吉林省珲春市人民法院民事判决书（2021）吉2404民初1036号原告：珲春市靖和街文化社区新公安住宅业主委员会，住所地吉林省珲春市。负责人：刘培臣，主任。委托诉讼代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。被告：珲春市新创物业管理有限公司，住所地吉林省珲春市。法定代表人：王志涛，经理。委托诉讼代理人：马光天，吉林竞捷律师事务所律师。原告珲春市靖和街文化社区新公安住宅业主委员会（以下简称“新公安住宅业委会”）与被告珲春市新创物业管理有限公司（以下简称“新创物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新公安住宅业委会的负责人及其委托诉讼代理人赵超，被告新创物业公司的委托诉讼代理人马光天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新公安住宅业委会向本院提出诉讼请求：请求确认新公安住宅业委会与新创物业公司签订的《物业管理服务合同》于2020年11月10日解除。事实和理由：2019年2月1日，新公安住宅业委会与新创物业公司签订《物业管理服务合同》，选聘新创物业公司为新公安住宅小区提供物业服务，并对双方权利义务、物业管理服务内容与服务质量、物业管理服务费及违约责任等内容进行了约定，合同期限自2019年2月1日至2024年1月31日。合同签订后，新创物业公司开始为新公安住宅小区提供物业服务。2020年7月8日，新公安住宅业委会第一次就物业服务问题向新创物业公司提出书面整改意见。2020年9月16日，新公安住宅业委会第二次就物业服务问题向新创物业公司提出书面整改意见。2020年9月28日，新公安住宅业委会第三次就物业服务问题向新创物业公司提出书面整改意见。2020年11月10日，因新创物业公司在接到整改意见后仍未能按合同约定履行相应义务，新公安住宅业委会向新创物业公司送达解除合同通知，通知解除双方签订的《物业管理服务合同》，要求新创物业公司在收到通知书之日起7日内搬离物业用房，并与新公安住宅业委会办理交接手续。新公安住宅业委会现请求确认新公安住宅业委会与新创物业公司签订的《物业管理服务合同》于2020年11月10日解除。新创物业公司辩称，新创物业公司与新公安住宅业委会签订《物业管理服务合同》后，已按照约定全面履行了合同义务。对物业管理过程中存在的瑕疵，都以合同为依据按照新公安住宅业委会的要求进行了合理改革和妥善处理。对于小区保安问题，双方合同中没有约定门卫需24小时设立保安，保安人员不是物业公司必须设立的，也不是按照物业管理惯例应当安排的，而且合同中约定按项目收费，增项增费。对于公共设施问题，小区内的路灯灯罩不属于被告方的维修、更新、改造服务范围，因其属于中修，根据合同约定，新创物业公司负责小维修并维护。对于绿化问题，小区内的绿化新创物业公司已按照合同约定进行了合理维修，并按照新公安住宅业委会的要求进行了合理栽种、补种，小区完全符合绿化要求。对于环境卫生问题，新创物业公司已按照合同约定和新公安住宅业委会的要求，对楼道、院内、马葫芦等采取了合理措施，进行了有效处理。对于自行车棚问题，小区内自行车数量较少，未影响到交通，没有建造的必要。小区多数业主是在不知情或无奈的情况下签字同意解除合同，并非出于自愿。新创物业公司在合同履行过程中不存在根本性违约情形，不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于新创物业公司是否存在物业服务质量问题。新公安住宅业委会提交18张照片及三次书面整改意见通知，用以证明小区物业服务存在问题，问题涉及草坪绿化、路灯照明、环境卫生、垃圾清运等方面，并提出小区门卫未配备24小时保安，新创物业公司对业主自费购买的小区大门口的门禁系统也不配合进行通电。新创物业公司对照片的真实性无异议，但认为小区绿化已经符合要求，对草坪也在适当季节进行了补种，小区内业主车辆碾压草坪的情况也制止了很多次，也向新公安住宅业委会进行了反映；小区内树木枯死属正常现象，非因不及时打药所致；树木修剪后的残枝并没有导致草坪枯死；小区消防通道停放的车辆系小区业主停放，很多业主也经常违规停放，虽进行多次劝阻，但业主总是不听；小区楼道窗户采取插削的方式进行固定是前任物业所为，之后也一直保持现状；小区西南角的杂物是统一收集堆放，待够装载一辆车时进行清理；串店在小区草坪临时铺砖占道进行监管过，但串店是晚上营业，无法完全监管到位；小区大门口安装门禁需配备保安并24小时在岗，但根据合同约定，增加项目需增加费用，对此双方一直没有协商一致；小区路灯在前任物业移交时即发现电力系统存在问题，电力系统的维修属于大修，不属于物业服务合同约定的物业服务范围；三次整改意见均已按照要求和合同约定整改完毕。本院认为，物业服务合同的解除依据法律规定，仅需经符合法律规定条件的业主决议即可，而没有对解聘的前提进行限制，故本院对新公安住宅业委会与新创物业公司围绕物业服务质量的争议问题在本案中不予评判。2.对于新公安住宅业委会提交的新公安住宅部分业主签字同意解聘新创物业公司的名单，新创物业公司认为部分业主在签字时不知道为什么签字，所以该部分业主的签字不具有真实性。本院认为，新创物业公司并未具体指出哪部分业主的签字不具有真实性，亦未能提交相关证据加以佐证，本院对其质证意见不予支持，对该份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，新公安住宅业委会与新创物业公司签订《物业管理服务合同》，选聘新创物业公司为新公安住宅小区提供物业服务，并对双方权利义务、物业管理服务内容与服务质量、物业管理服务费及违约责任等内容进行了约定，合同期限自2019年2月1日至2024年1月31日。合同签订后，新创物业公司开始为新公安住宅小区提供物业服务。2019年4月1日，新创物业公司与新公安住宅业委会对新公安住宅共用部位、共用设施设备进行交接，并形成双方均表示认同的书面交接情况。2020年7月8日，新公安住宅业委会第一次就物业服务问题向新创物业公司提出书面整改意见。2020年9月16日，新公安住宅业委会第二次就物业服务问题向新创物业公司提出书面整改意见。2020年9月28日，新公安住宅业委会第三次就物业服务问题向新创物业公司提出书面整改意见。2020年11月10日，在经新公安住宅大部分业主签字同意后，新公安住宅业委会以新创物业公司在接到整改意见后仍未能按合同约定履行相应义务为由，向新创物业公司送达解除合同通知，通知解除双方签订的《物业管理服务合同》，要求新创物业公司在收到通知书之日起7日内搬离物业用房，并与新公安住宅业委会办理交接手续。本院认为，新公安住宅业委会与新创物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”新公安住宅业委会对于解聘新创物业公司，采用书面征求意见的形式向全体业主征求意见，经符合法律规定条件的业主同意后，于2020年11月10日向新创物业公司送达解除合同通知，故双方之间的《物业管理服务合同》依法自通知到达时解除。新创物业公司虽抗辩部分业主的签字不具有真实性，但未能提交相关证据予以证明，本院对其抗辩意见不予支持。综上所述，新公安住宅业委会的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，判决如下：确认珲春市靖和街文化社区新公安住宅业主委员会与珲春市新创物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》于2020年11月10日解除。案件受理费100元，减半收取计50元，由珲春市新创物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 程 功二〇二一年五月十一日书记员 李政平