山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4821号上诉人（原审被告）：李跃，男，1993年12月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘龙，山东恩源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，山东恩源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：山东天安脚手架工程有限公司，住所地济南市平阴县。法定代表人：裴孝华，总经理。委托诉讼代理人：郭绍丰，山东唐景律师事务所律师。上诉人李跃因与被上诉人山东天安脚手架工程有限公司（以下简称天安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0191民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李跃上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由天安公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2020年6月3日，李跃与天安公司协商解除房屋租赁合同，并达成约定：李跃交房租至2020年9月15日；在此期间，双方都可将涉案房屋全部或部分对外转租；若对外出租成功，李跃搬离，互不追究责任；若未能转租成功，合同于9月15日解除，天安公司扣除押金后互不承担责任。1、李跃一审中提交的证据足以证明双方于2020年6月3日协商解除《房屋租赁合同》。李跃提交的证据二、证据三两份微信聊天记录足以证明双方于2020年6月3日协商解除租赁合同，并且双方协商一致后也按合同约定的内容积极寻找新的租户。李跃提交的证据四《转账记录》以及证据六《交房通知》证明李跃已按双方6月3日协商的内容履行完毕相应义务。本案中双方协商一致解除合同的证据确实充分，一审法院认定李跃与天安公司双方非协商一致解除合同，属于事实认定不清。二、一审法院适用法律错误。1、天安公司未产生实际损失。李跃本可以依据不可抗力的法律规定以及合同约定直接主张解除合同并不承担任何责任。但李跃为了天安公司的利益考量,在2020年6月3日告知李跃2020年9月15日后不再承租房屋，且房租交付至9月15日。李跃为天安公司留足了3个多月的时间去寻找新的承租方，李跃也在9月25日交付房屋。并且天安公司也未返还李跃的10万元押金。天安公司在庭审中主张房屋空置造成了损失，但是却未提交任何证据证明其主张。李跃不存在破坏房屋结构的情形；李跃承租的涉案房屋为毛坯房，承租后李跃花费200万元装修费进行装修，李跃搬离时仅拆除部分装饰装修材料。并且天安公司提交的图片资料也无法证明李跃破坏了房屋结构。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。天安公司在庭审中未提交证据证明其损失，应承担举证不利的责任。2、《房屋租赁合同》中约定的违约金数额过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：合同违约金的数额超过造成损失的百分之三十，就是属于过分高于造成的损失的情形。天安公司属于协商解除合同，无违约情形。即使李跃违约，天安公司并未证明其存在实际损失，并且双方约定的违约金数额过高。一审法院却认定李跃应赔偿的违约金数额为年租金1379700元的30%，属于法律适用错误。天安公司辩称，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，虽然判决结果不足以弥补天安公司的损失，但天安公司念及李跃为个人，经济能力有限，所以不再追究相关责任，因此未上诉。同意一审判决。天安公司向一审法院起诉请求：1.确认李跃2020年9月15日单方解除《房屋租赁合同》；2.李跃支付违约金1,379,700元；3.李跃支付天安公司律师代理费50,000元；4.诉讼费由李跃负担。诉讼过程中，天安公司明确第一项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除。一审法院认定事实：济南市高新区工业南路57-3号万达写字楼J1座2201-2212号房屋属于天安公司所有。2018年4月1日，天安公司（甲方、出租方）与李跃（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方万达写字楼J1座22楼整层（房间号2201-2212），建筑面积1680平方米，经营范围为公司经营。租赁期间5年，自2018年6月15日至2023年6月14日止，免租期75天，自2018年4月1日止2018年6月15日。2018年6月15日至2019年6月14日一年的租金为1,379,700元；2019年6月15日至2020年6月14日一年的租金为1,379,700元；2020年6月15日至2021年6月14日一年的租金为1,448,685元。