贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4883号原告：贺志勤，男，1961年10月14日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。原告：杨慧，女，1965年11月21日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。两原告共同委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。两原告委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区曹园路口三中桥头水梦兰庭。法定代表人：陈颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢文，贵州贵开律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告贺志勤、杨慧与被告铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司（以下简称宏泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺志勤、杨慧的共同委托诉讼代理人林翔、被告宏泰公司的法定代表人陈颖及委托诉讼代理人卢文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贺志勤、杨慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金25038.76元（596161元×2×210／10000＝25038.76元）；2、判令被告承担逾期交付涉案商品房产权转移登记文书违约金75116.29元（暂以596161元为基数，按每日万分之一计算，自2019年1月1日至2020年9月30日）直至交付转移登记文书之日止；3、由被告承担本案诉讼费及律师费3000元。事实与理由：2016年10月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于铜仁市碧江区房屋一套，套内面积100.7平方米，单价5920.17元／㎡，总价款596161元，按揭方式付款，款项于2017年1月1日通过银行按揭付清。合同第十一条约定被告应于2017年12月30日前向原告交付该商品房，第十三条约定逾期交房，被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金，第二十二条第三项约定被告应于2018年12月30日前将房屋转移登记相关文书交付给原告，逾期交付按日向原告支付已交付房价款1%的违约金。原告于2018年7月底接收房屋，该房至今未取得产权登记手续。原告为维护其合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告宏泰公司辩称：一、水梦兰庭项目逾期交房和逾期办证，系案涉《商品房买卖合同》成立后，交房和办证的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，是政府规划变更、拆迁工作未完成等因素导致。（一）水梦兰庭项目逾期交房和逾期办证系外部消防通道达不到验收条件导致，外部消防通道未通过检验的原因系铜仁市政府部门未按期修建项目南侧规划道路（大信路），政府未对铜仁市第三中学教师宿舍6、7号楼依法征迁导致。1.涉案房屋项目内部消防设施已检验合格，而外部消防验收无法通过检验是因为项目南侧规划道路（大信路）尚未实施，导致该项目环形消防通道与南侧规划道路（大兴路）的连接未通畅，故而需待大信路实施后，水梦兰庭项目的环形消防通道才能连接并满足消防规范，进而才能取得规划竣工认可，房屋才具备法定交房条件以及办证条件，故而，无论如何，大信路何时能实施、政府何时能启动征拆工作是宏泰公司无法控制的。2.因政府未实施规划道路，亦使靠近项目南侧铜仁三中教师楼6、7号楼未完成拆迁，项目无法完成消防验收，直接导致房屋逾期交房以及逾期办证，而6、7号楼的拆迁工作是政府的职责和义务，并非宏泰公司能控制的，亦不是宏泰公司的意志能决定的。铜仁三中教师宿舍7号楼位于宏泰公司项目开发用地和大兴路规划用地各半，而教师宿舍楼6号楼完全属于大兴路市政规划道路占用范围。宏泰公司为了推进大信路征迁工作，还多次向铜仁市市政府、碧江区区政府、规划局、住建局等相关部门报告情况，希望政府尽快启动征收程序并提出了解决方案，铜仁市各级政府也多次到现场进行现场办公，并且市政府和区政府都开过专题会议讨论解决办法，但是问题依然没有解决。该项目至今仍然不能取得规划竣工认可，逾期交房及逾期办证并非是宏泰公司的原因，更不是宏泰公司恶意违约导致，大信路何时能实施、政府何时能启动征拆工作不是宏泰公司主观上或客观上能解决的客观困境。（二）铜仁市中级人民法院民事审判会议纪要明确：对于因规划调整、拆迁安置、政策变化等非当事人的客观因素变化，导致逾期交房、逾期办证，购房人主张违约金的，人民法院可以建议双方协商解决；如协商不成，可以不予受理或受理后，变更或解除合同，对购房人的主张不予支持。