四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初1379号 原告：童亮，男，1971年7月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：梁小芳，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周月新，北京大成（成都）律师事务所（实习）律师。 被告：资阳东润投资有限公司，住所四川省资阳市雁江区雁江镇河埝街3号，统一社会信用代码915120005676473155。 法定代表人：孟伟胜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋兴，男，该公司员工。 原告童亮与被告资阳东润投资有限公司（以下简称东润公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理，依法组成合议庭，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告童亮及其委托诉讼代理人梁小芳、被告东润公司之委托诉讼代理人蒋兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童亮向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求解除原被告双方于2018年10月19日签订的《东能•华府熙城商品房认购书》；2.请求判令被告双倍返还原告向其支付的定金共计757,484元（计算公式：认购物业总价1,893,710元*20%*2倍=757,484元）；3.请求判令被告返还原告向其支付的购房款121,258元（计算公式：50万元-1,893,710元*20%=121,258元）；4.请求依法判决确认原告对案涉商品房拍卖变卖所得的价款在878,742元范围内优先受偿；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。 事实与理由：2018年10月19日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《东能•华府熙城商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告认购被告位于四川省资阳市雁江区熙城项目7（ＺＦ）1-1／2／3-1号住宅（以下简称标的物业），建筑面积为249.52㎡，原告认购标的物业总价为1893710元，本认购书签订当日原告向被告交付定金500000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》后转为购置款的一部分。原告选择一次性付款购买标的物业。同时约定原被告双方凭该《认购书》签订买卖合同，若双方签署的《商品房买卖合同》与本认购书有相抵触的地方，以《商品房买卖合同》约定为准。《认购书》签订当日，原告根据认购书的约定，通过ＰＯＳ机刷卡方式向被告支付定金30万元。2018年11月1日，原告根据认购书的约定，通过ＰＯＳ机刷卡方式向被告支付剩余定金20万元。原告共计向被告支付定金50万元。2018年11月8日，《认购书》签署以后，被告未经原告同意，将标的物业向案外人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行（以下简称浦发银行成都分行）设立了抵押登记。2019年5月30日，四川省高级人民法院作出（2019）川民初1号一审判决书，判决案外人浦发银行成都分行对标的物业拍卖、变卖或折价所得的价款享有优先受偿权。后浦发银行依据生效的（2019）川民初1号一审判决，向成都中院申请执行，执行案号为（2019）川01执2896号，成都中院已委托评估机构对标的物业进行评估，且评估机构已出具评估报告，标的物业在起诉时即将被成都中院依法拍卖变卖等方式处置。2020年1月2日，案外人中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）以被告逾期支付工程款为由向贵院提起建设工程施工合同纠纷案，贵院立案受理，案号为（2020）川2002民初57号。该案一审判决书已生效，贵院在该案中判决案外人华西公司对标的物业折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该案诉讼过程中，案外人华西公司于2020年3月申请诉讼保全了标的物业，查封期限为三年。另经司法拍卖网查询，贵院依据2020川2002执2616号裁定书已经将标的物业上网拍卖。至此，原告认为案涉《认购书》因被告根本违约已经陷入履行不能，被告已经不可能根据《认购书》约定履行与原告签署正式《商品房买卖合同》、办理《商品房买卖合同》网上签约和备案手续以及履行后续的交房、过户等出卖人义务，《认购书》的预期物业买卖的根本目的已经不能实现。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告向贵院诉请解除双方签署的《认购书》，并主张适用定金罚则要求被告双倍返还已付定金。考虑原告支付给被告的定金50万元已经超过标的物业总价1893710元的20%，基于诚实信用基本原则，故原告诉请被告双倍返还原告向其支付的定金共计757484元（计算公式：认购物业总价1893710元＊20%＊2倍＝757484元），并返还原告向其支付的剩余购房款121258元（计算公式：50万元-1893710元＊20%＝121258元）。同时，原告作为标的物业的商品房消费者资阳市范围内原告无其它住所，为维护原告的生存权，标的物拍卖变买的价款享有优先受偿权。综上所述，由于被告的严重违约，为维护原告合法权益，依据前述相关法律法规诉至贵院，望判如所诉。 被告东润公司辩称：原告诉称均属实。公司现在困难，请求法院判决只返还50万元，其它不支持。诉讼费和保全费我方承担无意见。优先受偿无意见。 原告童亮围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《东能•华府熙城商品房认购书》、POS机刷卡凭证两张、收据两张、四川省高级人民法院（2019）川民初1号一审民事判决书、成都市中级人民法院（2020）川01执异604号执行审查类执行裁定书、四川省高级人民法院（2020）川执复215号执行审查类执行裁定书、资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初57号民事裁定书、资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初57号一审民事判决书、司法拍卖网截图、2020年10月26日《资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单》等，被告东润质证称均无异议。