广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初5334号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇**×××××××××××××××××××房。法定代表人：卢炎枝，总经理。委托诉讼代理人：韦启标，该公司员工。委托诉讼代理人：刘玉兰，广东睦信律师事务所律师。被告：黄涛，男，1989年11月21日出生，汉族，住湖南省阮江市南大膳镇加利村十二村民组**。原告中山市润昌置业管理有限公司与被告黄涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年4月22日公开开庭进行审理。原告中山市润昌置业管理有限公司的委托诉讼代理人韦启标、刘玉兰，被告黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金22093.5元。2.被告向原告支付逾期付款违约金（从合同解除之日即2020年12月9日起以欠付总额22093.5元为本金，按年利率36%计算至实际清偿之日止）。3.被告向原告支付场地占用费为16995元。4.被告向原告支付未完租期租金总额的10%违约金21640.3元。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.被告向原告支付租金21929.03元。2.被告向原告支付逾期付款违约金（从合同解除之日即2020年12月9日起以欠付总额21929.03元为本金，按年利率36%计算至实际清偿之日止）。事实及理由：原告与被告于2020年7月2日签署百汇时代广场商铺租赁合同，被告承租中山市小榄镇北区×××××××××××××××××××××××商铺（以下简称涉案1F046商铺）及1F047号商铺（以下简称涉案1F046商铺），从2020年7月15日到2021年11月30日，双方约定租金为16995元/月。合同期内乙方经常性的延迟交付租金，原告多次要求被告准时支付，但被告拒不改正，自2020年11月起被告更是不缴纳任何租金进而停业，原告于2020年11月19日发出欠费催缴及其他违约行为警告函，要求其缴纳租金并恢复营业，但被告置之不理。被告长期欠费、擅自停业已构成根本违约。据原告与被告签署的百汇时代广场商铺租赁合同第七条违约责任中第2款、第3款约定，原告有权就被告欠缴租金以及停业行为行使单方解除权，要求被告支付租金、商铺空置所产生的场地占用费、支付逾期支付费用所产生的违约金以及没收租赁保证金。故原告于2020年12月9日向被告寄出百汇时代广场商铺租赁合同解除通知书，再次告知被告已存在欠费以及擅自停业的行为已构成根本违约，原告就此行使单方解除权，原告有权根据合同追加被告支付未完租期租金10%的违约金。故原告为维护其合法权益，根据法律规定，特向法院起诉，恳请法院判如诉请。被告辩称，从2020年7月至10月，被告大概营业了3个月。因为疫情及家里原因资金困难，被告与原告的招商部经理沟通，提出提前撤场，但原告不同意。在这种情况下，被告已经没有办法继续缴纳租金及支付员工工资，损伤惨重。2020年10月底，被告再次找到原告招商经理，签署了一份撤场申请。2020年11月，被告搬走了店铺里一部分东西，计划卖了这些东西后垫付工人工资。但物业那边来了很多保安及管理层人员，说被告是小偷。后来，被告与原告法务部协商这个问题，法务部说被告需要提前三个月申请才可以撤场及搬东西，否则需要被告支付所有违约金及租金。签订合同时，被告支付了物业保证金，当时，被告也表示物业保证金可以不要了。后来，被告私自撤场了，被告可提供与原告法务部沟通的录音。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案1F046商铺于2019年1月28日登记所有权人为案外人吴国雄【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0030723号】、吴桂想【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0030724号】。涉案1F047商铺商铺于2018年8月15日登记所有权人为案外人吴国雄【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0175626号】、吴桂想【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0175627号】。涉案1F046商铺及涉案1F047商铺登记用途为商务金融用地/商业服务。2016年6月1日，吴国雄、吴桂想与原告签订租赁及委托经营管理协议书二份，吴国雄、吴桂想作为甲方（委托、出租方），原告作为乙方（受托、承租方）。协议内容包括：甲方同意将其购买的涉案1F046商铺及涉案1F047商铺出租给乙方并委托其经营及管理，乙方负责该物业招商及培育市场，乙方承诺租赁期内该物业仅作商业用途；涉案1F046商铺及涉案1F047商铺租金总额均为1002857元；租赁期自2017年1月1日至2021年12月31日，共5年（按实际交付之日起计算）；甲方同意将该物业委托乙方经营及管理，期限共计5年（按实际交付之日起计算）；在上述经营及管理期内，乙方包括但不限于享有该物业的经营权、管理权、业态选择权和相应的收益权，以及自主转租，且无须另行通知甲方。2016年12月19日，吴国雄、吴桂想出具业务委托出租函二份，载明吴国雄、吴桂想委托原告代表其与涉案1F046商铺及涉案1F047商铺的承租方洽谈、协商、签订租赁合同及协议及文件，并代为行使租赁合同中的所有权利、义务，处理租赁合同履行过程中与承租人发生的其他事项。