广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1521民初311号原告（反诉被告）海丰县发到家商贸有限公司，住所：海丰县×××××××××××××××1-3层商场，统一社会信用代码：91441521MA536JE02J。法定代表人吴某1。委托诉讼代理人黄汉真，系广东文宗律师事务所律师。被告（反诉原告）林建平，男，汉族，1964年9月9日出生，住址：广东省海丰县×××××××××，身份证号码：442××××××××××××319。委托诉讼代理人马炳贵，系广东律成律师事务所律师。原告（反诉被告）海丰县发到家商贸有限公司诉被告（反诉原告）林建平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人吴某1及其委诉讼托代理人黄汉真、被告林建平及其委托诉讼代理人马炳贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年5月19日，被告与原告签订了《海丰县发到家商贸有限司大润发发到家购物广场专柜（租赁）合同书》（以下简称《专柜合同》），约定被告租赁经营l层商场A27、29号专柜，租赁期从2020年6月28日至2023年6月27日，合同期限为36个月，在签订《专柜合同》时，被告按约缴纳了合同保证金17920元。《专柜合同》履行期间，被告一直没有按约缴付租金及管理费，2020年11月间，被告以经营困难，要求退还1层商场A29号专柜，原告同意并收回了l层商场A29号专柜。可是，被告仍继续违约，拒不缴交租金及管理费。虽经原告不断催收，并委托广东文宗律师事务所致函被告，但被告却不理不睬，拒不支付2020年6月28日至现的租金及管理费等款项，被告的行为已经构成违约，根据我国法律的相关规定及双方签订的《专柜合同》约定，原告有权解除双方签订的《专柜合同》，被告应立即向原告交还租赁物，付清拖欠的租金及管理费并支付相关违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令解除原、被告于2020年5月19日签订的《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜（租赁）合同书》，判令被告立即向原告交还租赁物；2、判令被告立即向原告付清A29号专柜2020年6月28日起至2020年11月27日止的租金22400元；判令被告立即向原告付清A27号专柜2020年6月28日起至交还租赁物之日止的租金（暂计至2021年2月27日为35840元）；3、判令被告以上述欠付租金为基准，按约定每日百分之一的标准向原告支付逾期违约金；4、判令被告支付原告因本案产生的律师服务费10000元：5、因本案产生的诉讼费等一切费用均由被告承担。被告辩称：一、原告存在着虚假广告，欺骗答辩入的违约行为。2019年间，原告发出广告对外招商，称其商场是海丰首家大润发，共有三层对外招商，一层有麦当劳、屈臣氏、安踏等品牌企业进驻，2019年8月20日答辩人与原告书面签订《大润发发到家购物广场海丰店专柜合同洽谈表》，双方约定由原告提供场所给答辩人经营服装销售，专柜使用面积为89.6平方米，租赁期限为叁年，租金、管理费及促销赞助费每为10880元，定金10000元，半个月内签订正式合同，同日答辩人向原告支付定金两次各1万元。专柜合同洽谈表签订后，原告一直拖至2020年5月19日才与答辩人签订《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》，专柜合同书签订前，原告书面答复各专柜经营人免收租金两个月。专柜合同书签订后，答辩人依合同约定，向原告履行支付了保证金17920元，租金、管理费及促销赞助费每月为10880元。2020年7月11日原告商场开业，之后答辩人开始投入装修，发现并不是原告广告、宣传中所述的海丰首家大润发，而且商场三层也没有开设专柜，也存在麦当劳、屈臣氏等品牌企业进驻情况，故答辩人租赁的29号档口一直没有经营，27号档口虽有经营至2021年1月止，但一直亏损。答辩人认为，由于原告存在着虚假广告，缺乏诚信的严重违约行为，导致答辩人严重的经济损失，依法应赔偿答辩人的实际经济损失。二、原告诉求毫无事实依据，依法应予驳回。原告所诉A29号专柜的租金，该专柜由于答辩人一直没有经营，2020年11月27日已交还原告，当时原告已答复免于该档位租金。A27号专柜由于原告虚假广告招商的原因，双方一直在合同洽谈处理中，直到2021年3月8日，原告用20多箱清洁精堵塞档口门面，致使答辩人无法开店经营，因而答辩人认为原告的诉讼请求应依法予以驳回。综上所述：答辩人认为原告该行为存在虚假广告误导消费者，严重违了诚实信用原则，且违反了《广告法》、《反不正当竞争法》有关规定，理应赔偿答辩人的经济损失，同时返还答辩人在A27、A29专柜的装修物A27货品以及2万元定金，以维护答辩人的合法权益。