贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1705号上诉人（一审原告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。被上诉人（一审原告）：施文梅，男，1983年12月15日出生，汉族，户籍地址：福建省福清市，现住贵州省凯里市。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）与被上诉人施文梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2021)黔2601民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒丰房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审全部诉请；二、一审及二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人的合同义务并未履行完毕，合同解除权并未消灭。在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房屋权属登记为出卖人主要义务。涉案房屋至今未取得不动产初始登记权利证书，上诉人的义务未履行完毕，合同解除权并未消灭。且涉案房屋未办理初始登记亦是导致被上诉人的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款之规定，被上诉人至今非涉案房屋的所有权人，在涉案房屋未登记在其名下时，被上诉人的处分权受限。二、涉案《商品房买卖合同》系附解除条件的合同，现解除条件已成就，上诉人有权解除合同。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款之规定及涉案《补充协议》的约定，现因被上诉人未按期偿还按揭贷款，导致上诉人承担连带保证责任。解除合同事由已发生，上诉人有权解除合同，并有权要求被上诉人返还涉案房屋及赔偿全部损失。综上，一审法院适用法律错误，二审法院应依法予以改判、撤销或者变更。恒丰房产公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除恒丰房产公司与施文梅2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014005073），并判令施文梅返还金泉国际新城29栋16层16-3号房屋；2、判令施文梅支付违约金16783.00元；3、本案诉讼费由施文梅负担。一审法院认定事实：2014年7月3日，原告恒丰房产公司与被告施文梅签订编号为2014005073《商品房买卖合同》，约定被告以总价款559418.00元向原告购买位于凯里市，付款方式为签订合同之日首付168418.00元，剩余391000.00元以银行按揭支付。此外，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定，买受人不按与银行签订的借款合同约定按时还款，致使银行书面通知出卖人，要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，因本合同产生的费用和损失全部由买受人承担。买受人还应向出卖人承担本合同总价款3%的违约金。买受人应在收到出卖人发出的解除合同通知后五日内将合同项下商品房返还出卖人，由出卖人另行出售，所得款项在扣除违约金、手续费等一切相关损失后，剩余价款退还买受人。《商品房买卖合同》成立后，被告于当日向原告支付购房首付款168418.00元。2015年9月28日，原、被告与农行凯里金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款391000.00元用于购房；原告为担保人，向银行承担连带责任保证。《个人购房担保借款合同》成立后，银行于2015年10月13日向被告发放贷款391000.00元，贷款转账至原告账户。后因被告未完全按《个人购房担保借款合同》履行还款义务，银行扣划原告保证金为被告偿还逾期贷款，原告于2020年4月2日将被告诉至一审法院。经主持调解，双方达成被告于2020年6月10前偿还原告为其垫付的逾期贷款18222.09元及利息的调解协议。因被告怠于履行还贷义务，债权人农行凯里金泉支行亦于2020年4月17日将原、被告诉至一审法院，要求提前收回向被告发放的按揭贷款本息，原告承担连带清偿责任。经主持调解，双方达成协议，即：被告在2020年6月30日前清偿逾期债务，合同继续履行。如果在继续履行中被告再逾期两次不足额归还房贷的，债权人可就剩余本金及利息一并申请强制执行；原告承担连带清偿责任。调解书生效后，被告未履行调解书确定的给付义务，债权人农行凯里金泉支行申请执行。一审法院于2020年11月6日裁定冻结原告存款342000.00元，并于2020年11月23日将冻结款项扣划至一审法院，执行终结。2020年11月26日，银行又扣划原告保证金4222.76元为被告清偿债务。随后，原告于2020年12月7日短信通知被告尽快到公司处理。否则将提起诉讼，要求被告偿还垫付的342000.00元及被扣划的保证金，或者收回出卖的商品房另行出售。后因双方协商不成，原告遂提起本诉。另查明，涉案商品房已于2016年6月1日交付被告使用。该商品房至今未取得不动产初始登记权利证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。经审查，涉案《商品房买卖合同》合法有效。被告已按约足额向原告支付购房价款，原告亦按约将商品房交付被告使用，虽该不动产未办理初始登记，但已不影响双方实现合同目的。故除权利登记外，原、被告各自的合同义务已履行完毕。按合同解除权的一般原理，行使合同解除权，应在解除事由发生之后，合同未履行完毕前提出。本案原、被告在履行《商品房买卖》过程中没有发生解除合同的事由，且各自合同义务已履行完毕，合同解除权已消灭。至于被告不履行借款合同约定的还款义务，导致原告被连带，代为履行了债务清偿义务，该结果属于履行借款合同保证人义务的范畴，不属于履行买卖合同产生的法律后果。原告作为借款合同的保证人，履行保证义务后可以向债务人即被告行使追偿权，而不是行使合同解除权。因此，原告在借贷法律关系中履行保证义务后，以此要求解除与被告之间的买卖法律关系，理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定判决驳回原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4781.00元，由原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》是否应予解除。现针对争议焦点做如下论述：合同解除权制度设立的立法价值在于对相关主体间利益的平衡，当事人在合同中约定一方解除合同条件时，除应对解除事由及解除权行使的前提条件作出明确约定外，也应遵循诚实信用原则、公平合理原则以及社会公序良俗，才能真正保障当事人在合同法律关系中的实质平等，从而维护交易秩序的稳定。本案上诉人与被上诉人虽在涉案《商品房买卖合同》中约定有关于被上诉人存在逾期还房贷致使上诉人被书面通知承担保证责任之违约情形的解除合同条件，但该约定解除权的事件并非是被上诉人违反涉案《商品房买卖合同》项下的基本义务范畴（支付购房款义务），而是违反了独立于《商品房买卖合同》的另一《个人购房担保借款合同》的义务。针对涉案商品房买卖关系而言，被上诉人已采取首付及按揭贷款方式向上诉人支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，故不存在对《商品房买卖合同》构成根本的违约。而上诉人也依约交付了房屋，该买卖合同已大部分履行。综合考虑本案具体情况，并基于公平原则，从维护交易秩序之稳定性考量，对上诉人主张解除合同的行为不予支持，即涉案《商品房买卖合同》不应予解除。对于上诉人作为保证人已代被上诉人清偿《个人购房担保借款合同》中的逾期债务问题，上诉人可通过行使追偿权向被上诉人予以主张，而非要求解除与该借款合同分属不同法律关系的《商品房买卖合同》。因此，一审判决不予支持上诉人的一审诉请并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9562元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  罗安松审判员  陈生燕二〇二一年五月二十八日法官助理梁红云书记员蒋诚霄