湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终860号上诉人（原审被告）：湖南湘汉九鼎实业集团有限公司（原永州九鼎房地产开发有限公司）,住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋3927、3929、3930房。法定代表人：朱江玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：奉翔，湖南众睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨仔细，男，1983年2月28日出生，苗族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：钟玉，女，1972年9月6日出生，汉族，住道县。委托诉讼代理人：聂海平，湖南舜源泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：文来德，男，1966年2月14日出生，汉族，住湖南省道县，系钟玉之夫。上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司与被上诉人钟玉商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。湖南湘汉九鼎实业集团有限公司上诉提出：一、撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1053号民事判决第三项的利息部分，改判上诉人无需支付给被上诉人购房款的利息；二、撤销原湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1053号民事判决第四项的利息部分，改判上诉人无需支付被上诉人购房后缴纳的各项费用的利息；三、撤销湖南省道县人民法院（2020）湘1124民初1053号民事判决第五项，驳回被上诉人要求支付房屋增值费用的诉讼请求；四、改判上诉人已给付被上诉人的44,996元租金从应返还被上诉人购房款中抵扣；五、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人就解除合同的返还及赔偿问题在《商品房买卖合同》第九条中已作出了约定，上诉人只需返还被上诉人已付的款项（购房款及购房后缴纳的各项费用）和按累计已付购房款的1%支付违约金即可，原审判决违背双方的约定条款，判决上诉人承担支付所有已付款项的利息和房屋增值费用30,539元属增加了上诉人的赔偿责任。另外，本案系解除合同，根据法律规定，合同被解除应从被解除之日起不再具有约束力。原审判决错误的认为合同解除其效力属自始无效，导致错误的判决上诉人从2011年5月22日（签订合同之日）起支付已付款项利息。二、原审判决应直接判决上诉人已给付的租金44,995元从应退还给被上诉人的已付款中扣除。被上诉人钟玉辩称：请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，作出维持判决。被上诉人与上诉人签订门面买卖合同后，被上诉人按照合同约定已履行完给付金钱的义务，上诉人应按合同约定履行交付门面，否则应按照法律规定及合同约定给付房款利息、门面增值费用及违约金。钟玉向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金110,194.49元；2、判决被告返还原告已购房屋款项128,561元及利息；3、判令被告返还原告购房后缴纳的各项费用（包括物业费、他项费、水电初装费、契税、所有权费、国土证费、评估费房屋维修费、公证费等）共计人民币27,984元及利息；4、由被告向原告赔偿损失257,124元。房屋增值费用104,749元；5、由被告向原告赔偿各项经济损失（诉讼费、诉讼代理费、交通费等费用）18,809元；6、判令依法解除原被告的合同。被告向原告支付门面租金（从2015至2020年）59,136元。7、由被告承担本案的一切诉讼等费用。一审法院认定的事实：2011年5月22日，原被告签订《商品房买卖合同》：约定将被告位于道县××路××路××路××道××栋××号商铺出让给原告，约定出让价款为6061.39元／㎡，房屋面积21.21平方米，房屋总价款为128561元。第八条交付期限,出卖人应当在2011年12月30日前，将符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任,除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十条规划、设计变更的约定。1.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。当日，原被告还签订《合同补充协议》，约定：本补充协议系为出卖人与买受人双方签署的编号为1-6-2的《商品房买卖合同》所制订，本补充协议是《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。出卖人与买受人双方在本补充协议中有特别约定的，依照约定履行；没有特别约定的，依照《商品房买卖合同》履行。第一条关于《商品房买卖合同》第十条之补充。买受人所购商品房基本状况因规划、设计、施工、安装等发生下列变更时，出卖人应当在变更之日起15日内书面通知买受人：1、该商品房室内部分供水、排水、供电等设备的布局、配置及其管线的铺设；2、该商品房的阳台及门窗设计；第二条关于《商品房买卖合同》第一条、第二条、第四条之补充。出卖人保证向买受人出示的所有证明文件合法、有效真实，否则视为出卖人违约，出卖人应向买受人支付房屋总价款2%的违约金。第三条关于按揭补充，1、办理银行按揭的，买受人需在签订《商品房买卖合同》当日提供所有按揭所需材料。如买受人不能按要求提供银行按揭所需资料，出卖人有权解除合同，并扣除买受人所购房款的5%的销售费用及因合同所生的税费、手续费后，余款退还买受人（不计利息）；2、如买受人单方原因不符合贷款条件，买受人意继续购买，应在30天内补足房款；3、买受人必须按开发公司相关规定缴纳合理的物业管理费；4、买受人商铺的经营业态必须符合本项目的业态布局规划，出卖人有权限定买受人；第四条买受人确认合同联系方式为有效通讯地址，出卖人按此地址电话或书面通知，出卖人视为送达。