河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0224民初907号 原告：于铁柱，男，1973年7月1日出生，汉族，住滦南县。 委托诉讼代理人：雷颖，河北李香民律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：吴玉东，男，1970年6月6日出生，汉族，住滦南县。 被告：吴丽梅，男，1968年8月21日出生，汉族，住滦南县。 委托诉讼代理人：吴立翠，河北存鹏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告于铁柱与被告吴丽梅、吴玉东定金合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于铁柱的委托代理人雷颖到庭参加诉讼、被告吴丽梅、被告吴玉东的委托诉讼代理人吴立翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于铁柱向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的关于滦南县房屋的《房屋定金协议》；2、二被告双倍返还房屋定金40万元；3、被告承担法院诉讼费用。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年11月，原告看见滦南县晟誉房产中介服务部发布的卖房信息，遂与该中介的工作人员取得联系，经过看房、议价，2018年11月8日，原告、被告和滦南县晟誉房屋中介服务部三方签订了2份《房屋定金协议》，协议中约定了房屋情况、价款、付款方式、交房交款日期、违约责任等内容。协议签订后。原告按照两份协议的约定支付了两处房产的定金共计20万元（有购房定金收条为证）。到了协议中约定的付余款、签订买卖合同、办理过户手续的时间后，被告总以各种理由推脱，不与原告签订买卖合同。原告经过打听才知晓，涉案的房产已被法院查封。二被告存在故意隐瞒房屋存在查封的事实，导致房产不能过户，协议不能履行。双方经过多次协商未果。为维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定特向法院起诉，要求1、解除原、被告签订的关于滦南县房屋的《房屋定金协议》；2、二被告双倍返还房屋定金40万元；3、被告承担法院诉讼费用。 吴丽梅、吴玉东辩称，一、涉案房屋定金协议双方已经合意解除，达成了新的协议。1.签订涉案房屋定金协议前，被告已告知该房屋有抵押查封的事实。此点在2021年3月9日开庭时法官问：怎么表明原告在签订合同前就知道查封的事实，原告自认在签订合同前去过银行好几次，知晓该事实。与2021年1月30日原、被告的通话录音相吻合，充分证实在签订合同前原告已知晓该房屋被查封的事实；2.房屋定金协议签订后，是原告未能筹足余款，因而未能如约签订买卖合同。原告诉状称：“被告总以各种理由推脱，不与原告签订买卖合同。”该说法明显不合常理，既然被告隐瞒查封事实，非常渴望该买卖成交，怎么会以各种理由推脱不愿意签合同呢？所以原告这一说法于常理不符，也与事实不符，事实上是原告不愿意签订买卖合同；3.在原告不愿签订买卖合同时，被告并未斤斤计较，并未主张定金不退，而是双方协商由被告将20万定金退给原告，因被告手头无钱，原告可先居住在涉案的祥润花园2栋1单元301室，直到被告要求其搬离。原告可收取涉案的门市房租金，用于清偿应退的20万元定金。因此，原、被告就房屋定金协议已合意解除，并达成了新的口头协议。 二、双方达成的新协议已经部分履行。1.2019年5.6月份涉案门市房由原告对外出租，租金3万元由原告收取，该点在2021年3月9日庭审中原告自认；2.原告收取3万元房租后，原告向被告说从20万定金中去2万，少去1万弥补点自己的损失，被告答应此要求，双方同意还欠18万元未退还，有原、被告于2020年9月10日的微信聊天记录能够证实；3.新协议达成后，原告已入住涉案的祥润花园2栋1单元301室，并自行缴纳了物业费、电费，有物业发票为证。 综上，原告诉请的房屋定金协议双方已合意解除，达成了新的口头协议，该口头协议正在履行且已经履行了一部分，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告于铁柱为证明自己的主张向法庭提交以下证据： 房屋定金协议书两份、购房定金收条两份，用于证明原、被告双方就涉案的两处房产达成了定金协议，且原告已经按照协议的内容支付了定金20万元。 被告质证意见：对两份房屋定金协议及两份收条真实性无异议，但是该定金协议已合意解除。 