湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3559号上诉人（原审被告、反诉原告）：李容华，女，1971年8月29日出生，汉族，住湖南省临湘市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南路桥建设集团有限责任公司，住所地在湖南省长沙市雨花区韶山南路239号。法定代表人：杨宏伟，董事长。委托诉讼代理人：俞倩，女，1986年6月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司职员。委托诉讼代理人：郭晋，男，1992年10月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系该公司职员。上诉人李容华与被上诉人湖南路桥建设集团有限责任公司（以下简称湖南路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李容华向本院提出上诉请求：撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7529号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定《房屋续租合同》于2019年12月10日实际解除，并判决上诉人向被上诉人支付租金等93803.1元是错误的。1.一审查明“被告认为原告的上述案涉物业走廊封闭部分被消防部门拆除，影响其招生培训，要求提前解除《房屋续租合同》，双方通过微信多次沟通协商未果。”从一审法院查明的这一事实足以说明上诉人早就通知被上诉人要求解除合同，通知的时间为消防部门刚拆除走廊封闭部分的时间，即2019年7月份。双方签订的续租合同第5.3条“甲方有以下行为之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方应退还押金及已交付但未使用的租金：不能按时交付房屋超过7日或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的”。根据合同法第96条规定，上诉人与被上诉人解除合同的时间应认定为2019年7月份，并非2019年12月10日。2.2019年12月10日是房屋交付时间，并非合同解除时间。上诉人早就通知被上诉人解除合同，由于被上诉人房屋无法出租，一直到现在都误认租赁该房屋，所以被上诉人故意拖延处理，多次协商也无法达成一致意见，其责任只能由被上诉人承担。3.在消防部门拆除走廊封闭部分以后，因严重影响老师正常教学和学生正常学习，上诉人被迫停止办理培训机构，自2019年7月起基本上没有使用租赁房屋，只是有极少部门学生偶尔在里面学习，且被上诉人对此没有提出异议。4.被上诉人向上诉人通过邮件发送的解除合同协议书，协议书上明确载明双方约定租金计算至2019年10月31日，计61800元，并明确表示同意上诉人于2019年12月15日之前交还房屋，现上诉人也按被上诉人要求在约定的时间之前的2019年12月10日就交付了房屋。上述事实表明一审判决上诉人缴纳房屋租金92700元是错误的，判决上诉人缴纳租金超出68100元更无任何道理。二、一审认定上诉人未及时交付房租构成违约，上诉人认为其有充分理由拒绝交付房租，其行为并不构成违约。1.上诉人自2018年1月起租用被上诉人房屋办培训机构，一年办理春秋和寒暑假四次培训班，长期有固定学生200多人，经营很正常，上诉人一直按照合同约定履行自己的义务，不存在有任何违约行为。2.虽然上诉人未支付2019年下半年6个月的租金和物业费、车位费，但并不构成违约。双方约定出租房屋交付时处于良好状态且符合相关消防安全规定，可合同履行到2019年7月份时，消防部门拆走封闭部分，走廊成为消防通道，也成为社会公众的人行通道，严重影响教学，导致合同无法继续履行。可见上诉人拒绝支付租金、物业费和车位费并不构成违约。3.上诉人拒绝支付租金、物业费、车位费符合法律规定和合同约定。本案是因为被上诉人提供的房屋不符合相关消防安全规定，严重影响上诉人使用租赁房屋，上诉人完全有理由解除合同，不再履行合同义务，上诉人拒绝支付租金等费用理由正当，一审判决认定上诉人未及时交付租金构成违约明显是错误的。三、一审认定被上诉人仅存在一定违约行为，并判决被上诉人不承担违约责任错误，请求二审法院改判支持上诉人在一审时的诉讼请求。1.双方约定了房屋应当是处于良好状态且符合相关消防安全规定。房屋符合消防安全规定不仅指房屋内部，更是指涉案房屋的消防通道、安全通道要符合相关消防安全规定，不能被占用与封闭，上诉人承租了被上诉人连续六间房屋，必须使用涉案房屋的走廊，而案涉房屋的走廊系封闭状态，说明被上诉人将涉案房屋交付给上诉人时房屋并不符合消防安全规定。2.一审法院查明的事实中明确认定“上述案涉房屋出租时走廊被封闭，2019年7月被消防部门拆除了走廊封闭部分”，通过消防部门的行为足以说明被上诉人交付的涉案房屋自2018年1月11日起至2019年7月不符合消防安全规定。本案是因为被上诉人出租房屋不符合消防安全规定，才导致合同无法继续履行，导致上诉人经营培训机构的学生及老师处于消防不安全的危险状态，迫使上诉人停止办理培训机构。被上诉人的行为构成重大根本违约，可一审法院却对被上诉人该违约行为视而不见，仅仅是一笔带过。