河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0481民初52号原告：舞钢市大华房地产开发有限公司，住所地舞钢市支鼓山路党群综合服务中心206室；舞钢市垭口领秀山庄二期8号楼北侧。统一社会信用代码91410481715669605J。法定代表人：王国福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，男，1959年8月15日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：李永成，河南广宏律师事务所律师。被告：舞钢市七七商务会所（原舞钢市七七七七娱乐会所、舞钢市七七娱乐场所），住所地舞钢市垭口领秀山庄13号楼南侧三层。统一社会信用代码92410481MA40PAG42R。经营者：关惠芳。被告：杨荣五，男，1962年11月25日出生，汉族，住舞钢市。以上二被告共同委托诉讼代理人：关海霞，女，1970年5月31日出生，汉族，住舞阳县。被告：何岩亭，男，1953年2月9日出生，汉族，住舞钢市。原告舞钢市大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）与被告舞钢市七七商务会所（以下简称七七会所）、杨荣五、何岩亭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大华公司的法定代表人王国福及委托诉讼代理人李永成，被告七七会所、杨荣五的共同委托诉讼代理人关海霞到庭参加诉讼，被告何岩亭经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。大华公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除大华公司与七七会所签订于2017年5月16日、2019年6月21日签订的《商铺租赁协议》及2019年8月19日签订的《补充协议》，七七会所将位于领秀山庄三期13#楼南侧上下两层、三期13#楼一层东侧商铺腾空交还给大华公司；2.判令七七会所向大华公司支付2017年9月27日至2020年11月30日期间的商铺租赁费1198037.72元、违约金352229.92元、利息293119.57元，并自2020年12月1日起，按照总面积2791.16平方米、每平方米15元的标准，继续向大华公司支付租赁费至实际交还房屋之日，并以未还房屋租赁费总额为基数，以月利率2%的标准向大华公司支付利息至实际清偿完全部欠款之日止；3.判令杨荣五、何岩亭对上述第2项中七七会所的欠款本息承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由七七会所、杨荣五、何岩亭承担。事实和理由：2017年5月16日，七七会所以舞钢市七七娱乐会所的名义和大华公司签订《商铺租赁协议》，协议约定七七会所租赁大华公司位于领秀山庄三期13#楼南侧上中下两层商铺，面积4313.72㎡，租期10年。同日，双方又签订《补充协议》，对案涉项目的开工及相关违约责任等事项进行了约定，杨荣五、何岩亭以担保人的身份在协议上签字。2017年8月19日，双方又签订《补充协议》，协议约定七七会所将原租赁大华公司的上中下三层中的面积1611.56㎡的一层退还大华公司，只租赁二层和三层共计2702.16㎡，年租金为486388.8元。2019年6月21日，七七会所与大华公司签订《商铺租赁协议》，协议约定七七会所租赁大华公司三期13#楼一层东侧商铺面积89㎡，年租金16020元。由于七七会所拖欠租金，七七会所向大华公司出具《承诺书》，承诺其会在2019年12月31日前开业，并保证在2020年1月前支付所欠大华公司的租金714736.8元，并按照月息2分支付租金利息，杨荣五以担保人身份在上述《承诺书》中签字。上述租赁合同签订后，大华公司依约向七七会所交付了案涉房屋，七七会所仅支付了部分房租，下余房租至今未付，故大华公司送至法院。七七会所、杨荣五辩称，大华公司起诉的事实属实，相关租赁协议及补充协议均真实，七七会所确实未按照协议约定向大华公司支付租赁费，有××疫情的影响，也有其他很多原因，导致七七会所资金周转困难，不同意解除案涉合同，现在一次性拿出那么多租金也不现实，希望大华公司理解，七七会所还是希望可以等正常营业后慢慢向大华公司清偿。何岩亭提交书面答辩状称，关于本案的租赁事实何岩亭不清楚，对于租赁双方、租赁期限、租赁价格均不了解，大华公司起诉中提到的人员何岩亭不认识，和他们也没有往来，何岩亭也未向本案中涉及的任何人提供过担保。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大华公司提交的证据为：1.《商铺租赁协议》2份，证明大华公司与七七会所之间存在房屋租赁合同关系及有关租赁事宜的约定；2.《补充协议》2份，证明当事人之间就租赁事宜的调整约定；3.