北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5265号原告（反诉被告）：北京溢利尔工贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇保合庄村南。法定代表人：周然，经理。委托诉讼代理人：向翠平，北京诚赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：邸胜华，男，1961年2月2日出生，汉族，该公司副经理。被告（反诉原告）：北京市长阳农场有限公司，住所地北京市房山区长阳镇稻田南里11号院。法定代表人：张贺明，总经理。委托诉讼代理人：钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙占文，男，1988年7月6日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告）北京溢利尔工贸有限公司（以下简称溢利尔公司）诉被告（反诉原告）北京市长阳农场有限公司（以下简称长阳农场公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）溢利尔公司的法定代表人周然及委托诉讼代理人向翠平、邸胜华，被告（反诉原告）长阳农场公司的委托诉讼代理人钟杰、孙占文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。溢利尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认溢利尔公司与北京市长阳工业公司于2006年7月28日签订的《租赁协议》及2007年3月20日签订的《补充协议》无效；2.判令长阳农场公司赔偿溢利尔公司剩余房屋以及地上附属物经济损失4937829元；3.判令长阳农场公司赔偿溢利尔公司已拆除厂房经济损失9619800元；4.判令长阳农场公司支付溢利尔公司垫付的评估费14845元；5.诉讼费由长阳农场公司负担。事实和理由：2006年7月28日，溢利尔公司与北京市长阳工业公司（以下简称长阳工业公司）签订了《租赁协议》，约定长阳工业公司将其享有的原农场四大队鱼池南面的部分国有土地租赁给溢利尔公司使用，期限为2006年6月18日至2026年6月18日止。租金每年2800元/亩，从第三年起每年每亩递增50元。长阳工业公司是以招商的方式吸引溢利尔公司与其签订的合同，长阳工业公司承诺该场地为商业用地，且同意溢利尔公司将该地块用于商业经营业务。双方在合同中约定，长阳工业公司同意溢利尔公司在租赁的场地上新建房屋以及其他地上设施。当溢利尔公司在承租的该场地上建设办公楼和厂房一万三千余平方米用于经营使用。2017年7月，北京市国土资源局房山分局多次给溢利尔公司发来整改通知，以溢利尔公司承租的长阳工业公司的土地性质为农业用地为由，认定溢利尔公司建的办公楼和厂房为违法建筑要求溢利尔公司拆除。溢利尔公司多次找长阳工业公司协商，后得知该块场地不属于商业用地。长阳工业公司隐瞒了该场地的性质导致溢利尔公司巨大损失，现在合同还没有到期，长阳工业公司将农业用地以商业用地的价格租赁给溢利尔公司，其行为违背合同法诚实守信的原则，导致溢利尔公司无法经营，并且造成溢利尔公司的巨大经济损失。长阳工业公司对溢利尔公司的损失拒不赔偿。已拆除厂房经济损失按照拆除部分一万平方米，每平方米造价按照建设时溢利尔公司与施工方协议中约定的每平方米平均价格即961.98元计算。溢利尔公司多次找长阳工业公司协商未果，长阳工业公司已注销，长阳工业公司的权利义务由长阳农场公司继受，为维护溢利尔公司的合法权益，故依法诉至人民法院，请依法裁判。长阳农场公司辩称，不同意溢利尔公司的诉讼请求。溢利尔公司与长阳工业公司签订的《租赁协议》合法有效。1992年6月24日，北京市长阳农工商公司依法设立长阳工业公司。2000年12月，房山区房屋和土地管理局向北京市长阳农工商公司核发京房国用（2000）字第374号《国有土地使用证》。2006年7月28日，长阳工业公司与溢利尔公司签订《租赁协议》。双方约定：长阳工业公司将原农场四大队鱼池南面的部分国有土地出租给溢利尔公司使用，该地块的土地证号为京房国用（2000）字第374号土地面积约14亩。租期20年，自2006年6月18日至2026年6月18日，年租金为2800元/亩，从第三年起每年每亩递增50元。2017年12月29日，北京市长阳农工商公司的名称变更为北京市长阳农场有限公司。2019年12月12日，长阳工业公司依法注销，债权债务由北京市长阳农场有限公司承继。长阳工业公司有权出租本案涉及的土地，其与溢利尔公司签订的《租赁协议》，主体合法，权利义务关系清楚，内容不违反国家法律规定，合法有效。