河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2998号原告：邢万**，男，汉族，1993年6月23日出生，户籍地郑州市金水区。原告：洪富范，男，汉族，1987年3月20日出生，户籍地河南省邓州市。原告：洪富群，男，汉族，1978年3月6日出生，户籍地河南省邓州市。原告：王海丽，女，汉族，1970年9月20日出生，户籍地河南省邓州市。以上四原告委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。以上四原告委托诉讼代理人：葛银中，河南针石律师事务所实习律师。被告：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市二七区灵山路60号附1号。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：朱艺，员工。委托诉讼代理人：苏瑞，员工。原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽与被告河南绿地新城置业有限公房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪富范及其与原告邢万**、洪富群、王海丽的共同委托诉讼代理人冯高娜、葛银中，被告河南绿地新城置业有限公司委托诉讼代理人朱艺、苏瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽向本院提出诉讼请求依法判决：1.分别解除原原告邢万**(合同编号为:180××××4583)、原告洪富范(合同编号为:180××××8104)、原告洪富群和原告王海丽(合同编号为:180××××2279与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》(待判决解除案涉合同后，判令被告配合四原告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续);2.被告分别向原告邢万**返还购房款本金530057元及利息(以530057元为基数，按照银行间同业拆借利率，自2020年12月31日计算至实际清偿完毕之日止)、向原告洪富范返还购房款本金1095412元及利息(以1095412元为基数，自2021年1月1日按照银行间同业拆借利率计算至实际清偿完毕之日止)、向原告洪富群和原告王海丽返还购房款本金1095412元及利息(以1095412元为基数，自2021年1月1日按照银行问同业拆借利率计算至实际清偿完毕之日止);3.被告分别向原告邢万**支付逾期交房违约金5300.57元(累计已付款的1%)、请求依法判决被告向原告洪富范支付违约金10954.12元(累计总付款的1%)、向原告洪富群和原告王海丽支付违约金10954.12元(累计已付款的1%);4.被告分别向原告邢万**支付同意继续履行合同期间的违约金18020元(原告邢万**同意继续履行合同的期间为2020年1月1日-2020年12月30日，共计364天。总计:364天×53元/天-1272元=18020元)、向原告洪富范支付同意继续履行合同期间的违约金7850.45元(原告洪富范同意继续履行合同的期间为2019年6月30日-2020年12月31日，共计550天。总计:550天×55.7元/天22784.55元=7850.45元)、向原告洪富群和原告王海丽支付同意继续履行合同期间的违约金7850元(原告洪富群和原告王海丽同意继续履行合同的期间为2019年6月30日-2020年12月31日，共计550天。总计:550天×55.7元/天-22785元=7850元);5.被告分别向原告邢万**返还维修基金4216元、向原告洪富范返还维修基金8000元、向原告洪富群和原告王海丽返还维修基金8000元;6.四原告的本案诉讼费由被告公司承担。事实与理由:原告邢万**的基本案件情况为:2018年10月27日，原告邢万**与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:180××××4583)及《购房合同补充协议》，购买被告在建××区鼎盛大道南、××东××房，该商品房的用途为办公，建筑总面积64.87㎡,单价8171.07元/㎡,总价为530057元。截至2018年10月27日原告邢万**共向被告支付了购房款530057元、维修基金4216元，原告邢万**已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应于2019年12月31日前将房屋交付原告邢万**使用，但是被告并未向原告邢万**履行交房义务。2020年1月7日，原告邢万**签署《承诺书》，同意与被告继续履行合同，双方达成新的补充协议，即《补充协议书(二)》。约定的主要内容为:双方继续履行合同，被告应于2020年3月10日前向原告邢万**支付60天违约金3180元(按照原告邢万**累计总付款的日万分之一计算，一天违约金为53元)，之后违约金被告每两个月支付一次;被告应于2020年12月30日前向原告邢万**交付房屋，如逾期未予交付，每逾期一日，被告按照原告邢万**累计付款的日万分之一标准向原告邢万**支付违约金:《补充协议书(二)》为《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》及前期补充协议不一致的情况下，均以本协议为准等。现《补充协议书(二)》里约定的交付时间已过，但是被告未按时向原告邢万**交付房屋，也未按时向原告邢万**足额支付原告邢万**同意继续履行合同的违约金(被告于2020年5月28日向原告邢万**支付1272元的违约金)。故，我方认为，因为被告再次违约，原告邢万**提出解除合同的条件已经成就，原告邢万**有权行使法定解除权，解除双方签订的合同，并要求被告根据《补充协议书(二)》的约定向原告邢万**支付其同意继续履行合同期间剩余未付的违约金。根据原告邢万**与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”，因此，被告应当根据该条约定向原告邢万**承担违约责任。