惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初1395号原告：杨红伟，男，汉族，1981年11月9日出生，身份证号码430××××××××××××552，住所地湖南省常德市鼎城区××××××××村民组。委托诉讼代理人：那利鹏、何大尤，广东人为律师事务所律师。被告：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地惠州大亚湾澳头中雄凯旋居名仕阁10E号。法定代表人：郭某1。原告杨红伟诉被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司（简称瑞鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理，于2021年4月23日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨红伟及其委托诉讼代理人那利鹏律师到庭参加诉讼，被告瑞鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金179541.8元（按照中国人民银行同期贷款利率年利率5.35%的标准，时间暂计算至2021年1月15日，计算明细详见附件《杨红伟华悦雅苑二期2-704栋逾期交房违约金计算表》）。2、判令被告原告支付的精装修费用238081元；3、判令被告返还原告预交房屋登记费用80元、契税20820元、房款16708.6元。以上合计455231.4元。事实和理由：2015年1月24日原被告签订《楼宇认购书》，约定：此房为精装交楼，后原被告签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2016）10011649]，合同约定，被告应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，后被告未在指定时间交付房屋，构成违约。2018年5月1日，被告向华悦雅苑二期业主出具《承诺书》，承诺2018年6月30日达到竣工（毛坯）交楼，若违约其愿意以业主已交房款为基数，按照人民银行同期贷款利率给予业主补偿，但2019年10月18日被告才发出《关于华悦雅苑二期收楼时间的安排》，通知对华悦雅苑2栋全体业主于2019年10月19日-20日办理收楼手续，被告再次未按期交房，构成违约。原告于通知后为配合政府统一收房部署签署了《华悦雅苑房屋交付确认书》且房屋截至2020年12月处于被告实际控制中。现原告已经支付了全部购房款合计694000元，且预交办房屋登记费用80元、契税20820元，被告不仅多次违约延期交房且房屋截至2020年12月处于被告实际控制中，未实际交付和装修、房屋产权证也系原告自己办理（房屋面积缺少1.83平方米），根据《民法典》合同编及相关司法解释的规定，被告的行为明显违约，故请法院判令被告向原告支付延期交房违约金、退还精装修款、预交房屋登记费用、契税。原告提供的证据：1、《认购书》，拟证明原告所购房屋为精装房的事实；2、《房屋买卖合同》（预售）、附件十一《补充协议》、《承诺书》、《关于华悦雅苑二期收楼时间的安排》、《华悦雅苑房屋交付确认书》、开发商阻拦业主进入房屋的照片、房屋毛坯照片、房产证，拟证明原告与被告构成房屋买卖合同关系的事实，被告于2020年12月前仍实际控制房屋，逾期交房的事实及被告未对房屋进行精装修的违约事实及合同上约定面积是76.01平方米，但房产证上是74.18平方米，相差1.83平方米，按补充协议十一第五条约定，被告应退还16707.9元；3、《购房收款收据》、《个人房产抵押贷款合同》，拟证明原告已经支付完毕全部购房款的事实；4、《房屋登记费用收款收据》，拟证明被告违约未为原告办理房产证，应退房屋登记费用80元的事实；5、《契税收据》、《完税证明》，拟证明被告违约未为原告缴纳契税、契税是原告所交，应退还契税费用20820元的事实；6、广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的（关于华悦雅苑2-303样板房装饰装修工程还原造价评估）《工程造价鉴定意见书》的补充说明），拟证明若依开发商承诺的装修标准，现房屋每平方米精装修费用应为3132.23元的事实。被告辩称：一、原告主张被告支付逾期交房违约金179541.8元无合同上及法律上的依据，依法应当予以驳回。1、根据被告与原告签署的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，出卖人未按约定时间交付商品房的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，期限自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。因此，原告主张被告按照中国银行同期贷款利率年利率5．35％的标准支计算违约金无合同上的依据。2、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）的第九条约定，案涉商品房交付时应当符合“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”两个条件，而案涉房屋已于2020年1月6日通过五方验收，2020年4月10日完成建设工程竣工验收备案，于2020年5月9日取得房屋测绘报告，因此，2020年5月9日，案涉商品房已满足合同约定的交付条件。3、2020年5月13日，被告过在《惠州日报》刊登华雅节（二期）交楼公告，通知华悦雅苑二期业主进行收楼。