黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1195号上诉人（原审被告）：林春亮，男，1989年7月21日出生，汉族，个体，住大庆市让胡路区被上诉人（原审原告）：大庆市新潮物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西强路38号。法定代表人：刘天雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘博雅，黑龙江欲凌律师事务所律师。上诉人林春亮因与被上诉人大庆市新潮物业管理有限公司（以下简称新潮物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林春亮与被上诉人新潮物业委托诉讼代理人刘博雅到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。林春亮上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初4988号民事判决，请求依法改判或发回重审；二、诉讼费由新潮物业负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。新潮物业承诺24小时保安巡逻，但其并未履行该项服务义务，并且安全措施不合格、车辆乱停乱放，导致消防通道堵塞，存在安全隐患，绿化面积小，覆盖率低，水景等设施形同虚设，与收费标准严重不符。新潮物业服务中，监控有死角，探头分辨率不够，导致车辆被刮和高空抛物找不到责任人，房屋和墙壁漏雨墙体掉皮不给维修，电梯检测不及时，导致多人被困，单元可视门铃不好使，门锁坏了维修不及时，外来人员随意进出，安全隐患大，物业公司对保洁人员管理不到位，楼道卫生清洁不及时，不彻底，垃圾箱少，设置不合理，垃圾清运不及时，污水横流，严重影响环境。上述事实一审法院未依法查实，认定事实不清；二、原审法院适用法律不当。双方物业服务合同纠纷一案，一审法院于2021年1月11日根据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规作出一审判决时，《民法典》已经实施，并且《民法典》第1260号已经明确《中华人民共和国合同法》废止，林春亮认为新潮物业未履行合同服务义务，应适用《民法典》第577条的规定，新潮物业应继续履行其应尽的服务义务，并承担违约责任，故一审法院适用法律错误。新潮物业答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新潮物业向一审法院起诉请求：一、要求林春亮立即支付拖欠大庆市让胡路区新潮××室房屋2017年度的物业费2275元以及2018年度的物业费2275元及利息（自2017年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止；自2018年1月1日以2275元为基数起按年利率6%计算利息至判决确定的给付之日止），合计4550元；二、案件受理费由林春亮承担。一审法院认定事实：新潮物业系物业服务资质等级一级的物业服务公司。林春亮系位于让胡路区新潮××室（建筑面积83.35平方米）房屋登记所有权人。新潮物业依据丽水华城（新潮佳苑）业主委员会与其签订的《新潮物业服务合同》实际为林春亮居住的小区提供物业服务。物业服务合同约定：丽水华城业主委员会委托新潮物业对该小区实行物业专项管理，物业费价格每年27.3元平方米，其中（1）综合管理，月每平方米收费0.16元；（2）公共区域清洁卫生，月每平方米收费0.33元；（3）公共区域秩序维护，月每平方米收费0.5元；（4）公共区域绿化日常养护，月每平方米收费0.184元；(5)共用部分、共用设施设备日常运行、保养维修：公共部分，月每平方米收费0.09元；二次供水系统，月每平方米收费0.1元；排水系统，月每平方米0.06元；消防系统，月每平方米0.03元；避雷系统，月每平方米0.015元；公共照明，月每平方米0.07元；弱电系统，月每平方米0.08元；升降系统，月每平方米0.60元；水景（动力），月每平方米0.056元，以上月度每平方米收费合计2.275元，年度每平方米收费合计27.3元。据此林春亮居住房屋建筑面积83.35平方米，应缴纳年物业费2275元。林春亮拖欠2017年度及2018年度物业费共计4550元，新潮物业多次催要未果，故诉至法院，要求林春亮给付上述物业费并交纳逾期利息。一审法院认为，新潮物业提交的物业服务合同、收费许可证、档案查档证明等证据,可以证实新潮物业依据物业服务合同入驻并提供物业服务。按照该物业服务合同中的物业费收费标准每年每平方米27.3元计算，现林春亮拖欠2017年及2018年的物业费4550元已经构成违约，故对新潮物业要求林春亮给付以上拖欠的物业费的诉讼请求予以支持。关于新潮物业主张的利息的诉讼请求，一审法院认为新潮物业主张的利息系违约金性质，林春亮跨年度未交纳物业费，构成违约，应当给付新潮物业相应“利息”，但新潮物业的主张过高，应依法予以调整。一审法院酌情支持林春亮自每年度物业费逾期之日起（即2017年度拖欠物业费应从2018年1月1日起给付；2018年度拖欠物业费应从2019年1月1日起给付）至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。关于林春亮抗辩新潮物业提供的物业服务不合格的问题，庭审中，林春亮提供的照片无法体现具体拍摄时间、经度、纬度，也不具备连续性，无法证明林春亮的主张，对林春亮该项抗辩不予采信。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决：一、被告林春亮于本判决生效后五日内给付原告大庆市新潮物业管理有限公司2017年度及2018年度的物业费共计4550元及利息（以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%；以2275元为本金基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月1日起至2019年8月19日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以上利息总金额不得超过实际损失的30%）；二、驳回原告大庆市新潮物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告林春亮承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，新潮物业向林春亮主张的是2017年和2018年物业费，故本案是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据上述法律规定，应适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院适用当时的法律正确，林春亮上诉主张适用《民法典》的规定，违反法律规定，本院不予支持。本案的争议焦点是林春亮是否应交纳2017年和2018年物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，新潮物业依据其与丽水华城（新潮佳苑）业主委员会签订的物业服务合同对案涉小区提供物业服务，林春亮作为业主直接受益，其应当及时足额交纳相应的物业费，其未按期交纳应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故一审判决林春亮按照合同约定标准向新潮物业支付物业费及相应利息并无不当，本院予以支持。林春亮虽主张新潮物业提供的物业服务不达标，但依据现有证据并不能证明新潮物业提供的物业服务存在重大瑕疵，林春亮如认为新潮物业的服务质量有待提高，应当以合理的方式提出建议，其以拒绝交纳物业费的方式进行对抗，行为欠妥，也损害了其他已经正常交纳物业费的业主权益。综上所述，林春亮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林春亮负担。本判决为终审判决。审判长 李 丹审判员 范继超审判员 李晓亮二〇二一年五月二十二日法官助理刘晓航书记员于璐