云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0821民初260号原告：崔金辉，男，1983年9月10日生，汉族，打工，原住河南省项城市付集镇黄堤村，现住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：潘阌龙，茶邑法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨金花（系原告之妻），女，1988年6月8日生，汉族，打工，原住安徽省临泉县关庙镇杨楼行政村杨楼109号，现住云南省普洱市宁洱县。特别授权代理。被告：者俊华，男，1965年9月8日生，汉族，住云南省普洱市宁洱县。原告崔金辉与被告者俊华商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔金辉及其委托诉讼代理人潘阌龙、杨金花，被告者俊华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔金辉向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2021年3月23日签订的《房屋买卖合同》，并退还原告购房首付款12万元，向原告支付违约金18500元及承担中介费7000元，合计145500元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2021年3月16日，原告在茶源广场广告栏看到被告有房屋欲出售并配有车位一个，就于次日根据所留的电话号码联系被告和中介宁洱萬成金服商务信息服务部经营者李琴，并到被告出售的房屋处看房及车位。后于2021年3月23日经双方协商，通过中介方拟定《房屋买卖合同》，约定了合同条款：“房屋交易款为37万元，由原告向被告首付12万元，在被告向邮政银行归还完房贷后，进行过户，房屋尾款25万元以银行贷款方式支付（即口头约定用过户后的房产证进行抵押贷款后支付给被告），双方约定了违约责任、中介费7000元的承担方式等条款。”交易的整个过程，中介方有两名工作人员参与，并协调了向信用社抵押贷款的问题，信用社已明确答复可以贷款，所以双方才签订了上述合同。而在被告归还完邮政银行贷款后，被告就又反悔了，说要求原告支付余款25万元，才能进行房产过户，并且不配给车位使用了。后被告又说可以退还首付款及承担支付2.5%的违约金。为此，双方对履行合同及退款、违约责任产生争议。原告及妻子经多次向被告协商，却无法达成一致意见，被告已明确表示不履行合同，存在违约，导致原告无法继续办理过户及办理房产抵押后贷款支付房屋尾款的事宜，故无法继续履行合同。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院作出公正的判决。被告者俊华辩称，原告向被告购买住房，房价约定为37万元。原告已支付首付款12万元。原告称余款要等向信用社贷款后才能支付，并没有明确规定付清余款的时间。因为原告迟迟没有付清余款，被告就没有将房屋过户给原告。原告就起诉被告违约，要求被告支付违约金。一、购房合同没有明确规定付清余款的期限，这是合同本身存在的一个漏洞，被告担心原告可能会拖延付清余款的时间。二、房屋买卖应遵循的原则是，买房付清房款，卖方办理过户手续。因为原告没有付清余款，被告就不能把房屋过户给被告。三、《房屋买卖合同》没有经过公证，缺乏必要的法律保障。综上，被告没有将房屋过户给原告，被告并没有违约。被告可以退还原告的首付款12万元，并按银行利率支付50天（3月24日至5月13日）的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告崔金辉向本院提交了四组证据，被告对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可第3项证明目的，其认为合同并未约定原告支付被告首付款12万元后，被告归还了邮政储蓄银行的贷款7万元后就要办理房屋的过户手续。本院认为，该组证据来源真实、合法，与本案相关联，能够证实原、被告双方对买卖水湾花园小区15幢2单元202室的相关事宜进行了约定，原告向被告支付了首付款12万元的事实，故对该组证据本院予以采信。被告对第2组证据的房产证及国有土地使用证无异议，对微信截图及监控视频不予认可，本院认为，该组证据中的房产证及国有土地使用证来源真实、合法，能够证实案涉房屋情况，本院予以采信，对微信截图监控视频，通过庭审查明事实能够证实案涉房屋在发布出售公告时是配套车位使用权一起销售，故对微信截图本院予以采信。对视频监控，通过庭审能够证实原、被告双方在协商买房的过程中曾一同前往看过案涉房屋，但无法看出被告是否带原告指认过车位，故对该监控视频本院部分采信。被告对第3组证据微信转账记录不予认可，本院认为，结合庭审查明情况能够证实该组证据来源真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。被告对第4组证据李琴的证人证言部分认可，部分不认可，对李春燕的证人证言不予认可，本院认为，该两人出庭作证程序符合法律规定，两人均客观公正的陈述了原、被告双方协议买房的过程，故对该两人的证人证言本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告者俊华欲出售自己所有的位于宁洱县住房一套及配套车位使用权一个，并通过中介宁洱萬成金服商务信息服务部（以下简称中介）在中介工作人员的朋友圈及茶源广场广告栏发布了售房信息。