贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民初176号原告（案外人）：陈美，女，1981年2月5日生，汉族，住贵州省六枝特区。原告（案外人）：张家海，男，1980年12月18日生，汉族，住贵州省六枝特区。被告（申请执行人）：四川荣慧建设集团有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区文明寺路一段246号，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系公司董事长。特别授权委托代理人：罗文举，执业证号：32409131100008。第三人（被执行人）：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路，统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系公司总经理。一般授权委托代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。一般授权委托代理人：钟俊丽，贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告陈美、张家海与被告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称荣慧公司）、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，依法公开开庭审理了本案，原告陈美、张家海、被告荣慧公司的代理人罗文举、第三人瑞兴公司的代理人周真恩、钟俊丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美、张家海向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于六枝特区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2019年5月23日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以264930元购买位于六枝特区产，原告于2018年12月2日支付了购房款264930元。2019年，因荣慧公司诉瑞兴公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2020）黔02执恢45号裁定书恢复执行，并将原告购买的案涉房产予以执行、查封。原告与第三人在法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的买卖合同并网签，第三人已收房款并出具收据，被告对此是明知的。原告在法院查封案涉房屋之前已合法购买该房产，且已经支付部分购房款，所购房产用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。该房屋已属原告所有，贵院应当依法解除查封，不得执行处置。被告荣慧公司辩称，一、原告的申请执行异议已过提起执行异议的期限，我公司在2019年10月28日向法院申请强制执行，法院在2020年1月22日作出了终结执行的裁定，我公司在第三人未按照执行和解协议履行的情况下，于2020年7月份向人民法院申请恢复执行，在恢复执行过程中法院准备拍卖查封的房产，并在第三人处张贴了拍卖公告。后十一案原告才向法院提起执行异议申请，对此我方认为原告提起执行异议的时间应在我方第一次申请执行的时间范围内。二、原告在提起执行异议申请时，原告未提供相应的书面买卖合同。但在质证时原告提供了书面的商品房买卖合同，故我方认为原告提供的商品房买卖合同不具有证据的三性。根据另案原告的当庭陈述，证实了商品房买卖合同是在后期补签即在查封及第一次执行和恢复执行之后。故原告的诉请均没有事实和法律的支撑，请求法院依法驳回对十一案原告的诉请。第三人瑞兴公司述称，一、第三人与原告在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，第三人与原告于2017年就已经签订了定金协议书或者认购书，书面协议对房屋的基本状况、坐落以及单价、付款方式、违约责任等进行了详细的约定，符合商品房买卖合同司法解释第五条所规定的情形可以认定为商品房买卖合同，因此原告与第三人早已存在合法有效的商品房买卖合同关系；二、原告已经按照合同的约定向第三人瑞兴公司支付了超过50%的购房款，且大部分购房人已经全额支付购房款，在本案中被告荣慧公司对第三人仅享有普通债权，在原告对房屋拥有商品房消费者权益的前提下，原告所拥有的民事权利足以对抗被告所享有的权利，能够排除法院的强制执行。原告陈美、张家海向本院提交以下证据：第一组：原告身份证，被告及第三人企业信用信息报告，商品房买卖合同、收款转款凭证、执行裁定书，证明原被告主体资格及已付购房款264930元及原告所提执行异议被驳回；被告质证认为对身份证、企业信用信息报告、执行裁定书无异议，对商品房买卖合同、收款收据、转款凭证不真实。第三人质证无异议。第二组：认购书、不动产登记查询结果、无房证明，拟证明原告与第三人存在买卖关系和无房居住。被告未提出质证意见，第三人无异议。被告荣慧公司向本院提交以下证据：第一组：营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明被告的主体资格。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，该组证据的真实性有异议，被告出示的主体资格证明均无鲜章。第二组：（2019）黔02民初50号民事裁定书、（2019）黔02执231号之二执行裁定书，证明在2019年5月16日我方已经查封了本案所争议的房屋，原告与第三人签订的购房合同在我方保全之后。2019年10月我方向法院申请执行，在2020年1月22日法院终结了执行，原告方提出的执行异议申请在我方执行案件终结之后提出，提起执行异议申请不符合规定的时间，超过提出执行异议期限。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书并未载明案涉房屋包含在预售房屋之内，案涉房屋在查封范围之内，且查封时间应以住建部门登记时间为准，案涉的房屋收到购房款后瑞兴公司已经将购房款支付给被告荣慧公司。第三人瑞兴公司向本院提交以下证据：第一组：瑞兴公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明我方主体资格。原告质证认为，无异议。