江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3643号上诉人（原审原告）：昆山千灯盛世家园置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧。法定代表人：周桂如，该公司董事长。委托诉讼代理人：万曲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：韩玲，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：董立崟，男，1989年8月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：段鑫，上海中沃律师事务所律师。上诉人昆山千灯盛世家园置业有限公司（以下简称千灯置业公司）因与被上诉人董立崟租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初16181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人千灯置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一审、二审案件受理费由董立崟负担。事实和理由：一、董立崟拖欠费用、中途退租系违约行为，千灯置业公司有权没收租赁保证金，董立崟应补交装修免租期租金；二、董立崟应按照合同约定支付2020年3月1日至合同解除之日期间的全额租金。双方诉讼前沟通时，千灯置业公司表示董立崟签署保密协议后租金可以打折，但董立崟未配合签署保密协议，故租金不应打折，董立崟应按照合同全额支付。三、董立崟应按照合同约定的每日3%的标准向千灯置业公司支付逾期支付租金和物业费的滞纳金。四、董立崟应支付空置费及实际损失（按照六个月租金计算）。五、合同解除时间应为董立崟收到起诉状副本之日。六、董立崟应按照合同约定支付租赁合同解除之日起至将涉案房屋恢复原状之日止的房屋占用费（按两倍租金及物业费计算）。被上诉人董立崟辩称，第一、董立崟租赁涉案房屋经营的餐饮生意受疫情影响严重，但千灯置业公司的租金减免方案与国家规定的减免标准差距较大，董立崟难以维持经营，提出退租，但千灯置业公司不同意接收房屋和钥匙，扩大的损失应当由千灯置业公司承担。第二、董立崟支付的租赁保证金相当于三个月的租金和物业管理费，该金额足以弥补千灯置业公司的损失。而董立崟受到疫情的影响无法继续经营，应当与通常的违约行为区分处理。一审判决未支持滞纳金和空置费合法合理。请求驳回上诉，维持原判。原审原告千灯置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除合同编号为KB-R007-ZS-8119的《千灯裕花园商业租赁合同》；2.判令董立崟承担2020年3月1日至法院判决解除合同期间的租金（以租金16310.57元/月计算）；租金滞纳金以48931.71元为基数，自2020年2月20日至实际支付之日止，按照每日3%计算；3.判令董立崟支付2020年3月1日至法院判决合同解除期间的物业费（以2847.3元/月标准计算）；物业费滞纳金（以8541.9元为基数，至2020年2月20日至实际支付之日止，按照每日3%标准计算）；4.判令千灯置业公司没收董立崟支付的租金及物业管理的保证金106405.32元；5.判令董立崟支付租赁合同解除之日起至实际将房屋恢复原状期间的占有使用费（按照原2倍的租金+物业费标准计算）；6.判令董立崟支付装修免租期租金48931.71元；7.判令董立崟租赁房屋空置费97863.42元（即6个月租金）；8.判令董立崟承担本案的诉讼费。C:UsersAdministratorAppDataLocalMicrosoftWindowsTemporaryInternetFilesContent.Word一审法院认定事实如下：千灯置业公司、董立崟签订了《商业租赁合同》及《补充协议》，约定，千灯置业公司将位于昆山市千灯镇老街坊二期15#106、205、206号商铺出租给董立崟，租赁面积284.73m，租赁用途为炭火烤肉。董立崟应于签订本合同3日内向千灯置业公司支付57473.61元作为房屋租赁保证金，于2018年11月21日前向千灯置业公司支付恢复原状保证金48931.71元。租赁期限自2018年11月21日至2023年11月20日止（含免租期），具体租金如下：2018年11月21日至2019年3月20日的日租金为0.47元/m2，月租金总计4077.64元；2019年3月21日至2021年11月20日的日租金为1.88元/m2，月租金总计16310.57元；2021年11月21日至2022年11月20日的日租金为1.974元/m2，月租金总计17126.1元；2022年11月21日至2023年11月20日的日租金为2.073元/m2，月租金总计17982.4元，上述租金不包括董立崟使用该房屋而发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用，董立崟应于每期租金到期前十日预付后三个月租金。