河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1089号上诉人（一审被告）：信阳市鸿富房地产开发有限公司，住所地信阳市平桥区楚王城民乐路中段泓怡小区2号楼101-102号，统一社会信用代码914115006780554351。法定代表人：郑先琴，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪萍，女，汉族，1974年4月5日出生，住址河南省信阳市浉河区，系信阳市鸿富房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：翟静静，河南竞远律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴海瀚，男，汉族，1990年5月7日出生，住址河南省商城县。委托诉讼代理人：雷廷、高洁（实习），河南轩文律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：汪志发，男，汉族，1956年2月25日出生，住址河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：李国威、高正权（实习），河南法正律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：闫开学，男，汉族，1966年10月26日出生，住址河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：邹万宏，信阳市浉河区天正法律服务所法律服务工作者。上诉人信阳市鸿富房地产开发有限公司（以下简称鸿富公司）因与被上诉人吴海瀚、汪志发、闫开学房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初6271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿富公司的委托诉讼代理人汪萍、翟静静，被上诉人吴海瀚及其委托诉讼代理人雷廷、高洁，被上诉人汪志发的委托诉讼代理人李国威、高正权，被上诉人闫开学的委托诉讼代理人邹万宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鸿富公司上诉请求:1、撤销（2020）豫1502民初6271号民事判决书，依法改判驳回被上诉人吴海瀚对上诉人鸿富公司的全部诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人闫开学与被上诉人吴海瀚系涉案房屋买卖合同的相对方。一审法院认定“被上诉人闫开学不是房屋买卖合同的相对人”继而认定上诉人鸿富公司系涉案房屋买卖合同的出售方属于认定事实错误，因而一审法院判决上诉人鸿富公司返还被上诉人吴海瀚购房款30万元，没有事实依据和法律依据。理由如下：1、一审已经查明：被上诉人汪志发与被上诉人闫开学于2013年7月12日签订补充合同一份，双方约定：被上诉人汪志发以房屋抵付被上诉人闫开学工程款，2013年8月1日，被上诉人汪志发与被上诉人闫开学签订翰都花苑小区住宅楼楼层、户型编号、面积、价位统计表，其中本案涉及的1106号房屋在被上诉人汪志发抵付被上诉人闫开学工程款的房源范围内。即涉案房屋被被上诉人汪志发以“以房抵工程款”的形式已抵付给被上诉人闫开学。上诉人鸿富公司对被上诉人汪志发与被上诉人闫开学之间关于“以房抵工程款”的结算形式不表示异议。换言之，被上诉人闫开学对处分的涉案房屋享有财产权益（其出售的是自己的房屋），其出售房屋与否及出售给谁均与上诉人鸿富公司无关。2、被上诉人闫开学作为翰都花苑项目前期施工承包方，其与涉案木工有关劳务费（木工工资）的支付存在事实上的劳务合同关系，其二者之间的有关劳务费的结算与上诉人鸿富公司不存在法律上的关系。负有向木工支付劳务费义务的主体是被上诉人闫开学而非上诉人鸿富公司。至于被上诉人闫开学与被上诉人汪志发有关工程款的结算属于另外一种建设工程施工合同法律关系，亦属另案解决的问题，不应与本案交织在一起。被上诉人闫开学因欠付工人工资，将涉案房屋出售给被上诉人吴海瀚，并用所得购房款支付工人工资。对此，被上诉人吴海瀚作为购买方在签订房屋买卖合同时已明知（涉案房屋买卖合同第2页尾部双方签字时已注明被上诉人吴海瀚所交付的购房款用于支付木工工人工资并按照要求转给了木工而非交付给上诉人鸿富公司及被上诉人汪志发），且涉案房屋买卖合同上明确写明出售房屋的甲方为上诉人鸿富公司，委托代理人为汪志发。