四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3918号 上诉人（原审被告）：四川千西贝贝教育咨询有限公司，住所地：成都市高新区（西区）和合作路89号2栋1层附103号。 法定代表人：向国礼。 委托诉讼代理人：陈勇，四川汉震律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川同泰置地有限责任公司，住所地：四川省成都市新都区斑竹园镇柏水社区。 法定代表人：陈勇超，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田文庆，男，1989年9月11日出生，回族，住成都市双流区，系公司员工。 上诉人四川千西贝贝教育咨询有限公司（以下简称千西公司）因与被上诉人四川同泰置地有限责任公司（以下简称同泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院(2020)川0114民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 千西公司上诉请求：一、撤销一审判决第一至四项，并依法改判驳回同泰公司的相应诉讼请求，二、诉讼费均由同泰公司承担。事实与理由：1.一审法院认定租赁合同于2019年10月19日解除是错误的。同泰公司没有证据证明其2019年10月18日发出的通知就是终止合同的通知，且《终止合同通知书》并非由有权利收件的人员签收。故不能认定解除合同的通知实际送达到了千西公司。2.千西公司并未违约。千西公司在一审时提交了证据证明案涉出租房屋不符合合同约定，案涉房屋的漏水问题导致千西公司无法用于办学，且同泰公司负有案涉房屋的维修义务，对于漏水问题，千西公司无法自行处理，双方也进行过协商，但一直未能解决，千西公司向同泰公司明确表示过处理好渗水问题后再支付租金及其他杂费。租赁房屋的交付与租金的支付有先后顺序之分，在案涉房屋不符合合同约定的情况下，千西公司有权拒绝履行租金支付义务且不构成违约。3.千西公司是基于正当理由未付租金，且其完全有能力支付租金，请求依法改判继续履行双方的租赁合同。 同泰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.同泰公司向千西公司的经营地址寄送《终止合同通知书》合法有效，千西公司的上诉理由不成立。因千西公司故意拖欠租金，同泰公司才发出通知解除合同，在该通知发出后，同泰公司的工作人员黄可瑜与千西公司法定代表人贾菊华进行过微信联系，从聊天记录可以看出，黄可瑜向贾菊华确认合同解除事宜并提起协商终止后租金结算事宜，但贾菊华拒不正面回复，企图采取拖延方式达成恶意非法占用案涉房屋的目的。2.没有任何证据证明千西公司表示过“你什么时候处理了渗水问题，我就什么时候付房租及其他杂费”，且该说法与一审查明事实不符。3.就漏水修复问题，同泰公司认为《源上湾国际社区商铺租赁合同》第5条第4款对于维修义务有相关约定，但千西公司从未以书面形式通知过同泰公司需维修的事宜，在二审中才提交其所谓的自行修复的证据，同泰公司认为千西公司在一审判决后的非法占有财产期间的修复行为，系恶意添附。4.新都区教育局网站2020年《幼儿园名单名录》上并无千西公司创办的幼儿园，其并未取得新都区教育局颁发的办学许可，对方已经丧失商誉，没有合同履行能力。综上，千西公司自2017年3月开始占有使用案涉房屋，直至2021年3月二审开庭时仍在使用中，48个月的使用时间，即使扣除免租期28个月，其仍应缴纳20个月的租金，但千西公司仅缴纳了3个月的租金。请求二审法院依法驳回千西公司的上诉请求。 同泰公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《源上湾国际社区商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；2.判令千西公司向同泰公司支付免租期的租金2428259.4元、2019年10月1日至19日的租金54172.52元及违约金（违约金计算至实际付清2019年10月1日至19日的租金之日）；3.判令千西公司支付2019年10月23日至实际交付不动产之日期间的占用费；4.判令千西公司腾退房屋并恢复原状。 一审法院认定事实：2017年2月16日，同泰公司与千西公司签订《源上湾国际社区商铺租赁合同》，约定：（1）商铺范围及用途：同泰公司将位于四川省成都市新都区公司，用于经营幼儿园。（2）租赁期及免租期：租赁期12年，从2017年3月1日至2029年2月28日（2017年3月1日至2019年6月30日为免租期）；免租期针对整个租赁期间设置，若因千西公司原因导致实际租赁期不足合同约定期间，则未实际使用的免租期不再生效，已实际使用的免租期按所在租期年租金单价计算，补足实际使用免租期的租金。（3）租金及相关费用：租金按产权面积2890.785平方米计算，2017年3月1日至2022年2月28日，每平方米月租金30元，即每月租金86723.55元；2022年起，租金按8%每三年递增；租金及固定费用每三个月支付一次，第一时段的租金及其他费用应在本合同签订三日内支付，以后租金及费用应于上一时段届满前十五日内付清。