广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终998号上诉人（原审原告）：黄惠芳，女，1989年4月8日出生，汉族，住广东省封开县××××××××××××××。委托诉讼代理人：杨扬海，广东多吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李始源，广东多吉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：侯瑞柠，男，1989年12月15日出生，汉族，住广东省封开县××××××××××××××。委托诉讼代理人：杨扬海，广东多吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李始源，广东多吉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆浩翔房地产有限公司，住所地广东省德庆县××××××。法定代表人：刘杰，执行董事。委托诉讼代理人：温锡棋，广东天重行律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚敏莹，广东天重行律师事务所实习律师。上诉人黄惠芳、侯瑞柠因与上诉人肇庆浩翔房地产有限公司（以下简称浩翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2020）粤1226民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人浩翔公司的委托诉讼代理人温锡棋、褚敏莹，上诉人黄惠芳、侯瑞柠的委托诉讼代理人杨扬海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄惠芳、侯瑞柠上诉请求：撤销一审判决并依法改判浩翔公司向黄惠芳、侯瑞柠支付逾期交房违约金（违约金以562278元为本金，按每日万分之三点五为标准，从2019年11月1日起计至实际交楼之日止），判令本案一、二审诉讼费由浩翔公司承担。事实和理由：（一）一审法院直接按照《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定的违约金计算标准计算违约金显然有失公平。黄惠芳、侯瑞柠与浩翔公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，黄惠芳、侯瑞柠逾期付款超过90天，浩翔公司不解除合同，黄惠芳、侯瑞柠应按日计算向浩翔公司支付逾期应付款项万分之3.5的违约金。同时，《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，浩翔公司逾期交楼超过90天，浩翔公司按黄惠芳、侯瑞柠已付购房款百分之一向黄惠芳、侯瑞柠支付违约金，合同继续履行。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。在本案中，黄惠芳、侯瑞柠的主要义务是按约定及时、足额支付购房款，浩翔公司的主要义务是按约定及时交付合格的商品房。黄惠芳、侯瑞柠逾期付款、浩翔公司逾期交楼均属于违约行为，均会严重影响对方的合法权益，属于同等性质的违约行为。但是，《商品房买卖合同》（预售）却约定：当黄惠芳、侯瑞柠违约（即逾期付款）时，黄惠芳、侯瑞柠需要以万分之3.5为标准按日支付违约金；而浩翔公司违约逾期交楼）时，违约金确以购房款总额的百分之一即5622.78元封顶。同样性质的违约行为，黄惠芳、侯瑞柠违约却要比浩翔公司违约付出更为沉重的代价，《商品房买卖合同》（预售）第十二条的约定明显不符合上述合同法的规定，显失公平。且黄惠芳、侯瑞柠的损失是逐日递增的，在计算浩翔公司违约时的违约金时应当对违约金进行调整。一审法院直接按照《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定的违约金计算标准计算违约金显然错误。（二）本案违约金的计算标准应当调整至黄惠芳、侯瑞柠逾期付款时的违约金计算标准方为公平合理。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，黄惠芳、侯瑞柠的主要义务是按约定及时、足额支付购房款，浩翔公司的主要义务是按约定及时交付合格的商品房。浩翔公司逾期交楼的违约责任计算标准应当调整至黄惠芳、侯瑞柠逾期付款的违约金计算标准，即按每日万分之3.5为标准，方体现公平合理，亦符合合同法的规定。由于浩翔公司逾期交楼，黄惠芳、侯瑞柠不能将房屋用于自主或出租，黄惠芳、侯瑞柠的损失是与日递增的，按照《商品房买卖合同》（预售）第十二条的约定计算浩翔公司应当支付的违约金不仅有失公平，也不利于敦促浩翔公司及时履行合同义务，解决本案纠纷。黄惠芳、侯瑞柠在二审法庭调查期间补充意见称，浩翔公司逾期交楼的违约金应该从合同约定的交楼时间的次日计算至实际交楼之日，一审直接认定调整后的违约金从一审判决生效之日起计算实际上是剥夺了黄惠芳、侯瑞柠追究浩翔公司从逾期交楼次日至一审判决生效时间期间违约金的权利，显属不当。浩翔公司辩称，答辩意见与浩翔公司上诉意见一致。浩翔公司上诉请求：撤销一审判决第二判项，本案二审诉讼费由黄惠芳、侯瑞柠承担。事实和理由：（一）一审判决书第二判项违反合同约定，显失公平，严重损害浩翔公司的合法利益。