河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5287号上诉人（原审被告、反诉第三人）：张焱，男，1989年8月3日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：牛翠翠，河南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙有付，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘青，女，1957年1月26日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈超阳，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州可居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区工人路23号3号楼1层附36号。法定代表人：付丽。委托诉讼代理人：张会玲，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：任富祥，河南良承律师事务所律师。上诉人张焱因与被上诉人刘青、郑州可居房地产营销策划有限公司（以下简称可居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。张焱上诉请求：一、撤销郑州市中原区人民法院作出的(2021)豫0102民初568号民事判决书,直接改判继续履行上诉人与二被上诉人2020年9月29日签订的《房屋买卖合同》；二、本案的一审诉讼费、上诉费应由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的部分事实错误,上诉人在履行《房屋买卖合同》中不存在违约行为,一审判决认定上诉人违约,从而判令被上诉人可居公司扣减5000元定金不予返还给上诉人是错误的。1.从一审庭审以及二被上诉人提交的证据材料可知,导致涉案《房屋买卖合同》不能履行的根本原因是:被上诉人刘青因认为卖给上诉人的价格过低且在合同签订后有第三人愿意出高价购买时,反悔,不愿意继续履行涉案合同。被上诉人刘青作为根本违约行为人,一审法院反而支持其解除涉案合同的诉求是不符合法律的公平原则的。上诉人在一审中并不同意解除涉案合同,即使被上诉人刘青要求解除合同,法院也应当考虑导致合同解除的原因,合理分配责任。在上诉人无任何违约行为的情况下,反而判令被上诉人可居公司扣减5000元定金，对上诉人是极不公平的。另外,一审中二被上诉人提交的证据材料已经充分证明被上诉人可居公司是不向上诉人收取佣金的。交易成功上诉人尚且不用支付佣金，现在判令合同解除，反而要求无违约行为的上诉人支付佣金是明显错误的，也不符合涉案合同的约定。2.上诉人主张将购房款交给资金监管部门，是为了更好的履行合同，并不违反合同约定。上诉人与被上诉人三方在办理房屋过户手续现场，因被上诉人可居公司向被上诉人刘青索要中介费事宜，双方发生争吵甚至肢体冲突。在此情况下，上诉人考虑到把购房款打给上诉人刘青后，因刘青与可居公司的严重矛盾，担心后续房屋交付和过户不能，出于对这种情形的担心而不安抗辩，提出将购房款打到资金监管部门，上诉人的这种改变是为了更好的履行合同，也有利于合同目的的实现，且符合相关法律规定和二手房交易市场规则。这种改变对于合同的继续履行更为有利。二、一审判决认定合同目的不能实现属于适用法律错误。从一审庭审以及各方提交的证据材料看，上诉人一直在积极履行合同义务，二被上诉人之间仅仅是在佣金方面存在较大分歧，这些内容并不能导致合同目的不能实现，合同完全可以继续履行，一审判决以合同目的不能实现而判令涉案合同解除是错误的。综上，一审法院认定上诉人违约、认定合同目的不能实现是错误的，上诉人积极履行合同，遵守契约精神，作为守约方是应当获得法律保护的，被上诉人刘青，以房子卖的价格低了，反悔不履行合同，违反了诚实信用原则，应当继续履行合同，恳请依法改判。同时，一审判决违反了不告不理的原则，无论是一审本诉的诉讼请求，还是反诉的诉讼请求，均无要求上诉人承担违约金或者佣金的内容，一审法院判决违反不告不理原则，直接判定上诉人承担5000元的违约责任是错误的。刘青辩称，一、一审法院事实认定正确，被答辩人违反房屋买卖合同约定，存在违约行为。1、答辩人（甲方）与被答辩人（乙方）在签订的《房屋买卖合同中》第九条明确约定：甲乙双方共同到房地产交易管理部门办理房产过户手续时，应依国家相关法律规定缴纳有关税款及相关费用，甲方负担总费用的0%，乙方负担总费用的100%，丙方的佣金由甲方支付0元，乙方支付3.2万元…，甲、乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。所以本次交易的佣金应当由被答辩人承担，因为被答辩人违约，拒不支付佣金的行为，应当承担违约责任。