云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终557号上诉人（原审被告）：红河州大地锦德房地产开发有限公司。住所地：石屏县湖滨路异龙湾小区。法定代表人：郭树生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘政欣，云南华度律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：施丽，女，1969年6月30日生，彝族，住建水县。委托诉讼代理人：顾刚，云南勤展律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人红河州大地锦德房地产开发有限公司（以下简称：大地锦德公司）因与被上诉人施丽商品房销售合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大地锦德公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未依法追加陈爰冰为本案的第三人，未查明本案事实，且上诉人自始至终未收到过上诉人施丽缴纳的80000元尾款。在本案中，被上诉人声称将购房的80000元尾款以现金方式交付给了我公司员工陈爰冰。但是，经我公司现在的财务人员查账发现，我公司的账上并未收到该笔款项。陈爰冰作为收取尾款且在收据上签字的人，是与本案息息相关的关键人，只有陈爰冰作为本案的第三人参加诉讼，才能查明被上诉人是否缴纳了尾款。如果陈爰冰当庭确认确实收到该笔款项，那么上诉人也认可被上诉人完全履行了付款义务，上诉人会及时为其办理不动产权证。二、一审法院判令“上诉人向被上诉人施丽支付从2020年6月1日起至办理案涉房屋的所有权证完毕时止的利息”是错误的。被上诉人施丽未按照《商品房购销合同》的约定提供办理产权登记手续所需要的资料，是导致上诉人不能办理产权证的根本原因。1.被上诉人只有在向上诉人缴纳公共部分维修基金，且提供房屋契税完税证明、不动产统一销售发票、商品房销售合同、权利人身份证复印件等有效资料后，上诉人才能配合其办理产权证。但是直至今天，被上诉人施丽即没有向上诉人缴纳公共部分维修基金，也没有将其需要办理产权证的全部资料交给上诉人，因此上诉人无法履行协助义务，不是由于上诉人的原因。2.根据被上诉人在一审庭审时提交的“公共维修基金发票”来看，被上诉人缴纳公共维修基金的日期是2020年7月7日。也就是说，在2020年7月7日之前，被上诉人施丽根本不具备办证条件。即使上诉人为其开具足额的发票，不动产登记中心也不可能为施丽办理不动产权证。因此，上诉人不应承担被上诉人办证不能的责任，更不应承担从2020年6月1日起至办理案涉房屋的所有权证完毕时止的利息。三、一审法院在首部中对上诉人的基本信息书写错误，法定代表人郭树生系我公司的执行董事而非总经理。综上所述，上诉人认为，一审法院事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。施丽辩称：一、一审判决认定事实清楚，答辩人已足额支付清商品房购房款，被答辩人应按约办理商品房的产权登记手续。1.2006年12月7日答辩人作为商品房的购买人，与被答辩人签订《商品房购销合同》后，已足额将购房款172128元支付给了被答辩人，根据以上合同第十二条之规定，该商品房的产权登记办理由甲方（商品房出卖人）代办，甲方应在房屋竣工综合验收合格，收到乙方提供的有效的相关资料后90个工作日内向房屋所在地的房地产权登记机关申报房屋产权登记。而实际情况是，被答辩人作为一审被告在由公司销售代表陈爱冰收取尾款80000元，向答辩人出具加盖有被公司发票专用章的《收款收据》后，拒绝为答辩人开具正式发票，从而无法办理相关房屋产权登记手续的行为，是典型的违约行为，其上诉辩称公司无法确认是否收取了款项，应追加当事人的说法毫无事实依据。2.付款方式的变更问题。被答辩人上诉称《商品房购销合同》中约定尾款的付款方式是按揭贷款，答辩人改为全额付款是因为被答辩人公司开发该小区时诉讼不断，逾期交房、屡屡违约，信誉度下降，导致银行不向该小区的购房人如期发放按揭贷款，答辩人不得已才向亲戚朋友借钱一次性凑够80000元尾款向出卖人支付，该小区不能贷款购房的原因完全在被答辩人方，其竟妄顾事实、推脱责任、实属不该。二、根据相关法律规定，被答辩人应当承担相应违约责任赔偿答辩人的部分经济损失，一审判决适用法律正确。1.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释[2003]7号）第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”等。所以，被答辩人作为商品房的出卖人应当按约为答辩人办理商品房的产权登记手续，现被答辩人以答辩人未能提供相关材料为由，在长达十多年之久的期限内拒绝为答辩人办理相关产权证的理由，实无相关法律依据。第十八条第二款规定：“合同没有约定或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审人民法院判决以购房款为基数支付已付购房款的利息有相关法律依据，应予支持。”2.