江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3606号上诉人（原审原告）：苏州天亿达科技有限公司，住所地苏州工业园区唯亭镇浦田路82号。法定代表人：盛军，经理。委托诉讼代理人：黄俊杰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢媛，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司，住所地苏州工业园区唯亭镇珠泾路9号。法定代表人：陆民忠，总经理。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。原审第三人：苏州工业园区唯亭建设发展有限公司，住所地苏州工业园区唯亭科技园。法定代表人：陆民忠，总经理。委托诉讼代理人：陆介明，公司员工。上诉人苏州天亿达科技有限公司（以下简称天亿达公司）因与被上诉人苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司（以下简称城际铁路公司）、原审第三人苏州工业园区唯亭建设发展有限公司（以下简称唯亭建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初14052号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天亿达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.城际铁路公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害天亿达公司的合法权益。一、关于天亿达公司主张的酒水损失。1.涉案房产是2012年城际铁路公司从天亿达公司处回购，该批酒水在厂房回购之前就已经存放在该地窖，按照常理厂房在交付城际铁路公司时，城际铁路公司肯定会对厂房进行核实，因此对该酒水的存放城际铁路公司及唯亭建发公司应当知晓且允许。2.酒水存放在该地窖十数年均未发生任何意外，并且地窖环境相对恒温、湿润，一定程度上有利于酒水存放。该地窖被淹，酒水被泡发生损失，主要责任在于城际铁路公司作为出租方未尽到水泵的检修、维护责任，导致水泵故障，水淹地窖，城际铁路公司应当承担赔偿责任。3.酒水存放在涉案厂房是事实行为，根据常理推断城际铁路公司和唯亭建发公司应当知晓且允许，其应当预见酒水有因泵房漏水导致毁损、灭失的可能性。一审法院以酒水损失超出合理预期为由不予支持，显然有失公平、公正。二、关于房屋维修费219782元。根据天亿达公司提供的《维修工程承包合同》，天亿达公司是因为涉案厂房存在严重漏水才进行维修，维修内容属于合同约定的墙体开裂、屋顶渗漏等维修范围。并且天亿达公司已经提供相关证据证明多次告知城际铁路公司房屋漏水需维修，但城际铁路公司均未及时派人维修。其次，天亿达公司已经提供三次维修的维修合同和工程款支付凭证，足以证明该维修事实真实存在，若非租赁厂房已经达到无法适租的程度，天亿达公司不可能会花费巨资进行维修。三、宿舍楼207房间长期无法正常使用也是真实存在的，天亿达公司员工曾多次与城际铁路公司员工就此事进行沟通，天亿达公司也确实因漏水一直未使用宿舍楼207房间，天亿达公司要求返还租金符合相关法律规定。被上诉人城际铁路公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回天亿达公司的上诉请求。原审第三人唯亭建发公司辩称，与城际铁路公司答辩意见一致。原审原告天亿达公司向一审法院起诉请求：1.判令城际铁路公司赔偿天亿达公司财物酒水损失100万元；2.判令城际铁路公司向天亿达公司支付宿舍区和办公区房屋维修费用219782元；3.判令城际铁路公司退还天亿达公司宿舍楼207房间的5年租金计36000元；4.判令城际铁路公司按照双方之间的约定完善房屋租赁手续；5.判令城际铁路公司对天亿达公司的员工进行健康检查；6.本案的诉讼费用由城际铁路公司承担。后天亿达公司自愿撤回第4项诉请。一审法院认定事实如下：位于苏州工业园区唯亭浦田路82号的厂房产权人为城际铁路公司，该厂房建筑面积45518.47平方米，登记时间为2012年11月16日。2014年8月，唯亭建发公司（出租方、甲方）与天亿达公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区浦田路天亿达工业园1号办公楼出租给乙方，房屋总面积4716.84平方米(以房产测绘面积为准)，其中一楼面积1268.44平方米、二楼面积1393平方米、三楼面积1393平方米、四楼面积662.4平方米，合计4716.84平方米。房屋用途方面，约定乙方仅可将本合同项下的房产用于工业用途、以其自己的名义从事合法的、符合其经营范围的生产经营活动，按照合同约定的用途使用房产，不得将房产用于任何非法、不道德或未经甲方允许的用途。租赁期限约定为5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租金为61318.92元/月。