广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终2320号上诉人（原审原告）：陈涛，男，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：丘业壕，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚诺，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：田小蓉，系该公司员工。委托诉讼代理人：康盼，系该公司员工。上诉人陈涛因与被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人陈涛不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、请求撤销大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2275号《民事判决书》，并发回重审或依法改判；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定上诉人未能提供充分证据证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，故上诉人主张的空置损失，证据不足，不予支持，前述认定明显与事实不符，属事实认定错误。一、2015年3月28日-2016年10月26日期间，案涉房屋二次重装，导致上诉人客观上无法对案涉房屋进行使用、收益。上诉人已经充分举证证明案涉房屋经过二次重装，严重影响上诉人的使用和相关收益，其中包括上诉人一审时提交的证据3《关于华润小径湾观海轩11-2-202房及11-1-102房信访件的回复》（以下简称《信访回复》）载明：“您们于2017年2月23日来我局反映华润小径湾房屋室内墙体存在霉面及渗水现象，导致该房二次装修的地砖、柜、门等全部拆除重装，严重影响了业主房屋的使用和相关收益。我局质监站工作人员到现场踏勘，情况属实……”。本案案涉房屋是精装修的房屋，因案涉房屋霉面和渗水导致该案涉精装房屋全部装修拆除并重新装修，这直接导致上诉人于约定交房日（即2015年3月28日）起无法对案涉房屋进行使用、收益，直到2016年10月26日，上诉人才实际收房。二、上诉人2016年10月26日收楼后到2017年4月，被上诉人怠于维修，案涉房屋处于空置。上诉人于2016年10月26日收楼时，案涉房屋仍存在许多问题，根据上诉人一审提交的证据5（2017）粤13民终3642号案判决书的第6页“原审法院查明的事实”部分中最后一段载明“上诉人于2017年1月5日提出的验房意见内容为：1、客厅地插没电；……5、浴室门下边发黑”。然而，对上述问题，被上诉人明显怠于维修。被上诉人一审提交的证据1《派工单》也反映，其开始对前述显示的问题是从2017年1月6日才开始着手维修，根据该派工单显示，以上问题直到2017年4月10日才验收。三、经惠州市大亚湾住建局与被上诉人协商，对涉案房屋进行为期半年的观察（即至2017年8月28日），被上诉人承诺会彻底排查及整改，很明显，案涉房屋在相应期间依然空置。因案涉房屋的渗水、霉变等问题仍一直存在，上诉人于2017年2月23日向惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局反映室内墙体霉面及渗水现象，从上诉人一审提交的证据3《信访回复》可知，经惠州市大亚湾住建局与被上诉人协商，对涉案房屋进行为期半年的观察，即在2017年8月28日之前，被上诉人承诺会彻底排查及彻底整改，然被上诉人却依然未履行承诺。四、直到一审庭审结束，被上诉人未完成也未举证证明其对案涉房屋进行彻底排查、整改之义务。对于2017年2月以后的维修期，被上诉人未举证证明其已经完成对案涉房屋的彻底排查、整改，案涉房屋迄今为止仍处于渗水、霉变问题的困扰，且在2020年9月再一次维修，因案涉房屋问题，上诉人一审提交的证据8《照片》可以显示，房屋洗手间又一次进行了大修，故案涉空置期须一直顺延计算。客观上，上诉人若一直等待被上诉人完成对案涉房屋进行彻底排查、整改之义务和承诺之后再使用房屋，势必给上诉人造成更大的损失，故在2018年10月，上诉人使用了案涉房屋，对于此月后因房屋房屋质量问题对上诉人造成进一步空置房屋损失，上诉人再另行主张。五、被上诉人须履行其保修义务的同时还应承担上诉人涉案房屋空置期间的相应损失。