广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终415号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫毅华，该公司员工。 委托诉讼代理人：牙韩平，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄美艳，女，壮族，1978年4月17日出生，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人黄美艳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：撤销原审判决第二项判决，改判驳回黄美艳的第2、3、4项诉讼请求；本案诉讼费用由黄美艳承担。事实和理由：一、一审法院以2018年9月28日出具的商品房《竣工验收备案表》认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件，明显错误。1．五方验收的合法性在行政机关、司法判例中得到普遍认 -2- 可和执行。购房合同约定以建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理五方验收合格作为交房条件，全国及防城港广泛使用并得到普遍执行。全国、广西及本市各级法院的案例一直来对建设单位提供的有五方盖章的建设工程质量竣工验收意见书均普遍认定符合交房条件。而且，根据2012年期间住房城乡建设部、工商总局对《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）约定的交房条件是商品房验收合格，并不是验收备案。实际上，“在建设工程竣工验收后”进行备案归档的时间普遍很长，本地有的楼盘甚至长达数年之久，因此一审判决将备案时间作为验收时间，明显不符合事实。2．富乐华公司于2014年5月28日组织的五方验收具有法律效力。《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）规定由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行竣工验收，五方都是工程质量主体。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定，富乐华公司于2014年5月28日组织通过五方验收具有法律效力。3.2014年5月28日五方验收完全符合合同的约定，建设单位组织的五方工程质量验收在实际工作生活中及合同履行中得到普遍执行和认可。既然法律规定工程验收的责任主体为富乐华公司，富乐华公司于2014年5月28日组织五方验收后向所有业主发出交房通知，绝大部分业主在五方验收后按通知收房装修入住，本市各楼盘也普遍执行五方验收后交房，是黄美艳在合同预留地址无法送达且拒不收房，才导致该房屋至今未能交付。4．黄美艳与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，双方约定交付的条件是经过建设、施工、设计、勘察、监理五方验收合格，交房的时间为2014年6月30日前。案涉房屋在2014年5月28日已通过五方验收，故富乐华公司向黄美艳交付的房屋符合合同前述约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第五条的约定，买受人不得以附件五第五条第一款原因以外的任何理由拒绝接受商品房。因此在富乐华公 -3- 司通知买受人黄美艳于2014年6月18日办理交房入伙手续后，应认定已将房屋交付给买受人黄美艳，该房屋的毁损、灭失及其他风险责任由买受人黄美艳承担。二、一审判决富乐华公司支付2355天的逾期交房违约金84,656.36元明显畸高，应予撤销。1．根据《民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。如黄美艳认为富乐华公司未能按合同约定在2014年6月30日交付房屋，因在知道或者应当知道权利受到损害之日起向富乐华公司提出主张，但其直至2020年9月11日才向法院起诉，已明显超过诉讼时效。2．即使黄美艳的请求未超过诉讼时效，该违约金的计算期限也应为起诉之日往前计算三年，即365×3=1095天。一审判决富乐华公司承担2355天的违约金明显畸高，属司法不公。富乐华公司主观上不可能愿意延迟交房，实际上富乐华公司也积极履行合同及时通知黄美艳及广大业主收房，反而是黄美艳拒不收房，已经是对自己权利的放弃，富乐华公司没有理由承担其恶意造成的“损失”。3．黄美艳已于2019年12月22日到富乐华公司处签领案涉房屋的《不动产权证》，完全可在同一时期办理收房手续，但其拒不收房，此后的违约责任也不应由富乐华公司承担。三、一审法院认定“2019年1O月29日，原告向被告合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》，告知原告尚未办理收房，根据合同约定被告应该按日支付已付房款万分之一的标准向原告支付违约金，且原告尚未取得商品房产权证书，已经构成违约，应按已付房款0.1%的标准向原告支付违约金。2019年11月1日，被告签收该邮件”系错误的。1、事实上，富乐华公司从未收到黄美艳邮寄的任何材料，从黄美艳在一审提供的证据35页上显示，黄美艳邮寄的地址是“广西壮族自治区防城港市港口区江山大道中央商务区CBD广场营销展示店馆广西”，并不是富乐华公司在《商品房买卖合同》第19页上预留的送达地址“防城港市江山大道中央商务区广场营销展示馆”，也不是富乐华公司工商注册的住所地。