成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初3279号 原告：胡显亮，男，汉族，1989年6月6日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：郑家佳，女，汉族，系原告胡显亮妻子，特别授权。 被告：尚乾坤，男，汉族，1992年2月2日出生，住河南省太康县。 委托诉讼代理人：徐瑶函，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：罗杨，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权。 原告胡显亮与被告尚乾坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告胡显亮的委托代理人郑家佳以及被告尚乾坤的委托诉讼代理人徐瑶函到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡显亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因整改房屋漏水而产生的费用，赔偿金额为16094元；2、判令被告赔偿误工费、房租损失等5000元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年04月22日通过购买被告位于成都市成华区的房屋，并签订了成都市存量房屋买卖合同。合同中约定该房屋主体结构和公共区域不存在漏水渗水现象。签订合同后，原告在2020年5月中旬查看房屋过程中发现该房屋墙面存在渗水痕迹，遂要求整改。被告表示渗水痕迹为之前留下，后已全面做过防水，目前房屋不存在漏水渗水情况。原告提出做“闭水试验”或签订漏水赔偿的补充协议，被告以房屋尚未到交房时间为由拒绝。由于无法取得明确的证据，原告只好继续履行合同。2020年07月23日银行放款，被告收齐所有房款，按合同约定，应在收齐房款3日内将房屋交付给原告。2020年07月25日，现场交房时，房屋内存在大量的废弃家具及杂物，原告要求被告及时将废弃物品搬出，并进行闭水试验。2020年07月26日，原告再次去查看房屋时，发现房屋存在两处漏水情况。2020年07月27日，被告搬走大部分废物，但对于房屋漏水问题不予处理。原告多次通过链家与被告沟通，被告均拒绝配合。2020年08月19日，原告新发现六楼次卧室顶角出现大面积滲水，被告依然表示拒绝整改。2020年08月20日，原告被迫收房，后在整修过程中又发现两处渗水现象。原告为了维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告尚乾坤辩称，第一，案涉房屋交房前不存在漏水、渗水现象，被告如实呈现了房屋状况，原告是反复确认房屋状况后自愿购房。该案涉房屋系被告2016年购入的二手房，卧室顶部存在的陈旧渗水痕迹在被告2016年入住时就已经存在，被告入住后对涉案房屋再次做了防水处理，自2016年入住至2020年交房期间，从未出现过漏水、渗水现象。被告将涉案房屋委托中介挂网销售时，完全如实呈现房屋状况，未对陈旧渗水痕迹作任何遮盖掩饰，原告在签约前也实地查看房屋情况共计3次，针对陈旧渗水痕迹也通过中介了解过情况。原告在反复确认并充分知晓房屋状况的情况下，自愿于2020年4月22日签订《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称“《购房合同》”），购买涉案房屋。被告已按照《购房合同》约定交付了房屋并办理了过户登记；第二，案涉房屋交付之后发生渗水系因原告使用不当造成，原告应当自行承担维修责任及费用。首先，被告依法或依约均无需承担“闭水试验”义务，且买卖双方合同中并无房屋所有空间需通过“闭水试验”验证不渗水才符合不渗水条件的约定。其次，在本案中，原告组织的所谓“闭水试验”，一方面，其并未聘请任何第三方专业检测机构进行该试验，既无法保证操作的专业性和科学性，也无法证明结论的准确性和权威性。另一方面，原告长时间在涉案房屋屋顶灌满水并将排水管道堵死，导致房屋出现了部分区域渗水，已明显超过正常、合理使用房屋的范畴。最后，案涉房屋是房龄已逾二十年的二手老房，购买前原告对此明确知晓，被告亦未隐瞒该情况。