贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初912号原告：徐秋慧，女，1992年8月29日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王春生，贵州知序律师事务所专职律师。被告：廖鑫，女，1973年10月23日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴跃，贵州维律律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杨艺丹，贵州维律（剑河）律师事务所专职律师。原告徐秋慧与被告廖鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）黔2601民初3650号民事判决书。原告徐秋慧不服该判决，向黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉。黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2020年10月15日作出（2019）黔26民终2434号民事裁定书，将本案发回重审。2021年3月5日，原告徐秋慧向本院递交变更及增加诉讼请求申请书。本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐秋慧的委托诉讼代理人王春生，被告廖鑫及其委托诉讼代理人吴跃、杨艺丹到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告徐秋慧向本院提出诉讼请求，一、判令确认原、被告2016年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告向原告返还已支付的租金384660元、押金23685元及自2018年11月6日以408345元为基数按年利率24%计算至付清之日止的资金占用费；三、判令被告赔偿原告造成的装修、设备损失150万元及以损失数额为基数按年利率24%自2018年11月6计算至付清之日止；四、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由与2019年5月23日的起诉状一致，仅撤回该诉状第二段的内容。被告廖鑫辩称，针对原告变更的诉讼请求及理由，作如下答辩：1.原、被告签订租赁合同合法有效，该合同是既第一次租赁期满的续签；2.原告主张返还已支付的租金并计算利息是没有事实依据；3.原告主张赔偿150万装修损失及利息也无法律和事实依据；4.本案事实清楚，原告的装修损失与被告无关，无须鉴定；综上，依法驳回其原告的诉讼请求。对于原告在庭审中撤回原起诉状的部分内容，被告不同意，理由是：该部分内容充分证实原告与何霖、刘松于2014年合伙经营简餐厅并对房屋进行了第一次装修，合同期满之后，原告才与被告签订合同，房屋违规搭建是原告与何霖合伙期间所为，与本案被告无关。经审理查明：2014年3月1日、6月1日，廖鑫与鑫兴房产签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于凯里市房屋，建筑面积为240平方米，31层4号房屋及屋顶，建筑面积为319.92平方米，室外空地可以使用等。2014年3月21日，廖鑫与刘松、何霖分别签订了《房屋租赁合同》，约定转租房屋为金阳领域30-4号房、31层房屋及屋顶，建筑面积总共约为1100平方米租赁期5年，自2014年4月1日至2019年3月31日止。甲方给予乙方2个月装修期，期间不收取房租等。合同签订后，刘松即对租赁房屋进行了装修，并于同年4月2日与物业管理服务中心签订了《房屋装修管理服务协议》，装修完毕后经营项目为餐饮。2015年7月，刘松因放弃经营便向廖鑫介绍韩元元承接租赁经营，廖鑫遂与韩元元仍以原合同为版本签订了《房屋租赁合同》，租赁场地仅限于金阳领域31层房屋及屋顶，建筑面积为868.45平方米，包括室外场地等。2016年3月27日，韩元元放弃租赁，介绍徐秋慧承接租赁，原、被告即签订了《房屋租赁合同》，租赁场地仍为金阳领域31层房屋及屋顶，建筑面积为868.45平方米，租赁期限调整为2016年5月1日起至2021年5月1日止等。2013年12月5日凯里市准捷房屋测绘公司对涉案房屋出具的《房屋面积测绘报告》中第30屋-4号房屋建筑面积为231.55平方米；第31层物管用房98.80平方米、综合业务用房206.02平方米，建筑面积共为304.82平方米；第32层为设备层，建筑面积为62.32平方米。2018年11月7日，凯里市国土资源和规划管理局向凯里市执法局作出凯国土规划函［2018］443号《市国土资源和规划管理局关于金阳领域商住楼违规搭建认定的函》，内容为：“贵州省鑫兴房地产开发有限责任公司在永乐路西侧、建行北侧建设的金阳领域商住楼，原规划1-4层为商业用房，5-30层为住宅，屋顶层内部架空，外部为屋面（详见屋顶层平面图，即现在的31层），机房层（即现在的32层）。