重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0151民初505号原告：武广彬，男，1978年6月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈仕伟，重庆渝礼律师事务所律师。被告：吴应琼，女，1986年7月5日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：李东，重庆德功言律师事务所律师。原告武广彬与被告吴应琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武广彬及其委托诉讼代理人陈仕伟、被告吴应琼的委托诉讼代理人李东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武广彬向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1、被告向原告支付从2019年10月5日至2020年9月30日的房屋租金78685.40元。2、被告向原告支付从2018年10月5日至2020年9月30日的物业管理费3294元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月28日，原告与重庆少云房地产开发有限公司签订了《房屋出租协议》，约定原告租用该公司位于铜梁区××街道办事处××大道×××号×××一层及商×××号房屋用于开办铜梁区××××。之后原告实际将部分门面予以转租。因原告与重庆少云房地产开发有限公司所签《房屋出租协议》约定房屋不能转租，为避免发生纠纷，原告于2016年9月4日委托其哥武广平与被告签订实为房屋租赁合同的《合作协议》，约定原告将位于铜梁区××街道办事处××号房屋作为双方合作场地，由被告全权负责经营管理，无论盈利与否，被告每年支付原告71370元，从2018年10月5日起费用在上一年基础上递增5%。同时约定物管费按每月1.5元/平方米收取。2019年2月，因房屋漏水问题，被告向原告索赔，遂停止向原告交纳租金。2020年7月15日，被告将该房屋转给了鲁祥胜，并由原告为其办理了转租手续。因原告疏忽，当时忘记向被告收取之前其拖欠的租金及物管费。原告发现后立即向被告催收，但被告却拒绝交纳。现因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。被告吴应琼辩称，案涉《合作协议》实为房屋租赁协议无异议，吴应琼系与武广平签订的《合作协议》，原告非合同当事人，非适格主体。吴应琼已于2020年7月15日与武广平解除了《合作协议》，并已付清所有费用，不存在拖欠费用的事实。综上，应驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2014年12月24日，重庆少云房地产开发有限公司(甲方）与原告（乙方）签订了《房屋出租协议》，主要约定甲方将位于铜梁区××街道办事处××大道×××号××××及×#商业第二层、第三层房屋作为一个整体出租给乙方用于打造多功能综合性酒店。租期15年。合同签订后，重庆少云房地产开发有限公司将该场地交由原告使用。因原告开办的铜梁区××酒店并未用尽所有租赁场地，原告便将部分未使用的房屋转租他人。2016年9月4日，原告委托其哥武广平与被告签订了《合作协议》，主要约定：甲方（武广平）提供位于位于铜梁区××街道办事处××大道××号门市（面积91.50平方米）作为双方合作经营场地，期限5年，从2016年10月5日至2021年9月30日。本项目的经营全权由乙方（吴应琼）负责，产生的一切债务由乙方承担。无论是否盈利，乙方应每年支付甲方71370元。从2018年10月5日起，乙方向甲方支付的年保底收入在上一年的基础上递增5%，乙方应于每年9月25日前按年支付。该场地物业管理费按（每月）1.5元/平方米向开发商交纳。本协议签订时，乙方需向甲方支付5000元合作保证金，到期后予以退还。协议签订后，被告使用该门市开办了铜梁区×××经营部。另查明，被告通过其丈夫何泽渊于2016年9月4向原告武广彬银行转款76370元（租金71370元+保证金5000元），于2017年10月5日银行转款74660元（原告自认该款为2017.10.5-2018.10.4的租金71340元与2016.10.5-2018.10.4两年的物管费3290元），于2018年10月21日银行转款50000元，2018年10月20日、11月17日微信转款26586元。2020年7月，因被告不愿再租用案涉门市，便找来案外人鲁祥胜继续承租该门市。原告同意后，委托其哥武广平与鲁祥胜于2020年7月15日签订了《合作协议》，约定门市租期自2020年10月1日至2025年9月30日。庭审中，原告述称鲁祥胜实际从2020年7月15日便接手门市，且鲁祥胜与被告自行协商后，鲁祥胜已将2020.7.15-2020.9.30的租金直接给付了被告，原告系从10月1日才开始向鲁祥胜收取租金，故原、被告合同解除时间应为2020年9月30日。