辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1003民初726号原告：王波，男，汉族，1972年9月27日出生，现住辽阳市太子河区。原告：杨芳，女，汉族，1974年4月24日出生，现住辽阳市太子河区。被告：辽阳红美置业有限公司，住所地辽阳市文圣区衍水大街8号。法定代表人：于建洪，该公司总经理。委托代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。原告王波、杨芳诉被告辽阳红美置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王波、杨芳及被告辽阳红美置业有限公司委托代理人史艳军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王波、杨芳诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年10月10日与被告签署了《商品房买卖合同》二份，合同编号为HMSI-0907、HMSI-0908，原告购买被告开发的红美国际五金大市场的商品房6N127、14N117，面积34.91平方米两套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的规定。原告于2013年10月10日以贷款方式向被告支付了合同款共计51万元整（伍拾壹万元整）。原告依据合同中的规定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条规定，该商品房应于2013年12月18日前验收合格并交付使用。但是由于被告没有依照《红美国际商贸城商品房买卖合同》约定日期验收合格，导致至今原告不能合法入住经营。被告的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第九条至第十四条约定，“甲方应支付乙方违约金。违约金自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止”。违约金自2013年12月18日到现在2021年3月31日，违约金为51元/天×2657天=135507元。2021年4月1日至实际交房日损失按合同约定违约金日万分之一另行支付。原告多次向被告提出按合同支付违约金，并尽快将商品房交付使用，都遭到拒绝，无奈之下，原告只得向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告赔偿原告商品房违期交房违约金为：135507元（壹拾叁万伍仟伍佰零柒元整，此金额为合同约定交房日2013年12月18日起至2021年3月31日止）。自起诉之日起至实际交房日损失按合同约定违约金日万分之一另行支付。二、本案包括诉讼费在内的一切费用由被告承担。原告为证明其诉讼主张提供如下证据：商品房买卖合同、发票两张、委托经营管理合同两份、浦发银行借款合同两份，证明原告购买被告处商铺、商铺面积情况以及房款，并约定了房屋交付时间以及双方违约责任。被告辽阳红美置业有限公司辩称：不同意支付2013年12月18日至2016年12月17日的违约金，具体理由如下，双方在签订商品房买卖合同的同时原告与辽阳红美企业管理服务有限公司签订有委托经营管理协议，因此该期间的逾期交房的违约金不应承担，另外根据我公司的销售模式分为自营和委托经营两种，对于委托经营的商户我公司在销售时已经以优惠购房款的方式，将2013年12月18日至2016年12月17日期间的商铺收益折现给业主，因此原告无权要求此期间的逾期交房的违约损失。经审理查明，原告王波、杨芳与被告辽阳红美置业有限公司于2013年10月10日签订《商品房买卖合同》两份，合同编号为HMSI-0907、HMSI-0908，购买被告开发的红美国际建材五金大市场的第6N幢1层27号建筑面积34.91平方米房屋、第14N幢1层17号建筑面积34.91平方米房屋，两个房屋总价款510000元，付款方式为贷款方式付款，两个房屋首付款共计260000元，剩余房款共计250000元。该《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，如逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告向被告支付了首付款260000元后，被告于2013年11月22日向原告出具了销售不动产统一发票（自开）2份。原告提交的借款合同显示其于2014年7月24日与上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行（以下简称浦发银行辽阳支行）签订《个人购房担保借款合同》，双方约定原告在浦发银行辽阳支行贷款250000元用于购买诉争商品房，浦发银行辽阳支行于2014年8月1日向被告转入250000元房款。被告辽阳红美置业有限公司至今未将原告王波、杨芳所购商品房经验收合格并交付其使用。原告现主张被告支付其自2013年12月18日至实际交房之日止的违约金，标准按已交付房价款的日万分之一给付。另查，原告于2013年10月10日与辽阳红美企业管理服务有限公司签订了《委托经营管理合同》，合同编号为HMSI-0907、HMSI-0908，约定自2013年12月18日起至2016年12月17日止，原告将涉案商品房委托给辽阳红美企业管理服务有限公司经营管理，该商品房的使用权和经营收益全部归辽阳红美企业管理服务有限公司。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票（自开）、委托经营管理合同、个人购房担保借款合同、个人贷款借款凭证（借据）及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告王波、杨芳与被告辽阳红美置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金一节，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年12月18日前将涉案商品房经验收合格交付原告使用，被告未能在合同约定期限内将原告购买的房屋验收合格并交付，构成违约，应按合同约定承担违约责任，标准按已交付房价款的日万分之一给付。因原告办理贷款的时间在被告应交付房屋之后，故被告应给付原告从2013年12月19日起至2014年8月1日止的违约金，标准按照已交付房款260000元的日万分之一计算，从2014年8月2日起至被告实际交付房屋之日止的违约金，标准按照已交付房款510000元的日万分之一计算。关于被告辽阳红美置业有限公司以逾期交房对委托经营管理期间的原告不会产生影响而不承担违约责任之抗辩，原告王波、杨芳与辽阳红美企业管理服务有限公司是委托经营管理合同关系，而与被告辽阳红美置业有限公司则是房屋买卖合同关系，属于两个法律关系且涉及不同主体，故该抗辩本院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告辽阳红美置业有限公司于本判决生效后15日内给付原告王波、杨芳自2013年12月19日起至2014年8月1日止的违约金，违约金按照已交付房价款260000元的日万分之一计算；二、被告辽阳红美置业有限公司于本判决生效后15日内给付原告王波、杨芳自2014年8月2日起至实际交付房屋之日止的违约金，违约金按照已交付房价款510000元的日万分之一计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3010元，减半收取1505元，由被告辽阳红美置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  王莉二〇二一年五月二十六日法官助理富饶书记员马佳本案所依据的法律规定《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。