湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初1098号原告：吴恩熙，女，现住湖南省长沙市岳麓区。原告：吴恩锡，女，住江西省南昌市青山湖区。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告吴恩熙、吴恩锡诉被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告吴恩熙、吴恩锡到庭参加诉讼，被告张家界山水置业公司、被告张家界大成酒店公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴恩熙、吴恩锡向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付已欠付的“租金”及“房屋装修改造折旧款”共计人民币63648元（截止日期至2021年3月底，实际结算金额以案件执行完毕时为止计算）；2．判令被告支付所欠“租金”和“房屋装修改造折旧款”的违约金人民币1166.88元（截止日期至2021年3月底，实际结算金额以案件执行完毕时为止计算）；3．判令被告支付上述欠款总计64814.88元；4．诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。庭审中，原告明确第一、二、三项诉讼请求中，由被告张家界大成酒店公司承担支付责任；将第四项诉讼请求变更为诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月30日分别签订了《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，并于当日付清了购房款265200元及委托装修款371280元。合同约定被告在租赁期限内和委托装修期限内，按年向两原告支付租金和返还委托装修改造折旧款，第一年、第二年每年支付租金39780元和返还委托装修改造折旧款55692元，第三年后每年支付租金26520元和返还委托装修改造折旧款37128元。被告按年向原告支付，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，被告将当年租金收益一次性划拨入两原告指定的银行账户。如逾期3个月未支付租金和返还委托装修改造折旧款，被告应向两原告支付违约期内应支付租金的3%和应支付委托装修改造折旧款的1%作为违约金。原告曾于2019年2月16日和2020年3月31日两次就2020年3月底前被告所欠的租金、委托装修改造折旧款及其违约金起诉，均已胜诉。被告自2020年4月起至今继续单方面违约，完全拒付原告的租金和委托装修改造折旧款，截止2021年3月，被告应付两原告租金、委托装修改造折旧款及其违约金总计为64814.88元。因被告违约极其严重，故原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金。事实与理由：一、现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金，并将房屋年租金返利的标准应下调为房款的2%；二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；三、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2013年11月30日，两原告共同购买了湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第5层552号房屋，各占份额50%，并于当日将购房款全额付清。同日，原、被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，并于当日将装修款全额付清。两份合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成酒店公司在第一年、第二年按年向两原告支付租金39780元（两原告每年年租金收益均为19890元）和返还委托装修改造折旧款55692元（返还两原告每年委托装修改造折旧款均为27846元），第三年、第四年、第五年按年向两原告支付租金26520元（两原告每年年租金收益均为13260元）和返还委托装修改造折旧款37128元（返还两原告每年委托装修改造折旧款均为18564元）。逾期3个月未支付，被告张家界大成酒店公司应支付违约期内应付租金的3%和应付委托装修改造折旧款的1%作为违约金。2．被告张家界大成酒店公司自2015年11月30日起开始欠付租金和委托装修改造折旧款，原告分别于2019年2月、2020年4月就被告欠付2015年11月30日至2020年3月31日期间的租金和委托装修改造折旧款及违约金向本院提起诉讼，本院均已作出生效判决。3．2020年4月1日至2021年3月31日期间，被告张家界大成酒店公司未向两原告支付租金和委托装修改造折旧款。被告张家界大成酒店公司下欠原告吴恩熙租金13260元和委托装修改造折旧款18564元，共计31824元，应付租金违约金397.8元（13260元×3%）、委托装修改造折旧款违约金185.64元（18564元×1%），共计583.44元；下欠原告吴恩锡租金13260元和委托装修改造折旧款18564元，共计31824元，应付租金违约金397.8元（13260元×3%）、委托装修改造折旧款违约金185.64元（18564元×1%），共计583.44元。4．原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》到期后，双方未再续签合同，亦未另行签订抵押担保合同，被告张家界山水置业有限公司对合同履行期满后的债务免除抵押担保责任，两原告在庭审中明确表示不主张被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。上述事实，有原告的陈述及其提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行个人网银交易明细等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。被告张家界大成酒店公司未按时足额支付租金和委托装修改造折旧款，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对于原告吴恩熙、吴恩锡要求被告张家界大成酒店公司支付2020年4月1日至2021年3月31日期间下欠租金及委托装修改造折旧款并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告吴恩熙、吴恩锡在庭审中明确表示放弃主张被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，是对其民事权利和诉讼权利的处分，不损害国家、集体和他人利益，本院予以确认。被告辩称降低租金的请求，因本院已在生效判决中考虑被告确因新冠疫情导致经营困难，已减免一个月的租金，本案不再重复减免，故对于被告的答辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吴恩熙支付2020年4月1日至2021年3月31日期间下欠的租金13260元、委托装修改造折旧款18564元及违约金583.44元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吴恩锡支付2020年4月1日至2021年3月31日期间下欠的租金13260元、委托装修改造折旧款18564元及违约金583.44元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元，减半收取710元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信人员名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  顾霞二〇二一年五月十八日法官助理符娅芳书记员李玉云附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。