广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初3867号原告（反诉被告）：珠海华发物业管理服务有限公司，住所地：珠海市香洲区×××××××××湾公交首末站。统一社会信用代码：914×××××××××××356E。法定代表人：周文彬，董事长。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被告（反诉原告）：褚伟，男，1982年12月9日出生，汉族，住址：珠海市香洲区××××××××××××××××，居住地：广州市南沙区×××××××。公民身份号码：430×××××××********。被告（反诉原告）：李晓明，女，1982年8月25日出生，汉族，住址：珠海市香洲区××××××××××××××××。公民身份号码：421×××××××********。原告珠海华发物业管理服务有限公司(反诉被告,以下以本诉原告统称）诉被告褚伟、李晓明(反诉原告,以下以本诉被告统称）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，被告褚伟、李晓明在法定期限内向本院提起反诉。本院经审查后依法受理反诉，并将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴，被告褚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海华发物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付所拖欠的物业管理费7,360.41元，公摊电费783.24元，合计人民币8,245.65元；2.被告支付逾期产生的违约金3949.16元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠海市香洲区××××××××××××××××业主，房屋套内面积为79.57㎡。根据2011年8月8日原告与珠海市新华建设房地产有限公司签订的《金域华府前期物业管理服务合同》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同该约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2017年7月1日开始被告停止缴纳物业管理费，截止2020年8月，被告共计欠缴物业管理费7,360.41元，按合同第十六条第一款的约定，物管费单价为2.5元/平方米/月，每月应交198.925元。公摊电费783.24元，公共水电费用按政策规定及业主公约进行分摊。根据合同第二十一条第十款约定产生3,949.16元违约金。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的全部诉请。本诉原告就其陈述提供的证据有：1.物业资质证书；2.前期物业管理服务协议（褚伟）；3.不动产登记情况查询结果；4.费用催缴通知单；5.关于协商延期退出小区服务期限的函；6.金域华府前期物业管理服务合同（开发商）；7.电费账单、发票及公示照片；8.珠规建房【2016】14号《珠海市物业服务收费管理办法》落实相关工作的通知；9.欠费明细表。本诉被告褚伟、李晓明答辩称，一、原告起诉援引的《金域华府前期物业服务合同》，本人非该合同签约方，即本人不是本案当事人；退一步讲，如果起诉状里提到的合同实质是指原告证据里提到的服务合同的话，但本人与建设单位签订的房屋买卖合同中已包括前期物业服务，并且原告签订该合同时的强势地位加重了本人的责任，请求判决该合同无效;再退一步，就算以《金域华府前期物业服务合同》为依据，原告既没有提供合同，也没有按合同提供服务，也没有按合同收费，请求法院驳回关于原告要求本人支付物业管理费的诉求；二、既然原告请求支付物业管理费没有依据，那么请求支付违约金也没有依据，请求法院驳回原告请求本人支付违约金申请，再退一步，就算本人需要支付物业管理费，对方也存在计算的违约金过高和依据不足的问题，请法院驳回对方要求本人支付违约金的诉求。事实和理由如下：1.原告起诉援引的是原告与建设单位签订的《金域华府前期物业服务合同》，原告未提供《金域华府前期物业服务合同》，本人也不是《金域华府前期物业服务合同》的签约方，所以原告提供的证据不足，需要补充，并且本人根本不是本案的当事人。