重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初15858号 原告：葛小平，男，1976年4月15日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：肖定宇，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告：王晓凤，女，1992年1月12日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：叶启亚，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告葛小平与被告王晓凤合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛小平的委托诉讼代理人肖定宇、被告王晓凤及其委托诉讼代理人叶启亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛小平向本院提出诉讼请求：1、被告将房屋过户至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年，被告系中科鸿博建设有限公司的员工，从事会计工作，被告兼职代理了重庆尧桉市政建设有限公司的会计事务，原告系被告兼职代账公司的股东之一。原告因重庆市房屋买卖有关政策和需要向银行贷款等因素，特借用被告的名义签订了商品房买卖合同和抵押合同，并向广发银行重庆分行申请了按揭贷款，贷款金额32万元，贷款期限为360个月。后双方于2018年6月19日在重庆泰源律师事务所会议室自愿签订了“关于借用王晓凤名义买房的协议”并办理了（2018）泰源（非讼）字16号律师见证书，双方在两位律师见证下，自愿在协议上亲笔签名并捺下指印。双方在协议明确约定案涉房屋的实际所有权人为原告，被告确认对案涉房屋不享有任何权利和义务，一旦原告要求过户，被告立即配合办理过户登记手续。现被告拒不协助原告办理房屋过户登记手续，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告王晓凤辩称：1、《关于借用王晓凤名义买房的协议》末尾“葛小平”的签字是虚假的，不是真实的。葛小平与王晓凤并未就借用王晓凤名义买房达成过合意，该《关于借用王晓凤名义买房的协议》依法不成立；2、案涉房屋登记在被告名下，被告是依法登记的权利人，该房屋的所有权应归王晓凤所有。王晓凤依法取得的房屋应受法律保护。原告葛小平向被告主张借用名义买房的权利，没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的重庆市房地产抵押合同、房产证、律师见证书和被告举示的房产证（复印件）、不动产登记信息查询结果（复印件）、房地产买卖及居间合同、重庆市房屋买卖合同（打印件，加盖不动产登记中心的查询章）、不动产登记申请表（打印件，加盖不动产登记中心的查询章）、重庆增值税专用发票1份（发票号码为02077523）、税收完税证明三张、中国建设银行个人活期账户交易明细、广发银行股份有限公司账户交易历史、房地产抵押合同、收楼书、重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、增值税发票、重庆市社会保险参保证明、成都市社会保险个人参保缴费证明、成都市城镇职工医疗保险缴费信息、不动产登记申请表、重庆市房屋买卖合同、广发银行账户交易历史（起始日期为2018年1月1日，结束日期为2018年12月30日），因双方当事人对前述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的《关于借用王晓凤名义买房的协议》，因被告明确认可该协议尾部被告的签名是本人所签，本院对该证据予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月24日，以刘加强（委托代理人为郑可）作为卖方，王晓凤作为买方，重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司为居间方，签订了《房地产买卖及居间合同》，约定刘加强将房屋出售给王晓凤，成交总金额为430000元，签订合同时买方交定金2万元，第二部分房款41万元采用银行按揭贷款。 2017年11月7日，以王晓凤为甲方（抵押人），广发银行股份有限公司重庆分行为乙方（抵押权人），双方签订《重庆市房地产抵押合同》，约定被告以案涉房屋为抵押物，向广发银行股份有限公司重庆分行贷款32万元。 2017年11月21日，刘加强和王晓凤向重庆市规划和自然资源局提交《重庆市房屋买卖合同》及不动产登记申请表。《重庆市房屋买卖合同》显示案涉房屋的成交总金额为34万元。 2017年11月22日，房屋登记至被告王晓凤名下。案涉房屋的《收楼书》、《重庆市新建商品房屋使用说明书和质量保证书》上均显示王晓凤作为业主签字。 2018年6月19日，以原告葛小平作为甲方，被告王晓凤作为乙方，签订了一份《关于借用王晓凤名义买房的协议》，上载明：鉴于：重庆市房屋买卖有关政策的规定和需要向银行按揭贷款以及王晓凤系中科鸿博建设有限公司重庆分公司员工的原因，葛小平（以下简称甲方）借用王晓凤（以下简称乙方）的名义购买了房产证号为：渝（2017）渝北区不动产权第00117XX**房屋，并将该房产登记在王晓凤的名下，且以王晓凤的名义办理了银行按揭贷款。为了避免因上述房产发生纠纷、减少不必要的麻烦，经葛小平与王晓凤在诚实信用的基础上经协商一致，双方达成如下协议内容，并共同恪守：……一、甲乙双方确认：房房产证号为渝（2017）渝北区不动产权第00117XX**房屋实际所有权人系甲方。该房产登记在乙方名义下仅仅是为了办理按揭贷款，享受较低的利息的需要。二、前述房产的首付款和按揭款都系甲方或甲方指定的账户转入乙方账户，以乙方名义支付的。三、前述房产的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及所有物品等均由甲方所有。