贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0122民初518号原告：吕祥刚，男，1976年9月12日生，住贵州省开阳县。原告：王仕容，女，1981年9月26日生，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：吕祥刚（系王仕容之夫），男，1976年9月12日生，住贵州省开阳县。特别授权代理。被告：贵州融发房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山南路B栋16层3号，统一社会信用代码：915200006222147835。法定代表人：张君，执行董事长。委托诉讼代理人：苗雷，男，1966年12月24日生，系该公司开阳分公司负责人，住贵州省开阳县。特别授权代理。被告：贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司，住所地贵州省开阳县城关镇城西路60号，统一社会信用代码：91520121688441460K。负责人：苗雷，负责人。原告吕祥刚、王仕容与被告贵州融发房地产开发有限公司（以下简称融发房开公司）、贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司（以下简称融发房开开阳公司）商品房销售合同纠纷一案，贵阳市中级人民法院以（2021）黔01民辖5号民事裁定书裁定该案由本院审理，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕祥刚、王仕容及被告贵州融发房地产开发有限公司委托诉讼代理人即被告贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司的法定代表人苗雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕祥刚、王仕容向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期未办理商品房转移登记有关文书的违约金243164元（从2012年12月1日计算至2020年12月31日止）；2、判令被告从2021年1月1日起以原告已交房价款274576元为基数，按日万分之三向原告支付违约金至办理完毕商品房权属转移登记相关文书交付原告之日止；3、判令被告向原告交付蓝竹新苑3栋2单元14层3号房屋权属转移登记的有关文书；4、本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年8月1日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于开阳县房屋以总价款274576元出售给原告；同时约定被告于2012年11月30日前办理完毕商品房权属转移登记的有关文书并交付原告。但至今被告仍未办理完毕该商品房权属转移登记手续，根据合同约定，出卖人不能在约定期限内办理商品房转移登记有关文书、买受人不退房的，出卖人自约定交付日起至实际交付商品房权属转移登记证书之日止，按所交房开的日万分之三支付违约金。被告至今未向原告交付该商品房权属转移登记文书，现特提出如前所诉。被告融发房开公司、融发房开开阳公司共同答辩称，未在合同约定期限向原告交付其所购商品房权属转移登记有关文书是事实，但原告诉求金额过高，商品房销售合同是相关职能部门统一定制的，出售方和购买方都无权自由选择，故违约金赔偿比例应调整为按日万分之一往前倒推三年计算被告应向原告支付的违约金。2021年2月被告公司已具备向购买人交付商品房权属转移登记文书的条件，并通过登报、在小区公告栏张贴公告等方式通知购买人领取相关权属转移登记文书，但原告至今未到被告处办理领取手续。庭审中，原告认可已于2021年4月10日到被告处领取了商品房权属转移登记文书。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，2011年8月1日共同与被告融发房开开阳公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定以总价款274576元购买被告开发的位于开阳县，付款方式为合同签订之日交付首期房款104576元，余款17万元以公积金贷款支付；同时《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项约定：出卖人承诺于2012年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定期限90日内，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定期限90日以后，买受人不退房的，出售人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。2011年9月26日原告办理的住房公积金贷款17万元经二原告签字确认后汇入了被告银行账户，2016年11月3日被告向原告出具了收到原告购房款274576元的增值税普通发票。2021年2月被告办理了商品房转移登记的有关文书，同年4月10日原告到被告处办理了商品房转移登记文书领取手续。原告起诉时向开阳县人民法院申请了诉讼保全并缴纳了保全费500元，开阳县人民法院作出（2021）黔0121执保17号裁定书进行了保全。本院认为，庭审中原告已认可开庭前到被告处领取了商品房转移登记文书，故对原告要求判令被告交付商品房转移登记文书的诉讼主张，本院不再处理。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规禁止性规定，合法有效，合同当事人应依法遵照执行。被告未在合同约定期限内向原告交付商品房转移登记文书，依法应承担违约责任。对于原告提出从2012年12月1日起以已付房款274576元为基数按日万分之三判令被告支付违约金至实际交付商品房转移登记文书之日止的诉讼主张，虽然被告违约行为从应交付文书之日起至实际交付文书之日止一直处于持续状态，但违约相对方主张违约责任并获赔偿的诉讼权利仍然受诉讼时效的限制，故从原告起诉之日往前倒推三年系原告应受法律保护的主张违约责任的期间。同时承担违约责任的基础在于对守约方因违约行为受到损失的赔偿，庭审中原告未就其因被告的违约行为受到的损失举证予以证明，被告以约定违约金计算标准过高请求予以调整，本案审理期间被告已履行了合同约定的商品房转移登记文书交付手续，违约行为已终止。故根据公平合理及诚实信用原则，案涉合同被告逾期交付商品房转移登记文书的违约金本院酌情计算为3万元。因被告融发房开开阳公司系被告融发房开公司的分公司，根据公司法相关规定，应由被告融发房开公司与被告融发房开开阳公司共同对原告承担本案的民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。...”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。...”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、由被告贵州融发房地产开发有限公司、贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吕祥刚、王仕容逾期办理交付商品房转移登记文书违约金3万元；二、驳回原告吕祥刚、王仕容的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4948元，减半收取计2474元，保全费500元，合计2974元，由被告贵州融发房地产开发有限公司、贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏厚江二〇二一年五月十八日法官助理陈春美书记员李丽