河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终2300号 上诉人（原审原告）：王聪勇，男，1977年7月27日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：李镇旺，天津文诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王兵，男，1981年5月5日出生，汉族，住河北省涞水县。 委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高碑店市龙安泰房地产开发有限公司，住所地河北省高碑店市白沟镇雄十公路东侧。 法定代表人：杨丽红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张君保、赵丹，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 上诉人王聪勇因与被上诉人王兵、高碑店市龙安泰房地产开发有限公司（以下简称龙安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王聪勇上诉请求：1、请求依法改判河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3588号民事判决或发回原审法院重新审理；2、一审二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实不清，证据不足。上诉人在保定白沟新城信梵房地产经纪有限公司的居间下，与被上诉人王兵达成协议，由被上诉人王兵出售其在被上诉人龙安泰公司认购的万象花园1号楼1单元1603室房屋，由王兵协助上诉人进行更名。2017年3月25日，上诉人与龙安泰公司签订了房屋认购书，约定房屋总价款为713440元，建筑面积为89.18平方米，房屋性质为住宅。2017年4月2日，上诉人通过自己亲属陈碧丽账户转至王兵指定账户32万元，上诉人通过自己的账户转至保定白沟新城信梵房地产经纪有限公司负责人聂金名下30万元、通过被告指定的POS机刷卡118120元，以上共计738120元（含中介费21400元）。龙安泰公司为上诉人出具收据36万元，并载明此房款由票号0002734更名转入，王兵收到差价款356720元。后由于情况有变，被上诉人龙安泰公司开发的项目经行政部门审批为商业用地，即涉案房屋实际不存在。现涉案房屋不在保定白沟新城规划建设局规划范围内，致使双方的合同目的无法实现。现上诉人要求解除与二被上诉人之间的买卖合同，以及返还购房款符合法律规定。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人作为房屋买受人已支付了相应房款，对此事实各方当事人均未提出异议。二被上诉人作为房屋买卖合同出卖人，应当提供证据证实已经履行了交付房屋及将涉案房屋物权转移至上诉人名下的义务。王兵主张在龙安泰公司更名即履行了合同约定的义务，缺乏事实和法律依据。且截止至今，龙安泰公司并未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故上诉人与被上诉人龙安泰公司所签订的房屋认购书系无效合同，二被上诉人应当返还上诉人购房款。一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法改判或发还重审。 王兵辩称，一、上诉人的上诉请求与事实理由与一审别无二致，上诉人是要求解除合同还是请求确认合同无效，上诉人应予明确。宣告合同解除和合同无效会产生不同的法律后果，上诉人在诉讼请求部分要求解除合同，但事实理由部分又是合同无效的事由，其主张相互矛盾。二、上诉人要求解除与被上诉人王兵的买卖合同没有事实基础和法律依据，因该买卖合同已经履行完毕，被上诉人龙安泰公司已为上诉人办理了更名手续，双方之间合同权利义务已随着合同的履行归于消灭，双方之间已再无合同权利义务，法律也规定对已经履行完毕的合同不再享有合同解除权。三、涉案房产已五证齐全，涉案房产已建设完成，小区名字的变更不影响合同的权利义务。四、交易本身存在风险，上诉人作为完全民事行为能力的成年人，在购房时明知购买的期房，对房屋的涨价及交易的风险应当有合理的预见、明确的认知，对风险原告应当自担。五、本案已过诉讼时效，从交付房款至今已三年有余，按最长诉讼时效也已经过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。 龙安泰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。 王聪勇向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告一、二之间的房屋买卖合同；2、三被告返还原告购房款738120元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月2日起至实际给付之日止的利息；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：在保定白沟新城信梵房地产经纪有限公司的居间下，原告与被告王兵达成协议，由被告王兵出售其在被告龙安泰公司认购的万象花园1号楼1单元1603室房屋，由被告王兵协助原告进行更名，2017年3月25日，原告与被告龙安泰公司签订了房屋认购书，约定房屋总价款为713440元，建筑面积89.18平方米。2017年4月2日，原告通过陈碧丽账户转至被告王兵指定账户32万元，通过其自己账户转至保定白沟新城信梵房地产经纪有限公司负责人聂金名下30万元、通过被告一指定的POS机刷卡118120元，以上共计738120元，含中介费21400元。