广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1471号原告：黄志华，男，1975年10月3日出生，汉族，住湖北省天门市××××××××××××，公民身份号码：429××××××××××××454。委托诉讼代理人：张海如，广东海略律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋莹，广东海略律师事务所律师。被告：惠州市红润发投资有限公司，住所地：广东省博罗县×××××××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××913。法定代表人：符某1。委托诉讼代理人：苏淑怡，女，1985年10月5日出生，汉族，住广东省博罗县××××××委会四小组。系惠州市红润发投资有限公司员工。原告黄志华诉被告惠州市红润发投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张海如、杨秋莹，被告委托诉讼代理人苏淑怡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付位于博罗县××××××洋斜地（土名）地段润发广场一期1栋商业楼7层06商业用房；二、判令被告向原告支付违约金41525.11元（以377501元为基数按每日万分之二自2019年5月31日起暂计至2020年11月30日；2020年12月1日以相同标准计算至被告向原告交付房屋之日止）。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告签订编合为博罗（2018）10010927的《商品房买卖合同》（下称合同），合同约定原告以377501元价格向被告购买位于博罗县××××××洋斜地（土名）地段润发广场一期1栋商业楼7层06商业用房，建筑面积为44.86平方米，合同还对交付时间、逾期违约责任等作了详细的约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款377501元，但在合同约定的交房日（2019年5月30日前）被告并未依约向原告交付房屋。经原告了解，不能按期交付房屋的原因为房屋尚不具备交付的条件。2020年4月20日被告通过案外人惠州市彩之虹物业管理有限公司润发广场管理处向原告发来收楼须知。但当原告到场准备收楼时，物业公司的工作人员要求原告必须签订《延期交房协议》才能收楼。为此原告与其他业主曾向行政主管部门投诉被告这一行为，但未得到有效处理。原告认为：被告延期交房的行为已经构成违约，作为一个市场经营主体在违约之后应当立即纠正违约行为，而不是通过其强势地位对购房者进行要胁，按照合同约定，房屋符合交房条件时，被告即应交房，而不能附加收楼条件。根据双方合同第十二条第1款第（2）项约定，因被告逾期交房已逾180日，原告要求继续履行合同的情况，被告应按已付房款的万分之二向原告支付违约金。有鉴定于此，特向贵院具状，提出如上诉讼请求，望依法判如所请。被告辩称，一、被告交楼并未以签署延期交房协议为条件。双方签署商品房买卖合同第九条约定了交房条件，即竣工验收备案证明、测绘报告、住宅使用说明书、质量保证书，原告诉称的延期交付协议并不属于双方约定的交付文件，因此，被告不可能以此为由单方增加交付条件。依据双方签署商品房买卖合同第11条约定，买受人未按通知日期办理收楼，交付日期届满之日，视为收楼，因此，依据原告提交的交楼通知书，2020年5月1日应视为原告已收楼。原告可以随时至物业管理单位领取涉案商品房钥匙，以证明被告不会以签署延期交房协议为条件。二、本案被告延期交付并不构成违约，而是双方签署商品房买卖合同中约定的延期事由，被告无需支付延期交付违约金。本案涉案房产位于润发广场一期，一期项目由1栋和2栋共同组成，一期规划统一设计、施工，其中涉及到公共配套的用水、用电部分，合并施工、合并验收；一期涉及的1326平方用地，政府直至2019年8月才以土地置换的方式交付被告，而依据政府规划，本应预计在2017年就完成该地块的交付。该1326平方开发用地的延期交付，直接导致项目的竣工验收备案无法完成，公共配套的用水、电部分无法施工、验收，最终整个1期无法办理竣工备案和交付。被告当庭提交涉及一期电力的施工设计图纸以及施工图纸审查合格证明，证明一期的电力设计为合并设计，即一期A（即本案一期1）、一期B、二期商业综合体三个部分合并在一份设计施工图纸中，同时，依据电力工业部令第8号《供电营业规则》第八章供用电合同与违约责任之第九十二条规定“供电企业和用户应当在正式供电前，根据用户用电需求和供电企业的供电能力以及办理用电申请时双方已认可或协商一致的下列文件，签订供用电合同：4、用户受电装置施工竣工检验报告”可以看出，用电装置竣工验收必须在先，才可以完成电力供应，最后可以完成竣工验收和交付。被告另提交报政府主管部门备案的竣工验收备案表，以共同证明因1326平方米用地延期交付导致1期商品房逾期交付事实的真实性和客观性。综上事实充分证明，涉案房产的延期交付，是由原被告双方签署商品房买卖合同时的约定是由导致，且原告于2020年4月20日收到入伙通知书单方拒绝收楼，因此，被告依双方商品房买卖合同约定而无需承担延期交付的违约责任，原告诉求应予以驳回。查明的案件事实经审理查明，2018年6月15日，原、被告双方签订编号为博罗（2018）10010927的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买由被告开发的位于博罗县××××××洋斜地（土名）地段润发广场一期1栋商业楼7层06商业用房（建筑面积为44.86平方米），总价款为377501元。合同第七条约定，原告于2018年6月15日前一次性支付该商品房价款377501元。第九条约定，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；合同第十一条约定，出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将商品房交付买受人，逾期在180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部价款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一第4.1条约定，对本合同第九条商品房交付条件的修改和补充约定如下：如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期交付：（1）遭遇不可抗力；（2）政府部门对验收及市政配套、安装之延误或政府政策变动等政府方面原因；（3）交付期限届满，买受人仍未按合同约定足额支付全部购房款或有其他违约行为。