广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初11625号原告：佛山市顺德区国瑞置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇君兰社区×××××××××××滘国际财富中心6号楼2层223号之一，统一社会信用代码91440××××××××81791。法定代表人：张福清，任总经理。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：温带英，广东顺晖律师事务所律师。被告：任菊莲，女，1979年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××××××1001，公民身份号码430××××××××××××020。委托诉讼代理人：晏俊星，广东荆紫律师事务所律师。第三人：广东盈腾融资担保有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区×××××××××××滘国际财富中心6号楼（天玑国际大厦）22楼2201-2203，统一社会信用代码914××××××××××××153。法定代表人：徐自文，任总经理。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师（委托代理期限：2020年4月17日至2020年11月24日）。委托诉讼代理人：温带英，广东顺晖律师事务所律师（委托代理期限：2020年4月17日至2020年11月24日）。委托诉讼代理人：岑景源，广东南天明律师事务所律师（委托代理期限：2021年2月5日起）。委托诉讼代理人：冯可欣，广东南天明律师事务所律师（委托代理期限：2021年2月5日起）。原告佛山市顺德区国瑞置业有限公司（以下简称国瑞公司）与被告任菊莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李江友、被告任菊莲及其委托诉讼代理人晏俊星均到庭参加诉讼。后本院依法追加广东盈腾融资担保有限公司（以下简称盈腾融资担保公司）作为本案第三人参与诉讼，并于2020年7月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李江友、被告任菊莲及其委托诉讼代理人晏俊星及第三人的委托诉讼代理人李江友均到庭参加诉讼。后本案又于2021年3月2日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人温带英、被告任菊莲及其委托诉讼代理人晏俊星及第三人的委托诉讼代理人冯可欣均到庭参加诉讼。在诉讼中，原、被告向本院递交书面申请，要求给予时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告国瑞公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》（编号：001109）于2020年2月29日解除；二、被告腾空租赁的房屋；三、被告支付所欠原告租金27954元及违约金838元（租金及违约金暂计至2020年3月2日，自2020年3月2日起至实际腾空房屋之日止的租金和违约金另行计算）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月26日签订《房屋租赁合同》（编号：001109），合同约定被告租赁原告所有的坐落于佛山顺德区北滘镇国际财富中心6号楼（天玑国际大厦）编号为907房产，双方对于租赁期限、租金及支付方式、违约责任等做了约定（具体详见合同）。合同签订后，原告按照合同约定将上述房产交付给被告使用，被告却未按照合同约定向原告支付租金，截止至起诉之日止，被告尚欠原告三个月租金27954元未支付。经原告催收无果，遂向法院起诉。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：原告没收被告已支付定金158628元，被告向原告支付租金（房屋占用费）158627元，[租金（房屋占用费）暂计至起诉之日，自起诉之日起至实际腾空房屋之日止的租金（房屋占用费）另行计算]。被告任菊莲辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。