甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民初787号原告：兰州市自然资源局，住所地兰州市通渭路127号。法定代表人：陈一夫，该局局长。委托诉讼代理人：马英，该单位工作人员。委托诉讼代理人：滕制军，该单位工作人员。被告：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区小西湖西津东路421号。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。原告兰州市自然资源局（以下简称自然资源局）与被告兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城地产）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告自然资源局的委托诉讼代理人马英和滕制军，被告民城地产的委托诉讼代理人王生辉和周小阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告补缴国有土地使用权出让价款47542336元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年8月13日，原兰州市规划国土资源局与甘肃省水利厅工程地质建设公司（以下简称地质公司）签订国有土地使用权出让合同，将位于城关区××路××号××路以南，已发兰国用（2000）字第Ｃ05023号《国有土地使用权证》及兰国用（2000）字第Ｃ××7号《国有土地使用权证》中面积为15129.7平方米土地使用权出让给甘肃省水利厅工程地质建设公司。2005年1月10日,地质公司将取得的上述土地中的5020.4平方米国有土地使用权转让给甘肃祥瑞房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司）。2010年7月6日，祥瑞公司又将该部分国有土地使用权转让给民城地产。由于该宗土地的土地使用条件发生变化，被告应当按照土地市场差额补交土地使用权出让金。原告委托甘肃新方圆不动产评估咨询有限公司评估，确认被告应当补交国有土地使用权出让价款为47542336元。后原告多次通知被告补交该出让价款，但被告至今仍未缴纳。原告认为，被告作为有偿取得国有土地使用权的建设单位，应当按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费用。土地的使用条件及用途发生变化的，应按照同种用途土地出让金标准调整土地的有偿使用费用。因此，被告应当按照土地市场差额补交土地使用权出让金。基于上述事实和理由，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。民城地产辩称：一、涉案土地开发的过程。2004年8月13日，兰州市规划国土资源局与地质公司签订《兰州市城镇国有土地使用权出让合同》，将涉案土地出让作为住宅用地。2005年4月27日，祥瑞公司取得《国有土地使用证》。2005年1月10日，地质公司与祥瑞公司签订《土地使用权转让合同》。2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组会议纪要第四次会议决定，祥瑞人家住宅小区容积率不大于6.0。2009年5月22日，兰州市城乡规划局颁发祥瑞公司《建设用地规划许可证》。2010年3月31日，兰州市规划局向祥瑞公司下发《兰州市城乡规划局建设工程审批会签单》。2010年4月1日，兰州市规划局向祥瑞公司颁发《建设工程规划许可证》。2011年4月25日，甘肃省住房和城乡建设厅向祥瑞公司颁发《建设工程施工许可证》。2011年9月7日，该《建设工程施工许可证》变更为民城地产。2011年3月11日，兰州人民政府民城地产颁发土地证。2011年4月29日，兰州市城乡规划局颁发《建设用地规划许可证》。2011年4月29日，兰州市规划局下发的《建设用地规划许可证》附件《规划条件通知书》，容积率小于不大于6.0。2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局颁发《兰州地区商品房预售许可证》。二、被答辩人起诉答辩人主体不适格，答辩人并无补缴土地出让金的法律及合同义务。1.被答辩人向答辩人主张支付土地出让金无法律依据。《中华人民共和国民法典》第三百五十一条规定：建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。土地出让金的数额、缴纳方式应当在《建设用地使用权出让合同》约定，属于建设用地使用权受让方的合同义务。民城地产是通过与祥瑞公司签订《土地使用权转让合同》并支付对价后取得建设用地使用权，祥瑞公司与地质公司签订《土地使用权转让合同》，地质公司是与兰州市规划国土资源局签订《兰州市城镇国有土地使用权出让合同》后取得，故缴纳土地出让金的义务是地质公司。2.涉案土地系答辩人转让取得，已经支付了对价，被答辩人无权主张转让价款。被答辩人提交了两份《土地使用权转让合同》，最高人民法院关于《审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。民城地产是通过转让并支付对价后取得涉案地块的使用权，故被答辩人无权就再次要求支付转让价款。3.答辩人不是被答辩人诉请主张的合同相对人。