甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终709号上诉人（原审被告）：兰州新兰新汽车修理有限公司，住所地兰州市西固区合水路8号。法定代表人：李小善，该公司经理。委托诉讼代理人：宋彩艳，甘肃得舍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨浩，男，1989年6月4日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李伟东，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张钰，男，1977年7月4日出生，汉族，户籍所在地兰州市安宁区，现羁押于兰州市第一看守所。上诉人兰州新兰新汽车修理有限公司（以下简称新兰新公司）与被上诉人杨浩、张钰案外人执行异议之诉一案，甘肃省兰州市西固区人民法院于2019年4月18日作出（2018）甘0104民初2789号民事判决，杨浩不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月16日作出（2019）甘01民终4204号民事裁定，发回重审。甘肃省兰州市西固区人民法院重审后，于2020年12月29日作出（2020）甘0104民初745号民事判决，新兰新公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新兰新公司上诉请求：1.撤销一审判决、依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、一审判决认定事实不清，本案中海南鸿凯投资咨询有限公司（以下简称鸿凯公司）向张钰支付的320万元款项，不能排除张钰与鸿凯公司存在其他经济往来的可能性，鸿凯公司的股东及实际控制人均未出庭作证，无据证实该款项与杨浩购房之间存在关联性，该付款凭证不能作为认定本案事实的依据。杨浩于2016年1月19日支付的1028720元，该款项亦无法排除其双方存在其他经济往来的可能性，且所支付的房款总额5364244.5元已超出约定房款528万元，其双方的陈述相互矛盾。证人陈某在本案第二次庭审中陈述对涉案房屋情况一无所知，无法证明房屋买卖契约的真实性，杨浩称委托陈某代为购买住房的陈述与客观事实不符，故房地产买卖合同及房屋买卖契约不存在承继关系，双方没有关联性。2、一审判决适用法律错误。被上诉人张钰当庭陈述杨浩尚欠其7万元房款未付清，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查对、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，在杨浩没有支付全部价款的情况下，杨浩的诉求不能排除人民法院的强制执行。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人杨浩辩称，其向张钰购买涉案房屋，通过房产中介公司签订了房屋买卖合同，并依约足额支付了购房款，为办理房屋过户登记手续，实际已超额支付房款，未办理房产过户登记手续系因张钰被羁押造成，非因杨浩的过错所致，涉案房屋被法院查封前，杨浩已实际占有居住使用两年多。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人张钰辩称，其对杨浩所诉事实都认可，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。杨浩向一审法院提出诉讼请求：1.确认兰州市城关区××路××楼××栋××单元××室房屋归杨浩所有;2.解除对兰州市城关区××路××栋××单元××室房屋的查封、冻结等执行措施（房屋价值5364244.5元）;3.本案诉讼费用由新兰新公司、张钰承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于兰州市城关区××路××广场××栋××单元××室，建筑面积为272.32㎡，系张钰从兰州万达广场投资有限公司购得。2016年1月16日，案外人陈某与张钰在兰州玛雅住友房屋中介有限公司就涉案房屋签订房地产买卖合同，约定房价525万元，车位23万元。同日，陈某交纳中介费3万元，兰州玛雅住友房屋中介有限公司向陈某出具收条一张;陈某支付房屋定金17万元，张钰向陈某出具收条载明：“今收到陈某（买方）万达住宅楼2号楼4单元3701室支付定金拾柒万元整（170000）收款人：张钰”。2016年1月18日，杨浩账户向张钰账户转账70万元;2016年1月19日，杨浩账户向张钰账户转款1028720元，共计1728720元。2016年1月28日，鸿凯公司向张钰账户转账320万元。2016年1月29日，杨浩与张钰签订房地产买卖契约，约定：杨浩以总价528万元购买涉案房屋;2016年1月27日已支付1728700元，其余款项分两次付清，第一次于2016年1月28日支付320万元，第二次在正式办理房屋过户手续当日支付余额15万元，购房定金将在最后一次付款时冲抵房款。双方还对违约责任等其他事项作了约定。同日，张钰出具收条一张，载明：“今收到杨浩万达公馆停车位贰拾叁万元整入住费壹拾柒万元整，合计肆拾万元整。”2016年8月4日，杨浩以房屋所有人张钰的名义向大连万达物业管理有限公司兰州分公司交纳涉案房屋的电费及水费。2018年8月2日，新兰新公司因与张钰合同纠纷一案，向一审法院申请强制执行。2018年8月24日，兰州信达房地产代理有限公司出具收据一张，载明“交款单位张钰人民币61127.5，收款事由万达公馆4-3701办证税费”。