广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1538号原告：柳智鸿，男，1989年12月18日出生，汉族，身份证住址：湖北省钟祥市********，公民身份号码：420××××××××××××418。委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。被告：邓世春，男，1976年1月8日出生，汉族，身份证住址：四川省南充市嘉陵区×××××××××××，公民身份号码：512××××××××××××596。被告：广东省民安家房地产经纪有限公司，住所地：博罗县××××××朱屋组（土名）地段世纪名苑8栋1层44商铺，统一社会信用代码：91441322MA553N3GX7。法定代表人：康某1。被告：康某1，女，1978年5月1日出生，汉族，身份证住址：湖南省洞口县××××××双贵组，公民身份号码：430××××××××××××363。上列二被告的共同委托诉讼代理人：黎同谦，广东砝码律师事务所律师。原告柳智鸿诉被告邓世春、广东省民安家房地产经纪有限公司（以下简称“民安家公司”）、康某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告柳智鸿的委托诉讼代理人高涛，被告邓世春，被告康某1及其共同委托诉讼代理人黎同谦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳智鸿向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告邓世春于2020年7月20日签订的《二手房买卖合同》；2.被告邓世春返还原告已付款项40万元，并承担违约金15.6万元、中介费9000元及按揭费1.5万元，合计58万元；3.被告康某1、民安家公司在被告邓世春不能返还和赔偿范围内承担赔偿责任；4.一切诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告民安家公司于2020年8月5日登记成立，被告康某1系该公司的法定代表人。经被告康某1介绍，原告与被告邓世春于2020年7月20日签订一份《二手房买卖合同》，原告以78万元的价格购买被告邓世春位于博罗县××××××××××××××××××××××屋[产权证号：粤（2018）博罗县不动产权*****号]（下称“案涉房屋”）。合同签订后，原告按照被告康某1的指示先后向被告邓世春支付定金及首付款40万元，支付银行按揭费用1.5万元及中介费9000元，合计42.4万元。因被告康某1、民安家公司对案涉交易存在条款执行和款项支付风险控制过错，怠于积极履行居间行为，导致被告邓世春挪用原告支付的款项，逾期不按约定完成案涉房屋银行抵押赎楼，导致合同不能继续交易，原告多次催促未果。期间，被告康某1、民安家公司为获取利益，要求被告邓世春向特定融资公司融资完成赎楼，但因被告邓世春存在其他纠纷，案涉房产被查封，无法继续交易。原告认为，被告邓世春的行为已构成根本性违约，导致案涉×屋无法交易，原告有权解除合同，并要求被告按交易房款总金额20%承担违约金。被告康某1在不具备资质情况下有偿居间，且未能控制交易风险，导致原告已付款项或不能全额收回，存在居间过错，应对原告资金损失在被告邓世春不能全额返还和赔偿范围内承担责任。被告邓世春辩称，同意解除与原告签订的《二手房买卖合同》。邓世春仅收到首期款39.7万元，同意在合同解除后返还给原告，但不应承担违约金。邓世春通过民安家公司找担保公司借款28万元赎楼，双方约定于2020年10月22日放款，但实际放款时间是2020年11月18日，因延迟放款导致没有及时过户，后案涉房屋被邓世春的债权人查封，是担保公司的原因导致双方交易无法继续进行。中介费、按揭费并非邓世春收取，不应由其承担。被告康某1、民安家公司共同辩称，一、原告柳智鸿诉称康某1不具备资质，没有事实依据。民安家公司是依法登记成立的地产经纪公司，具备提供有偿居间服务的资质。康某1作为民安家公司的经理，有权以民安家公司的名义对外提供有偿居间的服务。退一步说，虽然民安家公司的营业执照是在《二手房买卖合同》签订后取得，但并不影响该合同的效力。邓世春主动委托康某1出售案涉房屋，康某1个人作为居间方，与民安家公司均不是案涉合同的相对人，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条的规定，案涉合同对康某1、民安家公司不具有约束力，二被告不应承担赔偿责任。二、原告诉称二被告未能控制交易风险，怠于积极履行居间行为，没有事实依据。（一）二被告作为房地产经纪，已经尽到了如实告知案涉房屋相关情况的义务，并积极履行促成原告与被告邓世春的房屋买卖合同成立的义务。案涉合同第六条第二款已载明案涉房屋处于抵押状态，原告对此是知情的，二被告已经尽到告知义务。案涉合同明确约定邓世春应在本合同生效之日起30日内自行办妥注销抵押登记手续，现因邓世春的原因导致案涉房屋无法过户交易，与二被告无关。