河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初38号 原告：刘洪宇，男，1981年6月10日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告刘洪宇与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告刘洪宇，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洪宇的诉讼请求：1.确认位于唐山市路北区房产的所有权归原告所有并停止对上述房产的执行。2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：1.富星园小区206-3-401房产属于原告所有，不属于第三人所有。该房产是原告自嘉润公司处购买。2.被告对属于原告的财产申请执行错误，其行为没有法律依据。原告与嘉润公司之间的房屋买卖关系系双方真实意思表示，举证内容明确，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告向嘉润公司支付了全部房款，并与嘉润公司签订了认购书，嘉润公司向原告开具了收款收据，向原告交付了房屋，张淑娟向法院申请强制执行时原告已实际占有该不动产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，请求法院依法公正判决。 被告张淑娟答辩称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国民法典》等规定，原告提交的《嘉润•彩虹城房屋诚意认购单》（以下简称认购单）无论是从形式还是从相关法律规定看，不属于合法有效的商品房买卖合同。从认购单内容来看，仅有房号、单价和总价款，但无付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容，且认购单明确记载在规定时间内按照所选定的房号签订商品房买卖合同。因此，认购单是预约合同而非商品房买卖合同，原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。原告提交的其与第三人签订的认购单没有签署时间，即使按照原告提交的购房收据时间2013年5月11日，也是在法院查封期间。因此，原告的证据无法证实其在法院查封之前与第三人签订合法有效的商品房买卖合同，亦无法证实原告已向开发商实际支付购房款，以及在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。原告所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司陈述意见为请求查明事实，依法判决。 原告刘洪宇为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.认购书、购房款全款收据、银行流水；证明：认购书可以作为购房合同认定，认购书虽然没有完全全面写明购房合同主要内容，但得到了原告的认可，认购书末尾没有签订日期，但是收据和交款日期可以作证原告的购房日期。 2.物业公司和嘉润公司开具的交清证明以及购房需要嘉润公司代办房产证交的费用明细和收据，均有嘉润公司的财务章，原告入住时交的取暖费、物业费、出入证、工业电费等收据均有嘉润公司的印章。原告个人住房不动产信息查询结果，原告是零不动产登记。 被告张淑娟对刘洪宇提交证据的质证意见为： 1.认购单是开发商提供的制式单据，不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。可见，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。该认购单落款处没有签署时间，无法确定合同的签订时间。房产在2012年9月4日被法院查封，原告提交的房款收据交款日期是2013年5月11日，在法院查封后。银行流水为2007年4月至2008年12月的流水，从收据看付款时间为2013年5月11日分别支付房款230868元及储藏室14340元。流水与本案无关，更无法证明原告支付房款的事实及原告的证明目的。 2.因嘉润公司系本案当事人,与本案具有利害关系，其出具交清证明不应被采信，也无法证明原告的证明目的。钥匙领取申请表填写不规范，真实性存疑。德旺物业公司系2016年7月5日成立，其证明出具时间为2021年1月14日。富星园社区居委会出具证明是仅供法院解封使用，与本案无关。原告提交的入住费用明细时间是2013年10月8日，但该明细中含维修基金交付收据显示时间是2013年10月6日，真实性存疑。且所提交的收据显示的时间均在法院查封之后。因此，该部分证据均无法证明原告的证明目的。对于个人住房信息查询结果的真实性无异议，但是该证据仅能证实截止2021年1月22日之前原告在路南、路北、高新区没有不动产登记记录。无法证明原告的证明目的。 嘉润公司对原告刘洪宇提交证据的质证意见为：对证据的真实性和证明目的均无异议。 被告张淑娟为证明其主张，向本院提交的证据有： （2012）唐执字第97-01号执行裁定书、（2012）丰执字第549号民事裁定书、唐山市不动产登记中心不动产权利及其他事项登记信息。证明：刘洪宇案件中认购单没有时间显示，从收据显示的2013年5月11日看，此时涉案房产已被法院依法查封。 原告刘洪宇对被告张淑娟提交证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，主张与本案无关。 第三人嘉润公司对被告张淑娟提交证据的真实性认可，对证明目的不认可，该证据与本案无关联性。（2012）丰执字59号执行裁定书中注明未经本院允许不能为任何单位个人办理备案等手续。 第三人嘉润公司提交的证据为公司工资发放表，证明董秀楼系嘉润公司会计。 被告张淑娟的质证意见为：对于证据的真实性和证明目的不认可，该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由开发商真实取得。 原告刘洪宇对第三人嘉润公司的证据无异议。 本院查明，张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，查封登记时间为2016年12月8日。刘洪宇就富星园小区206-3-401房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）冀02执异922号执行裁定书，驳回刘洪宇的异议请求。刘洪宇不服，向本院提起诉讼，形成本案。 另查明，刘洪宇与嘉润公司签订了一份认购单，载明刘洪宇购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城（现富星园小区）206-3-401房产，房产建筑面积93.28平方米，单价为2475元/平方米，储藏室9.56平方米，单价1500元/平方米，刘洪宇应在签订认购单的同时支付认购金245208元。该认购单未注明签署时间。2007年8月10日，刘洪宇向嘉润公司工作人员的董秀楼银行账户转账8万元，2008年12月26日，刘洪宇向嘉润公司工作人员韩瑞江银行账户转账137378元，尾款于2013年5月11日以现金形式交付。当日，嘉润公司向刘洪宇开具收到房款230868元以及储藏室款14340元的收据。2013年10月8日，嘉润公司向刘洪宇交付了涉案房产。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间是2009年11月9日。 再查明,本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。张淑娟提交的（2012）唐执字第97-01号执行裁定书于唐山市不动产中心向本院出具的查封登记信息中无该查封登记。 以上事实，有诚意认购单、银行凭证、收据、个人住房查询信息等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：刘洪宇对富星园小区206-3-401房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，刘洪宇只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。对执行异议之诉的审理，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定处理。第二十八条的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定内容为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因刘洪宇有证据证明涉案房产为其名下唯一可居住房产，故本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封涉案房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，查封登记时间为2016年12月8日。刘洪宇与嘉润公司之间签订的认购单中约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件，因该房产已于2009年11月9日即已取得预售许可，依据刘洪宇提交的付款凭证，本院确定刘洪宇与嘉润公司于2013年5月11日即对认购单中约定的付款义务全部履行完毕，因此，该认购单虽然未载明签订日期，但结合刘洪宇付款情况以及实际占有使用涉案房产的情况，本院确认刘洪宇于本院查封之前签订了合法有效的认购单并支付了全部价款、并占有使用涉案房产至今，未办理过户登记手续的原因亦为嘉润公司的原因，同时，刘洪宇名下亦无其他可居住房产。因此，刘洪宇排除执行的诉讼请求，除符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，亦满足第二十八条的规定。 综上所述，刘洪宇对嘉润公司名下富星园小区206-3-401房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区房产。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异922号执行裁定书同时失效。 案件受理费4978.12元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