江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2804号本诉原告（反诉被告）：苏州通灵金属贸易服务有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇宅基村牡丹港路8号。法定代表人：陈利德。委托诉讼代理人：沈建根，江苏百年英豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳逸洲，江苏百年英豪律师事务所实习律师。本诉被告（反诉原告）：苏州惠青塑胶制品有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇宅基村。法定代表人：袁小红委托诉讼代理人：许王瑜，江苏虎丘律师事务所律师。苏州通灵金属贸易服务有限公司（下称通灵公司）与苏州惠青塑胶制品有限公司（下称惠青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月20日作出（2019）苏0507民初4004号民事判决。通灵公司不服判决，上诉于苏州市中级人民法院。该院于2020年5月28日作出（2020）苏05民终3118号民事裁定书，撤销本院判决、发回本院重审。本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭进行审理，并由审判员孙墨琪担任审判长。后因工作原因，更换为审判员丁亦辛担任审判长。因惠青公司提出反诉，本院合并审理。本案于2020年7月8日、2020年12月4日、2021年2月10日三次公开开庭进行了审理。通灵公司委托诉讼代理人沈建根，惠青公司法定代表人袁小红、委托诉讼代理人许王瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通灵公司向本院提出本诉请求：1、确认其与惠青公司之间于2008年6月1日签订的《租赁合同》已于2019年1月15日解除；2、判令惠青公司承担所有诉讼费用。事实和理由：2008年6月1日惠青公司与陈利德签订了《租赁合同》，约定将位于苏州市相城区望亭镇宅基村的标准厂房10幢、其他房屋3幢，总面积9686.1(实租9460)平方米出租给通灵公司，用于开办有色金属交易市场，约定租期至2028年5月31日，合同签订后通灵金属贸易有限公司承继了合同的权利和义务。2018年10月22日，在开展“两减六治三提升”专项活动中，苏州市相城区望亭镇人民政府颁布了望政发(2018)65号文《关于实施关闭通灵金属市场的通知》，要求通灵金属市场于2018年12月31日前实施整体关闭，通灵公司接通知后已按期关闭了市场。2019年1月4日，通灵公司接苏州相城区望亭镇宅基村村民委员会（下称宅基村委会）《通知》，因通灵公司承租惠青公司的厂房及土地处于“散乱污”区域范围内，宅基村委会将在该区域红线范围外建设围墙，要求整治，否则不得开展后续经营活动。鉴于双方签订的《租赁合同》对租赁厂房及设施的用途进行了限制，政府又关闭了通灵金属市场，通灵公司于2019年1月决定解除与惠青公司的《租赁合同》，将《解除租赁合同》的通知张贴于租赁厂房所在地，并向所有惠青公司股东及法定代表人进行了通知。通灵公司认为根据合同法规定及双方合同约定，通灵公司可以解除本合同，且已按规定向惠青公司一方进行了通知，因此双方签订的《租赁合同》已解除，要求法院予以确认。惠青公司对本诉辩称，1、通灵公司虽于2019年1月15日向本公司发出解除租赁合同的通知，但通知中承诺的有关解除合同的补偿事宜至今未与本公司协商过，同时也未对在租赁期间改造的租赁房屋、围墙、门窗和其他设备进行恢复，更未将房屋腾空向本公司交还租赁房屋，至今尚有人使用租赁房屋；2、苏州市相城区望亭镇人民政府实施关闭通灵金属市场，其原因是通灵公司经营的金属交易市场内部存在严重的环保消防安全等隐患，属于散乱污需淘汰整治的企业，故通灵公司无法实现合同目的，而提前解除租赁合同，原因均在通灵公司自身；3、最后，根据租赁合同的有关约定，通灵公司提前解除合同，应在解除之日交出房屋并补给惠青公司当期三个月租金作为补偿。