广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初558号 原告（反诉被告）：陈洪，男，1984年10月23日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 原告（反诉被告）：谢富宇，男，1984年1月4日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李康。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：庞聪。 被告（反诉原告）：覃文聪，男，1989年3月5日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 被告（反诉原告）：黎渊媚，女，1989年5月26日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐肖烨。 原告（反诉被告）陈洪、谢富宇与被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢富宇及原告（反诉被告）陈洪、谢富宇的共同委托诉讼代理人庞聪、被告（反诉原告）覃文聪及被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚的共同委托诉讼代理人徐肖烨到庭参加诉讼，原告（反诉被告）陈洪及原告（反诉被告）陈洪、谢富宇的共同委托诉讼代理人李康及被告（反诉原告）黎渊媚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洪、谢富宇向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令本诉两被告对出售给本诉原告的位于岑溪市的房屋进行纠偏及加固等修复处理，并排除危险及安全隐患，确保房屋安全、正常和耐久适用；2、请求判令本诉两被告返还40873元鉴定费给本诉原告；3、请求判令本诉两被告赔偿租金损失50000元给本诉原告；4、本案的诉讼费用由本诉两被告承担。庭审中，原告（反诉被告）变更诉讼请求为：1、判令覃文聪、黎渊媚向陈洪、谢富宇赔偿房屋整体拆除费用300000元，重建费用700000元，并承担鉴定费用，以上金额以司法鉴定具体金额及实际产生为准；2、判令覃文聪、黎渊媚向本诉原告支付鉴定费198873元；3、判令本诉两被告赔偿租金损失50000元给原告。事实和理由：本诉两被告是夫妻关系，2018年10月11日，本诉两被告经与本诉原告协商，自愿将其合法拥有位于岑溪市的一宗国有住宅用地及地上房屋以2850000元的总价一起转让给本诉原告，并与本诉原告陈洪签订《国有土地买卖合同》，对相关的权利义务进行约定。后本诉原告按约支付了部分价款给本诉被告，2018年12月25日本诉两被告协助本诉原告将土地及房屋的不动产权登记到本诉两原告名下，并将房屋及土地交付给本诉原告。2019年2月4日，本诉两原告发现本诉被告交付给本诉原告的房屋出现地基不均匀沉降、倾斜等房屋质量问题，于是与本诉被告协商，签订《补充协议》，约定“由于地基不均匀沉降问题，已少量占用旁边交接地块楼上的承建空间及有可能会存在房屋安全隐患，现甲方声明土地权属、界址和地上建筑物与旁边梁坤华（权益人）交接地块如有上述问题造成的经济损失和房屋安全问题而产生的所有纠纷及后果均由甲方承担，与乙方无关。另甲方必须对乙方所购买的建筑物地基做好加固处理，加固地基方案应由正规的机构或专业人士出具且须经过乙方的同意后方可进行下一步施工处理。加固地基费用均由甲方承担。（甲方是本诉被告方）”。2019年6月13日，原、被告共同委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对房屋的质量进行检测。2019年8月6日，本诉被告与本诉原告签订《委托协议》，约定：双方同意聘请广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对上述房屋出现地基沉降、倾斜等质量问题进行全方面的检测和评定，双方对该单位检测出来的意见和报告一致认同，检测费81746元各承担一半。