广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终574号上诉人（原审原告）：胡新莲，女，住广东省连州市。委托诉讼代理人：吕启环，广东新北江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连州市××××××××××××××民小组。负责人：黄远冬，该村民小组长。委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。上诉人胡新莲因与被上诉人连州市××××××××××××××民小组（以下简称****村民小组）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡新莲上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：原审判决以被上诉人提供的《连州市使用集体土地报批表》、《申请》及附件图纸即认定被上诉人履行了《土地租赁合同》的合同义务，并且仅凭被上诉人的陈述即认定被上诉人未能成功办理土地使用证的原因是没有用地指标，属事实认定错误，法律适用不当。（一）原审法院遗漏审查涉案合同的目的，以致分裂解读合同义务，对案件事实作出错误认定。双方签订合同的目的在于“长期经营使用”，且该种经营使用是建立在必须建设建筑物的基础上才能正常开展的。（二）涉案合同“甲方的义务”，应是甲方的整体义务。合同第四条对“甲方的义务”做了整体约定：第一项明确了案涉地块须无争议；第二项明确甲方须负责出好红线图或土地使用证，同时通过第三项补强了第二项的义务，即被上诉人“并无条件地协助乙方办理项目所需要的证明或证件及水电报装等事宜”。《建设工程施工许可证》等是上诉人开展经营项目建设所必须的证件，所以被上诉人应无条件协助上诉人办理，而办理好该项许可证则需要被上诉人提供土地使用证。所以，办理并提供涉案地块的土地使用证给上诉人报建使用是被上诉人必须履行的义务。同时，上诉人正是因为知道在签订案涉合同前，被上诉人已经着手准备办理土地使用证，才使上诉人相信被上诉人能快速提交资料并办理好土地使用证。从涉案合同第六条第3项关于“甲方协助乙方办理好土地使用证后，一年时间内乙方要在此地起建物业”的约定也可以看出，双方对于办理土地使用证事宜均系持积极肯定态度。（二）原审法院未审查清楚被上诉人是否已着手申请，或怠于办理土地使用证。被上诉人在原审中提供《连州市使用集体土地报批表》和《申请》恰恰证明被上诉人并未提交土地使用证申请资料。如被上诉人已经进行提交资料，那么，该两份资料原件应已提交连州市国土局相关部门，被上诉人不可能保存原件。上诉人在原审提交的连州市×××××××查询结果，亦证明被上诉人没有提交办理涉案土地的土地使用证申请资料。（三）原审判决认定《申请》附件的图纸即为“红线图”错误。红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图，正式的红线图上应有连州市规划局的盖章。而被上诉人提供的只是一张普通的CAD图，在图纸上用红色的线将涉案土地的四至范围标注出来。（四）原审法院未审查涉案土地的土地使用证至今未能办理成功的原因是否在于“无用地指标”。被上诉人未提供任何证据证明涉案土地的土地使用证至今未能办理成功是不可归责于其的客观原因。上诉人在原审提供的（2018）连州市不动产权第*****5号土地使用权证足可证明不存在无用地指标的情况。根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》的规定，涉案土地是相关部门根据规定划拨给被上诉人的提留用地，国土部门在收到申请时，应当依法办理涉案地块的土地使用证。（五）未能办理土地使用证系故意不履行合同义务，其行为直接导致上诉人无法办理报建手续，最终导致上诉人的建筑物被强拆。上诉人在未取得土地使用证的情况下即已开始建设是有不够谨慎之处，但这是建立在相信被上诉人能将土地使用证办理成功的基础上的。事实上，只要被上诉人提供完整的资料，是必然可以完成办证事宜的。被上诉人的行为最终导致上诉人在涉案土地上的建筑物被强拆，导致上诉人无法正常经营。故上诉人的损失与被上诉人不履行合同义务的行为有因果关系。（六）原审法院法律适用错误。上诉人依涉案合同而取得涉案土地的合法使用权，而非非法占用土地。上诉人更不存在擅自将农用地改为建设用地的情形，原审法院依照土地管理法、物权法的规定驳回上诉人的诉讼请求是法律适用错误。****村民小组答辩称：2013年11月19日上诉人与被上诉人签订了土地租赁合同，根据合同第六条第3项的约定，被上诉人要协助上诉人办理土地使用证，表明上诉人知悉案涉土地没有土地使用证。