江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2072号上诉人（原审原告）：常州市恒隆盛居酒店有限公司，住所地：钟楼区五星街道勤业路280号。法定代表人：鄂爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：宁玉玲，江苏泽晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩露，江苏泽晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巢晨，男，1964年4月6日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：徐渊，江苏源博律师事务所律师。上诉人常州市恒隆盛居酒店有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人巢晨合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2021）苏0404民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：1.判令撤销常州市钟楼区人民法院（2021)苏0404民初32号民事判决书，发回原审法院重审，或依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2.判令一审、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人是涉案房屋的实际承租人。理由有如下四点：1.2006年7月19日，鄂爱琴与巢晨签订《合作经营协议书》，欲租赁常州市五星资产经营有限公司（下称五星公司）名下位于勤业路280号的房产用于经营餐饮业。2.注册成立常州市恒隆盛居酒店有限公司（由常州市恒隆大酒店有限公司变更而来），需先有租房合同，并将租赁合同提交市场监督管理局，方能完成注册，故2006年7月19日，鄂爱琴、巢晨代表上诉人与五星公司签订《营业用房租赁合同》。3.涉案租赁房屋的租金实际上是由上诉人承担并实际支付的，被上诉人未承担过涉案租赁房屋的租金。4.原审中，上诉人提交的催款函，催款人常州市钟楼区五星街道五星村村民委员会（下称五星村委）与五星公司名为两个主体，实际上是一套班子，五星村委向上诉人发函主张租金，印证了上诉人是涉案房屋的实际承租人。二、2017年8月29日，鄂爱琴、巢晨与常州瑞和泰食品有限公司（下称瑞和泰公司）签订《房屋租赁协议（承租）》（下称转租协议），其二人是代表上诉人签订的，该转租协议的实际出租人是上诉人，转租协议中的租金收入应当归上诉人所有。三、瑞和泰公司支付给鄂爱琴75%的租金收入，已全部用于上诉人的开支，同理，入巢晨账户的租金也理应转给上诉人。2017年8月29日签订的《房屋租赁协议（承租）》里，虽然约定了租金按比例支付到鄂爱琴与巢晨个人账户，但实际上，这个租金是属于上诉人的，入鄂爱琴个人账户的租金已全部用于上诉人的开支，同理，入巢晨账户的租金也理应转给上诉人。被上诉人巢晨辩称，认可一审法院的判决，上诉人所提起的上诉理由和事实并非真实情况，具体的结合上诉人提交的证据进行质证的时候一并阐述，请求驳回上诉维持原判。恒隆公司向一审法院起诉请求：1.依法判令巢晨返还本公司租金62.5万元并承担自起诉之日起按银行同期贷款利率的利息计算至实际付清之日止；2.案件的诉讼费由巢晨承担。