甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初13706号原告：雷礼萍，女，汉族，1974年6月9日出生，身份证登记住址为甘肃省兰州市城关区。被告：胥波洋，男，汉族，1995年4月15日出生，身份证登记住址为四川省射洪县。原告雷礼萍与被告胥波洋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷礼萍，被告胥波洋均到庭参加了诉讼,本案现已开庭审理终结。雷礼萍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年9月11日签订的《商铺租赁合同》;2.被告向原告支付欠付租金26400元，违约金10000元（暂计至2020年12月11日，请求判令被告支付租金至房屋实际返还之日）;3.被告向原告支付消防整改费用2600元;4.被告向原告支付承租期间产生的采暖费8885.40元、物业费1448元、电费306.29元，合计10639.69元（暂计至2020年12月11日，请求判令被告支付至房屋实际返还之日）;以上总计49639.69元。5.本案的诉讼费、保全费、公告费等一切费用均由被告承担。事实与理由:2019年9月11日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定:1原告将其所有的位于兰州市城关区××路××幢××号租赁给被告经营使用;2.租赁期限为五年，自2019年09月12日起至2024年9月11日止，免租期1个月（2019年09月12日-2019年10月11日）;3.商铺租金按160平米计算，第一年租金每月4800元（30元／平米）、第二年租金每月5600元（35元／平米）、第三年租金每月6400元（40元／平米）、第四年租金每月7200元、第五年租金每月8000元（50元／平米）;4.租金按半年结算，于每半年前一个月的15日前支付;5房屋租赁期间所产生的水、电、暖、物业、卫生、营业等相关费用均由乙方承担;6.被告未按时向原告支付租金时，原告限被告3日内缴清租金，否则视为违约，被告按日向原告支付逾期租金2％的违约金;超过30日，原告有权采取措施，包括收回商铺解除合同;7.合同还约定了双方的权利义务等其他内容。合同签订后，原告即将商铺交付给被告经营使用，被告也如约向原告支付了2019年7月至2019年12月期间的租金。2020年1月初，被告开始以疫情为由拖欠租金，经原告多次催要，被告断断续续将租金支付至2020年7月12日即再未支付任何租金。截至目前被告已累计拖欠租金26400元（暂计算至2020年12月11日）。经原告多次催收，被告以各种理由推脱至今拒不支付。原告认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应该依约履行。原告已经依约向被告交付了商铺，已履行了租赁合同项下的相应义务，被告亦应当依约支付租金并缴纳物业相关的费用。但被告迟退不缴纳本年度租金的行为已严重违反了双方签订的租赁合同的约定，已构成根本性违约，致使原告签订租赁合同收取租金的目的已经无法实现。现原告为维护其合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请求贵院依法判如所请。胥波洋辩称：消防整改费我承认，其他诉讼请求我不认可，实际没有欠付这么多钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《商品房买卖合同》及《共同投资购买商铺协议》、《商铺租赁合同》、押金及租金凭证、微信聊天记录及照片、安全隐患整改通知书及收据，被告经质证对该组证据的真实性和证明目的均无异议；对原告提供的物业欠费通知单、解除《商铺租赁合同》通知书（2020年11月25日）及快递回执，被告经质证对该组证据的真实性均无异议，证明目的均有异议；对原告提供的照片，被告经质证对该证据真实性和证明目的均不予认可。对被告提供的解除《商铺租赁合同》通知书（2020年9月13日），原告经质证对该证据的真实性无异议，证明目的有异议。本院经审查后认为，对于原被告双方均无异议的证据本本院予以确认并在卷作证。对于双方有异议的证据本院将在以下本院认为部分予以综合分析说明。对于原告提供的照片，本院经审查认为该证据与本案无关，对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案的事实认定如下：2017年5月3日，原告雷礼萍与案外人王和、雷礼签订了《共同投资购买商铺协议》，该协议约定：“三人共同投资购买海亮和园1栋111号商铺。三方委托雷礼萍代表三人执行共同投资的日常事物，包括但不限于：（3）、商铺出租与出售的相关手续及事物。”2017年6月6日，原告雷礼萍与案外人王和、雷礼与兰州海亮房地产开发有限公司共同签订了《商品房买卖合同》共同出资购买了海亮和园商铺一套。2019年9月11日，原告雷礼萍（甲方）与被告胥波洋（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：“第一条、租赁内容，甲方将位于兰州市城关区××路××幢××号商铺租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权。......第二条、租赁期限，1、租赁期五年，自2019年9月12日起至2024年9月11日止，免租期1个月（2019年9月12日-2019年10月11日）。.....第三条、租金及其他费用，1、商铺租金按月计算如下（面积按160平米）：ａ、第一年每月4800元（30元／平米）......3、在房屋租赁期间所产生的水、电、暖、物业、卫生、营业等相关费用均由乙方承担，其它未列费用，双方协商补充于本条款内。第五条、付款方式及时间，在签订合同时乙方支付给甲方10000元作为租房押金，合同期满，乙方不在续租时，甲方将押金无息退还给乙方。租金每半年结算一次，转账或先进支付。ａ、第一次租金于合同签订完成当日支付半年的租金；ｂ、以后的租金于每半年前一个月的15日前支付。第八条、3、乙方未按时向甲方支付租金时，甲方限乙方3日内缴清租金，否则视为违约，乙方按日向甲方支付逾期租金2%的违约金，超过30日，甲方有权采取措施，包括收回商铺，解除合同。......”