综上，惠青公司认为，通灵公司确认要解除合同，其理应履行相关租赁解除的后续义务，即通灵公司将改造的租赁房屋及围墙、门窗其他事实进行恢复，并交付给惠青公司，若不能，则按合同约定折价赔偿，同时通灵公司还应向惠青公司支付至交付房屋之日止的租金和三个月租金的补偿。惠青公司向本院提出反诉请求：1、确认双方的房屋租赁合同在房屋被政府强制拆迁之日即2019年9月20日解除。2、判令通灵公司支付提前解除房屋租赁合同的三个月租金标准的补偿款453551.63元。3、判令通灵公司支付自2019年3月1日起至房屋强制拆迁之日即9月20日止的租金计1004026.62元。4、判令通灵公司支付自2008年6月1日起至2019年2月28日止、未按合同约定少付的租金1013827元。5、判令通灵公司赔偿在租赁期间拆除无法恢复原状的相关房屋、围墙等设施款4964725.5元。6、判令通灵公司负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：双方签订的租赁合同第12条明确约定“承租方如在租赁期间内提出提前解除或者终止本协议，承租方在租赁合同解除之日交出房屋后要补给出租方当期三个月租金作为补偿”，通灵公司向本公司发出的《解除的通知》中也自认“有关提前解除合同补偿事宜我公司同意按照合同约定进行处理，有关租赁期内我公司对租赁房屋及围墙、门窗和其他设备改造是由我公司进行恢复或者其他方式进行处理”。但事实上至2019年9月20日房屋被政府强行拆迁时，通灵公司未对上述事宜兑现，甚至未将租赁房屋向惠青公司交付、而直接将房屋交给政府拆迁。故按照合同约定提前解除合同之日应为房屋交付之日。另外双方签订租赁合同的约定租赁面积为9686.1平方米，但实际每年结算为9486平方米。为此，自2008年6月1日至2019年2月28日少付的200平方米租金，理应补足。通灵公司对反诉辩称，一、关于反诉请求一和三，本公司认为：1、本公司已于2019年1月15日按照合同约定向惠青公司发出了解除通知，惠青公司在庭审中已认可收到该通知。2、惠青公司称通灵公司没有将房屋交还惠青公司与事实不符合。本公司多次催促惠青公司就解除后续事宜进行协调，惠青公司以股东之间没有协商一致为由，拒不接受。对此，本公司举证的通灵公司实际控制人宋文庆与惠青公司法人代表袁小红之间的录音、以及宋文庆与惠青公司合同签订人、股东、2018年12月1日后收租授权代表匡惠清之间的录音可以佐证。3、惠青公司所谓政府强拆之日为2019年9月20日，也与事实不符合。事实上，惠青公司于2019年6月19日即与案外人苏州贡湖精密制造产业发展有限公司签订了《资产转让协议书》将案涉房屋进行了转让。宅基村委会、苏州市相城区望亭镇回购办公室作为见证方对该转让行为进行了见证。该协议中约定在协议生效后案外人付款47.5%、在资产交付完毕后7日内支付47.5%。据了解，惠青公司已收到上述款项，相关部门于协议签订后即着手对案涉房屋进行拆除，至2019年9月时已全部拆除完毕。综上，本公司已按双方合同约定对合同解除进行了通知，是惠青公司拒不收房。惠青公司在2009年6月已经将案涉房屋转让并交付他人拆除，惠青公司要求确认与本公司之间合同于2019年9月20日解除以及支付此日期之前的租金缺乏依据，应予驳回。二、关于反诉请求二，本公司是否应该支付惠青公司3个月前提前解除合同的租金作为补偿的问题。本公司确于2015年1月15日向惠青公司发出了解除租赁合同的通知，但根据本公司提供的证据，以及惠青公司在庭审提供的2018年12月28日宅基村委会发出的通知，该通知指出，因惠青公司占地19.5亩的厂房是本次贡湖二期项目地块的拆迁区域，通知所有宅基村王干浜路两侧企业建筑在2018年12月底通过拆迁协调签约，2019年元月底进行拆除。