天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0102民初3192号原告（反诉被告）：天津市汇贤市场管理有限公司，住所地天津市河东区大直沽后台（天津津丰汽车底盘部件有限公司院内）。法定代表人：王玉香，总经理。委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津尚品亿家农产品销售有限公司，住所地天津市河东区大直沽后台（汇贤里市场内一楼A区）。法定代表人：王永生，经理。被告：王永生，男，1978年10月18日出生，汉族，住天津市河北区。原告（反诉被告）天津市汇贤市场管理有限公司与被告（反诉原告）天津尚品亿家农产品销售有限公司、王永生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津市汇贤市场管理有限公司（以下简称“汇贤市场”）的法定代表人王玉香及其委托诉讼代理人陈玉田，被告（反诉原告）天津尚品亿家农产品销售有限公司（以下简称“尚品公司”）的法定代表人王永生，被告王永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇贤市场向本院提出诉讼请求：1．判令尚品公司给付经营房屋使用费96,666元；2．判令尚品公司给付汇贤市场为其垫付的水电费16,959元；3．判令尚品公司负担诉讼费用。事实和理由：汇贤市场自2006年6月28日与天津津丰汽车底盘部件有限公司（以下简称“津丰公司”）签订了《租赁合同》，双方建立租赁关系，由汇贤市场承租津丰公司的房屋场院兴办菜市场，此租赁关系经几次续签合同，应于2023年8月14日届满。在上述情况下，汇贤市场与王永生于2017年5月1日签订《租赁合同》，约定由王永生承租汇贤市场享有使用权的经营厅约400平方米，年租金为180,000元，租赁期限为一年。王永生于2017年6月14日注册公司为尚品公司，王永生担任尚品公司的执行董事，任公司法定代表人。于2018年5月1日再次续签《租赁合同》。该合同约定，由王永生延续承租汇贤市场享有使用权的经营厅约400平方米，但由于设置消防设施占用王永生承租的部分场地，又在王永生为在临街开设营业厅大门要求下，另给其两间门脸房，经双方商定，年租金变更为200,000元。此次租赁合同约定的期限为一年，自2018年5月1日至2019年5月1日。水电费由王永生自行负担。在双方签订第一份《租赁合同》后，王永生即接受承租房屋，用于农产品经营销售。在租赁期内，王永生向汇贤市场交纳了10,000元的押金及10,000元的消防设施费用。至2018年8月24日，此房屋场地的权利人津丰公司以汇贤市场为被告，以尚品公司及其他6名承租人为第三人，以租赁合同纠纷案由起诉至天津市河东区人民法院。天津市河东区人民法院于2019年1月3日以《（2018）津0102民初7880号民事判决书》予以裁判，判决津丰公司与汇贤市场之间的《租赁合同》关系于2018年10月12日予以解除，于判决生效后30日内将全部租赁物腾交给津丰公司，并由汇贤市场向津丰公司交纳2018年8月20日至2018年10月12日的租金145,202元等，同时判决由尚品公司协助汇贤市场将其承包的封闭市场腾交给津丰公司。上述判决后，汇贤市场提起上诉，天津市第二中级人民法院于2019年6月10日以《（2019）津02民终3639号民事判决书》作出二审判决，仅对一审判决的由汇贤市场向津丰公司支付145,202元一项予以撤销，其他内容均维持原审判决。在上述判决执行阶段，经天津市河东区人民法院予以调解，于2019年11月27日以《（2019）津0102执2877号执行裁定书》调解解决。该裁定载明，于2019年11月30日前由汇贤市场将承租物腾交给申请执行人津丰公司，由尚品公司及其他承租户协助腾交。由汇贤市场向包括本案尚品公司在内的共七户承租户收取自2018年8月1日至2019年11月30日的房屋使用费，案件的申请执行人津丰公司将向尚品公司及其他租户收取使用费的权利让渡给汇贤市场。鉴于上述，有五名被执行人租户，均于2019年11月30日前将其承包物腾交给津丰公司，尚品公司于2019年11月30日将租赁物腾交给津丰公司。至汇贤市场与津丰公司解除合同之日，王永生已向汇贤市场交纳了2018年5月1日至2019年4月30日的租赁费。为此，尚品公司共欠付占用房屋7个月的费用（2019年5月1日至2019年11月30日）116,666元（200,000元/12＊7）。减除汇贤市场应退还给王永生10,000元押金及10,000元消防设施费，尚品公司尚应向汇贤市场支付使用费96,666元。尚品公司在经营期间，尚欠水电费16,959元，此费用汇贤市场已为其垫付，但尚品公司一直未与支付，故起诉至人民法院。尚品公司辩称，年租金20万元没有事实依据，不同意第一项诉讼请求，因为汇贤市场欠付尚品公司消防费、装修费没有给付。不同意给付水电费，水电费都已经支付完毕。王永生辩称，王永生没有签订合同，上一次汇贤市场起诉王永生已经被法院裁驳。