四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6390号 上诉人（原审被告）：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元19层1941号。 法定代表人：张志东，公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：齐宏常，男，1983年10月1日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：赵坤，四川宗华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李可，四川宗华律师事务所律师。 上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地锦江公司）因与被上诉人齐宏常商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初12136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 绿地锦江公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回齐宏常的全部诉讼请求；2.维持一审判决第二项。事实和理由：1.案涉房屋为现房合同，齐宏常在购买该房屋时是绿地锦江公司的员工，对房屋的情况清楚知晓，而且购买房屋时的价格远远低于当时的市场价格，齐宏常知道购房的风险，应当自行承担交付不能的风险，不应当支持违约金；2.绿地锦江公司一直在积极努力主张权利、排除案涉房屋交付障碍，不存在主观过错，齐宏常不存在实际损失，违约金应当大幅度调整降低。 齐宏常二审答辩意见为，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王岚向一审法院提出的诉讼请求为，绿地锦江公司向齐宏常交付绿地锦天府xx号房屋，并支付逾期交房违约金（违约金以购房款2603247元为基数，从2019年4月1日至房屋实际交付之日止按每日万分之五计算）。 一审认定事实： 2017年3月21日，绿地锦江公司（出卖人）与齐宏常（买受人）签订《商品房买卖合同》、《附件与补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的绿地锦天府xx号商品房，实测建筑面积为183.94平方米；装修水平为精装，装修标准为5199.15元/平方米；该房屋总价款为2603247元，买受人采取商业贷款方式付款，买受人应于2017年3月31日前支付首期房价款783247元，余款182万元向银行申请贷款支付；该商品房交付时应符合下列条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告书；出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，齐宏常按约向绿地锦江公司支付了上述购房款，并于2019年10月14日取得房屋不动产权证。绿地锦江公司至今未向齐宏常交付案涉商品房。一审中，绿地锦江公司陈述：案涉房屋已具备交房条件，但因另案纠纷案涉房屋被案外人占用，暂不能交付。 一审又查明，2018年8月13日，绿地锦江公司以占有物返还纠纷为由提起诉讼，主张曹露、叶庆立即腾退位于成都市锦江区××街××号××栋××单元××号房屋，并支付房屋占用费和赔偿损失。该案经本院二审查明：曹露、叶庆与绿地锦江公司建立了商品房买卖合同法律关系，绿地锦江公司交付房屋后，因所购房屋存在质量问题需绿地锦江公司进行修复；修复期间，绿地锦江公司实际提供了同一小区xx号房屋和xx号房屋供曹露、叶庆及其家人使用；其中xx2号房屋曹露、叶庆实际用于居住，建筑面积203.6平方米，xx1号房屋曹露、叶庆用于堆放家具及修复期间的杂物，建筑面积183.94平方米；待修复房屋，绿地锦江公司虽主张修复完毕，但双方并未实际验收，且曹露、叶庆就绿地锦江公司修复义务已向本院申请强制执行，该案尚在执行中。据此，本院于2020年4月30日作出（2020）川01民终155号民事判决，判决驳回绿地锦江公司的诉讼请求。 一审法院认为： 合同签订后，齐宏常按约向绿地锦江公司支付了购房款，绿地锦江公司至今未向齐宏常交付案涉房屋。关于齐宏常主张的交付案涉房屋。根据生效法律文书的认定和庭审中绿地锦江公司陈述，案涉房屋系绿地锦江公司因其他房屋整改提供给案外人曹露、叶庆居住使用，截至一审辩论终结时，案涉房屋仍由案外人使用，暂不具备交付条件，故齐宏常主张绿地锦江公司交付案涉房屋的诉讼请求，不予支持。待案涉房屋具备交付条件后，齐宏常可另行主张权利。 关于齐宏常主张的逾期交房违约金。根据合同约定，绿地锦江公司应当在2019年3月31日前向齐宏常交付案涉房屋。绿地锦江公司未按约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，绿地锦江公司按日计算向齐宏常支付全部房价款万分之五的违约金。绿地锦江公司抗辩合同约定的违约金标准过高，齐宏常也未举证证明其实际损失，鉴于合同履行情况、当事人的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按全部房价款的每日万分之三计算。现案涉房屋暂不具备交付条件，且最终交付时间尚不确定，故逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金齐宏常可根据实际交房时间另行主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：1.绿地锦江公司于判决发生法律效力之日起十日内向齐宏常支付逾期交房违约金（以购房款2603247元为基数，从2019年4月1日至判决生效之日止按每日万分之三计算）；2.驳回齐宏常的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取16338元，由齐宏常负担11282元，由绿地锦江公司负担5056元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 另，据当事人一致陈述，齐宏常在签订案涉房屋买卖合同时系绿地锦江公司员工，购买时系现房交易。 本院认为，本案案涉房屋为现房交易，加之齐宏常系绿地锦江公司员工，可以推定齐宏常在购买案涉房屋时知道房屋具体情况。但是该情形不足以成为绿地锦江公司的抗辩，这是因为：双方当事人的合同签订于2017年3月21日，并且作为现房交易，双方当事人却将房屋交付时间约定为2019年3月31日之前，该合同该约定可以形成表面证据，说明，当事人对于由案外人占有案涉房屋的风险进行了一个比较合理的分配，否则，现房交易却约定如此长的交付期限是不合理的。因此，绿地锦江公司以齐宏常知道案涉房屋具体情况，可以免责的理由是不成立的。 关于一审确定的违约金，如果当事人之间存在合作关系（本案中表现为公司和员工关系），对于现房交易交付时间比较合理同时购买人知晓现房交易风险，大幅度降低违约金是合理的，但是本案中的现房交付时间本身已经对现房交易风险进行了分配，因此也不应当继续作为调整降低违约金的依据。一审确定的违约金虽然并未充分考虑绿地锦江公司一直主张权利这一情况，但是也并无明显不当，故应当予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费10112元，由绿地锦江公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年五月二十四日 书记员  李青