二、溢利尔公司在租赁土地期间，改变土地用途，违法建设，由此造成的经济损失由其自行承担，长阳农场公司没有赔偿义务。溢利尔公司租用土地时，出租方长阳工业公司已经将土地证复印件提供溢利尔公司，溢利尔公司明知租赁土地的国有性质及耕地用途。溢利尔公司改变租赁土地的用途进行违法建设，应当由其自行承担违法后果，由此造成的一切经济损失均与长阳农场公司无关。综上所述，本案涉及的《租赁协议》合法有效，溢利尔公司应当按照协议约定严格履行义务。溢利尔公司违法用地造成的损失与长阳农场公司无关，长阳农场公司不应该进行任何赔偿，请法院依法驳回溢利尔公司全部诉讼请求。长阳农场公司向本院提出反诉请求：1.要求溢利尔公司将其在19.5亩土地上的全部地上物（1960.94平方米的房屋及附属的树木、院门、院地、院墙、上水、下水、灯、电缆）立即拆除清理；2.要求溢利尔公司将其承租的19.5亩土地恢复耕地用途，按照土地复垦质量控制标准的要求；3.要求溢利尔公司支付自2018年6月18日到2021年6月17日的土地租金194550元；4.反诉费由溢利尔公司承担。事实和理由：京房国用（2000）字第374号国有土地使用权证记载的土地用途为耕地；土地权利人为北京市长阳农工商公司，现名称变更为长阳农场公司。2019年12月12日，长阳工业公司依法注销，债权债务由长阳农场公司承继。我国《土地管理法》规定国家实行土地用途管制制度，第四章专章规定了耕地保护制度，其中第37条规定明确：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”然而，溢利尔公司在租用土地期间，改变土地用途，破坏耕地，擅自违法建设，严重违反了土地管理法，应该承担违法责任。溢利尔公司应当自行拆除清理全部地上物，恢复土地耕地用途，按照《土地复垦质量控制标准》【TD/T】1036-2013进行复垦。《租赁协议》第四条第2款约定：“租赁期内，承租方如需新建地上设施，需书面通知出租方，经出租方同意后，方可新建”；第四条第3款约定：“承租方要依法经营”。但是溢利尔公司却根本没有遵守上述约定，擅自新建地上建筑，破坏了耕地用途。长阳农场公司有权要求溢利尔公司自行拆除清理全部地上物，恢复土地耕地用途。我国《合同法》第217条规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第219条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。故提起反诉。溢利尔公司针对长阳农场公司提出的反诉请求辩称，请法院驳回长阳农场公司的反诉请求。溢利尔公司是长阳工业公司招商引资过来的企业。溢利尔公司并不是农业种植公司，营业执照登记的经营内容是加工、销售人造板环保助剂。在2006年1月溢利尔公司申请注册、办理营业执照时，是长阳工业公司提供的经营场所证明。长阳工业公司从未向我公司出示过土地使用权证。当时诉争土地是一个废旧的鱼池，旁边是破旧的房子，并不是耕地，也没办法作为耕地使用，我们花费了几十万元用沙土把鱼坑填平了才形成现在的场地。根据补充协议约定，长阳工业公司2007年3月20日同意溢利尔公司向其提交的书面申请，认可我方增改建地上物，并且据此增加了场地的占用费。在2006年场地的使用费耕地一般每亩200元左右，超过不了500元，长阳工业公司租给我方是每亩2800元，从第三年起还有递增，所以也不是按照耕地的标准租给我们的。租赁协议约定承租方要依法经营照章纳税，租赁期间场地及房产使用税由承租方承担，也证明长阳工业公司当时提供给我们这块地是要作为商业用地使用的。长阳农场公司无权要求我们复耕复垦。争议土地上的厂房在2016年、2017年已经大部分被拆除，我们的机器、设备像废品一样移到了其他的地方，我们根本无法经营。从2016年我们就开始找长阳农场公司谈补偿的事情，谈合同如何处理，双方一直没有达成一致意见。合同无效自始无效。长阳农场公司要求我方支付三年租金没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长阳工业公司于1992年6月24日注册成立，于2019年12月12日注销，主办单位（隶属单位）为北京市长阳农工商公司。2017年12月19日，北京市长阳农工商公司名称变更为长阳农场公司。长阳工业公司注销后，相关资产、人员、债权、债务由长阳农场公司承接。溢利尔公司于2006年2月16日注册成立，向工商部门提交的申请注册材料中载明经营范围加工、销售人造板环保助剂，企业住所（经营场所）证明中有长阳工业公司盖章和北京市长阳农工商公司盖章。