四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3567号 上诉人（原审被告）：王焜琳，男，1993年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：郭子毅，男，1984年10月1日出生。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭严丽娟，女，1962年12月1日出生。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人王焜琳因与被上诉人郭子毅、郭严丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6656号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王焜琳上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6656号民事判决，改判驳回要求王焜琳支付疫情期间房屋租金的诉讼请求；2.一二审诉讼费由郭子毅、郭严丽娟承担。在二审调查中，王焜琳明确其上诉请求为：1.要求对王焜琳应付租金中1月份租金减免50000元，2.3月份租金不予支付154000元。事实和理由：1.一审认定王焜琳向郭子毅、郭严丽娟支付xx1、xx2、xx3、xx5号房屋2020年2月1日至3月31日的租金系认定错误。在新冠疫情期间，成都市政府为控制疫情发展，要求租赁房屋所在小区物业于2020年2月1日实行封闭式管理，禁止所有外来人员的进出以及王焜琳酒店/民宿开业经营，从而导致王焜琳从2020年2月1日至2020年3月31日期间无法使用租赁房屋。因疫情防控需要致使王焜琳在短时间内无法正常使用房屋，租赁合同的目的无法实现是系不可归责于承租人、出租人的原因所致。故王焜琳不应承担新冠疫情期间的租金。2.2020年3月18日，郭子毅、郭严丽娟通过微信明确表示因疫情原因，同意减免王焜琳xx1、xx2、xx3、xx5、xx5号房屋2020年一、二月份租金共50000元。故王焜琳应支付郭子毅、郭严丽娟的租金中应减除50000元。 郭子毅、郭严丽娟辩称，郭子毅、郭严丽娟未添加王焜琳微信，未表示过减免租金，且疫情不属于不可抗力，疫情期间租金不应减免。 郭子毅、郭严丽娟向一审法院起诉请求：1.解除郭子毅、郭严丽娟与王焜琳签订的《房产租赁合同》；2.王焜琳向郭子毅、郭严丽娟支付自2020年2月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金（暂计算至2020年4月30日为375000元），以及自2020年2月1日起以欠付金额为基数按年利率24%计算至腾退房屋之日止的合同违约金（暂计算至2020年4月30日为45000元），本项暂计420000元；3.王焜琳向郭子毅、郭严丽娟支付至腾退房屋之日止的生活垃圾处置费、公寓空调制冷费、公寓水费、公寓热水费、公寓空调制热费、公寓物业服务等费用（暂计算至2020年3月31日为346954.09元）；4.王焜琳立即腾退房屋并恢复至交付租赁时的原状；5.诉讼费用由王焜琳承担。一审庭审中，郭子毅、郭严丽娟将前述第1项诉请变更为：判令解除郭子毅、郭严丽娟与王焜琳签订的《房产租赁合同》，并判令王焜琳腾退xx5号房屋，限期搬离；撤回前述第4项诉请；将前述第2项诉请的租金计算明确为：xx5、xx1、xx2、xx3号房屋自2020年2月1日至2020年3月31日为77000元/月×2=154000元，xx5号房屋自2020年4月1日至2020年5月31日为21600元/月×2=43200元，xx5号房屋自2020年2月1日至2020年7月31日为20000元/月×6=120000元，合计317200元，撤回了合同中约定的xx4号房屋的租金主张以及物业费等相关费用主张；将第3项诉请变更为：判令王焜琳向郭子毅、郭严丽娟支付从2018年1月1日起至腾退房屋之日止的生活垃圾处置费、公寓空调制冷费、公寓水费、公寓热水费、公寓空调制热费、公寓物业服务等费用（暂计算至2020年3月31日为328224.51元）。 一审法院认定事实：成都市高新区xx1、xx2、xx3、xx4、xx5号房屋系郭子毅单独所有，成都市高新区xx5号房屋系郭严丽娟单独所有。 