江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1589号上诉人（原审原告）：产东红，女，1974年12月20日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：柏云，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋君雨，江苏柏金律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：倪静莲，女，1979年4月18日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：孙雪松，江苏常辉律师事务所律师。上诉人产东红因与上诉人倪静莲合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。产东红上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判倪静莲向产东红支付转让款168000元、损失77490元，共计245490元；一、二审诉讼费用由倪静莲承担。事实与理由：一、一审判决程序违法。一审中，对于产东红提出的损失主张，倪静莲也提出了同样的因租赁合同所造成的损失金额，倪静莲提出该损失的目的是要抵销或者吞并产东红的诉讼主张，这种主张是一种独立的与本诉有牵连的反请求，属于反诉的范畴。但倪静莲没有依法提出反诉，没有缴纳诉讼费，一审法院在倪静莲没有提出反诉的前提下，直接在本诉中进行了处理，违反了法院中立不告不理的原则，属于程序违法。二、一审认定事实存在谬误，会鼓励更多人不诚信。1.一审判决综合认定产东红的损失为110700元。一审法院认为案涉转让协议未取得产权人同意，同时产东红也有义务对商铺进行全面考察，并在取得营业执照之后再投入资金装修，故产东红对损失的产生也存在过错，根据双方的过错程度，一审法院认为应由倪静莲承担70%的责任，由产东红承担30%的责任。这种认定是错误的，产东红基于对倪静莲信任进行投资，何错之有呢。另外，一审法院在计算倪静莲应当赔偿产东红损失数额时，先对110700元酌情支持80000元，然后再将80000元乘以70%，一审法院的计算方法存在错误，按照上述计算方法，产东红实际承担了50%的责任，超过30%的责任。即便按照一审法院的责任认定，倪静莲应当赔偿产东红的损失也应为77490元（110700元*70%)。2.对于产东红交付给倪静莲的转让费168000元，倪静莲应当全额退还。依照《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故倪静莲应当返还取得财产并根据其过错对产东红的损失承担赔偿责任。本案中，双方之间的转让行为并没有履行完毕，双方之间的合同因为履行不能而解除，且倪静莲存在完全过错，倪静莲应当退还已经收取的转让费168000元，并根据其过错比例赔偿产东红的损失。如果168000元的转让费也按照过错比例进行返还，将会导致倪静莲因为自己的过错导致合同履行不能反而获利50400元（168000元*30%)，那样会鼓励更多人进行违约，将会导致整个社会道德沦丧，裁判文书需要构建良好的社会规则。故168000元的转让费不应按照过错比例进行返还，应当全额返还给产东红。3.一审判决认定了倪静莲因租赁合同产生的损失265000元（165000元+100000元），但倪静莲并没有提供任何证据证明损失的具体数额。虽然说租赁房屋被业主重新出租后，原装潢的现场已经因新租户的装修被破坏殆尽，但倪静莲至少也要提交装潢时签署的合同、支付款项的依据等证据印证所造成的损失。一审法院在倪静莲未提交证据的前提下，径行认定倪静莲的损失为265000元，根据《民诉法》谁主张、谁举证的原则，倪静莲需要承担举证不能的法律后果，法官不宜违反法律规定滥用自由裁量权,需要予以纠正。倪静莲辩称，一、一审法院程序没有错误。