2018年10月24日，一审法院执行裁定对张钰名下的涉案房屋（兰州市城关区××路××楼××栋××单元××室）采取了执行措施。2018年11月12日，杨浩提出案外人执行异议。2018年11月19日，一审法院作出（2018）甘0104执异49号执行裁定书，驳回杨浩的异议申请。杨浩收到该执行裁定书后提起诉讼。一审法院另查明，2019年2月27日，兰州万达广场投资有限公司向张钰发送书面通知：告知其涉案房屋已具备办理产权条件，要求其办理房屋权属转移及抵押登记手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、十四条的规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。杨浩未举证证明涉案房屋所有权已转移登记至其名下，且其提交的证据未能证明其与鸿凯公司有何关联性。故一审法院对杨浩请求确认该房屋归其所有的诉请不予支持。关于杨浩对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。2016年1月29日，杨浩与张钰签订的房地产买卖契约系双方当事人真实意思表示，予以确认。张钰庭审中自认将房屋已交付杨浩使用，且向涉案房屋所在物业管理公司缴费的水费、电费等凭条均由杨浩持有，可证明自张钰交房后杨浩一直实际占有涉案房屋。涉案房屋未办理产权过户登记并非杨浩原因导致，基于正当的不动产买卖关系，杨浩已支付购房款、实际占有房屋，且未办理过户登记并非是其自身原因所致，杨浩享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：1、解除对位于兰州市城关区××路××楼××栋××单元××室房屋的执行措施;2、驳回杨浩其它诉讼请求。案件受理费49350元，由张钰负担。二审中，新兰新公司提交民事判决书一份、民事裁定书两份，欲证明杨浩的岳父刘建民本人及其作为法定代表人的甘肃建新实业集团有限公司涉及多起诉讼，刘建民又为鸿凯公司的实际控制人，故推定鸿凯公司向张钰所转320万元的款项并非购房款。杨浩提交鸿凯公司的工商注册登记信息、银行账户交易清单、并申请证人乔某和王某到庭，证明鸿凯公司向张钰所转320万元为购房款。本院组织双方当事人进行了质证，查明：刘建民系杨浩的岳父，为甘肃建新实业集团有限公司的法定代表人。乔某陈述其曾任鸿凯公司的法定代表人，鸿凯公司隶属于甘肃建新实业集团有限公司，两公司之间存有债权债务关系，其任职期间，受刘建民的指令，由鸿凯公司向张钰转购房款七笔共320万元。王某陈述其曾系甘肃建新实业集团有限公司的办公室主任，受甘肃建新实业集团有限公司指派自2018年后任鸿凯公司的法定代表人，知道鸿凯公司曾向张钰转过购房款320万元，因该行为发生在其接任之前，故对转款的具体事项不清楚。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是杨浩对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人杨浩欲阻却对涉案房屋的强制执行，需同时满足以上四个条件。经审查，在涉案房产被法院查封之前，杨浩与张钰即通过房屋中介机构签订了房地产买卖契约，但杨浩与张钰在进行房屋买卖交易时，即对涉案房屋未取得权属证书明确知晓，在涉案房屋尚不具备备案登记、办理房屋所有权登记手续的状况下，杨浩作为买受人仍坚持与售房人张钰进行房屋买卖交易，对此交易行为可能出现的风险责任是明知的，故不能认定杨浩对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。另外,从本案房屋买卖合同的签订来看,先是案外人陈某与张钰于2016年1月16日，在兰州玛雅住友房屋中介有限公司就涉案房屋签订房地产买卖合同，约定房价525万元、车位23万元。陈某支付房屋定金17万元。后于2016年1月29日，杨浩与张钰签订房地产买卖契约，约定杨浩以总价528万元购买涉案房屋,两份合同均以2016年1月18日杨浩账户向张钰账户转账70万元、2016年1月19日杨浩账户向张钰账户转款1028720元、2016年1月28日鸿凯公司向张钰账户转账320万元的款项作为买卖合同履行支付购房款的证据，但无论从合同主体与付款主体、付款数额与合同约定的房款数额方面来看，均无法形成合理的印证。杨浩未在鸿凯公司任职，亦无据证明其双方之间存在债权债务关系，鸿凯公司仅以其实际控制人的指令即向张钰支付多笔大额款项，该付款行为亦不合理合规，不具有法律规定的合法性，亦难以认定为善意第三人。合同原购买人从陈某变更为杨浩，以杨浩、鸿凯公司与张钰之间有资金支付事实而主张房屋买卖合同的履行，不能达到证据证明标准高度盖然性、合理性、合法性的标准。故本院认为，现有证据不能充分证明杨浩与张钰之间存在真实的房屋买卖合同签订及履行事实。杨浩对尚未登记在被执行人张钰名下的不动产提出异议阻却执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件。执行法院对诉争房屋采取查封、冻结等执行措施，并无不当，案外人杨浩对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人新兰新公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初745号民事判决；二、驳回杨浩的诉讼请求。一审案件受理费49350元、二审案件受理费48760元，由杨浩承担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 薇审 判 员  何 佳审 判 员  王晶琦二〇二一年五月二十六日法官助理  马进进书 记 员  吉晓玲