重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝01民终3289号 上诉人（原审原告）：许乐钧，男，1969年12月13日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：曹生云，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任奕达，上海市建纬（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：重庆江山物业发展有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道89号B幢5-5，统一社会信用代码915000006219176989。 法定代表人：郑光玉，董事长。 委托诉讼代理人：陈九洲，重庆渝都律师事务所律师。 上诉人许乐钧因与被上诉人重庆江山物业发展有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初30523号，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许乐钧及其委托诉讼代理人曹生云，被上诉人重庆江山物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈九洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许乐钧上诉请求：一、请求依法撤销(2020)渝0112民初30523号民事判决书,依法判决江山公司向许乐钧返还250万元定金；二、一审和二审的诉讼费和财产保全费由江山公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：(一)一审法院关于“无法认定上诉人个人收入减少与疫情间有必然因果关系”的认定与客观事实不符。疫情及疫情防控措施对各行各业均影响巨大,这是众所周知的客观事实,疫情及疫情防控措施对许乐钧收入的影响也客观存在。但一审法院无视前述客观事实,在已认定许乐钧系重庆水晶球房地产经纪有限公司的大股东和实际控制人的情况下,却以“上诉人未对其个人收入与水晶球公司经营情况的关系、水晶球公司经营情况受疫情影响的具体情况、其个人收入受疫情影响的具体情况等举证”为由,认定无法证明许乐钧个人收入减少与疫情有必然因果关系,明显是认定事实不清。(二)一审法院关于“上诉人未积极履行通知义务的认定”与事实以及证据不符。疫情爆发后,许乐钧多次和江山公司的刘洋在电话中沟通(因疫情防控措施双方在2020年3月初之前一直未能见面,均以电话方式进行沟通),刘洋表示他个人同意上诉人延期付款的请求,但要和他哥刘飞(江山公司实际控制人)汇报,并要求许乐钧先尽力凑集资金。而许乐钧在一审中提交的证据显示,许乐钧收到江山公司于2020年3月9日发送的《关于如期接房的工作联系函》后,于3月15日主动邀约江山公司面谈,沟通过程中江山公司提出为避免江山公司逾期交房为主,由许乐钧先按约接房,再另行协商付款方式。故在江山公司要求下,许乐钧按约接房。至3月23日,许乐钧还提出了替代的履行方案,但遭到了江山公司的拒绝。实际上,自3月9日起,双方一直通过微信、电话以及面谈等方式积极就付款等相关问题进行协商。而一审法院无视前述客观事实及常理,错误的认定“上诉人在被上诉人2020年3月9日提示付款义务后,在2020年3月30日才向被上诉人提出前述情况,未及时履行通知义务”,明显与事实以及证据不符,也有悖基本常理。二、二审法院的判决违反了法律规定,违背了公平原则。根据一审中双方举示的证据,受疫情及疫情防控措施影响,许乐钧收入急剧减少,无法按期履行合同,许乐钧在接到付款提示后及时通知了江山公司,合同解除后,许乐钧积极为江山公司联系客户协助江山公司出售房屋,而客观上江山公司于2020年5月即将案涉房产出售。同时,不存在提前解除租赁合同的事实,且直到江山公司与承租人或次承租人解除租赁合同时,其租金收入并未减少,因此,江山公司未受到任何损失。一审法院在江山公司未受到任何损失的情况下,无视疫情及疫情防控措施对许乐钧的影响,已违反公平原则。 江山公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 许乐钧向一审法院起诉请求：1.请求依法判决江山公司返还许乐钧已经支付的定金250万元；2.本案的诉讼费由江山公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月18日，以许乐钧作为乙方、江山公司作为甲方、李素兰作为丙方，签订了《房地产买卖及居间服务合同》，约定由许乐钧购买位于江山公司所有的重庆经开区万寿路22号钻石年代第二层、第三层商场，甲乙双方确认上述物业房款为3230万元。合同第二条第二款支付方式约定：由于本次交易的物业均已出租于武汉中百连锁仓储超市有限公司，租期至2020年3月14日止，故甲乙丙三方对本次交易作如下安排：1、履约定金（1）本合同签订三日内，乙方向甲方支付定金计人民币500万元...。