四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)川03民终438号上诉人(原审原告)：朱星霖，男，1993年10月14日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：张小洪，四川律大律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚学伦，四川律大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：自贡市天宇房地产开发有限公司，住所地四川省荣县旭阳镇南街120号。法定代表人：刘永洪，董事长。委托诉讼代理人：程跃飞，男，公司员工。上诉人朱星霖因与被上诉人自贡市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省荣县人民法院（2020）川0321民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，并于2021年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人朱星霖的委托诉讼代理人张小洪，被上诉人天宇公司的委托诉讼代理人程跃飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱星霖上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持朱星霖的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由天宇公司承担。事实及理由：1.一审法院认定2019年12月26日天宇公司将案涉房屋备案资料交荣县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）报送备案、2020年1月13日县住建局同意备案、2019年12月2日第三方消防检测合格等“事实”认定错误；2.一审法院违背公平原则，遗漏案件事实，主要包括：未查明合同约定的交付条件和交付程序、消防验收“综合验收合格”的时间、小区正大门为主景观、主要消防和主出入口等案件事实；3.一审法院适用法律错误，2019年12月31日天宇·欧景城（一期）小区尚不符合交付条件。根据合同的约定，商品房取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表后方可交付，小区正大门、道路属于业主共有的公共部分，属于市政基础设施，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，小区正大门应在竣工验收合格后才能交付使用。因此，天宇公司在2019年12月31日时尚未达到交付条件。天宇公司辩称，1.天宇·欧景城项目小区正大门和17号商业楼由于政府和拆迁户就拆迁补偿问题未能达成一致，才导致交房时小区正大门和17号商业楼未能按时完工，这并非天宇公司的过错；2.天宇·欧景城项目交房合规合法，不存在违约。天宇公司已经在2019年12月26日向县建设局报送竣工验收备案文件资料，县建设局《关于天宇·欧景城住宅部分的验收备案文件的情况说明》也证实了天宇公司提交备案文件资料的时间。《建设工程档案意见书》时间为2020年2月3日系由于提交资料时，经办人员不在，经电话沟通后同意先办理后补签，签字时间为1月3日而不是2月3日；3.天宇公司在2019年12月24日开始电话通知业主接房，并在交房现场公示了《竣工验收报告》、《面积测绘报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等文件，还通过微信公众号和现场公示等方式发布了交房公告等；4.天宇公司的交房符合《中华人民共和国建筑法》规定的法定交付条件和合同约定的交房条件,天宇·欧景城项目是按楼栋报送的竣工验收备案资料且按规定进行了消防验收；5.虽交房时小区正大门因拆迁的原因没有完工，但在小区临望景路方向建设一侧门，交房时已完工并畅通，人车可以正常通行，地下车道也是畅通的，因此正大门的修建并不影响交房，也没有给业主造成任何损失。朱星霖向一审法院起诉请求：1.判决天宇公司立即整改位于荣县旭阳镇旭水大道西一段215号天宇·欧景城并达到交付条件；2.判决天宇公司向朱星霖支付逾期交付违约金，从2020年1月1日起至达到交付条件之日止按日计算已付房款万分之三的违约金（违约金暂计至2020年3月31日为12338.84元）；3.本案诉讼费由天宇公司承担。