甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初8876号原告：郭昱汐，男，1980年10月2日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：张瑞，男，1983年2月27日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：陶瑾，兰州市城关区铁路东村法律服务所法律工作者。被告：甘肃天朵酒店管理有限公司，统一社会信用代码：91620102MA72RXY13H，住所地兰州市城关区白银路123号新闻大厦1508室。法定代表人：许宝龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑞，该公司员工。委托诉讼代理人：陶瑾，兰州市城关区铁路东村法律服务所法律工作者。原告郭昱汐与被告张瑞、甘肃天朵酒店管理有限公司（以下简称天朵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭昱汐、被告张瑞（并为天朵公司委托诉讼代理人）及被告天朵公司委托诉讼代理人陶瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告对租赁房屋损坏部分维修或承担维修费30000元；2、判令二被告承担原告的租金损失6000元、物业费496元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年6月5日，原告以曾用名郭伟与被告张瑞签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于甘肃省××号楼××单元××室房屋，月租金3000元，租期一年。2018年5月3日，原告以现用名与被告张瑞续签了房屋租赁合同，约定租期自2018年6月5日至2020年6月5日，月租金仍为3000元，并约定被告应合理使用租赁房屋及设施，如有损坏，应承担维修及赔偿责任。被告张瑞租赁房屋后，实际由被告天朵公司作为该公司的女员工宿舍使用。在租赁期限届满前，原告发现屋内的门框和门已被水泡坏，碗柜被当做鞋柜使用导致变形，电视墙、卧室墙面、卫生间洗漱台、集成吊顶等多处损坏，原告多次与二被告沟通，二被告拒绝维修、赔偿。租赁期限届满后，二被告未向原告交付房屋，亦未对房屋进行维修，为此原告还需花费时间维修房屋，导致不能及时将房屋对外出租，故二被告应向原告承担两个月的租金损失。另，已发生的物业费496元亦应由二被告承担。综上所述，二被告未合理使用租赁房屋，也不履行交付房屋的义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称，一、原告第一项诉讼请求主张的维修费与事实不符，被告天朵公司已经就案涉房屋损坏部分花费近6000元进行了维修，截止2020年6月29日，除了卫生间的洗脸池柜子未维修外，其他项目均已完成维修，而洗脸池柜子未维修的原因亦是被告提出了多种维修方案遭原告拒绝造成，现被告同意按照中等装修水平进行维修。二、双方在协商维修事项时，原告对被告提出的解决方案不予回复，进行刁难，导致案涉房屋未能结算维修，故造成房屋使用租金损失的责任不在被告，另，原告还未将被告的3000元押金退还给被告，该押金可以折抵原告的租金损失。三、原告主张的物业费被告确未交纳，现被告同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时进行了质证。原告提交了其与被告张瑞于2017年6月2日签订的房屋租赁合同、2018年5月3日签订的房屋出租合同（续签）、案涉房屋装修损坏前后现场照片15张、被告张瑞交纳房租的交易记录、原告与被告天朵公司负责人的微信聊天记录，原告拟用上述证据证明其与被告存在房屋租赁关系，被告交纳了押金3000元及租期内的房屋租金，被告在租赁房屋期间将房屋内设施损坏，双方就维修问题进行过沟通。二被告对上述证据中照片的真实性不予认可，认为照片上没有显示时间，不能认定拍摄时间，无法确认房屋损坏状况，对其余证据的真实性予以认可。本院审查后认为，原告提交的除照片外的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，可以证明原告要求证明的问题，本院均予以采信，但原告提供的照片因不能确定拍摄时间，且被告提交的维修涉案房屋墙面、地面、门、浴室浴霸期间发生的材料票据，原告亦予以认可，故对原告提交的该证据本院不予采信，同时，对被告天朵公司提交的维修涉案房屋墙面、地面、门、浴室浴霸期间发生的材料票据，符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明被告天朵公司就案涉房屋进行了维修并支付了相关维修费用，且原告予以认可，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争认定事实如下：被告张瑞系被告天朵公司的员工。