成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初11613号 原告：成都罗浮物业服务有限公司，住所成都市武侯区高升桥路9号5幢6层613。 法定代表人：徐钟，董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 被告：邵敏，男，1980年12月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告成都罗浮物业服务有限公司（以下简称罗浮公司）与被告邵敏物业服务合同纠纷一案，本案于2021年3月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决议》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告罗浮公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆，被告邵敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗浮公司向本院提出诉讼请求：1.判令邵敏向罗浮公司支付截至2019年12月31日拖欠的物业服务费2854.61元；2.判令邵敏支付违约金856.38元（按欠款总额的30%计算）；3.本案诉讼费用由邵敏承担。事实和理由：2002年1月，罗浮公司的前身“成都达义物业管理有限公司”与成都罗浮世家小区开发商“成都达义物业有限责任公司”签订了《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定“成都达义物业管理有限公司”为成都罗浮世家小区提供前期物管服务，服务期限至罗浮世家小区业主委员会聘请新的物业服务企业止。后“成都达义物业管理有限公司”与小区各业主签订《罗浮世家前期物业管理服务协议》。2008年1月，罗浮世家小区依法成立业主委员会，但由于各种原因未重新选聘新的物业服务企业，亦未与罗浮公司重新签订物业服务协议，罗浮公司按照《罗浮世家前期物业管理委托合同》约定继续为罗浮世家小区提供物业管理服务，该服务亦被广大业主接受。前述《罗浮世家前期物业管理委托合同》和《罗浮世家前期物业管理服务协议》均约定了罗浮公司所有的住宅物业服务费标准为每月1.5元/平方米。2012年6月，广福桥社区居委会在武侯区双楠街道办事处指导下依法组织召开罗浮世家小区书面形式的业主大会，该大会依法形成了将物业服务费标准调整为每月1.85元/平方米的决议。罗浮公司全面谨慎履行合同义务，但邵敏拒不支付物业服务费。故罗浮公司诉至法院。 邵敏辩称，一、物业位于罗浮公司曾提供物业服务的罗浮世家一期，房屋面积114.66㎡；二、邵敏在2020年7月22日已经足额缴纳了2018年11月3日至2019年12月31日即罗浮公司诉请期间的物业服务费，按照1.55元/㎡/月交纳，交至武侯区罗浮世家第三届业主委员会共管账户；根据《罗浮世家前期物业管理服务协议》约定，住宅类一、二层物业费交纳标准为1.2元/㎡/月，后因为物业费上调了0.35元/㎡/月，邵敏按照上调后1.55元/㎡/月进行了补交，对罗浮公司主张的按照1.85元/㎡/月计算物业服务费不予认可；三、如果按照罗浮公司主张的1.85元/㎡/月从2013年2月1日起计算物业服务费，早已超过了3年的诉讼时效，超过部分无效。综上，请求法院驳回罗浮公司的全部诉请。 综上，请求法院驳回罗浮公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：罗浮公司曾系位于成都市武侯区××小区的物业服务企业（2019年12月31日退场），邵敏系罗浮世家（一期）小区房屋（建筑面积为114.66㎡）的业主。 2002年1月15日，罗浮公司与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定罗浮公司为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/平方米；一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，罗浮公司与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2002年12月13日，罗浮公司、邵敏签订《罗浮世家前期物业管理服务协议》，约定管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立之日止。 2008年1月1日，罗浮世家小区第一届业主委员会成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与罗浮公司签订物业服务合同。在2012年1月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区未成立新一届业主委员会。武侯区罗浮世家第二届业主委员会（以下简称罗浮世家第二届业委会）于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日。 2012年6月5日，广福桥社区居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥社区居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》、《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业服务费涨价至每月1.85元/平方米或2元/平方米。 2016年12月15日，罗浮世家第二届业委会发布公告召开业主大会，对是否续聘原告及如不同意续聘是否授权业委会按先后顺序与后备库中的物业服务公司签订合同的两项议题进行表决。2017年3月12日，罗浮世家第二届业委会发布成武罗（2017）2号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称2号公告）、成武罗（2017）3号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称3号公告）。2号公告载有，关于“续聘罗浮公司并按照其回复的物业服务合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数582人，反对人数1148人，弃权人数194人，占总人数比例分别为29.95%、59.07%、9.98%；赞成面积82186.18㎡，反对面积152707.05㎡，弃权面积29626.17㎡，占建筑物总面积比例分别为：31.07%、57.73%、11.2%”。3号公告载有，关于“如果业主大会表决结果为不续聘罗浮公司，则授权业委会及时从物业服务企业后备库中依照排名先后顺序选定并委托物业服务公司为小区提供物业服务，并按照其投标的合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数1430人，反对人数299人，弃权人数193人，占总人数比例分别为73.58%、15.41%、9.91%；赞成面积193337.23㎡，反对面积43698.6㎡，弃权面积27483.57㎡，占建筑物总面积比例分别为：73.09%、16.52%、10.39%”。根据上述两个表决结果公告，罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日向罗浮公司发出了成武罗（2017）4号《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》（以下简称4号公告），称依据2号公告请罗浮公司于2017年4月20日之前退出罗浮世家小区并与业委会办理移交手续。罗浮世家第二届业委会于2017年3月21日发布了成武罗（2017）5号《关于罗浮公司退出罗浮世家小区拟签约北京国基伟业物业管理服务有限公司的公告》（以下简称5号公告），该公告称根据3号公告，业委会依据业主大会授权按照业主大会表决通过的物业服务合同主要条款，决定与北京国基伟业物业管理有限公司签订物业服务合同。 2017年4月1日，王倩、崔丹等12名罗浮世家小区业主向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决撤销罗浮世家第二届业委会作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议。