合同签订后，被上诉人向有关部门办理土地使用证的手续，履行了协助义务，但由于不能归责被上诉人的原因，导致土地使用证不能办理成功。上诉人曾去办理报建手续，却被告知需提供土地使用证，否则不能办理相关的报建手续。由上可知，上诉人在明知涉案土地没有土地使用证，同时没办理报建手续的前提下，仍然要在涉案的土地上搭建建筑物，上诉人的该行为所产生的风险，以及造成的后果，应由其自行承担。被上诉人认为违法建筑行为不受法律保护，违建者应对自身行为所产生的法律风险承担法律责任，上诉人要求被上诉人对其违法建筑承担赔偿责任没有事实和法律依据，其诉求的损失金额也证据不足，因此请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。胡新莲向一审法院起诉请求：1、判令****村民小组按《土地租赁合同》的约定限期在二个月内为胡新莲办理好租赁土地的土地使用证；2、判令****村民小组赔偿胡新莲建造在租赁土地上的房屋等设施因被政府强制拆除后所造成的损失501608元；3、判令****村民小组赔偿胡新莲从2020年5月8日起至2020年9月7日止四个月已产生的营业损失93248元（营业损失以每月利润23312元为基数，从强拆之日2020年5月8日起至起诉之日2020年9月7日止），2020年9月8日起的营业损失以每月利润23312元为基数计至****村民小组办理好租赁土地的土地使用证给胡新莲之日止；4、本案的全部诉讼费用由****村民小组承担。一审法院认定事实：位于连州市×××××××××××民周卫炉建房、南至菜园坝土地、西至老公路边、北至南门桥头西面积805平方米土地系市政规划建造人工湖征收****村民小组村集体土地之后按规定给回村集体的提留地。2012年6月7日****村民小组填写使用集体土地报批表并出具使用农村集体土地协议书、提起办理建设用地使用证申请、由连州镇高堆村委会出具同意办理意见，向土地管理部门申请办理使用集体土地报批表，2012年7月19日连州镇政府在****村民小组提交给连州市××××××××××××的建设用地申请书签署“以上情况属实，请市相关部门给予办理相关手续”，并附有该地块及周边道路、建筑规划图，之后再次申请，但至今未能办理成功，据说是没有用地指标的原因。2013年11月19日胡新莲为乙方、****村民小组为甲方在连州市×××××××民委员会的见证下签订《土地租赁合同》约定：甲方将其属下的集体自留地（详见规划局出的红线范围）中东至周卫炉建房、南至菜园坝地土地、西至老公路边、北至南门桥头西面积约805平方米的范围土地出租给胡新莲经营使用，可做仓库、商场、酒楼、宾馆、幼儿园及体育活动场馆等合法用途；租赁期限2013年11月19日至2041年11月18日；每年租金15000元，每三年递增10%，2013年11月19日起始计租，乙方必须在每年的11月19日前交纳当年租金；甲方义务包括将土地无争议地出租给乙方经营使用、负责出好红线图或土地使用证、无条件地协助乙方办理项目所需要的证明或证件及水电报装事宜；甲方协助乙方办好土地使用证后一年时间内乙方在该土地上起建物业；如遇不可抗力令本合同不能履行或者不能完全履行，双方互不追究责任，并应妥善协商，变更或解除合同等。合同签订后，胡新莲按约定交纳了2013年11月19日至2014年11月18日一年租金15000元给****村民小组。胡新莲租赁土地欲经营餐饮业，于是从2013年12月开始对租赁地进行平整、砌挡土墙等建设施工。但在胡新莲建设施工过程****村民小组的部分村民聚集在工地上阻止施工，****村民小组新上任的村干部也以租赁土地存在纠纷为由表示拒绝继续履行租赁合同。胡新莲向连州市人民法院提起诉讼，要求判令****村民小组继续依约履行合同，案经2015年2月16日连州市人民法院作出（2014）清连法民二初字第340号民事判决和2016年7月5日清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终1196号民事判决确定《土地租赁合同》在2013年11月19日至2033年11月18日共租期20年内的租赁期限内有效，****村民小组在上述期限内应继续履行合同。此后双方均表示继续按合同履行，胡新莲按约定支付了租金给****村民小组，****村民小组也承诺将继续按约定履行义务。2016年8月19日向连州市工商行政管理局申请办理营业执照，经批准胡新莲在连州镇高堆村民委员会****村南门桥头西边即上述租赁土地上经营“连州市光头超烤羊店”，经营范围是烤羊肉、中餐制售、预包装食品、酒类零售等。经营烤羊店需要建设房屋，于是胡新莲向连州市住房和城乡建设局申请报建手续，连州市住房和城乡建设局告知必须提供土地使用证。