2017年6月2日，被告张瑞受被告天朵公司指派，以个人名义与原告郭昱汐签订租赁合同，承租原告所有的位于兰州市城关区××路××号××室××宿舍。同日，被告张瑞向原告支付了一年的租金36000元及押金3000元。原告将房屋交付后即发生了跑水事件，造成了门、墙面、地板的损坏，但被告天朵公司未予维修，仍继续使用租赁房屋。在租赁合同租期届满前的2018年5月3日，被告张瑞又受被告天朵公司的指派以个人名义与原告签订续租合同，约定续租期限自2018年6月5日至2020年6月5日，租金仍为每月3000元，上一租期所付的押金3000元顺延自本租赁期限使用，如合同解除时，房屋及其他设备没有损坏，不拖欠房租、水电费及不违反合同相关规定，原告退还押金；租赁期间，因正常生活需要的水电费、物业管理费、煤气费等费用由被告张瑞承担；房屋内的设施设备如在租赁期间出现异常现象，由被告张瑞承担一切维修费。同日，被告张瑞向原告支付了两年的租金72000元。2020年3月，因原告不愿继续将房屋继续出租给被告张瑞，遂要求被告张瑞在合同期满腾退房屋时将在承租期间损坏的设施设备进行维修。被告天朵公司遂对地板、墙面、门进行了维修，但原告认为被告天朵公司未按其要求对墙面进行维修，且要求被告换门，还认为被告天朵公司的员工在橱柜里放鞋，导致橱柜不能使用且橱柜下方的木板松动，亦要求被告天朵公司更换，还要求更换洗脸池的柜子、维修客厅的门框，而被告天朵公司认为墙面及门已经进行了维修，不需更换，而其员工在使用期间在橱柜并未放鞋，橱柜下方的木板松动并非其员工使用时所为，同时认为洗脸池柜子的更换原告要求的档次太高不能满足，遂未依原告要求更换，随后被告天朵公司在租赁期满后搬离案涉房屋，但因房屋维修问题双方无法达成依照意见，为此原告拒绝收房，酿成纠纷。另查，原告出租的案涉房屋于2016年装修，已于2021年2月另行出租给他人。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，原告认可被告张瑞承租房屋后实际由被告天朵公司作为员工宿舍使用，被告天朵公司亦认可被告张瑞是代表其公司与原告签订的房屋租赁合同，且后期的房屋维修亦由被告天朵公司完成，故本案的房屋租赁关系实际发生在原告与被告天朵公司之间，故本院对原告要求被告张瑞承担本案所涉民事责任的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告天朵公司承担本案所涉民事责任的诉讼请求，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的方法使用租赁物；对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方对租赁房屋的使用方法并未进行明确约定，而原告出租的涉案房屋系住宅房屋，被告天朵公司指派被告张瑞承租涉案房屋系用于员工宿舍，符合住宅房屋的用途，现被告天朵公司已就租赁期间因发生跑水事件而对地板、墙面、门造成的损坏进行了维修，不影响正常使用，故原告要求被告天朵公司更换房门缺乏事实和法律依据，本院不予支持；关于原告主张被告天朵公司的员工在橱柜里放鞋导致橱柜不能使用且橱柜下方木板松动要求被告天朵公司更换橱柜的请求，因原告并未提供证据证明被告天朵公司的员工在橱柜里放鞋，且橱柜下方木板松动属于正常的损耗，故对原告要求被告天朵公司更换橱柜的诉请本院亦不予支持；关于原告要求被告更换洗脸池柜子的诉讼请求，因洗脸池柜子在租赁期间确有损坏且被告天朵公司同意以中等装修水平予以更换，经询原告确认该洗脸池柜子当年装修价为4800元，故本院酌定被告天朵公司按3000元向原告赔付洗脸池柜子的维修价款。关于原告要求被告天朵公司赔偿案涉房屋空置租金损失6000元的诉讼请求，因被告天朵公司对租赁期间案涉房屋损坏部分实际已进行了维修，且在维修过程中，因双方就维修方案无法达成一致意见导致未能全面维修并造成案涉房屋租赁期满后空置期延长，对此原告亦有过错，故原告的该项诉请，本院酌定支持3000元，同时，因原告未将被告天朵公司已支付的押金3000元未予退回，根据本案实际情况，被告天朵公司已支付的押金3000元与其应承担的本项赔付相互折抵，不再另行赔付。关于原告要求被告天朵公司支付租赁期间欠付物业费469元的诉讼请求，因双方签订的合同明确约定该费用由被告天朵公司承担，且被告张瑞对此予以认可，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告甘肃天朵酒店管理有限公司于本判决生效后五日内向原告郭昱汐支付房屋设施维修款3000元；二、被告甘肃天朵酒店管理有限公司于本判决生效后五日内向原告郭昱汐支付物业费469元。三、驳回原告郭昱汐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，原告郭昱汐承担312元，被告甘肃天朵酒店管理有限公司承担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  毛世祥人民陪审员  李建红人民陪审员  冯 丹二〇二一年五月二十七日书 记 员  梁 婕