广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13654号上诉人（原审原告）：张启帆，男，汉族，1987年9月13日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告)：深圳市新世界房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区莲花街道益田路6009号新世界商务中心5303室，统一社会信用代码：91440300279380118G。法定代表人：黄伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋超。上诉人（原审被告)：深圳市西岭股份合作公司，住所：深圳市罗湖区莲塘西岭新村综合办公楼三楼，统一社会信用代码：91440300192310512U。法定代表人：魏锦锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：阳徽。上诉人张启帆因与上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）、深圳市西岭股份合作公司（以下简称西岭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初25382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张启帆的上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求依法改判支持张启帆的全部诉讼请求；3.请求判令新世界公司、西岭公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一审法院事实认定错误，法律适用错误，张启帆诉讼主张的2015年8月17日至2015年9月30日期间迟延办证违约金并未超过诉讼时效，张启帆的诉讼请求理应予以全部支持。张启帆于2016年1月诉至一审法院，请求新世界公司、西岭公司支付逾期交房以及延期办证的违约金[（2016）粤0303民初1047号案]。在1047号案庭审过程中，张启帆变更诉讼请求主张要求迟延交房违约金，该案于2016年5月20日开庭，张启帆的上述行为符合“当事人一方提出要求”的情形，也能够产生诉讼时效中断的法律效果。（2016）粤0303民初1047号案一审判决认定涉案房屋交付日期为2014年12月20日。迟延交房和迟延办证的时间是联动的，张启帆在2016年5月收到原一审判决时，才知道其办证权利受到侵害，诉讼时效也应从此时开始计算，张启帆在2019年4月就本案向法院起诉时，并没有超过三年诉讼时效的期限。针对张启帆的上诉，新世界公司、西岭公司未作答辩。新世界公司的上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第一项；2.请求改判一审案件受理费全部由张启帆承担；3.请求判令二审案件受理费由张启帆承担。事实与理由：一、一审法院认定逾期办证违约金诉讼时效的计算方式错误,张启帆2019年4月提起诉讼已经超过诉讼时效。新世界公司应当为张启帆办理并取得《房地产证》的时间为2015年8月17日，张启帆未按期办理《房地产证》，故张启帆应于2015年8月17日就知道自己权利受到侵害。（一）涉案预售合同中逾期办证违约金请求权是整体性权利，附随于办证请求权。因此将逾期办证违约金分别起算诉讼时效改变了本案中“累加计算”的本意。（二）涉案预售合同逾期办证违约金请求权并未明确约定每日履行一次，诉讼时效应当自张启帆知道自己办证权利受侵害之日（2015年8月17日）起算。此外，新世界公司于2016年1月13日已经为张启帆办理《房地产证》，张启帆时隔三年多于2019年提起诉讼已过诉讼时效，不应得到保护。（三）如果本案将逾期办证违约金认定为若干独立请求权，增加诉累，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。二、一审法院关于免责事由认定错误，新世界公司逾期办证行为存在免责事由，新世界公司不应承担逾期办证违约责任。（一）公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事宜，也是涉案XX项目规划验收的前提条件，罗湖区重建局作为城市更新的主管职能部门，依法与张启帆就XX项目签署了项目实施监管协议，项目内公交场站等公共设施的移交确认、拆除搬迁情况的确认，是项目规划验收的前提条件。（二）黄某归房屋拆迁责任的划分、深圳市交委无故迟延对公交场站等公共设施的移交确认，导致XX项目规划验收延误。（三）规划验收的延误导致新世界公司无法及时办理房地产初始登记，以致影响了涉案房地产办理不动产权证。综上，张启帆主张迟延办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效；即便张启帆诉讼请求未过诉讼时效，新世界公司也存在免责事由，不应当承担违约责任。针对新世界公司的上诉，西岭公司未作答辩。西岭公司的上诉请求：1.请求依法改判西岭公司无需向张启帆支付迟延办证违约金86004.5元；2.二审诉讼费用全部由张启帆承担。事实与理由：一、张启帆诉讼请求依法已过诉讼时效，结合民法总则关于诉讼时效的规定，其诉讼请求不应得到支持。依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称预售合同）的约定，西岭公司应于2014年12月20日前将涉案房产交付给张启帆，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。西岭公司已于2014年12月19日取得深圳市罗湖区住房建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，预售合同约定的交付条件已成就。2014年12月10日，西岭公司向张启帆发出《入伙通知书》通知张启帆办理入伙手续，并于2014年12月16日于《深圳特区报》发布了入伙公告，确定入伙时间为2014年12月20日，西岭公司已履行了通知入伙的义务。房产交付的时间节点从来都是2014年12月20日。二、本案预售合同约定房产交付时间为2014年12月20日，按照合同约定，合同正常履行状态下约定的办证日为房产交付给买受人之日起240日内即最晚不超过2015年8月17日。当张启帆于2015年8月17日仍未取得不动产权证时就应当知悉迟延办证的事实已经发生。三、一审法院的诉讼时效计算存在错误，诉讼时效起算应以权利人知道或应当知道权利受侵害时（2015年8月17日）起算。四、无论张启帆的主张是否已过诉讼时效，西岭公司存在免责事由，西岭公司也不存在延期办证的违约行为，不应承担违约责任。