广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终508号上诉人（原审原告）：欧少燕，女，汉族，住阳山县×××××××××××××××。委托诉讼代理人：徐育旺，广东林天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乾雯，广东林天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市建德置业发展有限公司。住所地：清远市清新区×××××××。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。原审第三人：广东清新农村商业银行股份有限公司太和支行。住所地：清远市清新区×××××××××。负责人：卢惠洲。上诉人欧少燕因与被上诉人清远市建德置业发展有限公司（以下简称建德公司）、原审第三人广东清新农村商业银行股份有限公司太和支行（以下简称清新农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧少燕上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人与第三人共同承担。事实和理由：一、被上诉人不能按期将符合约定交付条件的涉案房屋给上诉人是客观存在的违约事实，且其逾期时间已经达到上诉人可解除合同的条件，新冠疫情的爆发不能成为其免责的理由。本案中的被上诉人未按照《商品房买卖合同（预售）》履行交房义务的日期发生时间是在“新冠”疫情发生之前，而非之后，疫情（2020.1.23）爆发对被上诉人未能如期（2019.12.31）前履行本案房屋交付义务并不存在因果关系。一审法院所引用的《最高人民法院引发的通知》一、关于合同案件审理第1点：“疫情或防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或履行成本增加……。”明显不适用本案作为被上诉人迟延履行在2019.12.31前履行合同义务的法律依据。不能因此为被上诉人在房屋交付期限前怠于履行合同义务及自身过错找到合法合理的借口，从根本上破坏了合同双方的真实意思表示和有效性。二、被上诉人未按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的时间将涉案房屋交付上诉人，与不可抗力不存在直接的因果关系，上诉人要求解除《商品房买卖合同（预售）》符合双方约定。三、关于被上诉人逾期交房满180日后，上诉人有权解除合同是《合同法》诚实信用原则下所给予上诉人在本案合同中对于契约精神的可期性，稳定性，可依赖性的保护，这180日也应是被上诉人从事建筑开发行业过程中充分考量，深思熟虑，过程中一切可能遇见及不可预见（不可抗力包含诸如新冠疫情下）因素下所造成的违约期限可容上限，这个约定的制定并非儿戏。事实上，根据全国及广东省委政府指示精神，各地早就有序高效的实行复工复产工作，各行政单位机构更是把防控和经济运行摆在并行的首位，这在被上诉人提交和一审法院审理查明的关于2020年2月8日，新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室下发《关于企业复工复产的紧急通知》……文件中已清晰体现：固此根本不存在被上诉人所述，先是清远市政府全力抗疫，停止一切验收备案审批流程，后又全力创文建设，相关部门又搁置暂缓审批等等。即便如一审法院认为疫情导致被上诉人未能履约，其在认定“疫情影响”的因素大小上也过于粗疏，并未有效秉持谨慎，公正，客观的审查原则，仅听被上诉人一方之言（毫无举证之下）便作出与事实不符的认定，是对疫情下怠于履行义务的故意或过错当事人一方的放任及对法律适用的滥用和不当扩张解释，与相关政策及高院指导意见原意相违背。建德公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并且原审法院在其他同类案件中，已结合本地实际情况，认定2020年1月23日至2020年5月31日期间受新冠疫情影响为不可抗力，应予扣除，建德公司逾期交楼的天数为160天，这160天在合同约定交楼逾期180天范围内，还未达到解除合同的条件。二、建德公司与上诉人等中环品悦二期买受人在签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一，补充协议第六点约定：“买卖双方同意《广东省商品房买卖合同》第三章第十一条增加补充条款，如遇不可抗力等客观情况，包括但不限于异常天气、异常地质等自然灾害、战争、政府行为等，除双方协商同意变更或解除商品房买卖合同外，出卖人可据实予以延期”，新型冠状病毒疫情期间，已被认定为不可抗力，建德公司可据实予以延期交付楼房时间。综上所述，涉案合同还未达到解除合同的条件，现可以交付房屋给上诉人使用，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的合同目的也可以达到，应继续履行，恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。清新农商行未作答辩。