洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0302民初862号原告：王炳炎，男，1980年4月9日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被告：梁峰，女，1973年6月1日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：吉江平，女，1974年4月15日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：寇志强，男，1973年5月1日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告王炳炎与被告梁峰、吉江平、寇志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王炳炎到庭参加诉讼。被告梁峰、吉江平、寇志强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王炳炎在诉讼中变更诉讼请求为：1.三被告退还预交纳租金16675元、押金2779元、管理费926元，合计20380元；2.三被告赔偿商铺装修费12460元、经济损失13000元，合计25460元；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年6月10日，梁峰以个人名义与洛阳市天心文化旅游有限公司（以下简称天心文旅公司）签订《房屋租赁合同》，并注册“洛阳市老城区奥菲花卉中心”（以下简称奥菲花市）个体工商户营业执照，以奥菲花市名义成立梁峰、吉江平、寇志强三人团队对外招商。2019年3月18日，王炳炎与奥菲花市签订《奥菲花市商铺租赁合同》，王炳炎租赁商铺位于洛阳市××城区××路××文化产业园内××号厂房北侧区域，奥菲花市C区2-1号商铺，面积30.88平方米。并于3月21日预付了一年租金及管理费和押金，共计20380元。因当时招商情况不好，租户很少，特与奥菲花市书面商定：待其商场C区商户入住率达到70%开始计租金。合同期间由于梁峰等人长期拖欠天心文旅公司租金，天心文旅公司按其双方约定于2019年11月25日与梁峰等人解除合同关系，梁峰等人签字同意并上交奥菲花市所有钥匙。天心文旅公司于2019年12月4日关闭奥菲花市所有出入口并停止一切物业服务，造成王炳炎的饰品店无法正常经营，合同被迫终止。此期间奥菲花市入住率一直未达到70%，且奥菲花市还一直催促王炳炎开始店铺装修，直至2019年12月4日，在王炳炎的店铺还未装修完毕的情况下，奥菲花市就已经正式关闭，而王炳炎的店铺还未开始营业就被迫关门。此后，王炳炎多次找梁峰等人协商未果，诉至法院。被告梁峰、吉江平、寇志强均未答辩。本院经审理认定事实如下：洛阳市老城区奥菲花卉中心（以下简称奥菲花市）企业类型为个体工商户，登记经营者为梁峰，实际由梁峰、吉江平、寇志强三人合伙经营，经营场所为洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房北侧区域，于2018年6月22日注册成立，2019年11月8日注销登记。2018年6月5日，天心文旅公司（出租方）向奥菲花市（承租方）出具《承租证明》，载明：承租房屋位置：洛阳市老城区中州中路72号天心文化产业园的7号厂房北侧区域；房屋租赁时间：2018年6月5日起至2032年6月5日止，房屋租赁期为14年；商铺用途：商业，经营范围：花卉、茶叶、工艺品专业市场等。2019年3月18日，王炳炎（乙方，承租方）签署了《奥菲花市商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方（奥菲花市）位于洛阳市××城区××路××文化产业××号厂房北侧区域奥菲花市C区2-1号商铺，面积为30.88平方米，乙方承租商铺只能用于经营珠宝、服饰；每月每平方米租金为45元，年租金16675元；商铺管理费用为每月每平方米5元，半年管理费合计为926元；乙方须于签订合同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的经营押金，共计2779元；如乙方违反本合同约定内的任何条款，甲方及其授权管理方均可分别扣留全部或部分经营管理押金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方及其授权管理方的直接和间接损失；本合同终止后，若乙方完全履行本合同款项下义务，或在甲方及其授权管理方直接折抵乙方未付的租金、管理费等应付款项后，甲方及其授权管理方应在乙方归还甲方商铺后十日内，将经营管理押金无息退还给乙方；乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修或改造应当遵守奥菲花市装修管理制度和规定等内容。