新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初7611号 原告：姜洪洁，女，1962年10月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：宁敦辉，新疆博通律师事务所律师。 被告：新疆豫疆房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街北十三巷一号。 法定代表人：吕永录，该公司总经理。 被告：乌鲁木齐予安物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼2栋2层商业8号。 法定代表人：朱奋彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭佩佩，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：刘宏智，男，1971年9月1日出生，汉族，无固定职业，住陕西省咸阳市秦都区。 委托诉讼代理人：李婕，新疆万巨源律师事务所律师。 被告：李海洋，男，汉族，1981年1月24日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告姜洪洁与被告新疆豫疆房地产开发有限公司（以下简称豫疆公司）、乌鲁木齐予安物业服务有限公司（以下简称予安物业）、刘宏智、李海洋所有权纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜洪洁、被告予安物业的委托诉讼代理人郭佩佩、被告刘宏智的委托诉讼代理人李婕到庭参加诉讼。被告豫疆公司、被告李海洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告姜洪洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告李海洋将乌鲁木齐市和田一街129号综合楼一层商业1号房腾空，返还给产权人原告；2、判令被告予安物业公司、被告刘宏智、被告李海洋退还原告房屋租赁费150万元（暂从2017年12月8日计至2020年12月8日，共计三年，暂按年租金50万元计算，具体房屋使用费参照同类地段同时间段房租标准予以计算）；3、判令被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年10月29日，原告与被告豫疆公司签订《商品房预售合同》，被告豫疆公司将和田一街129号综合楼一层商业1号楼卖给原告，原告付清全部房款。2014年6月9日，办理了房产证，原告依法取得上述房屋所有权。2017年12月8日，沙依巴克区人民法院作出（2016）新0103民初5929号民事调解书，再次确认案涉房屋产权归原告所有，但被告豫疆公司在房屋被保全的情况下将案涉房屋出租。原告取得房产证后，房屋的使用人刘宏智拒不腾房，经查案涉房屋现由新疆济康大药房医药连锁有限责任公司、李海洋、毛恩光使用，请求人民法院依据《中华人民共和国物权法》的相关规定判令上述人员腾空案涉房屋，交还产权人，并由2017年12月8日至今的使用人、租金占有人支付占用房屋时间的租金。 被告豫疆公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告予安物业辩称，首先我公司不同意原告诉请，本案依原告的诉请应为侵权之诉，我公司不是涉案商铺现在实际的占有使用人，该商铺已经租赁给其他被告，我公司作为被告主体不适格，另外其他被告均有合法有效的租赁合同也不存在侵权；第二、本案原告在诉状中提及2011年商品房合同实际上是以物抵债协议，与诉状中原告所称其通过付清全款购买并不相符，原告实际上取得涉案商铺产权的时间为2017年，通过调解向仟叶学校支付500万元购买取得，其2014年通过强制执行获得的产证已被生效判决撤销而且原告在实际享有涉案商铺产权前就清楚知道涉案商铺有租赁合同，我公司在知道原告变为新的产权人多次通知原告来收取租金，原告也曾来我公司协商；第三、原告第二项诉请要求的每年50万的租金没有事实和法律依据也不符合现在的市场行情，综上我公司对涉案商铺享有合法的承租权，我公司的承租时间早于原告购买商铺的时间应当适用买卖不破租赁的原则，由我公司继续承租。 被告刘宏智辩称，不同意原告诉请，原告要求我向其支付房租无事实及法律依据，我是2013年7月与被告予安物业公司签订了房屋租赁合同，并在租赁的房屋内开设了沙依巴克区和田一街协和药堂，因为多年经营亏损，所以在2017年退出该租赁房屋，由济康大药店接手，且济康大药店与被告予安物业公司签订了新的租赁合同，并且在我租赁期间按照合同约定向被告予安物业公司支付了全额租金，故我不同意向原告支付租金。 