一、双方于2017年4月26日签订房屋租赁合同、房屋优先受让确认书、附条件房屋转让合同共三份合同，三份合同确认了房屋租赁合同只是一个过渡性的合同并非双方的真实意思表示，双方的真实意思表示是房屋买卖合同关系，在附条件房屋转让合同第一条第6项对三份合同的关系及双方真实是房屋买卖关系表示作了一个全面的论述，并确认无论是出卖方或买方都无权解除合同，如一方提出解除合同将以解除时市场价格一倍赔偿对方；二、原告请求于2020年2月29日解除合同，截止庭审之日，被告不拖欠2020年2月29日任何房屋按揭款；三、被告在2020年2、3月期间与原告的经理多次就疫情期间房款的支付问题进行深入的沟通并就房屋款达成新的支付协议，对方向被告发出了按50%支付房款的表格，被告起初也是按表格执行，没有拖欠原告的任何疫情房款，但不清楚原告为何起诉被告，即在合同履行期间双方就房款支付方式进行了重新约定，本身就是对合同条款内容的变更及补充，原告依据变更前的条款要求解除合同没有法律依据；四、被告没有违反上述三份合同的任一条款，所以原告无权没收定金。该定金是买卖合同的诚意金，目前双方就房屋买卖已经签订合同并履行了两年多，所以解除合同并没收定金是没有法律依据。由于附条件房屋转让合同第八条约定由盈腾融资担保公司及徐自文作为担保方保证被告取得房产证及原告在履行合同期间的履约责任及违约责任，所以被告请求法庭追加盈腾融资担保公司及徐自文为本案的第三人；五、提醒原告对本案要慎重，房屋当时是如何出售的，如原告认为是租赁合同而解除合同，但作为被告来说已交了1200万元，租金是不可能这么多，本案很可能是合同诈骗。被告一直与原告的销售部领导联系，主要是现无法找到可以拍板的领导，被告是希望按合同约定履行合同。第三人盈腾融资担保公司述称，原告与被告都没有对第三人主张任何请求和义务，本案与第三人无关。原告在诉讼中向本院提交原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》复印件、房地产权证复印件、不动产登记信息查询结果原件、交付使用证明复印件、收楼通知书复印件、机打收据复印件、自助业务回单复印件、承诺书复印件、微信聊天记录截图打印件、解除合同通知书截图打印件、欠费明细表打印件、收款情况说明一份、天玑国际大厦901-912十二个单元收付款情况等证据证明其诉讼主张。对于原告提供的证据，第三人质证与其无关。对于原告提供的证据中被告质证对真实性无异议的，本院对其真实性予以采信。对于被告质证有异议的收楼通知书、承诺书、微信聊天记录及解除合同通知书复印件，虽然上述证据无原件核对，但是微信的内容客观真实，且微信的主体与被告提供的原告质证真实性无异议的主体基本一致，故本院予以采信。对于被告质证有异议的欠费明细单，该表格为原告单方制作，本院不予采纳。被告在诉讼中向本院提交《房屋租赁合同》原件、《房产优先受让确认书》原件、《附条件房屋转让合同》（含天玑大厦交楼标准打印件）原件、天玑国际大厦合同签收表原件、天玑国际大厦物业维修基金收款收据原件、天玑国际大厦9楼901-912单元付款明细汇总表、中国工商银行电子回单打印件、顺德农商银行电子银行回单打印件、阿茵（微信名：飞机仔）（原告财务人员）与李映娜（被告财务人员）微信聊天记录截图打印件、《9楼分期计划表》打印件、李江友（微信名：无憾）与李映娜微信聊天记录截图打印件、任菊莲与天玑大厦销售部主管陈恩强手机通话录音光盘、POS机刷卡记录、收款收据、天玑账务状况说明等证据材料证明其主张。对于被告提供的证据第三人质证与其无关。对于被告提供的证据中原告质证对其真实性无异议的，本院对其真实性予以采信。对于原告质证有异议的天玑国际大厦9楼901-912单元付款明细汇总表，该份表格由被告单方制作，本院不予采纳。对于原告质证有异议的中国工商银行电子回单打印件、顺德农商银行电子银行回单打印件，虽然上述证据为打印件，但是格式完备，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院均予以采信。对于原告质证有异议的通话录音，上述证据原告对其真实性有异议，且内容与本案的争议没有直接关联性，不予采纳。对于原告质证有异议的POS机刷卡记录、收款收据、天玑账务状况说明，本院在本院认为进行综合认定。第三人在诉讼中未提交证据。本院经审理查明事实如下：2011年3月29日，原告国瑞公司与佛山市顺德区国土城建和水利局签订《佛山市国有建设用地使用权出让合同》，约定原告取得位于佛山市顺德区北滘镇新城区A-16-6地块土地使用权，使用权出让年期为40年，自2011年5月27日起至2051年5月26日止。合同第十三条约定受让人在合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合规划管理部门确定的出让宗地规划设计条件，并确定了建筑物的具体要求。合同第二十二条约定，受让人按照合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。