上诉人主张的案涉房屋空置损失有事实依据和法律依据，事实依据可详见在案证据，在此需强调上诉人提交的证据5【（2017）粤13民终3642号案判决书】的第17页第二段“……上诉人可以依照合同约定依法向被上诉人另行主张要求承担房屋质量保修责任及赔偿相应损失……”。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定、《惠州市中级人民法院关于印发的通知》第十七条《省高院指引2017》第三十一条第二款之规定也表明，上诉人的诉请有法律依据。最后，一审法院仅根据部分维修单的内容就认定被上诉人已经履行其保修责任，对于案涉房屋被二次重装并导致上诉人无法使用案涉房屋的事实及被上诉人在《信访回复》中的维修承诺视而不见，明显属于事实认定错误。客观上说，上诉人作为业主，在开发商面前处于明显弱势地位，几百万买的精装修房子，经过多次维修整改还没找到渗水、霉变的原因，上诉人曾因此主张逾期交房违约金，得不到支持，现依据相关判决另案主张相关空置损失又不予支持，明显有失公允，于法于情于理都不合适。综上，一审法院认定基本事实错误，恳请二审法院查清事实后依法改判或发回重审。被上诉人华润沿海（惠州）发展有限公司答辩称：一、涉案房屋不存在严重影响正常居住使用的情形。（2017）粤13民终3642号判决书第17页及本案原审判决将上诉人所述涉案房屋问题定性为“房屋质量瑕疵问题”，具有证据基础，定性准确，且上诉人在本案一审庭审中对（2017）粤13民终3642号判决书认定的事实明确表示无异议，在本案中也无任何证据证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的问题，故应承担举证不能的责任。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。二、针对涉案房屋存在的质量瑕疵问题，被上诉人已履行完毕全部维修义务，不存在怠于履行维修义务的情形，涉案房屋更不存在需彻底排查、整改的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”。根据《商品房买卖合同》第16条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，即针对涉案房屋存在的质量问题，被上诉人应履行的义务仅为维修。被上诉人于2015年3月28日向上诉人交付了涉案房屋。（2017）粤1391民初674号判决书【以下简称“674号判决书”】中第7页认定“对于上诉人单方陈述的交房当日存在的较为严重的质量问题仅为墙面1米以下渗水，但上诉人提交的证据不足以证明其主张的事实”，即生效判决已经认定2015年3月28日涉案房屋并不存在较为严重的质量问题。由于上诉人并未提交任何证据证明涉案房屋在2015年3月28日至2017年2月22日（上诉人向大亚湾区住建局信访日期为2017年2月23）期间，存在较为严重而导致其无法使用房屋的问题，因此，原审判决认定上诉人无权要求被上诉人承担房屋空置损失。相反，674号判决书第5-6页查明的事实及双方所提交的维修派工单，均能证明涉案房屋只存在轻微的质量瑕疵且被上诉人进行了及时维修，而根本不影响上诉人居住使用涉案房屋，对此，一审法院作出了准确认定及判决。同时，被上诉人提交的证据《水费交纳记录》能够证明上诉人自2015年8月起开始缴纳水费，即上诉人在接收房屋后，至少已于2015年8月入住，而上诉人于庭审中对于水费使用明细的抗辩说辞完成系自身编造而无任何证据佐证，由此可以证明上诉人所报修的质量问题仅系轻微质量问题，根本不影响居住使用，也可以证明自2015年8月起上诉人根本不存在房屋空置损失。根据上诉人提交的证据“大亚湾区住建局的回复文件”，可以证明被上诉人已于2017年2月28日前完成了上诉人所投诉的室内墙体霉面及渗水问题。且上诉人未提交任何证据证明涉案房屋在2017年2月28日至2018年10月期间存在无法居住使用的质量问题，因此，其要求被上诉人承担这段期间的房屋空置损失，没有依据，应当驳回。同时，被上诉人于2017年2月28日前维修完成后，上诉人未提交证据证明维修不合格，且上诉人未向被上诉人再次报修，因此，应视为被上诉人维修合格且之后涉案房屋不存在上诉人所主张的保修问题。上诉人提交的证据无法证明涉案房屋自2017年2月28日起还存在室内墙体霉变及渗水现象，上诉人亦未进行任何报修，因此，上诉人要求对涉案房屋进行彻底排查、整改的上诉请求，无任何事实基础及法律依据。