3.被上诉人的违约行为给上诉人造成巨大损失，被上诉人理应依法承担违约责任，主要包括以下内容：（1）因被上诉人所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，上诉人有权单方解除合同，被上诉人应退还押金。（2）根据合同约定，因被上诉人所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的，被上诉人应按一个月的租金标准向上诉人承担违约金20600元。（3）赔偿投资折旧损失50000元。（4）可得利益损失200000元。上诉人办理培训机构，长期有固定学生200多人，开设课程多，利润高，因对方违约要求象征性赔偿200000元可得利益损失。四、上诉人认为一审完全是偏袒被上诉人，不是站在客观公正立场上处理本案。1.被上诉人在与上诉人协商时只要61800元租金，在一审开庭时被上诉人也提出只要求上诉人支付80000元租金，可一审判决超出被上诉人要求，明显偏袒被上诉人。1.被上诉人与上诉人协商时只要61800元租金，在一审开庭时被上诉人也提出只要求上诉人支付80000元租金，可一审判决超出被上诉人要求，明显偏袒被上诉人。2.在消防部门拆除走廊封闭部分后，上诉人只有极少数学生在里面学习，而且到2019年10月31日以后，没有一个学生在里面学习。可一审判决认定消防部门拆除走廊封闭部门后仍在继续使用涉案房屋。3.上诉人曾多次找被上诉人协商解除合同，被上诉人不管不顾，还威胁上诉人，结果证明一审判决偏袒被上诉人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人湖南路桥公司辩称：1.我公司不存在任何违反合同和法律的行为。出租给上诉人的房屋一直在良好使用，拆除的走廊封闭部分是公共区域，不影响涉案房屋正常使用。出租的五个独立房屋均有独立大门，都能独立使用走廊不影响使用。上诉人承租用于培训，且走廊拆除后上诉人还在使用房屋。不存在因为走廊拆除不能影响使用。2.上诉人拖欠房租构成违约，我方有权不退押金。3.关于装修，协议中有约定。湖南路桥公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋续租合同》，李容华支付湖南路桥公司房屋租金（含车位租赁费）共123600元(20600*6个月)，违约金20600元；2.判令李容华支付房屋物业管理费1647.50元；3.判令被告支付车位卫生费420元；4.判令李容华将房屋腾空并返还给湖南路桥公司；5.判令本案所有诉讼相关费用（包括但不限于保全、诉讼费、执行费等）均由李容华负担。以上费用共计：146267.50元。李容华向一审法院提出反诉请求：1.判令解除李容华与湖南路桥公司签订的《房屋续租合同》；2.判令湖南路桥公司退还李容华押金20000元及多交电费1800元，共计21800元；3.判令湖南路桥公司支付违约金及赔偿违约损失共计270600元。一审法院查明：2018年1月，湖南路桥公司与李容华签订一份《房屋租赁合同》，约定湖南路桥公司将位于长沙市雨花区××路××号××楼的房屋及其设备出租给李容华使用，合同期限自2018年1月11日至2019年1月26日。2018年1月11日，湖南路桥公司的工作人员匡英与李容华签订一份《大华写字楼2501、2502、2503、2504、2520交接清单》，该交接清单上写明了“内部装修、装饰秉承来装去留原则”，李容华在该交接清单上签字。该合同签订后，湖南路桥公司按约定向李容华交付了案涉房屋，李容华按约定向湖南路桥公司支付了租金。该合同期满后，湖南路桥公司与李容华于2019年1月26日又签订一份《房屋续租合同》，约定：湖南路桥公司将上述案涉房屋继续出租给李容华作培训使用，续租期限为12个月，自2019年1月26日起至2020年1月25日止；李容华已在2018年1月31日向湖南路桥公司缴纳20000元押金在本租期内继续适用，待期满后若双方不再续签，租赁费用结清，房屋无损时，湖南路桥公司应全额无息退还李容华；该房屋每月租金为20000元（含税），车位租赁费3600元／个／年，2个车位共计7200元／年（含税），李容华每半年度支付一次房租，即每年共应支付247200元，半年共应支付123600元，合同签署后7个工作日内李容华支付半年的租金，其余租金在每个支付周期开始前的7个工作日内支付；租赁期内的水电费、物业管理费、车位服务费、设备维护费等均由李容华承担；出租房屋在交付李容华时该房屋处于良好状态且符合相关消防安全规定；合同第5.3条约定：湖南路桥公司有以下行为之一的，李容华有权单方解除合同，湖南路桥公司应退还押金及已交付但未使用的租金：（1）不能按时交付房屋超过7日或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的……；合同第5.4条约定：房屋租赁期间，李容华有下列行为之一的，湖南路桥公司有权解除本合同，不退回租金和押金，由李容华赔偿湖南路桥公司损失：……（4）拖欠房租达1个月以上的；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，湖南路桥公司将案涉房屋交付给李容华经营教学培训，李容华按合同约定向湖南路桥公司支付了截至2019年7月25日的租金。