江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3845号上诉人（原审原告）：袁华琴，女，1986年10月21日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡道江，男，1983年6月8日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常州市金坛旭润置业有限公司，住所地常州市金坛区华城中路170-15号。法定代表人：项振，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜梦秋，江苏致邦律师事务所律师。上诉人袁华琴、胡道江、常州市金坛旭润置业有限公司（以下简称旭润公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁华琴、胡道江上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二诉讼费用由旭润公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判：一、一审法院没有正确认定违约金的计算标准和房屋的交付时间，导致最终确定的违约金数目有误。1.一审法院仅根据补充协议第十条第3款内容确定违约金计算标准是错误的，忽视了该条款本身存在的问题。补充协议第二条第6款中约定了上诉人逾期付款的违约金承担标准为日万分之二；补充协议条款第十条第3款中约定了旭润公司逾期交付的违约金承担标准为日万分之一，还约定无论旭润公司逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同。补充协议由开发商提供，在订立合同时未与购房人协商，属于格式条款，上述条款致使双方在合同违约责任的承担上并不对等，减轻了旭润公司作为开发商的法律责任，同时也限制了上诉人作为购房人应当享有的合法权益。旭润公司没有采取合理的方式提请上诉人注意该条款内容，未尽到告知义务。故该条款不应对上诉人产生法律效力，基于合同法的公平原则和诚实信用原则，旭润公司应按照补充协议第二条的标准按照日万分之二的标准支付违约金。2.一审法院根据补充协议第十条第4款，认为交付以旭润公司完成交付准备的通知时间确定，适用此条的前提应当是房屋不存在质量问题，在房屋存在较大质量问题的情况下，旭润公司完成交付准备并不意味着房屋交付。根据主合同10.4，10.5条：办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，商品房若存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂问题的，由出卖人自查验之日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。因商品房存在质量问题而修复的，以交接单签署的日期为实际交付日期。上诉人在接到6月30日前办理交付手续的通知后，多次前往房屋进行查验，发现房屋存在墙面破损，屋面漏水的情况，上诉人多次和旭润公司的工作人员沟通交涉，要求旭润公司将房屋修复。截至一审庭审之日，房屋漏水的问题仍未解决，一审庭审过程中，上诉人也提交了相关证据证明房屋根本不具备交付条件，上诉人也未签署交接单。故房屋尚未交接，违约金应当计算至实际交接之日而不是一审法院认为的6月30日。二、因税收调整，旭润公司多收取的购房款应返还给上诉人，一审法院认为上诉人的主张没有合同依据和法律依据，存在理解偏差。1.依据补充协议，上诉人房款为1269247元，本期商品房项目根据国家税务总局2016年第18号公告，适用税率11%，依据该税率，可计算税款125781元，可见，购房款与税款是计算，在上诉人向旭润公司缴纳购房时，旭润公司并没有缴纳税款，应税行为是在旭润公司开具发票时才真正发生，两上诉人缴纳的房款系预缴款。2.该《商品房买卖合同》附件十六买受人声明（7)，买受人在购房前已慎重考虑房市存在的一切风险，并对未来房地产政策变化、市场走势有充分的认知与研判……，以及政府相关税费的变化，均由买受人自行承担，与出卖人无关。该约定是有效的，即上诉人所交的含税价房款并非固定总价，而是可调整价，双方约定政府税费发生变化，如增加税率，由买受人承担，反之，税费下降，则也应由买受人享有，现增值税降至9%，旭润公司应借此计算增值税款，多收取的购房款应予返还。3、虽然根据我国税收法律体制，增值税的纳税义务人为房地产开发企业，但增值税属于流转税，最终的承担义务人是购房者，现税率降至9%，应是原合同发生了变更，旭润公司应遵守诚实信用及公平原则，与上诉人协商变更合同价款，双方共同享受降税带来的政策红利，而非独自享有。