济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3159号原告：济南诚成物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王希苹，总经理。委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。被告：张艳，女，1962年10月4日出生，汉族，原济南磁带厂退休职工，住济南市。原告济南诚成物业管理有限公司（以下简称诚成物业公司）与被告张艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚成物业公司的委托诉讼代理人郭蕊，被告张艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠物业服务费2951.7元；2.判令被告向原告支付拖欠水费113.4元；3.判令被告向原告支付本案拖欠物业费和水费共计3065.1元自起诉之日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价LPR计算；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年8月1日，世纪中华城二期前期物业银河伟业物业公司撤离小区后，由张庄办事处世纪中华城居委会主导，经过济南城中城房地产开发有限公司与业主代表协商决定，聘请诚成物业管理有限公司进驻世纪中华城小区进行物业服务，世纪中华城居委会、城中城房地产开发公司与原告签订了物业服务合同，后经济南市槐荫区房地产行政管理部门备案。自2017年8月1日至今，被告一直在小区接受原告提供的物业管理服务，但是被告无故拖欠物业管理费和小区自用井水费，截至2020年11月30日，被告共欠物业服务费2951.7元，截至2020年9月30日拖欠水费113.4元。为了收回欠款以保证为小区提供正常的物业服务和自用井的正常运转，原告特具此状，恳请贵院在查明事实的基础上予以裁决。张艳辩称，原告所诉属实，物业费应该交，但我不交是有原因的。因为我住在一楼最西边，三面是渣土，我搬来八年了，成堆的渣土。我们以为可能刚开始的事，过两年会好，但是一直没弄，我们去找，说是好几个部门没协商好，但让我们住户来承担后果。冬天全是黄土，每天擦多少遍地都很脏，夏天草长得一人高，里面有粪便、卫生纸什么都有，我对象没办法，买了工具自己整理了一下，但是地方太大，整理不过来。后面全是建筑垃圾，很大的石头，这些东西就应该是物业整理的，卫生也好、绿化也好，但现在是我们替他干。水费不是我不交，三个月看一次水表，这一百多块钱应该是半年的，第一个三个月的时候我去交他们还没算出来，让下个季度一块，我再去交就不要了，说已经告我了。本院经审理认定事实如下：2017年8月初，为世纪中华城二期安置小区提供物业服务的原物业服务公司撤出该小区停止提供物业服务。经业主代表、小区开发商济南城中城房地产开发有限公司（以下简称城中城公司）、辖区居委会济南市槐荫区张庄路街道办事处世纪中华城社区居民委员会（以下简称世纪中华城居委会）与诚成物业公司几方协商一致，暂时由诚成物业公司接替原物业公司为小区提供物业服务，试用期3个月（2017年8月1日至10月31日），试用期收费标准为：物业费0.7元/月/平方米，供水运行维护费按原标准收取，并对车位费、临时停放车辆收费标准等进行了约定，并对上述内容进行了公示，同时约定试用期满后签订正式物业服务合同。2017年12月25日，由世纪中华城居委会作为甲方，与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司签订物业服务合同，约定由诚成物业公司为世纪中华城二期安置小区提供物业服务，物业服务费收费标准为0.7元/平方米/月，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同还对各方权利义务、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。四名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。2019年1月1日，世纪中华城居委会作为甲方，与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司再次签订物业服务合同，约定由诚成物业公司继续为世纪中华城二期安置小区提供物业服务，物业服务费收费标准仍为0.7元/平方米/月，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同亦对各方权利义务、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。由五名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。张艳为世纪中华城二期安置小区22号楼6单元102号业主，于2013年11月14日签字领取了房屋钥匙并签署了入住声明。诚成物业公司主张张艳拖欠自2017年8月1日至2020年11月30日的物业服务费2951.7元，并拖欠截至2020年9月30日的水费113.4元。另查明，2017年8月1日，城中城公司与诚成物业公司签订《水井委托管理协议》，约定为保障世纪中华城小区居民用水问题，城中城公司将位于世纪中华城二期7号楼西水井一口交付诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，参照市政自来水收费标准，诚成物业公司有权按3.15元/立方米向世纪中华城的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修、维护等方面的支出。如诚成物业公司撤出该小区或小区接入市政自来水管网后，协议终止。因世纪中华城小区尚未接入市政自来水管道，至今仍使用前述协议中的水井供水。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，诚成物业公司与城中城公司、世纪中华城居委会签订的《物业服务合同》即系前期物业服务合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。诚成物业公司需依前期物业服务合同为案涉小区的业主提供符合约定的物业服务，张艳作为该小区业主亦应依照约定支付物业服务费。虽然张艳主张因对诚成物业公司提供的物业服务不满意等原因才拒交物业费，但物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，业主须按时足额交纳物业费，而物业服务企业也要不断提升服务质量，两者才能形成良性循环。此外，本案中张艳未交纳自2017年8月1日至2020年11月30日的物业服务费2951.7元（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。综上，诚成物业公司主张张艳支付拖欠的物业费2951.7元，本院予以支持。关于诚成物业公司主张的水费，案涉小区采用自备井进行供水，小区开发商城中城公司与诚成物业公司签订了《水井委托管理协议》，约定为保障案涉小区居民用水问题，城中城公司将位于案涉小区的水井一口委托给诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，并参照市政自来水收费标准，按3.15元/立方米向案涉小区的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修、维护等方面的支出。诚成物业公司进驻案涉小区进行试用公示时，公示中亦有“供水运行维护费按原标准收取”的内容。作为小区业主的张艳亦实际使用了案涉自备井的供水，享受了相应的供水服务。综上，诚成物业公司主张张艳支付欠付的自2017年8月1日至2020年9月30日的水费113.4元，于法有据，本院予以支持。关于诚成物业公司主张的利息，综合张艳的答辩意见，双方当事人的陈述及提交的证据，诚成物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，所以本院对于诚成物业公司要求张艳支付利息的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条、第六条规定，判决如下：一、被告张艳于本判决生效之日起十日内向原告济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年11月30日的物业费2951.7元；二、被告张艳于本判决生效之日起十日内向原告济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年9月30日的水费113.4元。三、驳回原告济南诚成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张艳负担。本判决为终审判决。审判员  张代蕙二〇二一年五月三十一日书记员  郭建军