湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0682民初686号 原告：临湘市宏达物业有限公司，住所地临湘市城中北路。 法定代表人：李忠良，总经理。 委托诉讼代理人：方小珊，女，1974年6月3日出生，汉族，住湖南省临湘市，公司员工。 委托诉讼代理人：汪谢君，男，1964年8月7日出生，汉族，住湖南省临湘市，项目经理。 被告：李红丽，女，1976年11月12日出生，汉族，住湖南省临湘市。 原告临湘市宏达物业有限公司（以下简称“宏达物业公司”）与被告李红丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏达物业公司的委托诉讼代理人方小珊、汪谢君，被告李红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判定被告向原告立即交纳物业管理费1791元；2.判定被告向原告支付逾期交费违约金730元；3.由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月5日，原告与被告业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：原业主购买锦绣豪园多层房170.56平方米，商品房应按每月每平方0.5元收取物业管理服务费，被告逾期交纳物业费，原告有权要求补交，并从逾期之日起按约定提供了服务，但是被告没有按约定交纳物业管理费，截至2020年9月30日止，被告共欠交物业服务费24个月计1791元，应支付逾期交费违约金730元。原告先后采取电话催收、上门催收、张贴公告和律师函等多种形式，向被告催缴所欠物业费，但被告至今没有缴纳。被告违反物业约定，拒不交纳物业管理费和其他相关费用，严重侵犯了原告物业管理活动和财产权益。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。 李红丽辩称：我不同意支付物业费。理由：1.我和其他住户向他们反映了房屋外墙漏水，要求修理，但是至今还没有进行维修；2.粪池盖板坏了，存在安全隐患。3.停车管理混乱、进门灯不亮、绿化等诸多物业管理问题。原告应尽到物业管理服务，我们才能安心交纳物业费。 宏达物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1．物业服务合同复印件1份，证明宏达物业公司于2018年4月5日与锦绣豪园业主委员会签订了物业服务合同，2018年12月1日才进去管理； 2．临湘市城市精细化管理领导小组办公室关于2020年第三季度督查考核综合排名的情况通报、照片（20张）复印件各1份，证明宏达物业公司尽到了服务义务； 3．律师函及其张贴的图片复印件1份，证明宏达物业公司已发律师函并张贴公告，要求李红丽支付物业费； 4．关于临湘市锦绣豪园小区下拨维修资金开支情况说明复印件1份，证明关于临湘市锦绣豪园小区下拨维修资金开支情况说明。 李红丽为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据： 1．照片复印件1份，证明房屋侧面漏水至今未维修、化粪池的盖板破裂未维修、以及车位乱划线，宏达物业公司服务不到位。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李红丽系锦绣豪园小区K栋504房业主，其住宅面积为170.56平方米，2018年4月5日，锦绣豪园业主委员会作为甲方与宏达物业公司作为乙方签订《物业服务合同》，甲方将锦绣豪园（物业名称）交由乙方实行物业管理，约定：第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十三条：服务管理期限自合同签订之日起叁年。第十六条：乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：保持设计原貌，且使用状况良好，无违章搭建和违章装修。2、设备运行：运行状态良好，满足业主使用。3、房屋及设施、设备的维修、养护：日常维护和使用处于良好状态，并制定周期维保计划及定期检修计划。4、公共环境：保持清洁，无脏乱差现象，保持环境良好，楼梯每周清扫一次，窗户玻璃每年擦二次，生活垃圾每天清运。5、绿化：绿化、园林、小品等维护良好，保证花草树木长势良好，修剪及时。6、交通秩序：各种车辆停放整齐有序，交通、车辆管理制度齐全。7、保安：主出入口门卫室24小时值班，秩序维护人员晚上巡视、监控，协助派出所民警做好小区治安工作。8、急修：三十分钟内赶赴现场，实施应急处理措施。小修：不过天，当天解决，如因待料原因不过周。9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。第十七条：物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，多层住宅按面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；车库杂屋（作居住使用）按面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取；未居住每月每平方按0.25元收取。空置房屋的管理服务费按建筑面积每月每平方米标准的90%收取。2、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金处理。第十九条：房屋的共同部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用。1、房屋共同部位的小修（指一次未超过500元）、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由维修资金承担；更新费用，由维修资金承担。2、房屋共用设施设备的小修（500元以下）、养护费用，由乙方承担；大中修费用（按国家行业标准），由维修资金承担；更新费用，由维修资金承担。3、公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由维修资金承担；更新费用，由维修资金承担。以及其他相关条款。锦绣豪园业主委员会及宏达物业公司的代表人分别在落款处签字并加盖单位公章。 