文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0152民初1737号原告：陈某1，男，1975年10月21日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告：陈某2，男，2008年6月16日出生，汉族，住重庆市潼南区。法定代理人：陈某1（系陈某2之父），即本案原告陈某1。被告：重庆恒南房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处五彩路477号、479号，统一社会信用代码91500223MA6099R623。法定代表人：彭善荣，董事长。委托诉讼代理人：李亮兵，男，工作人员。原告陈某1、陈某2与被告重庆恒南房地产开发有限公司（以下简称恒南公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈某1、陈某2向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2019年10月6日就潼南恒大绿洲楼盘9幢2303单元签订的商品房认购书；2．判令恒南公司返还双倍定金40,000元；3．判令恒南公司处理该纠纷的差旅费、误工费、生活费5000元。事实和理由：双方于2019年10月6日就潼南恒大绿洲楼盘9幢2303单元签订商品房认购书，且已经在该日之前向恒南公司支付定金20,000元。合同约定陈某1、陈某2应该在2019年10月10日前支付首期房款42,545元（不含定金），并签订商品房买卖合同及补充协议。陈某1、陈某2按合同约定前往恒南公司支付房款时，恒南公司拒绝收款和签订商品房买卖合同。恒南公司于2020年7月16日将该房屋转卖他人，已构成违约。恒南公司辩称，商品房认购书的性质是预约合同，该认购书中明确房屋认购总价为625,447元，陈某1、陈某2要求按照480,359元的总价签订商品房买卖合同不符合认购约定。依照认购约定，陈某1、陈某2应以625,447元的房屋总价于2019年10月10日前向恒南公司支付首期购房款并签订商品房买卖合同，恒南公司将房屋一直保留至2020年2月21日，不存在违约行为。基于定金罚则以及认购书第四条的约定，恒南公司有权保留定金不予退还，也不同意关于差旅费、误工费、生活费的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月6日，陈某1、陈某2（乙方）与恒南公司（甲方）签订潼南恒大绿洲商品房认购书，约定主要内容包括：1．乙方向甲方认购潼南恒大绿洲楼盘9幢2303号房，房屋建面93.24平方米，套内72.93平方米，建面单价6707.93元/平方米，套内单价8575.99元/平方米，总金额625,447元；2．乙方签署认购书时，支付20,000元作为定金，该定金在签订商品房买卖合同及补充协议时转入房款；3．乙方选择分期付款方式付款；4．乙方必须在约定的付款方式和期限内到项目销售中心支付首期款及签订商品房买卖合同及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；5．如乙方履行完毕认购书义务但甲方未能为乙方保留房号的，甲方应双倍返还定金，但不承担其他责任；6．乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签订商品房买卖合同及补充协议则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售房屋，乙方无权要求返还定金；7．认购书经双方签字或盖章后有效。在该认购书中关于分期付款方式条款的原文为：乙方须于2019年10月10日前支付首期房款42,545元（不含定金），并签订商品房买卖合同及补充协议；于2020年1月6日前付清93,817元；于2020年4月6日前付清93,817元；于2020年7月6日前付清62,545元；于2020年10月6日前付清62,545元；于2021年1月6日前付清62,545元；于2021年4月6日前付清剩余款项，即62,545元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。前述分期款项合计7笔，合计金额为480,359元。陈某1于2019年9月22日向恒南公司支付了20,000元，该20,000元转为了认购书中约定的定金20,000元。该认购书签订后，陈某1、陈某2自2019年10月8日起即要求按照认购书中7笔分期付款合计总额即480,359元为成交总价与恒南公司签订买卖合同，恒南公司认为应按认购书中的总金额625,447元签订买卖合同故未予同意。为此，双方产生纠纷。另查明，2019年10月6日为恒大绿洲项目开盘日。恒南公司向本院提交了买受人为李怡萱的认购书一份，认购时间为2019年10月6日，房屋为9幢1103号房，该认购中所载明的建筑面积、套内面积、建面单价、套内单价、房屋总价与案涉双方签订的认购书一致。该认购书选择的付款方式亦为分期付款，分期付款条款中的具体内容也与本案认购书一致。李怡萱与恒南公司签订了商品房买卖合同。在买卖合同中约定的房屋总成交金额为625,447元，付款方式为分期付款，共计9期，其中前7期的付款金额、期限与认购书中一致，后两期具体为：2021年7月6日前支付房款62,545元，余款62,543元于2021年10月6日前付清。