四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2021）川03民终219号                               案由                       商品房预售合同纠纷                               当事人和其他诉讼参加人基本信息                               上诉人（原审被告）：四川天娇城置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区北环路88号。             法定代表人：张弩，董事长。             委托诉讼代理人：廖涛，四川德途律师事务所律师。             委托诉讼代理人：曾贵平，四川德途律师事务所律师。             被上诉人（原审原告）：陈丹，女，1989年4月8日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。             被上诉人（原审原告）：钟小玲，女，1987年8月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。             被上诉人（原审原告）：应禄军，男，1987年10月7日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。             委托诉讼代理人：钟小玲（系应禄军之妻），女，住四川省自贡市自流井区。             被上诉人（原审原告）：江美丽，女，1987年7月18日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。             被上诉人（原审原告）：陈东涛，男，1987年8月1日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。             委托诉讼代理人：江美丽（系陈东涛之妻），女，住四川省自贡市沿滩区。                               上诉请求及事实和理由                               四川天娇城置业有限公司（以下简称天娇公司）上诉请求：1.撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初1301号民事判决；2.改判驳回陈丹、钟小玲、应禄军、江美丽、陈东涛（以下简称五被上诉人）的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定首付比例由原合同记载的五成变为六成，超出五被上诉人的承受范围，符合《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议）约定的解除条件属于错误认定。1.天娇公司的销售人员未对案涉商品房的首付比例承诺为五成，均表明是拟贷款额度为五成，具体贷款额度以银行批准为准，五被上诉人也未提交证据证明销售人员承诺了贷款额度为五成；双方签订的补充协议系双方的真实意思表示，合同中约定了“买受人贷款的资格、额度与年限等最终以按揭银行核定为准，其贷款申请是否获批或者批准多少，出卖人不做任何保证和不承担任何责任，未获取或未完全获取银行贷款审查的结果由买受人自行承担”，也表明《商品房买卖合同》中贷款额度为拟贷款额度。天娇公司已履行相应的提示义务，五被上诉人签字、捺印的行为表明其认可贷款额度以最终银行审批为限，并非法院认定的属于不可归责于双方的原因导致。（二）一审判决认定“因双方协商未果，被告至今未将贷款手续递交指定的按揭贷款银行”，系认定事实错误。天娇公司在接到银行的授信通知后，通知了五被上诉人，告知其需要按照银行规定补足首付款，多次沟通后五被上诉人仍拒绝补交首付款，而首付款付款依据为银行贷款材料的必备资料，因此，贷款材料未能交予银行的原因在于五被上诉人，而非天娇公司。（三）案涉三份《商品房买卖合同》不符合解除的条件，不应解除，天娇公司更不应归还购房款和支付利息；即便法院依旧认为应当解除合同，则案件诉讼费应由双方平均承担。二、五被上诉人在明确接受《商品房买卖合同》条文的情况下签订合同，现又以天娇公司欺诈等理由提出解除合同，违背诚实信用原则，不应得到支持；且本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，也不属于案涉合同第十条第二款的约定，一审法院依照前述规定作出的判决系适用法律错误。                               争议焦点                               双方当事人签订的三份《商品房买卖合同》及对应的补充协议是否应当解除，天娇公司是否应退还五被上诉人房款及支付利息。                               二审新证据                               本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。                               案件事实摘要                               与本案有关的事实摘要如下：座落于四川省自贡市大安区大山铺组团B-01-2地块的“天娇﹒川南IT数码电器城”项目，由天娇公司开发建设。2019年9月，陈丹、钟小玲、应禄军、江美丽、陈东涛（即五被上诉人）意欲购买该项目的三套营业用房，遂向天娇公司支付了购房诚意金15000元。2019年10月18日，该项目取得商品房预售许可证（自预售）房预售证第19283号。             2019年10月26日，陈丹、钟小玲、江美丽与天娇公司签订了三份《商品房认购协议》，协议约定陈丹、钟小玲、江美丽认购该项目暂定编号分别为X幢X楼X1号、X2号、X3号的三套营业用房，协议还约定了认购商品房的具体情况、认购定金及其权利义务等内容。协议签后，陈丹、钟小玲、江美丽向天娇公司支付了定金60000元（包含之前支付的诚意金15000元）。             