广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初4775号原告：周婕，女，1987年3月3日出生，汉族，住湖南省衡南县。原告：肖前兵，男，1981年9月7日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：王虎生，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市汇盛贸易有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路5号130房。法定代表人：张吕娥。被告：广州瑞万置业有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路5号131房。法定代表人：张吕娥。两被告共同委托诉讼代理人：郑春园，女，系被告广州市汇盛贸易有限公司的员工。原告周婕、肖前兵诉被告广州市汇盛贸易有限公司（以下简称“汇盛公司”）、广州瑞万置业有限公司（以下简称“瑞万公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周婕、肖前兵的共同委托诉讼代理人王虎生到庭参加了诉讼，被告汇盛公司、瑞万公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周婕、肖前兵向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告汇盛公司就案涉房屋所签订的租赁期限为2038年12月31日至不动产证约定截止日的《补充协议》无效；2.解除原告与被告汇盛公司就案涉房屋签订的《璞悦里使用权转让认购书》、《璞悦里房屋使用权转让书》以及租赁期限为2018年12月31日至2038年12月30日的《补充协议》；3.被告汇盛公司立即返还原告支付的款项400000元；4.被告汇盛公司赔偿资金占用利息（自2018年9月16日起至款项全部退还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，具体计算方法是：2018年9月16日至2019年6月15日期间，以270000元为基数，2019年6月16日至款项退清之日止，以400000元基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.被告瑞万公司对被告汇盛公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年，被告汇盛公司面向社会公众推出“璞悦里”楼盘，投放大量广告，并在广告中详细描述该楼盘地址、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息，宣称该楼盘具有不动产权证，坐落于番禺××××号，权利性质为商品房，期限为48年，并承诺“无条件入户送学位、不限购、48000元买广州户口”等，以此加强交易力度。2018年9月8日，原告与被告汇盛公司签订《璞悦里使用权转让认购书》，后售楼处以正在办理相关手续为由，骗取原告暂时不能直接签订房屋买卖合同，而让原告签订《房屋使用权转让书》，约定被告汇盛公司将位于璞悦里1-601号房的房屋使用权转让给原告，总转让价为400000元。原告于2018年9月16日支付了定金48000元、首付款222000元，于2019年6月16日支付了后期款67000元，被告汇盛公司出具内容为租金款的收款收据予以确认。剩余尾款由原告通过两被告的实际控制人张勇转交，至此，原告向被告汇盛公司支付了全部转让款。双方签订的《璞悦里使用权转让认购书》和《璞悦里房屋使用权转让书》虽然名为使用权转让认购书和转让书，但从认购书、转让书和收款收据的内容来看，双方明确约定了涉案房屋的租金价格以及其他租赁事项，其实是租赁合同性质，并非房屋使用权转让。同时，从双方后面签订的《补充协议》来看，双方订立的也是租赁合同关系，故本案属房屋租赁合同纠纷。2019年8月6日，其他业主在广州市番禺区国土资源和规划局查询才知道涉案不动产规划用途为工业，并非住宅用途，原告才知上当受骗，至此被告汇盛公司违法违规、欺诈销售的事实才得以明朗。2019年10月30日，广州市番禺区市场监督局作出穗番工商处字[2019]2774号行政处罚决定书，认定被告汇盛公司将工业用地自建房开发成“璞悦里”公寓项目违法以租代售，并隐瞒工业用地的用途对外作出虚假宣传欺骗包括原告在内的众多消费者。因此可以确定被告汇盛公司隐瞒了涉案房屋真实的性质和使用年限，并以国土部门错误登记的产权证作为附件与原告签订合同，导致原告误以为涉案房屋的性质为商品房、使用权限仍为70年而交纳租金并签订上述合同，原告签订合同是基于认为案涉房屋可以拥有长约47年的使用年限，现实与其预期的合同目的不一致。因此，原告提出解除与被告汇盛公司之间签订的《璞悦里使用权转让认购书》、《璞悦里房屋使用转让书》和《补充协议》。另外，原告与被告汇盛公司签订的《补充协议》，租赁期限分别约定为2018年12月31日至2038年12月30日、2038年12月31日至不动产证约定截止日，根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故上述补充协议约定该租赁期限2038年12月31日至不动产证约定截止日部分因违反法律法规的禁止性规定而无效。被告汇盛公司为法人独资公司，唯一股东是被告瑞万公司，两被告共同收取了原告的购房款，且不能证明两者财产独立，故两被告应连带承担退还款项的责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告汇盛公司、瑞万公司无作答称。