天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初3339号原告：张宇，女，1988年10月5日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：穆靖尧，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。被告：天津满福顺达商贸有限公司，住所地天津市河**津塘村雅静里**房。法定代表人：刘春明，执行董事。委托诉讼代理人：王景海，天津五君律师事务所律师。被告：天津顺潮房地产开发有限公司，住所地天津市北辰区双街镇沙庄村。法定代表人：孙文江，总经理。委托诉讼代理人：王景海，天津五君律师事务所律师。被告：天津万源龙顺度假庄园，住所地天津市北辰区双街镇沙庄村。法定代表人：沈会芬，执行董事。委托诉讼代理人：王景海，天津五君律师事务所律师。被告：天津双源科技园开发有限公司，住所地天津市北辰经济开发区双江道**。法定代表人：孙文江，总经理。委托诉讼代理人：王景海，天津五君律师事务所律师。原告张宇与被告天津满福顺达商贸有限公司（以下简称“满福顺达公司”）、天津顺潮房地产开发有限公司（以下简称“顺潮公司”）、天津万源龙顺度假庄园（以下简称“万源公司”）、天津双源科技园开发有限公司（以下简称“双源公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宇的委托诉讼代理人穆靖尧、李鑫，四被告共同委托诉讼代理人王景海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宇向本院提出诉讼请求：1．判令被告满福顺达公司偿还原告借款本金15539600元；2．判令被告满福顺达公司给付自2016年11月23日至实际给付之日的利息，（利息以借款本金为基数，按年利率24%计算，截止至2020年6月22日已产生利息13364056元）。以上第1、2项合计28903656元；3．判令被告万源公司、双源公司对上述1、2项诉讼请求承担连带给付责任；4．依法判令原告有权就被告顺潮公司名下的抵押担保物（坐落于天津市北辰区××道××号，北辰区顺境路**************、北辰区顺风东路******，北辰区龙顺道北侧御龙园42号的房产）折价或拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权；5．本案全部诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2016年11月原告张宇与四被告共同签订《借款协议》，约定被告满福顺达公司向原告借款人民币1553.96万元，借款期限为一年，月利率2.5%，年利率30%。利息按季度支付。被告顺潮公司自愿以持有的房产为本次借款提供实物担保，担保的方式为签订商品房买卖合同或办理房产抵押。被告万源公司、双源公司自愿为本次借款提供连带保证担保。后，原告与被告顺潮公司签订了《房屋买卖合同》及《抵押担保合同》并办理了抵押登记。2016年11月18日，原告向被告满福顺达公司汇款转账1100万元。2016年11月23日，原告以房款形式向被告顺潮公司转账10039600元，后被告顺潮公司又退回原告550万元。借款期间及借款到期后，四被告均未偿还原告借款本金及利息。综上，原告认为借款期满后四被告未能依约还本付息已构成违约，且经原告多次催要，四被告仍未能偿还借款本金及支付拖欠的利息。四被告的行为已对原告的合法权益造成损害，故原告为维护其合法权益，诉至贵院，望判如所请。满福顺达公司辩称，对借款协议及借款事实没有异议，收到借款本金1,553.96万元，但是借款协议约定的利息过高，借款到期后原告怠于行使权利，谋取高额利息，损害借款人的权益，借款到期以后的利息应当按照同期银行贷款利息标准计算利息。顺潮公司辩称，对原告与满福顺达公司的借款事实没有异议，借款协议约定顺潮公司以合同附件中的房产对借款提供担保，顺潮公司已经完全履行了担保责任，担保的房产依然还在顺潮公司不应再承担偿还原告本金利息的责任。万源公司、双源公司共同辩称，对借款协议的真实性没有异议，对借款协议的履行及还款情况不清楚，原告从未向万源公司、双源公司主张权益，依照法律规定，万源公司、双源公司不应当再承担原告与满福顺达公司借款的保证责任。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对于原告提交的证据1．《借款协议》及附件（抵押房源明细），证据2．中国银行交易流水明细清单（共3页），证据3．天津市不动产登记簿查询证明4份及《天津市商品房买卖合同》4份，证据4．天津市不动产登记簿查询证明8份及办理不动产抵押登记的相关文件，证据5．河东区人民法院作出的（2020）津0102民初4420号民事裁定书，因原告当庭出示了以上证据原件，且满福顺达公司、顺潮公司对上述证据的真实性及证明目的均无异议，万源公司、双源公司对原告证据1真实性认可。故本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：因被告经营需要，2016年11月16日，原告张宇以购房款的形式分别转账给被告顺潮公司10,000,000元、39,600元，共计10,039,600元，同日被告顺潮公司退回给原告张宇5,500,000元；2016年11月18日，原告张宇以购房款的形式转账给被告满福顺达公司11,000,000元。2016年10月23日，原告张宇作为出借人（甲方），与借款人被告满福顺达公司（乙方）、抵押担保人被告顺潮公司（丙方）、保证人万源公司、双源公司共同签订《借款协议》及附件（在抵押房源明细），约定借款本金15,539,600元，借款期限为1年（如甲方款项分次到账，以每次的实际到账日为准）。借款利率为月息2.5%，年利率30%。利息按季度支付，如因各种原因提前或延迟归还借款，按照实际使用天数计算利息。协议附件中购房行为实质为借款的抵押行为，在乙方如约还款的前提下，甲方不得以任何理由兑现购房合同中约定的甲方权利。如若乙方为归还借款，延期6个月后仍未归还借款，甲方可实施购房合同中约定的权利，并视为乙方归还甲方按照购房合同中约定价格的还款。原告在该借款协议上签字，四被告分别盖章确认。后原告与被告满福顺达公司、顺潮公司签订《抵押担保合同》，并分别对被告顺潮公司名下的位于北辰区××道××号××路××号××号××号××号××号××号××号××处房屋为上述借款做了抵押权登记。