甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1450号上诉人（原审被告）：陈正海，男，1983年7月14日出生，汉族，住甘肃省山丹县。委托诉讼代理人：陈珍，男，1960年10月18日出生，汉族，住甘肃省山丹县。系陈正海之父。委托诉讼代理人：黄萍，甘肃春蕊律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：霍加宴，男，1971年7月11日出生，汉族，户籍地四川省盐亭县，现住兰州市榆申县（和定路）。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：颉风霞，甘肃经邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵祚彬，男，1968年4月19日出生，汉族，住重庆市永川市。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：颉风霞，甘肃经邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘方均，男，1956年4月3日出生，汉族，住重庆市永川市。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：颉风霞，甘肃经邦律师事务所律师。上诉人陈正海因与被上诉人霍加宴、赵祚彬、刘方均房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈正海上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费由霍加宴、赵祚彬、刘方均承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。原审没有处理陈正海已支付的11万元租金的事实。2012年8月1日，兰州深惠工贸有限公司（法定代表人张骞，以下简称深惠公司）将案涉土地及厂房出租给赵建民，2014年，因赵建民欠陈正海货款，将租赁厂房内的设施设备抵给陈正海。陈正海接管财产后，2014年8月，陈正海与张骞签订了《厂房场地租赁合同》，承租期土地及厂房，并向其支付了当年租金，以后合同每年一签（每年的7月29日至第二年的7月28日），于每年8月1日前支付当年租金。2017年5月30日，陈正海向张骞支付了2017年7月29日至2018年7月28日的租金10万元。但后来榆中县人民法院（以下简称榆中法院）通知陈正海房东变成了霍加宴等三人，而对方有要求陈正海与其签订租赁合同。陈正海于2017年7月31日与霍加宴、赵祚彬、刘方均签订了《租赁合同》，约定租期三年，即2017年8月1日至2020年7月31日，租金每年15万元。协议签订后，对方又要求陈正海向其支付租金，索要了2017年6月至8月两个月的租金1万元，但对陈正海已向张骞支付的10万元租金绝口不提，也不予抵扣，陈正海认为对于已经支付的10万元和1万元租金，应当在租金中予以扣除，原审对此未查明，未作处理。双方当事人之间的租赁合同关系已经解除，原审判决陈正海支付租金无事实根据。霍加宴、赵祚彬、刘方均辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。陈正海的上诉请求没有事实和法律依据。陈正海与张骞之间是否存在租赁关系及支付租金与霍加宴等人无关，依据合同相对性不存在抵扣的事实，且在一审中陈正海并未提出答辩和反诉，不属于一审审查、受理的范围。霍加宴等于2011年5月25日经公证以签订转让协议的形式，花费100万元受让了案外人位于案涉土地上的厂房及职工宿舍，共3100平方米，霍加宴等对上述受让物享有所有权。霍加宴等于当日又与案外人签订了《场地租赁合同》，租赁了案涉土地，租期19年，自2011年6月1日至2030年7月31日止，合同约定霍加宴等对案涉土地享有转租权。陈正海是否与张骞签订租赁合同与霍加宴等无关。双方当事人于2017年7月31日签订租赁合同后，陈正海作为承租人，应当支付租金，陈正海仅支付了前两年的租金，尚欠16万元未支付。如果陈正海认为应当抵扣租金，应当在签订租赁合同时就提出抵扣并说明原因，但其当时并未提出，且其已支付了前两年的租金。关于抵扣的事实，陈正海也未在一审中答辩或反诉，即使有多付租金的事实，依据合同的相对性，陈正海应当向案外人张骞主张退还，而不是要求在本案中抵扣。双方当事人的租赁合同在租赁期限内未解除，原审认定事实清楚，适用法律正确。本案既不符合法定解除和约定解除的条件，亦未协商一致解除。