四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10007号 上诉人（原审被告）：孙鑫，男，1991年6月27日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：帅彬，四川金温江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈巧琳，女，1991年5月23日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：梁宇，四川上盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丹，四川上盛律师事务所律师。 上诉人孙鑫因与被上诉人陈巧琳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初2365号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙鑫上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判驳回陈巧琳的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈巧琳承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1.双方于2020年4月14日协商一致通过邮寄（闪送）钥匙的方式完成房屋交接手续，当天下午陈巧琳老公确认收到钥匙，陈巧琳于4月15日查验了房屋且未提出异议，双方已按约完成了房屋交接手续，案涉合同于2020年4月14日期满终止，合同已履行完毕。2.案涉房屋内的木门、门套、塑钢门窗等家具、设施已使用十多年，存在正常损耗，并非人为破坏。一审法院在孙鑫不认可《评估意见》的情况下直接将其作为认定屋内财产价格的依据是错误的。3.因饲养宠物后未打扫卫生才出现脏乱差现象，打扫后房屋仍可继续正常使用，从陈巧琳保持屋内原状再次对外出租、出售可以看出孙鑫退房后，该房内的设施仅属正常损耗，不影响房屋正常使用。陈巧琳在收回房屋后故意不使用，造成的损失与孙鑫无关，一审法院判决孙鑫支付8.5个月的租金22950元缺乏依据。4.青羊区吉祥服务部早已被吊销营业执照，其出具的《收款收据》不具有真实性与合法性。一审判决孙鑫支付2400元保洁费没有事实和法律依据。5.一审法院超期审理，导致多判4.5个月租金，存在严重程序违法。6.陈巧琳未退还的2700元押金已足以弥补其全部损失。综上，请求二审法院支持孙鑫的上诉请求。 陈巧琳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.陈巧琳于2020年4月15日查看房屋时发现屋内设施遭严重损坏，屋内气味难闻。且孙鑫仅是寄还房屋钥匙，双方并未到现场办理房屋交接手续，陈巧琳不可能同意对方以当时的房屋现状交付房屋，之后孙鑫拒接电话，不予配合。2.孙鑫认为其未对案涉房屋造成严重损坏与事实不符。从陈巧琳提交的照片可以看出在2019年5月15日时案涉房屋内的家具家电、地板均完好且新颖，屋内装修、部分家具均是陈巧琳购房后重新添置，并非使用多年，家具设施的损坏是因孙鑫租用期间饲养动物所致，并非自然损耗。且一审法院在2020年12月15日进行现场勘验时，可以明显看出孙鑫饲养的动物产生的抓咬、粪便痕迹。一审法院已对室内装潢、设备设施等损坏的原因进行了确定。3.孙鑫大量饲养宠物，这已超过正常饲养宠物的规模和程度，在陈巧琳进入案涉房屋时，屋内各种宠物毛发、粪便气味混合发酵，气味浓烈甚至遭到邻居投诉，为清洁房屋，陈巧琳产生了2400元保洁费，有收费收据以及保洁人员的情况说明予以佐证。且经多次清扫、通风长达8个月后气味仍未消散，导致房屋至今未出售，一审法院因此判决孙鑫支付8.5个月的租金并无不当。4.因本案案情复杂且涉及现场勘验，审限延长并无不当，不存在程序违法。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 陈巧琳向一审法院起诉请求：1.判令孙鑫向陈巧琳支付房屋家具家电及装修的损坏赔偿81654元；2.判令孙鑫向陈巧琳支付房屋清洁费用2400元；3.判令孙鑫向陈巧琳支付陈巧琳代付的物业管理、水、电、天然气、宽带等费用，共计323.76元；4.判令孙鑫向陈巧琳支付因房屋损坏鉴定而支付的鉴定费1000元；5.判令孙鑫向陈巧琳支付陈巧琳因房屋损坏而遭受的租赁损失（按2700元/月标准，自2020年4月15日起计算至房屋重新装修完毕之日止）；6.