重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初886号原告：蒋浩月，男，1967年7月13日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：向涛，重庆东龙律师事务所律师。被告：丰都县七跃山林场，住所地重庆市丰都县太平乡后坝村金家湾，统一社会信用代码125002302087890551。法定代表人：文成德，该林场场长。委托诉讼代理人：张正群，男，1969年11月3日出生，汉族，该林场职工，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：马仕洪，重庆王华律师事务所律师。原告蒋浩月与被告丰都县七跃山林场（以下简称七跃山林场）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋浩月及其委托诉讼代理人向涛，被告七跃山林场的委托诉讼代理人张正群、马仕洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋浩月向本院提出诉讼请求：判决1、确认原告与被告七跃山林场于2018年2月24日签订的《租赁合同》有效；2、被告赔偿原告解除合同应当支付的违约金及赔偿损失5万元(具体数目以核定为准)；3、诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告蒋浩月将第2项诉讼请求明确为：判决被告赔偿因解除合同需支付原告的违约金20000元及损失150000元。事实和理由：2018年2月24日，原告蒋浩月与被告七跃山林场签订了《租赁合同》，租赁期限为5年，即从2018年2月24日到2023年2月24日止；每年租金为5万元整；租赁期间的设备维修和增设由原告负责，除被告工作原因需要2000元以上由被告承担……。原告在签订合同之后已经分别交纳了2018年和2019年两年的房租100000元整。经营期间原告将厨房的设备整改和完善，花费100000元左右。经营宾馆时，全部整改电路，给50间房间里面安装热水器、添置日用的拖鞋、毛巾、衣架等物品，为露营的12个房间完善排水沟、做烤羊架子、购置休闲用的10张麻将桌等物品，价值200000元左右。还为了客人观赏及生活经营的需要，原告去购买20000元左右的大鱼喂养在塘里。合同本来是正常履行。2020年1月15日，被告委托重庆王华律师事务所单方向原告发送了王华所(函)2020字第×号《关于宣布解除租赁合同的函》，以《租赁合同》第六条约定遇国家政策调整，以不准将林场、管护站房屋出租的名义，予以解除合同，并无条件的收回。被告所谓的国家政策调整是不成立的，其目的是想解除合同，不让原告经营。基于此种情况，原告已经无法经营，被告解除合同给原告造成重大损失，理应由被告给予原告赔偿。故，原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告七跃山林场辩称：1、原被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。2、涉案租赁物系国有资产，受相关行业主管部门管理，根据涉案租赁合同第六条约定，如遇国家政策调整等视为该合同自动失效。被告根据合同约定向原告发律师函，没有任何过错。3、被告发律师函只是被告解除合同的意思表示，如果原告不同意解除合同，完全可以继续履行。现原告同意解除合同，可以合理推定原告认可被告解除合同的理由，原被告之间解除合同系合意行为。4、被告依合同约定解除合同，原告同意解除合同，根据合同第六条的约定，该合同自动失效，被告不存在违约问题，不应当承担赔偿责任。被告只是提出解除合同的要约，并没有当然解除合同，在此种情形下，原告自己停业不经营，造成的损失应当由原告自行承担。故，请求人民法院依法判决。经审理查明：2018年2月24日，七跃山林场（甲方）与蒋浩月（乙方）签订《租赁合同》，该租赁合同约定：第一条甲方将林场场部（太平坝管护站金家湾）接待用配套设施、设备（包括太平坝管护站金家湾宾馆、老房子部分房间、天麻加工厂内食堂、土鱼溪管护站大坝子部分房间和场地等）租赁给乙方合法经营，经营范围限用于休闲度假及农家乐住宿餐饮接待。第二条租赁期：5年，自2018年2月24日至2023年2月24日止。第三条租赁金额及交款时间：每年50000元。一年缴纳租金一次，第一年在合同签订后十日内交清，以后每年缴纳日期同第一年缴纳日期。第四条双方责任……2、设施设备维护维修：租赁期间甲方移交乙方的设施设备如需维护维修及增设由乙方自行负责，甲方不承担任何费用和责任，甲方因工作需要组织大修（金额在2000元以上含2000元）除外。第五条特别约定1、职工食堂的炊具、场地，在不影响甲方职工和接待就餐的前提下，乙方也可使用……3、林场接待住宿由乙方无偿安排在宾馆三、四楼。4、乙方向甲方缴纳保证金10000元，保证租赁期内的合法经营。如乙方按照合同条款履行，在租赁期结束后甲方应无条件退还乙方缴纳的保证金。5、乙方依法经营至约定期满后，乙方增设的所有设备无偿移交给甲方。第六条违约责任本合同双方签字生效，共同遵守，如有异议甲乙双方另行协商，不得违约，如有违约，除违约方赔偿守约方直接经济损失外，另付守约方违约金20000元。