河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1481民初326号原告（案外人）：李永华，女，1975年10月6日出生，汉族，住河南省永城市东城区。原告（案外人）：王俊英，女，1964年9月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二原告共同委托诉讼代理人：李晓京，河南安靖律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：吕武先，男，1957年5月9日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘培，河南正剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：河南中顺房地产开发有限公司，住所地：河南省永城市东城区百花路与铁南路交叉口。统一社会信用代码：914114816921690682。法定代表人：朱海龙，董事长。原告李永华、王俊英与被告吕武先、第三人河南中顺房地产开发有限公司（以下简称河南中顺房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第三人河南中顺房地产公司经传票未到庭参加诉讼。原告李永华、王俊英之共同委托诉讼代理人李晓京，被告吕武先之委托诉讼代理人刘培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李永华、王俊英向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销（2020）豫1481执异217号执行裁定书；2、依法判决不得执行位于永城市东城区欧亚路波菲特国际广场小区4号楼1单元、2单元商铺中的第三层商铺，并撤销有关查封、拍卖裁定；3、诉讼费用由被告吕武先承担。事实和理由：涉案房屋已属于二原告的合法财产，法院不应再作为被执行人财产予以执行。二原告早在2014年即购买了涉案商铺，并按约付清了全部购房款，第三人河南中顺房地产公司也将该房交付给二原告。因此上述财产已归属于二原告所有，而不再是被执行人的财产。被告吕武先享有的仅是被执行人的债权请求权，二原告对涉案房产享有的权利优于被告吕武先的债权请求权。二原告对涉案房产享有足以排除强制执行的合法权益，足以阻却对涉案房产的强制执行。为此，请求依法支持二原告的诉讼请求。被告吕武先辩称，被告吕武先系涉案门面房的实际施工人，对涉案门面房享有建设工程优先受偿的权利。该优先受偿权已被（2018）豫1481民事第10522号民事判决、商丘市中级人民法院（2020）豫14民申125号民事裁定所确认，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，应驳回二原告的诉讼请求。首先从双方签订的商品房协议书内容看，该协议书并不是正式的商品房买卖合同，属于一个认购协议。其次，对于二原告所称的3715000元购房款，数额特别巨大，不能仅凭收据便认定交付了全部购房款，在签订认购协议时就已经缴纳了全部购房款，与房屋买卖的交易习惯不相符。再次，二原告也没有实际占有该房屋，该房屋一直处于被告吕武先最后承建的状态。除去被告吕武先查封的门面房外，该小区4号楼的其他门面房已经交付、使用；被告吕武先在2018年11月就已经查封了该房屋，二原告也明知该小区存在诸多纠纷，如果二原告与第三人河南中顺房地产公司在2014年双方买卖行为是真实的，二原告早就该主张权利。因此，二原告与第三人河南中顺房地产公司恶意串通，签订虚假协议书来阻止被告吕武先的强制执行。退一步讲，即使二原告与第三人河南中顺房地产公司在2014年签订的商品房协议书是真实的，涉案房屋系门面房，并不是二原告唯一用于居住的房屋，被告吕武先享有的建设工程优先受偿权应优先于二原告的买卖行为。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，应依法驳回二原告的诉讼请求。第三人河南中顺房地产公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月10日，原告李永华、王俊英与第三人河南中顺房地产公司签订《波菲特国际广场》商品房协议书一份，约定，二原告购买第三人河南中顺房地产公司开发建设的位于永城市东城区波菲特国际广场4栋三楼商铺，建筑面积为1071.71平方米，单价3500元／㎡，总价为3715000元，付款方式为一次性付款。2014年5月10日，第三人河南中顺房地产公司为原告李永华、王俊英出具3715000元的收据一份。二原告至今未实际占用该商铺。2018年，被告吕武先向法院起诉，要求第三人河南中顺房地产公司给付工程款。案件在审理中，2018年11月9日，被告吕武先申请财产保全，本院作出（2018）豫1481民初10522号民事裁定，查封了第三人河南中顺房地产公司所有的位于永城市东城区欧亚路波菲特国际广场小区4号楼1单元、2单元商铺中的第三层商铺及3号楼与4号楼之间一至三商铺。2019年8月19日，本院作出（2018）豫1481民初10522号民事判决，判决：1、第三人河南中顺房地产公司于判决生效之日起十日内给付被告吕武先工程款5410937.34元及利息；2、确认被告吕武先对其承建的永城市波菲特国际广场4号楼1单元、2单元商铺中的第三层及4号楼与3号楼之间的地上3层商铺的变卖、拍卖价款在5410937.34元范围内享有优先受偿权；3、第三人河南中顺房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告吕武先施工损失646011.60元；4、第三人河南中顺房地产公司于判决生效之日起给付被告吕武先鉴定费、测绘费共计20436.50元；5、驳回被告吕武先其余诉讼请求。判决生效后，第三人河南中顺房地产公司不服判决，向商丘市中级人民法院申请再审。2020年6月29日，商丘市中级人民法院作出（2020）豫14民申125号民事裁定，驳回第三人河南中顺房地产公司的再审申请。被告吕武先申请执行。本院在执行中，二原告提出执行异议，2020年12月25日，本院作出（2020）豫1481执异217号执行裁定，驳回二原告的异议请求。2020年12月29日，二原告签收该执行裁定书。2021年1月12日，二原告向本院提出执行异议之诉。另查明，第三人河南中顺房地产公司建设房屋至今未取得商品房预售许可。再查明，二原告自认，二原告之间无亲属关系，曾分别向第三人河南中顺房地产公司借款。2014年，二原告与第三人河南中顺房地产公司协商，永城市东城区波菲特国际广场小区4号楼1单元、2单元三楼商铺卖给二原告，借款折抵房款，二原告补足差价，共计3715000元，面积为1071.71平方米。波菲特国际广场小区4号楼只有1单元、2单元，即二原告购买的4号楼三层商铺与被告吕武先查封的4号楼1单元、2单元三楼商铺相同。上诉事实，有原、被告的陈述，《波菲特国际广场》商品房协议书、收据、（2018）豫1481民初10522号民事裁定书、（2018）豫1481民初10522号民事判决书、（2020）豫14民申125号民事裁定书、（2020）豫1481执异217号执行裁定书及照片在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，第三人河南中顺房地产公司所建设的房屋没有取得预售许可，同时，二原告所购房屋系商铺而非居住房屋，且二原告至今并未实际占有该房屋，故二原告与第三人河南中顺房地产公司签订的商品房买卖合同不能产生对抗人民法院执行的效力。二原告与第三人河南中顺房地产公司签订的《波菲特国际广场》商品房协议书第七条约定：“乙方（指二原告）与甲方（指第三人河南中顺房地产公司）签署《商品房买卖合同》后，本协议自行失效”，因此，该《波菲特国际广场》商品房协议书并非正式商品房买卖合同，而是商品房预约合同。因此，原告李永华、王俊英就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故二原告诉称理由不能成立，依法不予支持。被告吕武先辩称理由成立，依法应予支持。第三人河南中顺房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2020年修正）第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李永华、王俊英的诉讼请求。案件受理费36520元，由原告李永华、王俊英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。审 判 长  任 丽审 判 员  彭敬山人民陪审员  蔡澜潇二〇二一年五月二十五日法官助理王胜华书记员方遒