合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告自2019年9月11日至2020年7月16日共计向原告转款50800元，其中保证金10000元，租金40800元，其中2020年3月12日至2020年4月11日的房租因疫情原因，经原被告协商一致减免为2400元。2020年8月22日海亮和园物业管理处向涉案房屋产权登记所有人下发了安全隐患整改通知书，原告为此支付了2600元消防维修款。2020年9月13日，原告给被告出具了第一份解除《商铺租赁合同》通知书，该通知书载明：“......现本人收回商铺，并与你解除商铺租赁合同。限你在2020年9月18日前，将你在商铺里的个人物品搬离，并联系本人协商处理此事。否则，后果自负。出租人：雷礼萍，2020年9月13日。”2020年10月6日，海亮和园物业管理处向原告出具欠费通知单一份，该通知单载明：“尊敬的海亮和园商铺Ｓ-1-111业主租户：截止2020年10月6日，您户已经欠费8290.27元，欠费明细如下：暖气费：7404.5元（2019-2020年度采暖费）；物业费：579.48元（2020.9.1-2020.10.6）；电费306.29元（2020年6月-2020年10月6日）。请您尽快缴纳！海亮物业和园服务中心，2020年10月6日。”2020年11月25日,原告给被告出具了第二份解除《商铺租赁合同》通知书，该通知书载明：“......但截至目前，你只将租金支付到2020年7月11日，之后的租金一直未予支付，经我多次催收，你至今未缴纳，截止2020年11月11日，你已欠我租金20800元，以及物业等相关费用10890.27元。你拖欠租金的行为已严重违反了合同约定，给我造成了严重的经济损失。现正式通知你，从即日起解除与你签订的《商铺租赁合同》，限你在2020年11月28日前缴清所欠费用并腾空房屋，否则我将依法通过法律手段维护我的合法权益。特此通知！雷礼萍，2020年11月25日。”嗣后，原告以被告未支付租金为由状诉至本院，遂酿成纠纷。.本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律的保护。本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系合同双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法确认为有效。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告理应按照合同约定履行支付租金等合同约定的义务，但被告却违约支付，应对引起本诉之争承担相应的违约责任。关于原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》的诉请，根据被告提交的证据显示，2020年9月13日，原告给被告出具了第一份解除《商铺租赁合同》通知书，该通知书上原告明确表示，现本人收回商铺，并与你解除《商铺租赁合同》。被告也认可收到了该通知书。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中被告最后一次支付租金的时间为2020年7月11日，截止2020年9月13日已经逾期两个月未支付租金，原告按照合同的约定已经享有了约定的解除权。《中华人民共和国合同法》九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。......”本案中被告认可原告向其于2020年9月13日发出的解除通知书。故原告与被告签订的《商铺租赁合同》已经于2020年9月13日解除。原告的该项诉请已无必要。关于原告要求被告支付欠付租金26400元，违约金10000元的诉请，因原告与被告签订的《商铺租赁合同》已经于2020年9月13日解除，且在庭审中原、被告双方均认可2020年7月11日之前的租金已经付清，被告给原告支付的10000元押金也已经冲抵之前的租金。被告欠付原告租金的起算日期应该从2020年7月11日被告最后一次支付租金之日起计算至2020年9月13日合同解除之日止，共计2个月2天，应为9920元。本案中原告的确存在违约付款的情形，理应承担相应的违约责任，违约金按照合同约定按日向原告支付逾期租金2%的违约金，但该违约金的约定过高，本院酌情予以调整为2000元。关于原告要求被告支付消防整改费用2600元的诉请，在庭审中被告认可该项费用应由其承担，故对于原告的该项诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付承租期间产生的采暖费8885.40元、物业费1448元、电费306.29元，合计10639.69元的诉请，因原告提供的证据显示，暖气费：7404.5元（2019-2020年度采暖费）；物业费：579.48元（2020.9.1-2020.10.6)；电费306.29元（2020年6月-2020年10月6日），本案中被告承租商铺的时间为2019年9月12日至2020年9月13日，包含了2019至2020年度的采暖期，且合同中明确约定在房屋租赁期间所产生的水、电、暖、物业、卫生、营业等相关费用均由被告承担，故对于暖气费的主张本院予以支持，但物业费、电费的计算时间超过了原、被告合同实际的履行期限，原告也未提交证据证明物业费、电费分段计算的明细和标准，对于这一部分，原告可另行收集证据，再行主张权利。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款（九）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胥波洋支付原告雷礼萍租金9920元；二、被告胥波洋支付原告雷礼萍违约金2000元；三、被告胥波洋支付原告雷礼萍消防整改费2600元；四、被告胥波洋支付原告雷礼萍采暖费7404.5元；五、驳回原告雷礼萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费521元，由原告雷礼萍承担276元，被告胥波洋负担245。以上由被告胥波洋向原告雷礼萍支付的款项共计为22169.5元，于本判决生效后十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马赫二〇二一年五月二十一日书记员  孙悦