四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4723号 上诉人（原审原告）：李政林，男，1957年8月28日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：王彪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李大生，男，1987年3月1日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：王彪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都嘉好房地产有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西玉龙街**。 法定代表人：华茂泽，董事长。 委托诉讼代理人：周毅，四川中虹律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：内江市人民政府驻成都办事处。住。住所地：四川省成都市**/div> 法定代表人：龙茂辉。 委托诉讼代理人：孙义，男，系该公司员工。 上诉人李政林、李大生与被上诉人成都嘉好房地产有限公司（以下简称嘉好公司）、内江市人民政府驻成都办事处（以下简称内江市政府驻成办）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成了合议庭进行审理。本案现已审理终结。 李政林、李大生上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6197号民事判决；2.改判支持李政林、李大生一审的全部诉讼请求，即确认李政林、李大生与嘉好公司双方于2007年7月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效；判令嘉好公司和内江市政府驻成办协助李政林、李大生办理案涉成都市xx号房屋权属证书；判令嘉好公司向李政林、李大生支付违约金100000元。3.本案一审、二审案件受理费由嘉好公司和内江市政府驻成办承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误、法律适用错误。李政林、李大生与嘉好公司之间就案涉房屋发生的是购房消费者与开发商之间的“商品房买卖合同关系”，而非“二手房买卖合同关系”，嘉好公司系商品房开发商而非二手房产权人，房产开发方式为旧房改建，案涉《房屋买卖合同》是标准的商品房开发销售的版本，且李政林、李大生依法按约向嘉好公司支付了购房人应付的商品房维修基金。嘉好公司未为李政林、李大生办理过户登记手续，导致房屋在不动产登记中心无法查询到对应信息。一审法院以案涉房屋对应宗地存在司法查封，且在不动产登记中心无法査询到房屋信息为由判决认定案涉合同履行不能。本案中，李政林、李大生与嘉好公司于2007年7月签订《房屋买卖合同》《补充协议》，当日，李政林、李大生缴纳完毕含代办产权登记所需的所有税费和商品房维修基金的款项；并与欧曼酒店公司签订《委托经营管理合同》，由欧曼酒店公司承租李政林、李大生的房屋，距今李政林、李大生对案涉房屋已经占有使用收益长达13年。案涉房屋对应宗地存在两个查封信息，查封时间分别为2015年11月27日与2018年12月27日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，即便案涉房屋对应的宗地存在查封，此查封亦不能成为阻碍李政林、李大生办理过户登记手续的原因。在开发商预售期开发建设的商品房过程中，商品房所属土地使用权被抵押或司法查封的，实践中该抵押或查封并不构成商品房销售的法律障碍。二、一审判决认定《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，但对于逾期办理房屋产权属证书的违约金，却判决“待可办理房屋权属证书之时，另行主张”。李政林、李大生已于2007年履行完毕所有合同义务；嘉好公司因自身原因未办理房屋产权证书，即使因为第三人的原因导致嘉好房产公司不能依约履行其合同义务，根据合同的相对性，嘉好公司也应承担违约责任。一审法院在裁判事项中，驳回了李政林、李大生的全部诉讼请求，与一审法院认定合同有效的阐述相悖。三、一审判决违反“同案同判”原则。（2018）川0105民初15026号案、（2018）川0105民初15027号案，及同批次的其他22个案件，与本案情形完全一致，前述24个案件原告的诉讼请求（与本案一致）均得到了支持。一审法院“同案不同判”损害了李政林、李大生的合法权益。 嘉好公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋的整栋房屋并非嘉好公司开发建设，系从内江市政府驻成办购买所得。一审法院依法向房管局查询原始建设房屋的相关情况，该房屋不属于原始建设而其后搭建所得，在法律意义上来说，该房屋在房管局登记中心是不存在的。嘉好公司及法定代表人于2004年基于不以销售房产为真实目的，因非法吸收公共存款罪被简阳市人民法院依法作出刑事判决，虽然本案没有纳入刑事处置的范畴，但本案诉争的房屋在法律意义上不存在，这是既定事实。