河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初509号 原告：杨永春，男，1976年2月9日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：朱丽英，女，1978年10月13日生，汉族，住同上，系杨永春之妻。 委托代理人：商小咏，唐山市丰润区爱馨法律服务所法律工作者。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司总经理。 委托代理人：刘嘉庆，该公司经理。 原告杨永春与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告杨永春委托代理人朱丽英、商小咏，被告张淑娟，被告嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨永春的诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于唐山市路北区的强制执行，并解除对上述楼房的查封；2.确认原告与嘉润公司于2012年9月13日达成的房屋诚意认购单（以下简称认购单）合法有效，并确认上述房产归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与嘉润公司于2012年9月13日签订的认购单，原告以256340元购买了涉案房产，且原告已实际入住。原告与嘉润公司之间签订的认购单是双方真实意思表示，不违反法律规定合法有效。原告已依据认购单支付全部价款并占有标的物至今，依据法律规定，请求支持原告的诉讼请求。 被告张淑娟答辩称，对原告提交的认购合同、缴款方式及收款人身份均不予认可，原告亦未提交唯一住房的证明，（2012）唐执字第97-01号执行裁定查封涉案房产的时间是2012年9月5日，而原告提交的认购单上的认购日期是2012年9月13日，系在查封之后购买，嘉润公司违规销售，原告的购买行为无效，购买行为不受法律保护。原告未提交不动产销售发票，认购单也不是商品房买卖合同，认购单内容明确表明256340元是认购诚意金而非涉案房产的全部房款。认购单仅限买卖双方的交易行为，不能对抗其他债权人。涉案房产的所有人依然是嘉润公司，该房产与原告无任何关联。 嘉润公司述称，同意原告诉请，服从法院判决。 原告杨永春为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.唐山市中级人民法院（2020）冀02执异739号执行裁定书及送达回证，证明：原告起诉的依据； 2.原告与第三人签订的认购书，证明：原告购买涉案房产合法； 3.购楼缴费票据，证明：原告已经缴纳房款； 4.购楼契税票据、购楼维修基金票据、维修押金票据、登记费票据、工本费票据、卫生费票据、物业费票据各一页，证明：原告已经缴纳购房款物业费等事宜； 5.购楼缴费票据为全款的证明，证明原告已经交清全部房款； 6.原告入住费用票据明细、入住水费、电费票据、公用电费票据一页、垃圾转运费票据一页、供暖费用票据一页、出入证费用票据，证明：原告已经缴纳房款及物业费等相关费用； 7.个人住房信息查询结果、村委会证明，证明：原告除了涉案房产外无其他房产。 被告张淑娟对原告提交证据的质证意见为：认购单不是正规商品房买卖合同，认购单中缺失正规商品房买卖合同中明确的房屋户型、缴款时间、双方违约责任等，缺乏销售方代表、法人公章和房屋总价款约定。原告2012年9月13日的收据无法证实原告支付的是认购单中约定的全部房款，只是认购金；原告未提供提现的流水或转账地产的银行凭证、嘉润公司收该笔房款入账凭证等证明其已经缴纳放款，未提供不动产交易中心开具的不动产交易发票；原告提供的4-12的缴费证据均非对应权威部门应该出具的，只是嘉润公司和原告私下一种收费的交易行为；村委会的证明不能证明其在2012年9月13日至2020年12月21日之间真实居住，未提供真实居住的各种费用票。原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议若干问题的规定》的相关法律规定，另外（2012）唐执字97-01号、2012）唐执字第890-5号执行裁定书查封153套房产清单中205-3-302号房产在查封范围内，执行裁定查封183套房产清单中，上述两项清单中的序号25均为205-3-302，房地产开发公司在多重查封情况下依然向原告销售此房屋，交易行为无效。即涉案房产是先查封后处分。 第三人嘉润公司是对原告提交的证据无异议。 本院查明，2015年5月28日，本院就张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认双方达成的调解协议，即嘉润公司于该调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟借款本金780万元及相应的利息。本院在执行该调解书的过程中，于2016年12月2日作出（2016）冀02执7777号之一执行裁定书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区共计153套住宅，包括本案涉案房产以及嘉润公司名下其他土地使用权、住宅及商业用房等，查封期限三年并续封至今。杨永春向本院提出执行异议，本院于2020年9月28日作出（2020）冀02执异739号执行裁定书，驳回杨永春的异议请求，杨永春不服，在法定期限内提出执行异议之诉，形成本案。 另查明，2012年9月13日，杨永春与嘉润公司签订了一份认购单，约定杨永春认购嘉润公司开发的嘉润·彩虹城（现富星园小区）205-3-302房产，房屋建筑面积128.17平方米，单价2000元/㎡，签订该认购单的同时，杨永春需向嘉润支付认购金256340元。杨永春主张其于当日以现金的形式一次性向嘉润公司支付了全部购房款，资金来源为家里有其他生意，长期存放现金。当日，嘉润公司为杨永春开具了收款收据。2013年4月28日，嘉润公司向杨永春交付了涉案房产，杨永春交纳了物业费、水电费等入住的相关费用。因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间为2009年11月9日。 再查明，本院在审理过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年8月21日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限一年。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。 以上事实，有认购单、收据、证明等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为杨永春对涉案的富星园小区205-3-302房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即杨永春应对其对涉案房产享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四项需同时满足，缺一不可。原告购买涉案房产时他案虽曾对涉案房产有查封，但查封裁定到期后均未再续封，故张淑娟为涉案房产的首封权利人，因涉案房产已于2009年即取得预售许可资格，故杨永春与嘉润公司之间签订的认购单合法有效。杨永春虽未提供支付购房款的银行流水，但结合2012年时人们的交易习惯及杨永春于2013年入住涉案房产并实际居住至今的事实，能够确认杨永春于张淑娟申请本院查封之前与嘉润公司签订认购单后付清了全部购房款，合法占有使用涉案房产至今，而未能办理过户登记的原因，非因杨永春的自身原因，故杨永春对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区房产。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异739号执行裁定书同时失效。 案件受理费5145.10元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 刘  玉  秋 审 判 员 周    欣 人民陪审员 常  丽  英 二〇二一年五月二十日 法官 助理 王  志  坤 书 记 员 王志坤（兼）