四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8524号 上诉人（原审原告、反诉被告）：毛昌荣，男，1955年8月22日出生，汉族，住重庆市忠县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈家均，男，1976年12月10日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：申思圆，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方梅，四川瀛领禾石律师事务所律师。 上诉人毛昌荣因与被上诉人陈家均房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛昌荣上诉请求：1.撤销一审判决第一至五项，改判支持毛昌荣一审中第一至四项诉请；2.诉讼费由陈家均承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。（一）合同解除时间应为2020年5月2日。双方于2020年5月2日签订《解除商铺租赁合同的协议》，该协议虽未明确载明解除的具体时间，但该协议的内容、签订情况以及双方的通话录音均可证实在5月2日之前房屋由陈家均掌控和使用。且录音材料仅表明双方有过协商，不能证明双方已于2020年2月21日已达成解除合意，一审法院认定有误。（二）一审法院关于物管费的认定错误。在案证据能够证明陈家均所交纳的2018年1月至5月22日的物业费1029.5元在随后的租赁期限内已予以冲抵，一审法院在计算陈家均支付毛昌荣垫付的物业费时存在错误。（三）一审法院将违约金调整为10000元错误。在陈家均未提及违约金过高的情况下，承办法官不应主动调整违约金。且该违约金金额按约计算所得，符合《中华人民共和国民法典》585条的规定，是双方真实意思的表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均有约束力，应予以支持。即使认定违约金过高应适当调整，一审未综合考量迟延支付的资金利息、毛昌荣的诉讼成本、合同解除后存在的空档期损失等因素，调整的幅度过高。二、一审法院适用法律错误。据前所述，由于一审法院认定违约金过高，导致适用相关法律错误，应依法予以纠正。 陈家均辩称，一审法院认定事实基本正确。一、房屋租赁合同的解除时间应在2020年2月21日之前。陈家均已经于2019年8月29日腾空房屋，且在2019年10月28日明确要求解除合同及交接房屋。毛昌荣自行安装烟道及签订协议时未经陈家均开门自己先行进入等行为表明，房屋在2019年10月28日后实际由毛昌荣掌控。《解除的协议》仅确认合同已经解除的事实及后续费用结算问题，故不能将协议的签订时间认定为合同解除的时间。根据相关法律规定，案涉房屋中后期的空置损失是由毛昌荣自己造成的扩大损失，应由其自行承担。二、2018年1月至5月22日的物业费，陈家均已代毛昌荣缴纳且以提供证据佐证，应予抵扣。三、关于违约金调整问题。毛昌荣已在一审庭审中明确提出调整违约金过高应予调整的诉请且案涉房屋现已由新的承租人承租，毛昌荣损失不高且即使有损失，毛昌荣也未举证证明。故一审法院依法调整违约金符合法律规定。 毛昌荣向一审法院起诉请求：1.判令陈家均支付毛昌荣租金62545元（其中：2019年5月22日至2019年8月21日时段欠租金1050元；2019年8月22日至2020年5月2日时段未付租金61495元）；2.判令陈家均支付毛昌荣租赁违约金52920元；3.判令陈家均支付毛昌荣垫付的物业费2230.5元（其中：2019年7月1日至2020年4月30日的物业费2176.5元，2019年6月1日至2019年8月31日垃圾清运费54元）；4.判令陈家均支付毛昌荣所欠租金的利息2135.16元。 陈家均向一审法院反诉请求：1.确认《商铺租赁合同》已于2019年10月28日解除；2.判令毛昌荣退还陈家均押金7000元；3.判令毛昌荣退还陈家均垫付的2018年1月-2018年5月22日的物业服务费1029.5元。 