甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1157号上诉人（原审被告）：兰州大学，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路222号。法定代表人:严纯华，该校校长。委托诉讼代理人：贾卫强，男，1985年9月20日出生，汉族，该校法律顾问，住甘肃省兰州市安宁区。被上诉人（原审原告）：李蕊，女，1983年9月12日出生，汉族，个体，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：胡爱芬，女，1967年9月28日出生，汉族，李蕊姐姐，个体，住浙江省乐清市。上诉人兰州大学因与被上诉人李蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城管人民法院（2020）甘0102民初11402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰州大学上诉请求：1.依法撤销（2020）甘0102民初ｌｌ402号民事判决书，并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年5月15日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，上诉人将兰州大学××学校区6—26临街（会宁路）铺面出租给被上诉人，年费用（12个月）为28869.06元，期限为2016年5月15日至2017年5月14日。2016年11月23日，上诉人书面告知被上诉人因兰州大学与城关区政府共建会宁路双创一条街的需要，本次合同到期后不再续签房屋租赁合同，被上诉人签字确认。合同期满后，双方再未签订书面的租赁合同，但上诉人预收了被上诉人1年（2017年5月15日至2018年5月14日）的房租。2017年6月30日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，被上诉人签字确认。通告要求，被上诉人应于7月31日之前搬离。2017年7月26日，上诉人再次向被上诉人送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其优惠政策和退费流程，并明确告知被上诉人其多交的费用将予以退还，被上诉人签收。因被上诉人拒绝搬迁，2017年8月11日和30日，上诉人先后两次委托甘肃泫渊律师事务所向被上诉人下发《律师函》，要求其限期搬离，但被上诉人均拒收相关文件。二、一审法院对案件事实认定不清一审人民法院对事实认定不清，主要表现在以下三方面：一是对房屋管理费的事实认定不清。一审人民法院认为，“虽然原告在2017年8月15日至2018年5月14日期间仍然占用案涉房屋，但被告于2017年8月5日对案涉房屋采取了断水断电措施，停止了向原告的物业卫生服务，因此应向原告退还2017年8月15日至2018年5月14日期间的管理费21236.5元”。上诉人认为，一审法院对管理费认定有误，上诉人不应退还该费用。原因如下：1．一审法院对物业卫生服务的区域定位错误，从案情和事实可知，物业卫生服务的区域为公共区域，而非室内，被上诉人是否营业与上诉人是否为公共区域提供卫生服务无因果关系；2．即使在停水停电期间，被告依然提供了公共区域的物业卫生服务，每天定期清扫、清运垃圾；3．退一步讲，即使上诉人未履行物业卫生服务，原因也在被上诉人而非上诉人，不利后果应由被上诉人承担。二是对租金的性质认定不清。无论是从本案的事实来看，还是从原房屋租赁合同第二条、第四条第三款来看，亦或是从被上诉人提交的退费证据来看，本案中的租金均已包含了管理费在内的所有费用，即租金是指全部房租，此为一种约定俗称的称谓，而非仅指原合同第三条中的“租金”该项。因此，一审人民法院仅依据原合同第三条中的租金该项计算被上诉人补缴上诉人的租金等有关费用是对事实认定不清。三是一审人民法院违反了一案不再理原则。上诉人与李蕊房屋租赁纠纷案，关于管理费是否退还，已被生效的（2017）甘0102民初6594号民事判决书所确认。该判决书确认，“本案被告李蕊在合同期限届满后继续占有使用租赁物至今，理应缴纳使用商铺期间的占用使用费＂该判决的签发日期为2018年6月15日。故此，根据一案不再理原则，本案应驳回起诉，但一审人民法院依然支持了被上诉人的部分诉讼请求，属于对事实认定不清。综上所述，虽然承租人违约在先，但城关区人民法院的判决却有损守约方的权益。为维护上诉人合法权益，恳请人民法院在依法查清事实的基础上判如所请。李蕊辩称，上诉人的上诉状与事实不符，上诉人停电停水影响被上诉人营业是事实，上诉人需要赔偿被上诉人的损失还需要退还1万元押金，被上诉人附近其他的商铺都得到赔偿了，被上诉人搬离的时间比附件其他商铺还早所以也应当得到赔偿。一审法院认定事实：兰州大学对兰州市城关区东岗西路85号土地享有使用权，在该土地上建设的案涉商铺位于兰州大学××学校区周边临街。兰州大学将商铺出租给原告开展经营活动。双方最后一次签订房屋租赁协议的时间为2016年5月15日。在该租赁合同中，双方约定：兰州大学出租的商铺位于（会宁路）临街6-26号,面积为15.5平方米,年租金为28869.06元，租赁期限自2016年5月15日起至2017年5月14日止;如果国家、学校或后勤集团对原告所使用的房屋需要征用、基建规划或拆除等因素引起的终止房屋使用协议，兰州大学需提前半个月通知原告，若原告不按照兰州大学规定时间搬出，兰州大学除扣除原告承租房屋全部保证金（实际交纳10000元）外，其所造成的一切经济损失和相关的法律责任由原告自行承担，兰州大学概不负责。合同到期后,双方再未续签房屋租赁合同,原告继续使用案涉商铺,并于2017年5月15日向被告支付了2017年5月15日至2018年5月14日期间的房屋租金28869.06元（含租金10788元、税金1899.06元、管理费5394元、清洁费2697元、安全服务费2697元、维修折旧费2697元、共资源费2697元），同日，被告向原告出具票据一份，确认收到李蕊支付的2017年5月15日至2018年5月14日期间物业管理费8091元、卫生清洁费8091元。