二、关于同案同判的问题，李政林、李大生上诉称的24个案子一审法院判决了，嘉好公司也提出了部分房屋在法律意义上是不存在的，至于一审法院为什么这么判，不得而知，嘉好公司没有提起上诉，但不能因为错误的判决延伸出正确的判决，就本案而言，一审法院所查明的事实属于基本事实。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 内江市政府驻成办辩称，案涉房屋在2007年公开拍卖，嘉好公司竞拍所得，嘉好公司如何将案涉房屋卖给其他的用户，内江市政府驻成办不清楚，内江市政府驻成办在法庭上多次陈述，积极配合嘉好公司办理过户的手续。 李政林、李大生向一审法院起诉请求：1.确认李政林、李大生与嘉好公司于2007年7月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.嘉好公司对成都市xx号房屋进行分户及对建筑面积重新进行测绘，并与内江市政府驻成办协助李政林、李大生按新测绘面积将房屋过户至李政林、李大生名下；3.嘉好公司向李政林、李大生支付违约金（自2008年1月14日起计算至房屋过户至李政林、李大生名下之日止，按每日已付房款万分之五计算，暂计算至2018年9月29日为434985.331元）。一审庭审中，李政林、李大生撤回要求对案涉房屋重新测绘的诉讼请求，并调整第三项诉讼请求中的违约金起算时间为从2016年1月1日起算。 一审法院认定事实：2007年7月17日，出卖人嘉好公司（甲方）与买受人李政林、李大生（乙方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定：买受人购买的房屋为正在装修的房屋，位于成都市**，该房屋土地使用性质为商业，建筑面积35.37平方米；房屋总价222442元，一次性付款；出卖人应当在2008年4月20日前，将符合合同约定的房屋交付买受人使用；出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在房屋交付使用后180个工作日内间，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，买受人不退房，如果逾期时间在180日以内，出卖人按日向买受人支付移交附价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，买受人可以退房。《补充协议》第四条对《房屋买卖合同》第八条交付期限补充约定：乙方所购买房屋已出租给成都欧曼酒店管理有限公司（以下简称欧曼酒店公司）进行经营管理，交房时间以欧曼酒店公司经营期起始日为准，欧曼酒店公司支付经营管理费后视为自动交房。 同日，委托方李政林、李大生（甲方）与受托方欧曼酒店公司（乙方）签署《委托经营管理合同》，约定：甲方将位于成都市xx号委托给乙方进行经营并管理，乙方经营管理无论盈亏与甲方无涉；甲方提供房屋包含配套设施，配套设施由甲方出资10000元，乙方统一包干采购，甲方有所有权；该房屋委托经营管理期限为15年，2008年4月20日前为房屋装修期，经营期从2008年4月20日至2023年4月19日止；约定了房屋月经营管理费标准、按季支付，以及签订合同且甲方付清全部房款后七日内，乙方应向甲方预付经营管理期的第一季度经营管理费3873元。 2007年7月16日，李政林、李大生向嘉好公司支付了定金10000元；次日，李政林、李大生向嘉好公司支付了购房款212442元。2007年7月17日，欧曼酒店公司开具收到李大生、李政林缴纳的丽晶假日xx4号房配套费10000元减返08年4月—7月租金3873元，为6127元。 2020年5月18日，李政林、李大生向一审法院起诉。 一审法院另查明，（一）2010年10月9日，内江市政府驻成办（甲方）与嘉好公司（乙方）签署《房屋产权过户协议书》，载明：“内江大厦”于1995年建成，，位于成都市**占地面积为2342.31平方米，总层数为9层，证载建筑面积为9647.52平方米，设计用途为综合。“内江大厦”在修建过程中，甲方分别与四川省出版对外贸易公司、四川（中国红）花岗石开发有限总公司和成都长江租赁工程公司三个单位签订了《合作投资建房协议书》，约定三个单位分别出资修建分别取得部分楼层房屋，其中，四川省出版对外贸易公司为第7层主楼部分，四川（中国红）花岗石开发有限总公司为第8层整层，成都长江租赁工程公司为第9层整层。“内江大厦”建设完毕，甲方应将三个单位约定取得的房屋产权划归其所有和支配。合同签订后，三个单位均将约定的资金投入“内江大厦”工程，房屋建成后，约定的楼层房屋一直由三个单位分别占有、使用，但因种种原因，整个“内江大厦”的产权人均登记为甲方，至今未将合同约定的三个单位应取得的房屋产权登记到三个单位名下。本协议签订前，乙方通过不同方式取得了上述三个单位在“内江大厦”的房产权利。具体为：……（2）2007年5月18日，成都长江租赁工程公司作为卖方、乙方作为买方、甲方和雪松作为见证方签订了《权利转让协议》，约定由成都长江租赁工程公司将其在“内江大厦”第9层的房产权利转让给乙方，甲方应协助将产权过户给乙方名下，办理房产权属变更手续的费用由成都长江租赁工程公司和乙方承担。2009年3月，乙方经工商核准由“成都嘉好房地产置换有限公司”变更为现名。