山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初2472号 原告：济南保利置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码913701006974666002。 法定代表人：张志民，董事长。 委托诉讼代理人:黄岩，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郭慧，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 被告：陈鹏，男，1983年11月3日出生，住济南市历城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南历下支行，住所地济南市历下区，统一社会信用代码91370100863192570X。 负责人：于华阳，行长。 委托诉讼代理人：赵健，男，该行职员。 委托诉讼代理人：赵厚倩，男，该行职员。 原告济南保利置业有限公司（以下简称保利置业公司）与被告陈鹏、第三人中国工商银行股份有限公司济南历下支行（以下简称工行历下支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告保利置业公司的委托诉讼代理人黄岩、郭慧，第三人工行历下支行的委托诉讼代理人赵健到庭参加诉讼，被告陈鹏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的合同编号为销售（字）201204444的《商品房买卖合同》及附件，并判令被告将济南市保利海德公馆X号楼X单元X号房屋交还原告；2.依法判令被告在合同解除后十日内协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续和网签撤销手续；3.依法判令被告向原告支付违约金132912.3元、律师费57774元；4.依法判令被告偿还原告代其向第三人偿还的按揭贷款本息共计25260.28元（暂计算至2021年1月4日）以及2021年1月4日之后原告代被告向第三人偿还的按揭贷款本息，并以原告代被告向第三人偿还的每笔代偿款为基数自代偿后第八日起按照日万分之五向原告支付违约金；5.依法判令被告承担本案的案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费用。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求，将第四项诉讼请求变更为：依法判令被告偿还原告代其偿还的按揭贷款本息共计828470.60元，并支付逾期付款违约金（以20246.11元为基数，自2020年12月18日起计算；以5014.17元为基数，自2021年1月12日起计算；以5014.17元为基数，自2021年2月12日起计算；以5015.07元为基数，自2021年3月13日起计算；以793181.08元为基数，自2021年4月10日起计算；以上均以日万分之五计算至实际给付之日止）。事实与理由：2012年2月20日，原被告签订合同编号为销售（字）201204444的《商品房买卖合同》及附件，约定被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的济南市保利海德公馆X号楼X单元X号商品房，房屋建筑面积126.14平方米，单价为10536.89元/平方米，总房款共计1329123元。合同约定被告支付首付房款399123元后，余款930000元在银行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》附件五补充协议第七条第一款约定，“鉴于出卖人为买受人按揭贷款提供了担保，担保期间，买受人承诺按期偿还银行贷款，且双方同意，如买受人逾期偿还借款本息致使出卖人承担担保责任代买受人清偿贷款，包括但不限于本金、利息、罚息及其他相关费用（以下简称代偿款），则买受人应于出卖人代偿之日起七日内将上述款项一次性全额偿还出卖人，逾期未偿还的，按照日万分之五向出卖人支付违约金”。第四款规定“买受人连续三个月迟延向银行还款导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人构成违约，买受人按照房屋总价款的10%支付违约金，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房。出卖人不解除合同的，买受人应一次性补足房款”。2012年3月28日，原告、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，被告向第三人借款93万元，借款期限为360个月，贷款利率为人民银行公布的基准利率，担保方式为抵押和保证。由原告为被告的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。《个人购房借款/担保合同》签订后，第三人根据合同约定将借款支付至原告。原被告于2013年10月21日办理了房屋交接手续。被告自2020年9月起未偿还按揭贷款，第三人要求原告承担保证责任，截至2021年1月4日，原告先后为被告代偿了25260.28元贷款本息。经原告多次催促，被告仍未偿还银行按揭贷款，亦未偿还原告代偿款项。经原告查询了解，涉案房屋于2018年8月9日起被上海市第一中级人民法院查封。上海市第一中级人民法院于2020年6月1日立（2020）沪01执794号执行一案，要求陈鹏偿还79221953元，并向被告发出限制消费令。