四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初1452号 原告：刘和春，男，1979年12月12日出生，汉族，住安岳县。 被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码：91512021665302652J。 法定代表人：吴伟，董事长。 委托诉讼代理人：冯明超，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁静，四川建投律师事务所律师。 原告刘和春与被告四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称勇前公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2021年3月22日向本院起诉，本院当日立案受理，依法由审判员曾荣跃适用简易程序，并于2021年4月14日公开开庭进行了审理，原告刘和春，被告勇前公司法定代表人吴伟的委托诉讼代理人冯明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘和春向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告退还民族商业城购房总款人民币611912元整，原告退还已购房产；2、请求依法判决被告支付原告相关利息计违约金12万元整；3、请求依法判决被告支付原告经济损失8万元整；4、请求依法判决被告承担本案诉讼产生的一切费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，请求解除原被告所签订的商品房买卖合同。事实和理由：原告于2018年4月3日在被告按揭购买位于四川省安岳县石桥铺镇柠都大道西段商品房，该房产建筑面积共94.87平方米，总价611912元整，首付251912元，建设银行贷款付36万元整。2018年8月24日原被告签订商品房买卖合同，并在安岳房管局进行网签备案；2018年11月7日，建行发放按揭贷款。商品房买卖合同第二十条约定办房产证在2019年6月30日前完成，但被告至今未办理。因该商品房相关设施配套不完善，达不到验收标准，产权证无法办理，故原告一直未接房。为维护原告合法权益，特提起诉讼，以达请求之目的。 勇前公司辩称，原告诉请均不成立。理由如下：1、原告是2021年1月知晓房屋使用的是临时电，基础设施不完善，被告对此事实无法确认；2、整个小区基础设施全部齐备，整个小区在2017年就已经交房；3、原告入住需要缴纳相关费用，原告不能以此作为解除合同的理由；4、关于办证，合同有约定是由原告自己自行到房管局去办证，被告只是协助办证，原告应提交不动产办证中心办证所需全部资料，因为原告未提交导致无法办证，系原告自己原因，不是被告的过错；5、按照补充协议第5.5的约定，该商品房已经交付给原告。 通过对当事人诉辩陈述的归纳，并经到庭当事人认可，本案无争议的事实为：1、2018年8月24日，原被告签订了商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议；2、原告按照合同约定向被告支付了相应的购房款；3、案涉房屋至今未办理转移登记过户手续。 本案争议的焦点问题为：1、原告解除合同的理由是否成立？2、本案被告是否存在违约行为以及存在哪些违约行为？是什么原因产生的违约？3、原告主张的退房退款有无事实依据及法律依据？4、原告主张的由被告支付相关利息、违约金以及承担经济损失8万元有无事实依据及法律依据？ 针对争议焦点，原告举证如下： 1、原告身份证，证明原告主体身份情况； 2、商品房预售备案通知书，证明原被告签订的商品房是通过备案登记的； 3、农业银行交易票据、建行个人贷款支付凭证（其中农行缴纳254335元，建行共计36万元整）、四川省勇前房地产开发有限公司收款收据，证明原告按约通过银行向被告支付相关费用，被告公司收到相对应金额；另我漏算了房屋大修基金1423元、按揭行政代收费1000元。 4、商品房买卖合同、附件及补充协议，证明原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议； 5、手机截屏，证明被告相关设施不完善； 6、手机录音资料，证明被告收取费用的不合理。 被告对原告所举证据质证如下：对证据1、2、3、4真实性无异议，但均达不到解除合同的目的，原告并不能证明其享有解除权；对证据5中涉及到断电、停电是安岳县供电局发的通知，停电属于正常的，门厅设计不合理仅仅是原告个人看法；地下停车场在进行整改并不等于基础设施不合格；对证据6录音的内容无法确认是本公司员工的回答，即使是本公司员工的答复也不能证明被告违约，达到解除条件，但是该份合同恰恰证明了原告在签订合同后，实际并没有到现场去接房，原告想转卖房屋，接房要发生费用，是原告拒绝接房，不是被告拒绝交房。 针对争议焦点，被告举证如下： 1、商品房买卖合同及补充协议，证明1、办证义务主体，商品房买卖合同，证明商品房买卖合同的20条第2款约定，原被告需共同办理产权证；2、证明根据补充协议第7条1款第7-10行约定，如果买受人交房时没有书面委托则视为买受人自行办理，出卖人不承担任何延期责任，原告从来没有接房，其办证责任应该在原告方；3、再结合城市房地产管理条例32条的规定，产权证由买受人自行办理，出卖人只是协助办证的义务，该约定与法律规定是一致的。4、关于原告是否享有解除权，商品房买卖合同第16条2款1项明确约定，该商品房地基基础和主体结构之间经检验不合格的，买受人有权退房。补充协议第13条第1款约定了享有解除权的条件，超过15天，解除权消灭；根据原告起诉状自认的事实，原告是在2021年1月回家探亲就知晓房屋存在某些瑕疵，仅是原告享有解除权，在原告起诉时就已经超过了期限。