重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2424号上诉人（原审被告）：赵文炳，男，1944年2月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。被上诉人（原审原告）：叶志强，男，1953年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：刘建，女，1958年1月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人赵文炳因与被上诉人叶志强、刘建房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初4033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵文炳，被上诉人叶志强、刘建参加了诉讼。本案现已审理终结。赵文炳上诉请求：1．撤销重庆市璧山区人民法院作出的（2020）渝0120民初4033号民事判决第三项，依法改判驳回叶志强、刘建的该项请求；2．本案一、二审受理费、鉴定费由叶志强、刘建承担。事实和理由：一、本案一审认定事实不清，合同内容存在恶意欺诈。房屋买卖合同上虽注明的是“室内使用面积六十平方米，总价：贰拾捌万捌仟元整。如超出实际丈量面积，超过六十平方米的按每平方米九百伍拾元另外补款”，因该房屋系还建房，赵文炳本意也是就将这60个平方米的还建房卖给刘建，自己收取卖房款，叶志强、刘建在书写合同书时是清楚所购房屋的性质，还故意将合同条款书写成室内使用面积，明显是恶意的。并且叶志强、刘建在选房当天，是自己选定的涉案房屋，在清楚了该房屋实际面积及政策规定的超出面积实际应补款项后，也是按照合同约定对超过六十平方的按政策规定的价款进行了补款。其补款行为也证明了叶志强、刘建认可合同按璧山区的交易习惯和拆迁换房政策执行。叶志强、刘建在赵文炳之后的多次催促要求其接房后，提出两个解决办法，意思就是不愿意支付房款，其行为已经构成违约，赵文炳有权解除合同。二、一审适用法律不当。本案房屋买卖合同无效，系因叶志强、刘建以欺诈的手段书写合同内容，且违反了法规的强制性规定，并非赵文炳的单方过错，赵文炳同意退还叶志强、刘建已经支付的房款。三、房屋的溢价损失，因合同违法而无效，故不存在合法损失，溢价损失不应得到支持。购房人的损失是相当于订立合同时用288000元能买到该房，现在是用多少钱能买到类似房屋，而并非该房屋现有价值，鉴定结论是该房屋现在的价值，故并不符合法律规定。四、叶志强、刘建在签订买卖合同后仅支付了30000元定金，而要求赵文炳按全部房屋价值赔偿房屋溢价部分的损失，显然有失公平，就算赔偿损失也仅能在已付款向范围内提出要求，一审法院判决按整套房屋的全部价值赔偿叶志强、刘建的损失，对赵文炳是极其不公平的。叶志强、刘建辩称，一审法院认定事实清楚。合同内容是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。一审运用法律适当。对一审判决房屋溢价损失认可。叶志强、李建并无恶意欺诈，赵文炳才有恶意欺诈的意图。赵文炳向一审法院提出诉讼请求：1．判令赵文炳退回购房款40616.6元给叶志强、刘建，并承担同期贷款的1.5倍资金占用费（其中：30000元从2017年12月24日起至付清本息之日止，10616.6元从2019年12月19日起至付清本息之日止）；2．请求人民法院委托司法鉴定璧山区两山秀苑20幢17-2号房2020年的市场价，从而得出当前市场套内价格与2018年签订合同套内价格之差60000元赔偿给叶志强、刘建；3．本案诉讼费和鉴定费由赵文炳负担。一审庭审中，叶志强、刘建增加诉讼请求为：请求解除房屋买卖合同。一审法院认定事实：叶志强、刘建系夫妻关系，二人于1981年4月结婚。赵文炳及其二名家人所在集体土地被原璧山县政府征收，政府对赵文炳及其户内成员共计三人进行安置，每人安置建筑面积30平方米的安置房，2011年4月9日，原璧山县征地拆迁办公室作为甲方，原璧山县璧泉街道办事处作为乙方，被安置户户主赵文炳作为丙方，三方签订《住房货币安置协议书》，载明丙方自愿选择货币安置，应得货币安置款为按每人安置建筑面积30平方米，每平方米1900元计算货币安置款为171000元。丙方按规定可向有关单位申请购买定向经济适用房。赵文炳选择购买位于璧山区两山秀苑二期的定向经济适用房。2017年12月9日，叶志强（购房人，乙方）与赵文炳（售房人，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋基本情况及价款。房屋坐落于璧山城两山秀苑二期工程高楼座东向西或坐南向北（不西晒），在十层以上，但不在顶楼。室内使用面积六十平方米，总价贰拾叁万伍仟元整，如超出实际丈量面积超出平方按每平方玖佰伍拾元补款。二、付款方式。首期支付叁万元定金，在交钥匙时付款壹拾柒万元整（在18年底），余款在交房产证时实际丈量后付清。