广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1200号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈月霞，女，1961年8月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：梁建雄，广东葵成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洁莹，广东葵成律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈森昌，男，1982年8月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：刘欢燕，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永权，广东汉铎律师事务所律师。上诉人陈月霞因与上诉人陈森昌租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初10898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈月霞上诉请求：撤销原审判决，改判支持陈月霞的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审法院认为合同解除（终止），就不能计算租金，属于概念混淆。原审法院认为涉案《租赁合同》于2019年9月15日解除，因此陈森昌无需支付租金，这显然是混淆概念。原审判决认定《租赁合同》与《退租协议》均合法有效，《退租协议》作为解除租赁合同的文件，明确规定“9月份按实际使用天数计算租金………9月15日后按日计算……。”即陈月霞在诉讼请求中要求的“租金”，非但没有否认租赁合同的解除，而是根据该《退租协议》的约定，在陈森昌没有履行《退租协议》用砖间墙以及支付退租补偿金的违约情况下，依约追究其违约责任而“按日计算的租金”，是遵循合法有效的《退租协议》的民事行为，原审法院认为陈月霞的主张违背逻辑和常理是错误的，也根本无法推翻《退租协议》中关于“9月15日后按日计算租金”的约定。另外，原审判决认为陈月霞可“另循法律途径解决”有关损失更是多此一举，一案多诉。因此，陈森昌仍需按照《退租协议》约定按日支付租金（占用费），合理合法。2.原审判决减轻《退租协议》中违约方（陈森昌）的责任，加重守约方（陈月霞）的责任，显失公平。本案中，由于陈森昌一直没有按《租赁合同》和《退租协议》的约定用砖间墙和支付补偿金（只是在陈月霞起诉后才支付），已经构成违约，且直到2020年6月份，陈森昌的店铺名称“反斗乐园宠物用品”的招牌，仍然横跨了涉案的103铺位跟旁边的105铺位，而陈森昌的“比瑞吉”广告牌位至今挂在103铺的门面，即陈森昌仍在占用涉案铺位，在这种情况下，不应存在原审法院所说的陈月霞单方收回商铺自行恢复砖间墙。更为关键的，陈月霞的103铺、旁边其他业主的105铺、后边其他业主的123铺、124铺等共六间铺位，均由陈森昌租赁，陈森昌为了其使用上的方便，租赁初期将原来的砖墙改成板间墙。后来陈森昌要求退出涉案的103铺，其完全有条件恢复用砖间墙（因周围几间铺位都是其一人租赁的），交回给陈月霞。现陈森昌没有再经营后面的123、124铺位，其无法恢复与123、124铺位的砖墙，陈月霞更无法完成。同时，由于现状是板间墙，当陈森昌自己安排使用是没有问题，但单独由陈月霞再行出租，实际是也一直无法实现，且这也无法改变陈森昌违约的事实。因此，原审法院认为在陈森昌没有完成用砖间墙时，陈月霞没有采取适当措施减小损失，从而不支持陈月霞要求租金（使用费）的诉求，显然属于错误认定及适用法律不当。事实上，相关板间墙的铺位存在相当大的安全隐患，一间不安全的铺位不会有人来租赁使用。陈森昌没有按《退租协议》的约定完成用砖间墙，对于依约按日计算租金而导致陈月霞支付的金钱损失的扩大，理应由陈森昌承担。3.原审法院认定江门市润普置业有限公司（下称润普公司）接收陈森昌的钥匙的事实错误。原审法院从陈月霞与润普公司邓小姐的对话推定润普公司接收了陈森昌的钥匙，认为陈森昌完成店铺交接手续，是脱离事实依据的。根据合同相对性原则规定，《租赁合同》以及《退租协议》是陈月霞与陈森昌所产生的民事法律行为的依据，要履行这些权利义务是合同当事人之间的行为。陈月霞没有委托润普公司（物业管理公司）行使权利，陈森昌不能在没有依约履行上述协议约定的义务，就将一条钥匙随意弃置合同以外的第三方，就认为将上述协议的义务已完成了。