四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6989号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：冯泽海，男，1982年1月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：魏童花，女，1983年6月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯泽海，四川高鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司，住所地四川省成都市锦江区东大街下东大街段216号605号。 法定代表人:曹伟丽，总经理。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 上诉人冯泽海、魏童花因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司（以下简称彩生活成都二分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯泽海、魏童花上诉请求：一、撤销一审判决第一项内容并依法判决驳回彩生活成都二分公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由彩生活成都二分公司承担。事实和理由：一、一审法院未查明事实，彩生活成都二分公司不是本案适格主体，案外人深圳市××国际物业公司与冯泽海、魏童花之间不享有确定有效的金钱债权，《××物业服务合同的主体说明》不符合债权转让的成立要件，一审法院据此认定债权转让合同没有法律依据，案外人深圳市××国际物业公司转让债权未通知冯泽海、魏童花，债权转让合同对冯泽海、魏童花不发生效力，因此一审法院认定彩生活成都二分公司以债权转让形式取得债权，判决冯泽海、魏童花支付物管费无法律依据；二、2015年9月至2017年4月的债务时独立于此后已消灭的债务，并非连续的债务彩生活成都二分公司在履行后期债务而不履行前期债务，视为物业公司前期债权收到侵害，彩生活成都二分公司未向冯泽海、魏童花主张权利，其部分诉讼请求已超过诉讼时效，人民法院应当坚持同案同判，对超过诉讼时效的部分不予支持；三、一审法院未将债权转让合同法律关系的事实进行审理即径行判决属程序不当。 被上诉人彩生活成都二分公司答辩称：彩生活成都二分公司是案涉房屋的物业服务人，有成都高新区房管局备案和其他物业纠纷予以确认；冯泽海、魏童花主动向彩生活成都二分公司支付了部分物业费且长期居住在案涉房屋，彩生活成都二分公司也长期为冯泽海、魏童花提供了持续的物业服务，冯泽海、魏童花主张本案超过诉讼时效没有事实和法律依据。 彩生活成都二分公司向一审法院起诉请求：1.判令冯泽海、魏童花向彩生活成都二公司支付物业费本金13453.99元及从2017年10月27日起至支付完毕之日止的违约金（按合同约定逾期每日收取万分之五计算,从收到律师函后五日起计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由冯泽海、魏童花承担。本案发回重审后，彩生活成都二公司将第一项诉讼请求变更为判令冯泽海、魏童花支付自2015年9月1日至2017年4月30日期间的物业管理费及违约金（按合同约定逾期每日收取万分之五计算,从2017年5月1日起计算至实际付清之日止)。 冯泽海、魏童花向一审法院提出反诉请求:1.确认彩生活成都二公司提供的格式条款合同《前期物业服务协议》第十二条第四款无效;2.判令彩生活成都二公司向冯泽海、魏童花主动提供交纳物业费税务发票，补开2011年4月至今冯泽海、魏童花交纳物业费的税务发票并向冯泽海、魏童花支付违约金1元;3.判令彩生活成都二公司消除通过违法违约对入户电梯安装梯控限制冯泽海、魏童花日常生活的正常出入通行权和对物业使用的影响，并向冯泽海、魏童花支付违约金1元并退还违规收费60元；4.判令彩生活成都二公司向冯泽海、魏童花提供书面的关于2011年至今建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况以及物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;5.本案诉讼费用由彩生活成都二公司承担。 一审法院认定事实：成都市高新区××大道××号“××·××”系四川西美投资有限公司（以下简称西美公司）开发建设。2011年4月25日，西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《“××·××”前期物业服务合同》，约定西美公司委托深圳市彩生活物业管理有限公司对“××·××”进行前期物业服务管理，其中第十条约定：物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年首五日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，乙方每日按万分之五收取违约金。2011年5月19日，彩生活成都二公司在成都市高新区经贸发展局进行了备案。2011年9月2日，西美公司与彩生活成都二公司签订了《××前期物业服务合同补充协议》。冯泽海、魏童花为上述小区××幢××单元××楼××号房屋业主，该房屋建筑面积为129.57平方米。深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司（甲方）与冯泽海（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定住宅物业服务费按每月每平方米1.5元收取，按半年交纳，在当月10日前交纳半年物业服务费用。其中第十二条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并可采取对乙方进行公示和停止相应服务的措施，直至向人民法院起诉并保留从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的权利。冯泽海于2010年12月25日签收《物品交接单》，其中包含前期物业服务协议。