山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4597号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东大尧置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马福龙，男，1979年7月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王宁宁，女，1983年4月14日出生，汉族，住烟台市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。上诉人山东大尧置业有限公司（以下简称大尧置业公司）因与被上诉人马福龙、王宁宁商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。大尧置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.判令马福龙、王宁宁承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院“关于违约金的标准问题”属适用法律错误。1.违约金的立法目的是由当事人在订立合同时约定的一种损害赔偿额。本案中，出卖人逾期交房违约金的约定是对买受人不能按期入住造成的损害赔偿进行的约定，而关于买受人逾期支付房款的违约金约定是对买受人不能按期支付房款，出卖人不能按期占有资金的损害赔偿进行的约定，两者违约情况不同，损害赔偿的内容不同，一个是入住损害，一个是资金占用的损害，故约定标准存在差异是正常的，并非权利义务不对等。2.一审法院依据合同法第114条规定调整马福龙、王宁宁的违约金比例，属于法律适用错误。根据该条第二款规定，马福龙、王宁宁没有举证自己的实际损失，不能证明约定的违约金低于造成损失的，其申请调整增加，人民法院不应支持，故应按照该条第一款规定，违约方按照约定的违约金比例承担违约责任。3.大尧置业公司和马福龙、王宁宁就逾期交房违约金标准在合同第九条进行了明确约定，即按日万分之一计算，故马福龙、王宁宁应当依据合同约定主张支付违约金的比例。二、一审法院“关于逾期支付房款的问题”及判决第三项属法律适用错误。1.大尧置业公司与马福龙、王宁宁签订《济南市商品房买卖合同》，马福龙、王宁宁与建行经七路支行签订按揭贷款的《借款合同》，大尧置业公司依据《济南市商品房买卖合同》第六条、第七条约定主张马福龙、王宁宁逾期付款的违约责任于法有据，且在一审过程中大尧置业公司提交了马福龙、王宁宁逾期付款的事实证据，其反诉主张依法应当得到支持。2.依据法律关于合同相对性的规定，大尧置业公司与马福龙、王宁宁的权利义务应当按《济南市商品房买卖合同》履行、承受。3.依据双方合同第六条第3款第3项约定，马福龙、王宁宁应对贷款的办理情况负有审慎注意义务；依据第4项约定，马福龙、王宁宁有义务通过现金方式补足房款，否则就是单方违约。且马福龙、王宁宁买房贷款涉及切身利益，理应主动关心贷款办理情况，与大尧置业公司和第三人有效沟通，促进贷款按合同及时到位。4.按照法律“谁主张、谁举证”的证明责任分配规定，大尧置业公司提交了马福龙、王宁宁逾期付款的违约事实，已完成证明责任；不是马福龙、王宁宁原因的证明责任应在马福龙、王宁宁一方，无法证明的，应承担举证不利的法律后果。5.按照民法诚实信用原则，双方应当积极履行自己的义务，按合同约定付款是马福龙、王宁宁应当履行的义务，大尧置业公司仅有办理借款的配合义务和借款合同的担保义务，马福龙、王宁宁不能按期付款，就应当承担合同约定的违约责任。三、一审法院事实认定不清。1.一审法院“关于高温、雾霾、中高考影响交房问题”的认定与事实不符。（1）一审法院认为：“......存在影响因素期间可施工非户外项目等，也可调整施工计划、方案，从而确保施工内容如期完成”。首先，政府文件己明确要求“......停止建筑....等建设工程易产生扬尘污染的室内外施工作业。”其次，商品房建设如判决所述“......是较为复杂、漫长的过程”，有其规范的施工程序和工序安排，计划方案的调整，即涉及严格的报批程序，耗时长，又涉及施工人员调配、耗材用料调度等，一审法院认为的“可调整计划、方案”脱离了建筑行业规范、制度和建筑工程实际。（2）一审法院认为：“高温导致无法施工，应以项目监理单位出具的证明加以证实，但大尧置业公司未提交监理单位出具的证明，亦未提交相关部门对其发出停工通知的证据材料，也未及时以合理的方式通知买受人”。首先，大尧置业公司提交了山东省气象服务中心出具的《证明》，也提交了监理单位出具的37℃以上天气证明，还提交了高温如何具体落实的政府文件及所有高温天气的停工事实在监理日志中也均有记载，四者已相互印证。其次，合同并未约定停工要通知买受人，且买受人数量多，高温停工频繁，要求每次通知买受人，明显加了大尧置业公司的合同责任，且在延期交付情形出现时，买受人也履行了通知义务。2.一审法院“关于大尧置业有限公司的自认情况”的认定与事实不符。首先，《大尧风华盛景花园G86地块延期交房通知书》显然是大尧置业公司在履行延期交房的通知义务。