河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初935号原告（反诉被告）：焦作市新发展房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市解放区北环路与民主路鹿港售楼部二楼。法定代表人：申世纯，总经理。委托诉讼代理人：王琛，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩承润，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李豪英，女，1977年5月16日出生，汉族，现住河南省焦作市。委托诉讼代理人：张丙山，河南海搏律师事务所律师。原告焦作市新发展房地产开发有限公司（以下简称新发展公司）与被告李豪英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新发展公司的委托诉讼代理人韩承润，被告李豪英及其委托诉讼代理人张丙山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新发展公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠购房款49050元；2.判令被告支付违约金15300元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的XX路XX号XX苑住宅小区X号楼X单元XX层XX号房屋，面积99.75平方米，总价款379050元。被告分五次支付购房款330000元后，剩余购房款仍未支付。经原告多次催要，被告至今拖欠剩余房款不予支付。为维护原告利益，诉至法院，望判如所请。庭审过程中，原告当庭明确，诉讼请求第一项49050元系笔误，应为49000元。被告李豪英辩称，原告的诉讼请求应予以驳回，2015年2月3日合同约定的379000元经协商变更为330000元，李豪英已于2016年1月29日全部结清，履行了全部合同义务，原告起诉的事实不存在，请求驳回其诉讼请求。被告李豪英向本院提出反诉请求：1.判令新发展公司向焦作市房产管理局办理双方签订的商品房买卖合同的备案；2.判令新发展公司立即将XX苑住宅小区X号楼X单元XX层XX号房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，协助李豪英办理权属登记；3.判令新发展公司按已付房款330000元的1%向李豪英支付违约金3300元；4.反诉费由新发展公司承担。事实与理由：2015年2月3日，李豪英与新发展公司签订了商品房买卖合同，李豪英购买了新发展公司开发的XX苑住宅小区X号楼X单元XX层XX号房屋，合同总价款379000元，付款方式为按揭贷款。因新发展公司使用李豪英名义进行银行贷款而未按期还款，李豪英进入银行黑名单，造成李豪英无法办理银行按揭贷款。同时因李豪英系新发展公司职工，经协商，李豪英购房付款方式为一次性缴纳，购房总价调整为330000元。2016年1月29日，李豪英已按约定付清全部购房款330000元。本案商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金。第二十四条约定，自合同生效之日起30日内，出卖人向焦作市房产管理局申请登记备案。2015年底房屋交付后，新发展公司既未按规定申请合同备案，也未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门，协助李豪英办理权属登记，造成李豪英至今未能取得房地产权属证书，已构成违约。故提起反诉，望判如所请。原告新发展公司针对被告李豪英的反诉，答辩如下：1.因李豪英存在违约，致使新发展公司无法为其办理案涉房屋的相关备案手续、协助其办理权属登记。本案商品房买卖合同第六条第三项约定，买受人（即李豪英）接出卖人（即新发展公司）通知7个工作日内办理完贷款手续；合同补充协议第十二条第七款约定，若因买受人原因导致银行不能在本合同签订之日起60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户，视为买受人逾期付款。新发展公司认为，双方合意签订了商品房买卖合同及补充协议，约定李豪英支付购房款的方式为“贷款”，即新发展公司已经完成了要求李豪英办理贷款手续的通知义务，而李豪英在反诉状中自认，案涉房屋未办理银行按揭贷款，故李豪英存在违约。本案中，新发展公司在明知李豪英无法办理案涉房屋的贷款手续时，有权依据合同法第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，行使同时履行抗辩权，在李豪英履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。2.