黑龙江省克山县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0229民初638号原告：克山县润芳物业有限公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市克山县北大街二段路西，统一社会信用代码：91230229684850275K。法定代表人：张喜财，该公司经理。委托诉讼代理人：张微，该公司房管。被告：王广学，男，1951年5月1日出生，汉族，退休，住黑龙江省克山县。委托诉讼代理人：杜秀兰（王广学爱人），女，1950年4月22日出生，汉族，退休，住黑龙江省克山县。原告克山县润芳物业有限公司与被告王广学物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告克山县润芳物业有限公司委托诉讼代理人张微、被告王广学委托诉讼代理人杜秀兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告克山县润芳物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告偿还所拖欠物业服务费1779元；2.请求判令被告承担本案的全部费用，以维护原告的合法权益。事实与理由：被告现居住润芳园小区C栋2单元502室，从2018年10月15日至2021年10月15日欠原告物业费1779元，诉讼费25元，总计1804元，被告以各种借口拒交物业服务费，其行为严重影响了物业公司的正常运营。被告王广学辩称，小区没有实行全封闭和半封闭管理；小区没有文化活动室、体育活动场所；绿化设施实际面积是12725平方米左右，没有达到绿化面积25%；物业员工没有统一着装；白天没有守卫、保安，晚上没有巡逻，破损不修直接扔掉废弃；2018-2019没有安装单元门标号和户型标号、标志（2020年县里拨款给安装的）；私建房屋、改变用途（2020年县里给拆除）；共用设施破损，不能正常运行；路灯破损残缺，无人更换和维修后废弃仍在垃圾堆里（现在灯是2020年县里拨款按的新灯）；楼道内玻璃多片有裂、没有更换；防盗门锁坏，无人更换修理，门一直开着锁不上，造成外来人员随意出入，贴的全是小广告，存在安全隐患；可视门铃，原始就有，坏了没修，到现在没有安装；大门杆撞碎、放弃管理自由出入（现在大门杆是县里拨款是新的，一天没放下）；小区常年不清理，形成1个大的垃圾厂，春天纸片、塑料袋横飞，臭气熏天，饭店油烟北窗户不能开，给业主造成环境、健康隐患，外面的土垃圾也往小区里拉没人管；走廊玻璃很久没有清洁，很脏；停车场、绿地周围全是垃圾，无人清理，县里种树后有所改善；小区绿化很少，共12725平方米，树和草共长（偶尔清理），县里4月11号栽散树成活率不知道多少，一个花池没有，现在都铲除了，没有物业也不管；现在单元门有监控，县里2000年下半年拨款安装的；没有巡逻和执勤；物业乱收、多收，随意收费现象事实存在。我的诉求：2018-2019年物业收费0.25元；2019-2020物业收费0.25元；2021-2022物业收费0.35元。因为老旧小区改造，县里拨款326万元，有所改善，还没有收完，所以交0.35元，已经改善的包括（路灯、监控、车位线、门卫室、栽树），起诉费由原告承担，被告不负责。物业以各种理由多收费，2018年自来水免费给我们提水，物业又收148元，属于不合理的收费也属于多收，走廊灯费已包括物业费里面，物业另收了10元，这两笔收费都没有在起诉书里体现，都属于多收费乱收费，所以我没交物业费，有已收业主的收据为证，这是我不交物业费的理由。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一、齐齐哈尔市住宅小区物业服务指导价格标准复印件一张，拟证明我们收一平方0.5元，是齐齐哈尔市指导价格；原告提交的证据二、齐齐哈尔地区普通住宅小区物业服务收费等级指导标准三级，拟证明每平方0.5元物业费，证明我物业服务项目的每一项服务收费标准，物业费包括整个小区的路灯费用，不包括楼道灯费；原告提交的证据三、电业局抄表员每个月提供25个单元楼道灯费催缴通知单（B栋1单元钱数包括小区路灯费），拟证明楼道灯费单独收取，每年每户10元。由于原告提交的证据一、证据二、证据三均未加盖有关单位公章，本院对上述证据不予认定。原告提交的证据四、照片三张，拟证明卫生清洁做的很到位，C栋门前的卫生情况。原告提交的证据五、照片一张，拟证明被告方门前卫生情况。