故合同的解除，其实是政府为招商引资而实施的拆迁行为，合同解除实系合同中第11条约定“在苏州市目前正处于大开发在发展期间内，承租方在有效租赁期内经营可能遭遇开发拆迁而给其正常经营带来的风险有充分的认识。如在租赁期内，遇国家或当地政府有重大工程建设，需要拆除租赁房屋时，本合同自然终止。双方互免责任”，故合同实际自然终止，惠青公司的该诉请应予以驳回。本公司已支付至2019年2月18日的租金，合同自然终止日期为2018年1月15日，故本公司多付的自2019年1月16日至2019年2月28日的租金应予返还。三、关于反诉请求四，要求本公司支付从2008年6月1日起至2019年2月28日止的少付租金1013827元。双方之间合同第六条约定租金的支付周期为“以3个月为一个支付周期，先付后用方式”。双方合同已履行十年有余、已支付四十多个周期，惠青公司从未反映过本公司少付租金，即便本公司曾欠其租金，也过了诉讼时效。何况双方之间存在合同约定面积与实际面积差异的问题。合同约定租赁面积9686平方米，但在租赁期间，惠青公司实际占了用其原用作于办公室、宿舍近100多平方米，另外还占用店面一间也有100多平方米，之前结算一直以9460平方米进行结算。2018年12月1日惠青公司三个股东向本公司出具的《授权委托收款补充协议》，也可证明双方之间在2018年11月30日前的租金已结清。四、关于惠青公司反诉请求五、要求本公司赔偿在租赁期间拆除而无法恢复原状的相关房屋、围墙等设施款4960000余元。本公司对惠青公司所谓《拆除项目一览表》所涉28个项目及数量的房屋或者设施系本公司拆除、要求赔偿的观点不予认可。惠青公司以宗地图与《公证书》中视频对比，认为不一致的地方即为本公司改建、拆除的观点不成立。惠青公司委托测绘时间为2004年9月，而双方之间签订合同时间为2008年6月。本公司从惠青公司处接收房屋之前，涉案部分房屋曾被用于开办废旧塑料市场及废塑料的加工，使用了4年时间，期间惠青公司自身做过改造和改建。另外，由于废塑料市场受望亭镇产业的限制，2008年3月时被政府关停。其后本公司开办了6万多平方米的“通灵金属市场”，惠青公司为使涉案房屋适合出租，其自身又对涉案房屋及部分设施进行过拆除和改造。本公司接收房屋后仅对房屋钢窗进行了封砌，对房屋统间以砖砌墙方式分割成不同门面，安装了卷帘门，在案涉房屋北部因考虑消防验收不能通过，故打通了围墙。双方间合同解除后，惠青公司多次拒绝本公司提出协商要求。在本公司2019年1月15日通知解除到达之日到2019年6月17日惠青公司将案涉房屋转让给案外人，期间5个月内并未提出要求本公司对涉案房屋装饰装修恢复原样，而是直接交付他人进行了拆除。惠青公司并没有举证证明经过本公司上述改造后其将房屋转让时，因本公司的上述改造行为导致其转让时价格降低了4960000余元。要求驳回所有反诉请求。经审理查明，惠青公司（出租方）与通灵公司法定代表人陈利德（承租方）签订《租赁合同》一份。该合同约定：承租方拟在苏州市相城区望亭镇宅基村投资开办有色金属交易市场，并有意承租出租方在宅基村的所有厂房。二：出租方将位于苏州市相城区望亭镇宅基村的标准厂房10幢，其他房屋3幢，总面积9686.1平方米出租给陈德利，用于开办有色金属交易市场；三、租赁期限为20年，自出租方从2008年6月1日起将出租房屋交付给承租方实际使用时开始计算，至2028年5月31日时止。期满后，承租方有优先承租权。四、租赁费用计算方式，房屋使用税和土地使用税由承租方承担并支付。五、租赁房屋租金(含道路)房屋年租金为120元/m²，面积为9686.1平方米。六、租金结算周期以三年为一个周期，支付周期在每年以3个月为一个支付周期。自出租方将租赁房屋在签约协议生效之日起计算，先付后用。在每一支付周期的第一周结付。如租金不在一周内付清，逾期一天按一支付周期总额的5%计算违约金。第一个三年支付周期满后，第二个租赁周期(第4-6年)租金在第一个三年支付周期的年租金基础上上涨16%。