同时三方还约定，被告之前交纳的保证金5000元直接转为鲁祥胜新交纳的保证金，鲁祥胜代原告退还5000元给被告。被告对收到鲁祥胜支付的租金及代退的保证金的事实无异议。被告述称其在2019年9月底以现金的方式向武广平交纳了2019.10.5-2020.10.4年度的租金及物管费，武广平出具了收据，因被告搬离时保管不善而遗失。另，原告申请了证人武广平出庭作证，武广平陈述其系代原告武广彬与被告吴应琼签订《合作协议》，签约时也告知了吴应琼实际出租人系武广彬，租金由吴应琼直接支付武广彬。其没有收到吴应琼支付的2019.10.5-2020.10.4的租金及物管费。还查明，被告吴应琼经营的铜梁区×××经营部曾于2019年2月28日因门市漏水将原告武广彬经营的铜梁区×××酒店诉至本院要求赔偿财产损失[案号：（2019）渝0151民初1299号]。后经协商，由重庆少云房地产开发有限公司赔偿了相关损失后，吴应琼才于2020年7月17日向本院撤诉。上述事实，有《房屋出租协议》、《合作协议》、转账凭证、（2019）渝0151民初1299号案相关材料等在案佐证，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，关于《合作协议》的性质，其内容明显不符合投资法律关系中双方共享收益、共担风险的法律性质，现双方亦认可实为租赁关系，故本案按租赁关系处理较符合证据规则和法律规定。关于原告是否为适格主体的问题。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，证人武广平当庭陈述其系受原告武广彬委托与被告签订协议，并告知实际出租人系武广彬，结合被告实际系直接向武广彬转款支付租金的事实，本院宜认定被告知晓武广平与武广彬之间的代理关系，武广彬作为委托人以其自己名义向被告主张权利的行为符合法律规定，可以认定其系本案适格原告。关于原、被告所签《合作协议》解除时间的问题，本院认为，虽然原告委托武广平与鲁祥胜于2020年7月15日签订了新的《合作协议》，但该协议约定的租期系从2020年10月1日起算，而当时原告与被告的租期尚未到期，且被告已从鲁祥胜处收取了2020年9月30日前的租金，故本院主张原、被告所签《合作协议》系于2020年9月30日解除。关于被告是否已付清租金及物管费的问题，本院认为，根据《合作协议》，物管费为每年1647元，租金前两年（2016.10.5-2018.10.4）为每年71370元，后每年递增5%，即2018.10.5-2019.10.4为74938.50元，2019.10.5-2020.10.4为78685.40元。另，根据被告丈夫何泽渊于2016年、2017年、2018年向武广彬的转款记录，被告实际已付清2016.10.5-2019.10.4的租金及物管费。关于2019.10.5-2020.9.30的租金77823元（78685.40元/年÷365天×361天）及物管费1647元，被告辩称其于2019年9月底以现金的方式向武广平交纳了上述费用，武广平当庭予以否认，鉴于近8万元的现金并非小数目，现金支付也不符合双方之前的交易习惯（银行转账或微信），而被告亦不能提供收款收据予以证明，其以收款收据遗失的解释难以让人信服。其次，被告于2019年2月28日因门市漏水将原告武广彬经营的铜梁区××酒店诉至本院要求赔偿财产损失，该案直至2020年7月才得以解决。故在双方纠纷尚在解决期间，被告却主动将所欠租金交纳于原告也有违常理。据此，根据现有证据及日常生活经验法则，本院对被告辩称其已付清上述租金及物管费的意见不予采信。另，在2020年初新冠疫情爆发，新冠疫情属于全国突发性公共卫生事件，属于不可抗力。被告承租的商铺在疫情期间存在暂停营业、收入减少的事实，结合本地疫情影响综合考量，本院酌情减免1.5个月的租金为9836元（78685.40元÷12个月×1.5个月)。故本院予以主张被告向原告支付2019.10.5-2020.9.30的租金67987元（77823元-9836元）及物管费1647元。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第四百零二条,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下：一、被告吴应琼于本判决生效之日起五日内支付原告武广彬从2019年10月5日至2020年9月30日的房屋租金67987元及物管费1647元。二、驳回原告武广彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924.75元（已减半），由原告武广彬负担31.37元，被告吴应琼负担893.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 杨建二〇二一年五月十七日法官助理 向菲书 记 员 曹毅