鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1571号原告：鞍山佳合物业管理有限公司。住所地：鞍山市高新区千山中路185号。法定代表人：李君一，系总经理。委托代理人：王忠强，该公司员工。委托代理人：李淼，辽宁律鑫律师事务所律师。被告：田凤贤，女，1958年3月22日出生，住址：鞍山市高新区。委托代理人：钱瑞，男，汉族，1983年3月15日出生，住址：鞍山市铁东区。原告鞍山佳合物业管理有限公司与被告田凤贤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李盈洁独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人李淼、王忠强，被告代理人钱瑞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:一、请求贵院依法判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日止共一年物业费2653元，电梯费480元，合计3133元；二、请求贵院依法判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日止物业费逾期滞纳金3431元（根据物业服务合同第十章第二十六条约定：鞍山市高新区千山中路澜湾香墅小区业主逾期未交纳本合同第九条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金）。三、总计金额：6564元。四、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、物业服务收费过高；二、物业服务标准未达一级物业和物业合同所应达到的服务标准，理由如下：1、一级物业应设有服务接待中心，设有24小时服务电话，但晚上服务电话无法接通，且物业远程呼叫功能一直缺失。2、一级物业服务应在接到业主报修电话起，半小时内提供维修服务，且有完整的保修、维护和回访记录，但我家在入住两年中，遭遇墙壁开裂、窗户漏风、地热不热、煤气表故障、车库门电机噪音等报修均无人处理。3、一级物业服务要求物业应该按照日常管理与服务、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六方面分别立账。每半年公布一次物业服务费收支情况，但自我入住以来从未见过任何账目公示，且业主多次主张公示、物业公司不予理睬。4、一级物业服务要求物业公司每半年至少征询业主对物业服务的意见，且满意率需达到85%以上。但入住以来未接到任何意见征询和满意度打分。5、小区门禁卡多次出现故障至今小区侧门门禁卡依旧无法使用。6、物业公司在房屋公共部分日常管理和维修保养的检修和保养没有记录。7、物业公司无法达到对小范围维修随报随修，维修及时率无法达到100%，满意率无法达到95以上。8、入住2年以来，小区没有购房合同及前期物业合同所示的3套建筑面积应达到839.33平的文化活动场所，并且小区无任何活动空间。9、无公共设备设施档案，无设备设施运行、检查、维修、保养记录、定期巡检记录。10、小范围维修无法达到及时率100%，满意率95%以上。11、物业公司没有对公用雨、污水管道每年疏通一次，没有对雨、污水井每月检查一次，没有根据视检查情况及时清掏，没有对化粪池每月检查一次、没有每半年清掏一次。12、在住宅区主出入口没有24小时站岗执勤，只有白天执勤，没有晚间执勤。13、没有对出入小区的劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员没有实行登记制度。13、没有按照服务要求设置垃圾桶，也没有每日清运两次。14、保洁人员没有随时进行巡检，地面杂物几天不清理，15、园区绿化率无法达到购房合同规定的30%。16、没有专业人员实施绿化养护工作，不修剪整形，没有定期浇灌、施肥及松土，草坪枯黄、斑秃、部分树木枯死。经审查明：原告鞍山佳合物业管理有限公司为鞍山市高新区千山中路澜湾香墅小区的物业服务公司，田凤贤系澜湾香墅小区业主，该房屋的建筑面积为105.26平方米。原、被告双方签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：原告为澜湾香墅小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米2.1/月，电梯费40元/月/户，物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，被告自2019年11月1日至2020年10月31日止未向原告交纳过物业费。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：物业服务合同一份、物业管理服务标准一份、电梯日常维护保养合同一份、电梯定期检验报告、应急预案演习记录、在发改委备案的情况说明一份、原告从管理该小区开始进行的安保巡查点的记录光盘一份。被告提供的证据有：光盘一份、照片（楼道墙体开裂、窗户漏风、公共区域有装修垃圾）一组。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为澜湾香墅小区提供了实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，业主理应按照约定承担物业费，故本院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认，对原告主张被告给付其自2019年11月1日至2020年10月31日的物业费2653元（105.26平方米*2.1元/平/月*12个月）的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付电梯费一节，因被告田凤贤为2层业主，其下层为车库，原告不使用电梯费，故对原告主张被告给付电梯费480元的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告支付其滞纳金一节，本院对该项请求不予支持。关于被告辩称物业服务收费过高一节，案涉前期物业服务合同是合同双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同，约定的收费标准未违反法律、法规的禁止性规定,对包括本案被告在内的全体业主和物业公司均具有约束力,故被告作为澜湾香墅小区的业主,应按约履行缴纳物业服务费的义务。若被告认为物业费过高可通过召开业主大会签订新的物业服务合同的方式主张变更，故对被告的该项辩称不予采纳。关于被告辩称物业服务标准没有达到一级物业标准及物业合同标准一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，对被告反映的问题予以核实并及时修缮，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不交纳物业费来对抗原告实际提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称业主有权对物业公司年度财务报告享有知情权一节，物业服务企业没有公示收支情况的，小区业主应当向业主委员会反映，与物业服务企业沟通要求其及时公布收支情况。交纳物业费与年度财务报告是否公开不存在对价关系的抗辩权，业主认为物业公司未公开财务情况侵犯其知情权，可通过业主大会主张权利。故对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称房屋墙体开裂、窗户漏风一节，房屋质量问题与本案非同一法律关系,被告以此抗辩不缴纳物业费理由不成立,故对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称地热不热、煤气表故障一节，根据《物业管理条例》第五十一条规定“供水、供电、供气、供热、通讯有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任。”故本案中物业对于小区中管线负有及时检查事故原因,及时向相关部门反映相关情况,并积极配合进行维修的义务。被告以此为由不缴纳物业费于法无据，故本院对被告辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：被告田凤贤于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山佳合物业管理有限公司自2019年11月1日至2020年10月31日止的物业费2653元案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告田凤贤承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  李盈洁二〇二一年五月十三日书记员  吴欣如