（4）履约保证金：合同签订当日，千西公司应交纳履约保证金100000元；如因千西公司原因导致合同提前终止，保证金不予退还。（5）违约责任：如迟延支付租金及相关费用，应按未付金额每日千分之三支付违约金；有超过30天仍未足额支付租金及费用等严重违反合同行为的，同泰公司有权单方终止合同。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，千西公司支付了履约保证金100000元及2019年7月1日至2019年9月30日的租金260170.65元。同泰公司将商铺交由千西公司使用。2017年、2018年、2019年，千西公司在使用商铺过程中，商铺出现多处渗漏水，双方多次沟通协调，同泰公司对漏水也进行了处理，但未能从根本上解决渗漏水问题。同时，千西公司在经营过程中未及时支付物业管理费、水电费、电梯维保费、垃圾清运费等费用。2019年8月15日、8月27日，千西公司向物业管理公司、同泰公司出具情况说明及承诺书，承诺交纳相关费用。2019年9月11日，同泰公司向千西公司发出通知，告知其按合同约定于9月15日前交纳下一季度租金。但千西公司未按期交纳。2019年10月18日，同泰公司通过快递向千西公司寄送了《终止合同通知函》，该快递于次日由他人代收。 一审法院认为，双方签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按约定全面履行义务。千西公司未在合同约定的期限交纳租金，同泰公司根据合同的约定通知终止合同，其行为属于合同约定解除权的行使。原《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，千西公司交纳了2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金，按约定最迟应于2019年9月15日前交纳下一时段的租金，但千西公司并未交纳。同泰公司于2019年10月18日发出终止合同的通知，符合双方约定的合同解除条件及合同法的规定，商铺租赁合同自通知到达对方时即2019年10月19日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于同泰公司要求腾退商铺、支付未付租金及占有使用费等诉讼请求，一审法院予以支持。对于未付租金（2019年10月1日至合同解除之日即至10月19日），按约定计算金额为52034元（86723.55元÷30×18）。对于商铺占有使用费，参照商铺租赁合同约定的租金标准计算支付。对于免租期的租金，根据租赁合同的约定，同泰公司有权要求支付，其金额为2428259.4元（86723.55元×28）。 对于千西公司提出的千西公司拒付租金系因商铺大面积渗漏水致使无法正常使用造成、千西公司不应承担支付租金等违约责任的抗辩，一审法院认为：首先，商铺渗漏水属于标的物质量瑕疵，对于标的物质量瑕疵，法律赋予了权利人相应的救济措施。合同法第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，虽然同泰公司对商铺进行维修后仍未根本解决渗漏水问题，但千西公司仍有较大的选择余地，可以根据法律规定自行维修，要求同泰公司承担维修费用，影响使用的，还可以要求减少租金、延长租期等。如仍不能解决问题，商铺的渗漏水严重影响其经营，致使不能实现合同目的，还可以解除合同，按法律规定要求其承担相应的民事责任。千西公司在同泰公司维修不能彻底解决渗漏水问题时，仍继续使用商铺，表明千西公司仍有履行合同的意思，千西公司应依约定继续履行支付租金的义务；对于渗漏水问题，千西公司可以依法追究同泰公司的相应责任。其次，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，合同法规定的违约责任归责原则为无过错责任原则，只要存在违约行为，不论是否存在过错，在无特别规定的情况下，均应承担违约责任。综上，千西公司以上述理由拒绝支付租金的抗辩理由不能成立，其不支付租金的行为构成违约，同泰公司要求支付违约金的请求，一审法院予以准许。但合同按未付金额每日千分之三支付违约金的约定明显过高，一审法院依法予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、同泰公司与千西公司2017年2月16日签订的《源上湾国际社区商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；二、千西公司于判决生效之日起7日内向同泰公司支付免租期租金及2019年10月1日至19日的租金共计2480293.4元及违约金（违约金以52034元为计息基数，从2019年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至判决确定的支付之日，若未按判决确定的支付之日支付，则计算至该租金实际支付之日）；三、千西公司于判决生效之日起7日内向同泰公司支付占用费（占用费按租赁合同约定的月租金86723.55元为计算标准自2019年10月23日起至判决确定的商铺退还同泰公司之日，若未按判决确定的日期退还，则占用费计算至该商铺实际退还之日）；四、千西公司于判决生效之日起7日将位于四川省成都市新都区退还给同泰公司；五、驳回同泰公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17964元（已因适用简易程序减半收取），由千西公司负担。 