且润普公司接收钥匙有一项完整的手续，应由租赁双方当事人同时表示同意接收，并签订该物业管理公司的钥匙交接表，才算接收。由于陈森昌并没有按照《退租协议》将涉案铺位恢复成用砖间墙和支付退租补偿金，陈月霞明确表示不接收该铺位，润普公司邓小姐也指出是陈森昌单方将钥匙扔给她，她要求其前来收回钥匙，但陈森昌一直予以回避。所以，原审判决以此来认定物业管理公司已接收涉案铺位的钥匙是错误的。二、原审法院的判决属于适用法律错误。原审法院认定《租赁合同》以及《退租协议》均为有效合同，由此可见，陈森昌在签订《退租协议》后一直没有完成用砖间墙以及支付相应补偿款，陈月霞要求陈森昌支付9月15日后的租金（使用费）是遵守合约的行为，原审法院引用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，将其划分为合同一方当事人（陈森昌）违约，但陈月霞（守约方）无法实施的行为而造成的损失扩大，责任由陈月霞（守约方）承担，属于适用法律错误。综上，原审判决缺乏事实和适用法律错误，故依法提起上诉，望裁如所请。陈森昌辩称，陈月霞的上诉理由没有依据，坚持陈森昌上诉意见及一审判决认定的事实以及一审判项（除陈森昌提出上诉的内容）。陈森昌上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项，改判支持陈森昌的全部诉讼请求；2.改判原审判决第四项为：陈森昌支付补偿费5000元及钥匙损失费100元给陈月霞。事实和理由：一、一审法院在认定“双方的租赁合同已于2019年9月15日协议解除，陈森昌己于2019年10月12日前将涉案103铺钥匙其中一把交回了物业公司，10月份起没有使用涉案103铺”的基础上，又支持陈月霞诉求，判令陈森昌支付一个月的占用费5280元，没有事实依据和法律依据。二、由于涉案商铺103铺与105铺相邻，103铺的背墙是123、124铺，103、105的间墙与103、123、124的北墙是形成一个直角形。而123、124铺现正经营，客观上无法拆除重修砖墙，如拆除重修会造成他人经营的损失及影响，一审法院考虑到实际情况判决由陈森昌补偿费用给陈月霞自行日后重修，处理正确。但103与105铺的间墙，一审法院判决重修不合理，因不符合建筑学上的整体性结构原则，两墙应形成一个整体的处理原则，均应以补偿方式整体补偿给陈月霞。一审法院的处理欠妥，且难予执行，请二审法院予以纠正。综上所述，请二审法院查清本案事实，支持陈森昌的请求。陈月霞辩称，一、原审判决第九页第三段将物管公司的聊天记录内容进行了曲解，该内容反而证实了陈森昌是单方将一条103铺钥匙留给物管公司；物管公司也认为其不符合移交程序。欲将钥匙还给陈森昌，只是陈森昌不接回而已，并非一审判决所述的物业公司已接收钥匙。即使如此，陈森昌还持有陈月霞103铺另一条钥匙。二、既然《租赁合同》和《退租协议》均为合法有效，就应严格遵守和履行。本案解除或终止合同，并不是租赁合同已经到期，而是因为租赁者陈森昌不能继续履行合同，向陈月霞提出提前解除合同。因此才引发租赁者陈森昌补偿陈月霞租金损失的相关情况。《退租协议》是由陈森昌书写的，更是其真实意思表示，恢复原来租赁前现场为准则即《租赁合同》中的用砖间墙以及补偿相关租金，即是解除或终止《租赁合同》的两个前提条件（在此交钥匙反而不是）。2019年9月15日后按日计算更是对租赁者陈森昌不能依约履行《退租协议》的补救措施、赔偿陈月霞损失、承担违约责任的约定，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的相关规定。合同解除或终止，不影响合同中结算和清理的条款的效力，即不影响《退租协议》关于9月15日后按日计算的约定。原审判决也是引用该法律条文的规定，却得出相反的判决内容是错误的。三、本案无需另寻法律途径解决。因《退租协议》已有约定如何解决即9月15日后按日计算。陈月霞按照该协议约定提起了本案诉讼，要求陈森昌在没有完成用砖间墙和补偿租金的情况下按日计算租金给陈月霞。四、强调一个事实，陈森昌是在陈月霞起诉后才支付《退租协议》约定的租金补偿。原审判决纵容了违约方，惩罚了守约方是错误的。陈月霞向一审法院起诉请求：1.判令陈森昌立即支付租金66000元（从2019年9月16日暂计至2020年7月31日共10.5个月，直至偿还之日止，以及《退租协议》约定了补偿租金共两个月）。2.判令陈森昌将租赁陈月霞的103铺用砖间墙恢复原状。3.诉讼费用由陈森昌承担。