天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0112民初872号原告：王鑫，女，1984年1月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：王思涵，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，董事长。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司职员。原告王鑫与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王鑫之委托诉讼代理人王思涵及被告星耀公司之委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鑫向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房预定合同》;2、判令被告向原告返还购房款1265314元;3、判令被告向原告返还购房款的利息74126.31元(自2018年6月2日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期贷款利率计算的利息为74126.31元,自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算,均以1265314元为基数计算);4、判令被告向原告返还双倍定金20000元;5、判令由被告承担案件受理费、保全费等费用。事实和理由：2017年12月29日原、被告签订《商品房预定合同》(以下简称合同),合同编号:FQYG-2017-0486,合同约定:“原告预定的商品房为被告开发销售的融创星耀五洲项目FQYG-161号楼/幢1单元2101号住宅,建筑面积为126.62平方米,销售单价9993元/平方米，总房款为1265314元,付款时间为:原告于2017年12月29日交定金20000元;于2018年1月3日前交房款365314元；于2018年1月23日前交房款880000元…”。合同签订后原告自2017年12月30日至2018年6月1日期间分五笔向被告支付全额购房款项,被告收到款项后向原告出具收据,但被告迟迟没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》,同时被告至今没有与原告办理交房手续没有将上述房产交付给原告实际使用,原告认为被告至今没有履行任何后合同义务,已经处于合同履行的根本违约状态并应当向原告双倍返还购房定金,原、被告已经没有继续履行的必要,故发起本诉。综上,恳请人民法院查清事实后支持原告的全部诉讼请求。星耀公司辩称，请求驳回王鑫诉讼请求，双方签订了商品房买卖合同，星耀公司具备履行的条件，退一步讲即使目前政策原因经过法庭认定双方解除商品房预约合同，根据双方的合同导致合同不能履行，星耀公司不应承担任何违约金和违约责任，且星耀公司应该扣除定金20000元。即使因为不可归责于双方的政策原因，星耀公司的责任仅为退回房款。本院经审理认定事实如下，对于双方认可的证据本院记录在卷，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方无争议的事实如下：2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见第一条第二款规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”。2017年12月29日，星耀公司取得了枫情阳光城161、162号楼的天津市商品房销售许可证。同日王鑫与星耀公司签订《商品房预定合同》,合同编号:ＦＱＹＧ-2017-0486,合同约定，王鑫预定的商品房为星耀公司开发销售的融创星耀五洲项目ＦＱＹＧ-161号楼／幢1单元2101号住宅,建筑面积为126.62平方米,销售单价9993元／平方米，总房款为1265314元,付款时间为:乙方（王鑫）于2017年12月29日交定金20.000元;于2018年1月3日前交房款365314元；于2018年1月23日前交房款880000元。合同第三条约定：“1、乙方须持本合同并按照本合同第二条第3款之的约定时间到销售现场交纳首付款（一次性付款的为全款）,并同时签订《商品房买卖合同》及附件和相关购房资科（包括但不限于本合同第五条列举的各项文件）；如乙方办理贷款，乙方应在本合同签订之日起三日内按照贷款银行的要求配合办理贷款手续（包括但不限于提供贷款所需的一切资料、提高首付款金额）;若由于乙方签订合同廷期或交件不及时等非甲方原因造成银行划款延迟参照本条第2款处理。2、若乙方未按第二条第3款之约定交齐首付款（一次性付款的为全款）、签订《商品房买卖合同》及相关购房资料并办理贷款手续的,每逾期一日,按应交纳房款的同期银行贷款利率的四倍（日息）向甲方支付违约金；逾期满五日的，甲方（星耀公司）有权解除本合同,且有权在不通知乙方的情况下将商品房另行销售，乙方所交定金不予返还。3、若乙方在签订本合同后要求退房,甲方无需向乙方返还定金,并有权将该商品房另行销售:若乙方要求调房,须经甲方书面同意,每调换一次,乙方应按照本合同第一条第3款约定的商品房实际总房款0.5%的标准向甲方支付补偿款,同时,甲乙双方应就调房后的商品房重新签订《商品房预定合同》，且调房后的商品房价款按照甲方销售案场公布的最新版销惠价格计算。非经甲方同意,乙方不得将该商品房及本合同约定的权利义务转让给第三方（包括但不限于乙方的配偶.父母、子女等亲属）。