新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初502号 原告：新疆泰盛鑫融投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区龙盛街898号万科中央公园一期商住小区S6幢第17层1703号。 法定代表人：段其军，系公司董事长。 委托诉讼代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。 被告：梅新，女，1987年3月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：段俊杰，新疆新途律师事务所律师。 被告：田国新，男，1963年10月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：沈言，新疆鼎泽凯（白碱滩）律师事务所律师。 原告新疆泰盛鑫融投资有限公司（以下简称泰盛鑫公司）与被告梅新、田国新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告泰盛鑫公司之委托诉讼代理人拜金良，被告梅新之委托诉讼代理人段俊杰，被告田国新及其委托诉讼代理人沈言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰盛鑫融公司向本院提出诉讼请求：判令二被告共同向原告支付租金94,808.39元、利息（2018年5月30日至2021年3月29日共1034天按年利率4.75%的1.3倍计算为16,584.84元，自2021年3月30日起至实际付款日止的逾期利息按年利率4.75%的1.3倍计算）、违约金50,000元、物业费14,018.20元、暖气费8,599.58元。以上合计184,011.01元。事实和理由：2016年6月21日，原告与被告梅新签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。2016年6月22日，原告与被告田国新签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。二被告共同承租了原告位于克拉玛依区景园路9号泰盛汇9-112，计租面积206.15㎡的商铺租作为营业用房，租赁期限3年，自2016年7月1日至2019年6月30日止；房屋租金为第一年免租，第二年租金90,293.7元于2017年5月30日前缴纳，第三年租金94,808.39元于2018年5月30日前缴纳；合同第十条违约责任部分2、承租方违约责任约定，承租方未按约定时间交纳房屋租金的，出租方有权解除合同收回房屋，承租方承担违约金伍万元，承租方拖欠的租金及水、电、采暖费等费用必须一次性支付，通讯、网络等应当由承租方向其他企业或部门交付的各种费用，应当一次性结清；合同第十条3、还约定，承租方未按约定时间交纳房屋租金和水、电、暖气费等应交费用的，需正常补交房屋租金和水、电、暖气费等应交费用外，还要按照逾期时间承担应付金额每日千分之三的违约金。合同签订后，原告向二被告交付了房屋，但二被告一直拖欠第三年租金94,808.39元、暖气费8,599.58元及2018年之后的物业费14,018.20元。原告多次催要，被告推脱不予支付。为维护自身合法利益，故原告诉至法院。 被告梅新辩称，二被告共同在原告处承租了房屋，并且租赁房屋由二被告共同经营养生馆使用。双方签订租赁合同的第六条约定涉案租赁期限是2018年5月30日至2019年5月30日，按照合同约定该租期的租金缴纳应该在2018年5月30日前缴纳租金，并且田国新在上次庭审中提交和张海平的聊天记录，时间是2018.7.8涉及到原告公司催要租金，以及与田国新退还押金的事实。原告在被告未按期缴纳租金超过一个月没有及时进行终止合同，因而造成扩大损失，不应当完全由被告梅新承担。梅新在2018年5月已经离开涉案房屋。违约金和利息属于重复计算，请求法院调整。综上，请求法院依法判决。 被告田国新辩称，1、原告与田国新不存在事实合法有效的房屋租赁关系。2016年6月22日，田国新受梅新委托与受原告委托的世纪长城物业公司签订了一份克拉玛依区景园路9号泰盛汇9-112号租赁合同，合同签订后物业公司发现该房屋实际承租人为梅新，随通知梅新本人重新与原告签订了房屋租赁合同，原告在陈述中认可田国新与梅新分别签订了2份同一商铺的租赁合同，但是并没有证据证实双方是处于合意共同签订的租赁合同，反而可以看出是分别签订的。2、租赁合同履行情况，梅新在承租原告房屋以后以房屋地址办理了个体工商登记及营业执照，在商铺自行经营，并在承租期间缴纳租金、水电暖等费用，田国新在本案追加被告之前从未接到原告要求其承担承租人应当支付费用的要求，综上，请求法庭查明本案事实，驳回原告对被告田国新的诉讼请求。 经审理查明：2016年6月22日，原告泰盛鑫公司与被告田国新签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于克拉玛依景园路9号泰盛汇X-X号房屋出租给田国新，面积为206.15平方米，供热面积255.94平方米。租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日共计三年。租金共计185,102.09元。2017年5月30日缴纳租金90,293.70元，2018年5月30日缴纳租金94,808.39元。水、电、燃气、暖气费由承租方自承租之日起按照克拉玛依市同意标准自行缴纳。合同第十条违约责任约定承租方未按约定时间缴纳房屋租金的，出租方有权解除合同收回房屋，承租方承担违约金50,000元；承租方拖欠的租金及水、电、采暖费等费用必须一次性交付。合同还约定了其他内容。同日，原告泰盛鑫公司与田国新还签订了一份《补充协议》。约定第一年2016年7月1日至2017年6月30日免收租金，第二年自2017年7月1日至2018年6月30日房屋租金90,293.70元，第三年2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金为94,808.39元。若承租方提前解除，则按照签订租赁合同时约定的房屋租赁价格支付已产生的房租费用。