黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终585号上诉人（原审被告）：孟祥丹，女，1990年6月1日出生，汉族，国网公司龙凤供电局职工，住黑龙江省大庆高新区。委托诉讼代理人：孟凡权（系孟祥丹父亲），男，1967年2月5日出生，汉族，国网黑龙江省电力总公司大庆萨尔图分公司职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地黑龙江省大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人孟祥丹因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人孟祥丹上诉请求，一、撤销原审判决，改判上诉人支付被上诉人2017年到2020年物业服务费共计38,574.70元；二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由，一审判决认定事实不清，证据不足，一审法院未采信上诉人举示的证据，错误认定被上诉人尽到物业服务义务，支持了被上诉人的一审诉讼请求，导致错误判决。1.被上诉人主体不适格。上诉人在2016年接房时，在质量保证书和商品住宅使用书中得知的物业公司名称为大庆市悦豪物业管理有限公司（以下简称大庆悦豪公司）。经查，其系三级资质企业。直到2017年，被上诉人仍以大庆悦豪公司的名义履行物业合同。但是一审时却以北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司的名义起诉，主体不相符。上诉人作为小区的业主，对上述情况是有知情权的，而且不同的物业公司存在资质、设备设施、人员的不同，相应带来的物业服务质量也可能有天壤之别。2.被上诉人在提供物业服务过程中，不顾业主利益，不尽职尽责，导致小区环境差，服务质量欠佳，却长年按照高标准收取物业费，显然不合理的。一审中上诉人向法庭出示的光盘，内附有照片和视频，多数照片都显示了时间点、经纬度和事件过程，同时也体现了时间的连续性，能够清晰地反映小区在物业管理服务方面的纰漏，存在未按约定提供服务，私自收取楼道、电梯间公共区域广告费等诸多问题，即使当庭没有提供原始载体进行核对，并不影响反映小区的客观现状。实际上小区的管理现状混乱，脏乱差等现象是客观存在、非常严重的。小区大多数业主对物业公司是不认可的。上诉人认为一审提交的照片和视频已足以认定物业公司没有尽到服务职责，没有全部履行合同约定的服务义务，所以不应缴纳物业费，退一步讲不应该承担全额物业费，无资质服务不到位，不应收取高额服务费。3.上诉人在小区居住过程中被上诉人从未公开物业服务情况及履行情况。同时，上诉人在2017、2018、2019年未收到任何催缴物业费的通知，诉讼时效已过。根据《大庆市物业管理条例》第三十二条的规定，物业企业应每半年公布一次企业的履行情况，但悦豪公司至今未公布过，导致小区业主对物业服务的企业名称、服务标准、服务细则及相关条例等无从知晓。另外，在一审中，被上诉人举证的催缴通知单和律师函，上诉人从2017年到2019年从未收过到上述文件，且均为打印件，不符合证据形式，无法核实其真实性。根据诉讼时效的相关规定，至今上诉人未收到任何催告。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人悦豪物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1．判令孟祥丹支付物业服务费48,218.40元及自2017年1月1日起至2019年12月31日期间违约金13,199.79元，共计61,418.19元；2．案件受理费由孟祥丹承担。一审法院查明，2016年1月4日，孟祥丹办理了阿斯兰小镇4号地14-102室房屋入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如孟祥丹不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对孟祥丹居住的小区实施物业管理服务至今。孟祥丹拖欠悦豪物业公司2017年1月1日起至2020年12月31日期间物业服务费共计48,218.40元。经悦豪物业公司催要，孟祥丹拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。孟祥丹所有的房屋建筑面积为334.85平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，悦豪物业公司与孟祥丹签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，为孟祥丹提供物业服务，孟祥丹也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求孟祥丹支付2017年至2020年物业服务费48,218.40元的诉讼请求，应予以支持。关于悦豪物业公司要求孟祥丹给付2017年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金13,199.79元的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。孟祥丹虽辩称悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费，对此孟祥丹未提供充分证据予以证明，而孟祥丹与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，并已交纳2016年物业服务费用，且一直接受悦豪物业公司的物业管理与服务至今，故对孟祥丹该抗辩意见不予采信；关于孟祥丹提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司，后签订物业管理服务协议变更为悦豪物业公司，但未明确告知孟祥丹，且物业服务协议属格式条款，预收一年物业服务费的行为不合理，属无效约定的辩解意见，一审法院认为悦豪物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，孟祥丹入住阿斯兰小镇与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，证明为其提供物业服务的是悦豪物业公司，且协议对物业收费标准及方式等情况约定明确，故对孟祥丹该抗辩意见不予采信；关于孟祥丹辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认案涉小区存在物业服务问题，因此服务不达标的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告孟祥丹于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计48,218.40元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。案件受理费668元（已减半），由被告孟祥丹负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订的物业管理服务协议合法有效，双方应受该协议的约束。被上诉人为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当按照约定的价格向悦豪物业公司支付物业费用。关于上诉人主张被上诉人主体不适格的理由，因其未提交充分的证据予以证明，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持；关于上诉人主张一审判决采信证据不当的理由，因其在一审中提交的照片和视频资料所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，故一审法院认为应综合全案予以认定并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张物业服务不达标故其拒交或不应全额交纳物业费的理由，因上诉人在一审中举示的证据不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人的该项理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张诉讼时效期间抗辩的理由，因其未在一审中提出诉讼时效期间抗辩，且二审中亦未提交新的证据，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因此，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人孟祥丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由上诉人孟祥丹负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文