江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3978号原告：康桥丽景花园第五届业主委员会，住所地无锡市锡沪西路梨花宾馆旁。负责人：谢春洪，该业委会主任。委托诉讼代理人：苏朗，江苏吴韵律师事务所律师。被告：无锡市华驰物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区康桥丽景花园60号。法定代表人：林启军，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳惠文，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学浩，江苏金锡律师事务所实习人员。原告康桥丽景花园第五届业主委员会（以下简称康桥丽景第五届业委会）与被告无锡市华驰物业管理有限公司（以下简称华驰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康桥丽景第五届业委会的负责人谢春洪及委托诉讼代理人苏朗，被告华驰公司的委托诉讼代理人岳惠文、陈学浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康桥丽景第五届业委会向本院提出诉讼请求：1、判令华驰公司返还公共收益609945元(含2年7个月10天的停车费545145元、1年的泳池承包使用费20000元、18-15/16号店面租金7000元和18-20号店面租金37800元)；2、判令华驰公司赔偿逾期返还损失（自2015年8月11日起至实际给付之日止，以565145元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；3、判令华驰公司赔偿逾期返还损失（自2019年12月1日起至实际给付之日止，以44800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；4、本案诉讼费用由华驰公司承担。事实和理由：2011年4月15日，华驰公司与无锡市康桥丽景花园小区业主委员会(即康桥丽景第二届业委会)签订《物业服务委托合同》，进驻小区提供物业管理服务。2011年6月，康桥丽景第二届业委会解散。2011年10月，康桥丽景第三届业委会成立。2011年12月31日，康桥丽景第三届业委会与华驰公司重新签订《物业服务合同》，服务期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，并约定华驰公司收取地面车位停车费后应于当年3月31日前返还给业委会21万元，游泳池年租用费为2万元，业主共有房产或设施场所租金归业委会所有。合同期满后，华驰公司继续提供物业管理服务，直到2015年8月11日撤出康桥丽景花园小区。在华驰公司服务期间及其后，康桥丽景花园前业主委员会、业主以及社区居民委员会曾多次向其催讨过停车费、泳池租用费和其他公共收益，但华驰公司以未收齐物业费、没有收益等为由拒不返还有关公共收益。2018年10月，康桥丽景第五届业委会依法备案成立。2019年5月，康桥丽景第五届业委会向华驰公司法定代表人及股东发函要求返还有关款项，华驰公司未予理会。2019年8月，康桥丽景第五届业委会因与康桥丽景花园小区18-15/16号和18-20号店面租赁纠纷起诉至法院，在案件审理过程中，康桥丽景第五届业委会才知悉华驰公司已收取18-15/16号店面2015年1月至7月期间的租金7000元和18-20号店面2013年11月至2016年10月期间的租金37800元。现为维护自身合法权益诉至本院。华驰公司辩称，1、康桥丽景第五届业委会的主张权利已超过诉讼时效；2、华驰公司与业主委员会原签订的物业服务合同进行了变更，明确可以用应上缴康桥丽景第三届业主委员会的款项弥补物业亏损；3、康桥丽景18-15/16号和18-20号店面属于物业管理用房，康桥丽景第五届业委会要求返还前述店面租金于法无据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月15日，无锡市康桥丽景花园小区业主大会（以下简称甲方）授权无锡市康桥丽景花园小区业主委员会与华驰公司（以下简称乙方）签订《无锡市康桥丽景花园小区物业服务委托合同》一份，约定：甲方通过选聘方式将无锡市康桥丽景花园小区委托于乙方实行物业服务，委托管理期限为三年八个月，自2011年4月15日至2014年12月31日止。