山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0612民初512号原告：烟台新潮房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区牟山路98号。法定代表人：宋向阳，董事长。委托诉讼代理人：孙庆捷，烟台牟平武宁法律服务所法律工作者。被告：于庆军，男，1970年8月1日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。负责人：王永华，行长。委托诉讼代理人：徐敬涛，男，该单位职工。原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告于庆军、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告烟台新潮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙庆捷、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人徐敬涛到庭参加诉讼，被告于庆军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台新潮房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预字2010第028-636号）及补充协议，解除原告、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同；2.判令被告、第三人协助原告到房管部门办理撤销商品房买卖合同备案及注销涉案房产预告登记、预抵押登记；3.被告支付原告从2017年5月至2020年8月垫付银行贷款利息29708.15元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告返还房屋，变更增加第三项诉讼请求为要求被告支付原告自2017年5月24日至2021年4月30日垫付的银行贷款利息35990.92元。事实和理由：2012年11月27日原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，2013年1月4日被告与第三人签订了以原告为保证人的个人购房担保借款合同，抵押该房产办理贷款255000元购买位于烟台市牟平区，并在房管部门办理合同备案和房产预售、预抵押登记。从2015年2月至2021年4月的欠款由原告垫付。于庆军未作答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，对原告的第一、三、四项诉请没有异议，同意在原告向第三人一次性偿还剩余全部贷款本息（含罚息、复利）的情况下，协助原告办理预抵押登记解除手续。本院认定事实如下：2012年11月27日原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：烟房预字2010第028-636号）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋总价364767元，首付款109767元，剩余部分255000元于2012年12月30日前用按揭贷款支付。2013年1月4日，原告、被告及第三人签订个人购房担保借款合同，被告以涉案房屋作为抵押物，原告作为保证人，向第三人借款255000元。2013年1月22日，第三人将255000元发放至被告指定的原告账户。2017年7月14日原告就其为被告垫付2015年2月25日至2017年4月24日期间的借款本息39003.87元及截至2017年7月5日垫付款的利息2161.04元对被告提起诉讼，本院作出（2017）鲁0612民初1996号民事判决书，支持了原告的诉讼请求，上述裁判文书已生效。庭审中，原告提交收据二份，证明被告向原告交纳房款801元、公共维修基金5862元；提交还款凭证一宗，证明自2017年5月24日至2021年4月30日原告代被告偿还第三人借款本息情况；提交住宅使用说明书、质量保证书各一份，证明涉案房屋已交付被告。第三人对原告提交的还款凭证没有异议，称对其他证据不清楚。第三人提交被告还款明细表一份，证明截至2021年4月30日，被告尚欠借款本金199932.22元。原告对上述证据的真实性没有异议。根据第三人提交的还款明细、原告提交的还款凭证及当庭陈述、（2017）鲁0612民初1996号民事判决书计算，2013年2月25日至2015年2月2日期间被告偿还借款本金10038.56元，2015年2月25日至2017年4月24日期间原告代被告偿还借款本金14340.57元，2017年5月24日至2021年4月30日期间原告代被告支付利息（含复利、罚息）35990.92元。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利，对原告及第三人提交证据的真实性，本院予以确认。商品房买卖合同、个人购房担保借款合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效，各方当事人应当按照合同中的约定履行各自义务。被告未按个人购房担保借款合同的约定按时偿还借款本息，致使原告承担保证责任，被告至今未向原告偿还垫付款项，原告以合同目的不能实现为由，要求解除商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同及补充协议被确认解除后，原告要求被告返还涉案房屋，本院予以支持。原告应向被告返还公共维修基金5862元。根据法律规定，商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房担保借款合同，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告应向被告返还房款801元、被告偿还的借款本金10038.56元，向第三人偿还剩余的借款本金199932.22元及可能产生的利息、复利、罚息等。（2017）鲁0612民初1996号民事判决书已生效，判决被告支付原告垫付款39003.87元，上述款项中包含原告代偿借款本金14340.57元，本案中原告应当向被告返还该部分借款本金，合计返还借款本金24379.13元。原告作为个人购房担保借款合同的保证人，代被告支付2017年5月24日至2021年4月30日期间的部分利息（含复利、罚息）35990.92元，原告向被告行使追偿权，本院予以支持。商品房买卖合同及个人购房借款合同解除后，涉及商品房买卖合同、涉案房屋的相关登记备案的处理，属于行政部门的职责范围，本院不予受理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台新潮房地产开发有限公司与被告于庆军签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预字2010第028-636号）及补充协议；二、解除原告烟台新潮房地产开发有限公司、被告于庆军及第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2013年1月4日签订的个人购房担保借款合同；三、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告于庆军房款801元、借款本金24379.13元、公共维修基金5862元，合计31042.13元；四、被告于庆军于本判决生效之日起十日内支付原告烟台新潮房地产开发有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行垫付的借款利息等款项35990.92元；五、被告于庆军于本判决生效之日起十日内向原告烟台新潮房地产开发有限公司返还位于烟台市牟平区；六、原告烟台新潮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行偿还剩余借款本金199932.22元及可能产生的其他款项；七、驳回原告烟台新潮房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6772元，由被告于庆军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  隋素平人民陪审员  曲传斌人民陪审员  林治甫二〇二一年五月十四日书 记 员  吴 倩