被告李海洋未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告姜洪洁围绕诉讼请求提交以下证据： 1、2011年10月29日商品房预售合同，拟证明：被告豫疆公司将案涉房产出卖给原告，合同约定“位于乌鲁木齐市和田街129号361平方的门面属于甲方所有，现折价乙方的债权陆佰玖拾玖万元。”“此房产证大证办完后，甲方在九十日内将房产证办到乙方指定人的名下”，在签合同前，豫疆公司已经取得了房款。 被告予安物业对该证据的真实性认可，合法性、关联性和证明的问题均不认可，被告予安物业认为该份协议在自治区高级人民法院作出的（2015）新民1撤销终字第1号民事判决书及最高人民法院作出的（2015）民申字第2674号民事裁定书中均已查证该协议为以物抵债协议，原告并没有支付购买房款的对价。 被告刘宏智对该证据的真实性认可，关联性不认可，认为该4组证据不能证明原告已于2011年取得涉案房屋的所有权。该案是经过自治区高级人民法院作出的（2015）新民1撤销终字第1号民事判决书及最高人民法院作出的（2015）民申字第2674号民事裁定书确认，直至2017年12月8日产权人一直为被告豫疆公司，本案原告是在2018年12月8日在与被告豫疆公司以及案外人仟叶学校的协商下在调解书中确认了房屋产权归其所有。 本院对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。 2、乌房权证沙依巴克区字第XXXX号《房屋产权证》，拟证明：2011年12月27日，被告豫疆公司取得涉案房屋的产权证书，但是并没有按照合同约定将产权证办到原告指定人名下。 被告予安物业对该证据不持异议，但予安物业认为该房产证更是恰恰证明了该公司承租时产权人为豫疆公司，该公司的承租权早于原告2017年的产权。 被告刘宏智对证据的质证意见同证据1，需要特别说明的是我在租赁该房屋时已确认该房屋所有权人为被告豫疆公司，我已尽到谨慎合理的注意义务。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 3、2013年6月4日乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第663号民事裁定书。拟证明：该裁定查封（扣押、冻结）被告豫疆公司名下位于乌鲁木齐市和田一街129号1栋B座1层1号房的房产手续，也证明被告豫疆公司在法院查封的情况下出租了该房产。 被告予安物业对该证据真实性认可，合法性、关联性和证明的问题均不认可，该裁定书在（2015）新民1撤销终字第1号民事判决书及最高人民法院作出的（2015）民申字第2674号民事裁定书已经载明因判决错误予以撤销。 被告刘宏智对证据的质证意见同证据1。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 4、乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第663号民事判决书，拟证明：2013年6月4日前，原告已向法院起诉，要求被告豫疆公司交付涉案房产，这个时间早于被告豫疆公司的出租时间。 被告予安物业对该证据真实性认可，合法性、关联性和证明的问题均不认可，该判决书在（2015）新民1撤销终字第1号民事判决书及最高人民法院作出的（2015）民申字第2674号民事裁定书已经载明因判决错误予以撤销。 被告刘宏智对该证据的质证意见同证据1。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 5、2013年7月31日房租租赁合同、合作经营协议，拟证明：被告豫疆公司将案涉房屋的一半租赁给被告刘宏智开药店，另一半与被告刘宏智合作经营药店，时间从2013年7月31日到2019年7月31日，合同早已经到期。 被告予安物业对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为协议中租赁的房屋面积为180平米，与本案原告诉争的1号房屋的面积不相符，不是同一间商铺，与本案无关。 被告刘宏智对该组证据的真实性认可，但是认为这两份证据是实际没有履行，来源是原告在工商档案中调取的，是办理工商执照的时候向工商局备案的，并不是实际履行的合同。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 6、2013年7月31日房屋租赁合同，拟证明：被告予安物业与被告刘宏智签订房屋租赁合同，租金每年397,686元，以后每三年递增5%。 被告予安物业对该证据不持异议，但认为协议实际履行过程中没有递增租金，因为案涉商铺的出租状况不良。 被告刘宏智对该组证据的真实性认可，认为这份合同是本案中实际履行存在的合同，对于租金当时约定是640,000元租5间房，是打包来租的。 