2015年6月15日，西美公司（甲方）、深圳市彩生活物业管理有限公司（乙方）、深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司（丙方）签订《××·××前期物业服务合同三方协议》，约定：依据××集团（中国）有限公司2015年4月1日下发《集团物业管理业务调整通知》，××·××项目物业管理公司由深圳市彩生活物业管理有限公司调整为深圳市××国际物业服务有限公司；甲乙双方均同意终止2011年4月25日签订的《××·××前期物业服务合同》，自本协议签订之日起原合同所涉及乙方权利与义务由丙方全权履行。随后，西美公司与深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司签订《前期物业服务合同》及《物业服务承接验收确认书》，内容与《“××·××”前期物业服务合同》一致。2015年6月23日，深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司在高新区经贸发展局进行了备案。2015年8月，西美公司发出《关于前期物业服务合同变更的告知书》，载明：成都××是由××地产（西美公司）开发的项目……西美公司将之前选聘的深圳市彩生活物业管理有限公司变更为深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司，《前期物业服务合同》《临时管理规约》《前期物业服务协议》等相关文件中的物业服务单位变更为深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司，其余条款保持不变继续有效，由深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司依约勤勉履行。该告知书同时载明物业公司对公账号变更为深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司的账户。冯泽海、魏童花于2011年入住案涉房屋后，持续向彩生活成都二公司交纳物业服务费至2013年6月，之后，冯泽海、魏童花又交纳了2017年5月至2018年12月期间的物业服务费。2019年8月22日，深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司、彩生活成都二公司、深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司共同出具《××物业服务合同主体情况说明》，载明：2015年8月至今提供服务的主体为深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司，各方共同确认2019年1月1日前由彩生活成都二公司收取××物业费等相关服务费，2019年1月1日以后的物业费等相关费用由深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司收取。一审庭审中，彩生活成都二公司述称其自2015年8月退出案涉小区物业管理服务，2015年9月以后的物业管理服务由深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司提供。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、彩生活成都二公司是否有权提起本案诉讼；二、彩生活公司的主张是否超过诉讼时效期间；三、冯泽海、魏童花的反诉主张是否应当得到支持。对此，一审法院分析评判如下：一、彩生活成都二公司是否有权提起本案诉讼。 根据双方提交的证据及当庭自认情况，2015年8月前由彩生活成都二公司为案涉小区提供物业管理服务，2015年9月1日后由开发商西美公司另行选聘的深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司为案涉小区提供物业管理服务。根据查明的事实，冯泽海、魏童花欠付2013年7月至2017年4月期间的物业服务费，其中2015年9月至2017年4月期间的物业服务费应当向深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司交纳。根据《××物业服务合同主体情况说明》载明的内容，深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司将2019年1月1日前向业主追索欠付物业服务费用的债权转让给彩生活成都二公司，因此，彩生活成都二公司有权以自己的名义提起本案诉讼。二、本诉诉讼请求是否经过诉讼时效。物业服务存在持续的不间断性，业主拖欠的物业服务费属于同一合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效。本案中，深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司于2015年9月起开始对案涉小区提供物业管理服务，且目前仍持续为案涉小区提供物业管理服务，该诉讼请求并未经过诉讼时效，对于彩生活成都二公司主张的2015年9月至2017年4月期间的物业服务费3887.1元（129.57平方米×1.5元/月/平方米×20月），一审法院予以支持。冯泽海、魏童花提出已结清全部物业服务费用，但未提供相应证据予以证实，对其辩解意见一审法院不予采纳。冯泽海、魏童花未按期交纳物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。彩生活成都二公司要求冯泽海、魏童花自2017年5月1日起按每日万分之五支付违约金的主张，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。三、冯泽海、魏童花的反诉主张是否应当得到支持。1.关于《前期物业服务协议》第十二条第四款是否有效。冯泽海、魏童花提出《前期物业服务协议》第十二条第四款系格式条款，应属无效。对此一审法院认为，冯泽海与深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》第十二条明确为关于违约责任的约定，该条款虽系彩生活成都二公司提供的格式条款，但并未明显免除彩生活成都二公司的责任或者加重冯泽海的责任、排除冯泽海的主要权利。