广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终488号上诉人（一审被告、反诉原告）：中海地产（珠海）有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：刘显勇，董事长。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珍，广东精诚粤衡律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴华胤，男，汉族，1976年12月28日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：吴炜锃，男，汉族，2008年2月22日出生，住广东省深圳市罗湖区。法定代理人：吴华胤，男，汉族，1976年12月28日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。上诉人中海地产（珠海）有限公司(以下简称中海公司)因与被上诉人吴华胤、吴炜锃商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初7026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴华胤、吴炜锃的一审全部诉讼请求。2、判令吴华胤、吴炜锃承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院将补充协议中关于交付条款认定为格式条款是严重错误。1、补充协议是合同双方专门就涉案房屋磋商达成的一致意见，并非格式条款。吴华胤、吴炜锃购买的房屋是现房，涉案房屋在2014年就取得竣备，2015年取得大确权。吴华胤、吴炜锃买房时曾多次实地查看现房后决定买房，非常清楚房屋的情况及现状，中海公司随时可以交楼。为了避免双方就交楼问题出现争议，所以特别磋商签订的补充协议，并非是格式条款。2、尽管中海公司认为该条款不是格式条款，但中海公司还是对合同已经尽到详尽的提示和说明义务。双方之间的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，在签订前中海公司被告已经从各个方面进行了特别提示，双方是在真实、自愿并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。二、中海公司已经在合同约定的交付日届满前履行了书面通知收楼和书面通知办证的义务，一审法院否认中海公司按照约定地址向吴华胤、吴炜锃发出的《入伙通知书》及《办证通知书》邮寄底单，认定中海公司未履行通知义务，属于事实认定有误。中海公司提供的证据能够充分的证明中海公司于2016年3月17日，按照合同约定的送达地址向吴华胤、吴炜锃邮寄了入伙通知书，中海公司亦有原件进一步证明其真实性。中海公司按照买受人预留的通信地址发出了《入伙通知书》，就应当认定中海公司已经尽到了作为出卖人的书面交付通知义务，由于吴华胤、吴炜锃个人原因未亲自收到该通知的责任并不应当由中海公司承担，该书面通知应视为送达。同理，2019年1月4日中海公司向吴华胤、吴炜锃邮寄的银海湾住宅X办证通知，吴华胤、吴炜锃拒收或未收到是其个人原因导致，中海公司已经按照合同约定地址寄出，应视为送达。补充协议第二条等多个条款共同形成了如下约定：“买受人拒收或未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，如买受人未在合同约定的交付日期届满之日前来办理收楼手续的，则从本合同约定的交付日期届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用……。”中海公司按照合同约定地址送达，收件的签名即便不是吴华胤、吴炜锃本人签署，可能是近亲属代为签名接收邮件的行为，亦应视为已经送达。因此，中海公司已经按照合同履行了书面通知收楼的义务，不存在逾期交付的行为，不应当承担逾期交付的违约责任，相反吴华胤、吴炜锃应对其逾期收楼行为导致的迟延办证承担相应不利后果和法律责任。三、一审法院对于迟延办证的认定错误。1、房屋登记是需要双方共同配合方能完成，并非中海公司的单方义务。1.1中海公司在办证期间内履行了通知和提示的义务。2019年1月4日中海公司向吴华胤、吴炜锃邮寄的银海湾住宅X办证通知，是履行了通知和提示的义务的行为之一。1.2吴华胤、吴炜锃未缴纳契税、未提供有效的身份证导致中海公司无法办证，中海公司不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。本案中吴华胤、吴炜锃在2019年6月27日前尚未缴纳办理不动产权证的契税，在起诉时仍未提供有效的身份证件，在此情形下中海公司是无法办理不动产权证的。在一审诉讼中2020年8月17日吴华胤、吴炜锃更新了身份证件，中海公司也按照约定办理了不动产权证。就办理不动产权证这个行为而言，吴华胤、吴炜锃缴纳契税、提供完整有效资料必须在先，办理不动产权证在后。合同十七条（三）约定“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。