诉讼过程中，被告仍未按照《个人住房借款/担保合同》的约定偿还，导致原告于2021年2月4日代偿5014.17元，于2021年3月5日代偿5015.07元。2021年3月16日工行历下支行发函《全额代偿通知书》至原告，因陈鹏未能如约按时还款，工行历下支行根据借款合同、按揭协议的约定，有权要求提前收回已发放贷款且有权提前行使担保权，现要求原告履行阶段性担保责任，全额偿还所欠本息，截止2021年3月16日陈鹏未偿还本金789747.88元，实际应代偿本息以偿还之日本息余额为准。原告于2021年4月2日全额一次性将本息793181.08支付至工行历下支行。被告的行为已经严重违约，原告有权依据《中华人民共和国民法典》、《商品房买卖合同》及附件的约定解除双方之间的《商品房买卖合同》及附件。综上，被告已不具备继续履行涉案合同的能力，原告有权依据《商品房买卖合同》及附件的约定解除合同。鉴于此，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈鹏（缺席）未答辩。 第三人工行历下支行述称，陈鹏自2020年8月开始出现贷款逾期，我行积极催收与借款人联系，得知借款人所在公司经营不善，负债较多，归还贷款困难，我行向原告了解到原告多次与陈鹏联系，督促陈鹏办理房产证，同时办理抵押。但陈鹏均不配合，故所购房产一直处于未抵押状态，仍为原告阶段性担保。根据按揭协议条款，同时与原告协商，原告同意扣收保证人保证金，用以归还借款人逾期贷款本息，到2021年2月金额共计35289.52元，该款项是自原告账户上扣划的，另外还在2021年3月5号扣划了5015.07元，2021年4月2日又自原告账户上扣划了剩余全部贷款本息793181.08元。 本院经审理认定事实如下： 2012年2月20日，保利置业公司（出卖人）与陈鹏（买受人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201204444]一份，合同相关内容为：一、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于历城区祝舜路以南，佳宝路以东，华信路以西，辛甸花园以北的地块的土地使用权。土地使用权证号为历城国用（2010）第0500060号，该地块土地面积为142033m2，规划用途为其他普通商品住房用地，土地使用年限自2010年10月22日至2080年7月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名保利海德公馆。开发项目经营权证明号为济建开证字第2011011号，建设工程规划许可证号为建字第370112201100152号，施工许可证号为20110164。二、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为济建预许2011418号。三、买受人所购商品房的基本情况：楼号：X号楼，单元：X，层：X，房号：X。该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.0米，建筑层数地上32层，地下2层。该房屋合同约定建筑面积共126.14平方米，套内建筑面积91.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.63平方米。四、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10536.89元，金额1329123元。五、买受人于2012年2月8日交纳399123元（含定金）作为首期房款，余款930000元向银行申请按揭。《商品房买卖合同》的附件五合同补充协议第七条约定：1.鉴于出卖人为买受人按揭贷款提供了担保，担保期间，买受人承诺按期偿还银行贷款，且双方同意，如买受人逾期偿还借款本息致使出卖人承担担保责任代出卖人清偿贷款，包括但不限于本金、利息、罚息及其他相关费用（以下简称代偿款），则买受人应于出卖人代偿之日起七日内将上述款项一次性全额偿还出卖人，逾期未偿还的，按照日万分之五向出卖人支付违约金。2.买受人连续三个月迟延向银行还款导致出卖人承担担保责任的，则视为买受人构成违约，买受人按照房屋总价款的10%支付违约金，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》。出卖人解除本合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房。4.出卖人承担担保责任期间，买受人与银行签订的借款合同因还款完毕以外的原因被终止或被解除的，出卖人有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋。出卖人解除合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、房屋总价款10%的违约金、律师费、出卖人损失等费用后，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人已占有房屋的，应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房。出卖人不解除合同的，买受人应一次性补足房款。 