河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初42号 原告：王鑫，男，1967年9月15日生，汉族，住唐山市路北区。 原告：湛秀艳，女，1964年8月12日生，汉族，住唐山市路北区，系王鑫妻子。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，职务该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告王鑫、湛秀艳与被告张淑娟、唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告王鑫、湛秀艳，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，被告嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王鑫、湛秀艳的诉讼请求：1.撤销（2016）冀02执7777号执行裁定书中对唐山市路北区2的查封行为；2.不得执行唐山市路北区2房产。事实和理由：原告已于2007年6月6日购买富星园小区205-4-302房产，并与嘉润公司签订《嘉润•彩虹城房屋诚意认购单》（以下简称认购单），于2007年6月6日支付购房款8万元，于2012年5月31日支付6万元，于2012年6月2日支付157354元，共计支付297354元，原告为该房产的实际权利人。 被告张淑娟答辩称，一、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国民法典》等规定，原告提交的认购单无论是从形式，还是从相关法律规定看，均不属于合法有效的商品房买卖合同。认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同，因此，原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。从认购单内容来看，仅有房号、单价和总价款，但无付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容。且认购单明确记载在规定时间内按照所选定的房号签订商品房买卖合同。二、原告仅提交钥匙领取表和物业公司证明、社区证明，无法证实其真实占有并实际使用涉案房产，且原告提交的购房收据和嘉润公司出具的全款结清证明不足以认定其已真实向嘉润公司支付了相关购房款项，原告提交证据无法证实原告已向嘉润公司实际支付购房款，无法证实原告在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。综上，原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司陈述意见为请求查明事实，依法判决。 原告王鑫、湛秀艳为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.认购单两份，一份湛秀艳名字的认购单，一份王鑫、湛秀艳两个人名字的认购单，证明嘉润公司与原告签订合同的情况。 2.现金收据三张，分别为2007年6月6日、2012年5月31日和2012年6月3日，证明原告支付了全部购房款。 3.嘉润公司批示一张，证明原告购买涉案房产的真实性。 4.湛秀艳于农业银行账户2012年1-6月银行流水、中国银行银行流水11张、尚座古玩城开具的证明一份、住宅保险柜、店铺保险柜照片证明自有资金满足现金交付的条件。原告有现金支付涉案房产的能力。 5.嘉润公司出具的购房全款证明、使用现金购买涉案房产住房说明一份，证明原告全款购买涉案房产的事实。 6.2020冀02执异903号执行裁定书，证明原告起诉依据。 7.二原告住房信息查询结果两份，证明涉案房产为原告名下唯一房产。 8.不欠物业费证明、领取钥匙申请表，证明原告占有使用涉案房产。 9.蓝天楼买卖协议，证明原告卖蓝天楼房产买了涉案房产 被告张淑娟对上述证据的质证意见为： 1.认购单是开发商提供的制式单据，该认购单不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。可见，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。原告提交了二份认购单，其中2007年6月6日的认购单仅有认购房屋楼号，没有具体的房屋面积、单价、总价款等关键内容，且该认购单显示一次性付款。2012年5月31日的认购单显示单价2320元，而吕中楠2007年6月6日即向销售部出具了湛秀艳购买的205-4-302房屋均价按2050元计价，明显与该份认购单记载相矛盾。从上述分析看，该部分证据真实性存疑，无法证明原告的证明目的。 2.原告提交的银行流水无法与收据一一对应，2013年1月31日之后的存款历史银行流水没有加盖银行印章，也与本案无关，该部分证据无法证明原告的证明目的。 3.嘉润公司出具的交清证明，因嘉润公司系本案当事人与本案具有利害关系，该证据不应被采信，也无法证明原告的证明目的。 4.对钥匙领取申请表、唐山德旺物业服务有限公司出具的证明、交款单3张，有异议。钥匙领取申请表填写不规范，真实性存疑。德旺物业公司系2016年7月5日成立，该证明出具时间为2021年2月1日。物业费交款单仅显示2020年9月1日至2021年8月31日交付的公用电费、物业费、垃圾清运费，无法证实其在法院查封前已实际占用该案涉房产。因此，该部分证据均无法证明原告的证明目的。 4.个人住房信息查询结果，蓝天楼购房协议及军队房屋所有权证。对于该部分证据真实性没有异议，但是个人住房信息查询结果仅能证实截止2021年1月28日之前原告及湛秀艳在路南、路北、高新区没有不动产登记记录。