因该项目在原规划审批时无物管用房，该公司申请在屋顶层用房（即现现在的31层）设置物管用房，于2015年1月26日在小区及黔东南日报向社会公示，并在我局进行备案。第30层3005室引狼入室俱乐部内增设内部楼梯上屋顶层，变更为复式楼，与原规划不符；机房层（即现在的32层）仅机房为合法建筑，其他建设为违规搭建。现将该情况函告你局，请你局根据《城乡规划法》第六十四条之规定处理”。同年11月8日，凯里市城市管理行政执法局对徐秋慧进行了调查询问并制作了《询问笔录》，在笔录中记载徐秋慧自认中间过道大约12平方米玻璃房是其本人搭建，未办理《临时建设工程规划许可证》的内容。事后，徐秋慧停业至今。同时查明：徐秋慧庭审中自认其于2015年起就曾与何霖在涉案租赁场地合伙经营“32区餐厅”。2017年3月1日，由合伙人杨晓婷与何霖签订《餐厅转让协议》，约定何霖转让餐厅股权，转让价格为88万元，退出餐厅经营。本院认为，关于涉案合同是否无效的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，2016年3月27日，徐秋慧与被告签订的《房屋租赁合同》，租赁场地为金阳领域31层房屋及屋顶，建筑面积为868.45平方米。而被告廖鑫于2014年6月1日与鑫兴房产签订的《房屋租赁合同》，约定租赁位于凯里市房屋及屋顶，建筑面积为319.92平方米。2014年3月21日，廖鑫与刘松、何霖分别签订了《房屋租赁合同》，约定转租的房屋为金阳领域30-4号房、31层房屋及屋顶，建筑面积总共约为1100平方米，30-4号房的面积为231.55平方米。这说明廖鑫转租给刘松、何霖的31层房屋及屋顶面积约为868.45平方米，该面积与廖鑫与鑫兴房产签订租赁合同时多出548.53平方米。并且廖鑫与鑫兴房产签订31层房屋及屋顶租赁合同时间为2014年的6月1日，其转租给刘松、何霖是在2014年3月21日，这可以推断廖鑫与鑫兴房产签订31层房屋及屋顶租赁合同是补签的合同，也足以说明，31层房屋及屋顶的违章建筑形成于刘松、何霖租赁前所建。廖鑫作为时任鑫兴房产法定代表人之妻，对上述情况是明知的。鉴于31层房屋及屋顶的建筑物共有367.14平方米为合法建筑，因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》部分有效，部分无效。关于原告诉请被告向原告返还已支付的租金384660元、押金23685元及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告出租房屋为合法建筑部分，原告应当按合同约定支付租金。押金部分，由于原、被告双方的租赁关系实际已结束，被告应当予以返还。关于双方过错责任问题，被告明知部分房屋系违章建筑而出租，其具有过错责任。原告在与被告所签订的合同上，租赁范围为31层房屋及屋顶，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，对于合同所述的屋顶（即第32层），知道或者应当知道不是合法建筑，其否认知道32层为违法建筑，有悖于常理，故原告对签订违法建筑的租赁合同，导致租赁合同部分无效，也具有过错责任。根据上述法律规定，被告廖鑫应当将部分租赁合同无效所取得的租金返还给原告，鉴于原、被告双方对该合同部分无效均存在过错，故本院酌情决定，由被告将违法建筑获得的租金的50%返还给原告，即租赁总面积868.45平方米-合法建筑面积367.14平方米＝501.31平方米为违法建筑，被告应当返还原告所交租金为总收取金额384660元÷868.45平方米×501.31÷2＝111021.88元。对于利息部分，因双方当事人均存在过错，且双方并未约定返还租金的违约责任，故本院对原告主张利息的诉请不予支持。关于原告诉请被告赔偿装修、设备损失150万元及利息的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”结合本案，首先原告在原民事诉状中诉称自认，涉案房屋的首次装修系在2014年，装修人为刘松，而非原告。其次原告2016年3月26日单独与被告签订租赁合同后，从其提供的相关票据可以看出，原告为改善经营环境，也确对其经营场所进行修缮和部分改造，其中还包括原告日常经营所需的消耗物品。原告未能提供已征得被告同意装饰装修的证据。故原告请求被告赔偿装修、设备损失的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐秋慧与被告廖鑫于2016年3月27日签订的《房屋租赁合同》部分无效；二、被告廖鑫于本判决生效之日起十日内返还原告徐秋慧租金111021.88元及押金23685元，共计134706.88元。三、驳回原告徐秋慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由原告徐秋慧负担17008元。由被告廖鑫负担1292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  林勇军人民陪审员  潘明福人民陪审员  罗绍敏二〇二一年五月二十五日书 记 员  黄 倩