安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0122民初2336号 原告（反诉被告）：王俊，男，1989年8月24日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：朱书琴，安徽通闻律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽兴生活家资产管理有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇桥头集路西古河路南肥东生活家广场501号，统一社会信用代码91340122MA2MTJBD7U。 法定代表人：叶华，总经理。 委托诉讼代理人：曹武进，安徽天德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。 原告（反诉被告）王俊与被告（反诉原告）安徽兴生活家资产管理有限公司（以下简称兴生活家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王俊的委托诉讼代理人朱书琴、被告（反诉原告）兴生活家公司的委托诉讼代理人曹武进、高林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俊向本院提出变更后的诉讼请求如下：1、依法确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年12月31日解除;2、依法判令被告立即退还原告保证金100000元;3、依法判令被告赔偿原告损失753983元;4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:王俊系肥东县艾尚健身管理有限公司(以下简称为肥东艾尚公司)的发起人及法定代表人。2019年9月,在肥东艾尚公司设立期间,原告王俊为寻求公司经营场地,代表公司与安徽珺宸体育有限公司协商受让其承租被告位于桥头集路与古河路交口生活家广场内的柏力健身房俱乐部事宜,并签订《柏力健身房俱乐部转让协议书》,约定会员费抵偿案涉房屋装修及附属设施。同时,王俊与被告签订《租赁合同》,约定承租上述房屋,租赁期限为7年,自2019年9月30日起至2026年9月29日止。因公司尚未成立,上述协议均以原告王俊的名义签订。合同签订后,原告按约定缴纳保证金100000元。2019年10月,原告入驻后发现案涉房屋多处漏水,日渐严重。原告在发现后立即与被告联系沟通,要求尽快处理漏水问题,但是,原告多次催促后,被告至今未能解决房屋漏水问题。由于被告出租给原告使用的房屋一直存在漏水状况,导致原告的客户在健身时经常出现雨水滴在身上和器材上,部分体育器材因雨水浸泡导致毁损。因此,原告现有的客户要求退费,口碑大减难以招揽新客户,已经无法营业。直至现在,被告仍未解决漏水问题,由于房屋长期漏水,导致装修损坏和客源流失,原告无法继续使用该房屋正常营业,给原告造成了严重的损失。基于以上情况,原告于2021年1月1日向被告送达了《终止合同》,并于2021年1月6日再次送达了《解除合同通知书》。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,而被告生活家公司作为该房屋的出租方,不履行其应负的义务,已经构成违约,致使原告签订合同目的无法实现。依据合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定,原告诉至法院提出以上诉请,望予支持。 兴生活家公司辩称意见如下，请求法院依法驳回王俊的全部诉讼请求。主要理由如下： 一、王俊要求解除合同的行为，属于违约方要求解除合同情形。首先合肥市中级人民法院（2021）皖01民终178号民事判决书认定，王俊长期拖欠租赁费用，构成违约，应当承担相应的违约责任。王俊仅以房屋存在漏水为由长期拒绝支付租赁费用，依据并不充分，也不足以免除其违约责任。由上述判决可见，案涉房屋租赁纠纷王俊系违约方； 二、王俊要求解除合同时已不存在房屋渗水，故以房屋漏水为由要求解除合同并不成立。双方2019年9月26日签订租赁合同时，并不存在房屋渗水，王俊第一次通知兴生活家公司租赁的房屋发生渗水时间为2020年4月25日，接到通知以后，兴生活家公司积极联系房屋业主对房屋进行维修，因为5、6月份属于雨水季节，下雨期间，且屋顶没有干透，没有办法施工，无法彻底维修，故在彻底维修前采取临时性的维修措施，第一时间安排物业工程部用PVC管做临时支架，将渗水点导流、引流等有效措施，避免雨水直接滴落地面，争取将渗水造成的影响降至最低。2020年8月彻底维修完毕后，在2010年9月10日再次下雨时，兴生活家公司员工通知王俊，问他店里这两天可漏水了，关注一下，已经修补过了。