李豪英要求新发展公司支付违约金的请求已超过法定诉讼时效，应予驳回。李豪英依据本案商品房买卖合同第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内。”，向新发展公司主张逾期办理案涉房屋权属登记的违约金。结合本案，新发展公司向李豪英交付案涉房屋的时间为2014年3月7日，据此向后推算365个工作日应为2015年7月30日，即李豪英向新发展公司主张违约金的权利应从2015年7月31日起计算诉讼时效。而李豪英在本案中提起反诉的时间已远超诉讼时效，其主张的违约金不应得到支持。故李豪英的反诉请求均无事实和法律依据，应予驳回。根据当事人的起诉和答辩理由，本院归纳本案争议焦点如下：1.原、被告是否协商变更了合同，李豪英交付330000元是否结清了全部购房款；2.新发展公司或李豪英在本案商品房买卖合同履行过程中是否存在违约行为，如存在，应如何承担违约责任。原告新发展公司为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：1.商品房买卖合同，证明2015年2月3日，原、被告共同签订商品房买卖合同，约定该商品房总金额379000元，买受人接到出卖人通知7个工作日内办理完贷款手续，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；合同补充协议约定，若因买受人的原因导致银行不能在本合同签订之日起60天内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户，视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条规定承担违约责任。2.收据五张，证明被告于2011年1月19日、2012年6月6日、2013年11月25日、2013年12月10日、2016年1月29日共支付购房款330000元，尚欠49000元未支付。3.司法鉴定意见书、鉴定费发票，证明经天津市津实司法鉴定中心鉴定，标称日期为2016年1月29日的证明上“焦作市新发展房地产开发有限公司”印文与所提供样本印文不是同一印章盖印形成，该份证明上的公章系被告私自制作，与原告无关。因该证明系被告私自制作，恰恰可以证明被告尚未结清案涉房屋的购房款。原告因鉴定支付鉴定费10500元，该费用应由被告承担。4.业主交楼流转表、前期物业管理服务协议，证明案涉房屋于2014年3月7日办理交房入住手续，结合证据1商品房买卖合同第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内。”，自2014年3月7日向后计算365个工作日为2015年7月30日，即被告主张违约金应从2015年7月31日起计算诉讼时效，按照当时法律规定应计算2年，为2017年7月30日。故被告反诉要求原告支付违约金已超诉讼时效，其主张的违约金不应得到支持。5.（2019）豫0802民初4105号民事裁定书，证明原告曾于2019年8月16日向解放区人民法院起诉被告，属于中断诉讼时效的法定事由。被告李豪英对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，原告的证明指向均是合同的条文规定，但是2016年1月29日双方对于合同的履行方式进行了变更约定。对证据2真实性无异议，证明被告已经交付了330000元的购房款，但是不能够证明本案被告还欠49000元，因为双方已经协商变更了合同的履行方式及购房款数额。对证据3司法鉴定意见书真实性无异议，但新发展公司提供的鉴材是另外一枚公章，和交易所提供的不是同一枚公章，也就是说原告有多枚公章。因为原告不能够证明2016年1月29日证明上的公章是李豪英私刻的，因此原告关于该证据不能证明其证据指向，也不能作为本案处理房产纠纷的证据使用。对证据4业主交楼流转表，该证据不能证明李豪英提出的反诉请求已经超过诉讼时效，新发展公司在计算日期时是错误的，合同约定的是365个工作日，而原告是从2014年3月7日向后计算365个自然日为2015年7月30日，原告不是按照工作日计算的，计算方法错误。新发展公司的违约行为一直在持续，并且到现在为止没有结束。按照房屋登记的规定，合同备案是房屋登记过程中的一个环节，也就是说开发商在办理房屋登记之前一定要到房屋管理部门进行合同备案才能进行接下来的程序，但是被告一直未办理合同备案。李豪英有证据证明在这期间被告一直找原告要求办理合同备案，因此不存在已经超过诉讼时效的问题，也就是说原告给购房者办理合同备案及过户手续是必须的，所以恰恰证明新发展公司违约。对证据5无异议。被告李豪英为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.商品房买卖合同，证明如下内容：合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金；同时，该条约定的是出卖方在什么情况下需要向买受人支付违约金，而不是出卖人什么时候向买受人支付违约金。