四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2085号 上诉人（原审原告）：黎闻，男，1987年7月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：袁铮桢，女，系黎闻之妻。 上诉人（原审原告）：袁铮桢，女，1988年2月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 上诉人黎闻、袁铮桢因与上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初5227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎闻、袁铮桢上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判支持黎闻、袁铮桢的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由橙森公司承担。事实和理由：一、违约金约定不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之情形。按照合同约定，初略计算双方合同标的金额为291456元，由于橙森公司的原因导致合同解除，致使黎闻、袁铮桢购买公寓出租经营以获得未来利润的希望落空，黎闻、袁铮桢的合同损失应当被认定为合同正常履行所能获得的收益，基于此，双方约定60000元的违约金并未超过损失金额的30%，不能认定为符合“过分高于造成的损失”的情形。二、橙森公司违约行为系恶意，本身已经违背合同法诚实信用原则，一审判决降低了橙森公司的违约成本，违背了合同法公平、诚实信用基本精神和信赖基础。三、即使一审法院认为双方约定违约金过高，也应优先参考黎闻、袁铮桢实际损失情况，而不是直接适用合同法公平原则来认定违约金额。 橙森公司针对黎闻、袁铮桢的上诉辩称，不认可黎闻、袁铮桢的上诉请求，请法院依法判决。 橙森公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项。事实和理由：橙森公司已经支付的保证金应当部分抵扣本案一审判决中的违约金数额，根据民事诉讼法第九十九条的规定，在案涉合同已经实际解除的情况下，黎闻、袁铮桢同样负有向橙森公司返还租赁保证金的义务，且橙森公司在一审庭审中明确口头提出，已经履行了抵销权的通知义务，该租赁保证金应当在违约金中予以抵扣，一审法院认定橙森公司无权以租赁保证金抵扣违约金存在错误。 黎闻、袁铮桢针对橙森公司的上诉辩称，不认可橙森公司的上诉请求，其他意见与上诉意见一致。 黎闻、袁铮桢向一审法院起诉请求：1.判令解除黎闻、袁铮桢与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.判令橙森公司支付黎闻、袁铮桢违约金60000元；3.判令橙森公司支付免租期物业费461.04元；4.判令橙森公司支付房屋租金2112元（暂计自2020年6月1日至2020年6月30日，实际要求计算至合同正式解除之日）；5.判令橙森公司支付租赁期物业费76.84元（暂计自2020年6月1日至2020年6月30日，实际要求计算至合同正式解除之日）。 一审法院认定事实：2018年8月25日，黎闻、袁铮桢（出租方、甲方）与橙森公司（承租方、乙方）签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、黎闻、袁铮桢同意将自己名下坐落在成都市双流区xx室，建筑面积38.40平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1.租金为人民币55元/平方米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2.租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平方米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平方米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平方米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平方米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平方米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平方米/月。3.在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付1个月租金给黎闻、袁铮桢作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至黎闻、袁铮桢账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，黎闻、袁铮桢有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2018年11月12日，黎闻、袁铮桢（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订的商品房预售合同进行了合同备案（签约备案号为7xx9、项目名称为亿城国际、基本信息载明房屋位于双流区xx号）。 2020年1月15日，橙森公司向黎闻、袁铮桢发送短信，载明：“尊敬的业主朋友：您好！首祝新春快乐，阖家幸福！我司原定于关于亿城国际项目的接房工作现由于有部分业主至今未收房以及部分业主在搭建未完成等原因，严重影响了我司对项目的一致性和整体性经营规划，经几次交涉依然无法达到我司整体收房要求，为避免因为项目经营准备不充分而给广大业主带来收益无法保障的严重后果，经我司慎重研究，决定对于该项目收房工作推进顺延至2020年3月，全力确保所有业主的资产收益持续性；期间，我司专业运营团队充分对项目所属辖区周边租赁市场进行了调研评估，为保证我司能持续稳定经营从而确保业主资产收益，我司决定与您协商租金变更为不高于42元/平方米/月”。