西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0113民初10204号 原告：陕西佳居物业管理有限公司，住所地：西安市。 法定代表人：孙可可，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华健，陕西丰瑞律师事务所律师。 被告：柴百龙，男，汉族，1968年9月6日出生，住陕西省大荔县。 委托诉讼代理人：张娜，陕西丽途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳茹，陕西丽途律师事务所实习律师。 第三人：陆丽红，女，汉族，1969年12月29日出生，住安徽省芜湖市南陵县。 原告陕西佳居物业管理有限公司诉被告柴百龙、第三人陆丽红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常委委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事案件繁简分流程序改革试点工作的决定》规定,适用简易程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告陕西佳居物业管理有限公司委托诉讼代理人华健、被告柴百龙委托诉讼代理人张娜、刘艳茹到庭参加了诉讼，第三人陆丽红经本院合法传唤未出庭应诉，故本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陕西佳居物业管理有限公司诉称，第三人系西安市雁塔区双鱼花园广场B座1606室房屋所有权人，第三人与原告在2012年1月19日签订《物业管理委托合同》，原告接受委托向业主提供物业服务。第三人于2016年3月15日将西安市雁塔区双鱼花园广场B座1606室房屋出租给被告使用，之后的物业费由被告向原告交纳。自2019年底被告开始拖欠物业费，至今未交纳，原告多次催促被告，但被告一直拒不交纳。综上所述，根据双方签订的《物业管理委托合同》，原告向被告提供物业服务，被告应当按合同约定，按时交纳物业相关费用，被告拒不交纳的行为，构成违约，原告有权向被告要求交纳物业费用并追究其违约责任，同时可以要求第三人对欠付的物业费用承担连带责任。为维护原告的合法权益，请求判令：1.请求判令被告按物业合同约定交纳物业管理费、水电费、电梯费、公摊电费、卫生费及滞纳金15267.11元(物业费暂计至2020年12月31日)；2.请求判令第三人对上述债务承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。 被告柴百龙辩称，不同意原告诉请。被告欠缴原告物业费是因为原告无故停水停电，给被告造成巨大损失，双方就此还未协商好。原告诉状上请求的物业管理费用没有事实根据和法律依据。滞纳金的收取也没有事实根据和法律依据。 第三人陆丽红经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，涉案房屋位于西安市雁塔区双鱼花园广场B座1606室，所有权人系本案第三人陆丽红，建筑面积178平方米。2012年9月19日，原告(乙方)与第三人陆丽红（甲方）签订了《物业管理委托合同》，其中第一条本合同当事人约定，委托方：陆丽红，受托方：陕西佳居物业管理有限公司；第二条物业基本情况约定，坐落位置：双鱼花园广场B座1606室；第二十二条物业管理服务收费约定，1、物业管理服务收费标准:住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋(住宅改办公)由乙方按建筑面积每月每平方米2.40元向业主或物业使用人收取。卫生费按人缴费、办公按实缴费。2、管理服务费标准的调整，最终按政府有关部门规定调整。4、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每超1天，按应缴费用的5‰交纳滞纳金。第二十四条约定，其它乙方向业主或物业使用人提供的服务项目和收费标准如下:1、电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；2、政府物价部门有规定的依规定由乙方向业主或物业使用人收取；3、特约服务，由乙方与业主或物业使用人另行按服务项目约定收费标准收取。 2018年4月28日，第三人陆丽红与本案被告柴百龙签订租赁合同，将涉案房屋出租给被告柴百龙，租期五年，目前仍在租赁期间。 庭审中，经被告柴百龙确认，欠缴物业费的时间为2020年全年，之前的物业费均已结清。庭审中，原告提供了被告欠缴费用清单，显示：2020年1月1日至2020年12月31日，共计12个月，物业管理费为178.25㎡×1.2元×12个月共计2566.8元；卫生费为6元×12个月共计72元；电梯费25元×12个月共计300元；公摊电费178.25㎡×0.2元×12个月共计427.8元；水费共计4616.2元。以上共计7982.8元。滞纳金7284.31元。被告柴百龙提供了物业工作人员孙某某与其的微信记录显示：2020年12月18日，孙某某留言：我们周一开例会要汇报收费情况，你明天扫码支付，全年费用共计7983.4元，扣除装修押金3000元，还需付4983.4元，谢谢配合。此后双方关于断电、限电产生争议。 庭审中，被告柴百龙称未缴纳物业费的原因是因为2018年6月开始，原告就断水断电，造成被告无法经营、无法正常生活居住。对于是否曾经断水断电，原告表示停过一两次，为了催缴物业费，之后又恢复了。 上述事实，有物业管理委托合同、清单、微信记录及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核实无误，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与第三人陆丽红签订《物业管理委托合同》，约定由原告为第三人陆丽红提供物业服务，第三人陆丽红应按约定向原告缴纳物业费。因第三人陆丽红将案涉房屋租赁给被告柴百龙，在租赁期间，一直由柴百龙缴纳案涉房屋的物业费，现案涉房屋仍由被告柴百龙实际使用，故原告要求被告柴百龙支付物业费的诉请，本院予以支持。原告主张的费用计算起止时间为2020年1月1日至2020年12月31日，共计12个月，物业管理费为178.25㎡×1.2元×12个月共计2566.8元；卫生费为6元×12个月共计72元；电梯费25元×12个月共计300元；公摊电费178.25㎡×0.2元×12个月共计427.8元；水费共计4616.2元。以上费用共计7983.4元。又因根据微信记录，原告工作人员孙某某微信留言，“全年费用共计7983.4元，扣除装修押金3000元，还需付4983.4元”，故被告实际应付的物业费抵扣完装修押金后实为4983.4元。 关于滞纳金，被告柴百龙未按照约定及时支付剩余物业费，应向原告支付滞纳金。虽然被告辩称，系原告在2018年6月左右停电，但庭审中被告认可拖欠的物业费系2020年度，2018年度至2020年度之前物业费已经结清，故原告主张2018年度停电作为不支付2020年度物业费的理由，不能成立。但合同约定滞纳金为每日千分之五，标准过高，原告要求至实际付清之日，截止2020年底，原告主张的滞纳金金额已经超过了实际损失的30%，因被告请求对滞纳金进行调整，故本院酌情认定滞纳金为下欠物业费4983.4元的30%，即1495.02元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故原告要求第三人陆丽红对上述债务承担连带赔偿责任的诉请，本院予以支持。综上所述，兹依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告柴百龙于本判决生效之日起十日内支付原告陕西佳居物业管理有限公司物业管理费、卫生费、电梯费、公摊电费、水费共计4983.4元（抵扣装修押金后），滞纳金1495.02元，合计6478.42元。 二、第三人陆丽红对上述债务承担连带清偿责任，第三人承担连带责任后可向被告柴百龙追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告陕西佳居物业管理有限公司其余诉讼请求。 本案案件受理费182元，由原告陕西佳居物业管理有限公司承担82元，被告柴百龙承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 余 洁 二〇二一年五月三十一日 书记员 秦婷婷 打印：相丽华校对：秦婷婷2021年月日送达 1