河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5978号上诉人(原审原告)：张智轩，男，汉族，1994年12月1日出生，住河南省商丘市。被上诉人(原审被告)：沈冬林，男，汉族，1965年11月23日出生，住江苏省姜堰市。上诉人张智轩因与被上诉人沈冬林租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张智轩上诉请求：1、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院(2021)豫0191民初1690号民事判决书；2、依法改判解除上诉人与被上诉人之间的《代理出租合同》;被上诉人退还上诉人剩余房屋租金7950元、押金2030元,合计9980元;被上诉人向上诉人支付违约金2030元;3、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院遗漏案外人城城不动产管理有限公司郑州分公司(以下简称“城城分公司”)系被上诉人代理人,代理被上诉人与上诉人签订《代理出租合同》的关键事实,导致对本案案涉租赁法律关系的相对方认定错误,并导致法律适用错误。(一)被上诉人委托案外人城城分公司全权代理其名下房屋出租以及租金收取等事宜,城城分公司系被上诉人代理人,代理被上诉人与上诉人签订《代理出租合同》。该关键事实有以下证据可以证明:第一,被上诉人向城城分公司出具《委托书》,委托城城分公司办理其名下坐落于郑州市××区经济开发区××街道航海东路××小区××单元××室房屋的相关租赁事宜,包括租赁合同签订、代收房屋租金、押金、物业、水电等相关费用;第二,被上诉人与城城分公司签订了《房屋托管合同》,合同明确约定被上诉人将前述房屋委托给城城分公司代理出租案涉房屋、代收房屋租金等事宜;第三,上诉人与城城分公司签订的《代理出租合同》中首段和第一条亦可明确房东与城城分公司的代理关系;第四,被上诉人签署的《情况说明》中再次明确被上诉人与城城分公司系委托代理关系。以上证据材料《委托书》《房屋托管合同》《代理出租合同》《情况说明》均已向原审法院提交并在一审庭审过程中出示。(二)根据《合同法》第四百零二条,《代理出租合同》应直接约束上诉人与被上诉人,即上诉人与被上诉人系案涉租赁法律关系的相对方。根据前文可知原审法院遗漏的本案关键事实:城城分公司系被上诉人代理人,代理被上诉人与上诉人签订《代理出租合同》。本案中,上诉人在签订该合同前即要求城城分公司员工提供被上诉人与城城分公司之间的合同,城城分公司员工向上诉人提供了《房屋托管合同》并出示了《委托书》,此外,结合《代理出租合同》中首段和第一条的内容,可以明确上诉人在与城城分公司签订《代理出租合同》时,是明确知晓城城分公司与被上诉人之间的代理关系的。以上事实有《委托书》《房屋托管合同》《代理出租合同》以及微信聊天记录证明,前述证据材料均已向原审法院提交并在一审庭审过程中出示。根据《合同法》第四百零二条的规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此,案涉《代理出租合同》应直接约束上诉人与被上诉人,即上诉人与被上诉人系案涉租赁法律关系的相对方。原审法院在事实认定时,并未依法采信《代理出租合同》《委托书》《情况说明》、聊天记录等内容,遗漏城城分公司仅系代理被上诉人出租房屋并代收租金等这一关键事实,导致事实认定不清,法律适用错误,严重影响了最终裁判结果。综上,上诉人请求依法采信上诉人提供的证据材料,正确认定本案事实,依照《合同法》第四百零二条的规定,认定上诉人与被上诉人系《代理出租合同》的相对方,从而判令支持上诉人解除《代理出租合同》的诉求。三、原审法院认定被上诉人非收款方无需返还租金系事实认定错误。根据《代理出租合同》第五条第一款约定“乙方(张智轩)在甲方(城城分公司)微信公众号进行签约及缴纳租金、押金。”同时,根据《委托书》约定被上诉人委托城城分公司代收房屋租金、押金、物业、水电等相关费用,即城城分公司有权根据被上诉人的授权代收租金。本案中,上诉人与被上诉人系《代理出租合同》的相对方,因此,上诉人按照双方约定的租金支付方式履行了租金、押金支付义务,则被上诉人便已收到相关租金、押金,被上诉人应按合同约定履行合同。以上事实有《代理出租合同》《委托书》《收据》《支付宝支付凭证》证明,证据材料均已向原审法院提交并在一审庭审过程中出示。因此,被上诉人提前要求上诉人搬离的行为已构成违约,上诉人应当返还剩余租金和押金。原审法院以被上诉人非收款方为由认定被上诉人无需返还租金系事实认定错误。四、原审法院认定上诉人要求被上诉人支付违约金的请求证据不足系事实认定错误。本案中,上诉人与被上诉人系《代理出租合同》的相对方。根据《代理出租合同》第十三条约定,在租赁期内,如甲方违反约定,发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时,甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金,另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。被上诉人提前要求上诉人搬离,经协商无果,上诉人于2020年11月8日被迫搬离房屋。被上诉人的行为已实际构成违约。以上事实有《代理出租合同》《情况说明》证明,前述证据材料均已向原审法院提交并在一审庭审过程中出示。