贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8883号原告：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区小河珠江湾畔诺丁山21栋。法定代表人：黄源，职务董事长。委托诉讼代理人：陈藜，特别代理。委托诉讼代理人：董昶峰，特别代理。被告：唐再燕，女，1981年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业）与被告唐再燕物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆物业委托诉讼代理人陈藜、被告唐再燕均到庭参加了诉讼，本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。原告兴隆物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费7008元（计算起止时间：2016年1月1日至2019年12月31日，88.33㎡×1.65元/月/㎡×48个月）及违约金1401.6元，共计8409.6元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的兴隆城市花园二期沐风园12栋1单元15层4号（建筑面积88.33㎡）的业主。被告与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.65元／㎡／月的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额的20％向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2016年1月1日至2019年12月31日，被告欠物业费7008元。原告多次对被告催交，均无果。被告拒不交纳物业费行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至法院。被告唐再燕辩称：第一，原告兴隆物业在2016年擅自上涨物业费用，将物业费用提高至1.65元/㎡。第二，原告怠于管理是纠纷发生的原因，原告在案涉小区提供责任期间，发生多起水管姣断、生活用电被断、房屋锁眼被堵等情况，还有业主发生家中被盗，原告不准未缴纳物业费用的业主进入小区，利用共享的区域收取停车费用。第三，在双方未协商一致的情况下，被告认为服务合同的单价为1.35元/月/平方米。本院经审理认定事实如下：唐再燕系兴隆城市花园沐风园12栋1单元25楼4号（建筑面积88.33㎡）即案涉房屋的业主，其与原告签订《前期物业服务服务协议》，约定由原告对其房屋提供前期物业管理，物业服务费用为高层住宅1.35元/月/㎡，被告应于商品房买卖合同约定的交房之日起全额交纳物业服务费用，并在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费用，之后按季度交纳，被告在每季度开始前五日履行交纳义务，若唐再燕不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，兴隆物业有权要求甲方补交从逾期之日起每天按未付款项的3‰交纳违约金，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。后，因唐再燕从2016年1月1日起，便未缴纳物业管理费用，兴隆物业遂诉至法院，诉请如前。另，1、兴隆城市花园至今未成立业主委员会。2、兴隆物业为证明其主张向本院提交了：《关于调整兴隆沐风园物业服务费的意见征集表》《2016年物业费上调意见征集汇总》、《沐风园2016年物业费调价情况说明》，证明原告就物业服务费的上调向小区业主进行了意见征集，沐风园小区住宅业主1067户（面积111889.07㎡），公司1户（面积为9594.77㎡），竣工面积共计121483.84㎡。同意上调物业服务费667户、占62.50%，面积77766.93㎡、占64.01%；大部分人同意就同意调整的26户、占2.43%，面积3754.21㎡、占3.09%；联系不上尚未入住和弃权的业主37户、占3.46%，面积2153.98㎡、占1.77%；要求适当调整的业主7户、占0.66%，面积550.55㎡、占0.45%；不同意调整的330户、占28.36%；面积27663.47㎡、占22.77%。其中同意上调的人数和面积均超过总人数和总面积的半数以上，符合法定程序，沐风园的服务费标准从2016年1月1日起上调至1.65元/月/㎡，原告亦已将涨价结果向经开区住建局、兴隆社区等相关部门进行报备，被告应当参照此执行。被告唐再燕表示该调价并未征集其意见。3.唐再燕为证明其主张提交了照片17张、视频5段以及说明，拟证明小区治安有问题，同时业主知道物业费用涨价到1.65元之后，断水断电，小区里面因为兴隆物业的不作为，管理不好，而且小区里面没有一个可以走路或者散步的环境，12栋进出的一段路因为疫情封路，路面坑坑洼洼，承诺修建的路也没有修建，里面受伤的图片是业主现场找到了断水断电的人，和兴隆物业之间发生了冲突。兴隆物业发表质证意见称关联性不认可，该组证据仅仅能证明有人发生冲突，而不能表明发生冲突的人员原因等相关的情况，其证明目的亦不予认可，被告所提交的证据，系证明原告为妥善履行合同义务，但针对其中图片所表明的疫情封路系国家政策所导致。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方已形成了物业管理服务合同关系，被告理应向原告履行交纳物业服务费的义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于原告在2016年调整物业服务费标准的行为对被告是否有效？根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条第一款：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告兴隆物业在涨价前已经向兴隆城市花园沐风园1067户业主就上调物管费发放了《关于调整兴隆沐风园物业服务费的意见征集表》征集意见，其上调物业服务费的行为取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并按照上调后的收费标准交纳了物业服务费。同时，原告兴隆物业已对其上调物业服务费的行为依法向相关监管部门书面报送了备案报告，上调结果应当对全体业主具有约束力，故被告应当按照上调后的物业的服务费标准即1.65元/月/㎡向原告交纳2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，计算为1.65元/月/㎡×88.33㎡×48个月=6995.74元，对于原告主张超过部分物业服务费，与事实不符，本院不予支持。关于被告唐再燕提出小区物业服务不到位，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在兴隆物业已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和兴隆物业的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故本院对该辩称亦不予采纳。对于原告主张的违约金，因本案被告及其他涉案业主均提出案涉小区存在服务不到位、长期未能进行妥善解决及管护义务，可见原告在履行合同过程中确实存在一定的瑕疵，且原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告并未提交证据证明其催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐再燕于本判决生效之日起五日内向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6995.74元；二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告唐再燕负担。本判决为终审判决。审判员  魏丽二〇二一年五月十七日法官助理成琳书记员龙剑涛