云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初1580号原告：官兴琳，男，1990年5月4日生，汉族，大学文化，个体工商户，云南省元谋县人，住元谋县。原告：周菊丽，女，1992年10月28日生，汉族，中专文化，个体工商户，云南省大姚县人，户籍地大姚县，住元谋县。二原告共同委托诉讼代理人：官兴燕，云南权锦律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄东泰房地产开发有限公司，住所地：楚雄市高新区东盛东路金色佳苑小区A1幢S104二楼，统一社会信用代码：91532301787360244M。法定代表人：刘兴忠，系执行董事。委托诉讼代理人：李凌云，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李婷，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。原告官兴琳、周菊丽与被告楚雄东泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告官兴琳、周菊丽及其委托诉讼代理人官兴燕，被告楚雄东泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李凌云、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官兴琳、周菊丽向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付截至2021年2月28日的违约金192424.93元（逾期交房违约金110744元、逾期办证违约金81680.93元），自2021年3月1日起以已付购房款465108元为基数,按2021年2月公布的ＬＰＲ（4.65%）3倍计算违约金至不动产权证办理完毕之日止;二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：二原告于2017年4月13日与被告签订《商品房购销合同》,约定:原告向被告购买位于楚雄开发区房屋,房屋建筑面积为111.85㎡,单价为4158.32元／㎡；原告于2017年4月13日向被告付总价款的41.95%即195108元,余款270000元向中国农业银行楚雄分行贷款支付;被告应于2017年9月30日前将建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告；被告应在原告缴纳完毕维修基金、契税等费用后180个工作日内帮原告办理完房屋产权证。《商品房购销合同》签订后,原告按约定支付了全部购房款,被告却向原告交付未经验收合格的房屋。因房屋质量不合格,导致原告无法正常使用天然气和居民用电,需要交纳高额临时用电费用。且因房屋未通过验收,一直无法办理所购房屋的不动产权证。被告上述行为已经构成严重违约。为维护自身合法权益，特起诉，望判如所请。被告楚雄东泰房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求依法驳回。首先,被告所开发的金色佳苑确实延期交房3个月,但双方已于原告接房时达成赔偿协议,且已履行完毕。《商品房购销合同》约定被告应于2017年9月30日交房，但金色佳苑由多期工程构成,原告所购房屋的楼盘并非独立存在,故本案所涉房屋2017年12月29日才进行了验收,达到交房标准,故被告延期交房3个月。被告通知原告接房后,原告于2018年2月24日向被告接房,接房时双方就延期交房违约行为引发的赔偿进行了结算,被告应支付原告违约金1274元。因原告应支付被告配套设施费6880元,两笔费用充抵后,原告交付5606元给被告,完成了违约金的支付和配套费的交纳。其次,原告起诉的违约金缺乏事实和法律依据,依法不能成立。第一,《商品房购销合同》明确约定了逾期交房违约责任,逾期60天内按10元/天计算,逾期60天后按已付款0.005%/天计算违约金,实际逾期交房89天，此违金已于2018年2月24日支付。第二,房屋之所以没有取得房产证,是由于该地块上共建设4幢房屋,分别建盖后分别验收,最后一幢即C幢房屋涉诉,至今没有完工,导致整个小区房屋不能办理产权证。本案所涉的房屋系A1幢,已经取得了竣工验收备案,并不影响原告使用。原告官兴琳、周菊丽围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》；2.购房发票、商品房买卖合同登记备案表；3.住宅专项维修资金专用收据、现金缴款单、契税发票。被告楚雄东泰房地产开发有限公司针对其辩解，向本院提交以下证据：1.《工程质量监督报告》；2.收据。为查清案件事实，本院依职权向楚雄美地物业管理有限公司调取以下证据：住户档案、业主入住验房表、交房通知书、《前期物业管理服务协议》、确认书。本院组织原、被告进行了举证质证。本院认为，原告提交的证据1、2，能证明原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买金色佳苑住宅小区A1幢7层702室房屋的事实及合同对于双方权利义务的约定，本院予以采信；证据3，与被告提交的证据2相印证证明交房时，原、被告对逾期交房违约金进行了结算的事实，本院予以采信；被告提交的证据1，能证明金色佳苑小区于2017年12月29日进行了验收的事实，本院予以采信。