山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4575号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南隆泉实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈杰，党支部书记兼总经理。委托诉讼代理人：王桂玲，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东玖百实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐志红，总经理。委托诉讼代理人：赵福，男，1994年2月14日出生，汉族，该公司员工，住山东省临朐县。委托诉讼代理人：申井雷，男，1975年1月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原审第三人：山东饭哆哆餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定地表人：曹群，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：史大鹏，男，1979年3月14日出生，汉族，该公司总经理，住济南市。委托诉讼代理人：高乾乾，山东崇则律师事务所律师。上诉人济南隆泉实业有限公司（以下简称隆泉实业）因与上诉人山东玖百实业有限公司（以下简称玖百实业）、原审第三人山东饭哆哆餐饮管理有限公司（以下简称饭哆哆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初14960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。隆泉实业上诉请求：1.一审认定事实错误，请求依法改判；2.诉讼费由玖百实业承担。事实和理由：一、一审认定“原告要求确认与被告签订的房屋租赁合同于2020年12月6日解除，没有事实根据”错误。事实是与玖百实业于2018年11月28日签订《房屋租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁关系。玖百实业向隆泉实业的银行账户转账支付了第一年租金，未按约定支付履约保证金，亦未按约定如期支付第二个租约期租金。经隆泉实业多次向玖百实业催要第二个租约期租金，2019年12月31日隆泉实业的银行账户收到227650.5元，2020年4月29日隆泉实业的银行账户收到4万元（均系玖百实业授意饭哆哆公司代交作为付款凭据，2020年4月29日隆泉实业出具227650.5元租金发票）。后隆泉实业又多次向玖百实业催要，2020年9月向玖百实业发律师函催款，2020年11月26日又向玖百实业发《解除房屋租赁合同通知书》，限其十日内足额支付履约保证金，支付第二个租约年未付租金及违约滞纳金，到期未付，隆泉实业行使合同解除权，自到期日（2020年12月6日）解除双方的租赁合同并收回房屋。玖百实业未在限期内支付上述任一款项，也未提出任何异议。双方的租赁合同于2020年12月6日解除，隆泉实业有权收回房屋，因此时饭哆哆公司使用该房屋，隆泉实业有权要求饭哆哆公司腾房。基于此，饭哆哆公司失去了继续使用该房屋的合法基础。2020年12月7日即隆泉实业与玖百实业解除租赁合同后第二天，与饭哆哆公司协商签订了涉案房屋租赁协议，由饭哆哆公司承租隆泉实业的涉案房屋，饭哆哆公司与隆泉实业之间始成立房屋租赁关系。隆泉实业与玖百实业的房屋租赁合同于2020年12月6日解除，事实清楚，证据确凿。二、一审认定自2019年12月31日起与饭哆哆公司形成事实租赁关系，认定事实错误。2020年12月6日隆泉实业依法解除与玖百实业之间的房屋租赁合同前，与玖百实业之间是合法有效的房屋租赁关系。1、玖百实业有欠付租金及履约保证金的违约行为，在整个催款过程中，玖百实业从未否认双方之间的房屋租赁关系，有录音证据为证。2、饭哆哆公司自述自2019年12月31日从隆泉实业承租涉案房屋，系其自述，无证据证实。在隆泉实业催款过程中玖百实业多次自认使用房屋的饭哆哆公司及其现场负责人均系其安排的，并主动向隆泉实业提供现场负责人及其联系方式。证明饭哆哆公司系自玖百实业手中取得该租赁房屋的。