尚品公司向本院提出反诉请求：1．判令汇贤市场返还尚品公司2018年2月至2018年4月期间的租金45,000元，返还2018年5月至2019年4月100平方米的租金45,000元；2．判令汇贤市场赔偿尚品公司消防整改期间的改装费用80,000元；3．判令汇贤市场赔偿尚品公司消防整改期间经营损失90,000元；4．判令汇贤市场返还尚品公司超出租金部分的费用70,000元；5．判令汇贤市场承担反诉费用。事实和理由：2017年5月1日，尚品公司的法定代表人王永生与汇贤市场签订房屋租赁协议，汇贤市场将津丰公司所有的房屋转租给尚品公司，租赁面积为400平方米，年租金为180,000元，租赁期限为一年。租赁期满后，双方按照之前的合同标准继续租赁关系，但未签订书面合同。2018年1月底，因汇贤市场出租给尚品公司的房屋需要安装消防设施，消防设施占地面积100平米，尚品公司承租面积由原来的400平方米减少到300平方米，尚品公司原有水电设施不得不进行改装，2018年4月底，改装完成，改装期间，尚品公司支出改装费用80,000元，因改装不能正常经营产生的损失90,000元（30,000元/月＊3月）。因消防占地导致租赁面积减少，水电设施改装房屋无法正常使用，汇贤市场应退还2018年2月至4月期间的租金45,000元（180,000元/年÷12个月＊3个月），并退还2018年5月至2019年4月期间减少的100平方米的租金45,000元（180,000元/年÷12个月÷400平方米＊100平方米＊12个月），合计应退还反诉人租金90,000元。自2017年5月1日，尚品公司与汇贤市场签订租赁合同后，汇贤市场以各种名义向尚品公司收取超出租金部分的费用70,000元，该部分费用收取没有法律上的依据，应予返还。综上所述，汇贤市场的行为已经严重侵害尚品公司的合法权益，故提起反诉。汇贤市场对尚品公司的反诉辩称，不存在返还租金的问题，第一年租赁了400平米，年租金180,000元，租赁期间需要在侧面开门，但是有两个个体户正在出租没有到期，尚品公司让没有到期的个体户搬走后占用了相关房屋。尚品公司所称消防设施，是楼上医院提出的要求，尚品公司表示同意。第二年形成租金200,000元，是因为将上面提到的2间门面房一并租给尚品公司，再考虑到消防设施占用了部分空间，最后协商租金为200,000元，为此尚品公司按照约定转款210,000元，其中包括消防设施10,000元，但是消防设施没有施工，尚品公司通过微信的方式追要消防费用。虽然消防设施的问题占用了尚品公司部分面积，但是将临街的门面房屋租给了尚品公司，租金上作出了减免，双方一直在履行合同不存在返还租金的问题。隔断的施工问题，不是汇贤市场施工，而是楼上的医院施工，消防设施不再安装后2年多的时间，尚品公司没有提到经营损失也没有提到装修费用，仅仅主张返还10,000元消防设施费，不存在经营损失的问题，也不存在超出租金的情况。希望法院根据事实驳回尚品公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于如下事实，本院予以确认。2018年8月24日，本院受理津丰公司诉汇贤市场及第三人马香、张凤友、王波、伏开敬、王琦、尚品公司、陈军房屋租赁合同纠纷一案，2019年1月3日，本院作出（2018）津0102民初7880号民事判决：“一、原、被告于2013年8月15日签订的《租赁合同》于2018年10月12日予以解除；二、自本判决生效之日起三十日内，被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落在天津市河东区××街××号的房屋、厂院（南院：（土）042；（房）1273，北院（土）041；（房）1275，总面积9787.59平方米，建筑面积7987.15平方米）腾空并返还给原告天津津丰汽车底盘部件有限公司，同时支付自2018年8月20日至2018年10月12日的租金145205元；三、自本判决生效之日起三十日内，被告天津市汇贤市场管理有限公司给付原告天津津丰汽车底盘部件有限公司自2018年10月13日起至腾空之日止的房屋占用费，按年租金1000000元计算；四、自本判决生效之日起三十日内，第三人马香协助被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落河东区汇贤里电玩城二楼面积约1000平方米的国太中医医院腾空并返还原告天津津丰汽车底盘部件有限公司；五、自本判决生效之日起三十日内，第三人张凤友协助被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落汇贤里早市场旁，独门小院及院内三层楼及跨二层楼的天津河东直沽老人院腾空并返还原告天津津丰汽车底盘部件有限公司；六、自本判决生效之日起三十日内，第三人王波协助被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落河东区大直沽后台直沽街6＃院内一座三层楼面积2000平方米的海纳百川浴场及坐落河东区汇贤里市场旁一