天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2059号上诉人（原审被告、反诉原告）：李连奎，男，1976年6月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：郑晓玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津龙湖睿海置业有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号管理中心二区301-4。法定代表人：辛甜，董事长。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人李连奎因与被上诉人天津龙湖睿海置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2020)津0112民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李连奎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持李连奎的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，本案双方之间签订的《天津市商品房预定协议》、《正签确认单》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，双方之间已经成立了商品房买卖合同关系而非预约合同关系。至于地下车位问题，双方签订的正签单和李连奎提交的车库位置图，明确标注了地下车库的位置，且注明总房款包含车位，说明双方就此问题达成一致意见。关于房款问题，双方均未提出诉讼请求，一审法院判决返还房款，超出当事人的诉讼请求范围，违反法定程序。龙湖公司辩称，李连奎的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。龙湖公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《天津市商品房预定协议》于2019年10月12日解除；2、判令李连奎协助龙湖公司办理《天津市商品房买卖合同》相关手续，包括但不限于撤销备案手续、撤销预告登记手续、契税及公共维修基金退还手续等；3、判令李连奎缴纳的50000元定金归龙湖公司所有；4、本案诉讼费用由李连奎负担。李连奎向一审法院提出反诉请求：1、请求确认双方就天津市海河教育园区××路××路××花园××号楼××房屋买卖合同法律关系有效。2、判令李连奎一次性支付剩余房款共计3810000元，龙湖公司将位于天津市海河教育园区××路××路××花园××号商品房转移登记至李连奎名下，并交付上述房屋。3、判令诉讼费及反诉费用由龙湖公司承担。一审法院认定事实：2018年12月16日案外人孙长瑞与龙湖公司签订《天津市商品房预定协议》，双方约定孙长瑞购买龙湖公司开发的位于天津市海河教育园区××路××路××花园××号楼××号现房，每平米23706元，总价5451981元，建筑面积229.98平米，定金50000元。2018年12月23日之前交纳首付并签订了《天津市商品房买卖合同》，签订《天津市商品房买卖合同》后，预定人支付的50000元定金转为房价款。同日，孙长瑞还签订了认购确认书，其中记载购买房屋首付比例为60%，“客户本人承诺：…2、本人确认，若本人违反《预定协议》的约定，出卖人有权不退还本人已交付的定金，且本人对此不向出卖人主张任何权利。3、本人确认，若本人实际签约日期超过《预定协议》中承诺签约日期，出卖人将自逾期日期起，每天收取总房款万分之四的违约金。”，置业顾问为钱远龙。2018年12月26日，孙长瑞申请将购买房屋业主更名为李连奎。同日，李连奎签订《龙湖天宸原著-签约确认单（别墅正签）》一份，记载楼号6-4-101，合同总价5451982元，首付日期2018年12月26日，房款首付1641982元，房屋首付比例30.12%，已交定金50000元，契税金额74345.21元，维修基金54519元，登记费80元，本次交款合计（含车位）1720926.21元，房屋贷款金额3810000元，车位首付处填写斜划线，钱远龙在该确认单上签字。龙湖公司为孙长瑞出具暂收款收据2张合计50000元；为李连奎出具结转定金收据2张合计50000元、预告登记费收据1张计80元、维修基金收据1张计54519元、契税收据1张计74345.21元、首期款收据1张计1591982元。龙湖公司在销售现场展示了其销售房屋所需签订的天津市商品房预定协议、天津市商品房买卖合同及补充合同文本，其展示的补充合同文本中第十六条记载买受人对非本人所购商品房一部分的其他附带条件使用空间不享有任何权利，且不基于该部分空间的任何情况向其他业主提出任何异议或主张权利；第二十一条记载双方确认出卖人通过出售、给予使用权等协议处分的规划车位，相关权益归协议受让方享有；凡未通过出售、给予使用权等协议处分的规定车位，归出卖人所有。