四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4921号 上诉人（原审原告，反诉被告）：周霖灵，女，1992年3月28日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：贾雪，四川名状律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：胡燕，女，1985年12月26日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：黄维，四川上盛律师事务所律师。 上诉人周霖灵因与被上诉人胡燕房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初7140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周霖灵上诉请求：一、撤销成都市新都区人民法院作出的(2020)川0114民初7140号民事判决；二、改判支持周霖灵本诉诉讼请求：撤销周霖灵与胡燕签订的《合租商铺协议书》，由胡燕向周霖灵双倍返还定金，合计10000元；三、改判驳回胡燕的全部反诉请求；四、改判由胡燕承担本案本诉、反诉、上诉的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误，应予改判。一、胡燕欺骗周霖灵签订案涉协议的证据充分。胡燕是案涉商铺承租人是案涉协议生效可履行的前置条件。《合租商铺协议书》第一条与周霖灵在协议签订前后要求胡燕引荐房东以及出示租赁合同的要求明确表达前述要求。胡燕于案涉协议签订当天通过微信向周霖灵出示了租赁合同，但合同上的承租人并非胡燕。相关微信聊天记录以及《合租商铺协议书》已足够证明：周霖灵与胡燕签订《合租商铺协议书》时，胡燕故意隐瞒了案涉商铺的真实租赁情况。二、一审法官认定胡燕对案涉商铺所有的处分权属于权利人事后追认，胡燕仍然不是案涉商铺的承租人，其以案涉商铺名义承租人的名义欺骗诱导周霖灵签订案涉协议属于既定事实，胡燕是否是承租人是影响周霖灵是否签订案涉协议的决定性因素。周霖灵是因胡燕为“实际出资且为名义承租人”与胡燕签订案涉协议，周霖灵在签订合同时并不知晓商铺的实际租赁与胡燕所述不一致。若签订合同时知晓胡燕非承租人，出于防控风险目的，周霖灵绝不会与之签定合同。合同签订之后房东及王晶是否追认确定胡燕对案涉商铺的使用权不影响胡燕以承租人的名义欺骗诱导周霖灵签订案涉协议的既定事实。三、周霖灵没有违约行为，不应当承担违约责任。胡燕的故意欺骗行为导致案涉协议可撤销，让两人信任关系破裂，合同目的无法达成，胡燕应向周霖灵赔偿相关损失。 胡燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周霖灵撤销请求不成立。针对周霖灵第二项上诉请求即要求撤销商铺租赁协议书并双倍退还定金，没有事实和法律依据。针对周霖灵的第三项、第四项上诉请求，一审判决已经阐述清楚，周霖灵与胡燕签订的租赁合同是合法有效的。综上，请求二审法院驳回周霖灵的全部上诉请求。 周霖灵向一审法院提出本诉诉讼请求：1.撤销胡燕与周霖灵签订的《合租商铺协议书》；2.判令胡燕双倍返还周霖灵支付的租房定金10000元。 胡燕向一审法院提出反诉诉讼请求：1.依法确认胡燕与周霖灵签订的《合租商铺协议书》合法有效，判令解除该《合租商铺协议书》；2.判令周霖灵赔偿因单方解除协议给胡燕造成的损失32000元（押金5500元、3个月的房租16500元、律师费10000元）；3.判令周霖灵支付胡燕铺面空置期间的租金5500元。 一审法院认定事实：周霖灵与胡燕达成口头意向协议，即胡燕将其承租的位于成都市新都区××街××号商铺经营奶茶店的部分转租给周霖灵。协议达成后，周霖灵向胡燕支付了5000元定金（2020年8月2日支付3000元、2020年8月7日支付2000元）。周霖灵支付定金后，胡燕也腾空了案涉商铺内其经营的奶茶店部分。2020年8月19日，周霖灵与胡燕签订了《合租商铺协议书》，约定周霖灵与胡燕共同承租位于××街××号商铺，该商铺是胡燕出资并以胡燕名义承租的，现胡燕出租商铺的外面一间（31.80平方米）给周霖灵使用。商铺以胡燕名义承租后，双方共同使用，房屋租金、物管、水电等费用原则上由双方协议为标准，胡燕出租给周霖灵商铺租期为3年，自2020年8月20日起至2023年8月19日止。周霖灵须向胡燕支付商铺租金5500元，押金为5500元，周霖灵必须以半年一付的方式支付给胡燕租金，每次必须提前一个月续交下半年租金，不含物业管理费、水、电等杂费。