本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 7、2019年7月5日房屋租赁合同，拟证明：2019年7月5日，被告予安物业将案涉房屋租给济康医药连锁有限责任公司使用，租期为20年。 8、2019年7月5日补充协议，拟证明：由被告予安物业、济康医药连锁有限责任公司、被告刘宏智三方签订协议，强调了保密。也说明了他们三方是有联系的。 被告予安物业对证据7、证据8不持异议，但认为案涉商铺为问题商铺，所以该公司与济康医药连锁有限责任公司达成协议，约定济康医药连锁有限责任公司租赁1-4号商铺，租金为每四年192万，即四间商铺一年租金为48万元。 被告刘宏智对证据7-8的真实性认可，但认为与刘宏智无关。 本院对证据7、8的真实性、合法性、关联性予以确认。 9、2019年10月23日房屋租赁合同，拟证明：济康医药连锁有限责任公司将案涉房屋中的20平方租给被告李海洋使用。 10、2019年7月16日房屋租赁合同，拟证明：济康医药连锁有限责任公司将涉案房屋其中的一部分租给案外人毛恩光使用，租期为5年。 被告予安物业对证据9、证据10的真实性、合法性、关联性认可，对原告要证明的问题不认可。 被告刘宏智对证据9、10的真实性认可，但认为与刘宏智无关，认可济康医药连锁有限责任公司在2017年就接收案涉房屋。 本院对该证据9、10的真实性、合法性、关联性予以确认。 11、乌房权证沙依巴克区字第2014369552房屋产权证书，拟证明：2014年6月9日，原告取得案涉房屋的产权证书。 被告予安物业对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为虽然原告在2014年完成了权属登记，但是在自治区高级人民法院作出的（2015）新民1撤销终字第1号民事判决书及最高人民法院作出的（2015）民申字第2674号民事裁定书中均已判决，原告过户所依据的663号判决及125号判决错误被撤销，所以原告取得所有权的法律依据不存在，房屋所有权应当恢复到执行之前的状态，即产权人仍然为被告豫疆公司，原告实际获得产权是通XXXX号调解书，通过支付对价购买涉案商铺在2017年确权。 被告刘宏智对该证据真实性认可，关联性不认可，认为原告取得物权的基础判决书被撤销，只是原告方没有去房产局办理行政手续。 本院对该组证据的真实性、关联性予以确认，合法性综合本案查明其他事实再行认定。 被告豫疆公司、李海洋经本院合法传唤未到庭，视为放弃对原告出示证据发表质证意见的权利。 被告予安物业出示以下证据： 1、《商铺租赁合同》、案涉商铺房产证、房屋登记信息查询结果、《房屋租赁合同》及附件《转租权证明》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、租金收取收据1张及发票7张、《房屋租赁合同》2份，该组证据综合证明：我公司合法取得涉案商铺的承租权，并将商铺转租给了刘宏智，后刘宏智又转租给新疆济康医药连锁有限责任公司，新疆济康医药连锁有限责任公司又将商铺分为三个隔间，其中两个隔间分别租给毛国恩、李海洋。本案中原告是侵权之诉，应以实际侵权人为被告，我公司并未实际占有使用涉案商铺，并不是本案适格的被告。 原告姜洪洁对《商铺租赁合同》、涉案商铺房产证、房屋登记信息查询结果的真实性予以认可，但原告认为从工商档案显示，被告予安物业当时实际上是吕永录的公司。对《房屋租赁合同》及附件《转租权证明》（原件）的质证意见是：对2013年7月31日被告予安物业与被告刘宏智签订的房屋租赁合同可以明确是甲方位于沙依巴克区和田以街129号综合楼1座1层，建筑面积360.26平米，实际上就是涉案房屋，其租金应为每年397,686元，以后每三年递增5%。对转租证明我方不予认可不知情，因为在主合同里没有明确这个问题。对《房屋租赁合同》、《补充协议》的真实性认可，但认为这份合同严重侵犯了原告的合法权利，其签订时间是2019年7月5日，在此时被告予安物业、刘宏智明知房屋所有权都变更为本案原告，但是他们还签订房屋租赁合同，所以这些租赁合同应该是无效的。对租金收取收据1张及发票7张，原告不予质证，因为不了解情况。对《房屋租赁合同》2份毛恩光的合同无法质证，李海洋的租赁合同我方认可。 被告刘宏智对该组证据均不持异议，认为当时其在承租房屋的时候就做了查询，已经尽到合理谨慎的义务。 本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性综合本案其他事实再行认定。 2、2015年7月31日自治区高级人民法院做出的（2015）新民一撤销终字第1号民事判决书、2016年1月13日最高人民法院（2015）民申字第2674号民事裁定书、沙区法院（2016）新0103民初5929号民事调解书，该组证据综合证明：原告与被告豫疆公司在2011年签订了房屋买卖合同，并且通过诉讼拿到判决书并于2014年取得涉案房屋的房屋权属证书，但该判决书已经被中级人民法院（2014）乌中民撤销初字第1号生效的法律文书予以撤销。