河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0105执异358号案外人：陈继芸，女，1975年2月10日出生，汉族，住郑州市金水区。申请执行人：中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行，营业场所郑州市金水区北二七路98号，统一社会信用代码：9141010086997133X9。负责人：卫峰，行长。委托诉讼代理人：宁青松，系该行职员。委托诉讼代理人：陈凯，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被执行人：苏展，男，1984年9月29日出生，汉族，住河南省新郑市。在本院执行中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行（以下简称工行二七路支行）与苏展金融借款合同纠纷一案中，案外人陈继芸提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈继芸称，案外人与被执行人苏展及房产中介于2016年1月13日签订《房屋买卖合同》，合同约定苏展将位于新郑市××镇××号浩创?梧桐郡8号楼2单元101的房产（以下简称涉案房产）出售给案外人，售价为100万元，2016年12月28日和2017年7月7日双方分别签订了两份《补充协议》，截止到2017年7月6日案外人已付款95万元，实际到账937350元，12650元是苏展承诺给案外人提前支付房款的利息。剩余5万元待苏展办理过户手续后一次性付清，苏展承诺于2019年4月1日之前办理过户手续。涉案房产一直由案外人实际居住，物业费、水费、电费均由案外人缴纳。苏展于2021年3月22日称处理银行诉讼事宜。案外人又支付给对方3.9万元剩余房款，过后又联系不上苏展。在房屋产权证书下发后，苏展一直拒不配合案外人办理过户登记，导致涉案房产一直未变更名称。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。案外人的情况完全符合该项规定，故此，涉案房产所有权归案外人所有，人民法院查封并拟拍卖涉案房产严重损害了案外人的合法权益，故请求：终止对涉案房产的拍卖，并撤销对涉案房产的强制执行措施。申请执行人工行二七路支行称，一、涉案房产登记在本案被执行人苏展名下，依据不动产物权公示原则，房屋所有权人应为苏展，案外人陈继芸对涉案房产不享有所有权或其他物权。二、本案债权系苏展向申请执行人以其名下的涉案房产进行抵押贷款形成的，申请执行人是基于苏展对涉案房产享有所有权的合理信赖，才出借的款项，且涉案房产已经为申请执行人办理了抵押登记，因此，申请执行人对涉案房产享有的优先权利和信赖利益应当优先保护。三、案外人提供的证据不能证明其支付了全部的购房款，且其对于房屋未能过户存在过错，因此不能排除本案执行。四、案外人称苏展不配合办理过户登记与事实不符，案外人在房产证下发后未办理过户登记是因为其不符合当时的限购政策，无法办理过户登记。案外人对此存在明显过错，因此本案强制执行不应当被排除。本案审查中，案外人陈继芸向本院提交证据如下：商品房买卖合同、房屋买卖合同各一份；补充条款、补充协议各一份；招商银行户口历史交易明细表五张；苏展身份证复印件一张；陈继芸户口簿复印件一张；微信截图三张；借条一张；收条三张；电子回单一张；不动产权证复印件一份；河南增值税电子普通发票二份；河南增值税普通发票一份；照片打印件五张；收款收据、收据各一份；河南增值税普通发票、税收缴款书（税务收现专用）各一份。申请执行人工行二七路支行向本院提交证据如下：郑政办〔2016〕64号、郑政办〔2016〕58号郑州市人民政府办公厅文件各一份；关于印发《住房限购政策实施细则》的通知一份；住房限购政策实施细则一份；案例三份。本院查明，申请人工行二七路支行向本院申请财产保全。本院于2020年11月10日作出（2020）豫0105财保4530号民事裁定书，裁定：冻结被申请人苏展银行存款729248.5元或者查封其相应价值的其他财产。2020年11月11日，本院向新郑市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人苏展名下涉案房产［产权证号：豫（2018）新郑不动产权第0010562号］予以查封，查封期限自2020年11月11日至2023年11月10日止。原告工行二七路支行诉被告苏展金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月7日作出（2020）豫0105民初23441号民事判决书，判决：一、被告苏展于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行偿还贷款684375.67元，利息（含罚息、复利）16899.88元（利息含罚息、复利，暂计算至2020年11月1日，自2020年11月2日至借款本息全部清偿完毕之日止的利息按照涉案借款合同约定计算，以年利率15.4%为限）；二、原告中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行在上述债权范围内有权对被告苏展名下位于河南省郑州市新郑市××镇××号浩创?梧桐郡8号楼2单元101[不动产权证号：豫（2018）新郑市不动产权第0010562号]的房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5546元、保全费4166元，由被告苏展负担。该判决已于2021年1月4日发生法律效力。案件进入执行程序后，执行案号为（2021）豫0105执1252号。另查明，合同信息备案摘要显示：买受人苏展，出卖人郑州浩创房地产开发有限公司，共有情况单独所有，房屋坐落龙湖镇纬三街南侧、××路西侧浩创?梧桐郡8号楼2单元1层101，建筑面积135.88平方米，总价665812元，签订日期2015-11-30。2016年1月13日，案外人陈继芸与被执行人苏展及郑州世纪万家房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定内容如下：苏展将位于新郑市龙湖××南侧、××路西侧浩创?梧桐郡8号楼2单元1层的房产出售给陈继芸，成交价格为100万元。2016年1月13日，案外人陈继芸与被执行人苏展及郑州世纪万家房地产营销策划有限公司签订《补充条款》一份，主要约定内容如下：浩创梧桐郡8号楼2单元1楼东户的1楼和地下室一层的房产，合同号150××××8842，因为此套住宅苏展只签订了购房合同，无房产证尚无法办理过户手续；陈继芸先付30%房款（即30万元），余下70万元于2016年12月30日前或陈继芸提出改签要求的日期7日内，苏展协助陈继芸改签购房合同到陈继芸名下或陈继芸指定的人名下，如此日期前购房合同无法更名，即待房产证核发下来后，过户到陈继芸或陈继芸指定的人名下，房款当场一次结清。2016年12月28日，案外人陈继芸与被执行人苏展签订《补充协议》一份，主要约定内容如下：因苏展急需资金，陈继芸于2016年8月29日和2016年12月28日分二次付给苏展共计40万元房款；尚余房款30万元未付，双方约定2017年6月1日前，房产证核发下来或更名原合同时一次性付清，此日期后房产证如还没核发，无法过户或更名，陈继芸再支付20万元，待可以过户或更名后结清10万元余款。2016年1月13日、2016年12月28日，苏展出具收款条、收条各一份，写明：今苏展收到陈继芸购买浩创?梧桐郡8号楼2单元1楼101房款30万元整、40万元整。2017年7月7日，苏展出具收条一份，写明：苏展于2017年7月7日前共收到浩创梧桐郡8号楼2单元101陈继芸购房款共计95万元整。2021年3月22日，苏展出具借条一份，写明：今苏展（4101841984××××××××）因还银行贷款借陈继芸银行转账39000元整。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”。本案中，本院查封的涉案房产登记在被执行人苏展名下，在被执行人苏展未履行生效法律文书所确定的义务的情况下，本院对涉案房产进行查封的执行行为符合法律规定，并无不当。申请执行人工行二七路支行对被执行人苏展名下涉案房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，已经本院生效的（2020）豫0105民初23441号民事判决予以确认，故对案外人陈继芸提出的排除执行的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人陈继芸的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  赵 伟审判员  郭 宏二〇二一年五月十一日书记员  李清阳