四川省开江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1723民初607号 原告：王燕，女，生于1985年3月19日，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：伍玲蜓，四川金斗云律师事务所律师。 被告：谭帮秀，女，生于1957年6月23日，汉族，住开江县。 委托诉讼代理人：肖启福，四川蜀江律师事务所律师。 第三人：蒋才进，女，生于1988年11月29日，汉族，住遂宁市船山区。 第三人：蒋胜才，男，生于1963年1月26日，汉族，住开江县。 原告王燕与被告谭帮秀、蒋才进、蒋胜才案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人伍玲蜓，被告谭帮秀及其委托诉讼代理人肖启福、被告蒋才进、蒋胜才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：终止执行被告蒋才进名下位于成都新都区××街道××路××号××幢××单元××楼××号房屋，并解除对该房屋的查封措施。事实和理由：2013年2月18日，被告蒋才进与成都新都蓝光和骏置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买本案涉案房屋（位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××楼××号房屋），付款方式为首付＋按揭方式，合同签订后，在不动产登记中心进行了备案，备案号195802。2017年9月24日，原告通过成都丰伟房地产经纪公司与被告蒋才进就购买涉案房产达成协议，并签订了《存量房买卖合同》，约定总价为72万元，并在签订合同当日支付5万元定金。2017年10月16日，买卖双方签订《预约合同》，并于次日经四川省成都市蜀都公证处进行了公正。买卖双方签订合同后，原告按照合同约定先后支付购房款共计405800元，并支付涉案房屋物业费和维修基金10000元，并按月支付房屋按揭贷款。被告谭帮秀与被告蒋才进、蒋胜才民间借贷纠纷一案，经谭帮秀申请诉讼保全，开江县人民法院于2019年2月25日对涉案房屋进行保全查封，该案经审理后于2019年10月28日作出（2019）川1723民初447号民事判决书，判决被告蒋才进、蒋胜才偿还被告谭帮秀借款和利息。该案生效后，被告谭帮秀申请强制执行，本院于2020年11月25日作出（2020）川1723执535号执行裁定书，裁定对涉案房屋予以拍卖。原告王燕以案外人执行异议的方式向开江法院提起执行异议，经审查，开江法院作出（2021）川1723执异3号执行裁定书，以原告的实际权利在执行异议程序中不属于能够确认的法律程序为由，裁定驳回原告的执行异议请求。原告王燕在涉案房屋查封前购买被告蒋才进的房屋属实，并签订了买卖合同，同时亦实际占有涉案房屋，并支付了大部分购房款，最后因房屋未能取得产权证导致不能变更登记，错误不在原告，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有实际权利，能够排除执行。综上，请求法院判如所请。 被告谭帮秀辩称：我与被告蒋才进、蒋胜才民间借贷纠纷一案，依法对被告蒋才进名下房产进行保全查封，符合法律规定。被告蒋才进为规避执行，将涉案房产以买卖的方式转让给原告，违反了法律规定，该转让行为因没有虽签订了《预约合同》，但没有签订正式的房屋买卖合同，原告提供的《存量房买卖合同》系虚假合同。原告与被告蒋才进在达成买卖协议后，至今没有办理过户登记，过错应当归于原、被告，同时没有在查封前实际占有使用涉案房屋，故原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定，请求法院判决驳回原告的诉请。 被告蒋才进和蒋胜才共同辩称，蒋才进通过房屋中介的方式将涉案房屋转让给原告是事实，双方签订的《存量房买卖合同》和《预约合同》均是真实客观的，双方签订合同后，被告蒋才进就将房屋交付给原告，原告也按照合同约定支队了大部分购房款，因涉案房屋是银行按揭贷款方式购买，部分购房款至今是按月支付给银行的，目前房屋没有过户是因为，涉案房屋的产权证至今没有下来。 本院经审理认定如下事实：2013年2月18日，被告蒋才进与成都新都蓝光和骏置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××楼××号涉案房屋，付款方式为首付＋按揭方式，合同签订后，在不动产登记中心进行了备案，备案号195802。2017年9月24日，原告通过成都丰伟房地产经纪公司与被告蒋才进就购买涉案房产达成协议，并签订了《存量房买卖合同》，约定总价为72万元，并在签订合同当日支付5万元定金。