湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0302民初2386号 原告：史学强，男，汉族，1965年7月4日出生，湖南省湘潭市人，住址地湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：吴进，湖南森力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晏，湖南森力律师事务所律师。 被告：湘潭正信置业有限公司，住址地湖南省湘潭九华经开区学府路1号新都汇2号栋5楼17号，统一社会信用代码91430300MA4PEGC11R。 法定代表人：黄泽南，系该公司总经理。 被告：中国正信（集团）有限公司湖南分公司，住址地湖南省长沙市岳麓区咸嘉胡街道金星中路383号西京公寓三期商业广场17001、17002、17005、17007、17008号，统一社会信用代码91430104MA4LQFEU0T。 负责人：黄泽南，系该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：谢忠良，长沙市芙蓉区平安法律服务所法律工作者。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘志坚，湖南三泽律师事务所律师。 被告：中国正信（集团）有限公司，住址地北京市东城区东直门南大街11号中汇广场A座10层1001室，统一社会信用代码91110000100007381Q。 法定代表人：刘正浩，系公司执行董事兼经理。 原告史学强与被告湘潭正信置业有限公司（以下简称湘潭正信置业）、中国正信(集团)有限公司湖南分公司（以下简称正信集团湖南分公司）、中国正信(集团)有限公司（以下简称正信集团）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年5月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告史学强的委托诉讼代理人吴进、周晏与被告湘潭正信置业、正信集团湖南分公司的共同委托诉讼代理人谢忠良均到庭参加诉讼,被告正信集团经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告史学强向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告湘潭正信置业签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告湘潭正信置业立即向原告支付房屋租金23757.24元及房屋押金1520元；3、判令被告湘潭正信置业立即向原告赔偿违约金6889.6元；4、判令被告正信集团湖南分公司、正信集团对被告湘潭正信置业的上述债务承担保证责任；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用由被告湘潭正信置业承担。在诉讼过程中，原告放弃：1、判令解除原告与被告湘潭正信置业签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；2、由被告承担保全费、保全保险费的诉讼请求。 事实与理由:2019年10月15日，原告会同XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主共同委派业主代表王建农与被告湘潭正信置业签订了《房屋租赁合同》,原告将名下位于湘潭市九华示范区××路××号××期××单元××号房屋（产权证号：湘2017湘潭市不动产权第0××9号，面积共55.1㎡）出租给被告湘潭正信置业，合同对租赁房屋基本情况、租赁用途、租赁期、租金计算及支付、其他费用、房屋修缮及房屋管理、租赁房屋装修、双方的权利义务及违约责任等条款均进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告湘潭正信置业交付了租赁物，被告湘潭正信置业依据合同约定亦应当在签订合同后20个工作日内向原告支付房屋年租金及押金，但被告湘潭正信置业—直未履行相应的付款义务。经业主代表多次上门催收后，被告正信集团湖南分公司于2019年12月25日向全体业主发送《工作联系函》并承诺在2020年1月15日前支付相应款项，业主收到《工作联系函》后表示同意，并进行书面回复，但原告至今未收到被告支付的任何款项。现被告严重违反合同约定，原告要求被告支付租金、押金及违约金。截至2020年12月14日，被告湘潭正信置业尚欠原告房屋租金23757.24元、押金1520元，共计25277.24元。被告湘潭正信置业拖欠租金的行为已构成违约，根据相关法律规定及合同约定，应当承担违约责任，截至2020年12月14日产生违约金6889.6元。 