而实际在涉案房屋买卖合同出售方（甲方）处签字的却是被上诉人闫开学，这一点足以证明被上诉人吴海瀚已明知房屋的出售方为被上诉人闫开学而非上诉人鸿富公司及被上诉人汪志发。否则，在被上诉人闫开学既非上诉人鸿富公司的工作人员也未获得鸿富公司的授权的情况下，被上诉人闫开学完全没有在涉案房屋买卖合同上出售方（甲方）处签字的资格。另从汪志发、闫开学、刘建三方2018年8月18日签订关于翰都花苑一期（A、B座）后续尾活施工的补充协议（见证方赵志成）第二条第（2）项“乙方（闫开学）在以前施工中卖的房屋，如有纠纷或不明确的情况，乙方（闫开学）保证在交房前协调好”的约定也足以说明被上诉人闫开学出售的是自己的房屋（由被上诉人汪志发抵付工程款而得），这一点与一审法院所查明的事实也能够相互印证。3、被上诉人闫开学也仅仅是使用了上诉人鸿富公司及被上诉人汪志发提供的翰都花苑住宅楼房屋买卖合同格式文本与被上诉人吴海瀚签订房屋买卖合同。加盖鸿富公司翰都花苑项目部章，一方面是被上诉人汪志发与被上诉人闫开学在二人签订的补充合同中明确约定由鸿富公司翰都花苑项目部统一销售或委托售楼公司统一销售，以所得售房款用来支付被上诉人闫开学工程款。另一方面也是鸿富公司翰都花苑项目部对被上诉人闫开学签字售房的确认（该房已抵付给被上诉人闫开学，其所售房屋实际是其自己的房屋）。再者，加盖鸿富公司翰都花苑项目部章也是加强房屋统一管理及将来为房屋业主办理入住的需要。综上，涉案房屋买卖合同的实际相对方是被上诉人闫开学与被上诉人吴海瀚，其二者之间存在房屋买卖合同法律关系。因此一审法院认定“被上诉人闫开学不是房屋买卖合同的相对人”，继而认定上诉人鸿富公司系涉案房屋买卖合同的出售方，属于认定事实错误，因而一审法院判决上诉人鸿富公司返还被上诉人吴海瀚购房款30万元，没有事实依据和法律依据。二、被上诉人汪志发将已抵付给被上诉人闫开学的房屋另行出售给他人是导致被上诉人闫开学不能交房而根本违约的原因所在。被上诉人汪志发另卖房屋的行为属于其个人行为，已与上诉人鸿富公司无关。上诉人鸿富公司既没有收取涉案购房款，也非另卖涉案房屋的主体，因而上诉人鸿富公司不应承担任何返还款项的责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定”，因此在法律适用上，本案仍应适用民法典生效前的法律及司法解释审理。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定,“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，被上诉人将涉案房屋出售给被上诉人吴海瀚后，又被被上诉人汪志发以被上诉人闫开学未完成合同约定的工程量且多占7000多平方米的房屋为由，将涉案房屋另卖给他人，造成被上诉人闫开学因第三人的原因导致根本违约而不能交房，被上诉人闫开学应当向本案被上诉人吴海瀚承担违约责任（退还本案购房款）。事实上，本案的涉案购房款如前所述也是由被上诉人闫开学所收取的，因此无论从事实上还是从法律上都应由被上诉人闫开学承担退还涉案购房款的责任。一审法院驳回被上诉人吴海瀚对被上诉人闫开学的全部诉讼请求是错误的。至于被上诉人闫开学和被上诉人汪志发之间有关工程款结算的纠纷应当依照建设工程施工合同纠纷的相关规定在另案中解决，而不应与本案交织在一起。综上所述，一审法院判决上诉人鸿富公司承担退还涉案购房款项，没有事实依据和法律依据。要求二审法院据实查明本案事实及公正适用法律，并依法驳回被上诉人吴海瀚对上诉人鸿富公司的全部诉讼请求。被上诉人吴海瀚答辩称，一、鸿富公司是本案适格的被告。鸿富公司系翰都花苑小区的开发商，其授权成立的翰都花苑项目部并不具有民事主体资格，不能独立承担民事责任。本案所涉及《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》加盖有鸿富公司翰都花苑小区项目部的印章，故翰都花苑项目部的行为系鸿富公司的授权行为，应由鸿富公司承担民事责任。二、鸿富公司不应将其与汪志发、闫开学之间的建设工程施工合同纠纷与本案其与吴海瀚的房屋买卖合同纠纷混为一谈。吴海瀚所购买的翰都花苑小区1106号房，显示开发商是鸿富公司，购房合同上也加盖有鸿富公司翰都花苑小区项目部的印章，购房款也被用于支付木工工资。吴海瀚购房时不清楚鸿富公司与汪志发、闫开学之间存在纠纷，更不知道他们之间还有什么以房抵付工程款的协议。吴海瀚买房认准的是有房地产开发资质的鸿富公司，而不是个人。