广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1074号 上诉人（原审被告）：陈志守，男，1982年12月19日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市天华电力设备有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路418号木鱼山厂房。 法定代表人：蔡青，执行董事。 委托诉讼代理人：唐韬，广西仁清律师事务所律师。 上诉人陈志守因与被上诉人柳州市天华电力设备有限公司（以下简称天华电力公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 陈志守上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判陈志守向天华电力公司支付各项损失共计26242元；二、撤销一审判决第四项，改判天华电力公司向陈志守支付房屋占用使用费140400元；三、由天华电力公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定陈志守默许了天华电力公司对房屋装修装饰、扩建的行为错误。一审通过租赁时间长短，主观推断陈志守理应知晓装饰装修、扩建行为，再进一步将“知晓”转化为“默许”，认定陈志守默许了天华电力公司对房屋装修装饰、扩建的行为，该认定明显缺乏事实与法律依据，且不符合常理。首先，知晓和默许是有本质区别。本案中天华电力公司对租赁房屋进行装修装饰、扩建是在陈志守不知情的情况下实施的。由于陈志守很少去租赁场地，当陈志守发现时，装修装饰、扩建已经完成，且已经使用了很长时间。陈志守虽然口头表示反对，但是不可能主动去拆除激化矛盾的。陈志守仅是事后知晓此事，并未默许。再者，陈志守与天华电力公司签订的《租赁合同》第八条对租赁场地的装饰装修事宜有明确约定，特别约定承租方（天华电力公司）如需改建租赁场地须经过出租方（陈志守）的同意。陈志守一直主张天华电力公司未经同意擅自装修装饰、扩建，且天华电力公司亦无法提供证据证明其装修装饰、扩建行为获得了陈志守的同意。为此天华电力公司应承担举证不能的不利后果。依据合同约定，天华电力公司的行为属于未经同意擅自装修装饰、扩建。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，未经出租人同意装修装饰或扩建发生的费用，由承租人（天华电力公司）承担。二、一审判决仅认定陈志守一方存在过错显失公平。本案双方签订的《租赁合同》无效，一审认定是由陈志守一方过错造成，却无视了天华电力公司作为承租方存在的过错，显示公平。本案租赁合同第三条约定租金仅为为每平方米12元，该价格明显过分低于市场平均水平，作为厂房仓库，属于租金十分便宜。且从租赁场地的外观上看，建筑物不是由砖瓦搭建，是由板材搭建，明显可以判断出涉案建筑未取得建设工程许可证。事实上，天华电力公司也是知晓租赁的房屋没有取得规划许可的。天华电力公司为了降低租赁成本，自愿选择承租存在风险的涉案场地，主观上存在一定过错，应按照过错程度承担一定的责任。三、一审曲解陈志守本意，断章取义认定陈志守同意减免天华电力公司三个月的占用使用费，变相加重了陈志守应承担的责任。因租赁场地没有取得建设工程许可证，陈志守于2019年11月26日向天华电力公司发出解除合同的通知，为弥补承租方（天华电力公司）因撤离场地的损失，主动提出减免三个月的租金。可见，减免三个月的租金的方案是有前提条件的，就是解除双方合同化解矛盾。天华电力公司没有同意，而是强占场地拒不撤离，且通过诉讼方式主张损失。既然天华电力公司已经通过诉讼方式主张其损失，那么陈志守为化解矛盾主动提出的补偿方案明显没有得到天华电力公司的同意，双方没有达成合意，不应对双方产生约束力。另外，一审判决已经将合同无效撤场的损失（搬迁费用及不可搬迁设备损失共计26242元）判定由陈志守承担，现又将陈志守为弥补撤场损失而减免的三个月租金认定为陈志守主动放弃，加重了陈志守应承担的责任。四、本案案件受理费用计算存在问题本案天华电力公司诉讼标的额共计272661元，案件受理费应为5390元，可是本案案件受理费高达16739元，存在计算错误。 天华电力公司没有陈述答辩意见。 天华电力公司向一审法院起诉请求：一、确认天华电力公司与陈志守于2016年10月15日签订的《租赁协议》无效；二、判令陈志守返还天华电力公司保证金15000元；三、判令陈志守赔偿天华电力公司损失157661元以及停工损失100000元；四、本案诉讼费用由陈志守承担。 陈志守向一审法院提出反诉请求：一、判令天华电力公司向陈志守支付场地占有使用费128232元（租金或占有使用费计算方式：2019年11月30日前，按11232元/月计算，2019年12月1日起，按12168元/月计算，自2019年6月1日起暂计至2020年4月31日，共计128232元，其余租金或占有使用费算至天华电力公司实际交还租赁厂房之日止）；二、反诉费用由天华电力公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月15日，天华电力公司、陈志守签订《租赁协议》一份，第一条约定，陈志守将位于柳州市木鱼山厂房仓库租赁给天华电力公司使用，面积约936平方米。第二条约定，租赁期限自2016年10月10日至2025年10月9日，正式起租时间为陈志守将该厂房施工完毕，路、水、电安装完成可交付天华电力公司使用之日起（租金起算日为2016年12月1日）。第三条、第五条约定，厂房单位租金为12元／平方，每月租金为11232元，厂房租金头三年不变，三年后按13元／平方收取，每三年厂租涨8％。