宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初689号原告（反诉被告）：官某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，系原告官某的妻子，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。特别授权代理。被告（反诉原告）：杨某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告官某与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，杨某向本院提出反诉，本院于2020年6月5日依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告官某的委托诉讼代理人张某与被告杨某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。官某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年3月1日起至2020年6月30日期间的房屋租赁费6777元及物业费584元，另支付违约金5000元，以上共计12361元；2.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年3月1日，原被告签订《营业房租房合同》，约定原告将其所有的位于宁夏××县营业房出租给被告，租赁期限为2019年3月1日至2020年3月1日，年租金为20000元，另约定由被告先交租后用房，且房租随行情上涨，否则原告有权终止合同。房屋租期届满后，经原告多次催要，被告既不交租，也不积极腾还房屋，直至2020年6月30日才搬离交房，但欠下的房租、物业服务费等费用至今拒不支付。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告杨某辩称：原告诉称事由不属实，并非被告违约不租房，而是原告给被告发短信称自己要占用房屋，所以催促被告搬离。另，被告并不拖欠原告的房租，因为合同约定的租房截止日（即2020年3月1日）恰逢全国严格防控新冠疫情期间，当时社区规定每人每天只允许出行一个小时，原告多次通过电话催促被告搬离，被告迫于客观情况允诺待疫情缓和后再行协商，但原告却直接将被告诉至了法院。综上，不认可原告全部诉请。反诉原告杨某提出反诉请求：1.判令反诉被告官某支付反诉原告违约金和装修损失共计50000元；2.判令由反诉被告承担本案的反诉费用。事实与理由：2019年3月1日，原被告签订了《营业房租赁合同》，反诉被告将位于××县营业房租付给反诉原告使用，合同约定租赁期限为3年，年租金暂定为20000元，后期的房租随着市场行情上涨或下降。合同签订后，反诉原告将房屋进行装修用于开茶馆，装修共花费25241元。2020年3月，反诉被告电话联系反诉原告索要房屋供自己使用，反诉原告以租期未到予以回复，反诉被告遂于当月25日将该纠纷诉至法院寻求解决。现反诉原告认为反诉被告违约在先，故应赔付反诉原告相应的经济损失。反诉被告官某辩称：不认可反诉原告反诉事由，反诉被告并未违约。2020年3月1日，反诉被告打电话联系反诉原告搬离房屋，其可自愿放弃一个月的房租，但遭到拒绝，后再无法和反诉原告取得联系。另，反诉原告在疫情期间也一直营业，房门系反锁状态，且双方所签合同约定装修情况与反诉被告没有任何关系，故不认可反诉原告全部反诉请求。原被告围绕本诉、反诉诉请一并向法庭提交了相应的证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换及质证。对于原告（反诉被告）提交的证据（营业房租赁合同），经核实原件，结合被告（反诉原告）的质证意见，本院对其三性均依法予以认定。对于被告（反诉原告）提交的证据（装修清单及装修成品图），均系照片打印件，缺乏其他关联证据补强佐证，无法核实证据来源及其真伪，故本院对此均依法不予认定。本院经审理查明：2019年3月1日，原告（反诉被告）官某与被告（反诉原告）杨某达成房屋租赁协议，约定官某将其所有的的位宁夏××县营业房出租给杨某，双方于当日即完成了交付房屋手续。2019年8月20日，原被告就前述租房事由补充签订了《营业房租赁合同》，书面约定年租金暂定为20000元，后期租金随市场价上涨，被告每年承担水、电、采暖费共计4117.4元，另承担全年物业费1754元，同时约定被告若经营所需装修房屋，腾还房屋是必须给原告恢复原状，且装修费由被告自担，若发生违约，违约方需向守约方承担50000元违约金。但是，在上述合同中载明的租赁期限前后不一致，其中总期限书写为“3年”，而具体的期限段却书写为“从2019年3月1日至2020年3月1日”。另查明，原被告现虽对租赁期限各执一词，互不认可，但经本院于2020年6月5日询问核实，双方均同意即日起解除事实上的房屋租赁关系。另，被告现已给原告付清了2019年3月1日至2020年3月1日期间的20000元房租，并于2020年6月30日给原告腾空返还了房屋。本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。本案中，针对原告（反诉被告）官某与被告（反诉原告）杨某的本诉、反诉请求，本院分析如下：1.依据上述查明的事由，原、被告于2020年3月1日至2020年6月30日期间存在事实上的房屋租赁关系，但是鉴于新冠疫情于2020年1月中下旬即全面爆发，全国范围防控疫情势必影响被告杨某租赁房屋的营业，本院参照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，酌定减免被告杨某上述共4个月占房期间内2个月的租赁费，即给原告官某按照双方之前约定的“20000元/年”的房租标准及“1754元/年”的物业费标准核定2个月的房屋租赁费及物业费分别为3332元（20000元÷12×2）、292元（1754元÷12×2），以上共计3624元。2.因反诉原告杨某所提交的装修房屋损失证据（装修清单等）均系照片打印件，既无原件比对核实，亦缺乏权威关联证据补强佐证，无法据此直接核实数额及真伪，故杨某所主张的反诉请求（装修损失60000元）缺乏相应的事实依据，本院对此依法不予认定。3.因原、被告在案涉《营业房租赁合同》中所约定的租赁期限信息前后不一，且双方对此虽各执己见，互不认可，但均未能提交关联证据补强佐证，故鉴于该信息并不明确，无法直接认定单方存在违约（原告提前索房或被告逾期交房），故本院对原、被告在本诉、反诉中分别主张的违约金均依法不予认定。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条，判决如下：一、被告杨某支付原告官某2020年3月1日至2020年6月30日期间的房屋租赁费3332元，物业费292元，以上共计3624元，于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回原告官某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费109元，由原告官某负担59元，被告杨某负担50元；反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由反诉原告杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 刘剑锋人民陪审员 冯金娥人民陪审员 牛晓霞二〇二一年五月十七日书记员 赵芳琴附：本案所适用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。