昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0114民初1156号原告：朱江，男，汉族，1989年2月5日出生，身份证住址云南省昆明市西山区，现住址云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：张嘉栖，女，系朱江之妻子，特别授权代理。原告：张嘉栖，女，汉族，1987年11月24日出生，身份证住址重庆市渝北区，现住址云南省昆明市呈贡区。被告：云南实力房地产开发经营集团有限公司，住所地云南省昆明市西苑开发区凯苑9幢2单元101号。统一社会信用代码：91530000709820882Q。法定代表人：彭励,任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张伟明、紫晓曦，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告朱江、张嘉栖与被告云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称：实力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告张嘉栖暨原告朱江的委托诉讼代理人，被告实力公司的委托诉讼代理人张伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱江、张嘉栖向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将办理房屋产权证的资料提交产权登记机关；2.请求法院判令被告支付原告因违约办理房屋产权证的违约金（自2015年8月30日起至房屋产权证办理完毕为止），暂计至2021年2月19日违约金为19990元；3.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年4月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买位于呈贡新区车位。签订合同后，原告按合同约定履行了义务。但被告却违背约定，未全面履行合同义务，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告实力公司辩称：一、依据《城市房地产开发经营条例》第32条，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记，并提供必要的证明文件，对此《商品房销售管理办法》、《城市房地产权属登记管理办法》均有明确规定，不动产权证书申办主体是业主方，作为开发商仅仅是完成初始登记，由开发商转移至业主方的转移登记，开发商的义务仅仅是协助办理或受托办理转移登记，并非是开发商的法定义务。二、案涉《商品房销售合同》第12条或补充协议第九条，只能是独立的预约合同中明确约定的义务，被告的义务是协助义务，且原告必须将委托被告代为递交办理所有权证书的授权委托书、申请书及相关费用提交给被告即双方办证，系委托代理关系，原告有义务按照合同约定履行合同义务，双方的委托代理关系才能够成立，而且双方签订合同之时，明确约定的办理的证书为房屋所有权证书，这一证书已于2016年6月30日前后，因政策原因变更为双证合一，不能办理约定的房屋所有权证书，此后双方一直未形成委托代理的合意。三、办理不动产权证的法定条件必须完成竣工验收，案涉项目于2016年6月30日完成竣工验收，此时才满足办证法定条件，且被告的义务也仅仅是完成初始登记，依约受托代为向产权登记机构递交办理房产证的申请资料，但因原告另行委托第三方办证机构而办理土地证，且因双证合一的原因，双方的委托代理关系于2016年6月30日后并未形成，作为被告的代办证义务在法律上和事实上都已经履行不能，即便认为被告在办证存在违约，因情势变更被告的义务应当予以免除。四、原告本案主张的逾期办证违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，依据第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从合同约定或法定期限届满之日起次日开始计算诉讼时效，原告主张起诉之时已经过诉讼时效。五、因办证涉及第三方行政机构职责，原告本案诉请主张要求被告承担违约责任，期限至办理完房屋产权证，扩大了被告的责任，应当予以驳回。六、违约金的主张本质上是损害赔偿，且原告应当就其损失承担举证责任，否则本案的违约金起算时间以及标准难以计算。而且本案中双方合同约定的违约金约定标准过高，请求法庭依法调整。七、本案中遗漏了必要的诉讼参加人第三人，原告原委托土地证代办机构昆明飞讯达信息科技有限公司，请求法庭依法追加。八、针对原告主张的要求被告立即将办证资料递交至登记机关，我们向法庭说明的是，该案相关资料已经递交至不动产登记机构，该项诉请应当予以驳回。九、案涉项目系由商业部分及住宅部分组成，地上项目产权分为40年和70年，因双证合一原因，昆明市不动产登记机构内部就地下的空间权属登记内部存在争议，直至2017年4月14日以会议纪要的形式予以明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，认定事实如下：2013年4月16日，原告朱江、张嘉栖（乙方）与被告实力公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的呈贡新区吴家营片区实力心城A区负一层C174车位，车位总价款为138000元。合同第七条约定：甲方应于2015年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第九条约定：甲方未按本合同第七条约定的时间交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。合同第十二条约定：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告已付清全部购房款，并于2015年8月31日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，并办理了接房手续。2016年6月13日，被告作为建设单位组织了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对本案房屋所在标段实力心城4-7栋住宅、28栋幼儿园及A区地下室工程进行了竣工验收，并于2016年6月30日进行竣工验收备案。另查明，被告实力公司尚未将办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，关于被告实力公司是否存在违约问题。原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，合同第十二条确认了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，履行协助办理产权证的义务。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务。而被告在整体工程验收后的150个工作日内并未按约履行合同义务，已构成违约，被告应继续履行协助办理产权证的义务，并承担逾期办证的违约责任。关于被告抗辩原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效的问题。经查，双方约定“甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关”，原告提出其穷尽了所有办法，无法获取项目整体竣工验收的时间，所以不能算超过诉讼时效，本院认为根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第二款之规定，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，但原告并不掌握案涉项目整体竣工验收时间，也就无法知道被告应当提交办证资料的时间，故原告主张逾期办证违约金并未超过诉讼时效，被告该意见不成立，本院不予采信。对于违约金标准的问题，双方合同约定日违约金标准为10元，被告申请调减违约金标准，本院结合物业类型，酌情支持以车位款138000元为基数按照每天日万分之0.5的标准即6.9元计算的违约金。对于违约金计算期限，结合双方合同约定的协助办理产权证的条件，涉案房屋验收备案时间为2016年6月30日，该日期为整体竣工验收时间。其后推150个工作日即2017年2月7日次日作为逾期办证违约起点。至于截止期限亦应按照合同约定为将办理本案房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。原告主张至房屋产权证办理完毕为止与合同约定不符，本院不予支持。故本院予以支持被告支付以138000元为基数,按照每日0.05‰的利率计算的自2017年2月8日起至实力公司将办理本案车位不动产权证全部资料递交产权登记部门之日止的违约金。关于原告主张被告立即将办理办理产权证资料递交产权登记机关的问题，根据约定被告应将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，原告的该诉请本院予以支持。综上，原告朱江、张嘉栖诉讼主张合理的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第二款、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南实力房地产开发经营集团有限公司在涉案车位具备办证条件后十日内将办理本案车位不动产权证全部资料递交产权登记部门；二、由被告云南实力房地产开发经营集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱江、张嘉栖支付以138000元为基数,按照每日0.05‰的利率计算的自2017年2月8起至云南实力房地产开发经营集团有限公司将办理本案车位不动产权证全部资料递交产权登记部门之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告朱江、张嘉栖的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计300元，由原告朱江、张嘉栖负担148元，被告云南实力房地产开发经营集团有限公司负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员 普 熙二〇二一年五月十一日书记员 杨思怡