兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1379号 原告（反诉被告）：陈士军，男。 委托诉讼代理人：张伟义，甘肃少华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绿地集团兰州新区置业有限公司。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨汶润，北京大成（兰州）律师事务所律师。 原告陈士军诉被告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地兰州公司）房屋买卖合同纠纷一案及绿地兰州公司反诉陈士军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日作出（2019）甘0191民初2475号民事判决。陈士军不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）甘01民终369号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭合并审理了本案。原告陈士军委托诉讼代理人张伟义，被告绿地兰州公司委托诉讼代理人杨汶润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈士军向本院提出诉讼请求：1.判决确认绿地智慧金融城H32-202号房屋面积误差比3%的房价款61307元由陈士军承担，超出3%部分的房价款939429元由绿地兰州公司承担，大于合同约定面积116.76㎡的房屋产权归陈士军所有；2.本案诉讼费由绿地兰州公司承担。庭审中陈士军增加诉讼请求如下：判令绿地兰州公司立即为其办理绿地智慧金融城H32-202号商品房不动产权属证书，并支付2019年6月20日至2020年5月20日的逾期办证违约金105639元，及自2020年5月21日至办理领取不动产权属证之日按年利率5.56%计算的逾期办证违约金。事实和理由：2015年2月13日，陈士军与绿地兰州公司签订《商品房买卖合同》，约定陈士军购买绿地兰州公司开发建设的绿地智慧金融城H32-202号商品房，面积238.40㎡，单价为8570.88元/㎡，总价款2043298元；该合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。合同签订后，陈士军依约支付50%的购房款1020000元，其余房款通过银行按揭贷款形式支付。2017年8月20日，绿地兰州公司向陈士军交付H32-202号房屋。根据房屋面积测绘报告，该房屋建筑面积为355.16㎡，产权登记面积比合同约定面积超出116.76㎡。2019年6月20日，绿地兰州公司通知陈士军携带资料办理房产证，但陈士军前去办理时绿地兰州公司却推诿不予办理。现陈士军为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 绿地兰州公司辩称：1.陈士军的诉请无事实及法律依据；2.依据现有合同继续履行违背公平原则，严重损害绿地兰州公司的合法权益；3.涉案合同就“设计变更造成面积差异”与“关于面积差异处理”已另行进行约定；4.依据双方签订的《商品房买卖合同》继续处理面积差异，已明显超出了正常的社会误差认知范围，且非因绿地兰州公司的原因导致巨大误差出现；5.陈士军已构成不当得利；6.请参照情势变更原则处理本案。综上所述，请依法驳回陈士军的诉讼请求，并要求其就绿地兰州公司额外交付的116.76㎡商品房签订变更或补充合同。 绿地兰州公司提出反诉请求：1.陈士军向该公司支付兰州新区绿地智慧金融城第Ｈ32幢202单元商品房额外交付的116.76㎡的购房款1000736元（116.76㎡×8570.88元／㎡≈1000736元）；2.陈士军向该公司支付兰州新区绿地智慧金融城第Ｈ32幢202单元商品房额外交付的116.76㎡的租金96327元（自2018年6月1日起至额外交付的购房款付清之日止，暂计算至2020年7月1日，116.76㎡×33元／㎡×25≈96327元）；3.判令本案全部诉讼费用由陈士军承担。事实和理由：位于兰州新区绿地智慧金融城Ｈ32-202号房屋系绿地兰州××房。该房预售前，甘肃华信测绘公司（以下简称华信公司）对房屋面积进行了预测测绘，并由兰州新区房地产交易中心测绘部出具《房屋面积预测测绘成果报告书》，预测绘建筑面积为238.40㎡。据此，绿地兰州公司于2015年2月13日与陈士军签订《商品房买卖合同》（编号：2015预03653号），将涉案房屋预售给陈士军。2019年6月，绿地兰州公司为涉案房屋办理不动产权属证书时因面积审核无法通过，导致证书无法办理。后绿地兰州公司核查发现该房屋的实际面积为355.16㎡，与预测面积即《商品房买卖合同》约定面积238.40㎡相差达116.76㎡。绿地兰州公司认为，202号房屋之所以出现预测面积与实测面积存在巨大误差的情况，是由于预测绘时的图纸出现错误导致，现绿地兰州公司无法为陈士军按照355.16㎡的建筑面积办理不动产权证，合同目的不能实现。而陈士军要求绿地兰州公司以355.16㎡的建筑面积为其办理不动产权证，并承担明显超出限额差价的诉请有违公平。故绿地兰州公司提起反诉，以维护自身合法权益。 陈士军辩称：1.绿地兰州公司的反诉请求均不能成立，请求予以驳回；2.陈士军获取涉案房屋的前提是其履行了合同约定的全部支付义务，依据涉案合同第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，对于面积误差比超出３％部分的房价款应由绿地兰州公司承担，房屋的所有权由陈士军所有，故绿地兰州公司的反诉请求不成立；3.对于绿地兰州公司提出的设计变更的抗辩理由，不是房屋面积变化的原因。且绿地兰州公司从未告知陈士军设计变更事宜，陈士军并不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对陈士军与绿地兰州公司均提交的《商品房买卖合同》、《房屋面积测绘成果报告书》（2016年7月4日）、《商业物业管理服务协议》，对陈士军提交的收据、兴业银行兰州分行借款借据、兴业银行个人贷款结清证明、客户还款明细清单、收款收据、短信记录截屏，对绿地兰州公司提交《房屋面积测绘成果报告书》（2014年），上列证据因双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对绿地兰州公司提交的有异议的证据，本院认定如下：浙江**越建计股份有限公司设计变更通知单，证明涉案房屋基于设计变更导致实际面积超出预测面积116.76m2（墙体轴线位置变更），预测面积所依据的设计施工平面图已发生改变，因设计变更所产生的面积差异，应依据合同约定另行签订变更或补充协议。陈士军质证后对该证据的真实性及证明目的均有异议，认为该份证据系复印件，无法核对其真实性。设计变更的理由也系绿地兰州公司首次提出，并未以任何形式告知陈士军，陈士军不知情。