吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终972号上诉人（原审原告）：延边中艺物业服务有限公司龙井分公司，住所地吉林省龙井市龙井街1538号。法定代表人：张宗义，该公司经理。委托诉讼代理人：徐齐英，该公司职员。委托诉讼代理人：柳俊，吉林华耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩永珍，男，1962年4月25日出生，朝鲜族，龙井市人民法院司法警察，住吉林省龙井市。上诉人延边中艺物业服务有限公司龙井分公司（以下简称“中艺物业公司”）因与被上诉人韩永珍物业服务合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2020）吉2406民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中艺物业公司的委托诉讼代理人徐齐英、柳俊，被上诉人韩永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中艺物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院以被上诉人提交的照片证据及法院到涉案小区走访调查的事实认定上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵是错误的。根据证据规则，上诉人对被上诉人提交的照片证据提出异议，该证据无法证明拍摄时间，被上诉人也未作出说明，但一审法院却间接予以确认，同时，上诉人在2020年5月因物业合同到期而终止，但照片证据拍摄时间却为冬季，因此，该照片不能作为上诉人提供物业服务存在瑕疵的证据。2.上诉人提交的龙井天星房地产开发有限公司出具的证明因证人未到庭陈述，且未具体明确上诉人服务存在哪些问题，故亦不应作为证据采信。3.关于违约金问题。一审法院以上诉人在服务范围、服务标准上存在瑕疵为由不予支持是错误的。按照《前期物业管理服务协议》相关规定，被上诉人欠付物业费显属违约，其应依法承担相应的违约责任。根据《物业管理条例》中的规定，交纳物业费是业主的法定义务，如业务对物业公司服务不满，可以另案主张，但不能作为不交费的理由。韩永珍辩称：1.一审时被上诉人提供的证据都是合法有效的。2.不应交纳违约金，因为上诉人违约在先。中艺物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即缴纳所欠物业服务费5120元，二次供水加压费（2011年1月-2017年12月）700元，公用照明费650元（2011年-2020年），违约金16896元，金额合计23366元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告房屋位于天星御花园小区3号楼6单元301室，面积是88.94㎡，欠交2011年1月至2020年12月物业费5120元，二次供水加压费（2011年1月-2017年12月）700元，公用照明费650元，金额合计6470元。根据前期物业管理服务合同第二条《物业管理服务内容》第八款第一项收费项目之规定：住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，二次供水加压费住宅100元/户/年，公共照明80元/户/年。第四条《违约责任》第四款：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起缴纳每月物业管理费用5%的违约金。为了维护公司的合法权益，原告诉至法院要求被告缴纳所欠的物业费、二次供水加压费、公用照明费合计23366元。一审法院经审理查明：延边中艺物业服务有限公司具备三级物业管理资质，中艺物业公司为天星御花园小区业主提供物业管理及服务。2014年8月28日，龙井天星房地产开发有限公司与中艺物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托中艺物业公司对天星御花园小区提供物业服务，合同约定委托期限自2014年8月28日至2019年8月28日止，物业管理费住宅房屋按建筑面积每平方米每月0.48元收取，二次供水住宅用房，每户每年100元，公用照明电费每户每年80元，合同还对服务标准及质量以及违约责任等其他事项做出了约定。被告韩永珍系龙井市天星御花园小区3号楼6单元301室的业主，其房屋建筑面积为88.94㎡。被告自2011年10月4日开始居住在该小区，被告自居住至今未曾交纳过物业服务费用。2020年11月5日，原告中艺物业公司张贴通知书表示小区物业管理服务于2020年11月5日停止天星御花园小区内的一切维修服务项目。现原告诉至法院要求被告立即缴纳所欠物业服务费5120元，二次供水加压费700元，公用照明费650元，违约金16896元，合计23366元。另查明，天星御花园小区至今尚未成立业主委员会。再查明，龙井市人民法院于2020年11月25日作出（2020）吉2405民初1256号民事判决书，判决书事实认定如下：“经本院审理查明事实如下：延边中艺物业服务有限公司具备三级物业管理资质，中艺物业龙井分公司自2010年11月开始为天星御花园小区业主提供物业管理及服务……”；龙井市人民法院于2020年11月25日作出（2020）吉2405民初1257号民事判决书，判决书事实认定如下：“延边中艺物业服务有限公司具备三级物业管理资质，中艺物业龙井分公司为天星御花园小区业主提供物业管理及服务。李太成系龙井市天星御花园小区1号楼1单元101室的业主，房屋面积为49.92平方米。2011年3月11日，中艺物业龙井分公司与原房主朴京姬签订前期物业管理服务合同……”，现上述判决书均已发生法律效力。一审法院认为：中艺物业公司2010年11月开始为天星御花园小区业主提供物业服务，于2014年8月28日与龙井天星房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同，其合同是合法有效的，双方应按照合同约定履行各自的义务。中艺物业公司虽未与韩永珍另行签订物业合同，但韩永珍作为原告服务的小区业主，自2011年10月4日开始居住在该小区，与原告之间已经形成了事实上的服务关系，韩永珍也享受了中艺物业公司提供的相应物业服务，同时天星御花园小区业主至今未成立业主委员会，故本院认为双方应按照前期物业管理委托合同履行各自义务。