天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初13725号原告：天津中冶名泰置业有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道与内江北路交口西北侧七贤南里11-1-2801。统一社会信用代码91120103300764301N法定代表人：刘国宁，董事长。委托诉讼代理人：曲沫，北京一法（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欣悦，北京一法（天津）律师事务所律师。被告：天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司，住所地天津市河西区黑牛城道与内江北路交口西北侧七贤南里11-1-902。统一社会信用代码91120103MA06KG1CX8法定代表人：刘昆，执行董事。委托诉讼代理人：张洪源。原告天津中冶名泰置业有限公司与被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津中冶名泰置业有限公司的委托诉讼代理人曲沫、于欣悦，被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司的委托诉讼代理人张洪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津中冶名泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告在2019年10月12日签订的《中冶盛世国际广场写字楼租赁合同》，并判令被告自合同解除之日起3日内将涉案商铺恢复至合同约定的交付标准并返还原告涉案房屋；2.判令被告于合同解除之日起30日内将承租公司注册地迁出中冶盛世广场写字楼；3.判令被告向原告补交租赁保证金7144元；4.判令被告向原告支付延迟缴纳保证金产生的违约金2279元（暂记至2020年8月31日，最终金额计算至实际支付之日）；5.判令被告向原告支付拖欠的租金228576元（暂记至2020年8月31日，最终金额计算至合同解除之日）；6.判令被告向原告支付延迟缴纳租金产生的违约金40172元（暂记至2020年8月31日，最终金额计算至实际支付之日）；7.判令原告没收已收取的租赁保证金50000元；8.判令被告支付原告律师费13891.59元；9.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告曾于2019年10月12日签订《中冶盛世国际广场写字楼租赁合同》，约定由被告承租天津市河西区××道××路××广场××楼××层××单元，租赁期限自2019年11月1日至2022年6月30日，月租金标准为19048元，按季度缴纳。原告依约履行了交付房屋的义务。根据合同第4.3.1条约定，租赁保证金金额为57144元。合同5.2条约定，租赁保证金应于合同签订后5个工作日内支付。但截至目前，被告仍拖欠原告租赁保证金7144元。另拖欠自2019年11月1日起的租金。且依照合同第12.2条第一款约定被告应向原告支付迟延履行上述义务的违约金。经原告反复催要，被告仍对拖欠款项置之不理。依照合同第12.2条第二款约定，原告有权单方解除合同，被告应当依照合同9.1条、9.7条约定返还房屋并将注册地迁出，依照合同第12.4条约定，原告有权没收已交纳的租赁保证金。综上，被告之恶意拖欠行为侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身权益，故向法院提起诉讼，望法院查明案件事实，判如原告所请。原告天津中冶名泰置业有限公司向本院提交如下证据：1.房屋产权证书，证明涉案房屋的基本情况，涉案房屋所有权归属原告，原告有权将其出租；2.《中冶盛世国际广场写字楼租赁合同》，证明原、被告之间对于租赁事项的约定情况，被告有义务支付租赁保证金、租金等相关费用，被告怠于履行合同义务，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任；3.企业信用信息公示报告，证明被告注册地仍位于涉案房屋，原告有权要求其迁出；4.租金通知书及快递单物流信息、催缴通知书及快递单物流信息、租金催缴通知函及快递单物流信息、租金通知书及租金通知书回执联，证明被告欠缴的费用金额，原告多次向被告发送催缴函，催促缴纳应付款项，该函件已送达被告，被告长期怠于履行合同约定义务，已构成严重违约；5.现场照片（2020年9月2日），证明被告现仍实际占用涉案房屋；6.专项诉讼委托代理协议，证明原告为本案花费律师费13891.59元。被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司辩称，原告所述属实，对于原告第一、二项诉讼请求没有异议；不同意原告第三项诉讼请求，因为双方都同意解除合同；不同意原告第四、八项诉讼请求；关于原告第五项诉讼请求，被告同意给租金，但应免除四个半月的租金；不同意原告第六项诉讼请求，因为有疫情的情况，被告经营困难；不同意原告第七项诉讼请求，但可以用保证金折抵租金。另外说明一点，对于原告的第一项诉讼请求，被告在承租后对诉争房屋进行了整体的装修，装修完成至今仅使用了三个月，基本都是全新的，被告同意将诉争房屋交还原告，但如果恢复原告交付被告的毛坯状态就是浪费资源的，被告认为是不合理的，而且诉争房屋现状原告可以直接出租。