四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1923民初275号 原告（反诉被告）：杜梅，女，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人（特别授权）：马晓东，巴中市平昌县坦溪法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：四川揽腾商贸有限公司平昌分公司，地址：四川省平昌县同州街道办事处廖家咀社区新平街西段77号。 统一社会信用代码：91511923MA62D1H60E。 法定代表人：巨义修，该公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：巨东梅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜梅诉被告（反诉原告）四川揽腾商贸有限公司平昌分公司（以下简称商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杜梅的委托诉讼代理人马晓东、被告（反诉原告）商贸公司的委托诉讼代理人巨东梅均到庭参加了诉讼。休庭后于2021年5月10日公开开庭进行了复庭审理，原告（反诉被告）杜梅到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）商贸公司经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。 原告杜梅诉称：原、被告于2019年11月9日签订合同，在被告的商场内租赁场地做冬季羽绒服等服装生意，年租金40000元，按半年向被告缴纳租金并付保证金5000元，租赁期限为2019年11月9日－2020年11月8日，因2020年初疫情原因，原告有3个月无法经营，疫情结束后已经是春季末，原告就把冬季服装收起来了，导致场地空出来，后原告在无意中发现，被告未经原告同意，私自将场地转租给他人经营眼镜买卖，严重违背了当初的合同约定。请求依法判令被告立即归还原告保证金5000元、支付合同违约金20000元并承担本案诉讼费。 被告商贸公司辩称：因原告不支付下半年租金且已撤离，已构成违约，应依法驳回原告诉讼请求。同时提起反诉，其反诉请求为：判令反诉被告向反诉原告支付违约金20000元及利息（自2020年5月23日起至付清之日，按银行同行业间拆借利率计算）并承担本案反诉诉讼费用。其事实和理由：2019年11月8日反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，约定反诉原告将位于平昌县商场内部分区域转租给反诉被告，用于经营销售品牌服装，租赁期限一年，自2019年11月9日起至2020年11月8日止，每年租金为40000元，反诉被告每半年支付一次租金。此外，合同还约定反诉原告根据商场整体布局需要，有权对其租赁区进行调整；反诉被告拖欠租金超过15日的，反诉原告有权单方面解除合同；任何一方擅自解除合同，应当承担违约金20000元。合同签订后，反诉被告按照合同约定支付了半年租金，然而，反诉被告在经营3个月后，就停止经营，严重影响了商场的整体布局，并且在半年后应当交纳租金时，反诉被告一直未向反诉原告交纳租金。就商超卖场布局的惯例而言，反诉原告可以根据实际情况灵活调整各个区域所销售产品及同类产品的占地面积。因此，反诉被告以实际行动表明不履行合同主要义务，单方面无故解除合同，严重违反合同约定，给反诉原告造成了重大经济损失，应当承担相应的违约责任。 反诉被告杜梅针对反诉原告商贸公司的诉求及理由答辩称：反诉被告并未违约，不应当支付违约金，也不应当承担违约金利息，应驳回其所有的反诉请求并退还反诉被告的保证金5000元。 经审理查明：2019年11月8日，原告（反诉被告）杜梅与被告（反诉原告）商贸公司签订了《租赁合同》，即被告（反诉原告）商贸公司将自己拥有的使用权位于平昌县，面积为56平方米（含公摊面积）租赁给原告（反诉被告）杜梅经营品牌服装，双方约定的主要相关条款为：一、甲方（即本案商贸公司）将商场内的部分营业场地转租给乙方（即本案杜梅），乙方在进场前须完成办理经营场所的相关证照。二、乙方向甲方缴纳履约保证金及商品质量保证金5000元，合同履行结束并结清各项费用90天后无息退还履约保证金，用于保证乙方经营的合法性、经销产品的质量及全面履行合同约定的义务。三、乙方承租面积为56平方米（含公摊面积），位于甲方商场内第二层Ａ7号，租赁期限为1年，即从2019年11月9日起至2020年11月8日止。四、乙方租用甲方场地每年租金40000元，乙方按半年向甲方缴纳租金。五、合同的解除及违约责任：一是在租赁期限内，有下列情形的，双方可协议解除合同，互不承担违约责任（1、经甲乙双方协商一致，书面同意解除合同；2、由于法律、法规、市政规划等行为，导致合同履行已失去实际的商业可行性时；3、不可抗力因素导致该出租场地损毁或灭失的；4、乙方经营出现严重困难，提前4个月以书面形式告知甲方解除合同，并征得甲方同意后；5、甲方根据商场整体布局需要，有权对乙方的租赁区域进行调整，如乙方不同意甲方对其进行调整，双方均有权向对方要求解除合同。