贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0524民初1162号 原告：王举，男，汉族，生于1966年9月23日，住贵州省织金县。 原告：马天秀，女，汉族，生于1969年6月2日，住贵州省织金县。 二原告委托诉讼代理人：毛亚，贵州本芳（织金）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 二原告委托诉讼代理人：刘鹏，贵州本芳（织金）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：织金县工业和信息化局，住所：织金具双堰街道文化路1号。统一社会信用代码：11522425009665391H。 法定代表人：杨宁，系该局局长。 委托诉讼代理人：刘启勇，男，该局工作人员。代理权限：特别授权。 原告王举、马天秀与被告织金县工业和信息化局（以下至裁判主文前简称织金工信局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王举及其二原告的委托诉讼代理人毛亚、刘鹏，被告织金工信局的委托诉讼代理人刘启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王举、马天秀向本院提出诉讼请求：1、判令织金工信局将案涉织金县城关镇××号房过户予原告所有；2、判决被告织金工信局赔偿原告自2013年6月14日至2020年1月6日止的租金损失70.89万元、评估费7000元，合计损失71.59万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：织金工信局在机构改革前系织金县工业经济和能源局（以下至裁判主文前简称县工能局）。二原告系夫妻，案外人熊绍芹、侯剑龙之母康梅兰系原织金县酱菜厂职工，共同借住属原县房屋。后因康梅兰病故，案涉房屋由案外人熊绍芹、侯剑龙继续借住至2020年1月20日。案涉房屋系一层五格房屋，包含前面沿街门面36.77平方米，门面之后紧靠门面四格田字形住宅56.44平方米。门面在未过户登记给二原告前，由熊绍华向三鑫资产管理中心租赁使用，门面后的住宅紧挨门面的前两格为熊绍芹家使用，后两格为侯剑龙使用。2013年6月14日，因执行织金县人民政府处置国有资产指示精神，原县工能局委托贵州乾信拍卖有限公司将案涉房屋竞价出售给原告马天秀。原告马天秀为此支付了竞拍成交价人民币1920000元和佣金及手续费人民币96000元，共计人民币2016000元，并于拍卖成交当日制作签订了《不动产拍卖成交确认书》。2014年2月17日，原告马天秀与原县工能局签订《国有资产产权转让合同》，除进一步确认2013年6月11日原告通过竞拍成交取得案涉织金县城关镇××号房所有权的事实外，对案涉房屋的产权移交作了如下约定：在原告竞拍成功后，原县工能局应按照《产权转让合同》将案涉资产移交给原告马天秀，由原告马天秀凭合同逐项核对和验收，核对无误、验收完毕后，由原告马天秀与原县工能局经办人员签字确认，视为交割完成。但至2019年9月止，原县工能局就案涉房屋对原告负有的交付义务仍未完全履行。后案外人熊绍华终于2019年9月配合腾空案涉房屋前沿街门面，2019年9月底，原告依法将案涉房屋过户登记为二人共同所有。但是，案涉房屋住宅部分由案外人熊绍芹、侯剑龙继续占有使用,直至2020年1月20日从案涉房屋内完全搬出。此前原告提起的诉讼中，原告为确定案涉房屋在受案外人熊绍芹、侯剑龙非法占有期间的实际损失，申请贵院对原告合法且可期待的租金利益进行鉴定，得出自2013年6月14日起至2020年1月6日止，案涉房屋未交付原告所有期间的租金损失为70.89万元，原告并为此支付了评估费7000元。案涉房屋虽已过户登记，但案涉房屋自2013年6月14日拍卖成交至今，被告一再怠于履行腾房交付及过户登记义务，致使原告受有不应有的损失，依法应承担赔偿责任。依照损失的可期待性和可预见性，且在案外人完全搬离前，案涉房屋门面一直对外出租，实际产生经营收益，因此，原告受有损失应表现为与案涉门面同地段同类房屋的租金，经鉴定，计算至2020年1月6日为70.89万元，为此，原告诉至法院。 