安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终347号 上诉人（原审原告）：梁君德，男，1964年2月8日出生，汉族，住浙江省台州市。 委托诉讼代理人：邵珠峰，江苏东南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛江燕，江苏东南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广德市支行，住所地安徽省广德市桃州镇太极大道东段**。 负责人：俞龙，该行行长。 委托诉讼代理人：吴志刚，安徽合望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松涛，安徽合望律师事务所律师。 原审第三人：安徽斌强鸭业有限公司，住，住所地安徽省广德市桃州镇高湖社区/div> 法定代表人：张隆斌，该公司经理。 上诉人梁君德因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司广德市支行（以下简称邮储广德支行）、原审第三人安徽斌强鸭业有限公司（以下简称斌强公司）案外人执行异议之诉一案，不服广德市人民法院（2020）皖1822民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁君德上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定主要事实不清。一审判决认定了梁君德与斌强公司签订《厂房转让协议》及《土地租赁合同变更协议》，协议签订后梁君德按照约定向斌强公司支付了转让款98万元，梁君德实际控制的企业已在案涉厂房内进行生产经营活动，上述事实均发生在一审法院查封房产之前。一审法院未对案涉房产未能办理过户的原因进行认定，真实情况为梁君德于2016年10月19日支付完毕所有购房款后，一直主动要求斌强公司办理房产过户手续，但斌强公司以种种理由推脱并阻碍办理过户，至2017年1月3日案涉厂房被一审法院查封。案涉房产未办理过户的原因在于斌强公司而非梁君德，一审法院未查明此节事实属认定事实不清。2.一审法院适用法律错误。本案应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查梁君德是否符合该条规定的四种情形；一审法院却依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，仅以梁君德并非案涉房产登记所有权人而认定不能排除执行，明显系适用法律错误。 邮储广德支行辩称，1.案涉房屋的登记权利人为斌强公司而非梁君德，依据物权法公示公信的原则，邮储广德支行基于对不动产权属登记所产生的信赖应当予以保护。2.梁君德与斌强公司签订的《厂房转让协议》系案涉房屋被法院查封后，斌强公司为逃避债务对抗强制执行与梁君德恶意串通形成。梁君德提举的转账凭证系其与其他主体之间的资金往来，与本案无关联，不能证明向斌强公司支付了相应的合同款项。3.案涉房屋于2017年1月3日被一审法院查封，而梁君德实际控制的广德县国荣生猪养殖家庭农场有限公司成立时间为2018年12月13日，故梁君德并未在查封前占有案涉房屋。4.梁君德未提供证据证明斌强公司以诸多理由恶意推脱阻碍办理过户。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 斌强公司未答辩。 梁君德向一审法院起诉请求：判令确认其对广德市××镇××村××室房产的所有权并解除对该房产（房产证号：广房地权证桃州镇字第0××5号）的查封。 一审法院审理查明：斌强公司系广德市××镇××村××室（房地权证桃州镇字第0××5号）房屋所有权人。2016年5月13日，梁君德、斌强公司及广德县桃州镇白洋村村民委员会三方签订《厂房转让协议》，约定斌强公司将其位于广德市××镇××村××室厂房及配套设施转让给梁君德，价款为98万元；三方约定梁君德与广德县桃州镇白洋村村民委员会另签土地租赁协议。2016年9月5日，广德县桃州镇白洋村村民委员会与梁君德及案外人曹祖荣、斌强公司签订《土地租赁合同变更协议》。上述协议签订后，梁君德截至2016年10月19日已陆续将98万元房款给付斌强公司。2018年12月13日，广德县国荣生猪养殖家庭农场有限公司成立，住址为广德市××镇××村××室。斌强公司等人因拖欠借款涉诉。执行过程中，一审法院将广德市××镇××村××室房屋查封。2020年6月3日，梁君德向一审法院提出书面异议被驳回。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，案涉厂房的所有权在设立、变更、转让和消灭时，依法应当进行登记。现案涉厂房登记的所有权人为斌强公司，即斌强公司为案涉厂房的所有权人，即使《厂房转让协议》成立，梁君德也未取得厂房的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。鉴于梁君德不是案涉厂房所有权人，其不能基于实体权利对执行标的物即案涉厂房提出排除执行异议，并以此对抗申请执行人。斌强公司因拖欠邮储广德支行借款被诉至人民法院后，人民法院在执行过程中依法查封其所有的案涉厂房，符合法律规定。