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：被告汇盛公司是由被告瑞万公司独资开设的一人有限责任公司。广州市番禺××××号权属人登记为被告汇盛公司，土地性质为国有建设用地使用权，在2016年4月13日由相关部门核发的产权证【粤（2016）广州市不动产权第07210744号】上登记的权利性质为商品房，用途为宿舍楼，该证附记：登记案号201626361；已收国有土地使用权出让金，使用权出让年限从1995年11月9日起，居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地40年，其他用地50年；此共用土地面积由权属人共同使用；房屋用途：宿舍楼。2018年12月18日，相关主管部门对上述楼宇重新发证【粤（2018）广州市不动产权第07235176号】，该证上登记的权利性质为自建房，用途为工业，该证附记：登记字号201821299；已收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1995年11月9日起至2045年1月8日止，用地面积2984.7平方米；所在层1-7；城市规划房屋用途：宿舍楼。原告提供的穗番国规【2018】325号《广州市番禺区国土资源和规划局关于更正不动产权证登记房屋性质的函》复印件显示，广州市番禺区国土资源和规划局于2018年8月20日向被告汇盛公司发出上述函件，内容是：上述粤（2016）广州市不动产权第07210744号产权证书登记性质为“商品房”，经核查，该房屋首次登记权属人为番禺阳光实业公司，用地性质为工业用地，规划房屋用途为宿舍楼，属工业用地上单位自建房屋，房屋性质应为“自建房”，与不动产权证登记房屋性质为“商品房”不一致，故通知被告汇盛公司在收到该函件之日起30个工作日内，提供不动产权证原件等材料办理更正登记手续。原告称该函件复印件是被告汇盛公司提供的。案涉房屋地址为广州市番禺××××号璞悦里1栋601号房，位于上述争议的不动产权证书所在楼宇内。2018年9月8日，被告汇盛公司与原告签订《璞悦里使用权转让认购书》，约定原告受让被告汇盛公司名下的案涉房屋，成交总楼价款为400000元；签订认购书的同时原告向被告汇盛公司支付50000元定金，首期房款200000元（含已支付的定金）须于2018年9月16日前付清，并于7个工作日内到被告汇盛公司指定地点签订《使用权转让协议》，提交相关资料向贷款银行办理200000元的按揭手续。及后，原告与被告汇盛公司签订《璞悦里房屋使用权转让书》，约定被告汇盛公司将案涉房屋的使用权转让给原告，该单元用途为宿舍，建筑面积为32.59平方米，套内面积24.63平方米，装修标准为精装。原告经实地看房，对上述房屋已充分了解，使用期限自2018年12月31日起至不动产权证约定到期时间止。本协议约定使用期限届满后，被告汇盛公司承诺不要求原告搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相违背或无其他不可抗力事由的前提下，原告仍可继续使用该物业，并且被告汇盛公司不得向原告的继续使用行为收取任何费用。原告受让该物业使用权的转让价格为449134元，成交总转让价格款为400000元；原告应在签订本转让书的同时向被告汇盛公司支付定金50000元，首期款项270000元（含已支付的定金）须于2018年9月16日前付清，并于7个工作日内提交相关资料向贷款银行办理130000元的按揭手续，按揭手续须于7天内办理完成。被告汇盛公司已向原告明示双方将签订的住房租赁合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其它文件、证书等；原告声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其它文件、证书等，且无异议；对所受让使用权的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。原告应在双方签订本转让书后约定的时间内，凭本转让书和已付首期款项/全额款项之收据，与被告汇盛公司签订《广州市住房租赁合同》。本协议签订之日起至起租日开始前，双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按款项总额的30%向对方支付违约金。本协议约定使用期限开始之日起，原告不得擅自解除本合同及其补充协议等；若原告无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应按剩余使用期限对应之款项的30%向被告汇盛公司支付违约金，违约金不足以补偿被告汇盛公司损失的，原告需按被告汇盛公司实际损失予以赔偿；剩余使用期限对应之款项在扣除违约金或被告汇盛公司实际损失（以较高者为准）后无息退还原告。因原告原因导致原合同及本协议解除的，原告应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若原告拒不迁出的，被告汇盛公司有权要求原告按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，原告还应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用。该单元的交付标准为精装修交付，具体见附件二。