天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）津02执异212号案外人：梁超磊，男，1987年11月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯永锐，广东中瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：林良忠，广东中瑜律师事务所实习律师。申请人：上海浦东发展银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区宾水道增9号。主要负责人：王鹏，行长。被申请人：珠海中珠集团股份有限公司，住所地广东省珠海市拱北迎宾南路1081号中珠大厦十七楼。法定代表人：许德来，总经理。被申请人：珠海市金顺物业管理有限公司，住所地广东省珠海市金湾区金海岸金海山庄第9栋。法定代表人：许德来，总经理。被申请人：许德岛，男，1985年12月29日出生，汉族，住广东省阳西县。被申请人：阳江市浩晖房地产开发有限公司，住所地广东省阳江市江城区市委党校路38号。法定代表人：许德来，总经理。被申请人：蔡济尧，男，1982年8月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被申请人：潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区青年路428号金沙城市广场1号楼。法定代表人：金小莉，总经理。被申请人：深圳市一体投资控股集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道白石路南沙河西路西深圳湾科技生态园一区2栋B(座)1102。法定代表人：刘丹宁，总经理。被申请人：深圳市一体数科科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道高新区社区沙河西路1809号深圳湾科技生态园2栋B1102。法定代表人：刘丹宁，总经理。被申请人：深圳市一体正润资产管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街1号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室(入住深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：刘丹宁，总经理。被申请人：刘丹宁，女，1970年6月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。在本院审理申请人上海浦东发展银行股份有限公司天津分行与被申请人珠海中珠集团股份有限公司、珠海市金顺物业管理有限公司、许德岛、阳江市浩晖房地产开发有限公司、蔡济尧、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司、深圳市一体投资控股集团有限公司、深圳市一体数科科技有限公司、深圳市一体正润资产管理有限公司、刘丹宁金融借款合同纠纷一案中，保全查封了阳江市浩晖房地产开发有限公司名下位于广东省阳江市江城区（以下简称案涉房产）。案外人梁超磊提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁超磊称，请求中止对案涉房产的执行并解除对案涉房产的查封。事实与理由：一、2016年12月20日，梁超磊、林贤惠与阳江市浩晖房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，向阳江市浩晖房地产开发有限公司购买案涉房产，总价466752元，该款已付清。阳江市浩晖房地产开发有限公司于2017年9月25日交付房屋，梁超磊已入住使用至今，是涉案房产的实际所有权人。二、涉案房产未能办理过户手续非因本人的原因所致，本人多次要求阳江市浩晖房地产开发有限公司办理房屋登记手续，但该公司以种种借口拖延，导致案涉房产至今未过户到本人名下。另，梁超磊与林贤惠原系夫妻关系，2017年4月28日双方办理离婚登记，并对夫妻共同财产进行约定，案涉房产归梁超磊所有，过户时林贤惠协助办理变更登记。据此，案涉房产实际为梁超磊单独所有。梁超磊向本院提交以下证据：证据1.《商品房买卖合同（预售）》。证明：梁超磊、林贤惠与阳江市浩晖房地产开发有限公司于2016年12月29日签订商品房买卖合同。证据2.收据、中国邮政储蓄银行账单凭证。证明：梁超磊已经向阳江市浩晖房地产开发有限公司支付购房款466752元。证据3.在水一方前期物业服务合同、涉案房产入住会签单、收楼文件接收清单、物业交接表、广东增值税电子普通发票（物业管理费部分）、阳江**润燃气有限公司用气清单、华润燃气缴费凭证、中国电信股份有限公司阳江分公司客户账单。证明：涉案房屋被查封之前已交付给梁超磊实际占有使用。证据4.商品房买卖（预售）预购资料检验证明、不动产登记资料查询结果证明、协助执行通知书、民事裁定书等，证明案涉房产已办理预售备案登记，涉案房屋被本院查封。本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司天津分行诉珠海中珠集团股份有限公司、珠海市金顺物业管理有限公司、许德岛、阳江市浩晖房地产开发有限公司、蔡济尧、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司、深圳市一体投资控股集团有限公司、深圳市一体数科科技有限公司、深圳市一体正润资产管理有限公司、刘丹宁金融借款合同纠纷一案，上海浦东发展银行股份有限公司天津分行于2019年9月9日向本院申请财产保全，本院于2019年9月11日作出（2019）津02民初630号民事裁定：“查询、冻结被申请人珠海中珠集团股份有限公司、珠海市金顺物业管理有限公司、许德岛、阳江市浩晖房地产开发有限公司、蔡济尧、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司、深圳市一体投资控股集团有限公司、深圳市一体数科科技有限公司、深圳市一体正润资产管理有限公司、刘丹宁银行账户存款254835129.06元，或查询、查封、扣押、冻结其他等值财产。”本院于2019年9月25日向阳江市不动产中心送达了（2019）津02执保225号协助执行通知书，查封了涉案房产，查封期限自2019年9月25日至2022年9月24日。另查明，2016年12月29日，阳江市浩晖房地产开发有限公司作为出卖人，梁超磊、林贤惠作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定梁超磊、林贤惠以466752元购买阳江市浩晖房地产开发有限公司开发建设的案涉房产。后梁超磊、林贤惠向阳江市浩晖房地产开发有限公司分多次支付了购房款466752元。2017年9月26日梁超磊与珠海中珠物业管理服务有限公司签订了涉案房屋《前期物业服务合同》、收楼会签单、收楼文件接收清单、物业交接表。本院认为，案外人对涉案房产提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。梁超磊作为案涉房产买受人之一提出执行异议，要求中止对案涉房产的执行并解除查封，并不违反相关法律规定。本案针对案涉房产应否中止执行进行审查，不涉及梁超磊同林贤惠之间关于财产权利的约定问题。根据本院查明的事实，本院查封涉案房产的日期是2019年9月25日，梁超磊、林贤惠与阳江市浩晖房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时间是2016年12月29日，所以双方签订书面买卖合同的时间早于本院查封涉案房产的时间。根据梁超磊向本院提交的涉案房产入住会签单、收楼文件接收清单、前期物业管理服务协议、阳江**润燃气有限公司用气清单、华润燃气缴费凭证、中国电信股份有限公司阳江分公司客户账单等证据，可以证明其在本院查封涉案房产之前已占有使用了涉案房产。根据梁超磊提供的发票，可以认定其已经支付了全部的房屋价款。由于涉案房产被本院查封等原因导致该房产不能过户至买受人名下亦符合非因买受人的原因导致未办理过户登记的情形。故梁超磊的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当中止对案涉房产的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对登记在被申请人阳江市浩晖房地产开发有限公司名下坐落广东省阳江市江城区屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 崔 军审判员 褚 竞审判员 李会芝二〇二一年五月三十一日书记员 李珊珊