内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终730号上诉人（一审原告、执行案外人）:那凤丽，女，1977年5月31日出生，满族，住沈阳市苏家屯区十里河镇柳塘沟村9组31号。委托诉讼代理人：庄海涛，内蒙古承达律师事务所律师。委托诉讼代理人：康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：杜双喜，男，1959年4月13日出生，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。一审第三人（被执行人）：白茹，女，1977年11月24日出生，汉族，包头农商银行职工，住内蒙古自治区包头市青山区幸福路2号街坊13栋44号。上诉人那凤丽因与被上诉人杜双喜、一审第三人白茹案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初2553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人那凤丽的委托诉讼代理人庄海涛、被上诉人杜双喜、一审第三人白茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。那凤丽上诉请求：1.撤销包头市青山区人民法院作出的（2020）内0204民初2553号判决，发回重审，或者查清事实后改判解除对包头市青山区阳光路13号保利钻石小区5-604房产的查封；2.一、二审案件受理费均由杜双喜承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，案涉房屋实际为那凤丽所有。那凤丽与白茹于2018年10月21签订《房屋交易合同书》，合同约定那凤丽购买白茹位于包头市××区房屋，双方约定房屋售价75万元。合同签订后次日那凤丽将75万元购房款全部转账支付给了白茹。2019年8月，白茹将该房屋交付给那凤丽，那凤丽一直居住并使用至今。由于案涉房屋的银行贷款尚未还清，导致未能办理房屋过户登记手续，但该房屋所有权实际已归那凤丽所有。2018年10月29日，包头市青山区人民法院作出（2018）内0204财保48号裁定，将案涉房产查封。彼时，那凤丽对此并不知情，那凤丽与白茹的房屋交易行为在法院查封之前。但一审判决并未对上述情况进行核实，属于事实认定不清。（二）一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，案涉房屋不应当被查封，更不应当被执行。但是一审法院却依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，驳回那凤丽的一审请求，适用法律错误。杜双喜辩称，一审判决正确，那凤丽的上诉请求不能成立。（一）那凤丽没有实际占有使用案涉房屋。那凤丽在起诉状中列明的地址为沈阳市，如若其从2019年8月开始居住于案涉房屋内，则其经常居住地应当为包头，诉状地址应当为案涉房屋地址，那凤丽没有以此为现住址，说明她没有在此居住，没有实际占有使用案涉房屋，因此一审法院查封正确。（二）那凤丽有明显过错。案涉房屋为银行贷款抵押物，查封时处于抵押状态。周所周知，抵押房屋不得买卖，如果转让，应当征得抵押权人的同意。那凤丽既没有取得银行同意，也没有先行结清银行贷款，有过错。买卖贷款房屋，通常应当在买卖合同中载明贷款额、贷款期限、月供额、余额等事项，那凤丽与白茹签订的买卖合同中没有提及此事，违背常情常理。（三）我国物权法规定，房屋转让经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。假设那凤丽无过错又实际占有了案涉房屋，根据上述法律规定，那凤丽也没有取得房屋所有权。白茹述称，其本人急需用钱，遂于2018年10月将房屋卖给那凤丽，于2019年8月将房屋交付给那凤丽。那凤丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令中止对包头市青山区阳光路13号保利钻石小区5-604号房产（房屋价值750000元）的执行；2.解除对包头市青山区阳光路13号保利钻石小区5-604房产的查封；3.本案诉讼费由杜双喜承担。一审法院认定事实：那凤丽与白茹于2018年10月21日签订《房产交易合同书》，约定那凤丽购买白茹位于包头市××区房屋即案涉房屋一套，售价75万元；那凤丽需于2018年10月21日前付清全部购房款，搬家时间为2018年10月30日。备注：①白茹结清售房前的各项费用；②因为此房有贷款，白茹须还清银行贷款方可过户；③那凤丽一次性付清房款，白茹无条件配合过户；④过户的费用由那凤丽承担。合同签订后，白茹于2018年10月21日为那凤丽出具收条一张，载明收到购房款75万元。那凤丽于2018年10月22日向白茹转账75万元。2019年8月17日，白茹将涉案房屋交付那凤丽，并出具房屋交接单一张，载明：“本人白茹，系阳光路13号保利钻石小区5栋604号房主，现将该房屋交付买售人那凤丽，交接内容包括房屋所有钥匙，物业费单据”。2018年10月29日，杜双喜向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2018年10月29日作出（2018）内0204财保48号民事裁定，查封了案涉房屋。