四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3896号 上诉人（原审原告）：申远红，女，1982年10月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：贡婷婷，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：迟毓玮，男，1975年5月1日出生，汉族，住辽宁省大连市甘子井区。 委托诉讼代理人：贡婷婷，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百城投资有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号。 法定代表人：贾涛，公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，公司员工。 上诉人申远红、迟毓玮因与被上诉人成都百城投资有限责任公司（以下简称百城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序公开开庭进行了独任审理。申远红、迟毓玮的委托诉讼代理人贡婷婷，百城公司委托诉讼代理人刘雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申远红、迟毓玮上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初426号民事判决，确认申远红、迟毓玮与百城公司签订的房屋买卖合同解除；由百城公司返还合同价款1809497元、办理产权证相关费用56704.66元，共计1866201.66元。并以1866201.66元为基数，从起诉之日起按年利率24%计算违约金至全部付清之日止；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由百城公司承担。事实与理由：一、依照申远红、迟毓玮与百城公司签订的合同约定，百城公司最迟应于2020年1月8日前将涉案房屋转移登记至申远红、迟毓玮名下。2020年1月6日一审法院就本案正式立案，3月23日涉案房屋转移登记至申远红、迟毓玮名下，截止2020年1月8日，双方约定办理产权时间已逾期一年，达到合同约定的退房条件，申远红、迟毓玮已具备合同约定的解除权。二、2020年1月6日申远红、迟毓玮正式向一审法院起诉要求解除合同，3月17日一审法院向百城公司送达起诉状副本，起诉状副本明确载有解除合同的诉请，百城公司签收起诉状副本时，就应当认定双方合同解除。三、因百城公司原因导致涉案房屋未在交房后540日后又逾期一年多未将不动产权属登记于申远红、迟毓玮名下，已经达到合同解除的条件。四、合同中约定的委托办理不动产转移登记手续的内容也一并解除。百城公司明知已不具备委代理人身份的情况下，还向不动产登记部门提交转移登记手续，其行为恶意，不应鼓励这种行为。百城公司代理申远红、迟毓玮办理的不动产转移登记手续系无权代理行为，该不动产转移登记无效或可撤销，所产生的法律后果应当由百城公司承担。五、申远红、迟毓玮购买房屋系用于商业投资，但百城公司未在约定的周期办理不动产权登记手续，百城公司的违约行为导致申远红、迟毓玮不能将房屋变现，导致资金长期被占用而不能实现合同目的，因合同约定的违约金过低，百城公司应当从起诉之日起，按照申远红、迟毓玮支付款项总金额年息24%支付违约金。六、法院判决确认解除合同后可以注销房产证使房屋回归原始状态并再次出售，由于双方合同已解除，百城公司办理不动产权登记不具备生效要件，行政机关登记错误应要求其撤销登记。 百城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，请二审法院予以维持。案涉商品房买卖合同已因完成产权转移登记而履行完毕，双方权利义务已然终止，就申远红、迟毓玮而言，其购房合同的主要目的，包括接收房屋、获得不动产权登记，二者均已实现。百城公司因案外人原因逾期办理产权转移登记的履约瑕疵并不足以达到申远红、迟毓玮行使解除权的客观条件，百城公司不存在主观过错亦不存在根本违约，故申远红、迟毓玮不享有解除权。此外，维护合同稳定是维持经济秩序、促进双方资源最优配置，减少市场浪费的必然要求，在本案中，坚持合同更有利于达到定纷止争的良效。 申远红、迟毓玮向一审法院起诉请求：1、判令解除申远红、迟毓玮与百城公司签订的房屋买卖合同；2、判令百城公司返还合同价款1809497元以及办理产权证的相关费用56704.66元，共计1866201.66元，并以1866201.66元为基数，自起诉之日起按照年利率24%计算至款项付清之日止；3、本案诉讼费、保全费由百城公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月17日，申远红、迟毓玮与百城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定百城公司将其开发的位于成都市龙泉驿区出售给申远红、迟毓玮，合同总价款1809497元。