二、本案逾期交房以及未能取得房屋权属证属于客观情况发生了无法预见的重大变化，继续履行合同，对宏泰公司明显不公平。（一）本案约定的逾期交房违约金标准太高，且原告没有遭受实际损失。《商品房买卖解释》第十七条第三款约定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据《碧府办发（2018）54号》文件，政府对环北片区棚户改造安置补偿，对于临时安置费的标准，是以15元/平方米/月计算，而政府规定的拆迁时的临时安置费补偿标准一般是高于同地段租金标准的。而原告主张的违约金标准为日万分之一，可证明涉案逾期交房违约金过高。按照相关规定，违约金超过实际损失30%的，可以调减违约金。因未办理产权证未给原告造成损失，故日万分之一的违约金标准仍然过高。（二）根据相关规定，违约金高低调整与否是以实际损失为参照的，故我国法律规定的违约金是补偿性的，而非惩罚性的。因大多数买受人都是银行按揭贷款购房，未办证几乎没有使得买受人遭受实际损失。根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《合同法司法解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，违约金高低调整与否是以实际损失为参照的，违约金过高或过低，衡量的依据是实际损失，而不是简单依违约金数额的多少来评价。逾期办证违约金是否应当调整，亦应参照逾期办证造成的实际损失。因房屋已经交付原告，原告对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，逾期办证，不影响买受人对房屋的使用或出租；若原告要出售房屋，宏泰公司可配合原告办理网签变更；故而逾期办证未对原告造成实际损失，宏泰公司不承担违约金责任。（三）根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”、《全国法院民商事审判工作会议纪要》50条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定“人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”，违约金是否过高应该以违约造成的损失为基准，综合合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，从合同的履行程度判断，宏泰公司修建的房屋质量是高标准的，是善意、尽职地履行合同义务的。宏泰公司已尽力很好地完成了己方义务；从当事人的过错程度判断，逾期交房和逾期办证不是宏泰公司的过错。本案并非宏泰公司不作为，而是宏泰公司无法控制的原因导致的，宏泰公司并没有恶意拖延履行、恶意违约的情况。事实上，如果宏泰公司能按计划施工，完善消防通道连接工程，仅仅只需要10万左右的成本，工期不超过半个月就能完工。可见，不论是从主观还是客观上来说，宏泰公司没有恶意拖延履行、恶意违约的理由。事实上是因为教师住户堵工及政府规划道路变更涉及军区土地，政府未按时修建大信路才导致消防无法验收；从原告遭受的预期利益判断，逾期办证未给买受人造成实际损失；从举证责任的承担而言，宏泰公司已经初步举证逾期交房和逾期办证违约金过高，而原告却未举证证明逾期交房和逾期办证违约金约定合理。以《碧府办发（2018）54号》文件环北片区棚户区改造征收补偿安置方案，临时安置费的标准是以15元/平方米/月计算，而合同约定的违约金却高达房价的万分之二，可证明涉案逾期交房违约金过高；亦通过日常生活常理证明了本案合同逾期办证违约金日万分之一过高。但原告却未举证证明违约金约定合理，故本案逾期交房及逾期办证违约金应予调减。宏泰公司作为小规模房开，整个水梦兰庭项目投入的自有资金只有2000多万，因宏泰公司以高标准高质量建房，公司也仅仅是微盈利，而且利润主要体现在未出售的所剩无几的商铺上，公司账面不仅没有多少现金，目前还对外负债累累，除银行外债外，仅税收就尚欠850万元，工程款也还有6百多万元未付。据了解，现在尚还有大量的业主在观望，准备根据法院的裁判结果向公司索赔，甚至还有业主为了高额违约金故意不来接房，因此宏泰公司可能将面临高达上千万违约金的索赔。宏泰公司在经营本项目时，始终本着“业主利益至上”的原则，使得水梦兰庭项目房屋质量在铜仁地区评价颇高，购房户现在转让该项目房屋的在市场上均取得翻一番以上的利润，而实实在在提供好房子的宏泰公司却仅仅是微盈利，更加冤枉的是造成违约责任的原因是宏泰公司自身无力克服的政府因素。目前宏泰公司因大量现金已经投入到项目建设中，根本无力承担数量庞大的业主要求赔偿违约金的压力。而且根据实际情况，因6、7号楼没有拆迁，项目仍有部分扫尾工程需完善。若按照约定赔偿违约金，其他的业主必然蜂拥而至，宏泰公司将面临巨额违约金的赔付，导致的结果就是宏泰公司破产，员工失业，后续工程更加无法完善，最后的结果必然是广大业主的房屋更加无法通过消防验收等一系列问题，原告更加无法实现办理房产证的愿望，最终损害的是全体业主最根本最广泛的利益。三、宏泰公司一直积极办理交房以及房屋权产权证，没有过错。2017年12月9日，大信路道路调整后，道路连接清水大道处调整为军分区大门外，由于需利用军分区内部道路约4.8亩，因大信路的实施涉及到军区土地问题，尽管军区原则上同意更改后的方案，但因涉及到复杂的历史遗留问题，相关问题政府与军区还在协调中。