(二)原告诉称二被告要求邓世春向特定融资公司融资完成赎楼，可以证明二被告已经积极履行促成双方交易成立的义务，且为了保障原告的权利积极地出谋划策，但因邓世春自身原因导致交易无法进行，与二被告无关。(三)原告与被告邓世春于2020年7月20日签订了《二手房买卖合同》，二被告作为房屋买卖的居间方，已经履行了相应的义务，无法干涉房屋所有权人即被告邓世春后续对房屋的处分。邓世春与其配偶余惠兰与案外人李剑锋于2020年10月22日签订《借款合同》，以案涉房屋作为抵押，并设置了两个月的抵押权，导致案涉房屋现无法过户交易，纯属邓世春自身原因，与二被告无关。综上所述，原告无权要求二被告在被告邓世春不能返还和赔偿范围内承担赔偿责任以及承担诉讼费用。本院经审理查明，被告邓世春系案涉房屋的所有权人，该房屋于2018年1月23日取得不动产权登记证书，证号为粤（2018）博罗县不动产权*******号。2020年7月20日，在被告康某1的居间服务下，原告柳智鸿（买方）与被告邓世春（卖方）签订合同编号为0000263的《二手房买卖合同》，由原告柳智鸿向被告邓世春购买案涉房屋，建筑面积为105.72平方米，转让成交价为78万元不含税费；买方在本合同生效之日向卖方支付定金3万元，并在合同签订后五日内再向卖方支付定金10万元；买方须于银行同贷书出来后赎楼前（含当日）将除定金、交楼押金外的剩余首付款27万元支付至买卖双方约定的银行监管账户或买卖双方经协商约定的付款方式，余款38万元向按揭银行申请贷款支付。合同第五条“递件过户时间”约定：在买方按照本合同第四条约定将楼款一次支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起七日内，买卖双方须签署《广东二手房买卖合同》，并办理递件过户手续……合同第六条“房地产产权现状”第二款第二项约定：该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产权证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产权证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。合同第八条“税费承担”约定买方自愿负担按揭房1.5万元、中介费1.8万元等费用。合同第九条“房地产交付及交楼押金”约定：双方协商同意在定金或首期款中预留3000元作为交楼押金，交由第三方监管，该款在卖方实际交付该物业时进行结算。合同第十一条“卖方违约责任”约定：如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他事项。买卖双方均在合同签约栏签名捺印，民安家公司并加盖印章。原告称系民安家公司登记成立后才在合同补盖印章的。经双方当事人确认，合同签订当日原告柳智鸿向康某1支付定金3万元、中介费9000元，向邓世春支付定金10万元；2020年8月5日向康某1支付房屋按揭费1.5万元；2020年9月1日向被邓世春支付首期款27万元。康某1收到3万元定金后，扣下3000元作为交楼押金，将余下2.7万元转付给邓世春。其中康某1收取房屋按揭费1.5万元后出具的收据载明“如果不通过需要退回给买家”。原告提交的“华悦3-1006按揭买家柳智鸿（6）”微信群（成员包括柳智鸿、邓世春、康某1等六人）的部分聊天记录载明如下事实：2020年9月1日，康某1告知柳智鸿银行贷款申请已经通过，可以转首付款，柳智鸿随即向邓世春转账27万元；邓世春回复收到后，康某1提醒邓世春该款只能用于赎楼。2020年9月3日，康某1要求邓世春配合明天去中国银行签字办理赎楼手续，其已叫人加快处理；邓世春回复银行称没那么快，通知其月底去；康某1重申邓世春只需到银行存钱、签字即可，如果不配合的话，只有走司法程序了。2020年9月23日，康某1发信息称邓世春已于9月1日收齐首付款40万元，至今未将赎楼款存入银行还款账户，已经违约，要求邓世春在本周内完成；同时，康某1要求柳智鸿提供转账凭证，称其已委托律师着手起诉。庭审中，原告柳智鸿陈述因邓世春一直不能赎楼，原告于2020年10月22日向本院申请诉前财产保全，查封了案涉房屋。在查封期间，邓世春通过康某1、民安家公司向担保公司借款用于赎楼，并在案涉房屋设立了抵押登记。原告于2020年12月申请解除了案涉房屋的查封，以期能顺利过户，但在原告申请解封前，案涉房屋已被其他法院另案查封，导致无法过户，双方交易终止。被告邓世春陈述其将原告支付的首付款用于偿还其他债务，故导致后期找担保公司贷款赎楼。被告康某1、民安家公司陈述因邓世春称其没钱赎楼，故向其介绍了担保公司，由邓世春自行与担保公司沟通借款，后续事宜并不清楚。另查一，被告民安家公司系于2020年8月5日登记成立的有限责任公司，被告康某1系该公司的法定代表人，经营范围包括房地产经纪、房地产信息咨询、物业管理、室内建筑装修工程。另查二，柳智鸿于2020年10月22日向本院申请诉前财产保全，本院立案后作出（2020）粤1322财保309号民事裁定，查封了案涉房屋。后柳智鸿向本院申请解除上述保全措施，本院予以准许，并于2020年12月8日作出（2020）粤1322财保309号之一民事裁定，解除案涉房屋的查封。