云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云25执异44号异议人（案外人）：马卫东，男，汉族，1985年9月4日生，住云南省曲靖市麒麟区。异议人（案外人）：朱双凤，女，汉族，1990年12月5日生，住云南省泸西县。委托代理人：杨玉光，云南望达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：王东林。代理权限：特别授权代理。申请执行人：陈俊东，男，汉族，1975年9月20日生，住泸西县。委托代理人：程浩宸，云南兴春律师事务所律师。被执行人：杜建忠，男，汉族，1966年12月1日生，住泸西县。被执行人：陈丽，女，汉族，1971年9月3日生，住泸西县。被执行人：红河鑫裕房地产开发有限公司（以下简称红河鑫裕公司）。住所地：泸西县中枢镇庐发大街明珠花园旁。法定代表人：杜建忠。被执行人：云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称云南威鑫公司泸西分公司）。住所地：泸西县中枢镇南屏小区。负责人：李忠。委托代理人：李源。代理权限：特别授权代理。被执行人：何玉芬，女，汉族，1970年6月12日生，住泸西县。被执行人：云南威鑫房地产有限公司（以下简称云南威鑫公司）。住所地：昆明市白龙路283号办公楼2楼。法定代表人：杜建忠。杜建忠及云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司共同的委托代理人：刘树胜，云南民彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。利害关系人：泸西县一辉商贸有限公司（以下简称泸西一辉公司），住所地：泸西县中枢镇花生园。法定代表人：马克全。本院在执行陈俊东与杜建忠、陈丽、红河鑫裕公司、云南威鑫公司泸西分公司、何玉芬、云南威鑫公司民间借贷纠纷一案中，案外人马卫东、朱双凤对本院以（2017）云25执258-260号之16《执行裁定书》裁定查封拍卖泸西县房屋不服，于2021年4月19日向本院提出执行异议，本院于当天立案，并依法组成合议庭进行审查。鉴于本案情况较为复杂，本院于2021年4月29日举行听证，异议人马卫东及其代理人杨玉光、申请执行人陈俊东的委托代理人程浩宸，被执行人杜建忠、云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司共同的委托代理人刘树胜，云南威鑫公司泸西分公司的委托代理人李源，利害关系人泸西一辉公司的法定代表人马克全到庭参加听证，异议人朱双凤、被执行人陈丽经传唤无故未到庭。现已审查终结。马卫东、朱双凤的异议请求为：解除对西县中枢镇九华路财富鑫座3幢1单元3层1-302号房产的查封，并停止对该房产的执行。马卫东、朱双凤异议称，1·异议人与被执行人云南威鑫公司泸西分公司存在对查封房产真实、合法、有效的买卖合同关系。2015年，作为财富鑫座房地产项目开发商的红河鑫裕公司和杜建忠与本案第三人泸西一辉公司签订合同，约定由泸西一辉公司承包泸西县财富鑫座地下停车场配套设施安装工程，包括交通标线、车位线、墙角保护器、车轮定位器、导向标志牌、两出口道闸发等，工程包干结算价为233066元。工程完工后，红河鑫裕公司和杜建忠未支付工程款，而是与泸西一辉公司商定用财富鑫座3幢1单元3层1-302号房产折抵工程款，并约定泸西一辉公司法定代表人马克全的女婿马锦能作为买受人签订《商品房购销合同》。2015年，异议人马卫东为本案第三人泸西一辉公司装修泸西壹辉商务酒店，2016年1月9日经双方结算，装修款为1326000元。后经马卫东与本案第三人泸西一辉公司、云南威鑫公司泸西分公司协商，用之前第三人泸西一辉公司折抵来的财富鑫座3幢1单元3层1-302号房产，抵偿异议人壹辉商务酒店装修款263570元。达成口头协议后，异议人于2016年9月16日与云南威鑫公司泸西分公司签订《商品房购销合同》，并在合同上载明购房款已于当天一次性付清。2·异议人已实际占有使用案涉房产。异议人与云南威鑫公司泸西分公司签订《商品房购销合同》后，花费7万余元对该房屋进行装修，并实际占有使用该房屋，缴纳了相关契税、印花税、维修基金和水费、物管费。3·未办理该商品房的购销合同备案登记及产权登记手续的责任不在异议人。签订《商品房购销合同》后未进行备案登记，是因为红河州房地产管理处进行系统升级，升级完成后必须要进行网约备案，才导致该商品房购销合同未进行备案登记。在听证中，异议人马卫东提出，杜建忠一方用案涉房产抵偿欠泸西一辉公司的工程款，该公司指定马锦能作为购买人签订了购房合同，后来，泸西一辉公司用案涉房屋抵偿欠他的工程款，他与云南威鑫公司泸西分公司签订购房合同，替换了之前马锦能与该公司签订的购房合同，后又因购房合同上他的妻子朱双凤的身份证号码填写错误又重新签了一次购房合同。马卫东的委托代理人提出，泸西一辉公司承包的财富鑫座地下停车场配套设施安装工程已于2015年11月份完工，杜建忠一方用案涉房产抵偿泸西一辉公司的工程款，与马锦能签订购房合同的时间是在2016年1月份左右，在人民法院采取诉讼保全措施之前，更早于执行查封之前。