北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4305号上诉人（原审被告）：孟希良，男，1935年5月30日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：孟立忠，男，1961年8月8日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：孟某，男，1971年3月12日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审第三人）：孙燕玲，女，1962年8月19日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审第三人）：孟楠，男，1987年6月12日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审第三人）：潘宇，女，1987年4月5日出生，户籍地吉林省德惠市。上诉人（原审第三人）：孟某1，女，2012年12月20日出生，住北京市朝阳区。七上诉人之共同委托诉讼代理人：许大方，北京法昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨森侠，女，1964年3月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：牛波涛，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：冯某，女，1982年3月22日出生，户籍地辽宁省新民市。被上诉人（原审第三人）：孟春凤，女，1959年7月8日出生，户籍地北京市海淀区。被上诉人（原审第三人）：孟春玉，女，1968年2月28日出生，户籍地北京市丰台区。上诉人孟希良、上诉人孟立忠、上诉人孟某、上诉人孙燕玲、上诉人孟楠、上诉人潘宇、上诉人孟某因与被上诉人杨森侠、被上诉人冯某、被上诉人孟春凤、被上诉人孟春玉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初69842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。孟希良、孟立忠、孟某、孙燕玲、孟楠、潘宇、孟某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨森侠的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由杨森侠承担。事实及理由：一、本案系房屋买卖合同纠纷，与分家析产纠纷、所有确认纠纷属不同案由、法律关系，一审却在本案中强行插手家庭内部事务，越过、取代涉案房屋的共同共有家庭成员，直接进行分家析产、对涉案房屋所有权归属确认为王秀芹所有，其有权处分，一审上述处理方式及结果是错误的，法律思维错误，且超出本案审理范围及杨森侠的诉求，将不同法律关系一并处理，且在法律赋予权利之外行事，涉嫌滥用司法权利，损害其他被安置家庭成员的基本居住权。农村房屋拆迁均是以家庭为单位，拆迁人仅与家庭户主签订拆迁安置补偿协议，家庭成员共同所得拆迁安置房都在户主一人名下，一审法院房屋在谁名下谁就可任意处分所有权、家庭成员共同所得的拆迁安置房都归户主一人所有的思维是错误的。一审法院已查明涉案房屋是按人均45平方米对九位家庭成员安置所得，王秀芹作为户主，代表上述九位家庭成员签订《房屋腾退安置协议》，但房屋应为家庭成员共有。房屋的归属及分配为家庭成员内部的事，在共同共有人未诉至法之前，不属于法院审理范围，法院无权进行分割、确权。一审法院曾询问九位共同共有人是否就房屋分配达成一致意见，孟希良、孟立忠、孟某、孙燕玲、孟楠、潘宇、孟某1明确答复未分配、也无法达成一致意见，且联系不到共有人冯某，也无法协商分配。一审法院错误认定九位共同共有人对涉案房屋的分配达成一致意见。二、一审对涉案房屋建设手续是否齐全，是否为违章建筑，能否办理产权证等案件基本事实没有调查核实，在不确定涉案房屋能否办理产权证的情况下，即认定合同有效继续履行，是错误的。涉案房屋没有建设行政规划许可，涉案房屋买卖合同当然无效。