经本院审查，来源真实、合法，与本案待证事实亦具关联性，本院均予以采信。 被告东润公司未举证。 被告东润公司承认原告童亮所有在诉状中所诉称的事实和当庭补充的事实，故本院对原告主张的事实予以确认。根据当事人陈述、经本院审查确认的上述证据及庭审查明，本院认定事实如下：2018年10月19日，原被告签订《东能•华府熙城商品房认购书》（即本文中简称的《认购书》），约定原告童亮作为买受人认购作为出卖人的被告东润公司开发的位于四川省资阳市雁江区熙城项目7（ＺＦ）1-1／2／3-1号房屋一套，建筑面积249.53㎡，总价款1893710元。还约定认购书签订当日原告向被告交付定金500000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》后转为购置款的一部分。认购书中原告选择一次性付款购买案涉房屋。同时约定原被告双方凭该《认购书》签订买卖合同。若双方签署的《商品房买卖合同》与认购书有相抵触的地方，以《商品房买卖合同》约定为准。《认购书》签订当日，原告通过ＰＯＳ机刷卡方式向被告支付定金30万元。2018年11月1日，原告通过ＰＯＳ机刷卡方式再向被告支付剩余定金20万元。至此，原告共计向被告支付定金50万元。业已生效的四川省高级人民法院于2019年5月30日作出的（2019）川民初1号民事判决书载明：“……2017年2月27日，上海浦东发展银行股份有限公司成都分行（即本文中简称的浦发银行成都分行）与东润公司签订了编号为ＺＤ7312201700000001的《最高额抵押合同》，约定东润公司以自有的位于资阳市雁江区国有建设用地使用权【资阳国用（2016）第ＢＡ501832号】为包括洞庭商业运营公司、湖大房地产公司在内的五位债务人自2017年1月9日至2020年1月8日期间在浦发银行成都分行办理的各类融资业务所发生的债权提供抵押担保，最高担保额为人民币4408.53万元。2017年3月6日浦发银行成都分行取得由资阳市国土资源局核发的编号为川（2017）资阳市本级不动产证明第0003728号《不动产登记证明》……判决如下：四、如岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司、湖南湖大房地产经济开发有限公司未履行本判决第一项确定的债务，上海浦东发展银行股份有限公司成都分行在最高限额4408.53万元范围内，对资阳东润投资有限公司以其用作抵押担保的川（2017）资阳市本级不动产证明第0003728号他项权证书项下的财产拍卖、变卖或折价所得的价款享有优先受偿权……”。后浦发银行成都分行依据生效的（2019）川民初1号民事判决书向成都中院申请执行。执行案号为（2019）川01执2896号，成都中院已委托评估机构对标的物业进行评估，且评估机构已出具评估报告，标的物业在起诉时即将被成都中院依法拍卖变卖等方式处置。2020年1月2日，案外人中国华西企业股份有限公司（即本文中简称的华西公司）以被告逾期支付工程款为由诉至本院，本院立案受理为（2020）川2002民初57号建设工程施工合同纠纷案。该案判决业已生效，判决华西公司就包括但不限于案涉房屋在内的东能·华府熙城项目建设工程因折价、拍卖、变卖所得价款在16609159.36元工程款范围内（含未到期的案涉工程竣工结算总价5%的质保金3584991.8元）享有优先受偿权。且华西公司在该案诉讼中于2020年3月申请诉讼保全。本院于2020年3月6日作出（2020）川2002民初57号民事裁定，裁定查封了包括但不限于案涉房屋在内的东能·华府熙城项目77个车位及别墅6套，查封期限三年。原告遂于2021年3月以“认购书因被告根本违约已经陷入履行不能，被告已经不可能履行与原告签署正式《商品房买卖合同》、办理《商品房买卖合同》网上签约和备案手续以及履行后续的交房、过户等出卖人义务，《认购书》预期物业买卖的根本目的已经不能实现”为由诉至本院，请求判如所请。原告在庭审中当庭变更诉请，经本庭询问被告，被告东润公司明确表示无需另行指定举证期间。 另查明，原告童亮于2021年1月25日向本院申请诉前财产保全，请求查封被告东润公司所有的价值878,742元的财产并向本院预缴申请费4914元。本院于2021年1月26日作出（2021）川2002财保36号民事裁定书。 本院认为：认购书是双方在签订《商品房买卖合同》前所订立的对双方所欲交易商品房相关事宜进行初步确认的合同。认购书签订后原告悉数交付约定定金50万元后，被告则负有遵循认购书与原告订立本约合同的义务。现因被告单方原因致签订认购书的合同根本目的已不能实现，因被告根本违约原告诉请解除案涉认购书，被告亦不持异议，依法应予解除。 认购书予以解除后，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已实际交付的50万元定金性质系为保证正式签订《商品房买卖合同》而交付的立约定金，故被告应对其违约承担立约定金罚则责任，应向原告双倍返还定金。但因双方约定的定金数额已超过《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”上限，原告主动提出按照总金额20%计算定金，剩余款项视为预付购房款，对此本院亦予以认可。被告辩称现因资金困难要求只返还定金无需双倍，缺乏法律依据且原告不予同意，本院对被告该辩称理由不予采纳。 关于原告诉请确认其基于生存权而对案涉房屋因拍卖变卖所得价款在878,742元范围内享有优先受偿权，被告对此无异议。本院认为优先受偿权因涉及案外第三人之利益，即便被告无异议，其是否应获支持亦需本院依法审查。原告据以主张此项权利的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，结合本院已查明事实，本院认为原告在本案中所举证据不足以证明其应当依法享有优先受偿权。故本院对原告此诉请不予支持。 综上，原告童亮的诉请，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告童亮与被告资阳东润投资有限公司于2018年10月19日签订的《东能•华府熙城商品房认购书》； 二、被告资阳东润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告童亮定金757,484元； 三、被告资阳东润投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告童亮已付购房款121,258元； 四、驳回原告童亮的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,587元，诉前财产保全申请费4914元，合计17,501元（原告童亮已向本院预缴），由被告资阳东润投资有限公司负担并于本判决生效之日起十日内给付原告童亮。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  罗 雪 人民陪审员  江红艳 人民陪审员  李立慧 二〇二一年五月九日 书 记 员  倪 会