甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初596号原告：兰州无镜汇商业管理有限公司，住所地兰州市城关区甘南路666号。法定代表人：史立得，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵斌，甘肃和乾律师事务所律师。被告：兰州市七里河区爱德多元智能幼儿园（现更名为兰州市七里河区爱德幼儿园），住所地兰州市七里河区吴家园西街193号。法定代表人：王正梅，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：刘林山，甘肃瑞明律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏亚伟，甘肃瑞明律师事务所律师。原告兰州无镜汇商业管理有限公司（以下简称无镜汇公司）与被告兰州市七里河区爱德多元智能幼儿园（以下简称爱德幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无镜汇公司委托诉讼代理人赵斌、被告爱德幼儿园法定代表人王正梅、委托诉讼代理人刘林山、魏亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。无镜汇公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2015年9月31日签订的《商铺租赁合同》，责令被告腾交位于兰州市七里河区建兰路街道吴家园西街6××5号二层201商铺（建筑面积：1291.83平方米）。2、责令被告支付原告截止2021年2月28日的房屋租金2199000元，此后租金按照每月73500元的标准支付至房屋腾交之日止，并支付违约金439800元，合计2638800元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告无镜汇公司与被告爱德幼儿园于2015年9月31日签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于兰州市七里河区建兰路街道吴家园西街6××5号二层201商铺出租给被告使用，建筑面积为1291.83平方米，租赁期共10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日。租金及支付方式为：首期租金800000元，每满两年房租按每平方米递增5%，租金按半年支付。合同签订后被告仅按期交付了2016年1月1日至2018年4月的租金，尚欠2018年4月1日至9月30日的租金12万元，2018年10月1日至2019年3月31日的租金42万元，2019年4月1日至9月30日的租金42万元，2019年10月1日至2020年3月31日的租金43.05万元，截止2021年2月28日合计欠付房屋租金2199000元。按照合同第十一条约定，若被告未按照合同约定的期限支付租金应当按照合同当年支付租金20%向原告支付违约金，故为维护原告的合法权益，原告诉至贵院，愿判如所请。爱德幼儿园辩称，一、本案原告起诉被告主体不适格，请求法院直接驳回。1、原告在2019年12月17日被市场监督工商部门吊销营业资格，其已丧失诉讼主体资格，不能以其名义起诉应诉。如原告要通过诉讼主张自己的请求，主体也应该是清算组或股东、发起人。2、虽然本案原被告签订的《商铺租赁合同》，双方主体是爱德幼儿园和无镜汇公司，但后来原告将商铺几次转租，造成被告无所适从，不知道出租方到底是谁。原被告2015年9月21日签订合同，2016年1月1日开始租赁涉案房屋。到了2016年年底，当时的原告公司原法定代表人、涉案房屋租赁经办人梁建国告诉被告，原告已经将房屋转让，让被告以后将房租转给甘肃致远商贸有限公司（以下简称致远公司）。后来被告根据原告要求将房租转给了致远公司。但到了2017年3月1日，致远公司又给被告发了书面的《变更通知》，将涉案商铺委托甘肃万源逸居置业有限公司（以下简称万源逸居公司）租赁及收取费用。