四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终170号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李涛，男，1985年12月3日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘倩，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文学，四川锦英律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：钟旭旭，女，1987年8月16日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘倩，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文学，四川锦英律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓姣，女，1982年3月6日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：冯前香，四川蜀航律师事务所律师。 上诉人李涛、钟旭旭因与被上诉人张晓姣房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 李涛、钟旭旭上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4472号民事判决第三项，改判驳回张晓姣的该项诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由张晓姣承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、根据双方的微信聊天记录，在中介公司通知案涉房屋可以过户后，李涛、钟旭旭当即提出要求办理过户，而张晓姣拒绝履行办理过户手续的义务，并提出需要出售其所有的房屋以获得购买案涉房屋的首付款之后才会配合办理过户，根据案涉《房屋买卖合同》第五条第4款约定，其行为已构成违约。二、李涛、钟旭旭曾于5月23日、5月28日、6月1日多次要求张晓姣办理房屋过户手续，但张晓姣均以各种理由拖延，李涛、钟旭旭又于6月12日、6月13日、6月14日催促张晓姣办理过户，张晓姣均予以拒绝，张晓姣的违约行为符合案涉合同第七条第一款及第三款关于合同解除的条件，李涛、钟旭旭有权按照合同约定解除合同，并非一审认定的双方一直在协商办理过户时间。三、张晓姣未将首付款在过户递件前一日存入存量房交易资金监管专用账户，应属违约，一审法院以张晓姣于6月14日晚已组织好购房款为由认定其积极配合履行合同错误。且张晓姣于6月14日晚同意过户时，李涛、钟旭旭已经向其表示解除合同且符合合同约定的解除条件，不能因其在此种情况下同意过户就说明其之前不存在违约行为而免除其违约责任。四、本案中，在整个合同履行过程中，张晓姣存在过错及违约行为，但李涛、钟旭旭为不使矛盾激化，和平解约，愿意退还张晓姣支付的定金。 张晓姣辩称，根据双方合同约定，过户时间为“贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房管局办理过户递件手续”。6月14日经纪方通过微信通知双方于6月15日上午办理过户手续，张晓姣在6月14日晚回复同意次日办理过户，并准备好相应的首付款，张晓姣无违约行为。相反，李涛、钟旭旭在6月14日以张晓姣违约为由向经纪方提出终止交易属违约。在张晓姣于6月16日函告李涛、钟旭旭应在6月22日前办理过户手续后，其仍拒绝履行合同义务，亦属违约。综上，李涛、钟旭旭的违约行为导致合同目的无法实现，请求驳回李涛、钟旭旭的全部诉讼请求。 李涛、钟旭旭向一审法院起诉请求：判令解除李涛、钟旭旭与张晓姣签订的《成都市存量房房屋买卖合同》，判令张晓姣支付违约金363200元，并承担本案诉讼费用。 张晓姣向一审法院提出反诉请求：1.解除李涛、钟旭旭与张晓姣签订的《成都市存量房房屋买卖合同》；2.李涛、钟旭旭双倍返还定金总金额172000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年5月2日，张晓姣准备购买李涛、钟旭旭位于双流区xx号的房屋，双方与四川链家房地产经纪有限公司（丙方，经纪方，以下简称：链家公司）签订了《房屋买卖定金协议》，三方约定了房屋交易价格、乙方支付定金金额、居间服务的佣金金额、签订协议后7日内签署房屋交易文件等等，还约定：“因乙方名下房屋已售出但未办理注销抵押和过户手续，甲乙双方协商达成一致，在2020年6月20日前办理银行贷款面签手续”。同日，张晓姣向李涛支付了定金36000元，李涛在上述协议下方签署了收据。 