广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36937号原告：孔玉卿，女，1946年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：卓赴会,广州金鹏律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：简璐云,广州金鹏律师事务所执业律师。被告：钟耀南，男，1963年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：梁美好，女，1963年1月19日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两被告的共同委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：马俊哲，广东天穗律师事务所律师。第三人：广州市安穗房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号之二101自编之二。法定代表人：潘涛，职务总经理。原告孔玉卿与被告钟耀南、梁美好，第三人广州市安穗房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔玉卿的委托诉讼代理人简璐云、卓赴会，被告钟耀南、梁美好的共同委托诉讼代理人王带到庭，第三人的法定代表人潘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立案时向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告签署的关于广州市越秀区盘福路医国后街21号501房《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》；2.判令两被告向原告返还购房款人民币2800000元，返还补分摊面积款16467元，返还土地补缴价款16000元；3.判令两被告向原告赔偿因房屋交易向第三人支付的中介费42000元；4.判令两被告向原告赔偿因房屋交易所产生的契税48000元；5.判令两被告向原告赔偿因房屋交易所产生的不动产登记费80元；6.判令两被告向原告支付相当于房屋成交价10%的违约金即280000元。7.本案案件受理费、保全费及房屋(结构)鉴定费等由两被告承担。庭审中，原告撤回上述第6项诉讼请求。事实和理由：一、双方交易过程。(一)2020年3、4月，原告委托儿媳简璐云，通过第三人广州市安穗房地产代理有限公司中介人员李杏棉寻找意向二手房。因盘福路区域房屋较旧，很多房屋为楼龄很长的混合结构，原告已明确向第三人表示“不会考虑也不会购买混合结构房屋”。(二)第三人向原告推荐位于广州市越秀区盘福路医国后街21号501房房屋(以下简称案涉房屋)，介绍该房屋为钢筋混凝土结构即俗称“框架”结构，非混合结构，是盘福路少有的非混合结构的低层房屋(楼高总高为5层，该房屋位于第5层)；该房屋为被告一与被告二夫妻共同财产。(三)2020年4月19日，第三人作为中介方促成原告与两名被告签署编号为NO.PFS1900022号的《存量房买卖合同》，约定成交价为2800000元，购买分摊面积6.1848平方米的费用由原告支付，交易所产生的税费由原告承担。(四)根据原告与第三人的中介服务协议约定，原告于2020年4月19日及6月1日就房屋交易向第三人指定代收款的中介人员李杏棉支付中介费42000元(为交为易价1.5%，费用确认书收存于第三人处)。(五)2020年4月22日，按照交易程序，第三人打印网签版编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，合同中明确该房屋建筑建筑结构为“钢筋混凝土”，三方于2020年5月30日及6月1日赴房产交易中心办理过户登记手续。(六)原告因该房屋交易，所支付的款项有：1、向被告支付购房款2800000元；2、为被告支付了补分摊面积款16467元；3、为被告土地补缴价款16000元；(2、3项费用为针对该房屋交易本身需要补交的费用，卖方为付款义务人)4、为原告自身支付契税48000元；5、为房屋交易登记支付不动产登记费80元；6、向中介方第三人支付中介费42000元。(七)原告于2020年6月上旬领取该房屋不动产权证。二、发现房屋为混合结构的经过。(一)2020年7月初，原告代理人儿媳简璐云在与该房屋邻居即另一户502房业主闲聊时，502房业主表示502房是“混合结构”。