湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终696号上诉人（原审原告）：郴州达康房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团办公楼二楼202-212室。法定代表人：杨展辉，该公司经理。委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李御兰，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟丁苏。委托诉讼代理人：胡桥军，湖南宜林律师事务所律师。原审第三人：郴州新居房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道11号湘南风情康居园1栋3-4层。法定代表人：黄国良，该公司董事长。上诉人郴州达康房地产开发有限公司（以下简称达康公司）因与被上诉人钟丁苏以及原审第三人郴州新居房地产开发有限公司(以下简称新居公司)案外人执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初5564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。达康公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判中止对郴州市青年大道11号湘南风情康居园6栋104号房产（房产证号为7××9）、6栋106号房产（房产证号为7××1）、6栋109号房产（房产证号为7××4）的执行，并解除对上述房屋的查封、冻结执行措施；2.依法确认郴州市青年大道11号湘南风情康居园6栋104号房产（房产证号为7××9）、6栋106号房产（房产证号为7××1）、6栋109号房产（房产证号为7××4）归达康公司所有；3.本案一、二审诉讼费用由钟丁苏负担。事实和理由：一、涉案房产登记在达康公司名下，所有权归达康公司享有。一审判决认为涉案房产属达康公司与新居公司共同共有财产，不宜解除对涉案的查封措施系认定事实错误，适用法律错误。1.根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”由此可知，上述三套房产登记在达康公司名下，即达康公司对涉案不动产享有所有权，其具有足以排除强制执行的民事权益。故应当依法中止对涉案的三套房产的执行，并解除对涉案房屋查封、冻结的执行措施。2.涉案房产不是达康公司与新居公司共同共有。根据物权法第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。共有的不动产，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。按份共有的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示，对于不动产共有以不动产登记为准。涉案的不动产一直登记在达康公司名下，并未见任何共同共有的登记信息，一审判决将合同关系作为不动产物权关系的认定错误。3.新居公司不能基于合法建造取得涉案房屋所有权。首先，根据物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用人”，就本案而言，建设用地使用权载明的权利人为达康公司并非新居公司，涉案房屋的所有权应当归达康公司。其次，根据物权法第三十条规定，因建造行为取得物权，应当满足“合法建造”的要求，必须有合法的建造手续，经过审批。本案中，涉案的房屋审批手续等均记载在达康公司名下，新居公司不能仅依据合作协议而直接认定为合法建造人。对于双方基于合作开发房地产的合同关系发生的权利和义务，应另行处理。二、就合作开发房地产合同关系而言，达康公司与新居公司已经解除该合同关系，双方在解除合同以后自行委托了第三方机构对债权债务进行了清算，清算结论是扣除未售房产销售价格之后，新居公司仍欠达康公司4663700元。一审判决认为需经债权人同意或提起析产诉讼来确认涉案房产的所有权系认定事实错误、法律适用错误。1.根据《康居园工程联合开发合同》第二条约定，甲方（达康公司）直接参与房屋的销售，所收资金全部进入甲乙双方共同的房产销售专户，房产销售的50%给甲方，付清应支付甲方的款项为止。乙方（新居公司）按照合同付清应支付给甲方款项，甲方不再控制房产销售，其财产属乙方所有。新居公司作为乙方并不享有建设房屋的所有权，其约定仅仅只是取得房产销售收益的权利。且该销售收入的权利也是附条件的，必须在新居公司付清39090000元款项后，该销售的收入才属于新居公司。