广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初646号原告：佛山市南海区狮山镇七甫社区南门二股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区×××，统一社会信用代码N144××××××××××679E。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：于荣明，广东豪昭盈律师事务所律师。被告：陈钊财，男，1973年9月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××819。委托诉讼代理人：何致君，广东中穗律师事务所律师。原告佛山市南海区狮山镇七甫社区南门二股份经济合作社与被告陈钊财租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案后，依法适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于荣明、被告委托诉讼代理人何致君到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《土地租用合同》；2.被告支付2020年5月1日至2020年12月15日租金937500元及违约金（以当期欠款为基数，以银行间拆借利率之四倍从拖欠之日起计算至实际支付之日止）；3.原告无需退还保证金250000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方2018年2月1日签订《土地租用合同》，约定原告将位于佛山市南海区××××××××二的高压线底下的现有帐篷区摆摊位置整体租赁给被告使用，租赁期间同意被告将现有帐篷位置进行升级改造成固定特色商铺，同时要求被告合法使用土地，否则产生的所有风险或不利后果全被由被告承担；被告依法依规建设的建筑物等经营设施，在不违反法律规定和本合同约定的情况查下，可以转租或者分租给第三方经营或使用。双方还约定：合同租赁期限为2018年2月1日至2030年1月31日共12年，2018年2月1日至2018年5月31日是免租期，2018年6月1日至2022年1月31日每月租金125000元，租金每四年上涨5%，每月20日支付当月租金；合同保证金250000元，逾期支付租金超过30日的，原告有权没收被告交纳的保证金，并且有权单方解除本合同。现因被告自2020年11月30日交纳2020年4月份租金之后，至今尚有2020年5月1日至2020年12月15日（建筑物将于2020年12月15日被执法部门强制拆除）共7个半月租金937500元未交。特向法院起诉，以维护原告合法权益。被告辩称：一、被告认为本案《土地租用合同》不存在合同解除问题，应是合同效力问题，即本案是无效合同，且原告不是适格主体，应驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。首先，因原告出租土地没有土地使用权证或不动产权证，所以导致被告出资建造装修的商铺没法办理及取得建设工程规划许可证或产权证，所以原被告订立的《土地租赁合同》应为无效合同。其次，原告确认有涉案土地合法的使用权证明，被告才承租涉案土地才建造装修涉案商铺。但从现有原告提供的证据，只有一份佛山市南海区××××××委会的《证明》证明原告具有土地权属，但七浦居委不是土地管理部门不具有认定土地权属的职权，该《证明》也不能证明原告的对涉案土地有合法合理的使用权处分权，且七浦居委即是改制前的七浦村，七浦村与原告在法律上本来就是行政村和管辖自然村的关系，即该《证明》是原告自证权属自行制作的证据。所以，×××委提供的《证明》作为证据根本没有证明效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款，原告如没法证明权属即原告与本案是没有直接利害关系的组织，不符合作为原告起诉的条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，应裁定驳回原告的起诉。再次，根据《中华人民共和国电力法》第十六条，电力建设项目使用土地，是依法征收土地的，即本案涉案高压线下的土地使用权主体应该是电力部门或电力企业，原告根本并不是本案适格主体。所以，原告出租涉案土地行为和协助被告在涉案土地上建造和装修商铺行为最终被认定为违法建筑，违反了《中华人民共和国电力法》第十一条、第五十二条和五十三条关于不得危害电力设施和不得在电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物的规定。根据《中华人民共和国电力法》第六十一条、六十八条、六十九条，本案涉案商铺才被强制拆除。如涉案土地是原告占有或有使用权，就算原告对涉案土地没有产权证明，涉案商铺没有报建手续，政府也根本不会强拆商铺，由此可证明原告根本没有涉案土地的占有、使用、处分的权利，即原告确实不是本案适格的主体。所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款、第一百五十四条，应裁定驳回原告起诉。综上，原告不是适格主体，无涉案土地权权属证明，双方签订的合同是无效合同，原告出租行为是违法行为，所以原告无权提起本案诉讼，应驳回原告的起诉。二、根据上述第一点论述，被告无需支付诉讼请求二2020年5月1日到2020年12月15日租金937500元及违约金。理由如下：（一）既然涉案土地原告无占有、使用、处分权，原告不是适格主体，合同无效，出租建筑商铺又是违章建筑，被告根本无需支付租金（使用费）给原告。（二）正因为上述原因，2019年12月24日涉案商铺被狮山镇政府停水停电，被告和分租租客无法经营使用涉案土地及商铺至2020年6月16日通电（通电都是被告租用发电机发电）。停水停电是因为原告无法提供合法使用权证明导致，原告当时曾承诺商铺被停水停电时被告无需支付租金。所以被告也没有收取分租给租户的租金（被告委托佛山市起盈物业管理有限公司管理分租涉案商铺）。所以，被告根本无需支付2019年12月24日至2020年6月16日的租金（使用费）。