苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初1411号原告：丁海琪，男，1989年7月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：王天鹅，江苏平江律师事务所律师。被告：成晨，男，1963年8月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告丁海琪与被告成晨定金合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日、2021年4月21日两次公开开庭进行了审理。原告丁海琪及其委托诉讼代理人王天鹅、被告成晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁海琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖定金协议》，并向原告支付违约金114万元；2.判令被告承担中介方佣金费用人民币1万元；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求1为判令解除房屋买卖定金协议，被告退还定金100万元，并支付自2020年9月1日起至实际支付之日止的资金占用费，按LPR的1.3倍计算。事实和理由：原、被告及中介方于2019年6月6日签署了《房屋买卖定金协议》，因为原告社保需等待7个月左右时间连续缴满一年，满足苏州购房资格，所以协议约定定金协议生效后7个月内网签。协议第十五条再次强调：约定的网签时间如有问题，双方再行约定。原告于协议签订当天支付完毕100万元定金，2019年7月24日，苏州市政府出台新政策：购房资格由原来的社保连续缴纳满一年变更为连续缴纳两年。因被告承诺网签时间可以商量，原告为实现合同目的，通过第三方机构协助办理户口迁移以满足购房资格，但是在2020年初又遭遇了疫情，导致户口办理完成时间无法确定，向房东提出退还定金，房东表示不退，网签时间可以后推。同时，2020年5月原告发现，被告将涉案房屋挂在中介对外出售；被告向原告承诺网签时间宽限至2020年9月，期间又反悔，明知原告无法确定户口办理时间，却要求原告一个月内过户，在原告即将达成买房资格条件之际，被告又反悔，明确表示不再出卖，并要没收原告已经支付的定金。原告自始至终都在为实现合同目的而努力，而被告以恶意侵吞定金为目的采取措施，明确表示拒绝履行的行为严重违反了协议规定，违反了诚信原则，给原告的利益造成严重损害。原告多次催促，被告置之不理，原告为维护自身利益只能起诉至法院，提出上述请求，望予以支持。被告成晨辩称，同意解除房屋买卖定金协议，但是返还定金及资金占用费等诉讼请求，原告没有充分理由，是原告违反了合同的约定，原告购房没有成功的真正原因是其资金链断裂。本案当事人围绕诉讼请求，原告丁海琪依法提交了房屋买卖定金协议、定金汇款业务交易凭条、收条、房屋所有权证、参保证明、苏州市人民政府苏府[2019]61号文件、聊天记录、转账明细、高新区狮山丙辉信息服务部证明，被告成晨依法提交了《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》解读、聊天记录、录音光盘及文字稿、房屋定金合同、房屋买卖合同书、中国银行交易流水明细清单、催告函，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于苏州市××区××室（以下简称涉案房屋）房屋所有权人登记在成晨名下。2019年6月6日，成晨（售房人，甲方）与丁海琪（购房人，乙方）、中介方苏州宏睿房地产营销策划有限公司签订房屋买卖定金协议，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，实际成交价格为570万元，乙方于2019年6月6日向甲方支付购房定金100万元，于本定金协议生效后七个月内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续，乙方向中介方支付佣金1万元。协议第十四条约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承担违约责任。协议第十五条约定，约定的网签时间如有问题，甲乙双方再行约定，乙方为第一购买人。同日，丁海琪向成晨支付定金100万元，成晨出具了收条。丁海琪自2019年1月至2019年7月参加苏州工业园区社会保险，所属单位为微知（上海）服务外包科技有限公司苏州第二分公司，自2019年7月起缴费单位为苏州市汇巨芯智能科技有限公司。2019年7月24日，苏州市人民政府出台苏府[2019]61号文件《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，调整居民购房政策，非本市户籍居民家庭在苏州市区、××、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。该意见自2019年7月25日起实施。2019年7月25日，苏州市住房和城乡建设局在网上发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》解读，其中解读三第3条二手房转让条件：自本意见实施之日起，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。对买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、自付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且在2019年9月30日前将上述材料提交交易管理部门备案的，仍按原政策执行。