江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10275号 上诉人（原审被告、被执行人）：刘丽丽，女，1987年6月28日出生，汉族，住南通市海安县。 委托诉讼代理人：王惠，江苏合鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：姚明意，女，1981年12月24日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：张娟，江苏信贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳青，江苏信贤律师事务所实习律师。 原审被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司吴江支行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。 负责人：戴伟国，该支行行长。 委托诉讼代理人：孙信宜，江苏瀛元律师事务所律师。 诉讼委托代理人：吴佳豪，江苏瀛元律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：施德锋，男，1984年10月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。 上诉人刘丽丽因与被上诉人姚明意以及原审被告中国农业银行股份有限公司吴江支行（以下简称农业银行）、施德锋案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘丽丽上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、诉讼费由姚明意承担。事实和理由：一、一审程序违法。姚明意在一审闭庭后申请证人出庭作证，证人证言未经到庭当事人质证，剥夺了其他当事人的权利。二、案涉房屋系施德锋、刘丽丽夫妻共同财产，根据施德锋的父母向拆迁部门出具的协议书，施德锋需要另行出资购买案涉房屋，在施德锋出资购买安置房屋期间刘丽丽多次转账给施德锋，证明案涉房屋系施德锋、刘丽丽共同出资购买，属于夫妻共同财产。三、姚明意不能证明其支付了全部购房款。首先，合同载明房屋总价55万元已经由钱建芳代姚明意付清，与钱某,4的陈述“签订合同之后，当时施德锋要钱，就付了好几次”，相矛盾。且仅签订购房合同，尚未过户，就付清全款，也不符合二手房交易惯例。另外钱某,4也承认施德锋欠其款项，却还向施德锋支付购房款，钱某,4当时还欠着银行的钱没还，也不合常理。其次，姚明意陈述其转账至吴江市横扇镇天奕针纺织品商行（以下简称天奕商行）的30万元是根据钱某,4指示，但一审法院并未向天奕商行核实，且姚明意与天奕商行的经营者陈国连本身有借贷纠纷，即（2016）苏0509初5815号案件。再次，2013年10月18日姚明意支付给钱某,4的现金10万元，没有任何证据证明，比如收条。四、案涉房屋未办理过户登记是姚明意自身原因造成，并非客观不能过户。姚明意作为一个长期从事商事活动的经营者，也曾因为债务纠纷向法院提起诉讼。但案涉房屋2014年9月3日具备办证资格，但直到2019年10月25日法院查封案涉房产，期间五年多，姚明意没有采取任何措施，只能证明买受人怠于行使权利。 姚明意辩称：一、关于程序问题，因为一审庭审中法庭认为需要姚明意本人出庭，故姚明意在庭后申请法庭组织证人出庭进行听证。二、施德锋的父母明确将拆迁利益赠与给施德锋一人，刘丽丽不享有拆迁利益。且刘丽丽自述在2012年就与施德锋分居，2013年离婚时并未将案涉房屋作为共有财产要求分割。三、姚明意已经全额支付了购房款，买卖合同中，施德锋确认购房款是钱某,4向其全额付清，而后姚明意向钱某,4全额支付。四、房屋未能办理过户并非姚明意原因，施德锋于2014年便不知去向，2017年姚明意知道可以办理房产过户登记时，就多次找施德锋父母要求协助办理产证，而对方要求加价40万，这个姚明意有报警记录。姚明意也咨询过房产登记部门，无法跳开施德锋将房产直接登记在姚明意名下。 农业银行辩称：对于案涉房屋是否为施德锋所有或者已经出售给姚明意，影响的仅仅是农业银行的执行。农业银行基于现有材料无法确定。该房屋线索是刘丽丽提供的，农业银行基于信任关系，故对该房产申请恢复执行。是否可以强制执行由法院审理确定。 