为此胡新莲告知****村民小组提供租赁土地的土地使用证，****村民小组承诺会尽快向相关部门申请办理。在未取得建设用地使用权证和报建手续的情况下，胡新莲已在租赁土地上建成六座（每座一层）砖钢结厂棚式的房屋、围栏、大型广告架牌等附着物，且正常经营至2020年4月21日。2020年4月22日连州市住房和城乡建设局向胡新莲发出责令（限期）改正通知书[连住建市容责改（2020）114号]，以胡新莲擅自在上述租赁土地上搭建简易铁皮棚架且影响市容市貌，违反了《城市市容和环境卫生管理条例》第十四条“任何单位和个人都不得在街道两侧和公共场地堆放物料，搭建建筑物、构筑物或其他设施。因建设等特殊需要，在街道两侧和公共场地临时堆放物料，搭建永久性建筑物、构筑物或者其他设施的，必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续”规定为由，责令胡新莲于2020年5月7日前自行拆除位于连州镇南门桥头“啤酒美食广场”搭建的简易铁皮棚架，逾期未拆除的连州市住房和城乡建设局将组织强制拆除，并已将胡新莲在租赁土地上搭建的建筑物及附着物全部予以强拆。事后胡新莲委托广东国政土地房地产评估测绘有限公司对租赁土地上胡新莲所有的六栋地上建筑物及两项地上附着物进行价值评估，2020年7月9日广东国政土地房地产评估测绘有限公司作出粤国政[2020]房估（连州）字第0178号房地产估价结果报告，六栋地上建筑物及两项地上附着物的评估总价501608元。胡新莲搭建的房屋已被强拆，从此停止了营业。胡新莲提交了其自制的2019年1月至2020年4月共十六个月经营“啤酒美食广场”的利润表，各月利润情况分别为-23207.46元、22734.24元、97228.97元、63873.42元、103129.03元、84124.86元、56566.28元、41728.68元、-43245.94元、-49312.34元、749.97元、-43856.32元、136069.29元（2020年1至2月）、-116868.37元、43280.13元，总利润为372994元，平均每月的利润为23312元，但该利润情况未经****村民小组或第三方确认。此外，胡新莲补充提交了一份证据即（2018）连州市不动产权第*****5号土地使用权证，以证明位于涉案地块附近且与涉案地块相同性质的持证人连州镇元潭村元村经济合作社对其位于连州市××××××××××××侧面积11200平方米划拨土地办理了集体建设用地使用权证。一审法院认为：双方于2013年11月19日签订《土地租赁合同》约定****村民小组将其位于连州市南门桥头西侧面积约805平方米市政工程征收之后的提留地租给胡新莲经营餐饮业使用。该合同经双方自愿签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且经一审法院和清远市中级人民法院判决确认在不超过法律规定的二十年租赁期限内有效。该合同的甲方义务条款约定“将土地无争议地出租给乙方经营使用、负责出好红线图或土地使用证、无条件地协助乙方办理项目所需的证明或证件及水电报装事宜”，违约条款约定“甲方协助乙方办好土地使用证后一年时间内乙方在该土地上起建物业，如遇不可抗力至本合同不能履行或不能完全履行，双方互不追究责任，并应妥善协商，变更或解除合同”。胡新莲因经营“啤酒美食广场”、“连州市光头超烤羊店”的需要，在未取得用地使用证和报建批准手续的情况下在租赁土地上搭建起六座砖钢结构的厂棚式房屋和围栏、广告牌等附着物。经营至2020年5月7日上述厂棚式房屋及围栏、广告牌等附着物因被认定违反了《城市市容和环境卫生管理条例》的相关规定，被连州市住房和城乡建设局组织力量强制拆除。应当指出，强制拆除确实造成了胡新莲建设上述建筑物及其他附着物建造成本和烤羊店停止经营的损失，但合法的权益才受法律保护。胡新莲在该租赁土地上搭建的简易房屋和其他附着物未经批准，所建设施属违章建筑，胡新莲该行为属于履行合同违反规定，由此造成的损失不受法律保护。胡新莲诉称****村民小组造成其烤羊店厂棚被拆和停业损失的依据不足。上述《土地租赁合同》甲方义务中“负责出好红线图或土地使用证”，是一项选择性的约定，不一定是土地使用证。“红线图”是指该地块的四至范围，确保不存在界线争议和符合建设规划，****村民小组提交给连州市××××××××××××建设用地申请表时连州镇政府签署“请市相关部门给予办理”审批意见并附有该地块及周边道路、建筑规划图，该建筑规划图即为协议书所称的“红线图”，可以说****村民小组履行了协议约定的义务。违约条款约定“甲方协助乙方办好土地使用证后一年时间内乙方在该土地上起建物业”，胡新莲却在****村民小组未提供土地使用权证情况下起建物业。