广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1002民初874号 原告：韦定昌，男，1978年7月1日出生，壮族，住所地：广西百色市右江区。 委托代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师 委托代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地：百色市右江区大旺路1-1号Ｃ区01座，统一社会信用代码：91451000692778787Ａ，电话：0776-29××××2。 法定代表人：李虎，该公司董事长 委托代理人：黄甚威，广西思贝律师事务所律师 原告韦定昌与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜佳彧、韦娟，被告的委托诉讼代理人黄甚威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦定昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日十五日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理百色市右江区商品房的权属登记证书；2、判令被告支付原告逾期协助办理权属登记的违约金37503元（违约金计算：以房款总额342548元为基数按日万分之一，从2018年1月15日计算至2021年3月2日止，已违约1095天，产生违约金37503元）3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月26目,原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于广西百色市右江区出售给原告,房屋总价为345539元。合同同时约定，被告应在商品房交付使用使用后取得竣工验收备案表720天内，将办理产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内 取得不动产权属证书的，原告若不退房，被告应从逾期之日起，按日向原告支付已付房价的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约的向被告支付购房款，被告于2016年1月25日实际交付房屋给原告。交房后，房屋面积有差异，被告交付的房屋面积小于合同约定的面积，经被告退还差额部分的房款，房屋总价实际为342548元。根据原、被告关于办理房屋权属登记的约定，被告应在2018年1月15日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，该期限届满后，被告未能如约履行其办理房屋权属登记的义务。被告曾于2018年1月29日被告作出书面《承诺》，承诺于2018年10月31日之前协助小区业主办理不动产权登记，但被告至今未履行其承诺，损害了原告的合法权益。原告认为，原告已依约履行了合同的义务，但被告却未在约定的时间内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成了违约。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院公正判决。原告对其陈述事实在举证期限内向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同(预售)，证明原告与被告之间的权利与义务，以及被告延迟办理权属登记备案的事实；2、（1）购房发票、（2）税务缴纳书，证明原告已完全履行合同义务的事实；3、商品房买卖合同登记备案证明，证明涉案房屋已取得合同登记备案证明；4、被告发出的《公告》，证明被告实际交房的时间为2016年1月25日；5、被告出具的《承诺》，证明被告违约后，经业主代表催促，被告承诺于2018年10月31日之前协助小区业主办理不动产权登记的事实。6、短信截图，证明被告没有通知原告办理不动产权的事实。 被告广安公司答辩称，一、原告未能在涉案房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证并非出卖人原因导致，被告不应支付逾期办证违约金1、《不动产登记暂行条例》第十六条规定:“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书:(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料:(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十人条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:(一)不动产权属证书;(二)买卖、互换、赠与合同:(三)继承或者受遗赠的材料;(四)分割、合并协议;(五)人民法院或者仲裁委 员会生效的法律文书;(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;(七)相关税费缴纳凭证:(八)其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的,申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”《百色市不动产登记中心服务指南》载明，房屋所有权转移登记(买卖)需要提交的材料包据:1、不动产登记申请表；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书；4、《买卖合间》原件；5、相关税费激的凭证。2、本案中，涉案房屋权属登记属于房屋所有权转移登记，根据上述规定，办理涉案房屋权属登记被告只需提供涉案房屋的不动产权属证书，被告已于2018年9月26日办妥涉案不动产权属证书(首次登记)，至此，被告已经完成了协助原告办理涉案房屋权属证书的义务。自涉案不动产权属证书(首次登记)办妥之日起，原告便可申请办理房屋权属转移登记，二、并非被告的原因导致逾期才取得不动产权属登记证书，原告请求支付违约金没有事实和法律依据。原告未能在2018年1月15日前取得房地产权属证书并非由于被告导致，而是由于规划材料的面积与实测面积不符导致不动产登记局办证延迟。原告未提供证据证明涉案房地产权属证书未能在《商品房买卖合同》约定的期限内办理是由于被告原因造成，因此，原告依据《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定请求被告支付违约金，证据不足。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告应承担举证不能的法律后果。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 被告广安公司对其辩解向本院提供证据材料有：1、竣工验收意见书，证明被告于2016年1月22日取得竣工验收备案登记表；2、房屋首次登记证书，证明涉案房屋于2018年9月25日满足办理不动产权属转移登记的条件，被告已履行了协助办理房屋权属登记的事实；3、公告，证明被告于2018年1月29日，已通知业主开始办理不动产权属登记；4、不动产权证签领表，证明 业主最早与2018年就开始办理不动产权证；原告已经领取了涉案房屋权属证书；5、百色市不动产登记中心服务指南和《商品房买卖合同（预售）》，证明办理涉案房屋权属转移登记需要及被告共同申请方可办理，被告协助办理涉案房屋权属登记表现形式为提供不动产首次登记证书；6、《关于百色市泰安二期A区办理不动产权证问题的函》，证明无法及时办理不动产权证是由于不动产登记局的测绘结果与住建局竣工验收备案表的不符，以及行政机关机构改革，并非原告的原因导致。