江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异165号异议人（案外人）：马某，男，1984年8月8日生，汉族,住安徽省涡阳县。申请执行人:深xxxxxxxxxx司，统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxxxxxx6，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：刘海云。被执行人：昆xxxxxxxxx司,统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxxxxxxF，住所地江苏省昆山市。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。本院在执行申请执行人深xxxxxxxxxx司（以下简称建艺装饰公司）与被执行人昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙建材公司）、港龙控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行即（2020）苏0583执3331号一案过程中，案外人马某向本院书面提出异议。本院于2021年1月19日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人马某称:贵院于2019年5月18日，以(2019)苏0583执保1289号查封了昆山市××市镇××龙商业广场××室商品房(以下简称商品房)。申请人现对该查封行为提出异议，理由如下：商品房的所有权归属于案外人，案外人与昆山港龙建材有限公司于2016年3月11日签订了编号为2xxxxxxxx0《商品房买卖合同》(以下简称合同)，购买了昆山港龙建材有限公司位于昆山市××市镇××龙商业广场××室的商品房。合同约定，该商品房商业建筑面积共24.3400平方米，该商品房总价款为289079元，买受人在合同签订的同时付清全部房款，出卖人应当在2016年6月30日前，按照合同约定将商品房交付买受人使用。2016年3月11日，案外人已经付清全部购房款289079元。该房屋已经备案。此后昆山港龙建材有限公司一直未与案外人办理交接手续并协助案外人进行产权登记，直至房产被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三十一条规定；有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：(一)查封、扣押、冻结案外人财产的；……。案外人在2016年3月11日与被执行人昆山港龙建材有限公司签订了《商品房买卖合同》，并于当日支付了全部购房款，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，案外人对于未及时办理过户手续无过错。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，商品房的所有权归属于案外人。综上，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，请求解除对昆山市××市镇××龙商业广场××室商品房的查封。经审查查明：申请执行人建艺装饰公司与被执行人港龙建材公司、港龙控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年2月20日作出（2019）苏0583民初4771号民事判决：一、被告港龙建材公司于本判决生效之日起十日内支付原告建艺装饰公司工程款6356500元、质保金818100元。二、被告港龙建材公司于本判决生效之日起十日内支付原告建艺装饰公司逾期付款利息（分别以6356500元为基数，从2018年4月17日以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月20日为410965.38元，从2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日；以818100元为基数，从2018年10月1日以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月20日为34865.83元，从2019年8月21日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日）。三、被告港龙控股集团有限公司对本判决第一项确定的债务向原告建艺装饰公司承担连带清偿责任。四、驳回原告建艺装饰公司的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在该案审理过程中，本院于2019年5月18日作出(2019)苏0583执保1289号财产保全措施，首轮查封了港龙建材公司名下位于昆山市××市镇××龙商业广场××室（权证号：ＦＧ××48）。因被执行人未按照生效法律文书履行，申请执行人向本院申请执行，案号为（2020）苏0583执3331号。另查明，2016年3月11日,案外人马某与被执行人港龙建材公司签订商品房购销合同一份（合同编号2xxxxxxxx0），约定一次性付款289079元购买港龙商业广场xxxx号商业营业用房。并约定于2016年6月30日前被执行人向案外人马某交房房屋。后因被执行人未按期交房，案外人马某于2020年7月13日向本院提起（2020）苏0583民初11231号民事诉讼，要求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金，暂定时间(2016年6月30日至2020年5月31日)违约金额124101.6元(最终以实际交付时间为准)。2、判令被告交付原告商铺2575号实际位置及建筑面积：24.3400平方米。3、诉讼费由被告承担。该案经审理后本院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日，并于2020年11月7日作出民事判决：“被告昆山港龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马某逾期交房违约金(以289079元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。”该案现已发生法律效力。还查明，2017年1月3日，港龙建材公司办理了昆山市××市镇××龙商业广场××室（权证号：ＦＧ××48）的不动产登记。上述事实有（2019）苏0583民初4771号、（2020）苏0583民初11231号民事判决、(2019)苏0583执保1289号民事裁定书、协助执行通知书、房屋购销合同、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马某与被执行人港龙建材公司就涉案房产于2016年签订房屋买卖合同，并经本院判决确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日，案涉商业营业用房即视为案外人占有使用，该项目属售后包租委托经营，并且因被执行人涉及债务原因而未办理相关房产变更手续，非案外人马某的原因所致。综上所述，案外人提出要求解除对案涉房屋的查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：案外人马某的执行异议成立；解除本院(2019)苏0583执保1289号案件中对昆山市周市镇青阳北路xxx号港龙商业广场xxxx室（权证号：ＦＧ××48）的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年五月十日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