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：驳回梁君德的诉讼请求。一审案件受理费2330元，由梁君德负担。 本案审理过程中，本院依法对梁君德在案涉厂房的经营情况向广德市桃州镇白洋村村民委员会进行了调查核实。 本案审理过程中，梁君德补充提举如下证据： 1.广房地权证桃州镇字第0××5号房产证一份，证明案涉房产权利人登记为斌强公司。 2.银企合作协议一份，证明案涉厂房系斌强公司受让于安徽广德农村商业银行，可以流转。 3.广德县农村土地承包经营权流转鉴证书【广交鉴字（2014）29号】一份，证明斌强公司于2014年6月6日获得了桃州镇白洋村面积31亩的土地流转经营资质，案涉房产用地可进行流转。 4.土地租赁合同变更协议一份，证明梁君德就案涉厂房用地与广德县桃州镇白洋村村民委员会重新签订土地租赁合同。 5.土地租赁合同一份，证明梁君德于2017年2月1日再次租赁白洋村15亩土地用于兴办养猪场。 6.广德县国荣生猪养殖家庭农场有限公司营业执照一份，证明梁君德将案涉厂房作为其经营公司的注册地及实际经营地进行生猪养殖。 7.建设项目环境影响登记表一份，证明案涉厂房用于兴办国荣生猪养殖场，并于2017年12月6日进行环境影响登记备案。 邮储广德支行对上述证据发表了质证意见，斌强公司未在指定期间内对上述证据发表质证意见。本院对上述证据审查认为，邮储广德支行对证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均无异议，予以认定；证据4、5与一审中梁君德所举证据2及邮储广德支行所举证据一致，并非新证据，不再重复认证；证据6、7与一审梁君德所举证据3、4互相印证，予以认定。 本院对一审其他证据的认定与一审无异，对一审查明的事实予以确认。 另查明：案外人曹祖荣在斌强公司（甲方）、梁君德（乙方）及广德县桃州镇白洋村村民委员会（丙方）于2016年5月13日签订的《厂房转让协议》“乙方”落款处签名，约定“本合同转让的厂房及配套设施位于广德县××镇××村××室，房屋建筑面积为5608.28平方。”该协议中未有交易的厂房及配套设施所有权变更登记的期限约定。曹祖荣与梁君德共同作为乙方于2016年9月5日与广德县桃州镇白洋村村民委员会（甲方）及斌强公司（丙方）签订《土地租赁合同变更协议》，约定“租赁面积31亩，租期十年，租期从2016年1月1日至2025年12月31日止”。自2016年5月6日起，梁君德本人或通过他人先后向斌强公司指定人员付款共计1055000元（含补偿款75000元）；斌强公司共计向梁君德出具收款收据共计六张，其中落款日期为2016年10月19日收款收据备注“厂房款98万，已全部付清”。上述协议签订后，梁君德及曹祖荣入驻案涉厂房开展经营活动并于2016年10月31日向广德县桃州镇白洋村村民委员会缴纳了2016年度农田承包费44700元。2017年2月1日，白洋养猪厂（乙方）因污水处理需要与广德县桃州镇白洋村村民委员会（甲方）签订《土地租赁合同》，约定“租赁甲方土地15亩，租赁期限5年，从2017年2月1日至2022年2月1日止。”梁君德作为乙方在该份《土地租赁合同》上签字。 再查明：2014年6月11日，斌强公司取得广德县××镇××村××室房屋产权证书（房地权证桃州镇字第0××5号）。2017年7月16日，梁君德（甲方）与案外人曹祖荣（乙方）就在原斌强公司养殖场投资改建养猪厂具体经营事宜签订《协议书》，双方确认“所签协议的内容涉及的养猪场产权其实都属于甲方所有”。2017年2月20日，曹祖荣以地址为广德县××镇××村××室的广德县国荣生猪饲养家庭农场名义申报建设项目环境影响评价备案。2018年12月13日，曹祖荣成立广德县国荣生猪养殖家庭农场有限公司，公司住所地仍为广德县××镇××村××室。 又查明：邮储广德支行与姜军、向家琴、汤祖军、柳世梅、斌强公司金融借款合同纠纷一案中，斌强公司系承担连带责任保证的保证人，一审法院审理后于2016年8月2日作出（2016）皖1822民初869号民事判决：一、姜军、向家琴于判决生效之日起十五日内一次性支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司广德县支行借款本金116060.53元，利息18556.58元，共计134617.11元。2016年3月7日之后的利息按合同约定利率计算至本判决确定给付之日止；二、汤祖军、柳世梅、安徽斌强鸭业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司广德县支行的其他诉讼请求。该案执行过程中，一审法院于2017年1月3日作出（2016）皖1822执1564号执行裁定，对包括广德县××镇××村××室在内的登记于斌强公司名下的相关房产进行查封。 本案审理过程中，本院向广德市桃州镇白洋村村民委员会核实了相关情况，该村民委员会见证了梁君德与斌强公司之间的《厂房转让合同》并作为丙方参与了《土地租赁合同变更协议》的签订，认可梁君德已缴纳2020年度农田承包费。本院在调查案涉房产下土地使用情况时，广德市国土资源和规划局相关人员反馈该宗土地使用未办理相关审批手续。 本院认为，本案的争议焦点为：1.