案涉合同不存在因不可抗力导致合同解除的条件，也不存在陈正海自行修复的情况。此外，陈正海并未拒付租金，与常理不符。案涉房屋不存在不符合安全使用的情况。在合同期内，陈正海从未提出解除合同，陈正海提出的机器设备并未纳入资产评估范围，因此不存在借用机器设备增大评估价值的说法。在一审中，陈正海自认其在2020年8月从厂房办理，因此租赁合同是到期自然终止，不存在解除情形。陈正海未按约支付租金构成违约，应当支付违约金。根据双方合同约定，陈正海欠付租金远远超过合同约定的15日，因此霍加宴等主张的违约金符合合同约定和法律规定。霍加宴、赵祚彬、刘方均向一审法院起诉请求：1.依法判令陈正海腾退坐落于榆中县××乡××村××道××线里程碑2116正负300米公路南侧厂房，恢复厂房原状;2.依法判令陈正海立即支付拖欠的租金160000元、违约金30000元，并按照年租金150000元支付从2020年8月1日至实际腾房之日的占用费;3.本案诉讼费用、保全费、保险费由陈正海承担。一审法院认定事实：2011年5月25日，甘肃梦佳宅配木业有限公司（甲方，以下简称梦佳公司）与霍加宴、赵祚彬、刘方均（乙方）签订《转让协议》及《转让协议补充》，约定甲方将位于榆中县××乡××村××房××宿舍大小19件，两项共计约3100平方米转让给乙方，转让费为100万元；乙方取得该厂房所有权后，乙方对全部或部分及上述固定资产进行转让、转租，甲方不得干涉，但乙方应告知甲方。同日，梦佳公司（甲方）与霍加宴、赵祚彬、刘方均（乙方）签订《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充》，约定甲方将位于榆中县连搭乡境内，国道312线里程碑2116正负300米公路南侧处，41325.6㎡的场地［宗地出让合同编号为:榆地让宗国土字（2008）33号］之一部分，共6亩出租给乙方使用;甲方确保拥有该土地合法的出租权，本合同约定的土地使用性质为工业用地，乙方有权在该土地范围内建设生产车间、库房、展厅、行政办公及生活服务设施等，但须不得影响甲方和任何第三方的利益；租赁期限自2011年6月1日起至2030年7月31日止；在合同租赁期内，乙方对全部或者部分场地及上述固定资产进行转租、转让时，甲方不得干扰干涉，但乙方应通知甲方。双方就上述合同、协议及补充在甘肃省兰州市国信公证处办理了公证。2017年7月31日，霍加宴、赵祚彬、刘方均（甲方）与陈正海（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方自愿承租坐落于榆中县××乡××村××道××线里程碑2116正负300米公路南侧处厂房，租赁物面积3100平方，宿舍440平方；租赁期限为3年，即自2017年8月1日起至2020年7月31日止；本合同租金为年租金，共计150000元，注：第一年优惠伍仟，后两年15万不变；乙方所欠费用累计超过15日，甲方有权单方面解除本合同、回收租赁物，并要求乙方按年租金的100%支付违约金。合同签订后，霍加宴、赵祚彬、刘方均将厂房交付陈正海使用，陈正海支付了第一年租赁费145000元及第二年租赁费140000元，尚欠第二年剩余租赁费10000元及第三年租赁费150000元未支付。现霍加宴、赵祚彬、刘方均诉至法院要求处理。一审法院认为，霍加宴、赵祚彬、刘方均与陈正海签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。陈正海虽辩解因霍加宴、赵祚彬、刘方均承租的厂房不符合安全使用条件，从2019年6月开始双方已经解除了租赁合同，但其并未提供相关证据对该辩解意见予以证实，且陈正海一审庭审时陈述截至2020年7月底其腾退厂房，即陈正海腾退厂房的时间是在双方约定的租赁期限届满时，故陈正海应当按照合同约定支付三年的租赁费，对于霍加宴、赵祚彬、刘方均要求陈正海支付拖欠的租金160000元的诉讼请求予以支持。对于霍加宴、赵祚彬、刘方均主张的违约金，双方在合同中约定的违约金过高，霍加宴、赵祚彬、刘方均按照年租金15万元的20%计算违约金并没有超过法律规定的“造成损失的30%”，故予以支持。因陈正海已经腾退厂房，故霍加宴、赵祚彬、刘方均一审庭审时明确表示放弃要求陈正海腾退厂房、恢复厂房原状，并按照年租金150000元支付从2020年8月1日至实际腾房之日占用费的诉讼请求。陈正海辩解其2015年在场地上修建17间房屋，应当对17间房屋和经济损失一并予以处理，因其未提供相关证据予以证实，且未就该主张提出反诉，故不予采信。判决：陈正海给付霍加宴、赵祚彬、刘方均租赁费160000元，承担违约金30000元，共计190000元，于判决生效后十日内履行。