河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终432号上诉人（原审原告）：仵中林，男，1965年5月24日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市。委托诉讼代理人：白德坡，河南鼎新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地：河南省南阳市独山大道与张衡路交汇处。法定代表人：牛香瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国伦，河南天基律师事务所律师。上诉人仵中林与上诉人南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）因合同纠纷一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2020）豫13民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仵中林及其委托诉讼代理人白德坡，上诉人中泰公司的委托诉讼代理人张国伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仵中林上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项；变更判决第一项为“南阳市中泰房地产开发有限公司于中泰国际商城5层501房产（南阳市高新区张衡路与独山大道交叉口）经验收合格后十日内向仵中林交付该房产并协助办理产权登记手续，并自2017年10月1日起至实际交付之日止，以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准支付违约金”；变更判决第二项为“南阳市中泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付仵中林因未能将中景门国贸项目6号楼2601和2602室房产网签到仵中林名下产生的违约金，具体数额以有资格的房地产评估机构评定的中泰国贸项目6号楼2801、2802号两套房产的市场价值为准”，或将本案发回原审法院重审。（不服一审判决数额7287926.4＋2030000=9317926.4元）。2.本案一、二审诉讼费用由中泰公司承担。事实和理由：（一）仵中林一审提出判令中泰公司交付涉案501房产的同时协助办理产权登记手续的请求，一审判决认为“对仵中林关于中泰公司交付经验收合格的中泰国际商城5层501房产、并协助办理产权手续的诉讼请求本院予以支持”，但是在判决主文中缺失“协助办理产权手续”的内容，依法应予纠正。（二）501房产《商品房买卖合同》约定的违约金过低，仵中林请求以同地段同类房屋租金标准计付违约金依据充分，一审不予支持属违反法律规定：1.一审仵中林请求追加违约金符合法律规定的原则，依法应予支持。本案双方签订的501房产《商品房买卖合同》明确约定中泰公司应于2017年9月30日前将经验收合格的501房交付仵中林。因此，涉案501房“合同履行后可以获得的利益”，当然包括仵中林自用该房用于经营或将该房出租给他人收取租赁费用。一审判决在合同约定违约金明显过低的情况下，拒不支持仵中林“予以增加”的请求，不仅与仵中林可期待的租金损失相距甚远，而且与银行同期贷款利息差距巨大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，仵中林请求以同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿数额，公平合理。中泰公司提供的501房《商品房买卖合同》中约定的迟延交房违约金条款属格式条款，应属无效条款，本案中，501房《商品房买卖合同》系由中泰公司“重复使用而预先拟定”，其中关于迟延交房违约金的约定明显过低，属限制中泰公司责任、排除和限制仵中林依法索赔权利的条款，依法应认定为无效条款。从这一层来说，501房《商品房买卖合同》关于迟延交房违约金的约定也不应作为一审判决的依据。一审判决不顾迟延交房违约金过低而予以适用，导致中泰公司违约成本明显过低，有违公平原则且不利于诚实信用原则的倡扬。2.仵中林在一审中向法庭提交评估鉴定申请，请求一审法院委托机构评定与涉案501房产同地段同类房屋的租金标准，并据以确定中泰公司应当支付违约金的单位时间数额，这一请求应当得到人民法院的支持。但一审因错误适用合同约定的明显过低的迟延交房违约金，对于仵中林该申请不予准许，依法应予纠正。（三）仵中林请求判令按照《以房抵债协议》的约定赔偿仵中林的损失，依据充分，依法应予支持。