四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1982号 原告：郑莉霞，女，1977年6月21日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：郭乔乔，四川鼎兰律师事务所律师。 被告：陈晓微，女，1985年1月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：程岭梅，四川致高律师事务所律师。 原告郑莉霞与陈晓微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑莉霞及其委托诉讼代理人郭乔乔，被告陈晓微的委托诉讼代理人程岭梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑莉霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除郑莉霞与陈晓微签订的《房屋租赁合同》：2、判令陈晓微退还郑莉霞租房押金6000元：3、判令陈晓微退还郑莉霞多支付的房屋租金7135元（2020年11月24日至2021年1月6日）；4、判令陈晓微退还郑莉霞租赁屋内家具家电等设备（详见附件列表）；5、判令陈晓微向郑莉霞支付违约金（赔偿金）50000元。事实和理由：2018年7月5日，郑莉霞与陈晓微签订《房屋租赁合同》，合同约定郑莉霞租赁位置坐落于成都市高新区房屋，租期自2018年7月6日至2021年12月5日，同时对免租期、租金、违约责任等进行了详尽约定。后在合同履行过程中，双方对免租期、收款账户及部分月份的租金等进行了变更。郑莉霞自合同签订之日起，按约交纳房屋租金，但在2020年11月24日,陈晓微未与郑莉霞协商一致的情况下，擅自将案涉房屋门禁和梯控停止。陈晓微的行为已严重违反合同约定，导致郑莉霞权益受损。为维护自身合法权益，郑莉霞诉至法院。 陈晓微辩称，1、对于郑莉霞诉请解除合同无异议，但合同解除系郑莉霞违约，陈晓微无过错；2、对于郑莉霞诉请按照附表中记载的家具家电进行退还也无异议，但郑莉霞系违约方，陈晓微有权处置家具、家电；3、陈晓微于2018年7月5日与郑莉霞签订租赁合同，将案涉房屋租给郑莉霞使用，合同约定了郑莉霞应当支付租金的金额并全部承担物业费等费用，如果逾期陈晓微有权解除合同，而且案涉房屋在租赁合同约定了可以带租约进行出售，在陈晓微通知郑莉霞出售房屋时，郑莉霞不同意续约，拒绝续签租赁合同，同时因欠付租金等费用导致租赁合同解除。因此，对于郑莉霞请求退还房屋租金、押金等依据租赁合同第5条、第7条第5款之约定，陈晓微不存在违约，反而是郑莉霞存在违约，不应退还相应的费用，同时根据租赁合同约定因承租人违约解除合同的，出租人有权处置房内的设备家电，有权不予退还。 本院经审理认定事实如下：2018年7月5日，陈晓微（甲方，出租方）与郑莉霞（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于成都市高新区房屋出租给乙方，建筑面积89平方米，租期为3年5个月，自2018年7月6日至2021年12月5日。每月租金为6000元，乙方每三个月为一期进行支付，每次支付租金于下期租金到期前7天支付至甲方指定账户，第一期18000元于合同签订当日内支付给甲方，2018年7月6日至2019年7月6日，免租期三个月，计9个月租金为54000元；2019年7月5日至2020年7月6日，免租期一个月，计11个月租金为66000元；2020年7月5日至2021年7月6日，免租期一个月，计11个月租金为66000元。租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、清洁费、水电费、及其他相关费用均由乙方承担，承租方按相关收费部门的规定缴纳。乙方于2018年7月5日前向甲方支付押金6000元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），押金由甲方如数退还乙方（不计利息）。该合同第十条第一款约定：“在租赁期间，甲方如需要销售该物业，在同等条件下，乙方有优先购买权，如乙方放弃购买，甲方应带租约销售，新业主与乙方重新签订租赁合同，租赁合同按原有条款执行，如违背原租赁条款，应按照原租赁条款进行赔偿”。 3503房屋附表载明家具及家电为：电视机1个，洗衣机1个，床1张，床头柜2个，沙发一个，茶几2个，躺椅一个，餐桌一个，餐椅2把，投影一个，窗帘2幅。 合同签订后，陈晓微依约提供了案涉房屋，郑莉霞向陈晓微支付房屋租金。 