天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1810号上诉人（原审被告）：丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）兰州道565号（海泽物流园6号单元-0433），实际经营地河西区友谊路友城名居6-1房屋。法定代表人：周翔，执行董事。委托诉讼代理人：高明，天津臻恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋飞，天津臻恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津三建建筑工程有限公司，住所地天津市河东区八纬北路17号。法定代表人：扈朝阳，董事长。委托诉讼代理人：陈文杰，男，该单位法务。原审被告：周翔，男，1978年11月25日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司（以下简称丝途亚太）因与被上诉人天津三建建筑工程有限公司（以下简称三建建筑）、原审被告周翔房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初13106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丝途亚太上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回三建建筑一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由三建建筑承担。事实和理由：一审法院判决第三项对租金的数额认定错误，三建建筑要求丝途亚太支付至实际交付涉诉房屋之日止的全部欠付租金，计算至2020年8月31日为1,312,000元，而一审判决的租金数额为1,396,000元，已经超出了三建建筑的诉讼请求范围；一审法院判决第四项对违约金的数额认定错误，双方对于欠付租金的违约金约定过高，属于无效条款，一审法院认定违约金为逾期交付租金的30%没有法律依据，对丝途亚太不公平；三建建筑属于国资股权性质的企业，而丝途亚太为中小微企业，三建建筑虽然不属于国有独资和全资公司，但作为有国资背景的行业龙头企业，应当承担其社会责任，帮助中小企业渡过难关，故三建建筑应当按照“三减三免”的政策对案涉房屋租金进行减免。三建建筑辩称，不同意丝途亚太的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周翔未发表意见。三建建筑向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令三建建筑与丝途亚太双方房屋租赁合同解除，丝途亚太将涉诉房屋腾空交还；2、请求法院判令丝途亚太支付三建建筑自承租之日2015年12月1日至实际将涉诉房屋交还三建建筑之日止的全部欠付租金，每个月28,000元；3、请求法院判令丝途亚太支付三建建筑自2016年3月1日起至实际付清之日止的违约金，计算至2020年8月31日违约金为93,600元。上述两项合计金额1,705,600元。4、请求法院判令丝途亚太、周翔对上述两项欠款共同承担偿还责任；5、请求法院判令丝途亚太、周翔承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：三建建筑为涉诉天津市河西区友谊路与围堤道交口友城名居6号楼-1门房屋的权利人。2015年10月26日，三建建筑作为出租人（甲方）、案外人丝路亚太作为承租人（乙方）签订天津市房屋租赁合同，约定：甲方将上述房屋出租给乙方，用于办公；租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日；租金按套计算，每套28,000元，按季支付，每季度首月的前10日内一次付清；乙方延期支付租金，甲方有权解除合同，累计拖欠2个月及以上的，甲方可以解除合同，除支付拖欠租金外，还应自解除合同次日起至实际交付拖欠租金之日，按每日5,000元支付违约金；乙方向甲方交付押金84,000元，租赁关系终止时，甲方收取的押金及产生的利息除用以抵充应由乙方承担的租金、水、电、煤气、通讯、物业、有线电视、供热等以及其他由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。当日，三建建筑将涉诉房屋交付丝途亚太使用。后双方签订《补充协议书》，约定鉴于乙方未按合同约定支付租金，已构成违约，截至目前，乙方累计欠付租金472,000元，现双方就先付租金的支付及违约责任约定：截至2018年12月31日，乙方欠付甲方租金472,000元，乙方应于2019年2月28日、3月29日、4月30日分别一次性支付157,000元、157,000元、158,000元；如乙方任一期未按约定支付，乙方应向甲方支付全部欠付租金的15%作为违约金；乙方确认2019年继续承租房屋，按照原合同支付租金，未按约定支付租金的，乙方应自拖欠之日起向甲方承担欠付租金的日千分之二的违约金，如乙方欠付甲方租金超过一个季度的，甲方有权按照上述约定索要违约金的同时扣缴乙方押金不再返还。2019年11月6日，三建建筑向案外人丝路亚太送达欠缴租金确认函，内容为案外人于2015年10月26日与三建建筑签订租赁合同，合同生效后，丝路亚太未依约支付租金已构成违约，截至2019年10月31日，应缴租金为1,288,000元，已缴368,000元，欠缴920,000元。