（2）甲方承诺收到乙方定金500万元后，立即启动与现有租赁户关于提前退租的谈判，期间因解除现有租赁关系而发生的费用乙方承诺承担27万元，并在本合同签订之日起3日内支付给甲方。2、两层商场分期交付的交易（1）如甲方在2019年8月31日前解除了第二层商场的现有租赁关系并在2019年8月31日将第二层商场租赁户清场后交付给乙方，乙方应在交房之日起3日内向甲方支付首期房款计人民币1365万元；支付第二层商场过户将产生的乙方税费...此时乙方向甲方缴纳的定金500万元中的250万元自动转为房款，余下的250万元定金则自动转为乙方购买第三层商场的定金...（2）甲方在2020年3月20日将租赁户清场后按物业现状向乙方交付第三层商场，乙方在接收第三层商场之日起3日内向甲方付清剩余房款计人民币1365万元，支付第三层商场过户将产生的乙方税费，250万元定金则自动转为房款。如乙方逾期10天未付清甲方剩余房款、丙方剩余包干费用及乙方三层税费，则视为乙方放弃购买第三层，构成根本性违约，乙方应立即将第三层商场交回甲方，乙方向甲方支付300万元违约金，并在一个月内无条件无偿地修复第三层商场自动扶梯处的楼板。该合同还对原江山公司其他权利义务做了约定。 合同签订后，许乐钧于2019年6月20日支付了500万元定金，于2019年8月31日支付了第二层商铺的全部购房款，江山公司依约将第二层商铺清空交付给许乐钧并办理产权至许乐钧名下，双方关于第二层商场买卖的事宜已结清，许乐钧缴纳的500万元定金中余下的250万元自动转为乙方购买第三层商场的定金的250万元。2019年10月14日，江山公司开具编号0030451的收据，载明：交款单位许乐均，人民币贰佰伍拾万元正，收款事由：钻石年代第三层商场购买定金。 2020年3月9日，江山公司向许乐钧发出《关于如期接房的工作联系函》，主要载明：根据2019年6月18日签订的《房地产买卖及居间服务合同》约定，2020年3月20日我司将按物业现状向您移交重庆经开区万寿路22号钻石年代第三层商场。现经我司努力，已从承租人处收回该商场，具备交房条件，请您务必于本合同约定的交房日（2020年3月20日）到万寿路22号钻石年代三层商场，按现状接房。...另外，我司提醒您在接房前准备足额资金，已满足展行履行合同约定付款义务的需要，防止出现违约情形的出现。 2020年3月24日，江山公司向许乐钧发出《关于立即按约付款的工作联系函》，主要载明：2020年3月20日我司已将重庆经开区万寿路22号钻石年代第三层商场移交给您。根据《房地产买卖及居向服务合同》约定“接收第三层商场之日起3日内向我司（甲方）付清剩余房款计人民币1365万元...但时至今日，你并未按约定支付款项，已构成违约。请您立即按合同约定付清应付款项。 2020年4月1日，许乐钧向江山公司发出《关于延期付款的申请》，主要载明：受新冠疫情的冲击，本人（许乐均）几个项目上的资金无法按计划收回，资金周转出现严重困难，已无法在合同约定时间2020年4月2日之前支付钻石年代第三层购房款。恳请贵方给我方一段时间设法筹集资金，在4月30日之前，给贵方一个彼此能接受的付款方案。若4月30日之前我方无法拿出贵方能够接受的付款方案，我方自愿放弃钻石年代第三层的购买。 2020年4月3日，江山公司向许乐钧发出《违约责任告知函》，主要载明：在我司多次催告下，至今逾期10日且分文未付，根据《房产买卖合同》约定，您已构成根本性违约。为维护我司合法权益，特就您的严重违约行为及相应责任，告知如下:一、请您在收到本函之日起7日内，按照《房产买卖合同》约定，向我司支付300万元违约金。二、请您在收到本函之日起7日内，将第三层商场交回我司...... 2020年4月8日，许乐钧向江山公司发出《回复函》，主要载明：2020年4月3日发的《违约责任告知函》已经收悉，现就贵方告知函涉及相关问题回复如下:1.贵方告知函提及违约金一事，因受新冠疫情的冲击，本人多个项目上的资金无法按计划收回，资金周转出现严重困难，无法在合同约定时间2020年4月2日之前支付钻石年代第三层购房款,希望贵司考虑双方前期友好合作基础以及新冠疫情确属不可抗力因素，友好协商解决。2.我方同意将钻石年代三层商场及配电房立即交还给贵司......。 2020年3月20日，由江山公司作为移交单位，许乐钧作为接管单位签订《钻石年代第三层商场移交清单》，主要载明：水表止数、电表止数、卷帘门情况、房屋现状完好、钥匙12把、其他配套等内容，完成了对第三层商场的交接。2020年4月20日，由许乐钧作为移交单位，江山公司作为接管单位签订《钻石年代第三层商场移交清单》，主要载明：水表止数、电表止数、卷帘门情况、房屋现状3楼楼板未修复、钥匙12把，完成了对第三层商场的退还。 还查明：2020年3月30日，许乐钧向江山公司负责人刘洋发微信称：刘总，今天下午双方就钻石年代商场三层的付款问题进行了沟通，我方提出由于受新冠疫情的影响，导致我方多个项目上的资金无法按计划收回，周转困难，特向贵方申请延期付款，贵方表示可以采取分期付款的方式解决，但要我方拿出切实可行的付款计划，双方预定后天下午继续沟通。江山公司（刘洋）回复：要得。2020年4月1日许乐钧称：我们2点左右到。