其次，一审法院认为“大尧置业公司明确自认不能按照约定的2018年12月31日前交房其已构成违约”不符合常理。《大尧风华盛景花园G86地块延期交房通知书》表明，大尧置业公司真实的意思表示是“按合同约定全部条款承担违约责任”，即在扣除据实停工天数后，判断大尧置业公司是否存在违约，存在违约的，违约天数是多少。第三，一审法院认为“马福龙、王宁宁对大尧置业公司发出的推迟交房的相关内容不予认可，才提起本案诉讼”。按此逻辑，大尧置业公司应诉更加证明，大尧置业公司根本没有自认违约，否则也不会应诉。故一审法院认定大尧置业公司自认的情况明显不符合事实，是错误的。3.一审法院关于大尧置业公司疫情期间复工的时间认定与事实不符。首先，一审法院仅依据济南市槐荫区人民政府发布的《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》的政府新闻认定，大尧置业公司于2020年2月17日复工，与事实不符。该证据主要作用在于宣传鼓动，而非确认全面复工的具体时间。另该报道显示，我区房建项目预计2月底能达到防疫期间全面复工，也显示企业复工复产面临大量困难和工作，需要通过政府复查，即表示建设项目能否全面复工还需要时间，更需要通过复查，在无相关证据印证的情况下，一审法院认定大尧置业公司全面复工时间为2020年2月17日明显与事实不符。其次，大尧置业公司提交的《兴福街道建筑工程开（复）工疫情防控措施复查表》既有济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处的印章，又有复查机构人员“荆玉明”的签字，且该表格由政府提供，符合证据的法定要件，也符合上述报道的事实；第三，该《复查表》充分证明大尧置业公司通过政府疫情防控措施复查的时间是2020年4月10日，即大尧置业公司自2020年1月23日至2020年4月10日间，因疫情始终处于停工状态，该期间大尧置业公司受到的影响较大，应当适用不可抗力的规定，停工天数应予认定和扣除。综上，马福龙、王宁宁主张按日万分之三的标准计算违约金既不符合合同约定，也不符合法律规定，且大尧置业公司有据实延期交房免责的事实和法律理由，故请求二审法院支持大尧置业公司的上诉请求，依法发回重审或改判。马福龙、王宁宁未作答辩。马福龙、王宁宁向一审法院起诉请求：1.判令大尧置业公司立即向马福龙、王宁宁支付违约金（以房屋总价979886元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算）约150000元；2.判令大尧置业公司向马福龙、王宁宁支付经济损失2000元；3.诉讼费费用由大尧置业公司承担。大尧置业公司向一审法院提出反诉诉讼请求，1.马福龙、王宁宁支付逾期付款违约金18810元；2.诉讼费用由马福龙、王宁宁承担。一审法院认定事实：2017年5月12日，马福龙、王宁宁与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定马福龙、王宁宁购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景G086地块项目2号楼1-2304室房屋，房屋总价款为953118元。上述买卖合同签订后，马福龙、王宁宁支付了上述房屋购房款。同日，双方还签订《济南市商品房买卖合同》补充协议。该商品房买卖合同载明“……第六条….买受人应于签约当日交付首付款383118元，剩余房款570000元用于申请按揭贷款，买受人应当于首付款付清后当日办理抵押及贷款手续，并保证与贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期达到出卖人账户的视为买受人逾期付款…第七条双方约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）逾期30日之内的，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；逾期超过三十日的，出卖人均有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照总房款20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金及由于出卖人违约导致出卖人产生的相关费用……第八条,交付期限,出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的。……第九条，出卖人逾期交房的违约责任……2.出卖人如超过本合同第八条约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止。出卖人逾期交付超过90日，买受人有权以书面通知的形式单方面解除合同，但买受人应在合同解除后十日内于出卖人签署解除合同的全部文件，并到商品房所在地的房地产管理部门办理注销合同登记备案等全部手续。