广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1950号 上诉人（原审被告）：石才政，男，1972年5月16日出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县，现租住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦成业，男，1988年2月18日出生，壮族，住广西壮族自治区罗城仫佬族自治县，现住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：韦春艳（韦成业的姐姐），女，住广西壮族自治区罗城仫佬族自治县。 原审第三人：柳州市桂福置业有限公司,住所地：广西壮族自治区柳州市文惠路155号4层。统一社会信用代码：9145020031598848X8。 法定代表人：林莉。 上诉人石才政因与被上诉人韦成业、原审第三人柳州市桂福置业有限公司（以下简称桂福公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 石才政上诉请求：一、撤销一审判决第一、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费、公告费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人对《租房租赁合同》无效承担全部过错责任是错误的。上诉人在案涉场地搭建小房作门面出租，是经过原审第三人同意临时搭建的，过错在原审第三人；上诉人投入了大量资金搭建门面，房屋被强行收回，上诉人是最大的受害人；被上诉人明知门面是临时搭建房尚未办理手续仍承租，有过错，应与原审第三人共同承担过错责任。二、一审判决书判决上诉人承担装修损失4000元错误。被上诉人和原审第三人对《房屋租赁合同》无效均有过错，应由其承担相应过错责任；被上诉人使用该门面不需装修即可使用，一审判决酌定上诉人承担装修损失4000元无依据。三、一审判决上诉人向被上诉人退回3个月租金和支付利息没有依据。被上诉人实际使用门面时间为2019年5月16日至2019年9月16日4个月，实际交付租金仅为3个月，合同无效后，承租人按实际使用时间交付租金并不违反相关法律规定。上诉人于2019年8月29日出具《保证书》仅限于供水供电方面，不涉及门面因被强行收回无法经营的情况，上诉人已经履行了供水供电义务，履行了保证书承诺，不应再退还3个月租金给被上诉人。 韦成业辩称，一审我方提供了充分证据证明我方的主张，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 桂福公司未陈述意见，未提交新证据。 韦成业向一审法院起诉请求：1.判决石才政向韦成业支付转让费3000元。2.判决石才政向韦成业支付装修费7369元。3.判决石才政向韦成业退回3个月租金8400元，以上三项共计18769元。利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以18769元为基数计算至付清上述款项之日止。4.本案的诉讼费由石才政承担。 一审法院认定事实：2019年5月16日，韦成业和石才政签订一份《租房租赁合同》，双方约定：石才政将河西路15号1-8号房出租给韦成业使用，月租金为2800元，不足一个月按一个月收取租金，租金按季交纳，在每季度16日前交纳，先付后用。韦成业需向石才政交纳押金2800元，租期满退还押金，租期为2019年5月16日至2020年5月16日。石才政因使用需要在不影响房屋结构的前提下，可以对承租屋进行改造和装饰……。韦成业和石才政还就其他事项进行了约定。该合同甲方处加盖有桂福公司的公章。2019年5月17日，案外人罗金都向韦成业出具一份收据，收据载明：收到河西路15-8号门面转让费3000元。2019年5月22日，案外人邓广锋向韦成业出具一份收条，收条载明：收到河西路15-8号门面交来的挖水沟人工费2100元，倒地台费3500元，合计5600元。2019年8月29日，石才政向韦成业出具一份保证书，保证书载明：本人保证每天正常供应水、电给优宝汽车美容部正常营业，如若供应不足，则退回之前已收的三个月租金及一个月押金共计11200元。 庭审中，韦成业和石才政均认可案涉门面原由案外人罗金都承租，韦成业从罗金都处接手案涉门面用于经营优宝汽车美容部。韦成业主张其于签订合同后于2019年5月份对门面进行铺设水泥地板，挖排水槽等装修，于6月份开始经营，经营了2个月后由于桂福公司将门面停水停电导致无法正常经营。韦成业和石才政均认可停水停电后石才政从别处运水到门面给韦成业经营洗车至2019年9月15日左右，后桂福公司将门面大门封锁，韦成业无法经营遂搬离门面。韦成业和石才政均认可韦成业向石才政支付了2019年5月16日至2019年8月16日的租金8400元，韦成业装修门面得到了石才政的同意。