广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1424民初451号原告：魏兆榜，男，1995年6月6日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××617，住广东省深圳市宝安区×××××××××××。委托诉讼代理人：魏明昌，男，1967年2月12日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区×××××××××××,系原告父亲。被告：五华奥园广场有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××918M，住所地五华县县××××（五华县招商和经济合作局内）。法定代表人：曾国强，该司总经理。委托诉讼代理人：郑景清，广东深梅华律师事务所律师。原告魏兆榜诉被告五华奥园广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告魏兆榜的委托诉讼代理人魏明昌，被告五华奥园广场有限公司的委托诉讼代理人郑景清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告五华奥园广场有限公司支付商铺租金19608元，垫付物业管理费用423.78元，商铺修复（砌墙）费用4322.67元，违约金292.25元，合计24646.70元；二、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告魏兆榜与被告五华奥园广场有限公司经协商，订立了《五华奥园广场1幢商业楼135商铺租赁合同》，将五华奥园广场1幢商业楼135商铺租赁给五华奥园广场有限公司管理使用，作为被告五华奥园广场有限公司的房屋销售大厅及办公室。按《合同》该租赁商铺的建筑面积为40.63平方米，套内面积35.46平方米。租赁期限为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日，每月租金4902元；按《合同》约定被告五华奥园广场有限公司未能依约按时支付租金，每逾期一日须按拖欠金额的万分之一向原告支付违约金。租赁期限届满时，被告五华奥园广场有限公司应将该租赁的商铺按合同约定的界限进行间隔恢复成立的房间（即每间商铺应砌墙间隔）交给原告。在2020年4月30日该《合同》租赁期限届满后，被告五华奥园广场有限公司没有将该租赁的商铺按合同约定的界限进行间隔恢复成立的房间（即每间商铺应砌墙间隔）交给原告。原告多次要求被告五华奥园广场有限公司尽快进行间隔恢复成立的房间（即每间商铺应砌墙间隔），但被告没有正当理由拒不施工，也没有将该租赁的商铺交给原告，继续占用该租赁的商铺至2020年12月31日。因此，被告五华奥园广场有限公司拖欠原告的租金19608元（2020年9月至12月），商铺按合同约定的界限进行间隔恢复成立的房间的修复费用4322.67元、垫付的物业管理费用423.78元、违约金292.25元，合计24646.70元。经原告多次催收，被告五华奥园广场有限公司拒不支付。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉请。被告五华奥园广场有限公司辩称，原告与被告签订的租赁合同期限为2017年5月1日至2020年4月30日，合同到期没有续签合同，被告是继续使用到2020年9月7日，所以9.1之前的租金已经全部支付清楚。此合同为不定期租赁合同，随时可以终止。我方提交的证据图片显示9.16原告已将设备全部进场，我方没有继续占有该商铺。因此，不存在再支付原告9-12月的租金以及物业管理费。商铺也按照原告的意思砌墙，所以不应该承担商铺修复费用4322.67元。因为2020年4月30日以后的合同为不定期合同，不可能产生违约金，因此，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：涉案135号商铺由原告向被告购买,后被告向原告承租该商铺用作营销中心并签订了《五华奥园广场1幢商业楼135商铺租赁合同》，约定租赁期三年（2017年5月1日至2020年4月30日）、租金4902元/月，每季度支付一次租金，并约定被告未能依约按时支付租金，每逾期一日须按拖欠金额的万分之一向原告支付违约金，违约金额最高不超过拖欠金额的千分之一。后合同租赁期满，被告继续租用该商铺，且租金支付至2020年8月底，但双方未重新签订书面的租赁合同。而涉案商铺的物业管理费自2020年10月起由原告负责缴交，9月之前的物业管理费则由被告负责。2020年10月开始，原告陆续向被告管理的物业公司申请装修涉案商铺。因认为被告租用涉案商铺至2020年12月底而欠付9月-12月的租金及未能按合同约定恢复原状即相邻商铺之间进行隔墙，经协商未果，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告提供广东广诚建设工程有限公司于2020年12月2日出具的《单位工程投标报价汇总表》、《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》和五华县天地人和建筑工程有限公司于2021年1月8日出具的《收据》拟证实相邻商铺之间砌结一扇墙的费用4322.67元（38904元÷9扇），且明确是广东广诚建设工程有限公司组织其公司人员进行砌墙。被告主张其在2020年7月起开始搬离涉案商铺而实际使用涉案商铺至2020年9月7日，而原告则主张被告系在2020年8、9月间搬离涉案商铺且自2020年9月起开始着手清理拆除工作。另查明：一、原、被告确认被告砌结了两扇墙，其中一扇在133号商铺和135号商铺之间，另一扇墙在131号商铺与130号商铺之间。