山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1102民初4697号 原告：戴世宾，男，1978年4月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈平，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。 被告：日照市银硕物业服务有限公司，住所地日照市东港区淄博路369号，统一社会信用代码91371102MA3CLR2T1G。 法定代表人：王海峰，经理。 原告戴世宾与被告日照市银硕物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“银硕物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立诉前调案号，于2021年4月28日立正式案号后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴世宾的委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼，被告银硕物业经传票传唤，未到庭参加诉讼。原告立案时曾列刘泽叶为共同被告，后自愿申请撤回对被告刘泽叶的起诉，因系对自己诉讼权利的处分，本院已口头裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告戴世宾向本院提出诉讼请求如下：1.请求被告刘泽叶支付欠缴物业费1461.6元，并支付违约金；2.如被告银硕物业代收，请求返还原告；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告戴世宾原是日照和协物业服务有限公司(以下简称“和协物业”)股东、法定代表人，2020年9月7日和协物业注销工商登记。2015年11月18日和协物业与日照正德房地产开发有限公司签订了日照正德广场《前期物业管理服务合同》，合同期自2015年11月18日起至正德广场小区业主委员会成立。2018年6月正德广场小区成立了业主委员会，重新聘用被告银硕物业进行物业服务。2018年7月2日，和协物业与银硕物业签订交接《协议》后，和协物业退出小区服务管理。《协议》第五条约定：甲方（和协物业）在该项目收取的2018年7月之后的物业费、垃圾处理费及押金全额退还给乙方（银硕物业）管理。甲方未收取的物业费及垃圾处理费转由乙方收取，双方所产生的所有费用相互顶账，多退少补。刘泽叶系原告所从事物业服务的正德广场的业主，至2018年6月底（和协物业服务到期），刘泽叶共欠缴原告物业费1461.6元。但被告银硕物业接管小区之后，并未按该协议履行。因为在2020年5月26日，该小区一位业主起诉和协物业退还装修押金，原告才知此事。原告认为，双方在签订《协议》时，双方协商一致，合同也无违反法律规定的事项，合同合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务，但事实是被告银硕物业在合同签订后没有履行协议，致使原告权益受损。原告为避免以后再因该小区物业管理方面诉讼事件的发生，只能主动提出诉讼，保护自己的合法权益。 案经送达，被告银硕物业未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告戴世宾提交如下证据：证据一、和协物业与正德广场签订的《前期物业管理合同》，证明和协物业在正德广场有物业管理权利和义务。 证据二、和协物业与被告签订的《协议书》一份，证明我公司于2018年7月2日离开小区物业管理。 证据三、和协物业办理交接之前核对账目2A号楼1004业主的物业缴费情况，证明被告刘泽叶尚欠缴物业费1461.6元。 证据四、公司的注销情况，证明原告诉讼主体资格。 本院依法调取了现已生效的关联案件2021鲁1102民初3212号等案件笔录及判决书。 被告银硕物业未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据的质证权利。 被告银硕物业庭后提交证据如下：刘泽叶的2017年10月份至2018年3月份的《收款收据》一份。 原告戴世宾表示对《收款收据》的真实性无异议。 经审查，对原告提交的证据真实性及证明内容本院均亦予以确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘泽叶系日照正德房地产开发有限公司开发的“正德广场”住宅小区2A-1004室业主。2015年11月18日，日照正德房地产开发有限公司与和协物业签订《前期物业管理服务合同》，约定由和协物业对正德广场小区进行前期物业管理，物业管理服务期限自2015年11月18日起至正德广场业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。合同约定了物业服务事项等，同时约定了物业费收取标准，具体为住宅1.8元/月·平方米，按建筑面积向业主或物业使用人收取。垃圾处理费按照政府文件收取。物业费于2015年11月18日起交纳，于每月1-3号缴纳上月物业费，业主逾期不交付超过7天的，物业管理公司将加收物业费违约金每天2%、垃圾处理费违约金每天3%，逾期仍未交纳的，由物业管理公司依法向人民法院起诉，等等。 2018年7月2日，和协物业（甲方）与银硕物业（乙方）签订《协议》，约定：现甲方所管理的正德广场物业服务项目，由于本小区业主委员会成立，甲方对该小区的物业项目的服务，截止到2018年6月30日，以后该小区的物业服务由乙方管理。