1．《以房抵债协议书》第三条约定：乙方（中泰公司）应于“2017年12月31日前将中景国贸项目6#楼2601和2602室房产网签到甲方（仵中林）名下，若未能按期办理，在保证甲方拥有6#楼2601和2602房产权益的情况下，由乙方再行赔偿甲方6号楼2801和2802两套房产”。中泰公司至今未将6号楼2601和2602号房产网签至仵中林名下，应将6号楼2801和2802号两套房产赔偿给仵中林。但是由于中泰公司已将6号楼2801和2802两套房产网签至他人名下，导致无法实现交付赔偿。故仵中林书面申请法院委托机构对该两套房产进行司法评估鉴定，请求判令按照该两处房产的评估价值赔偿仵中林，依法应予支持。2．中泰公司认为其不应承担该项违约责任，但其未主张也没有举证证明违约赔偿过高。故一审判决降低违约赔偿，没有依据，依法应予纠正。综上，仵中林上诉理由充分正当，请求二审法院依法予以支持。中泰公司辩称，（一）仵中林要求协助办理产权登记超出一审诉讼请求，无事实和法律依据。中泰公司已于2017年6月1日将案涉501号房网签至仵中林名下，该房已实际交付。（二）仵中林诉求按501同地段同类房产租金标准主张违约金无事实和法律依据。《商品房买卖合同》已对违约金有所约定，仵中林又要求以同地段租金支付违约金无事实依据。（三）仵中林诉请以2801、2802两套房产市价为准赔偿损失无事实和法律依据。2601和2602虽未网签合同，但已实际交付仵中林，其一直占有使用两套房屋至今，也未举证证实两套房屋未网签造成的损失，故要求的违约金无事实和法律依据。中泰公司上诉请求：1.撤销河南省南阳市中级人民法院(2020)豫13民初271号民事判决，发回重审或依法改判驳回仵中林的诉讼请求。(上诉不服数额共计：732259.7元。另附计算清单)。2.一、二审诉讼费用由仵中林承担。事实与理由：（一）一审法院认定案件事实错误，中泰公司不存在违约行为，一审法院判令中泰公司交付房屋系重复交付。中泰公司于2017年6月1日为仵中林办理涉案房屋501房产网签备案合同并实际交付。该房屋的管理、占有、使用、收益、处分权已转移给仵中林所有。2017年6月20日，该房第一层、第六层均已验收合格后投入使用，足以说明该房屋已达到使用标准。仵中林只需与物业公司对接即可装修使用，但其从未向物业公司递交装修申请表。如果中泰公司没有把房屋交付给仵中林，不会将房屋闲置不予处理。（二）一审判决中泰公司承担违约金无事实根据和法律依据，且归责错误。违约金应当以填补损失为限，但仵中林未举证证明其存在损失，且中泰公司对于仵中林所主张的损失不存在过错，故不应当支持违约金。1.案涉501房产已实际交付并网签至仵中林名下，仵中林是否装修、使用、经营、如何支配、收益等，均与中泰公司无关。根据市场行情及现实情况，任何商铺都存在空租期，这是商铺所有者应当承担的经营风险，仵中林如果存在合适项目完全不影响其正常投入使用，故仵中林即便存在损失，与中泰公司无关。2.仵中林自2017年7月至今一直占有使用2601和2602两套房屋，其未举证证实2601和2602两套房屋未网签到其名下造成的损失，可以推定仵中林不存在任何损失。中泰公司未将2601、2602两套房屋网签到仵中林名下是客观原因造成，不是中泰公司的主观故意，对此事不存在过错。案涉2601、2602号房产因中泰公司与案外人的借贷纠纷，被河南省南阳市宛城区人民法院依法查封而无法办理网签合同备案。该两套房屋被查封后，中泰公司至今仍在积极协调处理，仵中林也在2018年1月向河南省南阳市宛城区人民法院提出查封异议。在庭审中了解到，仵中林以妻子名义提起的执行异议仍在审理过程中，尚未产生结论。在相关司法程序结束，行政障碍消除之后，如仵中林仍不能享有两套住房的所有权和使用权，其可以依法维权，届时，中泰公司愿承担法律责任。补充上诉理由：1.一审法院认定仵中林已交付购房款37114440元是错误的，实际已交付37058325元。2.一审认定2601、2602两套房产价值203万为基础计算违约金错误，根据一审查明的事实，两套房产共计140万。仵中林辩称，中泰公司的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。具体理由如下∶（一）中泰公司上诉称其已经将涉案501房产交付给仵中林没有依据：1.中泰公司不能举证证明其与仵中林之间存在针对涉案501房产的实际交付行为，其关于“实际交付”的说法不能成立。2.作为履行《以房抵债协议书》的合意行为，双方签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》明确约定了501房屋的位置、面积、用途、交付日期及交付办法、交付条件等，中泰公司应严格遵守。