广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初13619号原告深圳市主力店商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道富华社区锦花路电影大厦306，统一社会信用代码91440300587941554E。法定代表人王开。委托诉讼代理人刘兵，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被告李丽华，女，汉族，1971年3月31日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人王丽娟，广东鹏讯律师事务所律师。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘兵、被告委托代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告自2020年2月20起至后续租赁合同实际履行完毕之日止期间的租金（暂为35929.6×2＝71859.2元）；二、被告按管理费、空调费10500元／月的标准支付原告自2020年2月20起至后续租赁合同实际履行完毕之日止期间的管理费、空调费。（暂为10500×2＝21000元）；三、被告按每日拖欠租金、管理费、空调费总额的千分之三支付其迟延履行期间的违约金（暂为13928元）；四、本案的诉讼费由被告承担。具体事实与理由：原、被告于2017年7月2日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区（新安街道76区锦花路38号）三楼ＡＴ08／ＡＴ09商铺出租给被告使用。租期自2017年7月2日起至2021年9月9日止。其中2019年7月1日至2020年6月30日期间，租金为35929.6元／月，2020年7月1日至2021年9月9日期间，租金为38372.8元／月，管理费及空调费共计为10500元／月，租金及管理费的结算周期为每月20日至下月19日。2017年7月-2020年1月期间，被告均按约向原告足额支付租金及管理费。自2020年2月20日起至本立案日，原告多次向被告催付结算周期的租金及管理费，均遭到被告无理拒绝。现涉案商铺大门由被告自行加锁，至今未搬离。被告答辩称：本案应以（2020）粤0306民初11793号的案件的审判结果为前提，我方对于涉案租赁关系的意见同第11793号。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案租赁物业为深圳市宝安区三楼（新安街道76区锦花路38号）铺号ＡＴ08／ＡＴ09商铺，建筑面积约为525㎡。李丽华为深圳市悦舞圈文化发展有限公司法定代表人，该公司于2017年8月28日成立深圳市悦舞圈文化发展有限公司宝安分公司，登记营业场所为涉案租赁物业。2017年7月2日，李丽华为承租方（乙方），深圳市主力店商业管理有限公司为出租方（甲方），签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，相关内容包括：（一）租期自2017年6月12日至2021年9月9日止。（二）乙方租赁物业仅作为悦舞圈舞蹈使用，乙方须按政府相关部门规定自行办妥消防、环保、卫生、营业执照、税务登记等各项相关法律文件后方可营业。（三）按套计算月租，2017年7月3日至2018年6月30日期间月租31500元，2018年7月1日至2019年6月30日期间月租33642元，2019年7月1日至2020年6月30日期间月租35929.60元，2020年7月1日至2021年9月9日期间月租38372.80元。（四）乙方每月须向甲方支付管理费10元/㎡、中央空调费管理费10元/㎡。（五）乙方须在签订合同当日足额支付租赁保证金94500元、首月租金31500元、首月管理费5250元、首月空调费5250元。（六）保证金不得作为租金或其他代缴费用，本合同期满，乙方结清所有费用后，乙方将保证金收据交回甲方，甲方将保证金无息退还乙方。（七）免租期三个月，分别为2017年7月2日至2017年8月30日两个月、2017年和2018年春节当月每月半个月。（八）租赁费用及水电费结算周期为每月20日至下月19日，乙方应于每月20日前足额支付下月租赁费用、水电费用、其他应付款项，乙方未按期足额缴纳的，每日须按应付款项总额千分之三支付迟延履行违约金。