本案涉及合同解除，双方应该根据过错承担相应的赔偿责任，因此，一审法院对于双方的损失根据过错程度互相抵扣，符合法律规定，并不存在反诉的问题。二、产东红要求倪静莲全额赔偿损失并返还装修款，没有事实和法律依据。产东红与倪静莲签订的是店铺转让合同，店铺转让包括房屋转让，涉及到前期的租金四个月左右，及后面的到期未付租金一年四个月左右，还涉及到卡金、装修装饰及员工的安置。在转让合同签订后，倪静莲已经按照合同的约定将店铺交付产东红，倪静莲并没有违反合同的约定。根据产东红与倪静莲的微信聊天记录，在签订转让合同以后，产东红根本没有提到要求办理营业执照，而提出解除合同的真正原因是2020年疫情原因不能经营，压力比较大，想终止合同。这是产东红在经营中遇到的风险。在合同履行中，倪静莲已经按照合同的约定积极配合产东红办理相关的手续。因此，过错方是产东红。房屋被产权人收回是因为产东红没有按照合同的约定交付租金，并不是没有经过产权人同意而转租。倪静莲交付店铺以后，产东红按照合同约定进行装修。从倪静莲与产东红的聊天记录看，合同履行到2021年11月5日是没有问题的。因此，产东红的经营目的完全能够达到。倪静莲上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由产东红承担。事实和理由：一、一审法院认定倪静莲承担70%的违约责任明显过高。1.产东红在签订店铺转让协议时就知悉倪静莲并非房屋产权所有人，转租行为也未得到产权人的许可，对于签订该店铺转让合同可能产生的风险，包括但不限于营业执照可能无法办理等后果，产东红是明知的，但协议中并未另行约定倪静莲需将原租赁合同转让给产东红。在产东红明知风险的情况下，倪静莲没有义务承担产东红自担的风险及损失，而产东红在签订合同后还未领取营业执照就开始了装修，由此造成的损失应当由产东红自行承担。2.倪静莲已经依照协议约定交付涉案房屋，转让店铺现有的装修、装饰及其他设备，租金的缴纳数额及方式也与倪静莲承租涉案房屋时的条件一致，完全不影响产东红对该房屋的使用；倪静莲及时办理了营业执照、卫生许可等相关证件的注销，不会影响到产东红领取营业执照。但产东红拒绝依照协议约定缴纳租金导致房屋被收回，不仅使双方之间的协议完全无法履行，也导致店铺内装修、装饰及设备被损毁，使损失进一步扩大，其相应的责任应当由产东红承担。倪静莲在协议履行过程中不存在违约行为，一审法院认定倪静莲承担70%的违约责任明显不当。二、一审法院认定倪静莲需承担产东红的装修损失、广告费损失、电费损失及加盟费损失明显有误。1.对于装修损失，店铺转让时内部装饰、装修也一并转让给了产东红，完全可以使用，产东红在明知房屋转租可能领不到营业执照的情况下依然进行装修，其损失应当自行承担。产东红未提供任何加盖装修公司公章的合同及发票，且2020年2月疫情期间完全不可能进行装修，一审认定其损失为70000元没有充分的证据支持。2.对于广告费损失，产东红也未能提供任何加盖公司公章的合同及发票，且产东红也没有实际更换门头，宣传也一直沿用倪静莲的门头，产东红未能提供广告已实际制作并由于无法使用导致销毁造成损失的证据。3.对于加盟费损失，与本案并无直接关联，且产东红未提供正式发票。即便认可加盟合同的真实性，产东红在加盟后的经营也是不可控的，且由于疫情的影响，加盟合同履行的结果根本无法预见，一审法院判决倪静莲承担半年的加盟费没有法律依据。产东红辩称，请求驳回倪静莲的上诉请求，其陈述的事实与理由与一审法院查明的事实自相矛盾。其陈述的理由是其主观上的认为，和事实不相一致。对于其认为不需要承担装修损失以及其他的费用，属于法院对案件的裁判内容，并不是倪静莲所陈述的合同约定的内容，故请求驳回其上诉请求。产东红向一审法院起诉请求：1.判令解除产东红、倪静莲签订的店铺转让协议书；2.判令倪静莲退还产东红转让费168000元、赔偿各项损失189699元、违约金16800元，合计374499元。3.本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由倪静莲承担。