四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5233号 上诉人（原审被告）：陈维佳，男，1985年12月12日出生，汉族，住成都市郫都区。 被上诉人（原审原告）：郭利容，女，1983年10月16日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：张瑞祥，成都市郫都区蜀兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：程小梅，女，1983年11月18日出生，汉族，住成都市郫都区。 被上诉人（原审被告）：成都红鑫房产经纪有限公司，住所地成都市郫都区三道堰镇水乡街135号。 法定代表人：刘建，董事长。 委托诉讼代理人：杜菊华，女，该公司员工。 上诉人陈维佳因与被上诉人郭利容、程小梅、成都红鑫房产经纪有限公司（以下简称红鑫公司）定金合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0117民初6990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈维佳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回郭利容对陈维佳的双倍返还定金的请求；3.本案一审、二审所有费用由郭利容、程小梅、红鑫公司承担。事实和理由：一、陈维佳确实打算出手案涉房屋，但从未考虑委托红鑫公司处理卖房事宜，而是与另一家房屋中介进行洽谈处理卖房事宜。红鑫公司在收取郭利容订金2万元之前从未与陈维佳继续接洽提供居间服务，陈维佳也未与红鑫公司签订任何居间合同。红鑫公司在收取郭利容2万元订金后，其工作人员程小梅才添加陈维佳的微信，但没有告知订立居间合同、收取订金，而是直接索要陈维佳的银行卡号。在后续郭利容要求退还订金2万元的过程中，红鑫公司未提出补签居间合同，陈维佳也未对授权红鑫公司卖房事宜进行追认，双方之间未形成居间合同关系。二、红鑫公司将郭利容2万元订金转入陈维佳账户前后，陈维佳与郭利容未签订房屋买卖合同及任何关于担保买卖合同履行的定金协议，双方也未就房屋买卖、定金条款进行口头约定，陈维佳微信回复“双倍定金是不会写的”可以印证双方没有就定金达成合意。陈维佳未委托红鑫公司收取定金，也未对红鑫公司收取定金的行为进行追认，陈维佳收取2万元是被动收取。红鑫公司、程小梅与郭利容三方之间的订金协议只能约束其三方，与陈维佳无关，陈维佳没有关于定金约定的真实意思表示。三、陈维佳从未与郭利容形成买卖合同、定金合同关系，没有违约责任适用空间，陈维佳没有违约责任。红鑫公司在本案中私自收取订金且未告知陈维佳，以锁定案涉房屋进行威胁，其工作人员辱骂陈维佳等行为违反房屋买卖交易常规，存在严重过错，应承担全部责任。 郭利容辩称，陈维佳的上诉理由严重歪曲事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈维佳的上诉请求。 红鑫公司辩称，红鑫公司与陈维佳沟通时称案涉房屋卖65万元，郭利容看房后支付了定金陈维佳确实收取了2万元定金。陈维佳不卖案涉房屋后，郭利容要求退还定金，陈维佳不退并将房价提高至67.5万元，双方因此发生争议。之后红鑫公司与郭利容协商，郭利容也没一定要求退还双倍定金，但陈维佳称其把定金用完了，退还定金只能打成借条，郭利容因此就没有同意。 程小梅辩称，陈维佳收取郭利容的定金后又收取另一客户的定金，陈维佳提出若郭利容将房价提高至67.5万元就把案涉房屋卖给郭利容。一审判决认定事实清楚，应予维持。 郭利容向一审法院提出诉讼请求：1.判令程小梅、红鑫公司、陈维佳双倍返还定金4万元；2、本案诉讼费由程小梅、红鑫公司、陈维佳承担。 一审法院认定事实：陈维佳欲出售自有的位于三道堰镇××山水××单元××号房屋，并委托中介公司进行出售，中介公司将该房屋信息挂在58同城平台。郭利容通过该平台知晓涉案房屋出售的信息，遂联系红鑫公司的人员程小梅处理购买房屋事项。 2020年6月6日，郭利容与红鑫公司签订订金协议，约定：郭利容于2020年6月6日向红鑫公司支付意向订金2万元，并委托该公司以65万元的价格和房东进行价格磋商以其价格购买涉案房屋；红鑫公司应在三个工作日内为郭利容磋商该房屋的成交价，若未能达到甲方所接受的价格，红鑫公司退还郭利容订金，若磋商至郭利容委托的价格，则此订金自动转为购房定金，郭利容不得拒购此房，否则视为违约，定金不退；定金以房东收走为准，买方不买定金不退，卖方不卖定金双倍退还。