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈正海提交厂房场地租赁合同一份，证明2012年8月1日，深惠公司与赵建民签订租赁合同，将该租赁场地厂房出租给赵建民。霍加宴等认为该证据不属于二审新证据，且深惠公司与赵建民之间的租赁合同与本案无关，不能证明深惠公司具有该土地的所有权。深惠公司于2011年将该土地出租给李伟，李伟又出租给霍加宴等，张骞要使用该土地，又从霍加宴等手中租赁了部分土地。陈正海提交抵债协议两份，分别于2014年6月18日、6月21日签订，证明陈正海以“以物抵债”方式取得了赵建民在该租赁场地上的设施设备。霍加宴等不认可抵债协议的真实性，认为存在矛盾，两份抵债协议与本案无关。陈正海提交厂房场地租赁合同两份，分别系2014年7月31日陈正海与张骞签订，2016年7月14日深惠公司与陈正海签订。证明陈正海自2014年开始与深惠公司签订租赁合同，合同每年一签，向张骞、深惠公司支付租金。提交收条一份，系2017年5月30日张骞书写，证明2016年-2017年的合同到期前，陈正海以提前支付租金的事实行为履行了下一年度的租赁合同，向出租房支付了10万元租金。以上证据综合证明深惠公司和张骞系该租赁场地的合法所有人或使用人，霍加宴等人无权处分租赁场地，其与陈正海签订的租赁合同无效。霍加宴等认为租赁合同、收条与本案无关，张骞与陈珍之间租金的问题以及是否退还应另案解决，霍加宴等没有抵扣义务。租赁合同无效，霍加宴等将涉案土地租给张骞的期限是2015年，张骞租给陈正海的期限是2017年，并且霍加宴等已经通过诉讼收回了涉案土地的使用权，张骞无权对外出租。陈正海提交照片一份共三张，于2017年、2019年拍摄，提交安全生产行政执法文书一份，于2017年8月23日下发，证明陈正海承租场地因山体滑坡工厂无法正常经营而与霍加宴等解除合同，且给陈正海造成了经济损失，但霍加宴等没有赔偿。霍加宴等认为该证据与本案无关，不能证明厂房存在安全隐患。霍加宴等提交调解书一份、执行裁定书一份，证明霍加宴等对涉案厂房享有所有权，对涉案土地享有租赁权，有权对外出租。陈正海对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为调解书的当事人没有深惠公司，无法看出霍加宴等对涉案土地享有合法的使用权。执行裁定书的案由是金融借款合同纠纷，与本案无关，并且中止执行，无法证明霍加宴等对涉案土地享有合法使用权。霍加宴等提交厂房租赁合同，证明霍加宴等于2012年8月-2015年7月31日将案涉土地出租给张骞，与陈正海所述张骞于2015年-2017年出租给陈正海不符合实际情况。陈正海认为该证据系复印件，对真实性有异议。对双方当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：双方当事人提交的证据来源合法，综合全案予以审查，其二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是陈正海是否应依合同约定向霍加宴、赵祚彬、刘方均支付拖欠的租金及违约金。首先，双方当事人均认可其签订《租赁合同》的事实，该合同是双方真实的意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。陈正海虽主张从2019年6月开始双方已经解除了租赁合同，但其并未提供相关证据对该辩解意见予以证实，且陈正海陈述截至2020年7月其才腾退厂房，原审对陈正海应付租金的认定并无不当。其次，双方在合同中对违约金有明确约定，霍加宴、赵祚彬、刘方均按照年租金15万元的20%计算违约金并没有超过法律规定，原审予以支持并无不当。最后，综合审查本案证据，能够确认霍加宴、赵祚彬、刘方均对涉案厂房、土地享有合法的权利，陈正海应依约支付拖欠的租金。陈正海在二审中主张其向案外人张骞支付的2017-2018年的租金10万元应予以抵顶，其提交的收条不能证明所交金额系租金的事实，且不足以说明该笔费用应与本案中欠付租金予以抵顶。除收条外，再无有其他证据证明抵顶事实，且霍加宴、赵祚彬、刘方均不予认可。陈正海若有证据证明该笔费用确系其向张骞支付的涉案场地的租金，其可另案向张骞主张相关权利。综上所述，上诉人陈正海的上诉请求不能成立。一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由陈正海负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  邓代林二〇二一年五月三十一日书记员  岳媛媛