盘福路医国后街21号为一梯两户共五层的结构，共有10户人，不可能存在同一座大楼既存在钢筋混凝土结构、又存在混合结构的情况，更何况该案涉房屋与邻居502房屋就在同一层，更不可能存在该结构上的根本差异。(二)原告随后立即对盘福路医国后街21号的余下9户的房屋结构情况进行查询，结果为：102、202及案涉房屋为钢筋混凝土结构，而其余为混合结构。以上信息反映，同一整体建筑物中，10间房屋在不同楼层与单元出现了两种完全不同的建筑结构。为此，原告马上请建筑行业的人员到场检视，回复是混合结构无疑，完全可以通过鉴定明确房屋结构类型。(三)为查明事实，原告于2020年7月上旬通过12345及向房管、城建部门现场查档、咨询。1、城建部门回复：经查该21号大楼房屋城建档案，(1)该大楼是于1964建设，年代久远，60年代未有钢筋混凝土结构房屋；(2)该大楼报建资料显示为混合结构；(3)该大楼分两次报建，其中1-3层报建为“混合结构”，4-5层报建按旧方案同为混合结构，并强调“混合结构房屋上不可能加建钢筋混凝土结构楼层”；(4)因原告所持不动产权证之房屋位于第5层，故暂仅向原告提供4-5层的报建资料，关于1-3层的报建资料及其它资料，在诉讼中申请法院调取即可以提供。2、房管部门回复：已查核该21号全部10间房屋的结构登记，确实存在原告投诉反映的情况(不同楼层中，3间登记为钢筋混凝土结构、7间登记为混合结构)，在建筑上是不可能的，存在错误登记的情况，依法必须更正，请原告提交诉讼中的结构鉴定结论、城建档案等资料进行更正登记。三、本次交易构成重大误解或欺诈，应当予以撤销。(一)众所周知，混合结构房屋建筑年代久远楼龄长(如是钢筋混凝土结构，建筑年代最早也是在80年代初期与中期(至今最长也是30-40年楼龄)、而该房屋是混合结构，是在60年代建设，至今已经有近60年楼龄)、两种房屋的建筑质量及设计使用年限也不同，混合结构房屋因建筑结构特性不得随意改动墙体，更重要的是，因其建筑年代老旧的原因，在转让时买方无法公积金贷款、商业贷款年限远短于钢筋混凝土结构房屋。因此，在房产交易市场上，虽然混合结构房屋楼价远低于钢筋混凝土结构房屋，但即便如此，也较少买家选择购买混合结构房屋——原告本身在购房时就已经向中介声明，绝对不考虑购买混合结构房屋。(二)房屋结构是房屋最为重要的属性之一，直接影响到购买方是否选择及决定购买该房屋，故本次交易应当撤销。在整个交易过程中，被告及中介方所提供的相关权证资料及对该房屋的介绍与说明，均是“钢筋混凝土结构”，而该房屋实际上却是混合结构，构成标的物的自然基本属性的严重错误。在房屋的基本情况登记中，即使不登记朝向，不登记是否有电梯，不登记是否有小区管理，但房屋结构是必须登记的事项，是房屋最为重要的属性之一。综上，根据《合同法》第五十四条，原告有权请求人民法院撤销有关合同，要求两被告返还购房款人民币2800000元、返还代缴的补分摊面积款16467元(受益人为两被告)、返还代缴的土地补缴价款16000元(受益人为两被告)。四、原告因本次交易所产生的损失，应当由被告承担。无论因任何原因，被告自身在该房屋已经居住多年，知道或者应当知道该房屋的真实结构属性，被告应对自身出售房屋的所承诺的结构属性承担保证责任，由于结构陈述不实导致交易撤销的情况下，被告应当对原告以下损失作出赔偿：原告为本次交易支付契税48000元、支付房屋交易登记支付不动产登记费80元、向中介方第三人支付中介费42000元。原告在本次交易中完全不存在过错，但却遭受巨额损失。五、本案立案后原告持法院开具的律师调查令向不动产登记中心调查及询问城建档案明确大楼是混合结构后，不动产登记中心于2020年11月6日已经委托测绘院实地考察，并明确有关结构问题，但目前正在更正程序中。因此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：（一）该房屋买卖合同中，两被告不存在任何欺诈行为。原告要求撤销合同无依据。被告在交易过程中所提交的房产证与房管局公权力部门的查册信息是一致的，且根据原告提交的报建图资料，房屋建于上个世纪60年代，被告也未出生，且新建主体是广东电视台，并非由两被告自行修建，其后被告钟耀南也是以继承方式取得涉案房产，因此被告不存在故意隐瞒自身知晓的情况，或是虚构信息欺骗原告，原告也未举证两被告在交易过程中存在欺诈行为。（二）该交易属于双方真实意思表示，不构成原告主张的重大误解。1.在双方签署合同时，原告并未将房屋结构作为重点的考量内容向我方询问，因此在签署第一份买卖合同时，其未对房屋结构进行任何约定，相反，双方对于户口及学位占用进行特别约定，就房屋性质而言，无论是框架结构或是混合结构，在使用寿命上均已超过达到极限，并不会有明显区别。2.