一审法院认定事实：2018年5月22日，出租人（以下简称甲方）毛昌荣与承租人（以下简称乙方）陈家均签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定：1.商铺位于成都市高新区××道××号××幢××层××号，所有权人毛昌荣，建筑面积43.57㎡。2.房屋租赁期限自2018年5月23日至2021年5月22日止（3年）。3.第一年每月租金7000元，按照一月一缴、先款后营业原则，每月22日前缴下个月的租金；第二年每月租金为7350元，按照一季一缴、先款后营业原则，即2019年5月22日、8月22日、11月22日、2020年2月22日等四个时间点前缴租，每次缴一个季度的租金22050元。第三年每月租金为7700元，按照半年一缴，先款后营业原则，每次缴半年的租金46200元。4.承租期内，除政府规定由甲方负责的费用由甲方负责外，其他如物管费、经营所产生的费用和经营连带产生的费用、房屋及设施维修产生的费用等一切由乙方负责。5.出租商铺及设施仅限于乙方使用。乙方若要合租或转租，须征得甲方同意，并由甲方与合租各方或续租方签订合同实现合租或转租。6.租用期满或违约解除合同时，乙方必须保证商铺的安全使用、完好无损和设施的正常使用、固定装潢设施不得撤除。为此，签订合同时乙方交给甲方押金7000元，在解除合同时由甲、乙双方验收后退给乙方押金7000元。7.一方部分违约或完全不履行合同造成合同违约的，必须付另一方违约金52920元后合同解除。 合同签订后，陈家均按约支付了房屋租金及押金7000元。一审庭审中，双方均认可陈家均欠付2019年8月21日前的租金1050元。且陈家均当庭认可愿意支付2019年8月22日至2019年10月28日的租金。 陈家均提供的与毛昌荣的微信聊天记录显示：“2019年 7月25日晚上19：05毛：陈总希望你把续租人的微信推介给我，待我与他沟通后决定行期好吗？”、“2019年8月16日晚上20：24陈：后面肯定是他直接给你接洽。他应该是想重新签合同。毛：他的想法是不现实的，我不可能同意，那样我就亏大了。……晚上21：14陈：因为我现在每个月都在亏。要不然也不会把铺面转出去。我今天都办了。这样我夹在中间很难做。毛老师你能否重新跟他签合同，提出你的租金和租期。希望您能理解我一下”、“2019年10月16日下午16：13陈：毛老师，直接解约的话，你看我付你多少违约金。说个数，我看看能接受不，协商不了的话只有走法律程序。我今天咨询了律师，他说法院支持的违约金不超过3个月。毛：如果你问我，我的意见合同中已表达：至于律师的说法，可能没有错；如果你想好了，我们就走法律程序好不好？”、“2019年10月17日晚上19：50毛：陈总近一年半来，我俩相处咋样你清楚，我为人如果你也清楚；但8月19日后，我说话算数了，你兑现承诺没有呢？现在我正式通知你，你兑现承诺我还是说话算数，若在10月底前仍无动于衷，又不拿出好的解决方法，我只好启动司法程序了。” 2019年10月28日，陈家均通过ＥＭＳ向毛昌荣邮寄了三张房屋腾空的照片，其中一张照片上载明“毛昌荣先生：位于成都高新区××道××号××栋××号的铺面已腾空，已满足转租条件。解除合同我方同意按一个月租金作为解除合同违约金，请予接收。附照片”，并在快递壳封面注明“商铺已腾空，不能满足需要，现解除合同”字样。快递单回证显示2019年10月29日毛昌荣本人签收。2019年10月30日，毛昌荣向陈家均发送了微信载明“陈总图片三张收到，你若诚心解除《合同》，先应把所欠租金付了，再谈违约的事。” 毛昌荣提供了15段与陈家均的电话录音，内容显示：1.“2019年11月30日……毛：你说你退给我，我能说我哪个时间能租的出去吗？搞得不好我就要受到损失得嘛。陈：我晓得，因为，说句心里话，那个铺子的话，像这段时间问餐饮的倒是多，但是又没有烟道……我说是0转让费，我说你可以跟房东签合同……我的意见是你自己来弄，然后的话我的意见是，我适当补你一点违约金。毛：你问题是现在我两个不终止合同的话你这个一直是租起的嘛，你越拖越多的嘛。陈：我上次不是，从我的意愿上来讲的话，我上次不是给你寄了个东西过来吗？那个东西，我的目的就是终止合同，晓得不，只是我欠你房租而已。毛：你终止合同，你必须给我租金你才终止的了撒。陈：我是欠你前面的租金撒。