河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1903号上诉人（原审被告)：洛阳上城置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区南昌路3号。法定代表人：邵晓勇；职务：董事长。委托诉讼代理人：刘喜，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：洛阳市欣月物业管理有限公司。住所地：洛阳市西工区九都路69亚威金港商务中心708室。法定代表人：刘荣欣；职务：经理。委托诉讼代理人：许现伟，河南大进律师事务所律师。上诉人洛阳上城置业有限公司（以下简称上城置业公司）因与被上诉人洛阳市欣月物业管理有限公司（以下简称欣月物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初57号民事判决，向本院提起上诉。本案立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。上诉人上城置业公司的委托诉讼代理人刘喜，被上诉人欣月物业公司的法定代表人刘荣欣及其委托诉讼代理人许现伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上城置业公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回欣月物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由欣月物业公司承担。事实和理由：本案一审判决认定事实和适用法律错误，从本案的事实来看，无论两份物业服务合同最终采信哪一份，双方均在签订前期物业服务合同后根据实际情况于2018年11月29日自愿协商签订有书面的《九都春天二期物业查验交接协议》，该协议一审法院也认定合法有效，但一审法院却有意忽略《九都春天二期物业查验交接协议》第三条第三项：“因二期商铺目前处于待售中，故双方约定，商铺物业交接时间另行约定”的双方明文约定，和截至目前，商铺并未出售，幼儿园也并未启用，未达到需要办理交接手续的条件，欣月物业公司也更未提供任何有关涉案商铺部分物业服务的事实，其判决显失公正。本案所涉商铺至今并不在交接给欣月物业公司的物业管理服务范围内，欣月物业公司在事实上也未就涉案商铺提供物业服务。此外，欣月物业公司也未完全接收应接收的公共设施，如小区消防水等设施。欣月物业公司的诉讼请求系违反诚实信用原则和自身承诺及约定，不应当得到支持。欣月物业公司辩称，一审中上诉人上城置业公司代理人称未备案的物业合同和《2018年11月29日九都春天二期物业查验交接协议》系同一天签订的。今天上诉状又说是在《交接协议》前签订的。这是故意混淆是非。上诉人对《交接协议》的理解，至今仍然是违法的、违反物业合同的、极其错误的理解。上诉人的意思是“没有交付给物业公司，因此就不应交纳物业费”，这一理解是荒谬的。（1）物业服务费的产生机理是是否对物业共有部分的房屋、设备、设施、场地等进行了管理和秩序维护等，仅此而已。与是否物业交付没有任何关联。建筑物区分所有权包括专有部分和共有部分。《河南省物业管理条例》第50条、36条，物业管理主要是对物业、环境、秩序进行管理，制止损害物业或者妨碍物业管理的行为。具体而言，物业服务的事项包括以下内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；环境卫生、美化绿化管理服务；物业管理区域公共秩序维护；车辆停放及场地管理；物业维修、更新、改造和养护的账务管理；物业档案资料的保管等。（2）本案中的幼儿园、商业用房（商铺）在物业服务的范围之内，符合备案版物业合同第七条第二款的约定。符合国务院物业管理条例第41条第二款的规定。在双方的备案版物业合同附件一所列范围之内。备案版物业合同第七条第二款“纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售”，幼儿园、商业用房（商铺）显然已经符合这一条件。“或者因甲方（开发商）原因未能按时交给物业买受人的物业”，这是指房屋已经出售了但开发商还没有交付给购房人的情况。以上两种情况均需要开发商交纳物业费。其称“涉案商铺及电梯未交付给物业公司，所以不在物业服务范围内”。针对这一点，实际上我方答辩状第一部分第2点已经涵盖，不再赘述。上诉人所称的“物业公司也未完全接收应接收的公共设施，如小区的消防水等设施。”这一句话也是子虚乌有、瞒天过海。消防设备的监控、管控都在物业公司的管理服务当中。消防用房由物业公司使用中。消防系统如喷淋、烟感、报警等装置24小时无间断、无盲区、全覆盖地均在物业公司工作人员视野之下。综上，请驳回上诉人的上诉。欣月物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告物业费99972元并按照月利率2％的标准自2019年1月10日起支付违约金至清付之日（违约金暂计算至2020年12月9日为25655元），［以上暂合计数125627元］；2．诉讼费等均由被告承担。一审法院认定事实：原告欣月物业公司于2016年8月26日中标，洛建招物23号《中标通知书》载明招标人为上城置业公司，项目名称为九都春天5#楼前期物业服务，项目地址洛阳市涧西区南昌路3#院，总建筑面积32646.2平方米，中标内容为物业服务范围内的全部内容，招标方式邀请招标，中标价格为高层住宅1.10元／月·平方米。