河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0181民初1244号原告：巩义市西村供销合作社，住所地巩义市西村镇。统一社会信用代码:91410181170475391X。负责人：庞玉亮，男，该公司临时负责人。委托诉讼代理人：尹勤典，巩义市方正法律服务所法律服务工作者。被告：李文博，男，1982年11月20日出生，汉族，户籍登记住址河南省巩义市。被告：尹华阁，女，1979年10月9日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：吴钢（系尹华阁丈夫），男，1979年3月18日出生，汉族，户籍登记住址河南省巩义市。被告：吴菲菲，女，1986年8月4日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：吴钢（系吴菲菲哥哥），男，1979年3月18日出生，汉族，户籍登记住址河南省巩义市。被告：巩义市西村镇百福源百货店，经营场所巩义市西村镇和谐路中段。统一社会信用代码：92410181MA464T1904。。经营者：吴菲菲，女，1986年8月4日出生，汉族，住河南省巩义市。原告巩义市西村供销合作社（以下简称西村供销社）与被告李文博、尹华阁、吴菲菲、巩义市西村镇百福源百货店（以下简称百福源百货店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩义市西村供销合作社的临时负责人庞玉亮、委托诉讼代理人尹勤典，被告尹华阁的委托诉讼代理人吴钢，被告吴菲菲及其委托诉讼代理人吴钢，被告巩义市西村镇百福源百货店经营者吴菲菲到庭参加诉讼。被告李文博经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西村供销社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离原告位于西村××路的超市，并把超市交付给原告；2.由被告双倍支付2020年3月1日至2020年12月31日的门面房占有费共计269,700元；3.由被告承担本案发生的一切费用。事实与理由：2015年1月31日，原告与李文博签订了一份李文博租赁原告位于西村××路的超市的协议，双方约定每年租赁费为100,000元，租赁期限5年，从2015年3月1日起至2020年2月28日止。2015年2月4日，李文博转租给了尹华阁，租赁年限与租金及租赁合同的主要相关内容与李文博2015年1月31日与西村供销社签订的租赁合同内容相一致。2015年3月1日，吴菲菲又占用尹华阁租赁李文博的超市经营百福源百货店，仍按照2015年1月31日的租赁协议内容执行。租赁期限届满后，被告相互推诿，迟迟不搬离超市且把该超市交付原告，又占用至今，也不支付任何费用，引起诉讼。李文博缺席未答辩。尹华阁辩称，经供销社同意，2015年2月4日李文博和尹华阁签订租赁协议，期限五年，尹华阁办理了营业执照开办超市，实际经营人为吴菲菲，原福源阁超市注销，吴菲菲重新注册改名为巩义市百福源百货店。2018年7月9日，李文博自己搞建筑出现问题，已还款为名义，找到吴菲菲分两次即于2018年7月14日借走吴菲菲100,000元，于2018年9月3日借走吴菲菲150,000元。2019年9月份根据李文博和吴菲菲口头约定，该两批借款到期，吴菲菲多次向李文博催要借款，经二人协商，李文博出示了一份《西村供销合作社农业技术推广中心工程计划外工程决算情况》，上面第六条第一项约定从2015年3月1日起以公开招标的超市房租每年100,000元，合同一次签订5年，还款500,000元，下欠款项638,297.64元以借款的方式按年利息18%计算，每年决算一次，5年合同到期后连本带息一次性偿还，5年合同到期后如果欠款还未还清的，甲方继续以租赁的方式租给乙方，用租金偿还乙方，5年为租期，以后一次延续合同。李文博以本合同拿给吴菲菲，证明如果到2020年1月31日原告仍未归还所欠款项，房屋李文博可以继续使用。2020年2月4日尹华阁和李文博租赁合同到期后，原告仍未归还所欠李文博款项，该房屋李文博将和吴菲菲重新签订租赁合同，以房租还借款。2020年2月4日因疫情原因，李文博和吴菲菲见不了面，2020年3月13日李文博证明以原告未归还欠款重新和吴菲菲签订资产租赁经营合同，尹华阁房租到期，吴菲菲和李文博重新签订合同，李文博已经拿到合同约定的房租，因此尹华阁与本案无任何关系。