(一）公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事宜，也是涉案XX项目规划验收的前提条件，罗湖区重建局作为城市更新的主管职能部门，依法与张启帆就XX项目签署了项目实施监管协议，项目内公交场站等公共设施的移交确认、拆除搬迁情况的确认，是项目规划验收的前提条件。(二）黄某归房屋拆迁责任的划分、深圳市交委无故迟延对公交场站等公共设施的移交确认，导致XX项目规划验收延误。(三）规划验收的延误导致西岭公司无法及时办理房屋初始登记，以致影响了办理不动产权证。综上，张启帆主张迟延办证的时间已过诉讼时效，对已过诉讼时效部分的违约金不应当支持，且即便张启帆诉讼请求未过诉讼时效，西岭公司也存在免责事由，不应当承担违约责任。针对西岭公司的上诉，新世界公司未作答辩。针对新世界公司、西岭公司的上诉，张启帆辩称，一、新世界公司、西岭公司迟延办理房产证，理应承担相应责任；二、张启帆迟延办证的诉请并未超过诉讼时效。一审法院事实认定错误，请求二审法院依法支持张启帆的上诉请求，依法改判。张启帆向一审法院起诉请求：1.请求判令新世界公司、西岭公司向张启帆支付逾期办理房地产权利凭证的违约金164291元(计算标准：按约定应在2015年8月17日前办出房地产权利凭证，实际出证日期为2016年1月13日，迟延天数为149天，违约金即购房总价款2756555×万分之四×149日=164291元）；2.请求判令新世界公司、西岭公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：新世界公司、西岭公司是位于深圳市罗湖区的开发建设单位。2013年11月29日，西岭股份合作公司（委托方）与新世界公司（受托方）签订《委托书》，约定西岭公司委托新世界公司办理“XX”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2013年11月8日，张启帆（买受人）与新世界公司、西岭公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定张启帆向新世界公司购买位于深圳市罗湖区，房屋用途为住宅，建筑面积75.98平方米，转让成交价为2756555元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，张启帆依约向新世界公司、西岭公司付清购房款。2014年11月25日，XX取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年10月20日新世界公司、西岭公司办理了“XX”的初始登记。2015年10月22日新世界公司向张启帆发出办理房地产证的通知，通知张启帆到新世界公司处领取资料办理不动产权证书。张启帆于2016年1月14日取得了涉案房产的不动产权利证书。本案张启帆于2016年1月诉至一审法院，请求判令本案新世界公司、西岭公司支付逾期交房的以及延期办证的违约金[（2016）粤0303民初1047号案]，后张启帆在2016年5月20日的庭审中当庭变更诉讼请求为判令新世界公司、西岭公司支付逾期交房的违约金。2019年5月29日，一审法院出具（2016）粤0303民初1118号案民事判决书，判令驳回张启帆的诉讼请求。张启帆未对该判决提起上诉。张启帆主张其代理律师在2017年12月16日通过微信与新世界公司、西岭公司方代理律师沟通迟延办证事宜，应视为主张权利。张启帆提交的微信聊天记录显示2017年12月期间张启帆代理人代表胜诉的业主和一审迟延交房败诉而提起上诉的五十多个业主就和解事宜与新世界公司、西岭公司在另案中委托的代理人进行沟通。一审法院认为，张启帆与新世界公司、西岭公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、新世界公司、西岭公司是否构成延期办证，是否需要支付延期办证违约金；二、新世界公司、西岭公司的诉讼时效抗辩是否成立。对于第一个争议焦点，一审法院认为，张启帆和新世界公司、西岭公司确认新世界公司、西岭公司于2014年12月20日向张启帆交付了涉案房产。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，新世界公司、西岭公司在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。据此新世界公司、西岭公司应当在最迟2015年8月17日前为张启帆办理房地产证。关于迟延办证的原因，首先，涉案房产所在项目已于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第一款约定，新世界公司、西岭公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产项目的房地产初始登记，即最晚应于2015年6月17日完成房地产初始登记。而涉案房产所在项目实际上系在2015年10月20日才办理初始登记，始具备房屋产权转移登记的条件，故新世界公司、西岭公司已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务；其次，张启帆已举证证明涉案房屋未在合同约定的期限办理并取得房地产证，且并非其原因或不可抗力，此时应由新世界公司、西岭公司举证证明其是否存在免责事由。新世界公司、西岭公司虽主张系因黄某归房屋拆迁和深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成延迟办证而非出卖人的原因，但未能提交充分有效的证据予以证明。且深圳市交通运输委员会的复函明确指出新世界公司、西岭公司未按照交委［2011］1740号函要求建设项目配套的公交场站等设施，公交场站及配套设施不满足移交要求，因此应认定造成验收迟延的责任在于新世界公司、西岭公司，即本案系由于新世界公司、西岭公司的原因造成房地产初始登记迟延，新世界公司、西岭公司亦未在约定期限内取得房地产证，故新世界公司、西岭公司应承担相应的违约责任。关于违约金的起算日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至张启帆实际取得房地产证之日止。新世界公司、西岭公司已于2014年12月20日将涉案房产交付给张启帆，其最迟应于2015年8月17日前为张启帆办理房地产证，故延迟办证违约金的起算日应为2015年8月17日。关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至张启帆实际取得房地产证之日止。张启帆于2016年1月13日取得了涉案房产的不动产权利证书，故迟延办证违约金的截止日为2016年1月13日。对于第二个争议焦点，一审法院认为，根据一审法院上述认定，新世界公司、西岭公司支付违约金的起算日应为2015年8月17日，即此时张启帆可以向新世界公司、西岭公司主张违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行要求；……。