山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初1393号原告：张丹，女，1986年5月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：仝中正（系张丹之夫），1988年3月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨蕾，北京市道成（济南）律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。被告：济南融远商业运营管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈诚，经理。委托诉讼代理人：王东波，国浩律师（济南）事务所律师。原告张丹与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）、被告济南融远商业运营管理有限公司（以下简称融远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丹之委托诉讼代理人仝中正、杨蕾，被告绿地公司的委托诉讼代理人韩聪，被告融远公司的委托诉讼代理人王东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丹向本院提出诉讼请求：1.判令张丹与绿地公司于2018年10月12日签订的《济南市商品房买卖合同》已经解除；2.判令绿地公司、融远公司支付违约金45570元；3.判令绿地公司、融远公司退回购房款2100000元；4.本案诉讼费由绿地公司、融远公司承担。诉讼过程中，张丹变更第二项诉讼请求为：绿地公司以1173039元为基数，融远公司以926961元为基数向张丹支付自收到购房款之日起至实际退款之日止，按照银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息。明确第三项诉讼请求为：判令绿地公司退回购房款1173039元，融远公司退回购房款926961元。事实与理由：2018年10月12日，张丹与绿地公司于绿地齐鲁之门售楼处签订了《商品房买卖合同》，购买绿地公司开发的齐鲁之门项目B1地块h栋1107室房屋，合同约定交付时间为2019年12月31日之前，总价款为1173039元，但实际房屋总价款为2100000元。张丹与绿地公司约定商品房买卖合同中载明的价款为1173039元，其余926961元以咨询费的名义交给了山东九方投资控股有限公司，现该公司已经被融远公司吸收合并。全部购房款已由张丹本人及家属于绿地齐鲁之门售楼处通过POS机刷卡支付。目前，绿地公司一直未向张丹交付房屋，已经延迟交房11个月，构成根本违约，特诉至贵院，望判如所请。绿地公司辩称，一、本案不存在法定及约定解除事由，张丹主张解除商品房买卖合同，没有事实和法律依据。根据法律规定，当事人只有在双方协商一致或享有法定及约定解除权时才有权解除合同。本案不存在双方协商一致解除合同的情形，更不存在法定及约定解除情形。1.张丹不享有约定解除权。根据《商品房买卖合同》第九条及《合同补充协议》第三条第8款的约定，因甲方（绿地公司）原因导致未能按期交付房屋的，乙方（张丹）给予甲方60日宽展期，如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定宽展期届满后第31日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。从上述约定可以看出，双方在商品房买卖合同中对发生逾期交房时的处理方式进行了明确约定，即双方继续履行合同，出卖人向买房人支付逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同的签订是双方作为完全民事行为能力主体，在自由协商基础上权衡各种情况，对自身权益作出的处分，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束。根据我国私法自治、契约自由的原则，在双方对逾期交房情形的处理有明确约定的情况下，应充分尊重双方自由约定，由双方当事人按照合同约定履行。2.本案也不符合法定解除条件，张丹亦不享有法定解除权。合同法定解除权是对不能实现合同目的情形而设置的救济权，也就是只有存在根本违约行为致使当事人的履行利益完全不能实现时，才有权解除合同。涉案房屋逾期交付，是因在项目开发建设过程中，受大气污染预警响应措施、新冠疫情等多重因素导致工程进度延期，非绿地公司自身过错及恶意拖延导致，绿地公司一直积极客服各种困难，履行合同义务，现房屋交付在即，涉案房屋虽逾期交付，但并非不能交付，不存在继续履行的实质障碍。涉案房屋用途为商铺，更侧重其商业价值，张丹虽因逾期交房遭受一定损失，但合同也对逾期交房的违约行为约定了违约金，以保障对张丹利益的救济，不至于导致合同目的完全落空。因此，本案不存在合同目的无法实现的根本违约情形，张丹不享有法定解除权，无权解除合同。