石才政主张案涉门面系其在租赁了桂福公司的场地后自建，但未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁的标的为河西路门面，石才政自认该门面为其建设，未取得《建设工程规划许可证》，且至本案法庭辩论终结前,石才政也未能提交证据证明案涉门面已取得建设工程规划许可证或经行政主管部门批准建设,故韦成业和石才政签订的《租房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。 关于韦成业诉请石才政支付转让费3000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，韦成业提交案外人罗金都的收据欲证明向其支付了案涉门面的转让费，但该收据为复印件，石才政不予认可，且韦成业是向案外人罗金都支付转让费，该转让费不属于石才政因案涉租赁合同取得的财产，故韦成业诉请石才政支付转让费于法无据，该院不予支持。 关于韦成业诉请石才政支付装修费7369元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”现《租房租赁合同》无效，石才政对此存在过错，应当承担装修的现值损失。韦成业主张装修花费了7369元，对此仅提供了装修费的部分证据，该院结合韦成业对门面的使用时间，酌定石才政向韦成业赔偿装修费损失4000元。 关于韦成业诉请退还租金的问题。石才政于2019年8月29日向向韦成业出具《保证书》保证为案涉门面供应水电，如若供应不足，则退回之前收取的三个月租金8400元。石才政作为完全民事行为能力人，应当知晓出具《保证书》的法律后果，现案涉门面因无法供水供电及桂福公司强制收回门面导致韦成业无法经营，石才政应履行保证书的承诺，退回韦成业三个月租金8400元。对韦成业的该诉请，该院予以支持。 关于韦成业诉请的利息问题。装修费是对韦成业装修损失的赔偿，韦成业诉请装修费利息于法无据，该院不予支持。韦成业诉请租金利息损失，该院认为，韦成业于2019年9月15日后无法使用案涉门面，故石才政应当于2019年9月16日向韦成业退还三个月的租金8400元，现石才政仍未履行该义务，已经造成韦成业资金损失，故应当向韦成业支付以8400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月16日计算支付至该欠款付清之日止的资金占用损失。对韦成业超过该部分的诉请，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、石才政向韦成业赔偿装修损失4000元。二、石才政向韦成业退回租金8400元并支付资金占用损失，该损失以8400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月16日计算至该欠款付清之日止。三、驳回韦成业的其他诉讼请求。一审案件受理费269元，公告费560元（韦成业已预交），由韦成业负担282元，石才政负担547元并迳付韦成业。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：双方签订的租赁合同是否无效，如何担责。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上诉人在诉讼中至今未能提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，一审法院认定双方签订的租赁合同无效，符合上述规定。上诉人未办理建设工程规划手续即建设门面，并将门面出租给他人使用，应对造成租赁合同无效的后果承担主要过错责任。 由于上诉人交付给被上诉人使用的门面未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，导致被上诉人对案涉门面进行装修后经营两个月就被停水停电，无法正常经营，后门面被拆除，上诉人存在主要过错，应对被上诉人的装修损失承担赔偿责任。被上诉人租赁案涉门面系用于经营，其对门面进行简单装修，亦符合常理。一审法院根据当事人的过错，结合被上诉人的举证以及对门面的使用时间，酌定上诉人向被上诉人赔偿装修损失4000元，并无不当，本院予以维持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，上诉人在租赁期间有义务保持租赁物符合约定的用途。根据2019年8月29日上诉人所签署的保证书，上诉人保证每天正常供应水电给被上诉人正常营业，上诉人未能履行其法定义务和兑现其承诺，被上诉人无法正常营业，最终门面被拆除。一审判决上诉人退还之前所交的三个月租金及一个月押金，符合上诉人所签署的保证书内容和相关法律规定。上诉人主张不予退还，没有依据，本院不予支持。 至于上诉人与桂福公司之间的租赁合同关系，系另一法律关系，不在本案中审查，桂福公司是否存在过错不影响上诉人在本案中应承担的民事责任。 综上所述，石才政的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费110元（石才政已预交），由上诉人石才政负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年五月二十一日 书记员 谭 玉