广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0391民初3036号原告（案外人）：深圳前海德万投资咨询有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300359242719R。法定代表人：王章槐，董事长。委托诉讼代理人：孙科，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国俊，广东圣马律师事务所律师。被告（申请执行人）：孔永萍，女，汉族，1979年2月9日出生，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：汤胜军，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫仕超，广东华商律师事务所律师。被告（被执行人）：刘家智，男，1965年12月17日出生，台湾地区居民。原告深圳前海德万投资咨询有限公司（以下简称前海德万）与被告孔永萍、刘家智案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告前海德万的委托诉讼代理人李国俊、被告孔永萍及其委托诉讼代理人汤胜军、宫仕超到庭参加诉讼，被告刘家智经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告前海德万向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）粤0391执异320号执行裁定书；2.依法判决停止对深圳市南山区纯水岸某房屋（不动产证号为：4XXXXX）的执行；3.依法判决解除对深圳市南山区纯水岸某房屋（不动产证号为：4XXXXX）的执行查封；4.依法判决部分本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2016年7月25日孔永萍向深圳市南山区人民法院起诉并申请诉讼保全，案号为（2016）粤0305民初8452号。2016年7月26日深圳市南山区人民法院作出裁定，轮候查封［此前首封案号（2016）粤0391民初1368号］深圳市南山区纯水岸某房屋（不动产证号为：4XXXXX），该案后已送至深圳前海合作区人民法院审理，案号为（2017）粤0391民初2792号，该案判决生效后，孔永萍申请执行，诉讼保全转为执行查封。2019年10月10日深圳前海合作区人民法院根据孔永萍的申请作出（2019）粤0391执恢155号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人刘家智名下位于深圳市南山区纯水岸某房屋（不动产证号为：4XXXXX）的房地产以清偿债务。前海德万于2019年12月24日向执行法院提出案外人执行异议申请，请求裁定终止对（2019）粤0391执恢155号裁定的执行，终止对深圳市南山区纯水岸某房屋（不动产证号为：4XXXXX）的拍卖，依法解除对涉案房屋的查封措施。深圳前海合作区人民法院作出（2019）粤0391执异320号裁定驳回前海德万的案外人执行异议申请。前海德万于2016年7月1日与被告二刘家智订立《二手房买卖合同》购买深圳市南山区纯水岸某房屋（不动产证号为：4XXXXX），合同约定：房屋以现状出售，该房屋设有抵押并处于法院查封状态，转让价为2800万元，合同订立后由卖方赎楼、解封，买方支付的赎楼款与解封款，视为向卖方支付购房款，买方支付的赎楼款与解封款项以房屋总价款为限，不足购房款的，买方应当在办理产权登记后向卖方一次性支付剩余购房款。卖方应当在买方配合赎楼后，将房屋交付于买方使用。合同还约定违约责任及争议解决等事项。前海德万在购房时已经充分了解该房屋存在的物权瑕疵，刘家智依照合同约定与他案查封申请人达成和解协议，前海德万代为付款解除查封，以及通过向抵押权人付款涤除抵押权，至2016年7月19日前海德万向刘家智及代其支付他人债权款项共计26709654.88元，案涉房屋的所有物权限制已经全部解除，刘家智2016年7月20日之前依约把房屋交付给前海德万占有使用至今，依照双方订立的《二手房买卖合同》第二条第（2）项第1目约定，购房尾款1290345.12元待双方办理房屋产权过户登记后支付，因2016年7月22日该房屋因（2016）粤0391民初1368号诉讼保全并查封而无法办理过户登记手续，导致购房尾款的支付条件尚未成就。