山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5918号 上诉人（原审被告）：于宗海，男，1983年12月5日出生，汉族，住山东省胶州市。 被上诉人（原审原告）:青岛华仁物业服务有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：解艳燕，董事长。 委托诉讼代理人：杨兰花，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王娜，女，该公司员工。 上诉人于宗海因与被上诉人青岛华仁物业股份有限公司（以下简称华仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初11651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人以及被上诉人的委托诉讼代理人杨兰花、王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人于宗海上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.判决由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：第一，国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当管促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉；本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。第二，被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，使被上诉人逃避了违约责任。第三，为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主，任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。 被上诉人华仁物业公司辩称，上诉人提出的三点问题均不存在。 华仁物业公司向一审法院起诉请求：1.判决于宗海向华仁物业公司支付欠缴的物业服务费及滞纳金共计7272元，违约金444元，共计7716元；2.本案诉讼费用由于宗海承担。 一审法院认定事实：2015年4月20日，青岛亿阳置业有限公司与华仁物业公司签订《胶州•金都馨城前期物业服务合同》，约定华仁物业公司提供物业服务，依据本协议收取物业管理费用。该协议第三章第五条约定，一期物业服务管理费共分五项：（1）多层住宅物业综合服务费：1.20元/月?建筑平方米；第八章第二十四条规定业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三向华仁物业公司支付违约金。同日青岛亿阳置业有限公司与华仁物业公司签订《胶州•金都馨城前期物业服务合同补充协议》，约定商业网点物业综合服务费：1.70元/月?建筑平方米。2016年9月13日，于宗海办理入住手续，确认房屋面积为117.62平方米并在入住手续上签字确认。华仁物业公司于2020年7月31日向于宗海发出催收通知，向于宗海催交物业费。庭审中，华仁物业公司提交了计算明细。该明细上载明其主张的物业费系按季度交纳，于宗海欠交自2017年9月4日至2020年9月30日的物业费7272元，违约金444元按照银行同期贷款利率支付。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。 双方之间签订的《胶州•金都馨城前期物业服务合同》、《胶州•金都馨城前期物业服务合同补充协议》对业主具有约束力，在华仁物业公司已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系于宗海的法定义务。华仁物业公司主张于宗海应支付2017年9月4日至2020年9月30日的物业费7272元，未超出合同约定，一审法院予以支持。 对于华仁物业公司主张的违约金444元，从一审法院受理的华仁物业公司同类型案件看华仁物业公司物业服务亦存在瑕疵，故一审法院对华仁物业公司主张的违约金444元，不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、于宗海于判决生效之日起十日内支付华仁物业公司自2017年9月4日至2020年9月30日的物业费7272元；二、驳回华仁物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由于宗海负担。 本院二审期间，于宗海提交照片两张，证明物业没有尽到应尽责任，也没有为业主做任何服务，而且帮助侵害于宗海利益的一方进行隐瞒。华仁物业公司质证称真实性和关联性有异议。该组照片拍摄地点及拍摄时间与本案无关。即使如于宗海所述存在该问题，该问题的解决主体也不是华仁物业公司，于宗海在购买房屋时窗户外面的建筑就已经存在。于宗海称其认可其购买时窗户是不存在的，后来其发现房产证上有这个窗户，就要求物业打开。对方封的走廊在于宗海买房时就存在了，但是打开新窗户后发生利益冲突，物业公司并没有解决。 二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为于宗海是否应当向华仁物业公司缴纳诉争的物业费。首先，根据一审中华仁物业公司提交的催收照片、快递单据等证据能够确认华仁物业公司确已向于宗海催收物业费，因此，于宗海所称华仁物业公司并未督促其缴纳物业费的主张，本院不予采信。其次，于宗海主张华仁物业公司未尽到物业管理责任，并提交照片证明华仁物业公司对其产生的纠纷不予解决，未尽到服务义务。由于其认可购买房屋时所涉外部建筑物已经存在，且其房屋所涉窗户也系后来打开，于宗海提出的与相邻建筑物之间的纠纷问题与本案属于两个法律关系，本院不予一并处理，且本院无法仅凭照片认定华仁物业公司未尽到服务职责，于宗海以此为由拒绝缴纳物业费并无事实和法律依据。综上，一审判决于宗海应当向华仁物业公司缴纳诉争物业费并无不当，本院予以确认。 综上所述，于宗海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人于宗海负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘昭阳 审判员  李 蕾 审判员  阚红艳 二〇二一年五月二十七日 书记员  宋明旭 书记员  韩 平