买受人在注销本合同登记备案等全部手续办理完毕后到出卖人处办理退还房价款的结算手续，并有权要求出卖人按照买受人已付房价款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准赔偿买受人损失。如买受人未在合同解除后十日内协助出卖人办理解除合同登记备案等相关手续，则买受人从逾期之日起按总房款的日万分之一向出卖人承担违约责任。……”同日，马福龙、王宁宁与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定马福龙、王宁宁购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景G086地块项目2号楼-2-1-235室房屋，用途为储藏室（地下室），总价款26768元。2019年1月1日,大尧置业有限公司出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2019年6月30日，我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2019年6月20日，大尧置业有限公司再次出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2019年9月30日，我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2019年10月30日，大尧置业有限公司再次出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2019年12月31日，我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2019年12月26日，大尧置业有限公司再次出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2020年1月31日，具体交房时间以《交房通知书》为准。我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2020年5月9日，大尧置业有限公司出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明：我司现通知您于2020年5月18日后携带相关择了和所需缴纳的费用，至大尧风华盛景正门交房现场办理交房手续。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，载明“依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。山东省严格按照国家关于新型冠状病毒感染的肺炎‘乙类传染病、采取甲类管理’的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施，第一时间摸排、发现、严控传染源，阻断潜在的传播途径，坚决遏制疫情传播扩散蔓延势头，全力保障人民群众生命安全和身体健康。”济南市住房和城乡建设局于2020年2月15日发布《关于进一步做好建筑工程“防疫情、促复工”保障工作的通知》，载明“各区县住建局、济南高新区自然资源与规划建设管理局、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部、莱芜高新区建设局、各建设、施工、监理单位，各有关单位：为进一步贯彻落实市委市政府关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作部署，促进我市建筑工程安全有序复工，强化‘防疫情、促复工’工作，确保建筑业迅速复工复产，现就有关要求通知如下：一、完善现场疫情防控措施……四、明确工程项目开复工程序1.自查。根据各自职责，对照复工条件开展复工前的全面自查，填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（详见附件2）。2.申请。经自查符合复工条件的，向项目所在地街道办事处提出开（复）工申请，各区县辖区内的施工项目开（复）工由各区县住房和城乡建设主管部门统一协调落实。申请复工需提交《建筑工程开（复）工复查申请书》（附件1）、《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（附件2）等材料。3.复查。要提高复查审批效率，属地街道办事处收到项目复工申请后，原则上应于当日会同区县住建部门到项目现场进行复查，对项目是否具备复工条件进行审核并填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施复查表》（附件3），确实符合复工条件的，签署同意复工意见，项目方可组织工人分批进场组织施工。