后黎闻、袁铮桢向橙森公司黄经理回复：“黄经理你好，我是亿城国际2712业主，收到贵公司系统发送的通知信息，针对贵公司单方提出的房屋降低至最多42元/平/月的要求，没有任何法定和约定情形，也不符合情势变更原则适用的情形，作为2712业主我正面回复贵公司通知，表示不同意单方降租要求，请贵公司基于诚实信用的商业精神，按原合同内容继续履行”。 2019年12月8日，成都明昌房地产开发有限公司向黎闻、袁铮桢发出《交房通知书》，告知其具备交房条件可以办理交房手续。2020年1月20日，黎闻、袁铮桢在物业处办理交房手续，2020年2月20日，黎闻、袁铮桢签字确认交房手续办理完毕。黎闻、袁铮桢称其办理完交房手续后，将房屋钥匙留于物业处，待橙森公司收房。2020年4月15日，黎闻、袁铮桢向成都鸿缘物业服务有限公司交纳了案涉房屋2020年1月1日至2020年6月30日期间的住宅物业服务费461.04元及代收居民电费100元。 2020年6月5日，黎闻、袁铮桢以EMS特快专递的方式向橙森公司发出《履行合同催告函》，要求橙森公司按照合同约定支付租金、缴纳物业费，并主张若橙森公司未按该函约定向出租方支付，出租方将依合同约定要求橙森公司赔偿出租方因此而造成的损失，甚至将采取解除合同并提起诉讼、仲裁等法律方式。 一审庭审中，黎闻、袁铮桢认可于2018年8月30日收到橙森公司支付的履约保证金2112元。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》《商品房买卖合同摘要》、短信截屏、《履行合同催告函》、EMS快递单和查询记录、物业费、电费发票以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，黎闻、袁铮桢与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由发函要求将收房时间推迟，并要求降租，在黎闻、袁铮桢明确回复其要求按照合同约定履行后，橙森公司未按约支付租金和物业费，一审法院认为，橙森公司的行为构成违约。现黎闻、袁铮桢主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。黎闻、袁铮桢解除合同的意思表示于一审法院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故一审法院确认双方解除合同的时间为2020年8月20日。 关于橙森公司是否应当支付黎闻、袁铮桢租金和物业费的问题。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，黎闻、袁铮桢在办理完交房手续后，将房屋钥匙留于物业处，并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对黎闻、袁铮桢要求橙森公司支付租金和物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按2个月租金的标准（2112元×2个月）向黎闻、袁铮桢支付违约金，计4224元。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》（法释（2015）5号）第九十条之规定，判决：一、黎闻、袁铮桢与橙森公司于2018年8月25日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年8月20日解除；二、橙森公司于判决生效之日起五日内支付黎闻、袁铮桢违约金4224元；三、驳回黎闻、袁铮桢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费683元，由橙森公司负担46元，黎闻、袁铮桢负担637元。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。 双方当事人均对一审查明的事实没有异议。袁铮桢另对事实进行了补充：除了2020年6月5日发送了《履行合同催款函》外，他们还到现场催促橙森公司接房和给租金。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下。 一、关于一审法院确定的违约金金额是否恰当的问题 本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，黎闻、袁铮桢未举出实际损失的证据，一审法院考虑到合同履行情况、当事人过错程度等因素，将橙森公司应支付的违约金确定为4224元并无不当，本院依法予以确认。 二、关于是否应支持物业费及租金的问题 本院认为，黎闻、袁铮桢并未举证证明其已将案涉房屋交付给橙森公司占有使用，因此，橙森公司不应支付租金以及基于占有使用产生的物业费。一审法院未支持物业费及租金正确，本院依法予以确认。 三、关于是否可以保证金冲抵违约金的问题 本院认为，在一审中，橙森公司并未就退还保证金提出主张，因此，保证金是否应当退还不属于本案审查范畴。加之，黎闻、袁铮桢并未同意返还保证金。故现有证据不能证明黎闻、袁铮桢应向橙森公司承担返还保证金的义务，即不能证明橙森公司对黎闻、袁铮桢享有到期债权。根据原《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，橙森公司无权要求抵销。 综上所述，黎闻、袁铮桢及橙森公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1366元，由黎闻、袁铮桢负担1274元，由四川橙森科技发展有限公司负担92元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年五月十一日 书记员  袁 敬