黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终536号上诉人（原审被告）：武彬，男，1986年5月5日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：何淑贤（系武彬母亲），女，1961年5月22日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市南票区。被上诉人（原审原告）：杜修胜，男，1972年1月31日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：李丕双，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。上诉人武彬因与被上诉人杜修胜房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武彬委托诉讼代理人何淑贤、被上诉人杜修胜委托诉讼代理人李丕双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武彬上诉请求：1.请求撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初858号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人73295元，事实不清、证据不足。上诉人与被上诉人于2017年3月20日签订房屋租赁合同，约定上诉人租赁被上诉人位于牡丹江市西安区西一条路南小爱民街42号、面积323.49平方米和382.5平方米办公用房；租期5年，前三年每年租金20万元，第四年起每年按20.8万元交纳；签订合同当年4月10日一次性交纳当年租金，下年度于5月4日前交纳完毕。合同签订后，上诉人依约履行并按时支付租金。租赁两年后即2019年11月初，上诉人提出解除合同，被上诉人认可。双方虽未签订书面解除合同，但被上诉人于2019年11月5日将案涉出租房中的一层出租给他人，且上诉人至此一直没有占有使用二、三层房屋，足以证明上诉人与被上诉人已经达成解除租赁关系的合意。因为上诉人承租一、二、三层整体的房屋，对此享有使用权，不可拆分。如果双方未解除租赁合同，则应以上诉人的名义对外转租案涉出租房的一层，之前也一直是这么处理的。上诉人在租赁期间，将一层出租给案外人用于经营饭店，而2019年11月5日，突然变成以被上诉人的名义出租案涉一层门市房，证明该房屋的整体使用权已经回归被上诉人。一审判决上诉人继续向被上诉人支付二、三层租金事实不清，证据不足。二、一审判决上诉人继续向被上诉人支付租金证据不足。通过一审查明的事实及证据，上诉人与被上诉人虽未签订书面的解除合同，但也未重新签订继续租赁二层、三层门市房的合同。而通过上诉人与被上诉人的聊天记录，以及被上诉人于2019年11月5日将房屋一层另租他人的事实，足以证明双方已经达成解除合同关系的事实。在双方未重新签订租赁合同的情况下，不应推定双方继续存在租赁二、三层房屋的合同关系，一审判决上诉人向被上诉人继续支付的租金毫无道理。三、一审判决上诉人向被上诉人支付国有土地年租金35050元依法无据。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，约定租赁期间所有税费由上诉人承担，税费与土地租金性质不同，土地年租金是指土地使用者按年向政府缴纳地租，被上诉人购买案涉门市房，是该房屋的所有者和所在土地的使用者，而上诉人与被上诉人是租赁关系，上诉人每年向被上诉人交纳20万元租金，被上诉人理应自行承担国有土地年租金。被上诉人无权将国有土地使用权转租给上诉人，上诉人不应承担该项费用。上诉人只应承担租赁期间因租赁而产生的税费，而非土地租金，故一审判决上诉人承担该项费用依法无据。综上，请求二审法院判如所请。杜修胜辩称，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杜修胜向一审法院起诉请求：1.要求武彬继续履行房屋租赁合同，给付拖欠租金12万元；2.要求武彬给付2017年3月21日至2020年3月20日土地租赁应缴纳税费37112.91元；3.要求武彬给付2019年10月至2020年5月取暖费用19174元；4.要求武彬给付监控设备6000元；5.要求武彬给付景德镇落地瓷瓶一对3000元；6.要求武彬给付棚顶恢复费用2万元；7.诉讼费由武彬负担。一审法院认定事实：2017年3月30日，杜修胜与武彬签订房屋租赁协议，约定武彬租赁杜修胜位于牡丹江市西安区西一条路南小爱民街42号，面积为323.49平方米和382.5平方米办公用房，租赁期限五年，自2017年5月5日至2022年5月4日，前三年每年租金20万元，第四年起每年按20.8万元交纳，签订合同当年4月10日前一次性交纳当年租金，下年度于5月4日前交纳完毕，租赁期间的所有税费全部由武彬承担。2019年5月5日至2020年5月4日租赁期间，武彬交纳租赁费88500元。