四川省红原县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川3233民初12号 原告：美华，女，1983年10月20日出生，藏族，牧民，住四川省红原县。 原告：格尔甲，男，1989年6月18日出生，藏族，牧民，住四川省红原县 原告：其美日洛，男，1954年11月11日出生，藏族，牧民，住四川省红原县 三原告共同委托诉讼代理人：刘琪琳，四川柳城律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：桑向夺，男，1969年5月23日出生，藏族，牧民，住四川省红原县 第三人：达云巴，男，1954年3月18日出生，藏族，牧民，住四川省红原县 委托诉讼代理人：益多山，男，1977年8月19日出生，藏族，牧民，住四川省红原县，系第三人达云巴儿子。 委托诉讼代理人：求吉尼玛，男，1977年8月19日出生，藏族，牧民，住四川省红原县系第三人达云巴亲戚。 第三人：泽让，男，1976年1月13日出生，藏族，牧民，住四川省红原县 原告美华、格尔甲、其美日洛与被告桑向夺、第三人达云巴、泽让返还原物纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美华、格尔甲及三原告共同委托诉讼代理人刘琪琳、被告桑向夺、第三人达云巴的委托诉讼代理人益多山、求吉尼玛、第三人泽让到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美华、格尔甲、其美日洛向本院提出诉讼请求：1.要求被告及第三人达云巴立即退还霸占原告美华的住房；2.要求被告及第三人泽让立即归还三原告所属草场；3.被告承担本案诉讼费。案件受理后，在审理过程中，原告美华于2021年3月19日增加诉讼请求：要求分割其与被告桑向夺同居期间的共同财产及债权债务。事实和理由：2009年开始原告美华允许其原姐夫被告桑向夺住在色地镇日西村4组24号自已的家里看家，但他在未经原告美华的允许下，私自将原告美华所属的房屋卖给了第三人达云巴。更为甚者被告还私自将三原告所属的草场私自抵押给了第三人泽让。原告知道后，与被告及第三人达云巴、泽让交涉，给他们说他们这样做是违法的，因为房子及草场不是被告的，他没权利这样做，可被告及第三人根本不听，还对原告进行威胁。原告只有求助当地政府请求解决，当地政府出面解决可被告一点都不听，原告只有向派出所报警解决，可也没有结果。对此原告只有求助法律，根据我国民事诉讼法第119条之规定特向法院起诉，望法院依法裁判以实现原告诉讼之目的。 被告桑向夺辩称，1.我与原告美华系同居关系；2.同居生活期间将草场租给了第三人泽让；3.同居期间我们借有外债；4.目前我年龄大了，原告美华就不要我了，她就离家出走了；5.案涉房屋是国家牧民定居项目，地盘是我的，有90个平方，也是我出的100,000.00元修建的，故我有权利买卖案涉房屋。 第三人达云巴辩称，原告美华与被告桑向夺于2017年在我处借款30,000.00元一直未归还，去年桑向夺愿意将案涉房屋出售给我，我想到他们是夫妻，桑向夺应该有权利处置房屋，同时他们在我处的借款迟迟未归还，所以就以130,000.00元购买了房屋，购房款中抵扣借款30,000.00元及利息27,000.00元，抵扣后我补给桑向夺73,000.00元，房屋购买后我稍微装修了下，现在原告要求我归还案涉房屋我不同意。 第三人泽让辩称，原告要求我退还草场的主张我不同意，因为草场是我租用的，共租了十二年，第一次租了三年，第二次租了四年，第三次租了五年，前前后后我支付了20多万元的租金，目前租赁期限未届满。2019年，原、被告前后在我处借款26,000.00元，并用草场作担保。原告要求由我们承担诉讼费用，对此我不服。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《国有土地使用证》、《房屋照片》、《房屋买卖协议》、红原县色地镇派出所出具的证明、红原县住房和城乡建设局出具的证明，拟证明案涉房屋的土地使用权登记在原告美华名下，且案涉房屋的土地系国家划拨土地;案涉房屋所处的位置;原告美华回家时发现案涉房屋门锁已更换、于是向当地派出所报警及当地派出所出警的情况;红原县住房和城乡建设局证实案涉房屋登记在原告美华名下,该房屋于2020年10月25日被被告桑向夺以价格130000.00元擅自出售给第三人达云巴的事实。经质证，被告桑向夺对原告提交的《国有土地使用证》、红原县住房和城乡建设局出具的证明有异议，认为在共同生活期间，并未对案涉房屋及土地进行过登记，原告提交的《国有土地使用证》及红原县住房和城乡建设局出具的证明是通过关系得来的；对红原县色地镇派出所出具的证明不清楚；第三人达云巴对原告提交的证据不清楚；第三人泽让对原告提交的该组证据未发表质证意见。