在该9月份之后，王俊再也没有报渗水维修记录了，也没有再发生零星渗水现象。由此可见，租赁期间，被告全面履行了维修义务，王俊2021年元旦前后要求解除合同时，租赁房屋根本不存在漏水情形，在该时间点兴生活家公司起诉王俊支付拖欠租金的诉讼案件，已于2020年12月25日作出了一审判决，判决其支付全部拖欠的租金，此时王俊以漏水为理由要求解除合同，完全是找借口违约； 三、租赁房屋发生渗水并不导致合同目的不能实现。1、租赁房屋只是局部零星点有偶发性的渗水，而非严重质量问题漏水。房屋是因为2020年5月至7月发生特大暴雨时，屋顶水流不及时，少量雨水会灌入伸缩缝，渗至租赁房屋，而一般降雨则不会出现渗水，本案房屋仅是发生局部的零星点、偶发性的小的漏水渗水，而不是房屋发生严重质量问题漏水，通过视频录像可见；2、王俊之前水电使用记录，反映其经营未受到任何影响，并不存在发生渗水导致闭店停业情况。根据租赁期间所产生的水电费的用水、用电、电量基础事实可以反映，王俊一直正常开门营业，进行会员健身等经营活动，并没有闭店停业的结果发生。从王俊提供的微信记录等可以看出来，场地也不存在大面积的积水漫水等现象发生。王俊单方面称场地出现大面积成片漏水，以及外面下大雨里面下小雨等说辞显然严重不属实，实属王俊单方面捏造夸大其辞，毫无根据，案涉场地局部偶发性的漏水点存在，也不可能造成健身、设备等设施设备的损坏或损毁。王俊所称会员退费是否真实存在存疑，即使存在，是否与渗水具有必然直接的因果关系，亦无充分有效的证据证明。综上，本案不存在合同无法履行的合同目的无法实现的情形，且王俊要求解除合同时，也不存在渗水情况，其要求解除合同，显然无事实和法律依据。而且补充一点，根据二审的判决，王俊房租是支付到2021年3月底，也就是说法院支持合同是继续履行，因此原告要求确认合同已于2019年12月31日解除，完全没有事实和法律依据； 四、王俊要求违约解除合同，应承担合同违约责任。王俊违约要求解除合同，属于单方终止合同。根据合同第八条第三项的约定，自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同应视为严重违约。至于王俊违约拖欠租金构成违约，以及违约提出解除合同这个事实，兴生活家公司有权依据合同第八条第二项，主张解除租赁合同，并追究王俊的违约责任。鉴于王俊已停止经营致租赁房屋处于闲置状态，为了避免损失的进一步扩大，生活家公司同意其在2021年3月16日先交还租赁房屋，但并未放弃追究其违约责任，对此，兴生活家公司已提出反诉，请求法院依法裁判。 王俊要求退还保证金100000元不符合合同约定，结合本案事实和已经生效的一审判决书，王俊存在拖欠租金等费用的严重违约行为。根据双方签订租赁合同第八条第二项约定，生活家公司有权不退还已收取的保证金。 王俊要求赔偿巨额损失不成立，王俊即使接收了原柏力健身的装修、防水、消防、弱电器械等财产，无论其是否支付对价，均与兴生活家公司无关。 本案解除合同系王俊违约所致，根据双方合同第六条第二项以及第十条第一项、第四项的约定，合同解除后，其为经营所进行的包括装修、防水、消防、弱电等装修装潢，恢复原状或将固定装修的设施无偿移交兴生活家公司，兴生活家公司不予补偿。 综上所述，王俊在违约拒交房租的前提下，以房屋存在渗水为由要求解除合同于法无据，请求法院依法驳回王俊的全部诉讼请求。 兴生活家公司向本院提出变更后的反诉请求如下：1、判令王俊支付逾期违约金47074元；（以519074元为基数自2020年8月16日计算最后一次未交租金，按照年利率15.4%计算至2021年3月16日）；2、判令兴生活家公司收取的履约保证金100000元无需退还；3、判令王俊支付免租期租金78160元（2个月当年租金）；4、判令王俊支付违约金123102元（3个月租金总额）；5、判令王俊承担兴生活家公司的律师费20000元；6、判令王俊支付拖欠水电费20484.18元；7、判令本案全部反诉费用由王俊承担。（以上的反诉请求均是依据合同第八条第二项的相关约定）。事实与理由：2019年9月26日，兴生活家公司（甲方）就位于××路××路××广场××层××㎡营业场地与王俊（乙方）签订租赁合同。其中合同对租赁物及租赁场地交付、租期、租金及支付方式、物业费等其他费用、违约责任等具体权利义务作出了详细明确的约定。兴生活家公司于2016年9月26日交付租赁场地，但王俊单方面无故拖欠租金等费用，除法院已判决款项外，王俊又拖欠物业费等费用。期间兴生活家公司多次通过电话或当面向王俊催缴相关被拖欠的费用，但王俊均以解除合同为由置之不理。兴生活家公司认为，双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照约定履行合同。王俊的行为已严重违约，兴生活家公司依法向人民法院提起反诉，请求判如所请。 