河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初39号 原告：陈宝，男，1958年7月11日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：郑丽、董志强，河北唐盛律师事务所律师。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告陈宝与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告陈宝委托代理人郑丽、董志强，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宝的诉讼请求：1.确认位于唐山市路北区产的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行。2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：1.被告所申请执行的房产为原告所有，不属于第三人所有。本案涉及的位于韩城镇富星园小区303-2-801房产是原告自嘉润公司处购买。2.被告对属于原告的财产申请执行的行为没有法律依据。原告与嘉润公司之间的房屋买卖关系系双方真实意思表示，举证内容明确，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告以现金的方式向嘉润公司支付了全部房款，并与嘉润公司签订了认购书，嘉润公司向原告开具了收款收据，第三人向原告交付了房屋，原告实际占有该房屋，张淑娟向法院申请强制执行时原告已实际拥有且占有该不动产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，请求法院依法公正判决。 被告张淑娟答辩称，一、原告提交的《嘉润•彩虹城房屋诚意认购单》（以下简称认购单）无论是从形式还是从相关法律规定看，不属于合法有效的商品房买卖合同。原告与第三人在法院查封前没有签订合法有效的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国民法典》等规定，认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。认购单显示的时间是2012年9月24日，是在涉案房产被法院查封之后。因此，原告的证据无法证实其在法院查封之前与第三人签订合法有效的商品房买卖合同。二、原告提交证据无法证实原告已向嘉润公司实际支付购房款，无法证实在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司述称，请求法院查明事实真相，公平判决。 原告陈宝为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.陈宝身份证复印件一份，证明原告主体身份情况。 2.陈宝、王秀霞结婚证复印件一份、王秀霞身份证复印件一份，证明二原告系夫妻关系。 3.查封通知、异议裁定各一份，证明涉案房产被查封，原告向法院提出执行异议被驳回。 4.嘉润•彩虹城诚意认购单一份，证明原告于2007年8月11日认购涉案房产。 5.2012年9月24日认购单一份、交房款收据两张、中国建设银行的转账凭条一份、银行流水一份，证明在涉案房屋查封前原告已实际支付全部购房款。 6.钥匙领取申请表、入住费用款项明细各一份，收据11张，证明2012年9月24日涉案房屋已实际交付给原告占有. 7.证明三份，证明原告在涉案房产居住至今 8.商品房预售许可证一份，证明涉案房产符合预售条件。 被告张淑娟对上述证据的质证意见为： 对陈宝身份证复印件、结婚证、查封裁定、异议裁定均无异议。认购单是嘉润公司提供的制式单据，不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。因此，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。2007年的认购单落款处原告处没有签订日期，没有房屋面积、总价款等关键合同内容，付款方式也显示为按揭贷款，但原告未提供贷款等相关证据佐证该认购单的真实性。2012年9月24日的认购单是在法院查封之后购买，同时其举证期限内提交的证据与当庭提交的证据矛盾，真实性存疑。建设银行转账凭条注明该凭条仅限客户自身对账使用，凭条及流水与嘉润公司开具的收据无法证实原告已向嘉润公司支付了全部购房款。上述证据均无法证明原告的证明目的。因嘉润公司系本案当事人，与本案具有利害关系，嘉润公司出具的交清证明不应被采信。钥匙领取申请表填写不规范，真实性存疑。德旺物业公司系2016年7月5日成立，其证明出具时间为2021年3月29日。富星园社区居委会出具的证明是仅供法院解封使用，与本案无关。且所提交的收据显示的时间均在法院查封之后。因此，该部分证据均无法证明原告的证明目的。对商品房预售许可证真实性无异议，证明目的不认可。 第三人嘉润公司对陈宝提交证据无异议。 被告张淑娟为证明其主张，提交的证据有：（2012）唐执字第97-01号执行裁定书复印件3页，（2012）丰执字第549号民事裁定书复印件2页，唐山市不动产登记中心不动产权利及其他事项登记信息原件3页。证明：原告的认购单上显示的2012年9月24日，此时涉案房产已被法院查封。 