四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3295号 上诉人（原审被告）：成都东桂湾置业有限公司，住所地成都市多宝寺南路四号。 法定代表人：贺信，董事长。 委托诉讼代理人：姚远，男，公司法务。 被上诉人（原审原告）：万顺昌，男，1943年6月13日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈洋洋，四川川商律师事务所律师。 上诉人成都东桂湾置业有限公司（以下简称东桂湾公司）因与被上诉人万顺昌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东桂湾公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回万顺昌的诉讼请求;2.一、二审诉讼费由万顺昌承担。事实与理由：1.一审法院事实认定错误。东桂湾公司原名成都新东风粮业制品有限公司，因多宝寺路片区涉及拆迁改造，东桂湾公司经重组改制，于2009年9月25日更名为现用名称。万顺昌作为公房承租人，租用东桂湾公司位于成华区××路××号的房屋，房屋面积21.15㎡（以下称已拆房屋）。在拆迁改造后，东桂湾公司另行提供成华区xx号房屋（以下称案涉房屋）供万顺昌居住使用。案涉房屋系东桂湾公司于2012年4月27日斥资477665元向成都市成华区危房改造开发办公室购买，并于2016年1月5日取得了案涉房屋产权证明，证号《成房权证监证字第4××0号》，建筑面积71.28㎡。已拆房屋与案涉房屋的房屋所有权均属于东桂湾公司，万顺昌仅因租赁享有使用权而无所有权。2015年5月19日，东桂湾公司收到万顺昌因房屋调换所缴纳的差价款9037元，并向万顺昌出具了收据。在多宝寺南路片区拆迁过程中，成华区政府委托了案外第三人成都东培房屋拆迁有限公司（以下称东培公司）进行拆迁安置工作，东培公司并非东桂湾公司关联企业，东桂湾公司无权管理东培公司。万顺昌诉称，东培公司与其签署了《成都市国有土地上房屋模拟拆迁补偿安置合同》（以下称拆迁合同）。东桂湾公司经一审审阅，拆迁合同中约定东桂湾公司以案涉房屋安置万顺昌，将安置房屋交万顺昌使用，万顺昌向东桂湾公司支付产权调换差价款51634元，拆迁合同并未约定要将案涉房屋所有权变更为万顺昌。东桂湾公司认为，前述款项系案涉房屋质量优于已拆房屋，万顺昌应补缴的租金差额，与所有权关系变更无关。2.一审法院法律适用错误，不恰当增加东桂湾公司举证责任，且遗漏法定程序，缺失要求东桂湾公司代万顺昌出具证据的环节。一审主要依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条，认定东桂湾公司控制证据且无正当理由拒不提交，故判令东桂湾公司承担举证不利的后果。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条之规定，应由万顺昌请求一审法院责令东桂湾公司提交相关证据，并说明应由东桂湾公司提交相关证据的名称、内容、理由等，在东桂湾公司否认持有相关证据的情况下，一审法院还应根据法律规定、习惯等因素，结合案件的事实、证据，对于书证是否在对方当事人控制之下的事实作出综合判断。但一审时东桂湾公司并不知晓应当出具何种证据，一审法院也未向东桂湾公司作出补充证据的要求。东桂湾公司在一审过程中，已向人民法院举证案涉房屋的购房发票、案涉房屋的不动产证书，已完成举证责任。一审法院在判决书中证据采信部分仅表述“房屋登记信息”，不清晰一审法院是否未采信和认定其证据效力。3.一审法院基于推定进行判定，推定依据不符合法律规定，推定后果不符合法律规定。本案中，东桂湾公司并未否认向万顺昌出具收据的真实性，仅强调该收据并不能成为物权变更的依据，其作用仅系证明东桂湾公司收到万顺昌9037元款项，且该款项仅系东桂湾公司变更承租房屋的租金差价。物权变更需要有其合同基础或其他法律依据，东桂湾公司并未确认拆迁合同的效力，即使一审法院基于9037元收据认可拆迁合同复印件的效力，并认为东培公司在签署拆迁合同过程中，有权代表东桂湾公司与万顺昌签署拆迁合同，但仍应对拆迁合同是否会就案涉房屋造成所有权变更进行认定。一审法院经推定判定，“可以判定原告作为被拆迁户通过和被告执业公司达成拆迁安置补偿协议，以产权调换方式获得该案涉房屋”，而拆迁合同第十一条“安置房屋的标准和产权办理”条款中，并无关于产权变更的相关约定。东桂湾公司认为，即使一审法院判定“原告作为被拆迁户通过和被告执业公司达成拆迁安置补偿协议”，但拆迁合同亦只约定东桂湾公司以案涉房屋“安置”万顺昌，将“安置房屋交乙方使用”，而非万顺昌“获得该案涉房屋”的所有权。