黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0691民初737号原告：侯勇，男，1970年6月4日出生，汉族，依安县电业局职工，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：王维，黑龙江中蓝律师事务所律师。被告：张海东，男，1972年10月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。侯勇与张海东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯勇及其委托诉讼代理人代王维，张海东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。侯勇向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《买卖楼房协议》有效；2.判令张海东协助侯勇将位于大庆市开发区生态大街××华府××室房屋过户到侯勇名下；3判令张海东承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年11月6日，侯勇与张海东签订《买卖楼房协议》，张海东将位于开发区生态大街××华府××室房屋出售给侯勇，总价为400000元，该房屋在中国工商银行大庆兴业支行办理了抵押登记。协议约定，因张海东欠侯勇200000元，故以欠款抵顶房款200000元，房屋尚欠200000元贷款由侯勇偿还，双方办理了贷款还款人变更。侯勇要求张海东协助办理房屋过户未果，故诉至法院。张海东辩称：侯勇所述属实，但不同意承担诉讼费用。侯勇向本院提交如下证据：1.《买卖楼房协议》一份、借据照片一份，欲证明张海东将位于开发区生态大街××华府××室房屋出售给侯勇，关于房屋买卖价款如何支付，双方约定因张海东在房屋买卖前曾向侯勇借款20万元未偿还，并且该房屋尚有房屋贷款近20万元未偿还，故双方约定侯勇不需再向张海东支付购房款，房屋剩余贷款由侯勇偿还，张海东负责配合办理房屋更名等一切手续。双方于2019年11月26日签订了买卖楼房协议，就买卖房屋及价款支付事宜达成协议，本协议是双方的真实意思表示，且双方在协议中约定，买卖房屋已经出租给第三方，协议生效后房屋租赁合同的双方变更为租户和侯勇。经质证，张海东对证据无异议。本院对该组证据予以确认。2.结婚证一份、变更申请一份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单三份、出租合同一份，欲证明侯勇与陈翠平系夫妻关系，2019年11月26日侯勇与张海东签订买卖楼房协议后，张海东与陈翠平共同到房屋贷款发放银行中国工商银行大庆兴业支行申请将房屋贷款偿还方变更为陈翠平。从2019年12月开始，陈翠平开始偿还涉案房屋的贷款，而且该房屋在2020年度租赁期间，已经由侯勇与承租方签订出租合同；涉案买卖楼房协议后已经实际履行，张海东应当按照合同约定，配合办理房屋更名等手续。经质证，张海东对证据无异议。本院对该组证据予以确认。3.不动产权登记证书一份、大庆市不动产登记资料查询结果一份，欲证明位于开发区生态大街××华府××室房屋的所有权人是张海东，在双方签订买卖楼房协议后，张海东未按照约定将房屋变更至侯勇名下，现房屋的所有权人仍为张海东，其行为违反了买卖楼房协议的约定。经质证，张海东对证据无异议。本院对该组证据予以确认。张海东未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：侯勇与张海东系朋友关系。2015年起，侯勇陆续向张海东出借款项，至2019年8月4日，张海东给侯勇出具《借据》一张，确认欠款金额为145800元。因张海东欠付借款无法偿还，双方协商以涉案房屋出售作价400000元抵偿债务。2019年11月26日，侯勇与张海东签订《买卖楼房协议》一份，大致内容为：张海东自愿将位于大庆市开发区生态大街××华府商品楼××单元××室卖给侯勇，因张海东曾借侯勇200000元无力偿还，自愿将此楼卖给侯勇。双方经过公证处公证后，由买方偿还银行剩余贷款近200000元，卖主（方）有义务配合买方完成房屋更名手续，房屋租房户在本协议生效后自动更名为新买主侯勇名下。同日，侯勇向张海东给付52000元，双方共同以此款交纳了涉案房屋陈欠的物业费、取暖费等费用，余款交由张海东占有。位于开发区生态大街××华府××室房屋现登记为张海东单独所有。2015年5月18日，张海东与中国工商银行大庆兴业支行签订《个人购房借款担保合同》，张海东向该行申请贷款260000元用于购买涉案房屋，并于2019年4月17日办理了房屋抵押权登记。2019年11月27日，张海东与侯勇之妻陈翠萍共同至中国工商银行大庆兴业支行办理变更申请，涉案房屋贷款的还款人由张海东变更为陈翠萍，陈翠萍自2019年11月起偿还涉案房屋贷款至今。2020年7月15日，侯勇与涉案房屋原租户周希红签订《出租合同》，作为出租房将涉案房屋继续租于周希红，租期一年。案件审理过程中，张海东表示除房屋贷款外，其未就该房屋为他人设定过其他财产权利。案件审理过程中，经侯勇申请并提供担保，本院依法对开发区生态大街××华府××室房屋予以查封，侯勇交纳保全费2520元。陈翠萍向本院表示，其认可由侯勇单独向张海东主张本案相关权利。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。侯勇与张海东签订的《买卖楼房协议》，系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应协议约定履行各自义务。关于该协议的履行，根据协议约定及双方的实际履行情况，房屋价款的支付方式为：扣除未偿还部分贷款外，以张海东对侯勇所负的145800元债务抵顶，不足部分款项由侯勇给付于张海东，此支付方式亦不违反法律规定，且经本院审查，双方之间的基础债权债务关系真实存在，且此后的房屋贷款亦由侯勇之妻实际进行偿还，故侯勇已履行了协议约定的买方义务；张海东在协议签订后，亦将房屋实际交付于侯勇并由侯勇将房屋继续向他人出租，故其亦履行了需要约定的大部分卖方义务，作为出卖人，张海东应在条件成就时，履行相应的附随义务，即协助侯勇办理涉案房屋的不动产权变更登记。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、侯勇与张海东于2019年11月26日签订的《买卖楼房协议》依法有效；二、在位于开发区生态大街滨州华府14-3-202室房屋［不动产权证号为：黑（2019）大庆市不动产权第0003533号］的房屋贷款清偿完毕、房屋抵押权消灭后五日内，张海东配合将该房屋的不动产权人变更为侯勇。案件受理费减半收取3650元，保全费2520元，均由张海东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。（本判决所涉币种均为人民币）审判员 孙 超二〇二一年五月十八日书记员 侯海涛附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。