因为吴华胤、吴炜锃未能缴纳契税、提供完整有效资料，中海公司就无法办理不动产权证，对此中海公司有后履行抗辩权，更不应该承担逾期办证的相应的责任。2、假如真的存在逾期办证情形，一审法院逾期办证违约金计算期限未扣除吴华胤、吴炜锃逾期收楼的期限，未扣除其迟延缴纳契税、迟延提供有效身份证件的期限，对逾期办证违约金计算显失公平。2.1由于吴华胤、吴炜锃未及时办理收楼手续，涉案房屋的办证期限自2019年3月14日起算350日，办证期限届满日为2020年2月27日。因此，2020年2月27日前办证期限未届满，中海公司根本不涉及逾期办证的违约行为，更不应承担逾期办证违约金。2.2019年6月11日，涉案房屋被采取暂缓登记限制措施，直到2020年8月11日解除限制措施，2020年2月27日至2020年8月11日期间，虽涉案房屋被采取暂缓登记的限制措施，但吴华胤、吴炜锃亦同样未按照合同约定提供完整有效的办证资料，该期限内的逾期办证责任应由吴华胤、吴炜锃承担。2.3对于吴华胤、吴炜锃逾期缴纳契税、提供办证资料的事实，一审法院根本未进行重视和事实查明，相反一审法院错误的认定“2019年6月11日前涉案房屋已经存在违法加改建行为，案涉不动产能否办理转移登记处于不确定状态。”中海公司认为，涉案房屋被采取暂缓登记限制措施的期限为2019年6月11日至2020年8月11日，在该措施之前或解除之后，涉案房屋无任何限制措施的情况下，能够办理不动产权证毋庸置疑是一个确定可行的状态。涉案房屋是否存在加改建的违法行为以及中海公司是否需要对此承担行政责任，对于涉案商品房买卖合同而言不具有当然的因果关系，涉案房屋迟延办证的期限内，理应区分中海公司和吴华胤、吴炜锃各自的过错，并公平合理的承担责任，而并非不分青红皂白的以涉案房屋曾经存在登记限制措施为由，将合同约定交付日之后的全部责任归咎于中海公司。3、实际上涉案的房产项目在2019年6月11日之前除了因购房者自身原因未办证的情况外，其余都办理了不动产权证。四、一审法院认定案涉房屋的交付日期是2019年3月14日，逾期办证违约金应从此时之日开始起算，中海公司的办理证期限并非一审法院确定的2017年3月15日开始计算。同时办证是双务责任，要在买受人交付税费、提供完税证明以后才能办证，所以我逾期办证的时间应该从买受人交付完税证明以后起计。五、一审法院无视合同对于吴华胤、吴炜锃违约导致的逾期办证违约金进行了明确具体的约定，随意对违约金的计算进行调整，是法官自由裁量权的滥用。司法实践中对于逾期办证的损失，很难量化具体标准，故在双方对于逾期办证违约金有约定情况下，应依据当事人意思自治予以确定。一审法院不应错误认定其为格式条款，擅自加以调整。一审法院以每日万分之零点五逾期办证违约金与买受人逾期付款违约金每日万分之三进行比较认为条款明显不对等，这两种情形完全不具可比性。房屋买卖合同关系中，房屋交付与房款支付义务相对应，逾期办证行为与逾期付款行为本身义务就不对等，法院参照逾期付款违约金无任何依据，也是在滥用自由裁量权。一审法院依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条之规定按年利率6%标准计算违约金属于严重的法律适用错误，该条规定适用的前提是合同未约定逾期办证违约金的情况，但涉案合同对逾期办证违约金进行了明确有效的约定，且日万分之零点五的标准属于合理标准，珠海市范围内的诸多判例可显示，江西高院关于逾期交房、逾期办证违约责任纠纷案件的指引也可印证。此外，根据合同法第114条及合同法司法解释二第28条的规定，违约金以补偿实际损失为限，确定了违约金的补偿性质，因此吴华胤、吴炜锃若主张违约金低于实际损失的，应当承担相应的举证责任，否则一审法院擅自调整违约金标准毫无事实和法律依据。六、若法院认定案涉房屋迟延办证的唯一原因是中海公司上诉人的加改建行为造成，则该加改建的行为已得到吴华胤、吴炜锃的同意和认可，吴华胤、吴炜锃应当预见到案涉房屋无法正常办证的风险，且吴华胤、吴炜锃也从该加改建行为中获得了相应利益，因此，对该迟延办证的责任及损失，应综合考虑吴华胤、吴炜锃的过错以及其因此获得的利益。七、一审法院遗漏中海公司在一审中所提出的诉讼时效抗辩，判决结果认定事实不清，适用法律错误。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案吴华胤、吴炜锃起诉之日起三年前的逾期办证违约金和逾期交房违约金都已经超出诉讼时效，即便在不考虑其他因素的情况下，该部分违约金吴华胤、吴炜锃亦应丧失胜诉权。吴华胤、吴炜锃辩称：一、吴华胤、吴炜锃没有收到中海公司2019年1月的办证通知，并且中海公司应当在合同约定的商品房交付之日（2016年3月30日）起350日办好产权转移登记前（即2017年3月15日前）通知吴华胤、吴炜锃办证。二、吴华胤、吴炜锃在购房时一并委托中海公司办证，并当场支付了2600元的办证服务费，中海公司更应当履行好通知办证的义务，如果办证材料不齐全，也应及时通知吴华胤、吴炜锃。三、吴炜锃在购房时提交的身份证于2019年8月到期，如果中海公司按时办证，就不存在身份证过期无法办证的问题，吴华胤、吴炜锃不应为此承担不利后果。