其中（1）合同第二条约定买受人购买的商品房为预售商品房。（2）合同第八条约定出卖人应当在2017年9月30日前交付买受人使用。（3）合同第八条约定该商品房需经验收合格。（4）合同第十一条约定了交付办法：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。从以上可知，预售商品房不可能在签约时交付，不存在签约当天交付的情形，该商品房经验收合格的交付条件至今没有成就，也就不存在交付的可能，中泰公司没有、也不可能举证证明双方已签署房屋交接单。3.法律法规对于商品房的交付条件规定明确，中泰公司作为依法取得资质的房地产开发企业，必须遵从《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。中泰公司交付501房产，必须达到“经验收合格”的法定条件，中泰公司辩称其在双方签订《商品房买卖合同》当天已经交付房屋不能成立。（二）中泰公司关于违约金的上诉主张不应支持：1.中泰公司迟延交付涉案501房产，故其主张不应支付违约金的理由应予驳回。2.中泰公司未能依照《以房抵债协议书》完成2601、2602房屋网签，且中泰公司存在明显故意，中泰公司在与仵中林签订2601、2602房产协议、收取仵中林全部房款后，又恶意将该两套房产以担保形式网签给他人，并一直拒不向仵中林披露;按照协议约定，中泰公司应于2017年12月31日前，将该两套房产网签在仵中林名下，但其一直不履行该约定义务，直至2017年12月29日（中泰公司可履行网签义务的最后一个工作日，2017年12月30日、31日系双休日）被法院查封，中泰公司竞又以该查封行为为由主张自己不办理网签免责。这说明其不仅明显违约，且情节严重，甚至恶意明显。故其主张不承担违约责任不能成立。3.一审支持中泰公司违约赔偿过低，仵中林已经依法提出上诉，具体理由已在上诉状中详细阐明，此不重复。（三）1.关于《以房抵债协议》与《商品房买卖合同》载明的501房产面积、价款变化问题。在签订《以房抵债协议书》时，双方按照11000元/平方米进行的计算，得出的房屋面积3369平方米。在签订《商品房买卖合同》时，是按照中泰公司提交的建筑设计方案中的面积进行的计算，故房屋面积为3374.04平方米。且中泰公司承诺承担仵中林为诉讼支出的必要费用，多出的面积及价格为中泰公司承担的上述费用。双方均同意据实变更面积及总价款，由中泰公司按《商品房买卖合同》载明的面积交付涉案501房产。以上情况，一审已征求中泰公司意见，中泰公司没有异议。2.关于2601、2602房产价格。《以房抵债协议书》载明该两房产的房款共计203000元，确系包括了四个车位等款项;实际房款票据载明的房款是每套700000元，该2601、2602两套房产价款共计1400000元。仵中林向一审法院起诉请求：1．判令中泰公司向仵中林交付配套设施完善并经验收合格的中泰国际商城5层501房产，房产价值37058325元（网签合同载明的房屋坐落位置为“高新区张衡路与独山大道交叉口3j幢5层501”），并协助办理产权手续；2．判令中泰公司向仵中林赔偿因迟延交付501房产给仵中林造成的损失（按照同地段同用途房屋租赁价格计算，自2017年10月1日起以每月60元／平方米暂计至立案之日，金额为7287926.4元，具体数额根据鉴定结论计算确定）；3．判令中泰公司按照《以房抵债协议书》约定的赔偿办法赔偿其未能将中景国贸项目6号楼2601和2602室房产网签到仵中林名下给仵中林所造成的损失（按照中景门国贸项目6号楼2801和2802两套房产的现市场价值确定赔偿数额，暂计为2030000元，具体数额以鉴定为准）；4．本案诉讼费用由中泰公司承担。一审法院认定事实：仵中林诉中泰公司民间借贷纠纷一案，法院于2016年11月18日立案后，双方于2017年6月1日签订《以房抵债协议书》，约定：“甲方：仵中林乙方：中泰公司一、甲乙双方自2013年1月至2014年12月9日，乙方欠甲方本金2400万元。截至2017年6月9日，乙方尚欠甲方本金2400万元，利息1440万元，另有乙方原拖欠甲方利息57万元，合计38970000元，扣除原乙方抵购甲方中景门国贸项目6#楼2601和2602室房款2030000元，乙方下欠甲方本息共计36940000元，乙方承担诉讼费118325元，乙方应付甲方总计37058325元。二、甲方同意乙方以中泰国际商城5层501房产3369平方米房屋折抵以上欠款，该房屋价格为11000元/平方米；总价37058325元。该5层501房自南向北丈量，乙方保证通道顺畅，水电和消防设施齐全，并符合相关质量要求。