四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1502民初1558号 原告：宜宾兴宜村镇银行有限责任公司，住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪街道办事处长江路194、196、198号，统一社会信用代码：915115215676025637。 法定代表人：王小鹏，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李佳琳，四川发现律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：刘毅，四川发现律师事务所律师，执业证号：××。 被告：四川众安汽车服务有限公司，住所地：宜宾市翠屏区西郊新村(宜宾职业技术学院内)，统一社会信用代码：91511500579632890A。 法定代表人：李旭彬。 原告宜宾兴宜村镇银行有限责任公司（以下简称宜宾兴宜村镇银行）与被告四川众安汽车服务有限公司（以下简称四川众安公司）、李旭彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,原告宜宾兴宜村镇银行申请撤回对被告李旭彬的起诉，本院依法予以准许。本案由本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宜宾兴宜村镇银行的委托诉讼代理人李佳琳到庭参加了诉讼，被告四川众安公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宜宾兴宜村镇银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原、被告于2015年7月1日签订的《房屋租赁协议》及补充协议；2.请求判令被告立即腾空、退还原告所有的位于宜宾市翠屏区××幢××层××号的房屋；3.请求判令被告支付截止租赁协议解除之日的租金（暂计算至2020年11月30日为246万元），以及自租赁协议解除之次日起至被告腾空、退还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按《房屋租赁协议》补充协议约定的租金标准计算）（变更后）；4.请求判令被告向原告支付违约金（计算标准：以截至租赁协议解除之日的尚欠租金为基数，按年利率15.4%从租赁协议解除之日起计算至租金全部付清之日止）（变更后）；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原告宜宾兴宜村镇银行与被告四川众安公司签订《房屋租赁协议》，约定：1、被告租赁原告位于宜宾市翠屏区××幢××层××号房屋用于汽车美容服务；2、每月租金为63000元；3、租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；协议对原被告双方的权利义务及违约责任等内容也进行了明确约定。2015年12月以来，被告四川众安公司便陆续开始差欠原告宜宾兴宜村镇银行租金，截至2017年8月31日，已差欠租金84,7万元。2017年9月1日，原告宜宾兴宜村镇银行与被告四川众安公司签订了《还款协议》和《房屋租赁协议》补充协议，约定从2017年9月1日起，房屋租金下调为49000元／月。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，被告四川众安汽车不仅一直拖欠租金（截止于2020年11月30日已达246万元），并仍然继续使用原告房屋。且经原告宜宾兴宜村镇银行多次提出要求解除合同限期搬离，但被告四川众安公司至今仍然拒不搬离且未支付租金。被告四川众安公司的严重违约行为已损害原告合法权益，故原告宜宾兴宜村镇银行特诉至贵院，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告四川众安公司未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了房权证、房屋租赁协议及补充协议、催缴函、致歉函、还款协议、座谈记录、告知函、现场照片等证据，被告虽未到庭质证，但原告所举证据能形成证据锁链，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系翠屏区正义街7号正和滨江国际Ｂ区××幢××层××号的房屋所有权人（房权证号为：宜宾市房权证翠屏区字第Ｘ××4号）。2015年7月1日，原告／甲方（出租方）与被告／乙方（承租方）签订《房屋租赁协议》，该协议主要约定：一、租赁物及其设施：1.租赁物位于正和滨江国际Ｂ区××幢××层××号仓库，使用面积700㎡；二、租赁用途：1.