一审法院认定事实如下：2020年1月5日产东红、倪静莲签订《店铺转让协议书》一份，协议约定：一、甲方（即倪静莲）将位于常州市××幢××号××号××楼的店铺，面积为283.17平方米（原为：陈氏易养生勤业店）转让给乙方（即产东红），甲方转租行为合法，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方原签订的租赁合同租期到2021年11月5日止，租金已付至2020年4月5日，年租金为128640元……租金到期前每年在年租金基础上免租金3个月。店铺转让给乙方后，乙方同意接替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的义务。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备全部归乙方所有，原有工作人员归乙方安排调配。原有的会员卡剩余卡金由乙方全部接手，需按原价格保质保量地做好会员项目服务……四、乙方在2020年1月8日前一次性向甲方支付转让费共计人民币16.8万元，上述费用已包括第三条所述的装饰、装修、设备及剩余租金以及租赁押金（24120元），此外乙方无需再向甲方支付任何其他费用。五、甲方应及时办理营业执照、卫生许可证等相关证件的注销手续，并积极配合协助乙方申领营业执照……六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。产东红分别于2019年12月24日向倪静莲支付转让款30000元，于2020年1月7日向倪静莲支付100000元，于2020年1月8日向倪静莲支付38000元。倪静莲于2020年1月8日向产东红出具收条一份，确认收到店铺转让款168000元。一审审理中，产东红陈述：协议签订后，倪静莲没有将租赁合同的承租人变更为产东红，产东红没有租赁合同就无法办理营业执照，工商部门明确要求产东红提供产东红与房东之间的租赁合同、产权证、房东的身份证。根据协议约定，倪静莲应协助产东红办理营业执照，产东红经多次催告倪静莲，倪静莲均承诺协助办理，但最终未能办理。在无法办理营业执照后，经与倪静莲交涉，产东红得知御水华庭6幢30号商铺在转让前已经由开发商出售给案外人沈明，经与沈明沟通，其明确表示不同意商铺转租。产东红在商铺转让后进行了重新装修，支出78900元，并重新制作了广告牌，支出58000元。支出电费700元。加盟品牌支出加盟费19800元，并支付货款32299元。上述损失应由倪静莲承担。产东红为证明其上述主张，向法院提交如下证据：1.双方的微信聊天记录。其中产东红于2020年2月18日发送“好的，这几天辛苦一下，尽快把租赁合同转给我，我需要办理特殊服务范围营业执照，审核特别麻烦，时间来不及了”，倪静莲回复“好的”。2月19日产东红发送“工商局的人说：要我的合同，房东的土地证、身份证、产权证等正反面照片”，倪静莲回复“原合同能用，其他资料都可以找物业他们配合提供的”。2月29日倪静莲发送“不影响你装修，放心吧”，产东红回复“我不把这是弄好不会盲目开工的”。2.沈明于2020年3月12日出具的申明一份，内容为沈明作为御水华庭6幢30号产权人，不同意该商铺转让或转租。3.装修合同书、报价单、收条、微信及银行转账记录、微信聊天记录。证明产东红于2020年1月20日就案涉商铺签订装修合同进行装修，并实际支付装修款70000元。聊天记录显示1月14日起产东红即与装修承包人商量装修事宜。4.广告制作合同、收款收据。证明产东红就案涉商铺制作广告，合同约定价款58000元，产东红支付定金30000元。5.电费收据、发票一份。证明产东红支出电费700元。6.加盟协议书、收据、微信转账记录。证明产东红于2020年1月13日与广州伊璐生物科技有限公司签订加盟协议，约定加盟期限一年，加盟费19800元，产东红另向罗玉红支付货款32299元。针对上述证据，倪静莲陈述：产东红在签订转让协议之后就进行了装修，没有产权人阻拦产东红装修，即使该商铺存在买卖情形，根据法律规定买卖不破租赁，产东红还可以继续在剩余租赁期限内使用房屋，2月是疫情期间，产东红不可能履行装修事宜，产东红装修费用没有发票，不予认可，关于广告合同无公司公章，无支付凭证，不予认可，关于加盟协议及付款依据真实性无法确定，且与本案无关联性。