甲方责任部分，约定如甲方交付的厂房在租赁期内的正常使用期间发生墙面开裂、地面下沉、屋顶渗漏等任何妨碍乙方生产经营的质量问题，在确认是由于甲方建设过程中导致的房屋本身质量问题后，甲方应立即予以修复，如乙方因此停产，甲方应相应赔偿乙方损失。当日，双方另签订《租赁补充协议》，约定在原2014年办公楼房屋租赁合同的基础上，将甲方所有的天亿达综合楼二层分隔部分租赁给乙方使用。综合楼二层分隔租用面积450.7平方米，租赁期限五年，从2014年9月1日起至2019年8月31日止，租赁单价为13元/月/平方米。上述协议签订后，唯亭建发公司（甲方、原出租方）、天亿达公司（乙方）、城际铁路公司（丙方、现出租方）签订《补充协议》，约定根据园区原镇属企业清产核资、重组整合的工作要求，唯亭街道资产权属及管理权有所变更，导致原甲、乙双方所签租赁合同主体发生变更，现经协商，出租方由唯亭建发公司变更为城际铁路公司，自本合同生效之日起，由丙方代替本合同甲方履行原租赁合同的全部权利义务，包括应收租金的收取及开票的结算。乙方在原合同中缴纳的保证金自动顺延，由丙方向甲方结算。原合同中甲方的权利和义务全部转移给丙方，由此产生的双方间任何问题均由甲丙双方自行解决，与乙方无关。该协议下方，三方均加盖公章。天亿达公司承租上述房屋后，自述在厂区内泵房隔壁一间平房下的地下室存放了大量酒水。天亿达公司诉称：该厂房是城际铁路公司收购并返租给天亿达公司，返租之前酒水就已经存放在该区域，承租时口头说好仍旧给己方使用；城际铁路辩称：该区域是闲置空间，不在承租范围之内，有单独的出入口，对泵房维修及进入租赁区域均不需要从该入口进入，天亿达公司返租前后未交还该区域，己方也不知道天亿达公司在此存放酒水；唯亭建发公司述称：不清楚天亿达公司在此存放酒水。2018年8月6日，因机房水泵出现故障，井水未能打上去，导致井水淹没地下泵房。天亿达公司诉称：因水淹导致己方存放在相关区域的酒水基本报废，部分酒瓶木塞脱落浸水、部分酒被水泡后无珍藏及饮用价值、部分酒瓶从酒架上掉落破碎。事故后，己方现场清点并制作清单，根据目前的市面价格，统计损失金额约为100万元，相关酒水在起诉前均已自行处理。城际铁路公司及唯亭建发公司对此均不予认可。诉讼中，天亿达公司主张房屋存在质量问题，因城际铁路公司拒绝维修，己方委托第三方进行维修并支出维修费219782元。就其主张，天亿达公司向一审法院提交维修申请、工作联系单及三份维修合同。维修申请及工作联系单的具体包括：1、2016年11月14日的维修申请单，内容为主张承租办公楼出现了多处尚需维修的建筑质量通病，恳请尽快维修；2、2017年7月3日的工作联系单，内容为因2017年7月2日晚暴风雨导致天亿达公司承租办公楼屋面女儿墙部位外墙及玻璃损坏，一块玻璃掉落至办公楼雨棚，未造成人员伤害，另一块玻璃也已脱胶，随时有掉落的危险，故恳请城际铁路公司尽快安排人员维修以免造成意外伤害。维修合同方面，其主张合计支出维修费219782元，包括：1、2014年3月12日天亿达公司与案外人李巍签订的《维修工程承包合同》，委托李巍对于天亿达公司三楼员工餐厅及二楼茶室、餐厅、四间客房、部分宿舍进行维修，工期自2014年4月28日起至2014年6月5日，决算价款198396元；2、2019年5月6日天亿达公司与案外人苏州工业园区唯亭镇徽乐迅水暖店（以下简称徽乐迅水暖店）签订的《工程承包合同》及报价单，约定徽乐迅水暖店对天亿达公司二、三楼卫生间进行维修，具体内容包括更换水箱、台盆、马桶、不锈钢落水等，造价为3036元；3、天亿达公司于2019年7月6日与苏州爱拉维建筑装饰工程有限公司（以下简称爱拉维公司）签订的《维修改造合同》，约定天亿达公司将科技园卫生间、水池的装改项目发包给爱拉维公司，价款为18350元。一审诉讼中，天亿达公司另诉称承租范围内的员工宿舍207房间存在墙体漏水，天亿达公司多次要求修缮并且退租，但是城际铁路公司一直没有给予明确回应，导致该房间一直空置，目前按照月租金500元的标准，要求退还五年的租金合计36000元。因为宿舍漏水是一开始就存在漏水，当时与城际铁路公司或者唯亭建发公司有过相应的沟通，但是因为时间比较久远，没有保留沟通的依据。城际铁路公司及唯亭建发公司辩称：该宿舍可以正常使用，应当按约支付租金，也未报修损失，故已付租金无须退还。以上事实，由《房屋租赁合同》及补充协议、维修申请单、照片等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，天亿达公司与城际铁路公司签订的《房屋租赁合同》、补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。关于天亿达公司诉请主张的酒水损失。一审法院认为，案涉厂房由城际铁路公司整体购买后返租给天亿达公司，城际铁路公司确认存放酒水区域的隔壁即为安装水泵动力机及辅助设备的泵房。该区域由天亿达公司长期使用、控制且位于厂区范围内，故虽不在合同约定的承租范围之内，应当认定城际铁路公司及唯亭建发公司对天亿达公司使用该区域明确知晓，且城际铁路公司及唯亭建发公司庭审中也认可事故前向天亿达公司提出过搬离主张，也可以印证知晓使用的事实。