涉案房屋所在高层建筑已建设七年，整栋楼都无法办理产权证，因当时申报审批为低层建筑，实际建设的是高层，高层没有建设行政规划许可故不能办理产权登记，涉案合同无效。一审法院判决继续履行合同，就是认可违章建筑、认可违法行为。三、涉案房屋系拆迁安置房，为九位被安置家庭成员共同共有，在2013年9月24日签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋还没有建设故没有分割，仍为共同共有，依据《中华人民共和国物权法》第97的规定，王秀芹未经全体共同共有人同意，无处分权，杨森侠对此应明知。四、王秀芹向杨森侠转让涉案房屋的行为，已构成法定无权处分，依法属于效力待定的状态，必须经全体共同权利人的追认才能生效。涉案房屋的其他五位共同共有人至今未对王秀芹的无权处分行为进行追认，且不同意转让涉案房屋，更不同意交付及办理房屋的过户手续，故杨森侠主张交付房屋、办理过户的诉求没有法律依据，应予驳回。五、一审法院认为王秀芹去世后，由其第一顺序继承人孟希良、孟春凤、孟春玉、孟某、孟立忠继承涉案房屋，涉案合同的权利义务由继承人承受是错误的，没有法律依据。继承是以王秀芹的个人财产为前提，但涉案房屋是九位被安置家庭成员的共同共有财产，在未分割之前，无法确定哪些是王秀芹的个人财产，何谈遗产继承及涉案合同权利义务的承受。六、涉案房屋交付是以收房为前提的，但孟希良、孟立忠、孟某并没有接收涉案房屋，且已向一审法院通过书面形式进行核实，一审法院判决该三人向杨森侠交付房屋，没有事实依据，也无法履行。孟希良、孟立忠、孟某在一审中已明确答复，涉案房屋未收房，仍在腾退人北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室手中。七、涉案房屋九位共同共有人至今未对涉案房屋进行分割、未收房，也无法达成一致的分配意见，2018年5月杨森侠提起本案诉讼前涉案房屋一直没有建设完成，涉案房屋于2018年5月建成，九位被安置人准备收房后进行分配时，适逢杨森侠提起本案诉讼，致使收房事宜被搁置，又因涉案房屋其他五位共有人不知道房屋买卖，故无法对涉案房屋的分配达成一致意见。杨森侠答辩称，第一，涉案房屋不属于王秀芹遗产，涉案房屋的所有权证书在一审时杨森侠已提交，涉案房屋产权证登记的为王秀芹本人，其在生前与杨森侠签订的房屋买卖合同中明确楼号、房间号。孟立忠等人一直称是涉案房屋的共有权人，是混淆了最基本的法律常识，涉案房屋是王秀芹本人的唯一作为所有权人的合法财产，其他人只是作为房屋的共同居住人。根据北京市高院审理房屋买卖合同纠纷司法解释第11条相关规定，王秀芹在生前处分自己的合法财产，且王秀芹、孟立忠、孟某、孟希良在房屋买卖合同上也签字了，王秀芹本人对涉案房屋是有完全处置权，所以不是其遗产，不应列为其遗产范围。第二，涉案房屋建成后，在小区多处公共场所张贴了拆迁安置人收房通知，一审时杨森侠也提交了，但是因为孟立忠等人主观原因不去收房，所以导致至今涉案房屋没有收房，拆迁安置房是政府一级的政策，不可能存在违建的情况。综上，一审法院判决认定的事实清楚、证据确凿，杨森侠认可一审法院判决，请求二审法院驳回孟希良、孟立忠、孟某、孙燕玲、孟楠、潘宇、孟某1的上诉请求。孟春凤、孟春玉、冯某经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。杨森侠向一审法院起诉请求：一、请求法院判令孟希良、孟立忠、孟某依合同约定履行交房义务；二、请求判令孟希良、孟立忠、孟某依合同约定，待诉争房屋（即北京市朝阳区小红门新村二期F区鸿博家园×号楼×单元×室）可办理产权证之时协助原告办理房屋过户；三、请求孟希良、孟立忠、孟某承担本案全部诉讼费用，以及因违约而导致的杨森侠所支付的律师代理费50000元。一审法院认定事实：2013年9月24日，孟某代王秀芹（作为出售方，甲方）与杨森侠（作为买受方，乙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方拥有位于北京市朝阳区小红门新村二期F区（鸿博家园）×室的房产（以下简称诉争房产），建筑面积为75.68平方米，乙方自愿购买上述房产，房屋售价为142万元。乙方于2013年9月9日向甲方支付定金3万元、于2013年9月24日支付购房款74万元，于2013年10月15日向甲方支付购房款35万元，收房当日乙方向甲方支付购房款25万元，剩余房款5万元于产权登记转移给乙方当日一次性支付给甲方。