广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初2778号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××687C。法定代表人：黄奉潮，董事副总裁。委托诉讼代理人：陈锦嫦，系公司员工。委托诉讼代理人：黄淑仪，系公司员工。被告：范廷竹，男，1982年11月27日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市×××××××××××××××，公民身份号码411××××××××××××011。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）诉被告范廷竹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月158日受理后，依法普通程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告雅生活公司的委托诉讼代理人陈锦嫦、黄淑仪，被告范廷竹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司向本院提出以下诉讼请求：被告向原告支付2017年12月1日至2020年8月31日期间共33个月的物业管理费1650元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费50元为基数，分别从欠费次月1日起按1‰利率计算至清偿之日止,暂计至2020年7月31日为852.2元）,暂共计为2502.2元。事实和理由：合同签订情况：2017年10月11日，原、被告签订《雅居乐新城前期物业服务协议》。合同期限：从甲乙双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服各合同》生效之日终止。被告物业坐落：中山市×××××××××××××××××小车位，建筑面积：31.21平方米。物业费计收标准：根据《雅居乐新城前期物业服务协议》第三条第一点约定，物业服务费用出契前由被告按其物业总建筑面积(含公共分摊面积)交纳，被告物业的总建筑面积为31.21平方米，出契则按产权登记面积缴付。具体缴费标准如下：车位：单：50元/月，孖80元/月，根据《前期物业服务委托合同》第十四条第一点，地下车库小车车位物业服务费：新城16期50元/月/个。付费期限：根据《雅居乐新城前期物业服务协议》第三条第三点约定，被告应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十五日前交纳。违约金依据：根据《雅居乐新城前期物业服务协议》第八条第一点约定，被告不按约定标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。欠费期间：2017年12月1日至2020年8月31日，共33个月。欠费金额：物业管理费每月50元，合计1650元；违约金852.2元；合计2502.2元。庭审中，原告雅生活公司变更物业管理费部分的诉讼请求为：要求被告向原告支付2017年12月8日至2020年8月31日期间的物业管理费1638.33元。被告范廷竹辩称，其购买的位于中山市××乐二期的房产，现为毛坯，没有接通水、电、气等，没有装修也没有入住，客观上会减少公共部位和设施设备的使用损耗，物业服务成本和工作量会有所减少，故要求被答辩人减收属于答辩人未入住空置房的部分物业服务费。民法典出台后，甘肃、石家庄、苏州、湖南省、南京、安徽、山东等地均对长期空置的房屋均有明确的减收政策。答辩人之前一直按时足额缴纳物业管理费，但因对物业公司提供的服务不满意才暂时停止缴纳。2020年因台风损坏了答辩人的房门，导致房门一直敞开，由于答辩人常年在外，房门损坏无人通知，闲杂人等进入房屋致使屋内脏乱不堪，答辩人要求物业公司处理此事，但至今未予回复。物业公司负有查看和巡查的责任，但并未履行好职责，导致房屋污损，这也是答辩人暂停缴纳物业管理费的原因之一。故请求法院调解或判决减收名下未装修使用的房屋物业服务费，直至装修入住正常使用时再全额缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，范廷竹与中山市雅建房地产发展有限公司签订中山市商品房买卖合同，约定范廷竹以58000元的价格向中山市雅景房地产发展有限公司购买位于中山市××××××××××××××××××小车位，中山市雅景房地产发展有限公司应于2017年11月30日前向范廷竹交付。同日，雅生活公司（雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月21日变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司，雅居乐雅生活服务股份有限公司于2020年10月9日变更企业名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司）作甲方、范廷竹作乙方签订前期物业服务协议约定，乙方将位于中山市××××××××××××××××××小车位的物业，委托甲方提供物业管理服务，甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依法建立管理服务费用收支账目。物业服务费收费标准为车位：单：50元/月。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月二十五日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2017年11月15日，中山市雅建房地产发展有限公司以挂号信的方式向范廷竹邮寄收楼通知书，通知其于2017年11月25日至2017年12月7日前办理收楼手续，逾期未予办理的，则视为已实际交付，物业管理费于收楼通知书收楼期限次日开始计收。诉讼中，雅生活公司向本院陈述称，范廷竹在涉案小区尚有其他房产，但未因物业管理费进入诉讼程序，雅生活公司自2016年开始至今为涉案小区提供物业管理服务，涉案小区尚未成立业主委员会。雅生活公司主张范廷竹拖欠2017年12月8日至2020年8月31日期间物业管理费合计1638.33元，应付违约金852.2元。另查，位于中山市××××××××××××××小车位于2019年9月12日登记于范廷竹名下，建筑面积为31.21平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅生活公司与范廷竹签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅生活公司对范廷竹物业所在小区提供了物业管理服务，范廷竹虽未予实际办理收楼手续，但开发商已向其邮寄收楼通知书，范廷竹拒不收楼应当自行承担相应的法律责任，范廷竹享受了雅生活公司提供的物业管理服务，理应按照前期物业服务协议的约定向雅生活公司缴纳物业管理费，而范廷竹向本院提交的书面答辩意见并非针对本案物业，故不能构成对雅生活公司主张本案车位物业管理服务费的反驳意见，本院不予采信。雅生活公司主张范廷竹支付自2017年12月8日至2020年8月31日期间物业管理费，物业服务合同约定范廷竹的车位收费标准为30元/月，故范廷竹应向雅生活公司支付的物业管理费应为1638.33元。范廷竹逾期缴纳物业管理费，构成了违约，给雅生活公司造成了一定的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，雅生活公司要求范廷竹支付违约金的诉讼请求有法律依据，虽然双方在前期物业服务合同中约定了逾期支付物业管理费的违约金为未付款的每日千分之一，但该标准折合年利率高达36.5%，属于明显过高，本院依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍，并对每月欠费部分自应缴费的次日起实行分段计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告范廷竹于本判决生效之日起七日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付2017年12月8日至2020年8月31日期间的物业管理费1638.33元及违约金（违约金以每月实欠物业管理费为基数，分别自欠费的当月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算）。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告雅生活智慧城市服务股份有限公司已预交），由被告范廷竹负担并直接向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李海艳人民陪审员  陈锐捷人民陪审员  郑美琪二〇二一年五月二十七日书 记 员  梁晓林林雷