辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初341号原告：刘朝庭，男，1955年9月27日出生，汉族，住黑龙江省塔河县。委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。被告：营口龙江房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：秦培德，公司总经理。委托诉讼代理人：孙大为，盖州市星辰法律服务所法律工作者。第三人：李英华，女，1956年4月4日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：秦雪（第三人女儿），住辽宁省营口市鲅鱼圈区。原告刘朝庭与被告营口龙江房地产开发有限公司、第三人李英华商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月20日作出（2018）辽0803民初1293号民事裁定书，原告刘朝庭不服，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。营口市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）辽08民终2242号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘朝庭的委托诉讼代理人何倩，被告营口龙江房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙大为，第三人李英华委托诉讼代理人秦雪到庭参加了诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告刘朝庭向本院提出诉讼请求：1.确认李英华与被告签订《商品房买卖合同》无效；2.确认原告与被告签订的合同、协议有效；3.被告将房屋验收合格后交付给原告；4.请求判令被告支付违约金从2014年1月1日起至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年6月16日签订《售商服楼住宅协议书》，约定原告购买被告开发的位于沿海家园住宅楼1号楼3单元10层02号住宅，合同总款项291445元由原告于合同签订后一次性交齐。合同签订后，被告至今未将合同约定的房屋交付给原告。另，被告就涉案房屋以签订商品房买卖合同并备案形式抵押给第三人，属于无效合同。综上，诉至法院。营口龙江房地产开发有限公司辩称，应该驳回原告诉讼请求，具体理由1.原被告主体是否适格，应由原告举证证明，李英华在刑事卷中所体现的房产证号是经办案机关认可的公安号，而本案原告所提供的仅是建筑工程时设定的房屋楼号，二者是否为同一房屋无法举证证明，已经证据规则规定原告负有举证义务2.原告应举证证明双方签订商品房买卖合同的目的是房屋买受而不是借款，通过刑事案件卷宗都可以证明王晓亮利用担任公司法人期间，以不开发票的方式吸收大量公众存款这部分房屋签订合同时的目的并不是房屋买卖，而是借款，所以本案原告应是附带民事诉讼的受害人，而并不是真实的房屋购买人。3.如原告能证明本案双方及第三人是同一套房屋，现该房屋已经被营口中院查封，并且该房屋也与第三人进行网签，所以合同已经无法继续履行，应该解除。4.刑事案件中证明了李英华与我公司签订了买卖合同，并且完成了网签备案，附带民事判决，并未判决解除合同，撤销网签，所以原告起诉与附带民事判决书内容不一致，如原告认为应李英华合同应先撤销附带民事判决，本案无权审理已经发生法律效力的民事判决书。第三人李英华陈述，本次案件是原告与被告之间的借款关系，与我无关，原告要求确认我方网签备案合同无效，没有任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告营口龙江房地产开发有限公司系沿海家园小区的房地产开发商，于2010年8月31日取得案涉房屋所属开发项目的商品房销预售许可证。2010年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以290570元购买被告开发的位于营口市西市区新和大街63-55号、面积83.02㎡房屋，合同第六条约定原告一次性付款；第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人使用；第九条关于出卖人逾期交付房屋超过90日后且买受人要求继续履行合同情形下出卖人违约责任约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。同日，被告向原告出具收款收据一份，2013年8月6日，被告向原告出具该房屋销售不动产统一发票一份。但被告未按合同约定期限向原告交付约定的房屋。2013年3月6日，李英华与被告签订《商品房买卖合同》，约定李英华以单价每平方米3880元共计322117元购买被告开发的位于营口市西市区新和大街63-55号、面积83.02㎡房屋，合同第六条约定李英华于2013年6月20日一次性付款；第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人使用。被告向李英华开具收款收据，上述房屋在房产部门办理登记分别备案在李英华名下。被告因刑事犯罪经营口市中级人民法院作出（2016）辽08刑初46号刑事判决，该判决已生效。在该判决中认定李英华系刑事案件中李艳军为代表的集资参与人，在判决所附《王晓亮及龙江房地产公司投资人名单及借款数额明细表》中记载，李艳军参与借款数额2019.5万元，返还本息数额383万元，未返还数额16294800元。判决第四项“在案扣押、查封被告单位龙江公司及王晓亮的财产按比例返还各集资参与人，不足部分，责令被告单位龙江公司及王晓亮予以退赔，分别返还各集资参与人”。本院认为，原告与被告营口龙江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。对于第三人李英华与被告签订的《商品房买卖合同》中所涉及的房屋已在刑事案件中自认系作为借款的抵押。故被告与第三人之间应为集资借款关系而非真实的房屋买卖关系，第三人与被告之间的房屋买卖合同无效。被告未按合同约定期限交付房屋，应向原告承担逾期交房的违约责任。鉴于合同中约定合同继续履行违约金计算标准低于造成的损失，本院根据原告申请予以增加，即从合同约定的交房次日起按中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金。鉴于本案讼争房屋尚不具备交付条件，为减少当事人诉累，本院结合原告诉请，就被告承担逾期交房违约责任计算至其向原告交付符合法律、行政法规规定的交付商品房条件时止。经审判委员会研究讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、原告刘朝庭与被告营口龙江房地产开发有限公司签订的关于购买被告开发的位于营口市西市区新和大街63-55号房屋的《商品房买卖合同》有效；二、第三人李英华与被告营口龙江房地产开发有限公司签订的关于购买被告开发的位于营口市西市区新和大街63-55号房屋的《商品房买卖合同》无效；三、被告营口龙江房地产开发有限公司于法律、行政法规规定的商品房交付条件成就时向原告交付其所售的位于营口市西市区新和大街63-55号房屋；四、被告营口龙江房地产开发有限公司于本判决生效10日内以房款290570元作为计算基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率支付自2014年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起计算至其向原告交付符合法律、行政法规规定的交付商品房条件时止的违约金。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1939元，由被告营口龙江房地产开发有限公司负担（原告已缓交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  张俊颖人民陪审员  王 燕人民陪审员  曹秀丽二〇二一年五月三十一日法官助理王茹懿书记员范雨