广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初14750号原告（反诉被告）刘芙蓉，女，汉族，1975年10月17日出生，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人吴珊珊，广东融关（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人彭瑞宁，广东融关（前海）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市富通房地产开发投资有限公司，住所地深圳市宝安区宝安大道好旺角1栋商业裙楼334之四（办公场所），统一社会信用代码91440300279430840E。法定代表人陈治海。委托诉讼代理人郑小闽，广东乐辉律师事务所律师。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘芙蓉及其委托诉讼代理人吴珊珊和彭瑞宁、被告委托诉讼代理人郑小闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告需支付被告的2020年2月、3月、4月份的租金变更为每月51285元；二、原被告双方的《租赁合同》于2020年4月27日解除；三、被告退还原告租赁保证金，冲抵2、3、4月的租金后，应退还押金114959元。庭审原告增加诉讼请求：四、原告搬离在涉案租赁房屋中自行购买的五台志高空调。具体事实与理由:2017年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区商场201Ｂ的房产出租给原告用于中小学生教育培训，原告支付被告租赁保证金263814元、卫生清洁保证金5000元，租期为2017年7月1日至2020年6月30日，2019年7月1日至2020年6月30日租金标准为102570元。因受新冠肺炎疫情的影响，国务院教育督导委员会下达指令，教育培训机构从2020年2月开始不能举办任何线下培训，原告经营的培训机构是面对中小学生课外辅导及艺术培训，此类经营受疫情冲击最为严重，完全处于停业状态，自2月份以来没有任何营业收入，导致原告根本无力缴纳租金。为此原告与被告多次沟通，希望减少租金标准，在特殊时期共度难关，但被告仅愿意减免二月份租金5天，三月份租金在不能拖延缴纳的情况下仅愿意减免10天，这种方案，原告仍无能为力，尤其是得在按时缴纳三月份租金的情况下才免租10天。对原告而言，无力交租下，就不能享受到10天的免租优惠，关于减租一事双方未能达成一致。2020年4月27日，被告用钢丝锁锁住了租赁房屋，导致原告无法进入及使用房屋，鉴于租期也即将届满（2020年6月30日到期），被告锁门的行为令双方事实上无法继续维持租赁关系。依据合同法相关解释规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。在原告无法与被告协商一致，且原告受疫情严重影响无法利用租赁物进行营业，导致颗粒无收的情况下，诉请法院依照情势变更适用公平原则，判令在无法利用租赁房屋进行营业的期间（2020年2月、3月、4月）的租金标准变更为原来的一半即每月51285元。另鉴于被告不近人情的单方锁门，事实上提前终止了租赁关系，故请求法院判令双方租赁合同于4月27日解除。被告答辩称：一、答辩人与被答辩人涉案商铺的租金在双方签署的《深圳市房屋租赁合同书》中有明确的约定，应当严格依照租赁合同书的约定履行，被答辩人单方要求将应支付给答辩人的2020年2月、3月、4月份的租金变更为每月51285元，不符合合同的约定和法律的规定。二、被答辩人实际占用租赁房屋直至2020年7月23日才予以交还，被答辩人诉求双方的租赁合同于2020年4月27日解除，没有任何事实和法律依据。三、依照双方租赁合同书的约定，答辩人有权没收租赁保证金，并要求被答辩人承担违约责任，被答辩人诉求退还部分押金没有任何法律依据。四、被答辩人提交的证据14（五部空调购买记录）真实性、合法性、关联性三性均不予认可，其诉求搬离五台志高空调，没有事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金512850元、拖欠租金的违约金249245.10元（暂计至2020年9月10日，实际应计至反诉被告付清之日止）；二、反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业费用13190.64元，拖欠物业费用的违约金3653.80元（暂计至2020年9月10日，实际应计至反诉被告付清之日止）；三、反诉被告向反诉原告支付拖欠的房屋占用费152200.65元（2020年7月1日至2020年7月23日期间）。四、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年6月30日，反诉原告作为出租方与反诉被告刘芙蓉签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定反诉原告将位于深圳市宝安区商场201Ｂ的房屋出租给反诉被告使用。租期为2017年7月1日起至2020年6月30日止，并约定租金采取逐年递增的标准缴纳，其中2019年7月1日至2020年6月30日期间月租金为102570元。