原告应在接到交付通知书之日起7日内对该单元进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为验收合格并同意接收该单元；原告认为该单元不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。原告知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三），原告同意对该单元房屋仅享有使用权等。该使用权转让书的附件三是粤（2016）广州市不动产权第07210744号不动产权证书复印件。上述《璞悦里房屋使用权转让书》的签订日期为空。再及后，被告汇盛公司作为出租方，与作为承租方的原告就案涉房屋签订《补充协议》，约定：租赁期限为20年，即自2018年12月31日至2038年12月30日，20年租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租期自动延长至该栋物业不动产证约定时间。若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2038年12月30日至该栋物业不动产证约定时间的租赁合同。该单元的用途为宿舍，建筑面积32.59平方米，套内面积24.63平方米，由广州璞悦房屋租赁有限公司提供物业管理服务。原告承租单元的租金总额为400000元，原告于2018年9月16日前支付全部租金的67%，即270000元，剩余33%的租金，即130000元，原告应申请办理银行贷款手续，并按照贷款方式付款。本协议约定租赁期限内（即自2018年12月31日至该栋物业不动产证约定时间）及租赁期满原告继续使用该单元物业的，原告使用该单元物业所发生的费用均由原告自行承担。因办理租赁登记备案手续而签订的租赁合同与本协议不一致的，以本协议为准。被告汇盛公司应于2018年12月31日前将该单元交付原告使用；被告汇盛公司未能按本协议约定期限将单元交付原告使用，按双方实际交付日期起算租期。原告在办理收楼手续且付清全部款项后，有权将该单元予以转租，但转租期限不得超过本协议约定的期限，即不超过2065年11月8日。原告知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三），原告同意对该单元房屋仅享有使用权，被告汇盛公司没有配合办理产权过户的义务。如后续政府政策允许该单元房屋可以办理产权过户，被告汇盛公司同意配合。本协议约定租赁期限届满后（即至不动产权证约定截止之日止），被告汇盛公司承诺不要求原告搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相违背或无其他不可抗力事由的前提下，原告仍可继续使用该物业，并且被告汇盛公司不得向原告的继续使用行为收取任何费用。本协议签订之日起至起租日开始前，双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按租金总额的30%向对方支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，被告汇盛公司不得擅自解除原合同及本协议，若被告汇盛公司无法定或约定原因单方擅自解除原合同及本协议的，应无息向原告退还剩余租期对应之租金，并按剩余租期对应之租金的30%向原告支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，原告不得擅自解除原合同及本协议，若原告无法定或约定原因单方擅自解除原合同及本协议的，应按剩余租期对应之租金的30%向被告汇盛公司支付违约金，违约金不足以补偿被告汇盛公司损失的，原告需按被告汇盛公司实际损失予以赔偿，剩余租期对应之款项在扣除违约金或被告汇盛公司实际损失（以较高者为准）后无息退还原告。因原告原因导致原合同及本协议解除的，原告应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若原告拒不迁出的，被告汇盛公司有权要求原告按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，原告还应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用。双方于2018年9月16日就该单元租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》（本协议内简称“原合同”），本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准等。该补充协议的附件三是粤（2016）广州市不动产权第07210744号不动产权证书复印件。该补充协议仅显示于2018年签订的，没有显示具体签订日期。2018年9月16日，原告分两次向被告汇盛公司支付了48000元和222000元，合计270000元。2019年6月16日，原告向被告汇盛公司支付了67000元。被告汇盛公司分别出具三份《收款收据》确认收到原告支付的上述三笔案涉房屋的租金等款项。原告主张剩余租金63000元是被告汇盛公司拖欠原告的借款，双方协商以该笔借款折抵剩余租金，但被告汇盛公司没有就该笔租金出具收据。庭审中，原告称《璞悦里房屋使用权转让书》的签订日期为2018年9月8日，《补充协议》是在2018年间签订的，但记不清具体签订日期。上述补充协议提及的《广州市房屋租赁合同》确有签订，但签订后被告汇盛公司以需要盖章为由收回后没有交还给原告，合同内容与补充协议一致。原告称没有收到被告汇盛公司发出的收楼通知，也没有办理收楼手续。原告还称，被告汇盛公司从未告知案涉楼宇产权证变更登记的相关情况。