河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1606号上诉人（原审被告）：刘璐，女，1993年8月29日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王忠齐，河南旺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓娟，河南旺达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高程英，女，1961年10月6日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：陈晶，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南龙呈房地产开发有限公司。住所地：河南省永城市商务中心区（建设路与雪枫路交叉口东北角）。法定代表人：刘艳荣，该公司经理。诉讼代表人：河南龙呈房地产开发有限公司破产管理人。负责人：罗健卿，组长。委托诉讼代理人：李婷，河南华豫律师事务所律师。上诉人刘璐因与被上诉人高程英，被上诉人河南龙呈房地产开发有限公司（以下简称龙呈公司）第三人撤销之诉一案，不服永城市人民法院（2020）豫1481民初6747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人刘璐的委托诉讼代理人王忠齐，被上诉人高程英的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼，被上诉人龙呈公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。刘璐上诉请求：撤销原判，依法改判驳回高程英的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案系高程英与龙呈公司恶意串通，损害上诉人合法权利的情形。龙呈公司虽然为高程英出具了房款及配套费用收据，但未提交交付的证明。高程英提供的日期系同一时间的票据不连号，且编码跨度较大，应是为应对本次诉讼所虚开。本案房款高达54万元，高程英有义务向法庭提供以何种方式向何人交付款项的证据，否则应由其承担不利后果，即推定签订合同后未支付款项，双方系恶意串通损害上诉人合法权利的违法行为，高程英依法不享有本案的诉权。上诉人与龙呈公司签订的合同合法有效，且已于2018年5月23日在房地产登记管理中心办理预告登记。按照物权法及不动产管理条例相关法律、行政法规的规定，该登记行为具有准物权的效力，高程英的恶意先占行为不能对抗物权登记的行为，所以高程英不具有诉讼主体资格。二、《八民纪要》第十五项规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”高程英提交的合同显示签订日期为2015年1月27日，如果该时间属实，开发商应当在30日内办理备案登记，但截至本案庭审时，尚未进行备案登记，经检索相关文书，亦未发现高程英就未备案行为提出过诉讼，此种情形显然不符合常理。高程英占有此房明显带有恶意，不符合优先保护的情形。三、一审法院适用法律错误。1、刘璐申请预告登记是请求权物权化的一种具体表现，具有排他性法律效力。预告登记发自于当事人申请的意思表示，且将请求权通过公示手段对外展示，反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。预告登记具有排他性法律效力。预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。因此本案中，刘璐预告登记后，未经刘璐同意，该房产被处分，不发生物权效力。预告登记还具有追及效力，即龙呈公司无论转让给谁，或者房产被谁占有，刘璐只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人即高程英追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。高程英辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。高程英于2015年1月27日购买案涉房屋后一直在此居住，与龙呈公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，高程英提交的房屋买卖合同、房款收据、物业费及水电费等证据都能加以印证，可以证实高程英在购买房屋后交付了房款且实际占有了案涉房屋。上诉人与龙呈公司签订合同的日期系2016年12月22日，在高程英与龙呈公司签订合同之后。上诉人称高程英与龙呈公司恶意串通明显与逻辑不符，高程英自上诉人签订合同之前就已合法占有案涉房屋，何来恶意之说。且根据正常情况推断，一般买受人在购买房屋时均会对房屋状态、户型进行查看，上诉人购买房屋时高程英已经装修入住，其明知房屋存在其他权利人，仍与龙呈公司签订合同，由此可见，上诉人并非善意第三人。上诉人的合同不仅签订在后，且龙呈公司并未为其办理不动产登记，也为向其实际交付房屋，其权利无法优先于已经合法占有的高程英。二、关于《八民纪要》第十五条规定的顺位问题。该条明确规定，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序来确定顺位。