天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020津0105民初3204号原告：贾云红，女，1981年3月27日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王君予，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳宁，天津金诺律师事务所律师。被告：财富嘉苑（天津）置业有限公司，住所地天津市河北区新开河街榆关道274号。法定代表人：张友平，该公司董事长。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓强，天津华盛理律师事务所律师。原告贾云红与被告财富嘉苑（天津）置业有限公司（以下简称：财富嘉苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾云红的委托诉讼代理人王君予、张佳宁，被告财富嘉苑公司的委托诉讼代理人许运来、胡晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾云红向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付天津市河北区××道××号××号楼××商品房（包含钥匙、《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》）；2.判令被告向原告支付自2019年11月2日起至实际交房之日止的延期交房利息及违约金；3.判令被告向原告支付恢复房屋费用31875.6元；4.判令被告向原告支付房屋恢复期间无法使用房屋的损失3381元；5.判令被告将入户门修复至合同附图约定一致；6.诉讼费用由被告承担。案件审理中，贾云红增加一项诉讼请求：7.要求被告按照每月3500元标准向原告支付自交房期限届满之次日即2019年11月2日起至实际交房之日止的租金损失。事实和理由：原、被告于2017年11月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落河北区××道××号××号楼××商品房，房屋总价款2891358元，被告应于2019年11月1日前交付商品房。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告在2019年12月30日才通知原告办理房屋交接手续。在办理房屋交接时，被告要求原告必须先支付物业费、采暖费等费用，否则不予办理交房手续。原告向被告声明不接受该条件，要求被告按合同交付房屋，被告拒绝办理。此后，原告多次要求被告交房，但被告均以未交付物业费、采暖费为由拒绝交付房屋。由于被告逾期交房，原告在此期间还发生了租房损失。另外，原告近期得知所购房屋为无障碍功能性住房，但被告在向原告推销该期房、签署购房合同时均未告知原告该房屋是专门为特殊人士建设的无障碍房。原告按照被告的宣传材料、正常房屋的样板间选购房屋，并且被告在明知原告并非特殊人士的情况下，侵犯原告的知情权及选择权。该房屋不仅层高低于小区内同户型正常商品房，还存在多处方便残障人士使用的特殊设计，严重影响原告正常使用，被告应向原告赔偿房屋修复损失以及房屋修复期间无法使用房屋的损失。原告近期发现所购房屋入户门开门方向与合同附图不一致，影响原告使用并阻挡消防设施，请求被告按合同修复未果。原告因被告上述违约行为多次与被告交涉无果，为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。财富嘉苑公司辩称，一、针对原告第一项和第七项诉讼请求，要求驳回。因为我公司已于2019年12月30日以书面通知书的方式通知原告交房时间为2020年1月2日，该通知书依法发生法律效力，不存在继续交付的问题。原告拒绝收房是原告自身的原因。关于业主领取钥匙，原合同进行了相关的修改，根据补充合同第3条的约定，开发商是以交房通知书的方式将房屋交给业主，就完成了交房。存在两种问题，一是房屋地基基础，二是房屋的主体结构，业主凭第三方的鉴定报告才可以拒绝收房。另外，在原、被告签署《天津市商品房买卖合同》当日，原告又签署了服从物业公司临时管理规约的确认书，内容是业主支持配合物业服务企业的各项物业管理活动，按照前期物业合同的约定按时交纳物业管理服务费。被告与保利物业公司签署了《天津市住宅前期物业服务合同》，按照合同约定在被告向业主交付房屋前，被告向物业公司移交物业项目及物业项目的相关钥匙。实际情况是，业主同意物业公司前期管理活动，被告也将钥匙交给了保利物业公司。从法律上，物业向业主发送交房通知，该房屋即视为交付。对于原告要求支付租金损失的诉讼请求，因房屋已经交付，原告的行为属于拒绝收楼，扩大损失，属于其个人的不理性行为，不论该事实是否存在，都不应得到支持。二、针对原告第二项诉讼请求，2020年1月2日之后的延期交房违约问题，请求驳回，我公司按照合同约定以交房通知书的方式送达了交房通知，交房时间为2020年1月2日，不存在之后迟延交房和违约事实。