山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1125号上诉人（原审被告）：贾涛，男，1973年5月25日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：顾立新，山东九达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏，山东九达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦立海，男，1965年11月23日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：艾民，山东天衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景华，山东天衢律师事务所律师。上诉人贾涛因与被上诉人窦立海房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾涛上诉请求：请求二审人民法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回窦立海的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定窦立海要求贾涛按照合同约定支付2019年11月24日至2020年5月23日的租金20万元符合法律规定，贾涛认为该认定不符合事实，理由如下：贾涛租赁的房屋共计3层，租金已支付到2019年11月23日，此前在2018年8月6日，贾涛将房屋的2、3层转租给案外人姜伟。到2019年11月23日前应当支付下一个半年租金时，贾涛与窦立海协商，由案外人姜伟与窦立海直接签订2、3层的租赁合同，2、3层的租金由窦立海直接向姜伟收取。后贾涛将1层退还给窦立海，双方解除全部合同。经协商后窦立海同意，窦立海也实际向案外人姜伟收取了2、3层的租金，同年11月22日贾涛将1层的钥匙也交给了窦立海。所以涉案的房屋贾涛已经全部退给窦立海，双方租赁关系终止，贾涛不应当在支付2019年11月份以后的租金。二、一审判决认定对贾涛已将房产1楼交还给窦立海的抗辩不予支持，该认定不符合事实。双方合同终止后，因2、3楼继续由姜伟承租，1层由窦立海自己重新向外出租，窦立海在2019年11月份张贴了1层的出租广告，贾涛一方的证人在2019年11月30日拍摄的照片足以证实。窦立海的广告内容为“吉楼出租123层，联系电话分别为153××××1203，159××××0608”。贾涛去拆除1楼店内设施时委托了贾某1、贾某2去施工，二人找到窦立海要来一楼的钥匙开门，才把店内设施搬走。所以上述证据能够证实1层已经交付给了窦立海，不应当再计算租金。三、贾涛与窦立海签订合同时在2017年11月7日贾涛缴纳了8万元的租金，窦立海已经同意折抵部分租金，另付2万元现金，窦立海也给贾涛出具了收款10万元的凭证，一审判决没有认定，直接判决贾涛给付窦立海租金20万元，没有扣减已收取的10万元租金，该认定是错误的。为了减少当事人的诉累，应一并解决。四、本案应当追加案外人姜伟参加诉讼，遗漏了诉讼主体。如果不认定窦立海没有与案外人成立新的租赁关系，窦立海也不能要求贾涛将2、3层退还，当时贾涛转租给案外人姜伟，窦立海是知道并允许的，是因为案外人姜伟拒不交付房屋，造成2、3层无法交付给窦立海，并不是贾涛故意不交，是属于贾涛意志以外的原因造成的。贾涛也起诉了案外人姜伟并进入执行程序要求其腾空房屋，积极行使了权利。作为窦立海允许贾涛向案外人转租，应当承担案外人姜伟不交付房屋的风险，该责任不应当由贾涛承担。房屋占用费应当由姜伟承担，应当追加案外人姜伟作为第三人参加诉讼，所以判决贾涛承担房屋占用费有违公平原则。综上所述，一审判决程序有误，认定事实和判决结果错误，请求二审人民法院支持贾涛的上诉请求。窦立海辩称，1.一审法院认定贾涛按照合同约定支付2019年11月24日至2020年5月23日的租金20万元具有事实和法律上的依据。通过贾涛在一审中提交的（2020）鲁1402民初391号民事判决书的第二、三项内容可以看出，案外人姜伟还实际与贾涛贾涛存在租赁合同关系，进一步说明贾涛并未将涉案的房屋交付给窦立海，窦立海也未收取案外人姜伟的租金，恰恰说明贾涛与窦立海并未解除租赁合同的事实。贾涛将涉案房屋的2、3层转租给案外人姜伟，窦立海也不知情，窦立海也未与姜伟签订书面的房屋租赁合同，贾涛提供的一审判决（2020）鲁1402民初391号判决无法证实涉案房屋窦立海知悉转租的事实，同时该一审判决并未体现出窦立海同意转租的意思表示。一审法院判决贾涛支付2019年11月24日之后的租金20万元及滞纳金、房屋占用费具有事实和法律的依据。2.贾涛与窦立海在2017年11月23日签订了《房屋租赁合同书》约定窦立海将涉案房屋的1、2、3层整体出租给的贾涛，贾涛的证人在2019年11月30日拍摄的照片上面的广告窦立海不知悉，对其真实性不予认可，对认定案件事实无证明力，无法作为认定案件事实的依据。一审中的证人贾某1、贾某2当庭的陈述存在严重的前后矛盾，无法证实涉案的一楼房产已经交付至窦立海的事实。