四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9664号 上诉人（原审原告）：易盛良，男，1974年8月19日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审原告）：易盛莉，女，1976年10月21日出生，汉族，住四川省彭州市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市滔博商贸有限公司，住所地四川省成都市金牛区府青路一段34号附1号综合楼右边第三层。 法定代表人：周卫兵。 被上诉人（原审被告）：成都市滔博商贸有限公司彭州一分公司，住所地四川省成都市彭州市天彭镇东大街24号3层5-6号。 法定代表人：武玉彬。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭州百伦新宸百货有限公司，住所地四川省彭州市天彭镇东大街24号。 法定代表人：林晖，执行董事。 委托诉讼代理人：崔小丽，四川督政律师事务所律师。 上诉人易盛良、易盛莉因与被上诉人成都市滔博商贸有限公司（简称滔博公司）、成都市滔博商贸有限公司彭州一分公司（简称滔博彭州一分公司）、彭州百伦新宸百货有限公司（简称百伦公司）占有排除妨害纠纷一案，不服彭州市人民法院（2020）川0182民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 易盛良、易盛莉上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。百伦公司是案涉房屋整体管理人，不是实际占用人，案涉区域系由滔博公司、滔博彭州一分公司占有。二、一审法院适用法律错误。一审混淆了管理主体和侵权主体的区别，滔博公司、滔博彭州一分公司作为侵权人应当承担赔偿责任。一审法院认定物业使用费参照上诉人与案外人即四川长河房地产开发有限公司（以下简称长河公司）于2005年5月24日签订的返利标准严重显失公平，如今距签订的标准已经过15年，应当属于情势变更情形。 滔博公司、滔博彭州一分公司辩称，百伦公司为案涉商铺及所在商业楼的实际占有人，而非仅是管理人。此外，被上诉人按照与百伦公司签订的租赁合同支付了租金，并不负有向上诉人支付任何费用的义务。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人请求，维持原判。 百伦公司辩称，一、案涉商铺不具有构造上的独立性，其属于百伦公司整体承租商业楼的组成部分，为《中华人民共和国物权法》上的按份共有形式，所在商业楼由百伦公司整体租赁用于经营商场。二、易盛良、易盛莉主张按照301元/㎡/月的标准计算使用费缺乏事实依据，由于案涉商铺与商业楼其他商铺属于按份共有，根据公平原则，使用费的收取标准与商业楼绝大多数商铺业主认可的租金标准一致并不会损害其利益。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 易盛良、易盛莉向一审法院提出诉讼请求：判令滔搏公司、滔搏彭州一分公司、百伦公司连带向易盛良、易盛莉支付自2017年5月24日起至停止占用之日止的房屋占用费（按301元/㎡/月计，房屋面积22.66㎡，截止2020年11月23日，房屋占用费286467.72元）（根据原告举证光盘中百伦公司员工陈述300余元/平方米/月，故约计算为301元/㎡/月）。 一审法院认定事实：2005年5月17日，易盛良、易盛莉与长河公司签订《商品房买卖合同》，易盛良、易盛莉以53088元的价格购买长河公司开发的位于彭州市天彭镇××街××号××层××号“彭州巴黎不夜城”面积为22.66平方米商铺1间。2005年5月24日，易盛良、易盛莉与长河公司签订《返利协议》，在十二年期限内，易盛良、易盛莉将其购买的案涉商铺委托给长河公司所开发的本楼盘的物业管理公司集中经营管理，由其根据市场的变化和商铺的性质全权决定其经营方式和用途，自负盈亏。长河公司将分十二年逐步返还易盛良、易盛莉购楼款本金，返还方式为：年返还率为8.5%，具体金额为4512元，返还时间为每年的5月30日一次性支付。协议有效期为2005年5月24日起至2017年5月23日止。2006年1月10日，易盛良、易盛莉取得案涉房屋的所有权证，2006年3月3日，易盛良、易盛莉取得案涉房屋的国有土地使用权证。 此前的2004年4月20日，长河公司与成都百货大楼超市经营管理有限公司（以下简称：百货经管公司）签订了《租赁合同》，约定长河公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼二至三层的商铺出租给百货经管公司，租赁期限自2005年6月28日起至2017年7月30日止。2007年4月18日，长河公司与百货经管公司签订第二份《租赁合同》，约定长河公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼底层商铺出租给百货经管公司，租赁期限自2007年4月10日至2017年7月30日止。上述合同签订后，实际均由百伦公司（2012年5月2日，彭州成都百货大楼超市百货有限公司更名为彭州百伦新宸百货有限公司）使用租赁的商铺并向长河公司支付租金。2010年，长河公司又与百伦公司签订一份《租赁合同》，约定长河公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼第四层的商铺出租给百伦公司用于百货零售经营。租赁期限自2010年7月1日至2017年7月30日。2013年11月8日，长河公司与百货经管公司及百伦公司三方确认原2004年及2007年签订的两份《租赁合同》均系百伦公司为合同实际履行人。2017年7月30日，百伦公司租赁“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层的租赁期限届满。