合同第九条约定：签订本合同前，买受人（上诉人）已向出卖人（被上诉人）支付款项50000元。剩余房款买受人应当在2017年8月22日前付清。合同第十八条约定：出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。即在2017年7月17日合同签订之日，房屋已具备交付条件，故案涉房屋实际于合同签订之日向原告交付。合同第二十七条约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人应当将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。合同第二十八条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，逾期一年以内，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期人民银行活期存款利率支付违约金。逾期一年以上，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人还应当退还买受人已付房款，并按照同期人民银行活期存款利率支付违约金。2017年7月3日，申远红、迟毓玮向百城公司支付了定金50000元。2017年7月15日，申远红、迟毓玮向百城公司支付了首期房款58000元。合同签订当日，申远红、迟毓玮向百城公司支付了801497元购房款。2017年8月22日，申远红、迟毓玮向百城公司支付了剩余900000元房款。另外，申远红、迟毓玮还于2017年8月31日向百城公司支付了办理产权所需的相关费用56704.66元。上述费用百城公司均向申远红、迟毓玮出具了收款收据予以确认。合同签订当日，百城公司向申远红、迟毓玮交付了所购买的房屋，目前该房屋由申远红、迟毓玮实际占有使用。截止申远红、迟毓玮起诉之日，案涉房屋尚未办理商品房所有权转移登记。本案审理过程中，百城公司于2020年3月19日办理完毕了商品房所有权转移登记，目前，案涉房屋所有权已经登记在申远红、迟毓玮名下。 一审法院认为，民事合同已经签订，合同双方应当按照合同约定全面履行权利义务。本案中，申远红、迟毓玮与百城公司双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，申远红、迟毓玮按照约定支付了房款，百城公司按照约定交付了房屋，并且申远红、迟毓玮已经实际使用了案涉房屋。但是百城公司在办理案涉房屋产权证书过程中，未按照约定的时间办理房屋产权证书，在履约过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任。但在2020年3月19日，百城公司已经将案涉房屋的产权办理登记在申远红、迟毓玮名下，至此，双方房屋买卖合同的权利义务履行完毕。百城公司迟延办证的行为不构成买卖合同根本违约，但是百城公司应当向申远红、迟毓玮支付迟延办证的违约金。故对申远红、迟毓玮主张解除《商品房买卖合同（预售）》、退还全部购房款及办理产权相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。关于申远红、迟毓玮主张百城公司按照年利率24%支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定，逾期办理房屋所有权证书的，出卖人以房屋价款为基数，自逾期办证之日起按照同期人民银行活期存款利率支付违约金，现申远红、迟毓玮主张按照年利率24%计算违约金，明显过高，一审法院认为违约金应当按照双方合同约定进行计算。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、百城公司于判决生效之日起十日内向申远红、迟毓玮支付逾期办理产权证的违约金（以1809497元为基数，自2019年1月8日起至产权证实际办理完毕之日止，按照中国人民银行活期存款利率计算）；二、驳回申远红、迟毓玮的其余诉讼请求。一审案件受理费21085元，减半收取10542.5元、保全费5000元，合计15542.5元，由百城公司负担。 二审中，申远红、迟毓玮提交了房屋信息查询记录，拟证明涉案房屋产权转移登记的时间为2020年3月19日。 百城公司质证认为，该证据由法院予以认定。 百城公司提交了商品房买卖合同补充协议，拟证明办理产权登记的最晚时间应当为2019年2月21日，逾期1年申远红、迟毓玮才能行使解除权，不是申远红、迟毓玮主张的2019年1月8日前，申远红、迟毓玮于2019年12月提起解除诉讼，也存在违约。 申远红、迟毓玮质证认为，对补充协议的真实性、合法性予以认可，对关联性与证明目的不予认可。补充协议未明确最晚应当于2019年2月21日办理，且申远红、迟毓玮已经在购房时交付完毕所有办证及相应费用，不存在百城公司所述最晚的时间。虽然申远红、迟毓玮是在2019年12月提起解除诉讼，但一审法院于2020年3月17日才向百城公司送达副本，该时间已远远晚于百城公司认为的最晚办证时间，其实际已经违约。 