江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终5234号上诉人（原审被告）：无锡市宏策房产经纪有限公司,住所地江苏省无锡市滨湖区嘉业财富中心A幢8单元1526。法定代表人：陈小波，董事长。委托诉讼代理人：刘伟中，江苏诚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，江苏诚卓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张家港九星商业管理有限公司，住所地江苏省张家港市张家港欧洲工业园（杨舍镇旗杆村）。法定代表人：赖杰，总经理。委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈静瑶，国浩律师（苏州）事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹丽丽，女，1984年8月27日生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：卢海云，江苏锋源律师事务所律师。上诉人无锡市宏策房产经纪有限公司（以下简称宏策公司）、张家港九星商业管理有限公司（以下简称九星公司）因与被上诉人曹丽丽商品房预售合同纠纷一案，均不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初12853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。宏策公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曹丽丽的诉讼请求，一、二审诉讼费由曹丽丽承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.曹丽丽在购房过程中明确认可房屋真实交易价格是104万，九星公司在庭审中认可房屋真实交易价格为104万，在该次交易中双方对房屋价格有共同认识，不存在不当得利。2.宏策公司代理九星公司销售涉案房屋，双方构成代理关系，宏策公司收取款项后将款项交给九星公司指定人员许承存，符合代理的构成要件，宏策公司完成了代理事项，应由九星公司承担相应义务与责任。3.房屋买卖是重大事项，曹丽丽在签署房屋买卖合同及向九星公司、宏策公司支付款项时，不可能对合同价格与实际支付价款的差异没有任何察觉，曹丽丽在入住多年后才提起诉讼，已过诉讼时效。二、一审认定事实不清。宏策公司将收取的款项交给了九星公司指定人员许承存并提供了相应凭据。一审没有追加许承存参加诉讼导致无法查明许承存是否收取了款项及其收取款项的行为是否代表九星公司。如许承存到案且其有证据证明系九星公司取得了款项，即使一审认为涉案款项需返还，因宏策公司作为代理人转交了款项，不应承担款项返还义务。三、宏策公司6年前代理九星公司销售房屋，由于九星公司内部纠纷被牵扯至案件中，没有在案件中感受到公平正义。九星公司辩称，同意宏策公司的上诉请求，额外收取的24万元应属九星公司所有，不应返还给曹丽丽。九星公司已另行提起了诉讼，要求宏策公司与曹丽丽返还24万元，张家港法院已中止审理。曹丽丽辩称，从一审查明的事实看，曹丽丽在购买房屋时，房屋真实价格已确认是80万元，宏策公司与九星公司隐瞒双方的真实交易信息擅自多收24万元。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。九星公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曹丽丽的诉讼请求，一、二审诉讼费由曹丽丽、宏策公司承担。事实和理由：1.虽然九星公司与曹丽丽签订的购房签约确认单、商品房买卖合同均约定房屋价款为80万元，但这是九星公司被曹丽丽、宏策公司蒙骗后签署的合同，并非九星公司的真实意思表示。曹丽丽与宏策公司实际约定的房屋交易价格为104万，曹丽丽实际支付了104万，自曹丽丽购买房屋至提起一审诉讼已达4年，曹丽丽均未对房屋价格104万提出异议，一审庭审中九星公司追认涉案房屋交易价格为104万，故涉案房屋交易价格应认定为104万。2.