被告为证明自己的主张向法庭提交以下证据： 1、2021年3月9日原、被告的庭审录像及原、被告在2021年1月30日的通话录音，用于证实在签订定金协议时原告知道涉案房产被查封的事实； 2、2021年3月9日原、被告的庭审笔录，用于证明原告自认在2019年5.6月份将涉案门市对外出租，收取租金3万元； 3、祥润花园小区的滦南泰安物业费收据，证实原告确实在泰安物业以自己的名称缴费，证实原告也在履行着原、被告之间达成的新的协议； 4、2020年9月10日原、被告的微信聊天记录文字版，证实双方不仅解除了原定金协议形成了新的口头协议，而且已经履行了一部分，尚欠18万元的事实。 原告质证意见：庭审录像及笔录原告明确说明了在签订定金协议之前并不知晓涉案房产抵押或查封的事实，被告所述是对庭审录像及庭审笔录内容理解有误，在2018年12月8日以后，按照定金协议的约定，原告找二被告签订合同，二被告以各种理由推脱，不与原告签订买卖合同，不履行相关义务，原告四处打听涉案房产的情况，后才得知房产被抵押的事实，庭审笔录中提到的双方就银行还款事宜的内容均是在协议中约定的签订买卖合同时间之后，即2018年12月8日以后双方就此事进行的协商，最终并未达成一致意见；对于原告在庭审中及笔录中租金3万元事实认可，原告也同意在诉请所主张的金额中扣除这3万元；对物业费的收据，该份证据系复印件，虽然加盖物业公司公章，但并无该公司负责人及经办人的签字，不符合证据规则的要求。通过以上证据不能证实原告在签订定金协议时已知晓房屋被查封的事实，因此其提交的证据请法庭不予采信。通话记录均是在原告第一次起诉后双方就涉案房产的协商进行的通话录音，记录中也能够看出双方并未解除定金协议，也未达成新的协议。 本院经审理认定事实如下：被告吴玉东、吴丽梅系夫妻关系。2018年11月8日，原告于铁柱与被告吴玉东、吴丽梅在滦南县晟誉房产中介服务部的见证下，双方签订了两份《房屋定金协议》，协议约定二被告将其二人所有的滦南县房屋出售给原告，由原告交付定金20万元，并于定金交付后的30日内交付全部房款并签订买卖合同，甲方（吴玉东吴丽梅）于买卖合同签订之日将此房产过户到乙方（于铁柱）或乙方指定的人员名下。乙方拒绝按照本协议第二条确定的预定条件与房屋产权人签署《房屋买卖合同》的，甲方有权没收乙方交付的意向金；房屋产权人（包括共有人）拒绝按照本协议第二条确定的预定条件与乙方签署《房屋买卖合同》，或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实，导致乙方不能或不愿意购买该房屋的，或不能在预定时间内将此房地产过户到乙方或乙方指定的人员名下，甲方愿意双倍向乙方支付违约金，查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实，导致乙方不能或不愿意购买该房屋的，甲方愿意双倍向乙方支付违约金（包括乙方交付的定金）。房屋定金协议签订当日，原告将20万元定金交付给了二被告，二被告为原告出具了《购房定金收条》两份。 另查明，在二被告与原告签订《房屋定金协议》时，二被告已知涉案的滦南县房屋被司法查封。在原、被告约定的签订买卖合同并办理房屋产权过户的时间双方未签订买卖合同也未办理房产过户，二被告同意由原告收取涉案的滦南县倴城镇祥润花园小区4栋14号底商的租金3万元，并由原告入住到滦南县倴城镇祥润花园小区2栋1单元301室房屋内。后经双方协商，原告同意除已经收取的租金3万元外再由二被告退还定金18万元，但二被告未履行。诉讼中原告同意将收取的3万元租金抵顶二被告应返还的定金。 本院认为，二被告在明知其所有的滦南县房屋被司法查封的情况下隐瞒该事实与原告签《房屋订定金协议》，导致在双方约定的时间内未能签订房屋买卖合同，也未能办理房产变更登记。后虽经双方达成合意由原告收取房租金并入住到涉案房屋，该行为只是对标的物使用权的转移，并不能实现《房屋定金协议》的合同目的。截止到目前，涉案的滦南县倴城镇祥润花园小区4栋14号底商已经由唐山市中级人民法院执行局滦南执行大队强制执行，滦南县倴城镇祥润花园小区2栋1单元301室房屋现在强制执行拍卖中。原、被告双方后达成的由二被告返还原告定金18万元的口头协议因未实际履行，应视为该协议未生效，现原告主张双倍返还定金本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下： 被告吴玉东、吴丽梅双倍返还原告于铁柱定金40万元，扣除原告已收取的涉案房租金3万元，实际再给付原告于铁柱37万元。于本判决生效之日履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，减半收取计3650元，由原告于铁柱负担274元，由被告吴玉东、吴丽梅负担3376元。于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  周会梅 二〇二一年五月二十七日 书记员  刘媛媛