判令本案诉讼费用由孙鑫承担。 一审法院查明事实：2019年5月15日，陈巧琳作为出租方（甲方）、孙鑫作为承租方（乙方）、四川链家房地产经纪有限公司作为经济方（丙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋位于成都市温江区，租赁用途为居住；租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租赁期内的水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳；租赁期间，甲乙双方共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；因乙方保管不当或者不合理使用，致使该房屋及附属物品、设备设施发生损坏、故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，陈巧琳将房屋交付给孙鑫使用，孙鑫交纳了租赁押金2700元并按期向陈巧琳交纳了房屋租金。合同到期后，经双方协商，孙鑫续租至2020年4月14日。续租期满，孙鑫未与陈巧琳办理房屋的交接手续，通过邮寄方式向陈巧琳交付了房屋钥匙。后，陈巧琳发现在孙鑫承租房屋期间，屋内及院落中有部分设施设备遭到破坏。 2020年4月18日，陈巧琳向成都住邦物业有限公司缴纳居民电费40.7元、物业服务费146元、生活垃圾处置费6元，扣除零头余额后共计193元。同时，陈巧琳向成都市温江区兴能天然气公司缴纳燃气费130.76元。 2020年4月18、28日，陈巧琳两次委托青羊区吉祥保洁服务部对案涉房屋进行保洁，共支付保洁费2400元。 成都住邦物业有限公司和青羊区吉祥保洁服务部的工作人员王桂对租赁房屋状况进行了情况说明：1.屋内地板、缝隙可见大量动物毛发，房屋内可见大量动物饲养笼、动物饲料、动物粪便（猫、狗、老鼠）等；动物粪便及动物毛发散乱分布于地板、窗帘各处；2.屋内通风，仍可闻强烈动物毛发、粪便发酵气味；3.屋内楼梯可见大量动物毛发粘连，楼梯损坏严重且表面粘稠，行走有粘连感；4.楼顶花园可见大量动物粪便堆积，气味浓烈，楼顶植物部分死亡；5.屋内纺织物品（床垫、沙发、窗帘等）可见明显损坏，并附强烈异味；6.房屋墙面可见疑似动物爪印、动物粪便粘连，墙体浸水严重；7.房屋地面、家具可见大量不明血迹残留。 2020年4月17日，陈巧琳委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋的室内装饰装修及家具家电市场价值损失进行评估。2020年4月27日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具评估报告：涉案标的物的评估价值为81654元。 在案件审理过程中，一审法院于2020年12月15日对案涉租赁房屋进行了现场勘验、拍照并制作勘验笔录，经勘验发现：孙鑫将租赁房屋用于饲养动物，室内装潢、设施设备、附属用品均有不同程度的动物抓咬痕迹、动物粪便污迹等损坏现象，其中：1.有严重损害的部分包括：一楼客厅茶几有浸泡痕迹、翻皮现象严重；窗帘被严重损害。一楼卧室床垫有明显抓痕和尿渍；床头柜表面损坏且有大量抓痕，无法恢复原状。二楼卧室一木地板因动物粪便和污渍已经渗透，无法通过清洁等手段恢复地板原使用状态，已经清除；床垫污渍明显；床头柜大量动物啃咬痕迹；飘窗垫抓痕明显；纱窗被严重损坏。2.有明显损害的部分包括：一楼客厅电视柜侧面有翻皮痕迹；衣帽架有抓痕；塑钢推拉门虽然整体无损害，但是缺少一根轨道。一楼卧室地砖损害两块，有裂缝；床漆有抓痕和翻皮现象；木门、门套、厨房推拉门有浸泡、翻皮情况。一楼厕所蒸气洗澡柜的淋浴头损坏，部分功能件脱落。二楼卧室一木门有抓痕、浸泡、翻皮损害；衣柜表面有污渍、翻皮现象。二楼卧室二木门有浸泡、翻皮现象；沙发表面有污渍。二楼厕所面盆的水龙头损坏。三楼卧室木门有发泡、浸泡痕迹；地砖有三块裂痕。29级木质楼梯有损害、污渍、浸泡痕迹。3.表面完整，功能正常的部分包括：一楼客厅地砖、阳台地砖、立式空调、餐桌及四个餐椅；一楼卧室衣柜；一楼厕所面盆、塑钢门、楼梯间地砖；厨房地砖、燃气灶、洗菜池、大理石台面；二楼卧室二木地板、床、床垫、床头柜、书桌、梳妆台、塑钢推拉门、窗帘；二楼厕所塑钢门、马桶、淋浴喷头、楼梯间地砖；三楼卧室储物柜、楼梯间地砖；三楼厕所塑钢门、面盆。4.已全部翻新，无法认定损坏程度的部分包括：一楼客厅鞋柜及屋内墙面乳胶漆。5.已被陈巧琳丢弃，无法认定损坏程度：一楼卧室窗帘、飘窗垫、置物桌、四角凳；厨房冰箱；二楼卧室一床；楼梯间塑钢窗。