同时，根据原告提供的证据二《关于华悦雅苑二期收楼时间的安排》、《华悦雅苑房屋交付确认书》、房产证，可以确认被告已将涉案房屋交付予原告，原告也已将案涉房屋的不动产权证办理完毕。此外，原告于《房屋交付确认书》中拟写的“购房约定为精装修”“才算正式交付”。为其自行添附内容，并未经被告盖章确认，被告对此不予认可。由此，原告主张被告向其支付逾期交房违约金的时间暂计算至2020年12月15日并无事实上及法律上的依据。退一步来讲，即便被告存在逾期交付房屋的事实，逾期交房的违约金也仅应当计算至合同约定的案涉房屋符合交付条件之日止。4、最后，即使按原告的诉请，其在2017年7月1日就知道其权利受到侵害，则其应于2020年7月1日前向被告主张违约金，但原告直至2021年3月5日才提出诉请，该诉求已超过诉讼时效期间，依法不应得到支持。二、原告主张被告归还精装修费用238081元无事实上和法律上的依据，依法应当予以驳回。首先，原告与被告于2016年4月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）系，双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，因此案涉合同应当作为确定双方权利义务的依据。案涉合同第六条明确约定，案涉房屋按照建筑面积计算，商品房单价为每平方米9131元，结合双方在合同中关于商品房的交付标准的约定，2020年5月9日，案涉商品房已满足合同约定的交付条件。其次，原告也未提交证据证明其向被告支付了精装修费用238081元，被告也未收到过原告支付的精装修费用238081元，更不存在返还的说法。此外，原告也未提交其所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距的证据，故本案也并不存在因约定过高的房屋单价而导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。原告作为完全民事行为能力人，其在《商品房买卖合同》（预售）及《房屋交付确认书》中签字认可也应认定为真实意思表示。因此，根据谁主张谁举证的原则，原告无法证明其已经支付精装修费用238081元的事实，其主张被告归还精装修费用238081元无事实上和法律上的依据，依法应当予以驳回。综上，被告认为，原告主张被告支付逾期交房违约金179541.8元及归还精装修费用238081元均无合同上及法律上的依据，依法应当全部予以驳回。被告提供的证据：1、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，拟证明房屋已于2020年5月9日达到交付合同约定的交付条件；2、2020年5月13日惠州日报，拟证明2020年5月13日，瑞鑫公司通过在《惠州日报》刊登华悦雅苑（二期）交楼公告，通知华悦雅苑二期业主进行收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并佐证在卷。对有争议的证据现分析认证如下：被告提供的证据部分：原告对被告提交的《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》关联性有异议，认为不否认被告所建房屋在2020年5月13日后具备交楼条件，但被告交楼条件是毛坯房的交楼标准，被告也曾给原告发出过收楼通知，但被告迟迟未给原告涉案房屋进行精装修，原告实际上在是2020年12月24日左右才收到楼。被告于2019年10月18日向华悦雅苑二期业主发出收楼时间安排，原告于2019年10月19日签订了《房屋交付确认书》，但原告没有实际收到楼。被告又于2020年5月13日，通过《惠州日报》刊登华悦雅苑（二期）交楼公告，通知华悦雅苑二期业主进行收楼。原告没有提交证据证明其2020年12月24日才收楼，且原告已经在2020年8月20日办理了不动产权证书，故原告的异议不成立，不予采信。根据对证据的分析认定，本院确认如下事实：2016年4月12日，原告杨红伟（买受人）与被告瑞鑫公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：1、原告购买被告位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑2栋704号房。房屋建筑面积为76.01平方米，套内建筑面积为52.75平方米。房屋单价为每平方米9131元，房屋总价款为694000元，买受人应当于2016年4月12日前支付首期房价款214000元，余款480000元向银行申请按揭支付。2、出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房。3、逾期在180日内，自2017年6月30日的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，被告履行通知收楼义务后，被告无需承担任何形式的延期交付违约责任。5、涉案商品房应当适用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户等；6、被告在该商品房交付之日起730日内，向房地产登记机构递交申请办理办理房地产转移登记的资料，并取得房地产登记机构受理回执。“取得”即房地产登记机构受理办理该商品房的房屋转移登记资料的回执，并非指买受人实际领取该商品房的房屋所有权证书；7、双方一致同意，无论出现何种面积差异情形，买受人同意继续履行合同，双方按照《商品房买卖合同》约定的房屋单价多退少补，据实结算房价款。本合同的约定计价面积为该商品房的套内建筑面积，公摊部分的面积差异双方互不补偿。