案外人李剑锋于2021年1月6日以邓世春、余惠兰为被申请人，向本院申请诉前财产保全，本院立案后作出（2021）粤1322财保2号民事裁定，查封了案涉房屋。后李剑锋向本院起诉，本院已立案受理，该案已判决结案并生效。本院认为，关于合同应否解除问题。原、被告于2020年7月20日签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，原告已按合同约定共支付被告首期款40万元、中介费9000元、按揭费1.5万元，购房余款38万元拟通过申请银行按揭贷款方式支付。原告已履行合同约定的义务，后案涉房屋因涉及邓世春其他债权债务纠纷被人民法院依法另案查封，事实上无法办理产权过户手续，原告合同目的无法实现，现原告请求解除案涉《二手房买卖合同》，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定,邓世春亦同意解除合同，故本院予以支持。关于违约责任承担问题。根据《二手房买卖合同》第六条的约定，双方交易时案涉房屋处于按揭抵押状态，被告邓世春需在合同生效之日起30日内即2020年8月19日前自行筹资还清按揭银行贷款并涂销抵押权登记。截至2020年9月1日原告共向邓世春支付首期款40万元专用于赎楼之用，此后康某1亦在微信群聊中多次催促邓世春尽快履行上述义务，但邓世春未予履行，并自认将原告支付的首期款用于偿还其他债务，甚至为了借款而在案涉房屋上另行设立抵押担保，且因该纠纷被查封了案涉房屋。因此，综合各方当事人在履行合同过程中的表现，案涉合同无法继续履行系因邓世春迟延履行合同主要义务导致的，邓世春构成根本性违约，应按合同约定及相关法律规定承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”现双方合同被判决解除，因此邓世春应退还原告支付的首期款39.7万元，另3000元首期款由康某1予以退还。原告向康某1支付中介费9000元，根据双方合同约定，中介费由违约方承担，故邓世春应向原告支付中介费9000元。原告还支付康某1按揭费1.5万元，该款并非由邓世春收取，康某1出具收据承诺如贷款申请不能通过则予以退还，且合同第十四条约定“按揭费银行面签当天给齐”。现原告银行按揭申请并无实际进行，康某1无合法依据占有该款，应向原告退还1.5万元。《二手房买卖合同》第十一条约定：“如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”原告已请求解除合同，并请求被告支付违约金15.6万元（78万元×20%），未超出上述约定及相关法律规定，本院予以支持。关于被告康某1、民安家公司的责任承担问题。康某1为案涉房产交易提供中介服务，并收取原告支付的相关款项，其时民安家公司尚未登记成立。民安家公司设立后在案涉合同上补盖印章，原告理应知道中介方为民安家公司，并以民安家公司为被告提起诉讼，因此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（2020年修正）第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”第三条第一款：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，应认定康某1为设立公司以自己名义对外签订合同，民安家公司成立后已实际享有合同权利并履行合同义务，民安家公司系案涉房屋买卖合同的中介方，康某1在本案中的民事责任应由民安家公司承担。原告主张康某1、民安家公司在案涉合同履行过程未能控制交易风险，导致原告已付款项或不能全额收回，存在居间过错。根据本院查明的事实，原告直接向邓世春支付购房首期款，康某1在案涉交易过程中多次催促邓世春到银行存款赎楼，积极履行中介服务，案涉房屋买卖因邓世春违约行为而无法继续进行，暂无证据证明民安家公司对案涉房屋买卖存在居间过错。故原告要求民安家公司、康某1对邓世春案涉债务承担赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、解除原告柳智鸿与被告邓世春于2020年7月20日签订的合同编号为0000263的《二手房买卖合同》。二、被告邓世春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柳智鸿一次性返还首期购房款397000元，并支付违约金156000元、中介费9000元。三、被告广东省民安家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柳智鸿一次性返还首期购房款3000元、按揭费15000元。四、驳回原告柳智鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元（适用简易程序，已减半收取），由原告柳智鸿负担25元，被告邓世春负担4710元，被告广东省民安家房地产经纪有限公司负担65元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二一年五月二十日法官助理 曾淑仪书 记 员 陈琼好