退一步讲，即使双方签订的合同均有效，法院在判决时首先考虑的因素是所有权登记，本案双方均未办理登记手续；其次按照合法占有、合同履行及签订合同先后来依次排序，本案高程英交付了购房款且于2015年1月27日后就开始在此合法装修入住，合同签订也早于上诉人，无论从哪个顺位来排序，均高于上诉人的权利。高程英因不知自己权利受到侵害，何来提起诉讼之说，若所有未办理过户的房屋买受人均起诉要求办理过户将造成司法诉累，且也难以操作。三、一审法院适用法律正确。预告登记并不等同于房屋过户登记，从预告登记的立法目的来看，预告登记设立的目的与网签异曲同工，其目的仅仅是为保护预告登记人的权利，防止开发商一房二卖，保护的系开发商与下一个房屋买受人的权利，产生的公示效力是针对后一个买受人，目的是保护下一个善意的第三人，而本案高程英合同签订在先，在上诉人预告登记之前就存有合法有效的合同。上诉人将预告登记与房屋过户进行了混淆，预告登记的并不是物权本身，而是让登记人在日后拥有物权变动的请求权利。且《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”上诉人办理预告登记后90日没有申请登记，预告登记已经失效，如上诉人认为其权利无法保障，可另行主张其他诉权。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。龙呈公司未答辩。高程英向一审法院起诉请求：1、依法撤销永城市人民法院（2019）豫1481民初10539号民事判决第一项：被告河南龙呈房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将其开发的位于永城市东城区龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋交付给原告刘璐；第二项：被告河南龙呈房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告刘璐办理永城市东城区龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋的产权登记手续；2、依法判令龙呈公司与高程英于2015年1月27日签订的商品房买卖协议合法有效；3、依法判令龙呈公司协助高程英办理过户手续；4、诉讼费用由刘璐、龙呈公司承担。一审法院认定事实：2015年1月27日，高程英与龙呈公司签订《商品房买卖合同》，约定高程英购买龙呈公司出售的位于永城市东城区龙呈嘉园小区6幢1单元1002号房，总房款为540053元，付款方式为一次性付款，合同签订之日起一次性付清购房款540053元。并约定出卖人于2015年5月30日将约定的商品房交付给买受人。2015年1月27日，龙呈公司出具编号为2421468的收据一张，交款单位为高程英，人民币伍拾肆万零伍拾叁元整，交款事由为龙呈嘉园6-1002，经手人张晓。同日，高程英分别缴纳了龙呈嘉园6号楼1002号房屋的契税10801元，水、电、暖、燃、有线电视、暖气维修费合计12646元，档案费、房产交易手续费、房地产交易服务费、房产证登记费、印花税、评估费合计1366元，装修材料费、垃圾清运费合计544元，2015年1月1日至2016年1月1日物业费1466元，维修基金4073元。2015年1月27日，高程英与华洋物业龙呈嘉园管理处签订《龙呈嘉园房屋装饰装修管理协议》。2015年1月27日高程英与花样物业龙呈嘉园管理处签订《龙呈嘉园前期物业管理服务协议》。2020年8月31日，永城市万安物业服务有限公司出具证明，证明高程英自2016年1月1日至2020年8月31日该物业公司接管龙呈嘉园期间，高程英入住龙呈嘉园6号楼10楼1002户。高程英自2016年1月1日起在上述房屋居住并交纳水、电、物业费等相关费用。2016年12月22日，刘璐与龙呈公司签订《商品房买卖合同》，约定刘璐购买龙呈公司出售的龙呈嘉园6幢10层1002号房，总房款434432元，付款方式为合同签订时一次性付清购房款434432元。并约定出卖人在2017年3月31日交付约定房屋。2016年12月20日，龙呈公司出具编号为2679628收据一张，交款单位为刘璐，人民币肆拾叁万肆仟肆佰叁拾贰元。2017年1月13日，该合同在永城市房地产开发管理办公室办理合同备案。2018年5月23日，刘璐在永城市房地产登记发证办公室对龙呈嘉园6-1002号房屋办理了房屋预告登记，编号为：永房预2018字第052202号。另查明，刘璐诉龙呈公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2020年4月30日作出（2019）豫1481民初10539号民事判决书，判决龙呈公司于判决生效之日起30日内将其开发的位于永城市东城区龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋交付给刘璐，龙呈公司于判决生效之日起60日内协助刘璐办理永城市东城区龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋的产权登记手续。判决生效后，龙呈公司没有履行生效判决，刘璐向该院申请强制执行。在执行过程中，高程英向该院提起第三人撤销之诉。