同年5月3日，李涛、钟旭旭（甲方）与张晓姣（乙方）就交易上述房屋签订一份《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定：交易房屋成交价为1816000元；付款方式，乙方应在签订合同当日支付甲方定金86000元，在该定金待双方完成权属转移登记手续后自动转为购房款；乙方在过户递件前一日将首付款460000元存入存量房交易资金监管专用账户，乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；尾款由乙方贷款1270000元，由放贷机构直接支付给甲方；权属转移登记，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其中任一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续等；任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，合同解除的，违约方向守约方支付合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款等等。同日，张晓姣向李涛转账支付50000元，李涛、钟旭旭出具收据，载明“至今收到张晓姣交来定金共计86000元”。 此后，张晓姣和李涛在微信群中均表示自己很忙，张晓姣的亲属郑文建在微信群中表示六月份办手续，链家公司经办人邓剑超表示“我们会尽快办，不会故意拖后续”“能办的我们肯定都是第一时间办理”，李涛回复“那物业费我只交到五月”。2020年5月23日，邓剑超在微信群中通知买卖双方张晓姣申请的个人二手房贷款已经审批通过。在钟旭旭询问是否可以找时间过户时，邓剑建告知钟旭旭“等张姐那边的房子过户就可以了”“抵押已解除，在审贷款中，那边也是商贷，也很快”，钟旭旭回复“哦哦哦哦哦哦”，未提出异议。同年6月13日（周六），邓剑超在微信群中告知李涛、钟旭旭“客户的意思是下周六直接过户”，二人不同意，提出周一（即6月15日）过户，否则就要求解约。邓剑超也劝李涛二人“之前确实有过20号约定，钟姐你看能不能李哥办个公正委托给你，我们下周六过户也是一样的”，钟旭旭不同意，并于同日晚上向链家公司商圈经理蒋超提出要求终止交易、赔偿损失。同年6月14日上午10点左右，邓剑超在微信群中通知李涛和钟旭旭第二天上午10点带身份证等资料。张晓姣表示“这么突然，大额资金到不了账……后天吧”。同日下午15点，张晓姣的银行账户已存入470000元。同日晚上18点过，张晓姣在微信群中表示“已经想办法凑齐现金，明天早上9点我准时到房管局等你们”。同日晚上19点过，钟旭旭在微信群内发言称：按照交易流程及合同规定，买卖双方应于5月24日起三个工作日内办理过户，但截止6月14日12点买方还不肯过户，卖家已在14日中午向链家公司提出了按合同终止交易，链家经纪人表示只有店长才有权处理合同终止，自己就链家无法现场提供处理合同终止事宜及不返还卖方房产证进行了报警处理。6月15日，钟旭旭到链家公司门店要求办理交易终止手续。 同年6月16日，张晓姣向李涛二人及链家公司分别邮寄了《催告函》，主要内容有：依据买卖合同约定，卖方应当于经纪人正式通知3日内与我方赴双流区房地产交易中心申请办理产权过户手续（递件），然而卖方在约定过户时间6月15日，无正当理由要求和平解约且不去办理申请过户手续，为此，张晓姣郑重催告卖方（链家公司），希望于2020年6月22日前与我方（催促卖方）赴双流区房地产交易中心申请办理产权过户手续（递件）。6月19日下午，邓剑超向张晓姣发送了短信，通知其在6月22日上午9点在双流房管局办理过户递件手续。6月22日上午，邓剑超在微信群中表示已和卖方电话沟通，卖方已走司法程序。 一审法院认为，买卖双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方均应全面履行合同义务。现双方当事人均主张解除合同，系当事人自由处分其民事权利，符合法律规定，对解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 现双方就合同履行中各方是否有违约行为、是否应承担支付违约金、双倍返还定金的违约责任等产生争议，现针对上述争议焦点及各项诉讼请求，评判如下： 张晓姣在合同履行中是否有违约行为。李涛二人主张张晓姣在2020年5月23日贷款审批通过后三个工作日内未办理过户，且迟迟不肯配合办理，构成违约，与审理查明事实不符。本案中，双方当事人在合同中仅约定：“贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房管局办理过户递件手续”，并未约定办理过户手续的具体时间。在2020年5月23日，链家公司经办人员通知了张晓姣的银行贷款审批通过，并未通知双方“已符合过户条件”，也未通知双方办理过户的具体日期。而办理房屋产权过户递件手续是双务行为，单独一方无法办理，且本案买卖双方又委托了链家公司提供居间服务，需要经纪方与买卖方三方协商一致办理时间后共同去房管部门办理。从微信群的聊天记录中可以看出，买卖方、经纪方三方一直在协商办理过户时间，在6月14日前并未达成一致意见。张晓姣的亲属郑文建提出6月份办理时，李涛并无异议，表示物业费自己只交到5月，在经纪方表示“等张姐那边的房子过户就可以了”时，钟旭旭也未提出异议，在6月14日之前李涛二人也未向张晓姣及经纪方提出过要求办理过户的明确、具体的时间。故在买卖方、经纪方三方未明确约定办理过户时间、三方对办理过户时间未协商一致、且经纪方未通知双方办理过户具体时间的情况下，张晓姣在5月24日起至6月14日期间未办理房屋产权过户，并未违反合同约定。