广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1840号原告：张婵，女，1988年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘正超，广东泓磊律师事务所律师。被告：赵芬，女，1978年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：蔡方华，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴升鑫，广东纵横天正律师事务所实习人员。第三人：广州市南湖房地产销售代理有限公司，住所地广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3107自编J03，统一社会信用代码91440111696948325G。法定代表人：李士超。委托诉讼代理人：李志申，男，1981年9月7日出生，汉族，身份证住址河北省邯郸市鸡泽县。原告张婵与被告赵芬、第三人广州市南湖房地产销售代理有限公司（以下简称南湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张婵的委托诉讼代理人刘正超，被告赵芬的委托诉讼代理人蔡方华，第三人南湖公司的委托诉讼代理人李志申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张婵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年7月16日签订的《不动产买卖合同》；2、被告返还原告支付的定金20000元；3、被告向原告支付违约金412000元；4、被告向原告赔偿律师费损失103000元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年7月16日，原、被告在第三人的促成下签订《不动产买卖合同》，约定被告将坐落于白云区*房出售给原告，总价206万元，签订合同当日支付定金2万元，第一期81万元应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付至银行资金存管账户，剩余123万元通过商业贷款方式支付，原告应于本合同签署后35日内前往贷款机构办理贷款申请手续，被告应配合原告办理贷款申请手续，双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。被告如逾期履行本合同约定义务超过十五日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付不动产成交价的20%的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项；守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用。合同签订后，原告支付了2万元定金，按合同约定，双方应于2020年8月20日前配合办理贷款申请手续，提交贷款机构所需全部资料，但被告一直违反合同约定以各种理由拒不配合办理按揭贷款手续，不提供按揭贷款所需材料，且违反合同约定要求原告提前支付首期款，被告已构成根本违约。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告赵芬辩称：一、我方没有拒不配合办理按揭贷款手续、不提供按揭贷款所需资料的行为。合同签订后，我方已经配合原告于2020年8月19日即完成了网签手续，并且在网签的同一日已按第三人的资料清单提供了所有由卖方配合提供的包括贷款资料在内的资料。二、我方也不存在逾期未配合提供《离婚证》和《离婚协议》等资料超过15天的行为。双方网签之后，第三人才了解到我方是离异身份，才要求被告提供《离婚证》和《离婚协议》等资料，此时已是2020年9月8日。被告一开始是有抵触，认为涉及个人隐私，且上述资料全部留在了前夫处，但是被告后面还是同意去配合补齐这些资料，最后在2020年9月27日已提供给第三人。从9月8日到9月27日虽然过了15天，但这是因为我方要特意回河南老家民政部门调取上述资料，属于客观原因。三、合同只是约定原告应在合同签订后35天内向银行申请贷款，我方配合办理相关手续并提供相关资料，我方已提供了一次资料，后续需要补充的《离婚证》和《离婚协议》等资料属于双方未预料到且合同未约定的事项，我方在合理期限内补充即可。四、双方继续履行合同的条件满足，原告合同目的不受影响，完全可以实现。合同约定的最迟办理过户时间为2020年10月16日，我方在2020年9月27日已配合提交了所有补充资料，只要在此之前完成过户递件手续，双方就都不算违约，我方在10月16日后也还是愿意继续过户，根本没有给原告造成任何不能实现其合同目的的影响，原告随意解除合同才属于根本性违约。另，原告提出的违约金数额和律师费数额过高。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人南湖公司述称:刚开始签合同当天张婵本来应付定金但未付，是第二天付的定金。后来张婵因为她名下有一套房子要过户，所以没名额，需要等过户后才可以办按揭手续。在这个期间，赵芬当时确认有说过不是太想卖，但后来还是正常配合去办按揭。在签完按揭后提供资料的过程中，赵芬也确实说在找资料，没有说拒绝不提供，也没有说完全不卖，到了10月9日就把资料提供完了。这时候张婵说赵芬提供资料太迟，合同约定过户的时间是10月16日，张婵向银行提供的资料已经过期了，银行需要张婵提供，张婵就说赵芬违约。其实这个合同我方认为可以继续履行，不存在需要解除的事由。