黄美艳在一审提供的证据35页上“收”处签收人是“富乐华公司”，并 -4- 不是上诉人的名称“广西富乐华房地产开发有限公司”，而且黄美艳在一审提供的证据35页上并未显示其邮寄的文件内容，没有具体签收入的姓名，不能证实就是富乐华公司工作人员签收。富乐华公司实际上并未收到该邮件。2、根据黄美艳在一审提供的证据36页，该邮件的邮寄地址与证据35页的邮件地址相同，但证据36页邮件显示原址无此人被退回，由此可证实证据35页的邮件也应是无此人被退回，签收入并非富乐华公司的工作人员。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法作出公正的判决。 黄美艳辩称，一、黄美艳的手机号码一直没有改变，该号码是作为双方约定的固定联系电话已写在了合同之中。富乐华公司可以随时电话通知黄美艳收房，但其却不打电话或发短信通知黄美艳收房，直到一审判决书送达后，其才突然通过电话短信通知黄美艳收房。富乐华公司这么长时间不通知黄美艳收房，其根本原因在于合同约定的交房时间到达时，该房屋未达到交房条件，不能正常使用，担心承担逾期交房的违约责任，故意拖延时间，企图蒙混过关。二、针对上诉状中提出的几个重点问题，黄美艳回应如下：l、商品房交付需取得竣工验收备案表问题，一审判决已经做了清楚详尽的司法说明。开发商必须取得竣工验收备案表才能证明房屋达到合格，才具备交付给购房人使用的条件，否则由于购房人不具备建设工程的专业知识无法判断房屋质量是否合格。富乐华公司提到取得竣工验收备案表需要很长时间甚至数年之久，主要原因就是相关建设工程没有达到真正意义的交付条件。若达到竣工验收备案表的验收条件，正常情况下几个星期就可以备案成功，不可能几年。2、仅仅取得五方验收，不能证明房屋符合使用条件。3、富乐华公司主张，黄美艳拒不收房没有任何根据。事实上，富乐华公司从未切实的通知黄美艳，其存在重大过错行为。4、富乐华公司提到，合同中约定有“买受人不得以五方验收以外的任何理由拒绝接受商品房”条款。这明显是开发商利用其优势地位，提前制作的商品房买卖合同格式合同，这其中就包括本条款的在内的很多霸王条款，在双方交易中，开发商 -5- 均不同意购房人修改合同条款。5、一审判决富乐华公司承担违约金的计算方式正确，也没有超过诉讼时效。黄美艳是在2019年10月才收到房屋所在小区的物业公司要求交纳物业费和承担违约金的信函，自此才知道本案所涉房屋已竣工。因此，本案并没有超过诉讼时效。同时由于富乐华公司未尽到符合常规、常理的正确通知义务，没有正确发出书面通知，明明知道黄美艳的电话，却从来没有电话、或短信通知黄美艳收房。因此，一审判决认定违约金起算时间正确，应按合同约定的交房时间起算。再则，黄美艳知道办理房产证后，也积极地配合提交材料，并办理了房产证，并且提出要收房，可是富乐华公司无理要求黄美艳要先在交房通知书上倒签收房时间至2014年6月，否则不同意交房给黄美艳，强迫要求黄美艳承担重大的物业费和违约金。时至今日，富乐华公司仍然如此，拒不承认其未通知黄美艳，仍然坚持认为其已经在2014年6月已经交房给黄美艳，要求黄美艳承担全部物业费和违约金。因此，不是黄美艳不愿意收房，而是富乐华公司的做法无理至极。综上，富乐华公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 黄美艳向一审法院起诉请求：1．富乐华公司向黄美艳交付位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区房屋，办理房屋交付的相关手续；2．富乐华公司向黄美艳支付逾期交付房屋违约金79336元（按合同约定按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，自2014年7月1日算至2020年7月16日，具体以富乐华公司履行之日止）；3．富乐华公司向黄美艳支付房屋租金72500元（自2014年7月1日算至2020年7月16日以每月1000元计算，具体以富乐华公司履行之日止）；4．本案的律师费3900元由富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月2日，黄美艳与富乐华公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：201257701），约定黄美艳购买由富乐华公司 -6- 开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区，建筑面积140.42平方米，单价为每平方米2560元，总金额为359475元。富乐华公司应于2014年6月30日前向黄美艳交付经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格的商品房；逾期超过90日后，黄美艳有权解除合同；黄美艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富乐华公司按日向黄美艳支付已付房价款万分之一的违约金。后富乐华公司向黄美艳开具发票认可黄美艳已支付全部购房款。2019年10月29日，黄美艳向富乐华公司合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》，告知黄美艳尚未办理收房，根据合同约定富乐华公司应按日支付已付房款万分之一的标准向黄美艳支付违约金，且黄美艳尚未取得商品房产权证书，已构成违约，应按已付房款0.1％的标准向黄美艳支付违约金。2019年11月1日，富乐华公司签收该邮件。2019年12月18日，黄美艳委托广西欣源律师事务所向富乐华公司合同预留地址邮寄《律师函》，告知富乐华公司截至2019年12月19日已逾期交房1997天，并请求富乐华公司在收到该函件三日内向黄美艳交付该房屋并办理相关手续，该邮件因为原址无此人被退回。 2018年9月28日，案涉楼盘取得《竣工验收备案表》。