四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1220号 上诉人（原审被告）：廖建军，男，1975年9月19日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：魏玥，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁樱子，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任钧鸣，男，1973年11月15日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：汪丹，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭正英，女，1976年12月25日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：汪丹，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都海诚房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市邛崃市临邛镇司马大道168号。 法定代表人：程联合，执行董事。 管理人：四川发现律师事务所律师、大信会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所。 负责人：马嘉。 委托诉讼代理人：徐杰，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蕾，四川发现律师事务所律师。 原审被告：游小莉，女，1974年5月10日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：梁樱子，四川矩衡律师事务所律师。 上诉人廖建军与被上诉人彭正英、任钧鸣、成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚公司）、原审被告游小莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 廖建军上诉请求：1.撤销四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1834号民事判决；2.改判驳回任钧鸣、彭正英全部全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由彭正英、任钧鸣、海诚公司承担。事实与理由：1、一审认为《房屋买卖合同》的出卖方是廖建军系事实认定错误。结合交易各方在合同中的地位、合同约定的权利义务、一审中双方出示的证据，案涉房屋的出卖方是海诚公司。2、一审认为任钧鸣、彭正英享有合同解除权系适用法律错误。任钧鸣、彭正英基于迟延交付而享有的解除权已经消灭，其也不享有基于“合同目的不能实现”的合同解除权；3、一审基于合同法第九十七条判决廖建军退还37万购房款并支付资金占用利息属于适用法律错误。任钧鸣、彭正英不享有合同解除权，即使有权解除合同，退还购房款、支付资金占用利息的主体应是海诚公司，同时任钧鸣、彭正英也未举证证明购房款的金额。 任钧鸣、彭正英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。《房屋买卖合同》载明廖建军为卖方，合同尾部有廖建军签字和海诚公司盖章，系三方真实意思表示，现案涉房屋已合同备案登记在廖建军、游小莉名下。《房屋买卖合同》签订后，任钧鸣、彭正英支付了房款，但廖建军、海诚公司未按期交付，现因案涉房屋被邛崃市人民法院另案查封，合同目的已无法实现，任钧鸣、彭正英作为守约方有权行使法定解除权，要求退还房款并支付资金占用利息。 海诚公司辩称：1.管理人调查到x-x-x-x号房屋备案在廖建军名下；2.海诚公司工作人员周军表述，不清楚廖建军与海诚公司之间签订的回购协议，在销售房屋时，已向购房户告知该房屋是代廖建军销售，但廖建军与任钧鸣、彭正英是否存在房屋买卖关系，管理人无法核实，请求法院依法判决。 游小莉无陈述意见。 任钧鸣、彭正英向一审法院起诉请求：1.判令解除任钧鸣、彭正英与廖建军、游小莉及海诚公司于2018年9月20日签订的《房屋买卖合同》；2.