吉林省珲春市人民法院民事判决书（2021）吉2404民初573号原告：吉林珲春农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省珲春市。法定代表人：李鹰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林法护律师事务所律师。被告：吉林市永鑫万客隆商贸集团珲春有限公司，住所地吉林省珲春市。法定代表人：于文，该公司董事长。委托诉讼代理人：高林，该公司职员。委托诉讼代理人：孙蕾，吉林雪柳律师事务所律师。原告吉林珲春农村商业银行股份有限公司（以下简称“珲春农商行”）与被告吉林市永鑫万客隆商贸集团珲春有限公司（以下简称“万客隆公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告珲春农商行的委托诉讼代理人刘温慧与被告万客隆公司的委托诉讼代理人高林、孙蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。珲春农商行向本院提出诉讼请求：1.判令万客隆公司继续履行房屋租赁合同；2.判令万客隆公司支付拖欠2020年11月-12月份房屋租金21万元；3.被告承担因诉讼产生的一切费用。事实与理由：万客隆公司于2014年与黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司签定了为期10年的房屋租赁合同，用于经营万客隆超市。2013年，黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司作为抵押人为借款人珲春光大建筑装饰有限公司提供房屋（租赁房屋）抵押担保在原告处贷款2000万元。借款人、抵押人未履行借款合同约定，欠息、逾期时原告向州法院申请强制执行并于2019年6月将抵押的房屋抵债给原告。2020年原告与被告签订了房屋租赁补充约定。被告只支付到2020年10月底的租金。被告未能按约定按月支付2020年11月-12月房屋租金21万元。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告诉讼请求。万客隆公司辩称，一、原告诉请要求答辩人支付的租金,是在原告与答辩人协商交接商铺期间产生的,要求答辩人支付租金实属不公。答辩人在履行房屋租赁合同的过程一直如约支付租金至2020年10月。在原告取得房屋的所有权后,因其经营范围不含商铺租赁,无法开具租赁发票,答辩人多次与原告的工作人员沟通,原告的工作人员表示,如果答辩人不继续租赁,更方便原告处理案涉抵债资产。对于答辩人来说,现有的商场环境也无法满足答辩人的经营要求,因此答辩人便接受了原告的意见。答辩人的租金是交至10月底的,故答辩人从9月便开始进行撤出的相关工作,值至10月底答辩人已经将房屋腾空,11月便开始与原告的工作人员沟通交接房产,交接过程中原告的工作人员去现场进行了实地核查。没有成功交接的原因,是因为原告的工作人员在现场要求答辩人结清水、电费,再进行交接。而水、电费从原告接手房产后,一直是答辩人向物业交付,而答辩人与物业之间还有其他债务,无法按原告要求结清,因此拖延至今。现原告诉请的11月、12月租金,该期间已经是交接房产期间,原告本着诚实信用原则及公平原则,也不应当要求答辩人支付上述租金。二、案涉租赁合同已经形成合同僵局,继续履行合同对答辩人显失公平。答辩人因原出租人的违约行为已经损失巨大。现在的租赁合同已经无法继续履行,原告诉请答辩人继续履行合同,对答辩人显失公平。同时原告现已经承继了《房屋租赁合同》的权利义务,故也应当承担出租人的违约责任。综上,原告诉请答辩人继续履行租赁合同,违反诚实信用原则。要求答辩人支付交接期间的租金,更加有违诚信。珲春农商行围绕诉讼请求依法提交了证据：1、营业执照（一份），证明，原告的主体资格。经质证，万客隆公司对该证据的真实性及证明内容没有异议。2、关于对《房屋租赁协议》的补充约定（一份），证明，合同签订的时间是2020年10月29日，原、被告双方已就房屋租赁以及租金交纳经协商一致达成协议书，但被告未按协议约定履行支付义务。珲春农商行主张租金的期限为2020年11月-12月的租金，合计21万元。经质证，万客隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为，在该合同的第二条第二款可以看出，甲方无法按照乙方的经营需要为乙方开具租赁发票，致使乙方无法抵扣成本，虽赔偿乙方21万元，但也无法从根本上解决乙方的问题。3、房屋产权证（一份），证明，案涉房屋（产权证号：珲房权证珲字第XXXX号）所有权人为黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司。经质证，万客隆公司该对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为通过该份证据可以看出房屋所有权登记在黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司名下，而在万客隆公司与原出租人珲春鑫宜达国际中心经营有限公司签订的租赁合同中第四条明确约定，出租人应当保证房屋权属清晰，第五条第一款第一项中约定，出租人应当保证在租赁期间内对合同项下房屋具有合法的产权。通过房产证上所有权登记的信息可以明确原出租人明显违反了上述约定。