安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1586号 原告：淮北中房物业有限公司，住所地安徽省淮北市南湖路。 法定代表人：李伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱承平，男，该公司员工。 被告：张莉，女，1989年7月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：肖海涛，安徽维智律师事务所律师。 原告淮北中房物业有限公司（简称中房物业公司）与被告张莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托诉讼代理人朱承平，被告张莉的委托诉讼代理人肖海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中房物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令张莉给付自2017年12月12日起暂计算至2021年12月11日物业管理费7660元，并按照同期贷款利率给付利息1149元，两项合计8809元(物业费及利息实际应计算至结清全部物管费之日止)；2.本案诉讼费用由张莉承担。事实与理由：中房物业公司于2015年5月10日与淮北市青山房地产开发有限公司签订了《山水文园小区前期物业服务合同》，并于2018年5月10日签订《山水文园物业服务补充协议》，对张莉所在的山水文园小区的物业服务内容、服务费用、物业经营管理等有明确的约定。张莉系中房物业公司所管理的山水文园小区的业主，该业主于2016年1月8日接收了山水文园小区x栋x室的房屋，并交纳了前期物业费1915元。至起诉之日，前述山水文园小区的业主并未成立业主委员会也未另行选聘物业服务机构，且该小区的业主大部分都能准时交纳物业费用。中房物业公司按照与淮北市青山房地产开发有限公司签订的合同实施前期物业管理，并约定按建筑面积每月1.2元/㎡收取物业管理费。中房物业公司依约对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。在中房物业公司提供服务之同时，张莉从2017年12月12日起一直未交物业管理费。经中房物业公司工作人员多次催促未果。综上，为维护中房物业公司合法权益，根据相关法律规定及上述合同约定，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 张莉在庭审中辩称，1.中房物业公司诉请物业费收取时间过长，张莉已经向中房物业公司交纳了2016年至2017年两年的物业管理费，中房物业公司应当在张莉收到房屋之日2016年1月8日计算。2.前期的物业服务合同标准是A级标准，这几年中房物业公司的服务标准达不到A级标准。中房物业公司与开发商签订的《物业服务补充协议》，没有经过业主张莉的同意，补充协议对张莉不产生效力，中房物业公司以每平方米1.2元的标准收取物业管理服务费用，明显对张莉是不利的，侵害了张莉的合法权益。3.中房物业公司主张的利息，不应当予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，中房物业公司提交的《山水文园小区前期物业服务合同》、《山水文园物业服务补充协议》、业主入住交接单、物业费收据，张莉提交的照片等证据，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，淮北市青山房地产开发有限公司（甲方）与中房物业公司（乙方）签订了《山水文园小区前期物业服务合同》。合同约定：物业服务位置坐落于××路××号，建筑面积257040.6平方米；前期物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；物业服务收费选择包干制，按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.2元／月.平方米，商业物业1.5元／月.平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日至1月10日履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2015年5月30日至2018年5月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。合同签订后，中房物业公司进驻山水文园小区开展了基本物业服务。 2018年5月10日，淮北市青山房地产开发有限公司（甲方）与中房物业公司（乙方）续签《山水文园物业服务补充协议》。合同约定：原合同期限自2015年5月30日起至2018年5月30日止，经甲乙双方协商延长合同期限达成一致意见。现补充合同期限自2018年5月31日起至2021年5月30日止等内容。2021年3月16日，淮北市青山房地产开发有限公司（甲方）与中房物业公司（乙方）再次续签《山水文园物业服务补充协议》。合同约定：原合同和补充协议期限自2018年5月31日起至2021年5月30日止，经甲乙双方协商延长合同期限达成一致意见，现补充协议时间自2021年5月31日至2024年5月30日止等内容。 张莉为山水文园小区6#905号业主，房屋建筑面积为132.99平方米，按照《物业服务合同》约定的收费标准，张莉每年应交纳物业服务费为1915元。2016年1月8日，淮北市青山房地产开发有限公司向张莉交房，并办理业主入住交接事宜。张莉收房后，仅向中房物业公司交纳过二年物业服务费，合计3830元。中房物业公司向张莉催收物业服务费未果，于2021年1月27日诉至本院先行调解，后调解未果，致本案纠纷发生。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。淮北市青山房地产开发有限公司与中房物业公司签订的《山水文园小区前期物业服务合同》、《山水文园物业服务补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。中房物业公司依约为山水文园小区提供了物业管理服务，张莉作为该小区业主应及时交纳物业服务费。淮北市青山房地产开发有限公司于2016年1月8日向张莉交房，故物业服务费应于该日开始交纳，张莉已经交纳的3830元应为2016年1月8日至2018年1月7日的物业服务费。合同中约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日至1月10日履行交纳义务。经计算，张莉应向中房物业公司交纳2016年1月8日至2021年12月31日的物业管理费7629元（1915元÷365天×1454天）。中房物业公司诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。中房物业公司要求张莉支付的利息本质上属违约金。张莉未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自中房物业公司向本院主张权利之日即2021年1月27日起计算至物业服务费清偿之日止。 张莉辩称中房物业公司服务标准不符合合同约定。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如张莉认为中房物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业服务费。故对张莉的辩称，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下： 一、张莉于本判决生效后十五日内支付淮北中房物业有限公司物业服务费7629元及违约金（以7629元为基数，自2021年1月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至物业服务费偿清之日止）； 二、驳回淮北中房物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员  孟 娇 二〇二一年五月二十五日 法官助理  孙乐荣 书 记 员  张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。