四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3552号 上诉人（原审被告）：刘鸿杰，男，1988年5月5日出生，汉族，住四川省郫都区。 被上诉人（原审原告）：崔晓艳，女，1977年6月23日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。 委托诉讼代理人：彭波，男，1978年11月22日出生，汉族，住北京市昌平区。系崔晓艳的配偶。 上诉人刘鸿杰因与被上诉人崔晓艳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘鸿杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第四项，改判驳回崔晓艳关于房屋租金和违约金的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由崔晓艳承担。事实和理由：一、2016年7月28日，刘鸿杰与崔晓艳签订房屋出租合同，约定崔晓艳将位于四川省成都市高新区房屋租赁给刘鸿杰使用，租赁期限为2016年9月28日起至2021年9月27日止。自双方签订合同后，该房屋一直由刘鸿杰正常使用到2019年9月28日，在2019年7月份刘鸿杰收到崔晓艳老公彭波电话告知由于崔晓艳决定出售该房屋，因此双方达成约定：因该房屋不能确定准确的成交日后续房租按月支付直到该房屋正式成交之日。在出售房屋期间刘鸿杰配合崔晓艳所委托的中介公司上门看房提供一切便利，免除2019年9月28日至2019年12月28日总计3个月房租。根据后续房租给付的时间节点可以体现以上事实。二、在2020年5月该房屋出售以后崔晓艳通知刘鸿杰交付该房屋，在双方根据租赁合同其他约定事项中的赔偿协议没有协商一致的情况下，2020年6月21日崔晓艳单方强制收回房屋导致该房屋内属于刘鸿杰的一些还未搬离的家具未能及时搬出。三、刘鸿杰对一审判决第二项和第三项认可。 崔晓艳辩称，第一，一审判决认定事实正确。刘鸿杰认为免除3个月房租和按月支付房租，没有相关的约定，其没有举出相应的证据，是刘鸿杰屡次未按照合同约定给付房租，因此一审判决认定刘鸿杰给付房租正确。第二，刘鸿杰自己在没有通知业主的情况下搬离，刘鸿杰亲自去物业填写的物品出门单，证明是刘鸿杰自己搬走的。 崔晓艳向一审法院起诉请求：1.判令刘鸿杰向崔晓艳支付2019年9月28日至2020年6月21日期间未付的4个月24天房租16800元；2.判令刘鸿杰按照租房合同第十条第一款支付违约金7000元；3.判令刘鸿杰向崔晓艳支付尚未结清的物业费、空调费、燃气费、水费、电费合计3460.26元；4.判令刘鸿杰向崔晓艳支付房屋清洁费和家具垃圾清运费500元；5.上述费用27760.26元，判令刘鸿杰按中国人民银行五年期贷款利率向崔晓艳支付从2020年6月21日起至实际履行完毕期间的利息。 一审法院认定事实：2016年7月28日，崔晓艳（甲方）与刘鸿杰（乙方）、四川链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方与乙方在丙方的居间服务下，就房屋租赁的有关事宜达成协议，甲方拥有的房屋位于成都市xx号，房屋租赁期自2016年9月28日至2021年8月27日，共计60个月，甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；房屋租金为3500元每月，租金每12个月交付一次，乙方应向甲方支付的首次租金合计42000元，在本合同签订之日起当日内付清，第二次租金于2017年8月28日之前付清，之后每间隔12个月支付一次租金。乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金3500元；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。合同第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的……。合同第十条第一款约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。 合同签订后，崔晓艳按照合同约定向刘鸿杰交付了房屋，刘鸿杰按合同约定支付了首次租金42000元及押金3500元，合计45500元。2017年9月11日，刘鸿杰向崔晓艳支付了第二年的房屋租金42000元。2018年9月15日、9月16日，刘鸿杰分两次向崔晓艳支付了第三年的房屋租金42000元。2019年12月30日、2020年2月4日、2020年3月13日、2020年4月7日，刘鸿杰分别向崔晓艳支付房租3500元，共计14000元。此后，刘鸿杰未再向崔晓艳支付房屋租金，并于2020年6月21日搬离该房屋。截止2020年6月30日，该房屋尚欠物业服务费643.58元、空调费536.32元、水费224.22元、电费510.34元、燃气费1881元。另有崔晓艳聘请房屋保洁，产生保洁及垃圾清运费用500元。 2020年10月13日，王亚伟向一审法院出具《证明信》，载明成都市高新区天xx号的房屋租户搬走时间为2020年6月21日，搬走时房屋遗留大量家具和垃圾，未做保洁，未结清物业、水电燃气费、空调费，王亚伟协助业主交纳了未结清的费用3460.26元，其中物业费643.58元，空调费201.12元，水费224.22元，电费510.34元，燃气费1881元，并协助业主对房屋进行了保洁及垃圾清运，费用为500元。 一审法院认定以上事实，有《房屋租赁合同》、天鹅湖花园收款收据、燃气发票、收据、证明信、房屋照片等证据及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，崔晓艳与刘鸿杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，崔晓艳按照合同约定向刘鸿杰交付了房屋，刘鸿杰亦按照合同约定支付了前三年的租金。按照约定，刘鸿杰应于2019年8月28日前付清第四年租金，但刘鸿杰仅在2019年12月30日、2020年2月4日、2020年3月13日、2020年4月7日分别向崔晓艳支付房租3500元，共计支付租金14000元，此后未再向崔晓艳支付租金并于2020年6月21日搬离该房屋。