覃文聪与黎洲媚应负担检测费为40873元。2019年12月12日,广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出《工程质量检测报告》认定“1、目前该工程安全性等级评为Ｄ级，严重影响整体承载，必须立即采取措施；2、建议对构件安全性等级评为ｄ级的一层1ＸＡ轴剪力墙构件立即采取措施进行处理，确保该工程的长期安全使用；3、该工程主体沉降尚未进入沉降稳定阶段，且沉降速率尚有变快趋势，建议继续观测至沉降稳定阶段；4、截止2019年12月9日，该房屋可测方向的垂直度偏差实测值在12ｍｍ—ｌ62ｍｍ之间，其中有2个方向测量结果己严重超出Ｃ或Ｄ级的限值标准，建议采取相应的措施对房屋进行纠偏及加固处理，确保工程安全、正常和耐久使用”。之后，本诉原告多次要求本诉被告按检测报告的建议实施纠偏，加固等措施修复房屋，以防止房屋倒塌，伤害他人等更大的危害结果发生，但被告至今不予理会。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼。诉讼中，经双方选定，委托贵州正建兴业工程质量检测公司进行司法鉴定，该司与2020年11月25日作出贵正司鉴［2020］建字第24号《司法鉴定意见书》，鉴定意见排除了由于本诉原告原因造成地基下沉及倾斜，并“建议对岑溪市陈洪、谢富宇房屋整体拆除重建”。本次鉴定费158000元依法应当由覃文聪、黎渊媚负担。鉴于涉案房屋已经无法进行纠偏及加固等修复处理，而是需要拆除重建，故向法院申请变更诉讼请求。 覃文聪、黎渊媚本诉辩称，1、补充协议是无效的，补充协议并非覃文聪、黎渊媚的真实意思表示，存在胁迫行为，不应当承担责任，陈洪、谢富宇通过补充协议的方式来逃避法律责任；2、陈洪、谢富宇存在过错，覃文聪、黎渊媚不存在过错，陈洪、谢富宇要求覃文聪、黎渊媚承担责任没有法律依据，是陈洪、谢富宇的过错造成的房屋倾斜，安全鉴定意见书并没有认定是覃文聪、黎渊媚的原因导致房屋出现倾斜、沉降的；房屋出现沉降是覃文聪、黎渊媚出售房屋之后，责任应该由陈洪、谢富宇承担；3、本案的鉴定费不应当由覃文聪、黎渊媚承担；4、陈洪、谢富宇要求覃文聪、黎渊媚承担租金50000元没有事实和法律依据。 覃文聪、黎渊媚向本院提出反诉请求：1、请求判决陈洪、谢富宇支付尚欠的不动产转让款525000元及延期支付利息（其中2018年12月1日起至2019年2月3日期间以本金1325000元为基数按年利率6%计算；从2019年2月4日起以本金525000元为基数按年利率6%计算，直至本息全部付清之日）给覃文聪、黎渊媚；2、由陈洪、谢富宇承担本案的全部费用。庭审中，覃文聪、黎渊媚变更反诉请求为：1、请求确认覃文聪、黎渊媚与陈洪签订的《补充协议》无效；2、请求判决陈洪、谢富宇返还覃文聪、黎渊媚代为加固地基所支出费用72660元；3、请求判令陈洪、谢富宇向覃文聪、黎渊媚支付尚欠的不动产转让款525000元及延期支付的利息（其中从2018年12月1日以本金1325000元为基数按年利率6%计算；从2019年2月4日起以本金525000元为基数按年利率6%计算，直至本息全部付清之日）；4、请求判令由陈洪、谢富宇承担本案的诉讼费、鉴定费等全部费用。事实和理由：一、《国有土地买卖合同》的实际履行情况。2018年10月11日，由覃文聪作为甲方与作为乙方的陈洪签订《国有土地买卖合同》。合同约定，甲方覃文聪将位于岑溪市的一宗国有住宅地及地上建筑物（土地证号：岑国用（2015）第××号，土地使用面积:127.5平方米，房屋现建筑到7层地面（即六层），现建筑面积877.5平方米）以总价2850000元的价格转让给乙方陈洪，黎渊媚作为覃文聪的配偶在合同签字确认。合同还约定，签订合同时陈洪先付购地定金20万元，2018年11月15日前付总地价一半（含购地定金）142.5万元给甲方，甲方随后办理相关撤押手续，撤押后相关地块证件交陈洪保管，双方即日到相关部门办理不动产权变更登记到陈洪名下，陈洪去办理抵押贷款后将剩余的够地款142.5万元甲方。签订《国有土地买卖合同》后，陈洪支付了定金和购地款152.5万元后，覃文聪依约办理了撤押手续，将相关用地、报批报建手续交给陈洪，并共同到不动产登记部门办理不动产权变更登记。