四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17205号 上诉人（原审被告）：四川浩天实业投资有限责任公司。住所地：四川省成都市金堂县三星镇橘香路73号。 法定代表人：张本华。 委托诉讼代理人：张桔荣，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬霖，四川高扬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张本华，男，1962年8月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张桔荣，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敬霖，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李诚，男，1972年12月23日出生，汉族，住山东省宁阳县。 上诉人四川浩天实业投资有限责任公司（以下简称浩天实业）、张本华因与被上诉人李诚房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 浩天实业、张本华上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初14422号民事判决，依法发回重审或改判驳回李诚的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李诚承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.房屋买卖合同并非双方真实意思表示，应认定无效。首先，浩天实业、张本华从未见过李诚，也从未散布售房信息，李诚从未前往案涉房屋现场查看，双方从未对案涉房屋价格进行协商，且案涉房屋售卖价格与同期同地段价格差异较大，房屋买卖合同约定随意、缺页少内容，且李诚在明知房屋有抵押情况下仍全额付款等事实，均与房屋买卖交易习惯严重不符，足以证明房屋买卖合同为双方虚假意思表示。2.李诚与周某、马颖疑似职业放贷团伙，一审法院未查明此事实，可能纵容该团伙的违法行为。一审审理过程中，浩天实业、张本华已充分论证周某、马颖疑似职业放贷团伙，包括：（1）周某自述与马颖、李诚相互认识，且为同一商会成员；（2）李诚亦承认与周某相互认识；（3）周某确认是其推动张本华与李诚签订的房屋买卖合同；（4）房屋买卖合同的签订本身与常理不符等，都能印证李诚、周某、马颖等人疑似职业放贷团伙的事实，该团伙可能存在大量通过民间借贷收取高额利息（甚至非法利息）的行为。因浩天实业、张本华无法查阅调取上述人员近五年的银行流水信息（存取款交易记录）和个人征信信息，且上述证据是证明李诚、周某、马颖系职业放贷团伙的关键证据，为查清事实，浩天实业、张本华申请一审法院调查收集，但一审法院对这一重要证据予以疏漏，未查清李诚、周某、马颖等人职业放贷团伙的事实。3.案涉3000000元款项本为利息，不应再次计息。双方签订虚假房屋买卖合同的目的是将浩天实业、张本华欠该团伙周某的利息（包括不受法律保护的部分），通过虚假买卖房屋的方式转化为欠该团伙李诚的本金再次生息，以达到获取违法暴利的目的。故，本为利息的3000000元款项不应再计算利息。4.房屋买卖合同无效，则担保合同亦应认定无效。综上，一审法院在本案存在种种疑点的情况下，仍未对房屋买卖合同签订的真实意思、李诚及其团伙的违法事实等进行审查，未审清事实。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第三十二条和四十四条的规定，房屋买卖合同成立并有效。但合同法第三十二条和四十四条仅是关于合同成立的形式要件，本案中浩天实业、张本华与李诚间并无房屋买卖的意思表示，不符合合同生效的实质要件，根据原《民法总则》第一百四十六条的规定，该房屋买卖合同应认定无效。2.一审法院根据合同法的规定，认为李诚存在资金占用期间的利息损失。本案中，房屋买卖合同并非真实意思表示，案涉的3000000元本为利息，不应再次计息。3.一审法院认为，根据原《中华人民共和国担保法》第二十一条、三十一条的规定，张本华仅对购房款承担担保责任。但由于房屋买卖合同无效，根据原《中华人民共和国物权法》第一百七十二条的规定，担保合同以担保主合同债权为目的，若主合同债权因主合同无效而不存在，担保合同应随主合同无效而无效。本案中房屋买卖合同应当认定无效，故基于房屋买卖合同而订立的担保合同也无效，张本华不承担担保责任。 李诚未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 李诚向一审法院起诉请求：1.解除李诚与浩天实业签订的《房屋买卖合同》；2.浩天实业退还购房款3000000元；3.浩天实业支付违约金150000元，并支付自2019年2月2日起至浩天实业实际退还全部房款之日止的资金占用利息（以3000000元为基数，按月利率2%计算，计算至实际付清违约金及房款之日止）；4.张本华对浩天实业的上述给付义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由浩天实业和张本华承担。 