第二十四条记载购房人或使用人不得改变公共部位（包括但不限于楼梯间、电梯间、入户大堂、公共通道、各种管井等）和设备、设施的使用性质，包括但不限于摆设物品、占用公共空间、单元门外移、张贴各种标志或广告牌、封堵管井检修门或检修口、消防栓、通风井等；购房人或使用人亦不得私自占用楼前公共绿地，包括但不限于搭建遮阳棚、圈占庭院、设置围栏等，否则售房人或物业公司有权在无需征得购房人或使用人同意的情况下强行恢复原状或要求乙方无条件恢复原状，购房人或使用人应自行承担由此引起的全部损失。...凡在正式签订《天津市商品房买卖合同》之前售房人与购房人双方任何一方沟通口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据，不作为双方选房、交房、验收、退房等事项的标准及条件。双方应以《天津市商品房买卖合同》及补充合同约定及政府主管部门的批准文件为准。2018年12月31日，龙湖公司在不动产登记部门的网签系统中网签打印了编号为2017-0068038的天津市商品房买卖合同，李连奎对于天津市商品房买卖合同的补充合同条款不认可且拒绝在该天津市商品房买卖合同上签字，双方未实际签订天津市商品房买卖合同。2019年3月至5月，李连奎多次与龙湖公司的工作人员协商关于地下车位能否封闭成地下室以及是否将该内容写入双方签订的天津市商品房买卖合同及补充合同中，双方未达成一致意见，李连奎曾提出退房要求。2019年7月9日龙湖公司向李连奎邮寄了律师函，通知其缴纳首付款后一直未与龙湖公司签订天津市商品房买卖合同及办理贷款，要求其于2019年7月15日前到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》。2019年7月13日，李连奎再次与龙湖公司工作人员协商地下车位封成地下室，协商未果。2019年10月9日，龙湖公司向李连奎邮寄了解约通知函，告知李连奎由于在接收催签合同律师函后仍未与该公司签订商品房买卖合同及办理按揭贷款手续，故通知解除双方于2018年12月26日签订的《天津市商品房预订协议》、已缴纳的50000元定金不予退还、并协助龙湖公司办理合同解除手续及撤销天津市商品房买卖合同撤销备案手续。李连奎向本院提交了一份2020年7月22日的账户查询凭证，记载当日其名下账户余额为3833077.14元。经本院依职权查询诉争房屋的不动产登记簿查询证明，该房屋初始登记日期为2018年12月31日，权利人为龙湖公司。经本院依职权查询截至2020年8月11日，李连奎名下在天津市不动产统一登记系统中记载有5套不动产，居住性质的1套（本案诉争房屋），非居住性质的4套，本案诉争房屋在登记系统中显示未备案买卖协议，办件中为否。庭审中，龙湖公司陈述诉争房屋即使出售也不赠送地下车位及地下室，因双方长期无法达成一致意见及市场行情变化不同意与李连奎签订正式的天津市商品房买卖合同，该房屋现已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证但由于漏水维修无法交付；李连奎陈述认为诉争房屋房款中已经包含了地下车位的价款，要求购买房屋赠送地下车位。庭审后，龙湖公司陈述诉争房屋的网签合同未签字备案，收取李连奎的契税、维修基金、预告登记费并未向相关收缴部门缴纳；该公司主张的第一项诉讼请求中包含龙湖公司与孙长瑞签订预定协议以及该预定协议实施更名为李连奎后双方以书面及行为达成的预约合同法律关系。一审法院认为，龙湖公司与孙长瑞签订的《天津市商品房预定协议》均系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该预定协议有效，后李连奎申请将购房名额自孙长瑞处变更至李连奎，龙湖公司将孙长瑞缴纳的50000元定金结转至李连奎处，龙湖公司系与李连奎形成了合同关系，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、双方之间的法律关系是商品房预约合同关系还是商品房预售合同关系；2、双方之间的法律关系是否应予以解除，若应予以解除相应的权利义务如何分配及是否存在违约行为以及违约行为的责任承担问题；3、若双方之间的法律关系不应解除，其后续应如何履行。针对双方的诉讼请求结合本案争议焦点本院评析如下：1、关于双方之间的合同关系认定问题，李连奎申请将孙长瑞预定购买的商品房更名至其名下，以其实际行为表示认可孙长瑞与龙湖公司签订的《天津市商品房预定协议》，同意承接该预定协议的权利义务，后李连奎与龙湖公司又以签订签约确认单、实际收款情况变更了原预定协议中关于首付比例的内容。届此，龙湖公司与李连奎就购买房屋的房号、面积、总价款、首付比例、贷款金额达成了一致意见，但根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。双方未对剩余房款交付时间、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、房屋的交付条件及时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等作出约定，且预定协议中明确约定双方需另行签订《天津市商品房买卖合同》，因此李连奎与龙湖公司基于2018年12月16日签订的预定协议以及之后形成的更名申请表、签约确认单一起共同构成的合同关系缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的天津市商品房买卖合同而订立的独立的预约合同，基于商品房作为买卖合同法律关系中标的的独特性，其并未构成购买商品房的本约，并不具备商品房买卖合同的法律约束力，故本院认定李连奎与龙湖公司之间就诉争房屋构成商品房预约合同关系。