广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3801号原告：蔡添波，男，1971年3月15日出生，汉族,身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：欧仁山，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妍，广东红棉律师事务所实习律师。被告：广州市白云区供销总公司，住所地广州市白云区白云大道南路685号4001房。法定代表人：李梁。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭子琪，广东合盛律师事务所律师。原告蔡添波与被告广州市白云区供销总公司（以下简称白云区供销总公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡添波及其委托诉讼代理人黄妍、欧仁山，被告白云区供销总公司的委托诉讼代理人洪婷、郭子琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡添波向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告用电增容保证金300000元及资金占用费9万元（按年利率6%暂计5年）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：ZC-JG151209-264），约定：甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区黄石街马务联和大街6-8号第3-7号铺首、二层，租赁房屋面积合计1104.79平方米；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租赁房屋仅作为商业使用。其中合同第四条约定，乙方向甲方交付房屋租赁保证金163260元和用电增容保证金人民币300000元，由乙方负责在2016年5月11日前以被告名义合法增容报装不小于50KW供电负荷的电表（即总供电负荷不少于60KW），增容报装过程中的一切费用及手续由乙方负责，如乙方未能完成报装的，则甲方没收全额用电增容保证金。原告进场经营后，原告曾多次找当地村委协助办理有关报装手续，但因为村委印章被查封而没有完成，同时发现原有10KW电表已完全能满足商场经营的需要，实际上没有用电增容的必要性和紧迫性。2020年底合同到期前后，原告多次要求被告退回用电增容保证金人民币300000元，被告一直拒绝退还。原告认为，《房屋租赁合同》约定原告用电增容义务的目的是为了满足承租方商场经营的需要。合同的实际履行过程已证明现有电力容量已能完全满足商场经营的需要，合同要求原告承担电力增容的义务本就不合理，且原告没有被告的积极配合完全不能办理电力增容手续。现被告完全不考虑电力增容的实际成本需要，全部扣留原告的保证金严重违反民事活动应遵循平等、公平、诚实等基本原则，损害原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告白云供销总公司辩称，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求，理由如下：第一，原告作为承租方，拒不履行租赁合同约定的电力增容包装义务，其行为已构成违约，被告没收原告的用电增容保证金是基于双方合同的约定。2015年，被告就广州市白云区黄石街马务联和大街68号第3至7号铺首、二层物业进行了竞价招租，原告在竞价之前已经清楚知晓租赁物业进行电力增容报装是承租方承租物业的前提条件，并且已经知悉了如果不能按照约定履行该项义务的法律后果。故原告出现违约情形，被告有权全额没收用电增容保证金。第二，原告的诉请已经超过法定诉讼时效。被告早在2017年1月4日已经发函告知原告关于没收用电增容保证金的决定，原告签字确认其知悉保证金被没收的事实。依据民法典第188条规定，原告已经超过主张保护民事权利的三年时效，故其诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，被告发布《广州市白云区黄石街马务联和大街6-8号（即原39-41号）（由东往西）第3-7号铺首、二层物业竞价招租招标书》，其中履约条件一栏载明，承租方需履行供电负荷增容条件，意向承租方一旦投标则视为认可以下条件：承租方需在原有供电负荷约10KW的基础上增加50KW以上，即供电负荷不少于60KW，承租方需在2016年5月11日前完成用电增容事宜，承租方需向出租方缴纳用电增容保证金300000元，如不能满足报装条件的，出租方全额没收承租方缴纳的用电增容保证金不予退还，不给予承租方任何赔偿补偿。同年12月10日，原告签署《广州市白云区黄石街马务联和大街6-8号（即原39-41号）（由东往西）第3-7号铺首、二层物业竞价投标书》，承诺愿意按照前述招租招标书内容和《房屋租赁合同》条款执行。同日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：ZC-JG151209-264），约定：甲方出租给乙方的房屋位于广州市白云区黄石街马务联和大街6-8号（即原39-41号）（由东往西）第3-7号铺首、二层（以下简称涉案物业），租赁房屋面积合计1104.79平方米。租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。乙方向甲方交付房屋租赁保证金163260元和用电增容保证金人民币300000元。