2012年3月28日，陈鹏（借款人、抵押人）与工行历下支行（贷款人）、保利置业公司（保证人）三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定：工行历下支行向陈鹏提供贷款930000元用于购买坐落于山东省历城区保利海德公馆X号楼X单元X室、建筑面积126.14平方米的房屋，贷款期限360个月，陈鹏按月等额本息还款，保利置业公司提供阶段性连带责任保证。第9.1条：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见本合同第五十一条。第14.1.L条：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。第14.2.（4）条：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第30.2.B条：发生下列情形之一，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：B、贷款人宣布贷款提前到期的。第三十七条:除信函方式外，借款人同意接受电话、短信作为通知、催收方式，并对贷款申请时所预留联系电话的真实性负责，借款人联系应在当月扣款日之前通知贷款人。第四十五条：借款人授权贷款人按A发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算，户名：济南保利置业有限公司，账号：*3174，开户行：山东分行营业部历下工行。第四十八条：借款人指定在中国工商银行开立的以下个人结算账户为还款账户：户名：陈鹏，账号：*5282，开户行：历下工行。第五十一条：对第九条第一款的约定罚息利率按在第四条约定利率基础上加收30%确定。 上述《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》签订后，陈鹏向保利置业公司支付了首付款399123元，工行历下支行于2012年3月31日将按揭贷款930000元发放给保利置业公司。 2013年10月21日，保利置业公司（开发商）与陈鹏（业主）签订《房屋移交协议》，约定：1.双方确认，自2013年10月21日起，保利海德公馆小区X号楼X单元X室（地下储藏室X号）由开发商交付给业主。2.业主确认：已收到该房屋全部钥匙，房屋符合双方签署的《商品房买卖合同》中约定的交付标准。3.开发商再次确认，尽管该套房屋已交付给业主，但仍负有《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》中规定的保修义务。4.该房屋建筑面积127.58平方米，单价10536.89元/平方米，地下室建筑面积11.36平方米，单价3000元，总房款1378376元。当日，陈鹏向保利置业公司补交房款16343元（X，住房补15173.12元、地下室补1170元），保利置业公司将上述房屋交付给陈鹏。综上，陈鹏向保利置业公司共计支付房屋购房款1344296.12元（不包括地下室款项）。 因陈鹏自2020年9月开始未按照约定偿还贷款，工行历下支行于2020年10月9日向保利置业公司发送《个人逾期贷款催收通知书》，告知截至2020年10月8日，陈鹏已连续两期未按约定还款，共拖欠贷款本息10041.81元，请保利置业公司收到函后督促陈鹏还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2020年10月15日，保利置业公司向陈鹏邮寄《催促函》，收件人地址为历城区祝舜路2000号保利海德公馆西区X（即涉案房屋），催促陈鹏尽快还款或要求保利置业公司承担连带责任代陈鹏偿还上述款项，务必于收到函件后7日内立即还清按揭银行的所有欠款，如未能按照上述要求办理，保利置业公司将按照《商品房买卖合同》的约定严格追究陈鹏的违约责任，直至解除合同、收回房屋。该邮件于2020年10月16日签收。2020年12月3日，工行历下支行再次向保利置业公司发送《个人逾期贷款催收通知书》，告知保利置业公司截至2020年12月2日，陈鹏已连续4期未按约定还款，共拖欠贷款本息20186.22元，请保利置业公司收到函后督促陈鹏还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。因陈鹏未向工行历下支行履行上述贷款偿还义务，应工行历下支行要求，保利置业公司向工行历下支行承担了保证责任，即于2020年12月10日偿还逾期贷款本息20246.11元，于2021年1月4日偿还逾期贷款本息5014.17元，于2021年2月4日偿还逾期贷款本息5014.17元，于2021年3月5日偿还逾期贷款本息5015.07元。 2021年3月16日，工行历下支行向保利置业公司发送《全额代偿通知书》，告知保利置业公司：“因陈鹏未能如约履行按时还款义务，构成借款合同约定的违约事项，贵公司作为担保人在保证期间内，已根据借款合同、按揭协议约定于2020年9月至2021年2月代偿逾期本息共计35289.52元。根据借款合同、按揭协议的约定，借款人未按约按期足额偿还借款的，我行有权要求提前收回已发放贷款且有权提前行使担保权。现我行要求贵公司履行阶段性担保责任，全额偿还客户所欠本息，截止2021年3月16日，借款人陈鹏未偿还本金789747.88元，实际应代偿本息以偿还之日本息余额为准。”保利置业公司应上述通知书的要求，于2021年4月2日向工行历下支行分两笔共计代偿陈鹏的贷款本息793181.08元。2021年5月10日，工行历下支行出具《个人贷款结清证明》，内容为：“兹有借款人陈鹏（证件号码：）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2012年3月31日，贷款金额为930000元，贷款期限为360个月，该笔贷款本息于2021年4月2日全部结清。” 