四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2299号 上诉人（原审被告）：四川福缘运通企业管理有限公司，住所地成都高新区天府一街798号4栋16层1602号。 法定代表人：李刚，执行董事。 委托诉讼代理人：黄鹏，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱心怀，男，1969年12月26日出生，汉族，住四川省。 被上诉人（原审原告）：罗淑英，女，1969年10月9日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：朱心怀，系罗淑英配偶。 原审第三人：成都雄川实业集团有限公司，住所地成都市武侯区武兴二路17号13栋12层2号。 法定代表人：唐蕾，总经理。 上诉人四川福缘运通企业管理有限公司（以下简称福缘运通公司）因与被上诉人朱心怀、罗淑英及原审第三人成都雄川实业集团有限公司（以下简称雄川实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初8965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。上诉人福缘运通公司的委托诉讼代理人黄鹏、黎志，被上诉人朱心怀到庭参加诉讼。原审第三人名扬公司经本院依法传唤无正当理由且拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福缘运通公司上诉请求：请求撤销四川省自由贸易试验区人民法院(2020)川0193民初8965号民事判决书，依法发回重审或改判驳回朱心怀、罗淑英全部诉讼请求。 事实与理由：一、一审法院在审理程序上存在严重违法。1、福缘运通公司与朱心怀、罗淑英之间没有建立商品房买卖法律关系，福缘运通公司不是原案适格的被告。朱心怀、罗淑英与雄川实业公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》表明，合同的出卖人为雄川实业公司，买受人为朱心怀，在商品房预售合同纠纷中朱心怀应当将合同的出卖人列为被告，而不应当将作为雄川实业公司销售代理的福缘运通公司列为被告。2、一审法院在审理程序上存在瑕疵。案件庭审过程中，一审法院多次询问朱心怀、罗淑英是否将案由变更为“不当得利纠纷”，朱心怀、罗淑英明确表示不变更，坚持以“商品房屋预售合同纠纷”为案由起诉。后一审法院并未在庭审中释明变更案由，也未将双方是否构成“不当得利”法律关系作为争议焦点组织双方进行辩论，而是直接在判决中表明本案以“不当得利纠纷”为案由进行审理。一审法院剥夺了福缘运通公司的辩论权。二、一审法院认定事实错误，应当依法改判。1、一审法院认定事实错误、认定福缘运通公司的行为系“不当得利”缺乏事实根据和法律依据。本案将案由变更为“不当得利纠纷”，福缘运通公司的行为不符合不当得利的构成要件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定可知，不当得利的构成要件之一为：没有法律根据。由《雄川中心独家买断销售代理合同》(以下简称销售代理合同)可知，福缘运通公司与雄川实业公司之间形成委托销售代理关系。且在另案诉讼中，朱心怀、罗淑英及雄川实业公司均认可了福缘运通公司与雄川实业公司之间的销售带关系。又因福缘运通公司已促成了朱心怀、罗淑英与雄川实业公司签订商品房买卖合同，完成了销售代理合同约定的义务，故福缘运通公司依据销售代理合同5.1.2条收取121249元佣金，并向朱心怀、罗淑英出具了收据。朱心怀、罗淑英作为具有完全民事行为能力的人，清楚的知道其购买的房屋总价为968749元，且在2018年8月31日，朱心怀、罗淑英使用两台pos机向福缘运通公司和雄川实业公司共计支付剩余房款468749元，其中向福缘运通公司支付了购房款121249元，向雄川实业公司支付了购房款347500元，上述支付行为表明朱心怀、罗淑英在支付购房款时清楚的知道支付的金额及性质。福缘运通公司收取121249元佣金的行为，符合原《中华人民共和国合同法》的相关规定，所以福缘运通公司的行为不应认定为不当得利。因此，一审法院在判决书所称福缘运通公司收取朱心怀、罗淑英支付的121249元没有合同依据，显然系一审法院事实认定错误。