判令廖建军、游小莉与海诚公司共同退还任钧鸣、彭正英购房款人民币470000元及资金占用利息（资金占用利息的计算标准为：以470000元为基数，按照年利率6%的标准自2018年9月21日起至退还清购房款之日止）；3.本案诉讼费用由廖建军、游小莉、海诚公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月20日，任钧鸣、彭正英与廖建军、海诚公司签订《房屋买卖合同》，游小莉未在合同上签字。合同首部载明甲方（卖方）为廖建军、游小莉，乙方（买方）为任钧鸣、彭正英，丙方（开发商）为海诚公司。合同载明“就乙方自愿购买甲方购买丙方的商品房事宜达成如下协议：……”，房屋基本情况为：位于邛崃市××镇××道××号××幢××单元××层××号，建筑面积76.46平方米。合同第一条第5、6项载明了甲方向丙方购买案涉房屋时的国有土地使用权证编号及商品房预售许可证情况。合同第二条约定：“买卖双方成交价格（清水房的价格和付款方式）（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币370000元（小写），叁拾柒万元整（大写）（二）买方付款方式及交房时间如下：1、本合同签订后当日内，乙方向丙方支付成交总价，即人民币330000.00元（大写：叁拾叁万元整）。余款40000元（大写：肆万元整）待办理过户更名时一次性支付给丙方。丙方于2018年11月1日前将该商品房交付给乙方。”合同第三条约定：“由于买方在购买前已充分了解了该房的现状，并清楚该房屋为甲方向丙方购买的预售房，……”合同第四条约定：“丙方有义务协助甲乙双方办理相关权利证书。但特别需要说明的是：如果房管局不同意以‘更名’的方式将（甲丙）双方的买卖行为变为（乙丙）双方的买卖行为，则可能导致该房就只能待将相关权利证书办到甲方名下，再过户给乙方（其产生的一切费用丙方负责）。……”合同第六条约定：“甲方收取丙方回购房款时，按照2017年7月24日甲丙双方签订的《房屋回购协议》执行，乙丙双方的结算按乙丙双方签的相关协议执行。” 合同签订当日，任钧鸣、彭正英向海诚公司支付470000元，海诚公司向任钧鸣、彭正英出具《情况说明》一份，载明已收到任钧鸣、彭正英购买廖建军名下案涉房屋的款项470000元，其中房款为370000元，出具《收据》两份，一份载明收到购房款370000元，一份收到房屋咨询费100000元。2018年9月20日，海诚公司以周军账户向廖建军转款309777元。 案涉房屋系海诚公司开发，2014年7月26日，廖建军、游小莉与海诚公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定廖建军、游小莉购买海诚公司开发的“司马赋”项目包括案涉房屋在内的48套房屋。2017年7月24日，廖建军与海诚公司签订《房屋回购协议》，就上述48套房屋的回购事宜进行了约定。签订《房屋买卖合同》时，廖建军、海诚公司未向任钧鸣、彭正英出示《房屋回购协议》。现案涉房屋合同备案登记在廖建军、游小莉名下，已被一审法院另案查封。 2018年3月14日，游小莉在四川省成都市律政公证处办理公证书，载明游小莉委托其夫廖建军代为对包括案涉房屋在内的48套房屋与开发商（海诚公司）解除《商品房买卖合同》及办理上述房屋的注销备案登记手续等事项。 2020年1月5日，海诚公司作为甲方，与作为乙方的廖建军、游小莉和作为丙方的购房户共同签订《和解协议》，和解协议第二条载明三方签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。任钧鸣、彭正英未作为丙方之一在《和解协议》上签字。 廖建军、游小莉、海诚公司于2020年8月12日收到本案起诉状副本。 一审法院认为，任钧鸣、彭正英、廖建军、海诚公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点包括：1、游小莉是否是《房屋买卖合同》的当事人，该合同的出卖方是谁？2、任钧鸣、彭正英是否享有合同解除权？3、合同解除后，款项的退还及资金占用利息的支付由谁负担？现逐项评析如下： 关于游小莉是否是《房屋买卖合同》的当事人及合同出卖方的认定。游小莉未在《房屋买卖合同》上签字，任钧鸣、彭正英提供的《公证书》复印件不清晰，其也不能提供原件予以确认游小莉委托了廖建军代为签订《房屋买卖合同》，后游小莉在《和解协议》上签字表明其对《房屋买卖合同》的签订和内容是知晓的，但任钧鸣、彭正英并未在《和解协议》上签字，游小莉对其他合同的追认并不必然表明对任钧鸣、彭正英签订的合同的追认，故游小莉不是《房屋买卖合同》的当事人。