2、被答辩人要求将房款交给资金监管部门，违反了《房屋买卖合同中》中第四条约定：付款方式为一次性付款，乙方应当在立契的当日，向甲方付清全部房款，及第十二条约定：甲乙双方协商一致该房产过户到王方名下，该房款非监管。三方在房管局办理过户时，被答辩人要求将购房款转入房管局监管账户，违反了双方的合同约定，一审法院已经认定该事实。二、一审法院认定合同目的不能实现，法律适用正确。被答辩人既不按照合同约定按时履行付款义务，又不肯承担佣金，还要求将购房款转入房管局监管账户，上述种种行为已经严重违反了三方的约定，而且答辩人之所以卖房是因为急需用钱，被答辩人的违约行为导致合同无法继续履行，无法实现答辩人急需用钱的目的。一审法院认定合同目的不能实现，适用法律正确。综上，被答辩人严重违反三方约定，导致合同目的不能实现，答辩人依法请求解除合同，符合法律规定。一审法院认事实认定清楚，法律适用正确，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求。郑州可居房地产营销策划有限公司辩称，第一、可居公司未违反合同义务，没有违约，不应当承担责任。可居公司在案涉合同中的权利义务为：促进、见证交易并收取佣金32000元，保管《房屋所有权证》及定金18000元，并凭申领方提供的生效裁判文书或新协议向该方发放代管定金，收取代办房屋交易相关手续的费用2000元并提供该服务。除前述权利、义务外，可居公司不承担任何合同义务。本案可居公司从未违反约定的合同义务，一直在协调促成，不应当承担份外之责。第二、本案当事人中，根本违约的一方是刘青，其应当承担违约责任，但一审法院却未判令其担责，违背诚信和常理，带来消极的社会影响，应当予以纠正。本案争讼的起因是刘青在履行合同过程中欲以更高的价格将房屋出卖给他人，从而以各种理由拒绝履行合同，还撕扯可居公司法定代表人付丽的头发、撕毁过户所需文件。刘青的违约行为是造成当下局面的根本原因，若刘青愿依约出售房屋、履行义务，案涉合同仍有继续履行的余地。然而，一审法院未考虑到刘青的根本违约行为，支持了其全部的诉讼请求，却没有判令其承担应当的违约责任，给公众带来了违约无需担责、耍赖可得好处的错误示范效应，不合理也不可取。第三、案件受理费不应当由可居公司承担。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，可居公司是居间方，在案涉合同中的作用仅仅是见证、促成交易，并非实际上房屋买卖合同法律关系中的当事人，不具备承担相应民事权利义务的法律基础。其次，可居公司已适当履行了自己的义务，始终积极促成交易，敦促双方全面履行合同，对案涉纠纷的形成没有过错，不应当承担责任。再者，一审判决结果不当，以此为基础的案件受理费承担比例也因此不合理。第四、不论案涉合同交易双方哪方违约，可居公司的佣金32000元都能得到保障，一审法院不应当擅自减少可居公司的佣金数额。案涉合同第三、第九条约定佣金为32000元。第十一条约定，刘青或张焱单方违约时，违约方承担佣金，若其双方违约，则其双方各担总房款1%（即16000元）的佣金。在微信沟通中，刘青多次表示卖的价格太低不愿意卖，并以其行为拒绝、阻挠交易，刘青的行为构成了对合同的根本违约，刘青应当承担佣金32000元。另外，刘青在微信中也表示由其承担佣金。刘青向一审法院起诉请求：1、判令原被告解除2020年9月29日签订的房屋买卖合同。2、判令被告郑州可居房地产营销策划有限公司将原告房屋产权证原件归还原告。3、本案诉讼费由被告承担。郑州可居房地产营销策划有限公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告依约支付反诉原告中介费3.2万元；2、本案的全部费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：1、2020年9月29日原被告三方签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：卖方（甲方）刘青，买方（乙方）张焱，中介方（丙方）可居公司。甲方拥有郑州市中原区××楼××单元××号3号的房产，所有权人为刘青，建筑面积为103.67平方米，成交价格160万元。乙方于本合同签订时向甲方支付佣金及定金5万元，其中佣金32000元，余额作为代收定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。付款方式一次性付款，乙方应在立契的当日向甲方付清全部房款。立契过户时间：甲乙双方应在本合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户所需要的相关证件和资料。甲方应在收到全款之日起6日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其他相关配套附属设施。