江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初2821号原告：江苏君怡物业管理有限公司，住所地连云港市海州区解放中路18号兴业大厦二楼。法定代表人：李传江，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕丽丽，该公司员工。被告：朱颖锋，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：潘宁，女，汉族，住连云港市海州区。原告江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司）与被告朱颖锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告君怡物业公司的委托诉讼代理人吕丽丽、被告朱颖锋的委托诉讼代理人潘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君怡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费5794元，滞纳金1906元，合计7700元。2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系石棚名居小区业主，2018年3月14日，原被告双方签订了《石棚名居物业管理服务合同》，依据合同约定，被告接受原告提供的物业服务。原告向被告收取物业管理费、共用水电费、电梯运行费及其他代收费用，逾期按日万分之五向被告收取滞纳金。被告所居住的2号楼1单元102/202室房屋面积为236.48㎡，车库面积为31.34㎡,物业总面积为267.82㎡,物业管理服务费标准为1元/月/㎡。按照合同约定，被告自2019年3月14日至2020年12月31日欠缴的物业管理费为5794元，合计为5794元。被告一直拒绝缴费，产生滞纳金1906元（658天×万分之五×欠费金额）。原告按照合同约定为被告提供了优质的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告企业的合法权益。被告朱颖锋辩称，首先我没有和原告签订合同，如果签订合同要拿出合同来，原告是谁招标过来的，我们不清楚，我们不承认你是物业管理人员，招标备案是河畔花城不是石棚名居的，对我们家按照1元每平方收物业费不同意，同一个楼层楼上收0.65元，我们家按照1元这个不符合规定。物业经理上岗证，任职履历等要公布业主，石棚名居公共用电南大门、北大门都是提供给外人使用的，我进来时交了400元公共费用，但是这个费用不知道是哪来的，我领房的时候交了车库管理费和房屋费用都是按照1万元收，要提供相应的证据，当时还交了垃圾清理费物业也没有给我清理，2018年3月14日上房时交了2838元物业费，这个费用我想问下是怎么收取的，只是开了收据至今都没有开发票，物业公司至今也没有提供，我是2020年9月底搬家的，2020年10月1日正式入住的，10月1日之前并没有住在这个小区，我可以提供证据证实家庭用电用水等费用，我交了垃圾清运费1000多元，物业也没有清运，是我自己清理的，我之前交的物业费也没有公示，小区主要的大门口都敞开，没有交物业费的业主车不让进，小区的公共栏和出入口都放了广告了旧衣物收揽箱这些都没有公布财务去向，我建院子的时候给物业交了1万元，其他人家建院子就没有收1万元，这1万元的去向要陈述一下。小区内并未对业主安排合理的停车位，车辆都是乱停乱放的，2018年-2019年3月14日已交过一次物业费，没有享受到物业服务。本院经审理认定事实如下：2008年6月6日，连云港海城房地产开发有限公司（甲方）与君怡物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要约定，物业服务费多层住宅0.65元/月/平方米；小高层住宅0.70元/月/平方米；花园洋房、联排别墅1.00元/月/平方米。本合同期限自2008年6月6日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，本合同自动终止。2018年2月10日，连云港市石棚名居第一届业主委员会（甲方）与君怡物业公司（乙方）签订《石棚名居物业服务委托合同》，该合同主要约定，委托管理期限自2018年2月8日起至下届业委会成立新的物业公司止。本物业的管理服务费为多层住宅0.65元/月/平方米；小高层住宅0.70元/月/平方米；花园洋房、联排别墅1.00元/月/平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2018年3月14日，原告君怡物业公司与被告朱颖锋签订《石棚名居物业管理服务合同》，原告为被告朱颖锋提供物业服务，被告房产位于石棚名居二期麓院2楼1单元102室，建筑面积236.48㎡，约定多层住宅按0.65元/月/㎡，联排别墅1.00元/月/㎡收费；首次交费时间2018年3月14日至2019年3月14日止；物业管理服务费2838元。连云港市物价局物业管理服务费登记标准如调整，按调整后的标准执行；物业管理费需调整的，经业主代表大会批准；每次交费时间：上次交费期结束前一个星期。2018年9月27日，原告与连云港市石棚名居第一届业主委员会签订《石棚名居物业服务委托合同的补充协议》约定：多层住宅（无电梯）0.7元/月/㎡，高层、小高层（有电梯）住宅1元/月/㎡，公用水电费，包括道路灯、楼道灯等公共费用按每户10元/月向业主收缴。被告系海州区东风路11号石棚名居南区2号楼1单元102业主。原告已按1元/月/㎡标准收取被告2018年3月14日至2019年3月14日物业费。本院认为，原告君怡物业公司与被告朱颖锋、连云港市石棚名居第一届业主委员会签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合约约定履行各自的权利义务。原告已按约提供物业服务，被告作为小区业主应按合同约定交纳物业管理费。被告朱颖锋所有的位于石棚名居南区×号楼×单元×××室房产建筑面积236.32㎡。被告朱颖锋欠缴自2019年3月15日至2020年12月31日共计21个月16天的物业费5088.76元（236.32×1×21+236.32×1÷30×16）。对于原告主张被告车库面积为31.34㎡应当支付的物业费，因原告未提供证据证明被告所有的车库产权证明，本院不予认定，待原告有相关证据后可另行处理。在庭审中，被告抗辩称石棚名居公共用电南大门、北大门都是提供给外人使用的，当时我交了垃圾清理费1000多元，物业也没有清运，是我自己清理的，小区内并未对业主安排合理的停车位，车辆都是乱停放的。我是2020年9月底搬家的，2020年10月1日正式入住的，10月1日之前并没有住在这个小区。被告的上述抗辩理由主要证明原告在履行合同中存在瑕疵且被告自2020年10月1日入住该小区，但不是被告拒绝缴纳物业管理服务费的理由。本院考虑因原告在履行合同中存在瑕疵，酌定被告按照95%向原告支付物业管理服务费，即被告向原告支付物业管理服务费4834.32元（5088.76元×95%）。关于原告主张的滞纳金，因原告在提供物业服务中存在一些物业服务不到位的现象，故对此项诉讼请求，本院不予支持。被告提供的2019年、2020年用电明细以及2018年至2020年用水明细予以证明2020年10月1日之前房屋空置，本院认为，该证据显示的2020年10月前后的缴费情况并无明显差别，对于被告的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱颖锋于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏君怡物业管理有限公司物业服务费4834.32元；二、驳回原告江苏君怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由朱颖锋负担（江苏君怡物业管理有限公司已预交，朱颖锋在给付上述款项时一并给付江苏君怡物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 孟善业二〇二一年五月十八日法官助理 张 壤书 记 员 李小红法律条文及案款缴款账号附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。二、案款缴款账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-66611