广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1796号原告：广州市博皇物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城朱村街朱村大道东22号。法定代表人：石耀林。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被告：饶扬胜，男，1977年11月29日出生，汉族，住江西省九江市庐山区。委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。被告：李华，1990年2月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原告广州市博皇物业管理有限公司诉被告饶扬胜、李华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市博皇物业管理有限公司（以下简称博皇公司）的委托诉讼代理人张海铭，被告饶扬胜的委托代诉讼理人殷昌勇，被告李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博皇公司向本院提出诉讼请求:一、解除博皇公司和饶扬胜于2016年5月15日签订的《专柜经营合同书》；二、饶扬胜、李华向博皇公司腾退、返还《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于博皇家居一楼A区07号、面积为308平方米经营场地），并按每月15400元的标准支付从合同解除之日起至实际返还期间的场地占用费；三、饶扬胜、李华向博皇公司按每月2922.9元向博皇公司支付自2019年8月至合同解除之日止的经营管理费、综合管理费以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止）；四、饶扬胜、李华向博皇公司支付欠付的电费2764元、刷机维护费150元、活动费用3000元；五、本案诉讼费由饶扬胜、李华负担。事实和理由：博皇公司和饶扬胜在2016年5月15日就位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居一楼A区07号、面积为308平方米经营场地的事宜，双方签订了一份《专柜经营合同书》，约定了双方各项权利义务以及违约责任。上述合同签订后，博皇公司依约向饶扬胜交付经营场地，其装修并进场经营华浔装饰店，后变更店铺为丰胜花园木。饶扬胜是《专柜经营合同书》的签约主体是适格主体，而广州市增城华浔品装饰设计工程有限公司（以下简称华浔公司）已于2018年8月31日注销，饶扬胜作为股东亦应承担相应责任。而李华作为店铺经营者，应与饶扬胜共同承担责任。饶扬胜、李华自2019年8月起拖欠应缴费用，已严重违约，经博皇公司多次催收，拒不支付。为此，诉至法院，望判如所请。被告饶扬胜辩称：饶扬胜作为本案被告不适格，博皇公司诉求的《专柜经营合同书》是其与华浔公司签署，并非与饶扬胜签署；博皇公司主张解除合同的诉求已经超过期限，按照民法典的规定自知道或者应当知道一年内实施，博皇公司自2019年8月诉求案涉租金以及管理费已经过了一年期限；本案是李华实际经营该专柜，即使缴纳租金也应由李华缴纳，与饶扬胜无涉。被告李华辩称：李华与博皇公司无租赁关系，本案产生的一切费用都与李华无关。经审理查明：2019年4月12日，本院作出（2018）粤0118民初1878号民事判决书，查明以下事实，一、2016年5月15日，饶扬胜代表华浔公司（乙方）与博皇公司（甲方）签署《合作经营合同书》，约定甲方自2016年10月1日起将A07店面经营场地交予乙方设立华浔装饰专柜经营，期限自2016年10月1日至2021年4月30日，合同签订时，乙方须缴纳履约经营保证金10000元、履约质量保证金10000元、首月经营管理费和综合管理费6160元；上述合同第6.10款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将专柜部分或全部转让给他人使用，否则视同违约，甲方有权随时解除合同，收回专柜。二、2017年3月15日，饶扬胜代表华浔公司（乙方）与博皇公司（甲方）签署《商铺租赁补充协议》，协议中乙方载明是华浔装饰，协议约定合同期自2017年5月1日至2021年4月30日，本补充协议经集团董事审批给予如下优惠：2017年5月1日至2020年4月30日租金和管理费全免，2020年5月1日至2021年4月30日租金每平方25元，管理费每平方25元，每月合计14775元；同意给华浔装饰37000元的装修补贴用于抵押租金，分摊至4年租期即每个月租金合计为2922.90元；对华浔装饰5年内不递增租金，5年后若递增不超过10%等。三、2017年6月8日，李华签署《转让协议》给华浔公司，约定内容为：“关于博皇建材馆一楼A07店面转让给丰胜花园木事宜，双方协商为转让费用20万元，商场押金2万元（届时商场可退，由丰胜花园木自行办理）。分期付款方式：2017年12月1日前支付5万元；2018年6月30号前支付5万元，余款5万元在2018年12月之前务必付清。