……”槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》，载明“……17日，住建局相关工作人员分别联合兴福办事处、张庄办事处对山东省肿瘤防治研究院技术创新与临床转化平台项目、大尧风盛景广场（G042）、大尧盛景广场（G086）地块，山东省科技馆新馆项目施工，济南恒大翡翠华庭（西客站C地块）一期济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）一期、济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）二期、鑫苑世家公馆B-4地块等建筑工地进行防疫复工验收。经现场详细勘查，现场防疫物资配备齐全，悬挂防疫标语，符合复工要求，办事处签字准许复工。通过现场调研，我区房建项目预计2月底能达到防疫期间全面复工。……”大尧置业公司于2020年5月9日就案涉大尧风华盛景G086地块项目取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。在一审审理过程中，双方均认可涉案房屋尚未交付。另查明，中国建设银行股份有限公司济南经七路支行（以下简称建行经七路支行）与大尧置业公司有合作协议，该合作协议约定：建行经七路支行为大尧风华盛景G086地块的商品房发放个人贷款，建行经七路支行与购房人签订的《个人住房（商业住房）借款合同》生效后，应当根据该合同约定划款方式和付款时间将购房人的款项划入大尧置业公司指定的在建行经七路支行开立的存款账户内。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，马福龙、王宁宁与大尧置业公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》、补充协议，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点有以下三点：一、大尧置业有限公司是否存在违约行为；二、马福龙、王宁宁是否存在违约行为；三、违约金条款的约定是否合理。马福龙、王宁宁陈述依照合同约定，大尧置业公司逾期交付房屋已经构成违约。大尧置业公司则辩称其不存在违约情形，因高温、雾霾、中高考导致停工，按照合同约定的内容可延期交房，后因疫情原因于2020年5月11日通知交房，并非违约行为。大尧置业公司称马福龙、王宁宁逾期付款违反了合同的约定，马福龙、王宁宁称个人贷款逾期发放系大尧公司签约银行的过错，本人并无逾期行为。经审查，一审法院认为，马福龙、王宁宁主张判令大尧置业公司立即向马福龙、王宁宁支付违约金（以房屋总价979886元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算）的诉求，应当予以支持，理由如下：一、关于高温、雾霾、中高考影响交房的问题。大尧置业公司辩称上述因素影响了其按约定时间交房，其应按约延期交房，提交《关于做好重污染天气扬尘污染防治工作的紧急通知》、山东省气象服务中心出具的《证明》、监理日志、施工日志等佐证，马福龙、王宁宁对此不予认可。一审法院认为，即使依照相关规定存在高温、雾霾等影响施工的因素，也不能对误工天数进行简单累加处理，案涉项目施工是较为复杂、漫长的过程，存在影响因素期间可施工非户外项目等，也可调整施工计划、方案，从而确保施工内容如期完成。按照合同约定，高温导致无法施工，应以项目监理单位出具的证明加以证实，但大尧置业公司未提交监理单位出具的证明，亦未提交相关部门对其发出停工通知的证据材料，也未及时以合理的方式通知买受人。再者，按照规定是在中高考考场周围100米范围内的建设工地全天候禁止施工作业，而案涉项目处未有中高考考场，大尧置业公司施工应不受影响。加之，大尧置业公司辩称的上述因素不是案涉商品房买卖合同履行过程中才出现的相关事实，上述事实在合同签订之前已经客观存在多年。大尧置业公司作为案涉项目的开发商、案涉商品房买卖合同文本的提供者，在交房时间的选定上对上述事实可能对其履行交房义务造成的影响已予以充分考虑，为此产生的相应商业风险其应自行承担。二、关于大尧置业公司的自认情况。大尧置业公司在2019年12月26日作出的《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》上明确自认其按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的条款承担相应的违约责任，即大尧置业公司明确自认不能按照约定的2018年12月31日前交房其已构成违约，这与大尧置业公司辩称的其依据合同约定延期后不存在违约相矛盾。上述延期交房通知书于2019年12月26日作出，而大尧置业公司提交的因高温停工的时间早于该时间，部分雾霾天气也发生在该时间之前，可以印证大尧置业公司是在考量高温、雾霾因素出现后仍然自认违约。再者，马福龙、王宁宁对大尧置业公司发出的推迟交房的相关内容不予认可，才提起本案诉讼。综上，大尧置业公司在自认违约的情况下，再找出诸多可能影响施工进度的因素简单累加来掩盖违约事实，违反诚实信用原则。三、关于逾期支付房款的问题。马福龙、王宁宁与建行经七路支行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，该合同约定由建行经七路支行一次性将剩余房款支付给大尧置业公司，资金支付行为的实际控制主体为建行经七路支行，打款时间不受马福龙、王宁宁的控制。