因此,上诉人要求被上诉人支付违约金的请求证据充分。综上,原审法院事实认定不清,法律适用错误。上诉人主张解除直接约束上诉人与被上诉人的《代理出租合同》,要求被上诉人退还剩余房屋租金7950元、押金2030元并支付违约金2030元。为维护上诉人的合法权益,特提起上诉,请依法支持上诉人的请求。沈冬林辩称，当时房屋租给城城分公司每月1800元的租金,从2019年9月份开始给,一年一签,到2020年9月份又签了,签完之后没有再给房租，其就让张智轩搬出去了,因为没有给房租。张智轩向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《代理出租合同》；2、判令被告退还剩余房屋租金7950元、押金2030元，合计9980元；3、判令被告向原告支付违约金2030元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年9月9日，被告沈冬林（甲方、托管方）与城城分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在郑州市管城回族区经济开发区明湖街道航海东路1076路经开万锦城1栋2单元9层907室房屋委托给乙方经营；期限自2020年9月16日（以本合同起租日为准）至2021年9月15日止。落款处有沈冬林电子签名及城城分公司电子盖章。2020年9月29日，原告张智轩（乙方）与城城分公司（甲方）签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托将坐落在郑州市管城回族区经济开发区明湖街道航海东路1076路经开万锦城1栋2单元9层907室的房屋出租给乙方使用；租赁期限从2020年9月30日起至2021年9月29日止；月租金2030元（含物业费），付款方式半年付，押金2030元。同日，原告分三次向三彩家有限公司转账支付365元、6090元、6090元。同日，城城分公司向原告出具电子收款收据两份，载明：张智轩交来租金6090元、4060元（2020年9月30日至2021年3月29日）、押金2030元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告张智轩与城城分公司签订《代理出租合同》，根据合同相对性原则，被告沈冬林不是合同相对方，故对原告要求解除《代理出租合同》的请求，该院不予支持。对于原告要求被告退还房屋租金7950元、押金2030元的请求，因被告沈冬林不是收款方，原告无权要求返还，故该院不予支持。对原告要求被告支付违约金2030元的请求，证据不足，该院不予支持。被告沈冬林经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告张智轩的起诉及提交的证据未提出答辩和质证意见，应视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张智轩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张智轩负担。本院二审期间，沈冬林提交银行交易明细1份,证明2020年9月份之后城城分公司不再交房租了。张智轩质证称，对该份证据真实性没有意见。本院认为，二审中沈冬林提交的证据，张智轩对其真实性没有意见，对其真实性予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，被上诉人沈冬林与城城分公司签订的《房屋托管合同》，约定沈冬林全权委托城城分公司或该公司指定的第三方负责房屋的经营管理，后城城分公司与上诉人张智轩签订房屋《代理出租合同》，以上合同均是当事人真实意思表示，各方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，张智轩承租了沈冬林所有的案涉房屋，并按约定向城城分公司支付了押金和租金，所以，在合同约定的期限内，张智轩对案涉房屋具有使用权。现张智轩的租期未满，沈冬林因其与城城分公司之间的纠纷而提前收回房屋，侵犯了张智轩对房屋的使用权，致使张智轩在合同期满前提前搬离了涉案房屋，因此，沈冬林应对上诉人张智轩的损失承担相应的赔偿责任。本案中，张智轩要求沈冬林退还剩余房屋的租金及押金，实为损失。由于张智轩在案涉房屋已居住一月有余，再考虑到城城分公司在张智轩居住案涉房屋期间也未向沈冬林支付相应的房租，沈冬林也存在一定的损失，故本院酌定沈冬林向张智轩支付6000元。由于《代理出租合同》是张智轩与城城分公司所签订，且张智轩已搬离了案涉房屋，张智轩已以实际行为解除了《代理出租合同》，故张智轩要求判令解除《代理出租合同》已无事实依据，一审法院不予支持并无不当。对张智轩要求沈冬林支付违约金2030元的请求，证据不足，不予支持。综上所述，张智轩的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1690号民事判决；二、沈冬林于本判决生效后10日内向张智轩支付6000元。三、驳回张智轩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由张智轩、沈冬林各负担50元。二审案件受理费100元，由张智轩、沈冬林各负担50元。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  谢宏勋二〇二一年五月二十五日法官助理张彦超书记员娄杨杨