本院认为，原告提交的该组证据中《国有土地使用证》、红原县色地镇派出所出具的证明、红原县住房和城乡建设局出具的证明来源合法，《房屋照片》中的房屋经核实系案涉房屋，《房屋买卖协议》是第三人达云巴出具的、且案涉房屋确实是第三人达云巴以130,000.00元价格购买，本院对原告提交的该组证据的真实性予以采信； 2.原告提交的《美华草场地图》复印件、用草场作抵押的借条复印件、红原县色地镇让里村村民委员会出具的证明，拟证明第三人泽让占用了原告承包的草场，第三人泽让应当返还。经质证，被告桑向夺对该组证据无异议；第三人泽让对该组证据有异议，认为草场是经原告同意后租给第三人使用的，且租赁期限未届满，借条中载明的借款金额至今未归还；第三人达云巴对原告提交的该组证据未发表质证意见。本院认为，原告提交的该组来源合法，对证据的真实性予以采信； 3.第三人达云巴提交《借条》一份，拟证明原告美华与被告桑向夺在共同生活期间，于2017年在第三人达云巴处借款30,000.00元，约定利息为2.5%，用房屋抵押，该借款及利息原告美华与被告桑向夺一直未归还，到2020年10月购买案涉房屋时才将借款本金及利息从购房款中扣除。经质证，被告桑向夺无异议；原告美华提出异议，称其并不清楚该借条中载明的借款，借条是按照桑向夺与达云巴的要求书写的；第三人泽让对该证据未发表质证意见。本院认为，第三人达云巴提交的该《借条》系原告美华及被告桑向夺向第三人达云巴出具，对第三人达云巴提交的该证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告美华与被告桑向夺系同居关系，且已自行解除。双方在共同生活期间，2008年国家实施牧民定居工程时，于2009年在红原县色地镇修建了一幢牧民定居房屋，并将该房屋登记在原告美华名下，房产证号为****号，用途为住宅，性质为私有，房屋面积87.52平米。案涉房屋所使用的土地系划拨土地，面积104.92平米，该宗土地的使用权亦登记在原告美华名下。原告美华于2020年10月发现被告桑向夺以130000.00元的价格将案涉房屋出售给第三人达云巴，经多次协商未果产生纠纷，遂起诉至法院。 另查明，案涉草场系原告美华父母亲承包使用，后因其父母亲去世，所承包的草场就由原告美华、格尔甲、其美日洛继续承包。原告美华与被告桑向夺共同生活期间，将原告承包的草场租赁给第三人泽让使用，租赁期限未届满。 另查明,2017年被告桑向夺在第三人达云巴处借款30,000.00元，并由原告美华出具借条一张，载明：2017年9月18日达云巴给桑向夺家借款30,000.00元，利息2.5%，押金是房屋。2020年10月25日,被告桑向夺将位于红原县色地镇房屋以130,000.00元价格出售给第三人达云巴,扣除借款30,000.00元及利息27,000.00元,实际支付被告桑向夺购房款73,000.00元. 还查明，原告美华与被告桑向夺系同居关系，后因各种原因，原告美华于2019年底离开被告桑向夺，双方自行解除了同居关系，在解除同居关系时，至今原告美华与被告桑向夺就共同生活期间的共同财产未进行分割。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告美华、格尔甲、其美日洛以侵占纠纷提起诉讼，但其主张的事实和理由，是基于案涉房屋登记的权利人为原告美华、案涉草场承包人为原告美华、格尔甲、其美日洛，其系基于所有权、承包使用权的诉讼，故案由应定为返还原物纠纷，经释明，原告美华、格尔甲、其美日洛表示同意，确定本案案由为返还原物纠纷。原告美华于2021年3月19日申请增加诉讼请求，要求分割其与被告桑向夺同居期间的共同财产及债权债务，该诉请是基于原告美华与被告桑向夺同居期间财产分割的诉讼，与原告格尔甲、其美日洛及第三人均无关系，应另案处理，经释明，原告美华当庭自愿撤回增加的该项诉讼请求；开庭审理过程中查明案涉草场租赁期限未届满，原告美华、格尔甲、其美日洛当庭撤回对第三人泽让的起诉，是原告对其自身实体权利的处分，符合法律规定，本院对原告美华撤回增加的诉讼请求及原告美华、格尔甲、其美日洛撤回对第三人泽让的诉讼请求,本院予以准许。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告桑向夺与第三人达云巴就案涉房屋买卖是否有效；2.第三人达云巴购买案涉房屋是否构成善意取得。 一、关于被告桑向夺与第三人达云巴之间房屋买卖的效力认定问题 首先，本案被告桑向夺是否有权处分登记在美华名下的案涉房屋。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三款规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”的规定，案涉房屋是原告美华与被告桑向夺共同生活期间期间，享受国家实施牧民定居工程所修建，修建后案涉房屋所有权虽然登记在原告美华名下，但仍然属于夫妻共同财产。原被告于2019年自行解除共同关系后，至今未分割双方在共同生活期间的共同财产及债权债务关系，就案涉房屋到底归属于何方未明确，被告桑向夺未征得案涉房屋所有权登记人美华的同意，擅自将案涉房屋转让给第三人达云巴，是无权处分的行为。 