即便后期证件过期，中海公司作为办证受托人，也应当履行通知义务，而中海公司拖延至2020年8月才通知吴炜锃提供新的身份证件吴华胤、吴炜锃向一审法院起诉请求：1．中海公司向吴华胤、吴炜锃支付逾期办证违约金2242593元（以房屋总价款6777253元为本金，按每日万分之三的标准计算，从2017年3月16日起计至吴华胤、吴炜锃取得案涉房屋所有权证书为止，暂计至2020年3月22日）；2.诉讼费由中海公司负担。中海公司向一审法院反诉请求：1.吴华胤、吴炜锃赔偿逾期收楼给中海公司造成的损失51153.12元；2.吴华胤、吴炜锃支付逾期办证违约金，以4700000元为基数，按年利率6%自2016年5月11日计算至2019年6月27日止，为894566.67元。3.本案的诉讼费、律师费由吴华胤、吴炜锃承担。一审法院认定事实：2015年12月25日，吴华胤、吴炜锃作为买受人与出卖人中海公司签订一份《商品房买卖合同（现售）》，约定：买受人吴华胤、吴炜锃购买中海公司销售的珠海市香洲区××××××××××××××××××，房屋建筑面积315.76平方米，其中套内建筑面积247.96平方米，分摊共有建筑面积67.80平方米；房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米27332.04元，总价款为6777253元；在签订合同前，买手人已向出卖人支付定金500000元，该定金在合同签订时作为商品房价款；买受人于2015年12月25日前支付首期房价款2077253元，占全部房价款的30%，余款4700000元向银行申请贷款支付；买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当符合：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付商品房；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，出卖人应当出示满足约定交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：（1）如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；（2）买受人拒收或未收到交付通知书的，以合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，如买受人未在合同约定的交付日期届满之日前办理收楼手续的，则合同约定的交付日期届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日的次日起开始承担应该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋万分之三的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按照前款规定承担违约责任；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起350日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，买受人不得以此为由主张解除合同，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为中海物业管理有限公司珠海分公司，物业服务费为4.5元/月*平方米；双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因商品房买卖发生的税费；出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，已补充协议约定的方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由买受人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准；等等。同时，双方还签署的合同附件一至十四，其中：附件一：房屋平面图，附件二：关于商品房共用部位的具体说明，附件三：抵押权人同意商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，附件四：出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明，附件五：关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，附件六：关于本项目相关设施、设备的具体约定，附件七、关于装饰装修及相关设备标准的约定，附件八：关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，附件九：关于质量担保的约定，附件十：关于物业管理的约定，附件十一：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，附件十二：补充协议，附件十三：中海银海湾民用建筑节能信息，附件十四：买受人联系方式完整资料。