内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终598号上诉人（原审被告）：张钰莹，女，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：崔诗扬，内蒙古索伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丛日旭，男，个体工商户，住内蒙古自治区。原审被告：莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司。法定代表人：于洪鹏，经理。上诉人张钰莹因与被上诉人丛日旭、原审被告莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司（以下简称万和物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院（2020）内0722民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张钰莹的委托诉讼代理人崔诗扬，被上诉人丛日旭到庭参加诉讼。万和物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张钰莹上诉请求：1.依法改判，驳回丛日旭的诉讼请求或发回重审。2.丛日旭承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.丛日旭的损失不是张钰莹造成的，张钰莹没有过错，不应承担赔偿责任。张钰莹与丛日旭之间系房屋租赁合同关系，合同成立后，案涉房屋即交付给丛日旭，房屋处于丛日旭占有、使用的状态下，要进行房屋设施的维修必须征得丛日旭的同意。张钰莹已经按照万和物业公司的要求缴纳了1744.05元供热管道维修费，尽到了法律规定的“在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的义务。供热管道属于整栋建筑物的共有部分，只能由供热公司或者物业公司进行维修更换，业主无权施工。案涉房屋的管道没有维修是因为丛日旭认为更换管道会影响其经营收益而拒绝维修，丛日旭存在明显过错，应自行承担责任。2.由于丛日旭拒绝更换管道造成张钰莹的房屋受到损害，张钰莹保留向丛日旭追索经济损失的权利。丛日旭辩称，对一审判决没有异议，对张钰莹的上诉请求不认可。万和物业公司未出庭也未提交书面意见。丛日旭向一审法院起诉请求：1.要求张钰莹、万和物业公司共同连带赔偿171756.7元，其中包括物品损失费106960元；房屋租赁损失费22500元（3750元/月×6个月）（房屋租金为45000÷12个月=3750元/月，租金损失期限2020年4月8日至2020年10月1日，共计损失期限6个月）；取暖费损失1482.7元（供暖周期6.5个月、供暖费为9637.7元，损失期限为1个月）；营业损失费40854元（6809元/月×6个月）。2.要求丛日旭、万和物业公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：丛日旭从2016年起承租张钰莹所有的××旗市经营台球厅。万和物业公司为该门市提供物业管理服务。张钰莹作为甲方、丛日旭作为乙方于2019年10月1日续签一份《门市房租赁合同》，租期从2019年10月1日至2020年10月1日，年租金为45000元，租金给付方式为每年一付。下年房租随行就市，同等条件下，丛日旭有优先承租权。同时，合同第三项约定“甲方在合同生效前，应该在门市房的电、水及门窗等各种设施已经维护，在确认没有损坏和能够正常使用后交付乙方。承租期间，地面、墙体、门窗损坏由乙方负责赔偿损失，室内自来水主管道和暖气主管道自然损坏由甲方负责维修，物品损坏由乙方负责包赔损失，乙方负责出租期间的防火、防盗。”合同签订后，丛日旭按照约定给付张钰莹一年房租费45000元。2020年4月8日涉案房屋内的供热主管道出现漏水，导致该房屋被浸泡，室内部分物品被浸湿。根据当日莫旗公证处的视频显示，地面有积水，房屋墙体壁纸、地面地毯、地上物品等均有不同程度的浸泡。事件发生后，丛日旭告知张钰莹和万和物业公司漏水的情况。