贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终592号上诉人（原审被告）：陈某某，男，汉族，1956年3月13日生，住福建省福州市晋安区。上诉人（原审被告）：陈某，男，汉族，1989年12月25日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：陈某1，男，1984年2月15日生，汉族，现住贵州省安顺市西秀区，系陈某兄长。被上诉人（原审原告）：李某某，女，汉族，1994年12月2日生，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师。原审第三人：安顺市恒伟房地产开发有限公司。住所贵州省安顺市经济开发区，统一社会信用代码：915204907411022233。法定代表人：金已皓。委托诉讼代理人：朱泽明，贵州黔明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，贵州黔明律师事务所实习律师。上诉人陈某某、陈某因与被上诉人李某某、原审第三人安顺市恒伟房地产开发有限公司（以下简称恒伟房开）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈某某、陈某上诉请求：1、对一审判决第二项依法改判，认定上诉人陈某某、陈某不具有退还购房款45万元的义务，或者裁定发回原审法院重新审理；2、本案的一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据合同的相对性原则，权利义务主体系被上诉人与原审第三人，上诉人陈某某或者陈某并非合同当事人。首先，该合同有被上诉人的签名及捺印，原审第三人在一审中提出其没有与被上诉人签订过该份《商品房买卖合同》，但对其主张并未提供证据予以证明，同时也没有申请对公章进行鉴定，一审法院仅凭原审第三人的口头陈述，就认定被上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，属于对事实的认定不清。其次，既然原审第三人在一审中用自己的实际行动表明其不愿意履行该《商品房买卖合同》，那么承担退还购房款义务的应该是原审第三人。该份合同属于诺成合同，一经合同双方当事人签字盖章确认即发生法律效力，至于购房款没有支付到恒伟公司账户上，而是直接支付给合同之外的被上诉人陈某或其亲属的原因，系原审第三人的实际控制人郭某某对陈某负有债务，该笔购房款系用来直接偿还郭某某对陈某的部分债务所致。再次，虽然上诉人陈某某给被上诉人出具有承诺书，但并未收到过被上诉人的任何购房款，不应对被上诉人承担退还购房款的义务。二、原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”该条是处理不当得利之债的案件，而本案属于房屋买卖合同纠纷，不应作为于本案的法律依据。三、一审判决第一项说明该份合同合法有效，依法成立的合同才存在需要解除的情形。被上诉人李某某二审辩称：1、上诉人称其通过以物抵债方式取得案涉房屋，但原审第三人当庭否认，故案涉商品房买卖合同并非第三人真实意思表示。上诉人未提交证据证明其有权代第三人收取购房款或该购房款可以抵扣答辩人的购房款，原审第三人也当庭表示无履行合同的义务，故上诉人存在欺诈。2、案涉45万元系答辩人根据上诉人的指示分别支付给陈某和陈某某的女儿，上诉人也向答辩人出具了收据，现其上诉主张应由原审第三人退还该款项，违背客观事实。李某某在一审诉请：1．解除原告与第三人恒伟房开于2019年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告陈某某、陈某连带向原告返还购房款45万元，并自2019年11月2日起以45万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向原告支付利息，暂计至2020年10月9日为16500元；3．本案案件受理费、保全费等诉讼费用由二被告共同承担。一审法院查明，2019年1月22日，李某某与恒伟房开签订《商品房买卖合同》，约定李某某购买恒伟房开开发的位于安顺市，名为安顺塔山·新城旧城危改（棚户区）项目欣城·国际二、三区建设项目第2-2幢1单元27层5号房屋，建筑面积为112.64平方米，套内建筑面积94.82平方米，房屋总价款为57万元；付款方式为一次性付款。