河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初2065号原告：南阳绿都置业有限公司，住所地南阳市卧龙区七里园乡大屯村村民委员会办公楼三楼。统一社会信用代码91411300694853074J。法定代表人：王雅峰，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建生，河南众筹律师事务所实习律师。被告：梁x，女，民族，汉族，户籍地河南省方城县，现住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵x，男，住址，系梁x丈夫。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司南阳分行，住所地河南省南阳市卧龙区张衡东路中景门国贸1号楼。统一社会信用代码：91411300MA3X5Q7EX3。负责人：杨华，任行长。委托诉讼代理人：乐xx，女，住河南省信阳市浉河区，系本行员工。原告南阳绿都置业有限公司（下简称绿都公司）与被告梁x、第三人上海浦东发展银行股份有限公司南阳分行（下简称浦发银行南阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告绿都公司委托诉讼代理人李杨，被告梁x委托诉讼代理人赵x、徐传海，第三人浦发银行南阳分行委托诉讼代理人乐明子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿都公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告梁x签订的编号为1794xxxx的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2．被告应在解除合同后7日内，协助原告办理编号为1794xxxx的《商品房买卖合同》登记备案的撤销手续、协助原告办理撤销该房屋的商业贷款抵押权手续、协助原告办理注销该房屋的预告登记手续、协助原告变更维修基金手续，并将已迁至该房产的户口迁出（每逾期一日，以购房款1,010,695元为基数，按照日万分之五的标准支付违约金）。3．依法判令被告梁x在解除合同后30日内将合同约定的绿都悦府12幢x单元xxx室房屋恢复原状并交还给原告，同时解除该房屋所设定的任何权利负担（含他项权利和租赁等），若逾期则额外承担赔偿金20,213.9元（购房款的2％）；4．判令被告梁x偿还原告已代偿的银行贷款25,573.47元及相应违约金（其中11,256.99元的违约金自2020年6月24日起按日万分之五计算至款付清之日止、14,316.48元的违约金自2020年12月30日其按日万分之五计算至款付清之日止）；5．本案诉讼费、律师费由被告梁x承担。事实和理由：2017年3月13日，绿都公司与被告梁x签订合同编号为17940842的《商品房买卖合同》一份。合同主要约定，被告梁x购买原告开发的位于南阳市卧龙区杜诗路绿都·悦府项目12幢x单元xxx室房屋，房款总额为1,010,695元，被告支付首付款250,695元，下余760,000元办理商业贷款。被告梁x为申请住房贷款，于2017年3月14日与浦发银行南阳分行、绿都公司共同签订编号为2781201710049513xxxx的《个人购房担保借款合同》，并将本案房产作为贷款的抵押物抵押给第三人浦发银行南阳分行，该合同约定原告绿都公司为该贷款提供“阶段性连带责任保证”。原告于2017年3月22日收到浦发银行南阳分行为被告梁x下发的购房贷款760,000元，并于2017年10月31日将绿都·悦府项目12幢4单元602室房屋正式交付给被告梁x。因被告梁x并未按照与第三人浦发银行南阳分行、原告绿都公司共同签订的《个人购房担保借款合同》约定支付贷款本息，故第三人浦发银行南阳分行按照合同约定向原告下达通知，并于2020年6月23日扣划作为担保人的原告绿都公司账户金额11,256.99元、于2020年12月29日扣划原告绿都公司账户金额14,316.48元。原告在接到银行通知并被扣划金额后，分别向被告梁x下达逾期还款通知函，要求被告按约偿还银行贷款，并向原告支付代偿贷款25,573.47元，但截至目前被告梁x仍拒绝与原告及浦发银行南阳分行协商付款事宜。根据与被告梁x所签《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第二条第四款的约定，被告梁x的行为已构成严重违约。原告有权选择解除合同，并由被告梁x承担解除合同所产生的费用和违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告梁x辩称：本案原告以买卖合同纠纷的案由起诉，原、被告双方关于买卖合同的协议内容双方已经履行完毕，原告已经拿到全额的售房款，故不存在解除的问题。