但首次转让剩余年期建设用地使用权时，应当符合以下条件：本地块根据合同第十三条建成并取得《房地产权证》之日起5年内不得分拆及转让本地块和地上建筑物。后原告在上述地块兴建佛山市顺德区×滘×××××××××（天玑国际大厦）的物业（以下简称案涉物业）。2018年1月，原告取得案涉的地上建筑物不动产权证，案涉物业存在抵押。不动产权证附记中载明“根据《佛山市国有建设用地使用权出让合同》合同编号：440606-2011-000741号，本地块按照合同第十三条建成并取得《不动产权证》之日起5年内不得分拆及转让本地块和地上建筑物”。2017年4月26日，原告与被告任菊莲签订《房屋租赁合同》、《房产优先受让确认书》、《附条件房屋转让合同》。其中租赁合同内容约定原告作为甲方即出租方将天玑国际大厦中的写字楼，单元编号为907，建筑面积为137.77平方米，套内面积为93.79平方米（以竣工验收后顺德房产局的实际测绘面积为准）租赁给被告作为乙方即承租方，租赁期限为房产正式交付给乙方之日起二十年。二十年的总租金约定为确定的数额，合同期内不作调整。该房产二十年总租金为1057523元，签订合同当日乙方支付履约定金（总租金的15%）158628元，并于签订合同当日支付不少于房产总租金的50%（含履约保证金）537523元，余款520000元乙方可向甲方确定的银行申请办理贷款。贷款未获得银行批准，或者获批贷款金额小于申请金额的，乙方应于接到甲方通知后30日内补足差额款或付清全部租金。未能按期补足差额或付清全部租金的，甲方有权解除合同，已收取的履约定金不退还，将乙方已支付余款（不含利息）退还给乙方，甲方有权再次出租该物业。并约定房产正式竣工后且于2017年8月31日前，在乙方按合同约定支付完毕全部租金前提下，将房产交付给乙方。第七条约定，乙方在租赁期内在全部履行合同约定的相关责任和义务的前提下，有权将房产转租给任意第三方，转租收益归乙方所有，甲方不得干涉。第十条约定租赁期满后，合同终止。届时乙方有直接续租权，续租期限为合同终止之日起至2051年5月26日止，并续签租赁合同，在续租期内甲方不得向乙方收取任何费用。第十一条违约责任约定，若甲方没有在该房屋自甲方取得《房地产权证》满五年之日零时起计算90个工作日内办理房产过户手续完毕，则应承担每延迟一日按照房产总价款的0.5%计算违约金，直至办理过户手续完毕并且顺利过户。第十二条约定，在租赁期间内，如甲方对外转让协议所涉房产，则乙方有优先受让权，乙方已经支付的租金计入房屋转让款总价，具体交易方式在甲乙双方签订房屋转让协议时另行约定。第十六条约定，本《房屋租赁合同》是2017年4月26日签订的《附条件房屋转让合同》的过渡性合约，甲方承诺该房屋自甲方取得《房地产权证》满五年就必须办理房产过户事宜，甲方必须履行《附条件房屋转让合同》，在90个工作日内负责办理过户手续完毕。《房屋租赁合同》所述租金是《附条件房屋转让合同》所述的房产转让款，即所有租金计入房产转让款。甲乙双方均无权主张就《附条件房屋转让合同》第二条所述的房屋转让价格因履行过户手续在五年后随市场价格变动。双方承诺《房屋租赁合同》是单方不可撤销合同无权解除的合同。同日，双方签订《房产优先受让确认书》，约定根据2017年4月26日签订《房屋租赁合同》的约定，原告作为甲方即出让方有意转让案涉商铺，被告作为乙方即受让方有意优先受让，转让价款为1057523元，乙方按《房屋租赁合同》约定应支付完全部租金1057523元，甲方同意上述租金计入该房产转让总价。正式确认后，甲乙双方需另行签署《附条件房屋转让合同》。同日，原告作为甲方即出让方与被告作为乙方即受让方、第三人盈腾融资担保公司作为丙方即担保方签订《附条件房屋转让合同》，合同约定甲方拥有坐落于佛山市顺德区×××××××××××（天玑国际大厦）的写字楼，单元编号907，建筑面积137.77平方米，套内面积93.79平方米，现该房产由乙方承租，承租期限为二十年，并已支付《房屋租赁合同》所约定的该房产全部租金现由任菊莲依照租赁合同约定承租，租赁期限二十年，已经支付约定的全部租金。双方签订的租赁合同是《附条件房屋转让合同》的过渡性合约，租赁合同所述租金为转让合同的房屋转让款，即所有租金计入房屋转让款。第六条约定，交付时间为该房产甲乙双方办理完毕产权过户当日，乙方于交付使用前向公共维修基金专用账户支付维修基金；房产交付完毕后，双方于2017年4月26日签订的租赁合同自动终止。第八条约定丙方为乙方取得该房产《房地产权证》提供保证，丙方提供的保证为连带责任，丙方对合同中甲方的责任承担连带责任，如甲方没有按照合同约定履行或全部履行其责任，乙方有权直接要求丙方承担保证责任。