2、关于双方之间合同关系是否应予以解除，李连奎自龙湖公司在不动产网签系统中打印网签合同后即拒绝与龙湖公司签订该天津市商品房买卖合同，且双方自此对于天津市商品房买卖合同中补充合同的条款经多次协议均未达成一致意见。且直至庭审时，双方对于诉争房屋是否赠送地下车位或地下室以及补充合同中禁止封闭地下室条款能否更改仍未达成一致意见，龙湖公司在催促李连奎签订诉争房屋正式商品房买卖合同后向李连奎邮寄了书面解除函，已经明确做出了解除预约合同的意思表示，而双方之间商品房预约合同关系的合同根本目的就是签订正式的《天津市商品房买卖合同》并买卖房屋，现一年多以来双方始终无法实现该合同目的，故对于龙湖公司主张解除双方自2018年12月26日形成的商品房预约合同关系本院予以支持，基于本院支持龙湖公司解除双方合同关系的主张，对于龙湖公司主张李连奎协助龙湖公司办理《天津市商品房买卖合同》撤销网签备案手续的主张本院亦予以支持；对于李连奎要求令其向龙湖公司一次性支付剩余房款共计3810000元，龙湖公司将位于天津市海河教育园区××路××路××花园××号商品房转移登记至李连奎名下，并交付上述房屋的主张不予支持。3、关于李连奎向龙湖公司支付的定金如何处理的问题，该50000元定金系履约定金，缴纳定金为保证双方履行预约合同，截止至庭审之时李连奎仍表示要求购买诉争房屋，现无法履行系双方对于具体的合同条款无法达成一致意见，故李连奎不存在违反定金条款的行为，龙湖公司应将该50000元定金返还给李连奎，龙湖公司的该项主张本院不予支持。由于双方的预约合同关系应予以解除，对于李连奎缴纳的首付款、契税、维修基金、预告登记费龙湖公司应予以退还。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、解除天津龙湖睿海置业有限公司与李连奎于2018年12月26日形成的商品房预约合同关系。二、李连奎于本判决生效之日起30日内配合天津龙湖睿海置业有限公司就天津市海河教育园区××路××路××花园××号楼××号房屋办理撤销网签备案手续。三、天津龙湖睿海置业有限公司于天津市海河教育园区××路××路××花园××号楼××号房屋办理完毕撤销网签备案登记手续后15日内返还李连奎定金50000元、房款1591982元、契税金额74345.21元、维修基金54519元、登记费80元，以上共计1770926.21元。四、驳回天津龙湖睿海置业有限公司、李连奎的其他诉讼请求。本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费37280元，由天津龙湖睿海置业有限公司负担970元，由李连奎负担37360元。”本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合二审期间双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、双方之间的法律关系的性质；2、双方之间的法律关系是否应予以解除。关于争点1，从双方之间的《天津市商品房预定协议》、签约确认单的内容看，双方并未对剩余房款交付时间、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、房屋的交付条件及时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等作出约定，且预定协议中明确约定双方需另行签订《天津市商品房买卖合同》，基于此，一审判决认定李连奎与龙湖公司之间就诉争房屋构成商品房预约合同关系，并无不当，本院予以维持。关于争点2，李连奎自龙湖公司在不动产网签系统中打印网签合同后即拒绝与龙湖公司签订该天津市商品房买卖合同，且双方对于天津市商品房买卖合同中补充合同的条款始终未达成一致意见。双方之间商品房预约合同关系的合同根本目的就是签订正式的《天津市商品房买卖合同》并买卖房屋，但此后双方始终未实现该合同目的，龙湖公司在催告李连奎签订诉争房屋正式商品房买卖合同未果后向李连奎邮寄了书面解除函，龙湖公司行使解除权的行为符合法律规定，故对于龙湖公司关于解除双方自2018年12月26日形成的商品房预约合同关系、李连奎协助办理撤销网签备案手续的主张，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。李连奎要求继续履行合同的主张不能成立，本院不予支持。至于合同解除后的责任承担问题，基于一次性解决纠纷的原则，一审法院判令龙湖公司向李连奎返还定金、首付款、契税、维修基金、预告登记费等的处理，龙湖公司未表异议，一审判决的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，李连奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37280元，由上诉人李连奎负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年五月二十七日书记员  梁哲琦