广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终308号 上诉人（原审被告）：广西星汇万桂投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区办公楼811号，统一社会信用代码914501005871075869。 法定代表人：蓝双华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘珍珠，女，1976年10月10日出生，汉族，该公司法务，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被上诉人（原审原告）：邓超权，男，1973年5月10日出生，壮族，教师，住广西壮族自治区扶绥县。 被上诉人（原审原告）：张胜武，男，1975年5月20日出生，壮族，教师，住广西壮族自治区扶绥县。 2 被上诉人（原审原告）：蓝培贵，男，1970年11月26日出生，壮族，教师，住广西壮族自治区扶绥县。 三被上诉人的共同委托诉讼代理人：李建业，广西桂族律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：黄元甫，男，1963年7月13日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 上诉人广西星汇万桂投资有限责任公司（以下简称星汇万桂公司）因与被上诉人邓超权、张胜武、蓝培贵、黄元甫合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 星汇万桂公司上诉请求：撤销原审判决，改判涉案《合作建房合同》无效。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当，涉案合同应属无效合同。涉案项目至今未取得《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等合法开发手续，根据《城市房地产管理法》第45条，未达到预售条件；根据最高法的相关司法解释规定，出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。二、一审判决认定黄元甫系星汇万桂公司的发起人，其个人收取的合作建房款和对外签订合同代表星汇万桂公司的行为，与事实不符，属于认定事实不清。星汇万桂公司于2011年11月28日成立，由兰桂华和周梅作为发起人，经过多次股权转让。2018年12月3日，黄元甫经过股权转让才成为星汇万桂公司股东，持股 3 40%。邓超权等3人于签订涉案合同前一年就将款项转汇到黄元甫账户，且转款多期，零散到5000元不等，表相为个人借款，而非购房款，有虚假诉讼嫌疑。黄元甫一审辩称其已将收取邓超权等3人的款项转入星汇万桂公司转户，但该证据又被其重复用于案外人黄金勇等人的案件。因此，一审判决认定黄元甫收取的合作建房款已转给星汇万桂公司没有事实依据。三、一审判决依据涉案合同的违约责任判定星汇万桂公司承担本金10%的违约金属于事实不清，适用法律错误。根据土地管理法等相关法律规定，涉案合同为无效合同，合同无效其条款相继无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。邓超权等3人因合同无效而产生的经济损失应为利息损失，利息计算应以90万元为基数，按起诉当年的一年期LPR计算。邓超权审查合同存在过失和违约，应承担50%的过错责任。 邓超权、张胜武、蓝培贵辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。签订涉案合同时，项目没有立项，购房款分多期付款等均不影响双方预约合同的生效，因为预约合同不需要立项或者取得预售证之类的。黄元甫所收的款项有无转付到星汇万桂公司账号，属于公司与黄元甫之间的内部管理问题，与涉案合同是否有效或者是否应当返还无直接关系，不能对抗第三人。 黄元甫未作答辩意见。 邓超权、张胜武、蓝培贵向一审法院起诉请求：1.解除邓超权等3人与星汇万桂公司于2018年2月25日签订的《合作建房合同》；2.星汇万桂公司与黄元甫连带退还邓超权等3人已支付的购房款90万元；3.星汇万桂公司与黄元甫连带按邓超权等3人已付购房款的10%即9万元向邓超权等3人支付违约金；4.案件受理费由星汇万桂公司与黄元甫承担。 4 一审法院认定事实：2018年2月25日，邓超权等3人共同以邓超权的名义（乙方）与星汇万桂公司（甲方）签订《合作建房合同》。该合同约定：“甲方接受乙方委托合作开发万桂风情小镇·广西华大附属小学商住楼安保街（暂名）项目；2.甲乙双方合作开发天地楼第一排第二栋第七、八、九间，该房屋占地面积4米×10米，楼高四层半，暂定建筑面积约220平方米（具体面积以竣工备案测绘报告为准）；3.该房屋甲方按每栋50万元的总价出售给乙方；4.乙方在签订本合同时应支付第一笔合作建房款30万元，并于当日存入甲方指定的中国建设银行崇左友谊大道支行账号45×××99；5.