广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终462号 上诉人（原审原告）：施晓君，男，1997年2月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：覃晴，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃燕，广西万益（防城港）律师事务所律师实习人员。 被上诉人（原审被告）：防城港市顺意房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区行政中心区金花茶大道与白龙路交汇处纳川大厦。统一社会信用代码：914506005794026817（1-1）。 法定代表人：梁海虹，总经理。 委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 原审第三人：广西中睿能源有限公司，住所地广西防城港市港口区渔洲坪龙山南路18号。统一社会信用代码：91450600MA5L8PU24K。 法定代表人：杨国胜，总经理。 原审第三人：广西防城港市沃达置业有限公司，住所地广西防城港市港口区渔洲城龙山南路198号。统一社会信用代码：91450602667011170N（1-1）。 法定代表人：梁靖，经理。 -2- 委托诉讼代理人：卓琪顺，广西万合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马理，广西万合律师事务所律师。 上诉人施晓君因与被上诉人防城港市顺意房地产开发有限公司（以下简称顺意公司），原审第三人广西中睿能源有限公司（以下简称中睿公司）、广西防城港市沃达置业有限公司（以下简称沃达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人施晓君上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判顺意公司赔偿施晓君602、603号房的一倍房款9703，30元；2.本案一、二审诉讼费用由顺意公司承担。事实与理由：一、施晓君与顺意公司签订商品房买卖合同后，顺意公司未告知施晓君的情况下，私自将602、603号房抵押给第三人，导致合同目的不能实现施晓君有权解除合同并要求顺意公司支付已付房款的一倍赔偿。二、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，而一审法院适用该解释第九条的规定，认为施晓君未能提供证据证明施晓君与顺意公司签订602、603号房的《商品房买卖合同》时，该房屋已抵押的事实，应承担举证不能的不利后果属适用法律错误。综上，一审判决适用法律错误，实体处理不当，请求撤销一审判决第三项，改判支持施晓君的上诉请求。 被上诉人顺意公司辩称，不同意施晓君的上诉请求。一、顺意公司在一审中判令承担退还房款并支付利息是非常冤枉的。因为截至目前顺意公司没有拿到任何购房款，购房款系沃达公司收取。顺意公司在出具收据的时候特别注明是置换，但顺意公司没有收到任何的置换物。二、顺意公司不存在恶意抵押房产的故意，房屋的抵押也不是合同不能履行的原因，因为房款一直没有收取到，顺意公司为了盘活资金，才暂时使用没有出售的一批房产进行抵押贷款，案涉的602、603号房只是其中的两套，如果房子真实履行交易的话，顺意公司可以很快解押进行预售登记。 -3- 顺意还有不少待售和未办理抵押的房产，即是说施晓君诉请继续履行合同，那么本案的房屋交易最后是可以履行完成的，而施晓君诉请解除合同是合同不能履行的另一个原因。三、原司法解释判一倍赔偿的法理是基于开发商的恶意违约，那么法律就启动惩戒功能，本案不适用该规定，因为本案中的顺意公司也是受害方，而且是四方中真正遭受损失的一方。而且该司法解释的本身也存在模糊性，争议性。随着民法典的颁布，最高人民法院在2020年12月30日对该司法解释进行了修改，直接删除了第7、8、9、14条，一审法院于2021年1月19日作出的一审裁判文书，从法律适用上来说，一审驳回施晓君的一倍房款的诉请并没有法律上的瑕疵。综上，施晓君的上诉请求没有任何法律依据。 原审第三人沃达公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回施晓君的上诉请求。 原审第三人中睿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加本次调查质证庭，视为其放弃举证、质证、答辩和最后陈述的权利。 施晓君向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除施晓君、顺意公司于2019年1月签订的四份《商品房买卖合同》(合同编号分别为602、603、702、703)。二、判令顺意公司退还施晓君购房款1，325，726元，利息135，395.29元，共计1，461，121.92元（利息计算方式：以1，325，726元为基数，2018年6月1日至2019年8月20日按中国人民银行贷款基准利率标准计为77，840.37元，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月11日为57，554.92元，2020年9月11日以后另计至实际清偿之日止）。三、判令顺意公司赔偿施晓君602、603号房的一倍购房款970，330元。四、判令顺意公司向施晓君支付财产保全担保保险费5000元。五、本案诉讼费、保全费由顺意公司承担。 -4- 一审法院认定事实：2017年9月15日，第三人中睿公司作为认购方与第三人沃达公司作为出售方签订《纳川•山海府认购协议》，约定中睿公司购买沃达公司开发的位于防城港市港口区，物业建筑面积为676.25平方米，认购单价3750元每平方米，总价款2535938元。