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，针对2015年9月30日之前的违约金，在民法总则施行之日诉讼时效已经届满，因此，张启帆关于2015年8月17日至2015年9月30日期间延期办证违约金的诉讼请求，已超出诉讼时效，一审法院对该请求不予支持。2015年10月1日之后的违约金，在民法总则施行之日尚未届满，应当适用民法总则关于三年的诉讼时效期间的规定。张启帆在2016年1月提起诉讼，诉请主张新世界公司、西岭公司支付迟延交付的违约金，以及迟延办证的违约金。因在庭审过程中张启帆通过调取证据发现新世界公司、西岭公司在2015年的6月才取得相应的竣工验收备案表，因此张启帆在此过程中变更诉讼请求，主张支付迟延交付违约金，而迟延交付房产后8个月才有办证的违约金，因此在（2016）粤0303民初1047号民事判决书送达张启帆后其才知悉迟延办证的时间并主张违约金，诉讼时效应从此时开始计算。张启帆于2019年4月向一审法院提起诉讼，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效期间。新世界公司、西岭公司的诉讼时效抗辩部分成立。新世界公司、西岭公司应当向张启帆支付2015年10月1日之后的延期办证违约金。关于违约金的计算标准，依照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，对于延期办证时间未达到120日的按日万分之三计算；对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。新世界公司、西岭公司延期办证达到了104日，故应当适用日万分之三的标准。因此，新世界公司、西岭公司应向张启帆支付迟延办证违约金86004.5元（以房产总价款2756555元为基数，按日万分之三的标准，自2015年10月1日起计至2016年1月14日止共104日）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、新世界公司、西岭公司应于判决生效之日起七日内向张启帆支付迟延办证违约金86004.5元；二、驳回张启帆的其他诉讼请求。案件受理费1793元，由张启帆负担520元，新世界公司、西岭公司负担1273元。上述费用张启帆已经预交，新世界公司、西岭公司应在判决生效之日起七日内将其应负担之数迳付张启帆。本院查明，一、张启帆向一审法院提起本案诉讼的时间为2019年3月24日。二、一审判决第10页倒数第3行的内容存在笔误，“2016年1月14日”应为“2016年1月13日”。三、一审判决第11页第3行的内容存在笔误，“2019年5月29日”应为“2016年5月29日”。四、一审判决第11页第4行的内容存在笔误，“1118号案”应为“1047号案”。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据张启帆、新世界公司、西岭公司的上诉请求和理由，二审争议的焦点在于：一、新世界公司、西岭公司就其逾期办证是否具有免责事由；二、张启帆关于逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效。关于焦点一。涉案合同约定，新世界公司、西岭公司应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成涉案房产项目的房地产初始登记。本案中，新世界公司、西岭公司于2014年12月19日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，故其依约应于2015年6月17日完成房地产初始登记。新世界公司、西岭公司实际于2015年10月20日才办理涉案房地产初始登记，其行为已构成迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务。新世界公司、西岭公司上诉主张系因黄某归房屋拆迁、深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成迟延办理房产初始登记，进而导致逾期办理涉案房地产证。本院认为，新世界公司、西岭公司就其前述主张并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采纳。新世界公司、西岭公司据此主张其对于逾期办证具有免责事由、无需承担违约责任，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，（2016）粤0303民初1047号民事判决确认了交房时间，故只有待该判决生效后，方可明确西岭公司、新世界公司是否迟延办证及迟延办证的具体开始时间，以及迟延办证导致张启帆权利受到侵害的具体情形。张启帆诉请西岭公司、新世界公司支付迟延办证违约金的诉讼时效应当从上述案件民事判决生效时即2016年6月开始计算。因当时《中华人民共和国民法通则》尚未废止，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日才开始施行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案适用三年的诉讼时效规定，在2019年6月才超过诉讼时效，故张启帆于2019年3月24日主张本案权利未超过三年的诉讼时效。根据本案查明的事实可知，本案应在2015年8月17日前办出房地产权利凭证，但实际出证日期为2016年1月13日，迟延天数为149天，违约金数额为购房总价款2756555×万分之四×149日＝164290.68元。综上，张启帆的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人西岭公司、新世界公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初25382号民事判决；二、深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司应于本判决生效之日起七日内向张启帆支付迟延办证违约金164290.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1793元、二审案件受理费7486元，均由深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司负担。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 路  德  虎审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年五月十七日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。