贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终486号上诉人(原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地：贵州省平坝区。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：陈某，男，1972年10月21日生，汉族，四川省武胜县人，住四川省武胜县。被上诉人（原审原告）：滕某某，女，1972年1月5日生，汉族，四川省武胜县人，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：陈某，与滕某某系夫妻关系，代理权限为一般授权。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司(以下简称精石房开)因与被上诉人陈某、腾玉红商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2021年4月16日公开开庭进行审理。上诉人委托诉讼代理人农黎波、彭洁茹，被上诉人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精石房开向本院上诉请求：撤销原判，发回重审或者查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案产生的费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订贵安第一城4-1-12号《商品房买卖合同》和《补充协议》。被上诉人在《补充协议》上签字应当知晓协议内容，该协议系双方当事人真实意思表示不属于格式条款，其中5.4条是对买受人初始登记时限进行约定，该约定并未免除上诉人义务，未加重被上诉人的责任或者免除其权利，应合法有效，故本案所涉商品房所有权初始登记期限应为房屋交付使用之日600个工作日，而非《商品房买卖合同》中约定的在2016年12月30日前将登记文书交付给被上诉人。即便上诉人存在逾期行为，应按照《补充协议》第6条第9款第2项支付违约金，为已交付房价款的万分之一。另，依照相关法律规定被上诉人诉请已经超过诉讼时效。被上诉人已经在2020年2月27日取得不动产登记证书，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈某、腾玉红未提交书面答辩状。原审原告陈某、腾玉红一审诉讼请求:1、被告将原告购买的商品房所有权证书交付给原告；2、被告向原告支付2016年12月30日至2020年2月27日期间的逾期办证违约金54515元，并向原告提供办理不动产证的购房发票备案登记表原件、合同、图纸、申请书等手续配合原告办理不动产证：3、被告承担诉讼费。一审经审理查明：2014年8月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城4-1-12号），约定由原告购买被告开发的位于平坝区，建筑面积为36.37平方米，套内建筑面积为30平方米。双方合同约定：房屋总价款为472810元，支付方式为首付款＋按揭贷款；出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条第3点约定，关于商品房面积差异的处理方式为双方自行约定，按照有资质测绘单位的测绘依据为准，以本合同单价为依据，双方协商实行多退少补。同时约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2014年8月8日，双方签订《补充协议》，补充协议5.1条约定：“商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付全部已付房价款万分之二的违约金。另外，出卖人还有权选择与买受人解除商品房买卖合同并收回房屋，买受人应无条件将房屋腾退并按照出卖人要求办理退房手续，期间发生的一切费用均由买受人承担。双方在结算期间，出卖人仅选择退还买受人已付房款，房屋因已装修及市场有所增值所造成的损失均由买受人自行承担。”补充协议第5.4条约定：双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任；第6.8条约定，房屋交付面积以实测建筑面积为准，据实结算房款，多退少补，建筑面积单价换算方式为合同总价除以合同约定建筑面积；第6.9条约定超期360日不交付办理商品房登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人在自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，一次性向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；补充协议第6.12条约定：补充协议条款与《商品房买卖合同》条款不一致的内容，以本补充协议条款内容为准等。2015年10月12日，原告向被告支付完房款472810元。同时查明，2018年12月14日，案涉房屋通过测量，建筑面积为37.31平方米，套内建筑面积为30平方米；被告精石房开于2020年3月10日办理了案涉房屋不动产权证，所载登记面积与实测面积一致，并通知原告前往领取不动产权证，原告以拒绝被告所要求的补面积差价款为由未予领取。再查明，2017年11月21日，双方再次签订《商品房买卖合同》，合同编号及权利义务与2014年8月6日所签订的合同一致。一审认为：本案争议的焦点是：一、本案违约金的主张是否已过诉讼时效；二、原告未补齐房屋差价是否构成被告不予交付商品房所有权证书及配合办理产权转移登记手续的抗辩事由；三、案涉违约金是否过高。在本案中，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均有拘束力，双方当事人应当依照合同的约定全面履行合同义务。关于本案违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。案涉《补充协议》系由被告事先拟定并重复使用的合同文本，系格式合同，其中《补充协议》第5.4条对被告取得初始登记的时间为“2016年12月30日”变更为“被告申请商品房所有权初始登记时间为商品房交付使用之日起600日”，远远超出《商品房买卖合同》所约定的限制时间，被告作为格式合同提供的一方，在格式合同中免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且未采取合理方式提请对方注意，该条款应认定无效；第6.9条既约定了违约金按一次性计，又同时约定了违约的期限（出卖人在自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止），即表明了被告对于违约事实状态持续存在的可能性预想，却又以一次性违约金方式否定了持续违约的计算方式，排除持续违约责任，且如依照一次性违约金计算的方法，被告在本案中承担的违约金仅为几十元，几乎毫无违约成本，故该条款亦排除了买受人关于持续违约责任主张的主要权利，也应认定为无效；故违约金的计算方法应当按照《商品房买卖合同》的相关规定执行，即按日计算。