对于政府而言，大信路的实施都是困困重重的，宏泰公司更是无能为力，只能在资金等方面提供支持，尽最大努力同政府一起解决大信路征拆工作。大信路规划道路在铜仁市城市总体规划（2013-2030）中明确，于2014年12月1日经贵州省人民政府（黔府函（2014）232号）批复。并于2016年7月24日经铜仁市人民政府关于实施《铜仁市中心城区道路命名专项规划》（铜府函（2016）157号）批复为大信路。大信路是曹园路和清水大道的连接道路，原道路规划连接清水大道处为教育局处，后于2017年12月9日铜仁市人民政府关于《铜仁中心城区控制性单元规划》的批复（铜府函（2017）223号），道路连接清水大道处调整为军分区大门外，由于需利用军分区内部道路约4.8亩，占用军用土地需向上级申请批准，目前处于政府协调中。截止2019年11月11日，在铜府专议（2019）348号文中，研究了铜仁军分区两宗军用土地历史遗留问题有关事宜，会议议定：原则同意将成黔字7076号，成黔字7077号两宗军用土地进行集中置换在一个地块。由铜仁分区负责，将两宗军用土地历史遗留问题处置方式、土地价值评估方式按程序报上级部门同意。军区与政府的协调工作仍在推进中，宏泰公司无法决定大信路何时开始实施。四、本案符合情势变更的条件，宏泰公司不承担违约责任；五、2019年4月1日到6月30日之间，因涉及到建设工程消防设计审查验收职责的移交，中间没有任何部门受理消防验收，故客观上构成不可抗力或情势变更，宏泰公司应不承担逾期交房和逾期办证责任。2020年1月24日全国新型冠状病毒疫情进入全面防控阶段，贵州是2020年2月23日才全面复工的，该段期间构成不可抗力，宏泰公司应予免责。六、原告支付的律师代理费应由其自行承担。原告要求宏泰公司支付律师费没有法律依据。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年10月7日，原告杨慧、贺志勤（买受人）与被告宏泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016009014），约定杨慧、贺志勤购买宏泰公司开发建设的位于铜仁市碧江区，该商品房建筑面积为130.57平方米，套内建筑面积为100.7平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5920.17元，总价款596161元。买受人以按揭贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款179161元，余款417000元以银行按揭支付。在合同中第十一条约定交付时间和条件：“（一）出卖人应当于2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、×、×、×、×、×项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4×、5×、6×、7×、8×。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖×年×月×日达到×；4、燃气：×年×月×日达到×；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第5，6，7项需要自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列1种方式处理：（1）以上设施第3、4项未按时达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付50.00元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付50.00元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付50.00元的违约金；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）。1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建设，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场：×；3、游泳池：×；4、社区医院：×；5、垃圾站；6、×。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1.00%的违约金，并采取措施保证相关设施于15日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为×；（2）每逾期一项，出卖人按日支付房屋总价款×%违约金给买受人；3、×。”第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）、（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内［该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日［该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同］后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金。