天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终978号上诉人（原审被告、反诉原告）：亿达（天津）物业有限公司，住所地天津开发区第三大街32号二区四层-14。法定代表人：郑春萍，经理。委托诉讼代理人：王殿标。委托诉讼代理人：翟德智。被上诉人（原审原告、原诉被告）：王婷婷，女，1988年12月8日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王娇，天津团民律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏睦喧，天津团民律师事务所律师。上诉人亿达（天津）物业有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人王婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初7789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人交付租赁物存在严重瑕疵,构成违约。上诉人不支付部分租金是行使先履行抗辩权的行为。被上诉人交付的房屋不完整,且在租赁期限内将屋内家具等物品搬走,未能保持租赁物交付时的房屋原状,上诉人承租案涉房屋的合同目的受到严重损害,上诉人不支付部分租金的行为是行使先履行抗辩权,是维护自身合同利益的合法行为不属于违约。二、一审判决有违国家当前深化供给侧结构性改革,充分发挥中国超大规模市场优势和内需潜力,构建国内国际双循环相互促进的新发展格局的宏观经济政策。实体经济发展的基础是市场主体的具体交易。市场主体签订合同的目的不是为了解除合同,或是赚取违约金,而是通过履行各方合同义务达到合同目的。一审判决罔顾被上诉人的违约行为径直判决解除合同,这与我国当前应对疫情大环境下“六保、六稳”国家政策相违背。三、一审法院适用法律错误。一审法院错误理解了最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,认定上诉人使用涉诉房屋用于办公不属于经营。上诉人认为适用法律错误。综上,为了维护合法权益,望判如所请。被上诉人王婷婷辩称，要求驳回上诉，维持原判。1.被上诉人并未存在违约行为2.不符合减免租金的条件3.上诉人已经无能力支付，合同目的无法实现。王婷婷向一审法院起诉请求：1、解除王婷婷与亿达公司之间的《房屋租赁合同》；2、亿达公司立即将位于天津市津南区××镇水岸华庭底商10-13、10-14的房屋腾空并恢复原状，缴清所有水、电、物业管理费等费用并返还王婷婷；3、亿达公司立即向王婷婷支付自2020年6月1日起至2020年8月31日止所欠付的房屋租金200000元及自2020年9月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金；4、判令亿达公司立即向王婷婷支付自《房屋租赁合同》解除之日起至亿达公司实际返还房屋之日止的占有使用费（计算标准为800000元／年）；5、判令亿达公司立即向王婷婷支付违约金400000元；6、本案诉讼费、保全费由亿达公司承担。亿达公司提出反诉诉讼请求：1、判令王婷婷立即履行全部交付义务，将涉案房屋中尚未交付的房屋交付给亿达公司，将租赁期间王婷婷擅自取走的配套家具及内饰物返还给亿达公司，以签订合同时的房屋情况为还原标准，否则降低租金标准为600,000元/年；2、判令王婷婷立即向亿达公司提供王婷婷本人的账户，以便亿达公司能够履行租赁合同；3、判令王婷婷将租金给付方式由原每年给付变更为三个月给付；4、判令王婷婷向亿达公司立即交付亿达公司支付的600,000元租金的租赁业增值税专用发票及税金损失36,000元。5、判令王婷婷承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月30日，王婷婷（甲方）与亿达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于天津市津南区××镇水岸华庭底商10-13、10-14房屋出租给乙方办公使用，租赁期限10年，自2019年9月1日至2029年8月30日止；租赁房屋面积共752平方米，房屋交付使用情况以现状为标准，出租方自2019年9月1日起将房屋交付承租方。租金支付方式为：第一年付款日期为2019年9月1日前，租金为800000元；第二年付款日期为2020年9月1日前，租金为800000元……。因租金产生的税费，其中包括房产及土地使用、开具发票所需费用、所得税等由乙方负担；如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的税费，由乙方负担。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方补偿甲方违约金六个月租金：……（5）乙方未按合同约定时间缴纳租金，逾期超过15天。合同签订后，亿达公司自2019年9月1日开始使用租赁房屋至今。