《房屋买卖合同》中虽载明了廖建军、游小莉系卖方，且载明了任钧鸣、彭正英所购的房屋系廖建军、游小莉从海诚公司处购买的房屋，各方当事人约定任钧鸣、彭正英将购房款支付给海诚公司，海诚公司将案涉房屋交付给任钧鸣、彭正英，该约定应视为对购房款的指定交付和海诚公司负有交房义务的约定，但《房屋买卖合同》的出卖方仅为廖建军。 关于任钧鸣、彭正英是否享有合同解除权。《房屋买卖合同》签订后，任钧鸣、彭正英依约支付了购房款，合同约定的交房时间为2018年11月1日，现无证据证明任钧鸣、彭正英知晓案涉房屋被查封的事实的具体时间。但因案涉房屋现被另案查封而无法交付，导致任钧鸣、彭正英购买案涉房屋的合同目的不能实现，其有权请求解除《房屋买卖合同》。关于合同解除的具体时间，任钧鸣、彭正英主张其是以通过本案诉讼的方式解除合同，故一审法院确定以廖建军及海诚公司收到本案起诉状副本之日为《房屋买卖合同》的解除时间。 关于《房屋买卖合同》解除后款项的退还及资金占用利息的支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋买卖合同》载明的购房款为370000元，由任钧鸣、彭正英向海诚公司支付，任钧鸣、彭正英实际向海诚公司支付了470000元，但其未举证证明该470000元为各方约定的购房款。合同解除后，对于海诚公司收到的470000元均应予以退还，并支付资金占用利息。因合同并未对资金占用利息的标准进行约定，任钧鸣、彭正英也未举证证明其实际损失，故资金占用利息的计算标准由一审法院依法予以确定。因此，合同解除后，廖建军应退还《房屋买卖合同》载明的购房款370000元并支付资金占用利息，海诚公司应退还其另行收到的100000元并支付资金占用利息。 综上所述，《房屋买卖合同》合法有效，合同签订后，任钧鸣、彭正英依约支付了购房款，现因案涉房屋被法院查封，任钧鸣、彭正英合同目的不能实现，其主张解除《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，任钧鸣、彭正英支付的470000元应当予以退还，并支付资金占用利息，但任钧鸣、彭正英主张廖建军、游小莉、海诚公司共同返还该款并支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持，一审法院确认由廖建军退还合同载明的购房款370000元并支付资金占用利息，海诚公司退还其另行收到的100000元并支付资金占用利息。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：一、任钧鸣、彭正英与廖建军、海诚公司于2018年9月20日签订的《房屋买卖合同》于2020年8月12日解除；二、廖建军在一审判决生效后五日内退还任钧鸣、彭正英购房款370000元并支付资金占用利息，资金占用利息的计算标准为：以370000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年9月21日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；三、海诚公司在本判决生效后五日内退还任钧鸣、彭正英100000元并支付资金占用利息，资金占用利息的计算标准为：以100000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2018年9月21日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；四、驳回任钧鸣、彭正英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8350元，减半收取计4175元，由廖建军负担3287元，由海诚公司负担888元，诉前财产保全申请费2870元，由廖建军负担。 二审中各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 二审另查明，2021年1月8日，成都市云曜科技有限公司以海诚公司不能清偿到期债务且资不抵债、明显缺乏清偿能力为由，向四川省邛崃市人民法院申请对海诚公司进行破产清算。四川省邛崃市人民法院作出（2021）川0183破申1号民事裁定，受理了成都市云曜科技有限公司对海诚公司的破产清算申请。2021年3月15日，四川省邛崃市人民法院作出（2021）川0183破申1号决定书，指定四川发现律师事务所律师、大信会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所担任海诚公司管理人，马嘉为负责人。 