****村民小组虽至今未能提供租赁土地的土地使用权证，但并不是****村民小组拖延办理，事实上****村民小组于出租土地之前便已申请办理，计划建村集体综合大楼，且经当地镇政府土地管理部门批准同意，因没有用地指标而未能最终办理成功，之后于2020年5月再次申请办理。《中华人民共和国土地管理法》第十九条规定“建设用地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设用地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地”，因国家法律对是否批准为建设用地有严格规定，并不是协议中****村民小组承诺提供就能完成的义务，故不应视为****村民小组违约。此外，案外人连州镇元潭村元村经济合作社持有租赁土地附近地段办理了（2018）连州市不动产权证第*****5号土地使用权证，并不等同于租赁土地也一定会办到建设用地使用权证。还要指出的是，胡新莲是一个有正常行为能力人，应当知道仅有“连州市光头超烤羊店”工商营业执照，在未取得土地使用权证和建设许可的情况下投资建设具有一定规模的砖钢房屋和围栏、广告牌等附着物存在不受法律保护乃至被拆除的风险。该风险已经发生，在协商无果的情形下，只能自行承担。胡新莲的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第七条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年11月17日作出如下判决：驳回胡新莲的诉讼请求。案件受理费9748.56元，减半收取4874.28元，由胡新莲负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人胡新莲上诉请求的范围进行审理。综合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否应当办理案涉土地的土地使用权证；2、上诉人因案涉土地上的建筑物被拆除所致损失，是否应当由被上诉人赔偿。关于第一个争议焦点问题。上诉人与被上诉人签订的案涉《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，其效力已经本院作出的（2016）粤18民终1196号民事判决确认在2013年11月19日至2033年11月18日租赁期限内有效。因案涉土地能否办理土地使用权证，涉及行政机关审查认证，并非由被上诉人单方决定，故上诉人请求被上诉人在二个月内办理好租赁土地的土地使用证，缺乏依据。但根据上述《土地租赁合同》第四条甲方（即被上诉人）义务第3点关于“并无条件协助乙方办理项目所需要的证明或证件及水电报装等事宜”及第六条双方约定第3点关于“甲方协助乙方（即上诉人）办好土地使用证后，一年时间内乙方要在此用地起建物业”的约定，被上诉人有协助上诉人办理案涉土地土地使用证的义务。上诉人有权依据《土地租赁合同》的约定请求被上诉人履行协助义务。关于第二个争议焦点问题。根据本案查明的事实，上诉人在案涉土地上建设建筑物时，已向相关部门申请了报建手续，但未获批准。可见，上诉人对在案涉土地上建设建筑物应当向相关部门办理报建手续是明知的，其在报建手续未获批准后，仍然继续建设，属于违章建设，由此导致案涉建筑物被拆除的损失，应由上诉人自行承担。上诉人主张的营业损失是基于其在上述违章建筑中经营所致，其无法继续经营的原因在于违章建筑被依法拆除，故该项损失亦应由上诉人自行承担。一审判决对上诉人的此节诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人胡新莲的部分上诉理由成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。一审判决适用法律及部分实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初1407号民事判决；二、限连州市××××××××××××××民小组于本判决发生法律效力之日起两个月内协助胡新莲办理案涉土地的土地使用证；三、驳回胡新莲的其他诉讼请求。一审案件受理费4874.28元，由上诉人胡新莲负担4774.28元，由被上诉人连州市××××××××××××××民小组负担100元；二审案件受理费9748.56元，由上诉人胡新莲负担9548.56元，由被上诉人连州市××××××××××××××民小组负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 王 凯审 判 员 林士嵛二〇二一年五月七日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