陈洪、谢富宇取得不动产权证后，覃文聪、黎渊媚多次催促陈洪付清余下的132.5万元转让款，但陈洪以多种理由推脱并请求宽限到完成9层建设后付清。完成加高至9层的建设后，覃文聪、黎渊媚继续催促，但是陈洪以发现基础下沉少量占过旁边交接地块楼上承建空间及有可能存在安全隐患为由，要求与覃文聪、黎渊媚签订存在不公平的《补充协议》，否则不支付余下买卖款。在多次催收未果情况下，覃文聪、黎渊媚因急需钱还债，被逼于2019年2月3日与陈洪、谢富宇签订《补充协议》。之后，陈洪向覃文聪支付了80万元的转让款，余下52.5万元至今未付。双方签订的《国有土地买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。不动产权变动后，双方应当各自依法享受权利和承担义务、风险。陈洪、谢富宇对不动产进行加高及建设且超出了住建部门批准建设的范围，如发生安全隐患应当由其自行承担。根据合同，陈洪应当付清尚欠的52.5万元转让款给覃文聪、黎渊媚，谢富宇作为不动产买卖后登记的不动产权利人之一，依法应当与陈洪共同付清尚欠的52.5万元转让款。二、《补充协议》系无效的。1、《补充协议》并非各方的真实意思表示，存在胁迫的情形。陈洪以拒绝付款为由，迫使为了急于还债的覃文聪、黎渊媚违背真实意愿签订显失公平的《补充协议》。覃文聪、黎渊媚已履行交付房屋义务，交付时双方对房屋质量没有异议，案涉房屋发生倾斜是陈洪、谢富宇加高楼层后导致的，并非交付房屋存在质量问题，交付的房屋地基是符合7层高地基标准的，根据《合同法》规定，案涉房屋的物权已经转移给陈洪、谢富宇，风险应由陈洪、谢富宇承担。2、因陈洪、谢富宇加高涉案房屋而侵犯他人合法权益产生的法律责任，其通过签订《补充协议》的形式把法律责任强制转移给覃文聪、黎渊媚，存在以合法形式掩盖非法目的的情形。3、陈洪、谢富宇存在过错，覃文聪、黎渊媚不存在过错。陈洪、谢富宇违章建设超出了职能部门批准建设层高，导致房屋倾斜，这是其过错导致的，其违法行为及引起的责任风险应当由其自行承担，覃文聪、黎渊媚已经依约定交付无质量问题的房屋，不存在过错。三、陈洪、谢富宇应返还覃文聪、黎渊媚代为加固地基所支出的费用。陈洪、谢富宇违章加高导致涉案房屋倾斜后找到覃文聪、黎渊媚，无理要求覃文聪、黎渊媚对房屋倾斜承担加固地基等责任，覃文聪、黎渊媚基于被胁迫的无奈和善意的初衷，代为进行了加固地基施工，所支费用为72660元。为维护覃文聪、黎渊媚的合法权益，特向法院提出反诉请求，请求支持其反诉请求。 陈洪、谢富宇反诉辩称，双方签订的补充协议是双方在房屋发生沉降后协商签订的协议，是双方的真实意思表示，不存在可以导致协议无效的情形，不存在胁迫的行为。其加高房屋并没有侵犯其他人的利益，在加高的行为中覃文聪也有参与其中的，当时是陈洪委托覃文聪去处理房屋加高的行为，覃文聪是负责加高房屋，陈洪只是负责支付加高房屋的费用。导致房屋沉降、倾斜的原因并不是因为陈洪加高房屋的行为，而是因为覃文聪在建筑房屋、勘探设计等方面，存在施工方案的失误所导致的。根据贵州正建兴业鉴定意见书中第三页，房屋的基础是筏板基础，地基承载力的特征值是100kpa和110KPa，根据建筑地基基础设计规范表3.0.3，在地基承载力到100-130KPa所砌体承重结构、框架结构的层数应该在五层以下，导致房屋沉降以及倾斜的原因全在覃文聪方。对于覃文聪要求我方支付加固地基的费用，加固地基也是在发生房屋沉降的情况下，双方协商由覃文聪来进行地基加固，双方本意是通过加固的行为修复房屋沉降的问题，但事实上并没有修复房屋沉降的问题，该部分费用应当由覃文聪自己承担。对于覃文聪要求我方承担转让款延期利息，覃文聪交付的房屋存在质量问题，已经无法居住和使用，所以覃文聪无权请求我方支付转让款。本案的诉讼费用和鉴定费用应由覃文聪承担。 