广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初1730号原告：平安银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区深南中路1099号，统一社会信用代码：91440300789210303D。负责人：杨志群。委托诉讼代理人：肖怡敏，广东华商律师事务所律师，执业证号：14403201911158912。被告：史晓琼，女，汉族，1989年7月4日出生，身份证住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：沈洁，广东君之杰律师事务所律师，执业证号：14401201711155855。委托诉讼代理人：许升鹏，广东君之杰律师事务所律师，执业证号：14401200410276824。原告平安银行股份有限公司深圳分行与被告史晓琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行股份有限公司深圳分行的委托诉讼代理人肖怡敏、被告史晓琼及其委托诉讼代理人沈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告变更后的诉讼请求：1.请求判令被告补交租金379462.68元；2.请求确认被告支付的租赁保证金75232元不予退还；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月，原被告双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告将位于深圳市罗湖区房屋出租给被告，房屋租金为每平方米每月100元，月租金总额为37616元，房屋租用期限自2017年4月1日至2022年3月31日止，租金自第二年起逐年递增5%，2019年4月1日至2020年3月31日，月租金41471.64元；2020年4月1日至2021年3月31日，月租金43544.28元。被告应当于每月5日前支付租金。2020年6月9日，原告向被告发出租金催收通知书，要求被告于收到通知书之日起2日内缴清截至2020年5月31日的租金欠款377390.04元，逾期将采取解除合同、诉讼等措施，被告于2020年6月11日签收，但未能缴清。2020年7月1日，原告收回涉案房产。原告认为，被告应当按时缴纳租金，被告拖欠租金的行为已经构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十八条，被告拖欠租金达30天以上的，原告有权不予返还租赁保证金。原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告史晓琼不是本案适格的被告。2017年4月，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于深圳市罗湖区，租赁期限从2017年4月1日至2022年3月31日止，合同签订后，被告以租赁房屋为住所申请成立深圳市润民堂养生有限公司。2017年4月18日，深圳市润民堂养生有限公司成立，《房屋租赁合同》实际已由深圳市润民堂养生有限公司履行，因此，本案的房屋租赁合同产生的纠纷依法应当由深圳市润民堂养生有限公司负担，而不应由被告史晓琼负担，被告史晓琼不是本案适格的主体。二、原告起诉主张的拖欠租金月份和数额计算有误，实际拖欠租金月份为2019年10月1日至2020年6月30日，双方租赁关系于2020年6月30日解除，根据《房屋租赁合同》约定，租金缴纳周期是每月5日，原告的诉讼请求多算了一个月租金。三、被告经营的深圳市润民堂养生有限公司主要经营足浴和保健按摩等业务，因新冠疫情等不可抗力因素，导致经营困难，无力按照约定支付租金，即便被告拖欠租金超过30天，也属于不可抗力因素，原告要求被告承担保证金不退还的违约责任的请求不应支持。四、在被告受疫情影响继续租赁合同对其明显不公平的情况下，因原告故意拖延时间，导致被告未能尽早解除合同导致的2020年2月至6月损失扩大部分的租金，应当由原告承担过错责任，对被告租金进行减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年4月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于深圳市罗湖区房屋出租给乙方使用，乙方应于每月5日前向甲方交付租金。租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日。装修免租期两个月，自2017年4月1日至2017年6月1日。2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金为每月37616元；2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金为每月39496.8元；2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金为每月41471.64元；2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金为每月43544.28元；2021年4月1日至2022年3月31日期间的租金为每月45722.25元。甲方应于2017年4月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币75232元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1.