本院认为，因绿地兰州公司在庭后补充提交了原件，经核对复印件与原件一致，故对真实性予以认可，但因该证据缺乏其他证据佐证，不能形成完整的证据链条，故对证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月13日，陈士军（买受人）与绿地兰州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），主要约定：陈士军购买的商品房为绿地智慧金融城第H32幢202单元，该商品房的用途为营业，建筑面积共238.40㎡，单价8570.88元/㎡，总金额2043298元；第五条：面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；第十条：规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。附件四补充协议约定：……第四条、对于主合同第十条关于规划设计变更作如下补充……4.2：为完善和优化规划设计，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计做出细部调整的，可不通知买受人，买受人应予以认可；对于重大设计变更，在出卖人书面通知后15日内，买受人可要求解除本合同，否则视为接受该规划、设计变更以及由此引起的该商品房价款的变更。买受人日后不得再提出异议，亦不得以此变更为要求修改、变更或解除本合同……第六条、双方同意删除本合同第十五条全部内容，并替换成如下文字：6.1：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后陈士军依约支付全部购房款。2017年8月20日，陈士军与甘肃奥格物业管理有限责任公司签订《商业物业管理服务协议》，陈士军始知涉案房屋实际面积为355.16㎡。当天，绿地兰州公司向陈士军交付案涉房屋，陈士军接收后遂进行装修，现已对外转租。2019年6月20日，绿地兰州公司工作人员通知陈士军提交办理房屋权属登记所需资料，后双方因办理房屋权属证书等问题产生争议，遂酿成纠纷。2019年9月2日，陈士军诉至本院处理，绿地兰州公司提出反诉，本院判决后，陈士军不服上诉至兰州市中级人民法院。后该案发回本院重新审理。 另查明，2014年，华信公司出具《房屋面积测绘成果报告书》，载明：“本报告书由委托单位提供设计院施工平面图测算，若在后期建设过程中设计变更，以委托单位提交的设计院设计变更及实测数据为准……绿地智慧金融城一期（H地块）32#楼202室（2层）建筑面积为238.40㎡”。2016年7月4日，华信公司再出具《房屋面积测绘成果报告书》，载明“绿地智慧金融城一期（H地块）”032幢202室（2层）建筑面积为355.16㎡。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，陈士军与绿地兰州公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以认定。围绕本案争议焦点，评述如下： 第一、关于本诉陈士军主张的房屋差价款的承担以及房屋产权问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案《商品房买卖合同》于2015年签订，后双方因故酿成纠纷，陈士军于2019年9月诉至本院处理，届时民法典尚未施行，据此本案应适用修正前《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的规定。该解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……(二)面积误差比绝对值超出3%，……买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……”，涉案《商品房买卖合同》第五条亦约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。综上所述，陈士军与绿地兰州公司之间关于面积差异处理已有明确约定，该约定符合未修正前《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，故对于涉案房屋建筑面积超出合同约定的116.76㎡（355.16㎡-238.40㎡），陈士军应向绿地兰州公司交纳房屋面积误差比3%的购房款即61307元，超出3%部分的房价款939429元由绿地兰州公司承担，大于合同约定面积116.76㎡的房屋产权归陈士军所有。对于绿地兰州公司反诉陈士军向该公司支付购房款1000736元以及租金96327元的请求于法无据，本院不予支持。对于绿地兰州公司提出涉案合同就“设计变更造成面积差异”与“关于面积差异处理”已另行约定的意见，本案查明涉案合同虽就规划设计变更进行了相关约定，绿地兰州公司亦提交了华越公司出具的设计变更通知单，但不足以证明涉案房屋的面积发生了设计变更以及绿地公司将变更事宜通知陈士军，故对该公司的答辩意见不予采纳。 第二、对于本诉陈士军主张由绿地兰州公司为其办理商品房不动产权属证书以及支付逾期办证违约金的请求。庭审查明，涉案房屋于2017年8月20日交付使用，2019年6月20日，绿地兰州公司工作人员通知陈士军提交办理房屋产权登记所需资料。2019年9月2日，陈士军诉至本院处理。故根据涉案《商品房买卖合同》补充协议6.1条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，绿地兰州公司并不存在拖延办证的行为，故本着公平合理的原则，由绿地兰州公司承担逾期办证违约金无事实和法律依据，本院不予支持。对于陈士军主张绿地兰州公司为其办理商品房不动产权属证书的意见，因房屋不动产权证书系政府行政部门职责，不属于人民法院处理范围，故不予处理。 综上所述，陈士军的诉讼请求部分成立，依法予以支持。绿地兰州公司的反诉请求不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、陈士军于本判决生效之日起三十日内支付绿地集团兰州新区置业有限公司购房款61307元，其余购房款939429元由绿地集团兰州新区置业有限公司承担； 二、绿地智慧金融城第H32幢202单元（建筑面积355.16㎡）的产权归陈士军； 三、驳回陈士军的其他诉讼请求； 四、驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15805元，由陈士军负担2611元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担13194元。反诉费7337元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  郭大儒 审 判 员  何 莉 二〇二一年五月十三日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