广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终657号上诉人（原审被告）：惠州苏宁易购销售有限公司，统一社会信用代码：地址：914××××××××××××309，惠州市×××××××××三层商场。法定代表人：戴某1。委托诉讼代理人：刘洋，苏宁易购集团股份有限公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳鹏爱医院投资管理有限公司，统一社会信用代码：914×××××××××××144M，地址：深圳市南山区××××××××××××南。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：甘勇明、林嘉惠，广东诚公律师事务所律师。原审第三人：惠州国墅园地产有限公司，住所地：惠州市×××××××星聚豪园富豪楼二楼。破产管理人：广东天地正律师事务所，负责人：林兰燕。委托诉讼代理人：冯晓明，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉平，广东天地正律师事务所实习律师。上诉人惠州苏宁易购销售有限公司因与被上诉人深圳鹏爱医院投资管理有限公司、原审第三人惠州国墅园地产有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州苏宁易购销售有限公司上诉请求：1.判令撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5759号民事判决书第一、二项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人已履行完毕付款义务，原审法院判令上诉人再次支付，缺乏事实与法律依据。上诉人按照人民法院生效法律文书（协助执行通知）的要求，将租金支付至法院，实际上也是履行合同义务，故应当认定上诉人已履行完毕支付义务，原审法院判令上诉人再次支付明显认定错误，被上诉人若认为其中部分租金属于其所有，应当向破产管理人行使取回的权利，而不是如原审法院判令的由破产管理人退还上诉人，该认定和判决结果明显加重了上诉人的义务和责任，属于认定事实和适用法律错误，依法应当予以改判。二、即便认为上诉人需支付，原审法院计算的数额存在错误，不当的加重了上诉人的支付义务，认定事实存在错误。退一步来说，即便认为由上诉人再次支付后，第三人将相关款项退还，但原审法院在应退还的数额认定上存在错误。原审法院仅就2018年1月和5月汇入的租金部分作出了计算，认定了其中部分租金应退还上诉人，但未就6月、9月、12月和2019年3月的租金部分进行计算和认定，因上诉人支付至法院的租金系按照三层的平均租金支付，现一审按照明显高于均价的评估鉴定的价格确定租金标准，则必然会导致上诉人已支付至法院关于一层部分的租金中仍有属于被上诉人的，但原审法院并未进行查明和认定，判决结果无故加重了上诉人的支付义务，仅认定第三人需退还204271.4至上诉人，属于认定事实错误，依法应当予以纠正。三、上诉人支付租金是以被上诉人开具发票为条件，原审判决未明确应于被上诉人开具相应金额发票后支付，适用法律存在错误。根据《退租协议》第四条之约定，出租方收取租金前需先开具相应金额的增值税专用发票，故即便认为上诉人需承担支付义务，也应系在被上诉人履行了交付发票的义务后，但原审法院并未在判决中明确需在被上诉人开具相应发票后支付，而是直接判决法律文书生效后七日内支付，明显改变了合同约定的付款条件，不符合民事意思自治的原则，故亦应当依法予以改判。综上，原审判决在法律适用和事实认定均存在错误，应当予以纠正。因此，贵院应当撤销原审判决，并依法予以改判。被上诉人深圳鹏爱医院投资管理有限公司答辩称：上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请予以维持。原审第三人惠州国墅园地产有限公司辩称：一、国墅园公司破产清算。2020年3月20日，贵院作出（2020）粤17破申4号《民事裁定书》，裁定受理国墅园公司破产清算，并指定广东天地正律师事务所担任管理人。管理人已依法履行接管、债权审查等工作，现代表国墅园公司参加本案诉讼。二、332.74㎡讼争物业的租金应按平均租金58.62元/月/㎡计算。《民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《退租协议》明确约定了3,412.86㎡物业（包括一层至三层，含讼争物业332.74㎡）2017年10月24日至2018年10月23日租金为2,400,561.38元。从上述约定可看出，上述租金并不区分一层、二层或者三层的位置差异和租金差异，直接按总面积按年计收租金。