黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终576号上诉人（原审被告）：刘志刚，男，1963年3月8日出生，汉族，住大庆市高新区。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人刘志刚因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3182号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人2016年至2020年物业费20325.2元或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，一审法院置上诉人提交的大量证据于不顾，却错误认定被上诉人已经尽到物业服务义务，从而错误支持了被上诉人的一审诉讼请求，导致判决错误。具体理由如下：1.被上诉人的主体不适格。上诉人在2015年接房时，在质量合保证书和商品住宅使用书中得知的物业公司名称为大庆市悦豪物业管理有限公司(以下简称大庆悦豪公司)，经查其系三级资质企业。直至2017年被上诉人仍以大庆悦豪公司的名义履行物业合同，但一审时却以悦豪物业公司的名义起诉，主体不相符。上诉人作为小区的业主，对上述情况是享有知情权的，而且不同的物业公司，存在资质、设备设施、人员的不同，相应带来的物业服务质量也可能是天壤之别。2.被上诉人在提供物业服务过程中，不顾业主利益，不尽职尽责，导致小区内环境差，服务质量欠佳，却常年按照高标准来收取物业费，这显然是不合理的。3.上诉人在该小区居住过程中，被上诉人从未公开过物业服务情况及履行情况。同时，上诉人在2016年、2017年、2018年未收到任何催缴物业费的通知，诉讼时效已过。4.物业收费项目中有些条款根本不存在，根本没有服务，收费中应剔除这部分费用。5.上诉人的案涉房屋面积为145.18平方米房子，从2015年5月7日接收验房发现客厅三处(棚顶二处、墙体一处)漏雨，至2019年8月已经陆续发现8处漏雨，造成墙体鼓包，壁纸长毛，造成经济20000多元。上诉人多次联系物业，至今未修复，造成的经济损失至今没有说法，更没给维修。6.一审判决书认定上诉人从2016年5月1日开始欠物业费，但上诉人从2015年5月7日至2016年5月7日的物业费已经缴纳，产生7天重复收费83.53元。7.被上诉人从2016年至2018年没有向上诉人催缴物业费，因上诉人房屋漏雨，被上诉人未进行催缴，被上诉人已超过追诉期限。综上所述，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，将案件依法改判或发回重新审理。望二审法院能查清事实，正确适用法律，维护上述人的合法权益。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，被上诉人对上诉人进行过催收，被上诉人每一年都向业主发送催费告知单，会明确写明欠费区间及欠费金额，对所有业主均按照以上流程执行，不存在不进行催缴的情形。一审中已经提交了相关的证据予以证明。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘志刚支付物业服务费20,325.2元及自2016年5月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金6714.58元，共计27,039.78,元；2.案件受理费由刘志刚承担。一审法院经审理查明：2015年5月7日，刘志刚办理了阿斯兰小镇4号地8-3-201室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为2.5元/平方米/月，如刘志刚不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对刘志刚居住的小区实施物业管理服务至今。刘志刚拖欠悦豪物业公司2016年至2020年物业服务费共计20,325.2元，经悦豪物业公司催要，刘志刚拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，刘志刚所有的房屋建筑面积为145.18平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为刘志刚提供物业服务，刘志刚应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求刘志刚支付2016年至2020年物业服务费20,325.2元的诉请，本院予以支持。关于2016年5月1日至2019年12月31日期间逾期违约金6,714.58元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于刘志刚辩称小区没有正规围挡、托儿所、健身器材、休闲广场、凉亭、垃圾清理不及时、存在私搭乱建现象、安保不到位以及喷泉水系等小区公共问题，不足以证明刘志刚拒交物业费的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘志刚于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2016年至2020年物业服务费共计20,325.2元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费238元（已减半），由刘志刚负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案为物业合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订了物业管理服务协议，该协议约束的是物业公司与业主。被上诉人在一审中已经提供证据证实其为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了悦豪物业大庆分公司的服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当向悦豪物业公司支付物业费用。关于上诉人主张被上诉人主体不适格的理由，因其在一审中提交的证据不足以证明被上诉人主体不适格，二审中亦未提交其他证据证明案涉小区存在两个提供物业服务的主体，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于上诉人主张物业服务不达标故拒交物业费的理由，本院认为，虽然上诉人在一审中提交了照片和视频资料，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张因案涉房屋漏雨，存在房屋质量问题而拒交物业费，本院认为，房屋质量的修复不属于案涉物业服务协议约定的合同义务，上诉人的该项主张并不能构成上诉人拒交或少交物业费的抗辩事由。关于上诉人主张诉讼时效期间抗辩的理由，因其未在一审中提出诉讼时效期间抗辩，且二审中亦未提交新的证据，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故本院对上诉人的诉讼时效抗辩不予支持。关于上诉人的其它上诉事由，因其未提交有效证据证实其主张，故本院对上诉人的上诉事由不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由上诉人刘志刚负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；