付款方式为分期付款，购房定金500000元须于签署本认购书时付清；剩余房款第一期首付款505938元于2017年9月30日前付款（已扣除购房定金），首付款付清后三个月内出售方需与认购方签订《商品房买卖合同（预售）》并办理合同备案；第二期款1530000元认购方以每月还款方式向出售方支付房款。认购协议签订后，第三人中睿公司于当日通过银行转账的方式向第三人沃达公司支付了定金500000元。2017年9月29日，第三人中睿公司作为乙方与第三人沃达公司作为甲方签订《购房分期付款协议》，约定购买上述房屋的分期付款方式，乙方向甲方支付购房首付款1005938元，剩余房款1530000元，乙方同意按分期付款方式向甲方支付，乙方每月应向甲方支付购房款本息45684元。《购房分期付款协议》签订后，第三人中睿公司于当日通过银行转账的方式向第三人沃达公司支付505938元，并于2017年11月28日、2017年12月28日、2018年3月28日、2018年1月26日、2018年2月28日、2018年4月28日、2018年5月28日向第三人沃达公司支付45684元，共计1325726元。 2019年1月11日，第三人中睿公司作为乙方与沃达公司作为甲方签订《协议》，约定鉴于甲方双方于2017年9月15日签订《纳川•山海府认购协议》、《购房分期付款协议》，乙方购买甲方开发的位于防城港市港口区，总价为2535938元。经双方协商一致，甲方同意放弃购买上述房屋，由乙方置换购买位于防城港市港口区 -5- 交汇处的“纳川大厦”商品住宅，达成如下协议:一、甲乙双方一致同意解除双方签订的《纳川•山海府认购协议》、《购房分期付款协议》。二、本协议签订当日，甲方协助乙方以施晓君的名义与顺意公司签订“纳川大厦”602、603、702、703号房的《商品房买卖合同》。三、乙方已经支付给甲方的款项1325726元，现转为施晓君购买位于防城港市港口区商品住宅的购房款。顺意公司于签订《商品房买卖合同》的同时，向乙方出具收到施晓君1325726元购房款的收据。四、乙方确认购买的“纳川大厦”商品房住宅的房号、面积及价格为602号房，建筑面积102.14平方米，单价每平方米4750元，总价485165元；603号房，建筑面积102.14平方米，单价每平方米4750元，总价485165元；702号房，建筑面积43.02平方米，单价每平方米4750元，总价204345元；703号房，建筑面积43.02平方米，单价每平方米4750元，总价20，4345元；五、乙方购买“纳川大厦”上述商品住宅款项，不足部分53294元，在乙方与顺意公司签订的《商品房买卖合同》备案后，由乙方以施晓君名义一次性向顺意公司补齐。六、乙方购买上述“纳川大厦”商品房的有关具体事宜（销售单价不变），以乙方与顺意公司签订的商品房买卖合同为准。 2019年1月11日，顺意公司作为出卖人与施晓君作为买受人签订了三份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号分别为602、603、702），约定买受人购买位于防城港市行政中心区，建筑面积分别为102.14、102.14、43.02平方米，单价为每平方米4750元，总价款分别为485165元、485165元、204345元；约定付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年1月11日前支付商品房全部价款485165元、485165元、204345元。2019年1月4日，顺意公司作为出卖人与施晓君作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》（预售）（合同 -6- 编号703），约定买受人购买位于防城港市行政中心区，建筑面积为43.02平方米，单价为每平方米4750元，总价款为204345元，付款方式为分期付款，首期房价款151051元。 2019年1月11日，顺意公司向施晓君出具四张加盖其公司公章的收据（编号分别为0003368、0003370、0003369、0003367），载明兹收到施晓君交来纳川大厦602号房款485，165元，纳川大厦603号房款485，165元，纳川大厦702号房款204，345元，纳川大厦703号房款151，051元。四张收据右下角均备注“换（沃达置换）”。 另查，涉案的纳川大厦602号房、603号房于2019年12月3日已抵押给广西中小企业融资担保有限公司，并办理了抵押权登记手续。 2020年7月27日，施晓君通过邮政专递向顺意公司发出催告函，要求顺意公司5日内办理涉案四份《商品房买卖合同》备案手续或置换其他合适房源，否则，有权解除合同。再查明涉案四份《商品房买卖合同》至今未办理备案登记手续。 一审法院认为，根据各当事人的诉辨，归纳本案的争议焦点：一、施晓君的主体是否适格；二、施晓君是否已依据其与顺意公司签订的《商品房买卖合同》交付房款；三、施晓君请求解除施晓君与顺意公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还款及赔偿利息损失，及赔偿602、603号房一倍购房款、支付财产保全担保保险费是否有事实法律依据。 一、关于施晓君的主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”及第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”之规定，本案第三人中睿公司于2017年9月15日与沃达公司签订《纳川•山海府认购协议》、《购房分期付款协议》，后又于2019年1月11日签订《协议》，约定第三人沃达公司收取第三人中睿公司的款项1325726元转为施晓君购买位于防城港市港口区交汇处的“纳川 -7- 大厦”商品住宅的购房款，实际为第三人中睿公司将其享有沃达公司的债权转让给施晓君，该债权转让于法有据，该院依法予以认定。