前海德万基于对该房屋的已经公布的权利限制的审慎调查，并依照合同约定积极代付款消除该房屋的权利限制，前海德万与刘家智订立的《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同于2016年7月19日发生法律效力，且自2016年7月19日开始，该房屋处于无司法查封、无抵押权限制的自由状态。前海德万对深圳市南山区纯水岸某房屋（不动产证号为：4XXXXX）的民事权利符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即在（2016）粤0391民初1368号、（2016）粤0305民初8452号案件查封之前已签订合法有效的书面二手房买卖合同，且已合法占有该不动产，前海德万已支付合同约定的全部应付价款，剩余不足5%的尾款的支付条件尚未成就，案涉房屋未办理过户登记是因此极短的时间内产生新的司法查封，该保全查封行为直接限制了前海德万办理房屋过户登记手续，非因前海德万原因导致。综上，前海德万在（2016）粤0305民初8452号案件查封本案房屋前，已实际购买本案案涉房屋，并已实际合法占有、使用，且已按合同约定支付全部到期应付购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于使用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律法规的规定，特此请求贵院判如所请，以维护前海德万的合法权益。被告孔永萍辩称，前海德万及前海德万的法定代表人王章槐系专业处理不良资产，协助濒临破产的主体转移资产的相关公司，从中谋取高额利息、违约金以及处置不良资产、转移资产等违法利益，并无购买房屋这一意思表示。二、前海德万所称最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情形，其完全不符合四项要件。1.前海德万系自身原因导致没有办理过户登记，本案中涉案房屋自2014年起至今被十余宗案件、4个不同法院查封，从未间断，前海德万明知上述情形，仍然签订合同，完全属自甘风险情形，也可以侧面反映其不具有购买房屋的真实意思表示；2.前海德万并没有在人民法院查封之前已经签订有合法有效的书面买卖合同，据被告所知，前海德万通常做法是安排资产处置人即本案被告二先行签订空白法律文件，而后根据案件及诉讼的走向，准备相关的法律关系，完成文件制作；3.前海德万未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，本案房屋自2014年起一直处于查封状态，而前海德万法定代表人的配偶麦秋盈在其公司购买涉案房屋后仍与被告刘家智签订长达8年的《房屋租赁合同》，是不符合常理的。需要强调一点是，从签署《二手房买卖合同》和《房屋租赁合同》前后具体情况来分析，前海德万、王章槐、麦秋盈就该涉案房屋可能存在与被执行人即本案被告刘家智恶意串通、伪造买卖合同及租赁合同的文件，损害孔永萍及其他轮候查封债权人的合法权益。三、本案中即使前海德万与刘家智之间的合同关系是有效的，前海德万对涉案房屋享有的权利性质亦属于债权请求权，不能排除执行。四、本案中涉及的湛江仲裁委作出的裁决书效力存疑，即使该仲裁裁决合法有效，前海德万亦不能依据执行标的、被查封扣押冻结后作出的另案生效法律文书排除执行。五、孔永萍依据生效的法律文书及合法的司法程序，对于上述房屋进行查封并申请拍卖是符合法律规定的。综上，请求驳回前海德万的全部诉讼请求。被告刘家智未作答辩。经审理查明，2014年7月16日，深圳市不动产登记中心将坐落于深圳市南山区纯水岸某房屋，不动产证号为深房地字第××号的不动产（以下简称涉案房屋）登记在刘家智名下。2014年7月18日，刘家智在上海银行深圳分行办理按揭贷款，并以涉案房屋作为抵押物办理抵押登记，抵押编号为3D14010678。2014年9月28日，深圳市罗湖区人民法院以（2014）深罗法民一初字第3029-1号的协助执行通知书，正式查封涉案房屋，查封期限自2014年9月28日至2016年9月27日。后涉案房屋被多家法院轮候查封，其轮候查封情况如下：2014年10月8日深圳市福田区人民法院（2014）深福法民一初字第4301号作第一位轮候查封；2014年10月10日深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民一初字第3152号作第二位轮候查封；2014年10月13日深圳市南山区人民法院（2014）深南法民一初字第585号作第三位轮候查封；2014年10月15日深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民一初字第1875-1号作第四位轮候查封；2014年11月26日深圳市福田区人民法院（2014）深福法立保字第537号作第五位轮候查封；2014年12月9日深圳市福田区人民法院（2014）深福法立保字第548号作第六位轮候查封；2015年4月13日深圳市福田区人民法院（2015）深福法民一初字第635号作第七位轮候查封。