双方本着诚信合作的前提，务必遵守契约精神，若每支付阶段有延时支付则按每日千分之五收取罚金，并视2019年农历春节前自动放弃铺面经营权，转租方有权收回该铺面。”，签署协议后，华浔公司将A07店面交付给了李华使用，李华对A07店面进行了装修；同时，李华也向华浔公司支付了2万元押金和5万元转让款。四、2017年6月9日，饶扬胜代表华浔公司（乙方）与博皇公司（甲方）签署《商铺租赁补充协议》，补充协议的乙方载明是丰胜花园木，协议约定合同期自2017年5月1日至2021年4月30日，本补充协议经集团董事审批给予如下优惠，2017年5月1日至2020年4月30日租金和管理费全免，2020年5月1日至2021年4月30日租金每平方25元，管理费每平方25元，每月合计14775元；同意给华浔装饰37000元的装修补贴用于抵押租金，分摊至4年租期即每个月租金合计为2922.90元；原华浔装饰5年内不递增租金，5年后若递增不超过10%；于2017年6月6日经营品牌更改为丰胜花园木，以上华浔装饰之优惠条件适用丰胜花园木等。五、在该案中，各方陈述的内容为，（一）华浔公司与李华确认以下：1、《转让协议》中约定转让的是位于广州市增城区朱村街朱村大道东22号博皇建材馆一楼A07店面的使用权，转让年限为从签订转让协议起至华浔公司与博皇公司签订的《合作经营合同书》约定的经营期限届满之日止。2、自李华签订《转让协议》后，由李华直接向博皇公司交纳A07店面的租金。（二）李华与博皇公司确认以下：李华在2017年10月对A07店面进行了装修，2018年年初装修好之后开始对外营业至今；在李华使用A07店面后，有正常向博皇公司交纳租金以及水电费；直至2019年3月，李华从未拖欠过博皇公司的租金；博皇公司也没有阻止过李华使用A07店面。（三）华浔公司陈述以下：华浔公司转租A07店面给李华，有经过博皇公司的同意，博皇公司已收取李华的租金、水电费，并知道李华以经营丰胜花园木品牌装修A07店面，表明博皇公司是知道并同意华浔公司的转租行为。（四）李华陈述以下：李华受让A07店面是有条件的，只要华浔公司能够把A07店面的实际承租人变更为李华，并配合李华与博皇公司签订租赁合同，李华就同意按转让协议约定履行支付转让费的义务，由于华浔公司无法满足该条件，所以李华无须支付剩余转让费给华浔公司。（五）博皇公司陈述：1、在2018年7、8月左右，华浔公司与李华一起到博皇公司处要求办理承租人变更手续，由于当初出租A07店面给予了华浔公司很大的租金优惠，若要将承租人变更为李华的话，租金就没有那么多优惠，李华知道没有优惠后，就没有来办理变更手续。2、《转让协议》是华浔公司与李华私下签署，博皇公司并不知情，直至本案诉讼，博皇公司才知道华浔公司与李华之间的转让事宜，博皇公司后来也同意为华浔公司与李华办理变更手续，但华浔公司与李华一直没有协商好，也没有到博皇公司办理承租人变更手续。3、只要正常交租，博皇公司不干预转让事宜；目前虽然没有办理变更，但李华使用A07店面有正常交租，博皇公司对此并无意见，李华是可以正常使用A07店面。4、若华浔公司与李华能协商一致的话，博皇公司同意为华浔公司与李华办理李华为实际承租人的变更手续，并且给予李华同样的租金优惠。（2018）粤0118民初1878号民事判决书认定如下，华浔公司与博皇公司签订《合作经营合同书》，约定博皇公司将A07店面出租给华浔公司使用。华浔公司承租后于2017年6月8日将A07店面以20万元的价格转让给李华使用，李华还签署了《转让协议》给华浔公司，承诺了向华浔公司分期支付转让款。李华主张博皇公司未取得A07店面的规划许可证，与华浔公司签订的《合作经营合同书》无效，以及华浔公司转租A07店面给李华，未经过博皇公司同意，华浔公司与李华转让A07店面的协议亦属无效。根据当事人提供的证据显示，A07店面所在房屋即位于广州市增城区朱村大道东22号（A1仓库）已办理了产权证书，表明A07店面所在的房屋是取得了规划报建的房屋，故华浔公司与博皇公司签订的《合作经营合同书》不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形。此外，博皇公司对于华浔公司转让A07店面给李华一事未提出反对意见，并向李华收取租金允许李华使用A07店面，表明博皇公司对于华浔公司转租一事并无异议。故李华主张《转让协议》无效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。该判决书已经发生法律效力。另，《合作经营合同书》还约定了以下条款，3.8乙方须于每月10号前缴纳当月的经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约，甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。8.1合同有效期内，非因约定事由或法定事由，甲乙双方均不得无故提前终止本合同。任何一方提前解除合同，均有权要求对方按照未履行的月份承担每月人民币5000元的违约金。乙方提前解除合同的，甲方不予退还履约保证金，并取消合同签署乙方的优惠条件，乙方按原有费用标准补齐等内容。