2021年1月25日，湖南商管律师事务所受宏达物业公司委托制作律师函，张贴在李红丽家门口，向李红丽催收截至2020年12月31日止共计21个月的物业服务费，李红丽收到了律师函一直未向宏达物业公司支付律师函催收的物业服务费。 本院认为，依法成立的合同,对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。宏达物业公司经李红丽居住的锦绣豪园业主委员会聘用为锦绣豪园小区提供物业服务，2018年4月5日，锦绣豪园业主委员会与宏达物业公司签订了《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对锦绣豪园小区全体业主具有法律拘束力。业主与宏达物业公司均应严格按照协议约定履行各自义务。 宏达物业公司作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务,李红丽作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。宏达物业公司为李红丽提供了相应的物业管理服务，李红丽接受了宏达物业公司的物业管理服务后，应当按照协议约定及时支付相应的物业服务费和约定的其他费用。经催告后，李红丽未按约定及时支付所欠的物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，应当继续履行支付物业服务费的义务。由于李红丽欠缴物业费的原因之一是宏达物业公司不履行自己的职责，对于李红丽的房屋漏水问题经多次向宏达物业公司反映均得不到有效解决，宏达物业公司对李红丽房屋漏水的问题予以认可，但否认是自己的职责所在，认为房屋漏水维修属于是要启动维修基金的，不属于宏达物业公司维修保养的范畴，但是宏达物业公司未提交其已经开始着手实施调动维修基金的工作，或向有关部门反映业主房屋漏水的情况，致使李红丽房屋漏水问题长期得不到解决，由此可以认为宏达物业公司存在不积极履行职责的行为。对于李红丽欠缴的物业费用可酌情减少，以缴纳70%为宜，按照李红丽欠缴的物业服务费1791元×70%＝1253.7元。宏达物业公司要求李红丽支付拖欠的物业服务费1791元的诉讼请求，本院予以部分支持。 李红丽提出宏达物业公司提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施设施损坏维护不及时、公共绿化明显缺乏养护、卫生打扫不彻底、车辆乱停乱放、门卫形同虚设、违章搭建等问题，李红丽因宏达物业公司提供瑕疵服务拒交物业服务费的抗辩意见，本院认为，宏达物业公司作为锦绣豪园小区的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行对小区房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、车辆停放秩序等项目进行维修、修缮、服务与管理等义务。依据李红丽所提交的照片显示,小区内确实存在垃圾清理、公共环境卫生维护、安排车辆停放等方面的物业服务不到位，上述问题属于合同履行瑕疵，作为物业公司，履行物业服务合同的约定虽有瑕疵,物业管理也有混乱现象,但其提供的物业服务基本能够满足物业服务合同约定的一般需求,不属于合同法中的根本违约，且李红丽未在本案中提供证据证明宏达物业公司在物业管理中存在重大瑕疵，构成根本违约，故李红丽作为小区业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。本院对李红丽提出的此项抗辩意见不予采信。 关于宏达物业公司要求李红丽支付违约金的诉讼请求,因宏达物业公司在履行合同中,未能完全按合同履行好相应义务,宏达物业公司提供的服务存在瑕疵，造成小区内部分业主有较大意见，宏达物业公司应对其服务瑕疵承担相应的责任。据此,对宏达物业公司主张李红丽支付逾期缴费违约金730元的诉讼请求，本院不予支持。 物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。业主交纳物业费，是为了获取卫生、安全、舒适的居住环境。物业公司提供符合约定标准的服务，业主及时交纳物业费，双方各取所需，才能和谐共存。一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，物业服务企业收取物业服务费后，要认真履行物业服务的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。而小区业主按时交纳的物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。倘若物业公司提供的服务存在瑕疵，业主以拒交物业费对抗，势必陷入恶性循环，不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。均不能实现自己的合同目的。宏达物业公司作为物业服务的提供者,本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，及时维护好小区公用环境卫生，保证小区设施设备的正常使用，提高协议约定事项的服务质量，为锦绣豪园小区提供更好的物业服务。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十条、第四十一条、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李红丽在本判决生效之日起五日内向原告临湘市宏达物业有限公司支付物业服务费1253.7元； 二、驳回原告临湘市宏达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，原告临湘市宏达物业有限公司负担13元，被告李红丽负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李彬 二〇二一年五月二十一日 法官助理杨苗 书记员杨苗(兼) 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。 以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责: (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。