三、旭润公司交付的房屋层高达不到合同约定3米，已构成违约，应承担相应责任。一审法院认定旭润公司无需承担任何责任，损害了上诉人的合法权益。1.房屋层高作为房屋的重要参数之一，是消费者决定是否购买房屋的重要因素。适宜的层高会带来更好的空间舒适程度。层高降低会影响采光和通风，采光和通风不好就不能很好地改善和调节室内的温度和湿度；层高降低也会导致房屋在装修时吊顶空间不足，限制了房屋的装修，无法体现和满足消费者的意愿，给消费者带来遗憾。上诉人购买该房屋，看重的就是房屋层高为三米，现层高达不到合同约定，必然对该房屋的使用功能造成影响，给上诉人造成一定的经济损失。2.上诉人购买的房屋是体积空间，虽然房价构成中没有层高计算内容，但房价中的每平方米单价指的是以一平方米为底面，高度为3米的柱形空间价格，现在层高为2.9米，每平方米单价应按照层高不足的比例减少。3.虽然相关法律法规及双方合同就层高缩水的违约责任未作明确，但违约责任的计算方式可以参照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于面积误差比的相关规定，江苏省内已有许多类似判例。此类问题已经有例可循，并不是一审法院认为的前瞻性问题。4.退一步讲，即使不能按照层高缩水比例计算违约金，旭润公司最少也需要支付房款总价1%的违约金。一审庭审中旭润公司出具了一份常州市商品房买卖合同示范文本，用来证明因层高不足需支付的违约金，建议金额为房款的1%。在庭审中旭润公司已经自认了1%的赔偿方式，一审法院无视该事实，判决旭润公司不承担责任有失公允。旭润公司辩称：1.针对延期交房，自2018年1月12日，本案商品房买卖合同签订后，金坛区政府颁布了史上最严大气污染防治措施，密集频繁的发布停工令，区、市政府连续发文要求工地停工，在2018年、2019年公司集中接到几十次停工通知，仅仅现在能收集到的停工天数151天，远远高于袁华琴在一审诉状中所称的105天，停工令对案涉工程的影响客观存在，与此同时，新冠疫情大面积爆发，各级政府先后启动公共卫生事件一级响应，也阻碍了交房进度，针对上述大气防控和新冠疫情，相关政府机构均出台了指导意见，应当顺延工期，并认定为是免责事由，同时双方购房合同第十条第二款，即合同12页、34页补充协议附件七的第十条第一款的第三项和第六项，也明确约定了由于政府管控措施、公共卫生事件及不可抗力情况下，开发商有权延期。本案的案涉房屋于2020年3月已经满足了交房条件，袁华琴、胡道江所称的房屋质量仅仅是房屋瑕疵，应当走正常的质保程序，并不存在房屋交付的迟延，同时，开发商已经明确告知了业主的交付日期，业主也应当及时收房，交付是双务行为，若业主未能按期收房，也负有应向开发商支付迟延违约金的义务，根据合同附件七第十条第四款，案涉房屋应当视为已经交付，而事实上，业主也早已对本案的2704室实际装修使用，因此旭润公司并不存在袁华琴、胡道江所称的延期交房的行为，不应承担延期交付的违约金。2.关于税差，关于税率调整，合同第六条明确了案涉房屋总价计算标准为面积乘以单价，与税率无关，无论税率是多少，是增加亦或者减少，案涉房屋总价是固定不变的，开发商是纳税义务人，国家降低增值税是为了给企业减轻负担，激发企业活力，并不直接针对消费者，袁华琴、胡道江的该项诉请完全违背了调税宗旨和合同约定，不应得到支持。生效判决已经作出了类似判决。3.关于层高，本案中的层高符合住宅设计规范和住宅许可的要求，满足人体舒适度，合同中层高3米确系工作人员笔误，由此给袁华琴、胡道江观念上造成的误差仅为0.1，既不影响房屋舒适度也不影响使用功能，更不存在结构性缺陷或者功能性妨碍，袁华琴、胡道江实际接收房屋且实际装修，同时层高也未作为双方约定的面积差计价依据，因此不应当认定旭润公司违约。旭润公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回袁华琴、胡道江诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由袁华琴、胡道江承担。事实与理由：本案一审判决认定中部分事实认定和法律适用均存在错误。具体如下：一、因政府的大气污染管控工作导致的停工，符合合同约定可以顺延的情形，上诉人可据实顺延相应天数，但一审法院不予认可。首先，根据双方签订的商品房买卖合同第10.2条第二款第（2）项的规定，如遇非出卖人所能控制的政府、市政配套等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。金玺天郡项目自2017年8月开始施工后，常州市及金坛区两级政府出于对当地天气和环保治理管控方面，多次出台相关文件，当地的建筑企业的项目管理人包括当地政府的安检站领导、监理、项目经理等人员均通过微信群接受指示及收发政府文件，向金坛区各建设施工单位下达管控文件，并指示“停止土方作业”或‘停止一切作业’等。