《承诺书》1份，证明七七会所、杨荣五就前期租金及支付方式、违约责任的确定。针对大华公司提交的上述证据，七七会所、杨荣五质证如下：对证据的真实性均无异议，现在经济困难，希望大华公司可以考虑七七会所的实际情况协调处理纠纷。七七会所提交的证据为：2017年6月28日的《收据》1份，证明除大华公司认可的已付租金外，七七会所另向大华公司支付履约保证金30000元。针对七七会所提交的上述证据，大华公司对真实性无异议，同意在本案中予以抵扣。杨荣五、何岩亭未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，大华公司与七七会所签订《商铺租赁协议》，协议约定由七七会所租赁大华公司位于领秀山庄13#楼南侧上中下三层商铺，总面积4313.72㎡，租期10年，自2017年5月16日至2027年9月25日（含优惠130天），2017年5月16日至2021年9月25日前4年每平方米月租金15元，从2021年9月25日起每平方米月租金按随行就市情况双方另行商定，前四年租金776469.6元，拖欠租金达30天经催缴后拒不缴纳的，大华公司可以终止合同收回房屋。租金半年交纳一次，合同生效之日起到2017年9月27日开始计租，七七会所无故拖欠租金，大华公司有权每天按实欠租金的5%加收违约金。双方在合同签订之日起，七七会所应在一周内向大华公司缴纳履约保证金30000元，第一年前6个月的租金388234.8元。2017年6月28日，七七会所已将上述履约保证金30000元、租金388234.8元交付大华公司。2017年5月16日，七七会所出具《补充协议》，该协议中显示七七会所拟定2017年8月开工，同时启动舞钢市国伟富新能源科技有限公司干热岩井项目，项目工期拟定9个月，预定2018年4月底完工，5月项目试营业。此项目如不按期开工开业，七七会所愿用所交房租作为违约金赔偿，同时所投资的所有项目无偿交予大华公司并具实赔偿给大华公司造成的损失，大华公司对该项目不承担任何责任。该《补充协议》加盖七七会所印章，由七七会所经营者关惠芳签字，担保人处由杨荣五、“何艳停”签字。在本案审理过程中，经调查核实，大华公司起诉的被告应为何岩亭，何岩亭否认上述“何艳停”的签字由其所签。2017年8月19日，大华公司与七七会所签订《补充协议》，协议约定大华公司收回七七会所租赁的领秀山庄三期13#楼南侧上中下三层商铺中一层商铺，收回面积为1611.56㎡，大华公司同意七七会所继续租用二、三层商铺，总面积为2702.16㎡，年租金为486388.8元，双方同意七七会所多交的一层商铺年租金290080.8元冲抵下次房租。2019年6月21日，大华公司与七七会所签订《商铺租赁协议》，协议约定由七七会所租赁大华公司位于领秀山庄13#楼一层东侧商铺，总面积89㎡，租期9年3个月，自2018年6月1日至2027年9月25日，从2021年9月25日起每平方米月租金按随行就市情况双方另行商定，年租金16020元，拖欠租金达30天经催缴后拒不缴纳的，大华公司可以终止合同收回房屋。租金半年交纳一次，合同生效之日起到2018年5月16日开始计租，七七会所无故拖欠租金，大华公司有权每天按实欠租金的5%加收违约金。2019年6月21日，七七会所向大华公司出具《承诺书》，在该《承诺书》中，七七会所承诺：1.2019年12月31日前开业；2.正常营业后，2020年6月1日前付清所欠2018年5月17日至2020年9月25日的租金714736.8元；3.若在2019年12月31日前不能正常开业，需在2020年1月前支付所欠2018年5月17日至2020年9月25日的租金714736.8元，并按月息2分支付所欠租金的利息。上述《承诺书》中承诺人处加盖七七会所印章，并由关惠芳、邵丙贤签字。担保人处由杨荣五签字。另查明：舞钢市七七商务会所的曾用名为舞钢市七七七七娱乐会所、舞钢市七七娱乐场所。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷,在本案审理过程中大华公司、七七会所对双方就案涉房屋所签订的《商铺租赁协议》《补充协议》真实性及欠付租金的事实均不持异议。本案的主要争议在于：案涉《商铺租赁协议》《补充协议》是否满足合同解除的条件；本案的责任承担主体如何认定；大华公司主张的租金、违约金、利息是否有事实和法律依据。关于案涉《商铺租赁协议》《补充协议》是否满足合同解除条件的问题。根据查明事实，大华公司与七七会所就案涉房屋的租赁事宜分别于2017年5月16日、2019年6月21日签订两份《商铺租赁协议》，并于2017年8月19日签订《补充协议》，当事人双方在上述两份《商铺租赁协议》中均约定承租方拖欠租金达30日经催缴后拒不缴纳的，出租方有权终止合同。本案中，七七会所长期未向大华公司履行支付租金的义务，在案涉《商铺租赁协议》《补充协议》履行过程中已构成根本违约，既满足双方约定的合同解除条件又满足法定的合同解除条件，故本院对大华公司要求解除合同的请求予以支持。关于本案责任的承担主体问题。