湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4058号上诉人（原审原告）：张清华，女，1976年3月3日出生，汉族，住湖南省。上诉人（原审原告）：刘娟，女，1984年7月7日出生，汉族，住湖南省。上诉人（原审原告）：罗雪军，女，1983年11月27日出生，汉族，住湖南省。三上诉人共同委托诉讼代理人：江涛，湖南联合创业律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：方旦，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙金娥，女，1967年11月17日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：周云求，男，1963年5月6日出生，汉族，住湖南省。原审原告：伍芝兰，女，1979年9月29日出生，汉族，住湖南省。原审原告：宁乡足佳乐足浴店，经营场所湖南省宁乡市城郊街道东沩社区××路××号。经营者：张清华。上诉人张清华、刘娟、罗雪军与被上诉人龙金娥、周云求房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张清华、刘娟、罗雪军向本院提出上诉请求：1.请求对湖南省宁乡市人民法院作出的（2020）湘0124民初5779号民事判决书事实认定错误部分予以纠正；2.依法撤销（2020）湘0124民初5779号民事判决书第二项，依法改判龙金娥、周云求将其与宁乡市城市房屋征收和补偿事务中心所签订的《国有土地房屋征收和补偿协议书》中所确定的征拆补偿费中的167762元支付给上诉人；3.请求判令龙金娥、周云求承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、政府征收部门给予被上诉人的征收补偿费中包含对承租人的补偿，上诉人有权参与因租赁房屋被拆迁所获得补偿的分配；一审认定张清华等人非被征收人，无权直接要求分割房屋征收补偿款，系事实认定且适用法律错误。1.上诉人主张的是征收部门对其因房屋拆迁所受损失的补偿，一审认定张清华等四人非被征收人，无权直接要求分割房屋征收补偿款，明显存在严重错误。承租人对租赁物享有的权利具有物权的性质，且应属于用益物权，用益物权人享有因征收、征用获得补偿的权利。本案的上诉人作为租赁房屋的承租人享有因政府征收拆迁获得补偿的权利。双方租赁合同中所作“遇拆迁无补偿”的约定，仅是对出租人补偿义务的排除，不影响承租人在租赁期内遇征拆要求参与政府给予的相关补偿项目的分配权利。从政府征收部门对房屋所有权人即被上诉人龙金娥给予的征收补偿费看，包含的项目中涉及上诉人张清华等人投资完成的装修及添附的设施，或有租赁双方共同承担相应义务所得的补偿，则上诉人也为被征收的主体，相应的征收补偿款应由上诉人与被上诉人双方共同享有。只是政府征收部门没有直接与上诉人签订相关补偿协议，而是将全部征收补偿款划拨在被上诉人名下，故上诉人有权参与因门面被拆迁获得补偿的分配。一审认定张清华等人非被征收人，无权直接要求分割房屋征收补偿款，系事实认定和适用法律错误。2.上诉人为租赁涉案房屋进行了装饰装修且被上诉人予以认可，上诉人有权主张政府征收部门对该部分补偿的分配，一审未对该部分事实予以认定，系遗漏重要事实、主要事实认定错误。案涉房屋原有装修适用于酒店、印章及报名大厅，与足浴店的经营状态完全不同，上诉人为经营足浴店必然会对涉案房屋进行装修。上诉人提交的证据证明了装饰装修共计花费了18.6万元，一审判决未对上诉人进行装修的事实予以认可，系遗漏重要事实，事实认定不清。政府征收部门对房屋所有权人即被上诉人龙金娥、周云求给予的征收补偿费中，明显包含上诉人投资完成的装修及添附的设施获得的补偿，上诉人有权要求龙金娥、周云求予以分配。具体为附属物补偿23323元及营业部分装饰装修补偿61645元。3.上诉人作为受房屋拆迁影响的合法经营主体，有权主张因此产生的停产停业损失，一审判决对该部分未予以支持，明显错误。停产停业损失补偿系拆迁人针对被征收拆迁房屋内合法经营主体因房屋征收拆迁而无法继续经营所受利润损失进行的补偿。张清华等人作为房屋的实际经营者，原租赁合同期限尚有一年半，现因涉案征收拆迁行为导致其与被上诉人的租赁合同提前解除，客观上必定会造成其产生一定停产停业损失。