原告斥资280万元，按照一般生活经验法则，购房前必先查看房屋实际情况，当然也包括房屋结构，这是买方购房时应承担的义务。事实上，原告也到现场查看房屋并且双方在合同中约定，房屋是以现状售予原告，自合同履行完毕前，原告均未对房屋结构问题提出任何异议，其现主张房产证上登记的结构与真实结构不符，即使成立也是房管部门的登记错误，该登记错误并不影响原告在实际考量房屋后作出的真实意思表示。（三）该房屋市场交易价格，与双方合同约定价格本身相一致，不存在相差悬殊的问题，而原告提出的契税、登记费、中介费均是在正常交易过程中产生的，不是因为本次欺诈或重大误解而产生，因此本案不构成重大误解。该费用也是基于不同的法律关系产生，其应向相对方进行主张。（四）诉争的契税、不动产登记费、分摊费、中介费已经产生，确认原告主张的数额，但不同意原告诉讼请求。（五）同意原告撤回第6项诉讼请求。确认我方已收齐280万元房款。第三人述称，确认收到原告向我方支付的中介费42000元。由于在该房屋交易过程中，我方不存在过错，故不会退还涉案中介费。本案处理由法院依法判决。经审理查明，根据粤房地证第××号《房地产权证》载明，案涉房屋的原权属人为被告钟耀南，建筑结构为钢筋混凝土结构。2020年4月19日，原告（为买方）、两被告（为卖方）与第三人（为中介方）签订编号为NO.PFS1900022号《存量房买卖合同》，约定：买卖双方通过中介方买卖位于本市××区盘福路××房，房地产权证号码为Ｃ6××12，该物业地址、用途、建筑面积、房产证号等均以房地产权证或相关正式法律文书上的记载为准；2、该物业是以现状售予买方，买方已核对房地产权证和卖方或其代理人的身份等证明文件，并完全明白该物业的产权、使用状况及期限等情况；该物业按套出售并计价，成交价为2800000元；该物业成交价包括物业维修基金，卖方不再另行收取；本次交易所产生的税费由原告承担；该物业分摊面积6.1848平方米，总建筑面积64.0948平方米，购买该分摊面积的费用由原告支付；等。2020年4月21日，原告（为买方）与被告钟耀南（为卖方）签订穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，其中约定：越秀区盘福路医国后街21号501房建筑结构为钢筋混凝土（甲石，砼）等。上述合同签订后，原告已向被告方付清购房款2800000元，被告方也已将案涉房屋交付原告使用。双方已办妥产权登记过户到原告名下的手续。广州市规划和自然资源局于2020年6月2日向原告颁发的《不动产权证书》显示，案涉房屋的建筑结构为钢筋混凝土结构。关于案涉房屋的建筑结构问题，本院曾发函询问有关行政部门。广州市不动产登记中心作出了《关于（2020）粤0104民初36937号的复函》，函复内容如下：来函附件1所述粤房地权证穗字第××号《房地产权证》所在房产地址为越秀区盘福路医国后街21号501房，原以2008登记1055533号房改登记在钟耀南名下，房屋结构为“钢筋混凝土（甲石，砼）”。2020年6月，该房屋转移登记至孔玉卿名下，房屋结构为“钢筋混凝土”。经核历史档案，该房屋登记的房屋结构有误，应为“混合结构”，我中心将启动依职权更正。后广州市规划和自然资源局于2021年1月28日向原告颁发的《不动产权证书》显示，案涉房屋的建筑结构为混合结构。本案诉讼过程中，原告请求查封、扣押或冻结被告名下价值3202547元的财产，并由天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部提供担保。本院于2020年9月21日作出裁定，裁定查封、扣押或冻结被告名下价值3202547元的财产，原告为此交纳了财产保全申请费5000元。原告称其已依据合同代被告方补缴分摊面积款16467元及土地价款16000元，原告还主张其因案涉房屋的交易所受损失还包括契税48000元、不动产登记费80元及中介费42000元。原告同时表示，其曾前往有关部门口头咨询如合同撤销已收取的相关费用是否已会原路退回；其中房管部门明确表示登记费80元不予退回；税务部门则回复不能确定；但根据财政部、国家税务总局于2011年4月26日颁布的财税[2011]32号《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。原告同时承诺，如有关部门原路退还相关费用，则同意在一天内退还该不当得利给被告。被告确认：前述分摊面积款16467元、土地价款16000元、契税48000元、不动产登记费80元均已实际发生并由原告支付。但其对于中介费不清楚，认为与其无关。第三人确认已收到原告支付的中介费42000元。