广东省佛山市顺德区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0606民申15号再审申请人（原审被告）：刘小军，男，1982年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××11X。被申请人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会朝桂北路2号容桂碧桂园商业街30号（住所申报）。负责人：王延超。再审申请人刘小军因与被申请人碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）粤0606民初29373号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘小军申请再审称，（2020）粤0606民初29373号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明、认定事实的主要证据未经质证、当事人因客观原因不能自行收集的证据法院未依当事人的申请调查收集。刘小军请求撤销该判决，驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司的所有诉讼请求，再审案件受理费和其他诉讼费用由碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司承担。一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条和《物业管理条例》第二十四条的规定，刘小军与碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》和《顺德区（前期）物业服务协议补充协议》是否合法有效缺乏证据证明。碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司只是提供了双方签订的前期物业服务合同，但并未提供右里苑前期物业服务企业的选聘方式是否合法有效的证明。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条和第六十七条的规定，刘小军没有按约定向碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司缴纳相应月份的物业服务费并非构成违约，而是行使自己的合法抗辩权。原审案件中，刘小军提供了开发商的收楼须知条件和收楼费用确认表，充分证明开发商在收楼条件中没有要求预交三个月物业管理费这一条件，刘小军完全符合开发商提出的收楼条件并进行了现场收楼。在原庭审质证中碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司也认可刘小军符合收楼条件并进行了现场收楼，同时在质证中碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司在被问及为什么预交三个月物业管理费的其他业主可以按照收楼条件顺利移交收楼资料，而刘小军只能由工作人员陪同看房呢？刘小军是按照开发商的要求过来收楼的，而非过来看房的。碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司的委托诉讼代理人周菊，也是右里苑3座现场收楼的主要负责人，在庭审中没有直接回答此问题，也没有给出解释，保持沉默。以上足以证明刘小军在收楼过程中因未预交三个月的物业管理费而受到碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司的区别对待，其实就是强制要求刘小军预交三个月的物业管理费。这一做法直接违反了法律的规定，所产生的后果应当由碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司自己负责。此外，碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司提供的碧桂园及物业移交资料只能证明刘小军在2019年7月31日收楼，并不能证明刘小军故意拖延时间收楼。所以原审对主要的事实认定不清楚，对关键性的证据没有充分的质证和调查清楚的情况下就断然下判决，是有意偏袒碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司，是不负法律责任的行为。根据《物业收费管理办法》和《佛山市发展和改革局佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理通知》的规定，碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司的前期物业收费标准已超出政府的最高指导价。刘小军购买的是普通住宅，具体的物业收费标准应当由物业服务企业在政府的指导价范围内确定。原审法院对刘小军提出的主张既没有组织法庭质证和辩论，也没有进行法庭调查，只是敷衍刘小军结束庭审后法庭会调查，那么法庭对此判决的依据是什么呢？而且碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司对其前期物业服务收费标准超出政府规定的最高收费标准在法庭上未做任何解释。所以原审法院判决认定碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司前期物业收费标准没有超出政府最高指导价缺乏证据证明。二、原审判决对审理需要的主要证据，当事人因客观原因不能收集，书面申请原审法院调查收集，原审法院未调查收集，也没有作出合理的解释。刘小军于2020年11月5日向原审法院申请向碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司调取容桂碧桂园右里苑2019年8月26日上午9点至11点30分南门入口监控录像和南门入口进入地下车库的监控录像。该监控录像是证实碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司未全面履行前期物业合同义务，致使刘小军财产损失的有利证据。原审法院收到刘小军的调查取证申请书后置之不理，也没有给出合理解释。三、原审审判程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条的规定，刘小军向原审法院提出小额异议申请。对此，原审法院在庭审前没有给予明确答复，也没有在庭审时做出明确答复。原审法院如此做法不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十一条之规定。碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司未提交意见。本院经审查认为，依据刘小军的再审申请，本案再审审查的重点为：一、原判认定的基本事实是否缺乏证据证明；二、原判认定事实的主要证据是否未经质证；三、当事人因客观原因不能自行收集的证据法院是否未依当事人申请调查收集；四、原审是否应适用小额诉讼程序。关于审查重点一，刘小军与碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》《顺德区（前期）物业服务协议书补充协议》合法有效。《物业管理条例》第二十四条规定的物业服务企业选聘方式并不影响合同的效力。原判据此确定双方的权利义务并无不当。刘小军虽称碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司要求预交三个月物业管理费，否则不予收楼，但是刘小军未提供证据予以证明。刘小军以此作为不交物业管理费的抗辩无理。《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第八条规定，实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。据顺规通[2011]90号《顺德区住宅物业服务收费参考标准》，顺德区新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准为3元/月/平方米。本案中，涉案房屋具有电梯，其物业管理费为2.8元/月/平方米，并未超出上述政府最高指导价。原判认定物业管理费按2.8元/月/平方米收取，理据充足。关于审查重点二，从原审的情况来看，原判认定事实的主要证据均经过了刘小军与碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司质证。关于审查重点三，刘小军申请调取南门入口监控录像和南门入口进入地下车库的监控录像，以证明其车辆因碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司未全面履行前期物业合同而致其财产受损。然，据双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》《顺德区（前期）物业服务协议书补充协议》约定，楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于1次，扫除的标准是目视地面、绿地干净。从刘小军提供的证据来看，车辆受损时间为上午10时左右。即使监控录像能证明刘小军的车辆损坏，但也无法证明碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司未按规定每天打扫一次，或扫除未达到标准。地面清洁后能否长久保持清洁的状态，受诸多因素影响，很多时候与广大业主的行为密切相关。若是要求碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司时刻保持地面干净，则已经超出了双方的合同约定，对碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司课以过重的义务。故该调查取证并无必要。关于审查重点四，从争议的标的额来看，双方争议的标的额仅为3107.78元，远低于本省上年度就业人员年平均工资的百分之三十，合同性质为服务合同，原审适用小额程序并无不妥。从案件事实与双方的权利义务来看，双方的权利义务已经有《顺德区（前期）物业服务协议书》《顺德区（前期）物业服务协议书补充协议》予以规定，权利义务关系明确，事实也清楚，原审适用小额诉讼程序并无不妥。综上，刘小军主张再审的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回刘小军的再审申请。审判长  赖荣华审判员  周海民审判员  蔡少娜二〇二一年五月二十五日书记员  谭锐峰