张钰莹和万和物业公司到达现场，万和物业公司将台球厅里的水排出。在案件审理过程中丛日旭申请对其装修损失和物品浸泡损失进行评估，法院委托国宏信价格评估集团有限公司呼伦贝尔市分公司作出国宏信（蒙·呼伦贝尔）（价）字2020第056号价格评估报告书和关于价格评估报告的补充说明，评估结论为：2020年4月8日价格评估基准日的价格为106960元。丛日旭为此评估花费鉴定费8000元。另查明，丛日旭和张钰莹签订的《门市房租赁合同》第一年租期于2020年10月1日到期，双方未再续约。再查，案涉房屋内的供热主管道从丛日旭于2016年租赁后陆续出现漏水情况，均由万和物业公司予以维修。2017年又因案涉门市所在的楼房因管道老化等原因进行整体更换维修。张钰莹作为房屋所有权人向万和物业公司交纳更换维修费用1744.05元。后万和物业公司到案涉门市进行更换，但丛日旭因更换时间系十一国庆放假期间，经营效益预计较好。主管道的更换维修必然影响其经营效益，且与张钰莹和万和物业公司协商补偿收益及处理因更换产生的装修方面的破坏损失未果。因此，案涉门市在此期间未予以更换维修供热主管道。一审法院认为，本案的争议焦点：一，当事人对供热管道漏水所造成的结果及合理合法的损失各自是否存在相应的过错，是否应承担相应的责任。首先，双方对2020年4月8日案涉门市内的供热主管道因年久老化、腐蚀，出现缺口导致漏水事件发生的原因和事实均没有异议。予以认定采纳。对于因漏水造成丛日旭经营的台球厅被浸泡，部分物品受损的后果各方是否存在过错，由谁承担赔偿责任的问题。本案中丛日旭和张钰莹于2016年开始签订《门市房租赁合同》，合同签订后丛日旭交付房屋租金，张钰莹交付租赁物，双方之间构成房屋租赁合同关系。万和物业公司则一直为该门市提供物业管理服务。2017年万和物业公司协调收费，组织包括案涉门市在内的小区供热管道进行更换维修事宜，分摊到张钰莹的更换维修费用为1774.05元，并由张钰莹如期如数交纳。但是，丛日旭主张因该更换维修事宜影响营业收入无法协调和因更换维修事宜如造成部分物品遭受破坏无人处理的原因，未同意予以维修。此后，张钰莹作为房主、万和物业公司作为组织协调方对该争议问题也一直未与丛日旭达成一致的协商意见。最后，架设在案涉门市屋内的供热管道未再进行更换维修，并且该供热管道此后多次出现漏水情况，但因漏水较少，通过丛日旭告知万和物业公司予以维修解决。但是，综合上述事实以及2020年4月8日相对较大的漏水事件可见，丛日旭作为长期使用案涉门市的租户、张钰莹作为案涉门市所有权人，以及万和物业公司作为维修更换的组织协调方，均可明显知晓案涉供热管道已经存在问题，需要更换维修予以解决存在的隐患，未予更换维修后多次细微漏水情况也已有先兆，但各方均没有做到防微杜渐。在因更换维修期间丛日旭主张的台球厅停业损失和物品搬挪毁坏损失未得到各方协商一致的情况下，在此后的两年多时间均怠于履行各自的责任和义务，未再进行任何更换维修事宜的重启工作，都心存侥幸，彼此推卸责任，小漏小修，最终导致出现严重缺口，发生漏水事件。如果抓住时机及早更换维修，即可防患于未然。因此，丛日旭、张钰莹和万和物业公司对4月8日漏水所造成的损害后果均有一定的过错。同时，丛日旭与张钰莹系房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，张钰莹作为出租人，应依据租赁合同，在合同期内履行出租人义务，有责任对门市房屋内架设的供热主管道等设施安全尽到一定的保障义务。万和物业公司作为案涉门市的物业管理企业，知道业主的房屋内共用的供热主管道未更换维修，存在漏水现象后，应预见可能造成大面积财产损失或造成停热给业主生活不便等情形，因此应该及时与相关部门取得联系协调消除安全威胁。万和物业公司作为管理企业应做到及时、准确的为业主提供服务，但其在该过程中怠于履行协调组织义务，且提供服务欠妥，有瑕疵，应承担一定的过错责任。对于承租房屋且自称在租赁期限内已经发生多次漏水的丛日旭，也清楚管道隐患和预见漏水对其物品造成损失的后果。但却因影响营业收入无法协调等原因，未同意予以维修，以致供热管道年久失修情况的未尽早得到改善。综上，结合各方的过错程度，酌情确定丛日旭承担45%的责任，张钰莹承担45%的责任，万和物业公司承担10%的责任。