甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1166号上诉人（原审原告）：陈泰康，男，1991年2月23日出生，汉族，甘肃舌尖上的联盟餐饮文化有限责任公司法定代表人，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：长军生，甘肃法音律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州新区职投房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区文曲湖景园住宅小区29号楼。法定代表人：秦风雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金金，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州瑞岭物业服务有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街亚太工业科技总部基地B1号楼。法定代表人：魏千山，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱宗琴，女，1984年4月18日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省永登县。被上诉人（原审被告）：兰州新区城投地产置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区商业服务中心4号楼。法定代表人：郝飞，该公司经理。委托诉讼代理人：贾银龙，男，1993年4月26日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：张民生，男，1990年1月16日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省永登县。上诉人陈泰康因与被上诉人兰州新区职投房地产开发有限公司（以下简称“职投公司”）、兰州瑞岭物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）、兰州新区城投地产置业有限公司（以下简称“置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈泰康及其委托诉讼代理人长军生、被上诉人职投公司委托诉讼代理人张金金到庭参加了诉讼，被上诉人物业公司、置业公司经本院开庭传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。陈泰康上诉请求：1.维持兰州新区人民法院（2020）甘0191民初2653号民事判决第一项判决;2.依法撤销兰州新区人民法院（2020）甘0191民初2653号民事判决第二项，依法改判职投公司、物业公司、置业公司赔偿陈泰康停业损失费488200元及装修、设备损失费485692元，判令职投公司退还押金30000元；3.一、二审诉讼费由职投公司、物业公司、置业公司承担。事实与理由：一、一审法院未查清《房屋租赁合同》是否已实际履行结束，在房屋租赁未正式到期前，职投公司于2019年4月8日、6月5日分别向陈泰康发出催款停水停电通知单，在合同期内为了催缴后期费用，伙同物业公司、置业公司停水停电对陈泰康造成损失，一审认定职投公司不构成违约与事实不符，停水停电行为严重影响了公司的招商及经营活动，给陈泰康造成了巨大的经济损失。职投公司、物业公司、置业公司在向陈泰康出租房屋时存在虚假宣传，宣传的入住率及周边配套设施与实际不符，给陈泰康造成了经营损失。二、职投公司称陈泰康违反合同约定私自改造房屋主体结构、改装电路水路及占用消防通道，构成违约，无任何事实依据。陈泰康严格根据施工图实施了工程，后因职投公司审核不严导致陈泰康开业后消防未通过验收标准，严重影响陈泰康企业正常经营，一审法院对该事实认知错误，法律适用不当。三、因陈泰康项目多次停电，导致其长时间无法营业，并被其下商户另案起诉，一审法院已判决陈泰康承担其名下商户所有损失。故本案并非合同纠纷，置业公司、物业公司配合职投公司断水断电，应对陈泰康的损失承担连带赔偿责任。职投公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，职投公司已完全、适当的履行了合同约定的义务。职投公司已按照约定将符合合同租赁用途的房屋交付陈泰康，陈泰康系违约方，其应承担因其违约造成的全部损失。二、职投公司并非涉案合同的违约方，也未实施陈泰康所谓的“断水断电”行为，不具有向陈泰康赔偿损失的义务。陈泰康应向职投公司支付租金、物业费及违约金。三、职投公司不应向陈泰康退还押金。双方签订的合同第十一条第三款约定“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并收回房屋。”现陈泰康违约并要求解除合同，职投公司不应退还押金。四、陈泰康要求职投公司向其赔偿装修、设备损失毫无依据。双方签订的合同第五条第六款约定“租赁期满如不继续租赁且无下家或合同解除后，乙方不可故意破坏房屋内外不可移动装修，房屋装修无偿归于甲方所有。”现一审判决双方签订的合同解除，陈泰康要求赔偿装修损失与合同约定不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回陈泰康的上诉请求。物业公司、置业公司未答辩。