被告织金工信局辩称，原告所述部分属实，部分不属实，办理过户产权问题称房管局不办的事情不存在，被告作为政府职能部门，履行行政职能职责转让国有房屋，协助买受人办理相关产权登记，同期的其他房屋均办理了相关产权证书，且被告不是案涉房屋租赁主体，无支付租金的基础，请求驳回原告诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：原告王举与马天秀系夫妻。2012年11月9日，织金县人民政府办公室印发关于工业经济能源系统所属企业改制国有资产处置方案的通知，采取公开拍卖方式出让被告系统所属企业改制后国有资产。原县工能局因执行织金县人民政府处置国有资产指示，委托贵州乾信拍卖有限公司将案涉织金县城关镇××号房屋竞价出售给原告马天秀，并于2013年6月14日与贵州乾信拍卖有限公司在县工能局签订《不动产拍卖成交确认书》，载明：买受人马天秀于2013年6月14日在织金县工能局四楼会议室举办的第4期拍卖会上，经过公开竞价成交下列拍卖标的。依照《中华人民共和国拍卖法》及有关法规的规定，双方签订《拍卖成交确认书》如下：拍卖物编号10房地产名称及座落位置城关镇××号原酱菜厂门面建筑面积79.21平方米成交价1920000元佣金及手续费率5%佣金及手续费金额96000元总金额2016000元合计金额（大写）：贰佰零壹万陆仟元整……买受人：马天秀（签字捺印）拍卖人：贵州乾信拍卖有限公司（公章）法定代表人：罗林（签字）。原告马天秀分别与2013年6月13日、6月18日、6月18日分三次向贵州乾信拍卖有限公司汇款850000元、666000元、500000元，支付购房款及佣金手续费共计人民币2016000元。2014年2月17日，原告马天秀（乙方）与原县工能局（甲方）签订了《国有资产产权转让合同》，约定：根据《贵州省企业国有产权转让管理暂行办法》等法律法规的规定，甲方按照《县人民政府办公室关于印发工业经济能源系统所属企业改制国有资产处置方案的通知》织府办【2012】207号文件及2013年5月10日《县人民政府关于处置工能系统国有资产解决国企改制遗留问题等事宜的纪要》织府专议【2013】39号要求，本合同当事人遵循自愿、有偿、诚实信用和公开、公平、公正的原则，经甲方委托贵州乾信拍卖有限公司于2013年6月14日进行公开拍卖标的后，现甲乙双方协商订立合同如下，以供双方共同遵守。一、转让标的的基本情况：本次转让为甲方将所属的国有企业资产委托贵州乾信拍卖有限公司公开拍卖出让，标的位于城关镇××号，该标的涉及土地面积93.9平方米，涉及房屋面积93.21平方米，该标的转让行为经织金县人民政府2013年5月10日《关于处置工能系统国有资产解决国企改制遗留问题等事宜的纪要》和织金县国有资产管理办公室《关于城关共同路39号职工宿舍等资产处置通知》织国资字【2013】41号文件批准。二、土地使用权使用方式：本合同标的坐落场所的土地性质为商业用地。三、标的转让及价款支付情况：甲方通过委托贵州乾信拍卖有限公司对标的公开拍卖给乙方后，甲方以出让方式将标的转让给乙方，转让价款为人民币（大写）壹佰玖拾贰万（1920000.00）元，转让价款按照拍卖结果确认书要求乙方在七个工作日内通过拍卖公司指定的账号将合同价款付清。四、产权移交：乙方通过拍卖公司的指定账号支付合同价款后、拍卖公司将转让价款划交甲方专户后并出具产权成交确认书。甲方按照产权转让合同将资产移交给乙方，由乙方凭合同逐项核对与验收，核对无误、验收完毕后，由甲、乙双方经办人员签字确认、视为交割完成。五、税费负担：经甲、乙双方约定，本次转让所涉及的土地出让金由甲方负责，资产过户应缴纳的税费按有关规定各自承担。……七、权证变更：甲、乙双方在交割完成后、由乙方负责，甲方协助办理权证变更手续。……。之后，原告在办理产权登记的过程中，因需要缴纳有关税费问题，原告以房屋未能实际居住，不愿意缴纳房屋产权变更登记的有关税费，致使涉案房屋拍卖后至2019年9月29日前一直未办理涉案房屋的产权变更登记。 2019年9月29日，原告王举、马天秀申请办理城关镇××号房屋的产权变更登记，织金县自然资源局经审核后向其颁发了黔（2019）织金县不动产权第××号《不动产权证书》。 被告县工信局于2019年10月16日、12月18日分别向侯剑龙、熊绍芹发出通知，因案涉房屋拍卖给马天秀个人，并于2019年9月底办理过户手续，限该两户人腾空房屋搬出。 