原告洪富范的基本案件情况为:2018年10月25日，原告洪富范与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:1004468104)及《购房合同补充协议》，购买被告在建××区鼎盛大道南、××东××房，该商品房的用途为办公，建筑总面积123.08㎡，单价8900元/㎡，总价为1095412元。截止至2018年12月25日原告洪富范共向被告支付了购房款1095412元、维修基金8000元，原告洪富范已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应于2019年6月30日前将房屋交付原告洪富范使用。原告洪富范签署《承诺书》，同意与被告继续履行合同，双方达成新的补充协议，即《补充协议书(二)》。约定的主要内容为:双方继续履行合间，被告应于2019年10月31日前向原告支付122天违约金6791.55元(一天违约金为55.7元)，之后违约金被告每两个月支付一次;被告应于2020年12月31日前向原告洪富范交付房屋，如逾期未予交付，每逾期一日，被告按照原告洪富范累计付款的日万分之一标准向原告洪富范支付违约金;《补充协议书(二》为《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》及前期补充协议不一致的情况下，均以本协议为准等。现《补充协议书(二)》里约定的交付时间已过，但是被告未按时向原告洪富范交付房屋，也未按时向原告洪富范足额支付原告洪富范同意继续履行合同的违约金(被告分四次已向原告洪富范支付22784.55元的违约金)。故，我方认为，因为被告再次违约，原告洪富范提出解除合同的条件已经成就，原告洪富范有权行使法定解除权，解除双方签订的合同，并要求被告根据《补充协议书(二)》的约定向原告洪富范支付其同意继续履行合同期间剩余未付的违约金。根据原告洪富范与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项的内容可知，原告洪富范与被告没有约定被告逾期交房的违约金计算方式，因此，被告应当按照法定利息的计算方式向原告洪富范支付资金暂用费，以赔偿原告洪富范的损失。原告洪富群和原告王海丽的基本案件情况为:2018年8月21日，原告洪富群和原告王海丽与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:180××××2279)及《购房合同补充协议》，购买被告在建××区鼎盛大道南、望桥路××房，该商品房的用途为办公，建筑总面积123.08㎡，单价8900元/㎡，总价为1095412元。截至2018年8月21日前，原告洪富群和原告王海丽共向被告支付购房款1095412元、维修基金8000元，原告洪富群和原告王海丽已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应于2019年6月30日前将房屋交付原告洪富群和原告王海丽使用，但是被告并未向原告洪富群和原告王海丽履行交房义务。原告洪富群和原告王海丽签署《承诺书》，同意与被告继续履行合同，双方达成新的补充协议，即《补充协议书(二)》。约定的主要内容为:双方继续履行合同，被告应于2019年10月31日前向原告洪富群和原告王海丽支付122天违约金6791.55元(一天违约金为55.7元)，之后违约金被告每两个月支付一次;被告应于2020年12月31日前向原告洪富群和原告王海丽交付房屋，如逾期未予交付，每逾期一日，被告按照原告洪富群和原告王海丽累计付款的日万分之一标准向原告洪富群和原告王海丽支付违约金;《补充协议书(二)》为《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》及前期补充协议不一致的情况下，均以本协议为准等。现《补充协议书(二)》里约定的交付时间已过，但是被告未按时向原告洪富群和原告王海丽交付房屋，也未按时向原告洪富群和原告王海丽足额支付原告同意继续厦行合同的违约金(被告分三次已向原告洪富群和原告王海丽支付22785元的违约金)。故，我方认为，因为被告再次违约，原告洪富群和原告王海丽提出解除合同的条件已经成就，原告洪富群和原告王海丽有权行便法定解除权，解除双方签订的合同，并要求被告根据《补充协议书(二》的约定向原告洪富群和原告王海丽支付其同意继续履行合同期间剩余来付的违约金,根据原告洪富群和原告王海丽与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”因此，被告应当根据该条约定向原告洪富群和原告王海丽承担违约责任。目前，四原告的案涉房屋均为未完工状态，四原告与被告之间的合同目的都已经无法实现。被告河南绿地新城置业有限公司辩称：一、原告邢万**和洪富范不能按原合同约定交付房屋事宜达成了与被告达成了新的一致意见，均同意继续履行。邢万**和洪富范就被告逾期交付房屋事宜达成了新的一致意见，签署了补充协议书二，而且原告出具了承诺书，同意继续履行合同，并由被告按照原告已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金。因此，双方就被告逾期交房事宜形成了一致的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应对双方具有约束力。故原告诉请解除合同返还购房款及利息没有事实和法律依据，应驳回其诉请；二、双方合同应当继续履行，被告逾期交房不构成根本性违约。依据原、被告签订的补充协议第32条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，由政府部门或行政主管单位根据法律法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，遇到重大技术问题不能及时解决，造成无法正常施工。遇到昼夜降雨超过50毫升及风力六级以上的大风天气，造成无法正常施工，遇到停水停电等情况造成无法正常施工。遇到政府做出禁止施工作业，如扬尘治理等实施交通管制等决定造成无法正常施工。突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。