河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初4294号原告：河南宏田置业有限公司，住所地郑州市中牟县城西区滨河路东侧水岸鑫城办公楼2层，统一社会信用代码91410122766200583P。法定代表人：王二喜，总经理。委托诉讼代理人：苏冲，国浩律师（郑州）事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，国浩律师（郑州）事务所实习律师。被告：单前进，男，1994年3月15日生，汉族，住河南省襄城县。原告河南宏田置业有限公司（以下简称：宏田公司）与被告单前进房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏田公司委托诉讼代理人苏冲、张欣到庭参加诉讼。被告单前进经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏田公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告单前进与原告签订的编号为ZM16002644778的《商品房买卖合同》已经解除；2.判令被告协助原告办理编号为ZM16002644778的《商品房买卖合同》的注销登记备案手续；3.判令被告单前进返还原告被扣划的保证金23793元；4.判令被告单前进赔偿原告损失10000元；5.本案全部诉讼费由被告单前进负担。事实及理由：2016年8月15日，被告单前进与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002644778），购买原告开发的中牟县青年路西段南侧、滨河路东D-6号楼2单元25层2504号房屋，房屋总价为988545元，其中应付房屋首付款为198545元，按揭贷款为790000元。2016年10月17日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司中牟县支行（以下简称：邮政银行中牟支行）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，向邮政银行中牟支行申请住房按揭贷款790000元，邮政银行中牟支行依约向被告发放了住房按揭贷款。但被告未按期偿还房屋按揭贷款，因原告为被告的住房按揭贷款提供有阶段性连带保证，原告多次催促被告还款，并于2020年10月22日向被告发出《还款通知书》，但被告至今仍未归还。现房屋按揭贷款已逾期多次，且均由原告代偿。2020年11月13日，原告根据《商品房买卖合同补充协议》第18条之约定向被告邮寄《解除合同通知》，解除与被告签订的《商品房买卖合同》。现为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告单前进未答辩，亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月15日，单前进作为买受人，宏田公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号ZM16002644778）。合同第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县青年路××南侧、××路东××单元××号房屋；第四条约定：该商品房总金额988545元；第六条第3款约定：买受人按下列方式付款：约定金额：198545元，付款方式:现金，交纳比例：20.08％；约定金额：790000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：79.92％。合同附件四第18条约定：买受人选择本合同第六条第3种方式付款的，因出卖人为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则：乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上(含三次)或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。甲方解除合同及本补充协议的，乙方应按房屋总价的20%赔偿甲方损失，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用，并扣除乙方应赔偿甲方的损失后，将剩余款项退还给乙方。2016年10月17日，邮政银行中牟支行为贷款人，被告单前进为借款人、抵押人，宏田公司为保证人，三方签订《个人购房/购车借款及担保合同》。合同约定：合同借款金额为人民币790000元;贷款用途为购买前述房屋；借款人按月等额本息还款法偿还贷款。被告单前进向邮政银行中牟支行办理按揭贷款后，因单前进逾期归还银行贷款，邮政银行中牟支行自2020年8月20日起开始划扣原告保证金，经计算，截至2021年4月，宏田公司连续八次代单前进偿还银行贷款超过23793元。2020年10月22日，宏田公司向单前进邮寄《还款通知书》，告知单前进因其逾期归还银行贷款，由宏田公司代偿，催促单前进偿还贷款并向宏田公司支付代偿的贷款本息，邮寄信息显示该邮件在2020年10月28日签收，收发室：姚美兰。2020年11月13日，宏田公司向单前进邮寄《解除合同通知》，告知单前进房屋按揭贷款逾期已满三次，且均由宏田公司代偿，宏田公司根据《商品房买卖合同补充协议》第18条之约定，解除单前进与宏田公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM16002644778），邮寄信息显示该邮件在2020年11月17日被签收，签收人备注为他人代收：单绍甫。另查明，涉案房屋尚未实际交付。经宏田公司申请，本院作出（2021）豫0122财保93号民事裁定，冻结单前进名下的银行存款988545元或查封、扣押同等价值的财产。案件申请费5000元，由宏田公司预交。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告宏田公司与被告单前进签订的《商品房买卖合同》，与邮政银行中牟支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》均系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。原、被告在合同中约定乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除原合同及补充协议，将房屋收回另行出售。合同履行过程中，由于单前进多次未按时支付银行按揭贷款，导致银行多次划扣原告保证金，已构成根本违约，原告宏田公司通知被告单前进解除签订的《商品房买卖合同》符合约定，本院予以确认。对于原告要求单前进协助办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告偿还被银行扣划的保证金。原告被扣划的保证金，实为用于代偿被告的银行按揭贷款，被告应支付给原告，故原告要求被告返还被银行扣划的保证金（即代偿款）的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失.原、被告在《商品房买卖合同》中约定，甲方因乙方逾期还贷解除合同及本补充协议的，乙方应赔偿甲方损失，但约定赔偿标准过高，综合案情，本院支持以实际代偿金额为基数，自起诉之日即2021年5月7日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。原告请求过高部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：确认原告河南宏田置业有限公司与被告单前进签订的《商品房买卖合同》（编号为ZM16002644778）已经解除；被告单前进于本判决生效之日起十日内协助原告河南宏田置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的注销登记备案手续；被告单前进于本判决生效之日起十日内支付原告河南宏田置业有限公司的代偿款23793元并支付利息（自2021年5月7日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告河南宏田置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元（已减半收取）、保全费5000元，由被告单前进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张瑞颖二〇二一年五月二十八日书记员  朱彦昌