甲乙双方共同到房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定缴纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的0%，乙方负担总税费用的100%。丙方的佣金由甲方支付0元，乙方支付3.2万元。依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，在本合同经甲乙丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时足额支付佣金。因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元整。甲乙双方协商一致，该房过户到王方名下，该房款非监管，该房定金5万元整，其中3万由甲方保管。合同还约定了其他内容。2、合同签订当日张焱向刘青支付定金3万元，向可居公司支付定金2万元。刘青将房产证原件交付给可居公司，可居公司向刘青出具了收据。3、2020年11月13日上午，刘青、张焱及可居公司法定代表人付丽在房产交易中心办理房产过户过程中，张焱要求将购房款交给资金监管部门进行监管，付丽要求刘青交纳佣金，刘青与付丽发生纠纷。刘青撕扯付丽的头发并将办理房产过户的一些复印件撕毁。付丽报警，房屋交易手续未再继续办理。可居公司提交的付丽与刘青微信聊天记录显示，2020年10月3日刘青说：……付丽，今天下午有人看房，166万，人家给他说少了166万不卖……有人过去拿钥匙，你配合一下，下午有人去看房……10月10日刘青说：……你说按合同办事啥意思，孩子不让我卖了说我卖的低，你拿着我的钱可以暂时不给我对不对，你可以通过法律办事，我身份证和产权证要给我吧……10月15日刘青说：……不是因为我不想卖，要是要160万，我绝对卖，如果要是这是因为没法交易引起来，我也不会白用你就说你，你帮俺签合同了忙活了，是不是，你不说是忙活了吗？给你这个啥呀给你这个忙活费，这个我还是愿意嘞，我不让张焱家掏，是我造成的……我希望你理解一下就可以了，好不好，本来咱是掏好心也让你赚点钱呢，对不对，也给你点操劳费，不会白用你，你是不是将来张焱家也承我个情，也没收人家的中介费……5、张焱提交的合同签订当时的录音显示，张焱说：你这写的这个佣金32000是啥意思？付丽说：不是刚才我跟你们说是啥吧，因为我们这个合同不是说因为我们每卖一套房子，有时候房管局让我们备案，我们备案，有时候不备案，他们也会查的。然后我们这门口都是中介。张焱母亲熊凤枝说：但是到时间我合同签了，你给我要，我咋弄。付丽说：我绝对不会要的。一审法院认为，当事人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有约束力。1、2020年9月29日原被告三方签订《房屋买卖合同》，10月3日刘青告诉付丽，下午有人看房166万元，欲与他人进行房屋交易，不履行案涉合同，属违约行为，应当承担违约责任。张焱不顾合同约定的“该房款非监管”，在办理房屋过户手续现场要求将购房款交给资金监管部门进行监管，违反了合同约定，也属违约行为，应当承担违约责任。可居公司既要求合同中载明张焱承担佣金3.2万元，又口头允诺不收取张焱佣金，而依据刘青的没有具体金额的忙活费、操劳费的承诺要求刘青承担佣金，亦是违约行为，应当承担违约责任。2、可居公司存在违约行为，应当承担减少佣金的违约责任，以收取1万元为宜。刘青、张焱均存在违约行为，根据合同约定的“甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半”，各向可居公司承担违约金5000元，刘青、张焱之间互不承担违约责任。3、各方当事人均存在违约行为，致使合同目的不能实现，刘青要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。合同解除后刘青收取的定金3万元应当退还张焱，可居公司保管的刘青的房屋所有权证应当退还，其保管的2万元定金扣除5000元违约金后退还张焱15000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2020年9月29日当事人签订的《房屋买卖合同》；二、刘青向张焱退还定金30000元，于判决生效后十日内付清；三、郑州可居房地产营销策划有限公司向张焱退还定金15000元，于判决生效后十日内付清；四、郑州可居房地产营销策划有限公司向刘青退还房屋所有权证（0701078550），于判决生效后十日内交付；五、刘青向郑州可居房地产营销策划有限公司支付违约金5000元，于判决生效后十日内付清；六、驳回郑州可居房地产营销策划有限公司其他反诉请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由刘青、张焱、郑州可居房地产营销策划有限公司各负担3200元；反诉费300元，郑州可居房地产营销策划有限公司负担275元，刘青负担25元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：第一组证据：上诉人张焱的离婚证。