合同签订当日，王炳炎向奥菲花市递交书面《优惠申请》，寇志强代表奥菲花市在审批人处签名同意，该申请载明：“商户王炳炎租铺号：C-2-1（30.88平方米）做珠宝、服饰业态。优惠政策：单价为45元每平方每月，缴纳全年租金，赠送一个月租期及半年管理费。商场一层商户入住率达到百分之70开始计租。”2019年3月21日，奥菲花市向王炳炎出具《收据》，载明：“今收到王炳炎C-2-1交来年租金16675元、管理费926元、押金2779元，￥20380”。2019年1月5日，案外人张晓凤（甲方）与洛阳尚诺装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰工程合同书》，对案涉商铺进行装修，约定：工程名称：“核核木木”饰品店装修工程；工程地点：中州中路72号天心文化产业园内奥菲花卉中心C区2-1号；承包方式为包工包料；施工范围：店铺不锈钢玻璃地弹门、形象墙、地面复合地板、顶面钢网造型、墙面涂料、照明及插座电气安装等；工程总价22460元，合同签订当天甲方先支付乙方预付款12460元，工程完工后10日内一次付清尾款等内容。同日，张晓凤向洛阳尚诺装饰工程有限公司支付装修款12460元。因奥菲花市拖欠天心文旅公司房屋租金，天心文旅公司于2019年10月28日发出《催缴通知书》，要求奥菲花市于2019年11月25日中午12点之前将拖欠房租缴纳完毕，否则解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。后奥菲花市未能如期缴纳拖欠房租，天心文旅公司发出《通知》，要求商户于2020年1月3日12时前将铺内个人物品搬离7号厂房，逾期未搬离的物品则视为无主物统一清理等。因涉案商场一层商户入住率一直未达到70%，王炳炎的涉案商铺未实际营业。现因双方就退还租金、管理费、押金及赔偿装修费等事宜协商未果，王炳炎诉至本院。另查明，王炳炎称涉案商铺的实际出资人和使用人均为案外人张晓凤，因与奥菲花市签订合同一方为王炳炎，现因奥菲花市单方面毁约造成的该店铺的一切经济损失，待法院判决后追讨回来的一切经济赔偿其会如数归还给张晓凤。本院认为：原告王炳炎提交的《奥菲花市商铺租赁合同》中，虽未加盖奥菲花市公章，但根据奥菲花市2019年3月21日出具的《收据》及寇志强签名审批的《优惠申请》，可认定原告王炳炎与奥菲花市之间形成合法的房屋租赁合同关系，且原告王炳炎已按《奥菲花市商铺租赁合同》约定履行了承租人义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。奥菲花市因自身原因未能在租赁期间按约定保持将商铺交付原告王炳炎使用，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担违约责任。因奥菲花市企业类型系个体工商户，且已注销，而个体工商户属于自然人范畴，奥菲花市的登记经营者为被告梁峰，实际由被告梁峰、吉江平、寇志强三人合伙经营，故奥菲花市对原告王炳炎的债务系三被告的合伙债务，三被告应承担连带责任。关于原告王炳炎要求三被告退还租金16675元、管理费926元、押金2779元的诉讼请求，因涉案商场一层商户入住率未达到70%，开始计算租金的条件未成就，故该诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于原告王炳炎要求三被告赔偿装修费12460元的诉讼请求，因商铺入住率未达到70%，商区实际未开放，原告王炳炎的商铺未能实际经营，故该诉讼请求本院依法予以支持。关于原告王炳炎要求三被告赔偿经济损失13000元的诉讼请求，因其未提供证据证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁峰、吉江平、寇志强于本判决生效之日起十日内连带退还原告王炳炎租金16675元、管理费926元、押金2779元，共计20380元；二、被告梁峰、吉江平、寇志强于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告王炳炎装修费12460元；三、驳回原告王炳炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计473元，由被告梁峰、吉江平、寇志强共同负担。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二一年五月二十五日书记员  王鹤