四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川03民终266号上诉人（原审原告）：刘文斗，男，1953年2月2日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：郑筱珺，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：自贡莱克资产管理有限公司，住所地四川省自贡市贡井区双塘乡洞桥村4组。法定代表人：康洪波，执行董事。诉讼代表人：自贡莱克资产管理有限公司管理人。负责人：曹爱武。委托诉讼代理人：李良华，系管理人工作人员。上诉人刘文斗因与被上诉人自贡莱克资产管理有限公司（以下简称莱克公司）与破产有关的纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院于2020年12月16日作出的（2020）川0303民初882号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘文斗上诉请求：1.撤销（2020）川0303民初882号民事判决；2.改判确认自贡莱克资产管理有限公司管理人向刘文斗送达的[2020]莱克破管字第20号《通知书》，解除全部商品房买卖合同的行为无效；3.本案的诉讼费由莱克公司负担。事实与理由：一、刘文斗与莱克公司签订的《商品房买卖合同》不属于以房抵债协议性质的合同。刘文斗与莱克公司签订72份商品房买卖合同是双方依据《执行和解协议》的真实意思表示履行的以房抵债行为，债权人刘文斗以到期且确定的债权抵销了《商品房买卖合同》确定的购房款，完全履行了支付义务。因此，一审判决认定72份《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议错误。二、债务人财产不等于破产财产，案涉72套商品房不属于破产财产。刘文斗与自贡莱克资产管理有限公司签订的72份《商品房买卖合同》合法有效，且刘文斗已支付全部购房款，所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《中华人民共和国企业破产法》实施后，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《审理破产案件规定》）未被最高人民法院废止，且《最高人民法院关于适用破产法司法解释（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条规定的情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五、六项的适用。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故涉案商品房虽未转移登记，但不属于破产财产，一审适用法律错误。三、刘文斗支付了全额的购房款，其利益应当受到保护。人民法院在审理破产纠纷有关的案件时，除了查清事实、正确适用法律规定，还应当考虑利益平衡的社会问题。结合本案，刘文斗在法院受理莱克公司破产案件前四年已经履行完毕支付购买莱克公司商品房的合同义务，现破产管理人以“合同不能履行”为由解除一方当事人已经完全履行完毕的合同，不仅违反法律规定，还极大破坏了既有的交易秩序，极其容易引发社会不稳定因素，依法应予否认。四、自贡莱克资产管理有限公司破产管理人没有合同解除权，案涉72套商品房不属于破产财产，继续履行合同没有损害其他债权人权益，不构成对刘文斗的个别清偿。根据企业破产法第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，刘文斗已依约向自贡莱克资产管理有限公司履行了购房款，支付了对价，且72套房屋所涉《商品房买卖合同》已经在行政机关网上备案，故刘文斗就72套房屋享有具有非金钱债务属性的特殊债权。对于购房款已经付清，且已经办理了网上备案登记的房屋，管理人不享有《企业破产法》第十八条第一款项下的解除权。五、案涉房屋处于基本完工的状态，投入极少资金或可通过重整达到竣工验收从而交付买受人的状态，莱克公司没有证据表明债务人不能继续履行案涉合同，一审法院判断合同不能履行没有事实的依据。综上，自贡莱克资产管理有限公司管理人向上述人送达的【2020】莱克破管字第20号《通知书》，解除案涉合同的行为无效，请求依法支持刘文斗的上诉请求。莱克公司答辩称：1.刘文斗和莱克公司之间签订的合同是属于以房抵债；2.没有交付的商品房依然属于莱克公司的财产；3.按照破产法的规定，财产是债务人的财产的话，这个财产就不能向刘文斗进行个别清偿；4.管理人发出的解除合同通知是正确的，无法律问题。刘文斗向一审提出诉讼请求：1.判令确认自贡莱克资产管理有限公司管理人向刘文斗送达【2020】莱克破管字第20号《通知书》，解除全部商品房买卖合同的行为无效；2.判令莱克公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2015年5月15日，四川省自贡市中级人民法院作出的（2015）自民二初字第57号《民事调解书》确认“自贡莱克资产管理有限公司自调解书生效之日起180日内向原告刘文斗归还借款本金1337万元，支付2014年10月至2015年4月底期间的利息180万元，2015年5月开始的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍支付，直至清偿借款为止”。2015年9月3日，《延期还款协议书》确认借款人康洪波欠刘文斗1280万元，莱克公司、四川莱克投资有限公司,四川莱克汽车有限公司就此1280万元承担连带担保责任。2015年10月9日，莱克公司、刘文斗和康洪波达成《执行和解协议》，约定莱克公司在基于上述《延期还款协议书》和（2015）自民二初字第57号《民事调解书》中确定的欠付刘文斗的借款债务共计为3078.61万元，用于抵销刘文斗的购房款。莱克公司将位于自贡市贡井区双塘乡莱克汽贸商城2号楼一楼共计7686.53平方米的72套商品房销售给刘文斗，并签订了《商品房买卖合同》，完成了全部商品房买卖合同的销售备案手续。2019年8月23日，四川省自贡市中级人民法院（2019）川03破申8号裁定书，受理四川友合建筑工程有限公司对莱克公司的破产申请。