就2019年11月2日至2020年1月2日之间的延期交房问题，我公司不应承担违约责任。首先，涉案房屋所属项目于2016年8月23日开工后，多次遭遇天津市政府因环保问题等发布的政策性停工，有的停工时间长达167天。这些停工政策对该项目产生了重大影响。其次，双方合同约定的房屋交付时间为2019年11月1日，但该合同文字形式体现为打印体，结合我公司与其他业主签订的合同，交房期限也是2019年11月1日，其他业主房屋买卖合同的签订时间从2016年11月至2017年11月不等，也就是说，不论合同签订时间如何，最终交房期限都和项目竣工时间一致，我公司不会因签订合同的起始期限不同而修改合同的交房期限。因此，双方合同受限于项目的竣工时间，而项目受制于天津市政府命令，属于合同履行中的不可抗力，或者说属于不可归责于双方的客观情况，按照合同法规定，可以免责。退一步讲，即使按照原告的说法，我公司应当合理预见政府长达167天停工令的影响，但双方于2017年11月5日签订合同开始计算，我公司受天津政府命令的影响天数也长达197天（2017年11月5日至2019年12月31日），如果按照2018年3月16日（即政府167天政策性停工令）就开始计算，涉案项目仍受停工令影响长达66天（自2018年3月16日至2019年12月31日），长于62天（2019年11月1日至2020年1月2日）。综上，无论按照天津市政府停工政策对涉案项目的影响天数，还是按照停工政策对双方签订合同的影响天数，都超过了实际交房天数的延期62天，所以我公司不应承担违约责任。针对第三、四项诉讼请求，要求法院驳回。该项目的施工是按照天津规划文件和设计文件进行的，不存在违反相关文件的情况，而且房屋恢复和恢复期间的损失没有事实和法律依据。相反，该诉讼请求恰恰证明房屋已经交付给原告的事实，否则，原告不能进入房屋内查看。针对第五项诉讼请求，我公司当时施工时，考虑到用户使用的方便进行了方向的微调，如果原告坚持，我公司在查看现场后可以按照图纸施工。本院经审理认定事实如下：2017年11月5日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0073421），约定由乙方购买甲方开发的坐落河北区××道××号××＃××房屋一套，建筑面积89.83平方米，总价款2891358元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2019年11月1日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方互不追究责任。合同第四条付款形式约定，乙方于2017年11月10日前一次性支付首付款871358元，其余价款办理贷款。合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。合同第十一条关于商品房交接约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。此外，双方还签订附件六《补充合同》一份，《补充合同》第二条约定因下列情形之一，导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期且甲方不承担延迟交房的违约责任：“（一）不可抗力；（二）执行国家或天津市有关法律、法规、规章、政策的行为；……”《补充合同》第三条甲乙双方对合同第三条、第十一条补充约定如下：“（一）下列日期起，即视为甲方已将商品房交付使用。1.乙方按甲方口头交付通知或按甲方发出的书面交付通知书上注明的交付日期来办理商品房交接手续的，以商品房交接单上注明的交接日期为商品房交付日期。2.乙方自甲方发出的书面交付通知书上注明的交付日期届满后未办理商品房交接手续的，书面交付通知书上注明的交付日期届满之日即为商品房交付日期，日期届满视为商品房已交付乙方。自视为交付商品房之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房发生的费用也均由乙方承担。……”上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部房屋价款。另查，2016年7月16日诚悦嘉园2号楼实际开工，2019年12月23日竣工验收合格，2019年12月30日被告取得2号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。自2017年11月5日双方签订《天津市商品房买卖合同》至被告2019年12月30日取得2号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案房屋所在小区的施工项目按照相关政府部门发布的多个限制施工文件、通知，要求实际停工累计175天。为此，被告申请该项目竣工日期延后至2019年5月11日。