一审法院认定事实：2006年7月19日，巢晨与鄂爱琴作为乙方（承租方）与常州钟楼区五星街道五星资产经营有限公司（以下简称五星公司）签订营业用房租赁合同，双方约定五星公司将勤业路280号（都市桃园售楼处），建筑面积3000平方米左右的营业用房租赁给鄂爱琴、巢晨，租赁期自2006年10月1日起至2026年9月30日止，期限为20年，2006年10月1日至2011年9月30日每年房租金为55万元人民币，电梯及其他附属设备、场地租金费每年65万元人民币，合计120万人民币；2011年10月1日至2016年9月30日每年房租金为66万元人民币，电梯及其他附属设备、场地租金费每年60万元人民币，合计126万人民币；2016年10月1日至2021年9月30日每年房租金为78万元人民币，电梯及其他附属设备、场地租金费每年54万元人民币，合计132万人民币；2021年10月1日至2026年9月30日每年房租金为88万元人民币，电梯及其他附属设备、场地租金费每年50万元人民币，合计138万人民币；上述租金在每年的四月一日和十月一日结算，每年二次，做到先付后用。2017年8月29日，巢晨与鄂爱琴（甲方、出租方）与瑞和泰公司（乙方、承租方）签订房屋租赁协议一份，约定：巢晨、鄂爱琴将勤业路280号（恒隆公司一楼一层，房屋建筑面积约计840平方米，套内面积805.8平方米）转租给瑞和泰公司，租赁期限为8年10个月，自2017年11月1日起至2026年9月30日止；甲方提供30日免租装修期，从2017年12月1日计算租金；租金标准为：第1-3年：2017年12月1日起至2020年11月30日年租金为100万元（含税）；第4-6年：2020年12月1日起至2023年11月30日年租金为105万元（含税）；租金先付后用，每半年度支付一次，第一期租金2017年12月1日至2018年5月31日租金金额为50万元，乙方在收到甲方的租赁发票后5日工作日内（节假日顺延）支付给甲方，以后每年的11月1日和6月1日前支付下一期的租金。如因乙方原因而造成支付租金延时，责任由乙方承担，甲方原因除外。租金及物业费支付：每期按巢晨25%，鄂爱琴75%的比例支付；其中巢晨开户银行华夏银行钟楼支行，账号×××82；鄂爱琴开户银行农业银行，账号×××15；由于出租人不是产权人，甲方必须保证此房产权清晰并且没有隐瞒事实，无任何纠纷，如有发生纠纷事件给乙方造成的损失，由甲方承担，且甲方承担法律责任。2017年9月18日，五星公司作为甲方出租方与乙方承租方巢晨、鄂爱琴签订《同意转租协议书》，协议书载明，根据双方签订的《租赁合同》，现就乙方向甲方提出申请将所租房屋中部分转让给他人使用事宜，达成协议如下：甲方同意乙方将所租商铺中部分经营面积转租给他人开设“瑞和泰”，租赁期限自2017年11月1日至2026年9月30日止；乙方的转租行为，不免除乙方在原合同内所约定的应尽义务及责任，因乙方转租行为产生的任何费用及一切责任均由乙方自行承担，及转租房屋的租金仍由乙方向甲方支付，物业费及其他相关费用仍由乙方承担。一审法院另查明，常州市恒隆大酒店成立于2007年4月19日，后于2017年12月14日更名为常州市恒隆盛居酒店有限公司。一审法院认为，恒隆公司主张巢晨返还租金并支付利息的诉讼请求，不能成立，法院不予支持，理由如下：首先，根据2006年7月19日的营业用房租赁合同，涉案房屋系鄂爱琴、巢晨二人承租自五星资产经营有限公司，该租赁合同双方为鄂爱琴、巢晨与五星资产经营有限公司，恒隆公司并非该合同当事人且签订合同时尚未注册成立。其次，根据2017年8月22日的房屋租赁协议，房屋出租人为巢晨、鄂爱琴与瑞和泰公司，该份合同约定了租金按比例向巢晨、鄂爱琴支付租金，恒隆公司并非该合同当事人，不享有相关的合同权利。鄂爱琴虽系恒隆公司法定代表人，其签字行为不能当然视为公司行为，且该份合同并未加盖恒隆公司印章。再次，关于恒隆公司提交的催款函的问题，催款人五星街道村民委员会，并非涉案房屋的出租方，其向恒隆公司催款依据不足。综上恒隆公司的诉讼请求不能成立，法院依法予以驳回，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回常州市恒隆盛居酒店有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10050元，减半收取为5025元（常州市恒隆盛居酒店有限公司已预交），由常州市恒隆盛居酒店有限公司承担。