甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5095号上诉人（原审被告）：兰州神骏置业有限公司，住所地：甘肃省榆中县来紫堡乡方家泉村大青山6号，统一社会信用代码：916201235762725786。法定代表人：李文星，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李世昭，女，汉族，1987年8月12日出生，住甘肃省白银市白银区，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：刘凤，女，汉族，1995年11月9日出生，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：胡杰，甘肃崇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：班贵琴，甘肃崇平律师事务所律师。上诉人兰州神骏置业有限公司（以下简称神骏公司）因与被上诉人刘凤合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。神骏公司的上诉请求：一、撤销一审判决依法改判驳回刘凤的全部诉讼请求;二、本案一审、二审案件受理费由刘凤负担。事实及理由：一、一审法院因《商品房买卖合同》附件四第三条第(二)项分期付款的约定与合同第六条第2项约定的不一致，认定附件四第三条第(二)项属于无效格式条款，系合同条款认定错误。二、刘凤存在逾期付款行为未交房款占总房款85%，神骏公司有理由担忧刘凤能否按约定支付剩余购房款，享有不安抗辩权。三、合同附件四第四条约定买受人分期付款的须全款付清才可交付使用。刘凤并不符合房屋交付使用的条件。一审判决神骏公司未能按合同约定交付房屋，解除条件成就的认定属于合同条款适用错误。刘凤辩称：神骏公司在签订合同时对补充条款未尽提示和说明义务，导致加重刘凤的义务，刘凤合法权益受到严重侵害，一审认定该条款无效正确，且兰州神骏置业有限公司应于2019年7月25日前交付房屋，但截至目前，神骏公司仍未交付房屋，已逾期超过180天，构成根本违约，故刘凤有权依合同相关约定解除双方买卖合同，返还购房款及相关利息，神骏公司的上诉请求不能成立，恳请驳回其上诉请求，依法维持原判。刘凤向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除神骏公司与刘凤签订的《商品房买卖合同》；二、判决神骏公司退还刘凤已支付的前两期房款168360元；三、判决神骏公司向刘凤支付违约金7852.36元（按同期中国人民银行活期存款利率计算至2020年5月28日），以及实际损失25000元；合计32852.36元。一审法院认定事实如下：2019年，刘凤与神骏公司签订了《商品房买卖合同》，约定神骏公司将其开发建设的兰州恒大山水城项目第D98001010幢二层1004号房出售给刘凤，总价1122397元。付款方式为分期付款：于2019年1月25日前支付首期房款56120元，于2019年7月21日前支付首期房款112240元，于2020年1月21日前至2021年1月21日前每半年支付首期房款人民币168360元，于2021年7月21日前支付首期房款224479元，余款人民币224478元须在2022年1月21日前付清。合同第八条约定交付期限为2019年7月25日。第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。双方在《商品房买卖合同》附件四第三条第（二）项中约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失”。另约定“若《商品房买卖合同》约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期房款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。”刘凤按合同约定向神骏公司支付了前两期房款168360元后，要求神骏公司按约定交付房屋，神骏公司依据双方《商品房买卖合同》附件四第三条第（二）项约定要求刘凤一次性支付剩余全部房款后方才向刘凤交付房屋，刘凤拒绝一次性支付剩余房款，酿成纠纷诉至一审法院。一审法院认为，本案审理焦点在于刘凤与神骏置公司签订的《商品房买卖合同》附件四第（二）项内容是否为无效的格式条款，以及在履行该合同中哪一方存在违约行为。《合同法》规定：提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案所涉《商品房买卖合同》附件四第三条第（二）项有关分期付款的约定与该合同第六条第2项分期付款的约定不一致，如适用附件四的约定则剥夺了购买人享有的分期付款的权利，显然属于加重购买人责任，排除购买人权利的约定；且双方在签订该合同附件四的同时神骏公司没有证据证明对该条款向刘凤进行了充分提示与说明，应认定附件四第三条第（二）项属于无效格式条款，合同双方仍应按照合同约定第六条第2项及第八条履行合同义务。根据该《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同且按1%要求出卖人承担违约金。本案神骏公司未能在双方合同约定的交房日期向刘凤交付房屋，且逾期交房已超过180日，因此刘凤解除合同的条件已经成就，刘凤解除合同并要求神骏公司承担违约责任符合双方约定，神骏公司的辩解理由不能成立。由于刘凤不能证明约定的违约金低于造成的损失，因此刘凤主张的违约金数额没有事实依据，应当按合同约定已付款的1%计算违约金。刘凤要求神骏公司同时支付损失25000元，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条明确规定在请求增加违约金数额的情况下禁止同时主张约定违约金和损失赔偿，因此违约金与损害赔偿金不能并用，该项请求没有事实及法律依据。综上所述，刘凤要求解除双方之间《商品房买卖合同》符合法律规定一审法院予以支持；刘凤要求神骏公司支付违约金的合理部分一审法院予以支持；刘凤要求神骏公司同时支付损失赔偿金不符合法律规定一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除刘凤与兰州神骏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘凤购房款168360元；三、兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘凤违约金1683.6元；四、驳回刘凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2159元（已减半），由兰州神骏置业有限公司负担1850元，由刘凤负担309元。二审中，双方均没有提交新证据，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点是应由哪一方承担在履行合同中的违约责任以及如何承担。刘凤与神骏公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权力，履行义务。双方在《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2019年7月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”神骏公司认为按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第（二）项关于分期付款：“在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付房款的50%赔偿对方。”的约定，由刘凤承担违约责任。本院认为该补充协议是神骏公司为了重复使用而预先拟定，其对多户购房户均采用同一合同文本，具有广泛性、持续性及细节性特点，并在订立协议时未与刘凤协商，对方只能同意或不签约合同，以上特征与格式合同特征相符，应属于格式合同，该补充协议中关于分期付款的条款属于格式条款。《合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现双方对该条款的理解发生争议，神骏公司无证据证明在签订该合同附件四的同时就该条款向刘凤进行了充分提示与说明，应认定附件四第三条第（二）项属于无效格式条款，双方仍应按照《商品房买卖合同》约定履行合同义务。刘凤有权解除合同并要求神骏公司承担违约责任。一审判决解除双方之间《商品房买卖合同》，并支持刘凤要求神骏公司支付违约金的合理部分并无不当。综上，神骏公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人兰州神骏置业有限公司预交的二审案件受理费3700元，由兰州神骏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇二一年五月二十八日书记员  达 君