济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3181号原告：济南诚成物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王希苹，总经理。委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。被告：张健，男，1983年11月20日出生，汉族，住济南市。原告济南诚成物业管理有限公司（以下简称诚成物业公司）与被告张健物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚成物业公司的委托诉讼代理人刘继柱、郭蕊，被告张健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠物业服务费2409.9元；2.判令被告向原告支付拖欠水费768.6元；3.判令被告向原告支付本案拖欠物业费和水费共计3178.5元自起诉之日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价LPR计算；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年8月1日，世纪中华城二期前期物业银河伟业物业公司撤离小区后，由张庄办事处世纪中华城居委会主导，经过济南城中城房地产开发有限公司与业主代表协商决定，聘请诚成物业管理有限公司进驻世纪中华城小区进行物业服务，世纪中华城居委会、城中城房地产开发公司与原告签订了物业服务合同，后经济南市槐荫区房地产行政管理部门备案。自2017年8月1日至今，被告一直在小区接受原告提供的物业管理服务，但是被告无故拖欠物业管理费和小区自用井水费，截至2020年11月30日，被告共欠物业服务费2409.9元，截至2020年9月30日欠水费768.6元。为了收回欠款以保证为小区提供正常的物业服务和自用井的正常运转，原告特具此状，恳请贵院在查明事实的基础上予以裁决。张健辩称，一，原告是否有资质，是否是我们的物业服务公司我并不知情；二，我和原告没签订物业合同，原告是否提供了物业服务我也不知情，也没人通知我，没人电话告知，没人给我要过物业费水费，是否进行过公示不知道。原告是否提供过的物业服务尽到责任；三，原告的第三项诉讼请求，根据民法典，公司是没有法律依据的。而且违约金滞纳金属于行政管理，不是物业公司决定的；四，物业公司如何和城中城开发公司、和世纪中华城居委会及所谓的业主代表协商决定的，是否符合法律依据的流程，需要对方当庭出示。所谓的业主代表是否有资格代表业主，代表哪些业主，我都不知道，选举流程是否合法请原告出示相关证据；五，原告说2017年8月至今需要出示立案时间或申请立案时间，因为有法律时效的问题。如果收取物业费的话，是从2017年11月19日至2020年11月18日，这是三年的法律有效期间，2017年8月1日至2017年11月19日是不在收取的物业费之列的，已经超时效了，可以不交了。2017年11月19日至2020年11月18日，我是2019年五六月开始才在中华世纪城居住过一段时间，之前没有居住，没有居住的话物业费应该是正常标准的百分之六十，居住的时候是全额收的。六，之前因为我和银河物业签订过物业服务合同，和原告没签订合同，但是我的房屋出现过渗水漏水并浸泡过两次，原告没做出任何解释，就是在原告服务期间，我没在那住的时候出现这个情况，物业没有任何解释。七，小区里很多人认为原告公司的相关负责人贪污及挪用拆迁补偿款1650万，还有车位费，停车费，收入和支出没有进行过公示也没提供给过业主。补充一下，原告没给我通知也没有公示也没在门口留条，也没给我打过电话，所以我不知道原告是否提供了相关服务。本院经审理认定事实如下：2017年8月初，为世纪中华城二期安置小区提供物业服务的原物业服务公司撤出该小区停止提供物业服务。经业主代表、小区开发商济南城中城房地产开发有限公司（以下简称城中城公司）、辖区居委会济南市槐荫区张庄路街道办事处世纪中华城社区居民委员会（以下简称世纪中华城居委会）与诚成物业公司几方协商一致，暂时由诚成物业公司接替原物业公司为小区提供物业服务，试用期3个月（2017年8月1日至10月31日），试用期收费标准为：物业费0.7元/月/平方米，供水运行维护费按原标准收取，并对车位费、临时停放车辆收费标准等进行了约定，并对上述内容进行了公示，同时约定试用期满后签订正式物业服务合同。2017年12月25日，由世纪中华城居委会作为甲方，与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司签订物业服务合同，约定由诚成物业公司为世纪中华城二期安置小区提供物业服务，物业服务费收费标准为0.7元/平方米/月，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同还对各方权利义务、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。四名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。