没有保障在租赁期间内拥有上述房屋的所有权，同时也正是因为其违约行为，致使租赁房屋被原所有权人抵押拍卖，给完全没有经营商场资质的银行造成原有的营商环境荡然无存，完全不具备被告租赁房屋时的经营环境以及经营模式，致使万客隆公司原有租赁房屋经营超市的合同目的根本无法实现。4、执行裁定书（一份），证明，2019年11月30日，本案诉争房屋经延边朝鲜族自治州中级法院裁定执行抵债，所有权转移给原告。经质证，万客隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为通过该证据可以证明珲春农商行自该份裁定作出时，已经取得了租赁物的所有权，同时也应当承继原房屋租赁合同的出租人的权利与义务。5、房屋租赁协议（一份），证明，2014年1月3日，万客隆公司与黑龙江省鑫宜达国际购物中心经营有限公司签订房屋租赁协议，本案诉争的房屋转归原告所有前，房屋由万客隆公司租赁使用的事实。约定租赁年限为10年，租金的支付方式为甲乙双方约定租金每三年递增一次，每次按百分之十递增，第一至第三年的租金是每年160万元，第四至第六年每年176万元，第七至第九年每年193.6万元，第十年是212.96万元。支付方式为以每年为单位，支付下一年度租金，乙方于每年提前三个月支付下一年度租金。经质证，万客隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该合同中第四条、第五条第一款第一项、第四项均明确约定了出租人的义务，其中第四条、第五条第一项约定甲方保证权属清晰，并且一直在出租人名下，第四项明确出租人应当保证房屋的水、动力电等完善，承租人可以正常使用，而其中第八条第一款第1、2、3项全部约定了违约责任，对上述违约责任出现时，承租人均有权要求出租人承担违约责任的同时解除合同，其中第一条便是协议房屋权属发生争议导致本合同无法履行，而第二项约定的便是出租人无法为承租人提供水、动力电、取暖等网络设施，导致承租人无法继续履行，第三项就是兜底条款，出租方未按合同履行义务的，承租人均有权解除合同。通过以上违约条款，承租人有权要求解除租赁合同。6、国有土地使用权证（珲国用2013第XXXX号）（一份），证明，案涉房屋土地使用权人是黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司。经质证，万客隆公司对该证据的真实性及证明目的均无异议。万客隆公司针对抗辩意见提交了以下证据：1、房屋租赁协议（一份），证明，2014年1月13日,珲春市鑫宜达国际购物中心经营有限公司将其股东黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司名下的坐落于珲春市鑫宜达国际购物中心Z区的房屋租赁给万客隆公司,用于经营大型超市。合同的第四条、第五条均明确要求甲方要保证在合同期内对该房屋具有合法的产权。同时要求出租人保证房屋的水、动力电、取暖等设施完善,保证承租人正常使用。并且在第八条违约责任中约定,甲方三种行为视为违约,需承担违约责任,且乙方有权因此解除本合同。(1)如甲方因协议房屋的权属争议导致合同无法继续履行的;(2)未按协议约定的条件提供水、动力电、取暖及网络设施等,导致乙方无法正常经营的;(3)未按合同履行约定义务的。珲春农商行对该份证据的真实性没有意见，但认为，从合同签订到原告取得房屋所有权，长达五年之久，被告方从来未向出租方提出过出租人已经违反合同约定应当解除合同并由出租人承担违约责任的任何请求。2、照片（6张），证明，商场现状,同时结合证据一及证据（2019)吉24执133号之二执行裁定书中载明事项,证明出租人珲春市鑫宜达国际购物中心经营有限公司并非案涉房产的产权人。出租人的行为符合约定的违约及解除情形,即合同的第四条及第五条,没有保证在租赁期间内对该房屋具有合法的产权,同时因房屋的产权人将房屋抵押,直至最终原告取得了房屋的所有权,因原告系银行没经营商场的资质及经验,致使承租人签订租赁合同时基础的营商环境荡然无存。现在商场变成空城,承租人租赁房屋经营超市的合同目的根本无法实现。按照租赁合同约定,万客隆有权要求解除该租赁合同。珲春农商行对该组证据的真实性没有意见，对证明目的有异议，所有权转移并未对被告的经营造成任何影响，被告辩称合同目的无法实现的理由根本不成立，造成商场现状是被告无力经营所致，与房屋出租人均无任何关系。3、补偿金发放明细表、协议书、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、工资表、员工申请书、珲春店装修及设备款明细表、吉林省国家税务局通用机打发票、吉林省国家税务局通用定额发票，证明，因鑫宜达国际购物中心的违约行为，万客隆被迫终止经营,支付员工遣散费共计322222.5元。通过十三人劳动仲裁申请中的事实和理由陈述部分可以看出，原告在2020年9月、10月就已经开始进行撤离工作，在11月份，已经开始完成遣散员工工作。因鑫宜达国际购物中心的违约行为，万客隆被迫终止经营,投入的固定资产残值损失为272902.67元。结合证据三、四证明,万客隆公司已经因鑫宜达国际购物中心的违约行为损失巨大,本着诚信及公平原则,原告再让万客隆公司承担交接过渡期间内的租金也于理不合。经质证，珲春农商行认为该组证据与本案原告的诉求无关。本院对双方当事人提交的上述证据的真实性予以采信，对证明目的将结合庭审调查，综合予以认定。