贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终488号上诉人(原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市平坝区。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：饶某某，男，1956年5月25日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：蔡某某，女，1957年8月14日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：饶某某，与蔡某某系夫妻关系,代理权限为特别授权。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司(以下简称“精石房开”)因与被上诉人饶某某、蔡某某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2021年4月16日公开开庭进行审理。上诉人委托诉讼代理人农黎波、彭洁茹，被上诉人饶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精石房开向本院上诉请求：撤销原判改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：撤销原判，发回重审或者查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订贵安第一城4-3-3-1号《商品房买卖合同》和《补充协议》。被上诉人在《补充协议》上签字应当知晓协议内容，该协议系双方当事人真实意思表示不属于格式条款，其中5.4条是对买受人初始登记时限进行约定，该约定并未免除上诉人义务，未加重被上诉人的责任或者免除其权利，应合法有效，故本案所涉商品房所有权初始登记期限应为房屋交付使用之日600个工作日，而非《商品房买卖合同》中约定的在2016年12月30日前将登记文书交付给被上诉人。即便上诉人存在逾期行为，应按照《补充协议》第6条第9款第2项支付违约金，为已交付房价款的万分之一。另，依照相关法律规定被上诉人诉请已经超过诉讼时效。被上诉人已经在2020年7月3日取得不动产登记证书，物权已经实现，办证只是附属义务，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。2、对于露台费是否退还问题，因露台系上诉人所有，被上诉人使用该露台应当支付相应费用。双方签订有使用协议，协议中约定被上诉人系有偿使用，一审判决退还露台费无事实和法律依据。被上诉人饶某某、蔡某某答辩称：2017年上诉人电话通知被上诉人2015年6月2日商品房备案未成功，需要被上诉人到上诉人的售后部补签字，被上诉人就到售后部签了一个签字页。《补充协议》是上诉人混在买卖合同中骗取被上诉人签字，内容为上诉人单方面制作。《补充协议》中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应由出卖人承担责任或者不合理加重买受人责任、排除买受人权利的内容应以买卖合同为准。原审原告饶某某、蔡某某一审诉讼请求:1、被告赔偿原告违约金23275元；2、被告退还原告露台费12572元；3、诉讼费由被告承担。一审经审理查明：2014年8月8日，原告饶某某、蔡某某与被告精石房开签订商品房买卖合同一份，约定二原告购买被告开发的位于贵安第一城一期第4幢3单元3层1号房住宅一套，合同第7条约定按照套内建筑面积计算，单价2580.21元/平方米，总价174332元；第22条第三款约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人；约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告共计向被告交付购房款189678元，另还交纳露台款12572元。2017年11月2日，原告与被告再次就案涉上述房屋签订商品房买卖合同一份，合同标的物、价款等内容均无变化，但将出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记的时间变更为2017年9月30日前，该份合同已用于在相关部门登记备案。2020年7月3日，案涉房屋不动产权证登记在二原告名下。2020年8月6日，被告向二原告交付了案涉房屋的不动产权证并支付了逾期办证违约金19元。另查明2014年8月9日，二原告与被告签订补充协议一份，该协议第5.4条约定：双方一致理解并认同在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。第6.9条约定：约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，一次性向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审认为：本案一审争议焦点为：1、原、被告间签订的补充协议关于变更产权登记及相关违约责任的约定是否合法有效，被告是否存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，违约责任如何认定；2、应以哪一份商品房买卖合同的约定认定被告交付办理商品房转移登记有关文书的时间；3、原、被告是否存在转让露台使用权的法律关系，被告收取露台款12572元是否具有合法依据，是否应当予以退还。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。签订时间为2017年11月2日的《商品房买卖合同》对签订时间为2014年8月8日的《商品房买卖合同》关于被告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行了变更，且2017年11月2日签订的《商品房买卖合同》已在相关部门登记备案，故该变更可视为双方协商一致后作出的行为，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条的约定，故应当以2017年11月2日签订的《商品房买卖合同》约定的时间认定被告交付办理商品房转移登记有关文书的时间。另原告称该份合同系在其不知情的情况下签订，但未提供证据予以证明，对该意见不予采信。对于补充协议中关于变更房屋产权登记及相关违约责任的约定是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，补充协议系精石房开为重复使用而预先拟定未与对方协商的格式条款，第5条修改了主合同关于房屋登记的约定内容，对办理产权证的责任主体、证件办理期限内容等都做了调整（例如，办证主体由出卖人（即精石房开）变更为出卖人协助买受人，初始登记申请时间由房屋交付之日起90日内变更为600日内）；第6.9条修改了主合同关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任（如将约定日期从90日变更为360日，将按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金变更为一次性向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金），上述变更明显减轻了出卖人的义务，加重了买受人的责任，故该条款应认定为无效。