以此，又根据我国法律关于诉讼时效的相关规定为三年，故违约金的主张属于继续性债权，原告关于违约金的主张的诉讼时效并未超过。关于违约金的认定问题（是否过高，是否需要调整的问题）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案被告请求对违约金予以减少，但针对所造成的损失，并没有充分依据予以证实。合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促双方履行合同义务，出现违约行为时，应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，有效维护各方当事人利益。涉案房屋已经交付买受人，精石房开已履行了主要合同义务。结合精石房开违约的主客观原因、实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,参照我市人民法院对于全市该类案件违约金调整的情况，酌情将逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算标准调整为日万分之0.15。关于计算期限，依照商品房买卖合同关于被告于2016年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的规定，逾期交付有关文书的起算时间应为2016年12月31日，根据民事诉讼法关于诉讼时效的规定，继续性债权倒推保护三年，则违约金主张的起诉时间应以原告起诉时倒推三年为2017年9月25日，即结合原告的诉请，案涉违约金的计算期限为2017年9月25日至2020年2月27日，共885天，故违约金计算为472810元×0.000015×885日=6276.5元。关于补齐房款差价是否构成被告不予交付商品房所有权证书及配合办理产权转移登记手续的抗辩事由的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，商品房买卖合同中的出卖人和买受人可对房屋面积差异的处理自行约定，并按约履行，同时《商品房买卖合同》第十五条第3点也约定了双方自行约定面积差异处理的方式，故补充协议第6.8条关于房屋面积差异处理的约定符合上述司法解释的规定及合同约定，合法成立并生效，依照补充协议该条的约定，双方对于面积差异的处理应按照建筑面积及建筑面积单价对房款执行多退少补；现案涉房屋实测及登记的建筑面积均大于合同约定的建筑面积1平方米，原告应予补足该部分房屋差价款，但自被告通知原告领取不动产权证书并要求原告补足房款差价时，原告未补足差价，依照补充协议第5.1条的约定，被告有权拒绝交付不动产权登记证书不仅符合合同约定，亦符合合同法中关于先履行义务的相关规定。综上，被告不予交付商品房所有权证书及配合办理产权转移登记手续的抗辩事由成立；且自2020年3月10日抗辩意思到达相对方时，始对相对方产生抗辩效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：1、被告精石房地开于判决生效之日起十日内向原告陈某、滕某某赔偿2017年9月25日-2020年2月27日期间的逾期办证违约金6276.5元。2、驳回原告陈某、滕某某的其余诉讼请求。各方当事人在二审中均未提交新证据。二审经审理查明，上诉人与被上诉人在2017年11月21日签订的《商品房买卖合同》中约定转移登记时间为2017年9月30日之前。被上诉人于2020年2月28日取得案涉房屋的不动产权证。二审确认一审查明的其他事实。本院认为，根据精石房开上诉陈述的事实及理由，本案争议焦点为1、《补充协议》涉所有权转移登记时间及违约金的条款是否有效；2、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律、司法解释规定。关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人2014年和2017年前后两次签订的《商品房买卖合同》中约定转移登记的时间分别为2016年12月30日、2017年9月30日，而2014年《补充协议》中5.4条商品房所有权初始登记修改为商品房交付使用之日起600个工作日，对初始登记的时间进行较长期限的变更，由此导致转移登记时间必然延长。《补充协议》6.9条将逾期转移登记的违约金变更为已付房款的万分之一。对于上诉人通过《补充协议》的相关条款对己方责任进行修改、对被上诉人的权利进行限制等行为，依照当时的法律之规定，即《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故本案中，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中对于上诉人申请商品房所有权转移登记时间进行重大改变的条款及逾期转移登记违约金条款均属无效条款，各方当事人应当按照《商品房买卖合同》中关于办理不动产权证的约定来确定违约责任。在本案中，即便按照后一份《商品房买卖合同》约定的转移登记的时间节点，上诉人也构成违约，应承担违约责任。至于上诉人在二审庭审中提及因重新签订买卖合同，违约金计算不符合约定以及合同已经履行完毕的问题，上诉人并未在上诉状中一并提出，属于未在法定期限内提出上诉；其次，上诉人一审中提交的4920理算明细无被上诉人签字，也无充分证据证明其与被上诉人就违约金支付问题已经结算，故对上诉人的上述意见不予支持。关于第二个争议焦点。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定……”之规定，对于案涉的诉讼时效问题，被上诉人于2020年9月25日提起本案诉讼。依照当时法律和司法解释，即《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。……”被上诉人起诉的违约金债权属于继续性债权，本案的诉讼时效一审倒推三年计算符合法律规定并未超过诉讼时效。综上，一审认定事实基本清楚,处理结果正确,本院予以维持。上诉人的主张不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币1162元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  辜贤莉审判员  黎福伟审判员  黄光美二〇二一年五月十日法官助理李欣书记员吴兆云附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。