商铺租金以胡燕与业主方签订的《商铺租赁合同》确定的租金为准。周霖灵退租必须提前3个月告知胡燕，如突然退租，胡燕不退还周霖灵押金，并且周霖灵补贴租金3个月给胡燕。上述协议签订后，周霖灵认为胡燕不是案涉商铺的承租人，无权处分案涉商铺，协议无效，双方发生纠纷。 一审法院另查明：1.李超为坐落在成都市新都区××街××号房屋的所有权人。2.2016年3月9日，李超与王晶签订了一份《租房协议》，李超将其拥有的商铺出租给王晶，租期三年，从2016年4月1日至2019年3月31日，房租为年租金95000元。2018年8月31日，李超与王晶又协商一致，将租期延长5年，租期延至2024年3月31日，租金不变。3.2016年5月22日，胡燕与王晶签订《合伙经营合同》，约定二人合伙经营位于成都市新都区××街××号（爱上美睫）店铺。双方合伙时间为2016年3月1日，有效年限至门面转让，合伙合同自动解除。在合伙期间，胡燕担任店铺的管理职务，并附带店面的管理工作。4.李超作为案涉商铺的所有权人和出租人，同意胡燕将其坐落在成都市新都区××街××号商铺的一部分转租给周霖灵；王晶与胡燕系合伙关系，二人合伙经营案涉商铺期间，胡燕负责商铺的经营管理，胡燕将商铺的一部分转租给周霖灵，王晶清楚并同意。5.案涉商铺转租部分在转租前胡燕和王晶一直在经营奶茶店，胡燕在与周霖灵签订合租合同前即已腾空经营奶茶部分的铺面。 一审法院认为，本案争议焦点：一、《合租商铺协议书》是否属于可撤销的合同；二、本案中谁违约，以及违约责任的承担问题。针对焦点，一审法院分析认定如下： 关于焦点一，《合租商铺协议书》是否属于可撤销的合同问题。周霖灵本诉要求撤销该协议，其理由是胡燕不是案涉商铺的承租人，无权处分商铺，胡燕以欺诈的手段，致使周霖灵在违背真实意思的情况下签订了合租协议书，该协议属于因重大误解订立的。胡燕反诉主张该协议合法有效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一方面，周霖灵对于其主张，所举证据不足以证明与胡燕签订《合租商铺协议书》时，胡燕故意隐瞒了案涉商铺的真实租赁情况，其无权处分案涉商铺，已构成欺诈；另一方面，胡燕已举证证明，案涉商铺虽是案外人王晶与商铺所有权人李超签订，但胡燕与案外人王晶系合伙关系，合伙经营案涉商铺，故胡燕作为合伙人之一，合法拥有案涉商铺的使用权，且其负责与王晶合伙经营期间的管理，对于合伙商铺对外转租的行为，王晶作为合伙人表示同意。以及胡燕将案涉商铺以合租的形式转租部分给周霖灵，案涉商铺出租人（所有权人）也表示同意。故胡燕的举证已证明其对案涉商铺具有处分权。因此，根据上述法律规定，周霖灵应承担举证不能的不利后果，即其本诉主张撤销《合租商铺协议书》不具有事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于可变更、可撤销合同的规定，一审法院不予支持；而胡燕反诉主张《合租商铺协议书》合法有效，具有事实依据，一审法院予以支持。 关于焦点二，前述已认定《合租商铺协议书》合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，而周霖灵以其行为表明不愿继续履行合同，故胡燕要求解除上述协议书，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，一审法院予以支持；周霖灵以其单方行为表明不愿继续履行合同，其行为已构成违约，应当向胡燕赔偿违约损失。根据当事人签订的《合租商铺协议书》的约定，如突然退租，胡燕不退还周霖灵押金，并且周霖灵补贴租金3个月给胡燕。本案中，因胡燕与周霖灵在未签订正式合同前，即已腾空了其一直经营的奶茶店，而周霖灵的单方解约行为，必然给胡燕造成一定的经济损失，故根据上述协议的约定，周霖灵作为违约一方，无权要求守约方胡燕退还定金5000元，且应向守约方胡燕补贴3个月租金16500元，即周霖灵应赔偿胡燕损失共21500元，扣除周霖灵已支付的5000元定金，周霖灵还应再赔偿胡燕16500元。关于胡燕主张的律师费10000元和空置期间的租金5500元，因双方签订的合同中并无律师费的相关约定，且该律师费也并非本案当事人胡燕为主张其权利必然产生的费用，周霖灵按合同约定承担的损失赔偿责任，已足以弥补胡燕因周霖灵违约给其造成的损失。