姚明意向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院撤销(2020)苏0509执异1号的执行裁定书，终止对位于松陵镇××室房屋及车库的执行，并解除该不动产上的所有查封；2、请求法院确认位于松陵镇××室房屋(权证号00××45)及车库(权证号00××10)归姚明意所有；3、本案的诉讼费用由对方当事人承担。 一审法院认定事实： 2016年8月29日，一审法院对原告农业银行与被告施德锋、刘丽丽金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏0509民初3504号民事判决：一、被告施德锋、刘丽丽应于本判决生效之日起十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司吴江分行归还汽车分期贷款本金263621.58元，并支付相应利息（自2014年2月17日起至2016年7月25日止，按《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》以及《中国农业银行金穗贷记卡领用合约》约定的计算方式计息，自2016年7月26日起至实际给付之日止，以本金263621.58元为基数按每日万分之五计算利息，并在此基础上扣除5286.23元）。二、被告施德锋、刘丽丽应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失14200元。三、若被告施德锋、刘丽丽至期未履行上述债务（包括给付诉讼费用），原告中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就被告施德锋抵押的牌号为苏Ｅ×××××车辆进行拍卖、变卖或者折价所得价款优先受偿。如有不足，不足部分由被告施德锋、刘丽丽继续清偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司吴江分行的其他诉讼请求。 根据农业银行的申请，一审法院于2017年2月8日立案强制执行，案号为(2017)苏0509执1544号。在执行过程中，一审法院于2019年10月25日作出(2017)苏0509执1544号执行裁定：预查封被执行人施德锋购买的位于苏州市××区××室房屋（权证号00××45）及车库（权证号00××10）。 案外人姚明意对本案执行标的提出异议后，一审法院于2020年1月17日作出（2020）苏0509执异1号执行裁定，驳回姚明意的异议请求。姚明意不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院另查明：2013年1月9日，甲方吴江城市政房屋拆迁配套有限公司、乙方袁招弟签订拆迁补偿安置协议书1份，约定：因城市规划建设需要，涉及乙方住宅需拆迁，房屋拆迁各类补偿27150元。甲方同意乙方购买新吴家园小区2幢401室住宅1套，建筑面积73.73㎡，单价1859元，计137064.07元，车库以及其他费用，以上共计188164.07元。因产权调换，安置补偿互结差价。另手写备注：实际购买人为施德锋。 2013年2月25日，袁招弟、施小弟与施德锋签订协议书1份，载明因袁招弟、施小弟确无经济能力购买拆迁安置房新吴家园小区2幢401室，自愿放弃该安置房产权，由儿子施德锋出资购买，其为实际产权人。同日，苏州市吴江区人民政府房屋征收办公室出具证明2份，证明因袁招弟确无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该安置房产权，其儿子施德锋愿出资购买为实际产权人。该房屋由施德锋办理房屋产权变更手续。同日，吴江城市房地产开发有限公司即开具购房发票1张，载明：付款方姓名施德锋，不动产项目名称新吴家园2幢401室房屋与汽车库，金额183684.07元。 2013年10月18日，甲方施德锋与乙方姚明意签订房屋买卖合同1份，约定：涉案房屋成交价格55万元，过户、办证费用由姚明意承担，其也承担中介费2000元。备注：1、涉案房屋暂不具备办证条件。2、如可以办证时，甲方必须及时办理两证，在一个月内甲乙两方办理过户手续……4、房屋总价55万元，全款已由钱某,4代替乙方向甲方付清。5、本合同签订作为甲方已收到乙方房屋全款，如一方违约，按房屋总价作为违约金并付中介费。 