江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终1335号上诉人（原审被告）：江苏花之海婚庆文化有限公司，住所地江苏省连云港市连云区连岛镇大路口社区。法定代表人：陈宗民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张向东，江苏顺策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省体育局水上运动管理中心，住所地江苏省南京市六合区金牛湖景区58号。法定代表人：刘翊群，该中心负责人。委托诉讼代理人：侯学辰，江苏田湾律师事务所律师。上诉人江苏花之海婚庆文化有限公司（以下简称花之海公司）因与被上诉人江苏省体育局水上运动管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2020)苏0703民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月01日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人江苏花之海婚庆文化有限公司上诉请求：依法撤销上述一审判决，依法对判决第一和第二项进行改判，即判决上诉人与被上诉人之间不解除房屋租赁合同和上诉人不承担违约责任或发回重审。事实与理由：在一审判决中所认定的事实中，既没有考虑到上诉人每年都在合同约定的日期4月30日以后，即在每年7月至年底交纳租金的交易惯例，更没有认定在2020年年初至年中因新冠病毒疫情不可抗力的因素对上诉人租金交纳的影响。因为按最高人民法院相关司法解释和国家发改委等八部委出台的相关文件，在疫情期间，承租人可以向出租人提出相应的减缓免租金的要求。具体到本案中，上诉人因为2020年1月至6月因为疫情影响和作为防疫隔离点导致经营场所关闭。故上诉人与被上诉人在这期间协商免交租金和缓交租金。在协商过程中，被上诉人不考虑疫情对上诉人租赁场所经营的影响，还是要求上诉人按合同约定的时间交纳租金，并不同意减免租金，并以上诉人不按合同约定履约，单方面解除合同，违反法律规定的公平原则，损害了上诉人的合法权益。在一审判决中，没有充分考虑疫情对上诉人的上述影响，以及上诉人所享有的法定权利，只是判决减免了上诉人应交的三个月租金。既没有考虑上诉人可以缓交租金并需要继续经营，以挽回疫情对自己的经营造成的损失和影响，更没有考虑如提前解除合同对上诉人对房屋装修等投入所造成的重大损失。只是按合同约定，判决被上诉人可以单方面提前解除合同，并判决上诉人承担违约责任，在事实认定及法律适用都存在错误。被上诉人连云港阅海商贸有限公司（以下简称阅海公司）答辩称：一、上诉人认为一审判决没有考虑到上诉人每年都在合同约定的4月30日以后交纳租金的交易习惯和没有认定在2020年年初至年中因新冠病毒疫情对租金交纳的影响，答辩人认为上诉人的这一认为是错误的。一审判决考虑到了上诉人每年都在合同约定的4月30日以后交纳租金的事实，但是认定这一事实不构成交易习惯，更不能得出双方对约定的租金交付时间进行变更的结论，这一认定是正确的。另外，上诉人所称的双方口头重新商定了租金交付时间一说并没有举出证据证实，答辩人认为此一说是无中生有的捏造。为此，一审判决认定上诉人关于口头变更租金交付时间的辩解主张无事实依据而不予采信是正确的。一审判决认定了2020年新冠疫情对租金交纳在一定程度和一定期间的影响，当然不是按照上诉人所称的1至7月份的年初至年中期间，并且不是按照百分之百认定影响，而是考虑到一定程度上的影响。在上诉人没有举证证明相邻房产作为隔离点使用的期间，一审法院根据答辩人自认的期间并根据上诉人免除疫情期间三个月租金的请求而免除了三个月租金，这已经是在很大程度上认定了疫情的影响，这种认定没有错。二、上诉人认为一审判决认可答辩人行使解除权解除合同违反公平原则，损害上诉人合法权益，答辩人认为上诉人的这种认为是错误的。答辩人根据合同约定的合同解除条款和上诉人逾期不交付租金的事实行使解除权解除合同符合法律规定也不违反公平原则，更没损害上诉人合法权益。一审判决对答辩人解除合同的事实予以确认是正确的。上诉人强调了疫情对经营的影响。但是，正如一审判决所述的“因疫情及防控措施发生在2019年7月至2020年6月租赁年度内，而该年度租金在疫情发生前己预付完毕”。