2018年12月17日，天津市河北区人民政府向天津市规划和自然资源局发出津北政函[2018]71号《河北区人民政府关于协调批准财富嘉苑（天津）置业有限公司津北南（挂）2017-070号宗地竣工延期的函》，批准同意被告的上述申请请求。2019年12月30日，被告取得该2号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。当日，被告向原告发出《诚悦嘉园收楼确认书》，该《确认书》主要内容为：通知原告于2020年1月2日14时至15时在绿道丹庭交楼中心办理交楼手续，为方便收房应携带身份证原件及复印件、近期免冠一寸彩照、商品房预售合同原件及1、2、6页复印件、购房发票原件以及相关费用，具体包括当年及次年采暖费（3040.1元）、预存水费（490元）、预存电费（150元）、物业费（3126元）、垃圾清运费（1077.96元）、装修保证金（2000元）和其他相关费用，同时载明本通知书上注明的交付日期即为该房屋的交付日期，交付日期届满后未办理房屋交接手续的，有关房屋的风险责任及此后有关该房屋的所有费用，按购房合同附件六《补充合同》第三条第二项执行。原告按确认书时间到交楼中心办理交楼手续过程中，因物业公司在办理交接时提出应预付采暖费、物业费等相关费用后，方可领取房屋钥匙，而原告对此则不予认可。此后原告虽多次要求交付房屋，但均因未预付上述相关费用故未能实际办理房屋交接手续至今。原告提出其购买的案涉房屋为功能性障碍房，原告在购买该房屋时被告未就该房屋性质进行告知。为此，另案法官就案涉房屋所在的2号楼建筑设计标准到天津市城市规划设计研究院进行了调查。经查，案涉房屋所在的2号楼设计时参考的标准和小区其他楼栋不一样，2号楼参考的是天津市无障碍设计标准（2010年版）以及天津住宅规范、防火规范和其他设计规范。同时解释了无障碍用房是老年人、轮椅乘坐者、行动不便者使用的房屋。2号楼的层高为2.8米，其他楼一般是2.9米，开关、插座等预留高度与一般楼房也有区别。原告表示因涉案房屋为功能性障碍房，故欲对该房屋部分设施进行改造，根据装修公司报价，预估费用为3万余元，预估工期为10天。现原告以诉称为由起诉来院，请求判如所请。庭审中，被告主张依照双方《补充合同》中关于房屋交付的相关约定，其已完成房屋的交付，同时表示交付房屋与业主预付相关费用之间无关，出现逾期交付房屋系因政策性停工导致，故以辩称意见不同意原告的诉讼请求。被告为证明向业主发送交房通知，房屋即视为交付，交付钥匙已不是被告的义务，而是由物业公司负责的主张，提交被告与保利物业公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》。该合同约定被告将诚悦嘉园委托该物业公司进行前期物业管理服务事宜。物业服务内容包括房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理、物业管理区域内公共秩序的服务、管理和物业档案的建立、保管和使用。合同期限约定自2016年3月1日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。同时还约定了其他权利义务。该合同后附移交清单中记载的移交内容为：入户门锁钥匙、入户门锁IC卡、入户门锁说明书。本院认为，本案的主要争议焦点为：被告向原告发出《诚悦嘉园收楼确认书》，原告因拒绝预付物业费、暖气费等相关费用未能实际办理房屋交接，应否视为被告的交房义务已履行完毕以及被告应否承担逾期交房的违约责任。原、被告系商品房买卖合同关系，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定且已实际履行，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利，承担义务。该合同中双方就商品房交付约定为：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”而双方签订的《补充合同》系由被告作为出卖方为重复使用而预先拟定，该合同属格式合同，其中对于房屋交付则约定为：“2.乙方自甲方发出的书面交付通知书上注明的交付日期届满后未办理商品房交接手续的，书面交付通知书上注明的交付日期届满之日即为商品房交付日期，日期届满视为商品房已交付乙方。”该条款明显免除了被告作为房屋出卖方应履行的基本义务，即“交付房屋钥匙”，而被告就该条款亦未能举证证实已采取合理的方式提请买受方注意或已进行了着重说明，因此该条款无效。此外，《诚悦嘉园收楼确认书》系由被告盖章出具并载明了要求业主预付的相关费用及数额，而在原告要求交付房屋时，被告委托办理房屋交接手续的物业公司以未付相关费用的前提下，拒绝办理房屋交接手续。由于原、被告之间并未对应预付相关费用后，方可办理房屋交接进行相应约定，预付水、电、装修保证金、垃圾清运费并未由原告实际使用或产生，要求预付相关费用再交付钥匙缺乏依据。