其中，附件十二：补充协议约定：除买卖合同及补充协议约定出卖人可以推迟交付的情形外，商品房达到约定的交付使用条件后，不论出卖人以何种方式通知买受人办理商品房交付手续的，买受人应按出卖人通知的时间、地点办理房屋交付手续。如买受人在买卖合同约定的交付日期前未收到交付通知或未按通知约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视为买受人已接受由物业服务企业制订的物业规章制度、物业服务收费标准以及珠海市政府认可的测绘部门出具的商品房实测数据等，即日起房屋产生的物业服务费、逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担，由此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人，买卖合同约定的交付期限届满之日为该商品房的正式交付日期，房屋交付地点为商品房的所在地；出卖人在都买商品房前已知悉商品房已取得《商品房房地产权权属证明书》，具备办理《房地产权证》条件，双方选择由买受人自行办理《房地产权证》，买受人自行至出卖人处领取办理《房地产权证》所需的出卖人的全部资料，买受人自行缴纳各项税费（包括但不限于契税、印花税、房地产权属登记费、测绘费、土地权属调查费等）；若因买受人原因（包括但不限于买受人未提供办理《房地产权证》的资料或资料提供不齐全、未交齐办理《房地产权证》所需税费）而导致房屋的《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担责任；商品房达到买卖合同及合同附件规定的交付条件后，若买受人未能在买卖合同约定的交付期限内及时办理商品房交接手续或因买受人未付清全部应付房价款令出卖人推迟房屋交付而导致《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担违约责任；买受人以银行按揭方式支付房价款的，若出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，买受人应当自出卖人通知可以办理产权证之日起30个工作日内办妥《房地产权证》，否则每逾期一日，应按出卖人为买受人提供担保金额的千分之五向出卖人支付违约金；因买受人违约或其他过错所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费、营销费用等，买卖双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；等等。附件十四：买受人联系方式完整资料，买受人吴华胤、吴炜锃，通知送达地址：广东省汕头市潮阳区××××××××××××，常用联系电话：186×××××666。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定：买受人知悉房屋为现房，双方同意：1.如买受人的付款方式为一次性付款的，则买受人付清全部房款且签订买卖合同的第五日为该房屋交付之日（港澳或境外客户于公证处出具合同公证后第五日为房屋交付日）；2.若买受人的付款方式为银行按揭付款的，A.若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日早于买卖合同约定的交付日期，则房屋的交付日期以买卖合同约定为准；B.若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日晚于买卖合同约定的交付日期，则银行按揭贷款放款至出卖人指定账户的第五日为房屋的交付之日；3.以上情况，出卖可不再向买受人另行发送书面的收楼通知书，买受人须在前述约定的交付之日自行前往中海银海湾物业管理处办理相关的收楼手续；等。同日，吴华胤、吴炜锃向中海公司支付房屋的首期款，中海公司向吴华胤、吴炜锃开具金额为2077253元的发票。2016年1月21日，珠海赛德法律咨询服务有限公司向吴华胤、吴炜锃出具二份收据，分别载明“收到吴华胤、吴炜锃交来银海湾X办证服务费1200元”以及“收到吴华胤、吴炜锃交来银海湾2140号车位办证服务费400元”。2016年4月20日，中海公司向吴华胤、吴炜锃开具珠海市××××××××××××××××××××××金额为4700000元的发票。2018年10月31日，吴华胤通过银行转账向中海物业管理有限公司珠海分公司支付47858.38元。2019年3月19日，吴华胤通过微信向中海物业管理有限公司珠海分公司物管工作人员支付7849.30元。2019年7月22日，吴华胤通过银行转账向中海物业管理有限公司珠海分公司支付6283.70元。2019年9月17日，吴华胤通过银行转账向中海物业管理有限公司珠海分公司支付3141.56元。2019年12月23日，吴华胤通过银行转账向中海物业管理有限公司珠海分公司支付4709.57元。2020年3月19日，吴华胤通过银行转账向中海物业管理有限公司珠海分公司支付4710.00元。2020年6月28日，吴华胤通过银行转账向中海物业管理有限公司珠海分公司支付4711.60元。