广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1324民初350号原告（反诉被告）：廖雪洁，女，1986年11月11日出生（身份证号码：441×××××××××××××××），汉族，住广东省东莞市莞城区××××××××××××××××××××××。被告（反诉原告）：龙门富力房地产开发有限公司（以下简称“富力公司”），住所地：广东省龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨晔，执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司法务。被告：广州市胜誉房地产代理有限公司（以下简称“胜誉公司”），住所地：广州市增城区×××××××××。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：蔡鑫宏，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。原告廖雪洁与被告富力公司、胜誉公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，并于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告廖雪洁、被告富力公司的委托诉讼代理人吴秋霞、被告胜誉公司的委托诉讼代理人蔡鑫宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖雪洁向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告富力公司退还首付房款共计333864元，并退回各项维修资金7031元、印花税163.47元、按揭服务费1200元、产权登记费、服务费1050元、房产契税18681.83元。2.请求依法判令被告胜誉公司退还购买团购VIP优惠3万抵10万元优惠。事实和理由：被告富力公司，本人于2019年10月29日购买富力养生谷××××××房，期间也带了2位朋友购买富力温泉养生谷房子，朋友是一次性付款，收楼时间比我早，收楼验收楼存在质量问题，瓷片大量空鼓，飘窗护栏松散，墙面有明显裂缝，电线接口外露等很多其他问题，同事验收楼返修时间拖延太久，也没有人及时跟进处理。（1）物业服务质量差，同时小区M2区园林破烂不堪，年初桌椅、游乐设施等是损坏的，年后还是损坏，反映后也并没有安排人员进行维修。处于无物业管理状态。（2）购买时销售说辞以及现场广告输出含虚假内容，其一承诺永汉镇会有轻轨站，经核实并没有；其二商住房托管给酒店管理每月能收到1500元租金，夸大投资回报率，经了解还会存在很多托管酒店跑路，把业主家私家电搬走，导致损失业主已有不少；其三现场宣传资料输出很多规划并没实现，夸大和虚假违反广告法。（3）另我购买因办理按揭贷款没有办下来，财务主管沈先生为了年底达到一定回款率，提出让业主可以办理退房建议，既然是财务沈先生提出建议让业主退房，却要业主承担赔偿20%违约金这种行为，就是霸王条款并提出异议和不满意。经过沟通，沈先生这边也和他内部领导沟通同意给我补偿免5年物业管理费，后又反悔不承认主要原因是他们上下级沟通时没有理解清楚，推卸理由是我买房时已经送了5年管理费，但买房送的5年管理费是我购房福利，和现在谈补偿5年管理费是2件事，严重欺骗消费者，不再考虑购买此房，经沟通协商后可以按10%违约金退房，但购房不成也不是一方存在问题和责任，需再进一步法院调解下给予减免更少违约金。被告胜誉公司，已和购房代理中介公司对接人沟通协商可以退回3万元优惠抵扣费，之前发放产生扣税问题，可以接受扣税带来损失。综上所述，恳请人民法院依法公正判决，支持原告的诉讼请求。被告富力公司辩称：1.同意解除与原告签订的商品房买卖合同及补充协议，因原告未按合同约定支付购房尾款应当按照合同约定承担合同总价20%的违约金，因此被告退还的房款应当首先扣除该违约金。2.公共维修基金已交至相关部门，不应当由被告退款，但被告愿意协助原告申请退款。3.产权登记服务费1050元虽我方收取，不应当由我方退还，我方愿意协助原告申请退还该费用，印花税、契税由税局收取，不应当由我方退还，按揭服务费1200元，我方从未收取过，原告在证据材料中也未体现该费用，团购费非我方收取，不应当由我方退还。被告胜誉公司辩称：一、原告提出返还电商信息服务费有违诚实信用原则。原告在购房活动中自愿接受答辩人提供的电商服务，答辩人已经促成原告与被告富力公司完成认购并签署《商品房买卖合同》且已经实际履行，答辩人的服务已经完成。原告在购房活动中自愿接受答辩人提供的团购活动签订《胜誉团购VIP会员申请书》（下称申请书），申请书明确约定，需缴纳上述电商信息服务费后才能成为胜誉团购VIP会员，在正式签署《商品房买卖合同》后，电商服务费不予退还，亦不冲抵房款，仅做为团购优惠服务费。原告已知晓此次活动的全过程，且同意参加答辩人团购活动，并自愿缴纳电商服务费。原告成功购买了富力南昆山温泉养生谷房屋，并与被告富力公司已签订《商品房买卖合同》支付了部分房款，原告与被告富力公司都已经实际履行了。因此，申请书已经履行完毕，也并没有出现申请书约定解除的情况或者存在合同解除的法定情形。再者申请书中已明确约定，答辩人向胜誉VIP会员仅提供购房优惠服务，将不对购房行为或购买房屋的质量等问题承担任何保证或连带责任。二、原告享有的所有购房优惠在原告与被告富力公司签署《商品房买卖合同》时即已经由被告富力公司兑现。原告在签署《商品房买卖合同》前，已经知道其享有相关的购房优惠，在经过算价、议价流程签署《商品房买卖合同》。若存在优惠没有兑现的情形，购买人不可能会签署《商品房买卖合同》且实际支付了部分房款，显然可以证实其优惠在签署《商品房买卖合同》时经过算价、议价等购房流程时已经兑现了。因此申请书约定的内容，双方已经履行完毕，原告享受的优惠也兑现了，答辩人并不存在任何违约行为。综上所述，答辩人认为，原告要求答辩人退还费用并没有合同依据以及法律依据。