河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1028民初925号 原告蔡奎，男，1963年2月14日出生，汉族，户籍所在地：北京市丰台区，现住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人赵国栋，北京律众律师事务所律师，执业证号：1110120201019803。 被告河北福泰房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇纳才南路338号，统一社会信用代码91131028109326418U。 法定代表人胡东江，董事长。 委托诉讼代理人郇恒晓，男，1980年11月10日出生，汉族，户籍所在地：北京市朝阳区，现住，系公司员工。 原告蔡奎与被告河北福泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡奎的委托诉讼代理人赵国栋，被告河北福泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郇恒晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡奎诉称，原告于2016年12月3日与被告河北福泰房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，购买被告所开发的大厂回族自治县福泰花园43号楼3单元703号房屋(以下简称“涉案房屋”)，购房金额为1507628元，原告已依约履行付款义务。根据合同约定，被告应在2018年10月15日前将符合约定且验收合格的房屋交付原告。被告在约定交房时间并未通过涉案房屋的消防验收及竣工验收备案，不符合约定的交房条件。被告虽然已将房屋钥匙交于原告，但不能认定被告已依约履行交房义务，原告有权拒绝收房。被告直至2018年12月6日才通过行政监管部门竣工验收备案，次日符合交房条件。根据《合同法》的规定，原告酌定2018年12月7日起一个月内作为原告合理收房时间，要求被告支付逾期交房期间的违约金。请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金12513.31元(自2018年10月16日至2019年1月7日止，按日计算，每日为原告已付购房款的万分之一)；2、本案诉讼费由被告承担。 被告河北福泰房地产开发有限公司辩称，原告请求违背诚实信用原则，无事实和法律依据。理由如下：一、原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定交房日期为2018年10月15日，补充协议约定，交房日期后的15日内为交房合理周期，此期间交房，不属于违约。2017年底至2018年年初，因首都空气雾霾严重，大厂及廊坊多次下发通知要求停工，停工时间累计长达近200天。10月10日，被告会同施工单位、设计单位、监理单位及消防施工单位完成了全面工程竣工验收，达到了交付条件。2018年10月18日，被告向原告发出了《入住通知书》，原告却拒绝收房，经被告催促，原告至今未收房。12月3日，当地消防部门出具了消防验收合格证明，12月6日，被告的竣工文件在房屋管理部门验收备案，取得备案证明书。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定、第2项约定，被告交付时已经验收合格，完全符合合同约定。三、根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第（八）项规定，被告为遵守政府法令、落实政府部门要求的环保治理措施，属于双方约定的免责事由，被告在此期间内不应承担迟延交房责任。四、原告请求计算延期交房的时间段，没有法律和事实依据，即使认定被告存在责任，责任范围自2018年11月1日起算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告河北福泰房地产开发有限公司系涉案诉争福泰花园普通商品住宅小区商品房的开发商。2016年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的商品房，约定房屋总价款1507628元。关于交付期限，商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2018年10月15日前，…将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。关于出卖人逾期交房的违约责任，商品房买卖合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。关于书面材料送达，《补充协议》第一条约定“（一）《商品房买卖合同》中记载的买受人通讯地址是买受人的有效联系地址；买受人地址发生变化的，应在该变化发生后5日内书面通知出卖人变更有效联系地址。如因买受人地址变更未通知出卖人，导致书面通知不能送达，视为出卖人已经履约，买受人自行承担由此引发的一切责任。（二）……以特快专递或挂号信的方式发往对方有效联系地址的通知、信函、文件等书面材料，本市范围内发出后第2日、本市范围以外发出后第3日为送达日”。 2016年12月1日，原告向被告交付购房首付款457628元，12月5日，原告通过银行按揭贷款方式向被告支付了房屋尾款1050000元，以上共计支付购房款1507628元。2018年10月18日，被告通过特快专递按照原告在商品房买卖合同中提供的地址、电话，向原告邮寄入住通知书等材料，通知原告办理入住手续。