合同第二十三条约定，合同于2015年2月3日生效，第二十四条约定，出卖人应于2015年3月3日前将合同向焦作市房产管理局申请登记备案。原告违约。2.2016年1月28日李豪英与段沛霖短信记录，2016年1月29日李豪英与段沛霖短信记录，证明李豪英与原告负责人段沛霖协商购房款；2016年1月29日李豪英与张海洋的短信记录，2016年1月29日李豪英与张海洋的电话记录，证明李豪英与原告负责人段沛霖、张海洋协商购房款；2016年1月29日证明，证明原、被告经协商，李豪英所购房屋按优惠价格执行，合计330000元，三天内结清；2016年1月29日收据，证明李豪英结清了全部购房款。证据2相互结合，证明经协商，被告购房款按优惠价执行，合同总价款为330000元，并且要求三天内结清，被告已于2016年1月29日结清了330000元的购房款；自2016年1月29日被告交清330000元以后，直至2019年8月期间，原告没有向被告提出欠款事宜，说明被告购房款为330000元，被告已付清购房款。3.（2019）豫08民终1208号民事判决书，证明原告提起诉讼的真实原因是被告起诉其拖欠工资并败诉。4.2017年11月7日李豪英与段沛霖的短信记录，2017年12月6日李豪英与原告副总曲克明的录音，证明被告主张权利，要求原告进行合同备案，李豪英不存在超过诉讼时效的问题。5.原告在焦作市房地产交易所办理抵押登记档案材料4页、天津市津实司法鉴定中心司法鉴定意见书，证明被告提供的2016年1月29日证明是真实的。原告新发展公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证明指向有异议。因被告欠付购房款存在违约，原告行使同时履行抗辩权，无法为其办理案涉房屋的相关备案手续，并非由原告原因造成，原告不应承担违约责任。对证据2真实性无异议，证明指向有异议。该组证据仅能证明被告与原告公司的相关人员就案涉房屋的购房款进行协商的过程，不能证明被告所称的协商结果。被告向张海洋所发短信后，张海洋未就其短信内容作出回复。段沛霖时任公司法定代表人，张海洋时任公司副总经理。对于证据2中的2016年1月29日证明真实性有异议，该份证明上加盖的公章已经过司法鉴定，确认与原告在证明载明时间段内所使用的公章不一致，系被告私自制作，并非原告的真实意思表示，该证据与原告无关。对证据2中2016年1月29日的收据真实性无异议，证明指向有异议，仅能证明被告于2016年1月29日支付200000元购房款，不能证明其结清了全部购房款。证据3与本案无关。对证据4真实性无异议，该组证据中被告未向原告主张违约金，故被告第三项反诉请求已超过诉讼时效。曲克明时任公司财务副总。对证据5真实性无异议，证明指向有异议.被告向司法鉴定中心提交的4份鉴定样本的形成时间为2012年9月-2013年1月，与鉴定鉴材标称为2016年1月29日证明的形成时间间隔较长。被告提供鉴材上的公章应该是原告公司在2015年之前使用的，结合原告举证的司法鉴定意见书中所提供的鉴定样本形成时间为2016年2月-2016年3月，与鉴定鉴材标称的日期接近，可以证明在鉴定鉴材标称日期时，原告未使用被告认为有效的印章及被告所举证的证明系其私自制作，与原告无关。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据，被告对其真实性均未提出异议，经审查各证据相互印证，能够证明本案事实，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的证据1、3、4、5及证据2中的短信、通话记录、2016年1月29日收据，原告对其真实性均无异议，经审查本院对其真实性予以认定。对于证据2中的2016年1月29日的证明，原告对其真实性有异议，认为该证明上加盖的公章已经过司法鉴定，确认与原告在证明载明的时间段内所使用的公章不一致，系被告私自制作，并非原告的真实意思表示。对此，本院经审理认为，该证明确系新发展公司向李豪英出具的证明，是双方当事人经协商一致达成的新的协议，系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力，具体理由如下：首先，2016年1月29日的证明加盖了新发展公司公章，经鉴定，该证明上加盖的公章与新发展公司2013年前后办理公共事务时使用的公章系同一印章，原告亦当庭认可该公章系新发展公司2015年之前使用的公章，这就充分证明2016年1月29日的证明上加盖的新发展公司的行政章并非李豪英私自刻制；进一步讲，新发展公司认可该公章系自己2015年之前使用的公章，但其并未提交任何有效证据证明2015年之后未再使用该公章，对此其应当承担不利责任；依照规定，公章对外代表公司，公章的保管、使用应由专人进行监督管理，故在确认公章真实性的前提下，应首先推定加盖公章的证明材料系公司作出的、对外代表公司意志的文件。