故在合作开发合同期限的范围内，新居公司所享有的是取得该房产销售的权利，系债权请求权，而不是物权请求权，新居公司不享有对不动产共有的权利。2.2015年7月9日，经一审法院调解解除《康居园工程联合开发合同》，双方之间的合同关系就此解除，仅限于该合同发生的债权债务进行结算，并不存在不动产析产的问题。根据合同相对性原则，该合同是达康公司与新居公司签订的，对于合同的解除以及解除后需要承担的法律后果是合同双方的权利和义务，与其他债权人没有关联，并不需要经过其他债权人的同意。且合同解除后新居公司一直未向达康公司主张任何权利，对涉案房产项目的所有款项和工作亦不予理会，全部是由达康公司承担。因此，涉案房产全部归达康公司所有。3.达康公司与新居公司于2019年9月15日对双方的债权债务进行了确认，清算结果明确，未售房屋归达康公司所有，未售房产抵付新居公司所欠达康公司款项后，新居公司仍欠达康公司4663700元。根据析产清算结果，涉案房产所有权应归达康公司所有。4.基于清算结果表明，在未销售的房产收益扣减之后，新居公司仍欠达康公司四百多万元。即便达康公司欠新居公司的债务，也仅限于未售房产的销售款项。达康公司所承担只是金钱给付义务，与不动产的所有权无关。5.一审判决以新居公司未到庭质证不予采信清算结果，显然不符合证据规则的要求，新居公司作为涉案的第三人，经法院依法传唤未到庭，应视为其自愿放弃自身的诉讼权利。达康公司在庭审中提交了证据的原件，并且由具有资质的第三方鉴定机构出具的，符合证据三性的要求，应予采信。故一审法院以新居公司未到庭不予审查该证据三性，于法无据。一审判决指出的2013年的对账系所欠的土地款，而2019年的清算报告则是对《康居园工程联合开发合同》发生的所有的债权债务进行的结算，虽未售房产价值三千余万元，但最后的结论是新居公司用未售房产销售抵扣之后仍欠达康公司4663700元，该清算报告能够体现双方之间的债权债务关系。综上，请求支持上诉请求。钟丁苏辩称：一、涉案房产虽然登记在达康公司名下，实为新居公司所有，达康公司对新居公司只享有债权。1.达康公司与新居公司于2013年6月16日签订的《康居园工程项目联合开发合同》约定，由达康公司提供35335㎡的土地，新居公司负责筹集开发所需的资金，达康公司直接参与房屋的销售，在新居公司付清39090000元款项后，财产属于新居公司所有等内容。截至2013年12月1日，新居公司已支付21564800元，后郴州万通房地产有限公司代交土地款8545300元，尚欠达康公司8979900元，未约定利息事项。2015年7月9日，达康公司与新居公司经一审法院调解解除了联合开发合同，但未进行析产分配，亦未约定债权债务的分担。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.依据达康公司与新居公司签订的联合开发合同第二条第三款约定，达康公司是控制项目房产销售款的，现项目房产已全部出售，并大部分房产均已办证。新居公司对该土地款的付款是否已经付清，无法查证。因未进行析产诉讼，相关部门也未明确确定本案查封的财产属于达康公司单独所有，故一审法院查封合理、合法。3.一审法院经查实后，于2016年作出的（2016）湘1002执296-1号协助执行通知书，是以“查封新居公司所有的登记在达康公司名下的涉案房产”为理由查封，再次印证了涉案房产属于新居公司所有的事实。4.湖南省郴州市苏仙区人民法院对新居公司系列案件进行审查，于2018年1月17日作出（2017）湘1003执异33号执行裁定书中维持对该系列案件中新居公司所有的但登记在达康公司名下的房产查封的裁定。对于达康公司反复提出执行异议，是为了拖延执行，浪费司法资源。5.2020年9月湖南省郴州市苏仙区人民法院对达康公司再次提出的执行异议进行审查，作出了（2020）湘1003执异143号裁定驳回申请，又一次印证了涉案房产实为新居公司所有的事实。二、双方解除合同，实为帮助新居公司逃避债务的行为，达康公司对新居公司只享有债权，故应当通过法院进行公证析产或经新居公司债权人同意进行财产分割。1.达康公司所提出的异议属于对执行标的主张实体权利，应按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。涉案房产虽登记在达康公司名下，达康公司与新居公司解除了联合开发合同，但未进行析产分配，也未进行债权债务的分担。故涉案房产实际仍属于共同共有。对于达康公司在一审提交的审计报告、清算报告，未对新居公司已支付的款项进行审计。根据现有证据可知，2013年达康公司与新居公司有过一次对账等依据，新居公司只欠达康公司8979900元。双方于2015年解除合作协议，但在2019年双方的对账清单却显示新居公司还需支付四百余万元给达康公司，该对账项目不应具有公信力。