重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民再29号上诉人（原审被告）：何方梅，女，汉族，1970年2月16日出生，住重庆市渝北区。上诉人（原审被告）：任伟，男，汉族，1967年10月17日出生，住重庆市渝北区。共同委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：潘洪，重庆孟源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周春龙，男，汉族，1988年4月29日出生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告）：周邦文，男，汉族，1950年9月13日出生，住重庆市北碚区。共同委托诉讼代理人：黄一凡，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。上诉人何方梅、任伟因与被上诉人周春龙、周邦文房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民再3号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人何方梅及上诉人任伟、何方梅的委托诉讼代理人万科，被上诉人周春龙、周邦文的委托诉讼代理人黄一凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何方梅、任伟上诉请求：一、撤销重庆市北碚区人民法院作出的（2020）渝0109民再3号民事判决；二、改判驳回周春龙、周邦文的诉讼请求。事实和理由：1、本案涉及物权归属，不符合小额诉讼程序的适用条件，再审一审认为该院作出的（2019）渝0109民初12318号民事判决，适用小额诉讼程序进行审理仅系程序上的瑕疵而予以维持，系适用法律错误；2、案涉双方签订的《房屋买卖合同》明确约定出卖人于领取产权证后一周内协助买受人办理过户手续，出卖人何方梅、任伟领取产权证的时间为2019年11月27日，再审一审认为周春龙、周邦文虽于2019年11月21日通过起诉的方式要求何方梅、任伟协助其办理过户手续，且该房屋的被查封不会对双方在合同中约定的过户时间和条件产生影响，并判决维持该院原作出的裁判结论不当；3、（2019）渝0109民初12318号民事判决漏判买受人周春龙、周邦文应当给付出卖人何方梅、任伟的房屋尾款，再审一审判决维持原裁判结论亦明显不当。周春龙、周邦文辩称，水土园区管委会发出通知，要求和润家园一期的业主于2019年11月11日领取房产证，周春龙并将该《通知书》拍照后于2019年11月9日通过微信发给了何方梅，但何方梅不予回复。大约11月13日，周春龙又给何方梅打电话，要求其协助办理过户，何方梅却回答称现在房屋涨价了，需另外再给付3万元才协助过户。周春龙因家里经济状况不好，请求降价，何方梅说“你的事我不管”，然后迟迟不通知周春龙、周邦文共同去领取案涉房屋产权证并协助过户，使得该房屋的过户变得遥遥无期，在此情况下，周春龙、周邦文才被迫起诉。起诉后，周春龙立即电话告知何方梅，如果何方梅同意立即去领证并协助过户，其二人立即撤回起诉，但何方梅仍然表示拒绝，坚持要求必须多给钱。故再审一审法院判决过户正确，请求予以维持。周春龙、周邦文向原审法院起诉请求：1、判决何方梅、任伟协助其二人办理涉案房屋的过户登记手续；2、判令何方梅、任伟赔偿违约金9000元；3、由何方梅、任伟承担该案诉讼费、保全费。诉讼中，周春龙、周邦文自愿撤回了第二项诉讼请求。原审法院原审认定事实：双方于2017年4月18日签订了《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定何方梅、任伟将重庆市北碚区水土镇和润家园1幢6-2号房屋以343000元的价格出售给周春龙、周邦文。付款方式：一次性付款323000元，余款20000元在该房屋办理过户手续完毕后一次性支付。何方梅、任伟在收到第一期房款时将房屋交付给周春龙、周邦文。《补充协议》第二条约定，本房屋属于农村开发还建房，暂无产权证。因政府承诺自还房日起两年内办理产权证。何方梅、任伟应该在领取产权证前通知周春龙、周邦文。双方一起领取房屋产权证。产权证由周春龙、周邦文保管。第三条约定，产权证办理过户何方梅、任伟应无条件配合周春龙、周邦文。过户时间：何方梅、任伟拿到房屋产权证后一周内。合同签订当日，周春龙、周邦文向何方梅、任伟支付了房款323000元。2019年11月21日，周春龙、周邦文向该院起诉，该院于当日向其送达调解函。2019年11月27日，周春龙、周邦文领取了案涉房屋的房权证，登记所有权人为何方梅。原审法院原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。上述法律规定并非禁止性规定，故何方梅、任伟以该法律规定为由辩称双方签订的合同无效的意见，该院不予支持。何方梅、任伟与周春龙、周邦文签订的《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。