河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0821民初626号原告：河南修武农村商业银行股份有限公司，住所地：修武县为民路128号。法定代表人：李俊峰，董事长。委托诉讼代理人：冯敬玉，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：许娟，女，1986年4月11日生，汉族，住修武县。系原告公司工作人员。被告：候小刚，男，1961年7月30日生，汉族，住修武县。被告：董玉梅，女，1959年3月20日生，汉族，住修武县。二被告委托诉讼代理人：李国祥，河南宁城律师事务所律师。被告：刘艳江，男，1982年10月11日生，汉族，住修武县。原告河南修武农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告候小刚、董玉梅、刘艳江申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯敬玉、许娟，被告候小刚及二被告委托诉讼代理人李国祥，被告刘艳江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销河南省修武县人民法院（2021）豫0821执异19号执行裁定；2、准许执行被执行人候小刚、董玉梅位于修武县××大道××大厦小区××单元××（××）的房产（房产证号：2××0修武县不动产权第0003165号；价值110000元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告依据河南省修武县公证处出具的（2015）修证执字第18号执行证书，向修武县人民法院申请强制执行郭少军、候小刚、董玉梅等人。2021年3月9日，修武县人民法院依法查封涉案房产，案外人刘艳江提起执行异议，修武县人民法院作出（2021）豫0821执异19号执行裁定，裁定：1、撤销修武县人民法院（2××0）豫0821执恢83号裁定书；2、解除查封被执行人候小刚、董玉梅位于修武县××大道××大厦小区××单元××（××）的房产（房产证号：2××0修武县不动产权第0003165号）。原告认为修武县人民法院作出（2021）豫0821执异19号执行裁定错误，理由如下：第一，（2021）豫0821执异19号执行裁定认定案外人刘艳江于签订购房合同当日完成占有房产错误。三被告于2021年3月8日签订合同、当日转款正常，但当日入住有悖常理，不符生活常识，且案外人刘艳江没有足够证据证明在签订合同当日即占有案涉房产。第二，（2021）豫0821执异19号执行裁定认定案涉房产“没有过户非案外人原因”错误。原告不否认，房屋过户需要一定的时间，从2021年3月8日到9日不可能全部完成过户行为，但本案的关键是三被告在2021年3月8日至2021年3月9日下午四点多法院查封之前，案外人是否开始进行过户，在没有证据证明案外人开始进行过户的情况下，不能认定非案外人原因没有过户。为此，原告提起诉讼。被告候小刚、董玉梅辩称，修武县人民法院作出的（2021）豫0821执异19号执行裁定事实清楚，证据确实充分。2021年初，案外人刘艳江与被执行人候小刚、董玉梅之子候庆斌开始协商买卖房屋事宜，经双方口头反复协商，以228000元一次性付款成交。经房屋中介机构（修武尚德房地产管理有限公司）三方签订了《不动产房屋买卖合同》，合同约定：被执行人候小刚、董玉梅将本案争议的房屋以228000元价格出售给案外人刘艳江，被执行人保证房屋产权清晰。被执行人候小刚、董玉梅同意在取得本案争议房屋产权证后，协助案外人办理争议房屋变更手续，更名过户至案外人名下。合同签订后，案外人于2021年3月8日15时，先后转账支付被执行人候小刚228000元。因案外人原在修武租赁的房屋，房主急需出售，一家五口无处居住，随即案外人搬入争议房屋内占有居住。2021年3月9日下午5：30，修武县法院作出（2021）豫0821执恢83号执行裁定，将争议房屋予以查封。被告认为，本案所争议的房屋在人民法院查封之前，案外人与被执行人已签订买卖房屋合同，案外人并向被执行人支付了购房总价款。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，修武县人民法院作出的（2021）豫0821执异19号执行裁定是正确的，应予以维持。关于原告所诉3月8日签订合同，在当日入住违背常理，要求被告举证这种说法不成立，被告与刘艳江签订合同后，当日入住完全正常，原告认为不符合生活常识，要求案外人举证没有法律依据，本案主张的是原告，原告应举证。原告认为被告与案外人没有进行过户活动，不能认定因案外人的原因不能过户，对此，被告认为3月8日被告之间签订的协议，3月9日房屋被法院查封，这个事实清楚地证实没有过户非案外人的原因。3月8日被告之间签订协议后，原来是准备采取二手房按揭贷款付款，正是因为刘艳江到原告处询问能否办理按揭手续时，原告知道候小刚有不动产房产才申请查封，所以被告之间未办理过户手续并不是被告本身的原因。被告刘艳江辩称，请求驳回原告的诉讼请求。在网上查到候小刚儿子候庆斌卖房，双方商量好价格后，通过尚德中介公证并签有合同，去查了查房没有抵押没有查封，大概是过来年十五十六刘艳江拿到钥匙去房屋打扫卫生，这时候没有给房款。