安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终885号 上诉人（原审原告、反诉被告）：章志丹，男，1991年11月24日出生，汉族，居民，住安徽省绩溪县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：姜小霞，女，1992年6月1日出生，汉族，居民，户籍地安徽省绩溪县，经常居住地安徽省绩溪县。 上诉两上诉人共同的委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡毓峰，男，1984年11月23日出生，汉族，居民，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：胡志泽，安徽胡志泽律师事务所律师。 原审第三人：绩溪县壹加壹房产信息服务中心，住所地安徽省绩溪县华阳镇新城华庭K4幢会山北路34号。 经营者：汪丽君，女，1980年10月26日出生，户籍地安徽省绩溪县，经常居住地安徽省绩溪县。 上诉人章志丹、姜小霞因与被上诉人胡毓峰、原审第三人绩溪县壹加壹房产信息服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 章志丹、姜小霞上诉请求：撤销原判第三项，依法改判胡毓峰赔偿其违约金2万元。事实和理由：1.案涉《房屋买卖合同》未能履行系因胡毓峰违约所致。其一，案涉《房屋买卖合同》第六条第2项约定，如遇不能办理按揭情况，其有权选择更换购买人，本案《房屋买卖合同》未能履行系因胡毓峰不同意更换购买人所致。其二，依据《房屋买卖合同》第六条第4项约定，如遇按揭贷款未获审批，双方可协议确定付款方式，协议不成，则合同终止，故其亦不需要承担违约责任。2.其不应给付胡毓峰50000元违约金。其一，其对自己银行征信情况并不知情，在因征信问题而不能获批银行按揭贷款的情况下，依据双方合同约定，其有权与对方协商分期付款或者选择更换购房人，但均遭到胡毓峰的拒绝，故其不构成违约。其二，依据相关司法解释规定，违约金应当根据守约方的实际损失进行确定。本案中，胡毓峰不能举证证明其实际损失，原判决酌定50000元损失，于法无据。 胡毓峰辩称，1.银行拒绝办理按揭贷款后，其不同意章志丹、姜小霞要求分期付款的请求，后章志丹、姜小霞找到其舅舅和姐姐来购买房屋，但该两人均没有能力支付购房款，故本案中系章志丹、姜小霞一方违约。2.章志丹、姜小霞隐瞒自己的征信问题致按揭贷款不能办理，在合同约定的期限内，也不能通过其他方法支付购房款，最终导致双方合同终止，应当承担违约责任。根据合同约定，章志丹、姜小霞本应当负担167000元违约金，原判决酌减至50000元，较为适当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 绩溪县壹加壹房产信息服务中心述称，章志丹、姜小霞为办理按揭贷款进行了两次报批，第一次未获审批是因为姜小霞有一笔信用卡高消费欠款未还款，为此姜小霞提高了首付款金额；第二次未获审批是因为姜小霞的信用卡逾期未清偿，最终按揭贷款未获审批。请求二审法院依法判决。 章志丹、姜小霞向一审法院起诉请求：判令胡毓峰返还购房款115000元并赔偿违约金40000元。 胡毓峰向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令章志丹、姜小霞支付其违约金167000元。 一审法院认定事实：2020年5月21日，经绩溪县壹加壹房产信息服务中心居间服务（中间方），胡毓峰、柯妮（甲方）与章志丹、姜小霞（乙方）签订《房屋定金合同》，约定甲方将自己座落于绩溪县华阳镇和顺嘉府二期12幢3单元502室商品房一套出售给乙方，总价款83.5万元整，乙方自愿给付甲方定金2万元以确立买卖关系，并约定于2020年6月1日前签订购房合同。定金合同签订后，乙方通过中间方给付甲方定金2万元。2020年5月31日，胡毓峰、柯妮作为卖方（甲方），章志丹、姜小霞作为买方（乙方），绩溪县壹加壹房产信息服务中心作为中间方（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“……三、付款方式：经甲乙双方协商，决定以第2种方式为乙方付款方式。……2、银行贷款：本合同签订之日起5天内向甲方交付首期购房款人民币285000元，含定金20000元，于过户后补款20000元整，剩余房款530000元申请银行组合贷款，并按银行按揭贷款放款一次性支付给甲方……五、违约责任：1、在本合同履行期间甲方和乙方中途违约，则由违约方按总房款20%的标准向对方支付违约金……六、其他违约事项：……2、如乙方在办理房屋按揭和过户过程中出现特殊情况，在同等价格履行期限不变的情况下可以改名第三人，甲乙双方均表示同意认可……4、乙方承诺在履行合同期间，保持良好征信和相关的偿还能力，若乙方原因银行未能审批按揭贷款，则在银行通知三天内通知甲方，乙方须在七个工作日内一次性付款给甲方，或三方协议确认付款方式，若协议不成，合同即行终止……丙方负责跟进银行放款进度。”协议签订后，买方于2020年5月31日依约将首付款265000元打给中间方。中间方即日转款95000元给卖方，为税费、评估费、中介费预留3万元，存余14万元按银行按揭贷款要求届时在买卖双方当事人之间依银行走账程序转账支付。2020年7月16日，中间方返还姜小霞房款14万元，由买方走银行程序转给卖方，在办理按揭贷款过程中，因银行查出姜小霞有19万多元的信用卡非正常消费借款，且在贷款审核期间有逾期还款，经两次申报，最终按揭贷款审批未能通过，故14万元也没有转给卖方胡毓峰。