毛：你欠以前的租金，你以为你现在不是租起的啊，你合同没有终止。陈：我现在没有用啊，我寄给你的目的就是把这个交付给你啊。……毛：租金给了我两个终止合同，你把房子交给我，我自己来出租，然后至于违约金的事，我两个再来商量。陈：我懂你的意思，最主要就是我现在拿不出来，很困难，晓得不，我这边一直在套现。……”；2.“2020年1月11日……陈：我看到了，你把烟道已经改了。……毛：你租金怎么办呢？马上要过年了哟。……陈：我没有办法，拿不出来。你那边先租嘛，先转嘛。毛：租之前，你要解除《合同》，别人才租得到，解除《合同》你要给钱得嘛，你才解除得了得嘛。陈：无法，我现在拿不出来，有的话我早已给你结清了。毛：年后别人租你还是要拿钱来把账结了撒，不然解除不了合同。……”；3.“2020年1月14日，……陈：我没有办法，拿不出来钱，如果你可以解除合同，我可以给你打欠条，我确实拿不出来钱。毛：希望你年前给我1至2万块钱，年后再商量。我尽量考虑做事不过分，也希望你做事不过分。陈：拿不出来，如果拿得出来的话，上次我就直接结清租金解除合同啦，我主要拿不出来，拿得出来的话这个问题早就解决啦。……”；4.“2020年1月18日……毛：如果实在不行就只有按你原来那说的哪个方案嘛，怎么办嘛。陈：再看嘛，等到这个，这样子嘛，如果是等到起2月还没转让出去的话，我就给你打个欠款，这个账我认，你就收回去你去租，你涨点价去租也可以，确实是无能为力啊，那个现在真的是也可能是我的运气不好，有可能是你收回去之后一哈就租出去了。”；5.“2020年3月31日……陈：你上次年前说的就是2月21日就是还没租出去，然后你自己就来处理的嘛。毛：好久咹？陈：年前的时候。毛：年前说的好久嘛。陈：2月21日。毛：2月21日，你当时又说看一哈三。陈：我没说看一哈，我说你自己处理三。毛：都是有录音的，这是第一，第二，之所以年后一直到现在为止没有来处理这个事情，那么，这个疫情期间哪个敢来处理，这怪不了我三……”；6.“2020年4月5日……陈：资金太紧张啦，也不是说欠了你4、5万，这个租金给到你什么时候，我一直想与你解约，我给你发快递的时候，我就想解约，是你不同意的嘛。毛：不是我不同意，是你不给我租金我怎么与你解约嘛……”。 2020年5月2日，出租人（甲方）毛昌荣与承租人（乙方）陈家均签订了《解除商铺租赁合同的协议》，协议约定“一、双方约定按《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）进行验收，在商铺的安全使用、完好无损和设施的正常使用、完好无损，固定装潢设施不撤除的前提下，由乙方结清水、电费用。二、双方约定‘协议’签订即乙方放弃铺面租赁权利；对乙方所欠甲方租金和违约金两个问题双方约定‘协议’后一个月内（即5月31日前）协商解决；如仍达不成共识，申请法院判决后执行。”毛昌荣、陈家均分别在该协议签字捺印。 一审另查明，毛昌荣支付了2019年7月1日至2020年4月30日的物业费2176.5元及2019年6月1日至2019年8月31日的商业垃圾清运费54元。陈家均支付了2018年1月1日至2018年6月30日签订租赁合同之前的物业费1305.9元。 一审法院认为，毛昌荣与陈家均签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。毛昌荣按照合同约定将案涉房屋交付了陈家均，陈家均应当按照合同约定支付租金。针对本案双方的诉讼请求，一审法院分述如下： 关于合同的解除。违约方不享有单方解除合同的权利，即便是在长期性合同中双方形成合同僵局，如果继续履行合同对违约方显失公平且违约方在不存在恶意违约的情况下，违约方可以起诉请求解除合同。换言之，违约方要求解除合同应当以向人民法院起诉的形式提出，而非以通知的形式向守约方送达。本案中，陈家均未按照合同约定支付租金，属违约方，其反诉请求确认案涉租赁合同已于2019年10月28日即出租人毛昌荣收到其解除通知之日起解除的诉请，一审法院不予支持。