一审审理中，倪静莲陈述：产东红想解除合同完全是因为疫情原因，没有收益。协议并没有要求倪静莲把原租赁合同转让给产东红，倪静莲只是配合、协助产东红办理营业执照，且倪静莲已按协议约定于2020年3月6日注销了营业执照。对于产权人的情况产东红是知情的，签协议时倪静莲去常州城置置业有限公司（以下简称城置公司）咨询过，没有了解到商铺买卖的情况，签订协议时倪静莲也将其与城置公司签订的租赁协议给产东红看过，产东红对于合同内容是知情的。4月5日之后因产东红未交租金，城置公司向倪静莲发送通知函要求腾空房屋，房东也向倪静莲发送通知函，要求腾空房屋，倪静莲将相关通知发送给产东红。转让商铺时，还有未消费的预付会员卡金10万元，由产东红全部接手为客户继续服务至卡金消费完毕为止，如果没有卡金，转让费至少要28万元。卡金10万元，其中包括员工工资5万元，还有水电费等成本，成本总共7.5万。之前租金交到4月5日，因为之后一直未交租金，押金24120元只能折抵两个半月租金，不够抵扣剩余租金，现在肯定无法退了。16.8万元的转让费包含协议四条约定的装修、装饰、设备、剩余租金、租金押金，以及卡金债务10万元。其中装修、设备投资了45万元，用了两年半，包括有18张按摩床、10台空调、至少10台电视。倪静莲为证明其上述主张，向法院提交如下证据：1.双方微信聊天记录，证明产东红多次向倪静莲告知疫情影响，投资受到很大影响，产东红因此想解除合同。2.产东红于2020年1月8日张贴在门口的通知，显示门店装修升级，且产东红也没有更换门头。3.产东红发在会员群里的记录，显示产东红仅是装修升级，不存在重新领取营业执照的事情。4.城置公司及房东发送的通知函、缴费通知单，证明因产东红未及时交纳租金，导致出租人催要租金，并要求腾空房屋，该通知已发给产东红。针对上述证据，产东红陈述：聊天记录仅是生活琐事，与本案无关，关于1月8日张贴通知是因为产东红需要提前招聘员工，营业执照还没有办理，所以还是用的以前门头，新的门头已经制作完毕，但至今还无法安装。关于会员微信群聊天记录，并未有产东红的聊天记录，关于通知函产东红收到了，是出租人与倪静莲之间的法律关系，与产东红无关，产东红无法经营的情况下，不可能继续缴纳租金。至于倪静莲与城置公司之间的租赁合同，产东红看过，但没有看具体内容。关于卡金，倪静莲没有把卡金给产东红，产东红是真心想接手店经营，才会在没有拿到钱的情况下还要替倪静莲承担10万元的服务费，产东红当时是同意的，现在还有人找产东红退钱，现在产东红无法经营，服务无法实现。对倪静莲提到的成本、利润情况不清楚，按照产东红的行业利润可达20%-50%。关于押金是因为产东红未按期缴纳租金导致房屋被收回，该损失应由倪静莲承担。关于按摩床、电视、空调都在店铺里，产东红没有动过。一审另查明，倪静莲与城置公司于2017年签订租赁合同一份，约定由倪静莲租赁御水华庭30号、31号2楼，租赁期限自2017年9月16日至2021年11月5日止。案外人沈明与城置公司就御水华庭6幢30号于2019年12月7日签订商品房买卖合同一份，该房屋于2020年4月23日登记在沈明名下。一审审理中，经法院至常州市钟楼区市场监督管理局五星分局调查，工作人员告知称倪静莲曾在御水华庭30号、31号2楼注册过名称为钟楼区五星静莲盲人推拿馆的个体工商户，该工商户已于2020年3月6日注销，如产东红在上述地址办理新的营业执照需要提供房产证复印件、与产权人的租赁协议，鉴于产权人已经变更，需要经过新的产权人同意，否则无法办理营业执照。经法院于2020年11月5日至案涉御水华庭30号商铺现场调查，经查现场正在装修，原有装饰装修、设施设备等都不存在了，门头也已更换为“恒温适五恒智能体验馆”。案外人常州恒启智能科技有限公司法定代表人鞠文平在场负责装修，其向法院出示房屋租赁合同照片，并告知法院御水华庭30号已由产权人沈明于今年8月17日重新租赁给其公司用于经营，现场正在进行重新装修，还遗留原有吸顶空调一只，价值一两千块，其他空调被沈明拿走了，床、沙发、吧台等设施被丢掉了，原有装修也都被铲除了。