退一步讲该证人只能证实拆除过设备，无法证实贾涛主张已将一楼交付给窦立海的情况。通过2020年5月25日上午9点窦立海与贾涛通话录音也能够充足证实窦立海多次通过电话及其它形式积极督促贾涛履行缴纳租金，清退涉案的1、2、3层房屋义务，在贾涛迟迟不予缴纳租金造成违约的情况下，窦立海要求与贾涛见面，进行协商支付租金、解除租赁合同、整体交付房屋的1、2、3层。并不存在贾涛所主张的1层已经交付给窦立海的情况。3.通过一审的开庭笔录可以看出，贾涛在第一审程序中从未提及缴纳8万元的租金及10万元收款凭证的证据。通过2017年11月23日签订了《房屋租赁合同书》的第二条的约定，付8万元是作为房屋设施、设备等安全使用保证的押金、租期保证金。其交付的8万元有明确的使用目的，与租金的性质完全不同。同时窦立海也未收到贾涛交付的2万元现金，也未给贾涛出具收款10万元的凭证，鉴于目前贾涛存在拖欠租金等违约的事实，贾涛无权主张返还保证金8万元。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。所以，贾涛在二审中提及扣减收取的保证金没有事实的依据，在一审程序中不予主张，要求二审上诉解决，程序错误，其贾涛主张应不予审理。4.从合同相对性的原则出发，合同项下的权利义务只能赋予合同当事人，合同只能对合同当事人产生拘束力。在本案中贾涛与窦立海签订的房屋租赁合同，与案外人姜伟没有利害关系，双方也没有约定由案外人姜伟向窦立海履行交付租金的义务，案外人姜伟拒不交付房屋是贾涛与姜伟履行双方2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》的违约事实，与窦立海在法律上没有关联性。贾涛不能突破合同相对性原则，要求案外人承担合同的责任。贾涛因案外人姜伟的原因将无法交付房屋的风险转嫁给窦立海与案件事实不符，其上诉理由明显不成立。综上，一审判决事实清楚，证据充分，依法驳回上诉，应予以维持原判。窦立海向一审法院起诉请求：1.解除窦立海、贾涛之间签订的《房屋租赁合同》；2.判决贾涛向窦立海支付截止拖欠的房屋租金20万元及滞纳金19,929元（滞纳金按每日109.5元计算，2019年11月24日至2020年5月23日共计182天）；3.判决贾涛腾出租赁房屋并支付实际腾房前应支付租金（日租金1095元，从2020年5月24日起至实际搬出房屋之日止）；4.本案的诉讼费、保全费等费用由贾涛承担。一审法院认定事实：窦立海、贾涛于2017年11月23日签订《房屋租赁合同书》，约定窦立海将位于德州市德城区（房屋面积478平方米）出租给贾涛，租赁期限自2017年11月23日至2022年11月22日，年租金40万元，同时贾涛缴纳押金和租期保证金共计80,000元。租金每半年支付一次需提前一个月交付，若贾涛逾期缴纳租金，窦立海按日租金的10%收取滞纳金。合同第五条约定贾涛逾期缴纳租金后，15天内仍未交付租金的，窦立海有权解除合同收回房屋，押金概不退还。2018年8月6日，贾涛将涉案房屋二楼、三楼以年租金12万元的价格转租给案外人姜伟。2019年11月份后贾涛未按合同约定缴纳租金，窦立海于2020年5月28日向贾涛发送律师函要求其15日内缴纳租金。庭审过程中证人贾某1、贾某2出庭作证和接受询问时陈述的主要内容为其二人分别受贾涛安排前去涉案房产一楼拆电和拆除柜子，并且分别由窦立海儿子和窦立海为其开门，两位证人陈述的主要内容及照片内容没有其他书面证据材料相互印证，无法直接证明窦立海、贾涛已于2019年11月份解除关于涉案房产一楼的租赁合同和贾涛已按合同约定交还房屋的事实。一审法院认为，本案争议焦点为：1、窦立海、贾涛之间的房屋租赁合同是否应予以解除；2、窦立海要求贾涛支付拖欠的房屋租赁费及滞纳金以及贾涛搬出租赁房屋前应支付的租赁费有无事实和法律依据。针对争议焦点1，窦立海、贾涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第三款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同”，双方合同第五条约定贾涛逾期缴纳租金后，15天内仍未交付租金的，窦立海有权解除合同，本案中贾涛自2019年11月后一直未缴纳租金，根据双方合同约定窦立海已享有合同解除权，现窦立海要求解除双方于2017年11月23日签订的《房屋租赁合同》，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。针对争议焦点2，贾涛主张已与窦立海于2019年11月达成协议就涉案房屋一楼解除租赁合同，并已将一楼交还给窦立海。一审法院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中贾涛为证明其主张申请了证人贾某2和贾某1出庭作证，证人当庭仅陈述了拆除房屋内部分设施，无法证明贾涛已将涉案房产一楼交还给窦立海，同时贾涛也未提交其他证据证明其主张事实，因此对贾涛已将房产一楼交还给窦立海的抗辩不予支持。根据一审法院查明事实，贾涛房租交付至2019年11月份，窦立海要求贾涛按照合同约定支付2019年11月24日至2020年5月23日的租金20万元符合法律规定，一审法院应予支持。