补充协议中对借款合同的约定与买卖合同无关，原告无权私自强加在买卖合同中。被告办理贷款，原告并没有作为担保人的义务，但原告却作为担保人提供担保，不排除被告手续不齐，或者与银行恶意串通，故意制造在业主逾期还贷的情况下，达到收回房屋的目的。《合同补充协议》为格式合同，被告只是在原告的指使下签字，被告不知情不认可，关于被告逾期收回房屋的约定没有法律依据并且明显加重了被告的责任，应属于无效约定。原告在收到全额购房款的情况下，骗取被告签署了格式合同，在被告违约只有几千块钱的情况下，解除双方合同，明显不合理，也显失公平。原告不起诉房屋的确权，不起诉行政部门房屋登记，而诉求被告配合原告撤销贷款、撤销登记，原告无此权利也无法律规定。第三人浦发银行南阳分行述称，第三人已按照原告、被告的三方合同约定发放贷款，且无违约行为，涉案房产已办理抵押登记手续，原告要求第三人注销对涉案房产的预抵押登记手续，应先将涉案的贷款结清。贷款结清前，第三人无义务，也不同意办理解押手续。绿都公司在诉讼中提交证据如下：证据1．《商品房买卖合同》及附件。证明（1）原、被告双方于2017年3月13日签订房屋买卖合同，被告梁x购买原告所开发的绿都·悦府项目12幢x单元6-7层xxx号复式住宅，总面积为134.95平方米。约定当天支付250,695元，下余760,000元办理商业贷款。原告应在2017年10月31日前将房屋交付给被告；（2）附件四第二条第四款约定若被告未按约定支付按揭银行贷款本息超过30日的，则构成严重违约，原告可立即解除合同。同时被告应在原告承担保证责任之日起按日万分之五支付违约金至该款项付清之日止，并承担诉讼费、律师费等；（3）附件四第十条第一款、第二款约定若合同解除，被告应在解除合同7个工作日内配合原告到房屋管理部门办理撤销手续，并将已迁至该房产的户口迁出。因双方合同解除，故也应当协助原告办理撤销该房屋的商业贷款抵押权手续、协助原告办理注销该房屋的预告登记手续、协助原告变更维修基金手续。若未按照约定配合原告办理上述相关手续，则每逾期一日，被告应支付全部购房款万分之五的违约金；（4）附件四第十条第三款约定若合同解除，被告应在30日内腾退房屋，并将房屋恢复原状交付给原告，解除在该房屋上所设定的一且权利负担。若逾期，则应向原告支付购房款2%的违约金。证据2．浦发银行《个人购房担保借款合同》。证明被告以本案房屋为抵押物向第三人浦发银行南阳分行办理房屋抵押贷款。该合同第7.3条约定原告作为阶段性连带责任保证人承担保证责任，期限自合同签订之日起至借款人的债务履行其届满之日起两年止；若被告取得该房屋的不动产登记证书，且第三人浦发银行为该房屋不动产登记证书中载明的第一顺序抵押权人，则原告的保证责任可提前解除。证据3．付款凭证两份。证明原告于2017年3月13日为被告出具首付款凭证，收到被告支付的房屋首付款250,695元。后于2017年3月22日收到房屋尾款760,000元。证据4．维修基金缴费凭证。证明被告于2017年3月23日向南阳市物业维修基金管理中心缴纳维修基金5,060.6元，本案房屋在南阳市物业维修基金管理中心登记业主为被告梁x。证据5．交房手续。证明原告按照合同约定于2017年10月31日将房屋交付给被告，并由被告签字验收。证据6．履行担保责任通知书2份、担保账户扣款凭证。证明因被告未按期向第三人浦发银行南阳分行支付贷款本息，第三人浦发银行南阳分行向原告下达履行责任通知书，并扣划了原告保证据账户内的资金，具体为2020年6月23日扣划11,256.99元、于2020年12月29日扣划14,316.48元。证据7．《逾期还款通知函》、邮政快递单、邮寄视频。证明原告在承担保证责任后，根据合同约定按照被告指定的联系方式邮寄通知函，要求被告支付原告为其垫付的相关费用，但截至目前被告仍未支付，已构成严重逾期。证据8．《法律顾问协议》、律师费发票。证明本次案件原告花费律师费3,000元，该费用应由被告承担。被告对上述证据的真实性无异议。但认为：证据1，附件四《合同补充协议》为原告提供的格式合同，被告对内容不知情，也不认可，解除合同的约定为无效条款。证据2，《个人购房担保借款合同》能够证明被告依法办理了按揭合同，赵x作为共同还款人，被告不认可原告作为保证人。证据3、4、5证明双方的买卖合同均已履行完毕，原告取得全部房款，被告早已装修居住，不存在合同解除的问题。证据6，被告逾期还款是因为疫情导致资金困难。尽管原告在被告不知情的情况下进行了担保，被告同意向原告支付原告向第三人代偿的合理费用。证据7，被告只收到一份邮寄通知，而且该通知函通知事项是还款，并非解除合同，证明原被告之间存在债权追偿权纠纷，不存在买卖合同物权纠纷。证据8，因为附件四为无效合同，所以该费用由原告承担。第三人对被告提供的证据无异议。被告、第三人均未提交证据。本院认为，原告提交的证据真实、合法且与本案直接关联，能够证明本案案件事实，予以认定。