3、隆泉实业出具给饭哆哆公司的缴费单据只是付款凭证，未记载租金标准及租期。该款是经隆泉实业多次向玖百实业催要第二个租约期租金时，隆泉实业的银行账户收到的227650.5元，这是玖百实业第二个租约期半年的租金，这笔款是银行转账收入，收款人和付款人无需接触，双方实际无接触。饭哆哆公司实际使用涉案房屋，代隆泉实业付款不违背法律规定。合同外第三人可以代债务人支付，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。次承租人代为支付的，可以抵充次承租人应当向承租人支付的租金。三、一审认定“玖百实业承租涉案房屋后，对该房屋进行了装修，合同标的36万元”，属于认定事实错误。玖百实业对房屋进行装修系其自述，无事实根据。四、与玖百实业之间的房屋租赁合同合法有效，玖百实业违约，未依照合同约定缴纳履约保证金及第二个租约期的租金，玖百实业除应按合同约定支付欠付的租金外，还应当按合同约定承担违约责任。玖百实业针对隆泉实业的上诉辩称，隆泉实业明显存在一房两租，在实际将房屋租赁给第三方并收到租金后恶意向我方索要租金并唆使公司工作人员进行诱导、威胁录音，录音内容自相矛盾。在疫情期间，隆泉实业严重违背国资委明文规定不给第三方减免租金。在一审过程中，法官已判定房屋在我方被恶意清除房屋后，隆泉实业已将房屋实际租赁给第三方并收取了租金。玖百实业上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项，驳回隆泉实业的诉讼请求并依法支持玖百实业的反诉请求；2.诉讼费由隆泉实业承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，导致错误判决。1、饭哆哆公司自认从2019年12月31日开始租赁隆泉实业房屋，按照常理在隆泉实业将玖百实业从案涉房屋清出后重新对外租赁应有一定的期限。一审法院无视这一客观事实，将饭哆哆公司租赁之前的期限认定为玖百实业的承租期限明显不合常理。2、隆泉实业隐瞒其与饭哆哆公司之间存在租赁合同关系，主张饭哆哆公司缴纳的租金是代替玖百实业缴纳，企图让玖百实业承担更多的房屋租金，违背诚实信用原则，由此产生的律师费、案件受理费、购买诉责险产生的费用不应由玖百实业承担。3、一审认定玖百实业承租案涉房屋后对案涉房屋进行了装修，装修款为36万元，但未判令隆泉实业赔偿于法无据。二、玖百实业有新证据证明2019年11月1日从案涉房屋搬出，且因隆泉实业违约导致玖百实业未能继续租赁案涉房屋。2019年11月1日玖百实业将案涉房屋内的办公用品搬出以便对办公格局进行调整，为此花费搬家费2500元。但玖百实业搬出后隆泉实业却阻止其施工，并将案涉房屋租赁给饭哆哆公司。故隆泉实业违约导致租赁合同无法继续履行，责任应由隆泉实业承担。由此导致玖百实业2019年11月2日至2019年12月1日之间的房屋租金损失，因隆泉实业违约导致玖百实业在此期间缴纳的租金隆泉实业应当返还。隆泉实业针对玖百实业的上诉辩称，玖百公司的上诉请求既没有事实依据也没有法律依据，请求依法驳回其上诉请求。饭哆哆公司针对隆泉实业、玖百实业的上诉述称，饭哆哆公司于2019年12月31日入驻涉案房屋并于同日向隆泉实业缴纳6个月房租，共计227650.5元。因疫情涉及减免，2020年4月29日又预缴纳下半年房租4万元，2020年12月9日缴纳2021年上半年房租239476.5元及保证金5万元，饭哆哆公司缴纳了以上租金均是以公户打入隆泉实业，隆泉实业也向饭哆哆公司开具了2020年上半年度租金发票，2019年12月31日饭哆哆公司与隆泉实业形成事实租赁关系。隆泉实业向一审法院起诉请求：1.判令解除隆泉实业、玖百实业签订的《房屋租赁合同》，玖百实业将涉案房屋腾空并返还隆泉实业；2.判令玖百实业支付房屋租金187650.5元及房屋占有使用费；3.判令玖百实业支付违约滞纳金暂计69915元；4.判令玖百实业支付违约损害赔偿金11万元；5.本案诉讼费、保全费、律师代理费、保全责任保险费等由玖百实业承担。诉讼过程中，隆泉实业变更第一项诉讼请求为：判令确认隆泉实业、玖百实业签订的房屋租赁合同已于2020年12月6日解除。玖百实业向一审法院提出反诉请求：1、判令隆泉实业赔偿玖百实业装修损失288000元及自玖百实业起诉之日起的利息损失；2、判令隆泉实业返还玖百实业房屋租金36135元；3、案件受理费、保全费及反诉案件受理费等由隆泉实业承担。