天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民初2062号原告（案外人）：林月娥，女，1969年3月28日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：谢庆林，住天津市和平区，由天津市和平区南市街新世界花园社会居民委员会推荐。原告（案外人）：洪肖妹，女，1966年12月2日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：谢庆林（洪肖妹之夫），住天津市和平区。原告（案外人）：王小妍，女，1988年10月21日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：谢庆林，住天津市和平区，由天津市和平区南市街新文化花园社会居民委员会推荐。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司，住所地天津市和平区君隆广场1、2号楼西安道2号901、1001。主要负责人：王正民，总经理。委托诉讼代理人：张琦，天津齐聚律师事务所律师。被告（被执行人）：天津市承亿置业有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇商贸街E2座2层18-21号。法定代表人：王书林，董事长。被告（被执行人）：天津市环渤海科技发展有限公司，住所地天津市河西区解放南路613号。法定代表人：方德坚，董事长。被告（被执行人）：天津众南投资发展有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇聚兴道7号1号楼506-19号。法定代表人：刘郴，总经理。原告林月娥、洪肖妹、王小妍与被告中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称信达资产天津公司）、天津市承亿置业有限公司（以下简称承亿公司）、天津市环渤海科技发展有限公司（以下简称环渤海公司）、天津众南投资发展有限公司（以下简称众南公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月25日立案。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林月娥、洪肖妹、王小妍的委托诉讼代理人谢庆林，被告信达资产天津公司的委托诉讼代理人张琦均到庭参加诉讼，被告承亿公司向本院提交书面答辩意见。被告环渤海公司、众南公司经本院合法送达均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林月娥、洪肖妹、王小妍向本院提出诉讼请求：1.判令停止对坐落于天津市西青区××镇××路××街××广场××房产的查封，并停止对该房屋的执行（合同价格13000000元，首付8000000元，余款5000000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年三原告与承亿公司签订名众广场3-113号房产的买卖合同，约定总价款13000000元，付款方式为首付8000000元，余款办理按揭贷款。三原告交付8000000元后，2013年承亿公司将上述房产交付三原告使用至今。因该房产未办理产权登记，无法办理按揭贷款，也无法办理过户。三原告于2015年起诉承亿公司确认合同有效，经天津市第一中级人民法院主持达成调解，并出具（2015）一中民一初字第0024号民事调解书，约定调解书生效后6个月内承亿公司为三原告办理过户手续，办理过户后7日内贷款支付余款5000000元。因承亿公司未履行调解书，三原告向天津市第一中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，因该房产未办理初始登记，双方于2017年12月13日在法院主持下达成执行和解协议，约定承亿公司办理初始登记后通知三原告，三原告于收到通知两个月后将尾款5000000元交付法院，承亿公司为三原告办理房屋转移登记。后三原告发现该房产于2016年2月4日被贵院以（2016）津02执保25号裁定保全查封，且该案已进入执行程序。三原告认为，根据相关法律规定，三原告与承亿公司签订的合同合法有效，且已经依约履行付款义务，因承亿公司未按合同约定办理房屋初始登记造成三原告无法依约支付剩余房款，现三原告自愿一次性将剩余房款交予法院，请求支持三原告的诉请。信达资产天津公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回其全部诉请。涉案房屋登记在承亿公司名下，系其相关执行案件的可供执行财产。承亿公司向本院提交出面答辩意见称，同意原告的第一项诉请，不同意原告的第二项诉请。环渤海公司、众南公司未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的证据1-5的真实性本院予以确认，前述证据可以证明相关证明目的，本院予以采信；2.对被告提交的证据真实性予以确认，可以证明相关证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月21日被告承亿公司作为出卖人，三原告林月娥、洪肖妹、王小妍作为买受人签订《天津市商品房买卖合同》（尚未办理备案），约定三原告购买被告承亿公司开发建设的坐落于天津市西青区××镇××路××街××广场××房产，房产价款为13000000元，付款方式为按揭付款，首付8000000元，剩余房款办理按揭贷款。三原告林月娥、洪肖妹、王小妍已向被告承亿公司支付购房款8000000元，2012年7月27日承亿公司为林月娥、洪肖妹、王小妍开具8000000元定金收据。余款5000000元因承亿公司不能办理涉案房产权属转移登记，导致林月娥、洪肖妹、王小妍无法向银行申请贷款，故尚未支付。2013年，承亿将涉案房产交付林月娥、洪肖妹、王小妍。