2019年11月3日，五被上诉人共同与天娇公司签订了三份《商品房买卖合同》（系统合同号分别为：（2019）1100172、（2019）1100173、（2019）1100174）及三份补充协议，并进行了网签和备案登记。案涉《商品房买卖合同》约定由五被上诉人共同购买天娇公司开发建设的“天娇﹒川南IT数码电器城”营业用房三套。合同第九条约定了买受人（本案五被上诉人）采取贷款方式付款，即买受人于2019年11月3日前支付首期房价款（占全部房价款的50%），余款向相关银行（贷款机构）申请贷款支付的内容。合同第十条第二款载明“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金......”。             此外，双方当事人在补充协议第二条中约定，买受人委托出卖人（天娇公司）代为办理银行按揭。在该协议第二条第三款第3项中载明“买受人贷款的资格、额度与年限等最终以按揭银行核定为准，其贷款申请是否获得批准或者获得多少批准出卖人不做任何保证和不承担任何责任，未获取或未完全获取银行贷款审查的结果由买受人自行承担”。该协议第二条第五款载明“1、本款中约定的‘因不可归责于买卖双方的原因’是指国家、当地政府、银行的政策性变化等不可抗力原因......2、本款中约定的‘出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金’中的利息是指的中国人民银行同期基本存款利息......”。该协议第十条第七款第2项中载明“无论何种原因导致合同解除，相对应的补充协议一并予以解除......”。             上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，五被上诉人于当日按照约定向天娇公司足额支付了案涉三套营业用房的首付款共计642120元（含2019年10月26日支付的定金60000元），天娇公司则向五被上诉人出具了三份收款收据。五被上诉人于签订合同当日向天娇公司提供了办理按揭贷款所需的全部手续。             2019年11月21日，自贡银行股份有限公司零售业务部向其大安管理行下达《关于四川天娇城置业有限公司的授信通知》（以下简称《授信通知》）。《授信通知》上载明“......一、同意你管理行呈报的四川天娇城置业有限公司‘天娇﹒川南IT数码电器城’项目营业用房按揭授信总额度9100万元....．．营业用房二层首付比例不低于60%.....”。后天娇公司将此情况告知五被上诉人，要求五被上诉人按60%的比例补足首付款，而五被上诉人则要求与天娇公司解除合同。因双方协商未果，五被上诉人起诉至一审法院，要求依法解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，天娇公司退还购房首付款并赔偿损失。                               裁判理由及结果                               本院认为，案涉三份《商品房买卖合同》签订于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。双方当事人于2019年11月3日签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。在案涉三份《商品房买卖合同》中，均约定首付款占全部房价款的50%。合同签订后，五被上诉人按照合同的约定，以50%的首付比例向天娇公司支付了案涉三套营业用房的首付款，天娇公司向五被上诉人出具了收款收据。后因自贡银行股份有限公司零售业务部于2019年11月21日发出《授信通知》，按照通知要求，案涉三套营业用房的首付比例不低于60%，与《商品房买卖合同》载明的首付比例50%不一致，导致五被上诉人提出解除案涉《商品房买卖合同》及对应的补充协议的请求。首先，在《商品房买卖合同》中，双方当事人作为合同的相对方，已经就50%的首付款比例和首付款具体金额进行了明确约定，补充协议中“买受人贷款的资格、额度与年限等最终以按揭银行核定为准”的约定，实际上是针对《商品房买卖合同》中除首付款外的房价余款向银行申请贷款支付进行的补充约定；而自贡银行的《授信通知》中营业用房第二层首付比例不低于60%的内容，虽与五被上诉人办理银行按揭贷款相关，但却是天娇公司与自贡银行之间就整个“天娇·川南IT数码电器城”项目营业用房按揭授信进行协商的结果，天娇公司在取得商品房预售许可后与五被上诉人签订《商品房买卖合同》，后因自贡银行《授信通知》中要求的首付比例不一致，五被上诉人请求解除《商品房买卖合同》及补充协议，因此案涉三套营业用房的银行按揭贷款未能办理的原因不能归责于双方当事人。其次，五被上诉人是共同购买案涉三套营业用房，其作为购房业主，面对较大金额的购房首付款应有相应的计划和预期，在五被上诉人已经按照《商品房买卖合同》的约定支付完首付款、并将相应贷款资料交给天娇公司，天娇公司事后才告知因银行授信的贷款比例问题，要求五被上诉人补足首付款，超出了五被上诉人购房时的资金负担计划和预期。最后，案涉三份《商品房买卖合同》第十条第二款载明“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金......”与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定相符，本案属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，一审判决解除案涉《商品房买卖合同》及对应的补充协议，由天娇公司退还五被上诉人购房款642120元及利息符合法律规定。天娇公司上诉主张一审判决认定事实错误、适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持；其关于案件诉讼费应由双方平均承担的理由不能成立，本院亦不予支持。             综上所述，天娇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：             驳回上诉，维持原判。             二审案件受理费11222元，由四川天娇城置业有限公司负担。             本判决为终审判决。                审 判 长 甘语慧 审 判 员 张 俊 审 判 员 郑 轶 二〇二一年五月二十六日 法官助理 赵逸轩 书 记 员 罗 霞