天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初8396号原告：天津立达房地产有限公司，住所地天津市南开区卫津南路78号立达公寓E、F座三层。统一社会信用代码91120000103100872X法定代表人：张杰，执行董事。委托诉讼代理人：李昊，天津日昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁月琴，天津日昇律师事务所律师。被告：管兴旺。委托诉讼代理人：汲向春，天津擎盾律师事务所律师。被告：崔同宇。被告：天津福巢装饰工程有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道201号。统一社会信用代码91120103MA06RN4AX1法定代表人：崔同宇，总监。原告天津立达房地产有限公司与被告管兴旺、崔同宇、天津福巢装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津立达房地产有限公司的委托诉讼代理人李昊，被告管兴旺及其委托诉讼代理人汲向春，被告天津福巢装饰工程有限公司的法定代表人暨被告崔同宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津立达房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告管兴旺签订的《地下室租赁协议》并由被告管兴旺向原告支付违约金人民币525000元；2.请求依法判令三被告腾空租赁房屋，将租赁房屋恢复至原告交房时状态返还原告；3.请求依法判令三被告按《地下室租赁协议》约定的租金标准向原告支付自《地下室租赁协议》解除之日起至实际腾还租赁房屋之日止的房屋占用使用费；4.本案诉讼费用全部由三被告承担。事实与理由：原告与被告管兴旺于2013年12月25日签订了《地下室租赁协议》，约定由被告管兴旺承租原告名下坐落于天津市河西区××道××号楼××室，租赁期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止。被告管兴旺每年应向原告交纳租金一次，租金支付日期为每年1月1日前交讫并承诺不得以任何理由拖欠，2011年6月1日至2014年5月31日期间，每年应向原告支付租金人民币100000元。2014年6月1日至2021年5月31日期间，每年应向原告支付租金人民币105000元。协议同时约定，原告同意被告管兴旺在租用该房屋期间，可自行经营使用，也可转租第三方经营使用（仅限本合同签订之日已转租的现状第三方使用），且在原告未违反协议的情况下，如被告管兴旺违约的，被告管兴旺应向原告支付年租金的五倍作为违约金。经查，被告管兴旺在未经原告许可的情况下，擅自将该房屋转租予被告崔同宇用于经营被告天津福巢装饰工程有限公司，现该房屋由被告天津福巢装饰工程有限公司实际占有、使用（被告天津福巢装饰工程有限公司的法定代表人、主要出资人均为被告崔同宇），严重违反了协议约定，已构成非法转租，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为维护自身合法权益，原告特依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律、法规之规定提起本案诉讼，望法院依法判如所请。原告天津立达房地产有限公司向本院提交如下证据：1.天津市房地产权证1张，证明原告系诉争地下室所有权人，有权对外出租；2.《地下室租赁协议》1份，证明原告与被告管兴旺签署的租赁协议中明确禁止被告管兴旺擅自对外转租，现管兴旺将诉争地下室擅自转租给被告崔同宇用于经营被告天津福巢装饰工程有限公司，已构成严重违约，原告有权解除合同，被告管兴旺应承担违约责任；3.租金减免申请1张、《底商租赁合同》10张、补充协议（2019年7月27日）1张、补充协议（2020年3月20日）3张、房屋中介专用收据2张、往来收据3张、电费缴费单据及发票各1张、被告管兴旺身份证复印件1张、案外人贾学文身份证复印件1张、被告崔同宇身份证复印件1张、被告天津福巢装饰工程有限公司营业执照复印件1张，证明被告管兴旺未经原告同意，擅自将诉争地下室转租被告崔同宇，现由被告天津福巢装饰工程有限公司实际使用，已经构成非法转租，属于严重违约；4.律师函及邮寄凭证5张，证明原告在2020年6月4日向被告管兴旺邮寄律师函，要求纠正转租行为并支付违约金。被告管兴旺辩称，不同意原告的全部诉讼请求，因为原告欺骗在先，被告管兴旺不存在过错，最初诉争地下室是交由案外人天津市立达信和物业服务有限公司第二分公司代为使用出租的，被告管兴旺是和该公司签的合同，签合同时该公司称经过了业主委员会的批准同意出租诉争地下室，但实际并未经过批准，被告管兴旺考虑是否对原告另行主张权利。被告管兴旺向本院提交如下证据：1.案外人天津市立达信和物业服务有限公司第二分公司企业信用公示报告1份、原告企业信用公示报告1份、《地下室租赁协议》1份（2011年5月25日被告管兴旺与案外人天津市立达信和物业服务有限公司第二分公司签订）、《地下室租赁协议》1份（2013年12月25日被告管兴旺与原告签订），证明原告原系案外人天津市立达信和物业服务有限公司第二分公司的上级主管部门，2011年5月25日被告管兴旺与案外人天津市立达信和物业服务有限公司第二分公司签订《地下室租赁协议》，被告管兴旺租用诉争地下室，后于2013年12月25日原告作为上级部门将出租诉争地下室的权利从案外人天津市立达信和物业服务有限公司第二分公司处收回，由原告承继了相应的权利义务；2.