶好公司明确机动车停放场地费2017年5月至6月金额为180元，2018年1月至12月金额为1080元。一审法院在该案中查明的事实为：高立学系成都市金牛区××路××号××栋××单元××楼××号的住户，房屋建筑面积为98.74平方米。2011年11月19日加盖有××小区业主委员会（甲方）和顶好公司（乙方）合同专用章的《物业服务合同》约定顶好公司为坐落于成都市××路××号××小区提供物业管理服务。物业费收费标准为住宅0.55元／·平方米。露天机动车车位费70元／个·月。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同为期3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，其中试用期自2012年1月1日起至2012年3月30日。停车场（库）收费分别采取以下方式（2）车位使用人按露天机动车车位70元／个·月，地下车库机动车车位240元／个·月缴纳的费用归乙方所有（顶好公司）。2014年8月23日，加盖有××小区业主委员会印章以及顶好公司的公章的物业服务合同补充协议载明，继续聘请顶好公司担任××小区2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务工作，合同期限为3年。补充协议对住宅物业公共服务费、地面机动车占道停车场地租赁费等收费标准明确约定。2017年11月22日加盖××小区业主委员会印章的会议纪要载明如下主要内容：将与成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同，从2018年1月1日起顺延至××小区业主大会完善建设后并签订了新的《物业服务合同》时终止，同时业主委员会向顶好公司发出书面通知。2017年11月22日加盖××小区业主委员会印章并向顶好公司发送的关于××小区《物业服务合同》顺延继续执行的通知载明，一、贵我双方签订的《××小区物业服务合同》及《补充协议》，自2018年1月1日起顺延至××小区业主大会完善建设后并在签订了新的《物业服务合同》时终止，合同条款不变，即：1.物管费执行2017年度的收费标准不变；2.物业服务工作执行2017年度的标准不变。2017年11月28日，顶好公司收到前述通知后出具的回复函载明，1.我公司愿意支持××小区业主委员会的工作；2.我公司同意贵方《关于××小区〈物业服务合同〉顺延继续执行的通知》提出的意见；3.我公司将按照《××小区物业服务合同》及《补充协议》的约定，继续做好2018年度××小区物业服务的各项工作。2014年8月23日，加盖有××小区业主委员会印章的授权委托书载明，顶好公司：根据贵我双方于2014年8月23日签订的《四川省省级机关××小区2015-2017年〈物业服务合同〉补充协议》第二条第3款院内地面机动车占道停车的场地租赁费收费：90元／车·月，其中Ｂ项、第二条第4款之Ｂ项“10.00元／车·月机动车停车的场地租赁费归全体业主，用于专项处理××小区的地下排水、排污管道塌陷，砖砌检查井壁风化的工程维修。”的合同约定，为此，××小区业主委员会特授权贵单位代收该笔费用，代为保管该费用，该费用须经××小区业主委员会书面通知，方可列支使用。顶好公司收到该份授权书并盖章确认。2018年5月30日××路××号业主大会临时会议工作组发布的《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划续聘现物业服务企业业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在××街道××路××段社区的指导监督下，于2018年5月19日至2018年5月30日在××路××号小区内举行投票表决，××路××号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共389个，专有部分面积共计45120.90平方，共发出表决票389张，收回表决票389张；其中有效票387张，赞成票1张，弃权票3张，废票2张。业主大会会议上同意续聘现物业服务企业的人数为1人占全体投票权人数0.15%，同意续聘现物业服务企业的建筑物面积为99.12平方，占建筑物面积0.12%。不同意续聘现物业企业的人数为383人，占全体投票权人数55.67%；不同意续聘现物业服务企业的建筑面积为44382.91平方，占建筑物总面积52.85%。按照表决结果，不续聘现物业服务企业，另行决定今后管理模式。2018年7月17日，××路××号业主大会临时会议工作组发布的《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划内就物业服务管理方式、选聘方式召开的业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在××街道××路××段社区的指导监督下，于2018年7月12日至2018年7月16日在××路××号小区内举行投票表决，××路××号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共376个，专有部分面积共计43523平方，共发出表决票376张，收回表决票376张，其中有效票375张，废票1张。