座二层楼，面积为200平方米房屋腾空并返还原告天津津丰汽车底盘部件有限公司；七、自本判决生效之日起三十日内，第三人伏开敬协助被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落汇贤里市场旁（洗浴中心左边）一座二层楼面积为220平方米的仙鹤大药房腾空并返还原告天津津丰汽车底盘部件有限公司；八、自本判决生效之日起三十日内，第三人王琦协助被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落于汇贤里市场（二期）房屋腾空并返还原告天津津丰汽车底盘部件有限公司；九、自本判决生效之日起三十日内，第三人天津尚品亿家农产品销售有限公司协助被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落河东区汇贤里早市场旁大厅一楼400平方米腾空并返还原告天津津丰汽车底盘部件有限公司；十、自本判决生效之日起三十日内，第三人陈军协助被告天津市汇贤市场管理有限公司将坐落汇贤里早市场旁大厅500平方米的超市腾空并返还原告天津津丰汽车底盘部件有限公司”。汇贤市场、马香对该判决不服提起上诉，天津市第二中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）津02民终3639号民事判决：“一、维持天津市河东区人民法院（2018）津0102民初7880号民事判决第一、三、四、五、六、七、八、九、十项；二、撤销天津市河东区人民法院（2018）津0102民初7880号民事判决第二项；三、自本判决生效之日起三十日内，上诉人天津市汇贤市场管理有限公司将坐落在天津市河东区××街××号的房屋、厂院（南院：（土）042；（房）1273，北院（土）041；（房）1275，总面积9787.59平方米，建筑面积7987.15平方米）腾空并返还给被上诉人天津津丰汽车底盘部件有限公司；四、驳回上诉人天津市汇贤市场管理有限公司其他上诉请求；五、驳回上诉人马香其他上诉请求”。后津丰公司申请执行，本院于2019年11月27日作出的（2019）津0102执2877号民事裁定书，载明“……在执行过程中，双方当事人自行达成执行和解协议。被执行人（汇贤市场）于2019年11月30日前自行腾空坐落于天津市河东区××街××号的房屋……返还申请执行人（津丰公司），由被执行人按照原租赁合同的租金标准收取马香、张凤友…尚品公司、陈军七家租户自2018年8月1日至2019年11月30日的使用费，申请执行人则放弃（2018）津0102民初7880号民事判决书中的第三项对被执行人房屋使用费的执行请求……”。2019年11月30日尚品公司将涉诉房屋腾交给津丰公司。（2018）津0102民初7880号民事判决认定如下事实：“……2013年8月15日，以津丰公司为甲方、汇贤市场为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将其坐落在天津市河东区××街××号的房屋、厂院南院：（土）042；（房）1273，北院（土）041；（房）1275，总面积9787.59平方米，建筑面积7987.15平方米租赁给乙方兴办菜市场。1.2乙方按照约定的用途使用房屋，不得利用承租房屋、厂院进行违法活动。乙方改变房屋、厂院用途的，应征得甲方书面同意，并按照规定报经房地产行政主管部门批准。未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋、厂院用途或从事违法活动的，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失。2.1本租赁合同为续签合同，租赁期限为10年，自2013年8月15日至2023年8月14日止……2018年5月1日，被告与第三人天津尚品亿家农产品销售有限公司签订《租赁合同》，约定被告将坐落河东区汇贤里早市场旁大厅一楼400平方米出租给天津尚品亿家农产品销售有限公司经营果蔬生鲜，租赁期限为1年……”。在（2018）津0102民初7880号民事案件庭审中，王永生对于2018年5月1日汇贤与尚品公司签订《租赁合同》的真实性予以认可。本院于2020年6月22日受理汇贤市场诉王永生房屋租赁合同纠纷一案，于2020年11月26日作出（2020）津0102民初3886号民事裁定，驳回汇贤市场的起诉。在该案件审理过程中本院曾至涉诉房屋现场进行勘验，王永生认为北墙露灰处是涉诉房屋东墙，从该处向西18.726米、南北宽20.5米，并认可原切面店、彩票店东西向总长5.85米、南北2.8米。另查，2017年5月1日，汇贤市场作为出租方（甲方）、王永生作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其坐落在河东区大直沽后台（汇贤里市场内一楼A区）400平米，出租给乙方经营果蔬生鲜，租赁期限为一年，自2017年5月1日至2018年5月1日，每年租金为壹拾捌万元，每年一交，并于交租日前半个月支付给甲方，在租赁期间，乙方不得将租赁场地转租，转让，按时交纳使用期间的电费、水费、租金，自租赁之日起所租范围内建筑由乙方自行维修管理。