三、在本协议签订后至2017年6月9日，乙方应当将上述第2条抵账房屋5层501房网签到甲方名下；2017年12月31日前将中泰国贸项目6#楼2601和2602室房产网签到甲方名下，若乙方未能按期办理，在保证甲方拥有6＃楼2601和2602室房产权益的情况下，由乙方再行赔偿甲方６号楼2801和2802两套房产；待能办理产权证书时，由乙方协助甲方申办产权证书，办理产权证书所交费用依法由双方各自承担。四、如上述房产不能在上述期限内网签到甲方名下，乙方同意自本协议签订之日内支付甲方借款本金2400万元及利息，利息自2014年12月9日起按月息2%计算至款付清之日止……。”仵中林于2017年6月28日向法院申请撤回起诉，法院于2017年6月28日作出（2016）豫13民初136号民事裁定，准许仵中林撤回起诉。中泰公司与仵中林于2014年12月12日签订两份中景门国贸房屋预约认购书，约定仵中林购买中景门国贸项目6号楼1单元2601、2602室房屋，房款均为70万元，同日中泰公司向仵中林出具收据三份，显示中泰公司收到仵中林上述2601、2602室房屋房款各70万元以及4个车位款40万元。该2601、2602室房屋即为双方《以房抵债协议书》中约定的2601、2602室房屋，该两套房屋由仵中林自2017年7月占有使用至今。另查明，因中泰公司与案外人陈淑珍等人存在纠纷，案涉2601、2602室房屋被河南省南阳市宛城区人民法院查封，中泰公司至今未就该两套房屋为仵中林办理网签手续。2017年5月27日，中泰公司与仵中林就《以房抵债协议书》中约定的501号房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签手续。合同约定：“第六条付款方式及期限1.一次性付款约定金额37114440元……第八条交付期限出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金……。”现双方就501号房屋是否交付存在争议，中泰公司认为其在2017年6月1日为仵中林办理网签合同后已将该房屋交付仵中林，仵中林认为因该房屋不具备交付条件，至今仍未交付。另查明，案涉501号房产至今未经竣工验收。仵中林申请对案涉501房产同地段同类房屋的租金标准、中景门国贸小区6号楼2801、2802室房产的市场现值进行鉴定。一审法院认为，本案争议焦点为：1．中泰公司是否已经履行了案涉501房产的交付义务，对仵中林请求中泰公司交付该房产并赔偿因迟延交付给其造成的损失应否予以支持，如果支持，赔偿数额应当如何认定。2．关于双方协议约定的2601、2602号房产，中泰公司是否存在违约行为，仵中林请求按照2801、2802号房产的现市场价值进行赔偿应否予以支持。依法成立的合同受法律保护。仵中林与中泰公司签订的《以房抵债协议书》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点一，中泰公司是否已经履行了案涉501房产的交付义务，对仵中林请求中泰公司交付该房产并赔偿因迟延交付给其造成的损失应否予以支持的问题。依照双方签订的《以房抵债协议书》的约定，仵中林同意中泰公司以中泰国际商城5层501房产折抵欠款，同时双方就该房产签订了《商品房买卖合同》，该合同亦是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。依照该合同约定，中泰公司应于2017年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付仵中林使用。因501号房产至今未经验收合格，仵中林主张该房产不具备交付条件法院予以采信，对中泰公司称其已经履行了501房产的交付义务的抗辩理由法院不予采信。故对仵中林关于中泰公司交付经验收合格的中泰国际商城5层501房产、并协助办理产权手续的诉讼请求法院予以支持。中泰公司未按照双方合同约定的时间交付501房产，存在违约，应承担逾期交房的违约责任。中泰公司辩称该房屋未经竣工验收属于不可抗力、其不构成违约，但并未提交相应的证据证实，对中泰公司的该抗辩理由法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金……。”即双方对逾期交付约定了违约责任，现仵中林未举证证实其损失高于合同约定的违约金，且在双方对违约金有明确约定的情况下，仵中林申请参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十七条规定的标准确定赔偿数额不能成立，法院不予支持，同时对仵中林关于对与案涉501房产同地段同类房屋的租金标准进行鉴定的申请法院不予准许。依照双方《商品房买卖合同》的约定，自2017年10月1日起至实际交付之日止，中泰公司应按日向仵中林支付已交付房价款37114440元万分之0.1的违约金。