陈泰康向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈泰康与职投公司之间的房屋租赁合同；2.判令职投公司、物业公司、置业公司赔偿陈泰康停业损失费488200元；3.判令职投公司、物业公司、置业公司赔偿陈泰康装修、设备损失费485692元；4.判令职投公司退还押金30000元；5.本案诉讼费用由职投公司、物业公司、置业公司承担。一审法院认定事实：2018年3月17日，陈泰康与职投公司签订了《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》（以下简称“《房屋租赁合同》”）,约定职投公司将位于兰州新区××路××小区商业配套项目3-201房屋（建筑面积暂估865.5平方米，最终以政府主管部门认可的测绘公司出具的实测报告为准）租赁给陈泰康营业。后双方于2019年5月8日又补充签订了《文曲湖景园住宅小区商业配套项目租赁合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），对原《房屋租赁合同》的内容进行了调整，约定陈泰康租赁职投公司位于文曲湖景园住宅小区商业配套项目003-202房屋、003-203房屋用于经营美食城，房屋建筑面积暂估为931.91平方米，租期共8年（自2018年9月6日起至2026年9月5日止）。协议同时约定，第一期（第二季度）房屋租金起算时间为2019年6月6日至2019年9月5日，缴费时间为2019年5月6日前。对于房屋装修及维修费用，双方约定为：“租赁期满如不继续租赁且无下家或合同解除后，乙方（陈泰康）不可故意破坏房屋内外不可移动装修，房屋装修无偿归于甲方（职投公司）所有。”对于履约保证金双方则约定，如陈泰康逾期缴纳费用超过30天，职投公司对陈泰康缴纳的履约保证金不予退还。合同签订后，职投公司收取了陈泰康押金30000元。在合同履行过程中，职投公司于2019年4月8日向陈泰康发出《催款停水停电通知单》，通知陈泰康其承租的商铺租金于2019年6月5日到期，需于2019年5月6日前至置业公司职教园区营销中心办理缴款手续，若未缴纳，将会产生滞纳金，职投公司将对商铺停水停电。2019年6月5日，职投公司再次向陈泰康发出催款停水停电通知单，通知因陈泰康没有按期缴纳租金，将对其承租的商铺停水停电，造成的后果及损失由陈泰康自行承担。2019年7月18日，职投公司将陈泰康诉至法院，要求解除案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》，并由陈泰康支付拖欠的租金、暖气费和违约金。2019年11月15日，兰州新区人民法院作出（2019）甘0191民初2025号民事判决书，判决陈泰康在判决生效后10日内支付职投公司拖欠的租金79899元，并驳回了职投公司的其他诉讼请求。后陈泰康因不服该判决，提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）甘01民终1234号民事判决书，维持了该判决，陈泰康至今仍未实际履行该生效判决确定的付款义务，并于2020年10月23日以“职投公司联合物业公司和置业公司对其租赁的房屋停水停电，致使其无法实现合同目的”为由再次提起本次诉讼。一审法院认为，陈泰康与职投公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。职投公司已于2019年7月18日起诉要求解除案涉合同，现陈泰康亦主张解除，故确认上述合同予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于在上述合同履行过程中，陈泰康欠付的租金，职投公司可立案主张。对于陈泰康主张的停业损失费，因双方在《补充协议》中约定的第一期（第二季度）房屋租金缴费时间为2019年5月6日前，故职投公司于2019年4月8日及2019年6月5日分别向陈泰康发放催款停水停电通知单，系在合理期限内行使其出租人的催缴权利，不构成违约，且庭审中陈泰康提交的证据仅能证明职投公司催要了房租，并告知其逾期不缴纳将承担的后果，并不能证明已实际采取了停水停电措施，故对其主张的因职投公司、物业公司、置业公司停水停电对其造成的营业损失，不予支持。对于陈泰康主张的装修损失费，因根据其与职投公司在《补充协议》中的约定，装修在合同解除后无偿归职投公司所有，故对其该项主张亦不予支持。对于陈泰康诉请返还押金的主张，因其至今仍未实际付清本应在2019年5月6日前付清的第一期（第二季度）房屋租金，逾期已超过30日，按照《补充协议》的约定，该笔费用不予退还。对于陈泰康主张的设备损失费，因没有证据予以证实，不予支持。最后，陈泰康对于案涉合同签订时，职投公司存在虚假宣传及案涉房屋存在消防安全隐患的主张，因没有证据证明，不予采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、解除陈泰康与兰州新区职投房地产开发有限公司签订的《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》及《文曲湖景园住宅小区商业配套项目租赁合同补充协议》；二、驳回陈泰康的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费7018元，由陈泰康负担。本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。陈泰康提交第一组证据，银行流水一份。