甲方应在具备签订《商品房买卖合同》条件七日内通知乙方签订《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间暂定为2018年12月30日，具体以《商品房买卖合同》的约定为准；6.合同第七条第1款约定甲方如不按本合同约定时间交房给乙方的，按照已收合作建房款每日万分之二支付延期交房违约金给乙方；如逾期交房超过90天未能按本合同履行交房义务，乙方有权解除本合同。如乙方解除合同的，甲方除退回乙方所付合作建房款外，还须按已交合作建房款的10%补偿给乙方”。合同落款的甲方处有星汇万桂公司盖章，黄元甫在甲方的法定代表人处写上“黄元甫代”，邓超权在乙方处签名捺印。 邓超权等3人共向黄元甫的银行账户转账支付90万元（3间房）合作购房款；星汇万桂公司于2018年2月25日向邓超权等3人出具90万元的《收据》。截止诉前，星汇万桂公司未与邓超权等3人签订《商品房买卖合同》，也未交付涉案房屋。 2011年11月28日星汇万桂公司成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本为1000万元，法定代表人为蓝双华，股东（发起人）出资情况为蓝双华出资600万元，黄元甫出资400万元。2018年12月3日，蓝 5 双华将其持有星汇万桂公司的160万元的股权转让给黄元甫。 一审法院认为，《合作建房合同》《收据》均有黄元甫签字及星汇万桂公司盖章，黄元甫作为星汇万桂公司的股东（发起人）出资人以星汇万桂公司的名义与邓超权签订《合作建房合同》并收取建房款90万元，系黄元甫履行星汇万桂公司的职务行为，其行为后果应由星汇万桂公司承担。双方经协商一致签订《合作建房合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据《合作建房合同》约定“甲乙双方合作开发天地楼第一排第二栋第七、八、九间；乙方在签订本合同时应支付第一笔合作建房款30万元”及星汇万桂公司于2018年2月25日出具的《收据》，载明：单位名称为邓超权、张胜武、蓝培贵，品名及规格为万桂风情小镇安保街第一排第二栋第七、八、九间首付款，数量为三间，金额为90万元，经手人为黄元甫，星汇万桂公司在《收据》上盖章。上述证据相互印证，互为联系，足以证明邓超权等3人共同以邓超权的名义与星汇万桂公司签订《合作建房合同》，邓超权等3人依约支付了三间房屋的第一笔建房款共计90万元。《合作建房合同》约定“该房屋的交房时间暂定为2018年12月30日，如逾期交房超过90天未能按本合同履行交房义务，乙方有权解除本合同。如乙方解除合同的，甲方除退回乙方所付合作建房款外，还须按已交合作建房款的10%补偿给乙方”，星汇万桂公司依约应于2018年12月30日交房给邓超权等3人，但星汇万桂公司逾期交付构成违约，应依约承担违约责任。邓超权等3人诉请解除合同，要求星汇万桂公司退还已付建房款90万并支付违约金9万元，符合《合作建房合同》第七条第1款的约定，予以支持。邓超权等3人未能举证证明黄元甫存在《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责 6 任。”的情形，故邓超权等3人诉请黄元甫与星汇万桂公司承担连带支付责任，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除原告邓超权、张胜武、蓝培贵与被告广西星汇万桂投资有限责任公司于2018年2月25日签订的《合作建房合同》；二、被告广西星汇万桂投资有限责任公司退还原告邓超权、张胜武、蓝培贵建房款90万元并支付违约金9万元；三、驳回原告邓超权、张胜武、蓝培贵的其他诉讼请求。上述债务，应于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费13700元，因适用简易程序减半收取6850元，由被告广西星汇万桂投资有限责任公司负担。 本院二审期间，星汇万桂公司提供其公司设立登记申请书、指定代表或者共同委托代理人的证明、其公司章程、股东出资信息、有限责任公司变更登记申请书、股权转让协议书、股东会决议等，拟证明黄元甫签订涉案合同时并非其公司股东，黄元甫于2018年12月3日通过股权转让才成为其公司股东。邓超权等3人认为黄元甫可能存在当时不便作为公司的显名股东，但是不管当时黄元甫是否公司股东，均不影响合同的效力，合同和收据均盖有公司的章，黄元甫也将款项转到公司名下，是其公司内部管理问题，不能对抗第三人。本院认为，星汇万桂公司提供的上述证据中股权转让协议书、股东会决议于一审时已作为证据提供，不属新证据。对于其他证据，邓超权等3人对其真实性合法性均无异议，可作本案证据作用，至于该证据的证明力有效及大小，本院综合全案事实再作综合认定。 7 对各方当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：1.星汇万桂公司主张一审判决认定邓超权等3人与其公司签订涉案合同错误，认为其未授权委托黄元甫签订合同，张胜武、蓝培贵也没有委托邓超权签订合同。张胜武、蓝培贵认可邓超权代为签订涉案合同，认为一审判决认定正确。