河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0105民初10851号原告中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市北二七路57号，统一社会信用代码：91410100870046854A。负责人赵葛，行长。委托代理人布安山、杨一帆（实习），河南澄析律师事务所律师。被告朱xx，男，汉族，1990年5月19日生，住郑州市管城回族区。被告杜x，女，汉族，1989年5月19日生，住河南省泌阳县。被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地：新郑市孟庄镇中华路北段西侧(与新107国道交叉口向北50米)，统一社会信用代码：91410184MA3XCBJQ1C。法定代表人：郭京愔。委托代理人：邵雅靖，女，汉族，1995年5月15日出生，住郑州市金水区。系公司员工。原告中国农业银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称原告）诉被告朱xx、杜x、郑州市旭天盛房地产开发有限公司（以下简称旭天盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人布安山、杨一帆（实习），被告朱xx，被告旭天盛公司委托代理人邵雅靖到庭参加诉讼，被告杜x经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告朱xx、杜x返还原告借款本金528366.55元，支付利息、罚息和复利4315.44元(暂计算至2021年4月9日)，共计：532681.99元。并支付自2021年4月10日至被告实际清偿之日的利息(按合同约定，利息按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%确定)、罚息和复利(罚息和复利在合同约定执行利率基础上上浮50%计算)：2、判令被告朱xx、杜x支付原告因本案支出的律师服务费21307元：上述第1、2项共计553988.99元。3、判令被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司对上述第1、2项债务承担连带保证责任：4、判令原告就上述第1、2项债权对朱xx、杜x所有的位于孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××楼××单元××(商品房买卖合同编号：180××××0114)折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年3月28日，原告与被告朱xx、杜x、郑州市旭天盛房地产开发有限公司(以下称旭天盛公司)签订《个人购房担保借款合同)(合同编号：ABC[2017]5006-1)一份，合同约定朱xx、杜x因按揭购买位于孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城丽景湾××楼××单元××房向原告借款549000元作为按揭款，借款期限360月，自2018年3月28日至2048年3月27日止，利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%计算，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日.同时合同第11.1条约定借款人未按合同约定返还借款本金的，贷款人对于逾期借款在合同约定利率基础上上浮50%加收罚息：11.3对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，逾期利息按逾期借款利率计收复利。合同11.4约定，借款人发生未按约定足额偿还借款、违反合同约定、违反任何保证或承诺等情形的，贷款人有权提高货款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期等。另外，合同约定以朱xx、杜x涉案房屋为本案借款合同项下债务提供抵押担保，担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、《民诉法》规定的迟延履行债务利息及迟延履行金、诉讼(仲裁)费、律师费、处置费过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。由被告旭天盛公司作为阶段性保证人对朱xx、杜x涉案合同项下的债务提供连带责任担保，保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、《民诉法》规定的迟延履行债务利息及迟延履行金、诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，原告依合同约定履行了贷款发放义务，但被告朱xx、杜x违反合同约定未按时还本付息，多次逾期还本付息。被告朱xx、杜x的行为严重违反合同约定原告依据合同约定有权宣布借款立即到期，有权提前收回已发放贷款，对朱xx、杜x所有的涉案房屋提前实现抵押权。被告旭天盛公司作为案涉上述债务的连带保证人，应当对朱xx、杜x的上述债务承担连带保证责任。原告为维护其合法权益，特依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，以期判如诉请。原告为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：第一组证据：1、商品房买卖合同、合同信息备案摘要、被告房地产公司开具的收据；2、《个人购房担保借款合同》、同意房产抵押承诺书、个人信贷业务申请表、个人住房贷款客户填写信息、不动产登记证明；第二组证据：1、借款凭证、贷款发放通知单；2、贷款还款试算信息；3、被告还本付息银行流水；第三组证据：1、被告身份证、户口本、结婚证；2、被告旭天盛公司工商查询信息；第四组证据：原告与河南澄析律师事务所签订的《法律服务合同》。被告朱xx辩称：本人诉求，从去年4月份开始，由于疫情失业，造成房贷逾期，现已全部归还银行月供和罚息，本人也愿意承担此次的诉讼费，但是律师服务过高，本人现在承担不起，如果承担希望时间长一点，费用少一点，再加上去年到现在母亲身体不好，直到最近才好一点，稳定一定，希望法官能从中调解，少出一点服务费，能达成和解。被告朱xx未向本院提交证据被告旭天盛公司辩称：1、原告抵押权已设立，有权就抵押物行使优先受偿权以清偿其债权，被告仅对不足清偿部分承担补充的连带清偿责任。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第52条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”。目前涉案项目已经办理完毕建筑物所有权的首次登记，且涉案房屋存在有效的预告登记，抵押权已设立。