依据正常的社会经验，对此种房屋本身、配套设施可能老化等问题，买受人应有合理预期和判断。在此情形下，原告仍自行使用极端检测方法，已明显超过必要的合理性。故原告的使用行为已经严重超出了对房屋的正常使用方式和范围，根据《购房合同》第四条第四款之约定，原告应当自行承担与此相关的维修责任及费用；第三，原告要求被告赔偿整改费、误工费、房租损失没有事实和法律依据。首先，被告已按照《购房合同》约定交付了房屋并办理了过户登记，已将合同义务履行完毕。其次，如前所述，房屋发生渗水及需要维修的责任应由原告承担，被告并未做出任何损害原告权益的行为，亦无需承担任何赔偿责任或违约责任。再次，原告收房后自行装修，由此所耗费的时间或其他成本与本案无关。 经审理查明，2020年4月22日，胡显亮（房屋买受人）、尚乾坤（房屋出卖人）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定交易房屋位于成华区，建筑面积159.2平方米，房屋性质为政策性住房，规划用途为住宅。双方通过四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍成交，成交价为1398000元。胡显亮应支付定金80000元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，胡显亮在过户递件前两日内将首付款340000元存入存量房交易资金监管专用账户，待胡显亮取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给尚乾坤。尾款由放贷机构直接支付给尚乾坤，放款时间以贷款机构实际放款时间为准，胡显亮拟贷款金额约978000元，期限约25年，类型为商业贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷机构最终审批通过为准。尚乾坤确认该房屋主体结构和公共区域不存在漏水、渗水现象，该房屋不存在脱皮、起泡现象，因胡显亮使用不当，导致该房屋主体结构发生发生漏水、渗水的由胡显亮自行承担维修责任。收齐本合同成交价款3日内，尚乾坤将该房屋交付给胡显亮。合同另对房屋过户、违约责任等内容进行了约定。合同签订后至2020年7月23日，尚乾坤陆续收到全部房屋价款。双方因房屋漏水问题发生纠纷，酿成本案诉讼。 关于双方发生纠纷并进行交涉的过程，以链家公司及其工作人员陈鹏出具的两份《情况说明》以及庭审中与陈鹏进行视频通话询问的内容为准，具体经过如下：胡显亮一家在签约前共看过3次房子，反复确认过没有问题后签约。房子卧室顶部存在渗水后形成的陈旧污渍，胡显亮本人看过，尚乾坤表示房子在居住期间没有漏水现象。5月中旬胡显亮提出做“闭水试验”，尚乾坤以房屋尚未到交房时间为由拒绝。7月25日16：30交房，交房房屋整体状态与签约时保持一致。尚乾坤把家里物品部分清理干净还有一部分杂物未处理，胡显亮认为未达到空房交房的条件。同日，胡显亮要求做屋顶闭水测试，然后打开了屋顶的水龙头，测试楼顶是否漏水。当时的具体情况是把整个屋顶全部灌水，包括阳台顶部，把所有的管道堵死。26日上午9：53去关的水龙头，7楼阳台水深大约1公分，检查到7楼阳台灯有滴水、7楼楼梯间屋顶有渗水，1个卧室屋顶有渗水。胡显亮要求尚乾坤解决顶楼漏水问题，尚乾坤说是因为顶楼带花园，不负责渗水问题。27日尚乾坤处理了杂物。胡显亮在微信群里3次沟通过漏水如何处理，尚乾坤没有回复。胡显亮没有给尚乾坤要找第三方专业机构做闭水试验。 8月19日，胡显亮妻子当着链家公司工作人员的面与尚乾坤妻子通电话，胡显亮妻子陈述目前有3处漏水，分别是6楼次卧室角落有大面积漏水（大约2平方米）、7楼楼梯间顶部有漏水、7楼主卧室外面的灯所在处有漏水，6楼漏水是因为近期特大暴雨发现的。如果再发现将通过专业公司维修，维修费用由尚乾坤承担。尚乾坤妻子称最好是走法律程序，并且交易房屋在7月24日前没出现问题，只是胡显亮说有脱皮现象，楼顶上有水迹水印，并没漏水。 另查明，案涉房屋的修建时间大约为2000年。2021年3月9日，案涉房屋所在小区物业公司出具证明称案涉房屋在2015年12月至2020年8月期间没有报修过漏水渗水问题。 