同时，涉案房屋《商品房质量保证书》规定“墙面防水保修期限为5年”及《建筑工程质量管理条例》第四十条规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，涉案房屋于2015年3月28日交付，因此，上诉人诉请保修事项的保修期已于2020年3月27日届满，被上诉人不再负有任何保修义务。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判并驳回上诉人的全部上诉请求，上诉费用由上诉人自行承担。原审原告陈涛向一审法院起诉请求：1．请求判令被告按每月20,000元的标准赔偿原告自2015年3月至2018年10月期间的房屋空置损失880,000元；2．请求被告案涉房屋进行彻底排查，对室内墙体霉变及涉水现象进行彻底整改；3．请求判令被告承担本案所有诉讼费用。原审法院认定事实：2013年10月30日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××××××××××××。合同签订后，原告依约付清了全部购房款4,507,745元。因房屋交付纠纷，原告诉至本院，本院经审理后作出（2017）粤1391民初674号民事判决书，查明：2015年3月28日，原告前往被告处收楼，原告以涉案房屋存在质量问题为由而未办理收楼手续。2016年5月9日上午10时15分，原告向被告反映涉案房屋“墙面发霉”的质量维修问题。同日上午10时16分，原告向被告反映涉案房屋“室内过道天花吊顶脱皮掉灰”的质量维修问题。2016年6月13日下午4时34分，原告向被告反映涉案房屋“客厅天花大面积脱落，重新恢复。由特艺达处理并二次维修（都是特艺达维修）：客厅天花空鼓开裂，铲除乳胶漆，找平层36平方米，天花水泥砂浆找平（40毫米）20平方米，天花批灰36平方米，天花刷乳胶漆36平方米。”的质量维修问题。同日下午4时36分，原告向被告反映涉案房屋“室内吊顶大多开裂，由特艺达处理”的质量维修问题。同日下午4时37分，原告向被告反映涉案房屋“墙漆发霉，特艺达处理”的质量维修问题，被告在其维修现场调度操作单上备注：“2015年底、2016年初完成花园石材地板更换2片维修多处，更换主卧推拉门窗玻璃1片，2016年10月空调保养1次（小区活动）”。同日下午4时45分，原告向被告反映涉案房屋“踢脚线脱落，特艺达处理”的质量维修问题。同日下午4时49分，原告向被告反映涉案房屋“室内天花吊顶开裂及油漆脱皮。特艺达处理：铲开开裂处理人工1人次，铲除发霉腻子10平方米，腻子修补10平方米。油漆恢复累计35平方米。卫生清理42平方垃圾1车次。”的质量维修问题。2016年7月12日下午2时27分，原告向被告反映涉案房屋“主卫窗扇调试。由特艺达处理”的质量维修问题。被告对原告反映的上述质量维修问题，均给予了处理。2016年10月26日，原告实际使用了涉案房屋。原告于2017年1月5日向被告提出的验房意见：1．客厅地插没电；2．浴室没有花洒；3．电箱没有标识；4．入户门侧面门栓损坏；5．浴室门下边发黑。2017年2月23日，原告与楼上业主郑成火一同前往惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局反映上述房屋室内墙体存在霉面及渗水现象，导致该房二次装修的地砖、柜、门等全部拆除重装，严重影响了业主房屋的使用和相关收益。惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局于2017年2月28日作出《关于华润小径湾××××××房信访件的回复》，注明经该局质监工作人员到现场踏勘，情况属实。（2017）粤1391民初674号民事判决书认为，原告在该案提交的证据不足以证明涉案房屋在2015年3月28日交房时存在严重影响居住的质量问题，原告提出的房屋质量问题属于保修范畴，原告可以通过要求被告承担保修责任和赔偿相关损失的方式解决，并判决驳回原告主张逾期交房违约金的诉讼请求。原告不服（2017）粤1391民初674号民事判决，上诉至惠州市中级人民法院，该院作出（2017）粤13民终3642号民事判决书，对一审认定事实予以确认，认为原告所提交的证据不足以证明涉案商品房存在足以对抗其收楼义务的主体结构等重大房屋质量问题，但涉案商品房确实存在一些房屋及装修方面的质量瑕疵问题，此属房屋质量的保修问题，原告可另行主张，判决驳回上诉，维持原判。本案中，原告向法庭提交的8份维修现场调度操作单，所记载的时间、内容与本院（2017）粤1391民初674号民事判决书中查明的事实一致；原告还向法庭提交了8张照片，照片显示卫生间在2020年9月期间进行维修并于2020年9月15日完成，同日内墙面油漆恢复。