同时，张钰莹于2017年供热管道统一维修期间交纳更换维修费用，并非其全部免责的理由。万和物业公司在发生漏水事件后及时到现场清理亦在其服务职责范围内，亦非免责情形。所以，对张钰莹和万和物业公司提出的上述免责抗辩理由不予采纳。本案的争议焦点二，丛日旭各项诉求的事实依据和法律依据。丛日旭经营的台球厅物品损失，根据价格评估报告书的意见认定物品损失价值共计为106960元，依法予以认定采纳。对于丛日旭主张的漏水之日2020年4月8日至房租到期之日2020年10月1日期间，共计6个月的房屋租赁损失费、取暖费和营业损失费，该期间内丛日旭确实无法正常使用案涉门市，根据年租金计算予以支持房租费主张22500元（3750元/月×6个月）。对于取暖费在该期间丛日旭的物品放置在案涉门市，仍受益于该取暖权益，并非其损失。所以，对该项费用不予支持。对于营业损失，丛日旭以自治区2019年分行业职工年平均工资标准中的文化、体育和娱乐业主张每月6809元的营业损失，该诉求标准没有法律依据，也没有其他证据予以佐证其合理性。因此，对该项诉求不予认定支持。对于鉴定费有票据予以证明为8000元。丛日旭合理合法的经济损失共计为137460元。张钰莹应承担的赔偿金额为61857元（137460元×45%），万和物业公司应承担的赔偿金额为13746元（137460元×10%），剩余的部分由丛日旭自行承担。张钰莹、万和物业公司抗辩物品损失价值部分应当包括折损率和修复费用，价格评估报告的委托事项即为“物品损失价值”，评估报告显示的价格评估方法中包括“估测被评估标的已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除”，因此该评估报告的结论已经通过现场勘查物品认定有无修复必要和浸泡后物品使用价值，结合贬损因素综合认定“损失价值”。同时，张钰莹、万和物业公司对折旧问题未提供证据证明哪些财产需要作何种折旧，并且若无案涉漏水事件发生，台球厅的物品可以继续正常使用，而不会产生任何经济损失，不能因侵权行为而自担在正常情况下本不应产生的折旧损失。所以，对于万和物业公司的抗辩不予采纳。综上所述，对丛日旭主张的部分诉求予以认定支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、张钰莹于本判决生效之日起十日内一次性给付丛日旭各项损失共计61857元；二、莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付丛日旭各项损失共计13746元；三、驳回丛日旭的其他诉讼请求。案件受理费3895.14元，减半收取计1974.57元，由丛日旭负担1185.57元，由张钰莹负担700元，由莫力达瓦达斡尔族自治旗万和家园物业服务有限公司负担89元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，关于张钰莹应否向丛日旭承担赔偿责任的问题。张钰莹作为房屋出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。张钰莹应当预见到其出租的房屋内供热管道可能出现老化、渗漏的情形，但其在将房屋交付给丛日旭使用之前未进行必要的检查维修以排除隐患。在对案涉楼房管道进行整体更换时，张钰莹应当积极协调、配合承租方及物业部门对出租房屋管道进行更换修理，因张钰莹怠于履行上述管理义务，对于供热管道漏水给承租人造成的损失，其应承担与其过错相适应的赔偿责任，一审法院认定其承担45%的过错责任并无不当，故张钰莹所持对丛日旭遭受的因管道漏水导致的损失不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张钰莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3895.14元，由上诉人张钰莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 赫 男审 判 员 李 美 荣审 判 员 山   丹二〇二一年五月二十九日法官 助理 健   健书 记 员 萨仁通拉嘎附：本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：