四川省中江县人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川0623民初1607号 原告：德阳市福万家物业服务有限公司，住所地四川省中江县凯江镇柳岸华府A栋，统一社会信用代码91510623767271535B。 法定代表人：邱洪兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄丽琼，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：林依辉，男，该公司工作人员。 被告：李春，女，1976年3月12日出生，汉族，住四川省中江县。 原告德阳市福万家物业服务有限公司（以下简称福万家公司）与被告李春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福万家公司的委托诉讼代理人黄丽琼、林依辉、被告李春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福万家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物管费、公共能耗费、垃圾清运费及滞纳金共计3695.20元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系西水岸小区的物业服务公司，被告系该小区业主。被告从2016年7月起因单元门可视对讲系统无法使用为由，拒不交纳物业管理费等费用。从2016年7月至2021年6月共欠原告福万家公司物业管理费2721.60元、公共能耗费216元、生活垃圾清运费144元、停车费244元、滞纳金369.60元，共计3695.20元。原告多次沟通、催收未果，现提起诉讼，请支持原告的合法权益。 被告李春辩称，被告自2016年7月起未向原告交纳物业管理费等费用属实，但被告不交费是因原告未按合同约定履行服务义务，致小区多次被盗，原告却不予赔偿，每栋单元大门损坏无法正常关闭，小区大门人行通道门损坏，原告均不予维修，保洁服务质量极差，对小区车停放的车辆不进行管理，导致业主车辆被擦刮找不到肇事者，对小区业主私拉电线充电不管理，存在安全隐患，故达不到收取物业服务费的标准，不应支付原告物业服务费。原告与业主委员会签订的合同无效，被告已单方终止该合同，故被告也不应该支付原告物业服务费。此外，原告主张的公共能耗费收取不合理，属于强制征收，停车次数由原告自行记录，未经业主确认，停车费收取不规范，被告只在2016年上半年停过车，每月最多停了3次，对于原告主张的生活垃圾清运费无异议。综上，请驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告福万家公司自位于四川省中江县提供物业管理服务，被告系该小区业主。在该小区业主委员会成立后，原告与西水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定：服务内容包括房屋共用部位的维修、养护、管理，房屋共用设施、设备的维修、养护、管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、树木、绿化设施的养护、管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序的管理等，原告承担房屋建筑主体共用部位、共用设施、设备、共用绿地、花木、建筑小品的日常维修、养护所产生的费用每次在500元以内由乙方承担，超过500元的，应当从专项维修资金中列支；物业管理服务费标准，多层住宅0.38元／月·平方米，公共能耗费4元／月·户（用于支付公共照明路灯、楼梯灯、门卫灯、可视对讲系统、监控设备等电费，绿化、水池、拖楼梯等水费），占用道路或者其他场地停放机动车辆的，按照60元／月·个收取车位管理费，该费用仅为车位场地占用费，用于维修、养护本物业管理区域内的道路和停车设施、业主委员会的活动经费以及弥补物业管理经费的不足；业主于每年1月至3月一次性交清前半年的物业服务等费用，6月至10月一次性交清后半年的物业服务费等费用。原告与西水岸小区所签订的《物业服务合同》约定的期限均为一年，并约定合同期满双方无异议，顺延一年。顺延期限届满后，双方继续签订合同，截止本案审理期间，双方最后一次签订合同的时间为2020年12月10日，合同期限届满时间为2021年12月20日。对于车位管理费，虽然合同约定为60元／月·个，但实际执行中，只对晚上停放于小区内的车辆由物业管理员记录后按2元／辆·晚收取。被告自2016年7月起以原告未尽到管理义务为由不交纳物业管理费等费用，欠2016年7月-2017年6月、2018年1月-2021年6月期间的物业管理费2721.60元、公共能耗216元、生活垃圾清运费144元。原告催收无果遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。 另查明，西水岸小区于2007年左右建成并交付业主使用，总共164户，实际入住160户，小区规划车位为10个，现常停放车辆二三十辆，不能停放于规划车位的车辆停放于小区内道路旁、空地上。小区没有规划电瓶自行车充电区域，现也未建成电瓶自行车充电设备。 本院认为，关于原告与西水岸小区所签订的《物业服务合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞8号）第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与西水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》，原告虽然未提交证据证实其是经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后选聘，但自该小区建成交付使用后，其就在该小区进行物业管理服务至今，其间多次与业主委员会签订《物业服务合同》，绝大部分业主并未提出异议，视为同意原告为该小区进行物业服务，故应确认原告为西水岸小区进行物业服务取得了该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，则该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，被告系该小区业主，应受该合同的约束，其辩称该《物业服务合同》无效、其已单方终止了该合同的意见不符合法律规定，本院不予采纳。 关于原告是否履行了合同约定的义务的问题。本院认为，根据双方的意见，原告履行了基本的门卫值守、打扫清洁卫生、小区内停车管理等义务，至于原告提到的小区多次被盗、单元门损坏不维修、大门人行通道损坏不维修、业主私拉电线充电不安全、车辆停放管理不规范等问题，这与该小区的车位规划仅10个而业主车辆不断增加导致的矛盾等有关，也与该小区已建成交付使用十四年部分设施设备陈旧老化等有关，要解决这些问题及矛盾，需要较大的资金投入，而根据双方合同约定，单次维修等超过500元以上费用的应当从专项维修资金中列支，这就需要小区业主、业主委员会与原告共同协商、相互配合、制定合适方案来解决，这并非原告单方面可以解决的问题，故不能以此认为原告未尽到义务，因此，被告认为原告服务未达收取物业管理费的标准，其不应支付物业管理费的意见本院不予采纳。 关于被告欠付的物业管理费，对于2016年7月-2017年6月、2018年1月-2021年6月期间的物业管理费2721.60元、公共能耗216元，符合合同约定，本院予以确认；对于生活垃圾清运费144元，被告无异议，本院予以确认；对停车费，由于原告无证据证实被告停车次数，但被告认可2016年上半年每月停车3次，则本院确认被告停车费为36元（3次/月×6月×2元/次），原告主张过高的部分，本院不予支持；原告自愿撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许；则被告应支付原告的物业管理费2721.60元、公共能耗费216元、生活垃圾清运费144元、停车费36元，共计3117.60元。对于被告辩称的2021年1月至6月的物业管理费还未到支付时间不应支付的意见，因合同约定每年1-3月交付上半年的物业管理费，现已是5月，故已达到支付上半年物业管理费的条件，被告应予支付，其辩解意见不能成立，本院不予采纳。被告辩称公共能耗费属于强制收取，不合理，因该费用《物业服务合同》进行了约定，是因小区因路灯照明等公用所产生，被告并无证据证实该费用过高，故其意见本院不予采纳。 综上，原告要求被告支付物业管理费、公共能耗费、生活垃圾清运费、停车费共计3117.60元的诉讼请求成立，本院予以支持，其他请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞8号）第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李春于本判决生效后十日内支付原告德阳市福万家物业服务有限公司物业管理费、公共能耗费、垃圾清运费共计3117.60元； 二、驳回原告德阳市福万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李春负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨英 二〇二一年五月二十七日 书记员  周静