业主大会会议上在物业服务管理方式表决中，同意自行管理的人数为374人，占区划内全体投票权人数54.3%，同意自行管理的建筑面积为43302.26平方，占区划内建筑物总面积51.5%。同意委托管理的人数为0人，占全体投票权人数0%；同意委托管理的建筑面积为0平方，占建筑物总面积0%。选聘方式中，同意协议选聘的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意协议选聘的建筑面积为0平方米，占区划内建筑物总面积0%。同意公开招标权人数为1人，占区划内全体投票人数0.15%，同意公开招标建筑面积为101.72，占区划内建筑物总面积0.12%。同意邀请招标的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意邀请招标的建筑面积为0，占区划内建筑总面积0%，按照表决结果，确定本建筑区划内物业服务采用自行管理模式。本公告公示日期为15日。2018年3月26日，成都市金牛区人民法院对顶好公司与成都市金牛区××街道××路××段社区居民委员会（以下简称××路××段居委会）、秦某、文某、夏某、李某1、蔡某、邹某、李某2侵权责任纠纷一案作出（2018）川0106民初1351号生效民事判决，该民事判决查明事实如下：2017年10月16日，××路××段居委会在位于成都市金牛区××路××号××小区公示栏张贴《公告》，载明“××路××号大院的居民多次到社区反映院落管理问题，希望大院按程序成立自治小组，为了大院的和谐稳定，以实现居民院落成员自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。现将成立大院自治小组相关事宜公告如下：1.自治小组职责：根据居民授权，管理院落日常事务、反映居民诉求、维护院落程序、调解居民纠纷、促进邻里和睦、实施院落自治服务、接受居民监督。……请热爱公益事业且符合条件的大院居民积极支持和报名参加，并相互转告。”同年12月22日，××路××段居委会在该小区公示栏张贴《公告》，载明“2017年12月22日，社区已收到××路××号××小区自治管理小组筹备组提交的自治选举备案资料。经社区、街道审核，符合相关规定，予以备案。”2017年11月25日，××小区自治管理筹备组在该小区公示栏张贴《通告（02号）》，载明“自治管理筹备组是经指导本小区工作的社区居委会同意成立的，是合法开展院落民主自治管理工作的组织。全体业主理当自觉配合开展相关工作。……全体业主和租房户应自觉交清2017年各项费用，2018年各项费用年底前暂缓交纳，待自治管理小组正式接管后，按新规定执行。……”2017年12月29日，××小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《通知》，载明“接相关部门通知，××派出所已通知顶好物业不准收取2018年全年的停车费和物管费，只能收取一个月的。若你已交纳全年费用，请速到顶好物业处退费，避免造成个人财产损失。……”2018年1月10日，××小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《公告》，载明“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业的相关规定，本自治小组已于2018年1月5日把小区内20%业主提议解聘物管事宜的申请书以及已登记的××小区业主清册交到××街道办事处备查。……”××小区自治管理小组还先后在该小区公示栏张贴《××小区自治管理方案（征求意见稿）》《××小区自治管理小组成员分工情况》等，在该小区内布置“热烈庆祝××小区自治管理小组成立”、“积极参加投票、实行居民自治”等横幅。顶好公司诉称××路××段居委会和××小区自治管理小组发布的上述《公告》《通告》、《通知》、横幅等行为侵犯了其依照《物业服务合同》享有的债权，造成该债权未能如期实现的危害后果。××路××段居委会辩称，其指导、协助××小区业主成立居民自治小组，无论从内容上还是程序上均符合法律规定，没有侵犯顶好公司诉称的债权，没有给其造成任何损失，且与其主张的损失没有因果关系。秦某、文某、夏某、李某1、蔡某、邹某、李某2辩称，以××小区自治管理小组名义发布的《公告》《通告》《通知》等并未阻止业主交纳2017年的物管费，而是鼓励、支持业主交清2017年各项费用，顶好公司诉称其权益受到损害与事实不符。另查明，本案秦某、文某、夏某、李某1、蔡某、邹某、李某2系××小区自治管理小组成员。从2011年年底开始，顶好公司在案涉××小区从事物业管理服务工作。该案判决结果为驳回顶好公司的诉讼请求。后顶好公司向我院提出再审申请，我院于2019年3月15日作出民事裁定，驳回顶好公司的再审申请。2017年12月28日××路××号××小区自治管理小组在成都市金牛区××街道××路××段社区居民委员会及所属成都市金牛区××街道办事处备案。后该自治小组制定自治管理规约、自治管理大会议事规则等具体自治文件并成立相应自治内设机构。