重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终899号上诉人（原审被告）：田春雷，男，1968年3月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张建虎，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田应良，男，1954年1月12日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师事务所律师。原审被告：杨**，男，1979年1月24日出生，汉族，住重庆市忠县。上诉人田春雷因与被上诉人田应良、原审被告杨**租赁合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田春雷上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回田应良的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由田应良负担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。案涉土地使用权原属于乡办企业望水煤矿，田应良声称从原忠县农行新生收贷工作组购买了案涉土地使用权，但未举示任何手续及文件。原忠县农行新生收贷工作组在没有望水煤矿和政府的授权下，擅自处理望水煤矿残值的程序违法，田应良并未合法取得案涉土地使用权。2.一审法院适用法律错误。田应良无权处分案涉土地使用权，其行为也未得到政府和村委会的追认，因此，双方当事人签订的《土地租赁协议书》应为无效，一审法院错误认定为有效。3.根据望水府函〔2004〕7号文件和田春雷与望水乡政府签订的《肉牛繁育基地投资项目协议》，案涉土地系当地政府授权田春雷使用，不应向田应良支付租赁费。4.田春雷举办的养殖场仍在经营中，且多年投入巨大，如果贸然返还土地，将给田春雷造成巨大损失。田应良辩称，原忠县义兴乡镇企业煤厂自1989年7月8日至1992年9月5日完成案涉土地的征用，开办煤厂，后因拖欠贷款，案涉土地使用权及地上附着物被农业银行出售给田应良，田春雷明知该事实而签订案涉《土地租赁协议书》。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。田应良向一审法院起诉请求：1.判令田春雷和杨**立即将位于忠县新生街道普安村的原望水煤厂的地块腾空后返还给田应良；2.判令田春雷支付尚欠的租金19200元；3.判令田春雷和杨**赔偿自2020年7月1日至实际搬出之日止的地块占用期间的租金损失（按300元/天计算）；4、本案诉讼费由田春雷和杨**负担。一审法院经审理查明，2002年11月3日，甲方忠县农行新生收贷工作组与乙方田应良（忠县望水乡普安村4组、村支书）签订《买卖协议》，协议约定：“由于望水煤矿已关闭，甲方为了收回其部分贷款，现将望水煤矿处理给乙方，现双方协议如下：一、甲方将原望水煤矿征用的土地及地上建筑物（残值）全部一次性卖给乙方，自协议生效之日起，其土地使用权和地上建筑物（残值）的所有权归乙方。二、双方协议处理价格为人民币叁仟元正（¥3000.00）。三、买卖双方涉及的税费按国家规定自行负责。四、本协议一式两份，买卖双方各执一份，本协议自签订之日起生效。”该协议书甲、乙双方分别签字捺印，其中甲方签字捺印的为毛猛、汤亚华、彭绍雪。2002年11月3日，毛猛、汤亚华、彭绍雪出具《收条》一份，载明“今收到田应良书记交来买望水煤矿征用土地的使用权和地上建筑物（残值）的款项人民币叁仟元正（¥3000.00）。”2004年4月20日，忠县望水乡人民政府发出望水府函〔2004〕7号关于望水乡肉牛繁育基地项目立项的函，载明由于望水乡地处边远贫困山区，故决定开发利用丰富的草地资源，启动建设望水乡肉牛繁育基地项目。项目业主为：本项目由兴建于我乡的忠县春雷肉牛繁育场负责实施，该场负责人田春雷先生系我乡外出务工回乡创业人员，为项目业主。2004年9月8日，甲方忠县望水乡人民政府与乙方田春雷、王莉签订《肉牛繁育基地投资项目协议》，载明：1、甲方为乙方提供宽松的投资环境，遵照望水府发〔2004〕20号予以扶持奖励。2、甲方为乙方协调肉牛繁育基地的土地、草场等，允许乙方的土地使用、工商执照等手续边建边批。3、甲方按相关政策文件尽力为乙方争取政策扶持资金。