二是有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同（1、乙方擅自将柜台转租、转借或用于其它用途的；2、乙方利用所承租柜台从事非法活动，损害甲方、第三人或公共利益的；3、乙方严重违反法律法规、政府有关规定或甲方的管理制度的；4、乙方经营的产品出现质量问题给甲方造成严重不良影响的；5、乙方拖欠租金超过15日的；6、乙方超过约定的装修期限15日仍未完成装修的）。三是在租赁期内，任何一方擅自解除本合同，应向对方承担违约金20000元，同时赔偿给对方所造成的经济损失。乙方因7.2条（即上述“二是”的内容）的行为给甲方造成的包括但不限于信誉、财产等方面的损失，甲方有权全部扣除乙方缴纳的保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。 合同签订后，原告（反诉被告）杜梅于2019年11月8日向被告（反诉原告）商贸公司缴纳2019年11月9日至2020年5月8日（半年）租金20000元、履约保证金及商品质量保证金5000元。原告（反诉被告）杜梅进场经营冬季羽绒服等服装，至到2020年1月底出现新冠病毒疫情后，便歇业3个月，原告（反诉被告）杜梅自称“大约在同年的5月9日之后、5月20日之前将经营的冬季羽绒服等服装从租赁场地收走，致所租赁的场地腾空出来”。2020年5月5日，被告（反诉原告）商贸公司将自己拥有的使用权位于平昌县平方米）承租给案外人汪国金、吴乐兵用于经营眼镜行业（2020年5月13日办理的营业执照），原告（反诉被告）杜梅以“在自己已缴纳半年租金的经营期内（2019年11月9日至2020年5月8日）加上双方约定可拖欠租金超过15日即至2020年5月23日”，被告（反诉原告）商贸公司就将自己租赁的场地租赁给案外人，遂诉讼来院，请求判令被告（反诉原告）商贸公司立即归还原告保证金5000元并支付合同违约金20000元。 同时查明：被告（反诉原告）商贸公司的位于2层商场内编号“A7号”、“3号”是被告（反诉原告）商贸公司根据商场整体布局和不同时期编制划分的界限。现案外人经营的“眼镜行业场地（即2层3号场地）”大于并包含原告杜梅租赁“经营服装场地（即2层A7号场地）”。 本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵守履行。原告（反诉被告）在租赁期内出现新寇病毒疫情，因经营困难，腾空租赁场地，在已缴纳半年租金的租期（2019年11月9日至2020年5月8日）加上双方约定“乙方（原告杜梅）拖欠租金超过15日，甲方（被告商贸公司）有权单方解除合同”即至2020年5月23日，此期间内，原告（反诉被告）所租赁商场场地是否被被告（反诉原告）商贸公司交与案外人占用？庭审中，被告（反诉原告）称“虽与案外人签订租赁合同是2020年5月5日、办理营业执照是5月13日，但被告（反诉原告）在2020年5月23日之前并未将原告（反诉被告）所租赁场地交与案外人使用，之后被告（反诉原告）才根据商场整体布局，才租与案外人扩大其经营场地”；原告（反诉被告）称“在合同约定的经营期内（即在自己腾空之后至2020年5月23日之前），被告（反诉原告）就将自己已租赁的场地给案外人使用，属违约，应承担违约责任”，但双方均未提供证据证实其事实，故对原告（反诉被告）主张合同违约金的请求，本院不予支持。被告（反诉原告）反诉称“合同约定租期一年，原告支付了半年租金，在经营3个月后，就停止经营，影响了商场整体布局，且未按约交纳后半年租金，单方面解除合同，违反合同约定，造成经济损失，应承担违约金及利息”。根据合同约定的“合同的解除及违约责任”条款，被告（反诉原告）亦无证据证实原告违约或因违约造成的损失，本院对其反诉请求亦不予支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还保证金5000元的诉求符合双方签订的《租赁合同》中关于履约保证金及商品质量保证金的约定，本院对其主张予以支持。依照《中华人民共和国民法典》四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川揽腾商贸有限公司平昌分公司在本判决生效后三日内向原告（反诉被告）杜梅返还保证金5000元。 二、驳回原告（反诉被告）杜梅其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）四川揽腾商贸有限公司平昌分公司全部诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费425元，由原告（反诉被告）杜梅负担325元，被告（反诉原告）四川揽腾商贸有限公司平昌分公司负担100元；本案反诉费150元，由被告（反诉原告）四川揽腾商贸有限公司平昌分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判长  丁东平 人民赔审员冯述华 人民赔审员刘谨 二〇二一年五月十二日 书记员李云芬