其次，商品房的建造不仅需要众多上下游产业与之相配套，其建造的工序也有一定的前后顺序且不可更改，如果土方作业施工受到影响的话，那其他相关联的施工当然随之延后，如电力排线、管道施工、绿化景观等就不具备条件施工。同时，本项目的交付条件之一《常州市商品房交付使用备案通知书》的取得是以整个项目整体通过竣工验收，获得建设工程验收备案证明文件为前提。因此，项目因政府大气防治污染管控行为而停工，必然导致后续的关联施工随之延后，从长远角度来说，还导致项目竣工备案及交付文件获取时间的延后。最后，上诉人作为全国知名的房地产企业，在开发项目楼盘时与建筑企业签订的建筑承包合同及备案的开工时间，己经预估了可能由于恶劣天气等不可抗力的因素导致工程延期的情形，与购房者之间约定的交付时间也予以充分的考虑，但遇到全市建筑类采取大气管控的措施是无法预估的，该政府管控行为属于非上诉人所能控制的政府原因，上诉人自身无法控制和避免，为了蓝天白云及当时环境保护，上诉人应积极配合执行政府相关文件，在管控期间停止土方作业，而不能相关漠视政策及管控文件，我行我素按照合同约定的工程进度强行施工作业。而一审法院在认定上诉人与袁华琴、胡道江之间的商品房买卖合同的法律效力（合法有效，见判决书P7页第1-2行）的情况下，且完全漠视的合同的约定，机械的将大气污染防治管控认定为政府长期性和常规性工作，而忽略了大气污染防治管控的不可控性，因为政府的停工要求（包括停工期限和停工种类等）是根据当时当地的空气质量决定的，具有偶然性和随机性。所以，每年的停工天数也是不同的。故因政府的大气污染管控工作导致的停工，上诉人可以将交付日期顺延相应的天数。二、关于疫情不可抗力不适用本案的认定，一审判决存在适用法律错误。一审判决仅从表面的时间前后顺序来判断疫情的不可抗力不能适用本案（合同约定的交付时间为2019年12月31日，疫情发生的起算时间是2020年1月25日），但一审判决时却没有将上诉人因政府大气污染防治管控行为导致停工后而合理顺延的天数计算进去。根据上诉人提交的因政府大气污染防治管控行为导致停工时间的统计资料来看，仅统计的部分停工时间就有151天之久。即使上诉人仅停工151天，合理顺延后，交付日期也应当变更为2020年1月30日，在合同履行期间发生的疫情不可抗力，应当适用“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，”而非“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。同时，因为疫情的问题，即使上诉人在2020年3月24日取得《常州市商品房交付使用备案通知书》，金坛区政府仍不同意上诉人进行集中交付。经上诉人于政府多次沟通与协商后，政府方同意我司于2020年4月13日开始进行交付工作。三.关于2020年6月19日《房屋交付确认通知函》的法律性质认定，一审判决存在严重的逻辑错误。2020年6月19日，上诉人向袁华琴、胡道江发送的《房屋交付确认通知函》并非是对涉案商品房交付时间的更改，其是对2020年4月8日所发送的《收房通知书》中上诉人与袁华琴、胡道江权利义务转移的再次确认。《房屋交付确认通知书》中亦明确告知“依照相关法律规定和协议约定，该房屋已于首次房屋交付通知书中所载的交接日期完成交付，该房屋毁损、灭失的风险责任及相关的所有费用（包括但不限于您逾期收房产生的违约金、物业管理费、水电费等）自该日起即由您承担，且我司将保留行使解除并要求您方承担违约责任的权利”，本告知内容上诉人通过字体加粗的形式进行提示。但是一审判决却将《房屋交付确认通知函》仅认定为交付通知书，只是通知袁华琴、胡道江去上诉人处办理涉案房屋的交付手续，这种变相认定上诉人更改交付时间的行为是错误，是不符合逻辑及法律法规的。四、关于本案涉案商品房的交付时间，一审法院判决存在重大错误。一审通过变相认定上诉人更改涉案房屋的交付时间，认定本案涉案房屋的交付时间是2020年6月30日的行为是错误，是不符合法律规定的。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用和因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，袁华琴、胡道江才能拒绝办理涉案商品房的交付手续。但上诉人交付涉案商品房时已经满足双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件：建设工程竣工备案证明文件和《常州市商品房交付使用备案通知书》，这说明上诉人交付的涉案商品房是不存在让袁华琴、胡道江拒绝办理交付手续的情形的。最后，根据双方签署的《商品房买卖合同》附件七补充协议第十条第4款约定：买受人在出卖人寄发的房屋交付通知书规定的交付日期内未能办理交房手续的，自出卖人寄发的房屋交付通知书规定的交付日期届满之日起，视为商品房己交付。