湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终822号上诉人（原审原告）：达小华，男，1973年12月22日出生，汉族，住湖南省武冈市。上诉人（原审原告）：陈满贞，女，1977年1月13日出生，汉族，住湖南省武冈市。共同委托诉讼代理人：刘中楠，湖南道宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武冈市展辉房地产开发有限公司，住所地武冈市庆丰西路。法定代表人：钟伦团，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。上诉人达小华、陈满贞因与被上诉人武冈市展辉房地产开发有限公司（以下简称展辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人达小华、陈满贞的共同委托诉讼代理人刘中楠，被上诉人展辉公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达小华、陈满贞上诉请求：1、依法撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2949号民事判决；2、查清事实，依法改判，支持达小华、陈满贞一审的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用全部由展辉公司承担。事实与理由：原判决认定事实不清，扣减违约金计算期限缺乏法律依据，应依法予以撤销。1、案涉房屋未达到交付条件，不能进行交付，展辉公司未能履行合同义务，违反与达小华、陈满贞签署的《武冈市商品房买卖合同》约定。2、一审法院扣减违约金计算期限缺乏法律依据，一审判决中认可展辉公司延迟交房的事实，但在违约金计算期限中又进行了扣减，其中受××影响扣减2个月和案涉房屋所在小区因武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工影响扣减8个月零10天，明显缺乏法律依据。3、本案中展辉公司提交的由武冈市城区道路改造项目指挥部出具的证明系一审辩论终结后提交，一审法院继续采信展辉公司庭后提交证据属于程序违法。展辉公司辩称：一审认定基本事实清楚，适用法律准确，达小华、陈满贞的上诉观点和理由依法不能成立，请求二审法院维持原判，驳回达小华、陈满贞的上诉请求。案涉房屋在2020年4月21日已经达到交房条件，原判决扣除的受××疫情影响和道路封闭施工影响计算的延期天数符合客观因素及法律规定，分别为不可抗力和政府原因。展辉公司在一审庭审后提供的由武冈市城区道路指挥部出具的证明与本案关系重大，且经过达小华、陈满贞质证，符合法律规定，依法应予以采信，一审程序合法。达小华、陈满贞向一审法院起诉请求：1、判令展辉公司按照合同约定向达小华、陈满贞交付位于湖南省武冈市××村熙园25栋2504号房产；2、判令展辉公司支付自2020年1月1日起至展辉公司将符合合同及法律规定的房屋交付达小华、陈满贞之日止的违约金（以达小华、陈满贞已经支付的房款基数按照日万分之一计算，截止起诉日期已产生违约金66907元）。一审法院查明的事实：达小华、陈满贞与展辉公司于2019年2月27日签订了购买位于武冈市××村××栋××号××商品房买卖合同，合同编号是201800632504。该合同对房产的面积、价格、结构、用途、付款方式及期限、房屋交付时间及条件、违约责任、管辖法院等进行了约定。该合同约定展辉公司应于2019年12月31日前交付房产，该合同第十一条对房屋交接及违约责任进行了约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。达小华、陈满贞已按合同约定交付了购房款2947434元。2020年4月13日，展辉公司向达小华、陈满贞发出了交房通知书，要求达小华、陈满贞于2020年4月28日前来办理收房手续，达小华、陈满贞于2020年4月14日收到了该交房通知书。达小华、陈满贞所购买的房屋于2020年4月21日完成了工程质量竣工验收。达小华、陈满贞以房屋未达到交付标准为由一直拒收房屋。另查明：展辉公司所开发的武冈市展辉熙园住宅小区一期建设工程的基础部分（子分部）工程质量、主体分部（子分部）工程质量、装饰装修分部工程质量分别于2018年12月1日、2019年7月4日、2019年10月20日经设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位、施工总承包单位验收，因上述工程均符合设计及规范要求资料和报告齐全、合格，观感良好，同意验收；2020年3月21日，该工程住宅区共109户，经建设单位、总承包施工单位、分包施工单位、监理单位、物业单位等进行住宅工程质量分户验收，符合规范设计要求；2020年4月21日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收。2020年4月23日，武冈市建设工程质量监督站向邵阳市恒昌工程建设项目有限公司（系武冈市展辉熙园一期工程的承办方）发出整改通知单，以该工程未进行分户验收、预验收和竣工验收擅自通知业主交房，违反建设工程基本程序，存在诸多质量隐患等要求5日内整改完毕；2020年7月1日、7月17日武冈市建设工程质量监督站就武冈熙园小区工程存在不同的质量问题要求邵阳市恒昌工程建设项目有限公司整改到位。展辉熙园一期房屋2021年1月12日已具备了通电、通水、入户通气的条件。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争执的焦点：本案案涉商品房是否已经达到合同约定的交付条件及达到合同约定交付条件的时间。案涉商品房已经于2020年4月21日完成了由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方参与的工程质量竣工验收，综合结论为该工程符合规范要求并同意验收，已经符合双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定涉案商品房经验收合格的房屋交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场发展部出具的证明，展辉熙园一期房屋于2021年1月12日具备开户通气条件，已经达到双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定的附件三中开通天然气的标准。