2019年3月14日，吴华胤、吴炜锃签署《【银海湾三期】入伙会签单》，与中海公司以及物业管理公司等办理案涉位于珠海市香洲区××××××××（中海银海湾）X房的房屋交付手续。一审法院另查明，中海公司与中国工商银行股份有限公司珠海前山支行签订一份《按揭贷款业务合作协议》，约定对符合条件的购房人，中国工商银行股份有限公司珠海前山支行为中海公司开发经营的珠海市××××××××命名为“中海银海湾三期”项目提供个人住房按揭贷款，在借款人与中海公司签订《商品房买卖合同》、与中国工商银行股份有限公司珠海前山支行签订《借款合同》的情况下，中国工商银行股份有限公司珠海前山支行凭合同先放款后办抵押，中海公司为阶段性放款服务提供担保责任，等等。2014年12月24日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室对中海公司开发的中海银海湾三期高层（3-6栋）工程出具备案意见“该工程的竣工验收备案文件已于2014年12月24日收讫，文件齐全”。2015年11月12日，珠海市×××××××对中海公司位于香洲区情侣北路299号126-131栋、87栋（会所）、三期地下室出具《商品房房地产权权属证明书》。2020年8月20日，吴华胤、吴炜锃办理位于珠海市香洲区×××××××××××××××××的不动产权证书。在一审诉讼过程中，中海公司向一审法院提交一份《装修申请》，内容为：申请人吴华胤、吴炜锃为中海银海湾127栋1101号房业主，为优化空间，因装修需要，现申请对房屋室内方案作如下变更：（1）将附件一位置①所示更改为附件二位置①所示；（2）将附件一位置②所示更改为附件二位置②所示；（3）将附件一位置③所示更改为附件二位置③所示；等。吴华胤、吴炜锃对该证据材料不予认可，并提出吴华胤、吴炜锃在2015年在中海公司处购买案涉房屋签订合同时，由中海公司的工作人员要求吴华胤、吴炜锃当场一并签署，该申请是中海公司出具的统一模板，吴华胤、吴炜锃对申请的内容系无权修改的，而且吴华胤、吴炜锃购买房屋后没有进行过任何的改动和装修，若房屋存在违法改造也是中海公司建设时所进行的。在一审诉讼过程中，中海公司还向一审法院提交三份EMS全球邮政特快专递快递单，其中：2016年1月12日的快递单上载明“寄件人：中海公司，收件人：吴华胤、吴炜锃，收件地址：广东省汕头市潮阳区××××××××××××，物件品名：银海湾车位入伙通知书”，该快递单中海公司没有提交相应的签收记录。2016年3月17日的快递单上载明“寄件人：中海公司，收件人：吴华胤、吴炜锃，收件地址：广东省汕头市潮阳区××××××××××××，物件品名：银海湾入伙通知书”，该快递单中海公司没有提交相应的签收记录。2019年1月4日的快递单上载明“寄件人：中海公司，收件人：吴华胤、吴炜锃，收件地址：广东省汕头市潮阳区××××××××××××，物件品名：银海湾住宅X办证通知”，该快递单中海公司没有提交相应的签收记录。吴华胤、吴炜锃对上述EMS快递单均不予认可，并认为上述EMS快递单无法证明中海公司寄出了通知且吴华胤、吴炜锃已经收到通知。中海公司还向一审法院提交一份《凭证一览表》以及中海公司向中海物业管理有限公司珠海分公司付款的转账凭证，中海公司提交该组证据认为因吴华胤、吴炜锃无正当理由拒绝办理商品房交接手续，直至2019年3月14日才办理案涉房屋的交接手续，并且欠缴2016年4月至2019年3月累计36个月的物业服务费，因此中海公司为其垫付了上述的物业服务费，按照合同约定吴华胤、吴炜锃应予以返还并承担约定的违约责任。其后，中海公司书面回复一审法院，经核实，吴华胤、吴炜锃已经缴纳前期物业服务费，目前还有2020年7月、8月的业务服务费没有缴纳。吴华胤、吴炜锃认为其并没有欠缴服务服务费，而且即使欠费也属其与中海物业管理有限公司珠海分公司之间的关系，与中海公司无关。在一审诉讼过程中，中海公司向一审法院提交二份吴华胤、吴炜锃的身份证复印件，其中一份吴炜锃的身份证有效期为2014.08.13-2019.08.13、吴华胤的身份证有效期为2004.09.16-2024.09.16；另一份吴炜锃的身份证有效期为2019.08.273-2024.08.27、吴华胤的身份证有效期为2004.09.16-2024.09.16。中海公司认为吴华胤、吴炜锃提交的身份证过期也是导致无法办证的原因，因其自身原因未能保证及时办证，中海公司对此不负有任何责任。吴华胤、吴炜锃认为未能办证系由于中海公司没有在合同约定的期限内履行通知义务，且银海湾三期因违法建设被相关的部门查处而无法办证。吴华胤、吴炜锃在购买案涉房屋时已经在销售大厅一并委托办理产权证书，并提交相应的办证资料以及支付办证服务费，即使吴华胤、吴炜锃的身份证过期，中海公司也应当及时通知，但是中海公司从未通知过。在一审诉讼过程中，一审法院依法向珠海市×××××××函询案涉不动产的登记情况。2020年9月8日，珠海市×××××××函复一审法院，案涉127栋1101房已于2020年8月20日转移登记至吴华胤、吴炜锃名下。