其次，2016年1月29日的证明作出的同一天，李豪英就变更合同履行方式、降低合同价款，同时任新发展公司领导人段霈霖、张海洋等进行了多次协商，这与该证明相互印证，能够说明该证明最终形成的过程。再次，在该证明出具的同一天，李豪英向新发展公司支付了200000元，加上之前已经支付的130000元，最终支付了330000元购房款，这与证明上载明的付款时间及数额完全一致，也与双方协商的内容完全一致。最后，李豪英支付200000元后数年内，双方当事人就本案商品房买卖合同登记备案等事宜多次协商，但新发展公司并未提供有效证据证明其曾要求李豪英支付剩余购房款，这明显有悖常理。这也说明，双方当事人已经协议变更了本案商品房买卖合同的总价款，而李豪英支付330000元后，已经实际结清了全部购房款。据此，本院确认，本案中2016年1月29日的证明系新发展公司与李豪英协商一致后达成的新的协议，李豪英按照证明载明的时间及数额支付款项后，已经结清了全部购房款，本院对该证据予以认定。本院对本案事实认定如下：李豪英原系新发展公司员工，2008年5月李豪英进入新发展公司，实际工作至2016年4月，2018年4月23日双方解除劳动关系。2012年1月19日，李豪英向新发展公司支付购房款53000元，新发展公司向其出具了房款收据，收据载明，今收到李豪英交来X-X-XX#购房首付款53000元。2012年6月6日，李豪英再向新发展公司支付45000元，新发展公司向其出具房款收据，载明，今收到李豪英交来X-X-XX#购房款45000元。2013年11月，李豪英再向新发展公司支付购房款12000元，新发展公司向其出具收据，载明，今收到李豪英交来时代雅居X-X-XX#购房款定金转12000元。2013年12月10日，李豪英再向新发展公司支付购房款20000元，新发展公司向其出具房款收据，载明，今收到李豪英交来X-X-XX#购房款20000元。2014年3月7日，新发展公司向李豪英交付了案涉房屋，李豪英签署了物业服务合同。2015年2月3日，原告新发展公司（出卖人）与被告李豪英（买受人）正式签订了商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00046694），合同约定，李豪英购买新发展公司开发的位于焦作市解放区××路××住宅小区××楼××单元××号房屋，建筑面积99.75平方米，单价3799.5元/平方米，总金额379000元；买受人接出卖人通知7个工作日内办理完贷款手续，并承担贷款所需费用，逾期按日加收房款1‰的滞纳金，买受人逾期付款超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应在2013年6月30日前，将经单体验收合格的商品房交付买受人，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房买卖合同自签订之日起生效，商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向焦作市房产管理局申请登记备案。合同签订后，李豪英因故无法办理银行按揭贷款，随即找到新发展公司时任领导段霈霖、张海洋等人协商，要求变更合同约定的付款方式，并降低房款总额。2016年1月29日，新发展公司向李豪英出具了证明，该证明载明，兹同意，李豪英所购XXXX房屋按优惠价格执行，三天内一次性补交200000元，合计330000元，结清房款；特此证明。新发展公司在该证明上加盖了公司公章。同日，李豪英持该证明到新发展公司财务处缴纳了200000元购房款，新发展公司向其出具了收据，收据载明，兹收到李豪英交来XX苑住宅小区X-X—XX#购房款200000元。此后，因案涉商品房买卖合同一直未能备案、案涉房屋未办理产权登记，李豪英多次找新发展公司相关人员协商。2017年11月7日，李豪英向段霈霖发送短信询问房屋备案事宜，2017年12月6日，李豪英向时任新发展公司财务副经理曲克明电话询问案涉房产的备案事宜。另查明，本案审理过程中，新发展公司对本案2016年1月29日的证明上新发展公司公章的真实性提出异议并申请鉴定，李豪英亦申请对该证明上“焦作市新发展房地产开发有限公司”的印文与其提交样本的印文是否系同一印章盖印形成进行鉴定。对原、被告的鉴定申请，本院均予以准许，并要求双方当事人提交鉴材。新发展公司提交了辩称日期为2016年2月3日的《双方对于预告登记的约定》、标称日期为16年3月14日的《委托书》、标称日期为2019-10-14的《公章印鉴》做样本；李豪英提供了标称日期为2012年9月13日的《证明》、标称日期为2012年9月12日的《股东会决议》、标称日期为2012年9月14日的《询问笔录》、申请日期为2013.1.15的《房地产抵押权设立登记申请书》做样本。