因此，332.74㎡讼争物业的租金应按《退租协议》中3,412.86㎡物业的平均租金58.62元/月/㎡计算。而一审法院未结合《退租协议》的约定，忽视各方当事人的意思自治，直接以低楼层必然比高楼层的租金高为由，未支持第三人以3,412.86㎡物业的平均租金58.62元/月/㎡计算诉争物业的租金的意见，反而以评估结果作为诉争物业的租金计算标准，明显错误。三、不应以评估结果作为332.74㎡讼争物业的租金标准。1.评估结果不公平不合理。依退租协议，3,412.86㎡物业（含讼争物业332.74㎡）自2017年10月24日至2019年9月23日（24个月）的租金合计4,968,082.07元。按该标准，3,412.86㎡物业（含讼争物业332.74㎡）自2018年2月5日至2019年10月23日（20.6个月）的租金应为4,264,270.44元（4,968,082.07元/24*20.6）。依（2020）正扬诉评字021号《价格评估报告书》，讼争物业332.74㎡自2018年2月5日至2019年10月23日（20.6个月）的租金合计1,180,884.00元。即讼争物业332.74㎡占3412.86㎡物业面积不足1/10，但其20.6个月的租金即占了3,412.86㎡物业20.6个月租金中的28%。上述评估结果严重不公平不合理。2.评估结果割裂了租赁的延续性和整体性。苏宁公司从2009年起10月起承租包括讼争物业在内的物业，租赁期间10年，租金标准于2009年签约时已达成一致，且与2017年签订的退租协议时就租金调整事宜达成了一致。此外，苏宁公司承租的物业整体面积较大，即使2017年退租后，承租的面积也接近3500㎡。现评估结果单独评估讼争物业2018年2月至2019年10月期间的租金标准，完全割裂苏宁公司整体租赁行为的延续性和整体性，造成讼争物业的评估结果严重偏高，严重损害了第三人的合法权益。3.评估过程不规范。《资产评估法》第二十六条规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”依《价格评估报告书》，其仅选取了“比较法”进行评估，并未选择两种以上评估方法进行分析。此外，《价格评估报告书》未列举比较法选取的相关的参考案例及比较过程，无法核实评估结果的准确性。由此，该评估过程不规范，其评估结果不应采纳。四、第三人仅需退还租金88,934.58元给鹏爱医院。（一）第三人已收取的租金情况。依一审法院查明的情况，2018年1月起，苏宁公司向一审法院汇入租金共计487,713.79元，已划付至第三人管理人专户，具体构成如下：序号收款日期对应物业租赁期间金额(元）备注12018.1.33,412.86㎡(（一楼讼争物业332.74㎡+二楼1,830.66㎡+三楼1,249.46㎡）2018.1.24-2018.4.23421,527.15自2018年2月5日至2018年4月23日期间，一楼讼争物业332.74㎡的租金属于鹏爱医院22018.1.357.53㎡2018.1.1-2018.3.3124,996.382018年2月5日起至2018年3月31日期间的租金属于鹏爱医院324㎡8,096.9442018.5.1757.53㎡2018.4.1-2018.6.3024,996.38属于鹏爱医院524㎡8096.94（二）第三人仅应向鹏爱医院返还款项88,934.58元。序号应返还的款项类别计算方法金额1自2018年2月5日至2018年4月23日期间，一楼讼争物业332.74㎡的租金按每㎡物业的平均租金标准区分35,617.56元【421,527.15元÷3,412.86㎡×332.74㎡÷90天×78天】22018年2月5日起至2018年3月31日期间，57.53㎡、24平米物业的租金按日平均计算20,223.70元【（24,996.38元+8,096.94元）÷90天×55天】32018年4月1日起至2018年6月30日期间，57.53㎡、24平米物业的租金/33,093.32元【24,996.38元+8,096.94元】合计88,934.58元综上所述，请贵院按《退租协议》约定的标准认定苏宁公司应向鹏爱医院支付的租金标准，判决第三人仅需向鹏爱医院退还88,934.58元。原审原告深圳鹏爱医院投资管理有限公司向原审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告之间的《租赁合同》《房屋转租合同》《扩租协议》《退租协议》等租赁合同于2019年1月17日解除。2.判令被告腾退租用房屋。3.