2020年1月10日，钱某,4出具证明，载明：2013年10月11日收到姚明意向其指定的吴江市横扇镇天奕纺织品公司转账30万元；2013年10月16日收到姚明意向其转账15万元；2013年10月18日收到姚明意现金10万元。以上共计55万元，为购买施德锋房屋款项。 2014年1月8日，姚明意即向港华燃气申请开户，并交纳燃气费用、电费、水费至今。 2014年9月3日，涉案房屋初始登记于苏州市吴江城市建设开发有限公司名下，权证号为00××10。 一审法院又查明：施德锋与刘丽丽于2011年8月11日登记结婚。2013年7月，刘丽丽以与施德锋感情破裂为由，向一审法院起诉离婚，后于2013年8月22日自愿撤回起诉。2014年7月18日，刘丽丽又向一审法院起诉与施德锋离婚。在该案的审理过程中，刘丽丽陈述，其发现施德锋吸毒后，从2012年8月13日就搬出去住了，当时就和施德锋分居了。后经一审法院（2014）吴江民初字第1681号民事判决，准许刘丽丽与施德锋离婚。 一审庭审中，姚明意申请证人钱某,4出庭作证，其陈述：施德锋因急需资金欲出卖涉案房屋，通过钱某,4介绍将房屋卖给姚明意。在签订房屋买卖合同之前，钱某,4分数次将购房款55万元付给施德锋。合同签订前后，姚明意就将垫付购房款返还给钱某,4。因钱某,4的朋友陈国连需要资金，其指定姚明意将其中的30万元转账至陈国连开办的个体工商户吴江市横扇镇天弈纺织品商行账户，剩余垫付款，由姚明意直接归还给钱某,4。 本案第一个争议焦点为施德锋向姚明意出售涉案房屋的行为是否是有权处分。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故被拆迁人的安置补偿权益，是其被拆迁物物权的转化，应当作为一种物权性质的权利，受到法律的优先保护。2013年1月9日，袁招弟与拆迁部门签订拆迁补偿协议1份，明确了产权置换的特定房屋的位置以及用途，即位于松陵镇××吴家园小区××室，据此可以确定，袁招弟已经取得了涉案房屋的物权性质的权利。2013年2月25日，袁招弟、施小弟向拆迁部门出具协议书，载明因两人无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该房产权，由儿子施德锋出资购买，为实际产权人。按照一般理解，应视为袁招弟、施小弟将涉案拆迁房屋的权益赠与施德锋，上述协议书视为赠与合同。协议书中明确了涉案房屋的拆迁权益归施德锋，按照《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项的规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的个人财产，因此拆迁房屋的权益属于施德锋个人的财产，并非施德锋与刘丽丽的夫妻共同财产，故施德锋有权对涉案房屋进行处置。施德锋将该房屋出售给姚明意并不违反法律禁止性规定，双方签订的房屋买卖合同依法成立并有效，且签订于法院查封前。对于刘丽丽抗辩涉案房屋属于夫妻共同财产，因其未签订房屋买卖合同，故施德锋处分房屋的行为系无权处分的意见，一审法院不予采信。 本案第二个争议焦点为姚明意对涉案房屋是否享有物权期待权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条系对买受人物权期待权作出了规定，具体为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，姚明意与施德锋之间就涉案房屋签订的买卖合同依法成立并有效，且签订于法院查封前。其次，姚明意已通过拿到房屋钥匙、开通水电燃气有限电视等形式在法院查封之前事实上占有了案涉房屋。再次，房屋买卖合同中约定房屋总价55万元，全款已由钱某,4代替姚明意向施德锋付清。对此，姚明意申请证人钱某,4出庭作证，证明了购房款55万元系由其垫付，随后姚明意还清了垫付款。姚明意也提交了银行流水，证明在房屋买卖合同签订前后，其已经将钱某,4垫付的购房款按照钱某,4的指定全部归还。一审法院认定，姚明意已按照买卖合同约定支付全部价款。最后，根据合同约定，房屋如可以办证时，施德锋必须及时办理两证，在一个月内两方办理过户手续。涉案房屋于2014年9月3日具备办证资格，但是施德锋并未积极办理产证，履行配合过户手续，致使涉案房屋未办理过户登记，应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。