在政府征收部门将停产停业损失补偿给了被上诉人的情况下，上诉人有权向被上诉人主张分配停产停业损失补偿，计44217元。4.上诉人积极配合政府征收部门的要求，提前搬离了被征收房屋，有权获得搬迁费、提前搬迁奖励等，一审对该部分未予支持，系事实认定和适用法律错误。搬迁是产权人和承租人的共同义务，而上诉人张清华等人作为承租人在上述时间前积极配合政府征收部门的要求，提前搬离并办理了交房手续。基于以上事实，上诉人积极配合搬迁应当享有按期搬迁奖、提前搬迁奖的奖励。具体搬迁费为3302元，提前搬迁奖励68550元中50%为34275元，共计37577元。5.被上诉人部分认可了上诉人主张的附属物补偿，一审判决应对该部分予以支持。6.涉案租赁合同系被上诉人提供的格式合同，第八条全部免除被上诉人义务，应属无效，一审将该条作为认定事实主要依据，明显错误。二、合同签订后，上诉人张清华等人实际已缴纳一年半房租6万元，一审仅认定4万元，系事实认定错误。上诉人通过微信转账的方式分别于2018年10月2日、2019年5月2日、2019年11月6日足额支付一年半的租金60000元。三、张清华等人为经营宁乡足佳乐足浴店签订涉案租赁合同，足浴店系涉案房屋实际承租人，一审认定足浴店并非适格主体系事实认定和适用法律错误。足浴店作为个体工商户，有权作为本案原告起诉。综上，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人龙金娥、周云求二审无答辩。宁乡足佳乐足浴店、张清华、刘娟、罗雪军共同向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认并判决龙金娥、周云求与宁乡市城市房屋征收和补偿事务中心所签订的《国有土地上房屋征收和补偿协议书》中所确定的4254629元征拆补偿费中的167762元为宁乡足佳乐足浴店、张清华、刘娟、罗雪军所有；2.依法判令龙金娥、周云求立即返还宁乡足佳乐足浴店、张清华、刘娟、罗雪军租房押金1000元；3.依法判决龙金娥、周云求承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：周云求、龙金娥系夫妻关系。龙金娥名下的宁房权证玉潭字第7××0号房屋系龙金娥单独所有，登记时间2009年7月31日。2018年10月2日，张清华、伍芝兰、刘娟、罗雪军（承租方、乙方）因经营足浴店的需要，与周云求（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》一份，约定：甲方将位于××路××号门面整栋租给乙方经营使用，租赁时间三年，租赁期限自2018年11月8日至2021年11月8日；租金为40000元／年，第一年、第二年租金不作递增，第三年租金作递增5%，租金付款方式为半年一次，须提前一个月支付；乙方在租赁期内的改建、装修不能影响房屋的安全结构和发生漏水等问题，如发生上述问题，乙方要照价赔偿损坏房屋所造成的经济损失；租赁期间房屋出租税、经营应缴纳的税费概由乙方负责缴纳；乙方在甲方房内增加的设施、装修、装饰，退房时乙方不能拆损，乙方在租赁期内，有权将门面转让他人，但须甲方同意，新承租人须与甲方另签租赁协议；乙方须在租赁期内付保证金壹仟元；甲方房屋如遇政府征收拆迁等不可抗拒因素须要乙方腾退房屋时，甲方只负责返还乙方预缴未居住的部分租金，甲方对乙方不做任何补偿和赔偿。合同签订后，周云求向张清华等四人交付了房屋，张清华等四人除支付保证金1000元外，另已交纳一年房租4万元。2020年6月2日，龙金娥（系周云求之妻，涉案房屋单独所有权人）与宁乡市城市房屋征收和补偿事务中心签订《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》，就涉案房屋的征收补偿事宜达成一致协议。龙金娥共获得被征收房屋补偿金额3350432元，被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额424187元，各项奖励等金额480010元，以上共计总补偿金额4254629元。乙方（龙金娥）不得损坏或拆走已经按照规定作了补偿的被征收房屋及附属物、装饰装修。如损坏或拆走，甲方有权在乙方补偿款项中抵扣。附件一，被征收房屋补偿费计算表，住宅砖混246.43㎡，评估价格1338115元，非住宅砖混96.32㎡，评估价格2012317元，合计3350432元。