2019年6月11日，珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局致函珠海市×××××××，内容为：2018年9月，我局收到市住规建局转来《城乡规划违反行为移交函》，该函反映，有市民举报银海湾三期126-131栋（原报建栋号1-6栋）02复式户型在规划条件核实合格后，将双层高阳台局部涉嫌违法增建楼板更改为套内。据我局调查发现银海湾三期126-131栋所有房屋均存在涉嫌违法加改建现象。经我局致函贵中心咨询银海湾三期126-131栋所有房屋的产权登记情况，复函显示目前未办理产权登记房屋尚有52套（详见附表，包括案涉127栋1101房等）。因上述52套房屋存在涉嫌违法加改建行为，根据相关规定，提请贵中心对上述52套未办理产权登记房屋暂缓登记。2020年8月11日，珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局再次致函珠海市×××××××，内容为：根据市区两级关于查处银海湾三期违法建设案件的指示精神，在相关职能部门的支持配合下，目前银海湾三期违法建设案件已调查终结并听证完毕，进入到法制审核阶段。自2019年下半年以来，银海湾三期126-131栋52套未办理产权登记而被暂缓登记房屋的业主多次向相关部门申请，并对当事人中海公司提起诉讼，要求相关部门解除对其房屋的暂缓登记措施。现中海公司向我局书面申请解除银海湾三期126-131栋52套未办理登记房屋暂缓登记措施，并保证积极配合银海湾三期违法建设案件后续查处工作。鉴于上述52套房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，经研究并报上级批准同意，我局现向贵中心提请解除银海湾三期126-131栋52套未办理产权登记房屋暂缓登记措施。一审法院认为，吴华胤、吴炜锃与中海公司就案涉房产所签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于吴华胤、吴炜锃主张的逾期办证违约金的问题。中海公司认为案涉房屋交付接收手续和房地产权证的迟延办理系由于吴华胤、吴炜锃自身原因导致，中海公司对此没有任何过错，相关后果应由吴华胤、吴炜锃自行承担。案涉房屋买卖过程中，中海公司作为案涉不动产的开发商，其应当履行的办证义务是转移案涉不动产所有权的主合同义务，并非附随义务。转移案涉不动产所有权需要双方相互协助和配合，其中中海公司负有协助办证或者协助办理登记的义务，具体应当包括：办理测绘、权属登记等必要法律文件，披露上述信息以及根据要求提供上述文件，按照约定协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料等。虽然《商品房买卖合同（现售）》附件十二约定“双方选择由买受人自行办理《房地产权证》”，但是上述约定不能免除出卖人中海公司通知买受人以及协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料的义务。中海公司向一审法院提交三份EMS邮件单，吴华胤、吴炜锃对上述邮件单不予认可，并提出没有收到上述邮件。因此，中海公司应当进一步举证证明其已经向吴华胤、吴炜锃邮寄办证通知且吴华胤、吴炜锃已经收到上述通知，在中海公司未能充分举证的情况下，应自行承担相应的法律后果。另外，根据一审法院向珠海市×××××××调取的珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局的两份函件反映，案涉的银海湾三期126-131栋（原报建栋号1-6栋）02复式户型在规划条件核实合格后，将双层高阳台局部涉嫌违法增建楼板更改为套内，并且根据调查银海湾三期126-131栋所有房屋均存在涉嫌违法加改建，并依法对中海公司的违法行为进行查处，同时认为因包括案涉房屋在内的52套房屋存在涉嫌违法加改建行为，根据相关规定，提请不动产登记中心暂缓办理登记。其后，因房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，解除对上述房屋暂缓登记的措施。上述函件表明，案涉房屋自吴华胤、吴炜锃购买以及中海公司将房屋交付时，已存在违法加改建行为，且一直处于持续的状态，虽然珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局暂缓登记函出具时间为2019年6月11日，但是在该日期前案涉房屋已经存在违法加改建行为，案涉不动产能否办理产权转移登记，即吴华胤、吴炜锃能够办理案涉不动产的产权证属于不确定的状态。即使吴华胤、吴炜锃于2020年8月20日办理案涉不动产的转移登记，并非因案涉房屋违法加改建行为予以改正，而是因房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，相关部门采取的变通措施。另外，关于中海公司提出吴炜锃的身份证过期问题，即使存在身份证过期的事实，中海公司也应当履行通知义务，并不能以此而归咎于吴华胤、吴炜锃。综上，中海公司提出的案涉房屋房地产权证的迟延办理系由于吴华胤、吴炜锃自身原因导致，理由不成立，一审法院不予支持。关于中海公司提出的诉讼时效问题，协助办理所有权转移登记是基于物权所产生的请求权，且该行为一直处于持续的状态，故中海公司的该抗辩理由，一审法院不予采纳。