3.退一步来说，张丹起诉解除合同，也已超过解除合同解除权行使期间，其解除权也已消灭。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期间的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第十二条第4款约定“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照合同约定履行义务。”张丹自2019年12月31日起就已经知晓涉案房屋逾期交付的事实，其起诉解除合同时已经超过合同约定的解除权行使期限。二、关于张丹的第二项诉讼请求逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》第九条及补充协议第三条第8款的约定，双方在合同中对逾期交房违约行为约定的违约责任是双方继续履行合同，出卖人向买受人交付逾期交房违约金。现张丹在诉请解除合同的同时主张逾期交房违约金与合同约定不符，也没有任何依据。而且即便是双方继续履行合同绿地公司支付逾期交房违约金，也应自补充协议第三条第8款约定的60日宽展期届满后的第31日开始起算，即自2020年4月1日开始起算。并且，在合同履行期间，受政府发布的大气污染预警措施及新冠疫情影响导致工期延误的天数，属于《商品房买卖合同》第八条及补充协议第三条第5款的约定，也应当从逾期交房天数中扣除。三、张丹主张绿地公司退回购房款2100000元没有依据。首先，本案张丹不享有法定和约定解除权，主张解除合同不能成立，更无权要求绿地公司返还购房敖。其次，张丹与绿地公司签订的《商品房买卖合同》约定购房款为1173039元，其中236409元由原房屋定制方山东九方投资控股有限公司支付，张丹仅向绿地公司直接支付购房款938430元，绿地公司未收取任何多余款项，张丹要求绿地公司返还2100000元没有任何依据。综上，合同解除应以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源有效配置的立法宗旨和价值取向为依归。在张丹的合同目的完全能够实现的情况下，解除合同不仅不符合约定及法定解除条件，也不符合合同法的立法宗旨和价值取向。请求贵院依法查明案件事实，驳回张丹的诉讼请求。融远公司辩称，一、融远公司与绿地公司签订了《绿地齐鲁之门项目预定协议》，约定融远公司向绿地公司定购包括案涉房屋在内的齐鲁之门B1-h物业，并约定融远公司定购物业在达到预售条件后，以预售商品房方式将房屋预售给融远公司及融远公司指定第三方，由绿地公司与融远公司或融远公司指定第三方签订商品房买卖合同，签订的商品房买卖合同条款与预定协议不一致的，以商品房买卖合同相关条款为准。预定协议签订后，融远公司通过销售代理与张丹取得联系并为此支付大量推广费用，张丹有意购买案涉房屋，双方在对案涉房屋总价款为2100000元确定后，融远公司通知了绿地公司，由张丹通过更名方式与绿地公司签订了《商品房买卖合同》，其中该《商品房买卖合同》约定的房屋价款1173039元（与原预定合同约定价格一致）由张丹直接支付给了绿地公司（房屋价款20%已由融远公司在签订预定协议时支付，该部分款项由张丹支付给融远公司），其他房屋价款926961元由张丹直接支付给了融远公司。至此，融远公司与张丹之间关于案涉商品房交易已全部完成，双方权利义务已全部履行完毕。二、张丹与绿地公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，张丹提起本案诉讼是基于其与绿地公司的商品房买卖合同关系，与融远公司和张丹之间的交易产生的法律关系是两个不同法律关系，不应同案处理。若张丹诉称解除合同所依据事实和理由能够成立，应该由违约方和过错方承担，融远公司对此并没有任何过错。因此，融远公司不应承担任何退款、赔偿等违约责任。三、融远公司与原告之间关于案涉商品房交易已经全部完成，融远公司也按照双方约定，指示绿地公司通过更名方式与张丹签订了《商品房买卖合同》，融远公司已完成全部义务，融远公司也不存在任何过错行为，因此融远公司收取的款项不应作任何退还。若张丹认为融远公司不退还款项给其造成损失，应另案处理，并由过错方承担该损失，如果张丹自身存在过错，应由其自身承担。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，绿地公司作为甲方与乙方山东九方投资控股有限公司签订《绿地齐鲁之门项目预订协议》，约定甲方有权在齐鲁之门B1地块上开发绿地齐鲁之门项目，乙方欲定购甲方所开发项目的指定物业，为此，双方签订本协议，甲方按乙方的定购要求，以双方协议达成的标准进行定购开发。在该房屋达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方或者乙方指定的第三方。本协议所涉大楼楼宇的用途为商业，乙方定购部分B1-h预测面积约2795.63平方米，定购总价为50321340元，乙方自愿交纳总房款的20%作为定金。