以下剩余的三年支付周期租金的调整按上述方式调整，具体结算详见附表。七、承租方应尽合理谨慎的义务来使用租赁房屋。出租方同意承租方为了经营需要，在不破坏房屋结构，不影响房屋安全的状况下，对租赁房屋及围墙、门窗和其他配套设施、设备进行改造。合同期满后，由承租方恢复原样或由出租方、承租方协商确定处理按现状赔偿的方法（详见附表）。八、在房屋租赁期内水、电二项费用以及其他各种费用和各种税费，由承租方承担并支付。九、在房屋租赁期内，出租方同意承租方将租赁的房屋与他人合作兴办市场。出租方认可市场投资运作公司注册之日起本协议承租方一切权益及义务归市场资运作公司所有。同意认可市场投资运作公司将租赁房屋转租、转借，但有色金属交易市场的经营性质不能改变。承租方应注意在租赁区域内消防及保卫工作，并对租赁财产和人身的安全负责。十、出租方：对房屋出租的有效性负责，并保证承租方在正常情况下的合法租赁。出租方如需出卖房屋，须提前三个月通知承租方，在同等条件下，承租方有优先购买权。出租方转让房屋的，不影响本租赁合同的效力。十一、租赁期间，如因遇不可抗力的原因导致租赁厂房及其他房屋的损毁并造成损失的双方互不承担责任。因苏州市目前正处于大开发大发展期内，承租方在有效租赁期内经营可能遭遇开发拆迁而给其正常经营带来的风险有充分的认识。如在租赁期内，遇国家或当地政府有重大工程建设，需要拆除租赁房屋时，本合同自然终止，双方互免责任。十二、承租方如在租赁期内需提前解除或终止本协议的，承租方在租赁合同提前解除之日交出房屋后要补给出租方当期三个月租金作为补偿。十三、出租方、承租方应按本合同约定积极履行其合同义务。出租方如有违约行为的，导致本合同无法履行或者提前解除本合同的，应向承租方支付20年的房屋总租金的20%的违约金，如出租方不收回房不属于违约行为(含不可抗力及政府行为)。十四、承租方，租赁合同被解除或合同期满后，租赁厂房和其它房屋内装修的装饰物及添附的建筑物归出租方所有，出租方不承担任何义务及经济补偿。十六、其他约定事项：现合同由陈利德个人签订，待陈利德与他人合资组建的公司注册成立后，合同中的权利和义务由注册成立后的公司承担一切法律责任(本合同加盖注册后公司公章)。十七、承租方在承租期间如房屋损坏等，由承租方自行修理，维修及产生的一切费用均由承租方自理。但承租方在租用期间由于自然因素(如房屋大面积漏水及因建材包用期限外需维修或更换的)产生的费用由出租方承担。……。该份合同上出租方由惠青公司加盖公章，并由法定代表人袁小红和股东匡惠青签名，承租方由陈利德签名，但均未签署日期；宅基村委会和苏州市相城区望亭镇政府招商办作为见证方加盖公章，并签署了日期“2008年6月1日”。另查明，通灵公司于2008年5月16日设立，陈利德为执行董事兼总经理（非股东），股东为王沨（监事）、宋文庆。惠青公司于2003年10月23日设立，法定代表人袁小红，股东为袁小红（执行董事）、王成如、匡惠青（总经理）、邵学良（监事）。合同约定的租金起算时间为2008年6月1日，通灵公司承租后开设“通灵金属市场”，从事招租、转租业务，并由通灵公司向惠青公司缴纳租金。2018年12月1日，惠青公司法定代表人袁小红、股东王成如出具授权委托收款补充协议，载明2018年12月1日起的租金由匡惠青收取，并注明2018年11月30日前租金已全部结清。后通灵公司向匡惠青支付了2018年12月1日至2019年2月底的租金420024元。再查明，2018年10月22日，在相城区开展“两减六治三提升”专项活动中，苏州市相城区望亭镇人民政府颁布了望政发(2018)65号文件即《关于实施关闭通灵金属市场的通知》，要求通灵金属市场于2018年12月31日前实施整体关闭。2019年1月4日，通灵公司接到宅基村委会《通知》一份，内容为：因通灵公司承租惠青公司的厂房及土地处于“散乱污”区域范围内，宅基村委会将在该区域红线范围外建设围墙，要求整治，否则不得开展后续经营活动。