山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5539号 上诉人（原审被告）：青岛博晟弘天实业有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：陈咏梅，总经理。 委托诉讼代理人：姜颖，北京金诚同达（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭力行，男，1989年10月29日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李和植，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 原审被告：青岛真源置业有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：王成卫，总经理。 原审被告：中国建设银行股份有限公司青岛四方支行，住所地青岛市。 负责人：单正鑫，行长。 上诉人青岛博晟弘天实业有限公司（以下简称博晟弘天公司）因与被上诉人郭力行、原审被告青岛真源置业有限公司（以下简称真源置业公司）、原审被告中国建设银行股份有限公司青岛四方支行(以下简称建行四方支行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初7644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人博晟弘天公司的委托诉讼代理人姜颖、被上诉人郭力行的委托诉讼代理人李和植参加了诉讼。本案现已审理终结。 博晟弘天公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回郭力行一审第一、二、三项诉讼请求；2.一、二审诉讼费、公告费由郭力行承担。事实与理由:一审法院适用法律错误。一、一审法院判决解除博晟弘天公司对该房屋的抵押权，属于适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。郭力行签订《青岛市商品房预售合同》之前即已依法办理抵押权登记，对房屋享有担保物权。即使真源置业公司为郭力行开具发票，建行四方支行未收到该笔款项，不能因此认定该房屋抵押权因第三人代为清偿而消灭，建行四方支行仍然享有该房屋的抵押权。综上，郭力行在签订《青岛市商品房预售合同》之前没有经过博晟弘天公司的同意，又没有代为清偿该笔债务，并不符合物权法规定的抵押权消灭的法定事由，博晟弘天公司仍合法享有该房屋的抵押权。从另一方面来看，郭力行与真源置业公司签署《青岛市商品房预售合同》晚于抵押权设定时间，完全有条件知晓房产上存在抵押权负担，且不可能办理产权过户登记，郭力行不属于无过错购买人。二、对于已为生效判决所确定的事实，当事人应申请再审，而不能另行提起新的诉讼。青岛市中级人民法院于2017年6月23日作出(2015)青民四商初字第51号、52号民事判决书，判决建行四方支行对设定抵押的84套房产(包含本涉案房产)折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，该生效判决明确博晟弘天公司对该房产所享有的抵押权合法有效，该事实已为法院发生法律效力的裁判所确定的争议事实，法院在另案审理时应维护其既判力，一审法院仅仅因郭力行购买房屋的权利优先便判决解除博晟弘天公司对该房产所享有的抵押权，是对在先作出的生效判决所确定事实的推翻。综上所述，一审判决存在法律适用错误，应当予以撤销，并且改判驳回郭力行一审诉讼请求。 郭力行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，驳回博晟弘天公司的上诉请求。 郭力行向一审法院起诉请求：1.判令真源置业公司、建行四方支行、博晟弘天公司解除设置在城阳区户房屋上的抵押；2.判令真源置业公司、建行四方支行、博晟弘天公司立刻为郭力行办理城阳区户房屋的房地产权证；3.本案诉讼费由真源置业公司、建行四方支行、博晟弘天公司承担。 一审法院认定的事实： 2014年1月15日，甲方真源置业公司与乙方郭力行签订《青岛市商品房预售合同》，约定真源置业公司依法取得相关地块土地使用权，经批准投资建设臻园小区商品房，郭力行购买该xx小区xx号楼xx单元xx层xx户房屋，建筑面积135平方米，每平米单价8825.68元，房屋总价款1191467元。同时约定，甲方定于2014年1月30日前交付该房屋，并在取得了房地产权属登记证明后180日内，双方签署房屋交接书，作为办理过户的必备文件。甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证。另，该合同附件四关于该房屋权属情况中，他项信息载明建行四方支行有国有建设用地使用权抵押（权证或证明号：市xxxx）及对城阳区xx路xx号xx号楼xx单元xx等有在建工程抵押（权证：市20××80）。2014年6月3日，真源置业公司向郭力行出具销售不动产统一发票，其上注明购房款1191467元。2014年4月9日，郭力行签署《臻园小区业主手册》，接收涉案房屋，并实际入住。 