保证期限自合同生效之日起至乙方取得该房产的《房地产权证》之日止。2017年8月30日，原告将案涉的商铺交付给被告使用。2018年4月10日，原告的工作人员阿茵与被告的财务人员李映娜通过微信进行沟通，阿茵向李映娜发送《9楼分期方案》，过后双方协商确定每月付款日期为20日前，根据分期方案显示907号商铺的余款为520000元，先支付分摊金额40000元，余款480000元分5年60期支付，其中利息按照年利率6.17%收取，合计每月还款金额为9318元，本金为8000元/月，利息1318元，期限从2018年4月其至2023年3月，每月20日前支付。2020年1月15日，阿茵通过微信与李映娜联系称1月16日未收到一期款项的话，就要停止9楼租户的水电，让其与原告的法务联系。李映娜回复称21号一定支付。2020年2月11日，阿茵告知李映娜其分期款2月20日前未支付，按合同约定条例超过90天处理，并向其发送收款通知书。2020年2月17日，阿茵通过微信告知李映娜1月21日支付的为11月份的分期款，12月至2020年2月20日共3个月未支付。2月20日，阿茵再次通过微信联系李映娜，告知其9层2019年12月至2月的分期款399516元未支付，应付违约金6326元，要求其尽快支付款项。李映娜回复称之前已经告知原告方，4月前都会周转困难，疫情期间很多客户还没有复工。2020年2月28日，阿茵通过微信向李映娜发送解除合同通知书。2020年3月2日，李映娜与原告的委托诉讼代理人李江友进行联系，李映娜在微信中告知李江友称“年前我是按照和天玑的人员沟通好的计划支付的款，也有事先说明了4月之前每月的分期款还是会有困难，5月开始可以正常支付。之后，在二月份就收到了这两份通知书”，并在微信中提供了分期付款的方案。后双方多次在微信中沟通，李江友在微信中告知李映娜称原告认为被告违约，需要支付违约金，双方之后未能协商一致。另查明，被告已支付案涉商铺首期款537523元、首次分摊金额40000元、物业维修基金10575元，并支付至2020年3月为止的分期款。本院认为，本案的争议焦点在于：一、关于双方的法律关系的认定；二、关于合同效力的认定；三、原告的诉讼请求是否合理的认定。第一，关于双方之间的真实法律关系的认定。首先，从合同形式上看，原告在本案中提起的诉讼为房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同第一份也为《房屋租赁合同》，并约定了租赁标的、租赁期限、租金标准等，形式上符合租赁的特征。其次，从租赁合同的具体内容分析，案涉的租赁合同的条款与传统意义上的房屋租赁合同存在明显差异。在租期约定方面，租赁合同直接约定租赁期限20年，到期后自动续租至使用权年期到期日，且在续租期间不用缴纳任何费用；租金支付方面，计价方式为按照平方米收取，而非传统租金计价方式。承租方在签订合同时支付履约保证金及预交租金合计超过二十年总租金的50%，即在签订合同时一次性交付十年租金，且在承租后5年内分60期分摊剩余十年租期的租金，并且按月支付利息给出租方，即在合同签订后5年内支付完毕20年租金总额，而非常规的按月或者按季度支付租金方式。上述约定内容更类似于房屋买卖合同，而非租赁。再次，从同日签订的其他合同与租赁合同的关联性分析，双方在2017年4月26日共签订了房屋租赁合同、房产优先受让确认书及附条件房屋转让合同三份文件，上述三份文件均明确约定租赁合同为过渡性合同，是双方在同日签订的《附条件房屋转让合同》的过渡。《附条件房屋转让合同》约定了在原告取得房产证5年后要将房屋过户给承租方，租金直接转为购房款，不再另行收取购房款。综合以上分析可知，双方在签订合同之时即不存在租赁的意思表示，房屋买卖为双方真实的意思表示，也是唯一的意思表示。根据原告与国土部门签订的土地出让合同中约定土地及地上建筑物需要原告在取得房地产权证后自持5年，而原告与被告签订合同时正处于自持期间，原告无法分拆及出售案涉物业，故采取一次性收取全部款项的方式变相出售案涉标的物，而作为相对方的被告实际在签订合同时亦知晓物业存在物业自持年限的情形，故双方之间的真实法律关系并非房屋租赁，而是房屋买卖合同关系，本院对此予以确认。第二，关于双方之间的房屋买卖合同效力的认定。本案中原告在取得房地产权证的5年自持期间内违反国有土地出让合同的约定，变相分拆及出售案涉的物业，其行为已经明显违反了合同关于自持期间的约定，但是原告的行为违反的是合同的约定，并未违反法律行政法规的强制性效力性规定，故双方之间的房屋买卖合同应当属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告作为房屋买卖合同的相对方，其并不具备金融许可从事借贷业务，本案中原告作为房屋买卖合同的出售方却在出售房屋的过程中以分期付款收取利息的方式变相贷款，且原告在诉讼中亦确认天玑大厦存在多户购房者均采取分期支付购房款及利息的情形，原告的该利息收取不符合法律规定，应当属于无效条款。