徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初2914号原告：戴福远，男，1974年4月24日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告：周谋伟，男，1979年11月7日出生，汉族，住徐州市铜山区。二原告共同委托诉讼代理人：李晓明，江苏大泰律师事务所律师。被告：铜山区港鑫城小区业主大会，住所地徐州市铜山新区港鑫城小区二期4号楼2单元302室。负责人：时效全，该小区业主委员会主任。被告：铜山区港鑫城小区业主委员会，住所地徐州市铜山新区港鑫城小区二期4号楼2单元302室。负责人：时效全，该业委会主任。二被告共同委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。原告戴福远、周谋伟与被告铜山区港鑫城小区业主大会（以下简称港鑫城业主大会）、铜山区港鑫城小区业主委员会（以下简称港鑫城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴福远、周谋伟及二原告共同委托诉讼代理人李晓明，被告港鑫城业主大会、港鑫城业委会的负责人时效全及二被告共同委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴福远、周谋伟向本院提出诉讼请求：1．依法撤销被告港鑫城业主大会于2020年10月11日作出的关于“选聘徐州国城物业管理有限公司为港鑫城小区物业服务企业”的决议及依法撤销被告港鑫城业委会与徐州国城物业管理有限公司签订的物业服务合同；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告戴福远、周谋伟是铜山区业主。被告港鑫城业主大会、港鑫城业委会于2020年10月11日前后，在筹备、选聘具有相应资质的物业服务企业担任港鑫城小区的物业服务单位过程中存在诸多不规范、违法情形（未经业主授权、部分业主被代表，未做到公开、公平、公正，未履行相应公示义务，未充分听取业主意见等），严重违反《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》相关法律及《港鑫城小区业主大会议事规则》规定，严重侵害了小区业主的合法权益。被告港鑫城业主大会最终选聘徐州国城物业管理有限公司（以下简称国城物业公司）担任港鑫城小区的物业服务单位未得到小区大部分业主的认可，被告港鑫城业委会草率与国城物业公司签订的物业服务合同对小区业主极为不利，且国城物业公司也没有全面按照合同约定及相关法律规定履行合同义务。综上，请求法院依法支持原告的诉请。被告港鑫城业主大会、港鑫城业委会辩称，第一，原告周谋伟作为业主代表，在收到召开业主大会的通知之后，主动表明放弃参加业主大会，放弃行使表决权，应当视为其放弃了投票表决的权利。因此，该业主撤销权应当受到限制，不得提起撤销权之诉，原告周谋伟主体不适格。第二，涉案小区业主大会的召开，由铜山街道办事处、无名山社区居委会等政府部门派人亲临现场监督、指导，见证了业主大会召开的全过程。业主大会召开的流程程序均符合相关物业管理的法律规定，不存在原告所述不规范、违法情形。第三，涉案小区已由业主大会公开招聘的物业公司进驻提供物业服务，原告起诉要求撤销业主大会决定，其实是业主个人利益与其他业主利益以及整个小区利益的冲突，如果过度保护业主个人利益，而轻易撤销业主大会的决议，势必导致其他业主利益受到限制，大部分业主的利益落空，这样不仅会造成大部分业主时间、金钱、精力的浪费，还会出现少数挟持多数的局面。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告戴福远、周谋伟分别系徐州市铜山区业主。该小区总户数为410户，总建筑面积（居民住宅建筑面积）为24000平方米。2020年5月12日，铜山街道办事处物业管理办公室和铜山区物业管理中心向港鑫城业委会出具限期改正通知书，内容为：根据《江苏省物业管理条例》（2018年修正）第五十五条：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。根据以上所述，你们未按规定组织召开业主大会会议，现要求你们7日内整改。且三名业委会成员不是该小区自然人业主，两名业委会成员已离职，现业主委员会符合条件的仅有3人，已不符合业主委员会法定的人数，亦要求整改。