2020年4月30日之前上诉人应当交纳下一年度即从2020年7月1日起至2021年7月1日止的租金。这下一年度的租金和疫情及防控措施没有任何关系。上诉人必须按期如数交纳，一分也不能少。逾期不交纳，答辩人根据合同约定条件解除合同既公平又合法更不损害上诉人的合法权益。如果上诉人认为答辩人的解除合同通知不能成立，上诉人可以向法院提起诉讼请求确认合同解除的无效，而上诉人没有这样做是其放弃了自己的民事权利，这只能怪上诉人自己。其实，疫情对租赁经营是否有影响是否应当减免租金并不是承租人自以为是说了就算的事情。起码承租人应向出租人提出来这个问题，即使提出了如果出租人不认可，那也是不能减免的，除非上诉人向法庭起诉答辩人要求将己履行完毕了的过去了的上一年度的租金退回应减免的部分，这在当初是要另案处理的。何况本案中上诉人并没有向答辩人提出过减免上一年度租金这一问题。其也没有理由要求减免下一年度的租金。只是在法庭上上诉人才无中生有地说曾向答辩人提出过减免要求但其又拿不出任何证据。三、上诉人认为一审判决没有考虑上诉人可以缓交租金继续经营、解除合同对上诉人房屋装修等投入造成重大损失等问题，答辩人认为上诉人的该观点也是错误的。民事案件遵循不诉不理原则，审理应围绕原告诉讼请求。缓交租金继续经营不是答辩人在一审中的诉讼请求，法庭无须对此考量。房屋装修问题一审判决以上诉人没有提出反诉而不予涉理是完全正确的。阅海公司向一审法院起诉请求：1.判令花之海公司返还阅海公司所租赁的位于阅海公司院内的880平方米房屋；2.判令花之海公司支付2020年7月1日至2020年9月1日期间租金8334元；3.判令花之海公司按190000元/年标准赔偿阅海公司自2020年9月2日起至实际返还房屋时之日止的房屋被占用损失；4.判令花之海公司向阅海公司承担违约金50000元。庭审中，阅海公司将第4项诉求变更为：判令花之海公司承担解除合同违约金50000元及拖欠租金违约金（拖欠租金违约金按50000元租金的5‰标准自2020年5月1日起计算至实际给付之日止），另外增加诉讼为：要求花之海公司承担律师费10000元。一审法院认定事实：坐落于连云港市连岛海滨旅游度假区××路×号房产[苏（2018）连云港市不动产权第X号]为江苏省体育局水上运动管理中心所有。阅海公司为江苏省体育局水上运动管理中心的全资子公司。2016年4月8日，阅海公司（合同中甲方）与花之海公司（合同中乙方）签订《房屋租赁协议》将上述房产中的880平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给花之海公司使用，协议约定：一、房屋概况：房屋结构为钢筋混凝土框架结构，建筑面积880平方米。二、房屋用途为经营婚纱摄影棚基地项目。三、租赁期限为2016年7月1日起至2026年7月1日止。四、1.年租金为人民币伍万元整（50000元）。2.乙方在2016年4月31日前支付当年租金人民币50000元；从2017年开始，每年4月31日前一次性支付当年租金。五、租赁房屋修缮及设施设备：2.2)如甲方同意乙方进行装修，则乙方装修不得破坏房屋主体结构，费用自理；3）所有依附于不动产上的装修在乙方承租期限内归乙方所有，乙方不再承租后均无偿归甲方所有，乙方不得主张任何权利；所有属于乙方的动产在乙方不再承租后由乙方在十日内自行处理，逾期不处理的部分乙方不再主张任何权利。十、1.乙方如有下列行为之一，甲方有权终止协议，收回房屋：3）乙方拖欠租金超过一个月的。十一、违约金和违约责任：2.乙方违反本协议第十条，除应该解除协议外，乙方还应该承担违约金伍万元。4.乙方必须按时间向甲方交付租金及水电代收费用，如无故拖欠，每拖欠一天，甲方按租金的5‰向乙方收取违约金。十二条、本协议如出现争议，协商不成时，任何一方可以申请仲裁或者向人民法院起诉，管辖法院为连云区人民法院。因诉讼而产生的损失由违约方承担。协议还对其他事项进行了约定。协议尾部，阅海公司在甲方处加盖公章并由委托代理人签字确认，花之海公司在乙方处加盖公章并由法定代表人签字确认。上述协议签订后，阅海公司将涉案房屋交付花之海公司，花之海公司在已有装修的基础上再次装修用于经营婚纱摄影棚基地项目。