江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1938号上诉人（原审被告）：吴江市莘达房产开发有限公司。委托诉讼代理人：张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐皓宇，江苏震宇震律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐旭桃。委托诉讼代理人：王会超，上海沪师律师事务所律师。委托诉讼代理人：董之润，上海沪师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈琼。委托诉讼代理人：王会超，上海沪师律师事务所律师。委托诉讼代理人：董之润，上海沪师律师事务所律师。原审被告：上海荆义房地产经纪有限公司。上诉人吴江市莘达房产开发有限公司（以下简称莘达公司）因与被上诉人徐旭桃、陈琼、上海荆义房地产经纪有限公司（以下简称荆义公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初7795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。莘达公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判荆义公司向徐旭桃、陈琼返还20万元款项及利息。2.徐旭桃、陈琼、荆义公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、莘达公司从未委托荆义公司代理房屋销售，更未委托或授权荆义公司收取购房款。二、莘达公司的销售代理公司为艾荆公司，荆义公司无权销售代理，莘达公司虽委托艾荆公司销售房屋，但未授权其收取房款。本案车库款5万元系莘达公司收取并开具收据，案涉房款20万元系荆义公司收取并开具收据，徐旭桃、陈琼作为完全民事行为能力人理应知道莘达公司销售房屋，不应向荆义公司缴纳房款，故徐旭桃、陈琼存在过错，荆义公司的收款行为不构成表见代理。三、案涉款项荆义公司并未转交给莘达公司，其收款行为构成不当得利，理应由荆义公司向徐旭桃、陈琼返还，一审判决莘达公司退还增加诉累，违反公平原则。徐旭桃、陈琼二审辩称，请求驳回上诉，维持原判。荆义公司二审未作答辩。徐旭桃、陈琼向一审法院起诉请求：1.请求判令莘达公司立即返还购房款250000元，并支付利息损失（以3万元为基数自2017年10月7日起，以22万元为基数自2017年11月20日起，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；以25万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止）；2.荆义公司对莘达公司的上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由莘达公司、荆义公司承担。一审法院认定事实：2017年10月7日，荆义公司向徐旭桃出具收据，载明收款金额30000元，收款方式为转账，收款事由为碧水云天花园洋房24幢103室定金。2017年11月20日，荆义公司向陈琼出具收据，载明收款金额170000元，收款方式为POS机刷卡，收款事由为碧水云天24幢103房款定金。同日，莘达公司向陈琼出具收据，载明收款事由为23#14车库款。该两笔款项均系陈琼在售楼处POS机刷卡支付，银联签购单交易时间分别为2017年11月20日13:09:00、13:04:05。另查明，2017年4月28日，莘达公司作为甲方与上海艾荆投资发展有限公司（以下简称艾荆公司）作为乙方签订《碧水云天项目销售代理服务合同》一份，约定由艾荆公司在2017年4月29日至2018年4月28日期间独家代理销售房屋。徐旭桃、陈琼庭审时陈述，其与莘达公司在售楼处签订过房屋认购协议书和车库定购协议书，房屋认购协议书系售楼处负责人吴志豪代表莘达公司签署，车库定购协议书是莘达公司盖章后销售人员给其的复印件，原件都不在其处，认购协议书是在支付3万元的房款定金时同日即2017年10月7日签署，售楼处销售人员称财务不在，回去加盖合同章后拍照给其。钱款都是售楼处工作人员让其支付至特定的账户，2017年11月20日的两笔款项是在售楼处刷卡，卡给了售楼处工作人员，他们设置好金额后让其输入密码。莘达公司代理人庭审时陈述，莘达公司的房屋都是由艾荆公司销售，艾荆公司和荆义公司是关联关系，其不清楚艾荆公司是否会安排荆义公司员工销售，其仅和艾荆公司结算。碧水云天售楼处有代理销售人员，也有莘达公司的人员。一般售房流程为销售公司制作销售广告、安排人员销售，在与客户达成意向后签订认购协议，由其确认合同并收取款项。上述事实由徐旭桃、陈琼提供的收据、刷卡单、微信聊天记录，莘达公司提交的碧水云天项目销售代理服务合同以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为：本案争议焦点为荆义公司收取徐旭桃、陈琼20万元购房定金是否对莘达公司构成表见代理。徐旭桃、陈琼要求退还购房款项，莘达公司否认收到徐旭桃、陈琼的购房款20万元,称荆义公司收取后未交付给莘达公司。一审法院认为徐旭桃、陈琼通过荆义公司销售人员在莘达公司的碧水云天项目售楼处产生购房意向，并根据销售人员的指示转账或当场经POS机刷卡支付购房定金3万元、17万元和车库款5万元，其中徐旭桃、陈琼于2017年11月20日通过POS机刷卡支付第二笔购房定金和车库款时仅相隔几分钟，购房者无法区分款项向何方支付，亦无从知晓荆义公司与艾荆公司、莘达公司之间的关系，结合莘达公司所述荆义公司与艾荆公司之间存在关联关系，故购房者有理由相信荆义公司有权代理销售莘达公司的房产，荆义公司的销售行为构成表见代理。徐旭桃、陈琼向荆义公司支付购房定金应视为向开发商支付款项，荆义公司是否向开发商给付款项，徐旭桃、陈琼无从得知，亦不应为此承担法律责任。荆义公司代理莘达公司收取款项后，徐旭桃、陈琼与莘达公司未能形成有效的房屋买卖协议，且客观上也无法继续形成并履行协议，莘达公司理应退还购房定金和车库款合计25万元。关于资金占用期间的利息，徐旭桃、陈琼有权要求莘达公司返还资金占用期间的孳息，其主张的计算方式，合法合理，一审法院予以支持。由于荆义公司收取购房定金的行为对莘达公司构成表见代理，徐旭桃、陈琼要求荆义公司对莘达公司的上述付款义务承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴江市莘达房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还徐旭桃、陈琼购房款250000元并支付资金占用期间的利息（以3万元为基数自2017年10月7日起，以22万元为基数自2017年11月20日起，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日；以25万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止）。二、驳回徐旭桃、陈琼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2525元，由吴江市莘达房地产开发有限公司负担。二审与一审查明事实一致。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审中，莘达公司明确对于一审判决其退还5万元车库款无异议。莘达公司陈述，据了解荆义公司的股东朱作营，也是艾荆公司的股东，但具体什么关系莘达公司也不清楚。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，徐旭桃、陈琼在莘达公司的碧水云天项目售楼处通过荆义公司销售人员的指示转账或通过POS机刷卡支付了购房定金3万元和17万元、车库款5万元，其中徐旭桃、陈琼支付的17万元购房定金与5万元车库款之间仅间隔几分钟，结合莘达公司授权艾荆公司独家代理案涉楼盘，莘达公司也陈述艾荆公司与荆义公司之间存在关联性，徐旭桃、陈琼作为普通购房者在销售人员指示下在售楼处付款，其无从知晓莘达公司与艾荆公司以及荆义公司之间的关系，徐旭桃、陈琼有理由相信荆义公司有权代理销售莘达公司的房产，荆义公司的收款行为构成表见代理，故在客观上房屋买卖合同无法继续履行的情况下，徐旭桃、陈琼有权要求莘达公司退还款项及利息。莘达公司主张徐旭桃、陈琼有过错，荆义公司的收款行为不构成表见代理，其理由不成立，本院不予支持。至于荆义公司在收款后有无将款项转交给莘达公司，莘达公司应当与荆义公司或艾荆公司另行处理，莘达公司以此为由主张应当由荆义公司将款项返还给徐旭桃、陈琼，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，莘达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由莘达公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年五月八日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