郑州市人民政府发布郑政文2018177号郑州市重污染天气应急预案2018年修订等扬尘治理文件以及郑州市新型冠状病毒感染的疫情防控领导小组办公室通告等相关文件，涉及延期多月，且均属于合同约定延期的情形，不违反合同约定，故被告不构成根本性违约。被告逾期交房的程度属于显著轻微，且不是自身原因造成的，不影响合同目的实现。依据民九会议纪要第47条约定解除条件，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的，实现守约方请求解除合同的人民法院不予支持。反之则依法予以支持的规定精神，被告在合同签订后交付前遭遇了不能预见的新型冠状病毒疫情，尤其是该突发公共事件导致施工受阻，但目前工程已恢复，且能够预见交房日期不存在合同目的不能实现的情形，被告愿意就逾期交房按照合同约定承担一定的违约金，故双方合同目的能够实现，从鼓励交易的精神出发，不应支持原告解除合同；三、商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，合同解除后涉及商品房买卖合同备案，撤销和预告登记的注销程序复杂，不利于在此市场交易。根据民九会议纪要第49条和第36条规定的精神，在双务合同中原告起诉请求解除合同，被告主张合同继续有效的都要防止机械适用不告不理原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或增加诉讼请求，或向被告释明，提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。商品房买卖合同签订后要进行合同备案和预告登记，涉案房屋进行了备案和预告登记，若商品房买卖合同解除后，还要涉及原告协助被告办理涉案商品房买卖合同备案注销手续及涉案房屋的预告登记注销手续程序复杂，若未办理备案和预告登记注销手续，被告就不能顺利收回房屋进行出卖，更不利于房屋的再次流转和市场交易。尤其是在相关疫情的影响下，房地产市场异常低迷，若众多购房人均向被告方解除合同可能直接导致被告债务负担沉重，企业不堪重负而不能正常运营，甚至走向破产边缘。综上分析，被告逾期交房不构成根本性违约，且违约程度显著轻微，不应判令解除合同，请求驳回原告诉请；四、针对原告洪富群和王海丽诉被告答辩意见为原告在案件事实与理由里面所述补充协议书二，被告并未看到有该材料。原告向被告出具了承诺书，承诺书表示原告同意继续履行合同，被告按照原告已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金，表明双方就逾期交付事宜达成了新的一致意见，均同意继续履行合同，因此洪富群与被告的商品房买卖合同应当继续履行，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明：一、原告邢万**与被告于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××4583）及《购房合同补充协议》，约定原告邢万**购买被告开发的位于郑州市××区鼎盛大道南、××东××房，建筑面积64.87平方米，每平方米8171.07元，总价款为530057元。原告邢万**于2018年10月27日现金方式支付530057元。被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告邢万**。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告邢万**有权解除合同；原告邢万**解除合同的，被告应当自原告邢万**解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按原告邢万**累计已付款的1%向原告邢万**支付违约金。被告收到原告邢万**支付的530057元、维修基金4216元。2020年1月7日，原告邢万**与被告签订《补充协议书（二）》，双方一致同意被告于2020年12月30日前交房，如逾期未予交付，每逾期一日，被告按照累计购房款的日万分之一向原告邢万**支付违约金，协议签署后，被告应于2020年3月10日前向原告邢万**支付2020年1月1日至2月29日逾期交房违约金3180元。同日，原告邢万**向被告出具承诺书，原告邢万**同意继续履行合同，被告应承担向原告邢万**支付违约金的责任。被告于2020年5月28日向原告邢万**支付违约金1272元；二、原告洪富范与被告于2018年10月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××8104）及《购房合同补充协议》，约定原告洪富范购买被告开发的位于郑州市××区鼎盛大道南、××东××房，建筑面积123.08平方米，每平方米8900元，总价款为1095412元。原告洪富范于2018年10月25日现金方式支付555412元，另外540000元约定2018年12月25日现金方式支付。被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告洪富范。被告收到原告洪富范支付的1095412元、维修基金8000元。原告洪富范与被告签订《补充协议书（二）》，双方一致同意被告于2020年12月31日前交房，如逾期未予交付，每逾期一日，被告按照累计购房款的日万分之一向原告洪富范支付违约金，协议签署后，被告应于2019年10月31日前向原告洪富范支付2019年7月1日至10月31日逾期交房违约金6791.55元。同日，原告洪富范向被告出具承诺书，原告洪富范同意继续履行合同，被告应承担向原告洪富范支付违约金的责任。被告于2019年9月12日至2020年5月11日期间分四次共向原告洪富范支付违约金22784.55元；三、原告洪富群、王海丽与被告于2018年8月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××2279）及《购房合同补充协议》，约定原告洪富群、王海丽购买被告开发的位于郑州市××区鼎盛大道南、××东××房，建筑面积123.08平方米，每平方米8900元，总价款为1095412元。