安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0304民初1895号 原告：刘健康,男,1966年12月16日出生,汉族,住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：凌远龙，安徽径桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞煌，安徽径桥律师事务所实习律师。 被告：汪光文,男,1977年11月5日出生,汉族,住安徽省蚌埠市蚌山区。 被告：董军,男,1983年8月1日出生,汉族,住安徽省蚌埠市怀远县。 原告刘健康诉被告汪光文、董军房屋租赁纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告刘健康及其委托诉讼代理人凌远龙、被告汪光文、董军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘健康向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、判决两被告支付原告房屋租金114500元及逾期付款违约金以欠付租金为基数,自2021年1月1日计算至租金付清时止,暂按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算,计算至2021年3月19日为3720元）;二、判决两被告支付原告违约金34034元（按第五年度租金340341元的10%计算）;三、判决两被告支付原告电费2000元、水费321.78元;四、判决两被告承担本案诉讼费用。诉讼金额暂合计为:154575.78元。事实与理由：两被告因经营餐饮店需要,租赁登记在原告持有100%股权的蚌埠昌焱商贸有限公司名下的坐落于蚌埠市××号楼××层××层××商铺。2016年4月9日,原告（甲方）与被告（乙方）就房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》,主要约定:租赁期限暂定8年,时间从2016年6月1日起至2024年6月1日止;租赁价格按实际面积45元／平方米计算,第一年房屋租金为280000元,后7年逐年递增5%,租金每半年支付一次,提前支付;甲方收取乙方贰万元押金,合同到期后,若乙方付清房屋水、电等一切费用且房屋设施基本无损的情况下,押金全额退还;乙方如因经营不善,合同期内乙方可以转租或转让,并按原合同执行;乙方应按时付清甲方房屋及相关费用,否则按天收取租金的10%作为违约金;租赁期间双方必须遵守合同,如有一方违反合同规定,须按年度向对方缴纳租金10%作为违约金。合同签订后,原告将房屋交付给被告经营使用。2020年12月底,被告突然通知原告要求终止租赁关系,被告在未取得原告同意的情况下于2021年1月15日从案涉房屋中腾退。被告从案涉房屋腾退后,原告缴纳了电费2000元、水费321.78元。至今,被告仍欠付原告房租114500元。原告认为,其与被告之间的租赁合同关系,合法有效,应受法律保护。原告已按约将房屋交于被告承租使用,被告理应按约定的租赁期限承租房屋并支付租金,现被告在租赁期限内单方解除租赁合同,并拖欠原告租金拒不支付,显然属于违约。被告应向原告支付尚欠的租金,并按合同约定承担单方解除租赁合同和逾期支付租金的违约责任,原告代被告缴纳的水电费被告按约应向原告支付。综上,原告为维护自身合法权益,根据其国法律规定,现依法具状贵院,望判如所请。 原告刘健康为证明其诉请主张，向本院提交如下证据： 1、刘健康身份证，证明原告具有民事诉讼主体资格。 2、王光文、董军户籍信息查询单，证明两被告具有民事诉讼主体资格。 3、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定的租赁期限为8年，从2016年6月1日起至2024年6月1日止，第一年房屋租金为28000元，后7年逐年递增5％，租金每半年支付一次，提前支付，乙方未按时付清甲方房屋及相关费用，每天按租金的10％支付违约金，租赁期间如有一方违反合同约定，应按年度向对方缴纳租金10％作为违约金。 4、蚌埠昌焱商贸有限公司企业基本注册信息查询单及法定代表人信息，证明原告持有蚌埠昌焱商贸有限公司100％股权并担任公司法定代表人。 