因2020年7月1日至2021年6月30日年度租金50000元，花之海公司未按《房屋租赁协议》约定在2020年4月30日前支付，2020年8月，阅海公司向花之海公司邮寄送达《通知函》一份，函告内容为：按照贵公司与我公司签约《房屋租赁协议》第四条第2项约定，贵公司已违约。根据该协议第十条第1项约定，我公司有权终止协议收回房屋。依照合同法第九十六条的规定，特此通知贵公司解除贵、我公司签订的《房屋租赁协议》。请贵公司在2020年9月3日前，主动退出和交还租赁房屋并结算相关费用。近期我公司将按照《房屋租赁协议》第十条第1项，第十一条第2项约定，通过司法程序主张合法权益。2020年8月31日，该《通知函》由花之海公司法定代表人陈宗民签收。一审法院另查明，2016年7月1日至2020年6月30日期间租金均已支付完毕，银行电子交易支付显示上述四年度租金支付时间均迟于合同约定应支付时间。具体支付日期分别为：2016年5月支付2016年7月1日至2017年6月30日租金50000元，2017年12月支付2017年7月1日至2018年6月30日租金50000元及水电费11414元，2019年3月支付2018年7月1日至2019年6月30日租金50000元及水电费23449元，2019年6月支付2019年7月1日至2020年6月30日租金50000元。一审法院诉讼过程中，花之海公司称若认定涉案合同已解除，要求阅海公司对房屋装修折价补偿。因该项主张独立于阅海公司诉求之外，属于反诉请求，本院就此向花之海公司释明是否提起反诉与本案合并处理，花之海公司明确表示不提反诉主张。一审法院又查明，阅海公司为聘请律师代理本案诉讼，支付律师代理费10000元。一审法院诉讼过程中，阅海公司就其诉求的房屋占有使用费以每年190000元计算的标准，向本院提供了经江苏省体育局水上运动管理中心委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2019年5月17日出具的《房地产租赁估价报告》予以佐证，该估价报告是针对涉案房产所作，载明：估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2019年5月14日的房地产年租金为人民币190000元，单价为0.59元/平方米.日。花之海公司对上述估价报告不予认可。一审诉讼过程中，花之海公司主张合同履行过程中，双方通过口头方式重新商定了租金交付时间，另外，双方通过2016年7月至2020年6月四个租赁年度的租金交纳，也形成了7月后年底前交付当年租金的交易惯例；但花之海公司对于双方口头变更了租金交付时间的事实主张，未能举证证实；阅海公司对花之海公司上述主张均不予认可。花之海公司另主张在花之海公司收到解除合同通知前因疫情影响经营的原因一直与阅海公司沟通延迟交付租金和免除租金等相关事宜，对此，花之海公司未能举证证实，阅海公司也不予认可。花之海公司再主张因新型冠状病毒肺炎疫情及本地防疫所需，又因2020年4月至7月期间与涉案房屋相邻房产被连云区政府作为定点隔离场所收留疫情人员，导致涉案房屋2020年1月20日至6月30日期间处于停业经营状态，直至隔离点于2020年7月份撤销后，花之海公司才进场经营，故而要求免除疫情期间三个月租金；阅海公司认可花之海公司2020年初停业经营和涉案房屋相邻房屋即阅海楼主楼作为隔离点使用的事实，但对花之海公司停业经营期限存有异议，阅海公司自认，相邻阅海楼主楼作为隔离点使用期间为2020年4月至5月期间。一审法院认为，当事人有责任对自己主张提供证据加以证明。本案花之海公司无证据证实双方以口头方式变更了租金交纳时间，2016年7月至2020年6月4个租赁年度租金虽存在约定期限后交付的情形，但该迟延交付事实不能推导双方形成了相应交易惯例，更不能得出双方对《房屋租赁协议》约定的租金交付时间进行变更的结论，花之海公司关于口头变更租金交付时间的辩解主张，无事实依据，一审法院不予采纳。花之海公司虽主张一直与阅海公司口头沟通延期支付租金和免除租金，但未举证证实，阅海公司不予认可，一审法院不予采纳。阅海公司、花之海公司双方签订的《房屋租赁协议》为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应遵照履行。