广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初228号原告：中山市汇翠物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××513。法定代表人：汪净，执行董事。委托诉讼代理人：陈玉霞，公司工作人员。委托诉讼代理人：杨锋，公司工作人员。被告：成家聪，男，1981年6月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告中山市汇翠物业管理有限公司（以下简称汇翠公司）与被告成家聪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇翠公司委托诉讼代理人杨锋、陈玉霞,被告成家聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇翠公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付1．2015年1月至2017年5月期间的物业管理费4247.63元及违约金（以每月物业管理费146.47元为基数，从逾期之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.2015年1月至2017年5月期间的安防维护费145元；3.2015年1月至2017年5月期间的公用电费232元；4.2014年12月至2017年5月期间的电费1342.95元。事实与理由：2007年被告购买了位于中山市×××××××××××××××××，并于2007年9月28日实际收楼。2010年6月30日，原告与被告所在小区的业主委员会签订中山市物业服务合同，对双方权利和义务进行了约定。根据物业服务合同的约定，被告应向原告支付上述费用。原告多次催讨无果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告成家聪辩称，自2015年1月起，原告擅自、非法变更物业管理费收费标准，提高了物业费，同时还收取高价电费，多收电费，原告违规收取费用，被告有权拒交，无需支付违约金。安防费、公共电费是物业服务费用的组成部分，原告单独收取无依据、不合法，属于重复的违规收费，电费应由供电局向被告收取，原告称代相关单位收取，但未有相关委托书，为无效代理，被告有权不予交纳，原告提交的抄表读数从未经业主签名确认，其真实性难以确认。原告对涉案房屋强制断电以及由断电引起断网,造成涉案房屋无法正常使用或出租，严重影响了被告的正常生活，对被告造成了各项损失。原告主张的各项费用每月形成一个独立的债务，应当分别计算诉讼时效，其主张均已超过了诉讼时效，不应支持。涉案小区从未有过真正的业委会，所谓的汇翠山庄业委会主任李柳广为原告关联企业员工，其代表的非法业委会与原告签订的合同无效，并已于2015年6月到期，到期后未须签；原告未履行物业服务合同约定的义务，原告的工作人员越来越少，服务水平严重下降，使小区的管理十分混乱，保安经常不见踪影，存在安全问题，小区内出现私搭乱建、消防设施没有维护，绿化被侵占、破坏、环境卫生恶劣等现象。原告从未公布历年的公共收益去向，归属于全体小区业主的公共收益被原告侵占，损害了业主的利益，原告应返还属于被告的部分公共收益。本院经审理认定事实如下：被告成家聪系中山市××××××××××××××××××××××××的业主，建筑面积为122.06平方米，于2007年9月28日收楼。原告于2017年11月30日将中山市××镇汇翠山庄物业管理有限公司变更登记为中山市汇翠物业管理有限公司。2010年6月30日，原告与汇翠山庄业主委员会签订物业服务合同，约定由原告对汇翠山庄小区提供物业管理服务，服务期限为5年，自2010年6月19日起至2015年6月19日止；物业服务收费和酬金提取采用包干制，即按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水、电费除桃源居、沁芳园、水晶园为每户每月8元外，其它包括K、E、P型，别墅区、翠丽苑联体别墅、雅园居、翠园居、汇宜居均为每户每月5元由原告向业主或物业使用人收取，安防维护费按每户每月5元标准收取;原告按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：亲泽园按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；原告从2010年6月19日开始实施物业服务并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的10日、20日、30日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，物业服务合同还约定了其他内容。合同附件一约定，共用水电费分摊除桃源居、沁芳园、×××为每户每月8元外，其他包括第一期E型、翠丽苑别墅区；第二期：P型；第三期雅园居、翠园居。均为每月每户5元。根据协议约定，被告每月应交物业管理费146.47元（122.06平方米×1.2元/平方米）。被告提交照片等用于证明原告不履行合同义务，提供物业服务费，存在乱收费等现象，原告对此不予确认。2016年10月20日，原告作出退管公告，记载公司定于2017年3月1日退出汇翠山庄小区物业管理服务。2017年2月24日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局及金斗社区×委会出具关于请求原告延迟退管的函，要求原告要以小区的稳定大局为重，在招聘新物业公司前继续服务汇翠山庄小区。