首次房屋租金在合同签订当日缴付，2018年下半年房屋租金在2018年11月15日前交付，房屋租金半年交付一次，在每年的4月15日前支付上半年房屋租金，在每年11月15日前支付下期房屋租金。乙方应在合同签订后当日支付给甲方壹拾万元押金。合同到期后乙方结清水电费物业费等且房屋按时、正常交接给甲方后七个工作日内退还。房屋交付时间为2018年4月20日。双方可以协商变更或解除合同。违约责任：因乙方的原因未能按照合同第三条规定支付租金的，每逾期一天乙方向甲方支付应付租金的1‰的违约金。合同签订后，如因乙方原因单方终止合同，不承租建筑物经营的，乙方应按上一年度的双倍租金向甲方支付逾期违约金。同时，甲方有权通过诉讼主张权利，甲方因此支付的诉讼费、律师代理费等全部损失由乙方赔偿。若因甲方的原因单方面终止本合同，不将本建筑物出租给乙方经营的，罚则同上。合同签订后，天安公司向李跃交付了涉案房屋，李跃支付了押金10万元及2020年9月15日前的房屋租金。2020年4月21日，天安公司的李经理微信联系李跃的同事黄文催房租。黄文微信称因疫情影响资金困难，想让李经理跟郑总说一下，减免部分房租。李经理在2020年4月24日回复“领导回复了，免十天八天的没有问题，时间长了不行”，“领导给我明确答复就是10天，开始说的是一天也不免，确实也知道这个情况”。后李经理多次通过微信联系黄文催房租，黄文在2020年5月8日微信称“一周之内给你们转过去行吗”，李经理回复“尽快吧”。2020年5月11日，李经理微信称“郑总跟我说过了，这周先打一半过来是吗”，黄文未回复。后在2020年5月13日，黄文将打款凭证微信发给李经理，李跃向天安公司支付房租35万元，李经理回复“收到”。李经理在2020年6月2日微信联系黄文催收剩余房租，黄文微信称这几天约了郑总面谈。2020年6月16日，李跃的同事黄文微信联系天安公司的郑总（郑刚）及李经理，并向两人发送了万达补充协议，郑刚未回复，李经理称“这样肯定不现实，领导不会同意的”。2020年8月20日，天安公司向李跃发出《催缴房租函》，称“贵方应于2020年4月15日缴纳2020年6月15日至12月14日的房租724,343.5元（全年房租的上半年房租），时至今日，我方只收到贵方支付的租金35万元，贵方仍逾期欠付374,343.5元，贵方已违约”，并称“请贵方务必于2020年8月25日前支付逾欠租金374,343.5元”。2020年8月23日，李跃向天安公司发出《解约通知函》，称“2018年4月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定了租赁房屋的用途为用于赢运贡尚公司经营使用。合同签订后，双方按约履行，后在2020年初，遇新冠肺炎疫情影响，万达写字楼被封闭，同时因政策原因，赢运贡尚公司无法正常经营，难以继续承租。2020年6月，经与贵方积极沟通并经贵方同意，我方支付租金至2020年9月15日，同时双方约定，在2020年9月15日前，任何乙方均可以将租赁房屋部分或全部转租或出租出去，以共同降低各自的损失。我方房租缴纳至2020年9月15日，至今，双方均没有将房屋部分或全部转租或出租出去。我公司收到了贵方在2020年8月20日出具的《催交房租函》，我方对逾期支付租金并不认可，逾期支付租金系经贵方同意，得到贵方认可的，双方在6月份也曾共同寻找新的承租人。我方在2020年9月15日后不再承租贵方的房屋，请贵方及时寻找新的承租人，以降低贵方损失，该通知我方已经于2020年6月3日通知过贵方”。2020年8月25日，天安公司回函称“贵方2020年8月23日《解约通知函》已收悉，现回复如下：一、关于合同主体，赢运贡尚公司并非本合同的当事人，与合同的履行无关；二、贵方并未就房租支付到2020年9月15日与我方沟通，双方并未就房租支付到2020年9月15日达成合意。我方并未对贵方逾期缴纳房租的行为予以认可；三、贵方在合同约定允许的前提下，将房屋转租，是贵方的权利，也是转移贵方风险的有效途径，转租成立与否，并非我方的合同约定义务；四、贵方并未就合同解除事宜于2020年6月3日通知过我方，贵方解除合同的意思表示仅从2020年8月23日的《解约通知函》中得知，我方有理由相信贵方于2020年8月23日提出解除合同。综上，我方对贵方提出的解除合同的理由不予认可。如贵方单方终止合同，我方将依据合同约定，要求贵方承担因此导致的违约责任及赔偿责任，由此产生的法律后果均由贵方承担。望贵方诚信履约，以免诉累!”。2020年9月25日，李跃向天安公司出具《交房通知》，载明“我方承租的贵方济南万达广场J1座22层整层房屋，已于2020年8月23日向你方送达《解约通知函》，明确我方承租期限至2020年9月15日止，现将房屋交付于你方：交房日期：2020年9月25日，房屋内属于我方的所有物品，我方均已搬走，其余物品（包括装饰装修设施）由你方自行处置，我方放弃索赔、返还等任何权利；房屋的装饰装修设施由你方自行拆除或继续使用，剩余物品清理及装饰装修设施拆除、清运等费用依从法院判决；房租和物业管理费、水电费，我方承担至2020年9月25日止，此后的费用与我方无关（以实际支付为准）。诉讼过程中，天安公司主张李跃单方解除合同，且房租只交到2020年9月15日，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除。