辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1104号上诉人（原审被告、反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地兴城市温泉办事处兴海南路三段东2—3户。法定代表人：韩振博，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敬凭、陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石静，女，1977年3月17日出生，汉族，无业，住锦州市凌海市。上诉人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）因与被上诉人石静租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。宝爱公司的委托诉讼代理人李敬凭、陈天铎，被上诉人石静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝爱公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除宝爱公司与石静签订的租赁合同。事实和理由：一审法院认定事实不清，未考虑合同履行已经不具备可能性，不依法解除合同会使该合同陷入僵局状态，致使合同双方都遭受巨大的经济损失；一审法院认为租赁合同不构成法定解除条件，属于适用法律错误，合同僵化并非立法本意，案涉合同符合解除的法律规定条件，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，参照其他地区的指导意见以及《最高人民法院公报》的裁判规则，应该判令解除租赁合同。石静答辩称：不同意解除租赁合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石静向一审法院起诉称：一、请求法院判令宝爱公司支付2019年7月1日至2020年6月30日期间商铺租金23，946.00元，并支付违约金，违约金从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计付。二、诉讼费由宝爱公司负担。事实和理由：石静自有坐落在兴城市银象?宁远城二层F2341号商铺一处，2015年7月1日与宝爱公司达成《银象?宁远城商铺租赁合同》，即石静将商铺租赁给宝爱公司，宝爱公司再租给他人。合同约定：2020年7月1日，宝爱公司应给付石静商铺租赁费23，946.00元。宝爱公司已将该商铺转租他人满一年，时至今日依旧使用经营该商铺，但宝爱公司并未按约定向我支付租赁费。宝爱公司提出反诉请求：主张解除商铺租赁合同，免除拖欠的租金。事实和理由：宝爱公司与石静签订商铺租赁合同，租赁石静所有的位于银象宁远城内的商铺，用于统一经营。但由于经营不善，商场一直处于亏损状态，2019年之前，宝爱公司一直维持如期支付租金。但2019年开始，宝爱公司已经无力支付租金，期间又遇疫情，现已无法继续租赁案涉商铺用于经营。宝爱公司现已无力经营，亦无法继续履行租赁合同，实现租赁合同的目的。为解决双方之间的矛盾，故提起反诉，望人民法院能够综合考虑，支持宝爱公司的诉讼请求。一审法院查明事实：石静自有坐落于兴城市银象?宁远城二层F2341号商铺一处。2015年5月31日，甲方（石静）与乙方（宝爱公司）签订《银象?宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象?宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行同一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号F2341、建筑面积17.54平方米，第3款约定标的商铺12年租金总计为299329元。第二条第1款约定租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺经营年度租金如下：第1-4经营年度：经营期租金为0元，备注26%；第5-6经营年度：经营期租金23，946.00元，备注8%；第7-8经营年度：26940元，备注9%；第9-12经营年度：29933元，备注10%。说明：自起租日起满十二个月为一个经营年度：双方约定第1-4经营年度市场培育期内甲方不收取租金，乙方不收取代管费；因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定银象?宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付石静2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费23，946.00元，故石静诉至法院。另查明，案涉商铺系石静从宝爱公司处购买，再租给宝爱公司。原审法院认为，石静与宝爱公司签订的《银象·宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定行使权利，履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向石静支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费23，946.00元，但考虑2020年1月末开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，宝爱公司请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱公司应向石静支付租赁费19，955.00元(23，946.00元/年÷12个月×10个月)。关于违约金，宝爱公司辩称应从2020年9月1日起计算，根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金”规定，现宝爱公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算。关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，石静不同意解除合同，本案石静已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”本案不构成合同解除的法定条件，故对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六款第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付石静租赁费19，955.00元以及支付违约金(违约金以19，955.00元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计付)；二、驳回石静的其他诉讼请求；三、驳回葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199.00元、反诉费50.00元均由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点是租赁合同是否应该解除，解除合同的条件是约定的解除条件成就或出现法律规定的解除情形，因双方约定宝爱公司不得单方终止、变更合同，故，宝爱公司无权依据约定解除合同；宝爱公司主张因不能实现合同目的，应该依法解除，因租赁合同已经履行五年之久，且宝爱公司属于违约一方，本案亦不符合法定解除条件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，宝爱公司的上诉理由没有事实依据和法律根据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪梅审判员  吴玉刚审判员  王嘉莉二〇二一年五月二十五日书记员  王 宁本判决书援引相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”