广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1324民初517号原告:杨菊英，女，1983年9月15日出生（公民身份号码：430××××××××××××020）,苗族，住湖南省城步苗族自治县×××××××××××。委托诉讼代理人：王小文，广东执胜律师事务所律师。被告:龙门富力房地产开发有限公司，住所地:龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人:杨晔,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（公民身份号码：360××××××××××××848），汉族，住湖北省蕲春县×××××××，系该公司法务。原告杨菊英与被告龙门富力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告杨菊英的委托诉讼代理人王小文到庭参加诉讼，被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨菊英向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告在2019年9月4日签订的合同编号为龙门xxxxxxx的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并协助原告办理注销商品房备案登记手续；2.请求法院判令被告退还原告已缴纳的该房屋维修基金4085元；3.请求法院判令被告向原告退回在扣除总房款10%的违约金（50460.1元）后已付房款（已付房款153681元）剩余的103220.9元；4.本案案件受理费由原被告双方共同承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求法院判令解除原、被告在2019年9月4日签订的合同编号为龙门xxxxxxx的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并协助原告办理注销商品房备案登记手续和预告登记手续。事实和理由:2019年9月4日，原告与被告签订合同编号为龙门xxxxxxx的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋2508房，房屋建筑面积68.09平方，总房款金额为504601元，合同附件四约定分期付款的方式及其贷款流程。原告已缴纳前二期房款合计153681元（含2万元定金），后由于疫情影响及其涉案房产标的物与被告销售时所承诺内容和销售时所展现的样版房有很大差异（具体表现为：1.样版间与销售宣传单显示销售方提供标的物布局为两卧室一厅一卫一厨，现标的物为一卧室一厅一卫一厨；2.样版间展示有燃气提供，现被告方确认不能提供燃气；3.签合同时，被告未能提供现房给原告查看，原告要求标的物观景为别墅区，被告认购书故意不注明朝向，与现房不相符）导致原告未按合同约定在2020年9月7日支付第三期楼款100920元，在此期间原告多次要求解除合同，并根据双方的过错、被告的实际损失等，主动愿意承担解除合同的总房款的10%的违约责任（原合同约定的20%违约责任明显过高），要求被告将抵扣违约金的购房款退回原告，被告销售告知同意解除合同但需走法院诉讼程序。同时，在解除房屋买卖合同后涉案房屋的维修基金也应退回给原告。故基于此，原告依照我国相关法律及其原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，特诉至贵院，请判如所请。被告龙门富力房地产开发有限公司辩称：同意解除商品房买卖合同及补充协议；同意双方共同协助注销商品房备案登记手续和预告登记手续；涉案房屋维修基金4085元，已交至房管局有关部门，不应由被告退还，但被告愿意协助原告申请退还；因原告未按合同约定支付剩余房款，具体的违约金参照附件十一补充协议，应当承担总房价20%的违约金。本院经审理认定事实如下：2019年9月4日，出卖人被告与买受人原告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号:龙门xxxxxxx]及补充协议，主要约定如下内容：1.买受人购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋2508房，建筑面积68.09平方米，套内建筑面积54.8平方米，单价每平方米9208.05元,总价款504601元；2.付款方式及期限：定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款；买受人采取其他方式付款，第一期楼款32761元须于2019年9月13日前缴付；第二期楼款100920元须于2020年3月11日前缴付；第三期楼款100920元须于2020年9月7日前缴付；买受人须于2019年9月13日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为25万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额必须由买受人于2020年11月6日前交至一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3.买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付；4.买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应当向出卖人支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。如买受人已收楼入住的，买受人每月还应按总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿，其他已交税、费不予退还；5.出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、宣传单、报纸、广播、电视广告、网络广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，买卖双方所有的权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准，出卖人在上述广告宣传资料中已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受约束。出卖人展示的样板房、样板房装饰及样板房的家电、电器等仅作为装饰和室内布局参考，交楼标准以附件六中约定的内容为准；6.逾期交楼不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。签订合同及补充协议后，原告于2019年9月8日向被告支付了52761元购房款（含定金）及维修基金4085元，被告据此分别向原告出具了收款收据。2020年3月11日，原告通过其丈夫的银行账户向被告支付了第二期购房款100920元，附言注明“J2区7栋2508房款”。此后，原告未再支付购房款。原告认为系因疫情影响及被告提供的现房与当时展示的样板房存在很大差异，导致原告未再支付剩余购房款，故原告诉至本院。庭审中，原被告均同意解除合同及补充协议，但被告认为解除合同的原因在于原告，故应按照总房款20%来计付违约金，且维修基金4085元不应由被告退还，但被告承认维修基金系原告交付至被告处，被告再交给房管部门。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：一、原、被告双方约定的违约金计付比例是否过高，是否应当予以调减？二、被告是否应向原告退回维修基金4085元？庭审中被告同意解除《商品房买卖合同（预售）》[合同编号:龙门xxxxxxx]及补充协议，因此，原告请求解除双方签订的涉案合同及补充协议，本院予以支持；合同及补充协议解除后，原被告双方共同办理注销商品房备案登记手续及预告登记手续。关于原、被告双方约定的违约金计付比例是否过高，是否应当予以调减的问题。原告述称逾期支付购房款的原因一个为疫情影响，另一个为涉案房产现房与被告提供的样板间存在很大差异，但原告未能提供证据证实，且此前双方签订的合同及补充协议已写明“广告宣传资料不视为要约之内容”“出卖人展示的样板房、样板房装饰及样板房的家电、电器等仅作为装饰和室内布局参考，交楼标准以附件六中约定的内容为准”，故涉案合同及补充协议被解除的过错在于原告，原告理应支付违约金。但诉讼过程中原告认为违约金过高，主张按照房价总款的10%计算违约金。对此，本院评析如下：首先，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议为格式合同、格式条款；其次，从《商品房买卖合同（预售）》及补充协议对原被告违约责任的约定来看，原告违约后需承担的违约责任显然比被告重，对原告不公平；再次，被告亦未能提供证据证实原告违约后，被告损失实际达到购房款总价的20%，此时要求原告承担购房款总价款的20%作为违约金，显属不公；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告现请求按房价总款的10%计算违约金较为合理，本院予以支持。经计算，原告应向被告支付违约金50460.1元(504601元×10%）。关于被告是否应向原告退回维修基金4085元的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已确认解除，涉案维修基金系由原告支付给被告，被告再转支付给房管部门，故维修基金应由被告退还给原告。原告已经支付了购房款153681元以及房屋维修基金4085元，扣减原告应承担的违约金50460.1元后，被告应退回购房款及维修基金共计107305.9元给原告。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨菊英与被告龙门富力房地产开发有限公司于2019年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号:龙门xxxxxxx]及补充协议；原被告双方于本判决发生法律效力之日起5日内共同办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋2508房备案登记手续及预告登记手续。二、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款及房屋维修基金共计107305.9元给原告杨菊英。三、驳回原告杨菊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1223元（原告杨菊英已预缴），由原告杨菊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 邓春明二〇二一年五月十三日法官助理 李兰霞书 记 员 吕志颖（附页）本案适用的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。