李跃不予认可，主张合同系双方协商解除。天安公司主张李跃单方解除合同构成违约，按照合同应支付上年度的双倍租金作为违约金，其自愿减少至要求李跃支付相当于一年的租金1,379,700元作为违约金。李跃不予认可，主张双方在2020年6月3日已就2020年9月15日解除合同达成了一致，不存在单方解除，另认为违约金过分高于天安公司的损失，请求适当减少。天安公司要求李跃支付律师代理费50,000元，认可该50,000元尚未实际支付，提交委托代理合同一份。李跃不予认可，主张该费用并未实际发生，且对天安公司提交的委托代理合同真实性有异议，认为并无律所盖章。一审法院认为，天安公司与李跃于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李跃未严格按照合同约定支付房屋租金，并于2020年8月23日发出解约通知函，明确2020年9月15日之后不再承租涉案房屋，并于2020年9月25日将涉案房屋交付天安公司，李跃提交的证据不足以证实其解约行为经天安公司同意，该行为已构成违约。李跃发出解除通知函并将涉案房屋交回天安公司的行为，致使双方合同无法实现，涉案合同已不具备履行条件，故天安公司主张双方的租赁合同关系解除，于法有据，一审法院予以支持，但解除时间应为2020年9月25日。李跃单方解除合同，应承担相应的违约责任。天安公司要求李跃支付违约金1,379,700元，一审法院认为，合同约定的违约金数额过高，天安公司未提供有效证据证实协议解除后给其造成的实际损失，亦未提供有效证据证实协议解除后其采取过其他的补救措施。综上，一审法院酌情调整李跃应赔偿天安公司的违约金为年租金1,379,700元的30%，为413,910元。结合涉案合同约定，不予退还押金及合同约定的违约金计算方式，同为违约金性质，故天安公司不能同时主张扣除押金与违约金。李跃已付押金100,000元，为减少诉累，该款项折抵李跃应赔偿的违约金，故李跃应支付天安公司违约金（413,910元-100,000元）=313,910元。故对天安公司要求李跃支付违约金1,379,700元的诉讼请求，一审法院对313,910元予以支持。超出部分，一审法院不予支持。涉案合同虽约定了违约方应承担对方因主张权益而发生的律师代理费，但天安公司自认该律师费尚未产生，故对天安公司要求李跃支付律师代理费50,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决：一、确认山东天安脚手架工程有限公司与李跃于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月25日解除；二、李跃于判决生效之日起十日内支付山东天安脚手架工程有限公司违约金3,139,310元；三、驳回山东天安脚手架工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8834元，由山东天安脚手架工程有限公司负担6894元，由李跃负担1940元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。天安公司提交证据如下：证据1.天安公司与济南瑞骊装修装饰工程有限公司签订的装修拆除施工合同；证据2.天安公司拆除装修所支出的费用列表；证据3.天安公司与山东宝威电子科技有限公司签订的原租赁合同。证明李跃违约单方解除合同造成的天安公司的实际损失。经质证，李跃对上述证据的真实性无异议。证据1拆除合同为复印件，根据房屋租赁合同约定李跃可以进行维修和改造，且合同期满李跃不得移走并破坏自行添加的结构性设施，这也说明了天安公司进行装修拆除是其自行处理，与李跃无关。证据2未提供相应证据予以佐证。证据3与本案无关。本院经审查认为，上述证据与本案待证事实不具有关联性，且天安公司并未对一审判决提出上诉，故对上述证据本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李跃主张其于2020年6月3日与天安公司协商解除房屋租赁合同，并达成约定，但天安公司对此不予认可，李跃未提交充分有效证据证明上述主张，本院不予支持。根据当事人举证情况，并结合已查明事实，一审法院认定李跃擅自单方解除合同构成违约，并无不当。李跃发出解除通知函并将涉案房屋交回天安公司的行为，致使合同目的不能实现，涉案合同已不具备履行条件，一审认定涉案合同解除，并认定解除时间为2020年9月25日。符合法律规定，并无不当。关于违约金问题。综合考虑当事人举证情况、实际损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院酌情确定李跃应赔偿天安公司的违约金为年租金的30%，不超出合理范围，本院不再进行调整。综上所述，李跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17667元，由上诉人李跃负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年五月二十六日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