湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1221民初318号 原告（反诉被告）:杨第成，男，汉族，1976年2月15日出生，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩民全，怀化市鹤城区鹤阳法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）:梁金花，女，汉族，1976年9月24日出生，住湖南省中方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨丽群，湖南启剑律师事务所律师。 原告杨第成与被告梁金花合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理。原告杨第成，被告梁金花及其委托诉讼代理人杨丽群到庭参加诉讼。在审理中，被告梁金花提起反诉，本院受理后，于2021年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告杨第成的委托诉讼代理人韩民全，被告梁金花及其委托诉讼代理人杨丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨第成向本院提出诉讼请求：1、判决被告梁金花立即将位于中方县同乐安置区*栋**号门面、***、***（及以上的房屋）过户给原告杨第成或原告杨第成指定的人名下。2、判决被告梁金花承担全部诉讼费。诉讼过程中，原告杨第成放弃要求办理***房及4楼（不含4楼）以上房屋过户的诉讼请求。事实和理由：2013年12月11日，原、被告签订《合伙建房协议》，同时在湖南省中方县公证处做了公证，协议书第二条、第三条明确约定原、被告的房屋分配与过户条件。原告杨第成经到房产局查询才知道，该房屋不动产权证已于2019年9月9日办理在被告梁金花名下。该房屋目前已经符合过户条件，原告杨第成有权要求被告梁金花履行过户登记手续，由于被告梁金花拒绝配合办理过户登记手续，原告杨第成只好提起诉讼，以维护自己的合法权益。 被告梁金花辩称，1、***房以上住房属于超范围建设，无法办理房屋产权登记，不具备也无法过户。2、被告梁金花仅具有配合过户的协助义务，在原告杨第成未主动要求过户的情况下，不具有现实的履行效果。综上，原告杨第成所诉事项无事实和法律依据，请法院予以驳回。 反诉原告梁金花向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告杨第成向反诉原告梁金花支付违约金16万元。2、反诉诉讼费由反诉被告杨第成承担。事实和理由：2013年12月11日，反诉原、被告签订《合伙建房协议》，达成由反诉原告梁金花出地皮，反诉被告杨第成出建房资金，两人合伙建房的约定，同日，中方县公证处对该份协议主要内容予以公证。该协议第3条约定“本合同从签字生效之日起，甲乙双方中哪一方违约需给对方交纳违约金陆拾万元（600000元）”，第4条约定“乙方必须在2014年阳历的12底以前建完”。协议签订后，反诉原告梁金花按协议履行各项合同义务，但反诉被告杨第成未在合同约定的期限内将房屋建成完工，直到2016年9月才建成，致使反诉原告梁金花近两年内无房可用，需租房生活，给反诉原告梁金花造成生活上的不便和经济上的损失。依据上述协议约定，反诉被告杨第成需向反诉原告梁金花承担违约责任，因双方对违约金约定过高，反诉原告梁金花酌情调低为16万元。综上，反诉被告杨第成未在约定期限内将房屋建成完工，且逾期近三年时间，构成严重违约，应向反诉原告梁金花支付违约金16万元。反诉原告梁金花为维护自身合法权益，特提起反诉，请法院予以支持。 反诉被告杨第成辩称，1、反诉原告梁金花请求支付违约金16万元，没有法律依据和事实依据，因双方2013年12月11日所签《合伙建房协议书》并未违约，约定双方不得随意解除本协议，事实上也并未解除本协议。2、关于延迟交房、安置租金问题，已在2016年5月13日双方达成共同意向，由反诉被告杨第成一次性给付了6000元的各项补偿。3、根据《合伙建房协议书》约定，土地出让价款应当是反诉原告梁金花承担，反诉被告杨第成已给其垫交4480元，应当由反诉原告梁金花偿还。综上，请求法院驳回反诉原告梁金花的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2013年12月11日，原告杨第成（乙方）与被告梁金花（甲方）先后签订了《合伙建房协议》和《合伙建房协议书》，《合伙建房协议》签订在前，《合伙建房协议书》签订在后，《合伙建房协议书》约定：一、甲方以其土地（中方县城同乐安置区*栋****号，面积为96平方米）与乙方出资合伙建房，已取得《建设用地规划许可证》，建房所需资金全部由乙方承担，乙方负责建房资金及施工的管理;二、甲、乙双方决定共建五层（如规划许可可建六层），乙方必须在2014年12月底之前建成完工，确保质量合格。所建房屋的第一层一间门面（带楼梯间的）和第二层、第三层住房的产权归甲方所有，其余门面和住房的产权都归乙方所有，楼梯间共同使用。三、甲、乙双方合伙所建房屋的房屋产权证和土地使用证在2014年底前由甲方负责办理至甲方梁金花名下，费用由甲方承担，但甲方不得以任何理由侵占、破坏、出租、出卖及抵押乙方所有的房屋。日后，甲方应配合将约定属于乙方房产从甲方过户到乙方名下，所需各种税费由乙方承担。四、甲方负责同乐安置区*栋****号门面地皮手续和周边邻居关系，确保乙方能正常施工。五、甲、乙双方不得随意解除本协议，否则违约方应当赔偿守约方全部经济损失。