2018年1月30日，被告收到了《（2018）甘01执68号甘肃省兰州市中级法院执行裁定书》和《甘肃省兰州市中级人民法院协助执行通知书》，该司法文书通知被告：“因为上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与张凯借款合同纠纷一案，将你租赁的位于兰州市七里河区××街××号××层商铺××房主张凯的租赁费直接支付至兰州市中级人民法院暂存账户，开户银行……；涉案房屋查封冻结期限为叁年，即2018年5月2日起至2021年5月1日止；在查封冻结期间，未经本院允许，不得办理买卖、转让、过户手续，不得设定抵押等其他他项权利负担。”被告接到通知，只能听从法院安排，停止交纳房租，打算将租赁费用上交给法院。本案一审时，经调查，涉案商铺的《房屋所有权证》上房屋所有权人是张凯，而且是单独所有。3、一审期间兰州市中级人民法院又再次下达了《恢复执行裁定书（2020）甘01执恢复124号之三》，明确涉案房屋所有人是案外人张凯，且裁定书判令将涉案的房屋抵偿甘肃恒煜汇通工贸有限公司（以下简称恒煜汇通公司）借款本息。此裁定书表明现在房屋所有权人是恒煜汇通公司。但法院裁定书没有确认房屋租赁收益权应该归谁所有。2020年6月原告一审起诉期间，恒煜汇通公司负责人联系被告，又在微信里面通知被告将2020年之前的房租交给张凯。因为涉案房屋主体混乱，原告并不具有“使用收益权”，不是合法的诉讼主体，请求法院直接驳回其诉讼主张。二、原告诉讼请求租金数额计算错误，法院应该予以纠正。本案原被告共同签订了两份《商铺租赁合同》，第二份合同变更了第一份合同的租金数额，第二份合同是对前一份合同的修订，应该按第二份合同收取租赁费用。三、原告将涉案房屋屡次转租，在没有解除合同的情况下，长期骚扰被告办学，违约在先，应该对被告进行相应的赔偿。1、根据双方《商铺租赁合同》第八条约定：“在租赁期间，甲方不得将商铺转租他人……”，但原告将商铺几次易手，首先违约。2、因原告将商铺几次易手，致使被告找不到出租方，无法及时和出租方联系，协商校舍维修、装修等事宜，使得幼儿园设备陈旧，幼儿活动安全保护装置不能到位，影响了在孩子家长中的口碑，进而影响了招生，现在幼儿园举步维艰，到了无以维持的地步。3、原告在未和致远公司、万源逸居公司、恒煜汇通公司及案外人张凯等处理好租赁受益主体的情况下，与被告没有解除合同，在被告还有三年租赁期的情况下，且在人民法院诉讼未下判决书期间，原告屡次通过在幼儿园门口、墙外张贴海报、通知等方式，给被告幼儿园声誉及招生造成不良影响，侵犯被告权益，理应进行相应赔偿。四、因为主要过错在于原告方，被告不应承担违约金。被告存在无法支付租金的障碍，拖欠租金的责任主要在于原告，因此原告要承担违约赔偿责任，而且被告不应该承担违约金。五、根据双方合同约定，由于不可抗力原因，被告可以不承担支付责任。因为疫情不可抗力的情形影响，2020年2月到7月，幼儿园无法开学。依据双方的《商铺租赁合同》第十二条免责条件第一款、第三款：因不可抗力原因致使本合同不能够继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。第五条免租金及支付方式：2020年1月1日-2020年12月31日期间半年租金为40万元。依据以上约定，原告一审起诉时2020年4月，正是全国疫情期间，被告不承担去年上半年房租支付的义务，原告应该减免相应租金。综上所述，答辩人认为，原告诉讼请求不能成立，起诉的主体不适格，原告首先存在过错，所述基本事实和诉讼请求数额错误，其行为侵犯了被告权益应该进行赔偿，且答辩人不同意解除合同，仍要继续经营，为了维护答辩人的合法权益，请贵院依法驳回被答辩人的请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证对双方无异议的本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：兰州市七里河区建兰路街道吴家园西街69-34号第2层001室所有权人张凯，产权证号为兰房权证（七里河区）字第2××5号，建筑面积305.87平方米，登记时间2012年11月23日。兰州市七里河区建兰路街道吴家园西街6××5号第2层001室所有权人张凯，产权证号为兰房权证（七里河区）字第2××6号，建筑面积985.96平方米，登记时间2012年11月23日。两套房屋面积合计为1291.83平方米。2014年12月1日，原告无镜汇公司与张凯签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（张凯）出租给乙方（无镜汇公司）的商铺位于兰州市七里河区建兰路街道吴家园西街6××5号二层，建筑面积1291.83平米；租赁期限贰拾年，自2014年12月1日起至2034年11月30日止；房屋租金为年人民币600000元整（陆拾万元整），每半年支付。