江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1409号上诉人（原审原告）：扬州市汤汪农工商有限责任公司（曾用名：扬州市汤汪农工商总公司），住所地在扬州市广陵区汤汪镇（乡政府内）。法定代表人：袁丽明，该公司董事长。委托诉讼代理人：石曼，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州汇银科技集团有限公司（曾用名：扬州汇银家电有限公司），住所地在扬州高新区纵一路开发大厦808、809、905、906、913室。法定代表人：刘利英，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：扬州汇银电器销售有限公司，住所地在扬州市渡江南路连云汇金广场1号楼。法定代表人：刘利英，该公司董事长。共同委托诉讼代理人：张维，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张颖，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：扬州连运农贸市场有限公司，住所地在扬州市渡江南路299号（汇金广场5号楼）。法定代表人：丁亮，该公司董事长。上诉人扬州市汤汪农工商有限责任公司（以下简称汤汪农工商公司）因与被上诉人扬州汇银科技集团有限公司（以下简称汇银科技集团公司）、扬州汇银电器销售有限公司（以下简称汇银电器销售公司）、扬州连运农贸市场有限公司（以下简称连运农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤汪农工商公司上诉请求，1.撤销（2020）苏1002民初3366号民事判决，将案件发回重审或改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：汇银科技集团公司、汇银电器销售公司在租赁合同履行过程中，多次违反合同约定，不按期足额支付租金，明显违约，一审法院对违约行为视而不见，系对被上诉人违约行为的纵容，判决结果明显不公，既不符合法律规定，也不符合公序良俗。汇银科技集团公司、汇银电器销售公司尚欠上诉人209059元租金，被上诉人却以超过诉讼时效为由拒不给付，一审法院支持被上诉人毫无信用的行为。被上诉人不按合同约定给付租金，明显违约，上诉人依法维权支付的律师费系因被上诉人违约行为造成的合理损失，应由被上诉人承担，一审法院未予支持不符合法律规定。汇银科技集团公司、汇银电器销售公司共同辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。理由：1.上诉人与被上诉人之间租赁合同已经履行了十年，在此期间，被上诉人一直按照合同约定履行缴纳租金义务，即使有部分租金未及时按照合同约定缴纳，也属于履行瑕疵，不影响双方合同目的的实现，2020年由于受新冠疫情影响，被上诉人经营困难，但是仍然克服重重困难，在本案一审诉讼前支付了应付的房租，上诉人以被上诉人多次违反合同为由解除租赁合同没有事实和法律依据。2.上诉人主张的209059元租金早已超过诉讼时效，该欠付租金对应的租赁期限为2011年8月1日至2012年7月31日，根据合同约定上诉人主张欠付租金的时间为2012年2月15日前，至今已达8年之久，上诉人在此期间从未向被上诉人主张过，双方签订的租赁合同期限为8年，后又延长5年共计13年，对于每一年度租金给付的时间都有明确约定，因而各期租金的履行期间届满后，均为独立债务，且上诉人开具的租金发票也明确注明了对应的租赁期限，所以案涉租金的诉讼时效起算点应从2012年2月开始计算。3.上诉人主张的律师费没有法律和事实依据，双方之间没有合同的约定，且该费用也不属于履行租赁合同必然产生的费用。汤汪农工商公司向一审法院起诉请求：1.判令解除汤汪农工商公司与汇银科技集团公司于2010年5月13日签订的《房屋租赁合同》、2011年4月8日签订的《补充协议》，解除与汇银科技集团公司、连运农贸公司于2011年9月13日签订的《关于汇金广场5号楼一楼局部重新分割问题的协议》，汇银电器销售公司搬离承租的房屋，汇银科技集团公司协助汇银电器销售公司搬离承租的房屋；2.判令汇银科技集团公司、汇银电器销售公司支付欠付租金506559元并承担逾期付款利息（后变更为支付欠付租金209059元，利息从2012年2月15日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心每月公布的同期贷款利率计算）；3.判令汇银科技集团公司、汇银电器销售公司支付因本次诉讼支付的律师费3万元；4.判令汇银科技集团公司、汇银电器销售公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定：坐落于扬州市（汇金广场）5幢101室的房屋所有权人为汤汪农工商公司，总层数为3层，建筑面积为8540.26平方米，套内面积8440.27平方米。2010年5月13日，扬州市汤汪农工商总公司作为甲方（出租方）与扬州汇银家电有限公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方自愿将坐落在扬州市渡江南路汇金广场1号楼（连运农贸市场大楼）部分房屋出租给乙方用于家电经营等商业经营活动，面积共计约1500平方米；合同第四条约定，租赁期限为捌年，自2010年8月1日起至2018年8月1日止；合同第五条约定，1、乙方承租租赁房屋第一年、第二年每年向甲方支付租金各43万元，2、第三年租金50万元，3、第四年至第六年租金各53万元，4、第七年、第八年租金各56.2万元；合同第六条约定，……第一年租金分三次向甲方支付租金，其中本合同生效之日支付10万元，乙方按甲方租赁房屋设施清单接受租赁房屋当日支付13万元，乙方接收甲方租赁房屋之日起算六个月内向甲方支付租金20万元。第二年至第八年每年租金，乙方分二次向甲方支付，每一年度起算租金之月15日前向甲方支付当年应付租金的50%；乙方从起算租金之日15日起算六个月内向甲方支付当年应付租金的50%；合同第十九条第4项约定，乙方未按本合同约定按时支付租金，在收到甲方催收租金通知后15天内未支付的，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方自本合同解除之日起算至当年履行期限届满之日的租金损失……。