广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2148号上诉人（原审被告、反诉原告）：李华娣，女，1983年7月7日出生，汉族，住广东省英德市××××××，公民身份号码441××××××××××××666。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市×××××××××××××××××。法定代表人：何超华，总经理。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人李华娣因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称“景康物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2020）粤1323民初9116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。李华娣上诉请求：一、2019年6月至2020年8月的物业费由开发商承担；二、重新制定物业费价格。事实与理由：第一，关于涉案小区合生海岸花园物业服务收费标准问题，惠东县发展和改革局《关于协助调查物业服务费有关问题的复函》明确指出物业费定价须遵循《惠州市关于放开非保障性住房物业服务费试点工作方案》的规定：实行市场调节价。其中，新建商品房住宅前期物业服务收费的定价，由开发商参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。物业费定价如原告所说不需要向“该局”（惠东县发展和改革局）申请备案，但需要向惠东县房产管理局和惠东县市场价格监督局申请和报批!强烈要求原告提供定价批文!“市场调节价”并非漫天要价!原告在其管理服务收费公示牌中明确规定了服务内容、对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、道路、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务。一般来说，小区的公共设施应该包括：生活超市、图书阅览室、健身器材、业主出行通道、大堂值班保安等设施。而且开发商在《商品房买卖合同》第十章中也承诺配套设施除绿地外还包括会所、游泳池、运动场所、教育用房等设施。请问小区究竟为业主提供了哪些公共设施?既然基础的公共设施都没有，物业费应该扣除此项服务费!第二，关于园林移交问题，根据《关于配合办理项目园林绿化保修终结的函》，园林绿化在2019年6月19日至2020年6月19日属于绿化养护期，由深圳万园丰园林设计工程有限公司负责。至于原告在《情况说明》中提到了从2017年9月起就“督促、监督、协助涉案小区的园林绿化管理”，但被告认为在2017年9月至2019年6月绿地养护期间跟业主无关，而且因为作为小区最主要的公共设施“绿地”一直处于未成型期，业主们深受其害!第三，关于游泳池管理问题，被告业主们一致认为我们无权干涉游泳池的所有权和经营权，但物业应该必须保证业主们在收楼时就能拥有其享受权，这一点在《商品房买卖合同》中有文字依据(见附件)。然而事实上是，业主们收楼一年半多以来，一直不仅不能享受此项设施，而且由于其破烂不堪、长期被旧木板围住，严重影响了小区的“花园”形象!严重影响了业主们的生活品质!由于广大康景物业服务有限公司系开发商指定而非公开招标选定的，开发商暗度陈仓，从而极不负责地从开放商手中接管了尚未达到交楼标准的楼盘，然后又以先签相关合约再预交三个月物业管理费后才能给钥匙让业主上去验房，逆程序违法逼迫业主们从物业公司而非开发商手中收房，致使房屋和几乎所有的公共设施都一直处于整改期，小区的宜居性极差，无任何配套设施交付给业主使用，生活非常不便，从而进一步致使形式上已收的房屋一直空置（以水、电表读数为据），所有广东康景物业服务有限公司应该承担其不作为行为的应有后果！根据《中华人民共和国物业法》第四十一条第二款之规定：已竣工但尚未出售或者交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。由于《前期物业管理服务协议》为开发商单方面拟定的霸王协议，存在欺诈和隐瞒事实真相情形，业主们也是被迫在尚未体验其服务品质的前提下签名的，侵犯了业主知情权，其每平3.10元的物业费价格远高于“同期同类物业服务收费标准”，且质价不符，根据惠东县发展和改革局《惠州市发展和改革局房产管理局关于放开非保障性住房物业服务收费试点的工作方案》规定“加强事中事后的监管”，“建立和完善调价机制”，所以恳请法官采取切实有效的措施，强制广东康景物业服务有限公司公布其2019年6月至2020年8月的物业费收支情况，以确保业主们所缴纳的物业费符合实际情况并且质量和价格相匹配!强制广东康景物业服务有限公司“参照同期同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则”，重新制定物业费价格!反诉诉求：一、广东康景物业服务有限公司是合生中福公司（开发商）下属的物业公司，没有经过合法合规的招投标公开选聘的流程，物业公司起诉业主也是违反国务院物业管理条例有关规定，是没有资格管理合生海岸花园小区的，更没有资格代表开发商办理验收楼房和交房屋钥匙给业主等相关手续，请求中院法官纠正一审法庭的错误判决，判令康景物业公司退回反诉人因被迫所交的（合生海岸花园3栋8XX房）物业管理费￥437.2元。二、因本案房屋房门钥匙收楼当天下午由康景物业公司交给我，而至今天为止2020年10月份一直都是由物业公司负责联系开发商整改房屋，期间数次催促尽快整改维修，物业管理公司是十分清楚涉案房屋由于质量问题无法正常入住，物业公司需承担一切后果（一审已提交了多页与物业管理公司管家对话回复内容证据）三、反诉人从2019年6月19号至2020年9月也没有搬入房屋居住，整改期间房屋钥匙物业公司与我各有一条，重新与开发商办理不设前提条件的收楼流程手续。