吴菲菲辩称，原告让吴菲菲归还269,700元，根据巩义法院（2020）豫0181民初1377号民事判决书，李文博于2020年4月13日把债权转让给李青利，李文博与吴菲菲合同签订时间是2020年3月13日，在债权转让给李青利之前，李文博与吴菲菲的租赁合同根据巩义市供销合作社农业技术推广中心工程计划外工程决算情况第六项1.2.3条的约定，吴菲菲和李文博的房屋租赁合同是合法的有效的。吴菲菲和李文博的房屋租赁合同第三条约定，年租赁费100,000元，总金额500,000元，付租赁的方式是以借款抵租金，2018年7月和2018年9月分两次向乙方借款100,000元和150,000元，截止2020年2月4日无法正常偿还本金及利息，双方约定房子到2025年结束时甲方所借乙方款项连本带息总计额度抵扣房租500,000元，多退少补，由此可见，吴菲菲对超市的使用属于正常状态，租金已经正常支付，2021年3月19日巩义市人民法院协助执行通知书，第一条要求扣留、提取被执行人巩义市西村供销合作社在位于巩义市西村镇和谐路和谐花园，一层北面起第四间门面房（百福源超市）的租金200,000元，第二条要求将上述款项汇入我院指定账户，由此可见巩义市人民法院执行裁定是认可李文博和吴菲菲的上述合同。百福源百货店辩称，百福源百货店不欠原告钱，不应付款也不应搬离。吴菲菲也不欠原告任何房租。吴菲菲的租赁合同是和李文博签订的，李文博提前将房租以借款的方式取走，吴菲菲不能腾房，因吴菲菲与李文博签订租房协议，根据李文博与原告签订的巩义市供销合作社农业技术推广中心工程计划外工程决算情况第六项1.2.3条的约定，在有效期内。2021年3月19日巩义市人民法院协助执行通知书已下达至百福源百货店，让200,000元的租金直接打入法院指定账户还给李青利，因李青利起诉原告欠款一案已经判决了。由此可见巩义市人民法院执行裁定是认可李文博和吴菲菲的上述合同。本院经审理认定事实如下：2015年1月31日原告和被告李文博盖章签字的《西村供销合作社农业技术推广中心工程计划外工程决算情况》载明，原告欠李文博的资金为1,238,297.64元，减去质保金100,000元，下余1,138,297.64元，从2015年3月1日起以公开招标的案涉门面房房租每年100,000元，合同一次签订5年，还款500,000元，下欠款项638,297.64元以借款的方式按年利息18%计算，每年决算一次，5年合同到期后连本带息一次性偿还，5年合同到期后如果欠款还未还清的，原告继续以租赁的方式租给，用租金偿还李文博，5年为租期，以后依次延续合同。同日，原告与被告李文博签订《资产租赁经营合同书》一份，约定：原告将其拥有的位于巩义市西村镇和谐路和谐花园临街楼一层自北面起第四间面积为477平方米的门面房出租给李文博经营使用；租赁期限为五年，从2015年3月1日起至2020年2月28日止；年租赁费为100,000元，总金额为500,000元，2015年1月31日前李文博一次性向原告交齐，先交费后租用；不经原告同意，李文博不得转租他人经营；合同到期，若李文博有意续租，需提前两个月向原告申请，同等条件下，李文博可优先租用，如李文博未中标，合同到期应立即搬出，逾期按新标的额双倍计付租金等。经原告同意被告李文博将其承租原告的案涉门面房转租给被告尹华阁开办福源阁超市，被告李文博与被告尹华阁于2015年2月4日，签订《资产租赁经营合同书》，约定租赁期限为五年，从2015年3月1日起至2020年2月28日止，年租赁费为100,000元，总金额为500,000元。2015年2月14日李文博出具了收到500,000元租金的收条。2018年12月10日被告吴菲菲在该门面房开设巩义市西村镇百福源超市（个体工商户）。2019年12月31日原告向百福源超市送达“通知”一份，内容为案涉门面房租赁期限于2020年2月28日期满，务必于届满时与西村供销社办理招商手续，否则，后果自负。百福源百货店员工在通知上签“收到吴非非”。2020年3月13日，被告李文博与被告吴菲菲签订《资产租赁经营合同书》一份，被告李文博将案涉门面房出租给被告吴菲菲，租赁期限为五年。现案涉门面房仍有由被告吴菲菲用于经营百福源超市。2020年4月13日，被告李文博将其对原告享有的638,297.64元债权转让给李青利，李青利于2020年4月23日向本院提起民事诉讼，要求本案原告给付该款项，本院于2020年6月17日作出（2020）豫0181民初1377号民事判决，判令本案原告向李青利支付该款项。