本院认为，张胜武、蓝培贵认可邓超权代表签订涉案合同，是其权利的处分，涉案合同由黄元甫以星汇万桂公司名义签订，盖有公司的公章，因此，一审判决认定星汇万桂公司与邓超权等3人签订涉案合同的事实正确。本院予以认定。2.星汇万桂公司主张一审判决认定邓超权等3人转给黄元甫的90万元为购房款，认定星汇万桂公司出具90万元收据错误，该款项应为借款而非购房款，对出具收据盖章的事情是黄元甫所为，公司并不知情。邓超权等3人不予认可。本院认为，黄元甫可以使用星汇万桂公司的公章与邓超权签订涉案合同及出具收据，邓超权等3人有理由相信黄元甫有代表公司行使职权的权利，公司应以公章对外承担责任，至于公司与黄元甫之间的内部责任问题，不能对抗善意第三人。因此，一审判决对该事实认定正确，本院予以认定。星汇万桂公司主张该款为借款，但未能提供证据予以证实，故本院不予采信。3.星汇万桂公司主张一审判决认定黄元甫为公司股东发起人错误，公司股东发起人为兰桂华、周梅。黄元甫于2018年12月3日经股权转让才变更为股东，出资400万元，持股40%。本院认为，从星汇万桂公司提供的股权转让协议书、股东会决议等证据可证实其该主张，一审判决认定黄元甫为公司股东发起人有误，本院予以纠正此外，各方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，商品房预约合同纠纷，是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。本案中，星汇万桂公司不具备商品房开发的资质，故一审将本案案由定性为商品房预约合同纠纷不当，本院予以纠正。从本案查明的事实分析，虽然双方签订涉案合同为合作建房，但并不具备合作 8 开发中的共担风险、共享利润的特征，故不属合伙关系，根据双方的合同，本院认为本案案由定为合同纠纷较为妥当。 根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1.涉案合同的效力如何认定及如何处理；2.黄元甫的行为能否代表公司所为，星汇万桂公司应否承担责任；3.本案违约金应如何计算。 关于第一个争议焦点涉案合同的效力如何认定及如何处理问题。涉案《合作建房合同》经双方协商一致签订，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，合同合法有效，双方应遵照执行。合同约定涉案房屋的交房时间暂定为2018年12月30日，如逾期交房超过90天未能按本合同履行交房义务，邓超权等3人有权解除本合同等内容。合同签订后，邓超权等人依约交纳了第一笔购房款，但星汇万桂公司未能依约与邓超权等3人签订购房合同，未能依约交付房屋，构成违约行为，因此一审判决认定予以解除涉案合同正确，本院予以支持。星汇万桂公司主张其不具备商品房开发资质，未取得商品房预售许可证，涉案合同为无效合同，因本案不属商品房纠纷，不适用商品房相关法律规定，本院对星汇万桂公司该主张不予支持。 关于第二个争议焦点黄元甫的行为能否代表公司所为，星汇万桂公司应否承担责任的问题。星汇万桂公司主张涉案合同及购房收款收据均为黄元甫个人所为，其公司不知情，其公司不应承担责任。从本案查明的事实及证据分析。虽然签订涉案合同及收款均为黄元甫经办，但合同及收款收据均有星汇万桂公司盖章确认，黄元甫可以使用星汇万桂公司的公章与邓超权签订涉案合同及出具收据，邓超权等3人有理由相信黄元甫有代表公司行使职权的权利，公司应以公章对外承担责任，至于公司与黄元甫之间的内部责任问题，不能对抗善意第三人。因此，一审判决认定星汇万桂公司对 9 本案承担责任正确，本院予以认定。星汇万桂公司主张签订涉案合同及收款行为属黄元甫个人行为，主张合理怀疑涉案款项为借款，但未能提供证据予以证实，故本院不予采信。 关于第三个争议焦点本案违约金应如何计算的问题。涉案合同约定，如逾期超过90天未能按本合同履行交房义务，邓超权等3人有权解除本合同；如邓超权等3人解除合同的，星汇万桂公司退回邓超权等3人所付合作建房款外，还须按已交合作建房款的10%补偿给邓超权等3人。因此，一审判决按照合同约定认定星汇万桂公司按合同约定支付违约金并无不当，且结合星汇万桂公司占用邓超权等3人款项的使用时间，按10%计算即9万元也符合资金占用相关利息的计算，本院予以认定。星汇万桂公司主张违约金应按邓超权等3人起诉时当年的一年期LPR计算利息，由邓超权等3人承担50%的过错责任，理由不当，本院不予支持。 综上所述，星汇万桂公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决虽然案由定性错误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13700元，由广西星汇万桂投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯英艳 10 审判员谭志 审判员黄秀 二〇二一年五月二十一日 法官助理郑贤文 书记员黄安丹 11 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 12