此外，原告称，其诉请要求撤销原、被告签署的关于广州市越秀区盘福路医国后街21号501房《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》的诉讼请求中，包含了请求在其收到被告方返还有关款项后将案涉房屋的产权恢复登记到被告钟耀南名下的手续的意思表示。本院认为，本案的争议焦点是：案涉《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》是否属于可撤销的合同。双方签订的《存量房买卖合同》明确约定买卖双方交易房屋的产权证号码为Ｃ6××12，且相关信息以房地产权证上的记载为准；同时《广州市存量房买卖合同》也明确约定越秀区盘福路医国后街21号501房建筑结构为钢筋混凝土（甲石，砼）。可见，原告意愿购买的房屋是与房地产权证记载信息相符的房屋即钢筋混凝土结构的房屋。而根据广州市不动产登记中心其后作出的《关于（2020）粤0104民初36937号的复函》，房屋结构原登记为“钢筋混凝土”结构有误应为“混合结构”。可见，原告方在签订合同时对涉案房屋的真实质量、规格等产生错误的认识，存在重大误解的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条的规定,因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求撤销《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》以及要求被告方返还购房款的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。需要指出的是，因原、被告与第三人之间签订的编号为NO.PFS1900022号《存量房买卖合同》中包含了两个法律关系，前述撤销《存量房买卖合同》的范围仅包括原告与被告钟耀南、梁美好之间就案涉房屋的买卖达成的合同条款，而不包括买卖双方与居间方之间的居间合同条款。同时为减少讼累，合同撤销后，原告需配合被告办理将案涉房屋的产权恢复登记至被告钟耀南名下的手续。至于原告已支付的补分摊面积款16467元及土地补缴价款16000元，该价值已添附于房屋之上，在合同撤销的情况下，被告作为房屋的产权人理应退回。关于原告要求两被告赔偿损失的问题。本院认为，原告在上述房屋买卖过程中不存在过错，而契税及不动产登记费已实际产生并由原告支付，在合同撤销且无证据证明有关部门会退回上述费用的情况下，被告理应向原告赔偿因办理房屋过户产生的契税费用及不动产登记费。原告为购买案涉房屋已向第三人支付中介费，第三人当庭明确不予退还，故同理该部分损失应由被告方予以赔偿。此外，原告为保障自身权利向本院申请财产保全并交纳了保全费，该费用应由被告负担。原告撤回第6项诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以准许。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十六条、五十七条、五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:一、撤销原告孔玉卿与被告钟耀南、梁美好于2020年4月19日签订的编号为NO.PFS1900022号《存量房买卖合同》中有关原告与被告钟耀南、梁美好之间就广州市越秀区盘福路医国后街21号501房的买卖达成的合同条款；二、撤销原告孔玉卿与被告钟耀南于2020年4月21日签订的穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》；二、于本判决生效之日起七日内,被告钟耀南、梁美好向原告孔玉卿返还购房款2800000元、补分摊面积款16467元及土地补缴价款16000元；三、于本判决生效之日起七日内,被告钟耀南、梁美好向原告孔玉卿赔偿中介费42000元、契税48000元及不动产登记费80元；四、于本判决生效之日起七日内,被告钟耀南、梁美好向原告孔玉卿支付财产保全申请费5000元；五、被告钟耀南、梁美好向原告孔玉卿履行上述第二、三、四项判项之日起十日内，原告孔玉卿协助被告钟耀南、梁美好将广州市越秀区盘福路医国后街21号501房办理恢复产权登记至被告钟耀南名下的手续。六、驳回原告孔玉卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30220元，由被告钟耀南、梁美好负担。如不服本判决，原告孔玉卿、被告钟耀南、梁美好可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  李艳忠二〇二一年五月十七日法官助理李洁茹书记员徐珮仪