北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初5534号原告：北京房建建筑股份有限公司第十九分公司，住所地北京市房山区。负责人：武卫，总经理。委托诉讼代理人：刘希佳，北京京硕律师事务所律师。被告：代红梅，女，住北京市房山区。原告北京房建建筑股份有限公司第十九分公司（以下简称房建十九分公司）与被告代红梅排除妨害纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房建十九分公司的委托诉讼代理人刘希佳，被告代红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。房建十九分公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令被告立即腾空位于北京市房山区某号的房屋，返还给原告；2、请求判令被告向原告支付自2013年5月1日起至将房屋归还原告之日止的房屋使用费（按照每月2000元的标准，暂计算至2021年4月30日，共计192000元）。诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月12日，原、被告签订《住宅楼内部购买合同书》一份。合同签订后，原告于当年4月份将房屋交付给原告居住使用。后双方之间的合同经北京市房山区人民法院（2017）京0111民初11238号民事判决书确认为无效。被告不服上诉至北京市第二中级人民法院，二中院作出（2018）京02民终2072号民事判决书，驳回了被告的上诉，维持原判。收到终审判决书后，原告多次通知被告腾空涉案房屋并将其归还，被告均置之不理，至今拒不腾退。为维护原告的合法权益，故诉至法院。代红梅辩称，某号房屋是被告从原告处购买所得，双方签订了房屋买卖合同，原、被告之间不是租赁关系。生效的判决书虽然确认房屋买卖合同无效，但也认定了被告购买房屋的事实。造成房屋买卖合同无效的过错完全在于原告，与被告无关，由此产生的损失也不应由被告承担。因此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年4月12日，房建十九分公司（出卖方）与代红梅（买受方）签订了《住宅楼内部购买合同书》，约定代红梅购买房建十九分公司建设的位于北京市房山区某号的房屋一套。该房屋建筑面积为112.71平方米，按建筑面积单价为每平方米2800元，房屋价款共计为315588元。合同约定付款方式为分期付款，代红梅于2013年3月25日交购房款10万元，余款在财务做手续后随时还款。关于房屋交付期限，合同约定房建十九分公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该楼房经验收合格，并符合本合同约定的住宅楼房交付代红梅。关于房产登记，合同约定该楼房的产权登记在办理中。在办理产权登记前，买受方将本合同交回出卖方，双方将重新再签署“商品房买卖合同”文本以备产权登记之用。该合同书还对双方其他权利义务进行了约定。合同书签订后，代红梅向房建十九分公司交纳了购房款133500元，至今尚欠182088元未付。房建十九分公司向代红梅交付了涉案房屋。现涉案房屋由代红梅居住使用。2016年，房建十九分公司以商品房预售合同纠纷为由诉至本院，要求确认与代红梅签订的《住宅楼内部购买合同书》无效，并返还涉案房屋。本院经审理后认为：“……当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》均明确规定从事房地产开发经营应当取得相应资质及办理相应审批手续。房建十九分公司并非房地产开发企业，不具备房地产开发经营的资质，另外，涉案房产项目未办理相应审批手续，亦未取得政府销售许可。房建十九分公司就该项目房屋与代红梅签订的《住宅楼内部购买合同书》违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效。……合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。代红梅应当将房屋退还给房建十九分公司。经本院释明，代红梅未在本案中提出反诉，关于退还房款等问题，双方可另行解决。”2016年12月9日，本院作出（2016）京0111民初10210号民事判决，判决：1、房建十九分公司与代红梅于2013年4月12日签订的《住宅楼内部购买合同书》无效；2、代红梅于本判决生效后6个月内将位于北京市房山区某号房屋返还房建十九分公司。判决后，代红梅不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。第二中级人民法院经审理后认为：“……本案案由应调整为确认合同无效纠纷。