辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初822号原告：盖风珍，女，1966年3月24日出生，汉族，住庄河市昌盛街道张屯村大孙屯17号。公民身份号码：210283196603245022。委托诉讼代理人：彭振路，男，1987年12月8日出生，汉族，系原告儿子，住庄河市光明山镇吕沟村刘屯46号。公民身份号码：210283198712085039。被告：宋先明，男，1993年3月21日出生，汉族，住盖州市什字街镇牌坊村3号32。公民身份号码：210881199303215378。被告：庄河市嘉悦房屋交易有限公司，住所地：庄河市新华街道站前委向阳路一段372号1层。统一社会信用代码：912102837772953039。法定代表人：吴清华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶绍云，系辽宁昌汉律师事务所律师。原告盖风珍与被告宋先明、庄河市嘉悦房屋交易有限公司（以下简称嘉悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告盖风珍及其委托诉讼代理人彭振路、被告宋先明、被告嘉悦公司委托诉讼代理人叶绍云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告盖风珍与被告宋先明签订的《房地产买卖合同》。2、请求被告嘉悦公司代被告宋先明支付违约赔偿金2万元。3、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2020年12月8日，原告与被告宋先明签订《房地产买卖合同》，被告嘉悦公司作为居间方也在《房地产买卖合同》上签字确认，《房地产买卖合同》中约定被告宋先明购买原告所有的坐落于庄河市，被告宋先明交付定金1万元，当日三方又签订补充合同，约定将定金增加至2万元，嘉悦公司共收取被告宋先明交付的定金2万元。《房地产买卖合同》约定，被告宋先明在签订合同之日起30个工作日内，交首付款11万元，约定到期后，被告宋先明没有履行交首付款义务，2021年2月3日，被告嘉悦公司向原告出具《伟业御景城房屋买卖情况说明》，通知原告，被告宋先明未按合同约定履行义务。根据《房地产买卖合同》第八条约定，买卖双方或一方未按合同约定履行义务逾期超过10天，守约方有权解除买卖合同。根据《房地产买卖合同》第六条规定，被告宋先明已经交付的定金应支付给原告作为违约赔偿。原告与二被告多次协商解决无果，现请求依法解除原告与被告宋先明签订的《房地产买卖合同》，并支付违约赔偿金2万元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求支持原告的诉讼请求。被告宋先明辩称：我想和原告协商能不能把定金退回来一点，我房子现在钱凑不够了。被告嘉悦房屋交易有限公司辩称：对事实和理由部分没有争议，但被告嘉悦公司只是作为中介机构，由于被告宋先明未履行合同义务，导致买卖合同不能履行，应该由其承担责任。被告嘉悦公司同意扣除双方应当承担的中介费外的款项代被告宋先明支付给原告。本院经审理认定事实如下：2020年12月8日，原告（卖方）由其儿子彭振路作为代理人与被告宋先明（买方）、嘉悦公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，主要内容为：“买卖双方通过居间方出售及购买卖方所有的位于庄河市房屋，房屋权属证号为08××11，建筑面积约78.44平方米。房屋成交价格为490000元。付款方式：1.定金：人民币10000元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，买受人应于本合同签订之日支付定金人民币10000元，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。2.定金以外的付款方式：商业贷款。买方于本合同签订之日起三十个工作日内备齐首付款房款人民币110000元，由三方将该款项存入银行作资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用交由居间方代为保管。买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度和年限以银行（或公积金管理中心）最终审核为准，首付房款多退少补。居间费用：买卖双方支付居间方的居间费用以居间方与买卖双方签订的《房地产居间服务合同》为准。违约责任：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各承担居间费用总额的百分之五十，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。买卖双方或一方未按合同约定的时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按本合同的约定承担违约责任，三方另有约定的除外。”当日，三方又签订《合同补充/变更协议》，约定：“买卖双方协商一致，由原合同约定定金壹万现变更为定金贰万。”后，原告（甲方）由其儿子彭振路作为代理人与被告嘉悦公司（乙方）签订了《房地产居间服务合同》，约定：“甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费人民币7350元。”上述协议签订后，被告宋先明交纳定金20000元，该定金现由被告嘉悦公司保管。定金交纳后，被告宋先明至今未交纳剩余款项且在庭审中表示到年底才能攒够钱款。诉讼中，本院于2021年4月1日向被告宋先明送达了起诉状副本。本院所认定的上述事实有《商品房买卖合同》及《合同补充/变更协议》、《房地产居间服务合同》及当事人的陈述等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》及《合同补充/变更协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则与诚实信用原则，合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告宋先明未在三方约定的时间内交齐首付款，且截至原告起诉时被告亦未交齐上述款项，依据“买卖双方或一方未按合同约定的时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同”的约定，原告有权要求解除合同，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，结合本案，合同应自起诉状副本送达之日即2021年4月1日起解除。按照合同约定，被告宋先明交纳的定金应支付给原告盖风珍作为违约赔偿，现该定金由被告嘉悦公司保管，故应由被告嘉悦公司代被告宋先明向原告盖风珍给付。综上，对原告要求解除合同和支付违约赔偿的诉讼请求，本院予以支持。关于被告嘉悦公司辩称应扣除双方应当承担的中介费代被告宋先明支付的意见，本院认为，三方签订的《房地产买卖合同》、《合同补充/变更协议》及原告与被告嘉悦公司签订的《房地产居间服务合同》并未对被告嘉悦公司可扣除中介费的事项进行约定，被告的中介费应依据其与原告盖风珍、被告宋先明签订的《房地产居间服务合同》主张权利，不应在本案中一并处理，故对该辩解意见，本院不予采纳。综上，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十七条之规定，判决如下：一、原告盖风珍、被告宋先明与被告庄河市嘉悦房屋交易有限公司签订的《房地产买卖合同》于2021年4月1日起解除。二、被告庄河市嘉悦房屋交易有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将其保管的定金20000元代被告宋先明向原告盖风珍给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，原告已预交，由被告宋先明负担150元，于本判决生效之日起七日内向庄河市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交案件受理费150元，应予退还150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘轶华二〇二一年五月十七日书记员  李 敏附：本判决适用相关法律条文《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。