广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初15643号原告：深圳市广深宾馆有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道深南东路2023号广深大厦4层。统一社会信用代码：91440300192218919F。法定代表人：胡健锋。委托诉讼代理人：张振煌，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403200310454871。委托诉讼代理人：刘史青，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。被告：德隆物联网（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道深南东路1086号集浩大厦二层。统一社会信用代码：91440300MA5ELBJH30。法定代表人：梁新建，总经理。原告深圳市广深宾馆有限公司与被告德隆物联网（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市广深宾馆有限公司委托诉讼代理人张振煌、刘史青到庭参加诉讼，被告德隆物联网（深圳）有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市广深宾馆有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的合同编号为2019-027的《房屋租赁合同》于2020年12月18日解除；2.判令被告向原告支付拖欠租金84650元（租金按每月22750元计，其中2020年8月尚有租金2750元未付，2020年9月1日至2020年11月30日的租金为68250元，2020年12月1日至2020年12月18日的租金为13650元）；3.请求判令被告以迟延支付租金为基数按日千分之五的标准向原告支付迟延支付租金的违约金（暂计至2020年12月18日违约金为30453.5元）；4.请求判令原告不予退还履约保证金；5.请求判令被告搬离并向原告交还租赁物业广深大厦303室房屋；6.请求判令被告向原告支付自2020年12月19日起至实际交还租赁物业之日止的房产使用费（以解除合同当月的月租金总额22750元为基数，按每日758.33元计算，暂计至2021年1月31日的房产使用费为33366.52元）；7.被告承担原告支付的律师费12000元；8.被告承担本案的诉讼费用。（以上第2、3、6、7项的诉讼请求合计160470.02元）。事实和理由：1.原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金支付方式以及争议解决方式。原告与被告于2019年5月6日签订了为期3年（自2019年5月6日起至2022年5月5日止）的《房屋租赁合同》（合同编号：2019-027），合同约定原告将坐落于深圳市罗湖区房屋出租给被告使用，面积175平方米，月租金总额为22750元，约定按照月支付方式支付租金，被告应于每月10日前支付当月租金，并约定了被告向原告交纳履约保证金45500元；双方还约定如出现争议，协商不成的任何一方均可向物业所在地具有管辖权的人民法院起诉。2.被告违反《房屋租赁合同》约定，未按时支付租金，经催告后仍不履行支付租金义务，已构成严重违约。合同签订后，原告按照合同约定履行交付房屋义务。自2020年1月起，被告开始拖欠原告租金，原告委托北京金诚同达（深圳）律师事务所分别于2020年3月25日和2020年8月20日向被告发出律师函，要求被告付清各期拖欠的租金。截至2020年12月18日，被告仍拖欠原告租金共计84650元。3.鉴于被告严重违约，原告按照合同约定行使了合同解除权。依据相关合同约定,原告有权向被告索要拖欠租金并不予退还履约保证金，要求被告搬离并交还租赁物业，同时要求被告承担违约金、律师费、诉讼费、房产使用费。2020年11月11日，原告向被告发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，通知被告从即日起解除双方合同编号为2019-027的《房屋租赁合同》，此后，被告请求给予宽限期，并承诺在2020年11月30日之前补交拖欠租金或搬离303室房屋。但直至承诺期限届满，被告仍未兑现任何承诺。鉴于被告严重的违约情况，原告于2020年12月18日以现场送达和短信通知的方式向被告送达《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，根据通知内容，原告在2020年12月18日解除与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号2019-027）。因被告严重违约的行为，原告有权按照合同约定行使解除合同的权利并请求被告承担违约责任。依据《房屋租赁合同》第六条的约定，原告有权要求被告按日支付迟延支付租金的千分之五的违约金，并不予退还履约保证金；依据第二十八条中关于因催讨租金而引起的所有费用和开支均由被告承担的约定，原告有权要求被告承担律师费、诉讼费等合理费用；以及依据第三十一条中关于合同解除后按解除当月的日租金标准支付房产使用费的约定，原告有权要求被告按日支付房产使用费，并要求被告立即搬离并向原告交还租赁物业广深大厦303室房屋。综上所述，被告未按约定履行支付租金义务，经催告后仍不及时履行的行为已构成严重违约，极大地损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判如所请。庭审期间，原告陈述该司向本院起诉后，已于2021年5月1日将涉案物业收回另行出租，故撤回诉讼请求第五项；另外第六项诉讼请求是要求被告计付房产使用费至实际交还房产之日止，现原告将其明确为计算至2021年4月30号，即计算方式不变，主张2020年12月19日起至2021年4月30日止的房产使用费100857.89元。原告深圳市广深宾馆有限公司向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同（合同编号：2019-027）2.《律师函》（落款时间2020年3月25日）；3.《律师函》（落款时间2020年8月20日）；4.解除《房屋租赁合同》通知书（2020年11月12日）；5.解除《房屋租赁合同》通知书（2020年12月18日）；6.短信截图；7.照片；8.被告欠租情况统计表；9.律师委托代理合同和律师费发票、付款凭证。被告德隆物联网（深圳）有限公司未予答辩，亦未提交证据。