四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2879号 上诉人（原审被告）：蒲靖，男，1994年8月21日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：段莎，四川易创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严涛，四川易创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川远鸿物业管理有限公司温江分公司。营业场所：成都市温江区鸡鸣路588号B区10栋2单元101号。 负责人：胡建。 委托诉讼代理人：曹孔鑫，男，系公司员工。 上诉人蒲靖因与被上诉人四川远鸿物业管理有限公司温江分公司（以下简称远鸿温江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒲靖上诉请求：一、请求撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3798号民事判决第二项，改判驳回蒲靖向远鸿温江分公司返还房屋租赁期间的租金优惠134583.9元的诉讼请求；二、本案诉讼费用由远鸿温江分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。租金实际给付的情况从2019年4月开始变更为按月支付，且月底支付当月租金。在2020年1月，新冠疫情爆发，直接影响了全国各行各业，蒲靖向远鸿温江分公司提出解除合同，但因当时疫情期间，又恰逢春节之际，远鸿温江分公司同意解除合同，但需要时间向总公司上级部门汇报，远鸿温江分公司之后于2020年3月17日向蒲靖送达了《催缴函》，并向蒲靖邮寄了《睿城项目1-101、1-102号商铺〈商铺租赁合同〉解除函》，蒲靖同意解除合同，并于2020年3月28日前往睿城项目物业管理处结算相关费用，但因远鸿温江分公司的财务人员尚未上班，故只交了8495元的水电费（2020年1月至3月份水电费和物业费，因物业变更，新物业管理方只收取水电费和物业费，而租金部分仍由远鸿温江分公司负责收取），租金等费用远鸿温江分公司通知蒲靖回去等候消息再进行结算。之后蒲靖接到一审法院传票，方知远鸿温江分公司已将蒲靖起诉至法院，蒲靖于2020年9月14日到蓝润集团总部询问并表示愿意协商解决。经双方协商一致，由蒲靖承担一审的诉讼费用3962元，并结清商铺租金欠费43733.31元，而远鸿温江分公司同意撤诉，不再追究任何法律问题。二、一审判决适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”当事人之间订立合同可以采用书面形式和口头约定等，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，蒲靖与远鸿温江分公司已变更了合同内容，租金缴纳时间已经变更，蒲靖并未违约。合同解除是因为不可抗力致使不能实现合同目的，系法定解除条件，并非蒲靖违约造成，且双方均同意解除合同。此外，在2020年9月14日，蒲靖与远鸿温江分公司协商达成一致，就相关费用进行了结算，远鸿温江分公司放弃其他权利。基于此认识，蒲靖同意承担一审诉讼费用，并当即支付了一审诉讼费用。 远鸿温江分公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确。 远鸿温江分公司向一审法院起诉请求：1．判令远鸿温江分公司与蒲靖签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月18日解除；2．判令蒲靖返还房屋租赁期间的租金优惠134583.9元；3．判令蒲靖向远鸿温江分公司支付拖欠的自2020年1月1日至4月18日的房屋租金、租赁期间拖欠的电费合计44861.3元；4．判令蒲靖向远鸿温江分公司支付因违约造成合同解除的违约金148732.63元（以合同标准租金总额1487326.26元为基数，按照租金总额的10%计算）；5．判令蒲靖向远鸿温江分公司支付逾期交还商铺产生的违约金40823.64元（自2020年4月24日至2020年5月19日按照日租金785.07元的2倍计算）；6．判令蒲靖向远鸿温江分公司支付因商铺闲置而造成的租金损失23552.1元（自2020年4月19日至2020年5月19日期间按照每日785.07元计算）；7．判令蒲靖承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年1月1日，成都鸿源星置地有限公司向远鸿温江分公司出具《委托书》，载明我司授权远鸿温江分公司作为鸿源星睿城项目（地址：成都市温江区）商铺的委托经营管理方，代我司与本项目商户签订租赁合同、代为收取租金及履约保证金等费用、代为处理商铺租赁相关的其他事宜，委托期限自本委托书盖章之日起至我司发出撤销委托书之日止。 