贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1378号上诉人（一审被告）：刘萤，女，侗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：贵州荣茏胜葳物业服务有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路33号鑫鼎国际名居B5栋4单元15层1504号。法定代表人：杨蓝，系该公司总经理。委托代理人：姚婕，贵州同熙律师事务所律师。上诉人刘萤与被上诉人贵州荣茏胜葳物业服务有限公司（以下简称荣胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘萤上诉请求：撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初16841号民事判决，改判或者发回重审。事实及理由：1.合同中明确规定小区地面不能停车，但地面有车停放，并堵塞消防通道，两年多了无人管理，严重影响生活造成了安全隐患。2.荣胜物业公司违规采取收取高额停车费，却不实施管理服务，该行为违背合同规定。3.该产业属于鑫鼎公司，公司法人代表杨玉槐（杨老六）属黑社会性质，本人反映的问题两年多未有人解决，并把车停于消防通道刘萤的家门口，明显带有故意，属黑社会性质，有明显即所谓的“软暴力”。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法纠正一审错误判决。荣胜物业公司答辩称：本公司与香枫庭苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，该合同对全体业主具有效力，不存在任何违法违规行为。本公司已经严格按照物业合同约定提供了服务，水费收费标准是业委会制定并经业主表示认可后才予以执行，对全体业主具有约束力，所以刘萤无任何理由拒付物业费和水费。同时香枫庭苑小区并非鑫鼎公司建设，该小区与所谓黑社会性质组织毫无关联，刘萤的该项上诉理由没有任何事实及法律依据，若刘萤有证据证实该小区与黑社会性质组织有关，且因此利益受损，可通过法律途径维护自身合法权益，而不能以此为由拒交物业费和已产生的水费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。荣胜物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘萤支付贵州荣茏胜葳物业服务有限公司从2019年6月起至2020年11月物业费2，163.78元，2019年6月至2020年10月的水费691.06元，共计2，854.84元；2.判令刘萤以应付款为基数，按照年利率6%的标准支付逾期付款违约金。一审法院认定事实：荣胜物业公司是一家从事物业服务的自然人独资有限责任公司，成立于2017年6月27日。2017年6月1日，凯里市香枫庭苑业主委员会与荣胜物业公司签订《物业管理委托合同》，由荣胜物业公司对香枫庭苑小区进行物业管理，合同期限为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止。物业管理服务费收费标准为：电梯房1.3元/每平方米，步梯房0.9元/每平方米，门面2元/每平方米。水费收取按总表吨数分摊到各户后，参照物价部门的规定价格收取。2017年8月25日，香枫庭苑业主委员会制定《关于小区自来水二次加压及水价公示》，内容为：今后水费不能高于4.8元/每吨，小区自来水二次加压费为0.8元/每吨，每个月的实际水价计算为：北控水价+0.8元/每吨+当月水损。自公示之日起，七个工作日之内业主如无异议，将按此规定执行。另查明，刘萤所居住房屋建筑面积为133.5平方米，每月物业服务费应按0.9元/每平方米计算，刘萤所欠缴物业服务费时间、用水量与荣胜物业公司所陈述一致。一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定诚实、全面履行各自的义务。庭审中，刘萤提出确认本案《物业管理委托合同》为无效合同的请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第四、五款以及《贵州省物业管理条例》第四十一条之规定，业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。因此，如业主对业主大会或业主委员会的决定有异议，应当以业主大会或者业主委员会为刘萤依法向人民法院申请撤销，而本案当事人为物业公司，不符合反诉条件，故对刘萤该请求，本案不予处理，刘萤可另行主张，但在人民法院作出确定撤销生效判决之前，该合同仍然对全体业主有效。刘萤作为业主之一应当履行《物业管理委托合同》所约定的义务。虽然荣胜物业公司在签订合同时尚未注册成立，但在履行合同过程中，已经取得从事物业服务行业的资格，产生的相应法律责任应当由荣胜物业公司自行承担。对于水费收缴标准问题，《物业管理条例》第45条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”但刘萤购买的商品房的水表并未与自来水公司直接相连，其并非自来水公司的终端用户，因而不能直接享受政府确定的水价，从证据情况看，荣胜物业公司才是自来水公司的终端用户。二次加压供水，是为解决城市高层用户水压不够的一种通行解决方式，目前，我省尚未出台关于收费的具体标准，暂时由业主与物业公司协商体现了意思自治原则。虽然《物业管理委托合同》没有对二次加压后的水费进行明确约定，但业主委员会制定的《关于小区自来水二次加压及水价公示》内容参照政府定价标准，并未违反法律禁止性规定，在没有被撤销之前，对于全体业主有效，因此，荣胜物业公司诉请予以支持。