2015年9月21日，原告无镜汇公司与被告爱德幼儿园签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方（无镜汇公司）出租给乙方（爱德幼儿园）的商铺位于兰州市七里河区建兰路街道吴家园西街6××5号二层201商铺，建筑面积1291.83平米，租赁期限十年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，甲方给予乙方三月零十天免租期（装修期）即2015年9月21日至2015年12月31日，乙方向甲方承诺租赁该商铺仅作为经营幼儿园使用；租金及支付方式，商铺每年租金800000元（捌拾万元），每满两年房租按每平方米递增5%，租金按半年支付；租金的支付方式和期限为每年6月1日预交现半年房租，12月1日预交上半年房租；租赁期间，乙方拖欠按约定应当由乙方交纳的各项费用逾期10日的，甲方有权终止合同，收回商铺，乙方应按照合同当年租金的20%向甲方支付违约金。合同签订后，原告无镜汇公司将案涉房屋交予被告爱德幼儿园用于经营幼儿园使用。2017年3月1日，甘肃致远商贸集团有限公司（法定代表人为张凯）向被告爱德幼儿园发出变更通知：“爱德多元智能幼儿园：甘肃致远商贸集团有限公司位于兰州市七里河区××街××号××层商铺，现委托甘肃万源逸居置业管理有限公司租赁及收取费用。现更新收款账户名称为甘肃万源逸局置业管理有限公司，账户×××02，开户行招商银行兰州分行中央广场支行，特此通知”。至诉讼时，被告爱德幼儿园共交付租金211万元（系2016年1月1日至2018年7月31日的租金）。另查明，2018年5月2日，兰州市中级人民法院向被告爱德幼儿园发出（2018）甘01执68号协助执行通知书：“兰州市七里河区爱德幼儿园,关于上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与张凯纠纷一案，本院作出（2018）甘01执68号执行裁定书已经发生法律效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条、第二百五十一条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第36条、第38条、第50条规定，请协助执行以下事项：1、将你园租赁的位于兰州市七里河区建兰路街道吴家园西街69-34、6××5号第2层001室需支付给房主张凯的租赁费直接支付至兰州市中级人民法院暂存账户（开户银行：兰州银行股份有限公司开发区支行，户名：甘肃省兰州市中级人民法院，账号：×××57）。2、查封冻结期限为叁年，即自2018年5月2日起至2021年5月1日止。3、在查封冻结期间，未经本院允许，不得办理买卖、转让、过户手续，不得设定抵押等其他他项权利负担”。执行过程中，原告无镜汇公司提出执行异议，2020年9月15日，兰州市中级人民法院作出（2020）甘01执异433号执行裁定书，裁定：中止甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01执68号《协助执行通知书》的执行。2020年11月4日，兰州市中级人民法院作出（2020）甘01执恢124号之三执行裁定书，裁定：将被执行人张凯位于兰州市七里河区××路街道××街××号××层××室××房，产权证号：兰房权证（七里河区）字第2××5号、6××5号第2层001室营业房，产权证号：兰房权证（七里河区）字第2××6号作价20606032.16元，交付申请执行人甘肃恒煜汇通工贸有限公司抵偿借款本息。上述房产所有权自裁定送达申请执行人甘肃恒煜汇通工贸有限公司时起转移，本裁定书送达后即发生法律效力。2020年12月11日,该裁定书送达甘肃恒煜汇通工贸有限公司，同年12月3日，送达兰州市不动产登记服务中心。再查明，被告兰州市七里河区爱德多元智能幼儿园于2017年2月9日，经工商行政部门核准变更为兰州市七里河区爱德幼儿园。2020年伊始因××的影响，被告爱德幼儿园响应国务院办公厅《关于延长2020年春节假期的通知》规定，主动延迟春季开园，直至2020年6月1日才正式开园。本院认为，依法成立的合同受法律保护，民事活动应当遵循诚实信用的原则。