天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初4957号原告：天津豪斯特物业管理发展有限公司,住所地:天津自贸试验区(空港经济区)中心大道与东七道交口远航商务中心33-2-8-503号，统一社会信用代码91120116660335711D。法定代表人：王京来，总经理。委托诉讼代理人：王庆海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司员工。被告：郭成先，男，1960年4月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津豪斯特物业管理发展有限公司与被告郭成先物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王庆海，被告郭成先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津豪斯特物业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2019年10月10日至2020年12月31日的物业管理服务费5049元。事实与理由：原告天津豪斯特物业管理发展有限公司与官港家园小区(开发商)于2010年11月17日签署了《天津市住宅前期物业服务合同》。该合同第三条约定物业服务合同自2010年11月17日开始,该合同第六条约定本物业管理区域内的物业管理服务费标准为:基础物业费1.85元/月/㎡,同时约定业主于每月31日前交纳,业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费每日万分之三交纳违约金。被告是官港家园小区5-6室(建筑面积为185.24平方米)的产权人,每月应缴纳物业管理服务费342.6元,其应根据合同的约定按时交纳物业管理服务费,但原告催交,被告一直拒绝交纳,被告自2019年10月10日至2020年12月31日共拖欠物业管理服务费5049元。被告的行为已经构成违约。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。原告为证实其主张向本院提交如下证据材料：天津市住宅前期物业服务合同、天津市不动产登记簿查询证明、催缴证明。郭成先辩称，原告进驻被告居住的小区并没有与业主签订物业服务合同，物业收费标准也未经业主确认，双方不存在合同纠纷。由于本小区没有成立业委会，原告在业主不知情的情况下进驻，违背了业主的意愿，其服务等级和服务质量不符。原告没有提供应有的物业服务，如路灯不亮、监控失灵、卫生无人清扫等。被告已向原告支付了2013年9月1日至2016年8月31日的物业服务费，但原告只提供了一年的物业服务。被告提交了与开发商签订的《临时管理规约》。本院经审理认定事实如下：原告天津豪斯特物业管理发展有限公司与官港家园小区开发商天津市大港房地产开发公司于2010年11月17日签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。该合同第三条约定物业服务合同自2010年11月17日开始,该合同第六条约定本物业管理区域内的物业管理服务费标准为:基础物业费1.85元/月/㎡,同时约定业主于每月31日前交纳,业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费每日万分之三交纳违约金。被告是官港家园小区5-6室(建筑面积为185.24平方米)的产权人,每月应缴纳物业管理服务费342.6元,被告自2019年10月10日至2020年12月31日共拖欠物业管理服务费5049元。2020年11月11日，原告通过诉前调解平台，向本院申请调解，要求被告交纳2019年10月10日至2020年10月9日的物业管理服务费4111.2元，后因被告一直拒绝交纳，成讼。庭审结束后，原告申请对诉讼请求进行变更，要求被告交纳2019年10月10日至2020年10月9日的物业管理服务费4111元。本院认为，原告虽未与被告直接签订物业服务合同，但原告与建设单位签订的前期物业服务合同，业经行政主管机关备案，合法、有效，被告作为该合同约定服务范围内居住的业主，其效力应当及于被告，对被告具有约束力。被告虽对原告提供了物业服务持有异议，但通过被告交纳了三年的物业管理服务费及与原告就路灯问题进行交涉等主张，被告反映的原告物业服务现状并不属实，原告提供了物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业费。对被告提出的路灯维护、监控运行等公共设施问题，原告应当积极组织修缮或更换，原告未能证明其积极与相关部门沟通解决，影响业主生活，降低了服务对象的居住体验，结合该区域的缴费比例等情况，被告拖欠的物业服务费应当酌情予以扣减，本院认为，被告应当交纳拖欠物业服务费的92%较为适宜。对于被告拖欠的物业管理服务费原告应当在诉前及时催交，原告对其诉讼请求了变更，其请求范围并未超出原诉讼请求，本院照准，对于减少的部分可另行主张，对原告调整后的诉讼请求按前述比例酌减后为4111×92%=3782.12元，本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告郭成先于本判决生效之日起十日内，给付原告天津豪斯特物业管理发展有限公司自2019年10月10日至2020年10月9日的物业管理服务费3782.12元；二、驳回原告天津豪斯特物业管理发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，郭成先负担18.73元，由天津豪斯特物业管理发展有限公司负担6.27元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  刘东勇二〇二一年五月六日书记员  陆 璐评价二维码附：相关法律、法规、司法解释规定1.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。