微信聊天记录1份（被告管兴旺与原告工作人员苏雅）、照片6张，证明原告最晚也是在2019年9月27日知悉转租的情况，但原告并未提出异议，视为其认可转租情况；3.往来收据12张及转账凭证1张，证明被告管兴旺缴纳租金的情况。被告崔同宇辩称，不同意原告的全部诉讼请求，认可被告管兴旺的意见。被告崔同宇未向本院提交证据。被告天津福巢装饰工程有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，认可被告管兴旺的意见。被告天津福巢装饰工程有限公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证意见如下：原告提交的证据1、2、3、4及被告管兴旺提交的证据3具有真实性、合法性及与本案待证事实之间的关联性，本院予以采信。被告管兴旺提交的证据1、2无法证实其证明目的，本院不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：本案所涉租赁物坐落于天津市河西区××道××号楼××室，登记权利人为原告。2013年12月25日，原告与被告管兴旺签订了《地下室租赁协议》，原告为甲方，被告管兴旺为乙方。该协议约定租赁期限为2011年6月1日至2021年5月31日，2011年6月1日至2014年5月31日期间，乙方每年支付甲方租金100000元，2014年6月1日至2021年5月31日期间，乙方每年支付甲方租金105000元，租金支付日期为每年的1月1日前交讫并承诺不得以任何理由拖欠。甲方同意乙方在租用地下室期间（从2011年6月1日至2021年5月31日期间），乙方可自行经营使用，也可转租第三方经营使用。（仅限本合同签订之日已转租的现状第三方使用）。在转租期间，乙方可向第三方签订其他租赁协议及合同，但甲方只对乙方不对第三方，但时间不能超过本协议所签订的租赁期限。2019年7月27日，被告管兴旺与被告崔同宇签订《底商租赁合同》，约定将坐落于天津市河西区××道××号的第一层底商出租给被告崔同宇经营使用。2020年6月4日，原告委托天津日昇律师事务所向被告管兴旺发送律师函，要求其纠正违约行为，责令被告崔同宇、天津福巢装饰工程有限公司立即腾退承租的地下室交还被告管兴旺按照协议约定方式租用，支付违约金525000元。现原告以被告管兴旺未经许可擅自转租为由，来院起诉，提出上述诉讼请求。另查，被告管兴旺交纳房屋租金至2020年12月31日。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，原告与被告管兴旺就本案所涉房屋达成租赁合意，并签订了《地下室租赁协议》，双方租赁房屋的意思表示真实，且该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告与被告管兴旺双方均应按照上述合同约定内容行使权利、履行义务。关于原告主张的第一项诉讼请求，被告方抗辩转租系经过原告同意，但未提交证据予以佐证，原告亦不予认可，根据证据规则的相关规定，被告方应承担相应的举证责任。依据原告与被告管兴旺签订的《地下室租赁协议》约定内容，被告管兴旺的转租行为应属违约，原告主张解除符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持，合同解除时间为原告起诉状副本送达被告管兴旺之日即2020年8月7日。至于原告主张的违约金，被告方不予认可，原告亦未提交证据予以证实该损失的实际发生，本院不予支持。关于原告主张的第二、三项诉讼请求，本案所涉《地下室租赁协议》即已解除，三被告负有腾交诉争房屋义务。同时，原告主张被告方按照《地下室租赁协议》约定租金标准支付自《地下室租赁协议》解除之日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费亦无不当，本院对原告该两项诉讼请求予以支持，但因被告管兴旺已交纳至2020年12月31日的房屋租金，合同解除之日起至2020年12月31日期间的房屋占用使用费应予以折抵，被告方应自2021年1月1日起交纳房屋占用使用费至实际腾房之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定，判决如下：一、原告天津立达房地产有限公司与被告管兴旺签订的《地下室租赁协议》于2020年8月7日解除；二、自本判决生效之日起15日内，被告管兴旺、崔同宇、天津福巢装饰工程有限公司将坐落于天津市河西区××道××号楼××室腾空交还原告天津立达房地产有限公司；三、自本判决生效之日起5日内，被告管兴旺、崔同宇、天津福巢装饰工程有限公司按照年租金105000元标准支付原告天津立达房地产有限公司自2021年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费；四、驳回原告天津立达房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，由原告天津立达房地产有限公司负担8400元，由被告管兴旺、崔同宇、天津福巢装饰工程有限公司负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 郝 鹏审判员 王文通审判员 赵 超二〇二一年五月十二日书记员 王梓阳本案引用的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。