根据《中华人民共和国民法典》第六百八十五条第二款的规定，被告正信集团湖南分公司单方面向原告发送《工作联系函》承诺付款，被告正信集团湖南分公司与原告之间的保证合同成立，故被告正信集团湖南分公司应对被告湘潭正信置业的债务承担保证责任。因被告正信集团湖南分公司为被告正信集团的分支机构，不具备独立的法人资格，其民事责任应由所属的法人（即被告正信集团）承担。被告正信集团应当对被告湘潭正信置业的上述债务承担保证责任。 被告一直拖欠房屋租金及相关费用，给原告造成损失，原告只能依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，维护合法权益。 被告湘潭正信置业、正信集团湖南分公司共同辩称,一、正信集团湖南分公司不是本案适格主体，不应承担支付租金义务。一是湘潭正信置业有限公司是独立法人，二是原告与正信集团和湖南分公司没有合同关系，根据合同相对性原则，正信集团和湖南分公司无承担责任的事实依据和法律依据。二、涉案房屋已于2017年9月19日已由湘潭新都汇商业管理有限公司将房屋出租给路冬明，租赁时间至2023年3月31日，原告又于2019年10月15日再次出租给湘潭正信置业有限公司，其租赁合同无效，并造成了被告四百多万的装修损失，原告应依法承担赔偿责任。三、大多数原告没有到庭，无法确认原告诉求的真实性，对原告的诉讼请求被告不能确认，请求法庭核实清楚。四、原告主张支付租金、违约金及退还押金没有事实依据，应予依法驳回。 综上所述，原告起诉正信集团和湖南分公司主体错误，诉请湘潭正信置业有限公司支付租金、违约金及押金缺乏事实依据和法律依据，对其诉讼请求应予依法驳回。 被告正信集团未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明:2019年10月15日,被告湘潭正信置业作为乙方（承租人）与XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主作为甲方（出租人）签订了一份《房屋租赁合同》,约定：甲方同意将坐落于湘潭市九华经济开发区××路××号XX号栋XX楼整层1-29号房（具体范围表示见双方签字盖章确认的附属平面图）共29间，面积约1809平方米的房屋（以下简称租赁房屋）租赁给乙方;房屋租赁用途为：办公及商业经营。租赁期限自2019年7月1日至2029年6月30日止，共计10年。第四条租金计算及支付约定：1、该房屋租赁价格为每平方米每月人民币18元，月租金为人民币叁万贰任伍佰陆拾贰元整（￥32562元）（不含税），年租金为人民币叁拾玖万零柒佰肆拾肆元整（￥390744元）（不含税）。2、自第三年开始（即从出租第二十四个月后开始），租金单价每年递增10%。3、租金按年支付，乙方于本合同签订后20个工作日向甲方一次性支付本年租金，共计人民币390744元（不含税），此后每年6月15日支付当年租金。（以实际开具发票金额为准）；4、乙方须在甲乙双方签订本合同后20个工作日向甲方支付押金人民币伍万元整（￥50000元）；5、22号门面情况特殊（见附件三）。6、上述款项的支付方式为银行转账至甲方指定账户，以实际开具发票金额为准（委托书见附件一）：开户银行：中国建设银行下摄司支行，开户人姓名：王建农，银行帐号：6227××××4383。第五条其他费用约定：1、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气费、物业费、网络费、电话安装一切费用均由乙方承担。合同第七条租赁房屋装修约定：1、乙方有权对租赁房屋自主进行装修，甲方不得进行干涉，但乙方不得改动房屋承重结构，并根据有关部门规定做好消防措施，达到安全工作标准，如因乙方使用不当，造成的一切损失，全部由乙方承担。2、乙方在承租期内原则上不得改动原结构，如拆大楼内墙等进行改建，要经物业管理方及甲方同意才能施工，否则应承担恢复原状、赔偿损失的责任。3、租赁物内乙方装修增设他物费用自理，租赁期满后装修设施或新增固定设施（不可拆除部分）双方一致同意归甲方所有，乙方不得要求甲方作任何补偿，增设的他物（可拆除部分）归乙方所有，由乙方自行拆除。乙方因改造或增设时发生的房屋破损造成的费用由乙方承担并修复，甲方不承担责任。（即“来装去丢”原则）。合同第十条违约责任约定：1、乙方应及时足额支付租金，每逾期支付一日，按年租金额的千分之一每天支付违约金；2、因乙方违约造成甲方单方面解除合同后甲方不退还已收取租金余额，且甲方有权追索乙方欠缴的租金、管理费及水、电费和违约金；3、房屋租赁期间，房屋因不可抗力和市政动迁导致本合同无法履行的，双方互不承担责任，各方损失各自承担。在《房屋租赁合同》中出租人（甲方）处甲方代表为王建农，落款处出租人（甲方代表）：由王建农加盖其私人印章。