根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，虽然合同双方于2020年5月2日签订《解除商铺租赁合同的协议》，但根据录音材料显示，陈家均自认2020年2月如果不能由自己转租出去，就将案涉房屋交由出租人进行处理，从毛昌荣的回答“都是有录音的，这是第一，第二，之所以年后一直到现在为止没有来处理这个事情，那么，这个疫情期间哪个敢来处理，这怪不了我三”可以看出毛昌荣对于陈家均主张的2月21日由其处理房屋基本认可，仅是因为疫情原因导致其没有前往成都处理案涉房屋的出租事宜。故毛昌荣在事实上已经同意收回了房屋，双方已经达成了2月21日由出租人收回房屋自行出租的合意，该合意在陈家均早已闭店，以自身行为表示不再继续履行租赁合同，并将房屋腾退满足交付条件的基础上，已经构成合同协议解除的法律后果，双方只是对合同解除后包括租金给付、违约金给付等未达成一致。故一审法院确认案涉租赁合同于2020年2月21日解除，陈家均应当支付合同解除时间之前的租金，即2019年8月22日前欠付的1050元和8月22日至2020年2月21日期间的租金，合计45150元。关于陈家均要求退还房屋押金7000元的主张，一审法院认为，根据双方签订的合同第七条约定，租用期满或违约解除合同时，双方验收后退还押金7000元。一审庭审中，毛昌荣认可退还陈家均押金，故一审院予以支持。押金予以品迭后，陈家均还需向毛昌荣支付的租金为38150元（45150元-7000元）。 关于违约金。一审法院认为，合同约定因陈家均的原因导致合同提前解除，陈家均应当按照合同约定支付52920元的违约金。一审庭审中，陈家均主张双方约定的违约金过分高于实际损失，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而在毛昌荣并未举证证明其损失大小的情况下，其主要损失即为租金损失，在一审法院已经支持租金的同时，一审法院兼顾合同履行情况、陈家均的过错程度及预期利益等综合因素，酌情支付违约金为10000元。 关于物业费。毛昌荣要求陈家均支付2019年7月1日至2020年4月30日物业费2176.5元，前述一审法院已评述合同的解除时间为2020年2月21日，故陈家均应当支付2019年7月1日至2020年2月21日的物业费，一审法院确认为1682.49元（2176.5元÷304天×235天）。关于2019年6月1日至2019年8月31日垃圾清运费54元，因系租赁合同期内产生，一审法院予以支持。对于陈家均要求毛昌荣支付2018年1月至2018年5月22日的物业服务费1029.5元，因陈家均提供了相应的票据，该费用系在双方建立合同关系之前产生，并无证据证明此费用系毛昌荣在随后的租赁期限内予以了处理，故对毛昌荣的抗辩，一审法院不予支持。该物业服务费与上述应由陈家均承担的物业服务费相互品迭之后，陈家均应向毛昌荣支付的物业费、垃圾清运费为706.99元（1682.49元-1029.5元+54元）。 关于租金利息。因利息损失属于毛昌荣损失的一部分，已经在违约金的认定中予以了综合考量，对此项请求，一审法院不再单独认定。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认毛昌荣与陈家均签订的《商铺租赁合同》已于2020年2月21日解除；二、陈家均于判决生效之日起十日内支付毛昌荣房屋租金38150元；三、陈家均于判决生效之日起十日内支付毛昌荣违约金10000元；四、陈家均于判决生效之日起十日内支付毛昌荣物业费652.99元、垃圾清运费54元；五、驳回毛昌荣的其他诉讼请求；六、驳回陈家均的其他诉讼请求。本诉案件受理费1348元，由毛昌荣负担814元，陈家均负担534元。反诉案件受理费25元，由陈家均负担。 二审中，毛昌荣提交了以下证据：证据一：成都市金优物业服务有限公司专用收据及银联商务单复印件一份。证明目的：毛昌荣2017年6月12日交了9个月的物业服务费1958.85元；证据二：物管公司情况说明一份。证明目的：毛昌荣缴纳的物业服务费开始计算时间是2017年9月28日；证据三：物业服务缴费清单。证明目的：1.2017年4月1日至2017年9月28日期间的物业服务费1291.39元是开发商缴纳的；2.毛昌荣2017年6月12日缴纳的9个月物业服务费应抵扣到2018年6月28日；3.陈家均仅缴纳物业服务费3225.26元、垃圾清运费252元，合计缴费3477.26元。