湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初2979号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司，住所地宁乡市金洲新区金洲大道东288号。法定代表人：朱新星，该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：冯思嘉，湖南德都律师事务所律师。被告：苏建军，男，1971年7月10日出生，汉族，住宁乡市××街道楚沩东路××号。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司（以下简称“碧桂园生活服务宁乡分公司”）与被告苏建军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯思嘉，被告苏建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费35927元，违约金5000元，合计40927元；2、判令由被告承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：原告碧桂园生活服务宁乡分公司与碧桂园建设单位于2008年9月25日签订《物业管理服务合同》，合同约定由碧桂园生活服务宁乡分公司向碧桂园小区提供物业管理服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，合同履行期限至碧桂园小区通过业主大会选聘新物业公司为止。被告系上述物业碧湖鹤起二街1栋101号业主，物业建筑面积385.79平方米，收费标准2元/月/平方米，花园面积347.71平方米，收费标准为0.5元/月/平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2020年2月28日的物业管理费35927元，违约金5000元，但被告一直拒缴费。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告苏建军辩称：1、房屋存在质量问题，漏水严重；2、收费标准有异议，房屋应按1.5元/月/平方米收取，原告未管理花园，花园部分不应收物业费。经审理查明：2008年9月25日，案外人长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司宁乡分公司（乙方）签订《碧桂园山湖城前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方为碧桂园山湖城提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业面积计算交纳，计收标准为：双拼/联体住宅：按房屋建筑面积2元／月.平方米计收;花园：按花园面积0.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第六条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。被告苏建军系涉案物业宁乡碧桂园山湖城项目碧湖鹤起二街1栋102号房屋业主，该房屋建筑面积385.79平方米，花园面积347.71平方米，房屋权利人为被告苏建军。后因被告未依约按期支付物业服务费，原告于2021年3月19日向被告苏建军发出《律师函》，要求苏建军支付拖欠的物业服务费及违约金。诉讼中，被告陈述从收房后开始缴纳物业管理费至2017年12月份，2018年1月份后的物业管理费没有缴纳。另查明，2020年7月23日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宁乡分公司经工商登记变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司即本案原告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司宁乡分公司签订了《前期物业服务合同》,合同约定由广东碧桂园物业管理有限公司宁乡分公司向被告所在小区提供服务，约定双拼/联体住宅：按房屋建筑面积2元／月/平方米计收;花园：按花园面积0.5元／月/平方米计收，合同约定服务期限至全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，该约定系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告已依约提供物业服务，被告应按时向原告交纳物业服务费。被告未交纳物业费的行为违反了合同约定，原告对于被告所欠物业费等进行了书面催收，故本院对原告诉请被告缴纳2018年1月1日至2020年2月28日止的物业费35927元予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但综合原、被告于庭审中的陈述意见，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，原告提供服务期间，虽履行了主要的物业服务方面的义务，难免存在不尽如人意的地方，被告未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于被告认为涉案房屋存在诸多质量问题、原告未提供完善的物业管理服务的抗辩意见。根据《前期物业服务合同》，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，故被告不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务。被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，其亦不能以原告提供物业管理服务过程中存在的瑕疵抗辩上述合同义务，本院对被告的上述抗辩意见均不予采纳。此外，本院尚需指出，与一般的民事合同不同，物业服务合同具有一定的公共性和持续性，良好的小区环境需要物业公司和全体业主的共同努力。作为物业服务企业来讲，业主的不交费行为势必会影响物业企业的服务热情及物业服务资金的筹集和使用，进而影响小区整体环境和全体业主的利益。而对每个业主来说，物业企业的服务质量与服务态度也与业主的生活质量和交费积极性密切相关。因此，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理服务义务，不断提高物业服务水平和质量。同时作为接受物业服务的业主，应当积极协助物业公司进行物业管理，并通过每个业主的自身行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上所述，依据《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告苏建军自本判决生效之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司支付2018年1月1日至2020年2月28日止的物业服务费35927元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费412元（已减半收取），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司负担63元，被告苏建军负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈峣二〇二一年五月十日书记员  陈璐附相关法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。