甘肃省永昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0321民初813号 原告（反诉被告）：永昌县蔚蓝物业管理有限公司，住所地永昌县城关镇五区华联小区。 法定代表人：吴晓琴，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨永玮，甘肃曙阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜清，男，1978年6月20日出生，汉族，甘肃永昌县人。 原告永昌县蔚蓝物业管理有限公司（以下简称蔚蓝物业公司）与被告杜清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔚蓝物业公司的委托诉讼代理人杨永玮、被告杜清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔚蓝物业公司向本院提出诉讼请求：判令杜清给付2014年1月1日至2020年12月30日的物业费2433元并支付违约金182.50元。事实和理由：自2014年1月1日起，蔚蓝物业公司与永昌县城关镇和顺佳苑（以下简称和顺佳苑）业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该合同对物业服务事项、合同期间、双方权利义务、物业管理服务费、违约责任等进行了明确的约定。杜清为和顺佳苑的业主，享受了蔚蓝物业公司提供的物业服务，却一直未交纳物业费。 杜清辩称，蔚蓝物业公司与和顺佳苑业主委员会签订的物业管理委托合同无效，蔚蓝物业公司没有向杜清提供业主大会选聘物业的书面决定。逾期违约金没有依据。杜清保留起诉业主委员会的权利。 杜清向本院提出反诉请求：1.请求依法撤销《物业管理委托合同》；2.请求责令限期拆除违法建筑（大门口通道铁栅栏、单元口啃门铁桩）；3.判令蔚蓝物业公司返还验收交付的娱乐、健身设施（乒乓球桌、羽毛球网、秋千等器材）；4.判令蔚蓝物业公司公示所有服务信息（物业服务投诉电话、设施设备维保单位和联系方式、服务内容和标准等）。事实和理由：物业服务是对房屋及配套设施设备和相关场地维护、养护、管理、维护卫生和秩序的活动。业主对业主委员会的工作，物业服务、专项维修资金的管理、使用，公共部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权。涉案《物业管理委托合同》甲方和顺佳苑业主委员会签订该合同前未召开业主大会、签订后乙方即蔚蓝物业公司未依据相关规定公示，就此推定和顺佳苑业主委员会成立、选聘物业程序不合法且双方存在蓄意隐瞒、恶意串通侵害业主的情形，该合同应当依法撤销；该合同第六条中公共绿地，不得私自改为菜地，实际上早已是菜地，合同双方依然构成故意隐瞒与订立合同有关重要事实的情形，应当承担损害赔偿责任；该合同第十九条第8、9、款应当属于乙方的义务、权利；本案蔚蓝物业公司利用格式条款第十九条第11款2、3、4、5项免除其责任、加重对方责任，显失公平。 蔚蓝物业公司对杜清的反诉辩称，该小区没有杜清反诉所称的娱乐设施，蔚蓝物业公司在接手该小区时，也未看到相关设施设备的资料，因此无法予以交付。物业服务信息一直在物业公司的办公楼和办公室公开公示，设施设备维保单位在开发商验收合格后就结束维保任务，杜清所住小区并非有高层住宅的小区，也不存在电梯设施的维保。 双方当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。蔚蓝物业公司提交营业执照复印件1份，欲证明蔚蓝物业公司主体适格的事实；提交蔚蓝物业公司与和顺佳苑业主委员会签订的物业管理委托合同6份、证明复印件1份，欲证明蔚蓝物业公司自2014年1月1日起为杜清物所在小区提供物业服务，合同约定2014年1月1日至2015年12月31日住宅每月每平方米交纳0.25元物业服务费，自2015年1月1日起，住宅每月每平方米交纳0.30元物业服务费的事实；提交资质证书1份、通知1份，欲证明蔚蓝物业公司具备物业服务登记，同时2017年12月10日住建部已经取消了物业服务的相关核定工作，后期无需另行取得相关资质证书的事实；提交照片4张，欲证明蔚蓝物业公司按照规定对物业服务信息进行了公开公示的事实。