确认函由丝途亚太盖章确认，并由丝途亚太及案外人丝路亚太的共同法定代表人周翔签字确认另书面表示“因丝路亚太已注销，债权债务由丝途亚太负责”。现三建建筑因丝途亚太欠缴租金，起诉来院。经查，2015年12月10日，周翔通过银行账户向三建建筑支付146,000元；2019年1月14日丝途亚太向三建建筑支付200,000元；另有22,000元维修金，三建建筑视为已付租金；以上共计368,000元。其中包含押金84,000元，维修金折抵租金后，已交付的租金为284,000元。现涉诉房屋由丝途亚太使用，钥匙由其保管。一审法院认为，三建建筑与案外人丝路亚太签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。后案外人注销，丝途亚太通过加盖公章并由二公司的法定代表人签字的形式，表示承继案外人债权债务，但丝途亚太未如期足额支付租金。现三建建筑因丝途亚太欠付租金主张解除合同、腾交房屋，符合合同约定，丝途亚太亦表示同意，故三建建筑的该项诉讼请求，予以支持。关于未付租金，丝途亚太以书面形式承继案外人丝路亚太的债权债务，故应依约支付租金。经核算，截至判决解除合同之日，依据合同约定的租金金额及支付时间，应支付的租金共计1,680,000元，因丝途亚太已支付284,000元，丝途亚太还应支付剩余租金1,396,000元。超出部分的租金，因合同已解除，故无事实和法律依据，不予支持。关于违约责任，租赁合同及补充协议中对违约金及扣缴押金等进行了约定，而约定的违约金确实存在过分高于损失的情形，故根据丝途亚太请求予以适当减少至未付租金的30%为宜，同时因约定押金作为逾期交付租金的违约责任予以扣缴，故在计算违约金时亦应予以核减，因此，丝途亚太应向三建建筑支付违约金334,800元（计算方式：1,396,000元×30%-84,000元=334,800元）。三建建筑诉请超出部分，无事实和法律依据，不予支持。关于三建建筑主张周翔个人承担共同责任的诉讼请求，周翔并非案外人丝路亚太的股东，亦未以个人名义承继过案外人丝路亚太的债权债务，三建建筑也没有提供相关证据加以证明，故三建建筑的该项主张无事实和法律依据，不予支持。丝途亚太抗辩疫情期间租金应进行“三减三免”，但未提供证据证明三建建筑作为出租人、丝途亚太作为承租人符合政策调整范围，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、解除原告天津三建建筑工程有限公司、被告丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司就天津市河西区友谊路与围堤道交口友城名居6号楼-1门房屋订立的房屋租赁合同；二、被告丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司于本判决生效后10日内，腾空上述房屋并返还给原告天津三建建筑工程有限公司；三、被告丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司于本判决生效后10日内，支付原告天津三建建筑工程有限公司房屋租金1,396,000元；四、被告丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司于本判决生效后10日内，支付原告天津三建建筑工程有限公司违约金334,800元；五、驳回原告天津三建建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,150元，减半收取10,075元，由被告丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司负担。”本案二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审法院判决的租金是否超出三建建筑的诉讼请求；二、一审法院对违约金的调整是否恰当；三、案涉房屋的租金是否应当予以减免。关于第一个争议焦点，三建建筑的诉讼请求中包括要求丝途亚太给付自承租之日至实际将涉诉房屋交还之日止的全部欠付租金，一审法院判决丝途亚太给付截至判决解除合同之日的租金，并未超出三建建筑的诉请范围。关于第二个争议焦点，双方虽然在《补充协议书》中约定如丝途亚太未按期支付截至2018年12月31日的租金，则丝途亚太应支付全部欠付租金的15%作为违约金，该约定虽变更了双方在房屋租赁合同中对于违约金的部分约定，但本案中三建建筑系对整个租赁期间内丝途亚太逾期支付租金的违约责任进行主张，故一审法院对整体违约金进行统一调整并无不当。现三建建筑主张的违约金过高，一审法院直接以未付租金的30%作为三建建筑的损失，理由欠妥，但考虑双方的合同约定、丝途亚太的履约情况，以及因丝途亚太逾期给付租金导致合同被解除后，三建建筑的逾期收益损失及可能的空置损失等因素，一审法院认定的违约金数额并无不当，亦不违反法律的强制性规定，本院对此予以维持。关于第三个争议焦点，丝途亚太要求三建建筑按照《天津市财政局关于减免中小企业房租政策实施细则的通知》对案涉房屋的租金予以减免，但丝途亚太在疫情之前即已经欠付租金，故一审法院未支持丝途亚太要求减免租金的请求并无不当。综上所述，丝途亚太的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,377.2元，由上诉人丝途亚太国际融资租赁（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  兰岚审判员  王晶二〇二一年五月三十一日书记员  王欣