乙方租赁该房屋用于汽车美容服务；三、租赁期限：1.租赁期限叁年，从2015年7月1日起至2018年6月30日止；四、房屋租金、相关费用及付款方式：1.租金标准为合同面积为700㎡，每平方米月租金单价为90元，月租金63000元，年租金756000元。2.付款方式：乙方租金按季支付。租金计算起始时间为2015年7月1日。3.租金交纳：首次租金于2015年7月25日前缴付甲方指定账户（户名：宜宾兴宜村镇银行，账号：1010××××5687，开户行：宜宾兴宜村镇银行营业部），以后每季度租金在当季末的最后七个工作日内向甲方指定账户缴纳。六、双方权利义务：2.乙方权利义务（5）租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以随时终止合同，收回房屋使用权；乙方须承担全部责任，并赔偿由此给甲方造成的全部经济损失：ｄ未按期足额缴纳租金或相关费用的。（8）乙方应当按合同约定及时交纳租金和其他费用，否则，每日按约定应交纳金额总额的0.05%向甲方支付违约金。乙方超过10天未付房租、擅自改变房屋用途或转租他人，甲方有权采取停水、停电措施等；超过30天未付房租的，甲方有权无条件解除租赁合同，收回房屋，因此造成的一切损失和后果概由乙方自行负责。（11）乙方未与甲方达成续签租赁合同或者未在规定期限与甲方协商续租事宜的，均应于租赁期届满的次日内无条件将租赁房屋及其设备、设施交回甲方。甲方对乙方的装饰装修费用不予补偿，乙方也不得对已装修材料进行破坏性拆除；七、违约金和违约责任：一般性违约责任按照本合同相应条款约定处理。属于根本性违约者，违约方应赔偿守约方违约金（违约金按当年度租金标准的叁个月租金总额计算）。上述协议签订后，原告向被告交付了前述租赁房屋。后因被告拖欠租金，故原告（甲方）与被告（乙方）于2017年9月1日签订《还款协议》，就截至2017年8月31日，乙方尚欠甲方房屋租金84.7万元的清偿问题达成如下协议：一、乙方分期偿付所欠甲方房屋租金，具体还款时间及数额如下：1.2017年12月31日前支付30万元；2.2018年3月31日前支付30万元；3.2018年6月31日前支付24.7万元；二、乙方按照本协议第一条偿还了租金欠款后，甲方放弃对乙方因2017年8月31日前拖欠甲方租金造成各项损失的追偿权；三、甲乙双方达成协议后，乙方如未按本协议第一条偿付所欠房屋租金，从逾期之日起，甲方可以立即终止本协议，收回房屋使用权，并追偿由此给甲方造成的全部经济损失。同日，原告（出租房）被告（承租方）双方签订《﹤房屋租赁协议﹥补充协议》，主要约定：一、经双方协商，从2017年9月1起，租金由63000元每月变更为49000元每月。即每平方米由原协议的90元变更为每平方米70元；二、承租方每季度支付一次房租给出租方，支付时间为每季度第一个月的10日内，逾期超过10日出租方有权解除合同；三、双方达成协议后，承租方如未按本协议第二条支付租金，从逾期之日起，出租方可以立即终止本协议，收回房屋使用权。并追偿由此给出租方造成的全部经济损失；四、本补充协议经双方签字后，从2017年9月1日开始执行。2018年8月17日，原被告双方就案涉租赁房屋租赁情况进行座谈，并形成座谈记录，该座谈记录确认： 经核算，截止18年7月31日被告累计欠房租128.8万元，被告对拖欠房租无异议。若被告接下来还是无视协议条款，再次违约，原告方将终止所有协议，收回房屋使用权，并追偿由此给原告造成的全部经济损失。2018年12月4日，原告委托四川培欣律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告：1.正式解除与被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告在收到该函三个工作日内，向原告支付租金共计人民币148.4万元及由此产生的违约金；3.被告在收到该函十个日内将其遗留在租赁物内的全部物品搬离，将租赁物归还原告……。2018年12月5日，原被告双方再次进行座谈，被告方表示已收到《律师函》，对内容无异议，并表示在三日内偿还所有拖欠房租有困难，公司在该处投资较大，无法在短期内搬离，希望继续租赁该处房产。2019年7月16日，原告向被告发出告知函，告知被告：一、如需继续使用该处房屋，限被告方在告知函送达5日内缴清其拖欠的185.15万元房屋租金，并与原告签订新租赁合同；二、如告知函送达5日内无法缴清所拖欠的185.15万元房屋租金，被告于2019年7月31日前搬离该处，原告将在2019年8月1日收回该处房屋……。2019年7月19日，原被告双方再次座谈，被告承诺于2019年8月30日前支付租金20万元，9月份每月正常支付租金，逐步还清拖欠租金。