租赁期内，被告以银行转账的方式向原告指定的收款人账户支付租金600000元。2019年8月30日,双方签订物品交接表，对租赁房屋内的物品进行了交接。租赁期间，王婷婷取走了部分家具和物品。另，在交接房屋时，三楼有一间8平方米的房间内存放了王婷婷的物品，未交付亿达公司使用，但该房间处于角落位置，不影响亿达公司使用整体房屋。租赁房屋在租赁合同签订之前具有抵押的状况，并于2020年8月12日被法院查封。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。关于王婷婷主张解除合同及亿达公司反诉主张全部交付房屋一节。王婷婷依照合同约定交付了房屋，虽然有8平方米的房间未交付亿达公司，但该房间位于角落，不影响对整体房屋的使用，且未交付房屋面积只占全部面积约1%，故亿达公司抗辩租赁房屋未完全交付以对抗其交付全部租金的义务，不予采信。关于王婷婷取走部分家具和物品，虽然合同约定交付房屋为现状交付，但王婷婷取走家具、物品时租赁房屋处于亿达公司控制之中，且王婷婷分三次取走家具、物品，时间跨度长达半年，亿达公司在此期间也未提出异议，说明亿达公司认可王婷婷取走家具、物品。亿达公司抗辩王婷婷取走家具、物品属于未完全交付租赁房屋，并以此要求降低租金标准，不予支持。王婷婷按照合同约定交付了房屋，亿达公司应按合同约定支付租金。亿达公司未按合同约定的期限支付全部租金，已构成违约，王婷婷依照合同约定要求解除合同，亿达公司返还房屋，予以支持。亿达公司反诉主张王婷婷交付全部房屋不予支持。关于亿达公司抗辩新冠肺炎疫情期间应当依据公平原则由双方分担租金损失一节。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，本案亿达公司租用涉案房屋用于办公而非用于经营，不适用该条规定，故对于亿达公司此项抗辩不予采信。关于王婷婷主张的租金及房屋占用费一节。关于租金标准，合同约定前三年租金均为800,000元/年，但王婷婷有8平方米的房间未交付亿达公司，涉案房屋为752平方米，实际交付744平方米，租金应调整为791,489元。亿达公司反诉主张要求降低租金标准为600,000元/年，无事实及法律依据，不予支持。2019年9月1日-2020年8月31日的租金791,489元，亿达公司已支付600,000元，尚欠租金191,489元。因确认解除租赁合同，亿达公司还应当以791,489元/年的标准支付王婷婷自2020年9月1日至合同解除之日的租金，并以791,489元/年的标准支付王婷婷自合同解除之日至实际腾空房屋交还王婷婷之日的房屋占用费。关于王婷婷主张的违约金一节。合同约定违约金为6个月租金，一审法院认为过高，依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。亿达公司未按时支付租金，已构成违约，应当向王婷婷支付逾期付款利息。合同约定亿达公司应于2019年9月1日前支付第一年的租金，目前尚欠191,489元，亿达公司应当以191,489元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算，支付王婷婷自2019年9月2日至实际给付之日的利息。合同约定亿达公司应于2020年9月1日前支付第二年的租金，因合同已确认解除，亿达公司应当以最终确定的2020年9月1日至合同解除之日的租金加最终确定的房屋占用费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算，支付王婷婷自2020年9月2日至实际给付之日的利息。关于王婷婷主张亿达公司缴清涉案房屋所有水、电、物业管理费等费用一节。王婷婷当庭表示其不知道亿达公司是否欠付水、电、物业管理费等费用，且其未提交证据证明亿达公司欠付上述费用，对于王婷婷此项主张不予支持。关于亿达公司反诉的要求王婷婷向亿达公司提供亿达公司本人账户一节，王婷婷已指定租金收款账户，且亿达公司已向该账户交付租金600,000元，其该项反诉请求无事实及法律依据，不予支持。关于亿达公司反诉的要求将租金给付方式由原每年给付变更为三个月给付一节。亿达公司提出该项反诉主张依据王婷婷房屋被查封，其行使不安抗辩权，但王婷婷房屋被查封并未影响亿达公司使用，房屋被查封仅是涉诉，尚未达到行使不安抗辩权的严重程度，对亿达公司该项反诉请求不予支持。关于亿达公司反诉的要求王婷婷向亿达公司立即交付600,000元租赁业增值税专用发票及支付税金损失36,000元一节。