2016年6月6日，刘家智出具《委托书》一份，载明刘家智委托案外人王华盛、余乐、艾攀、赖让盛、卢淑梅以刘家智的名义在2016年6月6日至2017年6月5日期间办理多项与涉案房屋有关的手续以及签署与涉案房屋的文件。同日，刘家智将《委托书》带至广东省深圳市福田区公证处进行公证签名、捺指印。2016年7月1日，前海德万（买方）与刘家智（卖方）订立《二手房买卖合同》合同约定：卖方向买方购买涉案房屋，涉案房屋以现状出售，该房屋设有抵押并处于法院查封状态，转让价为2,800万元，合同订立后由卖方赎楼、解封，买方支付的赎楼款与解封款，视为向卖方支付购房款，买方支付的赎楼款与解封款项以房屋总价款为限，不足购房款的，买方应当在办理产权登记后向卖方一次性支付剩余购房款。卖方应当在买方配合赎楼后，将房屋交付于买方使用。2016年7月1日，赖让盛代刘家智与前海德万的法定代表人王章槐的配偶麦秋盈签订《房屋租赁合同NO.20160701》，刘家智将涉案房屋出租给麦秋盈；租赁期限为2016年7月1日至2024年6月30日止；租金为每月25,000元；本合同签订后，双方应予30天内到房屋租赁登记备案机关登记备案，办理租赁备案后，乙方应一次性支付八年租金，共240万元。2016年7月8日至7月20日期间，前海德万的法定代表人王章槐向刘家智支付款项或替刘家智向他人偿还其他债权款项共计26,709,654.88元。2016年7月13日，（2014）深罗法民一初字第3029-1号案件对涉案房屋的查封以及其他案件的轮候查封均已解除查封。2016年7月14日，涉案房屋因本院（2016）粤0391民初972号案被查封，查封期限为2016年7月14日至2019年7月13日，后于2016年7月19日予以解封。2016年7月19日，涉案房屋因本院（2016）粤0391民初1301号案再次被查封，查封期限为2016年7月19日至2019年7月18日，后于2016年7月21日予以解封。2016年7月19日，上海银行深圳分行为涉案房屋办理抵押权注销登记手续。2016年7月22日，涉案房屋因本院（2016）粤0391民初1368号案再次被查封，查封期限为2016年7月22日至2019年7月21日。2016年7月25日，深圳市南山区人民法院受理孔永萍与刘家智民间借贷纠纷一案，案号为（2016）粤0305民初8542号。在该案审理过程中，该法院根据孔永萍提出财产保全的申请，于2016年7月25日作出（2016）粤0305民初8542号民事裁定，裁定查封、冻结被告刘家智名下的价值2,797,973.33元的财产。并依据上述民事裁定于2016年7月26日轮候查封了刘家智名下的涉案房屋，查封期限为轮候查封转为正式查封之日起三年。2016年7月29日，刘家智与麦秋盈签订深圳市房屋租赁管理办公室制的《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》。2016年8月1日，刘家智与麦秋盈办理了涉案房屋的房屋租赁登记备案手续，深圳市房屋租赁管理办公室为麦秋盈签发了涉案房屋的房屋租赁凭证。同日，麦秋盈向刘家智通过银行转账的方式支付240万元。后深圳市南山区人民法院将（2016）粤0305民初8542号案件移送本院，本院于2017年9月27日立案受理，案号为（2017）粤0391民初2792号，经审理后依法作出（2017）粤0391民初2792号民事判决。上述判决生效后，刘家智未履行生效判决，孔永萍向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0391执64号，在该案执行过程中，本院于2019年6月19日作出（2019）粤0391执64号之一执行裁定，终结本次执行程序。2019年7月22日，因（2016）粤0391民初1368号案对涉案房屋的查封期限届满，（2016）粤0305民初8542号案对涉案房屋的轮候查封转为正式查封，查封期限为2019年7月22日至2022年7月21日。应孔永萍申请，本院于2019年8月26日予以恢复执行，案号为（2019）粤0391执恢155号。2019年10月10日，本院作出（2019）粤0391执恢155号之一民事裁定，裁定拍卖涉案房屋。