2018年10月11日，原告出具情况说明一份，记载2017年5月29日由东莞市明茵物业管理有限公司临时接管汇翠山庄小区，2017年6月1日原告正式退出。另查，由于历史原因，汇翠山庄小区的住户尚未实现居民用电抄表到户，小区住户的电费缴纳方式为小区物业服务公司向小区住户代收电费后，统一支付给中山供电局。供电公司从2012年7月开始按照“合表用户”的电费标准调整为0.677元/度。汇翠公司提交其代缴电费的发票、银行回单等用于证明其代包括被告在内的小区业主支付电费，并提交了其制作的电表抄表，读数显示被告2014年12月度数10602度，2017年5月度数12234度，汇翠公司称其代收电费按照0.717元/度收取。2015年3月2日至2020年8月25日期间，原告多次通过通知、律师函的方式向成被告收物业服务费、电费等。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。汇翠山庄业主委员会与原告签订的物业服务合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。被告为涉案小区业主，根据上述规定，前期物业服务合同对被告具有约束力。合同终止后，原告在2015年6月19日至2017年6月1日期间仍然继续为汇翠山庄小区业主提供物业服务，被告亦接受了原告的服务。物业服务合同到期后，合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务内容。在原告继续依照合同约定提供物业服务后，被告应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共电费、安防维护费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付物业管理费的违约责任。被告辩称原告提供的物业服务不到位，未向小区全体业主公布公共收益情况，并提供照片予以证明，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但被告提交的证据并不足以认定原告存在不履行物业服务合同根本违约之情形，被告以此拒付物业管理费、公共电费、安防维护费亦无合法依据。关于诉讼时效的问题。被告辩称原告主张物业服务费、安防费、公共电费、电费、违约金等已过诉讼时效，原告主张其一直在向被告催告物业费，诉讼请求未过诉讼时效，并提交催费通知书、律师函予以证明。考虑到物业服务费收取的连续性问题,物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取发送催费通知书、律师函的习惯性做法,本院对于原告提出的其一直在行使权利的事实予以认定,原告的催促行为已经发生了诉讼时效的中断。被告该项辩解理由不成立,本院不予采纳。被告自2015年1月起未交纳物业管理费，原告要求交纳自2015年1月至2017年5月的物业管理费并支付逾期之日起至实际清偿款项之日的违约金、公共电费、安防维护费的主张，有法律及合同依据，本院予以支持。综上，被告应支付2015年1月至2017年5月的物业管理费合计4247.63元（146.47元/月×29个月）、公共电费232元（8元/月×29个月）、安防维护费145元（5元/月×29个月）。关于违约金的问题。被告欠付物业管理费确实给原告造成了相当于利息的损失，故被告应以每月应交物业管理费146.47元为基数，分别从欠费次月1日起计算违约金至实际清偿之日止。因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，截至2019年8月19日的利息标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，而自2019年8月20日起的利息标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。对于代缴电费的问题。由于历史原因造成汇翠山庄小区未实现由供电公司抄表到户，小区业主不能直接向供电公司缴纳电费，只能通过物业服务公司代收代付，在物业服务公司已实际代业主向供电公司支付电费的情况下，业主应向物业服务公司返还。本案中，原告提交了被告的电表抄表读数及其垫付电费的增值税发票、中国建设银行扣划电费回单用于证明被告实际的用电量及其已代被告缴纳了电费的事实，在此情况下，被告应向原告支付垫付的电费。依照《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等相关规定，物业服务企业向业主代收水、电、气等费用不得加收任何费用，因原告未举证证明其加收电费具有合同依据或已取得被收费业主或业主大会同意，其单方决定加收的费用缺乏依据，因此被告应支付代缴电费1104.86元[（12234度-10602度）×0.677元/度]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告成家聪于本判决生效之日起七日内向原告中山市汇翠物业管理有限公司支付2015年1月至2017年5月的物业管理费4247.63元及违约金（以每月应交物业管理费146.47元为基数，分别从欠费次月1日至实际清偿全部款项之日止，2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、安防维护费145元、公共电费232元、代缴电费1104.86元；二、驳回原告中山市汇翠物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告成家聪负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿审 判 员  黄 肃人民陪审员  陈见娣二〇二一年五月七日书 记 员  蔡文华李晓童