经法院至御水华庭31号现场调查，31号分为两层，现场有工人正在施工，一层、二层装修已全部铲除。据工人介绍二层现场仅剩三个空调，原有设施设备等物品已全部被开发商处理掉了，现场清理后将继续出租出去。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，产东红、倪静莲签订的店铺转让协议书系双方真实意思表示，具有法律约束力，法院予以确认。根据查明事实，双方在签订转让协议时，案涉御水华庭30号已由原产权人即城置公司出卖给案外人沈明，双方就案涉商铺系转租自城置公司这一事实均系明知，对原有租赁合同租赁期限、租金也系明知，并与转让协议相一致，但双方签订转让协议时既未取得城置公司书面同意，亦未查明案涉30号商铺已出卖的事实，更未取得买受人沈明的书面同意。后在合同履行过程中，因转让协议无法取得产权人同意，产东红不能按照市场监管部门要求提供相应材料，倪静莲亦无法协助产东红提供所需材料，导致无法办理营业执照，后因双方一直就协议存有争议，而租金到期后双方没有继续交纳租金，导致案涉商铺被产权人收回，并重新出租出去，原有装饰装修、设施设备等基本被破坏、处理完毕。法院认为，虽转让协议签订之后产东红已按约支付转让款，倪静莲已按约交付商铺，但倪静莲转让商铺未取得产权人同意，导致营业执照无法办理，已构成违约，该转让协议并未完全履行完毕。协议履行过程中，营业执照无法办理导致产东红无法实现租赁商铺开展经营活动的目的，而且现有商铺因欠缴租金被产权人收回并另行出租出去，案涉转让协议已无法继续履行下去，协议应予解除。法院认为，倪静莲在签订转让协议时未尽到审查义务，未取得产权人书面同意，同时产东红也有义务对商铺进行全面考察，并在取得营业执照之后再投入资金装修，所以双方对转让协议的解除及由此产生的损失都存在过错，但倪静莲的过错更大。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。同时，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现协议解除后，倪静莲应向产东红返还转让款，并按过错承担相应合理损失。同时产东红应向倪静莲返还商铺，鉴于案涉商铺已无法恢复原状，产东红已无法向倪静莲返还，应根据商铺现有情况向倪静莲返还相对应转让款。关于产东红的损失情况，根据产东红提交的证据，法院认可产生装修损失70000元、广告费损失30000元、电费损失700元，加盟费一年19800元，法院认可按半年计算10000元，关于货款非必要损失，且无充分付款依据，法院不予支持。综上法院认可产东红产生上述损失为110700元。根据合同法的相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。产东红在明知案涉转让协议未取得产权人同意，存在营业执照无法办理风险的情况下，应谨慎对商铺经营行为进行投资，根据产东红提交的微信聊天记录可以反映其于2020年2月18日即已明确知道产权人为沈明，需要与沈明重新签订租赁协议。故产东红上述损失存在损失扩大情况，法院酌情支持80000元，同时转让款168000元亦应向产东红返还。关于倪静莲损失情况，除现场遗留几只空调外，装饰装修、设备设施已不存在，协议包含的3个月租金也已消耗完毕，租金押金因双方至今未交纳租金，客观无法退回，上述损失法院酌情认可165000元。关于卡金债务10万元，因未实际提供服务，法院认为损失应扣除利润部分，仅能按成本计算，法院酌情认可该损失为60000元。根据双方过错程度，法院认为应由倪静莲承担70%责任，由产东红承担30%责任。故，倪静莲应按上述比例向产东红返还款项为（80000+168000）*70%=173600元。产东红应向倪静莲返还（165000+60000）*30%=67500元。综上，双方各自支付的款项相抵后，倪静莲仍应向产东红返还106100元。