王俊的辩称意见如下，兴生活家公司的诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回。王俊与兴生活家公司签订的租赁合同已经解除，且已经办理交接。兴生活家的反诉诉请没有事实和法律依据。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，兴生活家公司交付的案涉房屋存在漏水问题，不符合租赁条件，且王俊已经于2021年1月1日通知兴生活家公司解除合同，双方间的租赁关系已经解除。在2021年3月15日，王俊与兴生活家公司签订的《收铺交接书》，已经确认了兴生活家公司已经收回案涉房屋。 反诉请求第1项诉请，在之前的双方租赁合同纠纷案件已经作出处理； 第2项诉请，兴生活家公司提交的案涉房屋不符合租赁条件，严重违约，履约保证金应当退还； 第3项、第4项诉请，免租期租金不应当支付，违约金不应当支付，理由同第二项诉请反驳理由； 第5项诉请，兴生活家公司明知提供的房屋无法修复漏水问题，无法满足租赁条件，仍与王俊签订租赁合同，且租赁合同已经解除后仍提起反诉，耗费司法资源，所以，其支出的律师费应由其自行承担； 第6项诉请，反诉费用应当由兴生活家公司承担，理由同第5项诉请反驳理由； 第7项诉请，王俊并未拖欠水电费20484.18元，该项诉请无事实依据，在双方交接房屋时，水电费已经结清。 本院经审理认定事实如下：2019年9月26日,兴生活家公司（甲方）与王俊（乙方）签订《租赁合同》一份，约定兴生活家公司将位于肥东县××路××路××广场××层租赁面积为1954㎡营业场地租赁给被告经营健身馆，租赁期限为七年，自2019年9月30日至2026年9月29日；甲方同意给予乙方经营免租期4个月，其中免租期为2020年3月1日至2020年4月30日、2021年7月1日至2021年7月31日、2022年8月1日至2022年8月31日，免租期内免租金不免综合管理费；租金单价为20元／平方米，每月39080元，综合管理费单价为3元／㎡，每月5862元；租金支付方式：租金按3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日起全额支付，首次租金为117240元（2019年9月30日至2019年12月29日），以后乙方必须在每一支付期起始日三十日前全额付清该支付期租金；乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）100000元。乙方在承租期内未按合同约定时间缴付以上款项，逾期缴付15天不缴纳所欠费用的，甲方有权单方解除合同，收回房屋且履约保证金不予退还。其中第六条第4款约定，乙方的消防报警系统、喷淋系统、消防栓系统、消防排烟系统、消防防烟分区及防火分区系统的二次装修整改，防火疏散通道要预留共同使用，由乙方负责完成，并通过当地消防部门的二次消防验收，费用由乙方承担。第6款约定，乙方负责保护租赁场地（包括建筑物和所有设施设备）不受任何损坏，自然磨损和自然损坏除外。除明确由甲方负责维护的内容外，其余内容由乙方负责维护和保养，并修复由乙方的代理人、雇员、顾客、客人或者供货者所造成的任何损坏。乙方应承担水费、电费，标准为水费5元／吨，电费为1.3元／度。第八条约定（一）甲方违约及责任的承担。出现如下情形时，乙方有权提前终止本合同，甲方应当全额退还乙方缴纳的保证金、剩余租金，赔偿乙方按照租期当年租金标准计算的3个月的租金作为违约金，赔偿乙方能提供证据并折算后的装修损失，且乙方有权选择解除合同。1、租赁场地承重结构全部出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的，届时双方另行协商解决，乙方依据该情形提前终止合同时，应书面通知甲方。但只有部分租赁场地出现此等情况的除外，乙方无权提前终止本合同。2、如甲方因自身原因提前终止合同的。3、甲方因自身原因提前终止合同的，应在合同解除后30日内退还乙方保证金及剩余租金，甲方未按时退还费用的，按应退款总额0.1%日息承担违约金。（二）乙方如出现下列违约情形的，甲方有权单方解除本合同，甲方对于所有已向乙方收取的费用（租金、保证金）不予退还，乙方应当补交免租期内的全部租金，乙方应赔偿甲方按照租期当年租金标准计算的3个月租金，此外，乙方还应承担甲方为维护自身权益而支出的（包括但不限于）诉讼费、保全费、律师费等全部费用。1、乙方逾期不支付保证金、租金、综合管理费等乙方应缴费用超过15日。……。甲乙双方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知违约方。违约方应在接到通知后的7日，按本合同第十条的规定清理并交回（收回）租赁场所，若违约方欠守约方费用（若乙方违约租金算至乙方交回租赁场地时），则违约方应在合同终止后15日内补齐，违约方未按时补齐费用的，按欠付总额的0.1%日息承担违约金。