判令被告支付自2018年2月5日至2019年1月17日期间拖欠的租金1039628.18元及滞纳金，滞纳金按照逾期付款时间和金额，按每日万分之二点一的标准计付至付清所欠租金之日止（自2018年2月5日起暂计至2019年1月17日为5021.4元）。4.判令被告支付违约金298769.61元。5.判令被告支付房屋使用费，房屋使用费自2019年1月22日起按租金标准计至被告腾退租赁房屋止（暂计至2019年2月22日为99589.87元）。6.本案的诉讼费由被告承担。原审原告在庭审时称诉请一诉请二已完成，诉请三变更为被告支付2018年2月5日到2019年10月23日拖欠的租金1337118.21元及滞纳金。诉请四违约金变更为250413.48元。事实和理由部分租赁面积由原来的494.27平方米更改为414.27平方米，租赁面积双方没有争议，已经减去80平方米。原告更改后的诉请：1.判令被告支付自2018年2月5日至2019年10月23日期间拖欠的租金1337118.21元及滞纳金，滞纳金按照逾期付款时间和金额，按每日万分之二点一的标准计付至付清所欠租金之日止（自2018年2月5日起暂计至付清之日止）。2.判令被告支付违约金250413.48元。3.判令被告支付房屋使用费，房屋使用费自2019年1月22日起按租金标准计至被告腾退租赁房屋止（暂计至2019年2月22日为99589.87元）。4.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2009年9月11日，惠州国墅园地产有限公司与惠州苏宁电器有限公司（现为惠州苏宁易购销售有限公司）签订《租赁合同》，约定将惠州市××××××××××厦出租给惠州苏宁电器有限公司，建筑面积共计4074.06平方米，其中一层为412.74平方米，二层为1830.66平方米，三层为1830.66平方米，租赁期限为10年，自2009年10月1日到2019年9月30日，并列明了租期内租金明细。2014年9月1日，惠州国墅园地产有限公司与惠州苏宁云商销售有限公司（现为惠州苏宁易购销售有限公司，下同）签订《扩租协议》，约定将位于惠州市×××××××××××××的24平方米扩租给惠州苏宁云商销售有限公司，租赁期限自2014年9月1日起至2019年9月30日。同日，东莞证券有限责任公司、惠州苏宁云商销售有限公司、惠州国墅园地产有限公司三方签订《房屋转租合同》，约定将惠州国墅园地产有限公司出租给东莞证券有限责任公司的位于惠州市×××××××××××××转租给惠州苏宁云商销售有限公司，转租面积为57.53平方米，期限自2014年9月1日起至2019年9月30日。以上两份合同均列明了租金明细。2015年2月27日，惠州苏宁云商销售有限公司将位于惠州市惠城区×××××××××××的80平方米出租给案外人洪莺，2016年9月25日，惠州苏宁云商销售有限公司、洪莺、惠州国墅园地产有限公司签订《三方协议》，约定将惠州苏宁云商销售有限公司作为出租方的权利义务转让给惠州国墅园地产有限公司，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，由案外人洪莺向惠州国墅园地产有限公司支付租赁费及相关费用。另，调整惠州苏宁云商销售有限公司与惠州国墅园地产有限公司原租赁合同，将原租赁面积为4074.06平方米的租赁期限延长至2019年10月23日，并列明了调整后的租金明细。2017年2月14日，惠州国墅园地产有限公司、惠州苏宁云商销售有限公司及深圳圭谷管家物业管理有限公司惠州分公司三方签订了《退租协议》，约定自2017年2月14日惠州苏宁云商销售有限公司将三楼581.2平方米退还给惠州国墅园地产有限公司，退租后惠州苏宁云商销售有限公司租赁面积为3494.39平方米，且退还后惠州苏宁云商销售有限公司租赁费用（租金和物业管理费）进行相应调整，并列明了调整后的租金明细。另《退租协议》第四条约定，出租方应在承租方付款前提供相应金额的符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票，如出租方延迟提供或提供的发票不符合税法规定，承租方有权相应延迟支付租赁费用，并不视为逾期支付，承租方也有权按扣除不低于当期租赁费用的30%支付。后期若出租方提供合同约定的发票后，承租方须在七个工作日内予以补付相应的延迟支付或扣除的租金。2016年1月18日，我院作出（2014）惠城法民一初字第324-1号协助执行通知书，裁定冻结惠州国墅园地产有限公司价值31402702元的财产，冻结期限为三年，同时要求被告作为协助执行单位按规定将每月应付租金汇入我院账户。2018年1月30日，原告通过参与原审法院网络司法拍卖，竞得本案涉诉的惠州市××××××××××星大厦1层01号房。