贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初1014号原告:贵州汇金物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市金沙县城关镇成治路教育局商住楼，统一社会信用代码：91520523073868273B。法定代表人：董裕民，男，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：朱正梅，女。委托代理人（特别授权）：袁启珍，女。被告:张发文，男，1954年10月29日出生，彝族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告贵州汇金物业管理有限责任公司(以下至判决主文前简称汇金物业公司)与被告张发文物业服务合同纠纷一案，本院2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告汇金物业公司的委托代理人朱正梅、袁启珍，被告张发文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇金物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业管理费3027.64元，违约金90.83元，共计3118.47元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法成立并在金沙县市场监督管理局登记领取营业执照的物业管理公司，根据聘请，被告居住的丽景名城小区E2-1-1号由原告进行管理。自原告管理以来，2018年7月30日至2020年11月28日期间，被告共拖欠了原告物业管理各项费用共计3118.47元（面积：98.3㎡，收费标准：1.10元/㎡/月，合同约定违约金：从逾期之日起按费总额的3%）。经原告多次交涉，被告均以各种理由回绝原告，明确拒绝缴纳其拖欠的物业管理费。综上所述，原告认为，其根据业主委员会的聘请，为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告理应足额并按时向原告缴纳物业管理费，被告拒绝缴纳的行为，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告张发文辩称，以前没有欠过一分物业费，只是后来家里多次被淹，找物管人员却找不到。物管的袁启珍来我家看过，说门被泡坏了赔偿400元，我说这400元买不到门也找不到人来装，袁启珍说她去找人装。床也长期被淹着，楼梯、墙角的墙灰也被泡掉了。后来他们来收物管费我就没有交了，说只要他们把这些整好，我就交物管费。2018年8月13日晚上去找他们物管没有找到，就用破衣服去把漏水的地方堵起，15日我又去找保安，保安打电话找袁启珍来，然后袁启珍就把我家的水通了。因为经常被淹，家里楼面就被整烂了。后来他们来收物业费并和我协商，我说只要把这些整还原，我不会欠一分，他们把我楼板、墙体这些处理好我就给物业费，但是一直到现在都没有来整。后来他们改水管，我说只要把水管整好就答应他们打，打完了水管但没有处理垃圾，让我一个人把这些垃圾处理了。二楼漏水，保安来我家把我家楼板整烂了，我还因为这事打电话报警过，至今也没有处理好，我就没有交物业费。我们在房管局交过房屋维修基金的，但物业又来收了我们43元的维修费用于换水管。原告汇金物业公司为证明其主张，向本院提交证据如下：1.物业服务合同。用以证明原告和业主委员会签订了物业服务合同，原告提供了服务，业主应缴纳物业费。经质证，被告对该证据无异议，但原告没有按合同约定提供服务。2.图片7页。用以证明原告在小区尽到了合同约定的服务。经质证，被告对原告打扫卫生没有意见，但原告车辆管理不到位，把小区水管的暗管改成明管有意见，对原告在我家窗台下挖明粪池有意见。被告张发文为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：1.收据。用以证明缴纳了房屋维修基金4832元。经质证，原告表示与物业没有关系，是交给房管局的。2.图片10张。用以证明原告房屋门、地板被损坏的情况以及挖明粪池的情况，和物业改水管没有清理垃圾，被告往窗子外面倒垃圾的情况，楼板被撬的情况，墙灰被泡脱落的情况。经质证，原告表示楼板被撬不是物业去撬的，是楼上的业主请工人来撬的。改水管是经过业委会及业主的同意才改的。门是因为他住一楼潮湿才坏的，不是物业公司的责任。卧室墙壁灰脱落不是物业公司造成的。本院依职权组织原、被告双方到场后所拍的现场照片14张及现场询问笔录。本院对证据的认定情况，对原告举证的1、2号证据，被告对真实性无异议，本院予以认定。对被告举证的1、2号证据，原告对真实性无异议，本院予以认定。