那么上诉人寄发的交付通知书中规定的交付日期为2020年4月14日，应当认定此日期为交付时间，而并非后一份催促交付通知中的2020年6月30日。综上，上诉人并未逾期交付，是因政府大气污染防治管控行为及疫情不可抗力等问题导致的涉案商品房顺延交付，无须向袁华琴、胡道江支付违约金。一审判决事实认定和法律适用均存在错误。袁华琴、胡道江辩称：1.对于大气管控及疫情影响房屋交付部分，我方认为从旭润公司提供的相关材料可以看出大气管控是长期性的工作，也是近几年来政府的常规工作，旭润公司作为有资质的开发商，应当能够预知相关规定，协调好工程进度管理工作，根据合同补充协议第十条第一款，即使对于交付的时间或者交付过程中不可预知的事项进行补充也应当由旭润公司提出后与业主达成谅解协议，但是旭润公司一直到2019年12月仍然通知业主交付房屋，在2019年12月旭润公司认为房屋符合交付条件，完成了主体建设，所以政府管控影响工程施工不存在。对于因为疫情影响交付，疫情发生在双方约定的交付时间之后，即旭润公司违约在先，再发生疫情，所以不能因为疫情的不可抗力导致交付不能。2.对于房屋交付的时间，双方约定的交付时间是2019年12月31日，旭润公司通知交付但是当时未能完成交付，2020年4月8日再次通知交付，但是因为房屋漏水未能交付，2020年6月19日通知6月30日交付，2020年7月2日袁华琴胡道江到房屋内看到仍然在漏水，便将相关文件邮寄至旭润公司，公司签收，袁华琴、胡道江明确表示因房屋还在漏水无法交付，2020年7月11日，袁华琴、胡道江向旭润公司反映房屋漏水问题，并提供当天漏水照片，旭润公司告知要等雨季过了之后才能修复。2020年8月13日公司对涉案房屋的屋顶进行维修，2020年8月19日袁华琴收房，直到8月19日涉案房屋才满足交付条件，根据合同第12页10.4.2规定，对房屋存在屋面墙面地面渗漏的，由出卖人自查验之日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。根据双方约定，本案所涉房屋应当于最后一次维修即2020年8月13日之后才能进行交付，所以一审认定的交付时间不准确，旭润公司认定的交付也不准确，应当以8月19日认定为最后交付时间。袁华琴、胡道江向一审法院起诉请求：1.判令旭润公司向袁华琴、胡道江支付逾期交房产生的违约金26654.19元（从2019年12月31日起到2020年4月14日，以交房款1269247元为本金每日万分之二进行计算，并以该计算方式要求旭润公司支付至房屋实际交付之日的违约金)；2.判令旭润公司返还袁华琴、胡道江房款65177.32元（因增值税率调整的税差22869.32元，层高不足3米应退还的3.3%体积差42308元)；3.旭润公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月8日袁华琴、胡道江交付购房定金5万元给旭润公司，2018年1月12日袁华琴、胡道江与旭润公司签订商品房买卖合同，双方对有关权利义务进行了约定，合同约定交付房屋时间2019年12月31日。签订合同当日袁华琴、胡道江交付购房款339745元，剩余88万元房款袁华琴、胡道江申请公积金及商业贷款交付，袁华琴、胡道江同意在本案中旭润公司开具购房发票时间2019年12月18日为购房款到账时间，购房款发票金额1269247元，发票税率9%。袁华琴、胡道江购买房屋为旭润公司销售的金玺天郡29栋甲单元2704室。2019年12月20日、2020年4月8日、2020年6月19日旭润公司共三次通知袁华琴、胡道江接受交付，因房屋不能交付、质量问题等原因双方存在分歧未能交付。袁华琴、胡道江于2020年5月27日诉至法院。一审庭审中，双方关于旭润公司逾期交付房屋是否构成违约产生争议。旭润公司主张逾期交付系执行有关政策和遭遇疫情不可抗力原因，举证提交：1.江苏省常州市金坛区启动公共卫生事件一级响应的文件，证明因新冠肺炎疫情，金坛区启动了公共卫生事件实施以及相应防控措施，金坛区是从2020年1月26日发出的相应措施公告；2.省住房城乡建设厅关于进一步加强疫情防控期间，住房、城乡建设领域相关工作的通知，证明江苏省住房城乡建设厅明确应疫情防控导致的建设工期延误属于合同约定中的不可抗力情形，建设单位应将合同约定的工期顺延；3.常州市政府办公室关于应对新冠肺炎疫情保障房地产稳定发展的意见，在文件中证明根据市政府的文件可以不计违约责任的，应该是常州市疫情防控一级响应的天数再加五个工作日，第二条的约定是针对常州市实施疫情防控以及相应措施期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的延期天数是常州市疫情防控相应的天数再加五个工作日；4.