现崔晓艳向一审法院起诉要求刘鸿杰支付2019年9月28日至2020年6月21日期间的未付房租，符合合同和法律规定，一审法院对此予以支持，其应当支付2019年9月28日至2020年6月21日期间房租30800元（3500元/月×8月+3500元/月÷30天×24天），刘鸿杰已实际支付14000元，另有押金3500元应予抵扣，故一审法院确认刘鸿杰应付崔晓艳房屋租金13300元。 关于崔晓艳主张的物业费、空调费、燃气费、水费、电费，根据合同约定，租赁期内的上述费用应由刘鸿杰承担。刘鸿杰在搬离该房屋时未结清相关费用，现崔晓艳自行缴纳后要求刘鸿杰支付，符合合同约定和法律规定，一审法院对此予以支持。根据成都环球世纪物业服务有限公司天鹅湖花园服务中心出具的《收款收据》载明，崔晓艳支付了物业费643.58元、空调费536.32元、水费178.77元、电费414.72元。催晓艳还支付了燃气费1881元。现崔晓艳要求刘鸿杰支付物业服务费643.58元、空调费201.12元、水费224.22元、电费510.34元、燃气费1881元。一审法院结合票据及其诉请，确认刘鸿杰应支付物业服务费643.58元、空调费201.12元、水费178.77元、电费414.72元、燃气费1881元。 关于保洁及垃圾清运费，根据崔晓艳向一审法院提交的房屋照片，在刘鸿杰搬离后确系存在大量废弃家具及垃圾，较为杂乱，且该房屋面积较大，清理确需花费人力物力，崔晓艳向一审法院主张保洁及垃圾清运费500元，并提交了相应收据，一审法院对此予以认可。 关于违约金，一审法院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。崔晓艳主张的违约金符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定。但根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而崔晓艳并未举证证明其损失的大小。综上，一审法院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5000元为宜。关于崔晓艳主张的资金利息，违约金的性质既有补偿性，又有赔偿性，崔晓艳不能举证证明其还存在其他损失，违约金足以涵盖其利息损失，故一审法院对其主张支付利息的请求不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释（2015）5号）第九十条之规定，判决：一、刘鸿杰于判决生效之日起三日内支付崔晓艳2019年9月28日至2020年6月21日期间剩余房屋租金13300元；二、刘鸿杰于判决生效之日起三日内支付崔晓艳物业服务费643.58元、空调费201.12元、水费178.77元、电费414.72元、燃气费1881元；三、刘鸿杰于判决生效之日起三日内支付崔晓艳房屋清洁及垃圾清运费500元；四、刘鸿杰于判决生效之日起三日内支付崔晓艳违约金5000元；五、驳回崔晓艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费248元，由刘鸿杰负担。 二审中，刘鸿杰未向本院提交新证据。崔晓艳提交了下列新证据：1.微信截图一张，拟证明刘鸿杰不愿意做保洁；2.物品出门单一张、王亚伟出具的证明信一份，拟证明是刘鸿杰自己搬走的，不是崔晓艳强制收回的。刘鸿杰质证认为，证明信不认可，王亚伟与崔晓艳有利害关系。微信截图是否真实不清楚，物品出门单认可。 上述新证据是否采信以及证明力大小等问题，本院将在下文中予以认定。 二审查明，1.案涉《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期为2016年9月28日到2021年9月27日。2.物品出门单显示，刘鸿杰于2020年6月21日申请出门，原因为搬家，物品及数量为：床×5，沙发×1，桌子×5，柜子×2。3.二审中，刘鸿杰对一审中崔晓艳提交的照片予以认可，认可照片反应的为其搬走时的状态。照片上反应，房屋内遗留一张床、窗帘、一个人字梯和一个晾衣架，崔晓艳认可以上物品是刘鸿杰的。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，对此本院予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据刘鸿杰的上诉意见和崔晓艳的答辩意见，本案二审的争议焦点有两个，本院分述如下。 一、关于房屋租金的问题。刘鸿杰主张崔晓艳同意免除2019年9月28日至2019年12月28日总计3个月房租，但是其未提供证据予以证明，故本院对刘鸿杰的该主张不予采信。本院认为，案涉《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行自己的义务。本案中，根据合同约定的租金标准，从2019年9月28日到刘鸿杰搬离时的2020年6月21日，共产生租金30800元（3500元/月×8月+3500元/月÷30天×24天），刘鸿杰已实际支付14000元，另有押金3500元应予抵扣，故刘鸿杰还应付崔晓艳房屋租金13300元。 二、关于违约金的问题。刘鸿杰主张2020年6月21日崔晓艳在未通知刘鸿杰的情况下，强制收回房屋导致该房屋内属于刘鸿杰的一些还未搬离的家具未能及时搬出。对此本院认为，从物品出门单显示，刘鸿杰是自己向物业申请因搬家而搬走物品，与其主张的崔晓艳强行收回房屋的主张不符。根据案涉租赁合同约定，刘鸿杰不按照约定支付租金达十日的，应按照月租金的两倍向崔晓艳支付违约金。本案中，从刘鸿杰实际支付租金的情况来看，已经符合上述违约金条款约定的情形，刘鸿杰应当向崔晓艳支付违约金。本院认为，一审判决兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5000元并无不当，应予维持。 综上所述，刘鸿杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费257.5元，由刘鸿杰负担。刘鸿杰预缴二审案件受理费496元，应退还其238.5元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年五月二十八日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香