2018年2月5日，原审法院作出（2017）粤1302执2664号之三执行裁定书，裁定将惠州市××××××××××大厦1层01号房过户至原告名下。原告取得涉诉房屋所有权后，与被告就租金问题发生争议，认为被告经催付仍未支付全部租金，并于2019年1月16日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告收到通知书之日起5日内搬离房屋。并以被告行为构成违约，于2019年1月31日向原审法院提起本案的诉讼。原告向原审法院起诉后于2019年4月2日申请冻结被告在中国建设银行股份有限公司南京徐庄软件园支行的银行账户1443009.06元，原告预交保全费5000元。原审法院于2019年4月2日作出（2019）粤1302民初4114号民事裁定书裁定予以冻结。保全到期后原告未申请继续保全。另查一，原被告经在庭审中确认被告承租一楼的总面积为414.27平方米（332.74+24+57.53）。原被告双方对24平方米及57.53平方米的租金没有异议，对332.74平方米的租金有异议。2020年6月5日经原告向原审法院申请通过摇珠委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案332.74平方米租金进行价格评估。2020年7月22日惠州市正扬价格事务所有限公司出具（2020）正扬诉评字021号《价格评估报告书》，经评估2018年2月5日至2019年10月23日（共计20.6个月）涉案332.74平方米每平方米每月租金为172.28元。原被告对该评估结论没有异议，第三人认为该评估价过高，但未申请重新鉴定。此次评估原告预交评估费为45000元。另查二，2019年10月23日被告搬离涉案租赁场地。原被告双方根据合同约定的租金及评估租金，在庭审时确认2018年2月5日至2019年10月23日24平方米的租金共80780.24元，57.53平方米的租金共252441.14元，322.74平方米按评估价每平方米每月租金为172.28元计算共计1180884元。以上租金共计1514105.38元。被告从2018年8月13日至2019年6月28日共付给原告租金417870.22元。另查三，根据被告提交的中国建设银行单位客户专用回单、中国光大银行电子回单和支付明细显示，被告从2017年1月4日起每季度将租金汇入法院账户。2018年2月5日，原告取得涉案房产后，我院仍收到涉案房产的租金款项为：一、2018年1月3日被告向法院汇入421527.15元，对应租赁面积为3412.86平方米（一楼332.74平方米+二楼1830.66平方米+三楼1249.46平方米），对应的租期为2018年1月24日至2018年4月23。二、2018年1月3日被告向法院汇入24996.38元和8096.94元，对应租赁面积分别为57.53平方米和24平方米，对应的租期为2018年1月1日至2018年3月31。三、2018年5月17日被告向法院汇入24996.38元和8096.94元，对应租赁面积分别为57.53平方米和24平方米，对应的租期为2018年4月1日至2018年6月30日。以上几笔款项共计487713.79元。这几笔款项中，应属于第三人的租金为：2018年1月1日至2018年2月4日，按《退租协议》的租金标准计算，57.53平方米和24平方米的租金共计12869.62元【（24996.38+8096.94）/90*35】；2018年1月24日至2018年2月4日，按评估价每平方米月租金172.28元计算，332.74平方米的租金为21018.96元【（172.28*332.74）/30*11】。2018年1月24日至2018年4月23日二楼三楼共3080.12平方米租金共249553.81元【421527.15-（172.28*332.74*3）】。综上，应属于第三人的租金共计283442.39元（12869.62+21018.96+249553.81），被告多缴的应属于原告的租金共计204271.4元（487713.79-283442.39）。另查四，第三人破产之后，我院执行局于2020年5月13日将提取的第三人名下五星国墅园大厦物业应收的租金收益4030655.66元（包含被告汇入法院的租金）划款给第三人的破产管理人。以上事实有三方协议、民事裁定书、协助执行通知书、价格评估报告书、增值税发票、中国建设银行单位客户专用回单、执行款发放审批表、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告经过司法拍卖于2018年2月5日竞得位于惠州市××××××××××大厦1层01号的不动产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”、第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”原告于2018年2月5日继受取得惠州市××××××××××大厦1层01号房屋的所有权，该不动产上原有的租赁权不受影响，租赁双方应按照原有的相关租赁合同继续享有权利及履行义务。