四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8723号 上诉人（原审被告）：程林，男，1991年10月10日出生，汉族，住四川省宣汉县。 被上诉人（原审原告）：王晓彬，男，1968年4月21日出生，汉族，住吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：陈思颖，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李爱辉，四川恒和信律师事务所律师。 原审被告：兰波，男，1994年6月23日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人程林因与被上诉人王晓彬、原审被告兰波房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程林上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院(2020)川0104民初11240号判决第一项。2.二审费用由王晓彬承担。事实与理由：一审法院认为程林收取的17400元为代王晓彬收取的租金，属事实认定错误。程林认为无合同条款约定该费用属于王晓彬。程林签订购房合同并支付20000元定金后，王晓彬将房屋交程林自行处理。程林购买该房屋作投资目的，出租属情理之中，并非代王晓彬出租。另程林购买家具、家电等设备使案涉房屋具备租赁条件，程林应对租金收益享有所有权。后购房合同解除，无证据证明该费用归王晓彬所有。另案中，终审法院也未支持退还该笔款项。依据一事不再理原则，该笔款项已另案处理，不应在此案中重复处理。 王晓彬辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，请求依法驳回程林的上诉请求，维持原判。房屋租赁合同以及房屋租赁登记备案凭证均载明备案出租人为王晓彬，而不是程林，程林是代理人身份，相应的租金由出租人王晓彬进行收取。根据（2017）川01民终6764号判决书中认定的事实，2016年5月4日程林与链家公司工作人员微信聊天记录显示，若解除房屋买卖合同，则程林将租金退还给王晓彬，退还金额为两个季度的租金。王晓彬起诉要求程林退还租金既符合法律的规定也符合相应约定。 兰波未发表意见。 王晓彬向一审法院起诉请求：1．判令兰波、程林向王晓彬支付房租34800元（从2017年8月8日起按全国银行间同业拆借中心货款利率计算至付清时止），一审庭审中王晓彬明确要求兰波支付房租17400元及相应资金利息，并要求程林支付租金17400元及相应资金利息；2．本案诉讼费由兰波、程林承担。 一审法院认定事实：2015年11月30日，出卖人王晓彬与买受人程林在中介方链家公司的居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：王晓彬将位于成都市锦江区房屋出售给程林，该房屋已经设定抵押，房屋价格为870000元，买受人于2015年11月30日向出卖人支付定金20000元，买受人支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；出卖人应于2015年12月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟在银行贷款审批通过后7个工作日内办理完毕解除抵押登记手续；买受人于递交过户申请前将首付款445000元以资金托管的方式支付给出卖人；剩余房款，买受人采用商业贷款的方式支付，买卖双方应于2015年12月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。其后王晓彬于2015年12月15日左右向贷款银行办理完毕按揭贷款的提前结按手续，而程林在链家公司通知其办理过户手续时逾期未办理。双方就案涉房屋买卖发生纷争，王晓彬向一审法院提起诉讼要求解除房屋买卖合同、返还房屋以及支付违约金。程林提起反诉要求解除房屋买卖合同、返还定金和赔偿违约金。