4、本预定合同所属第一条第3款约定之实际总房款为最终确定之事项,乙方在签订《商品房买卖合同》时不应再要求变更。否则,因此导致甲、乙双方最终未能签订《商品房买卖合同》的,则甲方有权单方解除本合同,乙万所交定金不予返还。5、在签订（商品房买卖合同》及其附件和相关购房资料并完成网签备案的,如遇不可抗力／意外事件／政府机关政策原团（包括但不限于限购、限贷政策）等因素导致乙方无法购买访商品房并完成网签备案的,甲方有权解除本合同,因合同解除产生的银行贷款损失、违约金、利息损失等（如有）均由乙方承担。甲方应于本合同解除之日起30日内将所收款项无息退回乙方,甲方不再承担其他任何责任,若非因甲方原因导致甲乙双方末能按照本合同约定时间签订《商品房买卖合同》及附件和相关购房资料,导致乙万应承担的贷款利率增加／减少的责任均由乙方自行承担,乙方不得借此要求延期签订《商品房买卖合同》及其附件和相关购房资料”。合同第五条约定：“乙方通认,在签订本合同之前已明确知悉并认同以下事项:1、乙方承诺已明确知悉国家、商品房所在地省、市的限购、限贷政策,并承诺本人具有符合限购政策的购房资格...2、乙方已详细阅读并明确知悉甲方在销售案场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》,《商品房买卖合同》及其附件等相关资料［包括但不限于《商品房买卖合同》补充协议、《前物业服务合同》、《临时管理规约》。该商品房红线内外环境影响因素《不利因素公示》、特殊户型确认单］的全部内容,且经甲方的解释和说明,乙方已完全理解前述文件资料的真实含义,并对内容无任何异议。乙方承诺按《购房须知》、《购房资料准备清单》的要求,在本合同第二条约定的时间携带签订《商品房买卖合同》及办理贷款手续所需的全部资料签订《商品房买卖合同》及其附件等相关材料,否则,若非因甲方原因导致乙方末能在本合同第二条约定时间签订《商品房买卖合同》及其附件等相关资料的,甲方有权依据本合同约定要求乙方承担相应责任。王鑫自2017年12月25日起至2018年6月1日分别以其个人银行转账、其丈夫史健账户刷卡转账、案外人抚顺金科联创科技有限公司转账形式向星耀公司支付购房款1265314元，王鑫及星耀公司均确认前述房款中包含20000元购房定金。经本院依职权查询，本案诉争房屋在××八里××镇××号楼××，房屋面积126.62平方米，备案销售单价为9995元，登记显示未售；王鑫截止2021年3月16日在天津市范围无不动产登记记录。庭审中，王鑫陈述其没有天津市户籍，亦未在天津市缴纳过社会保险，认可其由于限购在天津市没有购买住宅商品房的资格；王鑫及星耀公司均确认双方在商品房预定合同中没有约定签订正式商品房买卖合同的时间，亦没有约定交付房屋时间及交付标准；星耀公司认可由于王鑫不具备在天津市购买住宅商品房的资格而解除双方之间的商品房预定合同。本院认为，王鑫与星耀公司之间订立的《商品房预定合同》系双方的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、双方签订的商品房预定合同是否应该解除；2、如双方签订的商品房预定合同应予解除，星耀公司应向王鑫返还钱款的具体金额，星耀公司是否应向王鑫返还定金及利息以及具体金额。由于星耀公司同意与王鑫解除双方的商品房预定合同并返还王鑫购房款1245314元，本院予以确认。结合本案的争议焦点及王鑫的其他诉讼请求本院评析如下：1、关于星耀公司是否应向王鑫返还定金20000元，双方商品房预定合同的订立目的是为了签订可以网签备案的商品房买卖合同，现双方无法实现合同目的系由于王鑫不符合天津市限购政策条件，该合同的解除不可归责于双方当事人的原因，同时双方的商品房预定合同中第三条第5项中明确约定如因限购政策原因导致王鑫无法购买该商品房并完成网签备案的，星耀公司应将所收款项无息退还给王鑫，故星耀公司应向王鑫退还该20000元定金。2、关于星耀公司是否应向王鑫双方返还定金及支付利息，本案中星耀公司取得了商品房销售许可证，且诉争房屋现仍未另售他人，该公司随时可以签订该房屋的商品房买卖合同并网签备案，故该公司在商品房预定合同履行过程中并无过错，并不存在适用定金罚则的情况。同时天津市人民政府办公出台的《实施意见》系在双方签订商品房预定合同前已公开发布，是面向全社会不特定人广而告之的政策性文件，王鑫作为购房人理应知悉房屋所在地的限购政策以及自身是否具有购房资格，且双方的商品房预定合同第五条明确约定王鑫已明确知悉商品房所在地政府限购政策、预定合同第三条第5项约定本案相应情况星耀公司应无息退款，故王鑫主张星耀公司支付购房款利息及双倍返还20000元定金本院不予采信。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除王鑫与天津星耀投资有限公司于2017年12月29日签订编号为FQYG-2017-0486的《商品房预定合同》。二、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后7日内退还王鑫天津市津南区八里台镇天嘉湖枫情阳光城161号楼-1-2101号房屋定金20000元、购房款1245314元,以上共计1265314元。二、驳回王鑫的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17035元，减半收取9517.5元，由天津星耀投资有限公司负担8858元，由王鑫负担659.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二一年五月二十四日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。