关于因空气质量、大气污染防治等政府原因导致我方工期停工的证明文件，多个时段旭润公司被要求停工；5.政府工作人员根据有关文件要求停工的微信聊天记录，旭润公司被要求停工。旭润公司不能按约定时间交付房屋不构成主观违约。袁华琴、胡道江对此异议，质证认为：1.微信聊天记录，要求查看原件，对于其真实性不予认可；2.政府文件都是关于大气管控及新冠疫情，其中对于大气管控的相关文件，袁华琴、胡道江认为大气管控是一个长期性的工作，比如2018年常州金坛区人民政府打好污染防治攻坚战文件，发布时间是4月1日，2019年防治攻坚战文件发布的时间是4月2日，也就是该项工作是每年都开展的常规性工作。旭润公司作为一个有资质有经验的开发商应该能预知到政府相关文件的规定，所以不应当认定为不可抗力。同时大气污染防治攻坚战里面所述内容都是不能够进行土方作业、混凝土作业，这种作业是针对于主体建设的，但是旭润公司的涉案工程旭润公司陈述在2019年11月30日已经完成了主体的竣工;3.对于新冠疫情确实是不可抗力，但是由于旭润公司的延期交付发生在疫情发生之前，所以疫情的不可抗力，不应作为免责事由，根据合同法第117条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其责任。结合双方陈述，法院认定如下：从政府连续性文件看，关于大气污染防治管控是一个长期性的工作，也是近年来的常规性工作。旭润公司作为有资质的开发企业应当预知政府相关规定，做好建设企业、施工单位、开发销售的相关协调和管理工作。关于疫情发生，因双方合同约定交付时间在此之前。故旭润公司主张执行政府有关政策规定、疫情不可抗力原因致使逾期交付不构成违约的意见，不能成立。一审庭审中，袁华琴、胡道江主张旭润公司应当按照万分之二标准承担逾期交付房屋的违约金，举证提交：1.商品房买卖合同有关违约金条款，原告逾期付款违约责任为日万分之二的违约金，旭润公司逾期交付违约金按照万分之一进行计算不公平对等，属于格式条款,旭润公司没有尽到注意和提示的义务，且该条款严重侵害原告的利益，应当认定为无效；2.(2016)鲁民终1180号民事判决书一份，该判决书判决的内容与本案具有高度相似，对逾期付款和逾期交房违约责任不一致时，法院在判决的过程中认为逾期付款的违约责任较房屋逾期交付的违约责任明显偏重，进行调整；3.旭润公司交付通知书3份、袁华琴、胡道江说明、现场照片等材料，证明旭润公司2020年7月11日及至今未交付。旭润公司对此异议，质证认为，合同约定买受人已经认真阅读了本合同附件及补充协议，对于可能影响、限制买受人权利的条款，特别是具有选择性补充性、修改性的内容，出卖人已提起注意并作充分的说明；袁华琴、胡道江举证判决书真实性无异议，与本案无关联性。结合双方陈述，法院认定如下：双方合同文本系备案合同文本，附件七补充协议是合同的组成部分，关于各方违约责任，合同概述条款没有明确的，由补充协议具体约定当事人的权利义务。涉案双方合同附件七补充协议第十条第3款系约定旭润公司逾期交付的责任条款，该条款没有被认定无效或显失公平被撤销，袁华琴、胡道江可以据此要求旭润公司承担相应责任。袁华琴、胡道江举证判决书，可以管窥该判决裁判思路，但不是本案依从的依据。关于交付时间，按涉案双方合同附件七补充协议第十条第4款，交付以旭润公司完成交付准备的通知时间确定，旭润公司最后一次通知袁华琴、胡道江是2020年6月19日，通知袁华琴、胡道江于2020年6月30日前办理交付，交付日期有利于袁华琴、胡道江的法益时间可以确定为2020年6月30日，袁华琴、胡道江应当按约定在2020年6月30日前接受交付，旭润公司逾期交付时间确定为2020年6月30日。至于房屋存在不致使袁华琴、胡道江解除购房合同的质量问题，是旭润公司应当承担保质期内维修的义务范围；旭润公司如果在当地以良好的影响和口碑示人，应当及时有效的解决购房人提出的质量问题以赢得社会信誉。据此，旭润公司承担逾期交付房屋违约金计算为22846元。一审庭审中，袁华琴、胡道江主张旭润公司应当返还税差22869.32元，举证提交合同有关条款,旭润公司异议认为，本期商品房项目适用税率11%，是针对一般纳税人的旭润公司企业，国家减负是对企业而言的，合同第41、42页内容是针对买房人对信贷、契税等变化承担的风险。结合双方陈述，法院认定如下：旭润公司是经营商品房买卖的企业，系税法意义上的一般纳税人，国家针对企业的有关政策优惠，最终会在市场释放，但不直接针对企业的客户。双方合同没有约定涉案商品房买卖开票税率及变更约定针对购买人，旭润公司2019年12月18日开具发票给袁华琴、胡道江，已经履行了补充协议第二条第8款约定的开具增值税普通发票义务。袁华琴、胡道江该主张，没有合同依据及法律依据。一审庭审中，袁华琴、胡道江主张旭润公司应当返还层高不足3米退还3.3%体积差42308元，举证提交有关施工图，合同条款、有关判决书予以证明。