被告向法庭提交了15份维修现场调度操作单，其中2016年5月9日至2016年7月12日期间的8份维修现场调度操作单时间、报事内容与原告提交的该期间的8份维修现场调度操作单一致，但被告提交的该8份维修现场调度操作单多了验收人“陈会昌”签字及签署验收时间。被告提交的另外7份维修现场调度操作单，分别为：2016年12月18日下午5时01分，报事内容打印部分为“洗衣机管道洞口尺寸太小。”，报事内容手写部分为“侧板开孔大小、插头无法穿过”；同日下午5时02分，报事内容打印部分为“洗衣机预留排水管长了。特艺达：切割排水管，调整排水口位置满足洗衣机正常使用要求。”，报事内容手写部分为“实则洗衣机购买有误，此单为非保修责任，为业主满意增加维修”。2017年1月6日上午9时40分，报事内容打印部分为“客厅地插生锈没电。”，报事内容手写部分为“更换地插并确认正常使用”；同日上午9时41分17秒，报事内容打印部分为“浴室没有花洒。”，报事内容手写部分为“安装五金件”；同日上午9时41分42秒，报事内容打印部分为“入户门锁不好开”，报事内容手写部分为“锁芯调试、润滑处理”；同日上午9时42分14秒，报事内容打印部分为“入户门侧面门栓和插销损坏。”，报事内容手写部分为“五金件调试维修”；同日上午9时42分44秒，报事内容打印部分为“浴室门下边发黑。”，报事内容手写部分为“刷油漆修复发黑部位”。此7张维修现场调度操作单验收人均有“陈会昌”签名及签署验收时间。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然原告在交接验收案涉房屋过程中及之后，发现涉案商品房存在一些房屋及装修方面的问题，其中2016年7月12日及之前的问题经法院生效判决认定为仅是“房屋及装修方面的质量瑕疵问题”，被告在本案中提交的此期间维修现场调度操作单表明，被告已经对原告反映的问题进行了处理维修；对于此后原告发现的涉案商品房房屋及装修方面的问题，从被告提交的日期在2016年12月18日至2017年1月6日的维修现场调度操作单载明，为管道洞口尺寸、预留排水管、客厅地插电源、花洒安装、入户门锁、入户门栓插销、浴室门等方面的问题，这些问题也仅能反映涉案商品房在装修方面存在质量瑕疵，并不涉及房屋主体结构质量问题，难以认定足以严重影响正常居住使用。在原告向被告提出了维修申请后，被告也进行了多次的修复、整改，履行了其保修责任。对于原告提交的卫生间瓷砖恢复、室内墙面油漆恢复的照片，因照片反映的仅有局部维修，也难以证明影响对整套商品房的正常使用，并且发生的期间为2020年9月，不在原告诉求范围内。综上，原告未能提供充分证据证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，故原告主张被告赔偿房屋空置损失，证据不足，本院不予支持。被告数次整改，原告仍认为存在问题，但对其主张所存在的问题，原告亦无充分的证据证明，故本院对原告主张的对涉案房屋进行彻底排查，对室内墙体霉变及涉水现象进行彻底整改之诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈涛的全部诉讼请求。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人诉请的房屋空置损失费用能否得到支持。本院对此分析如下：上诉人主张涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，继而主张房屋空置损失费用，但据本院查看上诉人提交的证据，仅能反映涉案商品房在装修方面存在质量瑕疵，并不涉及房屋主体结构质量问题，难以认定足以严重影响正常居住使用。被上诉人作为房屋开发商，理应保证所交付的房屋符合合同中的约定质量要求，对于交付的商品房存在门窗损坏等质量瑕疵，应承担维修、更换、重做等违约责任；但并不会导致买受人即本案上诉人不能实现房屋居住的目的。且在上诉人向被上诉人提出了维修申请后，被上诉人也进行了多次的修复、整改，履行了其保修责任。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定，上诉人未能举证证明涉案房屋严重影响正常居住使用的质量问题，应承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12600元，由上诉人陈涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年五月十七日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