房屋租赁合同附件一系一份《承诺书》，《承诺书》记载：“因本人与湖南原弘产房地产开发有限公司房屋之间租赁合同已解除，现委托黄金燕、左晓红、王建农、苏强、张任重代为处理后续相关事宜。委托业主代表黄金燕、左晓红、王建农、苏强、张任重与现承租人湘潭正信置业有限公司协商签订租赁合同，租金由业主代表共同协商确定或者致函要求现承租方限期搬离。该承诺系本人自愿表示，其产生的法律后果由本人自行承担。日期：2019年1月23日”承诺人签名为：曾键等24位业主。 合同签订后,被告湘潭正信置业未按约定支付租金及押金。2019年12月25日被告正信集团湖南分公司向业主代表王建农发送了一份《工作联系函》，记载：“致湘潭新都汇业主委员会：鉴于我司为国有控股企业，因年底集团审计需要，故我司现对湘潭公司办公场所相关费用及事务妥善安排如下：1、根据与业主委员会签订的租赁合同，我司承诺在2020年1月15日前先期支付一年租金保障各业主权益不受损失；2、在达成第1款基础上，我司将安排协调小组，与业主委员会共同参与后期办公室遗留问题的处理；3、我司将尽快落到实处，感谢各业主对我司工作的支持与理解。”XX号栋XX楼整层1-29号房业主代表于2019年12月28日向被告正信集团湖南分公司发送了一份《工作回复函》，记载：“致中国正信集团有限公司湖南分公司：新都汇业主于2019年12月28日大会决定：1、根据贵公司2019年12月25日工作联系函，承诺在2020年1月15日前先期支付2019年7月1日至2020年6月31日（六月无31天）壹年房屋租金，保障各业主权益不受损失，我们表示同意。2、并请贵公司支付2019年1月1日至2019年6月30日半年房屋租金。3、若贵公司在2020年1月15日前未按租房合同及工作联系函履行责任，我们将不得不采取别的处理方法：如依法诉讼。4、请贵公司尽快履行责任，落到实处。为感!新都汇五层业主委员会，2019年12月28日。”被告正信集团湖南分公司在诉讼过程中未能提交出证实其按照《工作联系函》履行承诺的证据。 另查明,一、被告中国正信(集团)有限公司湖南分公司系被告中国正信(集团)有限公司的分支机构,被告中国正信(集团)有限公司湖南分公司的经营范围为：在隶属企业经营范围内开展下列经营活动；能源技术咨询服务；软件技术服务；信息电子技术服务；软件技术转让；建筑材料、矿产品、钢材、机电产品、九座以下小轿车、五金产品、日用品、纸制品、燃料油、农副产品、土特产、饲料的销售；化工产品、有色金属、汽车零配件、纺织品、针织品及原料的批发；农业技术开发服务、咨询、交流服务、转让服务；新材料技术开发服务、咨询、交流服务、转让服务；家用电器、纺织品及针织品、润滑油的零售。 二、原告史学强与案外人湖南原弘产房地产开发有限公司于2011年10月31日签订了一份《租赁合同》，约定：原告史学强将其所有的位于湘潭九华示范区××路××号XX期XX单元0XXXX2号（房屋面积为55.06㎡）房屋出租给湖南原弘产房地产开发有限公司。《租赁合同》第三条约定：房屋的租赁期含初始租期和续租期。房屋的租赁期自原告实际完成房屋的交房之日的次日起至第十个租约年年满之日止；其中起租日起至第五个租约年满之日止为租金固定的初始租期，从第五个租约年满之日的次日起到第十个租约年年满之日止为租金年度增长的续租期。第四条约定：双方同意按照原告的房屋购买合同面积55.06平方作为基数，初始租期被告按照每平方米每月30元（含税）向原告支付租金，续租期被告按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）；租金支付采用预付方式，被告自免租施工期满之日起每半年预付一次租金至原告指定账户。 原告史学强于2018年10月31日向本院提起诉讼，本院于2018年12月17日作出（2018）湘0302民初3241号民事判决书，判决：解除史学强与湖南原弘产房地产开发有限公司于2011年10月31日签订的《租赁合同》。 三、湘潭正信置业有限公司成立日期为2018年3月16日，经营范围为：房地产开发及销售；旅游项目开发；城市基础设施工程施工。路冬明为该公司监事。 2017年9月19日湘潭新都汇商业管理有限公司（甲方）与案外人路冬明（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方给将九华经济开发区XX路XX号XX号栋XX楼整层1-29号房共计29间约1809平方租赁给乙方，房屋租赁期限自2017年10月1日至2023年3月31日，共计5年零6个月；关于租金及押金约定：（一）第一年至第三年租金单价：按6元/平方/月（不含税），计10854元/月（大写：壹万零捌佰伍拾肆元/月）。