湖南省南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0921民初543号 原告：段艳玉，女，1968年8月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：彭晋安，男，1969年10月26日出生，住湖南省南县。系段艳玉之夫。 委托诉讼代理人：张军武，湖南跃海律师事务所律师。 被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住南县。 委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者。 被告：南县城镇建设综合开发公司，住所地南县南洲镇东正街。 法定代表人：李友刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄成，男，1988年7月13日出生，汉族，住湖南省南县。系南县住房保障服务中心工作人员。 原告段艳玉与被告陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段艳玉的委托诉讼代理人彭晋安、张军武、被告南县城建开发公司的委托诉讼代理人黄成、被告陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段艳玉向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行原、被告于2009年9月17日签订的《商品房买卖合同》及2011年3月24日变更的购买方为原告段艳玉，房屋坐落在南县××镇××路××（原法院大院）15层第1502号（已除去下面二层商铺）商品住房交付给原告，并交付该套房屋的不动产权属证书原件给原告，原告一次性结清购房款；2.二被告如不能履行商品房买卖合同，由二被告退还原告所交的购房款15万元及相应的利息；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年9月17日，原告段艳玉之夫彭晋安与被告签订了商品房买卖合同，约定商品房位于南县××镇××路××小区第3号楼第Ｂ121（东）号商品房屋，面积为125平方米，每平方米价格1848元，房屋总价为231000元。2009年9月17日，原告向被告交纳了购房款8万元。2011年3月24日，被告将商品房屋调为宏祥小区1702号（含底层二层，除去底下二层实为1502号房屋），建筑面积是137.82平方米商品房屋给原告，房屋价格调为2298元／平方米。2011年3月31日，原告向被告交付了购房款7万元。由于被告出现建房资金短缺，房屋至今未能竣工，亦未向原告交付房屋和交付房屋所有权证。为维护原告自身利益，特向法院提起诉讼。 陈孟宏辩称，原、被告签订的合同是属实的，原告尚欠部分尾款没有支付。 南县城建开发公司辩称，1.本案房屋所在土地的使用权登记在陈孟宏名下，陈孟宏系通过拍卖取得国有出让土地使用权，其个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有并有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏；2.陈孟宏借用南县城建开发公司的房地产开发企业资质进行房地产开发，陈孟宏销售房地产无需公司同意，属于陈孟宏个人行为；3.南县城建开发公司出借房地产开发企业资质的行为虽存在违规，但属被行政处罚的范畴，不能认定陈孟宏个人出资建设的房地产归公司所有。从该房地产建设的事实依据来看，陈孟宏完全有处分权。请求驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：段艳玉所举证据《商品房买卖合同》1份及收条二张。南县城建开发公司质证对证据真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为合同及收据上的公章并非公司的公章，合同上的法定代表人及收条上收款人并非公司员工；陈孟宏质证无异议，认为收条应提交原件。本院经审查，两被告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，证据内容合法有效，本院予以确认；原告庭后向本院提交了收条原件，本院对该份证据予以采纳。 南县城建开发公司所举证据1.国有土地使用权证1份；2.开发公司与陈孟宏的挂靠协议及情况说明。段艳玉质证对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，挂靠与被挂靠均应承担连带责任。本院经审查，证据1、2符合证据“三性”，予以认定；证据2南县城建开发公司意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地使用权及地上建筑物归陈孟宏所有，南县城建开发公司无相关责任。该证据能够证明陈孟宏根据双方约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据上述双方约定内容，可认定陈孟宏和南县城建开发公司系挂靠关系，该协议仅为双方之间的约定，对外不具有法律约束力，本院对南县城建开发公司的上述举证目的不予采信。 本院经审理认定事实如下：2009年9月17日，陈孟宏等十六人通过拍卖取得坐落南县南洲镇南洲中路宗地国有土地使用权，并登记办理南国用（2009出让）第2476号国有土地使用权证。 2010年3月26日，陈孟宏和南县城建开发公司签订《项目内部承包协议》，约定宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；发生安全和质量事故或与客户纠纷造成经济损失概由陈孟宏负责；同时还约定陈孟宏向南县城建开发公司缴纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月7日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏祥花苑建设、销售事宜，委托权限为全权委托。 上述土地于2010年12月24日办理宏祥小区建设用地规划许可证，证号为（2010）ＧＲ269号，用地单位为陈孟宏等十六人。2010年12月28日，该宗土地办理建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏祥小区住宅综合楼。2011年1月12日，南县城建开发公司办理建筑工程施工许可证，证号为××，建设单位为南县城建开发公司，并载明开工日期2011年1月12日，合同竣工日期2012年1月12日。