甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4110号上诉人（原审被告）：兰州阿祥商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗东路1917号。法定代表人：陈风，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彩霞，甘肃荣庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西北永新置业有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路1205号。法定代表人：冀发学，系公司总经理。委托诉讼代理人：郭晓芸，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**社，男，1984年2月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。系该公司工程管理部部长。原审第三人：甘肃西北油漆厂有限公司（原西北油漆厂），住所地甘肃省兰州市城关区东岗东路1917号。法定代表人：贾海涛，系执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张**社，男，1984年2月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。系该公司部长。上诉人兰州阿祥商贸有限公司因与被上诉人西北永新置业有限公司，原审第三人甘肃西北油漆厂有限公司租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰州阿祥商贸有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决并依法改判。2、一审、二审诉讼费用由西北永新置业有限公司承担。事实和理由：一、一审法院判决兰州阿祥商贸有限公司向西北永新置业有限公司支付2016年12月至2018年12月的租金，事实不清，适用法律错误。一审法院以兰州阿祥商贸有限公司未向西北永新置业有限公司移交租赁物为由判决兰州阿祥商贸有限公司承担2016年12月至2018年12月的租金，未考虑双方履约的实际情况，导致案件判决结果不公。兰州阿祥商贸有限公司与西北永新置业有限公司之间主要是涉案土地的租赁，地上建筑物系兰州阿祥商贸有限公司承租后改扩建，以及2013年地面塌陷后重建，兰州阿祥商贸有限公司对上述房产拥有物权。2015年底，兰州阿祥商贸有限公司完成重建后因政府征收工作已经开始，西北永新置业有限公司土地已不能继续使用，由于兰州阿祥商贸有限公司与西北永新置业有限公司对于地上建筑物的补偿问题发生分歧，政府补偿款的评估等问题，直到2018年底，政府补偿款已经确定，即兰州阿祥商贸有限公司与西北永新置业有限公司双方达成先由西北永新置业有限公司与政府签订征地协议，双方再通过诉讼分割补偿款的协议达成后，兰州阿祥商贸有限公司依据征地协议向政府移交了自建的房产。政府拆迁期间，对于地上建筑物补偿款尚未确定，兰州阿祥商贸有限公司做为建设一方交出场地会损害自身利益，一审法院审理时未考虑场地实际未使用的事实、期间属于双方处于建筑物补偿遗留问题的事实，兰州阿祥商贸有限公司作为地上建筑物利害关系人必须参与政府征收补偿过程的实际情况，仅以房产未移交为由判决征地过程中的租金，不符合案件实际情况，导致案件审理不公正。二、一审法院判定兰州阿祥商贸有限公司将租金支付至实际搬离之日不存在事实基础。征地过程中，兰州阿祥商贸有限公司与西北永新置业有限公司对补偿款分割的问题进行多次协商后，最终2018年12月11日签订《协议书》，约定由西北永新置业有限公司代表兰州阿祥商贸有限公司签订征地协议，约定停产停业损失、搬迁费、过渡费由征收部门直接转入兰州阿祥商贸有限公司账户，兰州阿祥商贸有限公司依据《征收补偿协议》按时腾退场地。2018年12月28日，西北永新置业有限公司与政府达成《房屋征收补偿协议书(非住宅)》，由兰州阿祥商贸有限公司直接向政府移交场地，搬家费由政府发放。其后，兰州阿祥商贸有限公司向政府移交了场地。征地协议达成后，土地已被政府征收，西北永新置业有限公司已不再是土地的所有权人，无权主张租金，兰州阿祥商贸有限公司与西北永新置业有限公司也通过约定的方式，明确了兰州阿祥商贸有限公司直接向政府移交土地，因此不存在支付租金至实际腾退之日的事实基础，请求二审法院依法改判。西北永新置业有限公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。首先，西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司于2009年8月24日签订的《经营管理协议》，实质上是国有土地及其他地上建筑物的租赁合同，因此，在兰州阿祥商贸有限公司未向西北永新置业有限公司返还租赁物之前，其理应承担租赁费。