2019年10月9日，湖南路桥公司向李容华发出一份《催缴房屋租金通知》，要求李容华支付2019年7月至2020年1月的租金123600元。李容华认为湖南路桥公司的上述案涉物业走廊封闭部分被消防部门拆除，影响其招生培训，要求提前解除上述《房屋续租合同》，双方通过微信多次沟通协商未果。2019年12月10日，李容华通过微信向湖南路桥公司表明“你们的写字楼我已经东西都搬出来了，你们可以对外出租了”。此后双方多次协商未果，湖南路桥公司遂于2020年7月29日向该院提起诉讼，李容华应诉后在法定期限内提起反诉。庭审中，湖南路桥公司明确第五项诉讼请求为“判令本案所有诉讼相关费用暂计3361元（包括但不限于保全、诉讼费、执行费等）均由李容华负担”。另查明，1.湖南省人华物业管理有限责任公司出具《缴费通知单》，案涉房屋2019年11月1日至2020年1月25日的物业管理费为1647.50元、2019年7月1日至2020年1月25日的车位卫生费为420元。2.双方均确认，上述案涉房屋出租时走廊被封闭，2019年7月被消防部门拆除了走廊封闭部分。上述事实，有不动产权证书、《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》、《催缴房屋租金通知》、《缴费通知单》、《大华写字楼2501、2502、2503、2504、2520交接清单》、微信聊天记录截图、视频资料、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。湖南路桥公司与李容华签订的《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，湖南路桥公司出租给李容华使用的上述案涉房屋在出租期间被消防部门拆除了走廊封闭部分，一定程度上影响了李容华的经营，存在一定的违约行为；李容华未按约定向湖南路桥公司交纳房租，亦构成违约。李容华辩称因案涉房屋走廊封闭部分被消防部门拆除严重影响了其教学培训，但未提供充分的证据证明，事实上李容华此后仍在继续使用案涉房屋，故对李容华的此节辩解，该院不予采纳。因双方都违反了合同的约定，应当各自承担相应的责任。故对湖南路桥公司主张李容华支付违约金20600元及承担财产保全保险费用和被告主张原告支付违约金、赔偿违约损失270600元的诉讼请求，该院均不予支持。湖南路桥公司与李容华均主张解除双方签订的《房屋续租合同》，不违反法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李容华于2019年12月10日通过微信向湖南路桥公司表明“你们的写字楼我已经东西都搬出来了，你们可以对外出租了”，湖南路桥公司并未拒绝。因此该院确认湖南路桥公司与李容华签订的《房屋续租合同》已于2019年12月10日实际解除，应视为湖南路桥公司此时已实际收回案涉房屋，湖南路桥公司再主张李容华腾空并返还案涉房屋，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因李容华已按合同约定向湖南路桥公司支付了截至2019年7月25日的租金，故李容华还应向湖南路桥公司支付2019年7月26日至2019年12月10日期间的房屋租金92700元（20600元/月×4个月＋20600元/月÷30天×15天）及2019年11月1日至2019年12月10日物业管理费775.30元（1647.50元÷85天×40天）、2019年7月1日至2019年12月10日的车位卫生费327.80元（420元÷205天×160天），对湖南路桥公司主张超出部分，该院不予支持。因案涉《房屋续租合同》已提前解除，湖南路桥公司应向李容华返还其已支付的押金20000元，对李容华的该项反诉请求，该院予以支持。此外，李容华主张湖南路桥公司退回其多交的电费1800元，但其未提供证据证明原告实际收取了该电费，故对李容华的该项反诉请求，该院不予支持。综上所述，李容华还应向湖南路桥公司支付房屋租金、物业管理费、车位卫生费共计93803.10元（92700元＋775.30元＋327.80元），抵扣应向李容华返还其已支付的押金20000元，李容华还应向湖南路桥公司支付73803.10元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、湖南路桥公司与李容华签订的《房屋续租合同》于2019年12月10日解除；二、李容华应于本判决生效之日起10日内向湖南路桥公司支付房屋租金92700元、物业管理费775.30元、车位卫生费327.80元；三、湖南路桥公司应于本判决生效之日起10日内返还李容华押金20000元；以上二、三付款义务相互抵扣后，李容华应于本判决生效之日起10日内向湖南路桥公司支付73803.10元；四、驳回湖南路桥公司的其他诉讼请求；五、驳回李容华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3226元，因适用简易程序减半收取1613元，财产保全费1248元，合计2861元，由湖南路桥公司负担1067元，李容华负担1794元；反诉受理费2843元，由湖南路桥公司负担194元，李容华负担2649元。上诉人李容华在二审中提交了两份证据，分别是照片和聊天记录，拟证明培训机构一直在经营，并非无法经营。被上诉人湖南路桥公司对真实性、合法性和关联性均不予认可。