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。《兰州市城镇国有土地使用权出让合同》相关条款仅对签订合同双方产生约束力，因此该合同对答辩人并无法律约束力。4.被答辩人对本案适用的民事法律关系认识错误。答辩人民城地产是通过转让方式而非出让方式取得建设用地使用权，答辩人与被答辩人至今也并未签订任何建设用地使用权出让合同，被答辩人以建设用地使用权出让合同纠纷为案由起诉答辩人支付土地出让金系对民事法律关系的认识错误。三、被答辩人主张补缴国有土地使用权出让金的合同系无效合同。1.土地使用权转让应当符合法律规定。《房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。涉案建设用地使用权之所以能够多次转让，是因为初次受让人已经依据合同完成了足额缴纳土地出让金的义务，故该地块的土地出让金不应再由答辩人来承担。2.被答辩人提交的出让合同系无效协议。《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条规定：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。《兰州市城镇国有土地使用权出让合同》虽载明出让地块建筑容积率为2.0，但没有附带《规划条件通知书》，应视为出让合同中不包含规划条件，不符合国有土地使用权出让合同的强制性规定。《建设用地容积率管理办法》第四条规定：容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。涉案土地未依法确定容积率就进行出让，出让合同应当无效。四、涉案房地产确定的容积率为6.0，并无证据证实容积率依法发生了变更。1.兰州市土地领导小组确定的涉案土地容积率为不大于6.0。2009年4月10日《兰州市土地领导小组第四次会议纪要》载明：经核该项目为转让用地，转让合同未注明容积率，2008年12月18日业务会审核研究容积率不大于6.0，2009年3月2日业务会审核同意按照此指标提出规划条件核发《建设用地规划许可证》。兰州市土地领导小组确定涉案土地的容积率时，原规划局、国土局均是参会单位，并没有提出涉案土地容积率是2.0，而是直接确定6.0的容积率。2.无证据证明涉案土地容积率发生过变化。《建设用地容积率管理办法》第十一条规定，容积率的确定应当同时具备规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划的条件。被答辩人没有提交容积率2.0具备的各项许可条件，其涉案土地使用条件变化没有事实依据。3.容积率发生变更应当依法进行。《建设用地容积率管理办法》第八条、第九条规定，在严格遵守法定程序的前提下，可以进行容积率的变更。但须在答辩人取得建设用地使用权之后向被答辩人提交书面变更申请，且在被答辩人收到申请后，严格按照住建部的要求完成征求意见、专家论证、座谈听证、公示、报批、备案等每一个程序环节。被答辩人没有提供发生上述事实的证据，应当承担举证不能的后果。4.被答辩人计算土地出让金的方式违反法律规定。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源管理部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。本案中容积率发生调整的时间是2009年4月10日，所以，估价基准日也应当确定为2009年4月10日，但第三方机构以2019年8月16日作为估价基准日，明显违反法律法规。评估报告所谓“七通一平”的条件不存在。由于兰州市当时经济情况不好，做不到“七通一平”，答辩人签订转让合同后，进行了拆迁及安置，仅仅为安置任瑞华支出的费用就将近4000万元。根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第十五条规定，被答辩人应当提交做到“七通一平”支出费用的证据。5.被答辩人主张的土地补缴款超过了土地估价一年的有效期。城市土地估价规程1.5条规定，土地估价报告有效期为一年。被答辩人提交估价报告日期为2019年8月16日，诉状的落款日期2020年9月10日，其主张超过了一年的有效期。五、被答辩人的诉请超过诉讼时效，丧失胜诉权。被答辩人向答辩人颁发建设用地规划许可证的时间为2011年4月29日，自次日起就应当知道权利受到损害，但被答辩人直到2020年9月才向法院提起诉讼，在此长达9年期间，并未发生任何导致诉讼时效中止、中断的事由，故被答辩人的诉请超过诉讼时效。综上所述，被答辩人的诉请无事实及法律依据，且超过法定诉讼时效，恳请法院判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件的基本事实，本院认定如下：2004年8月13日，兰州市规划国土资源局与地质公司签订《兰州市城镇国有土地使用权出让合同》。该合同第一条约定：涉案土地出让甘肃省水利厅工程地质建设公司作为住宅用地，出让地块建筑容积率为2.0。第四条约定：乙方如需改变本合同规定的土地用途、提高容积率，必须征得甲方同意，依照有关规定调整土地使用权出让金，重新签订土地使用权出让合同或补充合同，并办理土地使用权变更登记手续。第五条约定：乙方自领取《国有土地使用证》后，在使用期限内依照有关规定可以将土地使用权转让，土地使用权转让时，应当签订转让合同并办理登记。