四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终1023号 上诉人(原审被告)：宜宾市长宁县瑞德置业有限公司，住所地：四川省长宁县长宁镇城西路。 法定代表人：郑伟，执行董事。 委托诉讼代理人：谢李亮，重庆巴渝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴天和，男，1966年11月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：吴开健（系吴天和之子），男，汉族，1990年3月出生，住四川省长宁县。 上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司因与被上诉人吴天和房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定案涉房屋已经达到交房条件，上诉人也通知了被上诉人在约定期限内接收房屋，上诉人不存在延迟交房的行为，应当依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。一审法院判决上诉人向被上诉人支付补偿金，超出了被上诉人的诉讼请求范围，有违不告不理原则，违反法定程序。综上，请求二审查明事实，依法改判。 被上诉人吴天和辩称：上诉人交付的房屋不能实现合同目的，构成根本违约；上诉人违约行为致被上诉人的损失有明确的证据予以佐证，一审判决酌情按照每月1000元计算损失属于认定事实不清，请求二审依法判决。 吴天和一审诉讼请求：1.要求宜宾市长宁县瑞德置业有限公司给付延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币58192元(从2019年9月5日至2020年10月30日，逾期14个月)；2.要求宜宾市长宁县瑞德置业有限公司给付因擅自改变房屋用途延期交房违约金52539元(从2019年12月31日至2020年10月30日，共计10个月)；3.要求宜宾市长宁县瑞德置业有限公司给付延迟交房给吴天和造成的营业损失47360元(从2019年12月31日至2020年10月30日，按门市总面积59.2平方米×80元/平方米×10个月)；4.诉讼费由宜宾市长宁县瑞德置业有限公司承担。 一审法院认定事实：吴天和、李天福系夫妻。2018年9月5日吴天和、李天福与宜宾市长宁县瑞德置业有限公司签订了一份《四川省商品房买卖合同》，双方约定：由吴天和购买由宜宾市长宁县高铁新区滨江壹号（一期）第9号楼0单元1层0-1-7号门市一间（该商品房预售许可证号18042号、国有土地使用证号为川（2017）长宁县不产动产权0004967号、建设用地规划许可证号为地字第2017-14号），建筑面积66.34平方米，其中套内面积59.20平方米、分摊面积7.14平方米，单价8800元／平方米，总价为583792元；吴天和应于2018年9月6日前交付首付款383792元，余款200000元向四川省长宁县竹海农村商业股份有限公司街心花园分理处贷款支付；宜宾市长宁县瑞德置业有限公司于2019年12月31日前验收合格并交付使用。该合同第十二条约定，出卖人按批准的规划、设计建设商品房，在该商品房售出后不得擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人应在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，如15日内未答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条约定，出卖人未在第十二条约定的期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按4.9%计算给付利息，同时按全部房价款的1%支付违约金，买受人不解除合同，有权要求出卖人赔偿由此告成的损失，即出卖人给予相应的补充并另行签订补充协议。第十五条第一款约定，商品房交付时应该商品房已取得建筑工程竣工备案意见表、房屋面积实测报告、物业承接查验协议。第十六条第二款约定，公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可证为准），规划的绿地率、物业服务用房、非市政道路于2019年12月31日前达到使用标准。第十七条第二款约定，该商品房交付时，未达本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按以下方式处理：由出卖人负责处理，直至达到交付使用条件。第十八条约定，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人要交付日期届满前15日书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点及应当携带的材料；买受人未收到通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间；买卖双方交接商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示或出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十五条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按本合同第十九条处理。第十九条约定，逾期在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期在90日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的应书面通知出卖人，出卖人自收到解除通知之日起15日内退还买受人已付房价款，并自买受人付款之日起按4.9%计算给付利息，同时按1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第三十一条约定，出卖人发布的商品房销售广告、宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。同时双方在补充协议第二条第六款第二项约定，除法律明确规定乙方有权拒绝收房的情形及《商品房买卖合同》第十五条第（一）款约定的条件外，乙方不得以任何理由拒绝办理房屋交付手续，否则一切后果及由此带来的经济损失由乙方承担；第六款约定，关于商品房交付的特别约定，甲方提供的销售广告、宣传资料、标书、沙盘模型、展示品、样板房等不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供乙方购房前参考；第七款约定，买卖双方以《商品房买卖合同》本协议约定的标准进行房屋交付。在补充协议的第四条第六款约定，买、卖双方约定在《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约邀请均不对合同双方具备法律约束力。买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何未经双方签字盖章确认的资料仅为房屋买卖时的参考。在该协议第八款约定，本协议自双方签订之日起生效，商品房买卖合同、本协议及附件均为不可割的组成部分，由双方在签署主合同的同时签署，本补充协议是商品房买卖合同内容的补充和完善，如有不一致的地方，以本补充协议为准。 2019年12月27日，宜宾市长宁县瑞德置业有限公司与吴天和办理了房屋交接手续，吴天和交纳了2020年1月至2020年12月30日期间的物业费2829.56元。