原告至今未办理收房手续。 另查明，2018年10月10日，据河北省《建设工程竣工验收报告》载明：工程名称为福泰花园普通商品住宅小区·兰苑二期1.2工程43#楼，竣工验收结论为合格，勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理单位、建设单位分别加盖公司印章及法定代表人印章。另，河北统安消防工程有限公司亦在竣工验收结论为合格处盖章确认，但未备注具体时间。 2018年12月6日，大厂回族自治县住房和城乡建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（备案号2018J1310280174）载明：“根据国务院《建设工程质量管理条例》和《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》规定，福泰花园普通商品住宅小区·兰苑二期1.2的43#楼工程，建设单位于2018年10月组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2018年12月6日办理了备案。” 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、收据一张、个人贷款支付凭证、河北省建设工程竣工验收备案证明书；被告提供的商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、入住通知书、收房通知书记邮政快递回单、河北省建设工程竣工验收报告及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，合同依法成立、生效后，当事人理应遵约守诺，诚信、善意行使合同权利，全面、正确履行合同义务。违反合同约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的合理损失。《建设工程质量管理条例》第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。前述说明，负有建设工程质量监督管理职能的审查权、监督权，或源于法律、行政法规的明确授权，或源于相关职能部门的依法委托。故，建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格证明，仅代表建设单位接收建设工程、交付使用的基本条件。《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。……规划、消防等部门予以认可的证明文件，属于建设行政主管部门进行审查的必要文件，上述程序性要件均合格后，由建设行政主管部门以备案方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。综上，建设行政主管部门出具的竣工验收备案证明书，是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。被告抗辩由建设单位自行组织的相关勘察、设计等单位竣工验收合格后即达到合同约定的交付条件，于法无据，理据不足，本院不予采信。关于涉案诉争房屋是否构成迟延交付以及逾期交付违约金的计算问题。原告向被告交付购房款的数额，《商品房买卖合同》约定明确且已实际履行，双方对此均无异议，本院予以确认。依据约定出卖人应于2018年10月15日前交付房屋，被告虽抗辩2018年10月18日以特快专递方式通知交付，但基于涉案房屋2018年12月6日通过建设行政主管部门竣工验收备案，证明自2018年12月7日始，涉案房屋达到合同约定交付条件。故，被告构成迟延交付，迟延交付的起始时间为2018年10月16日。对于被告迟延交付的截止日期，被告按照合同约定地址通过特快专递方式通知原告办理房屋交付手续，且涉案房屋2018年12月6日取得河北省建设工程竣工验收备案证明，诉争房屋已具备收房条件，买卖双方均应及时办理收房手续。综合双方所提交证据，基于公平原则，本院酌定上述合理期限——自2018年12月7日起15日内作为买受人合理收房时间。对超出此期限，即原告自2018年12月22日起拒绝收房，属于不当行使买受人权利，对此后所产生的损失，认定系由于买受方自身原因未采取适当措施致使损失进一步扩大，就该部分扩大的损失，本院不予支持。关于合同约定的违约金计算标准问题，属于双方意思自治范畴，不违背公平、诚信原则，本院予以支持。故，支持原告违约金的计算数额：原告交纳房款1507628元乘以日万分之一乘以违约天数（2018年10月16日——2018年12月22日）。被告抗辩因地方政府环保政策因素导致的停工停建，被告提交证据不足以证明系政策原因导致被告工期延误，故被告该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条之规定，判决如下： 一、被告河北福泰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，给付原告蔡奎迟延交房违约金，以原告交纳房款1507628元为基数，按日万分之一标准，乘以违约天数67天（2018年10月16日——2018年12月22日），合计10101.10元。 二、驳回原告蔡奎其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取60元，由被告河北福泰房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  田艳苹 二〇二一年五月二十七日 书记员  杨一然