案涉房屋原所有权人系张凯单独所有，2014年12月1日，原告无镜汇公司与张凯签订了《房屋租赁合同》，2015年9月21日，原告无镜汇公司与被告爱德幼儿园签订了《商铺租赁合同》。庭审查明，张凯同意原告无镜汇公司将案涉房屋转租。故，原告无镜汇公司与被告爱德幼儿园签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告依约交付了合同项下的房屋，被告也依约将租金交付至2018年7月。但在合同履行过程中，2018年5月2日，兰州市中级人民法院向被告爱德幼儿园发出（2018）甘01执68号协助执行通知书：要求被告协助将租赁的案涉房屋租赁费直接支付至兰州市中级人民法院暂存账户。因此，2018年7月以后的房屋租金被告未交纳。鉴于以上原因，原告无镜汇公司又提出执行异议，2020年9月15日，兰州市中级人民法院作出（2020）甘01执异433号执行裁定书，裁定：中止甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01执68号《协助执行通知书》的执行。2020年11月4日，兰州市中级人民法院再次作出（2020）甘01执恢124号之三执行裁定书，裁定：将被执行人张凯位于兰州市七里河区××路街道××街××号××层××室××房，产权证号：兰房权证（七里河区）字第2××5号、6××5号第2层001室营业房，产权证号：兰房权证（七里河区）字第2××6号作价20606032.16元，交付申请执行人甘肃恒煜汇通工贸有限公司抵偿借款本息。上述房产所有权自裁定送达申请执行人甘肃恒煜汇通工贸有限公司时起转移，本裁定书送达后即发生法律效力。2020年12月11日,该裁定书送达甘肃恒煜汇通工贸有限公司，同年12月3日，送达兰州市不动产登记服务中心。综上，截止2020年12月11日案涉房屋的所有权人还系张凯，原张凯与原告无镜汇公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依据买卖不破租赁原则，自2020年12月12日始，张凯与原告无镜汇公司的房屋租赁合同的权利义务将由甘肃恒煜汇通工贸有限公司承继，但该权利主体的变更不能对抗原告无镜汇公司与被告爱德幼儿园签订的《商铺租赁合同》的继续履行。因此，原告主张被告支付截止2021年2月28日的房屋租金219万元及此后租金按照每月73500元的标准支付至房屋腾交之日止的诉讼请求，合理正当、理据充分，本院依法予以支持。但其主张解除原被告于2015年9月31日签订的《商铺租赁合同》并要求支付违约金的诉讼请求，依据审理查明的事实，被告爱德幼儿园主观上并无恶意拖欠甚至拒绝支付租赁费的故意，合同履行中，因案外因素（2017年3月1日甘肃致远商贸集团有限公司通知爱德幼儿园，委托甘肃万源逸居置业管理有限公司收取费用；2018年5月2日兰州市中级人民法院又通知爱德幼儿园将租赁费直接支付至兰州市中级人民法院暂存账户）的影响，使被告产生交付租赁费的心理障碍、担心租赁费支付错误，这种内心担忧符合正常的生活常识和安全意识，由此导致租赁费暂缓支付的情形，该责任不应由被告来承担。因此，原告的该项诉讼请求与审理查明的事实相悖，不予支持。另，因××的影响，酌情减免被告两个月的租金即132000元。关于被告爱德幼儿园提出的原告主体不适格，诉讼请求租金数额计算错误，本案原被告共签订了两份合同，第二份合同变更了第一份合同的租金数额，且是对前一份合同的修订，应该按第二份合同收取租赁费用的抗辩理由。其一、吊销营业资格并不直接产生原告丧失诉讼主体资格的法律后果。其二、关于“第二份合同”，庭审中被告未能向法庭提供合同原件，无法证实其真实性。故对于该辩称，无事实与法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告兰州市七里河区爱德幼儿园于本判决生效后十日内，向原告兰州无镜汇商业管理有限公司支付截止2021年2月28日的房屋租金2058000元，并承担自2021年3月1日起至房屋实际腾交之日止的租金（按照每月73500元的标准支付）。二、驳回原告兰州无镜汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13955元，诉讼保全费5000元，由被告兰州市七里河区爱德幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘克斌二〇二一年五月二十四日书记员  申俪洁