安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0207民初1175号 原告（反诉被告）：潘书情,女,1985年6月10日出生,汉族,住芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：李长志，安徽春蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文英，安徽春蓝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司,住所地芜湖市鸠江电子产业园综合楼5008室,统一社会信用代码913402070978709923(1-1)。 法定代表人:袁启明,董事长。 委托诉讼代理人：武涛，安徽通闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，安徽通闻律师事务所律师。 原告潘书情诉被告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司（以下简称芜湖国购公司）商品房销售合同纠纷，反诉原告芜湖国购公司诉反诉被告潘书情商品房销售合同纠纷，本院分别立案受理，依法适用简易程序于2021年4月19日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）潘书情及其委托诉讼代理人李长志，被告（反诉原告）委托诉讼代理人武涛、张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘书情向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与被告2017年8月31日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已支付的购房款163000元,并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2019年1月1日起至2019年8月19日的利息,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付日止的逾期利息;3、判决被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原告与被告于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发建设的位于芜湖市鸠江区芜湖××＃楼××室××房,该房建筑面积80.92平方米,单价为3868.02元每平米,总价为313000元。合同约定原告现金支付163000元,银行贷款150000元,房屋交付时间为2018年12月31日。合同还约定了被告应当在交房后90日内向原告提供办理房地产权证需要的全部材料,如果被告超过一年未能向原告提供材料而影响原告办理房屋所有权证的,原告有权退房并由被告赔偿原告的损失。合同签订后原告依约交付了购房款163000元。被告未能按约交付房屋且被告至今未能按约向原告提供办理房屋产权登记的相关资料,也未能向原告提供贷款银行。后原告多次与被告协商处理,被告一直未能妥善解决。原告遂向被告提出解除合同、返还购房款,均无果。原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 被告芜湖国购公司辩称：1、原告提出解除合同的依据不成立。原、被告签订的《商品房买卖合同》第4条对原告的付款方式进行了约定，原告应当于2017年8月30日前付款163000元，余款150000元应当由原告在2017年9月7日前办理银行贷款或者付款，同时提供银行贷款所需全部资料。据此条约定，原告未将全部房款以付款或者贷款的方式支付被告，构成违约。原告未能履行付款义务，被告有权拒绝交付房屋，但被告考虑到应物尽其用，已经于2019年4月2日向原告交付房屋。原告至今未能交付全部购房款，对案涉房屋没有取得所有权，被告没有为其办理房屋产权登记的义务。2、2019年4月2日被告已经将涉案房屋交付原告使用，故即使原告曾经享有合同解除权，该权利也已经消灭。 反诉原告芜湖国购公司提出的反诉请求：1、请求判令反诉被告立即支付拖欠的购房余款150000元;2、请求判令反诉被告支付逾期付款违约金15504元(自2017年9月8日起暂计算至2021年3月23日止,即150000元×0.008%/天×1292天,之后违约金按照此标准计算至款清之日止);3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。 事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》,约定由反诉被告购买反诉原告位于芜湖国购汽贸物流园Ａ区××＃楼××室房屋,总价款为313000元,首付款为163000元,并约定反诉被告应于2017年9月7日前办理银行贷款或支付余款150000元。同日双方签订《合同补充协议》,协议约定:1、商品房完成交付3日内,买受人可自行至出卖人（反诉原告）处领取办理房屋登记所需由出卖人提供的材料,自行办理房屋产权证书并交纳全部税费。买受人逾期不领取办证资料或不办理房产证的,出卖人不承担逾期办证的违约责任;2、买受人在签订本合同前,均已阅知全部合同条款,签订本合同后,视为买受人已认可。 反诉原告基于对反诉被告按时履约的信赖和期待,在签署上述协议后于2019年4月9日向反诉被告交付了案涉房屋。但截至起诉之日,反诉被告违反《商品房买卖合同》第4条第(3)项、《合同补充协议》第12条第(1)项等的约定,至今未能支付购房余款。反诉原告认为双方签订的上述协议合法有效,反诉被告理应向反诉原告支付拖欠的购房款及合同违约金。 反诉被告潘书情辩称：案涉合同应判决解除，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人就真实性无异议的原告所举原告身份证、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、《租赁授权证明》、收款收据、《费用确认单》、微信聊天截图，被告所举《芜湖汽贸园入伙手续书》本院予以确认并在卷佐证。 