一审法院于2014年、2015年采取查封、扣押、冻结涉案财产等措施后，达康公司与新居公司于2019年达成财产清算协议，分割涉案房产的行为系逃避执行，主观上存在恶意，已严重损害钟丁苏及相关债权人的利益。故达康公司提交的证据不足以证实涉案房产明确析产的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款之规定，在共有人为协议分割并经债权人同意或者提起析产诉讼的情况下，法院有权依法对被执行人与他人共有财产采取相应执行、查封措施。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，本案财产分割未经债权人同意，法院应当认定无效，且存在以下问题：（1）联合开发合同载明的金额与审计报告的金额存在巨大差异。新居公司只欠达康公司8979900元，且现有的房产门面的价值远远超出达康公司该款项，而双方于2019年审计报告却显示新居公司还需支付四百余万元给达康公司，相差两千余万元，其中27203700元的费用包括滞纳金9768400元，应补缴土地款12288800元，应付税金5146500元。大部分都是白纸清单与估算金额，不具有公信力，亦不足以证实涉案房产已明确析产的事实；（2）涉案门面一直由达康公司收取租金，按照2015年租赁合同中的价格每平方米都在二十三元以上，且约定租金每年递增，照此推算，在新居公司民间借贷系列案件中，此8000余平方米的门面与房产每年收取的租金都在2000000元以上，新居公司所欠达康公司的8979900元款项应当已基本清偿完毕。（3）2020年8月11日一审法院已对黄国良、新居公司系列民间借贷案件恢复执行。由于新居公司与达康公司未通过法院进行析产，严重损害100余位债权人过亿债权的胜诉判决权益。现一审法院已经开始对该系列案进行全面审计、评估、清算，正在收集与新居公司相关的财产资料，其中就包括达康公司与新居公司合作开发的涉案项目。综上，请求驳回上诉，维持原判。新居公司未作陈述。达康公司向一审法院起诉请求：1.依法判决中止对郴州市青年大道11号湘南风情康居园6栋104号房产（房产证号为7××9）、6栋106号房产（房产证号为7××1）、6栋109号房产（房产证号为7××4）的执行，并解除对上述房屋的查封、冻结执行措施；2.依法确认郴州市青年大道11号湘南风情康居园6栋104号房产（房产证号为7××9）、6栋106号房产（房产证号为7××1）、6栋109号房产（房产证号为7××4）归达康公司所有；3.本案诉讼费由钟丁苏负担。一审法院认定事实：一、一审法院立案受理钟丁苏与郴州新居房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案后，双方当事人自愿达成调解协议，一审法院据此于2015年11月17日依法作出（2015）郴北民二初字第1576号民事调解书，内容为：1.新居公司尚欠钟丁苏借款本息3931241元（利息按同期银行贷款利率的四倍计算至2015年5月31日），此款新居公司应于2015年12月30日前付款；2.2015年5月31日之后的借款利息按年利率24%计算至本息付清之日止；3.诉讼费减半收取19125元，由新居公司负担等。二、上述调解书生效后，当事人未自动履行，钟丁苏向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月24日予以立案执行，案号为（2016）湘1002执296号。一审法院于2016年11月10日向郴州市不动产登记中心发出《执行裁定书》和《协助执行通知书》（附查封清单），请求郴州市不动产登记中心查封被执行人郴州新居房地产开发有限公司所有登记在郴州达康房地产开发有限公司名下的坐落于郴州市××道××栋××号（房产证号7××9）、6栋106号（房产证号7××1）、6栋109号（房产证号7××4）等若干套房产。2019年11月8日，一审法院对上述房产进行了续查封至2022年11月7日止。三、执行过程中，达康公司以案外人身份向一审法院提出书面执行异议，认为涉案房产登记在达康公司名下，法院强制执行错误，请求中止执行，并解除查封。一审法院于2020年10月26日依法作出（2020）湘1002执异216号执行裁定书，驳回了达康公司的异议请求。四、2020年11月18日，达康公司不服一审法院作出的（2020）湘1002执异216号执行裁定书，向一审法院提起案外人执行异议之诉。五、另查明，达康公司与新居公司于2013年6月16日签订了《康居园工程项目联合开发合同》，约定由达康公司提供35335㎡的土地，新居公司负责筹集开发所需的资金，达康公司直接参与房屋的销售，在新居公司付清39090000元款项后，财产属于新居公司所有等内容。