二审中，上诉人恒隆公司向本院提交了下述证据：证据一、合作经营协议书，用以证明2006年7月19日鄂爱琴与巢晨签订《合作经营协议书》，双方约定租赁勤业路280号房合作经营餐饮业，并约定营业用房租赁费由恒隆公司支付，归纳在其经营成本内开支。双方要利益共享、风险共担。实际在2007年4月份恒隆公司完成工商注册之后，也到五星资产公司持有的租赁合同上加盖了公章。证据二、恒隆公司向五星村委会的转账凭证六份，包括六份银行流水以及农村合作经济组织的凭证，用以证明恒隆公司是实际支付租金的，自租赁开始该房产的租金一直是由恒隆公司实际支付。证据三、五星村委会开给恒隆公司的发票、五星资产公司及五星村委会的工商登记信息、证明一份，用以证明五星资产公司和五星村委会是两个主体，实则是同一套班子，五星资产公司是五星村委会100%的持有控股人。证据四、恒隆公司向瑞和泰公司开具的发票8张，用以证明将房屋转租给瑞和泰公司的是恒隆公司，而且只有恒隆公司才有资格将房屋进行转租，瑞和泰公司也接受恒隆公司开具的增值税发票，可见与瑞和泰公司发生租赁关系的是恒隆公司，而不是鄂爱琴或巢晨。证据五、常州市钟楼区行政审批局企业查档处调取的房屋租赁合同、记忆备案登记证明各一份，用以证明案涉房屋的出租人为五星资产公司，实际承租人是恒隆公司，并且双方就租赁情况在常州市房地产租赁管理有限公司进行了备案登记。该备案登记的日期是2007年4月份，可见从头至尾该房屋的实际承租人是恒隆公司，而不是鄂爱琴或巢晨。证据六、转账凭证两张，用以证明鄂爱琴代收瑞和泰公司的租金后已经将代收款全部返还给恒隆公司。证据七、企业登记资料查询表，用以证明2017年12月14日常州市恒隆大酒店有限公司变更为常州市恒隆盛居酒店有限公司。证据八、五星资产公司持有的营业用房租赁合同一份，用以证明在五星资产公司以及五星村委会手上的租赁合同上明确说明承租方是上诉人，该份合同上还有五星资产公司和五星村委会法定代表人以及负责人的签字。被上诉人巢晨经质证认为，上诉人提交的八份证据均不属于新证据，我方对此发表质证意见只代表我方想通过质证来辅助合议庭查清事实，不代表我们认可上诉人没有遵守证据规则进行举证要求的事实。对证据一，关联性予以否认，不能达到其证明目的，事实上我们认为该份协议与本案的转租金问题毫无关系。对证据二，该份证据是上诉人向五星村委转账的，我方不是该证据的相关当事人，对于证据的真实性合法性不能确定，我们认可法院的审核意见，同时我们认为与瑞和泰公司的租金没有关联。同时再结合刚才上诉人所提交的证据一以及上诉人的陈述，被上诉人与鄂爱琴租赁案涉房屋的时候已经约定租金是由常州市恒隆大酒店有限公司也就是上诉人的前身和合作经营书的甲方承担，我们认为上诉人去支付租金完全合情合理，并不能证明上诉人的请求。对证据三，对上诉人的证明目的我们不能认同，根据公司法的基本规定以及相应的法律规定，五星资产公司属于有限责任公司，五星村委会属于群众性自治组织，从主体上不可简单地混为一谈，就好比同一个人担任两家不同有限公司的法定代表人，这两家有限责任公司也不可混为一谈。工商资料反映的仅仅是五星资产公司法定代表人蒋忠明，五星村民委员会的负责人也是蒋忠明，至于是不是同一个人我们不能证明，只能证明两个人名是一样的。对证据四，发票总金额是多少，时间的跨度还有是否包括了转租期间的发票？上述事实均不清楚。对证据五，房屋租赁合同很模糊，该份租赁合同与本案的三性均不认可。合同中所注明的面积租金以及时间均与事实不符，唯一的解释就是为了便于上诉人领取营业执照时所用，况且该合同即使为真实，时间也早已过期，因此我们不认可。对证据六，转账凭证不是原件，对真实性不认可，另外鄂爱琴将款项转给上诉人与本案无关，鄂爱琴作为上诉人的法定代表人明显存在有限公司资产与个人资产的混同，有违反公司法的嫌疑。