至此，案涉商品房已经符合双方当事人约定的房屋交付条件。案涉商品房尚未经过综合验收合格，是否符合综合验收合格的标准，目前无法确定，达小华、陈满贞可以选择继续履行合同或者解除合同。本案中达小华、陈满贞选择要求继续履行合同，尽管武冈市展辉房地产开发有限公司已主动通知达小华、陈满贞于2020年4月28日前接收房屋，但达小华、陈满贞以该房屋不符合交付条件为由至今尚未接收，因此展辉房地产公司仍应当按照合同的约定继续履行交付案涉商品房的义务。展辉公司迟延交付房屋的事实确实存在，应当按照合同约定向达小华、陈满贞支付违约金。鉴于受2020年××疫情的影响，在计算违约金时应酌情扣减2个月；鉴于受武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工的影响，在计算违约金时应扣减8个月零10天。展辉房公司应支付达小华、陈满贞违约金18274元［2947434元×1／10000×62天］（自约定交付房屋之日的次日即2020年1月1日起至符合约定的房屋交付条件之日即2021年1月12日止,扣减10个月零10天，违约时间共计62天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：（一）武冈市展辉房地产开发有限公司于判决生效后10日内将位于武冈市××街道××村熙园25栋2504号房屋交付给达小华、陈满贞；（二）武冈市展辉房地产开发有限公司支付达小华、陈满贞违约金18274元，此款限判决生效后10日内付清；（三）驳回达小华、陈满贞的其他诉讼请求。二审审理过程中，达小华、陈满贞向本院提交了视频资料、两份整改通知单等证据，对于视频资料，展辉公司对其真实性无异议，本院予以采信；两份整改通知单，均为复印件，无法与原件核对一致，本院不予采信。展辉公司向本院提交了业主交房会签单、钥匙领取签收单、收据，拟证明展辉公司于2021年2月24日将案涉房屋交付给达小华、陈满贞，达小华、陈满贞对该证据的真实性无异议，本院予以采信。二审审理查明：2021年2月24日，展辉公司与达小华、陈满贞办理了房屋交接，展辉公司将案涉房屋交付给达小华、陈满贞。本院查明的其他事实与一审查明的一致，对一审认定的其他事实本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点是：1、案涉房屋是否符合交付条件；2、一审对逾期交房时间的计算是否恰当。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付条件为商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。经查，案涉房屋已于2020年4月21日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收，因工程符合设计和施工质量相关验收规范要求，同意验收，即案涉房屋已经验收合格。案涉房屋虽未经综合验收，但是否经综合验收，并不是本案合同约定的交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场部出具的证明，案涉房屋已经具备开户通气的条件，综合在案其他证据，案涉房屋已经达到合同附件三的约定标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，案涉房屋既符合法定交付条件，也具备了合同约定的交付条件。经查，案涉房屋在一审判决作出后也已实际交付，故无需再判决交付。关于一审对逾期交房时间的计算是否恰当的问题。2019年底至2020年初的××疫情属于不能预见、不能避免并不可克服的不可抗力，系展辉公司不能如期履行合同义务的因素之一，一审在计算展辉公司逾期交房违约金时酌情扣除2个月违约时间并无不当。武冈市迎春路市政道路改扩建工程封闭施工属于双方合同签订之后、履行期间新发生的事实，系政府行为，双方在签订合同时无法预知，一审将该事由也归于不可抗力亦并无不妥。一方面，市政道路改扩建工程封闭施工客观影响了展辉公司对案涉合同的履行，另一方面，该政府行为又为涉案小区天然气管道的铺设安装提供了便利条件，对此事实展辉公司在二审中也予当庭认可，该政府行为并未直接导致案涉合同不能履行，一审在计算展辉公司逾期交房违约时间时将市政道路改扩建工程封闭施工的全部期间即8个月零10天均予以扣除欠妥，考虑到该政府行为对展辉公司履行合同的影响程度，本院酌定对展辉公司逾期交房的违约期间扣除4个月零5天，展辉公司应支付达小华、陈满贞违约金55117元（2947434元×1／10000×187天）。另外，武冈市城区道路改造指挥部出具的《证明》，虽系展辉公司在一审辩论终结后提交，鉴于该份证据直接影响到案件基本事实的认定，一审法院在组织双方对该份证据进行质证后予以采信并未违反法律规定。在一审判决作出后发生了新的事实，案涉房屋已经交付，展辉公司无需承担继续交付案涉房屋的法律责任，一审判决第一项的交付内容应予撤销。达小华、陈满贞的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2949号民事判决第一、三项；二、变更湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2949号民事判决第二项为：武冈市展辉房地产开发有限公司支付达小华、陈满贞违约金55117元，此款限于本判决生效后10日内付清；三、驳回达小华、陈满贞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费785元，由达小华、陈满贞负担157元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担628元。二审案件受理费1271元，由达小华、陈满贞负担369元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担902元。本判决为终审判决。审判长 肖 霞审判员 李玉芳审判员 王彦懿审判员 谭晓飞审判员 周丽红二〇二一年五月十八日法官助理王品书记员周鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；