欧少燕向一审法院起诉请求：1、解除与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除与清新农商行签订的《个人购房按揭借款合同》；3、建德公司返还首期房款149792元、办证费用373元、物业维修费用1892元；4、建德公司支付利息损失（以房款首期149792元、办证费用373元、物业维修费用1892元的合计金额152057元为基数，自2017年3月27日起按照年利率4.35%的标准计算至实际清偿之日止）；5、建德公司返还基于《个人购房按揭借款合同》向清新农商行偿还的借款本金、利息（自2017年4月24日起至判决生效判决之日止，以清新农商行出具的还款明细清单为准）；6、自判决生效之日起《个人购房按揭借款合同》剩余的款项由建德公司向清新农商行偿还；7、建德公司支付违约金30000元；8、建德公司、清新农商行承担本案受理费。一审法院认定事实：2017年3月27日，欧少燕与建德公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，欧少燕购买建德公司位于清远市清新区×××××××号商品房，购房款579792元。签订合同当日，欧少燕支付首期房款149792元，余款430000元办理银行按揭。建德公司应当在2019年12月31日前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达欧少燕。欧少燕未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。向欧少燕邮递书面通知的，以邮戳日为送达日。欧少燕拒签或变更地址等不影响认定建德公司已履行通知义务。欧少燕未在通知书期限内查验的，视为已查验并不存异议。交付该商品房时，建德公司应当出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告的证明文件。建德公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，欧少燕有权拒绝接收。逾期180日内，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，建德公司按日向欧少燕支付已付房款万分之零点一的违约金。逾期超180日，欧少燕可以解除合同，建德公司应当自解除通知送达之日起15日内退还欧少燕已付全部房款（含已付贷款部分），并自欧少燕付款日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，建德公司按照全部房价款的0.1%向欧少燕支付违约金。合同继续履行，建德公司仅向欧少燕支付已付房款千分之一的违约金；另按逾期天数承担欧少燕就该商品房的物业服务费，该服务费由建德公司直接付至物业公司。建德公司承担上述逾期总款项不超过欧少燕已付房款的百分之一等。同日，欧少燕支付建德公司首期房款149792元，办证费373元，物业维修基金1892元。2017年4月24日，欧少燕与清新农商行签订《个人购房按揭借款合同》约定，欧少燕向清新农商行借款430000元购买位于清远市清新区×××××××号商品房，建筑面积为82.26平方米，购房总价款为579792元，期限自2017年4月24日至2047年4月23日共360个月。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同约定的借款期限起始日和到期日、借款金额、借款利率（遇利率调整按本合同约定执行）与借款凭证不一致时，以借款凭证记载为准。借款利率为浮动利率：以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率基础上下浮7%计息。如遇国家调整基准利率应适用于本合同项下借款时，按次年1月1日生效方式根据利率调整日当日的基准利率以及上浮/下浮比例调整。清新农商行无需通知欧少燕，即有权根据调整后的相应档次基准利率，按本条规定的浮动比例调整实际执行的利率并分段计息，并以此确定新的还款额。划款方式为欧少燕在此不可撤销地授权清新农商行将全部借款直按划入建德公司的账户，以支付欧少燕在购房合同项下的款项。清新农商行将借款资金划入上述账户，即视同清新农商行已依据约定向欧少燕发放借款、且欧少燕收妥借款资金。欧少燕了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。欧少燕授权清新农商行在结息日及还款日直接从欧少燕还款账户中扣收相应借款本息及其他应付款项，此授权行为不再另行签发授权书。欧少燕选定按等额本金偿还法方式偿还借款本息，欧少燕从贷款发放日起，按月分期偿还借款本、息。每月2日为还款日。如放款日与还款日不对应，首期、末期还款金按实际天数计算。）贷款发放满一年后，方可提前还款；收取提前还款本金部分的当月一个月利息作为提前还款补偿金。清新农商行按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用和欧少燕其他应付费用时，清新农商行均可直接从欧少燕在清新农商行所属的农村信用社系统内开立的任何账户中扣收。欧少燕账户中的款项不足以偿还本合同项下应付款项的，清新农商行有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序。借款发放后，发生建德公司违约导致无法按房屋买卖合同交付房屋或办妥并交付房地产权利证书等事项时，欧少燕有义务及时通知清新农商行并依据房屋买卖合同主张权利，追究建德公司违约责任；追索所得款项优先用于偿还本合同项下全部债务。欧少燕签订的房屋买卖合同被确认无效或者被解除、撤销，导致本合同被解除的，欧少燕同意清新农商行有权要求建德公司将欧少燕结欠贷款本息及相关费用由建德公司账户直接划至清新农商行指定账户，用于偿还本合同项下债务。欧少燕自愿以其所购买的位于清远市清新区×××××××号商品房作为抵押物为欧少燕履行本合同向清新农商行提供抵押担保。