安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1718号 上诉人（原审原告）：李文宗,男,汉族,1977年9月12日出生,住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）:李华灿,男,汉族,1952年8月16日出生,住安徽省涡阳县,现住涡阳县。 委托诉讼代理人：范德全，安徽谷水律师事务所律师。 原审第三人：高侠，女，汉族，1962年5月1日出生，住涡阳县。 上诉人李文宗因与被上诉人李华灿、原审第三人高侠物权保护纠纷一案，不服一审法院（2020）皖1621民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李文宗，被上诉人李华灿及其委托诉讼代理人范德全到庭参加诉讼。原审第三人高侠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文宗上诉请求为：1、撤销一审判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由李华灿承担。事实和理由:一审法院认定事实和适用法律不当,应当依法予以改判。一、一审法院对被上诉人的租房协议在一审案中符合买卖不破租赁的规定的认定错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。被上诉人的租房协议是2018年10月1日签订,系在淮北市相山区人民法院公告拍卖涉案房屋时间2018年8月14日之后,此房屋在2018年10月1日之前已被人民法院依法查封,根据此规定,先查封,后租赁,被上诉人的租房协议不适用“买卖不破租赁”，一审法院认定错误。 二、一审法院认定被上诉人的租房协议合法错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、第二十九条的规定，涉案房屋在已被人民法院查封的情况下设立权利负担的出租行为,侵犯了申请执行人的权利,可见被上诉人的租房协议违反了此条规定,被上诉人签订的租房协议无效。被上诉人未经人民法院准许占有涉案房屋的行为也是违反此项规定。一审法院认定被上诉人的租房协议合法并取得涉案房屋用益物权的认定违反了此项规定。 三、一审法院以上诉人未办理登记过户为由,认定没有实际占有、使用、收益、处分,实际上就是不承认上诉人对涉案房屋的所有权和收益权不当。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。据此淮北市相山区人民法院(2018)皖0603执恢266号之三执行裁定书导致涉案房屋物权变更、转让,无须登记即可发生物权变动的效力。上诉人自然 得到了所有权和收益权。一审法院认定错误。被上诉人明知并无视本案房产被查封、被拍卖的状态和事实,还订立租房协议,租赁风险和后果应当自行承担。上诉人原意欲把房屋继续租给被上诉人,并通过妻子刘丽多次告知被上诉人房屋租金,被上诉人默认并表示继续租赁,但被上诉人拒不交房租,串通原房主伪造租赁协议,恶意强行霸占房屋,胡搅蛮缠。 李华灿答辩称，一审法院判决正确，适用法律正确，应依法予以维持。一、根据民法典的相关规定，买卖不破租赁被上诉人有权继续使用该房屋。二、上诉人不是适格的原告，答辩人所使用的房屋在2018年10月至2019年10月份期间，系原房东盛亚光的家属高侠租给答辩人，答辩人也向原房主交付了年租金5000元，因此双方不存在侵权关系。因不存在侵权关系，答辩人也不是适格的被告。上诉人只能起诉原房主，而不应当起诉答辩人。虽然安徽省淮北市相山区法院出具裁定，自本裁定送达时起李文宗取得案涉房屋所有权，并可依该裁定到登记机构办理产权过户手续，经过不动产查询，不动产登记中心至今没有接到该裁定和上诉人向登记机关要求变更房产的申请手续。涉案房屋是2020年3月中旬就腾空搬走，现在也是由上诉人使用。上诉人主张的损失与答辩人无关，即使有损失也应该向原房主索赔。 李文宗一审诉讼请求为：一、被告赔偿原告自2018年10月1日至2020年3月30日所霸占房屋应付的租金13500元;二、被告赔偿原告因强行霸占房屋给原告造成的另租房屋损失费12000元;三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：李华灿与原房主签订房屋租赁协议，时间是2018年10月1日至2019年10月1日，期限1年。涉案房屋系李文宗通过人民法院拍卖取得，2018年11月22日安徽省淮北市相山区人民法院作出（2018）皖0603执恢266号之三执行裁定书，裁定：“该涉案房产的所有权自裁定送达申请执行人李文宗时起转移”。原告至今未办理相关过户登记手续。 一审法院认为，被告以租赁合同取得涉案房屋用益物权，其享有合法占有、使用权利系基于民事主体之间成立的合同关系。原告取得涉案房屋登记物权没有实际占有、使用、收益、处分，且不能说明没有行使积极权能的事实原因和法律原因，也未能证明原、被告之间存在侵权法律关系，依照买卖不破租赁的规定，在租赁合同没有解除的情况下，本案承租人对案涉房屋的占有使用并非没有法律上的原因，不构成无权占有。故原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李文宗的诉讼请求。案件受理费138元，由原告李文宗负担。 二审中，双方未提供新证据。 本院认为，综合双方的质辩意见，本案争议焦点为：1、李华灿是否存在侵权；2、一审判决是否正确。 1、安徽省淮北市相山区人民法院于2018年11月22日出具（2018）皖0603执恢266号之三执行裁定，该裁定内容为“将被执行人盛亚光名下位于亳州市涡阳县××镇××街××号营业用房（房产证号：3××6）作价160000元交付申请执行人李文宗抵偿债务。上述房产的所有权自本裁定送达执行人李文宗时起转移”。故李文宗接收该裁定书之日起享有案涉房屋所有权。李华灿举证其与原出租方高侠于2018年10月1日签订租房协议，租赁期限自2018年10月1日至2019年10月10日止，租金为5000元。因李文宗并未举证证明案涉房屋查封日期，不能确定案涉房屋的被执行人是否在该房屋被查封后再行设定的权利负担，李文宗可另行补充相关证据。但李文宗举证其在前述租赁期限内已向李华灿告知房屋所有权已转移，李华灿对此知情，故在2019年10月1日案涉房屋租赁期限届满后，在未向案涉房屋所有权人李文宗交纳房屋租金的情形下，李华灿再行占有案涉房屋，构成无权占有，不再符合“买卖不破租赁”的适用范围，其应承担相应的法律责任。一审认定事实不当，本院予以纠正。 2、李文宗一审主张李华灿赔偿房屋租金13500元，并主张租金依据是其家属刘丽与李华灿电话联系时确定的案涉房屋每年租金9000元，因李文宗并未提供其与李华灿就案涉房屋租金数额达成一致的证据，在李文宗未提供有效证据证明案涉房屋租金标准的情况下，其要求李华灿承担13500元的房屋租金依据不足，其可在补充证据后另行主张。关于李文宗主张其租房损失的问题，在李文宗主张租金损失的前提下，案涉房屋就不可能再由自己自用，故其再行主张自身的租房损失由李华灿负担，逻辑错误，不予支持。 综上所述，一审认定不当，本院予以纠正，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费138元，由李文宗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘晓慧 审 判 员 孙浩杰 审 判 员 沙启峰 二〇二一年五月二十七日 法官助理 高辛冉 书 记 员 杨梦茹