西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初3860号原告（反诉被告）：陕西协和商务有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：李金奎，任公司董事长。委托诉讼代理人：王间，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张健，男，1968年3月20日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：封晓宇，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曜麟，陕西泽诚律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西协和商务有限责任公司(以下简称协和商务公司)与被告（反诉原告）张健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员党晓俊独任审判，本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告协和商务公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金14795元及利息1417元(利息以14795元为基数，按中国人民银行2020年5月20日公布的LPR四倍计算，自2020年5月18日暂计至2020年12月31日）、滞纳金740元(按照合同约定5%计算)，共计16952元；2、依法判令被告支付商铺占用费4932元(按约定的双倍月租金为标准，暂计算一个月，实际计算至被告腾退商铺之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月18日，原告作为出租方与被告签订《商铺租赁合同》，约定所出租的商铺为汉xx12#，面积共25.96平方米，租期自2017年11月18日起至2020年11月17日止，租金为95元/月/平米，年租金为29590元。根据合同第7.3条的约定，被告应按约定足额向原告缴纳租金等相关费用，不得拒付、延付，逾期将收取同期总交款额5%的滞纳金。同日，双方就该处商铺签订《物业管理服务协议书》，对物业费、水电费、垃圾清运费等收费标准进行了明确。根据协议书第10.4条约定，被告必须按时(每月季度初前10日)交纳管理费、水电费等费用。如拖欠上述费用，每拖延一天，原告按照被告应交费用总额的千分之三收取滞纳金。在合同履行过程中，被告未按时支付房租、物业费、垃圾清运费与水费，虽经原告多次催讨，但租金自2020年5月18日至今、物业费用（包括物业管理费、垃圾清运费）自2018年6月1日至今、水费自2018年5月1日至今均未缴纳。2020年10月15日，原告向被告发出通知，告知在租赁期满后不再对其续租，并要求被告于2020年11月17日前搬离并缴纳所欠费用。时至今日，被告拒不搬出且拒付拖欠的租金、物业费用等相关费用。故原告诉至法院，判如所请。被告张健辩称：一、原告要求被告支付房租及利息、高额滞纳金，并按照月租金的双倍标准支付商铺占用费无事实依据。于2017年承租被答辩人房屋起，依约缴纳了全部房租，无任何拖欠行为，期间最后一次缴纳房租期间为2019年11月17日至2020年5月17日。2020年元月，因新冠病毒不可抗力原因导致原被告无法将涉案商铺投入使用，故被告于2020年5月份要求缴纳房租时，原告提出因疫情原因可以退还部分租金，待集团疫情房租减免政策出来后，再统一缴纳房租，多退少补。2020年6月17日陕西省物资集团作出[2002]44号文，按照该文件规定，原告应该免除上半年3个月的房租。随后被告多次要求尽快核算房租并缴纳，但原告均以进一步等待政策为由要求延期缴纳。直至2020年8月5日该集团再次下发[2020]137号文，要求核查减免房租工作是否按政策落实。被告再次要求缴纳房租，但原告仅减免2个月房租。因被告提出异议，原告拒不为被告办理房租缴纳手续，致使涉案房屋租金至今未能缴纳。综上所述，本案租金至今未能缴纳，是出租人责任导致，故原告请求支付利息无法律依据，支付滞纳金无事实依据，且已经严重超过对其造成的损失额度，应当依法驳回该项诉讼请求或降低。二、被告对涉案商铺有优先承租权，原告工作人员多次口头承诺将租期延展5年，被告至今未收到原告解除合同要求被告搬离或另行租与他人的通知，双方租赁转为不定期租赁，原告主张被告按原房租的双倍支付房屋占用费显然不公，应当依法驳回。反诉原告张健提出诉讼请求：依法判令被反诉人向反诉人退还租金10000元，赔偿装修损失1000元。事实与理由：2017年10月18日反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告出租商铺，租金为95元/月/平方米，商铺面积为25.96平方米。上述合同签订后，反诉原告一直依约支付租金至2020年5月18日，后发现该商铺面积远不足合同约定面积，因此反诉被告应当按照商铺实际面积计算租金并退还相应多收取部分租金，暂计2602元，实际数额以鉴定为准。其次，根据国家、陕西省相关文件规定，应该免除反诉原告2020年上半年3个月房租，故反诉请求退还3个月租金7398元。针对被告张健的反诉，原告协和商务公司辩称：一、双方是按房屋的建筑面积形成租赁合意，故张健要求退还超付的2602元租金，无事实与法律依据；另外张健不符合减免租金的条件、不属于减免租金的企业类型，疫情期间未导致张健对租金等金钱义务的履行不能。