租赁合同并对双方的权利义务、违约责任、与租赁相关的其他事宜均进行了明确约定。租赁合同签订后，反诉原告依约将租赁房屋交付给反诉被告使用。但是自2020年2月开始，反诉被告未按照租赁合同约定缴纳租金、物业费及其他相关费用。反诉原告考虑到疫情的影响，对反诉被告提供了相应的租金减免优惠政策，并与反诉被告进行了多次沟通，但反诉被告均不予接受。反诉原告经多次催收，反诉被告仍拒不缴纳拖欠的租金及物业费及其他相关费双方的租赁合同已于2020年6月30日到期终止，但反诉被告占用租赁房屋直至2020年7月23日才予以交还。反诉被告已分别于2020年6月8日、2020年7月21日补缴了部分物业费，但仍拖欠2020年2月至2020年6月期间的租金512850元、2020年5月至2020年7月期间的物业费13190.64元以及2020年7月1日至2020年7月23日期间的房屋占用费152200.65元。反诉被告拖欠费用、拖延返还租赁房屋的行为已构成严重违约，根据租赁合同的约定，反诉原告作为出租方有权采取相应的措施，要求反诉被告支付拖欠的租金、物业费、房屋占用费及其他相关费用，并要求反诉被告依照合同约定承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2017年6月30日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其名下的位于深圳市宝安区商场201Ｂ房地产及其附属设施设备出租予原告。同日，双方签订《解除租赁合同协议书》，协商解除上述租赁合同，重新签订备案版租赁合同。同日，双方另签订《深圳市房屋租赁合同书（深圳市房屋租赁管理办公室制）》及其附页，综合该合同条款及附页的变更条款，总体内容与《房屋租赁合同》基本一致。合同主要权利义务包括：（一）被告将其名下的位于深圳市宝安区商场201Ｂ房地产出租予原告使用，面积1172.5㎡；用途为仅限于青少年文化艺术类培训。（二）租期自2017年7月1日至2020年6月30日止；按递增方式计付租金，2017年7月1日至2018年6月30日期间月租87938元，2018年7月1日至2019年6月30日期间月租94973元，2019年7月1日至2020年6月30日期间月租102570元。原告应于每月一日缴纳当月租金。（四）原告需于签约当日缴纳租赁保证金263814元和卫生清洁保证金5000元。原告在已付清所有租金及应付款，按要求返还租赁物业，没有违法违约行为，被告应于办理注销租赁合同手续后15个工作日无息退还原告。（五）租赁期满后或因原告责任导致退租的，除双方另有约定外，被告有权选择依附于租赁物业的装修归被告所有。（六）若原告未按时足额支付租赁费用、租赁保证金、其他应付款的，每逾期一日，须按应付款项的千分之三按日支付违约金。（七）原告存在累计拖欠租金十五日以上或拖欠租赁费用、其他应付款达43969元以上等情形的，被告有权解除合同，不退还租赁保证金。若被告决定不解除合同，原告除应支付相当于违约当月的两倍租金标准的违约金外，还须赔偿损失。（八）原告存在累计拖欠租金十五日以上或拖欠租赁费用、其他应付款达43969元以上等情形的，被告催告后原告仍不履行合同义务时，被告可采取停水、停电、锁门等措施，由此造成的损失由原告自行承担。（九）原告应支付被告的其他费用，由原告按《承租须知》的规定代被告向租赁房屋所在小区物业服务企业支付。附件《承租须知》显示，其中每月物业管理费3元／平方米，物业专项维修资金0.25元／平方米，应于每月10日前支付。（十）发生不可抗力，使合同无法履行的，允许解除或变更合同。（十一）租赁期间，任何一方按照合同约定行使解除权的，应当书面通知对方，合同自书面通知到达对方时解除，对方有异议的，应自书面通知到达之日起一个月内向法院提起诉讼。租赁合同关系确立后，原告依约向被告支付租赁保证金263814元和卫生清洁保证金5000元，被告向原告提供涉案租赁物业，原告按约定用途使用物业。合同履行至2020年2月，因受新冠疫情影响，原告未能如常开展培训业务，自始未正常缴租，被告多次向原告催租。期间，原告多次向被告申请减免租金，被告同意附条件的减免二月、三月的部分租金，原告不予接受，遂酿纠纷。2020年4月1日，被告向原告发出《通知函》，主张原告自2020年2月起拖欠租金，催促原告缴纳拖欠租金及相关费用，且应于4月4日书面答复是否继续租赁经营，否则视为原告单方解除合同，被告收回租赁房屋，追究原告违约责任。2020年4月9日，原告向被告发出《关于“通知函”的回复函》，主张受疫情影响，经营无法开展遭受重大经济损失，属于不可抗力，原告有免除支付租金的合同权利，并有权解除合同。要求被告与原告友好协商租金减免以及合同是否解除等问题。2020年4月14日，被告向原告发出《对的复函》，称被告已提出方案适当减免2020年二月、三月、四月的租金，但原告仍提出更多无理要求，被告无法同意。被告认为疫情影响不属于不可抗力，催促原告缴纳欠缴的租金及相关费用。2020年4月27日，鉴于原告仍未缴纳任何租金及相关费用，被告对涉案租赁物业实施锁门措施，防止原告擅自搬离室内物品。原告自始未能使用租赁物业。2020年7月21日，原告向被告结算2020年2-4月份的物业管理费。