2.本人同原告只签订了《前期物业管理服务协议》，原告提供的证据中也包括该合同，退一步讲，如果起诉状里提到的合同实质是指原告证据中提供的服务合同的话，根据《珠海市物业管理条例》第四十九条规定，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业管理服务合同内容约定的内容，而原告利用强势地位，要求业主在收房时再签一份《前期物业管理服务协议》，明显与房屋买卖合同及法规冲突，而且原告在新签订的合同中，加重了本人的责任，提高了服务收费标准，如将产权车位的服务费有70元/月提高到90元/月，请求法院判决该协议无效，并请原告提供有法律效力的合同或协议；3.再退一步，就算以《金域华府前期物业服务合同》为依据，但该协议包括的服务内容包括几十项，涵盖物业服务的方方面面，但提供给法院的证据只有一份服务协议，没有提供任何证据证明原告已按协议完成服务，相反，本人有大量证据证明原告没有按协议提供服务，也不按合同收费，具体包括（1）在进场时，小区大堂和智能设备尚未完工和验收，根据合同，不应收取物业费（在反诉中将详细说明）；（2）根据《物业管理条例》第二十八条，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，除在入住时未完成小区大堂和智能设备验收外，小区交付已经6年了，但原告作为前期物业服务商，截止到目前，并没有公布小区设施的验收情况，据小区业委会向住建部门查询，开发商未按设计施工图纸对小区的防坠落雨篷进行施工，原告也未向业主公布建设方未按施工图纸建设防坠落雨篷的事实，由于原建设单位已离开小区多年，造成小区业主维权困难，不但造成小区业主实质损失，也增加了小区业主的安全隐患；（3）由于原告对小区道闸系统维护不力，造成本人车辆在正常通过道闸时车辆被砸；（4）由于原告不按合同提供服务，造成了小区业主的不满，在业委会的组织下，小区业主对是否续聘原告进行投票，原告得票率只有21.71%，在后续进行交接时，发现原告完全没有按照合同约定对小区公共设施进行维护，消防设施、电梯、专用设备均存在严重损毁，由于部分设施已危害公共安全，小区业委会邀请第三方对需要紧急维修的设施进行了报价，金额在百万元以上，如果全部进行维修，维修金额将更高，不但造成业主实质损失，而且将业主长期置于危险境地；（5）原告与建设单位签订了《金域华府前期物业服务合同》，本人与建设单位签订的购房合同中也包括了前期物业服务条款，原告在业主收房时又要求业主与其签订《前期物业管理服务协议》，并借机将产权车位的物业服务费由70元/月提高到90元/月，后续在珠海市《物业管理条例》对产权车位服务限价后，又巧立名目，多收电费20元/月（具体将在反诉中展开）。如此种种，原告不按合同提供服务，已造成小区业主实质损失，并且利用其自身优势，提高收费标准，原告违约在先，那么本人就无需支付服务费，并且原告在提供的诉讼材料中，没有任何原告已按合同提供物业服务的证据，请法院驳回原告要求本人支付拖欠物业管理费的诉求；4.既然原告请求支付拖欠物业管理费的诉求被驳回，那么也就不存在违约金，就算原告请求支付物业费的诉求得到支持，但《金域华府前期物业服务合同》并无逾期缴纳物业费违约金条款，原告计算的违约金也无依据。如果原告所说的违约金实质是指《金域华府前期物业服务合同》中关于逾期缴纳物业管理需要缴纳的滞纳金，也存在利用自身优势加重本人责任的情况，《金域华府前期物业服务合同》是原告同建设单位签订的，不能代表本人意愿，原告利用这一优势，加重本人责任，将延迟缴纳物业费的违约金约定为千分之一，高于银行同期利率的十几倍，明显带有惩罚性质，但在合同中，如果原告违约，大多为赔偿损失，并无类似对等条款，并且原告为强化这种优势，要求业主在延迟缴纳物业费时缴纳滞纳金，滞纳金是税务机关对逾期缴纳税款的纳税人的经济制裁，原告却用于平等主体签订的合同中，是明显没有将业主置于平等主体地位，请求法院判决该条款无效，并驳回原告关于违约金的诉求。综上，请求法院驳回原告的全部诉求。本诉被告褚伟、李晓明向本院提出反诉请求：1.小区最终完工和交付日期为2014年11月30日，请求判令反诉被告退还在2014年6月至2014年11月向本人收取的物业管理费1,193.55元，公摊费用127.01元；2.