山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5391号 上诉人（原审原告）：华润置地（山东）有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：张永团，总经理。 委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭润虎，男，汉族，住青岛市市北区。 上诉人华润置地（山东）有限公司（以下简称华润置地公司）因与被上诉人郭润虎房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初9001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人华润置地的委托诉讼代理人王业华到庭参加诉讼。被上诉人郭润虎经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润置地向本院提出上诉请求：1.撤销青岛市市南区人民法院作出的（2020）鲁0202民初9001号民事判决书的第四、五、六项，将第四、五、六项改判为：从华润置地公司返还郭润虎1500万元房屋价款中先扣除6742700.17元及利息损失（以6207776元为基数，自2021年1月6日起至二审判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算），剩余房款返还给郭润虎；2.二审案件诉讼费用由郭润虎承担。事实和理由：一、华润置地公司与郭润虎之间债权债务数额明确，不存在数额不明确情况。依据一审判决可知，郭润虎欠华润置地公司违约金30万元、律师费4万元、代偿款6207776元、利息损失194924.17元（以6207776元为基数，自2020年3月20日起至2021年1月5日）及自2021年1月6日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的利息损失。6742700.17元即违约金30万元、律师费4万元、代偿款6207776元、利息损失194924.17元（自2020年3月20日起至2021年1月5日）。以上各项债务均可计算出具体数额，不存在债务数额不明确情况。二、从华润置地公司返还郭润虎1500万元房屋价款中先扣除6742700.17元及利息损失（以6207776元为基数，自2021年1月6日起至二审判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算），剩余房款返还给郭润虎，于法有据。依据华润置地公司与郭润虎签订的《商品房买卖合同补充协议》第六.3条的约定：“如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期内，因买受人逾期还款或者拒绝还款而使出卖人为买受人代还款项的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，或要求出卖人承担连带清偿责任，或银行通知出卖人履行担保责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款30%的违约金；出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人。”请求二审法院支持华润置地公司的请求。补充事实及理由如下：因涉案商品房被人民法院进行高达13次查封，查封金额远高于房屋金额，一旦不能在判决书中认定郭润虎应予支付的相关款项在华润置地公司返还房屋款中予以扣除，将会严重影响其他案件对涉案房屋的处置，从而严重损害华润置地公司的合法权益。 郭润虎未作答辩。 华润置地公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华润置地公司与郭润虎双方于2018年12月11日签订的青岛市市南区××路××号××号楼××室的《商品房买卖合同》（合同编号：2018××79）并判令郭润虎将房屋恢复原状依法返还华润置地公司；2.判令郭润虎协助华润置地公司办理上述青岛市市南区××路××号××号楼××室的《商品房买卖合同》（合同编号：2018××79）的网签备案撤销手续；3.判令郭润虎支付违约金450万元及律师费4万元；4.判令郭润虎向华润置地公司支付华润置地公司代为偿还的银行按揭贷款6207776元及相应的律师、诉讼费用，并自2020年3月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率向华润置地公司支付利息损失；5.判令上述第一至四项费用自华润置地公司应返还的郭润虎房屋价款中予以扣除；6.本案的诉讼费、保全费及保险费用等由郭润虎承担。 一审法院认定事实如下： 一、2018年12月11日，华润置地公司与郭润虎签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.买受人郭润虎购买出卖人华润置地公司开发的位于青岛市市南区××路××号××号楼××户房屋，每平米单价15231.83元，总价款1500万元。2.买受人以按揭贷款方式付款，签订协议当日支付至总房款的50%，共计750万元作为首付款，余款750万元向农业银行申请贷款支付。3.如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期间，因买受人逾期还款或者拒绝还款而使出卖人为买受人代还款项的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，或要求出卖人承担连带清偿责任，或银行通知出卖人履行担保责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款30%的违约金；出卖人在扣除买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人；出卖人行使解除权之期限为解除权发生之日起一年。4.无论何种原因导致主合同及补充协议被解除或无效的，买受人应在合同解除或无效之日起30日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除及预告登记注销、预抵押登记注销、抵押登记注销等相关手续。 2019年2月18日，华润置地公司与郭润虎签订《关于调整首付款补充协议》，约定郭润虎追加首付款150万元，调整后首付款变更为900万元，贷款金额更改为600万元。 郭润虎向华润置地公司支付了房屋总价款1500万元。2019年3月20日，华润置地公司向郭润虎交付房屋。房屋仅办理网签备案，尚未正式登记至郭润虎名下。 二、2019年，农行将郭润虎、华润置地公司、中汇公司诉至青岛市市北区人民法院，该院于2019年12月10日作出（2019）鲁0203民初10134号民事判决，查明：2018年12月31日，农行与郭润虎签订《个人购房担保借款合同》，郭润虎向农行借款600万元，用于购买位于青岛市市南区××路××号××号楼××户房屋；中汇公司、华润置地公司提供连带责任保证担保；郭润虎逾期还款，截至2019年8月12日，尚欠本金5847620.37元，利息、罚息、复利26265.56元。