根据《补充协议》第三条约定，产权证办理过户何方梅、任伟应无条件配合周春龙、周邦文。过户时间：何方梅、任伟拿到房屋产权证后一周内。现何方梅、任伟于2019年11月27日领取房屋产权证，应当于2019年12月4日协助周春龙、周邦文办理涉案房屋的过户登记手续。周春龙、周邦文虽于2019年11月21日通过起诉的方式要求何方梅、任伟协助其办理过户手续，但周春龙、周邦文采取的上述方式并不会对双方在合同中约定的过户时间和条件产生影响，何方梅、任伟辩称的周春龙、周邦文擅自变更过户条件和时间的意见，不能成立。并且，在本案的开庭之日，双方约定的办理涉案房屋的过户登记手续的期限已过，何方梅、任伟仍以该抗辩理由拒绝配合周春龙、周邦文办理过户手续。因此，该院对周春龙、周邦文诉称要求何方梅、任伟将位于重庆市北碚区××道××号××幢××号房屋的产权过户至周春龙、周邦文名下的意见予以支持。故判决：何方梅、任伟于本判决生效后7日内协助办理过户登记手续，将重庆市北碚区××道××号××幢××号房屋过户登记到周春龙、周邦文名下。何方梅、任伟不服该判决，向该院申请再审。原审法院再审认定的事实：该院（2019）渝0109民初12318号案件于2019年11月27日立案。2019年11月27日，周春龙、周邦文向该院申请财产保全，请求查封何方梅名下位于重庆市北碚区××道××号××幢××的房屋。同日，该院作出（2019）渝0109民初12318号民事裁定书，裁定准予申请人周春龙、周邦文的申请。关于涉案房屋交付情况。双方均一致确认签订房屋买卖合同之后，任伟、何方梅就将涉案房屋交由周春龙、周邦文，由周春龙、周邦文居住使用至今。关于涉案房屋现状。经查，重庆市北碚区××道××号××幢××房屋现登记权利人为何方梅，证号为渝（2018）两江新区不动产权第0××4号，已查封、无抵押。再审查明的其他事实与原审一致。原审法院再审认为，周春龙、周邦文与何方梅、任伟签订的《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方争议焦点为房屋过户问题。根据《补充协议》第3条约定，产权证办理过户甲方（即何方梅、任伟）应无条件配合乙方（即周春龙、周邦文），过户时间：乙方拿到房屋产权证后一周内。现已查明，周春龙、周邦文于2019年11月27日领取涉案房屋的产权证，则何方梅、任伟最迟应于2019年12月4日协助对方办理涉案房屋的过户登记手续。虽然周春龙、周邦文于2019年11月21日通过起诉的方式要求何方梅、任伟协助其办理过户手续，但该方式并不会对双方在合同中约定的过户时间和条件产生影响，故何方梅、任伟所称的周春龙、周邦文擅自变更过户条件和时间的意见，不能成立。即便周春龙、周邦文起诉时尚未满足过户条件，但原审案件于2020年1月8日开庭时，双方约定的办理涉案房屋过户登记手续的期限已过，而何方梅、任伟仍以该抗辩理由拒绝配合对方办理过户手续，且否认合同效力。可见，涉案房屋未过户的根本原因并非是因该房屋被法院查封，而是因何方梅、任伟的拒绝。至于尾款2万元，合同明确约定该款项在房屋办理过户手续完毕后一次性支付，故周春龙、周邦文目前未支付尾款2万元，自然不能成为何方梅、任伟拒绝过户的理由。涉案房屋过户后，周春龙、周邦文理应将该尾款2万元及时支付给何方梅、任伟。故再审认为，原审虽适用小额诉讼程序进行审理，程序方面虽存在问题，但原审认定事实清楚，适用法律正确，对原审结果依法应予维持。故判决：维持该院（2019）渝0109民初12318号民事判决。原审案件受理费50元，减半收取25元，保全费2020元，共计2045元，由何方梅、任伟负担。本院再审二审查明，案涉房屋于2018年5月2日获得产权登记，权利人为何方梅。含何方梅在内的和润家园一期拆迁安置房的房屋进行产权登记后，产权登记机关将权利证书均统一交付水土园区管委会进行保管。2019年11月9日，该管委会发出书面《通知》，通知和润家园一期房屋的业主务必于同年11月11日持本人公民身份证明到和润家园社区门前广场领取房屋产权证书，并将该《通知》在和润家园一期的小区内进行了张贴。周春龙看见该《通知》后，即对此进行拍照并于2019年11月9日10时13分通过微信方式发送给了何方梅，何方梅收到后未予回复。何方梅于再审二审庭审中，认可其于2019年11月13日接到水土园区管委会要求其去领取房屋产权证的电话通知后即于当月20号前返渝，但忘记了去领取，直到被原审法院电话告知被起诉后，其才于2019年11月27日中午12：30分通过微信方式通知周春龙、周邦文于当日下午2点与其一同去领取了案涉房屋的产权证书。原审法院于2019年11月27日立案受理周春龙、周邦文对何方梅、任伟的起诉的当日，根据周春龙、周邦文提出的保全申请，于2019年12月2日对案涉房屋进行了查封。原审法院于2020年1月8日对该案进行公开开庭审理，何方梅、任伟于庭审中陈述，案涉房屋买卖合同无效，拒绝协助办理过户，不同意进行调解。本院再审二审查明的其他事实与再审一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点：一是周春龙、周邦文的起诉是否符合受理条件，原审法院一审适用小额诉讼程序对本案进行审理是否恰当；二是涉案房屋的过户条件是否成就，何方梅、任伟是否应协助过户。