原告陈宝的质证意见为：对证据真实性没有异议，但被告所提交的证据与本案无关，被告所提供的执行裁定书是权利人孙红民和李殿兴，不是本案被告，所以该证据与本案中是否应当解除张淑娟的查封毫无关系，对于不动产登记查封信息的真实性无异议，该信息中显示张淑娟案件的查封文号是（2016）冀02执7777号，对该证据没有异议。 第三人对被告张淑娟提交的证据真实性无异议，证明目的不认可，认为与本案无关。（2012）丰执字59号执行裁定书中明确注明不得为任何单位个人办理备案等相关手续。 第三人嘉润公司提交的证据：1.交款通知单和8万元的记账底联，证明嘉润公司已经收到陈宝8万元的购房款，并已经实际入账，其他款项已收到，但记账底联尚未找到。2.工资发放表，证明董秀楼是嘉润公司会计。 原告陈宝对嘉润公司的证据无异议。 被告张淑娟对嘉润公司提交的证据质证意见为：1.交款通知单和记账底联是嘉润公司单方制作，对真实性和证明目的均不认可。2.对工资表的真实性和证明目的不认可，该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由开发商真实取得。据介绍董秀楼本人已经近90岁高龄，我方认为董秀楼超出了劳动年龄，董秀楼不是嘉润公司员工。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区205楼5-502室房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，首次查封登记时间为2016年12月8日。陈宝就303-2-801房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）冀02执异919号执行裁定书，驳回陈宝的异议请求。陈宝不服，向本院提起诉讼，形成本案。 签订合同情况：2007年8月11日，陈宝与嘉润公司签订了一份认购单，载明：陈宝购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城（现富星园小区）303-2-801房产，单价为2616元/平方米，陈宝应在签订认购单的同时支付认购金8万元；2012年9月24日，陈宝与嘉润公司就涉案房产又签订了一份认购单，载明303-2-801房产建筑面积92.92平方米，单价为2616元/平方米，总价款243079元。 付款情况：2007年8月11日，陈宝支付8万元，有嘉润公司的入账底联予以佐证；2012年9月24日，陈宝通过其名下建设银行账户转账至董秀楼银行账户163079元，由嘉润公司开具了收据。 合法占有使用涉案房产的时间：2012年9月24日，嘉润公司向陈宝交付了涉案房产，陈宝交纳了装修押金、供暖费等费用，于该日实际占有使用涉案房产。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间是2009年2月12日。 另查明,本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。张淑娟提交的（2012）唐执字第97-01号执行裁定书于唐山市不动产中心向本院出具的查封登记信息中无该查封登记。 以上事实，有认购单、银行凭证、收据等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：陈宝对富星园小区303-2-801房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，陈宝只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。因陈宝未提交其名下无其他住房的证据，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理。即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四项必须同时满足，缺一不可。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封富星园小区303-2-801房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，首次查封登记时间为2016年12月8日。陈宝就该房产与嘉润公司签订认购单的时间分别是2007年8月11日、2012年9月24日，系在张淑娟申请法院查封之前，认购单中约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件，且涉案房产早已于2009年即取得预售许可，故陈宝与嘉润公司之间签订的认购单合法有效。陈宝依据两份认购单的约定分别支付相应的价款，对于8万元房款支付的真实性，有嘉润公司的入账底联予以佐证，对于尾款163079元，有银行转账凭证予以证实，陈宝最终完成支付的时间为2012年9月24日，故本院确认陈宝于张淑娟申请法院查封前支付了全部价款。嘉润公司于价款交清当日向陈宝交付了涉案房产，因嘉润公司的原因，未办理过户登记手续。 综上，陈宝对富星园小区303-2-801房产的排除强制执行才诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异919号执行裁定书同时失效。 案件受理费4946.18元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