湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初1417号 原告：朱正亮，男，1945年1月2日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：朱正宏，男，1952年3月16日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：朱正旺，男，1957年11月12日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：朱正慧，女，1961年8月6日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：朱勤伟，男，1971年4月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：朱勤英，女，1974年7月19日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 上述原告委托诉讼代理人：刘涛，湖南银光律师事务所律师。 追加原告：朱勤魁，男，1968年11月26日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：桂阳县聚宝房地产开发有限公司，住所地桂阳县鹿峰街道培才路渠道西。 法定代表人：栗海军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李小龙，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。 原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英、追加原告朱勤魁与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英及上述原告委托诉讼代理人刘涛，追加原告朱勤魁，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司委托诉讼代理人李小龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱正亮、朱正宏等人向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2011年6月13日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效；2.判令被告按2011年6月13日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，交付房屋拆迁后置换总面积680平方米的房产给原告；3.判令被告支付给原告临时过渡安置费153600元（安置费暂时从2013年3月15日起计算至2021年3月15日止，共计96个月，合同约定按2户计算，每户每月400元，逾期交房双倍支付安置费，此后的安置费计算至实际交付房屋时止）；4.诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：王某某与朱某某系夫妻关系，两人共同生育了四男一女，即大儿子朱某某、二儿子朱正亮、三儿子朱正宏、四儿子朱正旺、女儿朱正慧。朱某某于1962年4月17日去世，王某某于2006年6月1日去世。大儿子朱某某于2002年10月10日去世，朱某某与其妻子黄德秀共生育了二男一女，即大儿子朱勤魁，二儿子朱勤伟、女儿朱勤英。王某某个人拥有位于桂阳县××镇××路××栋，房产证号为：桂房私字第1××0号。王某某去世后，遗留下的遗产，继承人尚未开始继承和分割。2011年6月13日，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司因开发建设需要，与王某某的继承人达成《房屋拆迁补偿安置协议》。该协议约定，拆迁后房屋的置换地址为桂阳县环城西路培才村90号，置换比例及置换面积为680平方米，交房时间为2013年3月14日，朱勤魁作为代位继承人和继承人朱正宏代表其他继承人在安置换房协议书上签字。后来，由于被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司股东之间产生矛盾，未能按协议约定按时交房。2016年9月4日，栗海军与培才名苑项目其他股东协商，由其一人买断，此后成立桂阳县聚宝房地产开发有限公司对上述拆迁房屋进行商品房改造。2017年10月3日，朱勤魁在其他继承人不知情也未授权的情况下，与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司重新签订了《受损户安置换房协议》，约定安置房面积只有约600平方米，与原先协议约定的安置面积少了近80平方米。该协议的签订严重侵犯了其他继承人的合法权益，同时也未得到其他继承人的追认。为此，其他继承人就此事向法院起诉后，2020年12月23日桂阳法院作出（2020）湘1021民初3542号民事判决书，判决朱勤魁与被告签订的《受损户安置换房协议》对原告不发生效力。判决生效后，原告要求被告按2011年6月13日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定交付房屋拆迁后置换总面积680平方米的房产时，被告却拒绝按合同约定履行交付义务，也未支付过渡安置费。