第五条如本补充协议与该合同内容不一致，以补充协议内容为准。合同签订当天，原告支付首期购房款68,562元。又以银行按揭方式向被告支付60,000元购房款。原告五年来多次催促被告办理房产过户手续，由于该商铺坐落的整体原因、工程规划变更导致原告钟玉所认购的6栋239号商铺已不存在工程建设范围（该工程于2015年8月建成竣工、验收完毕），被告已无法依约向原告交付其认购商铺，即道州商业乐园步行街6栋已不存在239号商铺，被告无法依约卖给原告所认购的道州商业乐园6栋239号商铺并不能按原合同要求过户给原告，2016年被告通知原告解除合同。原告钟玉与永州家和物业管理有限公司于2011年8月3日、2015年5月25日、2016年4月12日分别签订道县商业步行街物业委托出租与管理协议。2012年4月1日、2015年5月25日、2016年4月12日原、被告就6号栋239号商铺（事实上不存在）分别签订了三份《托管租赁协议》，根据上述协议被告永州九鼎房地产开发有限公司已经向原告钟玉支付的商铺租金如下：2012年7714元；2013年8999元；2014年10,285元；2015年8999元；2016年8999元。以上共计44,996元。原告钟玉于2017年7月19日向该院提起诉讼，请求：1、判令道州商业乐园步行街6栋239号商铺归原告所有（以道州商业乐园步行街商品房买卖合同平面图和房屋登记部门备案的地理位置及门号为准，即道州商业乐园步行街7栋与6栋238号商铺相邻位置21.21米平方米），被告为原告办理不动产证权属过户手续，税费由被告承担；2、判令被告支付原告逾期交房违约金78,347元（2012年1月1日-2017年7月31日止），后续违约金按已付购房款日息万分之三计算，支付至被告交房止；3、判令被告逾期办理产权证书违约金2571.24元；4、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。经审理，该院认为：本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应依合同的约定履行自己的义务。被告永州九鼎房地产开发有限公司应承担相应违约责任。由于规划变更导致原告钟玉所认购的6栋239号商铺已不在规划工程建设范围，被告已无法依约向原告交付其认购商铺，即道州商业乐园步行街6栋已不存在239号商铺，原、被告双方的商品房买卖合同无法履行，依法应予解除，对原告钟玉造成损失应当给予赔偿，赔偿损失的具体诉讼请求，原告可另行解决。于2018年8月10日作出（2017）湘1124民初1740号民事判决书，判决：驳回原告钟玉要求判令道州商业乐园步行街6栋239号商铺归原告钟玉所有的诉讼请求。案件受理费1823元，减半收取计912元，由永州九鼎房地产开发有限公司承担。原告钟玉不服，提起上诉。湖南省永州市中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）湘11民终2343号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1823元，由上诉人钟玉负担。原告钟玉于2020年5月11日向该院起诉。庭审后，原告申请对6号栋239号商铺进行价格评估。湖南潇湘房地产土地评估经纪有限公司于2020年8月3日作出评估报告，评估结论如下：1、市场价值：估价对象于价值时点的房地产市场价值为15.91万元，大写：人民币壹拾伍万玖仟壹佰元整，单价7503元/㎡。一审法院认为：虽然双方当事人签订的《商品房买卖合同》为其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，但由于道州商业乐园步行街工程规划变更导致原告钟玉所认购的6栋239号商铺已不在规划工程建设范围，即6栋239号商铺已不存在，双方的商品房买卖合同已无法履行，该合同依法应予解除。因此，对原告钟玉提出“判令依法解除原被告的合同”的诉讼请求，该院予以支持。原告钟玉提出“判令被告承担违约责任，向原告支付违约金110,194.49元”的诉讼请求；原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任,除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案被告不能交房，买受人钟玉主张解除合同，应按买卖合同第九条2的约定处理，即被告应按买受人钟玉累计已付款128,561元的1%向买受人钟玉支付违约金为1285.61元。原告钟玉提出“判决被告返还原告已购房屋款项128,561元及利息”的诉讼请求；由于道州商业乐园步行街工程规划变更导致原告钟玉认购的6栋239号商铺已不在规划工程建设范围，被告不能交房，原告钟玉主张解除合同，被告应返还原告已购房屋款项128,561元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。原告钟玉提出“判令被告返还原告购房后缴纳的各项费用（包括物业费、他项费、水电初装费、契税、所有权费、国土证费、评估费房屋维修费、公证费等）共计人民币27,984元及利息”的诉讼请求；由于道州商业乐园步行街工程规划变更导致原告钟玉所认购的6栋239号商铺已不在规划工程建设范围，被告不能交房，原告钟玉主张解除合同，被告应返还原告购房后缴纳的各项费用，因此，对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。原告钟玉提出“由被告向原告赔偿损失257,124元”的诉讼请求，因未提供证据证实，该院不予支持。原告钟玉提出“由被告向原告赔偿房屋增值费用104,749元”的诉讼请求；由于道州商业乐园步行街工程规划变更导致原告钟玉所认购的6栋239号商铺已不在规划工程建设范围，被告不能交房，原告钟玉主张解除合同，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同不能履行后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息;合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，本案被告应承担该间接损失。经评估，评估结论如下：1、市场价值：估价对象于价值时点的房地产市场价值为15.91万元，大写：人民币壹拾伍万玖仟壹佰元整，单价7503元/㎡。