2006年7月28日，长阳工业公司（出租方）与溢利尔公司（承租方）签订《租赁协议》，主要约定：出租方依法将其享有的原农场四大队鱼池南面的部分国有土地（以下简称涉案土地）租给承租方使用，该地块的土地证号为：京房国用（2000）字第374号，面积约为14亩。租期为20年，自2006年6月18日起至2026年6月18日止。年租金2800元/亩，从第三年起每年每亩递增50元，每年的9月10日前，提前预付下一年度的租金。租赁期间，遇到农场修路或整体开发，需占用场地和地上物时，赔偿与承租方无关；经出租方同意，由承租（方）自行建设的地上物，其损失赔偿的费用由承租方享有；双方合同自动解除。租赁期内，承租方如需新建地上设施，需书面通知出租方，经出租方同意后，方可新建，如遇农场整体开发，承租方自建部分，出租方应协助承租方索赔（由出租方找有资质的评估单位进行评估，以评估后的价格为索赔标准）。承租方要依法经营，照章纳税，租赁期间场地及房产使用税由承租方承担。租赁期内，出租方不得将该场地进行抵押，不准妨碍承租方正常使用。承租方在租赁期内不得将本合同的标的物转租第三方。因承租方原因造成合同不能履行时，承租方向出租方支付协议标的3%的违约金，且承租方自建部分归出租方所有。双方还对承租方的优先承租权等事宜进行了约定。合同签订后，溢利尔公司在涉案土地上建造厂房并经营。2007年3月，长阳工业公司（甲方）与溢利尔公司（乙方）签订《补充协议》，载明由于乙方经营需要，2007年3月20日乙方根据双方约定，向甲方提交在所租赁场地内新建地上物的书面申请及新建地上物的位置平面图，鉴于上述情况，经甲乙双方协商，达成如下补充协议：1.甲方同意乙方于2007年3月20日向甲方提交的申请，乙方需向有关部门办理相关手续，新建的地上物出现的一切经济损失和法律责任由乙方自行承担；2.乙方必须按提交申请时的位置平面图施工；3.经甲方实地测量，乙方的占地面积为19.5亩，由于受低洼地势和高压线的影响，免收乙方2.5亩的场地租赁费；4.乙方增、改建地上物后，提升了本协议所租赁场地的利用价值，甲、乙双方本着双赢的原则，每年甲方向乙方增收场地占用费8400元。双方还对乙方的优先承租权等事宜进行了约定。2017年7月27日，北京市国土资源局房山分局向溢利尔公司出具《责令停止违法行为通知书》（编号：第01059号），载明：你单位未经批准，占长阳农场四大队水四路南侧土地建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你单位立即停止上述违法行为，等候处理。你单位主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。后涉案土地内大部分的厂房等房屋被拆除。庭审中，溢利尔公司称该公司于2006年、2007年、2011年三次建造厂房，且每次建造前都向出租方提交了申请；现存房屋部分于2006年建成，部分于2011年建成。长阳农场公司只认可2007年溢利尔公司曾申请在涉案土地北侧建房，但不认可溢利尔公司所述的建房面积；对于其他的建房，长阳农场公司均不认可溢利尔公司曾提出申请，亦不认可溢利尔公司所述的建房时间，理由是除2007年的扩建申请外长阳农场公司在该公司档案中未找到其余任何建房申请的存档。诉讼中，根据溢利尔公司申请，经本院委托，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司于2020年10月28日出具京世诚评字2020第S-018号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为涉案土地上建设的现存房屋及涉案宗地内附属物（树木、院门、院地、院墙、上水、下水、灯、电缆）重置成新总价4937829元。溢利尔公司为此支付评估费14845元。诉讼中，溢利尔公司提交其与北京良辰伟业建筑装饰工程有限公司于2011年1月30日签订的《协议书》及2011年12月19日的《工程决算书》，欲证明2011年溢利尔公司建房7966.17平方米，工程结算价766万元。长阳农场公司对该证据不予认可，认为不能证明溢利尔公司的实际建房支出。庭审中，双方均认可溢利尔公司已交纳租金至2018年6月17日。长阳农场公司主张按照合同约定，溢利尔公司应交未交的租金包括：自2018年6月18日至2019年6月17日租金64000元，2019年6月18日至2020年6月17日租金64850元，2020年6月18日至2021年6月17日租金65700元。溢利尔公司对上述时间段租金的数额予以认可，但不同意交纳租金，称因出租方干预无法正常经营使用土地。经查，京房国用（2000）字第374号国有土地使用证，载明土地使用者北京市长阳农工商公司，坐落房山区长阳镇保合庄村南，用途旱地（93），使用权类型划拨，使用权面积31403.6平方米，内附的北京市城镇土地使用权登记表载明用途耕地。