4、乙方在生产经营中遇到困难时，甲方力所能及的予以帮助解决。5、乙方在建好基地后，根据发展状况逐年增加投资，扩大规模，第一年投资额不得少于60万元。6、乙方在生产经营过程中，必须增强环保意识，自觉执行环境保护的相关规定，确保不造成环境污染，不破坏森林植被，不影响生态平衡。7、乙方在生产经营过程中，必须优先安排当地贫困农民就业，以此带动当地农民脱贫致富。8、乙方必须遵守相关政策法规，合法生产经营，为地方创税，为农民增收，为基地创效。2004年4月22日，甲方田应良与乙方田春雷签订《土地租赁协议书》，载明“为了支持鼓励发展养殖业，甲方自愿将普安场地坝（原普安村煤厂）租给乙方作养牛场之用。经双方协议，达成如下协议：一、租赁地块：具体界畔：东至望善公路口，南至原煤坪公路坝，西以水池坝为界，北至甲方地坝；另原煤厂宅基地东至甲方房子，南至人行路，西至秦宗兵圈舍墙壁，北至人行大路，总面积共计1500㎡。二、租赁期限：从2004年6月至2020年6月。三、租金及付款方式：所租地块租金采取逐年付款方式，年租金600元。四、权利义务。1、在租赁期间，乙方有建构筑物的权利，甲方不得干涉，租赁期满后，若乙方不再续租，应拆出所建构筑物，还甲方土地原貌。2、所租地块若周四至界畔与附近居民发生争议，甲方应负责调解。3、乙方在租赁期间应处理好牲畜粪便和废料，不能给周边环境造成污染，粪便池地方由甲方提供。五、违约责任。本协议签订后，双方应共同遵守，若一方违约，应承担相应责任。六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”该协议有甲方田应良与乙方田春雷签字确认。田应良与田春雷在庭审中确认双方约定的年租金为1200元。2018年6月19日，杨**通过微信向田应良转账支付3400元。2020年8月12日，忠县新生街道普安村村民委员会出具《证明》一份，载明“兹有原普安村村民田应良，男，于2002年11月3日将原望水乡普安村四组（小地名：普安场）煤场购买，情况属实。特此证明。”2020年11月9日，中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行出具《说明》一份，载明“原望水煤矿拖欠忠县农行原新生营业所贷款，2002年11月望水煤矿委托忠县农行原新生营业所收贷工作组将其征用的土地及地上建筑物（残值）出售，所得价款人民币3000元归还望水煤矿贷款。当时毛猛、彭绍雪、汤亚华是忠县农行原新生营业所员工，有权代表原新生营业所收贷工作组处置原望水煤矿资产。”2020年11月9日，毛猛出庭作证，其证明2002年毛猛在农行原来的新生营业所上班，当时是负责人，2002年10月，为了业务发展取消了新生营业所，农行留了毛猛、彭绍雪、汤亚华三人组成了收债的工作组，负责收当时放出去的贷款。当时望水煤矿已经破产了，欠农行的贷款，就委托该工作组对地上包含土地及建筑物的资产，由工作组找人购买冲抵贷款，当时找到了田应良，签订了相关协议，一并处置为3000元。一审法院认为，田应良与田春雷之间签订了《土地租赁协议书，双方均认可田应良所提交的《土地租赁协议书》原件和另一份复印件权利义务的内容一致，双方之间签订的《土地租赁协议书》所约定的租金确为1200元/年，对该事实予以确认。涉案的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2002年，田应良通过与忠县农行新生收贷工作组签订协议的方式取得涉案土地使用权，在出租给田春雷时系有权处置，田应良取得涉案土地使用权时新生收贷工作组是否有权处置不影响本案租赁合同的效力和合同的履行，故对田春雷提出田应良无权处分案涉土地的抗辩不予支持。田春雷主张所使用的土地是由政府授权使用，并提交望水府函〔2004〕7号文件和与忠县望水乡人民政府之间签订的《肉牛繁育基地投资项目协议》佐证。但是，《肉牛繁育基地投资项目协议》第2条中明确约定了忠县望水乡人民政府只是为田春雷协调土地，允许土地的使用，并没有任何的文件或者其他形式的证据能够证明忠县望水乡人民政府对涉案土地的权属以及将涉案土地授权给田春雷使用，且《肉牛繁育基地投资项目协议》的签订时间为2004年4月20日，田春雷与田应良之间签订协议的时间为2004年4月22日，如田春雷确实在2004年4月20日已经获得了授权使用的土地，在2004年4月22日再次与田应良签订租赁合同显然不符合常理，故对田春雷的该项抗辩不予支持。田春雷使用了田应良提供的土地，应当支付相应的土地租金。田春雷主张自己支付了土地的租金，但未提交任何证据予以证明。