买受人（即李某某）应当在2019年1月22日前支付全部房价款；房屋交付时间为2019年6月30日。合同第九条约定为预售所得款监管，出卖人（即恒伟房开）承诺商品房预售所得款项，按法律法规的有关规定监管使用，用于本项目的工程建设。根据本地商品房预售款监管的具体规定，该商品房的预售款监管机构为：安顺市住房和城乡建设局，预售款监管账户名称为中国工商银行股份有限公司安顺分行，账号为：24×××27，监管期限为：转现房为止。该合同有李某某签名，加盖有恒伟房开印章，在恒伟房开印章处有郭某某签名。此后，李某某母亲项某某受李某某委托分别于2019年1月22日汇款19万元、2019年1月24日汇款11万元，共计30万元给陈某，2019年1月28日陈某某出具收到李某某45万元购房款的收款收据给李某某；2019年2月13日，李某某按陈某某指示又汇款15万元给陈某某之女陈某2。2019年7月1日，陈某某以陈某的名义出具一张内容为：“本人陈某承诺2019年11月1日塔山新城网签交房，如2019年11月1日还没有交房，退还李某某计肆拾伍万元，中途有人要随时卖掉退还本金肆拾伍万元。陈某某（代签）陈某”的承诺给李某某。另查明，安顺市深鹏城物业管理有限公司曾于2020年6月16日向李某某发出欣城国际（塔山新城）入住须知及办理交房手续有关费用说明，在办理交房手续有关费用说明上明确原告需缴房款为574351.92元；2020年7月9日，李某某去办理收房手续时，因未能提交交纳房款的依据，故未能收房。同时查明：深圳市耀陆实业有限公司于2014年7月曾向陈某借款190万元。2016年1月22日，陈某向该院起诉要求深圳市耀陆实业有限公司、郭某某及恒伟房开偿还上述借款，2017年5月2日该院作出（2016）黔0402民初401号民事判决，判决：一、被告深圳市耀陆实业有限公司于判决生效后五日内偿还原告陈某借款190万元并支付利息（以190万元为基数按年利率24％自2014年7月起计付至本息还清之日为止）。二、被告郭某某对前述债务承担连带还款责任。三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。该判决还载明：“审理中，第三人于2016年7月26日向法院提出鉴定申请，要求鉴定2014年7月2日原告与第三人签订并有被告郭某某签字的《欣城国际二、三期［夜郎明珠商业广场］——商铺内部认购协议书》上所加盖的第三人恒伟公司的公章系伪造。该院依法委托贵州中一司法鉴定中心对此进行鉴定，该鉴定中心于2016年11月24日作出的贵中一司鉴［2016］文鉴字第2183号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为《欣城国际二、三期［夜郎明珠商业广场］——商铺内部认购协议书》上所加盖的“安顺市恒伟房地产开发有限公司”的印章章文与送检的6份样本上加盖的“安顺市恒伟房地产开发有限公司”的印章章文不是同一枚印章盖印。”上述判决生效后，陈某与郭某某于2018年9月12日达成协议，约定：“郭某某用欣城国际二期3套住房（每套面积112.64平方米）作价1926144元偿还陈某。3套住房的楼层由陈某选定后双方确认报法院备案……”。陈某还向法庭提供了一张2019年1月28日的收据，该收据载明收到李某某购房款57万元，并加盖有恒伟房开财务专用章。庭审中，恒伟房开否认与李某某签订过《商品房买卖合同》及收到过李某某交纳的购房款，并否认加盖在《商品房买卖合同》及2019年1月28日的收据上的名为“安顺市恒伟房地产开发有限公司”及“安顺市恒伟房地产开发有限公司财务专用章”的印章为公司所用印章。恒伟房开的股东为肖春生、吴华、壹能时空泰兴商务秘书有限公司。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李某某在签订《商品房买卖合同》后，将45万元购房款支付给了二被告；庭审中，恒伟房开否认与李某某签订有《商品房买卖合同》及收到过李某某的购房款，且亦未将房屋交付给李某某；可认定李某某与恒伟房开签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，且恒伟房开已用自己的实际行动表明其不愿履行该《商品房买卖合同》，现李某某要求解除该《商品房买卖合同》法院予以支持。二被告称是根据陈某与郭某某签订的协议，有权向李某某收取购房款，但未能提供证据证明郭某某有权处置恒伟房开的财产；亦未提供证据证明其向李某某收取购房款的行为获得了恒伟房开授权；且在收到李某某购房款后亦未能将房屋交付给李某某；加之是由陈某某出具收款收据及承诺书给李某某，故李某某要求二被告退还该款有理，予以支持。