天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初6040号原告：北京首万物业服务有限公司天津分公司。主要负责人：刘斌，董事长。委托诉讼代理人：邢玮，天津蓝天律师事务所律师。被告：王云浩。委托诉讼代理人：王仲国，系被告王云浩父亲。原告北京首万物业服务有限公司天津分公司（以下简称“首万物业天津分公司”）与被告王云浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。首万物业天津分公司及王云浩的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首万物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．判令王云浩支付首万物业天津分公司自2015年1月至2020年12月31日期间的物业管理服务费41451.1元；2．本案诉讼费用由王云浩承担。事实和理由：天津首创新园置业有限公司委托首万物业天津分公司的总公司（原名北京金网络物业管理有限公司）作为其开发的坐落于天津市津南区××镇××小区的物业管理公司，王云浩系该小区××号房屋的业主，房屋面积为199.9平方米。首万物业天津分公司与王云浩双方已签订《昆芳苑前期物业管理服务协议》，该合同第四条第三款第1项约定“物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.88元交纳，由业主交纳物业管理服务费”。王云浩自2015年1月至2020年12月31日期间拖欠首万物业天津分公司物业服务费，共计41451.1元。经首万物业天津分公司多次催要，王云浩拒绝履行缴费义务，故诉至法院。王云浩辩称，第一，王云浩与首万物业天津分公司没有签订协议，而是与北京金网络物业管理有限公司天津分公司签订的协议。第二，首万物业天津分公司向法院起诉时已经超过诉讼时效。第三，北京金网络物业管理有限公司天津分公司备案的服务资质为一级，绿化率为40%，因此备案按照2.88元/平方米/月计收物业费，现首万物业天津分公司需要证明其备案资质是否有变化，按照原标准收费是否合理。第四，物业公司不能按照《昆芳苑前期物业管理服务协议》第二条第二、四、六、七项的约定完成服务。综上，物业公司损害业主利益，王云浩只同意支付一部分物业费，故请求驳回首万物业天津分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定案件事实如下：首万物业天津分公司系北京首万物业服务有限公司的分公司，北京首万物业服务有限公司原名北京金网络物业管理有限公司，首万物业天津分公司原名北京金网络物业管理有限公司天津分公司。2011年10月20日，天津首创新园置业有限公司与北京金网络物业管理有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由北京金网络物业管理有限公司对××小区进行前期物业管理；合同期限自2011年11月8日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业费收费方式采取包干制，别墅物业管理服务费按照2.73元／平方米／月收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按0.15元／平方米／月的标准由业主交纳；业主于每个缴费月度的5日前交纳物业费。北京金网络物业管理有限公司天津分公司与王云浩另行签订《昆芳苑前期物业管理服务协议》，双方对各自权利义务进行了细化约定，其中约定业主以开发商通知交房之日起计收，按年度缴纳物业管理服务费；业主办理入入住时预付缴纳一年的物业管理服务费，其余各期物业管理服务费依据物业服务企业发出的缴费通知书按年度缴纳，业主应当在缴费通知书约定缴费时间10日内交纳物业管理服务费。王云浩系天津市津南区双港镇梨双公路南侧××房屋业主，房屋建筑面积199.9平方米。2018年8月17日，首万物业天津分公司通过ＥＭＳ快递（单号100779135××××，地址天津市津南区××镇××号楼××单元××，电话131××××2316）向王云浩邮寄《催收物业费律师函》，催收2015年1月至2018年7月31日的物业费，系统显示该邮件于2018年8月23日退回。2020年4月29日，首万物业天津分公司通过ＥＭＳ快递（单号114115581××××，地址天津市津南区××镇××号楼××单元××，电话131××××2316）向王云浩邮寄《催收物业费律师函》，催收2015年1月至2020年3月的物业费，系统显示该邮件于2020年4月30日妥投。庭审中，首万物业天津分公司主张王云浩自2015年1月1日后未在交纳物业费，王云浩表示差不多是该时间后未再交纳物业费，但目前找不到交费票据，无法确定具体时间。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。首万物业天津分公司为王云浩提供物业服务，王云浩应当缴纳物业费。物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。关于物业费标准，《天津市住宅物业服务合同》及《昆芳苑前期物业管理服务协议》中有明确约定，首万物业天津分公司主张未超出合同约定，本院予以确认。就未交纳物业费的开始时间，首万物业天津分公司明确主张为2015年1月1日，王云浩基本认可该时间但无法确定，鉴于王云浩无法提供其交费票据，本院推定王云浩自2015年1月1日后未再交纳物业费。就王云浩的诉讼时效抗辩，首先，《天津市住宅物业服务合同》及《昆芳苑前期物业管理服务协议》对交费时间约定不同，首万物业天津分公司未能提供《昆芳苑前期物业管理服务协议》约定的缴费通知书，其邮寄的《催收物业费律师函》经审查亦不属于缴费通知书性质，因此本院对《昆芳苑前期物业管理服务协议》约定的付款期限不予适用，应按照《天津市住宅物业服务合同》的约定确定交费时间，即每个缴费月度的5日前交纳物业费；其次，首万物业天津分公司两次邮寄的《催收物业费律师函》，邮寄地址及联系电话均有依据，王云浩是否收到邮件均不影响其产生诉讼时效中断的效果，对此本院予以确认；再次，2015年1月份至9月份的物业费，依据《中华人民共和国民法通则》对诉讼时效的规定，在2018年8月17日首万物业天津分公司邮寄《催收物业费律师函》前已超过诉讼时效，对王云浩的该部分诉讼时效抗辩本院予以采纳；2015年10月份至2018年5月份的物业费，其诉讼时效在2018年8月17日首万物业天津分公司邮寄《催收物业费律师函》时发生中断，在2020年4月29日首万物业天津分公司邮寄《催收物业费律师函》时又发生中断，因此该部分物业费在本案首万物业天津分公司立案时未超过诉讼时效，对王云浩的该部分诉讼时效抗辩本院不予采纳；最后，2018年6月份后的物业费，在本案首万物业天津分公司立案时未超过诉讼时效，对王云浩的该部分诉讼时效抗辩本院不予采纳；综上，2015年1月1日至2015年9月30日的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持，首万物业天津分公司可向王云浩主张2015年10月1日后的物业费，本案中首万物业天津分公司主张至2021年12月31日，本院予以确认，其数据经核算为36,269.86元。结合本院审理首万物业天津分公司起诉其他业主的案件中查明的情况及王云浩举证情况，首万物业天津分公司在物业服务过程中确实存在诸多服务不到位之处，应适当酌减物业费数额，关于酌减的比例，本院认为以减少10%为宜，经计算，王云浩应给付物业费32,642.87元。王云浩的其他抗辩意见，经审查并无依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百九十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释［2008］11号）第十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王云浩于本判决生效后三日内向原告北京首万物业服务有限公司天津分公司支付2015年10月1日至2020年12月31日的物业费32,642.87元。二、驳回原告北京首万物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，减半收取计418元（此款原告北京首万物业服务有限公司天津分公司已预交），原告北京首万物业服务有限公司天津分公司负担110元，被告王云浩负担308元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  窦立扬二〇二一年五月二十七日书记员  张 悦附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释［2008］11号）第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。