2018年7月5日，郑莉霞向刘云账户转账转款48000元，其中6000元为陈晓微所出租案涉房屋的押金，18000元为2018年7月6日至2019年1月5日陈晓微出租案涉房屋的租金；2019年1月3日，案外人王文帝向陈晓微账户转款36000元，其中18000元为2019年1月6日至2019年4月5日陈晓微出租案涉房屋的租金；2019年4月5日案外人王文帝向陈晓微账户转款30000元，其中15000元为2019年4月6日至2019年7月5日陈晓微出租案涉房屋的租金；2019年7月6日案外人王文帝向陈晓微账户转款30000元，其中10000元为2019年7月6日至2019年10月5日陈晓微出租案涉房屋的租金，但该三个月中减免一个月租金；2019年10月5日案外人王文帝向陈晓微账户转款30000元，其中15000元为2019年10月6日至2020年1月5日陈晓微出租案涉房屋的租金；2020年1月6日案外人王文帝向陈晓微账户转款30000元，其中15000元为2020年1月6日至2020年4月5日陈晓微出租案涉房屋的租金；2020年7月15日案外人王文帝向陈晓微账户转款30000元，其中15000元为2020年7月6日至2020年10月5日陈晓微出租案涉房屋的租金；2020年10月9日案外人王文帝向陈晓微账户转款30000元，其中15000元为2020年10月6日至2021年1月5日陈晓微出租案涉房屋的租金。 华商出租微信群聊天记录表明，2019年4月4日，承租方郑莉霞与出租方刘云、陈晓微达成租金5000元一个月的标准，三个月后再商量。 郑莉霞与陈晓微微信聊天记录表明，2020年7月15日，陈晓微同意郑莉霞因疫情原因免交华商T3-3303房和3503房2020年2月至4月三个月的房租。 华商出租微信群聊天记录表明，2020年11月2日，陈晓微表示想出售案涉租赁房屋，打算不再出租。 郑莉霞与刘云微信聊天记录表明，2020年11月17日，刘云向郑莉霞表示，案涉租赁房屋的租赁合同可转与后继房屋所有人，郑莉霞可继续承租案涉房屋。郑莉霞回应表示不同意。 华商出租微信群聊天记录表明，2020年11月20日，陈晓微和刘云联名向郑莉霞发送信息表示案涉租赁3506号房屋于2019年欠租金11000元，2020年欠租金27000元，要求郑莉霞于三日内交清，否则将断水断电停气；2020年11月22日，陈晓微和刘云联名表示因郑莉霞一直没有回应，只能采取收房措施；2020年11月24日，陈晓微和刘云联名表示案涉租赁房屋门禁和梯控已停。 2021年2月26日，案外人四川力宝企业管理有限公司所属中国华商金融中心物业服务中心向陈晓微发出缴费通知单，载明2020年9月1日至2020年12月31日物业服务费1991.68元（单价5.5元每平米/月）、同时期的生活垃圾处理费32元（单价8元/月），2020年8月9日至2020年12月8日居民水费72.72元（单价3.03元）。2021年3月1日，陈晓微向四川力宝企业管理有限公司缴纳了上述款项。 庭审中，刘云确认2019年7月6日至2019年10月5日只需缴纳两个月房租，同时确认2020年4月6日至2020年7月5日因疫情原因减免郑莉霞三个月的房屋租金。 另查明，2020年10月17日，陈晓微与案外人陈新伟签订《房屋买卖合同》，约定陈晓微将案涉房屋出售给案外人陈新伟、王璐瑶。案外人陈新伟于同日向陈晓微出具《确认函》，表示同意成都市高新区交子大道33号中国华商金融中心1栋3506号房屋由原承租人继续承租，并重新签订租赁合同。2021年3月8日，案涉房屋备案登记在案外人陈新伟、王璐瑶名下。房屋备案信息显示高新区交子大道33号1栋3单元35楼06号建筑面积为90.53平方米。 又查明，案外人四川力宝企业管理有限公司出具情况说明证实案涉租赁房屋华商公馆自编号为1栋3单元3503号与成都市依法编制的门牌地址成都市高新区交子大道33号华商公馆1栋3单元35楼06号一致。 证明上述事实的有原被告身份信息、《房屋租赁合同》、附件、转款记录、微信聊天记录、《房屋买卖合同》、房屋登记信息查询单、《确认函》、《缴费通知单》、《专用收据》及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，本案双方的争议焦点为：陈晓微是否应当承担违约责任。针对本案郑莉霞的诉讼请求，本院评述如下： 郑莉霞与刘云签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 本案中，陈晓微向郑莉霞提供了案涉租赁房屋，郑莉霞应当按照合同约定按时足额向陈晓微支付租金并交纳案涉租赁房屋产生相关费用。双方签订的《房屋租赁合同》中约定的案涉房屋月租金为6000元，但根据双方往来的微信记录，可以看出2019年4月4日陈晓微同意未来三个月的月租金变更为5000元，三个月之后再商量。结合郑莉霞的转款凭证，可以证实其一直以每月5000元的租金标准向陈晓微缴纳至2021年1月5日。从2019年4月5日至2020年11月20日陈晓微向郑莉霞发送欠费信息之前，陈晓微并未就租金标准向郑莉霞提出过异议，应当视为陈晓微与郑莉霞就案涉房屋租金标准的变更达成了一致意见，故陈晓微辩解因郑莉霞长期欠付租金构成违约于2020年11月20日已经发出解除合同通知的意见系行使单方解除权不当，不产生合同解除的效力。