辽宁省新宾满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0422民初231号 原告：李红梅，女，1969年6月3日出生，满族，住抚顺市新抚区，企业职工。 委托诉讼代理人：武增杰，辽宁恒煜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静杰，辽宁恒煜律师事务所律师。 被告：吴长伟，男，1964年8月18日出生，满族，住抚顺市新宾满族自治县，无职业。 委托诉讼代理人：金程程，辽宁龙德律师事务所律师。 第三人：孙海清，男，1971年9月11日出生，汉族，住沈阳市铁**，无职业。 原告李红梅与被告吴长伟、第三人孙海清合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告李红梅及其委托诉讼代理人武增杰、张静杰，被告吴长伟及其委托诉讼代理人金程程到庭参加了诉讼。第三人孙海清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李红梅向本院提出诉讼请求：1.判令吴长伟给付李红梅浴池转让款180万元及利息（自2021年1月1日起至还款之日按年利率10%计算）；2.判令吴长伟偿还借款本金28万元及利息4.2万元（自2019年7月1日至2020年12月31日按年利率10%计算）及2021年1月1日起至实际还款之日止按年利率10%计算的利息；3.判令吴长伟以新宾满族自治县永陵镇凤仪社区×××××号房产、×××××号房产优先抵偿第一项180万元欠款及利息；以新宾满族自治县66平方米的房产优先抵偿第二项28万元欠款及利息；4.本案诉讼费由吴长伟负担。事实及理由：2010年3月25日，李红梅与吴长伟签订《共同购买、经营浴池协议》，约定两人各出资108万元，共计216万元，共同购买新宾满族自治县永陵金泉浴池。由于吴长伟当时资金不足，吴长伟向李红梅借款58万元，并以新宾满族自治县66平方米的自有房产进行担保，同时在协议中确定购买的浴池房产产权，由李红梅、吴长伟各占50%，经营利润在吴长伟未清偿李红梅的欠款前，双方按5:5进行分配，借款还清后按4：6分配。2010年3月26日，李红梅、吴长伟与孙海清签订了《浴池转让协议》，并于2010年3月30日在新宾满族自治县公证处，对《浴池转让协议》及李红梅、吴长伟双方各出资50%及各占50%产权的协议分别进行了公证。2015年11月7日，李红梅、吴长伟将金泉浴池所有设施及经营权作价360万元，李红梅将其持有的50%股份折合180万元转让给吴长伟，加上之前借款未清偿的38万元，吴长伟总计应给付李红梅218万元。双方约定付款方式为2017年3月底前还清38万元，2020年12月底前还清转让费180万元，如不能结清，尾款按10%计息，同时约定李红梅按所欠转让费比例保留产权。截至2017年4月份，吴长伟偿还李红梅借款10万元，李红梅、吴长伟口头约定余下的28万元欠款按年利率10%计息，吴长伟每月支付2,300.00元利息，此利息支付到2019年6月份，吴长伟再未偿还本息。李红梅在协议中约定保留产权，实际是为了还款而进行的担保，故吴长伟应在担保财产范围内优先抵偿。孙海清为案涉两处房屋的登记产权人，为查清案件事实，将孙海清列为本案的第三人。 吴长伟辩称：1.李红梅与吴长伟签订《浴池转让协议》时，对浴池所有设施及经营权的作价并未经过评估审计程序，只是依据李红梅单方要求作价360万元，作价过高；2.浴池转让协议及借款协议中约定的利率10%未明确系年利率还是月利率，属于约定不明；3.新宾满族自治县永陵镇凤仪社区×××××号房产、×××××号房产并未办理抵押登记。综上，不同意李红梅的诉讼请求。 孙海清未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：李红梅提交的孙海清出具的收据1份。对如下证据有异议，本院认定如下：1.李红梅提交的2010年3月25日签订的《共同购买、经营浴池协议》1份，证明李红梅与吴长伟各出资108万元购买金泉浴池，吴长伟因资金不足向李红梅借款58万元，并以新宾满族自治县63.66平方米的房屋进行抵押。