自第四年开始，租金单价每年递增10%；甲方给予乙方优惠租赁条件的目的是促进本栋写字楼的活性化和利用率，因此乙方在2017年12月31日前必须完成房屋装饰装修并开始营业，如逾期完成装饰装修及营业，乙方必须在2018年1月10日以前另行补交租金差价10元/平方/月（不含税）给甲方，并且本合同的租金单价正式变更为16元/平/月；（二）押金：合同签订之日时乙方缴纳65124元整（大写：陆万伍仟壹佰贰拾肆元）作为房屋押金，无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；租期结束后甲方根据附件清单验收合格并已确认各项费用已缴纳完毕后退还乙方，如上述费用未缴纳完毕，甲方将扣除应缴部份后将押金余款退还乙方。（三）甲方为乙方提供一定免租期，免租期自2017年10月1日至2018年3月31日。 四、原告在诉讼过程中向本院提交了一份《关于XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主自愿按比分配租金、押金及违约金的承诺书》，记载：“因本人会同XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主共同委派业主代表王建农于2019年10月15日与湘潭正信置业有限公司签订《房屋租赁合同》，将本人名下的房屋出租给湘潭正信置业有限公司，现产生纠纷，诉至法院。对此，本人自愿作出承诺，同意按照以本人名下房屋面积在XX号栋XX楼1-29号房总房屋面积中的占比分配相应的房租租金、押金及违约金。该承诺系本人的真实意思表示，产生的法律后果由本人自行承担。日期：2021年1月10日。”承诺人签名为：陈坚等24案业主。 五、原告在诉讼过程中向本院提交了一份《业主授权委托书》，记载：“经九华区XX栋XX层全体29户业主集体讨论决定，推选王建农同志为本层业主代表，同意王建农同志作为代表参与业主与湘潭正信置业有限公司房屋租赁合同纠纷案。诉讼、执行过程中，我全权委托王建农代表本人：与湖南森力律师事务所签定关于XX栋XX层房屋租赁合同纠纷案代理事宜及法律文书，包括但不限于签订；民事案件委托代理合同、授权委托书、起诉状、申请书、提交证据材料等，对诉讼、执行过程中所签署的各项条款承认有效，并承担出租人的法律义务和责任。” 六、被告在庭审中陈述：被告湘潭正信置业于2018年对涉案房屋进行了装饰装修，以实际使用。 以上事实有原告提交的原告的身份信息一份及被告湘潭正信置业的《企业信用信息公示报告》一份、正信集团湖南分公司的《企业信用信息公示报告》一份、正信集团的《企业信用信息公示报告》一份、2019年10月15日《房屋租赁合同》及承诺书复印件一份、《不动产登记证书》复印件一份、《业主授权委托书》一份、《工作联系函》复印件一份、《工作回复函》复印件一份、《关于XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主自愿按比分配租金、押金及违约金的承诺书》一份、（2018）湘0302民初3241号《民事判决书》一份、2017年9月19日《房屋租赁合同》复印件一份等证据及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张,本案的争议焦点为：一、2019年10月15日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？二、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否应当得到支持？三、原告主张被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？四、原告主张被告正信集团湖南分公司、正信集团承担责任的诉讼请求是否应当得到支持？ 对于第一个争议焦点:本院认为,被告对2019年10月15日《房屋租赁合同》的真实性予以确认，但对《房屋租赁合同》合法性、关联性提出了异议，本院认为,在该份《房屋租赁合同》中甲方落款处为王建农所加盖且经其确认的私人印章，故应当视为系王建农的真实意思表示。关于王建农在《房屋租赁合同》中以出租人（甲方）代表的代表行为是否应当视为XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主的真实意思表示问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”在《房屋租赁合同》中甲方为XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主，应当视为被告湘潭正信置业签订合同时已明知合同相对人为XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主，在《房屋租赁合同》的附件《承诺书》中24位业主承诺委托：“黄金燕、左晓红、王建农、苏强、张任重与现承租人湘潭正信置业有限公司协商签订租赁合同”，王建农为该《承诺书》的委托人之一，庭审后上述其他委托人黄金燕、左晓红、苏强、张任重向本院提交了一份《情况说明》，对王建农代表于2019年10月15日与湘潭正信置业签订的《房屋租赁合同》内容予以确认，应当视为追认的行为，且在包含在本案在的XX号栋XX楼整层1-29号房24位业主向本院提起的房屋租赁合同纠纷诉讼中均以2019年10月15日《房屋租赁合同》约定的内容作为其主张权利的依据，故应当视为XX号栋5楼整层1-29号房全体业主的真实意思表示。