山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0612民初719号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平开发区东华苑小区17号商铺。法定代表人：王胜永，经理。委托诉讼代理人：都军基，山东交泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙盛楠，山东交泰律师事务所实习人员。被告：李绍峰，女，1979年3月15日出生，汉族，住栖霞市。第三人：烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行，住所地烟台市牟平区正阳路383号。负责人：姜杰，行长。委托诉讼代理人：李亚静，女，该公司职工。原告烟台云海置业有限责任公司与被告李绍峰、第三人烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人都军基、孙盛楠、第三人烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行的委托诉讼代理人李亚静到庭参加诉讼。被告李绍峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-534号）和商品房买卖合同补充协议，并判令被告于判决生效后10日内协助原告办理位于烟台市牟平区的商品房买卖合同备案登记及该房屋的预告登记解除手续；2.判令被告和第三人于判决生效后10日协助原告办理位于烟台市牟平区的预抵押登记解除手续；3.判令被告向原告支付垫付的银行按揭贷款利息59157.12元；4.判令被告向原告支付违约金129063.30元；5.判令被告向原告支付律师费39480元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告要求撤回诉讼请求第一项中的办理商品房买卖合同备案登记及房屋的预告登记解除手续，撤回诉讼请求第二项，变更第三项诉讼请求的数额为95406.07元，增加诉讼请求，要求解除个人购房担保借款合同，同意偿还剩余贷款本息。事实和理由：原、被告双方于2012年10月24日和2014年5月7日分别签订了商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，约定被告购买位于烟台市牟平区，房屋总价款561811元。付款方式为首付款196811元，剩余部分365000元用按揭贷款支付。后被告未按约偿还按揭贷款，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任。原告代被告偿还到期按揭贷款本息后，多次向被告催讨欠款，被告至今不予偿还，根据双方签订的合同、补充协议约定，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金。合同签订后原、被告双方应充分履行合同义务，被告未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，导致出卖人代买受人偿还银行贷款本息的行为已经严重违约，致使商品房买卖合同的目的已经不能实现，原告亦有权解除合同。李绍峰未作答辩。烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行述称，在偿还第三人结欠贷款本息后，同意解除贷款合同。本院经审理认定事实如下：2012年10月24日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-534号），约定被告购买原告开发的东海城第2幢1单元25层12503号房（以下简称涉案房屋），房屋总价款561811元，其中首付款196811元，剩余部分365000元于2012年11月30日前用按揭贷款支付。2014年5月7日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，其中第一条第3项约定“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的30%向出卖人支付违约金。”第五条第2项约定“买受人在商品房买卖合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是出卖人寄发邮件的依据。买受人若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知出卖人。否则，出卖人按照买受人在商品房买卖合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买受人是否确实收到，均视为买受人已经收到。”第五条第11项约定“买受人未按约定偿还房屋按揭贷款的，出卖人可向烟台市牟平区人民法院起诉。由此产生的诉讼费和律师费均由买受人承担。”2012年11月5日，被告为购买涉案房屋，与原告、第三人签订个人购房担保借款合同，被告向第三人借款365000元，原告为该笔借款承担连带责任保证。2012年11月15日第三人发放贷款365000元。涉案房屋未交付。庭审中，原告提交账户活期查询明细、还款明细、还款通知单，证明被告不按时还款，自2014年11月7日至2021年3月31日，原告代被告垫付借款本金95672.58元、利息95406.07元，共计191078.65元，自2012年12月25日至2016年1月15日，被告偿还借款本金27596.82元、利息36831.59元，共计64428.41元；提交催告通知复印件、中国邮政快递回执单原件各一份，证明原告按照补充协议约定，于2020年9月28日向被告进行催告，被告未在合同约定时间内偿还原告垫付的贷款本息，根据补充协议第一条第3项约定，原告在催告无果后可单方面解除商品房买卖合同，并有权要求被告按总房款的30%支付违约金；提交烟台市不动产登记信息查询证明一份，证明涉案房屋存在预告登记和预抵押登记；提交委托代理合同、律师费结算明细、律师费电子发票各一份，证明由于被告的违约行为，原告为维护自己的合法权益而支付律师费39480元；提交首付款收据及民事调解书一份，证明被告实际首付款196561元，认可被告已按合同约定支付首付款196811元。第三人对原告提交的账户活期查询明细、还款明细、还款通知单的真实性予以认可，主张原告提交的上述其他证据真实性无法核实，不发表意见。原告主张，根据补充协议第一条第3项，违约金为总房款的30%，自愿从中扣减律师费数额39480元，即违约金为129063.30元。根据原告提交的还款凭证账户活期查询明细、还款明细、还款通知单计算，被告偿还借款本金28709.64元，原告代被告偿还借款本金94559.76元，利息95406.07元，目前尚欠第三人借款本金241730.60元。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利。商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房担保借款合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同合法有效，各方当事人应当按照合同中的约定履行各自义务。商品房买卖合同补充协议中约定，若原告承担担保责任，被告应在收到原告通知之日起7日内向原告偿还代偿款项，否则原告有权解除合同，并要求被告按总房款的30%支付违约金、承担因提起诉讼产生的律师费。原告代被告偿还借款本息后于2020年9月28日按商品房买卖合同中被告预留的地址向被告邮寄催告通知，但被告未偿还任何款项，原告根据补充协议的约定要求解除合同、要求被告支付违约金129063.30元（总房款561811元×30%－律师费39480元）、律师费39480元，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除个人购房担保借款合同，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告应向被告返还已付购房首付款196811元及被告偿还第三人的借款本金28709.64元，向第三人偿还剩余借款本金241730.60元及可能产生的利息、复利、罚息等。原告代被告偿还了2014年11月7日至2021年3月31日期间借款利息95406.07元，根据法律规定及补充协议的约定，被告应当返还原告上述款项。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告李绍峰签订的商品房买卖合同（合同编号：烟房预许字2011第083-534号）及商品房买卖合同补充协议；二、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告李绍峰、第三人烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行于2012年11月5日签订的个人购房担保借款合同；三、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告李绍峰返还购房首付款196811元、借款本金28709.64元，合计225520.64元；四、被告李绍峰于本判决生效之日起十日内支付原告烟台云海置业有限责任公司垫付的借款利息95406.07元、违约金129063.30元、律师费39480元，合计263949.37元；五、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付第三人烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行个人购房借款合同的剩余借款本金241730.60元及可能产生的利息、复利、罚息等；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9418元，由被告李绍峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长  隋素平审判员  林治甫审判员  曲传斌二〇二一年五月十八日书记员  吴 倩