对于李某某要求被告从2019年11月2日起以45万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付利息的诉讼请求，因双方未有约定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百二十二，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、解除原告李某某与第三人安顺市恒伟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、由被告陈某某、陈某在判决生效后十日内退还原告李某某购房款450000元。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费8398元，减半收取4199元，由陈某某、陈某承担。二审中，上诉人提交《关于欣诚国际2、3区项目合作开发协议书的补充协议》复印件，拟证实案涉房屋所在项目已经卖给郭某某，其系项目的实际控制人。被上诉人及原审第三人认为该证据与本案无关，且无原件予以核对，不认可该证据的证明目的。因该证据无原件核对，且协议当事人为本案原审第三人与案外人深圳市耀陆实业有限公司，郭某某仅系该公司的法定代表人，与上诉人所主张的事实并无实质性关联，故不予采信。二审经审理，确认一审查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：本案各方法律关系如何认定，上诉人应否负担返还购房款的责任。第一，上诉人主张案涉商品房买卖合同系郭某某用于抵偿对陈某某的欠款，又由郭某某协调签订案涉《商品房买卖合同》，故本案法律关系应是：陈某某与郭某某之间成立以物抵债合同，陈某某又与李某某之间成立房屋买卖合同，同时以李某某与郭某某直接签订《商品房买卖合同》的方式完成三方之间的债务抵消。恒伟房开否认签订过该《商品房买卖合同》，但未提交证据对合同上印章的真实性予以反驳，该合同又无其他无效事由，应当认定为有效。恒伟房开明确否认该合同系其签订，也拒绝交付合同标的物，可以认定同意李某某解除买卖合同的诉请，一审判令解除案涉《商品房买卖合同》并无错误，至于解除合同后返还责任的主体问题，与解除合同本身并无必然的一致性。第二，因案外人安顺市深鹏城物业管理有限公司向李某某发出交房通知所交付的房屋与案涉《商品房买卖合同》所涉及的标的物不一致，且原审第三人也拒绝追认该合同而不具备事实上的履行可能性，李某某与陈某某之间的房屋买卖合同本应因合同目的不能实现而一并解除，陈某某此时即负有返还45万元购房款的义务。虽李某某一审并未明确提出该诉请，但其请求陈某某返还购房款45万元的主张即具备该意思表示，一审判令上诉人负担返还责任并无不当。同时，陈某某向李某某出具《承诺》（载明于2019年11月1日交付房屋，否则退款），其承诺在约定时间内不能交付房屋的，即退还案涉购房款45万元，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，陈某某所出具的《承诺》是对双方《商品房买卖合同》所附的解除条件，在条件成就时，李某某有权请求陈某某履行该承诺，即解除双方买卖合同关系并退还购房款。因案外人安顺市深鹏城物业管理有限公司向李某某发出交房通知时间为2020年6月16日，已超过《承诺》约定之时间，且交付的标的物与案涉《商品房买卖合同》的约定也不一致，故该《承诺》所附条件已成就，李某某有权依据该《承诺》主张上诉人退还购房款，双方买卖合同关系即行解除。案涉45万均系李某某依据陈某某的指示进行支付，陈某某于2019年1月28日向李某某出具收到45万元的收款收据，至于该款项支付到何人的账户仅系履行方式不同，对陈某某收到该购房款的事实不生影响，故对陈某某主张未收到购房款的理由不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费8398元，由上诉人陈某某、陈某负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  黄光美审判员  王 爽二〇二一年五月十四日法官助理阮雅倩书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。