甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初725号原告：兰州农村商业银行股份有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路75-3号（中科银座东侧一楼）。法定代表人：赵建平，该行董事长。委托诉讼代理人：徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马成良，甘肃熙和律师事务所律师。被告：李铨，男，1963年9月12日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：李刚，男，1979年5月15日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张永杰，甘肃现代发展律师事务所律师。被告：兰州晋莱商贸有限责任公司，住所地兰州市城关区东岗西路街道天水南路35号。法定代表人：程永兰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘红军，甘肃金梵律师事务所律师。原告兰州农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）诉被告李铨、李刚、兰州晋莱商贸有限责任公司（以下简称晋莱商贸公司）占有物返还纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农村商业银行的委托诉讼代理人徐源泽、马成良，被告李刚的委托诉讼代理人张永杰，被告晋莱商贸公司的法定代表人程永兰及其委托诉讼代理人刘红军到庭参加诉讼，被告李铨经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农村商业银行向本院提出诉讼请求：1.被告李铨、李刚、晋莱商贸公司将位于兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号第二层002室［建筑面积为885．36平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××0号］房产返还原告并恢复原状，若不能恢复，则赔偿损失，损失以鉴定为准；2.被告李铨、李刚、晋莱商贸公司支付自2017年10月13日至2020年10月13日的房屋使用费85.14万元（参照年租金25.8万元，以每年10%递增计算），并支付2020年10月13日至实际腾交房产之日止的房屋使用费（参照年租金25.8万元，以每年10%递增计算）；3.本案诉讼费由被告李铨、李刚、晋莱商贸公司承担。事实与理由：2014年8月15日，甘肃天成建业经贸有限公司（以下简称天成建业）向原告下属支行（原兰州市西固区农村信用合作联社）借款2600万元，以位于兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号第二层002室［建筑面积为885．36平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××0号］房产为借款提供抵押担保。因天成建业未能按期还本付息，原告诉至法院，后经判决处理。天成建业未按判决履行还款义务，原告向法院申请强制执行。2017年10月13日，兰州市中级人民法院作出（2016）甘01执87号之三执行裁定书，将被告李铨名下位于兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号第二层002室［建筑面积为885．36平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××0号］房产作价11095840元交付原告抵债，原告成为上述房产的所有权人。后原告在收取上述房产的过程中发现，被告李铨将涉案房屋已经出租给被告李刚，李刚与被告晋莱商贸公司合伙经营该房产。经与三被告多次协商，三被告既不缴纳租金，也不腾交房屋，原告遂诉至法院。李铨缺席未答辩。李刚辩称，1.租赁合同系李铨、李刚签订，根据合同的相对性原则，原告无起诉被告的主体资格；2.至起诉之日被告并未看到原告取得涉案房屋的所有权证，依据买卖不破租赁原则，李刚与李铨的合同是2013年签订，李铨设定房屋抵押在这之后，故原告请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。晋莱商贸公司辩称，1.案涉房屋所有权人李铨将房屋租赁给被告李刚后，李刚通过合作协议的方式将房屋实际租赁给答辩人晋莱商贸公司合法占用使用。在协议有效期内，晋莱商贸公司享有房屋合法的使用权；2.2020年5月28日前的房租，答辩人晋莱商贸公司已按协议约定向被告李刚支付完毕。被告李刚是否拖欠被告李铨2020年5月28日之前的房租，答辩人无从了解，也与答辩人无关；3.2020年4、5月份，答辩人晋莱商贸公司确切了解案涉房屋所有权发生变更后，积极主动与原告农商银行沟通，努力理顺租赁关系，主动向其缴纳2020年5月28日之后的房租，但原告多次置之不理。综上，在答辩人与被告李刚的协议履行期届满前（2023年），即使案涉房屋所有权发生变更，依据“买卖不破租赁”原则，答辩人依法、依约都享有合法使用权。同时，在答辩人多次积极主动提出向农商银行缴纳2020年5月28日之后房屋租金，原告不接收的情形下，答辩人不存在任何过错。请法院判决驳回原告的各项诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月13日，兰州市中级人民法院以（2016）甘01执87号之三执行裁定书裁定：一、将被执行人李铨名下位于兰州市七里河区西湖街道梁家庄5号第一层003室［建筑面积为250平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××8号］、兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号第二层002室［建筑面积为885.36平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××0号］的两处房产以第二次拍卖保留价4599280元、11095840元，交付申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司抵偿相应债务。上述房产所有权自本裁定送达申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司时起转移；二、申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；三、解除本院于2015年8月20日以（2015）兰民二初字第276号协助执行通知书查封的被执行人李铨名下的位于兰州市七里河区西湖街道梁家庄5号第一层003室［建筑面积为250平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××8号］、兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号第二层002室［建筑面积为885.36平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××0号］的两处房产。