四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10412号 上诉人（原审被告）：成都紫薇花餐饮管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区顺城大街269号富力天汇中心三层318号。 法定代表人：李小龙。 委托诉讼代理人：但超，四川蜀信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈钰刚，男，1975年10月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：肖嵩，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都紫薇花餐饮管理有限公司（以下简称紫薇花公司）因与被上诉人陈钰刚房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初14140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 紫薇花公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令陈钰刚承担二审诉讼费。事实与理由：一、关于合同解除问题。本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由。紫薇花公司已经按照约定支付租金，不存在迟延履行主要义务的情形。紫薇花公司承租了案涉房屋在内的整个楼层，实行统一规划和装修，无法单独腾退。如果解除合同，要求紫薇花公司腾退，势必给紫薇花公司造成严重损失。二、关于诉讼时效的问题。陈钰刚的起诉时间为2020年10月16日，但主张含有三年前的部分，该部分主张已过诉讼时效。广州天力物业发展有限公司成都分公司的《催收函》不能认为代表陈钰刚向紫薇花公司进行了主张。三、关于租金标准的问题。双方从2016年3月起，口头约定按照80元/月/平方米支付租金，并且紫薇花公司也一直按照该标准支付租金，陈钰刚从未提出过异议，应当视为默示认可该租金标准。四、关于违约金的问题。第一，紫薇花公司按约支付了租金，不存在违约行为；第二，双方约定的违约金过高。紫薇花公司因自身行业特点，受疫情影响十分严重，请求法院酌情考虑。综上，请求依法支持紫薇花公司的上诉请求。 陈钰刚辩称，一、关于合同解除问题，紫薇花公司自2016年3月至今一直未按合同约定支付租金，且经催告仍未按约足额支付，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由，陈钰刚有权依法解除合同。根据双方的合同约定，拖欠租金超过十五日未支付的，视为其违约，陈钰刚有权单方解除合同。因此陈钰刚的法定解除权和约定解除权均已达成行使条件。二、关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本案紫薇花公司在一审阶段未曾提出时效抗辩，二审再提出不应得到支持。三、关于租金标准，陈钰刚未以任何形式变更租金标准，且自2016年以来每年委托物业公司向紫薇花公司发出租金催收函。四、关于违约金，合同第三条第2项不违反任何强制性法律规定，理应得到支持，且一审法院已综合各方面因素进行了调减，并不存在违约金偏高的问题。综上所述，请求驳回紫薇花公司的上诉请求，维持一审判决。 陈钰刚向一审法院起诉请求：1.判令解除陈钰刚与紫薇花公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令紫薇花公司腾退房屋并交还给陈钰刚；3.判令紫薇花公司向陈钰刚支付租金496110.9元（自2016年3月1日计算至本案起诉之日）、房屋占用费（参照租金标准，从判决解除合同之日起计算至房屋交还之日）、恢复装修整治费5760元以及违约金145573.75元（按照每逾期一日按欠付租金和占用费总额的0.5‰计算，自2016年2月15日起算，暂计至2020年9月15日，实际计算至清偿之日为止），以上在起诉之日暂计为647444.65元；4.本案诉讼费、保全费等费用由紫薇花公司承担。 一审法院认定事实：陈钰刚与紫薇花公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年10月31日，陈钰刚（甲方）与紫薇花公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定1.甲方将自有的坐落于成都市青羊区，建筑面积119.55㎡的物业出租给乙方使用，甲方同意乙方将其用于打造成私属商务会所或者作其他合法使用；2.