为此，原告诉至法院，望判如所请。 朱勤魁未做陈述。 桂阳县聚宝房地产开发有限公司辩称，原告诉请其与被告于2011年6月13日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效，没有事实依据，那时被告公司还没有成立。而且，2011年6月13日签订的协议系无效合同，该合同涉及合意串通损害第三人利益，是无效的。原告请求被告支付安置费超过诉讼时效，应依法驳回。即使上述协议有效，朱勤魁明知没有代理权却与被告签订安置房换房协议，领取安置补偿，也应当判决扣除朱勤魁77.9平方米的补偿面积，或者由朱勤魁补偿被告多交付77.9平方米房产的损失。 本院经审理认定事实如下：朱某某与王某某系夫妻关系，两人生育了六个子女，分别为长子朱某某、次子朱正亮、三子朱正宏、四子朱正旺，长女朱正鳯，次女朱正慧。其中，朱正鳯年幼夭折，朱某某于2002年10月10日去世。朱某某生有两儿一女，分别为朱勤伟、朱勤魁和朱勤英。1962年4月17日，朱某某逝世，2006年6月1日，王某某逝世。王某某生前在桂阳县××镇××路××房，产权登记证号为：桂房私字第1××0号，建筑面积为108.24平方米，此后王某某对该房进行了扩建，经城镇建设规划许可审定后，扩建面积为22平方米。 2011年6月13日，王某某在桂阳县××镇××路××房，因旧城改造需要拆迁。当时的培才名苑商品房开发商代表谭凰初与王某某上述房产的继承人朱正宏、朱勤魁签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。上述房产的继承人朱正亮、朱正旺、朱正慧，代位继承人朱勤伟、朱勤英授权委托朱正宏、朱勤魁办理房屋开发改造的一切事物。上述《房屋拆迁补偿安置协议》约定，房屋建设地点为桂阳县城关镇环西路培才二村90号，被拆迁房屋的产权证号为1920，拆迁后调换的安置房位置为环西路培才村90号，置换后的总面积为680平方米，置换的楼层为二、三、四、五、六楼及一楼车库房（车库面积约25-30平方米左右，不低于50平方米）。该合同还约定，房屋拆迁后，由开发商发放临时过渡安置费，临时过渡安置费计每月400元，过渡期18个月，自2011年6月14日至2013年3月14日止。上述合同还约定了违约责任，因开发商责任超过18个月不能按时交房，则开发商按每月400元补偿原告安置过渡费。因开发商责任延长过渡期限超过三个月的，开发商应当自逾期之日起，按本协议约定的2倍支付临时安置过渡费。另外，在该协议尾部，还手写补充了被告付原告房屋装修费三万元，安置费按二户计算的内容。上述合同签订后，房产开发商依约向原告方支付了2011年6月14日至2013年3月14日期间的临时过渡安置费，但并未在约定的时间内置换房屋。 2016年9月3日，因桂阳县城关镇培才路渠道西原先的培才名苑商品房开发商各股东之间出资存在问题，经协商后，决定将培才名苑项目的股东进行重组，最终由栗海军一人买断。上述协议达成后，签订了《培才名苑项目买断协议书》。2016年9月4日，培才名苑项目由栗海军买断后，与拆迁户进行了协商，签订了《培才名苑股东买断效力认可书》，拆迁户在该认可书上签字。其中，王某某自建房的拆迁户为朱勤魁签字。上述协议签订后，栗海军成立了桂阳县聚宝房地产开发有限公司，对上述拆迁房屋进行商品房改造。 2017年10月3日，桂阳县聚宝房地产开发有限公司与朱勤魁签订《受损户安置换房协议》。该协议约定，朱勤魁同意按照原《房屋拆迁补偿安置协议》约定置换房屋，同意桂阳县聚宝房地产开发有限公司在2018年10月31日之前将所置换的房屋交付给朱勤魁使用。2020年4月份，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司通知原告朱正亮、朱正宏等人分房时，原告朱正亮、朱正宏等人得知朱勤魁与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司签订了《受损户安置换房协议》，原告朱正亮、朱正宏等人以朱勤魁未获授权与桂阳县聚宝房地产开发有限公司签订的《受损户安置换房协议》损害了其合法权益为由，向本院提起诉讼。本院经审理，作出（2020）湘1021民初3542号民事判决书，判决朱勤魁与桂阳县聚宝房地产开发有限公司于2017年10月3日签订的《受损户安置换房协议》对朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英不发生效力。此后，原告朱正宏等人要求被告按照《房屋拆迁补偿安置协议》的约定置换680平方米的房屋，但遭到被告拒绝。为此，原告诉至法院。 以上事实，有房屋所有权证、《房屋拆迁补偿安置协议》《委托书》《受损户安置换房协议》《（2020）湘1021民初3542号民事判决书）》以及当事人陈述可以证实，前述证据的真实性，双方当事人均无异议，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点有四：一是2011年6月13日原培才名苑商品房开发商代表谭凰初与原告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效；二是被告是否应当受前述《房屋拆迁补偿安置协议》的约束；三是被告与朱勤魁所签订的《受损户安置换房协议》是否是对前述《房屋拆迁补偿安置协议》的变更；最后是被告是否应当按照《房屋拆迁补偿安置协议》的合同约定履行义务。 