物业管理费为10元/月/m2，物业管理费总计2847.3元/月，由董立崟承担，董立崟应于每期物业管理费到期前十日预付后三个月物业管理费。合同5.4条约定：若董立崟未按本合同规定之日期支付租金、物业管理费及其他相关费用的，每逾期一天按日应付费用的3%交纳违约金。合同17.2.1、17.2.3条约定：董立崟未按合同约定交纳租金或超过30天，经千灯置业公司催告仍未付款的，以及中途擅自退租的，千灯置业公司有权没收董立崟所付的各种保证金。此外，补充协议约定：装修免租期自2018年11月21日起至2019年2月20日止，董立崟免交该房屋的租金，该期间内收取的租金为免租期结束后第一个月租金平摊至免租期内的费用，董立崟2018年11月21日起至2019年3月20日止期间实际支付的日租金为(租赁面积)0.47元，月租金总计为4077.64元。装修免租期内除租金外，董立崟须支付其按合同就使用该房屋所应付的一切费用(包括但不限于物业管理费，装修期物业管理费按照10元/月/m计算，如董立崟提前完成装修后开始营业，则从营业之日起物业费按照10元/月/m2计算；装修押金、水、电、煤气、其它设备等费用)。董立崟的装修图纸需经千灯置业公司或物业管理公司审核后方可实施，董立崟在本项目整体通过消防验收之前不得擅自改动消防设施和布局，董立崟所有的人员和财产安全问题由董立崟自行负责。董立崟在装修免租期内未能装修完毕或在装修免租期届满后再进行装修的，不再享有任何装修免租的权利。如因董立崟违约导致合同提前终止，董立崟须按照每日每m2建筑面积租金1.88元补交装修期的租金。自2020年2月起，董立崟因新型冠状病毒疫情影响多次通过微信与千灯置业公司协商减免相应租金的事宜，千灯置业公司于2020年4月10日回复董立崟称，董立崟签订保密协议后，2月、3月租金可打八折；2020年2月27日，因已到缴纳租金时间，董立崟通过微信询问千灯置业公司能否顺延，千灯置业公司回复称等物业通知。此后，微信名“冰点物业”在2020年5月31日通过微信向董立崟发送履约联系函催要租金和物业管理费，董立崟回复称“疫情也不给减免，费用交不上了，店不要了”，千灯置业公司对此予以确认。此后，董立崟于2020年9月29日通过微信向千灯置业公司发送承诺书并通过快递方式寄送至千灯置业公司，该承诺书载明：由于董立崟自2020年3月1日以来未履行合同约定的支付租金、物业费等相关费用的义务，已构成违约，违约导致的相关纠纷千灯置业公司已起诉由法院诉讼解决，现就房屋的恢复原状返还事项，为了避免损失进一步扩大，董立崟同意恢复原状保证金由千灯置业公司没收，房屋内的一切物品(包括但不限于装饰装修及其他物品)都由千灯置业公司自行处置并且不向千灯置业公司要求任何补偿、赔偿，房屋由千灯置业公司自行恢复收回，搬离、恢复产生的费用从恢复原状保证金中扣除。千灯置业公司于2020年9月30日确认收到房屋钥匙及上述由董立崟签名的承诺书。在上述租赁合同履行过程中，董立崟已经支付2020年3月1日前的全部租金及物业管理费，此后租赁未再支付，另已支付租赁保证金57473.61元，恢复原状保证金48931.71元。一审另查明，千灯置业公司自认自2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金董立崟享有五折优惠，2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金董立崟享有八折优惠。一审法院认为：本案千灯置业公司与董立崟签订的租赁合同，系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。董立崟于2020年5月31日向千灯置业公司提出退租，但董立崟实际于2020年9月29日才出具承诺书，确认租赁物由千灯置业公司自行收回，因租赁期限未满，董立崟并无解除权，但董立崟以自己的行为表明不再履行合同，故一审法院认为双方之间的《商业租赁合同》于2020年9月29日终止。关于租赁保证金，因董立崟中途擅自退租的，千灯置业公司有权没收董立崟所付的各种保证金。关于恢复原状保证金，千灯置业公司主张扣除董立崟已支付的恢复原状保证金，董立崟已向千灯置业公司出具承诺书，同意扣除恢复原状保证金，一审法院对此予以确认。