曹丽丽与宏策公司向九星公司隐瞒了真实交易价格，仅向九星公司支付了80万，剩余24万曹丽丽擅自支付给了宏策公司。九星公司与宏策公司签订的房地产销售代理合同第5.6条约定，销售房屋的全部价款均归九星公司所有，故宏策公司擅自向曹丽丽收取的24万应归九星公司所有。宏策公司辩称，请求二审依法判决。曹丽丽辩称，服从一审判决。曹丽丽向一审法院起诉请求：1.宏策公司、九星公司向曹丽丽返还24万元；2.诉讼费用由宏策公司、九星公司承担。一审法院认定事实：九星公司原名张家港九星房地产开发有限公司。2015年4月27日，九星公司（委托人）与宏策公司（受托人）签订《房地产销售代理合同》，约定由宏策公司代理销售九星公司开发的张家港“九洲国际广场”项目（二期），合同2.3.1条约定“购房款（含定金）由甲方（即九星公司）财务人员收取并向客户开具相应合法票据”；合同4.6约定“甲方指定许承存负责与乙方进行营销工作对接，对接人代表甲方，应在乙方提交策划方案后的两周内提出审核意见以便方案及时调整和实施”；合同5.6条约定“未经甲方书面许可，乙方不得直接收取任何客户的定金、房款等任何款项”。双方还对其他一些权利义务作了约定。2016年9月27日，经宏策公司销售，曹丽丽签署《购房签约确认单》，确认购买12号楼M17号房，面积75.94㎡，原总价1176998元，享受优惠后成交价为80万元，单价为10534.64元。同日，九星公司(出卖人)与曹丽丽(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定曹丽丽向九星公司购买九洲国际广场12幢M17号房（商业用房），面积75.94㎡，房屋总价80万元。曹丽丽分别于2016年8月4日、9月27日、10月11日、11月17日向九星公司支付15万元、16万元、9万元、40万元(贷款支付),合计80万元,九星公司向曹丽丽开具了80万元的增值税普通发票及收据，收据上盖有九星公司的财务专用单。另外,曹丽丽还分别于2016年7月24日、9月27日分别向宏策公司支付5万元、19万元,合计24万元,宏策公司向曹丽丽开具了24万元的收据，收据上盖有宏策公司的财务专用章。曹丽丽支付上述款项后，九星公司向曹丽丽交付了房屋,曹丽丽也办理了不动产权证。一审审理中，曹丽丽陈述其在签订合同时，销售人员和其商定的房价是104万元，其才支付了104万元，当时销售人员说是为了合理避税，所以合同约定房价为80万元。2020年3月，其因商铺出租的收益太低与九星公司交涉时，其才知道九星公司的出售价是80万元，不是104万元。宏策公司认为，曹丽丽支付的24万元系购房款，但其已将该款项转给了九星公司指定的代表许承存。九星公司认为，其未授权宏策公司收取购房款，也未收到许承存的上述款项，现在其认可真实的交易价格是104万元。以上事实，有房地产销售代理合同、商品房买卖合同、转账记录、收据、发票以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，《购房签约确认单》、《商品房买卖合同》均载明案涉房屋总价款为80万元，根据《购房签约确认单》上载明的案涉房屋优惠后的单价10534.64元/㎡和房屋建筑面积75.94㎡,也可得出房屋总价款应为80万元（10534.64元/㎡×75.94㎡），开发商九星公司在签订《商品房买卖合同》时也仅知道房屋总价款为80万元，以80万元的价格将案涉房屋卖给曹丽丽是九星公司的真实意思表示，宏策公司以购房款的名义多收取曹丽丽支付的24万元没有法律依据，宏策公司取得不当利益，曹丽丽有权要求宏策公司返还。关于九星公司的责任，根据房地产销售代理合同的约定，宏策公司无权代表九星公司收取购房款，且商品房买卖合同明确记载出卖人是九星公司，委托代理机构是宏策公司，曹丽丽支付的24万元也是由宏策公司收取，宏策公司还向曹丽丽出具了盖有宏策公司财务专用章的收据，曹丽丽在诉状中也明确宏策公司是代理商，宏策公司告知其价格是104万元，故曹丽丽对于宏策公司的销售代理身份是明知的，对于其实际支付的房款与合同约定的房款明显不符也是清楚的，故宏策公司的行为并不构成表见代理，曹丽丽要求九星公司承担返还义务缺乏依据，一审法院不予支持。关于曹丽丽主张的利息，因曹丽丽对案涉款项的支付具有严重过错，故一审法院对曹丽丽主张的利息损失不予支持。