河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初2712号原告：郭恩中，男，汉族，1975年3月12日出生，住南阳市卧龙区。被告：河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园1幢。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，特别授权。委托代理人：葛杨鑫，女，汉族，1984年4月1日出生，住河南省南阳市卧龙区，系公司员工。特别授权。原告郭恩中与被告河南豪盛商贸有限公司（以下简称“豪盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理，原告郭恩中与被告豪盛公司委托代理人张伟、葛杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭恩中诉称，于2015年5月27日，原告与被告签订了商品房认购协议书，约定原告购买被告开发的位于南阳市人民路东侧的豪盛购物公园负一层67号房产，合同约定该房建筑面积11.38平方米。原被告于2015年5月27日签订了《租赁（返租）协议书》，约定原告将购买的上述商铺租赁给被告，租金每月2,777元；租赁期限10年（2015年8月20日至2025年8月20日），被告一直拖欠租金，原告于2020年9月17日起诉至河南省南阳市宛城区人民法院，（2020）豫1302民初5807号民事判决书判决被告支付租金至2020年10月20日。自2020年10月20日至今又欠租金6个月共计16,662元。因在租赁合同有效期内，被告长期拖欠原告租金，所欠租金数额巨大，被告不仅多次违背诚信不守承诺支付拖欠租金，被告早已无商业信誉、商业道德可言。原告强烈要求被告支付所欠租金及利息（利息按银行同期贷款利率日万分之二计算）。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。诉讼请求：1、责令被告支付原告从2020年10月20日至2021年4月20日6个月房屋合同期内租金16,662元，违约金2,025元（违约金自欠费之日起按未付租金金额的每日万分之二支付）。2、诉讼费由被告承担。被告豪盛公司辩称，一、原告起诉的租金数额过高，原合同约定的是按购房款的10%或11.5%返还购房款，这实际上是当时售房的促销手段，并非真正符合市场的标准。目前不管是谁在使用原告的商铺房屋，都不能再按照原来的租金标准计算租金。原告诉请的租金参照以往判决书在租赁关系中认定的租金数额来确定，没有事实依据和法律依据。即便应该支付租金，也应参照市场租金价格确定租金。1、原告请求参照的租金标准不合法。原告与南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）签订的《商铺认购协议书》，与原告和豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》实际上是配套使用的，本案涉及的《租赁（返租）协议书》本质上是销售合同中的一个促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁。租金实际上是购房款的返还比例款，因此该租金标准在合同期内不应当予以支持，关于租金的约定不具有法律效力。2、原告要求参照的租金标准，严重违背市场规律规律，显失公平。按照原告的计算标准，租金每平方米高达260元，实际上同区域的价格为每平方米60到80元左右，万德隆公司的租金仅为每平方米18元。被告豪盛公司已经向法院提交了周边同区域商铺房屋以及万德隆公司的租赁合同，足以证实该事实的存在。因此原告要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平，不应当得到支持。二、原被告之间实际上属于委托合同关系，系各业主委托被告统一招商、经营。被告豪盛公司提起反诉：1、本案原、被告之间签订的不管是返租协议或是商铺委托统一经营管理协议书，其内容的本质都是委托协议。协议内容中也多次反复提及委托的意思表示。原告将商铺的招商、租赁、收费等事宜全部托付给了被告。《民法典》第九百一十九条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。依据上述规定可以看出，本案争议的所谓租赁合同，实际上符合委托法律关系的特征。2、被告公司属于物业管理公司的性质，自身没有销售或服务项目，其经营特点就是为业主进行招商活动，帮助业主对外租赁商铺并进行物业管理，从这一点上看，被告也只能从事的是受托代理行为。3、被告向法庭提交的证据可以证实，被告向原告支付的收益金已经远远违背了市场规律，导致被告长期处于亏损状态，不得不进行垫资，被告已经无法完成被原告的委托事项，因此被告可以据此提出解除委托合同。4、《民法典》第九百三十三条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。据此，被告有权随时解除该协议书。5、被反诉人的在本诉中的诉讼请求过高，反诉人请求法院按照市场价格计算租金，驳回其过高部分5,000元的诉讼请求。为此，反诉人特依法提起反诉，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2016年4月20日签订的租赁协议。原告郭恩中为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组：租赁（返租）协议书。第二组：南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5807号民事判决书，南阳市中级人民法院（2021）豫13民终827号民事判决书。被告豪盛公司对原告郭恩中所举证据发表如下意见：对租赁（返租）协议书，真实性不持异议，但是该协议显示的是委托关系，不是租赁关系，返租的是返还购房款的数额，而不是租金，因此不能作为计算租金标准使用。对一审、二审判决书真实性无异议，判决书认定的事实持有异议，不能以该判决认定的返租款确定为租金数额。被告豪盛公司为支持其主张，向本院提交如下证据：负一楼流行前线、万德隆同区域业主《委托租赁协议书》20份。证明事项：同区域业主与河南豪盛商贸有限公司之间签订的协议，租金平均在80.5元/㎡左右。而本案原告与被告之间目前诉讼涉及的委托租赁协议中的所谓租金的数额，高达260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准。