关于租金，董立崟应向千灯置业公司支付自2020年3月1日至2020年9月29日期间的租金，因2020年2月及3月受新冠状病毒疫情的影响，董立崟的经营受到影响，故一审法院认为2020年2月的租金按50%，3月的租金按80%计付，经核算为102599.9元（1.88元/m2/日×284.73m2×213天-8155.3-3262.1=102599.9）。关于物业费，董立崟应向千灯置业公司支付自2020年3月1日至2020年9月29日期间物业费19845.7元（10元/m2/月×284.73m2×6.97个月）。关于滞纳金，合同约定过高，且在2020年2月27日经董立崟询问能否延期支付，千灯置业公司告知董立崟等通知，后千灯置业公司实际于2020年5月31日才向董立崟催要租金和物业费，另跟根据上述内容可知董立崟的租赁保证金及恢复原状保证金已由千灯置业公司扣减，该保证金的金额足以弥补此后的逾期支付租金、物业费的利息损失，且兼具惩罚性，故一审法院对千灯置业公司主张的滞纳金不予支持。关于千灯置业公司主张董立崟将租赁物恢复原状，租赁合同对租赁物原有状态未明确约定，双方在庭审中确认董立崟已经搬离租赁物，租赁物已经处于可正常使用的状态，一审法院对千灯置业公司的该项主张不予支持。关于支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费及空置费，自董立崟明确表示退租，至出具承诺书明确千灯置业公司自行收回租赁物期间，已给予合理交接期，千灯置业公司再主张占有使用费、空置费无事实依据，故一审法院不予支持。关于装修免租期租金，依据补充协议约定，因董立崟违约导致合同提前终止，董立崟应向千灯置业公司支付自2018年11月21日起至2019年2月20日装修免租期间的租金49246.9元（1.88元/m2/日×284.73m2×92天）。董立崟辩称其因2020年初新型冠状病毒疫情影响未能正常营业，但未举证证实董立崟因此没有营业收入或营业收入明显减少，且千灯置业公司已同意在签订保密协议后给予租金打折处理，但董立崟认为千灯置业公司未给予其减免租金，并据此要求退租，系董立崟违约，故一审法院对其抗辩不予采信。董立崟辩称恢复原状保证金应扣除千灯置业公司自行恢复费用后退还董立崟，但依据其出具的承诺书，一审法院对董立崟的意见见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，一审法院判决：一、千灯置业公司与董立崟签订的《商业租赁合同》于2020年9月29日终止；二、董立崟于判决生效之日起十日内向千灯置业公司支付自2018年11月21日起至2019年2月20日装修免租期间的租金以及自2020年3月1日至2020年9月29日期间的租金和物业费合计122445.6元；三、驳回千灯置业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13954元，减半收取6977元，由千灯置业公司负担3933元，董立崟负担3044元。二审查明，千灯置业公司一审中提交的发文日期为2020年5月12日的履约联系函载明：承租方董立崟，贵方2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金享有五折优惠，2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金享有八折优惠。以上事实，由履约联系函予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。二审中，董立崟向本院提交其与千灯置业公司工作人员常琳微信聊天记录打印件一份，拟证明，第一，董立崟多次提出交钥匙给千灯置业公司，但其均以各种理由拒收。第二，董立崟在2、3月就提出退租，但一直退不掉，千灯置业公司放任损失扩大。第三，双方对恢复原状保证金沟通的真实意思是，千灯置业公司自行恢复，恢复产生的费用从保证金扣除，而不是直接全部没收恢复原状保证金。该内容与承诺书最后一句的意思也是相符合的。千灯置业公司质证认为，真实性予以认可，但是该聊天记录是沟通过程，最后承诺书是双方达成的合意，董立崟承诺同意恢复原状保证金由千灯置业公司没收。董立崟所述千灯置业公司以各种理由拒收钥匙，系董立崟未将房屋恢复原状，无法办理房屋交接手续，因此无法接收钥匙。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，千灯置业公司与董立崟之间的租赁合同合法有效。董立崟于2020年5月31日向千灯置业公司提出退租，实际于2020年9月29日出具承诺书，确认租赁物由千灯置业公司自行收回，系以自己的行为表明不再履行合同，一审法院认定双方之间的《商业租赁合同》于2020年9月29日终止，符合法律规定，本院予以确认。关于千灯置业公司没收保证金的上诉主张，本院认为，租赁合同约定因董立崟中途擅自退租的，千灯置业公司有权没收董立崟所付的各种保证金。