《合伙建房协议》就合伙建房的方式、房屋完工时间及分配、办证等内容与《合伙建房协议书》的约定基本一致，但对违约责任的约定有所不同，《合伙建房协议》第3条约定“本合同从签字生效之日起，甲乙双方中哪一方违约需给对方交纳违约金陆拾万元（600000.00元）。”同日，原、被告就《合伙建房协议书》在中方县公证处进行了公证，中方县公证处出具了公证书，公证内容为“经查，甲、乙双方在订立前面的《合伙建房协议书》时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订该协议时，意思表示真实。协议内容具体明确，甲、乙双方约定甲方梁金花以其土地（中方县城同乐安置区*栋****号，面积为96平方米）与乙方出资合伙建房，所建房屋的第一层一间门面（带楼梯间的）和第二层、第三层住房产权归甲方所有，其余门面和住房产权都归乙方所有，楼梯间共同使用。依据上述事实，兹证明甲、乙双方于二0一三年十二月十一日签订的《合伙建房协议书》行为符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上双方当事人的签字、捺印均属实。”合同签订后，原告杨第成按合同约定出资修建房屋，至2016年9月建成完工。因延迟交房，原告杨第成于2016年5月13日给被告梁金花支付了6000元安置租金。房屋建成后，原、被告合伙修建的房屋一直没有办证。2019年12月3日，中方县规划委员会召开会议并形成会议纪要，其中关于安置户加层办证问题，会议议定：作为历史遗留问题，针对安置户自建房层数为五层加阁楼或六层的情况，由县住建局、县住房保障服务中心出具房屋安全鉴定书后办理四层房产证。同年12月24日，被告梁金花到中方县自然资源局不动产中心办理了合伙修建房屋一至四层的不动产证。此后，原、被告为办理分配给原告杨第成房屋的过户手续而形成纠纷。本案在庭审中，被告梁金花对2016年5月13日领条中梁金花的签名不予认可，但未申请笔迹鉴定。同时被告梁金花认可收到了6000元，但提出不是原告杨第成所给，而是他人所付的共墙费用，对此，被告梁金花没有提供证据。 本院认为：本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。该案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释。本案中，原、被告为合伙建房，于同一日先后签订了《合伙建房协议》和《合伙建房协议书》，《合伙建房协议》签订在前，《合伙建房协议书》签订在后，《合伙建房协议书》对违约责任予以了变更，其余约定基本一致，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”且原、被告所签的《合伙建房协议书》在公证部门进行了公证，公证时已明确表明：“双方当事人签订该协议时，意思表示真实。”故本案中，原、被告合伙建房所履行的合同应以变更后且经公正的《合伙建房协议书》为准。原、被告签订的《合伙建房协议书》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原、被告合伙所建房屋已于2019年12月办理了1-4层房屋的不动产权证，根据《合伙建房协议书》约定，产权证在办理至被告梁金花名下后，被告梁金花应配合将约定属于原告杨第成房产从被告梁金花名下过户登记到原告杨第成名下，故原告杨第成要求将中方县城同乐安置区*栋**号门面及***住房过户登记到原告杨第成名下的诉讼请求，本院予以支持。因***住房属被告梁金花所有，4层以上房屋（不含4层）不具备办理不动产权证的条件，原告杨第成放弃要求将***住房及4层以上房屋过户登记到原告杨第成名下的诉讼请求，本院予以准许。同时，《合伙建房协议书》只约定将房屋过户登记到原告杨第成名下，并未约定过户登记到原告杨第成指定的人名下，故原告杨第成要求将房屋过户登记到原告杨第成指定的人名下的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告梁金花虽对2016年5月13日领条中梁金花的签名不予认可，但未申请笔迹鉴定，且反诉原告梁金花认可收到6000元，与领条中的6000元吻合，另反诉原告梁金花提出系共墙费用，但未提供证据予以证实，故该6000元应认定为反诉被告杨第成支付给反诉原告梁金花的安置租金费用。反诉被告杨第成没有按《合伙建房协议书》约定的时间将房屋建成完工，已属违约，但因反诉原、被告就延迟交房达成了协议，反诉被告杨第成支付了反诉原告梁金花安置租金6000元，且反诉原告梁金花要求反诉被告杨第成支付违约金16万元，其合同依据是已被变更的《合伙建房协议》中的违约责任约定，故反诉原告梁金花的该反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告梁金花协助配合原告杨第成将中方县城同乐安置区*栋**号门面及***住房过户登记到原告杨第成名下，办证所需费用由原告杨第成承担，限本判决生效之日起30日内履行完毕； 二、驳回原告杨第成的其他诉讼请求; 三、驳回反诉原告梁金花要求反诉被告杨第成支付违约金16万元的反诉请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告杨第成负担20元，被告梁金花负担20元，反诉案件受理费3500元，减半收取1750元，由反诉原告梁金花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 李 怀 志 二〇二一年五月二十五日 书记员 林余立文 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。