按照这一标准，明显背离市场规律。原告郭恩中对被告豪盛公司所举证据发表如下意见：这是豪盛公司与其他人签的合同，与我们无关，我们要求按照原合同执行。对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的诉辩、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2015年5月27日，原告与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：原告指定认购的商铺房屋为67号，建筑面积为11.38平方米，实际支付价款为333,206元，一次性付清。原告、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告郭恩中向鸿德公司支付商铺房屋购买款333,206元。同日，原告郭恩中与被告豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：原告为豪盛购物公园负一层67号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为11.38平方米。原告自愿将该商铺房屋租赁给被告豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2015年8月20日起至2025年8月20日止，被告豪盛公司每年支付商铺房屋租金为总价款的10%，即每年33,321元给原告，折合每月2,777元，租金按自然月支付，被告豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，原告享有收取本协议约定的租金费用的权利，被告豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告。本协议签署后，被告豪盛公司如未按期支付原告租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。原告、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告豪盛公司未按合同约定向原告支付房屋租金，原告于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金，并要求法院判决解除合同，按照产权面积安装隔断交付原告商铺房屋。2018年11月19日，本院作出（2018）豫1302民初4003号民事判决：被告豪盛公司支付原告租金总额66,648元并支付违约金；驳回原告的其他诉讼请求。2020年9月17日，原告再次向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金，本院于2020年12月10日作出（2020）豫1302民初5807号民事判决：本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告郭恩中自2018年10月21日起至2020年10月20日的房屋租金61,094元及违约金，每笔租金的违约金以月租金2,777元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止；驳回原告郭恩中的其他诉讼请求。被告豪盛商贸不服判决向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2021年3月17日作出（2021）豫13民终827号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告豪盛公司在本案审理过程中提起反诉，要求解除原被告双方于2016年4月20日签订的《租赁（返租）协议书》，合议庭认为，被告提起的反诉与（2020）豫1302民初5807号案件的反诉基于同一事实和理由，根据一事不再理，被告的反诉本院应不予受理。本院认为，本案争议焦点为：被告豪盛公司是否应当按照《租赁（返租）协议书》约定的标准向原告支付拖欠的商铺房屋租金及违约金。原告与被告豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，原告与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，原告与被告豪盛公司成立房屋租赁合同关系。原告与被告豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告要求被告按照合同约定支付房屋租金的请求，本院予以支持。原、被告双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“乙方如未按期支付甲方租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付”，现原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告豪盛公司辩称的：“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”、“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，本院认为，原告与被告豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由被告豪盛公司拟制格式合同，原告在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。综上，要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，本院不予支持。综上，被告豪盛公司应支付原告的租金数额，从2020年10月21日至2021年4月20日，共6个月，每月租金为2,777元，应支付租金总额为16,662元，每笔租金的违约金以月租金2,777元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告郭恩中自2020年10月21日起至2021年4月20日的房屋租金16,662元及违约金，每笔租金的违约金以月租金2,777元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  刘琳瑜二〇二一年五月二十日书记员  张智雯书记员  王冬丽