租赁房屋现有供电负荷约10KW，乙方负责在2016年5月11日前以广州市白云区供销合作总社石井供销社名义合法增容报装不小于50KW供电负荷的电表（即总供电负荷不少于60KW，电表产权归属广州市白云区供销合作总社石井供销社所有），并经租赁房屋所在地供电部门验收合格后将用电设施设备以及增容报装所有资料移交给甲方。增容报装过程中的一切费用及手续由乙方负责。如乙方未能完成用电增容报装的，则甲方没收全额用电增容保证金不予以退回。上述合同签订后，被告将涉案物业交付原告使用，原告已向被告支付用电增容保证金300000元。双方履行合同至约定租期届满。2016年3月14日，被告向原告发出《温馨提醒》，要求原告按照合同约定的用电增容报装条款及时执行，否则将视为违约。该《温馨提醒》文末有原告签名。同年12月27日，原告向被告发出《申请书》，称涉案物业用电运作正常，不需要增容，故要求退回押金300000元，望被告批准。2017年1月6日，被告向原告发出《关于不予退回用电增容保证金的复函》，称原告未能在合同约定时间内完成用电增容报装及完善相关手续已构成违约，故被告将按合同约定没收用电增容保证金不予退回。该复函文末有原告签名及书写“不予签收”的内容。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、申请书。拟证实原告于2020年9月24日向被告申请退还用电增容保证金300000元，理由为：三相电一直够用，不需要增容及村委印章被查封、被告未提供用电增容资料。被告称未收到过该申请书。2、南方电网用电报装指引。拟证实用电报装需要的资料，原告无法单方完成报装；3、被告发出的《关于征询是否参加到期物业公开竞价招租的函》及附件。拟证实被告再次招租没有提出要求承租人增容报装电表的条件，故其要求原告增容报装电表不合理。被告辩称其之所以再次招租未提出该条件，是因其调高了承租低价，故其将自行办理用电增容报装，而出租给原告时租金是优惠价也是考虑到要求原告报装增容电表。被告为证实涉案物业所在建筑具有合法报建手续，向本院提交《宅基地使用证》存根联复印件、《关于石井供销社建仓库和商业用房的批复》、《石井镇村镇建房用地报建申请表》、《石井区村镇建房许可证》、《建设用地规划许可证》、《广州市白云石井供销社地形图》及《关于准予先办理报建的复函》。上述资料显示：1993年9月10日，广州市白云区石井镇村镇建设国土管理办公室批准在马务联和大街39-41号集资建房，层数为九层。竣工后十天内向乡政府报告，经核验后加具意见，把本证缴回发证机关换发宅基地使用证。1995年8月8日，石井供销社领取农村（墟镇）宅基地使用证，宅基地座落马务乡联合大街39-41号，层数：首层、二层。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。原告向被告承租的涉案物业位于广州市白云区黄石街马务联和大街6-8号（即原39-41号）（由东往西）第3-7号铺的首、二层，被告提交马务联和大街39-41号的宅基地使用证记载上述地址建筑物的首层、二层具有合法产权，故原、被告于2015年12月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同中已约定原告需于2016年5月11日前完成用电增容事宜，该条款亦是双方的一致约定，原告理应按约履行，但原告在上述期限届满前未完成用电增容事宜，且在被告催告仍拒绝报装电表，其行为已属违约。原告主张其未完成用电增容事宜的理由有二：其一是涉案物业现有用电设备已然够用，无需增容报装。关于该意见，本院认为，原告在竞标承租涉案物业时已知报装增容电表是其承租的条件之一，后双方于合同中亦就此条件再次进行约定，其中并未约定报装增容电表需以既有设备无法满足用电需求为原告履约的条件；其二是被告或村委未配合提供原告办理用电增容事宜所需要的手续。本院曾指定5日举证期限要求原告提交其履行用电增容事宜过程的相关证据，原告逾期未能提交相关凭证，且未举证证实其曾要求被告提供相关报装资料，亦未举证证实村委加盖公章的文件是报装电表的必备资料，故原告应承担举证不能的不利后果。综上，原告上述意见均非其拒绝履行合同约定报装电表义务的合理事由，原告应就其拒绝报装电表的行为承担违约责任。现被告主张没收用电增容保证金300000元即是主张原告承担相应违约责任，因被告并未举证证实原告的违约行为给其造成的实际损失，亦未举证证实其已自行报装增容电表及所需成本，考虑到原告报装电表的难度及必要性，如因原告未完成报装电表事宜而没收高达300000元的保证金，则双方权利义务明显失衡，被告主张全额没收保证金300000元，该违约金标准过高，原告主张其完全不应支付违约金即是对违约金标准的异议。综上论述，本院酌定原告向被告支付100000元作为其拒绝履行报装电表义务的违约金，抵扣上述违约金后，被告应将剩余用电增容保证金200000元退还原告。如前所述，原告拒绝履行合同约定义务已属违约，故其主张用电增容保证金的资金占用利息无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区供销总公司向原告蔡添波退还用电增容保证金200000元；二、驳回原告蔡添波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3575元，由原告蔡添波负担1742元，由被告广州市白云区供销总公司负担1833元并于本判决生效之日起三日内迳付原告蔡添波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年五月十八日书记员 傅奎显