湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初353号原告（反诉被告）：衡阳市贝诺房地产中介有限公司。住所地：湖南省衡阳市高新区祝融路26号。法定代表人：杨波，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱珊，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳，湖南居安律师事务所律师。被告（反诉原告）：蹇尚庭，女，1994年8月18日出生，汉族，住湖南省常宁市，现住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：陈涛，湖南湘华律师事务所律师。原告衡阳市贝诺房地产中介有限公司（以下简称贝诺中介公司）与被告蹇尚庭中介合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，蹇尚庭于2021年2月9日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贝诺中介公司的委托诉讼代理人朱珊，被告（反诉原告）蹇尚庭及其委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝诺中介公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付居间费21000元；2、请求判令被告立即支付以21000元为基数，从2020年10月14日开始按照日利率1%的标准支付违约金；3、本案诉讼费用由被告负担。被告蹇尚庭辩称，第一、本案原告存在重大过错（欺诈）行为，致使被告产生重大误解而签订购房合同，且该购房合同现在已经解除，原告没有要求被告支付中介代理费的依据。2020年10月12日，被告因购房需要向原告咨询买房事宜，并告知原告当前没有工作但又无法一次性支付购房款，需要向银行贷款买房。原告对被告声称保证可以贷款买房，被告于是当场向原告支付了购房诚意金2000元。2020年10月13日，被告经原告介绍，与案外人左利莎签订房屋买卖及过户协议书，合同约定应支付购房定金50000元、房屋首付款及以银行贷款600000元的方式缴清尾款，此过程需由被告配合原告进行贷款事宜。然而签订合同之后，原告却告知被告需要做假工资银行流水才能办理贷款，被告方才知道自己可能无贷款资格，于是向银行咨询后得知自己确实没有贷款资格，才知道受到欺骗。因为被告不愿意违规做假流水去贷款，便向原告提出异议并且告知售房方即案外人左利莎，希望三方能够友好处理并解除合同。但是案外人左利莎表示，原告一直向其明确表示被告有资格贷款并且在三天之内可以拿到贷款。之后三方协商未成，被告于2020年12月将左利莎和本案原告诉至蒸湘区人民法院，之后被告与左利莎达成调解并由左利莎退还购房定金30000元。因此，原告作为中介方，对被告按揭购买涉案房产有关办理贷款的相关事项未尽到如实告知义务，也隐瞒了有关办理按揭贷款需要6个月以上银行流水的事项，致使被告与案外人左利莎签订的正式的购房合同目的无法实现，造成购房合同无法继续履行，给被告造成定金损失20000元，原告在涉案合同中存在违约和侵权行为，原告无权请求被告支付中介费21000元。第二、原告与案外人左利莎签订的购房合同没有履行，原告的居间行为没有完成，原告无权主张居间报酬，依据协议约定，原告有义务审查被告是否具有贷款资格，原告在被告明确告知后怠于审查并作出虚假承诺造成被告定金损失20000元，其无权向被告主张中介费用。第三、原告作为中介公司，有义务审查并告知购房人是否具备购房资格。中介公司居间服务目的本就在于合同双方签署合法有效的买卖合同，买房人的贷款问题直接关系到双方签订的买卖合同是否可以继续履行，因此中介公司应当有义务审查并告知购房人是否具备购房资格，避免购房合同目的无法实现，而本案原告不但不审查资格以及如实告知，反而为了骗取中介代理费，一直隐瞒被告因刚毕业不具有贷款资格的事实，并且一直诱导和威胁被告配合其通过造假资料去骗取贷款。第四、原、被告双方及案外人签订的房屋买卖及过户协议，系原告单方面制作，合同多处条款属于格式条款，免除原告责任，要求被告支付报酬的条款属于无效条款。