贾涛至今仍未交还涉案房屋，影响窦立海再次出租获得收益，因此贾涛应支付房屋占用费，支付标准按照双方合同约定的租金计算，双方合同约定年租金40万元，则贾涛按每日1095元标准支付自2020年5月24日起至贾涛实际交还房屋之日止的房屋占用费。窦立海、贾涛双方约定的贾涛逾期交付租金应按日租金的10%收取滞纳金，明显过高，一审法院酌情调整为贾涛自拖欠房屋租赁费之日2019年11月24日起至2020年5月23日止，以20万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向窦立海支付滞纳金。窦立海支出的1080元诉讼保全责任保险系其进行诉讼的必要支出，应由贾涛承担。窦立海、贾涛就律师费没有作出约定，故窦立海要求贾涛支付律师费用，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除窦立海与贾涛于2017年11月23日签订的《房屋租赁合同》，贾涛于本判决生效后三十日内搬出并腾空租赁的坐落于德州市德城区房屋（房屋总面积：478平方米）；二、贾涛于本判决生效后十日内向窦立海支付房屋租金20万元及滞纳金（以20万元为基数，自2019年11月24日起至2020年5月23日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、贾涛于本判决生效后十日内向窦立海支付自2020年5月24日起至实际搬离腾空房屋之日止的房屋占用费（按每日1095元计算）；四、贾涛于本判决生效后十日内向窦立海支付诉讼保全责任保险费1080元；五、驳回窦立海其他诉讼请求。案件受理费6570元，减半收取计3285元，保全费2320元，共计5605元，由贾涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：窦立海、贾涛均同意解除《房屋租赁合同》，但对合同解除原因及解除方式存在异议。2021年4月21日，贾涛向窦立海发送手机短信，要求于2021年4月21日上午11时向其交付租赁房屋中的二楼、三楼。窦立海回复短信，主张由于贾涛不交租金等违约行为，已诉至法院，案件正在审理中，判决后依法解决。2021年5月7日，在本院调查过程中，窦立海、贾涛均同意交接租赁房屋，并在租赁房屋门前交接了案涉房屋二、三楼的钥匙。窦立海认可租赁房屋已经交接完毕。另查明，2020年2月28日，窦立海出具证明，内容为“因贾涛无法将承租我的房屋整体返还给我，因此我继续收取贾涛房租拾万元，我租赁给贾涛的房屋是整体出租，因此要求整体返还”。贾涛在2021年4月6日提交的证据清单中主张10万元其中8万元为之前交的押金抵顶，2万元为现金支付，在2021年5月7日本院调查过程中，贾涛主张该10万元是现金支付。还查明，贾涛提交（2020）鲁1402民初391号案件部分卷宗，主张转租人姜伟曾向窦立海的妻子陈凤云转账2万元，但窦立海的妻子陈凤云又将款项转回，并向姜伟通过微信说明我和贾涛签的合同，只跟贾涛说租金。本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》是否已解除，若未解除，应否解除。窦立海、贾涛均同意解除合同，《房屋租赁合同》应当解除。贾涛主张其将一楼退还给窦立海后，双方已经解除合同。本院认为，贾涛提交的（2020）鲁1402民初391号案件部分卷宗仅能够证明窦立海对贾涛转租知情，但窦立海的妻子在收到转租人姜伟向其转款后又将款项转回，即贾涛提交的证据不能证明窦立海已经通过另行与他人订立合同的行为事实上解除了与贾涛订立的租赁合同。贾涛亦未提交证据证明双方已经通过其他方式解除合同，贾涛主张其将一楼退还给窦立海后双方已经解除合同不成立。关于贾涛是否拖欠窦立海房屋租金，若拖欠，租金及滞纳金数额如何认定。本院认为，合同解除前的租金贾涛应当支付。贾涛房租交付至2019年11月份，应按照合同约定支付2019年11月24日至2020年5月23日的租金20万元。关于贾涛主张应扣减窦立海已经收取的租金10万元。本院认为，贾涛对该10万元如何支付前后陈述不一致，且未提交证据予以证明，本院不予支持。关于一审判决贾涛向窦立海支付2020年5月24日起至实际搬离腾空房屋之日止的房屋占用费。二审中窦立海、贾涛于2021年5月7日交接了租赁房屋，房屋占用费截止日期为2021年5月7日，贾涛应支付房屋占用费自2020年5月24日起计算至2021年5月7日，支付标准按照双方合同约定的租金计算，每日1095元，共计381060元。因二审存在新的事实，对2020年5月24日至实际搬离腾空房屋之日的房屋占用费数额予以确定，按二审中确定的数额执行，对一审判项不再更改。至于贾涛向窦立海交付的房屋是否符合《房屋租赁合同》关于返还房屋的约定或法律规定，以及如果不符合，责任应如何承担，双方当事人可另行处理。综上所述，贾涛上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6570元，由上诉人贾涛负担。本判决为终审判决。审判长  高晓敏审判员  张小雪审判员  郝全树二〇二一年五月十日法官助理尚敏书记员耿树月