湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0182民初3811号原告：长沙江山物业管理有限公司。法定代表人：钱卫林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，汉族，该公司员工。被告：陈灿，女，汉族。委托诉讼代理人：李才岗，湖南嘉仕迪律师事务所律师。原告长沙江山物业管理有限公司（以下简称“江山物业公司”）与被告陈灿物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告江山物业公司的委托诉讼代理人夏博玲、被告陈灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江山物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告物业管理费5612元、城市生活垃圾处理费243元、增压费176元、违约金800元，共计6831元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与长沙华野投资有限公司分别于2015年12月1日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日签订了四份《物业服务合同》，合同约定由原告向长沙华野投资有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为四年，自2015年12月1日起至2019年12月31日止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，如业主无正当理由经催告拒不交纳物业服务费，原告可依相关法律规定收取滞纳金。被告系上述物业6-1703号的业主，物业面积101.22平方米，物业费收费标准为1.4元/月/平方米，按约定应当向原告交纳从2017年4月20日至2020年8月18日的物业管理费5612元、生活垃圾费243元、增压费176元，违约金800元。但被告一直拒不交纳。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告陈灿辩称，原告起诉主张被告应支付相关物业等费用，没有事实和法律依据。一、根据《民法典》第九百四十七条第二款的规定，物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。原告主动退出世纪花园小区，退出前未进行合理的通知，且也未及时核对每位业主的物业服务费，该小区的业主们并不知情。且世纪花园小区一直由开发商来选聘物业公司，从入住小区便在不知情的状况下经由了四个物业公司来管理，他们所清算的物业费时间跨度有冲突和重叠，所核算的物业服务费内容都不一样。且四个物业公司现如今都在小区索要物业服务费，小区业主都不知要把物业服务费交给哪个物业公司。因此，本人并无拒绝缴纳物业服务费的想法和行为。二、根据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。长期以来，原告都未尽到其应尽到的最基本的一些管理和服务义务，所提供的管理和服务质量与所缴纳的物业服务费不对等，且小区业主曾多次与物业公司沟通协商，但未见效果，后又在住建局、住保局、物价局、玉潭镇政府负责人、新城社区书记、小区党支部书记、世纪花园开发商、江山物业公司以及世纪花园小区业主代表的共同参与之下，在新城社区会议室开展了世纪花园物业纠纷问题的听证会，相关领导对原告的物业服务质量问题都提出相关指示和意见，然而在上级部门领导的协调之后，原告仍未按要求及时整改。原告未履行以下管理与服务：1、小区秩序乱、环境卫生差、乱摆摊点，不及时制止及处理。原告允许流动摊贩进入小区经营和作业，既影响到了业主的日常生活，又对身体健康造成了隐患，例如小区内现场制作蚕丝被的流动摊贩，不仅一直产生噪音，还让小区内飘满了棉丝颗粒，造成扬尘污染。同时小区保安在公共场所小便，与业主发生纠矛盾时敞胸露怀的直接躺在地上等，行为极为不文明，并且也影响小区公共环境卫生。原告并未履行作为物业公司应尽到的最基本的义务。2、未及时妥善维修和经营管理小区内的业主共有部分。小区内消防水管经常处于没有水的状态，不能正常使用，原告也并未对这些消防设施设备进行维修。3、未尽到对业主的安全保护义务。原告在疫情期间门岗值班室无人值守、大门敞开，外来人员可以随意进出。且小区内的电梯经常出现故障，从原告的电梯日常巡查记录表中也可得知其未对电梯进行每天必需的检查，发生电梯安全事故后相关人员也未能迅速实施解救行动，对小区业主生命安全不负责任。综上，被告认为原告长期未提供达到符合《前期服务协议》约定的基本物业服务水平，其行为属于根本违约，且违约在先。请求法院在准确认定事实的基础上，对其诉请给予驳回，切实维护答辩人等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业矛盾进一步激化。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系位于××乡××路（世纪花园）6栋1703室房屋的所有权人，房屋建筑面积101.22㎡。原告与长沙华野投资有限公司签订的四份合同合法有效，该合同对原告及世纪花园小区全体业主均有约束力。原告在2015年12月1日至2020年8月17日期间为小区提供了物业服务，被告在2017年4月20日至2020年8月17日间未交纳物业管理费，原告对上述物业管理费进行了书面催收，被告作为小区业主，理应按约定的物业管理费收费标准（1.4元／月／㎡）向原告交纳相应的物业费。从2017年4月20日至2020年8月17日共产生物业费5654.15元（101.22㎡×1.4元／月／㎡×39.9个月）。被告辩称原告提供的物业服务未达到合同约定标准，属根本违约，应驳回原告诉讼请求。经查，在原告提供物业服务期间，被告所在小区存在车辆停放不规范、占用消防通道的情况，被告所在楼栋的门禁损坏后原告一直未能采取有效措施予以解决，原告对业主反映问题处理不及时或未能与开发商有效衔接，故本院认为原告提供的物业服务确实存在不到位之处。但因物业管理服务具有公共性与整体性，局部存在瑕疵不能视为根本违约，在物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业管理费。综上，本院对原告的物业管理费请求酌情支持90%，即5088.74元（5654.15元×90%）。关于城市生活垃圾处理费，从原告提交的证据看，宁乡市市容环境卫生管理局2016年、2017年、2018年、2020年委托原告向被告居住小区各住户代为收取城市生活垃圾处理费，每户每年75元，原告对2016年至2018年的城市生活垃圾处理费进行了代缴，故被告应向原告支付2017年5月至2018年12月的城市生活垃圾处理费125元（75元／年×20个月／12）。对2019年、2020年的城市生活垃圾处理费，原告未提供已代缴的依据，本院不予支持。关于增压费，因原告未提供增压费的确切计算依据，本院不予支持。关于违约金，因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，并非被告恶意拖欠，故对原告的违约金请求，本院不予支持。对被告要求以装修押金2000元折抵物业管理费的意见，因被告的装修押金系交给宁乡县家福物业管理有限公司，原告收取被告装修押金收条系用于被告与宁乡县家福物业管理有限公司诉讼之用，且该案已经本院生效裁判确认由宁乡县家福物业管理有限公司向被告返还装修押金，故本院对被告该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈灿于本判决生效之日起三日内支付原告长沙江山物业管理有限公司物业服务费5088.74元、城市生活垃圾处理费125元，共计5213.47元；二、驳回原告长沙江山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈灿负担。本判决为终审判决。审判员  刘春松二〇二一年五月二十一日书记员  梁金吒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。