附件二，被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿费计算表载明：附属物补偿93242元，认定构筑物补偿57310元，住宅部分装饰装修补偿246.43㎡，630元／㎡，155251元，营业部分装饰装修补偿96.32㎡，640元／㎡，61645元，搬迁费3302元／次，3302元，有线电视移装200元／台，200元，宽带移装100元／台，100元，分体空调机移装300元／台，6台，1800元，柜式空调机移装400元／台，5台，2000元，热水器移装4台，共400元，浴霸移装4台，共200元，三相电一户，共1800元，水开户共1500元，电开户共1220元，停产停业补偿44217元，合计424187元。附件三，各项奖励等计算表，成新奖励（砖混）246.43㎡，154元／㎡，37950元，上浮奖励（砖混）15%，206410元，提前搬迁奖励342.75㎡，200元／㎡，68550元，选择货币补偿奖励（最高不超过2万元），342.75㎡，200元／㎡，20000元，寻找房源奖励10000元，提前签约奖，342.75㎡，400元／㎡，137100元，合计480010元。房屋征收补偿款共计4254629元，此款已全部支付至龙金娥名下，现涉案房屋已经拆迁。上述《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》的附件二《被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿费计算表》载明：龙金娥所获房屋征收补偿款中，附属物补偿费93242元【具体明细为：水池4011元、坡屋面9266元、花坛2450元、木扶手3600元、柜38430元、木柜4650元、立柱洗手盆540元、简易柜728元、小镜子360元、毛巾架300元、淋浴器1000元（补偿单价为200元／套，共5套）、吸顶灯1560元、排气扇400元、中型吊灯980元、水池263元、灶台720元、卷闸门3564元、招牌11520元、发光字2400元、监控2400元（补偿单价为2400元／套）、搁物架700元、晾衣架400元、供水系统3000元】；营业部分装饰装修补偿款按640元／㎡的标准、按96.32㎡的面积计算为61645元；搬迁费一次3302元；停业停产补偿费44217元。宁乡足佳乐足浴店、张清华、刘娟、罗雪军主张：淋浴器5套，每套200元，计1000元；吸顶灯13个，每个120元，计1560元；中型吊灯1盏，每盏980元，计980元；水池0.94ｍ3，280元／ｍ3，计263元，招牌28.8㎡，400元／㎡，计11520元；发光字6㎡，400元／㎡，计2400元；监控1套，2400元／套，共计20123元，营业部分装饰装修补偿61645元，搬迁费3302元，停产停业补偿费44217元；提前搬迁奖励68550元中50%为34275元。另查明，宁乡足佳乐足浴店注册日期为2018年10月10日，经营者为张清华。张清华、伍芝兰、刘娟、罗雪军四人于庭审中表示该足浴店系四人合伙经营，但未签订书面合伙协议。一审法院认为，一、《门面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，系合法有效的合同。导致出租人无法继续提供租赁房屋的原因为征收，属于不可抗力，双方对出现租赁合同无法继续履行的后果均无过错。二、征收人与被征收人龙金娥签订《宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议》后，被征收人龙金娥所获得的相应补偿系依照该补偿协议而来，同周云求与张清华等四人签订的《门面租赁合同》无直接关系,房屋拆迁补偿关系与租赁合同关系是不同的法律关系。《门面租赁合同》中约定“甲方房屋如遇政府征收拆迁等不可抗拒因素须要乙方腾退房屋时，甲方只负责返还乙方预缴未居住的部分租金，甲方对乙方不做任何补偿和赔偿”，纵览该条全文，其表述的“不做任何赔偿和补偿”所对应的先行行为是因不可抗拒因素让承租方腾退房屋，探究双方在该条款订立时的真实意思表示，即因不可抗力造成房屋腾退不属于违约行为，出租方无需就此行为对承租方进行补偿或赔偿。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人基于公平补偿。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。