宅基村委会于2019年1月份在通灵金属市场周围建造了围墙，但留下少量出入口。通灵公司于2019年1月15日张贴解除租赁合同的通知，称本公司已按照有关部门的通知按期关闭了市场。本公司与惠青公司所签订的租赁合同，对厂房及设施的用途进行了限制。目前承租的区域被砌墙围栏不得使用，故自通知之日起解除与惠青公司的租赁合同。同时表示，有关提前解除合同补偿事宜同意按照合同约定进行处理。租赁期内本公司对租赁房屋及围墙、门窗以及其他设备改造是由我公司进行恢复还是其他方式进行处理，要求惠青公司派员协商处理。通灵公司还于同日向惠青公司法定代表人袁小红、总经理匡惠青通过手机发送了解除通知。涉案房产已由有关部门在2019年9月拆除完毕。通灵公司则称2019年6月即开始拆除。还查明，苏（2016）苏州市不动产权第7028075号不动产权证显示：权利人惠青公司，坐落相城区望亭镇宅基村，用途工业用地，土地面积12912.10平方米，房屋建筑面积9295.65平方米，包括十栋房屋，其中一号楼登记面积为3257.75平方米。审理中，双方明确，合同约定的租赁面积9686.1平方米，与产权证登记面积9295.65平方米的差额390.45平方米为其他三栋无证房屋。上述事实，由双方的工商登记信息、房屋租赁合同、授权委托收款补充协议、政府文件、村民委员会通知、解除合同通知、不动产权证书、银行流水以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，通灵公司提供其公司（甲方）与宅基村委会（乙方）、苏州市相城区望亭镇拆迁办公室（丙方）于2018年9月30日签订的《通灵市场拆迁(改建类)协议书》，就甲方在通灵金属市场通过改建等方式持有建筑物使用权力、房屋改造装饰物及部分设备等进行了约定，甲方获得补偿18986254元；乙方在本协议签订后7日内向甲方支付总价款的50%。甲方同意解除与原房东的房屋租赁合同，并办理完成解除手续的7日内，乙方向甲方支付总价款的40%……。甲方应在收到乙方支付的第一笔款项后于2018年9月30日前完成补偿资产的交接……。通灵公司还举证，2019年6月24日，以惠青公司为转让方（甲方）、苏州贡湖精密制造产业发展有限公司为受让方（乙方）、宅基村委会和苏州市相城区望亭镇回购办公室共同为见证方（丙方），签订《资产转让协议书》，约定甲方在通灵市场土地上通过受让、自建等方式，所有、占有部分建筑物、内部装修物以及部分设备（苏（2016）苏州市不动产权第7028075号不动产权）转让给乙方，上述资产双方已共同委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司进行了评估，房屋及其附属设施、部分设备回购、搬迁费的估价总值为29465047.3元，乙方所支付的转让款分三个阶段支付：1、乙方在本协议生效后7日内向甲方支付总价款的47.5%，2、甲方同意在资产交付完毕后的7日内，乙方向甲方支付总价款的47.5%，3、剩余部分作为保证金，暂扣六个月……。该份协议惠青公司的四个股东均签名并加盖公章；乙方也加盖了公章，但双方均未签订日期，只有丙方填注了2019年6月24日的日期。惠青公司对《资产转让协议书》的真实性认可，认为该份协议实际签订于2019年9月24日。苏州市相城区望亭镇回购办公室为避免强制拆除的后果将签订日期由2019年9月24日改为2019年6月24日；由通灵公司第一次提供的《资产转让协议书》明显可以看出日期改动的痕迹。通灵公司提供，由江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司于2019年6月18日出具的房地产估价报告，委托人为苏州贡湖精密制造产业发展有限公司，价值时点为2018年8月16日；房地产评估结果汇总表中明确，有证建筑物为8938.35平方米、无证建筑物为63.98平方米，加上附着物、二次装修、部分费用、资产搬迁补偿、奖励费等共计29471492元；其中1号楼房屋局部拆除后面积为2900.45平方米（原登记面积为3257.75平方米），评估单价为2257.5元/平方米,无证面积评估价均为713.39元/平方米。