合同是当事人之间经过充分协商，在平等自愿的基础上达成的约定双方民事权利义务关系的协议，合同一旦依法成立，即确定了当事人之间的法律关系，对当事人双方均具有法律约束力，当事人双方均应当秉持诚实、恪守承诺，全面履行合同义务。七七会所作为案涉租赁合同的承租方，根据合同的相对性，应当向大华公司履行支付租金的义务。对于大华公司主张的保证责任：1.大华公司主张何岩亭就案涉债务承担连带清偿责任的依据为何岩亭在2017年5月16日的《补充协议》中以担保人的名义签字，该《补充协议》所记载的内容仅系对七七会所具体施工进度的约束，并无具体的债务保证内容，不具有就案涉租金承担保证责任的意思表示，亦不产生该法律效果，且何岩亭否认上述《补充协议》中记载为“何艳停”的签字系其本人所签，故本院对大华公司要求何岩亭承担连带保证责任的请求不予支持；2.大华公司主张杨荣五就案涉债务承担连带清偿责任的依据为杨荣五在2019年6月21日的《承诺书》中以担保人的名义签字，该《承诺书》就案涉部分租金予以确认，当事人在《承诺书》中未就保证人的保证方式和保证期间进行约定，杨荣五提供担保发生在《中华人民共和国民法典》施行前，按照当时《中华人民共和国担保法》第十九条和第二十六条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。上述《承诺书》所承诺的主债务履行期届满之日为2020年1月，大华公司提起本诉时，已超出杨荣五的保证期间，保证人的保证责任已免除，故本院对大华公司要求杨荣五承担连带保证责任的请求不予支持。关于本案的租金、违约金及利息数额问题。对于租金数额，当事人在案涉《商铺租赁协议》《补充协议》就租赁面积、年租金价格进行了明确约定，2019年6月21日七七会所向大华公司出具《承诺书》，该《承诺书》就2018年5月17日至2020年9月25日的租金数额为714736.8元进行确认，大华公司持有《承诺书》原件且作为证据提交，该《承诺书》应视为双方就2020年9月25日前租金的结算，该结算已扣除七七会所于2017年6月28日缴纳的租金388234.8元，未扣除履约保证金30000元，现双方已解除合同，该30000元履约保证金应当抵扣欠付租金，故本院确认截至2020年9月25日的租金数额为684736.8元。2020年9月26日至2020年11月30日2个月的租金，按照七七会所承租面积及年租金计算应为83734.8元。上述租金共计768471.6元，大华公司主张的超出部分，本院不予支持。对于违约金及利息，当事人在案涉《商铺租赁协议》中约定承租方拖欠租金，出租方可每天按实欠租金5%加收违约金，但在上述《承诺书》中就前期租金进行结算时并未对违约金进行结算，而是确定了新的付款时间为2020年1月，并就逾期付款违约责任约定为按月利率2%支付利息，应视为双方就违约责任的承担方式及标准形成了新的合意。本案中，大华公司的主张的违约金及利息存在双重计算的情形，该计算标准明显过高，且七七会所在本案审理过程中亦认为大华公司起诉的数额过高。综合考虑××疫情的影响、七七会所在经营过程中的实际困难以及因迟延履行租金所产生的实际损失等因素，本案应就违约金的计付标准进行调整。大华公司主张的违约金（利息）应自双方重新确定的债务届满之日2020年1月1日起以实际欠付租金数额为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）参照逾期罚息上浮50%的标准计算为宜，经核算2020年1月1日至2020年11月30日的违约金为37952.14元，大华公司主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除舞钢市大华房地产开发有限公司与舞钢市七七商务会所于2017年5月16日签订的《商铺租赁协议》、于2017年8月19日签订的《补充协议》、于2019年6月21日签订的《商铺租赁协议》；二、舞钢市七七商务会所于本判决生效之日起十五日内向舞钢市大华房地产开发有限公司支付租金768471.6元、违约金37952.14元，合计806423.74元，并自2020年12月1日起以未付租金数额为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）参照逾期罚息上浮50%的标准向舞钢市大华房地产开发有限公司支付逾期付款违约金至债务清偿完毕；三、驳回舞钢市大华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21390元，由舞钢市大华房地产开发有限公司负担12033元、舞钢市七七商务会所负担9357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  谷聪一审 判 员  张红鸽人民陪审员  王素芳二〇二一年五月二十六日书 记 员  任伟玲附：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。