甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初13727号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司,统一社会信用代码：916201000606286845，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：牛兴艳，甘肃金城律师事务所律师。被告：王力，男，1993年9月16日出生，汉族，户籍地陕西省大荔县，暂住兰州市城关区。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）与被告王力房屋买卖合同纠纷，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托诉讼代理人牛兴艳和被告王力到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为2015预18634的《商品房买卖合同》及相关附件，并由被告配合原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告支付违约金111986.85元；3、判令被告向原告腾退位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××单元××号商品房；4、判令被告向原告支付原告为本次诉讼支出的保全担保费1500元、保全费4270元、律师费及本案诉讼费。事实与理由：2015年6月23日，原、被告签订编号为2015预18634的《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告将位于兰州市城关区青白石街道白道坪兰州××幢××单元××号商品房出售给被告，购房款共计746579元，以首付款加银行按揭方式付款。期间，被告向上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行（以下简称浦发银行兰州分行）贷款支付了部分购房款，原告为被告向浦发银行兰州分行的贷款承担连带责任保证。因被告未按约定向银行偿还贷款，银行要求原告履行保证责任，原告遂代被告偿还了贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用共计513920.07元。根据双方签订的合同第十条“因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回出卖人”及附件四第九条“因被告拖欠银行按揭贷款导致原告承担保证责任代偿贷款的，原告有权选择解除合同，且被告应当按照房屋总价款的15%向原告支付违约金”的约定，并依据相关法律规定，原告诉至法院，望判如所请。被告王力辩称，原告诉称基本属实，但原告诉请的违约金过高，请求予以减少。原告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织原、被告进行了质证，根据原、被告的陈述和本院对原告提供的证据进行审查确认，本院对本案诉争事实认定如下：2015年6月23日，原、被告签订编号为2015预18634的商品房买卖合同，约定原告将其开发建设的位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××单元××号商品房（以下简称：涉案房屋）出售给被告，购房款共计746579元，签订合同时支付114592元，2015年6月30日前支付111987元，余款520000元以银行按揭方式支付。该合同附件四（补充协议）约定，如因被告未能偿还银行贷款，贷款银行亦未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，被告自愿同意原告选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》，原告据此解除合同的，被告应按商品房总价款的15%向原告支付违约金；商品房买卖合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给被告，被告必须于解除合同之日起十天内将该商品房完整交回原告。上述合同及补充协议签订后，被告依约向原告支付了购房款226579元。2015年8月3日，被告作为借款人、案外人王淑娟、俞树君作为共同还款人、原告作为保证人与浦发银行兰州分行签订个人购房担保借款合同，约定被告向浦发银行兰州分行借款52万元用于购买涉案房屋，借款方式为抵押加保证，被告以涉案房屋为借款提供抵押，原告承担阶段性连带责任保证，浦发银行兰州分行于合同签订当日向被告发放了贷款（将出借款汇入被告指定的原告银行账户）。后原、被告依约就案涉房屋买卖办理了合同备案手续被告并依约向原告交付了房屋，但因被告未按约向浦发银行兰州分行偿还贷款本息，截止2019年11月12日累计拖欠本金4556336.7元及利息9390.82元，浦发银行兰州分行贷款银行因故未能就抵押物行使优先受偿权，遂通过诉讼要求原告履行保证责任，该案经本院审理于2020年9月7日作出的（2019）甘0102民初14507号民事判决生效后，原告于2020年10月14日代被告偿还了贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用共计513920.07元。为此，原告认为，被告未按约支付银行贷款，导致原告为被告承担连带保证责任、原告的合同目的不能实现，遂依约要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记，并腾退案涉房屋同时支付违约金，双方酿成纠纷。