2017年12月26日，郭子毅、郭严丽娟（甲方/出租方）通过公证委托郭灿荣（甲方连带责任人）与王焜琳（乙方/承租方）签订《房产租赁合同》（合同编号：CD2017-1225），约定甲方将其合法拥有的位于成都市高新区xx1、xx2、xx3、xx4、xx5、xx5号共6套、建筑面积共计1138.28平方米、装修带部分家电设施设备的房屋出租给乙方。1.关于租期、租赁用途、租金约定：租赁期为3年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止；乙方租赁的该房屋适用于合法合规的任何用途，不得擅自改变其用途；上述房屋租金为125000元/月，本合同期内租金无递增，按每一个月为一期支付的方式向甲方交付租金，合同签订后，乙方应于2018年1月31日前预付第一期租金合计125000元，2018年1月-3月租金于每月月底支付，如2018年1月31日，2018年4月-2020年12月租金于每月初支付，如2018年7月1日；乙方可以现金或汇款方式支付。2.关于物业管理费及其他相关费用约定：甲方将房屋交付给乙方之日起物业管理费由乙方承担，水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担，物业管理费具体交付办法和时间以物业公司规定为准。3.关于履约保证金（押金）约定：在双方签订本租赁合同后，乙方应于2017年12月31日前向甲方支付履约保证金（押金）125000元；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无主体结构损害、破坏和且不影响房屋使用和安全，并且无其他欠款（包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费等相关费用），在乙方办理退房手续的当天，一并甲方一次性无息足额退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金抵扣所欠费用、滞纳金及违约金后剩余部分退还乙方。4.关于双方权利义务约定：乙方按时足额缴纳该房屋租金及本合同第五条、第六条明确的有关费用，租赁期届满或者提前解除合同后，除去甲方交房与乙方时所带的室内所有设施设备，乙方搬走属于自己私人物品并完成房屋的清洁。5.关于合同的解除约定：经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同，乙方有无故拖欠租金10日以上的（含10日）情形，甲方可单方面解除合同，收回房屋。6.关于违约责任约定：若乙方未能按本合同约定向甲方按时足额支付下一期的租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金违约金，乙方拖欠租金10日，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方支付的履约保证金甲方有权拒绝退还，并向乙方追收所欠费用、滞纳金及违约金；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致解除本协议的，乙方应赔偿甲方2个月的租金作为乙方赔偿甲方违约金（即甲方在已交租金和保证金中扣除违约金，扣除剩余后退还乙方）。 2018年3月12日，郭子毅（甲方1）与王焜琳（乙方）签订《房产租金合同补充协议》，约定就房号为xx1、xx2、xx3、xx4、xx5、xx5的租赁房屋签订如下补充协议：1.协议有效期为2018年1月1日起至2020年12月31日止；2.上述房屋租金为115000元/月，经甲乙双方约定，本合同期内租金无递增；3.双方每一个月为一期支付的方式向甲方支付租金，签订合同后，乙方应于签订后3个工作日内支付2018年1月和2018年2月租金，共计金额230000元；4.以上补充协议以外内容均按照原《房产租赁合同》内容执行。一审庭审中，郭子毅、郭严丽娟表示对该补充协议无异议。 一审另查明，王焜琳按115000元/月向郭灿荣支付了案涉6套房屋2018年1月至6月的租金；但从2018年7月开始至2020年1月的租金，王焜琳一直是按77000元/月的标准向郭灿荣支付，王焜琳每笔汇款时均附言：“华悦居或者银泰xx1、xx2、xx3、xx5房费”，无案涉xx4和xx5房屋。 王焜琳主张抵扣保证金77000元的计算方式为：125000元-48000元=77000元，即支付的保证金125000元减去先行退还案涉xx4和xx5房屋以押金方式支付的违约金48000元。 