湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0681民初2812号原告：汨罗市正亚房地产开发有限公司，住所地汨罗市大荆镇桂花村五组。法定代表人：黎亚雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：隋政，男，湖南湘北律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：吴海红，男，1975年11月10日出生，汉族，住湖南省岳阳县。被告：伍凤球，男，1950年01月25日出生，汉族，住湖南省汨罗市。被告：陈建萍，女，1978年08月20日出生，汉族，住湖南省汨罗市。被告：伍朝阳，男，1976年10月04日出生，汉族，住湖南省汨罗市。被告：伍朝辉，男，1973年04月18日出生，汉族，住湖南省汨罗市第三人：汨罗市新城地区供销合作社，住址地汨罗市新市镇十字街。法定代表人：李志军，该供销合作社主任。委托诉讼代理人：杨军如，男，1960年4月17日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系该公司职工。原告汨罗市正亚房地产开发有限公司(以下简称“正亚公司”)与被告伍凤球、陈建萍、伍朝阳、伍朝辉及第三人汨罗市新城地区供销合作社合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正亚公司的委托诉讼代理人隋政、吴海红和被告伍凤球、陈建萍、伍朝辉以及汨罗市新城地区供销合作社的委托诉讼代理人杨军如到庭参加了诉讼。被告伍朝阳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正亚公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告及第三人所签订的《协议》;2、判决被告返还收取的鼓励奖10000元，并按一年期贷款市场报价利率四倍的标准承担自2017年7月25日起至实际付清之日止的利息损失;3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月25日，原、被告及第三人签订一份《协议》，约定：1、由原告受让被告的房屋及土地使用权，并在本协议生效后将受让的房屋拆除新建商业设施用于商业开发利用，原告受让的财产为三方约定的地上建筑物、构筑物、设施以及与之形成附和的财产。2、受让房屋坐落于大荆镇原供销社，面积为359.47㎡。3、被告及第三人承诺原告受让的房地产的合法性及无任何权利负担。4、原告受让被告房地产的交易模式为“以房易房”或者“产权调换”，即原告受让被告房地产后，由原告按照协议约定方式在协议所述房地产所占地块新建房屋予以置换，并约定了具体的置换办法。5、被告应在签订协议之日起35日内完成腾房搬迁交付给原告拆除及其他工作。6、原告应保证能尽快回迁入住置换后的房屋，并承诺采取相关措施。《协议》还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告支付给被告伍朝晖10000元，但被告在签约和收款后，违反协议约定，未将受让房屋腾空搬迁并交付给原告，经多次电话和书面通知仍拒不履行，致使合同目的不能实现。为保障原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法公正判决。被告伍凤球、陈建萍、伍朝辉共同辩称，1、原协议具有法律效力，应依法执行。2、我方所得签订协议的鼓励奖一万元，属有功之奖，不存在退回。3、原告的诉讼费用，我方不予承担。4、原被告签订的《协议》系双方真实意思表示，原告应当信守诚实信用原则，不得以所谓律师函、提起本次诉讼达到单方毁约的目的。5、原告主张答辩人存在违约行为缺乏事实和法律依据。6、原告主张返还一万元奖励款缺乏事实和法律依据，违反了诚实信用原则。7、对于原告的违约行为，答辩人将视情况另行提起诉讼，以追究其违约责任。被告伍朝阳未予答辩。第三人汨罗市新城地区供销合作社辩称，我们在协议上面签了字，我们供销社现有的地卖给了原告。但是被告的地是原来从我们供销社手里买的，属于他们私人的地。被告的房子在红线图之外，不在拍卖的土地之内，不属于供销社的地。我们怕以后为了土地有纠纷，所以供销社作为见证人盖章，后续搬迁具体款项我们不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：被告提供的两份承诺书，因此证据与本案处理无关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告正亚公司系房地产开发商，2017年7月25日，原告正亚公司因房地产开发的需要，与被告伍凤球、陈建萍、伍朝阳及第三人汨罗市新城地区供销合作社签订《协议》。《协议》主要约定：1、由原告受让被告的房屋及土地使用权，并在本协议生效后将受让的房屋拆除新建商业设施用于商业开发利用，原告受让的财产为三方约定的地上建筑物、构筑物、设施以及与之形成附和的财产。2、受让房屋坐落于大荆镇原供销社，面积为359.47㎡。3、原告受让被告房地产的交易模式为“以房易房”或者“产权调换”，即原告受让被告房地产后，由原告按照协议约定方式在协议所述房地产所占地块新建房屋予以置换，并约定了具体的置换办法。4、原告先盖回迁栋。在回迁铺面及室内具备装修时，被告应当进场装修门面及在规定的时间内搬迁（装修和搬迁时间为35天），搬迁前暂用原告安排的临时水、电。最终交付时交房标准与乙方整个楼盘销售给其他用户交房标准一样。5、原告采用书面和电话结合的两种方式通知被告办理置换房的选房手续，被告须严格按照原告通知的时间到原告指定的地点办理楼层、房号和登记手续。《协议》签订后，原告于2017年7月25日支付了一万元鼓励奖给被告伍朝辉，被告伍朝辉于当日向原告出具了收条，收条内容为：“今收到鼓励奖一万元整”。2019年11月，原告正亚公司曾向被告方发送律师函，要求被告方在收到律师函两日内，到原告公司办理置换住房、商铺的网签手续，但双方一直未予办理。现原告认为被告未按约腾空房屋并交付给原告拆除、未及时办理置换房屋的网签等手续，导致原告的整体规划和建设无法完成，合同目的已不能实现，故诉诸法院要求解除《协议》并请求被告返还鼓励奖。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。本案中，正亚公司与被告方及第三人签订的《协议》，从其内容来看，实质上系拆迁补偿协议。虽然庭审中原、被告及第三人均未提供证据证明被告方共有土地的使用权性质。但根据当时生效的《中华人民共和国土地管理法》（2004）第二十条第二款：“乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。”、第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业的村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”、第四十六条第一款：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”、第五十三条：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。”以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”的规定，不论被告方共有土地的使用权性质如何，正亚公司在被告方的土地上从事房产开发建设，其建设用地不仅要符合土地利用的总体规划，而且还必须经过法定的征收及审批等程序，并且正亚公司亦不得作为拆迁主体。而正亚公司以签订协议的方式直接从被告方手中取得房屋及土地使用权用于房产开发，明显违反了上述法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的协议应属无效合同。本案正亚公司诉请解除合同并返还相应的款项等系基于双方合同合法有效的前提而主张，其与事实不符，也没有相应证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回汨罗市正亚房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费130元，由汨罗市正亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯创初审 判 员  廖拥国人民陪审员  黄玉葵二〇二一年五月十日法官助理喻鑫书记员黄锦荣