易盛良、易盛莉因与百伦公司就续租期间的租金标准未能协商一致，未与百伦公司签订租赁合同。2020年1月1日，百伦公司将整体租赁的“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层（面积共计13206.77平方米）用于经营的市场，全权委托成都百伦商业管理有限公司彭州分公司进行统一经营管理。2020年2月16日，滔搏公司与成都百伦商业管理有限公司彭州分公司签订租赁合同，租赁该商场三处1号，租用面积243平方米。 一审法院另查明：1.“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层共有产权面积为13051.86平方米，小业主共有323户，小业主产权面积为13206.77平方米。租赁期限届满后，对于是否继续租赁给被上诉人经营，小业主意见不一。百伦公司与部分小业主新签订了《房屋租赁协议》，并继续经营“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层，租期为五年。迄今，已有291户小业主与被告签订《房屋租赁协议》，面积为11949.27平方米，已签约业主数与所占面积数均达到90%。新签协议的小业主与百伦公司达成的年租金标准与委托长河公司经营管理期间的返利标准相同；2.“彭州巴黎不夜城”商业楼业主与长河公司约定的返利标准均是年返利率8.5%；3.百伦公司已向易盛良、易盛莉转账支付物业使用费7186.68元，2019年至2020年物业使用费因易盛良、易盛莉提供的账户异常未支付成功。百伦公司支付的实际金额在8.5%的返利标准上扣减了税额。 一审法院认定上述事实采信的证据有：双方当事人当庭的一致陈述及身份信息、工商信息、房屋所有权证、商场租赁合同、授权委托书、账户交易明细、（2018）川0182民初3679号民事裁定书、（2020）川民申635号民事裁定书、（2018）川0182民初4278号判决书、（2019）川01民终10177号判决书、（2020）川民申635号判决书、（2018）川01民终4565号判决书、（2018）川01民终4610号判决书、（2018）川01民终4613号判决书、（2017）川0182民初3804号判决书、（2018）川01民终4628号判决书等。 一审法院认为，百伦公司与长河公司达成的补充协议，以及达成的租赁协议到期后，百伦公司继续占用易盛良、易盛莉的商铺属实。 关于易盛良、易盛莉要求百伦公司支付占用商铺期间的物业使用费的请求。百伦公司客观上占用了易盛良、易盛莉的商铺，应支付占用物业期间的物业使用费。关于物业使用费的支付标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会或业主本人与被告协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与百伦公司达成的年租金标准为业主原委托长河公司经营管理期间的返利标准，根据公平原则，易盛良、易盛莉请求的使用费标准可以参照此标准计算。因百伦公司继续租赁房屋的期限为五年，被告期满后是否退出经营目前尚不明确，且双方是否另行商定租金标准及商定租金标准的时间也不确定，一审法院对易盛良、易盛莉主张的物业使用费暂计算至2020年12月24日止。期满后，易盛良、易盛莉可另行向百伦公司主张物业使用费。综上，百伦公司应支付的截至2020年12月24日的物业使用费为16168元（4512元÷12月×43月）。百伦公司已向易盛良、易盛莉支付7186.68元，还应向易盛良、易盛莉支付8981.32元。 关于易盛良、易盛莉要求滔搏公司、滔搏彭州一分公司与百伦公司连带支付占用商铺期间的物业使用费的请求。案涉商业楼实际由百伦公司整体承租用于经营商场，商场经营模式为结合自身运营设计与规划分区域对外招商，由商家提供具体的商品和服务，商业楼整体均由百伦公司统一运营管理及使用。在百伦公司整体承租案涉商业楼期间，由百伦公司统一向案涉商业楼单个小业主承担物业使用费的给付义务，百伦公司基于经营模式对外招商的具体商家不承担向商业楼小业主给付物业使用费的义务。故对易盛良、易盛莉主张滔搏公司、滔搏彭州一分公司承担给付义务的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、百伦公司于判决生效之日起五日内向易盛良、易盛莉支付物业使用费8981.32元；二、驳回易盛良、易盛莉的其他诉讼请求。案件受理费2799元，由百伦公司负担50元，易盛良、易盛莉负担2749元（此款易盛良、易盛莉已缴纳，百伦公司应负担的50元于支付物业使用费时一并支付）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与证据与一审审理查明的事实与证据一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：百伦公司、滔博公司、滔博彭州一分公司应否对易盛良、易盛莉诉请房屋占用费金额承担连带支付义务。依据一审查明事实，案涉商铺属于百伦公司整体管理、经营的一部分，由百伦公司为商家提供服务并进行日常维护，故百伦公司实际行使对案涉商铺的支配管理职责，一审认定由百伦公司统一承担支付义务具有事实依据。同时由于案涉“产权式商铺”无分割且与四邻相连的特殊物理属性和经营模式，一审参照大部分业主与长河公司管理期间的返利标准计算租金，符合大部分业主的预期，亦不损害易盛良、易盛莉的利益，对租金支付标准和金额本院二审予以维持。 综上所述，易盛良、易盛莉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5598元，由易盛良、易盛莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二一年五月二十八日 书记员  严冬梅