天华电力公司应于每季度第三个月的30日前向陈志守交付租金。第四条约定，双方签订合同时，天华电力公司应向陈志守支付保证金150000元，及半年租金33696元，合同期满天华电力公司付清租金及一切费用后，陈志守应将保证金全额无息退还天华电力公司。第六条约定，陈志守将厂房出租给天华电力公司作生产用途使用，如天华电力公司用于其他用途，需经陈志守书面同意。第八条约定，天华电力公司应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如天华电力公司需改建或维持建筑物，须经陈志守同意方能实施。第十条约定，本合同有效期内，如国家或双方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，双方须提前三个月通知协商解决。第十一条约定，本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同；由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。天华电力公司如不按期支付租金及水电费用的，陈志守有权停止天华电力公司的水电供给，陈志守除按规定缴足欠费外，每拖延一天按拖欠费用的0.3％交付违约金给天华电力公司；超期一个月未交租金的，陈志守有权清出天华电力公司厂房设备而无需负法律责任。合同签订后，天华电力公司对涉案场地进行了装饰装修并配备相关设备后，将该场地用于生产、办公。天华电力公司分别于2016年12月1日、2017年6月8日、2017年7月11日、2018年5月31日、2018年9月26日、2019年1月3日、2019年4月12日、2019年7月26日向陈志守支付租金33696元，于2017年10月18日支付租金33600元，于2018年2月12日支付租金33792元。2019年11月26日，陈志守向天华电力公司送达《关于提前解除合同的通知》，载明：因政府规划原因（正菱集团事件）影响，柳州市相关部门已发出通知不同意使用木鱼山仓库。由于不可抗拒的因素，现提前3个月通知大家解除原有合同，解除方案为从2019年12月1日至2020年2月29日止三个月不收仓库租金（水电费正常收取），请大家做好后继安排。若截止2020年3月1日厂房仍未拆除，而继续租用的承租人则按月收租，租用结束后押金会扣除相应费用后退回。2019年12月26日，柳州市鱼峰区城市管理行政执法局向柳石路418号内建筑物的建设人或建筑物所有人、管理人出具柳城管鱼峰责拆决字（2019）第70397号《责令限期拆除决定书》，载明：“由于你未取得建设工程规划许可证，在柳石路418号内建设二层钢架结构房屋一处（建设面积1494.11平方米），违反法律规定，现决定责令你自行拆除上述违法建筑。”天华电力公司在本案中陈述其于2020年5月鉴定之后搬离涉案场地。 本案在审理过程中，天华电力公司申请对其因搬离租赁厂房造成的为生产需要进行的装饰费用（包括但不限于电路、水路、网络、办公等设施）、搬迁费用和搬迁期间停产损失等各项损失金额进行司法鉴定，法院经柳州市中级人民法院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司鉴定，鉴定过程中，原、陈志守均到现场签字确认，该公司于2020年8月6日作出《资产评估报告》（桂信司评报字（2020）第220号），评估意见为：在评估基准日2020年5月29日，天华电力公司因搬离租赁厂房造成的装饰费用为131419元、不可搬迁设备价值为16154元、搬迁费用为10088元，以上合计为157661元。天华电力公司支出鉴定费5000元。 一审法院认为，租赁房屋系未经批准建设的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，天华电力公司、陈志守于2016年10月15日签订的《租赁协议》无效。综合天华电力公司、陈志守双方的分歧意见，本案的争议焦点是：一、陈志守是否应赔偿天华电力公司受到的损失及赔偿金额是多少；二、天华电力公司是否应向陈志守支付租金；三、陈志守是否应向天华电力公司返还保证金15000元。 对于争议焦点一，一审法院认为陈志守作为出租方，理应知晓柳州市木鱼山厂房仓库未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，陈志守主张天华电力公司也知晓该租赁房屋系违章建筑，但未提交证据予以证明，一审法院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈志守应当赔偿天华电力公司因《租赁协议》无效撤场的损失。对于房屋装饰装修部分，陈志守主张天华电力公司未经其同意擅自装修装饰、扩建，一审法院认为，天华电力公司租赁租赁房屋长达三年之久，陈志守理应知晓天华电力公司的装饰装修行为但从未表示反对，应认定陈志守默许该行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条的规定，陈志守作为过错方应承担现值损失，参照《资产评估报告》（桂信司评报字（2020）第220号）的评估意见，该部分现值为131419元。对于不可搬迁设备16154元、搬迁费用10088元，亦属于天华电力公司的损失，陈志守应予以赔偿。以上损失共计157661元（131419元＋16154元＋10088元）。天华电力公司主张停工损失100000元，缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。 