湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初2270号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区天台路123号华晨.金茂尚都大厦。 负责人：刘新来，系该分行行长。 委托诉讼代理人：金少健，湖南天隆律师事务所律师，委托代理权限为特别授权（代为申请财产保全、证据保全、法院调查；代为起诉、答辩、反诉、上诉；代为调查、出庭、提供证据；代为接收与案件有关的文书；代为调解、和解）。 委托诉讼代理人：朱瑶，湖南天隆律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。 被告：邹慧记，男，1995年10月17日出生，汉族，住湖南省涟源市。 被告：湖南亿都控股有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区新塘路1660号亿都铂金中心24层。 法定代表人：程邦华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡军，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：彭康中，湖南犀城律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行（以下简称浦发银行株洲分行）诉被告邹慧记、湖南亿都控股有限公司（以下简称亿都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法由审判员吴辉适用简易程序于2021年5月20日公开开庭进行了审理。由实习法官助理罗洁协助审理，书记员刘洁担任法庭记录。原告浦发银行株洲分行的委托诉讼代理人朱瑶、亿都公司委托诉讼代理人胡军到庭参加了诉讼，被告邹慧记经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告浦发银行株洲分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告邹慧记立即向原告偿还贷款本金123811.99元、支付逾期利息2017.71元、逾期罚息55.35元（利息已计算至2021年2月22日，此后利息按合同约定的利率计算至本息全部清偿日止），借款本息共计125885.05元，因原告于2021年3月22日扣除了被告亿都公司保证金账户18824.08元，故原告在庭审中明确第二项诉讼请求为“被告邹慧记立即向原告偿还贷款本金107608.99元，支付逾期利息（含罚息）901.87元（利息已计算至2021年5月13日，此后利息按合同约定的利率计算至本息全部清偿日止）”；3、被告邹慧记承担原告为实现上述债权所支付的诉讼阶段律师代理费6294元；4、原告对被告邹慧记所有的位于株洲市石峰区××路××号××栋××号房屋享有优先受偿权；5、被告亿都房产公司对第2、3项诉讼请求承担连带保证责任；6、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月4日，被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》，被告邹慧记为借款人，被告亿都公司为保证人，借款用途为用于购买株洲市石峰区××路××号××栋××号房屋，借款金额为人民币24万元，借款期限为5年，还款方式采用等额本息还款法，每期还款日为10日，利率在中国人民银行同期同档次的贷款利率基础上上浮10%。2018年4月4日，原告受被告指示将24万元的款项转入到被告指定账户，履行了合同付款义务。针对该笔24万元的借款，被告以其贷款所购买的房屋作抵押，并办理了抵押预告登记手续，登记证明号为湘（2018）株洲市不动产证明第0××9号。根据原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第6.3条约定抵押担保的范围，均为合同项下全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿、由于还款造成的透支账户透支本息及实现债权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、平、拍卖费、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。第7.2条保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息及实现债权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、平、拍卖费、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。借款合同第十一条有关违约事件约定：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的等，原告有权依据合同第十二条有关违约处理的约定进行处理：即按中国人民银行有关规定计收罚息；有权宣布本合同项下的贷款本息及部分或全部提起到期；按担保合同或担保条款的约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任；采取法律法规允许的其他必要措施等。被告邹慧记已经有数月没有按约向原告偿还借款本息，原告多次向被告催款，到起诉时止，被告仍然不清偿余下的欠款。被告的行为已经构成严重违约。截至2021年2月22日，被告结欠原告借款本金123811.99元，支付逾期利息2017.71元、逾期罚息55.35元，本息共计125885.05元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告亿都公司辩称：1、答辩人对原告诉称的房屋买卖事实、抵押登记事实、担保事实，以及被告邹慧记欠付贷款、利息及罚息合计125885.05元的事实没有异议；2、答辩人对原告诉请就被告邹慧记所有的位于株洲市石峰区××路××号××栋××号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权没有异议；3、原告主张答辩人对132179.05元承担连带保证责任没有法律和事实依据，截止到起诉之日，原告已扣取答辩人保证金18824.08元，原告要求答辩人承担借款本金、逾期利息和逾期罚息的金额应当在此基础上予以核减，本案中原告虽提供了其与代理律师之间的委托代理合同及发票，但其并未提供6294元律师服务费的支付凭证，对于该费用是否实际支付，原告没有充分的证据予以证实；4、本案中应由邹慧记载所提供的保证范围内承担保证责任，不足的部分再由答辩人承担保证责任。原告与被告邹慧记及答辩人签订了《个人购房担保借款合同》，既由被告邹慧记提供了所购房屋作为抵押担保物，办理了抵押登记；不足的部分再由答辩人提供阶段性连带责任保证；因此，本案存在物的担保与人的担保并存即混合担保的情况。答辩人与被告邹慧记的责任承担先后顺序问题，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定，本案中原告应当先就邹慧记提供的所购房屋的担保实现债权，不足部分再由答辩人承担连带保证责任。 被告邹慧记未向本院提供答辩意见和证据。 经审理查明：被告邹慧记因购房向原告申请借款24万元，年限为5年。2018年4月4日，原告（贷款人、抵押权人）与被告邹慧记（借款人、抵押人）、亿都公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告邹慧记向原告贷款24万元用于购买位于株洲市石峰区××路××号××期××栋××号房屋，并以该房产向贷款方提供抵押担保；贷款期限为5年，贷款利率为年利率4.75%，还款方式为等额本息还款法，每月还款日为10日；保证人株洲市亿都房地产开发有限责任公司自愿为本合同项下贷款提供阶段性连带责任担保，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期限届满之日起两年止，借款人未依合同规定履行债务的，在保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任；借款人未按期足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，对逾期贷款的罚息率，按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，自行为发生之日起按罚息率计收至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；有权提前收回本合同项下全部或部分贷款，并要求借款人承担因其违约而给贷款人造成的一切损失；有权对抵押物享有第一顺位的优先受偿权；有权追索保证人连带责任。