庭审中，长阳农场公司称该公司同意长阳工业公司使用涉案土地；溢利尔公司称，出租方从未向该公司出示过京房国用（2000）字第374号国有土地使用证，本案庭审时才首次见到。本案审理过程中，经本院释明，长阳农场公司坚持主张《租赁协议》及《补充协议》有效，坚持反诉请求。本院认为，本案的争议焦点主要有二：一是《租赁协议》及《补充协议》的效力如何认定的问题；二是长阳农场公司应否赔偿溢利尔公司损失的问题。一、关于《租赁协议》及《补充协议》的效力如何认定的问题。虽然《租赁协议》仅约定长阳工业公司将涉案土地租赁给溢利尔公司使用，《补充协议》有提到溢利尔公司“经营需要”，均未明确写明租赁用途，但无论是从溢利尔公司的名称还是经营范围，均明显可知溢利尔公司并非从事农业相关行业的公司，其既然系因经营需要而租赁土地，则不会将涉案土地用于农业生产。长阳工业公司作为出租方，应对承租人承租土地的目的进行审查，且在溢利尔公司注册过程中，长阳工业公司亦出具了经营住所证明，可以认定其明知溢利尔公司租赁涉案土地的目的是用于非农业经营。故综合本案情况，可以认定双方约定的租赁用途系用于非农业经营，对于长阳农场公司提出的涉案租赁协议未明确写明租赁用途即意味着系用于农业之主张，本院难以采纳。京房国用（2000）字第374号国有土地使用证载明涉案土地用途为旱地，而本案双方签订《租赁协议》及《补充协议》，将该土地用于非农业经营，未经批准，改变了土地用途，违反了土地管理法的强制性规定，因此《租赁协议》及《补充协议》应属无效。故对于溢利尔公司提出的确认《租赁协议》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于长阳农场公司基于合同有效提出的清除地上物、恢复耕地用途、支付租金等反诉请求，经本院释明，该公司坚持认为合同有效、坚持上述反诉请求。在本院确认《租赁协议》及《补充协议》无效的基础上，本院对于其反诉请求无法支持，长阳农场公司可对合同无效所涉的土地腾退、土地占用期间损失等争议另行主张权利。二、关于长阳农场公司应否赔偿溢利尔公司损失的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，长阳工业公司作为出租方，应当清楚涉案土地性质为农用地，溢利尔公司作为承租方，亦应对土地性质进行了解。因此，双方对《租赁协议》及《补充协议》的无效均有过错，且出租方应承担主要责任。综合考量本案具体情况及双方过错程度，本院酌定长阳农场公司的责任比例为60%，溢利尔公司的责任比例为40%。关于溢利尔公司损失的具体数额。涉案土地上所有建设均系溢利尔公司所为，且溢利尔公司称该公司每次建设均经过长阳工业公司同意。对此虽然长阳农场公司只认可2007年的建设有申请，但本院考虑到涉案租赁合同系长期合同，长阳工业公司作为出租方，如若发现溢利尔公司未经申请即建设，理应及时阻止，然而现有证据并未显示长阳工业公司曾对溢利尔公司建设厂房进行阻止或提出异议，本院推定长阳工业公司对于溢利尔公司建设厂房情况系明知且同意。对于已拆除厂房的经济损失，因厂房已经被拆除，损失的具体数额已无法确定，本院无法支持溢利尔公司的该部分诉讼请求。对于涉案土地上建设的现存房屋及涉案宗地内附属物（树木、院门、院地、院墙、上水、下水、灯、电缆），长阳农场公司不同意利用，对于该部分损失及发生的评估费用，本案双方应按责任比例分担。故长阳农场公司应向溢利尔公司赔偿经济损失2962697.4元并给付评估费用8907元。对于溢利尔公司主张过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认北京溢利尔工贸有限公司与北京市长阳工业公司签订的《租赁协议》及《补充协议》无效；二、北京市长阳农场有限公司于本判决生效之日起十日内向北京溢利尔工贸有限公司赔偿经济损失2962697.4元；三、北京市长阳农场有限公司于本判决生效之日起十日内向北京溢利尔工贸有限公司给付评估费8907元；四、驳回北京溢利尔工贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市长阳农场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费109235元，由北京溢利尔工贸有限公司负担86960元（已交纳），由北京市长阳农场有限公司负担22275元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费8382元，由北京市长阳农场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二一年五月八日法官助理 王得壮书 记 员 刘 婷