庭审中，为证明装修费用，胡显亮出示2020年8月27日与成都佳馨达建筑工程有限责任公司签订的《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、预算报表、整修清单，尚乾坤质证认为不清楚是否真实，不予认可。并且其中厨房防水、铺设墙砖等项目并不属于整改漏水产生的费用，屋顶部分防水是唯一有可能与整改房屋渗水有关的费用。 胡显亮陈述，签合同之前发现有漏水渗水的印迹，怀疑房屋漏水，链家公司工作人员说尚乾坤全面作了防水，不存在漏水渗水，就相信了尚乾坤。5月中旬那段时间下小雨，发现7楼主卧阳台灯所在位置有渗水现象，要求做闭水试验和签补充协议被拒绝，说要等收房之后才能做闭水试验，尚乾坤仍然坚称不存在任何漏水渗水现象。7月25、26日发现7楼主卧阳台及7楼楼梯间顶部渗水，8月19日特大暴雨后发现6楼次卧顶角有大面积渗水。9月中旬至次年2月装修期间，发现7楼主卧屋顶渗水。 尚乾坤陈述，胡显亮并没有找专业机构做闭水试验，而是自行和中介在屋顶灌水，并且堵塞排水系统导致屋顶长时间大面积积水，严重超出房屋正常合理使用范围，属于使用不当造成漏水。 上述事实，有原被告主体身份信息，成都市存量房屋买卖合同、短信、情况说明、通话录音、网页截图、证明、成都市家庭装饰装修工程施工合同、预算报表、整修清单及当事人当庭陈述等证据证明。 本院认为，胡显亮与尚乾坤签订的成都市存量房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。 合同签订前，胡显亮发现房屋存在漏水、渗水的印迹，尚乾坤称系2016年其购入案涉房屋时就已经存在，其入住后再次做了防水处理，自2016年入住至2020年交房期间，从未出现过漏水、渗水现象。胡显亮相信尚乾坤的说法，双方遂签订合同，并约定“尚乾坤确认该房屋主体结构和公共区域不存在漏水、渗水现象，房屋不存在脱皮、起泡现象，因胡显亮使用不当，导致该房屋主体结构发生发生漏水、渗水的由胡显亮自行承担维修责任”。5月中旬交房前，胡显亮自称发现新的渗水印迹，要求做闭水试验，被尚乾坤拒绝。本院认为，双方关于房屋不存在漏水、渗水现象的约定实为尚乾坤作出的承诺，尚乾坤关于案涉房屋渗水印迹系陈旧印迹，其居住期间未发生渗漏水现象的陈述仅为单方陈述，如果不允许胡显亮进行测试，胡显亮就无法验证房屋是否存在漏水问题。如果胡显亮收房后在使用过程中发生渗漏水，尚乾坤也难以举证胡显亮存在使用不当的情形。故胡显亮要求在收房前进行测试系正当要求，尚乾坤明确拒绝的态度缺乏合理性，也加深了胡显亮认为案涉房屋存在渗漏水情形的怀疑，导致其自行进行闭水试验。 关于胡显亮闭水试验的合理性，本院认为，案涉房屋屋顶在正常使用的情况下，可能存在因暴雨导致积水的现象，但不可能存在排水系统长时间堵塞的现象，胡显亮可以打开水龙头放水，但不应堵塞排水系统，其进行闭水试验的方法不合理，不属于正当使用房屋。同时，案涉房屋房龄达20年，对此种房屋设施老化的问题，胡显亮在买受前应有合理预期和判断。鉴于7月25日胡显亮进行闭水试验后确实出现了3处滴水、渗水现象，并且在装修前再次出现大面积渗水的状况，本院酌情确定尚乾坤承担胡显亮合理损失的60%，胡显亮自行承担40%。 关于胡显亮合理损失的数额，根据其提交的预算报表及整修清单，装修总费用为43,740元，与修补案涉房屋渗漏水处有关的费用为墙地砖铲除后找平2,400元，2楼儿童房地下室、屋顶面防水4,960元，挖花园土并倒填500元，2楼多功能房标准施工防水1,445元，2楼多功能房墙砖正铺设1,530元，杂物间墙砖300元，合计11,135元。其主张的厨房相关装修费用因厨房并未出现渗漏水印迹不予支持，2楼多功能房地砖因不存在地砖铺设的人工费用，故对材料费也不予支持。按照前述确定的负担比例，尚乾坤应承担6,681元。 胡显亮诉请的误工费、房租损失等5,000元，因其未提供相关证明材料，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告尚乾坤于本判决生效之日起十日内向原告胡显亮赔偿房屋整改费用6,681元； 二、驳回原告胡显亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本反诉诉讼费合并减半计收164元，由原告胡显亮负担139元，由被告尚乾坤负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年五月二十七日 书记员  王玲