湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1128民初25号 原告：龙上茂，男，1987年9月22日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住新田县。 委托诉讼代理人：肖昌运（特别授权），新田县龙泉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：龙灶生（特别授权），新田县龙泉法律服务所法律工作者。 被告：长沙华照投资有限公司，住所地：长沙市岳麓区谷丰路嘉华苑2栋502房。 法定代表人：陈竹红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乐茂（特别授权），男，1984年5月25日出生，汉族，湖南省新田县人，长沙华照投资有限公司新田华瑞苑项目部负责人，住新田县。 委托诉讼代理人：沈国军，湖南火龙联合律师事务所律师。 原告龙上茂与被告长沙华照投资有限公司（以下简称华照公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙上茂之委托诉讼代理人肖昌运、龙灶生，被告华照公司及其委托诉讼代理人乐茂、沈国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙上茂向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效并解除；2、被告返还原告购房款443966元、代收款26666.6元及约定利息；3、诉讼费、评估费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月13日签订商品房买卖合同，被告出售BD栋124号门面给原告，原告交清房款443966元、代收款26666.6元后，但该门面于2019年5月被法院强制过户给周德松，为此原告遭受巨大损失。请求法院支持原告诉讼请求。 被告华照公司辩称，1、涉案门面销售的遗留问题是分配到原告处理的，原告以龙柏顺的名义作为公司股东，按公司股东会决定，垫付销售款及代收款是履行职责行为；2、原、被告之间就涉案门面不存在买卖法律事实，双方签订门面买卖合同系原告为应对其分配门面处理工作的诉讼，借用公司格式销售合同强行到公司项目部签字盖章杜撰行为；3、原告请求被告承担利息属皮之不存毛将焉附之请求。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2013年8月9日，被告华照公司新田华瑞苑项目部经股东大会讨论通过作出了“关于第一期预售房屋的处理决定”，决定载明：“各股东按股份比例分担第一期房屋预售的处理工作；各股东在第一期预售房屋的利益（盈亏）以各自分配任务的实际销售额减原预售房屋价格为限，价高多得，价低少得；在处理已预售房屋过程中如出现矛盾、问题所造成的后果由处理该问题的股东承担，与项目部无关；购房者在房屋、门面建成之日交50%房款，余款在楼房封顶后一星期付清，如不按时缴纳，各股东应按任务分配的原基准价款垫付缴到项目部”等内容。原告龙上茂以龙柏顺的名义作为股东（隐名股东），分配到本案所涉124号门面的处理工作，并于2014年4至7月垫付该房款443485元，代收费用26666.6元。2017年8月，本案所涉124号门面的购房者周德松向本院提起诉讼，要求确认其与被告华照公司签订的房屋买卖合同有效，并过户至其名下，案经本院审理后于同年10月17日判决支持周德松的诉讼请求。被告华照公司不服，案经永州市中级人民法院于2018年1月5日判决撤销本院一审判决，双倍返还周德松定金32万元。2018年2月13日，原告龙上茂与被告华照公司签订《商品房买卖合同》，被告华照公司将本案涉案的BD栋124号门面房销售给原告龙上茂，该门面建筑面积约64.53平方米，单价6880元/平方米，总价443966元。合同约定被告华照公司在2018年2月19日前将门面交付原告龙上茂，逾期在交付期限的3个月后的第一天起至实际交付之日止，被告华照公司按日向原告龙上茂支付已交付房款万分之五的违约金。2019年3月22日，被告华照公司向原告出具门面交款情况说明，证明原告龙上茂所购BD栋124号门面款于2018年2月13日前交清，被告华照公司并于2019年5月13日向原告龙上茂开具了BD栋124号门面的增值税发票，价税合计443966元。涉案的BD栋124号门面因与周德松诉讼的争执，一直未交付原告龙上茂，2018年7月周德松不服二审判决向湖南省高级人民法院申请再审，案经湖南省高级人民法院判决撤销永州市中级人民法院二审判决，维持新田县人民法院一审判决，周德松持生效判决已将涉案BD栋124号门面登记在其名下。 另查明，原告申请财产保全支付申请诉讼保全费3123元。 上述事实，有《新田县华瑞苑项目关于第一期预销售房屋的处理决定》、《华瑞苑第一期门面处理分配表》、《交款银行流水》、《合作购房协议》、《商品房买卖合同》、《华瑞苑一期门面客户交款表》、《华瑞苑项目BD栋门面交款情况》、《增值税发票》、《新田县人民法院（2017）湘1128民初871号民事判决书》、《永州市中级人民法院（2017）湘11民终2926号民事判决书》、《湖南省高级人民法院（2018）湘民再588号民事判决书》及原、被告的陈述加以证明。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。现因涉案的BD栋124号门面经湖南省高级人民法院判决归属周德松，原、被告签订的《商品房买卖合同》已不能实现合同的目的，故原告请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效并解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因合同被解除，被告依据合同获得的购房款443966元、代收款26666.6元应当返还给原告；原告请求被告支付原告约定利息的诉讼请求，根据双方合同约定，被告逾期交房，应当从2018年5月20日起按日向原告龙上茂支付已交付房款万分之五的违约金。本案所涉门面，虽然原、被告知晓与周德松处于讼争过程，但在永州市中级人民法院终审判决周德松败诉后，被告华照公司将该门面销售给了原告，该门面权属最终被湖南省高级人民法院判决归属周德松，被告华照公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况下不能履行约定的交房义务，属不可抗力，故被告华照公司并未违约，不需承担违约金。被告华照公司自双方合同签订后占用原告所交纳的购房款及代收款，被告华照公司支付原告龙上茂资金占用期间利息合理，本院酌情认定按年利率6%计算利息；原告请求本院判令诉讼费、评估费、财产保全费由被告承担的诉讼请求，本院认为，诉讼费应当由败诉方负担；评估费未实际发生；财产保全费应当由申请人负担，双方也未对该费用进行约定，故原告请求的评估费、财产保全费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告龙上茂与被告长沙华照投资有限公司于2018年2月13日签订《商品房买卖合同》； 二、限被告长沙华照投资有限公司在本判决生效后十日内一次性返还原告龙上茂购房款443966元、代收款26666.6元，合计470632.6元。并支付原告龙上茂自2018年2月13日起至470632.6元返还之日止以470632.6元为基数按年利率6%计算的利息。 三、驳回原告龙上茂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9006元，减半收取4503元，由被告长沙华照投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人应向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，以分期履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  邝小勇 二〇二一年五月二十一日 法官 助理  胡 怡 代理书记员  胡 怡 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。