旭润公司认可袁华琴、胡道江举证施工图、合同条款、有关判决书真实性，异议认为施工层高2.9米经规划许可施工，合同条款书写层高3米系误写，合同房屋价款没有涉及层高，也没有约定层高违约责任。结合双方陈述，法院认定如下：涉案房屋层高2.9米，与合同文本约定房屋层差0.1米，但系经规划批准施工并备案，说明没有功能性缺陷或结构性妨碍，虽然双方合同有层高约定文字内容，但房价构成中没有层高计算内容，且关于层高差违约责任也没有具体约定；目前相关法律规定有面积差之说，但体积差问题还是个前瞻性问题，故袁华琴、胡道江该主张没有约定依据或法律规定，法院不予支持。袁华琴、胡道江举证的有关判决书，可以管窥该判决裁判思路，但不是本案依从的依据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。袁华琴、胡道江与旭润公司之间签订的房屋买卖合同文本系经有关部门备案的合同，内容不违反法律强制性规定，应当予以保护，合同当事人应当予以遵守。旭润公司未按约定期限交付房屋，对袁华琴、胡道江构成违约，应当根据约定及逾期交付时间承担违约金，本案按其最后通知交付时间标准及旭润公司逾期违约其余时间的时长主张，没有合同依据，法院不予支持。袁华琴、胡道江要求旭润公司返还税差及房屋体积差，没有合同约定和法律依据，法院不予支持。旭润公司辩解执行有关政策致交付延期，不构成违约，理由不能成立，在旭润公司预备履行交付过程中如发生不可预测之补充协议第十条第1款事由，应当事后及时告知袁华琴、胡道江或与袁华琴、胡道江合意或签订谅解协议；旭润公司辩解因疫情致交付延期，理由不能成立，疫情发生在约定交付时间后。旭润公司辩解袁华琴、胡道江主张返还税、体积差意见成立，法院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付袁华琴、胡道江逾期交付违约金22846元。若未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1052元（已经减半），由袁华琴、胡道江负担867元，由旭润公司负担185元（该款袁华琴、胡道江已经预交，旭润公司于上述时间一并给付袁华琴、胡道江)。二审中，袁华琴、胡道江为证明其主张提交如下证据：1.南京弘阳物业限公司于2020年8月18日出具的电梯费收款收据、于2020年8月19日出具的装修押金收款收据，证明涉案房屋是2020年8月19日才交付的。2.我方与“弘管家”微信聊天记录，证明2020年7月11日时房屋存在大量漏水，旭润公司承诺等雨季过后才能维修。微信聊天对象是旭润公司的工作人员，所有的维修都是跟他联系的。3.维修现场视频一份，证明2020年8月13日旭润公司安排人员对房屋屋顶进行维修，维修几天后我方于2020年8月19日拿房。4.房屋交接单，是物业公司在2020年8月19日给我方的，载明已于2020年8月18日履行完毕合同约定的内容，进行收房。5.2020年7月2日我方邮寄给旭润公司情况说明的邮寄面单一份。旭润公司质证称，对证据1两份收款收据形式真实性予以认可，但是与本案没有关联性，只能反映胡道江是在2020年8月19日支付了装修押金，作为业主随时有权利装修，并不代表交房时间，准确的交房日期应当以合同依据为准；对证据2聊天记录真实性需要核实，关联性、合法性都不认可。房屋买卖是大型工程的承揽，应当区分房屋交付和房屋质量问题的请求权基础，关于房屋交付，在合同第九条已经明确交付条件就是获得政府部门的备案验收表，房屋根本质量没有问题就满足交付条件，并不是房屋没有任何问题才符合交付条件，因此在我方于2020年4月8日向袁华琴发出交房通知书，确定交房时间为4月14日，其在4月14日就有义务来收房，至于所称的漏水等问题可以走收房后的报修售后质量问题。我方于2020年6月19日的通知是催促其接收房屋，一审法院关于交房时间是2020年6月30的认定是错误的。对证据4房屋交接单真实性、关联性、合法性都不认可，是胡道江单方出具，没有旭润公司的签章，上面的日期也是经过其个人修改的，据我方向物业公司了解的情况，该房屋交接单是在物业公司那边，业主是可以去拿的，该份交接单不能证明任何交房日期，应当以合同约定为准。对证据5面单，需要核实是否收到。二审中，旭润公司为证明其主张提交如下证据：1.金坛区政府关于大气污染防治攻坚战的发文通知（2018、2019）；2.常州政府官网关于大气污染防治攻坚战的发文及新闻报道；3.2018.6金坛区打响最严大气污染防治管控攻坚战发文；4.2018.9金坛区成立污染防治攻坚战指挥部的通知，证据1-4证明涉案工程所遇到的大气管控力度前所未有，自2018年开始停工力度之大、之密集均使得开发商无法预估；5.金玺天郡项目因政府停工天数汇总表；6.