答辩人到2020年7月7日通过多方咨询联系后，自觉缴纳房屋公共维修基金，实为无奈，答辩人仅是一名普通购房者，对办理房屋所有权证书所需的材料、流程并不专业，在合同约定由出卖人办理产权登记办理手续的情况下，被答辩人作为出卖人长期办公不正常，连办事人员都难以找到的情况下，任何手续都难以办理，答辩人于2020年7月7日才能缴纳公共维修基金就显得很正常。综上所述，答辩人认为：自己已足额按约向被答辩人支付了全部购房款，一审被告向答辩人出具了《云南省收款专用发票》《收款收据》，说明答辩人已经全部履行了合同义务，被答辩人应按合同约定为答辩人办理涉案房屋登记手续。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决，依法驳回被答辩人的上诉请求，依法维护答辩人的合法权益。施丽辩称：一、一审判决认定事实清楚，答辩人已足额支付清商品房购房款，被答辩人应按约办理商品房的产权登记手续。1.2006年12月7日答辩人作为商品房的购买人，与被答辩人签订《商品房购销合同》后，已足额将购房款172128元支付给了被答辩人，根据以上合同第十二条之规定，该商品房的产权登记办理由甲方（商品房出卖人）代办，甲方应在房屋竣工综合验收合格，收到乙方提供的有效的相关资料后90个工作日内向房屋所在地的房地产权登记机关申报房屋产权登记。而实际情况是，被答辩人作为一审被告在由公司销售代表陈爱冰收取尾款80000元，向答辩人出具加盖有被公司发票专用章的《收款收据》后，拒绝为答辩人开具正式发票，从而无法办理相关房屋产权登记手续的行为，是典型的违约行为，其上诉辩称公司无法确认是否收取了款项，应追加当事人的说法毫无事实依据。2.付款方式的变更问题。被答辩人上诉称《商品房购销合同》中约定尾款的付款方式是按揭贷款，答辩人改为全额付款是因为被答辩人公司开发该小区时诉讼不断，逾期交房、屡屡违约，信誉度下降，导致银行不向该小区的购房人如期发放按揭贷款，答辩人不得已才向亲戚朋友借钱一次性凑够80000元尾款向出卖人支付，该小区不能贷款购房的原因完全在被答辩人方，其竟妄顾事实、推脱责任、实属不该。二、根据相关法律规定，被答辩人应当承担相应违约责任赔偿答辩人的部分经济损失，一审判决适用法律正确。1.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释[2003]7号）第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”等。所以，被答辩人作为商品房的出卖人应当按约为答辩人办理商品房的产权登记手续，现被答辩人以答辩人未能提供相关材料为由，在长达十多年之久的期限内拒绝为答辩人办理相关产权证的理由，实无相关法律依据。第十八条第二款规定：“合同没有约定或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审人民法院判决以购房款为基数支付已付购房款的利息有相关法律依据，应予支持。”2.答辩人到2020年7月7日通过多方咨询联系后，自觉缴纳房屋公共维修基金，实为无奈，答辩人仅是一名普通购房者，对办理房屋所有权证书所需的材料、流程并不专业，在合同约定由出卖人办理产权登记办理手续的情况下，被答辩人作为出卖人长期办公不正常，连办事人员都难以找到的情况下，任何手续都难以办理，答辩人于2020年7月7日才能缴纳公共维修基金就显得很正常。综上所述，答辩人认为：自己已足额按约向被答辩人支付了全部购房款，一审被告向答辩人出具了《云南省收款专用发票》《收款收据》，说明答辩人已经全部履行了合同义务，被答辩人应按合同约定为答辩人办理涉案房屋登记手续。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决，依法驳回被答辩人的上诉请求，依法维护答辩人的合法权益。施丽向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告及时协助原告办理位于建水县房屋的不动产权证书；2.请求人民法院判令被告向原告支付自2020年6月1日起至2020年11月1日止的利息3334.98元，超过此期限的利息按以购房款172128元为基数，以年利率4.65%计算，直至被告协助原告办理完不动产权证书之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年12月7日，原被告双方签订《商品房购销合同》，原告向被告购买位于建水县房屋，该合同已于2007年7月26日在建水县备案，备案号：2007-627。原告按合同约定向被告支付了92128元购房款，被告于2007年4月28日向原告出具了收款专用发票。2010年12月14日，原告向被告支付现金80000元，收款人是陈爰冰。被告承认陈爰冰是被告的工作人员，但抗辩陈爰冰收款后未上缴被告公司所收80000元款，因被告公司账上无原告交款的记录，再加之原告未提供办证所需资料，故无法为原告办理不动产权证书。经庭审，被告出具给原告的金额为80000元的《收款收据》有收款人陈爰冰签字，同时盖有被告公司发票专用章。被告对于《收款收据》上的被告公司专用章未提供相反证据证明，且承认被告公司在向客户收款时也有先开具收款收据，后对换云南省收款专用发票的事实。