5、商品房买卖合同，证明商品房买卖合同第20条第2款第2项约定了商品房的办证期限，原告现未接房，还未计算，既然还未起算，就不算违约。补充协议第6条，明确约定了，办理产权证的税费、维修基金、身份证等所需全套资料由原告提交，如原告未提交办证可以延长。原告未提交任何手续，原告要求解除合同条件不成立。 2、主体结构分布工程质量验收报告、地基与分布工程质量验收报告、桩基工程验收报告，证明案涉小区地基及主体验收合格，原告不享有解除权。 原告对被告所举证据质证如下：对证据1中商品房买卖合同的15条不认可，是不合法、不平等的，被告并没有告知我接房，没有任何书面材料予以佐证，被告自己也未按照合同约定执行；对商品房买卖合同中的26页第7条是霸王条款，该条款的约定不是公平、合法的。根据商品房买卖合同29页13条关于违约金的约定，被告违约金与原告违约金相差巨大，这份合同就是不合法、不合规的、不公平的，原被告签订的商品房买卖合同应该是不具有法律效力的。在商品房买卖合同14页转移登记第2条约定，关于1095个工作日的时间约定，请法院审查是否符合法律法规规定办证时间。证据2的证明目的不予认可。 对当事人无异议的证据本院予以确认并记录在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告所举的原告身份证、商品房预售备案通知书、农业银行交易票据、建行个人贷款支付凭证（其中农行缴纳254335元，建行共计36万元整）、四川省勇前房地产开发有限公司收款收据真实性无异议，故本院对“原告于2018年4月3日在被告按揭购买位于四川省安岳县，该房产建筑面积共94.87平方米，总价611912元整，首付房款251912元，支付按揭行政代收费1000元，支付房屋大修基金1423元。2018年8月24日原被告签订商品房买卖合同，并于当日在安岳房管局进行网签备案；2018年11月7日，建行发放按揭贷款。”予以认定。手机截屏、手机录音资料因不符合有效证据三性原则，故对其证据效力不予确认，恰反证了原告不愿接房，而不是被告不愿交房的事实。对被告所举商品房买卖合同及补充协议、主体结构分布工程质量验收报告、地基与分布工程质量验收报告、桩基工程验收报告，因该证据真实、合法、与本案相关联，故予以采信，对被告证明目的予以确认。 经本院审查确认的证据并结合当事人一致陈述，本院认定事实如下：2018年4月3日，原告为购买被告勇前公司开发建设的位于四川省安岳县石桥铺镇柠都大道西段一套预售商品房，向被告公司交纳购房款251912元人民币，按揭行政代收费1000元，房屋大修基金1423元，被告公司向原告出具收款收据交原告收执。2018年8月24日，原被告补签了《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定，该商品房为四川省安岳县岳阳镇柠都大道民族商业城三期商品房，预测建筑面积94.87平方米，单价6450元／平方米，总价款611912元。其中第六条约定：付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司安岳支行借款支付；第十一条约定交付条件：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，如因出卖人的原因，出卖人承担不超过实际已付款的万分之一的违约金。第十五条约定交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的双方同意按照下列约定方式处理：本合同通知方式：1、售楼部张贴公告；2、安岳电视台公告；3、电话或者短信通知；4、信函方式通知。（三）双方同意按照买受人委托出卖人代交专项维修资金、第二十三条约定的物业服务费用。第二十条约定了产权登记事项。其中初始登记的事项约定：出卖人应当在2019年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能按期取得该商品房所在楼栋权属证明，出卖人向买受人支付不超过已付房款万分之一的违约金。转移登记的事项约定：商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付不超过已付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第五条关于合同第十五条（交接手续）的补充约定第1项约定：在交接房屋时，买受人应按照《商品房买卖合同》约定期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交房期限接收房屋，如买受人在合同约定的房屋交付的最后期限仍未接到通知的，买受人应当在最后期限日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则视为出卖人已经在合同约定的或在书面通知中确定的最后交房期限之前交付了房屋，该商品房的风险责任转移至买受人，应缴纳的物业服务费由买受人承担。第5项约定：买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰、装修存在质量问题为由拒绝接收房屋；否则，从出卖人书面通知买受人接收房屋之日起，视为出卖人已经交付房屋，该商品房的风险责任转移至买受人，应缴纳的物业服务费由买受人承担。 合同签订后，原告于2018年11月7日通过向中国建设银行股份有限公司安岳支行按揭贷款付被告购房款36万元（其中含保证金1.8万元）。 同时查明，涉案房屋所在楼栋权属证明于2015年即已办结，涉案房屋至今未交付使用。 本院认为，原告刘和春作为买受人与作为出卖人的勇前公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均属当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的效力性强制性规定，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，认定《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》合法、有效。