吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终845号上诉人（原审原告）：朱芬，女，1971年1月28日出生，汉族，无职业，现住浙江省临海市。委托诉讼代理人：朴明华，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭美华，女，1942年3月8日出生，汉族，无职业，现住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：李根，吉林敖联律师事务所律师。原审第三人：延边经纬和信置业发展有限公司，住所地吉林省延吉市局子街88号。法定代表人：曲元芳，该公司总经理。上诉人朱芬因与被上诉人郭美华、第三人延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称经纬公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初6858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱芬上诉请求：1.撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初6858号判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年4月28日，上诉人善意购买涉案房屋，且与第三人签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该购房合同签订后，当日，上诉人按照第三人的要求向案外人刘某1付清全部购房款，即第三人收取了卖房款。上诉人善意购买的涉案房屋已办理登记备案，虽然尚未办理房产过户手续，但已具备取得权利的实质要件，具有期待利益。故2020年7月9日，被上诉人将涉案房屋作为第三人财产的查封不符合法律规定。郭美华辩称，一、一审时朱芬称，涉案房屋作为理财用而购买，完全不符合常理。首先，朱芬购买了包括涉案房屋在内的两套房屋，涉案房屋的面积为169.72㎡，另一套为183.39㎡。但该两套房屋的公摊面积均在50㎡以上，本身已经是非常难以销售的户型；其次，涉案房屋在内的整个25楼均为经纬集团的办公室，而且单元之间全部打通，没有隔墙，如此嘈杂的环境根本不适合居住；再次，经纬公司因为超出建房规划，加盖至26楼，属于违建，短期内根本办不了房屋产权证；最后，涉案房屋即便真的出租给了案外人延边经纬会计事务有限责任公司，但租期仅仅为3年，如果到期后一旦无法续签，那么不知涉案房屋还如何产生收益。综上，朱芬与经纬公司之间并非真实的以投资为目的的商品房买卖关系。二、经纬公司向朱芬出具购房款收据时，公司公章是“转账收讫”，但实际上朱芬并没有向经纬公司转账付款。所以，该份证据为虚假证据。三、根据《公司法》第一百八十一条、《会计法》第十六条，公司只能持有一个会计账簿，且公司不得利用个人名义储存公司资产、不得私立账簿。根据《会计法》第二十五条规定，公司应当对收入、利润根据实际发生情况确认、记录。因此，如果公司账本中没有涉案房款的记录，那么就说明经纬公司没有收到涉案房款，因此经纬公司出具的《收据》为虚假证据。为此，答辩人庭前向一审法院申请，要求经纬公司提供涉案房屋相关的账簿、记账原始凭证（原件），但经纬公司未能提供，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十七条第一款第四项《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定，应推定涉案房屋并未实际入账至经纬公司。四、一审庭审中，朱芬陈述全部委托案外人刘某2的各项手续，钥匙也没有拿到过。由此，涉案房屋并没有实际交付给朱芬，朱芬客观上并没有管理过涉案房屋。另外，朱芬在其居住地浙江有其他住房，所以首先排除适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，但又适用第二十八条的前提是“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”,但朱芬明知房屋属于违建，无法正常过户仍然购买，所以也不属于适用第二十八条的情形。五、朱芬称通过现金收取的26,000元租金，但未能提供26,000元现金的后续去向。而且，朱芬作为收款人，自己持有本人签字的收条，根本不具备证据效力。六、朱芬称将涉案房屋继续出租给案外人延边经纬会计事务有限责任公司，但租赁合同明明约定物业费由承租人负担，但实际却由朱芬支付物业费，朱芬的主张存在矛盾。七、朱芬提供的所有证据，只有法人的公章，没有任何相关负责人、法定代表人等人的签字，而且，整个盖章均是张某、刘永强等无法确认身份的相关人员代办，加之所有的支付过程均系现金，又无法核实，因此朱芬的各项证据真实性本身值得怀疑。综上，应驳回朱芬的上诉请求。经纬公司未发表陈述意见。朱芬向一审法院起诉请求：1.请求停止对朱芬名下位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼4单元2501,产籍号03-10-0125,建筑面积169.72㎡房屋的执行。2.请求解除对登记在朱芬名下位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼4单元2501,产籍号03-10-0125,建筑面积169.72㎡房屋的产籍手续的查封。3.诉讼费用由郭美华承担。一审法院认定事实：对于郭美华与经纬公司间的民间借贷纠纷一案，2019年7月20日，本院作出(2019)吉2401民初531号民事判决：经纬公司限期内向郭美华返还借款本金210万元，并支付利息（自2018年4月1日起至清偿之日，按月利率2%计算)。该案已发生法律效力，并进入执行程序。2020年4月24日，朱芬通过银行转账向张某支付100万元。2020年4月28日，张某通过手机银行向刘某1（尾号3618）转账支付100万2020年7月9日本院作出（2020)吉2401执回433号之一执行裁定书，查封了经纬公司发开的登记备案在朱芬名下，位于延吉市经纬国际和信悦府小区7号楼4单元2501号，建筑面积169.72㎡的房屋涉案房屋。