原告泰盛鑫公司与被告田国新签订合同之后，原告泰盛鑫公司又与被告梅新就上述房屋又签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。被告梅新将签订合同和协议的日期倒签在2016年6月21日。内容与泰盛鑫公司与田国新签订的合同、协议内容一致。二被告与原告签订合同的合同编号均为TSXR2016-8。合同签订后，被告梅新在租赁房屋经营克拉玛依区舒气养生馆。2017年8月30日，被告田国新向原告泰盛鑫公司支付了暖气费8,599.58元及租金90,293.70元。2017年8月31日，原告泰盛鑫公司出具收据一份，载明：“今收到梅新交来暖气费及租金98,893.28元。”2018年10月18日，原告泰盛鑫公司支付了租赁房屋自2017年10月15日至2018年4月15日期间的暖气费8,599.58元、2018年1月1日至2019年11月20日期间的物业费14,018.20元。原告因二被告未全额支付租金，故诉至本院。 另查，克拉玛依区舒气养生馆于2016年8月25日登记注册，经营场所位于新疆克拉玛依市克拉玛依区景园路X-X号房屋。经营者为梅新。 本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。原告泰盛鑫公司就同一租赁房屋先后与田国新、梅新签订了租赁合同和补充协议。但田国新认为其受梅新委托与原告签订合同，其本人不是租赁合同的相对人，不应承担责任。而梅新认为二被告系合伙关系，二被告应共同承担责任。本案的争议焦点为原告要求二被告支付租金、利息、违约金、物业费、暖气费是否合法有据。 原告与被告梅新在签订《房屋租赁合同》、《补充协议》时，明知被告田国新已与原告就涉案租赁房屋已经签订了一份租赁合同，又将合同签订日期倒签在2016年6月21日。合同签订后，被告梅新以租赁房屋为经营场所注册了个体工商户克拉玛依区舒气养生馆，事实上被告梅新亦在租赁房屋经营，能证实被告梅新个人存在与原告形成租赁合同的意思表示。原告不仅又与梅新重新签订了合同，在合同履行过程中原告出具收条明确了收到的暖气费和租金是梅新支付的。因此，原告与被告梅新形成了租赁涉案房屋的合意，双方签订的合同、协议合法有效，本院依法予以确认。原告将涉案房屋出租给被告梅新使用，被告梅新应当按照合同和协议约定全面履行合同义务。原告与被告田国新签订了合同，但双方没有实际履行双方的合同，故被告田国新不应承担责任。本院对原告要求被告田国新承担责任的诉讼请求，依法不予支持。 关于租金，被告梅新未支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租金94,808.39元，原告要求其支付该房屋租金，合法有据，本院依法予以支持。关于违约金，梅新逾期未支付房屋租金，应当支付违约金。但原告主张的违约金数额计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于梅新当庭要求行使违约金调整请求权，且原告并未提供证据证实梅新逾期支付租赁费对其造成的损失情况，故本院根据梅新的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。合同约定承租人2018年5月30日缴纳租金94,808.39元，故违约金参照利息自2018年5月31日起计算至判决之日2021年5月31日。经查2018年5月中国人民银行一年至三年贷款基准利率为4.75%，但在2019年8月20日，已将“中国人民银行同期同类贷款利率”调整为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，故2019年8月20日之后的违约金，应当以“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”为基准，经查，2019年8月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为4.25%，故原告主张利息分段计算为：2018年5月31日至2019年8月20日利息为7,169.66元（94,808.39元×4.75%÷365天×447天×130%）；2019年8月21日至2021年5月31日利息为9,328.24元（94,808.39元×4.25%÷365天×650天×130%），合计为16,497.90元，超出部分，不予支持。关于利息，违约金已经足以弥补自2018年5月30日至2021年5月31日期间的利息，故该期间的利息不予支持。自2021年6月1日至清偿之日止的利息，以未付租金未基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于物业费、暖气费，按照合同约定该费用应当由承租人负担，现原告支付了物业费14,018.20元、暖气费8,599.58元，故原告的该项诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告梅新于本判决生效之日起五日内向原告新疆泰盛鑫融投资有限公司支付租金94,808.39元及利息（以未付租金94,808.39元为基数，自2021年6月1日起至运费全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告梅新于本判决生效之日起五日内向原告新疆泰盛鑫融投资有限公司支付违约金16,497.90元； 三、被告梅新于本判决生效之日起五日内向原告新疆泰盛鑫融投资有限公司支付物业费14,018.20元、暖气费8,599.58元； 上诉第一至第三项，被告梅新向原告新疆泰盛鑫融投资有限公司共计支付133,924.07元。 四、驳回原告新疆泰盛鑫融投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计取1,990.11元，邮寄送达费84.80元，由原告新疆泰盛鑫融投资有限公司负担541.70元，被告梅新负担1,533.21元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  张力 二〇二一年五月三十一日 书记员  王霞