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2018年5月1日，被告出具《承诺书》，内容是：我司向华悦雅苑二期业主承诺于2018年5月30日达到竣工验收条件。2018年6月30日达到竣工（毛坯）交楼，若做不到上述承诺，我司愿意以业主已交房款为基数，按照人民银行同期贷款利率给予业主补偿。2019年10月18日，被告向华悦雅苑二期业主发出收楼时间安排。2019年10月27日，原告签订了《房屋交付确认书》，但原告没有实际收到楼。2020年5月9日，涉案房屋达到交付合同约定的交付条件。2020年5月13日，被告通过《惠州日报》刊登华悦雅苑（二期）交楼公告，通知华悦雅苑二期业主进行收楼。被告交付房屋时仍为毛坯状态。2020年8月20日，原告办理了不动产登记证书，证书上载明房屋建筑面积为74.18平方米，专属建筑面积为51.4平方米。此外，原告还支付了预交房屋登记费用80元及契税20820元。本院认为：原告杨红伟与被告瑞鑫公司签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点：一、原告是否实际收房的问题；二、逾期交房违约金计算时间及标准问题；三、如何计算装修费用的问题；四、是否应当返还原告预交房屋登记费用、契税、房屋面积差价问题；五、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。一、原告是否实际收房的问题被告于2019年10月18日向华悦雅苑二期业主发出收楼时间安排，原告于2019年10月19人签订了《房屋交付确认书》，但原告没有实际收楼。但被告又于2020年5月13日，通过《惠州日报》刊登华悦雅苑（二期）交楼公告，通知华悦雅苑二期业主进行收楼。鉴于被告两次通知原告收楼时间不一致，且被告自行提供《惠州日报》作为证据证明其2020年5月13日通知华悦雅苑二期业主收楼，故认定2020年5月13日为原告收楼时间。二、逾期交房违约金计算时间及标准问题被告于2020年5月13日交付房屋给原告。合同约定被告应当在2017年6月30日前向原告交付商品房，故超过约定时间1047天，被告存在逾期交房行为，应承担违约责任。按照合同约定，逾期交房违约金以总房款为基数，按每日万分之一的标准计算。具体金额为72661.8元（694000元×0.01%×1047天）。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率年利率5.35%的标准计算，与合同约定不符，不予支持。三、如何计算装修费用的问题合同第十六条第（三）项及附件六对涉案房屋的装饰装修及设备标准作出了约定，合同约定被告应当履行对原告购买的涉案商品房进行装修的义务，但被告向原告交付的房屋是毛坯房屋，并未对原告的房屋按照合同约定进行装修，故原告主张被告未按照约定标准交付房屋，请求被告返还原告支付的精装修费用，于法有据，予以支持。酌定以房屋总价款的20%计算装修费用，被告应向原告赔偿损失138800元（694000元×20%）。原告主张超过部分，不予支持。被告辩称涉案房屋精装修条款是原告自行添加的，没有事实依据，不予采纳。四、是否应当返还原告预交房屋登记费用、契税、房屋面积差价问题。合同附件十一第八条约定，被告应当按本条规定履行办证义务，向房地产登记机构递交申请办理房地产转移登记的资料，并取得房地产登记机构受理回执。据此，被告应承担办证费用，原告为此支付了80元预交房屋登记费用，被告应返还给原告，原告的该项主张，于法有据，予以支持。此外，原告于2015年11月12日已经支付了20820元契税给被告，但因被告违约，没有将原告支付的20820元契税缴纳给税务局，原告再于2020年8月6日另行支付了契税6940元给税务局，有原告提交的《税收完税证明》予以佐证，故原告主张被告返还支付的契税20820元，于法有据，予以支持。合同附件十一第五条约定房屋差异计价面积为该商品房的套内建筑面积，公摊部分的面积差异双方互不补偿。原告签订的《商品房买卖合同》约定的套内面积为52.75平方米，但不动产权证书上载明的房屋专属建筑面积为51.4平方米，与合同约定的52.75平方米相差1.35平方米。按合同约定，被告应当返还原告面积差异房价款为12326.85元（9131元/平方米×1.35平方米）。原告主张超过部分，不予支持。五、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效问题原告在起诉前一直有主张涉案房屋未按合同约定进行精装修，拒绝收楼，诉讼时效因原告不断提出维权主张而中断，故被告辩称原告的诉请已经超过诉讼时效，理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告杨红伟支付逾期交房违约金72661.8元。二、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告杨红伟返还精装修费用138800元。三、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告杨红伟返还预交房屋登记费用80元、契税20820元、面积差异房价款12326.85元。四、驳回原告杨红伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8128.48元，减半收取即4064.24元，由原告负担1879.24元，被告负担2185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卓建新二〇二一年五月二十八日书记员  陈仁兰