湖南省临澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0724民初710号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司临澧县支行，住所地临澧县安福镇安福路社区居委会安福西路375号。 负责人:廖莹莹，该支行行长。 委托诉讼代理人：何跃辉，湖南开旗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄自强，湖南开旗律师事务所律师。 被告：胡炜，男，1988年8月16日出生，汉族，住临澧县。 被告：湖南日泰房地产开发有限公司，住所地慈利县新城区太坪居委会（澧水嘉园）。 法定代表人：尤日河，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡艳，女，湖南日泰房地产开发有限公司临澧分公司工作人员。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司临澧县支行（以下简称邮储银行临澧支行）与被告胡炜、湖南日泰房地产开发有限公司（以下简称日泰房地产公司）金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行临澧支行的委托诉讼代理人何跃辉、被告日泰房地产公司的委托诉讼代理人胡艳到庭参加诉讼，被告胡炜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮储银行临澧支行向本院提出诉讼请求：1.判令胡炜偿还贷款本金266333.16元，支付至2021年3月3日止的借款利息5928.91元、罚息171.97元，合计272434.04元，并按合同约定的利率支付利息及罚息至本金清偿之日止；2.判令胡炜支付律师费3500元；3.判令日泰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年3月18日，日泰房地产公司与邮储银行临澧支行签订《开发商合作及担保协议》，明确日泰房地产公司为“东城世家”新建房屋的贷款提供连带担保责任。胡炜为购买位于临澧县安福镇朝阳××街东城世家9栋2单元5层2-501号房产向邮储银行临澧支行申请贷款，2016年5月4日，胡炜向邮储银行临澧支行出具《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》，2016年5月13日，双方签订《个人购房／购车借款及担保合同》，合同载明贷款金额为340000元、贷款期限为240个月等事项，日泰房地产公司作为保证人在上述合同中盖章。同日，胡炜向邮储银行临澧支行出具借据，邮储 银行临澧支行将贷款340000元发放至胡炜指定账户。贷款发放后，胡炜未按约还款，截至2021年3月3日，胡炜尚欠贷款本金266333.16元、利息5928.91元、罚息171.97元。诉讼中，邮储银行临澧支行增加诉讼请求，判令邮储银行临澧支行对上述房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 日泰房地产公司辩称，对上述事实无异议，日泰房地产公司已通知胡炜办理不动产转移登记，希望协商处理。 胡炜未作答辩。 邮储银行临澧支行围绕诉讼请求提交了下列证据材料：邮储银行临澧支行营业执照副本及胡炜的身份证复印件、中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、个人购房/购车借款及担保合同、借据、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、个人放款通知单、个人贷款受托支付转账凭证、开发商合作及担保协议、公证书、委托书、预告登记书、商品房买卖合同、邮储银行个人贷款还款流水清单、邮储银行不良资产管理系统页面截图、送达地址确认函、委托代理合同及发票、不动产登记证书及房地产权登记信息。胡炜、日泰房地产公司在举证期限内未提交证据材料。胡炜未到庭，应视为自愿放弃当庭质证的权利，日泰房地产公司对上述证据无异议，本院对邮储银行临澧支行提交的证据审核后认为，上述证据来源合法、内容真实，与本案有关联，其证明力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月18日，日泰房地产公司（乙方）与邮储银行临澧支行（甲方）签订《开发商合作及担保协议》，协议约定邮储银行临澧支行向符合规定条件的自然人发放贷款用于购买日泰房地产公司开发的东城世家项目，日泰房地产公司对上述贷款提供连带责任保证，担保期限为自贷款发放后至邮储银行临澧支行取得房屋他项权证止；在发生借款及担保合同约定的情形时，乙方应承担无条件清偿义务，向甲方偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并在甲方协助下向借款人追偿。 2016年5月4日，胡炜为购买位于临澧县安福街道朝阳××街××号楼××号房屋向邮储银行临澧支行申请贷款，2016年5月13日，双方签订《个人购房／购车借款及担保合同》，合同载明：贷款金额为340000元，贷款期限为240个月，贷款用途为购房，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，还款方式采用按月等额本金还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率的基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取以下一种或多种措施：3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；……5.