反诉被告不按着合同和协议进行服务，造成业主实质损失，请求判令反诉被告退还在2014年12月到2017年7月向本人收的物业管理费6,166.68元；3.反诉被告利用其自身优势，向业主多收产权车位管理及乱收产权车位电费，请求法院判令反诉被告公布产权车位用电情况，并退还反诉被告在2015年10月到2016年2月向本人多收的车位管理费100元及2016年3月到2019年9月以电费名义向本人乱收的860元；4.本人车辆粤C×××**(车架号LSGZG5370GS103219,后车牌变更为粤C×××**)，2017年8月2日在正常通过小区道闸时被砸到，请求判令反诉被告赔偿因道闸系统管理不善造成本人损失4,120元；5.请求判令反诉被告支付赔偿金16,889.78元，以上共计人民币29,457.02元。事实与理由：一、本人因为开发商通知于2014年6月办理了收房手续，在收楼过程中，反诉被告不顾本人同开发商签订的购房合同已包括前期服务条款的事实，要求本人签订《前期物业管理服务协议》，并从2014年6月开始向本人收取物业费，但入住后，本人发现房屋并未达交付条件，随后起诉开发商，经过珠海市香洲区人民法院和珠海市中级人民法院审理认为，因大堂装修及智能化系统等公共设施到2014年11月底才完成，达到交付条件，为此法院判决开发商向本人支付延期到2014年11月交付房屋的违约金。反诉被告要求业主签订《前期物业管理服务协议》，本身不符合《物业管理条例》规定，该合同也被认定无效，但反诉被告却以该协议签署时间作为开始收取物业的起始时间，既不合理也不合法，根据反诉被告同开发商签订的《金域华府前期物业管理服务合同》第十五条以及在反诉被告要求本人签订的《前期物业管理服务协议》第十条中明确物业竣工验收交付使用后，才开始收取物业费，法院裁定的小区完工和交付日期为2014年11月底，况且作为物业服务的重要内容公共设施尚未完工和交付，反诉被告向业主提供的是什么服务，凭什么向业主收取物业费，所以请求法院判令反诉被告退还被告在2014年6月至2014年11月向本人收取的物业管理费1,193.55元，公摊费用127.01元。二、反诉被告从接手小区物业管理工作以来，既不对物业共用部位、共用设施设备进行查验，又降低服务标准，疏于对公共设施进行管理和维护，造成小区存在诸多安全隐患，并对业主产生实质损害。除第一点提到的，反诉被告在房屋交付前未对重要公共设施大堂和智能化设备完成验收外，反诉被告一直没有向业主披露原建设单位未按设计图纸设立防坠落雨篷的情况，也未按原设计图纸对这部分公共设施进行验收，造成小区严重安全隐患，也增加了小区业主维权的成本，由于反诉被告一直无底线的降低服务标准，对公共设施疏于管理和维护，造成诸多安全隐患，小区业主通过投票更换了物业，在移交验收过程中，才真正明白小区公共安全设施损毁到何种地步严重，消防设施、电梯、专用设备均存在严重损毁，小区业委会对严重危害业主安全部分进行了部分报价，金额在百万元以上，全部维修估计更高，反诉被告的所作所为，既违反了物业管理条例，也没有按物业合同提供消防管理和房屋建筑共有部位、公用设备的维修养护管理服务，由于反诉被告上述行为已对业主造成实质损失，小区业委会正在组织业主投票聘请律师事务所向原告追究法律责任，本人也将参与其中，由于反诉被告物业服务存在严重问题，反诉被告除需按第一点提到的应退还其在2014年6月到2014年11月向本人收取的物业管理费外，请求法院判令反诉被告退还在2014年12月到2017年7月向本人收的物业管理费6,166.68元。三、反诉被告在2011年8月已同建设单位签订《金域华府前期物业管理服务合同》，本人同开发商签订的购房合同也包含前期服务条款，但在办理入住时，反诉被告仍要求业主同其签订《前期物业管理服务协议》，并借机利用其强势地位，将产权车位物业服务收费标准提高20元/月，不但比公共车位高20元/月，也比周边楼盘贵，为让收费看起来合理，在合同中特别说明产权车位服务含停车场照明，公共设施日常维修、停车场清洁、安管人员巡视等，难道公共车位不需要提供这些服务，并且反诉被告一直没有说明地下车位照明用电是否同小区公摊用电分开，由于该条款不合理，小区业主一直要求被告降低产权车位服务费，但反诉被告一直用这份无效的合同搪塞，在2016年3月，新的《珠海市物业服务收费管理办法》开始实施，规定自有产权车位高收费标准70元/