文书内容重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0238民初1649号原告：中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行，住所地重庆市巫溪县柏杨街道春申大道272号，统一社会信用代码91500238451905255T。负责人：滕刚伟，系该行行长。委托诉讼代理人：刘凤山，重庆三真律师事务所律师。被告：张应辉，男，1986年8月14日出生，住重庆市巫溪县。被告：郝强玲，女，1990年1月4日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市元亨房地产开发有限责任公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道北井大道1号，统一社会信用代码91500238745334435D。法定代表人：李家明，系公司执行董事。原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行（以下简称农行巫溪支行）与被告张应辉、郝强玲、重庆市元亨房地产开发有限责任公司（以下简称元亨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行巫溪支行的委托诉讼代理人刘凤山到庭参加诉讼，被告张应辉、郝强玲、元亨公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行巫溪支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张应辉、郝强玲应当立即清偿截止2021年3月20日前借款本金170140.27元及利息、罚息、复利（计算方式为：截止2021年3月20日前利息3387.23元、罚息149.23元、复利43.82元；自2021年3月21日起至实际清偿之日止，以借款本金170140.27元为基数，按贷款执行利率上浮50%计收罚息；以3536.46元为基数，按贷款执行利率上浮50%计收复利）；2、判令被告张应辉、郝强玲向原告支付律师代理费980元；3、判令被告元亨公司为前述债务（第1、2项诉讼请求)承担连带保证责任；4、判令原告对被告张应辉、郝强玲提供的位于巫溪县×小区×号房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款在前述债权(第1、2项诉讼请求)范围内享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由被造承担。事实和理由：2016年12月28日，被告张应辉、郝强玲与被告元亨公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买巫溪县×小区×号房屋。为支付前述购房款，2017年1月10日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，约定了借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、担保责任、违约责任等。2017年1月17日，被告张应辉、郝强玲用巫溪县×小区×号房屋为前述贷款办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年1月18日，原告向被告发放贷款38.5万元，借款期限从2017年1月18日至2027年1月9日，执行利率4.165%，逾期利率为6.2475%，还款方式为等额本息还款。被告从2020年10月21日开始逾期还款；截止到2021年3月20日，被告张应辉、郝强玲欠到原告借款本金170140.27元、利息3387.23元、罚息149.23元、复利43.82元。原告多次催收无果。被告张应辉、郝强玲、元亨公司未答辩。当事人围绕诉讼请求进行了举证质证。本案经审理认定如下事实：2016年12月28日，被告张应辉、郝强玲与被告元亨公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告张应辉、郝强玲购买被告元亨公司销售的巫溪县×小区×号房屋，房屋总价361221元，于合同签订之日支付首付款111221元，余下尾款250000元办理银行按揭贷款。2017年1月10日，原告农行巫溪支行与被告张应辉、郝强玲、元亨公司签订《个人购房担保借款合同》，由第一部分通用条款和第二部分特别条款组成。通用条款对借款、先决条件、提取、还款、声明、担保、违约责任等一般事项进行了约定，其中第1.7条约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分；第9.1条为连带责任保证担保、9.2条为抵押担保、9.3条为阶段性保证担保+抵押，保证和抵押担保的范围均为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和诉讼费、律师费等实现债权的一切费用；第11.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；第11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；第11.4条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放贷款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施……（2）借款人未按期足额偿还借款……；第11.8条约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同特别条款约定了借款用途为购房，房屋位置为巫溪县×小区×号；借款期限10年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告元亨公司账户；还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日；借款采用阶段性保证+抵押方式提供担保，由阶段性保证人元亨公司按9.1和9.3条约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3条约定提供抵押担保；抵押物为被告张应辉、郝强玲在被告元亨公司处购买的房产；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告张应辉、郝强玲在借款人和抵押人处签名捺印，被告元亨公司在保证人处盖章。2017年1月17日，办理了预购商品房抵押权预告登记，不动产登记证明字号为渝（2017）巫溪县不动产证明第×号。2017年1月18日，原告向被告张应辉、郝强玲发放贷款并存入被告元亨公司账户，借款凭证载明借款日期为2017年1月18日，到期日期为2027年1月9日，执行年利率4.165%，逾期年利率6.2475%。被告张应辉、郝强玲于2020年1月20日开始逾期还款，2020年9月20日当期借款本息于2020年12月30日归还，后未再还款。截止2021年3月20日，被告张应辉、郝强玲尚欠原告借款本金170140.27元、利息3387.23元、复利43.82元、罚息149.23元。另查明，被告张应辉、郝强玲购买的巫溪县×小区×号房屋于2020年12月18日取得不动产权证，并于同日就本案借款办理了房屋抵押登记。还查明，原告农行巫溪支行（甲方）于2020年10月13日与重庆三真律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，乙方接通受甲方的委托，指派杨永志、刘凤山同律师作为甲方的代理人，就甲方贷款诉讼为乙方提供代理一审、二审、再审、执行和其他工作的代理服务，并约定采取涉诉讼每笔980元支付代理，最终按实际回收金额（除律师代理费和诉讼费）和期限确定代理费。原告于2021年2月25日支付了律师代理费980元。本院认为，原告农行巫溪支行与被告张应辉、郝强玲之间的金融借款合同成立并有效，原告向被告张应辉、郝强玲发放了贷款，被告张应辉、郝强玲也应当按照合同约定及时归还贷款本息。被告未按期归还贷款本息，原告有权按合同约定要求被告提前归还借款，故对原告要求被告归还下剩借款本金及资金利息的诉讼请求，本院予以支持。对借款执行利率，本院按双方签订的借款凭证予以确定，逾期还款利息和复利按年利率6.2475%执行；2021年3月20日前的利息、罚息、复利共计3580.28元；自2023年3月21日起至清偿完毕之日止，以下欠本金170140.27元为基数按年利率6.2475%计收罚息，以2021年3月20日前的应付未付利息3387.23元为基数按年利率6.2475%计收复利。被告张应辉、郝强玲以所购房产为本案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押权设立，故原告要求对抵押房产价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。被告张应辉、郝强玲在被告处元亨公司购买的房产已取得房屋产权证，并于2020年12月28日为本案借款办理了不动产抵押权登记，故按合同约定，被告元亨公司不再对本案借款本息的偿还承担保证责任，故对原告要求被告元亨公司承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的律师代理费系为实现债权而发生，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十七条第一款、第三百八十九条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百五十七条第六项、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张应辉、郝强玲于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行借款本金170140.27元及资金利息（利息计算方式为：2021年3月20日前的利息、罚息、复利为3580.28元；自2021年3月21日起至清偿完毕之日止，以170140.27元为基数按年利率6.2475%计收罚息，以3387.23元为基数按年利率6.2475%计收复利）；二、被告张应辉、郝强玲于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行律师代理费980元；三、若被告张应辉、郝强玲未按本判决第一、二项确定的给付期间足额履行给付义务，折价或者拍卖、变卖（2020）巫溪县不动产权第×号房产所得价款，原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行在本判决第一、二项给付范围内优先受偿；四、驳回原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1897.01元，由被告张应辉、郝强玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  胥仲伦二〇二一年五月二十日书记员  贺 琴