因买方无能力继续支付尾款，双方在中间方的参与下协商解除合同和赔偿损失未果。后买方意欲更名第三方购买，卖方同意但要求在短期内一次性付尾款，后买方未给予反馈，也无任何第三人联系过卖方和中间方。7月底，三方在一起协商赔偿事宜未果。8月1日，中间方根据卖方的意思向买方发出短信：“……现卖方要求你遵守合同款第六条的第4项规定，在七个工作日内一次性付款给甲方，若七个工作日内你们没有遵守合同规定，卖方即终止合同，所造成的损失由你们自行承担。”之后，三方又有几次协商。8月11日，三方一同去华阳司法所调解未果。2020年9月23日，章志丹、姜小霞诉至一审法院，请求判如所请。诉讼中，胡毓峰提出反诉请求。 一审法院认为，胡毓峰与章志丹、姜小霞在居间人绩溪县壹加壹房产信息服务中心的参与下签订的《房屋定金合同》和《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。本案争议焦点之一为谁是房屋买卖合同的违约方。本案合同的履行过程中，因姜小霞个人征信问题，按揭贷款未获通过，在协商分期付款不成，且买方也未能按照《房屋买卖合同》第六条“同等价格履行期限不变”约定条件下落实更名买房人，卖方通知终止履行合同，并无不当，不属于违约行为。买方不能依照约定一次性支付剩余购房款，构成违约。现双方对解除房屋买卖合同并无异议，予以确认。合同解除后，卖方应当返还购房款，买方依法应当承担违约责任。本案中，双方在《房屋定金合同》和《房屋买卖合同》中分别约定了定金罚则和违约金责任，卖方选择违约金责任，故定金作为首付款应当予以返还。章志丹、姜小霞请求胡毓峰返还购房款11.5万元，依法予以支持。争议焦点之二为违约金如何确定。本案中，卖方胡毓峰反诉请求买方章志丹、姜小霞按《房屋买卖合同》约定总房款的20%支付违约金16.7万元，买方辩解卖方未提举证据证明违约造成的损失，该主张的违约金明显过高，应予调整。根据合同履行情况、违约方的过错程度、市场房价的波动、预期利益等综合因素，兼顾违约金的补偿性和惩罚性，结合公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金50000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除胡毓峰与章志丹、姜小霞2020年5月31日签订的《房屋买卖合同》；二、胡毓峰于判决生效之日起十日内返还章志丹、姜小霞购房款115000元；三、章志丹、姜小霞于判决生效之日起十日内支付胡毓峰违约金50000元；以上二、三项相抵，胡毓峰应于判决生效之日起十日内支付章志丹、姜小霞65000元；四、驳回章志丹、姜小霞的其他诉讼请求；五、驳回胡毓峰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3400元，减半收取1700元，由章志丹、姜小霞负担439元，胡毓峰负担1261元；一审反诉受理费2640元，减半收取1320元，由章志丹、姜小霞负担395元，胡毓峰负担925元。 二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为违约责任如何确定问题。 1.关于违约责任主体的认定。第一，姜小霞因出现征信问题导致案涉房屋按揭贷款未获审批系属事实，且此后章志丹、姜小霞二人未能在合同约定的时限内交纳对应购房款亦系不争事实。第二，双方合同约定银行按揭贷款未获审批后“三方协议确认付款方式，若协议不成，合同即行终止”，系对合同终止情形作出的约定，而非排除违约方承担违约责任，故章志丹、姜小霞以该约定辩解不承担违约责任系对合同条款的错误理解。第三，章志丹、姜小霞上诉称胡毓峰未按合同约定与其协商变更购房人，致合同最终未能履行一节，与业已查明的事实不符，且章志丹、姜小霞未提举证据证明其要求变更的购买人符合合同约定的“同等价格履行期限不变”的条件，故胡毓峰对此不具有任何过错。综上，胡毓峰在合同履行过程中无任何违约行为，章志丹、姜小霞不能按约付款，且双方未能就付款问题达成新的合意，在此情形下，胡毓峰基于章志丹、姜小霞的违约行为通知解除合同系正当行使合同解除权。章志丹、姜小霞违约系案涉合同解除的根本原因，应向胡毓峰承担相应违约责任。 2.违约损失如何确定。首先，我国合同法规定的违约金具有补偿和惩罚的双重功能，并非单一以实际损失作为确定违约损害赔偿的前提条件。其次，胡毓峰因案涉合同造成的损失不仅体现为交易成本的付出和交易机会的丧失，也体现为诉讼成本支出等，章志丹、姜小霞上诉称胡毓峰不存在损失，不符合客观事实和生活常理，依法不予采信。再者，章志丹、姜小霞因对个人征信问题事先顾虑不周致合同最终未能履行，主观上不属于恶意违约，原判决在确定违约金数额时，综合合同履行情况、市场房价波动、当事人过错、违约金性质等因素，已酌情考虑到当事人的过错程度，且该酌定的5万元数额并无明显失当情形，二审应予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人章志丹、姜小霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈前香 审 判 员 程 瑛 审 判 员 包 娟 二〇二一年五月二十五日 法官助理 冯忠山 书 记 员 隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……