河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初3032号原告：河南省仁豪实业有限公司，住所地郑州市郑汴路东段郑州农机市场3号楼2层。法定代表人：王剑，董事长。委托代理人：付文秀，女，该公司员工。被告：梁珍珍，女，1987年9月6日出生。原告河南省仁豪实业有限公司（以下简称仁豪公司）与被告梁珍珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁豪公司的委托诉讼代理人付文秀到庭参加诉讼。被告梁珍珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁豪公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0005）、《欠款协议》解除，被告配合原告办理《商品房买卖合同》抵押权注销手续、预告登记注销手续和备案合同解除手续；2.被告偿还原告代其向贷款银行偿还的按揭款29038.93元（暂计算至2020年8月24日，实际计算至原告解除连带保证责任之日止）；3.被告向原告支付违约金1462.04元（暂计算至2020年8月24日，实际按合同约定计算至被告实际清偿完毕之日止）；4.被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：2018年11月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的郑东新区××、商都××楼××房产，建筑面积41.44㎡，总价846746元，按揭首付款426746元，贷款金额420000元。同时在合同附件四第三条约定如被告没有将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失支付给原告，原告有权解除本合同进行追偿，并要求被告支付违约金等。合同签订后，因被告2020年2月起开始按揭断供，导致原告承担保证责任。原告要求被告支付代偿款项未果，故起诉至法院。梁珍珍未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告梁珍珍缺席，无质证意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日，原告（开发商、乙方）与案外人（贷款人、甲方）郑州银行股份有限公司花园路小微支行签订《商品房销售按揭贷款合作协议书》，主要约定：甲方对符合贷款条件的借款人购买乙方开发建设并依法销售的坐落于郑州市XXX区XXX路北、XXXX西的XXXXXX商品房发放贷款，乙方同意在甲方承诺的贷款额度内，对每一借款人向甲方借款提供全程性连带保证责任等。2018年11月23日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0005），主要约定：第三条，××购买位于郑东新区××、商都××楼××房产，建筑面积共计41.44㎡；第四条，该商品房总价846746元；第六条，2018年11月23日以现金方式支付426746元，交纳比例50.4％，以商业贷款方式支付420000元，交纳比例49.6%；第七条，××如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）:逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的2%向××支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；第八条，××应在2020年6月28日前依照地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付××等。附件四《合同补充协议》主要约定：第三条，关于按揭贷款付款的补充约定，××于2018年11月23日前支付首付款426746元，剩余房款420000元贷款支付；如果××为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；××没有按照约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除本合同等。附件五《补充协议》主要约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效，××变更联系方式应当通知××，否则按照原地址寄出后3日即视为有效送达，无论邮件是否被退回或拒收等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《欠款协议》，主要约定：乙方购买甲方开发的商品房，应付首付款为426746元，现因乙方原因未能在签订合同时付清首付款全款；甲方同意乙方分期支付首付款，在签订商品房买卖合同时支付首付款10万元，剩余首付款326746元于2018年12月20日前向甲方偿还98030元，于2019年6月20日前向甲方偿还98030元，于2019年12月20日前向甲方偿还65350元，于2020年6月20日前向甲方偿还65336元等。2018年12月27日，被告（借款人、乙方）与案外人（贷款人、甲方）郑州银行股份有限公司花园路小微支行签订《个人借款合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放420000元贷款，贷款期限120个月，自2018年12月27日起至2028年12月27日止；担保人为仁豪公司等。上述合同签订后，被告支付贷款至2020年1月。后被告逾期还款，导致郑州银行股份有限公司花园路小微支行分别于2020年2月28日、2020年3月31日、2020年4月30日、2020年5月30日、2020年6月29日、2020年7月31日、2020年8月31日、2020年9月30日、2020年12月30日从原告保证金账户扣划4743.75元、4860.07元、4858.78元、4858.78元、4857.39元、4860.16元、4860.16元、4858.78元、14702.79元，合计扣划53460.66元。2020年4月1日、2020年8月17日，原告分别通过中国邮政向被告邮寄《关于催促业XXXXXXX区业主偿还保证金的通知》、《解除商品房买卖合同通知书》，邮件查询单显示已签收。另查明，《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示：案涉房产于2018年12月29日设立预售商品房预告登记[豫（2018）郑州市不动产证明第XXXXXXX号]，于2019年2月27日设立预售商品房抵押权预告登记权利。诉讼过程中，原告称，1.案涉房产未交付；2.被告签订商品房买卖合同时支付首付款10万元，按《欠款协议》约定支付首付款296060元，尚欠首付款130686元。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、被告与案外人郑州银行股份有限公司花园路小微支行签订的《个人借款合同》及原告与案外人郑州银行股份有限公司花园路小微支行签订的《商品房销售按揭贷款合作协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四约定，××不履行贷款还款义务而导致××承担担保责任，且经催告后仍不履行还款义务的，××有权单方解除合同。现因被告多次未按期偿还银行贷款，致使原告承担相应的担保责任，代被告向贷款银行偿还了相应款项，该代付款经过通知催要，被告至今未支付给原告，故原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及欠款协议，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋办理有抵押预告登记手续，且原告认可尚有贷款本息未结清，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，本院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》预告登记注销及备案合同解除手续，故对于原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续、备案合同解除手续的诉请，本院予以支持。同时原告亦应将被告已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告主张的代偿款项及违约金，系因履行《商品房销售按揭贷款合作协议书》、《个人借款合同》过程中产生，该合同履行的前提即为《商品房买卖合同》，现《商品房买卖合同》处于附条件解除状态，并且被告的贷款本息及相关费用现未清偿，且处于持续状态不断变化中，目前无法确定合同解除时的确切状况，故本案对于原告该项诉讼请求暂不予处理。待清偿银行贷款本息完毕后，原、被告可协商确定具体赔偿数额或另行依法解决。原告主张被告配合完成涉案房屋的抵押预告登记注销手续，条件不成就，本院不予支持。原告主张的保全费、保全保险费，未提供相关证据，本院不予支持。被告缺席，未予抗辩，也未提供相关证据，应承担由此引起的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于郑州市郑东新区XXX西、XXX南XX号楼XX层1904号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告河南省仁豪实业有限公司与被告梁珍珍签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0005)、《欠款协议》；二、《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0005）、《欠款协议》解除后三十日内，被告梁珍珍协助原告河南省仁豪实业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0005）、《欠款协议》解除后十日内，原告河南省仁豪实业有限公司返还被告梁珍珍已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；四、驳回原告河南省仁豪实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12267元，减半收取计6134元，由被告梁珍珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二一年五月十七日书记员  韩冬菊