安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初14826号 原告：刘宗和,男,1969年2月2日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王宝钢，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梦婷，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 原告:钱民,女,1973年4月5日出生,汉族,住安徽合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王宝钢，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梦婷，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被告:贾良军,男,1975年11月13日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 诉讼法定代理人：余先鸿（系贾良军配偶）,女,住安徽省合肥市包河区。 被告:余先鸿,女,1976年7月25日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 第三人:合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会,住所地安徽省合肥市包河区北京路与梁园路交口东北角,统一社会信用代码5534011179185962XM。 法定代表人:贾文杰，主任。 原告刘宗和、钱民与被告贾良军、余先鸿及第三人合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘宗和、钱民及其共同委托诉讼代理人王宝钢、陈梦婷到庭参加诉讼。被告贾良军、余先鸿，第三人合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会（以下简称贾大郢社居委）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宗和、钱民向本院提出诉讼请求：一、判令被告贾良军、被告余先鸿协助原告将涉案房屋(当涂路166号淝河佳苑1幢302室)过户至原告名下；二、判令被告贾良军、被告余先鸿承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由:2014年初,原告同被告贾良军(贾良军系第三人的社居委委员、拆迁办主任)以及第三人达成《协议》,各方约定将涉案房屋(淝河佳苑1号楼302室回迁房)置换给原告,作为对价,原告同意将位于五金城拆迁范围内贾大郢四队北京路南边贾成富140.79平米的房屋交付给第三人。协议签订同时,被告同原告夫妻就协议内容签订《存量房买卖合同》,双方同意就拆迁房屋抵扣合同价款,由被告贾良军协助原告办理涉案房屋过户事宜。合同签订后,原告按照约定在2014年1月1日将拆迁房屋交付给第三人。此后被告将涉案房屋(淝河佳苑1号楼302室回迁房)交付给原告。但2015年10月,原告同被告贾良军前往房产局办理相关过户事宜,未能等到双方签字,被告贾良军于2015年11月突发脑溢血,现为植物人,无任何民事行为能力。故此,原告后续多次同被告贾良军妻子即被告余先鸿,以及第三人沟通协调办理过户事宜,但经原告多次催告,被告余先鸿拒绝配合,至今未能办理完成房屋过户。根据《中华人民共和国合同法》及相关规定,涉案合同合法有效,原告作为合同当事人,有权要求被告按照协议以及合同约定的内容协助原告办理房屋过户,被告余先鸿作为被告贾良军无民事行为能力期间的法定代理人,应当就原告的请求给予回应。为了维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请判如所请。 被告贾良军、余先鸿未提出答辩。 第三人贾大郢社居委未提出答辩。 经审理查明：原告刘宗和、钱民系夫妻关系，被告贾良军、余先鸿系夫妻关系。贾成富、钱朝华系原告钱民父母。贾良军原系贾大郢社居委委员，负责建设、土地、拆迁安置等工作。2012年11月被告贾良军取得合肥市当涂路166号淝河佳苑1幢302室房地产权证书，房地权证号为合包字第1××3号。2014年初，原告刘宗和（乙方）与第三人贾大郢社居委（甲方）、被告贾良军签订《协议》，该《协议》载明：“在五金城拆迁范围内贾大郢四队北京路南边贾成富（已去世）有两间上下约140.79平方米房屋，由于该户在东南迎风口拆迁中已享过拆迁安置，不能再次安置，但考虑到其家庭的实际困难。经甲乙双方协商达成协议如下：1、乙方房屋在2014年1月1日交付甲方，房屋用途及产权属于甲方，由甲方自行处理，乙方不得干涉。2、甲方将淝河佳苑1号楼302室回迁房置换给乙方。3、淝河佳苑1号楼302室房屋过户所产生的费用由乙方自行承担”，该协议由刘宗和在乙方处签名捺印；贾良军在甲方处签名并加盖贾大郢社居委印章。 原告钱民（乙方）与被告贾良军（甲方）用合肥市房地产管理局、合肥市工商行政管理局监制的存量房买卖合同签订《存量房买卖合同》，约定：甲方出卖的存量房坐落在合肥市包河区××路××号××幢××室，权属证号为：合包150083213，建筑面积59.5平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让为人民币叁拾万元等，钱民、贾良军均在该存量房买卖合同上签名捺印。 2020年7月2日，贾大郢社居委向原告刘宗和、钱民出具《情况说明》，该《情况说明》载明：“2001年五金城北京路拆迁，贾成富有一栋2层楼房140.79平方米。当时拆除该房屋时遇到很大阻力，由于贾成富在东南迎风口拆迁中享受过祖居按照，不符合安置条件，因拆迁在即，社居委协调将原郑墩居民组拆迁户贾成芝退给社居委淝河佳苑1号楼302室调换给贾成富为拆迁安置房。2012年淝河佳苑所在的老官塘社区为拆迁安置户集体办理房产证，当时贾成富房屋未交，为防止该户拿到房产证后拒交拆迁房，我们当时将安置房房产证办在社居委贾良军名下，（贾良军负责拆迁安置工作。刘宗和将拆迁房屋交社居委拆除，贾良军在2015年10月前与刘宗和到房产局已办理了房产证过户手续，就待双方签字，贾良军在2015年11月下旬在办公室突发脑溢血，至今是植物人，无民事行为能力。刘宗和多次到社居委要求协助办理房产证过户，社居委主要领导人与贾良军妻子（余先鸿）及其亲戚沟通协调此事，她抵触情绪较大，没有得到同意，至今房产证没有办法办理过户。）”。 另查，案涉房屋原来是贾大郢社区郑墩居民组贾成芝抽签安置所得房屋，后贾成芝将该房屋退还贾大郢社居委处置，贾大郢社居委调换房屋给贾成芝。 再查，原告刘宗和曾与被告余先鸿电话联系，要求协助办理房屋过户手续，被告余先鸿不予配合。原告钱民与被告贾良军签订《存量房买卖合同》后，自认未向被告贾良军支付购房款30万元，其认为该房是以贾成富140.79平方米房屋置换案涉淝河佳苑1号楼302室房屋，案涉房屋在刘宗和与第三人贾大郢社居委、被告贾良军签订《协议》后交付原告刘宗和、钱民。 上述事实，有原告提供的身份证、结婚证、社居委成员照片、《协议》、《存量房屋买卖合同》、《房屋产权证》、《情况说明》、《证明》、《安置房明细》、录音资料及原告的陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定民事法律行为有效必须具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的的民事行为应当无效。原告钱民与被告贾良军签订的的《存量房屋买卖合同》，根据审理查明系因第三人贾大郢社居委拆迁贾成富房屋安置问题发生的纠纷，不是双方当事人签订存量房买卖合同的真实的意思表示，且损害了国家、集体或第三人利益，该《存量房屋买卖合同》应当无效，故原告要求判令被告贾良军、被告余先鸿协助原告将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘宗和、钱民的诉讼请求。 案件受理费5800元，公告费400元，由原告刘宗和、钱民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  李孝荣 人民陪审员  刘凤梅 人民陪审员  黄丽玲 二〇二一年五月二十五日 书 记 员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律或者社会公共利益。 第五十八条下列民事行为无效： (一)无民事行为能力人实施的； (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的； (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (五)违反法律或者社会公共利益的； (六)经济合同违反国家指令性计划的；（2009年8月27日删除） (七)以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。