其次，兰州阿祥商贸有限公司认为涉案土地上的房屋系兰州阿祥商贸有限公司改扩建毁损后又重新完成，因此兰州阿祥商贸有限公司拥有物权，这明显不符合法律规定和事实。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产是登记生效，兰州阿祥商贸有限公司对本案涉及房产仅仅是有经营管理使用权，而物权是登记在甘肃西北油漆厂有限公司名下的，兰州阿祥商贸有限公司是通过向西北永新置业有限公司租赁才取得的涉诉场地及其地上构筑物的使用权，不能因为西北永新置业有限公司做了改扩建工作，就认为对其涉案房产拥有物权。再次，兰州阿祥商贸有限公司以未取得改扩建的补偿款为由拒付租金的理由也不能成立。根据一审查明事实可知，库房重建费用系兰州市城关区征收办支付，重建费用包含了第三人原有构筑物与兰州阿祥商贸有限公司承租后扩建部分构筑物的补偿。现在双方解除《经营管理协议》，西北永新置业有限公司也仅仅是对兰州阿祥商贸有限公司投入的部分库房重建费用如何补偿的问题，不能免除兰州阿祥商贸有限公司支付租金的义务。对兰州阿祥商贸有限公司投入费用如何补偿，双方已经签订《协议书》，约定待兰州市城关区征收办支付地上构筑物补偿款后，双方再协议分割，故兰州阿祥商贸有限公司以未取得补偿款为由拒付租金的理由不能成立。最后，兰州阿祥商贸有限公司以其未使用库房为由拒付租金的理由不符合情理，也不符合公平原则。库房重建工作在2015年10月完成，兰州阿祥商贸有限公司在库房重建完成后，向西北永新置业有限公司支付了2016年租金，现在却以库房建成后未投入运营，又遇整体征收为由拒交租金，明显缺乏依据。库房建成后是否投入运营是兰州阿祥商贸有限公司的经营决策问题，与西北永新置业有限公司并无关联。西北永新置业有限公司通知其搬出承租运营的桃树坪59号仓库是在2017年6月中旬，因为其未按照合同约定及时腾退场地，才导致租金数额扩大。根据西北永新置业有限公司与兰州市城关区人民政府东岗街道办事处签订的《房屋征收补偿协议书（非住宅）》可知，政府征收导致的停产停业损失补偿费206余万元是由兰州阿祥商贸有限公司享有的，所以缴纳租金应至实际移交场地之日，是公平合理的。甘肃西北油漆厂有限公司述称，同西北永新置业有限公司答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，兰州阿祥商贸有限公司的上诉请求无事实及法律依据，恳请二审法院依法予以驳回其上诉请求，维持原判。西北永新置业有限公司向一审法院起诉请求:1、解除2009年8月24日西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司签订的《经营管理协议》，由兰州阿祥商贸有限公司向西北永新置业有限公司整体移交桃树坪59号仓库;2、兰州阿祥商贸有限公司支付西北永新置业有限公司2016年12月20日至2018年12月20日租金共计1000000元，并按约定年租金500000元标准计算至实际搬离之日;3、本案诉讼费由兰州阿祥商贸有限公司承担。一审法院认定的事实：坐落于桃树坪59号仓储的土地使用权人为西北油漆厂，西北油漆厂取得了上述土地的国有土地使用证。2006年10月16日，“西北永新涂料集团公司”在甘肃省工商行政管理局变更登记为“西北永新集团有限公司”。2006年7月14日永新董[2006]2次西北永新涂料集团公司会议纪要“永新置业办公区搬至原西北化工办公楼，下设办公室，财务人事部，工程管理部，市场管理部，实业部。桃树坪仓库、和平分厂、西北化工原厂区全部划入永新置业管理.............会议同意，筹建成立‘西北永新置业有限公司’，并由集团公司对其进行控股。会议要求，当前要抓紧‘甘肃新东部置业有限公司’变更为‘西北永新置业有限公司’的工作，在此基础上，经中介机构评估验资，将西北油漆厂的辅业资产(含景泰农场土地)和集团资产投入到‘西北永新置业有限公司’，对其进行资产扩股.......。”故本案涉案场地使用权虽登记在西北油漆厂名下，西北永新置业有限公司对涉案场地的实际占有使用权，系基于西北永新集团有限公司投资设立时划入，由西北永新置业有限公司直接管理。2009年8月24日西北永新置业有限公司(甲方)与兰州阿祥商贸有限公司(乙方)签订《经营管理协议》，约定:“甲方将西北油漆厂桃树坪仓库整体出租给乙方使用;租赁期限:甲方从2009年12月20日起将场地交付给乙方使用。至2029年12月20日起收回;租金及其他费用的支付:租金分四个阶段:......第二阶段2014年12月20日至2019年12月20日每年支付场地租金500000元.......。”合同签订后，西北永新置业有限公司依约向兰州阿祥商贸有限公司交付了承租场地，兰州阿祥商贸有限公司按照约定将租金支付至2016年12月20日。