双方还约定了其它事项。 合同签订后，兴生活家公司向王俊交付了案涉租赁场地，王俊进行了实际的经营。因王俊欠交租金、物业费，兴生活家公司诉至本院，请求：1、判令王俊支付欠缴租金366662元、物业费70344元及资金占用利息8740元（详见清单，暂计算至2020年9月20日，之后的利息款清息止）；2、判令被告支付2020年12月30日至2021年3月29日的租金123102元、物业费17586元；3、判令被告支付律师费10463元；4、本案诉讼费用由王俊承担。本院2020年12月25日作出的（2020）皖0122民初8082号民事判决书载明双方因租赁房屋漏水问题产生争议，王俊虽多次主张派员维修，但未见好转，王俊便以兴生活家公司租赁的房屋漏水影响其经营为由未予支付租金等费用，遂判决：一、王俊于本判决生效之日起支付兴生活家公司租金及综合管理费519074元（截至2021年3月29日的租赁费及综合管理费）；二、王俊于本判决生效之日起十日内支付兴生活家公司律师代理费10463元；三、驳回兴生活家公司的其他诉讼请求。王俊不服该一审判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院于2021年4月1日作出的（2021）皖01民终1718号民事判决书载明兴生活家公司按约交付房屋，王俊实际占有使用案涉房屋，应当按约支付租赁费用。王俊长期拖欠租赁费用，构成违约，应当承担相应的违约责任。案涉房屋存在漏水情况，王俊可以要求兴生活家公司维修，在兴生活家公司未尽维修义务的情况下，王俊亦可自行维修，王俊仅以漏水为由长期拒绝支付租赁费用，依据不充分，也不足以免除其违约责任。遂判决驳回上诉，维持原判。 本案审理过程中，双方于2021年3月15日签订了《收铺交接书》。该交接书载明截至2021年3月15日，乙方已清理完商铺内物品并将房屋交接给甲方，甲方确认房屋无误后收回商铺并从2021年3月16日起不再计算乙方租金等费用。乙方拖欠租金、物业费、水电费以及违约责任等所有费用，甲乙双方另行按照《租赁合同》和相关法律规定以及费用判决书另行结算。 王俊尚欠兴生活家公司垫付的水电费20484.18元。 本院认为，兴生活家公司与王俊签订的《租赁合同》合法有效。兴生活家公司按约提供了租赁的场地，王俊亦应按约支付租金等费用。现王俊以兴生活家公司提供的商铺存在漏水为由要求解除合同并赔偿损失诉至本院，兴生活家公司反诉主张王俊违约并向其主张违约责任等。结合本、反诉双方的诉请，本院作以下认定。 一、租赁合同的解除。双方于2021年3月15日办理了商铺的返还交接手续，并明确自2021年3月16日起不再计算租金等费用，视为双方自2021年3月16日解除租赁合同。所以，本院确认双方的租赁合同自2021年3月16日解除。 二、关于王俊的装修等损失是否应由兴生活家公司赔偿。王俊的该项诉请依据不足，该项诉请，本院不予支持。 三、关于王俊应承担的违约责任即交纳的履约保证金100000元应否返还、王俊应否支付逾期违约金47074元、补交2个月免租期租金78160元、支付3个月租金标准的违约金123102元。双方对于王俊延付租金等费用超过15日约定了不同的违约责任，本院认为，结合本案案情，在双方解除租赁合同的情况下，兴生活家公司需要对外重新招租，本院酌定王俊支付的100000元予以退还，但应支付5个月租金201262元的违约金（补交2个月免租期租金和支付3个月租金的标准）以弥补兴生活家公司的损失。 四、律师费20000元和水电费20484.18元。该项诉请有事实和合同依据，本院予以支持。 综上，王俊需支付兴生活家公司违约金201262元、律师费20000元、水电费20484.18元，扣除兴生活家公司应退还的100000元履约保证金，王俊尚需支付兴生活家公司141746.18元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认安徽兴生活家资产管理有限公司与王俊之间的租赁合同自2021年3月16日解除； 二、王俊于本判决生效之日起支付安徽兴生活家资产管理有限公司141746.18元； 三、驳回王俊的其他诉讼请求； 四、驳回安徽兴生活家资产管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6210元，由王俊负担5060元，由安徽兴生活家资产管理有限公司负担1150元、反诉受理费3566元，由安徽兴生活家资产管理有限公司负担2463元，王俊负担1103元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 陈 芝 二〇二一年五月二十日 书记员 陈莹莹 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。