所以被告于2020年7月3日支付了2020年6月16日至6月30日的半个月租金62500元。而2020年7月的租金因被告刚自行通电，被告分租的大部分商铺都推迟开业或至被拆除时都无开业，导致被告无法正常经营正常收取租金，即无法获得合同预期利益，且2019年12月24日到31日8天的停电无法营业一起计算，原告同意减半收取2020年7月租金，其后被告于2020年7月6日支付了2020年7月一半的租金62500元。之后，被告于2020年8月27日支付了2020年8月的租金125000元，2020年9月30日支付了2020年9月的租金125000元，2020年10月10日交付了2020年10月租金125000元租金。而2020年11月因政府开始要分租商铺办理，根本没法营业，且陆续开始强拆商铺，当时也是政府和原告让被告劝说分租租客搬迁，原告也于2020年11月1日封了被告的发电机，所以2020年11月1日后被告及分租商铺再次无法使用经营涉案商铺。所以，原告当时也是同意被告不收2020年11月份到拆除商铺时的租金。所以，被告根本没有拖欠原告任何租金或使用费，而原告提供的证据4的收据是原告自行制作，该2020年10月30日转账125000元租金是2020年10月份的租金，根本不是2020年4月份的租金（使用费）。原告应遵守诚信原则，不应过桥拆板，不应违反不收取停电期间2019年12月24日到2020年6月16日租金和2020年11月到拆除商铺前租金的约定。且正因为原告答应不收取被告这些租金，被告才不收取分租租客分租租户2020年1月到6月及2020年11月后到被强拆期间停水停电期间未交的租金，也为了当时因停电到拆除商铺的安抚分租租客和政府维稳作出了贡献和巨大牺牲和让步，而现在原告出尔反尔不承认免租的事实，又将被告支付2020年6月到10月的租金说成了2020年1月到4月的租金，追究被告所谓拖欠2020年5月1日到12月15日租金的责任，明显是违反了《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则和第六条的诚信信用原则，请法院依法驳回原告无理要求租金的诉讼请求。（三）另外，除了被政府停水停电无法经营外，因2020年1月底新冠肺炎疫情爆发后，被告和分租租客也根本无法营业。原告当时也是同意免除疫情期间至通电前的租金（使用费）。（四）因原告主体不适格，合同无效，出租行为是违法行为，自然合同约定的违约金条款也是无效条款，而原告起诉状要求的违约金计算方式和计算时间即使是减少了合同约定的违约责任也是没有法律依据，不应支持。且是原告无权属证明无法协助被告办理建设工程规划许可证原因导致被告无法经营使用商铺，不是被告违约，而是原告违约，所以被告不应承担所谓违约金。三、原告诉讼请求三要求无需退还保证金250000元没有法律依据，请求法院驳回该诉求。（一）根据以上两点答辩，可证明涉案土地原告是没有权属证明，且涉案商铺是没有办理相关报建手续，所以本租赁合同是无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，也根据公平诚信原则，合同无效，即使原告是适格主体，原告也应返还250000元保证金给被告。（二）正因为涉案商铺是违章建筑，2019年12月24日涉案商铺被狮山镇政府停水停电后涉案商铺根据无法正常营业，所以被告也没有收取再转租分租租客2020年1月到6月的租金和11月后的租金，也把保证金全部退还给全部租客。且原告当时也是要求被告退还保证金给分租租客，其后会补偿退还给分租租户的保证金和退还本案250000元保证金给被告，根据公平合理原则和诚实信用原则，原告也应退还保证金给被告。（三）退一万步，如法院认定原告主体适格，有涉案土地使用权，即使合同无效也需要支付使用费，那么250000元保证金也应与涉案土地使用费相抵扣，而不是不用退还保证金。（四）另外，如被告主体不适格被法院驳回起诉或保证金抵扣后还有剩余款项，被告保留另案起诉原告要求退还保证金的权利。四、本案是因为原告确认涉案土地的权属，并承诺被告可在涉案土地建造装修商铺出租，且保证提供400千瓦的用电给被告使用，被告才租赁涉案土地并投入约400万巨资建造装修商铺去经营分租。但现在涉案商铺竟然被认定为违章建筑导致被强制拆除，导致被告损失巨大，且政府部门也没有赔偿或补偿被告一分一毫，如原告其后能证明或法院认定本案涉案土地原告是有使用权的，被告则另案起诉原告要求赔偿被告投入建造装修商铺的全部费用和损失。综上，望人民法院依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3解除合同通知书没有送达被告的记录，本院对其证明效力不予确认；2.原告的证据4中集体组织收据没有原件核对，本院对其真实性不予确认；3.原告的证据6证明为原件，本院对其真实性予以确认；4.原告的证据7没有相关政府部门盖章，本院对其证明效力不予确认；5.被告的证据5《清场告知书》和证据6-8视频、照片，本院综合全案后对其证据效力进行认定；6.被告的证据9、10为租机合同和收据，原告确认在政府部门停电后提供位置给被告使用发电机，本院对该两份证据的证明效力予以确认；7.被告的证据14新闻视频，本院综合全案后对其证据效力进行认定；8.被告的证据16为其自制的表格，本院对其证明效力不予确认；9.被告的证据17协议为原件，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年2月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《土地租用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××二的高压线底下的现有帐篷区摆摊位置整体租赁给乙方使用，甲方同意乙方把该土地原来帐篷摆摊位置进行升级改造为固定特色商铺用作商业用途，租赁年限自2018年2月1日起至2030年1月31日止，共计12年；2018年6月1日至2022年1月31日每月应缴租金125000元，租金实行每月支付一次，于每月20日前支付当月的租金；甲方出租土地给乙方用电，甲方提供400千瓦用电给乙方使用，电费由乙方承担，若乙方用水，水费由乙方承担；在本合同签前，乙方应支付250000元，作为履行合同的担保；乙方支付租金每逾期一日，应当按每日千分之一的标准向甲方支付应付未付租金的违约金，逾期支付租金超过30日的，甲方有权没收乙方交纳的保证金并有权单方解除本合同；等等。