根据认证的证据及当事人诉辩及陈述意见，本院依法确认以下事实：2017年3月13日，原告绿都公司与被告梁x签订合同编号为17940842的《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告梁x购买原告开发的位于南阳市卧龙区杜诗路绿都·悦府项目12幢x单元xxx室房屋，房款总额为1,010,695元。合同第六条“付款方式和期限”约定，首付款250,695元合同签订同日支付，下余760,000元的付款方式为商业贷款，付款时间为2017年4月12日。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中规定，买受人逾期在60内的，自合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与合同具有同等效力。同日，绿地公司收取了原告的首付款。同日，双方签订《合同补充协议》。该补充协议中第二条“关于按揭贷款付款的补充约定”第四款内容为“如果出卖人为买受人提供阶段性款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件动解除。买受人按照本合同的有关约定承担违约责任。2017年3月14日，被告与浦发银行南阳分行、绿都公司共同签订编号为2781201710049513xxxx的《个人购房担保借款合同》，借款人为梁x，贷款人为浦发银行南阳分行，共同还款人为赵x，保证人为绿都公司。贷款期限为30年，贷款金额为760,000元。并将本案房产作为抵押物抵押给第三人浦发银行南阳分行，合同同时约定原告绿都公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。2017年3月22日原告收到浦发银行南阳分行为被告梁x下发的购房贷款760,000元。2017年10月31日将绿都·悦府项目12幢x单元xxx室房屋正式交付给被告梁x。梁x装修后居住。因被告梁x并未按照与第三人浦发银行南阳分行、原告绿都公司共同签订的个人购房担保借款合同约定支付贷款本息，第三人浦发银行南阳分行按照合同约定向原告下达通知，并于2020年6月23日扣划作为担保人的原告绿都公司账户金额11,256.99元，于2020年12月29日扣划原告绿都公司账户金额14,316.48元。原告在接到银行通知并被扣划金额后，分别向被告梁x及共同还款人赵x下达了《逾期还款通知函》，通知函中告知要求贷款期间因借款人没有及时还款导致绿都公司承担担保责任的金额，督促被告及时偿还银行贷款，并在7日内向原告支付代偿贷款。并告知如仍不偿还，将按照补充协议中第二条第四款第一项的规定，要求被告承担相应违约责任。2021年1月20日，绿都公司和河南众筹律师事务所签订《法律顾问协议》，个案代理期间为代理诉讼终结时止（包括一审、二审、执行）。2021年3月17日，绿都公司已向河南众筹律师事务所支付律师代理费3,000元。河南众筹律师事务所向绿都公司出具了金额为3,000元的发票。本院认为，本案事实清楚。案件的争议焦点为：一、关于本案案由和诉讼主体的问题。本案系绿都公司主张梁x在履行《商品房买卖合同》时违约，请求依照合同约定行使解除权解除合同及行使追偿权，故其请求权基础为双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议的约定，故本案案由确定为商品房买卖合同纠纷是妥当的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）》第二十一条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中担保权人并未提出独立的诉讼请求，但其与本案具有利害关系，故将其列为第三人符合法律规定。二、原告是否仍有权行使合同约定的解除权。合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除，当附解除条件的合同所附条件成就时，解除权人可解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”解除权是形成权，其行使的方式和意愿应当是明确具体的，而本案原告并未明确具体地行驶解除权。表现在：1．本案绿都公司诉前并未向被告主张过合同解除权。其两次发出通知，尤其第二次通知是在前次仍未付款，约定解除权条件已经成就，而且又产生新的担保责任的情况下，其提出的要求仍是还款并按时还贷，和相关违约责任的提醒，这仍是继续履行合同的意思表示，并未涉及有解除合同，而后也没有发出通知要求解除合同。2．根据原告提出的诉讼请求，不能确认其选择了解除合同。补充协议第二条第四款具体规定了房屋出卖人提供阶段性担保，买受人延迟支付贷款导致出卖人承担担保责任的具体的三种不同的情形。第一种情形是约定出卖人要求买受人归还代偿款、赔偿损失、支付补偿金的情况，属于买卖合同中约定的担保追偿违约责任条款。原告在本案诉讼请求的第四项、第五项中已经涉及。