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告广安公司对原告提供证据证据1-5无异议，对证据6有异议，认为其真实性待核实，原告对被告广安公司提供的证据的1、对于第一份证据三性无异议，根据法律规定商品房具备法定交付条件的标准，是取得政府部门颁发的竣工验收备案登记表，被告于2016年1月25日交付房屋，根据涉案商品房买卖合同的约定，被告取得不动产产权证书的时间应该是2018年1月15前，但被告却在2018年5月4日取得竣工验收备案登记表，因此被告延迟取得竣工验收备案登记表导致后期办证延误，该证据可以证明被告存在违约行为；2、对证据2三性无异议，对证明目的有异议，完成房屋首次登记不代表被告已履行办证协助义务，而且被告取得房屋首次登记证书没有告知原告，被告取得该证的时间是2018年9月25日，原告应取得房屋所有权的时间是2018年1月15日前，该证据也证明被告存在违约行为及没有完成履约义务；3、对第三组的证据三性有异议，该证据无法证实其以通知业主办理权属登记，有可能是事后补做；4、对第4组的证据真实性和合法性无异议，对证明内容有异议，原告取得涉案房屋权属证书的时间在合同约定的时间内，该证据可证实被告违约；5、对证据5，对其三性无异议，对证明目的有异议，被告未告知原告其备案取得证件的情况，也没有通知原告办理不动产证；6、对于证据6真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，根据该预售合同第20条的规定，被告协助办理登记的表现形式并不只是提供不动产首次登记证书而已；7、证据7对其真实性无异议，对合法性和关联性及证明目的有异议，百色市自然资源局对于其函的回复并没有明确不能够办证，实际上导致被告不能够办证的原因，是被告不按规划建房，超面积建房致使面积差异而出现延迟办证的问题。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月26日，由原告为买受人，被告广安公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告广安公司将其开发建设位于百色市迎龙区平方米）出售给原告，单价为每平方米3786.73元，房屋总价为 345539元。该商品房交付时应符合经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，出卖人应当在2018年1月15日向买受人交付商品房，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按日向原告支付已付房价的万分之一的违约金给付。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。签订合同后，原告依约向被告广安公司缴纳了房款及相关契税等费用，被告广安公司于2015年1月13日将该《商品房买卖合同（预售）》在百色市房屋交易管理中心进行登记备案，2015年12月11日，被告广安公司已向泰安二期A区业主发出《公告》，说明泰安二期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、环境治理、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日，希望各业主予以理解和支持，2015年12月12日，被告广安公司向原告发出《泰安二期A区入伙通知书》，通知原告于2016年1月27日前来办理接房手续，2016年1月22日，涉案商品房项目竣工验收合格，2018年5月4日，被告广安公司将泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件提交百色市住房和城乡规划建设委员会并取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2021年3月2日，原告取得涉案商品房的不动产权证。 另查明，根据百色市不动产登记中心服务指南提示，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书（含房屋所有权证及共有权证、国有土地使用证或不动产权证书）；4.经备案的买卖合同；5.相关税费缴纳凭证。 再查明，被告已向业主们发出办证通知是粘贴公告及短信，庭审中示明，被告在庭审后提供相关证明证明，但被告在期限内未提供。 本院认为，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：1、合同是否合法有效，各方当事 人在本案中各应承担什么责任？2、违约金多少及如何计算？有何依据，应否得到支持？各方当事人有何异议？ 关于焦点1、合同是否合法有效，各方当事人在本案中各应承担什么责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及合同第二十条关于房屋登记的约定，被告广安公司负有协助原告办理房产登记手续的法定义务及让原告在合同约定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的约定义务，虽然合同约定取得该商品房的房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内，但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”之规定，本案项目工程于2016年1月22日竣工验收合格，且涉案商品房于2016年1月25日交付原告，根据上述规定，被告广安公司应在2016年2月5日前向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，而被告广安公司于2018年5月4日才向百色市住房和城乡规划建设委员会提交泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件并取得竣工验收备案表，因被告广安公司未按上述规定及合同约定积极履行竣工验收备案和办理涉案房屋不动产首次登记证的义务，在此期间不能产生原告办理不动产权证时限的中断或重新起算的效果，故本案原告取得该商品房的房屋所有权证书的期限应视为在该商品房交付之日（2016年1月25日）起720日内（即2016年1月25日至2018年1月15日止），被告广安公司的行为致使原告于2021年3月2日才取得涉案商品房的不动产权证，逾期1142天，已构成违约，应按合同约定承担向原告支付逾期办证违约金，原告要求被告广安公司向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金的请求，于法有据，本院予以支持。 关于焦点2，违约金多少及如何计算？原告主张的违约金日期计算有误，本院予以调查。该违约金应为39460.55元（345539元×1142天×0.0001），超出部分，本院不予支 持。被告广安公司提出原告取得房屋不动产权证书的时间并未超过双方合同约定的时间，且原告迟延取得房屋不动产权证书系相关行政主管部门的客观原因造成的，其不应承担支付原告违约金责任的抗辩理由不充分，且于法无据，本院不予采信。 关于被告答辩称已公告向业主粘贴示明可以办理不动产证书的问题，在庭审中明确表示要求被告提供相关证据，但是被告未能按时提供，故对被告的辩称，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告百色广安房地产开发有限公司向原告韦定昌支付逾期办证违约金39460.55元（以房款总额345539元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计算至2021年3月2日止）； 二、驳回原告韦定昌的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费736元，减半收取计368元，由被告百色广安房地产有限公司负担。 审判员  陈永峰 二〇二一年五月三日 书记员  刘慧瑶