2019年1月21日，远鸿温江分公司（甲方）与蒲靖（乙方）签订《商铺租赁合同》。第一条约定，1．商铺位置：甲方同意将位于成都市温江区，共2间（商铺对应门牌号为××、xx号、xx号），建筑面积合计263.89平方米的商铺出租给乙方，甲乙双方确认租金和物管费按此面积计算。2．租赁商铺的用途为：乙方在取得合法有效的营业执照及相关许可、资质后对该商铺仅限于经营：烘焙及饮品。 第二条约定，租赁期限共60个月，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。 第三条约定，1．租赁期限内，租赁期内标准月租金为85元/㎡/月，递增方式为：租金从第2年起，在上一年的基础上每1年递增5%，自起租日开始计租。本着双方友好合作的原则，为鼓励乙方经营，甲乙双方确认在乙方完全履行本合同的前提下，甲方在租赁期内向乙方提供租金优惠，租金优惠于2019年1月1日至2019年12月31日执行，优惠的租金合计134583.9元，优惠后执行的租金标准如下：2019年1月1日至2019年12月31日，42.5元/㎡/月，月租金11215.33元，年租金134583.96元；2020年1月1日至2020年12月31日，89.25元/㎡/月，月租金23552.18元，年租金282626.16元……首期租金需缴纳3个月，乙方应在本合同签订当日向甲方交纳首期租金共计33645.99元。后续租金每3个月缴纳一次，以先付后使用为原则。乙方应在每期租金到期前三十日向甲方一次性付清下期（满3个自然月）租金。2．乙方应在签订本合同当日向甲方支付44861.3元作为履约保证金。如乙方违反本合同约定，无论甲方是否预先通知，甲方可以保证金抵扣乙方任何应付甲方的款项，如不足弥补甲方损失的，乙方负责赔偿，保证金抵扣相应款项后乙方必须及时补足，否则应按本合同之约定承担相应责任。但是乙方无权要求甲方以保证金抵付其按照本合同的约定应付未付给甲方的任何款项。 第七条约定，（一）乙方有下列情形之一，甲方有权直接解除本合同并收回该商铺，已缴纳的租金和保证金作为违约金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。……乙方拖欠租金及其它各项应付费用超过30日……甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方限时搬出并收回出租商铺。在租赁期内，若乙方要求退租，则应提前3个月书面通知甲方。乙方需交清所有应交纳费用且按时退还该商铺，双方终止本合同，同时乙方已交纳之保证金甲方不予退回，保证金不足以弥补守约方所受损失的，乙方还应予以赔偿。（二）交还的商铺应满足以下条件，任一条件未满足的，视为乙方逾期交还商铺，甲方有权从保证金中扣除或向乙方追究合理的修复、清洁、物业服务费等费用。同时，每逾期一天，乙方应向甲方支付日租金两倍的违约金（日租金按照当期月租金除以30计算），逾期达十五天的，甲方有权直接接收房屋，乙方及其人员的物品、设备设施均视为乙方及其人员放弃所有权，甲方有权另行处置无需通知乙方，因此而引起的损坏及乙方之损失甲方概不负责，同时，甲方为保管乙方逾期未迁出的物品所支出的费用，由乙方承担。 第九条约定，甲乙双方均应严格按照本合同的约定享有权利和履行义务，如一方违约且合同有约定的，按合同约定支付守约方违约金。合同未约定违约金的，由违约方向守约方承担本合同标准租金总额10%的违约金，造成守约方经济损失的，违约方还应进行赔偿。乙方逾期缴纳租金和相关费用的，每逾期一天须向甲方支付应交租金和费用1‰作为违约金；逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同，要求乙方承担本合同标准租金总额10%的违约金，且乙方所交纳的保证金甲方不予退还，造成甲方其他损失的，乙方负责全额赔偿。如因乙方原因导致本合同解除或提前终止的，乙方除应承担本合同约定的其他违约责任外，甲方还有权要求乙方返还乙方已享受的租金优惠。 2020年3月17日，远鸿温江分公司向蒲靖送达了《催缴函》，其中载明：我司特致函敦促您，请您在2020年3月25日前向我司付清上述所欠费用，否则我司将根据贵我双方签订的《商铺租赁合同》相关约定单方面解除合同（我司将按照合同约定收回该房屋），由此造成的一切责任及损失概由您方自行承担。 2020年4月17日，远鸿温江分公司向蒲靖寄送了《睿城项目xx1、xx2号商铺解除函》，其中载明：1．双方租赁关系于本函件送达之日起解除。请您于收到本函件之日起3日内，到我司光华春天处缴清所欠费用，办理退还房屋的相关手续。2．请您于收到本函件之日起5日内将房屋恢复至交房时状况并交还我司。