原告崔金辉妻子杨金花在看到售房信息后，与被告取得联系，原告及妻子、被告、潘涛四人实地查看了案涉房屋情况。原、被告双方私下协商购房总价款为37万元，双方在签订房屋买卖合同之前，中介拿着原告的身份证复印件、征信报告、银行流水及被告的不动产权证书复印件同原、被告一起到宁洱信用社信贷部初步审核了原告的贷款资格，信贷部明确告知原告符合贷款条件。2021年3月23日，原告、被告、中介三方签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方（被告）将位于宁洱××乡路××（××花园××单元××室）的不动产权证号为宁洱县房权证宁洱镇字第（2014）11451号的个人所有的房屋转让给乙方（原告），转让总价款为370000元。双方签订合同之日，乙方向甲方支付购房首付款120000元，余款250000元以银行贷款方式支付给甲方。不按合同约定履行义务或不完全履行义务的一方，应向无过错方支付总价款5%的违约金。中介将收取房屋总价款2%的佣金，即7000元，若甲乙双方任何一方违约，中介费由违约方支付等内容。合同签订后，原告于2021年3月24日通过银行转账方式向被告支付了购房首付款120000元。因被告的不动产权证尚在宁洱邮政储蓄银行抵押贷款，其尚欠银行贷款68000元，被告用原告支付的首付款赔偿给邮政银行68000元后，取回了不动产权证。原告要求被告尽快办理房屋产权变更登记，但被告认为合同并未约定在原告支付首付款后被告要将房屋的不动产权证变更至原告名下，以变更后的不动产权证办理抵押贷款，而要求原告必须全额支付购房尾款后，才同意变更不动产权证所有人为原告。而原告坚持认为虽然双方在合同中虽未明确约定原告支付首付款后，被告变更不动产权证，以变更后的产权证办理抵押贷款后支付购房尾款，但双方在协商购房事宜的过程中，对该事项进行了口头约定。因双方对支付购房尾款的方式无法达成一致意见，2021年4月7日经协商一致双方同意解除合同，由被告支付原告违约金14000元，向中介支付中介费6000元。中介费已由被告的大姐通过微信转账方式代其向中介进行了支付。后被告又愿意继续转让房屋给原告，原告即通过微信转账方式向被告的大姐返还了中介费6000元。后因被告再次改变想法，要求原告必须一次性支付购房尾款后再进行房屋的不动产权变更登记，双方就此发生争议，原告于2021年4月22日向人民法院提起诉讼，请求解除原告与被告于2021年3月23日签订的《房屋买卖合同》，并退还原告购房首付款12万元，向原告支付违约金18500元及承担中介费7000元，合计145500元。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原、被告双方于2021年3月23日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效，合同约定“余款以银行贷款方式支付给甲方”，合同中虽未明确约定购房尾款需以被告的不动产权证变更后进行贷款支付，但根据原告提供的证据及结合庭审查明的情况以及二手房买卖的交易习惯，能够认定双方在商议买卖房屋的过程，在原告支付被告首付款120000元后，即办理不动产权变更登记到原告名下，原告以变更后的不动产权证到银行办理抵押贷款后支付购房尾款250000元。现因被告坚持要求原告全额支付购房尾款后再办理不动产权变更登记，导致原告不能办理抵押贷款，无法支付被告购房尾款，被告的行为违反了《房屋买卖合同》的约定和二手房交易习惯，对原告构成违约，致使原告的合同目的不能实现，故对原告主张解除双方于2021年3月23日签订的《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。对原告主张被告退还原告支付的首付款120000元、违约金18500元及中介费7000元的请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案系被告违约导致合同予以解除，合同解除后，对原告支付的首付款120000元被告应予以退还。对于违约金的确定，原、被告在《房屋买卖合同》中约定了违约金为房屋总价款的5%，该约定不违反法律规定，故对原告主张被告支付违约金18500的请求，本院予以支持。对于中介费7000元，因原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定了中介费为购房总价款的2%，即7000元，且由违约方承担，结合庭审情况，原告实际支出的中介费为6000元，应以实际支出为准，故对原告的主张的中介费7000元，本院不予完全支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第二款之规定，判决如下：一、解除原告崔金辉与被告者俊华于2021年3月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告者俊华应于本判决生效之日起十日内退还原告崔金辉支付的购房首付款120000元，并向原告崔金辉支付违约金18500元及中介费6000元，合计144500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，依法减半收取1605元，由被告者俊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  施红强二〇二一年五月二十八日法官助理陈丽书记员李春琳