2018年11月30日，杜双喜作为原告以白茹、洪波为被告向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼，一审法院作出（2018）内0204民初4925号民事判决，确认白茹、洪波从2015年至2018年10月多次向杜双喜借款，尚欠杜双喜95万元未还，判决洪波、白茹偿还杜双喜借款本金95万元。白茹不服提起上诉，2019年10月25日，包头市中级人民法院作出（2019）内02民终694号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。杜双喜依据该判决向一审法院申请强制执行，那凤丽提出执行异议，2020年7月13日一审法院作出（2020）内0204执异32号民事裁定，驳回了那凤丽的异议申请，并向那凤丽送达，那凤丽据此提起本案诉讼。一审法院另查明，案涉房屋系白茹向保利（包头）房地产开发有限公司购买，双方于2014年9月7日签订《包头市商品房买卖合同》，首付款27.7452万元，剩余24万元采用公积金按揭贷款。那凤丽陈述：一直未办理房屋过户手续是因为白茹未还清银行贷款。白茹认可其没有还清贷款，并称涉案房屋所在小区的房屋均未办理房屋所有权证。杜双喜称，那凤丽与白茹之间不是真正的房屋买卖关系，是白茹向那凤丽借款，用房屋做的抵押，且房屋售价不符合市场价格，以不合理的低价出售。为此，提交其分别与白茹、洪波以及李昊明的通话录音各一份，拟证明白茹与那凤丽之间系借款抵押，不是房屋买卖关系。那凤丽称其与白茹不认识，其是通过王锡强介绍买的房，其基于对王锡强的信任将房款一次性支付给白茹，其与白茹之间不存在借款。其对杜双喜提交通话录音的真实性不清楚，对内容不予认可；对李昊明的身份不清楚，内容与本案无关。白茹称其当时急需用钱，故而低价出售房屋。对其与杜双喜之间通话的真实性认可，但称其与那凤丽就是房屋买卖关系，不存在借款，对洪波的通话其不清楚；对李昊明的录音认可是李昊明的声音，并称其是准备用房子解决与杜双喜的纠纷，想要把两套房子给杜双喜，解封涉案房产后给那凤丽。在（2020）内0204执异32号案件中，白茹称其用涉案房屋抵押借款，并不是想真实卖给那凤丽，那凤丽怕其还不了钱，就让其签了房屋买卖协议，约定如果还不了钱房子就归那凤丽。因其还不了钱，就将涉案房屋以75万元的价格卖给那凤丽了。一审法院认为，本案的争议焦点是那凤丽就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，作为买受人的案外人的停止执行之诉成立需要满足以下条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人在人民法院查封之前实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。具体到本案中，那凤丽与白茹签订了《房屋交易合同书》，并交付了全部价款，但过户手续尚未办理。一审法院于2018年10月29日查封了涉案房屋，而那凤丽与白茹于2019年8月17日对房屋进行了交接，那凤丽实际占有标的物发生在人民法院查封之后，不符合足以排除强制执行的必要构成要件。据此，案外人那凤丽提供的证据不足以认定其对涉案房屋享有足以阻却法院强制执行的权利。综上所述，原告那凤丽的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告那凤丽的诉讼请求。案件受理费11300元，由原告那凤丽负担。二审中，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系那凤丽对人民法院执行案涉房屋有异议而提起的诉讼，故争议焦点在于那凤丽对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。那凤丽主张其意在购买案涉房屋用于居住，故与白茹签订了房屋买卖合同。但是根据一审法院作出的（2020）内0204执异32号执行裁定书的内容，白茹在执行异议审查阶段明确陈述，其是以案涉房屋作借款抵押，并不是真实想卖房给那凤丽，那凤丽怕白茹还不了钱，才与白茹签订了房屋买卖协议，如果还不了钱，房屋归那凤丽所有。在本案一审及二审中，白茹又称其与那凤丽之间是真实的房屋买卖关系。白茹作为被执行人，对《房产交易合同书》的签订原因陈述前后矛盾，不能作出合理解释。据此，不能认定那凤丽具有真实的购买案涉房屋意愿。即便那凤丽与白茹存在真实的房屋买卖关系，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结的前提条件，是买受人支付全部价款并且实际占有相应财产，而案涉房屋的交房时间晚于人民法院的查封时间，也即人民法院采取查封措施时，那凤丽并未实际占有案涉房屋，故本案情形不符合该条规定。综上所述，那凤丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人那凤丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘兴平审判员 王志刚审判员 赵艳敏二〇二一年五月十七日书记员 郑 好附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。