至于鸿富公司提到的该公司与汪志发之间、汪志发与闫开学之间的建设工程施工合同纠纷，吴海瀚购房时并不知情，更与本案房屋买卖合同纠纷无关。综上所述，鸿富公司的上诉请求及理由均不能成立，不应免除其相应法律责任。被上诉人汪志发答辩称，一、案涉房屋买卖合同的定性不当。因为被答辩人吴海瀚与其合同的相对方闫开学之间签订的合同根本不是房屋买卖合同关系，而是房屋抵付行为。所以，一审定性房屋买卖合同关系不当。二、答辩人吴海瀚从未向法庭提供其实际支付房款的任何依据，事实上其根本没有支付案涉合同的房屋价款，因此该合同属于空白、无效且没有实际履行的合同。但是一审法院未能审查合同履行的核心事实，被答辩人吴海瀚也没有提供该项证据。既然房屋买卖的买方诉请要求退还房款，那么其就应当是已经支付了房款才能要求退款。本案中，被答辩人吴海瀚根本就没有支付房款，何来退款之说。三、从被答辩人吴海瀚提供的证据来看，合同的相对方或实际履行责任人应当是被答辩人闫开学。如果被答辩人吴海瀚有证据证明其已经支付了房款，那么其就应当提供支付给谁亦或是收款人是谁的证据，但是一审中对此不但没有查明也视而不见。在事实不清、证据不足的情况下，盲目作出判决真正的责任人脱离责任，无关联的答辩人和鸿富公司反而被判决承担责任，显然与事实不符、于法无据。被上诉人闫开学答辩称，首先同意吴海瀚的答辩意见。其次在一审中，上诉人的答辩意见是闫开学无权出售，并且该房屋没有取得商品房预售许可证，要求一审法院认定该房屋买卖协议无效。然而在二审中，上诉人又反称闫开学取得了该房屋的所有权，闫开学有权处分自己所有的房屋，明确说明案涉房屋属于闫开学所有，那么闫开学如果占有和取得了该套房屋，还需要让原告吴海瀚与公司签订商品房买卖合同吗？所以说上诉人的上诉是自相矛盾的。上诉人称该套房屋闫开学既然取得了，闫开学卖给本案原告吴海瀚是合情合理的，那么这套房屋现在又去哪里了？又由谁出售了？当初这套房屋是鸿富公司的委托代理人汪志发与闫开学协商抵付工程款的房屋之一。但是该套房屋在抵付工程款之后，又被汪志发代表上诉人另行出售给他人。这套房屋实际上仍然是由上诉人与汪志发擅自处分给他人，导致本案原告吴海瀚的权益得不到维护。本案是在民法典实施之前发生的纠纷，一审法院没有引用民法典规定，上诉人认为一审适用法律错误的上诉理由不能成立。上诉人鸿富公司承建案涉工程并成立了翰都花苑项目部，并委托汪志发全权负责，同时将其刻的项目部公章交给了汪志发，并且将大部分房屋一房多卖，导致原告权益得不到维护。因此闫开学认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，要求二审法院依法维持一审判决。被上诉人吴海瀚向一审法院起诉请求：一、依法判令被告鸿富公司、汪志发、闫开学、刘建立即退还原告购房款（含集资款）324400元并支付相应利息（其中30万元购房款的利息从2014年12月23日起至本息付清之日止，24400元购房款的利息从2018年11月24日起至本息付清之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月9日，第一被告信阳市鸿富房地产开发有限公司任命第二被告汪志发为信阳市七里棚翰都花苑项目部经理。代表公司全权负责翰都花苑项目开发建设及日常经营管理的全部事务。2013年7月10日，第二被告以第一被告的名义与第三被告闫开学挂靠的河南惠蒲建设发展有限公司签订建设工程施工合同一份。2013年7月12日，第二被告与第三被告签订补充合同一份，双方约定：第二被告以房屋抵付第三被告的工程款，2013年8月1日，第二被告与第三被告签订翰都花苑小区住宅楼楼层、户型编号、面积、价位统计表，其中本案涉及的1106号房屋在第二被告抵付第三被告工程款的房源范围内。2014年12月23日，原告吴海翰与第一被告签订翰都花苑住宅楼房屋买卖合同一份，合同约定：原告出资300000元购买翰都花苑住宅楼2单元1106号房屋，合同并对其他事项进行了约定。第一被告翰都花苑项目部作为合同的甲方在合同上加盖了公章，第三被告也在合同甲方位置签名。合同签订后，原告支付了购房款300000元。2016年2月6日，第一被告翰都花苑项目部公布翰都花苑小区住宅楼楼层、户型编号、面积详细统计表，显示1106号房屋出售给原告。后第二被告将该房屋出售给他人，导致纠纷发生。原告经多次与被告协商未果，故起诉来院。在本案审理过程中，刘建退还了原告集资款24400元，原告申请撤回对刘建的起诉，（2020）豫1502民初6271号民事裁定书，准许原告撤回对刘建的起诉。