2、朱心怀、罗淑英因雄川实业公司违约而解除《四川省商品房买卖合同（预售）》后，其应当向合同的出卖人雄川实业公司主张违约损失，而不是要求已经完成合同约定义务的福缘运通公司退还佣金。综上所述，一审法院不仅认定事实错误，而且审理程序严重错误，应予以纠正。 朱心怀、罗淑英辩称，一、1.由于朱心怀与雄川实业公司的商品房买卖合同被（2020）川01民终3384号判决依法解除后，朱心怀、罗淑英缴纳的房款不能全数退还，导致部分债务无法清偿，而这部分债务的额受益人为福缘运通公司，所以朱心怀、罗淑英将福缘运通公司作为被告合理合法。2.福缘运通公司与朱心怀、罗淑英之间虽未建立商品房买卖合同条款约定，但从福缘运通公司的收款收据表明客观存在福缘运通公司收取了朱心怀、罗淑英房款之事实。朱心怀、罗淑英经（2020）川0192民初1482号和（2020）川0193民初6631号案以不当得利纠纷法律关系起诉福缘运通公司时，庭审中福缘运通公司均出示与雄川实业公司签订的《销售代理合同》佐证并辩解不适格不当得利法律关系否认了朱心怀、罗淑英的请求。朱心怀、罗淑英才以商品房买卖合同纠纷法律关系提起第三次诉讼。经过三次诉讼已经查明福缘运通公司利用与雄川实业公司签订的《销售代理合同》5.1.2条款隐瞒朱心怀、罗淑英以附加装修为由实施价格诈骗，非法获取朱心怀、罗淑英的利益。显然违反了城市商品房预售管理相关法规。因此，本案基础事实具备商品房买卖合同纠纷和不当得利纠纷的双重性质。一审法院根据查明的基础事实将商品房买卖合同纠纷更改为不当得利纠纷依法判决结案既未改变朱心怀、罗淑英的请求也未损害福缘运通公司的利益。二、福缘运通公司主张购房款为佣金。朱心怀、罗淑英认为：朱心怀、罗淑英在与雄川实业公司签订《四川省商品房买卖合同(预售)》并交纳尾款时销售员口头说明拆分收取的121249元为代收装修房款，收款收据也佐证为房款。在整个交易过程中，销售人员始终未向朱心怀、罗淑英表明雄川实业公司有销售代理。且福缘运通公司与朱心怀、罗淑英之间并未建立中介服务关系，福缘运通公司举出的《销售代理合同》5.1.2条针对的是福缘运通公司与雄川实业公司的约定，对朱心怀、罗淑英不产生约束力，收取佣金的对象应当是雄川实业公司。 雄川实业公司未到庭参加诉讼，也未发表答辩意见。 朱心怀、罗淑英向一审法院起诉请求：1.依法判令福缘运通公司和雄川实业公司返还朱心怀、罗淑英房款人民币121249元，并按照年息5%计算赔付自2018年8月31日起至实际付清之日止的资金占用损失；2.依法判令本案诉讼费由福缘运通公司承担。 一审法院对双方无争议事实依法予以确认。一审法院认为，一、关于本案法律关系的性质。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。”朱心怀、罗淑英认为本案系商品房预售合同纠纷，福缘运通公司认为与朱心怀、罗淑英之间不存在商品房买卖法律关系，雄川实业公司认为朱心怀、罗淑英与福缘运通公司之间的法律关系是不当得利法律关系。一审法院认为，朱心怀、罗淑英与福缘运通公司之间并未签订商品房买卖合同，双方并不存在商品房买卖法律关系，朱心怀、罗淑英在庭审中亦陈述要求福缘运通公司返还121249元系因为福缘运通公司收取该部分款项没有合同依据，故一审法院确认本案朱心怀、罗淑英与福缘运通公司之间的纠纷系不当得利纠纷，同时将本案的立案案由变更为不当得利纠纷。二、关于福缘运通公司及雄川实业公司是否应当向朱心怀、罗淑英返还121249元及资金占用利息。一审法院认为，福缘运通公司在庭审中辩称其收取朱心怀、罗淑英121249元系基于与雄川实业公司签订的《销售代理合同》第5.1.2条的规定。查该条内容为：“甲乙双方经友好协商，现以项目整体销售每平方米均价15000元价格作为甲方实收底价，超出此价格部分税费由乙方承担”。雄川实业公司当庭陈述福缘运通公司没有收取客户购房款的权利。一审法院认为，福缘运通公司收取朱心怀、罗淑英支付的121249元没有合同依据，在朱心怀、罗淑英与雄川实业公司之间的商品房买卖合同已经生效判决解除的情况下，福缘运通公司应当将收取的121249元款项返还给朱心怀、罗淑英，并向朱心怀、罗淑英支付资金占用期间的利息。朱心怀、罗淑英的诉讼请求具有法律依据，一审法院予以支持。