广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初1730号原告：中国农业银行股份有限公司英德市支行，住所地：英德市×××××××。负责人：舒畅，行长。委托诉讼代理人：巫宗强，系该行员工。委托诉讼代理人：丘圆圆，系该行员工。被告：谭志雄，男，汉族，1988年4月18日出生，英德市人，住英德市×××××××××××××，现住英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧桂园一期B区21号楼2单元301号。公民身份号码：441××××××××××××219。被告：林丽君，女，汉族，1994年11月3日出生，英德市人，住英德市××××××委会兵田组，现住英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧桂园一期B区21号楼2单元301号。公民身份号码：441××××××××××××180。被告：英德市××××地产开发有限公司，住所地：英德市××××××××。法定代表人：梁碩，执行董事。委托诉讼代理人：于长兴，该公司职员。委托诉讼代理人：陈楠，该公司职员。原告中国农业银行股份有限公司英德市支行诉被告谭志雄、林丽君、英德市××××地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告谭志雄、林丽君、英德市××××地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司英德市支行诉请：1.解除原告中国农业银行股份有限公司英德市支行与被告之间的《个人购房担保借款合同》合同编号440×××××××××××989号）；2.被告谭志雄偿还原告贷款本息合计462435.63元，本金457968.94元，利息4466.69元（计至2021年1月20日，2021年1月21日起的利息，参照中国人民银行有关逾期贷款利率计算方式计至款项全部还清之日）；3.被告林丽君对被告谭志雄所欠债务本息承担共同还款责任；4.被告英德市××××地产开发有限公司对被告谭志雄所欠债务本息承担连带保证责任；5.原告对抵押的房屋享有优先受偿权；6.上述被告承担本案诉讼费用；7.如本案有公告费产生，请求上述被告承担本案的公告费。事实与理由：被告谭志雄因购房的需要，于2016年12月7日与原告中国农业银行股份有限公司英德市支行签订了借款本金490000元的《个人购房担保借款合同》，原告依约发放了贷款，约定期限(借据)自2016年12月12日起至2046年12月11日。借款采用等额本息还款法，分360期，按每个月的20日为还款日(还款金额为2996.85元/期，随利率变化按年调整偿还金额)偿还本息，执行年利率4.41%，以被告谭志雄所购位于英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧××一期B区21号楼2单元301号的房屋作抵押，并办理了抵押预告登记手续，不动产登记证明号：粤(2017)英德不动产证明第0003911号。贷款发放后，被告谭志雄并未按照合同约定按期足额偿还借款，至2021年1月20日已逾期4期(最早逾期日期2019年4月20日)，尚欠原告贷款本息合计462435.63元，其中，本金457968.94元，利息4466.69元。被告还款意识淡薄，经原告多次催收无效。根据借款合同11.4之(2)条款约定，“借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿”。被告林丽君作为该房产的共同抵押人，为该笔借款签订了《共同还款责任承诺书》，因此被告林丽君应对上述欠款承担共同还款责任。根据借款合同第三十五条之(1)阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任，故被告英德市××××地产开发有限公司作为阶段性保证人应对被告谭志雄所欠债务本息承担连带的保证责任。根据借款合同第十七条：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求上述被告偿还尚欠的贷款本息，以及共同承担本案的诉讼费用等，请求贵院依法作出判决。庭审中，原告撤回对被告英德市××××地产开发有限公司的起诉，变更第二项诉讼请求为按原合同计算逾期贷款利息。被告谭志雄、林丽君未答辩。被告英德市××××地产开发有限公司辩称，涉案商品房已于2020年12月21日办妥抵押权证，被告英德市××××地产开发有限公司提供的阶段性连带保证的保证期限已经自该日起届满，原告要求被告英德市××××地产开发有限公司承担连带保证责任没有事实和法律依据。原告中国农业银行股份有限公司英德市支行为证实其主张提供的证据有：证据一、身份证、户口簿、营业执照、法人身份证、法定代表人证明书，证明被告主体适格；证据二、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证等，证明被告借款事实；证据三、不动产登记电子证明，证明已办妥抵押登记事实；证据四、贷款基本信息、还款记录、催收记录等资料，证明被告欠款事实；以上均为盖公章复印件。被告谭志雄、林丽君未提交证据。被告英德市××××地产开发有限公司提供的证据有：不动产登记电子证明，证明涉案商品房已于2020年12月21日办妥抵押权证，被告英德市××××地产开发有限公司提供的阶段性连带保证的保证期限已经自该日起届满。经审理查明，2016年12月7日，原告与被告谭志雄签订编号为440×××××××××××989的《个人购房担保借款合同》，被告林丽君作为抵押人在合同上签名。该合同有如下约定：“……9.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3保证期间为借款到期日起二年……9.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用……第十一条借款人、担保人的违约责任11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率调整（或1年期LPR），自基准利率调整（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整……11.3对应付未付利息，借款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约金使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……（2）借款人未按约定足额偿还借款……第二十三条借款金额为（大写）肆拾玖万元整……第二十五条借款期限30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十六条借款利率（1）采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮（大写）百分之壹拾后确定……第二十九条还款。本合同的还款方式为：等额本息还款法。还款周期为壹（大写）个月，每期末月的借款发放日对应日(每期末月的20日/每期末月的借款发放日对应日)。借款人的还款账户账号/卡号622×××××××××××××077。第三十一条借款担保。