综上证明陈家均所缴纳的2018年1月至5月22日的物业服务费1029.5元在之后的租赁期内予以了冲抵，一审法院认定事实错误。 陈家均质证认为，对证据一真实性无异议，但认为与本案无关，对证据二、三认为不能看出是谁缴纳的，达不到对方证明目的。 本院认证认为，对前述证据真实性予以确认，对证明力和关联性将综合认定。 二审中，双方均认可陈家均不欠付2019年7月1日前的物管费，但毛昌荣认为陈家均开始系交了2018年1月1日至2018年6月3日期间的物管费，但因物管公司重复收取了该期间费用，故在发现后陈家均支付的该部分款项已抵扣了后期其使用期间的物管费。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，毛昌荣与陈家均签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1.合同的解除时间及一审确定的违约金是否适当；2.陈家均实际支付的物管费数额。 关于合同的解除时间及一审确定的违约金是否适当。本院认为，陈家均在合同期内单方要求解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。但是租赁合同系继续性合同，在承租人无力继续承租并明确提出退租主张的情况下，出租人一般只能通过要求违约金或实际损失赔偿方式要求对方承担违约责任，且出租人在此过程中应及时收回租赁物，积极行使止损义务，同时承租人擅自解除合同带来的实际损失主要是租赁物的空置损失，故在确定违约责任时应考虑以上因素。本案中，2019年10月29日之前，双方已就案涉租赁合同是否继续履行进行了多次协商，2019年10月29日毛昌荣签收的陈家均发出的邮件中，陈家均明确表示了要求解除案涉租赁合同，且实际腾空了案涉房屋，故合同在此时即已经解除。双方在此之后进行的协商主要系针对合同解除后的违约责任问题，故一审认定的合同解除时间不当。一审判决陈家均支付租金至2020年2月21日，并承担违约金10000元，陈家均未提起上诉，该判决内容中2019年10月29日至2020年2月21日期间的租金，应视为陈家均对2019年10月29日合同解除后违约责任实际承担内容的认可，加上一审确定的10000元违约金，陈家均实际承担的违约责任已足以补偿因其违约给毛昌荣造成的实际损失，故一审判决中关于租金及违约金的判决内容本院予以维持。 关于物管费。从二审中毛昌荣举示的物管公司的相应证据及一审中陈家均举示的物管费证据来看，能够证明2018年6月28日前物管公司重复收取了物管费，因陈家均未能提供其全部支付物管费的票据，不能证明其实际支付全部物管费的情况，故毛昌荣关于物管费系物管公司先重复收取，发现后又抵扣后期费用的陈述具有合理性。因此陈家均一审中提交的物管费的证据，不能证明实际对应2018年上半年期间的物管费，故本院对陈家均要求对方退还该物管费的主张不予支持。陈家均还应支付2019年7月至10月期间物业费870.6元（217.65元×4个月）及垃圾清运费54元。 综上，毛昌荣的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；二审中出现新的证据，导致部分事实认定发生变化。本院依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院(2020)川0193民初9414号民事判决第二项、第三项； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院(2020)川0193民初9414号民事判决第一项、第五项、第六项； 三、变更四川自由贸易试验区人民法院(2020)川0193民初9414号民事判决第四项为“陈家均于本判决生效之日起十日内支付毛昌荣物业费870.6元、垃圾清运费54元； 四、确认毛昌荣与陈家均签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除； 五、驳回毛昌荣的其他诉讼请求； 六、驳回陈家均的其他诉讼请求。 二审案件受理费2696元，由毛昌荣负担2596元，由陈家均负担100元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月二十一日 书记员 袁雅丽