同时，张晓姣在签订合同后，按约支付了定金，在钟旭旭6月13日提出6月15日办理过户的要求后，张晓姣虽然提出15日大额资金不能到位、要求16日过户，但在当晚已组织好了购房款，同意了在次日办理过户，已积极配合履行合同，并不存在迟迟不肯配合办理过户的行为。 综上所述，李涛二人提供的现有证据，不足以证实张晓姣在合同履行中有逾期且不配合办理房屋产权过户的违约行为，李涛二人的上述主张缺乏合同依据及事实依据，一审法院不予以采纳。李涛二人以张晓姣有违约行为为由要求其支付违约金的诉讼请求，依法予以驳回。 李涛、钟旭旭在合同履行中是否有违约行为。根据审理查明事实，钟旭旭在2020年6月13日向经纪方提出要求在6月15日办理房屋产权过户手续后，链家公司经办人同意此办理时间，并于6月14日在微信群中通知在15日上午办理过户手续时要带的证件资料，张晓姣收到通知、组织好购房首付款后于当日晚上18点过在微信中回复同意15日办理，链家公司和张晓姣均积极配合了办理过户手续。而钟旭旭在当日中午，以张晓姣违反合同约定逾期且不肯过户为由，向链家公司提出终止房屋买卖交易的要求，并在此后一直要求终止交易、拒绝继续履行合同。一审法院认为，李涛、钟旭旭在张晓姣并无拒绝履行合同违约的情况下，于2020年6月14日单方提出解除合同，缺乏合同依据及法律依据，其实质为拒绝履行合同义务，最终导致合同目的不能实现，构成了根本性违约。由于李涛二人在收取张晓姣的定金86000元后，拒绝履行合同义务，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”李涛二人应双倍返还定金，故对张晓姣要求李涛、钟旭旭双倍返还定金共计172000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、李涛、钟旭旭和张晓姣签订的《成都市存量房屋买卖合同》在判决生效之日解除；二、驳回李涛、钟旭旭的其它诉讼请求；三、李涛、钟旭旭在判决生效后十日内向张晓姣双倍返还定金共计172000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3374元及反诉案件受理费1870元，由李涛、钟旭旭负担。 二审中，李涛、钟旭旭向本院提交证据：1.报警记录，拟证明李涛、钟旭旭于2020年6月14日在链家优品时代店提出终止房屋买卖合同并报警。2.谈话录音，拟证明张晓姣多次以首付款不够、出差等理由拒绝办理房屋过户手续，其行为已构成严重违约，李涛、钟旭旭于2020年6月14日正式提出终止合同。3.钟旭旭与链家公司工作人员的通话记录，拟证明钟旭旭多次打电话给链家公司要求张晓姣配合办理过户，但张晓姣均予以拒绝。4.钟旭旭与链家工作人员邓剑超的微信聊天记录，拟证明钟旭旭通过微信于2020年5月28日、6月1日、6月5日、6月12日、6月13日多次通过中介要求张晓姣过户，但张晓姣均以各种理由拒绝；邓剑超在微信聊天中表示2020年5月23日至6月14日期间钟旭旭多次要求过户，邓剑超也通知了张晓姣但张晓姣均予以拒绝。5.钟旭旭与链家工作人员邓剑超的通话录音，拟证明邓剑超承认李涛、钟旭旭多次要求张晓姣配合办理过户，但是张晓姣均以各种理由拖延，是张晓姣的原因导致一直未过户。6.链家公司公示的不动产交易流程图，拟证明2020年5月23日银行贷款审批通过后，案涉房屋就具备了过户条件，根据合同约定，双方应在三日内过户。 张晓姣质证认为，对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，《报警记录》印证了李涛、钟旭旭拒绝履行合同的违约事实；对证据2谈话录音中与张晓姣无关的不予认可，对李涛与郑文建的通话录音的真实性予以认可，但合法性、关联性不予认可，郑文建在录音中表述的意思为继续履行合同，张晓姣并未违约；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，该通话记录仅能证明钟旭旭与中介方及张晓姣在合同履行过程中一直在协商；对证据4的真实性予以认可，但邓剑超只是负责房屋交易的其中一个经纪人，案涉房屋交易过程中有多个经纪人，应当以三方同时沟通的聊天记录为准，同时一审中的聊天记录显示李涛、钟旭旭同意6月份办理过户手续；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，此通话录音仅是李涛、钟旭旭与其中一个经纪人的录音，只能证明三方一直在协商过户时间；对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，5月23日链家工作人员通知张晓姣的银行贷款审批通过，但没有通知双方已符合过户条件，也没有通知过户的具体日期，该流程图也没有附在双方的合同中。 本院经审查认为，对《报警记录》的真实性、合法性予以认可，但该证据只能证明李涛、钟旭旭于6月14日提出终止合同并报警，但不能证明系张晓姣多次拖延过户导致，故本院不予采信；对李涛、钟旭旭与链家公司工作人员的谈话录音，因本院无法核实真实性，故不予采信；对李涛与郑文建的通话录音，因张晓姣认可其真实性，故本院对其真实性予以认可，关联性将结合争议焦点做综合评述；对钟旭旭与链家工作人员的通话记录，本院对其真实性予以认可，但该证据仅能证明钟旭旭与中介方通过电话方式进行多次沟通，不能证明沟通内容，故本院不予采信；对钟旭旭与邓剑超的微信聊天记录，因张晓姣认可其真实性，故本院对其真实性、合法性予以认可，关联性将结合争议焦点做综合评述；对于钟旭旭与邓剑超的通话录音，因本院无法核实真实性，故本院不予采信；对于链家公司公示的不动产交易流程图，与本案无关，本院不予采信。 