陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  裁   定  书 （2021）陕01民终6819号上诉人（原审被告）：陕西万通物业管理有限责任公司，住所地：陕西省雁塔区。实际办公地址：西安市未央区。法定代杨双牛，表人：，该公司负责人。委托诉讼代理人：张婉丽，女，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：韩照阳，男，汉族，住西安市高新区。被上诉人（原审被告）：张有亭，男，汉族，住西安市长安区。上诉人陕西万通物业管理有限责任公司（以下简称万通物业公司）因与被上诉人韩照阳、张有亭物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初13392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。被上诉人张有亭经传票传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。万通物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回韩照阳的诉讼请求；2.韩照阳、张有亭负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、万通物业公司与张有亭之间存在物业服务关系，而与韩照阳没有任何法律关系。张有亭系社区二区2号楼702室房屋业主，从万通物业公司进驻兴隆社区开展物业服务工作起，张有亭一直都在向万通物业公司缴纳房屋水电物业服务等费用。万通物业公司不知道张有亭何时将涉案房屋租与韩照阳之子，至万通物业公司2020年6月30日核算清退物业服务等费用前，涉案房屋水电及物业服务等费用均系张有亭名义交纳，万通物业公司无从知道韩照阳或其子与张有亭在何种关系，张有亭所负物业费用交付义务转移至韩照阳或其子名下，并未明确告知万通物业公司，亦未取得作为债权人的承认，因此万通物业公司核算张有亭欠付物业费用，抵扣清退多余物业费用的行为仍然指向业主张有亭，并不负有向韩照阳或其子清退义务。二、一审判决认定事实错误。韩照阳不是本案适格原审原告身份，一审判决查明系韩照阳之子与业主张有亭订立房屋租赁合同，合同承租人一方是韩照阳之子，作为物业使用人，韩照阳之子应当是本案原告，而非韩照阳，故一审法院认定韩照阳的原审原告身份错误，请求二审法院驳回韩照阳的诉讼请求。万通物业公司一直按照与张有亭订立的服务合同收取物业费用，上述物业管理服务关系混淆，将承租人应付的物业费用缴纳义务进行了免除，直接损害了万通物业公司及业主的权益。在履行物业服务过程中，万通物业公司收取涉案房屋物业费用一直是默认张有亭交纳，即便存在物业使用人，韩照阳或其子交纳物业费用的行为也构成表见代理，万通物业公司向张有亭或韩照阳之子收取涉案房屋物业服务费用符合约定，完全合法。一审原告提起本案主张是基于租赁关系而产生，张有亭是实际获取利益的收益人，应当向业主张有亭提出。三、一审判决曲解《物业管理条例》，将应当交纳物业服务费用的义务全部归于业主，放任物业使用人的责任明显于法相悖。韩照阳之子有义务按时足额交纳物业费用，已经缴纳的659.8元就是其代表业主张有亭依约缴纳应付的物业费。在核算物业费用时，也是以基础法律关系来解决，将已收取物业费与欠交物业费之间进行核算，实行多退少补。在物业费用退还给谁的问题上，仍应当遵从于物业服务合同，至于业主张有亭与韩照阳或其子之间就已交纳物业费争议应由其双方依其他关系解决。韩照阳辩称，2018年11月1日，由于拆迁其和家人租住张有亭的房屋进入涉案房屋，租赁时间是从2018年11月1日开始的。2020年，其给万通物业公司交物业管理费，物业工作人员动员让交全年，其就交了一年，在2020年6月份的时候物业工作人员说张有亭之前有拖欠，不给其退多交的物业费，其和张有亭夫妇去找了几次物业，物业公司以同一个房间号不能给其退，从2019年至2020年，其交了三次物业费，每次交的时候工作人员都某某是住户还是租户，其一直都说租户，还提供了租房合同，也是按照租户交纳的物业费。连续交物业费时物业当时也没有提出要求和租户重新签订物业服务合同，也没有要求备案，也没有提出在2015年至2017年有下欠物业费、其多次找万通物业公司，万通物业公司均推诿并言语刺激，无奈之下其才诉至法院。张有亭经本院传票传唤，未到庭，亦未提交答辩意见。