同时，在万顺昌实际占有案涉房屋，以及东桂湾公司向其出具了收据的情况下，不足以推论出“原告作为被拆迁户通过和被告执业公司达成拆迁安置补偿协议”的结论。万顺昌实际占有案涉房屋，系因为万顺昌历史占有已拆房屋，在已拆房屋被拆迁的情况下，东桂湾公司以变更租赁物的方式延续租赁关系，该租赁关系的延续与拆迁合同是否签署，并无法律上的因果联系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条明确规定房地产转让，应当签订书面转让合同。一审法院对事实的推定，应当涉及三个层次，不应一概而论。首先是在万顺昌实际占有案涉房屋，以及东桂湾公司向其出具了收据的情况下，推定万顺昌与东培公司是否签署了拆迁合同；其次是如果拆迁合同确系签署，东培公司是否可以代表东桂湾公司，拆迁合同效力是否及于东桂湾公司；最后是如果拆迁合同效力及于东桂湾公司，该效力的后果是案涉房屋所有权的变更，还是仅为占有状态与使用权的变更。另外，万顺昌所出具的“公转私”通知单，一审法院亦未采信和认定其证据效力，却又在查明事实部分中予以引述，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十七条之规定。即使该“公转私”通知单为真，亦不具备物权变更的法律效力。最后，一审法院采信了万顺昌缴纳物业费用的证据，东桂湾公司认为，物业费用的缴费主体并不需要与房屋所有权人一致。综上所述，东桂湾公司因历史原因，作为万顺昌所租赁公租房的房东，在公租房拆迁后，以变更租赁物的方式延续租赁关系；万顺昌作为承租人，向东桂湾公司补缴因租赁物质量提升所增加的租金。万顺昌是否与案外人东培公司签署拆迁协议，东桂湾公司并不知情，但即使万顺昌签署拆迁协议，该拆迁协议亦未约定物权变更后果。因此请求二审法院依法改判驳回万顺昌的诉讼请求，以维护东桂湾公司的合法权益。 万顺昌辩称，请求二审法院驳回东桂湾公司的上诉，维持原判。1.东桂湾公司称成华区政府委托案外人东培公司拆迁系歪曲事实，该案涉改造项目系成都东风粮业公司（后改名为东桂湾公司）自主改造项目，该事实与万顺昌一审提供的模拟拆迁安置合同的内容相互印证。2.在签订模拟拆迁合同时，东培公司以该合同需要提交给东桂湾公司盖章为由收走，事后万顺昌多次找东培公司及东桂湾公司索要合同原件，二公司均相互推诿拒不提供，致使万顺昌在一审庭审中仅能提供合同复印件。开庭前万顺昌申请调查令调取了案涉房屋在物业公司管理处的房屋备案档案，该档案中的材料与万顺昌提供的材料有差异。在万顺昌持有的模拟合同复印件中的附件一中备注划线部分无印章，而物业公司备案的复印件中能看出盖有印章，该备案登记资料是由东桂湾公司提供，万顺昌认为东桂湾公司是具有合同等资料的。3.在模拟合同附件一中，备注明确乙方补足差价后实行产权调换，且收据中亦备注了万顺昌缴纳了差额款后予以产权调换，因此万顺昌的一审诉讼请求有据可依。 万顺昌向一审法院起诉请求：1.判令东桂湾公司履行协议约定义务，将登记在东桂湾公司名下的位于成都市成华区××号××栋××单元××楼××号房屋产权所有人依协议约定变更为万顺昌；2.判令东桂湾公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：签订时间为2015年5月13日的《成都市国有土地上房屋模拟拆迁补偿安置合同》（复印件）约定东桂湾公司委托东培公司对万顺昌作为公房承租人的成华区多宝四南路4号建筑面积为21.15平方米的房屋进行拆除，并采取产权调换方式将位于成华区xx号房屋（建筑面积71.28平方米）置换给万顺昌，万顺昌需缴纳产权调换差价款51634元。 2015年5月13日，东培公司多宝寺南路4号现场拆迁办公室向成都东风粮业股份有限公司（2009年9月25日变更为东桂湾公司）发出“公转私”通知单（复印件）载明该公司于2012年1月10日和万顺昌签订“公转私”《售房合同》并补齐差价款。2015年5月19日，万顺昌出具的承诺书（复印件）载明，由其本人办理产权调换上东xx号，由此与原承租人亲属之间产生的利益冲突而引发的经济法律纠纷由我本人负责，与东桂湾公司无关。2015年5月19日，东桂湾公司向万顺昌出具记载财务专用章的收据载明收到万顺昌多宝寺南路4号平房拆迁补差款9037元，并注明产权调换x-x-x-xx。 现位于成都市成华区××路××栋××单元××楼××号的案涉房屋（权3××7号）登记在东桂湾公司名下，系东桂湾公司向成都市成华区危房改造开发办公室出资购买。2012年东桂湾公司和成都市创天乐物业管理有限公司（后更名为成都市恒泽物业管理有限公司，以下简称物业公司）签订《前期物业服务协议》，约定物业公司管理案涉房屋所在的小区。2015年6月1日，该小区物业服务中心和装修单位签订合同对案涉房屋进行正常维修。