涉案《商品房买卖合同》（预售）合法有效，合同第十二条逾期交付责任明确约定：“逾期超过90日，出卖人按买受人累计已付房款的百分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。”一审法院第一判项已判决浩翔公司按照合同约定承担违约金5622.78元，已可弥补黄惠芳、侯瑞柠的损失，而第二判项不但违反合同约定，而且有违公平原则。在黄惠芳、侯瑞柠并无实际、直接的财产损失的情况下，判决浩翔公司支付违约金5622.78元，已经可以填平黄惠芳、侯瑞柠的损失，无需再按照总房款562278元万分之一每日计算判决生效后的后续逾期交楼的违约金。（二）浩翔公司希望可以和黄惠芳、侯瑞柠协商解决纠纷，将损失降到最低限度。迟延交付房产不符合浩翔公司的利益，迟延的结果对浩翔公司和黄惠芳、侯瑞柠均是有害的，浩翔公司没有任何理由去追求百害而无一利的结果。案涉房屋建设工程竣工至今，浩翔公司一直积极地和承建商协商，要求配合尽早完成验收工作，但被恶意拖延。现浩翔公司面临承建商拖延验收和业主要求交付的两边夹击，面临极大的经营压力。因此，浩翔公司希望可以和黄惠芳、侯瑞柠友好协商妥善处理争议，尽量将损失减至最低，如若其他业主均效仿黄惠芳、侯瑞柠向浩翔公司主张畸高违约金，甚至采取保全将现浩翔公司银行账户冻结，造成资金链断裂，争先成为压垮骆驼的最后一根稻草，届时，浩翔公司不堪重负恐被迫破产清盘，在建楼盘也只能停工烂尾，房屋交付更加遥遥无期，整个事件的最终结果未必能如黄惠芳、侯瑞柠所愿，甚至向着更负面的方向发展，引起更大的系列不稳定风险。因此，恳请二审法院能予以调处。黄惠芳、侯瑞柠辩称,浩翔公司已购房价1%对逾期交楼违约金进行封顶，明显不足以弥补黄惠芳、侯瑞柠的损失，黄惠芳、侯瑞柠的损失与日俱增。黄惠芳、侯瑞柠向一审法院起诉请求：1.判令浩翔公司向黄惠芳、侯瑞柠支付逾期交房的违约金暂计49789.7元（以562278元为本金，按每日万分之三点五为标准，从2019年11月1日起计至实际交楼日为止，暂计至2020年7月11日为49789.7元）；2.本案诉讼费由浩翔公司承担。一审法院认定事实：浩翔公司开发的坐落于德庆县××××××的商品房项目名称为德庆浩翔御景阳光D幢，取得了预售许可证（证号：德预许字第2018007）。2019年7月16日，黄惠芳、侯瑞柠、浩翔公司双方签订合同编号为2019072830的商品房买卖合同（预售），合同约定：出卖人（即浩翔公司）将其开发的坐落于德庆县××××××预售给买受人（即黄惠芳、侯瑞柠），房屋预测建筑面积共113.18平方米，单价为每平方米4968元，总价款为562278元；买受人应当于2019年7月16日前支付首期房价款172278元，余款390000元向德庆县农村信用合作联社申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在90日之内，买受人无须支付违约金，（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三点五的违约金；商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告；出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，1.按照……，2.逾期不超过90日的，自本合同预定的最后交付期限的第二天起按买受人已付房款的万分之一每天向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日，出卖人按买受人累计已付房款的百分之一向买受人支付违约金，合同继续履行等。合同签订后，黄惠芳、侯瑞柠于2019年8月支付了首期房款172278元，余款390000元于2020年4月30日、5月26日分别支付30000元、360000元给浩翔公司，但浩翔公司未能按合同约定交付案涉商品房给黄惠芳、侯瑞柠。黄惠芳、侯瑞柠认为合同关于双方违约金计算标准的约定显失公平，请求对浩翔公司违约时按黄惠芳、侯瑞柠违约时的违约金标准计算，以及浩翔公司未能在合同约定的期限内交付商品房，属于违约行为，故诉至一审法院，要求浩翔公司继续履行合同并按每日万分之三点五计算支付违约金。浩翔公司应诉后提出了上述答辩意见。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。黄惠芳、侯瑞柠与浩翔公司签订的商品房买卖合同（预售），是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。双方当事人应严格遵守合同约定，全面履行合同义务。黄惠芳、侯瑞柠已付清全部购房价款，但浩翔公司未能按约定的交楼条件按时交付商品房给黄惠芳、侯瑞柠使用，已构成违约，应当向黄惠芳、侯瑞柠承担逾期交楼的违约责任。现浩翔公司至今未能交付商品房给黄惠芳、侯瑞柠已经超过了90日，依照合同“逾期超过90日，出卖人按买受人累计已付房款的百分之一向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，浩翔公司应当按黄惠芳、侯瑞柠已付房款562278元百分之一计算的违约金即5622.78元支付给黄惠芳、侯瑞柠。黄惠芳、侯瑞柠认为约定的违约金过低，请求按黄惠芳、侯瑞柠逾期付款违约金每日万分之三点五的计算方法予以调整，但没有提供证据证明其实际损失的数额，应当不予支持。