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告蹇尚庭向本院提出如下反诉请求：1、判决撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖及过户协议书》；2、判令贝诺中介公司向蹇尚庭返还购房诚意金2000元及利息（以2000元为基数自2020年10月12日起按照年利率4.75%计算至实际退还之日）；3、依法判令贝诺中介公司赔偿蹇尚庭经济损失20000元；4、本案诉讼费用由贝诺中介公司负担。其并在2021年3月2日增加诉讼请求：判决撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖及过户协议书》中的居间条款。反诉被告贝诺中介公司辩称，原告（反诉被告）不应返还被告（反诉原告）诚意金2000元，反诉原告没有证据证明AA小唐与原告之间的关系；反诉被告（原告）不应赔偿被告经济损失20000元，被告与案外人解除房屋买卖合同，与原告无关，其与案外人之间的法律关系解除所承担的损失不应由原告支付。另外，反诉被告（原告）无需承担反诉诉讼费。本院经审理认定事实如下：2020年10月12日，被告蹇尚庭的母亲何小蓉（甲方）与原告贝诺中介公司（乙方）签订《房屋诚意金协议》，约定甲方意向购买位于雅士林湘苑49栋501室建筑面积143平方米房屋，甲方意向购买价格为868000元；甲方自愿缴纳2000元给乙方作为诚信金，全权委托乙方以上述价格购买此物业。并约定甲乙双方因此协议产生的纠纷，均提交衡阳仲裁委员会仲裁。协议签订后何小蓉向原告公司网名“AA小谭”业务员微信转账交纳了购房诚意金2000元。2020年10月13日，案外人左利莎、被告蹇尚庭（购房方）、原告贝诺中介公司（中介方），三方签订《房屋买卖及过户协议书》一份，该合同约定：转让房屋坐落地址为衡阳市蒸湘区祝融路26号雅士林湘苑49栋501室，房屋所有人姓名为左利莎，建筑面积为142.36平方米；转让金额为858000元，此价格包含车位一个；该物业没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权；付款方式为本协议签订时由购房方蹇尚庭交付定金50000元，定金托管于中介方待中介方查档后支付给售房方，当申请贷款审批通过后购房方应将除定金外的首付款208000元在办理产权转移登记手续当天支付给案外人左利莎，剩余购房款计600000元，于购房方办妥他项权利抵押登记后由贷款银行直接划入案外人左利莎银行账号，银行实际贷款额与购房方申请贷款额之间的差额由购房方蹇尚庭在放款当天以现金支付给案外人左利莎，如贷款金额高于申请贷款额，由案外人左利莎应于银行放款当日将高出部分支付给购房方蹇尚庭，购房方蹇尚庭应全力配合中介方贝诺中介公司进行贷款事宜，如因购房方蹇尚庭不配合提供真实有效资料及签署相关资料或是购房方原因导致贷款未通过的由购房方负责；购房方蹇尚庭支付案外人左利莎定金后，若又放弃购买该物业，案外人左利莎有权不退定金。其中合同第6条约定：中介方贝诺中介公司就该物业为买卖双方提供了居间服务，且已经促成买卖双方签订了本合同，购房方蹇尚庭于本合同签订之日向经纪方支付21000元作为咨询及居间服务费，如需中介方诺贝中介公司协助按揭贷款的应于本合同签订之日支付银行贷款费7000元，该费用由中介方诺贝中介公司代收，逾期支付咨询、中介费及银行贷款费用的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如案外人左利莎或者购房方蹇尚庭违约，导致交易不能进行或者交易取消的，中介方诺贝中介公司无需退还咨询及中介服务费，违约方需赔偿另一方已经支付的咨询及中介服务费，案外人左利莎和购房方蹇尚庭应提供真实有效的文件、资料及及时配合中介方办理相关事宜。上述《房屋买卖及过户协议书》签订当日，被告蹇尚庭向售房方左利莎支付了购房定金50000元，售房方左利莎向被告蹇尚庭出具了收条，确认收到被告蹇尚庭购蒸湘区祝融路26号雅士林湘苑49栋501室的定金50000元。因蹇尚庭系刚毕业的大学生，尚未参加工作，不能提供工资银行流水，故不能办理银行按揭贷款。蹇尚庭要求与售房方左利莎解除房屋买卖合同，退回购房定金无果，2020年12月初，蹇尚庭将左利莎和本案原告诉至本院，经本院组织调解，蹇尚庭与左利莎达成调解协议，并由左利莎退还购房定金30000元。以上事实，有《房屋买卖及过户协议书》、房屋诚意金协议、支付宝转账凭证及收条、手机通讯录音以及原、被告双方的庭审陈述等证据予以证明并在卷佐证。本院认为，本案系中介合同纠纷。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。首先，关于涉案《房屋买卖及过户协议书》及中介条款是否应撤销的问题。