原告出尔反尔，在接受电商服务后再要求返还电商费用有违契约精神，不利于交易安全。故，答辩人请求法院驳回原告诉求，以维护答辩人的合法权益！被告富力公司向本院提出反诉请求:一、判令解除反诉原告与反诉被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：龙门（2019)10004723号），并要求反诉被告协助反诉原告注销商品房备案登记手续；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金130772.8元；三、判令由反诉被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、反诉被告仅支付了定金、第一期至第三期楼款共333864元，未按时支付最后一期楼款320000元，已构成违约。2019年10月29日，反诉被告与反诉原告签订了《商品房买卖合同》（现售）【合同编号：龙门（2019)10004723】，合同约定：商品房总价款653864元，房价款按照附件五的约定支付。附件五中约定定金20000元，且：（1）第一期楼款须于2019年10月30日前缴付人民币117705元。（2）第二期楼款须于2019年11月29日前缴付，即：人民币130773元。（3）第三期楼款须于2020年1月28日前缴付人民币65386元。（4）买受人须于2019年10月30日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币32万元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年3月27日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费由买受人支付。合同签订后，反诉被告仅仅支付了定金及前三期楼款，剩余第四期楼款32万元未按时支付，亦未按照合同约定办理购房抵押借款，已构成违约，据了解因为反诉被告提供假流水被银行退件，未通过银行按揭审核。二、根据合同约定，反诉被告应当支付余款320000元，现反诉被告对反诉原告提起诉讼，以实际行为表明其不会按时付款，反诉被告应当承担按照合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第六条：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同；如出卖人要求解除合同的，买受人应对向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。2.因反诉被告未按照合同约定履行付款义务，现反诉原告同意反诉被告解除购房合同及补充协议，但是要求反诉被告协助配合反诉原告注销商品房买卖合同备案登记手续，并按照合同约定支付反诉原告房屋总价款20%的违约金，恳请贵院判如所请。反诉被告廖雪洁辩称：1.我不同意按照合同约定的20%扣除违约金。2.按揭服务费1200元已经退还给我。被告胜誉公司辩称：对富力公司提出的反诉，我方无意见。本院经审理认定事实如下：2019年10月29日，原告廖雪洁与被告胜誉公司签订《团购VIP会员申请书》，该申请书载明：1.申请成为胜誉公司团购VIP会员需缴纳电商服务费；2.胜誉团购VIP会员意向购买其合作伙伴旗下的富力南昆山温泉养生谷项目的房产一套，缴纳人民币30000元电商服务费，可享受开发商30000元抵100000元的优惠；3.本人已知需缴纳上述电商服务费后才能成为胜誉公司的VIP会员，在正式签署《商品房认购协议》后，电商服务费不予退还，亦不冲抵房款。在签订《商品房认购协议》前，放弃购房者，有权申请退还电商服务费（不计利息）；4.胜誉公司为此次活动收取上述电商服务费，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费，由胜誉公司开具相应收据。当天原告向被告胜誉公司交付30000元，被告胜誉公司出具收据给原告收执，载明“今收到廖雪洁客户购于富力养生谷M2-3-1-1706房刷团购服务费30000元”。原告与被告富力公司于2019年10月29日签订《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2019)10004723】及补充协议，双方主要约定：1.原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-3区1号楼1706房，该商品房建筑面积117.18平方米，套内建筑面积92.98平方米，商品房价款按套计算，总价款653864元；2.商品房价款的付款方式为：（1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2019年10月30日前缴付，即人民币117705元。（3）第二期楼款须于2019年11月29日前缴付，即人民币130773元。（4）第三期楼款须于2020年1月28日前缴付，即人民币65386元。（5）买受人须于2019年10月30日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币32万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年3月27日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3.逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费；4.逾期交楼的违约责任：逾期交楼不超过180日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%;5.出卖人应在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。