关于被告辩称涉案房屋已于2017年9月19日由湘潭新都汇商业管理有限公司将房屋出租给案外人路冬明，原告又再次出租给湘潭正信置业租赁合同无效的问题，本院认为，在（2018）湘0302民初3241号民事判决书中判决解除原告史学强与湖南原弘产房地产开发有限公司于2011年10月31日签订的《租赁合同》，故原告有权在2019年10月15日与被告湘潭正信置业签订房屋租赁合同，且被告在庭审中陈述被告已于2018年对涉案房屋进行装饰装修，应当视为被告在房屋租赁合同签订前对房屋已实际占有使用，为此本院确认2019年10月15日《房屋租赁合同》合法有效,对双方均具有法律约束力,各方均应履行合同权利和义务。 对于第二个争议焦点：关于被告主张原路冬明签订的租赁合同约定每平方租金为6元，再次签订租赁合同约定的租金为18元明显不公平的抗辩意见，本院认为，2017年9月17日《房屋租赁合同》系湘潭新都汇商业管理有限公司与案外人路冬明所签订，而当时与原告存在房屋租赁合同关系的是湖南原弘产房地产开发有限公司，在原告与湖南原弘产房地产开发有限公司于2011年10月31日签订的《租赁合同》中约定的房屋租金为：以房屋面积每平方每月30元的标准，且被告在诉讼过程中未能提交出证据证实涉案房屋租金存在不合理的情形，为此本院对于被告的此项抗辩意见不予支持。 关于被告抗辩原告主张追索房屋租金及押金已超过诉讼时效的主张，本院认为，按照《房屋租赁合同》中约定：第一年在《房屋租赁合同》签订后20个工作日支付年度租金，即2019年11月12日前支付，第二年的租金亦于2020年6月15日届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案的诉讼时效应当适用三年的诉讼时效期间，为此本院对于被告的此项抗辩意见不予支持。 关于原告请求被告支付房屋租金23757.24元及押金1520元的诉讼请求,租金的计算标准在租赁合同中双方已明确约定,原告在诉讼过程中向本院提交了一份《关于XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主自愿按比分配租金、押金及违约金的承诺书》，故应当在房屋租赁合同约定的基础上按照全体业主承诺的按总房屋面积中的占比分配相应的房租租金、押金及违约金。关于租金的计算起止时间，根据《房屋租赁合同》的约定“租金按年支付，乙方于本合同签订后20个工作日向甲方一次性支付本年租金，共计人民币叁拾玖万零柒佰肆拾肆元整（不含税）（￥390744元），此后每年6月15日支付当年租金。”因原、被告约定租金按年支付，被告至今未按合同约定支付第一年的租金，第二年的租金亦于2020年6月15日届满，为此被告应当向原告支付二年的租金，经核算，被告应当向原告支付的租金为23803.2元（55.1㎡÷1809㎡×390744元×2年）。因原告诉讼请求中主张租金为23757.24元低于本院核算金额，应视为其自行处分行为，故此在本案中，对原告主张的房屋租金23757.24元予以支持。 关于原告主张被告支付房屋押金的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》约定：被告湘潭正信置业须在双方签订本合同后20个工作日向甲方（XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主）支付押金50000元。因被告湘潭正信置业至今未向原告支付押金，为此本院对于原告请求被告按照合同约定支付押金的诉讼请求予以支持。经核算，被告应向原告支付的押金为：1522元（55.1㎡÷1809㎡×50000元）。因原告诉讼请求中主张押金为1520元低于本院核算金额，应视为其自行处分行为，故此在本案中，对原告主张的房屋押金1520元予以支持。 对于第三个争议焦点：关于原告请求被告赔偿违约金6889.6元的诉讼请求,原告主张违约金按照《房屋租赁合同》约定日千分之一的标准计算，被告认为原告主张的违约金过高。对于原、被告诉辩意见，本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告系基于被告逾期支付租金所造成的损失，双方约定的违约金是否过高,应主要结合被告湘潭正信置业逾期支付《房屋租赁合同》项下租金而造成原告的损失,关于损失认定本院鉴于原告的损失系被告逾期支付租金所导致，为此应当认定原告的损失为利息损失,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于本案双方约定的违约金已超过被告逾期支付租金造成的利息损失的30%,故符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失的情形。