原告实际在2017年12月8日通过调解书取得涉案商铺的产权，从仟叶学校处通过支付对价，购买取得涉案商铺的产权；原告在实际取得涉案商铺所有权前就知道该商铺一直对外出租，作为新的产权人应当继续履行租赁合同。 原告姜洪洁对2015年7月31日自治区高级人民法院做出的（2015）新民一撤销终字第1号民事判决书、2016年1月13日最高人民法院（2015）民申字第2674号民事裁定书的真实性予以认可，但对关联性和要证明的问题不予认可，因为从最高法院到自治区高院和乌市中院没有哪一个法院认定被告豫疆公司和原告之间的房屋买卖合同无效，被告豫疆公司一房二卖严重的侵害了当事人的权益，存在着民事欺诈。对沙区法院（2016）新0103民初5929号民事调解书不持异议。 被告刘宏智对该组证据不持异议。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 3、《尾随门合同》、《监控安装协议》、《合同书》2份、《协议书》1份、《关于豫疆房地产开发有限公司综合楼存在重大火灾隐患情况的通告》、《行政处罚决定书》【2018】0256号、《行政处罚决定书》【2014】0206号、《重大火灾隐患整改通知书》沙公消重字【2015】第0002号、《自治区关于开展安全生产大检查“回头看”的紧急通知》、《消防设施检测报告》、《供热安全检查整改通知单》、《关于对乌鲁木齐予安物业服务有限公司燃气锅炉建设项目环境影响报告表的批复》、关于印发《燃气锅炉大气污染物排放标准》的通知、《环境影响评价技术咨询合同》、《技术服务合同》、《建设项目环境影响报告表》、上述支出费用的部分票据24张（截止2016年12月21日我公司为涉案的一层商铺已经支出581,474元），该组证据综合证明：被告豫疆公司资不抵债，已无法管理涉案商铺所在的豫疆大厦，并且自2008年起就欠我公司大量的物业费，所以将包括涉案商铺在内的五间房屋以合计20万元的租金租给我公司用于冲抵物业费，转租的经营性收入用于我公司的正常经营，进而得以继续运转为豫疆大厦提供物业服务；我公司不仅要承担豫疆大厦几百户居民物业管理、大厦设备设施维护等公共责任。而且我公司承租涉案商铺时，该商铺为毛坯，没有安装窗户，并且没有上下水，路面塌陷，未通过消防验收，我公司承租以后需要花费大量的支出，才能使商铺具备出租条件；我公司租赁商铺后，又将商铺转租给了被告刘宏智，刘宏智每年支付租金64万5间，该租金包括物业费、采暖费、税金、两个停车位、下水费用、及后期消防验收、消防处罚费用、锅炉环评整改的费用、锅炉处罚费用，这些应由被告豫疆公司支出的费用，由我公司代付了，综上证明涉案房屋并不存在租赁价格低于市场价格的问题。 原告姜洪洁对该组证据的真实性认可，但认为以上费用是发生在（2016）新0103民初5929号民事调解书之前的所有费用，与原告没有任何关系，有一些费用该应当由被告豫疆公司承担，一些应该由承租户承担。 被告刘宏智对该组证据真实性、合法性不持异议，关联性请求人民法院依法确认，认为其接手房屋时，该房屋是处于毛坯房的状态，由其出资进行装修，对于被告予安物业对该房屋进行了消防改造以及基础设施的改造达到出租状态这一事实其知情并且认可。 本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性综合本案其他事实再行认定。 4、（2016）新0103民初4442号民事调解书、（2016）新0103执1530号执行裁定书、《房屋情况告知书》、交通银行网上转账电子回执、（2015）沙执字第340号执行裁定书、（2015）沙执字第340-2号执行裁定书，该组证据综合证明：我公司已经通过折抵被告豫疆公司欠付我公司的物业费、采暖费及向沙区法院执行局缴纳房租的方式向被告豫疆公司实际缴纳了租金；被告豫疆公司自2008年起欠付我公司物业费及暖气费500,804.78元，故被告豫疆公司与我公司签订租赁合同时约定涉案商铺的租金用于冲抵所欠的物业费、暖气费等；2015年起被告豫疆公司大量涉诉，沙区法院执行局发出协执冻结一层商铺的租金，要求我公司不得再向豫疆公司支付租金，并冻结我公司账户。我公司就被告豫疆公司欠付款项起诉至沙区法院，取得4442号民事调解书，后期申请执行过程中，因被告豫疆公司无其他可供执行财产，沙区法院执行局要求我公司债权继续冲抵涉案商铺租金；2016年4月沙区法院执行局对案涉合同的2-4号商铺组织拍卖，2018年沙区法院执行局再次要求我公司不得向被告豫疆公司缴纳房租，我公司于2018年5月14日向沙区法院执行局缴纳25万元房租，3号商铺承租人向法院缴纳15万元房租。至此，在被告豫疆公司拥有涉案商铺产权不到三年的时间内（2013年7月--2017年12月），我公司已经实际缴纳租金40万元，并有被告豫疆公司自2008年起欠付我公司物业费及暖气费500,804.78元要予以抵扣，我方支付租金的合同义务已经履行完毕，以上均有沙区法院执行局相关案件记录在案。 