后第三人沃达公司协助施晓君与顺意公司签订“纳川大厦”602、603、702、703号房的《商品房买卖合同》，顺意公司并出具收据交由施晓君，施晓君有权就其与顺意公司之间的商品房买卖合同纠纷提起诉讼。对于第三人沃达公司称施晓君主体不适格的问题，该院不予采纳。 二、关于施晓君是否已依据其与顺意公司签订的《商品房买卖合同》交付房款的问题。施晓君与顺意公司签订四份《商品房买卖合同》（预售）之后，顺意公司便向施晓君出具了四张收据（编号分别为0003368、0003370、0003369、0003367），载明兹收到施晓君交来纳川大厦602号房款485，165元，纳川大厦603号房款485，165元，纳川大厦702号房款204，345元，纳川大厦703号房款151，051元；同时四张收据右下角均备注“换（沃达置换）”，可见顺意公司明知是第三人沃达公司置换给施晓君的房屋，并出具了加盖其公司公章的收据由施晓君收执，应视为顺意公司认可施晓君已付房款的事实。现顺意公司认为第三人沃达公司并未将款项实际交付给顺意公司，属于顺意公司与第三人沃达公司之间的其他法律关系，不能对抗施晓君。 三、施晓君请求解除施晓君与顺意公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还款及赔偿利息损失，及赔偿602、603号房的一倍购房款、支付财产保全担保保险费是否有事实法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”及九十六条“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除”。本案经施晓君的催告，顺意公司至今未办理与施晓君签订的涉案四份《商品房买卖合同》的备案登记手续，现施晓君请求解除涉案四份《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，该院予以支 -8- 持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，顺意公司应将纳川大厦602号房款485，165元，纳川大厦603号房款485，165元，纳川大厦702号房款204，345元，纳川大厦703号首期房价款151，051元，共计1，325，726元返还给施晓君，并支付利息损失。利息计算方式为：以1，325，726元为基数，从2019年1月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止。对于施晓君请求超出的部分，该院不予支持。 对于施晓君请求顺意公司赔偿施晓君涉案602、603号房的一倍购房款的问题。顺意公司提供证据证明涉案602、603号房于2019年12月3日抵押给广西中小企业融资担保有限公司，而施晓君并未能提供证据证明在施晓君、顺意公司提供证据证明涉案602、603号房在2019年1月11日签订《商品房买卖合同》时，该房屋已经抵押的事实，对于应承担举证不能的不利后果，对此该院不予支持。 对于施晓君请求顺意公司支付财产保全担保保险费5000元。因在合同中未作明确约定财产保全责任保险费的事项，故对此该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除施晓君与顺意公司签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为602、603、702、703）；二、顺意公司退还施晓君购房款1，325，726元并支付利息（利息以1，325，726元为基数，从2019年1月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至2019年8月19日止；从2 -9- 019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）；三、驳回施晓君的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费26，292元，减半收取13，146元，由施晓君负担5262元，顺意公司负担7884元；保全费5000元，由顺意公司负担。 二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见和陈述意见，本院归纳本案的争议焦点为：施晓君请求顺意公司赔偿涉案602、603号房的一倍房款970,330元是否有事实和法律依据。 本院认为，各方当事人对一审判决的第一项、第二项均不提起上诉，本院予以维持。 关于争议焦点的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十四条第二款规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）的施行时间为2021年1月1日，本案现处于二审审理阶段，适用上述司法解释（2020年修正）的规定，而该解释无赔偿一倍房款的规定，施晓君请求顺意公司支付涉案602、603号房的一倍赔偿已无法律依据，故施晓君的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，施晓君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -10- 二审案件受理费13，503.3元（上诉人施晓君已预交），由上诉人施晓君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武 审 判 员 栾   彩   云 二〇二一年五月二十八日 法官助理 郭   凯   金 书 记 员 阳   秋   艳