二、涉案商铺现已由原告自行用于餐饮行业。三、从被告提供的由其安排负责跟进涉案商铺事宜的卢工与原告的微信聊天记录记载内容可知原、被告自2020年8月中旬起就已开始沟通协调涉案商铺的恢复修葺事宜。案经本院调解未果。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见，本案争议的主要焦点是：一、涉案商铺的解除期限认定问题。涉案商铺是原告向被告购买，后被告向原告承租涉案商铺用作营销中心并签订了《五华奥园广场1幢商业楼135商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年4月30日。后租赁期限届满，被告继续承租使用该涉案商铺，但双方未再重新书面签订租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”、第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”、第七百三十四条第一款：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”的规定，原合同约定的租赁期限届满后，被告继续承租使用涉案商铺，而原告亦收取了被告支付的原合同租赁期限届满后至2020年8月止的商铺租金，可见，双方均以自身行为表明合意继续租赁涉案商铺，但双方未再重新签订书面租赁合同，亦未明确约定新的租赁期限，此时，双方形成不定期租赁合同关系，任何一方都可以随时解除该租赁关系，但均须履行在必要合理期限之前通知对方的义务。根据被告提交的其安排负责跟进涉案商铺事宜的卢工与原告的微信聊天记录记载内容“双方自2020年8月中旬起就已开始沟通协调涉案商铺的恢复修葺事宜”、原告庭审陈述被告自2020年9月起即开始着手清理拆除工作，和原告自2020年10月起陆续申请装修涉案商铺的客观事实，结合涉案商铺的物业管理费自2020年10月起由原告负责缴交，9月之前的物业管理费则由被告负责的实际情况，本院予以认定2020年9月为被告在解除双方不定期租赁合同关系时所履行的在必要合理期限之前通知对方的义务，则自2020年10月起，双方的不定期租赁关系依法解除。但被告却仅支付了至2020年8月止的租金，而9月租金未付，则原告诉请被告支付2020年9月份的租金4902元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于10月-12月的租金，如上所述，双方租赁关系自2020年10月起已依法解除，则双方已不存在租赁合同关系，故原告诉请被告支付2020年10月-12月的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。虽双方自合意继续承租涉案商铺时未再重新签订书面租赁合同，但根据上述《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款的规定内容可知，原租赁合同继续有效，则根据原合同内容约定：“被告未能依约按时支付租金，每逾期一日须按拖欠金额的万分之一向原告支付违约金，违约金额最高不超过拖欠金额的千分之一”，原告诉请被告支付违约金，亦有事实和法律依据，本院予以支持。违约金以4902元为基数自2020年10月1日起至付清之日止按日万分之一支付违约金，但违约金数额最高不超过拖欠金额的千分之一，而自2020年10月1日起至本案诉讼时已有五月之余，期间内的日违约金总数额已超过拖欠金额的千分之一，故本院直接核算违约金为4.9元（4902元×1‰）。至于原告主张的垫付物业管理费423.78元，因双方不定期租赁关系自2020年10月起已解除，则作为业主方的原告，理应就自身产业即涉案商铺的物业服务向被告所管理的物业公司支付物业管理费，故原告主张物业管理费属垫付且诉请423.78元，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉请商铺修复（砌墙）费用4322.67元，原告未提供正式发票，而仅提供了广东广诚建设工程有限公司于2020年12月2日出具的《单位工程投标报价汇总表》、《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》和五华县天地人和建筑工程有限公司于2021年1月8日出具的《收据》拟证实相邻商铺之间砌结一扇墙的费用4322.67元（38904元÷9扇），但原告庭审中又明确陈述系广东广诚建设工程有限公司组织其公司人员进行的砌墙，则广东广诚建设工程有限公司负责施工，而由五华县天地人和建筑工程有限公司进行收款，不符合常理和交易习惯，而原告又未能提供证据证实两家公司间存在委托收款关系，且涉案商铺现已由原告自行用于经营餐饮业，商铺原状已改变，无法核定原告是否自行恢复间墙及墙体位置、规格、用材等，且从原告将涉案商铺自行用于经营餐饮业而言，商铺之间进行间墙已无必要，亦不实际，有悖经营餐饮业需空间开阔、规整的行为习惯，故原告诉请商铺修复（砌墙）费用4322.67元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告五华奥园广场有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告魏兆榜支付2020年9月份的租金4902元、逾期违约金4.9元，合计4906.9元。二、驳回原告魏兆榜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416.18元，减半收取计208.09元，由原告魏兆榜负担166.09元；被告五华奥园广场有限公司负担42元。本判决为终审判决。审判员  周懂征二〇二一年四月二十九日书记员  李文婷