广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初40号 原告：张绍证，男，1992年3月10日出生，汉族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：何丽红，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘依林，广西伟宁律师事务所实习律师。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区安园西路8号屯里产业广场综合楼1栋3楼302商铺，统一社会信用代码：91450100063578774F。 法定代表人：郑传普。 原告张绍证与被告广西军拥投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行审理。原告张绍证的委托诉讼代理人何丽红、潘依林到庭参加诉讼。被告广西军拥投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张绍证向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2018年2月26日签订的《新创•SOHO合作建房合同》无效；2.判令被告向原告返还购房款161782元并赔偿利息损失18645.90元（计算方式：以92447元为基数，按照中 2 国人民银行同期贷款利率，从2018年4月21日起计算至2019年8月19日为5915.97元；以69335元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年6月3日起计算至2019年8月19日为4043.58元；以161782元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，从2019年8月20日暂计至2020年12月15日为8686.35元，实际计至债务清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原告与被告签订了《新创•SOHO合作建房合同》，约定被告已取得南宁市高新大道65号安吉万达旁罗赖村3组三产建设用地综合楼建设资格，与原告合作建设1栋22号06号房，该房建筑面积63.32平方米，合作建房单价3650元/平方米，总建房款231118元，原告对该房自交房之日享有使用权，使用权限为2015年6月1日至2065年5月30日止，如集体三产建设用地变更为国有建设用地，在原告承担土地出让金及其他税费情况下，被告为原告办理相关手续。合同签订后，原告于2018年4月21日向被告交纳首付款92447元，于2018年6月3日交纳二期款69335元。但被告至今未交付房屋，亦未说明原因，原告要求被告退款，被告一直没有退款。经查询，被告并未取得涉案项目的《商品房预售许可证》，并不具备对外销售的条件。原告认为，涉案合同名为合作建房，实为房屋买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，合同应认定为无效。合同无效完全系被告原因造成，应由被告承担全部责任。为此，原告提出前述诉讼请求，要求确认合同无效，被告向原告返还购房款并承担利息损失，请求法院依法判如所请。 被告广西军拥投资有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一 3 份《“新创•ＳＯＨＯ”合作建房合同》，合同第一条约定：1、南宁市高新区，负责提供国家划拨属罗赖村的商服用地由甲方筹集合作建房，罗赖村不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余代建费归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与罗赖村的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市产地综合楼用地的建设资格。该地块土地面积为3760平方米，规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，［现定名］新创ＳＯＨＯ，项目地址为：南宁市高新区。第三条约定本合同合作建房的房屋为第二条规定的项目中1栋22层06号房，建筑面积63.32平方米。第四条第（二）款“乙方之权利、义务”约定：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限从2015年6月1日至2065年5月30日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定该房屋合作建房单价为3650元／平方米，总价为231118元。第七条约定乙方按分期付款的方式向甲方付款：于本合同签订之日时交纳总价款的40%即92447元；于建筑达到正负零时交纳总价款剩余的30%即69335元；与房屋封顶时缴纳总价款的20%即46224元；与房屋交付时交纳总价款的10%即2311.2元。第九条约定在乙方 4 按期支付合作建房款的情况下，甲方在2019年10月1日前完成合作建房并将乙方之房屋交付使用。 原告分别于2018年4月21日、2018年6月3日向被告支付首付款92447元、二期款69335元，被告向原告出具了相应的收据。 另查明，被告系具备房地产开发与经营资质的有限责任公司。 原告并非罗赖村村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地办理土地使用权出让手续、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西军拥投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，应承担由此产生的法律后果。 关于合同性质。原告与被告签订《“新创•SOHO”合作建房合同》，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权50年，且该合作建房合同第四条第（二）款约定：“2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。”表明待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，案涉《“新创•SOHO”合作建房合同》的合同性质应为房屋买卖合同。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案房屋所占 5 用的土地为罗赖村3组的集体土地，规划用途为商服用地，因此，被告只能在该土地上建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，涉案房屋所占用土地系以划拨方式取得，被告作为涉案项目的建设方，在将相关房地产向社会公众出售时，应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，现被告却在未办理土地使用权出让手续情况下，擅自改变土地用途，将涉案土地上建造的房屋向社会大众出售，违反了前述法律规定。且被告作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当遵守商品房预售的相关法律规定。被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《“新创•SOHO”合作建房合同》属无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《“新创•SOHO”合作建房合同》无效，因此，被告收取的购房款161782元（92447元+69335元）应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，现原告要求被告支付利息，本院予以支持。因此，被告应当按实际实行的中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付利息。故本案利息的计算方式为：1、以92774元为基数，自20 6 18年4月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以69335元为基数，自2018年6月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张绍证与被告广西军拥投资有限公司于2018年2月26日签订的《“新创•SOHO”合作建房合同》无效； 二、被告广西军拥投资有限公司向原告张绍证返还购房款161782元； 三、被告广西军拥投资有限公司向原告张绍证支付利息（计算方式：1、以92774元为基数，自2018年4月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以69335元为基数，自2018年6月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决 7 指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2383元（原告张绍证已预交），由被告广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦月玲 二〇二一年三月三十一日 8 书记员  文艺霖