四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初2427号 原告：四川广厦物业有限公司，住所地四川省简阳市射洪坝街道办事处凌云路90号2层3号，统一社会信用代码91512081782255031Y。 法定代表人：李彬，总经理。 委托诉讼代理人：郑华，男，公司员工。 委托诉讼代理人：刘浩凡，四川友帆律师事务所律师。 被告：卿桂芬，女，1961年12月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告四川广厦物业有限公司（以下简称：广厦物业公司）与被告卿桂芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告广厦物业公司的委托诉讼代理人郑华、刘浩凡和被告卿桂芬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 广厦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令卿桂芬向广厦物业公司支付2019年2月1日至2020年12月31日的物业服务费2,821元、垃圾费138元；2.判令卿桂芬向广厦物业公司支付违约金（违约金以2019年物业费1,349元为基数，从2020年1月1日起按每日万分之三计算至付清之日止）。事实与理由：广厦物业公司与简阳市香港城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由广厦物业公司为香港城小区提供物业服务，普通住宅每月物业服务费用为1元/㎡，普通商铺每月物业服务费用为3元/㎡，逾期未缴纳物业服务费的，按每日1‰收取违约金。广厦物业公司按约向卿桂芬提供了物业服务，但卿桂芬拒绝缴纳2019年2月1日起至2020年12月31日的物业服务费和垃圾费，其行为构成违约，经广厦物业公司多次催收，卿桂芬以各种理由拒绝支付。为维护合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款等相关规定，广厦物业公司诉至法院，望判如所请。 卿桂芬辩称，卿桂芬系简阳市香港城小区66号楼1005号住宅业主，卿桂芬自2019年2月1日起未交纳物业费、垃圾费属实，卿桂芬同意交纳垃圾费，但不同意交纳物业费和违约金。广厦物业公司服务不到位，致使卿桂芬女儿借用他人的电瓶车被盗，卿桂芬因此赔偿了他人1,800元，事发后，卿桂芬找到了广厦物业公司，但并没有得到及时的处理和回复；小区卫生脏乱差，电梯经常不能正常运行，广夏物业公司擅自拆除小区的健身器材，不公布共有部分的收入等，广厦物业公司提供的物业服务不符合合同约定，构成根本性违约，故卿桂芬未交纳物业费、垃圾费。卿桂芬没有收到广厦物业公司的催缴通知书，卿桂芬于2021年5月11日才接到广厦物业公司工作人员通知交物业费的电话，广厦物业公司违约在先，卿桂芬不应当承担支付违约金的责任。 本院经审理认定事实如下：卿桂芬系简阳市简城镇政府街121号香港城小区66号10层5号住宅的业主，房屋建筑面积122.67㎡。2018年6月27日，简阳市香港城小区业主委员会（甲方）与广厦物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：合同期限从2018年7月1日起至2021年6月30日止，由广厦物业公司向香港城小区提供物业服务；物业服务费按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，普通住宅物业服务费按1元/㎡/月，普通商铺物业服务费按3元/㎡/月，均不包括房屋共有部位共有设施设备大中修、更新、改造的费用及生活垃圾处置费；缴费时间由甲方引导业主按年缴纳，如有业主自愿预缴尊重业主意见与业委会无关，但不能超过合同期限；逾期不缴纳的乙方按每天1‰收取违约金，或者向当地人民法院提起诉讼等内容。 广厦物业公司从2019年2月1日起至今在香港城小区提供物业服务。卿桂芬因广厦物业公司提供的服务有瑕疵，并因女儿借用他人的电瓶车被盗赔偿他人与广厦物业公司协商未果，其自2019年2月1日起未缴纳物业服务费、垃圾费。 另查明，广厦物业公司接受简阳市环境卫生管理所的委托，代为按每月6元的标准收取城市居民的生活垃圾处理费。广厦物业公司分两次在卿桂芬的房屋大门上张贴《物业服务费催缴通知书》。 上述事实，有当事人身份信息、《物业服务合同》《物业服务费催缴通知书》《简阳市环境卫生关于城市住宅、商铺生活垃圾处理费收费委托书》、简价费【2003】134号文件、照片等证据以及当事人的陈述在案予以佐证。以上证据客观真实，内容合法有效，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，简阳市香港城小区业主委员会与广厦物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主卿桂芬具有约束力。卿桂芬作为香港城小区的业主因拖欠物业服务费与广厦物业公司发生纠纷的事实发生在民法典施行前，应当适用民法典施行前的法律。 物业公司的物业服务内容较多，服务质量的好坏与业主个人的主观感受不同而因人而异，物业服务企业从现实中来说无法满足每一位业主的需要。卿桂芬抗辩女儿借用他人车辆在小区内被盗致使其赔偿他人。车辆被盗的直接侵权人是盗窃车辆的人员，广厦物业公司不是直接侵权人，且卿桂芬也未提供证据证明被盗与广厦物业公司提供的服务有因果关系及损失的金额。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，即使广厦物业公司提供的服务不符合合同约定，业主享有的权利是要求承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒绝物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，广厦物业公司已依约向卿桂芬提供物业服务，并已通过张贴催收通知书、电话等形式进行了催交，卿桂芬应向广厦物业公司支付2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2,821.41元（122.67㎡×1元/月/㎡×23个月），广厦物业公司仅主张2,821元，系对自身权利的处分，本院予以支持。关于垃圾费，广厦物业公司代收生活垃圾处理费有事实和法律依据，且卿桂芬愿意支付垃圾费，故对广厦物业公司主张卿桂芬支付垃圾费138元（6元/月×23个月）的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金问题，《物业服务合同》中对交纳物业费的时间仅是由业主委员会引导业主按年缴纳，业主缴纳物业费的时间约定不明，但卿桂芬自广厦物业公司催收后仍未支付，其行为已构成违约，故其应从催收日的次日起计算违约金。广厦物业公司未提供证据证明催收的具体时间，卿桂芬认可在2021年5月11日收到广厦物业公司的电话催交，故应从2021年5月12日起计算违约金；因合同约定的违约金按每日1‰计算过高，广厦物业公司主动调整为按每日万分之三主张，系处分自身权利，本院依法予以准许。2019年所欠物业费为1,349.37元（122.67㎡×1元/月/㎡×11个月），广厦物业公司仅主张2019年所欠物业费1,349元为基数的违约金，系处分自身权利，本院予以准许，故卿桂芬应当从2021年5月12日起以1,349元为基数按每日万分之三向广厦物业公司支付违约金至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告卿桂芬于本判决生效后五日内向原告四川广厦物业有限公司支付2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业费2,821元； 二、被告卿桂芬于本判决生效后五日内向原告四川广厦物业有限公司支付2019年2月1日至2020年12月31日期间的垃圾处置费138元； 三、被告卿桂芬于本判决生效后十日内向原告四川广厦物业有限公司支付违约金（违约金的计算方式为：从2021年5月12日起，以1,349元为基数，按每日万分之三计算至付清之日止）； 四、驳回原告四川广厦物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告卿桂芬负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  赵春梅 二〇二一年五月二十八日 书记员  李瀚森