被告龙安泰公司为原告出具了收据，收款36000元，并载明此房款由票号0002734更名转入，被告王兵收取差价款356720元。由于行政审批未通过，小区名称由万象花园变更为万象花郡，项目位置未改变。上述事实有收款收据及认购书、中国建设银行交易明细、借记卡明细清单、网上银行电子回单、2017.4.2被告一为原告出具的收条，2018冀0684民初3484号判决书及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 一审法院认为，原、被告于2017年3月25日签订的房屋认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。现原告主张万象花园项目未施工建设，项目已取消与事实不符，被告龙安泰公司提交的白沟新城经济社会发展局关于万象花郡A区项目核准的批复可以证实，该项目已经核准，同意建设，仅是小区名称变更为万象花郡，不能成为合同解除的法定理由，故对原告诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决：驳回原告王聪勇的诉讼请求。案件受理费5591元，由原告王聪勇承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人龙安泰公司提交万象花园变更为万象花郡A区的预售许可证。拟证明虽然小区名称有变更，但上诉人所购房屋位置并没有变更。被上诉人也已经为上诉人调整了房号，调整为现在的万象花郡A区4号楼1单元302室，该房屋与上诉人购房之前名为万象花园的1号楼1单元1603号房屋户型及面积是一样的。上诉人购买房屋居住的合同目的可以实现，因此不应解除合同关系。上诉人质证意见：对证据三性不认可，售房单位为保定尚迈房地产开发有限公司与本案不具有关联性。被上诉人王兵质证意见：认可该证据。 二审经审理查明：经保定白沟新城信梵房地产经纪有限公司居间介绍，上诉人王聪勇与被上诉人王兵达成协议，由王兵出售其在被上诉人龙安泰公司认购的万象花园1号楼1单元1603室房屋，由王兵协助王聪勇进行更名。2017年3月25日，上诉人与被上诉人龙安泰公司签订了房屋认购书，其中约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的万象花园第1幢1单元1603号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积89.18平方米，房屋总价款为713440元。协议签订后王聪勇支付购房款共计738120元，其中龙安泰公司收取购房款360000元，王兵收取购房差价款356720元，保定白沟新城信梵房地产经纪有限公司收取中介费21400元。后案涉开发的项目经有关行政部门审批为商业用地，房屋用途性质为商业，万象花园小区名称变更为万象花郡。龙安泰公司陈述为上诉人调整房号为4号楼1单元302室。上诉人发现约定的所购房屋出现变更后，对龙安泰公司对房屋的调整不予认可，遂要求解除购房合同并退还购房款。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于案涉合同应否解除的问题。本案中上诉人与被上诉人龙安泰公司签订的房屋认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，该协议应认定为商品房买卖合同。在房屋认购书中明确约定所购商品房房屋性质为住宅。根据白沟新城经济社会发展局关于万象花郡A区项目核准的批复及案涉项目预售许可证等证据显示，经审批案涉项目土地、房屋用途性质为商业，案涉合同标的、房屋性质发生重大变更，与上诉人预期购买住宅商品房之合同目的已明显不同，该变更致合同目的无法实现。在合同标的发生重大变化、合同目的无法实现情形下，上诉人有权要求解除合同、返还购房款。上诉人的该项主张依法成立，应予支持。被上诉人关于不应解除合同及返还购房款的抗辩主张，事实与法律依据不足，本院不予支持。原审对上诉人的诉求未予支持不妥，应予纠正。龙安泰公司及王兵对各自收取的购房款项依法应予返还。关于中介费系中介机构收取，在本案中不予处理。上诉人关于按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月2日起至实际给付之日止的购房款利息的主张，因本案系因行政审批变更致土地房屋性质发生变化，当事人在本案中无明显过错，故上诉人要求被上诉人按同期贷款利率给付购房款利息的主张，法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，王聪勇的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初3588号民事判决； 二、上诉人王聪勇与被上诉人王兵、高碑店市龙安泰房地产开发有限公司就所购房屋约定的合同依法予以解除； 三、被上诉人王兵于本判决生效之日起十日内返还上诉人王聪勇购房差价款356720元； 四、被上诉人高碑店市龙安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王聪勇购房款360000元； 五、驳回上诉人王聪勇其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5591元，二审案件受理费11181元，均由高碑店市龙安泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  王志强 审判员  杨玉龙 二〇二一年五月二十一日 书记员  李雪朔