对于本院依职权组织原、被告双方到场后所拍的现场照片14张及现场询问笔录，系双方在场参与拍照和制作，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年11月29日，原告汇金物业公司与丽景名城业主管理委员会签订《丽景名城物业服务合同》及附件，将被告张发文所居住的丽景名城委托给原告实行物业服务管理，该合同及附件中约定:电梯住宅按建筑面积向业主收取物业服务费，前三个月为1元/月/平方米，后以1.1元/月/平方米收取；在物业交付使用后，原告提供的物业管理服务事项包括道路、共有的上下管道、落水管、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理和公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和业主委员会的同意，临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限恢复原状；房屋及小区内楼房共用部分设施设备日常维护包括确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；保持公告区域内的卫生，做到服务范围内无废弃杂物；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行定期清扫。合同签订后，原告汇金物业公司履行物业管理服务至2020年11月28日退出该小区，被告缴纳物业管理费至2018年7月31日。被告张发文所购房屋房号为E2-1-1号，面积为98.3平方米。被告自2018年8月1日起至2020年11月28日共欠物业管理费3020.07元（98.3平方米×1.1元/月/平方米×27.93月），经原告催收，被告以原告物业服务不到位为由拒绝缴纳物业管理费用。同时查明，原告提供物业服务期间，被告家中多次管道堵塞、污水倒流。为治理排污，原告经被告同意后将其厨房窗外的地下排污管改为明管，为安装该管道，原告经被告同意后将其卫生间拖把池打碎，并向被告承诺事后将拖把池恢复还原以及处理垃圾、灰尘，事后原告还原了卫生间拖把池，但并未及时处理垃圾及灰尘，被告自行将垃圾倒往窗外、擦拭屋内灰尘，至今垃圾仍堆在被告客厅窗外公共花池中。因为被告家排污管道堵塞，原告未经被告同意在其厨房窗外挖设了一个“观察口”，此后，被告家堵塞的情况有好转，但是观察口并未完全遮盖，经常溢出污物，散发恶臭，导致被告家厨房窗户不敢打开。被告家厨房外沿路还有两个“观察口”，均未完全遮盖，偶有污物溢出。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实系民法典实施前发生的，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，关于原告要求被告支付物业管理费3027.64元的主张，本案中，《丽景名城物业服务合同》的签订系合同各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。原告汇金物业公司应按合同约定的物业管理服务标准履行物业管理服务义务，被告张发文也应按照合同约定履行缴付物业管理费的义务。经核算，被告自2018年8月1日起至2020年11月28日差欠物业管理费3020.07元（98.3平方米×1.1元/月/平方米×27.93月），但是原告举证不足以证明其按合同约定全面履行义务。结合被告陈述及举证，经本院现场了解，原告存在未经业主允许挖设沟渠、未及时清运拖把池残渣及屋内灰尘、未保持公共区域内的卫生做到服务范围内无废弃杂物、未确保雨水、污水管道保持通畅、“观察口”井盖破损未完全遮盖等服务不到位之处，已影响到被告张发文的日常生活。可见，原告未按合同约定全面履行义务，对其主张的物业服务费应酌减。为权衡双方当事人的利益，结合本案事实，本院酌定被告张发文按照正常收费标准的70%缴纳拖欠的物业管理费，即3020.07元×70%=2114.05元。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费违约金90.83元的问题，因原告在提供物业管理服务期间未全面履行义务，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院不予支持。关于被告抗辩需原告将其楼顶发霉、墙壁灰脱落、门被泡坏、厨房吊顶等处理好再付物业费的问题，被告居住在一楼，相对其他楼层确有潮湿阴暗的客观原因，被告亦无直接证据证明与原告提供的物业服务之间存在必然联系，其厨房吊顶未恢复还原如确系案外人所致，被告可另行主张权利，故本院不予采纳。为此，依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条第（七）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告张发文于本判决生效之日起十日内支付原告贵州汇金物业管理有限责任公司物业管理费2114.05元。二、驳回原告贵州汇金物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告贵州汇金物业管理有限责任公司负担9元，被告张发文负担21元。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期限最后一日起计算。审判员  姚杰二〇二一年五月十四日法官助理刘曦影书记员胡鹏