（在不可抗力的情况下解除合同除外，如遇国家政策调整等视为该合同自动失效）。合同签订后，蒋浩月针对涉案部分房屋及场地进行了装修、整改并进行了部分设施投入。蒋浩月已缴纳了2018年及2019年两年的租金。2020年1月15日，重庆王华律师事务所受七跃山林场的委托向蒋浩月发出《关于宣布解除租赁合同的函》，该函主要内容为：一、应当解除合同的事由……2019年12月17日,丰都县林业局主持召开丰都县国有林场负责人会议,会议传达了重庆市林业局关于国有林场违建别墅清理行动电视电话会议精神,明确国有林场禁止用场部、管护站点房屋出租进行经营性活动。根据合同第六条的约定，因政策的调整已经使合同无法继续履行。二、解除租赁合同通知……1、自你收到本律师函，解除你与七跃山林场于2018年2月24日签订的租赁合同，请立即清场撤离房屋。本函将视为解除合同的通知书。2、请在十日内结清经营期间产生的所有费用，凭结清清单到林场退取保证金10000元。3、将租赁合同项下房屋、设施设备交还林场。三、若本函在一个月内未被理会，将视为你同意解除租赁合同，林场将无条件接管合同项下的所有房屋及设施设备。同日，蒋浩月收到该律师函。本案在审理过程中，蒋浩月于2020年4月14日申请对其投入资产进行评估，重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司于2020年11月16日作出《蒋浩月位于丰都县七跃山林场宾馆的装修等财产市场价值司法评估报告》〔重庆展华评报字（2020）第×号〕，评估结论总价值为148910.38元。2021年4月20日，该公司作出《关于〈蒋浩月位于丰都县七跃山林场宾馆的装修等财产市场价值司法评估报告〉（重庆展华评报字（2020）第×号）评估结论调整函》，该函主要内容为：一、原评估结论总价值148910.38元。评估价值结论表第10项“墙面乳胶漆”评估价值94800元。二、调整后评估结论总价值80870.38元。评估价值结论表第10项“墙面乳胶漆”评估价值26760元。特别说明：该评估结论调整函与重庆展华评报字（2020）第×号《蒋浩月位于丰都县七跃山林场宾馆的装修等财产市场价值司法评估报告》共同使用。上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、重庆王华律师事务所关于宣布解除租赁合同的函、整改合同、相关票据、司法评估报告及评估结论调整函等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原告蒋浩月与被告七跃山林场于2018年2月24日签订的《租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：被告七跃山林场应否支付违约金及如何承担损失的问题。本案中，被告七跃山林场于2020年1月15日委托重庆王华律师事务所向蒋浩月发出《关于宣布解除租赁合同的函》，同日蒋浩月收到该函件。蒋浩月收到该函件后未提出异议，庭审中蒋浩月陈述“出了通知后，我们全部关了……”即以其关门停业的行为，表明双方达成了解除租赁合同的合意，且现承租人蒋浩月向出租人七跃山林场提出赔偿因解除合同造成的经济损失，可以认定其具有接受解除合同的要求的行为，进一步表明承租人蒋浩月认可了出租人提出的因国家政策调整要求解除合同的理由。故，本院认定案涉《租赁合同》双方已达成解除的合意，并于2020年1月15日予以解除。根据《租赁合同》第六条违约责任约定的内容，此种情形下解除合同，应视为因国家政策调整而合意按照约定解除合同，被告七跃山林场没有违约行为，不应当承担违约责任即支付违约金。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，并结合本案实际情况，合同解除后原告蒋浩月的损失客观存在，本院认为因不可归责于双方的事由导致合同解除的，造成的经济损失，合同双方可根据公平原则平均分担，其分担的具体数额，可依据合同未履行期限的成本价值损耗数额确认即以剩余期限内装饰装修及投入的成本价值确认损失。截至2020年1月15日合同解除，结合合同的履行期限为5年即60个月，剩余未履行的期限为37.33个月，关于蒋浩月的损失可确定为50314.85元（80870.38元÷60个月×37.33个月）。故，被告七跃山林场应分担的合理损失为25157.43元（50314.85元×50%）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告蒋浩月与被告丰都县七跃山林场于2018年2月24日签订的《租赁合同》有效；二、被告丰都县七跃山林场在本判决发生法律效力后10日内赔偿原告蒋浩月因解除涉案《租赁合同》造成的经济损失25157.43元；三、驳回原告蒋浩月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告蒋浩月负担3270元，由被告丰都县七跃山林场负担430元（丰都县七跃山林场应负担的430元，原告蒋浩月已垫付，被告丰都县七跃山林场在履行本判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  崔龙均人民陪审员  冉光华人民陪审员  李大权二〇二一年五月二十四日书 记 员  毛玉琼