除上述外，还对中介费进行约定。同日，红鑫公司向郭利容出具收款收据载明有：收到定金2万元。 2020年6月6日上午，程小梅申请加陈维佳为微信好友，明确自己为“我是红鑫房产程梅”，同日13点，陈维佳通过好友认证，在程小梅的要求下，陈维佳将其身份证、银行卡以及房屋权属证书照片发给程小梅。后双方对房屋备案信息进行交流，陈维佳还询问是哪一家要购买该房屋，程小梅回复就是一个客户，并且声称客户要过来复看。同日下午18时59分零4秒，红鑫公司通过杜菊华的账户向陈维佳实时转账2万元。 2020年6月7日上午9时57分，程小梅向陈维佳发送收条模板，内容为：“今收到红鑫房地产经济有限公司代收三道堰镇××山水××单元××号，购房定金2万元成交总价为65万元……，买卖双方以达成一致协议，如果卖方不卖双倍退还买方定金，本人陈维佳绝对遵守本协议，本人如违约，将按照本协议无条件赔偿买方违约金，以及红鑫房产中介服务费（成交价的2%）。承诺人：陈维佳2020年6月7日”，并要求陈维佳按上述模板复制粘贴发给程小梅。同日10时45分，陈维佳回复：“定金是不可能吃别人的，那种不义之财不可能去贪的。收条可以写，但是那个双倍退定金不会写的”。程小梅回复：“定金都是这样的，如果买方不买了定金应不退，这点我们也是写在客户的定金协议上的”。2020年6月10日9时10分，程小梅再次催促陈维佳回来，陈维佳回复还要缓几天。2020年6月12日19时29分，程小梅再次催促陈维佳签订合同。 2020年6月18日，陈维佳向程小梅发出与他人的微信聊天记录照片，载明：涉案房屋的价格为67.5万元，定金1万元，陈维佳表示其已先收取其他客户的定金，因给的价格低，要先给买房人说下情况。后该方再次向陈维佳支付了定金1万元，并表示可支付定金5万元，要求陈维佳将郭利容先退了。而后陈维佳收取了他人给付的定金2万元。 2020年6月18日，郭利容、陈维佳在红鑫公司办公地商谈涉案房屋事宜，陈维佳要求郭利容在65万元的基础上涨价才将房屋买给郭利容，郭利容明确表示不同意。 2020年6月24日后，程小梅与陈维佳因涉案房屋问题继续进行交流。2020年7月8日，程小梅明确告诉陈维佳，郭利容要求退4万元，10号来解决，10号以后不考虑这套，65万元都不会要了。陈维佳回复：本来我是同意的，我老婆一直在阻止。而后双方交流中，陈维佳对程小梅同事的处理方式不满，并声称被闹得没心情，也给第二家买房的商量退定金的事。后双方再次交流退定金之事，但截止一审法庭辩论终结前，陈维佳均未退还。 在陈维佳在收取他人定金后，红鑫公司员工杜菊华曾向陈维佳发送短信，内容为：“你这个奇葩房东，当初求我公司帮你卖房子，65万的价是你同意了并叫我们代收定金给你转过去，结果你收到我客户的购房定金后又跑去收另一个人的定金，你是个典型的法盲，你脑袋长在狗脑袋上的，拿给别人日弄起耍，这房子必须卖给我客户否则我有办法封锁你的房门并且要终身住不进卖不掉，不信咱们走着瞧”。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、工商登记信息、订金协议、收款收据、微信聊天记录等证据。 一审法院认为，从本案证据能证实，郭利容系涉案房屋的买方，红鑫公司系涉案房屋买卖的居间方，程小梅系办理涉案房屋买卖的红鑫公司的员工，陈维佳系房屋的卖方。本案审理的焦点为涉案2万元的性质，谁的行为构成违约。 对于涉案2万元的性质的问题。郭利容系根据与红鑫公司所签订的订金协议的约定而支付，该款项先为订金，目的是郭利容委托红鑫公司在三个工作日内即2020年6月10日前为郭利容向陈维佳以65万元的价格磋商，购卖陈维佳的房屋。收到款项当日，红鑫公司的员工程小梅与陈维佳商量，陈维佳将涉案房屋的信息、个人信息以及银行账号均告知程小梅，其行为应系认可红鑫公司作为居间方，为其房屋出售办理的居间服务。陈维佳在2020年6月6日18时收取款项后，在程小梅要求出具收条的催促下明确表示“定金是不可能吃别人的，那种不义之财不可能去贪的。收条可以写，但是那个双倍退定金不会写的。”故该款项为定金，且陈维佳对涉案房屋的售价65万元也不持异议。由此该2万元在陈维佳收取后则转化为定金。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，担保双方当事人的债权，交付定金的一方不履行债务时，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。 对于谁的行为构成违约问题，陈维佳在收取红鑫公司转付郭利容的定金后，又收取他人定金，并要求对原确认的售价65万元涨价。