6.二楼卧室一的窗帘因孙鑫私自取下丢弃，无法确定损害程度。7.三楼花园的无花果树、葡萄树、风景树无法确认死亡时间。以上物品孙鑫认可部分损坏，具体包括一楼客厅布艺沙发遭到严重损害且已丢弃、窗帘遭到严重损害；二楼卧室一床垫抓痕明显、床头柜留有大量动物啃咬痕迹、飘窗垫抓痕明显、纱窗被严重损坏。 自2020年4月14日孙鑫退租后，截至一审法庭辩论终结前，案涉房屋仍未修复完毕。 以上事实，有陈巧琳、孙鑫身份信息、《房屋租赁合同》《不动产权证书》《房地产估价咨询报告》《房屋受损情况情况说明》《物管、水电、燃气费缴费记录》《清洁费缴费记录》、房屋受损照片、当事人到庭陈述、一审法院勘验笔录等证据在案佐证，经庭审调查核实，一审法院予以确认。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。作为出租人的一方，负有根据合同约定交付租赁物并进行维修的义务，作为承租人的一方，则应当按照合同约定或者租赁物的性质使用租赁物，不当使用租赁物，造成租赁物损坏的，应当承担赔偿责任。从一审法院现场勘验的情况看，案涉房屋内有大量饲养动物的痕迹，且从房屋装修、家具电器的损坏程度看，超出正常的损耗程度，可以推定孙鑫并非善意、合理使用所租赁房屋。孙鑫在租赁期间造成租赁物损坏的后果，应当承担赔偿责任。 关于赔偿的具体数额，应根据租赁物的损坏程度予以区分。1.一楼客厅布艺沙发、窗帘遭到严重损害，无法修复，孙鑫对此予以承认，故对该部分应当予以认可；茶几外表有浸泡痕迹、翻皮现象严重，此部分应当予以认可。一楼卧室床垫有明显抓痕和尿渍、床头柜表面损坏且有大量抓痕，无法恢复原状，此部分应当予以认可。二楼卧室一的木地板因动物粪便和污渍已经渗透，无法通过清洁等手段恢复地板原使用状态，此部分应当予以认可；床垫抓痕明显、床头柜留有大量动物啃咬痕迹、飘窗垫抓痕明显、纱窗被严重损坏，对此部分损害孙鑫予以承认，故应当予以认可。二楼卧室一的窗帘因孙鑫私自丢弃而无法确定损害程度，孙鑫应予赔偿。一审法院参考陈巧琳提供的估价报告及租赁物的破坏程度，认定该部分的赔偿数额为9598元。2.一楼客厅电视柜侧面有翻皮痕迹；衣帽架有抓痕；塑钢推拉门虽然整体无损害，但是缺少一根轨道。一楼卧室地砖损害两块，有裂缝；床漆有抓痕和翻皮现象；木门、门套、厨房推拉门有浸泡、翻皮情况。一楼厕所蒸气洗澡柜的淋浴头损坏，部分功能件脱落。二楼卧室一木门有抓痕、浸泡、翻皮损害；衣柜表面有污渍、翻皮现象。二楼卧室二木门有浸泡、翻皮现象；沙发表面有污渍。二楼厕所面盆的水龙头损坏。三楼卧室木门有发泡、浸泡痕迹；地砖有三块裂痕。29级木质楼梯有损害、污渍、浸泡痕迹。以上部分均有不同程度的动物啃抓咬、尿渍浸泡痕迹，虽没有失去使用效能，但损害已经超出了正常使用限度，且美观性、舒适度遭到破坏，鉴于租赁物的破坏程度，一审法院参考陈巧琳提供的估价报告（该部分评估价为32825元），酌情确定该部分的赔偿比例为40%，赔偿数额为13130元。3.一楼客厅地砖、阳台地砖、餐桌和4个餐椅；一楼卧室衣柜；一楼厕所面盆、塑钢门、楼梯间地砖、厨房地砖、燃气灶、洗菜池、大理石台面；二楼卧室二木地板、床、床垫、床头柜、梳妆台、塑钢推拉门、窗帘；二楼厕所塑钢门、马桶、淋浴喷头；三楼卧室储物柜、楼梯间地砖；三楼厕所塑钢门、面盆表面无损害；一楼客厅立式空调功能正常，仅表面有污渍；二楼楼梯间地砖表面完好，仅缝隙有污渍；二楼卧室书桌仅有使用痕迹。以上部分均为表面无明显损坏痕迹，功能正常，故不予认可造成损害。4.一楼客厅鞋柜及屋内墙面乳胶漆，经过陈巧琳翻新，无法确定损害程度，故对该部分不予认可。5.一楼卧室窗帘、飘窗垫、置物桌、四角凳；厨房冰箱；二楼卧室一床；楼梯间塑钢窗；以上物品已被陈巧琳丢弃，无法认定损坏程度，故对该部分不予认可。6.三楼花园的无花果树、葡萄树、风景树无法确认死亡时间，故对该部分不予认可。综上，以上物品的损害部分，一审法院确认的金额合计为：22728元。 根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期内的水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳；租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方房屋应对和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。故对陈巧琳请求孙鑫支付房屋清洁费用的诉讼请求，主张合理，一审法院予以支持。