四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4505号 上诉人（原审原告）：成都珠江创展投资有限公司，住所地：成都市温江区光华大道三段1588号1栋1311号。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，1984年9月1日出生，汉族，住成都市温江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：张思琳，女，1996年5月28日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：四川利他润己企业管理咨询有限公司，住所地：成都市武侯区星狮路711号1栋2单元1006号。 法定代表人：李建，执行董事兼总经理。 上诉人成都珠江创展投资有限公司（以下简称“创展公司”）因与被上诉人四川利他润己企业管理咨询有限公司（以下简称“利他润己公司“）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初5076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 创展公司上诉请求：1.请求改判为利他润己公司支付创展公司2019年11月、12月租金20094.4元以及逾期支付违约金2431.42元（以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；2.请求改判利他润己公司支付创展公司2019年11月、12月物业服务费6027.80元，以及逾期支付物业服务费的违约金729.36元（以应付未付物业服务费为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；3.请求判令二审的诉讼费由利他润己公司承担。事实与理由：一审判决在创展公司、利他润己公司均未确定实际撤场时间的前提下，仅根据利他润己公司提交的电话录音、微信聊天截图确定利他润己公司于2019年10月底已彻底搬离房屋，事实不清，证据不足，应当在二审中查明改判。针对2019年11月、12月租金和物业管理费，一审庭审中只有利他润己公司声称于2019年10月底搬离房屋，且利他润己公司一审庭审提交的电话录音和微信截图证据并未显示创展公司的工作人员对此予以确认，利他润己公司亦无其他证据证明其实际搬离时间以及返还钥匙时间，故双方合同解除时间应当按照创展公司解约函载明的时间确认，而2019年11月、12月的租金和物业管理费均发生在创展公司发出的解约日前，利他润己公司在一审庭审中也当庭认可，因此利他润己公司应承担2019年11月、12月的租金、物业管理费。一审法院仅凭未经双方确认的实际搬离时间驳回创展公司2019年11月、12月的租金和物业管理费的诉求，事实认定错误，应予以纠正改判。 利他润己公司辩称，2019年10月中旬，利他润己公司工作人员及创展公司工作人员闵燕当面交接案涉房屋并接受了利他润己公司的钥匙，利他润己公司已经搬离案涉房屋，创展公司工作人员开具了退租的电子版材料。利他润己公司在10月底之前搬离案涉房屋时物业开具了出门条。创展公司的上诉事实与理由不成立，利他润己公司只认可创展公司发送了解约函，也认可收到解约函，但不认可11月、12月的租金，与创展公司的聊天记录及通话录音和退租申请可以证明利他润己公司于10月份解除了租赁合同，创展公司关于11月、12月租金的主张不成立。 创展公司向一审法院起诉请求：1．判令利他润己公司立即向创展公司支付2019年11月、12月的租金20094.4元，以及逾期支付租金的违约金2431.42元（以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；2．判令利他润己公司立即向创展公司支付2019年11月、12月的物业服务费6027.8元，以及逾期支付物业服务费的违约金729.36元（以应付未付物业服务费为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日）；3．判令利他润己公司立即向创展公司支付优惠期租金9909.56元；4．判令利他润己公司立即向创展公司支付违约金39183.3元；5．判令一审诉讼费、保全费等由利他润己公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月28日，创展公司（甲方）与利他润己公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第四条约定，合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。履约保证金包括租赁保证金及物业服务保证金。履约保证金由甲方保管直至租赁期满。租赁期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权（但并无义务）将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约。 第十一条约定，乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金、物业服务费、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分：……（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；（3）乙方提前终止本合同的。 第二十条约定，该房屋编号：×××08。该房屋租赁面积：建筑面积200.94平方米。交付日：暂定于2019年4月1日。 第二十一条约定，乙方的租赁期为3年，自交付日起算，即2019年4月1日至2022年3月31日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2019年4月1日至2019年4月30日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，且须交纳物业服务费、装修管理费及装修期间的其他费用。若在租赁期间内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴租金9437.68元。 第二十二条约定，自交付日起，该房屋开始计算租金。除非有特别说明，本合同所约定的租金、物业服务费、履约保证金等金额均为不含税金额。第一个租赁年度：2019年4月1日至2019年5月31日期间的租金为9568.76元；第一个租赁年度：2019年6月1日至2020年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米47.62元，月租金为9568.76元；第二个租赁年度：2020年4月1日至2021年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米47.62元，月租金为9568.76元；第三个租赁年度：2021年4月1日至2022年3月31日期间月租金的计算标准为每平方米52.38元，月租金为10525.24元。