吴天和在接房时，发现与其门市一侧的人行道尽头即小区进出门处修建有透视墙，与宜宾市长宁县瑞德置业有限公司多次协商，宜宾市长宁县瑞德置业有限公司即对该透视墙进行了整改。2020年7月24日吴天和将其门市出租与王纯杰使用，每月租金2000元。 一审法院认为，本案的争议焦点：一是涉案房屋的交付；二是违约责任的承担。本案中，吴天和、李天福与宜宾市长宁县瑞德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于涉案房屋的交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依据吴天和与宜宾市长宁县瑞德置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2019年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十五条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”宜宾市长宁县瑞德置业有限公司于2019年12月13日向吴天和发出接房通知书，吴天和于2019年12月27日与宜宾市长宁县瑞德置业有限公司办理了房屋交接手续，并缴纳了相应的物业费。因此，宜宾市长宁县瑞德置业有限公司已按合同在约定的期限内交付了房屋，并不存在违约行为。二、关于违约责任的承担。虽说宜宾市长宁县瑞德置业有限公司已按合同约定在双方约定的期间内完成了房屋的交付，没有违反合同约定，但吴天和当初购买该房的目的是为了产生经济效益。宜宾市长宁县瑞德置业有限公司在未与吴天和进行协商沟通的情形下，在进出小区的大门旁修建实体墙面，从而影响了吴天和订立合同的预期目的，可由宜宾市长宁县瑞德置业有限公司适当予以补偿。补偿的期间可从交房后的次月即2020年1月起计算至吴天和的房屋出租日即2020年7月31日止，每月酌情按1000元进行补偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、在判决生效后十日内，由宜宾市长宁县瑞德置业有限公司给付吴天和补偿金7000元；二、驳回吴天和的其他诉讼请求。案件受理费3462元，减半收取1731元，由吴天和负担865.50元，宜宾市长宁县瑞德置业有限公司负担865.50元。宜宾市长宁县瑞德置业有限公司负担部分，吴天和已预交，宜宾市长宁县瑞德置业有限公司直接支付给吴天和。 二审中，被上诉人吴天和提交了三组证据：一、三张照片，拟证明：上诉人未按报批方案修建小区后大门、拒不整改坚持交房；2020年9月底小区后大门才整改完成，与规划设计不符；整改期间被上诉人的商铺被工程栏板及建渣包围无法正常营业。二、长宁县自然资源和规划局政府信息公开答复书、长宁县自然资源和规划局关于“滨江壹号”项目后大门整改的通知，拟证明：上诉人在收到行政部门的整改通知后拒不整改小区后大门，坚持在2019年12月30日交房。三、“滨江壹号”小区次大门改建专项资金管理协议、银行交易流水凭证，拟证明：因小区业主不同意后大门整改方案，经过反复协商，由上诉人向全体业主支付30万元专项资金后才动工整改，被上诉人的商铺门口被封闭围合长达9个月，造成营业损失的情况客观存在。 上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司质证意见：一、第一组证据的真实性不予认可。照片并不能完整反映被上诉人所称的整改起止时间，一个项目本身的零星修整往往是正常的情况。二、对第二组证据真实性无异议，对其关联性、证明目的有异议。三、第三组证据的协议是物业公司签的，物业公司对小区某个地方整改与开发商无关。上诉人转款的真实性无异议，但该笔款项转给自然人的原因无从判断。而且该证据不能证明整改对被上诉人造成了损失。 本院审查后认为，被上诉人提交的第一、二组证据在一审已经提交并双方质证，本院对上述两组证据不予审查。被上诉人提交的第三组证据，上诉人对其真实性未提出异议，本院对该组证据真实性予以确认。对该组证据的证明力，本院将结合全案其他证据、双方陈述等情况进行综合评断、认定。 二审另查明，宜宾市长宁县瑞德置业有限公司开发的滨江壹号小区后大门位置（即一审认定吴天和商铺一侧人行道尽头处的小区进出门）与报批建设方案不一致，被长宁县自然资源和规划局于2019年10月10日责令整改。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案案件事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、上诉人向被上诉人履行交房手续时是否存在违约行为；二、一审判决上诉人向被上诉人支付补偿款是否超出了被上诉人的诉讼请求范围。 针对焦点一，综合一、二审查明的事实，上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司通知被上诉人吴天和交房时，吴天和商铺一侧人行道尽头处的小区后大门位置与报批方案不符，被责令整改；且上诉人在该大门旁修建了实体墙面。因此，上诉人未按照规划要求的周边环境向被上诉人吴天和交房的事实客观存在。案涉房屋的性质属于商铺，其商业价值的高低与消费者到门面消费的便捷程度、周边环境、综合配套设施等因素密切相关。而吴天和的商铺作为小区配套临街商铺，其很大一部分潜在消费者就是小区业主。因此，小区业主到商铺消费是否便捷对其商业价值有较大的影响，也是吴天和作出购买商铺决定时的一个重要参考因素。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，上诉人对案涉门面旁的小区后大门及周边环境按照报批方案施工不仅是履行监管要求，亦是作为商品房买卖合同内容的一部分，对上诉人具有约束力。上诉人在履行交房手续时，案涉商铺旁的小区后大门位置与规划不符、且修建了实体墙面的状况对小区业主到商铺消费的便捷程度的影响是显而易见的，该状况对商铺的出租已经造成了实质影响，应当认定上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司交房时已经违约，应当承担相应的违约责任。一审判决认定上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司交房时不存在违约行为不当，本院予以纠正。 针对焦点二，被上诉人吴天和一审诉讼请求系对上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司主张房屋瑕疵交付的违约责任。基于本院二审的评述，上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司交房存在明显瑕疵，应当承担相应的瑕疵担保责任。一审法院在考虑整改期限、吴天和出租房屋时间、租金等因素后，酌情认定上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司每月补偿吴天和1000元。虽然一审判决将该部分款项认定为补偿款不妥，但实体处理并无不当，并不存在超越诉讼请求判决的问题。被上诉人吴天和二审答辩时认为一审判决认定的违约金过低，但其并没有提出上诉，本院对其该项主张依法不予审查。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但实体判决正确，故对上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宜宾市长宁县瑞德置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 春 审 判 员  张力骁 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年五月二十六日 法官助理  贾琳玲 书 记 员  邱 洁