经质证，杜清对营业执照复印件的真实性无异议，但认为在该营业执照经营范围栏中，要求物业管理要凭资质证书经营，蔚蓝物业公司是否取得资质证书没有证据证明，杜清认为蔚蓝物业公司不具有资质，不能证明其有物业管理委托合同的诉权。对2014年度和2015年度的物业管理委托合同的真实性没有异议，但不能达到蔚蓝物业公司的证明目的；对2016年度的物业管理委托合同的真实性没有异议，但将物业费自0.25元每月每平方米调整为0.30元每月每平方米必须经业主大会来决定，没有业主大会的授权，业主委员会无权对物业费进行调整；对2017年度、2018年度、2019年度的物业管理委托合同的真实性不认可，经杜清向和顺佳苑业主委员会代表人确认，该代表人只认可与蔚蓝物业公司签订过两次合同；对永昌县住房和城乡建设局出具的证明因系复印件，真实性不予认可，但依据该证明最后一句，杜清认为选聘物业应当向住建局备案，蔚蓝物业公司应提交向住建局备案的书面材料。对资质证书的复印件，不能确定其真实性，且发证日期是2014年4月14日，在和顺佳苑业主委员会与蔚蓝物业公司签订第一份物业管理委托合同时，蔚蓝物业公司并未取得物业资质。对住建部的文件真实性无异议，但不能证明蔚蓝物业公司履行了物业管理的义务。对照片的真实性没有异议，但公示是在物业办公室室内，杜清认为应当在小区内随时可以看到的地方进行公示。杜清提交照片四张，欲证明设置的自行车摩托车通道，不符合相关规定，严重影响进出大门，以及蔚蓝物业公司没有依照合同履行物业服务义务，尤其是在楼宇门不能正常使用时，应当依法进行维护、修理，而不是安装啃门铁桩的方式去解决的事实和小区9号楼外墙脱落的事实。经质证，蔚蓝物业公司对杜清提交的照片的真实性没有异议，但认为安装栅栏并非建筑物，是为了小区住户的通行安全，进行人车分离的装置，恰好证明蔚蓝物业公司提供了相关物业服务；单元口的啃门铁桩是由开发商安装，是为了保护楼宇门开关时的安全及防止楼宇门破坏。建筑物外墙损坏需要动用维修基金进行维修，且上述情况均与蔚蓝物业公司要求杜清支付物业费无关。经本院审查，蔚蓝物业公司提交营业执照和资质证书，虽系复印件，但该公司的经营资质和工商信息均系公开的信息，经互联网查询，信息与证书内容一致，本院予以确认；蔚蓝物业公司提交的物业委托管理合同，合同尾部盖均盖有永昌县和顺佳苑业主委员会的印章，也有业主委员会代表签名，本院亦予以确认；对住建局出具的证明复印件，杜清不予认可，蔚蓝物业公司也未提交原件予以核对，本院不予采信；蔚蓝物业公司提交的住建部通知和照片，杜清对其真实性无异议，本院予以确认。对杜清提交的照片的真实性，蔚蓝物业公司无异议，本院亦予以确认。杜清认可其所有的住宅用房位于该小区内。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，和顺佳苑业主委员会与蔚蓝物业公司签订了物业管理委托合同，合同期限为1年即2014年1月1日至2014年12月31日。该合同约定住宅每月每平方米交纳0.25元物业服务费；合同约定物业费每年按2次交纳，上半年于1月31日前交清，下半年于7月31日前交清，逾期一天每天按半年物业服务费的5%交纳滞纳金。合同还约定了物业公司的服务项目及双方的其他权利义务。杜清拥有位于和顺佳苑X号楼X单元XXX室住宅一套，建筑面积为101.38平方米。2015年1月1日，双方又签订物业管理委托合同，合同期限仍为一年，其他内容同第一份合同内容一致。后，双方分别就2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的物业管理签订物业管理委托合同，物业服务费自2016年起变更为住宅每月每平方米交纳0.30元。其他内容与前两份合同内容一致。从2014年1月1日起至起诉时，蔚蓝物业公司一直为和顺佳苑小区提供物业服务。