安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初2743号 原告：芜湖伟星南部房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区金域蓝湾售楼部，统一社会信用代码91340200567506387A。 法定代表人：卢韬，总经理。 委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。 被告：刘艳，女，1992年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：张钊，男，1989年1月18日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。 原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司诉被告刘艳、张钊房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年3月10日受理，公开开庭进行了审理。原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司（以下简称“伟星南部开发公司”）的委托诉讼代理人王海燕、被告张钊到庭参加诉讼，被告刘艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星南部开发公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：预字ＷＨ2014××××），两被告配合原告办理商品房买卖合同备案注销、抵押权预告登记注销、预购商品房预告登记注销等解除合同的相关手续；2、判令两被告将位于伟星金域华府7＃楼1单元3302室房屋腾空搬让并恢复原状后返还给原告；3、判令两被告支付原告代偿款355741.69元、违约金36750元、律师费40000元，上述费用由原告在退房款中直接扣减；4、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：两被告购买原告开发的伟星金域华府7＃楼1单元3302室房屋，房款总价735000元，首付405000元，剩余330000元向银行按揭贷款支付。同日，原、被告签订《特别约定》，第2条约定：买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供担保的，买受人对银行的违约即构成对房屋买卖合同的违约，应按合同总金额5%向出卖人支付违约金，造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（银行扣划的借款本息、违约金、诉讼费、律师费等）由买受人承担，出卖人有权解除合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用。2015年1月8日，两被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行（以下简称“邮储银行”）签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定：两被告向邮储银行贷款330000元用于支付前述房款，原告作为保证人自愿对两被告的上述贷款提供连带责任保证担保。后因两被告逾期偿还贷款，邮储银行于2020年1月17日诉至法院，要求两被告一次性还清所有贷款本金、利息、罚息等，并要求原告承担连带清偿责任。法院经审理判决支持了邮储银行的诉讼请求。判决生效后，两被告仍未履行还款义务，邮储银行向法院申请强制执行。法院于2021年2月19日在原告账户中扣划355741.69元，清偿了两被告应付未付的所有贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等。故原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告刘艳未答辩，亦未提交证据。 被告张钊辩称：1、原告起诉依据的《特别约定》第2条，系格式条款，放大了两被告的责任，显失公平；2、两被告通过支付首付和向银行贷款的方式已经付清总房款735000元，原告也交付了案涉房屋，房屋买卖合同权利义务基本已履行完毕；3、原告仅能依据担保合同向两被告主张追偿权，被告也同意在三个月内将欠款付清。 本院经审理认定事实如下：2014年9月26日，原告伟星南部开发公司（出卖人）与被告刘艳、张钊（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字ＷＨ2014××××），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于芜湖伟星金域华府7＃楼1单元3302室房屋，房款总价735000元；买受人应于2014年9月26日前支付房款405000元，余款330000元由买受人在2014年10月3日前向银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年11月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用等。当日，原、被告另签订《特别约定》，约定：如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按合同总金额5%向出卖人支付违约金；造成出卖人承担担保责任的，出卖人因此发生的所有损失（包括但不限于被银行扣划的借款本息、罚息、违约金等所有费用，以及因此发生的诉讼、保全、差旅、律师、执行、评估、拍卖等各项费用）由买受人承担，出卖人有权解除合同，有权将房屋另行出售，有权在买受人已付房款中直接扣除上述费用。上述合同签订后，两被告依约支付原告购房首付款405000元。2015年1月8日，两被告与邮储银行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，两被告向邮储银行贷款330000元用于购买案涉房屋，原告为该笔贷款向邮储提供阶段性连带保证。2015年11月19日，原告将案涉房屋交付给两被告。两被告自2019年2月起未按约归还银行贷款。2020年1月17日，本院受理了邮储银行与刘艳、张钊、伟星南部开发公司金融借款合同纠纷一案。同年7月17日，本院作出（2020）皖0202民初643号民事判决：一、被告刘艳、张钊于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行借款本金301910.64元、利息21608.19元、罚息1558.87元,合计325077.7元，并支付自2020年7月9日起至实际清偿之日止的利息、罚息（按合同约定的利率计算）；二、被告刘艳、张钊本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行律师费6000元；三、被告芜湖伟星南部房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，并在清偿后有权向被告刘艳、张钊追偿；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行的其他诉讼请求。后邮储银行向本院申请强制执行。2021年2月19日，本院在原告账户内扣划执行款355741.69元。原告为本次诉讼支出律师代理费40000元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，两被告应按照合同约定履行义务。被告逾期偿还银行贷款，构成违约，根据双方签订的《特别约定》，原告可以解除合同，合同解除后，两被告应将购买的商品房返还给原告，并协助原告办理相关商品房注销登记手续。原告直接通过诉讼方式主张解除合同，依据法律规定合同自起诉状副本送达对方时解除，即2021年3月25日。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度，如果违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中两被告自2019年2月起未再还贷，邮储银行起诉要求其归还全部未还本息等，法院依法判决后，其亦未能在法院判决指定的期间履行给付金钱义务，明显不属于违约承担显著轻微的情形，故对被告张钊的相关辩解不予采纳。两被告逾期还贷致邮储银行诉至法院，其亦未能在法院判决指定的期间履行给付金钱义务，致原告被法院扣划执行款355741.69元，原告有权向被告追偿，故两被告应返还原告代偿款355741.69元。原告要求两被告按照合同总价款5%的标准支付违约金36750元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费，双方已对该项费用的负担予以书面约定，故本院对原告的该项请求依法予以支持，但结合案件的性质、难易程度等，本院将该费用金额酌情调整为30000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司与被告刘艳、张钊于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：预字ＷＨ2014××××）于2021年3月25日解除； 二、被告刘艳、张钊于本判决生效之日起十日内将位于芜湖伟星金域华府7#楼1单元3302室房屋返还给原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司，并协助原告办理相关商品房注销登记手续； 三、被告刘艳、张钊于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司银行代偿款355741.69元、违约金36750元，并赔偿原告律师费30000元，合计422491.69元(先以原告应退还被告的购房款予以折抵）； 四、驳回原告芜湖伟星南部房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5625元，由被告刘艳、张钊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  马甜甜 二〇二一年五月三十一日 书记员  张 贤 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。