该判决书生效后李青利申请强制执行，本院于2021年3月18日作出（2020）豫0181执1811号之四执行裁定书，裁定：扣留、提取被执行人巩义市西村供销合作社在位于巩义市西村镇和谐路和谐花园，一层北面起第四间门面房（百福源超市）的租金200,000元，并于2021年3月19日向百福源超市送达协助执行通知书，要求将上述款项汇入本院指定账户。参照原告与被告李文博签订的租赁合同，2020年3月1日至2020年12月31日案涉房屋的占有使用费为83,333.33元（100,000元÷12个月×10个月）。本院认为：原告将案涉门面房出租给被告李文博，后经原告同意被告李文博与被告尹华阁签订租房协议，将该门面房转租给被告尹华阁，该两份协议是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，协议各方均应按照合同履行。合同期满，被告李文博未依照协议约定与原告续租，应将该门面房返还原告，而被告李文博未将该门面房返还原告，而擅自又将该门面房出租给被告吴菲菲，被告李文博应承担违约责任；被告吴菲菲明知被告李文博租期已满而仍然与其签订租赁合同并占有使用案涉门面房，其与被告李文博签订的租赁合同对原告并不发生法律效力，被告吴菲菲应将其占有使用的该门面房返还原告，并依照法律规定向原告支付逾期腾房占有使用费。但原告要求被告吴菲菲双倍支付门面房使用费，因其与被告吴菲菲并未约定，不予支持。关于被告李文博在合同期2020年2月28日届满后，是否自动获得下一个5年的租赁期问题：从内容来看，原告与被告李文博签订《资产租赁经营合同书》，是对《西村供销合作社农业技术推广中心工程计划外工程决算情况》载明的续租案涉门面房作出的具体约定，原租赁期满后被告李文博并未与原告续签租赁合同，从被告李文博2020年4月13日将其对原告享有的638,297.64元债权转让给李青利的事实来看，被告李文博也无意通过续租来抵扣其对原告的债权，且在租赁期满前两个月的2019年12月31日原告向巩义市西村镇百福源百货店送达了务必于届满时与西村供销社办理招商手续的通知，而被告吴菲菲却选择绕过原告与未取得租赁权和转租权的被告李文博续签租赁合同，被告吴菲菲显然无权占有并使用案涉门面房。被告李文博是否欠被告吴菲菲款以及2021年3月19日巩义市人民法院要求被告吴菲菲协助将案涉门面房的租金200,000元汇入本院指定账户，均不能证明被告吴菲菲有权占有并使用案涉门面房。故被告吴菲菲的该抗辩理由不能成立，不予采纳。原告要求被告李文博返还案涉门面房并双倍支付占用费，因案涉门面房由被告吴菲菲占有使用，原告的该诉讼请求不能成立，不予支持。但被告李文博与原告“逾期按新标的额双倍计付租金”的约定，其中超出租金部分应是对违约金的约定，被告李文博应向原告支付违约金，由于新标的额无法确定，参照原合同约定确定。双方约定的违约金过高，违约金酌定为约定违约金的30%，即25,000元（83,333.33元×30%）。原告要求被告尹华阁返还案涉门面房并支付占用费，因被告尹华阁在其租赁期满后并未占用案涉门面房，故对该诉讼请求不能成立，不予支持。原告要求被告巩义市西村镇百福源百货店返还案涉门面房并支付占用费，因巩义市西村镇百福源百货店是被告吴菲菲占用案涉门面房后所办个体商店，并非合同或侵权相对方，故对该诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百八十二条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十三条的规定，判决如下：一、被告吴菲菲于本判决生效之日起十日内向原告巩义市西村供销合作社返还位于巩义市西村镇和谐路和谐花园临街楼一层自北面起第四间门面房。二、被告吴菲菲于本判决生效之日起十日内向原告巩义市西村供销合作社支付逾期腾房占有使用费83,333.33元；三、被告李文博于本判决生效之日起十日内向原告巩义市西村供销合作社支付违约金25,000元；四、驳回原告巩义市西村供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,346元，减半收取2,673元，由原告巩义市西村供销合作社负担1,599元，由被告李文博负担248元，由被告吴菲菲负担826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：河南省财政厅非税收入财政专户；账号：93×××60，开户行：郑州银行农业东路支行。审判员  张国正二〇二一年五月十八日书记员  高 欣