被告质证认为，没有异议。第二组：六枝瑞兴银座支付施工单位工程款明细表冯瑶帐户收款明细，证明在瑞兴公司与荣慧公司诉讼执行期间，瑞兴公司已将全部工程款支付完毕，被告荣慧公司仅是对违约金部份申请执行，因此属于普通债权不具备优先受偿权。原告质证认为，无异议。被告质证认为，对该工程明细表的三性均有异议，1、无两家公司的财务公章不予认可；2、无相应制表人签字认可，故对真实性、合法性均有异议；3、该组证据与本案无关联性，此款无论是否支付是对瑞兴公司和荣慧公司之间的款项往来与本案无关联性。第三组：执行和解协议书及附件，证明购房人的房屋并不在以房抵债的清单里，及荣慧公司对购房人购房事实是认可的，购房人与瑞兴公司的房屋买卖关系属实。原告质证认为，对和解协议不清楚。被告质证认为，对该组证据的三性圴无异议，但对其证明目的有异议，我方申请恢复执行就是因为第三人未按照双方签订的执行和解协议书履行其义务。抵偿清单是双方在执行和解过程的约定，并不代表我方对原告与第三人之间的买卖关系予以认可，原告与第三人之间的买卖关系对我方没有任何的约束力，也无任何关联。对原告提交证据的分析认定：第一组及第二组证据，可以证实原告向第三人购买案涉房屋的过程，对其证据的三性及证明目的予以采信。对被告方提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实被告的主体资格，予以采信；第二组证据，系人民法院作出的生效法律文书，可以证实案涉房屋被查封的事实，予以采信。对第三人提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实第三人的主体资格，予以采信；第二组证据，系第三人单方制作，被告不予认可，对其三性及证明目的不予采信；第三组证据，对其真实性予以认可，但对其证明目的不予采信。本院经审理查明如下事实：被告荣慧公司与第三人瑞兴公司因建设工程施工合同纠纷诉至本院，经荣慧公司申请，本院在（2019）黔02民初50号案件审理过程中，于2019年5月28日依法查封了登记在第三人瑞兴公司名下的六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目B栋1-5-1号案涉房屋。该案因双方当事人自愿调解并达成了调解协议，本院作出的（2019）黔02民初50号《民事调解书》确认第三人瑞兴公司自愿支付被告荣慧公司各项费用共计31306284元。后因第三人瑞兴公司未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，被告荣慧公司向本院申请强制执行，在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后又因第三人瑞兴公司未按执行和解的约定履行支付义务，本院遂恢复了案件的执行程序。现原告以查封的房产系其向第三人购买的房屋为由，向本院执行局提出执行异议，经本院执行局审查，以原告的执行异议理由不能成立为由，驳回了原告的执行异议。原告遂提起了执行异议诉讼，请求判决停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封。另查明，2018年12月2日，原告张家海与第三人瑞兴公司签订《瑞兴银座认购书》，约定原告认购第三人开发的瑞兴银座B栋5层1号住宅，建筑面积为88.31㎡，单价3000元/㎡，成交总价为264930元，并约定双方签订认购书时原告需支付定金264930元。同日，原告向第三人支付了购房款264930元。2019年5月23日原告张家海与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定原告张家海、陈美购买“瑞兴银座”B栋1单元5层1号房，该合同于同日进行了备案登记。原告张家海在六盘水市六枝特区无其他已登记住房。本院认为，本案的争议焦点是：原告张家海、陈美对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够排除执行？就本案的具体情况分析，原告于2018年12月2日向房地产开发企业瑞兴公司认购商品房，现被执行的房产系登记于瑞兴公司名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定对房屋消费者赋予了物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查原告关于排除执行的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。即：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告在本院审查其执行异议时，提交了书面的《商品房买卖合同》，但所提交的银行凭证未注明款项性质，故对原告张家海、陈美的执行异议请求不予支持。现查明原告张家海、陈美与瑞兴公司签订于2019年5月23日签订的《商品房买卖合同》已于同日在住建部门备案，该合同真实合法有效，时间早于本院实际查封之日，应认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。原告张家海已向本院提交了六盘水市六枝特区范围内的不动产查询结果，表明原告在六盘水市六枝特区范围内无其他已登记的房产，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定；（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。本院查封案涉房屋的时间为2019年5月28日，在本院查封案涉房屋前，原告已于2018年12月2日交纳了全额购房款264930元，已超过总房款268768元的50%。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，原告与瑞兴公司签订了《瑞兴银座认购书》并全额缴纳购房款，享有对涉案房产的物权期待权，因此也对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。原告关于本案的执行异议请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：在四川荣慧建设集团有限公司申请执行六枝特区瑞兴房地产开发有限公司一案中不得执行位于六枝特区房屋。案件受理费5274元，由被告四川荣慧建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 张 嘉审判员 刘 靖审判员 付振义二〇二一年五月六日法官助理欧静书记员陈昱宏