自转让合同生效之日起本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。2005年1月10日，地质公司与祥瑞房公司签订《土地使用权转让合同》，将涉案土地转让给了祥瑞公司。2005年4月27日，祥瑞公司取得《国有土地使用证》。2009年4月10日，《兰州市土地管理领导小组会议纪要》第四次议定:祥瑞人家住宅小区容积率不大于6.0。2009年5月22日，兰州市规划局颁发祥瑞公司《建设用地规划许可证》。2010年3月31日，兰州市规划局向祥瑞公司签发《兰州市规划局建设工程审批会签单》。2010年4月1日，兰州市城乡规划局向祥瑞公司颁发《建设工程规划许可证》。2010年7月6日，祥瑞公司与民城地产签订《土地使用权转让合同》。2011年4月25日，甘肃省住房和城乡建设厅向祥瑞公司颁发《建设工程施工许可证》。2011年4月29日，兰州市城乡规划局将涉案土地的《建设用地规划许可证》颁发给民城地产，附件《规划条件通知书》载明：容积率小于等于6.0。2011年9月30日，兰州市城市建设开发管理处制作《兰州市房地产开发建设项目转让备案登记表》载明：涉案土地转让给了民城地产。2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局颁发《兰州地区商品房预售许可证》。2014年3月14日，兰州市国土资源局《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》载明：由于该宗地建筑容积率由2.0增加到6.0，经研究决定，须补收国有建设用地使用权出让价款68953123元。接此通知后，请即与我局签订《协议书》及支付凭证办理有关手续。上述事实，有原、被告的陈述，《兰州市城镇国有土地使用权出让合同》、《土地使用权转让合同》、《兰州市土地管理领导小组会议纪要》、《建设用地规划许可证》、《兰州市规划局建设工程审批会签单》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《规划条件通知书》、《兰州地区商品房预售许可证》、《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》等在卷佐证。本院认为，综合当事人的诉辩意见及证据交换的情况，归纳本案争议焦点是：原告主张判令被告补缴国有土地使用权出让价款47542336元是否有事实和法律依据。经查，本案原告主张的是民事权利，主张民事权利必须有合同约定或法律规定。首先，关于是否有合同约定的问题。经查，原告与地质公司签订的出让合同约定：提高容积率必须征得甲方同意，依照有关规定调整土地使用权出让金，重新签订土地使用权出让合同或补充合同。这是原告与地质公司的合同，在后来涉案土地转让提高容积率后，原告并没有与地质公司重新签订合同。该合同还约定自转让合同生效之日起本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。这是原告与地质公司给合同之外的第三人约定的义务，合同是签订人之间的权利义务，给第三人约定义务本身就没有效力。在地质公司与祥瑞公司，祥瑞公司与被告之间的转让合同中也没有约定原告与地质公司的权利、义务随之转移的约定。所以，原告与地质公司的约定对被告不产生效力。2014年3月14日，兰州市国土资源局《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》载明：由于该宗地建筑容积率由2.0增加到6.0，须补收国有建设用地使用权出让价款68953123元，请即与我局签订《协议书》及支付凭证办理有关手续。该通知证实原告知道应当与被告签订合同解决问题，而且原告也提出了与被告签订合同的要求，但原告并没有向法庭提交签订的合同，被告辩称从来没有与原告签订过合同，由此可以认定原告与被告没有签订过合同。因此，从合同义务的角度原告向被告主张权利没有事实根据。其次，关于是否有法律规定的问题。经查，原告主张的是涉案土地的容积率提高后的土地出让金，这个主张具有行政职责的性质，政府部门履行职责要有法律法规的规定，但原告没有提交这个依据，因此要承担举证不利的法律后果。即便是原告的主张有法规依据，由于原告提交的单方委托第三方做出的《土地估价报告》被告不认可，且双方均没有提出委托评估的申请，原告诉请的该事实依据，本院不予采信。第三，关于诉讼时效的问题。经查，涉案土地容积率调整的时间是2009年4月10日，那时原告就应当向被告主张权利。即便是从2014年3月14日兰州市国土资源局《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》开始至2020年9月向法院起诉，期间再没有原告向被告主张权利的证据，本案是建设用地使用权合同纠纷，根据诉讼时效的规定，原告的主张超过了诉讼时效。综上，由于原告的主张没有事实和法律根据，且其主张的时间超过了诉讼时效，其诉讼请求不能支持。综上所述，兰州市自然资源局的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回兰州市自然资源局的全部诉讼请求。案件受理费279512元，由兰州市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  冯稼耘审 判 员  张秉德人民陪审员  刘玉霞二〇二一年五月十九日法官 助理  冯照阳书 记 员  王柏斌书 记 员  孙 晴