黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终581号上诉人（原审被告）：郑伟，男，1971年4月7日出生，汉族，无固定职业，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：赵菁华，黑龙江司楠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人郑伟因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3161号民事判决第一项，改判被上诉人减收上诉人40％即减收24816.24元的物业费或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对案件事实认定错误。被上诉人在前期是三级资质，后期物业公司擅自提高收费标准，上诉人在一审法院明确表示被上诉人按照物业合同收费标准缺乏法律依据，而且悦豪物业公司提供的物业服务合同并非上诉人本人签字，也未委托他人代签，被上诉人主体不适格。在本案一审中，上诉人提供了大量的证据证明被告履行物业管理服务的瑕疵，法庭质证过程中被上诉人也自认部分事实的存在。尽管被上诉人找各种理由为物业管理中的不尽责行为进行开脱，但是这些理由均不构成物业管理服务瑕疵的免责事由。一审判决对证明被上诉人违约的证据资料，仅以“证据不充分”而全部不予采信是错误，因为自认的事实具有免证性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业公司提供的主要是维修、养护、管理、维护等性质的服务，物业公司怠于履行、不完全履行物业服务管理合同约定的义务，就应承担相应的责任，业主有权在物业公司未完全履行物业服务的领域要求酌减相应的物业费。2.一审法院作出的以被上诉人为原告，以其他本小区业主为被告的减免物业费的判决或裁定，对本案有借鉴意义。上诉人得知小区内有业主在与本案被上诉人的物业服务合同纠纷中扣减了部分物业费，对此，上诉人认为基于相同的事实和案件性质，以及公平合理的裁判原则，希望法院支持上诉人减免物业费的主张。3.上诉人并非恶意拖欠物业费，而是因为被上诉人并未严格按照物业服务合同的约定提供物业服务。上诉人包括本小区的业主向物业提意见，物业整改不彻底，导致某些物业管理中存在的问题持续数年，导致严重影响了小区居民的居住体验，所以不同意按照原有的物业服务合同的约定交纳物业费。如果被上诉人通过整改，能达到物业管理服务协议所约定的服务标准，上诉人也会根据协议自愿履行交纳物业费的义务，毕竟物业管理服务协议属于继续性合同，被上诉人还会继续为上诉人提供物业服务，上诉人每年也要交纳相应的物业费。如果法院支持上诉人的请求，会督促被上诉人完善物业服务，同时提高上诉人自愿交纳物业费的意愿，从而形成良性循环，被上诉人有充足费用用于小区物业服务的改善。综上所述，一审判决认定事实不清，法律适用错误，进而导致判决结果显失公正。上诉人为维护自身合法权益，依法提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，将本案发回重审或改判。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令郑伟支付2018年至2020年物业服务费62,040.6元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间违约金11,322.41元，共计73,363.01元；2.案件受理费由郑伟负担。一审法院经审理查明：2014年11月14日，郑伟办理了阿斯兰小镇二期30号楼101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如郑伟不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对郑伟居住的小区实施物业管理服务至今。郑伟拖欠悦豪物业公司2018年至2020年物业服务费共计62，040.6元，经悦豪物业公司催要，郑伟拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。郑伟所有的房屋建筑面积为209.66平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，郑伟也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求郑伟支付2018年至2020年物业服务费共计62,040.6元的诉讼请求，本院予以支持。关于悦豪物业公司要求自2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金11,322.41元的诉讼请求，本院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与郑伟等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。郑伟关于悦豪物业公司服务不达标的抗辩意见，因未提供充分证据证明，本院不予采纳。关于郑伟提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，本院认为郑伟入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是郑伟不交物业服务费的法定事由；关于郑伟不认同2015年至2017年收费标准，认为2018年10月之后的收费标准没有实行市场化调整的辩解意见，本院认为郑伟2014年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费3元/平方米/月，具体明确，合法合理；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效之日，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务。综上，本院对郑伟的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑伟于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2020年物业服务费共计62，040.6元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费817元（已减半），被告郑伟负担676元，原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司负担141元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案为物业合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订了物业管理服务协议，该协议约束的是物业公司与业主。被上诉人在一审中已经提供证据证实其为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了悦豪物业公司的服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当向悦豪物业公司支付物业服务费用。关于上诉人主张物业服务不达标故拒交物业费的理由，本院认为，虽然上诉人在一审中提交了照片和视频资料，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张案涉物业服务合同并非上诉人本人签字，但上诉人未提交相关证据予以证实，故本院对上诉人该项主张亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费421元，由上诉人郑伟负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；