故，马福龙、王宁宁对于该逾期支付房款的行为并不存在过错。此外，大尧置业公司与建行经七路支行之间存在合作协议，该合作协议中明确指出：建行经七路支行为大尧风华盛景G086地块的商品房发放个人贷款，建行经七路支行与购房人签订的《个人住房（商业住房）借款合同》生效后，应当根据该合同约定划款方式和付款时间将购房人的款项划入大尧置业公司指定的在建行经七路支行开立的存款账户内。由此可知，马福龙、王宁宁选择建行经七路支行作为贷款银行也是基于对大尧置业公司及建行经七路支行的信任，马福龙、王宁宁对于选择贷款银行事由也不存在过错。综上，马福龙、王宁宁对逾期支付房款的行为不存在过错，不应当承担违约责任。四、关于违约金的标准问题。在马福龙、王宁宁与大尧置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》中约定，若因出卖人原因逾期交房，出卖人应当按照向买受人支付违约金的标准为日万分之一，而该合同中还约定，若买受人逾期支付房款，如逾期之日在30日内，按照总房款日万分之三支付违约金，逾期超过30日，且经出卖人同意继续履行合同的，应当按照日万分之五支付违约金。根据上述合同约定，该违约金的支付方式显为权利义务不对等，现马福龙、王宁宁主张违约金的标准调整为日万分之三，一审法院基于公平原则对此予以确认。马福龙、王宁宁主张大尧置业支付违约金：以房屋总价979886元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据上述分析，其主张按照日万分之三日标准计算损失较为客观、适当，一审法院予以支持。因双方均认可涉案房屋至今尚未交付，故马福龙、王宁宁主张违约金计算至房屋实际交付之日，一审法院予以支持。马福龙、王宁宁主张因诉讼产生的经济损失2000元，无事实与法律依据，故一审法院对此不予支持。同时，根据山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，因疫情影响导致工地无法施工。另根据槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布的《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》信息，一审法院认定大尧公司可于2020年2月17日被批准复工。故自2020年1月24日起至2020年2月17日止，共计24日，为疫情期间导致的无法开工时间不应计算在违约日期之内，应予扣除。判决如下：一、山东大尧置业有限公司于判决生效之日起十日内向马福龙、王宁宁支付违约金（以979886元为基数，自2019年1月1日起至2020年1月23日止，按照日万分之三计算的违约金以及自2020年2月18日起至实际交付房屋之日止，按照日万分之三计算的违约金）；二、驳回马福龙、王宁宁的其他诉讼请求；三、驳回山东大尧置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费3340元，减半收取1670元，保全费1220元，由山东大尧置业有限公司负担。反诉案件受理费135元，由山东大尧置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，1.双方当事人均认可马福龙、王宁宁于2021年4月30日收房。2.(2020)鲁01民终10795号生效判决书认定：2020年2月10日大尧置业公司作出《致全体业主的一封信》载明“各位尊贵的全体业主：疫情当前，请各位业主注意防护，安全第一，减少外出，尽量避开到人员密集场所活动。根据山东省住建厅、济南市住建局、济南疾控中心等各上级通知，本项目自2020年2月10日向上级部门申报复工，项目验收各项工作即将逐步展开。因受疫情影响，项目交房将再次推迟，具体交房时间与分批次交房节点根据疫情防控情况另行通知各位业主。同时售楼处响应各级政府要求，继续暂停开放，待疫情过后接通知后再行恢复，售楼处各项业务转为线上办公，各业主如有需求，请联系您的置业顾问或致电售楼处电话0531-82760666（10:00-16:00）。疫情特殊时期，收房暂且放一放，我们来日方长，安全第一，防护您与家人。”本院认为，本案二审争议焦点为：一、大尧置业公司主张的顺延交房天数如何确定；二、逾期交房违约金的支付标准；三、马福龙、王宁宁是否应当向大尧置业公司支付逾期付款违约金。关于争议焦点一，大尧置业公司主张因高温、重污染等天气及中高考、疫情等导致停工，系可延期交房事由，应顺延交房时间。马福龙、王宁宁主张大尧置业公司主张的顺延交房事由不能成立。对此，本院认为，1.关于天气问题。大尧置业公司主张因污染等问题，政府相继发布多份通知要求施工单位停工，应当顺延交房时间。大尧置业公司对此应当承担举证，要举证证实涉案工程属于政府要求停工的范围，且涉案工程实际停工。