浩翔公司未能交付商品房，虽然按合同约定支付违约金给黄惠芳、侯瑞柠，但浩翔公司开发的德庆浩翔御景阳光楼盘，按约定条件交付商品房给黄惠芳、侯瑞柠的时间目前尚未能确定，这样对黄惠芳、侯瑞柠非常不公平，违约金的计算方法应当调整，即浩翔公司未能交付商品房给黄惠芳、侯瑞柠承担违约责任后，仍未能交付商品房的应当继续承担违约责任。由于双方没有约定后续的违约金计算方法，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率和合同中关于“逾期不超过90日的，自本合同预定的最后交付期限的第二天起按买受人已付房款的万分之一每天向买受人支付违约金”的约定，一审法院酌情确定后续逾期交付商品房的违约金为从判决发生法律效力之次日起至商品房实际交付之日止，由浩翔公司按黄惠芳、侯瑞柠购房款总额562278元的万分之一每日计算违约金给黄惠芳、侯瑞柠。故黄惠芳、侯瑞柠请求浩翔公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持，但请求违约金的数额应当予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、浩翔公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向黄惠芳、侯瑞柠支付逾期交楼违约金5622.78元；二、浩翔公司从该判决发生法律效力之日起，未能按商品房买卖合同（预售）的约定交付商品房给黄惠芳、侯瑞柠，则按黄惠芳、侯瑞柠购房款总额562278元的万分之一每日计算违约金给黄惠芳、侯瑞柠，至实际交付商品房之日止；三、驳回黄惠芳、侯瑞柠的其他诉讼请求。本案一审受理费522.37元，由黄惠芳、侯瑞柠负担467.37元，浩翔公司负担55元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。双方当事人在二审中未能达成一致的调解方案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：本案逾期交楼违约金的金额应如何认定。（一）本案逾期交楼违约金计算标准。浩翔公司未在合同约定的日期完成交付，已逾期超过90日。按照双方签订的合同第十二条逾期交付责任约定“逾期超过90日，出卖人按买受人累计已付房款的百分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。”该合同约定按固定数额承担逾期交楼违约金，该金额低于买受人黄惠芳、侯瑞柠实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，黄惠芳、侯瑞柠请求增加违约金，本院予以支持。参照合同“逾期不超过90日的，自本合同预定的最后交付期限的第二天起按买受人已付房款的万分之一每天向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，结合本案实际，本院调整本案逾期交楼违约金由浩翔公司按黄惠芳、侯瑞柠已付房款562278元的0.1‰每日向黄惠芳、侯瑞柠支付。黄惠芳、侯瑞柠上诉提出调整逾期交楼违约金按逾期付款违约金标准的主张依据不足，本院不予支持。（二）逾期交楼违约金的计算期限。合同约定浩翔公司应于2019年10月31日前向黄惠芳、侯瑞柠交付商品房，但截至黄惠芳、侯瑞柠提出起诉，浩翔公司仍未向黄惠芳、侯瑞柠交付案涉商品房，因此本案逾期交楼违约金应从2019年11月1日起计算，暂计至黄惠芳、侯瑞柠一审主张的2020年7月11日，为254天（逾期交楼违约金=562278元×0.1‰/天×254天=14281.86元），直至浩翔公司实际交付商品房为止。一审判决对逾期交楼违约金的认定有误，本院予以纠正。综上所述，黄惠芳、侯瑞柠的上诉请求部分成立，应予支持。浩翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销德庆县人民法院（2020）粤1226民初924号民事判决第二项、第三项；二、变更德庆县人民法院（2020）粤1226民初924号民事判决第一项为肇庆浩翔房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起向黄惠芳、侯瑞柠支付逾期交楼违约金（按黄惠芳、侯瑞柠已付房款562278元的0.1‰每日自2019年11月1日起计算，暂计至2020年7月11日为14281.86元，直至浩翔公司实际交付商品房为止）；三、驳回黄惠芳、侯瑞柠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费522.37元（黄惠芳、侯瑞柠已预交），由黄惠芳、侯瑞柠负担373.12元，肇庆浩翔房地产有限公司负担149.25元。二审案件受理费1144.74元（黄惠芳、侯瑞柠已预交1044.74元、肇庆浩翔房地产有限公司已预交100元），由黄惠芳、侯瑞柠负担746.24元，肇庆浩翔房地产有限公司398.50元。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二一年四月三十日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