山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0305民初2027号 原告：姜立国，男，1967年11月2日生，汉族，现住淄博市临淄区。 原告：于素平，女，1969年11月8日生，汉族，现住淄博市临淄区。 以上二原告委托诉讼代理人：熊志文，山东稷下律师事务所律师。 被告：张金亭，男，1954年4月16日生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：杨耀荣，淄博临淄中平法律服务所法律工作者。 第三人：周祥民，男，出生年月日不详，汉族，现住淄博市临淄区。 原告姜立国、于素平诉被告张金亭、第三人周祥民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜立国、于素平的委托诉讼代理人熊志文，被告张金亭及其委托诉讼代理人杨耀荣到庭参加诉讼，第三人周祥民经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜立国、于素平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《院落租赁协议书》；2、判令被告支付违约金50000元；3、全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月25日，原被告双方就位于临淄区原梧台法庭南侧院落签订《院落租赁协议书》，协议签订后被告一直未能如期交纳租金，且私自转租给第三人，已构成根本违约，经原告多次协商未果，特向法院起诉。 被告张金亭辩称，2013年2月25日，原被告双方签订了《院落租赁协议书》，协议签订后被告一直按照该协议履行自己的义务，按期缴纳租赁费，并且未私自转租给第三人并不构成根本违约，不符合解除合同的条件，况且原告在解除合同之前并未向被告另行通知，要求驳回原告诉求继续履行该协议，且不同意支付违约金。 第三人周祥民未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。其中，原告提交了：1、原被告于2013年2月25日签订的《院落租赁协议书》一份，拟证明双方于2013年2月25日就临淄区原梧台法庭南侧院落租赁事宜达成协议，协议第三条明确约定承租人在租赁期内须守法经营，未经出租人同意不得转租、抵押，第六条约定如出现违约，违约方支付守约方违约金5万元并承担全部法律责任；2、原告及被告夫妻、第三人父子2021年3月4日的谈话录音及笔录各一份，原告与第三人父子于2021年3月2日通话录音及笔录各一份，被告与第三人院落转租协议影印件一份，国家企业信用信息公示系统公示报告一份，拟证明2020年10月10日被告与第三人私自签订《院落租赁协议》将涉案院落转租给了第三人，第三人亦在该院落申请注册公司，原告多次找到被告协商未果，被告已构成根本违约，应根据合同约定解除合同支付违约金；3、申请证人石某出庭作证，证人石某的证言证明，第三人周祥民是其公公，被告开庭提交的房屋租赁合同是其为了注册公司自己写的，涉案院落是从张金亭手里租来的，当时是周祥民和张金亭签订的租赁合同，该合同就是原告所提交的租赁合同，被告张金亭将该合同的原件撕毁了。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对1号证据《院落租赁协议书》真实性和证明内容无异议；2号证据中，对2021年3月4日的录音的真实性无异议，证明内容有异议，录音的谈话记录来看，被告刚到姜立国和周增利（周祥民的儿子）的场所时，被告头脑清醒，坚决肯定了并非转租给了周祥民，但后由于两原告和周祥民的引诱和说辞，被告糊里糊涂有时候也认可了转租，但该认可只是对临时停车场的误解，也是一种口误，事实上并未转租给周祥民。对2021年3月2日通话录音的真实性和证明内容均有异议，不知道是否是对话人的真实对话，因为周祥民、周增利均未到庭，不能确定通话的真实性。被告与第三人院落转租协议是复印件，要求原告提供原件，对复印件不予质证也不予认可，事实上被告并未和周祥民签订过该协议。公示报告的真实性无异议，但是该第三人在被告不知情的情况下私自经过原告的同意并且和原告签订了院落租赁协议才去工商部门及道路经营许可证审批部门办理了营业手续，并不是被告和第三人签订的院落租赁协议才导致第三人成立的企业；对3号证据证人石某的证言有异议，认为其和周祥民没有院落租赁合同，也没有撕了，今年3月份石某交的1万多不是院落租赁费，是临时停车费。石某知道其和姜立国的合同，其和姜立国的合同2020年农历腊月给了周祥民和石某一份，告知他我们不转租也不能转租。 被告围绕争执焦点及答辩意见提交：1、收款收据5份，山东农村商业银行柜员机业务凭条一份、交易明细查询一份，拟证明被告按时交纳租赁费，2021年以前的租赁费已经全部交清，2021年3月4日向原告交纳租赁费，原告拒收，被告于2021年3月9日通过银行转账将租赁费24000元给了原告于素平，原告于素平于2021年4月2日、4月5日、4月6日分三次将该租赁费退还给了被告，完全可以证明并非是被告不交纳租赁费而是原告故意不收租赁费。解除院落租赁协议不符合解除条件，也不应该承担违约金；2、院落临时停车协议一份，拟证明被告和第三人因第三人车辆停车的数量增加，便于方便结算停车费以及防止车辆在停车时造成的损失签订的该临时停车协议，并非是被告转租给了第三人周祥民，只是让其临时停车；证据3、第三人周祥民之子周增利及其妻子石某在该场地注册的淄博元亨物流有限公司企业信息一份以及原告和淄博元亨物流有限公司签订的院落转租协议打印件一份，该打印件的来源是被告向临淄区行政审批局在道路经营许可证审批材料窗口调取，该打印件当时窗口只让拍照而没有复印件，该组证据拟证明被告并未将涉案院落转租给第三人周祥民，而是原告自己将院落租赁给了第三人之子周增利成立的公司，被告不构成根本违约不应解除原被告签订的租赁协议，也不应该支付违约金，在企业信息中的住所经营场所申报承诺书中房屋所有权人是租赁的原告姜立国，承诺的内容是已经征求有利害关系的业主意见同意将该场所作为主体市场。