惠青公司以此证明，通灵公司拆除了有证房屋357.3平方米、无证房屋326.47平方米。通灵公司对此不认可。惠青公司还自行列举了拆除项目一览表，主张被通灵公司拆除了包括房屋在内的共28项财产，合计价值4964725.5元，并要求赔偿。通灵公司一概不认。综上，本院认为：关于本案合同效力的认定：双方所签《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，因为合法有效。双方明确，合同约定的租赁面积9686.1平方米，与产权证登记面积9295.65平方米的差额390.45平方米为其他三栋无证房屋。无证房屋至本院一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，该390.45平方米的租赁关系无效。故本案合同为部分有效、部分无效。合同部分无效、不影响其他部分效力的，其它部分仍然有效。房屋租赁合同部分无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的仍可支持。关于双方合同解除时间的认定：通灵公司于2019年1月15日通过张贴以及向惠青公司法定代表人、总经理发送手机短信息发出解除通知，并据此主张以该日为双方合同解除的时间。惠青公司则主张以涉案房屋被拆除的2019年9月20日为解除时间。本院认为，通灵公司向惠青公司租赁涉案房屋，作为其开办通灵金属市场的一部分，通灵金属市场因涉及“散乱污”而遭受整治，并被宅基村委会加筑围墙予以限制，其原因不能归责于惠青公司。通灵公司据此要求解除合同，但通灵公司在本案中并不享有约定解除权和法定解除权，故其向惠青公司发出解除通知并不能产生合同解除的法律效果。通灵公司还举证其实际控制人宋文庆于2019年1月28日、2月15日与惠青公司总经理匡惠青，2019年5月7日与惠青公司法定代表人袁小红的通话记录，以证明其公司不断催促惠青公司解除合同、并就有关善后事宜进行协商。惠青公司对此未明确表态，故也不能认定双方协商一致解除了合同，且此时涉案房屋尚未清场，还不具备交付条件。至2019年6月24日，惠青公司与苏州贡湖精密制造产业发展有限公司签订了资产转让协议，将涉案房屋及相关资产转让给案外人；而通灵公司早在2018年9月30日就与宅基村委会签订《通灵市场拆迁(改建类)协议书》，就其公司在通灵金属市场通过改建等方式持有建筑物使用权力、房屋改造装饰物及部分设备等转让给宅基村委会。故此，本院认定，2019年6月24日，惠青公司将相关资产转让，并可按约定于7日内收取第一笔47.5%的价款，其与通灵公司的合同自2019年7月1日起解除。惠青公司称，《资产转让协议书》实际签署于2019年9月24日，因惠青公司四个股东及受让人在《资产转让协议书》均未签署日期，而现有证据只能认定为2019年6月24日，对此惠青公司自负不利后果。关于惠青公司主张的通灵公司少付2008年6月1日至2019年2月28日间的租金问题：惠青公司认为双方约定租赁面积为9686.1平方米，但通灵公司交付的历年租金不足，要求补足上述时段的租金1013827元。通灵公司认为，因为惠青公司占用部分房屋，故双方口头约定按9460平方米计算租金。本院认为，根据惠青公司提供的通灵公司实际支付租金对照表，可显示，2008年6月1日至2011年5月31日头三年的租金，以单价120元/平方米/年折算，计价面积确为9460平方米，故认定双方存在口头约定按9460平方米计算租金。2018年12月1日，惠青公司法定代表人袁小红、股东王成如出具授权委托收款补充协议，载明2018年12月1日起的租金由匡惠青收取，并注明2018年11月30日前租金已全部结清。故2018年11月30日前的租金不再计算。