河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2717号 上诉人（原审原告）：张胜丽，女，1963年9月28日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张潇，河北王洪波律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：果超，女，1995年6月5日出生，汉族，住河北省保定市新市区。 委托诉讼代理人：杨硕，河北唤民律师事务所律师。 上诉人张胜丽因与被上诉人果超房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初10370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张胜丽上诉请求：撤销原判；依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求。事实和理由：被上诉人在2018年8月8日取得案涉房屋的房产证，系在《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》即61号文件，上诉人以家庭为单位符合限购政策。原审判决在双方争议的贷款购房问题上认定事实错误，且遗漏了对于上诉人张胜丽无法贷款的事实，被上诉人是认可的这一重要的事实。结合《补充协议》中“乙方贷款买房，甲方无条件配合”的约定，足以看出上诉人是贷款买房，现在没有贷款能力，应予解除合同。上诉人自提起诉讼至今已两年有余，诉讼中无数次提及被上诉人未还款解押的事实，被上诉人仍未还款解押，属于根本违约，上诉人主张解除合同于法有据。 果超答辩称，关于上诉人的购房资格问题，一审法院组织双方当事人共同到住建局和房产管理局，对于上诉人是否享有购房资格进行了一个官方的确认，原告购房资格不受限制；上诉人所主张的贷款购房与合同约定不符，上诉人是全款购房。上诉人年近54岁，是不可能取得长期房屋按揭贷款，因此也佐证了上诉人是全款购买房屋的事实，同时结合福地中介公司工作人员的证人证言，当时订立合同时就没有贷款项以及关于贷款项的收费，再次证实了上诉人系全款买房。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 张胜丽向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、2、依法判决被告返还原告110万元购房款；3、依法判决被告返还原告1万元装修费；4、依法判决被告支付原告违约金10万元；5、要求本案的诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月23日果超作为出售方、张胜丽作为买受方在廊坊福地房产经纪有限公司（以下简称：福地房产）的居间下，签订了《房屋买卖业务交易签约合订本》（包含《交易方留存信息表》、《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《福地房产签约提示》），约定张胜丽以205万元价格购买果超名下、建筑面积86.27平方米、位于三河市燕郊经济开发区房屋。此外，双方还签订了《补充协议》，在其他约定中载明：“如果甲方（即果超）房本在2017年12月1日之前没有下发，可延长还款时间直至下房本，房屋由乙方指定人员办理过户一切手续，乙方贷款买房，甲方无条件配合。”当日，双方就涉案房屋进行物业交接。同日，张胜丽依据合同约定向果超转账定金90万元，2017年5月2日，向果超转账首付款20万元。2017年6月2日、6月6日，廊坊市人民政府办公室、三河市人民政府办公室分别下发了两级政府的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》即【2017】61号、三政办【2017】63号文件（以下分别简称：61号文、63号文），规定：“本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手房”。两个实施意见均自印发之日起施行。果超于2018年8月8日取得本案涉案房屋的不动产权证。本市区域内，张胜丽名下有商业产权一处、商住产权一处；其子纪海龙（1988年出生）名下有住宅产权两处。其中，张胜丽名下商住房于2019年4月3日办理抵押登记。上述事实，有原、被告提供的《房屋买卖业务交易签约合订本》，原告提供的61号文、转账记录、户口本、三河市房屋信息查询证明，被告提供的63号文等证据以双方当事人的当庭陈述及主张的事实理由、答辩意见予以证实，且双方当事人对上述证据的真实性予以认可，一审法院予以确认。另查，本案双方当事人争议焦点为原告是否具备限购条件、是否具有贷款资质及被告未按合同约定期限解除涉案房屋抵押行为是否构成根本违约，对此争议一审法院认定如下：一、原告张胜丽是否具备限购条件。原告主张，其与儿子纪海龙（未婚）户籍登记于同一户籍中，其与纪海龙在三河市区域名下共有四套房屋，符合廊坊市人民政府办公室下发的61号文规定限购条件，无法购买涉案房屋。被告辩称，本案原一审时，法院已组织双方共同到三河市住房和城乡建设局中介股确认，工作人员明确答复：夫妻及未成年子女名下有两套以上住宅的属于限购家庭，夫妻与成年子女户籍登记在一起，成年子女名下有房屋，不影响该夫妻的购房资格。纪海龙出于1988年，已成年，被告认为原告具有购房资格。经一审法院核实，被告陈述属实，且该事实原一审判决已确认，原告主张其符合限购条件，与事实不符。二、原告张胜丽是否具有贷款资质。原告主张，补充协议约定贷款购房，张胜丽年龄较大无法办理长期抵押贷款，且张胜丽名下房屋至今仍有贷款需要偿还，其没有能力全款购房。为支持其主张，原告除以上确认的证据外还提供：1、农村商业银行证明，证实张胜丽房屋贷款到期日为2021年3月27日；2、张胜丽手机短信息记录，证实张胜丽仍有贷款未还清；3、个人购房借款担保合同，证实纪海龙名下上上城青年社区的房屋2016年8月28日申请贷款138万元，期限360个月；4、手机光大银行Ａｐｐ截图，证实纪海龙名下首尔甜城房屋，向光大银行申请贷款100万元。原告以此拟证，是张胜丽及纪海龙名下至今仍有贷款需要偿还，张胜丽无全款购房的能力。