广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1280号原告：邹太闰，男，1982年6月10日出生，汉族，公民身份号码：440×××××××********，住址：广东省高州市××××××××××××。原告：黎春燕，女，1985年10月13日出生，汉族，公民身份号码：360×××××××********，住址：广东省廉江市×××××××××。委托诉讼代理人：梁丹，系广东鹏乾律师事务所律师。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县××××××委会车桥头，统一社会信用代码：914×××××××××××508R。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，系广东科明律师事务所律师。原告邹太闰、黎春燕诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁丹、被告委托代理人陈晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告2018年7月15日至2020年12月25日暂计（总计894天）逾期办理房产证的违约金33829元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；2、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于博罗县××××××委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园的商品房，具体项目为********房，房款总价为389028元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房产后365日内向原告办理权属登记的房产资料交予产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证，被告的行为已经违反合同约定，因此，被告因支付原告逾期办证违约金暂计33829元。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院。被告答辩称，原告主张逾期办证没有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。这是因为双方签订的商品房买卖合同中有详细约定买受人需按照不动产登记部门和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则因此造成逾期办证的后果和责任，由买受人自行承担。而且合同只是注明委托出卖人代领预告登记、代领房地产权证，并没有代为办理房产权属证书。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，所以这些规定都表明契税的缴纳，首先应该由原告依法申报，由相关部门核定后缴纳契税才能相应地提供办证材料，申请办证。而事实上原告并未依法申报缴纳契税，这是导致其房地产权属证书不能依法办理的主要原因，我们有提供与原告同一栋的其他业主，都有按照上述的流程成功办理了不动产权证书。所以原告的第一项诉讼请求没有事实依据和法律依据。第二点原告诉求无事实和法律依据，应自行承担诉讼费用。查明的案件事实经审理查明，原告与被告签订落款时间为2018年1月24日的《商品房买卖合同（预售）》（编号：博罗（2018）10001313），约定由原告向被告购买博罗县××××××委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园51栋602房，价格为389028元。合同约定的付款方式及期限为：买受人应当于2018年1月23日前支付首期房价款人民币119028元，占全部房款的30.6%。余款人民币270000元向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了相关购房款项，被告于2018年1月30日向原告出具首期款支付发票，载明原告支付山水华章花园51栋602房首期款119028元，余款银行按揭支付。被告于2016年3月22日向原告出具办证费收款收据，载明原告支付山水华章花园51栋602房办证费7781元。原告邹太闰、黎春燕于2018年7月14日与惠州市嘉华达物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》、《室内卫生间、厨房、阳台渗漏维修责任书》。庭审时原告主张案涉房屋于2018年7月14日交付，被告则表示不清楚具体交付时间。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“（一）出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.详见合同附件十一补充协议第十四条处理。”第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》第十四条第一项、第二项约定：“1、非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的，出卖人不承担任何责任。2、买受人须按照不动产登记部分和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，买受人自行承担。”裁判的理由和结果本院认为，被告是具备房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，故属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于案涉房屋的交付时间、原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担。关于案涉房屋的交付时间。庭审时原、被告双方对房屋交付时间有分歧，但被告并未提供相关证据予以佐证其主张，结合本批系列案的实际情况、原告提供的《前期物业管理服务合同》、《室内卫生间、厨房、阳台渗漏维修责任书》及交易习惯，本院对原告的主张予以认可，确认案涉房屋的交付时间为2018年7月14日。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的被告出具的福田山水华章花园收款收据，原告于2016年3月22日向被告支付了山水华章花园51栋602房办证费7781元，本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件；另根据当时契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，经计算，该契税应为5835.42元（389028元×1.5%）。关于被告主张按现在的契税计算标准，该办证费不足以缴纳契税，但原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当包含契税，原告已履行交费义务，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题。根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告予以承担。被告提交的竣工结算备案表、楼盘测绘表及51栋其他业主办理的不动产权证，仅能证明案涉房屋具备办证条件且有其他业主已办理不动产权证，不能证明案涉房屋未办理不动产权者是原告的原因，故被告辩称未办证为原告原因的主张，本院不予认可。关于被告主张《商品房买卖合同》中约定只是代为领取预告登记、代领房地产权证，并没有代为办理房产权属证书，由于《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，且被告已收取原告缴纳的办证费，故被告有在房屋具有办证条件后通知原告并配合原告共同办理房屋产权证的义务，现案涉房屋已具备办证条件，但被告未提交证据证明已通知原告该事实且配合办证，故应由被告承担逾期办证责任。由于原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”结合案涉房屋的交付时间，被告需自2019年7月15日起至2020年12月25日止（共529天）按年利6%计付违约金给原告，即被告应付的违约金为33829.45元（389028元×529天/365天×6%），现原告诉请被告支付逾期办证违约金33829元，属于对自身权利的处分，符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邹太闰、黎春燕支付2018年7月15日起至2020年12月25日止的逾期办证违约金33829元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322.87元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  张 洁二〇二一年四月二十二日法官助理  杨玉婷书 记 员  陈博风