甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0102民初1222号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人:常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人:李雪，甘肃载坤律师事务所律师。被告：宋永强，男，1998年6月4日出生，汉族，户籍地甘肃省庄浪县，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张伟强，北京德恒（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾志强，北京德恒（兰州）律师事务所实习律师。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）与被告宋永强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常发旺、被告宋永强及其委托诉讼代理人张伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号:2017预37551）及其附件，被告协助原告办理注销合同备案手续；2、判令被告腾退位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××单元××号商品房；3、判令被告向原告支付解除合同违约金142027.35元；4、判令本案律师费、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2017年8月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将在建的位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××单元××号房出售给被告，合同总价款946849元，付款方式为银行按揭分期付款。合同签订后，被告向中国农业银行兰州分行贷款660000元用于支付购房款，原告为被告的借款提供阶段性保证担保责任。后因被告逾期偿还银行按揭分期贷款，中国农业银行兰州分行向原告发送《担保人履行责任通知书》。原告为履行担保义务，于2020年11月30日代被告向该行支付贷款本息合计642956.09元，原告已实际履行了保证担保责任。根据原、被告签署的《商品房买卖合同》附件四、合同补充协议第九条约定:“原告因承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及实现债权的费用）支付给贷款银行的，原告有权解除与被告间的《商品房买卖合同》。原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，被告应按该商品房总房价款的15%支付违约金给原告”，现原告已依约履行了保证担保责任，有权依照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告宋永强辩称，1、原告无权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，该合同附件4约定系固定条款，依据民法典396条、497条规定，原告扩大了行使权利的宽度，加重了被告的责任，违背了公平原则，权利失衡，该条款应属无效。2、被告虽有违约事实，但是其已支付房屋总价款的一半，其行为不足以解除合同。虽然被告延期归还银行贷款，但是其之后立马补还了所欠贷款，且拖欠贷款是因为疫情影响。之后，被告一直如期向银行归还贷款，直至2021年被告向银行归还贷款时，被银行告知碧桂园公司已经代偿了全部贷款。之后被告找原告协商，原告均未理会。原告在没有告知被告的情况下就代偿贷款，存在过错。现在被告愿意采取措施向碧桂园公司归还代偿款，被告的违约未给碧桂园造成损失。3、被告首次逾期是2019年12月份，根据合同约定，原告解除合同的期限为一年，至原告起诉解除合同时明显已经超过一年，故原告无权解除合同。另外，原告要求被告支付律师费没有依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：合同编号为2017预37551的《商品房买卖合同》及附件、补充协议、《按揭业务担保合作协议》、担保人履行责任通知书、中国建设银行单位客户专用回单、业务凭证。被告的质证意见：对合同编号为2017预37551的《商品房买卖合同》及附件、补充协议、《按揭业务担保合作协议》真实性无异议，证明目的有异议，认为该合同有很多格式条款，违背了被告的权利义务，应当无效被撤销。对担保人履行责任通知书真实性无法判断，是银行给原告发的通知，和被告无关。对中国建设银行单位客户专用回单、业务凭证真实性无异议，证明目的有异议，认为这虽是原告给农行兰州分行营业部的转账凭证，但无法证明这就是替被告偿还的贷款。被告为证明其答辩意见的成立向本院提交了以下证据：2017年10月31日的《个人购房担保借款合同》。原告的质证意见：对2017年10月31日的《个人购房担保借款合同》无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月16日，原告碧桂园公司与被告宋永强签订了合同编号为2017预37551的《商品房买卖合同》及相关附件，双方约定：被告从原告处购买位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××单元××室××，建筑面积为126.95平方米，套内建筑面积99.50平方米，分摊建筑面积27.45平方米,每平方米售价7458.44元，总购房款为946849元；被告选择了银行按揭分期付款方式，被告应在签订《商品房买卖合同》时支付房款286849元，并向贷款银行办理按揭申请手续，被告必须在2017年9月17日前将银行按揭款项66万元支付给原告；被告如未按合同规定的时间付款，超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；原告应当在2018年12月30日前，将经验收合格的商品房交付被告。同时,双方在附件四合同补充协议中约定：被告以银行按揭贷款方式支付房价款的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》；原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务；原告据此解除合同的，被告应按该商品房总价款的15%支付违约金给原告；《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，若被告是采用银行按揭贷款方式支付房款且原告已实际收取该银行按揭贷款的，被告自愿同意原告可在该解除条件发生之日后将被告所欠按揭银行的款项直接代被告偿还给贷款按揭银行；《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，原告有权从被告已支付的所有款项中扣减被告应承担的违约金及有关费用。