根据本院对大尧置业公司提供的重污染天气应急响应的通知及施工日志和监理通知单的分析，政府部门发布相应规范施工措施的通知，但规范建设施工措施并不必然导致全面停工，大尧置业公司应提交充分证据证实涉案工程项目实际停工，大尧置业公司提供的证据不足以证实涉案项目属于政府要求停工的范围，亦不足以证实涉案工程实际停工，故大尧置业公司主张因重污染天气的原因政府要求停工，交房日期应当顺延的上诉请求不能成立，本院不予支持。2.关于大尧置业公司主张高温问题。大尧置业公司作为专业房地产开发商，进行长期、系统性施工建设，对影响施工的高温天气应有一定预见性，应合理安排施工进度和施工范围。高温天气并非突发的天气情况，大尧置业公司在与购房人签订商品房买卖合同时就应当对济南常年的天气因素进行合理预期，故大尧置业公司主张因高温导致停工应当顺延交房时间的上诉请求不能成立，本院不予支持。3.关于中高考影响施工问题。大尧置业公司提交的《济南市城乡建设委加强中高考期间建筑工程施工噪音管理》中载明在高考期间、中考期间，各考场周围100米范围内的建设工地全天候禁止施工作业。大尧置业公司应当举证证实涉案工程项目属于该管理中要求的停工范围，但大尧置业公司并未提供有效证据证实涉案项目处于考场100米范围内，故大尧置业公司主张因中高考导致停工应当顺延交房时间的上诉请求不能成立，本院不予支持。4.关于新冠疫情问题。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》。2020年3月8日，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。受新冠肺炎疫情影响，大尧置业交房日期应相应顺延。关于新冠疫情后的复工时间问题。大尧置业公司主张其于2020年4月10日复工，马福龙、王宁宁主张涉案工程于2020年2月17日复工。本院认为，根据大尧置业公司2020年2月10日作出的《致全体业主的一封信》的记载，其自认涉案工程于2020年2月10日向上级部门申报复工，与济南市槐荫区人民政府政务公开信息《区住建局多措施并举助理企业、工地积极稳妥做好复工复产》中载明涉案工程地块于2020年2月17日已准许复工时间上可以相互呼应，故一审法院认定因疫情应当扣除的期间为2020年1月24日至2020年2月17日并无不当。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，双方签订的《济南市商品房买卖合同》中约定，若因出卖人原因逾期交房，出卖人向买受人支付违约金的标准为已付购房款的日万分之一。根据上述司法解释的规定，违约金的调整应当依据实际损失进行调整。根据合同约定的已付购房款日万分之一的违约金计算标准，大尧置业公司应当向马福龙、王宁宁支付的逾期交房违约金为每月2939.66元（979886元÷10000×30天）。马福龙、王宁宁未提交证据证实双方约定的违约金低于大尧置业公司违约对其造成的损失，故本院对马福龙、王宁宁要求调整逾期交房违约金的主张不予支持。大尧置业公司应当向马福龙、王宁宁支付的逾期交房违约金为：以979886元为基数，自2019年1月1日起至2020年1月23日止，自2020年2月18日起至2021年4月30日止，均按照日万分之一计算。一审法院对逾期交房违约金的计算标准予以调整欠当，本院予以纠正。关于争议焦点三，涉案合同约定，因买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期达到出卖人账户的视为买受人逾期付款。虽然马福龙、王宁宁的贷款部分未在合同约定的时间到达大尧置业公司的账户，但大尧置业公司无证据证实涉案贷款未在合同约定时间内到达大尧置业公司账户的责任归于马福龙、王宁宁，故大尧置业公司要求马福龙、王宁宁支付逾期付款违约金不符合合同约定，因此一审法院对大尧置业公司要求马福龙、王宁宁支付逾期付款违约金的主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，大尧置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6583决第二、三项；二、变更济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6583决第一项为上诉人山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人马福龙、王宁宁支付逾期交房违约金：以979886元为基数，自2019年1月1日起至2020年1月23日止，自2020年2月18日起至2021年4月30日止，均按照日万分之一标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3340元，减半收取1670元，由上诉人山东大尧置业有限公司负担557元，被上诉人马福龙、王宁宁负担1113元；保全费1220元，由上诉人山东大尧置业有限公司负担407元，被上诉人马福龙、王宁宁负担813元；反诉案件受理费135元，由山东大尧置业有限公司负担。二审案件受理费3340元，上诉人山东大尧置业有限公司负担1114元，被上诉人马福龙、王宁宁负担2226元。本判决为终审判决。审 判 员  褚 飞二〇二一年五月三十一日法官助理  刘绍琰书 记 员  李春月