如在该期限内您未将房屋恢复至交房时状况并交还我司，我司将自行恢复，所产生的费用将由您全额承担，且房屋内物品、设备设施均视为您方及相关人员放弃所有权，我司有权另行处置无需再通知您。3．请您按合同约定，在收到本解除通知后5天返还我司给予的租金优惠134583.9元。4．根据租赁合同约定，您应向我司承担相当于应付标准租金总额10%的违约金，且保证金不予退还。2020年4月18日，蒲靖签收该函。 2020年5月19日，远鸿温江分公司与案外人布约拿体签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺出租给布约拿体。 2020年9月14日，蒲靖向远鸿温江分公司支付了2020年1月19日至2020年4月18日的租金43733.31元，并支付了本案一审诉讼费3962元。 一审庭审中，蒲靖认可剩余的租金、电费合计44861.3元，但认为应以保证金抵扣。 一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》合法有效。对于本案的争议焦点，详述如下： 关于《商铺租赁合同》解除的问题。远鸿温江分公司向蒲靖寄送解除函，蒲靖于2020年4月18日签收，且双方在一审庭审中也表示合同已经解除，故一审法院确认《商铺租赁合同》自2020年4月18日起解除。 关于远鸿温江分公司主张蒲靖返还房屋租赁期间的租金优惠134583.9元，支付违约金148732.63元的诉讼请求。合同第三条约定，后续租金每3个月缴纳一次，以先付后使用为原则，蒲靖应在每期租金到期前三十日向远鸿温江分公司一次性付清下期（满3个自然月）租金。根据上述约定，蒲靖未在2020年1月1日前支付2020年第一季度的租金，已构成违约。案涉商铺用于经营烘焙及饮品，确实受到新冠疫情影响，蒲靖作为经营者资金周转困难或者营业收入明显减少可被常人理解，但作为出租人的远鸿温江分公司同样受到影响，且时间是在2020年1月1日之后。在此背景下，双方应当响应国家号召积极协商合理分担租金，共克时艰。综上，蒲靖应当承担违约责任，但可以适当减轻。根据合同约定，蒲靖应承担“合同标准租金总额10%的违约金”，并“返还已享受的租金优惠”等违约责任。综合本案情况，一审法院酌情确定蒲靖承担返还已享受的租金优惠134583.9元的违约责任。对于远鸿温江分公司主张的违约金148732.63元，一审法院不再支持。 关于远鸿温江分公司主张蒲靖支付2020年1月1日至4月18日房屋租金、租赁期间拖欠的电费合计44861.3元的诉讼请求。远鸿温江分公司认为保证金44861.3元已经作为违约金不予退还，蒲靖应当另行支付44861.3元。而蒲靖则认为剩余的租金、电费合计44861.3元应以保证金等额抵扣。一审法院认为，即使保证金作为违约金，也是为了弥补远鸿温江分公司的损失，蒲靖主张将保证金抵扣其欠付的费用，能够起到弥补损失的功能，故一审法院对远鸿温江分公司主张不应抵扣的意见不予采纳，对远鸿温江分公司的此项诉讼请求不予支持。 关于远鸿温江分公司主张蒲靖支付逾期交还商铺违约金40823.64元（自2020年4月24日至2020年5月19日按照日租金785.07元的2倍计算）的诉讼请求。合同第七条对交还商铺进行了约定，在承租人未按时交房的情况下，出租人因此而产生的费用可由承租人承担。虽然其中约定了违约金，但违约金的功能主要是弥补守约方的损失。尽管本案中没有证据证明蒲靖在合同解除后的5天内交还了商铺，但远鸿温江分公司也没有举证证明其因此产生了费用，难以证明远鸿温江分公司因此遭受损失。故一审法院对远鸿温江分公司的此项诉讼请求，不予支持。 关于远鸿温江分公司主张蒲靖支付因商铺闲置而造成的租金损失23552.1元（自2020年4月19日至2020年5月19日期间按照每日785.07元计算）的诉讼请求。案涉合同已自2020年4月18日起解除，后续招租事宜理应由远鸿温江分公司自行负责。远鸿温江分公司未举证证明案涉商铺闲置系蒲靖的行为所致，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、远鸿温江分公司与蒲靖签订的《商铺租赁合同》自2020年4月18日起解除；二、蒲靖于判决生效之日起十五日内向远鸿温江分公司支付已优惠的租金134583.9元；三、驳回远鸿温江分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3962元，由蒲靖负担。 二审中，蒲靖提交以下新证据：证据1.微信转账记录截图（2019年1月—2019年12月），拟证明：蒲靖向远鸿温江分公司交付租金的方式自2019年4月起的实际履行方式为月付；证据2.微信转账记录截屏（2020年3月28日），拟证明：因新冠肺炎疫情影响和物业更换等原因，蒲靖向远鸿温江分公司结算费用时，不能及时联系到远鸿温江分公司，蒲靖向睿邦物业公司支付水电、物业等费用；证据3.