重庆市江津区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0116民初3738号 原告：重庆福禄特农业科技开发有限公司，住所地重庆市江津区几江街道南干道蜀果4号楼，统一社会信用代码91500116203596027F。 法定代表人：谭平，执行董事。 委托诉讼代理人：罗辉，重庆鼎山律师事务所律师。 被告：叶丽娜，女，汉族，1982年1月13日出生，住重庆市江津区。 被告：江津区几江江城歌城，经营场所重庆市江津区几江街道荣华大厦A栋综合楼，注册号500381601784602。 经营者：叶丽娜。 被告：重庆歌畅天下餐饮服务有限公司，住所地重庆市江津区几江街道荣华大厦A栋综合楼，统一社会信用代码91500116MA5YN30518。 法定代表人：叶丽娜，总经理。 原告重庆福禄特农业科技开发有限公司（下称福禄特农业公司）与被告叶丽娜、江津区几江江城歌城（下称几江歌城）、重庆歌畅天下餐饮服务有限公司（下称歌畅餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福禄特农业公司委托诉讼代理人罗辉及被告叶丽娜（同时系几江歌城经营者、歌畅餐饮公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福禄特农业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告叶丽娜签订的《房屋租赁合同》；2.三被告向原告腾退租赁房屋；3.三被告连带向原告支付房屋租金（租金按每月55000元标准计算至2021年1月30日为790000元，此后至合同解除之日止，仍按每月55000元计算）；4.三被告连带向原告支付逾期付款损失（以欠付租金为基数，按每月2%的标准计算，至2020年12月31日为152100元，此后仍按2%的标准计算至付清之日止）；5.三被告按逾期付款损失的30%连带向原告支付违约金（至2020年12月31日为45630元）；6.三被告向原告连带支付房屋占有使用费（按每月55000元标准，从合同解除之日起计算至搬迁之日止）；7.三被告向原告连带支付违约金99000元。事实和理由：2020年7月20日，原告与被告叶丽娜签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市江津区荣华光彩大厦A栋的临街门面和二、三、四楼房屋租赁给叶丽娜使用，双方在该合同中对房屋租赁的相关内容进行了明确约定。合同签订后，被告叶丽娜将其所租赁的前述房屋用于经营几江歌城和歌畅餐饮公司。在履行合同过程中，被告未按约支付租金，至2021年1月31日已欠租金790000元未付。原告对所欠租金催收无果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。 叶丽娜辩称，原告所述合同签订情况及租金支付情况属实，未按时支付租金的原因系受疫情影响，经营困难所致，被告不存在违约行为，要求原告减免因疫情原因而未实际经营的三个月的房租，对其余租金同意由三被告共同分期支付，但不同意支付逾期付款损失和违约金等诉讼请求，另被告因经营业务需要，已在租赁房屋中投入大量资金，若解除合同将会产生大量损失，故不同意解除合同。 几江歌城、歌畅餐饮公司的辩称内容与叶丽娜一致。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2020年7月20日，原告福禄特农业公司（甲方）与被告叶丽娜（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的座落于荣华光彩大厦A栋的临街门面和二、三、四楼，建筑面积约4200平方米的房屋出租给乙方使用。所约定的租赁期限为自2019年8月1日至2021年7月31日止，租金标准为55000元/月。该合同中载明：......第五条付款方式租金按季计算，由乙方于每季的第壹个月的1日前支付给甲方......第十条解除合同的约定及违约责任租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金。违约金按照以下标准计算，按从甲方解除本合同之日起，至约定的租赁期限届满日前的全部租金总额视为甲方的损失，按前述损失的30%作为违约金（合同法规定，自行约定，一般不超过损失的30%，如提前解约，意味着无法收取以后的租金），若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。有其他约定的，按其他约定履行......（6）乙方如逾期支付租金，甲方按该租金金额月息2分计算损失，按该损失金额的30%计算违约金......。在该合同签订前，双方就前述房屋已建立有租赁合同关系，被告叶丽娜已将案涉租赁房屋用于几江歌城及歌畅餐饮公司的经营，该书面合同系双方在实际租赁过程中的补签。 对于租赁期间的租金支付情况，双方一致认可被告叶丽娜于2020年4月4日、2020年4月7日分别向原告支付房租100000元，共支付租金200000元，此后未再支付过租金。在新冠疫情期间，被告所经营的几江歌城及歌畅餐饮公司存在停止营业情况，对于疫情期间的房租问题，被告要求减免两个月租金，原告仅同意减免一个月租金，双方对此未达成一致协议。对于其余所欠租金，经原告催收，被告仍未支付。 诉讼过程中，被告几江歌城和歌畅餐饮公司均认可其与叶丽娜共同履行原告与叶丽娜所签订的《房屋租赁合同》中约定的叶丽娜应承受的义务。各被告均于2021年3月11日收到了本院所送达的本案民事诉讼状。 上述事实，有原告提供的房屋产权证、工商变更登记资料、《房屋租赁合同》以及双方当事人陈述等证据，经开庭质证和本院审查属实，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案所涉《房屋租赁合同》虽系原告与被告叶丽娜补签，但所载明的租金标准等内容系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。被告租赁原告房屋后未按约支付租金，其行为违约，依法应承担相应的民事责任。 一、原告与被告叶丽娜所签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，被告是否应当腾退租赁房屋 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的......。