2018年4月18日，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106行初56号生效行政裁定，并就涉案小区业委会问题认定如下内容：本案中涉案小区未成立业主委员会，因此无法以业主委员会作为主体组织召开业主大会临时会议。从2018年1月1日起高立学未向顶好公司缴纳涉及物业管理相关费用，而是交由业主投票成立的自治机构代缴给相应的收费机构。2018年10月23日，顶好公司向成都市自来水有限责任公司缴纳水费22642.79元。备注为××9月水费，后附的明细单载明之前的水费欠费为0元。2016年7月1日至2017年12月期间，每月按照物业合同条款每月应当支付的物业费金额为54.307元（＝98.74平方米×0.55元／平方米／月），共计金额为54.307元×18个月＝977.526元。2018年1月至12月共计应缴费金额为54.307×12个月＝651.684元。一审庭审中，高立学提供由顶好公司制作的针对高立学的2017年1至12月物业费、水费和垃圾清运费的收费登记表，对该登记表顶好公司认可系其公司所有和制作。根据该登记表格，高立学已经全额缴纳2017年1至12月物业费，并且物业管理费收费标准按照每月54.5元标准收取，高于合同约定的54.307元每月的收费标准。高立学的在顶好公司处办理的露天占道停车车牌号为川Ａ2××××，该车辆缴纳了2017年1月的停车费。从2017年2月开始有欠付停车费情况。2017年10月9日，该车辆车主缴纳2017年10月至12月停车费共计240元。庭审中，顶好公司明确其主张的停车费欠费期间为2017年5月至6月。该案的判决结果为：一、高立学于判决生效之日起十日内向顶好公司支付2017年5月至6月的机动车场地停放使用费180元；二、驳回顶好公司的其他诉讼请求。顶好公司不服前述一审判决，向我院提出上诉，我院于2019年11月28日作出（2019）川01民终15321号民事判决，结果为驳回上诉，维持原判。庭审中，高立学认可顶好公司主张其欠付的物业管理费金额1520.59元。同时顶好公司认可高立学已经支付2018年1月以后的物业管理费、水费以及垃圾清运费合计707元。另查明，案涉物业服务合同第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的25日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：违约金＝欠费金额（含水电费）×0.3%×欠费天数。同时物业公司提交的违约金计算详细表格中已经调低违约金标准至每日万分之六。该表记载违约金计算合计金额为1561.10元。一审法院认为，顶好公司和高立学形成合法有效的物业服务合同关系，双方应按照合同主张权利和承担义务。针对本案本诉和反诉请求，分别评判如下：一、本诉部分。（一）关于支付欠付的物业费问题。庭审中，高立学认可物业公司主张的欠费金额，对此一审法院予以认可。同时物业公司主张的相应期间的物业费用并未在生效判决中处理，故物业公司有权主张，一审法院对于物业公司该项诉讼予以支持。（二）关于支付违约金问题。案涉物业管理合同违约金的支付约定如下：违约金＝欠费金额（含水电费）×0.3%×欠费天数。同时物业公司提交的违约金计算详细表格中已经调低违约金标准至每日万分之六，相应期限物业费计算违约金合计为1561.10元，该金额不违反合同约定和法律规定，一审法院予以认可。高立学逾期未缴纳相应期间的物业管理费用，应按照约定承担违约责任。二、反诉部分。关于返还高立学已经缴纳的2018年以后的物业费、水费以及垃圾清运费的问题。鉴于生效民事判决认定顶好公司不应收取高立学2018年1月以后的各项费用，故顶好公司应将收取的全部金额707元返还给高立学，高立学的该项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条，原《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、高立学于判决生效之日起五日内向顶好公司支付2014年3月1日起至2016年6月30日期间的物业管理费1520.59元；二、高立学于判决生效之日起五日内向顶好公司支付违约金1561.10元；三、顶好公司于判决生效之日起五日内向高立学返还收取的物业费、垃圾清运费以及水费合计707元。案件受理费本诉50元，减半收取计25元，由高立学负担；案件受理费反诉50元，减半收取计25元，由顶好公司负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，已发生法律效力的本院（2019）川01民终15321号民事判决认定顶好公司无权收取案涉小区2018年1月1日后的物业服务费、水费以及垃圾清运费，故本案中高立学要求顶好公司返还其已支付的2018年1月以后的物业服务费、水费以及垃圾清运费合计707元应予支持，一审法院判决支持高立学原审反诉请求并无不当。关于顶好公司上诉称其垫付了2018年1月至9月的水费问题，其可依法向相关权利义务主体另行主张。 综上，上诉人顶好公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由成都顶好物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年五月十八日 书记员  陈 悦