经审理查明：2014年1月3日，万客隆公司的法定代表人于文（乙方）与黑龙江省鑫宜达国际购物中心经营有限公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，大致内容为：甲方将坐落于珲春市鑫宜达国际购物中心Z区出租给乙方用于经营大型超市，租赁年限为10年，租金每三年递增一次，每次按10%递增：第一至三年租金每年160万元，第四至六年每年176万元，第七至九年每年193.6万元，第十年为212.96万元，十年合计1801.76万元。支付方式为以每年为单位，支付下一年度租金，乙方于每年提前三个月支付下一年度租金。2019年11月30日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24执133号之二民事裁定书，裁定：“将被执行人黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司名下抵押的，位于珲春市新安街地下万客隆超市的房屋（面积5525.43平方米，产权证号为珲房权证珲字第XXXX号）及其主地使用权（面积为5525.40平方米，土地证号为珲国用2013字第XXXX号);作价34133896元交付申请执行人吉林珲春农村商业银行股份有限公司抵偿被执行人黑龙江省鑫宜达房地产开发有限公司拖欠申请执行人吉林珲春农村商业银行股份有限公司的相应债款;所有权自本裁定送达申请执行人吉林珲春农村商业银行股份有限公司时起转移。申请执行人吉林珲春农村商业银行股份有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2020年10月29日，珲春农商行（甲方）与万客隆公司（乙方）签订《关于对的补充约定》，内容为：“甲、乙双方对2014年黑龙江鑫宜达房地产开发有限公司与乙方签定的《房屋租赁协议》共同认可的前提下，为解决经营活动中存在的实际问题。本着平等互利的原则，经协商一致达成如下补充协议:一、租金按原合同约定执行，2020年租金176万元。二、双方就存在的问题做如下补充约定:（一)物业条件方面1．独立收货区:每年从房租中扣除10万元2.房屋维修保养:每年从房租中扣除5万元3.取暖设施:每年从房租中扣除16万元，做为增加取暖设施及维护的费用。4.管道维修:每年从房租中扣除2万元5．消防设施、设备:每年从房租中扣除10万元6．增加消防监控费用:每年从房租中扣除7万元以上6项所发生的费用每年50万元,从甲方房租中扣除,由乙方实施具体维修、改造。乙方确保经维修后房屋设施的完好、不得影响房屋设施的使用功能和价值。（二)税费方面。房屋租金税金:乙方按约定交纳房租后，由乙方开具发票（甲方少收房屋租金21万元)。三、2020年受疫情影响，免除2月份房租。3、4月份减半收取。2020年合计减免房租:21万元。附注:（176万元-50万元）/12月=10.5万/月。每月按10.5万元计算。四、2020年乙方应向甲方交纳房屋租金:捌拾肆万元整。￥840,000.00元。期限2020年1月1日至2020年12月31日。租金按月支付，每月5日交纳上月租金。2020年11月5日前支付前10个月租金63万元（2020年1月1日至2020年10月31日,其中减免2个月租金21万元),剩余2个月按月支付。2020年12月5日支付10.5万元（11月份租金),2021年1月5日支付10.5万元(12月份租金)。五、乙方入驻应保持周围环境整洁，做好防火、防水、防盗工作，发生的一切事故由乙方全部负责。六、2021年房租提前一个月双方协商。九、其他事项：2020年10月29日付前10个月租金”。万客隆公司已支付2020年1-10月租金。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，故应当适用引起纠纷时的法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”珲春农商行通过法院执行程序依法取得了位于珲春市新安街地下房屋的所有权（产权证号为：珲房权证珲字第XXXX号）及土地使用权（面积为5525.40平方米，土地证号为：珲国用2013字第XXXX号)，其财产权利受法律保护。因此前黑龙江省鑫宜达国际购物中心经营有限公司与万客隆公司就案涉房屋签订了《房屋租赁协议》且在履行过程中，珲春农商行取得案涉房屋所有权后与万客隆公司协商并签订了《关于对的补充约定》，重新明确了租赁合同内容，该约定对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”万客隆公司以2020年10月底实际腾出案涉房屋并已与珲春农商行工作人员沟通为由拒绝支付2020年11月、12月份租金，但根据双方签订的《关于对的补充约定》时间（即2020年10月29日）来看，相互矛盾，且万客隆公司未能提供已取得珲春农商行同意或解除租赁合同的证据，其抗辩意见，本院不予采信。关于万客隆公司提出解除租赁合同的反诉请求，因其在限期内未交纳反诉费，视为其放弃反诉请求，本案不予审理。综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：吉林市永鑫万客隆商贸集团珲春有限公司于本判决发生法律效力后，立即给付吉林珲春农村商业银行股份有限公司拖欠的租金21万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由吉林市永鑫万客隆商贸集团珲春有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 郑智博二〇二一年五月十一日书记员 陈思宏