车位/月，并特别注明含公共水电费，但反诉被告拒不执行该办法，并为规避该办法，在没有实施合同变更的前提下，将产权车位管理费设定为70元/月，同时收取电费20元/月，并对开具的发票内容进行变更，在业主、业委会、街道办的多轮沟通下，也在没有实施合同变更的情况下，才从2019年10月不再收取电费，本人是2015年10月向开发商购买了B145产权车位，并在当月办理验收，开始按被告设定的标准缴纳车位管理和电费，直至2019年10月，反诉被告才将车位管理收费降低到70元/月，作为业主，首先要求反诉被告对车位电费是否同小区公摊电费分开进行说明，如果没有分开，那么需要区分，并将多摊车位电费退还业主，其次，反诉被告需要说明20元/月电费的性质，就算公摊也需要说明公摊依据，请求法院判令反诉被告公示小区车位电费情况，并退还反诉被告在2015年10月到2016年2月利用无效合同多收的车位管理费100元及2016年3月到2019年9月以电费名义乱收的860元。四、在2017年8月2日，我的车粤C×××**，正常通过地库道闸时，被道闸杆砸到，造成车头盖板损坏，多次联系反诉被告，均无人理会，逐自行前往4S店修复，修复费用共计1,200元，另有误工一天，按1,000元/天计算，修复9天，按同等车辆租车价格约为1,800元（200元/天）、车辆修复车损费用120元（按修复费用10%），总损失约为4,120元，反诉被告既然收取了车维管理费，设施维护不善，造成的损失应予赔偿。五、根据反诉被告同开发商签订的《金域华府前期物业管理服务合同》，延期缴纳物业费需从逾期之日起每日按物业费金额千分之一缴纳滞纳金，根据对等原则，反诉被告多收、乱收的费用、造成本人的损失费用，应按发生之日起每天按千分之一向本人支付赔偿金，请求判令反诉被告支付赔偿金16,889.78元本诉被告为其辩称及反诉提供的证据有：1.（2015）珠香法民三初字第497号，（2016）粤04民终567号；2.《关于怡华街金域华府设置咪表停车影响消防救援效率及设计规划咨询的回复》；3.车辆被砸照片，车辆行驶证、维修记录；4.业委会关于停车费收费沟通记录；5.车位管理费发票及车位电费发票；6.《金域华府小区第三次业主大会表决结果公示》；7.《金域华府电梯查验交接确认》；8.《新建物业现场查验记录表》；9.《金域华府1-9栋消防维修干燥项目报价清单》、《金域华府10栋消防维修造价项目报价清单》；10.电梯保养附加协议书。本诉原告就本诉被告反诉辩称，1.涉案单位的保修期经法院判决到期时间是2014年5月29日，在该期间房屋已取得竣工验收备案表，并通知了被告进行实际收楼。原告从2014年6月开始收取物业费及公摊电费，符合法律及事实依据。被告此项反诉请求不成立。2.原告按合同约定在涉案小区提供安保、清洁、绿化等物业服务，被告所称的实际损失与原告物业服务没有关联性。被告诉求退还2014年12月-2017年7月物业费理由不成立。3.原告向被告收取的停车费及停车费公摊电费符合珠规建房【2016】14号珠海市住房和城乡规划建设局文件的相关规定，同时也与被告签订该停车位需要收取每月70元的停车管理费及20元公摊电费。双方意思表示真实，便于履行合同。被告也一直没有提出异议。不存在原告多收费的事实。4.被告所称其车辆通过道闸时被砸到，是由于被告跟车太近，是其自身原因导致，不是原告管理问题。被告要求原告赔偿由其自身原因造成的损失，理由不成立。5.被告第1、2、3项诉讼请求在被告提起反诉3年以前，均已超过诉讼时效。本院查明，涉案小区金域华府的开发商为珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称“新华建设公司”），2013年3月2日，本诉被告与新华建设公司签订了《商品房买卖合同》及附件，附件含《金域华府前期物业管理服务合同》，本诉被告购买的房产是新华建设公司开发的珠海市香洲区××××××1×2××××××房，2015年5月本诉被告为涉案房产办理不动产登记，本诉被告为现该涉案房产产权人，房屋建筑面积为79.46平方米。2011年8月8日，本诉原告与新华建设公司签订了《金域华府前期物业管理服务合同》。合同约定：新华建设公司选聘本诉原告对金域华府小区实施前期物业管理。