成都鸿源星置地有限公司向远鸿温江分公司出具的委托书，拟证明：委托书明确远鸿温江分公司地址为成都市温江区，2020年1月底蒲靖依据本地址无法联系到远鸿温江分公司；证据4.申请书及收费凭证，拟证明：2020年9月14日，双方通过协商，同意由蒲靖承担一审诉讼费以及结清欠缴租金43733.31元，则远鸿温江分公司不再追究蒲靖的法律责任，所以蒲靖交纳了该费用。远鸿温江分公司质证认为，证据1不是新证据，远鸿温江分公司作为出租方在承租人不按照合同约定按期支付的情况下，虽然接受了对方月付，但是不代表同意对支付方式变更，一审中的催缴函也明确写明租金收取方式是按照三月一缴进行收取；证据2和证据3不是新证据，不能证明蒲靖不能联系到远鸿温江分公司，一审的催缴函当面已经送达蒲靖，从后续蒲靖联系到远鸿温江分公司情况来看，不存在无法联系的情形。2019年底鸿源星睿城项目的物业公司发生了变化，但是案涉商铺仍然由远鸿温江分公司受产权人委托进行经营管理。对证据4的收据真实性认可，但申请书是蒲靖单方提交，不能证明远鸿温江分公司同意按照该方式进行处理，双方对于案涉房租的解决没有达成一致意见。 本院经审查认为，对证据1的真实性予以认可，但不能达到蒲靖的证明目的，蒲靖实际支付租金的方式不能视为双方对租金支付方式变更达成了一致意见，且远鸿温江分公司在催缴函中仍然要求蒲靖按照合同约定的方式支付租金，说明蒲靖实际支付租金的方式并没有得到远鸿温江分公司的认可。对证据2和证据3真实性认可，但是无法达到蒲靖的证明目的，双方在合同中明确约定了远鸿温江分公司接受租金转账的账户信息，蒲靖主张无法联系到远鸿温江分公司没有事实依据。对证据4真实性认可，但是无法达到蒲靖的证明目的，从申请书内容来看，蒲靖以其结清了商铺租金欠费43733.31元和诉讼费3962元为由，申请远鸿温江分公司撤诉并不追究任何法律责任。但是没有证据证明远鸿温江分公司同意了该申请，事实证明，远鸿温江分公司没有在一审中申请撤诉，该证据无法证明蒲靖和远鸿温江分公司关于租金等费用达成了和解。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实直接予以确认。 二审另查明，案涉《商铺租赁合同》第三条约定了远鸿温江分公司接受租金转账账户信息，并明确载明了开户行、账户名、账号等账户信息。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 本院认为，对于蒲靖的主要上诉理由，本院分述如下：1.蒲靖主张租金支付的方式已经自2019年4月起实际变更为月底按月支付。对此本院认为，蒲靖并没有证据证明双方关于租金支付方式的变更达成了合意，其不能仅因为自己没有严格按照合同约定的租金支付方式支付租金的行为，而主张租金支付方式变更。从远鸿温江分公司2020年3月17日向蒲靖发出的《催缴函》的内容来看，远鸿温江分公司并未同意租金支付方式变更，仍要求蒲靖按照合同约定支付租金。2.蒲靖主张因物业变更，无法及时联系到远鸿温江分公司。对此本院认为，案涉租赁合同明确载明了租金支付方式和远鸿温江分公司接受租金转账的账户信息。蒲靖主张无法及时联系远鸿温江分公司没有事实依据，本院不予采信。3.蒲靖主张已经在案外与远鸿温江分公司达成了和解。对此本院认为，蒲靖提交的申请书和收据等证据仅能证明其向远鸿温江分公司提出了请求撤诉的申请，并没有证据表明远鸿温江分公司同意了蒲靖的申请，蒲靖也没有其他证据证明双方已经协商一致，故本院对蒲靖该项主张也不予认可。 本院认为，根据案涉合同约定，蒲靖逾期支付房租超过30天，远鸿温江分公司就有权解除合同，并要求蒲靖承担租金总额10%的违约金，保证金不予退还，且远鸿温江分公司还有权要求蒲靖返还已享受的租金优惠。本案中，蒲靖于2019年1月1日到2019年12月31日享受了租金减半的优惠，根据合同约定，蒲靖应当在每期租金到期前30日一次性支付下一期租金，蒲靖未在2020年1月1日前支付2020年第一季度的租金，已构成逾期支付房租超过30天的违约情形。一审法院将蒲靖根据合同约定应承担的“合同标准租金总额10%的违约金”，并“返还已享受的租金优惠”等违约责任，酌情确定蒲靖仅承担返还已享受的租金优惠134583.9元的违约责任，已经综合考虑疫情因素、本案情况等因素，一审判决对违约责任的酌定并无不当，本院予以确认。 综上，蒲靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2992元，由蒲靖负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年五月二十七日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁 敬