一审法院认为，第一被告信阳市鸿富房地产开发有限公司系翰都花苑的开发商，其授权成立的翰都花苑项目部不具有民事主体资格，不能独立的承担民事责任，翰都花苑项目部的行为系第一被告的授权行为，应由第一被告承担民事责任。第二被告汪志发挂靠第一被告进行房屋开发建设，为实际开发商，应对该项目部的行为承担民事责任。翰都花苑项目部在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告吴海翰签订房屋买卖合同，该合同为无效合同。第一、二被告在签订合同后，又将出售给原告的房屋出售给他人，导致原告的合同目的不能实现，是引起本案纠纷的主要原因，具有过错，故第一、二被告应承担向原告返还购房款及利息的民事责任。第二被告在收取原告购房款后，直接将该款支付给木工，用以抵付第三被告闫开学的工程款，符合第二被告与第三被告补充合同的约定，第三被告作为翰都花苑住宅楼的建设方，不具有销售房屋的资格，且第一被告与原告签订的房屋买卖合同中出售方为信阳市鸿富房地产开发有限公司翰都花苑项目部，而不是第三被告，第三被告不是房屋买卖合同的合同相对人，故原告对第三被告的诉讼请求不能成立，一审予以驳回。第一被告在与原告签订的房屋买卖合同上加盖翰都花苑项目部的公章，且项目部收取原告购房款后直接支付工人工资，用以抵付第三被告的工程款，在合同无效后，第一被告应承担民事责任，故第一被告辩称应由第三被告承担责任，自己不承担责任的理由与事实不符，且不符合法律规定，该理由不能成立，一审不予采纳。第二被告在未与第三被告进行工程结算的情况下，单方收回双方约定抵账的房屋，不符合法律规定，且将已出售的房屋又出售给他人，违反法律规定，另第二被告辩称项目部公章系第三被告私刻，无证据证明，故第二被告的辩称理由不能成立，一审不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定判决：一、被告信阳市鸿富房地产开发有限公司、汪志发于判决生效后七日内一次性向原告吴海翰返还购房款300000元，并自2014年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息至付清款项之日止。二、驳回原告吴海翰对被告闫开学的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3083元，由被告信阳市鸿富房地产开发有限公司、汪志发负担。二审中，上诉人鸿富公司提供信阳市中级人民法院（2020）豫15民终5786号民事判决书，用以证明本案涉及的房产没有取得建筑工程规划许可证，现在不能证明房屋的所有权属于鸿富公司，确权问题没有处理，其买卖行为自然属于按照法律规定属于行政机关的职权范围，避免通过民事诉讼变相为违法建筑确权，从程序上裁定驳回另案原告的起诉。本案不应当通过民事诉讼进行审理。被上诉人吴海瀚质证称，对于（2020）豫15民终5786号民事判决书的证明方向不予认可。该份法律文书解决的是房屋的权属问题，而本案原告吴海瀚要求退还购房款，两案不属于同一法律关系，该份法律文书不能适用于本案。被上诉人汪志发质证称，我对上诉人鸿富公司提供的（2020）豫15民终5786号民事判决书用以证明的证明目的，没有异议。补充说明一点是被上诉人吴海瀚没有向被上诉人汪志发支付任何房款，法院应当驳回被上诉人吴海瀚对被上诉人汪志发的诉讼请求。被上诉人闫开学质证称，上诉人鸿富公司提供（2020）豫15民终5786号民事判决书的证明方向与本案不属于同一类型案件。该份法律文书是一种确认书，解决的是要求确认房屋买卖合同有效并交付房屋，而本案被上诉人吴海瀚起诉是要求退还购房款，两案不属于同一类型案件，不能达到上诉人鸿富公司的证明目的。被上诉人汪志发提供2015年8月1日闫开学亲笔书写的内容是闫开学同意让汪志发卖两套122平方米包括本案涉及的房号为1106号房屋的书面材料，用以证明因被上诉人闫开学违约，将案涉房屋交还给被上诉人汪志发，被上诉人汪志发有权处置该房屋。被上诉人汪志发在这个案件中不存在任何过错，并且是有权处置，被上诉人汪志发不应承担本案责任。上诉人鸿富公司质证称，对于该份证据的真实性无异议。从这份证据可以看出，案涉房屋只是挂在上诉人鸿富公司名下，该项目目前仍未取得法定许可，案涉工程项目是由被上诉人汪志发开发建设的，其又把工程转包给被上诉人闫开学，所以被上诉人汪志发作为涉案房屋所有权人将涉案房屋以工程款的形式抵给被上诉人闫开学与上诉人鸿富公司无关。从这份书面材料可以看出，被上诉人闫开学同意让被上诉人汪志发出售案涉房屋，假设房屋买卖合同成立，购房款应视为是由被上诉人闫开学收取的。