该案经一审法院一审和成都市中级人民法院二审判决解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》，并确认该案系因合同双方当事人均违约而产生的纠纷，王晓彬未按照双方《补充协议》的约定于2015年12月5日前向贷款银行提交结清按揭贷款的申请，而是于2015年12月15日左右提交的结清按揭贷款的申请，王晓彬的行为未逾期超过十五日，尚未构成根本违约，程林接到链家公司的通知后未积极办理房屋所有权转移登记手续，构成根本违约，因程林根本违约在先，双方继续履行合同的基础已经丧失，此时王晓彬已享有约定的解除权，此后王晓彬要求程林加付房款或是赔偿金是对双方继续履行合同的重新协商，但最后双方未形成一致意见，即导致双方合同不能履行的直接原因在于程林在先的根本违约行为，酌定程林向王晓彬支付违约金50000元，扣除程林已经支付的定金20000元，程林还应支付王晓彬违约金30000元。该判决已于2017年8月14日生效。2019年9月4日，该判决已执行完毕。 一审法院另查明，2015年12月9日，成都市锦江区房产管理局办公室颁发的《房屋租赁登记备案凭证》载明：本案所涉房屋即位于锦东路××单元××号的房屋，出租方为王晓彬，承租方为陶甜、程林，有效期10个月，即自2015年12月9日至2016年10月31日。2015年12月14日，程林作为代理人以王晓彬的名义与兰波签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给兰波，租赁期限为2015年12月15日至2016年12月14日，租金为每月2900元，押金为2900元，租金支付方式为押一付三，各期租金支付时间为2015年12月14日、2016年3月1日、2016年6月1日、2016年9月1日。王晓彬、程林共同确认王晓彬已于2015年12月14日将案涉房屋交付给程林，由程林以王晓彬的名义对外出租；王晓彬还确认房屋承租人尚未支付2016年6月14日后的租金；程林确认其已收取了房屋租赁押金2900元和半年租金17400元。生效判决认为，程林作为代理人系以王晓彬的名义将案涉房屋对外出租，《房屋租赁登记备案凭证》载明的房屋出租人也系王晓彬，即案涉房屋的租赁双方系王晓彬与兰波，故程林并未实际占有案涉房屋，驳回王晓彬要求程林向其返还房屋的诉讼请求。 一审庭审中，程林确认2016年5月兰波联系程林交纳第三季度租金，程林回复其与该房卖家王晓彬就该房屋买卖发生纠纷故不再收取租金，兰波得知后告诉程林其搬出案涉房屋另行租房，因程林不方便收取房屋钥匙，多次联系后兰波将案涉房屋钥匙交给链家中介。兰波实际承租案涉房屋半年，程林仅收取了兰波半年的房租17400元；王晓彬认为其通过链家中介于2016年底收回案涉房屋的钥匙，故程林应返还半年房租17400元给王晓彬，兰波应支付下半年的租金给王晓彬。 一审法院认为，根据本案查明的事实，程林作为代理人以王晓彬的名义与兰波签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给兰波。其后程林交付案涉房屋给兰波居住，程林收取了兰波半年租金17400元。2016年5月，兰波拟按合同约定预付下一季度租金时，因程林与王晓彬就案涉房屋买卖发生纷争以致诉讼，程林未再收取租金，兰波也因案涉房屋涉诉讼纠纷从案涉房屋搬出。现生效判决已经确认解除王晓彬与程林就案涉房屋签署的《成都市存量房屋买卖合同》，案涉房屋的租赁双方系王晓彬与兰波，程林并未实际占有案涉房屋，并驳回王晓彬要求程林向其返还房屋的诉讼请求。因此，程林已收取的房租17400元实际是代王晓彬收取的租金，应返还给王晓彬。因程林未及时返还该租金，会给王晓彬造成资金占用利息损失，故王晓彬主张租金的占用利息损失合法有据，一审法院予以支持，鉴于案涉房屋买卖合同判决于2017年8月14日生效，故租金占用利息损失也应于该日起计算。一审庭审中，程林确认兰波实际租住案涉房屋仅半年时间，兰波亦主动履行承租人义务要求预付租金，在了解案涉房屋涉及诉讼后主动告知程林并搬出，至于房屋钥匙的退还也因程林表示涉及诉讼不方便收取几经联系后交还至中介处，鉴于在案涉房屋租赁合同中程林作为王晓彬的代理人行使出租人的权利和收取租金，同时程林亦认可兰波只实际租住半年时间，因此，王晓彬要求兰波再支付半年租金及相应利息与事实不符，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、程林于判决发生法律效力之日起十日内向王晓彬支付房屋租金17400元及资金占用利息（以17400元为基数，自2017年8月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回王晓彬的其他诉讼请求。