本案房建十九分公司的诉讼请求为要求确认《住宅楼内部购买合同书》无效，但根据房建十九分公司就案涉房屋所在小区土地性质的说明，可知案涉房屋所属土地的性质并不确定，该土地性质会影响案件的受理以及合同的效力，一审法院并未在查明事实部分对土地性质进行认定，在并未查明该基本事实的情况下，一审法院径直确定合同无效并不妥当。房建十九分公司所称合同无效的理由是否成立，法院亦应就支持或者不支持进行表态。同时考虑到案涉房屋所在小区会存在诸多与代红梅本案类似的情况，法院审理该案应慎重处理。”2017年5月17日，第二中级人民法院作出（2017）京02民终2649号民事裁定，裁定：1、撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初10210号民事判决；2、本案发回北京市房山区人民法院重审。本院重新审理后认为：“……依据查明的事实，房建十九分公司作为不具有房地产开发经营资质的建筑企业，在与某农工商公司达成协议后，利用用途分别为军事设施用地和公共设施用地的国有土地以及村集体所有土地建设某家园并向社会公众销售。代红梅与房建十九分公司签订《住宅楼内部购买合同书》，购买了某号的房屋，该合同具有房屋买卖合同的性质。该2号楼的土地为公共设施用地。房建十九分公司未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋销售许可证等房地产开发建设和销售手续，且至今无法办理。其与代红梅签订的《住宅楼内部购买合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。房建十九分公司要求确认合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。”2017年12月27日，本院作出（2017）京0111民初11238号民事判决，判决：房建十九分公司与代红梅于2013年4月12日签订的《住宅楼内部购买合同书》无效。判决后，代红梅仍不服该判决，上诉至第二中级人民法院。第二中级人民法院经审理后认为：“……代红梅与房建十九分公司签订的合同书具有房屋买卖合同的性质，应当遵守法律、行政法规。依据查明的事实，房建十九分公司不具有房地产开发经营资质，利用用途分别为军事设施用地和公共设施用地的国有土地及村集体所有土地建设福顺家园并向社会公众销售，涉案楼栋的土地为公共设施用地。房建十九分公司至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋销售许可证且无法办理相关销售手续。一审法院以此认定代红梅与房建十九分公司签订的《住宅楼内部购买合同书》无效符合法律规定，本院予以确认。代红梅的抗辩理由无事实和法律依据，不予认可。双方就合同无效后的纠纷可另行解决。……”2018年3月23日，第二中级人民法院作出（2018）京02民终2072号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后代红梅不服第二中级人民法院（2018）京02民终2072号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查后，于2018年6月29日作出（2018）京民申3146号民事裁定，裁定：驳回代红梅的再审申请。2019年6月，房建十九分公司曾诉至本院，后撤回起诉。2021年2月，房建十九分公司再次诉至本院，要求代红梅返还涉案房屋，支付房屋使用费。审理中，代红梅表示同意付清尚欠房款。上述事实，有（2016）京0111民初10210号民事判决书、（2017）京02民终2649号民事裁定书、（2017）京0111民初11238号民事判决书、（2018）京02民终2072号民事判决书、（2018）京民申3146号民事裁定书、（2019）京0111民初15687号民事裁定书、《住宅楼内部购买合同书》及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，代红梅与房建十九分公司签订的《住宅楼内部购买合同书》虽然被确认为无效，但根据查明的事实，涉案房屋所在楼栋乃至整个小区所占用的土地均不具备建设房屋并向社会公众销售的条件，其中会存在诸多与代红梅案相类似的情况。通过代红梅案的多次诉讼，房建十九分公司应该明知并应预见到此类情况的存在。由于存在上述情况，房建十九分公司要求代红梅返还涉案房屋的诉讼请求，因暂不具备返还条件，故本院不予支持。代红梅与房建十九分公司签订的合同书具有房屋买卖合同的性质，且代红梅已支付部分购房款，故房建十九分公司要求其支付房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京房建建筑股份有限公司第十九分公司的诉讼请求。案件受理费2105元，由北京房建建筑股份有限公司第十九分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二一年五月十日法官助理 李 萌书 记 员 安 雪