四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1399号 上诉人（原审被告）：王仕成，男，汉族，生于1971年11月15日，住四川省西充县。 上诉人（原审被告）：何先珍，女，汉族，生于1972年10月20日，住四川省西充县。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：赵磊，四川罡正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋杰诚，男，汉族，生于1982年2月28日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人:何云峰，四川源泉律师事务所律师。 上诉人王仕成、何先珍因与被上诉人宋杰诚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王仕成、何先珍上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一审案件受理费及律师费，二审案件受理费及律师费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人主张上诉人承担瑕疵担保义务，未提交证据证明案外人张君伟阻扰其装修行为是基于张君伟对案涉房屋享有合法权利，一审将出卖人的瑕疵担保义务理解为来自第三人的“任何权利”主张的观点，明显扩大了权利瑕疵担保的范围。主张不等于享有，在未审查第三人主张相关权利是否为善意、是否合法有据的情况下，直接判决上诉人承担权利瑕疵担保责任，有违法律设立“瑕疵担保义务”制度的初衷，加重了上诉人的负担。 宋杰诚答辩称：该房没有编号，社区没有编门牌号，××，有些人认为是704号，但都是指向这一套房1栋2单元7楼3号（从左到右）。案涉房屋的相邻房屋是张君伟的，张君伟将本案房屋锁换了并居住使用，本案房屋存在争议，出卖人应负担权利瑕疵担保的义务，要保证产权没有争议。被上诉人要求解除合同，返还购房款合法。 宋杰诚向一审提出诉讼请求：1、解除宋杰诚与王仕成签订的《购房协议》；2、判令王仕成、何先珍共同返还购房款150000元及资金占用利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，从2019年3月23日起计算至款清息止）；3、判令王仕成、何先珍赔偿因其违约给宋杰诚造成的损失28290元；4、诉讼费由王仕成、何先珍承担。 一审认定事实如下： 王仕成、何先珍系夫妻关系。2011年4月17日，王仕成向四川金祥房地产开发有限责任公司旧城改造项目部提供王仕成、何先珍的土地使用权，双方签订《合伙重建房协议》，计划修建一栋六加一的砖混现浇结构住房，后该栋楼房实际修建7层。2018年12月15日，王仕成与宋杰诚签订《购房协议》，将该栋楼第7层704号房卖给宋杰诚，约定价款15万元。宋杰诚按照约定交清了购房款15万元。2019年3月23日，王仕成与宋杰诚再次按原内容签订《购房协议》，其下备注：房款已结清。陈吉在协议下面签字作证。2020年8月，宋杰诚委托其父母在家代其装修，购买了水泥、河沙、地板砖、便盆、防水材料、打线槽、安水电气、进户门、防护栏等共计花费28290元。装修过程中，案外人张君伟及家人以宋杰诚装修的房屋系四川金祥房地产开发有限公司卖与张君伟为由阻止宋杰诚进行装修并搬入装修房屋内居住，经辖区派出所出警、社区干部调解，均未能化解矛盾。宋杰诚因无法继续装修入住，遂向一审提起诉讼。 诉讼中，宋杰诚提交了四川金祥房地产开发有限公司与张君伟、杨林芳签订的《住宅商品房认购书》复印件一份，该《住宅商品房认购书》内容证明四川金祥房地产开发有限公司将涉案楼栋703号房售与张君伟、杨林芳。王仕成、何先珍提交《第一栋一单元二单元销控表》，该销控表在703号房栏备注抵扣违约金18万元，下方备注：“经双方确定楼层房号，双方迁（签）字生效”。四川金祥房地产开发有限责任公司旧城改造项目部及高小金加盖印章，王仕成在表格中七楼一栏签字。 一审认为，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”,依据该条款，出卖人对买受人就交付标的物负有权利瑕疵担保义务，权利瑕疵担保义务直接关系到买卖标的物能否依约定转移于买受人,决定着买卖合同的目的能否实现。本案中,王仕成、何先珍系夫妻关系，《合伙重建房协议》虽系王仕成与金祥房地产开发有限公司签订，但王仕成提供的是王仕成、何先珍共有土地使用权，故王仕成、何先珍应共同对宋杰诚承担权利瑕疵担保义务。