且董立崟也向千灯置业公司出具承诺书，同意恢复原状保证金由千灯置业公司没收，故对千灯置业公司主张没收保证金106405.32元（租赁保证金57473.61元+恢复原状保证金48931.71元）的上诉请求，本院予以支持。另，董立崟支付的租赁保证金相当于三个月租金及物业费的金额，且董立崟承租涉案房屋经营的炭火烤肉亦受到新冠疫情的影响，董立崟已提前4个月即提出退租申请，故本院认为，董立崟支付的租赁保证金足以弥补千灯置业公司的损失，对千灯置业公司上诉主张的房屋空置损失，本院不再支持。千灯置业公司上诉主张2020年3月1日后董立崟应全额支付租金，本院认为，2020年2月、3月董立崟的餐饮经营受到了新冠状病毒疫情的影响，且千灯置业公司在一审中提交的履约联系函中也载明董立崟对2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金享有五折优惠，对2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金享有八折优惠。故一审法院认定2020年2月的租金按50%、3月的租金按80%计付，经核算为102599.9元，并无不当，本院予以确认，千灯置业公司上诉请求董立崟支付2020年3月1日后的全额租金，缺乏依据，本院不予支持。关于千灯置业公司上诉主张的免租期租金，本院认为，依据补充协议约定，董立崟违约导致合同提前终止，须按照每日每平方米1.88元的标准补交免租期租金，故董立崟应支付自2018年11月21日起至2019年2月20日装修免租期间的租金49246.9元（1.88元/m2/日×284.73m2×92天）。千灯置业公司主张免租期的租金48931.71元，系自行处分权利，本院予以准许。关于千灯置业公司上诉主张的滞纳金，本院认为，逾期支付租金、物业费与中途退租系两种不同的违约行为，均应承担相应的违约责任。按照合同约定董立崟逾期支付租金以及物业管理费的，每逾期一天应按照欠付金额3%支付违约金。千灯置业公司未举证证明除了利息损失之外还有其他损失，该违约金的计算标准明显过高，董立崟也提出了约定的违约金过高的抗辩，故本院根据公平原则予以调整。因2020年2月27日董立崟询问能否延期支付，千灯置业公司告知董立崟等通知，后千灯置业公司实际于2020年5月31日才向董立崟催要租金和物业费。故本院酌情认定董立崟向千灯置业公司支付以欠付金额122445.60元（租金102599.90元+物业费19845.70元）为基数，自2020年5月31日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。关于千灯置业公司上诉主张的房屋占有使用费。本院认为，双方之间的《商业租赁合同》于2020年9月29日终止，董立崟于2020年9月29日出具承诺书明确千灯置业公司自行收回租赁物期间，房屋内的一切物品都由千灯置业公司自行处置。千灯置业公司未举证证明此后董立崟仍占有使用涉案房屋，故对其要求占有使用费的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人千灯置业公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初16181号民事判决主文第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初16181号民事判决主文第二、三项及案件受理费负担部分；三、董立崟已经支付给昆山千灯盛世家园置业有限公司的保证金106405.32元归昆山千灯盛世家园置业有限公司所有；四、董立崟于本判决生效之日起十日内向昆山千灯盛世家园置业有限公司支付装修免租期租金、2020年3月1日至2020年9月29日期间的租金以及物业费合计171377.31元（48931.71+102599.90+19845.70）；五、董立崟于本判决生效之日起十日内向昆山千灯盛世家园置业有限公司支付逾期付款违约金（以122445.60元为基数，自2020年5月31日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，计算至实际支付之日止）；六、驳回昆山千灯盛世家园置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13954元，减半收取6977元，由昆山千灯盛世家园置业有限公司负担4244元，由董立崟负担2733元；二审案件受理费13954元，由昆山千灯盛世家园置业有限公司负担8487元，由董立崟负担5467元。本判决为终审判决。审 判 员  周 红二〇二一年五月二十五日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。