2021年1月22日，本院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、博皇公司陈述如下，（一）按照《商铺租赁补充协议》的约定，对于涉案商铺在合同解除之日前按每月2922.9元标准计收租金，合同解除之日起按原合同约定15400元计收租金。（二）截至合同租赁期限2021年4月30日止，饶扬胜、李华仍未交还商铺。（三）基于疫情原因，其给予商场的商铺租户2020年2月一个月的免租优惠。但其认为，本案承租方违约未交租，因此不应适用该免租优惠。二、饶扬胜陈述如下，其从未交纳过涉案商铺的租金，华浔公司将租赁合同的权利义务转让给李华后，由李华交纳租金，华浔公司从未交纳过租金。三、李华陈述如下，按照《商铺租赁补充协议》的约定，每月租金为2922.9元；其在2018年、2019年、2020年期间都有交过租。在2021年3月9日庭审之日，其确认其未返还商铺。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。根据已经发生法律效力的（2018）粤0118民初1878号民事判决书可知，华浔公司已经将其与博皇公司之间的《合作经营合同书》以及《商铺租赁补充协议》的权利义务转让给李华，博皇公司对此亦无异议。因此《合作经营合同书》以及《商铺租赁补充协议》的合同相对方应为博皇公司和李华，该《合作经营合同书》以及《商铺租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。李华抗辩其非合同相对方，本案债务与其无关，并无依据，本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，第七百三十四条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”，现李华未依约支付租金，其行为已经构成违约，博皇公司主张要求其返还商铺以及支付租金（房屋占用费），有事实和法律依据，本院予以支持。由于博皇公司自认其基于疫情原因给予涉案商场租户免除了2020年2月租金的优惠措施，而本案商铺位于涉案商场内，因此博皇公司对于本案商铺亦应免除2020年2月的租金。即李华应向博皇公司支付2019年8月起至2020年1月租金，2020年3月至2021年4月租金以及2021年5月起至返还商铺之日止的房屋占用费。按照《合作经营合同书》以及《商铺租赁补充协议》的约定，2021年5月（不含5月）以前的每月租金为2922.9元，2021年5月起至的每月房屋占用费为15400元，即2019年8月起至2020年1月租金以及2020年3月至2021年4月租金总额为58458元。在《合作经营合同书》的租赁期限届满前，博皇公司已向本院提起诉讼，在租赁期限届满后，李华仍未向博皇公司返还商铺，即博皇公司对于李华继续使用租赁商铺持有异议，故双方之间并不构成不定期租赁关系，因此在《合作经营合同书》的租赁期限已经届满的情况下，博皇公司主张解除双方之间的《合作经营合同书》并无必要，本院对此不予支持。至于滞纳金。根据《合作经营合同书》相关约定，承租方应于每月10日前支付租金（经营管理费、综合管理费）等费用，逾期支付款项，应承担违约金责任。现博皇公司主张要求李华自欠费当月11日开始，以每月所欠租金、房屋占用费为本金，按照每日0.5%的标准计至付清之日，本院予以支持，但每月违约金以当月欠付租金（房屋占用费）为限，违约金总额以总租金（房屋占用费）金额为限。博皇公司要求的电费、刷卡机维护费、活动费用的诉请，依据不足，本院对其该项诉讼请求不予支持。博皇公司主张要求饶扬胜返还商铺以及支付租金、滞纳金等诉请，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李华在本判决发生法律效力之日起十日内将《专柜经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市增城区朱村街朱村大道东20号博皇家居一楼A区07号、面积为308平方米经营场地）腾退返还给原告广州市博皇物业管理有限公司；二、被告李华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市博皇物业管理有限公司支付2019年8月起2020年1月租金、2020年3月至2021年4月租金共计58458元以及2021年5月起至返还商铺之日止的房屋占用费（按每月房屋占用费15400元计算）；三、被告李华在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（每月的违约金从欠付的当月11日开始，以当月所欠租金、房屋占用费数额为本金，每逾期一天按0.5%计算至付清之日止，每月违约金以当月欠付租金、房屋占用费为限，违约金总额以总租金、房屋占用费金额为限）；四、驳回原告广州市博皇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由原告广州市博皇物业管理有限公司负担65元，被告李华负担640元（在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳该费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二一年五月六日书记员  赵洁玲黄丽