江苏省沛县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0322执异155号异议人（案外人）：徐州立峰塑料制品有限公司，统一社会信用代码91320322779668513F，住所地徐州市沛县。法定代表人：周添洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖尧，江苏时务律师事务所律师。申请执行人：常州锦瑟商贸有限公司，统一社会信用代码9132010071624473XH，住所地江苏省常州市新**。法定代表人：龚云兵。被执行人：江苏神光电子有限公司，统一社会信用代码9132030078991807X1，住所地江苏省沛县。法定代表人：黄民荣。被执行人：温州市南鑫电子烟具有限公司，统一社会信用代码91330304739202639F，住所地温州市。法定代表人：翁飞燕。被执行人：温州亿力机械发展有限公司，统一社会信用代码91330301753001892J，住所地温州经济技术开发区。法定代表人：陈陆妹。被执行人：黄民荣，男，1958年1月7日生，汉族，住温州市鹿城区。被执行人：黄翔，男，1986年11月28日生，汉族，住温州市鹿城区。本院在执行常州锦瑟商贸有限公司申请执行江苏神光电子有限公司（以下简称神光公司）、温州市南鑫电子眼具有限公司（南鑫公司）、温州亿力机械发展有限公司（以下简称亿力公司）、黄民荣、黄翔债权转让合同纠纷一案过程中，异议人立峰公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年7月2日，本院对原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司）诉被告神光公司、南鑫公司、亿力公司、黄民荣、黄翔债权转让合同纠纷一案作出（2019）苏0322民初62号民事判决书，判决：一、被告神光公司于本判决生效后十日内偿还原告信达公司借款本金8997503.9元及利息198693.41元（2017年10月19日之日起利息、罚息、复息分别按三份借款合同约定的标准计算至借款还清之日止）；二、被告黄民荣、黄翔对上述第一项债务在1500万元的范围内承担连带保证责任，被告黄民荣、黄翔承担保证责任后，有权向债务人神光公司追偿；三、被告南鑫公司、亿力公司对上述第一项债务各在500万元的范围内承担连带保证责任，被告南鑫公司、亿力公司承担保证责任后，有权向债务人神光公司追偿；四、如被告神光公司未按期履行上述还款义务，原告信达公司有权以编号为苏C2-0-2014-0090号动产抵押登记书、编号为沛房他证政字第××号房屋他项权证及编号为沛县他项（2016）第00851号土地他项权利证明书项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物，所得价款由原告信达公司在抵押登记的债权范围内（依次为1500000元、9788600元、2324100元）优先受偿；五、驳回原告信达公司的其他诉讼请求。后信达公司不服判决上诉至徐州市中级人民法院，2020年6月29日，徐州市中级人民法院作出（2020）苏03民终1275号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年9月23日，信达公司与锦瑟公司签订编号为信苏-B-2020-059-11号《分户债权转让协议》，约定信达公司将其对神光公司的债权依法转让给锦瑟公司，转让债权包括主债权以及相关从权利，前述债权自2020年7月31日之后产生孳息及收回的现金及非现金资产归锦瑟公司所有。2020年9月29日，信达公司与锦瑟公司在《江苏经济报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告。根据锦瑟公司的申请，本院于2020年12月29日立案强制执行，案号为（2020）苏0322执3178号。2021年4月23日本院作出（2020）苏0322执3178号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人神光公司名下的在沛县××××镇工业园区的房产、土地（房产权证号：沛大屯字**，土地证号：沛县国用2016第**）。异议人立峰公司向本院提出异议称，贵院将于2021年5月24日对登记在被执行人神光公司名下的不动产进行网络司法拍卖，因该拍卖存在严重违反民法典和最高院关于司法拍卖的相关规定，且损害当事人、异议人利益情形，特提出异议申请。理由如下：1、违法确定起拍价。依据新修改的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定，拍卖应当确定保留价，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。异议人认为保留价的确定方式非司法自由裁量权的范围，有评估价的应当以评估价作为保留价，因此本次拍卖的起拍价应为评估价1497.76万元，但本次拍卖的起拍价仅为1198.2万元，如果按此价格起拍，将会给异议人和债权人造成无法估量的损失，同时也会带来其他纷争。2、抵押土地上新增的建筑物不一并处分，违反了法律规定。本案抵押土地上除了已登记的抵押物外，异议人新建了约5985平方厂房，该部分所有权归异议人所有。异议人所有的厂房与原不动产紧密结合在一起不能分割，否则将严重减损资产价值。民法典417条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物，不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物和建设用地使用权一并处分。