安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初319号 原告：刘海林，男，1969年12月出生，汉族，户籍地北京市东城区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：陈利，女，1978年10月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：窦宝峰，安徽安港律师事务所律师。 第三人：淮北市吉迅房地产经纪有限公司，住所地淮北市相山区濉溪路41号13#14#101-3铺。 法定代表人：付金，该公司总经理。 原告刘海林与被告陈利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序,于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告刘海林及其委托诉讼代理人李祥、被告陈利及其委托诉讼代理人窦宝峰到庭参加诉讼。因双方争议较大，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，并追加淮北市吉迅房地产经纪有限公司（简称吉迅公司）为第三人，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告刘海林的委托诉讼代理人李祥、被告陈利及其委托诉讼代理人窦宝峰到庭参加诉讼，第三人吉迅公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海林向本院提出诉讼请求：1.解除刘海林与陈利签订的合同编号为20200601128的《房屋买卖居间合同》；2.判令陈利返还刘海林购房定金6万元；3.判令陈利向刘海林支付违约金12万元；4.本案上述费用由陈利承担。事实与理由：2020年6月1日，经淮北市吉迅房地产经纪有限公司（简称吉迅公司）提供居间服务，促成刘海林与陈利签订合同编号为20200601128的房屋买卖合同。合同约定：陈利自愿将坐落在淮北市相山区相山一号第8幢1119室房屋出售给刘海林，成交价格为60万元，合同签订时由刘海林向陈利支付定金6万元，同时对房屋交付、双方应履行的义务、违约责任等事项进行约定。 合同签订当日，刘海林依约将6万元定金交付陈利，陈利向刘海林出具6万元收条。陈利收到定金后，迟迟不履行办理产权证、交付房屋、产权过户的义务。后得知，陈利已将涉案房屋另售他人。刘海林要求陈利返还定金并支付违约金，陈利拒不履行。 综上所述，陈利拒不履行合同义务的行为构成违约。刘海林为维护自身合法权益，特依据民事诉讼法第一百一十九条之规定具状起诉，请求依法支持诉讼请求。 陈利辩称，陈利长期在外从事旅游导游工作，很少在本市生活，不了解二手房市场价格。案涉房屋系一幼、一小、西苑中学学区房，市场价格远高于合同房屋价格。刘海林及房屋中介了解二手房屋市场价格，利用陈利不了解房屋市场价格的弱点，欺骗陈利，是陈利违背真实意思缺乏判断力的情形下签订了显失公平的案涉合同。 刘海林的诉讼请求不成立。因为刘海林及中介有过错，存在欺诈行为。根据民法典第588条规定，陈利应该选择违约条款或定金条款，怎么能选择两项。显然第二项、第三项诉请相互矛盾，不成立。按照民法典、司法解释的规定，20%的违约金过高。如果法院支持违约金，请求法院降低违约金。理由是违约金是补偿性的，只是补充守约方的损失。根据本案的案情，刘海林支付了6万元定金属实，除了定金之外，是利息损失。陈利愿意按照银行同期利息支付给刘海林。请求驳回刘海林不合法的诉讼请求。 陈利承认自己是有过错和过失的。当时房子刚有消息说办证有希望了，陈利刚萌生卖房的念头，人还在外地，就有中介主动联系。陈利说在外地，周日夜里到家。周一早上，陈利还没起床，他们就来了。没有想过房价也没有参考，中介和买房人一直帮陈利分析房情，一边磨价，说如果能谈好，当即就付钱。陈利确实急需卖房还账，也欠考虑，加上从一早到下午，听他们说着，没吃没喝，肚子饿得疼，就想赶快了事，中介让陈利怎么写她就怎么写，让她怎么按她就怎么按，也出于对中介作为第三方的完全信任。 当时根本没有仔细看细节，还写着让陈利当日交房，陈利都签了。按行规不应该给陈利那么多定金。可买方说拿到钥匙就装修房子。陈利没拿到一分钱，就让别人动其房子，心里不踏实。所谓三两万定金全要押于中介。这时中介提出，让他再付三万元给陈利拿着，加中介押的三万元算六万元定金。中介老板娘当着一干人的面说，这定金是约束双方的，谁违约谁损失六万元。 事后很快陈利了解到房价悬殊很大，也一再告诫自己认了，可是算算卖完房，还上房贷，所剩远远不够其欠亲戚朋友的帐，卖价又低了十几万元，就联系中介和买方，商议能否少加一点钱或者撤销合同，本金还于他，另外其再少认点损失。商量无果，卖家情绪激动，说要跟陈利对抗到底。中介、买家事后也没有主动与陈利联系。 各种现象表明买家和中介其实是一家，合同对陈利有诸多限制就不难理解了。另一家中介小哥也亲口说过，认识买房人刘海林，是吉迅公司的工作人员，今天买家和中介分头告陈利，所聘律师都是吉迅公司的常年法律顾问。 陈利卖房子就是为了还账，到今天还没还完，生活非常艰难，单身离异，没资产没收入，带一上小学的女儿租房住，男方每月给2000元生活费，是其生活所有的来源，房租开支1200元后所剩无几，和孩子只能素米清汤度日。不到走投无路，也不会卖唯一的房产，也不会有此事端。 第一次庭审后，陈利向法庭提供了谈话录音，谈话录音证明刘海林系吉迅公司的员工，本案存在刘海林与吉迅公司恶意串通侵害陈利利益的事实，按照合同法第五十二条规定，应认定本案居间合同无效。 庭审后吉迅公司述称，一、刘海林向陈利支付6万元定金后，陈利不愿继续履行合同，将房屋另售他人，陈利构成违约。二、因陈利将房屋另售他人，导致《房屋买卖居间合同》无法继续履行，我公司同意刘海林与陈利解除涉案《房屋买卖居间合同》。