甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终369号 上诉人(原审被告):谢某，女，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。公民身份号码:××× 被上诉人(原审原告):张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司。住所:甘肃省张掖市甘州区长安镇八一村十社。组织机构代码:55125XXXX。 法定代表人:任某，该公司经理。 委托诉讼代理人:陈某，甘肃重光律师事务所律师。 上诉人谢某因与被上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司房屋租赁合同一案，不服甘州区人民法院（2020）甘0702民初10286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢某上诉请求：1.撤销甘州区人民法院（2020）甘0702民初10286号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人谢某已向被上诉人支付2017年度至2018年度的房屋租金。2016年10月27日，被上诉人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司员工蔡某介绍上诉人谢某租赁上诉人商铺，双方签订《房屋租赁合同》后，上诉人向被上诉人支付24000元房屋租金及5000元押金。2017年10月合同到期后，蔡某向上诉人催收2017年度至2018年度年度的房租，因蔡某是被上诉人公司的员工，上诉人便将2017年度至2018年度房屋租金24000交付于蔡某。根据表见代理，上诉人有理相信蔡某有权收取房屋租金，所以上诉人已纳2017年度2018年度的租金。如果上诉人没有缴纳2017年度至2018年度房屋租金，根据《房屋租赁合同》被上诉人应该会多次催收，而不是在2019年后要之前的房租。2018年11月1日张掖市中级人民法院将涉案房屋封，双方的租赁合同应从当日予以解除。张掖市艺园林绿化有限责任公司申请张市中级人民法院将涉案商铺查封，商铺查封后，上诉人就不能再进行经营活动、正常使用房屋。由于房屋里还存放有大部分私人物品，上诉人在法院的允许下，进入房屋内拿走个人物品，并不是一审法院认定上诉人可以自由出入。房屋被査封后，水、电、暖、物业等费用是由张市艺囿园林绿化有限责任公司法定代表人邓娟地的丈夫汤某1交纳。上诉人没有使用租赁房屋。所以，房屋査封后《房屋租合同》已解除，上诉人谢某不再承担查封后租赁费及其他各项费用。 瑞丰房地产公司辩称：一、一审判决认事实清楚，本案应将房租判决至我方起诉之日，上诉人至今没有向我方交付钥匙，上诉人把钥匙给了汤某1，与我方没有关系，汤某1申请的查封不影响房屋的使用。二、上诉人陈述2019年不再使用涉案房屋，但我方给上诉人送达的催收通知书上诉人进行签名确认，并有上诉人用电记录，上述证据足以证明2019年上诉人使用房屋的事实。 瑞丰房地产公司向一审法院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令被告谢某立即向原告支付2017年10月26日至2021年10月26日房屋租赁费96000元；2020年11月30日前物业费1398元，2019年至2020年，2020年至2021年冬季暖气费4084.94元，共计101482.94元;2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2016年10月27日，原告瑞丰房地产公司作为出租方（甲方），被告谢某作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于××苑商铺，面积60平方米，出租给乙方使用，租赁期限为1年，即自2016年10月27日至2017年10月26日止；房屋第一年租金为24000元，房租实行先交付租金后使用房屋的原则，经协商乙方负责交纳房屋租赁税；乙方在签订本合同之日，一次性付清全年租金24000元，否则甲方有权终止合同；甲方于2016年10月27日将此房屋交付乙方用于使用；房屋租赁期间，乙方承担水、暖、电费、物业管理费……，并承担延期付款的责任；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，租赁期间房屋内消防设施，水、暖、电、宽带等设施乙方不得损坏，如若损坏由乙方照价赔偿。合同签订后，被告向原告交纳租金24000元，原告依约向被告交付租赁房屋。 另查明，汤某1系张掖市艺囿园林绿化有限责任公司法人邓娟地的丈夫，因本案原告瑞丰房地产公司未履行与张掖市艺囿园林绿化有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中生效判决确定的给付义务，张掖市艺囿园林绿化有限责任公司作为申请执行人，向张掖市中级人民法院申请强制执行。2018年11月1日，张掖市中级人民法院依法查封了瑞丰房地产公司名下位于××区（面积601平方米）、105（面积60平方米）的商铺，并依法进行了评估拍卖，经二次拍卖后流拍，申请执行人张掖市艺囿园林绿化有限责任公司同意以二次流拍价即472976元接受上述房屋，但张掖市艺囿园林绿化有限责任公司未就上述商铺办理产权过户登记手续。2019年9月10日，瑞丰房地产公司向张掖市艺囿园林绿化有限责任公司缴纳执行款470000元。2020年12月4日，瑞丰房地产公司与张掖市艺囿园林绿化有限责任公司达成执行和解协议。截至本案起诉之日，案涉房屋仍在原告瑞丰房地产公司名下。 又查明，2019年1月29日，因原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，原告向被告谢某做出缴纳房租费催告函。同年1月31日，被告谢某签收该催告函，但未向原告交纳房租。 还查明，被告自2016年10月22日至2019年10月18日期间的缴纳电费合计3335.06元。被告于2019年10月18日交纳2018年10月22日至2019年10月22日期间的物业费1268元，于2020年11月3日向原告缴纳水费43.5元。 