本院对该案作出（2017）川0107民初3108号民事判决，判决撤销罗浮世家第二届业委会所作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会所作出的选聘北京国基伟业物业管理有限公司为罗浮世家小区物业服务企业的决议。罗浮世家第二届业委会不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）川01民终10531号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 2017年4月10日，罗浮公司向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日以向罗浮公司发出《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》的方式通知解除开发商成都达义物业有限责任公司于2002年1月15日与罗浮公司签订的《罗浮世家前期物业管理委托合同》以及罗浮公司与罗浮世家小区业主之间的事实物业服务合同关系的行为无效。本院于2018年4月2日作出（2017）川0107民初3320号民事判决，判决支持罗浮公司的诉讼请求。该民事判决已生效。 武侯区罗浮世家第三届业主委员会成立后于2019年11月29日与罗浮公司联合发布《关于罗浮公司主动撤出罗浮世家小区及善后事宜解决办法的联合公告》，载有“罗浮公司将于2019年12月31日主动撤出罗浮世家小区物业服务区域”。 罗浮公司从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元／平方米的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费，邵敏于2020年7月22日通过中国工商银行账户向武侯区罗浮世家第三届业主委员会共管账户（账户5115××××9010）转款15575元；根据邵敏提交的《情况说明》，其补交了2012年5月14日至2019年8月14日的水费151.65元、2013年1月1日至2019年12月31日的生活垃圾处置费672元、2013年2月1日至2019年12月31日的物业服务费14751元（1.55元／㎡／月×114.66㎡×83个月）；罗浮公司确认收到了邵敏转款15575元，而按照1.85元／㎡／月从2013年2月1日至2019年12月31日欠缴的物业费金额为17606元（1.85元／㎡／月×114.66㎡×83个月）、水费151.65元、生活垃圾处置费672元，扣除邹敏已缴纳的15575元，尚余2854.6元。 罗浮公司于2019年12月19日在案涉物业张贴《缴费通知单》向邵敏催收了物业服务费、水费及生活垃圾处置费。 另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为罗浮公司。 2.本院受理的（2014）武侯少民初字第32号罗浮公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2012年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/平方米的标准缴纳物业服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决均已生效。 以上事实有，《罗浮世家前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、（2019）川01民终18863号民事判决书、（2017）川0107民初3320号民事判决书、《关于罗浮公司主动撤出罗浮世家小区及善后事宜解决办法的联合公告》、缴费通知单、照片、中国工商银行电子银行回单、《情况说明》以及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，罗浮公司从2001年5月26日起进入案涉小区后，一直对案涉小区提供物业服务至2019年12月31日。邵敏作为罗浮世家小区（一期）业主，其与罗浮公司签订的《前期物业管理服务协议》，约定管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立之日止。且罗浮世家第二届业委会作出的不续聘罗浮公司的决议和罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议已被法院生效裁判撤销，故邵敏应当向罗浮公司支付2013年2月1日至2019年12月31日期间的物业服务费按照1.85元/㎡/月计算的差额。 关于物业服务费标准问题，依据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”和《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，在罗浮世家小区尚未选举产生新一届业主委员会之前，其所在地的广福桥居委会代行业主委员会以书面征求意见形式召开业主大会合法。另一方面，每月1.85元/平方米的物业服务费标准符合《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费〔2007〕268号）以及《成都市发改委、市房管局关于我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》(成发改收费〔2012〕1345号)的相关规定，并未损害该小区业主的合法利益。业主若认为业主大会决议非法，法律亦提供相应法律途径，业主应按照法律规定维护自身权益，而非单纯采取抗拒补交涨价差额的方式。另，前述《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》及《关于执行业主大会决议的通知》中，载明“住宅物业费标准调整为1.85元/㎡/月”，未对小区一、二层业主进行区分，且已生效的多份民事判决，对罗浮世家小区物业服务费上涨至每月1.85元/平方米的合法性也进行了确认，故本院对罗浮公司主张的每月1.85元/平方米的收费标准予以支持，故，本院对邵敏提出的关于收费标准的抗辩意见不予采纳。 关于诉讼时效问题，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”，物业服务费是基于物业服务合同产生的，整个物业服务期间应视为同一债务，约定每期缴纳的物业服务费则属于分期履行该整体债务，换言之，独立性不足以否认整体性。另，物业服务合同与一般的民事合同不同，具有公共服务性和强制履行性的特点，在业主欠交物业费时，物业公司很难行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行，以保证其他业主的利益，致使其处于持续服务状态，故应将物业服务合同视为继续性合同，时效应从最后一期物业服务费用履行期间届满之日起算。具体到本案中，罗浮公司于2019年12月31日退场，其于2019年12月19日在案涉物业张贴《缴费通知单》的行为视为权利的主张，诉讼时效中断。故本院对于邵敏提出的关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 经本院核算，2013年2月1日至2019年12月31日，扣除邵敏已补交的15575元，尚剩余2854.6元物业服务费欠交。罗浮公司主张邵敏支付物业服务费，理由正当，本院予以支持。关于违约金，本院认为邵敏未交纳上涨物业费差额部分的行为不属于违约，故本院对罗浮公司主张的违约金诉请不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十二条之规定规定，判决如下： 一、被告邵敏于本判决生效之日起五日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付物业服务费2854.6元； 二、驳回原告成都罗浮物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邵敏负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 诚 二〇二一年五月七日 书记员 贾雪婷