西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初3856号原告：晁霞，女，汉族，1973年11月21日生，住址：陕西省咸阳市。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩乐，陕西智聪律师事务所实习律师。被告：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，董事长。委托诉讼代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告晁霞与被告陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司（以下称大洋汇丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晁霞之委托诉讼代理人陈浩军、韩乐，被告大洋汇丰之委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晁霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的每年11月30日前按房价12%支付年租金的《商铺委托代租管协议》自2020年10月31日至2025年10月31日继续有效；2、依法判令被告支付原告2020年11月1日至2021年10月31日的第二期第一年租金31526元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年，陕西太奥地产管理集团有限公司（原名陕西福源置业有限公司，以下简称“太奥公司”)以“跟500强巨头，年返12%稳定收益，十年白赚一套铺”、“每五年客户可选择一次开发商回购商浦机会”为宣传口号，力推其开发的位于西安市莲湖区XX路XX号、暂定名为太奥广场丰和坊住宅二期商铺的项目。通过太奥公司的推广、宜传，原告了解到该项目遂前往查看。为了保证购买该商铺后年收益不低于12%，在太奥公司的主持下，原告与太奥公司签订商品房买卖合同的同时，为保障十年租期的稳定收益和业主的自主选择权，与被告签订了《商铺委托代租管协议》，该协议约定将乙方（原告）购买的建筑面积19.60平方米的太奥广场丰和坊住宅二期项目商铺x栋xx号委托给甲方(被告）进行代租管理，委托代租期限自2015年7月31日起至2020年10月31日止，共计63个月整(其中3个月免租金，实际支付五年租金)，期满原告可依据《商铺委托代租管协议》第三项第四条4款自主选择续租或者自营，原告选择续租的，协议自动往后延期60个月(另一个五年）进行续租，每年租金为不低于房价总额的12%，被告继续按年向原告支付代租租金。2020年9月，原告便要求被告与其按照协议约定签订下一个租期的协议书，但被告拒不按照协议约定履行义务。原告认为依法成立的合同受法律保护。《商铺委托代租管协议》是原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法，意思表示真实，依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。综上，为了维护原告合法权益，故诉至法院。被告大洋汇丰公司辩称一、原被告双方于2015年就原告所有的房屋签订《商铺委托代租管协议》，委托代租管期限2015年7月31日至2020年10月31日，双方明确约定代租管期限。依据法律规定，双方委托代租管期限因期限届满终止。二、双方在代租管协议中，虽约定有续租条款，但该条款同样约定，双方在原协议到期前30日另行协商并重新签订代租管协议，显然该项约定的性质为预约性质，租金条款为租赁合同的核心条款，但双方在原合同到期前后均未就租赁事项达成一致，预约合同并非正式合同，双方仍应就具体条款进行协商，不具有成约的法律后果。三、合同在到期前，被告向原告发函告知原合同即将到期，如有意图续租，重新协商合同具体条款，如未达成一致，则原告收回其房屋。被告已履行告知义务，双方原协议因合同期限届满而终止，双方未形成新的租赁合同，原协议不存在原告所述的自动续期的约定，原告诉请要求确认代租管期限2020年10月31日至2025年10月31日继续有效及要求被告支付相应的租金应予以驳回。本院经审理认定事实如下，2015年8月23日买受人晁霞与出卖人陕西福源置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定，买受人以262716元购买出卖人开发的XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积19.60平方米，2015年7月31日前交付房屋。此间，甲方（受托方）大洋汇丰公司与乙方（委托方）晁霞签订《商铺委托代租管协议（3号楼内铺）》约定，乙方将其购买的太奥广场丰和坊住宅二期项目商铺x栋xx号房屋、建筑面积19.60平方米委托甲方进行代租管理。委托代租期限自2015年7月31日起至2020年10月31日止共计63个月，委托期间乙方给甲方三个月租金优惠，租期内甲方实际向乙方支付60个月租金。甲方以按房价总额的12%的年标准按年向乙方支付租金，63个月租金总计157630元。续租方式为：63个月的租约期满后，乙方可以选择续租，按照60个月进行续租，每年租金为不低于房价总额的12%，甲方按年向乙方支付代租租金。在续租期的第一年，租金支付时间为双方续租协议签署后的30个工作日内。双方在本协议到期前30日内，另行签订《商铺委托代租管协议》予以确认。63个月的租约期满后，乙方除可以选择续租外，还可以按照不低于房屋购买价格保值退铺。双方还约定租金给付时间以及其他权利义务、违约责任等。上述协议签订后，原告将房屋委托被告代租管理，被告按约定支付租金至2020年10月31日。《商铺委托代租管协议》届满前，双方就续租租金标准未达成一致，未继续签订代租管协议，原告遂诉至本院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                本院认为，2015年原被告签订的《商铺委托代租管协议》明确约定合同履行期限为2015年7月31日至2020年10月31日，也约定此间租金的标准和给付时间。该合同虽约定履行期限届满后双方续租期的租金标准，但需要双方另行签订《商铺委托代租管协议》予以确认，故续租方式约定的租金标准条款属于预约性质，双方并未签订《商铺委托代租管协议》对此后的租金标准、支付时间等进行确认，因此原告的请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条之规定，判决如下：一、驳回晁霞要求确认原被告之间的每年11月30日前按房价12％支付年租金的《商铺委托代租管协议》自2020年10月31日至2025年10月31日继续有效的诉讼请求；二、驳回晁霞要求被告支付2020年11月1日至2020年10月31日的第二期第一年租金31526元的诉讼请求。案件受理费588元（原告已预交），减半收取294元，由原告晁霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员    党晓俊 二〇二一年五月六日 书    记    员    范  琳  1