一审再查明，2020年4月10日，郭子毅通过微信向王焜琳发送：“本人郭子毅于2020年4月1日向王焜琳收回成都银泰中心华悦居xx1、xx2、xx3号房屋，经查验，房屋无异常，达到收房标准。”2020年6月1日，郭严丽娟通过微信向王焜琳发送：“本人郭严丽娟于2020年6月1日向王焜琳收回成都银泰中心华悦居xx5号房屋。经查验，房屋无异常，达到收房标准。” 一审还查明，一审庭审中，郭子毅、郭严丽娟表示对王焜琳答辩所称案涉xx1号房屋2018年1月1日至2020年3月31日的物业费和能耗费共计80436.96元、xx2号房屋2018年1月1日至2020年3月31日的物业费和能耗费共计38665.26元、xx3号房屋2018年1月1日至2020年3月31日物业费和能耗费共计30638.7元、xx5号房屋2018年1月1日至2020年5月31日物业费共计73104.078元均无异议；对案涉xx5号房屋的能耗费、xx5号房屋的物业费和能耗费有异议，不予认可。郭子毅、郭严丽娟同时撤回了案涉xx4号房屋的租金主张以及物业费等相关费用主张。 案涉6套房屋的物业服务费收费标准为11.8元/平方米/月，案涉xx5号房屋的房屋面积为213.63㎡、2018年1月1日至6月31日的物业费为15125.04元（213.63㎡×11.8元/平方米/月×6个月）。一审庭审时，郭子毅、郭严丽娟仅提交了xx5号房屋2018年1月1日至2020年5月31日的总能耗费，未提交2018年1月1日至7月1日的能耗费；xx5号房屋也仅提交了2018年1月1日至2020年6月30日的总能耗费，未提交2018年1月1日至2020年5月31日期间的能耗费。 王焜琳承租案涉6套房屋系用于经营民宿，2020年2月1日至2020年3月31日疫情期间，外来人员无法正常进出华悦居。 一审法院认为，郭子毅、郭严丽娟与王焜琳签订的《房产租赁合同》及其补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同中约定“经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同，乙方有无故拖欠租金10日以上的（含10日）情形，甲方可单方面解除合同，收回房屋”，一审庭审中王焜琳辩称案涉xx4、xx5号房屋已于2018年7月1日被收回，根据王焜琳提交的2018年7月至2020年1月按77000元/月支付租金的银行转账明细及附言：“华悦居（银泰）xx1、xx2、xx3、xx5房费”，租金从原来的6间房屋115000元/月变更为77000元/月，包括房屋押金从125000元变更为77000元，一审庭审时郭子毅、郭严丽娟未对租金的降低，押金的减少作出任何解释，相反王焜琳提交的证据具有高度盖然性，故一审法院对王焜琳的辩论意见予以采信。案涉xx4、xx5号房屋已于2018年7月1日归还给郭子毅。同时，根据郭子毅、郭严丽娟与王焜琳关于收房的案涉微信聊天记录，案涉xx1、xx2、xx3号房屋已于2020年4月1日被郭子毅收回，案涉xx5号房屋已于2020年6月1日被郭严丽娟收回。综上，至2020年6月1日案涉xx5号房屋被收回时，王焜琳承租的6套房屋均已被收回，双方签订的《房产租赁合同》及其补充协议已经双方协商全部解除。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因案涉房屋均已退还，故对郭子毅、郭严丽娟要求王焜琳腾退案涉xx5号房屋并限期搬离的诉请，一审法院不予支持。但王焜琳实际租赁使用了案涉6套房屋，王焜琳应向郭子毅、郭严丽娟支付案涉房屋租赁期间相应的租金、物业费和能耗费。 关于租金、物业费和能耗费的计算，因为一审庭审时双方对案涉xx1号房屋欠付的物业费和能耗费为80436.96元、案涉xx2号房屋欠付的物业费和能耗费为38665.26元、案涉xx3号房屋欠付的物业费和能耗费为30638.7元、案涉xx5号房屋欠付的物业费为73104.078元均无异议，以上金额共计222845元，一审法院对此予以确认。 对于郭子毅、郭严丽娟主张的案涉xx5号房屋自2020年2月1日至2020年7月31日的租金120000元，因王焜琳已于2018年7月1日将案涉xx5号房屋归还郭子毅并将相应的租金付清，一审法院对于该房屋租金诉请不予支持。对xx1、xx2、xx3号房屋，郭子毅、郭严丽娟主张了2020年2月1日至3月31日期间的租金、对xx5号房屋郭子毅、郭严丽娟主张了2020年2月1日至5月31日期间的租金，对于双方有争议的案涉这4套房屋的租金，一审法院结合能耗费情况及每套房屋的实际收房时间对郭子毅、郭严丽娟主张该期间的租金予以确认及支持。