四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2084号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林巧，女，1986年4月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人林巧房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初5907号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项。事实和理由：橙森公司已经支付的保证金应当部分抵扣本案一审判决中的违约金数额，根据民事诉讼法第九十九条的规定，在案涉合同已经实际解除的情况下，林巧同样负有向橙森公司返还租赁保证金的义务，且橙森公司在一审庭审中明确口头提出，已经履行了抵销权的通知义务，该租赁保证金应当在违约金中予以抵扣，一审法院认定橙森公司无权以租赁保证金抵扣违约金存在错误。 林巧辩称，不认可橙森公司的上诉请求。 林巧向一审法院起诉请求：1.判令橙森公司支付解除《业主房屋租赁合同》违约金60000元（大写：陆万元整）；2.判令橙森公司支付2020年6月租金2112元；3.判令橙森公司支付2020年1月-6月物业费460.8元；4.判令橙森公司与林巧解除合同；5.判令橙森公司承担本案的送达费。 一审法院认定事实：2018年11月25日，林巧与橙森公司签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、林巧同意将自己名下坐落在成都市双流区xx4室，建筑面积38.40平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1.租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2.租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3.在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付1个月租金给林巧作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至林巧账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，林巧有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司向林巧作出《告知函》，载明：“致：林巧（以下简称‘你方’），本公司于2018年11月与你方就位于双流区的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年6月11日，林巧向橙森公司发出《租金催缴通知函》，载明“现就贵司租赁我位于成都市双流区的房屋相关事宜致函如下：根据贵我双方2018年11月25日签订的《业主房屋租赁合同》约定，贵司应在免租期满5个工作日前向我支付第一季度房租，即2020年5月25日前支付4224元（第一季度租金应为6336元，前期支付的押金2112元已约定直接转入第一季度房租），至今已逾期10余天。为妥善解决问题，请贵司在接到本通知7日内向我支付租金人民币4224元，逾期，我将按照贵我双方签订的《业主房屋租赁合同》的约定解除合同，并追究贵司的违约责任。特此函告！”并附有林巧签名。 一审庭审中，林巧认可其于2018年11月29日收到橙森公司支付的租约保证金2112元。同时，林巧于2019年12月办理了案涉房屋的收房手续，但未将房屋交付给橙森公司。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》《告知函》《租金催缴通知书》以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，林巧与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由要求将收房时间推迟，并要求降租，在林巧明确回复其要求按照合同约定履行后，橙森公司未按约支付租金和物业费，一审法院认为，橙森公司的行为构成违约。现林巧主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。林巧解除合同的意思表示于一审法院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故一审法院确认双方解除合同的时间为2020年8月20日。 关于橙森公司是否应当支付林巧租金和物业费的问题。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，林巧在办理完交房手续后，并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对林巧要求橙森公司支付租金和物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按2个月租金的标准（2112元×2个月）向林巧支付违约金，计4224元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》（法释（2015）5号）第九十条之规定，判决：一、林巧与橙森公司于2018年11月25日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年8月20日解除；二、橙森公司于判决生效之日起十日内支付林巧违约金4224元；三、驳回林巧的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费682元，由橙森限公司负担46元，由林巧负担636元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 双方当事人均对一审查明的事实没有异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院直接予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。本案二审的主要争议焦点为：橙森公司是否可以要求以保证金冲抵违约金。现评判如下。 本院认为，在一审中，橙森公司并未就退还保证金提出主张，因此，保证金是否应当退还不属于本案审查范畴。加之，林巧并未同意返还保证金。故现有证据不能证明林巧应向橙森公司承担返还保证金的义务，即不能证明橙森公司对林巧享有到期债权。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，橙森公司无权要求抵销。 综上所述，橙森公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 杜玉兰 审判员 赵 韬 二〇二一年五月十一日 书记员 袁 敬