在诉讼过程中，陈月霞变更第一项诉讼请求为支付租金自2019年9月16日至交还103商铺钥匙给陈月霞之日止，变更第二项诉讼请求为恢复103商铺拆除前的分户墙，用砖间墙，增加一项诉讼请求为判令陈森昌将103商铺钥匙交还给陈月霞。陈森昌向一审法院提出反诉请求：1.确认陈森昌与陈月霞就座落于蓬江区白沙大道东103铺的租赁合同关系于2019年9月15日解除；2.本案全部诉讼费用由陈月霞承担。一审法院判决：一、确认陈月霞与陈森昌签订的《租赁合同》于2019年9月15日解除；二、陈森昌于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费5280元给陈月霞；三、陈森昌于本判决发生法律效力之日起十五日内用砖恢复江门市蓬江区××××××××××××与105室之间的间隔墙，陈月霞应予配合；四、陈森昌于本判决发生法律效力之日起十日内支付砌墙补偿费3000元及钥匙损失费100元给陈月霞；五、驳回陈月霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1450元，由陈月霞负担1044元，陈森昌负担406元。反诉受理费50元，由陈月霞负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对陈森昌、陈月霞提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、陈森昌是否应向陈月霞支付占用费以及应当支付的金额；二、陈森昌是否应用砖恢复涉案商铺的间隔墙。关于陈森昌是否应向陈月霞支付占用费以及应当支付的金额问题。双方签订的《退租协议》明确写明陈森昌于9月15日退出租赁，双方当事人均在该协议上签名确认，可以认定双方当事人已协商一致于2019年9月15日解除涉案租赁合同，一审判决确认涉案租赁合同于2019年9月15日解除，并无不当，本院予以确认。综合陈森昌提交的现场照片、陈月霞提交的微信聊天记录、润普公司发给陈森昌的收费明细表等证据，一审判决推定陈森昌自2019年10月起没有使用涉案商铺，并无不当。2019年10月13日陈月霞已经知道陈森昌已搬离涉案商铺，但以不符合条件为由拒绝接收涉案商铺钥匙，也没有及时通过法律途径维护自己的权利，其对涉案商铺长期空置而产生的扩大损失应当承担相应的责任。陈森昌虽然2019年10月13日前已搬离涉案商铺，但没有按照约定将商铺恢复原状，故陈森昌也应对其搬离后涉案商铺的空置承担一定的责任。综合本案的具体情况，一审判令陈森昌在已支付2019年9月16日至10月30日占有使用费2640元外，再参照原合同约定的租金标准向陈月霞支付一个月的占有使用费，并无明显不当，本院予以维持。虽然《退租协议》约定9月份按实际天数计算租金，但由于涉案租赁合同已于2019年9月15日解除，故2019年9月15日后的租金实际上应为占有使用费，且一审判决已就2019年9月15日后的占有使用费作出处理，故陈月霞主张陈森昌支付2019年9月15日后的租金，理据不足，本院不予支持。关于陈森昌是否应用砖恢复涉案商铺的间隔墙问题。根据涉案《租赁合同》以及《退租协议》的约定，陈森昌应将涉案商铺原来的间隔墙用砖砌墙恢复原状，而涉案103铺与105铺之间的间隔墙存在恢复原状的条件，故一审判令陈森昌用砖恢复涉案103铺与105铺之间的间隔墙，并无不当，本院予以维持。陈森昌主张涉案103铺与105铺之间的间隔墙恢复不符合建筑学上的整体性结构原状，该间隔墙的处理应当以补偿的方式整体补偿给陈月霞，理据不足，本院不予支持。至于103铺与123、124铺的间隔墙，由于123、124铺并非属于陈月霞所有，且目前处于经营使用中，若重新用砖砌墙必然对该两商铺的业主及使用人的合法权益造成影响，故一审认定陈月霞关于在103铺与123铺、124铺之间用砖砌间隔墙的诉求实际无法执行，并酌定陈森昌向陈月霞补偿砌墙费用3000元，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，陈森昌、陈月霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1509.50元（已由陈森昌预交59.50元，由陈月霞预交1450元），由陈森昌负担59.50元，由陈月霞负担1450元。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二一年五月二十日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