四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5972号 上诉人（原审被告）：新津菁阳投资有限公司。住所地：四川省新津县五津镇商业二街49号。 法定代表人：刘策，总经理。 委托诉讼代理人：胥慧敏，女，1993年10月10日出生，汉族，住四川省射洪县。公司员工。 被上诉人（原审原告）：许国川，男，1970年6月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江路萍，女，1989年7月2日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：彭平静，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人新津菁阳投资有限公司（以下简称菁阳公司）因与被上诉人许国川、江路萍商品房预约合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0118民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序公开开庭独任审理了本案。菁阳公司委托诉讼代理人胥慧敏，许国川、江路萍的委托诉讼代理人彭平静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 菁阳公司上诉请求：1、撤销成都市新津区人民法院（2020）川0118民初2194号民事判决第一项，改判菁阳公司不返还许国川、江路萍定金20000元；2、本案一、二审诉讼费由许国川、江路萍承担。事实与理由：1.菁阳公司在双方签署认购协议书时，已在现场公示《商品房买卖合同》及补充协议版本，且《认购协议书》第四条第三款已明确约定：“在签订认购协议前，许国川、江路萍已在销售现场全部阅读并充分了解商品房买卖合同、附件、补充协议等全部文件内容，并无异议”，双方已就商品房买卖合同条款协商一致，不存在原审法院所述格式合同无效的情况；2.双方签订的《认购协议书》约定许国川、江路萍应在2020年6月18日前与菁阳公司签署正式的商品房买卖合同，但因许国川、江路萍逾期未签署，菁阳公司按《认购协议书》约定，向许国川、江路萍寄发了《关于解除认购协议的告知函》，并按照约定没收定金20000元于法有据；3.认购协议书并非格式条款协议，一审法院适用原《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定有误；4.双方未签订商品房买卖合同的违约责任在于许国川、江路萍，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条有误。 许国川、江路萍辩称：1.双方签订的认购协议是菁阳公司为重复签订合同而预先拟定的合同，在与许国川、江路萍签订合同时，并未就合同内容与菁阳公司进行协商，依照法律规定，此认购协议属于格式条款。2.菁阳公司在签署认购协议时并未就合同第四条第三点对许国川、江路萍尽到提示义务，许国川、江路萍提交的证据也证明在签署认购协议时，菁阳公司并未将正式的商品房买卖合同及其他文件向许国川、江路萍出示，合同第四条第三点属于排除许国川、江路萍主要权利并加重其责任的条款，应属于无效条款。3、双方未签订正式商品房买卖合同是因为菁阳公司拒绝与许国川、江路萍磋商合同，属于不可归责于双方的原因，应当返还定金。 许国川、江路萍向一审法院起诉请求：1.判决确认许国川、江路萍与菁阳公司签订的《兰台臻园商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》）已解除；2.判决菁阳公司向许国川、江路萍返还购房定金20000元；3.判决诉讼费用由菁阳公司承担。 一审法院认定事实：2020年6月13日，菁阳公司作为甲方与许国川、江路萍作为乙方签订《认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方开发的位于××镇××路××号××幢××单元××号商品房（以下简称该商品房），第四条“双方的特别约定”，1、签订本协议时，乙方自愿向甲方交纳定金20000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为该商品房的房款。2、乙方于签订本协议之日起五日内即2020年6月18日前持本协议及定金收据前往甲方指定地点（地址：××镇××路××楼××）与甲方签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件（下简称“合同文件”）。在上述期限内，如果签约时间变化，则以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。