关于争议焦点一。除法律另有规定外，依法成立的合同自成立时生效。合同的生效要件包括行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，签订合同时，原培才名苑商品房开发商代表谭凰初与原告朱勤魁、朱正宏均具有民事权利能力和签订该合同的民事行为能力，合同内容也是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。此后，在培才名苑商品房开发商股东重组后，也确认了该合同的效力。2016年9月4日，培才名苑商品房开发项目由栗海军买断后，还与拆迁户协商，签订了《培才名苑项目买断协议书》，朱勤魁在该协议书上签字。此后，培才名苑项目开发商重组后成立的桂阳县聚宝房地产开发有限公司还与朱勤魁签订了《受损户安置换房协议》，也足见其认可了前述《房屋拆迁补偿安置协议》的效力。被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司辩称，谭凰初与原告方签订《房屋拆迁补偿安置协议》时恶意串通，损害开发商利益，属无效合同，但其并未提供相应的证据加以证明，本院不予支持。被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司所提供的一份笔录和一份证明均与本案缺乏关联性，也无法单独证明谭凰初与原告方签订《房屋拆迁补偿安置协议》时存在恶意串通，损害开发商利益的事实。对此，被告应当承担举证不能的不利后果。 关于争议焦点二。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，培才名苑商品房开发商代表谭凰初与原告方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》属有效合同，对双方当事人具有约束力。此后，培才名苑商品房开发商的股东进行重组，最终由栗海军一人买断，成立桂阳县聚宝房地产开发有限公司，继续对原培才名苑商品房开发项目进行投资建设。依据相关法律规定，公司合并、分立后，其权利义务由合并、分立后的公司继续享有或承担。本案中，原培才名苑商品房开发商在股东重组后，重新成立了桂阳县聚宝房地产开发有限公司，继续开发原培才名苑商品房项目，其应当继受原培才名苑开发商的所有权利和义务。因此，被告辩称，谭凰初与原告方签订《房屋拆迁补偿安置协议》时，桂阳县聚宝房地产开发有限公司尚未成立，该合同对其没有约束力的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。事实上，原培才名苑项目开发商股东重组后签订了《培才名苑项目买断协议书》，还请原告方代表朱勤魁在该协议书上签字确认。由此可见，桂阳县聚宝房地产开发有限公司继受了原培才名苑项目的所有权利和义务。因此，桂阳县聚宝房地产开发有限公司应当受上述《房屋拆迁补偿安置协议》的约束。 关于争议焦点三。依据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，谭凰初与原告方签订《房屋拆迁补偿安置协议》属有效合同，对被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司具有约束力。朱勤魁与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司此后签订的《受损户安置换房协议》并不发生对原先的《房屋拆迁补偿安置协议》进行变更的法律效力。关于这一问题，已生效的（2020）湘1021民初3542号民事判决书中已经做出判决，朱勤魁与桂阳县聚宝房地产开发有限公司签订的《受损户安置换房协议》对朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英不发生效力。至于被告与朱勤魁签订的《受损户安置换房协议》，由被告与朱勤魁另行处理，对原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英并无约束力。 最后，谭凰初与原告方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》属有效合同，对被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司具有约束力，双方当事人应当依据约定履行各自的权利和义务。本案中，上述《房屋拆迁补偿安置协议》明确约定了案涉房屋拆迁的置换比例及置换面积：置换后的总面积为680平方米，置换的楼层为二、三、四、五、六楼及一楼车库房（车库面积约25-30平方米左右，不低于50平方米）。被告应当按照该约定履行向原告置换房产的合同义务。因此，原告要求被告按2011年6月13日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，向其交付总面积680平方米的房产的诉讼请求，本院依法予以支持。至于临时过渡安置费，依据《房屋拆迁补偿安置协议》约定，临时过渡安置费计400元每月，在本协议签订后并办理旧房移交时，被告一次性支付给原告，过渡期限为18个月，自2011年6月14日至2013年3月14日止。