物业交付使用后，本诉原告向业主/使用人提供服务，其中包括公共区域消防设施的维护和消防管理（中控室、自动喷淋系统、烟感系统、广播系统、消防栓等）；物业管理服务费用由原告直接向业主/使用人收取，高层、小高层及单身公寓物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，不包括共用水费、电费；共用电费由全体业主按户平均分摊，其中电梯用电、梯间照明用电由本栋业主按户平均分摊；车位服务费每月每辆70元收取；交费时间为每月15日前，逾期交纳物业服务费的，每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金；受有关部门或单位的委托，本诉原告可提供水费、电费、排污费、垃圾处理费等代收代缴服务。合同期限自合同签订之日起至业主委员会成立并与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。2014年6月8日，本诉被告与本诉原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元（不含公共分摊水、电费，公共水、电费按政策规定分摊）收取。已购买室内车位的，缴交90元/月室内停车场服务费（含停车场照明、公共设施日常维修、停车场清洁、安管人员巡视等服务内容）。2015年3月16日，本诉被告褚伟、李晓明以开发商新华建设公司逾期交付涉案房产为由，将新华建设公司起诉至我院，案号为（2015）珠香法民三初字第497号，本院在2015年9月8日出具的（2015）珠香法民三初字第497号民事判决书中确认，本诉被告名下的涉案房产实际收楼之日为2014年5月29日。开发商新华建设公司不服（2015）珠香法民三初字第497号民事判决书并提出上诉，珠海市中级人民法院于2016年出具（2016）粤04民终567号民事判决书，判决驳回新华建设公司上诉，维持一审判决。2020年4月8日，香洲区物业办、梅华街道办召集金域华府业委会、监事会与原告关于金域华府小区物业服务问题进行了沟通协调。香洲区物业办、梅华街道办指出目前疫情防控未解除，不能组织召开业主大会，建议本诉原告在疫情防控期间继续服务金域华府小区。2020年4月14日，珠海市香洲金域华府小区×届业主委员会根据会议精神，同意本诉原告延期服务到2020年7月底，继续按《金域华府前期物业管理服务合同》执行。2020年7月31日，本诉原告撤出金域华府小区。本诉原告主张本诉被告自2017年7月1日起停止缴纳物业管理费，至2020年8月31日止，本诉被告共欠缴物管费7,360.41元，公摊电费783.24元，产生违约金3,949.16元。本诉被告于2021年3月1日向本院提起反诉。本院认为，本诉原告与新华建设公司签订了《金域华府前期物业管理服务合同》，为金域华府小区提供前期物业管理服务，本诉被告是小区的业主之一，且与本诉原告签订《前期物业管理服务协议》，上述协议的签订是双方当事人真实意思表示，无违反我国法律法规的强制性规定，故本诉被告与本诉原告均应受到《金域华府前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约束并恪守履行。本诉被告褚伟、李晓明作为金域华府小区的业主，享受了本诉原告提供了物业管理服务，而没有按照约定向本诉原告履行缴交物业服务费的义务，其行为已构成违约，应付违约责任。本诉原告主张按2.5元/平方米标准计收物业服务费，合理合法。经本院庭审核实，从2017年7月1日起至2020年8月31日止，本诉被告尚欠本诉原告37个月物业服务费为7,360.23元（79.57㎡×2.5元/㎡.月×37个月），现原告请求被告支付物业服务费7360.41元，与实际欠费金额不符，多出的部分金额（0.18元）本院不予支持。关于违约金的问题，本诉被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据本诉被告提交的证据可知，本诉原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成本诉被告拒绝交纳物业管理费的理由，但本诉原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对本诉原告要求本诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。