四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初1261号 原告:王安良，男，1970年9月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：李晓凤，女，1968年4月14日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周九江，重庆道伦（潼南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘顺宝，重庆道伦（潼南）律师事务所律师。 被告:四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。 法定代表人：吴伟，总经理。 委托诉讼代理人：梁静四川建投律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李仕强，四川建投律师事务所专职律师。 原告王安良、李晓凤与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王安良、李晓凤的委托诉讼代理人周九江,被告四川省勇前房地产开发有限公司法定代表人吴伟的委托诉讼代理人梁静、李仕强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王安良、李晓凤向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以399901元为基数，从2017年7月30日起按每日万分之一计算至符合合同约定交房条件之日止；算至2021年1月1日，其违约金为50027.62元）。事实和理由：2016年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定，原告以399901元的价格购买被告开发建设的安岳县“民族商业城”四期6号楼1单元32层1-32-4号商品房，被告于2017年7月30日前向原告交付商品房，交付条件为：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同还约定，逾期交房超过30日后，买受人有权退房，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。签约后，原告依约付清了房款，但被告所建工程未通过建筑工程竣工验收及消防验收，不符合约定和法定的交付条件，导致至今不能交房。双方对违约金给付时间的约定限制了当事人的法定权利，不利于商业活动的经济原则，如果被告拖延或者一直拒不办理建筑工程竣工验收及消防验收，那么双方约定的逾期交房违约金就一直无法实现。根据合同法的规定，当事人为自己的利用不正当地阻止条件成就的，视为条件成就，故原告有权要求被告立即支付逾期交房违约金至房屋达到法定的交付条件之日止。为保护原告的合法权益，特请求人民法院依法判决或调解原告如上诉请。 四川省勇前房地产开发有限公司辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》属实。原告主张逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，被告不承担交房违约金。其理由为：1.《商品房买卖合同》中以《建筑工程竣工验收备案表》为交房条件，对双方应无约束力。《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中均规定“建筑工程、房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用”，由此可见，商品房交付的法定条件是竣工验收合格。《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定的建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具认定文件报有关主管部门备案，主要目的是将所有验收资料报给主管部门存档，备案不是行政行为，不影响房屋质量，是否备案，不是判断房屋能否交付的条件。原、被告约定的备案应不产生法律约束力，故原告依据工程竣工验收备案作为交房条件，缺乏法律依据。2.原告购买房屋所在小区未经消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，但该规定系管理性强制性规范而不是效力性强制性规范，被告的行为仅仅存在是否接受行政主管机关行政处罚的问题而不影响合同的效力，是否进行消防验收并不影响交房，何况案涉合同并未约定消防验收为交房条件，原告以此认为被告违约没有合同依据。如果法院认定被告违约应当支付违约金，因原告未举证证明其损失达到了万分之一，故请人民法院将违约金调低至每户不超过300元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告举出的住宅使用说明书、住宅质量保证书、主体结构质量验收报告、分户验收记录表、四川省房屋面积测绘报告、接房公告照片，拟证明被告已完成合同约定的交房条件。原告对上述证据的真实性提出异议，认为不能达到被告的证明目的。经本院审查认为，住宅使用说明书、住宅质量保证书、主体结构质量验收报告，符合证据的合法性、真实性和关联性，本院予以采信。分户验收记录表和四川省房屋面积测绘报告，因形成时间无具体的年月日，其形式要件不合法，本院不予采信。接房公告照片，因无其他证据予以佐证，不足以证明被告按照合同约定时间履行了通知义务，故本院亦不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案认定事实如下： 被告四川省勇前房地产开发有限公司于2007年8月1日登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册资本2800万元。 2016年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于安岳县；实测建筑面积107.79㎡，单价3710元／㎡，总价款399901元；被告应在2017年7月30日前交房，商品房交付应当符合“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及住宅质量保证书和住宅使用说明书”；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件并满足合同约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按下列约定方式处理：售楼部张贴公告等通知方式。《商品房买卖合同补充协议》对交房的约定变更为：在交接房屋时，买受人应按照《商品房买卖合同》约定期限或出卖人书面通知中确定的交房期限接收房屋，如买受人在合同约定的房屋交付的最后期限仍未接到通知的，买受人应当在最后期限日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则视为出卖人已经在合同约定的或书面通知中确定的最后交房期限之前交付了房屋。 合同签订后，原告按照合同约定的方式向被告交纳购房款399901元。2015年7月30日，民族商业城四期6号楼主体结构分部工程质量验收合格。民族商业城四期6号楼，建筑层数32层，地上32层，至今未进行消防验收，未取得建筑工程竣工验收备案表，被告亦未提供该建筑的规划验收批准文件。 本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。被告未按合同约定时间和条件向原告交付房屋已经违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，向原告承担支付逾期交房违约金的违约责任。双方对逾期交房违约金约定有给付条件，现案涉商品房未实际交付，更未超过商品房实际交付之日起30日，被告支付逾期交房违约金的条件未成就，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告为自己的利益不正当地阻止条件成就应视为条件已经成就，但未提供证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告王安良、李晓凤要求被告四川省勇前房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告王安良、李晓凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 杨荣立 二〇二一年五月二十八日 法官助理 严 品 书 记 员 田太芹