该合同签订后王永生向汇贤市场支付租金180,000元及押金10,000元。2018年5月1日，汇贤市场与尚品公司签订《租赁合同》后，王永生向汇贤市场转账支付210,000元，其中包括安装消防设施费用10,000元。再查，尚品公司成立于2017年6月14日，王永生系尚品公司的法定代表人。本院认为，汇贤市场与案外人津丰公司间的《租赁合同》已经法院生效的判决文书确认于2018年10月12日解除。汇贤市场在本案中向尚品公司主张的房屋使用费期间为2019年5月1日起至2019年11月30日，而在2018年10月12日之后，因汇贤市场与案外人津丰公司间的《租赁合同》解除，汇贤市场与尚品公司之间的《租赁合同》便失去了合同基础，处于履行不能的状态。案外人津丰公司因其为房屋所有权人，有权直接要求房屋实际占有使用的次承租人尚品公司搬离房屋，并主张搬离前的房屋使用费。天津市河东区人民法院（2019）津0102执2877号执行裁定书上所约定的和解协议内容，明确约定了津丰公司将收取房屋使用费的权利让渡给了汇贤市场。尚品公司虽然未参与上述执行裁定的和解，但该裁定的和解约定只是涉及权利让渡，且该权利所指向的债务并未超出尚品公司应承担的责任范围，故汇贤市场有权向尚品公司收取房屋使用费至实际搬离之日止，故本院对于汇贤市场要求尚品公司支付2019年5月1日起至2019年11月30日期间房屋使用费的诉讼请求予以支持，至于其标准，虽然王永生在本案庭审中不认可2018年5月1日所签租赁合同的真实性，但其在本院（2018）津0102民初7880号案件庭审中明确表示该租赁合同系其签署，再结合其向汇贤市场转账210,000元（王永生认可其中包括安装消防设施费用10,000元）的情况，显然可以认定汇贤市场与王永生于2018年5月1日所签租赁合同系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，故应参照该租赁合同约定的租金标准（即年租金200,000元）支付房屋使用费，经计算数额为116,666元。庭审中汇贤市场自愿从中扣除押金10,000元及安装消防设施的费用10,000元，对此本院予以照准。关于汇贤市场要求尚品公司支付水电费16,959元的诉讼请求，因汇贤市场提交的证据不足以证明此部分费用系尚品公司在承租涉诉房屋期间产生，故本院对于汇贤市场的此项诉讼请求不予支持。关于尚品公司要求汇贤市场返还2018年2月至2018年4月期间租金45,000元并赔偿2018年2月至2018年4月消防整改期间经营损失90,000元的反诉请求，因尚品公司提交的证据既不足以证明在此期间其停止营业，亦未能提交证据证明系因汇贤市场的原因给其造成损失，故本院对于尚品公司的此两项反诉请求均不予支持。关于尚品公司主张汇贤市场返还2018年5月至2019年4月期间100平方米的租金45,000元的反诉请求，通过本院现场勘验，经计算王永生认可的其承租房屋的面积大于双方所签租赁合同中约定的400平方米，故本院对于尚品公司的此项反诉请求不予支持。关于尚品公司主张汇贤市场赔偿消防整改期间的改装费用80,000元的反诉请求，首先尚品公司提交的证据不足以证明其支付了上述改装费用；其次，即使其支付了该部分改装费用，其提交的证据亦不足以证明其该部分损失系汇贤市场的原因造成的，故本院对于尚品公司的此项反诉请求不予支持。关于尚品公司主张汇贤市场返还超出租金部分的费用70,000元的反诉请求，首先，尚品公司并未提交证据证明其在向汇贤市场转账210,000元之外另行向汇贤市场支付了40,000元现金；其次，如前所述理由，本院已认定双方于2018年5月1日所签合同约定的租金标准为200,000元，且在前述论述中本院已自尚品公司应给付汇贤市场的房屋使用费中减除其支付的安装消防设施的费用10,000元，故本院对尚品公司的此项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，天津尚品亿家农产品销售有限公司给付天津市汇贤市场管理有限公司2019年5月1日起至2019年11月30日期间房屋使用费96,666元。二、驳回天津市汇贤市场管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回天津尚品亿家农产品销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,572元，减半收取计1,286元，由天津市汇贤市场管理有限公司负担192元，由天津尚品亿家农产品销售有限公司负担1,094元；反诉费3,125元，由天津尚品亿家农产品销售有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁媛二〇二一年五月十八日书记员  李辉本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。