原告姜洪洁对（2016）新0103民初4442号民事调解书、（2016）新0103执1530号执行裁定书、《房屋情况告知书》、交通银行网上转账电子回执的真实性认可，关联性不予认可。对（2015）沙执字第340号执行裁定书的真实性认可，这里面的1-4商铺租金是150万，可以推出房屋租金的价格。对（2015）沙执字第340-2号执行裁定书的真实性认可，关联性不认可。 被告刘宏智对该组证据不持异议。 本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性综合本案其他事实再行认定。 5、《催收函》2份、快递送达情况照片8张，拟证明：2019年我公司知道产权人变为本案原告，即向其发通知，要求向其支付涉案商铺的租金，但原告一直拒收租金。 原告姜洪洁认为该组证据反映都是被告予安物业向原告发送的催收函，原告和被告予安物业没有任何关系。关于租金没有达成协议，接到催收函后原告也到被告予安物业办公室进行了洽谈，被告予安物业始终坚持给付8万元的租金，所以没有达成协议。 被告刘宏智对该组证据不持异议。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告豫疆公司、李海洋经本院合法传唤未到庭，视为放弃对被告予安物业出示证据发表质证意见的权利。 被告刘宏智出示以下证据：3份工商信息查询档案，拟证明：被告承租案涉房屋后已实际使用该房屋且也向案外人进行转租，租赁合同多年来都是实际履行的，不存在恶意串通的问题。 原告姜洪洁对上述证据的真实性认可，对其实际经营的情况也予以认可。 被告予安物业对上述证据不持异议，认为被告刘宏智在2013年9月30日在本案诉争的1号商铺进行了工商注册，另外1层商铺因经营状况不好自2013年我公司承租至今更换过十几家商铺，这些合同均稳定。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2011年10月29日，豫疆公司与姜洪洁签订商品房预售合同，约定豫疆公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号城市公社第1栋B座1层1号房屋（预测建筑面积361平方米）出售给姜洪洁。双方于同日签订补充合同约定，位于乌鲁木齐市和田街361平方米的门面属于豫疆公司所有，现折价抵姜洪洁的债权6,990,000元。2013年6月4日，姜洪洁向本院提起诉讼，要求豫疆公司办理该房屋所有权证书并交付房屋。本院于2013年11月28日作出（2013）沙民三初字第663号民事判决：一、豫疆公司于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号城市公社1栋B座1层1号房屋（预测面积361平方米）交付给姜洪洁；二、豫疆公司于本判决生效后三十日内协助姜洪洁办理乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号城市公社1栋B座1层1号房屋（预测建筑面积361平方米）的产权证书。豫疆公司不服提起上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2014）乌中民四终字第125号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，经姜洪洁申请法院强制执行，2014年6月9日，乌鲁木齐市房产局给姜洪洁颁发了乌房权证沙依巴克区字第XXXX号房产证，该房产证记载：房屋所有权人为姜洪洁，房屋坐落于沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋1层商业1，建筑面积为360.26平方米。 因2010年8月27日，豫疆公司与乌鲁木齐仟叶学校（以下简称仟叶学校）签订《商品房买卖合同》，约定豫疆公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号豫疆综合楼第一层共600平方米售予仟叶学校，房款总金额为2,400,000元。2011年4月12日，豫疆公司与仟叶学校签订《商品房预售合同》，约定豫疆公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号第1栋B座1层1号房屋（预测建筑面积648.7平方米）售予仟叶学校，按建筑面积计算，该商品房总金额为2,399,999.99元，同日该房屋办理了预购商品房预告登记。2013年4月23日，该房屋办理了预售登记注销，同日豫疆公司与仟叶学校签订《商品房现房买卖合同》，约定豫疆公司将位于乌鲁木齐市和田一街129号第1栋1层商业1号房（建筑面积360.26平方米）售予仟叶学校，按建筑面积计算，该商品房总金额为1,412,219.2元。