原告提交的证据六、照片两张，拟证明被告家之前单元门和现在单元门的对比，证明物业服务收费标准里基础设施维护这一项做的很到位。由于原告方提交的证据四、证据五、证据六可以侧面反映小区的卫生状况，本院予以认定。原告提交的证据七、民事判决书一份（原件取回，复印件存卷），拟证明被告和对门举证的材料是一样的。由于该证据已与原件进行核对，本院对该证据的真实性予以认定。被告提交的证据一、收据复印件一张，拟证明原告多收费，两笔158元，在起诉状上没体现，2018年自来水泵买了，自来水公司给我们提的水，跟物业没有关系。由于原告对收取2018年10月15日至2019年10月15日二次提水费的事实认可，本院对该证据予以认定。被告提交的证据二、照片一张，拟证明没安装可视门铃，原来有，坏了没修，就不安了；被告提交的证据三、照片一张，拟证明县里盖的门卫室，门卫没有人，大门杆一直没有放下来过；被告提交的证据四、照片一张，拟证明窗户有裂缝，窗户二、三年不擦一回，外的车都看不清了，窗户框也不擦，我说的是现在；被告提交的证据五、照片一张，拟证明我们一出房门的后院，小区卫生不合格，我家小区直通大道；被告提交的证据六、照片一张，拟证明门和锁是好的，物业不给锁，业主希望锁，要不然没有安全感，门是新的，锁是新的，不给钥匙，是不给配钥匙，钥匙不够，配钥匙花钱。被告提交的证据七、照片一张，拟证明因为单元门不能锁，楼道里贴的都是小广告；被告提交的证据八、照片四张，拟证明小区卫生情况太差了。被告提交的证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八从不同侧面反映了小区的物业服务情况，本院予以认定。被告提交的证据九、照片两张，拟证明小区的公告牌证明小区收费的价格，划线的地方都没做到，所以做到的给钱，没做到的减钱，花钱买服务。该组证据上有“润芳物业”字样，本院对该证据予以认定。被告提交的证据十、画图一张，拟证明小区面积三万平方米左右，绿化不够。该画图为被告方单方面测量，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告居住于克山县××小区××单元××室，房屋面积98.79平方米，该房屋在原告克山县润芳物业有限公司物业服务范围内，物业费按照0.5元/平方米收取，自2018年10月15日至2021年10月15日，被告欠原告物业费1779元。本院认为，原、被告虽未签订书面物业服务合同，但原告为被告提供物业服务，构成了事实上的物业服务合同关系，被告理应向原告缴纳物业服务费用。被告以原告2018-2019没有安装单元门标号和户型标号、标志，私建房屋、改变用途，共用设施破损，不能正常运行，路灯破损残缺，无人更换和维修后废弃扔在垃圾堆里，大门杆撞碎、放弃管理自由出入，监控问题为由主张原告收费过高，由于上述问题已得到改善，本院不予支持。被告以原告多收费，县里栽树不知成活多少，饭店油烟问题等为由主张物业服务收费过高，由于与本案无关联性，本院不予认定。被告以原告绿化设施实际面积是12725平方米左右，没有达到绿化面积25%为由，主张少交物业服务费用，没有证据加以证明，本院不予认定。被告以物业管理不到位、垃圾清理不到位、窗户损坏等为由主张少交部分物业服务费用，有照片为证，本院予以认可。被告主张2018年-2019年，按照0.25元/平方米收取物业费；2019年-2020年，按照0.25元/平方米收取物业费；2021年-2022年，按照0.35元/平方米收取物业费，不具备客观性，本院不予支持。综上，原告为被告提供了物业服务，物业服务存在一定的欠缺，本着公平原则，本院对物业费酌情予以减少，按原定标准的90%收取。原告主张自2018年10月15日至2021年10月15日的物业费用，因2021年6月15日至2021年10月15日的物业服务尚未发生，本院将该部分予以扣除，本院支持自2018年10月15日至2021年6月15日的物业费用的90%，共计1422元（98.79平方米*0.5元/平方米*32月*90%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王广学于本判决生效之日起三日内给付原告克山县润芳物业有限公司2018年10月15日至2021年6月15日的物业费用1422元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告王广学负担20元，原告克山县润芳物业有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 信 越二〇二一年五月二十七日书记员 王宏图