高新区狮山丙辉信息服务部出具证明，客户丁海琪于2019年在本公司人才引进落户，因疫情影响，落户时间延迟，将于2020年8月中旬，以代办人才引进形式将客户丁海琪户口迁至本市××××）。2020年4月22日，成晨通过微信发送催告函，要求丁海琪在一个月内签订存量房买卖合同（网签合同）并办理资金托管手续，否则视为违约，没收全部定金。丁海琪表示在办理户口审核中。2020年6月22日，成晨再次催告。2020年8月25日，中介微信称，“客户有买房资格了，双方可以约定时间签网签，请两位把材料准备好”，丁海琪表示“收到”。8月28日，中介再次告知，丁海琪表示“材料已经准备齐全，今天下午就可以提交”。9月2日，中介微信成晨：“已经九月了，客户的购房资格也好了，现在就差你的材料了。”成晨回复：“第一买方已经单方面放弃了，第二你也没有资质做这一单房屋买卖。”丁海琪：“之前你跟我沟通好8月份过户，我8月25号找你过户何来单方面放弃之说？”中介：“合同并没有协商解除，当时说八九月，所以我通知你们交材料。”成晨表示要通过法律途径解决。庭审中，丁海琪陈述，因原购房政策为持续社保满一年，其于2019年1月开始参加苏州工业园区社会保险，2019年6月6日签订协议时尚未满一年，所以与成晨约定七个月内再网签，成晨报房价570万元其亦未还价，当天银行转账100万元定金以表诚意，后因政策调整为持续社保两年，其无购房资格，其通过人才引进至2020年8月正式落户苏州，取得购房资格；中介费系现金方式支付，没有收条。成晨陈述，当时约定网签在七个月内的真实原因是丁海琪要将嘉兴的两套房屋卖掉后才能购买涉案房屋，资金周转需要预留七个月，从来没有说过社保问题，因嘉兴房子没有卖掉，且疫情原因导致民宿生意崩塌，资金链断裂，所以双方没有签订正式的房屋买卖合同，按照新政解读是可以按原政策执行的。本院认为，丁海琪与成晨于2019年6月6日签订的房屋买卖定金协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。丁海琪依照约定支付了购房定金100万元，但由于2019年7月24日苏州市人民政府对于购房政策作了调整，致使双方约定的“本定金协议生效后七个月内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续”无法履行，成晨虽主张按政策解读可以按原政策执行，然而该解读明确条件为“买卖双方已完成草签并已提交限购核查的、买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、自付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件”，本案中双方签订房屋买卖定金协议之时，丁海琪尚未满足原政策购房条件，无法提交限购核查，双方亦未签订购房合同，故不符合按原政策执行的情形。成晨关于购房合同未签订的原因是丁海琪资金链断裂的抗辩意见，本院认为，一、从微信内容看自始至终无法反映该事实，二、对于成晨提交的录音，丁海琪对三性均不予认可，且从成晨整理的文字稿亦无法确认现场各方，故对该证据本院不予采信，三、即使资金链不断裂，丁海琪亦不具备新政策规定的购房条件，无法在协议约定的期限内完成合同的签订。至于双方对于合同签订的时间的再约定，因均为口头约定，后双方产生争议，丁海琪于2020年8月25日称已具备购房资格，然2020年9月2日成晨作出了不再履行的意思表示，故成晨关于丁海琪违约的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。至此，房屋买卖定金协议已无法继续履行，2021年3月31日，丁海琪变更诉讼请求，要求解除房屋买卖定金协议，对该诉讼请求，本院予以支持，确定房屋买卖定金协议于2021年3月31日解除。根据房屋买卖定金协议的约定，因政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承担违约责任，故房屋买卖定金协议解除后，该合同的权利义务关系终止，成晨应当返还丁海琪购房定金100万元，丁海琪返还定金及资金占用损失的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但资金占用损失应自其主张之日（2021年3月31日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于丁海琪主张的中介费用损失，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（一）项、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、原告丁海琪与被告成晨于2019年6月6日签订的房屋买卖定金协议于2021年3月31日解除。二、被告成晨于本判决生效之日起十日内向原告丁海琪返还购房定金100万元，并支付资金占用损失（以100万元为基数，自2021年3月31日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告丁海琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51700元，减半收取25850元，由原告丁海琪负担45元，被告成晨负担25805元。被告成晨负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告丁海琪。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 凌 晨二〇二一年五月十日书记员 尤欣怡