经本院委托，天津市津实司法鉴定中心就新发展公司及李豪英的鉴定申请分别作出了津津实（2021）文书鉴字第4号、津津实（2020）文书鉴字第278号司法鉴定意见书。津津实（2021）文书鉴字第4号司法鉴定意见书载明，标称日期为2016年1月29日的《证明》上“焦作市新发展房地产开发有限公司”印文与新发展公司提供样本的印文不是同一印章盖印形成。津津实（2020）文书鉴字第278号司法鉴定意见书载明，标称日期为2016年1月29日的《证明》上“焦作市新发展房地产开发有限公司”印文与李豪英提供样本的印文是同一印章盖印形成。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新发展公司与李豪英签订的商品房买卖合同主体合格，意思表示真实，内容合法，应当依法认定为有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于新发展公司的本诉请求，本院分析确认如下：李豪英作为商品房买卖合同的买受人应当按照合同约定及时足额支付购房款。合同签订之前，李豪英已支付购房款130000元，剩余249000元未支付。后李豪英因故无法办理银行按揭贷款，遂与新发展公司协商变更合同付款方式及金额。经协商，新发展公司于2016年1月29日向李豪英出具了证明，该证明载明，兹同意，李豪英所购时代雅居房屋按优惠价格执行，三天内一次性补交200000元，合计330000元，结清房款；特此证明。前文已述，该证明确系新发展公司向李豪英出具的证明，是双方当事人经协商一致达成的新的协议，系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。李豪英在该证明出具当日及按照证明载明的时间及数额支付200000元，加上之前支付的130000元，已经结清了全部购房款330000元。此时，李豪英作为商品房买卖合同的买受人已经履行了及时足额支付购房款的合同义务，不存在违约行为。故原告新发展公司主张李豪英未结清购房款，要求其继续支付购房款49000元并支付违约金15300元没有事实及合同依据，本院不予支持。关于李豪英的反诉请求，本院确认如下：如前所述，李豪英已经按照约定及时足额支付了购房款，新发展公司作为出卖人应当履行及时交付房屋、办理合同备案手续及协助办理产权登记的合同义务，但新发展公司未按约定办理合同备案手续，且在将房屋交付给李豪英后，未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未履行协助李豪英办理房屋权属登记手续，其行为已经构成违约，故李豪英要求新发展公司办理合同备案手续，并协助办理房屋权属登记手续的反诉请求符合当事人合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期取得不动产权属登记证书的违约金，本案商品房买卖合同明确约定了违约金的计算方法为已付房价款的1%，该约定不违反法律规定，本院予以确认。李豪英已支付购房款330000元，违约金应为3300元，故李豪英主张违约金3300元的反诉请求，本院予以支持。至于新发展公司主张本案违约金的起诉已超出诉讼时效，合同明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，首先，截至庭审调查结束，案涉商品房仍未能办理产权登记，这种违约状态一直持续；其次，李豪英在本案商品房买卖合同签订后多次要求新发展公司办理合同备案手续，并在新发展公司2019年8月第一次起诉时即提起反诉，要求该公司协助办理产权登记并支付违约金，李豪英主张权利的行为也导致诉讼时效中断。故李豪英主张新发展公司支付违约金3300元不超过诉讼时效，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，就本案商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00046694）向焦作市房产管理局申请登记备案；二、原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助被告（反诉原告）李豪英办理焦作市解放区XX路XXX号XX苑住宅小区X号楼X单元XX层XX号房产的权属登记手续；三、原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）李豪英逾期办证违约金3300元；四、驳回原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费704元、反诉费125元，均由原告（反诉被告）焦作市新发展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二一年五月六日书记员  张 艳附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。