康景物业公司没有资格代表建设单位办理交楼手续，且无法律依据。四、诉讼费由广东康景物业服务有限公司承担。综上所述，为维护合生海岸花园小区至今仍有二百多位拒绝收楼的业主的合法权益，本案业主确有冤情，恳请中院法官深入小区实地调查，查明事实真相，以事实为根据，以法律为准绳，秉承“法律面前人人平等”的原则，参考潘广仁类案，支持上诉人的上述诉求!二审中，景康物业公司在法定期间内未提交答辩状，不影响本院审理。景康物业公司向原审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的自2019年10月至2020年8月管理费1414.6元，违约金（根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至实际付款之日止，暂计至起诉之日）216.3元，共计1630.9元给原告。2.本案诉讼费用由被告承担。李华娣反诉请求：1.判令房屋整改期间（2019年6月至2019年12月底）的物业费不应由反诉人承担，被反诉人应向开发商收取物业费；2．判令被反诉人应按照惠州市物业管理收费标准范围内(最高每月每平方1.1元)收取物业费；3．对反诉人已预交的三个月物业费延续支付至2020年7月至9月，之后的物业管理费按惠州市物业管理费收取；4．被反诉人承担反诉受理费。后被告李华娣就第3项诉请，向原审法院提交阐述说明：本案房屋面积41.5平方米，被反诉人违反规定按128.6元收取物业费，预交前期三个月物业费为385.6元，延续支付至2020年1月到2020年9月（41.5平方米×1.1元／平方米／月=45.6元／月，原告预交的物业费可以抵扣9个月的物业费），之后物业费按1.1元标准收费。原审法院认定事实：原告康景物业公司系于1999年8月11日成立的有限责任公司（外国法人独资），经营范围：物业管理，酒店管理等。2017年9月6日，原告康景物业公司与惠东中福置业有限公司（以下简称中福公司）签订《合生海岸花园前期物业服务合同》，合同约定：1、中福公司选聘康景物业公司对位于惠东县××××××委亚婆角长坑地段建筑面积114004.3平方米的合生海岸花园实施前期物业管理服务事宜。合同期限自2017年9月6日起至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2.物业服务内容包含物业交付前和物业交付后两方面。康景公司提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（附件五），前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件。3.本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由康景公司享有或承担，具体标准如下：多层住宅：3.1元/月·平方米，高层住宅3.1元/月·平方米（房屋的总层数在七层（含）以上）。物业服务费用主要用于以下开支：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）物业管理区域绿化养护费用；4）物业管理区域清洁卫生费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。4.业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），中福公司不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由中福公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。5.中福公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。中福公司违反该约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由中福公司承担。该合同还对物业的经营与管理，物业的承接验收，物业的使用与维护，违约责任等进行约定。2018年5月6日，被告李华娣（买受人）与中福公司（出卖人）签订合同编号HT0061554《商品房买卖合同》及附件（附件九为上述前期物业服务合同），合同约定：1.被告李华娣以418187元的价款向中福公司购买位于惠东县××××××委亚婆角长坑地段合生海岸花园2号楼8层XX号房（带装修），商品房的规划用途为住宅，预测建筑面积41.48平方米，套内面积31.92平方米，分摊共有建筑面积9.56平方米。2.该商品房交付时应当符合下列条件：1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2）该商品房已取得房屋测绘报告；3）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。3.出卖人应当在2019年6月19日前向买受人交付该商品房。4.商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。5.出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东康景物业服务有限公司，物业服务期限从2017年9月6日到2020年9月5日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为3.1元/月·平方米（建筑面积）。买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接检查的备案情况书面告知买受人。