黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终577号上诉人（原审被告）：刘见，男，1966年3月10日出生，汉族，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：孙双印，黑龙江工帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人刘见因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3166号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当。1.没有证据证明悦豪物业公司提供了物业服务。本案中出现了三个公司，分别是大庆悦豪物业管理有限公司（下称大庆悦豪公司）、北京悦豪物业管理有限公司（下称北京悦豪公司)、悦豪物业公司。在住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中，载明物业公司是“大庆悦豪公司”，在高新区城管局备案通知书中，体现的是“悦豪物业公司”，在临时规约中，出现的是“悦豪物业公司”，在上诉人一审中提交的证据四、证据五、证据七、证据八中，也证明了在同一物业管理区域出现了大庆悦豪公司提供物业服务的情形，三个公司的出现极其混乱，因此有必要厘清真正提供物业服务的公司是哪个，尽管三个公司属于关联企业，但分别是不同的主体，营业范围也不尽相同，不能相互替代。因三个公司均有依据向案涉区域提供物业服务，而三个公司不能同时向上诉人主张物业费，因此，应当由提供物业服务的公司主张权利。一审判决中，被上诉人未能证明提供了相应服务，因此应当承担举证不能的责任，依法应驳回其诉讼请求。2.对于上诉人一审提交的证据十，一审法院应当采信。即使认定被上诉人提供了物业服务，但服务范围包括公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护、日常维修、设备养护等多方面，每项对应相应收费标准，上诉人原审中提交的证据十，证明秩序维护、卫生清洁、绿化养护等明显有缺陷，业主可以追究物业公司违约责任，原审法院对于物业服务范围未做区分，笼统认为“未能证明物业服务不达标”。3.原审判决应当考虑社会效果。本案中出现三个物业企业，互相关系无法查清，各种文件互相矛盾，如果仅仅依据一份协议,判决支持物业费，客观上鼓励了物业企业违法经营。4.本案应当追加大庆悦豪公司为第三人，大庆悦豪公司参加诉讼才有利于查明案情。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。法律没有明文禁止业主与物业公司之间不能签订物业服务合同，上诉人与被上诉人签订的是符合法律形式和实质要件的书面合同，对具体的事项有明确的约定，应当依据合同履行权利义务。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘见支付物业服务费49,815.17元及自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金13,630.54元，共计63,445.17元；2.案件受理费由刘见承担。一审法院经审理查明：2015年10月12日，刘见办理了阿斯兰小镇4号地16-106室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如刘见不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对刘见居住的小区实施物业管理服务至今。刘见拖欠悦豪物业公司2017年至2020年的物业服务费49,815.17元，经悦豪物业公司催要，刘见拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，刘见所有的房屋建筑面积为346.1平方米。阿斯兰小镇至今没有设立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行其物业管理服务的相应职责，为刘见提供物业服务，刘见应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求刘见支付2017年至2020年的物业服务费4,9815.17元的诉请，本院予以支持。关于2017年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金13,630.54元的诉请，悦豪物业公司提供的物业管理服务协议中虽然约定了违约金，但违约金具有惩罚性，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。刘见虽辩称悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费，但对此刘见没有提供充分证据，刘见入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况。刘见2015年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费3元/平方米/月，具体明确。对于刘见辩称预收费侵犯其合法权益的辩论意见，亦不足以证明刘见拒交物业费的理由成立。综上，本院对刘见上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘见于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计49,815.17元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费693元（已减半），由刘见负担。本案二审期间，上诉人提交了以下证据：1.企业信用信息公示报告两份(国家企业信用信息公示系统网站打印件)，欲证明被上诉人与大庆悦豪公司法定代表人相同，高级管理人员混同，属于关联企业。被上诉人对上诉人提交证据的真实性无异议，该证据直接证实了大庆悦豪物业管理有限公司与悦豪物业公司均为北京悦豪物业管理有限公司下属子公司和分公司。分公司承接总公司的业务符合法律规定。经质证，因被上诉人对该证据的真实无异议，本院对该证据真实性予以釆信，因该证据与本案无直接关联性，本院对该证据的关联性不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案为物业合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订了物业管理服务协议，该协议约束的是物业公司与业主。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人接受了服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当向被上诉人支付物业服务费用。关于上诉人主张被上诉人主体不适格的理由，因其在一、二审中提交的证据不足以证明被上诉人主体不适格，亦未提交证据证明案涉小区存在两个提供物业服务的主体，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持；关于上诉人主张物业服务不达标故拒交物业费的理由，本院认为，虽然上诉人在一审中提交了照片和视频资料，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1045元，由上诉人刘见负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；