原告购房屋价为128561元，房屋增值费用为30,539元（159,100元－128,561元）。因此，被告应向原告赔偿房屋增值费用为30,539元。原告钟玉提出“由被告向原告赔偿各项经济损失（诉讼费、诉讼代理费交通费等费用）18,809元”的诉讼请求；原告要求赔偿诉讼费、诉讼代理费、交通费等各项经济损失18,809元没有事实及法律依据，诉讼费是由人民法院决定原告钟玉应承担的费用，实现债权的代理费、交通费等，商品房买卖合同没有约定，也没有法律规定，因此，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。原告钟玉提出“被告向原告支付门面租金（从2015至2020年）59,136元”的诉讼请求。由于道州商业乐园步行街工程规划变更导致原告钟玉所认购的6栋239号商铺已不在规划工程建设范围，即6栋239号商铺已不存在，不存在的门面没有租金，因此，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司提出“被告从2012年起至2016年共支付原告租金44,996元，应当在返还原告购房款时予以抵扣”的答辩意见，原告钟玉与永州家和物业管理有限公司于2011年8月3日、2015年5月25日、2016年4月12日分别签订道县商业步行街物业委托出租与管理协议。2012年4月1日、2015年5月25日、2016年4月12日原告钟玉与被告就6号栋239号商铺（事实上不存在）分别签订了三份《托管租赁协议》，根据上述协议被告永州九鼎房地产开发有限公司已经向原告钟玉支付的商铺租金如下：2012年7714元；2013年8999元；2014年10,285元；2015年8999元；2016年8999元。以上共计44,996元。虽然原被告互负债务，但是标的物租金和购房款种类不相同的，且未经双方协商一致，因此，不能抵扣。可是6栋239号商铺已不存在，不存在的门面没有租金，原告钟玉应将租金44,996元返还给被告，因被告没提起反诉，该院不便处理，返还租金的具体诉讼请求，被告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、解除原告钟玉与被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、限被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告支付违约金1285.61元；三、限被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告钟玉购房款128,561元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年5月22日起至购房款返还之日止）；四、限被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告购房后缴纳的各项费用（包括物业费、他项费、水电初装费、契税、所有权费、国土证费、评估费房屋维修费、公证费等）共计人民币27,984元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年5月22日起至各项费用返还之日止）；五、限被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告钟玉赔偿房屋增值费用为30,539元；六、驳回原告钟玉的其他诉讼请求。案件本诉受理费10,866元，由原告钟玉负担3000元，被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担7866元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，围绕上诉人提出的上诉理由，认定如下：一、一审判决支持给付利息、增值费是否妥当的问题。上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司提出“违约金与损失不可同时支持，合同未约定利息，同时房屋增值费用30,539元不该支持，即使支付利息也应从合同解除之日起计算，不应从合同签订之日起计算”的上诉请求，经查，本案双方当事人于2011年5月22日签订《商品房买卖合同》，被上诉人钟玉在合同签订后履行了支付购房款的义务，后上诉人称因工程规划变更，致使被上诉人钟玉所购买的商铺不存在。但上诉人作为房地产开发商，对商铺是否存在是明知的，却仍然在2012年至2016年向被上诉人钟玉支付了商铺租金44,996元，导致传递给被上诉人钟玉错误的信息，存在故意隐瞒事实的情形。因我国对违约责任的一般原则是采取“补偿性为准，惩罚性为辅”、结合本案根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，按照合同约定违约责任按已付房款的1%承担违约责任，即房屋总价款为128,561元，违约金为1285.61元。从本案双方当事人实际签订合同之日至被上诉人知道商铺不存在及导致本案解除合同的过错责任来考虑，违约金低于对被上诉人造成的损失，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，本院认为一审判决支持已经物价部门对涉案房屋增值部分的鉴定金额及被上诉人自缴纳房款时计算给付利息的认定并无不当。二、一审判决44,996元租金未予以抵扣是否妥当的问题。因在一审审理期间，上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司并未就44,996元租金提起反诉，故一审判决未予以抵扣不违反法律规定，对该诉讼请求，上诉人可另行解决。综上所述，上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司提出的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3791元，由上诉人湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈中亚审判员  李 飞审判员  廉丽萍二〇二一年五月二十一日书记员  陈易萱附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。