贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初7655号 原告：刘利华，女，汉族，1987年6月22日生，湖北省天门市人，现住贵州省湄潭县。 被告：邓继娟，女，汉族，1974年5月16日生，遵义市人，地址：遵义市。 原告刘利华诉被告邓继娟租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘利华到庭参加了诉讼，被告邓继娟传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘利华向本院提出诉讼请求：1．请依法判决被告支付原告于2020年12月至2021年3月的租金为1497元（壹仟肆佰玖拾柒元整），2021年4月至租金结清之日的租金另行计算；2．请依法判决被告支付原告于2019年3月至2021年4月物管费共计2809元（贰仟捌佰零玖元整）。三、请依法判决被告支付原告违约金：2246元（贰仟贰佰肆拾陆元整）。四、以上租金、物管费、违约金的累总计=6552元（陆仟伍佰伍拾贰元整）。（注：2021年4月至租金结清之日的租金另行计算）。 事实及理由：于2019年2月，原告刘利华委托罗寿兵（罗寿兵是20间商铺的业主的共同委托人）与被告签订了一份《经营用房租赁协议》（以下简称《协议》），商铺每平方每月租金为12元，每年免两个月租金，相当于每平方每月租金为10元，每年按12个月算，租金支付方式为【按季支付】。经营用房地址为遵义国际商贸城二区市场三楼，商铺编号为28栋25918-25927，和25942-25951，（其中原告（刘利华）的商铺编号为25943，面积为37.46平方），《协议》约定为租赁期限从2019年3月15日至2024年3月14日。自从2020年12月以来，原告（刘利华）多次催交租金，但被告一直拖欠租金至今未付，被告甚至悄悄把商铺里面的货物搬走所剩无几了（2021年2月22日发现的）。（所欠租金情况：2020年12月、2021年1-3月所欠租金1497元，合计：1123＋（1123/3）=1497元（壹仟肆佰玖拾柒元整）2、所欠物管费事实与理由：遵义国际商贸城物业要求业主（原告）为邓继娟（被告）缴纳所欠物管费。据遵义国际商贸城物业管理员称，被告（邓继娟）自2019年3月到现在2021年4月，共计25个月，从未交过物业管理费（物业管理费收费标准：每平方每月3元，共计37.46X3X25=2809元（贰仟捌佰零玖元整））3、违约金的事实与理由：被告没有履行按每季度支付租金（2020年4月至今未付租金），根据《协议》第5.2条，被告已构成违约，违约金为6个月（2个季度）标准租金，共计1123X2=2246元（贰仟贰佰肆拾陆元整）。综上所述，原告认为：原告与被告之间的《协议》是合法有效的，原告向被告提供符合协议要求，被告理应依约及时支付租金、物管费、违约金、水电费。由于被告没有依约支付租金给原告，没有按时缴纳物管费，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求遵义市红花岗区人民法院依法判决。 被告邓继娟传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 经审理本院认定事实如下：原告刘利华等委托案外人罗寿兵与被告邓继娟协商铺面租赁事宜，案外人罗寿兵（甲方）与被告邓继娟（乙方）于2019年2月24日签订《经营用房租赁协议》，经营用房地址为遵义国际商贸城二区市场三楼商铺编号为28栋25918-25927、25942-25951号20房，面价为883.52平方米，租赁期限为五年，自2019年3月15日起至2024年3月14日止，租赁费单价为12元/㎡/月，乙方应于本协议签订之日起缴纳三月租赁费26506元，第三年其每年租金按8%递增。物业管理费按物业管理单位统一标准收取，由乙方承担，水、电费根据乙方实际使用量由物业管理单位收取。乙方逾期支付租赁费等合同约定费用的，应承担每日支付逾期费用的千分之一的违约滞纳金，逾期超过30天的甲方有权解除合同。逾期超过30天未支付租金、物业管理费、水电费等，甲方没收履约保证金，且由乙方承担本协议约定的6个月的标准租金的违约金。本协议期内，甲方只按合同收十个月的租金，但乙方须在租金到期前十五天把下一季度的租金到账。 案涉原告刘利华的商铺编号为25943，面积为37.46平方），根据原告提供的德昌行物业提供的案涉铺面《物业费、水电费催缴通知单》案涉铺面自2019年3月到现在2021年4月，共计25个月未交纳物业管理费，其中，原告未提供2019年3月至2019年8月1日被告邓继娟未交纳物业管理费的证据。 被告未缴纳2020年12月、2021年1-3月所欠租金1497元，合计：1123＋＋1123/3）=1497元。 上述事实，有租赁合同、物业通知单等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告刘利华委托案外人罗寿兵与被告邓继娟签订《经营用房租赁协议》，系原告刘利华与被告邓继娟的真实意思表示，且未违反有关法律规定，双方租赁合同关系成立并有效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付”的规定，被告应当向原告交纳租金，根据双方签订的协议，被告邓继娟承租的铺面的单价为12元／月／平方米，故被告邓继娟应向原告刘利华支付2020年12月至2021年3月的租金为1497元。 对于原告主张违约金2246元，被告未按时交纳租金确系违约，给原告造成了一定的损失，但原告并未举证其损失，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院酌情认定被告邓继娟需以欠付租金1497元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）支付上述款项自起诉之日即2021年4月16日起至支付之日止的逾期付款损失。 关于物业管理费，根据原告出示的德昌行物业提供的案涉铺面《物业费、水电费催缴通知单》，案涉铺面自2019年8月1日至2021年4月15日未交纳物业管理费，根据原、被告双方签订的《经营用房租赁协议》，案涉铺面物业管理费由承租人来承担，故被告邓继娟应向原告刘利华支付物业管理费2303.8元（37.46㎡×3元/月/㎡×20个月15天）。 原告主张从2019年3月开始被告邓继娟就未交纳物业管理费，但原告并未举证证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告要求被告支付2019年3月15日至2019年8月1日的物业管理费本院不予支持，原告自行承担举证不能的责任。 被告邓继娟经传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告邓继娟在本判决生效后十日内支付原告刘利华租金1497元，并按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）支付上述款项自2020年12月至2021年4月15日的逾期付款损失； 二、被告邓继娟在本判决生效后十日内支付原告刘利华物业管理费2303.8元； 三、驳回原告刘利华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告邓继娟负担。 本判决为终审判决。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  张祖华 二〇二一年五月三十一日 书记员  付洪莉