该部分证据无法证明原告的证明目的。 5.建设银行2012年1月至10月流水1张，唐山尚座古玩城证明、保险柜照片2张，均与本案无关。 6.对王鑫和湛秀艳的说明证明目的不认可。 第三人嘉润公司对王鑫和湛秀艳的证据对原告提供的证据真实性和证明目的均认可。 被告张淑娟为证明其主张，提交的证据有：（2012）唐执字第97-01号执行裁定书、（2012）丰执字第549号民事裁定书、唐山市不动产登记中心不动产权利及其他事项登记信息。证明：原告在法院查封前未签订合法有效的商品房买卖合同以及案涉房产的查封情况。 第三人嘉润公司对被告张淑娟上述证据的质证意见为：对证据的真实性认可，证明目的不认可，与本案无关。（2012）丰执字59号执行裁定书中注明未经本院允许不能为任何单位个人办理备案等手续。 原告对被告张淑娟提交的证据不认可，认为与本案无关。 第三人提交的证据有：1.2007年6月6日银行存款回单和第三人确认收到王鑫和湛秀艳第一笔款项的下账凭证，证明原告购买涉案房产并全额支付价款的真实性，其他的下账凭证因为时间紧张，暂时没有找到。2.工资发放表，证明董秀楼是嘉润公司会计。 被告张淑娟对嘉润公司的证据质证意见为：嘉润公司提供的存单户名是董秀楼，但没有证据证实是嘉润地产员工或有权收取购房款，对收据和存款回单的证明目的均不认可。对于嘉润公司证据真实性和证明目的不认可，该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由开发商真实取得。 原告对嘉润公司的证据无异议。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，首次查封登记时间为2016年12月8日。王鑫、湛秀艳就405-5-402房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月9日作出（2020）冀02执异903号执行裁定书，驳回王鑫、湛秀艳的异议请求。王鑫、湛秀艳不服，向本院提起诉讼，形成本案。 另查明，2007年6月6日，湛秀艳与嘉润公司签订了一份认购单，由湛秀艳购买嘉润•彩虹城（现富星园小区）205-4-302房产，湛秀艳于当日支付8万元。2012年5月31日，王鑫、湛秀艳与嘉润公司又就涉案房产签订了一份认购单，认购单载明该房产建筑面积128.17平方米，单价为2320元/平方米，总价款为2973544元，王鑫、湛秀艳签订认购单当日应支付认购金14万元。依据该认购单，王鑫于2012年5月31日支付6万元，于2012年6月2日支付157354元。王鑫、湛秀艳提交了购买涉案房产同时期出售其他房产的证据、银行流水以及其名下有古玩城商铺的证据，证实其有用现金支付购买涉案房产的能力。2012年12月18日，嘉润公司向王鑫、湛秀艳交付了涉案房产。 富星园小区205-4-302房产为王鑫、湛秀艳名下唯一居住的房产。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间是2009年11月9日。 再查明,本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。张淑娟提交的（2012）唐执字第97-01号执行裁定书于唐山市不动产中心向本院出具的查封登记信息中无该查封登记。 以上事实，有诚意认购单、银行凭证、收据、个人住房查询信息等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：王鑫、湛秀艳对富星园小区205-4-302房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，王鑫、湛秀艳只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。因王鑫、湛秀艳有证据证明涉案房产为其名下唯一可居住房产，故本案依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理。即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。按照该规定，原告必须同时满足以上三个条件才具有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封涉案房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，查封登记时间为2016年12月8日，而王鑫、湛秀艳认购单时间分别为2007年6月6日、2012年5月31日，均在法院首次查封涉案房产之前，涉案房产亦早已于2009年11月9日即已取得了预售许可证，认购单中约定了涉案房产坐落、单价、总价款、建筑面积等，上述内容满足商品房买卖合同内容的要件，故王鑫、湛秀艳与嘉润公司之间签订的认购单合法有效。涉案房产为原告王鑫、湛秀艳用于居住的住宅，王鑫、湛秀艳提交的不动产信息查询结果，能够证实原告名下无其他可居住房产。王鑫、湛秀艳提交的支付购房款的证据以及嘉润公司收到原告购房款的入账底联，证实原告已在法院查封之前支付了全部价款。因此，王鑫、湛秀艳对涉案房产排除强制执行的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 综上所述，原告王鑫、湛秀艳对富星园小区205-4-302房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区房产。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异903号执行裁定书同时失效。 案件受理费5760元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