原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见：1号证据收据及转款凭证、交易明细查询真实性无异议，对证明内容有异议，该证据与双方2021年3月4日中录音中相吻合，被告并没有按照双方租赁协议的约定按时交纳租金，均存在逾期。对于2021年3月4日至2022年3月4日的租金，原告已起诉解除，故得知被告转款后将租金返还给了被告；2号证据真实性、合法性均有异议，该协议第三人曾经予以说明，因为原告知晓被告与第三人转租，为了掩盖事实双方恶意串通签订了该协议，该协议其实也侧面反映了涉案院落现在由第三人实际使用管理，也说明了双方转租的行为；3、企业信息的真实性无异议，但是对于转租协议的真实性、合法性均有异议，该转租协议并非原告签署，原告也是在本次庭审中第一次知晓该协议的存在，不排除第三人在自被告转租院落后为了应对行政注册在明确院落所有人为原告的前提下伪造了院落租赁协议，也更加说明原告并不知情被告与第三人的转租，该转租行为严重违约。 法庭出示了对石某和周增利的调查笔录一份，在该笔录中，石某和周增利证明其二人是本案第三人周祥民的儿子和儿媳妇，当时周祥民从张金亭那里租来的涉案院落，周祥民和张金亭第一次签的是一份院落租赁协议，即原告提交的租赁协议打印件，原件被告张金亭撕毁了，后来签了份临时停车协议。其为了注册公司需要，自己做了一份甲方为姜立国、乙方为石某的院落转租协议，即被告提交的院落转租协议。涉案院落现在是其二人在使用，今年五月初，张金亭将两辆挂车停到院里。原告对法庭出示的证据无异议，被告对该证据的来源无异议，对证明内容有异议，认为被告与周祥民只是签订临时停车协议，并非转租给第三人周祥民，也不能够提供张金亭与周祥民的院落转租协议证明其承租事实，该证言存在虚假陈述。 本院对上述证据审查后，对双方当事人对真实性无异议的证据予以确认。对原告提交的原告与第三人父子的通话录音，因无法证实通话人的身份，不予确认；对原告提交的被告与第三人的转租协议，虽然该证据系手机照片打印件，但石某和周增利均证明签订过该份协议，后被被告张金亭撕毁，对该证据予以确认；证人石某的证言能够与其他证据相互印证，对证人石某的证言，予以采信；对被告提交的其与第三人提交的临时停车协议，原告虽对真实性不予认可，但无相反证据反驳该证据的真实性，予以确认；对被告提交的姜立国与石某签订的转租协议，因石某、周增利证明该协议是石某为了注册公司自己做的，故对该份证据不予确认；法庭出示的调查笔录来源真实合法，予以确认。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月25日，原告姜立国、于素平与被告张金亭签订院落租赁协议书，约定甲方（原告）将自有的位于临淄区原梧台法庭南侧院落一处出租给乙方（被告）使用，租赁期限10年，乙方在租赁期内须守法经营，未经甲方同意不得转租、抵押，如出现违约，违约方支付守约方违约金5万元，并承担全部法律责任。2020年10月10日，被告张金亭就涉案院落与第三人周祥民签订了院落转租协议，租赁期限自2020年10月至2023年3月4日止，租赁费每年三万六千元。后来被告张金亭与第三人签订院落临时停车协议一份，该协议约定：按乙方（周祥民）请求，经与甲方（张金亭）协商同意，乙方车辆停放甲方租赁院内，地址为临淄区××镇××村朱台法庭以南院落一处，停车开始时间2020年10月。还约定：停车费每月3000元，乙方须每月10日前支付下个月的车位费；甲方配置钥匙交给乙方老板本人保管，不得转交其他人；甲方不负责乙方车辆保管，在乙方车辆停放期间，发生车辆丢失或损毁及车上物品的遗失，由乙方自负。原、被告就涉案房屋的租赁产生争议，形成本案诉讼。另查明，原告为起诉，对被告张金亭申请财产保全，案号为（2021）鲁0305财保547号，支付申请费620元。 本院认为，原被告双方签订的院落租赁协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方在协议中明确约定，未经原告同意，被告不得转租。本案中被告虽否认与第三人签订过院落转租协议，但有原告提交的院落转租协议拍照打印件、证人石某的证言及法庭对石某、周增利所作的调查笔录为证。后被告张金亭与第三人周祥民又签订了临时停车协议，该协议名称虽为临时停车协议，但从该协议内容看，临时停车费用与原转租协议租赁费相同，还约定将钥匙交由乙方老板本人保管，该协议内容实际仍为转租。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故对原告请求判令解除原被告签订的《院落租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持。原被告虽在协议中约定了违约金5万元，但原告并未提交证据证明其因被告违约遭受的实际损失情况。根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。故对原告请求判令被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院酌情支持10000元。对原告请求被告支付财产保全申请费的诉讼请求，本院支持124元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百八十五条、第七百一十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020修正）》第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告姜立国、于素平与被告张金亭签订的《院落租赁协议书》； 二、被告张金亭支付原告姜立国、于素平违约金10000元。于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告张金亭支付原告姜立国、于素平财产保全申请费124元。与上述第二项判决同时付清； 四、驳回原告姜立国、于素平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由原告姜立国、于素平负担420元，由被告张金亭负担105元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二一年五月二十七日 书记员 路楮楮