按照借款协议约定，原告与被告顺潮公司最终分别就被告顺潮公司名下的北辰区顺风东路19号、20号、21号及北辰区龙顺道北侧御龙园42号的房屋签订了《天津市商品房买卖合同》，但双方未实际履行产权变更登记及交付，也未作抵押权登记。另查，本案原告与四被告民间借贷纠纷一案，于2020年7月8日在天津市河东区人民法院立案，原告申请财产保全，该院于2020年7月13日作出（2020）津0102民初4420号民事裁定书，对被告满福顺达公司、顺潮公司名下价值28,903,656元的银行存款或等价值财产采取查封、扣押、冻结措施及期限。后该院于2020年9月2日对管辖异议作出（2020）津0102民初4420号之一民事裁定书，裁定移送至我院。本院认为，本案的争议焦点为1．被告顺潮公司的担保范围及原告与被告顺潮公司签订的商品房买卖合同的4套房屋性质；2．原告主张的利息应如何计算；3．被告万源公司、双源公司是否应当承担连带给付责任。本案中，原告张宇对其主张的的借贷事实，提交了《借款协议》及银行转账明细为证，四被告对此均无异议，故对原告主张被告满福顺达公司履行还款15,539,600元，本院予以支持。关于争议焦点1，原告与被告满福顺达公司、顺潮公司按照借款协议约定，签订《抵押担保合同》，并分别对被告顺潮公司名下的位于北辰区××道××号××路××号××号××号××号××号××号××号××处房屋为上述借款做了抵押权登记。故原告主张就上述抵押房产行使优先受偿权，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。依照法律规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。关于原告与被告顺潮公司就被告顺潮公司名下的北辰区顺风东路19号、20号、21号及北辰区龙顺道北侧御龙园42号的房屋签订的4份《天津市商品房买卖合同》，该四份商品房买卖合同并未实际履行，原告亦未按照借款协议约定主张办理产权手续，虽然双方约定购房行为实质为借款的抵押行为，但并未办理抵押权登记，故本院对原告对该4处房屋享有优先受偿权的主张不予支持。关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第三十一条第二款规定，2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。各方在借款协议中约定借款利率为年利率30%，现依照法律规定、双方合同约定及原告主张情况，被告满福顺达公司应支付以15,539,600元为基数，按年利率24%计算自2016年11月23日起至2020年8月19日的利息，并按一年期贷款市场报价利率的四倍计算自2020年8月20日起至实际给付之日止的利息。故原告主张截至2020年6月22日的利息应为13,364,907.50元（15,539,600元×24%÷365天×1308天），原告主张暂截至2020年6月22日的利息为13,364,056元系自行处分权利，本院予以准许，故被告满福顺达公司应支付陈金刚截至2020年6月22日的利息13,364,056元，并继续支付以15,539,600元为基数，按年利率24%计算自2020年6月23日起至2020年8月19日的利息，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算自2020年8月20日起至实际给付之日止的利息。对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于争议焦点3，依照法律规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，借款协议约定的还款期为1年，即主债务履行期届满之日为2017年11月23日，六个月为2018年5月23日，原告于2020年7月8日提起诉讼，且原告未提交其他证据证实其在保证期间向被告万源公司、双源公司主张保证责任。故原告的该项主张已过保证期间，被告万源公司、双源公司不再承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年）第二十四条、第二十六条第一款、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用，中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告天津满福顺达商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张宇借款本金15,539,600元；二、被告天津满福顺达商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张宇并支付利息13,364,056元（自2016年11月23日至2020年6月22日利息），并继续支付以15,539,600元为基数，按年利率24%计算自2020年6月23日起至2020年8月19日的利息，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算自2020年8月20日起至实际给付之日止的利息；三、原告张宇有权以被告天津顺潮房地产开发有限公司名下的抵押物（坐落于天津市北辰区××道××号××北辰区顺境路2（坐落于天津市北辰区××道××号××北辰区顺境路************在《抵押担保合同》约定范围内优先受偿；四、驳回原告张宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372,636元，减半收取计186,318元，保全费5,000元，共计191,318元，由被告天津满福顺达商贸有限公司、天津顺潮房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  黄帅二〇二一年五月三十一日法官助理许一梦书记员郝亚凯附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年）第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第二十九条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。第三十一条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。