经审理查明，事实如下：一、原告与被告于2019年5月6日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：2019-027），约定：原告将坐落于深圳市罗湖区房屋出租给被告作办公用途，计费面积175平方米，租赁期限自2019年5月6日起至2022年5月5日止；租金为15750元／月，管理费7000元／月，被告合计应向原告支付22750元／月，被告应于每月10日前支付当月租金；迟延支付则按每延期一日向原告支付迟延部分千分之五的违约金；如被告逾期缴纳当月租金达十五天，原告有权单方终止合同，被告已经缴纳的履约保证金不予退还；原告解除合同以书面邮寄或登报的方式通知被告，邮寄地址以租赁合同上约定的地址为准，自邮件寄出日起四日内或报纸公告刊登之日视为送达；通知送达后，原告有权收回物业，并处置该物业里所有的物件；被告应在签订合同时向原告交纳履约保证金45500元；履约保证金在合同届满或终止时，被告按本合同约定交还出租物业，且经原告验收完毕未发现被告有拖欠任何费用，房屋保持可出租状态，在十五个工作日内，原告凭原始保证金收据不计利息退还给被告；逾期超过三十个工作日，则视为被告自动放弃；并约定了其他的权利和义务。二、合同签订之日，被告向原告交纳了履约保证金45500元；原告将房屋交付被告使用。被告按约支付了2020年8月之前的房屋租金；2020年8月租金交纳部分，尚有2750元余款未付。三、2021年4月30日，原告收回上述出租房屋。庭审期间，原告确认与被告签订的合同实际解除之日为2021年4月30日，即原告实际收回房屋之日。四、关于违约金与履约保证金的计算，原告陈述系合同约定，原告有权同时主张这两项的权利；不属于双重处罚。五、原告陈述2020年向被告两次送达《解除通知书》，最后一次时间是2020年12月18日；因此原告起诉要求确认该日期为原告、被告双方解除租赁合同的时间。原告亦陈述向被告发《律师函》，但未提供《解除通知书》与《律师函》上述文件送达被告的证据。六、原告为本案诉讼，与北京金诚同达（深圳）律师事务所律师签订《委托代理合同》，支出律师费12000元。七、关于提前单方解除合同、不退还租赁保证金的诉讼请求，原告所依据的合同依据为《房屋租赁合同》第二十四条：“如乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到十五天，甲方有权单方解除合同，不予退还履约保证金”。关于违约金，原告所依据的合同条款为《房屋租赁合同》第六条：“如乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分千分之五的违约金”。关于律师费的诉讼请求，原告所依据的合同条款为《房屋租赁合同》第二十八条：“甲方向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等）……甲方有权向乙方追讨”。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，被告自2020年8月起拖欠租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。2021年4月30日原告已收回房屋，故申请撤回第五项诉讼请求，本院予以同意；庭审中原告确认2021年4月30日为双方实际解除合同时间，本院予以确认；故双方解除房屋租赁合同的时间为2021年4月30日。原告拖欠的租金应为自2020年8月起至2021年4月30日期间的应付租金。原告既然确定2021年4月30日为双方实际解除合同时间，那么该日期之前，被告所拖欠的费用应为租金，而非房产使用费。根据原告第二项诉求内容，该司主张的租金以22750元/月计，其计算方式为租金+管理费，因此根据该司关于被告尚有2750元租金未付的自述，可以得出2020年8月被告向原告支付了该月的7000元管理费以及租金13000元，尚有2750元租金未付。根据双方签订的房屋租赁合同，租金和管理费是两个款项，合同条款中已写明，原告租金的计算方式实际包含了管理费；但该司诉讼请求中明确要求被告支付的是租金，并未主张管理费，因此，自2020年9月1日起的租金，原告不能按照租金+管理费之和为每月欠费基数计算，而应按每月租金15750元计至2021年4月30日为止，租金金额为15750元/月×8个月＝12600元。综上，被告所欠原告的租金为：2750元（2020年8月所欠租金）+126000元（2020年9月1日至2021年4月30日）=128750元。原告、被告双方签订的合同中同时约定了租赁保证金和违约金的适用，但租赁保证金的保证内容已经包括了被告出现拖欠费用时的惩罚性补偿。因此，该项保证金与逾期付款违约金的适用在被告出现拖欠费用的情形下产生了重叠。原告、被告双方关于履约保证金的约定，主要内容为给付保证金的一方不履行约定义务，无权要求返还；鉴于原告已收回房屋，双方纠纷主要在于被告迟延付款，因此本院基于公平原则，尊重原告、被告关于履约保证的约定，被告原交至原告处的履约保证金45500元作为迟延付款的补偿，无权要求返还，即原告所收被告履约保证金不予退还；原告提出的迟延付款违约金的诉讼请求，则不予支持。关于律师费的诉讼请求，原告要求被告承担该司支出的律师费12000元，该项诉求有事实和合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市广深宾馆有限公司与被告德隆物联网（深圳）有限公司于2019年5月6日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：2019-027）于2021年4月30日解除；二、被告德隆物联网（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市广深宾馆有限公司支付所欠租金128750元；三、被告德隆物联网（深圳）有限公司于2019年5月6日向原告深圳市广深宾馆有限公司交纳的履约保证金45500元，原告不予退还；四、被告德隆物联网（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市广深宾馆有限公司支付律师费12000元；五、驳回原告深圳市广深宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由原告深圳市广深宾馆有限公司负担360元，被告德隆物联网（深圳）有限公司负担2000元。受理费原告深圳市广深宾馆有限公司已预交，由本院予以退回2000元；被告德隆物联网（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 勤二〇二一年五月二十日书记员 侯祖恩