贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0201民初1167号原告：六盘水市水西粮油供应站，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路30号，统一社会信用代码：91520200914651117J。法定代表人：吴开庆，系该站经理。委托诉讼代理人：赵学磊，贵州济元（水城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焕廷，贵州济元（水城）律师事务所律师。被告：陈秋阳，男，汉族，1964年12月3日出生，户籍地：贵州省金沙县，现住址：贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：杨旭，贵州中创联律师事务所律师。原告六盘水市水西粮油供应站与被告陈秋阳物权保护纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水市水西粮油供应站法定代表人吴开庆及其委托诉讼代理人赵学磊，被告陈秋阳及其委托代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水市水西粮油供应站向本院提出诉讼请求，1.请求依法判决被告返还原告位于六盘水市钟山区的房屋两间（面积为58.08㎡，以下简称涉案房屋）。2.请求依法判决被告支付原告2016年1月1日至2021年1月31日止的房屋租金损失61000元，2021年2月1日至实际归还房屋时止的房屋租金损失仍按每月1000元计算。3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告陈秋阳之父陈纺平原系原告单位职工，陈纺平1989年去世后，陈秋阳至今日一直占着原告位于六盘水市钟山区的公房两间（面积为58.08㎡）。2015年7月，经原告单位在岗职工会议讨论并报原市商务和粮食局党组会研究同意，决定对占用原告单位公租房的相关人员，按照办公室会议（市水西粮呈〔2015〕3号文件）明确的意见办理执行。决议内容为：1.已调出本单位的职工，本人及家属，子女继续居住的，按市场价执行；2.职工及职工家属、子女居住的，按市场价的70%执行；3.占用公房但本人或家属、子女等未居住而用于对外出租赚取差价的，一律按市场价执行或由本单位无条件收回，统一管理；4.占用公房当事人必须与本单位签订《房屋租赁合同》，约定房屋拆迁或旧城改造时无条件限期腾空搬出，不得提出任何无理要求或影响拆迁工作的顺利推进。上述决议形成后，被告拒不同意按上述文件执行，且拒不与原告签订《房屋租赁合同》，也未向原告支付过任何使用费用，一直占用原告上述房屋。综上，被告自2016年1月1日一直无权占用原告单位房屋，原告参照本单位同类房屋租金费用，按每间每月500元主张，被告共造成原告租金损失达61000元，被告应予以赔偿。原告特依法提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告陈秋阳辩称，一、被告享有涉案房屋居住权。1.被告父亲享有涉案房屋的居住权。被告居住的涉案房屋系原告分配给被告的父亲陈访平居住的房屋，被告的父亲陈访平于60年代初从贵州金沙县粮食系统调入六盘水粮食部门工作，六盘水市水西粮油供应站成立后，被告的父亲到该供应站工作几十年至去世。其间，供应站领导将涉案房屋分配给被告的父亲居住，根据当时的房屋分配使用政策，被告的父亲与所在单位形成事实上的长期居住该分配房屋的民事法律关系。因此，被告的父亲合法享有涉案房屋的居住权。2.被告父亲去世后，被告享有父亲分配所得住屋的继承居住权。被告父亲在生时，被告作为长子与母亲及其兄妹与父亲共同生活。1990年11月，被告的父亲身患疾病，经治疗无效去世。被告的父亲去世后，被告一直在该房屋居住，被告父亲生前所在单位领导给予了多方面的人文关怀，并没有向被告提出住房费用问题。后来，由于国家出台住房制度改革政策，水西供应站领导让被告每月缴纳所住房屋维修金100元，至2015年12月31日止，被告每月向原告缴纳了100元维修金。因此，被告作为原告已故职工的子女，对父亲生前分配所得住房应当享有继承居住权。二、被告享有已故父亲的名誉，按被告所属职工购房同等条件购买居住的涉案房屋。被告的父亲生前系被告单位职工，几十年工作中，工作清清白白、辛辛苦苦、任劳任怨，没有功劳有苦劳，由于身患疾病50多岁去世，没有享受到国家房改等任何优惠政策待遇，被告作为他的子女，如今贫困无房居住，于情于理都应当享有已故父亲的名誉，按被告所属职工购房同等条件，购买居住多年的涉案房屋。充分体现国家对工作几十年病故的老职工子女的人文关怀和贫困帮助。因此，被告请求原告水西粮油供应站将被告居住的房屋按原告所属职工购房同等条件出售给被告。三、被告不应当缴纳每月1000元的住房租金。1.原告要求被告每月缴纳1000元的房屋租金显失公正。被告的父亲病逝后，作为已故职工子女的被告一直居住在父亲生前分配所得的住房里。