朱芬不服，对此提出执行异议，本院于2020年10月16日作出(2020)吉2401执异198号执行裁定书，驳回了案外人朱芬的异议。收到该裁定后，朱芬在15日内提起本案诉讼。另查明，涉案楼盘未经竣工验收。涉案房屋登记性质为住宅，现涉案房屋电费缴费户名登记为朱芬门市。涉案房屋一直由经纬集团公司用作办公室使用，并持续使用至今。再查明，本院作出的(2020)吉2401民初1331号、(2020)吉2401民初2194号、(2020)吉2401民初4100号、(2020)吉2401民初4300号、（2020）吉2401民初5740号判决中涉及的相关当经纬公司购买的涉案楼盘房屋单价均超过5000/㎡。又查明，朱芬主张：其在经纬公司同时购买了两套房屋，涉案房屋为其中一套，每套房屋价格50万元；2020年4月28日，经纬公司与朱芬签订《商品房买卖合同（预售）》，约定经纬公司将位于延吉市经纬国际和信悦府小区7号楼4单元2501号，建筑面积169.72㎡的房屋出卖给朱芬，单价2,946.03元，房款50万元；朱芬已支付购房款，即2020年4月24日，朱芬向张某转账支付100万元，其中50万元为涉案房款；当日，延边经纬物业管理有限公司（以下简称经纬物业公司）向朱芬出具房屋交付确认书，朱芬在经纬物业公司交纳房屋的物业费3513元、生活垃圾处理费84元，共计3597元；当日，朱芬与延边经纬会计事物有限责任公司（以下简称经纬会计公司）、经纬公司签订《房屋租赁合同》，即朱芬将涉案房屋出租给经纬会计公司使用，租赁期限三年（2020年4月28日至2023年4月28日），年租金2.6万元；当日，朱芬已收取经纬会计公司支付的一年租金。一审法院认为，郭美华以生效判决为依据，已向本院申请执行，在执行程序过程中查封涉案房屋，但朱芬主张其购买了涉案房屋，其与经纬公司系房屋买卖合同关系，并主张其购买涉案房屋后，涉案房屋继续租赁给经纬会计公司用作办公室使用。跛央供第一，朱芬主张于2020年4月24日向张某转账支付两套房屋购房款100万元，2020年4月28日张某向刘某1转账支付100万元，朱芬仅提供经纬公司的证明，但未提供有效劳动合同、三险一金缴费凭证等相关证据，故不足以证实张某、刘某1与经纬公司的劳动关系；朱芬的房屋交易价格低于3000元/㎡，涉案房屋登记性质为住宅，其交易价格明显不合理，明显低于相同地段住宅房屋的市场价；朱芬主张其于2020年4月28日在物业领取涉案房屋钥匙，其向物业交纳物业费3513元、生活垃圾处理费84元，共计3597元，但对此未能提供支付凭证予以证实，无法证实朱芬已经支付了该费用。如前所述，对于朱芬主张的房屋买卖事实，难以形成有效证据链，故无法认定朱芬支付100万元性质为房款、朱芬与经纬公司存在真实的房屋买卖关系。第二，按买卖不破租赁原则，如租赁期限未到期的情况下，朱芬购买房屋后不影响原租赁关系，如租赁期限已到期，应由朱芬与经贸会计公司签订后续租赁协议，但朱芬提供的房屋租赁合同未体现上述内容，未体现出租人变更后的租赁期限、租金的延续或变更情况，明显不符合常理；对经纬会计公司支付租金的事实，朱芬未提供租金支付凭证，且其作为租金收款人却持有收条，亦不符合常理。如前所述，对于朱芬主张的房屋租赁事实，难以形成有效证据链，故无法认定朱芬与经纬会计公司存在真实的房屋租赁关系。综上所述，朱芬对涉案房屋主张相关权利，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告朱芬的诉讼请求。案件受理费8800元（原告已预交），由原告朱芬负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，朱芬主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，排除案涉房屋的强制执行。该条规定，系在案外买受人对所买受的不动产的权利保护与金钱债权执行的权利保护发生冲突时，关于对无过错不动产买受人物权期待权的保护而设置的特别规则，但其适用的前提是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。因此，本案应当审查买受人即朱芬与被执行人即经纬公司之间是否存在房屋买卖关系，进而根据上述规定审查朱芬是否享有排除强制执行的实体权利。本案中，虽然朱芬与经纬公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》，但朱芬将房款转账至案外人张某名下银行账户，且对其向案外人张某名下账户转账的行为与《商品房买卖合同（预售）》的关联性仅能提供经纬公司出具的书面证明与房款收据，未能提供充分证据证明案外人张某与经纬公司之间的关系，及张某收取款项后是否实际交付给经纬公司。关于朱芬主张由其购买的案涉小区7号楼4单元2501号房屋《商品房买卖合同（预售）》的签订日期为2020年4月28日，但其于2020年4月24日向案外人张某银行账户转账包括本案房款50万元在内的100万元，其交付房款的日期早于签订《商品房买卖合同（预售）》的日期，而该套房屋的价款又明显低于同期同类房屋的市场交易价格，且朱芬作为案涉房屋的出租人却持有其收取租金的收条，有违常理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”之规定，朱芬主张的上述房屋交易及租赁过程明显不符合房地产交易市场的经济规律。综合考虑本案的事实和证据指向，本院无法认定朱芬与经纬公司之间存在真实的房屋买卖关系，朱芬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。朱芬主张停止对案涉房屋执行的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人朱芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 金 花审判员 咸柱英审判员 申成日二〇二一年五月三十一日书记员 池宥贞