河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0191民初1023号 原告：楚小彬，男，汉族，1978年10月4日出生，住所地石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：张洪萍，女，汉族，1980年10月10日，住所地石家庄市裕华区，系原告楚小彬之妻。 被告：石家庄旭苑房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区太行西街以西、学苑路以南，统一社会信用代码：911301015909830933。 法定代表人：王江林，该公司经理。 委托诉讼代理人：周立波，该公司员工。 原告楚小彬与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告楚小彬的委托诉讼代理人张洪萍、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周立波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楚小彬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《承诺书》向原告支付剩余退房款21188元和电商费15000元及应付利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与石家庄旭苑房地产开发有限公司于2017年01月16日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的“石家庄市高新区海德公园”9-2-2102号商品房，总价803792元。原告按照合同约定于2017年01月16日前向被告交清购房首付款共计163792元，及电商费15000元，后被告在2017年底告知原告没有“海德公园”9-2-2102号商品房，原告发现被告之前对外的宣传“70年产权住宅商品房”广告均是虚假的，被告以欺骗的方式诱导原告购买被告的房屋，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，自签订协议起4年时间里原告一直找被告协商处理退款事宜，过程中被告于2019年2月26日就该房屋退款事宜（含电商费15000元）出具承诺书，按批次退还原告，无奈近2年来被告一直未按期履行承诺，未按承诺书约定退款时间退还，目前仍有房款21188元和电商费15000元未退还原告。现原告为维护其合法权益，根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司辩称，15000元电商费并非其收取，不应由其退还，认可原告提出的其他事实，利息按照同期存款利息支付。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年1月7日，原告楚小彬作为委托人与石家庄睿智广告有限公司作为受委托人签订《365淘房会员购房优惠资格获取委托书》，约定原告楚小彬支付365淘房会员服务费人民币15000元，享受1.5万抵3万的团购优惠。同日，原告楚小彬向石家庄睿智广告有限公司交纳15000元。 2017年1月16日，原告楚小彬作为乙方与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为甲方签订《内部职工合作建房协议书》，该协议约定乙方对该项目的具体情况已经充分了解，自愿参加该项目的合作建房，项目座落于角，乙方选择该项目9号楼2单元2102室进行合作建房，该房地上建筑面积约为88㎡，地下室按有关规定1:1配建，该房地上建筑面积单价9134元／㎡，地下室价格按市场规律定价，另行商定，合作建房房款暂定为803792元，交房标准为毛坯。甲方已明确乙方已知悉，该项目目前国有土地使用年限为50年，甲方应尽全力于2017年10月31日前将相应国有土地使用年限调整为70年，否则，届时乙方有权选择退款并有权要求甲方按照同期银行存款利息予以补偿，乙方交付定金壹万元后选定房号，于2017年1月16日前交清该房总房款20%（首付款）即163792元后签订本协议，余款办理银行按揭。乙方清楚了解该房目前不具备商品房预售条件，待该条件具备后，乙方须与甲方签订正式的《商品房预售（销售）合同》，乙方已付款项自动转化为房价款，本协议自行失效，该项目启动时间为2016年10月，房屋交付日期预计为2019年12月31日。该协议还约定其他内容。协议签订后，原告楚小彬于2017年1月16日交纳购房款163792元。 2019年2月26日，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司出具《承诺》，承诺于2019年6月30日前退原告楚小彬海德公园9-2-2102部分购房款40000元，于2019年7月30日、8月30日前各退原告楚小彬40000元，于2019年9月30日前退原告楚小彬43792元和利息7396元。365淘房的电商费15000元的退款时间由原被告另行协商，确定可退。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司在落款处加盖公章，原告楚小彬在该《承诺》签字，同意上述退款计划。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司向原告楚小彬退还房款共计150000元，剩余房款13792元利息7396元至今未退。 以上事实，有《365淘房会员购房优惠资格获取委托书》、《内部职工合作建房协议书》、收据、《承诺》、建设银行交易明细及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原、被告签订的《内部职工合作建房协议书》包含了预售房产的全部内容，性质上属于房产预售合同。由该协议书的内容可得知，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，擅自与原告楚小彬签订具有房产预售性质的协议，违反了上述的法律规定，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故应当认定该《内部职工合作建房协议书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。后被告石家庄旭苑房地产开发有限公司与原告楚小彬就购房款退还签订的《承诺》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应依据《承诺》的约定履行权利义务。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司未依《承诺》的约定退还原告楚小彬剩余房款13792元及利息7396元，显属不当，原告楚小彬要求被告石家庄旭苑房地产开发有限公司退还购房款13792元及利息7396元的请求，本院应予支持。 关于原告楚小彬要求退还15000元电商费的主张，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司仅在《承诺》中表示确定可退，但并未明确退款时间及退款主体，且原告楚小彬未提供证据证明该笔款项由被告石家庄旭苑房地产开发有限公司收取，故原告楚小彬该项主张，本院不予支持，原告楚小彬可另案主张。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司对原告楚小彬主张利息的请求无异议，并自愿按中国人民银行同期银行存款利率计算向原告楚小彬支付利息，按本院予以认可。《承诺》约定被告石家庄旭苑房地产开发有限公司支付原告楚小彬利息至2019年9月30日，故被告石家庄旭苑房地产开发有限公司应自2019年10月1日起至付清之日止，以13792元为基数，按照中国人民银行同期银行存款利率计算向原告楚小彬支付利息。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告楚小彬购房款13792元并支付利息（2019年9月30日前的利息7396元，并自2019年10月1日起至付清之日止，以13792元为基数，按照中国人民银行同期银行存款利率计算）； 二、驳回原告楚小彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费704元，减半后收取352元（原告楚小彬已预交352元），由被告石家庄旭苑房地产开发有限公司负担164元，原告楚小彬负担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口），上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）逾未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二一年五月二十八日 书记员  赵晓琳