该二条规定补偿均是对被征收人给予的补偿，但张清华等四人非被征收人，无权直接要求分割房屋征收补偿款。二、《门面租赁合同》约定，乙方在甲方房内增加的设施、装修、装饰，退房时乙方不能拆损。甲方房屋如遇政府征收拆迁等不可抗拒因素须要乙方腾退房屋时，甲方只负责返还乙方预缴未居住的部分租金，甲方对乙方不做任何补偿和赔偿。因双方现对已支付租金数额存在争议，张清华等四人主张已支付租金共计60000元，但在本案中仅提供40000元的租金领据（收条），周云求、龙金娥则认为仅收取租金40000元，尚有2019年11月8日至2020年6月8日的租金未交，张清华等四人不存在预交未居住部分租金的情况。三、关于张清华等四人所主张的1000元保证金返还，双方合同对保证金的返还无明确约定，因合同未履行完毕，故龙金娥、周云求应返还给张清华等四人。周云求作为出租人在涉案《门面租赁合同》上签字，龙金娥虽未签字，但龙金娥与周云求系夫妻关系，且出租房屋登记权利人为龙金娥，故龙金娥与周云求应共同承担返还责任。此外，涉案《门面租赁合同》中承租人为张清华等四人，且该合同签订时宁乡足佳乐足浴店尚未注册成立，故宁乡足佳乐足浴店非适格主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、龙金娥、周云求在本判决生效后10日内共同返还张清华、伍芝兰、刘娟、罗雪军保证金1000元；二、驳回宁乡足佳乐足浴店、张清华、伍芝兰、刘娟、罗雪军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3676元，减半收取1838元，由宁乡足佳乐足浴店、张清华、伍芝兰、刘娟、罗雪军共同负担1813元，由龙金娥、周云求共同负担25元。二审查明：1.上诉人通过微信于2018年10月12日向周云求转账15000元、6000元，2019年5月12日转账5000元、10000元、5000元，2019年11月6日转账2400元、7600元、10000元，合计60000元。2.原审原告宁乡足佳乐足浴店已注销。上述事实有上诉人提交的微信转账凭证、谈话笔录等可证实。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，案涉《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：上诉人诉请的166762元征收补偿是否应获支持。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据条例的规定，一般情况下，只有房屋所有权人才与征收补偿行为具有利害关系，房屋的承租人通常不与补偿行为有利害关系，承租人可以通过与房屋所有权人之间的房屋租赁合同约定来解决停产停业损失的补偿或赔偿问题。本案中，《门面租赁合同》约定“乙方在甲方房内增加的设施、装修、装饰，退房时乙方不能拆损。甲方房屋如遇政府征收拆迁等不可抗拒因素须要乙方腾退房屋时，甲方只负责返还乙方预缴未居住的部分租金，甲方对乙方不做任何补偿和赔偿。”故双方已就拆迁补偿问题作了明确约定，被上诉人不需做任何补偿和补偿。上诉人虽主张部分拆迁款项系直接补偿承租人，但缺乏证据和理由予以支持；考虑到承租人已经明示不需补偿，另结合案涉房屋的用途、租赁前后的使用状态等因素，一审驳回诉讼请求的处理并无不妥。因此，上诉人以案涉合同主张确认相关拆迁补偿的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。因宁乡足佳乐足浴店在《门面租赁合同》签订时未成立，并非合同当事人，且目前已注销，故一审认定该足浴店非案件适格主体并无不当。上诉人二审时提交证据证明其已经交付全部租金，不存在欠付租金的情况，故一审认定欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人张清华、刘娟、罗雪军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有瑕疵，但适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3676元，由上诉人张清华、刘娟、罗雪军负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年五月二十日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。