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告支付了房款286849元，同时被告向中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部申请了按揭贷款。2017年10月31日，原、被告与中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告贷款总金额66万元，贷款期限为30年，还款周期为每月，还款日为每期末月的20日；若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布双方签订的其他借款合同项下借款立即到期；阶段性保证人碧桂园公司对该笔按揭贷款提供连带保证责任，保证期限自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；贷款人按照本合同约定提前收回全部或部分借款时，贷款人有权要求保证人承担担保责任。随后，贷款人将按揭贷款66万元转入碧桂园公司账户。同时，原告向被告交付了案涉房屋。之后，被告开始向贷款人偿还按揭贷款。但被告出现了未按约归还上述按揭贷款本息的情况。为此，中国农业银行股份有限公司兰州分行于2020年11月23日向碧桂园公司发出《担保人履行责任通知书》，通知碧桂园公司：为宋永强等30人保证担保的《欠款清单》所列合同项下债务已到期，请接到本通知后立即履行保证担保责任。宋永强尚欠本金632110.57元，尚欠利息（含罚息、复利）11667.08元，上述欠款计算至2020年11月30日，碧桂园公司应承担的保证担保责任以实际履行时根据主合同及担保合同约定计算的数额为准。2020年11月30日，原告作为被告贷款的保证人，向贷款人代偿了被告拖欠的贷款逾期本息合计642956.09元。随后，原告诉至法院。另查，碧桂园公司与中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部签订了《按揭业务担保合作协议》，约定：中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部对碧桂园公司开发建设并依法销售的位于兰州青白石的兰州碧桂园二期项目的购房人提供相关的抵押贷款业务；碧桂园公司同意为购买上述项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部提供无条件、不可撤销的协议约定的连带责任保证担保；保证担保的范围包括《购房借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及中国农业银行股份有限公司甘肃省分行营业部为实现债权而支付的费用；保证担保期限自贷款发放之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止。双方还约定了其他事宜。本院认为，原告碧桂园公司与被告宋永强于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是否具备解除条件，被告是否应当协助原告办理注销合同备案手续并腾退房屋；2、被告是否应向原告支付违约金。就商品房买卖合同及其附件能否解除而言。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告宋永强通过首付按揭贷款的方式支付了购房款，理应按约按月偿还贷款本息，但被告却逾期还贷，导致贷款银行要求原告承担了担保责任，原告代替宋永强向该行偿还了贷款。根据《商品房买卖合同》附件中：“被告以银行按揭贷款方式支付房价款的，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向原告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》。原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权费用等视为被告欠原告的债务”之约定，原告解除合同的条件已成就，可以行使解除权，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在起诉前未通知对方解除合同，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，故双方之间的该《商品房买卖合同》及相关附件自起诉状副本送达被告时即2021年2月8日解除。因涉案合同已在房产管理部门进行了登记备案，现《商品房买卖合同》及相关附件解除后，被告负有后合同履行义务，其应协助原告办理涉案合同的撤销备案登记手续，故对于原告诉讼要求被告协助原告办理注销合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同解除后，被告应将案涉房屋腾交给原告，故对原告要求被告腾交案涉房屋的请求，本院予以支持。对于被告认为原告行使合同解除权已超过一年的辩称，本院认为，原告于2020年11月30日代偿了被告所欠贷款本息，于2021年1月21日诉至法院要求解除合同，并未超过一年期间，故对被告该辩称，本院不予采信。就被告应否向原告支付违约金而言。虽然被告未按约偿还按揭贷款的行为构成违约，本应依约支付原告相应的违约金，但原告主张的违约金过高，同时，由于原告在合同解除后可再行出售案涉房屋，因此，为平衡当事人利益关系，本院依法酌定被告承担违约金5000元。对于原告主张的律师费，因其并未提供证据予以证明，故对原告该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告宋永强于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017预37551）及相关附件于2021年2月8日解除;二、被告宋永强于本判决生效后十五日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2017预37551）备案注销手续；三、被告宋永强于本判决生效后十五日内向原告腾交位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××单元××室房屋；四、被告宋永强于本判决生效后十五日内支付原告兰州碧桂园房地产开发有限公司违约金5000元；五、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1570元，原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担570元，被告宋永强承担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二一年五月二十五日书记员  王淑娟