贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初7751号 原告：余元伟，男，1989年2月7日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：余维德，男，1962年10月12日生，汉族，现住贵州省遵义市红花岗区，系原告余元伟之父。 被告：邓继娟，女，1974年5月16日生，汉族，住贵州省播州区。 原告余元伟与被告邓继娟租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余元伟的委托诉讼代理人余维德到庭参加诉讼，被告邓继娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告余元伟向本院提出诉讼请求：1、恳请依法判决被告支付原告的租金2314.4元（2020年12月15日至2021年4月15日）；2、恳请依法判决被告支付协议的违约金3471.6元；3、恳请依法判决被告支付原告于2019年3月15日至2021年4月15日物管费共计4399.5元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本商铺于2019年3月24日，由原告委托罗寿兵（罗寿兵是20间商铺的业主的共同委托人）与被告签订了一份《经营用房租赁协议》（以下简称《协议》），商铺每平方每月租金为12元，每年免两个月租金，每年按12个月算，租金支付方式为按季支付，租赁地址为遵义国际商贸城二区市场三楼，商铺编号为28栋25918-25927和25942-25951，其中原告的商铺编号为25919号，面积为共计57.86平方米，《协议》约定为租赁期限为5年（从2019年3月15日至2024年3月14日）。自从2020年12月以来，原告多次催交租金，但被告一直拖欠租金至今未付，被告甚至悄悄把商铺里面的货物搬走所剩无几了。根据遵义国际商贸城二区物业合同（物业处查出）被告从租赁开始至今未交过物业管理费（物业管理费收费标准：每平方每月3元，被告没有履行按每季度支付租金，2020年4月至今，根据《协议》5.2，被告已造成违约，违约金为6个月2个季度标准租金。综上所述，原告认为：原告与被告之间的《协议》是合法有效的，原告向被告提供符合协议要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告和缴纳物管费、水电费等。由于被告不能依约支付租金给原告和缴纳相关的费用，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求遵义市红花岗区人民法院依法判决。 被告邓继娟未作答辩。 经审理本院认定事实如下：原告余元伟等委托案外人罗寿兵与被告邓继娟协商铺面租赁事宜，案外人罗寿兵（甲方）与被告邓继娟（乙方）于2019年2月24日签订《经营用房租赁协议》，经营用房地址为遵义国际商贸城二区市场三楼商铺编号为28栋25918-25927、25942-25951号20房，面积为883.52平方米，租赁期限为五年，自2019年3月15日起至2024年3月14日止，租赁费单价为12元/㎡/月，乙方应于本协议签订之日起缴纳三月租赁费26506元，第三年其每年租金按8%递增。物业管理费按物业管理单位统一标准收取，由乙方承担，水、电费根据乙方实际使用量由物业管理单位收取。乙方逾期支付租赁费等合同约定费用的，应承担每日支付逾期费用的千分之一的违约滞纳金，逾期超过30天的甲方有权解除合同。逾期超过30天未支付租金、物业管理费、水电费等，甲方没收履约保证金，且由乙方承担本协议约定的6个月的标准租金的违约金。本协议期内，甲方只按合同收十个月的租金，但乙方须在租金到期前十五天把下一季度的租金到账。 案涉原告余元伟铺面号为25919，产权面积57.86平方米，铺面所涉物业管理费为3元/月/平方米，根据原告提供的德昌行物业提供的案涉铺面《物业费、水电费催缴通知单》案涉铺面自2019年8月1日至2021年4月15日未交纳物业管理费，原告余元伟称被告邓继娟自2020年12月15日起未支付租金，物业管理费自2019年3月15日开始未交纳，原告多次催收无果，酿成讼争。 本院认为，原告余元伟委托案外人罗寿兵与被告邓继娟签订《经营用房租赁协议》，系原告余元伟与被告邓继娟的真实意思表示，且未违反有关法律规定，双方租赁合同关系成立并有效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付”的规定，被告应当向原告交纳租金，根据双方签订的协议，被告邓继娟承租的铺面的单价为12元／月／平方米，故被告邓继娟应向原告余元伟支付2020年12月15日至2021年4月15日的租金2777.28元（57.86㎡×12元/月/㎡×4个月），原告主张2314.4元，本院予以支持。 对于原告主张违约金3471.6元，被告未按时交纳租金确系违约，给原告造成了一定的损失，但原告并未举证其损失，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院酌情认定被告邓继娟需以欠付租金2314.4元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）支付上述款项自起诉之日即2021年4月16日起至支付之日止的逾期付款损失。 关于物业管理费，根据原告出示的德昌行物业提供的案涉铺面《物业费、水电费催缴通知单》，案涉铺面自2019年8月1日至2021年4月15日未交纳物业管理费，根据原、被告双方签订的《经营用房租赁协议》，案涉铺面物业管理费由承租人来承担，故被告邓继娟应向原告余元伟物业管理费3558.39元（57.86㎡×3元/月/㎡×20个月15天）。 原告主张从2019年3月15日开始被告邓继娟就未交纳物业管理费，但原告并未举证证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告要求被告支付2019年3月15日至2019年8月1日的物业管理费本院不予支持，原告自行承担举证不能的责任。 被告邓继娟经传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告邓继娟在本判决生效后十日内支付原告余元伟租金2314.4元，并按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）支付上述款项自2021年4月16日起至支付之日止的逾期付款损失； 二、被告邓继娟在本判决生效后十日内支付原告余元伟物业管理费3558.39元； 三、驳回原告余元伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告邓继娟负担。 本判决为终审判决。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 许锦桃 二〇二一年五月二十八日 法官助理 余 萍 书 记 员 李晓诗