四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1729号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贺亮，男，1972年7月2日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：黄茂生，四川贞固律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金迎，女，1975年11月16日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：黄茂生，四川贞固律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨茂，男，1982年1月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：邢伟，四川秉卓律师事务所律师。 原审第三人：都江堰市国有资产投资经营公司，住所地：四川省都江堰市双林路92号。 法定代表人：贺宏霞，总经理。 上诉人贺亮、刘金迎因与被上诉人杨茂、原审第三人都江堰市国有资产投资经营公司（以下简称国投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 贺亮、刘金迎上诉请求：1.撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初3854号民事判决；2.改判驳回杨茂的全部诉讼请求；3.改判支持贺亮、刘金迎的全部诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费由杨茂承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，根据案涉《房屋买卖合同》第十条的约定，双方就合同解除约定了条件，案涉房屋在本案起诉时仍未办理房屋所有权证和国有土地使用权证，该合同已被解除。贺亮、刘金迎在杨茂进行房屋装修时就提醒杨茂案涉房屋没有办理产权且双方有约定解除条件。二、一审法院适用法律错误，本案应适用合同的约定解除，案涉《房屋买卖合同》约定的合同解除条件在2018年9月25日就已成就，贺亮、刘金迎已电话告知杨茂双方已解除合同，杨茂应当履行返还房屋的义务。 杨茂辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉《房屋买卖合同》第五条第二款及第十条的约定明确设置在违约责任里，并非双方约定的合同解除条件，且该条款的设置明显系为了保护杨茂的利益不受损；2018年9月25日之后，贺亮、刘金迎也未向杨茂主张过解除合同，案涉房屋一直由杨茂居住至今，同时案涉房屋已具备办理产权手续的条件。 国投公司未发表答辩意见。 杨茂向一审法院起诉请求：1.确认杨茂与贺亮、刘金迎于2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决贺亮、刘金迎继续履行与杨茂签订的《房屋买卖合同》，并协助办理房屋产权过户手续；3.判决国投公司协助杨茂办理房屋产权移转手续。 贺亮、刘金迎向一审法院反诉请求：1.确认杨茂与贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》于2018年9月25日解除；2.判决杨茂将位于四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号房屋返还贺亮、刘金迎。 一审法院认定事实：2015年9月25日，杨茂与贺亮、刘金迎签订《房屋买卖合同》，以32.8万元将位于四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号的房屋出售给杨茂。合同第五条第二款约定：“甲方在2018年9月25日止没有拿到房屋所有权证或没有任何政府关于此房的发证消息，视为甲方违约，甲方无条件退还叁拾万元，乙方退此房给甲方”，合同第十条约定：“备注：五、违约责任：2、甲方在2018年9月25日止没有拿到房屋所有权证和国有土地使用证或没有政府任何关于此房的发证消息，视为甲方违约，甲方无条件退还叁拾万元，乙方退此房给甲方”。合同签订后杨茂依约向贺亮、刘金迎支付了第一笔购房款30万元，贺亮、刘金迎将案涉房屋交与杨茂，现一直未办理房屋过户手续。另外2015年8月5日，贺亮、刘金迎与国投公司签订《房屋买卖合同》购得案涉房屋，2015年8月13日国投公司向贺亮、刘金迎交付了房屋，至今未办理房屋过户登记。 一审法院认为，杨茂与贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》及国投公司向贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效，各方当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。贺亮、刘金迎以2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》第五条第二款以及第十条的约定认为《房屋买卖合同》己于2018年9月25日解除，首先上述约定是为保护杨茂的利益不受损，而非设置的解除合同条件，其次2018年9月25日后贺亮、刘金迎也未向杨茂退还房款，也未收回房屋，同时杨茂也没有向贺亮、刘金迎主张违约责任，贺亮、刘金迎主张合同已经解除不符合合同约定和法律规定，故对此贺亮、刘金迎确认合同已经于2018年9月25日解除并要求杨茂退还房屋的主张，一审法院不予支持。国投公司与贺亮、刘金迎《商品房买卖合同》约定双方应当共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记；杨茂与贺亮、刘金迎签订的《房屋买卖合同》约定拿到房产证7日内，贺亮、刘金迎配合杨茂办理房产过户手续。