三、陈利收到6万元定金后，又向我公司交纳3万元交房保证金。现因合同无法继续履行，我公司同意待合同生效后，将陈利交纳我公司的3万元保证金代陈利直接交付刘海林，我公司另行提起诉讼主张权利。我公司不再安排人员出庭。 本院经审理认定事实如下：2020年6月1日，陈利（卖方、甲方）与刘海林（买方、乙方）、吉迅公司（中介方、丙方）签订编号为20200601128的房屋买卖居间合同，主要内容：甲方自愿将坐落于淮北市相山区相山一号第8幢1119室出售给乙方，面积63.26平方米，总价款60万元，定金6万元；甲方、乙方分别向丙方支付中介费0.6万元；甲方此房在农行有贷款未还，没办房产证，甲方自己办理产权证；甲乙丙三方协商同意，在首期款中预留3万元，由丙方代为保管，甲方实际交付房屋及完成产权转移登记时，由丙方全额退还甲方；甲乙双方约定在2020年8月31日前到房地产交易中心办理该房屋的相关交易手续，到不动产登记中心办理登记手续，并在缴纳税费当日支付房屋总价款（含定金）；甲方违约，逾期不交付房屋给乙方，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且支付逾期期间的违约金，并按照全部房款的20%向乙方支付违约金。合同落款后面附补充协议，主要内容：如甲乙双方协商自愿解除该合同，由双方按成交价的2%各付1%给丙方服务费；甲方承担办证前的所有费用，乙方承担过户或公证所有的费用；甲方同意收定金当日将此户交于乙方，乙方可提前装修，如乙方违约不买，所交定金不退，装修所花销费甲方不予退还，如甲方不卖，双倍赔偿定金，双倍赔偿乙方装修所花销费用；甲方房产证办好后，甲方陪同乙方办理过户或公证相关事宜。当日，刘海林通过银行转账方式支付定金6万元，陈利出具收条，载明：“今收到刘海林购买相山区相山一号8幢1119室定金陆万元整（￥60000.-）。” 房屋买卖居间合同、补充协议签订后，陈利认为房屋售价低于市场价十几万元，与刘海林协商提高价款。刘海林不同意。2020年8月13日，陈利办理了涉案房屋的不动产权证。之后，陈利将涉案房屋以69万元的价格售予案外人，并于2020年8月27日协助案外人办理了涉案房屋的不动产权证。 另查明，吉迅公司不愿参加本案诉讼，同意解除其与刘海林、陈利签订的涉案合同，并在本案判决生效后将其保管的3万元交房保证金3万元直接退还给刘海林。刘海林同意在本案判决生效后直接向吉迅公司主张该3万元。 以上事实，有刘海林提交的房屋买卖居间合同、补充协议、收条、招商银行股份有限公司电子回单、房地产权登记信息、本院对吉迅公司的询问笔录及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，刘海林与陈利、吉迅公司签订的房屋买卖居间合同是各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应遵照履行。陈利辩称，刘海林系吉迅公司的员工，刘海林与吉迅公司恶意串通侵害其利益，其被刘海林与中介机构欺骗。陈利提交的相山一号房屋价格走势图、录音资料不足以证明其主张的事实，故本院对其抗辩意见不予采信。 陈利已经将涉案房屋售予他人，并办理了不动产转移登记手续，涉案房屋买卖居间合同已经无法履行。刘海林请求判决解除合同的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。合同解除后，如刘海林、陈利与吉迅公司就中介合同有纠纷，可自行协商解决或另行诉讼。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”陈利辩称，刘海林同时选择适用合同约定的定金及违约金条款。刘海林要求陈利返还定金6万元，并支付违约金12万元，并非要求陈利双倍返还定金，另支付违约金12万元，不属于同时选择定金及违约金条款。房屋买卖居间合同解除后，陈利应当将定金6万元返还给刘海林。陈利持有定金3万元，另3万元作为交房保证金由吉迅公司保管，吉迅公司同意在判决生效后代陈利直接交付刘海林。刘海林先表示在本案中不要求吉迅公司承担付款责任，判决生效后其直接向吉迅公司主张3万元，后表示为了一次性解决问题，避免可能发生的另一起诉讼，要求在本案中吉迅公司将3万元直接交付刘海林。刘海林要求在本案中吉迅公司直接将其保管的3万元交付给其，陈利表示这样处理也可以，吉迅公司亦同意在判决生效后代陈利将该3万元交付刘海林，本院予以确认。 关于违约金数额问题。陈利认为双方约定的违约金过高，要求减少。综合考虑刘海林支付定金的数额、陈利的违约行为给刘海林造成的损失，以及陈利因违约获利的数额，本院酌定陈利支付刘海林违约金9万元。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一项、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除刘海林与陈利、淮北市吉迅房地产经纪有限公司签订的合同编号为20200601128的《房屋买卖居间合同》； 二、陈利于本判决生效后十五日内返还刘海林购房定金6万元，其中3万元由陈利直接交付刘海林，另3万元由淮北市吉迅房地产经纪有限公司直接交付刘海林； 三、陈利于本判决生效后十五日内支付刘海林违约金9万元； 四、驳回刘海林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，由刘海林负担1200元，陈利负担2700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长 孟 秀 芳 人民陪审员 麻 光 鑫 人民陪审员 欧阳振东 二〇二一年五月七日 书 记 员 钱 盈 君 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一项依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。