2、×。”第十四条约定交接手续：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房符合交付使用条件后，出卖人书面通知（按买受人所列的有效联系地址、挂号邮件送达，自交邮局之日起7日内即视为有效送达）或媒体通知后，以《铜仁日报》刊载为准，或电话通知买受人交接房屋，在出卖人通知交接房屋之日后，并以出卖人书面通知确定的交付使用之日起开始计算保持期限；”第二十二条约定房屋登记“一、预告登记：（一）本商品房为【预售】商品房，双方约定由【出卖人与买受人】向当地房屋登记机构申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。……（五）其他有关事项约定如下：甲乙双方应当相互配合办理商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同当日，将办理本商品房产权登记所需要资料由乙方提供给甲方；二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理。1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期借款利率支付利息。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的1%的违约金。……（四）双方同意按下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”涉案《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款596,161元，上述合同在铜仁市城乡和住房建设局办理了备案登记。另查明：2014年12月1日，贵州省人民政府作出黔府函[2014]232号《省人民政府关于铜仁市城市总体规划（2013——2030）的批复》，原则同意铜仁市《关于请求批复实施铜仁市城市总体规划（2013——-2030）的请示》。2016年7月24日，铜仁市人民政府作出《关于实施的批复》（铜府函［2016］157号）规划内容中涉及到本案建设项目大信路：曹园路→环北路，道路长1.0㎞；要求在该规划范围内进行的各项规划建设及地名信息登记均需要严格按该规划进行命名称呼。被告于2005年10月12日通过竞拍取得在铜仁市（原铜仁地区）国土资源局三楼政务公开栏挂牌出让的位于铜仁市地区民族中心沿河边2025平方米国有土地使用权，并于同日与原铜仁地区国土资源局签订《国有土地使用权出让成交确认书》，2005年10月26日，被告与原铜仁地区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。2012年7月18日，被告与铜仁市碧江区国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将坐落于地区民族中学背后（铜仁市商业中心片区控规ＳＺ-Ａ-03-2地块）宗地总面积1685平方米的使用权出让给被告。2012年7月18日，被告取得碧江国用（2012）第2390号国有土地使用证，该证载明土地使用权人为被告，座落铜仁地区民族中学背后，使用权类型为出让，使用权面积为1685平方米。2014年3月4日，被告取得碧江国用（2014）第0708号国有土地使用证，该证载明土地使用权人为被告，座落铜仁市水巷子26号（市民族中学南侧），使用权类型为出让，使用权面积为2025平方米。后被告将上述宗地上所建工程名称命名为“水梦兰庭”。2016年1月11日，被告取得水梦兰庭[铜仁市水巷子26号(地区民族中学南侧）]建设工程施工许可证（编号建字第520000201434293号），2016年4月28日，被告取得水梦兰庭（铜仁市水巷子26号）建筑工程施工许可证（编号：522221201604280101）。2016年6月13日，被告取得水梦兰庭[铜仁市水巷子26号(地区民族中学南侧）]建设用地规划许可证（编号：地字第520000201405424号）。被告于2016年08月30日取得开发建设的铜仁市碧江区曹园路4号水梦兰庭1幢《商品房预售许可证》。2017年12月，铜仁市城乡规划局作出《曹家园片区道路规划平面示意图》。2018年5月30日，被告短信通知原告前往被告处办理交接房手续。2018年7月10日，原告贺志勤与铜仁兰庭轩物业服务有限责任公司签署了《房屋交接验收清单》。2018年11月02日，铜仁市城市规划管理委员会作出《2018年第6次城规委会会议纪要》（铜规委议〔2018〕6号），会议对铜仁市曹家园片区道路规划情况进行研究，认为随着该片区人口增加，交通压力逐步增大，群众出行矛盾突出，会议议定：原则同意先行启动曹园路建设及大信路西段拆迁（原三中老师宿舍），以解决片区出行和消防通道建设需要，并提出了修改意见：（一）由市规划局牵头，碧江区政府、市住建局、城管局、水务局参与，结合现场实际深化完善沿锦江环线道路（曹园路）方案，并就瓦窑河大桥段沿江景观步道贯通提出可行性意见。（二）由碧江区政府摸清拆迁详情，进行投资估算，并商锦江一品、水梦兰庭两家房开提供资金解决方案。