同日，该房办理了现房网上签约。豫疆公司认可上述合同中房款仟叶学校已付清。故仟叶学校认为（2013）沙民三初字第663号民事判决书、（2014）乌中民四终字第125号民事判决书损害其利益，遂于2014年5月27日，向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，请求撤销上述两份民事判书决。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）乌中民撤销初字第1号判决，判决撤销（2013）沙民三初字第663号民事判决书及（2014）乌中民四终字第125号民事判决书。姜洪洁不服（2014）乌中民撤销初字第1号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年7月31日作出（2015）新民一撤销终字第1号判决书，判决驳回上诉，维持原判。姜洪洁仍不服该判决，向最高人民法院提起再审申请，最高人民法院于2016年1月13日作出（2015）民申字第2674号判决书，判决驳回姜洪洁的再审申请。 2016年8月8日，豫疆公司向本院提起诉讼，要求确认姜洪洁与王红娟的借款抵押合同无效并将房屋恢复至执行前状态。2017年12月8日，各方当事人在本院主持下达成（2016）新0103民初5929号民事调解书，调解内容为：一、位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋1层商业1号房屋（房产证号：乌房权证沙依巴克区字第XXXX号）归姜洪洁所有；二、姜洪洁于2017年12月8日向仟叶学校支付5,000,000元赔偿款。逾期付款，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、豫疆公司、仟叶学校于2017年12月15日前申请解除对乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋1层商业1号房屋的财产保全措施或执行查封、冻结措施；四、豫疆公司、姜洪洁、仟叶学校对乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋1层商业1号房屋所有权再无争议，且互相不再存在债权债务关系。豫疆公司、仟叶学校自本协议签订之日起，对涉案房屋不再享有任何权利，姜洪洁亦不得向仟叶学校主张任何权利；五、仟叶学校向豫疆公司支付律师代理费150,000元；六、案件受理35元（豫疆公司已预交），由豫疆公司承担。 另查明，2013年7月，豫疆公司（出租方、甲方）与予安物业（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要内容为：甲方将乌鲁木齐市和田一街129号豫疆大厦1.2.3.4.5号商铺租给乙方，建筑面积890.08平方米；租期20年，自2013年7月27日至2033年7月26日；每年租金为200,000元，乙方每年缴纳一次租金；租赁期间，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意，但是甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转让给第三方后，该第三方即成为本合同当然的甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。 2013年7月31日，予安物业（甲方、出租方）与刘宏智（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将乌鲁木齐市和田一街129号综合楼一层建筑面积360.26平方米租赁给乙方使用；租期20年，自2013年10月1日至2033年9月30日止，年租金为397,686元。同日，豫疆公司向刘宏智出具《转租证明》，载明：鉴于我公司与予安物业就甲方将乌鲁木齐市和田一街129号房产存在租赁关系，租赁期限为30年，予安物业在该租赁合同中享有转租权。 2019年7月5日，予安物业（甲方、出租方）与新疆济康医药连锁有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将乌鲁木齐市和田一街129号综合楼一座一层1号、2号、3号、4号房屋，建筑面积共计580平方米租赁给乙方使用；租赁期限20年，即2013年10月1日至2033年9月30日；租金定为每年4间商铺租金共计640,000元整，乙方按年付清甲方租金，即应在7月31日前交付甲方（或甲方的指定收款人），以后每年递增5%，首期租赁今应与本合同生效之日全款支付。 