内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民事判决书（2021）内0623民初352号原告：鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司。法定代表人：韩某。被告：郭某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司诉被告郭某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司法定代表人韩某、被告郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.由被告支付拖欠的物业费3333元，违约金4698元，合计8031元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：自2016年6月1日起原告公司进驻敖勒召其镇安泰家园以来，每年与业主委员会签订《物业服务合同书》，几年来，原告公司每年依约按时保质保量为小区业主进行着全方位的服务，被告郭某从2017年至今拖欠物业费3333元，违约金4698元，两项共计8031元。原告多次索要未果，现诉至法院。被告郭某辩称，2017年至2019年我拖欠三年的物业费，是因为原告没有按照标准尽到物业服务。（例如：楼道没有打扫干净、不清理房顶造成房顶长树导致房屋漏水、管道井及电表箱的门锁破损、我家玻璃被砸烂、露天阳台有鸽子筑窝，小区内没有停车位，没有绿化带也没有活动器材、消防设备等。）经审理查明，被告郭某系鄂托克前旗敖勒召其镇安泰家园2号楼4单元601室房屋的业主，房屋建筑面积为115.78平方米。案外人鄂尔多斯市旭信物业管理有限责任公司于2017年3月22日、2018年3月20日与鄂托克前旗安泰家园业主委员会签订物业管理服务合同，约定由鄂尔多斯市旭信物业管理有限责任公司为安泰家园小区提供物业服务，小区业主则按约支付物业服务费用；同时约定按建筑面积向业主收取物业服务费，2017年度、2018年度的收费标准为多层住宅楼0.8元/月/平方米。2017年度的合同约定“本合同的交费期限为4月1日至11月30日，逾期未交服务费的，按条例规定每天万分之三的标准收滞纳金”；2018年度的物业服务合同未约定交费方式及期限。原告鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司于2019年3月2日与鄂托克前旗安泰家园业主委员会签订物业管理服务合同，约定由鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司为安泰家园小区提供物业服务，小区业主则按约支付物业服务费用；同时约定按建筑面积向业主收取物业服务费，2019年的收费标准为多层住宅楼0.8元/月/平方米，合同未约定交费方式及交费期限。另查明，2018年8月13日，鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司、鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司签订《小区物业服务管理转让协议》《债权债务移交书》，并由鄂托克前旗敖勒召其镇安泰家园业主委员会、鄂托克前旗敖勒召其镇春苑社区居民委员会盖章确认。双方约定“安泰小区、鑫悦小区的物业服务管理工作从2018年8月13日起移交给鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司，同时将两个小区各业主所拖欠的物业费移交给鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司，有其继续收缴”，附有详细列表，列表记载被告郭某拖欠2017年、2018年物业费2220元。自2017年1月1日至2019年12月31日止，被告拖欠物业服务费3330元以及2017年度物业费逾期滞纳金。上述事实，有本院予以确认的物业服务合同、物业服务管理转让协议、债权债务移交书等证据在案佐证。本院认为，原告及鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司与鄂托克前旗敖勒召其镇安泰家园业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据相关法律法规规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故上述合同对原、被告均具有法律效力，原告应按约定全面履行服务义务，被告应按约定及时交纳物业服务费。本案中，2017年1月1日至2019年12月31日期间，原告及鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司的服务已经完成，鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司已将债权债务转让给原告，且经过社区及安泰家园业主委员会确认，因此原告有权利向被告收取相应的物业服务费及违约金。但因2018年度、2019年度的物业服务合同，双方未约定物业费交纳期限及交纳方式，因此原告要求被告支付2018年度、2019年度拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告未按标准提供服务，但没有提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告支付物业服务费3330元及2017年度拖欠物业服务费的违约金333元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭某于本判决生效之日支付原告鄂托克前旗瑞华物业服务有限责任公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用3330元，违约金333元，共计3663元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告郭某负担。本判决为终审判决。审 判 员 宝 迪 稍二〇二一年五月十七日法官 助理 都布新吉雅书 记 员 淖 木 金法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》