就以上原告所举证据，被告对于农商银行证明的真实性予以认可，但对于证明目的不认可，对于关于纪海龙贷款情况的证实，被告认为与纪海龙作为一名成年人，其名下购买的房屋以及还款情况与张胜丽无关联，不应当成为本案证据。就此争议，被告辩称，原告张胜丽为全款买房，其是否具有借贷资质与本案无关。为此被告申请证人王某（原福地房产权证部经理）出庭作证，证实：其公司签署合同，贷款购房的合同中需填写大概贷款金额，过户按揭代理合同中会有贷款服务费3000元，涉案合同中该项都已划掉，意味该合同为全款购房；补充协议中约定“房屋由乙方指定人员办理过户一切手续”，应指定其他人员直接办理过户，也就是所谓的是全款购买，其不知道能否指定他人办理贷款；被告提出，本案廊坊市中级人民法院二审庭审中，张胜丽当庭明确表示：“凭我家现在的条件，如果房管部门可以办理过户手续，我全款买房”，并记录在二审庭审笔录中。被告以此拟证原告为全款购房，且具有全款购房的能力。原告对证人证言的真实性、证明目的均不予认可，对于二审中张胜丽的陈述，称最后经核实并非真实意思表示。就双方争议的贷款购房问题，双方签订的《存量房买卖合同》、《过户、按揭代理合同》中均未填写拟贷款金额、未获批贷款解决方式、贷款服务费金额，且该部分空白处均被划线，以该方式签订贷款购房合同不合常理，观双方签订的全部合同及附件，仅《补充协议》其他约定一项，在一假设约定条款后写有，“乙方贷款买房,甲方无条件配合”字样，无法表示双方填写该字样时的具体真实意愿，更无法确认贷款买房确认的金额及贷款的期限、种类、方式。就原告的贷款资质问题，原告提供的证据证实，张胜丽于2015年1月27日贷款80万元于2017年1月26日付清、2017年5月26日贷款500万元于2019年3月12日付清、2019年3月28日贷款110万元，由此表明涉案合同签订前、履行中、诉讼中张胜丽均有短期商业贷款，表明其可以获批短期商业贷款。三、被告未按合同约定期限解除涉案房屋抵押行为是否构成根本违约。原告主张，果超未按约定如期解除抵押，依据补充协议第四条第2款第（3）项约定逾期超过十五日构成根本违约。被告称，果超于2018年的8月8日获是不动产权证，依据补充协议约定可延长还款时间至房本下发。房本下发后，但原告要求解除合同，后诉至法院要求解除，因原告不想履行合同，被告此时还款解押毫无意义，并造成被告对银行的违约，扩大不必要的损失。同时被告主张其有能力随时付清贷款，解除抵押。为此被告提供了果超工商银行、邮政储蓄银行账户详单。对于根本违约的概念、法律后果，我国合同法、民法典均有明确规定，不就由合同双方自行界定。被告未依约定解除涉案房屋抵押，被告提出的抗辩理由较合实际，原告未主张该迟延履行造成涉案合同目的无法实现，故《补充协议》中对于根本违约的约定并非法律意义上的根本违约，不应作为合同的法定解除依据。原告以此要求依法解除合同，予法无据。 一审法院认为，原、被告基于房屋买卖的目的，双方自愿签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》等一系列合同，意思表示真实，且不违反相关法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应遵循诚实守信原则，依约履行。原告主张因廊坊市人民政府办公室下发了61号文，其不具有购房资格，要求解除合同。经庭审查证，原告享有购房资格，原告该主张与查明事实不符，原告就此提出的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张合同约定贷款买房，其因年龄较大、具有贷款等原因无法获批贷款，无法履行，要求解除合同。经庭审查证，原告提供的证据证实，涉案合同签订前、履行中、诉讼中张胜丽均获批了短期商业贷款，证明其符合获批短期商业贷款的条件。通常一人若申请房屋按揭贷款购买，签约前均会对自身能否获批及贷款金额、期限和还款能力进行了解和预判，张胜丽签订合同时已近54周岁，不可能获批长期房屋按揭贷款，界时其与纪海龙名下均有贷款，此情节与本案一、二审期间并无太大变化。原一审、二审及本案中，原告均未主张其签约时对贷款情况理解有误或受人诱导，也未就此举证。依原告主张的事实，现阶段其负债金额低于其原一审期间的金额，故，诉讼中原告以年龄和负债为由称无法贷款，理由较为牵强。综合原、被告所举证据，均无法确定双方填写“贷款买房”时的具体真实意愿，无法确认贷款买房确认的金额及贷款的期限、种类、方式。据此，原告该主张，一审法院不予支持。原告主张，果超未按约定如期解除抵押，构成根本违约，于法无据，一审法院不予支持，若该迟延履行给原告造成经济损失，原告可主张赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定判决：驳回原告张胜丽的全部诉讼请求。案件受理费16086元，诉讼财产保全费5000元，均由张胜丽承担。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方于2017年6月2日《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台之前订立《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，且已实际支付购房款110万元。关于上诉人张胜丽主张的贷款买房问题。上诉人不能提供证明其以贷款方式付款的具体金额、贷款期限、所提交的个人贷款材料等内容，双方在《补充协议》中明确约定“剩余房款95万元，乙方（张胜丽）在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方（果超）”。加之王某（福地房产中介公司工作人员）亦在一审中出庭证实在现实交易中，如果贷款的实际操作情况。以上足以表明，上诉人系全款买房，不存在贷款的情况。买卖合同目的并非不能实现。根据本案的客观情况及当事人陈述，被上诉人至今未予解押不构成违约，且被上诉人亦明确表示，办理房屋权属变更登记时可随时配合解押。上诉人请求解除合同的理由不能成立，其诉讼请求，本院难以支持。综上所述，张胜丽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15690元，由上诉人张胜丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二一年五月二十五日 书记员  郝欣宇