同日，予安物业（甲方）、新疆济康医药连锁有限责任公司（乙方）、刘宏智（丙方）签订《补充协议》，合同主要内容为：经甲乙丙三方共同协商现就2019年7月5日甲乙双方签订的《房屋租赁合同》相关事项补充如下：一、2019年7月甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议与2013年7月31日丙方刘宏智和甲方签订的《房屋租赁合同》为同一地点且同时具有法律效力，租赁期内如出现任何问题由刘宏智进行沟通、处理与协调。二、甲乙丙三方分别签订的两套《房屋租赁合同》，合同期内以甲乙双方签订的《房屋租赁合同》向甲方履行支付义务，由刘宏智负责催缴。三、经甲乙双方协商一致，如乙方一次性缴纳叁年租金享有肆年的房屋使用权，即乙方一次性支付三年租金计1,920,000元，甲方确认该1,920,000元房租所属期为2019年10月1日至2023年9月30日。四、甲方负责按年向乙方开具全额房租发票，开具房租发票产生的5%税费由乙方承担。五、本协议甲乙丙三方任何一方不得将协议内容向第三方泄漏即任何场合出示。 后新疆济康医药连锁有限责任公司又分别将其承租的部分房屋转租给毛恩光、李海洋使用。 姜洪洁取得案涉房屋的所有权后，多次与予安物业协商租金缴纳的问题，但因双方对租金缴纳标准迟迟未能协商一致，予安物业至今未向姜洪洁缴纳过租金，姜洪洁遂向本院提起本诉。 案件审理过程中，经姜洪洁申请，本院摇珠选定新疆国立资产评估有限责任公司（以下简称国立公司）对姜洪洁所有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼一层1号房屋2017年12月8日至2020年12月8日期间同地段同类房屋的租金标准进行鉴定。国立公司作出新国评报字（2021）第012号资产评估报告，经评估确定2017年12月至2018年12月，每平方米日租金为3.32元，年租金为436,563.07元；2018年12月至2019年12月，每平方米日租金为3.48元，年租金为457,602.25元；2019年12月至2020年12月，每平方米日租金为3.05元，年租金为401,059.45元，共计1,295,224.77元。 本院分别向各方当事人送达了该份资产评估报告，被告予安物业在鉴定异议期内提出了异议，一、评估报告的实体内容有误：1、评估对象有误；2、评估范围有误；3、评估方法无合理性支撑。二、评估报告存在程序性问题：1、资质问题；2、超过法院鉴定期限；3、评估报告无法反映现场踏勘情况。国立公司针对予安物业提出的异议，逐一作出了异议回复：一、评估报告的实体内容有误的答复：1、评估委托是围绕姜洪洁房产同地段同类房屋租金，参照物就是以姜洪洁位于和田一街的房产，所以评估对象没有错误；2、评估范围是以姜洪洁的房产登记地和田一街进行描述，是以此为坐标，不存在范围遗漏；3、资产评估报告未附市场调查及询价资料等符合资产评估执业准则的要求，未附市场调查及询价资料依据并不等于没有市场调查及询价资料。我公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产实施了市场调查与询证工作，有充分的市场调查依据和询价资料。二、评估报告存在程序性问题的答复：1、我公司的资格证书中明确写明了资产评估范围为：可从事各类资单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估，已经涵盖了评估范围；我公司也参加并通过了法院审核，不存在超范围和未年检的情况。2、我公司接受法院委托后，积极与原、被告双方联系，协商看现场和提供相关材料，按照法定程序申请办理了延长鉴定期限的审批手续，程序合规合法。3、我公司接受委托后，积极与双方联系，并于2021年3月5日上午11：00进行了现场踏勘，并形成了现场勘察记录，各方都进行了签字确认。现场勘察记录并不是评估报告的必备附件，不影响评估报告的使用。评估程序合法，不存在程序错误。综上，我公司出具的评估报告程序合法，公平、公正的反映了委托评估资产的市场价值。 本院认为，因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。本案中，本院于2017年12月8日作出的（2016）新0103民初5929号民事调解书调解确认了案涉房屋归姜洪洁所有，故姜洪洁自该日起对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。但2013年7月，予安物业已通过其与原产权人豫疆公司签订的《商铺租赁合同》取得了包括案涉房屋在内的5间商铺自2013年7月27日至2033年7月26日的使用权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故本案中姜洪洁的各项诉讼请求分别能否成立，取决于予安物业与豫疆公司签订《商铺租赁合同》是否合法有效及“买卖不破租赁”原则在本案中是否能够适用。 