上述抵押物最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。欧少燕应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记；抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由清新农商行持有。预告登记后，自能够进行登记时，欧少燕应及时通知清新农商行并在法定期限内办妥抵押登记。2017年4月24日，清新农商行将430000元借款划入建德公司账户。2017年11月17日，建德公司代欧少燕缴交住房维修基金1891.98元。2020年1月23日，新型冠状病毒疫情爆发，武汉封城。2020年2月8日，清远市清新区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室下发《关于企业复工复产的紧急通知》，省外员工暂时不要返回清新，返回时间视疫情发展形势另行通知。2020年3月11日，清远市自然资源局清新分局向建德公司发出《关于中环品悦建设工程规划条件核实意见通知书》，擅自更改小区内花园绿地、公共停车位等设施，2个月内完善整改。2020年6月28日，建德公司致二期业主的信。由于受新冠疫情影响，导致工程竣工验收备案出现难以预计的延误，二期工程竣工验收备案将于1个月左右的时间内全部完成，随后可以办理房屋产权证。房屋实际上早已经工程验收合格，通水通电，具备装修入住的条件，业主需要进场装修的，可以领取锁匙。对于领取锁匙进场装修及竣工验收备案后办理收楼手续的二期业主，赠送5年物业管理服务。至2020年7月2日，欧少燕归还借款46583.16元、支付利息59123.49元（见附表）。2020年9月30日，建德公司完成涉案房屋的验收备案，取得房屋测绘报告、通知业主收楼。一审法院认为：本案为商品预售合同纠纷。一、合同效力。欧少燕与建德公司签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》及附件，是商品房预售合同的组成部分，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的违约责任。合同约定交楼时间为2019年12月31日，建德公司须提前15日通知欧少燕；建德公司没有履行，是违约行为，应承担违约责任。之后，新冠疫情爆发，延误了建德公司对商品房的验收交付。依照《最高人民法院印发的通知》一、关于合同案件的审理第1点：“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”以及第4点“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的有关精神。2020年9月30日，商品房具备约定交付条件，建德公司通知欧少燕收楼，商品房预售合同的目的可以实现，继续履行不影响合同目的的实现，欧少燕请求解除商品房预售合同，应不予支持。商品房预售合同不予解除，欧少燕依解除商品房预售合同提出的其他诉讼请求，证据不足，应予驳回。判决：驳回欧少燕的诉讼请求。案件受理费4960.29元（减半收取，欧少燕已预交），由欧少燕负担。经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕欧少燕上诉请求的范围进行审理。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是欧少燕可否解除涉案的《商品房买卖合同（预售）》。本案中，建德公司没有依双方订立的《商品房买卖合同（预售）》的约定在2019年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给欧少燕，已构成违约。同时涉案合同约定，建德公司逾期超过180日，欧少燕可以解除合同，建德公司如在2020年6月30日前可以交付涉案房屋，欧少燕不能解除合同，欧少燕对此并无异议，本院予以确认。因此，本院主要审查建德公司是否可以在2020年6月30日前交付房屋。在2020年1月下旬，我国爆发新冠肺炎疫情，而该疫情对于国民当时的生产生活产生重大的影响，这是众所周知的事实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明，……（二）众所周知的事实”的规定，建德公司因受疫情影响可相应扣减其办理相关证照手续的时间，结合2020年2月8日清远市清新区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室下发《关于企业复工复产的紧急通知》关于“省外员工暂时不要返回清新，返回时间视疫情发展形势另行通知”的内容以及其它证据，本院根据案件的实际情况酌情确定建德公司可扣减三个月的办证时间，至2020年9月30日建德公司完成涉案房屋的验收备案，取得房屋测绘报告并通知业主收楼，应认定建德公司可在2020年6月30日前交付房屋，即欧少燕并未取得合同的解除权。综上所述，上诉人欧少燕的上诉理由不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9920.58元，由上诉人欧少燕负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年四月三十日书记员  钟婉超附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。