按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条规定：商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。案涉房屋买卖合同约定，出卖人中海公司应当在2016年3月30日前向买受人吴华胤、吴炜锃交付合同约定的商品房，并且在商品房交付之日起350日内取得案涉商品房的房屋所有权证书，因此，出卖人中海公司应当在2017年3月15日前协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料，以便于买受人办理案涉房屋的所有权证书。吴华胤、吴炜锃请求中海公司支付自2017年3月16日起至2020年8月20日止的逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》约定因出卖人原因导致逾期办理的“出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一”，《商品房买卖合同（现售）》及其附件为中海公司提供的格式合同，上述违约责任的约定与合同中约定“买受人逾期付款，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”的买受人违约条款明显不对等。上述逾期办证违约金的约定低于造成的损失，属于开发商免除或限制其责任的格式条款。因此，根据合同的履行情况、违约的过错程度、违约的时间长短、合同的预期利益、双向义务是否对等等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，中海公司应向吴华胤、吴炜锃支付的违约金，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算。关于中海公司反诉请求吴华胤、吴炜锃赔偿逾期收楼损失51153.12元。中海公司主张因吴华胤、吴炜锃逾期收楼导致其向中海物业管理有限公司珠海分公司垫付案涉房屋的物业管理费等，根据双方所提交的证据以及在一审庭审中的陈述，在吴华胤、吴炜锃提起本案诉讼时，并未拖欠物业服务费等费用。至于中海公司提出吴华胤、吴炜锃仍欠2020年7月、8月的物业管理费，即使该欠费事实存在，也是在案涉房屋交付后产生，属吴华胤、吴炜锃与中海物业管理有限公司珠海分公司之间的物业服务合同法律关系，中海公司无权主张权利。综上，中海公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。关于中海公司反诉请求吴华胤、吴炜锃支付逾期办证违约金。根据一审法院以上评析，案涉房屋逾期办证并非因吴华胤、吴炜锃的自身原因导致，而是由于中海公司没有按照约定履行通知义务，且交付的房屋存在违法加改建被相关行政部门查处等原因所导致，故中海公司的该项反诉请求，一审法院亦不予支持。关于中海公司反诉请求吴华胤、吴炜锃支付律师费的问题。由于中海公司违约逾期协助吴华胤、吴炜锃办理案涉房屋的不动产权证书而导致本案的纠纷，故其所支付的律师费、诉讼费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、中海公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴华胤、吴炜锃支付逾期办证违约金1415316.33元【以6777253为基数，按照年利率6%的标准，自2017年3月16日起计算至2020年8月20日止（共计1253天），即6777253×6%÷360×1253=1415316.33】；二、驳回中海公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费24740元，由吴华胤、吴炜锃负担7740元，中海公司负担17000元；反诉受理费6628元，由中海公司负担。二审期间，中海公司向本院提交了三份证据：1、商品房地产权权属证明书；2、《银海湾住宅127-1101办证通知》EMS邮件底单；3、EMS珠海分公司就中海公司2019年1月4日邮寄给吴华胤、吴炜锃的《银海湾住宅127-1101办证通知》邮件出具的邮件送达轨迹查询结果。吴华胤、吴炜锃在二审期间未提交新证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。本院查明，二审中，中海公司提交的2019年1月4日向吴华胤、吴炜锃发出的办证通知书快递单，经中国邮政寄送网络平台查询显示“妥投”，中国邮政速递物流有限公司珠海市分公司加盖业务专用章予以确认。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《补充协议》“买受人明确知悉该房屋为现房、双方同意……出卖人可不再向买受人另行发送书面的收楼通知书，买受人需在前述约定的交付之日自行前往中海银海湾物业管理处办理相关的售楼手续”的约定可知，基于涉案房屋为现房，早已满足合同约定的交付条件这一情况，中海公司即使未履行房屋交付的通知义务，吴华胤、吴炜锃亦应在约定的交付之日自行前往涉案小区物业管理处与中海公司的受托人中海物业管理有限公司珠海分公司办理收楼手续。