在阅海公司依约将涉案房屋交付花之海公司经营使用后，花之海公司就2016年9月至2020年7月期间租金屡次迟延交付，现花之海公司又不按合同约定在2020年4月30日前支付2020年7月1日至2021年6月30日期间租金，构成违约，依照合同关于“乙方拖欠租金超过一个月的，甲方有权终止协议，收回房屋”的约定，阅海公司解除合同的条件成就，其据此于2020年8月书面函告花之海公司要求解除合同，有事实和法律依据，一审法院依法予以确认。根据法律规定，依约行使合同解除权的，合同解除时间为解除合同通知达到对方之时，因花之海公司法定代表人于2020年8月31日收到解除合同通知，一审法院认定双方签订的《房屋租赁协议》自该日起解除，花之海公司应将涉案房屋腾空并返还阅海公司，对于阅海公司主张花之海公司返还涉案房屋的诉求，一审法院依法予以支持。花之海公司拖欠2020年7月1日至2020年8月31日期间租金8334元（50000元/12个月*2个月）应支付阅海公司。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状及采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案租赁协议已于2020年8月31日解除，花之海公司此日后继续占有涉案房屋已丧失合法依据，应将其腾空返还阅海公司并支付自合同解除次日起至实际返还之日止的占有使用费。关于占有使用费计算标准，根据法律规定，应参照租期内租金标准进行计算，即花之海公司按136.99元/天租金标准（50000元/365天）支付阅海公司2020年9月1日起至实际返还房屋之日的占有使用费。阅海公司主张按年租金190000元标准计算占有使用费，花之海公司不予认可，其提供的评估报告系2019年作出且系单方委托，不能证实该标准成立，且无法律依据，一审法院不予支持。因2020年1月20日后爆发的新型冠状病毒肺炎和本地采取的防控疫情措施，加之涉案房屋相邻房产作为定点隔离点使用影响了花之海公司营业，花之海公司主张免除3个月租金较为合理，应予以支持，因疫情及防控措施发生在2019年7月至2020年6月租赁年度内，而该年度租金在疫情发生前已预付完毕，花之海公司申请将免除3个月租金在阅海公司诉求的2020年7月至2021年6月租赁年度内扣抵，符合实际情况，一审法院予以支持。上述花之海公司应支付阅海公司的租金及房屋占有使用费与阅海公司应免除的三个月租金相互冲抵后，花之海公司仅需支付阅海公司自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止的占用使用费，无需再向阅海公司支付租期内未付租金。法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，赔偿对方因此遭受的损失。花之海公司未按期支付租金，按《房屋租赁协议》约定应支付阅海公司违约金。关于违约金数额，阅海公司按《房屋租赁合同》约定主张花之海公司支付50000元解除违约金并按年租金50000元的5‰/天为标准支付欠付租金违约金，一审法院认为，减免花之海公司三个月的租金后，花之海公司现已不欠阅海公司的租金，阅海公司现主张的两笔违约金均是因花之海公司逾期付款所导致，即花之海公司一个违约行为符合合同约定的多个违约责任，现阅海公司同时主张，显属过高，故一审法院酌定按年租金50000元的40%予以支持，金额为20000元。阅海公司支付的律师费10000元，因该笔费用承担并未明确约定在合同中，且该笔费用并非本案诉讼发生的必然费用，阅海公司主张花之海公司承担无合同和法律依据，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、花之海公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空后返还阅海公司坐落于连云港市连岛海滨旅游度假区××路×号建筑面积为880平方米的房屋及支付自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止按照136.99元/天标准计算的房屋占有使用费；二、花之海公司于判决发生法律效力之日起十日内支付阅海公司解除合同违约金20000元；三、驳回阅海公司其他诉讼请求。一审案件受理费1508元，由阅海公司承担1067元，花之海公司承担441元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，阅海公司于2021年3月3日经连云港市连云区市场监督管理局核准后注销。