2011年4月8日，扬州市汤汪农工商总公司作为甲方与扬州汇银家电有限公司作为乙方签订《补充协议》，协议约定乙方支持甲方农贸市场的布局，愿将西北门的门面房一间和厕所，退让给甲方供农贸市场用于经营，甲方在乙方上缴租金中减收租金23765/年，甲、乙双方约定本协议从2011年5月1日起至2018年8月1日止。2011年9月13日，扬州市汤汪农工商总公司作为甲方、扬州汇银家电有限公司作为乙方、连运农贸公司作为丙方签订了《关于汇金广场5号楼一楼局部重新分割问题的协议》，协议约定，乙、丙双方将承租甲方房屋部分面积置换，甲方同意甲乙租赁期限在原租赁合同的基础上顺延5年，即租赁期限总计13年，从2010年8月1日起至2023年8月1日止。顺延期限的租金标准：第九个、第十个租金年度的每年租金为59.5万元；第十一个、第十二个租金年度的每年租金为63.2万元；第十三个租金年度的每年租金为67万元。甲乙双方其他方面的权利义务等仍按照原租赁合同予以履行。汇银科技集团公司系汇银电器销售公司股东，上述承租房屋由汇银电器销售公司使用。汤汪农工商公司提供汇银家电2010年8月1日至2020年7月31日的房租交纳情况表以及票据，用于证明2011年8月1日至2012年7月31日年度，汇银科技集团公司仅于2011年8月8日支付租金197176元，扣除应减免的23765元，尚欠209059元未缴纳；2019年8月1日至2020年7月31日，仅支付租金297509元，尚欠297491元未缴纳。扬州市汤汪乡人民政府资产管理办公室分别于2020年3月、4月、5月、7月发出通知，要求及时缴纳2019年8月1日至2020年7月31日尚欠租金297500元，在7月份的通知中，汤汪农工商公司另催缴2011年8月1日至2012年7月31日内尚欠房租209059元。汇银科技集团公司、汇银电器销售公司否认收到上述通知，否认欠付2011年度租金。另查，扬州市广陵区汤汪乡财政局为本案诉讼与北京市隆安（扬州）律师事务所签订了《委托代理合同》并支付律师费三万元。疫情期间，汇银科技集团公司、汇银电器销售公司向汤汪农工商公司口头提出租金减免及延付的请求，后者表示疫情期间租金可根据国家政策予以减免，但应付租金不能延付。汇银电器销售公司已于2020年7月31日向汤汪农工商公司支付了2020年2月1日至2020年7月31日尚欠租金297500元。一审法院认为，汤汪农工商公司与汇银科技集团公司于2010年5月13日签订的《房屋租赁合同》、于2011年4月8日签订的《补充协议》，于2011年9月13日及连运农贸公司签订的《关于汇金广场5号楼一楼局部重新分割问题的协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同行使相关权利，履行相应义务。新型冠状病毒疫情对被告经营销售状况确系产生了一定影响，原2019年8月1日至2020年7月31日年度所欠租金297500元汇银科技集团公司、汇银电器销售公司已于汤汪农工商公司诉讼前支付，且双方房屋租赁合同目的仍可以实现，合同可以继续履行，故对汤汪农工商公司主张承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，一审法院不予支持。根据法律规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，对于2011年8月1日至2012年7月31日年度租金，汇银科技集团公司应于2012年2月15日前向汤汪农工商公司支付尚欠租金209059元，即诉讼时效应从2012年2月16日起计算，汤汪农工商公司于2020年8月5日诉至法院且其未提供诉讼期间中止、中断的证据，故对汇银科技集团公司辩称汤汪农工商公司向其主张2011年度尚欠租金已经超过诉讼时效的主张，一审法院予以采信。对于汤汪农工商公司主张律师费3万元，双方未有合同明确约定，且该费用不属于违约行为产生的必然损失，故一审法院对汤汪农工商公司主张汇银科技集团公司、汇银电器销售公司承担律师费不予支持。连运农贸公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼活动，应视为对自己诉讼权利的放弃，一审法院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回汤汪农工商公司的诉讼请求。案件受理费3000元，由汤汪农工商公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院查明，一审法院审理认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明，对于涉案房屋2020年8月1日至2021年7月31日应付租金，汇银电器销售公司分别于2020年10月15日、2021年3月29日给付158000元、316000元，因新冠疫情影响，汤汪农工商公司根据国家政策减免一个季度租金。本院认为，对于汤汪农工商公司所主张的汇银科技集团公司、汇银电器销售公司尚欠209059元租金，该租金对应的租赁期间为2011年8月1日至2012年7月31日，上诉人并未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，一审法院支持被上诉人关于诉讼时效的抗辩并无不当。关于汇银科技集团公司、汇银电器销售公司是否存在其他根本违约行为，本案租赁合同履行过程中，发生众所周知的新冠××疫情，该疫情系全球突发性公共卫生事件，疫情的爆发系不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，被上诉人在合同履行过程中，因新冠××疫情影响，相应租金支付略有迟延，但对2020年2月1日至同年7月31日期间应付租金297500元，被上诉人已于上诉人一审诉讼前支付，对2020年8月1日至2021年7月31日应付租金，被上诉人亦已支付，虽然支付时间略有迟延，但不属于根本违约，双方房屋租赁合同的目的仍可以实现，合同可以继续履行，故一审法院对汤汪农工商公司以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由上诉人扬州市汤汪农工商有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年五月六日书记员  朱爱娟