深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初17346号原告彭书明，女，汉族，1960年8月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人刘岩，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人刘锦巍，广东瑞霆律师事务所律师。被告黄燕霞，女，汉族，1968年5月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告欧鸿志，男，汉族，1997年9月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人黄锦辉，广东宝城（宝安）律师事务所律师。第三人黄伟海，男，汉族，1976年10月26日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人刘宏丰，广东杨展华律师事务所律师。委托诉讼代理人杨华，广东杨展华律师事务所律师。第三人林碧娟，女，汉族，1969年12月4日出生，身份证住址广东省吴川市。原告彭书明与被告黄燕霞、欧鸿志、第三人黄伟海、林碧娟合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘岩、被告欧鸿志委托诉讼代理人黄锦辉、第三人黄伟海委托诉讼代理人刘宏丰、第三人林碧娟到庭参加诉讼。被告黄燕霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告黄燕霞将涉案位于深圳市宝安区房产转让过户给被告欧鸿志的行为无效；二、将涉案房产直接变更过户至原告名下；如无法变更过户至原告名下，则将涉案房产恢复登记至被告黄燕霞名下；三、被告承担本案诉讼费、保全费。具体事实与理由：1997年9月30日，原告与被告黄燕霞签订了一份《房产转让协议书》，约定黄燕霞将位于深圳市宝安区房屋（原房产证号××号）以100000元价格转让给原告，并约定协议签订后一年内暂不办理房产过户手续，黄燕霞可在一年内回购，如不回购则无条件协助原告办理房产转移登记。ｌ997年10月8日，被告黄燕霞出具收据并确认收到房屋转让款ｌ00000元。合同签订一年后，被告黄燕霞无意购回涉案房产，且下落不明。原告已实际占有、使用涉案房产近二十年，但因无法联系黄燕霞，故迟迟无法办理涉案房产转移登记手续。2017年12月11日，原告到深圳市不动产登记中心打印涉案房产产权登记信息时，发现涉案房产已于2017年10月30日非法转移登记至被告欧鸿志名下。两被告办理涉案房产转移登记手续，涉嫌欺诈，性质恶劣，应认定为无效。被告黄燕霞未到庭应诉，亦未作书面答辩。被告欧鸿志答辩称，原告的起诉没有事实及法律上的依据，应予驳回。被告欧鸿志根据其亲戚林碧娟与被告黄燕霞的弟弟黄伟海即第三人一债权债务关系，两第三人经过协商，并经过被告黄燕霞的同意，将涉案房屋转移到被告欧鸿志名下，并办理了过户手续，领取了不动产权证书，涉案房屋的所有权已经完全登记在被告欧鸿志名下，被告欧鸿志对本案的原告与被告黄燕霞以及其他案外人的债权债务关系一无所知，本案被告欧鸿志出于善意取得所有权的第三人，对原告主张所谓有关协议书无关没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案位于深圳市宝安区房屋（原房地产证号为深房地字第××号），建筑面积50.5平方米，原权利人为黄燕霞，登记日期为1995年6月13日。2017年10月30日，涉案房屋由黄燕霞转移登记至欧鸿志名下。1997年9月30日，原告与被告黄燕霞签订一份《房产转让协议书》，约定黄燕霞将位于深圳市宝安区南侧（房产证号72××74号）房屋转让给原告，转让金额为100000元；房产转让后一年内暂不办理转移登记手续，黄燕霞可在一年内以原价格向原告回购该房产，如一年内未回购，则协助原告办理转移登记手续。1997年10月8日，黄燕霞出具《收据》，确认收取原告购房款100000元。原告主张被告黄燕霞已于1998年年初将涉案房产交付原告使用至今。2015年4月28日，林碧娟向黄伟海转账支付100万元；转账凭据未见备注。林碧娟与黄伟海主张为民间借贷。2017年10月24日，黄伟海与林碧娟签订一份《协议书》，确认截至协议签订之日止黄伟海欠林碧娟本息合计164万元，黄伟海以黄燕霞名下的涉案房产作价164万元抵偿上述债务；黄伟海将房产过户至林碧娟指定人名下，待发房产证后林碧娟愿意补偿黄伟海费用20万元（当日15万元，房产处理后再付5万元），双方借款债务则两清。2017年10月30日，涉案房屋由黄燕霞转移登记至欧鸿志名下。2017年10月31日，林碧娟向黄伟海转账支付5万元。2017年11月3日，林碧娟向黄伟海转账支付5万元。诉讼中，被告欧鸿志答辩称，该房产为黄伟海履行《协议书》中以物抵债义务由林碧娟指定而过户予被告欧鸿志，被告欧鸿志为林碧娟亲戚，黄伟海为黄燕霞弟弟。林碧娟、黄伟海认可被告欧鸿志该事实主张。另，经本院责令并提供相关查询函件的情况下，原告仍未能提供在深购房资格证明。本院认为，被告黄燕霞为涉案房产的原物权人，其先后对涉案房产作出两个涉及物权转移的处分行为，两个处分行为均未完全履行，一方面未向原告履行过户登记，一方面未向被告欧鸿志履行交付标的物，而证据显示两位受让人均已履行支付对价的义务，两受让人均主张继续履行合同，产生冲突。因此本案应先核实两个处分行为对应的《房产转让协议书》、《协议书》的效力。原告与被告黄燕霞签订的《房产转让协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法、有效。黄伟海与林碧娟签订以物抵债的《协议书》，实质由被告黄燕霞履行，被告黄燕霞履行过户义务实质是成为该《协议书》的共同债务人（债的加入），此以物抵债协议明显损害黄燕霞其他债权人（原告）的债权。同时，无证据证明黄燕霞加入该债务的履行享有相应的对价权利，林碧娟明知黄燕霞并非借贷关系的债务人，黄燕霞无偿承担债务，易致黄燕霞债权人利益受损，但林碧娟未审慎核实相关债权债务。同时，林碧娟作为以物抵债债权人，应当审慎核查抵债标的物的交付可能，但林碧娟并未核实房产的使用状况。基于上述分析，本院确信以物抵债协议侵害债权人利益，且实际受让人林碧娟负有过错，该《协议书》应属无效。上述《协议书》无效，财产可恢复原状的，应当恢复原状，故原告诉求涉案房产恢复登记至被告黄燕霞名下，于法有据，本院予以支持。恢复登记后，被告黄燕霞应向原告继续履行涉案《房产转让协议书》，但鉴于原告未能举证证明其具备在深购房资格，过户条件尚未能成就，本院不予支持；原告可待具备在深购房资格后，再诉主张转移登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认黄伟海与林碧娟于2017年10月24日签订的涉案《协议书》依法无效。二、被告欧鸿志应于本判决生效之日起十日内将涉案房产深圳市宝安区房屋恢复登记至被告黄燕霞名下。三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费2300元、财产保全费5000元，由两被告负担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 柯   德人民陪审员 李 延 辉人民陪审员 王   萍二〇二一年五月十七日书 记 员 邱果（兼）书 记 员 白 宇 鹏附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。