该判决判令：郭润虎偿还农行借款本金5847620.37元，利息、罚息等26265.56元（截至2019年8月12日），自2019年8月13日起至贷款本息付清之日止利息、罚息、复利仍按合同约定计算；中汇公司、华润置地公司对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费52917元、保全费5000元，合计57917元，由郭润虎、华润置地公司、中汇公司承担。 2020年3月20日，华润置地公司被扣划6207776元，用于履行上述判决确定的给付义务。 三、一审法院于2020年10月16日对房屋进行现场查勘，房屋被锁，无法入内，从玻璃门可见，屋内有部分物品，房屋未装修。 四、华润置地公司与山东众成清泰（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼。2020年8月4日，华润置地公司支付律师费4万元。 一审法院认为，本案所涉《商品房买卖合同》及相关补充协议均系当事人的真实意思表示，合法有效。因郭润虎未按时偿还房屋按揭贷款，银行要求华润置地公司承担保证责任，华润置地公司被判令对贷款本息承担连带清偿责任，根据补充协议的约定，华润置地公司有权解除合同。华润置地公司已将涉案房屋交付给郭润虎，合同解除后，郭润虎应将房屋恢复原状，返还给华润置地公司，并应协助华润置地公司办理网签备案撤销手续，因此产生的费用应由郭润虎承担。关于违约金，合同约定的违约金数额畸高，若按此执行会导致双方权责失衡，一审法院综合考虑房屋价款金额、合同实际履行情况、合同解除原因、市场因素等，将违约金调整为房屋总价款的2%，即30万元。华润置地公司支付的律师费4万元系为追索债权而发生的合理费用，根据约定应当由郭润虎承担。华润置地公司于2020年3月20日为郭润虎代偿6207776元，郭润虎应向华润置地公司偿还代偿款项，并应自代偿之日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息损失。合同解除后，华润置地公司应将郭润虎已付的房屋价款1500万元予以返还，华润置地公司主张自房屋价款中扣除郭润虎应向华润置地公司支付的款项，即债务抵销，但因目前郭润虎所负债务的数额尚未最终确定，不宜在本案审理阶段进行处理，华润置地公司可待债务抵销数额明确后再行主张。 郭润虎经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除华润置地（山东）有限公司与郭润虎于2018年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018××79）；二、郭润虎于判决生效后三十日内将房屋恢复原状并返还给华润置地（山东）有限公司；三、郭润虎于判决生效后三十日内协助华润置地（山东）有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2018××79）的网签备案撤销手续；四、郭润虎于判决生效后三十日内向华润置地（山东）有限公司支付违约金30万元、律师费4万元；五、郭润虎于判决生效后三十日内向华润置地（山东）有限公司支付代偿款6207776元及利息损失（以6207776元为基数，自2020年3月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；六、华润置地（山东）有限公司于判决生效后三十日内向郭润虎返还房屋价款1500万元；七、驳回华润置地（山东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86287元，由华润置地（山东）有限公司负担28653元，由郭润虎负担57634元。 本案二审中，华润置地公司提交如下证据：证据1、13次涉案房屋查封的相关资料一份，证明事项:涉案房屋有13次查封，同时查封金额远高于房屋价值。证据2、利息计算明细表一份，证明事项：本案中，华润置地公司代偿款利息损失279996.19元（以6207776元为基数，自2020年3月20日起至2021年5月20日）。郭润虎未质证。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案中，郭润虎与华润置地公司签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议系双方真实意思表达，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。因郭润虎未按时偿还涉案房屋按揭贷款，青岛市市北区人民法院作出（2019）鲁0203民初10134号民事判决，判令华润置地公司对贷款本息承担连带清偿责任，华润置地公司于2020年3月20日已为郭润虎代偿6207776元。依据华润置地公司与郭润虎签订的《商品房买卖合同补充协议》第六.3条的约定：“……如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，或要求出卖人承担连带清偿责任，或银行通知出卖人履行担保责任，或买受人逾期支付银行贷款累计或合计三期，出卖人均有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款30%的违约金……”，华润置地公司有权解除合同。一审法院判决双方解除合同并无不妥，本院予以确认。根据合同约定，合同解除后，郭润虎应向华润置地公司偿还代偿款项6207776元以及自代偿之日起支付利息损失，还应支付违约金及为追索债权而产生的诉讼费用。一审法院综合考虑多种因素，将违约金调整为房屋总价款的2%即30万元，并判决郭润虎支付律师费4万元并无不妥，本院予以确认。因郭润虎已向华润置地公司支付了房屋总款1500万元，合同解除后，华润置地公司应将该房款予以返还，一审法院判决华润置地公司向郭润虎返还房屋价款1500万元并无不妥，本院亦予以确认。华润置地公司主张依据其与郭润虎签订的《商品房买卖合同补充协议》第六.3条的约定：“出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）及前述违约金后将剩余房款无息退还买受人”，从其返还郭润虎1500万元房屋价款中先扣除违约金30万元、律师费4万元、代偿款6207776元及利息损失279996.19元（以6207776元为基数，自2020年3月20日起至2021年5月20日），剩余房款返还给郭润虎。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”据此，在实际履行时，华润置地公司可依法行使其权利，本院对其要求改判的请求不予支持。 综上所述，华润置地（山东）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58999元，由上诉人华润置地（山东）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘 琰 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆    二〇二一年五月二十八日 法官助理 赵 皓 书记员 韩明玉 书记员 王珩霖