根据上述事实情况，本着依法、公平、尊重历史的原则，并为了简化过户程序和最大程度减少过户费用，甲方根据内江市人民政府内府阅【2019】95号《会议纪要》的精神，就“内江大厦”第7—9层的房产过户到乙方名下事宜达成协议：第一条乙方承诺且甲方确认乙方已经合法取得了四川省出版对外贸易公司、四川（中国红）花岗石开发有限总公司和成都长江租赁工程公司与甲方《合作投资建房协议书》约定的上述“内江大厦”第7层主楼582.54平方米、第8层整层575.5平方米和第9层整层601平方米的房产权利。第四条为办理产权过户登记手续需要，双方应另行签订《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》中约定的房款，因乙方已向上述有关权利人支付，无须再向甲方支付；其他有关房屋交付、违约责任的约定，也仅为办理房产变更手续之用，双方不予执行。第五条甲方在本协议签订生效后尽快将上述“内江大厦”第7、8、9层的房屋产权和土地使用权过户到乙方名下，乙方应协助配合。鉴于本协议项下的土地使用权属行政划拨性质，甲方转让给乙方欠须先以甲方名义申请变更为出让性质，然后再过户给乙方。为此，乙方应按成都市国土资源管理局的要求和甲方的通知按时足额缴纳应补交的土地出让金。 （二）内江市政府驻成办委托测绘单位成都准量行房地产测绘科技有限公司对弗斯达酒店太升店1栋（主楼）7~9F分户测绘，坐，坐落于锦江区****综合楼登记在内江市政府驻成办名下绘单位于2013年4月23日出具《房产测绘成果报告》《房产测绘技术报告》，测算依据含竣工图、产权证及规划批复，其中分幢房屋分户套内面积统计表载明9楼房号有901-905五间房屋。 （三）房屋信息摘要显示，2013年7月30日，位于锦江，位于锦江区xx房屋登记在内江市政府驻成办名下为同一所有权人房屋分割，规划用途为办公。 2020年10月16日查询不动产登记信息查询结果显示，坐落于青，坐落于青羊区**的土地登记权利人为内江市政府驻成办【成国用）第4××7号】、嘉好公司【成国用（2009）第5××4号】，权利性质为出让，存在两个查封登记信息分别为：查封机关成都市中级人民法院于2015年11月27日查封，查封文号为（2015）成执字第1787号，查封期限2015年11月27日至2018年11月26日；资阳市中级人民法院于2018年12月27日查封，查封文号为（2018）川20执恢11号之十二，（2018）川20执异86-91号，查封期间2015年11月25日至2021年11月25日。 （四）李政林、李大生曾于2019年1月10日就案涉房屋向一审法院提起诉讼，后撤诉。 一审审理中，（一）内江市政府驻成办述称，1.2007年成都市锦江区xx号房屋由于深圳办事处的问题，被广西河源法院查封，后进行了拍卖，案涉房屋1-6楼于2007年由嘉好公司竞拍所得，嘉好公司也可能因此成为房屋对应土地的共同登记权利人。嘉好公司法定代表人购买房屋后多次提到在过户方面需第三人提供方便。内江市政府驻成办不清楚房屋没有过户、分割的原因，在需要其配合时都进行了配合，其中2012年委托测绘即系应嘉好公司要求委托测绘。房屋的土地性质根据不动产登记信息查询结果可知已经由划拨变更为出让，三年前参加相关诉讼中，嘉好公司承认有200多万元土地出让金没有缴纳，至于土地出让金现是否缴纳内江市政府驻成办不清楚。2.嘉好公司2007年竞拍取得1-6楼房屋，内江市政府驻成办的委托诉讼代理人系2007年12月底进入该单位，其表示入职当时嘉好公司已经对房屋进行了改造搭建装修，是否取得相关部门批准其不清楚。（二）李政林、李大生表示签署案涉合同前去现场查看了房屋，有xx4号房存在，房屋正在装修，其确认房屋面积及房屋客观存在后才签署的案涉合同，且合同亦载明嘉好公司委托成都成房测绘有限责任公司进行了测绘，而嘉好公司拒不提交，并将2013年的测绘报告在不动产登记中心进行了备案。并表示据了解2012年的测绘系嘉好公司推动，李政林、李大生找过办事处的主任，对方表示对测绘一事并不清楚，嘉好公司通过测绘将公摊面积增大，意图让李政林、李大生缴纳增加面积的款项，双方对此多次协商未果。嘉好公司表示无法提交委托成都成房测绘有限责任公司测绘的相关材料。（三）案涉房屋对应宗地存在司法查封，经一审法院向李政林、李大生释明，李政林、李大生仍坚持其诉讼请求。 一审法院认为，李政林、李大生与嘉好公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于办理案涉房屋过户手续，经查，李政林、李大生主张的案涉房屋对应宗地存在司法查封，且该房屋在不动产登记中心无法查询到房屋信息，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，对于李政林、李大生主张嘉好公司与内江市政府驻成办协助办理房屋过户手续的诉讼请求，系事实上履行不能，故一审法院不予支持。 关于李政林、李大生主张嘉好公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金，《房屋买卖合同》约定了逾期办证违约责任，但因李政林、李大生主张的房屋现不能办理房屋权属证书，故对逾期办证违约金的主张一审法院不予支持。待可办理房屋权属证书之时，李政林、李大生可另行主张。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李政林、李大生的全部诉讼请求。一审案件受理费7824元，由李政林、李大生承担。 二审中，李政林、李大生提供新证据：借记卡账户历史明细清单（李政林的银行账户，4套房屋统一支付的租金），证明目的：李政林、李大生一直对案涉房屋占有并获取收益。 