2017年6月20日，《兰州大学与兰州市城关区共同建设会宁路“双创示范街”工作协调会会议纪要》印发,该纪要明确指出“依法依规做好会宁路沿线归兰州大学所管理的商铺的搬迁工作”。2017年6月30日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，原告签字确认，并且被告在会宁路沿线醒目位置张贴该通告。通知要求，原告应于2017年7月31日之前搬离。2017年7月26日，兰州大学再次向原告送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其优惠政策和退费流程。原告签收，同时，兰州大学将《会宁路商户搬迁事项告知书》张贴在醒目位置。因原告拒绝搬迁，2017年8月10日，兰州大学委托甘肃泫渊律师事务所向原告下发《律师函》，要求其限期搬离，但原告均拒收相关文件。2017年8月15日，兰州大学对原告承租的商铺实施停水、停电行为。因原告未按时搬离，兰州大学于2017年9月14日将原告起诉至本院，要求判令原告限期搬离案涉商铺，本院于2018年6月15日作出（2017）甘0102民初6594号民事判决书，判决李蕊向兰州大学腾交位于兰州大学××学校区临街（会宁路）6-26号、面积为15.5平方米的铺面。该判决生效后，兰州大学向本院申请强制执行，原告向被告腾交了案涉商铺。但双方对腾房时间存在分歧，原告陈述其腾房时间为2018年7、8月左右，被告陈述原告腾房时间为2018年8月8日。一审法院认为，兰州大学诉李蕊房屋租赁合同纠纷一案的（2017）甘0102民初6594号生效判决已确认原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，合同当事人可以随时解除合同。本案中，被告提前收取原告的房屋租金为2017年5月15日至2018年5月14日期间的租金，而原告在双方租赁合同关系解除后仍实际控制、占有使用案涉租赁房屋，直至法院于2018年6月15日作出生效判决判令原告腾交房屋，原告才将案涉商铺交还给被告。原告在合同期满后继续占有使用租赁物，理应承担使用商铺期间的占有使用费。虽然被告于2017年8月15日采取断水断电措施，但被告在此之前向所有商户发出书面通知，催告商户务必于2017年8月15日前腾退商铺，2017年8月15日起将停止对会宁路兰州大学所属商铺的供水、供电。至2017年8月15日，原告仍未向被告腾房，故被告依照其发送的通知内容于2017年8月15日采取断水断电的行为系其基于对案涉商铺的权利主张所采取的私力救济措施，不属于违约行为，亦不违背法律规定。因此，原告要求被告退还租金的请求，不能成立，一审法院不予支持。关于原告要求被告退还管理费（物业管理费、卫生清洁费）的问题。依据房屋租赁协议的约定及被告于2017年5月15日向原告开具的资金往来结算票据可知，原告于2017年5月15日向被告支付的28869.06元包括2017年8月15日至2018年5月14日期间的租金10788元、税金1899.06元、物业管理费8091元、卫生清洁费8091元。而物业管理费、卫生清洁费是基于合同相对方提供的物业、卫生服务所缴纳的费用。虽然原告在2017年8月15日至2018年5月14日期间仍然占用案涉房屋，但被告于2017年8月15日对案涉房屋采取了断水断电措施，停止了向原告的物业卫生服务，因此，被告应向原告退还2017年8月15日至2018年5月14日期间的管理费12136.5元，即（物业管理费8091元+卫生清洁费8091元）÷12个月×9个月＝12136.5元。关于原告要求被告退还押金的问题。本案中，被告向原告送达的退费通知上载明了对租房押金的退费办法，并且被告与原告签订的《房屋租赁协议》第四条第8项中对于租房押金的退还亦有约定。原告在被告履行了合理期限通知其解除合同的义务后一直未腾退案涉房屋，直至法院作出生效判决判令原告腾交房屋，原告才将案涉房屋交还被告。因此，原告在合同解除后迟延交房的行为不仅违反了双方合同的约定，亦在被告主动给予腾房宽限期的情形下放弃了自己的利益，理应由其自行承担不利后果。故对原告该项请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、被告兰州大学于判决生效后十日内向原告李蕊退还管理费12136.5元；二、驳回原告李蕊的其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费296元，由原告李蕊负担196元，由被告兰州大学负担100元(由被告兰州大学于判决生效后十日内向原告李蕊付清)。本院二审查明，根据案涉房屋租赁合同第三条约定：收费项目、收费标准与金额；物业管理费5394元、卫生清洁费2697元、安全费2697元、维修折旧费2697元，共资源费2697元，以上五项合计16182元。其余查明的事实与一审无异，本院予以确认。本院认为，根据案涉业已查明的事实，引起本案合同纠纷的根本就在于履行合同的外部条件发生了不可逆转的情形，即政府搬迁行政行为。在搬迁过程中因双方当事人未达成协商一致的意思表示，上诉人兰州大学采取了断水断电的过度行为，致使租赁商铺无法正常经营，对此上诉人兰州大学应负一定的过错责任。一审判令上诉人兰州大学承担退还管理费12136.5元的表述不完整，兰州大学应退还管理费（物业管理费5394元、卫生清洁费2697元、安全费2697元、维修折旧费2697元，共资源费2697元、计算时间段9个月）12136.5元，本院对此予以纠正。而一审判决被上诉人李蕊承担其房屋租金，是基于李蕊占有使用房屋的事实，故李蕊承担占有使用期间的房屋租金正确。综上所述，上诉人兰州大学之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人兰州大学负担。本判决为终审判决。审判长  邓代林审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二一年五月十一日书记员  潘晓娟