文书内容黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终566号上诉人（原审被告）：牡丹江珍宝岛房地产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市卧龙街11号桃源商务楼803室。法定代表人：许洋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘宇，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：胡发文，男，该公司经理。被上诉人（原审原告）：刘艳美，女，1976年7月13日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：李兵（系被上诉人丈夫），住黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人牡丹江珍宝岛房地产有限公司（以下简称珍宝岛公司）因与被上诉人刘艳美商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2021）黑1002民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人牡丹江珍宝岛房地产有限公司委托诉讼代理人胡发文、刘宇、被上诉人刘艳美委托诉讼代理人李兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珍宝岛公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销牡丹江市东安区人民法院的（2021）黑1002民初66号民事判决书；2.请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；3.请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋已经于2019年9月30日验收合格，不影响正常居住使用。关于案涉商品房是否已符合交付使用条件的问题。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款和第三款的规定可以看出，对于建设工程竣工验收，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2019年10月8日前向买受人交付该商品房。案涉房屋已经于2019年9月30日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，因此，案涉房屋已经在约定的交付期限前完全达到了合同约定的交付条件；二、关于《商品房买卖合同（预售）》的补充协议效力的问题。1.该合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行资金的义务。2.该合同及补充协议并非我公司提供的格式合同，合同系国家住建主管部门提供的合同。且合同及补充附件在房产主管部门已备案，系主管部门审核认可的内容，并非我公司胡乱修改，法院应当按照该条款对违约金进行判决。刘艳美辩称，合同签订的时候，我们并没有看到补充条款中关于违约金不超过房屋总价2%的内容，而售房人员在签合同的时候并没有向我方明示，如果买房人违约并没有这种封顶约定，双方权利义务不对等，属于霸王条款。刘艳美向一审法院起诉请求：1、要求珍宝岛公司支付违约金32520.00元；2、要求珍宝岛公司对商品房进行整修以达到交付使用条件。具体整修要求：（1）客厅地面鼓起、开裂严重，需进行超平处理；（2）窗户室外几乎未做框体胶处理，需补打框体胶；（3）配齐缺失的地暖热度表和煤气表；（4）客厅与阳台的推拉门缺下面滑轮，无法正常开关使用，恢复至正常使用状态；（5）阳台洗衣机管口被包住，恢复至正常使用功能；（6）查清阳台棚顶渗水原因；（7）北侧次卧窗台、窗框的水泥需清理干净；（8）南侧主卧窗户护栏未安装；3、要求珍宝岛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月14日，刘艳美购买珍宝岛公司开发的XXXXXX（第四部分）XX幢X单元X层XXXXXX号房屋一处。当日，刘艳美与珍宝岛公司签订《商品房买卖合同（预售）》并备案，合同第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2019年10月8日前向买受人交付该商品房。……”合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”该合同中附件十一补充协议第七条又规定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”2020年5月25日，珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》。2020年5月29日，珍宝岛公司给刘艳美邮寄交付房屋通知书。2020年5月31日，刘艳美收到该快递。2020年11月9日，刘艳美实际接收该房屋，接收时对房屋的质量提出异议，XXXXXX物业工作人员张淑杰在验房交接表上签字确认。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于刘艳美要求珍宝岛公司支付XXXXXXXX号楼X单元XXX室违约金32520.00元的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。……”本案中，双方签订的合同中约定房屋的交付时间应当为2019年10月8日，珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间为2020年5月25日，在达到房屋交付条件后，珍宝岛公司即通知刘艳美收房，此时珍宝岛公司已经作出了交付房屋的意思表示，2020年5月31日刘艳美收到交房通知书时，该意思表示到达并生效，刘艳美拒收房屋的行为并不影响房屋交付时间的认定，故珍宝岛公司共计逾期交房235日（2019年10月9日至2020年5月31日）。尽管双方签订的合同中增加了附件十一补充协议，但是该合同是珍宝岛公司提供的，补充协议第七条明显对主合同进行了修正，减轻了珍宝岛公司的违约责任，由于珍宝岛公司对该条款未履行提示义务，致使刘艳美没有注意该条款，对该条款规定不予认可，该条款不能成为合同的内容。故对珍宝岛公司要求按照房屋总价款的2%给付违约金的辩解意见一审法院不予采信。一审法院依法保护合同主条款中约定的按全部房价款日万分之1.5的违约金共计19249.99元（546099×1.5%%×235=19249.99元）。关于刘艳美要求珍宝岛公司对商品房进行整修以达到交付使用条件。具体整修要求：（1）客厅地面鼓起、开裂严重，需进行超平处理；（2）窗户室外几乎未做框体胶处理，需补打框体胶；（3）配齐缺失的地暖热度表和煤气表；（4）客厅与阳台的推拉门缺下面滑轮，无法正常开关使用，恢复至正常使用状态；（5）阳台洗衣机管口被包住，恢复至正常使用功能；（6）查清阳台棚顶渗水原因；（7）北侧次卧窗台、窗框的水泥需清理干净；（8）南侧主卧窗户护栏未安装的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，根据刘艳美提供的证据和现场勘验结果，双方对具体整修要求中的第（1）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）项未提出异议一审法院依法予以支持，对具体整修要求中的第（2）项，双方最终认定的是窗外框体胶并非没有，只是有开裂，需要处理裂痕问题，对此一审法院予以认定。对具体整修要求中的第（3）项，双方均认可地暖热度表和煤气表已经安装，故对刘艳美的这一诉讼请求一审法院不予支持。判决：一、牡丹江珍宝岛房地产有限公司于本判决生效后十日内给付刘艳美逾期交房违约金19249.99元；二、牡丹江珍宝岛房地产有限公司于本判决生效后三十日内对XXXXXXXX号楼X单元XXX室进行整修。具体整修内容如下：（1）对客厅地面不平、开裂问题整修，进行超平处理；（2）对窗户室外的框体胶开裂现象进行整修；（3）安装客厅与阳台的推拉门下面滑轮，使其达到正常开关使用状态；（4）阳台洗衣机管口恢复至正常使用功能；（5）查找阳台棚顶渗水原因并修复；（6）清理干净北侧次卧窗台、窗框的水泥；（7）安装南侧主卧窗户护栏。三、驳回刘艳美的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。该合同第九条明确规定商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件的条件，且《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，而上诉人取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间为2020年5月25日，因此上诉人主张案涉商品房于2019年9月30日已经可以交付使用的主张，本院不予支持。关于《商品房买卖合同（预售）》补充协议第七条约定是否有效的问题。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”案涉商品房买卖合同系由上诉人提供，其附件11补充协议第七条的约定，减轻了上诉人逾期交房需要承担的违约责任，上诉人在一审、二审期间均未能举证证实其已采取合理的方式对被上诉人针对该条款的内容做出了特别提示和说明，被上诉人亦称其没有注意该条款，对该条款规定不予认可，故一审法院认为该条款不能成为合同的内容并无不当。综上所述，牡丹江珍宝岛房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281元，由牡丹江珍宝岛房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 刘 洋审 判 员 贾海波二〇二一年五月二十日法官助理 赵浩然书 记 员 王 巍            牡丹江顺峰点歌清单                  序号              歌曲名称              序号              歌曲名称              序号              歌曲名称                  1              不甘放手              19              无你的所在              37              我有一句话                  2              半边月              20              等待春天              38              我的阿娜达                  3              叫着心爱的名              21              Don* t Cry              39              沁心                  4              甲伤心作伴              22              小强怕拖鞋              40              抹冻搁回头                  5              有你有我              23              不顾一切来爱你              41              思念寄乎你                  6              你好否              24              今仔日              42              为情为爱赌性命                  7              我爱到              25              心爱的不爱我              43              重逢火车站                  8              青春日记              