2019年9月11日，四川省自贡市中级人民法院（2019）川03破申8号裁定之一，指定由自贡市贡井区人民法院审理四川友合建筑工程有限公司对莱克公司的破产申请案。2019年10月13日，自贡市贡井区人民法院（2019）川0303破2号决定书，指定四川豪诚企业清算事务所有限公司担任莱克公司的管理人。2020年7月29日，莱克公司的管理人向刘文斗送达【2020】莱克破管字第20号《通知书》，解除案涉上述72份《商品房买卖合同》。现刘文斗起诉到法院要求确认莱克公司管理人向刘文斗送达【2020】莱克破管字第20号《通知书》，解除全部商品房买卖合同的行为无效。一审法院认为，本案争议的焦点是莱克公司管理人是否有权解除案涉上述72份《商品房买卖合同》。根据一审法院查明，刘文斗与莱克公司之间签订的72份《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。根据《中华人民共和国破产法》第三十条：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前取得的财产，为债务人财产”的规定，本案所涉《商品房买卖合同》的房屋并未办理过户登记手续，至今依然登记在莱克公司名下。不动产物权的取得须以办理过户登记为条件,本案中莱克公司与刘文斗虽办理备案网签，但仍不能对抗物权法对不动产物权变动登记生效的原则，案涉房产依法应属莱克公司所有，即属于债务人财产。同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”的规定，列举的不属于债务人的财产中亦不包含上述案涉房产的范围。一审法院经受理四川友合建筑工程有限公司对莱克公司的破产申请之日，案涉房产还系在建工程，刘文斗虽履行了案涉72份的《商品房买卖合同》中买方的义务，通过以房抵债完成了购房款的支付，但继续履行商品房买卖合同已不能。莱克公司既未交付，也未办理产权变更登记，所以依然属于莱克公司的破产财产。如不解除案涉72份《商品房买卖合同》，继续履行的效果就是使作为一般债权人的刘文斗事实上取得了所有权，对其他债权人不公。且根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，刘文斗的权利亦不属于消费性购房债权，不应优先于其他债权得到保护。如果继续履行合同将导致管理人将破产财产在破产程序外对刘文斗个别清偿，对其它债权人明显不公。因此，莱克公司管理人解除72份《商品房买卖合同》的行为，符合破产法公平清偿债务，避免个别清偿。案涉72份《商品房买卖合同》解除后，根据法律规定，刘文斗对莱克公司确实享有的债权，可根据基础的债权债务关系向莱克公司的管理人申报债权。故对刘文斗诉求的确认莱克公司管理人向刘文斗送达【2020】莱克破管字第20号《通知书》，解除全部商品房买卖合同的行为无效不予支持。莱克公司的辩解意见予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘文斗的诉讼请求。一审案件受理费195731元，由刘文斗负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。另查明：2015年10月9日，莱克公司、刘文斗和康洪波达成《执行和解协议》后，莱克公司与刘文斗签订了案涉的72份《商品房买卖合同》用于抵偿对刘文斗的欠款，并于2015年10月13日完成上述合同的备案登记。但直至2019年9月11日，本院裁定莱克公司进入破产程序，案涉72套商品房仍属于在建工程，且至刘文斗起诉之日，尚未竣工及验收。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：莱克公司破产管理人向刘文斗送达的[2020]莱克破管字第20号《通知书》是否有效，即破产管理人是否有权解除莱克公司与刘文斗签订的72份《商品房买卖合同》。刘文斗上诉认为，其与莱克公司于2015年10月9日达成以房抵债的和解协议，于10月13日完成案涉72套商品房的网签登记，刘文斗以莱克公司的欠款抵销购房款已经履行了《商品房买卖合同》义务，故，案涉72套商品房已不属于莱克公司破产财产，管理人应当继续履行合同义务。对于案涉72套商品房是否属于莱克公司破产财产的问题。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前取得的财产，为债务人财产”。本案基础法律关系为借款合同关系，随后在执行程序中双方和解签订了案涉72套商品房的《商品房买卖合同》以实现以物抵债的交易目的。虽然合同中明确约定了房产的房号，但签订合同以及莱克公司进入破产程序后，案涉房屋尚未建设完成，为办理房屋产权过户手续，应当认定双方签订的以房抵债的和解协议尚未履行完毕，刘文斗并未取得涉案房屋的所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉商品房尚未过户登记到刘文斗名下，所有权仍属于莱克公司，应认定为莱克公司的破产财产。《审理破产案件规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，目前《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止。2013年9月16日施行的《破产法司法解释二》第二条已经对不应认定为破产财产的情形作出了不同于《审理破产案件规定》第七十一条的规定，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，一审法院使用《破产法司法解释二》认定案涉房屋是否属于破产财产并无不当。对于破产管理人是否有权解除莱克公司与刘文斗签订的72份《商品房买卖合同》的问题，刘文斗与莱克公司签订案涉《商品房买卖合同》系基于以房抵债，并非为生活、居住需要，故不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所保护的消费者购房户，继续履行合同，将损害其他债权人利益，违背利益平衡的社会交易秩序。因此，莱克公司破产管理人有权决定解除案涉《商品房买卖合同》，刘文斗的上诉理由均不能成立。综上所述，刘文斗的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195731元,由刘文斗负担。本判决为终审判决。审 判 长 李宁川审 判 员 马 超审 判 员 曾伟贤二〇二一年五月二十一日法官助理 黄守益书 记 员 罗沛利