江苏省、常州市、金坛区各级政府部门停工管控发文，常州市、金坛区两级政府对工程施工管控聊天记录。证据5-6证明各级政府因大气污染管控措施下发的停工致使涉案工程停工151天，旭润公司有权根据合同约定顺延交房日期；7.天津省高院、江西省高院关于延期交付的审判意见；8.常州新北、徐州、河北、山东、北京等地类案判决书，证据7-8证明根据类案指导经验，多地司法实践表明因政府管控（尤其是大气污染防治管控）停工令致使开发商延期的，不应归责于开发商，可免除或减轻其违约责任；9.江苏省、常州市、金坛区启动公共卫生事件一级响应；10.省住房城乡建设厅关于进一步加强疫情防控期间城乡建设领域相关工作的通知；11.市政府办公室关于应对新冠状病毒感染肺炎疫情保障房地产稳定发展的意见。证据9-11证明自2020年1月24日起新冠疫情阻碍了案涉房屋的办证及交付进度，属于不可抗力；12.竣工验收备案证明书；13.常州市金坛区商品房交付使用备案通知书；14.2020.4.8《收房通知书》。证据12、13、14证明案涉房屋早已满足合同第9条约定的交付条件，旭润公司已送达袁华琴、胡道江收房通知书，交付时间定于2020年4月14日；15.2017年《江苏省投资项目备案证》；16.一、二标段工程中标通知书、工程施工总承包合同；证据15、16证明案涉工程的施工时间在2017年立项审批时已经确定，而政府发文和举措是在2018年4月才发布。对本次管控是无法预见的；17.2018年6月4日监理日记。证明在本案商品房买卖合同签订后，案涉工程确系因本次大气污染防控工作而停工。袁华琴、胡道江质证称，我方认为本案所涉工程于2019年11月30日竣工，2019年12月30日通过单位竣工验收证明，不存在大气污染影响到主体建设。至于疫情影响，发生在旭润公司违约之后，旭润公司不应当享有疫情影响带来的责任免除，根据双方签订的合同，补充协议第十条第1款的约定，根据该约定，这些协商过程都不存在，旭润公司因为种种原因未能完成交付。二审查明：《商品房买卖合同》第四章商品房交付条件与交付手续部分第10.1条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第10.4查验房屋10.4.2约定，对该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。10.4.2.1屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。10.5查验该商品房后，出卖人按照约定条件进行交付的，双方应当签署商品房交接单。因该商品房存在质量问题而修复的，不顺延约定的交付日期，并以交接单签署的日期为实际交付日期，因此导致交付逾期的，由出卖人按照第11条承担逾期交付的责任。第11条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第10条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第11.2种方式处理。第11.2条内容为：详见本合同附件七补充协议第十条的约定。合同附件七补充协议第十条第1款约定：双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，相应交房时间以出卖人书面通知为准：…（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物导致工程拖期或逾期交房的。第3款约定：经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任进行以下变更：无论出卖人逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房款万分之一的违约金。第十六条第10款约定：双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本案在二审中的争议焦点：1.关于旭润公司向袁华琴、胡道江交付房屋日期的认定；2.关于旭润公司逾期交付日期的认定及逾期付款违约金标准问题；3.关于袁华琴、胡道江主张返还房款的问题；4.关于袁华琴、胡道江主张旭润公司应承担层高不符合合同约定的违约责任问题。本院认为：关于争议焦点1，关于袁华琴、胡道江主张案涉房屋存在屋顶漏水等质量问题，要求将交付房屋的时间确定为房屋维修之后办理物业手续的交接日期2020年8月19日，旭润公司则主张按其通知交付的时间2020年4月14日确定，本院认为，根据合同第10.4查验房屋10.4.2约定，对该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题的，由出卖人自查验之日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。