对于争议焦点二，一审法院认为，双方签订的《租赁协议》无效，但天华电力公司仍应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方约定租金起算日为2016年12月1日，陈志守亦认可其在鉴定后才搬走，因此一审法院认定天华电力公司使用场地的时间为2016年12月1日起至2020年5月31日止，该期间房屋占用使用费应为477360元（11232元／月×12月×3年＋12168元／月×6个月），扣除天华电力公司已支付的336960元（33696元×8＋33600元＋33792元），以及陈志守在2019年11月26日《关于提前解除合同的通知》中同意减免的36504元（12168元／月×3个月），天华电力公司还应向陈志守支付房屋占用使用费103896元（477360元-336960元-36504元）。 对于争议焦点三，一审法院认为，双方签订的《租赁协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈志守应向天华电力公司返还保证金15000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条的规定，判决：一、确认天华电力公司与陈志守于2016年10月15日签订的《租赁协议》无效；二、陈志守应于判决生效之日起十日内向天华电力公司支付各项损失共计157661元；三、陈志守应于判决生效之日起十日内向天华电力公司返还保证金15000元；四、天华电力公司应于判决生效之日起十日内向陈志守支付房屋占用使用费103896元；五、驳回天华电力公司的其他诉讼请求；六、驳回被告陈志守的其他反诉请求。一审本诉案件受理费16439元（天华电力公司已预交），由天华电力公司负担1800元，陈志守负担14639元；一审反诉案件受理费1432元（陈志守已预交），由天华电力公司负担408元，陈志守负担1024元。鉴定费5000元，由陈志守负担。 本院二审期间，陈志守围绕上诉请求依法提交了视频，欲证明天华电力公司搭建的事实。本院审查后认为视频内容不足以证明天华电力公司有搭建的行为，陈志守出租的厂房无规划许可才导致合同无效，天华电力公司是否有搭建的行为与陈志守的权利义务无关联，故本院对陈志守二审提交的证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，天华电力公司于2020年5月搬离承租的场地，应当适用当时有效的法律作为裁判依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人应当按各自的过错程度赔偿对方因合同无效造成的经济损失。本案中，陈志守出租的是厂房，天华电力公司承租厂房后是用于生产，天华电力公司当然需要在厂房安装生产设备，对厂房进行符合生产目的的装饰装修。天华电力公司安装设备、装修的行为符合租赁合同的目的，没有超出必要的范围，无须陈志守另行作出同意的意思表示。陈志守没有取得规划许可建设厂房出租给天华电力公司使用，租赁合同无效。陈志守作为厂房的建设人，违法建设，应对租赁合同无效承担主要过错责任。缔约当事人负有妥善管理自己利益的义务，天华电力公司作为承租人，应当谨慎审查租赁房屋的合法性，避免因租赁合同无效导致经济损失。天华电力公司没有尽到注意义务，对合同无效承担次要过错责任。经评估，天华电力公司搬离厂房造成的装饰、搬迁等费用损失为157661元，应由陈志守、天华电力公司按照过错程度分担。本院酌情由陈志守承担106129元，由天华电力公司承担51532元。一审对此判决不当，本院予以纠正。 陈志守在2019年11月26日发出的解除合同通知书中明确承诺减免承租方2019年12月1日至2020年2月29日租金，以弥补承租人的损失，这是陈志守作为合同无效的主要过错方应当承担的责任，承诺到达天华电力公司时即发生法律效力，陈志守应当遵守。天华电力公司的在经济损失没得到合法赔偿的情况下，起诉要求陈志守承担赔偿经济损失的责任，这是天华电力公司行使法律赋予的权利，不应成为陈志守免除其减免天华电力公司三个月租金的理由。一审法院不予支持该期间的房屋占有使用费符合事实，并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈志守的部分上诉请求成立。本院对成立的上诉请求予以支持，对不成立的上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2363号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2363号民事判决第五项； 三、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2363号民事判决第二项为：陈志守应于本判决生效之日起十日内向柳州市天华电力设备有限公司支付各项损失共计106129元； 四、驳回柳州市天华电力设备有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费16439元（柳州市天华电力设备有限公司已预交），由柳州市天华电力设备有限公司负担7309元，陈志守负担9130元；一审反诉案件受理费1432元（陈志守已预交），由柳州市天华电力设备有限公司负担1160元，陈志守负担272元；鉴定费5000元（柳州市天华电力设备有限公司已预交），由陈志守负担。二审案件受理费2279元（陈志守已预交），由上诉人陈志守负担1574元，由被上诉人柳州市天华电力设备有限公司负担705元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二一年五月六日 书记员 陈梦圆