阅海公司作为江苏省体育局水上运动管理中心的全资子公司，故本案的原告变更为江苏省体育局水上运动管理中心。再查明，阅海公司已将2020年7月至2021年6月、2021年7月至2022年6月的租金87500元（扣除因疫情免除的三个月租金）交纳至本院。本案二审争议焦点：被上诉人主张解除合同的诉求能否成立。本院认为，关于该项争议焦点，分述如下：阅海公司、花之海公司双方签订的《房屋租赁协议》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，双方应遵照履行。对于上诉人主张涉案租金的交纳时间变更为每年7月至年底交纳租金的问题。虽然上诉人实际交纳前几年租金的时间为每年7月至年底，但上诉人并未能举证其与阅海公司就今后租金交纳时间达成了新的协议，且被上诉人对此也不认可。以往的交纳时间推迟仅能认定为阅海公司对当期租金延期交纳的宽限，不能因此认定今后的租期交纳时间亦可以顺延，故上诉人应遵照合同约定时间交纳租金，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。对于本案是否应免除部分租金的问题。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理第6条第一款规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，花之海公司所承租的房屋即符合第6条第一款的规定，且因涉案房屋相邻房产被连云区人民政府作为定点隔离场所收留疫情人员，直接影响花之海公司的实际经营，故一审法院免除其三个月的租金符合法律规定，应予以维持。对于本案是否应解除合同的问题。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理第5条第一款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，涉案的《房屋租赁协议》约定：乙方拖欠租金超过一个月的，甲方有权解除合同。直至2020年8月31日阅海公司解除合同，花之海公司未能按期交纳该期租金。对此，本院认为，首先，不可抗力是独立于人的行为之外，不受当事人意志所支配的现象，是人力所不可抗拒的力量。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。本案中，新冠疫情即属于典型的不可抗力，因此造成不能履行合同义务的，不承担相应的民事责任。其次，本案中，涉案双方约定的租金交纳方式系预交下一年度的租金。花之海公司已于2019年6月足额交纳了2019年7月至2020年6月的租金。但新冠疫情爆发于2020年1月，之后延续数月，且涉案房屋的相邻房屋被作为疫情隔离点使用数月。无论是按照法律规定还是按照实际使用情况，花之海公司要求减免部分租金，且因本期租金早已预交，花之海公司要求在下一期租金中减免部分租金既符合情理，也符合法律规定。而作为国有企业的阅海公司未对疫情期间的租金如何减免作出回应，反而于2020年8月要求解除涉案合同，于法于理均无依据。最后，危难之际更需要各方相互体谅，共渡难关。涉案合同租赁期间长达十年，承租人对此亦有投入。值此疫情期间，出租人作为国有企业更应给予承租人适当的扶持，这既是社会主义核心价值观的重要体现，更有利于疫情之后尽快恢复生产生活。且本案中，花之海公司已将相应的租金交纳至本院，被上诉人可向本院领取。据此，涉案合同理应继续履行，一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人花之海公司的上诉请求及理由部分能够成立。一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市连云区人民法院(2020)苏0703民初1865号民事判决；二、驳回江苏省体育局水上运动管理中心的诉讼请求。一审案件受理费1508元，二审案件受理费1508元（江苏花之海婚庆文化有限公司已预交），均由江苏省体育局水上运动管理中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年五月三十一日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。