广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初7913号原告：佛山市车皇达物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步东秀工业区。法定代表人：陆寿妹，总经理。委托诉讼代理人：聂杰英，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘倩桦，广东人可和律师事务所律师。被告：吴勤英，女，1976年6月10日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告佛山市车皇达物业管理有限公司诉被告吴勤英租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘倩桦、被告吴勤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金、管理费、水电费、水电公摊费合计22758.1元，以及支付逾期违约金（违约金以22758.1元为基数，按照日利率0.3%的标准，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月3日，原告与被告签订《物业使用权租赁合同》，约定：原告把位于佛山市南海区大沥镇东秀社区东秀工业区××的xxx铺位出租给被告，租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日，租金（含管理费）为每月6700元，租金每年递增5%，每月5日前缴纳当月租金，管理费200元/月，每年每档递增5%；水费5元/吨；电费1.2元/度。被告承租以来,应缴租金总额为22758.1元,已缴纳租金51132.6元,减去应当抵扣的优惠金额和水电费937.4元，截止至2019年12月被告拖欠租金、管理费、水电费、水电公摊费合计22758.1元。被告承租以来，应缴租金总额为74828.1元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，被告在2019年3月与原告签订摊位承租合同，本应于2019年3月经营至2020年2月，但经营至2019年7月份后，由于原告将市场内公用电无故剪线断供，造成市场内一片漆黑，市场内长期堆放大量杂物，且车辆停满市场，阻塞消防通道及被告的摊位，造成被告无法正常经营，多次投诉无效，导致被告水果摊位经营亏损严重。因原告干扰被告正常合法经营，故被告不同意向原告支付租金、管理费、水电费、水电公摊费等费用及违约金。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告出示的房产证，本院综合予以采信。原告出示的缴费通知单为原告单方制作，本院不予采信。被告出示的图片，原告主张为东秀工业区2号（北座），本院对真实性采信。被告出示的律师函，落款日期为2020年4月2日，被告已在该日期前搬离涉案市场，故对该份证据的关联性，本院不予采信。对被告出示的光盘，显示内容为加建独立铺位的墙体部分（被告主张的摊位变铺位）、市场内停车问题，原告并未主张为非涉案市场，仅主张拍摄的地点与涉案铺位无关，故本院对真实性采信。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于佛山市南海区大沥镇盐步东秀社区居委会东秀工业区××（南座）。2019年6月3日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业使用权租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物租赁给乙方作水果用途，不能经营其它用途。位置编号为xxx，每月租金6300元。商铺每月管理费400元。使用期从2019年3月1日至2020年2月28日止(按公历计算，以下同)。从2019年2月22日起甲方按现状交付该物业给乙方。管理费、垃圾费每档200元一个月，每年每档递增5%，水费5元/吨，电费1.2元/度。租金每月收取一次，乙方在每月5号前（遇节假日可顺延)把当月的租金以转账的方式交至甲方指定的账户。为保证合同的履行，乙方应在合同签订当日支付18900元作合同履约保证金。乙方须按合同约定向甲方如期如数缴交租赁使用费，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须每日按所欠租金金额的0.3%支付迟延履行违约金。出租物业的水、电费由乙方承担，若乙方拖欠缴交水电费，甲方则按照乙方当月实际用水用电量加收20%的滞纳金。未经协商一致，甲乙双方中任何一方不得在合同期内单方解除本合同，否则视为该方违约，须承担违约责任。乙方拖欠应付甲方的租金(含部分)超过30日的，甲方有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及保证金不作退回，并赔偿甲方的所有实际经济损失。