河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初2153号原告：中国农业银行股份有限公司中牟县支行，住所地：中牟县青年西路23号，统一社会信用代码91410122870401297Q。负责人：邵世权，该行行长。委托诉讼代理人：王书德，男，该行员工。被告：田李源，男，1989年5月17日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：中牟锦绣置业有限公司，住所地：郑州市中牟县解放路南段西侧，统一社会信用代码914101226794909491。法定代表人：常河林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵庆利，河南赵庆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄慧玲，河南赵庆利律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司中牟县支行（以下简称中牟支行）与被告田李源、中牟锦绣置业有限公司（以下简称锦绣公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中牟支行委托诉讼代理人王书德、被告锦绣公司委托诉讼代理人娄慧玲到庭参加诉讼，被告田李源经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中牟支行向本院提出诉讼请求：1、要求被告归还截止2021年1月8日所欠个人住房按揭贷款本金328932.13元及应收未收利息16762.67元，2021年1月8日至实际付款日的利息按合同约定的贷款利率规定计算；2、判决确认原告对被告田李源名下位于中牟县××南段东侧11幢2单元16层1603号房产折价、变卖或拍卖的价款享有优先受偿权；3、判令被告承担本案主债权本金、利息、罚息、复利。事实与理由：2012年12月6日，原告与被告田李源签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定借款金额370000元，以位于中牟县××南段东侧房产作为抵押。被告锦绣公司提供连带责任保证担保，并与原告签订《一手房贷款业务银企合作协议》。后原告按约定发放了贷款，被告多次未按约定履行还款义务，原告为维护其合法权益向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告锦绣公司辩称：1、合同约定的保证期间是两年，对超过保证期间的债务保证人不承担保证责任；2、涉案房屋已经办理所有权首次登记和抵押预告登记，抵押权已经成立，根据合同约定保证人不再承担保证责任。被告田李源未答辩。经审理查明：2012年12月6日，原告中牟支行为贷款人，被告田李源为借款人、抵押人，锦绣公司作为保证人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。约定贷款金额为37万元，用于购买坐落于中牟县××南段东侧××世家小区××楼××单元××号房屋，贷款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；等额本息还款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；被告田李源自愿提供抵押担保，抵押物为坐落于中牟县××南段东侧××世家小区××楼××单元××号的房产，抵押担保范围：在本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费用等；贷款人按本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；被告锦绣公司提供阶段性连带担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。2012年12月17日，原、被告双方在中牟县国土资源局为坐落于中牟县××南段东侧××世家小区××楼××单元××号房屋办理了预购商品房抵押登记，登记证明号：1207076167。2013年1月10日，原告中牟支行向被告田李源发放贷款37万元，年利率6.55%，逾期年利率9.825%。被告田李源截止到2021年4月22日，下欠贷款本金328932.13元，利息22305.28元，经原告催要未果，原告诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。另查明，涉案中牟县××南段东侧××世家小区××楼××单元××号房屋已于2018年8月22日办理了首次登记，房屋所有权人为中牟锦绣置业有限公司，不动产权证书号为豫（2018）中牟县不动产权第0007696号。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借款人应当按约定的期限返还借款并支付利息，借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定支付逾期利息。当事人之间所签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，合同签订后，原告中牟支行按约定向被告田李源发放贷款37万元，已履行合同义务，但被告田李源未按约定足额偿还贷款本息，符合双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿”，故原告中牟支行要求被告田李源返还借款本金328932.13元、利息22305.28元及自2021年4月23日起至实际清偿之日止，正常利息按年利率6.55%计算，逾期利息按年利率9.825%计算，复利按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计算，但正常利息、逾期利息、复利一并计算时以全国银行间同业拆借中心于2021年3月3日发布的一年期贷款市场报价利率四倍为限的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。因被告锦绣公司作为连带担保责任人未履行担保责任，故应对被告田李源的上述债务承担连带清偿责任。关于原告中牟支行要求对被告田李源的抵押房产【不动产权证书号：豫（2018）中牟县不动产权第0007696号】折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，原告该项诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十九条、第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告田李源于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司中牟县支行借款本金328932.13元、利息22305.28元；二、被告田李源于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司中牟县支行借款本金328932.13元的利息[自2021年4月23日起至实际清偿之日止，正常利息按年利率6.55%计算，逾期利息按年利率9.825%计算，复利按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计算，但正常利息、逾期利息、复利一并计算时以全国银行间同业拆借中心于2021年3月3日发布的一年期贷款市场报价利率四倍为限]；三、被告中牟锦绣置业有限公司对被告田李源的上述债务承担连带清偿责任；四、如被告田李源逾期未履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司中牟县支行对被告田李源抵押的房产[不动产权证书号：豫（2018）中牟县不动产权第0007696号]折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司中牟县支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3243元，已减半收取，由被告田李源、中牟锦绣置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉期满次日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙彦伟二〇二一年五月二十八日书记员  周凯超