四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初1528号 原告：成都市新都区保利投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道三河大道23号。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：张舒媚，女，1986年3月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告成都市新都区保利投资有限公司（以下简称新都区保利公司）与被告张舒媚商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告新都区保利公司委托诉讼代理人张诺依、被告张舒媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新都区保利公司向本院提出诉讼请求：1.解除新都区保利公司与张舒媚签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，张舒媚腾退并返还案涉房屋；2.张舒媚协助新都区保利公司办理合同网签及备案登记注销手续；3.张舒媚向新都区保利公司支付总房款20%的违约金计151000元；4.张舒媚承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实与理由：新都区保利公司与张舒媚于2012年2月11日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定张舒媚购买由新都区保利公司开发建设的成都市新都区××街道××道××段××号××幢××单元××层××号房屋，张舒媚选择贷款方式支付购房款，新都区保利公司为其提供连带责任担保。但因张舒媚未履行支付按揭款的义务，导致按揭银行解除按揭贷款合同并要求新都区保利公司承担连带清偿责任。因此，新都区保利公司有权按照合同约定解除合同，并向张舒媚主张违约金。 张舒媚辩称，没有归还贷款是因为案涉房屋被查封，银行要求一次性付清剩余的全部贷款，因无力一次性偿还，后银行卡又被冻结，就不能还款了，不几天就被羁押了。张舒媚负债较多，只能一点一点的还，不希望解除合同。对原（2019）川0104民初1446号案件中的罚金、律师费有异议。本案中新都区保利公司起诉的违约金太高。 本院经审理认定事实如下：2012年2月11日，新都区保利公司与张舒媚签订《商品房买卖合同》、《（蔷薇郡）商品房买卖合同补充协议》。合同约定，由张舒媚以755000元购买新都区保利公司开发位于成都市××街道××道××段××号“XXXX”XX栋X单元XX楼X号房屋，张舒媚以首付购房总价款30%，其余价款以向中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中行锦江支行）借款支付。合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……”。 补充协议第四条第五款约定：“若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付贷款期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。”第十一条约定：“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后的720日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。如买受人未完整提供上述资料和费用逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金；逾期达15日以上，出卖人有权解除合同，同时买受人应承担合同金额10%的违约金。上述涉及资料及费用以政府相关部门规定要求为准。3、分户国有土地使用证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该分户国有土地使用权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。如因出卖人的过错造成买受人不能办理，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。”第十八条第五款约定：“无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起10日内，买受人协助出卖人到房屋所在地具有管辖权的房产管理部门办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，否则买受人应当每日按照购房总款的千分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权在备案或预告登记等被撤销（或注销）前拒绝退还买受人已付房款余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）”。 2012年3月13日，案涉房屋网签备案，出卖人系新都区保利公司，买受人系张舒媚。 2013年12月2日，张舒媚接收案涉房屋。 2013年12月9日，新都区保利公司取得含案涉房屋在内的权属证明（新房权证监证字第0××8号），该权证上附记：小区名称：保利公园198蔷薇郡。 2018年11月21日，案涉房屋被成都市金牛区人民法院查封，该查封系首查封。 另查明，成都市锦江区人民法院审理的中行锦江支行起诉张舒媚、新都区保利公司金融借款合同纠纷〔案号：（2019）川0104民初1446号〕一案的民事判决书判项为：一、张舒媚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中行锦江支行贷款本金461982.27元，并支付利息、罚息（截至2019年7月9日的利息为1850.16元，罚息为13.67元，自2019年7月10日起至清偿之日止，以欠款本金为基数，按中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算罚息）；二、张舒媚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中行锦江支行律师费18696元；三、新都区保利公司对张舒媚的上述第一、二项债务向中行锦江支行承担连带保证责任，新都区保利公司履行清偿责任后，有权向张舒媚追偿。