本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：……（3）阶段性保证+抵押。由阶段性担保人英德市××××地产开发有限公司（保证人全称）按9.1和9.3约定担保抵押担保。第三十二条抵押。抵押物清单房屋地址英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧××一期B区21号楼2单元301号。购房合同编号201××××××××××654。购房总价707853元。建筑面积142.05平方米。房产类型（住房）……第三十五条阶段性保证担保+抵押。阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之止日，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续……第三十九条委托办理登记手续借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理以下（2）所列事项并支付相应代办手续费……（2）委托贷款人办理以本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。第四十条抵押期限：2016年12月7日至2048年12月6日”。同日，被告林丽君与原告签订《共同还款责任承诺书》，约定为上述借款合同的全部债务承担共同还款责任。上述合同签订后，原告按照合同约定于2016年12月12日发放借款490000元。2017年3月13日，原、被告到英德市国土资源局办理不动产证明登记手续，他项权证书记载：“粤（2017）英德市不动产证明第0003911号，证明权利或事项：预告登记，权利人：中国农业银行股份有限公司英德市支行，义务人：谭志雄、林丽君，坐落：英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧桂园一期B区21号楼2单元301号，其他：不动产权证明号：粤（2017）英德市不动产证明第0001022号；担保债权数额：490000元；预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记……”。另查明，2020年12月21日，原告与两被告办理了涉案房屋的抵押登记，他项权证书记载：“粤（2020）英德市不动产证明第0029733号，证明权利或事项：抵押权，权利人：中国农业银行股份有限公司英德市支行，义务人：谭志雄、林丽君，坐落：英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧桂园一期B区21号楼2单元301号，其他：不动产证书号：粤（2018）英德市不动产权第0036724、0036725号；担保债权数额：490000元……”庭审中，原告的委托诉讼代理人称，被告于2016年12月7日在个人购房担保借款合同签名，2016年12月12日原告将490000元发放到被告英德市××××地产开发有限公司447×××××××××××343账户。借款期限为2016年12月12日至2046年12月11日，借款利率为贷款基准利率下浮10%，执行利率4.41%，还款采用等额本息法，分360期，每个月20日为还款日，逾期利率在执行利率基础上浮50%。被告从2019年4月20日开始逾期，截止2021年1月20日已逾期4期，截止庭审日被告仍拖欠原告本金457968.94元，起诉后被告并且还款。本院认为，庭审中原告自愿撤回对被告英德市××××地产开发有限公司的起诉，是其依法行使自己的诉讼权利，符合法律规定，依法应予准许。原告在2016年12月7日与被告签订编号为440×××××××××××989的《个人购房担保借款合同》，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用法律事实发生时的法律、司法解释。原告与被告谭志雄、林丽君签订的借款合同符合法律规定，该合同合法有效，原告与被告应当遵守上述合同的约定。原告已按照合同约定发放贷款490000元，但被告谭志雄却未按照合同约定按时还本付息，被告谭志雄迟延履行债务致使不能实现合同目的，并且上述合同约定借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，为此原告请求解除原告中国农业银行股份有限公司英德市支行与被告之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号440×××××××××××989）、被告谭志雄偿还原告贷款本金457968.94元，利息4466.69元（暂计至2021年1月20日，2021年1月21日起的利息，参照原合同约定的计算方式计至贷款本息还清之日），符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告林丽君自愿在《共同还款责任承诺书》上签名，确认对前述借款合同的债务有共同还款的责任，而且该被告在前述借款合同的抵押人位置签名，原告主张该被告承担共同还款责任，符合双方约定且未违反法律规定，本院予以支持。涉案合同约定借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，被告英德市××××地产开发有限公司承担连带保证责任。现被告谭志雄、林丽君已取得涉案房屋产权证，原、被告已办理抵押登记，抵押权已设立，原告主张对《个人购房担保借款合同》约定的英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧××一期B区21号楼2单元301号经折价或以拍卖、变卖该财产的价款在其担保的范围内优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。被告谭志雄、林丽君经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司英德市支公司与被告谭志雄、林丽君签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××989）；二、被告谭志雄欠原告英德市中国农业银行股份有限公司英德市支公司借款本金457968.94元及利息4466.69元【该利息暂计至2021年1月20日，2021年1月21日起的利息，按照涉案《个人购房担保借款合同》约定计算至还清欠款止】，上述款项限被告谭志雄于本判决生效之日起10日内付清；三、被告林丽君对第二判项确定的债务，承担共同偿还的责任；四、原告中国农业银行股份有限公司英德市支公司对被告谭志雄、林丽君名下位于英德市×××××××以北、衡州路以东、碧桂路以南英德碧桂园一期B区21号楼2单元301号【不动产权证：粤（2018）英德市不动产权第0036724、0036725号】经拍卖、变卖后的价款在第二判项确定的债务范围内享有优先受偿权。案件受理费4118.27元，由被告谭志雄、林丽君共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年五月二十七日书记员  巫晓玲附：本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账号，当事人转(存)入该帐户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。