江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏04执异21号异议人（案外人）：刘建平，男，汉族，1968年6月26日生，住常州市新北区。申请执行人：中信银行股份有限公司常州分行，统一社会信用代码9132040083717247X0,住所地常州市天宁区吊桥路1-41号。负责人：顾玉震，该行行长。被执行人：蒋旭敏，女，汉族，1961年11月5日生，住常州市天宁区。被执行人：王**，男，汉族，1956年10月8日生，住常州市天宁区。被执行人：常州华寮航空旅游服务有限公司，统一社会信用代码91320400MA1MGWDQ9Q，住所地常州市钟楼区健身路15号一层。法定代表人：蒋旭敏。被执行人：常州市王府商贸有限公司，统一社会信用代码91320404743117920T，住所地常州市钟楼区荷花池街道健身路15号。法定代表人：杨士超，兼总经理。在本院执行的中信银行股份有限公司常州分行（以下简称中信银行常州分行）申请执行蒋旭敏、王**、常州华寮航空旅游服务有限公司、常州市王府商贸有限公司（以下简称王府公司）借款合同纠纷一案中，案外人刘建平向本院提出异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2019年11月21日，常州仲裁委员会对申请人中信银行常州分行与被申请人蒋旭敏、王**、王府公司、常州华寮航空旅游服务有限公司借款合同纠纷一案作出2019常仲裁字第0254号仲裁裁决：一、蒋旭敏、王**共同向中信银行常州分行归还借款本金9949996.61元及截止到2019年9月5日的利息（含罚息、复利）21641.24元，并支付自2019年9月6日起至实际还清之日止按《中信银行个人借款合同》约定计算的利息（含罚息、复利）；二、蒋旭敏、王**向中信银行常州分行偿付律师代理费428635.1元；三、王府公司、常州华寮航空旅游服务有限公司对蒋旭敏、王**的上述一、二项付款义务承担连带保证责任；四、仲裁费47544元由蒋旭敏、王**、王府公司、常州华寮航空旅游服务有限公司承担。根据中信银行常州分行的申请，本院于2020年5月6日立案强制执行，案号为（2020）苏04执86号。在该案执行过程中，本院于2020年5月8日查封了被执行人王府公司名下位于常州市××路××号××层××层不动产（房屋权证号分别为0××2、0××3、0××4、0××5、0××6、0××7），查封期限三年，自2020年5月8日起至2023年5月7日止。2020年9月23日，本院作出（2020）苏04执86号之一号执行裁定：一、涤除案外人刘建平与王府公司的不动产租赁关系；二、解除案外人刘建平对王府公司不动产的占有。刘建平提出异议称，1.本院作出（2020）苏04执86号之一号执行裁定依据的三方协议是虚假协议、无效协议，异议人从未在所谓三方协议上签字，也不知道存在该协议，相关承诺非其本人真实意思表示。2.三方协议中“因甲乙双方于2015年11月1日就该房屋签订了房屋租赁合同，该房屋的租赁期为2015年11月1日至2020年11月1日”的表述与事实不符。自2017年9月1日起，异议人与王府公司未签订涉案房屋的租赁合同，实际租赁关系双方当事人分别是出租人蒋旭敏、承租人刘建平，是口头的、长期的事实租赁关系。异议人异议请求：请求撤销（2020）苏04执86号之一号执行裁定，保持异议人对涉案房屋的租赁关系，保持异议人对涉案房屋的占有，保护异议人的装潢、房屋附着物的物权及对涉案房屋实现抵押权时的优先购买权。申请执行人中信银行常州分行答辩称，案涉三方协议为其与王府公司（甲方）、刘建平（乙方）共同签订，协议中确认甲乙双方于2015年11月1日就案涉房屋签订了房屋租赁合同，租赁期为2015年11月1日至2020年11月1日，并就该房屋有关事宜向中信银行常州分行（丙方）作出承诺。刘建平另向中信银行常州分行出具了一份承租人声明，确认上述房屋租赁事实并载明其本人知悉相关抵押情况，在租赁合同有效期内，若中信银行常州分行须处置案涉房产以清偿王府公司的债务时，其同意租赁合同自此终止并将配合处置案涉房产。上述三方协议及承租人声明中签订日期均为2017年12月15日，均有刘建平手写签名。因此，本院依据三方协议作出涤除其租赁权、解除其对案涉不动产的占有的裁定是正确的。另查明，2017年12月15日，王府公司作为甲方与刘建平（乙方）及中信银行常州分行（丙方）签订了一份“协议书”，协议载明：“甲方与丙方签订了第20171215号抵押合同，甲方已将房产证号为‘常房权证字第0××2’号的房产和土地使用权（权证号：2012第x号）抵押给丙方，抵押物的范围包括该房屋的现有及将有的装璜、搭建、扩建、临建、中央空调、消防设备、通风设备等所有附属物，因甲乙双方于2015年11月1日就该房屋签订了房屋租赁合同，该房屋的租赁期为2015年11月1日至2020年11月1日，故甲乙双方就访房屋的有关事宜向丙方作如下承诺：1.