（九）乙方未足额支付租金、水电费或其他应付款项超过5个工作日，视为乙方根本违约，如未经甲方同意延续的，则本合同自动解除，保证金不予退还。（十）合同期内，双方无法定或约定事项不得解除合同，否则视为根本违约，违约方应当向守约方支付相当6个月租金的违约金。合同签订后，李丽华向深圳市主力店商业管理有限公司缴纳保证金94500元，深圳市主力店商业管理有限公司向李丽华提供了租赁物业及相应的免租期。李丽华正常缴纳租金至2020年2月19日，自2020年2月20日起拒付租金及管理费、空调费。2020年3月21日，李丽华短信通知深圳市主力店商业管理有限公司管理人员：“校区所有物品交给邹某某处理…”。深圳市主力店商业管理有限公司管理人员回复：“李总，如想撤场请明确提出”。2020年3月22日，李丽华短信通知：“…受肺炎疫情影响，我承租的商铺自2月以来一直无法正常使用，另外，这次疫情给我公司造成了严重影响，为了生存，我公司不得不关闭位于宝安区的培训点。这也是没有办法的事情，很遗憾。我公司将于2020年3月23日从租赁场地撤走办公物品。请谅解并予以配合为盼”。2020年3月23日，李丽华搬离涉案租赁物业。庭审中，本院依法询问若单方解约情形不符合法律规定，是否具备继续履行的条件。李丽华称已无经济能力继续履行；深圳市主力店商业管理有限公司则主张李丽华已更换经营场所，同意在不退还保证金的前提下解除合同。本院认为，原、被告于2017年7月2日签订的《商铺租赁合同》是合同双方真实意思表示，合法有效，应遵循约定履行义务。结合本案租金支付与租赁物业使用的情况、双方于2020年3月份的短信往来、以及双方提起诉讼的时间，本院确认涉案合同自2020年3月23日起已实际停止履行，理由为李丽华单方解除合同。其时李丽华解约的理由为受疫情影响导致停止营业，起诉后增加一点解约理由为该大厦三楼公共消防不合格，本院均不予采纳：（一）2020年年初新冠疫情对教育培训的经营确存在影响，但并未足以导致租赁合同目的无法实现。承租方欲通过解约将经营风险全部转嫁于出租方，有失诚信，本院不予采纳。（二）消防问题并非当事人即时解约提出的理由，且涉案租赁合同已履行两年，李丽华并未举证证明消防问题对租赁用途的根本性影响，故本院不予采纳。综上，李丽华单方解除合同的理由不能成立，但考虑到涉案合同已实际停止履行，应当视为李丽华预期违约，应承担相应的根本违约的责任。根据合同约定，李丽华作为根本违约方，应当赔付守约方六个月租金作为违约金。考虑到疫情对李丽华营业的影响，导致双方产生纠纷，双方均承受较大的经济损失，若在此情况下要求李丽华承担合同约定的全部违约责任，有欠公允，本院酌情调整为赔偿三个月租金94500元，与李丽华缴纳的租赁保证金一致，予以抵扣。李丽华提出受疫情影响应减免租金的主张，符合公平原则。本院斟酌考虑2020年年初的疫情对教育培训经营的严重影响，结合本案案情，本院酌情认定应予减免2020年2月20日至3月23日期间的租金，即李丽华无需补付租金。李丽华诉求减免2020年2月1日以来的所有租赁使用支出，实质系要求出租方承担受疫情影响导致的所有直接损失，有失公允，本院不予采纳。至于深圳市主力店商业管理有限公司所主张的2020年2月20日至2020年3月23日期间的管理费和空调费，依约定李丽华应当支付该使用性质的费用，但考虑到受疫情影响，承租方已实际停止使用租赁物业，必然大幅减少物业的管理成本和空调成本，且2月份相对使用空调较少，本院酌定李丽华补付2020年2月20日至3月23日期间的管理费、空调费合计2000元。至于深圳市付款的违约金，考虑到合同已实际履行，本院已酌定李丽华承担相应的根本违约之责任，据公平原则，本院对原告该部分诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李丽华应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市主力店商业管理有限公司款项2000元。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费2436元，由原、被告各承担一半。受理费原告已预交2436元，由本院退回1218元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1218元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯 德二〇二一年五月十七日书记员 邱 果书记员 李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。