本案原、被告系2020年7月20日签订的《房屋租赁合同》，而约定的“租赁期限为自2019年8月1日至2021年7月31日止”，付款方式为“租金按季计算”，事实上被告也只在2020年4月支付过租金，故签订合同之前的付款方式等约定在签订合同时已无法按约履行，相应内容应视为约定不明。但从双方所签合同条款的文义理解，相应内容在合同签订后具有可执行性，被告理当依约履行，被告在签订合同时即负有支付此后三个月租金的义务。事实上，书面合同签订后，被告在经原告催收的情况下仍未支付租金，其行为已严重违约，该违约行为致使原告签订租赁合同，收取房租的主要合同目的不能实现，故原告有权解除双方所签订的《房屋租赁合同》。当事人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。原告向本院提起诉讼，要求解除合同，本院于2021年3月11日向被告送达了相应的民事诉讼状，解除合同的通知应视为于2021年3月11日到达被告，故本院确定原告与被告叶丽娜所签订《房屋租赁合同》于2021年3月11日解除。合同解除后，被告依法应向原告腾退所租赁房屋。综上，原告关于解除原告与被告叶丽娜所签订的《房屋租赁合同》及向原告腾退租赁房屋的请求成立，本院予以支持。 二、三被告是否应向原告支付房屋租金及房屋使用费 被告几江歌城和歌畅餐饮公司自愿认可其与叶丽娜共同履行原告与叶丽娜所签订的《房屋租赁合同》中约定的叶丽娜应承受的义务，该行为属于对叶丽娜所负债务的加入，符合法律规定，本院予以确认，由三被告共同履行《房屋租赁合同》所约定的叶丽娜应负义务。 从2019年8月1日起至原告于2021年3月11日，按双方约定，被告应付房租为55000×19+55000÷30×10=1063333(元）。被告所租赁房屋的目的系用于经营，其在经营过程中所出现的新冠疫情事件属不可抗力，因此事件而产生停业损失势属必然，从平衡双方当事人利益角度出发，本院酌情确定为被告减免两个月房租，故被告应向原告支付租金1063333-55000×2-200000=753333（元）。 合同解除后，被告即丧失了继续使用租赁房屋的权利基础，从合同解除至今，被告仍对所租赁房屋占有使用，该行为给原告造成了相应损失，其对该损失依法应予赔偿。对于损失的赔偿标准，本院确定参照双方所签订的《房屋租赁合同》所约定的房屋租金标准，从2021年3月12日起，按55000元/月计算至腾退房屋之日止。 三、被告是否应向原告赔偿损失，支付违约金 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一主不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用 1、关于逾期支付租金的违约问题。双方设立违约条款的目的是为保障当一方违约时，守约方因此而遭受的实际损失能得到完全弥补。原告在本案中所请求被告支付的逾期付款损失、支付违约金等在实质上均属被告承担违约责任的方式，因双方均未提供原告因被告逾期付款而产生损失的具体依据，故本院根据双方约定及合同履行情况，酌定被告以逾期未付租金为基数，按2%的月利率标准向原告支付违约金。具体如下： 12020年7月20日被告应付而未付租金为55000×3=165000元，至2021年3月11日，被告应支付的违约金为（165000×2%×7）+（165000×2%÷30×20）=25300（元）； 22020年10月20日被告应付而未付租金为55000×3=165000元，至2021年3月11日，被告应支付的违约金为（165000×2%×4）+（165000×2%÷30×20）=15400（元）； 32020年1月20日被告应付而未付租金为55000+（55000÷30×20）=91667（元），至2021年3月11日，被告应支付的违约金为（91667×2%×1）+（91667×2%÷30×20）=3055（元）。 前述违约金共计25300+15400+3055=43755（元）。 2、关于解除合同后的违约问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告双方虽在合同中约定了解除合同后违约金的计算方法，但在本案确定解除合同至今，案涉租赁房屋并未闲置，本院已确定了由被告赔偿相应的房屋使用费，原告因合同解除后而产生的损失已获得了一定弥补。因双方均未对此提供其他损失依据，故本院根据房屋租赁使用的客观情况，酌情确定被告向原告支付解除合同的违约金为一月房屋租金55000元。 综上所述，本院对原告的合理请求予以支持，对其过高请求予以驳回。被告辩称不同意解除合同及不支付违约金的理由不成立，本院不予采信。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告重庆福禄特农业科技开发有限公司与被告叶丽娜于2020年7月20日补签的《房屋租赁合同》于2021年3月11日解除； 二、被告叶丽娜、江津区几江江城歌城、重庆歌畅天下餐饮服务有限公司于本判决生效后十五日内将所叶丽娜所租赁的位于荣华光彩大厦A栋的临街门面和二、三、四楼，建筑面积约4200平方米的房屋腾退给原告重庆福禄特农业科技开发有限公司； 三、被告叶丽娜、江津区几江江城歌城、重庆歌畅天下餐饮服务有限公司于本判决生效后五日内共同给付原告重庆福禄特农业科技开发有限公司房屋租金753333元； 四、被告叶丽娜、江津区几江江城歌城、重庆歌畅天下餐饮服务有限公司于本判决生效后五日内共同给付原告重庆福禄特农业科技开发有限公司房屋占有使用费，从2021年3月12日起，按55000元/月的标准计算，直至腾退房屋之日止； 五、被告叶丽娜、江津区几江江城歌城、重庆歌畅天下餐饮服务有限公司于本判决生效后五日内给付原告重庆福禄特农业科技开发有限公司违约金98755元； 六、驳回原告重庆福禄特农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。 被告叶丽娜、江津区几江江城歌城、重庆歌畅天下餐饮服务有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14582元，减半收取7291元，财产保全申请费5000元，共计12291元，由原告重庆福禄特农业科技开发有限公司负担2458元，被告叶丽娜、江津区几江江城歌城、重庆歌畅天下餐饮服务有限公司负担9833元（均限于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  刘 祥 二〇二一年五月二十五日 法官助理  蔡欣桐 书 记 员  聂 铭