另查，2018年5月7日，被告王力与案外人徐建江签订房屋转让协议，将本案所涉房屋出售给案外人徐建江，并由案外人徐建江装修后居住使用至今。后因被告未依约偿还案涉房屋银行按揭贷款本息，导致案外人徐建江无法实现合同目的，案外人徐建江遂于2019年9月27日向本院提起诉讼，要求解除其与被告签订的房屋转让协议，并由被告退还其已支付的购房款并赔偿相关损失。该案在审理中，因案外人徐建江申请诉讼保全，本院于2019年10月22日作出（2019）甘0102民初11398号民事裁定书，依法于2019年12月6日预查封了本案所涉房屋，且该案经本院调解，双方达成了解除房屋转让合同、并由被告向案外人徐建江赔偿相关损失的和解协议，本院依此就该案作出的（2019）甘0102民初11398号民事调解书已生效。再查，因案外人王玉娇依据本院就其与被告王力之间的民间借贷纠纷案件于2018年7月6日作出的（2018）甘0102民初4594号民事调解书向本院申请执行，本院于2020年4月1日作出（2019）甘0102执3398号民事裁定书，依法于2020年4月7日轮候预查封了本案所涉房屋。同时，本案在审理过程中，原告亦申请诉讼保全，本院于2021年3月22日依法再次轮候预查封了涉案房屋。本院认为，民事主体从事民事活动，约定遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就后，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原、被告于2015年6月23日签订的商品房买卖合同及其附件以及原、被告等与浦发银行兰州分行签订的个人购房担保借款合同，意思表示真实，内容约定合法，双方应依约诚信地履行自己的义务，原告依约履行了合同约定的合同备案手续并交付了房屋，但被告仅向原告支付了购房首付款226579元，而就适用银行案件贷款支付的520000元因未依约向银行偿还，并导致原告承担了担保责任，原告作为房地产开发企业，其向被告出售房屋的合同目的并未实现，且原、被告双方在合同中明确约定，如因被告未能偿还银行贷款，贷款银行亦未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告将被告欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，原告有权解除与被告之间的《商品房买卖合同》，且被告应在合同解除之日起十日内将房屋完整交回原告，并按商品房总价款的15%向原告支付违约金，故本院对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并由被告返还房屋、协助原告注销涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记的诉讼请求予以支持。另，本案中，被告就其与原告之间的案涉房屋买卖办理了合同备案手续，仅享有相应的物权期待权，人民法院因涉诉纠纷案件对该房屋查封的效力是禁止被告对该房屋进行处分，并不限制原告行使合同权利，故相关案件对涉案房屋的预查封并不影响本案合同的解除及房屋的返还。关于原告要求被告支付违约金111986.85元的诉讼请求，根据本案实际情况，违约金在本质上是弥补守约方的损失，而合同解除后，原告可收回房屋另行出售，考虑到当前房屋售价上涨的市场交易因素，原告并未因此遭受损失，且双方约定的违约金明显过高，故依据公平原则，本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告支付因在本案诉讼中申请诉讼保全而支出的保险费1500元的诉讼请求，其诉求符合本案实际情况及合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付因提起本案诉讼而支出的律师代理费的诉讼请求，因原告没有提出该请求的具体金额，且未提供相关证据证明该项费用实际发生，故本院对原告的该项诉请不予支持。至于被告已支付给原告的案涉房屋购房款，因被告在本案中未提起反诉要求退还，本案不予处理，双方若为此发生纠纷应另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告王力于2015年6月23日签订的商品房买卖合同及其相关附件；二、被告王力于本判决生效后三十日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司注销兰州市住房保障和房产管理局对位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××单元××号××商品房买卖合同网签备案登记；三、被告王力于本判决生效后三十日内向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司返还兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州碧桂园第003幢1单元1102号房屋；四、被告王力于本判决生效后三十日向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付因在本案诉讼中申请诉讼保全而支出的保险费1500元；五、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1270元，原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担500元，被告王力承担770元。保全费4270元，由被告王力承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院审判员  毛世祥二〇二一年五月二十日书记员  梁 婕