2020年7月21日，铜山街道无名山社区居民委员会和铜山街道物业管理办公室共同向港鑫城小区全体业主发布公告，成立港鑫城小区业委会换届筹备组并公布成员名单，包括无名山社区王海燕、铜山街道物业办邹士波、业主吕清付、时效全、孙延东、杨永健、陈晓娟。2020年8月3日，港鑫城第二届业委会筹备组向港鑫城业主发出通知，载明：根据《物权法》、《物业管理条例》等有关文件规定，及小区实际情况，经筹备组反复商榷，采用业主代表大会的形式召开业主大会，业主代表采取分区分楼栋推选的方式产生。具体的业主名额设定如下：一、三号楼每四层推选一位业主代表，计16位；二、四、五号楼每四层推选一位业主代表，即9位；共计推选出25位业主代表。业主代表产生后以书面形式在物业管理区域公示，任期同本届业委会任期。业主代表候选人采用推荐和自荐两种方式，通过筹备组进行入户征集意见后产生，并在小区向全体业主公示。根据以上推选的方式，筹备组工作人员制作了业主代表书面征求意见表，并逐户对业主签名的真实性进行核实，最终由各个区域内得到过半数业主推选的业主作为业主代表。2020年8月23日，港鑫城第二届业委会筹备组将推选出的25名业主代表名单（其中包括原告戴福远、周谋伟）及关于召开业主代表大会的公告在住户楼道电梯入口处进行张贴公示，公告载明：“一、第二届业主代表大会召开的时间、地点、议程：1．大会时间：2020年9月6日下午15：30；2．大会地点：无名山社区居委会二楼会议室；3．大会内容：（1）表决通过《业主委员会章程》、《业主大会议事规则》等（2）选举业主委员会委员（3）表决小区物业公司公开招标问题。二、参会人员：全体业主代表”。2020年9月6日，港鑫城业主大会召开，经过过半数的业主代表同意，通过了《港鑫城小区业主委员会章程》、《港鑫城小区业主大会议事规则》；选举了第二届业主委员会委员，包括主任时效全、副主任孙延东、副主任陈晓娟、秘书长杨永健、委员吴国文、程相春、吕清付共7人；以公开招标方式选聘物业公司。以上结果在小区内进行了张贴公示。《港鑫城小区业主大会议事规则》载明：业主大会名称为港鑫城小区业主代表大会，占地面积24000平方米，房屋总建筑面积10000平方米。议事规则第二章第五条为业主大会议事内容，其中第二项为决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业。第六条，业主大会会议形式为集体讨论。第七条为业主大会表决程序，业主大会现场书面投票表决：业主委员会筹备组应将公示期满的成熟提案提交业主大会表决，业主大会采用书面投票的形式进行表决，参加表决的业主代表必达到《江苏省物业管理条例》规定的代表人数的1／2，需表决提案的得票率必须符合法律法规所规定的得票率，提案方可通过，否则不予通过生效。（二）表决或选举结果须在物业管理区域内显著位置公布一周（必要时须在物业管理区域内所有单元门口公式）。第十条为召开业主大会会议的程序：（二）发布公告，召开业主代表大会或业主大会会议15日前，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面的形式向物业管理区域内全体业主公告；（三）征询意见，采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。（四）回收统计意见，业主委员会据第七条规定回收业主意见，进行汇总或票数总计；（五）通过大会议事决定，业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会根据征询意见或投票结果，形成业主大会议事决定，以书面形式在管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。第十一条规定，（一）业主是自然人的，可以书面委托代理人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的20％。第十三条为业主委员会职责，（一）拟订选聘物业管理企业的方案，报业主大会决定，并进行公示一周。2020年9月27日，港鑫城小区业主委员会发布招标公告并在小区每个单元进行张贴，公告载明：“鉴于港鑫城小区物业服务合同到期，根据《物权法》、《物业管理条例》及小区议事规则相关规定，港鑫城小区业主委员会决定执行业主代表大会决议，对港鑫城住宅小区物业服务项目公开招标，择优选聘物业管理服务企业。开标时间2020年10月11日上午9时30分，开标地点无名山社区居委会二楼会议室，招标选聘方式为在上级主管部门的监督、指导下现场开标、评标。港鑫城小区业委会和业主代表现场投票表决、择优选聘，决定中标单位。