广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初1009号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街繁华路41号。负责人：梁小翔，职务行长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小鸣，国信信扬律师事务所律师。被告：潘广建，男，1974年9月30日出生，汉族，住广州市海珠区。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）与被告潘广建金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行番禺支行的委托诉讼代理人梁蔼欣，被告潘广建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年11月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告向原告偿还借款本金1468271.84元及利息、罚息、复利（暂计至2020年12月14日，利息、罚息、复利合计37208.07元，自2020年12月15日起利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至本息实际清偿之日止）；3.原告对被告提供抵押的位于广州市XX区XX路X号XX房的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费及财产保全费）。事实和理由：2018年11月15日，潘广建作为借款人、抵押人与原告作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向潘广建提供150万元贷款用于购买案涉抵押房屋，借款期限为2019年1月15日至2044年1月15日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即年利率为5.39%，借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上浮50%；还款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的利率水平下，每月归还本息金额为9113.04元；合同项下的担保方式为抵押，抵押物为案涉房屋；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；抵押担保范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。2018年12月17日，案涉房屋办妥抵押登记并核发不动产登记证明。2019年1月15日，原告向指定账户发放贷款。借款期限内，潘广建多次出现逾期，目前拖欠2020年9月起的款项。原告认为，潘广建未按期足额归还贷款本息，已构成违约。现原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告潘广建辩称，对原告主张的欠款事实我方予以确认，但我方因为疫情情况经济困难，现无能力偿还贷款，同意拍卖涉案房屋抵债。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，潘广建（借款人、抵押人）与建行番禺支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），约定：借款人向贷款人借款用以购置位于广州市XX区XX路X号XX房（以下简称涉讼房屋）；借款金额为150万元；借款期限为300个月，从2019年1月15日起至2044年1月15日止；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即年利率为5.39%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定，利率调整日于每年的1月1日；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；采用等额本息还款方法；本合同项下的担保方式为抵押，抵押人以涉讼房屋设定抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产抵押的债务，剩余价款退还抵押人；借款人违约情形有：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项；……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；等等。2018年12月17日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的编号为粤（2018）广州市不动产证明第XXXXXXXX号《不动产登记证明》，载明：证明权利或事项为抵押权，权利人为建行番禺支行，义务人为潘广建，债权数额为150万元。2019年1月15日，建行番禺支行向潘广建指定的银行账户发放了贷款150万元。2021年1月21日，建行番禺支行向本院申请诉前财产保全，请求查封、扣押、冻结潘广建名下价值1505479.91元的财产，并于2021年1月22日缴纳了诉前财产保全申请费5000元。及后，本院依法作出（2021）粤0113财保122号民事裁定书，并对涉讼房屋进行了查封。2021年1月21日，建行番禺支行提起本案诉讼。庭审过程中，建行番禺支行主张潘广建自2020年开始多次出现逾期还款情况，虽曾在2020年3月、6月、7月、8月偿还部分款项，但不足以清偿全部欠款本息，且2020年9月后至今未偿还过借款本息。截至2021年2月15日，潘广建尚欠贷款本金1468271.84元、利息55185.37元、罚息0元、复利949.75元。为此，建行番禺支行向本院提供了《中国建设银行个人贷款对账单》《账户管理一览表》予以证明。另，建行番禺支行称，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）后，本案贷款利率自2021年起按照年利率5.24%执行，罚息利率按照贷款利率水平上浮50%即7.86%执行。潘广建对上述建行番禺支行主张的贷款利率及罚息利率均无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。本案中，建行番禺支行和潘广建签订的借款合同，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建行番禺支行依约向潘广建指定的银行账户发放贷款，潘广建理应依约履行还本付息的义务。然而，潘广建自2020年起多次未按借款合同约定还款，截至2021年2月15日，潘广建尚欠贷款本金1468271.84元、利息55185.37元、罚息0元、复利949.75元，已构成违约，建行番禺支行依约有权解除与潘广建的借款合同。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现建行番禺支行提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为建行番禺支行的起诉状等材料首次送达潘广建之日，而潘广建首次签收建行番禺支行提交的起诉状等材料之日为2021年2月24日，故借款合同自2021年2月24日起解除。在借款合同解除后，潘广建理应向建行番禺支行偿还尚欠贷款本金1468271.84元及利息、罚息、复利。关于利息、罚息、复利的计算方法。现建行番禺支行主张中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）后，本案贷款利率自2021年起按照年利率5.24%执行，罚息利率按照年利率7.86%执行，潘广建对此并无异议，本院予以采信。另因复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故逾期罚息不应计收复利。因此，暂计至2021年2月15日的利息为55185.37元、罚息为0元、复利为949.75元；自2021年2月16日起，利息按照年利率5.24%的标准计算至2021年2月24日止；罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠利息为基数，均自逾期之日起，分别按照年利率7.86%的标准计算至清偿之日止，罚息不计复利。就建行番禺支行主张其有权处理涉讼房屋，并对所得价款享有优先受偿权的诉请。潘广建以涉讼房屋为上述借款作抵押担保，并已办理抵押登记，该担保行为合法有效。借款合同约定，借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产抵押担保的债务，剩余价款退还抵押人。因此，就该诉请，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与潘广建签订的《个人住房（商业用房）借款合同》自2021年2月24日起解除；二、潘广建于本判决发生法律效力之日起五日内向中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金1468271.84元及利息、罚息、复利（暂计至2021年2月15日，利息55185.37元、罚息0元、复利949.75元；自2021年2月16日起，利息按照年利率5.24%的标准计算至2021年2月24日止；罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠利息为基数，均自逾期之日起，分别按照年利率7.86%的标准计算至清偿之日止；罚息不计复利）；三、潘广建于本判决发生法律效力之日起五日内向中国建设银行股份有限公司广州番禺支行支付诉前财产保全申请费5000元；四、中国建设银行股份有限公司广州番禺支行对依法处理的抵押房产广州市XX区XX路X号XX房所得的价款在上述第二、三项判决确定的债权范围内享有优先受偿权；五、驳回中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9175元，由潘广建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二一年五月十七日书记员  凌绮珊