广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初2696号 原告：戴小红，女，1987年8月18日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：滕忠晓。 被告：广西汇豪宙业房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区科园大道55-1号厚憬大厦301号，统一社会信用代码：91450100322581450Q。 法定代表人：陈勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林智强，男，该公司员工。 原告戴小红与被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司（以下简称汇豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告戴小红的委托诉讼代理人滕忠晓，被告汇豪公司的委托诉讼代理人林智强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴小红向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《汇豪•鹏江公馆合作建房合同》无效；2.判令被告返还原告合作建房款123463元及利息12380.6元（以123463元为基数，从2018年12月24日起按照贷款市场报价利率3.85%计算至付清之日止，现暂计算至2021年2月3日）；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月23日，原、被告就1号楼12层26号房签订《汇豪•鹏江公馆合作建房合同》。原告已于2018年12月23日向被告支付了合作建房款1234 2 63元。被告与原告签订的合同名为合作建房合同，但该合同实质为房屋买卖合同。被告没有取得建设工程规划许可证，亦未取得土地使用权证书与商品房预售许可证明、建设工程施工许可证，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告有权要求被告退回收取的合作建房款。为此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法作出如诉判决。 被告汇豪公司辩称，一、原告请求确认《汇豪•鹏江公馆合作建房合同》无效，没有事实和法律依据。1、涉案标的所在项目土地使用权属合法的农村集体住宅、文体娱乐建设用地，已办妥土地不动产权证，该项目用地也办理了建设工程规划许可手续，所建房屋是允许用来从事商业、服务业等项目用途的；目前项目已完成主体封顶，已进入内部装修环节。本案涉案的房屋项目属合法报建项目。2、原告称被告违反《中华人民共和国土地管理法》第43条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定，其陈述和所适用的法律法规与本案事实严重不符。二、原告单方终止履行合同实属违约，其请求返还支付购房款项123463元以及赔偿资金占用费暂计12380.6元的诉请没有事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月23日，原告戴小红（乙方）与被告汇豪公司（甲方）签订《“汇豪•鹏江公馆”合作建房合同》，合同第一条“合作建房背景”约定：1.1甲方通过与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队签订合同获得该队的三产用地开发权，合作期限70年，从2015年6月25日开 3 始至2085年6月25日止，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方全权负责办理合作建房的建设规划、施工报建等手续，并由甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合作建房的出资人，西乡塘区安吉街道大塘村13队不承担合作建房建设的出资费用。1.2乙方签订本合同时已经充分查阅、了解、知晓甲方与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队的合作建房的有关协议内容，对其中的合作建房的土地性质、用途、合作模式、双方的权利义务均已理解并完全认可，愿意按本合同约定出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权，同时承担相应的合同义务。第三条“合作项目所在土地的基本情况”约定：3.1甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市产地综合楼用地的建设资格，该地块总用地面积为7120平方米。3.2南宁市规划管理局已审批的手续：项目编号：ＹＤ0111201800031，该产业用地的批复“南规发【2018】45号”；用地性质：产业用地。经批准，在上述地块上建设房屋，［现定名］汇豪•鹏江公馆，用地单位为：南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队。第四条约定甲乙双方合作建房项目房屋位于1号楼12层26号，建筑面积42.35平方米，其中套内建筑面积33.86平方米。第五条约定，乙方合作建房自交付之日起享有使用权，甲方应于2020年12月31日前交付使用，乙方的使用年限为2015年6月25日起至2085年6月25日止，如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相应手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第六条约定乙方按合建房的建筑面积、价款支付合建房价款，乙方应支付该房屋合作建房建筑面积为42.35㎡，单价为6362.76元／平方米（毛坯房），合计269463元。第七条约定乙方分期付款，乙方于签订本合同之时交纳首期款110463元，于楼房施工至五层主体框架结构混凝土浇捣完工后并接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳第二期款53000元，于房屋 4 主体框架结构混凝土封顶后并接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳第三期款80000元，于收到甲方交房通知之日起7个工作日内交纳第四期款26000元。第14.4条约定，依据中华人民共和国相关法律法规政策范围内，甲方协助乙方在交付后五年内办理相关分户产权证，需要缴纳的相关手续费、税费等费用事项，以届时政府相关法律政策为准，在交房五年后（含五年）甲方未为乙方办得分户产权证，乙方可提前一个月向甲方提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户，超过此时间乙方没有提出申请的，视同客户放弃本条权利，原合同继续履行。合同还对其他内容进行约定。 原告分别于2018年12月23日、2019年10月14日向被告支付汇豪鹏江公馆1-1226号房的首付款110463元、部分二期房款13000元，被告向原告出具了相应的《收款收据》。 另查明，2019年1月11日，南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组取得《建设用地批准书》，建设项目名称为产业用地建设项目。 2019年3月5日，南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组取得桂（2019）南宁市不动产权第××号《不动产权证书》，载明权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地，附件载明：2、本宗土地只限于建设产业建设项目。 2019年5月17日，南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为三产综合楼，项目共两栋三产综合楼，其中1#地上10层，建筑面积13361.9平方米；2#楼地上14层，建筑面积16786.64平方米；地下室地下一层，建筑面积5792.55平方米。 同时查明，被告系具备房地产开发经营资格的有限责任公司。 5 原告并非南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地办理土地使用权出让手续、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，关于合同性质。原、被告签订的《“汇豪•鹏江公馆”合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权70年，且该合作建房合同中第五条约定：“如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。”表明待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。因此，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，原、被告之间建立房屋买卖合同关系。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”涉案房屋所占用的土地为南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组的集体土地，土地用途为其他商服用地，因此，被告只能在该土地上建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，涉案房屋所占用土地系以划拨方式取得，被告作为涉案项目的建设方，在将相关房地产向社会公众出售时，应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，现被告却在未办理土地使用权出让手续的情况下，擅自改变土地用途，将涉案土地上建造的房屋向社会大众出售，违反了前述法律规定。且被告作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其 6 应当遵守商品房预售的相关法律规定。被告向原告出售涉案房屋时并未取得商品房预售许可证明，截止原告提起本案诉讼前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《“汇豪•鹏江公馆”合作建房合同》属无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《“汇豪•鹏江公馆”合作建房合同》无效，因此，被告收取的购房款123463元（110463元+13000元）应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，现原告要求被告按照贷款市场报价利率3.85%支付自付款次日起计算至付清之日止的利息，并无不当，本院予以支持。因此，本案利息的计算方式为：1、以110463元为基数，自2018年12月24日起至清偿之日止，按照年利率3.85%计算；2、以13000元为基数，自2019年10月15日起至清偿之日止，按照年利率3.85%计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告戴小红与被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司签订的《“汇豪•鹏江公馆”合作建房合同》无效； 二、被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司向原告戴小红返还购房款123463元； 三、被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司向原告戴小红支付利息（计算方法： 7 1、以110463元为基数，自2018年12月24日起至清偿之日止，按照年利率3.85%计算；2、以13000元为基数，自2019年10月15日起至清偿之日止，按照年利率3.85%计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1508元，保全费1199元，两项合计2707元（原告戴小红已预交），由被告广西汇豪宙业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦月玲 二〇二一年五月十八日 8 书记员  文艺霖