自交付日起，开始计算物业服务费及本合同约定的其他一切费用。物业服务费以建筑面积计算，每月每平方米14.15元，每月的物业服务费为2843.3元。乙方必须于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金，履约保证金的金额为42196.2元。乙方应于本合同签订之日付清2019年4月1日至2019年7月31日的租金、物业服务费。之后，每季度为一个支付期。每个支付期开始前，乙方须向甲方付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。 2019年4月1日，创展公司与利他润己公司办理了房屋交接手续。 2019年11月11日，创展公司向利他润己公司发送了要求其支付拖欠款项、继续履行《租赁合同》的公函。其中载明：贵方至今尚未根据租赁合同之约定支付2019年11月1日至2020年1月31日租金30141.6元，2019年11月1日至2020年1月31日物业管理费9041.7元，共计39183.3元；该房屋水电费以实际账单为准。虽经我司多次催告，但贵方至今仍未支付。公函要求孔聆瑜支付拖欠款项，并承担违约责任。 2019年10月底，利他润己公司搬离案涉房屋。 2019年12月30日，创展公司向利他润己公司寄送了关于解除《租赁合同》的公函。其中载明：鉴于在租赁合同约定的履行义务期限届满之前，贵方拖欠租金及其他费用的时间已经远远超过租赁合同约定期限，已经构成严重违约。现我司根据租赁合同约定和《合同法》及相关司法解释之规定，正式函告贵方如下：一、贵我双方签订的租赁合同及双方现有的租赁关系于2019年12月31日解除；二、同时，我司要求贵方承担由此造成的一切后果，包括但不限于：1．贵方因支付拖欠的租金及其他费用26122.2元和租赁合同约定的相应逾期付款违约金（每逾期付款一日，贵方应按逾期支付之款项的万分之五支付违约金）；……3．根据租赁合同第11.4条，贵方支付的履约保证金及已付但尚未使用的租金及其他费用不予退还；同时，贵方还应按合同解除时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍向我司支付违约金，若该等违约金不足抵付我司损失的，我司有权追偿损失与违约金的差额部分。 2020年1月，创展公司已将案涉房屋出租给了案外人。 利他润己公司已向创展公司支付了2019年11月1日前的租金、物业服务费，支付了租赁保证金42196.2元。一审庭审中，创展公司陈述租金税率为5%，物业服务费的税率为6%，利他润己公司对税率表示认可。 上述事实，有当事人的陈述，创展公司提交的当事人身份信息、《租赁合同》《房屋交接确认书》、公函两份、邮寄回单，利他润己公司提交的电话录音、微信聊天截图、转账记录、收据等证据在案佐证，经一审庭审调查核实，一审法院予以采信。 一审法院认为，创展公司与利他润己公司签订的《租赁合同》合法有效。利他润己公司已于2019年10月底搬离案涉房屋，并停交租金及物业管理费，以行为表示不再履行《租赁合同》。利他润己公司在2019年11月、12月份已未实际占有使用案涉房屋，不应支付相应的租金、物业服务费及违约金。但利他润己公司在租赁期届满前提前退租，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。 根据《租赁合同》第二十一条的约定，若在租赁期间内，因利他润己公司原因导致合同解除，利他润己公司应补缴优惠期租金（含税）9909.56元。根据《租赁合同》第十一条的约定，有约定情形之一的，创展公司可书面通知利他润己公司提前解除本合同，利他润己公司所交租金、物业服务费、履约保证金均不予退还，另外利他润己公司应按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍向创展公司支付违约金。因利他润己公司已支付履约保证金42196.2元，结合案涉房屋的空租期间，一审法院认为创展公司无须退还利他润己公司上述履约保证金，以此弥补创展公司的空租期损失，但也不应再加重利他润己公司的违约责任。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、利他润己公司于判决生效之日起十日内向创展公司支付优惠期租金9909.56元；二、驳回创展公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计880元，由利他润己公司负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。 二审另查明，2019年10月14日经利他润己公司工作人员微信沟通，创展公司工作人员闵燕向利他润己公司工作人员发送了一份退租申请。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，创展公司与利他润己公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。因利他润己公司已经实际搬离，且双方均认可合同已经解除，故本院确认案涉合同已解除。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：利他润己公司解除合同时止。就争议焦点本院评述如下： 关于利他润己公司实际搬离时间。本案中创展公司工作人员根据利他润己公司的申请，在2019年10月14日向其发送了退租申请，可推知利他润己公司在此时已经告知了创展公司其将提前退租，结合一审中利他润己公司提交的其工作人员与创展公司工作人员的电话录音等证据，利他润己公司在2019年10月底实际搬离的事实具有高度盖然性。创展公司在2020年1月即将案涉房屋对外出租，且不能说明利他润己公司实际搬离时间，故本院对利他润己公司关于其在2019年10月底搬离的主张予以采信。 关于创展公司是否有权要求对方支付租赁费用至2019年12月30日前。本院已认定的利他润己公司实际搬离的时间为2019年10月底，故其无需缴纳这两个月的租金及物业费等。虽利他润己公司在合同约定的租赁期届满前有提前退租的违约行为，并导致创展公司产生空置损失，但利他润己公司已支付了履约保证金42196.2元，在该保证金未予退还的情况下，利他润己公司已经承担了相应违约责任，创展公司的实际损失已经足以补偿。因此，本院对创展公司要求利他润己公司支付租金至2019年12月底的主张不予支持。 综上所述，上诉人成都珠江创展投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费532元，由成都珠江创展投资有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月十二日 书记员 袁雅丽