……案件受理费减半收取4296元，由张舒媚、新都区保利公司承担。 2021年1月20日，新都区保利公司向中行锦江支行支付525613.72元，用途为张舒媚案件案款。同日，中行锦江支行出具《履行连带担保责任通知书》、《个人贷款结清证明》、《代偿证明》各一份。其中，《个人贷款结清证明》载明：兹有借款人张舒媚在我行申请个人一手住房贷款，贷款发放日期为2012年3月15日，贷款金额为520000元，贷款期限为360个月，该笔贷款已于2021年1月20日由新都区保利公司结清全部贷款本息及费用合计525613.72元（本金461982.27元；利息、罚息40639.45元；诉讼费4296元；律师费18696元）。《代偿证明》载明：……2021年1月20日，贵公司（新都区保利公司）已经《贷款合同》及《履行连带担保责任通知书》的相关约定及要求，向我行履行了连带担保责任。代偿金额：剩余贷款本金461982.27元；利息、罚息40639.45元；诉讼费4296元；律师费18696元，合计525613.72元。 另查明，新都区保利公司分别于2014年4月7日向张舒媚邮寄送达《保利公园198项目二期蔷薇郡10-1-2202房屋产权资料补交函件》，于2015年11月17日、2016年4月17日二次向张舒媚邮寄送达《关于补交产权转移登记所需材料的通知》（蔷薇郡10-1-2202）。其中告知函上要求张舒媚补交材料为：1、婚姻证明复印件；2、以家庭为单位户口本复印件；3、以家庭为单位新都区查房证明。 以上事实有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，网签合同信息查询记录，产权证书，业主资料、物品领取清单、业主信息登记卡、交房程序表，履行连带担保责任通知书、个人贷款结清证明、代偿证明、中国建设银行网上银行电子回单，告知函、快递单及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，新都区保利公司与张舒媚签订的商品房买卖合同及补充协议，不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。合同签订后，张舒媚未按合同约定履行归还其向银行按揭贷款的义务，致使放款银行要求新都区保利公司承担连带清偿责任，提前收回了贷款，新都区保利公司因承担保证责任向放款银行共计支付了525613.72元。故新都区保利公司在履行连带担保责任后，有权在其承担保证责任的范围内向张舒媚追偿。对新都区保利公司的其他诉请，作评述如下： 一、关于新都区保利公司诉请的解除新都区保利公司与张舒媚签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的主张。本院认为，因张舒媚未能按约归还银行贷款，放款银行要求其提前清偿贷款，致使新都区保利公司非因自身原因承担并履行了连带清偿责任，因此，张舒媚的上述行为违反了其与新都区保利公司的合同约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件发生时，解除权人可以解除合同”之规定，并按照双方签订的补充协议第四条第五款的约定，新都区保利公司享有合同解除权，并有权解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，本案起诉状副本于2021年3月30日送达至四川女子监狱（张舒媚被羁押地），故案涉合同及补充协议解除时间为2021年3月30日。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，新都区保利公司有权要求张舒媚腾退并返还案涉房屋。 二、关于新都区保利公司诉请张舒媚配合新都区保利公司办理合同网签及备案登记注销手续的主张。本院认为，双方签订的合同解除后，新都区保利公司的本项诉请符合《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款的规定及双方签订的补充协议第十八条第五款约定，本院予以支持。 三、关于新都区保利公司诉请张舒媚向新都区保利公司支付总房款20%的违约金，共计151000元的主张。本院认为，本案中，新都区保利公司系守约方，张舒媚系违约方，因张舒媚的违约行为致使双方签订的商品房买卖合同及补充协议解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”、第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，考虑到张舒媚已于2013年12月2日收房，并一直占有使用，本院对新都区保利公司按照双方签订的补充协议第四条第五款约定主张违约金，予以支持。 四、关于新都区保利公司主张的公告费，因本案并未实际产生公告费，故对其这一主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都市新都区保利投资有限公司与张舒媚签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件已于2021年3月30日解除； 二、张舒媚于本判决生效之日起七日内向成都市新都区保利投资有限公司支付违约金151000元； 三、张舒媚于本判决生效之日起七日内将位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋腾退，并将房屋返还给成都市新都区保利投资有限公司； 四、张舒媚于本判决生效之日起十日内配合成都市新都区保利投资有限公司办理合同网签及备案登记注销手续； 五、驳回成都市新都区保利投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1860元（已因适用简易程序减半收取）、诉讼保全费4295元，由张舒媚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立国 二〇二一年五月六日 书记员  沈欣瑶