中标之后，原告欣月物业公司（乙方）与被告上城置业公司（甲方）签订九都春天二期5#楼《前期物业服务合同》一份，载明根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对九都春天5#楼提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。在物业管理区域内，合同第三条约定乙方提供的其他服务包括代收、代缴水电、暖气等费用，垃圾处理费；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.10元／月·平方米；商业物业1.10元／月·平方米。业主应于开发建设单位约定的交房次月之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费（物业服务资金）由甲方全额交纳。甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按月收费额的5‰／日的标准向乙方支付违约金，超过一个月的，滞纳金按8‰／日；拒绝交纳的向人民法院诉讼。乙方的服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按月收费额5‰的标准向甲方、业主支付违约金。本合同期限自2016年8月30日起至2038年8月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年11月29日，原告欣月物业公司（乙方）与被告上城置业公司（甲方）签订《九都春天二期物业查验交接协议》一份，载明自物业交接之日起，乙方应全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务。原告欣月物业公司作为承接方与被告上城置业公司作为移交方于2019年1月1日签订《九都春天二期物业移交表》三份，载明交接项目为洛阳九都春天二期公共设施相关钥匙、门禁卡、住户钥匙及猫眼等。2019年1月1日被告上城置业公司向原告出具委托书载明，我公司开发的九都春天二期5#楼，现已验收合格，将交付使用。关于房屋建设工程的维修保修约定的全部内容，特委托欣月物业公司代为管理，并监督落实。一审法院认为，欣月物业公司与被告上城置业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《九都春天二期物业查验交接协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。被告上城置业公司当庭提交另一份《前期物业管理服务协议》证明被告洛阳上城置业不应交纳物业费的主张，因该份协议未显示有签订日期和没有洛阳市物业管理办公室的监制印章，法院不予采信。故原告欣月物业公司要求被告上城置业公司支付2019年1月10日至2020年12月9日拖欠的物业费99972元的诉讼请求，法院予以支持。因违约金双方约定过高，法院酌定违约金为20000元，被告上城置业公司应向原告欣月物业公司支付物业费99972元及20000元违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳上城置业有限公司于判决生效后十日内向原告洛阳市欣月物业管理有限公司支付物业费99972元。二、被告洛阳上城置业有限公司于判决生效后十日内向原告洛阳市欣月物业管理有限公司支付违约金20000元。本案诉讼费1406元（已减半收取），由被告洛阳上城置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：双方2016年8月30日签订的《前期物业服务合同》第二章“服务内容与质量”第二条约定前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。该合同附件一《物业构成明细》列明的项目为：高层住宅25321.08㎡；商业用房3240.88㎡；车库3222.75㎡；幼儿园545.94平方米；合计32646.38平方米。本院认为，上城置业公司以商业用房未交接、幼儿园未启用为由主张其不应向欣月物业公司交纳物业费不能成立。首先，该主张不符合双方合同约定。双方于2016年8月30日签订的《前期物业服务合同》附件一《物业构成明细》中包含商业用房、幼儿园。该合同明确约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。”另，国务院《物业管理条例》第四十一条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”其次，根据合同约定内容，物业公司提供的服务主要针对共用部位、共用设施、公共绿化、公共秩序，商铺、幼儿园是整个小区的组成部分，该部分未交接并不影响物业公司按合同约定提供物业服务。综上，上城置业公司主张其不应交纳商铺、幼儿园部分的物业费不能成立。但考虑到商铺、幼儿园空置状态与实际启用状态下物业公司提供的物业服务的具体内容、劳动强度上存在的差异，酌定上城置业公司对案涉商铺、幼儿园部分按80%支付物业费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初57号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初57号民事判决第一项为：洛阳上城置业有限公司于判决生效后十日内向洛阳市欣月物业管理有限公司支付物业费79977.6元；三、驳回洛阳市欣月物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2699元，由洛阳上城置业有限公司负担2159元，由洛阳市欣月物业管理有限公司负担540元。本判决为终审判决。审判员  陈加胜二〇二一年五月二十四日法官助理吴艳平书记员王璐瑶