其次，农民房屋的买卖必然涉及对房屋所在宅基地的使用权和处分权，而宅基地使用权是农村村民享有的权利，与特定身份关系相联系，基于房地一体的原则，处分房屋同时也必然会处分宅基地使用权，因此农村房屋买卖合同中，即使名义上是房屋买卖，实际也必然包括房屋对就宅基地使用权的买卖。根据我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村村民建房使用。村民只有使用权，没有处分权，是不允许作为个人财产非法买卖的。农民转让宅基地上的房屋，只能在同一集体经济组织内部成员（同村）转让，并征得村集体组织同意，不是该村集体经济组织成员的，是不能购买农村房屋。 最后，本案案涉房屋系原告美华修建在划拨土地上的牧民定居房，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”和《城市房地产管理法》第二百四十一条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”的规定，划拨土地使用权是不得转让，这是国家法律、行政法规定的强制性规定，且属于效力性的强制性规定，任何人或组织不得违反，本案中因被告桑向夺与第三人达云巴的房屋买卖协议违反了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告桑向夺与第三人达云巴所签订的《房屋买卖协议》无效。 综上所述，被告桑向夺与第三人达云巴之间的《房屋买卖协议》因违反了法律法规的强制性规定，系无效合同。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都的过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因被告桑向夺无权处分案涉房屋导致第三人达云巴的损失，第三人达云巴可另案向被告桑向夺主张。 二、关于第三人达云巴是否善意取得案涉房屋的所有权的问题 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”和第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，被告桑向夺于2020年10月擅自将所有权登记在原告美华名下的案涉房屋以130,000.00元价格出售给第三人达云巴，第三人达云巴在扣除被告桑向夺借款30,000.00元及利息27,000.00元后，实际向被告桑向夺支付购房款73,000.00元。原告美华的物权取得在先，被告桑向夺与第三人达云巴的房屋买卖协议签订在后,至今被告桑向夺未得到案涉房屋所有权登记人美华的授权，同意其处分案涉房屋,故原告美华对案涉房屋有权追回。 第三人达云巴自称在购房时，问过相关人员案涉房屋是否可以买卖，相关人员回答“可以”，于是第三人达云巴认为被告桑向夺是原告美华的丈夫，有权处分案涉房屋，于是与被告桑向夺达成了房屋买卖协议，并实际支付购房款73,000.00元。双方的房屋买卖关系是基于双方之间存在债权债务关系，第三人在受让案涉房屋时主要目的是为了从购房款中扣除借款本金及利息，本院认为，第三人达云巴在受让本案案涉房屋时不属于善意。另，不动产的所有权的善意取得，必须同时满足“取得时善意、合理的价格、办理了产权登记”三个条件，三者缺一不可，因第三人达云巴对案涉房屋并未办理产权登记，且不是案涉房屋所在地的村民，不能善意取得案涉房屋的所有权。但第三人达云巴实际占有案涉房屋，基于与被告桑向夺签订的房屋买卖协议，相对于被告桑向夺是有权占有，相对于案涉房屋所有权登记人美华，其占有是无权占有。 综上所述,根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，因被告桑向夺无权占有案涉房屋，无权对案涉房屋的物权作出处分，故第三达云巴购买案涉房屋无合法依据，属无权占有，应予返还。原告美华请求被告桑向夺、第三人达云巴（实际占有人）返还位于红原县色地镇让里村的房产的请求，本院予以支持。对于原被告在第三人达云巴处的借款，第三人达云巴可另案起诉原被告。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，判决如下： 一、被告桑向夺与第三人达云巴（实际占有人）于本判决生效后三十日内向原告美华返还其占有的红原县色地镇房产； 二、驳回原告、格尔甲、其美日洛的其他诉讼请求。 案件受理费1,550.00元，由原告美华承担1,450.00元,被告桑向夺承担100.00元。此款已由原告美华垫付,被告桑向夺在本判决生效后三十日内返还原告美华不动产时加付原告美华100.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘 芸 审 判 员  莲梅塔 审 判 员  董爱民 二〇二一年五月三十一日 法官助理  梁 梅 书 记 员  赵小瑞