三、此买卖如发生税费由甲方负责。四、买卖成立，甲方将房产证交付乙方后，甲方有义务协助乙方办理过户至乙方的过户手续，但该过户相关税费由乙方自理。五、合同订立后任一方违约均应赔偿对方叁万元。2017年12月24日，叶志强向赵文炳支付30000元。赵文炳向叶志强出具收条一张，载明“今收到购房人叶志强预付款叁万元正”。2018年，刘建与赵文炳就涉案房屋再次签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋基本情况及价款。房屋坐落于璧山城两山秀苑二期工程高楼座东向西或西北向（不西晒），在十层以上，不在顶楼。室内使用面积六十平方米，总价贰拾捌万捌仟元整。如超出实际丈量面积超过六十平米的按每平方米玖佰伍拾元另行补款。二、付款方式。首期已付叁万元定金，在交钥匙时付款贰拾贰万，余款在交房产证时按实际丈量支付（叁万捌仟元）。三、买卖成立后，甲方将房产证交付乙方后，甲方有义务协助乙方办理过户至乙方的过户手续，但该过户手续的相关税费由乙方自理。但过户前有相关费用由甲方自理。四、合同订立后任一方不得违约。2019年12月19日，叶志强、刘建与赵文炳共同办理涉案房屋的接房手续，叶志强、刘建选定了20栋17-2号房屋，该房屋的建筑面积是65.45平方米，套内面积是50.42平方米。同日，叶志强以赵文炳名义向重庆两山建设投资有限公司支付涉案房屋的尾款10616.6元。后赵文炳办理了接房手续，领取了涉案房屋的钥匙等。因房屋面积差异，叶志强、刘建、赵文炳双方对房屋价款问题发生纠纷，2019年12月24日赵文炳向叶志强、刘建发出告知函，要求叶志强、刘建于2019年12月28日前与赵文炳办理钥匙交接，并支付相应购房款，如到期未前来办理，视为叶志强、刘建违约，赵文炳有权解除合同。2020年4月20日，叶志强、刘建到赵文炳处协商涉案房屋交易事宜，双方未达成一致意见，赵文炳并称房子要自己住，不卖了。截至一审庭审时，赵文炳并未将涉案房屋钥匙交付叶志强、刘建，且从2020年4月25日开始，赵文炳对涉案房屋进行了装修。一审审理过程中，叶志强、刘建申请对涉案房屋市场价值进行评估。该院依法委托重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。该公司于2020年8月26日作出《资产评估报告书》，载明涉案房屋于2020年8月18日的市场价值为37.82万元，其建筑面积单价为5780元/㎡。叶志强、刘建为此支付鉴定费3500元。赵文炳对该《资产评估报告》质证称，1．评估的价格明显高于市场价，评估报告的内容也注明该房未取得产权证，本次评估价的目的是暂不考虑房屋可能存在的他项权利对房屋价值的影响，而该房系安置住房，本身交易会涉及产权证取得的年限过长，具有交易风险，以及交易会产生较高的交易税，均是影响安置房市场价必然存在的因素，故并不符合实际的市场交易价，而评估报告是参考周边商品房的交易价，并非客观真实，赵文炳不予认可；2．叶志强、刘建起诉的目的是说现在用多少钱能够买到类似房屋之间的差价，故本身就应该参照市场的交易价，而非房屋的价值。一审审理过程中，赵文炳举示住房过渡安置协议书、重庆市璧山区璧泉街道办事处征地拆迁办公室出具的证明、接房交接清单，拟证明涉案房屋系因国家建设需要而被拆迁的安置房，涉案房屋买卖合同违反《经济适用房管理办法》第三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，所以无效。对此叶志强、刘建质证称，1．房屋买卖合同只要是双方真实意思表示就有法律效力。签订合同的时候叶志强、刘建与赵文炳是双方真实意思表示，赵文炳在庭审中要求解除合同，且其已经对涉案房屋进行了装修并入住，叶志强、刘建是在赵文炳提出解除合同后才同意解除合同的。2．房屋拆迁款已经全部给付了，住房安置协议第六条明确规定赵文炳可以去有关单位申请定向经济适用房，也可以不申请，所以这不是必须，所以这是可以随时出售的，他也可以不买这个房子，所以不受五年不得出售这个限制，合同签订的时候是双方真实意思表示。一审庭审中双方一致同意解除房屋买卖合同，并确认叶志强、刘建已支付房款40616.6元。一审法院认为：叶志强、刘建与赵文炳先后签订的二份《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。赵文炳辩称涉案房屋系定向经济适用房，其转让应当受到相关规定的限制，房屋买卖合同无效。该院认为，赵文炳所称限制本案经济适用房转让的相关规定并不属于法律法规的效力性强制性规定，且《房屋买卖合同》建立的是债权债务关系，涉案房屋能否顺利过户均不影响该合同的成立和生效以及相关违约责任的承担，因此赵文炳该辩称意见该院不予采信。双方当事人于2018年签订的《房屋买卖合同》对涉案房屋的价款及相关权利义务重新作出了约定，因此双方于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》在2018年双方签订了新的《房屋买卖合同》后即告解除。