第6.5条约定，若因政府行为、公用事业部门要求或不可抗力等非出卖人原因导致的变更，或《商品房买卖合同》第十四、十五条约定内容之外的变更，出卖人变更确定之日起10个工作日内书面通知买受人，买受人从收到书面通知变更之日起15日内作出是否退房的书面决定。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款。2020年4月15日，被告完成润发广场一期A栋商业楼、A栋地下室、润发广场二期商业综合楼、商业综合楼地下室工程的竣工验收备案。2020年4月21日，被告向原告通过邮寄发出《通知书》及《收楼须知》，通知原告于2020年5月1日办理收楼手续。2020年5月1日，原告去往现场准备收楼时，被告让原告签订《延期交房协议书》。延期交房协议主要内容为被告根据市政配套施工的计划，预计延期入伙180天，为了维护原告权益双方自愿签订该协议，被告提供后续具体工程计划及施工进度表向业主公示，接受原告监督；被告为原告争取在今后水电费收费中争取最大利益，并由被告出面与项目物业管理公司磋商将物业管理公司已经在政府备案原物业管理费价格由每平方米2.5元暂定下调为每平方米2.2元，鉴于被告为原告争取到的实际利益，经友好协商，2019年5月31日至2019年7月31日期间无法交付物业，被告不承担责任；被告如超过7月31日仍未向乙方交付物业，被告替代原告向项目物业管理公司代为支付物业管理费。原告没有签署该协议。2020年11月20日，被告协助原告办理不动产权登记证，现案涉房屋已登记原告黄志华名下。2020年12月21日，原告从被告处领取案涉房屋的不动产权证书。另查明，原告通过挂牌竞买方式分别于2014年7月2日取得宗地编号为2013（储备）29、30号地块国有建设用地使用权，于2015年10月10日取得宗地编号为2015（储备）26号地块国有建设用地使用权，2015年12月21日取得宗地编号为2015（储备）18号地块国有建设用地使用权。2017年11月14日博罗县罗阳大润发项目建设指挥部印发的《博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要》【（2017）1号】第二点记载“润发广场”项目红线用地范围内，仍有1300多平方米土地尚未完善用地手续。2018年6月14日指挥部印发的《博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要》【（2018）1号】记载“润发广场”项目用地红线范围内，仍有1300多平方米土地尚未完善用地手续，目前仍处于审批阶段。2019年3月15日指挥部印发的《博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要》【（2019）1号】记载润发广场一期2栋（B栋）已封顶，占地面积共5114.37平方米，其中需完善手续的土地面积1326平方米（土地性质为商服用地）；该宗土地上建筑物已封顶；由于土地手续未完善，导致该栋无法办理预售许可，无法销售回笼资金建设回迁房（位于该项目三期）。2019年8月22日博罗县自然资源局出具《关于调整存量建设用地给惠州市红润发投资有限公司使用的批复》【博自然资（储备）字[2019]7号】，记载同意将位于罗阳镇浪头村洋斜地（土名）地段的1326平方米存量建设用地使用权调整置换给被告公司使用。裁判的理由和结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力,双方应当按合同约定全面履行各自的权利义务。关于原告请求被告交付位于博罗县××××××洋斜地（土名）地段润发广场一期1栋商业楼7层06商业用房的问题。案涉房屋不动产产权于2020年11月20日已变更登记至原告黄志华名下，且原告于2020年12月21日自被告处领取案涉房屋的不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”,案涉房屋的不动产权已登记在原告名下，原告亦自被告处领取了不动产权证书，案涉房屋的不动产权已转移登记至原告名下，原告现系案涉房屋的所有权人，因此对原告请求被告交付房屋，没有依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金的问题。原告请求被告按日万分之二自2019年5月31日起计付违约金至实际交房之日止。被告以其是因政府原因导致商品房延期交付，根据《商品房买卖合同》及附件的约定，不应当承担违约责任为由进行抗辩。根据查明情况，案涉合同签订系在2018年6月15日，而在此之前被告已知悉案涉地块存在尚未完善用地手续，存在开发障碍的问题，作为专业的房地产开发企业，在签订合同时则能够并应当预料到该情况对房屋交付的影响，因此，被告所称的情况不适用附件十一补充协议所述的因签订合同时无法预见或不能预见的情形从而免除违约责任，因此，对被告这一抗辩理由，本院不予采信。根据双方的签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定，逾期超过180日交付房屋的，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。现原告请求被告支付逾期交房违约金，符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定。根据合同约定，被告应于2019年5月30日向原告交付涉案商品房，被告于2020年11月20日将房屋不动产产权变更登记至原告名下，于2020年12月21日交付房屋不动产权证书给原告，因此，本院认为，案涉房屋的交付时间应为原告领取房屋不动产权证书时间即2020年12月21日。因此，原告请求被告支付的逾期交楼违约金以377501元为基数按每日万分之二自2019年5月31日计算至2020年12月21日止为42959.61元（377501元×0.0002×569天），原告请求超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告惠州市红润发投资有限公司应于本判决发生法律之日起十日内向原告黄志华支付违约金42959.61元。二、驳回原告黄志华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费419元，由被告惠州市红润发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 卢彩红二〇二一年五月十三日法官助理 许燕婷书 记 员 林 颖附：相关法律法规1、《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。