江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2030号上诉人（原审被告）：万政毅，男，1992年1月16日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：王强，江苏开太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐九红，男，1971年9月11日生，汉族，住江苏省句容市茅山风景区。委托诉讼代理人：柏云，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋君雨，江苏柏金律师事务所律师。上诉人万政毅因与被上诉人徐九红中介合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万政毅上诉请求：1.依法撤销原判，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由徐九红承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审中徐九红并非适格主体。万政毅所销售的案涉房屋与买受人签订的《房屋买卖合同》中已经明确约定了此次交易成交的居间服务提供商系该协议丙方，也就是案外人常州东腾房产代理有限公司（以下简称东腾公司），并由买受人向其支付276000元的居间费，因此徐九红并非适格主体，也没有履行居间义务，无权向万政毅主张居间费用。二、徐九红即使提供了居间服务，也未完成该居间服务。从《协议书》来看，徐九红居间义务完成的标志系出售完成案涉房屋，而根据《物权法》的规定，房屋所有权的转移应当以登记为准。也就是说，即使认为徐九红提供了部分居间服务，也不代表其完成了整个居间义务。根据市政府多部门联发的《关于进一步加强市区房地产经纪机构经纪服务与收费行为管理的通知》的相关规定，徐九红并未提供居间服务至过户，故其无权要求万政毅支付居间费用。三、即使认可徐九红在万政毅与买受人交易的过程中提供了部分交易信息，履行了部分居间义务，徐九红的履行也是存在瑕疵的，且不符合我国法律对于居间合同的规定。根据《中华人民共和国合同法》及《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，徐九红负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务，其营利方式主要是收取佣金或报酬，不得赚取差价。而事实上，徐九红在居间过程中向交易双方隐瞒对方的真实报价，造成双方信息不透明，才促成合同成立，居间合同签订与交易合同签订之间的时间差短到不可思议，不得不让人怀疑徐九红签订居间合同的真实目的究竟是为了促成交易的成立还是仅仅为了赚取差价而忽视委托人的利益。徐九红自始至终未向万政毅报告订立合同的事宜，无论是总价还是付款方式、交易对方真实信息等，特别是自始至终未向万政毅告知合同总价、市场行情，甚至还利用买卖双方信息不对称，预先压低房主的售价。最后在已经和买家谈好价格的情况下，仍然隐瞒真实价格和交易情况，直到诱骗万政毅签好案涉《协议书》准备签订《房屋买卖合同》时，万政毅才知道自己的真实售价，从而使万政毅在违背自己真实意思表示的情况下签订了《协议书》和《房屋买卖合同》。四、徐九红主张的居间费明显过高，既不符合公平原则，也不符合市场的行业惯例。首先，徐九红仅部分履行居间义务，无权主张全额居间费。其次，徐九红主张的居间费用明显高于市场价格，并远高于政府的指导价格。最后，徐九红应当缴纳个人所得税，万政毅履行代扣代缴的义务。徐九红二审答辩称：一、徐九红系适格主体。案涉《协议书》载明，万政毅是协议的甲方，徐九红系协议的乙方，故徐九红系本案适格主体。二、徐九红已经按照协议的约定全面履行了居间服务。案涉协议《协议书》约定“甲方委托乙方将其位于天安别墅35-3号的别墅售出去。”签订协议当日，徐九红便介绍了案外人购买案涉房屋，万政毅与案外人签订了房屋买卖合同，现该房屋业已过户，且万政毅已经拿到了房屋买卖合同中所有款项，故徐九红已全面履行该协议中所约定的居间服务，万政毅应当按照约定支付款项。三、徐九红主张的居间费系双方自愿约定，合法有效。1.当事人约定的居间费系双方真实意思表示，所谓的市场价格和政府指导价格并非强制性法律规范，故双方的约定优先，徐九红有权按照约定请求支付居间费。2.万政毅杂糅了多种法律关系，扰乱了法庭审理。关于徐九红的税负问题，系徐九红与税务机关之间的行政管理问题，与本案民事审理无涉，不属于本案的审查范围。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐九红向一审法院起诉请求：1.判令万政毅支付徐九红居间费180万元；2.由万政毅承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2020年5月20日，徐九红（乙方）与万政毅（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方委托乙方将其位于天安别墅35-3号的别墅出售出去，价格为1200万元，若出售超过1200万元之外的款项归乙方所有。当日，徐九红介绍了案外人购买案涉房屋，万政毅与案外人签订了房屋买卖合同，合同中载明的中介方为东腾公司，约定案涉房屋成交价格为1380万元。之后案外人按约向万政毅支付了1380万元的房款，并向中介公司支付了中介费，现该房屋已过户。诉讼中，万政毅称其对协议书的内容存在重大误解，以为是委托书，且在房屋交易过程中，涉及资金监管、协助变更、交接等居间主要义务均是由东腾公司完成，徐九红没有履行全部的居间义务。上述事实，由房地产买卖合同、协议书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，万政毅未能提供证据证明其对协议内容存在重大误解，故对万政毅的辩称意见不予采信。根据协议约定以及房屋出售事实，万政毅应向徐九红支付180万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：万政毅于判决发生法律效力之日起十日内支付徐九红180万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元、保全费5000元，共计26000元，由万政毅负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，徐九红、万政毅系案涉《协议书》缔约主体，徐九红要求万政毅履行约定义务，提出本案诉请，其系与本案存在直接利害关系的公民，故显属适格原告。其次，根据《协议书》的约定，徐九红接受万政毅的委托，促成案涉房屋买卖成交，则万政毅就负有向徐九红支付报酬的义务，数额体现为成交价与底价的差额部分。据此，双方之间存在中介合同关系。虽然代理销售房屋应由具备资质的房产中介从事，政府亦出台了相应的中介收费指导价，但万政毅提出的违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》等立法目的在于实现行政管理机关对中介机构的管理职责，维护中介行业的市场秩序，故此类规定属于管理性强制性规定，并不影响案涉委托协议的效力，案涉协议应认定有效，双方均应按约履行。再次，万政毅亦认可系徐九红联系确定的买受人和实际交易价格，且买卖合同业已履行完毕，万政毅实际收取了1380万元的房款，故徐九红已按约完成了《协议书》项下约定的义务，其自当有权收取对应的180万元报酬。综上所述，万政毅的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费21000元，由万政毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜旭阳审 判 员 刘岳庆审 判 员 是飞烨二〇二一年五月二十八日法官助理 姚 远书 记 员 李 佳