成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初6110号 原告：深圳市莱蒙物业服务有限公司成都分公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南四段51号1601号。 负责人：胡尊洲，职务不详。 委托诉讼代理人：田倩，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚沛玲，女，公司员工。 被告：张勇，男，1979年6月20日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 原告深圳市莱蒙物业服务有限公司成都分公司（以下简称莱蒙物业成都分公司）与被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月19日、2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告莱蒙物业成都分公司的委托诉讼代理人田倩、龚沛玲，以及被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莱蒙物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令莱蒙物业成都分公司与张勇签订的《蒲江项目物业服务协议》于起诉状副本送达张勇之日解除；2.判令张勇支付2020年7月1日至2020年12月31日欠缴的物业服务费23079元；3.判令张勇支付2020年8月13日起至2020年10月12日止欠付的电费2962.05元；4.判令张勇按照每日0.05%的标准支付逾期付款违约金至全部物业管理服务费、电费全部支付完毕为止（暂计至2020年10月份的违约金为2337.06元，其中电费的违约金为240.84元、物业费的违约金为2096.22元）。事实和理由：张勇系莱蒙物业成都分公司提供物业服务的中节能·世纪中心项目4期1号楼L1-023号铺位的承租人。2019年，莱蒙物业成都分公司与张勇签订了《蒲江项目物业服务协议》，协议对物业服务费价格、支付方式、水电费代收代缴、违约责任等内容进行了约定。协议签订后，莱蒙物业成都分公司按合同约定提供物业服务，但张勇长期多次欠缴物业服务费和电费，经莱蒙物业成都分公司多次催收，仍拒不缴纳。张勇的违约行为已达合同解除的条件，为维护莱蒙物业成都分公司合法权利，故诉至法院。 张勇辩称，对解除合同、支付电费的诉讼请求无异议，对欠付租金的金额有异议。店铺出租方于2020年10月19日将张勇的店门关闭，张勇通过微信群、电话等方式未能联系上莱蒙物业成都分公司，故未能支付物业费。出租方于2020年11月向张勇发了解除租赁关系的函件，且于同月将商铺出租给案外人。因此，张勇欠付的租金应计算至2020年10月20日止，违约金也应按日万分之五计算至2020年10月20日止。张勇未收到莱蒙物业成都分公司的书面催款通知，请求驳回莱蒙物业成都分公司的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月13日，成都中节能绿建投资有限公司将成都市蒲江县鹤山镇广平路中节能·世纪中心4.1期的物业交给莱蒙物业成都分公司提供物业服务，双方当事人签订《中节能·世纪中心4.1期前期物业服务合同》。2019年5月22日，张勇从成都绿城节能投资有限公司处租得该项目四期1号楼023号的商铺（建筑面积211.55平方米、实用面积109.90平方米）用于手机数码销售经营，双方签订《租赁合同》，约定租期为自商铺交付之日起算满3年，张勇负责缴纳物业管理费。 2019年，莱蒙物业成都分公司与张勇签订《蒲江项目物业服务协议》，约定：1.由莱蒙物业成都分公司向张勇提供中节能世纪中心项目四期1号项目商场L1-023号商铺的物业管理服务，协议期限为39个月，自2019年7月1日起至2022年9月30日止；2.物业服务费为每月每平方米35元，按套内面积计收，合计每月3846.50元，每年46158元；自协议签订之日起5日内，张勇应支付7693元作为物业服务保证金，协议终止后30日内，如张勇无违约行为，保证金（无息）退还；莱蒙物业成都分公司有权从物业保证金中相应扣除张勇欠付的物业服务费、违约金或其他任何应付款项；3.莱蒙物业成都分公司代收代缴的能源（水、电、燃气、热力等）费用，以当地政府物价部门核定单价标准及计量数据综合核算和本协议约定为依据向张勇收取，并提供费用收缴公共事业单位出具的本项目缴纳的总费用发票复印件；4.物业服务费按季支付，实行先付后用；张勇于该物业交付日起缴纳首期的物业服务费11539.50元；张勇应于本物业交付日起缴纳水、电、煤气、空调等相关费用，每月的25日前（含25日）或收到缴费通知书后三日内据实缴纳相关费用，莱蒙物业成都分公司向张勇提供合法票据；若张勇违约延迟支付或不租物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的，每延迟一日需向莱蒙物业成都分公司支付欠付金额的万分之五作为逾期付款的违约金。5.张勇的通讯地址为成都市温江区柳城凤溪大道2组，根据本协议的需要发出的全部通知，均须采用书面形式，送达至对方通讯地址后即视为已经送达。 