另查明，被告汇盛公司因案涉楼宇“以租代售”的行为被广州市番禺区工商行政管理局行政处罚。本院认为：原告与被告汇盛公司签订的《璞悦里使用权转让认购书》、《璞悦里房屋使用权转让书》虽然名为使用权转让书，但从转让书的内容以及结合双方后面签订的《补充协议》来看，里面明确约定了案涉房屋的租金价格以及其他租赁事项，其实是租赁合同性质，并非房屋使用权转让，故双方应为房屋租赁合同关系，本案属房屋租赁合同纠纷。关于案涉《璞悦里使用权转让认购书》、《璞悦里房屋使用权转让书》以及《补充协议》的效力问题。本院认为，首先、原告与被告汇盛公司签订的《补充协议》，租赁期限分别约定为2018年12月31日至2038年12月30日、2038年12月31日至不动产证约定截止日。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故租赁期限为2038年12月31日至不动产证约定截止日的《补充协议》因违反法律法规的禁止性规定而无效；第二，原告与被告汇盛公司签订的《璞悦里使用权转让认购书》、《璞悦里房屋使用权转让书》以及租赁期限为2018年12月31日至2038年12月30日的《补充协议》所形成租赁合同关系是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除《璞悦里使用权转让认购书》、《璞悦里房屋使用权转让书》以及租赁期限为2018年12月31日至2038年12月30日的《补充协议》，要求被告汇盛公司返还所支付的租金能否支持的问题。被告汇盛公司以国土部门错误登记的产权证作为附件与原告签订合同，导致原告误以为案涉房屋的性质是商品房、使用权限为70年而签订上述合同并交纳租金。原告签订合同是基于认为涉案房屋可以拥有长约47年的使用年限，现实与其预期的合同目的不一致。被告汇盛公司在得知国土部门将案涉楼宇产权错误登记后不及时主动告知原告真实的情况，导致原告继续履行交纳租金等合同义务。因此，原告选择以解除前述合同对自身权利进行救济，并无不妥。前述合同解除以及超过20年部分的租赁合同被认定无效，双方应当相互返还。原告主张已向被告汇盛公司支付了400000元租金，但仅提供了被告汇盛公司开具的总金额为337000元的三份《收款收据》。原告主张剩余租金63000元，是经协商以被告汇盛公司拖欠原告的借款63000元折抵，但没有提供证据予以证实，故本院对原告的该主张不予采信。根据原告提供的上述三份《收款收据》，本院认定原告向被告汇盛公司支付的租金总额为337000元。被告汇盛公司应向原告返还该租金，并向原告赔偿资金占用期间的利息损失（2018年9月16日至2019年6月15日期间，以270000元为基数；2019年6月16日至2019年8月19日期间，以337000元基数，均按同期中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。自2019年8月20日起至款项退清之日止，以337000元基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告超出此款额的退还租金及利息请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告瑞万公司的责任问题。被告汇盛公司是一人有限责任公司，被告瑞万公司作为该公司股东，未能提供证据证实公司财产独立于其自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，其应对被告汇盛公司的上述欠款及利息承担连带清偿责任。被告汇盛公司和瑞万公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周婕、肖前兵与被告广州市汇盛贸易有限公司就位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里1栋601号房屋所签订的租赁期限为2038年12月31日至不动产证约定截止日的《补充协议》无效；二、解除原告周婕、肖前兵与被告广州市汇盛贸易有限公司就位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里1栋601号房屋签订的《璞悦里使用权转让认购书》、《璞悦里房屋使用权转让书》以及租赁期限为2018年12月31日至2038年12月30日的《补充协议》；三、被告广州市汇盛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周婕、肖前兵返还租金337000元及利息（2018年9月16日至2019年6月15日期间，以270000元为基数；2019年6月16日至2019年8月19日期间，以337000元基数，均按同期中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。自2019年8月20日起至款项退清之日止，以337000元基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告广州瑞万置业有限公司对被告广州市汇盛贸易有限公司的上述欠款及利息承担连带清偿责任；五、驳回原告周婕、肖前兵的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由原告周婕、肖前兵负担575元，由被告广州市汇盛贸易有限公司与广州瑞万置业有限公司共同负担3075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  廖敏玲二〇二一年五月六日书记员  苏晓俭