处分抵押物，实现抵押权；……7.要求保证人承担保证责任。发生合同约定的贷款人的违约事件给借款人造成损失的，借款人有权要求贷款人赔偿因此造成的损失。合同还约定合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其他规范性文件的要求承担，合同各方另有约定的除外。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息；本合同担保方式为抵押加保证组成担保的方式；各方在抵押条款中约定，抵押担保范围包括但不限于：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用；各方在保证条款中约定，保证人日泰房地产公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任，但如本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对上述条件满足后到期的债务人的债务免除保证责任。合同还对各方其他权利义务进行了约定。邮储银行临澧支行作为贷款人、胡炜作为借款人及抵押人、日泰房地产公司作为保证人分别在合同尾部签名或盖章。同日，邮储银行临澧支行按约发放了贷款，胡炜出具了金额为340000元的借据1份，借据载明年利率为4.9％。2016年5月13日，双方就该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。自2020年11月起，胡炜连续3个月以上未按时偿还贷款本息，截至2021年5月6日，根据邮储银行临澧支行系统查询显示，胡炜尚欠贷款本金263499.82元、利息及罚息共6181.8元。邮储银行临澧支行为本案诉讼支付律师代理费3500元。 另查明，2020年3月3日，临澧县安福街道朝阳××街××号楼××号房屋进行了首次登记，登记房屋所有权人为日泰房地产公司，不动产权证书号为湘（2020）临澧县不动产权第0××5号。 本院认为，邮储银行临澧支行与胡炜、日泰房地产公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，《个人购房/购车借款及担保合同》成立并生效，当事人应按合同全面履行义务。邮储银行临澧支行依据合同约定向胡炜履行了借款发放义务，但胡炜未按约履行还款义务，已构成违约，应承担偿付借款及利息的违约责任，邮储银行临澧支行宣布借款提前到期，并要求胡炜返还借款本金和支付利息及罚息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。邮储银行临澧支行支付的律师代理费系其实现债权的费用，按约定应由胡炜承担，故对邮储银行临澧支行要求胡炜承担律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记和所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，故对邮储银行临澧支行主张对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。日泰房地产公司对胡炜的案涉债务提供了阶段性连带责任保证，该阶段性保证设立的目的在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使日泰房地产公司及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，在抵押预告登记转为抵押权登记后，日泰房地产公司的阶段性保证责任免除。现日泰房地产公司已完成开发建设并已办理了权属初始登记，不存在怠于建设和办理权属转移登记的情形，抵押预告登记具有了抵押登记的效力，邮储银行临澧支行已依法对抵押物享有优先受偿权，其债权受偿不会受到实质影响，故日泰房地产公司的保证责任应予免除，邮储银行临澧支行要求日泰房地产公司承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、胡炜返还中国邮政储蓄银行股份有限公司临澧县支行借款本金263499.82元，支付截至2021年5月6日止的借款利息及罚息6181.8元，合计269681.62元，并按《个人购房/购车借款及担保合同》的约定支付自2021年5月7日起至贷款清偿之日止的利息及罚息； 二、胡炜支付中国邮政储蓄银行股份有限公司临澧县支行律师代理费3500元； 三、中国邮政储蓄银行股份有限公司在上述第一、二项债权范围内对胡炜抵押的位于临澧县安福街道朝阳××街××号楼××号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司临澧县支行的其他诉讼请求。 上述第一、二项于本判决生效后三日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5345元，减半收取计2672.5元，由胡炜负担，胡炜应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳2672.5元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 本案权利人申请执行的期限为二年。 审判员  刘鸿 二〇二一年五月二十四日 法官助理刘薇斯 书记员龚轩