2019年12月19日，县工信局作出《关于织金县房屋门面腾空的情况说明》，说明2013年至今，该局工作人员多次对长期暂住在该房屋内的侯剑龙、熊绍芹两户做过工作，但两户不愿搬离该房屋且态度强硬。2019年10月、12月，该局分别下达通知限其于当月底腾空房屋。但该两户以要求解决住房和做生意的地方为由不愿搬出并拒收该局下达的搬离通知阻碍县工信局执法。为此，建议马家尽快起诉，胜诉后立即启动强制执行程序。 2020年1月8日，原告向本院提起诉讼，要求判令侯剑龙、熊绍芹从涉案房屋搬出，并支付原告从2013年6月14日至将房屋腾空交付原告之日止的租金损失暂定为160000元（具体损失以评估为准），被告织金工信局对前述租金损失承担连带支付责任；本案的诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。2020年6月30日，贵州思博评估事务所作出贵州思博评报字（2020）第0035号贵州省织金县人民法院委托的“位于织金县房屋租金价值”的资产评估报告，认定2013年6月14日至2020年1月6日期间，该房屋临街门面36.77ｍ2的租金53.63万元，巷道内门面56.44ｍ2的租金17.26万元，总租金70.89万元。原告王举为此支付7000元评估费。后因侯剑龙、熊绍芹从涉案房屋搬出，原告向本院申请撤诉，本院于2020年10月21日作出（2020）黔0524民初235号民事裁定书，准许原告撤诉。之后，原告以被告织金工信局未能交付涉案房屋为由，向本院提起诉讼，要求被告织金工信局赔偿未交付房屋期间的租金损失。 上述事实的认定，有原、被告陈述，原告提供的身份证、结婚证、不动产拍卖成交确认书、信用社电汇凭证、国有资产转让合同、关于织金县房屋门面腾空的情况说明、资产评估报告及资产评估费发票、（2020）黔0524民初235号民事裁定书，被告分别向熊绍芹、侯剑龙出具的通知在卷予以佐证。 本院认为，原告马天秀以竞拍的方式中标被告处置的织金县城关镇××号房屋，与被告签订《国有资产产权转让合同》，按约交付了房屋拍卖价款，被告即应按约定向原告交付涉案房屋，被告虽将该涉案房屋的有关手续交付原告，由原告到房屋管理部门办理所有权变更登记手续，但因该涉案房屋在拍卖前，已被熊绍芹、侯剑龙居住，故在与原告签订拍卖成交确认书后，未能将涉案房屋交付二原告管理使用，且在拍卖公告中未告知涉案房屋已被案外人居住的情况，致使原告不能获得该涉案房屋的所有权，主观上具有过错，对造成原告的损失，被告应当承担损害赔偿责任，故原告主张被告赔偿租金损失的诉讼请求成立，本院依法予以支持。二原告通过拍卖方式取得涉案房屋，在被告提供涉案房屋手续完备的情况下，未到房管部门办理涉案房屋的变更登记，致使涉案房屋一直被侯剑龙、熊绍芹居住使用，在涉案房屋交付存在瑕疵，在不能对涉案房屋进行管理使用的情况下，未能采取积极的方式向被告主张权利，即使在取得涉案房屋的权属登记后，也未积极向熊绍芹、侯剑龙主张权利，主观上具有一定的过错，对造成自身不能管理使用房屋的损失，原告理应承担一定的责任。综合本案事实及原、被告的过错程度，对造成原告的损失，被告承担70%，原告承担30的责任较为适宜，即被告承担的租金损失为496230元（70.89万元×70%）。原告为主张自己的损失，依法向本院提出申请对案涉房屋租金进行评估，为此原告支付7000元评估费，系由被告未按约定支付房屋所致，故原告主张由被告承担7000元评估费的诉讼请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持，负担金额按照前述比例承担，即被告负担金额为4900元（7000元×70%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告织金县工业和信息化局在本判决生效之日起十日内支付原告王举、马天秀租金损失496230元； 二、被告织金县工业和信息化局在本判决生效之日起十日内一次性给付原告王举、马天秀评估费4900元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10958元，减半收取5479元，由原告王举、马天秀负担1643元，被告织金县工业和信息化局负担3836元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  袁海 二〇二一年五月十七日 书记员  潘蓉