因此，被告未在主合同约定的2017年9月30日前将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，原告主张按合同约定每日万分之一标准计算至交付有关文书时止。被告不予认可，并抗辩该约定计算标准过高。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可知，违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中精石房开逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合案涉房屋已经交付，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其居住使用造成不利影响，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。在精石房开请求调减违约金的前提下，结合合同的实际履行程度、违约方的主客观过错等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将原告主张的违约金计算标准调整为每日0.15?。则本案中，从2017年10月1日至被告办理案涉房屋产权证之日2020年7月3日（虽然被告于2020年8月6日才向原告交付案涉房屋产权证，但根据产权证记载，该证相关部门已于2020年7月3日颁发，故可视为被告从该日已履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的义务）止，被告违约天数共计1006天，被告应给付原告违约金189678元×0.15?×1006天=2862.2元。另再扣减被告已支付给原告的逾期办证违约金19元，被告还应支付2843.2元。原、被告是否存在转让露台使用权的法律关系，被告收取露台款12572元是否具有合法依据，是否应当予以退还。被告认可收入了原告交纳的露台费12572元并辩称双方间存在有偿转让露台使用权的法律关系，但被告对此并未提交证据予以证明，原告亦不认可双方间存在该法律关系。故被告无权向原告收取该费用，应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：1、被告精石房开于判决生效之日起十五日内支付原告饶某某、蔡某某逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金2843.2元。2、被告精石房开于判决生效之日起十五日内退还原告饶某某、蔡某某露台费12572元。案件受理费696元，减半收取348元，由原告饶某某、蔡某某共同负担148元，由被告精石房开负担200元。上诉人二审中提交收据复印件和打印照片各一份，拟证明针对露台使用权问题经协商，被上诉人诉请退还露台款已经过诉讼时效。被上诉人认可露台款收据，是在2014年8月7日与房价款一起交的，在2020年8月6日拿到房产证才知道露台没有产权，所有没有超过诉讼时效，达不到上诉人的证明目的。被上诉人二审中未提交证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，根据精石房开上诉陈述的事实及理由，本案争议焦点为1、《补充协议》涉所有权转移登记时间及违约金的条款是否有效；2、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；3、案涉露台费是否应予以退还。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律、司法解释规定。关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人2014年和2017年前后两次签订的《商品房买卖合同》中约定转移登记的时间分别为2016年12月30日、2017年9月30日，而2014年《补充协议》中5.4条商品房所有权初始登记修改为商品房交付使用之日起600个工作日，对初始登记的时间进行较长期限的变更，由此导致转移登记时间必然延长。《补充协议》6.9条将逾期转移登记的违约金变为已付房款的万分之一。对于上诉人通过《补充协议》的相关条款对己方责任进行修改、对被上诉人的权利进行限制等行为，依照当时的法律之规定，即《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故本案中，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中对于上诉人申请商品房所有权转移登记时间及逾期转移登记违约金进行重大改变的条款均属无效条款，各方当事人应当按照《商品房买卖合同》中关于办理不动产权证的约定来确定违约责任。在本案中，即便按照后一份《商品房买卖合同》约定的转移登记的时间节点，上诉人也构成违约，应承担违约责任。至于上诉人在二审庭审中提及合同已经履行完毕的问题，贵安第一城一期房产证下证后4920理算明细结算涉及多项费用，其中逾期办证违约金按购房发票万分之一补偿与《补充协议》6.9条计算标准一致，明显降低上诉人违约成本且未明确载明抵扣的时间,加之一审对违约金项金额已经抵扣，上诉人的主张本院不予支持。关于第二个争议焦点。对于案涉的诉讼时效问题，被上诉人于2020年9月2日提起本案诉讼。依照当时法律和司法解释，即《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。……”被上诉人起诉的违约金债权属于继续性债权，本案的诉讼时效一审倒推三年计算符合法律规定并未超过诉讼时效。案涉房屋已经办理产权转移登记并不免除上诉人的违约责任。关于第三个争议焦点。上诉人主张与被上诉人曾签订露台有偿使用的协议，但在一、二审中均未举证证明该协议的存在。上诉人在二审中提交的收款收据复印件与被上诉人一审中提交的复印件一致，但该收款收据仅能证明上诉人收取露台款，不能直接证明双方对露台的约定情况。上诉人主张露台退款问题已经超过诉讼时效，因露台款的收取是与房屋购房款一起收取，购房合同中的建筑面积与产权证上的建筑面积不一致，产权证上的建筑面积明显少于买卖合同中的建筑面积，反映被上诉人并未取得露台的所有权，且被上诉人取得产权证时间为2020年8月6日，该时间节点后才发现露台产权问题，故未超过诉讼时效。综上，一审认定事实基本清楚,处理结果正确,本院予以维持。上诉人的主张不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下:驳回上诉,维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费人民币696元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  辜贤莉审判员  黎福伟审判员  黄光美二〇二一年五月十日法官助理李欣书记员吴兆云附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。