广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初6246号原告陈某某，男，汉族，住址广东省普宁市。委托代理人胡某某,广东禾正律师事务所律师。被告深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人陈某某。委托代理人呼某某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人卢某某，男，汉族，住址广东省大埔县，公司员工。第三人某某有限公司，住所地深圳市龙岗区，法定代表人蔡某某。委托代理人黄某某，广东周黄罗律师事务所律师。原告陈某某诉被告深圳市某某有限公司（以下简称某某商业公司）、第三人深圳市某某有限公司（以下简称某某公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡某某，被告委托代理人呼某某、卢某某，第三人委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本院经审理，将案由变更为房屋租赁合同纠纷。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.被告退还原告押金108000元；3.被告返还原告2020年8月1日至2020年11月30日租金144000元；4.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：2019年8月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区出租给原告。2020年12月1日，原告收到案涉物业的权利人某某（某某公司）的告知函，得知被告系从第三人某某公司承租案涉物业，权利人与第三人的合同期限已于2020年7月31日到期，2020年8月1日起被告无权将案涉物业租给原告，属于无效转租。故原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：1.原告以案涉房屋需要办理建设工程规划许可证为由主张租赁合同无效不成立。根据第三人曾向被告提交的《深圳市土地使用权出让合同书》显示，案涉房屋土地使用权取得时间为1991年，所在地“宝安县龙岗镇爱联村白沙地段”；案涉租赁物所在地当时不在城市规划区内，不适用《中华人民共和国城市规划法》要求办理建设工程许可证的规定。《中华人民共和国城市规划法》要求在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设应当办理建设工程规划许可证，根据法不溯及既往的基本原则，不能以上述修订后的规定认定房屋违法，违法建筑的认定有严格法律规定，应按照《行政处罚法》中的规定进行。案涉物业未取得相关产权证书系历史原因导致，除案涉场地房屋外，周边均有类似厂房办公楼，从未有过任何部门对此进行过处理或者认定为违规建设。原告在租赁期间从未以案涉房屋未取得规划许可证、违规建设等提出过任何相反意见，从未主张过合同无效，现原告在为自己单方解除合同规避责任寻求理由。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条强调法律另有规定的，适用其规定。法院应以1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》评判本案合同的效力。2.原告应当继续履行合同。3.原告无权要求被告退还押金。4.原告无权要求被告退还2020年8月1日至2020年11月30日期间的租金。在此期间，被告正常向第三人缴纳租金，第三人也自称向权利人某某公司缴纳了租金，被告与第三人以及第三人与案外人某某公司之间的合同均在正常履行中。被告已向原告交付了租赁物，履行了合同义务，且原告一直正常经营，原告享受了合同权利无权要求退还租金。被告通过合法途径向第三人承租了案涉租赁物，案涉租赁物系第三人建造，被告在承租时向第三人支付了200万元搭建费，案涉租赁物属被告所有。5.案涉租赁物属于被告向第三人出资200万元搭建费后所得，除被告外任何主体无权将其向外出租，如原告坚持解除合同，被告将依据租赁合同，以原告拒绝缴纳租金为由通知其解除合同，收回租金并扣除押金。第三人辩称被告存在以下违约行为：1.篡改合同日期和租金；2.从不按合同约定一次性交租；3.骗取商户高额进场费和翻倍租金以及私人借款；4.将第三人装修400万元的某某酒店改成某某公寓，不交租且不搬离，造成第三人损失400万元；5.第三人投资某某基建及装修近1300多万元，被告近三年虽然有小整修，但被告在某某车城收到客户押金进场费及租金600多万元；6.被告从2020年12月起向某某酒店和某某车城的租客收租，但分文未交给第三人；按合同约定，超过一个月不交租，合同自动终止，且扣除押金和装修补偿款等。本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，第三人某某公司与被告某某商业公司签订《租赁合同》，约定第三人将深圳市龙岗区某某约8000平方米租给被告使用，租期从2018年6月1日起至2028年5月31日止，被告需向第三人支付搭建费200万元。2019年8月9日，案外人某某（某某公司）与第三人签订《房屋租赁合同》，约定该案外人将位于深圳市龙岗区的一栋1800平方米四层厂房和一层140平方米平房及3200平方米空地出租给第三人，租期自2019年8月1日起至2020年7月31日止，租金每月100000元，租赁押金160000元。2019年8月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区（某某渔港）出租给原告经营餐饮使用，租期从2019年10月1日起至2021年9月30日止，租赁押金108000元，2019年10月1日起至2021年9月30日租金36000元／月。合同签订当日，原告向被告支付租赁押金108000元。被告依约将案涉租赁物业交付原告。2020年12月1日，案外人某某（某某公司）向原告发送《告知函》，称案涉租赁物业属该公司所有，该公司于2019年8月9日将案涉物业出租给第三人，合同于2020年7月31日到期，自2020年8月1日起该公司未收到任何租金、管理费、水电费等，故该公司通知原告自2020年8月1日起未将案涉物业出租给任何人，各承租人立即停止向第三人缴纳租金、管理费、水电费，该公司将委托某某包装（深圳）有限公司管理案涉物业，并于2021年1月起与各承租人签署租赁合同。另，案涉租赁物所在某某大厦系案外人某某（某某公司）所建，某某大厦无不动产权登记证（房产证）及建设工程规划许可证。第三人于2014年开始从某某（某某公司）处承租案涉位于深圳市龙岗区的一栋1800平方米四层厂房和一层140平方米平房及3200平方米空地，一年一签，最后一份合同为2019年8月9日所签。原告就案涉租赁物一开始与第三人签订租赁合同，第三人将案涉物业转租给被告后，再由被告与原告签订租赁合同。第三人在承租的空地上搭建建筑物，被告向第三人支付了搭建费200万元。2020年8月1日至2020年11月30日期间，原告向被告交付租金144000元；2020年12月1日起原告未付租金。第三人自2020年8月1日起未向某某（某某公司）支付租金、水电费。本院认为，首先，关于原、被告签订的《租赁合同》的法律效力问题。因原告承租的租赁物未取得不动产权登记证（房产证），亦未取得建设工程规划许可证，故双方签订签订的《租赁合同》依法无效。被告辩称案涉租赁物所在地当时不在城市规划区内，不适用《中华人民共和国城市规划法》要求办理建设工程许可证的规定，案涉物业未取得相关产权证书系历史原因导致，应以1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》评判租赁合同的效力；该辩称理由不符合法律规定，本院不予支持。其次，被告因租赁合同无效取得的财产应当予以返还。原告主张被告退还押金108000元，符合法律规定，本院予以支持。因租赁合同无效，被告收取原告2020年8月1日至2020年11月30日租金144000元没有法律依据，被告应当予以返还。虽然原告在2020年8月1日至2020年11月30日期间占有使用案涉租赁物，应当支付租赁物的占有使用费，但是被告并非案涉租赁物的权利人，其无权主张占有使用费；故被告辩称原告享受了合同权利无权要求退还租金，本院不予支持。最后，被告辩称本案所涉租赁物系第三人建造不属实。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈某某与被告深圳市某某有限公司于2019年8月20日签订的《租赁合同》无效;二、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告陈某某所交押金108000元；三、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告陈某某所交2020年8月1日至2020年11月30日租金144000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费5080元，由被告负担。原告已预交的5080元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费5080元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二一年五月六日书记员  陈树秋