原告（反诉被告）陈洪、谢富宇为证明其主张向本院提交了下列证据： 1、两原告身份证复印件，拟证明原告身份的情况； 2、两被告身份证复印件，拟证明被告身份的情况； 3、国有土地买卖合同复印件，拟证明2018年10月11日，两被告经与原告协商，自愿将其合法拥有的位于岑溪市的一宗国有住宅用地及地上房屋以2850000元的总价一起转让给原告的事实； 4、收据、桂（2018）岑溪市不动产权证书复印件，拟证明原告按约支付了大部分转让价款给被告，2018年12月25日两被告协助原告将土地及房屋的不动产权登记到两原告名下的事实； 5、补充协议复印件，拟证明被告交付给原告的房屋出现地基不均匀沉降，倾斜等房屋质量问题，房屋修复费用由被告承担的事实； 6、陈洪私人房工程质量检测方案、发票，拟证明2019年6月13日，原、被告共同委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对房屋的质量进行检测，检查费为81746元的事实； 7、委托协议复印件，拟证明2019年8月6日，被告与原告签订协议约定：双方同意聘请广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对上述房屋出现地基沉降、倾斜等质量问题进行全方面的检测和评定，双方对该单位检测出来的意见和报告一致认同，检测费各承担一半的事实； 8、工程质量检测报告复印件，拟证明被告交付给原告的房屋存在严重质量问题，不符合居住条件，经鉴定安全性等级评为D级，严重影响整体承载，必须立即采取纠偏、加固等修复措施的事实； 9、桂（2018）岑溪市不动产权第××号不动产权证书、桂（2018）岑溪市不动产权第××号不动产权证书，拟证明被告房屋所有权于2018年12月25日才转移到二原告名下，不动产所有权转移应以登记为准； 10、建筑工程施工许可证、审批表、证明、申请表、承诺书、覃文聪身份证复印件、岑国用（2015）第××号土地证、岑溪市土地使用权宗地图、建设工程规划许可证、建筑勘察设计院设计图纸,拟证明涉案房屋建造情况。 被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚向法庭提供了以下证据： 1、身份证复印件，拟证明被告的主体身份的情况； 2、建设工程规划许可证复印件，拟证明本案的房屋建设规模为1011.68平方米，柒层； 3、建设工程施工许可证复印件，拟证明本案的房屋建设规模为1011.68平方米，柒层； 4、国有土地买卖合同复印件，拟证明两被告与原告陈洪于2018年10月11日签订国有土地买卖合同，将位于岑溪市的一宗土地及地上房屋以2850000元转让给原告陈洪，目前尚欠转让款525000元的事实； 5、不动产登记证复印件，拟证明当时办理不动产登记证的时候，被告是就原告的要求将谢富宇作为房屋共有人登记在不动产权证上，才知道谢富宇这个人的存在； 6、《地基加固工程合同》、付款凭证、施工现场照片复印件一组，拟证明2019年3月覃文聪、黎渊媚加固涉案房屋的地基，所支出费用为72660元； 7、微信聊天记录、转账凭证、视频截图，拟证明被告与原告于2018年10月11日签订买卖合同后，被告交付的标的物是六层楼面七层地面，面积约877.5平方米建筑物，被告交付后，原告加建七层及以上楼面； 8、岑溪市住房和城乡建设局建设项目规划设计成果审批合格通知书、原建筑物结构图、新建房屋的结构图及建筑图，拟证明房屋的建筑结构情况。 经原告（反诉被告）陈洪、谢富宇申请，本院组织双方当事人举证质证后，对外委托贵州正建兴业工程质量检测有限公司对陈洪、谢富宇购买覃文聪、黎渊媚位于岑溪市出现质量问题的房屋的施工质量、房屋安全性及修复方案进行司法鉴定，形成了贵正司鉴［2020］建字第24号《贵州正建兴业工程质量检测有限公司民用建筑司法鉴定意见书》。其后，对外委托广西景盛工程咨询有限责任公司对陈洪、谢富宇购买覃文聪、黎渊媚位于岑溪市出现质量问题的房屋按照房屋现状整体拆除及房屋重建按照建筑面积877.5平方米毛坯房进行费用评估，形成广西景盛工程咨询有限责任公司ＪＳＺＸ-ＦＪ-2021第48号《岑溪市拆除重建费用工程造价鉴定意见书》。 案经开庭举证、质证,对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）的质证意见为：对证据1、2、3的证据三性无异议。对证据4，认为房屋交付后，存在的风险应由原告（反诉被告）承担，原告（反诉被告）购买房屋后违规建造，引起房屋质量问题，与被告（反诉原告）无关。