现原告请求解除与被告所签订的合同，该项请求能否得到法院支持，关键在于原告解除合同的理由是否成立？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式。本案原告请求解除与被告勇前公司签订的《商品房买卖合同》，其行使的系合同法定解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（预期违约）；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行（迟延履行主要债务）；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（根本违约）；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告解除合同的诉讼请求要得到支持的理由必须满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形之一。因本案不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，也不存在法律规定的其他情形；故解除理由仅限于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项中规定的情形。而《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项中规定的情形均系因合同当事人一方违约行为引起的当事人可以解除合同的情形。本案被告勇前公司根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定需履行的主要债务（合同义务），一是按照合同约定的时间和符合约定的交付条件交付案涉商品房；二是按照合同约定的时间办理该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）和办理案涉房屋的房屋权属转移登记。合同约定的案涉商品房的交付时间为2019年12月31日前，初始登记权属证明的取得时间为2019年6月30日前，案涉房屋的房屋所有权证书的取得应在房屋交付之日起1095日内。本案案涉房屋所在楼栋权属证明于2015年即办结，故被告完成该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）没有违反合同约定。原告以“涉案商品房相关设施配套不完善，达不到验收标准，产权证无法办理”为由一直未接房，由此主张被告逾期交房应承担违约责任。本院认为，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条关于合同第十五条（交接手续）的补充约定第1项、5项“除房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，在合同约定的房屋交付的最后期限买受人原告不得拒绝接房”的约定并结合被告所举证据“主体结构分布工程质量验收报告、地基与分布工程质量验收报告、桩基工程验收报告”证明涉案房屋已经通过验收不存在工程质量问题的事实，本院认定原告拒绝接房理由不成立，故涉案房屋逾期交接的原因不在被告。按照《商品房买卖合同》第二十条关于转移登记事项“商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付不超过已付房款万分之一的违约金”的约定，原告取得涉案房屋所有权证书期限未到，且即使到期后未取得涉案房屋所有权证书，被告也仅在因被告的责任情形下，被告承担向买受人原告支付不超过已付房款万分之一的违约金的违约责任；且合同对因出卖人的责任逾期交房、逾期办理初始登记的违约责任明确约定系由出卖人承担不超过已付房款万分之一的违约金；故本院认定原告仍然无合同法定解除权。综上，本案原告以被告违反合同约定，存在逾期交房和逾期办证为由请求解除合同的理由不成立。故对原告请求解除原被告《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》不予支持。现原告依据合同解除的法律后果进而要求退房退款的诉讼请求因案涉合同未予解除，故原告该项请求缺乏事实依据，对原告要求被告退还购房款611912元，原告退还涉案房屋的诉讼主张不予支持。涉案房屋逾期交接的原因不在被告，故原告主张由被告承担逾期交房违约金理由不成立，本院不予支持。涉案房屋所在楼栋初始登记的完成无违约行为；涉案房屋的转移登记取得时间现未到期，故原告主张由被告承担逾期办证违约金理由不成立，本院不予支持。原告主张由被告承担经济损失8万元，原告未举证证明其事实理由成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原告自行承担不利法律后果，故对该项请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因案涉合同均系民法典施行前签订并生效，故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。 综上，原告诉求均不符合合同约定和法律规定，本院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告刘和春的全部诉讼请求。 案件受理费5960元，由原告刘和春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 曾荣跃 二〇二一年五月十八日 法官助理 唐 莉 书 记 员 阳 倩