查验该商品房后，出卖人按照约定条件进行交付的，双方应当签署商品房交接单。因该商品房存在质量问题而修复的，不顺延约定的交付日期，并以交接单签署的日期为实际交付日期，因此导致交付逾期的，由出卖人按照第11条承担逾期交付的责任。根据袁华琴、胡道江提供的相关证据，案涉房屋确实存在因屋面漏水而进行修复的事实，而根据合同约定，在修复完成后，双方应签署商品房交接单，因旭润公司并未参与签署，故应由其承担不利后果，本院确定以袁华琴、胡道江自认的交接日期2020年8月19日为准认定旭润公司的实际交付日期。关于争议焦点2，旭润公司主张“大气管控导致工期延误的天数应予扣除”，因旭润公司的现有证据亦不能形成完整的证据链证明其因大气管控停工的实际天数。同时，大气管控的政策出台时间早于涉案商品房买卖合同的签订时间，旭润公司作为房地产开发企业，应熟知相关法律法规及政策，其在商品房买卖合同中约定了交房日期，应是在充分计算了施工期限、可能出现的停工天数等之后并适当留有宽裕的天数之后得出的数据，因此，对于大气管控可能导致的停工，旭润公司应有所预见。旭润公司的上述主张缺乏事实依据，不能成立。关于旭润公司主张“受疫情影响导致工期延误及交付延后的相应天数应予扣除”，因案涉房屋买卖合同约定的交付日期为2019年12月31日，在疫情发生前旭润公司已经存在迟延履行行为，旭润公司以疫情为由要求减轻违约责任的主张本院不予支持。综上，本院认为，旭润公司未能按合同约定期限向袁华琴、胡道江交付房屋，存在逾期履行合同义务的行为，袁华琴、胡道江有权按约要求旭润公司支付自2020年1月1日起至2020年8月19日止按已付房款总额的日万分之一计算的违约金。关于袁华琴、胡道江主张按已付房款总额的日万分之二计算逾期交房违约金，并无充分的合同依据和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点3，袁华琴、胡道江主张要求旭润公司返还部分房款，因当事人双方在合同中就购房约定了固定房屋总价款的计价方式，该条款的约定并不具有降税即降价的意思表示。在没有降税降价明确约定的情形下，旭润公司是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。故袁华琴、胡道江这一主张不能成立。关于争议焦点4，旭润公司主张层高系工作人员笔误并无依据，本院不予采信。关于层高不符合同约定应承担的违约责任，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，虽然双方未对层高上发生的违约行为应承担何种违约责任作出明确约定，但依据上述法律规定，袁华琴、胡道江有权选择以减少房屋价款的方式要求旭润公司承担违约责任。考虑到旭润公司交付的房屋虽然符合建筑规范要求，但实际层高的降低使其因成本减少而获取了一定的利益，因其违约行为产生的该部分利益应予以返还。鉴于合同约定的层高为3米，旭润公司认可其实际交付的房屋层高为2.9米，结合总房价、建房成本等因素，本院酌定旭润公司应承担减少房款10000元的违约责任。综上，旭润公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。袁华琴、胡道江的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决关于房屋实际交付日期和层高违约责任承担的认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初2157号民事判决；二、常州市金坛旭润置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付袁华琴、胡道江逾期交付违约金29446.53元；三、常州市金坛旭润置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还袁华琴、胡道江因层高不符合合同约定而减少的房屋价款10000元；四、驳回袁华琴、胡道江其他诉讼请求。若未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1052元（已经减半），由袁华琴、胡道江负担266元，由旭润公司负担786元。该款袁华琴、胡道江已经预交，旭润公司于本判决生效之日起十五日内给付袁华琴、胡道江其应承担的诉讼费用786元。二审案件受理费2104元，由旭润公司负担1572元，由袁华琴、胡道江负担532元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年五月十八日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静