委托期限自2016年12月31日至2021年12月30日，如租赁合同的期限长于本期限的，超出租期由委托人履行。2020年7月2日,原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订一份百汇时代广场商铺租赁合同（以下简称涉案租赁合同）,部分约定如下：一、甲方将涉案1F046商铺、涉案1F047商铺出租给乙方,乙方已对商铺及商场配套设施及周边环境等作了充分考察;乙方经营品牌：鱼品汇，经营业态为餐饮。二、租赁期限自2020年7月15日至2021年11月30日,交付日为2020年7月15日，乙方未按时收铺视为乙方已收商铺并开始计算装修期。装修期为自交付日起45个日历天，开业日为2020年8月29日，乙方延迟开业或开业后擅自停业应按2000元/天向甲方支付停业违约金。三、租赁保证金：租赁保证金33990元，乙方在合同签订后7日内支付。如本合同因乙方欠费或违约导致甲方解除合同而终止，或乙方单方终止合同的，甲方无须退还租赁保证金且有权按合同约定追究乙方违约责任。四、租金：2020年8月29日至2021年11月30日，月租金16995元。租金按月支付，首月租金应与保证金同时缴纳；自第2月起乙方应于每月5日前全额向甲方支付当月租金。如甲当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日，如租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金，计租日为2020年8月29日。五、“合同终止后商铺交接”约定租赁期满且双方未能达成续租合同的或本合同因解除而提前终止的,乙方于合同终止当天内返还商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费，直至乙方按照合同约定要求交还该商铺为止，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续。自合同终止之日第5日起，商铺内遗留之任何物品均视为乙方遗弃物，甲方有权自行处理，场地占用费计至甲方处理完毕之日，且甲方处理所需搬迁费等由乙方承担。六、“违约责任”,乙方提前终止本合同的，乙方须提前三个月书面通知甲方并经甲方书面同意，但无论乙方是否提前书面通知甲方，均视为乙方根本违约，乙方所欠付的费用均计至甲方收到乙方通知之日起至三个月届满之日止，且乙方缴纳的各项保证金皆不予退还，且甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金等费用,每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一的标准向甲方支付逾期利息。逾期超过15天仍未缴清或累计欠费超过3次的，视为乙方根本违约,甲方有权单方解除合同,乙方缴纳的各项保证金不予退还并要求乙方清缴欠费，此外甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任；乙方延迟开业超过15天仍未开业/开业后累计停歇业3天以上/擅自离场撤场的等，甲方有权单方解除租赁合同，收回商铺而无需对乙方作出任何赔偿或补偿，没收租赁保证金并要求乙方按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金。七、本合同书一式三份，经甲、乙双方签字或盖章生效，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力……合同另约定其他事项，并由原告在甲方处签字盖章确认，被告在乙方处签名及捺印确认。当日，被告向原告交纳租赁保证金33990元。2020年7月6日，原、被告达成商铺进场交接确认书，确认2020年7月6日对涉案1F046商铺及涉案1F047商铺进行验收，确认完全符合租赁合同中约定的交场标准、对面积无异议。并于当日接收（装修期自该日起计算）。2020年8月9日，被告出具商铺开业经营确认书，确认涉案1F046商铺及涉案1F047商铺于2020年8月8日起开业经营，并承诺无论是否收到管理公司发出的付款通知书，均严格按租赁合同及物业服务合同履行租户义务，按时缴交租金、物业管理费、水电费等相关的商铺费用。2020年11月16日，被告向原告出具撤场申请，表明因经营不善，导致长期处于亏损状态，现正式向原告提出撤场申请。原告表示被告应从提出撤场申请之日起三个月后才能撤场。2020年11月19日,原告及案外人中山市创汇商业管理有限公司向被告出具欠费催缴及其他违约行为警告函（EMS快递显示2020年11月23日本人签收，但被告庭审时称未收到）,提出被告擅自歇业的，须按2000元/天标准向被告支付违约金；逾期支付费用的，应按欠费金额每日千分之一的标准支付违约金。如擅自连续停业3天以上（含本数）或拖欠费用超过15天的，原告及案外人中山市创汇商业管理有限公司有权单方解除合同，停止向被告提供水电等物业服务，没收被告已缴纳的各项保证金，并要求被告按未完租期及物业服务费总额的10%支付违约金及赔偿原告损失（包括但不限于预期利息损失、诉讼费、律师费等）。同时，原告及案外人中山市创汇商业管理有限公司提出截至本函发出之日，被告共拖欠原告及案外人中山市创汇商业管理有限公司2020年11月1日至11月30日的租金16995元、物业服务费3605元及2020年9月21日至10月20日的电费3823.66元、水费171.12元，共计24594.78元。涉案1F046商铺及涉案1F047商铺自2020年11月10日起擅自停业，原告及案外人中山市创汇商业管理有限公司多次催促，至今仍未恢复营业。