恒南公司向本院提交了买受人为蒋国、蒋明高的认购书一份，认购日期为2019年10月7日，房屋为9幢2001号房，该房屋建面为127.93平方米，套内面积100.07平方米，建面单价6644.46元，套内单价8494.31元，总金额850,026元。该认购书的付款方式为分期付款，共计7期，合计金额为660,023元。蒋国、蒋明高与恒南公司签订了商品房买卖合同，在买卖合同中约定的房屋总成交金额为850,026元，付款方式为分期付款，共计9期，其中前7期的付款金额、期限与认购书中一致，后两期具体为：2021年7月6日前支付房款85,003元，余款85,000元于2021年10月6日前付清。除此之外，恒南公司另向本院提交了9幢26-1号房屋的认购书及商品房买卖合同（成交日期2019年10月14日），该房付款方式为按揭付款，建面成交单价为6276.99元。提交了9幢25-1号房屋的认购书及商品房买卖合同（成交日期2019年10月9日），该房付款方式为按揭付款，建面成交单价为6287.62元。提交了9幢22-3号房屋的认购书及商品房买卖合同（成交日期2019年10月10日），建面成交单价为6369.13元。再查明，在陈某1与恒南公司销售人员的微信聊天记录中，有关于高层最低5540元、洋房最低6500元的介绍，有两年分期，共计9期，第一期为总房款的10%，第二期、第三期为总房款的15%，第四至第九期为房款的10%等内容。案涉房屋已由恒南公司另行出售，于2020年7月16日办理网签备案。以上事实，有认购书、商品房买卖合同、函件、微信聊天记录等证据在卷佐证并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，陈某1、陈某2与恒南公司之间签订有认购书，该认购书签订目的是为了将来订立商品房买卖合同，其性质属于预约合同。该认购书不违反法律规定，受法律保护，双方应按照认购约定以及关于预约合同的有关规定履行各自的权利义务。本院针对陈某1、陈某2的诉请，结合案件事实及有关法律规定，逐项评定如下：一、陈某1、陈某2不具有合同解除权陈某1、陈某2提出解除认购书的诉讼请求，属于行使合同解除权的范畴，该项诉请的成立前提是陈某1、陈某2具有约定或法定的合同解除权。在认购书中，双方并无合同解除权的约定，本案需要考量的是陈某1、陈某2是否具有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条规定即是关于合同法定解除权的规定。本案中不存在不可抗力的情形，造成双方未签订商品房买卖合同的原因在于双方关于认购总价存在争议。判断陈某1、陈某2是否具有法定解除权，先要解决认购总价的争议问题。就该认购总价，本院采纳恒南公司所主张的625,447元，对陈某1、陈某2所主张的480,359元不予采纳。理由在于：1．认购书中有明确认购总价为625,447元的专门条款，该认购书中约定付款方式为分期付款，但并没有减价、降价、优惠等专门条款能够体现出双方对约定的认购总价予以降低；2．陈某1、陈某2所主张的480,359元认购总价，折算出的建面单价约为5151.86元，该金额低于了陈某1与恒南公司销售人员在订购前所告知的高层最低价5540元，并且项目房屋为精装修房屋，不符合当地商品房销售领域的一般市场价格；3．恒南公司同期认购并签订正式合同的其他房屋，也出现有分期付款总和与认购总价不一致的情况，但最终订立的正式合同所约定的成交价是与认购总价是一致的，可见分期付款的总和低于认购总价并非存在减价、降价、优惠等情形；4.从500,359元（480,359元再加上已经支付的定金20,000元）与625,447元的金额比例来看，比例为80%，结合其他签订正式合同中的分期付款的具体内容来看，可以判定认购书中关于分期付款的约定系漏写了两期，每期为认购总价的10%。综上，本院认为，认购书中各项分期付款存在漏写，属于认购书文本制作的笔误，并且该笔误不足以造成陈某1、陈某2对认购总价的误解。因此，陈某1、陈某2未与2019年10月10日前与恒南公司签订成交价为625,447元的合同，其原因在于陈某1、陈某2一方，并非可归咎于恒南公司一方，陈某1、陈某2不具有合同解除权。二、陈某1、陈某2无权主张双倍返还定金《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，造成未能订立商品房买卖合同的原因在于陈某1、陈某2一方，并非系恒南公司一方不履行认购约定，故陈某1、陈某2无权主张返还定金。三、差旅费、误工费、生活费并无事实依据陈某1、陈某2所主张的差旅费、误工费、生活费并无证据支持，差旅费、误工费、生活费作为主张三项费用存在的一方，应当承担举证不能的不利后果。另外，即便存在该三项费用，也应当通过违约责任处理，在无法认定恒南公司存在违约行为的情况下，恒南公司无需承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈某1、陈某2的诉讼请求。案件受理费10,054.46元，减半收取计5027.23元，由陈某1、陈某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 周致余二〇二一年五月十日法官助理 舒 畅书 记 员 李 星