江山公司回复：好。2020年4月7日许乐钧发送补充协议给江山公司，并称：我们下午2点半到你公司办公室，当面向你汇报我方的想法。2020年4月8日，江山公司称：等会，甘律师最后在审核。并发送《补充协议（三层）》、《钻三层商场买卖合同的-许》文档给许乐钧，2020年4月10日，许乐钧发送《补充协议（三层）》文档给江山公司。对该微信沟通过程，许乐钧陈述：因为疫情影响，第三层房款不能按时支付，跟江山公司提出方案，把第三层的保证金置换为购买另一项目的订金，来延期支付第三层房款，但最终该方案江山公司不同意。 还查明，江山公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司于2005年2月28日签订租赁合同，约定由江山公司将案涉房屋出租给中百超市，租期15年，双方于2019年6月30日签订《房屋租赁合同终止协议》，提前解除了该租赁合同。 还查明，江山公司系重庆水晶球房地产经纪有限公司法定代表人及股东，持股比例90%，公司经营范围为房地产经纪、楼盘销售代理、房地产营销策划、企业管理咨询、商务信息咨询、商业管理、计算机系统集成。 庭审中许乐钧主张于2020年4月3日的函件中行使了法定解除权，根据许乐钧2020年4月8日的回函可确定该通知已达到江山公司，故合同于2020年4月8日解除。江山公司主张合同于2020年4月20日交还房屋时解除。 一审法院认为，该《房地产买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。江山公司为履行该合同，与原承租人中百超市提前解除了租赁合同，并于2020年3月20日将第三层商场依约定交付许乐钧，而许乐钧未按合同约定在房屋交付后3日内付款，经江山公司催告，仍未能在合同约定的最长期限逾期10日内付款，系单方违约。根据双方往来函件反映的事实，虽然江山公司在2020年4月3日函件中告知许乐钧已构成根本性违约，并要求许乐钧将第三层商场交回，但从双方微信聊天内容可知，在2020年4月8日，双方仍在就第三层商场买卖事宜进行补充协议的磋商，江山公司通过微信向许乐钧发送补充协议并称律师在审核，可见江山公司其时并无解除合同的明确意思，故本院酌情认定双方合同于案涉房屋实际退还之日即2020年4月20日解除。合同解除后，根据《合同法》第一百一十五条的规定，违约方无权要求返还定金。现许乐钧主张因疫情原因导致许乐钧收入减少而无法履行合同，并非许乐钧恶意违约，系不可抗力。对此一审法院评述如下：新冠疫情属不可抗力，但本案许乐钧是否可适用不可抗力免责，首先应考查许乐钧未履行合同与疫情影响间的因果关系。根据许乐钧举示的工商档案，仅能确定其系水晶球公司法定代表人及大股东，许乐钧未对其个人收入与水晶球公司经营情况的关系、水晶球公司经营受疫情影响的具体情况、其个人收入受疫情影响的具体情况等举证，现无法认定疫情与其个人收入减少间有必然因果关系。其次，《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案在江山公司于2020年3月9日提示其付款义务后，许乐钧并未将受疫情影响无法按时付款及时通知江山公司，其于2020年3月20日正常接房，在2020年3月30日才向江山公司方提出前述情况，未及时履行通知义务。故一审法院对许乐钧该主张不予支持。 一审法院判决：驳回许乐钧的全部诉讼请求。本案受理费26800元，减半收取计13400元，财产保全费5000元，共计18400元由许乐钧负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争点是江山公司应否返还许乐钧已经支付的定金250万元。现对该争点分析如下： 许乐钧与江山公司签订了购买江山公司所有的位于重庆经开区万寿路22号钻石年代第二层、第三层商场的《房地产买卖及居间服务合同》，该合同合法有效。许乐钧按合同约定于2019年6月20日支付了500万元定金，并于2019年8月31日支付了第二层商铺的全部购房款办理产权后，许乐钧缴纳的500万元定金中余下的250万元自动转为购买第三层商场的定金的250万元。2020年3月20日，许乐钧对第三层商场按约接房后，未在合同的约定时间内支付剩余房款。2020年4月20日，许乐钧将第三层商场退还江山公司。许乐钧未按约支付房款已构成违约，许乐钧在履行合同过程中与江山公司就房款支付问题进行过协商，不影响其违约责任的承担，许乐钧主张江山公司退还250万元定金于法无据。至于上诉人许乐钧主张因疫情原因导致许乐钧收入减少而无法履行合同，属于不可抗力，但许乐钧未能举证证明其个人收入减少与疫情之间有必然因果关系。一审法院的认定和裁判并无明显不当。 本院其他认定同一审。 泽鹏公司由项目团重庆分公司但渡桐木煤矿义务，综上所述，许乐钧的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26800元，由许乐钧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈娅梅 审 判 员 赵文建 审 判 员 刘家秀 二〇二一年五月十七日 法官助理 杨浩江 书 记 员 廖婧伊