原告洪富群、王海丽于2018年8月21日现金方式支付1095412元。被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告洪富群、王海丽。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告洪富群、王海丽有权解除合同；原告洪富群、王海丽解除合同的，被告应当自原告洪富群、王海丽解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告洪富群、王海丽累计已付款的1%向原告洪富群、王海丽支付违约金。被告收到原告洪富群、王海丽支付的1095412元、维修基金8000元。2019年10月1日，原告洪富群、王海丽向被告出具承诺书，原告洪富群、王海丽同意继续履行合同，被告应承担向原告洪富群、王海丽支付违约金的责任。被告于2019年12月25日至2020年5月11日期间向原告洪富群、王海丽支付违约金共计22785元。另查明，被告称原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽均与被告均签署有《补充协议书（二）》。被告称如果原告洪富范解除合同的，被告同意并按原告洪富范累计已付款的1%向原告洪富范支付违约金。至今涉案房屋一直处于未完工状态。再查明，2021年3月31日，陈博申请向本院申请撤回其起诉。当日，本院口头裁定，予以准许。本院认为，当事人迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告首次逾期交房后，原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽与被告均签订《补充协议书（二）》约定被告承诺于2020年12月31日前向原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽交付房屋，但并未按重新约定的期限向原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽交付房屋，且涉案房屋至今仍处于未完工状态，被告违约行为致使原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽的合同目的不能实现。故原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽主张解除原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》诉讼请求，合法有据，予以支持；合同解除后，已履行的部分可以恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案因被告逾期交房而解除合同，构成违约，故原告邢万**要求被告返还其购房款530057元、房屋专项维修基金4216元，原告洪富范要求被告返还其购房款1095412元、房屋专项维修基金8000元，原告洪富群、王海丽要求被告返还其购房款1095412元、房屋专项维修基金8000元的诉讼请求,合法有据，予以支持；关于原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽诉求的违约金，根据合同约定解除合同的违约金为累计支付房款的1%，因原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽主张解除合同，故被告之前按照逾期交付房产向原告邢万**支付的违约金1272元、向原告洪富范支付的违约金22784.55元、向原告洪富群、王海丽支付的违约金22785元，均应在本案的违约金予以扣除，扣除后，剩余违约金分别为原告邢万**4028.57元（5300.57元-1272元=4028.57元）、原告洪富范11830.43元（10954.12元-22784.55元=11830.43元）、原告洪富群、王海丽11830.88元（10954.12元-22785元=11830.88元）；同时为便于纠纷解决，原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽亦应积极协助被告办理合同编号为180××××4583、180××××8104、180××××2279的《商品房买卖合同》备案注销手续和预告登记注销手续；原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽与被告河南绿地新城置业有限公司签订的编号为18004474583、18004468104、18004272279的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告邢万**购房款530057元、房屋专项维修基金4216元、并支付剩余违约金4028.57元；三、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告洪富范购房款1095412元、房屋专项维修基金8000元、并支付剩余违约金11830.43元；四、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告洪富群、王海丽购房款1095412元、房屋专项维修基金8000元、并支付剩余违约金11830.88元；五、原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽于判决生效之日起十日内分别协助被告河南绿地新城置业有限公司办理合同编号为18004474583、18004468104、18004272279的《商品房买卖合同》备案注销手续和坐落于二七区鼎盛大道南、望桥路东1幢5层544号、1幢13层1302号、1幢13层1303号房产的预告登记注销手续。六、驳回原告邢万**、洪富范、洪富群、王海丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17077元，由被告河南绿地新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李世明二〇二一年五月二十四日书记员  李曌欣