该约定属于当事人之间意思自治范畴，从合同整体理解，约定中的“滞纳金”实际就是承担违约责任的“违约金”，该约定不违反法律、法规的禁止性规定，也不存在原《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应当属于有效约定，只是约定的“每天千分之三”标准过高，但彩生活成都二公司也未按此标准主张权利。因此，冯泽海、魏童花请求确认该条款无效的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。2.关于税票。根据查明的事实，冯泽海、魏童花交纳了2013年6月前的物业服务费，彩生活成都二公司为其出具了收款收据。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”彩生活成都二公司作为提供服务的企业，向服务对象开具发票是其法定义务，因此冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司向冯泽海、魏童花补开2011年4月至2013年6月金额为5247.58元（129.57平方米×1.5元/月/平方米×27月）的税务发票的主张，一审法院予以支持。冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司开具2013年6月以后的税务发票，因冯泽海、魏童花并未支付对应期间的物业服务费，其无权要求彩生活成都二公司开具发票，对此一审法院不予支持。冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司支付违约金的主张，因不属于合同约定的内容，一审法院不予支持。3.关于业主IC卡和电梯。根据查明事实，冯泽海、魏童花支付IC卡工本费的时间为2017年5月8日，此时彩生活成都二公司已退出案涉小区物业管理服务，冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司消除通过入户电梯安装梯控限制冯泽海、魏童花正常出入通行权和物业使用权并支付违约金的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。4.关于财务公开。根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款“业主大会设立前，或者业主大会已设立但未申请划转专项维修资金自管的，专项维修资金应当由市住宅专项维修资金管理机构代管”的规定，建筑物及其附属设施的维修资金并非由物业公司收取和管理，物业公司也无权擅自使用维修资金，冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司公布建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。彩生活成都二公司已当庭提交物业服务合同，冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司提交物业服务合同供其查阅的主张，一审法院不予支持。彩生活成都二公司利用业主共有部分进行经营，经营所得收益在扣除经营成本后应由建筑区划内全体业主所有，因此彩生活成都二公司有义务公布共有部分的使用和收益情况，冯泽海、魏童花要求彩生活成都二公司向其公布2011年至2015年8月期间共有部分的使用和收益情况，一审法院予以支持。对于2015年9月以后的收益公开，冯泽海、魏童花应另行向深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司主张，本案不予处理。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三项之规定，判决：一、冯泽海、魏童花于判决发生法律效力之日起十日内向彩生活成都二分公司支付2015年9月1日至2017年4月30日期间的物业服务费3887.1元及违约金（以3887.1元为基数，自2017年5月1日起按每日万分之五计算至付清之日止）；二、彩生活成都二分公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯泽海、魏童花公布2011年至2015年8月期间共有部分的使用和收益情况；三、彩生活成都二分公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯泽海、魏童花开具5247.58元的税务发票；四、驳回冯泽海、魏童花的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元，由冯泽海、魏童花负担；反诉案件受理费减半收取25元，由彩生活成都二分公司负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司、彩生活成都二公司、深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司于2019年8月22日共同出具的《××物业服务合同主体情况说明》载明的内容看，案涉小区物业服务企业深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司将2019年1月1日前向业主追索欠付物业服务费用的债权转让给彩生活成都二公司，彩生活成都二公司据此向一审法院提起诉讼，要求冯泽海、魏童花支付欠缴物业费，可视为将该债权让与事项通知了债务人，冯泽海、魏童花上诉称该债权转让未通知二人，对二人不发生效力的主张不能成立，本院不予支持。本案中，深圳市××国际物业服务有限公司成都分公司于2015年9月起开始对案涉小区提供物业管理服务至今，冯泽海、魏童花未支付2015年9月1日至2017年4月30日的物业服务费，因物业服务合同的权利义务具有连续性，本案诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，冯泽海、魏童花主张案涉部分物业服务费已过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人冯泽海、魏童花的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人冯泽海、魏童花负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二一年五月二十六日 书记员  陈 悦