甲乙双方未经丙方同意，不得修改该房屋租赁合同，乙方也不得提前支付租金。2.乙方确认其现在及将来对该房屋的装璜以及增添的其他附着物（包括但不限于搭建、扩建、临建、中央空调、消防设备、通风设备等）均作为对该房产的添附而列入抵押范围。3.当丙方就该房屋实现抵押权时（包括丙方向法院起诉时、丙方向仲裁委员会申请仲裁时、甲方被法院裁定进入破产时），甲乙双方就该房屋的租赁合同即提前终止，乙方在接到丙方通知后的十个日历日内立即搬出该房屋，乙方不得拆除、破坏该房屋的装璜及任何附属物，也不得就该房屋主张优先购买权。乙方的经营损失、该房屋装修残值部分的损失以及甲方应退租金由乙方向甲方另行主张，而不得向其他任何主体（包括但不限于丙方及该房屋新的买受人）主张。”刘建平在签订上述协议的当日，还出具了一份“承租人声明”，载明：“本人于2015年11月1日与王府公司就座落于健身路15号的房屋，房产证号：常房权证字第0××2号签订了租赁合同，有效期2015年11月1日至2020年11月1日。本人在此声明及承诺下列内容：本人知悉出租人以出租房产作为抵押物向中信银行股份有限公司常州分行申请了贷款；在租赁合同有效期内，若贷款人须处置出租房产以清偿出租人的债务时，本人同意租赁合同自此终止，本人将配合出租人与贷款人处置出租房产”。还查明，刘建平承租的房屋位于常州市××路××号，工商登记信息为钟楼区荷花壹昇源餐厅，经营者刘建平，成立时间为2012年8月16日，状态为存续中，对外营业名称为帝豪大酒店。前述王府公司和刘建平及中信银行常州分行签订的协议以及刘建平“承租人声明”中所涉租赁房屋（权证号：0××2）及土地使用权（权证号：2012第x号）位于健身路15号一层。本案所涉执行案件执行过程中，异议人刘建平在2020年8月5日的谈话笔录中确认××路××号××层××层××层××层，并同意在该房屋被拍卖后配合法院于限期内搬出。异议人刘建平在2021年5月8日的谈话笔录中确认其租赁的上述房屋都用于经营“帝豪大酒店”。申请执行人中信银行常州分行对被执行人王府公司名下位于常州市××路××号××层××层的不动产（房屋权证号分别为0××2、0××3、0××4）均享有抵押权，抵押权登记日期为2017年12月15日。本案争议焦点：异议人对案涉房屋的租赁权能否对抗申请执行人的抵押权。本院认为，首先，申请执行人中信银行常州分行向本院提供的三方协议原件，有王府公司、中信银行常州分行的印章及刘建平本人手写签名，协议约定内容不违反相关法律规定，本院予以采信。异议人提出该协议非其本人签字，未提供证据，异议人的该项主张本院不予支持。异议人主张三方协议中“因甲乙双方于2015年11月1日就该房屋签订了房屋租赁合同，该房屋的租赁期为2015年11月1日至2020年11月1日”的表述与事实不符，其与案涉房屋出租人蒋旭敏是口头的、长期的事实租赁关系，但其在三方协议及承租人声明上均有手写签名，且无证据证明非本人签字，应认定为异议人刘建平本人书面确认上述协议内容，故异议人该项主张本院亦不予支持。前述三方协议约定涉及的房屋（权证号：0××2）及土地使用权（权证号：2012第x号）位于健身路15号一层，而异议人称其与王府公司口头约定租赁的房屋范围为健身路15号地下负一层南边半层、一层中间过道大厅及二至三层，对此异议人没有提供充分的证据予以证明。况且即使依照异议人主张的租赁范围，根据其自己陈述，其租赁健身路15号地下负一层南边半层、一层中间过道大厅及二至三层均作为“帝豪大酒店”经营使用，为整体租赁，并同意前述房屋在被法院拍卖后限期搬出，因此，三方协议中各方当事人所确定的租赁期限也应是异议人的整体租赁房屋的租赁期限。依据三方协议约定，案涉房屋的租赁合同已于2020年11月1日到期，异议人的租赁权已消灭。另外，根据该三方协议的约定和异议人在“承租人声明”以及在本院对其谈话中的承诺，在租赁合同有效期内，当中信银行常州分行就案涉房屋实现抵押权时，异议人和王府公司就该房屋的租赁合同即提前终止，异议人将配合处置出租房产，且立即搬出该房屋。故本院作出（2020）苏04执86号之一号执行裁定，除去案涉房屋上的租赁关系并无不当,异议人刘建平的该项异议请求不能成立，本院不予支持。关于异议人提出的确保其租赁房屋内的装璜、房屋附着物的物权和租赁房屋拍卖时异议人优先购买权的问题。因本案执行中，本院尚未对案涉房屋进行拍卖并处分房屋拍卖款，故尚未涉及异议人上述请求所涉权利是否存在、是否应予保护等问题的处置。异议人的该项请求，本案中不予审查。综上，异议人的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回刘建平的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 吕福清审 判 员 范之昕审 判 员 王 星法官助理 邢宇倩二〇二一年五月二十一日书 记 员 顾宇洲