为此本院根据公平原则,兼顾合同的实际履行情况,当事人的过错程度,酌情调整被告湘潭正信置业应支付原告的违约金,按原告向本院主张权利之时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%标准为基础，加计30%（即5.005%）计算逾期付款损失。对于违约金的计算，被告湘潭正信置业支付租金的时间为：第一年在《房屋租赁合同》签订后20个工作日支付年度租金，即2019年11月12日前支付，故被告湘潭正信置业应自2019年11月13日起至2020年12月14日（原告主张的违约金截止日期）向原告支付违约金；《房屋租赁合同》约定第二年的房屋租金在6月15日支付当年租金，故被告湘潭正信置业应自2020年6月16日起至2020年12月14日（原告主张的违约金截止日期）向原告支付违约金。经本院核算，被告应向原告支付的违约金为939.68元（其中第一个期间违约金645.72元：自2019年11月13日起以11878.62元（第一年的租金）为基数计算至原告主张的2020年12月14日止；第二个期间违约金293.96元：自2020年6月16日起以11878.62元（第二年的租金）为基数计算至原告主张的2020年12月14日止）。 对于第四个争议焦点，关于被告正信集团湖南分公司、正信集团是否应当承担担保责任的问题。本案中，被告正信集团湖南分公司于2019年12月25日向业主代表王建农发送了一份《工作联系函》，载明：“……根据与业主委员会签订的租赁合同，我司承诺在2020年1月15日前先期支付一年租金保障各业主权益不受损失……”，对此2号栋5楼整层1-29号房业主代表发送了《工作回复函》，对被告正信集团湖南分公司承诺在2020年1月15日前支付一年租金表示同意。被告正信集团湖南分公司发出的《工作联系函》虽为“致湘潭新都汇业主委员会”，但被告正信集团湖南分公司系向原告的业主代表王建农发出，且业主代表也向被告正信集团湖南分公司发出《工作回复函》，进而结合《工作联系函》的内容足以特定为XX号栋XX楼整层1-29号房全体业主。依据《中华人民共和国民法典》第五百五十二条的规定“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”从《工作联系函》可以看出被告正信集团湖南分公司以承诺的方式向债权人（即本案原告）表示愿意先期支付一年租金，故被告正信集团湖南分公司应当在其愿意承担的一年租金的范围内和被告湘潭正信置业承担连带债务，为此本院对于原告请求被告正信集团湖南分公司对被告湘潭正信置业欠付一年租金的范围内承担连带责任的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告正信集团湖南分公司对其他债务承担担保责任的诉讼请求，因在《工作联系函》中被告正信集团湖南分公司仅承诺对一年租金承担支付责任，故原告主张被告正信集团湖南分公司对其他债务承担担保责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于本案的责任主体问题,因被告正信集团湖南分公司无独立法人资格,其民事责任应由其设立机构即被告正信集团承担。 据此,依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告湘潭正信置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告史学强支付租金23757.24元及押金1520元； 二、被告湘潭正信置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告史学强支付违约金939.68元； 三、被告中国正信（集团）有限公司就本判决第一项对被告湘潭正信置业有限公司欠付原告史学强租金11878.62元的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告史学强的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费604元，减半收取302元，由被告湘潭正信置业有限公司负担228元，由原告史学强负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  朱 令 二〇二一年五月二十八日 代理书记员  陈思斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。