一审法院认为，关于高程英要求撤销（2019）豫1481民初10539号民事判决书第一项、第二项问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益”。高程英符合上述法律规定，具有诉讼主体资格。《最高人民法院关于适用的解释》第三百条规定“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或者部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；……。”本案中，高程英与龙呈公司于2015年1月27日签订《商品房买卖合同》，龙呈公司在出卖人处加盖公章及法定代表人签章，高程英签字确认，龙呈公司对合同的真实性予以认可。高程英与龙呈公司签订合同在先（2015年1月27日），支付购房款在先（2015年1月27日），约定的交付房屋的时间在先（2015年5月30日）。高程英并于2016年1月起缴纳物业费等相关费用，并在此房屋居住至今。刘璐与龙呈公司签订的合同在后（2016年12月22日），支付购房款时间在后（2016年12月20日）。且刘璐与龙呈公司签订合同时，高程英已经在龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋居住。虽然刘璐签订的合同在永城市房地产开发管理办公室办理了备案。但对《商品房买卖合同》的登记备案，只是对合同效力的一种确认，并不能产生合同履行的实际意义。且在刘璐办理备案登记时，高程英已经与龙呈公司签订合同并在合同约定的房屋居住，并不能以刘璐的合同办理了备案登记否定高程英的合同效力。刘璐于2018年5月23日在永城市房地产登记发证办公室对上述房屋办理了预告登记，虽然法律规定办理预告登记后未经预告登记人同意处分该不动产，不发生物权效力，但高程英与龙呈公司签订的合同早于刘璐办理预告登记的时间，因此，预告登记的效力不能及于高程英对涉案房屋享有的民事权益。该院在审理（2019）豫1481民初10539号民事案件时，没有审查龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋已经被高程英居住的事实，即判决龙呈公司将上述房屋交付给刘璐，判决龙呈公司协助刘璐办理房屋的产权登记手续，损害了高程英对上述房屋享有的合法权益。因此，高程英要求撤销该判决书的第一项、第二项的诉讼请求，该院予以支持。刘璐辩称高程英与龙呈公司恶意串通，没有提交证据予以证明，刘璐的辩称理由不能成立，该院不予采信。关于高程英要求确认其与龙呈公司签订的《商品房买卖合同》有效，龙呈公司协助高程英办理过户登记的诉讼请求，不属于第三人撤销之诉的审查范围，该院不予评判。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条第一款第一项，判决：一、撤销本院（2019）豫1481民初10539号民事判决书第一项“被告河南龙呈房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将其开发的位于永城市东城区龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋交付给原告刘璐”；第二项：“被告河南龙呈房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告刘璐办理永城市东城区龙呈嘉园小区6号楼10层1002号房屋的产权登记手续”的内容；二、驳回原告高程英的其余诉讼请求。案件受理费9201元，由被告刘璐、河南龙呈房地产开发有限公司负担。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：（2019）豫1481民初10539号民事判决书应否予以撤销。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。二审中，双方当事人均没有提供新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案高程英与龙呈公司签订的商品买卖合同订立时间在上诉人与龙呈公司签订的商品房买卖合同之前，其提供的装饰装修管理协议、物业管理服务协议以及装修费用、水电暖燃等生活费用、契税等过户费用票据，结合物业公司居住证明、房屋现状照片等证据，相互佐证能够形成有效民事诉讼证据链，以证明其与龙呈公司签订的商品房买卖合同已经实际履行，其系合法占有案涉房屋的事实。高程英提供的票据涉及不同收费种类，且购房手续齐全，上诉人质疑票据合法性及主张恶意串通、恶意先占的依据不足。一审法院对高程英诉讼主体资格的认定并无不当。案涉房屋虽未进行权属登记，但高程英基于合同关系的合法占有权利依法受法律保护，上诉人预告登记不具有否定高程英合法权利的效力。一审法院对案涉房屋权利人的认定，不违反最高人民法院相关民事会议纪要的规定。综上，刘璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项，第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9201元，由上诉人刘璐负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二一年五月二十六日法官助理朱文欣书记员刘雪