吴长伟对该证据的真实性无异议，但认为当时以216万元购买浴池，而后期将浴池作价360万元远高于浴池的实际价值，且63.66平方米的房屋并未办理抵押登记。经审查，该协议能体现李红梅与吴长伟共同出资购买浴池的相关情况，且吴长伟对该协议的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。2.李红梅提交的2010年3月26日签订的《浴池转让协议》及相应公证书（2010新证民字第184号）1份，证明李红梅、吴长伟共同购买孙海清经营的金泉浴池，面积为402平方米。吴长伟对该证据的真实性无异议，但认为该组证据只能证明浴池当时的情况，与现在浴池经营状况及面积均不相符。经审查，该协议能体现李红梅、吴长伟从孙海清处购买浴池相关情况，且吴长伟对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。3.李红梅提交的2010年3月30日签订的《协议书》及相应公证书（2010新证民字第185号）1份，证明李红梅、吴长伟各出资50%购买金泉浴池，双方各占50%产权。吴长伟对该证据真实性无异议，但认为当时的浴池已经拆除重建，现在浴池实际状况与之前不符。经审查，该协议能体现李红梅、吴长伟当时购买浴池的相关约定，且吴长伟对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。4.李红梅提交的2015年11月7日签订的《浴池转让协议》1份，证明李红梅与吴长伟约定金泉浴池作价360万元，李红梅将所持有的50%的股份作价180万元转让给吴长伟，加上吴长伟之前所欠的38万元，吴长伟共欠李红梅218万元，并约定了逾期利息。吴长伟对该证据的真实性无异议，但认为当时作价360万元过高，且利率属于约定不明。经审查，该协议能体现李红梅将所持份额转让给吴长伟的相关的约定，且吴长伟对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月25日，吴长伟与李红梅签订《共同购买、经营浴池协议》1份，内容为：“甲方：吴长伟，乙方：李红梅。甲乙双方就新宾县永陵镇金泉浴池的购买、经营事项达成如下合作协议：一、金泉浴池售价2160000元，甲乙双方各出资1080000元，购买后产权甲乙双方各占50%。二、甲方因资金不足，购买此浴池向乙方借款580000元（无息），借款期限为2010年3月26日至2017年3月26日。为保证按期偿还，甲方将名下位于新宾县㎡房产一处抵押给乙方，并将其产权证交给乙方保管。借款期满甲方未能全额偿清借款，乙方有权要求甲方处置抵押房产以偿清借款，借款期内甲方偿清借款后乙方须及时将产权证交还甲方。三、浴池购买后由甲乙双方共同经营。其日常管理由甲方负责，重大事项如扩大经营面积、增加经营项目、超过万元的修缮、购置五千元以上的资产等由甲乙双方共同研究决定，投资双方均摊。四、浴池经营利润在甲方未偿清对乙方的欠款前，甲乙双方按5:5分配，借款偿清后甲乙双方按6:4分配。每年分配一次。五、甲乙双方在经营过程中若有一方退出或转让，另一方有优先购买权……”。 2010年3月26日，李红梅、吴长伟与孙海清、案外人田双签订《浴池转让协议》1份，约定孙海清、田双将新宾满族自治县永陵金泉浴池（砖木结构的房屋两处402平方米、占地1003.46平方米，以下简称金泉浴池）的经营手续、相关设施及剩余存货等转让给李红梅、吴长伟。2010年3月30日，李红梅、吴长伟与孙海清、田双将此《浴池转让协议》在新宾满族自治县公证处进行了公证。同日李红梅与吴长伟又签订《协议书》1份，内容为：“甲方：李红梅，乙方：吴长伟，甲乙双方就共同购买新宾县永陵镇凤仪社区金泉浴池的出资、产权等事宜达成如下协议：一、甲乙双方各出资50%，共同购买新宾县永陵镇金泉浴池。二、购买后产权甲乙双方各50%。三、若甲乙双方中有一方欲转让产权，另一方有优先购买权……”当日，李红梅与吴长伟将此份《协议书》在新宾满族自治县公证处进行了公证。上述三份协议签订后，李红梅与吴长伟均按协议约定履行。 2015年11月7日，李红梅与吴长伟又签订《浴池转让协议》1份，内容为：“甲方：李红梅，乙方：吴长伟。