关于产东红主张的违约金，因双方均有过错，法院不予支持。因调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、解除产东红与倪静莲于2020年1月5日签订的《店铺转让协议书》；二、倪静莲于判决生效之日起十日内向产东红支付转让款及损失共计106100元；三、驳回产东红的其他诉讼请求。如果倪静莲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6918元、保全费2420元，合计9338元（产东红已预交），由产东红负担5338元，由倪静莲负担4000元。二审中，倪静莲申请证人张某出庭作证，张某陈述：“我是帮产东红装修的，一共收到产东红装修款7万元，已经做好的装修是52000元，还有一部分没有做的不做了，要退产东红18000元，在一周之内退给产东红。”产东红对此无异议。二审经审理查明的本案其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于一审程序。本案中，产东红与倪静莲签订的店铺转让协议书系双务合同。现产东红起诉要求解除合同并要求倪静莲返还转让费、赔偿损失，而倪静莲基于该合同亦有给付行为，且其在本案中亦提出了同时履行抗辩，在此情况下，一审法院经审理认定合同解除的，可以一并作出相应裁判，并非必须倪静莲提出反诉才可以一并处理。故一审法院未违反法定程序。二、关于双方责任。本案中，双方签订的店铺转让协议书中所涉店铺经营使用的房屋系倪静莲从案外人处租赁，对此，双方明知。然而，双方在签订店铺转让协议书时未能对此问题作出充分预估，提前与出租人进行协商，并就倪静莲将租赁取得的房屋使用权转让给产东红取得出租人同意，从而导致在后续合同履行过程中产生纠纷，并进而导致涉案店铺转让协议客观上无法履行，双方对此均存在过错，一审判决结合本案情况确定产东红承担30%的责任、倪静莲承担70%的责任，并无不当。理由如下：1.无论是转租抑或倪静莲将其与房屋产权人的租赁合同的权利义务概括转让产东红，均需取得房屋产权人的同意，但倪静莲并未取得房屋产权人的同意，存在过错；2.根据店铺转让协议书的约定可知，转让店铺后，倪静莲需配合协助产东红申领营业执照，然而，产东红申领营业执照需提供产东红与房屋产权人的租赁合同。若倪静莲与产东红仅就涉案店铺经营使用的房屋成立转租合同关系，无法满足申领营业执照的要求。在此情况下，产东红要么和房屋产权人重新签订租赁合同，要么倪静莲将其与房屋产权人的租赁合同的权利义务概括转让产东红，由产东红成为该租赁合同的当事人。而双方对此均预估不足，在店铺转让协议书中又语焉不详，从而导致后续纠纷，故双方对此均存在过错。三、关于损失认定。首先，结合二审中倪静莲提供的证人张某的证言及产东红的陈述来看，产东红的装修损失应为52000元，而非70000元；另外，对于产东红主张的广告费损失30000元，结合产东红提供的广告制作合同的约定及收款收据载明情况来看，本院酌定广告费损失为17300元；一审判决认定产东红的电费损失700元，双方未有异议，本院予以确认；一审判决认定加盟费损失10000元，并无不可，本院予以维持；另外，结合双方店铺转让协议书的签订时间、产东红主张的上述损失中的相关款项的支付时间及产东红知晓产权人情况的时间来看，一审判决认定产东红未能及时止损依据不足。据上，产东红的上述损失共计80000元。其次，结合双方一审陈述的涉案店铺的现状及店铺转让协议书约定的转让费、会员卡剩余卡金情况，一审判决认定倪静莲因合同解除所遭受的损失为225000元，并无不可。综上所述，虽然双方均有部分上诉理由可予成立，本院予以采纳，但一审判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6918元，由产东红负担3459元，由倪静莲负担3459元。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  是飞烨审判员  王 浩二〇二一年五月二十四日书记员  陆岷孜