同时万顺昌陈述接收房屋时间为2015年5月13日以后不久，并且万顺昌一直居住在案涉房屋并交纳物业管理费。 一审法院认定上述事实主要采信了《成都市国有土地上房屋模拟拆迁补偿安置合同》（复印件）、“公转私”通知单（复印件）、收据、房屋登记信息、《前期物业服务协议》、维修合同、物业缴费票据及当事人的当庭陈述等证据。 一审法院认为，根据现有证据分析，可以判定万顺昌作为被拆迁户通过和东桂湾公司达成拆迁安置补偿协议，以产权调换方式获得案涉房屋，同时万顺昌所举的收据原件中亦明确载明收取的款项为案涉产权调换房屋的补偿款，虽然涉案其他直接证明万顺昌和东桂湾公司之间法律关系的证据材料系复印件，无原件核对，但《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。故一审法院认定，万顺昌的主张成立，可以认定万顺昌和东桂湾公司之间建立了合法有效的房屋拆迁安置关系，东桂湾公司承诺将案涉房屋作为产权调换方式交于万顺昌，且万顺昌一直居住案涉房屋至今并能说明房屋来源，故万顺昌要求东桂湾公司协助将案涉过户至万顺昌名下有事实和法律依据，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：东桂湾公司于判决生效后五日内协助万顺昌办理位于成都市成华区××路××栋××单元××楼××号房屋（权3××7号）的不动产登记手续，并过户至万顺昌名下。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由东桂湾公司负担。 本院二审期间，东桂湾公司向本院提交《成华区多宝寺南路4号地块地籍查询资料》《企业名称变更核准通知书》，拟证明多宝寺南路4号地块及土地附着物权益自2007年11月5日归属于东桂湾公司，东桂湾公司出租给万顺昌使用，即便签订拆迁安置合同，也是处置的承租人权益。万顺昌质证认为，对该证据的三性均无异议，但是该证据仅能证明地块是属于东桂湾公司，不能证明附着物也是归属于东桂湾公司所有。本院认证认为，以上证据能够证明案涉地块的权利归属，但是否证明其他事实，在本院认为部分评述。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点为东桂湾公司与万顺昌是否建立了房屋拆迁安置关系，且万顺昌是否依协议取得了案涉房屋的所有权。万顺昌为证明其主张提交了加盖有东桂湾公司财务专用章的收据原件及《成都市国有土地上房屋模拟拆迁补偿安置合同》复印件及“公转私”通知单复印件，上述证据中，收据载明东桂湾公司收取万顺昌款项的性质为拆迁补差款，且备注产权调换x-x-x-xx。而《成都市国有土地上房屋模拟拆迁补偿安置合同》及“公转私”通知单虽系复印件，但与东桂湾公司出具收据的时间是同一天，内容中均涉及拆迁补偿安置、产权调换等内容，且置换的房屋指向的是同一房屋。故以上证据可以相互印证，证实双方就房屋拆迁安置一事达成了合意，且安置方式为产权调换。同时，《成都市国有土地上房屋模拟拆迁补偿安置合同》中第二条补偿安置方式部分约定，补偿安置的方式有三种，一为产权调换（按照被拆迁房屋与安置房屋价格进行差价结算），二为货币终结（货币补偿，终结产权），三为公房安置（由甲方另行提供房屋供原承租人承租，继续保持租赁关系）。由以上约定可知，产权调换意指通过房屋差价结算，被安置方可以取得安置房屋所有权。公房安置意指双方继续保持租赁关系，被安置房享有的是租用房屋所对应的权利。东桂湾公司在收据中注明了产权调换，现其主张收取的拆迁补偿款是租金差额，双方依旧为租赁关系的事实与本院查明的上述事实不一致。且东桂湾公司并未举证证明其与万顺昌就租赁关系签订过任何协议以及其出具的收据中载明的9037元系按照什么标准收取的什么期间的租金。故本院认为，东桂湾公司上诉称其与万顺昌系租赁关系，案涉房屋的所有权人为东桂湾公司的理由不成立，本院不予采纳，万顺昌通过产权调换的方式取得了案涉房屋的所有权。 另外，鉴于万顺昌一审中提交的《成都市国有土地上房屋模拟拆迁补偿安置合同》系复印件，但该合同载明的甲方为东桂湾公司，东桂湾公司也是被拆迁房屋所在的多宝寺南路4号地块的权利人，庭审中一审法院已询问东桂湾公司是否与万顺昌签订过上述拆迁补偿安置合同，东桂湾公司明确回答未签署。故东桂湾公司认为一审法院遗漏法定程序，未要求其出示证据的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，东桂湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都东桂湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年五月六日 法官助理 黄 迪 书 记 员 罗 芳