贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10030号原告：贵阳大兴物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路211号。法定代表人：孔恩庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖**，贵州诚合律师事务所律师，特别代理。被告：王勋，男，1976年6月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：王琳，系王勋妹妹，特别代理。原告贵阳大兴物业管理有限公司（以下简称大兴物管公司）与被告王勋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大兴物管公司委托诉讼代理人肖**、被告王勋委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。因受疫情影响，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告大兴物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付中兴世家小区逸豪轩B-2-2号房物业管理费3376.2元，违约金1009.8元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告为中兴世家逸豪轩B-2-2号房的业主，原告与贵阳大兴房地产开发有限公司（以下简称大兴房开）于2005年5月8日签订了《物业管理委托合同》，约定原告为该小区提供服务，又于2013年4月1日起通过公告形式经小区85%的业主同意，将物业费调整为每平方米0.75元。合同签订后，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但是被告自2017年1月1日起停止缴纳物业费，截止2019年10月31日，共计拖欠物业费34个月，欠缴纳物业管理费3376.2元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告按照法律规定，调整为物业费用的百分之三十即1009.8元，其余部分自愿放弃。综上，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均未予以支付，原告遂诉至法院，诉请如前。被告王勋辩称，对欠物业费用的金额及计算标准是认可的，但是因原因的原因造成被告卫生间、厨房漏水，原告曾出具了情况说明，表示减免物管费和停车费的方式赔偿原告6800元。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵州省贵阳市花溪区小河浦江路中兴世家逸豪轩2栋2单元附2号房。建筑面积132.35平方米。二、王勋系案涉房屋所有权人。三、大兴物管公司于2005年5月8日开始为案涉小区提供物业服务。四、双方是否签订过物业服务协议：否，但大兴物管公司与大兴房开签订了《物业管理委托合同》，签订日期为2005年5月8日；主要内容：第三条委托管理事项5.房屋建筑公用部位的维修、养护和管理。6.公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。7.公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理。8.交通与车辆停放秩序的管理。9.负责向业主和物业使用人收取物业管理费、停车费、特约服务费。10.维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。11.组织开展社区文化娱乐活动。第四条委托管理期限自二零零五年五月一日其至小区业主管理委员会成立时止。第七条物业管理服务费用a）物业服务管理费，住宅房屋按市物价局核定收费标准收取，非住宅房屋按平方米2元收取。b)车位使用费按市价局核定收费标准收取。c)特约服务的收费由当事人按实际发生的费用计付。五、案涉小区曾成立过业主委员会，但并未签订新的物业服务合同。六、大兴物管公司起诉要求被告缴纳物业费的期限2017年1月1日至2019年10月31日；被告自2017年1月1日之后便未缴纳物业费。七、物业费用的标准：2005年5月8日至2013年4月1日按照0.57元/月/平方米计算，2013年4月1日至今按照0.75元/月/平方米计算。八、大兴物管公司主张其通过催缴函、律师函及电话的方式向王勋催交物业费。九、大兴物管公司主张违约金依据为：没有合同依据，主张按照法律规定的按照欠费金额的百分之三十计算。十、王勋不缴纳物业费抗辩事由：2017年1月4日，大兴物管公司出具了一份情况说明，内容为：“2016年12月17日晚中兴世家逸豪轩B栋2楼2号因卫生间、厨房间下水管道堵塞致使家中被水淹，物业公司于2016年12月19日安排维修人员疏通，2016年晚12月25日晚再次因下水道堵被淹，物业公司于2016年12月26日安排人员改管，现物业公司同意以减免物管费和停车费的方式赔偿业主人民币合计陆仟捌佰圆整（6800元）”。大兴物管公司在该情况说明上加盖公章。大兴物管公司称对该情况说明没有登记和存根，亦无经办人员签名，现工作人员无法知晓真实情况，对证据的真实性存疑。十一、其他事项：1.2013年3月1日，大兴物管公司张贴《致中兴世家全体业主的公开信》，内容主要为：物业费用标准从2013年4月1日从原0.57元/㎡提高到0.75元/㎡,并发放“中兴世家物业服务费、停车费调价征询意见反馈表”。2013年3月2日，原告张贴《公告》，主要内容为：根据目前汇总统计，现尚有部分业主未表达意见，为此，原告再次公告，希望尚未送交“征询意见反馈表”的业主在公告之日起7日内将“反馈表”交至中兴世家物业部，逾期不交者视为同意。2013年4月8日，大兴物管公司张贴《公告》，主要内容：在公布日期内未收到反馈意见的户数直接归入行使表决权的多数意见之内（即同意意见中），“调价征询意见反馈表”最终的统计结果为：同意1012户，反对178户，根据该统计结果，中兴世家小区自4月1日起物业服费按0.75元/平方米*月执行。2.大兴物管公司提交中兴世家欠费统计表，显示截至2019年10月，中兴世家小区共计20户未按时缴纳物业费用（含本案被告）。以上事项中，双方对第九、十项有争议，其他事项双方无争议。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《物业管理委托合同》《致中兴世家全体业主的公开信》《公告》（2013年3月2日）《公告》（2013年4月8日）、欠费统计表、情况说明等与本案有关联的相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应遵照履行。原告应按照合同约定提供物业服务并收取物业费用，被告作为小区的业主，应依照协议约定内容享有权利、承担义务。根据原告大兴物管公司与大兴房开签订的《物业管理委托合同》，该合同并未对物业费用的标准进行明确，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《物业管理条例》(2007年修订)第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本案中，原告大兴物管公司虽未召开业主大会集体讨论决定，其书面征求意见的形式亦存在一定的瑕疵，但考虑到大兴物管公司从2005年5月8日开始为案涉小区提供物业服务至起诉物业费用的截止时间2019年10月31日，不管是2013年4月1日前的0.57元/平方米/月标准还是之后的0.75元/平方米/月标准，案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均已实际缴纳了物业管理费用，该物业费用标准得到了案涉小区大部分居民的实际认可，本院对此予以确认，被告王勋应按照该标准支付物业费用，具体如下：房屋建筑面积132.35平方米，物业费每月每平方米0.75元，故被告应当向原告交纳2017年1月1日起至2019年10月31日期间的物业费3374.93元（132.35平方米×0.75元/平方米/月×34个月）。但根据原告大兴物管公司出具的情况说明，其自愿以减免物业费用的方式赔偿原告6800元，抵扣后尚余3425.07元，故被告王勋在原告主张的物业费缴费期间内并不欠原告物业管理费用，故对原告该主张本院不予支持。对于原告诉称对情况说明真实性存疑，被告王勋提交该情况说明已履行了其举证责任，原告并未提交证据证明其主张，本院对原告该意见，不予采信。如前所述，被告王勋在原告主张的物业费缴费期间内并不欠原告物业费，故对原告主张的违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贵阳大兴物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告贵阳大兴物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  魏丽二〇二一年五月十一日法官助理成琳书记员龙剑涛