陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终836号 上诉人（原审被告）：李致平，男，汉族，住山西省运城市万荣县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，上海市建纬（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付建强，女，汉族，住陕西省泾阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。 上诉人李致平与被上诉人付建强因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初2786号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人李致平的委托诉讼代理人杨得草、李**，被上诉人付建强的委托诉讼代理人王崇望到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李致平上诉请求：1、撤销原判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是：被上诉人并非本案适格原告；原判决认定涉案房屋转让价2000000元认定错误；被上诉人尚欠上诉人470000元材料款。 被上诉人辩称原判正确，应当维持。 付建强一审诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告购房款170万元。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：原告付建强系陕西泾阳建强混凝土工程有限公司法定代表人，被告向陕西泾阳建强混凝土工程有限公司供应原材料，原告以涉案房产向被告抵偿货款。涉案房产登记在案外人陈某某名下。原告付建强系案外人陈某某儿媳。2017年4月25日陈某某向刘卫兵出具《委托书》一份，载明“委托人陈某某个人在西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室XX楼壹套。现委托人陈某某欲出卖上述不动产，因委托人无法亲自办理该不动产出售过程中的相关事宜。特委托受托人刘卫兵为本委托人的代理人，在下列授权范围内代为办理上述不动产的一切相关事宜：1、代为办理上述不动产的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销、代为设置网签查询密码等，代为签署买卖合同等与交易有关的合同文件等；8、代为办理上述不动产买卖过程中的其他一切相关事宜。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。”2017年4月27日西安市新城区公证处出具（2017）西新证民字第964号公证书，对陈某某于2017年4月25日在《委托书》上的印鉴、指印进行了公证。2017年5月15日原告付建强（甲方）与被告李致平（乙方）签订《房屋转让协议》，约定“一、甲方自愿将陈某某名下房屋地址：西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室，房屋面积为：154.57平方米转让给乙方。二、房屋转让价格：￥200万元（人民币贰佰万元整），双方以本协议作为履行款项的依据。三、房屋的过户：乙方须在协议签订后10日以内办理完所购房屋的过户手续，并承担所需要的一切费用。甲方：付建强、刘卫兵，乙方：李致平。”2017年5月16日李致平与陈某某签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》，约定“1、本合同为指导文本，由西安市“房产综合网络平台”生成，仅作为办理转移登记使用，其约定内容满足转移登记基本信息，如买卖及经纪机构三方有其他补充约定，可另行签订合同，合同内容应当符合法律、法规规定。5、本合同自签订之日起90日内，买卖双方应到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。第三条、甲、乙双方约定的该套房屋价格为300000元。第四条、自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。”2017年5月24日刘卫兵与李致平在房屋所有权确权询问记录上签字。2017年5月24日陈某某（甲方）与李致平（乙方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》，约定“第十五条、甲、乙双方约定：对于一次性付款的，乙方应于本协议签订之日起3个工作日内将购房款人民币300000.00元存入“专用账户”，并将存款凭证及时交给丙方确认。”同日，李致平将300000元存入西安市置诚资产管理有限公司账户。李致平就涉案房产开具784988.38元增值税发票。现涉案房产登记在被告李致平名下。被告支付房款300000元，原告认可抵扣货款为140000元。 另查明，陈某某于2017年10月5日去世，其配偶张志明已故。陈某某育有一子张卫、一女张某某。2019年11月11日，张卫、张某某分别出具《证明》一份，载明“现证明陈某某名下的位于西安市未央区XX城XX路XX城XX号楼XX单元XX室房屋的实际所有人为付建强，2017年付建强将该房卖给李致平。该房屋与本人无关，本人也不要求行使任何继承权利。陈某某除本人与张某某外，再无其他法定继承人”。 一审法院认为，本案争议焦点如下：一、原告诉讼主体是否适格？ 根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属登记证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可知原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但有足够证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。