因被告责任超过18个月不能按时交房给原告，则被告按400元每月补偿原告安置过渡费，因被告责任延长过渡期限超过三个月的，被告应当自逾期支付日起，按本协议约定的2倍支付临时安置过渡费给原告。上述协议对临时过渡安置费进行了明确的约定，被告应当按照协议约定履行义务。现被告仅依约向原告支付了2011年6月14日至2013年3月14日期间的临时过渡安置费，并未按时交房，依约应当向原告承担不能按时交房的违约责任，即按400元每月补偿原告安置过渡费，延长期限超过三个月的，自逾期之日起按协议约定的2倍支付临时安置过渡费。据此，被告应当向原告支付延期交房三个月之内的临时过渡安置费1200元，以及延长过渡期期限超过三个月后2倍的临时过渡安置费。上述协议约定的交房时间为2013年3月14日，加上延长期3个月，即自2013年6月14日起，被告应按协议约定的2倍支付临时过渡安置费。本案中，被告至今未向原告交付拆迁置换房产，依约应当向原告支付延期交房后的临时过渡安置费74400元（93个月×400元×2倍）。延长期临时过渡安置费暂计算至2021年3月14日止，此后延长期临时过渡安置费按上述协议约定支付至被告交房时为止。因此，被告共应向原告支付临时过渡安置费75600元（1200元+74400元）。被告认为，原告对于临时过渡安置费的诉请超过了诉讼时效的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。本案中，被告未依约向原告交付置换房产系持续性事件，至今未交房，原告也一直在催告原告交房，并未超过诉讼时效。至于原告要求被告按两户支付延长期后的临时过渡安置费153600元的诉请，本院仅支持75600元，超出部分不予支持。一来，《房屋拆迁补偿安置协议》尾部手写的“安置费按贰户计算”究竟是指临时过渡期18个月的安置费，还是延期交房后的临时过渡安置费并不明确；二来，合同内容明确约定了安置费按400元每月计算，在原告将旧房移交被告后，凭协议领取12个月的临时安置费4800元，明显是按一户计算的临时安置费。 综上所述，2011年6月13日，原培才名苑项目股东代表谭凰初与原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》属有效合同，对被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司具有约束力。被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司应当依约向原告交付总面积680平方米的房产，并向原告支付临时过渡安置费75600元。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、2011年6月13日原培才名苑项目股东代表谭凰初与原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英、朱勤魁签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效。 二、由被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司依据《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，向原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英、朱勤魁交付总面积680平方米的房产。 三、由被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英、朱勤魁临时过渡安置费75600元。临时过渡安置费暂计算至2021年3月14日，此后临时过渡安置费以每月800元的标准支付至被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司依约向原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英、朱勤魁交付房产时为止。 四、驳回原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英、朱勤魁其余部分诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3532元，减半收取1766元，由原告朱正亮、朱正宏、朱正旺、朱正慧、朱勤伟、朱勤英、朱勤魁负担841元，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司负担925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  史文章 二〇二一年五月二十七日 法官助理李远红 书记员王真明 附法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 第四十四条第二款企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。 第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约法律束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。