对证据5，对证据三性均有异议，认为补充协议不是被告（反诉原告）的真实意思表示，原告（反诉被告）未按约定交付房款，要求被告（反诉原告）承担风险是违反公平原则。当时被告（反诉原告）被迫签订补充协议，原告（反诉被告）才愿支付房款的。是原告（反诉被告）违规建造才引起房屋质量问题，不应当由被告（反诉原告）承担责任。对证据6，对证据三性均有异议，房屋交付后，因原告（反诉被告）违规建造才引起房屋质量问题，应与被告（反诉原告）无关。对证据7，认为双方的主体资格不适格，遗漏了当事人。该协议是无效的。当时约定检测费用一人一半，因为房屋已经交付完毕，要进行检测是原告单方的意愿，与被告无关。对证据8，对证据三性均有异议，认为房屋7楼以下是符合建筑范围的，7楼以上是属于违规建筑的，检测报告反映出原告（反诉被告）房屋是超出了建造许可的，房屋出现质量问题，是原告（反诉被告）违法违建行为引起的。对证据9，被告（反诉原告）认为在2018年11月27日办理转让合同以及缴税，后面什么时候办好证和实际交付没有关系。被告（反诉原告）提供的不动产登记存根中已经明确了限高限重的范围，该两份不动产权证书并没有明确限高限重的范围。房屋交付是双方签订合同的时候，签订合同后已经立即交付完毕。在交付完毕后，被告已经是没有处置的权限。对证据10，对真实性没有异议。 对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）的质证意见为：对证据1无异议。对证据2，对真实性无异议，认为许可证规划是1011.68平方米，但是房屋的施工加高行为是覃文聪进行施工加高的。对证据3，真实性无异议，许可证规划是1011.68平方米，但是房屋的施工加高行为是覃文聪进行施工加高的。目前房屋实际为柒层半，但因为电梯口比较高，所以认为是9层不是事实。对证据4，对真实性无异议，欠款也是事实，但是因为房屋出现质量问题，双方在补充协议已经重新约定。对证据5，认为不动产登记证上的日期应该是笔误。对证据6，对合同的真实性没有异议，但认为地基加固发生在双方签订房屋买卖合同之后，是双方协商由覃文聪一方对已经发生倾斜房屋进行地基加固，房屋加固费应当由覃文聪一方负担。对证据7，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为合同约定交付标准是“六层楼顶，七层楼面，面积约877.5平方米”，而不是“六层楼面七层地面”，七层（含）及以上部分系陈洪委托覃文聪加建，覃文聪、黎渊媚应承担整体拆除费用，同时承担“六层（含）及以下，包括地基部分，建筑面积约877.5平方米”的房屋重建费用。对证据8，对其真实性无异议。 本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据，认证如下：对被告（反诉原告）无异议的原告（反诉被告）提供的证据1、2、3、10予以确认。原告（反诉被告）提供的证据4，能证实陈洪支付了购买覃文聪、黎渊媚位于岑溪市的一宗国有住宅用地及地上建筑物大部分房屋转让款，并已将房屋产权变更登记到陈洪、谢富宇名下的事实，本院对该证据予以采信。原告（反诉被告）提供的证据5，能反映出涉案房屋出现倾斜问题后，双方就解决该问题达成协议，本院对该证据予以采信。对原告（反诉被告）提供的证据6、7、8，能证实在涉案房屋出现倾斜后，双方共同委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对房屋工程质量问题进行检测的事实，本院对该3组证据予以采信。对证据9，符合证据三性，本院予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据1、8，原告（反诉被告）无异议，本院予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据2、3，原告（反诉被告）对真实性无异议，且来源合法，与本案关联，本院予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据4，与原告（反诉被告）提供的证据3为同一份《国有土地买卖合同》，符合证据三性，本院予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据5，来源合法、客观真实，能反映涉案房屋产权变更的事实，本院予以确认。