该协议还对房屋交付、房屋登记、违约责任定事项进行了约定。2018年7月10日、2018年8月27日、2018年9月10日，张丹或其丈夫仝中正向山东九方投资控股有限公司支付936960元，由山东九方投资控股有限公司向张丹或仝中正开具收据三张，张丹主张上述三笔款项均系在绿地齐鲁之门项目工作人员指引下在齐鲁之门售楼处的财务室通过POS机刷卡的方式支付。2018年10月12日，绿地公司作为出卖人，张丹作为买受人，双方签订合同编号为销售（字）******《济南市商品房买卖合同》，约定张丹购买绿地公司开发的位于齐鲁之门B1地块商业B1-e、f、g、h、j、k座*层***号商品房一套，建筑面积47.11平方米，总价款1173039元。房屋交付期限为2019年12月31日。合同还就其他事项进行了约定。同日，张丹向绿地公司支付1173039元，绿地公司向张丹出具收据二张。2019年12月25日，绿地公司向张丹发出《致业主的一封信》，载明：您购买的齐鲁之门B1地块商业的房屋，现房屋正在施工阶段，无法按照商品房买卖合同约定时间交付，预计2020年12月31日前交付，具体交房时间以我司另行发出的交房通知为准，我公司将按照与您签订的商品房买卖合同执行。2020年10月26日、11月2日，张丹委托律师分别向绿地公司邮寄律师函，要求与绿地公司解除案涉商品房买卖合同，上述二邮件均未送达至绿地公司，其中一份邮件退回批条中记载的原因是“其他原因，电话无人接听”，另一邮件退回批条中载明的原因，在“其他原因”项上打勾后有划掉的痕迹，在“收件人拒收”项上有打勾。张丹提交案涉楼宇业主维权群聊天记录一宗，业主代表、电视台记者与绿地公司工作人员沟通录音一份，视频一份，拟证明绿地公司逾期交房后其已经对绿地公司交付房屋进行了催告。绿地公司对此不予认可，辩称证据中聊天内容未明确是案涉项目，没有催告限期交房的内容，录音中无法区分参与人员身份，也未明确是哪个项目，视频中人员的身份无法确认，相关人员仅是在自行陈述，没有绿地公司人员在场，并不能起到向绿地公司催告的法律效果。另查明，2020年4月14日，济南融远商业运营管理有限公司与山东九方投资控股有限公司签订《吸收合并协议》，约定济南融远商业运营管理有限公司吸收山东九方投资控股有限公司而继续存在，山东九方投资控股有限公司解散并注销，吸收合并后的名称为济南融远商业运营管理有限公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张丹与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，各方均应按照合同的约定行使自己的权利，履行相应的义务。本案中，张丹根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”主张解除与绿地公司签订的案涉商品房买卖合同，绿地公司辩称张丹不具有合同解除权，不同意解除案涉合同。本院认为，绿地公司在案涉商品房买卖合同约定的交房日期即2019年12月31日前向张丹发出通知告知张丹案涉房屋无法按时交付，预计于2020年12月31日前交付，具体交房时间以绿地公司另行发出交房通知为准，张丹庭审中表示在接到通知后其愿意继续履行合同，继续等待至该通知承诺的交房时间，但在2020年12月31日绿地公司仍然没有履行交房义务，因此依据上述法律规定主张解除合同。上述法律规定是针对于合同当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，另一方当事人可以据此与其解除合同，催告的内容应是要求对方按合同履行，当事人的要求必须明确且具有强调性，即明确要求对方在合理期限内履行合同义务。而本案中张丹提交的其向绿地公司发出的律师函并非催告绿地公司交付而是直接要求解除合同且律师函也未实际送达绿地公司，而张丹提交的录音、视频及聊天记录等证据中不仅其中各方主体不明确，且其中亦没有明确催告绿地公司在合理期限内交房的内容，张丹提交的证据不足以证明在绿地公司逾期交房后，其已对绿地公司进行了催告，明确要求绿地公司履行合同义务在合理期限内交房，因此，张丹依据前述法律规定要求与绿地公司解除案涉商品房买卖合同，依据不足，且张丹购买的案涉房屋系商业用房，购买该房屋的主要目的不是居住，应系对外出租或用以经营等而获取商业收益，绿地公司逾期交房给其造成的损失可以通过双方约定的逾期交房责任进行弥补。此外，涉案房屋虽逾期交付，但并非不能交付，不存在继续履行的根本性障碍。综上，为维护合同稳定性，促进交易，对于张丹要求与绿地公司解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。张丹以解除案涉商品房买卖合同为基础提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张丹的诉讼请求。案件受理费23964元，减半收取计11982元，由原告张丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年五月二十七日书记员  王雪洁