一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告双方在《房屋租赁合同》期满后未继续签订租赁合同，但被告一直占有案涉房屋，原、被告之间形成不定期租赁合同。 对于被告辩称自2018年11月1日案涉商铺被法院查封后，其就将钥匙交付于案外人汤某1，再未经营使用房屋，故租赁合同已解除的辩解理由，本院认为，首先，根据本案查明的事实，截止2019年10月底，被告都一直在为案涉商铺交纳水、电及物业费，能够反映出案涉房屋一直有人在控制使用；其次，结合被告陈述及证人汤某1的证言，可以印证案涉商铺虽被人民法院查封，但仍可以自由出入正常经营，查封措施并不影响被告经营承租商铺；再次，与被告成立租赁合同法律关系的相对方系原告瑞丰房地产公司，并非案外人汤某2他人，被告将案涉商铺钥匙交予汤某1的行为不产生解除原、被告之间的租赁合同或向原告交付商铺的后果，故本院对被告的抗辩理由不予采信。关于解除租赁合同的具体时间，本院认为依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。2017年10月26日，原、被告之间的租赁合同期限届满后，被告继续使用房屋，故原租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同。被告自2019年10月26日之后再未交纳过水、电及物业费，在经原告催告后亦未交纳房租，并已搬离案涉商铺，属于以自己的行为表明其不再继续履行租赁合同，原、被告合同目的已无法实现。2019年1月31日，原告向被告出具房租催告函，原告就已经知晓被告已一年多未向其缴纳房租，原告在被告拖欠租金长期拒付的情况下，并未解除合同及时收回租赁房屋，且原告在明知案涉房屋被法院查封，可能影响被告实际经营而予以隐瞒，本身具有过错，故本院综合认定原、被告《房屋租赁合同》已于2019年10月26日解除。 关于原告要求被告支付拖欠租金96000元（自2017年10月27日至2021年10月26日）的诉讼请求。庭审中，被告陈述其已向原告交纳2017年10月27日至2018年10月26日期间的租金，并交纳押金5000元，但系向第三人蔡某交付。原告对此不予认可，且被告也未提交证据予以证明，本院对被告的抗辩理由不予采信。被告在庭审中认可其未交纳2018年10月27日至2019年10月26日期间的租金，本院予以确认，对2019年10月27日至2021年10月26日期间的租金，因本案《房屋租赁合同》已于2019年10月26日解除，被告在此期间并未实际使用、管理经营涉案商铺，故本院对原告主张此期间的租金不予支持。综上，被告应在双方未对该期间租赁费达成新协议的情况下，按照原合同约定承担2017年10月27日至2019年10月26日期间的租金48000元。 关于原告要求被告支付2020年11月30日前的物业费1398元，2019年至2021年暖气费4084.94元的诉讼请求，依据被告提交的交纳物业费收据，可以证明被告已将2019当年度之前的物业费交清，因本案《房屋租赁合同》已于2019年10月26日解除，对合同解除之后产生的物业费，被告不应再承担给付责任，故本院对原告的该项诉请不予支持。同理，被告对合同解除之后产生的暖气费亦不再承担给付责任，故本院对原告主张的2019当年度暖气费2042.47元予以支持，2019年之后产生的暖气费不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十四条之规定，判决：一、被告谢某支付原告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司房屋租赁费48000元（2017年10月27日至2019年10月26日）、暖气费2042.47元，合计50042.47元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元，减半收取1165元，原告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担591元，被告谢某负担574元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：被上诉人要求上诉人支付案涉房屋租赁费48000元及暖气费2042.47元有无事实和法律依据。本案中，上诉人虽辩称自2018年11月1日案涉商铺被法院查封后，其就将钥匙交付于案外人汤某1，再未经营使用房屋，租赁合同已解除，不承担其后的租赁费等各项费用。但据案涉租赁合同内容，其相对方是被上诉人瑞丰房地产公司，并非案外人汤某2他人。且截止2019年10月底，案涉商铺的水、电及物业费均以上诉人名义在交纳。且从上诉人的陈述及证人汤某1的证言可知，案涉商铺虽被人民法院查封，但仍可以自由出入正常经营，查封措施并未影响上诉人对承租商铺的经营。因此，即便上诉人将案涉商铺钥匙交予汤某1，也不产生解除与被上诉人所签租赁合同或产生已向被上诉人交付商铺的法律后果。上诉人仍对相应的租赁费承担给付义务。上诉人又陈述向案外人蔡某交纳了2017年10月27日至2018年10月26日期间的租金，并交纳押金5000元，但上诉人没有证据对此予以证实。现被上诉人对上诉人的上述陈述提出异议，上诉人对此承担举证不能的法律责任，待后其若有证据可与蔡某另行解决。综上，一审法院以被上诉人明知案涉房屋被法院查封，却向上诉人故意隐瞒具有过错为由，综合认定双方所签《房屋租赁合同》已于2019年10月26日解除。只判令上诉人承担2017年10月27日至2019年10月26日期间的租金48000元及2019当年度暖气费2042.47元，并无不当。 上诉人谢园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。但一审法院适用《中华人民共和国民法典》不当，本院纠正为依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十二条、二百三十二条、二百三十六条之规定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2330元，由上诉人谢园园负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈 军 审判员 胡宏睿 二〇二一年五月十二日 书记员 魏文婧 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。