根据已采信的证据，结合双方当事人当庭陈述，本院查明的案件事实为：2017年8月31日,原告和被告签订了《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发建设的芜湖国购汽贸物流园Ａ区××＃楼××室,建筑面积80.92平方米,单价3868.02元／平方米,合同总价为313000元,支付方式为合同签订当日支付163000元，余款150000元由买受人（原告）在2017年9月7日前办理银行贷款或付款；交房时间为2018年12月31日前。合同第五条关于逾期付款规定为，买受人逾期付款的,出卖人应进行催告,自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期）,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人未行使解除权的,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.8的违约金。合同第七条关于逾期交房规定为，若被告逾期交房，原告应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%支付违约金等。合同第十二条关于出卖人履行协助办理产权证义务规定为，在商品房交付使用后90日内,向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料,如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料,而影响了买受人办理房屋所有权证的,双方同意按下列第1、2、3项处理:1、超过90日的,出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.5的违约金；2、出卖人迟延超过一年的,买受人有权退房;买受人退房的,出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并赔偿买受人由此造成的损失；3、出卖人在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间起开始计算。同日，原告与芜湖聚睿商业运营管理有限公司签订《租赁授权证明》一份，内容为原告授权该公司对其购买的芜湖国购汽贸物流园Ａ区××＃楼××室对外进行招租、出租活动，签订《租赁合同》，并收取租金等费用；授权期限3年。 上述合同签订当日，原告支付被告首付款163000元。此后，因被告不能提供合作银行，原告未能就剩余购房款办理银行按揭贷款手续。2018年12月31日，被告未能按约向原告交付房屋。2019年4月2日，原告在被告提供的《入伙协议书》上签名。《入伙协议书》内容为通知业主所购房屋已具备接收入伙条件，按约定自交付之日起，视为已将上述房屋及其相关设施正式交付业主。同日，被告就逾期交房违约金（734元）及房屋实测面积与预测面积的差额款（426元）与原告进行了结算，原告在结算单上签名确认并领取了结算款。此后，案涉房屋由芜湖聚睿商业运营管理有限公司对外出租。 另查明，被告与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行达成合作协议，现该行为被告开发建设的案涉项目提供个人购房按揭贷款业务。芜湖国购汽贸物流园A区26#楼已具备办理产权登记的条件。 本院认为，关于本诉部分：原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。合同履行过程中，因被告原因，原告未能就剩余购房款办理银行按揭贷款手续，被告也未能按约交付房屋，在此情况下，原告并没有行使合同解除权，应视为原告对自己权利的放弃。2019年4月2日，被告在原告未付清全部购房款的情况下将案涉房屋交付原告，同时双方还就逾期交房违约金进行了结算。至此，双方在合同履行过程中通过房屋的交付、结算行为对原合同条款中关于购房款支付期限、房屋交付条件及期限等约定进行了变更，该变更导致原合同中与之相对应的条款失去存在基础。被告在原告未付清剩余购房款的情况下拒绝向原告提供办理房屋产权登记的相关资料并无不妥，原告以被告拒绝提供办理房屋产权登记的相关资料为由主张被告违约，并要求退房已无合同依据。 原告诉称被告未能按约交付房屋，也未能向原告提供贷款银行与事实不符。现被告已提供合作银行，原告可以就案涉房屋办理银行按揭贷款，双方继续履行房屋买卖合同并无障碍。原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案反诉部分：反诉原告将案涉房屋交付反诉被告，且提供了办理按揭贷款的合作银行，反诉被告继续履行房屋买卖合同的条件已成就，反诉原告诉请反诉被告支付剩余购房款150000元，合法、有据，应予支持。 双方于2019年4月2日办理房屋交接手续即签订《入伙协议书》及《费用确认单》时并未约定剩余购房款的支付时间，且当时反诉原告也未能提供办理按揭贷款的合作银行，故反诉原告诉请反诉被告按原合同约定自2017年9月8日起支付逾期付款违约金没有事实依据，本院不予支持。反诉原告未证明自何时起要求反诉被告支付剩余购房款，故对反诉原告诉请反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、驳回原告潘书情的诉讼请求。 二、反诉被告潘书情于本判决生效之日起十日内支付反诉原告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司购房款150000元。 三、驳回反诉原告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的本诉案件受理费2998元，由原告潘书情负担。反诉案件受理费1805.04元，由反诉原告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司负担170.04元，反诉被告潘书情负担1635元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 吴小妹 二〇二一年五月十四日 法官助理 齐世民 书 记 员 向 欣 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。