原告与被告邹慧记于2018年4月16日在株洲市××商品房抵押预告登记【湘（2018）株洲市不动产证明第0××9号】且预告登记显示有效，但该房屋至今未办理不动产权证及抵押他项权证。 上述合同签订后，原告于2018年4月4日向被告邹慧记发放了24万元贷款，被告邹慧记2020年11月10日之后未能按期还款，但2021年3月22日原告扣除了被告亿都公司保证金账户18,824.08元，故截止至2021年5月13日，被告邹慧记已逾期本金107,608.99元，逾期利息（含罚息）901.87元。原告经催收还款未果，向本院提起诉讼。 另查明，株洲市亿都房地产开发有限责任公司于2020年8月28日进行企业变更登记，企业名称变更为湖南亿都控股有限公司。 再查明，原告与湖南天隆律师事务所订立了一份《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同》，委托该所代理本案的诉讼事宜，约定本案律师费按诉讼标的金额的5%计收。 上述事实，有原告、被告亿都公司的营业执照、企业登记基本情况表、被告邹慧记的身份信息、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、《不动产登记信息簙》、上海浦东发展银行个人贷款借款凭证、株洲市房产登记证明预购商品房抵押预告登记、利息清单、截图、还款回单、《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同》、律师费发票以及原、被告的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告与被告邹慧记签订的《个人购房担保借款合同》应否解除？原告所主张的借款本息金额及律师代理费有无事实及法律依据？2、被告亿都公司是否应对被告邹慧记的债务承担连带清偿责任？3、原告对案涉房屋是否享有优先受偿权？现具体分析如下： 原告与被告邹慧记签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告依约提供了借款，但被告邹慧记存在逾期还款的行为，其应按合同约定承担相应的违约责任。原告要求解除借款合同并提前收回借款，由被告邹慧记偿还借款本金107,608.99元，及暂计算至2021年5月13日的逾期利息（含罚息、复利）901.87元，之后的利息（含罚息、复利）按合同约定计算至全部借款清偿之日止的诉讼请求符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。 对于本案的抵押问题。案涉房屋设定的是预告登记，预告登记权利人为原告浦发银行株洲分行，并完成了所有权首次登记，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”从本案的证据和查明的事实来看，案涉房屋的预告登记显示为有效的情形，应认定抵押权自预告登记之日起设立，因此，原告请求对案涉房产所得价款享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。 关于本案的担保问题。原告与被告邹慧记、亿都公司签订的《个人购房担保借款合同》，被告亿都公司上作为保证人盖章捺印，双方之间的保证合同关系成立并有效，被告亿都公司应按合同约定承担阶段性连带责任担保。根据《个人购房担保借款合同》的约定，保证期间从借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交由浦发银行株洲分行代为保管之日止。借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任，因本案中涉案房屋并未办妥抵押他项权证，也未取得房产所有权证，故被告亿都公司需对合同项下被告邹慧记应付的本金、利息、罚息、复利和原告为实现债权所发生的其他费用承担连带担保责任，故原告主张被告亿都公司对被告邹慧记的债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。被告亿都公司提出已替被告邹慧记偿还18,824.08元借款，被告亿都房产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。 关于本案的律师代理费问题。借款双方在借款合同中约定了违约方因承担对贷款人造成的一切损失，现原告因借款人违约为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托合同就律师费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，必然产生损失，综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费成本以及本地律师服务收费标准等情况，本院认为参照湘发改价服（2016）129号文件确定的相关标准予以计算较为适宜。按此规定标准，本案被告邹慧记应承担的本案律师代理费为3255元（108,510.86元×3％），对原告主张过高的部分，本院不予支持。 被告邹慧记经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百三十二条、第三百八十九条、第四百零二条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行与被告邹慧记、湖南亿都控股有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告邹慧记于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行偿还贷款本金107,608.99元及暂计算至2021年5月13日的逾期利息（含罚息、复利）901.87元，之后的利息（含罚息、复利）计算按合同约定的利率标准计算至全部贷款还清之日止； 三、被告邹慧记于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行支付实现债权的律师代理费3255元； 四、原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行有权行使抵押权以拍卖、变卖对被告邹慧记名下位于株洲市石峰区××路××号××栋××号房屋（湘2018株洲市不动产证明第××号）所得价款在本判决第一、二项债务及被告邹慧记应负担的诉讼费用范围内享有优先受偿权； 五、被告湖南亿都控股有限公司就本判决第二、三项所确定的债务向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行承担连带清偿责任（保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿）； 六、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2944元，减半收取1472元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行负担208元，由被告邹慧记、湖南亿都控股有限公司共同负担1264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  吴辉 二〇二一年五月二十日 实习法官助理罗洁 书记员  刘洁 附本案适用法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 第二百三十二条处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条第一款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。 第六百八十五条保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款。 第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。