合同约定“因租金产生的税费，其中包括房产及土地使用、开具发票所需费用、所得税等由乙方负担”，王婷婷当庭表示若亿达公司交齐租金并承担税费，王婷婷同意开具发票，故亿达公司付清租金且承担税费为王婷婷开具发票的前提，对于亿达公司此项反诉请求不予支持，亿达公司可在其付清租金且承担税费后另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、王婷婷与亿达公司于2019年8月30日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、亿达公司于本判决生效后十五日内腾空天津市津南区××镇水岸华庭底商10-13、10-14房屋，交还王婷婷；三、亿达公司于本判决生效后三日内支付王婷婷截至2020年8月31日的租金191489元，并以791489元／年的标准支付王婷婷自2020年9月1日至合同解除之日的租金；四、若亿达公司未按照指定的期间返还租赁房屋，其应当以791489元／年的标准支付王婷婷自合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费；五、亿达公司于本判决生效后三日内支付王婷婷逾期付款利息（计算方法：以191489元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算自2019年9月2日至实际给付之日止；以最终确定的2020年9月1日至合同解除之日的租金加最终确定的房屋占用费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算自2020年9月2日至实际给付之日止）；六、驳回王婷婷的其他诉讼请求。七、驳回亿达公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，减半收取计4900元，本诉保全费3520元，共计8420元，由王婷婷负担1559元，亿达公司负担6861元；反诉案件受理费350元，由亿达公司负担。二审中，王婷婷提交了证据：1、欠缴电费停电通知书。2、上诉人亿达公司作为被告以及被执行人涉及案件信息。3、上诉人亿达公司作为被执行人的执行案件以及刑事案件信息的查询。证明根据双方合同约定，因上诉人的违约行为合同已达到约定解除条件。经庭审质证，亿达公司对于1真实性认可，无关联，证明目的不认可。对于2真实性不认可，企查查并不代表当下真实信息。对于3与本案没有实际关联。本院认证认为，上述证据不能达到王婷婷的证明目的，本院不予认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人亿达公司与被上诉人王婷婷签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人王婷婷将涉诉房屋交由亿达公司实际经营，亿达公司应当按照双方约定支付相应租金。王婷婷虽有8平方米的房间未交付亿达公司，但一审法院认定该房间不影响对整体房屋的使用，计算租金时亦将此8平方米予以扣除，一审法院对此认定并无不当。关于王婷婷取走部分家具和物品的认定，王婷婷分三次取走家具、物品，时间跨度长达半年，亿达公司在此期间也未提出异议，一审法院据此认定亿达公司认可王婷婷取走家具、物品，有事实依据。故，亿达公司抗辩王婷婷取走家具、物品及8平方米房屋未交付，构成交付租赁物存在严重瑕疵并违约，不予支持。关于上诉人提出的疫情期间应减免租金一节，亿达公司并未举证证明其符合租金减免的情形，且在疫情期间导致其没有营业收入或者营业收入明显减少，故对于亿达公司此项主张，一审法院未予支持并无不当。综合本案情况，一审判决认定亿达公司违约并判决合同解除符合合同约定和法律规定，并根据违约情形和损失程度，将王婷婷主张的租金违约金予以酌情降低至尚未支付租金的逾期利息损失合理适当。王婷婷在二审中自愿表示对于合同解除后的房屋占有使用费不作为违约金的计算基数，系对其自身权益的处分，本院予以照准。综上所述，上诉人亿达公司的上诉请求依据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，基于二审中被上诉人王婷婷对其自身权益的处分，对于一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院（2020）津0112民初7789号民事判决第一、二、三、四、七项；二、撤销天津市津南区人民法院（2020）津0112民初7789号民事判决第六项；三、变更天津市津南区人民法院（2020）津0112民初7789号民事判决第五项为：“亿达（天津）物业有限公司于本判决生效后三日内支付王婷婷逾期付款利息（以欠付的租金191489元为基数，自2019年9月2日至实际给付之日止，以最终确定的2020年9月1日至合同解除之日的租金为基数，自2020年9月2日至实际给付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算）”；四、驳回王婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9,800元，减半收取计4,900元，本诉保全费3,520元，共计8,420元，由王婷婷负担1559元，亿达（天津）物业有限公司负担6861元；一审反诉案件受理费350元，由亿达（天津）物业有限公司负担。二审案件受理费7032元，由亿达（天津）物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年五月六日书记员  单 珊