综上，在被告未完成交付的情况下，被告委托的物业公司在交付房屋时增加了预付相关费用作为前提条件，既不符合双方关于“交接房屋钥匙”的约定，也没有相关法律规定作为依据，原告拒绝接受该前提条件并要求被告交付涉案房屋钥匙及《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，并无不当，本院予以支持。被告提出应视为已向原告完成房屋交付义务，不存在再次交付的意见，本院不予采纳。被告提交的《天津市住宅前期物业服务合同》无法证明已向物业公司移交了《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》等。该合同是被告与物业公司就前期物业服务进行的约定，相关内容均为小区公共部分的管理与维护，未涉及与本案有关的专有房屋的买卖和交付，被告以该合同作为已完成交付房屋的抗辩，无合同依据，本院不予采信。关于被告逾期交房的违约责任，该项目施工期间，本市政府及相关行政机关发布的重污染天气应急响应措施及其他限制施工的通知文件，旨在保障生态环境质量、公众身体健康、社会公共秩序等社会公共利益。限制施工的措施确实会影响涉案房屋所在工程项目的施工进度，且原、被告签订的《补充合同》中亦约定因执行国家或天津市有关法律、法规、规章、政策的行为导致的房屋逾期交付，不适用逾期交房的违约条款，因此政策性停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的逾期期间，被告可免除相应的违约责任。本案中，自双方签订合同之日2017年11月5日至2019年12月30日被告取得2号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，期间被告累计停工175天。而自合同约定的交房时间截止日2019年11月1日的次日起至被告通知原告于2020年1月2日可以办理房屋交接，期间共62天，该逾期天数低于累计停工天数，故被告在2020年1月2日前可免除相应违约责任，但自2020年1月3日起，被告应对逾期交房承担违约责任。因中国人民银行贷款基准利率的标准于2019年8月20日取消，故被告应以总房款2891358元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.25%）向原告支付自2020年1月3日起至实际交付房屋之日止的已付款利息，并每日按商品房价款的万分之0.1标准支付违约金。关于原告主张的房屋租金损失一节，原告未提交租房的证据，且被告已因逾期交房向原告进行了违约赔偿，该数额已远高于原告主张的房屋租金损失，因此原告该主张，本院不再支持。关于原告要求被告支付恢复房屋费用和恢复期间无法使用房屋造成的损失一节，因原告尚未对房屋进行恢复，无法确认恢复费用和所需时间，故本院暂不予支持。原告可待实际恢复后，另案主张。关于原告要求被告将入户门开门方向修复至与合同附图约定一致一节，被告未提出异议，本院不予置疑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司向原告贾云红交付坐落河北区××道××号××＃××房屋及《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》；二、本判决生效后十日内，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司以按照总房款2891358元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.25%）向原告贾云红支付2020年1月3日起至实际交付房屋之日止的逾期交房已付款利息；三、本判决生效后十日内，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司以按照总房款2891358元为基数，按照每日万分之0.1标准向原告贾云红支付2020年1月3日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；四、本判决生效后十日内，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司按照《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0073421）后附平面图将河北区××道××号××＃××房屋入户门开门方向修复至与附图一致；五、驳回原告贾云红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3291元，由原告负担1722元，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司负担1569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员  王盛审 判 员  徐浩人民陪审员  周梅二〇二一年五月二十六日书 记 员  史欣附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。