一审法院认定事实：2018年7月25日，朱星霖与天宇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2018005204），由朱星霖向天宇公司购买坐落于荣县旭阳镇旭水大道西一段215-8-1-604号商品房，合同约定，商品房地名核准名称为：天宇·欧景城；该合同第十一条交付条件第一款：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，第二款第1项约定：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定：上水、下水、电、供暖、燃气2019年12月31日达到设计要求；第十三条逾期交房责任约定：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第十五条交接手续第一款约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……。2019年12月20日，天宇·欧景城小区1-14号住宅楼及地下车库、15、16、18号商业用房竣工验收合格，2019年12月26日，天宇公司向县住建局报备工程竣工验收备案文件，2020年1月13日，县住建局就天宇·欧景城小区7号楼等的工程竣工验收备案表盖章同意备案。2020年4月27日，天宇·欧景城小区正大门及17号商业房竣工验收合格。2020年5月11日，天宇公司向县住建局报送天宇·欧景城17号商业用房及正大门工程竣工验收备案文件，县住建局于2020年5月13日同意备案。2019年12月2日，天宇·欧景城小区1-14号住宅楼及地下车库、15、16、18号商业用房由第三方检测公司进行消防检测合格。2019年12月5日，质量安全监督站及五方责任主体消防施工过程专项验收合格。2020年1月10日，县住建局对天宇·欧景城小区1-14号住宅楼及地下车库、15、16、18号商业用房出具建设工程消防验收意见书[荣建消验字（2020）第0001号]，2020年5月12日，对17号商业用房出具建设工程消防验收意见书[荣建消验字（2020）第0008号]。2019年12月24日起，天宇公司通过电话、微信等方式通知业主接房。2020年5月15日，朱星霖到天宇公司接收上述房屋。一审法院认为，朱星霖与天宇公司对合同的效力不持异议，故对合同效力予以确认。本案争执的焦点为：天宇公司在2019年12月31日前是否达到了向朱星霖交付商品房的法定条件。在争执的焦点中涉及三个争执问题：一是在2019年12月31日前取得备案表是否为法定交房条件；二是专项消防验收合格后还是否需要建设部门的消防综合验收合格后才具备交付条件；三是正大门的修建是否应竣工验收合格后才具备交付条件。一、关于在2019年12月31日前取得备案表是否为法定交房条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”……。朱星霖与天宇公司合同约定天宇公司应于2019年12月31日前向朱星霖交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测报告书等。一审法院认为，根据上述规定及合同约定，案涉商品房已于2019年12月20日进行过综合验收合格，天宇公司已于2019年12月26日对包括案涉房屋在内的天宇〃欧景城小区1-14号住宅楼及地下车库、15、16、18号商业用房向县住建局报送竣工验收备案文件。这说明在2019年12月31日前天宇公司已取得案涉房屋所有的备案文件并在15日内向县住建局报备。至于是否取得备案表不是法定交付条件，故朱星霖诉称的没有取得备案表不具备交付房屋条件的理由不能成立。上述房屋于2019年12月20日竣工验收合格即满足交付条件。二、关于消防专项验收合格后还是否需要建设部门的消防综合验收合格后才具备交付条件。一审法院认为，案涉房屋于2019年12月20日已通过竣工验收合格，这其中包括消防设施、设备等专项验收，竣工验收是对商品房各项法定要求的条件是否合格进行综合验收，竣工验收合格即具备交付条件，包括消防设施、设备等，故朱星霖诉称的消防设施设备在2019年12月31日前未经过综合验收，房屋未达到交付条件的理由不能成立，不予支持。至于建设部门于2019年12月31日后出具消防综合验收报告，属于行政审批范畴，与天宇公司是否达到法定交付条件无直接关联。三、关于小区正大门的修建是否应竣工验收合格后才具备交付条件的问题。一审法院认为，案涉小区竣工验收是可以分批次进行竣工验收和备案的。案涉房屋已于2019年12月20日已通过竣工验收合格，已具备交付房屋条件。天宇·欧景城小区正大门的验收是第二批次与17号商业房一起验收，并在本案审理过程中竣工验收合格。天宇·欧景城小区正大门的建设在2019年12月31日前未完全修建完毕，在客观上有一拆迁户未拆迁影响了修建的进度，拆迁后由于疫情影响不能及时复工修建，在建设部门批准复工后，天宇公司及时将小区正大门修建完毕并通过竣工验收合格；其次，小区正大门在2019年12月31日前只是未完工，道路是通畅的，不影响进出，施工区域也打了围并做了安全防护措施；第三，小区除正大门外还有一个大门已竣工验收供行人或车辆出入，不影响小区行人、车辆的正常通行，满足基本的生产生活需求。综上，天宇公司对该项目分批次验收及对已竣工验收合格的房屋先行交付不违反相关法律禁止性规定，朱星霖认为正大门的修建应竣工验收合格后才具备交付条件的理由不能成立，不予支持。四、天宇公司是否尽到了合同约定的通知朱星霖接收房屋的义务。