一审法院认定事实：2018年10月19日，隆泉实业（乙方）与泰山出版社有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将济南市出租给乙方使用。建筑面积1008.24平方米。租赁期限自2018年12月12日起至2023年12月11日止。同年11月28日，隆泉实业（甲方）与玖百实业（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将济南市东侧部分（含前厅）出租给乙方使用。建筑面积540平方米。租赁期限自2018年12月1日起至2023年12月1日止。租金标准和租金支付：该房屋的租金按计租面积计付，甲方收取乙方伍万元作为租房履约保证金，乙方应于本合同签订后3个工作日内支付，该保证金在本合同履行完毕后扣除相应费用无息退还给乙方。第一个租约年（自2018年12月1日至2019年12月1日）每日每平方米人民币2.2元，即每日租金为人民币1188元；乙方第一个租约年应交租金期限为365天，共计433620元。第二个租约年（自2019年12月1日至2020年12月1日）每日每平方米人民币2.31元，即每日租金为人民币1247.4元；乙方第二个租约年为365天，应交租金为455,301元。租金按年缴纳：每年为一个交租期缴纳；每个交租期最后一个月的10日前（不包含第10日）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方延迟交纳租金，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；经甲方书面催告后10日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同。本合同因违约方行为造成守约方损失或者第三方追究守约方责任导致的损失均由违约方承担，包括但不限于实际损失、律师费、查询费、交通费等一切损失。玖百实业已缴纳第一个租约期租金，未缴纳履约保证金，亦未缴纳第二个租约期租金。第三人饭哆哆公司自述自2019年12月31日起从隆泉实业承租涉案房屋，同日向隆泉实业支付房屋租金227650.5元，2020年4月29日向隆泉实业支付房屋租金4万元，隆泉实业于同日向饭哆哆公司开具227,650.5元房屋租赁费发票。玖百实业承租涉案房屋后，对该房屋进行了装修，合同标的36万元。济南市的所有权人为泰山出版社有限公司。隆泉实业为本次诉讼支出律师代理费22000元、诉讼财产保全责任保险费735元。一审法院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人均应当按照约定履行自己的义务。玖百实业辩称于2019年11月1日被强行搬离涉案房屋，隆泉实业对此予以否认，玖百实业没有提交证据予以证实，对此一审法院不予采信。第三人述称自2019年12月31日起从隆泉实业处承租涉案房屋并支付租金，与隆泉实业提交的缴费单据相互印证，应当认定与第三人自此形成事实上的租赁关系。隆泉实业要求确认与玖百实业签订的房屋租赁合同于2020年12月6日解除，没有事实依据，一审法院不予支持。对于2019年12月1日至同年12月30日的房屋租金，玖百实业未提交证据证实与隆泉实业已解除租赁合同或实际缴纳，应当承担该期间的房屋租金37422元（1247.4元×30天），对隆泉实业要求的超出部分，一审法院不予支持。玖百实业既未及时与隆泉实业协商解除租赁合同，亦未按合同约定支付第二个租约期租金，构成违约，应当承担相应的违约责任，隆泉实业要求玖百实业赔偿律师代理费损失22000元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。隆泉实业与第三人及时形成了新的事实租赁关系并收取租金，对其要求玖百实业支付滞纳金及损害赔偿金的诉讼请求不予支持。隆泉实业为本次诉讼支出诉讼财产保全责任保险费735元，有相应票据予以证实，该费用系为便于案件执行而支出的合理且必要的费用，一审法院予以支持。