对于刘丽丽抗辩姚明意在长达数年的时间里未采取措施包括通过民事诉讼要求施德锋、刘丽丽协助办理过户，因此姚明意对于未办理过户登记有过错的意见，一审法院认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家。案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的，不应直接认定因案外人自身原因未办理过户登记手续。综上，姚明意主张的情形符合执行异议和复议规定关于物权期待权的规定，可以排除执行。 至于姚明意提出的确认其对涉案房屋享有所有权的主张，因本案所涉物权取得的原因行为系房屋买卖合同之债，根据《物权法》第九条第一款之规定，因法律行为取得物权的，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，姚明意可依据其与施德锋签订的房屋买卖合同，请求施德锋协助办理涉案房屋的产权登记，即房屋登记之债权请求权，但不宜直接请求确认对涉案房屋享有所有权，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行施德锋购买的位于苏州市××区××室房屋（权证号00××45）及车库（权证号00××10），并解除对其的查封；二、驳回姚明意的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由中国农业银行股份有限公司、施德锋、刘丽丽负担，于判决生效之日起十五日内交至法院。姚明意预交的诉讼费用，一审法院于本判决生效之日起十五日内退还。 二审中，刘丽丽提交了以下证据：证据1、案外人天奕商行经营者陈国连账户明细，证明2013年9月23日至2014年1月30日陈国连共计向姚明意转账支付33.5万元。证据2、（2016）苏0509民初5815号民事判决书，证明姚明意与天奕商行经营者陈国连之间有民间借贷纠纷。姚明意在该案中自认收到的还款不包括证据1中的款项。证据3、天奕商行企业信息打印件，证明陈国连系天奕商行经营者。 姚明意质证认为：对3份证据真实性没有异议，但对关联性有异议。从刘丽丽提交的流水来看，陈国连2013年9月23日就有款项支付到姚明意账户，发生在姚明意支付的案涉30万元之前。（2016）苏0509民初5815号民事判决书予以认定的陈国连夫妇结欠姚明意款项是依据双方出具的结欠凭证，而不是几张流水，因此本案姚明意支付的购房款30万元与陈国连之间的借贷是没有关系的。姚明意在2013年10月11日在POS机上刷卡30万元的时候，并不知道对方账户是陈国连经营的商户。 农业银行质证认为：对于证据真实性没有异议，关联性由法庭审查。 姚明意二审提交四份银行流水，证明钱建芳尾号3910农行卡陆续向施德锋尾号为3572的银行账户转账合计55万元，证明了钱建芳在姚明意和施德锋签订购房合同之前，已经代姚明意支付了本案所涉房产的购房款。 刘丽丽质证认为：真实性、关联性无法确定。即便是真实的，也与钱某,4一审庭审中的陈述相矛盾，钱某,4一审陈述签订合同前付了部分，签订合同后再支付了几次。 农业银行质证认为：对于真实性无法确认，关联性只能说明是钱某,4转账给施德锋、双方有过往来，转账用途没有备注，不能证明是购房款。 本院认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚明意举证证明在查封之前签订了有效的书面买卖合同并且合法占有该不动产。案涉房产系拆迁安置房，被拆迁人即施德锋的父母明确放弃购买拆迁安置房的权利，由其儿子施德锋出资购买并作为实际产权人。故一审法院认定施德锋有权处分该拆迁安置房并认定施德锋与姚明意签订的房屋买卖合同的效力，并无不当。关于价款支付，姚明意提交的《房屋买卖合同》明确已由钱某,4代付，本案中收取款项的一方施德锋并未对此提出异议，申请执行人农业银行亦未对此提出上诉。刘丽丽仅以各方之间存在其他往来为由主张姚明意未实际支付购房款，依据不足。关于案涉房产未办理过户的原因，因本案房产需要施德锋先办理房产证再过户给姚明意，而施德锋未及时办理房产证，故一审法院认定姚明意对未办理过户不存在过错，并无不当。 综上，刘丽丽的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人刘丽丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  柏宏忠 审判员  丁 兵 审判员  朱婉清 二〇二一年五月十七日 书记员  白佳敏