铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1202民初743号原告：姜帅，男，1990年4月30日出生，汉族，住所地铁岭市银州区。被告：铁岭凯泰房地产开发有限公司（简称凯泰房地产公司）。住所地铁岭市银州区光荣街南段18-3号1-5。法定代表人：刘志红，系该公司经理。委托代理人：姜立宏，系辽宁词盟律师事务所律师。原告姜帅与被告凯泰房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理，依法适用简易程序于5月11日公开开庭进行了审理，原告、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜帅诉称：原告与被告凯泰房地产公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的居然馨苑三期C幢2-12-3室（简称涉诉房屋）；涉诉房屋建筑面积50.98m2，其中，套内建筑面积39.46m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.52m2（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；按建筑面积计算房价款，单价3,682.8元/m2，总价款187,749.14元（3,682.8元/m2×50.98m2）；不动产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由被告返还原告，超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告；等等。原告依约如数支付了房价款，被告交付了涉诉房屋；涉诉房屋不动产权首次登记登记建筑面积50.66m2。由于商品房买卖合同附件二空白，亦即被告未对有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成予以说明，故应视为涉诉房屋无分摊建筑面积，从而套内建筑面积应为50.66m2，但经原告自行测量，涉诉房屋套内建筑面积仅37.8m2，竟短少12.86m2（50.66m2-37.8m2），根据合同约定，被告应返还原告面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款11,048.4元（3,682.8元/m2×3m2），双倍返还原告面积误差比绝对值超出3%部分的房价款72,624.8元[3,682.8元/m2×9.86m2（12.86m2-3m2）×2]，合计83,673.2元（11,048.4元+72,624.8元）。请求判决被告返还原告房价款83,673.2元。被告凯泰房地产公司辩称：被告系采用主管部门指定的省建设厅、工商行政管理局监制的示范文本与原告姜帅等商品房买受人签订商品房买卖合同的，但并非示范文本所列事项均须于具体商品房买卖合同作出约定，所有条款必然成为具体商品房买卖合同条款。就被告与原告签订的具体商品房买卖合同而言，其第3条第4款既已明确约定涉诉房屋分摊建筑面积11.52m2，则无必要再于附件二重复作出约定，原告所谓附件二空白，即应视为涉诉房屋无分摊建筑面积，从而50.66m2建筑面积均应为套内建筑面积的主张，显不成立；示范文本第5条第4款列举了两种面积误差处理方式供选择，第一种为双方自行约定，第二种即原告陈述提到的方式，最终双方选择了第一种处理方式，并约定“以房产局测绘为准”，则第二种处理方式即不成为双方间具体商品房买卖合同条款，自不应据以处理面积误差问题。涉诉房屋竣工后，不动产权登记部门根据铁岭市房产测绘中心测绘数据为被告办理了不动产权首次登记，登记涉诉房屋建筑面积50.66m2、套内建筑面积39.46m2、分摊建筑面积11.2m2，登记建筑面积较约定短少0.32m2（50.98m2-50.66m2），依双方选择并约定的面积误差处理方式，自应按约定价格、登记建筑面积计算房价款。综上，本案应判决驳回原告的诉讼请求。对原告姜帅举示证据的审核认定：商品房买卖合同、首付款收据。证明原、被告就涉诉房屋签订买卖合同、相关约定及原告已履行了支付房价款义务。被告对该组证据无异议，本院予以采信。对被告凯泰房地产公司举示证据的审核认定：不动产权登记证书、铁岭市房产测绘中心测绘结论。证明涉诉房屋登记（实际）建筑面积。原告对该组证据无异议，本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：被告凯泰房地产公司采用在辽宁省建设厅、工商行政管理局监制的示范文本条款“”处填写约定内容方式与其开发的居然馨苑三期商品房买受人签订商品房买卖合同。被告（出卖人）与原告姜帅（买受人）签订商品房买卖合同，将涉诉房屋以按建筑面积3,682.8元/m2价格出卖原告。合同第3条第4款内容：“该商品房建筑面积50.98m2，其中，套内建筑面积39.46m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.52m2（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”第5条第4款内容：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：⑴以房产局测绘为准；……。2、按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房；……买受人不退房的，……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同附件二为空白。合同签订后，原告依约如数支付了房价款187,749.14元（3,682.8元/m2×50.98m2）。涉诉房屋竣工后，不动产登记部门根据铁岭市房产测绘中心测绘数据为被告办理了不动产权首次登记，登记涉诉房屋建筑面积50.66m2，其中，套内建筑面积39.46m2，分摊建筑面积11.2m2。涉诉房屋已交付原告。本院认为：原告姜帅与被告凯泰房地产公司就涉诉房屋签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效。合同第3条第4款已明确约定了涉诉房屋建筑面积及其中套内建筑面积、分摊建筑面积数额，虽然该条款有“分摊建筑面积构成说明见附件二”内容，而合同附件二却空白，但不能因此视为约定建筑面积不含分摊建筑面积，均系套内建筑面积，故原告的该项主张，不予支持。示范文本第5条第4款列举了两种面积误差处理方式供选择，原、被告既然选择了第一种即双方自行约定的处理方式，则第二种处理方式便不成为双方间商品房买卖合同的条款，自不应据以处理面积误差问题。面积误差处理方式所要解决的乃商品房买卖合同可否解除及房价款退补问题，但原、被告所自行约定的“以房产局测绘为准”，就上述问题而言，却颇不明确，因而构成约定不明确。于此情形，应依据法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定解决上述问题。法释[2003]7号第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；⑵面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”涉诉房屋不动产权首次登记登记建筑面积50.66m2，登记建筑面积应推定为实际建筑面积，从而实际建筑面积50.66m2，较约定短少0.32m2（50.98m2-50.66m2），面积误差比绝对值仅0.63%（0.32m2÷50.98m2×100%），故应按约定价格据实结算房价款，换言之，被告应返还原告房价款1,178.5元（3,682.8元/m2×0.32m2）。综上理由，判决如下：被告凯泰房地产公司于本判决生效后5日内返还原告姜帅房价款1,178.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,616元（原告预交），减半收取808元，由原告负担783元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  王景龙二〇二一年五月二十七日法官助理李延茹书记员张婷婷