若陈维佳不同意以65万元的价格出售房屋，可在收取定金，程小梅告知后立即返还定金，而不是收取定金在程小梅通知双方签订合同时才告知已收取他人定金并要求涨价才出售房屋。由此可认定对于涉案房屋买卖的违约方应为陈维佳。 综上，对于郭利容双倍返还定金主张的主体应系陈维佳，陈维佳理应为其违约行为承担法律后果。同时，一审法院指出红鑫公司员工向陈维佳所发短信中的部分内容确有不当，陈维佳与红鑫公司间的居间合同问题双方可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、陈维佳于判决生效后十日内向郭利容双倍返还定金4万元。二、驳回郭利容的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由陈维佳负担。 二审中，郭利容提交了其向红鑫公司工作人员支付案涉款项2万元的微信账单，本院对该证据予以采信。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院补充查明以下事实：2020年6月6日中午，在程小梅添加陈维佳为微信好友前，双方电话联系过；同日13时，陈维佳添加程小梅为微信好友后，第一句话为“你好，辛苦了”，程小梅回复“没有，没有！你把你的房产证、身份证、银行卡发给我”，陈维佳随即将其身份证、银行卡拍照发给了程小梅，并在半小时后将房产证拍照发给程小梅；之后双方就案涉房屋备案信息、买房客户是谁进行交流。同日16时04分，程小梅微信询问陈维佳家里是否有人，客户要来复看案涉房屋，之后程小梅与郭利容复看案涉房屋后，郭利容遂与红鑫公司签订订金协议，并于同日17时08分通过微信转账向红鑫公司支付订金协议所约定的订金2万元。 本院认为，本案争议的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据本案查明的事实，首先，陈维佳在添加程小梅为微信好友前，双方电话联系过，且程小梅发起好友添加申请时介绍自己是红鑫公司的，陈维佳对程小梅说的第一句话为“你好，辛苦了”，结合双方互加微信好友后程小梅立即要求陈维佳提供房产证、身份证及银行卡，陈维佳也应要求即时提供，且双方随后的交流均是关于案涉房屋交易方面的信息以及买家信息的问题，可推断陈维佳在添加程小梅为微信好友前，双方就出售案涉房屋的事宜进行了磋商，磋商内容已经涉及到收取款项等问题，且陈维佳知晓程小梅是红鑫公司的工作人员，否则陈维佳在添加程小梅为微信好友后双方无任何磋商的情况下即应程小梅要求提供身份证、银行卡等重要的个人信息不符合常理。其次，从2020年6月6日的时间节点来看，陈维佳向程小梅提供身份证、银行卡等信息后，程小梅便带郭利容复看案涉房屋，随后代表红鑫公司与郭利容签订订金协议，收取案涉款项2万元，红鑫公司于同日将该2万元转账至陈维佳提供的银行卡账户，上述事实发生在白天的7个小时内，陈维佳应当知晓何人向其银行账户转账2万元，本院对陈维佳主张其不知道何人转款不予采信。再次，陈维佳收取2万元后，虽在微信上提出不写双倍退定金，但对收取该款项一直未提出异议，且陈维佳向程小梅发送的其与他人微信聊天记录截屏内容显示陈维佳称其已先收取其他客户的“定金”，由此表明陈维佳知晓其收取的案涉款项是“定金”而非“订金”，且接受了该款项。至于陈维佳在二审中提出的其与他人关于收取定金的微信聊天记录是为了抬高案涉房屋的卖价与他人串通制作的，陈维佳未举证推翻该微信聊天记录所反映的事实，故本院对陈维佳的上述陈述不予采信。最后，陈维佳对程小梅发送的收条模板中案涉房屋成交总价65万元的内容未提出异议，直至十一日后才向程小梅发送其与他人磋商案涉房屋成交价67.5万元及定金收取事宜的微信聊天记录，由此可以证明陈维佳与红鑫公司就案涉房屋确定的成交价为65万元。通过以上分析，可看出在郭利容、红鑫公司与陈维佳就买卖案涉房屋的整个交易过程中，按照订金协议的约定，郭利容支付的订金2万元因红鑫公司与陈维佳磋商确定的案涉房屋出售价格符合订金协议约定的购买价格而转为购房定金，且陈维佳收取了该2万元并知晓该2万元为购买案涉房屋的定金，故陈维佳应受该定金2万元的约束，即若不卖房则双倍返还定金。陈维佳未按约定的售价65万元将案涉房屋出售给郭利容，且要求涨价才出售，明显构成违约，应当双倍返还定金。 综上，陈维佳的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由陈维佳负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二一年五月二十日 书记员  雷月