（三）关于水梦兰庭二期建设问题，通知业主单位修改完善方案报市委书记、市长同意后再深入设计。2018年12月24日，贵州驰星固定消防设施维护有限公司对涉案水梦兰庭建设工程进行消防检测并出具《建筑消防设施报告》，检测结果综合评定为合格。2019年4月9日，铜仁市人民政府作出《关于解决水梦兰庭项目建设手续完善等相关事宜的专题会议纪要》（铜府专议〔2019〕110号），会议议定：“（一）关于建设消防通道的征拆问题。一是由碧江区政府负责，组建工作专班，及时启动水梦兰庭项目征地拆迁工作，并统筹解决有关遗留问题，确保规划道路顺利开工建设，征拆所需补偿费用由铜仁市宏泰房地产开发有限公司负责承担。二是由市住房城乡建设局、市消防救援支队负责，加强对规划道路建设验收等工作的检查指导，确保规划道路达到消防通道有关标准。……”。因曹家园片区位于老城中心，路网密度等级较低，通勤能力差，大信路是曹园路和清水大道的连接道路，起点接军分区大门外，终点接曹园路水梦兰庭处，需占军分区部分土地，该局编制了《贵州省铜仁市曹家园片区道路规划情况研究》方案，该方案经2018年第6次城规委会议审查，原则同意先行启动曹家园路建设及大信路西段建设，以解决片区出行和消防通道建设需要，需要利用军分区内部道路约4.8亩。2020年3月13日，铜仁市自然资源局作出《关于解决曹家园片区三宗土地遗留问题的请示》，目前仍未见批复结果。被告已经取得涉案合同第十一条第（二）项约定的相关证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅质量使用说明书》等材料；但未取得涉案合同第十二条第（二）项约定的公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成的建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用的文件。还查明：碧江区人民政府办公室作出《关于印发铜仁市碧江区2018年环北片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置实施方案的通知》（碧府办发〔2018〕54号文件），该文件所载方案第八条规定搬迁及过渡费用为：“临时安置费标准及支付方式：根据本项目实际情况，房屋征收部门向被征收人支付临时安置费不提供周转用房，按照被征收住房建筑面积计算，临时安置费标准为15元/㎡/月（不足1,200元/月，按1,200元/月计算）。”。2021年1月19日，铜仁市碧江区建筑工程监督站出具《情况说明》，载明：“按照《建筑工程质量验收统一标准》的要求，建设单位已于2018年5月30日组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了单位工程竣工验收。由于该项目无建设工程规划竣工认可资料以及消防工程验收资料（2019年前消防工程为消防部门专项验收），所以导致该项目目前未办理《建设工程竣工验收备案表》。”。2020年3月18日，铜仁市碧江区自然资源局出具关于《水梦兰庭》建设项目工程竣工规划验收的情况说明，载明：“我局已对该公司的开发项目《水梦兰庭》进行了工程竣工规划验收工作。由于该项目南侧规划道路（大信路）尚未实施，导致该项目环形消防通道与南侧规划道路（大信路）的连接未畅通，不能满足消防规范。该规划道路在铜仁市城市总体规划（2013-2030）中明确，于2014年12月1日经贵州省人民政府（黔府函[2014]232号）批复。并于2016年7月24日经铜仁市人民政府关于实施《铜仁市中心城区道路命名专项规划》（铜府函[2016]157号）批复为大信路。道路是曹园路和清水大道的连接道路，原道路规划连接清水大道处处为教育局处，后于2017年12月9日铜仁市人民政府关于《铜仁中心城区控制性单元规划》的批复（铜府函[2017]223号），道路连接清水大道处调整为军分区大门外，由于需利用军分区内部道路约4.8亩，占用军用土地需向上级审批，目前政府协调中。因此，需待南侧规划道路（大信路）实施后，《水梦兰庭》开发项目的环形消防通道方可连接满足消防规划，再予规划竣工认可。”。另查明，案涉房屋所在工程至今未办理工程竣工验收备案登记，亦未在房产管理部门办理房屋所有权初始登记。原告聘请律师代理本案诉讼，支出律师费3,000元。以上事实，有原、被告陈述、庭审笔录及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2016年10月7日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。原、被告双方应按照约定全面履行各自义务。关于原告主张逾期交付房屋的违约责任的问题。本院认为，原告已经向被告履行支付购房款596,161元的义务，被告按照约定应于2017年12月30日前向买受人交付该商品房，被告实际于2018年5月30日通知原告前往被告处接房，被告实际接房的时间为2018年7月10日。