中介定的3月8日交易房屋，当时候庆斌家人把房屋剩下的钥匙都给刘艳江了。根据原告的起诉、被告的答辩，法庭归纳本案争议焦点为：1、被告刘艳江是否已合法占有案涉房屋。2、被告刘艳江未办理过户登记是否系自身原因造成。3、法院对涉案房屋是否应继续执行。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：（2021）豫0821执异19号执行裁定书及送达证明，证明原告提起执行异议之诉的前提条件。被告侯小刚、董玉梅为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《修武县不动产买卖合同》一份，证明原、被告之间对涉案房屋进行买卖属于平等自愿、合法有效且是真实的。2、购房收据两份，原、被告之间在签订买卖房屋合同的当日，已经全款支付和收取购房款项。3、刘艳江向候小刚儿子的转账记录4张，其中3000元是中介费，22.8万是购房款。4、刘艳江与候小刚儿子候庆斌自2021年2月至购房前的电话通话时间显示，证明双方之间经过多次商谈后才签订的房屋买卖合同。5、（2021）豫0821执异19号执行裁定书一份，被告认为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，因此该裁定书事实清楚，运用法律正确，请法庭依法驳回原告的诉请，终止对涉案房屋的执行。6、证人李某（中介公司工作人员）出庭证言。被告刘艳江未提交证据。根据原、被告所举证据，本院确认以下案件事实：原告农商行依据（2015）修证执字第18号执行证书向本院申请对郭少军、候小刚等人的强制执行。执行过程中，2021年3月9日本院作出（2××0）豫0821执恢83号执行裁定：查封候小刚、董玉梅名下位于修武县××大道××大厦××单元××（××）的房产一处，房产证号：（2××0）修武县不动产权第0003165号。被告刘艳江不服该裁定，向本院提起案外人异议，本院于2021年3月23日作出（2021）豫0821执异19号执行裁定：一、撤销修武县人民法院（2××0）豫0821执恢83号执行裁定。二、解除查封候小刚、董玉梅位于修武县××大道××大厦××单元××（××）的房产，房产证号：（2××0）修武县不动产权第0003165号。原告农商行不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。经查，被告候小刚、候小刚妻子董玉梅、候小刚儿子候庆斌与被告刘艳江在修武尚德房地产管理有限公司的居间见证下，于2021年3月8日签订了《修武县不动产买卖合同》，合同约定：候小刚三人将其位于修武县××大道××大厦小区××单元××（××）的房产依法转让给刘艳江，建筑面积153.06㎡，6层。付款方式为：乙方（刘艳江）于2021年3月8日支付给甲方（候小刚）首付款110000元，当天办理尾款140000元的银行按揭手续，直至银行将尾款汇入甲方（候小刚）账户。若乙方（刘艳江）一次性付款，总房价定为228000元，乙方（刘艳江）在2021年3月15日前将尾款118000元支付给甲方（候小刚）。至此所有房款结清。上述不动产办理过户手续所需缴纳的税费，乙方（刘艳江）承担公共维修基金、契税、工本费、评估费。2021年3月8日，被告刘艳江转账给候小刚儿子侯庆斌40000元、50000元、20000元，被告候小刚、候小刚妻子董玉梅、候小刚儿子侯庆斌共同给刘艳江出具110000元的收据，2021年3月9日15时，被告刘艳江转账给候小刚儿子侯庆斌118000元，候小刚、候小刚妻子董玉梅、候小刚儿子侯庆斌共同给刘艳江出具了118000元的收据。刘艳江支付完毕房款后，候小刚将房屋钥匙交付给刘艳江。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告刘艳江作为涉案房屋买受人，在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，被告所举证据足以证实房屋买卖合同的真实性以及全部房款已支付完毕。按照常理，支付完毕全部房款后，交付房屋钥匙是正常的交易现象，交付房屋钥匙是实际占有房屋的表现形式，故对刘艳江已实际占有房屋的主张，本院予以采纳。本案中，2021年3月8日双方签订房屋买卖合同，3月9日支付完毕全部房款，并由买受人实际占有房屋，但因人民法院3月9日查封涉案房屋导致房屋无法过户，根据中介公司工作人员的证人证言，可以证实：买受人刘艳江存在向出卖人候小刚提出办理过户登记请求的积极行为，此时，即可认定符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人可以排除执行的情形。综上，原告农商行的主张不能成立，依法应予驳回诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告河南修武农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告河南修武农村商业银行股份有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  姜甜甜人民陪审员  程建庄人民陪审员  杨金成二〇二一年五月十七日书 记 员  李学利