2011年7月25日，南县房地产管理局就南县宏祥花苑小区项目向南县城建开发公司颁发了南房预许字（2011）第6号商品房预售许可证。陈孟宏个人开发竣工面积19366.93平方米。 2009年9月17日，段艳玉的丈夫彭晋安作为买受人与出卖人南县城建开发公司签订《商品房买卖合同》，约定彭晋安购买宏兴小区三号楼第B121（东）号房，属框架结构电梯房，商品房建筑面积125平方米，单价每平方米1848元，总金额231000元。出卖人代收独立用电开户费400元、用水开户费1300元、入户防盗门1200元、管道燃气建设开通费2200元、维修基金4620元，代收税费用合计9720元。签订合同时付房款80000元。合同上加盖了陈孟宏个人印章和南县城建开发公司宏兴小区项目部公章，彭晋安在合同买受人签章处签名。合同签订当日，彭晋安按约定交付了房款80000元，由陈孟宏作为收款人出具收据，收据上加盖了陈孟宏个人印章。但至今本案房屋没有交付。2011年3月24日，彭晋安将购买的宏兴小区房屋转至妻子段艳玉名下，并将所购房屋变更为宏祥小区1702号房（该房由陈孟宏办理了房屋所有权证，登记房号为1502号），房价为2298元/平方米，房屋面积为137.82平方米，加盖南县城镇开发公司宏祥花苑公章予以确认。2011年3月31日，段艳玉向南县城建开发公司交付70000元购房款，由陈孟宏作为收款人签字并加盖宏祥花苑项目部公章。 另查，宏祥小区建设工程因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，致使部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏祥小区扫尾工程建设，宏祥小区所建商品房至今未经相关部门竣工验收。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，段艳玉起诉要求南县城建开发公司和陈孟宏继续履行合同，向其交付房屋并办理好房地产权属证书，本案所涉主要法律关系和争议焦点为：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、本案商品房预售合同的效力；三、本案合同履行及责任承担问题。 一、南县城建开发公司与陈孟宏之间法律关系的问题。本案中，陈孟宏与南县城建开发公司之间于2010年3月26日的《项目内部承包协议》。从双方签订《项目内部承包协议》的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏兴、宏祥小区土地使用权后，拟进行商品房开发，由南县城建开发公司出借资质（陈孟宏本人没有房地产开发资质），陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，陈孟宏与南县城建开发公司完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，宏兴、宏祥小区项目工程系借合作开发之名，行挂靠开发之实，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，而不是合作开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。 二、本案商品房预售合同效力的问题。陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了“宏祥花苑小区项目”商品房预售许可证，同时南县城建开发公司向陈孟宏出具授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与各买受人签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。本案段艳玉的丈夫彭晋安与南县城建开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定该合同合法有效。后经南县城建开发公司同意将买受人转为段艳玉，并将购买房屋变更为宏祥小区1702#住房（房屋登记为1502号房屋），该变更行为亦合法有效。 三、本案合同履行及责任承担的问题。合法有效的合同受法律保护，合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”从陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏祥小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是宏祥花苑小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁发的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏以公司名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，买受人段艳玉有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。综上，段艳玉现主张继续履行合同，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。 另段艳玉、彭晋安于合同签订后交付了购房款150000元，尚有购房尾款166710.36元未支付，段艳玉应当按合同约定进行支付。 综上所述，本院对段艳玉要求继续履行合同，向其交付房屋并办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。故，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下: 一、限陈孟宏在坐落于南县南洲镇南洲中路的宏祥小区1502号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起90日内向段艳玉交付该1502号房屋，于房屋交付后180日内办理上述房屋的不动产权属证书至段艳玉名下并向其交付； 二、由南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。 案件受理费4766元，减半收取2383元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  康德军 二〇二一年五月二十五日 法官助理杨帆 书记员陶志鹏