后被告仅于2019年8月向原告支付租金20万元，其余拖欠租金未再支付，且被告至今未将案涉租赁房屋腾退原告，故原告诉至本院，判如所请。 本院认为，本案适用法律方面，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案租赁事实持续至民法典施行后，故应当适用《中华人民共和国民法典》相关规定。 合法的租赁关系受法律保护。1.关于原告请求判令立即解除其与被告于2015年7月1日签订的《房屋租赁协议》及补充协议：本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，被告仍在继续使用案涉租赁房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》及《﹤房屋租赁协议﹥补充协议》继续有效，但是租赁期限为不定期。因原、被告之间的租赁期限为不定期租赁，且被告违反协议约定，长期拖欠原告租金，故原告有权随时要求解除协议。现原告向本院提起诉讼，要求解除协议，故本院以向被告送达诉状副本之日即2021年5月15日为双方《房屋租赁协议》及《﹤房屋租赁协议﹥补充协议》解除之日。2.关于原告请求判令被告立即腾空、退还原告所有的位于宜宾市翠屏区××幢××层××号的房屋：如前所述，因原、被告双方的《房屋租赁协议》及《﹤房屋租赁协议﹥补充协议》已解除，被告应当将案涉租赁房屋腾退给原告，故对原告的该诉请予以支持；3.关于原告请求判令被告支付截止租赁协议解除之日的租金（暂计算至2020年11月30日为246万元），以及自租赁协议解除之次日起至被告腾空、退还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按《房屋租赁协议》补充协议约定的租金标准计算）：因原、被告的《房屋租赁协议》及《﹤房屋租赁协议﹥补充协议》于2021年5月15日解除，故被告应当向原告支付租金至2021年5月15日止。经核算，原告诉请的截止2020年11月30日的房屋租金246万元未超过被告尚欠租金金额，故截止2021年5月15日的租金应为272.95万元（246万元＋49000元／月×5个月＋49000元／月÷30天×15天），从2021年5月16日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费按《﹤房屋租赁协议﹥补充协议》约定的租金标准即49000元／月计算。4.关于原告请求判令被告向原告支付违约金（计算标准：以截至租赁协议解除之日的尚欠租金为基数，按年利率15.4%从租赁协议解除之日起计算至租金全部付清之日止）：因原、被告双方在《房屋租赁协议》中约定，如被告未按合同约定计算交纳租金，应每日按约定应缴纳总额的0.05%向原告支付违约金，现原告主张按年利率15.4%计算支付违约金，未超过双方协议约定，故本院对原告诉请的违约金支持为：以尚欠租金272.95万元为基数，按年利率15.4%的标准，从租赁协议解除之次日即2021年5月16日起计算至租金实际付清之日止。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宜宾兴宜村镇银行有限责任公司与被告四川众安汽车服务有限公司签订的《房屋租赁协议》及《﹤房屋租赁协议﹥补充协议》于2021年5月15日解除； 二、被告四川众安汽车服务有限公司于本判决生效之日起15日内腾空、退还原告宜宾兴宜村镇银行有限责任公司位于宜宾市翠屏区正义街7号正和滨江国际Ｂ区××幢××层××号的房屋； 三、被告四川众安汽车服务有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告宜宾兴宜村镇银行有限责任公司截止2021年5月15日的房屋租金272.95万元，及自2021年5月16日起至被告四川众安汽车服务有限公司实际腾退房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费标准按49000元／月计算）； 四、被告四川众安汽车服务有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告宜宾兴宜村镇银行有限责任公司违约金。违约金的计算方式为：以尚欠租金272.95万元为基数，按年利率15.4%的标准，从2021年5月16日起计算至租金实际付清之日止； 五、驳回原告宜宾兴宜村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26480元，减半收取计13240元（此款原告已预交），由被告四川众安汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  赵 容 二〇二一年五月三十一日 法官助理  张琪佳 书 记 员  汪树英