二审中，千西公司提交了以下新证据：1.同泰公司在2018年12月17日出具的案涉商铺漏水维修事宜的承诺书，该承诺书载明同泰公司表示其将进行一次性修复工作，双方书面验收后，同泰公司承诺提供五年质保期。千西公司拟证明同泰公司认可漏水情形出现并承诺维修；2.千西公司与案外人四川德霖建筑装饰工程有限公司成都第一分公司于2020年12月13日签订的《千西贝贝幼儿园房屋维修工程施工合同》及与该公司的60000元转款凭证、标注为2021年2月的施工照片，拟证明同泰公司未尽到维修义务，千西公司自行维修，千西公司不存在违约情形；3.千西公司承租案涉房屋经营幼儿园的班级微信记录，显示目前幼儿园正常招生开办中，现有数百儿童正在上学。同泰公司质证认为，对承诺书的三性不持异议，但认为该证据恰好证明其尽到了维修义务；对千西公司自行组织施工的相应证据不予认可，认为千西公司未按照合同约定在自然损毁出现后的两个自然日内书面通知同泰公司；对幼儿园正在经营开办的事实予以认可，但认为对方仍未履行合同义务。本院认证认为，对同泰公司出具的承诺书及幼儿园班级目前开办的证据予以采信，对千西公司自行组织施工的证据，相应证据包含了施工合同、转账凭证及施工照片，能够客观上证明千西公司组织了施工工作，对该证据真实性予以确认，对关联性和证明力将综合认定。 二审中，同泰公司认可2017年、2018年出现漏水情形，但不认可2019年出现了漏水情形，对一审查明的该事实不予认可。 二审另查明，2019年8月千西公司工作人员与同泰公司工作人员就漏水导致的赔偿事宜进行了联系，同泰公司工作人员认为其已经完成了大部分修复义务，拒绝延长免租期或予以赔偿。2019年8月，千西公司向成都市人民政府网络理政平台求助，表示因承租开办幼儿园的房屋长期漏水，物管公司多次推诿，不得已停交物管费和水电费，现物管公司断水断电，影响开学。办理结果显示租户已经恢复供电。同泰公司提交的2018年12月21日的工程验收单上显示建设单位、施工单位、物管公司栏均有人签字，幼儿园一栏空白，同泰公司解释系因千西公司拒绝参加验收，但无证据证明其曾通知千西公司参加验收。经二审调查中查询网络信息，新都区教育局幼儿园报名招生信息中仍有千西公司开设在源上湾的幼儿园。二审中，千西公司同意继续支付租金。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，同泰公司与千西公司签订的《源上湾国际社区商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：一、同泰公司是否有权在2019年10月解除案涉租赁合同；二、千西公司是否存在丧失履行能力的情形。 关于同泰公司是否有权在2019年10月解除案涉租赁合同。本院认为，案涉房屋在交付千西公司使用后，在千西公司正常经营教学期间，存在较大范围且存续期较长的漏水情形，故同泰公司提供的租赁物存在明显的质量瑕疵，其存在违约情形。租赁合同中，影响正常使用的租赁物瑕疵及由此带来的违约责任承担及损失赔偿，与租金支付之间具有牵连性，故千西公司在租金支付期限到期时主张延长免租期或抵扣损失具有一定的合理性。因此，在2019年10月18日租金支付期限到期仅不足一个月时，同泰公司不享有合同的解除权，其发出的解除通知不发生解除效力。 关于千西公司是否存在丧失履行能力的情形。同泰公司主张对方丧失了办学资质，失去了履约能力，故要求解除合同。对此本院认为，目前千西公司在案涉租赁场地开办的幼儿园处于正常经营和教学过程中，经网络查询的初步证据也显示其教学和招生资质受到教育部门认可，在无相反证据的情况下，本案中无证据证明千西公司已经丧失了履约能力，故同泰公司无权以此为由主张解除合同。 因千西公司在2019年10月18日逾期付款的行为不导致合同解除，且同泰公司违约在先，故千西公司不应负担免租期期间的租金，2019年10月1日至19日的租金亦不应支付违约金。对此之后的租金，千西公司在诉讼中也明确表示愿意支付，且同泰公司在一审中也诉请要求对方支付占用费，故千西公司应支付2019年10月1日至目前的租金，根据合同的约定，其现应支付租金至2021年6月30日，合计1561023.9元（86723.55元×18月）。千西公司若认为对方违约给其造成其他损失，可另案主张。 综上所述，千西公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院(2020)川0114民初3048号民事判决； 二、四川千西贝贝教育咨询有限公司在本判决生效之日起十五日内向四川同泰置地有限责任公司支付租金1561023.9元； 三、驳回四川同泰置地有限责任公司其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取17964元，由四川同泰置地有限责任公司负担15000元，四川千西贝贝教育咨询有限公司负担2964元；二审案件受理费35928元，由四川同泰置地有限责任公司负担30000元，由四川千西贝贝教育咨询有限公司负担5928元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月十九日 书记员 袁雅丽