二、张健要求赔偿1000元装修损失无法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：协和商务公司作为出租方（甲方）、张健作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将位于西安市莲湖区XX路XX号XX号，面积共25.96平方米，（已扣除设备间面积），乙方按照茶叶、茶具使用该房产，租赁期限3年，自2017年11月18日起至2020年11月17日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租金及支付方式：租金为每月每平方95元，年租金为29590元，押金为3000元，租金交付时间为本合同签订之日由乙方一次性交清。另外，合同约定，乙方如要求续租，必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。关于物业服务费，双方约定，乙方须与物业公司前述物业管理服务协议和办理相关手续，乙方依照物业管理服务协议，自主履行缴纳物业费、水费、电费、采暖费、停车费等相关费用。另，合同第七条第三项约定，乙方按约定时间足额向甲方缴纳租金及物业管理费、水电费等相关费用，不得拒付、延付，逾期将收取同期总交款额5%的滞纳金；合同第七条第五项约定，租赁期满或合同解除后，乙方应于2日内向甲方返还协议房屋以及附属设施，每逾期依约，乙方需向甲方支付月租金的两倍，不足一月以一月计算。张健支付租金至2020年5月17日，租赁房屋张健一直使用至今。本案在审理过程中，2021年4月6日，张健向协和商务公司转账支付24658.33元，2021年4月7日，张健向协和商务公司转账支付4931.67元。协和商务公司系中外合资企业，其中有一个股东为陕西省xx集团有限责任公司，2020年6月17日，陕西省xx集团有限责任公司下发陕xx集团办法[2020]44号文件，要求各子公司落实国家发改委、省发改委文件，免除承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户2020年上半年3个月的房租。本案在审理过程中，协和商务公司和张健均表示合同约定租金为合同签订后一次性支付，但在履行过程中，实际是每半年支付一次租金。本案在审理过程中，被告张健撤销对租赁房屋面积的鉴定申请，并撤销赔偿装修损失1000元，反诉请求变更为要求退还3个月租金。另，原告协和商务公司表示腾房事宜本案不主张。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照合同约定履行各自的合同义务。本案原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案被告张健承租原告协和商务公司房屋后，未按期支付租金显系违约。原告协和商务公司主张被告张健支付欠付租金并承担违约责任，理由正当，本院予以支持。根据合同约定，2020年11月17日合同到期，被告张健欠付租金期限为2020年5月18日至2020年11月17日，在此期间因新冠疫情爆发，根据国家发改委、省发改委文件及陕西省xx集团有限责任公司要求，被告张健符合免除房租条件，协和商务公司应该免除张健3个月房租。故被告张健欠付房租数额应为7398元。按照合同约定被告张健逾期支付租金等相关费用应承担违约责任，即支付同期总交款额5%的滞纳金，为370元。原告协和公司主张被告张健支付欠付租金利息无法律依据，本院不予支持。被告张健在合同期内欠付房租，合同到期后依然占用房屋，疫情期间减免房租之事双方可以清算，不存在原告协和商务公司退还被告房租问题，故被告张健的反诉请求本院无法支持。至于房屋占用费一节，本案原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年11月17日到期，合同到期后，双方未续签租赁合同，被告张健继续占有使用租赁房屋已构成违约，应当承担违约责任。双方约定未按期腾交房屋支付双倍租金的房屋占用费过分高于原告协和商务公司的实际损失，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素酌情调整，按照月租金额上浮30%即每月3206元的标准自2020年11月18日支付至实际腾房之日止，截止2021年5月18日房屋占用费为19236元。被告张健应支付原告协和商务公司的房租、滞纳金及房屋占用费共计为27004元，庭审后，被告张健已支付29590元。鉴于被告张健占有租赁房屋状态仍在持续，故原告协和商务公司无需退还多付的房屋占用费，待腾交房屋时双方清算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、张健以每月3206元的标准支付陕西协和商务有限责任公司自2021年5月18日至实际腾房之日的房屋占用费；二、驳回张健的反诉请求。本案案件受理费347元（陕西协和商务有限责任公司已预交）本院减半收取173.5元，由张健承担；反诉费300元（张健已预交），由张健承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审    判    员    党晓俊  二〇二一年五月二十八日                         书    记    员    范  琳 1