嘉好公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但房屋事实上存在和法律上存在是两个概念，对李政林、李大生占有案涉房屋并获取收益无异议，不能证明房屋能够达到过户的目的。 内江市政府驻成办质证认为，该证据的真实性不清楚，案涉房屋是在2007年通过法务拍卖嘉好公司取得，内江市政府驻成办督促过嘉好公司尽快分户，并提供相关的服务和配合。 本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对其证明力将综合其它事实予以认定。 嘉好公司、内江市政府驻成办未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 另查明，《房屋买卖合同》第一条房屋销售依据：买受人购房的房屋为正在装修的房屋，位于成都市，位于成都市**证号1xx0。出卖人委托测绘该房屋面积的房产测绘机构是成都成房测绘有限责任公司。 案涉《房屋买卖合同》及补充协议、《委托经营管理合同》经四川省成都市国力公证处公证。 嘉好公司出具的编号为0098344收据载明，收到李政林、李大生交来丽晶假日xx4号房税费5000元加维修基金973元，金额5973元。 《房产测绘成果报告》载明，项目名称：弗斯达酒店太升店1栋（主楼）7--9F分户；房屋座落：锦江区xx号；建设单位：内江市政府驻成办。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否具备办理转移登记的条件；2.嘉好公司是否应承担逾期办证违约金。 本院认为，李政林、李大生与嘉好公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于第一个争议焦点。根据查明的事实，位于成都市x，位于成都市**的&ldquodquo;于1995年建成，在修建的过程中，内江市政府驻成办与成都长江租赁工程公司等单位约定分别出资修建，建成后，成都长江租赁工程公司一直占有使用第9层整层。2007年5月18日，成都长江租赁工程公司与嘉好公司签订了《权利转让协议》，约定由成都长江租赁工程公司将其在“内江大厦”第9层的房产权利转让给嘉好公司。2007年7月17日，嘉好公司与李政林、李大生签订《房屋买卖合同》《补充协议》，主要约定：李政林、李大生购买正在装修的位于成都市xx号房屋。从成都市房产信息档案馆调取的《房产测绘成果报告》《房产测绘技术报告》载明建设单位：内江市政府驻成办；测算依据含竣工图、产权证及规划批复，分幢房屋分户套内面积统计表载明9楼房号有901-905五间房屋。《房屋信息摘要》显示，2013年7月30日，位于锦江区xx，位于锦江区****房屋登记在内江市政府驻成办名下，内江市政府驻成办为案涉项目的建设单位，李政林、李大生主张的xx4号房屋不存在。即使该房屋存在，因其对应的土地存在查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让“（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，该房屋亦不能办理转移登记手续。因此，一审法院对李政林、李大生主张嘉好公司与内江市政府驻成办协助办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。如上所述，李政林、李大生所主张的xx4号房屋不存在，导致案涉合同不能履行。而李政林、李大生主张嘉好公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金，是在案涉合同能够继续履行的情况下，嘉好公司承担逾期办证违约责任。故李政林、李大生主张嘉好公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金不能成立，本院不予支持。 关于李政林、李大生上诉称同案不同判的问题。本院经审查后认为，（2018）川0105民初15026号等案件审查查明的事实与本案审理查明的事实不同，一审法院依据查明的事实作出判决不属于同案不同判的情形。 另外，二审中，李政林、李大生申请调查令，要求调取案涉合同第一条提及的测绘报告。本院经审查后认为，一审法院认定事实清楚，故无调查收集的必要，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对于证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院对李政林、李大生调取证据的申请不予准许。 综上，李政林、李大生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，一审法院在说理部分认定李政林、李大生与嘉好公司于2007年7月17日签订的《房屋买卖合同》有效，但未在判项体现，对此瑕疵，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6197号民事判决； 二、李政林、李大生与成都嘉好房地产有限公司于2007年7月17日签订的《房屋买卖合同》有效； 三、驳回李政林、李大生其他诉讼请求。 二审案件受理费2300元，由李政林、李大生负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  赵 锋 审判员  冯 璐 二〇二一年五月十八日 书记员  夏玉荣