2015年开始，本案涉及的城关区桃树坪59号，西北油漆厂桃树坪仓库在兰州市城关区人民政府城关区桃树坪棚户区改造项目征收范围内。2016年4月6日，兰州市城关区人民政府东岗街道办事处，桃树坪棚户区改造项目指挥部作出“关于配合做好兰州市城关区桃树坪棚户区改造项目房屋征收工作的函”。2017年6月10日，西北永新置业有限公司向兰州阿祥商贸有限公司发出“关于终止桃树坪仓库经营管理协议的告知函”，载明:“......自贵公司收到本告知函之日起，双方签订的《经营管理协议书》自行终止.......。”嗣后，西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司就各项事宜多次协商，未达成合议，故西北永新置业有限公司状诉至一审法院，遂酿成纠纷。另查，在庭审中，西北永新置业有限公司、兰州阿祥商贸有限公司共同确认，2019年3月，兰州阿祥商贸有限公司将所承租库房的钥匙交付兰州市城关区东岗街道办事处。一审法院认为，民事主体的人身权、财产权利以及其他合法权利受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司签订的《经营管理协议》，名为经营管理，实为仓库租赁。该协议未违反国家法律、法规及各项政策的规定，且是双方当事人真实的意思表示，故应确认为有效。兰州阿祥商贸有限公司在承租了仓库后，理应按照约定及时支付租金，但却拖延，故应对引起本诉之争承担责任。关于兰州阿祥商贸有限公司辩称双方签订的《经营管理协议》并不具备解约条件，兰州阿祥商贸有限公司也不应再继续承担租金费用的问题，虽在《经营管理协议》没有明确约定解除的条款，因根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)、因不可抗力致使不能实现合同目的的.......。”现由于“桃树坪仓库”在兰州市城关区人民政府城关区桃树坪棚户区改造项目征收范围内，该协议已无实际履行的条件，应予以解除，故对于兰州阿祥商贸有限公司的该项辩称一审法院不予采信;关于兰州阿祥商贸有限公司辩称其承租的库房因等待拆迁，长期无法使用，兰州阿祥商贸有限公司不应再向西北永新置业有限公司交纳租金，兰州阿祥商贸有限公司也不应再继续承担租金费用等的问题，因根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，在庭审中，西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司共同确认，2019年3月，兰州阿祥商贸有限公司将所承租库房的钥匙交付兰州市城关区东岗街道办事处。兰州阿祥商贸有限公司虽辩称因等待拆迁，长期无法使用，但却未提供证据证明在2019年3月之前，因等待拆迁，长期无法使用，已明确向西北永新置业有限公司提出交付租赁物、钥匙等的要求，或西北永新置业有限公司已占有、接收了租赁物，亦未提供其他证据证明其主张，故对于兰州阿祥商贸有限公司的该项辩称一审法院不予采信;关于兰州阿祥商贸有限公司辩称因仓库拆迁安置的《房屋征收补偿协议书》的效力现待定，兰州阿祥商贸有限公司已向法院提起诉讼，本案应中止审理的问题，因关于仓库拆迁安置的《协议书》效力的问题，兰州阿祥商贸有限公司未提供证据证明上述协议书已被确认无效或被撤销，且兰州阿祥商贸有限公司向法院提出的关于上述协议书提起的诉讼请求是要求履行协议书，故对于兰州阿祥商贸有限公司的该项辩称一审法院亦不予采信。关于西北永新置业有限公司要求解除2009年8月24日，西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司签订的《经营管理协议》的诉请，因《经营管理协议》已无法实际履行，故应予以解除;关于西北永新置业有限公司要求兰州阿祥商贸有限公司支付西北永新置业有限公司2016年12月21日至2018年12月20日租金共计1000000元，并按约定年租金500000元标准计算至实际搬离之日的诉请，因2016年12月20日至2019年3月期间，兰州阿祥商贸有限公司并未将租赁物交付于西北永新置业有限公司，其实际在占有，兰州阿祥商贸有限公司应支付占有期间的租金，故对于西北永新置业有限公司的该项请求一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条(一)项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、解除原告西北永新置业有限公司与被告兰州阿祥商贸有限公司于2009年8月24日签订的《经营管理协议》;二、被告兰州阿祥商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告西北永新置业有限公司支付租金1000000元(时间自2016年12月21日至2018年12月20日止)，之后的租金按照《经营管理协议》的约定支付至实际搬离之日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告兰州阿祥商贸有限公司承担(于本判决生效后十日内向原告西北永新置业有限公司支付)。