一审案件受理费670元，王晓彬负担435元，程林负担235元。 程林在二审中提交了以下新证据： 1.成都市锦江区人民法院案款执行通知书及执行结案通知书，拟证明案涉房屋纠纷已经全部结案。王晓彬对执行结案通知书和案款执行通知书的真实性认可，但认为该组证据为王晓彬与程林的房屋买卖纠纷，与本案不具有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认； 2.喻红代王晓彬出具的收条，拟证明程林与王晓彬之间就案涉房屋的使用不是代理出租，而属赠与关系。王晓彬认为该收条系复印件，且该收条对应房屋买卖，与本案无关，对其真实性、合法性和关联性均不认可。因程林未举示该收条的原件，本院对该证据的真实性不予确认。 3.程林为房屋装修所购买的冰箱、洗衣机等家电的安装过程图片（其上有兰波书写的证言），拟证明照片中设备由程林购买安装。王晓彬质证认为无法核实图片上的房屋是否为案涉房屋，且即便图片显示为案涉房屋，程林购买安装家电的行为亦是其作为代理人实施的代理行为，对图片上兰波出示的证明，因其属证人证言，而兰波未出庭作证，对其真实性不予确认。本院对该组证据的证明力将在本院认为部分评定。 本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于程林是否应向王晓彬支付案涉房屋2015年12月15日至2016年6月14日期间的租金。本案中，王晓彬称其委托程林代为出租案涉房屋，程林辩称王晓彬基于买卖合同而将房屋交付给自己，只因房屋所有权尚未登记至程林名下，为了配合程林使用和对外出租房屋才去办理了租赁登记备案和以王晓彬名义对外出租。本院认为，王晓彬与程林于2015年11月30日即签订房屋买卖合同，该买卖合同已被生效裁判确定为双方真实意思表示的有效合同，说明王晓彬与程林之间就案涉房屋形成的是买卖合同关系。王晓彬与程林在买卖合同履行期间既办理《房屋租赁登记备案凭证》，载明其将房屋出租给程林和陶甜，之后又称委托程林将房屋对外出租，王晓彬的主张明显与买卖合同的目的和性质不符，且其亦未提交委托书等相应证据予以证明（程林以王晓彬名义对外出租的事实，并不代表双方必然存在委托关系），故本院采信程林关于办理上述手续仅是为了在房屋已交付程林后尚未过户至程林名下时，为了便于程林使用、处分房屋而出具的陈述，双方之间并不存在真实的房屋租赁合同或委托租赁关系。关于程林从兰波处收取的租金是否应支付给王晓彬的问题，如前所述，尽管王晓彬与程林之间并不存在租赁关系或委托出租关系，但王晓彬已基于买卖合同的履行将房屋交付给程林，程林之后将房屋出租给兰波所收取的租金属于房屋占有收益，因双方的房屋买卖合同已被本院生效裁判判令解除，故程林在买卖合同履行期间基于交付所取得的占有利益，亦应返还给合同相对人王晓彬，另一方面，从本院生效裁判查明的事实来看，程林在2016年5月4日与中介方链家公司工作人员聊天记录中表示若解除买卖合同则把租金退还给王晓彬，故无论是基于合同解除后的返还，还是基于程林自身的意思表示，程林均应将其从兰波处收取的租金返还给王晓彬。程林辩称其购买安装了家电，本院认为，即使程林为案涉房屋购买安装了家具电器，其可以另行要求返还或处理，其是否购买安装了家电不影响王晓彬要求其返还租金（占有利益）的权利，该问题不属于本案的处理范围。程林又辩称其在生效裁判中已被判令赔偿违约金，故不应再退还租金，本院认为，本案属房屋买卖合同解除后占有利益的返还，与生效裁判判决的赔偿分属不同的范围，生效裁判亦未载明在判决违约金时将房屋在合同履行期间的占有利益一并予以考虑处理，故本案不存在重复起诉的问题，程林已被生效裁判判令支付违约金的事实并不免除其返还占有利益的义务。综上，一审认定程林与王晓彬之间属于委托关系有所不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235元，由程林负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年五月三十一日 书记员 袁 敬