如果业主认为现在水价标准过高，根据意思自治的原则，需按照《物业管理条例》的相关规定，通过行使业主权利，提议召开业主大会会议，提出修改水价的建议；由业主大会会议选举产生业主委员会，重新选聘或解聘物业管理企业；由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，确定大家都能接受的水价方案，这才是一个可行的办法。对刘萤提出的荣胜物业公司管理服务不符合约定、小区安保等存在问题的抗辩意见，经审查认为这些问题系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为刘萤拒交物业服务费的理由，且物业服务具有综合性、全天候、不间断、长期性的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。现刘萤没有提交证据证明荣胜物业公司存在不履行义务或履行义务存在重大瑕疵、长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，在荣胜物业公司提供的服务不构成根本违约的情形下，不交物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现。同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，故对刘萤辩称荣胜物业公司存在服务瑕疵而拒交物业费的理由不予支持。刘萤认为所在小区存在物业公司服务不到位、物业服务存在瑕疵的情况，若是涉及整个小区物业服务存在问题，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司进行沟通，督促其改进完善物业服务，并可以通过解聘、选聘新物业公司的方式维护权益。而如果是涉及个别业主，因物业服务存在瑕疵导致其损失的，业主应做好相关证据的固定和保存，并与物业公司进行协商，协商不成的，可按照法律相关规定及合同约定，及时向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任。关于违约金问题，因刘萤未按约定交纳物业服务费系与荣胜物业公司就服务质量存在相关争议而发生的行为，荣胜物业公司在提供服务过程中出现服务不完善、不及时、不到位的情况，且《物业管理委托合同》当中并未约定有逾期付款违约金，故对荣胜物业公司要求刘萤给付违约金的主张，不予支持。同时应当指出，荣胜物业公司作为一家专业从事物业服务的公司，希望其应秉承服务原则，与业主之间积极沟通，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，就存在的问题予以改正，采取补救措施及时改善服务，提高自身的服务质量，消除因物业服务不完善给业主造成的影响，尽最大可能为业主提供满意的物业服务，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、刘萤于本判决生效之日起十日内向贵州荣茏胜葳物业服务有限公司支付2019年6月起至2020年11月物业费2，162.7元（133.5平方米×0.9元/每平方米×18个月）；二、刘萤于本判决生效之日起十日内向贵州荣茏胜葳物业服务有限公司支付2019年6月至2020年10月的水费691.06元；三、驳回贵州荣茏胜葳物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间刘萤、贵州荣茏胜葳物业服务有限公司均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是涉案《物业管理委托合同》是否合法有效，对小区业主是否有约束力，以及刘萤是否应支付尚欠的物业管理费及水费。关于涉案《物业管理委托合同》是否合法有效，对涉案小区业主是否有约束力，以及刘萤是否应支付尚欠的物业管理费及水费问题。结合本案证据及当事人陈述，并参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释〔2011〕3号）第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定的精神，荣胜物业公司虽在设立阶段就以公司名义对外与涉案小区业主委员会签订涉案《物业管理委托合同》，但时隔不久该公司随即成立，且在成立后又在涉案物业合同上加盖公司印章，该行为即是对涉案《物业管理委托合同》的确认。加之，该合同亦不存在法律规定的合同无效情形，故应是合法有效的合同，涉案小区的业主均应受其约束。荣胜物业公司既已按约向作为涉案小区业主刘萤提供物业管理服务（包含供水等服务），刘萤于约于法均应履行自己支付物业管理费及水费的义务。二、关于刘萤称其拒付物业管理费的原因之一是荣胜物业公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵等问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，刘萤应就物业服务瑕疵等问题向荣胜物业公司交涉，以促使荣胜物业公司改进管理工作，提高服务质量，或刘萤可另行起诉维护自己的权利，但不能以此对抗交纳物业服务费的义务。因此，刘萤该上诉理由不能成立。三、荣胜物业公司是否属于黑恶势力的问题，本案中刘萤未提供证据证明荣胜物业公司属于黑恶势力，其利益因此受到损害的事实，如刘萤有证据线索荣胜物业公司涉嫌黑社会性质组织或属黑恶势力，可向国家有关机关检举揭发。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，刘萤应承担举证不能的不利法律后果，故其该理由本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘萤负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年五月十九日法官助理刘于麟书记员韩林爽