陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终431号上诉人（原审被告）：陈钊，男，生于1990年10月24日，住城固县。委托诉讼代理人：蔡力，城固县“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吕忠璞，男，生于1982年5月10日，住城固县。委托诉讼代理人：周国全，城固县“148”法律服务所法律服务工作者。上诉人陈钊因与被上诉人吕忠璞租赁合同纠纷一案，不服陕西省城固县人民法院（2020）陕0722民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈钊上诉请求：1.撤销城固县人民法院（2020）陕0722民初1961号民事判决，查明案件事实，驳回吕忠璞的诉讼请求；2.本案一审及二审诉讼费由吕忠璞承担。事实和理由：1.102号商铺位于陈钊租用的三间商铺的中间。2018年11月6日，第一年房租到期后，由于生意惨淡，陈钊已经将所承租的三间商铺腾退，且陈钊的合伙人孟某某已XX房XX城博郡紫云府项目部退还了向其公司承租的101、103号商铺及钥匙，而后孟某某也向吕忠璞微信通知了不续租102号商铺并表示将该商铺钥匙交还。但吕忠璞以陈钊没有恢复102号商铺与101、103号商铺之间的隔断为由拒绝接收并强行要求陈钊续租。陈钊与吕忠璞签订的《商铺租赁合同》中并没有约定恢复商铺间隔断为陈钊的必须责任和义务，吕忠璞以合同约定以外的无理要求拒绝接收102号商铺，违反了合约精神。陈钊与汉XX房XX城博郡紫云府项目部顺利的交还了101、103号商铺并解除了合同，商铺之间的隔断为公共建筑，从逻辑上讲，陈钊没有可能将三间商铺在没有隔断的情况下只退还其中两边两间只留中间一间继续使用。2.解除合同并不影响门窗隔断的问题，吕忠璞完全可以在解除租赁合同后要求陈钊恢复门窗隔断，且陈钊在租赁不满一年时已经将商铺腾空。吕忠璞辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求依法驳回。陈钊在上诉状中称他的合伙人孟某某已向房产公司退还了101、103号商铺钥匙，但并不等于陈钊已向吕忠璞退还了102号商铺的钥匙，更为重要的是陈钊并未履行法定解除程序，也未与吕忠璞达成协议，至今仍属有效合同。陈钊不管是何种原因为由而不继续租用房屋，只有两种方式解除合同，即协议解除和司法程序解除，而陈钊既没有与吕忠璞签订解除协议，也未履行法定程序解除合同，故双方所签订的商铺租赁合同，至今对合同双方具有法律约束力。吕忠璞向一审法院起诉请求：1.判令陈钊继续履行《商铺租赁合同》；2.依法判令陈钊补交（2018年11月5日至2019年11月4日止）的商铺租金40000元；3、由陈钊承担本案诉讼费。一审庭审中，吕忠璞便跟该诉讼请求为：1.解除合同，限期交房；2.由陈钊支付2018-2019年的房租40000元，以及到实际占用房之日的房租。一审法院认定事实：2017年10月26日，吕忠璞、陈钊签订了《商铺租赁合同》，将吕忠璞位于城固县XX路XX城XX栋XX号商铺出租给陈钊使用;租赁期自2017年11月5日至2022年11月4日止。（其中免租期为90天，即2017年11月5日至2018年2月4日……）；租金支付期限：首期租金30000元，后期租金2018年11月4日40000元，2019年11月4日40000元，2020年11月4日根据市场房价涨租……，同时，双方对合同解除亦做了详细约定（详见：《商铺租赁合同》）。合同签订后，陈钊向吕忠璞缴纳了第一年租金30000元，吕忠璞将房屋交予陈钊使用。第一年租期届满后，陈钊未缴纳下一年的房租，并锁门停止营业至今。一审法院认为，吕忠璞、陈钊签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同内容。本案陈钊在第一年房租到期后，既没有按照合同约定支付下一年度房租，也没有与吕忠璞解除《商铺租赁合同》并将租赁房屋交还吕忠璞，已经构成违约。按照《商铺租赁合同》的约定，不支付或者不按照合同约定支付租金的，甲方（吕忠璞）有权单方解除合同，故吕忠璞要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，限期由陈钊交回涉案房屋，并由陈钊支付实际占用房屋期间的房租费用与法相符，依法予以支持。