本案中，2013年7月，予安物业与原产权人豫疆公司签订《商铺租赁合同》时，案涉房屋登记在豫疆公司名下，予安物业占有使用或转租案涉房屋均经过原产权人同意，并不是非法占有。该租赁合同约定：豫疆公司将案涉房屋在内的5间商铺以200,000元/年的标准出租给予安物业公司使用，租赁期限为2013年7月27日至2033年7月26日。2017年12月8日，姜洪洁通过本院（2016）新0103民初5929号民事调解书取得案涉房屋所有权时，明确知晓案涉房屋存在租赁关系，姜洪洁作为新的产权人，应当继受原产权人豫疆公司在《商铺租赁合同》中出租人的权利义务，予安物业作为承租人有权继续使用案涉房屋。新疆济康医药连锁有限责任公司、毛恩光、李海洋作为案涉房屋的次承租人，使用案涉房屋系基于予安物业的转租行为，产权人姜洪洁未举证证明其在知道转租后提出过异议，亦未提出请求确认转租行为无效或解除，故新疆济康医药连锁有限责任公司、毛恩光、李海洋有权继续使用案涉房屋，姜洪洁请求判令被告交还、腾退房屋于法无据，本院不予支持。 但“买卖不破租赁”的原则主要是为了保护租赁交易的安全，对承租人租赁权的保护并非是无限制的，租赁权要获得对抗不特定买受人的效力，则必须具有公示公信效力以及遵从民法公平、等价有偿等基本原则，否则在保护租赁交易安全的同时又将侵犯合法买受人的权利。予安物业公司在庭审举证阶段提交的证据清单中明确表示：“豫疆公司资不抵债，已无法管理涉案商铺所在的豫疆大厦，并且自2008年起就欠我公司大量的物业费，所以将包括涉案商铺在内的五间房屋以合计20万元的租金租给我公司用于冲抵物业费，转租的经营性收入用于我公司的正常经营，进而得以继续运转为豫疆大厦提供物业服务”，通过予安物业自认可知，原产权人豫疆公司与予安物业订立《商铺租赁合同》中的租金标准是以予安物业为整栋豫疆大厦提供物业服务为前提而确定的，该合同既包含了租赁关系又竞合有物业服务费的冲抵。而姜洪洁仅为案涉房屋新的产权人，并未取得整栋豫疆大厦的所有权，并不需要以冲抵整栋大厦物业费的形式来降低案涉房屋的租金，因此《商铺租赁合同》中约定的租金标准并不能当然的适用于承租人予安物业与新产权人姜洪洁。现经评估机构评估确定案涉房屋2017年12月至2020年12月期间同地段同类租金标准分别为：2017年12月至2018年12月，日租金为3.32元/平方米，年租金为436,563.07元；2018年12月至2019年12月，日租金为3.48元/平方米，年租金为457,602.25元；2019年12月至2020年12月，日租金为3.05元/平方米，年租金为401,059.45元，共计1,295,224.77元。该评估结果系具备法定资质的评估机构及人员对案涉房屋周边情况进行勘验、核对、测量和记录，综合分析确定后依法评估所得，程序合法，依据充分，公正客观，能够公允反映案涉房屋此时间段内的租金标准，本院对该评估价格予以确认。该评估价格与《商铺租赁合同》中约定的租金标准存在巨大差额，若继续延用《商铺租赁合同》中约定的租金标准势必给合法买受人姜洪洁造成较大的经济损失。基于保护合法买受人权利以及公平、等价有偿的民法基本原则，本院认为《商铺租赁合同》的租金标准应按照资产评估报告的评估结论予以调整，本院确认原告主张的租金计算期间2017年12月至2020年12月的房屋租金应为1,295,224.77元。 关于1,295,224.77元应由谁支付的问题，本院认为，豫疆公司自房屋产权转移至姜洪洁后未再收取案涉房屋的租金，而予安物业作为案涉房屋的承租人使用、转租了案涉房屋，并收取了次承租人缴纳的上述时间段内的案涉房屋租金，因此上述款项应当由予安物业公司支付。原告姜洪洁要求其余被告承担付款责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告乌鲁木齐予安物业服务有限公司支付原告姜洪洁2017年12月8日至2020年12月8日的房屋租赁费1,295,224.77元； 二、驳回原告姜洪洁请求判令被告李海洋将乌鲁木齐市和田一街129号综合楼一层商业1号房腾空，返还给原告姜洪洁的诉讼请求； 三、驳回原告姜洪洁的其他诉讼请求。 以上被告乌鲁木齐予安物业服务有限公司应付原告姜洪洁款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的1,500,000元，给付标的1,295,224.77元，占争议标的的86.34%，本案受理费18,300元（原告已预交），由原告姜洪洁负担13.66%，即2,498.26元，由被乌鲁木齐予安物业服务有限公司负担86.34%，即15,801.74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 审 判 员  王朴欢 人民陪审员  秦素芬 二〇二一年五月二十七日 书 记 员  王小燕