但是新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。在没有评估异议人在涉案土地上所有房屋等固定资产的情况下，置异议人财产所有权于不顾，强行进行拍卖，将使异议人的合法财产因失去赖以存在的土地，而成为无根之木，违反了房地一体主义的法律原则和规定，侵害异议人的合法权益。3、。拍卖财产现状调查和信息披露不全面。根据法律规定，执行法院在处置财产前，要依法全面、具体、详细调查财产情况，并在拍卖公示时说明。应调查内容包括财产权属（有无权属登记、有无共有权人）、财产性质（用途）、权利负担（有无租赁权、用益物权、优先权等）、附随义务、占有使用、位置结构（位置与登记载明位置是否一致、建筑物内部及外部结构有无改变）等关涉竞买人利益的详细情况。贵院未对异议人在抵押物上新增财产情况进行调查评估，在拍卖公告中，对抵押物的诸如租赁问题等权利负担，信息披露不完整，损害了异议人和被执行人的合法权利。综上，特提出申请。请求：依法撤销对被执行人神光公司名下位于沛县××××镇工业园区老运煤路北侧的不动产网络司法拍卖，裁定中止执行。另查明，在执行过程中，本院委托江苏好拍帮网络科技有限公司对神光公司所属的位于沛县龙固工业园区老运煤路北侧的工业房地产价值进行询价，2021年3月22日江苏好拍帮网络科技有限公司出具拍卖物询价报告，房地产总价值1497.76万元（其中房产参考总价值为1047.74万元，土地参考价值450.02万元）。房产总面积11156.79平方米，土地总面积20000.7平方米。还查明，2011年12月6日，沛县房产管理局大屯办事处为被执行人神光公司办理房产证，房产证号为沛房房权证大屯字第**，筑面积为11156.79平方米。2016年3月11日，沛县人民政府为被执行人神光公司办理土地证，土地证号：沛县国：沛县国用2016第**县龙固工业园区老运煤北侧，使用权面积为20000.7平方米。再查明，2018年10月14日，异议人立峰公司与被执行人神光公司和谢庆国签订厂房出租合同一份，约定神光公司将位于沛县龙固工业园1号厂区围墙内所有办公楼和所有厂房及土地，包括本厂北面有丙方土地10亩，一并租赁给乙方使用。租金每年每亩2000元，计2万元。由乙方支付给丙方。租金具体支付方式与本合同土地租赁方式相同。租赁期限十年，租金及支付方式，租金，固定每年88万元，第二年及以后租金为下一年度租期起前一个月付清，合同还对其他事项作了约定。神光公司在甲方处盖章，黄民荣在代表处签字，立峰公司在乙方处盖章，周锡泉在代表处签字，谢庆国在丙方处签字。2018年12月22日，异议人立峰公司与被执行人神光公司和谢庆国签订补充协议一份，约定各方于2018年10月14日签订了厂房出租合同，在补充协议签订前神光公司一直隐瞒厂房土地已经抵押贷款，且面临无力按期偿还贷款本息的情况，继续按照厂方出租合同的约定执行。将使立峰公司遭受难以承受的巨大财产损失，为此补充协议如下：1、各方一致确认，所出租的厂房及配套设施需进行大面积修理才能使用，所需修理费暂定230万元，该修理费由甲方承担，先由乙方垫资，用租金抵扣。即第一年和第二年分别抵扣租金88万元，乙方无需支付租金，第三年抵扣租金54万元，乙方需另支付租金34万元，此后年份的租金按照厂方出租合同约定执行。2、甲方同意乙方在不使原有建筑物贬值的前提条件下，可以根据生产所需在土地厂房上增加新的建筑物，新增建筑物的所有权归乙方所有。租赁期满后，如双方决定继续合作，双方可以共同享有新旧建筑物的所有权。但需共同对原建筑物和新增建筑物进行评估，按照评估结果确定甲乙双方的财产份额。无论租赁期是否届满，如双方不能继续合作，则新旧建筑物归各自所有，如何分割处理另行协商。如遇征收补偿，补偿费用按照新旧建筑物的所有权归各自所有。神光公司在甲方处盖章，立峰公司在乙方处盖章，谢庆国在丙方处签字。后立峰公司在神光公司院内兴建了厂房，兴建的厂房未办理房产证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《中华人民共和国民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。根据以上法律规定，人民法院在司法拍卖过程中，拍卖土地过程中，必然包含地上全部附着的建筑物。如果土地上的部分附着建筑物不属于被执行人财产，但将其剔除在拍卖范围之外，必将导致被执行人财产之外的其它财产权利人无法实现其财产价值。因此，人民法院应当将其分开评估、一并拍卖，并根据评估结果将相应价值分开计算处置。本案中，在案涉财产的拍卖裁定、拍卖公告及评估报告中，均未包含立峰公司在租赁被申请人神光公司名下土地后兴建的厂房及设施，将立峰公司兴建的厂房及设施排除在评估、拍卖之外，客观上造成立峰公司财产权益无法实现，违反上述法律规定，明显不当，应当予以撤销。异议人提出拍卖财产现状调查和信息披露不全面，在本院决定再次拍卖时，应将新增财产情况进行调查评估，在拍卖公告中，对于租赁情况等信息应进行披露。至于异议人提出的违法确定起拍价问题，因本案系网拍，非线下拍卖，本院确定以询价结果下浮20%作起拍价，不违反法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：撤销本院（2020）苏0322执3178号之二执行裁定书对被执行人江苏神光电子有限公司名下的位于沛县龙固镇工业园区的房产、土地（房产房产权证号：沛大屯字**：沛大屯字**，证号：沛县国用2016第**。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本。审 判 长 常拥军审 判 员 张俊蛟审 判 员 花梦莉二〇二一年五月二十四日法官助理 王 敏书 记 员 孙赵莉