第三，关于原告的主张是否合理的认定。首先，关于原告主张的解除合同的认定。原告认为被告存在违约行为，符合合同约定的合同解除条件。对此本院分析认为，本案中，根据原告提供的分期付款表，被告从2018年4月开始应当支付的未付购房款合计520000元，扣除被告已支付的40000元，在2018年4月20日前尚有480000元未支付，原告同意被告分60期支付上述购房款，故每期的购房款为8000元，按照该标准被告截止至2020年3月应当向原告支付的购房分期款为192000元。而被告从2018年4月至2020年3月按照9318元/月的标准支付购房分期款8000元及利息1318元，至2020年3月被告共向原告支付款项223632元，其中购房分期款192000元，利息31632元。关于被告已经支付的部分，由于被告的答辩意见中明确同意按照合同约定继续履行，双方合同约定的利息条款虽然无效，但是利息部分被告不存在异议，故本院对2020年3月之前的利息部分不作处理。由于利息约定无效，2020年4月开始的分期款应当按照8000元/月的标准支付，对于利息部分不再支持,则至2021年3月被告应当支付的款项为96000元。根据双方租赁合同第四条约定，如乙方的贷款申请未获贷款银行批准，或银行批准的贷款金额小于申请金额的，乙方未能按期不足差额或付清全部租金的，甲方有权解除合同，甲方已收取乙方的履约定金不予退还。该条款约定的合同解除权的行使条件为被告未按期补足差额或者付清租金。而实际上，被告从未获得银行贷款批准，且原告及被告已经就分期支付房款达成新的协议，即双方已经对款项支付达成了新的协议。故该违约条款已经不再适用，且租赁合同第十六条明确约定：“本《房屋租赁合同》是2017年4月26日签订的《附条件房屋转让合同》的过渡性合约，甲方承诺该房屋自甲方取得《房地产权证》满五年就必须办理房产过户事宜，甲方必须履行《附条件房屋转让合同》，在90个工作日内负责办理过户手续完毕。《房屋租赁合同》所述租金是《附条件房屋转让合同》所述的房产转让款，即所有租金计入房产转让款。甲乙双方均无权主张就《附条件房屋转让合同》第二条所述的房屋转让价格因履行过户手续在五年后随市场价格变动。双方承诺《房屋租赁合同》是单方不可撤销合同无权解除的合同”，而被告虽然存在拖欠行为，但是其行为并非构成根本违约，故本案中原告主张解除该合同并要求被告腾空案涉房屋的依据不足，不予支持。关于原告主张没收购房定金的认定。由于本案合同并未解除，且双方合同中并未约定被告逾期支付分期购房款的违约责任包括没收履约定金，原告的该项主张没有依据，不予支持。另被告辩称其已经另行向原告支付9层的购房款240000元，并提供了相应的转账记录及收据，据此主张追加佛山市顺德区高鼎物业代理有限公司作为本案被告参与诉讼。本院经审查认为，被告提供的收据及转账记录显示收款人为佛山市顺德区高鼎物业代理有限公司并非原告，且收据载明收取的款项为VIP客户服务优惠券，享受总价20000元抵50000元优惠，并无证据显示该款项实际为原告收取，也无证据证明该公司与原告之间存在混同经营等情形，原告对该款项亦确认未有收取，该些证据无法证明与本案的购房款的关联性，本院不予采信，故被告的该项抗辩依据不足，不予采纳。同理，其申请追加被告的请求与本案的房屋买卖关系的争议没有直接关联性，其支付给案外人的款项属于其与案外人的其他法律关系，不宜在本案中一并处理，故对于其主张追加的请求不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告任菊莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区国瑞置业有限公司支付2020年4月至2021年3月期间的分期购房款96000元；二、被告任菊莲应于本判决发生法律效力之日起按照8000元/月的标准从2021年4月起向原告佛山市顺德区国瑞置业有限公司按月支付分期购房款；三、驳回原告佛山市顺德区国瑞置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4901.60元（原告佛山市顺德区国瑞置业有限公司已预交），由原告佛山市顺德区国瑞置业有限公司负担4117.76元，被告任菊莲负担783.84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇二一年五月六日书记员  胡大兴