河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初2920号原告：何素霞，女，1970年9月6日生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：张孟虎，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓鹏，河南仟铄律师事务所实习律师。被告：郑州牧千里实业有限公司，住所地郑州市中牟县郑庵镇后李庄村，统一社会信用代码91410122317580170T。法定代表人：张延根，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉斌，该公司员工。原告何素霞与被告郑州牧千里实业有限公司（以下简称“牧千里公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何素霞及其委托诉讼代理人张孟虎、被告牧千里公司委托诉讼代理人李玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年9月25日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款732190元及利息（利息以732190元为基数，自2018年9月25日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、判令被告支付违约金3660.95元；4、判令被告返还原告维修基金4384元。事实与理由：2018年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于中牟县汽车产业集聚区明阳路南、文通路西、德阳路北、文浩路东1幢1-2层108商铺一套，建筑面积67.44平方米，总价款732190元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品房住宅交付使用批复文件，并符合合同约定的商品房交付××使用。截至目前，被告仍未交房，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告牧千里公司辩称：约定交房时间是2019年9月30日之前，但因收到政府的禁令，禁止土石方作业和疫情停工380天，照此推算交房时间应当是2020年12月份，至今逾期三个多月，不同意解除合同，退还款项，因为公司没有钱，有两个解决方案供原告选择，第一继续履行合同，房子预计五月份交房，第二是解除合同后，等公司获得销售收入后有钱了再退原告款项，现在原告面临的很大风险是，都是解除合同，但是购房款迟迟拿不到钱，因公司账号已经被冻结了，公司已经形成恶性循环，一方面是业主都来起诉了，一方面是没钱施工影响销售，如果原告坚持要求解除合同，类似的业主很多，很可能导致该工程烂尾，到时候业主既得不到房也得不到钱。本院经审理认定事实如下：2018年9月25日，原告何素霞（××）与被告牧千里公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号ZM180××××4226），约定原告购买被告位于中牟县汽车产业集聚区明阳路南、文通路西、德阳路北、文浩路东1幢1-2层108号商业房一套，房屋建筑面积共67.44平方米，总价款为732190元。合同签订后，原告分别于2018年5月1日、2018年5月3日、2018年9月25日向被告付款2万元、350190元、362000元，共计支付了购房款732190元，并于2018年9月25日交纳维修基金4384元，被告向原告出具购房发票一张、维修基金收据一份。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。”第九条约定：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。附件四合同补充协议第八条第6项约定因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付××则：（1）××应给予出卖人60日的延展期，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如延展期届满后出卖人仍未将房屋交付××，自延展期届满后至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，乙方有权解除合同。原告于2021年3月23日诉至本院，本院于2021年3月31日将起诉状副本送达被告。另查明，涉案房产所在的楼体至今未竣工，未取得竣工备案表。再查明，郑州市人民政府分别于2016年、2017年及2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2016年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘污染减排措施均为“建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业，裸露场地增加洒水降尘频次”；2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑公司室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室《关于印发的通知》，该通知明确“严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日‘冬防’期间实施的‘封土行动’，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工”。郑州市人民政府实施的“封土行动”在原、被告签订合同之前。经核算，原、被告签订合同之日至今的具体天数为：橙色及红色预警天数为63天，黄色预警天数为36天（2018年期间至合同约定的交房日期，即2019年9月30日）。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原告何素霞与被告郑州牧千里实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已依约支付了全部购房款，被告应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付原告。但由于在施工过程中遇政府下达停工指令等客观原因，致使被告在上述期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条关于延期交房的约定，故本院对被告延期交房的天数予以酌定扣减。同时，考虑到2018年度政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，本院酌定对2018年度政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持50%。综合考虑本案工程在预警期间工程进度及工程项目情况，酌定扣除被告承担的天数为81天，故被告的交房时间应当顺延至2019年12月20日，但被告至今仍不符合交房条件，构成违约，故原告有权要求解除《商品房买卖合同》。因原告系直接以诉讼方式主张解除合同，故合同自起诉状副本送达被告时解除，即合同自2021年3月31日时解除。合同解除后，被告应返还原告已交购房款732190元及利息（利息以732190元为基数，自2018年9月25日起至实际退还之日止，其中自2018年9月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价同期贷款利率计算），原告主张自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，于法无据，本院不予支持。被告未按合同约定交付符合条件的房屋，存在违约，按合同约定被告应当按××已付款的0.5%支付违约金，故原告要求被告支付违约金3660.95元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除，被告应返还原告已交付维修基金4384元，故原告要求被告返还维修基金4384元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告何素霞与被告郑州牧千里实业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM18004394226）自2021年3月31日时解除；二、被告郑州牧千里实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告何素霞购房款732190元及利息（利息以732190元为基数，自2018年9月25日起至实际退还之日止，其中自2018年9月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价同期贷款利率计算）；三、被告郑州牧千里实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何素霞违约金3660.95元；四、被告郑州牧千里实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告何素霞维修基金4384元；五、驳回原告何素霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11202元，减半收取5601元，由被告郑州牧千里实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审判员  赵海涛二〇二一年五月二十一日书记员  王华云