江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4038号上诉人（原审原告）：武腾飞。上诉人（原审原告）：周克敏。委托诉讼代理人：王相文，上海御法律师事务所律师，代理上列两上诉人。上诉人（原审被告）：昆山港佳置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇文峰路28号。法定代表人：张维伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金钧，江苏尺子律师事务所律师。上诉人武腾飞、周克敏与上诉人昆山港佳置业有限公司（以下简称港佳公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初17012号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武滕飞、周克敏上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持武滕飞、周克敏的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费、律师费由港佳公司负担。事实和理由：1.一审判决认定港佳公司应承担的赔偿责任畸轻。S1、S2地块是同一地块，属于同一土地使用证范围，港佳公司售房时也将两地块整体宣传，该售房宣传内容系《昆山市商品房购销合同》的一部分。S1地块商业体规划变更，降低了xx苑的档次，严重影响xx苑房产价格、生活便利、景观欣赏、人口密度等，港佳公司违规改变规划、额外获利，给xx苑业主造成的损失应在每户15万元以上。2.港佳公司应承担逾期交房违约责任。双方2016年3月签订的补充协议系附条件协议，在保持原合同其他事项不变的情况下才能免除港佳公司逾期交房的违约责任，但港佳公司改变规划，违反“原合同其他事项不变”的约定，应向业主支付逾期交房违约金。3.根据《昆山市商品房购销合同》附件四第十一条约定，港佳公司应承担本案律师费、诉讼费。上诉人港佳公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回武腾飞、周克敏的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由武腾飞、周克敏负担。事实和理由：1.港佳公司销售案涉房屋未违反合同约定。案涉《昆山市商品房购销合同》及补充协议约定的标的物所在地块即S2地块，截至本案起诉时，S2地块规划用途并未变更。即使将S1地块的规划情况视为合同的一部分，根据《昆山市商品房购销合同》第十条，本案也不存在规划变更影响结构形式、户型、空间尺寸、朝向的情况。2.S1地块规划情况并非港佳公司在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不是合同内容。3.业主未举证证明规划变更给其造成的损失，应承担不利后果。S1地块规划用途变更为住宅，有利于业主获得更安静、少污染的居住环境，未违反国家相关工程建设标准，未妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。4.业主一审诉请要求港佳公司支付规划变更损失，一审判决港佳公司支付违约金，超出一审诉请范围。原审原告武腾飞、周克敏向一审法院起诉请求：1.判令港佳公司赔偿武滕飞、周克敏延期交房380天（2016年12月16日-2017年12月31日）的违约金59562.04元（380×0.02%×783711元）；2.判令港佳公司支付武滕飞、周克敏违约改变配套规划造成的损失赔偿金54859.77元（暂按照总房价的7%计算）；3.本案律师费、诉讼费等由港佳公司承担。一审法院认定事实如下：2014年11月17日，武滕飞、周克敏与港佳公司签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定由武滕飞、周克敏向港佳公司购买位于千灯镇xx路xx号xx苑xx幢xx号房屋，金额为783711元，出卖人应该在2016年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。涉案房屋的建设在2015年初因资金链断裂导致停工，2016年逐步恢复施工。2016年3月9日，双方签订补充协议约定：一、有关原合同约定的交房时间：原合同第八条交付期限条款约定的时间变更为2017年12月31日(以下简称交房日)，其余有关该房屋约定的时限相应顺延，武滕飞、周克敏同意不再对港佳公司追究本补充协议约定的交房日之前的逾期交房及逾期办理产证的违约责任。