在国家出台房改政策后，因被告所住房屋不符合房改条件没有纳入房改，根据供应站时任领导的意见，被告每月向供应站缴纳100元房屋维修基金。2016年初，原告一改多年来的缴费标准，一方面要求被告每月缴纳1000元房屋租金，另一方面却向居住在与被告所住同类房屋的职工（包括调离或退休职工）出售房屋。被告认为原告的行为不公平、不合理，找原告要求按同等条件购买所居住的房屋，但是原告不同意，为此，被告多次找到原告协商购房事宜，2018年11月的一天，被告与吴开庆经理一同到住所地社区就购房事宜进行协商调解，当时吴开庆经理表示，被告购房一事他一人说了不算，还要请示有关领导，并要取得住建局的认可。但时至今日，原告不仅没有同意被告购房要求，还诉请被告退出住房、补缴高额房屋租金，置被告及其家人于上无片瓦、下无立锥之地，被告认为原告的行为显失公正。2.原告要求被告每月缴纳1000元的房屋租金有失公平。被告居住的涉案房屋系80年代所建的非规范性住宅房屋，当时的供应站领导分配给被告父亲的住房是一楼三间房屋，之后，供应站时任领导说一楼做门面，将被告父亲的分配住房调到现今的三楼四间共50余平方米。该房屋既无卫生间、也无厨房，是被告自己改建了一个简易的卫生间和厨房使用至今。原告在没有经过有评估资质公司评估的情况下，对如今陈旧不堪的50来平方米的非规范性住房，称每月1000元的租金是市场价格有失公平。3.原告没有理由要求被告缴纳所住涉案房屋1000元租金。被告居住涉案房屋并不是缘于租赁合同，如前所述，被告所住的涉案房屋是作为原告已故职工的子女承接居住父亲生前分配所得住房，系无偿居住房屋。被告已故父亲、被告与原告不存在房屋租赁合同关系，因此，原告没有理由单方面随意要求被告按月缴纳所住涉案房屋租金1000元。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持，根据国家政策、法律的相关规定，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，给被告一个最基本的立身之所，以体现社会主义国家政策、法律的人文关怀。当事人向本院提交如下证据，本院对证据认定如下：一、对原告六盘水市水西粮油供应站提交的证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证明复印件，拟证明原告登记信息及诉讼主体资格。被告对该组证据无异议。2.《不动产权证书》，拟证明原告是位于六盘水市钟山区的房屋的所有权人。被告对该证据无异议。3.《请示》《会议纪要》，拟证明原告单位经办公会议研究后，对于占用公租房的职工、家属，应当与原告签订合同，后经请示并得到六盘水市商务粮食局的同意。并实际按市场价500元每间执行。被告对该组证据真实性无异议，对关联性及行政效力有异议。粮食供应站的请示不具有行政效力，且供应站的请示内容中并没有涉及已故职工子女、家属的住房问题，六盘水市商务局的会议纪要，不是行政机关具有行政效力的文件。会议纪要中仅在第7点提了一句按照办公会议的纪要办理，故达不到被告的证明目的。4.《通知》及照片，拟证明原告按照文件要求通知被告签订房屋租赁合同，要求被告在规定的时间内与原告协商处理。被告对该组证据无异议。5.《房屋租赁合同》《收款收据》一组，拟证明原告同一类型房屋，均是按照500每间的市场价格租赁给他人。因此被告应当参照同类房屋赔偿原告租金损失。被告对该组证据三性均有异议，提出该租赁合同及收款收据与本案无关，不能达到原告的证明目的。二、对被告陈秋阳提交的证据：1.被告身份复印件，拟证明被告的身份信息及主体资格。原告对该证据无异议。2.《证明》《家庭档案卡》，拟证明被告一直居住在涉案房屋内。原告对该组证据无异议。3.《收款收据》，拟证明被告向原告交付从2011年1月至2015年12月31日每月100元的住房维修基金，即被告与原告之间不存在房屋租赁关系。原告对该证据三性无异议，提出对证明的事实有异议，应该是收的租金，而不是房屋维修基金。4.《调查笔录》及图片，拟证明原告法定代表人在社区组织的协调中没有否认可以购买涉案房屋。原告对该组证据三性无异议。对证明目的有异议，被告虽提出购买的意向，但原告方并没有明确答复，需要住建局等相关部门同意。5.《土地收益金发票》，拟证明原告向退休职工出售与涉案房屋类似的房屋，被告有权利以同等条件优先购买涉案房屋。原告对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据与本案无关，他人缴纳土地使用金与是否向原告购买房屋，与本案原告的请求无关。6.《居住证明》《出差证明》，拟证明被告父亲在1989年7月15日还在原告单位工作。原告对该组证据有异议，提出与本案无关。7.《答复书》，拟证明类似涉案房屋，原告向他人出售。原告对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出与本案无关。本院对证据认定如下：对当事人提交的证据对方当事人对其真实性、合法性、关联性无异议的证据本院在案佐证，作为认定本案的事实的依据。