贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终604号 上诉人（原审原告）：柴咏虹，女，1970年2月1日出生,汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人（原审原告）：周文进，男，1964年9月19日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。 共同委托诉讼代理人：崔姝蓉，贵州驰铭律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郜海军，贵州驰铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州虹祥房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**。 法定代表人：陈**鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志辉，泰合泰（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭永，泰合泰（贵阳）律师事务所律师。 柴咏虹、周文进与贵州虹祥房地产开发有限公司（简称虹祥公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院作出（2020）黔0602民初4786号民事判决，柴咏虹、周文进不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柴咏虹、周文进上诉请求:1、撤销（2020）黔0602民初4786号民事判决，改判由虹祥公司支付柴咏虹、周文进逾期办证违约金58531.8764元（暂计算至2020年8月10日）；2、本案一审、二审诉讼费由虹祥公司承担。事实及理由：1、柴咏虹、周文进与虹祥公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，本案逾期办证违约行为的产生系虹祥公司自身原因导致，并不存在违约金过高的情形，虹祥公司应严格按照合同约定向柴咏虹、周文进承担违约责任；2、一审法院对案件受理费分担不合理。 虹祥公司二审中未作答辩。 柴咏虹、周文进向一审法院提出诉讼请求：1、判令虹祥公司按照合同约定立即协助柴咏虹、周文办理位于铜仁市碧江区房屋的《不动产权证书》；2、判令虹祥公司立即支付柴咏虹、周文进逾期办证违约金，违约金以购房本金467507元为基数，按照每日万分之一，从2014年3月31日起计算至2014年9月27日；按照每日万分之零点五，从2014年9月28日起计算至房屋产权证书办理完毕之日止，截止2020年8月10日的违约金为58531.8764元；3、本案诉讼费由虹祥公司承担。 一审法院认定的事实：2012年1月20日，柴咏虹、周文进与虹祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2012000277），约定“柴咏虹、周文进购买虹祥公司开发建设的位于铜仁市碧江区房屋。该商品房的规划用途为成套住宅，建筑面积137.5㎡，套内建筑面积144.08㎡，按套内建筑面积计价，单价4098.06元／㎡，房屋总价款467507元。买受人（柴咏虹、周文进）应于合同签订之日即2012年1月20日向出卖人（被告虹祥公司）支付首期房款167507元，余款300000元以公积金贷款支付。出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。 合同签订后，柴咏虹、周文进于2012年1月20日向虹祥公司支付首期房款167507元，于2013年4月26日通过银行贷款方式支付房款300000元，已付清案涉房款467507元。虹祥公司于2014年5月17日向柴咏虹、周文进交付案涉房屋。案涉房屋至今未具备办证条件。 另查明，虹祥公司作为原县级铜仁市人民政府的招商引资企业以出让方式取得案涉项目的建设用地使用权，并取得该工程建设项目的规划许可。2011年10月18日，虹祥公司取得案涉项目1号、2号楼的《商品房预售许可证》。 一审法院认定以上事实，采纳了当事人陈述、身份证明文件、《商品房买卖合同》、购房款收据、《商品房预售许可证》、中国建设银行个人贷款支付凭证、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、工程质量验收会议结论、建设工程消防验收意见书、《招商引资项目投资合同书》、《国有土地使用权出让合同》等证据。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同。柴咏虹、周文进按约付清了购房款，虹祥公司未能如约于2014年3月31日前协助柴咏虹、周文进办理案涉房屋的所有权转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，虹祥公司至今未能协助柴咏虹、周文进办理案涉房屋的产权证，其应向柴咏虹、周文进承担逾期办证的违约责任。双方在合同中对逾期办证超过180日买受人（柴咏虹、周文进）不退房的，约定了出卖人（虹祥公司）的违约责任。2015年5月20日，虹祥公司已将案涉房屋交付柴咏虹、周文进，柴咏虹、周文进的住房需求已得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已基本实现。虹祥公司逾期办证的行为并未给柴咏虹、周文进造成多大的实际损失，且办理房屋所有权转移登记并非系虹祥公司一己之力能够完成，涉及多方面的因素。综合本案合同的履行情况、违约事实、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡当事人双方的利益，虹祥公司承担逾期办证的违约金酌定5000元较为合理。对柴咏虹、周文进主张支付违约金的超过部分，予以驳回。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”的规定，房屋建设手续不全或者未竣工、未取得符合规划的相关证明，不能办理房屋所有权。本案中，虹祥公司尚未取得竣工验收规划许可证，不具备办理所有权转移登记的条件。不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法进行，须具备行政许可的条件。柴咏虹、周文进在虹祥公司尚未合法取得案涉房屋竣工验收规划许可证的前提下，要求对案涉房屋所有权进行转移登记的条件尚未成就，虹祥公司在办证条件成就后应及时协助虹祥公司予以办理。条件成就后仍未办理的，柴咏虹、周文进可另案主张权利。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由贵州虹祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付柴咏虹、周文进逾期办证违约金5000元；二、驳回柴咏虹、周文进的其他诉讼请求。案件受理费1264元，已减半收取计632元，由柴咏虹、周文进负担332元，贵州虹祥房地产开发有限公司负担300元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实和一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点为：一、一审法院确定虹祥公司向柴咏虹、周文进支付逾期办证违约金的数额是否恰当；二、一审法院对案件受理费分担是否符合规定。 关于焦点一，经审理认为，柴咏虹、周文进与虹祥公司于2012年1月20日签订的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，双方均应按照合同约定履行。虹祥公司未能按照合同约定交付案涉商品房转移登记有关文书，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院结合柴咏虹、周文进并未提交相应证据证实其因虹祥公司的违约行为给其造成损失的数额，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本地的经济发展、物价、收入等实际状况，酌情认定虹祥公司赔偿柴咏虹、周文进逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金5000元并无不当，柴咏虹、周文进所持一审酌定赔偿违约金没有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二，经审理认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审法院对本案一审案件受理费的分担是符合规定的。 综上所述，柴咏虹、周文进所持上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1138元，由柴咏虹、周文进负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 俊 审判员 张金勇 审判员 芦化莉 二〇二一年五月八日 法官助理高艳 书记员杨佳钰