关于押金，原告陈述收取被告押金金额为21600元，后双方协商变更押金金额为18900元，差额部分已做租金抵扣，这部分押金原告主张已经没收。被告主张原告无权没收押金18900元，被告同意该押金用于抵扣2019年10月、11月期间的租金，多余部分应退回。2021年3月26日，原告提起本案诉讼。另查明，原告出示的租金明细表显示，2019年9月至12月的水费分别为25元、20元、20元、0元，电费分别为620.4元、576元、217.2元、16.8元，上述合共1495.4元。该水电费用并未超出此前月份的金额。诉讼中，关于未付费用情况，原告明确被告欠付2019年10月至2019年12月共3个月的租金及管理费20100元（6700元/月）、2019年9月至12月的水电费及公摊费1975.4元，合计欠付22075.4元。被告陈述未付2019年10月后的租金及管理费（含10月），未付2019年9月（含9月）后的水电费。关于费用未付原因及被告搬离时间，被告陈述因2019年7月原告剪断市场的公用电线，导致走廊、市场等公用部分一直没电（摊位处有电），另因原告将部分摊位（无围墙）加建围墙变成铺位（有围墙）、市场内停车阻塞等，导致被告无法正常经营并举证光盘、照片予以佐证。被告陈述多次投诉要求收回保证金，2019年11月28日晚上被告与张裕忠（第一份合同相对方）发生争执，张裕忠让被告搬走，故被告第二天搬离，所有物品未带走，搬走当天未告知原告，之后未回来经营，也未让其他人回来经营。原告陈述关于剪电线的问题，因原告为防止偷电的产生，在北座无人租用的摊位是有过断电，但被告租赁的是南座，原告出示的光盘、照片非涉案租赁物所在公共区域，故剪电线与本案无关，原告主张涉案铺位所在的公共部位电线现状完好，无被断电，原告为避免其他租户或非租户乱用空置档口的水电，对涉案租赁物所在区域的部分空置档口进行封锁管理。原告陈述于2020年1月才发现被告搬走，因被告2019年12月仍有水电费产生。本院认为：《物业使用权租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。被告承租摊位为市场内的水果摊位，区别于一般可独立分割使用的租赁物，摊位的正常经营很大程度上依赖于市场的整体环境，而公共部分区域的供电、围墙建设、停车问题等因素均影响到市场的整体环境，涉案东秀工业区2号的整体市场内的部分公共区域存在断电情况，原告举证照片、光盘中有显示市场内存在围墙建设及车辆停放情况，不管上述情况是否位于被告铺位范围内，但均影响被告所在铺位的市场整体环境。即原告在履行合同过程中未尽到作为出租方的义务，存在一定过错。而被告虽主张在2019年11月29日搬离，但并未支付此前占有使用期间的费用，就其主张的搬离也未办理交接手续或举证告知过原告，即被告在履行合同过程中存在过错。综上上述原、被告的过错情况，本院对本案费用金额酌定处理如下：关于租金、管理费，因被告未及时搬离物品、未告知搬离情况，对原告诉请2019年10月至12月的租金、管理费共20100元（6700元/月*3个月），本院予以支持。关于水电费用1495.4元（2019年9月至12月期间），并未明显超出被告此前月份支付的水电费用情况，本院对原告诉请的水电费用1495.4元予以支持。但原告主张的水电公摊费，并无证据显示双方协议支付，对原告诉请的水电公摊费，本院不予支持。关于原告已收被告的押金18900元，综合原告过错情况下，本院认定原告应予退还。诉讼中，被告同意以押金抵扣欠付费用，为避免当事人诉累，本院对原告应退予被告的押金直接抵扣被告欠付原告的费用。经抵扣，被告尚应支付原告费用共2695.4元=20100元+1495.4元-18900元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告诉请违约金，综合双方过错及原告怠于主张权利（没有及时起诉）的情况，本院酌定支持按照日万分之一点五的标准且以2695.4元为本金从起诉之日起计算至实际清偿之日止的部分，原告主张超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴勤英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付费用2695.4元及违约金（以2695.4元为本金自2021年3月26日起至实际履行之日止按日万分之一点五的标准计算）予原告佛山市车皇达物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市车皇达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计184.48元（原告已预交），由原告负担92.24元，被告负担92.24元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年五月十一日书记员 何双燕