‘被告反诉称：事实和理由与答辩意见一致，请求判决：1、被反诉人返还反诉人已交付原告定金、押金及管理费等计51000元；2、被反诉人返还反诉人在其商场A27、A29号专柜装修物19万元以及A27专柜的货品4万元，共23万元；3、驳回原告的诉讼请求；4、由被反诉人承担本案的一切诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称：一、被告以所谓原告存在着虚假广告，欺骗被告的违约行为，要求原告返还定金、押金及答理费等共计51000元，没有事实和法律依据。首先，原告对外招商的广告不存在虚假、欺骗的违约行为。2019年间，原告在对外招商的广告中向有意承租档位经营的商户介绍海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场拟对外招商的场地共三层，第一层拟招商的项目为服装、百货类，特别欢迎名牌产品企业进驻，这样计划的招商广告，根本不存在虚假。至于那些名牌产品企业（包括被告）是否进驻，就不是原告可以左右得了的。被告在其反诉状所说的有关麦当劳、安踏等品牌企业进驻的事情，也是确有其事，2019年8月16日广东三元麦当劳食品有限公司与原告签订《广东省汕尾市海丰县大润发麦当劳餐厅租赁合同》，双方也签订了消防安全责任协议。2020年6月13日安踏企业也与原告签订了《安踏鞋服专柜合同》，这是众所周知的，也是有证据证明的事实。至于被答辩人在反诉状说有关屈臣氏进驻问题，原告从未发布相关广告，纯属是被告捏造。况且，被告既然承认其于2019年8月20日与原告书面签订了《大润发发到家购物广场海丰店专柜合同洽谈表》，到2020年5月19日双方才签订《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》，如果被告（被答辩人）认为原告（答辩人）对外招商的广告存在虚假、欺骗，为什么被告于2019年8月20日与原告书面签订《大润发发到家购物广场海丰店专柜合同洽谈表》后，在时隔11个月后的2020年5月19日还要与原告签订《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》？甚至在2021年1月8日还在承租的档位继续开店经营？这种不能自圆其说的说辞，不是自欺欺人吗？因此该所谓原告对外招商的广告存在虚假、欺骗，完全是被答辩人为其自己的违约行为编造的不实之词；被告在签订A27、A29专柜承租合同后不仅不按约缴交租金，连每月的电费都不支付，被自己违约，还向法院诬告原告违约，确实不是一个诚信的经营者，被告编造不实之词向法院诬告，人民法院应当依法予以制裁。二、被告的第二个反诉理由没有事实和法律依据。被告反诉称：“原告所诉A29号专柜的租金，该专柜答辩人一直没有经营，2020年11月27日己交还原告。”既然如此，被告自租赁占有使用原告A29号专柜至2020年11月27日才交还原告就是事实，那么，你被告就必须缴纳自签订合同自日起至交还A29号专柜之日止的租金。被告在反诉状中说“当时原告己经答复免于该档位租金”是无中生有。被告在反诉还说：“A27号专柜由于原告虚假广告招商的咽，双方一直在合同洽谈处理，直到2021年1月8日，原告用20多箱清洁精堵塞档口门面，致使被告无法开店经营。”也是被告为了不按合同约定缴交租金编造的借口，其相互矛盾的反诉理由根本不能成立。因为，如果被告发现原告虚假广告招商，双方一直在合同洽谈处理，就不可能存在“2021年1月8日，原告用一箱清洁精堵塞档口门面，致使被告无法开店经营。”的情况。既然被告继续按合同约定使用原告出租的档位经营，被告拒不支付租金、电费等费用就是违约。如果被告发现原告虚假广告招商，导致其无法经营，曾与原告洽谈处理。那么，双方洽谈了什么，有何结果？为什么被告还要继续租赁A27号专柜经营？既然被告继续租赁A27号专柜经营，就不能采取拒绝缴交租金这种激化矛盾的粗暴方式损害原告的利益。因此，被告拒绝按约缴交租金，既没有法定依据也没有约定依据，属于严重违约行为，应当承担违约责任。综上所述，被告违背诚实信用原则，拒不按约缴交租金，在整个商场造成恶劣影响，严重损害了原告合法权益。现被告还编造没有任何事实证据，据不实之词提出反诉，欺骗人民法院，人民法院不当应对其无理无据的反诉依法驳回，而且应当依法予以制裁，以儆效尤。答辩人认为，被答辩人违背合同约定，拒不缴交租金等相关费用，煽动其他租户不要缴交租金，在整个商场造成恶劣影响。原告认为，被告违背合同约定，拒不缴交租金等相关费用，并煽动其他租户不要缴交租金，在整个商场造成恶劣影响，给原告造成严重经济和名誉损失，被告不但承担违约责任，按照合同约定完整履行合同义务；而且应公开道歉，消除不良影响。因此，原告恳请人民法院驳回被告无理无据的反诉，支持原告诉讼请求，判决被告承担违约责任，并公开道歉，消除不良影响。