辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1352号上诉人（原审被告）：陈旺，女，1980年1月16日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：潘岩，海城市甘泉镇双台子村村委会推荐。被上诉人（原审原告）：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地鞍山市千山区鞍海路950号。法定代表人：张钧尧，经理。委托诉讼代理人：杜梦，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人陈旺因与被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院(2020)辽0311民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈旺上诉请求：撤销一审判决，发回或依法改判。不服金额66344.46元，由中骏物业承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审陈旺因事未到庭举证答辩，但口头委托其亲属到庭应诉，因无法律常识维出具书面代理手续，一审未采纳口头受托人的答辩意见，按照缺席审理，只凭中骏物业一面之词作出判决。陈旺认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判或依法改判，支持陈旺的上诉请求。中骏物业辩同意一审判决，请求驳回上诉请求。中骏物业向一审法院起诉请求：要求陈旺给付中骏物业物业管理费66344.46元(截止至2020年10月31日)。一审法院认定事实：2015年11月27日，陈旺与鞍山中骏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买中骏·汤泉香墅项目第17幢1单元-1-3层2号房屋(即A219)，房屋产籍号为43-22-37-2011，建筑面积为346.53平方米。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十七条约定，如买受人未能在合同约定时间内办理交接手续。自合同约定的交房期限届满后第8日起则视为买受人对商品房及一切所属设施均无异议，并同意接受该房屋，商品房的风险和物业管理费等费用自动转移，由买受人承担，但出卖人应按购房合同约定承担保修责任。同时，陈旺与中骏物业签订《前期物业服务合同》，约定：中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务，陈旺所购住宅建筑面积为346.53平方米，别墅物业费按3.5元/平方米/月收取；业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用；物业服务期限自商品房交付使用之日起5年；本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。2016年6月23日，鞍山中骏房地产开发有限公司向陈旺邮寄交房催办通知函，通知陈旺于2019年6月30日前前往中骏汤泉香墅物业服务中心办理商品房交付手续，鞍山中骏房地产开发有限公司又于2019年6月30日向陈旺邮寄交房催办通知书，但陈旺至今未办理收房手续。2020年10月15日，中骏物业向陈旺发律师函催缴物业费。审理中，中骏物业主张陈旺拖欠A219户房屋2016年3月1日至2020年10月31日的物业管理费。一审法院认为，中骏物业与陈旺之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中骏物业为陈旺提供物业服务，陈旺应当按时交纳物业费，经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈旺应向中骏物业公司交纳物业费。虽陈旺未接受案涉房屋，根据其与鞍山中骏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定，鞍山中骏房地产开发有限公司已于2016年6月23日向陈旺邮寄了交房催办通知函，通知陈旺于2016年6月30日前办理商品房交付手续，但陈旺没有办理收房手续。陈旺应自2016年7月1日向中骏物业公司交纳物业费，结合中骏物业的诉讼请求，陈旺应向中骏物业交纳2016年7月1日至2020年10月31日的物业管理费66344.46元，故本院对于中骏物业的诉讼请求予以部分支持。关于中骏物业要求陈旺支付利息的诉讼请求，经过庭审查明，中骏物业在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且中骏物业未能提供证据证明陈旺未缴纳物业费对其造成的实际损失，本院不予支持。陈旺经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈旺于本判决发生法律效力之日起十日内向鞍山中骏物业管理有限公司给付2016年7月1日至2020年10月31日的物业管理费66344.46元；二、驳回中骏物业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元，减半收取905元，由陈旺负担840元，由鞍山中骏物业管理有限公司负担65元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈旺提交的证据有：U盘一张，欲以证明中骏地产开发公司出售给陈旺的房屋存在质量问题，多次联系维修事宜但没有解决，导致至今未办理入住手续。中骏物业质证意见为，对该证据不予认可，陈旺的房屋漏水是因其未接收房屋露天天井堵塞导致下雨积水，现已经清理完毕。即便是真实的，不影响交房，由出卖人负责。中骏物业提交的证据有：1、快递单一组、交房催单通知函、报纸发出的公告，欲证明已经通知陈旺办理交房手续。陈旺质证意见为，陈旺本人未收到，中骏物业没有陈旺签字的收房手续。2、承诺函一张，欲证明陈旺从他人处购买房屋知道房屋状况。陈旺质证意见为，签承诺函时房屋没出现漏水现象。3、照片一组，欲证明房屋天井户外，陈旺不接收房屋疏于管理造成漏水，且已进行清理。陈旺质证意见为无法确定漏水与天井有关，没有接到漏水是由于天井造成的并且已经修复的通知。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，陈旺拒绝交纳物业费的理由是否成立。陈旺二审中关于拒绝交纳物业费的理由均为房屋存在质量问题，与房屋开发公司未办理房屋交接。二审中，其提交的照片能够证明房屋存在漏水现象，并因此拒绝接收房屋。中骏物业提交的2016年至2019年快递邮件均是要求陈旺办理交房手续。因此，可以看出陈旺与房屋开发公司就房屋并未进行交接，陈旺也未能入住。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，陈旺因房屋存在质量问题，未接收房屋的情况下，该房屋的物业费应由开发公司负担，陈旺拒绝交纳物业费的理由，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，陈旺的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《物业服务收费管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市千山区人民法院(2020)辽0311民初1101号民事判决；二、驳回鞍山中骏物业管理有限公司诉讼请求。一审案件受理费1810元、二审案件受理费1459元，均由被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年五月二十八日书记员 赵婷婷