3、双方确认，乙方在签署本协议前已清楚了解并接受该商品房的位置、户型、结构、朝向、采光、通风、噪声等居住环境和项目公共及市政配套设施及项目分期开发等现状情况，本协议主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款，在签订本协议之前，乙方已经在销售现场全部阅读并充分了解了甲方公示的商品房买卖合同、附件、补充协议等全部文件的全部内容，确认合同文件的全部内容与甲方在房地产交易网签系统导入的合同模板一致，并无异议……。本协议所涉及的该商品房情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。若乙方以合同文件中的条款未与甲方达成一致为由，拒绝签署的，甲方可按本条第4款约定行使相关权利。4、乙方若未按照本协议所约定的时间与甲方完成合同文件的签署（包括乙方以不能与甲方就商品房买卖合同、附件、补充协议等全部文件合同条款达成一致意见为由导致合同不能签署的情况），或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署合同文件的，乙方承担违约责任，本协议自动解除，甲方有权将该商品房另售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。若因乙方迟延与甲方签署合同文件的，或乙方迟延付清相应购房款导致本协议自动解除，但经甲方同意双方可继续履行本协议的，乙方应按逾期应付款的千分之一／日支付违约金，违约金付清后本协议方可继续履行。第五条“其他约定”，……9、在签署本协议前，乙方已认真阅读了本协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。协议尾部有甲方菁阳公司的签章，乙方许国川、江路萍签字并捺手印。 合同签订后，江路萍于2020年6月13日通过尾号为8086的中国银行账户向菁阳公司转款20000元，并备注项目名称为菁阳项目一期。次日，菁阳公司向许国川、江路萍出具了一份电子收据，载明：收到许国川、江路萍通过转账方式购买菁阳项目一期-6号楼-3-102定金20000元。 2020年6月17日至2020年7月23日，许国川与菁阳公司销售人员李某就签订《商品房买卖合同》一事进行磋商，6月17日，许国川回复：“小李：按照你提的第三个方案，我们最晚可以到好久再签买卖合同，再来买你们的房子？”李某回复：“下批次预计是7月份开盘。等到开盘之前我通知你，从交定金开始5天签合同付首付款”。许国川回复：“你先把你们的买卖合同发过来我们看一下吧，之前都没有看过”。李某回复：“我手机上没有，销售部现场有公示”。许国川回复：“我们早离开售楼部了”。6月18日李某将《商品房买卖合同》拍照版本回复至许国川。许国川回复：“小李：买卖合同我大概也看了，我们现在就两个意见，第一个就是昨天跟你讲的推迟签订买卖合同时间，你给我们一个书面的东西，第二个就是合同有几条，你们做一下修改，因为有几条太不合理了，对我们很不公平。……这些条款太不公平了，我们不能接受”。李某回复：“《商品房买卖合同》是在房管局备了案的，统一版本，是无法更改的……”。许国川回复：“钱肯定是签合同再付啊，我们要先确保能先保到学区房的名额，本来这个也是你们之前没有跟我们解释清楚限购政策导致的，是你们提供的方案，我们也同意……”。李某回复：“你说的是定金那两万块等下批次购买吧，我们只能给你做全款分期延期备案，合同该签的还是会正常签的，只是晚备案。限购政策我讲的很清楚，当时是你们没有给阐述清楚你们的个人情况”。许国川回复：“……合同不管备不备案，如果有这些霸王条款，不公平的条款，我们作为买方有权提出来修改吧。”由于双方对于延期签订买卖合同未能达成一致意见。李某6月18日回复：“关于解除许国川、江路萍《认购协…告知函.doc”。许国川6月23日回复：“终止通知书.pdf”。 2020年6月28日，菁阳公司通过韵达快递向许国川邮寄了书面的加盖有菁阳公司公章的《关于解除（认购协议）的告知函》，载明：尊敬的许国川、江路萍先生/女士，您与我司于2020年6月13日签署了编号为【0000634】的《认购协议书》，约定您认购我司开发的“兰台臻园”项目6栋3单元102号商品房，并约定您应于2020年6月18日前与我司签署《商品房买卖合同》及其补充协议等合同文件……我司已多次催促您前来完成买卖合同的签署事宜。但截至本函发出之日，您仍未按约前来与我司签署买卖合同……我司特向您函告如下：您与我司签署的《认购协议书》解除，我司将另行销售您认购的该商品房，并不予退还您交付的定金。 庭审中，菁阳公司对许国川、江路萍提交的该公司销售人员李某通过微信于2020年6月18日向许国川发送的“关于解除许国川、江路萍《认购协…告知函.doc”的文字内容有异议，认为该文字内容没有菁阳公司盖章，应该以菁阳公司于2020年6月28日发出的《关于解除（认购协议）的告知函》为准，而许国川、江路萍认为2020年6月18日“关于解除许国川、江路萍《认购协…告知函.doc”的文字内容与2020年6月28日《关于解除（认购协议）的告知函》的文字内容一致，后者系对前者的补充。 一审法院认为，一审争议的焦点为：1.未能签订《商品房买卖合同》是否属许国川、江路萍违约。2.《认购协议书》是否已经解除。