对被告（反诉原告）提供的证据6，原告（反诉被告）对真实性无异议，且与原告（反诉被告）提供的证据5相印证，本院予以采信。对被告（反诉原告）提供的证据7，原告（反诉被告）对真实性、合法性均没有异议，只是对双方交付房屋时房屋层数情况有异议，本院对该证据予以采信。对于贵正司鉴［2020］建字第24号《贵州正建兴业工程质量检测有限公司民用建筑司法鉴定意见书》，原告（反诉被告）对鉴定意见书三性没有异议，认为鉴定意见书中说明并排除了原告（反诉被告）方原因造成的房屋沉降，鉴定意见书中第3页说明房屋地基属于筏板基础，基础的筏板是足以支撑7层房屋的，是由于被告（反诉原告）未采用桩基方式固定筏板造成了不均匀沉降及倾斜，风险和责任应当由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）对该鉴定意见书的真实性和合法性没有异议，但是不同意鉴定意见书拆除重建的意见，认为房屋的基础是筏板基础是因为之前被告方所做的地质报告中说明地基下面存在一个溶洞，不能用打桩的方法来建筑地基。对于广西景盛工程咨询有限责任公司作出的ＪＳＺＸ-ＦＪ-2021第48号《岑溪市拆除重建费用工程造价鉴定意见书》，原告（反诉被告）对三性均无异议。被告（反诉原告）对其真实性、合法性无异议，但认为该鉴定意见书中没有计算拆除后废品处理所得费用抵消部分拆除费的项目，认为拆除费不合理。对于被告（反诉原告）有异议的部分，本院要求广西景盛工程咨询有限责任公司作出书面回复，该公司于2021年4月9日作出回复。其后本院再次去函广西景盛工程咨询有限责任公司，要求该公司明确答复涉案房屋拆除后废旧处理的利用价值，该公司于2021年5月12日作出《关于岑溪市人民法院补充委托鉴定函（2021）桂0481委评2号的回复》。针对该回复，被告（反诉原告）无异议。原告（反诉原告）对其合法性、关联性不予认可，1、认为该回复没有依据专业评估方式进行测算，评估结果完全依据猜测，评估程序违法；2、认为对钢筋回收的单价应综合前一年回收单价及一年内波动的幅度计算标准单价，仅依据2021年5月处于高位单价计算对陈洪、谢富宇不公平；3、拆除所得的都是废旧钢筋，价格、价值较低，该回复的评估单价高于被告主张的单价，说明该回复评估结果没有客观性，不能作为本案的定案依据。 本院认为鉴定机构、评估机构在资质范围内开展鉴定、评估工作，所作出的贵正司鉴[2020]建字第24号鉴定意见书、JSZX-FJ-2021第48号鉴定意见书以及《关于岑溪市人民法院补充委托鉴定函（2021）桂0481委评2号的回复》，程序合法、内容客观真实，可作为本案定案依据。 综合全案的证据及各方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下法律事实： 2018年10月11日，覃文聪、黎渊媚与陈洪签订《国有土地买卖合同》，合同约定覃文聪将其合法拥有的位于岑溪市的一宗国有住宅用地及地上建筑物（土地证号：岑国用（2015）第××号，土地使用面积127.5平方米，房屋现建筑到7层地面，建筑面积约877.5平方米）以2850000元的总价转让给陈洪，黎渊媚作为覃文聪的配偶在合同上签字。合同对付款方式及相关的权利义务进行了约定。合同签订当日，陈洪支付了定金200000元，其后于同年11月13日、12月12日、2019年2月4日分别支付转让款1225000元、100000元、800000元给覃文聪。2018年12月5日双方将国有建设用地使用权变更登记到陈洪、谢富宇名下。2018年12月25日，陈洪、谢富宇申请办理了土地与房屋一体登记，将涉案土地及地上房屋的不动产权登记到陈洪、谢富宇名下。其后，陈洪、谢富宇发现购买的房屋出现地基不均匀沉降、倾斜等房屋质量问题，2019年2月4日，陈洪与覃文聪、黎渊媚签订《补充协议》，约定：1、由于地基不均匀沉降问题，已少量占用旁边交接地块楼上的承建空间及有可能会存在房屋安全隐患，现甲方声明土地权属、界址和地上建筑物与旁边梁坤华（权益人）交接地块如有上述问题造成的经济损失和房屋安全问题而产生的所有纠纷及后果均由甲方承担，与乙方无关。