前述合同签订后，原告于2019年10月29日向被告富力公司支付定金20000元、第一期117705元，于2019年11月29日支付第二期购房款130773元，于2019年12月31日支付第三期购房款65386元。合计333864元。剩余购房款因原告办理抵押借款未审批通过，未支付给被告富力公司。另原告于2019年10月24日向被告富力公司交付涉案房屋维修资金7031元。另，为产权登记服务，广东百德律所收取原告服务费500元、产权登记费550元。2020年8月17日，为涉案房产，原告交缴房产契税18681.83元。涉案房产已通过竣工验收，已办理商品房现售合同备案登记手续，但尚未实际交付给原告。另，诉讼中，原告提交了其与微信号lincuiping4354(微信昵称：富力养生谷-林翠萍）的微信聊天记录、微信号lincuiping4354发送给原告的宣传笔记图片拟证明被告存在虚假宣传、欺骗消费者行为，宣传资料有诸如：图片在涉案地产附近有“正果机场（规划中）”、“广河高铁（规划中）”环绕。被告富力公司对微信聊天记录不予认可，陈述林翠萍已经从其司辞职，无法核实该聊天记录的真实性，即便是与林翠萍的对话，但是图片中正果机场、广河高铁注明“规划中”的字样，且林翠萍未经过其司授权对相关此类广告进行说明，而原告作为有民事行为能力的成年人，应当对相关信息负有核实甄别责任。原告提交项目销售中心的宣传资料照片，内容：高速路网，高铁覆盖，融入珠三角快捷生活圈，广州第二机场正果机场明确落户正果镇，龙门县永汉镇距离正果机场约20公里，广河高铁设永汉龙门两站，龙门无高铁历史即将结束。原告提供的图二微信聊天记录是其起诉后与另一位中介的聊天记录，了解最近富力公司推销项目的说法。庭审中，原告陈述因其银行流水不够致办理按揭贷款银行审批未能通过；被告富力公司反诉要求解除合同，并主张按总房款的20%计算违约金。原告认为违约金过高，可按10%违约金退房，但购房不成也不是一方存在的问题和责任，需给予减免更少的违约金。经本院与双方当事人进行调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案争议焦点有三：一是，被告富力公司是否存在虚假和夸大宣传致涉案合同目的无法实现？二是，涉案合同是否应当解除、相关款项的返还问题及违约金支付问题；三是，被告胜誉公司是否应当返还团购费3万元。被告富力公司未提交第二机场落户正果及广河高铁设永汉龙门两站有关职能部门确切的规划政策资料，宣传虽有不妥，但机场及高铁最终设置是由相关政府职能部门决定,同时机场及高铁系公共设施,并不属于商品房开发规划范围内的相关设施,不应视为合同内容，该宣传不足以影响双方合同目的的实现。原告与被告富力公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。原告主张贷款不能的责任在于被告富力公司，对此，原告应当知悉自身的贷款能力、偿还能力及征信情况，对此主张，不予采纳。被告富力公司反诉要求解除合同，原告亦同意解除合同，原告延迟履行支付剩余房款的义务，应承担相应的违约责任，基于合同约定的违约金为房款的20%，原告主张违约金过高并请求法院予以调低，被告富力公司未提供证据证明实际损失，结合被告富力公司在宣传方式上的过错，本院调整违约金为总房价的8%，即52309.12元（653864元×8%）。合同解除后，被告富力公司应当返还原告已经支付的购房款合计333864元及房屋维修金7031元，房款抵扣违约金后，被告富力公司仍应当返还原告房款281554.9元及房屋维修金7031元。原告应协助被告注销涉案商品房备案登记手续。至于契约税、印花税、产权登记费、服务费等是原告支付给案外人或税务机关，由原告另循途径处理，不应当由被告富力公司予以退还。被告胜誉公司之于原告的合同义务是使得原告购房时有10万元的优惠，即房款优惠10万元。原告与被告富力公司已签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告亦享受10万元的购房优惠，被告胜誉公司的合同义务已按约履行，虽原告与被告富力公司合同解除，但合同解除的过错不在于被告胜誉公司，原告要求被告胜誉公司退还3万元的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告廖雪洁（反诉被告）与被告龙门富力房地产开发有限公司（反诉原告）于2019年10月29日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：龙门（2019)10004723】及补充协议；原告廖雪洁（反诉被告）协助被告龙门富力房地产开发有限公司（反诉原告）办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷××××××房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告龙门富力房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起5日内退回购房款281554.9元及房屋维修基金7031元给原告廖雪洁（反诉被告）。三、驳回原告廖雪洁（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告龙门富力房地产开发有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3589元（原告已预缴），由原告廖雪洁负担947元，被告龙门富力房地产开发有限公司负担2642元；反诉费1458元（反诉原告已预缴），由反诉原告龙门富力房地产开发有限公司负担875元，反诉被告廖雪洁负担583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 罗秋燕二〇二一年五月二十四日法官助理 徐锦丽书 记 员 魏榕桦（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。