经审理查明：2019年4月12日原告与海丰县泽荣实业有限公司签订《租赁合同》，原告租用海丰县泽荣实业有限公司位于海丰县××××××××××第1-3层商场，期限12年，租赁期限自2019年5月1日至2031年4月30日。原告租用后，取得商场经营使用权，原告在商场上规划面积不同专柜，铺位即。被告因需租用原告专柜经营服装，于2019年8月20日与原告签订了《大润发发到家购物广场海丰店专柜合同洽谈表》后，于2020年5月19日原告（甲方）与被告（乙方）签订《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》,合同约定：“第一条：甲方提供海丰发到家商贸有限公司海丰大润发发到家项目一层A27、A29专柜，面积为128平方米供乙方租赁经营，经营项目品牌男装、女装，经营范围及品种法鳄男装、女装。第二条：1、合同期限为2020年6月28日起，至2023年6月27日止，合同期限为36个月；2、合同期满后，在相同条件下乙方享有优先签约权。如需续签，应提前30天办理合同续签手续；如因乙方原因造成合同逾期未签，甲方有权暂不允结算货款。第三条：1、乙方缴纳租金8960元/月，即甲方每月收取乙方租金8960元，甲方每年统一在规定时间内向乙方催缴年租，凡交租逾期，甲方按所须缴纳金额每天1%递增的约定向乙方收滞纳金，超过10天未交租金，甲方有权终止合同并以乙方违约处理；2、乙方在签订本合同时须缴纳给甲方合同保证金17920元；3、甲方按向收取管理费（含公共照明、电梯、空调分摊电费、员工管理费）1920元/月；4、柜区水电装表，以实际用量按当地收费标准计费；5、节日促销赞助费：按五节（元旦、春节、五一、中秋、国庆）一店庆计算，总计1800/年；6……；第六条：4、乙方有下列情况之一，甲方可单方面解除合同，乙方合同保证金不予退还，按乙方严重违约或提前终止合同处理，甲方有权追究乙方责任并要求乙方予以相应赔偿：（b)拒不按期缴纳租金和相关费用，拖欠超过十天以上的；6、合同终止后，乙方须于两日内撤场，经甲方防损部安排以后自行将自有物品拿走，逾期视为放弃物品所有权，由甲方另行处理；第七条……”。合同签订当天，被告汇款31000元给原告（其中押金17920元，一个月租金和管理费10880元，一年节庆费1800元，开业赞助500元）。合同签订后，被告进行经营，被告除第一个月租金缴纳后，第二个月起租金没有缴纳。2020年11月27日原、被告协商后，原、被告口头解除A29专柜的租赁，但尚欠租金没有交付，A27专柜被告继续租用。后原告向被告催讨租金未果，遂于2021年1月25日向本院起诉，请求本院支持其上列诉讼请求。另查，A29专柜解除合同后，A29专柜交还原告，A29专柜铺位的柜子被被告放在原告商场，没有搬走。在庭审中，双方确定在庭审结束后3日内由被告搬走。原告于2020年5月7日发出《海丰大润发发到家各专柜》的告知书，内容：“公司定于2020年6月10日左右开业，同步开业各专柜免租2个月，望知悉”。以上事实，有原、被告当庭陈述、被告身份证、合同书、洽谈表、告知书、相片、营业执照、收据、转账记录及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告双方于2020年5月19日签订《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人均签字、盖章或者按指印时合同成立，在签字、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”、第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，被告向原告租赁专柜，系经双方当事人协商一致的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，故双方签订的《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》合法有效。协议合法有效，对原、被告具有约束力，双方应依约履行。根据原告起诉及被告反诉，本案争议焦点为：1、双方签订合同是否要解除，被告是否承担责任；2、被告反诉请求是否支持。关于双方签订合同是否要解除，被告是否承担责任问题。原、被告双方于2020年5月19日签订《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》成立有效，双方应依约履行。（1）、2020年11月27日原、被告已解除A29专柜的租赁关系，被告认为协商解除时原告同意2020年11月27日之前未交租金免交，但被告没有向本院提供原告同意免交租金的证据，其主张本院依法不予采信。