2020年7月23日，原告将租赁物业室内大部分物品搬离，但被告反对，原告未能拆卸、搬离五台空调。同日，原告出具《确认书》，确认合同已终止，于2020年7月23日搬离，若尚有遗留物滞于租赁物业则属抛弃，由出租方自行处置；室内5台空调的归属，双方有争议，待法院认定。庭审中，原告出示货款支付凭据及安装协调微信记录，证明原告于2018年5月21日以5699元/台的价格购置五台志高牌吸顶式空调，安装于涉案租赁物业。本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其附页，为双方真实意思表示，对双方具备法律约束力。合同明确约定须以书面送达的方式行使单方解除权，据查明事实，双方均未在租赁期限届满前以书面通知方式单方解除合同，且核查往来函件和对话记录，双方亦无明确的解约的合意，故本院确认本案属租赁合同期满终止。因此，原告主张合同于2020年4月27日解除，被告主张原告存在根本违约，本院均不予采纳。合同期满终止，按公平原则，被告应当将担保性质的租赁保证金263814元和卫生清洁保证金5000元返还原告。参照合同约定，本院酌定确认被告应当于合同期满十五个工作日返还此款，即应于2020年7月22日返还。原告实际使用、占用而未付对价的租赁期间为2020年2月1日至2020年7月23日，对此期间的租金、占有使用费用，本院分析、处理如下：（一）鉴于2020年年初的新冠疫情对教育培训经营的严重影响，据公平原则，出租方应当适当减免承租方的租金，原告主张2020年2-4月租金按50%标准减免至51285元/月，合情合理，本院予以采纳。（二）2020年5、6月份，仍属履约期间，但因被告故意行为导致租赁物业闲置，实质产生相当于租赁费用的损失。该损失系因被告滥用出租方权利，实施锁门措施所导致，应由被告承担主要责任。被告以合同约定在原告逾期缴租情况下被告可实施该权利为由提出抗辩，该条款实质是免除出租方的主要义务而对价权利不受影响，显失公平，本院不认可该条款的效力。但鉴于原告此时确实出现逾期缴租的违约行为，对损失亦负有一定的过错责任。综合上述分析，本院酌定原、被告按3:7分摊上述损失，即原告需按30%支付租金，即每月30771元。（三）2020年7月1日至7月23日的占有使用费用，此时合同已期满终止，原告有权搬离，被告实施不当措施导致原告无法搬离，因此造成的租赁费用的损失应由被告自行承担，原告无须支付对价。综上，原告应当支付被告2020年2-6月租金：51285元/月×3个月+30771元/月×2个月=215397元。此外，被告主张原告应缴纳2020年5-7月的物业管理费和本体维修基金，据合同约定，该部分费用应由承租方承担，但基于上述第（二）（三）点同样理由，本院酌定原告按30%标准支付2020年5-6月的相关使用费用：1172.5㎡×（3元/㎡+0.25元/㎡）×2个月×30%=2286元。被告主张的其他金额，本院不予采纳。原告逾期支付上述租金、其他应付款，应当按合同约定支付逾期付款的违约金。考虑到原告尚有租赁保证金263814元和卫生清洁保证金5000元缴存于被告处，该款据上述认定应于2020年7月22日返还，因此，原告应缴纳的上述租金、其他应付款，可于2020年7月22日与被告应返还之款项相冲抵，故逾期违约金应自逾期之日起计付至2020年7月22日。考虑到上述认定的逾期时间较短，逾期付款违约金日千分之三的标准过高，本院酌情调整，酌定原告按拖欠总金额10%结付违约金：（215397元+2286元）×10%=21768元。以上互负金钱给付义务抵销后，被告尚应返还原告：263814元+5000元-215397元-2286元-21768元=29363元。关于五台空调可否由原告搬离的问题。原告已举证证明该空调为其租赁期间添置，据日常经验，吸顶式空调并非附着于不动产的装饰装修，故该空调并未根据合同相关条款发生所有权转移。故原告可以搬离该五台空调，被告应于配合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告深圳市富通房地产开发投资有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告刘芙蓉款项29363元。二、被告深圳市富通房地产开发投资有限公司应于本判决生效之日起五日内配合原告刘芙蓉拆卸、搬离五台志高牌吸顶式空调。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告的反诉请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2600元，由原、被告各承担一半。原告预交2600元，本院退还原告1300元；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费1300元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费6555.70元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年五月二十一日书记员 邱果（兼）书记员 林   倩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。