综上，一审法院依法认定原告已按约定向被告公司支付了购房尾款80000元，加上被告承认的92128元购房款，两项合计172128元，原告已向被告公司足额缴纳的了全部购房款。另查明，被告为原告办理不动产权证书需要原告提供购房合同、完税凭证、公共维修基金缴纳凭证、不动产发票、申请人身份证、结婚证等主体证明。因被告未开具《云南省收款专用发票》给原告，导致后续的办证手续无法完成。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原被告签订《商品房购销合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。原告已经向被告足额缴纳了购房款，被告却以原告未缴纳购房尾款80000元以及未提供完整的办证资料为由拒绝为原告办理不动产权证。根据庭审查明的事实，原告不能提供完整资料的原因是被告公司因其工作人员陈爰冰向原告收款后未上缴购房尾款，被告因此拒绝向原告开具完整购房发票，导致原告无法按规定办理完税凭证。然而，被告的工作人员对客户收购房款后未上缴的行为，属被告公司内部管理机制的问题，被告因此推定原告未缴纳购房尾款，并拒绝为原告办证的抗辩主张违背事实和法律规定，理由不能成立，应承担继续履行合同，为原告办理不动产权证的义务，故原告的诉讼请求，合法正当，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。按规定，完税的纳税人应是原告本人。本案因被告拒绝向原告开具专用购房发票，使原告无法完成纳税义务，也导致原告办证一系列后续手续无法完成，被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的后果。故原告诉请被告支付利息的请求，于法有据，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、由被告红河州大地锦德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告施丽办理位于建水县房屋的所有权证。二、由被告红河州大地锦德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内以购房款172128元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告施丽从2020年6月1日起至办理案涉房屋的所有权证完毕时止的利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告红河州大地锦德房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，施丽与大地锦德公司签订《商品房购销合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认，本院予以维持。施丽按合同约定履行其义务，于2006年12月7日向大地锦德公司支付了92128元购房款（占总购房款172128元的54%），该款于2007年4月28日由大地锦德公司向施丽出具了收款专用发票。剩余80000元（占总购房款172128元的46%），约定在2006年12月30日前向银行办理完按揭贷款的相关手续。期间双方并未与银行办理按揭贷款事宜，经双方口头协商后，由按揭贷款变更为全额付款。施丽于2010年12月14日向大地锦德公司支付现金人民币80000元，大地锦德公司收款后出具《收款收据》，收据加盖了该公司发票专用章。至此，施丽已按《商品房购销合同》约定足额缴纳了购房款172128元。大地锦德公司并未按合同约定履行其义务，却以施丽未缴纳购房尾款80000元以及未提供完整的办证资料为由拒绝为施丽办理不动产权证。根据一审庭审查明的事实，施丽不能提供完整资料的原因是大地锦德公司工作人员陈爰冰收款后未将购房尾款上缴，大地锦德公司因此拒绝向施丽开具完整购房发票，导致施丽无法按规定办理完税凭证手续。当然，大地锦德公司的工作人员对客户收购房款后未上缴的行为，属大地锦德公司内部管理机制的问题，应由其内部协调处理，大地锦德公司因此推定施丽未缴纳购房尾款，并拒绝为施丽办证的抗辩主张违背事实和法律规定，辩解理由不能成立，应承担继续履行合同，为施丽办理不动产权证的义务。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”按规定，完税的纳税人应是施丽本人。本案因大地锦德公司拒绝向施丽开具专用购房发票，使施丽无法完成纳税义务，也导致施丽办证一系列后续手续无法完成，大地锦德公司的行为已构成违约，应承担逾期办证的后果。因此，一审法院判决由红河州大地锦德房地产开发有限公司协助施丽办理位于建水县房屋的所有权证及以购房款172128元为基数支付利息并无不当，本院予以维持。上诉人大地锦德公司认为应追加陈爰冰作为本案的第三人参加诉讼，才能查明施丽是否缴纳了尾款的主张，因本案事实清楚，已无追加必要，本院不予支持。综上所述，红河州大地锦德房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由红河州大地锦德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二一年五月二十四日书记员  雷荞绮