应否确认梁君德为案涉房产的所有权人；2.梁君德对于案涉房产享有的权利能否排除执行。 关于争议焦点1。已查明，梁君德、曹祖荣与斌强公司及案外人广德县桃州镇白洋村村民委员就案涉房产及配套设施达成《厂房转让协议》，梁君德向斌强公司支付了案涉厂房及设施的全部转让价款共计98万元，广德县桃州镇白洋村村民委员会作为利害关系人对该《厂房转让协议》予以见证。该协议合法有效，梁君德、曹祖荣基于该协议所享有的权利应依法予以保护。在梁君德与曹祖荣内部关系上，曹祖荣亦认可梁君德系案涉养猪场的产权所有人，故梁君德作为案涉厂房的实际买受人对案涉厂房享有物权期待权。邮储广德支行辩称案涉《厂房转让协议》系案涉房产被一审法院查封之后梁君德与斌强公司为对抗执行恶意串通形成，此辩解既与本院查明的案涉厂房于2017年1月3日被一审法院查封的事实不符，亦无相关证据证明双方存在恶意串通逃避债务的故意。因此，梁君德与斌强公司之间因《厂房转让协议》所取得的相关权利应予保护。经本院调查走访，案涉厂房对所占用土地的使用未在广德市国土资源和规划局办理相关审批手续。此外，按照当时有效的2010年9月30日发布的《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）规定：对于案涉厂房所占用的农业用地，应当按照经营者申请、乡镇申报、县级审核等程序办理相关手续。而本案中梁君德在一、二审中也均未提供案涉厂房所占用农用地作为设施农用地的审核手续。因案涉厂房对所占用土地的使用手续并不完备，本案不宜对占用农用地的案涉厂房进行确权。 关于争议焦点2。已查明，梁君德在依据《厂房转让协议》向斌强公司支付全部价款后入驻案涉厂房进行经营活动。梁君德对案涉厂房系合法占有，应予保护。因梁君德与斌强公司的《厂房转让协议》中并未约定关于案涉厂房的所有权变更登记的期限，加之斌强公司一、二审均未到庭参加诉讼，双方之间因何种原因未及时办理产权变更登记亦无法查明；但作为案涉厂房受让人的梁君德，其陈述在付清交易标的物转让款项后，多次催促斌强公司办理案涉厂房的所有权变更登记，该陈述虽无证据证实但亦符合常理。因邮储广德支行无证据证明梁君德无故拖延案涉厂房的所有权变更登记，故可认定非梁君德自身过错未能办理案涉厂房的所有权变更登记。邮储广德支行关于梁君德并非在一审法院查封之前占有案涉厂房的答辩意见与已查明的事实不符。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，梁君德对于案涉厂房所享有的合法权利足以排除对案涉房产的执行。 关于邮储广德支行在答辩意见中提及基于物权的公示公信原则，其对于不动产登记于斌强公司名下的信赖应当予以保护的问题。本院认为，邮储广德支行另案债权债务纠纷中，斌强公司仅系为相关债务提供连带责任保证人而非主债务人，邮储广德支行无证据证明其系基于对案涉厂房登记于斌强公司名下之信赖而与另案主债务人签订金融借款合同。如邮储广德支行确系基于对案涉厂房登记于斌强公司名下而向另案主债务人发放贷款，其自可要求斌强公司以案涉厂房为主债务人的债务提供抵押担保，而无须待相关判决生效进入执行程序后由人民法院依职权对梁君德自斌强公司受让并占有的案涉厂房实施查封。邮储广德支行的此节答辩意见亦不足采信。此外，本案的诉讼标的额为98万元而非98000元，一审判决按照98000元确定案件受理费明显有误，本院二审予以纠正。 综上，梁君德的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，二审予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款、第五百零二条第一款、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销广德市人民法院（2020）皖1822民初2828号民事判决； 二、停止对广德市××镇××村××室房产【广房地权证桃州镇字第0××5号】的执行； 三、驳回上诉人梁君德一审其他诉讼请求。 一审案件受理费13600元，由上诉人梁君德负担600元，由被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司广德市支行负担13000元；二审案件受理费13600元，由上诉人梁君德负担600元，由被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司广德市支行负担13000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈月银 审 判 员 周宏韬 审 判 员 李 娜 二〇二一年五月二十八日 法官助理 王 慧 书 记 员 熊彩虹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十二条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。 …… 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 …… 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。