泸西壹辉商务酒店和泸西一辉商贸有限公司是关联公司，实际控制人均为马克全。利害关系人泸西一辉公司的法定代表人马克全证实，马锦能是其女婿，负责财富鑫座地下停车场配套设施安装工程的施工，杜建忠一方用案涉房产抵偿该项目的工程款，是双方通过签订商品房购销的方式来实现的，由马锦能作为买受方是马克全的真实意思表示。马克全将案涉房产抵偿给马卫东后，原来马锦能与杜建忠一方签订的购房合同就被收回销毁了。被执行人杜建忠、云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司，以及利害关系人泸西一辉公司均对异议人及其委托代理人均对异议人陈述的上述事实表示认可。被执行人杜建忠、云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司，以对利害关系人泸西一辉公司的听证陈述也不持异议。针对上述异议，异议人提交了财富鑫座地下停车场设施施工安装合同、购货清单、结算清单、商品房购销合同、财富鑫座3幢1单元3层1-302号房装修入住照片和税费、物管费用等收据，以及异议人身份证、结婚证复印件和授权委托书等证明材料。被执行人杜建忠、云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司，以及利害关系人泸西一辉公司均对异议人提交的证据表示认可，不持异议，未提交新的证据到庭。申请执行人陈俊东的委托代理人认为，壹辉酒店与一辉商贸公司是两个不同的主体，壹辉酒店的法定代表人是马纯辉，并不是马克全或马锦能；异议人及第三人所说的之前签订过三次购房合同的证据不充分，只能与2016年9月16日签订的商品房购销合同来认定事实，该合同签订的时间在执行查封之后，案涉房产依法属于被执行人的财产，应当继续执行。申请执行人未提交新的证据到庭。经审查查明，本院在审理原告陈俊东与被告杜建忠、陈丽、红河鑫裕公司、云南威鑫公司泸西分公司、何玉芬民间借贷纠纷系列案（[2016]云25民初125-127号）中，分别作出民事裁定书保全查封了云南威鑫公司泸西分公司名下财富鑫座相关房产，其中以（2016）云25民初127号《民事裁定书》裁定查封了财富鑫座3幢的相关房产，其中包括案涉房屋3幢1单元3层1-302号。进入执行程序后，本院于2019年9月6日作出（2017）云25执258-260号之15《执行裁定书》，对案涉房屋续行查封，查封期限为3年。又于2020年2月18日以（2017）云25执258-260号之16《执行裁定书》裁定拍卖该房屋。其余查明的案件主要事实与异议人提出上述事实一致。本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋是否符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件。对此，本院评判如下：关于被执行人杜建忠一方将案涉房屋抵偿给泸西一辉公司的事实认定的问题。根据财富鑫座地下车库设施安装施工合同、购货清单、标准配置清单和报价、银行转账凭证等在卷证据，结合红河鑫裕公司、云南威鑫公司、泸西一辉公司出具的情况说明，可以证明泸西一辉公司承包财富鑫座地下车库设备安装工程属实，双方约定用案涉房屋抵清该设备安装项目的工程款，是双方当事人的真实意思表示，且案涉房屋对价已全部付清。关于用案涉房屋连环抵债的时间认定问题。综合考虑本案在卷证据，可以认定杜建忠一方用案涉房屋抵偿工程款的时间在本院采取诉讼保全措施之前，更早于执行查封的时间。异议人马卫东、朱双凤实际上并不是直接从被执行人杜建忠一方取得该房屋，而是通过以房抵债的方式从泸西一辉公司取得的，异议人与被执行人云南威鑫公司泸西分公司签订的商品房购销合同，是事后经各方协商后签订的，不能以该合同签订的时间作为最初的以房抵债时间。因此，委托代理人程浩宸关于只能以异议人与云南威鑫公司泸西分公司于2016年9月16日签订的商品房购销合同来认定事实，该公司以房抵债的时间在法院保全查封之后的意见，本院不予采纳。关于用案涉房屋连环抵债是否侵害申请执行人利益的问题。经查，被执行人红河鑫裕公司作为财富鑫座的施工方与云南威鑫公司泸西分公司系被执行人杜建忠的关联公司，两公司的实际控制人均为杜建忠。在未被人民法院查封前，杜建忠一方处分自己名下的财产，将案涉房屋抵偿给泸西一辉公司并不违反法律禁止性规定，案涉房屋抵偿给泸西一辉公司后，该公司又将房屋抵偿给本案的异议人，是该公司和异议人享有的民事权利。上述连环抵债行为不属于被执行人恶意转移财产的情形，不对抗第三人的利益。综上，异议人关于中止执行案涉房屋的请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对位于泸西县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李才学审判员  陈 俊审判员  何 俊二〇二一年五月十三日法官助理丁磊书记员刘鑫