本院依法调取的证据，能证明原告接房时对房屋的验收情况，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，原、被告签订《商品房购销合同》，二原告向被告购买金色佳苑住宅小区A1幢7层702室房屋，约定房屋建筑面积为111.85㎡,单价为4158.32元/㎡；原告于2017年4月13日向被告付总价款的41.95%即195108元,余款270000元向中国农业银行楚雄分行贷款支付;被告应于2017年9月30日前将建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。产权登记手续在符合下列全部条件时，被告为原告代办房屋产权登记手续：1.原告支付完全部房款及公共维修基金、契税、印花税、配套设施费等政府相关部门规定的原告应缴纳的相关费用；2.原告向被告提交办理房屋产权证的完备资料（如购房发票、身份证复印件等）；3.双方签订办理房屋产权登记委托书。原告办理完以上事项后，被告必须在180个工作日内向产权登记机关申请办理房屋产权证。《商品房购销合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。《商品房购销合同》签订后,原告按约定支付了全部购房款，2017年4月13日，原、被告对商品房买卖合同进行登记备案。原告于2018年2月9日缴纳契税6644元。2018年2月24日，原告接收上述房屋，原、被告确认被告逾期交房89天，双方对逾期交房违约金进行结算，按合同约定结算金额为1274元。原告官兴琳缴纳住宅维修基金12328.08元；向被告交纳配套费5606元，被告向原告出具收据，收据载配套费6880元（原告支付5606元，加上被告应支付原告的违约金1274元）。原告向被告出具收条，载：被告开发的位于楚雄市开发区，需赔付原告官兴琳违约金1274元，被告已履清延迟交房手续。原告接房时填写的业主入住验房表，称其清楚并了解该项目情况，自愿提前接房并进行装修。另查明，2017年12月29日，楚雄经济开发区规划建设管理局同意金色佳苑住宅小区验收备案。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房购销合同》约定，被告应于2017年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告实际于2018年2月24日将房屋交付给原告，被告对存在逾期交房的事实无异议，被告应承担逾期交房违约责任。2017年12月29日，楚雄经济开发区规划建设管理局同意金色佳苑住宅小区验收备案，故被告应按合同约定向原告支付自2017年10月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金。原、被告于2018年2月24日接房时对逾期交房违约金进行结算，结算金额1274元，该结算付款行为是原、被告的真实意思表示，对双方当事人有法律约束力，故对原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。原告主张被告向其交付质量不合格的房屋，2017年12月29日楚雄经济开发区规划建设管理局同意金色佳苑住宅小区验收备案，原告接房时填写的业主入住验房表，称其清楚并了解该项目情况，自愿提前接房并进行装修，原告已对房屋进行了装修，并已入住，原告未提交证据证明房屋存在质量问题，故对于原告关于逾期交房违约金应继续计算至竣工验收备案之日止的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》后，原告向被告付清了购房款，被告向原告出具了购房款发票；原告2018年2月9日缴纳契税6644元，2018年2月24日缴纳住宅维修基金12328.08元、配套费6880元，《商品房购销合同》约定原告向被告提交办理房屋产权证的完备资料，双方签订办理房屋产权登记委托书后，被告在180个工作日内向产权登记机关申请办理房屋产权证。被告陈述因小区未建设完成不能办理房屋产权证，虽原告未提交证据证明其向被告提交了完备的资料以及委托被告办理的相关手续，但至今被告未能为原告办理涉案房屋产权证，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。《商品房购销合同》未约定逾期办证违约金，原告亦未提交其损失的相关证据以及其已向被告提交办理房屋产权证的完备资料，双方签订了办理房屋产权登记委托书，故综合本案情况以及逾期办证给原告造成的损失，本院酌情支持由被告支付原告逾期办证违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告楚雄东泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告官兴琳、周菊丽支付逾期办证违约金5000元；二、驳回原告官兴琳、周菊丽的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2074元，由原告官兴琳、周菊丽负担2000元（已交），被告楚雄东泰房地产开发有限公司负担74元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  孙燕二〇二一年五月三十一日书记员  李悦