本诉原告请求本诉被告支付其为本诉被告代垫的公用电费783.24元，本诉原告仅提供了广东电网有限责任公司珠海供电局出具的2019年7月至2020年1月时段广东增值税发票作为证据，故本院只支持这些时段的公用电费，本诉被告应向本诉原告支付2019年7月至2020年1月的公用电费，合计148.02元。关于本诉被告褚伟、李晓明的第一项反诉请求，根据（2015）珠香法民三初字第497号民事判决书及（2016）粤04民终567号民事判决书的确认，褚伟、李晓明名下的涉案房产实际收楼之日为2014年5月29日，根据《珠海市物业管理条例》第五十九条第（二）项规定，物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。故褚伟、李晓明反诉主张原告退还2014年6月至2014年11月的物业管理费1,193.55元、公摊费用127.01元无事实及法律依据，本院不予支持。关于本诉被告褚伟、李晓明的第二项反诉请求，本诉原告提出诉讼时效抗辩。本诉原告为本诉被告提供物业服务，本诉原告根据合同约定收取服务期间的物业管理费并无不当，本诉被告反诉要求本诉原告退还2014年12月至2017年7月期间物业管理费理据不足，本院不予支持。如本诉原告管理期间对公共设施疏于管理和维护，造成涉案小区公共安全设施严重损毁，对小区业主造成实质损失，本诉被告可通过小区业主委员会另循其他合法途径解决。关于本诉被告褚伟、李晓明的第三项反诉请求，本诉原告提出诉讼时效抗辩。双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定“已购买室内车位的，缴交90元/月室内停车场服务费（含停车场照明、公共设施日常维修、停车场清洁、安管人员巡视等服务内容）”，与《金域华府前期物业管理服务合同》确定的停车管理服务内容及收费金额确实不符。根据《珠海市物业管理条例》第七十二条第二款规定，业主、非业主使用人对车辆停放有特别保管要求的，由业主、非业主使用人和物业服务企业另行签订保管合同，费用由双方另行约定。根据该规定，单个业主和物业服务企业就停车管理等服务内容及收费另行签订合同并无不当，况且本诉被告明知双方协商的停车管理服务费高于《金域华府前期物业管理服务合同》标准，仍然与本诉原告签订《前期物业管理服务协议》，并且自签订协议后至本诉原告撤离涉案的服务小区，本诉被告亦未提出撤销之诉，故本诉被告反诉要求本诉原告退还多收的车位管理费及电费的诉请依据不足，本院不予支持。关于本诉被告褚伟、李晓明的第四项反诉请求，本诉原告提出诉讼时效抗辩。本诉被告提出该项反诉请求属于侵权请求权，关于侵权请求权诉讼时效期间的起算点，《民法通则》的规定是“侵害之日”，本诉被告反诉称其车辆系2017年8月2日被本诉原告管理的道阐砸坏车头盖板，侵害之日应为2017年8月2日，从侵害之日至被告于2021年3月1日向本院提起反诉期间，没有证据证明本诉被告向本诉原告主张权利，亦没有证据证明本诉被告向依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利，不存在诉讼时效中断。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。显然，本诉被告反诉请求已过诉讼时效，本院对其上述主张不予支持。关于本诉被告褚伟、李晓明的第五项反诉请求，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：—、本诉被告褚伟、李晓明于本判决生效之日起十日内向本诉原告珠海华发物业管理服务有限公司支付物业管理费7,360.23元；二、本诉被告褚伟、李晓明于本判决生效之日起十日内向本诉原告珠海华发物业管理服务有限公司支付公用电费148.02元；三、驳回本诉原告珠海华发物业管理服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告褚伟、李晓明全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币25元，案件反诉受理费减半收取人民币268.22元，全部由被告褚伟、李晓明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  袁海平二〇二一年五月二十日书记员  罗 艳