按照合同约定，2018年11月5日至2019年11月4日的租金为40000元，2019年11月5日至2020年11月4日的租金为40000元，2020年11月5日至2021年11月4日的租金根据市场房价涨租，但吕忠璞就“市场房价”并未提供相关依据，故2020年11月5日至2021年11月5日期间的租金应以上一年度的租金标准为准。陈钊辩称第一年租期届满前已将涉案房屋腾空并将房屋钥匙交给了售楼部。但就其辩称事实并未提交有力证据予以证明，故其应承担举证不能之责任；且即使陈钊辩称的事实成立，但因其未将涉案房屋钥匙交付给合同相对方即吕忠璞，也就不能证明陈钊与吕忠璞解除了《商铺租赁合同》，将涉案房屋交付给了吕忠璞，因此，陈钊仍应承担相应的责任。故陈钊的辩称理由，依法不予采信。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除吕忠璞与陈钊2017年10月26日签订的《商铺租赁合同》。二、限陈钊于判决生效后三十日内将承租的城固县XX城XX栋XX号商铺腾交给吕忠璞。三、限陈钊于判决生效后三十日内支付给吕忠璞2018年11月5日至房屋实际腾交之日的房租（房租计算标准为40000元/年）。案件受理费900元，由陈钊承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈钊提交：1.陈钊的合伙人孟某某与吕忠璞的微信聊天记录，证明陈钊已经将房屋腾空没有再使用；2.孟某某与博雅房产经理汪某某的聊天记录，证明房屋已经腾空并交还钥匙。吕忠璞质证认为以上两份聊天记录不是新证据，孟某某与汪某某之间的聊天记录与本案无关，吕忠璞并未与孟某某签订合同，从聊天内容上看吕忠璞也不同意解除合同且聊天结束之后合同也没有解除。本院认为，上述微信聊天记录系案外人孟某某分别与博雅房产经理汪某某及吕忠璞的聊天记录，聊天内容并未显示陈钊与吕忠璞解除了房屋租赁合同并将房屋钥匙交还给了吕忠璞，故对陈钊提交的上述证据，本院不予采纳。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，陈钊与吕忠璞签订的房租租赁合同期限为5年，在租赁期第二年陈钊未再经营。陈钊虽主张其与吕忠璞就解除合同及交还房屋钥匙进行了沟通，但其未举证证明与吕忠璞已就解除合同协商一致，且陈钊在上诉状中陈述吕忠璞以其未恢复102号商铺与101、103号商铺之间的隔断而拒绝接收房屋，该事实进一步证明双方并未就合同解除协商一致，合同并未解除。故陈钊认为其已在租期不满一年时腾空房屋，之后的租赁费不应由其承担的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。陈钊以合同并未约定恢复商铺间隔断为承租人的义务，主张吕忠璞以合同以外的要求拒绝接收商铺违反了合约精神。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中102号商铺的出租人为吕忠璞，101、103号商铺的出租人为案外人博雅房产公司，陈钊承租上述房屋时102号商铺与其它两间商铺之间有隔墙，是相互独立的三间商铺，陈钊承租后为了经营火锅店将房屋之间的隔墙打通并统一装修，参照上述司法解释规定，合同终止后陈钊理应恢复房屋之间的隔墙。陈钊关于合同未约定恢复隔墙为承租人的义务，吕忠璞以此为由拒绝接收房屋违反合约精神的意见，本院不予采纳。考虑到2020年初餐饮业受疫情防控的影响较大，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任，结合我省、市关于新冠肺炎疫情防控措施和复工复产的客观实际，本院酌定免除陈钊2020年2月至2020年4月三个月期间房屋租赁费10000元。综上所述，陈钊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持陕西省城固县人民法院（2020）陕0722民初1961号民事判决第第一项、第二项；二、变更陕西省城固县人民法院（2020）0722民初1961号民事判决第三项为：限陈钊于本判决生效后三十日内以40000元/年为标准向吕忠璞支付2018年11月5日至房屋实际腾交之日的房租费，付款时扣减10000元疫情期间的租赁费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由陈钊负担。二审案件受理费900元，由陈钊负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  张 杪审 判 员  岳 媛二〇二一年五月十四日法官助理  张菊红书 记 员  李 洋1