目前田应良提交的证据中能够证明田春雷仅是在2018年6月19日由杨**支付3400元，田应良与田春雷均认可该款中有2400元为代田春雷支付的租金。田应良主张16年的租金，但应当扣减田春雷已经支付的部分，故对于田应良要求田春雷支付的租金认定为16800元。田应良要求按照300元/天主张租金损失没有证据能够证明，也没有法律依据，依法不予支持，结合田应良与田春雷之间签订的合同，酌情认定占用期间的租金损失按照100元/月计算。目前租期已满，双方并未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，田春雷应当将涉案地块清空后交还田应良。田应良没有提交证据证明自己与杨**之间有任何的合同关系，故对田应良要求杨**在本案中承担责任的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、田春雷于本判决生效后七日内支付田应良租金16800元，并自2020年7月1日起，按照100元/月支付迟延搬走的租金损失，至实际履行之日止；二、田春雷于本判决生效后十五日内将所承租的土地腾空后返还田应良（土地四至界限为：东至望善公路口，南至原煤坪公路坝，西以水池坝为界，北至甲方地坝；另原煤厂宅基地东至甲方房子，南至人行路，西至秦宗兵圈舍墙壁，北至人行大路）；三、驳回田应良的其他诉讼请求。案件受理费280元，由田春雷负担220元，田应良负担60元。本院二审期间，田春雷举示了一份“汤亚华”的签名，拟证明田应良所出示《买卖协议》中“汤亚华”的签名并非汤亚华的亲笔签名。田应良质证认为该证据不具有客观性、合法性、关联性，建议不予采信。本院审查认为，该“汤亚华”的签名无法查明系其本人亲自书写，故不予采信。田应良在二审期间补充出示了一份《义兴煤厂关于征用土地申请报告》（落款时间为1989年7月9日），拟证明《买卖协议》的客观性。本院审查认为，该申请报告与原件核对无异，但并无国土部门的批准手续印证，且与本案争议的焦点缺乏关联性，故不予采信。本院二审查明，田春雷在使用案涉土地两年后离开，未再经营养牛场。2014年后，田春雷开始与杨**合伙养殖生猪。田春雷陈述最初两年（2004年、2005年）已通过现金的方式支付租金，田应良对此否认。经询问，田春雷不能提供田应良收取租金的收条。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，1.田应良与田春雷目前均不能提供案涉土地的使用权证书。因此，田春雷提出案涉土地系当地政府授权使用的上诉理由不能成立，不予采纳。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方当事人对于《土地租赁协议书》中的签名并未否认，案涉土地已交付田春雷，田春雷已支付部分租金。因此，案涉协议书系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，参照上述司法解释的规定，应为有效。田春雷如果坚持认为田应良系无权出租，可在依据案涉协议交纳租金后，向有权出租的组织或者个人反应，由有权出租的组织或者个人向田应良主张权利。一审对于案涉协议效力的认定正确，田春雷提出案涉协议应属无效的上诉理由不能成立，不予采纳。3.根据案涉协议，田春雷负有向田应良支付年租金1200元的义务，但至今仅通过杨**代为支付2400元，拖欠14年租金共计16800元，应该及时支付。一审判决田春雷立即支付所欠租金16800元，并按100元∕月的标准支付迟延搬走的租金损失，并无不当。田春雷提出田应良无权收取租金的上诉理由不能成立，不予采纳。4.双方当事人未能签订续租协议，案涉协议第四条约定：“在租赁期间，乙方有建构筑物的权利，甲方不得干涉，租赁期满，若乙方不再续租，应拆除所建构筑物，还甲方土地原貌。”根据上述约定，田春雷应当将涉案土地清空后交还田应良。本案租赁期间为16年，田春雷应按照租赁期间，合理建设建筑物、构筑物，超过租赁期限投资可能造成的损失应自担其责。因此，田春雷提出返还标的物将造成其重大损失的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，田春雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人田春雷负担。本判决为终审判决。审判长  杨继伟审判员  刘红霞审判员  杜抗洪二〇二一年五月十九日书记员  魏椿林