2、甲方必须对乙方所购买的建筑物地基做好加固处理，加固地基方案应由正规的机构或专业人士出具且须经过乙方的同意后方可进行下一步施工处理。加固地基费用均由甲方承担。3、双方还对尾款付款方式进行了修改，对于剩余应付尾款1325000元，约定于补充协议签订当日支付800000元，剩余525000元作为预备费用暂扣在乙方，暂扣费作为预备加固地基费用和会产生的经济纠纷使用（覃文聪作为甲方、黎渊媚作为甲方配偶在协议上签字，陈洪作为乙方签字）。2019年3月18日，覃文聪与案外人韦健敏签订《地基加固工程合同》，覃文聪为加固涉案房屋的地基支出费用72660元。2019年6月13日，双方共同委托广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对房屋的工程质量进行检测，检测费用81746元。2019年8月6日，谢富宇与覃文聪签订《委托协议》，约定：双方同意聘请广西壮族自治区建筑工程质量检测中心对房屋出现地基不均匀沉降、倾斜等质量问题进行全方面的检测和评定，双方对该单位检测出来的意见和报告一致认同，检测费双方各承担一半。2019年12月12日,广西壮族自治区建筑工程质量检测中心作出《工程质量检测报告》，认定：1、目前该工程安全性等级评为Dsu级，严重影响整体承载，必须立即采取措施；2、建议对构件安全性等级评为du级的一层1XA轴剪力墙构件立即采取措施进行处理，确保该工程的长期安全使用；3、该工程主体沉降尚未进入沉降稳定阶段，且沉降速率尚有变快趋势，建议继续观测至沉降稳定阶段；4、截止2019年12月9日，该房屋可测方向的垂直度偏差实测值在12mm—l62mm之间，其中有2个方向测量结果己严重超出Cu或Du级的限值标准，建议采取相应的措施对房屋进行纠偏及加固处理，确保工程安全、正常和耐久使用”。 为确定房屋的施工质量、房屋安全性及修复方案，经原告（反诉被告）陈洪、谢富宇申请，本院对外委托贵州正建兴业工程质量检测有限公司进行司法鉴定，经鉴定后，贵州正建兴业工程质量检测有限公司作出贵正司鉴［2020］建字第24号民用建筑司法鉴定意见书。该鉴定意见书认为该房屋地基基础安全性等级为Ｄｕ级，房屋上部承载结构的安全性等级为Ｄｕ级，最终评定岑溪市陈洪、谢富宇房屋的安全性等级为Ｄｓｕ级。处理意见：建议对岑溪市陈洪、谢富宇的房屋整体拆除重建。 上述鉴定意见出来后，陈洪、谢富宇申请对房屋按照房屋现状整体拆除及房屋重建按照建筑面积877.5平方米进行费用评估，广西景盛工程咨询有限责任公司作出ＪＳＺＸ-ＦＪ-2021第48号《岑溪市拆除重建费用工程造价鉴定意见书》。经评估，评估结论为：岑溪市自建房拆除，拆除面积1011.68平方米，依据2011年《广西壮族自治区建筑工程拆除消耗量定额》及其配套费用定额等评估后费用为90856.55元；重建建筑面积877.5平方米，依据2013年《广西壮族自治区装饰装修工程费用定额》等评估后费用为1053305.25元；合计对岑溪市自建房拆除及重建费用评估为1144161.8元。其后，因覃文聪对该鉴定意见书中没有计算拆除后废品处理所得费用抵消部分拆除费的项目，认为拆除费不合理，覃文聪于2021年4月22日向本院提供关于拆除房屋及拆除费的意见一份，认为房屋拆除后废品处理所得费用为146273元，应从拆除费中抵销；本院再次去函广西景盛工程咨询有限责任公司，要求该公司明确房屋拆除后废旧处理的利用价值，该公司于2021年5月12日作出《关于岑溪市人民法院补充委托鉴定函（2021）桂0481委评2号的回复》，“经市场调查，房屋拆除后的钢筋属于可回收利用的废旧且市场价格波动较大，我方对钢筋回收价格调查结果为：2800-3000元/吨，此次调查结果仅作为2021年5月的参考，逾期或不存在参考价值。我方对房屋现状整体拆除按照建筑面积877.5平方米进行钢筋废旧回收量评估，评估结果为58.7吨。综上所述，我方对房屋拆除后废旧处理利用价值评估为：164360-176100元。”。 本院认为，覃文聪、黎渊媚与陈洪签订《国有土地买卖合同》，交付房屋后，因房屋出现倾斜问题而签订《补充协议》，对解决房屋倾斜问题进行了约定，应是双方真实意思表示，是合法有效的。