朱心怀、罗淑英要求雄川实业公司承担连带返还责任，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照原《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、福缘运通公司于判决生效之日起十日内向朱心怀、罗淑英返还121249元，并按照年息5%支付自2018年8月31日起至实际退款之日止的资金占用利息；二、驳回朱心怀、罗淑英的其他诉讼请求。如福缘运通公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1362元，由福缘运通公司负担。 二审中，朱心怀、罗淑英向本院提交商品房认购书，拟证明案涉款项是房款而不是中介款。福缘运通公司质证认为，对该证据真实性不予认可，该证据不是原件，系复印件。从证据内容可以看出朱心怀、罗淑英对于总共花费96万余元来购买案涉房屋是非常清楚的。朱心怀、罗淑英陈述文件是中介方给他的，案涉项目确实是由中介方带客去销售中心认购房屋，带客的中介不直接收取中介费，而是由我们统一收取中介费后，统一支付给带客的中介机构。案涉房屋的中介方已经支付给带客中介了。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。二审另查明：2018年8月31日，朱心怀作为买受人，与出卖人雄川实业公司签订商品房买卖合同及补充协议，合同载明：由朱心怀购买雄川公司开发建设的雄川中心xx号房屋，总价款为847500元，该商品房的规划用途为办公，预测建筑面积共56.5平方米，其中套内建筑面积41.25平方米，分摊的共有建筑面积15.25平方米。该商品房交付条件：该商品房交付给买受人时商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书；出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.见补充协议。补充协议第六条关于合同第六章第十九条的补充约定6.1出卖人逾期交房的，若迟延期限在240日以内的，出卖人应一次性向买受人支付其已付购房款总额千分之一的违约金。若迟延超过240日的，出卖人应一次性向买受人支付其已付购房款总额千分之五的违约金。基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的整改，以及对双方共同确认的房屋质量问题的修复期间，不视为逾期交付房屋的期间。逾期交房，仅指出卖人未能取得合同第十五条交付条件中列明的交付文件。买受人若与出卖人因逾期交房导致的合同解除事宜发生争议，在双方合同被协商解除或人民法院判令解除的情况下，出卖人应一次性向买受人支付其已付房款总额千分之三的违约金。合同签订后，朱心怀向雄川实业公司支付合同价款847500元。另外，朱心怀还向商户名为成都市雄川金融房产中心转账支付了121249元，向朱心怀出具收据，载明收到朱心怀和案外人罗淑英购买雄川金融中心xx号房房款121249元。已生效的（2020）川01民终3384号民事判决支持了朱心怀主张解除朱心怀与雄川实业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及雄川实业公司向朱心怀返还购房款847500元的诉讼请求。但认定因案涉买卖合同约定的交付房屋为清水房，该款项收取人亦并非雄川实业公司，对朱心怀要求雄川实业公司按三倍倍率赔偿装修预付款121249元的诉讼请求不予支持。 本院认为，福缘运通公司并非案涉买卖合同的出卖人，且案涉买卖合同约定的交付房屋为清水房，且福缘运通公司与朱心怀也未签订任何书面合同。福缘运通公司收取朱心怀、罗淑英支付的121249元没有合同依据。在朱心怀与雄川实业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已解除及雄川实业公司向朱心怀返还其收取部分的购房款的情况下，一审法院认定福缘运通公司应当将收取的121249元款项返还给朱心怀、罗淑英支付资金占用期间的利息，并无不当，本院依法予以维持。此外，一审法院并未存在民事诉讼规定的严重违反法定程序应当发回重审的事由，本院对福缘运通公司主张本案应当发回重审的理由不予采纳。 综上，福缘运通公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2724元，由四川福缘运通企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年五月十九日 书记员 何佳林