玖百实业要求隆泉实业赔偿装修损失288000元及利息损失、返还房屋租金36135元，没有提供相应证据予以证实，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决：一、山东玖百实业有限公司于判决生效之日起十日内支付济南隆泉实业有限公司房屋租金37422元；二、山东玖百实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南隆泉实业有限公司律师代理费损失22000元；三、山东玖百实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南隆泉实业有限公司诉讼财产保全责任保险费损失735元；四、驳回济南隆泉实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回山东玖百实业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6813元，减半收取计3406.5元及财产保全费2358元，由济南隆泉实业有限公司负担3406.5元，山东玖百实业有限公司负担2358元。案件反诉费3081元，由山东玖百实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。隆泉实业提交证据一，房屋租赁合同1份，证明2020年12月7日隆泉实业与饭哆哆公司签订房屋租赁合同，自2020年12月7日起饭哆哆公司承租涉案房屋，此前，就涉案房屋隆泉实业与玖百实业存在房屋租赁关系，与饭哆哆公司不存在房屋租赁关系。租赁期间饭哆哆公司代替玖百实业交付部分租金，不影响隆泉实业与玖百实业之间形成的房屋租赁关系。提交证据二，租金发票3张，证明2020年12月7日隆泉实业与饭哆哆公司签订房屋租赁合同，饭哆哆公司作为承租人向隆泉实业履行合同约定的支付租金的义务。玖百实业质证称，隆泉实业提交的上述证据不充分，对证据的真实性不认可。隆泉实业于2019年12月31日收到饭哆哆公司的租金，该租金不是饭哆哆公司替玖百实业缴纳的。隆泉实业在收到饭哆哆公司缴纳的租金后为达到自身目的，认定是替玖百实业所缴。饭哆哆公司质证称，对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。饭哆哆公司于2019年12月31日入驻该房屋并缴纳租金，之所以未签订书面租赁合同，因隆泉实业表示涉及改制暂缓签订租赁合同，直至2020年12月7日才签订租赁合同。证据二表明饭哆哆公司已依约缴纳2021年上半年租金。经审查，对上述证据的真实性，本院予以采信。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，隆泉实业与玖百实业签订房屋租赁合同后，应按约定履行义务。玖百实业辩称于2019年11月1日被强行搬离涉案房屋，但没有提交证据予以证实，且隆泉实业不予认可，对此一审法院不予采信，并无不当。饭哆哆公司述称自2019年12月31日起从隆泉实业承租涉案房屋并支付租金，与隆泉实业提交的缴费单据相互印证，一审法院据此认定隆泉实业与饭哆哆公司形成事实上的租赁关系，并无不当。因隆泉实业已就涉案房屋与饭哆哆公司形成事实上的租赁关系，客观上也造成了与玖百实业的租赁合同无法继续履行，故其与玖百实业的租赁关系于2019年12月30日解除。隆泉实业要求确认与玖百实业签订的房屋租赁合同于2020年12月6日解除，没有事实依据，一审法院不予支持，并无不当。关于违约责任，玖百实业未协商解除租赁合同亦未按合同约定支付第二个租约期租金，应承担相应的违约责任，因隆泉实业与饭哆哆公司及时形成了新的事实租赁关系并收取租金，一审法院综合本案情况，判决玖百实业承担2019年11月1日至12月30日的租赁费及律师代理费，公平合理，本院予以支持。关于玖百实业的装修问题，一审法院只是根据玖百实业提交的证据认定合同标的为36万元，在玖百实业没有提供相应证据的情况下，一审法院并未支持此请求，并非认定事实错误。综上所述，济南隆泉实业有限公司、山东玖百实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13626元，由济南隆泉实业有限公司、山东玖百实业有限公司各负担6813元。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年五月二十七日书记员  侯新新