5、不动产证（皖（2018）蚌埠市不动产权第0××7号）、蚌埠市不动产登记信息查询结果，证明被告承租的房屋产权登记在蚌埠昌焱商贸有限公司名下，房屋建筑面积518.48平方米。 6、蚌埠供电公司电费清单，证明原告于2021年1月24日为被告缴纳了2020年12月1日至2021年1月1日经营期间的电费2000元。 7、蚌埠中环水务有限公司水费通知单，证明原告为被告缴纳了水费321.78元。 8、银行账户流水、微信账单、微信转账电子凭证，证明两被告向原告支付部分租金的事实，双方之间存在租赁关系。 被告汪光文辩称：1.在2019年12月份店铺已经作价18万元转让给董军，20000元押金也一起转让给董军了，刘健康知晓。去年董军更换了营业执照，名字换成了董军。2.董军与刘健康租赁关系持续期间，因为房租的事情其与刘健康协商过，董军与刘健康也协商过。3.现在其与房屋租赁合同没有关系了。 被告汪光文为证明其辩驳主张向本院提交如下证据： 1、其与刘健康的通话录音，证明刘健康打电话与其讲过刘健康已经和董军商量好了。 被告董军辩称：1.刘健康与其存在房屋租赁关系，但是没有书面合同，都是口头约定，不存在违约金。2.对房租金额有异议，不知道原告是怎么计算的，原告应当明确。3.无违约金的书面约定，原告应当退给其2万元保证金。4.租金从2020年1月1日开始按每月2.5万元到9月底，疫情期间其提出降低房租，从25000元降至20000元加5000元的餐券，其的房租已经付到了10月底，还差11月和12月的房租，即40000元。5.2020年11月27日，汪光文、其、刘健康在其店里协商，其说生意不好自己不干了，租金押金也不要了，刘健康让其再干一个月，然后合同解除、押金退给其。最后协商一致其干满到12月底，刘健康把押金退给其。6.房子是公司的，现在刘健康个人起诉其，原告主体资格有问题。7.其要求原告给其出具交付房租的发票。 被告董军未提交任何证据。 经原、被告举证质证，双方质证意见及本院认定如下： 一、对原告提交的证据1、2，二被告均无异议，对此本院予以认定；对原告提交的证据3，汪光文对真实性无异议，但是其与原告的合同已经终止了，与其无关。董军对真实性无异议，该合同是原告与汪光文签的，与其之间没有签合同，该合同与其无关。本院认为，该证据与本案具有关联性，对此本院予以认定；对原告提交的证据4、5、6、7，汪光文认为与其无关，董军无异议，本院认为，该组证据与本案具有关联性，对此本院予以认定；对原告提交的证据8，汪光文认为与其无关，董军有异议，认为原告提交的微信转账记录不完整，其实际支付的比这些多，本院认为，该证据与本案具有关联性，对此本院予以认定。 二、对被告汪光文提交的证据，原告对录音的真实性没有异议，从内容上来汪光文陈述合同转给董军了。被告董军无异议。对此证据，本院予以认定。 本院经审理查明：原告与被告汪光文于2016年4月9日签订一份《房屋租赁合同》，合同中约定由乙方汪光文承租位于甲方刘健康所有的位于蚌埠市××号楼××层××层××商铺。租赁期限为8年，从2016年6月1日起至2024年6月1日止。租赁价格按实际面积45元／平方米计算，第一年租金为280000元，后七年每年递增5%，租金每半年支付一次，提前支付。甲方收取乙方20000元押金，合同到期后，若乙方付清房屋、水电等一切费用，房屋设施基本无损的情况下，押金全额退还。双方还在合同中约定，乙方应按时付清甲方房租及相关费用，如有拖欠按天收取租金的10%作为违约金，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约，需按年度租金的10%向对方缴纳违约金。合同签订后，汪光文在案涉房屋内从事经营活动。2019年12月初，汪光文与原告、被告董军进行协商，要求把案涉商铺承租权、店内设备、20000元房屋押金等转让给董军。原告同意汪光文将案涉商铺转让给董军，董军与原告约定房屋租金调整为25000／月。之后，董军变更案涉商铺的营业执照。三方未签订书面协议，董军与原告也未另行签订合同。2019年12月初起至2020年12月底，被告董军在案涉商铺内从事经营活动，总计使用案涉商铺13个月，应付租金为13＊25000＝325000元。2019年12月2日至2020年12月21日，董军通过微信转账及现金支付原告房租总计233500元。2020年12月，董军向原告提出解除租赁合同，并在2021年1月中旬腾退案涉商铺并将房屋钥匙交还给原告。 