证明陈泰康在2018年3月19日根据原租赁合同向职投公司支付了全部的商铺的优惠租金、第一期第一季度的租金116843元、履约保证金30000元及其他费用合计159826元。第二组证据，陈泰康缴纳电费的发票，企业信用信息，陈泰康与物业公司工作人员的手机通话录音、手机录音文件截图。证明物业公司与职投公司是由兰州新区城市发展投资集团有限公司控股的关联企业。物业公司与职投公司无故给陈泰康商铺停电，导致损失。在手机通话录音形成的2018年12月14日就已经给陈泰康停电了。第三组证据，兰州新区人民法院（2019）甘0191民初2421号民事判决书以及该案庭审笔录、起诉状。证明商铺租金未到期时，物业公司受职投公司指示，2019年4月26日至5月9日无故停电15天，导致其他商铺的实际经营者起诉陈泰康，陈泰康向商户赔偿经营损失。第四组证据，协议书以及保洁工资表。证明因物业公司及职投公司工程部的安排，无故给陈泰康的商铺停电15天以及后续的断电，导致11个商户起诉或者要求陈泰康进行赔偿，使陈泰康产生将近48万元的损失。第五组证据：陈泰康与职投公司短信聊天记录，证明职投公司经理甘宗龙在租金尚未到期时催促陈泰康缴纳租金。2019年4月26日陈泰康所承租的商铺已经停电，职投公司无故不给陈泰康充电费，该行为已违约。第六组证据：2019年4月28日、2019年5月31日、2019年6月11日手机通话录音光盘及录音整理材料，证明在租金尚未到期的4月28日，物业公司受职投公司指示给陈泰康停电，职投公司要求物业公司不给陈泰康充电费，2019年5月职投公司要求物业公司配合其工作给陈泰康断电，职投公司上述行为已违约。职投公司对陈泰康提交的证据发表质证意见认为，对第一组证据的证明目的不予认可，陈泰康欠付租金，违约情形明确。第二组证据，对发票的证明目的不予认可，无法证明物业公司以及职投公司存在断电行为，陈泰康的缴费行为证明正常收取电费，不存在断电情形。对电话录音，无法核实打电话人员的具体身份。对第三组证据的三性均不予认可。陈泰康存在延迟交房屋租金的违约情形，职投公司不存在违约情形，对证明目的不予认可。第四组证据，协议书系陈泰康与他人签订，陈泰康私自改造水路电路，相关消防设施不完善，其损失并非由职投公司造成，对证明目的不予认可。对第五组证据的三性及来源均不予认可，手机短信标识的城投甘经理无法证明系城投公司相关管理人员，对证明目的不予认可。对第六组证据的三性不予认可，该证据来源不存在合法性，该证据所谓工作人员朱宗琴无法证明系其本人，无法证明系职投公司对陈泰康进行停电的相关行为，对证明目的不予认可。且作出回答的人员对相关情况并不清楚，无法证明停电事实。物业公司对陈泰康提交的第五组、第六组证据发表质证意见认为，对电话录音，时间太长，不记得了，但物业公司没有给陈泰康停过电。置业公司对陈泰康提交的第五组、第六组证据发表质证意见认为，按照该公司的工作流程，只是正常催缴租金，没有停电停水的行为。本院对陈泰康提交的证据审核后认为，第一组证据可以证明陈泰康交纳相应费用的事实，本院予以认定；第二组证据仅能证明陈泰康交纳电费的事实，无法证明职投公司联合物业公司对陈泰康租赁的商铺停电的事实，本院不予认定；第三组证据与第四组证据仅能证明陈泰康与案外人因案涉商铺断电发生纠纷的事实，但不能证明职投公司对陈泰康实施断电行为的事实，故本院不予认定；第五组证据的聊天记录仅能反映催收租金的事实，无法证明停电的事实，本院不予认定；第六组证据无法核实是否系陈泰康与朱宗琴的对话，仅就对话的内容也无法证明物业公司接受职投公司指示对陈泰康停电的事实，故本院亦不予认定。综上，一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈泰康、职投公司对一审判决解除双方之间签订的《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》及《文曲湖景园住宅小区商业配套项目租赁合同补充协议》均无异议，对该部分判决应予以维持。现陈泰康上诉主张职投公司应向其支付停业损失费488200元，原因是职投公司的断电行为给其造成了相应的营业损失，但是陈泰康提交的证据不足以证明职投公司在发出催款停水停电通知单后，实际实施了断电行为的事实，而陈泰康亦未提交证据证明停电系由职投公司实施的事实，故陈泰康应承担举证不能的法律后果，对陈泰康的该项上诉主张不予支持。陈泰康上诉要求职投公司、物业公司、置业公司赔偿装修、设备损失费485692元，职投公司与陈泰康签订的《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》第五条第6项约定：“租赁期满如不继续租赁且无下家或合同解除后，乙方（陈泰康）不可故意破坏房屋内外不可移动装修，房屋装修无偿归于甲方（职投公司）所有。”根据上述约定内容，现合同解除，装修应无偿归于职投公司，陈泰康要求职投公司支付装修损失费无事实及法律依据，本院不予支持。陈泰康主张的设备损失费，双方合同并未约定，且陈泰康并未提交证据予以佐证，本院亦不予支持。陈泰康上诉要求职投公司返还押金30000元，根据双方合同约定，陈泰康必须按照约定向职投公司缴纳租金，超过30天，职投公司有权解除合同，收回店铺，陈泰康所缴纳的履约保证金抵作违约金，职投公司不予退还，现陈泰康亦认可其拖欠租金的事实，故其要求职投公司退还押金无事实与法律依据，本院不予支持。综上，陈泰康的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14036元，由上诉人陈泰康负担。本判决为终审判决。审判长  靳文丽审判员  张海东审判员  王志娟二〇二一年五月十七日书记员  杨 琦