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该合同还对违约责任等内容进行约定。2019年6月16日，原告康景物业公司（甲方）与被告李华娣（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：1.前期物业管理服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2.甲方的权利和义务：1）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2）依据本协议向乙方收取物业管理费用；3）编制物业管理服务及财务年度计划；4）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……3.乙方的权利义务：1）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2）依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。4.物业管理服务内容：1）房屋共用部位的维护和管理；2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3）环境卫生：公共绿地、花木等的养护与管理，公共场地、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运，小区内沟、井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒……。5.物业管理服务质量：1）环境卫生：公共环境整洁，公共排污系统畅通，化粪池使用正常；2）绿化：园林绿化养护措施得当，设施完好、整洁，草坪、花木、绿篱生长良好……6.物业管理服务费用：1）乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）；2）住宅按建筑面积每月每平方米3.1元（含公摊）。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准；3）交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每一个月缴交管理费……7.违约责任：1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3）甲方违反协议，擅自调高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金；……合同还对其他有偿服务费用、代收代缴收费服务等内容进行约定。2019年6月16日，被告李华娣签署《收楼表格》，表格显示已经获取：大门钥匙、房门钥匙、交楼验收表、房屋质量保证书、房屋使用说明书等；签署《业主/住户紧急联络资料登记表》，上载被告的联络地址、联络电话、紧急联络人等信息；支付2019年6月19至2019年9月30日的物业管理费合计437.2元。2020年4月10日，原告康景物业公司出具《法律函》，致函被告李华娣欠付物业管理费771.6元，并邮寄给被告李华娣。庭审中，被告表示收到该函，因房屋存在问题，一直整改至今未入住，未享受物业公司的服务，整改期间的物业费应当由开发商支付，不应由其支付。2020年10月25日，被告李华娣支付2020年10月1日至12月31日的物业费385.8元（128.6元/月×3个月）。2020年12月16日，惠东县发展和改革局根据原审法院致函作出《关于协助调查物业服务费有关问题的复函》，函文记载：“（一）惠东县（惠州市）物业服务费价格政策规定惠州市按照广东省的工作部署，在2015年作为试点城市在全市开展了开放非保障性住房物业服务收费试点改革工作。根据《惠州市关于放开非保障性住房物业服务费试点工作方案》（惠市发改价〔2015〕135号）规定，自2015年10月1日起，放开全市(含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价。其中，新建商品房住宅前期物业服务收费的定价，由开发商参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。（二）合生海岸花园物业服务收费标准由《合生海岸花园前期物业服务合同》可知，合同签订时间在2017年且合生海岸花园不属于保障性住房，适用前述的“2015年10月1日起，新建商品房住宅前期物业服务收费实行市场调节价”的规定。实行市场调节价的商品房和服务价格不需要向我局申报备案，我局也从未要求合生海岸花园开发商或物业服务企业申报备案物业服务收费标准。”2020年12月17日，原审法院至涉案小区就物业服务进行勘察。现场发现小区楼房公共通道存在墙体鼓包、开裂的情况，小区游泳池未投入使用。原告提交自制的《欠费明细表》，表记载李华娣欠付2019年10月至2020年8月的物业费合计1414.6元（128.6元/月×11个月。被告确认欠付该期间的物业费，认为整改期间的物业费不应由其支付，应当减免。被告提交2020年4月的包含被告在内业主制作的《合生海岸花园业主维权诉求函》，函文记载包含公共区域园林绿化存在园林绿化花草枯死、未进行补种，野草丛生的问题，无边际游泳池存在严重破损、未整改的问题等的文字及图片。庭审中，原告称证据中提到的园林绿化问题，只是瞬间短暂记录，并不代表小区持续性的状态，现小区园林绿化环境卫生状态都良好，并有相应配套，属于优质的物业管理服务。被告李华娣确认未支付2019年10月至2020年8月的管理费；称收房时存在被迫签名的情形即先办收楼手续、交管理费，后看房的违规行为。因房屋存在问题，一直在催促整改，整改期间不应由业主支付物业费，应当由开发商支出，同时因尚未入住，并未享受到物业公司提供的各项服务；小区环境近期稍有改善，游泳池还存在问题，交楼配套设施还在施工中。