2019年10月20日，张勇租赁成都市莱蒙商业管理有限公司的位于该项目的临广场西路B01号广告位，双方签订《广告位租赁合同》，约定：租赁期限为2019年10月20日至2020年4月19日，共6个月；莱蒙物业成都分公司代收能源费用，以当地政府物价部门核定单价标准为1元/度及计量数据综合核算和本协议约定为依据向张勇收取；租赁期内，若张勇未按本协议之规定按时支付电费，则每延迟一日，张勇应按50元/天向深圳市莱蒙物业服务有限公司支付违约金。 莱蒙物业成都分公司为案涉物业提供了物业服务。张勇未支付从2020年7月1日起的物业管理费。莱蒙物业成都分公司提交的《华为欠费明细表》上显示：张勇在承租期间有部分电费晚于每月25日交付的行为，张勇未支付2020年8月13日至2020年10月19日的铺内电费2404.05元，未支付2020年4月13日至2020年10月12日的外墙广告电费558元，合计2962.05元，张勇应支付截至2020年10月31日的滞纳金240.84元。张勇对电费的数额以及莱蒙物业成都分公司主张对应的违约金（滞纳金）金额予以认可。 因张勇欠交物业费，莱蒙物业成都分公司向该商铺的工作人员邱新、刘浩狄等书面催收物业服务费、电费。 另查明：成都中节能绿建投资有限公司因张勇欠付租金向四川省蒲江县人民法院起诉，要求判令解除其与张勇于2019年5月22日签订的《租赁合同》，张勇支付租金、滞纳金、恢复原状费用和空铺损失共计305628.42元。2021年4月29日，四川省蒲江县人民法院作出（2021）川0131民初151号民事判决，查明以下事实：“2020年9月23日，张勇向成都中节能绿建投资有限公司发出撤场告知书，由于店铺亏损过大，张勇决定于2020年9月30日撤场。2020年9月29日，成都中节能绿建投资有限公司向张勇发出《关于对华为商户张勇申请撤场的回复函》，由于张勇拟单方面终止合同，要求张勇补齐已减免租金107885.17元、物业费等，方可退场。2020年10月13日，莱蒙商业管理有限公司向张勇发出催告函，要求张勇交纳欠缴的物业费、电费等，邱新签收该催告函。2020年11月18日，成都中节能绿建投资有限公司向张勇发出关于解除《租赁合同》的通知，由于张勇违反租赁合同14.4条约定，出租方有权解除合同，鉴于张勇在10月强行逃铺，搬离商铺内全部商品并将大门上锁，事实上已不再经营该商铺，租赁合同自该通知书送达之日即告解除，并要求张勇腾退商并支付拖欠租金、滞纳金等费用，保证金、押金不予退还”。根据上述事实，四川省蒲江县人民法院确认《租赁合同》于2020年11月18日解除。张勇在庭审中认可《租赁合同》于2020年11月18日解除。 以上事实有《中节能·世纪中心4.1期前期物业服务合同》、《蒲江项目物业服务协议》、《租赁合同》及补充协议、《华为欠费明细表》、《广告位租赁合同》、（2021）川0131民初151号民事判决、汇款单、进场通知、撤场告知书、撤场的回复函、工作记录表、以及当事人陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，莱蒙物业成都分公司诉请解除《蒲江项目物业服务协议》，张勇予以同意，本院予以确认。张勇与莱蒙物业成都分公司建立物业服务关系的基础在于承租、使用案涉商铺，鉴于案涉商铺的出租方于2020年11月18日发出解除《租赁合同》的通知，张勇在本案中认可租赁合同于2020年11月18日解除，故张勇于2020年11月18日始不再有使用案涉商铺的权利，案涉物业服务合同的合同目的已不能实现，故本院确认《蒲江项目物业服务协议》于2020年11月18日解除。莱蒙物业成都分公司诉称要求张勇支付电费2962.05元，张勇予以认可，本院予以确认。张勇同意按日利率万分之五计收电费的违约金，本院予以确认，截至2020年10月31日的违约金为240.84元,之后的违约金以欠付的电费2962.05元为基数,按日利率万分之五计算至实际付清电费之日止。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。可见，书面催交是莱蒙物业成都分公司诉请物业费的前置程序，双方当事人在《蒲江项目物业服务协议》中已明确了向对方发送书面通知的约定地址，莱蒙物业成都分公司直接将书面通知送达案涉商铺的工作人员，现有证据不能证明该工作人员向张勇转交了书面催交通知，莱蒙物业成都分公司发出书面通知的方式不符合双方的约定，不能认定莱蒙物业成都分公司履行了书面催交义务。案涉物业服务费的诉请未进行书面催交的前置程序，不符合起诉条件，本院对莱蒙物业成都分公司要求支付物业服务费以及物业服务费对应的违约金的诉请不予处理。张勇在本案中认可欠付物业费的事实，其应主动向莱蒙物业成都分公司支付物业服务费，如仍未支付，莱蒙物业成都分公司可在履行书面催交义务的前提下另案讼争。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、确认原告深圳市莱蒙物业服务有限公司成都分公司与被告张勇签订的《蒲江项目物业服务协议》已于2020年11月18日解除； 二、被告张勇于本判决生效之日起五日内向原告深圳市莱蒙物业服务有限公司成都分公司支付2020年4月13日起至2020年10月19日止欠付的电费2962.05元以及违约金（截至2020年10月31日的违约金为240.84元,之后的违约金以欠付的电费2962.05元为基数,从2020年10月31日起按日利率万分之五计算至实际付清电费之日止）； 三、驳回原告深圳市莱蒙物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张勇负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  车小娇 二〇二一年五月二十五日 书记员  李 越