如果港佳公司于2017年12月31日不能按时交房，则武滕飞、周克敏可按照原购销合同第九条追究港佳公司的违约责任。涉案房屋现已建设完成并于2017年12月29日取得昆山市建设局核发的交付备案证书。武滕飞、周克敏认可港佳公司于2017年12月30日交付房屋。涉案小区原土地使用权证载明：出让地块用途为商业、商务、住宅，商业、商务的建筑面积不少于30000平米，包括国际品牌星级酒店、5A办公楼、电影院、商业等，其中一级酒店建筑面积不少于12000平米，不得向外销售;电影院面积不少于3000平方米，不得对外销售；该地块为合同项下宗地之一，用途为住宅。具体建设项目及要求须按照合同及补充协议，昆地（2013)挂字15-9号及相关附件，昆规地设(2013)019号规划设计条件等文件执行，不得突破。涉案小区原建设用地规划许可证载明用地项目名称为xx商业广场、xx名苑。2017年7月11日，港佳公司（乙方）与昆山市国土资源局（甲方）、昆山市千灯镇人民政府（丙方）签订补充协议载明：“乙方通过3205832013CR0163号合同及补充协议取得位于千灯镇××路东侧、xx路南侧地块：面积为33567.4平方米，用途为商业、商务、住宅，其中S1地块土地面积11271.6平方米，用途为商业、商务(商业、商务建筑面积不小于3万平方米。)S2地块土地面积为22295.8平方米，用途为住宅。现根据昆政纪〔2017〕1号常务会议纪要、〔2016〕昆字1005号办文单意见及千灯镇政府意见,经乙方申请，拟调整地块商住比例：经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意调整该受让地块商住比例，S1地块用途调整为商住用地，其中商业建筑面积4226.3平方米，规划技术指标按照昆规函〔2017〕114号意见执行。”2017年8月14日至2017年8月25日，港佳公司关于涉案小区所在土地的S1商业地块变更规划内容进行公示，并于2018年5月审批通过变更方案。原建筑规划中商业建筑面积从4226.8平方米减少为2479.67平方米，影院建筑面积从3009.1平方米减少为1746.63平方米,12002.3平方米的酒店和11063平方米的写字楼被取消，增加了25508平方米的住宅、241.07平方米养老设施用房、94.35平方米物业用房、185.13平方米地上变电所、8.55平方米门卫用房。业主们对于港佳公司变更规划的事宜向苏州市规划局信访，苏州市规划局回复意见：2013年，昆山港佳置业有限公司经出让方式取得千灯镇××路东侧、xx路南侧地块，总面积为33567.4平方米、用途为商业、商务、居住混合用地，该地块共分为S1、S2地块，商业、商务集中布置于S1地块内。为妥善推进该项目建设，经市委市政府多次协调、2016年昆山嘉农投资发展有限公司对昆山港佳置业有限公司进行股权收购重组、启动建设。2017年6月该项目取得立项批复和环评，2017年7月昆山港佳置业有限公司与市国土局、千灯镇人民政府签订补充协议，补缴了土地出让金、并于7月14日取得S1地块的不动产证，用途商住用地。昆山市规划局于2017年8月对港佳S1地块的规划变更方案进行公示，该方案变更符合相关法定程序和法定规划的要求。如你们认为该变更给你们合法权益造成了损失、建议你们与建设单位协商解决。武滕飞、周克敏为本案诉讼与律师签订法律服务合同，约定律师费1000元先行支付，风险部分的律师费，按照判决书主文部分争取到的金额的10%计算。以上事实，由武滕飞、周克敏提供的昆山市商品房购销合同及补充协议、宣传单、照片、涉案地块原土地使用权证照片、S1地块商业体变更规划公示图、施工前后与主体完工后在4号楼中层拍摄对比照片、苏州市规划局信访复查意见、政府信息公开申请答复告知书、补充协议、S1地块商铺项目公示、建筑方案设计、商业体规划变更前后对比表、2016业主为港佳公司送锦旗的视频及文字稿、建设用地规划许可证、住宅工程质量分户验收合格证、法律服务合同以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以认定。一审法院认为：武滕飞、周克敏与港佳公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务行使相应的权利。港佳公司在向武滕飞、周克敏出售涉案房屋后改变了规划，确实对于武滕飞、周克敏的生活产生了一定的影响，但其损失无法通过评估测算，故一审法院酌情认定为3918.56元（783711元×0.5%）。