韩照阳向一审法院起诉请求：1.判令万通物业公司、张有亭退付其多付的物业管理费675元；2.判令万通物业公司、张有亭错误规定和错误理解引起其误工费、交通费、咨询律师费、打印材料费、通信费等合计人民币1500元整；3.本案诉讼费由万通物业公司、张有亭承担。一审法院认定事实，2018年11月11日，韩照阳之子韩某某与张有亭签订《房屋租赁合同》，由韩某某承租张有亭所有的位于兴隆社区二区2号楼702室房屋用于居住，房屋面积为70㎡。合同第六条第八款约定：租赁期内，该房屋内所有公用事业费，如水、电、天然气和物业管理费等由乙方使用而生之费用均需由乙方承担。租住期间，由万通物业公司对该小区提供物业服务。2020年1月9日，韩照阳缴纳702室房屋2020年1-12月的物业费1448.8元。2020年6月30日，万通物业公司退出管理，对业主多交的物业费进行核算清退，韩照阳缴纳的2020年度物业费实应退675元，但经物业公司核算，该套房屋2015-2020年度共欠各项物业费共计628.4元，故万通物业公司将所欠费用在应退还韩照阳的675元中进行了抵扣。庭审中，韩照阳认为租房之前的欠付费用不应该由他承担，万通物业公司认为应该由张有亭把欠付的费用给韩照阳，张有亭认为韩照阳租房前其已经缴清之前的费用，不认可有欠付的费用。因各方当事人意见相左，案件未能调解。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。但该条例并未规定业主未履行交纳物业服务费用的，物业使用人负连带责任。本案中，韩照阳之子与张有亭签订房屋租赁合同，并约定租赁期内该房屋内物业费等由承租人承担，该约定合法有效，本院予以确认。对于万通物业公司欠费清单中所列项目，仅第一项抄表水费15.2元产生在韩照阳租赁期间，对于其他期间产生的欠费，根据合同相对性原则物业公司应向业主主张。本案中万通物业公司仅以物业是按房号结算而扣除物业使用人韩照阳预交的物业费显属不当，故对其辩称意见不予采纳，对于韩照阳要求万通物业公司退付其多付的物业费，予以支持。对于韩照阳要求张有亭退付其多付的物业费，因张有亭并未收取其物业费，故对其要求张有亭退付其物业费的主张不予支持。对于应向韩照阳退回的物业费，扣除其应承担的费用之后，经核算为659.8元。对于韩照阳要求万通物业公司、张有亭赔付其误工费、交通费、咨询律师费、打印材料费、通信费，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决：一、由被告陕西万通物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退回原告韩照阳物业费659.8元；二、驳回原告韩照阳其余诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由陕西万通物业管理有限责任公司承担，同上述款项一并给付韩照阳。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明，万通物业公司物业收费的收款收据及退款单上载明的业主姓名均为张有亭。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系物业服务合同纠纷，存在两个不同的法律关系。一方面，业主张有亭与物业服务提供者万通物业公司之间存在物业服务的法律关系，另一方面出租人张有亭与承租人韩某某之间存在房屋租赁的法律关系。根据查明的事实，万通物业公司物业收费的收款收据及退款单上载明的业主姓名均为张有亭，故韩照阳在本案不具有原告的诉讼主体资格。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初13392号民事判决；二、驳回韩照阳的起诉。一审案件受理费50元，减半收取25元，韩照阳已预交，予以退还；二审案件受理费50元，陕西万通物业管理有限责任公司已预交，予以退还。本裁定为终审裁定。 审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  秦  燕  燕                     审  判  员  卫  婉  莹 二○二一年五月二十日                               法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  孙  婉  侠 1