根据《中华人民共和国合同法民法典》第392条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债权或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当先就该物的担保实现债权"，原告对涉案房屋享有优先受偿权.应当先对其进行折价或拍卖、变卖以实现其债权，不足部分才能要求被告承担连带清偿责任。2、原告主张的律师代理费明显过高，请求人民法院予以驳回。被告旭天盛公司为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：证据一、豫（2020）新郑市不动产权第6039975号首次登记证书一份。被告杜x未答辩亦未提交证据。经审理查明：被告朱xx于2018年3月19日向原告申请购房贷款，并填写个人信贷业务申请表一份，主要显示：申请人为被告朱xx，申请事项为被告朱xx向原告申请贷款54.9万元，用于购买房产，被告朱xx、杜x在“（共同）申请人及配偶签字”一栏签字、捺印，同时还在“抵/质押人签字”一栏处签字捺印并填写“同意抵押”。2018年3月28日，原告（贷款人）（××）与被告朱xx（借款人）（××）、被告旭天盛公司（保证人）签订一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，主要约定：被告朱xx购买孟庄镇环南路北侧、纵二路东侧阳光城丽景湾二号院15号楼2单元9层902；贷款期限为360个月，借款期限自2018年3月28日至2048年3月27日；采用等额本息还款方式，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；采用基准利率方式为执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%确定；借款期限遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按本合同1.4.1约定的自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。2018年3月19日，借款人被告朱xx不可撤销地申请并授权贷款人原告将借款直接划入旭天盛公司的账户，原告将贷款款项一次性打入收款人旭天盛公司的账号中。借款人被告朱xx未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人原告有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。保证人保证方式为连带责任保证。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为××的抵押登记手续。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，……，提前收回已发放贷款等。双方还在本合同项下作了其他约定。后双方就河南省郑州市新郑市孟庄镇环南路北侧、纵二路东侧阳光城丽景湾二号院15号楼2单元9层902房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。原告提交的贷款发放通知单载明：“客户名称朱xx，业务品种一手房贷款，借款日期2018年4月3日，到期日期2048年4月2日，贷款本金54.9万元，贷款性质自营常规贷款，还款方式等额本息还款，还款频率为月，还款类型定日还款，还款日20，还息周期/正常结算频率为月，结息日/固定结算日20，正常执行利率5.88000，逾期执行利率8.82000，支付方式受托支付，收款人名旭天盛公司，付款金额54.9万元，付款时间2018年4月3日”。原告并提交集中作业平台贷款放款业务清单。被告旭天盛公司提交不动产权登记信息载明：登记日期为2020年9月8日，权利人为被告旭天盛公司，坐落为河南省郑州市新郑市xx。原告提交贷款还款试算信息单载明：截止2021年4月9日，被告朱xx欠原告借款本金528366.55元，利息（含罚息、复利）4315.44元。本院认为：被告杜x经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证等诉讼权利，不影响本院依据现有证据对本案作出裁决。案涉《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约发放贷款后，被告朱xx逾期归还银行贷款本息，构成违约。被告杜x共同向原告申请贷款并用于购置房屋，故原告诉请被告朱xx、杜x共同承担还款责任并清偿剩余全部贷款本息，依据充分，本院予以支持。被告朱xx自愿以其名下房产为本案贷款向原告提供抵押担保并办理预购商品房抵押权预告登记，现已办理所有权首次登记，故原告诉请对涉案抵押房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。个人购房担保借款合同明确约定保证人保证方式为连带责任保证。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为××的抵押登记手续。故被告旭天盛公司辩称意见，与合同约定不符，本院不予采信。原告诉请被告旭天盛公司对案涉贷款本息承担连带保证责任，依据充分，本院予以支持。其承担保证责任后，有权向被告朱xx、杜x进行追偿。原告诉请律师费部分，但未提交证据已实际发生，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十八条、第七百条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱xx、杜x于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司郑州金水支行偿还借款本金528366.55元、利息4315.44元（含罚息、复利）（暂计至2021年4月9日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿完毕之日）；二、被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司对本判决第一项债务承担连带责任保证，其承担保证责任后，有权向被告朱xx、杜x追偿；三、原告中国农业银行股份有限公司郑州金水支行对首次登记在被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司名下位于河南省郑州市新郑市xx的房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司郑州金水支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4670元，由原告负担107元，三被告负担4563元。本判决为终审判决。审判员  贾威二〇二一年五月三十一日书记员  司帅