2011年12月31日，无锡市北塘区康桥丽景花园第三届业主大会（以下简称甲方）授权无锡市北塘区康桥丽景花园第三届业主委员会（以下简称康桥丽景第三届业委会）与华驰公司（以下简称乙方）签订《无锡市北塘区康桥丽景花园小区物业服务合同》一份，约定：甲方通过协议选聘方式将无锡市北塘区康桥丽景花园小区委托乙方实行物业服务，委托服务期限为壹年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止；甲方在合同生效之日起10日内向乙方提供现有管理用房260平方米；地面车位属于全体业主所有，地面车位的使用人应按每月交纳100元/辆管理服务费，乙方在收取地面车位停车费后应在2012年3月31日前及时返还给甲方21万元整；任何经营者应向甲方交纳2万元/年游泳池租用费；物业管理区域内属甲方所有的房产和利用小区内公用道路、设置、电梯等公共场所由甲方出租经营，其收入甲方所有；乙方根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；甲方建立、保存物业管理账目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。2013年12月20日，江苏中证会计事务所有限公司编制《康桥丽景花园第三届业主委员会财务收支鉴证报告》一份，载明：华驰公司已返还2012年度停车费21万元、2012年度游泳池承包使用费2万元，2013年度停车费21万元、2013年度游泳池承包使用费2万元尚未返还。2014年9月30日，康桥丽景业主委员会（以下简称康桥丽景第四届业委会）向华驰公司发出关于结清2013年、2014年代收费用（10月15日）的催款通知。2014年10月17日，康桥丽景第四届业委会委托江苏锡惠律师事务所向华驰公司发出催讨前述款项的律师函。2015年1月19日，康桥丽景第四届业委会在原无锡市北塘区人民法院向华驰公司提起诉讼，2015年3月20日，原无锡市北塘区人民法院作出（2015）北民初字第0221号民事裁定书，载明：因康桥丽景第四届业委会无有效成立证明被撤销备案，不具有诉讼主体资格，裁定驳回以康桥丽景第四届业委会名义的起诉。2015年5月12日，华驰公司向康桥丽景小区全体业主发出《关于终止康桥丽景小区物业服务的通知》，载明：华驰公司自2015年8月11日将终止对康桥丽景小区的物业管理服务。2016年4月16日，康桥丽景小区业主向原无锡市北塘区房管局、北塘区北大街街道、锡城新村社居委发出书面要求，希望前述部门帮助康桥丽景小区业主向华驰公司追讨2013年至2015年期间的停车费、游泳池代租金、广告费等。2017年5月14日，康桥丽景小区业主向华驰公司发出公开追讨函，载明：华驰公司自2013年1月至2015年8月11日撤离期间未将小区合同约定和法律规定的代收费用中小区业主应得部分返还小区业主，经测算华驰公司应返还康桥丽景小区全体业主127万多元，限期华驰公司返还前述款项。2017年8月4日，无锡市梁溪区北大街街道办事处对康桥丽景部分业主的有关诉求进行书面回复，载明：依法处理华驰公司遗留的有关代收费问题，对涉及诉讼时效问题，由街道社区依法向司法部门提供情况说明，有关情况及时通知全体业主。2017年8月11日，无锡市梁溪区北大街街道锡澄新村社区居民委员会在本院向华驰公司提起诉讼，2017年10月18日，本院作出（2017）苏0213民初7368号民事裁定书，准许无锡市梁溪区北大街街道锡澄新村社区居民委员会撤回起诉。2018年10月26日，康桥丽景第五届业委会经备案成立。2019年5月20日，康桥丽景第五届业委会委托江苏吴韵律师事务所向华驰公司的法定代表人林启军及股东何丽发送律师函，限期华驰公司返还相应款项。另查明，华驰公司已收取18-15/16号店面2015年1月至7月期间的租金7000元和18-20号店面2013年11月至2016年10月期间的租金37800元。诉讼中，康桥丽景第五届业委会表示：康桥丽景第四届业委会直到2015年3月才被撤销备案，在未被撤销备案期间所作的行为应当是合法的，即便事后被撤销备案，此前的行为也是代表业主追讨的过程。自2015年8月11日华驰公司撤出后，康桥丽景第五届业委会通过向有关部门提要求、物业公告栏张贴催讨函以及发送律师函等方式一直在向华驰公司催讨相应款项，诉讼时效发生中断。且2019年5月21日华驰公司已签收了律师函，并未超过诉讼时效。康桥丽景第五届业委会直到2019年才得知18-15/16号、18-20号两处商铺租金情况，诉讼时效也应当自2019年起算。在（2017）苏0213民初7368号案件的开庭笔录中，华驰公司曾承认2013年以后收取过停车费，按照合同约定华驰公司应予以返还，且相应费用收取凭据由华驰公司掌控，康桥丽景第五届业委会没有能力提供。60号以及18-15至18-21按照批复规划立项系作为物业管理用房，但实际华驰公司仅使用了60号，60号260多平方米的面积也符合合同中关于现有管理用房的约定，且物业管理用房是属于业主共有，华驰公司仅享有占有和使用权，相应收益权仍归属康桥丽景第五届业委会。华驰公司表示：华驰公司自2015年6月离开康桥丽景小区后，康桥丽景第五届业委会未向华驰公司主张过相应权利，所谓的康桥丽景第四届业委会已被撤销，不能代表小区全体业主的意思表示，故诉讼时效应自2015年7月1日起至2018年6月30日终止。对康桥丽景第五届业委会诉讼请求中停车费、泳池承包使用费的计算方式没有异议，但自2013年起华驰公司并未正常收取停车费，需要康桥丽景第五届业委会提供相应依据。