被告的行为已构成根本违约，现原告及案外人中山市创汇商业管理有限公司就违约行为告知被告，请被告于本函件寄发之日起3日内付清所有欠费及恢复商铺营业，否则将严格按合同约定进行处理，并由被告承担违约责任及其他经济赔偿责任。2020年12月9日，原告出具百汇时代广场商铺租赁合同解除通知书（EMS快递查询显示2020年12月11日退回，庭审时，被告称未收到），提出被告2020年11月20日商场正常营业期间，在未取得原告同意及在欠费、擅自停业的情况下，协同友人强硬拉走商铺内物品，并在商铺门面进行打砸公共财物，该等行为已对商场的正常经营造成极大的不良影响。后经警方介入，了解到被告是属于提前单方终止合同，并进行上述严重违约行为，劝说被告等人停止打砸行为，并让其搬走该商铺内物品。被告的行为已构成根本违约，现原告通知如下：一、双方签订的百汇时代广场商铺租赁合同自本函发出之日终止。二、被告拖欠费用及应承担的违约责任具体如下：1.暂计至本函发出之日，被告仍拖欠如下费用：2020年11月1日至2020年12月30日租金共计33990元；被告应承担因未按合约约定时间缴纳每月应缴费用而产生的逾期利息。2.乙方自2020年11月10日起擅自停业。根据合同约定，被告应依约按期开门营业，无正当理由不得擅自停业/歇业，被告擅自停歇业的，须按2000元/天标准向原告支付违约金。3.被告在本函发出之日起3日内向原告清缴上述欠费，并按欠费金额日千分之一标准支付违约金（最终计至付清欠费之日止）。4.被告应按未完租期租金总额10%另行向原告支付违约金，并在收到本函件之日之日起3日内向原告足额缴清。5.被告已交纳的履约保证金，原告有权没收。6.对原告造成的其他损失（包括但不限于原告预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），原告保留追索的权利。另查，被告已向原告支付至2020年10月31日的租金。被告于2020年11月20日开始撤场。庭审中，原告明确被告已缴纳的租赁保证金33990元应由原告没收；被告缴纳的物业保证金、水电周转金与原告无关。被告主张签署撤场申请前，曾向原告经理张东奎提出撤场，但未提交证据予以证明，原告确认张东奎系其经理，但对被告的该抗辩不予确认。原、被告确认按自然月计算租金。本院认为,案外人吴国雄、吴桂想是涉案1F046商铺及涉案1F047商铺的产权人,其委托原告以原告自己的名义对涉案商铺进行出租管理，故原告有权以自己的名义与被告签订租赁合同,并行使相关的合同权利。而2020年7月2日的涉案租赁合同由原告与被告签订，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效，双方当事人均应予以恪守，否则须承担相应的违约责任。被告主张其在签署撤场申请前已口头告知撤场，但未提交证据予以证明，原告亦不予确认，故本院认定被告于2020年11月16日向原告提出撤场。被告提出撤场，即已作出明确的不继续履行合同的意思表示，而原告提出申请之日起三个月后才能撤场，意味着原告不同意被告的申请，可见双方对于解除合同未达成一致意见，但被告仍于2020年11月20日正式搬东西撤场，故应认定被告单方提前终止了合同。关于租金数额问题。涉案租赁合同已于2020年11月20日实际终止，故被告应按约向原告支付2020年11月1日至2020年11月20日的租金。庭审中，原、被告确认租赁期内租金按月结算。核算后，被告应向原告支付租金为11330元（16995元÷30×20）。同时，因被告根本违约导致合同解除，故原告按合同约定诉讼请求被告支付未完租期租金总额10%的违约金有理，本院予以支持。被告作为涉案商铺的承租人,未按期履行支付租金义务,提前终止合同，已构成根本违约，原告有权按约没收保证金。按双方合同约定的租期计算，未完租期为2020年11月21日至2021年11月30日，即未完租期租金总额10%的违约金应为20960.5元[（16995元/月÷30天×10天+16995元/月×12个月）×10%]，故被告应向原告支付未完租期租金总额10%的违约金20960.5元。另外，原告诉讼请求被告支付拖欠租金的逾期付款违约金，应认为该逾期付款违约金是指在双方合同未解除的情形下因被告逾期支付租金所导致的原告利息损失。而对于被告单方终止合同情形下的违约责任，双方合同已另有约定。现原告因被告单方终止合同并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张被告支付未完租期租金总额10%的违约金且已获本院支持，故原告诉讼请求被告支付拖欠租金的逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。被告已于2020年11月20日撤场，涉案1F046商铺及涉案1F047商铺仅留下一些小物件没有处理，原告未积极处理，造成不能对外招租而产生的损失应属原告自行扩大的损失，原告主张由被告承担场地占用费无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告黄涛于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金11330元、未完租期租金总额10%的违约金20960.5元，合计32290.5元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元，减半收取674元（已由原告中山市润昌置业管理有限公司预交），由原告中山市润昌置业管理有限公司负担322元，被告黄涛负担352元，并直接向原告中山市润昌置业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员 张庆争二〇二一年五月二十一日法官助理 黄 婷书 记 员 郭嘉文