云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云07民终334号上诉人（一审被告）：邵磊，男，汉族，1981年3月26日生，住河北省邢台市桥东区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈修平，云南滇西北律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钟锴，男，汉族，1980年9月18日生，住山东省莱西市。委托诉讼代理人（特别授权）：廖勇，云南义合律师事务所律师。上诉人邵磊因与被上诉人钟锴房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2020）云0702民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邵磊上诉请求：1.依法纠正一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金70,000元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，导致判决结果错误。一审法院认为，按照合同约定，上诉人逾期支付租金已超20日。这一认定是错误的。事实上，上诉人虽然逾期支付租金，但是逾期支付租金是经过被上诉人同意的，这实际上是上诉人及其合伙人与被上诉人就合同履行问题达成了新的合意。在上诉人提交的《微信聊天记录》中，被上诉人同意上诉人在1月18日支付30,000元，在春节期间支付30,000元，在2月20日前支付110,000元（上诉人提交的证据第22页）。双方已就租金支付达成新的合意，也就是对合同中约定的租金支付条款进行了重新约定，一审法院不应当再以原合同的约定来认定上诉人逾期支付租金。二、一审法院法律适用错误，导致认定违约责任时出现错误。在上诉人按照双方达成的新的合意支付了30,000元以后，新冠疫情爆发，丽江旅游行业全面停业导致上诉人原本期望的春节旅游旺季落空，上诉人没有任何收入来源，也无力支付租金。被上诉人以上诉人未支付租金为由，强行解除合同，违背了合同的公平原则。一审法院未考虑新冠肺炎疫情这一不可抗力事由对合同履行的阻碍，在判令上诉人全额支付疫情期间租金的情况下，还判令上诉人支付大额违约金，这一判决是不恰当的，对于上诉人来说也是不公平的。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项之规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。事实上，上诉人因为新冠疫情影响导致经营遭受重大损失，已无力支付租金，本打算在疫情好转以后经营改善继续支付租金，但被上诉人在上诉人收入大幅减少、资金周转困难的情况下，以上诉人未支付租金为由强行解除合同，还要求上诉人承担大额违约金，违背了合同的公平原则。一审法院的判决既支付了全额租金，也支持了大额违约金，这违背了最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定。而且，一审法院认定的违约金明显过高。从被上诉人的损失来看，上诉人未按照约定支付租金只会造成被上诉人的资金占用损失，只可能按照银行同期贷款利息来向被上诉人赔偿损失。一审法院以一年租金的20％来支持违约金的做法不符合法律规定，对于上诉人来说极不公平。综上，敬请二审法院查明事实后对一审判决中的违约金部分予以纠正并改判。钟锴二审答辩称：一、一审认定事实清楚，被答辩人对拖欠租金的事实是认可的，至今为止被答辩人都没有支付承诺还需支付的租金14万元。答辩人于2019年6月24日与被答辩人签订《房屋租赁合同书》，租期为5年（自2019年7月1日至2024年9月30日止），租金共计175万元分6次支付。合同签订后，被答辩人只按照约定支付了第一期租金18万元及押金5万元。但是，根据合同约定被答辩人应该在2019年12月31日前支付第二期租金17万元，但是其一直拖欠，后在多次催要下，被答辩人才于2020年1月18日支付了3万元，超过期限20日，一审认定的日期是正确的。同时，被答辩人认可本期房租余款14万元至今没有支付，也完全构成严重违约。二、答辩人与被答辩人通过微信聊天记录中，答辩人并没有声明放弃追究被答辩人的违约责任。根据本案事实，直到答辩人于2020年9月24日起诉之日，被答辩人都一直没有支付拖欠的租金14万元，难道不能认定被答辩人构成违约吗？三、被答辩人认为一审不能判决其承担违约金的理由同样不能成立。首先，被答辩人提供的丽江市古城区人民政府的通知，是2020年1月25日起暂停客栈举行聚集性活动，并没有通知让其不接待任何游客。而且，本案被答辩人的租金交付需要在2019年12月31日前，且本案的租金约定都是提前支付的，因此，即使之后发生疫情有一定的影响，本案同样不影响被答辩人需要在2019年12月31日前及时支付租金的义务。其次，本案中答辩人虽然提出了解除合同，但是，一审中被答辩人也同意解除，并没有提出继续履行合同的请求也没有提出降低租金的要求。因此，该案一审不是按照答辩人的诉请解除合同的，而是，被答辩人自己也认可不能继续交付租金而同意解除合同的。因此，该案无论从发生的时间来看，以及解除合同的请求来看都不能适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项之规定。四、答辩人认为一审判决被答辩人承担违约金7万元系正确的。因为，合同约定的违约金是总房租的20%，即35万元，虽然，答辩人还坚持认为一审判决的违约金7万元过低，但答辩人也尊重一审法官的判决而并没有上诉。而，本案一审法院对违约金也已经进行了大幅的调整。因此，答辩人认为，被答辩人还进一步要求减少违约金，不但与合同约定不符，同时也就完全不能弥补答辩人的逾期收入损失了。因此，请求二审法院依法驳回被答辩人的所有上诉请求。钟锴向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠租金490,000元；3.