证明2020年9月29日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，上诉人为了履行房屋买卖合同，进行了准备工作，于2020年11月9日办理了离婚手续，表明了上诉人履约的决心。上诉人一直在为合同履行积极创造条件，上诉人没有一点点违约意图。第二组证据：安居客上显示涉案房屋出售价格的图片两张。证明涉案房屋2021年3月7日的出售价格为200万元，2021年4月3日的出售价格为安210万元，涉案房屋的价格一直在上涨，被上诉人刘青为了获取更大的利益而毁约。被上诉人刘青在与上诉人签订合同后没几天就向中介可居公司表示涉案房屋价格卖低了，反悔了，不想继续履行合同。该事实由一审判决查明的事实和被上诉人可居公司陈述的事实相互印证证明。该组证据再次证明违约方是被上诉人刘青，违约的根本原因是刘青认为房价卖低了，反悔不想卖房了。刘青质证称，对证据一真实性无异议，证明目的及关联性均有异议。上诉人提交的离婚证与本次履行房屋买卖合同，并不存在关联性，而且其离婚与其履行合同中的违约不具有关联性。证据二，对其真实性及证明目的有异议。首先安居客网络上的价格并非其真实售价，与现实中的价格有所出入，而且之后被上诉人刘青一直要求中介公司协调办理过户手续。之所以不能继续履行涉案合同，是因为上诉人违反合同约定将资金提交给监管账户，致使被上诉人刘青急需用钱的目的无法实现。可居公司质证称，对两组证据没有异议。该证据恰可以证明被上诉人刘青在合同订立之后，多次出现因房屋上涨拒绝卖房的想法，根本违约人是刘青。同时在房屋开始办理过户交易的时候，刘青以各种理由拖延拒绝办理房屋过户手续。案涉合同尚未解除，被上诉人刘青不应当向其他人擅自出售房屋。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人张焱与被上诉人刘青、可居公司签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但在合同签订后，刘青告诉可居公司的法定代表人付丽，有人看房166万元，欲与他人进行房屋交易，不履行案涉合同，所以，原审认定刘青存在违约行为并无不当。2020年11月13日上午，刘青、张焱及可居公司法定代表人付丽在房产交易中心办理房产过户过程中产生争议，致使房屋未能交易成功，现刘青又要求解除涉案合同，因此，原审判决解除涉案《房屋买卖合同》亦无不当。由于可居公司既要求合同中载明张焱承担佣金3.2万元，又口头允诺不收取张焱佣金，而依据刘青的没有具体金额的忙活费、操劳费的承诺要求刘青承担佣金，可居公司亦是违约行为，应当承担违约责任。原审法院综合考虑合同的履行情况及违约情况，从而认定可居公司收取10000元的佣金较为合适。虽然张焱在办理房屋过户手续现场要求将购房款交给资金监管部门进行监管，但其并未明确不进行资金监管就要求解除合同。刘青若不同意资金监管，可以要求张焱继续履行合同，张焱的行为并不必然导致合同解除。根据合同约定的“因甲乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金：单方违约时由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半”，因张焱要求资金监管并不必然导致合同解除，现刘青要求解除合同，所以，在解除合同的情况下要求张焱支付佣金依据不足，佣金应由刘青支付。同时，一审时可居公司反诉也没有要求张焱支付佣金。原审对此处理不妥，本院予以纠正。综上所述，张焱的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初568号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初568号民事判决第三项为：郑州可居房地产营销策划有限公司向张焱退还定金20000元，于本判决生效后十日内付清；三、变更河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初568号民事判决第五项为：刘青向郑州可居房地产营销策划有限公司支付佣金10000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，由刘青负担6400元，郑州可居房地产营销策划有限公司负担3200元；反诉费300元，郑州可居房地产营销策划有限公司负担275元，刘青负担25元；二审案件受理费6400元，由张焱负担2000元，由刘青、郑州可居房地产营销策划有限公司各负担2200元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年五月十一日法官助理张彦超书记员娄杨杨