2018年12月28日，通灵公司向匡惠青支付了363264元，转账时注明“前2年递增的房租金”，该款项亦应认为系2018年11月30日前的租金。通灵公司还于2018年12月28日向匡惠青支付了2018年12月1日至2019年2月底的租金420024元。根据双方约定，租金经过三次递增，该时段的租金标准应该为每平方米每年187.3元，经计算该时段的租金应该为442964.5元，通灵公司少付22940.5元，应予补足。关于惠青公司主张的2019年3月1日至9月20日的租金1004020.62元，因本院认定双方合同于2019年7月1日起解除，故通灵公司应支付2019年3月1日至2019年6月30日的租金和占有使用费，该时段的标准仍为每平方每年187.3元，按9460平方米计算，应为590619.33元，该款通灵公司应予支付。关于惠青公司主张的因通灵公司提前解除合同应支付的3个月租金453551.63元：本案中本院认定的双方解除合同的原因并非是通灵公司提前要求解除合同，而是双方分别向案外人转让了相关财产，此时双方事实上解除合同，故惠青公司要求通灵公司支付提前解除合同的违约金的请求不再支持。关于惠青公司主张的因无法恢复原状的房屋、围墙等设施造成4964725.5元损失的赔偿问题：作为惠青公司与案外人签署《资产转让协议书》的基础--由江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具的房地产估价报告中明确，有证建筑物为8938.35平方米、无证建筑物为63.98平方米，其中1号楼房屋局部拆除后面积为2900.45平方米（原登记面积为3257.75平方米），评估单价为2257.5元/平方米,无证面积均为713.39元/平方米。由此可认定，通灵公司承租房屋后拆除了有证房屋357.3平方米、无证房屋326.47平方米，在惠青公司对外转让资产时损失共计1039505.18元，该款通灵公司应予赔偿。惠青公司还自行列举了拆除项目一览表，主张被通灵公司拆除了包括房屋在内的共28项财产、合计价值4964725.5元。对此惠青公司既不能举证交付时的状况，也不能举证被通灵公司毁损，且不能举证其公司由此遭受的损失，故对除上述房屋损失之外的赔偿请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、苏州通灵金属贸易服务有限公司与苏州惠青塑胶制品有限公司之间的租赁合同于2019年7月1日起解除。二、苏州通灵金属贸易服务有限公司支付苏州惠青塑胶制品有限公司2019年3月1日至2019年6月30日间的房屋租金和占有使用费590619.33元。三、苏州通灵金属贸易服务有限公司支付苏州惠青塑胶制品有限公司2018年12月1日至2019年2月28日间少付的房屋租金和占有使用费22940.5元。四、苏州通灵金属贸易服务有限公司赔偿苏州惠青塑胶制品有限公司损失1039505.18元。五、驳回苏州通灵金属贸易服务有限公司的本诉请求。六、驳回苏州惠青塑胶制品有限公司的其他反诉请求。上述第二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022028484）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费141633元（由苏州通灵金属贸易服务有限公司预付）、反诉案件减半收取74821元（由苏州惠青塑胶制品有限公司预付），合计216454元，由苏州通灵金属贸易服务有限公司负担153750元、苏州惠青塑胶制品有限公司负担62704元。因双方均愿意垫付，本院对预收的案件受理费不再退还。苏州通灵金属贸易服务有限公司在判决生效后十日内直接支付苏州惠青塑胶制品有限公司12117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  周福林人民陪审员  钱建珍二〇二一年五月十日书 记 员  陆锦枫