江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1672号上诉人（原审被告）：杨琳，女，1994年7月22日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：蒋哲，江苏律邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许一舟，江苏律邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨耀良，男，1948年5月13日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：吴艳萍，江苏樵杨律师事务所律师。原审被告：李玉兰，女，1970年4月15日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人杨琳因与被上诉人杨耀良、原审被告李玉兰共有物分割纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨琳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，诉争房屋安置协议中明确“本协议安置人员杨琳，产权人已安置”，系以杨琳为被安置对象的40m2安置面积与41.29m2的优惠增购面积组成，被上诉人对诉争房屋不享有权利，原审判决应依法撤销改判。一、不动产权属以登记为准，原审判决认为安置房的其余面积应按照谁出资归谁所有的原则处理不符合法律法规的相关规定精神。1.上诉人与被上诉人并未就诉争房屋的产权代持达成过一致。被上诉人在庭审中主张由他出资购买的房屋归他所有，即由被上诉人出资，上诉人系代持的法律关系不能成立。“谁出资谁所有”显然不适用于有血缘关系的亲属，实践中，长辈对晚辈的赠与是非常常见的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条规定，“父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与”，虽与本案情形不完全一致，但足以说明，亲属关系所有权确权原则并非是谁出资谁所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的权属应当以登记为准。被上诉人主张实际为被上诉人出资借用杨琳的名义购买，但前提应当是实际出资人与名义产权人达成一致，且不违反法律法规的强制性规定，《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）》（以下简称“江苏高院的解答”）中对于“借名买房”（第23条）明确“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”同样的情形在《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称“北京高院指导意见”）第十五条中也进行了明确规定可供参考。2.如本案中认定被上诉人以孙女的名义为自己购买拆迁安置房屋，则明显是骗取国家拆迁安置政策红利的行为，严重损害国家利益，应当是无效的。被上诉人与拆迁办签署的《常州市新北区征地房屋拆迁补偿安置协议》系合同双方当事人约定一方向合同以外的第三人（杨琳）为给付的合同，诉争房屋系上诉人在房屋拆迁中应当享有的权利，上诉人作为被拆迁人，享有的拆迁安置面积，是对上诉人生存权的保护，是具有人身专属属性的，本次拆迁安置享受该权利后，以后即便户口迁往他处，如遇新的拆迁，上诉人也不再享有相应的拆迁安置面积，这是具有人身属性的拆迁安置待遇的概念和意义，该人身专属的权利未经权利人本人同意，不应被剥夺和利用，如径直认定为代为持有他人份额，不仅是骗取国家拆迁安置政策红利的行为，损害国家利益，更将极大地损害权利人的合法权益。对于规避国家政策的借名行为，江苏高院的解答第4点中明确“实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，人民法院不予支持”，本案情形虽不完全符合，但有相似，被上诉人对房屋权属的主张不能成立。同样的情形，北京高院的指导意见第十六条也做了相同的规定，可供参考。被上诉人与上诉人之间不存在借名买房的合同关系，所涉房屋更是拆迁安置住房，被上诉人认为该房屋系其借上诉人名义购买，但实际权属为被上诉人，其主张没有事实依据，更违反了法律法规的相关规定，不应得到支持。二、部分诉请从法理层面，应该是要求履行《拆迁房屋结算及经济协议》，原审法院对案涉协议是否有效的认定不符合法律规定，对合同权利义务为何，是否履行等合同权利义务的审查不明确，依法不应当作为定案的依据。1.被上诉人不是善意第三人，杨琳母亲作为监护人，未经杨琳同意，无权低价处分上诉人的财产，该《拆迁房屋结算及经济协议》无效。根据《民法总则》关于履行监护职责应履行的原则中规定，“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿”。