对原告提交《请示》《会议纪要》《房屋租赁合同》《收款收据》与认定本案的事实具有关联性，本院予以认定。对被告提交《土地收益金发票》系案外人向恩荣与原告之间的法律关系，本院对关联性不予认定。对《居住证明》《出差证明》《答复书》与本案无关，本院对关联性不予认定。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本案认定事实如下：坐落于钟山区的房屋，权利人为六盘水市水西粮油供应站，不动产权证书为［黔（2017）钟山区不动产权第××号］，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，用途为办公、住宅，房屋总层数3层，建成年份为1989年。因被告陈秋阳之父陈纺平系原告职工，陈纺平去世后，被告也居住在涉案房屋第三层304、305室（房产证上为304室，304室隔成两室即304、305室）。被告居住在涉案房屋期间，每月缴纳100月费用（两间，50元／间）至2015年12月31日。2015年7月10日，原告向主管单位六盘水市商务和粮食局提出《关于公房出租有关问题的请示》即市水西粮呈〔2015〕3号文件，该请示经职工（在岗职工）会议通过，主要内容为：1.已调出本单位的职工，本人及家属，子女继续居住的，按市场价执行；2.职工及职工家属、子女居住的，按市场价的70%执行；3.占用公房但本人或家属、子女等未居住而用于对外出租赚取差价的，一律按市场价执行或由本单位无条件收回，统一管理；4.占用公房当事人必须与本单位签订《房屋租赁合同》，约定房屋拆迁或旧城改造时无条件限期腾空搬出，不得提出任何无理要求或影响拆迁工作的顺利推进。2019年9月16日，原告在涉案房屋室外门上张贴《通知》，主要内容为：“您所占用我站明湖路老办公室楼304室公房拒付租金一事，请您务必于2019年9月18日17时前来我单位办公室协商处理，逾期不到或协商无果，我站将启动诉讼程序，通过法律途径解决”。后未果，现原告诉至本院。另查明，原告出租给案外人杨可第二层5间房屋（123.46平方米）用于办学，月租金为2000元，经折算为400元/间。2021年3月18日，六盘水市钟山区荷泉街道松坪北路社区居民委员会出具证明，证实被告于2011年6月12日起至今在该辖区居住在六盘水市钟山区松坪北路社区四小网格水西粮油3号楼1—304室。本院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，应适用之前的法律法规。一、关于原告是否有权要求被告返还涉案房屋的问题。黔（2017）钟山区不动产权第××号不动产权证书已载明，涉案房屋属原告六盘水市水西粮油供应站所有，本院予以确认。基于涉案房屋属原告所有，原告有权根据市水西粮呈〔2015〕3号文件来管理自己的财产，要求被告按该文件第四条与其签订《房屋租赁合同》及按第二条向原告支付涉案房屋的租金。被告经原告通知催收后未支付房屋租金，原告作为涉案房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，有权要求被告陈秋阳返还涉案房屋，故对原告的该项请求本院予以支持。二、关于原告要求被告支付涉案房屋租金损失的问题。因被告使用原告两间房屋，庭审中被告认可从2016年1月1日起未支付过涉案房屋租金，给原告造成损失，现原告作为所有权人，主张租金损失，本院予以支持。关于租金标准，原告租给案外人经本院折算为400元／月／间即为市场价，现原告主张500元／月／间，本院不予采信。被告应从2016年1月1日起支付至2021年1月31日止，本院酌情参照市场价的70%计算为34160元（61月×400元／月／间×2间×70%）由被告支付给原告，2021年2月1日之后至实际返还之日止的租金，仍按上述标准计算。对被告辩称在同等条件下购买涉案房屋等主张，超出本案受理范围，本院不予理涉。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈秋阳于本判决生效后三十日内返还位于六盘水市钟山区的两间房屋给原告六盘水市水西粮油供应站；二、被告陈秋阳于本判决生效后十日内支付原告六盘水市水西粮油供应站租金损失34160元，2021年2月1日之后至实际返还房屋之日止的租金损失，仍按280元/月/间计算；三、驳回原告六盘水市水西粮油供应站的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，由被告陈秋阳负担1291元，原告六盘水市水西粮油供应站负担269元（原告已自愿预交，被告负担部分连同上述款项于本判决生效之日起十日内一并返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期未提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  庄朝宇二〇二一年五月二十一日法官助理刘红艺书记员王超