第二种情况在前述条件下，买受人继续违约，而出现的可选择性合同约定解除及相关责任承担条款，解除合同后的合同责任是“有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。”这与第一项的约定显然不同，而且不能并列适用。本案原告在诉讼中提出了该“选择”，又提出了第一种情形下的“选择”，该选择意向并不明确具体。第三种情况是按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，房屋买卖合同及补充协议自动解除及相关责任承担问题。本案并不涉及，不作赘述。3．在庭审后，双方仍在就该房屋办证问题进行协商和准备。综上，本院认为，根据原、被告的约定，如原告于被告收到逾期还款通知30日，仍未还款的，则“有权选择立即解除合同”，原告在上述解除合同的条件成就后，诉前仍然要求被告继续履行合同，诉讼中也提出了相关继续履行合同的请求，庭审后双方仍就继续履行合同进行了相关工作。约定解除条件成就后，解除权人应当就解除合同还是继续履行合同明确择其一行使，解除权人既然选择了继续履行合同，就意味着其放弃解除合同，若解除权人接受了相对方的履行，还允许其享有解除权，无疑将损害相对人的利益，违反公平原则。故本案中原告已经无权行使合同约定的解除权。三、即便原告依然享有约定解除权，在本案具体情况下，该合同仍不应被解除。解除合同等于使业已达成的合同中途流产，涉及诸多利益，后果影响巨大。即便是约定解除，当严格执行当事人约定可能导致当事人及他人利益严重失衡时，法院可以基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）》第二十六条第一款规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”本案中，梁x按约交付了首付款，并且按照约定办理了银行贷款。从房屋买卖本身来讲，绿都公司已经收取了全部房款。虽然本案买受人的支付方式为现金和银行贷款，该房屋尚未登记在梁x名下，绿都公司确实具有一定的担保风险，但作为买房人，已经履行了合同的大部分义务，现开发商要求解除合同，取回该房屋，明显不符合上述规定的原则和精神，也与社会常理相悖。梁x未按约归还银行贷款，致使绿都公司利益受损，构成违约，但该违约行为既未动摇房屋买卖合同的履行基础，也不影响绿都公司合同目的实现。且梁x的违约行为轻微，违约行为又发生在疫情期间，梁x当庭表示愿意支付代偿款，在可以以给付违约金的方式弥补绿都公司损失时，应慎用合同解除权。再者，该房屋已经交付，而且办理有抵押登记，梁x也已经装修入住，《房屋买卖合同》又是《个人购房担保借款合同》的基础，如解除将导致诸多法律关系的变更、调整，既不经济、也不稳定，有违公平原则。四、关于本案违约责任的承担。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告依约交付了房屋，被告却没有按合同附件有有关约定及时偿还银行的分期贷款，已构成违约，应当承担违约责任。绿都公司要求梁x偿还原告已代偿的银行贷款25,573.47元，理由正当，本院予以支持。关于违约金，双方约定的计算方法能够体现对守约方的损失弥补和对违约方的惩戒作用，本院予以确认。但其要求承担至实际履行之日的主张，一方面为违约金不是借贷利息，原则上应当明确具体。另一方面，本案合同在继续履行过程中可能会出现其他导致双方权利义务出现变化的情形，故该违约金计算至开庭之日即可，其他可待实际发生后另行主张。具体为：一笔为11,256.99元＊0.05%＊289=1,626.64元，一笔为14316.48＊0.05%＊100=715.82元，合计2,342.46元。律师费3,000元，因双方约定有效且符合河南省律师行业关于财产案件1万～10万元标的案件的收费标准，本院予以支持。双方约定的诉讼费承担条款是指支付代偿金、承担违约责任方面的内容，并不包括提出解除合同的诉讼费用，故案件受理费应依法律规定，由原、被告按胜败诉比例分担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，梁x支付南阳绿都置业有限公司代偿款25,573.47元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，梁x支付南阳绿都置业有限公司违约金2,342.46元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，梁x支付南阳绿都置业有限公司律师费3,000元；四、驳回南阳绿都置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,948元，由南阳绿都置业有限公司负担6,686.55元，梁x负担261.45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  马宇航二〇二一年五月二十四日书记员  王鹏举