上诉人的年龄和智力状况均足以理解房屋买卖这一简单的交易内容，而原审被告杨琳母亲签订前述协议时并未尊重上诉人的真实意愿，也无法得出为维护上诉人利益的前提。原审判决称依据拆迁安置结算清单载明的内容，当时市场价为2650元，有违常理，拆迁安置的购房价格远低于市场价格是众所周知的事实，这也正是杨琳作为被安置对象所能享受的拆迁安置政策，而2011年1月被上诉人与他人签订的涉及诉争房屋的《房屋买卖（居间）合同》显示，诉争房屋市价当时为360000元，即单价为4500元/m2。按此计算，被上诉人作为上诉人的祖父，明知自己的孙女的年龄和受教育状况均足以进行房产交易，在未与上诉人协商的情况下，与原审被告以远低于市场价格签订《拆迁房屋结算及经济协议》处置上诉人的财产，意图低价取得孙女名下的拆迁安置面积，不应认定为善意第三人，上诉人母亲损害上诉人权益的代理行为应当认定为无效。2.案涉《拆迁房屋结算及经济协议》，从形式上看，不能产生设立、变更、终止民事权利义务关系的效果，也缺乏明确的履行内容，意思表达不明确；3.案涉《拆迁房屋结算及经济协议》并未实际履行，被上诉人并未能举证证明向上诉人母亲即原审被告支付了相应款项，上诉人经谨慎核实，并未发现有母亲收取前述款项的情形，被上诉人据此主张权属，没有事实依据。即便如被上诉人所述，其向上诉人母亲支付了10万元的款项，也并非案涉合同的标的，不足以得出被上诉人已履行合同，上诉人应当配合办理产权变更登记的结论。被上诉人协议中明确结算款项是17万余元，被上诉人声称其余7元余元是被上诉人为购买房屋已经支付的费用，但与被上诉人的主张相悖，按照被上诉人的陈述，该房屋权属为被上诉人所有，被上诉人为自己购买房屋支出的费用如何能与被上诉人与杨琳母亲“一次性结清”的购房款混为一谈，被上诉人按照协议应当支付的款项为17万余元，即便已经支付了10万元，也远没有付清。故《拆迁房屋结算及经济协议》是一份无效协议，即便有效，也没有实际履行，被上诉人据以要求上诉人配合办理房屋权属变更登记，明显没有事实和法律依据。综上所述，被上诉人无权仅凭出资即主张诉争房屋拆迁安置面积以外的增购面积为其所有，原审判决据以认定的《拆迁房屋结算及经济协议》无效也未实际履行，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。杨耀良辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。1.原审法院认定的事实清楚，证据充分，应予以维持。2.原审法院适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求法院予以驳回。李玉兰述称：要求杨耀良提供支付10万元的凭证，我没有收到杨耀良的10万元。杨耀良向一审法院起诉请求：1.确认××村××幢××单元××室房屋归杨耀良所有；2、杨琳协助杨耀良将××村××幢××单元××室房屋转移登记至杨耀良名下；3、诉讼费由杨琳、李玉兰承担。一审法院认定事实：李玉兰系杨琳的母亲。杨耀良作为被拆迁人签订了房屋拆迁补偿安置协议1份，安置协议中载明“本协议安置人员杨琳，产权人已安置”。签订安置协议时，协议面积价格为650元／㎡，增加面积中20㎡价格为1000元／㎡，另有20㎡价格为2650元／㎡，扣除以上安置房屋成本价后，杨耀良剩余拆迁款为555932.72元。2009年11月，杨耀良作为户主，取得了位于××村××幢××单元××室房屋（建筑面积为81.29㎡），并进行了结算。2011年7月14日，李玉兰与杨耀良共同签署了《拆迁房屋结算及经济协议》1份，内容载明：“杨琳在薛家的拆迁分配40平方米房屋现给现金壹拾万元整，另加房款650一方米计26000元整……合计人民币壹拾柒万贰仟元一次结清，今后不再发生任何经济往来……”。该房屋于2019年9月10日登记为杨琳单独所有。上述事实，有杨耀良提交的拆迁安置协议复印件1份、拆迁安置结算清单复印件1份、拆迁房屋经济协议1份、法院依法调取的所有权证复印件1份及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：本案诉争房屋虽登记为杨琳所有，但系拆迁安置所得，其中涉及杨耀良的拆迁权益。杨耀良系基于向杨琳购买40㎡安置权益，以及剩余面积本就归杨耀良所有而主张对诉争房屋的所有权，故本案案由应定为所有权确认纠纷，而非房屋买卖纠纷，法院依法予以更正。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。我国关于集体土地征地拆迁中有关房屋拆迁补偿安置至今尚未有法律明确规定，因此，涉及相应的拆迁安置房问题需要适用征地拆迁政策。本案中，因杨耀良已经享有过拆迁安置政策，故由杨琳作为唯一的拆迁安置对象，在安置房屋中享有40㎡的拆迁安置权益。但除去该协议面积，安置房屋的其余面积应按照谁出资归谁所有的原则处理。本案中杨琳享有的40㎡协议面积、40㎡增购面积的成本价均在杨耀良应享有的拆迁补偿款中直接扣除，结算时超出80㎡的侧增面积也由杨耀良进行结算，故诉争房屋中41.29㎡应属于杨耀良所有。