审理中，原、被告均表示同意2018年5月30日之前逾期交房的违约金按照碧府办发（2018）54号文件规定的临时安置费标准15元/㎡/月计算，2018年5月30日之后至2018年7月10日期间的逾期交房违约金按已付房款1%的标准计算，同时鉴于原告主张的逾期交房违约金系自2018年1月1日起算，故，本院支持由被告支付原告自2018年1月1日至2018年5月30日期间的逾期交房违约金9,792.75元（130.57平方米×150天÷30天/月×15元/平方米/月），并支持由被告支付自2018年5月31至2018年7月10日期间的逾期交房违约金5,961.61元，合计15,754.36元，超出部分，本院不予支持。关于逾期交付涉案商品房产权转移登记文书的问题。本院认为，被告已经将案涉房屋交付原告使用，根据铜仁市碧江区自然资源局于2020年3月18日出具的《关于建设项目工程竣工规划验收的情况说明》载明“我局已对该公司的开发项目《水梦兰庭》进行了工程竣工规划验收工作。由于该项目南侧规划道路（大信路）尚未实施，导致该项目环形消防通道与南侧规划道路（大信路）的连接未畅通，不能满足消防规范。该规划道路在铜仁市城市总体规划（2013-2030）中明确，于2014年12月1日经贵州省人民政府（黔府函[2014]232号）批复。并于2016年7月24日经铜仁市人民政府关于实施《铜仁市中心城区道路命名专项规划》（铜府函[2016]157号）批复为大信路。道路是曹园路和清水大道的连接道路，原道路规划连接清水大道处为教育局处，后于2017年12月9日铜仁市人民政府关于《铜仁中心城区控制性单元规划》的批复（铜府函[2017]223号），道路连接清水大道处调整为军分区大门外，由于需利用军分区内部道路约4.8亩，占用军用土地需向上级审批，目前政府协调中。因此，需待南侧规划道路（大信路）实施后，《水梦兰庭》开发项目的环形消防通道方可连接满足消防规划，再予规划竣工认可。”的内容，可以反映大信路规划调整系在案涉《商品房买卖合同》签订之后，约定的交房期限届满前，大信路规划调整，势必影响案涉房屋项目工程能否通过消防及规划验收，进而影响房屋所有权初始登记以及案涉房屋产权证的办理，而该因素又非被告能够控制及以被告意志能够决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：”的规定，被告承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致，但该法条对“由于出卖人的原因”的界定并不清晰，就本案而言，确因不可归责于被告的原因导致案涉房屋不具备办证条件，根据公平原则，被告不应承担逾期办证的违约责任。故，对原告要求被告承担逾期交付案涉商品房产权转移登记文书的违约金的诉讼主张，本院不予支持。但在妨碍办证情形消除后，双方应当积极完成办证之义务，不应再行拖延。另，被告主张逾期办证的原因系因政府道路规划调整、消防验收影响，系双方当事人在订立合同时无法预见的情形，属于不可抗力造成的商业风险，符合情势变更条件，被告不应承担违约责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”所谓不可抗力，是指独立于人的行为之外，并且不受当事人的意志所支配的不可预见、不可避免又不可克服的客观情况。对于“不可预见”的理解，应是根据现有的技术水平，一般对某事件的发生没有预知的能力。而构成不可抗力的另一个因素即“不可避免并不能克服”，应是指一般公众合力并尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生或克服事件所造成的损害结果。具体到本案而言，商品房的开发建设，规划设计先行，被告预售房屋时，按理一切均在掌控之中，但因政府规划设计调整，导致原规划消防通道更改，此非被告所能预知预见；政府对规划的调整导致的房屋拆迁未能如期完成，进而影响消防及规划验收以及产权证的如期办理，被告对此虽已尽其最大努力和采取一切可以采取的措施仍不能避免并不能克服，但这种不可避免并不能克服仅系从被告的角度而言，具有明显的相对性和局限性，不符合法定的不可抗力之情形。故，对被告主张政府对案涉大信路规划调整属于不可抗力的意见，本院不予采纳。但政府对案涉大信路规划调整属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不可归责于原、被告双方，故，被告以此为由主张不应承担逾期办证的违约金的意见成立，本院予以采纳。关于原告主张的律师费问题，本院认为，因案涉《商品房买卖合同》并未约定律师费的承担，且律师费亦不属于当然产生的费用，故，原告主张律师费3,000元于法无据，本院不予支持。综上，本院支持由被告宏泰公司支付原告逾期交房违约金15,754.36元，超过部分，本院不予支持；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：一、被告铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺志勤、杨慧逾期交房违约金15,754.36元；二、驳回原告贺志勤、杨慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1,182元，由原告贺志勤、杨慧负担1,000元，被告铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司负担182元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二一年五月七日法官助理龙仲夏书记员章靖宜