对于武滕飞、周克敏主张的逾期交房违约金，因双方补充协议中已经对于交房时间作出新的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，该约定有效，港佳公司并未违反关于交房时间的补充约定，故对于武滕飞、周克敏主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。武滕飞、周克敏主张的律师费并非必须发生的费用，故一审法院不予支持。港佳公司辩称武滕飞、周克敏的主张已经超过诉讼时效，港佳公司主张诉讼时效起算点从公示开始之日起算不符合法律规定，因为港佳公司改变规划行为系持续行为，故武滕飞、周克敏的主张并未超过诉讼时效。港佳公司所称武滕飞、周克敏购买房屋属于S2地块，并非变更规划的S1地块，但S1和S2系港佳公司人为对于武滕飞、周克敏购买房屋所在的土地进行划分，从原土地使用权证、建设用地规划许可证、政府信息公开申请答复告知书中均可以看出S1和S2原属同一规划地块，故港佳公司对于S1地块规划的变更实际是对于武滕飞、周克敏购买的房屋所在地块的规划变更，因此武滕飞、周克敏具有适格的主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、昆山港佳置业有限公司于判决生效之日起十日内支付武腾飞、周克敏违约金3918.56元。二、驳回武腾飞、周克敏的其他诉讼请求。案件受理费2588元，减半收取1294元，由武腾飞、周克敏负担1250元，昆山港佳置业有限公司负担44元。二审中，武滕飞、周克敏提交如下证据：证据一、xx苑1-7号楼铭牌照片四页，证明xx苑的工程名称为xx苑·xx商业广场，S1地块xx佳苑和S2地块xx苑为同一规划下的整体建筑项目，港佳公司将S1和S2地块作为整体销售。证据二、安居客2014年至2021年房价查询截屏两页、xx苑4号楼1704室《昆山市商品房购销合同》一份，证明昆山市千灯镇2014年10月平均房价5789元/平方米,2021年4月房价11774元/平方米,2014年10月xx苑4号楼1704室业主购买房价7296.4343元/平方米。证据三、安居客2021年4月18日在售毛坯房平均房价截屏五页，证明xx苑2021年4月18日在售毛坯房均价12183.83元。证据四、xx苑3号楼202室《昆山市商品房购销合同》三页，证明2016年9月26日xx苑3号楼202室购房单价为14300元/平方米。证据一至四共同证明xx苑4号楼1704室购买时房价比千灯镇平均房价高1508.4343元/平方米，xx苑2021年4月18日在售毛坯房均价比千灯镇房价高409.83元/平方米，相当于降低了1098.6043元/平方米。xx苑毛坯房价格已与千灯镇现在的价格持平，应按1000元/平方米补偿因规划变更给业主造成的损失才合理，如以xx苑3号楼202室房价对比，补偿至少应相当于6000-7000元/平方米。规划变更导致xx苑业主利益被港佳公司掠取。证据五、xx苑销售时图片、xx佳苑建成后图片各一页。证明xx苑销售宣传时将S1、S2地块作为整体销售，该宣传应作为合同附件，与合同有相同效力。S1地块变更规划后基本挡住了1、4、5号楼业主欣赏公园的视线，从宣传的高档小区成为普通小区。证据六，安居客2021年4月18日房价截屏四页，证明xx佳苑一手房房价13999元/平方米，二手房房价为14646元/平方米。xx佳苑给港佳公司带来的利益实质是剥夺了xx苑业主利益。港佳公司质证认为：1.对证据一真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性不认可。案涉商品房开发规划范围已明确载于《昆山市商品房购销合同》，该证据不能证明S1地块所建房屋属于案涉商品房开发规划范围内。2.对证据二、三、四中安居客查询截屏真实性不予认可，对两份购房合同真实性无异议，对上述证据的证明目的和关联性均不认可。影响房价的因素较多，该组证据不能证明案涉房屋价格与规划变更的关联性，也无法证明业主实际发生损失。3.对证据五、六中安居客查询截屏真实性不认可。对图片真实性认可，但开发商宣传时对规划变更情况均进行说明，对上述证据证明目的、关联性均不认可。港佳公司二审提交2017年4月14日昆山市千灯镇人民政府出具的关于昆山港佳置业有限公司变更用地规划的报告一份，证明港佳公司变更规划履行了合法手续，变更规划充分考虑了方案的合理性。案涉楼盘原系烂尾，开发商经历并购。武滕飞、周克敏质证认为，该证据不属于二审新证据。1.该证据没有公文编号，对真实性无法确定。2.对该证据合法性不认可。根据《中华人民共和国城乡规划法》第七条、第九条，港佳公司应遵守原规划，不得修改，千灯镇政府在未通知xx苑业主的前提下，没有理由与港佳公司合伙变更S1地块的规划。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十七条，S1地块的规划不符合依法可修改的情形。