湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2347号原告：明利，女，1985年2月16日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所实习律师。一般代理。被告：常德向美商业运营管理有限公司，住所地常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场2楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师。特别授权代理。原告李海玲与被告常德向美商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明利的委托诉讼代理人许凤、被告常德向美商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人董志勇均到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。明利向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》；2、判令被告支付拖欠原告的租金2989.35元（从2020年8月1日暂计算至2021年4月30日，实际计算至被告返还摊位之日）；3、判令被告支付违约金86元；4.本案诉讼费用由被告承担。常德向美商业运营管理有限公司辩称：一、不同意解除合同。理由如下：1、未达到约定解除条件；2、未达到法定解除条件；3、解除合同会造成重大损失；4、根据省高院关于疫情期间审理房屋租赁合同案件的有关规定，法院不应支持解除合同；5、只欠付8个月的租金，且原告计算租金应减去代扣代缴的税金；6、违约金过高，请求法院依法调整。明利向本院提交了以下证据复印件：1、《美伊天农贸市场摊位经营权转让协议书》及不动产发票；2、《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》；3、被告支付返租租金的凭证。经审理查明，本院确认如下案件事实：1、2016年12月15日，明利与常德茗朗置业发展有限公司（白马湖美伊天农贸生鲜超市开发商）签订《美伊天农贸市场摊位经营权转让协议书》。根据该协议，明利取得美伊天农贸市场编号为223-127的摊位经营权。2、同日，明利与常德向美商业运营管理有限公司签订《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》。合同约定：……。1、明利（甲方）自愿将摊位编号233-127的摊位（5.11㎡）委托给常德向美商业运营管理有限公司（乙方）自主经营；2、委托经营期限为20年，从合同签订之日起至2037年9月16日止；3、本合同委托经营期限分为五个阶段，具体阶段为：第一个阶段，本合同签订之日起至第三年满之日止（共三年）、第二个阶段，第三年满之日起至第五年满之日止（共二年）。第一个委托经营管理阶段（第一年至第三年）为市场培育期，本管理期内，从合同签订之日计算，第一年至第三年委托经营收益已经由开发商支付给甲方，乙方不再向甲方支付。第二个委托经营管理阶段（第四年至第五年）为市场过渡期，基础租金收益为65元/㎡/月；3、基础租金收益按季度支付；4、乙方未按本合同的约定支付甲方委托经营收益，应当按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准赔偿甲方经济损失；5、在本合同约定的委托经营期限内，甲方有权在每满5年之前的30日内以书面形式向乙方提交《解除委托经营申请书》，乙方应当尊重甲方的选择……。因常德向美商业运营管理有限公司未按合同约定支付租金，2020年4月23日，明利遂诉至本院，要求判如所请。另查明：常德向美商业运营管理有限公司在本院受理明利租赁合同纠纷案后，于2021年4月29日支付了明利一个月的房屋租金312.22元。本院认为：1、案涉合同既不符合约定解除的情形、也不符合法定解除的情形，应继续履行；2、常德向美商业运营管理有限公司未按合同约定支付租金，显属违约，故本院对明利要求常德向美商业运营管理有限公司支付租金和违约金的诉讼请求予以支持。庭审中，常德向美商业运营管理有限公司主张欠付的租金应为8个月，金额总计2497.76元，本院予以支持。鉴于常德向美商业运营管理有限公司未按时支付租金的原因系受疫情影响，其关于调整违约金的观点本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条、第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、案涉《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》继续履行；二、常德向美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向明利支付租金2497.76元及违约金（违约金的计算方式：从2020年8月1日计算至2021年4月30日，每逾期一日按万分之1.0548（年利率3.85%÷365）计付）；二、驳回明利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由常德向美商业运营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  蔡雨静二〇二一年五月二十八日书记员  赵逸欣附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。