四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初1264号 原告：陈山春，女，1983年3月17日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：周九江，重庆道伦（潼南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘顺宝，重庆道伦（潼南）律师事务所律师。 被告:四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。 法定代表人：吴伟，总经理。 委托诉讼代理人：梁静四川建投律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李仕强，四川建投律师事务所专职律师。 原告：陈山春与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈山春的委托诉讼代理人周九江,被告四川省勇前房地产开发有限公司法定代表人吴伟的委托诉讼代理人梁静、李仕强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈山春向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以306340元为基数，从2019年12月31日起按每日万分之一计算至符合合同约定交房条件之日止；算至2020年10月23日止，其违约金为9098.89元）。事实和理由：2018年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定原告于以306340元的价格购买被告开发建设的安岳县“民族商业城”四期5号楼1单元第18层1-18-6号商品房1套，双方对交房时间以及产权登记等作了约定；被告应于2019年12月31日前向原告交付购买房屋，交付的房屋应具备：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及住宅质量保证书和住宅使用说明书。签约后，原告按约履行付清了房款，被告在2018年6月15日向原告交付房屋。被告交付的房屋时未取得建筑工程竣工验收及消防验收，依据《消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用”，因该法律规定属强制性规定，故被告交付的房屋不符合合同约定和法律规定的商品房交付条件，故被告交房不构成交付，其交房违约金应计算至符合合同约定交房条件之日止。2018年6月15日原、被告再次签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议二），原告认为《补充协议二》属格式合同，其中所涉及的“交房条件变更和业主自愿接房后买受人承诺不再追究出卖人任何延期交房责任”等条款属于免除或减轻被告责任的格式条款，被告作为提供者，未对原告进行提示，也未履行说明义务，可以认定该条款内容属无效约定。综上所述，为保护原告的合法权益，特请求贵院依法判决或调解原告如上诉请。 四川省勇前房地产开发有限公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议一、二》属实。原告主张的迟延交房违约金的诉讼请求不能成立，被告不承担逾期交房违约金。其理由为：1.《商品房买卖合同》中“以《建筑工程竣工验收备案表》”为交房条件。《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中均规定“建筑工程、房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用”，由此可见，商品房交付的法定条件是竣工验收合格。合同中约定的交房条件为“建筑工程竣工验收备案表”主要是报有关主管部门备案，其备案不是行政行为，不影响房屋质量，是否备案，不是本案判断房屋能否交付的条件，合同约定的备案，是对主管部门行政权力进行约定，对合同双方当事人不产生法律约束力。2.原告到现场接房时对房屋进行验收，查看了被告提供的相关交房资料，在明知该资料中没有《建筑工程竣工验收备案表》后，仍接受房屋，其行为表明被告交付的房屋达到了交房条件。3.原、被告在《补充协议二》中已将合同约定的交房条件确定为：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，双方均一致理解为主体及分户工程验收完毕，在不影响装饰入住的情况下出卖人不承担逾期交房责任。案涉房屋的交房条件已变更为竣工验收合格，被告的交房，未影响原告的装修入住，故被告的交房不构成违约。4.《补充协议二》不属于格式条款，协议内容系双方当事人自愿协商的结果，其内容应合法有效。5.原告购买房屋所在小区未经消防验收，虽违反了《中华人民共和国消防法》的规定，但该法的规定系管理性强制性规定，不会导致被告交房行为无效，被告接受的是行政主管机关的行政处罚。原告主张的迟延交房违约金的诉讼请求不能成立，被告不承担逾期交房违约金。如果认定被告应当承担违约责任，被告应当支付违约金，因原告未举证证明其损失的达到了万分之一，故请人民法院将违约金调低到300元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告举出的住宅使用说明书、住宅质量保证书、主体结构质量验收报告、分户验收记录表、四川省房屋面积测绘报告、接房公告照片、前期物业管理服务协议、《补充协议二》，拟证明被告已完成合同约定的交房条件。原告对上述证据的真实性提出异议，认为不能达到被告的证明目的。经本院审查认为，住宅使用说明书、住宅质量保证书、主体结构质量验收报告，符合证据的合法性、真实性和关联性，本院予以采信。分户验收记录表和四川省房屋面积测绘报告，因形成时间无具体的年月日，其形式要件不合法，本院不予采信。接房公告照片，因无其他证据予以佐证，不足以证明被告按照合同约定时间履行了通知义务，本院不予采信。前期物业管理服务协议，因与本案无关联性，本院不予采信。《补充协议二》，从证据材料的形成来看，该协议附在物业服务管理合同后，其页码与物业服务管理合同连码并装订成一册，协议内容无法体现双方订立合同的意思表示，未经过合同成立的要约和承诺，该协议不成立，故本院对《补充协议二》不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案认定事实如下： 被告四川省勇前房地产开发有限公司于2007年8月1日登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册资本2800万元。 2018年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定原告向被告购买坐落于安岳县；实测建筑面积85.10㎡，单价3600元／㎡，总价款306360元；被告在2019年12月31日前交房，商品房交付应当符合“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及住宅质量保证书和住宅使用说明书”；逾期交房超过30日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，至约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件及其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按下列约定方式处理：售楼部张贴公告等通知方式。《补充协议一》对交房的约定为：在交接房屋时，买受人应按照《商品房买卖合同》约定期限或出卖人书面通知中约定的交房期限接收房屋，如买受人在合同约定的房屋交付的最后期限仍未接到通知的，买受人应当在最后期限日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则视为出卖人已经在合同约定的或书面通知中确定的最后交房期限之前交付了房屋。 2015年7月30日，民族商业城四期5号楼主体结构分部工程质量验收合格。2018年6月15日，原、被告签约时交纳购房款306360元，并于当日被告向原告移交了房屋，原告接房后进行装修并入住。民族商业城四期5号楼，建筑层数为32层，地上32层。民族商业城四期5号楼现未进行消防验收，未取得建筑工程竣工验收备案表、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和规划验收批准文件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，在合同约定的交房期限届满前被告将其销售的商品房交付给原告，原告在接房后进行装修并入住。现原告主张被告逾期交房并承担违约金的诉讼请求，因原告未举证证明在其接房后存在损失的相关证据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告陈山春要求被告四川省勇前房地产开发有限公司限支付违约金的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告陈山春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 杨荣立 二〇二一年五月二十八日 法官助理 严 品 书 记 员 田太芹