经审理查明，2020年7月16日，赵芬（出售人）与张婵（买受人）在第三人南湖公司（居间人）的促成下签订了《不动产买卖合同》，约定：赵芬（出售人）将其所有的位于白云区*房（建筑面积87.23平方米）出售给张婵；成交价格为2060000元（不含税费）；买受人支付价款的方式：价款总额=定金金额＋首付款金额＋贷款金额；定金20000元，买受人应于本合同签订当日支付第一笔定金20000元至买卖双方指定的第三方账户；首付款810000元，买受人应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付至银行资金存管账户；按揭贷款1230000元，买受人应于合同签署后35日内前往贷款机构办理贷款申请手续，出售人应配合买受人办理贷款申请手续，双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书，贷款金额由贷款机构支付给出售人；权属转移登记：出售人办理完毕解押赎楼手续（如有），且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款机构出具贷款通知，双方办理完网上签约手续（如有），且买受人已支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款项后，由买卖双方于上述条件全部达成后1日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续；不动产交付：出售人应在收到不动产交易的全部价款后3日内将不动产交付给买受人；违约责任：出售人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不动产总价款万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外；出售人有下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：1.出售人提供的不动产权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人于本合同签署后无法取得不动产所有权；2.该不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高交易价格的；5.将该不动产出售给第三人的；买受人有下列情形之一的，构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致出售人于本合同签署后无法办理不动产所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该不动产的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼方式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、律师费等），并赔偿守约方支付的居间服务费；特别约定：以上合同内容与本条约定不符的，以本条约定为准，即买卖双方同意最迟办理过户时间不超过2020年10月16日。同日，张婵向赵芬支付了定金20000元。后来，赵芬对卖房事宜不满意，便通过多种形式与张婵沟通解除合同事宜，未果。2020年8月19日，在南湖公司工作人员的促成下，张婵与赵芬在房产登记主管部门办理了网签手续。当天，赵芬未能提供齐全协助被告办理按揭贷款所需的审批资料，导致张婵申请贷款无法审批。后经南湖公司工作人员多次催促，赵芬于2020年9月29日提供了所缺的相关材料。2020年10月14日，南湖公司工作人员通过微信告知张婵原先提供的按揭贷款资料已经过期，需重新提供“银行流水”和“无房产证明”，张婵回复没有继续交易的必要了。2020年10月20日，赵芬通过微信向张婵送达了《律师函》，要求张婵继续交易，张婵认为赵芬已经构成根本违约，不再继续交易，双方协商未果。张婵遂向本院提起本案诉讼。2020年10月21日，张婵与广东循理律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所处理与赵芬之间的涉案纠纷事宜。双方约定张婵因本案收到款项的，需按扣除2万元（即张婵支付给赵芬的定金）后的剩余款项的25%向该所支付风险律师费用。庭审中，赵芬表示如张婵明确不愿意继续履行涉案合同，其愿意解除该合同，但认为张婵应承担违约责任。另查，赵芬于2021年1月19日向本院另案起诉张婵，要求张婵向其支付违约金412000元、律师费20000元。以上事实，有《不动产买卖合同》、微信聊天记录、民事代理委托合同及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用法律事实发生时的法律规定。原、被告签订的涉案《不动产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。依合同约定，张婵应于合同签署后35日内前往贷款机构办理贷款申请手续，该条款约定的期限主要是对张婵办理贷款申请手续所作出的时间限制。赵芬作为出售人主要负有配合张婵办理贷款申请手续的义务。本案中，双方于2020年8月19日将按揭贷款所需的资料提供给贷款机构，当天被告知赵芬提供的资料不完整，需补交相关资料，赵芬应当及时履行协助配合义务。赵芬直至2020年9月29日才将所缺资料补齐，时间上虽有迟延，但此行为并不必然导致涉案合同无法继续履行，亦不构成根本违约，故张婵以此为由主张赵芬违约，要求赵芬支付违约金及赔偿律师费的诉请本院不予支持。但考虑赵芬提交后续资料确有迟延，张婵从再次补交按揭贷款所需资料到贷款审批通过，再到预约并完成过户，按照常理办理上述流程共计2天的时间确实不够，双方未能在2020年10月16日办理过户的责任在于赵芬，故赵芬主张张婵违约并拒绝返还涉案定金款项的抗辩意见本院亦不予支持。鉴于双方均无意继续履行涉案合同，可视为双方协商一致解除合同，故本院对张婵主张解除涉案合同的诉请予以支持。合同解除后，赵芬应向张婵返还定金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张婵与被告赵芬于2020年7月16日签订的《不动产买卖合同》；二、自本判决生效之日起三日内，被告赵芬向原告张婵返还定金20000元；三、驳回原告张婵的其他诉讼请求。本案受理费11640元，由原告张婵负担5820元，被告赵芬负担5820元。被告赵芬负担的上述受理费须在本判决生效之日起三日内迳付给原告张婵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年五月十一日书记员  冼颖斯