经审查，两份证据是上诉人证明其正常经营，形成时间在双方合同解除后，与本案房屋租赁纠纷无直接关联，本院对两份证据均不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，湖南路桥公司与李容华签订的《房屋租赁合同》《房屋续租合同》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、案涉合同的解除时间。（一）合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人李容华认为案涉合同于2019年7月份解除，但双方并未对此达成一致，而是在协商处理，直至2019年12月10日，上诉人才将其物品从租赁处搬离，并告知被上诉人可以向外出租，即使如此，被上诉人仍未明确同意解除合同，双方对合同解除时间有争议。根据双方合同的履行情况，上诉人在2019年12月10日起不再占有房屋，且通知了被上诉人，一审判决据此认定合同解除的时间为2019年12月10日并无不当。上诉人主张案涉合同解除的时间为2019年7月份，但结合案件事实，案涉合同应至2020年1月25日到期，上诉人一直实际占用房屋存放物品和开展教学活动，直至2019年12月10日才通知被上诉人可以另行出租，故上诉人的该主张缺乏有效证据予以证明，本院不予支持。二、关于违约行为和责任承担。（一）关于租金、物业管理费和车位卫生费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，在合同履行过程中，案涉房屋走廊封闭部分被拆除，成为消防通道，被上诉人提供的租赁房屋存在瑕疵，一定程度影响了上诉人的教学活动，进而影响到上诉人的招生，但李容华又实际占用房屋，理应支付租金。基于上述事实，本院认为，因被上诉人出租的房屋存在瑕疵，故应当承担一定的责任，减免部分租金，本院酌定租金标准为应支付租金的80%，即92700元×80%=74160元，但物业管理费775.30元和车位卫生费327.80元均系向案外人缴纳，不应予以减免。因此，上诉人应付房屋租金、物业管理费和车位损失费共计75263.10元（74160+775.30+327.80），抵扣李容华已经交付的押金20000元，上诉人李容华还应向被上诉人支付55263.10元。（二）关于违约责任。上诉人李容华占有、使用房屋，但却迟延支付租金，存在违约行为，被上诉人提供的房屋存在瑕疵，亦存在违约行为。基于双方均存在违约行为，一审判决认定双方应当各自承担相应的责任，并进一步酌定双方均不向对方承担支付违约金和赔偿损失等违约责任具有依据，本院予以维持。上诉人李容华认为其不存在违约行为、并主张被上诉人赔偿其投资损失和可得利益损失。对此，本院认为，首先，上诉人李容华具有拒付租金的违约行为，且其自身提前解除合同并搬离房屋，造成合同无法履行；其次，无有效证据证明上述投资损失的实际发生，也无证据证明上述损失与被上诉人直接有关；再次，双方合同中约定了内部装修遵循“来装去留”的原则，上诉人不得要求被上诉人赔偿该部分损失；最后，上诉人主张的可得利益并非签订案涉合同时可以预见的、也不是履行合同产生的直接损失，亦无有效证据予以证明。因此，对于上诉人李容华的该上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人李容华的上诉请求和理由部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7529号民事判决第一项，即湖南路桥建设集团有限责任公司与李容华签订的《房屋续租合同》于2019年12月10日解除；二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7529号民事判决第二项为：李容华应于本判决生效之日起10日内向湖南路桥建设集团有限责任公司支付房屋租金74160元、物业管理费775.30元、车位卫生费327.80元；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7529号民事判决第三项为：湖南路桥建设集团有限责任公司应于本判决生效之日起10日内返还李容华押金20000元；以上二、三项付款义务相互抵扣后，李容华应于本判决生效之日起10日内向湖南路桥建设集团有限责任公司支付55263.10元；四、驳回湖南路桥建设集团有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回李容华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3226元，因适用简易程序减半收取1613元，财产保全费1248元，合计2861元，由湖南路桥建设集团有限责任公司负担1389元，李容华负担1472元；反诉受理费2843元，由湖南路桥建设集团有限责任公司负担194元，李容华负担2649元。二审案件受理费6069元，由湖南路桥建设集团有限责任公司负担864元，李容华负担5205元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年五月二十四日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。