（第三条）交房之前所发生的相关费用由甲方支付，交房之后的后期使用费用及后期甲方将产权变更给乙方时所发生的相关税费由乙方支付。（第四条）甲方保证对所提供房屋的独立合法的所有权，并保证该房屋没有产权纠纷、没有按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷，相关亲属共有权人都同意出售此房屋。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部法律责任。（第五条）甲方保证该套房屋系合法所得，但因房子属于期房，故交房时间以开发商通知时间为准。甲方应在接到收房通知后七个工作日内办理收房手续并缴纳收房时所需缴纳的费用（即购房回购款），甲乙双方对收房时实际面积的偏差予以认可并保证相互不追讨因面积而产生的差价，保证不因此主张买卖合同无效。（第七条）违约责任。（一）甲方在收到上述共计137万元房款当天无条件协助乙方办理物业交接手续，待具备产权变更条件七个工作日内甲方无条件协助乙方办理产权变更手续，变更时需双方共同到场办理，变更时间以小红门房地产开发有限公司通知为准。若甲方在上述期限内未履行上述物业交接手续及产权变更义务视为违约，乙方有权退房，乙方退房的甲方应当自退房通知送达之日起七日内将已收房款137万元全部退还乙方，并按房款总价的双倍作为违约金赔付给乙方，并由甲方赔付乙方支付给丙方的全部代理费用。若因甲方违约给乙方造成的损失，维权过程中产生的一切费用，由甲方按实际费用赔偿给乙方。（二）乙方如未按本合同付款方式规定的时间付款，视为违约，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第七日起至实际付款之日止，每延迟一日乙方按延迟缴付价款万分之三向甲方支付延期违约金。逾迟超过十五日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同，其交纳的定金及所付房款甲方不予返还。同日，孟某代王秀芹签署承诺书，载明：本人腾退安置的房屋坐落于北京市朝阳区小红门新村二期F区（鸿博家园）×号楼×单元×室，此套房屋已转让给杨森侠，现同意将该套房屋所有权办理至杨森侠名下。同日，孟希良、孟某、孟立忠签订《同意书》，载明：家庭成员孟某、孟希良、孟立忠同意王秀芹出售北京市朝阳区小红门乡鸿博家园（小红门乡新村二期F区）F区×室房屋一套两居室，面积75.68平米。杨森侠分别于2013年9月24日、10月13日支付购房款77万元及35万元。一审经询，孟希良、孟立忠、孟某自述尚未接收诉争房屋。一审庭审中，杨森侠提交如下证据：1、落款日期为2018年4月2日并加盖有小红门乡腾退拆迁安置办公室印章的通知一份，主要内容为：经小红门乡腾退拆迁安置领导小组研究决定，现通知如下：一、小红门新村二期D、二期F东区回迁入住办理时间为：2018年4月2日-2018年4月30日；二、小红门新村二期D、二期F区东区周转期于2018年4月30日结束，2018年4月30日后停发周转费，所签订的周转期内增加人口附件随之失效。2、律师费发票一份，金额为5万元。一审法院另查一、2013年4月28日，孟某代王秀芹（作为被腾退人，乙方）与北京市朝阳区小红门乡腾退拆迁安置办公室（作为腾退人，甲方）签订《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定甲方因绿化隔离地区建设，需要对腾退范围内内乙方朝阳区小红门乡姚家村×号居住的房屋进行腾退安置，实际腾退人口为九人，分别为：产权人王秀芹、之夫孟希良、之子孟立忠、之子孟某、之儿媳孙燕玲、之孙子孟楠、之曾孙女孟某1、之儿媳冯某、之孙媳潘宇。甲方以下列房屋按人均45平方米（含）与乙方产权对换并结算差价：期房安置：甲方按人均45平方米（含）对乙方安置现房后另安置期房七套，其中一居室一套，两居室六套。上述协议书附件列明，甲方安置的期房分别为：1、二期F区：×1号二居室，建筑面积78.97㎡；×2号二居室，建筑面积78.97㎡；×3号二居室，建筑面积78.97㎡；×4号二居室，建筑面积78.97㎡；×号二居室，建筑面积75.68㎡（该处房屋右侧手写字体“此房已出售给杨森侠，孟某，2013年9月24日”）；2、一期A区，×5号一居室，建筑面积53.2㎡。