贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0422民初760号原告：中国工商银行股份有限公司普定支行，住所地：贵州省安顺市普定县丰林路4号楼凯旋城1栋4-12。统一社会信用代码：91520422915820015R负责人:程恒，该支行行长。委托诉讼代理人：胡玉兰，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：周汕，男，1988年2月11日生，汉族，贵州省贞丰县人，住贞丰县。被告：王欣怡，女，1991年10月30日生，汉族，贵州省织金县人，住织金县。被告：贵州深远房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇农贸市场。统一社会信用代码：915204227854850271。法定代表人：刘飞，该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司普定支行（以下简称：普定工行）诉被告周汕、王欣怡、贵州深远房地产开发有限责任公司（以下简称：深远公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理，依法由审判员陈佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普定工行委托诉讼代理人胡玉兰到庭参加诉讼，被告周汕、王欣怡、深远公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告周汕、王欣怡签订的《个人购房借款／担保合同》；二、判令被告周汕、王欣怡立即偿还原告贷款余款本金人民币67563.06元及相应利息（①截止到2020年11月21日的利息、罚息合计为3444.18元；②2020年11月22日之后的罚息以67563.06元为基数按罚息利率7.7175%／年计算至该笔借款清偿完毕之日为止；③复利按上述利息3444.18元加上2020年11月22日之后产生的罚息为基数，按7.7175%／年利率计算至该笔借款清偿完毕之日为止）；三、判令被告周汕、王欣怡承担本案原告的律师代理费（按被告归还的借款本金、利息、罚息金额的5%计算）；四、请求判令被告贵州深远房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带偿还责任；五、判令原告对被告周汕、王欣怡所有的位于贵州省安顺市普定县的房屋及土地在诉讼请求第二、三项债权范围内就抵押财产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；六、本案诉讼费、保全费由三被告承担。原告当庭变更诉讼请求，将利息及罚息变更为5396.03元。事实和理由：2016年2月1日，原告与被告周汕、王欣怡签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定：原告向被告周汕、王欣怡提供个人购置住房贷款，贷款金额10万元（见合同第1条、第39条），贷款期限为10年（合同第3条、第42条），还款方式为按月等额还款（第6条、第47条），贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%确定（合同第4条、第43条）；合同第4.2条、第44条约定贷款发放后如遇基准利率调整的，如贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率确定并执行新的利率；合同第9.1条、第52条的约定，借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定利率基础上加收50%确定。且出现合同第14.1条第Ｌ项约定的“连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的情形，原告有权依据借款合同第14.2条第（4）项宣布本合同立即到期，要求被告周汕、王欣怡立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。包括贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担（合同17条）。被告周汕、王欣怡以位于贵州省安顺市普定县的房屋及土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，且已办理抵押权预告登记。被告贵州深远房地产开发有限公司作为保证人，对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。原告依约发放贷款后，被告周汕、王欣怡多次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约。原告有权依约宣布本合同项下未偿还的贷款立即到期，要求被告周汕、王欣怡立即全部清偿尚欠的本金、利息、罚息和其他费用，解除本合同，并根据合同第10.2条的约定，要求被告贵州深远房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费等承担阶段性担保责任。为了维护原告的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之相关规定，向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告如前所请。被告周汕、王欣怡、深远公司未作答辩。原告向本院提供以下证据：1、营业执照、负责人身份证明、身份证、企业信息查询复印件，证明原、被告主体身份情况；2、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、历史明细列表、贷后管理单复印件，证明原被告贷款关系、保证人担保关系，并就贷款金额、期限、放款日、还款日、利率、罚息及保证责任的承担方式等进行明确约定；原告如期如数向被告发放贷款后，被告未能按时偿还贷款本息，且经原告多次催告后未能偿还；3、不动产登记证明复印件，证明被告用贷款购买的房屋为该笔贷款提供抵押担保，并于2016年1月29日办理了抵押权预告登记的事实；4、委托代理合同复印件，证明原告因本案聘请律师进行诉讼的事实。被告周汕、王欣怡、深远公司未向本院提交证据。上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2016年2月1日，原告普定工行与被告周汕、王欣怡签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告周汕、王欣怡提供购房贷款，贷款金额为100000元，借款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准（若遇基准利率调整则做相应调整）。还款方式为按月等额本息还款，若未按约定日期还款，则加收50%罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告周汕、王欣怡以其向被告深远公司购买的位于普定县房屋为该笔贷款提供抵押担保（担保期间为2016年1月22日至2026年1月22日），并办理了抵押权预告登记（登记证号：安市房预普定字第××号）。被告深远公司作为保证人对该笔借款提供阶段性连带责任保证，若上述抵押登记正式办理完毕且原告收到房屋的他项权证书，则保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。同时约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息、及其他费用，解除本合同。合同签订后，原告于2016年2月1日，向被告发放借款100000元，借款借据上载明该笔借款的执行年利率为5.145%，借款到期日为2026年2月1日。后因被告自2020年1月起多次逾期还款，直至原告起诉后，截至2021年5月1日尚欠原告借款本金67563.06元，积欠利息5396.03元。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，是合法、有效的合同。合同订立后，原告按照合同约定向被告发放了贷款，被告自2020年1月起就未依约定按期偿还贷款本息，已连续三个月或累计六次未足额偿还贷款本息，原告根据合同约定宣布借款到期，请求解除合同，理由充分，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”和第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，因被告违约导致合同解除，原告主张被告偿还借款本金67563.06元及2021年5月1日前积欠的利息5396.03元和复利以及2021年5月1日后的利息，本院予以支持；对案涉借款的抵押物，因原告普定工行办理的是抵押权预告登记，根据《中华人民共和国和物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权，该抵押权预告登记并未发生抵押权效力，故对其要求就抵押房产享有优先受偿全的请求，本院不予支持，但被告深远公司与原告约定对借款承担阶段性连带保证责任，按照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告深远公司应对该笔借款承担连带偿还责任；原告诉请判令二被告赔偿原告为实现上述债权而产生的律师费，因该律师费尚未实际产生，且原告未提供其律师费支出的合法凭证，本院被不予支持。被告周汕、王欣怡、深远公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五、第二百零六条、第二百零七条，《中华人共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国和物权法》第二十条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司普定支行与被告周汕、王欣怡、贵州深远房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告周汕、王欣怡在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司普定支行借款本金67563.06元和2021年5月1日前的利息5396.03元以及2021年5月1日后的利息（利息从2021年5月1日起以借款本金67563.06元为基数，按年利率7.7175％计算至该款清偿之日止），复利以5396.03元为基数，按年利率7.7175％从2021年5月1日起计算至该款清偿之日止；三、被告贵州深远房地产开发有限公司对上述借款承担连带偿还责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司普定支行的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费1576元，减半收取788元，由被告周汕、王欣怡、贵州深远房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未上诉的，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满二年内向本院申请执行。审判员  陈佳二〇二一年五月三十一日法官助理龙雨秋书记员刘凯迪