谁收取了购房款，就应当由谁来返还。返还购房款是建立在房屋所有权明确的基础上产生的法律关系，既然权属问题无法确定，那么返还购房款的主张也不能成立。案涉房屋售房行为的真实性有待核实。被上诉人闫开学质证称，对于2015年8月1日闫开学书写的同意让汪志发卖两套122平方米包括本案涉及的房号为1106号房屋的书面材料的真实性无异议，但是这是在上诉人鸿富公司和被上诉人汪志发没有支付工人工资即建设工程款存在严重违约的情况下，双方协商由被上诉人汪志发先卖两套房屋支付工人工资，这是被上诉人闫开学同意的。后来在履行过程中，被上诉人汪志发明知本案原告吴海瀚已经购买了该房屋，并且被上诉人汪志发和项目部均加盖公章，同意用该款支付工资，但是被上诉人汪志发擅自将已经抵付工人工资的这套房屋又擅自出卖给他人，才导致本案纠纷。我方认为这份证据不能证明被上诉人闫开学的财产归被上诉人汪志发所有，而是两套房屋50万元先用于支付工程款和农民工工资，并不是说确认给被上诉人汪志发所有，双方没有经过对账结算。现在上诉人鸿富公司和被上诉人汪志发仍然欠被上诉人闫开学的工程款，没有进行结算。如果被上诉人汪志发以此为抗辩理由，那么上诉人鸿富公司与被上诉人汪志发就应当拿出与被上诉人闫开学之间工程款结算的相关证据，才能作为有力的证据。因此被上诉人闫开学认为2015年8月1日闫开学书写的同意让汪志发卖两套122平方米包括本案涉及的房号为1106号房屋的书面材料不能作为证据使用。二审审理查明的案件基本事实与一审一致。本院认为，被上诉人闫开学与被上诉人吴海瀚2014年12月23日签订的《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》，系被上诉人闫开学为解决拖欠木工工人工资未付问题，将案涉翰都花苑小区翰都花苑住宅楼二单元1106号房屋作价30万元出售给被上诉人吴海瀚。依据相关法律规定，未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同或者商品房买卖合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此在出卖人未能提供商品房预售许可证明的情形下，应当依法认定案涉《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》为无效合同，无效合同自始无效，出卖人应当依法返还买受人已付购房款并支付相应的利息损失。案涉《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》上有上诉人鸿富公司的翰都花苑项目部公章、作为出卖方鸿富公司委托代理人的被上诉人汪志发，以及被上诉人吴海瀚与被上诉人闫开学签名，上诉人鸿富公司的翰都花苑项目部不具有民事主体资格，不能独立承担民事责任，上诉人鸿富公司的翰都花苑项目部的行为系上诉人鸿富公司的授权行为，其民事责任应由上诉人鸿富公司承担；被上诉人闫开学将被上诉人吴海瀚的案涉房屋购房款转给木工作为工人工资，其负有基于案涉《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》无效向被上诉人吴海瀚返还购房款的责任。虽然被上诉人吴海瀚没有直接将购房款支付给上诉人鸿富公司及被上诉人汪志发，但是冲抵了被上诉人汪志发与被上诉人闫开学应付的工程款，且汪志发并未就一审判决提起上诉，其作为返还购房款责任主体并无不当。综上所述，上诉人鸿富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，认定案件部分事实有误，应当依法认定上诉人鸿富公司与被上诉人汪志发、被上诉人闫开学向被上诉人吴海瀚共同承担返还案涉房屋购房款并支付相应利息的责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初6271号民事判决;二、上诉人信阳市鸿富房地产开发有限公司与被上诉人汪志发、闫开学于本判决生效之日起七日内向被上诉人吴海瀚返还购房款30万元，并自2014年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息至付清款项之日止。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3083元由上诉人信阳市鸿富房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年五月十二日书记员  刘韫滔