一审法院认定事实：2019年2月1日，浩天实业（卖方）与李诚（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方所售房屋为成都市青羊区，房屋性质为商务金融用地／办公，房屋已抵押给周某，房屋成交价格3000000元。本合同签订后3日内，买方向卖方支付3000000元，因卖方下欠周某借款本息，卖方委托买方将前述成交价款支付给周某作为卖方支付下欠周某的利息，买方转到该卡上后，即视为卖方已收到全部购房款。卖方应当在房屋过户到买方名下后2日内将房屋交付给买方，双方办理交接手续，房屋交付后，由买方向该房屋承租方收取租金。因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金。卖方承诺在本合同签订后6个月内还清周某的全部借款本息，解除房屋抵押登记，将房屋过户给买方，若未能办理房屋过户，买方有权解除合同，卖方退还买方全部购房款，并对买方支付的购房款按照月2%承担资金利息（自买方实际支付购房款之日起计算），卖方向买方支付完全购房款及资金利息后，买方将房屋退还给卖方。浩天实业在甲方（卖方）处加盖公章，李诚在乙方（买方）处签字并捺印。 2019年2月1日，李诚向周某转账500000元，摘要为购房款。2019年2月2日，李诚向周某转账两笔，共计2500000元，摘要均为购房款。2019年2月2日，浩天实业出具《收条》，载明收到李诚购买浩天实业名下位于成都市青羊区的房屋款项3000000元，已转入其指定账户（户名周某，开户行中国民生银行有限公司成都高新支行，账号62×××82）。浩天实业、张本华分别在收款人处盖章、签字。 2019年8月8日，买方李诚（甲方）与保证人张本华（乙方）签订《保证担保合同》（以下简称保证合同），约定乙方担保浩天实业按照上述房屋买卖合同约定将上述房屋交付、过户给甲方，并保证甲方每月按时收到房屋租金，如该房屋不能按照上述房屋买卖合同约定过户给甲方，乙方愿意代浩天实业退还甲方全部购房款。保证期间为上述房屋买卖合同约定的浩天实业履行期限届满之日起两年，保证担保方式为连带责任保证担保。李诚、张本华分别在合同落款处的甲方、乙方处签字并捺印。 一审法院另查明，位于成都市青羊区【不动产权证书号：川（2017）成都市不动产权第0xx7号】房屋，现登记所有权利人为浩天实业。该房屋分别于2017年12月27日、12月29日办理了抵押登记，抵押登记权利人均为周某，被担保主债权为3000000元、1000000元。 一审审理中，1.李诚陈述，其是做批发生意的，并非职业放贷，其于2019年通过商会了解张本华有一套待拆迁房屋出售信息，当时张本华在商会口碑很好，且资产较多，张本华称房屋拆迁增值空间大，就与浩天实业签订了房屋买卖合同，并按照张本华要求付款给周某用于偿还借款，当时其与周某也认识，考虑大家都互相认识就更相信张本华。其购房款系自有资金以及向亲戚朋友借来的，现房屋未按约过户，故起诉浩天实业及张本华要求其承担违约责任。另，其主张的违约损失系利息损失及交易机会损失，但对于交易机会损失，无相应证据提交。 2.张本华申请证人周某出庭作证，周某陈述，其认识李诚和张本华，对于房屋买卖合同的签订，其并未参与，只是张本华告知房屋要拆迁，其想收回借款，就推动了张本华与李诚签订房屋买卖合同，但张本华想要出卖房屋的信息并非其散布的，是张本华自己在商会里面找的买方。确认自己为案涉房屋抵押权人，因想收回张本华的欠款，故同意其出卖房屋。张本华已偿还了自己4000000余元，其中包含了李诚为购买案涉房屋转账的3000000元，但因张本华尚未还清借款，故未解除案涉房屋的抵押登记。 3.浩天实业、张本华陈述，买卖双方并不认识，无中介推荐，合同约定一口价一次性付款，无定金约定，与房屋买卖交易习惯不符。且合同约定房款3000000元与当时房屋市场价差额较大，月息2%的约定一般适用于借款等关系，与常理不符。对证人证言不予认可，认为部分内容不属实，实际上李诚与案外人周某、马颖都是商会成员，亦是职业放贷人。 一审法院认为，一、关于合同效力。浩天实业抗辩称《房屋买卖合同》系受胁迫签订，并非真实意识表示，应属无效。一审庭审中，浩天实业明确房屋买卖合同的真实性，但无相应证据证明其系出于受到胁迫而签订合同，根据“谁主张，谁举证”民事诉讼原则，浩天实业应承担举证不能的法律后果，故对其抗辩主张，一审法院不予采纳。根据原《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，案涉房屋买卖合同成立并生效。二、关于合同解除。按照《房屋买卖合同》约定，浩天实业应在合同签订之日起六个月内（即2019年8月1日）解除房屋抵押登记，并为李诚办理案涉房屋过户手续，但浩天实业未按约履行合同，应承担相应的违约责任。根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现李诚主张解除合同，符合约定，且于法有据，一审法院予以支持。另，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李诚已按照合同约定向收款账户支付购房款3000000元，合同现已解除，李诚要求浩天实业退还购房款3000000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。三、关于资金利息。