故胡燕要求周霖灵支付律师费及空置期间的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除周霖灵与胡燕于2020年8月19日签订的《合租商铺协议书》；二、周霖灵在判决发生法律效力之日起7日内给付胡燕16500元；三、驳回周霖灵的本诉诉讼请求；四、驳回胡燕的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费75元（已因适用简易程序减半收取），由周霖灵负担；反诉案件受理费469元（已因适用简易程序减半收取），由胡燕负担200元，周霖灵负担269元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 二审中，胡燕陈述其已于2020年11月1日开始对案涉商铺进行装修，现案涉商铺由其经营。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉《合租商铺协议书》是否应予撤销；二、一审判令周霖灵向胡燕赔偿损失16500元是否恰当。本院分别认定如下： 一、关于案涉《合租商铺协议书》是否应予撤销的问题，周霖灵上诉认为案涉商铺是王晶承租，胡燕在与周霖灵签订《合租商铺协议书》时虚构了自己是名义承租人的事实，本院认为，虽然李超与王晶所签《租房协议》载明案涉商铺的承租人是王晶而非胡燕，但王晶与胡燕系合伙经营关系，且从胡燕在与周霖灵签订合同前后的微信聊天记录来看，胡燕在签订合同前多次向周霖灵提及其有合伙人并称“合同在我合伙人那里”，可见胡燕在签订合同前已向周霖灵披露了其系与王晶合伙承租房屋的事实，周霖灵在明知胡燕系与他人合伙承租且在未实际审查胡燕是否为《租房协议》承租人的情形下签订合同，说明其作出签订合同的意思表示与胡燕是否是名义承租人之间并无因果关系，本案不符合撤销的要件，一审驳回周霖灵撤销《合租商铺协议书》的诉请并无不当，本院予以维持。 二、关于周霖灵是否应向胡燕赔偿损失16500元的问题，如第一个争点所述，案涉《合租商铺协议书》不符合撤销的条件，周霖灵起诉撤销《合租商铺协议书》的行为表明其不愿意履行合同，在该案一审审理期间，王晶和李超均对胡燕将部分铺面转租给周霖灵的行为予以认可，已可以证明胡燕具有转租权，胡燕不是名义承租人的事实并不影响《合租商铺协议书》的实际履行，周霖灵在明知合同不存在处分权障碍后仍未表示继续履行合同，其行为构成违约，按约应向胡燕赔偿3个月的租金。本案中，胡燕虽以赔偿损失的角度提起诉请，但其诉请系依合同中关于约定赔偿3个月租金的约定为据，故其的诉请虽名为损失，但实为违约金，人民法院可以根据周霖灵的申请予以调整。关于违约金是否过高的问题，本案合同解除所造成的主要损失是房屋的空置损失，因《合租商铺协议书》约定租期自2020年8月20日开始计算，胡燕在二审陈述其已于2020年11月1日重新装修铺面由其自行经营，即使考虑重新装修的合理期间，案涉商铺的空置期间亦未明显高于3个月，而胡燕在明知自己不是《租房协议》当事人的情形下仍然在《合租商铺协议书》中认可案涉商铺是以其名义承租，在合同签订前亦未向胡燕提交房东同意转租的有关证明，其对双方发生纠纷亦具有一定过错，加上一审已判决押金5000元不予退还，对解除合同造成的损失已进行了一定的填补，故本院在考虑实际损失的基础上，基于合同履行情况、当事人过错等因素将违约金从16500元调整为10000元。 综上，周霖灵的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，但在确定损失（实为违约金）时未充分考虑房屋空置期间、胡燕的过错等因素，加之胡燕在二审中作出的新陈述，本院对此予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院作出的(2020)川0114民初7140号民事判决第一、三项； 二、撤销成都市新都区人民法院作出的(2020)川0114民初7140号第四项； 三、变更成都市新都区人民法院作出的(2020)川0114民初7140号第二项“周霖灵在本判决发生法律效力之日起7日内给付胡燕16500元”为“周霖灵在本判决发生法律效力之日起7日内向胡燕赔偿10000元”； 四、驳回胡燕的其他反诉诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费75元，由周霖灵负担。一审反诉案件469元，由周霖灵负担125元，由胡燕负担344元。二审案件受理费313元，由周霖灵负担236元，由胡燕负担77元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年五月十九日 书记员 袁 敬