湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终811号上诉人（原审被告）：王守红，男，1971年11月03日出生，汉族，永州市零陵区人。被上诉人（原审原告）：唐秋生，男，1969年7月22日出生，汉族，永州市零陵区人。被上诉人（原审被告）：张向阳，男，1959年6月27日出生，汉族，永州市零陵区人。被上诉人（原审第三人）：永州市怡嘉房地产开发有限公司。法定代表人：张淑珍，系该公司总经理。上诉人王守红因与被上诉人唐秋生、张向阳、永州市怡嘉房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王守红上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3166号民事判决书；二、依法改判或者发回零陵区人民法院重新审理；三、本案一切上诉费用由以上三位被上诉人承担。事实与理由：被上诉人唐秋生与被上诉人张向阳、被上诉人永州市怡嘉房地产开发有限公司于2019年6月19日签订的金源怡嘉小区1栋1层3单元109房屋的《商品房（预）销售合同》是无效的。因为一层的房屋是没有合法的审批手续的，不是合法的，且一层的房屋都是上诉人王守红出资建设的，所有的材料款和民工工资款都是上诉人支付的，现在被上诉人张向阳和被上诉人永州市怡嘉房地产开发有限公司没有将建房款支付给上诉人王守红，所以王守红还没将房交给被上诉人张向阳和被上诉人永州市怡嘉房地产开发有限公司，其将该房屋卖给了被上诉人唐秋生，被上诉人唐秋生明知该房屋的建房款都是上诉人王守红出的资金，还要与被上诉人张向阳签订《商品房（预）销售合同》，被上诉人唐秋生不珍惜自己的利益，导致财产损失与上诉人王守红无关。唐秋生辩称，2019年6月19日购买的房屋，钱也付了，房子的合同也签了，肯定房子是我要的。我这个合同肯定是合法有效的。张向阳辩称，事实不否认，当时这两件事陈述一下，跟唐秋生签的这个合同是这么一回事，唐秋生购房是事实，同时付清了房款；与王守红的购房合同是当初房屋砌一层时没有资金，后与王守红协商借款来建房，同时为保障王守红的借款安全就临时写了一个购房合同作为借款的担保保障。现在房子虽然起了，但是钱还没给他，办证的时候第一层还没起。借款的利息该怎么算就怎么算。唐秋生向原审法院提出诉讼请求：1、确认被告王守红与被告张向阳于2019年10月2日签订的金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋的《商品房销售合同》无效；2、确认原告唐秋生与第三人于2019年6月19日签订的金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋的《商品房销售合同》有效；3、被告王守红立即拆除涉案房屋防盗门，腾空并搬离金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋；4、本案诉讼费用全部由被告承担。一审经审理查明：2019年6月19日，原告唐秋生与被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订《商品房（预）销售合同》一份，约定原告购买第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司开发的金源怡嘉小区1幢第一层3单元109号住宅房屋，预测建筑面积共122.36平方米，购房单价为4000元，总价款为489,440元。该合同约定第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司应当在2020年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订当天，原告向被告张向阳支付购房款209,440元（其中200,000元以银行转账的方式给付被告张向阳，9440元抵烟、酒款）。2019年7月15日，原告再次向被告张向阳支付购房款280,000元（其中250,000元以银行转账方式给付被告张向阳，30,000元抵烟、酒、土特产款），上述两次支付购房款，被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司均向原告出具收据，并在收据上签字盖章确认。2019年10月2日，被告王守红与被告张向阳签订了《商品房（预）销售合同》，购买金源怡嘉小区1幢第一层3单元109号住宅房屋，预测建筑面积共122.36平方米（即涉案房屋），该销售合同未约定具体购房价格及付款方式，且在合同中注明：该套房价按122.36，房价按2019年7月18日以后的房价计价（最低出售）所借款项用于该楼一层的建造费用。到交付房屋时，原告唐秋生发现涉案房屋由被告王守红装门占用，为维护自己的合法权益，故诉之法院，请求法院支持原告的诉讼请求。经查，涉案房屋第一层共13套房屋（含原告所购买房屋）所有的材料款及工资都是由被告王守红先支付给被告张向阳，再由张向阳支付材料款及工资。2020年3月5日，被告张向阳向被告王守红出具一份结算依据，内容：2020年张总建房共投资共计402,210元、工资40,000元、利息60,000元，注：王守红于2019年12月3日至2020年3月3日，工资40,000元（每月10,000元），利息60,000元（50万元本金利息）。张向阳签字确认。2020年7月31日，被告张向阳与被告王守红对双方借款进行结算：1、2018年11月27日借款30万，利息48,000元；2、2019年11月27日借款28万，利息44,800元；3、2019年12月5日借款50万，利息50,000元。一审法院认为，本案诉争的是两份《商品房（预）销售合同》的效力。一、原告唐秋生与被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》效力。2019年6月19日双方签订合同后，原告唐秋生已全额支付了购房款。该合同系双方真实意思表示，不存在无效情形，是有效合同；二、被告王守红和被告张向阳签订的《商品房（预）销售合同》的效力。该合同名为房屋买卖合同实为借款担保合同，且该份合同上明确注明所借款项用于该楼一层的建造费用。2020年7月31日，被告王守红与被告张向阳针对双方的借款本金和利息进行了结算。因此，可以认定被告王守红与被告张向阳签订的房屋买卖合同名为买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。因此，被告王守红与被告张向阳签订的房屋买卖合同无效。被告王守红可以民间借贷关系另行主张权利。同时对原告要求被告王守红拆除涉案房屋防盗门，腾空并搬离金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、被告王守红与被告张向阳于2019年10月2日签订的金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋的《商品房（预）销售合同》无效；二、原告唐秋生与被告张向阳、第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司于2019年6月19日签订的金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋的《商品房（预）销售合同》有效；三、限被告王守红于本判决生效后十日内拆除涉案房屋防盗门，腾空并搬离金源怡嘉小区1栋1层3单元109号房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张向阳承担25元，被告王守红承担25元。二审期间，上诉人向本院提交2019年10月2日签订的《商品房（预）销售合同》，拟证明该合同有效，盖有永州市怡嘉房地产开发有限公司的公章。唐秋生质证：这是他两签的合同，与我无关。张向阳质证，真实性无异议。一审时王守红提供的购房合同是没有盖永州市怡嘉房地产开发有限公司公章的合同，一审法院的判决书已经说的很清楚。事后了解到王守红是骗取张向阳妻子张淑珍，拿走公司公章盖上的。本院认证：上诉人王守红与张向阳签订的合同是否加盖永州市怡嘉房地产开发有限公司的公章，与双方签订合同是否有效没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：2016年6月19日，唐秋生与张向阳、永州市怡嘉房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》及2019年10月2日，王守红与张向阳、永州市怡嘉房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》的效力。2019年6月19日被上诉人张向阳和被上诉人唐秋生签订合同后，被上诉人唐秋生全额支付了购房款，该合同是双方真实意思表示，内容合法，是有效合同。出售房屋没有合法的审批手续，违反的是行政机关的管理性规定，不影响房屋买卖合同的效力。上诉人王守红与被上诉人张向阳签订的房屋买卖合同名为买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示。故，王守红与张向阳、永州市怡嘉房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》无效。综上所述，王守红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王守红负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  彭样平二〇二一年五月十三日书记员  熊紫泓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。