王焜琳应向郭子毅、郭严丽娟支付的欠付租金如下：案涉xx1、xx2、xx3、xx5号房屋2020年2月1日至3月31日期间的租金154000元（案涉4套房每月租金77000元×2个月）、案涉xx5号房屋2020年4月1日至5月31日期间的租金43200元（郭子毅、郭严丽娟自己的诉请21600元×2个月），以上租金合计197200元。 王焜琳还应向郭子毅、郭严丽娟支付案涉xx5号房屋2018年1月1日至6月30日的物业费为15125.04元（物业服务费收费标准11.8元/平方米/月×xx5号房屋面积213.63㎡×6个月）。 对于双方有争议的案涉xx5号房屋的能耗费、案涉xx5号房屋的能耗费。郭子毅、郭严丽娟提交的现有证据无法区分xx5号房屋于2018年1月1日至2018年6月30日期间、xx5号房屋于2018年1月1日至2020年5月31日期间所产生的能耗费用为多少，虽提交的证据中有相关费用的计算标准，但未提交期间所产生的相关能耗量。因此，对于郭子毅、郭严丽娟按物业缴费通知单主张案涉xx5、xx5号房屋超出租赁期间全部能耗费的主张，因证据不足，一审法院难以支持。 综上，王焜琳还应向郭子毅、郭严丽娟支付的租金、物业费、能耗费合计为435170元，扣除押金77000元后，王焜琳还应向郭子毅、郭严丽娟支付358170元。 关于违约金。双方已协商解除了全部的租赁合同，且本案双方主要争议集中在2020年2月1日至2020年3月31日疫情期间租金是否应该支付的问题，王焜琳主张疫情期间应减免租金而未及时支付，现一审法院已将租金计算至房屋实际返还之日支持了郭子毅、郭严丽娟这期间的租金，在郭子毅、郭严丽娟未举证证明其还有其他损失的情况下，一审法院对于郭子毅、郭严丽娟诉请的违约金不予支持。 综上，一审法院根据原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王焜琳于判决生效之日起三十日内向郭子毅、郭严丽娟支付358170元；二、驳回郭子毅、郭严丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11470元，由郭子毅、郭严丽娟负担3441元，王焜琳负担8029元。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 二审期间，王焜琳围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 王焜琳提交证据：1.2020年3月18日郭灿荣与王焜琳的微信聊天记录，用以证明郭灿荣代表郭子毅、郭严丽娟同意减免xx1、xx2、xx3、xx5号房屋的2020年1、2月租金50000元；2.华悦居物业人员与王焜琳工作人员的微信聊天截图2张，用以证明疫情期间案涉物业禁止外来人员进入，禁止经营，对王焜琳造成了影响。 郭子毅、郭严丽娟质证认为：1.对2020年3月18日郭灿荣与王焜琳的微信聊天记录，即便该微信属于郭灿荣本人使用，也不能显示郭灿荣系受郭子毅、郭严丽娟委托，有权免除王焜琳的租金支付义务。且王焜琳与郭子毅有微信联系方式，如果要求免除租金支付义务，王焜琳可直接向郭子毅表示；2.华悦居物业人员与王焜琳工作人员的微信聊天截图2张与本案不具有关联性，不予质证。 本院经审查认为王焜琳提供的3份微信聊天记录与手机原始载体显示一致，王焜琳代理人在二审调查中用该手机向“郭灿荣”微信进行转款实名认证亦显示为“郭*荣”，故本院对以上证据真实性予以采信，对证明目的综合认定。 本院二审另查明，1.郭子毅、郭严丽娟认可案涉《房产租赁合同》系郭子毅、郭严丽娟委托郭灿荣，并由郭灿荣作为甲方连带责任人与王焜琳签订。 《房产租赁合同》中载明合同签订系依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定。《房产租赁合同》第4.3条约定支付方式为乙方可以现金或汇款方式支付，收款账户为郭灿荣的中国银行指定银行账户。《房产租赁合同》第11条约定双方因执行合同发生争议，应向合同签订地人民法院提起诉讼。 2.2020年3月18日，郭灿荣向王焜琳发送微信，内容为：“王焜琳你好，本人郭灿荣代表xx1、xx2、xx3、xx5、xx5业主郭子毅和郭严丽娟对你表示疫情期间的慰问。