对于覃文聪辩称该协议是因陈洪以拒绝支付剩余款项为由，迫使其为了急于还债而签订的协议，是受胁迫而签订的，所谓胁迫，是指以将要发生的损害或者以直接施加损害相威胁，迫使对方产生恐惧并因此而作出违背真实意思表示的行为，但覃文聪并未提供充分证据证明其受到胁迫，对覃文聪关于《补充协议》存在胁迫行为，是无效的主张不予支持。双方应根据《补充协议》履行各自的义务，根据该补充协议，覃文聪、黎渊媚应对由于房屋安全问题而产生的纠纷及后果承担责任，因而对陈洪、谢富宇关于覃文聪、黎渊媚向其赔偿房屋整体拆除费用、重建费用的主张予以支持，拆除费用、重建费用具体数额根据鉴定意见支持为1144161.8元。关于陈洪、谢富宇要求覃文聪、黎渊媚支付广西壮族自治区建筑工程质量检测中心检测费用81746元的一半即40873元，因为有双方的委托协议对此进行约定，本院予以支持。关于陈洪、谢富宇要求覃文聪、黎渊媚赔偿租金损失50000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于覃文聪、黎渊媚请求陈洪、谢富宇返还代为加固地基所支出费用72660元的主张，根据双方签订的《补充协议》，加固地基费用应由覃文聪、黎渊媚承担，因而对覃文聪、黎渊媚该项主张不予支持。根据《补充协议》双方对尾款1325000元进行了重新约定，陈洪于签订协议当日按约支付800000元，对剩余尾款525000元双方也约定作为预备加固地基费用和会产生的经济纠纷使用，是双方真实意思表示，双方应按照协议履行，对覃文聪、黎渊媚请求陈洪、谢富宇支付延期支付利息的主张不予支持。对覃文聪、黎渊媚请求陈洪、谢富宇支付尚欠的不动产转让款525000元的主张，补充协议约定将525000元作为解决纠纷的预备费用暂扣在陈洪处，现房屋经鉴定已不能通过加固的方案解决，尾款未支付是事实，应在覃文聪、黎渊媚向陈洪、谢富宇赔偿房屋整体拆除费用、重建费用等费用中予以扣除。对于覃文聪、黎渊媚请求房屋拆除后废品处理所得费用抵消部分拆除费的主张本院予以支持，根据广西景盛工程咨询有限责任公司《关于岑溪市人民法院补充委托鉴定函（2021）桂0481委评2号的回复》及覃文聪于2021年4月22日关于拆除房屋及拆除费的意见，酌情支持对房屋拆除后废旧处理利用价值为146273元。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈洪、谢富宇房屋整体拆除费用、重建费用共1144161.8元，扣除陈洪、谢富宇尚未支付的不动产转让款525000元及房屋拆除后废旧处理利用价值146273元，被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚还需要支付陈洪、谢富宇房屋整体拆除费用、重建费用472888.8元； 二、被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚应于本判决生效之日起十日内支付原告陈洪、谢富宇检测费40873元； 三、驳回原告（反诉被告）陈洪、谢富宇的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费14618元（陈洪、谢富宇已预交）,由被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚负担;反诉受理费9777元减半收取4889元（覃文聪、黎渊媚已预交）,由原告（反诉被告）陈洪、谢富宇负担。本案鉴定费50000元，评估费31650元，共计81650元（陈洪已预交），由被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚负担。 被告（反诉原告）覃文聪、黎渊媚履行给付金钱义务，可将款直接汇至本院（开户行：中国工商银行岑溪市支行，户名：岑溪市人民法院，账户：21×××15）转给原告（反诉被告）陈洪、谢富宇方。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃石金 人民陪审员  李月文 人民陪审员  刘小艳 二〇二一年五月三十一日 法官 助理  黎凤英 书 记 员  徐伟孔