关于惠州市正扬价格事务所有限公司出具的（2020）正扬诉评字021号《价格评估报告书》认定问题。原审法院认为，此次评估是当事人申请由法院摇珠委托有资质的公司进行的，评估过程未有违法情形，应予以认定。第三人认为该评估价过高，原审法院认为，涉案房产位于一楼，租金理应比二楼三楼高，且第三人在涉案一楼房产拍卖时已得到了一楼的房产价。第三人认为评估价不合理，但未申请重新鉴定，因此对于第三人提出的332.74平方米的租金应按平均租金标准计算的诉请，原审法院不予支持。对于被告向法院汇入应属于原告的204271.4元租金由谁结算的问题。法庭经核查，第三人破产之后，我院执行局已将提取的第三人名下五星国墅园大厦物业应收的租金收益（包含被告汇入法院的租金）划款给第三人的破产管理人。对于被告汇入的应属于原告的租金，因该笔款项不属于第三人的执行案件款，因此该笔款项应由第三人退还给原告。关于被告还需支付多少租金给原告的问题。原被告在庭审时确认从2018年2月5日至2019年10月23日被告承租的414.27平方米租金共计1514105.38元，减去被告已支付给原告的417870.22元，再减去由第三人退还的204271.4元，最后被告还应向原告支付891963.76元。对于被告是否构成违约的问题。原告在2018年2月5日取得涉案房产后，被告理应将租金支付给原告。但根据被告提交的支付给法院的租金明细可以看出，被告早于2018年1月3日就已将承租的57.53平方米、24平方米及332.74平方米一个季度约70%的租金汇入至法院账户，后又于2018年5月17将57.53平方米和24平米一个季度70%的租金汇入至法院账户。原审法院认为，被告的行为应属履行法律规定的协助义务，不构成违约。另，虽《退租协议》第四条规定出租方未提供增值税发票的情况下，承租方也有权按扣除不低于当期租赁费用的30%支付，但原被告对涉案的332.74平方米的租金有争议，双方的计算标准不统一。按照被告的租金标准计算，被告支付给原告的租金已达70%。因此原告诉请被告支付相应的违约金及滞纳金，原审法院不予支持。对于原告请求被告支付自2019年1月22日起的房屋使用费的诉求，该诉请与原告第一项诉请重合，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款、第三十一条第二款之规定，判决如下：一、被告惠州苏宁易购销售有限公司应在本判决发生法律效力七日内向原告深圳鹏爱医院投资管理有限公司支付2018年2月5日至2019年10月23日拖欠的租金891963.76元。二、第三人惠州国墅园地产有限公司应在本判决发生法律效力七日内将204271.4元租金款退还给原告深圳鹏爱医院投资管理有限公司。三、驳回原告深圳鹏爱医院投资管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费17788元、保全费5000元，合计22788元（原告预交22788元），评估费45000元（原告预交45000元），由原告深圳鹏爱医院投资管理有限公司承担30288元，被告惠州苏宁易购销售有限公司承担37500元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：本案中，上诉人与被上诉人对如何计付涉案332.74平方米的租金标准有争议，经当事人申请，原审法院通过摇珠委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案332.74平方米租金进行价格评估，惠州市正扬价格事务所有限公司系有资质的评估鉴定机构，评估程序合法，故原审法院采信该价格评估报告认定涉案332.74平方米租金为172.28元/月/平方米并无不当，本院予以确认。因此，原审法院结合案件事实证据、上诉人已汇入法院账上的款项及涉案评估租金标准，区分应属于原审第三人应当支付的租金及上诉人应当支付的租金有据，本院予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17788元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年五月十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