2017年6月23日，青岛市中级人民法院分别作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书和（2015）青民四商初字第52号民事判决书，判决建行四方支行对设定抵押的84套房产（包括本案涉案房屋）折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权。建行四方支行将该抵押权随主债权一并转让给山东省金融资产管理股份有限公司，后者再次转让给青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业，最后转让给博晟弘天公司，并经青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异196号执行裁定，变更博晟弘天公司为该院（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。 执行过程中，郭力行作为案外人提出执行异议，2018年12月14日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异460号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。因不服该裁定，时任申请执行人青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业对此提出案外人执行异议之诉，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民初84号民事判决书，驳回其诉讼请求。2020年3月12日，该院作出（2017）鲁02执异509、510号之九号执行裁定书，裁定对涉案房屋解封。上述法律文书均已生效，对涉案房屋的查封已解除。 一审法院认为，真源置业公司与郭力行签订《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。郭力行作为涉案房屋的买受人，已支付了全部购房款，合同义务履行完毕，已接受房屋并实际占有使用，真源置业公司应当按照合同约定协助郭力行办理房产权证。但真源置业公司作为房地产开发商不能按期偿还银行贷款，建行四方支行作为抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，并被生效裁判文书确认享有优先受偿权，与郭力行作为消费者购买房屋的权利发生冲突。故先由郭力行向法院提出案外人执行异议，其作为消费者的权益优先于抵押权，故裁定中止涉案房屋的执行，申请执行人对此不服提起案外人执行异议之诉，结果被判驳回，现法院裁判文书已解除了涉案房屋的查封。在不动产上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押权和其他债权。取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。综上，郭力行作为涉案房屋买受人，其购买房屋的权利优先于抵押权，故其要求解除涉案房屋抵押权并过户至其名下，事实清楚、于法有据，一审法院予以支持。真源置业公司、建行四方支行未到庭应诉，视为对其权利的放弃，不影响本案依法判决。 一审法院据此判决：一、真源置业公司、建行四方支行、博晟弘天公司于判决生效后十日内办理青岛市城阳区xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx户房屋的抵押权解除手续；二、真源置业公司在上述手续办理完毕后十日内协助郭力行办理青岛市城阳区xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx户房屋的过户手续。案件受理费100元，公告费600元，由真源置业公司、建行四方支行、博晟弘天公司负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为一审判令真源置业公司、建行四方支行与博晟弘天公司办理涉案房屋抵押权解除手续及真源置业公司在上述手续办理完毕后协助郭力行办理上述房屋的过户手续，事实和法律依据是否充分。郭力行作为涉案房屋的买受人已支付了全部购房款，合同义务全部履行完毕并已实际占有使用该房屋，且涉案房屋现已解除查封，故一审判令真源置业公司协助郭力行办理过户并无不当。博晟弘天公司主张生效判决已确认其对涉案房屋享有的抵押权合法有效，一审判令解除其对涉案房屋的抵押权，属法律适用错误，对此本院认为，博晟弘天公司虽对涉案房屋享有抵押权，但在本案中博晟弘天公司对涉案房屋享有的抵押权与郭力行作为消费者购买房屋的权利存在冲突，郭力行作为已经支付全部购房款的消费者，其享有的消费者权益优先于在先银行抵押权，一审据此判决真源置业公司、建行四方支行与博晟弘天公司办理涉案房屋的抵押权解除手续，事实和法律依据充分。博晟弘天公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人青岛博晟弘天实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛博晟弘天实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  高中日 审 判 员  王化宿 二〇二一年五月二十八日 法官助理  宋 甜 书 记 员  胡浩东 书 记 员  李珊珊