江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初2701号原告：汪春颖，女，1971年3月18日，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：韩惠，江苏同凯律师事务所律师。被告：中国太平洋人寿保险股份有限公司徐州中心支公司，住所地徐州市段庄广场西侧西城华庭B楼1-6层。负责人：程功，该公司经理。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晓，江苏青创律师事务所实习律师。原告汪春颖与被告中国太平洋人寿保险股份有限公司徐州中心支公司（以下简称太平洋徐州支公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告汪春颖的委托诉讼代理人韩惠、被告太平洋徐州支公司的委托诉讼代理人刘新伟、石晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪春颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金8700元及利息48元，合计8748元(利息暂计算至2021年2月22日，此后应延续计算至实际给付之日)；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于徐州市的房屋，租金为43500元/年，租赁期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止。合同约定：租赁期间，在非合同约定的情况下，被告中途擅自退租的，租金按实际租赁日计算，同时被告应按年度租金的20%向原告支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告已经履行合同义务，将房屋交付给被告使用。现被告在租赁期间擅自退租，按照合同约定，被告应于2020年12月31日擅自退租之日起向原告支付违约金8700元，但被告一直未付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告太平洋徐州支公司辩称，1、因太平洋江苏省公司是被告的上级主管部门，对于铜山的北部和南部区域办公场所进行合并，涉案的房屋因租赁合同系不可抗力原因造成的终止，该终止并非被告主动违约所致；2、关于违约金，被告认为是由于不可抗力所致，违约金不应当计算。即便计算违约金，原告的主张也过高，而且被告应当交纳的租金并没有拖欠，故请求调整违约金的计算标准和依据；3、关于利息，被告认为违约金和利息不能并存，利息的计算没有依据。本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为？是否应向原告支付违约金？2、原告按照20%的比例计算违约金是否应当进行相应的调整以及原告主张的利息和计算方式有无依据？原告汪春颖为支持自己的诉讼主张，向本院提供了房屋租赁合同一份，证明在2019年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，由被告承租原告位于徐州市的房屋，租金为43500元/年，租赁期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止。合同约定租赁期间内，在非合同约定的情况下，被告中途擅自退租的，租金按实际租赁日计算，同时被告应按年度租金的20%向原告支付违约金。经质证，被告太平洋徐州支公司对该份证据的真实性无异议；对于关联性有异议，认为：1、根据合同第四条、第九条，双方另行约定涉案的租金要提供增值税房屋的租赁专用发票，原告作为个人可以提供涉案房屋的租金发票；2、涉案房屋被告使用的时间节点是在2020年的12月31日，提前告知了原告，即终止合同的理由和原因；3、原告没有理由向被告主张违约金，被告拒不支付才产生的占有期间内的利息，被告认为利息计算没有依据；4、年租金20%作为违约金，被告认为应该给予调整。综合考量合同终止的原因和理由，结合被告交付租金的及时性和延续性，20%的违约金明显偏高，请求对违约金予以调整；5、被告若支付违约金，也请原告提供对应的发票。被告太平洋徐州支公司未提交证据。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，原告汪春颖作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的太平洋徐州支公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：“甲方出租给乙方的房屋座落在江苏省徐州市。该房屋承租实测建筑面积为128.8平方米，房屋用途为综合办公楼，房屋类型为私有；甲乙双方约定房屋租赁期限为：2019年1月1日起至2022年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前2个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；甲乙双方签订新租赁合同总价计43500元，租金按年支付，甲方收取乙方租金，应当提供合法的增值税房屋租赁专用发票；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，租金按实际租赁日结算，同时乙方应按年度租金的20%向甲方支付违约金；原告在合同尾部甲方位置签名，被告太平洋徐州支公司在合同尾部乙方位置盖章。上述合同签订后，原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告，被告于2020年12月31日退租。被告太平洋徐州支公司已经向原告汪春颖支付了2020年12月31日前的租金。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告汪春颖与被告太平洋徐州支公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同明确约定租赁期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止，年租金为43500元，在租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，租金按实际租赁日结算，同时乙方应按年度租金的20%向甲方支付违约金。在租赁期限未届满前，被告擅自退租，属于违反合同约定的违约行为，应当承担违约责任。合同约定年租金为43500元，中途擅自退租应按年度租金的20%向原告支付违约金，现被告在租赁期限内擅自退租，故被告应按照合同约定向原告支付违约金8700元（43500元/年×20%）。被告在本案中抗辩称退租系因上级主管部门机构调整，属于不可抗力，并非原告主观故意，被告不应当支付违约金，即使支付违约金，也请求本院对违约金数额予以调整。对此，本院认为，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力作为人力所不可抗拒的强制力，客观上具有偶然性和不可避免性，主观上具有不可预见性和社会危害性。被告所称的因上级主管部门机构调整导致房屋退租，该理由不构成民法上的不可抗力，其在承租期限内退租，应按照合同约定向原告承担违约金。对于违约金的数额，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为违约金过高，本案双方合同约定的违约金为年租金的百分之二十，未超出法律规定违约金最高限额，故本院对被告要求调整违约金的抗辩不予采纳。对于被告在本案中主张违约金的利息问题。本院认为，双方合同中已就被告的违约责任进行了约定，原告再行主张该违约金的利息，无法律和合同依据，故本院不予支持。本案双方签订的相关合同及违约行为均发生在民法典实施之前，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国太平洋人寿保险股份有限公司徐州中心支公司于本判决生效后五日内向原告汪春颖支付违约金8700元；二、驳回原告汪春颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告中国太平洋人寿保险股份有限公司徐州中心支公司负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二一年五月六日法官助理 甘 琪书 记 员 王 琇