吴华胤、吴炜锃未在约定的交付之日自行前往收楼属于买受人受领迟延，对于此种由于买受人原因造成的迟延交付，中海公司无需承担该段期间的逾期交房违约责任。关于本案争议焦点逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同（现售）》的约定可知，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起350日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金。此处“商品房交付之日”吴华胤、吴炜锃主张为合同约定的房屋交付之日，中海公司主张为实际交付房屋之日。本院认为，应理解为买受人实际收房之日更为公平合理。原因为买受人在商品房具备交付条件后及时收楼，则实际收房之日前由于出卖人原因造成的逾期交房期间造成的损失可通过出卖人承担逾期交房违约责任得以弥补。本案2016年至2019年3月13日吴华胤、吴炜锃迟延收楼期间，中海公司无需承担逾期交房的违约责任，即此期间未收房的责任并非由中海公司造成，如果将该期间又计入中海公司办理产权证350日及其后迟延办证的期间，实际上是将吴华胤、吴炜锃迟延办理收房手续造成的损失又由中海公司承担，这显然不公平，因此本案应从2019年3月14日实际交房之日开始起算中海公司的办证时间，则中海公司应在此后之日的350日之内即2020年2月26日前协助吴华胤、吴炜锃办妥房屋权属证明。实际上，案涉房屋产权转移登记至吴华胤、吴炜锃名下的时间为2020年8月20日，显然超过上述期间。而根据案中证据可知，中海公司未能在2020年2月26日前协助吴华胤、吴炜锃办妥房屋权属证明的主要原因为2019年6月11日至2020年8月11日期间，由于房屋违法加改建问题，包含涉案房屋在内的中海公司开发的52套别墅被产权登记部门暂缓登记。本院认为，中海公司有义务保证涉案房屋在取得开发商初始产权权属证明后到业主申请产权转移期间一直处于随时可由业主办理产权的状态，不因业主办理产权转移登记的时间不同而受到影响，故对于中海公司上诉主张由于吴华胤、吴炜锃未在暂缓登记前及时办证其无需承担逾期办证违约责任，本院不予支持。中海公司另上诉主张加改建的行为得到吴华胤、吴炜锃的认可，吴华胤、吴炜锃应自行承担加改建造成的暂缓办证风险。本院认为，中海公司提交的吴华胤、吴炜锃签名的《装修申请》并不能证明中海公司已将装修为违反规划的加改建及其可能的风险告知吴华胤、吴炜锃，吴华胤、吴炜锃作为普通消费者无法知悉该装修方案和由中海公司进行的装修行为属于违法加改建，更遑论对违法加改建行为予以认可，故本院对中海公司的上述主张不予支持。关于逾期办证违约金的标准。双方约定逾期办证违约金的计算标准为日万分之零点五，吴华胤、吴炜锃主张应比照逾期付款和逾期办证违约金的计算标准日万分之三进行调整。本院认为，权利、义务与违约责任的承担应相统一。商品房买卖合同法律关系中，买受人的义务是向出卖人支付购房款，对应的权利是出卖人应向其交付商品房以及协助将该商品房产权办理至买受人名下，此两种权利中交付房屋的逾期违约责任与支付购房款的逾期违约责任案中已经保持对等的均约定为万分之三；同时《商品房买卖合同（现售）》亦约定由买受人自行办理房地产权证，买受人自行至出卖人处领取所需资料，买受人自行缴纳各项税费，则可知对于办证出卖人仅负有提供所需资料的协助义务，逾期办证的违约责任和逾期付款违约责任不具有可比性。案中双方协商一致逾期办证违约金为每日万分之零点五的标准与中海公司的合同义务相匹配，不应随意调整，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，中海公司需向吴华胤、吴炜锃支付2020年2月27日至2020年8月20日期间的逾期办证违约金59640元（6777253元×176天×0.05‰/天）。综上所述，中海公司的上诉理由部分成立，本院对有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初7026号民事判决第二项；二、变更珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初7026号民事判决第一项为：中海地产（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴华胤、吴炜锃支付逾期办证违约金59640元；三、驳回中海地产（珠海）有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费24740元，由吴华胤、吴炜锃负担24080元，中海地产（珠海）有限公司负担660元；反诉受理费6628元，由中海地产（珠海）有限公司负担。二审案件受理费17538元【中海地产（珠海）有限公司）已预交31368元】，由吴华胤、吴炜锃负担16799元，由中海地产（珠海）有限公司负担739元；对于多收取的13830元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年五月八日书记员  王 莉