本院对房屋信息查询记录、商品房买卖合同补充协议的三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 二审另查明，百城公司于2019年3月27日代申远红、迟毓玮交纳了案涉房屋的契税、印花税，于2019年9月27日办理了案涉房屋所在楼栋的初始产权登记，于2019年9月29日代为交纳了房屋维修基金。申远红、迟毓玮于2020年1月6日向一审法院提起诉讼请求行使解除案涉合同。 本院认为，人民法院在审理案件时，应当根据充分考量诚实信用原则以及鼓励交易原则，既要加大对违法违约行为的制裁与惩罚，也要认真考察违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为后果，严格认定约定解除条件是否成就，避免完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，以实现既严格维护诚实信用原则，也达到鼓励交易的目的。 本案中，虽然合同约定“双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，因案涉合同签订在二证合一实施之后，且合同并未约定办理国土使用证的内容，应当认定该处的“房屋所有权转移登记”为“不动产权转移登记”。在合同实际履行过程中，申远红、迟毓玮向百城公司支付了办理不动产权转移登记所需的相关费用及资料的事实表明，双方事实上确定了由百城公司负责办理案涉房屋的不动产权转移登记，因此，在申远红、迟毓玮已经向百城公司完成履行由购房人承担办理不动产转移登记义务内容的情况下，百城公司应当承担约定定时间完成办理不动产权转移登记义务。根据合同第二十八条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，逾期一年以内，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期人民银行活期存款利率支付违约金。逾期一年以上，买受人有权解除合同”的规定，百城公司应于2019年1月8日前为申远红、迟毓玮办理不动产权登记，逾期一年以上，申远红、迟毓玮享有合同解除权，即2020年1月9日申远红、迟毓玮即享有合同约定解除权。但从申远红、迟毓玮向一审法院提起解除案涉合同的是2020年1月6日，合同约定的解除条件尚不成就，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，申远红、迟毓玮并无合同解除权。由于申远红、迟毓玮起诉提起合同解除时并无合同解除权，即使人民法院起诉状副本送达送达了违约方百城公司，起诉状副本亦不产生合同解除的法律效力。因此，申远红、迟毓玮上诉其享有合同约定解除权、案涉合同于起诉状副本送达之日起已经解除的理由不成立。 对于一审法院判决由百城公司向申远红、迟毓玮承担逾期办证违约金标准的问题。本院认为，百城公司未按合同约定时间为申远红、迟毓玮办理案涉房屋不动产转移登记违约，百城公司应当向申远红、迟毓玮承担逾期办证的违约责任。虽然申远红、迟毓玮起诉时并未主张逾期办证违约金，但一审法院从彻底解决纠纷、避免再次诉累的角度出发一并判决由百城公司支付逾期办证违约金的处理方式正确。但从案涉合同约定的内容看，约定由买受人向出卖人承担违约责任是“按照中国人民银行活期存款利率计算给付利息”，但由出卖人向买受人承担违约责任却又约定“按买受人已付房价款的同期人民银行活期存款利率支付违约金”。因案涉合同系百城公司提供的格式合同，百城公司并未按《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的“应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，且申远红、迟毓玮主张解除合同本身即是对违约条款的根本抗辩，故本院根据诚实信用、公平合理原则，酌定由百城公司按照申远红、迟毓玮已付购房款1809497元的每日万分之一的标准向申远红、迟毓玮承担逾期办证的违约金。百城公司应于2019年1月8日前为申远红、迟毓玮办理不动产权登记，时至2020年3月19日逾期436天，应计违约金78894.07元。 综上，申远红、迟毓玮的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法应予纠正。，因本案系百城公司不及时履行合同约定义务导致纠纷和诉讼，本院确定本案一、二审案件受理费均由百城公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初426号民事判决； 二、由成都百城投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付申远红、迟毓玮逾期办证违约金78894.07元； 三、驳回申远红、迟毓玮的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21085元，减半收取10542.5元、诉讼保全费5000元，合计15542.5元，由成都百城投资有限责任公司负担；二审案件受理费21085元，由成都百城投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年五月二十一日 书记员  李青