2017年10月16日，买卖双方签订《预约合同》，并于次日经四川省成都市蜀都公证处进行了公正。买卖双方签订合同后，原告按照合同约定先后支付购房款共计40余万元，并支付涉案房屋物业费和维修基金10000元，并按月支付房屋按揭贷款。经询问成都丰伟房地产经纪公司经办王燕与蒋才进房屋买卖事宜的工作人员虞杰，其表示买卖双方在签订合同后，即将涉案房屋的钥匙交予原告。经询问涉案房屋所在物业公司，该公司员工表示，涉案房屋在2013年2月18日蒋才进签订《商品房买卖合同》后，就未能联系上蒋才进，直到涉案房屋二手房买卖交易后，才由王燕支付了2017年11月1日后的物业费和装修基金，于2020年12月4日由该物业出具的《入住证明》是真实的，该《入住证明》载明：王燕于2018年3月20日正式入住涉案房屋。 被告谭帮秀与被告蒋才进、蒋胜才民间借贷纠纷一案，经谭帮秀申请诉讼保全，本院于2019年2月25日对涉案房屋进行保全查封，该案经审理后于2019年10月28日作出（2019）川1723民初447号民事判决书，判决被告蒋才进、蒋胜才偿还被告谭帮秀借款和利息。该案生效后，被告谭帮秀申请强制执行，本院于2020年11月25日作出（2020）川1723执535号执行裁定书，裁定对涉案房屋予以拍卖。原告王燕以案外人执行异议的方式向本院提出执行异议，经审查，本院作出（2021）川1723执异3号执行裁定书，以原告的实际权利在执行异议程序中不属于能够确认的法律程序为由，裁定驳回原告的执行异议请求。现原告王燕以其在涉案房屋查封前购买被告蒋才进的房屋，并签订了买卖合同，同时亦实际占有涉案房屋，并支付了大部分购房款，最后因房屋未能取得产权证导致不能变更登记，错误不在原告，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定为由，向本院提起案外人执行异议之诉，请求判决：终止执行被告蒋才进名下位于成都新都区××街道××路××号××幢××单元××楼××号房屋，并解除对该房屋的查封措施。 以上事实有原、被告双方的陈述和证据在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为：本院认为：本案为案外人执行异议之诉，虽王燕将被告蒋才进和蒋胜才列为被告进行诉讼，但经庭审查明，被告蒋才进和蒋胜才不反对案外人王燕异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，应当将蒋才进和蒋胜才列为第三人。 本案争议的焦点为原告王燕是否对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定情形。 一、原告王燕与被告蒋才进通过房屋中介的方式就涉案房屋买卖转让达成合议后，分别于2017年9月24日签订书面的《存量房买卖合同》和《预约合同》，虽被告谭帮秀辩称该《存量房买卖合同》虚假系事后补签，但未向法庭提供充分证据预约佐证，同时经询问经办该笔房屋买卖的中介工作人员，其表示签订《存量房买卖合同》和《预约合同》的时间是准确和真实的，故对《存量房买卖合同》和《预约合同》的真实性，本院应预约确认，即在本院对涉案房屋采取查封措施前，原告王燕与被告蒋才进达成买卖合议，并签订合法有效的书面买卖合同。二、原告王燕与被告蒋才进通过房屋中介方式签订书面买卖合同后，房屋中介即将涉案房屋钥匙交予原告，该行为应当构成法律上的占有，即对房屋进行直接的实际控制和利用，至于原告占有涉案房屋后，是否以及何时装修入住，则属于使用权的范畴，不影响其对涉案房屋的占有。三、原告王燕与被告蒋才进签订书面买卖合同后，原告王燕已经按照转让合同支付了40余万元购房款，并每月支付银行按揭款，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条第三款的情形。四、原告王燕与被告蒋才进签订书面买卖合同并按照约定支付购房款后，因涉案房屋未取得产权证明，导致涉案房屋至今不能办理变更过户登记，该原因非原告自身导致。综上，原告王燕应当对涉案房屋享有足以排除执行的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条所规定的四项情形，其诉请应当予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行（2020）川1723执535号执行裁定书中载明的蒋才进名下位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××楼××号房屋。 案件受理费6100元，由被告谭帮秀负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  廖秋实 人民陪审员  童明富 人民陪审员  熊运权 二〇二一年五月二十七日 书 记 员  陈玖铄