租赁期限自2012年11月1日起至2020年10月31日止；乙方按每3个承租月为一期，向甲方支付租金；2013年3月1日至2016年10月31日，租金标准120元／月／㎡，租金为14346元／月；2016年11月1日至2018年10月31日，租金标准132元／月／㎡，租金为15780.6元／月；2018年11月1日至2020年10月31日，租金标准145.2元／月／㎡，租金为17358.66元／月；如乙方拖欠租金，应每天按总欠付金额0.5‰向甲方支付逾期交纳租金、费用的违约金，直至支付清为止；乙方拖欠甲方租金及费用超过15天未支付的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方需赔偿甲方全额损失；3.乙方提供320元／月给甲方，作为甲方物业的恢复装修整治费（自签约之日起四年内付清，共计15382.5元，并于每期租金支付时一起付给甲方，付完为止）。 广州天力物业发展有限公司成都分公司受陈钰刚委托于2017年7月31日、2019年8月12日向紫薇花公司出具《催收函》，催缴欠付租金。 一审法院另查明，1.陈钰刚是案涉房屋青羊区xx号房屋所有权人【川（2017）成都市不动产权第0xx9号】；2.广州天力物业发展有限公司成都分公司系案涉房屋物业管理单位。 一审庭审后，紫薇花公司向一审法院提交《情况说明》，其对欠付恢复装修整治费的事实予以认可。 一审法院认为，关于解除合同及腾退房屋。紫薇花公司主张双方已协商一致将租金变更为自2016年3月1日起按80元/平方米计算租金，未能提交相应的证据证实，应承担举证不利的后果。故紫薇花公司按照80元/平方米支付自2016年3月1日至2020年5月13日的租金，之后未再支付租金，构成违约。经陈钰刚催告，紫薇花公司仍未支付剩余租金，构成根本违约，对于陈钰刚解除合同及腾退房屋的诉讼请求，予以支持。 关于租金。从陈钰刚提交的《欠付明细表》记录，紫薇花公司已支付2016年3月1日至2020年9月15日期间租金439944元，尚欠付陈钰刚租金253182.99元（2016年3月1日至2016年10月31日租金：8个月×120元/平/月×119.55平=114768元、2016年11月1日至2018年10月31日租金：24个月×132元/平/月×119.55平=378734.4元、2018年11月1日至2020年9月15日租金：11.5个月×145.2元/平/月×119.55平=199624.59元，共计应付租金693126.99元—紫薇花已付租金439944元）；2020年9月15日至判决确定的合同关系解除之日止的房屋租金及判决确定的合同解除之次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费应按17358.66元/月计算。 关于恢复装修整治费。根据双方签订的《房屋租赁合同》第 第6条约定：乙方（紫薇花公司）提供320元/月给甲方（陈钰刚），作为甲方物业的恢复装修整治费（自签约之日起四年内付清，共计15382.5元，并于每期租金支付时一起付给甲方，付完为止）。紫薇花公司对欠付恢复装修整治费的事实予以认可，故陈钰刚主张紫薇花公司支付恢复装修整治费5760元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约金。基于上述认定，紫薇花公司逾期支付租金， 构成违约。虽然《房屋租金合同》约定了逾期租金应按照所逾金 额每日0.5‰支付违约金，直至支付清为止。但违约金设置以“补 偿损失为主、惩罚为辅”为原则，且根据原《中华人民共和国合同 法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共 和国合同法＞若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条的规定，一审法院考虑到合同性质、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、实际损失等综合因素酌定违约金50000元。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈钰刚与紫薇花公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》；二、紫薇花公司于判决书生效之日起十日内将位于成都市青羊区的房屋【川（2017）成都市不动产权第0xx9号】腾退给陈钰刚；三、紫薇花公司于判决书生效之日起十日内向陈钰刚支付租金253182.99元及2020年9月15日至判决确定的合同关系解除之日止的房屋租金及判决确定的合同解除之日至实际腾退房屋之次日止的房屋占有使用费（租金或房屋占有使用费按17358.66元／月的标准计算）；四、紫薇花公司于判决书生效之日起十日内向陈钰刚支付恢复装修整治费5760元；五、紫薇花公司于判决书生效之日起十日内向陈钰刚支付违约金50000元；六、驳回陈钰刚的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10274元，减半收取5137元，由紫薇花公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，一审卷宗中无材料反映起诉状副本送达紫薇花公司的时间，一审开庭时间为2020年10月29日。 