四、乙方确认，乙方对上述房产不享有任何权利和义务，一旦达到过户的条件，乙方立即配合甲方办理前述房产的产权过户登记手续。乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使占有、使用、收益及处分的权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。五、甲方确认，甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利。同时，甲方确认，不得因前述房产给乙方代理除借用名字登记和借名贷款以外的实际义务，因该房产产生的相关义务都由甲方承担，因过户登记产生的税费和因居住产生的费用均有甲方承担。六、乙方不得以房产登记在其名下且以其名义办理了按揭而向甲方提出补偿或索赔的要求。七、关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。八、因需要借用乙方名义办理了前述房产登记和按揭贷款，以乙方名义刷卡支付了26000元，甲方给予乙方补偿费用26000元。九、甲方如需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。如因房屋质量问题及房屋买卖合同问题而导致诉讼，乙方应配合甲方办理相关诉讼程序，所有涉及转让及维护该房屋的相关费用均由甲方承担。十、甲方如不需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，那么房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管。待甲方需要办理过户手续时按照甲方的指示过户到甲方或甲方指定的其他人名下。十一、乙方已经对该协议进行了充分了解，甲方只是借用乙方的名义购买房屋，该房屋的所有权益与乙方无任何关系，并保证乙方的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。同日，重庆泰源律师事务所出具《律师见证书》，载明该所委派肖定宇、罗建军律师对王晓凤与葛小平自愿签订《关于借用王晓凤名义买房的协议》过程的真实性予以见证。 对于《关于借用王晓凤名义买房的协议》，被告王晓凤表示，该协议尾部王晓凤的签字是我本人所签，但协议尾部甲方的签名不是原告葛小平签的名，被告只认识葛金山，不认识原告葛小平，也从未就借用名义买房与原告葛小平达成过合意，该协议依法不成立，且该协议不是出于被告本人意愿签订的。原告葛小平表示，该协议尾部甲方处“葛小平”的字样是原告的哥哥葛金山代为签名和捺印，有原告的授权委托书原件及见证律师向原告电话核实，授权委托书原件在律所。该协议是被告自愿签订的，原告之所以要见证，是因为被告要辞职离开公司，为避免双方的纠纷，才补充签订了《律师见证书》及《关于借用王晓凤名义买房的协议》。 原告葛小平还举示建设银行个人活期账户交易明细，拟证明案涉房屋的按揭贷款均是由原告按时转账给被告，自2019年6月20日开始，每月转账2000元给被告，一直到现在，案涉房屋每月需要还按揭2000元。被告王晓凤对该证据的真实性有异议，表示案涉房屋按揭费每个月是1844.12元，与原告所称的2000元/月不吻合，转账虽然是从原告的账户转出来的，但钱实际上不是原告的，实际上是叫葛金山的人支付给被告的工资，因为被告长期在葛金山有关联的公司工作，葛金山本人已经失信了，没办法用本人的银行卡转工资，所以就借用原告的卡进行转账，原告与被告不存在交易关系或者借用名义买房的情况。 对于案涉房屋签订买卖合同的时间和产权登记的时间早于《关于借用王晓凤名义买房的协议》的签订时间，原告表示，因为原告没有贷款资格，被告系公司员工，原告先以被告名义买房，因为是员工，基于信赖，没有签订借名买房协议，后来被告要离职才签订《关于借用王晓凤名义买房的协议》。 另查明，2020年7月15日，被告王晓凤作为卖方、案外人吴怡作为买方签订合同，约定王晓凤将案涉房屋出售给吴怡。同日，王晓凤和吴怡向不动产登记机构提交《不动产登记申请书》，申请将案涉房屋产权转移登记。经核查，案涉房屋于2020年7月15日登记至权利人吴怡名下，且在当日设立了抵押权登记，抵押权人为交通银行股份有限公司重庆市分行。 本院认为：本案《关于借用王晓凤名义买房的协议》（以下简称《借名买房协议》）上被告王晓凤本人签字，原告葛小平签字处虽非其本人所签，但原告认可系其哥哥葛金山根据其授权代为签字。被告王晓凤辩称《借名买房协议》不是出于其本人意愿签订，未举示相应的证据证明，且王晓凤作为完全民事行为能力人应知晓签订《借名买房协议》的法律后果，其也未举示证据证明《借名买房协议》存在可撤销的情形或已经撤销，故从现有证据看应认定《借名买房协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效。 关于案涉房屋的过户。《借名买房协议》载明案涉房屋虽登记在被告王晓凤名下，但房屋的实际所有权人为原告，原告如需取得案涉房屋的产权证，被告应协助原告办理更名手续。但根据本院查明的事实，案涉房屋已经出卖给案外人吴怡，且案涉房屋上也设立了权利人为交通银行股份有限公司重庆市分行的抵押权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，原告要求被告将案涉房屋过户登记至其名下，事实上已经不能履行，故对原告要求被告将房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。原告可另寻途径维护自身权益。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告葛小平的诉讼请求。 案件受理费80元，已减半收取40元，由原告葛小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二一年五月二十七日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