对于杨琳依据安置协议应享有的40㎡安置面积，《拆迁房屋结算及经济协议》中已经明确，由杨琳的法定代理人李玉兰以十万元的价格卖给杨耀良，且依据该协议的内容，双方已经结清。杨琳辩称，李玉兰此举非维护杨琳的利益，且未经杨琳追认，故该协议应属无效。对此，法院认为，签订该协议时候，杨琳尚未成年，李玉兰作为其法定代理人行民事行为，符合法律规定。依据拆迁安置结算清单载明的内容，当时市场价为2650元／㎡，且成本价系在杨耀良的拆迁安置款中直接扣除，故杨琳享有的40㎡作价100000元卖于杨耀良，与当时的市场价值相符。杨琳以房屋现有的市场价值评价李玉兰签订《拆迁房屋结算及经济协议》时的行为，不具有合理性、客观性。故杨琳的该项辩称缺乏事实依据，法院依法不予采纳。对于李玉兰认为自己概不知晓、均不知情，且未实际收到款项的辩称，法院认为，父母是维护未成年人权益的第一责任人。李玉兰以概不认可，均不知情作为辩解缺乏事实依据，亦未向法院提交任何证据证明其主张。故法院依法确认《拆迁房屋结算及经济协议》系李玉兰的真实意思表示，合法、有效。《拆迁房屋结算及经济协议》中已明确“一次性结清，今后不再发生任何经济往来”，李玉兰辩称其未实际收到款项，与协议内容不符。其在签订该协议后从未向杨耀良主张过款项，亦不符合常理。故法院认为，李玉兰的辩称缺乏事实依据，法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、位于××村××幢××单元××室房屋归杨耀良所有。二、杨琳于判决书发生法律效力之日起十日内协助杨耀良将××村××幢××单元××室房屋转移登记至杨耀良名下。案件受理费减半收取4400元，由杨琳、李玉兰负担（该款杨耀良已预交，由杨琳、李玉兰于判决书发生法律效力之日起十日内直接支付给杨耀良）。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2011年7月14日，李玉兰与杨耀良共同签署了《拆迁房屋结算及经济协议》约定：“杨琳在薛家的拆迁分配40平方米房屋现给现金壹拾万元正，另加房款650一方米计26000元，抵押平方每平方米壹仟元计40000元，…电梯费壹万元正，包括杨琳社会补助费6000元，合计人民币壹拾柒万贰仟元一次结清，今后不再发生任何经济往来，包括杨琳结婚费用，签字生效不得反悔。”本案在二审中的争议焦点为：1.案涉房屋是否能够直接确认为杨耀良所有？2.2011年7月14日李玉兰与杨耀良共同签署的《拆迁房屋结算及经济协议》的效力？3.杨耀良是否已支付完毕相应补偿？本院认为：杨耀良作为被拆迁人签订的房屋拆迁补偿安置协议明确约定“本协议安置人员杨琳，产权人已安置”，其中杨琳安置面积40㎡，增购面积40㎡，而增购面积是基于40㎡无法安置一套房屋而政策上予以优惠所得，故案涉房屋的权属来源，一方面系杨耀良作为被拆迁人而起，另一方面则是杨琳作为被安置人员而享有，鉴于杨耀良作为产权人已另行安置，故该房屋权属不应再确认为杨耀良个人所有。但基于案涉房屋系因杨耀良被拆迁房屋而享受的拆迁政策而起，且购房款实际由杨耀良支付，故杨耀良对案涉房屋享有相应的拆迁权益，案涉房屋应系杨耀良与杨琳的共有物。2011年7月14日李玉兰与杨耀良共同签署的《拆迁房屋结算及经济协议》，杨耀良同意对杨琳在薛家的拆迁分配40平方米房屋等进行补偿，应视为双方对该共有物分割的约定，是当时双方当事人的真实意思表示，李玉兰作为杨琳的法定代理人，当时这一处分并不损害杨琳的合法权益，该协议内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。关于该协议中约定的补偿款，杨耀良认为其已经支付10万元现金，李玉兰虽不予认可，但从协议约定的“现给现金壹拾万元正”的内容来看，从双方的亲属关系看，结合常理，本院认定李玉兰已收到该10万元现金。至于杨琳主张尚有72000元未付，本院予以认可，从协议内容看杨耀良应当再支付杨琳72000元补偿款。综上，杨琳的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决直接将案涉房屋权属确认给杨耀良不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初336号民事判决；二、杨耀良于本判决生效之日起十日内向杨琳支付补偿款72000元，杨琳于收到该补偿款之日起十日内协助杨耀良将××村××幢××单元××室房屋转移登记至杨耀良名下。三、驳回杨耀良其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，已由杨耀良预交，由杨耀良负担2200元，由杨琳、李玉兰负担2200元；二审案件受理费8800元，已由杨琳预交，由杨耀良负担4400元，由杨琳负担4400元。两相折抵后，杨耀良于本判决生效之日起十日内向杨琳支付其应负担的诉讼费用2200元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年五月二十四日法官助理 潘 军书 记 员 吴 洋