甲乙双方就新宾县永陵镇金泉浴池转让相关事宜达成如下协议：一、将金泉浴池占地及地上建筑（无产权证和土地使用证）、所有设施、经营权作价360万元，甲方将所持股份（50%）合人民币180万元转让给乙方。乙方应付给甲方人民币218万元（含2010年借资38万元）。二、付款方式。1.乙方2010年所借38万元应在2017年3月底前还给甲方（按2010年协议执行）；2.乙方应在2020年12月底前付清转让费180万元。如不能结清，尾款按10%计息；3.甲方按乙方所欠转让费比例保留产权。三、协议生效后，浴池由乙方全权经营。所发生一切事项、费用由乙方负责承担……”。 2017年4月份，吴长伟偿还李红梅借款本金10万元，双方口头约定尚欠借款本金28万元按年利率10%计算利息，吴长伟按约定每月给付李红梅2,300.00元利息至2019年6月份。 另查明：经营原金泉浴池的平房已被推翻重建了楼房，该楼房未办理产权登记，现该楼房经营的浴池登记为新宾满族自治县永陵金泉洗浴，成立于2017年9月25日，经营者为吴勃男。原金泉浴池已于2017年9月25日登记注销。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。买卖合同的当事人约定标的物所有权保留并不适用于不动产。本案中，李红梅、吴长伟在购买金泉浴池的基础上签订的《协议书》、《浴池转让协议》，约定合伙经营该浴池及之后解除合伙关系，均不违反法律规定，但双方约定以保留所有权的形式对内转让合伙份额，因不符合法律规定而导致上述《浴池转让协议》部分有效。基于以上，李红梅诉请吴长伟给付份额转让费180万元予以支持。同时，吴长伟因合伙经营浴池资金不足向李红梅借款，用途合法，吴长伟应按约定偿还借款。现借款期限已届满，而吴长伟仅偿还了尚欠38万元中的10万元，故对李红梅主张吴长伟偿还尚欠借款28万元的诉请本院予以支持。关于吴长伟辩称对浴池作价360万元未通过评估等程序，系李红梅单方作价一节，因吴长伟并未提供证据证明该协议存在欺诈、胁迫等情形，故本院对吴长伟的此辩解不予采纳。 关于利息，尚欠借款28万元，吴长伟已经按李红梅要求每月支付2,300.00元利息至2019年6月份，可见双方将尚欠借款本金28万元的利息约定按年利率10%计付，此利率不违反法律规定，本院予以支持。故尚欠借款本金28万元从2019年7月1日起至2021年5月31日止，按年利率10%计算的利息为5.3667万元。关于份额转让费180万元，李红梅并未提供证据证明10%约定的是年利率，该约定属不明确，故视为不支付利息。李红梅主张的利息损失应从逾期之日开始按全国银行间同业拆借中心贷款利率计算,即转让费180万元从2021年1月1日至2021年5月31日利息损失为2.8875万元。 关于李红梅主张吴长伟以新宾满族自治县永陵镇凤仪社区×××××号房产、×××××号房产优先抵偿第一项180万元欠款及利息一节，因物权所有权保留不适用于不动产，且该两处房屋物权已消灭，故李红梅的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于李红梅主张吴长伟以位于新宾满族自治县66平方米的房屋优先抵偿28万元欠款及利息一节，因该房屋未办理抵押登记，故对李红梅的此项主张，本院不予支持。 孙海清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、吴长伟给付李红梅浴池份额转让款180万元及利息损失2.8875万元，合计182.8875万元，并从2021年6月1日起至款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款利率计付尚欠款项的利息损失； 二、吴长伟偿还李红梅尚欠本金28万元及利息5.3667万元，本息合计33.3667万元，并从2021年6月1日起至款付清之日止，按年利率10%计付尚欠本金的利息； 三、驳回李红梅的其他诉讼请求。 上述给付款项在本判决生效后十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23776元，减半收取11888元，由吴长伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  吕锦 二〇二一年五月三十一日 书记员  张楠