广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1377号上诉人（原审被告）：黄镜光，男，汉族，1983年6月22日出生，身份证号码：441××××××××××××430，住广东省和平县××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：吴秋霞，该公司员工。上诉人黄镜光与被上诉人龙门富力房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初1248号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人黄镜光上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定按照合同约定上诉人违约的事实是错误的。首先，要查清本案的事实部分，我们需要了解上诉人和被上诉人之间就买卖交易过程中一系列细节约定。购房过程如下:2019年7月13日上诉人带着妻儿一同前往富力南昆山温泉养生谷旅游，在这之前我曾有接到过龙门当地一个中介梁梅梅的电话（后来才得知其姓名），她是说客家话又是老乡，特别热情，并告知我南昆山有温泉又有漂流是个旅游的好去处，如果去了还要给我们送几张免费的漂流券。当天下午我们到了龙门后也给她打了电话，她来接待了我们，并把我们带进一个地方，我们进去了才知道是营销中心。半个小时之内七八个中介以及四五个现场销售，他们热情的轮流游说我们购买这里房子，在现场我明确告诉他们我没有能力一次性支付房款，连首付款都不够，并且因原来信用卡有大额逾期我的征信也有问题，银行做不到按揭贷款的。他们却告诉我这个一定会帮我处理好，不需要我担心，一定会给我找到银行做按揭。并且告诉我若购买了这里房子，会有托管公司来进行托管，每月可以收取几千元租金用来抵还按揭贷款那部分，以后按揭不会有压力。当天我们从下午3点多直到晚上8点多一直被缠在营销中心五个多小时，孩子哭闹不止并且非常的饥饿，我们想快点结束被纠缠，在这种情况下直到我交了人民币两万块钱订金之后才得以脱离现场。7月14日（第二天）中介还承诺要给我返人民币25000多元的佣金，并答应1到2个月就会转给我，当时还写一个退佣字据，然而截止目前我仍未收到这个返回的佣金，现在看来那只是一个骗人的诱饵。7月14日这个中介还要求我交付了人民币3万元的团购服务费，收据的收款方写的是广州市品誉房地产代理有限公司。后来才得知按照国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》的通知，已明确规定商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用。因此中介向我收取的人民币3万元的团购服务费已经违反国家相关法律法规，属违规操作。本人因经济困难无法一次性支付房子首付款所以首付款人民币265301元也做了分期：第一期是2019年7月24日付人民币35181元已支付，第二期是2020年1月20日支付人民币105060元，第3期是2020年7月18日支付人民币105060元，以及支付的订金人民币20000元。剩余房款人民币260000元需银行按揭，固总房价是人民币525301元。在2019年7月24日我再次去富力养生谷，当天上午中介带我去龙门县城银行打征信，报告显示是4次大额逾期，当时银行的工作人员明确告诉我们这种情况银行是做不到按揭的。回到富力销售中心工作人员他们都看了我的征信报告，当时销售及中介方都在场，他们还是很肯定的告诉我这个不用我担心他们会帮我搞定，这个银行不行他们会找其他家的银行去做，要我尽管放心安心的去签合同交首付款，其他事交给他们处理。就这样本人再次支付了人民币35181元的首付款及4081元的维修基金以及印花税131.33元，并签了购房合同。后2期的房款没有支付，其原因一是签完购房合同后他们答应帮我找银行按揭的事再也没有人提及了，没有他们的帮忙操作我是没有办法可以找到银行按揭的。银行按揭做不了，后期房款人民币26万房款不能按时支付。考虑到即便我把前期首付款人民币265301元付清了，最后还是要被开发商起诉，那时候房子没了，钱也没了。像我们这样的小家庭无法承受这样的伤害与打击。开发商这边按合同履行的，我忐忑不安非常担忧。这也是我没有续费的一个主要原因。其中他们也有很大过错且一直误导我，像我这种情况首付款都没办法一次性支付，征信还有那么大的问题，用托管租金抵按揭，返佣金，承诺处理银行按揭问题等来诱导我下定金，付首付，签合同让我受害受损失，这些责任又该谁来承担呢。原来所说的托管租金几千元抵按揭，后来了解租金也就是人民币1500到1800元左右。鉴于中介及销售团队一直提供不真实的信息误导我们这些消费者，本人愿意与开发商进行协商解决解除合同并承担一部分费用。二、一审判决认定事实证据不足。被上诉人龙门富力房地产开发有限公司答辩称：一、双方于2019年7月24日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真是意思的表示，合法有效。合同约定的总房款为525301元，被答辩人仅仅支付定金及第一期房款，共计55181元，剩余470120元未付，逾期支付的房款占总房款的89％，已构成根本违约。答辩人不得不花费人力物力，通过电话催收，发送催款函的方式催收房款，但被答辩人仍旧未支付，答辩人不得不向人民法院起诉。二、针对被答辩人逾期支付行为，答辩人根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条的约定，享有解除合同并要求被答辩人支付违约金的权利，违约金根据合同约定为总房款的20％。一审法院将违约金调整为总房款的10％，即52530.1元，答辩人认为一审法院判决合法合理。三、被答辩人在上诉状所述的中介承诺在征信报告不通过的情况仍然可以办理按揭的情况，并未提供相关证据证明，也未指明是答辩人的员工承诺，同时，《商品房买卖合同》及补充协议并未约定答辩人有为被答辩人办妥银行按揭的义务；另外，被答辩人在诉状中所提，在明知征信报告不通过的情况下仍然与答辩人签约。由于买房是一种投资行为，被答辩人作为一个具备完全民事行为能力的人，其对买房风险应该有所预估，其应该承担自身原因所导致的风险。综上所述，答辩人认为一审法院判决合法合理，恳请驳回被答辩人上诉请求，维持原判。龙门富力房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金105060.2元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：龙门（2019）X]及补充协议，双方主要约定，1.被告购买龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋X房；该商品房建筑面积共68.02平方米，套内建筑面积54.75平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，总价款为525301元;2.付款方式为：(1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2019年7月24日前缴付，即人民币35181元。