另查，1.案涉房产所在小区于2019年4月10日办理竣工验收备案手续。2.2017年9月25日，惠东县房产物业管理办公室出具《惠东县前期物业管理招投标中标备案回执》（惠东房物中备〔2017〕第004号）、《惠东县前期物业管理合同备案回执》（惠东房物议合〔2017〕第004号）给中福公司，对中福公司选聘原告作为涉案合生海岸花园物业服务企业进行备案。3.广东省惠州市中级人民法院2012年5月20日作出（2012）惠中法民一终字第190号《民事判决书》，判决本院认为部分记载“……2007年6月21日，惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布了《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》［惠价（2007）97号］规定，高层住宅（含带电梯的多层及小高层）一级服务等级的收费标准基准价为每平方米1.10元，提供一级服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过上述政府指导价标准的，由物业管理企业书面报惠城区物价局核准后执行。未经价格主管部门核定的，物业收费标准不得擅自超过政府指导价标准。本案中，康景公司未依照上述通知将收费标准报相关部门核准，故原审认定康景公司与业主签订的前期物业服务合同违反了《广东省物业管理条例》及上述通知的规定，判令业主提出按政府指导价1.10元/平方米交纳物业费是正确的，本院予以维持。业主在诉讼请求中虽然没有明确提出之后按照政府指导价交纳物业费，但其在反诉理由中明确提出应按1.10元/平方米交纳物业费，并在请求中要求退还多收取的物业费，已经涵盖了按照1.10元/平方米交纳物业费的请求，为了尽快明确交费标准，减少当事人的诉累，原审对交费标准直接作出判决并无不当。对于业主上诉认为应根据我国《合同法》第五十二条第五款、第五十六条认定本物业合同关于收费标准无效的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，物业收费标准违反了《广东省物业管理条例》及《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》的规定，属于违反地方性法规，并非违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故根据上述规定，本案不能依据《合同法》第五十二条第五款认定收费标准无效，并依据第五十六条认定自开始无约束力。本案物业合同中关于收费的约定应属于《合同法》第五十四条规定的可以变更或撤销的情形。现业主要求变更收费标准，属于申请对合同内容进行变更，变更后的内容从变更之时发生法律效力。业主在2010年6月22日提出变更，故原审确认2010年6月22日后按照政府指导价交费正确，本院予以维持。”原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、李华娣于判决发生法律效力之日起7日内向广东康景物业服务有限公司支付2019年10月至2020年8月的物业管理费1414.6元。二、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回李华娣的全部反诉请求。案件本诉受理费50元，反诉受理费25元，均由李华娣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉理由和答辩意见，本案二审争议焦点是:1.上诉人李华娣是否具有缴纳物业费用的义务；2.物业费用的收费标准。关于上诉人李华娣是否具有缴纳物业费用义务的问题。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，上诉人李华娣与被上诉人康景物业公司签订《前期物业管理服务协议》，双方应当按照合同约定履行应尽的义务。现康景物业公司已提供相应的物业服务，李华娣应当及时足额缴纳物业费用。关于李华娣上诉称涉案小区存在园林移交问题、游泳池管理问题、公共设施配套等问题，2019年10月至2020年8月小区一直处于整改期间，本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。上诉人李华娣对物业服务质量不满，可依照双方签订的《前期物业管理服务协议》追究物业公司的违约责任，但不能以此拒付应当支付的物业费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故李华娣可另行向被上诉人主张权利，其拒付物业费用的理由不充分，本院不予采纳。关于物业费用收费标准的问题。根据《惠州市发展和改革局房产管理局关于放开非保障性住房物业服务收费试点的工作方案》以及惠东县发展和改革局《关于协助调查物业服务费有关问题的复函》可知，自2015年10月1日起，新建商品房住宅前期物业服务收费，实行市场调节价，实行市场调节价的商品和服务价格不需要向相关部门申报备案，涉案小区的物业费用适用市场调节价。故原审法院依据《前期物业管理服务协议》的约定，认定物业费用的标准为3.1元/月/平方并无不当，本院予以维持。关于李华娣反诉请求其预交的三个月物业费385.6元抵扣问题以及之后的物业费按1.1元/月/平方标准收费问题，并无充分的事实和法律依据，原审法院不予支持正确。综上所述，李华娣的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人李华娣负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年五月二十五日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美