故被告租用A29专柜尚欠租金为8960元÷2×4个月=17920元，但于2020年5月7日发出《海丰大润发发到家各专柜》的告知书，告知同步开业各专柜免租2个月，系原告真实意思表示，故上述租金应扣除2个月，被告租用A29专柜尚欠租金实际为17920元-8960元=8960元，并应扣除押金17920元÷2=8960元。冲抵后A29专柜没有欠原告租金。（2）、被告租用A27专柜，缴纳1个月租金后，其余租金至今没有缴纳，事实清楚，证据充分，被告其行为违反了双方签订的《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》第六条第四项第二款的规定，被告没有缴纳租金行为，构成违约，致使原告无法实现出租专柜收取租金的合同目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条【合同法定解除】第一款：“（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告请求解除合同，并请求被告支付至交还租赁物之日止的租金，证据充分，本院依法应予支持，《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》应于原告向本院主张权利之日解除，被告并应支付从2020年7月28日起至交还租赁物之日止的租金，但应扣除2个月免租金及押金8960元，即应扣除款项为8960元×3=26880元。被告没有按约定期限缴纳租金，构成违约，造成原告损失，应承担违约责任，原告请求按日百分之一的标准向原告支付逾期违约金，其请求超过法律规定违约金计算标准，本院依法不予支持，但违约金可按市场报价利率计算；原告请求被告支付拖欠的电费4771元，原、被告在庭审中，双方确认在3天内将共同核对的用电度数提交给本院，但至今原、被告均没有提交共同核对的数据，故原告其请求，缺乏证据，本院不予支持。原告请求被告支付律师费10000元，但原告没有向本院提交律师费的发票，其请求本院依法不予支持。关于被告反诉请求是否支持问题。被告提出原告存在着虚假广告，构成违约行为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，被告与原告洽谈后，被告作为具有完全民事行为能力人，有充分时间分析和判断原告是否存在虚假广告，在接近1年时间后与原告签订合同，应视为默认原告不存在虚假广告，并且被告也没有提供行政管理部门对原告处罚的相关证据，故被告其主张缺乏证据，本院依法不予支持。被告反诉请求原告返还定金、押金及管理费等计51000元，但其中31000元作为第一个租金、管理费、节庆费开业赞助费予以收取、冲抵。另20000元是被告于2019年8月20日转账给王飞、飞哥，没有约定是缴纳租金，并且原告也否认，20000元本院不作为缴纳租金处理，由被告另行主张，故原告其反诉请求，缺乏证据，本院依法不予支持。被告请求原告返还A27、A29号专柜装修物19万元以及A27专柜的货品4万元，共23万元，但A29号专柜双方已于2020年11月27日解除租赁关系，被告装修柜子已搬出A29号专柜，A29号专柜已交付原告；A27号专柜因被告违约，合同解除，根据双方签订的《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》第六条第六项的规定，被告应自行将自有物品拿走，原告也没有提供证据佐证物品价值为23万元，故被告其反诉请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告海丰县发到家商贸有限公司与被告林建平于2020年5月19日签订《海丰县发到家商贸有限公司大润发发到家购物广场专柜合同书》于2021年1月25日解除。被告林建平应于本判决生效之日起10日内将位于海丰发到家商贸有限公司海丰大润发发到家项目一层A27专柜交还原告海丰县发到家商贸有限公司管理使用。被告林建平应于本判决生效之日起10日内付还原告海丰县发到家商贸有限公司从2020年7月28日起至被告搬出A27专柜之日止的租金及违约金（租金以每月8960元计算，但应扣除26880元。违约金以被告搬出A27专柜之日止的尚欠租金为基数，从搬出A27专柜之日起计算至还清租金之日止按全国银行间同业拆借中心当月公布的一年期贷款市场报价利海丰县发到家商贸有限公司率计算）。驳回原告海丰县发到家商贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）林建平的反诉请求。被告如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1506元，简易程序收取753元，由原告负担728元，被告林建平负担25元；反诉费2375元，由被告（反诉原告）林建平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  彭泽川二〇二一年五月二十三日书记员  黄凤仪