贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3371号原告：安顺阳光家缘物业有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路（五里乡饭店内）。统一社会信用代码:91520490337360212R。法定代表人：顾新锋。委托诉讼代理人：刘苏秦，女，1976年12月20日生，汉族，贵州省安顺市人，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：蔡祥春，女，1957年5月31日生，汉族，贵州省安顺市人，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。被告：何金武，男，汉族，1964年12月16日生，住贵州省安顺市西秀区。原告安顺阳光家缘物业有限公司公司与被告何金武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安顺阳光家缘物业有限公司的委托诉讼代理人刘苏秦、蔡祥春，被告何金武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安顺阳光家缘物业有限公司公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告付清拖欠2016年12月1日至2020年12月31日物业管理服务费共计人民币1903元，诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月19日，原告与被告所属南方星城小区业主委员会签订了物业管理服务协议，协议约定由原告向位于安顺西秀区房产提供物业服务。并约定按建筑面积1、电梯1-7楼每平方0.8元；8楼以上每平方1.00元。2、步梯楼每平方0.4元；3、商铺每平方1.00元；4、地面停车每辆60元；5、自购车库每辆30元。被告自2016年12月1日起，未按照物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒绝不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特请求贵院依据相关法律规定及合同约定判令被告支付拖欠物业费和诉讼费。何金武辩称，1、家中房屋漏水，墙面四周都发霉，多次找物业公司，都不出面解决。2、原告未与业主签订任何合同，我们业主并没有请他们来管理。3、因物业公司服务不到位，所以才不交物业费，我有抗辩权。4、我家交纳物业费至2016年12月30日，原告起诉期间错误。5、亲戚、朋友到小区临时停车都收费，且收费很高。物业只知道收钱不办事。本院经审理认定事实如下：原告阳光家缘物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2016年12月30日，安顺市西秀区南方星城小区业主委员会（甲方、委托方，以下简称业委会）与原告（乙方、受托方）签订《南方星城小区物业管理服务委托合同》，双方约定：甲方将南方星城小区委托乙方实行物业管理（物业类型：商住，坐落位置：安顺市西秀区马鞍路356号，建筑面积：57528.72平方米），对委托的物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。其中委托管理事项包括:房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；努力做好交通和车辆停放工作，杜绝在主要通道上停车（如消防通道、正门通道等），根据房开设计规定，禁止4吨以上货车入内，8座以上的车子不能在小区过夜；维持良好的公共秩序，要协调专职保安人员在小区内巡查，阻止乱停现象和影响公共秩序的事发生；做好小区内的安全防范工作；管理与物业相关的设施设备及工程图纸、住房档案与竣工验收资料；和业委会联合组织开展小区文化娱乐活动等。其中合同第十六条约定：委托管理期限为25个月零10天，自2016年11月20日至2018年12月31日止。合同第二十条约定：1、住宅房屋按建筑面积每月每平方步梯楼暂按0.4元、电梯楼暂按0.8元至1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米暂按1.5元向业主或物业使用人收取；露天停车费按60元每月每车、购买车库停车费按50元每月每车，未购买车库停车位参考产权人的租赁标准收取。2、空置房屋的管理服务费，由乙方与空置房屋业主协商收取（最低按50%标准收取）。2018年11月20日，业委会（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）续签《物业服务合同》，合同内容与2016年12月30日的合同基本一致。其中对委托管理事项中对车辆停放和公共秩序维护调整为：努力做好交通和车辆停放工作，安排、督促保安人员在小区内巡查，阻止乱停现象和影响公共秩序的事发生。委托管理期限为24个月，自2019年1月1日起至2020年12月31日止。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。被告系南方星城小区2幢1单元1-7-3号房屋业主，其房屋建筑面积为95.86平方米，系步梯楼。现原告要求被告按照物业服务合同约定支付2016年12月1日至2020年12月31日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。2019年4月15日，原告曾向本院提起诉讼，要求部分业主缴纳拖欠的物业费，当时经本院查看，南方星城小区存在以下问题：1、小区公用绿地未做养护和管理；2、小区停车场等路面破损，部分修复、部分未修复;3、在主要通道上有停放车辆现象；4、对非小区入内人员未做到登记记录。2021年5月8日本院到小区进行查看，南方星城小区存在小区路面破损，部分修复未修复；小区大门打开无人看守等情形。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提供的营业执照复印件、企业法人代表证明、法定代表人身份证复印件、物业服务合同（两份）、物业服务工作图片，被告提供的身份证复印件、房屋漏水图片及小区灯不亮、门关不上的图片，本院到小区查看图片等证据在卷佐证，并经庭审审查认证，足以采信。被告提供的卫生费收据系之前物业公司开据，与本案无关联性，依法不予采信。本院认为，南方星城小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，对本案原、被告均具有约束力。原告入驻南方星城小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。本院（2019）黔0402民初1978号生效判决认定：对南方星城小区，因原告在提供服务时存在有服务不到位的情形，未全面履行自己的义务，考虑该小区实际情况，对原告诉请的物业费，酌定支持80%。本案中，现经本院实地查看，小区物业服务质量未有良好改善，故对原告诉请的物业费，仍酌定支持80%。现原告诉请要求被告缴纳2016年12月1日至2020年12月31日物业服务费，49个月×0.4元×95.86=1878.86元，按80%计算应为人民币1503.08元予以支持原告的诉请，超出部分不予支持。被告辩称房屋漏水系房屋质量问题，不属于物业公司的服务范围。被告辩称未与原告签订任何合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，故被告的该项辩称理由不能成立。被告辩称交纳物业费至2016年12月30日，未提供证据证明，依法不予采信。物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业服务义务。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告以此为由拒交物业服务费的做法本院不予支持。同时,物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的经济来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告何金武于本判决生效之日起五日内支付2016年12月1日至2020年12月30日的物业服务费人民币1503.08元给原告安顺阳光家缘物业有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告何金武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二一年五月二十日法官助理赵朴灵书记员刘思雨（代）