西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0113民初6869号 原告：徐国俊，男，1978年2月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。 被告：陕西尚润房地产开发有限公司，住所：西安市高新区，统一社会信用代码：91610131097886441U。 法定代表人：范炜，任公司总经理。 委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田松，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。 原告徐国俊与被告陕西尚润房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告徐国俊、被告陕西尚润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李璐、田松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐国俊诉称，2020年8月中旬，原告接到被告收房通知，被告知原告购买的保利天悦二期1幢1单元19层11901号住房，建筑面积减少0.62平方米，根据房屋预售合同规定退款0元。而原告购买的房屋预售价为18524元/平方米，减少面积的应退款应为11484.88元。后原告查阅了双方签订的合同，发现被告利用卖方市场的有利地位，在提供格式合同中第五章第十三条第4款(见合同第15页)双方自行约定:根据合同第六条按照建筑面积计价的，双方同意按照下列原则对面积差异进行处理:1)建筑面积误差比绝对值在0.5%以内(含0.5%)的，买卖双方互不退补:2)建筑面积误差比绝对值大于0.5%的,买卖双方同意维续履行合同，双方就绝对值大于0.5%部分据实结算房价款……。此条款站在开发商的角度貌似公平，实则是侵犯了面积减少的购房人的合法权益。违反了合同法中的平等、公平交易的基本原则。原告对被告提供的收房资料中的实测面积表，与西安市住房和城乡建设局的西安市商品房预售项目公示平台上的合同备案预售面积数据统计后，发现本次交房的保利天悦二期8栋楼884户中，面积减少的上数高达792户，占89.59%，面积基本持平的有80户，占9.10%，面积增加的仅有12户，占1.4%，且是三栋楼的楼顶面积增加。面积减少数为682.22平方米，而面积增加数仅为62.89平方米，减少是增加的10.85倍，开发商少退面积金额预计高达869.83万元左右，如此巨额利润，造成的后果非常严重，如果该条款不终止，将会有更多的开发商纷纷效仿，采取人为减少面积的方法进行施工，谋取高额利润，将会有千千万万购房者的合法权益受侵害。根据中华人民共和国合同法第四十条的规定有下列情形之一的，该格式条款无效:……或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上所述，根据合同法的有关规定，对于开发商提供格式合同中第五章第十三条第4款属于无效条款，被告应当立即退还原告减少面积款11484.88元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告提供格式合同《商品房买卖合同(预售)》第五章第十三条第四项无效，并足额退还原告房屋减少的面积差价款11484.88元；2.被告承担本案的诉讼费用。 被告陕西尚润房地产开发有限公司辩称：一、《商品房买卖合同》中关于面积差的约定，对于合同双方同等适用，并非排除一方主要权利或免除一方主要义务的格式条款，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十三条第四款关于面积差处理的约定，是对不确定概然结果处理方式的事先明确，面积差比绝对值在0.5%以内双方互不退补、误差比绝对值大于0.5%的，双方就绝对值大于0.5%部分据实结算房价款，该条款在原告及答辩人之间同等适用、公平合理。案涉房屋面积预测时间为2018年1月，商品房买卖合同签订时间为2018年6月16日，竣工备案时间为2020年6月23日，《商品房买卖合同》签订之时答辩人对于面积是否存在差异无法提前预估，不存在限制原告权利或免除答辩人自身义务的合理性及可能性。2003年最高法出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”上述司法解释也明确关于面积差的处理方式首先应尊重当事人的意思自治；另，《商品房买卖合同》为房屋管理部门公示的示范文本，在第五章面积差一处理方式第十三条中，按照法律规定也明确预留了“双方自行约定”的填写位置，无论从相关司法解释还是实际监管层面，均允许当事人意思自治。且原告在签约时未对面积差处理方式提出异议，并在《商品房买卖合同》上签字、加盖名章，属于原告的真实意思表示，合同生效后，原告也从未对该约定提出过异议。故，案涉《商品房买卖合同》关于面积差的约定并非排除一方主要权利或免除一方主要义务的格式条款，并未违反法律法规禁止性强制性规定，应属合法有效。二、答辩人对于面积误差不存在故意。1.房地产项目建设是一项巨大的工程，涉及行政审批、设计、施工、测量等各个环节，不可能实现分毫不差的精准，尤其施工和测量环节，一定的误差是允许且合理的。且答辩人为项目业主方，并非项目施工方，具体施工是由不同个体、施工单位进行工作的综合流程，完全由施工单位按照规划进行建设，答辩人无法预判未来工程建成的面积误差是增加还是减少，且案涉项目已于2020年6月23日通过竣工验收备案，2020年9月取得不动产登记证，符合设计规划，答辩人不可能通过改变细微数据达到减少房屋面积的目的。另外，答辩人也并非房屋测量机构，因测量方式等发生的面积偏差并非答辩人所能预见或干预。2.案涉房屋因测量方式产生数据误差，若一户存在面积减少的情况，则相同户型的房屋均会出现同样的减少差值，原告仅以天悦项目二期8栋楼统计面积大小概率，即得出该条款明显损害买受人一方的利益，缺乏合理性。天悦项目目前已建成并交付共三期，楼栋合计33栋，8栋楼占比为24%，其余两期均不存在大量面积减少的情况，而保利地产在陕西省内共计8个项目，合计约100栋，8栋楼占比仅8%。