另查明，涉案房屋的《房屋权属状况信息》显示所有权人系保利置业公司，房产证号历城*，房屋坐落于历城区祝舜路2000号保利海德公馆X号楼X号。保利置业公司与陈鹏关于涉案房屋已签订网签合同，未办理房屋过户手续。 再查明，保利置业公司为本次诉讼聘请律师支付律师费57774元，为本次诉讼申请财产保全，向亚太财产保险股份有限公司济南中心支公司购买诉讼责任险支付保险费1570元。 本院认为，保利置业公司与陈鹏签订的《商品房买卖合同》及附件系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。因陈鹏未向工行历下支行履行还贷义务，导致保利置业公司承担担保责任，即代陈鹏向工行历下支行偿还了银行借款本金、逾期利息共计828470.60元。双方合同约定陈鹏连续三个月迟延向银行还款导致保利置业公司承担保证责任的，视为陈鹏构成违约，陈鹏按照房屋总价款的10%支付违约金，保利置业公司有权单方面解除合同。陈鹏自2020年9月开始未向工行历下支行偿还贷款本息，至保利置业公司起诉时（2021年3月）已超过合同约定的相应逾期还贷期限，故保利置业公司有权要求与陈鹏解除合同，合同自陈鹏收到本案起诉状之日即2021年3月10日解除，对保利置业公司要求解除双方签订的合同编号为销售（字）201204444《商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。合同解除后，陈鹏应向保利置业公司返还涉案房屋，保利置业公司应向陈鹏返还陈鹏支付涉案房屋的购房款1344296.12元，因双方解除合同系陈鹏违约所致，陈鹏应按合同约定按照房屋总价款的10%向保利置业公司支付违约金。对保利置业公司要求陈鹏返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对保利置业公司要求陈鹏支付违约金132912.30元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因合同约定“出卖人解除合同的，从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。”故保利置业公司要求陈鹏赔偿律师费57774元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。诉讼保全责任保险费系保利置业公司因本次诉讼支出的合理损失，对保利置业公司要求陈鹏支付诉讼保全责任保险费1570元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 对于保利置业公司要求陈鹏偿还其公司代陈鹏偿还的按揭贷款本息共计828470.60元及逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，双方合同约定陈鹏逾期偿还借款本息致使保利置业公司承担担保责任代陈鹏清偿贷款的，陈鹏应于保利置业公司代偿之日起七日内将代偿款项一次性全额偿还，逾期未偿还的，按照日万分之五向出卖人支付违约金。因保利置业公司代陈鹏履行了偿还贷款本息义务，陈鹏应当按合同约定向保利置业公司支付上述代偿款项828470.60元。因双方在签订合同时已约定了解除合同违约金，保利置业公司主张解除合同的理由为承担了保证责任，该违约金应当包括因保利置业公司承担保证责任后的损失，对保利置业公司再行主张逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 根据双方签订的《商品房买卖合同》的附件五合同补充协议第7.4条约定，陈鹏应当向保利置业公司支付的款项，应自陈鹏已交纳的涉案房屋购房款中扣除，剩余购房款应由保利置业公司予以返还。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下: 一、原告济南保利置业有限公司与被告陈鹏于2012年2月20日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201204444]及附件于2021年3月10日解除； 二、被告陈鹏于本判决生效之日起十日内向原告济南保利置业有限公司返还坐落于济南市历城区祝舜路2000号保利海德公馆15号楼2-2603号房屋； 三、被告陈鹏支付原告济南保利置业有限公司解除合同违约金132912.30元； 四、被告陈鹏支付原告济南保利置业有限公司代为偿还的按揭贷款本息828470.60元； 五、被告陈鹏支付原告济南保利置业有限公司律师费57774元； 六、被告陈鹏支付原告济南保利置业有限公司诉讼保全责任保险费1570元； 七、驳回原告济南保利置业有限公司的其他诉讼请求。 八、原告济南保利置业有限公司返还被告陈鹏购房款1344296.12元； 上列第三项至第六项所判款项合计1020726.90元，与第八项所判款项折抵后的余款323569.22元，限原告济南保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告陈鹏履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18706元，减半收取计9353元，财产保全申请费5000元，均由被告陈鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 周继贤 二〇二一年五月二十八日 法官助理 梁红敏 书 记 员 陈 萌