根据2018年《房屋买卖合同》约定“首期已付叁万元定金，在交钥匙时付款贰拾贰万，余款在交房产证时按实际丈量支付”。叶志强、刘建已按约向赵文炳支付购房款共计40616.6元后，双方因面积差异产生纠纷，双方本应协商解决，但因协商未果赵文炳便直接表示拒绝履行合同，且径行对涉案房屋进行了装修并入住，赵文炳已经构成根本违约，且庭审中双方当事人双方均确认同意解除合同，故叶志强、刘建请求解除合同，具有相应依据，该院予以支持。综上该院依法认定涉案房屋买卖合同已经于2020年7月8日庭审时双方同意解除合同时即解除。根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此叶志强、刘建请求赵文炳退还房款40616.6元该院予以支持。叶志强、刘建请求赵文炳支付房屋差价损失60000元。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。叶志强、刘建主张的房屋差价损失系双方当事人在订立房屋买卖合同时均能够预见到的因违约造成的损失，现赵文炳根本违约，造成叶志强、刘建无法取得房屋，赵文炳应当向叶志强、刘建支付该差价损失。《资产评估报告》作出的鉴定意见为涉案房屋于2020年8月18日的市场价值为378200元。赵文炳质证称评估的价格明显高于市场价，并不符合实际的市场交易价，评估报告并非客观真实。该院认为，本案《资产评估报告》所依据的证据材料均已经过双方当事人双方质证，现赵文炳对资产评估结果提出异议，但并未申请重新鉴定或补充鉴定，赵文炳也并未举示证据证明本案《资产评估报告》存在瑕疵或需要重新评估的情形，该院对《资产评估报告》的结论予以采信。《资产评估报告》认定涉案房屋于2020年8月18日的市场价值为378200元，双方当事人约定涉案房屋房款为288000元，差价为90200元，现叶志强、刘建主张要求赵文炳赔付60000元，系对其民事权利的处分，该院予以确认和支持。叶志强、刘建请求由赵文炳支付资金占用费，因该院已支持了叶志强、刘建要求赵文炳赔偿其房屋增值部分的价差，故该院不予以支持。赵文炳辩称叶志强没有原告主体资格。该院认为，《房屋买卖合同》虽仅有刘建签名，但本案涉案房屋的交易发生在叶志强、刘建夫妻关系存续期间，且购买该房屋系叶志强、刘建夫妻二人共同意思表示，叶志强也在本案中享有权利，承担义务，故叶志强具有原告的诉讼主体资格。一审法院判决：一、叶志强、刘建与赵文炳于2018年签订的《房屋买卖合同》于2020年7月8日解除；二、赵文炳于判决生效之日起三日内退还叶志强、刘建购房款40616.6元；三、赵文炳于判决生效之日起三日内支付叶志强、刘建房屋差价损失60000元；四、驳回叶志强、刘建的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1156.15元，由赵文炳负担。鉴定费3500元，由赵文炳负担。二审查明，一审审理中，针对赵文炳举示的2019年12月24日告知函，刘建举示了2019年12月25日短信回复记录，认为其在积极应对处理交涉事宜。该短信记录主要内容：你的函告已收到，购房是购买的室内使用面积，但现该房现状是套内面积50.42平方米，2019年12月19日选定房屋后协商时发生争议协商未果，后又于2019年12月22日在你家中再次协商未果。你现在提出2019年12月28日支付房款交钥匙，因我在当日有重要事情要办，请另定时间面议。希望双方严格按合同执行。对是否违约和解除合同要双方协商达成共识才能认定。双方对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为赵文炳应否向叶志强、刘建给付房屋差价损失60000元。首先，赵文炳认为案涉合同无效，不存在差价损失。经济适用房的限售政策规定影响转让合同的履行，并不影响合同的效力。赵文炳还认为叶志强、刘建存在欺诈，并无举示相应证据，欺诈也不属于法定无效事由，赵文炳以合同无效为由否认差价损失，本院不予采纳。其次，赵文炳对溢价损失6万元提出异议。双方所签《房屋买卖合同》约定了“室内使用面积”及“超出实际丈量面积”时的处理方式，赵文炳接收房屋后双方对面积差异及结算价格发生分歧，双方本可围绕纠纷继续协商或协议解除合同，但赵文炳在双方协商无果后拒绝履行合同称不卖了并对房屋进行装修，其行为确已构成根本违约，应当为此承担向对方赔偿差价损失等违约责任。一审法院结合合同约定、支付金额、违约收益及评估报告等综合情况，判决赵文炳向叶志强、刘建赔偿损失6万元，并无不当，对赵文炳关于不应赔偿6万元的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，赵文炳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由赵文炳负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 刘晋彤审 判 员 朱华惠二〇二一年五月七日法官助理 陈宏亮书 记 员 陈嬿西