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条，经依法审定的修建性详细规划，建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人xx苑业主的意见。故该规划的变更程序违法，也无法证明S1地块规划变更的合理性。3.对该证据关联性不认可。即使S1地块规划变更符合变更的法定程序，根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条规定，修改给利害关系人造成损失的，应当依法补偿。港佳公司将S1、S2地块作为整体销售，该规划变更违反合同约定，港佳公司亦应承担违约责任。一审判决认定损失赔偿为总房价的0.5%过低，应在15%-20%才合理。4.并购后的港佳公司已获利很多，应承担并购前港佳公司的相应义务，且港佳公司签订补充协议前承诺其他合同条款不变，该补充协议系附条件协议。二审中，武滕飞、周克敏代理人向本院提交情况说明一份，就律师费支付问题述称“xx苑业主诉昆山港佳置业有限公司商品房预售合同一案，因为一审34家参诉业主通过微信、支付宝、不同的银行转账给律师，后律师以现金形式交给承办律师当时所在上海申京律师事务所，律所后一并开具了发票。贵院要求提交转账凭证的要求，代理人认为没有法律规定当事人必须转账到律师事务所，不得以现金方式向律所缴费，律所只要按照缴费情况开具了发票，就完成了依法纳税的义务”。二审另查明，双方补充协议第五条约定“本补充协议一式两份，双方各执行一份，原合同约定的其他事项不变”。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，武滕飞、周克敏与港佳公司签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于港佳公司应否就变更S1地块规划的行为承担违约责任。本院认为，首先，案涉房屋虽位于S2地块，但S1和S2属同一规划地块，港佳公司对S1地块规划的变更系对案涉房屋所在地块的规划变更。且港佳公司在销售xx苑房屋时亦将S1地块规划的配套商业等作为宣传内容，吸引购房者购买房屋，故S1地块规划情况对于购房者是否购买案涉房屋具有一定影响。港佳公司出售案涉房屋后改变规划，减少S1地块的商业面积，增加住宅面积，对于xx苑业主的居住生活确有一定影响，存在违约行为，应承担相应违约责任。港佳公司主张双方《昆山市商品房购销合同》中约定的案涉房屋所在地块面积系S2地块面积，而S2地块规划未变更，即使将S1地块规划情况视为合同的一部分，其也未违反合同约定，本院不予支持。其次，武滕飞、周克敏主张港佳公司应赔偿其总房价7%的违约损失，但其所提交的xx苑、xx佳苑、千灯镇其他房屋的房价情况受多种因素影响，其并未提供充分证据证明港佳公司变更S1地块规划给其造成的损失，该损失亦无法通过评估测算，故一审判决酌情认定港佳公司应支付的违约损失计算标准为总房价的0.5%，并无不当，但一审判决表述该违约损失为违约金有误，因不影响港佳公司违约责任的承担，本院予以维持。关于港佳公司应否支付武滕飞、周克敏逾期交房违约金。本院认为，双方补充协议已对交房时间作出新的约定，港佳公司已在该约定交房时间前按约交房，故本院对武滕飞、周克敏主张的逾期交房违约金不予支持。武滕飞、周克敏主张该补充协议系附条件协议，港佳公司在保持原合同其他事项不变的情况下才能免除港佳公司逾期交房的违约责任，但补充协议第五条仅约定“原合同约定的其他事项不变”，并未约定在原合同约定的其他事项不变的情况下，补充协议约定的交房时间变更条款才生效，故本院对其主张不予支持。关于港佳公司是否应承担武滕飞、周克敏为本案支出的律师费。本院认为，武滕飞、周克敏仅提供了法律服务合同及发票，但未提供证据证明该律师费已实际支付，本院对武滕飞、周克敏关于律师费的诉请不予支持。综上所述，武滕飞、周克敏、港佳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决将违约损失表述为违约金有误，但不影响港佳公司违约责任的承担，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5168元，由上诉人武滕飞、周克敏负担2580元，上诉人昆山港佳置业有限公司负担2588元。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年五月十九日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。