关于泵房漏水导致天亿达公司存放酒水的区域浸水及酒水受损，一审法院认为，一方面，并无证据表明天亿达公司将该区域存放名贵酒水的事实以及相应酒水的数量、金额明确告知过城际铁路公司及唯亭建发公司，从该区域的位置及功能看，显然也并非用于酒水存放，也无证据表明相关设施及建筑由城际铁路公司及唯亭建发公司进行过改建；另一方面，天亿达公司诉请主张的酒水价值较大，其在诉状中亦陈述属于“珍藏”，故天亿达公司自身对酒水应当有相当程度的注意及管理义务。该酒水存放于泵房附近，天亿达公司对于存在水淹的风险应当有充分的预见。此外，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，泵房漏水责任虽在于城际铁路公司，城际铁路公司应当承担维修相关的合同义务，但天亿达公司所主张的酒水损失明显超出城际铁路公司的合理预期，相关赔偿主张一审法院不予支持。关于房屋维修费219782元。天亿达公司诉称该款项包括2014年4月28日至2014年6月5日对其3楼员工餐厅及二楼茶室、餐厅、四间客房、部分宿舍进行维修的价款198396元；2019年5月对其二、三楼卫生间维修包括更换水箱、台盆、马桶、不锈钢落水等的费用3036元；2019年7月对其卫生间、水池等装改费用18350元。一审法院认为，根据租赁合同，租赁期限内正常使用发生墙体开裂、地面下沉、屋顶渗漏等问题且确认系出租方建设过程中导致房屋本身质量问题的，出租方应当进行维修。一方面，天亿达公司提交的维修申请材料形成于2016年和2017年，但该材料不能反映出现的问题是否属于合同约定的维修范围，且天亿达公司委托第三方维修的内容与上述维修申请并不一致，也不能反映天亿达公司是基于经营所需而改建还是租赁物无法继续使用；另一方面，天亿达公司也未能举证证实城际铁路公司或唯亭建发公司在收到天亿达公司维修通知后存在怠于维修或无法维修的情形。故天亿达公司诉请城际铁路公司承担该维修费缺乏依据，一审法院不予支持。关于天亿达公司主张返还宿舍楼207房间5年的租金36000元。一审法院认为，一方面，天亿达公司虽主张该宿舍存在漏水无法使用，但并未就此提交任何证据，导致该宿舍是否漏水、漏水程度、持续时间以及对居住的影响程度均不明确；另一方面，天亿达公司已按约交付相关宿舍楼的租金，一定程度上视为接受，天亿达公司现并未举证就返还向城际铁路公司提出过任何主张，故诉请主张返还缺乏依据，一审法院不予支持。关于天亿达公司诉请城际铁路公司对其员工进行健康检查。一审法院认为，天亿达公司方是否有员工以及多少员工饮用脏水并无证据证实，天亿达公司也未初步举证员工因此出现身体异常，在损失是否必然产生并不确定的情况下，天亿达公司诉请城际铁路公司对其员工进行体检缺乏依据，且天亿达公司也未举证证实员工本人愿意采取此种方式主张权利。故其该项诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十一条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回苏州天亿达科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16102元，由苏州天亿达科技有限公司自行负担。二审中，各方当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，天亿达公司与唯亭建发公司签订的《房屋租赁合同》以及天亿达公司与唯亭建发公司、城际铁路公司签订的《补充协议》均合法有效，各方应按约履行。关于天亿达公司主张的酒水损失100万元，本院认为，首先，天亿达公司存放酒水的区域并不在租赁合同约定的租赁范围之内；其次，天亿达公司承租厂房是用于生产经营，存放酒水并不符合租赁用途；再次，天亿达公司并未提供证据证明唯亭建发公司、城际铁路公司明确同意其在该区域内存放酒水，因此，天亿达公司本应将该区域内的酒水搬离，天亿达公司未能及时搬离的，应自行承担不利后果。此外，天亿达公司对其主张的酒水受损的事实也未提供有效证据予以证明。故天亿达公司要求城际铁路公司赔偿酒水损失，依据不足，本院碍难支持。关于天亿达公司主张的维修费用219782元，本院认为，诉讼中天亿达公司提交的两份维修申请单时间为2016年11月14日、2017年7月3日，而其提交的三份维修合同时间为2014年3月12日、2019年5月6日、2019年7月6日，维修合同的时间与维修申请单不一致，维修合同的内容也与维修申请单没有关联性，故天亿达公司按三份维修合同的价款要求城际铁路公司赔偿维修费用，缺乏依据，本院不予支持。关于天亿达公司主张返还宿舍楼207房屋5年的租金36000元，本院认为，天亿达公司并未提供证据证明该房间因漏水无法使用，且天亿达公司已按约支付该房间5年的租金，期间从未提出异议，现要求城际铁路公司返还已支付的5年租金，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，天亿达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16102元，由上诉人苏州天亿达科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年五月二十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。