关于宏策公司提出的其已将收取的24万元支付给了九星公司指定的代表许承存的抗辩意见，一审法院认为，九星公司否认收到许承存支付的上述款项，其所涉及的是代理销售纠纷，双方如有争议可另行处理，本案不予理涉。关于宏策公司提出的本案起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，曹丽丽认为其是在2020年3月才发现宏策公司私自向其多收了24万元，宏策公司未能提交证据证明曹丽丽自知道自己的权利受到损害之日起至起诉时已超过三年诉讼时效期间，一审法院对宏策公司的该抗辩意见不予采信。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决：一、无锡市宏策房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还曹丽丽24万元。二、驳回曹丽丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2450元、保全费1720元，合计4170元，由无锡市宏策房产经纪有限公司负担，限其于判决生效之日起十日内直接缴纳至一审法院诉讼费账户（详见当事人须知）。二审中，宏策公司提交如下证据：1.民事再审申请书一份和江苏省高级人民法院的短信通知一份，证明（2020）苏0582民初136号案件和（2020）苏05民终6210号案件，江苏省高级人民法院已经受理宏策公司的申诉，案号是（2021）苏民申2063号；2.追加被告申请书一份，证明宏策公司向一审申请追加许承存为被告，但一审未作出裁定。九星公司质证表示：1.认可证据1的真实性，同意宏策公司的再审申请，但相应案款应归九星公司所有；2.无法确认证据2的真实性。曹丽丽质证表示：1.无法确认证据1的真实性，曹丽丽没有收到再审申请书，不影响本案审理；2.无法确认证据2的真实性。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，经宏策公司销售，曹丽丽与九星公司于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》，由曹丽丽向九星公司购买涉案房屋，曹丽丽以九星公司和宏策公司多收取24万元购房款为由诉至法院，本案二审争议焦点是曹丽丽是否有权要求宏策公司、九星公司返还24万元。对此，本院认为，《购房签约确认单》、《商品房买卖合同》上均载明案涉房屋总价款为80万元，根据《购房签约确认单》上载明的案涉房屋优惠后的单价10534.64元/㎡和房屋建筑面积75.94㎡也可得出房屋总价款应为80万元，九星公司一审中亦明确房屋总价款为80万元。宏策公司以购房款的名义多收取曹丽丽支付的24万元没有合同和法律根据，曹丽丽有权要求宏策公司返还。曹丽丽主张其在2020年3月才发现宏策公司私自多收了24万元，宏策公司未提交证据证明曹丽丽自知道自己权利受损之日起至起诉时已超诉讼时效，本院对宏策公司关于曹丽丽本案诉请已过诉讼时效的上诉意见不予采信。关于九星公司的责任，本院认为，根据销售代理合同约定，宏策公司无权代表九星公司收取购房款，曹丽丽购买房屋时明知宏策公司的销售代理身份，也清楚其实际支付的房款与合同约定的房款明显不符，故宏策公司的行为不构成表见代理，曹丽丽要求九星公司承担返还义务缺乏法律依据，宏策公司要求九星公司承担责任缺乏依据。因九星公司明确涉案房屋价格为80万元，且其与曹丽丽签订的合同也明确涉案房屋价格为80万元，现其要求收取24万元无合同和法律依据。对于宏策公司主张已将收取的24万元购房款交给了九星公司指定的许承存，本案应当追加许承存的问题，本院认为，宏策公司主张已将收取的24万元购房款交给了九星公司的许承存，九星公司予以否认，其中涉及双方之间的代理销售纠纷，双方如有争议，可另行处理。综上所述，宏策公司、九星公司的上诉请求均依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人无锡市宏策房产经纪有限公司负担4900元，由张家港九星商业管理有限公司负担4900元。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二一年五月二十六日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。