本院另查明，钟旭旭与链家工作人员邓剑超的微信聊天记录显示，从2020年5月28日起，钟旭旭一直通过微信聊天的方式询问、了解、催促案涉房屋何时能办理过户手续。其中，5月28日下午14时34分的聊天记录显示，邓剑超：“钟姐，客户那边说的如果那边不能过户给他首付的话他就自己想办法在20号之前借钱然后付给你们过户”，钟旭旭回复：“这意思是要拖到20号”，邓剑超：“他意思是能提前肯定提前，实在不行就自己凑钱”，钟旭旭回复：“嗯嗯，好吧，搞快吧，这种真的麻烦，现在知道了”。 6月12日晚上22时45分的聊天记录显示，钟旭旭：“周一要是不过户我们就走司法程序嘛”，邓剑超回复：“我也传达了周一过户，他们也说不行”，钟旭旭：“周一过户哈，不然真的就走司法流程了……。” 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一审法院判令李涛、钟旭旭向张晓姣双倍返还定金是否正确。 本院认为，双方签订的《房屋买卖定金协议》《成都市存量房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 首先，从案涉《房屋买卖合同》第五条第4项约定：“4.权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续……”的约定可知，双方办理过户的程序是在经纪方通知后3个工作日内前往房管部门办理，并未约定办理过户手续的具体时间。现双方对于2020年5月23日贷款审批通过均无异议。李涛、钟旭旭主张其从2020年5月23日起一直要求办理过户，但根据本案查明的事实，钟旭旭在2020年6月12日前仅对案涉房屋何时能进行过户进行询问、催促，对于邓剑超及张晓姣提出的存在连环买卖需要时间处理及6月份进行过户等内容并未提出异议，也未明确提出其要求过户的时间。且签订合同后至2020年6月12日前，买卖双方、经纪方三方未明确约定办理过户时间、对办理过户时间未协商一致、经纪方亦未通知双方办理过户的具体时间。2020年6月13日下午17时20分，链家公司工作人员邓剑超通知李涛、钟旭旭于下周六（2020年6月20日）过户，钟旭旭表示不同意，并提出6月15日过户，后邓剑超于2020年6月14日上午10时07分通知李涛、钟旭旭于2020年6月15日上午十点前往房管部门办理过户，张晓姣于2020年6月14日下午18时21分表示同意，故可以认定链家公司通知各方的时间为2020年6月14日。按约定双方应在收到链家公司通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，逾期则构成违约。 其次，从案涉《房屋买卖合同》第七条“违约责任”第3项“逾期办理房屋交易的其他事宜”约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定的义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同……”的约定可知，合同约定的解除权的行使条件是违约方逾期履行义务超过15日。双方签订案涉合同后，张晓姣按约支付了定金，在收到链家公司2020年6月14日发出的通知后，亦同意2020年6月15日办理案涉房屋的过户手续，本案现有证据不能证明张晓姣具有违约行为，故张晓姣未违约。而钟旭旭于2020年6月13日提出2020年6月15日办理案涉过户手续，在链家公司与张晓姣均积极配合办理房屋过户手续的情况下，钟旭旭于2020年6月14日晚上19点过在微信群内发言提出终止房屋买卖交易的要求，且拒绝继续履行合同，构成了根本性违约，作为违约方的李涛、钟旭旭不享有合同解除权，其向链家公司及张晓姣提出解除合同的行为不能产生合同解除的法律后果。故一审法院对张晓姣要求李涛、钟旭旭双倍返还定金的诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。 另外，关于李涛、钟旭旭认为张晓姣一直拖延过户导致其对张晓姣失去履行合同的信赖基础的问题。案涉《房屋买卖定金协议》约定“因乙方名下房屋已售出但未办理注销抵押和过户手续，甲乙双方协商达成一致：双方约定在2020年6月20日前办理银行贷款面签手续”，故李涛、钟旭旭对于张晓姣存在房屋连环买卖的事实是明知的，双方对于案涉房屋交易流程的时间节点是存在预期的。从本案查明的事实看，张晓姣不存在拖延过户导致合同无法继续履行的情形。 综上所述，李涛、钟旭旭的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3740元，由李涛、钟旭旭负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年五月十一日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