对证据七，工商资料真实性没有异议，但是鄂爱琴在担任法定代表人的同时现在已经不是股东身份，之前是股东，另一股东陈蕾经我们了解系鄂爱琴女儿，结合上诉人提交的几份证据以及所陈述的事实来看有严重的公司经营混同的行为。对证据八，该份租赁合同是否是五星资产公司所认可的版本，不应当由上诉人来进行说明，而应当由原件所持有的人来进行说明，对三性和合法性存疑，不认可。二审中，被上诉人巢晨向本院提交8张发票复印件以及一张情况说明，上诉人提交的发票是按照年租金的75%提交的，但是25%的租金是由上诉人开具的发票，用以证明上诉人所出具的发票是鄂爱琴在转租给瑞和泰公司以后按照鄂爱琴的指示所开具的。鄂爱琴按照协议约定的75%收取租金，被上诉人也是按照协议履行，对所收取的25%租金开具发票，这个情况说明内容是常州辰龙商业管理中心按照协议的规定开具的专用发票的情况说明。我们认为上诉人提供的发票不能证明上诉人所证明的事实，上诉人可以向瑞和泰公司取证。上诉人恒隆公司质证认为，对于常州辰龙商业管理中心开具发票的三性均不认可，通过工商查询，常州辰龙商业管理中心的法人叫戈伟玲，可见从工商登记上看常州辰龙商业管理中心和巢晨没有任何关系，我们也没有看到常州辰龙商业管理中心与瑞和泰公司之间有任何往来或关系，所以对常州辰龙商业管理中心开票的合法性不予认可，该份情况说明没有任何人的签字或盖章，对三性均不认可。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，2006年7月19日，巢晨与鄂爱琴作为乙方（承租方）与常州钟楼区五星街道五星资产经营有限公司（以下简称五星公司）签订营业用房租赁合同，明确了案涉房屋的承租人为巢晨、鄂爱琴。同日，鄂爱琴以常州市恒隆大酒店有限公司和常州市红森红宝石火锅城有限公司勤业分公司的名义与巢晨签订《合作经营协议书》，就双方在案涉租赁房屋合作经营餐饮业达成合作协议，并约定每年营业用房租赁费由甲方鄂爱琴支付，归纳在两店经营成本内开支。鄂爱琴据此在案涉租赁房屋上于2017年4月19日注册成立了常州市恒隆大酒店有限公司。常州市恒隆大酒店有限公司虽成立后在2006年7月19日营业用房租赁合同加盖公章，但巢晨、鄂爱琴、五星公司、常州市恒隆大酒店有限公司并未就变更承租人达成任何书面协议，并不能据此认定巢晨与鄂爱琴与五星公司营业用房租赁合同的承租人已经变更为常州市恒隆大酒店有限公司。2017年8月29日巢晨与鄂爱琴（甲方、出租方）与瑞和泰公司（乙方、承租方）签订房屋租赁协议、2017年9月18日五星公司作为甲方出租方与乙方承租方巢晨、鄂爱琴签订《同意转租协议书》亦均明确案涉房屋的承租人为巢晨、鄂爱琴。故上诉人主张恒隆公司为案涉房屋的承租人缺乏事实和证据支持，本院不予采信。常州市恒隆大酒店有限公司成立时与五星公司签订的租赁合同系基于2006年7月19日营业用房租赁合同为注册公司所需签订，且合同内容与2006年7月19日营业用房租赁合同并不一致，巢晨、鄂爱琴与五星公司实际履行的也是2006年7月19日营业用房租赁合同，故并不能就此证明常州市恒隆大酒店有限公司为案涉房屋的承租人。常州市恒隆大酒店有限公司向五星公司交纳租金、五星公司向常州市恒隆大酒店有限公司催缴租金，系基于巢晨、鄂爱琴签订的《合作经营协议书》的约定。巢晨收取瑞和泰公司的租金系基于2017年8月29日巢晨与鄂爱琴与瑞和泰公司签订房屋租赁协议约定。综上，上诉人恒隆公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10050元，由上诉人常州市恒隆盛居酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年五月二十四日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