河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初40号 原告：韩桂荣，女，1955年11月22日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：董海涛，男，1977年1月20日生，汉族，住石家庄。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告韩桂荣与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告韩桂荣及其委托代理人董海涛，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩桂荣的诉讼请求为：1.不得执行唐山市路北区房产。2.撤销唐山市中级人民法院（2020）冀02执异893号执行裁定书，解除对上述房产的查封，确认该房产归韩桂荣所有。3.案件受理费由张淑娟及嘉润公司负担。事实和理由：2012年8月9日，原告与嘉润公司签订了购买嘉润•彩虹城（现富星园）314-2-402房产。所购房产建筑面积109.14平方米，单价为1924.13元，认购诚意金为21万元整。2009年10月份，原告将10万元现金交给嘉润公司会计董秀楼，嘉润公司未原告开具了收据（2012年8月9日开具全款收据时将此收据收回）。2012年8月6日，原告通过中国农业银行股份有限公司唐山新岳道分理处将购房尾款11万元转给嘉润公司会计董秀楼。同日嘉润公司为原告开具了购房全款21万元的收据。原告于2014年5月20日领取了涉案房产的钥匙，已实际占有涉案房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第四百六十五条第二款之规定，请求支持原告的诉讼请求。 庭审过程中，韩桂荣对第一笔付款的事实补正为：2007年10月28日通过韩桂荣名下于建设银行大里路支行转账10万元至嘉润公司会计董秀楼银行账户，因年份已久，误认为当初系现金支付。该房产当初系以女儿张建丽的名义购买，因女儿张建丽在石家庄工作，来往唐山不便，即于2012年8月9日更名为韩桂荣。 被告张淑娟答辩称，一、原告提交的嘉润•彩虹城房屋诚意认购单（以下简称认购单）无论是从形式，还是从相关法律规定看，不属于合法有效的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国民法典》等规定，认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。从认购单内容来看，仅有房号、单价和总价款，但无付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容。且认购单明确记载在规定时间内按照所选定的房号签订商品房买卖合同。因此，认购单是预约合同而非商品房买卖合同。且原告提交的其与第三人签订的认购单显示的时间是2014年5月20日，是在涉案房产被法院查封之后。因此，原告提交的证据无法证实其在法院查封之前与第三人签订合法有效的商品房买卖合同。二、原告提交的证据无法证实原告已向嘉润公司实际支付购房款，无法证实在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。综上，原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司陈述意见为请求查明事实，依法判决。 原告韩桂荣为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.身份证复印件，证明原告的主体资格。 2.（2020）冀02执异893执行裁定书，证明该裁定裁决有错误。 3.认购单，证明原告购买嘉润•彩虹城现更名为富星园314-2-402号房产的事实。 4.银行卡取款凭条，证明原告支付购房款的事实。 5.嘉润公司收据，证明嘉润公司收到购房款的事实。 6.全款购买房产的证明，证明原告全款购买了涉案房产。 7.领钥匙申请表，证明原告2014年5月20日领取了涉案房产的钥匙，嘉润公司已经交付房产，原告已经实际占有该房产。 8.快递封面，证明原告收到执行裁定时间是2021年1月9日，原告起诉符合法律规定的时间。 9.案件受理通知书，证明原告2020年10月27日提起执行异议。 10.首付10万元的银行流水，证明原告支付购房款的事实，同时纠正证据4的付款行为。 11.嘉润公司下账的收据，证明嘉润公司收到了原告支付的购房款。 12.无房证明，证明2019年之前原告没有房产。 13.张建丽独生子女证和张建丽的身份证复印件，证明原告和张建丽是母女关系以及张建丽居住于石家庄。 被告张淑娟对韩桂荣的证据的质证意见为： 认购单是开发商提供的制式单据，该认购单不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确双方需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。可见，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。该份认购单显示房屋单价为1924.13元。2007年认购单显示诚意金10万元，2012年8月9日的认购单显示诚意金21万元。两份认购单房屋总价款应为31万元。原告提交的农行取款凭条和建行流水虽显示转款给董秀楼，但无法证实向嘉润公司付款，原告没有提供证据证实董秀楼是嘉润公司的员工或是嘉润公司允许董秀楼代收购房款。原告提交的农业银行取款凭条显示2012年8月6日转款11万元，该笔款项是否与本案有关未提供其他证据佐证，且从嘉润公司出具的收据看，房屋价款为21万元，该部分证据无法相互印证，更无法证明原告的证明目的。涉案房产在2012年9月4日被法院查封。因嘉润公司系本案当事人，与本案具有利害关系，其出具的交清证明不应被采信，也无法证明原告的证明目的。钥匙领取申请表填写不规范，真实性存疑，钥匙领取表的日期是2014年5月20日，在法院查封之后领取，无法证实原告在法院查封前已占有涉案房产，更无法证明原告的证明目的。对个人住房查询清单真实性无异议，证明目的不认可。对身份证复印件、执行裁定书、快递封面、案件受理通知书均没有异议。 