关于争议焦点二，对双方协议约定的2601、2602号房产，中泰公司是否存在违约行为，对仵中林请求按照2801、2802号房产的现市场价值进行赔偿应否予以支持的问题。依照双方之间《以房抵债协议书》第三条的约定，中泰公司应于2017年12月31日前将中泰国贸项目6#楼2601和2602室房产网签到仵中林名下，若中泰公司未能按期办理，在保证仵中林拥有6＃楼2601和2602室房产权益的情况下，由中泰公司再行赔偿仵中林6号楼2801、2802号两套房产。现中泰公司未能按照合同约定将中泰国贸项目6#楼2601和2602室房产网签到仵中林名下，已构成违约，对仵中林要求中泰公司赔偿因违约造成的损失的诉讼请求法院予以支持。关于损失数额的认定问题，《以房抵债协议书》虽然约定了具体的损失赔偿方式，但仵中林自2017年7月至今一直占有使用2601和2602两套房屋，仵中林亦未举证证实2601和2602室房产未网签到其名下所造成的损失，法院认为《以房抵债协议书》关于“赔偿2801、2802号两套房产”的违约金约定明显过高，对中泰公司要求进行调整的抗辩意见法院予以采纳，综合考虑本案实际及中泰公司存在的过错，法院酌定按照已付购房款总额，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金。根据《以房抵债协议书》第一条、第三条的约定，2601和2602室房款为2030000元，中泰公司应于2017年12月31日前将2601和2602室房产网签到仵中林名下，故中泰公司应支付仵中林因不能将2601和2602室房产网签到仵中林名下产生的违约金，以2030000元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至办理网签之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，但违约金总额不应超过中泰国贸项目6号楼2801、2802号两套房产的市场价值。对仵中林关于对中景门国贸小区6号楼2801、2802室房产的市场现值进行评估鉴定的申请法院不予准许。综上，仵中林的诉讼请求部分成立，对成立部分法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、中泰公司于中泰国际商城5层501房产（南阳市高新区张衡路与独山大道交叉口）经验收合格后十日内向仵中林交付该房产，并自2017年10月1日起至实际交付之日止，按日向仵中林支付已交付房价款37114440元万分之0.1的违约金；二、中泰公司于判决生效之日起十日内支付仵中林因未能将中景门国贸项目6号楼2601和2602室房产网签到仵中林产生的违约金（以2030000元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至办理网签之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，违约金总额不应超过中泰国贸项目6号楼2801、2802号两套房产的市场价值）；三、驳回仵中林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273681.26元，由中泰公司负担223050.26元，仵中林负担50631元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据双方上诉请求和答辩意见，经征求当事人同意，归纳本案二审的争议焦点为：1.中泰公司是否已向仵中林交付房屋，是否应当办理产权登记手续;2.一审判决认定中泰公司逾期交付501号房产的违约金是否正确；3.中泰公司是否应当按照合同约定赔偿2801、2802号房屋相应的价款，一审判决中泰公司承担不能网签备案的违约金是否正确；4.一审判决认定已付购房款是否正确。一、关于中泰公司是否已经交付房屋的问题。仵中林与中泰公司签订的《商品房买卖合同》约定：中泰公司应于2017年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付仵中林使用。中泰公司上诉称，其已经将案涉501号房产交付给仵中林，仵中林予以否认，中泰公司应当对其抗辩的理由承担举证责任。商品房的交付系不动产交付，需要履行相应的手续，从一、二审的审理情况看，中泰公司并未提交证据证明交付事实的存在，应当承担举证不能的不利后果。中泰公司认为其已经交付501号房产的上诉理由不能成立。二、关于是否应当判决中泰公司为仵中林办理产权登记手续的问题。