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维护养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案和顺佳苑业主委员会与蔚蓝物业公司签订了物业管理委托合同，该合同对物业服务事项、收费标准、期限等做了约定，不违反法律规定，和顺佳苑业主委员会是代表该小区全体业主与蔚蓝物业公司签订的物业服务合同，该合同对该小区内的所有业主具有法律约束力，蔚蓝物业公司以及该小区的所有业主应当按照物业服务合同的约定全面履行各自的义务。蔚蓝物业公司应当按照合同的约定全面履行对该小区内的建筑物及其附属设施的维护、养护；对环境卫生进行清理整治；对小区内的生活秩序进行管理维护；对存放在该小区内的业主的财产进行必要的监管等，必要时向有关机关提供必要线索、配合有关机关对违法行为进行查处。所有业主均应当合理行使物业专有部分的权利，不得妨碍其他物业共用部分的正常使用，自觉维护小区内的生活秩序，按合同约定交纳物业服务费。业主不得以其不知业主委员会的成立、签订合同其不知晓或未征求其意见等理由拒绝交纳物业服务费。本案物业服务合同期限届满后，蔚蓝物业公司一直为该小区提供物业服务，蔚蓝物业公司从合同届满之后与该小区所有业主形成不定期物业服务合同关系，该小区的所有业主均应交纳相应时间的物业费。小区大楼外墙脱落需要维修的问题，应由物业公司向有关部门申请、筹集资金进行维修。若蔚蓝物业公司在物业管理过程中违约造成杜清损失，杜清应另案主张其违约损害赔偿请求权，杜清以蔚蓝物业公司违约为由拒绝交纳物业费的抗辩没有法律依据。经本院在审理时释明杜清并非《物业管理委托合同》的一方主体，根据合同相对性原则，无权直接行使撤销权。若杜清认为永昌县和顺佳苑业主委员会成立、选聘物业程序不合法应当另案主张权利。杜清表示将另案对和顺佳苑业主委员会提起诉讼，本院对其该项起诉，再不审理。蔚蓝物业公司安装的通道铁栅栏是为履行物业管理服务义务，保障小区业主的通行安全，杜清要求拆除，没有法律依据；如果杜清认为单元口的啃门铁桩对其造成损害，应当向装置主体另案主张。杜清并未向蔚蓝物业公司交付过娱乐、健身设施，无权要求蔚蓝物业公司向其返还。根据庭审中查明的事实，蔚蓝物业公司已经按照相关规定对物业服务信息进行了公示，杜清要求判令蔚蓝物业公司公示所有服务信息的诉讼请求已无事实依据。 综上所述，蔚蓝物业公司要求杜清支付2014年1月1日至2020年12月30日的物业服务费2433元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；蔚蓝物业公司要求杜清按照半年物业费的标准支付逾期违约金182.50元的诉讼请求，不符合合同约定，也无法律依据，本院不予支持。杜清要求蔚蓝物业公司限期拆除通道铁栅栏、单元口啃门铁桩，返还娱乐、健身设施的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持；蔚蓝物业公司已经按照相关规定公示了物业服务信息，对杜清要求蔚蓝物业公司公示物业服务信息的反诉请求，本院亦不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决如下： 一、杜清于本判决生效后10日内给付永昌县蔚蓝物业管理有限公司物业服务费2433元（2014年1月1日至2020年12月31日）； 二、驳回永昌县蔚蓝物业管理有限公司要求杜清按照半年物业费的标准承担违约金的诉讼请求； 三、驳回杜清的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由杜清负担；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由杜清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。 审判员  张东琰 二〇二一年五月二十日 书记员  李 丹