四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终239号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周英，女，汉族，1995年1月10日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：郑海，四川秉卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋珍，四川秉卓律师事务所律师。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人周英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.请求判令一、二审案件受理费由周英承担。事实和理由：橙森公司已经支付的保证金应当部分抵扣本案一审判决中的违约金数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条的规定，在案涉合同已经实际解除的情况下，周英同样负有向橙森公司返还租赁保证金的义务，且橙森公司在一审庭审中明确口头提出，已经履行了抵销权的通知义务，该租赁保证金应当在违约金中予以抵扣，一审法院认定橙森公司无权以租赁保证金抵扣违约金存在错误。 周英辩称，其未提起上诉并不是认可一审判决，而是由于其在外地工作，没有时间精力和能力上诉，更不想无休止纠缠于累诉烦恼中。橙森公司提及将租赁保证金2112元作为抵扣6112元违约金的说法缺乏事实和法律依据，保证金已经冲抵1月份的租金。本案涉及类似案件众多，可能涉及重大社会稳定因素，请依法予以处理。 周英向一审法院起诉请求：判令橙森公司向周英支付违约金60000元、租金12672元、经营损失费暂计6650元（合计79322元）。 一审法院认定事实：2018年10月29日，周英（出租方、甲方）与橙森公司（承租方、乙方）签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、周英同意将自己名下坐落在成都市双流区xx室，建筑面积38.40平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1.租金为人民币55元/平方米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2.租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平方米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平方米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平方米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平方米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平方米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平方米/月。3.在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付1个月租金给周英作为租约保证金，在免租期满之日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至周英账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，周英有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司向周英作出一份《告知函》，载明：“致：周英（以下简称“你方”），本公司于2018年10月与你方就位于双流区的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1.自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2.鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”，该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年6月8日，周英向一审法院提起诉讼，请求：1.判令解除周英与橙森公司于2018年10月29日签订的《业主房屋租赁合同》；2.判令橙森公司给付违约金60000元并支付所租赁房屋的租金至2020年2月28日，且承担上述款项的利息（利息按年利率6%自2020年2月24日起至上述款项付清之日止）。2020年6月29日的庭审中，周英的特别授权代理人漆松柏认可周英已收到橙森公司邮寄的《告知函》，同时，双方均认可《业主房屋租赁合同》于2020年1月25日解除。后周英于2020年6月29日提出撤诉申请，一审法院作出（2020）川0116民初3552号《民事裁定书》，裁定：准许周英撤诉。案件受理费650元，由周英负担。 2020年7月1日，周英与四川秉卓律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定周英委托四川秉卓律师事务所代理周英与橙森公司租赁合同纠纷一案，周英向四川秉卓律师事务所交纳代理费5000元，因委托事项需四川秉卓律师事务所及其律师助理出差时，周英应承担并预支交通、食宿等费用1000元（大写人民币：壹仟元整）。2020年7月1日，周英向四川秉卓律师事务所交纳了律师代理费5000元。 一审庭审中，周英明确其主张的经营损失为律师费5000元、预支的律师交通、食宿等费用1000元以及上一次诉讼的案件受理费650元。周英认可其收到橙森公司支付的租约保证金2112元，但不同意橙森公司将该款项冲抵作为违约金的主张。同时，周英认可其于2020年1月办理了案涉房屋的接房手续，并已交付给橙森公司，橙森公司不认可周英向其交付了案涉房屋。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》《告知函》《民事裁定书》《开庭笔录》《委托代理合同》、代理费发票以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，周英与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 一、关于双方签订《业主房屋租赁合同》是否继续履行的问题。一审法院认为，周英在（2020）川0116民初3552号一案中明确提出解除其与橙森公司之间的《业主房屋租赁合同》，且周英的特别授权代理人及橙森公司的特别授权代理人在2020年6月29日的庭审中均认可双方的《业主房屋租赁合同》已于2020年1月25日解除，故对周英要求继续履行《业主房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于周英要求橙森公司向其支付违约金60000元的诉讼请求。橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由发函要求解除与周英签订的《业主房屋租赁合同》，但其并未向一审法院举证证明存在其陈述的相应情况，也并未举证证明存在法定解除的相应情形，一审法院认为，橙森公司的行为构成违约。本案中，周英已于2020年1月办理接房，房屋已实际在周英的控制之下，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按3个月租金的标准（2112元×3个月）向周英支付违约金，计6336元。橙森公司要求以租约保证金冲抵违约金，不符合合同约定，一审法院不予采纳。 二、关于周英主张的要求橙森公司向其支付2020年1月至2020年6月期间的租金12672元的诉讼请求。一审法院认为，根据双方签订的《业主房屋租赁合同》的约定，免付租金的时间为2020年1月1日至2020年5月31日，且双方的《业主房屋租赁合同》已于2020年1月25日解除，故一审法院对于周英的该项诉讼请求不予支持。 三、关于周英主张的要求橙森公司向其支付经营损失6650元的诉讼请求。一审法院认为，周英在提起诉讼后自行撤诉，案件受理费650元应由其自行负担，对于周英支出的律师费5000元以及预支的律师交通、食宿等费用1000元，没有合同约定，故一审法院对于周英的该项诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周英与橙森公司于2018年10月29日签订的《业主租赁合同》于2020年1月25日解除；二、橙森公司于判决生效之日起五日内支付周英违约金6336元；三、驳回周英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费892元，由橙森公司负担71元，周英负担821元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。本案二审的主要争议焦点为橙森公司是否可以要求以保证金冲抵违约金。现评判如下: 本院认为，在一审中，橙森公司并未就退还保证金提出主张，因此，保证金是否应当退还不属于本案审查范畴。加之，周英并未同意返还保证金。故现有证据不能证明周英应向橙森公司承担返还保证金的义务，即不能证明橙森公司对周英享有到期债权。根据原《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。之规定，橙森公司无权要求抵销。 综上所述，上诉人四川橙森科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 赵 韬 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月十七日 书记员 袁 敬