《商品房买卖合同》是为了履行《以房抵债协议书》而新签订的协议，庭审中中泰公司认可其已经将案涉501房产网签至仵中林名下，网签虽不具有对抗第三人的物权公示效力，但是也通过行政备案的管理方式，限制了中泰公司与第三人网签备案的可能性。鉴于双方的原民间借贷债权具有真实性，且没有证据证明履行《商品房买卖合同》的产权登记义务会侵害第三人的利益，仵中林认为应当支持办理不动产登记的上诉理由成立。一审判决亦认为对仵中林主张中泰公司协助仵中林办理产权登记手续的请求应当予以支持，但在判决主文部分却未提及，本院予以纠正。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故中泰公司应当在交付房屋后90日内协助仵中林办理权属登记手续。三、关于501号房产逾期交房违约金的数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据该司法解释的规定，在“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”时，可以按照同地段同类房屋租金确定损失赔偿数额。本案中，仵中林与中泰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，“逾期超过90日后，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。该合同已经对逾期交房违约金的计算方法进行了明确的约定，不具备适用上述法律条文的前提条件，仵中林称约定的违约金过低，请求以同地段同类房屋租金标准进行赔偿的理由缺乏法律依据。而且仵中林虽然请求调高违约金，但未举证证明其损失高于合同约定的违约金，故其请求调整违约金数额的上诉理由不能成立。四、关于2601号、2602号房产未办理网签的违约责任问题。中泰公司未依约办理中泰国贸项目6#楼2601号和2602号房产的网签，构成违约，其上诉提出的免责事由均缺乏法律依据，本院不予采纳。仵中林在本案中请求的是2601号、2602号房产未办理网签的违约责任。虽然双方在《以房抵债协议书》中约定了中泰公司逾期办理网签的违约责任，是再行赔偿2801号、2802号两套房产，但是办理网签与产权登记具有不同的法律意义，中泰国贸项目6#楼2601号和2602号房产自2017年7月已实际交付仵中林使用至今，并未影响其使用价值，且仵中林也未举证证明2601号和2602号两套房产未网签至其名下的实际产生的具体损失数额。故一审法院酌情自2018年1月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至办理网签之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金，并限定违约金总额不应超过中泰国贸项目６号楼2801、2802号两套房产的市场价值兼顾了双方的利益，足以弥补仵中林的损失，仵中林请求赔偿两套房屋价值的上诉理由不能成立。五、关于已付购房款的数额是否正确的问题。关于501号房产已付购房款的数额，虽然《商品房买卖合同》约定的房款与《以房抵债协议书》不同，但是《商品房买卖合同》约定的房款是双方经过协商重新协商的数额，是对《以房抵债协议书》的变更，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是以已交付房款为计算违约金的基数，所以一审判决按照《商品房买卖合同》约定的房款数额作为基数计算违约金并无不当。关于2601号、2601号房产的价格问题，根据《以房抵债协议书》第一条、第三条的约定，仵中林和中泰公司明确约定2601号和2602号室房款为2030000元，一审判决按照双方协商确定的数额作为基数计算违约金并无不当。中泰公司认为一审判决认定的已付款数额不当的理由不能成立。综上所述，仵中林的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳市中级人民法院（2020）豫13民初271号民事判决第一项、第二项；二、南阳市中泰房地产开发有限公司于中泰国际商城5层501房产（南阳市高新区张衡路与独山大道交叉口）交付仵中林使用后90日内协助仵中林办理产权登记手续；三、驳回仵中林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费273681.26元，由南阳市中泰房地产开发有限公司负担233050.26元，仵中林负担40631元；二审案件受理费88147元，由仵中林负担67025元，南阳市中泰房地产开发有限公司负担21122元。本判决为终审判决。审判长  姚世宏审判员  范书伟审判员  于跃辉二〇二一年五月三十一日书记员  孙 萍