协议第五条约定，甲方在该项目收取的2018年7月之后的物业费、垃圾处理费及押金全额退还给乙方管理。甲方未收取的物业费及垃圾处理费转由乙方收取，双方所产生的所有费用相互顶账，多退少补。和协物业时任法定代表人即本案原告戴世宾与银硕物业法定代表人王海峰均代表所属物业公司在协议中签字。 后和协物业向登记机关申请公司注销，经核准，日照市山海天旅游度假区市场监督管理局于2020年9月7日为和协物业办理了注销登记。和协物业注销前，公司法定代表人及股东均为原告戴世宾。 现原告主张，刘泽叶尚欠2017年10月至2018年6月共计9个月的物业费（162.4元/月）共计1461.6元未交纳，故起诉要求刘泽叶交纳物业费，并主张如刘泽叶已将物业费交纳给银硕物业，要求银硕物业返还该段期间的物业费，后原告自愿撤回对刘泽叶的起诉，仅向被告银硕物业主张权利。 诉讼中，原告明确违约金计算方式：和协物业与正德广场签订的前期物业管理合同中第七条的约定，但该条约定违约金已过高，现按照民间借贷的四倍利率计算，自欠缴之日2018年7月1日起至实际给付之日。 法庭庭后让被告公司核实物业费缴纳情况，被告公司除将法庭交其的清单（业主刘泽叶、司翠娟、丁淼、杜依朋）交回外，还向法庭递交了业主刘泽叶向和协物业缴纳的2017年10月1日至2018年3月3日期间6个月的物业费《收款收据》。 同时查明，本案开庭当日现场电话核实刘泽叶，其陈述“物业费都月顶月交给物业公司，当时也不知交给了谁，缴费单子显示交给了杨美玲，我现在是脚崴着骨折了开庭没去，我问杨美玲了，她说:没事，你那个都交了，她全权代理。我们都是守法公民，不可能不交。” 本院认为，和协物业与日照正德房地产开发有限公司就后者开发的“正德广场”住宅小区签订《前期物业管理服务合同》，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，双方之间形成的物业合同关系合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，“建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”故该《前期物业管理服务合同》对正德广场住宅小区全体业主均具有约束力。《前期物业管理服务合同》的物业管理服务期限为自2015年11月18日起至正德广场业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。该小区业主委员会成立后，由银硕物业对小区进行物业管理，和协物业与银硕物业于2018年7月2日签订交接协议，约定和协物业对小区的物业管理截止至2018年6月30日。故刘泽叶作为该小区业主，应当按照前期物业管理服务合同约定，将自2017年10月至2018年6月期间9个月的物业费共计1461.6元（162.4元/月*9个月）交纳至和协物业。 本案原告主张刘泽叶尚欠2017年10月至2018年6月期间9个月的物业费1461.6元未交纳，刘泽叶本人陈述其物业费已交给被告银硕物业，结合被告银硕物业庭后提交的刘泽叶向和协物业缴纳物业费的单据看，截至2018年3月30日，刘泽叶已将之前的物业费缴纳给了和协物业，原告再主张2017年10月至2018年3月期间（6个月）的物业费，无事实及法律依据，本院不予支持；被告银硕物业对刘泽叶已缴纳和协物业的物业费积极完成了举证，对2018年4月至6月期间3个月的物业费消极举证，结合刘泽叶陈述物业费已交杨美玲（被告银硕物业法定代表人之妻）的事实，可以推定被告银硕物业代收取了刘泽叶缴纳的上述3个月的物业费，对该事实本院予以确认；根据和协物业与被告银硕物业签订的《协议》约定可知，在双方未完成对账的情况下，上述物业费系和协物业所有，被告银硕物业应将上述物业费交至和协物业。因和协物业已于2020年9月7日注销，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”原告戴世宾作为和协物业法定代表人及股东，在和协物业已经办理注销登记的情况下，有权向被告主张权利。故对于原告要求被告银硕物业返还487.2元（162.4元/月*3个月）物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题，刘泽叶并未拖欠原告的物业费，仅系交纳给了代收人被告银硕物业，故刘泽叶并不构成违约；因和协物业与被告银硕物业至今尚未结算，故被告银硕物业持有和协物业的上述物业费并不构成违约，原告向被告银硕物业主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 另，因和协物业与被告银硕物业至今未完成结算，从而引发矛盾，如被告银硕物业存在其他损失，可另案主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告日照市银硕物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告戴世宾物业费487.2元； 二、驳回原告戴世宾要求被告日照市银硕物业服务有限公司支付违约金的诉讼请求； 三、驳回原告戴世宾本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告戴世宾负担17元，由被告日照市银硕物业服务有限公司负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  刘善霞 二〇二一年五月十三日 法官助理赵兰倩 书记员吴霞