对此，本院评述如下：（一）关于周春龙、周邦文的起诉是否符合受理条件，原审法院一审适用小额诉讼程序对本案进行审理是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，房屋买受人周春龙于2019年11月9日上午看见水土园区管委会发布的和润家园一期房屋的业主务必于当月11日前去领取房屋产权证书的《通知》后，当即将该《通知》内容进行拍照并通过微信方式发送给了何方梅，但何方梅不予回复。二审庭审中，何方梅自认，其于11月13日接到水土园区管委会要求其去领取案涉房屋产权证书的电话通知后，在20号以前即已回渝，其在同月被一审法院电话告知被起诉后，才通过微信方式通知周春龙、周邦文于11月27日下午前去领证。周春龙、周邦文称，因何方梅对其所发微信不予回复，故其二人在起诉前致电何方梅要求过户，何方梅以房价上涨为由要求多支付3万元且不得讲价，否则不配合过户，其二人在向法院递交诉状后又电告何方梅，如其愿意配合过户其二人则立即撤诉，但何方梅仍坚持必须多给付购房款。何方梅虽对此不予认可，但其并未否认周春龙与其有过通话的行为，仅辩称其要求周春龙、周邦文多给钱，系赔偿其委托律师代理诉讼而支付的代理费。而根据生活经验法则，何方梅在法院电话告知其被起诉，同时希望其与周春龙、周邦文通过协商解决本案纠纷之时，即已委托律师代理其诉讼且已支付了律师费用。故何方梅明确表示其不履行合同主义务构成预期违约时，周春龙、周邦文即获得了对本案的诉权。原审法院于2019年11月27日对周春龙、周邦文的起诉予以立案受理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定。根据双方所签《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，周春龙、周邦文的合同主义务是按约定时间支付购房款，何方梅、任伟的合同主义务则是按约定时间无条件的配合周春龙、周邦文对案涉房屋进行过户。周春龙、周邦文已按约履行其合同主义务，因何方梅、任伟拒绝履行其合同主义务，周春龙、周邦文据此向原审法院提起诉讼，请求判令何方梅、任伟协助过户，并给付违约金。因本案事实清楚，权利义务关系明确，原审法院由此适用小额诉讼程序对该案进行审理。庭审中，周春龙、周邦文撤回了何方梅、任伟给付违约金的诉请，何方梅虽辩称，双方签订《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》发生在案涉房屋未取得房屋产权证书之前，违反了《房地产管理法》的相关规定而无效，但何方梅在有专业律师代理其诉讼的情况下，并未对原审法院适用小额诉讼程序对该案进行审理提出任何异议，故原审法院适用小额诉讼程序对该案进行审理，仅属审理程序上的瑕疵。由此，何方梅、任伟提出的周春龙、周邦文提起本案诉讼不符合受理条件，原审法院一审适用小额诉讼程序对本案进行审理不当，原审判决适用法律错误的上诉理由不能成立。（二）关于涉案房屋的过户条件是否成就，何方梅、任伟是否应协助过户问题。根据双方所签《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，何方梅、任伟配合周春龙、周邦文过户的时间为其二人取得案涉房屋产权证书后的一周内，何方梅于2019年11月27日下午领取案涉房屋产权证书后交付给了周春龙、周邦文，何方梅、任伟则最迟应于2019年12月4日无条件协助周春龙、周邦文办理案涉房屋的过户登记手续。原审法院在2019年11月27日对本案进行立案受理并电话告知何方梅其被起诉，同时希望双方对本案纠纷通过调解解决时，何方梅不予同意，直至2020年1月8日原审法院在对本案进行开庭审理的庭审过程中，何方梅仍表示拒绝配合协助过户，且拒绝在原审法院的主持下对本案进行调解，而此时何方梅、任伟应配合周春龙、周邦文对案涉房屋进行过户的履行期限早已届满，故涉案房屋的过户条件已经成就，原审法院判决何方梅、任伟协助过户并无不当。虽然，原审法院根据周春龙、周邦文的申请，对案涉房屋于2019年12月2日进行了查封，但何方梅、任伟如果表示愿意积极配合过户，且在原审法院的主持下对过户问题与周春龙、周邦文达成了调解协议，原审法院则可以及时解除对案涉房屋的保全措施。故案涉房屋的被查封并非阻碍何方梅、任伟对案涉房屋履行过户手续的根本原因。由此，何方梅、任伟提出的原审法院判决其二人协助办理过户，将案涉房屋过户登记在周春龙、周邦文名下不当的上诉理由不能成立。至于案涉房屋的购房款尾款，按双方的约定，应在房屋过户手续办理完毕后再进行给付，故何方梅、任伟关于再审一审判决漏判其购房款尾款的上诉理由亦不能成立。综上，何方梅、任伟提出的前述上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案再审二审案件受理费50元，由上诉人何方梅、任伟负担。本判决为终审判决。审判长  孔繁树审判员  曹 亮审判员  蔺 莉二〇二一年五月八日书记员  李 靓