故对杨茂要求贺亮、刘金迎及国投公司协助其办理房屋产证转移登记手续的主张，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨茂与贺亮、刘金迎于2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》有效；二、贺亮、刘金迎继续履行《房屋买卖合同》，并于判决生效之日起十日内协助杨茂办理位于四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号房屋产权过户手续；三、国投公司于判决生效之日起十日内协助杨茂办理位于四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号的房屋产权移转手续；四、驳回贺亮、刘金迎的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由贺亮、刘金迎负担；一审反诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由贺亮、刘金迎负担。 二审中，各方均未向本院提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》应当继续履行还是解除，关键在于对该合同第五条第二款及第十条约定的理解。根据本案查明事实，案涉《房屋买卖合同》第五条第二款及第十条约定：“五、违约责任：2.甲方在2018年9月25日止没有拿到房屋所有权证和国有土地使用权证或没有政府关于此房的发证消息，视为甲方违约，甲方无条件退换叁拾万元整，乙方退此房给甲方。”贺亮、刘金迎认为该合同条款系附解除条件的约定，所附解除条件一旦成就，合同自动解除；杨茂则认为该条款系对违约责任的约定，杨茂作为守约方可以不主张该项违约责任。本院认为，合同所附解除条件是对合同所加的附款，通常与合同自身的内容及合同的履行行为本身无关；合同约定的解除条件则是指当事人在合同中约定了解除合同的条件，合同的解除条件成就时，解除权人可以依照法律规定的程序和方式解除合同。本案中，对案涉《房屋买卖合同》第五条第二款及第十条的解释，应结合该约定的内容、与整个合同的关系、约定的目的等因素进行。从约定的内容看，该条款在案涉房屋于2018年9月25日未办证的情况下赋予了杨茂退还房屋并取得已付房款的权利，实际上是约定了在贺亮、刘金迎违约的情况下，杨茂享有的权利以及所产生的相应法律后果，从该约定与整个房屋买卖合同的关系看，该约定被规定在第五章“违约责任”条款中，显然，合同双方当事人约定该条款的目的在于防范一方的违约行为，而不是简单地通过附款约定合同的解除条件。由此可见，双方争议的该条款实际上约定了合同解除的条件以及合同解除后双方当事人权利义务的处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，只有享有解除权的当事人才可以解除合同，而本案中，如前所述，该条款只赋予了杨茂的解除权，贺亮、刘金迎作为违约方并不享有解除权，且现杨茂要求继续履行合同，一审认定案涉《房屋买卖合同》有效且应当继续履行并无不当，本院予以维持。 关于杨茂要求国投公司协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，根据本案查明事实，结合国投公司于一审中的述称，案涉房屋应当先依据贺亮、刘金迎与国投公司的《房屋买卖合同》约定，由国投公司协助办理到贺亮、刘金迎的名下，然后杨茂根据其与贺亮、刘金迎的《房屋买卖合同》合同约定要求贺亮、刘金迎协助杨茂办理案涉房屋产权转移登记，杨茂不能直接依据其与贺亮、刘金迎的《房屋买卖合同》的约定要求非协议相对方的国投公司直接将案涉房屋办理至其名下。故本院对杨茂要求国投公司协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，按照相应的合同依据及法律规定予以支持，并确定国投公司、贺亮、刘金迎配合履行向杨茂过户案涉房屋义务的履行顺序。 综上所述，贺亮、刘金迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但应明确履行义务的顺序，本院予以部分变更。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初3854号民事判决第一项“杨茂与贺亮、刘金迎于2015年9月25日签订的《房屋买卖合同》有效”； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初3854号民事判决第二项“贺亮、刘金迎继续履行《房屋买卖合同》，并于判决生效之日起十日内协助杨茂办理位于四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号房屋产权过户手续”、第三项“都江堰市国有资产投资经营公司于判决生效之日起十日内协助杨茂办理位于四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号的房屋产权移转手续”； 三、都江堰市国有资产投资经营公司于本判决生效之日起十日内协助贺亮、刘金迎办理位于四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号房屋权属转移登记手续； 四、贺亮、刘金迎继续履行与杨茂签订的《房屋买卖合同》，并在四川省都江堰市××小区××栋××单元××楼××号房屋的权属转移登记至贺亮、刘金迎名下后十日内，贺亮、刘金迎协助杨茂办理上述房屋的权属转移登记至杨茂名下。 五、驳回贺亮、刘金迎的全部反诉请求。 一审本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由贺亮、刘金迎负担；一审反诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由贺亮、刘金迎负担；二审案件受理费6550元，由贺亮、刘金迎负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 俊 二〇二一年五月十二日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  李 青