辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初1615号 原告：大连英圣物业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市钻石街69-12号。 统一社会信用代码：912102817772801602。 法定代表人：孙长英，系公司经理。 委托诉讼代理人：韩卫斌，辽宁青松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵向人，辽宁昌信律师事务所律师。 被告：杜一秀，女，1984年9月1日出生，汉族，无职业，现住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：朱吉萍（系杜一秀的丈夫），男，现住辽宁省瓦房店市。 原告大连英圣物业有限公司（以下简称英圣公司）与被告杜一秀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告英圣公司委托诉讼代理人赵向人、被告杜一秀及其委托诉讼代理人朱吉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告英圣公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告给付物业管理费8056元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和案外人大连鑫晟房地产开发有限公司签订《水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书》，合同约定案外人大连鑫晟房地产开发有限公司将开发建设的“水岸花都”项目委托给原告进行物业管理，收费标准按照瓦房店市物价局颁发的文件执行：住宅1元/每平方米/月，公建2元/每平方米/月，电梯费0.3元/每平方米/月，卫生费4元/每平方米/月，公建卫生费68元/每户/年，车库管理费15元/每平方米/月，车库电费100元/次/年/(按电表数确认）。被告系瓦房店市水岸花都小区业主。被告接受原告提供的物业服务，但并未向原告缴纳物业管理费、电梯费、垃圾处理费，截止2019年12月22日，被告共应向原告缴纳物业管理费8056元。原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告杜一秀辩称，不同意原告的诉讼请求。我没有与大连鑫晟房地产开发有限公司签订物业合同，原告没有多次催交过物业费，诉讼时效已经超过3年。没有交物业费是因2012年前后我家的窗户坏了，物业因复杂没有给修理，2018年也找过，也没有给修理。2021年2月19日收到起诉状后找物业来给修门窗，还是说设计复杂，修理不了；房子装修时物业不让砸卫生间的排风，但其他业户砸了，所以我家里的卫生间有气味无法排出。对于原告与原物业公司之间的债权转让不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。原告提交证据4份：证据1.企业机读档案登记材料、变更情况查询卡。证明原告于2005年9月21日成立，企业名称是大连世纪英伦物业有限公司，2013年12月24日，变更为大连英圣物业有限公司；证据2.《水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书》、催缴通知单（复印件）、转让协议书、通知书、情况说明。证明原告依据合同对水岸花都小区进行物业管理，被告总计欠物业费、垃圾费8056元；证据3.瓦房店房屋登记信息记录。证明被告在水岸花都小区居住，接受原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业费；证据4.瓦政发（2009）61号文件。证明生活垃圾收费标准及原告有权收取生活垃圾费。被告提交证据2份：证据1.录像2段。证明物业经理未上班，办公室无人，变为仓库，物业办公室的窗户都是坏的；证据2.录音1段。证明物业经理推诿、扯皮，不给业主修理窗户。被告对原告证据1、证据3无异议，认为证据2与被告无关，不存在催交，也没有见过，认为证据4没有法律效力。原告对被告证据均不认可，认为证据1无法证明录像中的场景是案涉该小区，从内容上物业窗是坏的或办公室是否有人，与本案无关联性，不应才信。证据2录音中只有几个人在争吵，谁在争吵与物业服务的好坏、争吵的原因是否构成被告拒绝缴费的理由与本案无因果关系。本院认证为：原告证据2中的催缴通知单，无法证实其主张，关联性不予认定，不予采信；对原告其他证据均予采信；被告证据的关联性无法认定，不予采信。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杜一秀系瓦房店市水岸花都小区业主，房屋面积79.93平方米。该小区原由其建设单位的物业公司大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司提供物业服务。2017年5月25日，大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司与本案原告英圣物业签订《水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书》，约定将水岸花都小区的物业服务管理移交给本案原告，并将欠费的业主名单以及催缴记录一并移交。协议书同时约定物业费收纳标准按瓦房店市物价局颁发的文件执行：住宅1元/平方米/月，公建2元/平方米/月，电梯费0.3元/平方米/月，卫生费4元/户/月，公建卫生费68元/户/月，车库管理费15元/户/月，车库电费10元/次/年（按表数确认）。2017年6月1日，大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司（甲方）与本案原告（乙方）签订《债权转让协议书》，将甲方对杜一秀欠缴的物业服务费共计5455元的债权转让给本案原告。 另查明，被告杜一秀瓦房店市水岸花都小区房屋执行的物业费标准为：住宅1元/平方米/月，卫生费4元/户/月。被告共欠缴2012年1月1日起至2019年12月31日止8年期间的物业费用合计8056元[（物业管理费79.93×1元/月×12个月=959元；垃圾处理费4元/月×12个月=48元；（959+48）×8年）]。被告确认上述收费标准，并确认与其他业主享受到了相同的垃圾清运、水电气供热、电话等物业服务项目。 再查明，大连世纪英伦物业有限公司于2013年12月24日变更名称为大连英圣物业有限公司。 本院认为，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，被告住宅所在水岸花都小区原物业公司大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司将其对被告享有的欠缴物业管理费的债权转让给本案原告，虽然原告证据不足以证实其向被告送达了《债权转让通知书》的事实及时间，但通过本案诉讼的证据举示，原告已实现对被告杜一秀的通知目的，故该债权转让对被告已经发生法律效力。被告抗辩其未与原物业公司签订物业合同，但其确认原告陈述的物业管理费收费标准，并自认其实际接受了与其他业主相同的垃圾清运、水电气供热、电话等物业服务。故原告与原物业公司及本案原告之间的物业服务合同法律关系及物业服务管理事实均足以认定，被告负有依约定的标准向原告支付物业服务管理费用的义务。被告抗辩2012年1月1日至2013年1月1日的物业费已经交纳，但未举示证据，本院对其抗辩主张不予采纳。被告抗辩原告主张已过诉讼时效，故原告对于诉讼时效问题负有举证责任。原告在本案诉讼中提交的4份《物业费催缴通知单》均不足以证实其已在诉讼时效期间内向被告实施了送达催收单据的行为，亦不足以证实其向被告实施了催收行为，原告也无证据证实被告对于欠缴的物业服务管理费用在何时作出过何种催缴的意思表示，且被告对于催缴事实均予否认，故原告应承担举证不能的不利后果。原告于2020年12月25日向本院提起诉讼，故对于被告欠付的2012年1月1日至2017年12月24日期间的物业费用均已过诉讼时效，本院对被告该期间的诉讼时效抗辩予以采纳，对原告该期间的物业服务费用主张不予支持。2017年12月25日至2019年12月31日期间的物业费用2031元（79.93平方米×1元/月×24月+79.93平方米×1元/月÷30天×6天+垃圾处理费4元/月×24个月+垃圾处理费4元/月÷30天×6天），在诉讼时效期间内，本院予以支持。被告抗辩家中窗户损坏以及卫生间气味无法排出问题原告未予解决，但未举证证实，本院对其抗辩主张不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第（六）项、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杜一秀于本判决生效之日起十日内，向原告大连英圣物业有限公司给付2017年12月25日起至2019年12月31日止的物业管理服务费2031元； 二、驳回原告大连英圣物业有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告杜一秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长  韩宏云 人民陪审员  王 豪 人民陪审员  赵新秋 二〇二一年五月十日 书 记 员  王思楠