交清物管费、水电费及其他费用；2.按合同约定5个工作日交回本房屋，不损坏房屋结构；3.合同期满。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1.欠物管费、水电费及其他费用；2.未按合同约定5个工作日交回本房屋，损坏房屋结构；3.提前退租。合同第十八条约定出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金：“乙方拖欠租金达30天以上……”二、上述合同签订后，原告确认被告已支付原告租赁保证金75232元。原、被告共同确认被告租金实际支付至2019年9月。2020年6月9日，原告向被告发出租金催收通知书，该通知书载明：史晓琼女士，您与我行于2017年4月签署了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定于每月5日前交付房租。2019年9月1日至2020年5月31日的房租，应于2020年5月5日前缴存至我行指定账号，但是经我行多次催收，您仍未缴存。为此特书面通知您，限于接到此通知书之日起2日内向我行缴清欠款377390.04元。如逾期不支付房租，我行将按照相关法律法规及合同约定，对你采取解除合同、诉讼等措施。原、被告共同确认被告自2019年10月份起开始拖欠租金，拖欠租金总计人民币379462.68元，双方于2020年6月30日解除了涉案房屋租赁合同。三、平安银行股份有限公司系深圳市罗湖区房屋的100%产权人，平安银行股份有限公司出具的情况说明载明：其系深圳市罗湖区房屋所有权人，原告系其下属分支机构，经其授权，该房屋由原告占有、使用、收益，相应民事责任由其承担。四、根据被告提交的微信聊天记录显示，2020年2月3日，被告向原告公司员工方文熙发送微信消息：“到时候看看银行有没有优惠政策给到租户。”方文熙回复：“很多租户都要求了，我上班问一下。”2020年2月24日，方文熙向被告发送微信消息：“你把申请表和政府文件通知等寄过来吧，我争取沟通，不知道会怎样。”2020年2月27日，方文熙向被告发送微信消息：“没事的，你申请多几个月也行，我们要反映给总行，批不批免租还难说，但很多租户都是申请免两个月。”被告回复：“如果说没有免租，估计我这边就撑不下去了，就真的是要收了。因为那天我们去街道办沟通的时候，他说我们这个行业什么人多，那些可能要到五月份以后才能说开业的事情，我就还是按照二三月先申请吧，然后看实际情况来，如果说真的是我们要等到五月份的话，到时候再写申请，跟行里说清楚情况怎么样。”2020年4月3日，方文熙向被告发送微信消息：“你好，上午接到通知说租户还是要按时交每月的租金。关于减免租金的要求总行正在研究讨论中，如果同意减免几个月租金的话再根据情况落实安排就行了。”2020年6月29日，方文熙向被告发送微信消息：“我们老总刚刚开会说了，欠5期以上都要收回店铺，所以你还是通知你们的员工准备搬走吧，我明天下午过去锁门。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具备法律约束力，双方应遵循公平、诚信原则全面履行各自的义务。首先，关于被告辩称其并非适格被告的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，涉案《房屋租赁合同》及补充协议系被告以自己名义与原告签订，且被告也是以自己名义按月向原告交纳租金，即使如被告所言，涉案房屋租赁合同实际上已由深圳市润民堂养生有限公司履行，根据上述法律规定，合同相对人即原告可以选择发起人承担合同责任，亦可选择公司承担合同责任，该选择权取决于原告，原告在庭审中明确表示要求被告承担相关责任，故被告史晓琼系本案的适格被告。其次，被告自2019年10月起开始拖欠租金，双方确认于2020年6月30日解除了涉案租赁合同，原告有权要求被告支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的租金。由于2020年2月广东省处于疫情防控应急响应一级阶段，新冠疫情及疫情防控措施对被告经营造成影响，本院根据公平原则，酌定减免被告一个月租金41471.64元，因此，被告应向原告支付2019年10月1日至2020年6月30日的租金337991.04元(379462.68元-41471.64元)。最后，关于原告主张不予退还租赁保证金的请求，本院认为，被告逾期支付租金构成违约，按照合同约定原告有权没收租赁保证金，但综合考量疫情影响、被告的违约程度、原告的损失情况等，本院酌定原告没收被告一半的租赁保证金，即37616元(75232元÷2)。原告多收取的租赁保证金37616元用于抵扣被告应付租金。综上，被告仍需向原告支付租金300375.04元（337991.04元-37616元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告史晓琼应于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司深圳分行支付拖欠的租金300375.04元；二、驳回原告平安银行股份有限公司深圳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4317元，实际收取4060元，由原告负担1378元，由被告负担2682元。案件受理费4317元已由原告预交，本院退回原告2939元。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用2682元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 胡 爱二〇二一年五月八日书记员 张静莲