2011年12月的合同履行完毕后，双方未签订过合同，按照之前签署的合同以及康桥丽景第三届业委会成员的口头承诺，将公共收益用于物业管理支出。以上事实，有《无锡市康桥丽景花园小区物业服务委托合同》、《无锡市北塘区康桥丽景花园小区物业服务合同》、《康桥丽景花园第三届业主委员会财务收支鉴证报告》、《关于终止康桥丽景小区物业服务的通知》、律师函、民事裁定书、收据等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，华驰公司2011年4月15日至2015年8月10日期间为康桥丽景小区提供物业管理服务，根据康桥丽景第三届业委会与华驰公司签订的《无锡市北塘区康桥丽景花园小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同）中关于合同顺延条款的约定，康桥丽景第五届业委会作为依法成立的业主委员会有权代表康桥丽景小区业主按照前述合同约定向华驰公司主张返还停车费以及泳池承包使用费。物业管理用房的所有权依法属于业主。庭审中，华驰公司陈述案涉18-15/16号和18-20号属于物业管理用房且相应租金均已收取，华驰公司未提供相应证据证明康桥丽景业主委员会授权其拥有对前述物业管理用房的收益权，康桥丽景第五届业委会也未予认可，故华驰公司应将已收取的相应租金予以返还。华驰公司抗辩诉讼时效已于2018年6月30日届满，根据本院已查明的事实，2017年8月4日，康桥丽景业主得到无锡市梁溪区北大街街道办事处有关于诉求的书面回复，并于2017年8月11日以无锡市梁溪区北大街街道锡澄新村社区居民委员会的名义在本院向华驰公司提起诉讼，虽然起诉的主体不是康桥丽景业主委员会，但该诉讼行为也能反映出康桥丽景业主主张相应权利的意思表示，诉讼时效发生中断。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。关于案涉18-15/16号和18-20号的租金，康桥丽景第五届业委会陈述其自2019年诉讼时才得知权利受到损害，华驰公司未举证证明康桥丽景第五届业委会已在2018年6月30日之前知道或者应当知道权利受到损害，故华驰公司以本案超过诉讼时效为由抗辩，不能成立。华驰公司辩称原签订的物业服务合同已进行变更，并与康桥丽景第三届业委会成员达成口头承诺，约定将公共收益用于物业管理支出，但未能提供充分有效证据予以佐证，不予采信。综上，康桥丽景第五届业委会要求华驰公司返还停车费545145元、泳池承包使用费20000元、18-15/16号店面租金7000元和18-20号店面租金37800元，有事实和法律依据，予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按约履行，应承担相应的违约责任。因华驰公司违约，康桥丽景第五届业委会有权依法主张逾期返还损失，但其主张的计算标准明显过高，本院依法予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十七条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、无锡市华驰物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向康桥丽景花园第五届业主委员会返还公共收益609945元。二、无锡市华驰物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向康桥丽景花园第五届业主委员会赔偿损失（自2015年8月11日起至实际给付之日止，以565145元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、无锡市华驰物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向康桥丽景花园第五届业主委员会赔偿损失（自2019年12月1日起至实际给付之日止，以44800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回康桥丽景花园第五届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9899元、保全费3770元，以上合计13669元（康桥丽景花园第五届业主委员会已预交），由无锡市华驰物业管理有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给康桥丽景花园第五届业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨 斌人民陪审员  薛崇恩人民陪审员  曹娟妹二〇二一年五月二十五日法官 助理  倪雪儿书 记 员  张舒悦本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。