一审庭审中，李诚明确其主张的违约损失为利息损失及交易机会损失，对此，浩天实业就利息过高作出根本抗辩。一审法院认为，虽然合同约定了违约金、资金利息为月利率2%，但本案系房屋买卖合同纠纷，其利息损失仅为资金占用期间的利息损失，其约定的月利率2%过高，一审法院予以调减，具体计算方式为，1.以购房款500000元为基数，自2019年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；2.以购房款2500000元为基数，自2019年2月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；3.以购房款3000000元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至购房款还清之日止。四、关于违约金。一审法院认为，违约金系以“补偿损失为主、惩罚为辅”为原则，本案中，李诚已经主张了资金利息，在其未举证证明除资金占用利息损失外，还有损失的情况下，该笔费用足以弥补其损失，故对李诚关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于连带责任。张本华与李诚签订的保证合同，系当事人自愿签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现浩天实业未按约履行合同，张本华作为连带保证人，在担保期限内，应按照保证合同约定就全部购房款向李诚承担连带担保责任。故一审法院对李诚要求张本华承担退还购房款3000000元的担保责任的诉讼请求，予以支持。至于资金占用期间利息的担保责任，因双方无合同约定，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，原《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除浩天实业与李诚于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》；二、浩天实业于判决发生法律效力之日起十日内退还李诚购房款3000000元；三、浩天实业于判决发生法律效力之日起十日内支付李诚资金占用期间利息（具体计算方式为：1.以购房款500000元为基数，自2019年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；2.以购房款2500000元为基数，自2019年2月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止；3.以购房款3000000元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至购房款还清之日止）；四、张本华就浩天实业的上述第二项支付义务承担连带清偿责任。张本华承担清偿责任后，有权向浩天实业追偿；五、驳回李诚的其余诉讼请求。若浩天实业、张本华未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35314元，减半收取17657元，保全费5000元，共计22657元，其中20280元由浩天实业、张本华负担，其中2377元由李诚负担。 二审中，双方未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 关于浩天实业、张本华上诉主张案涉《房屋买卖合同》无效；因案涉《房屋买卖合同》无效，则担保合同亦无效；李诚与周某、马某职业放贷；案涉3000000元款项为利息，不应再次计息的问题。对浩天实业、张本华的该上诉主张，本院经审查认为，本案中，浩天实业、张本华并未提交有效证据证明其该上诉主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证前据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，浩天实业、张本华应承担不利的后果，浩天实业、张本华的该上诉主张均不成立，本院对该上诉主张均不予支持。 关于浩天实业承担违约责任、张本华就浩天实业支付全部购房款承担连带责任的问题。案涉《房屋买卖合同》《保证担保合同》是合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应履行各自的义务。根据查明的事实，案涉《房屋买卖合同》签订后，李诚在约定的期限内向周某转账3000000元，摘要为购房款。而浩天实业未在合同签订之日起六个月内（即2019年8月1日）解除房屋抵押登记，并为李诚办理案涉房屋过户手续，在此情况下，按双方约定李诚享有合同解除权，浩天实业应承担相应的违约责任，而张本华应就浩天实业向李诚支付全部购房款承担连带清偿责任。故一审法院判决解除案涉《房屋买卖合同》，由浩天实业退还李诚购房款及资金占用利息，张本华就浩天实业支付全部购房款承担连带清偿责任正确，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30962元，由四川浩天实业投资有限责任公司、张本华负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年五月二十五日 书记员  夏玉荣