三原告于2013年5月14日与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司天津分行签订《天津市房屋租赁合同》，将涉案房产出租给案外人，租赁期限自2013年7月15日至2023年7月14日，该合同对于租赁费用及双方权利义务、违约责任均进行了约定。现涉案房屋仍由案外人使用。2015年4月10日，三原告以承亿公司为被告向天津市第一中级人民法院提起诉讼，双方于2015年9月16日经法庭主持达成调解协议，并由天津市第一中级人民法院出具（2015）一中民一初字第0024号民事调解书，内容为：“一、被告在签收调解书之日起六个月内，为三原告办理名众广场3-113号房屋权属转移登记；在该房屋权属变更前，该房屋由被告所有，被告不能对该房屋实施出售、抵押、出租等任何有害于三原告权利的行为。二、三原告在被告办理完毕名众广场3-113号房屋权属转移登记后7日内，用该房屋作为抵押向银行申请贷款，支付该房屋余款500万元。三、案件受理费80元，减半收取40元，由三原告负担。四、双方再无其他争议。”2016年2月18日，本院受理原告中国工商银行股份有限公司天津河东支行与被告承亿公司、环渤海公司、众南公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月28日作出（2016）津02民初127号民事判决书，已经发生法律效力。此前就该案本院已于2016年2月4日作出（2016）津02执保25号保全裁定，对承亿公司名下位于天津市西青区××镇××路××街××广场××号楼房产进行查封。因被执行人未履行生效法律文书确定的缴纳义务，中国工商银行股份有限公司天津河东支行于2016年8月24日向本院申请强制执行。本院于2016年9月19日作出（2016）津02执732号执行裁定：“一、冻结、扣划被执行人天津市承亿置业有限公司、天津市环渤海科技发展有限公司、天津众南投资发展有限公司在银行存款12000万元及截止到2016年1月22日的利息1978495.5元，并支付自2016年1月23日起至判决确定给付之日止按照约定计算的利息、罚息、复利，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、冻结、扣划被执行人天津市承亿置业有限公司、天津市环渤海科技发展有限公司、天津众南投资发展有限公司案件受理费651692元，财产保全费5000元，本案执行费195390元；三、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的缴纳义务，查封、扣押、拍卖和变卖被执行人天津市承亿置业有限公司、天津市环渤海科技发展有限公司、天津众南投资发展有限公司应当履行义务部分的其他财产。”2020年3月26日本院向天津市西青区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，继续查封承亿公司名下位于天津市西青区××镇××路××街××广场××号楼房产，查封期限自2019年1月9日至2022年1月8日。经信达资产天津公司申请，本院于2020年6月11日作出（2016）津02执732号之二执行裁定：“变更中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司为本案申请执行人。”后三原告作为案外人对本院执行承亿公司名下的涉案房屋提出书面异议。本院于2020年11月10日作出（2020）津02执异232号执行裁定书，裁定：“驳回案外人林月娥、洪肖妹、王小妍的异议请求。”现原告起诉来院。庭审后，三原告将5000000元购房款余款交至本院。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，当事人的争议焦点在于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，对于原告要求阻却执行一节，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，三原告与承亿公司在涉案房屋被查封之前签订了《天津市商品房买卖合同》，该商品房买卖合同虽未办理备案，但相关合同约定已经满足商品房买卖合同的主要内容，本院对该合同予以确认，应为合法有效。三原告主张已经交付8000000元房款，被告信达资产天津公司及承亿公司虽抗辩相关钱款转账无法确认，但前述款项已经由被告承亿公司出具收据予以确认，且对该收据的真实性承亿公司表示认可，故本院对三原告实际交付8000000元房款一节予以确认。三原告主张在2013年已经实际接收并使用涉案房屋并提供其于2013年5月14日与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司天津分行签订的《天津市房屋租赁合同》予以佐证，案外人亦向本院确认该情况属实且至今该涉案房屋仍由案外人使用，故本院对三原告已经于2013年实际接收使用涉案房屋一节予以确认。后三原告积极维护自身权利，与被告承亿公司在人民法院达成合法有效的民事调解书。三原告与承亿公司的前述行为均在本院对涉案房屋进行查封之前。由于涉案房屋在查封时尚为在建工程，直至2019年方能够办理不动产权登记。三原告因被告承亿公司的原因无法就涉案房屋办理房屋转移登记手续，该责任不应归责于三原告。现三原告已经将购房款余款5000000元交至本院。符合法律规定的相关条件，能够阻却执行。故对原告诉请，本院予以支持。综上，对原告林月娥、洪肖妹、王小妍的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行坐落于天津市西青区××镇××路××街××广场××房产。案件受理费99800元，由被告天津市承亿置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。本院（2020）津02执异232号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  庞 艺审 判 员  郭家骥人民陪审员  曹 君二〇二一年五月二十五日书 记 员  穆 艺