根据双方的微信记录，可以证实双方从2020年11月2日起一直就案涉房屋的租赁问题进行商谈，虽然2020年11月24日，陈晓微告知郑莉霞已经将案涉租赁房屋的门禁和梯控停止，该行为系陈晓微以其实际行为表明不再愿意出租案涉房屋给郑莉霞，但郑莉霞主张继续履行合同，并不同意解除租赁合同，案涉合同实际尚在履行之中。直至2021年3月8日，案涉房屋备案登记在案外人陈新伟、王璐瑶名下，陈晓微不再对案涉房屋具有所有权，此时双方签订的《房屋租赁合同》实际已经无法继续履行，合同目的已经无法实现，此时案涉租赁合同应予以解除，本院确认合同解除时间为2021年3月8日。陈晓微抗辩郑莉霞因欠付租赁期间的物业服务费、垃圾处理费、水费等费用构成违约，郑莉霞当庭表示自2020年11月24日起无法使用案涉租赁房屋，未能收到《缴费通知单》。本院认为，根据合同约定，郑莉霞正常承担使用租赁房屋期间即截止2020年11月23日的物业服务费等费用，按照行业惯例，物业服务费、垃圾处理费、水费等费用确实存在先使用后付款的情况，结合查明的事实，郑莉霞确实已无法收到案外人四川力宝企业管理有限公司于2021年2月26日发送的《缴费通知单》，同时考虑到陈晓微在履行合同中的过错程度，郑莉霞虽应当向陈晓微支付截止2020年11月23日的物业服务费、垃圾处理费、水费，但该延迟支付行为并不构成根本违约。 关于郑莉霞要求退还押金的诉讼请求。陈晓微辩解有权从押金中抵扣郑莉霞欠付的房租的意见，本院已在前段描述中做出了郑莉霞未欠付房租事实的认定，故不予采纳。根据双方合同约定，陈晓微可以用押金抵付郑莉霞应承担未付之费用，在抵扣郑莉霞应承担的应当物业服务费1377.56元（90.53平方米×5.5元×2月+497.915元/月÷30天×23天）、垃圾处理费22.13元（8元×2月+8÷30天×23天）、水费72.72元，合计1472.41元后，陈晓微还应当退还郑莉霞所交押金4527.59元，本院对郑莉霞该项诉讼请求予以部分支持。 关于郑莉霞要求退还多收的房屋租金的诉讼请求。根据转账记录，郑莉霞支付了2020年10月6日至2021年1月5日案涉房屋的租金15000元，但从2020年11月24日起，陈晓微将案涉房屋的门禁和梯控停止，造成郑莉霞无法正常使用案涉租赁房屋，应当视为在此期间陈晓微未提供相应租赁房屋，故本院对郑莉霞该诉讼请求予以支持，陈晓微应当返还其收取的2020年11月24日至2021年1月5日的租金为7000元（5000元/月÷30天×12天+5000元/月）。 关于郑莉霞庭审中增加要求陈晓微退还家具家电等设备的诉讼请求。虽然双方在合同中未就出租人返还承租人家具家电等设备作出约定，但陈晓微当庭已经表示对按照附件列表中载明物件进行返还无异议。本院认为，当事人有权对自己的诉讼权利作出处分。同时，郑莉霞要求返还家具家电等设备系在陈晓微违约行为导致合同解除后采取的减少损失的救济手段，本院予以支持。 关于郑莉霞主张的违约金。虽案涉租赁合同约定房屋可以由出租人带租约出售，且买受人亦同意承接租赁合同，但作为出租人的陈晓微，在承租人未欠费且尚未与买受人重新签订租赁合同的情况下，直接以停止门禁梯控等行为表达解除合同的意思，属不当，未适格履行出租人的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，郑莉霞有权要求陈晓微支付违约金，但违约金具有补偿为主、惩罚为辅的双重功能。本案中，郑莉霞并未向本院提交证据证明自己的损失，应当承担举证不能的不利后果，其主张陈晓微依照合同约定支付违约金50000元，该标准明显过高。本院结合陈晓微在履行合同中的过错程度后，酌定陈晓微以一个月房屋租金5000元作为违约金向郑莉霞支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告郑莉霞与被告陈晓微于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月8日解除； 二、被告陈晓微自本判决生效之日起五日内向原告郑莉霞退还租房押金4527.59元； 三、被告陈晓微自本判决生效之日起五日内向原告郑莉霞退还房屋租金7000元； 四、被告陈晓微自本判决生效之日起五日内向原告郑莉霞退还成都市高新区交子大道33号中国华商金融中心1栋35楼06号房屋内的电视机1台、洗衣机1台、床1张、床头柜2个、沙发1个、茶几2个、躺椅1个、餐桌1个、餐椅2把、投影1个、窗帘2幅； 五、被告陈晓微自本判决生效之日起五日内向原告郑莉霞支付违约金5000元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2465元，由原告郑莉霞负担821元，由被告陈晓微负担1644元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年五月二十五日 书记员  陈春梅