对陈巧琳请求孙鑫支付拖欠的物业管理、水电费、天然气费的诉讼请求予以支持。关于鉴定费，并非在双方同意的前提下，由法院组织进行，应由提出请求一方即陈巧琳承担，故对陈巧琳请求孙鑫支付鉴定费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金损失，经一审法院现场勘验，房屋受损情况严重，至今仍未修复完毕，故对陈巧琳请求孙鑫支付陈巧琳因房屋损坏而遭受的租金损失的诉讼请求，一审法院予以支持，租金计算期间为2020年4月15日至2020年12月31日，租金标准为每月2700元，计算为22950元。陈巧琳有义务尽快修复房屋，避免损失进一步扩大。陈巧琳尚有房屋押金2700元未退还孙鑫，该费用应在租金损失中扣除。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙鑫于判决发生法律效力之日起五日内向陈巧琳支付租赁物损害赔偿费22728元；二、孙鑫于判决发生法律效力之日起五日内向陈巧琳支付房屋清洁费用2400元；三、孙鑫于判决发生法律效力之日起五日内向陈巧琳支付拖欠的物业管理、水电、天然气费用共计323.76元；四、孙鑫于判决发生法律效力之日起五日内向陈巧琳支付租金损失费用22950元（按2700/月标准，自2020年4月15日起计算至2020年12月31日，扣除陈巧琳应退还给孙鑫的房屋押金2700元，孙鑫需支付的租金损失为20250元）；五、驳回陈巧琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1988元，由孙鑫负担。 二审中，孙鑫提交了以下证据：1.2020年12月勘验时案涉房屋照片一组，拟证明装修风格为2007年风格，部分物品设施陈旧，且房屋处于正常使用情况，没有人为损坏发生；2.房产中介网上挂牌出租情况，拟证明案涉房屋系2007年修建，房屋完全可以出租或出卖。陈巧琳对照片真实性无异议，但认为该照片可以反映出设备较新，且其对房屋进行了清洁，但异味仍未消除；对中介网上挂牌出租真实性无异议，但该房屋目前因异味原因至今仍未能出租或者出售。 二审中，孙鑫认可2020年12月一审法院组织勘验时仍有异味，但认为是对方未能开窗通风导致。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，陈巧琳与孙鑫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案二审的争议焦点为：孙鑫承租房屋期间是否属于合理的使用房屋，一审确定的损失赔偿是否合法有据以及赔偿金额是否适当。 本院认为，在租赁合同的履行过程中，承租人应当按照约定用途，善意、合理的使用租赁物。本案中，孙鑫在承租房屋后，饲养了数量较多的宠物，根据物管公司记录和一审法院勘验记录，大量家具设施和装修装饰物存在大量动物啃咬、抓挠痕迹、相应毛发、粪便污损明显且已经渗透，该损耗明显超过正常房屋的自然损耗，孙鑫明显不属于善意、正常的使用。因此，孙鑫在承租期间的饲养行为已经对房屋的装修装饰物、家具等造成了大范围的、严重的、不可逆的污损，降低了租赁物的使用价值，孙鑫未能尽到基本的善意、合理使用义务，其行为主观恶意明显，有悖社会公德，从根本上违反了诚实信用原则，属严重违约情形，应承担相应的违约责任。虽然一审中家具设施及装饰装修物损失的评估报告系陈巧琳单方委托所作，但租赁房屋内家具设施及装饰装修物存在大范围严重污损系客观事实，评估报告相关内容与物管公司的记录、一审法院的勘验记录能够相应印证，故一审法院在该评估报告的基础上酌情确定出租人实际损失为13130元并无不当。关于清洁费损失，本院认为，孙鑫使用房屋造成了大面积的严重污损，在孙鑫自身未履行清洁和恢复原状义务的情况下，出租人陈巧琳必然产生相应的清洁费用，2400元的清洁费开支属于合理开支，清洁费收据出具方身份上的瑕疵不影响清洁费实际损失的认定，故本院对孙鑫的该项上诉主张亦不予支持。孙鑫对案涉房屋造成了严重的污损，降低了房屋使用价值，出租人已经进行了清洁，不存在其他明显不当、致使扩大损失的情形，至2020年12月一审法院勘验时，房屋内仍存在异味，且孙鑫提交的证据显示案涉房屋目前尚未能出租或出售，故一审判决孙鑫承担2020年4月5日至2020年12月31日期间的租金并无不当。 综上所述，上诉人孙鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费942元，由孙鑫承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 何广智 二〇二一年五月二十六日 书记员 袁雅丽