第三人嘉润公司对韩桂荣提交的证据无异议。 被告张淑娟未提交证据。 第三人嘉润公司提交工资发放表，证明董秀楼是嘉润公司会计。 原告韩桂荣对嘉润公司提交的证据无异议。 被告张淑娟对嘉润公司提交的证据的质证意见为：对证据真实性和证明目的不认可，该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由开发商真实取得。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认：1.嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2.诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区205楼5-502室房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，首次查封登记时间为2016年12月8日。韩桂荣就314-2-402房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）冀02执异893号执行裁定书，驳回韩桂荣的异议请求。韩桂荣不服，向本院提起诉讼，形成本案。 签订合同情况：2007年10月28日，张建丽（韩桂荣之女）与嘉润公司签订了一份认购单，约定张建丽购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城（现富星园小区）314-2-401房产，单价为2000元/平方米，张建丽应在签订认购单的同时支付认购金10万元。该认购单买受人“张建丽”后同时手写：“同意更名母亲韩桂荣张建丽2012.8.9”。2012年8月9日，韩桂荣与嘉润公司就嘉润•彩虹城314-2-401房产签订认购单，载明该房产建筑面积109.14平方米，单价为1924.13元/平方米，韩桂荣应向嘉润公司支付认购金21万元。 付款情况：2007年10月28日，韩桂荣名下建设银行账户转账至董秀楼银行账户10万元；2012年8月8日，韩桂荣名下农业银行账户转账至董秀楼银行账户11万元，嘉润公司为韩桂荣开具了收到全部购房款的收据及证明。 合法占有使用涉案房产的时间：2014年5月20日，嘉润公司向韩桂荣交付了房产钥匙，韩桂荣于该日实际占有使用涉案房产。 韩桂荣另提交了其名下无其他房产的个人住房信息表，涉案房产为其唯一居住的房产。 因嘉润公司的原因，富星园小区的房产均未办理登记手续。 另查明，涉案房产取得预售许可的时间是2009年2月12日。 再查明，本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。 以上事实，有认购单、银行凭证、收据、个人住房查询信息等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：韩桂荣对富星园小区314-2-401房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，韩桂荣只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。 对执行异议之诉的审理，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定处理。第二十八条的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定内容为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因韩桂荣有证据证明涉案房产为其名下唯一可居住房产，故本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理。 本案中，现有证据能够证实其他权利人首次查封涉案房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，首次查封登记时间为2016年12月8日。张建丽就嘉润•彩虹城314-2-401房产签订认购单，2012年8月9日，张建丽向嘉润公司作出更名至其母亲韩桂荣名下的承诺后，当日，嘉润公司与韩桂荣就该房产另行签订认购单，认购单中约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件，因该房产已于2009年即取得预售许可，故本院认定韩桂荣与嘉润公司之间签订的认购单合法有效且签订于张淑娟申请法院查封之前。涉案房产为原告韩桂荣用于居住的住宅，韩桂荣提交的不动产信息查询结果，能够证实原告名下无其他可居住房产。韩桂荣通过银行转账分别于2007年10月28日、2012年8月8日分两次向董秀楼银行账户21万元，嘉润公司开具了收据，至2012年8月8日，韩桂荣已完成全部购房款的支付。嘉润公司于2014年5月20日向韩桂荣交付涉案房产，韩桂荣实际占有使用至今，上述行为亦均发生于张淑娟申请查封涉案房产之前，且非因韩桂荣自身原因未办理过户登记。因此，韩桂荣排除执行的诉讼请求，既符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，亦满足第二十八条的规定。 关于嘉润公司于本案中的主体地位：依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。嘉润公司对原告韩桂荣的诉讼请求明确予以认可，故嘉润公司于本案中应为第三人。韩桂荣将其列为被告，本院对此予以纠正。 综上所述，韩桂荣对嘉润公司名下富星园小区314-2-402房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。但韩桂荣关于“撤销（2020）冀02执异893号执行裁定书，解除对富星园小区314-2-402房产的查封”的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，对该请求本案不进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异893号执行裁定书同时失效。 案件受理费4450元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