判令被告支付租赁期间拖欠的物管理费8188元；4.判令被告支付房屋维修费用8720元；5.被告支付违约金350,000元；6.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2019年6月24日签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己位于丽江市古城区房屋出租给被告经营民宿。租期自2019年7月1日至2024年9月30日止。租赁期间的水电费物业费由被告承担，押金5万元。租金共计175万元，分6次支付，第1次于2019年6月30日之前支付18万元；第2次于2019年12月31日之前支付17万元；第3次于2020年5月31日之前支付35万元，以后每年5月31日之前支付35万元。合同签订后，原告将房屋交给被告经营，被告向原告支付了租金18万元及押金5万元，并于2020年1月18日支付了租金3万元。原告于2020年5月19日微信通知被告合同解除并要求被告于2020年5月26日前来涉案客栈解决后续事宜。涉案客栈客人入住记录显示自2020年4月19日至2020年6月25日的300余个订单全部取消。另查明，原告缴纳了涉案两套房屋自2019年7月1日至2020年5月18日的物管费共计8188元。一审法院认为：原告钟锴与被告邵磊于2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。针对原告第一项诉讼请求，因被告不能按约支付租金，原告要求解除合同，被告也同意解除合同，一审法院予以支持。针对原告的第二项诉讼请求，原告主张被告应当支付合同约定的第一年的剩余租金14万元及第二年（2020年6月30日至2021年6月30日）的租金35万元共计49万元。被告主张因被告已被原告于2020年5月18日赶出客栈，合同已于2020年5月18日实际解除，原告虽予以否认，但结合被告向原告发出的解除合同通知的内容及物管费缴纳时间，一审法院采信被告的主张，即合同已于2020年5月18日解除。由此，原告应向被告支付的租金为原告实际占有使用客栈的期间，即自2019年6月30日至2020年5月18日。该段期间租金计算为350,000元/年÷12个月×10个月+350,000元/年÷365日×18日≈308,927元。扣除被告已支付的租金210,000元，最终被告还需支付的租金为98,927元。针对原告的第三项诉讼请求，合同约定租赁期间物业费由被告承担，现原告缴纳的是2019年7月1日至2020年5月18日期间产生的物业费，该时段为被告租赁期间，故该笔物业费应由被告承担。针对原告的第四项诉讼请求，因无法查实关联性，一审法院不予确认。针对原告的第五项诉讼请求，被告未按约定履行支付租金的义务，构成违约。被告方提出违约金过高，请求作出调整，庭审时原告方无法提出被告违约给原告造成的具体损失金额。按照合同约定，原告逾期支付租金已超20日，需按总租房款的20%承担违约金(1,750,000元×20%＝350,000元)，一审法院酌情调整为按照一年租金的20%承担违约金（350,000元×20%=70,000元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告钟锴与被告邵磊于2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、限被告邵磊于本判决生效之日起三个月内支付原告钟锴房屋租金98,927元、物业管理费8188元、违约金70,000元，以上三项合计177,115元；三、驳回原告钟锴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费12,369元，由原告钟锴负担10,000元，由被告邵磊负担2369元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本案二审双方争议的焦点是：邵磊是否存在拖欠房屋租金的违约行为，一审法院认定邵磊的违约金为70000元是否过高，邵磊的上诉请求能否成立。本院认为，2019年6月14日邵磊与钟锴签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自合同义务。经查，《房屋租赁合同》约定：“房屋租赁期为2019年7月1日至2024年9月30日止。租赁期间的水电费物业费由被告承担，押金5万元。租金共计175万元，分6次支付，第1次于2019年6月30日之前支付18万元；第2次于2019年12月31日之前支付17万元；第3次于2020年5月31日之前支付35万元……。”违约责任约定为：“1、合同期内，如单方提前终止本合同视为违约，违约方向守约方支付总租房款的20%的违约金；2.乙方逾期交付租金，超一周后，除应补交欠租外，并按每天1000元，乘以实际逾期交付天数向甲方支付违约金，乙方逾期超过20天后，甲方有权终止合同，收回房屋，并按本条中第一点追究乙方违约责任。”合同签订后，钟锴已按约定将房屋交付给邵磊经营，邵磊也应按约定的租金标准及支付时间向钟锴支付租金，但是邵磊第一期向钟锴支付租金18万元及押金5万元后，直至双方于2020年5月18日解除合同，均未能够按照合同约定的2019年12月31日之前支付第二期租金17万元，已经构成违约，经多次催要，邵磊于2020年1月18日支付的3万元，也超过一周，而当时全国性的新冠疫情尚未爆发，故不能适用《最高人民法院关于审理新冠疫情期间的民事案件指导意见二》第一条第五项的规定。按照合同约定，邵磊逾期支付租金应承担违约金为总租房款的20%(1,750,000元×20%＝350,000元)，一审法院已酌情调整为应承担违约金350,000元的20%，即70,000元并无不当，本院予以维持。邵磊上诉称双方微信聊天中，已就租金支付达成新的合意，不应追究其违约责任与查明的事实不符，本院不予支持。综上，邵磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人邵磊负担。本判决为终审判决。审判长  张培贵审判员  普丽仙审判员  高精红二〇二一年五月十八日书记员  郭彦岚