本裁定送达后即发生法律效力。2017年10月13日，该裁定送达农村商业银行，原告称双方由于税费问题，一直未办理产权过户手续。另查明，2013年7月5日，甘肃天成建业经贸有限公司（李铨）与被告甘肃聚丰装饰工程有限公司（李刚）签订建设工程施工合同，约定由李刚承包装修李铨发包的速8酒店、凤栖梧装修工程。工程结束后，因工程款结算，2013年11月1日，李铨与李刚签订房屋租赁协议，约定，乙方李刚承租甲方李铨1749.7平方米两处商铺，五年承租费用，抵李刚为李铨施工装修速8酒店的装修费用160万。12月10日，被告李铨作为出租方与被告李刚作为承租方又签订房屋租赁合同一份，约定李铨将位于兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号2层002室房屋，建筑面积885.36平方米，出租给李刚使用，租赁期限五年，从2018年11月2日起将房屋交付李刚，至2023年11月2日止；租金每年25.8万元，按每年10﹪递增等。2013年12月28日，被告晋莱商贸公司与被告李刚签订合作协议，由晋莱商贸公司出资100万元，李刚提供位于兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号第二层002室，建筑面积为885.36平方米的经营场地，合作“易佰连锁旅店”，合作期限自2014年5月28日至2023年11月2日，装修期2013年12月28日至2014年5月28日，李刚享有年终固定分红权，不参与酒店的经营与管理，合同期内李刚负责向房屋产权所有人缴纳房租等。2016年5月19日，晋莱商贸公司与李刚签订补充协议，因“易佰连锁旅店”未能如期开业，影响了旅店正常经营，晋莱商贸公司减少李刚一年分红，在以后合同期7.5年内分期予以扣减等。合同签订后，晋莱商贸公司开始经营“易佰连锁旅店”，截至2020年5月28日前的房租（分红）185.4万元，晋莱商贸公司已交于李刚。2020年5月7日，原告农商银行给被告晋莱商贸公司、李刚发出律师函，告知二被告涉案房产已转移至农商银行名下，要求晋莱商贸公司、李刚支付2017年10月13日至今的房屋租金等。收到农商银行律师函后，晋莱商贸公司前往农商银行协商，但未果。现涉案房产晋莱商贸公司正常经营“易佰连锁旅店”。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”，本案涉案房产兰州市七里河区西湖街道梁家庄无号第二层002室（建筑面积885.36平方米，房产证号：兰房权证（七里河）字第2××0号）已经兰州市中级人民法院（2016）甘01执87号之三执行裁定书裁定，交付申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司抵偿相应债务，该房产所有权自本裁定送达申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司时起转移，故该房产虽尚未办理产权过户手续，但物权变更已发生法律效力，现涉案房产归农村商业银行所有。关于原告要求被告李铨、李刚、晋莱商贸公司返还原告房屋并恢复原状，若不能恢复，则赔偿损失，损失以鉴定为准的请求，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，涉案合同所有权发生变动时，是在被告晋莱商贸公司按照租赁合同占有期限内发生，故不影响租赁合同的效力，故原告要求返还房屋，恢复原状等诉请于法无据，本院不予支持；关于原告要求被告李铨、李刚、晋莱商贸公司支付自2017年10月13日至2020年10月13日的房屋使用费85.14万元（参照年租金25.8万元，以每年10%递增计算），并支付2020年10月13日至实际腾交房产之日止的房屋使用费（参照年租金25.8万元，以每年10%递增计算）的请求，被告晋莱商贸公司依据租赁合同已将2020年5月28日前的租赁费（分红）如数交于被告李刚，李刚收到的租赁费又依据其与李铨签订的建设工程施工合同及房屋租赁协议，所收租金用于折抵了装修费用，上述合同均在2017年10月13日前签订，且原告收到执行裁定书后，并未及时告知李刚和晋莱商贸公司。现原告要求被告晋莱商贸公司、李刚支付2020年5月28日前的租金，有违公平原则，故2017年10月13日至2020年5月28日的租金应由原房屋所有人李铨承担，即762928元（2017年10月13至2018年10月12日25.8万元，2018年10月12至2019年10月11日28.38万元，2019年10月12日至2020年5月28日221128元）。实际承租人晋莱商贸公司应当从2020年5月29日起参照原租赁合同约定年租金25.8万元（以每年10%递增计算）支付原告农村商业银行房租使用费至2028年12月31日止。关于李刚辩称的原告尚未取得房屋所有权证，原告无权起诉李刚的抗辩，兰州市中级人民法院（2016）甘01执87号之三执行裁定书已送达各方当事人，涉案产权的变更已经发生法律效力，作为涉案房屋的产权人作为原告起诉并无不当，故对该抗辩本院不予采信。关于晋莱商贸公司称其就涉案房屋签署租赁合同，在协议有效期内，晋莱商贸公司享有房屋合法的使用权，并已将2020年5月28日前的房租支付完毕及案涉房屋所有权虽发生变更，依据“买卖不破租赁”原则，依法依约亦享有合法使用权的抗辩，本院予以采信。被告李铨经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及相关证据，按照法律规定，视为放弃抗辩及举证、质证的权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第二百二十九条、第七百二十一条、第七百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定、判决如下：一、被告兰州晋莱商贸有限责任公司于本判决生效后十日内自2020年5月29日起按原租赁合同约定年租金25.8万元（以每年10%递增计算）给付原告兰州农村商业银行股份有限公司房屋使用费至2028年12月31日止；二、被告李铨于本判决生效后十日内自2017年10月13日起按原租赁合同约定年租金25.8万元（以每年10%递增计算）给付原告兰州农村商业银行股份有限公司至2020年5月28日的房屋使用费762928元；三、驳回原告兰州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6157元，由原告兰州农村商业银行股份有限公司负担442元，被告李铨负担5715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  田蕴锦二〇二一年五月十五日书记员谭青青