一审法院另查二、孟希良与王秀芹为夫妻关系，双方生育子女四人，分别为孟春凤、孟春玉、孟某、孟立忠。潘宇与孟楠为夫妻关系，孟某1为双方之女。孟某与冯某原为夫妻关系，后于2013年9月10日离婚。王秀芹于2017年2月17日死亡。一审法院认为，杨森侠与王秀芹就诉争房屋买卖事宜自愿签订《北京市房屋买卖居间合同》，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因王秀芹已去世，孟希良、孟春凤、孟春玉、孟某、孟立忠作为其法定第一顺序继承人未作出放弃继承的表示，应视为接受继承，上述合同权利义务由王秀芹的继承人承受。本案争议焦点在于王秀芹有无权利处分诉争房屋。一审法院认为，依据《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，王秀芹系被拆迁房屋的实际腾退人，并因此享有45平方米的安置房屋面积。再结合上述协议书附件所示，安置房屋多达七套，完全满足各家庭的居住要求。现诉争房屋的取得使用了王秀芹的安置房屋面积，且同为被安置人的孟希良、孟立忠、孟某亦同意王秀芹对外出售诉争房屋，而四人所享有安置房屋面积已远超诉争房屋面积，可以证明各方对诉争房屋的归属已达成一致意见，即王秀芹有权处分诉争房屋。基于以上论述，对于杨森侠的诉讼请求，一审法院认定如下：杨森侠要求孟希良、孟立忠、孟某履行交房义务，鉴于杨森侠按约定履行了付款义务，孟希良、孟立忠、孟某亦应按照约定将房屋交付杨森侠，故对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。但涉案房屋尚未取得不动产权登记证，能否办理、何时办理均不确定，关于杨森侠要求办理过户手续的诉讼请求，一审法院暂无法支持，杨森侠可待具备办理产权证的条件时，就此另行主张。杨森侠诉请要求孟希良、孟立忠、孟某承担律师费，依据不足，一审法院不予支持。冯某、孟春凤、孟春玉未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孟希良、孟立忠、孟某于判决生效后七日内将北京市朝阳区小红门新村二期F区鸿博家园×号房屋交付给杨森侠。二、驳回杨森侠的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：杨森侠与王秀芹就诉争房屋买卖事宜自愿签订《北京市房屋买卖居间合同》，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因王秀芹已去世，孟希良、孟春凤、孟春玉、孟某、孟立忠作为其法定第一顺序继承人未作出放弃继承的表示，应视为接受继承，上述合同权利义务由王秀芹的继承人承受。根据已经查明的事实，王秀芹系腾退安置协议载明的被腾退房屋产权人，且此次安置采取产权对换并结算差价的形式，在王秀芹向杨森侠出售涉案房屋时，孟希良、孟某、孟立忠明确表示同意，且该四人所享有安置房屋面积已超过涉案房屋面积，对涉案房屋的处分并未影响其他被安置人的安置权益，故结合本案现有证据，一审法院认定王秀芹有权处置涉案房屋并无不当。关于孟希良、孟立忠、孟某、孙燕玲、孟楠、潘宇、孟某主张涉案房屋为违章建筑，故涉案房屋买卖合同应为无效一节，其并未就其主张提供相应证据，本院对此不予采信。综上所述，孟希良、孟立忠、孟某、孙燕玲、孟楠、潘宇、孟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯某、孟春凤、孟春玉二审未到庭应诉，不影响本院依据现有证据作出判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17580元，由孟希良、孟立忠、孟某、孙燕玲、孟楠、潘宇、孟某1负担（已交纳950元，余款16630元于本判决生效之日起七日内交纳）；二审公告费300元，由孟希良、孟立忠、孟某、孙燕玲、孟楠、潘宇、孟某1负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年五月三十一日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然