出卖人的权利瑕疵担保义务可以归结为两个方面:一是出卖人有担保其出卖的标的物上的权利完整,第三人不得向买受人主张任何权利的义务;二是出卖人有担保标的物不得侵犯任何不特定的第三人权利的义务。出卖人负有保证第三人不得向买受人主张“任何权利”的义务,该“任何权利”自然包括第三人向买受人主张所有权的权利,换言之,即使无处分权人处分他人财产导致第三人向买受人主张所有权时,出卖人也应当依据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定承担权利瑕疵担保义务。就本案而言，王仕成、何先珍出售给宋杰诚的房产牵涉两份购房合同、四方当事人，因案外人张君伟、杨林芳主张该房所有权并阻止宋杰诚继续施工，导致宋杰诚无法正常装修入住，王仕成、何先珍作为出卖人未能履行权利瑕疵担保的义务,使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除从而导致宋杰诚的买卖目的不能实现，属于出卖人不履行义务的一种情况,买受人可以依法请求出卖人承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同;第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案宋杰诚未能实现购房目的，选择与王仕成解除购房协议，于法有据，予以支持。对王仕成收取的15万元购房款，王仕成、何先珍应当退与宋杰诚并承担资金占用利息，对宋杰诚装修支出28290元，王仕成、何先珍应当赔偿宋杰诚。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百五十条之规定，一审判决如下：一、准许宋杰诚解除与王仕成签订的《购房协议》；二、王仕成、何先珍于本判决生效之日起十日内退还宋杰诚购房款150000元并支付资金占用利息（利息以150000元为基数，从2019年3月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利息计算，自2019年8月20日起按同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清息止）；三、王仕成、何先珍于本判决生效之日起十日内赔偿宋杰诚28290元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1933元（宋杰诚已预交），由王仕成、何先珍负担。 二审查明，王仕成与四川金祥房地产开发有限责任公司签订《合伙重建房协议》，计划修建一栋六加一的砖混现浇结构住房，实际修建七层楼房。王仕成系该楼房所占土地的土地使用权人之一，该楼房修建未办理建设工程规划许可手续，西充县综合行政执法局于2010年12月20日以“未办理建设工程规划许可证，擅自动工建设”为由要求王仕成暂时停止施工通知书。宋杰诚装修时被案外人阻挡，即停止装修，也未实际占有、使用该房屋。王仕成自述已更换案涉房屋门锁，持有房门钥匙。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，王仕成在没有取得建设规划许可证等有关手续的情况下，与案外人非法建房并出售给宋杰诚，违反了法律、行政法规的强制性规定，案涉《购房协议》应属无效合同。宋杰诚二审中陈述在《购房协议》无效的情形下，其主张的损失与其在一审中主张的损失项目及金额一致：即购房款本金、利息及装修费损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，王仕成及何先珍应当向宋杰诚返还购房款15万元，宋杰诚的购房款利息及装修费损失则按照双方过错大小予以分摊。王仕成及何先珍作为土地使用权人明知未取得建设规划许可证等手续建房并对外售房，应承担较大的过错责任。宋杰诚买房时未尽审查义务，亦存在过错，应自行承担购房款利息损失及部分装修费损失。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2020）川1325民初2972号民事判决； 二、王仕成、何先珍于本判决生效之日起十日内返还宋杰诚购房款150000元； 三、王仕成、何先珍于本判决生效之日起十日内向宋杰诚支付装修赔偿款20000元。 四、驳回宋杰诚的其他诉讼请求。 一审案件受理费1933元，由宋杰诚负担533元，王仕成及何先珍负担1400元。二审案件受理费3986元，由宋杰诚负担1086元，王仕成及何先珍负担2900元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年五月二十三日 书记员 杨雅文