山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3891号 上诉人（原审原告）：青岛兰天华宇物业管理有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：尚景，总经理。 委托诉讼代理人：贾锦林，山东锦林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏霞，山东锦林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王静，女，1979年11月2日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人青岛兰天华宇物业管理有限公司（以下简称兰天华宇物业公司）因与被上诉人王静物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初9746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰天华宇物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持兰天华宇物业公司的一审诉讼请求；2.本案上诉费由王静承担。一审法院认定事实不清，应当发回重审或依法改判。1.王静知晓物业费的收费主体。虽然小区之前成立过业委会，但法院已经判决撤销了业委会的组成及备案，王静在一审时也没有提交其他物业公司为案涉小区提供物业服务的证据，而且其认可自入住起都是兰天华宇物业公司提供物业服务，所以不存在其不知向谁缴费的困扰。一审法院认定，王静未按时缴费是因对物业收费标准、服务质量不满，双方沟通交流不畅使问题未得到解决所致，并非王静不主动交纳物业费，上述认定是错误。根据《前期物业服务合同》的约定，业主对物业公司提供服务有异议可书面提出，王静没有就服务标准或服务质量问题提出过书面意见，王静提供照片也不能证明物业公司对小区问题置之不理，不能作为王静不按时缴费依据，否则业主都长期不缴纳物业费了，助长不良风气，也对按时缴费的业主不公平。一审法院称，王静诉讼前已将物业费补交，由此说明其没有拖欠物业费的主观故意，这是错误的。《前期物业服务合同》约定，未按时缴纳物业管理费，按未缴纳金额的每日千分之三承担违法责任。业主补交物业费的同时应将产生的违约金一并缴纳，否则物业公司依约有权先扣除违约金，故一审法院驳回兰天华宇物业公司的诉讼请求错误。2.一审法院错误认为违章搭建系行政违法行为，应由行政机关执行，不属于民事诉讼的管辖范围。《前期物业服务合同》约定，业主不得私自占用小区公共区域或消防通道，不得私自违章搭建，否则物业公司有权要求其停止侵害、恢复原状。依据民事法律规定，当事人有权请求停止侵害、恢复原状，而且要求违法违约业主移走占用公共区域及消防通道的物品、拆除违章搭建，恢复原状也是物业服务公司管理小区的职责。 王静辩称，兰天华宇物业公司的上诉理由不成立，一审时其方已提交了相应的证据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 兰天华宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王静支付物业费5186.7元；2.判令王静支付滞纳金5487.27元（暂从2019年1月1日起计算至今，按日千分之三计算，请求计算至实际给付之日止）；3.判令王静支付逾期利息约1000元（从2019年1月1日计算至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；4.判令王静将堆放在公共区域及消防通道中的物品移走、拆除违章搭建，并恢复原状；5.本案的诉讼费由王静承担。后变更第一、二项诉讼请求为：要求王静支付物业费3413.99元；滞纳金2748.15元（2019年10月1日至2020年11月5日，按日千分之三计算至实际给付之日止）。 一审法院认定事实：2013年8月29日，兰天华宇物业公司（乙方）与青岛新业房地产开发有限公司（甲方，以下简称新业房地产公司）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对青岛中广·宜景湾小区提供物业服务。物业类型：住宅、配套网点、写字楼。物业服务收费方式为包干制。物业收费标准：高层2.98元/平方米.月（含电梯运行费0.5元/平方米.月）。物业费的交纳以三个月为一周期预收费用。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，每逾期一日应按欠交总额的千分之三支付违约金。本合同期限自签订之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效之时，本合同自动终止。 王静与新业房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》。2018年7月26日王静与新业房地产公司办理房屋入住手续，确认房屋坐落中广•宜景湾xx号楼xx单元xx户，建筑面积96.05平方米。同日王静（甲方）与兰天华宇物业公司（乙方）签订《中广•宜景湾前期物业服务合同》，合同内容同《前期物业服务合同》，并签署《业主临时管理规约》。 2018年8月26日，该小区进行首届业主委员会选举大会，确定刘港、王静、黄盈、张玉萍、郁明、刁世梅、罗军7名业主为首届业主委员会委员。12月1日，业主委员会张贴公告，“关于青岛中广宜景湾小区重新选聘物业服务公司的通知”，定于2018年12月23日召开业主大会：1.聘请青岛万科物业服务有限公司（以称简称万科物业公司）为小区新的物业服务企业。2.授权业主委员会与万科物业公司签署《物业服务委托合同》，终止与兰天华宇物业公司所签《物业服务合同》……。