二审中，紫薇花公司认可2020年5月13日后就未支付过租金。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评述如下。 关于紫薇花公司与陈钰刚之间是否将租金标准调减为每月每平方米80元，进而紫薇花公司是否存在欠付租金、陈钰刚可解除案涉租赁合同的问题 首先，紫薇花公司主张双方通过口头协商对租金标准变更为80元/月/平方米，且其已按照该标准向陈钰刚支付租金，陈钰刚未表示异议，应当视为对该租金标准的默示认可。对此本院认为，沉默只有在法律规定、当事人约定或符合当事人之间交易习惯时才可以视为意思表示。现紫薇花公司主张陈钰刚默示认可其按照80元/月/平方米的标准支付租金，应当证明陈钰刚的沉默符合上述条件。本案中，紫薇花公司在2016年3月1日起按照80元/月/平方米的标准支付租金后，陈钰刚委托广州天力物业发展有限公司成都分公司分别于2017年7月31日、2019年8月12日向紫薇花公司出具租金催收函，对紫薇花公司未按约定租金标准支付租金提出异议，并要求紫薇花公司按合同约定租金标准支付租金。紫薇花公司既无证据证明双方就租金标准变更为80元/月/平方米达成一致，亦无证据证明在其按照80元/月/平方米的标准支付租金后，陈钰刚按照该标准进行了后续租金的催付。故对紫薇花公司主张双方已经就租金标准的变更达成一致，陈钰刚对其按照80元/月/平方米的标准支付租金默示认可，因缺乏相应依据，本院不予支持。 其次，一审法院依照案涉租赁合同约定及紫薇花公司付款情况，按照已付款先冲抵欠付租金的原则，确认紫薇花公司欠付租金金额正确，本院依法予以确认。 最后，根据案涉合同第三条第二款约定，紫薇花公司拖欠租金及费用超过15天未支付，视为紫薇花公司违约，陈钰刚有权单方解除本合同，紫薇花公司需赔偿陈钰刚全额损失。因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行为，特别是紫薇花公司自2020年5月13日后再未支付过租金，一审法院基于此认定陈钰刚享有案涉合同解除权并无不当，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定“民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因本案无材料显示起诉状副本送达时间，故本院认定一审开庭之日为起诉状副本送达之日，即认定案涉租赁合同于2020年10月29日解除。一审判决未对合同解除时间进行明确，本院予以明确。 关于陈钰刚主张紫薇花公司支付租金的诉讼请求是否因诉讼时效届满而不应支持的问题 本院认为，从本案查明的事实来看，负责案涉房屋物业管理的广州天力物业发展有限公司成都分公司受陈钰刚的委托多次向紫薇花公司主张欠付租金，应当视为陈钰刚主张权利，结合紫薇花公司租金支付情况，应当认定发生诉讼时效中断的效力。故紫薇花公司关于陈钰刚主张欠付租金的请求权因诉讼时效届满而不应支持的主张，本院依法不予支持。 三、关于一审法院确定的违约金是否恰当的问题 本院认为，根据案涉合同第三条第二款“乙方应当按照约定向甲方支付租金及其他应向甲方支付的费用。如乙方拖欠租金及上述费用，应每天按总欠付金额的0.5‰向甲方支付逾期缴纳租金、费用的违约金，直至付清为止；”的约定，紫薇花公司欠付租金，构成违约，应当依约承担违约责任。因紫薇花公司自2016年起即存在欠付租金的行为，虽疫情确会对其经营产生影响，但在疫情好转后期仍未积极履行租金支付义务。一审法院在其申请减少违约金的基础上，综合考虑合同履行情况、紫薇花公司过错程度，酌情认定其承担违约金50000元并不过高，本院予以维持。 综上所述，紫薇花公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审虽未对合同解除时间予以明确，但本院明确后一审判决最终结果亦未发生变更。故依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，原《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10274元，由上诉人成都紫薇花餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年五月二十七日 书记员  曹成香