其他项目也均不存在大量面积减少的情况，且减少与增加数量较为均衡，对于面积增加超过0.5%的，在0.5%的范围内也不予收取业主补差；《商品房买卖合同》为独立主体签订，具有合同相对性属性，不能简单进行数据统计后，将不同主体之间的合同混为一谈，该条款对于双方均具有公平及结果不确定性，在概率不确定的前提下，不能以结果倒推原因，得出该条款在约定之初就明显损害其中一方利益的结论。三、司法解释及修订方向均尊重当事人意思自治。2003年最高法出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确，关于面积差的处理方式，当事人有约定的从其约定。2001年出台的部门规章《商品房销售管理办法》规定了当事人如无约定的处理方式，也体现了尊重当事人意思自治的理念。而2020年12月29日，最高法在关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定中，删除了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，关于面积差的规定。在地产行业日益规范的今天，地产公司违反最基本诚信的历史性问题也随着法律的完善不再常见，司法解释的修订也体现出充分尊重民事主体意思自治的立法方向。故，无论是修订前还是修订后的司法解释及相关规定，均允许当事人意思自治。四、该约定在公平的基础上兼具效率，认可当事人意思自治合法有效，有利于维护社会交易秩序稳定。该约定对合同双方公平适用，为避免面积误差带来大量退补差的产生，双方约定在一定范围内免于互相退补的繁琐手续，合理合法。该约定在整个地产行业也较为普遍，经检索相关判例，全国各地地产项目均涉及面积差在一定范围免于退补的约定，且基本均倾向于认可当事人意思自治合法有效。保利公司作为大型中央企业，始终保持央企风范，致力于提升服务质量及市场开拓，确保品牌活力及长远发展潜力，不存在以减少面积谋取蝇头小利之不堪行为，对于自身并无过错且合同有明确约定的事实，定将据理力争，确保品牌形象及国有资产安全。综上，原告诉请并无事实及法律依据，应全部予以驳回，望贵院依法查明案件事实，维护答辩人合法权益。 经审理查明，2018年6月16日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告位于西安市高新区XX路以西的保利天悦项目地块四第1幢1单元19层11901号房屋；该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所，其预测建筑面积共142.6平方米；房屋单价为每平方米18524元，总价款为2641522元；付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年6月16日前支付首期房价款1641522元，余款100万元向银行申请贷款；面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：建筑面积误差比绝对值在0.5%以内（含0.5%）的，买卖双方互不退换；建筑面积误差比绝对值大于0.5%的，买卖双方同意继续履行合同，双方就绝对值大于0.5%的部分据实结算房价款。同日，原告签署《温馨提示》一份，载明“本人经置业顾问讲解后，已熟读《商品房买卖合同》及商品房买卖合同预填单的全部内容……且本人对其中条款无异议”。合同签订后原告向被告支付了首期房价款。 另查明，2018年1月，房屋预售备案面积测算报告显示涉案房屋面积为142.6平方米。2020年7月，《房产测绘成果报告》显示涉案房屋实测面积为141.98平方米，实测比预测面积少0.62平方米。 上述事实有，商品房买卖合同（预售）复印件、房款收据、房屋预售备案面积测算报告、房产测绘成果报告、实测面积表、商品房买卖合同预填单、温馨提示、保利·天悦项目地块四、地块六项目实、预测面积差异说明及庭审笔录等在卷佐证，并经核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效的情形，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告主张的退还面积差价问题，按照合同约定，建筑面积误差比绝对值在0.5%以内（含0.5%）的，买卖双方互不退换。因合同预测面积与实测面积误差为-0.62平方米，误差比约为0.43%，未超出0.5%，按照合同约定，双方不退不补。故对原告主张的退还房屋减少的面积差价款11484.88元，本院依法不予支持。 关于原告主张《商品房买卖合同(预售)》第五章第十三条第四项约定的对面积误差的处理方式条款为格式条款无效的意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。经查，涉案条款无合同法第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形，因涉案房屋面积预测时间为2018年1月，商品房买卖合同（预售）签订时间为2018年6月16日，实测时间为2020年7月。商品房买卖合同（预售）签订之时被告对于面积是否存在差异无法提前预知，并无限制对方主要权利或者免除自身义务的可能性。而且，根据保利·天悦项目地块四、地块六项目实、预测面积差异说明，2020年7月实测阶段，增加了不动产权籍调查审核环节，应审核要求，为保持飘窗计算方式的统一，实测时将飘窗处墙线按飘窗内侧墙体绘制。两种计算方式导致全楼外墙面积发生变化，从而导致部分户型实测面积较预测面积存在差异。因此，被告对面积误差不存在故意,原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中对面积差处理方式约定的条款合法有效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告徐国俊的全部诉讼请求。 案件受理费87元，由原告徐国俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  孟君梅 二〇二一年五月七日 书记员  杨 雪 打印：扈艳红校对：艾可可2021年月日送达 1