被告认为，原告存在重大过错行为，致使被告产生重大误解而签订《房屋买卖及过户协议书》，该合同应当撤销。本院经审查认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，那么原告行为是否足以使被告产生重大误解而签订上述房屋买卖及过户协议书，是本案争议的焦点问题。被告蹇尚庭作为受过高等教育的具有完全民事行为能力购房人，其购房时对自己系未参加工作的大学毕业生，不能提供工资银行流水的事实应当是明知的；其选择以提供工资银行流水的方式办理住房按揭贷款，能否办理成功也是会有心理预期的。但却出于侥幸心理，与原告签订中介合同，其意思表示是真实的。原、被告签订的中介合同没有违反法律强制性规定，应为合法有效。故被告辩称系出于重大误解而签订的中介合同，请求撤销的抗辩理由不成立，本院不予支持。虽然该合同有效，但是其系原告贝诺中介公司自制的反复使用的格式条款合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告的真实意思是通过原告的中介服务，办理按揭贷款购买房屋，并支付中介费。原告与被告签约的合同第6条约定“贝诺中介公司就该物业为买卖双方提供了居间服务，且已经促成买卖双方签订了本合同，购房方蹇尚庭于本合同签订之日向经纪方支付21000元作为咨询及居间服务费，如需中介方诺贝中介公司协助按揭贷款的应于本合同签订之日支付银行贷款费7000元，该费用由中介方诺贝中介公司代收……”，该条款仅规定了原告贝诺中介公司促成买卖双方签订合同后，即收取被告中介费，对被告合同目的是否能达到全然不问。该条款明显免除了原告责任、加重了被告责任，并排除了被告主要权利，且没有就该条款内容采取诸如在条款下字体加粗或口头提醒等合理的方式提请被告注意和告知，故该条款无效。本案中原告贝诺中介公司促成本案被告与案外人左利莎签订房屋买卖合同属实，但是其作房屋中介方的中介服务应包括审查房源、促成双方签订合同、协助办理贷款、办理过户及房产交接等内容，并且基于原告在本案的中介服务中未对办理银行贷款所需流程、资料及相应的后果在签订合同前详细地告知被告，被告无法通过银行贷款方式购买房屋酿成被告与案外人左利莎之间的纠纷以及被告的购房定金损失。因此，综合考量本案的具体情形（支付诚意金的次日便签订了房屋买卖及过户协议书，未提供后续的中介服务；原告未向被告尽到详尽告知义务），对于原告贝诺中介公司请求被告支付中介服务费21000元的诉请，本院依法予以驳回。关于反诉原告请求反诉被告贝诺中介公司返还2000元房屋诚意金的问题，因该房屋诚意金协议系蹇尚庭母亲何小蓉与贝诺中介公司签订，2000元房屋诚意金也是何小蓉支付。虽协议上签名的是何小蓉，但蹇尚庭及何小蓉均自认该协议是为蹇尚庭购买房屋而签订的。贝诺中介公司与何小蓉签订协议后，客观上促成了蹇尚庭与案外人左利莎签订了房屋买卖合同，提供一定的中介服务，收取2000元诚意金并无不妥。但是该协议约定发生争议要到衡阳仲裁委员会申请仲裁，本院对该项争议无管辖权，被告要主张权利，也应向有管辖权的机关主张权利，故反诉原告蹇尚庭的该项反诉请求于法无据，本院不予支持。另外，反诉原告蹇尚庭请求判令反诉被告贝诺中介公司赔偿20000元经济损失（包括诉请以返还购房诚意金为基数按照年利率4.75%自2020年10月12日起支付利息至付清之日止）的问题，蹇尚庭在签订《房屋买卖及过户协议书》时，其作为受过高等教育的具有完全民事行为能力购房人，对自己是否能按揭贷款买房缺乏正确的预判，匆忙与售房者签订协议，交付50000元购房定金后，因自身原因不能办理按揭贷款，导致解除与售房者签订的购房合同并且支付了20000元购房定金给售房者。此项损失非因反诉被告贝诺中介公司而造成，应由反诉原告蹇尚庭自行承担。故反诉原告蹇尚庭该项反诉请求也于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）衡阳市贝诺房地产中介有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）蹇尚庭的反诉请求。本诉案件受理费减半收取163元，由原告（反诉被告）衡阳市贝诺房地产中介有限公司负担；反诉案件受理费减半收取175元，由被告（反诉原告）蹇尚庭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  廖治波人民陪审员  蔡秋英人民陪审员  洪 菲二〇二一年五月二十八日法官助理付平书记员赵湘斌附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。