双方合同约定原则上天宇公司应以书面通知朱星霖接收房屋，但同时约定“买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。”天宇公司2019年12月31日前通过电话、微信等方式通知朱星霖接房，虽未以书面形式通知，但通知的形式不会对朱星霖造成不能按时接房的后果；其次，即使朱星霖未接到书面通知，天宇公司也未违反合同约定的“买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。”该兜底条款。所以，朱星霖主张的天宇公司未尽到书面通知接房的义务构成违约的理由不能成立。综上，朱星霖主张天宇公司在合同约定的2019年12月31日前未达到交付房屋的条件构成违约，应按合同约定承担违约责任的理由不能成立，其请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱星霖的全部诉讼请求。案件受理费108元，减半收取54元，由朱星霖负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。本案争议的主要焦点是案涉天宇·欧景城项目是否符合法定和约定的交房条件。首先，朱星霖认为，县住建局出具的《建设工程消防验收意见书》的时间为2020年1月10日和2020年5月12日，此时案涉工程才通过消防综合验收，因此，2019年12月31日的交房违反法律规定，不具备交房条件。根据本案查明的事实，案涉欧景城项目由于拆迁原因导致小区正大门及17号商业楼未能按期竣工，天宇公司为保障业主的合法权益，向县住建局申请，对案涉工程除正大门和17号商业楼外的其余住宅及商业楼办理竣工备案，得到县住建局的批准同意。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，建筑工程竣工验收合格即具备法定交付条件。案涉工程除小区正大门和17号商业楼外，已经于2019年12月20日通过了竣工验收，且《竣工验收报告》中规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况一栏载明“规划验收合格，消防专项验收合格”。同时，在此之前的2019年12月2日，天宇公司委托四川安宇电器消防工程安全检测有限公司进行工程的消防检测，并由其出具了“消防检测合格”的报告；2019年12月5日，县住建局建管股、质量安全监督站和设计单位、施工单位、建设单位、监理单位、勘察单位共同对消防施工过程专项进行验收，结论为“合格”。因此，案涉商品房依法进行了消防验收并合格。县住建局2020年1月10日、2020年5月12日出具的《建设工程消防验收意见书》是对消防设备的使用、管理和维护保养进行的综合评定，不能据此否认案涉工程进行了竣工验收并合格的事实。因此，朱星霖认为案涉商品房交付时尚未通过消防验收，不具备法定交付条件的理由不能成立，依法不予支持。其次，朱星霖认为，天宇公司交房时尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”之规定，建设工程竣工验收备案仅是将竣工验收的相关资料交由建设行政主管部门存档备查，因此备案行为系为行政管理方便而设定，并不涉及行政审批。案涉工程交付时，已经勘察、设计、施工、监理及县住建局等有关单位竣工验收合格，取得了《工程质量合格报告》、《工程竣工验收报告》、《面积测绘报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件并在交房现场予以了公示。县住建局亦确认在2019年12月26日收到了天宇公司向其提交的竣工验收备案资料，因此天宇公司在合同约定的时间内履行了备案义务。县住建局在竣工验收备案表上签字收讫的时间对商品房的交付并不产生实质影响，朱星霖认为案涉商品房不符合合同约定交付条件的理由不能成立。第三，朱星霖认为，2019年12月31日案涉小区正大门未修建和竣工验收，道路也不畅通，更有钉子户的存在，影响业主的安全和正常出行，不符合交付条件。天宇·欧景城小区正大门的建设因有一拆迁户未拆迁影响了修建的进度，拆迁后由于疫情影响不能及时复工修建，在2019年12月31日前未完全修建完毕，客观上对业主造成一定影响，但在建设部门批准复工后，天宇公司及时将小区正大门修建完毕并通过竣工验收合格；其次，小区正大门在2019年12月31日前只是未完工，但小区除正大门外还有一个大门已竣工验收供行人或车辆出入，不影响小区行人、车辆的通行，施工区域也修建了围墙并做了安全防护措施，尽到了一定的注意义务。综上，天宇公司对该项目分批次验收及对已竣工验收合格的房屋先行交付不违反相关法律禁止性规定，朱星霖认为正大门的修建应竣工验收合格后才具备交付条件的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，朱星霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由朱星霖负担。本判决为终审判决。审判长  李宁川审判员  王家玉审判员  马 超二〇二一年五月二十一日书记员  罗沛利