物业服务合同签订期限为两年”。2020年10月11日，港鑫城业主大会再次召开，25名业主代表中有14名业主代表系本人到场，8名业主代表系委托他人（受托人持业主大会会议表决票委托书），3名缺席。经业主大会投票表决，有14张选票同意招聘徐州国城物业公司，8张选票同意招聘徐州固城物业，最终国城物业公司被选聘为港鑫城小区的物业服务公司。2020年10月14日，港鑫城业委会将国城物业公司港鑫城小区物业服务合同在小区内张贴公示。2020年10月24日，被告港鑫城业委会与国城物业公司签订《港鑫城小区物业服务合同》。案件审理过程中，本院向铜山街道办原物业办负责人邹士波进行询问，邹士波称业主代表的产生过程、业主大会的召开过程及决议内容在程序上没有问题，都是在街道办和社区的指导下进行的，且在过程中进行了监督。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉事实及纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，原告作为该小区业主，依法有权提起业主撤销权纠纷诉讼，且被告为港鑫城业主大会和业主委员会，原被告主体适格。关于原告诉请撤销被告港鑫城业主大会于2020年10月11日作出的关于“选聘徐州国城物业管理有限公司为港鑫城小区物业服务企业”的决议。一、原告的程序权益是否受到侵害。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”《江苏省物业管理条例》（2020年修正）第二十八条规定，“同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：（一）推选业主代表出席业主大会会议；（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；（三）决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行”。本案中，港鑫城小区的业主代表采取分区分楼栋推选的方式产生，结合港鑫城小区的实际情况，区域的划分即业主小组的成立及业主代表的人数较为合理。业主代表得到本小组范围内过半数的业主推选，符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的要求。业主代表的产生、由业主代表出席业主大会选举业主委员会委员、表决小区物业公司公开招标问题，有铜山街道办事处及无名山社区等工作人员参与监督指导，符合法律规定及小区议事规则。业主大会以公开招标的方式选聘物业公司的过程中，对业主代表出具的授权委托书进行核实，案件审理过程中，本院亦与部分相关业主代表进行联系，其认可委托其他业主代表投票并对投票决定表示认可，整个过程公开透明且在社区进行备案。综上，本院确认港鑫城业主大会做出的“选聘徐州国城物业管理有限公司为港鑫城小区物业服务企业”的决议程序合法合规。原告要求撤销被告港鑫城业主大会于2020年10月11日作出的关于“选聘徐州国城物业管理有限公司为港鑫城小区物业服务企业”的决定，本院不予支持。二、原告的实体权益是否受到侵害。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告主张《港鑫城小区物业服务合同》的内容损害了小区业主的权益，包括第三章第六条第八款，滞纳金的收取标准过高；第七章第十八条，公共收益收入30％归物业公司所有；第八章第二十五条，物业公司无偿使用物业管理用房；合同缺少对物业公司未履行合同义务的相关条款。本院认为，首先，港鑫城业主大会通过业主代表投票表决决定选聘国城物业公司，并无不当。被告港鑫城业委会与国城物业公司签订《港鑫城物业服务合同》，系根据业主大会作出的决议所签订，该合同的内容应视为全体业主的意思表示。其次，是否侵害全体业主的利益应当结合国城物业公司提供的物业服务进行综合认定，该合同条款并不必然导致业主权益受损。故原告要求撤销被告港鑫城业委会与徐州国城物业管理有限公司签订的物业服务合同，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告戴福远、周谋伟的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告戴福远、周谋伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 孙懋二〇二一年五月三十一日法官助理 王鑫书 记 员 黄维