另查明：蚌埠市锦绣苑1号楼1层1-1轴至2-2轴2-1轴部分、2层1-1轴至2-1轴北2.5米房屋权利人系蚌埠昌焱商贸有限公司，原告刘健康系蚌埠昌焱商贸有限公司法定代表人，持股比例为100%。 本院认为，归纳原、被告诉辩意见，本案有如下两个争议焦点：（一）被告汪光文是否需要支付原告欠付房租、逾期付款违约金、解除合同违约金、欠付电费水费；（二）被告董军是否需要支付原告欠付房租、逾期付款违约金、解除合同违约金、欠付电费水费； 一、关于被告汪光文是否需要支付原告欠付房租、逾期付款违约金、解除合同违约金、欠付电费水费的问题。本案中，在案涉房屋租赁合同履行过程中，汪光文在付清自承租案涉商铺时起至2019年12月止的房租之后与原告及董军协商将商铺转让给董军。得到原告的同意之后，汪光文将商铺内设备、剩余酒水材料、20000元房屋押金等一并转让给董军，并退出案涉商铺内的经营活动，后续店铺租金由董军直接支付给原告，董军也将案涉店铺的营业执照进行变更。汪光文与原告之间的租赁合同解除，由董军与原告建立新的租赁合同关系，汪光文已不再是案涉房屋租赁合同的承租人。因汪光文与原告之间的租赁关系已经解除，原告要求汪光文承担拖欠的租金、解除合同违约金、水电费无事实及法律依据，对原告的该诉请，本院不予支持。 （二）被告董军是否需要支付原告欠付房租、逾期付款违约金、解除合同违约金、欠付电费水费的问题。本案中，原告与董军之间建立了新的租赁合同关系。原告与董军口头约定，由董军租赁案涉商铺，在案涉商铺内从事经营活动，租金为25000元/月。董军在案涉商铺内经营13个月，应向原告支付租金325000元。截至2020年12月31日，董军总计向原告支付租金233500元，尚欠原告租金91500元。虽董军辩称原告同意在2020年2、3、4月每月免一半房租、房租从2020年10月起从25000元/月调成为20000元/月，但原告否认且董军未提交证据予以证明，故对董军的辩解本院不予采纳，扣除董军支付的房屋押金20000元，董军应当向原告支付所欠房租71500元，对原告要求董军支付房租71500元的诉请本院予以支持，多出的部分本院不予支持。原告要求董军支付逾期付款利息损失的诉请，本院予以支持，逾期付款利息以71500元为基数，自2021年1月1日计算至租金付清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于水电费的问题。从原告提交的电费单、水费单可以看出，该电费、水费的产生期间为董军在案涉店铺内经营时间，电费2000元、水费321.78元已由原告垫付，董军应当向原告返还，对原告要求董军返还原告为其垫付的电费2000元、水费321.78元的诉请，本院予以支持。关于违约金的问题。原告与董军之间建立了新的租赁关系，双方并未签订书面合同，仅口头约定租金为25000/月，对租赁时间及违约责任均未做约定，也没有证据证明原告与董军之间沿用原告与汪光文之间关于违约责任的约定，对原告要求董军支付违约金的诉请，因无证据予以证明，故对该诉请本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下： 一、被告董军于本判决生效之日起十五日内支付原告刘健康房屋租金71500元及逾期付款利息，逾期付款利息以71500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，自2021年1月1日起计算至履行完毕止； 二、被告董军于本判决生效之日起十五日内支付原告刘健康电费2000元、水费321.78元； 三、驳回原告刘健康其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3392元，减半收取1696元，由原告刘健康负担696元，被告董军负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按照对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 员 陈海燕 二〇二一年五月二十四日 法官助理 涂珑珺 书 记 员 刘少威 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。 第九十一条第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。