本案中，虽然涉案房产登记在陈某某名下，但根据原告付建强与被告李致平签订的《房屋转让协议》第一条约定“甲方自愿将陈某某名下房屋地址：西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室，房屋面积为：154.57平方米转让给乙方。”且落款甲方处有付建强和陈某某委托代理人刘卫兵共同签字，结合张卫、张某某出具的证明、证人张某某证言以及原、被告的通话录音，足以证明涉案房产的实际权属并无争议，且结合原告与案外人陈某某的关系，以上证据足以证明涉案房产实际所有人系原告付建强，付建强作为原告向法院提起诉讼，符合法律规定，诉讼主体适格。 二、《房屋转让协议》和《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》对房屋转让价款约定不一致，应以哪个为准？被告是否应向原告支付1530000元购房款？ 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。本案中《房屋转让协议》中约定房屋价款为2000000元，《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》中房屋价款为300000元，两份合同中房屋价款相差甚大。根据原告提交的原、被告之间的通话录音，原告向被告主张的下欠房屋价款1530000元，加之被告已给付的300000元及原告认可的用货款抵扣140000元，以及被告开具增值税发票时，税务机关并未按照房屋价款300000元出具税务发票，综合考虑同类房屋市场价格等因素，可以认定双方签订的转让价格为2000000元的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，而《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》是双方为办理房屋权属转移登记手续及缴纳税费所签订的，合同约定的交易价格不是双方的真实意思表示，故被告辩称网签备案合同系当事人的真实意思表示，双方已按照合同实际履行付款义务、转移房屋所有权的义务，不能成立，本院不予采信。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已将涉案房产过户至被告名下，被告亦应依照约定向原告支付购房款。被告已支付300000元，原告认可被告以货款抵扣140000元，现原告庭审中主张被告支付1530000元购房款，与其在通话录音中主张的数额一致，被告亦未提交证据证明支付其他款项，故本院依法予以支持。被告辩称，《房屋转让协议》落款甲方处签字的二人即付建强、案外人刘卫兵均未经过房产所有权人授权，其签订的合同是在产权人授权范围外从事代理工作。陈某某向刘卫兵出具《委托书》中载明“1、代为办理上述不动产的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销、代为设置网签查询密码等，代为签署买卖合同等与交易有关的合同文件等；8、代为办理上述不动产买卖过程中的其他一切相关事宜。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。”且该《委托书》出具时间即2017年4月25日在《房屋转让协议》签订时间即2017年5月15日之前，故刘卫兵未超越授权范围代理，被告该辩称不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李致平于本判决书生效之日起十日内支付原告付建强购房款1530000元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费20100元，减半收取10050元。原告付建强承担1005元，被告李致平承担9045元。 经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：在本案中，虽然涉案房产登记在陈某某名下，但根据付建强与李致平签订的《房屋转让协议》的约定以及协议落款甲方处付建强和陈某某委托代理人刘卫兵的共同签字，结合张卫、张某某出具的证明、证人张某某证言以及上诉人与被上诉人的通话录音，足以证明涉案房产的实际权属并无争议，再结合付建强与与陈某某的关系，以上证据足以证明涉案房产实际所有人系被上诉人付建强，付建强作为原告提起诉讼，符合法律规定，诉讼主体适格。上诉人此上诉理由不能成立。本案中《房屋转让协议》中约定房屋价款为2000000元，《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》中房屋价款为300000元，两份合同中房屋价款相差甚大。根据被上诉人提交的上诉人与被上诉人之间的通话录音，被上诉人向上诉人主张的下欠房屋价款1530000元，加之已给付的300000元及被上诉人认可的用货款抵扣140000元，以及上诉人开具增值税发票时，税务机关并未按照房屋价款300000元出具税务发票，综合考虑同类房屋市场价格等因素，可以认定双方签订的转让价格为2000000元的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，故此上诉理由也不能成。至于上诉人李致平上诉称被上诉人尚欠其470000元材料款。系另一法律关系，本案不予评述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费18570元，由上诉人李致平负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 刘煜阳 审判员 李为纲 二〇二一年五月二十七日 书记员 王 婧