2019年11月5日，武彬提出解除租赁合同，建议杜修胜将一楼降价另行租赁，杜修胜将租赁给武彬的房屋中的一部分一楼270平方米租赁给他人，双方未签订解除剩余面积租赁合同的协议。杜修胜认可租赁合同于2020年5月4日解除。又查，牡丹江市自然资源局西安分局于2020年8月10日向杜修胜出具缴纳土地年租金通知书，通知杜修胜租赁房屋自2017年3月21日至2020年3月20日，欠缴土地年租金37112.91元。杜修胜提出的四张交纳供热费票据，体现租赁房屋2019年至2020年取暖期供热费按每平方米38.15元交纳的供热费19174.1元。杜修胜未提供监控设备、景德镇落地瓷瓶和棚顶恢复费用的证据。一审法院认为，武彬承认杜修胜在本案中所主张的双方是房屋租赁合同关系的事实，故对杜修胜主张的房屋租赁合同关系的事实予以确认。杜修胜与武彬签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据合同约定，2019年5月5日至2020年5月4日租赁期间的年租金20万元，租赁面积为323.49平方米和382.5平方米，折合每平方米年租金为283元。2019年5月5日至2020年5月4日租赁期间，武彬交纳租赁费88500元，2019年11月5日杜修胜将一楼270平方米另行租赁他人，此面积2019年5月5日至11月5日之间的租金计38205元应在杜修胜主张的租金中扣除，武彬拖欠租金的计算方式如下：20万元－88500元－38205元＝73295元。根据合同约定，租赁期间的所有税费全部由武彬承担，2017年3月21日至2020年3月20日欠缴土地年租金37112.91元，折合每月为1031元，租赁合同的起始时间为2017年5月5日，应扣除两个月2062元土地年租金，由武彬负担35050.91元。租赁房屋2019年至2020年度取暖费每平方米38.15元，供热费合计19174.1元，据此核算供热面积计502.6平方米，杜修胜另行租赁给他人的270平方米房屋的供热面积经核算为192.22平方米，取暖费计7333.19元应予扣除，剩余11840.91元应由武彬负担。杜修胜主张的超出部分金额的理由不能成立，不予支持。武彬未提供双方签订解除房屋租赁合同的协议，其提出双方于2019年11月5日解除了租赁合同的理由不能成立，不予支持。杜修胜另行租赁给他人之外部分房屋的租赁合同的解除时间应以杜修胜自认的时间2020年5月4日为准。综上，判决：一、武彬给付杜修胜房租金73295元，租赁房屋国有土地年租金35050.91元，取暖费11840.91元。以上合计120186.82元，于本判决生效后十日内给付完毕；二、驳回杜修胜其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杜修胜与武彬于2017年3月30日签订《房屋租赁协议》第五条约定：“租赁期间一切费用均由武彬承担（如房屋租赁费、土地、工商、税务机关的有关房屋经营税费、水、电及营业税费等）。”二审庭审中，杜修胜认可武彬已付2017年5月5日至2019年5月4日期间房屋租金。武彬租赁案涉房屋期间，将一层房屋转租给他人使用。2019年11月5日，被上诉人直接与一层房屋的承租人签订租赁协议。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，本案系因武彬租赁杜修胜所有的房屋而引发的纠纷，二审争议焦点在于：1.武彬应否给付杜修胜房屋租金73295元；2.武彬应否承担租赁期间案涉房屋土地年租金35050.91元。关于武彬应否给付杜修胜房屋租金73295元的问题。武彬主张其于2019年11月初提出解除合同，杜修胜认可，武彬对此负有举证证明的责任。武彬虽向一审法院举示了聊天记录等证据，但未提供其与杜修胜签订解除案涉房屋租赁协议或将案涉房屋二、三层返还给杜修胜的证据，且不能以杜修胜2019年11月5日直接与一层房屋的承租人签订租赁协议而推定双方达成解除协议，故武彬举示的证据不足以证明其事实主张。一审法院根据武彬应付租金、已付租金并扣除2019年11月5日至2020年5月4日期间一层房屋租金后，确认武彬应付杜修胜房屋租金73295元并无不当。关于武彬应否承担租赁期间案涉房屋土地年租金35050.91元的问题。根据杜修胜与武彬签订《房屋租赁协议》第五条的约定，武彬承担包括土地机关的有关房屋经营税费等租赁期间一切费用。本案中，牡丹江市自然资源局西安分局收取案涉房屋自2017年3月21日至2020年3月20日期间欠缴土地年租金37112.91元，属于此项费用。2017年5月5日至2020年3月20日期间案涉房屋由武彬租赁使用，故一审判决判令武彬承担此期间土地年租金35050.91元并无不当。综上，武彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2704元，由上诉人武彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 贾海波审 判 员 刘 洋二〇二一年五月二十五日法官助理 何 喆书 记 员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。