广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1537号原告：刘贵川，男，汉族，户籍地河南省扶沟县×××××××××××，公民身份号码××××××××××××。被告：惠东县安泰房地产开发有限公司，住所地惠东县×××××××。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：张敬伟，广东崇越律师事务所律师。委托诉讼代理人：方诚智，广东崇越律师事务所律师。原告刘贵川诉被告惠东县安泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理，原告刘贵川，被告惠东县安泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张敬伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贵川向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延迟交房违约金39504.7元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。3、要求被告尽快履行合同义务。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为以总房价为基数从2018年12月31日起至被告实际交付房屋之日按每日万分之一计算；第三项诉讼请求为要求被告按合同约定交付房屋。事实与理由：本人于2018年5月7日与被告签署安泰商业广场商品房买卖合同，并且我已按照合同要求履行支付房款等义务，但是被告未能按照合同规定履行在2018年12月31日前向原告交付该商品房等义务。被告惠东县安泰房地产开发有限公司辩称，一、按照合同约定，被告是按原告已付房款的比例计付违约金，原告没有提供已付房款的相关证据，原告所提供的商品房买卖合同不完整。二、双方另签有补充协议，约定如果原告逾期付款，则被告的交付期限相应予以顺延。三、被告确有逾期交房的情形存在，但由于至今尚未竣工，被告将主要的资金用于施工，相较于小业主的主要诉求和利益，被告用于保障交房，对于延迟交房违约金，希望能与原告进行调解。原告刘贵川围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：商品房买卖合同、房款发票、转账凭证、银行流水、借款合同、个人购房按揭贷款合同。被告惠东县安泰房地产开发有限公司未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告惠东县安泰房地产开发有限公司于2003年7月3日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、室内外装饰工程（凭资质证经营）。被告系位于惠东县×××××××“xx商业广场”楼盘项目的开发商。另查明，2017年9月28日，被告取得该楼盘项目商业A、E住宅1栋，商业B、C住宅2、3、4栋的预售许可证，证号为惠东房预许字第xx号。2018年5月7日，原告刘贵川作为买受人与被告惠东县安泰房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：HTxx）及相关附件，商品房买卖合同部分条款如下：“第一条项目建设依据买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业、住宅，土地使用权终止日期为2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称xx广场。第三条商品房基本情况该商品房的规划用途为住宅。该商品房为第一条规定项目中的惠东县×××××××xx住宅xxx号房，其预测建筑面积共101.12平方米，其中套内建筑面积77.17平方米，分摊共有建筑面积23.95平方米。第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5670.12元，总价款为573363元。第七条付款方式及期限签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元。买受人采取贷款方式付款。买受人应当于2018年1月28日前支付首期房价款213363元，占全部房价款的37.21%。余款360000元向广东惠东农村商业银行股份有限公司（贷款机构）申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.本项目无供暖；4.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按附件十一补充协议的约定处理。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”2018年6月8日，该商品房买卖合同办理商品房预售合同登记备案手续。双方在合同中并未对“不可抗力”的具体情形进行约定。该附件十一《补充协议》第九条约定“如买受人未完全履行本合同约定的各项义务（包括但不限于支付全部购房款、有关违约金及面积差异补交价款等），出卖人有权推迟本房地产的交付时间直至买受人完全履行本合同约定的各项义务，由此产生的责任由买受人承担。”关于房屋价款的支付。原告主张在商品房买卖合同签订前已支付20000元定金，该款项已在合同进行确认；于2017年10月29日通过银行转账的方式向被告转账50000元、40000元及通过POS机刷卡的方式向被告支付93363元，提交了银行流水及转账凭证予以佐证；于2017年10月29日通过向被告借款10000元的方式支付，提交的借款合同记载的贷款方为“邱某1”、借款金额为10000元、借款收款的账户为被告的账户、借款期限从2018年1月29日至2018年4月29日、原、被告在落款处签名及盖章，原告主张于2018年3月29日向被告归还上述借款提交了银行流水予以佐证；上述金额合计为213363元。另，原告于2018年4月16日与案外人广东惠东农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房按揭贷款合同》，记载的借款本金为360000元、落款日期为2018年4月16日；原告于2018年8月30日出具一份《借款借据》，记载贷款已交付完毕。2019年1月15日，被告就原告已支付的购房款开具增值税普通发票。被告主张系因与承建商存在纠纷，导致案涉房屋所在项目未竣工，并要求在待交房时间确认后再进行本案的判决。2021年2月5日，原告向本院提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，被告惠东县安泰房地产开发有限公司具备房地产开发资质并依法取得商品房预售许可证，其与原告刘贵川签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告已依约向被告支付了全部购房款及相关费用，而被告未按照商品房买卖合同第十一条约定的交楼期限即2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，构成违约，应按合同第十二条的约定承担相应的违约责任。被告惠东县安泰房地产开发有限公司对逾期交房的事实无异议，但以原告存在逾期交付房款的事实为由主张应在逾期交房的天数中扣除相应的天数。根据本院查明的事实，原告已按合同约定在2018年1月28日通过转账及向被告借款支付的方式足额支付了首期款，并与贷款银行签订合同，贷款银行亦已支付剩余的购房款，故对被告的该项辩称，依据不足，本院不予采信。因涉案商品房尚未经竣工验收备案，原告刘贵川亦未实际收房，故本院对原告诉请的逾期交房违约金暂计至本案庭审辩论终结之日即2021年4月20日，对于后续的逾期交房违约金，原告可作为新的违约事实另行主张权利。经核算，本案逾期交房的违约金时间以房屋总价款573363元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年1月1日起计至2021年4月20日共计为841日，被告在本案中应向原告支付的逾期交房违约金为48219.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘贵川支付从2019年1月1日起计至2021年4月20日止的逾期交房违约金48219.83元。二、驳回原告刘贵川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元（原告刘贵川已预缴），由被告惠东县安泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年五月十四日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