减免疫情期间一、二月份租金人民币共五万元正，一、二月份租金共19万8，已付5万元，减免5万元，尚需支付剩余租金9万8千元，请你立即付清，已好结账，谢谢！又再请你尽快向物业公司缴纳物业费、能耗费，等等，以免造成你不必要的困扰，祝你尽快度过难关，我们一起携手并进，共创辉煌。再说谢谢。郭灿荣敬上，2020年3月18日。”王焜琳在二审中陈述该微信内容系王焜琳与郭灿荣电话协商一致后，由王焜琳编辑好发给郭灿荣，郭灿荣再发回给王焜琳。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，郭子毅、郭严丽娟系台湾地区居民，《最高人民法院关于关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款的规定“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定”，因双方合同中已载明案涉合同系依据原《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定签订，且案涉租赁合同的租赁物所在地、义务履行地均在大陆地区，故本案的房屋租赁合同纠纷应适用大陆地区法律。 郭子毅、郭严丽娟与王焜琳签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审已认定案涉xx4、xx5号房屋已于2018年7月1日归还给郭子毅；案涉xx1、xx2、xx3号房屋已于2020年4月1日被郭子毅收回；案涉xx5号房屋已于2020年6月1日被郭严丽娟收回，双方合同已全部解除，双方对此均无异议。本案二审的争议焦点是郭子毅、郭严丽娟是否应对王焜琳2020年1月至3月期间的租金进行减免。 王焜琳认为因新冠疫情的影响，郭子毅、郭严丽娟应对2020年1月的租金减免50000元，对2、3月份的租金予以全部免除。对此本院认为，新冠疫情的发生具有不能预见、不可避免、不能克服的特征，王焜琳租用案涉房屋经营民宿，新冠疫情的发生会对王焜琳使用案涉房屋造成影响，郭子毅、郭严丽娟可对王焜琳此期间的租金进行部分减免。关于减免的数额，双方在合同履行过程中，已经就疫情期间租金减免进行了协商，郭灿荣也已在2020年3月18日就疫情期间一、二月份租金作出了减免50000元的意思表示。虽然在二审中，郭子毅、郭严丽娟不认可郭灿荣就租金减免做出的意思表示，但在合同签订阶段，郭灿荣即作为郭子毅、郭严丽娟的受托人与王焜琳签订了案涉《房产租赁合同》，合同第4.3条还约定了收款账户为郭灿荣的中国银行指定银行账户，因此，王焜琳有理由相信郭灿荣可以代表郭子毅、郭严丽娟就案涉房屋疫情期间的租金减免作出意思表示。郭子毅、郭严丽娟亦应照此履行，对王焜琳疫情期间的租金减免50000元。关于王焜琳超过50000元的租金减免要求，本院认为，新冠疫情的发生，对王焜琳作为承租方造成了经营损失，亦对郭子毅、郭严丽娟作为出租方造成了租金损失，本院认定由郭子毅、郭严丽娟按照承诺对王焜琳就疫情期间租金减免50000元，已经可对王焜琳在疫情期间的损失进行部分弥补。且如王焜琳在二审中陈述，关于疫情期间租金减免50000元，是双方在协商后所达成的关于风险共担的一致意见，故各方当事人均应予以尊重，因此本院对王焜琳超过50000元的租金减免要求不予支持。 综上，王焜琳应向郭子毅、郭严丽娟支付308170元。（计算方式为：358170元-50000元=308170元） 另，本案二审改判系因王焜琳在二审中提交其本应当在一审中提交的证据，导致一审认定事实部分不清，故本院认定本案二审诉讼费用全部由王焜琳承担。 综上所述，王焜琳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；因当事人二审提交新证据，导致一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6656号民事判决； 王焜琳于本判决生效之日起三十日内向郭子毅、郭严丽娟支付308170元； 三、驳回郭子毅、郭严丽娟的其他诉讼请求。 一审案件受理费11470元，由郭子毅、郭严丽娟负担4561元，王焜琳负担6909元；二审案件受理费310元，由王焜琳负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  杜玉兰 二〇二一年五月二十四日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