（3）第二期楼款须于2020年1月20日前缴付，即人民币105060元。（4）第三期楼款须于2020年7月18日前缴付，即人民币105060元。（5）买受人须于2019年7月24日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币26万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年9月16日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3.逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4.出卖人应在2020年10月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用。出卖人逾期交楼不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；5.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告于2019年7月23日前支付了55181元房款给原告（包含了第一期房款35181元及定金20000元），已支付住房维修基金4081元，剩余470120元房款至今未付。2020年7月20日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付第二期房款及逾期付款违约金等，该律师函于2020年7月21日签收，催告后被告未付款。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记及竣工验收手续，尚未实际交付给被告。庭审后，被告陈述约定的违约金按总房价20%计算过高，不同意支付违约金。被告对原告的主张不予认可。一审法院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：龙门（2019）X]及补充协议是双方经平等、自愿协商一致而成立的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护,双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，本案中，合同签订之后被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款。原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付逾期付款违约金及第二期房款等，视为原告已经向被告进行催告。经原告催告后，被告仍未支付剩余房款，其行为已经构成违约。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼过程中被告抗辩违约金过高，不应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第五条约定了逾期付款的违约责任：如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。原告无提供证据证明其实际损失，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过高，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金52530.1元(525301元×10%）。被告已经支付了原告购房款55181元，扣除52530.1元违约金后，原告应退回购房款2650.9元（55181元－52530.1元）、住房维修基金4081元给被告。被告黄镜光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告黄镜光于2019年7月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：龙门（2019）10003113]及补充协议；被告黄镜光协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋1702房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告黄镜光支付违约金52530.1元给原告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告黄镜光已支付给原告龙门富力房地产开发有限公司的55181元购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款及住房维修基金共6731.9元给被告黄镜光。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1250元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担625元，被告黄镜光负担625元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人黄镜光是否应当承担违约责任。对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条的约定“买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为放款或其他的应收款项收取，买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”以及第十二条的约定“按合同第七条约定，买受人在签订《商品房买卖合同》前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。若买受人签署《商品房买卖合同》后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权按照《商品房买卖合同》第八条对买受人作违约处理，达到解除条件的出卖人可单方面解除合同并有权没收购房定金，其它已交的税费不予退还。”本案中，上诉人因个人征信问题无法办理按揭贷款，其未按照合同的约定的时间内向被上诉人支付剩余购房款，亦未与被上诉人协商改变付款方式，已构成违约。被诉人起诉请求解除合同，符合双方合同约定的解除条件，因此，一审法院判决解除合同并无不当，本院予以确认。另外，上诉人主张被上诉人的工作人员存在欺诈等行为，因未能提供证据证明，故本院不予采纳。对违约金金额确定的问题，一审已予以调整，兼顾了上诉人的利益考量，故上诉人的上诉意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人黄镜光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2500元，由上诉人黄镜光负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