淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0813民初793号 原告：洪泽县洪城房地产开发有限责任公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东九道26号行政大楼10楼。 法定代表人：滕建明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈刚，江苏泽之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵栋，江苏泽之源律师事务所实习律师。 被告：陈广平，男，1975年7月18日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区新县。 原告洪泽县洪城房地产开发有限责任公司（以下简称洪城公司）与被告陈广平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告洪城公司委托诉讼代理人陈刚、赵栋、被告陈广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪城公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告于 2018年11月19日、2019年5月9日、2020年3月15日签订的三份《房屋租赁合同》；2.要求被告将位于洪泽区新县商铺腾空并拆除隔断交付给原告；3.要求扣除被告27、29、31号商铺保证金15000元、39号商铺保证金5000、35号商铺保证金2700元（年租金20%），共计22700元，以承担违约责任；4.要求被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告分别于2018年11月19日、2019年5月9日、2020年3月15日签订三份《房屋租赁合同》，约定原告将位于新县中27、29、31、35、39号商铺出租给被告使用，租赁期限均为三年，年租金分别为42000元、13000元、13500元，履约保证金每间商铺均为5000元。合同期限内，原告发现被告擅自将其承租的全部商铺均转租给第三人居住使用，变更其租赁用途，从中获取利益，且在转租装修期间存在违规搭建，私自搭建夹层，存在重大安全隐患，原告通知被告予以整改，但被告拒不整改。被告的行为已经构成违约，故诉至法院。 被告陈广平辩称，其没有拖欠过房租，没有转租的行为，都是其公司员工住在里面，作为员工宿舍使用，合同上并没有约定里面不能居住。 当事人围绕诉讼请求依法当庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的出租房屋治安责任书两份、淮安市出租房屋治安责任书一份，被告不认可，该组证据显示被告曾作为涉案29、31、39号商铺的出租房屋业主的身份签订该责任书，且结合本院实际走访调查的情况，涉案27、29、31、35、39号商铺存在隔间、夹层的情形，内有独立卫生间、厨房、卧室等家庭生活设施，系以户为单位的家庭居住，故对该组证据本院依法予以采信；2.被告提供的营业执照五份，证明涉案商铺系用于经营活动的，但与本院实地走访调查的情况相悖，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告分别于2018年11月19日、2019年5月9日、2020年3月15日签订三份《房屋租赁合同》，合同约定，原告作为出租人将新县中27、29、31、35、39号商铺出租给被告，27、29、31号商铺租赁期限为2019年1月4日至2022年1月3日、35号商铺租赁期限为2019年6月9日至2022年6月8日、39号商铺租赁期限为2020年4月16日至2023年4月15日。三份合同租赁期间租金分别为每年42000元、13000元、13500元，且均要求承租人不得有损坏房屋结构，门、窗及其他设施的行为。如有损坏，承租人必须按原设计维修到位；不得转租、转让或转借，不得变更用途，也不得用于违反国家法律、法规的其他经营活动。2018年11月19日、2019年5月9日签订的合同约定：承租人如违约，出租人有权终止合同，自行收回房屋，造成的损失由承租人承担，出租人有权直接从承租人履约保证金中扣除相关费用。2020年3月15日签订的合同约定：承租人存在违约行为的，经出租人催告后15日内仍不改正的，出租人书面通知承租人后，有权提前解除合同，收回房屋，要求承租人按照年租金的20%标准向出租人承担违约责任。 合同签订后，原告按合同约定向被告提供房屋，被告向原告支付保证金共计25000元，并按约向原告交纳租金。被告在使用过程中，存在违规搭建，增设夹层，供多人居住的情况。原告曾于2020年11月12日向被告发起书面通知，要求其整改违规搭建及转租给他人的行为，被告未能按期改正，遂引起诉讼。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面的履行义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》，对租赁期间、租金、违约责任等方面均进行约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。三份合同均约定不得转租、转让或转借，不得变更用途，涉案房屋均为商铺，应从事经营活动用途。被告私自搭建隔间、夹层增加房屋使用面积，供多人以家庭生活方式居住，存在严重的安全隐患，且违反合同约定，属于违约行为，故原告要求解除合同并将商铺腾空、拆除隔断交付给原告的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持，但解除时间应为本案起诉状副本送达被告之日，即2021年3月11日。 原告要求被告支付违约金22700元，未能就实际损失进行举证，且2018年11月19日、2019年5月9日签订的合同对违约金的计算方式未有约定，仅有2020年3月15日签订的合同约定违约金为年租金的20%。违约金应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及双方过错程度等情况进行衡量，故本院参照双方于2020年3月15日签订合同时对违约金计算方式的约定，酌定被告的违约金为13700元（42000元×20%+13000元×20%+13500元×20%），并在被告交纳的保证金范围内予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下： 一、解除原告洪泽县洪城房地产开发有限责任公司与被告陈广平于2018年11月19日、2019年5月9日、2020年3月15日签订的三份《房屋租赁合同》，解除之日为2021年3月11日； 二、被告陈广平于判决生效后三十日内向原告洪泽县洪城房地产开发有限责任公司返还租赁房屋，并拆除隔断、腾空房屋； 三、被告陈广平于判决生效后三十日内向原告洪泽县洪城房地产开发有限责任公司支付违约金13700元，由原告洪泽县洪城房地产开发有限责任公司从被告陈广平的保证金中予以扣除； 四、驳回原告洪泽县洪城房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费842元，减半收取421元，由原告负担21元，被告陈广平负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，洪泽县洪城房地产开发有限责任公司账号：62×××59，陈广平账号：62×××67）预交上诉案件受理费。 审 判 员 吴克成 二〇二一年五月二十日 法官助理 胡柯兰 书 记 员 王文惠 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。