天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初3863号原告：天津天易智慧物业服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中心大道与东七道交口远航商务中心33-2-8-305。法定代表人：李毅，总经理。委托诉讼代理人：王玥，北京德和恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐博文，北京德和恒（天津）律师事务所律师。被告：泰富海洋工程装备（天津）有限公司，住所地天津市滨海新区临港经济区1号1号楼3028室。法定代表人：张勇，董事长，委托诉讼代理人：石果平，该公司法务。原告天津天易智慧物业服务有限公司（以下简称“天易公司”）与被告泰富海洋工程装备（天津）有限公司（以下简称“泰富公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天易公司委托诉讼代理人王玥、被告泰富海洋工程装备（天津）有限公司委托诉讼代理人石果平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天易公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费270338.46元；2、请求法院依法判令被告向原告支付物业服务费逾期支付利息（以欠费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日的利息及自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月19日，原告与案外人天津天保嘉园投资有限公司（以下简称“天保公司”）签订《天津市住宅前期物业服务合同》，2015年8月27日，原告名称由天保物业服务有限公司变更为现名称。上述物业服务合同约定原告为坐落于天津市临港经济区××路××花园项目提供物业管理服务，物业服务费用的标准为高层住宅2元／月／㎡（按建筑面积计算），业主应于每月5日前向原告支付物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。2014年10月24日，天保公司与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。该合同约定：被告承租原告位于天津市临港经济区××路××花园××号栋××楼××楼的房屋28套（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。建筑面积2371.39㎡，后被告于2018年1月1日至2019年9月30日期间继续占有使用上述租赁房屋，并由原告向其继续提供物业服务。依据租赁合同第四条约定，被告应按照天保公司与原告签订的物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告依约提供了物业服务，被告作为月湾花园的物业使用人也实际接收了原告的管理和服务，双方成立事实物业服务关系，现依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，被告欠付物业服务费共计270338.46元（物业服务费标准：建筑面积2371.39㎡，物业服务费收费标准2元／月／㎡，每月物业服务费合计收费4742.78元），被告至今未交纳上述费用。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决以维护原告的合法权益。泰富公司辩称：1、被告不是实际租房人和房屋使用人，不应交纳物业服务费；2、根据原告提供的物业服务合同证据，被告不应缴纳物业服务费用，诉讼主体不适格；3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，业主提出抗辩的，人民法院应当支持；4、根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；5、我公司不应支付违约金和利息；6、主张物业服务费的请求权利已超过诉讼时效；7、原告没有履行物业服务义务；8、原告就本案同一事实和证据，于2020年12月7日以（2020）津0116民初34893号案件，被天津市滨海新区法院裁定准予原告撤诉。9、房屋租赁合同中房屋地址与物业服务合同中物业位置区域不一致，应当驳回诉讼请求；10、被告对于收费标准、收费时间不知晓、也从未催收；11、物业服务费计算无依据，结果错误；12、原告没有对《房屋租赁合同》中的出租房屋履行物业服务；13、原告提供的房屋租赁合同的复印件有删改，原件中有装修费由被告负责，物业费免除，由天保公司缴纳。综上，请求法院驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求各自提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，原告与天保公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，2015年8月27日，原告名称由天保物业服务有限公司变更为现名称。上述物业服务合同约定原告为坐落于天津市滨海新区××工业区××路××花园项目提供物业管理服务，物业服务费用的标准为高层住宅1.4元／月／㎡，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米住宅0.6元，商业0.38元的标准由业主缴纳。业主应于每月5日前向原告支付物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。经生效文书（2019）津0116民初24816号民事判决书认定，2014年10月24日，天保公司与被告签订租赁合同。该合同约定：被告承租涉案租赁房屋，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。建筑面积2371.39㎡，后被告在合同到期后继续占有使用上述租赁房屋至2019年4月11日，并由原告向其继续提供物业服务。依据租赁合同第四条约定，被告应按照天保公司与物业公司签署的物业管理合同的约定交纳物业费。上述民事判决书判令被告给付2019年4月27日至实际腾空之后的占有使用费。同时，原告提供了一份交接清单，显示泰富公司于2019年9月30日向天保公司移交涉案房屋。被告未向本院提交涉案房屋交接手续。另查明，原告明确被告租赁的涉案房屋房间号为：月湾花园4号楼房间号为：1201室-1204室,1301室-1304室,1401室-1404室,1501室-1504室,1601室-1604室,1701室-1704室,1801室-1804室，共28套房屋。同时，原告陈述，物业服务合同中显示房屋为16层系由于房屋在2012年签署，系在房屋竣工验收合格之前签署，房屋竣工后系是19层。原告同时提交了上述房屋的权属查询记录。又查明，原告主张被告未交纳自2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费。原告已对涉案物业费用进行了相应书面催收。按照涉诉房屋的面积及物业费单价、欠费期间综合计算，涉案物业费数额应为270338.46元。再查明，本院赴天保公司调取了涉案房屋租赁合同的原件，同时也查到了合同中提及的“详细情况见附图”的平面图，经查，房屋租赁合同的原件中并没有被告陈述的物业费项目有删改的内容。原件与原告提供的房屋租赁合同复印件一致。本院认为，原告与开发建设单位签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上述司法解释第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。原告主张其依据合同约定对被告所在小区提供了物业管理服务，并提供证据予以证实，故原告享有收取相关物业管理服务费的权利，生效判决书已认定被告作为涉案房屋物业使用人且持续占有使用房屋,同时，原告主张被告已向其交接了涉案房屋，并提供了交接单，上述事实属于对原告不利之事实，在被告亦未提供相反证据予以反驳的情况下，应以原告主张的交接时间确定物业费支付的期间，综上，被告在原告起诉的欠费期间，依法负有交纳物业管理服务费的义务，原告已提供证据证实其履行了合同义务，被告的抗辩理由，缺乏事实及法律依据。综上，对于原告主张的涉案物业费270338.46元，本院予以支持。至于原告主张的违约金，依据涉案物业服务合同第六条第（七）项约定，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例缴纳违约金。现本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期综合利益等因素，酌定被告应以欠费270338.46元为基数，自2019年9月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付原告违约金至实际支付之日止。至于被告抗辩时效问题，依据相关规定，诉讼时效期间应自合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。故对于被告的时效抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告泰富海洋工程装备（天津）有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津天易智慧物业服务有限公司自2015年1月1日至2019年9月30日期间物业管理服务费270338.46元，同时，被告应以欠费270338.46元为基数，自2019年9月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付原告违约金至实际支付之日止；二、驳回原告天津天易智慧物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2677.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  杨婧二〇二一年五月二十八日法官助理肖明秀书记员程旭评价二维码