一审法院分述如下： 一、关于未能签订《商品房买卖合同》是否属许国川、江路萍违约的问题。一审法院认为，许国川、江路萍与菁阳公司签订的《认购协议书》是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同，是一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务，预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。而从该《认购协议书》制定经过看，该《认购协议书》是菁阳公司预先拟定的可重复使用的部分条款为格式条款的协议，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该规定表明，格式条款生效必须符合两个条件，首先是遵循公平原则，即当事人之间的权利义务的确定要符合公平观念，权利义务要有适当的平衡；其次是采取合理的方式提请对方注意，两个条件缺一不可，否则应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，认定格式条款无效。而《认购协议书》第四条第三款“……本协议所涉及的该商品房情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。若乙方以合同文件中的条款未与甲方达成一致为由，拒绝签署的，甲方可按本条第4款约定行使相关权利”的内容，明显是菁阳公司利用其掌握特定资源、利用优势地位在格式合同中列入的排除房屋买受人在签订本约时进行磋商、谈判的权利，该内容明显不公平，违背了《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第七条规定的缔约自愿、公平合理、尊重社会公德的精神。同时，菁阳公司所举证据也不能证明菁阳公司就该条款内容对许国川、江路萍进行了明确说明。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该格式条款内容无效，许国川、江路萍有权就签订《商品房买卖合同》与菁阳公司进行磋商、谈判。因双方当事人在签订《商品房买卖合同》过程中，菁阳公司就格式条款拒绝谈判，双方就《商品房买卖合同》的合同内容未能磋商一致，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，菁阳公司应将定金返还许国川、江路萍。 二、关于《认购协议书》是否已经解除的问题。一审法院认为，菁阳公司与许国川、江路萍签订的《认购协议书》因双方就《商品房买卖合同》的内容未能磋商一致导致《商品房买卖合同》未能签订，《认购协议书》作为预约合同确定双方在约定时期签订本约的内容已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，《认购协议书》的权利义务已经终止。故许国川、江路萍主张确认双方签订的《认购协议书》已解除无诉的利益，一审法院不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、菁阳公司于判决生效之日起十日内退还许国川、江路萍定金20000元；二、驳回许国川、江路萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由菁阳公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，许国川、江路萍与菁阳公司签订的《认购协议书》系菁阳公司为了重复使用而预先拟定，该认购协议除预留空格可填写认购方信息、认购房屋信息及认购价款、付款方式、定金金额、签约本约时间等内容外，其他条款均为非双方协商而预先拟定的条款，因此，一审法院认定非双方协商而预先拟定的条款为格式条款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，菁阳公司上诉认为非格式条款的理由不成立。 《认购协议书》第四条第三款“本协议所涉及的该商品房情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。若乙方以合同文件中的条款未与甲方达成一致为由，拒绝签署的，甲方可按本条第4款约定行使相关权利”的内容，即使菁阳公司对本约及补充协议在现场进行了公示，但其并未举证证明对本约及补充协议条款提醒许国川、江路萍注意，更未举证向许国川、江路萍履行了说明义务，在此情况下，认购协议的上述条款实质上构成了了排除房屋买受人许国川、江路萍在签订本约时进行磋商、谈判的权利，加重了许国川、江路萍的责任，因此，一审法院认定无效符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定。 综上，菁阳公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由新津菁阳投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年五月十八日 书记员  李青