26              火车头              44              哮抹出声                  9              甭问我为什么              27              他乡的雨              45              真情                  10              风筝迺啊迺              28              只要你快乐              46              牵你的手                  11              这个城市              29              可爱的美眉              47              三年的爱情                  12              麻吉的歌              30              失恋的人唱失恋的歌              48              切抹熄的灯火                  13              感情抹倘对头來              31              甲你在一起              49              叫一声心爱的                  14              遥远的记忆              32              再会啦车站              50              有量才是福气啦                  15              双双对对万年富贵              33              向前冲              51              逍遥歌                  16              永远的朋友              34              在心里从此永远有个你              52              爱情再会                  17              来世牵手行              35              成全我的爱              53              爱情啊                  18              喝酒甭开车              36              冷淡的都市              54              爱过的痕迹                  序号              歌曲名称              序号              歌曲名称              序号              歌曲名称                  55              请你嫁乎我              73              花开再会              91              用心干杯                  56              随在你啦              74              将伊放抹记              92              你你你                  57              伤心的你              75              情歌不好听              93              姊妹情                  58              爱你一万年              76              断情诗              94              花落土时                  59              爱你的心              77              续摊              95              雨水我问你                  60              爱到才知痛              78              一生何用              96              思思念念拢是你                  61              爱情的刀痕              79              同心行同路              97              红色的玫瑰                  62              爱着你              80              有影真爱你              98              哪会爱着你                  63              离別的歌声              81              爱着打死无退              99              笑红尘                  64              痴情第一憨              82              一个人              100              望故乡                  65              La La La              83              太多              101              爽到你艰苦到我                  66              大叔时代              84              太孤单              102              超级卖                  67              刚刚好              85              别说              103              越头看                  68              月光              86              三轮车              104              饱搁醉                  69              有你就好              87              又搁是落雨天              105              梦中人                  70              有爱相随              88              出外的人              106              醉英雄                  71              自欺欺人              89              到底要按怎              107              醉归晚                  72              我有你你有我              90              可恨的爱人              108              听人在风声                  序号              歌曲名称              序号              歌曲名称              序号              歌曲名称                  109              心所爱的你              127              一二三木头人              145              用目屎甲你干杯                  110              我无醉              128              不想              146              多谢你的爱                  111              放荡的人生              129              不变              147              你嘿爱我                  112              前世今生              130              午后              148              思念到天光                  113              英雄不惊出身低              131              你的房间              149              留乎你的歌                  114              茫茫的月              132              现在不哭              150              做你的宝贝                  115              干杯              133              当我们同在一起              151              牵手过                  116              无缘的人              134              一个人的寂寞              152              等抹到月圆                  117              乱情歌              135              红色石头              153              爱情是我的性命                  118              爱的播音员              136              狼狈              154              爱着无情人                  119              爱情一场梦              137              单练              155              落雨彼一夜                  120              爱情爱情              138              有爱无爱拢是痛              156              遥远的记治                  121              感情黑白话              139              真美丽              157              练疯话                  122              对你的记治              140              祝福你甲伊              158              何日君再唱何日君再来                  123              滴滴答答的落雨声              141              人生的波浪              159              高原高唱天外天                  124              繁华夜都市              142              十年的感情              160              软弱                  125              欢喜等甘愿爱              143              山盟海誓什路用              161              爱情难题                  126              听我的歌              144              心爱的爱别人              162              分手的情诗