前海德万于2019年12月24日对执行标的向本院提出书面异议，请求终止对（2019）粤0391执恢155号执行定书的执行；终止对涉案房屋的拍卖；依法解除对涉案房产的查封措施。本院于2020年2月3日作出案号为（2019）粤0391执异320号民事裁定，驳回了前海德万的全部异议请求。前海德万不服上述执行裁定，遂于2020年4月17日提起本次执行异议之诉。另查明，2016年12月20日，前海德万向湛江仲裁委员会申请仲裁，要求刘家智继续履行与其签订的二手房买卖合同，并协助办理涉案房产产权过户登记等。2017年4月25日，湛江市仲裁委员会作出（2016）湛仲字第1361号裁决书，裁决如下：一、前海万德公司与刘家智继续履行2016年7月1日签订的《二手房买卖合同》；二、刘家智应在法院解除查封后10日内协助前海万德公司将仍登记在其名下的涉案房屋过户至其名下，过户登记产生的各项税费由前海万德公司负担；三、前海万德公司应在涉案房屋过户完毕后一次性向刘家智支付剩余购房款人民币1,290,345.12元；四、刘家智应在本裁决送达之日起10日内向前海万德公司支付违约金2,670,965.49元；五、涉案房屋保全费5,000元由刘家智负担。六、本案仲裁费207,195元由刘家智负担。2017年12月25日，波托菲诺纯水岸管理服务中心出具《居住说明》，载明：“兹王章槐、麦秋盈、王华盛、王华斌从2016年7月至今居住在深圳市南山区。截止2017年12月未欠管理费。”2018年1月4日，前海万德公司就上述仲裁裁决向深圳市中级人民法院申请强制执行，该法院予以受理。在上述案件仲裁过程中，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03财保1号执行裁定，轮候查封了刘家智名下的涉案房屋。2018年10月12日，前海万德公司以涉案房屋目前被另案查封，其正与其他债权人协商解决被执行人债务问题，申请中止执行。2018年10月24日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03执33号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。前海德万还提交了部分水电费通知单以及银行转账凭证等证据证明涉案房屋在被本案查封前，刘家智已将涉案房产交付给前海万德，并由前海德万占有使用至今，前海德万自2016年6月开始支付水电费至今。本院认为，本案属于案外人系不动产买受人执行异议之诉案件，本案的争议焦点为：前海德万对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只要欠缺以上四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，前海德万在与刘家智签订二手房买卖合同时，涉案房屋存在多起另案查封的情形，该查封或轮候查封解除后，前海德万未能提供证据证明其向房屋登记机构递交过户登记材料，或其向刘家智提出了办理过户登记的请求等积极行为，因此，本院认定前海德万怠于办理过户登记，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，故前海德万无法参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除强制执行。另外，前海德万在明知涉案房屋被法院查封的情况下仍然与刘家智签订二手房买卖合同，虽然先前的查封被解除了，但是前海德万对因此可能无法办理不动产权属转移登记的风险应自行承担。故前海德万对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此前海德万的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条、第二百二十七条、第二百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳前海德万投资咨询有限公司的全部诉讼请求。本案的案件受理费100元，由原告深圳前海德万投资咨询有限公司承担。如不服本判决，原告深圳前海德万投资咨询有限公司、被告孔永萍可在判决书送达之日起十五日内，被告刘家智可在判决书送达之日起三十日内向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李 凯人民陪审员  黄子兴人民陪审员  王晓清二〇二一年五月八日法官助理潘婕书记员赖佳宇