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司签订《经营管理协议》，将案涉西北油漆厂桃树坪仓库整体出租给兰州阿祥商贸有限公司使用，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定履行各自的义务。《经营管理协议》签订后，西北永新置业有限公司将案涉仓库交付给兰州阿祥商贸有限公司使用。对于西北永新置业有限公司要求兰州阿祥商贸有限公司支付2016年12月21日至2018年12月20日租金100万元的诉讼请求，兰州阿祥商贸有限公司上诉认为，由于案涉厂房在城关区桃树坪棚户区改造项目征收范围内，2015年底兰州阿祥商贸有限公司已经不能继续使用该场地，因案涉场地及地上建筑物的补偿问题未定，故没有腾交该场地，后城关区房屋征收管理办公室与兰州阿祥商贸有限公司达成补偿协议，兰州阿祥商贸有限公司才将案涉场地及厂房交付给了兰州市城关区东岗街道办事处，故兰州阿祥商贸有限公司不应再承担2015年后的租金。本院认为，兰州阿祥商贸有限公司作为承租人，理应按照双方合同约定支付实际使用场地期间的费用。但根据庭审查明的事实，兰州阿祥商贸有限公司承租案涉仓库期间，案涉仓库被划入兰州市城关区人民政府城关区桃树坪棚户区改造项目规划征收范围内，已于2016年3月31日发布征收决定。2017年6月10日，西北永新置业有限公司向兰州阿祥商贸有限公司发出“关于终止桃树坪仓库经营管理协议的告知函”，欲终止双方签订的《经营管理协议书》，并要求兰州阿祥商贸有限公司交还租赁场地及地上建筑物、构筑物、附着物等。此后双方就《经营管理协议》的解除、场地移交和仓库补偿分配事宜进行了长达一年之久的协商，因最终未能达成一致意见，兰州阿祥商贸有限公司亦未向西北永新置业有限公司腾交案涉租赁物。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，西北永新置业有限公司虽将案涉仓库交付于兰州阿祥商贸有限公司，但案涉仓库被划入兰州市城关区人民政府城关区桃树坪棚户区改造项目规划征收范围内，征收工作开始后，确实对兰州阿祥商贸有限公司对案涉仓库的经营、使用、收益产生了一定的影响，故对于兰州阿祥商贸有限公司支付的租金应酌情予以减少。结合本案实际情况，本院酌定兰州阿祥商贸有限公司应当向西北永新置业有限公司支付2016年12月21日至2018年12月20日租金75万元为宜。对于2018年12月20日之后的租金应否支付的问题，本院认为，2018年12月11日，兰州阿祥商贸有限公司与西北永新集团有限公司、西北永新置业有限公司、西北油漆厂签订《协议书》，兰州阿祥商贸有限公司同意由西北永新集团有限公司、西北永新置业有限公司、西北油漆厂自行决定签订《征收补偿协议》的主体，与征收单位签订《征收补偿协议》，兰州阿祥商贸有限公司根据《征收补偿协议》的约定按时腾退仓库。同日，西北永新集团有限公司、兰州阿祥商贸有限公司作出关于桃树坪59号仓库征收补偿事宜的函，兰州阿祥商贸有限公司承诺，西北永新集团有限公司与征收单位签订《征收补充协议》之日起十日内，将桃树坪59号仓库整体移交征收单位。此时，西北永新置业有限公司与兰州阿祥商贸有限公司的租赁关系即终止，西北永新置业有限公司要求兰州阿祥商贸有限公司支付2018年12月20日之后的租金无事实依据。另，案涉场地已由兰州阿祥商贸有限公司于2019年3月交付给了兰州市城关区东岗街道办事处，即兰州阿祥商贸有限公司与西北永新置业有限公司签订的《经营管理协议》已经未再实际履行，故一审法院判处解除该《经营管理协议》正确，二审予以维持。综上所述，兰州阿祥商贸有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决对租金部分判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初629号民事判决第一项及案件受理费部分；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初629号民事判决第二项为兰州阿祥商贸有限公司于本判决生效后十日内向西北永新置业有限公司支付租金750000元；三、驳回西北永新置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13800元，由兰州阿祥商贸有限公司负担10350元，西北永新置业有限公司负担3450元。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二一年五月二十四日法官助理周碧彤书记员达君