2015年7月9日，达康公司与新居公司到一审法院以（2015）郴北民二初字第492号民事调解书解除了联合开发合同，但并未进行析产分配，也未约定债权债务的分担。六、达康公司在庭审时提交了与新居公司在2018年的审计报告，欲证明新居公司尚欠达康公司四百余万元。一审法院认为，一、新居公司经一审合法传唤未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。二、根据查明的事实，涉案三套房产虽登记在达康公司名下，但因达康公司与新居公司存在合作开发房地产合同关系，虽此前双方已然解除了联合开发合同，但双方并未进行析产分配，也未进行债权债务的分担，故涉案房产实属达康公司与新居公司共同共有财产。对于达康公司庭审中提交的审计报告、清算报告，未对新居公司已支付的款项进行审计，且新居公司未到庭质证，根据现有的证据，可知2013年达康公司与新居公司有过一次对账，新居公司只欠达康公司一千余万元，达康公司与新居公司已于2015年解除合作协议，2018年的审计报告显示新居公司留给达康公司的未售房产的价值为三千余万元，但达康公司与新居公司2019年的对账清单却是新居公司还需支付四百余万元给达康公司，达康公司与新居公司的对账项目，本案钟丁苏不予认可，达康公司的证据不足以证实涉案房产已明确析产的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款之规定，在共有人未协议分割并经债权人同意或者提起析产诉讼的情况下，法院有权依法对被执行人与他人共有的财产采取相应执行措施，据此，案外人请求中止对涉案房产的查封依据不足，不予支持。在目前不能完全确认新居公司欠达康公司债务的情况下，不宜解除对涉案房产的查封措施。关于本案收取的案件受理费。湖南省郴州市中级人民法院于2020年6月28日作出的钟艳红与宋革成等人案外人执行异议之诉（2020）湘10民终1299号二审终审民事判决书，最后认定“宋革成等人提起执行异议之诉请求阻止对涉案房产查封和执行的理由成立，其诉请应予支持。……二审案件受理费80元，由上诉人钟艳红负担。”与本案属同类执行异议之诉案件，参照该上一级法院终审民事判决书的案件受理费收取数额，本案案件受理费收取80元，多收取的应予以返还。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决：“驳回原告郴州达康房地产开发有限公司的诉讼请求。本案预交案件受理费10166元，实际应交80元，由原告郴州达康房地产开发有限公司承担；退还原告郴州达康房地产开发有限公司10086元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，二审争议焦点为达康公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，达康公司与新居公司于2013年6月16日签订《康居园工程项目联合开发合同》，约定由达康公司提供土地，新居公司负责筹集开发所需的资金，达康公司直接参与房屋的销售，在新居公司付清39090000元款项后，财产属于新居公司等内容。达康公司与新居公司虽于2015年7月9日经一审法院调解解除了上述联合开发合同，但达康公司与新居公司解除联合开发合同后，至本案钟丁苏与新居公司民间借贷纠纷执行一案一审法院对涉案房产进行查封前，均未对涉案房产进行析产分配，也未约定债权债务的分担。涉案房产虽登记在达康公司名下，但根据达康公司与新居公司的联合开发合同内容，在双方未进行析产分配之前，新居公司对涉案房产享有共同共有的权益。达康公司一审时提交了与新居公司的2018年的审计报告和2019年的对账清单，但上述审计报告和对账清单未经新居公司的相关债权人同意，也并非通过提起析产诉讼经法院审理得出的结论，新居公司未到庭对上述审计报告和对账清单进行质证和说明，且上述审计报告和对账清单所列的项目，缺乏相关材料佐证，上述审计报告和对账清单不足以证实达康公司与新居公司已对涉案房产进行明确析产。故达康公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉要求中止对涉案房产的执行并确认涉案房产归达康公司的请求，依据不足，本院不予支持。综上，达康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郴州达康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二一年五月十七日法官助理雷彬书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。