被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据即原告提交的证据1、2、3、4，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据5、具有真实性、合法性及与本案待证事实之间的关联性，本院予以采信。原告提交的证据6欠缺其他证据予以佐证，无法证实其证明目的，本院不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：本案所涉租赁房屋坐落于天津市河西区××道××路××广场××楼××层××单元，所有权人为原告。2019年10月12日，原、被告双方签订《中冶盛世国际广场写字楼租赁合同》，约定由被告承租天津市河西区××道××路××广场××楼××层××单元，租赁期限为自2019年11月1日至2022年6月30日，月租金标准为19048元，按季度缴纳。原告表示，被告自2019年11月1日开始欠付租金，租金保证金尚欠付7144元。2020年5月13日，原告通过ＥＭＳ邮寄方式向被告送达催缴通知书。2020年5月14日，原告通过ＥＭＳ邮寄方式向被告法定代表人刘昆送达催缴通知书，刘昆本人签收。2020年7月8日，原告通过ＥＭＳ邮寄方式向本案被告委托诉讼代理人张洪源送达租金催缴通知书，张洪源本人签收。另查，原告由中冶置业集团有限公司全部控股，该控股公司属于国有企业，隶属于国家资产管理委员会。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，关于原告主张的第一项诉讼请求，被告并无异议，本院予以支持，合同解除时间为原告起诉状副本送达被告之日即2020年10月12日，被告应将诉争房屋恢复原状后腾空交还原告。至于被告抗辩解除时间为2020年7月1日，欠缺事实及法律依据，本院不予采信。关于原告的第二项诉讼请求，根据合同约定，被告应在双方租赁关系解除后将注册地迁出诉争房屋，被告对此亦没有异议，本院予以支持。关于原告的第三、四项诉讼请求，根据上述认定，双方租赁关系已解除，租赁保证金已丧失支付意义，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于原告的第五、六项诉讼请求，根据双方当事人确认及审理查明，被告拖欠租金期间为2019年11月1日至合同解除之日即2020年10月12日，根据双方约定的19048元/月租金标准，被告应支付该期间租金为217305.28元。关于被告提出的疫情问题，客观上来讲，由于新冠疫情问题产生的社会防控管制活动，在一定期间对被告的正常经营活动会产生相应的影响。依据相关职能部门发布的规范性法律文件，结合被告的企业性质、规模以及原告作为国有控股企业，涉诉房屋亦属于原告所有的客观情况，被告具备享受租金减免的适用条件。按照双方约定的租金标准，原告应减免被告4.5个月租金85716元，据此，被告还应支付原告租金131589.28元。同时，被告迟延支付租金，且未提交证据证实其具备合理迟延支付理由，根据双方合同约定，应承担相应的违约责任。但原告主张的违约金标准过高，被告亦不予认可，结合本案的事实经过、当事人实际损失、合同约定、履约情况、当事人过错程度、预期利益等因素，本院酌情支持原告违约金20000元。关于原告主张的第七项诉讼请求，租赁保证金系对于租赁关系存续期间发生问题的保证。在原、被告对租赁关系不再存续已达成合意，且对被告应承担的违约责任予以确认的情况下，租赁保证金应予退还，原告主张的该项诉讼请求明显加重被告义务，本院不予支持。关于原告主张的第八项诉讼请求，原告未提交相应的票据证实其实际支出，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告天津中冶名泰置业有限公司与被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司签订的《中冶盛世国际广场写字楼租赁合同》于2020年10月12日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司将坐落于天津市河西区××道××路××广场××楼××层××单元房屋恢复原状后交还原告天津中冶名泰置业有限公司；三、自本判决生效之日起5日内，被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司将工商登记注册地从天津市河西区××道××路××广场××楼××层××单元地址迁出；四、自本判决生效之日起5日内，被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司给付原告天津中冶名泰置业有限公司租金131589.28元；五、自本判决生效之日起5日内，被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司给付原告天津中冶名泰置业有限公司违约金20000元；六、驳回原告天津中冶名泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6431元，由原告天津中冶名泰置业有限公司负担3581元，被告天津百德利恒跨境电子商务有限责任公司负担2850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张国栋审 判 员  王文通人民陪审员  刘建华二〇二一年五月十四日书 记 员  王梓阳本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。