2019年1月1日，世纪中华城居委会作为甲方，与乙方城中城公司、丙方诚成物业公司再次签订物业服务合同，约定由诚成物业公司继续为世纪中华城二期安置小区提供物业服务，物业服务费收费标准仍为0.7元/平方米/月，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。合同亦对各方权利义务、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。由五名业主代表作为物业服务监督员在合同落款处签字。张健为世纪中华城二期安置小区33号楼1单元101号业主，于2013年12月12日签字领取了房屋钥匙并签署了入住声明。诚成物业公司主张张健拖欠自2017年8月1日至2020年11月30日的物业服务费2409.9元，并拖欠截至2020年9月30日的水费768.6元。另查明，2017年8月1日，城中城公司与诚成物业公司签订《水井委托管理协议》，约定为保障世纪中华城小区居民用水问题，城中城公司将位于世纪中华城二期7号楼西水井一口交付诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，参照市政自来水收费标准，诚成物业公司有权按3.15元/立方米向世纪中华城的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修、维护等方面的支出。如诚成物业公司撤出该小区或小区接入市政自来水管网后，协议终止。因世纪中华城小区尚未接入市政自来水管道，至今仍使用前述协议中的水井供水。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，诚成物业公司与城中城公司、世纪中华城居委会签订的《物业服务合同》即系前期物业服务合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。诚成物业公司需依前期物业服务合同为案涉小区的业主提供符合约定的物业服务，张健作为该小区业主亦应依照约定支付物业服务费。虽然张健主张因对诚成物业公司提供的物业服务不满意等原因才拒交物业费，但物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，业主须按时足额交纳物业费，而物业服务企业也要不断提升服务质量，两者才能形成良性循环。此外，本案中张健未交纳自2017年8月1日至2020年11月30日的物业服务费2409.9元（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。张健辩称房屋渗水、漏水、被浸泡，房屋空置应按物业费的百分之六十交纳等，其未提供相关证据，亦未办理房屋空置报备手续，故其辩称本院不予支持。对于其辩称本案时效问题，因本案所涉物业服务合同并未明确约定交纳物业费的具体时间，第一份物业服务合同截止日期为2018年12月31日，诚成物业公司于2021年4月8日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。而张健辩称的其它内容并不构成拒交物业费的合理抗辩。综上，诚成物业公司主张张健支付拖欠的物业费2409.9元，本院予以支持。关于诚成物业公司主张的水费，案涉小区采用自备井进行供水，小区开发商城中城公司与诚成物业公司签订了《水井委托管理协议》，约定为保障案涉小区居民用水问题，城中城公司将位于案涉小区的水井一口委托给诚成物业公司管理使用，诚成物业公司负责该水井维护、维修、保养、使用汲水、水质监测等工作，并参照市政自来水收费标准，按3.15元/立方米向案涉小区的居民收取水运行费，以保证水井正常工作时人工、质检、维修、维护等方面的支出。诚成物业公司进驻案涉小区进行试用公示时，公示中亦有“供水运行维护费按原标准收取”的内容。作为小区业主的张健亦实际使用了案涉自备井的供水，享受了相应的供水服务。综上，诚成物业公司主张张健支付欠付的自2017年8月1日至2020年9月30日的水费768.6元，于法有据，本院予以支持。关于诚成物业公司主张的利息，综合张健的答辩意见，双方当事人的陈述及提交的证据，诚成物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，所以本院对于诚成物业公司要求张健支付利息的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条、第六条规定，判决如下：一、被告张健于本判决生效之日起十日内向原告济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年11月30日的物业费2409.9元；二、被告张健于本判决生效之日起十日内向原告济南诚成物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年9月30日的水费768.6元。三、驳回原告济南诚成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张健负担。本判决为终审判决。审判员  张代蕙二〇二一年五月三十一日书记员  郭建军