现中艺物业公司按照合同约定实际管理该小区，并为业主提供了相应的服务，韩永珍作为该小区业主亦应按照合同约定交纳相关物业服务费。故本院对中艺物业公司要求韩永珍支付拖欠物业费、二次供水加压费、公用照明费的主张予以支持。同时，韩永珍提出物业服务不到位，未按照合同履行相应义务，存在乱收费的现象，故不同意支付相应费用的抗辩意见，本院结合韩永珍提交的相应证据及法院到涉案小区走访调查的事实综合认定，中艺物业公司在提供物业服务过程当中确实存在瑕疵，故本院认为韩永珍缴纳80%物业费为宜。被告于2011年10月4日开始居住在该小区，原告服务至2020年11月5日，故被告应向原告缴纳物业服务费3688.5元（0.48元×88.94㎡×9年×80%），二次供水加压费600元〔100元×6年（2011年10月-2017年5月）〕，公用照明费570元〔30元×3年（2011年10月-2014年7月）+80元×6年（2014年8月-2020年11月）〕，以上合计4858.5元（3688.5元+600元+570元）。对于中艺物业公司要求韩永珍支付违约金16896元的诉讼请求，本院认为双方对违约责任约定不明，且原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，原告在服务范围、服务标准上存在瑕疵，被告并非无故欠费，故本院对中艺物业公司的该项主张不予支持。对于被告主张，原告与开发商于2014年签订的物业服务合同，且物业服务不到位，故不同意交纳物业费的辩解，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原告虽未与被告签订物业服务合同，但原告实际对该小区进行了物业服务，被告亦接受了原告的服务，且2014年8月28日原告与龙井天星房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告不能以原告未与被告签订物业服务合同为由拒绝交纳物业费。故被告的该项辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、被告韩永珍于本判决生效之日起十日内一次性向原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司支付所拖欠的物业服务费、二次供水加压费、公用照明费共计4858.5元；二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，减半收取192元，由被告韩永珍负担25元，由原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担167元。二审中，中艺物业公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据1：天星御花园2011年度至2019年度物业费交费明细表。证明上诉人单位自2011年开始接管天星御花园小区后收取物业费，小区内共571户，其中2/3以上业主均主动交纳物业费，说明大多数业主均认可上诉人单位物业服务质量。韩永珍质证称不认同该证据。证据2：物业服务情况照片（24页）。证明上诉人单位自2011年接管天星御花园小区后，按照物业服务合同约定为小区内业主提供了符合标准的物业服务。韩永珍质证认为照片里几乎没有物业公司人员，都是疫情期间社区人员，其中两张照片能反映物业没有管理到位，墙体都破坏了，地上也很脏。证据3：情况说明一页。证明天星御花园小区内八号楼、九号楼业主认可上诉人单位物业服务质量，并要求上诉人单位继续服务。韩永珍质证称不认同该证据，且楼长早就换了。韩永珍对证据1、3不予认可，故本院对上述两份证据不予采信，对证据2结合案件事实予以综合评判。韩永珍为证明其主张向本院提交如下证据：证据1：验收单。证明验收单是2012年1月，物业公司主张是2011年入驻小区。中艺物业公司质证称真实性没有异议，该份证据并不是验收单，是住建局发给住户个人的质量保证书，案涉小区是2010年10月份竣工验收，一审中被上诉人自认2011年10月4日开始入住该小区，所以该小区验收时间应当早于被上诉人出具的这份证据。证据2：证人贾玉杰的证言。证明中艺物业公司没有尽到相应的合同义务，提供的物业服务质量差。中艺物业公司质证称证人证言阐述的内容均是以上诉人单位提供的管理服务不符合自己的需求，或者是自己认定的服务质量标准，但是上诉人单位的物业服务标准应当由物业服务合同约定。其次，证人陈述交纳三年物业费的事实是因为取钥匙退保修金、办理房照，该事实是虚假的陈述。因为本案被上诉人同样取得了钥匙，并且实际装修入住，办理了房照，而被上诉人自2011年开始就从未交纳物业费，说明证人交纳物业费并不是基于证人陈述的内容，而是因为物业公司确实提供了服务。本案证人连续六年未交纳物业费，与本案结果有利害关系，其证言不应当被采信。中艺物业公司对证据1真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。对证据2结合案件事实予以综合评判。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，中艺物业公司与龙井天星房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同，对包括韩永珍在内的全体业主具有约束力。中艺物业公司为天星御花园小区提供了相关的物业服务，即享有收取物业费的权利，韩永珍作为小区业主，享受了物业服务，故韩永珍应向中艺物业公司支付物业费。一审法院根据已查明的事实，认定中艺物业公司提供服务存在一定瑕疵，结合当事人的过错程度并根据公平原则酌情对物业费予以适当调整并无不当，对违约金部分的处理亦无不妥，本院予以维持。综上，中艺物业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384元，由延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担。本判决为终审判决。审判长 池东波审判员 崔 玉审判员 秦承兰二〇二一年五月二十七日书记员 韩 宇