2018年2月28日，原告出具收据确认收到被告保证金250000元。2019年12月24日，执法部门对涉案场地停电。2020年1月6日，佛山市南海区××××××委会出具《证明》，证明现佛山市南海区××××××××××××22万伏高压线下地段，自1951年土改分田落户至今，一直由原告耕种使用至今，当年供电部门架设高压线，并没有办理土地征收手续。被告持有一份甲方为清远市清城区兴大机电设备有限公司、乙方为佛山市起盈物业管理有限公司的《租机合同》，载明甲方提供发电机组，租金每月5000元，租用期从2020年6月7日至乙方通知退出为止。2020年7月3日，被告支付62500元予原告；2020年7月6日，被告支付62500元予原告；2020年8月27日，被告支付125000元予原告；2020年9月30日，被告支付125000元予原告；2020年10月30日，被告支付125000元予原告；合计500000元。诉讼中，原告确认政府部门停电后原告提供了位置给被告使用发电机，并于2020年11月1日在发电机房贴《封条》禁止被告使用发电机发电，确认政府部门在2020年12月15日开始拆除商铺；本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告产生的纠纷是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原告未能提供涉案土地已取得建设用地使用权证或经批准用于非农用途，也没有提供证据证明地上构筑物已办理规划报建手续，原告与被告签订的涉案合同违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，原告诉请解除《土地租用合同》没有依据，本院不予支持。合同无效，根据公平原则，被告对场地进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的使用费予原告。原告主张被告没有支付2020年5月1日至2020年12月15日使用费937500元，但被告抗辩其在2020年7月至10月期间支付了500000元，用于支付2020年6月和7月各半个月使用费以及2020年8月、9月和10月的使用费，其余期间的使用费无须支付。经审查，涉案场地于2019年12月24日被执法部门停电致使被告无法使用场地，但被告后与他人签订租机合同自2020年6月7日启用发电机，原告亦确认曾提供位置给被告使用发电机，与被告的陈述对应，综合被告在停电后可自行恢复供电的行为以及被告仍占用原告场地等因素，本院酌定2019年12月24日至2020年6月6日期间的使用费由双方各承担50%。又因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案场地的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院根据公平原则，酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的使用费在减半的基础上再减半计付。原告确认被告已支付至2019年12月31日的使用费，原告多收2019年12月24日至12月31日共8天的使用费的50%应予退还，经扣除，2020年1月1日至2020年6月6日的使用费为245833元（125000元/月×50%×5个月+125000元/月×50%÷30天×6天-疫情减免125000元/月×50%×2个月÷2-多收取8天125000元/月×50%÷30天×8天）。原告确认其于2020年11月1日在发电机房贴《封条》禁止被告使用发电机发电，导致被告无法使用场地，故自2020年11月1日原告无权向被告收取使用费，经核算，2020年6月7日至2020年10月31日的使用费为600000元（125000元/月÷30天×24天+125000元/月×4个月）。综上，2020年1月1日至2020年10月31日的使用费为845833元（245833元+600000元），被告已支付500000元，故被告仍应支付使用费345833元予原告。被告抗辩原告的诉讼主体不适格或无须支付相应使用费，均没有事实和法律依据，本院均不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已收取被告保证金250000元，因涉案合同无效，原告应返还保证金予被告，原告诉请无需退还该保证金本院不予支持。因原告应退还保证金250000元予原告，经抵扣，被告仍应支付使用费95833元（345833元-250000元）予原告。被告逾期支付使用费给原告造成损失，主要体现为利息的损失，考虑到被告在2020年7月至2020年10月期间定期向原告支付使用费，双方对2020年1月至6月期间是否欠付使用费存在争议并经诉讼后才确定，故本院酌定被告应以95833元为本金从原告起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈钊财应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费95833元并以此为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年1月10日起计算至实际清偿之日止的利息予原告佛山市南海区狮山镇七甫社区××二股份经济合作社；二、驳回原告佛山市南海区狮山镇七甫社区××二股份经济合作社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取66145元（原告已预交），由原告负担33072.5元，由被告负担33072.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年五月八日书记员  陈嘉瑜