辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1296号上诉人（原审被告）：葫芦岛苏宁易购销售有限公司兴城分公司，住所地辽宁省兴城市宁远办事处兴海路二段16号。负责人：张生起，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周岐满，男，1955年7月16日出生，满族，住兴城市。原审被告：葫芦岛苏宁易购销售有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市连山区中央路2号。委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人葫芦岛苏宁易购销售有限公司兴城分公司（以下简称苏宁易购兴城分公司）因与被上诉人周岐满，原审被告葫芦岛苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏宁易购兴城分公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判驳回周岐满全部诉讼请求或发回重审；3、由周岐满承担本案一、二审全部诉讼费用及鉴定费。事实和理由：根据双方《租赁合同》第十四条约定，租赁合同解除后，苏宁易购兴城分公司按腾空后的现状向周岐满返还租赁物即可，无需恢复原状。该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定。一审法院认定《租赁合同》解除后，周岐满有权要求苏宁易购兴城分公司将涉案房屋恢复原状，为事实认定错误。一审法院及评估报告均未区分各项目对应的评估价值，也未明确具体评估结论所依据的标准。一审法院支持评估报告，明显是以鉴代审。请求二审法院支持上诉请求。周岐满未答辩。周岐满向一审法院起诉请求：1、请求判令苏宁易购兴城分公司、苏宁易购公司赔偿周岐满房屋维修损失25000元整；2、诉讼费用由苏宁易购兴城分公司、苏宁易购公司承担。一审法院认定事实：2015年8月21日，周岐满（甲方）与葫芦岛苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方向乙方出租位于兴城市产，其中第二条内容为租赁房屋的计租面积共计200平方米；第五条内容为本合同租赁期限为3年零1个月，自2015年9月1日至2018年9月30日。第十三条内容为乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方。以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方需赔偿一个月租赁费用。第十四条内容为租赁期限届满，本合同被解除或本合同被依法终止履行之日。乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物。对无法搬出或搬出后，将丧失大部分价值的设施设备，由甲方按照相应折旧年限计算折旧后向乙方支付补偿。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续。若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。后周岐满（甲方）与葫芦岛苏宁云商销售有限公司（乙方）、葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司（丙方）于同年又签订了一份《三方协议》，约定乙方将上述租赁合同中承租方的权利义务转让给丙方。后周岐满（甲方）与葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司（乙方）又签订《补充协议》。双方签订以上《租赁合同》及《三方协议》、《补充协议》后，周岐满按照约定将租赁场地交付使用，葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司按照约定向周岐满支付租金至2020年3月30日。2019年12月18日，葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司向周岐满邮寄了一份《关于解除租赁合同的通知函》，主要内容为：“根据租赁合同第十三条约定，提前通知贵方解除双方《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月18日（以本函到达贵方后满30日之次日为准）正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费退还我公司。我公司按《租赁合同》第十四条约定在解除日向贵方返还租赁物，请贵方按时与我公司办理交接手续，否则视为我公司已按约将租赁物交还。”周岐满于2020年12月20日签收该通知函后，回函坚持按租赁合同约定的租赁期限即2018年10月1日至2021年9月30日履行，不同意解除合同。葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司又于2020年1月19日再次向周岐满邮寄了一份《关于再次通知交还租赁物的函》及房屋钥匙，该邮件被拒收。后葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司于2020年3月6日向周岐满邮寄《通知》一份及房屋钥匙，周岐满于3月7日签收。一审另查明，葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司于2018年7月17日变更登记为苏宁易购兴城分公司。2020年10月，经兴城市人民法院作出（2020）辽1481民初2336号民事判决，判决：一、确认双方当事人之间的《租赁合同》于2020年1月19日解除；二、周岐满于判决生效后十五日内向苏宁易购兴城分公司退还租金人民币16269.2元。周岐满不服提起上诉，葫芦岛市中级人民法院于2020年12月24日作出了（2020）辽14民终2738号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另外，在一审审理过程中，经周岐满申请，由葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司对周岐满房屋恢复原状所需费用（房屋维修费用）进行评估。辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司于2021年1月18日作出了辽兴评报字[2021]第005号评估报告，经评估周岐满房屋恢复原状所需费用（房屋维修费用）为7186元。周岐满为此支付评估费用人民币3000元。一审法院认为，周岐满与葫芦岛苏宁云商销售有限公司于2015年8月21日签订的《租赁合同》及周岐满与葫芦岛苏宁云商销售有限公司、葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司签订的《三方协议》及周岐满与葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司又签订的《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定。上述协议均合法有效。《租赁合同》的乙方主体变更为苏宁易购兴城分公司，合同的权利义务亦随之转让，且涉案房屋也由该公司实际承租使用。根据合同相对性原则，苏宁易购兴城分公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司兴城分公司）为本案适格的原审被告；苏宁易购公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司）并不是本案适格的原审被告。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据《租赁合同》第十四条双方约定的关于合同解除后的内容。周岐满在《租赁合同》解除后，有权要求合同相对方即苏宁易购兴城分公司将涉案房屋恢复原状。关于在本案审理过程中作出的房屋恢复原状的评估报告。虽苏宁易购兴城分公司、苏宁易购公司对该报告提出异议，但该评估报告是由葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司作出，且该报告系结合周岐满证据《交付确认书》、现场照片及一审庭审举证质证情况所作，评估程序合法，结果合理，苏宁易购兴城分公司、苏宁易购公司亦未提出重新鉴定申请，故结合案件实际情况予以采纳。苏宁易购兴城分公司应向周岐满给付所租赁房屋恢复原状费用人民币7186元，评估费用人民币3000元亦应由该公司负担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、苏宁易购兴城分公司于判决生效后十五日内向周岐满给付房屋恢复原状费用人民币7186元及评估费用人民币3000元；二、驳回周岐满其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取213元，由苏宁易购兴城分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据周岐满一审提交的证据及辽兴评报字[2021]第005号评估报告，可以认定苏宁易购兴城分公司在结束占有使用案涉租赁房屋后，该房屋处于损坏状态。虽然双方《租赁合同》约定，在合同解除后苏宁易购兴城分公司按腾空后的现状向周岐满返还租赁物，但该“按腾空后的现状”应为房屋未损坏前提下的现状。《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”依据前述法律规定，一审法院判令苏宁易购兴城分公司赔偿周岐满损失，并无不当之处。因案涉评估报告采用的是成本法，核算的是房屋维修费用，故未列明具体损失项目。苏宁易购兴城分公司虽然对评估报告提出质疑，但未能举证证明评估报告违法之处，亦未提请进行重新鉴定。苏宁易购兴城分公司的该项主张，不予支持。综上所述，苏宁易购兴城分公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零九条、第七百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由葫芦岛苏宁易购销售有限公司兴城分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二一年五月二十八日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：1、《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”