本院认为，根据廖建军的上诉请求与任钧鸣、彭正英的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、廖建军是否为案涉房屋的出卖人；二、任钧鸣、彭正英是否享有合同解除权；三、任钧鸣、彭正英主张解除合同是否已经超过解除权的行使期限。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于廖建军是否为案涉房屋的出卖人的争议。本院认为，一、廖建军与任钧鸣、彭正英就案涉房屋签订买卖合同之前，廖建军、游小莉与海诚公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定廖建军、游小莉购买案涉房屋在内的48套房屋，就案涉房屋廖建军、游小莉与海诚公司之间已存在房屋买卖关系。二、海诚公司、廖建军和任钧鸣、彭正英签订的《房屋买卖合同》，合同首部确定廖建军为卖方，任钧鸣、彭正英为买方，并载明“就乙方（即谢任钧鸣、彭正英）自愿购买甲方（即廖建军）购买丙方（即海诚公司）的商品房事宜达成如下协议……”“由于买方在购买前已充分了解了该房的现状，并清楚该房屋为甲方向丙方购买的预售房……”，该条款明确了系任钧鸣、彭正英购买廖建军的房屋，该房屋系廖建军在海诚公司处购买。《房屋买卖合同》约定的履行义务，为“丙方有义务协助甲乙双方办理相关权利证书”，故海诚公司在任钧鸣、彭正英购买廖建军的房屋后，协助办理案涉房屋过户手续，并特别约定了应按照房管局的要求予以办理。尤其是三方在此条款中约定“如果房管局不同意以‘更名’的方式将（甲丙，即廖建军与海诚公司）双方的买卖行为变为（乙丙，任钧鸣、彭正英与海诚公司）双方的买卖行为，则可能导致该房就只能待将相关权利证书办到甲方名下，再过户给乙方（其产生的一切费用丙方负责）……”。前述内容明确的载明了三方均知晓案涉房屋的过户顺序，房管局可能进行监管，只能由海诚公司过户给廖建军，再由廖建军过户给任钧鸣、彭正英。买卖顺序可以明确系由廖建军购买案涉房屋后，转卖予任钧鸣、彭正英。三、就案涉房屋的给付、收取情况看，任钧鸣、彭正英将房款交付后，海诚公司开具的情况说明和收据中，均载明“兹有任钧鸣、彭正英购买“司马赋”廖建军名下x-x-x-x号房屋”，且部分款项亦由海诚公司向廖建军支付。如按照廖建军的主张其并非任钧鸣、彭正英所签订的《房屋买卖合同》的出卖人，但其对于收取任钧鸣、彭正英款项的行为并无合理解释。综上，一审法院认为廖建军系案涉房屋出卖人，由廖建军将房屋出卖予任钧鸣、彭正英系合同相对方的认定正确，本院予以确认。对于廖建军与海诚公司签订《房屋回购协议》确定的权利义务，系廖建军与海诚公司的交易安排，非本案审理的范畴，双方可另行处理。因此，廖建军认为其非案涉房屋的出卖人的上诉理由不能成立。 关于任钧鸣、彭正英是否享有合同解除权的争议。本院认为，任钧鸣、彭正英主张解除合同的理由为案涉房屋被查封，合同目的不能实现，而廖建军上诉提出任钧鸣、彭正英并无合同解除权，理由为案涉房屋仅系暂时不能交付，并未彻底丧失交易的可能性。本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，案涉房屋至今未能解除查封、向买受人交付，已超过合同的履行期限。廖建军或海诚公司迄今未能采取合理措施消除履行障碍、或向买受人提供恰当保证使合同具有继续履行的可能性，故任钧鸣、彭正英行使法定解除权具有法律依据和事实依据。廖建军认为任钧鸣、彭正英无合同解除权的理由不能成立。 关于任钧鸣、彭正英主张解除合同是否已经超过解除权的行使期限的争议。本院认为，任钧鸣、彭正英以案涉房屋被查封的事实主张主张解除合同，但廖建军并未举证证明任钧鸣、彭正英知晓查封的事实，并且查封的状态处于持续状态。在买受人并无违约行为且亦无其他可以继续履行合同的情况下，以解除权的行使期限为由对买受人予以苛责明显不符合《中华人民共和国合同法》所倡导缔约、履约时遵循的公平原则和诚实信用原则。廖建军的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，廖建军的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8350元，由廖建军负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年五月十二日 书记员  李青