2019年12月22日，黄美艳到富乐华公司处签领案涉房屋的《不动产权证》。 一审法院认为，黄美艳与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。黄美艳已向富乐华公司支付完全部购房款，富乐华公司应承担按期向黄美艳交付符合合同约定及法律规定的商品房。合同约定商品房的交付条件为“经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、 -7- 第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”建设单位组织设计、勘查、施工、监理等部门进行的竣工验收的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否竣工验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件。富乐华公司辩称其于2014年5月20日向黄美艳寄送通知交房等材料、2018年8月18日向黄美艳邮寄要求办理房屋产权证的材料，但提供的证据中均未显示其邮寄的内容，且案涉房屋于2018年9月28日才通过竣工验收备案，即案涉房屋于2014年5月20日、2018年8月18日均未达到交付条件，富乐华公司即使在上述时间向黄美艳发送交房通知，亦不产生交房的法律效力。富乐华公司通过竣工验收备后，未通知黄美艳前来办理房屋交接手续，构成违约，应承担继续履行并赔偿黄美艳损失的违约责任，故对黄美艳要求富乐华公司交付案涉房屋的主张，予以支持。因富乐华公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，富乐华公司应按日 -8- 向黄美艳支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，计至本案判决作出之日，富乐华公司应承担的逾期交房违约金为84,656.36元（359,475元×0.01％×2355天）。至于黄美艳请求富乐华公司支付租金损失，合同中未进行约定，且黄美艳因富乐华公司逾期交房所造成的损失已获得逾期交房违约金的补偿，对此不再支持。关于黄美艳主张富乐华公司应承担的律师费问题，未提供转账凭证及发票，无法查明该笔费用是否发生，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、富乐华公司在判决生效之日起三十日内向黄美艳交付防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区；二、富乐华公司在判决生效之日起十日内向黄美艳支付逾期交房违约金84656.36元；三、驳回黄美艳的其他诉讼请求。案件受理费3514.72元，减半收取计1757.36元，由黄美艳负担861.11元，富乐华公司负担896.25元。 本院二审期间，黄美艳向本院提交如下证据：1．短信截图，证明一审判决后黄美艳第一次收到富乐华公司通过手机短信通知黄美艳收房，也证明了富乐华公司在此之前知道黄美艳的手机号码而从未通知过黄美艳收房；2．本机号码截图，证明本机号码与合同约定联系电话号码一致。经质证，富乐华公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据仅能够证实富乐华公司于2021年1月6日再一次发送办理交房手续的通知，但不能证实在此之前并未通过电话或短信通知黄美艳。本院认为，富乐华公司对上述证据的真实性、合法性无异议，且该证据与本案有一定的关联性，予以采纳。 富乐华公司对一审判决查明的“2019年1O月29日，原告向被告合同预留地址邮寄《关于逾期交房及承担违约责任的函》，告知原告尚未办理收房，根据 -9- 合同约定被告应该按日支付已付房款万分之一的标准向原告支付违约金，且原告尚未取得商品房产权证书，已经构成违约，应按已付房款0.1%的标准向原告支付违约金。2019年11月1日，被告签收该邮件”有异议。本院认为，该部分认定事实与本案实体处理无关，故本院不予确认。双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对一审判决第一项均未提起上诉，本院依法予以维持。关于商品房的交付条件问题。商品房的质量问题关系到买受人的生命财产安全。出卖人在交付商品房时，除了符合合同约定的交付条件外，还应符合国家的相关标准。一审判决已对《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件作出了正确、清楚的论述，本院予以认可并不再赘述。富乐华公司上诉主张，其于2014年5月28日组织的五方验收即符合交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。富乐华公司在一审中并未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对富乐华公司提出的时效抗辩不予支持。关于逾期交房天数问题。至一审判决作出之日，双方并未办理涉案商品房交接手续，富乐华公司对一审判决第一项即判令其向黄美艳交付涉案商品房未提起上诉，故一审判决逾期交房计算到判决作出之日共计2355天，逾期交房违约金合计84,656.36元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： -10- 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,514.72元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年五月二十六日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