河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终1275号 上诉人（原审被告）：孙连芳，女，1976年1月7日出生，汉族，住河北省大厂县。 被上诉人（原审原告）：大厂回族自治县翔宇物业服务有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县县城北新西街商业楼。 法定代表人：杨瑞宽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨雪，河北释梵律师事务所律师。 上诉人孙连芳因与被上诉人大厂回族自治县翔宇物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙连芳上诉请求：撤销原判；依法改判或发回重审。事实和理由：一、县农业局在案涉小区建设车库并出售，车库出售所得用于小区的物业服务费用，业主均知悉，这是众所周知的事实。二、关于《物业管理协议》及《物业服务合同》，上诉人从未知悉，且业主委员会的成立不合法，其无权签订物业服务合同，物业服务合同无效。三、被上诉人的物业服务质量存在瑕疵。 被上诉人大厂回族自治县翔宇物业服务有限公司答辩称，农业局并非物业服务的接受方，依据合同相对性，本案物业费应由上诉人支付；被上诉人系经文静里社区委员会及涉案小区业主委员会选任并入驻，并与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，相关事宜已依法向业主进行了公示。依据《物业合同司法解释》第1条，被上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》依法对上诉人产生法律效力。《物业服务合同》未经法定程序撤销或确认无效，对双方均具有约束力。现被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人应依约向被上诉人支付物业费并承担违约责任。上诉人自2018年至今一直接受被上诉人物业服务，从未提出任何异议，其主张不知道被上诉人入驻小区、提供物业服务，而拒绝交纳物业费显然不符合常理，也有违诚实信用及公平原则。物业服务费系被上诉人赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，上诉人拖延物业费用，不仅损害被上诉人合法权益，更损害全体业主的权益。因此请求依法驳回上诉，维持原判。 大厂回族自治县翔宇物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告给付2018年11月20日至2019年11月20日物业服务费985元；2、被告按照日5‰的标准支付逾期付款违约金直至结清全部物业费。截止到2020年10月14日应支付违约金1620元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年被告孙连芳所在小区大厂回族自治县文静里小区业主委员会与原告签订《文静里小区物业管理协议》，委托原告为文静里小区提供物业保洁、保安服务。2018年11月16日，原告与文静里小区业主委员会签订《文静里小区物业服务合同》，合同约定，原告为文静里小区提供保洁、保安服务，同时约定“物业服务费按年度收取，本次收费标准为每月每平米0.7元，建筑面积以业主房产证登记面积为准......”；“本合同期限为3年，即自2018年11月20日起至2021年11月19日止”；“业主逾期交纳物业服务费的，乙方（原告）从逾期之日起每日按应缴费用的千分之五向业主加收违约金。......”。2018年10月20日，大厂回族自治县北辰街道北新西街社区居民委员会、大厂回族自治县文静里小区业主委员会和原告就原告进驻文静里小区提供物业服务向业主进行了公告。被告孙连芳系该小区农业局家属楼住宅楼3单元321号房屋[不动产权证书编号：冀（2017）大厂回族自治县不动产权第0013847号]业主，房屋建筑面积为117.26㎡。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，而被告自2018年11月20日起至2019年11月19日止的物业服务费985元（117.26㎡×0.7元/㎡/月×12个月）至今未交纳。上述事实，有原告提交的营业执照（副本）复印件、文静里小区物业管理协议、物业服务合同、公告、不动产产权情况表、缴费通知及原、被告的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为,民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。原告作为文静里小区业主委员会委托的物业服务单位，与业主委员会签订了物业服务合同，被告作为该小区的业主，物业服务合同对被告具有约束力。原告为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，原告与被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应全面履行自己的义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务，被告未按约定履行缴费义务，属违约行为，应当承担违约责任。故对原告请求判令被告支付欠缴物业服务费985元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告主张按照日5‰的标准支付逾期付款违约金，标准过高，一审法院酌定维护欠缴物业费用985元的10%即98.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孙连芳于本判决生效之日起三日内给付原告大厂回族自治县翔宇物业服务有限公司自2018年11月20日起至2019年11月19日止的物业费985元、违约金98.5元，共计1083.5元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告孙连芳负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据： 一、五份书面证人证言。证明目的：被上诉人提供的物业管理协议上孟健、乔子光等五名小区业主的签字是伪造的，本人从未在协议上签过名字。 二、十一份书面证人证言。证明目的：文静里小区业主殷建芳、任丽清等人在管理协议上签字是同意物业进驻的内容，不是物业管理协议的签字。 三、七张照片。证明目的：案涉小区的物业服务质量存在瑕疵，消防通道被车辆占用，楼道内电灯无人管理，不能正常使用，楼道口到处堆放杂物，非常脏乱。 大厂回族自治县翔宇物业服务有限公司的质证意见为：对于上述证据三性不认可，证明目的不认可。证据一仅为个人书写，未附有书写人的身份证复印件以及书写人的具体居住地址和身份情况，不能证明其书写的内容与事实相符合。同时该证人证言未经过证人本人出庭作证不发生法律效力；证据二可以证明相关业主对被上诉人进驻小区是知情的，其对提供物业服务也是知情的。被上诉人与业主委员会签订的《物业管理协议》及《物业服务合同》合法有效；关于物业质量瑕疵的问题。根据照片显示无法看清。上诉人主张的混乱情况，虽有少量杂物，也仅堆放在业主自己控制的区域，地面卫生显示较好。 本院二审查明，根据上诉人提供的照片及陈述，案涉小区物业存在消防通道被占用，廊灯损坏无人修，楼口到处堆杂物等服务质量存在瑕疵的状况。二审查明的其余的事实与原审相一致。 本院认为，关于上诉人所称县农业局在案涉小区建设车库并出售，车库出售所得用于小区的物业服务费用的主张，因其未提供任何证据证明，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。关于《物业服务合同》的效力问题。依据《物业管理条例》中第十五条的规定，业主委员会可以履行下列职责，其中可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故业主委员会与被上诉人订立的《物业服务合同》合法有效，对于该小区业主具有约束力。至于上诉人主张小区业委会的成立是否合法问题，属于另一法律关系，不是本案审理的范围；关于物业服务质量是否存在瑕疵的问题。根据上诉人提供的照片及陈述，案涉小区物业存在消防通道被占用，廊灯损坏无人修，楼口到处堆杂物等服务质量存在瑕疵的状况。物业服务公司在实际履行物业服务的过程中存有瑕疵，有违《物业服务合同》第二章关于物业保洁保安服务内容标准的相关规定，故对于物业服务费用，本院酌定按照八成的比例予以支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初2497号民事判决； 二、上诉人孙连芳于本判决生效之日起三日内给付被上诉人大厂回族自治县翔宇物业服务有限公司自2018年11月20日起至2019年11月19日止的物业费788元； 三、驳回被上诉人大厂回族自治县翔宇物业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由上诉人负担；二审案件受理费50元，由上诉人与被上诉人各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二一年五月二十日 书记员  郝欣宇