12月25日业主委员会公布《青岛市市北区中广宜景湾小区2018年业主大会表决结果》决议：议案一：聘用万科物业公司为本中广宜景湾物业服务企业，合同期限3年，物业服务费单价调整为：高层住宅2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），公租房2.78元/㎡/月（含0.4元电梯运行费），商业5.8元/㎡/月，停车服务费50元/个/月。议案二：授权业主委员会与万科物业公司签署物业服务委托合同，合同生效后，解聘兰天华宇物业公司，《前期物业服务合同》终止。议案三：授权业主委员会决定地上车位场地使用费、小区公共收益资金使用方式和用途。议案四：授权业主委员会对新业房地产公司、兰天华宇物业公司的违约与侵权行为提起诉讼。 2019年4月17日新业房地产公司作为原告向一审法院提起诉讼，要求法院撤销青岛市市北区中广•宜景湾小区业主委员会（下称业委会）2018年8月26日作出《青岛市市北区中广宜景湾小区首届业主大会表决结果》【小区业主委员会、管理规约、大会议事规则】；撤销业委会2018年12月25日作出《青岛市市北区中广宜景湾小区2018业主大会表决结果》【即上述议案一至议案四】。经一审法院审查后认为，业主大会在召开相关会议程序违反“双过半”原则。业主大会作出的选举成立业主委员会的决定及其他相关决定，违反法律规定，应予以撤销。一审法院于2019年12月31日作出（2019）鲁0203民初4813号民事判决书，判决撤销青岛市市北区中广•宜景湾业主大会选举产生的青岛市××小区业主委员会的决议；判决撤销青岛市市北区中广•宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“聘用青岛万科物业服务公司为本中广宜景湾物业服务企业”的决议；判决撤销青岛市市北区中广•宜景湾业主大会于2018年12月25日作出的“授权业委会与万科物业公司签署物业服务委托合同，合同生效后，解聘青岛兰天华宇物业管理有限公司，《前期物业服务合同》终止”的决议……。业委会不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。2020年6月19日青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终2840号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年6月30日新业房地产公司、业委会签收二审民事判决书。 本次诉讼，兰天华宇物业公司向王静主张2019年1月1日至2020年11月5日期间的物业管理费用（按高层2.7元/平方米.月标准）。2020年9月2日王静通过中国工商银行转账方式向兰天华宇物业公司电汇费用6224.04元，王静称该费用为2019年1月1日至2020年12月31日期间当交的物业管理费。兰天华宇物业公司对证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为此证据未显示交款用途，根据物业服务合同及管理规约规定，应当先行扣除王静欠费期间的滞纳金或违约金后，才可计算王静实欠物业费数额。 涉案小区业委会被撤销后至今尚未成立。兰天华宇物业公司目前仍在小区提供物业服务。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”兰天华宇物业公司与新业房地产公司、王静签订《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行义务。纵观本案案情，王静等人作为涉案小区的业主，在筹办召开业主大会并决定选举业委会成员、议案制定并表决通过及至后期出现一二审诉讼期间，王静并非存在拒绝履行合同的恶意，而是存有向谁交费的困扰。本次诉讼前，王静已将物业费补交，由此说明王静无拖欠物业费的主观故意，兰天华宇物业公司诉求要求王静支付物业费、滞纳金及逾期利息的诉求不能成立。兰天华宇物业公司与王静之间存在物业服务合同的民事法律关系，民事诉讼解决的是平等主体之间的民事纠纷，而民事纠纷中有时会涉及对行为的行政违法性判断问题。本案中，兰天华宇物业公司要求法院判令业主将公共区域及消防通道中的物品移走、拆除违章搭建，恢复原状诉请，法院在审理时会涉及到对王静所实施的行为是否违法的判断和处置，而该事项属于行政机关行政行为和行政强制执行的范畴，不属于人民法院民事诉讼的管辖范围。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回兰天华宇物业公司的诉讼请求。案件受理费92元，减半收取46元，由兰天华宇物业公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1.王静应否向兰天华宇物业公司支付延期交纳物业费的滞纳金及利息；2.兰天华宇物业公司要求法院判令王静将公共区域及消防通道中的物品移走、拆除违章搭建，是否属于人民法院民事案件受理范围。 关于焦点问题一，本案中，兰天华宇物业公司系由新业房地产公司选聘，为中广•宜景湾小区提供物业服务。后该小区业主召开业主大会、筹备成立业主委员会、决定改聘物业公司，并发生后续的撤销业主委员会及其决定诉讼，结合王静一审诉讼中已经支付物业费，故一审不予支持兰天华宇物业公司主张的延期交纳物业费的滞纳金及利息，并无不当，本院予以确认。 关于焦点问题二，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”依据上述规定，若王静存在违建等违法行为，兰天华宇物业公司应向行政机关报告并协助处理，且改建是否违法亦应由行政机关依法予以认定。若王静存在堆砌杂物的行为，兰天华宇物业公司亦可以采取合理措施制止，或向有关行政主管部门报告并协助处理。故一审判决对于兰天华宇物业公司的该项诉讼请求不予处理并无不当，本院不予变更。 综上所述，兰天华宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92元，由上诉人青岛兰天华宇物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓静 审 判 员 李 蕾 审 判 员 刘昭阳 二〇二一年五月十七日 法官助理 张雅彬 书 记 员 韩 平 书 记 员 张 恬