甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1145号上诉人（原审被告）：刘云云，女，1985年11月9日出生，汉族，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：张彦春，甘肃九合同晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽娟，甘肃九合同晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司兰州市分公司，住所地甘肃省兰州市城关区民主东路118号。法定代表人：孔军，该公司经理。委托诉讼代理人：周明波，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，甘肃赛莱律师事务所律师。上诉人刘云云因与被上诉人中国邮政集团有限公司兰州市分公司（以下简称兰州邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初8301号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云云上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人兰州邮政公司的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人兰州邮政公司承担。主要事实与理由:一、上诉人刘云云与被上诉人兰州邮政公司之间的租赁期限尚未届满，租赁合同关系并未终止。双方合同约定的租赁期限届满后，双方实际达成了继续租赁的合意，并且刘云云于2020年10月2日按照之前合同约定，按季度继续支付了六个月的租金45000元，双方续租至2021年2月1日，因此，双方之间的租赁期限并未届满。二、因租赁期限尚未届满，兰州邮政公司要求腾退房屋的诉求，于法无据。三、退一步讲，刘云云对涉案房屋享有优先承租权。根据双方合同约定，在租期届满后，在乙方已全部适当履行本合同的条款前提下，甲方赋予乙方在同等条件下优先承租的权利。本案中，兰州邮政公司请求腾退涉案房屋的原因并非自己使用，而是继续对外出租。刘云云已对涉案租赁房屋前期投入大量人力财力，应保护刘云云的优先承租权。综上，双方之间租赁期间尚未届满，租赁合同关系并未终止，兰州邮政公司请求腾退涉案房屋无事实和法律依据，且刘云云享有优先承租权。因此，请求二审法院查明案件事实，依法驳回兰州邮政公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审。兰州邮政公司辩称：双方未达成续租协议，刘云云在一审起诉后继续支付房租的行为系其单方面的行为，兰州邮政公司并不认可续租事宜。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兰州邮政公司向一审法院的起诉请求:1、判令被告返还原告所有的位于兰州市城关区××路××号房屋；2、判令被告支付租金8979.29元（按246.55元／日，暂计算2020年7月1日至2020年8月6日）及实际腾房之日的租金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年，被告刘云云承租原告兰州邮政公司所有的位于兰州市城关区××路××号××层面积100平方米的房屋用于经营餐饮。合同期满后，双方于2019年1月1日续签《房屋租赁合同（出租）》，约定租期壹年半，自2019年1月1日起至2020年6月30日止，租金每月7500元，每季度支付一次，2019年1月1日至2019年3月31日的租金于合同签订后5日内支付，自第二季度起，每季度租金于上一季度到期日前15日内支付。2020年7月1日，租赁期限届满后，因原告决定自用上述房屋，遂再未与被告签订续租协议，并要求被告腾退房屋，但被告要求续租并要求如不续租应予以补偿，双方酿成纠纷，被告遂实际占有使用租赁房屋至今。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原、被告就涉案房屋约定的租赁期限届满后，原告作为出租人决定自用涉案房屋遂再未与被告签订续租协议，并要求被告腾退房屋，被告应依约予以腾退，现被告以双方未达成续租协议要求原告予以补偿为由拒绝腾退房屋，其行为已构成根本性违约，应承担相应的民事责任，故一审法院对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持；对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，按合同约定的租金标准予以支持。被告经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由其承担举证不能的不利后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告刘云云于本判决生效后三十日内将位于兰州市城关区××路××附1号一层面积100平方米的房屋返还（腾退）给原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司，并按每月7500元向原告中国邮政集团有限公司兰州市分公司支付2020年7月1日至上述房屋实际返还之日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费275元，由被告刘云云承担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。另查明，承租人刘云云分别在兰州邮政公司一审起诉后的2020年10月2日和一审判决宣判后的2020年12月31日分两次每次45000元共计支付租金（实为房屋占有使用费）90000元，租金支付截止时间为2021年6月30日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人兰州邮政公司与上诉人刘云云于2019年1月1日签订的房屋租赁合同租期届满后，被上诉人作为出租人有权决定不再续租，在双方未签订房屋续租协议或达成续租合意情形下，上诉人应当履行租期届满后及时腾退返还涉案房屋的义务，并且上诉人继续占有使用该房屋已无事实及法律依据，因此一审判决支持被上诉人的主要诉求并无不当。关于上诉人抗辩主张其已支付了续租租金并能够证明双方达成续租的合意，经查在被上诉人已向人民法院提起诉讼明确表明要求上诉人滕退返还房屋的情况下，上诉人却在诉讼中继续支付房租的行为，因被上诉人并不认可其继续租赁涉案房屋，故本院认定上诉人诉讼中继续付租金行为系其单方行为，不能认定双方达成了续租合意，该行为不仅违反双方合同约定，也损害了被上诉人的合法权益，因此本院对上诉人认为双方租赁期间尚未届满，租赁关系并未终止的抗辩主张不予支持。至于上诉人又主张被上诉人将涉案房屋继续向外出租，在同等条件下其享有优先承租的权利，对此上诉人并无充分有效的证据能够证明该事实主张，本院亦不予支持。但本案需指出的是2020年1月因受新冠肺炎疫情和防控措施的影响，使得大多数商户在一定期间内基本未经营或者经营困难。随后国家八部委联合下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该指导意见中明确规定对承租国有房屋用于经营、出现困难的个体工商户等享受减免三个月租金的帮扶优惠政策。本院从本案的实际情况、公平原则以及结合上述帮扶政策考虑，酌定应给予上诉人减免二个月房屋租金较妥，并经重新计算后，可得出截止本判决之日（2021年5月20日）上诉人实际已超付被上诉人主张的房屋占有使用费（比照合同约定租金标准）三个月零十天金额为24966元，据此应当按实际腾退返还房屋之日予以多退少补。综上所述，上诉人刘云云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定的本案基本事实及适用法律正确，但在判决结果方面未考虑因受疫情影响适度减免租金以及未对上诉人诉讼中所付款项予以整体涵盖解决欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初8301号民事判决及诉讼费负担部分；二、上诉人刘云云于本判决生效后三十日内将位于兰州市城关区××路××附1号一层面积100平方米的房屋返还（腾退）给被上诉人中国邮政集团有限公司兰州市分公司；三、截止本判决之日上诉人刘云云实际已超付被上诉人中国邮政集团有限公司兰州市分公司房屋占有使用费（比照租金标准）三个月零十天金额为24966元，并按实际返还房屋之日予以多退少补；四、驳回被上诉人中国邮政集团有限公司兰州市分公司的其他诉讼请求。一审减半收取的案件受理费275元、二审案件受理费550元，合计825元，由上诉人刘云云负担660元，被上诉人中国邮政集团有限公司兰州市分公司负担165元。本判决为终审判决。审 判 长 张建军审 判 员 冯 诚审 判 员 邵云和二〇二一年五月二十日法官助理 苟军华书 记 员 卢淑娟