吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终958号上诉人（原审被告）：田大伟，男，1981年9月23日生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张倩，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。上诉人田大伟因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田大伟及其委托诉讼代理人张倩，被上诉人巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田大伟上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回巨擎实业公司的起诉或依法改判。2.一、二审诉讼费用均由巨擎实业公司承担。事实和理由：一、一审法院判决田大伟应当按照《前期物业服务合同》的约定给付物业管理费系适用法律错误。2014年6月吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）与巨擎实业公司签订吉林国际物流商贸城《前期物业服务合同》，约定亚琦公司聘请巨擎实业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务。2015年11月30日，田大伟与亚琦公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定田大伟购买亚琦公司开发的吉林国际物流商贸城（一期A区）号、号商铺，同时田大伟对《前期物业服务合同》进行签字确认。田大伟当时购买亚琦公司开发的商铺并同意由巨擎实业公司提供物业服务，目的是亚琦公司确保其开发的吉林国际物流商贸城五金区能够在2016年5月1日盛大开业，田大伟将在其购买的商铺内从事经营活动。但是由于亚琦公司的原因，吉林国际物流商贸城至今未开业，亚琦公司所开发的商铺至今也未实际投入使用，全体商铺至今未按照约定入驻，巨擎实业公司自2014年至今也并未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务。田大伟与巨擎实业公司订立《前期物业服务合同》的目的在于与其达成一份公平交换的契约。但是现在作为合同赖以成立的基础事实和环境发生了变动，合同目前的履行结果与田大伟签订合同的初衷大异。若按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准强制履行，将对田大伟造成重大损失，结果是巨擎实业公司能实现合同目的，且其在未提供物业服务的前提下获得了比订立合同之时更高的可期待利益，导致双方利益发生不正常的倾斜。《前期物业服务合同》因情势变更而失去了平衡，已经失去了合理性。若判令田大伟仍然按照《前期物业服务合同》约定的标准向巨擎实业公司交纳物业管理费，明显是有失公平，违背了诚实信用原则，损害了田大伟的合法权益。综上，二审应根据实际情况对物业管理费是否应当给付以及给付的数额酌情予以公平合理裁决，以消除当事人之间的利益失衡。二、一审法院关于判决田大伟给付物业管理费的数额系认定错误，即便巨擎实业公司提供了物业服务，判决给付的数额与其提供的物业服务不相适应。第一，根据《吉林省物业管理办法》规定，物业管理服务内容由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。物业服务企业在提供物业服务时应当满足法律规定及合同约定的标准，只有在达到标准的情况下才能主张全额的物业服务费用。本案的情况是吉林国际物流商贸城自2014年至今未开业也无商铺入驻，若说巨擎实业公司按照《前期物业服务合同》的标准提供物业服务很难具有说服力，不符合常理。第二，一审法院对于举证责任的分配存在错误，一审法院仅以田大伟提供的证据不足以证明巨擎实业公司物业服务存在瑕疵为由，不予采纳田大伟的抗辩理由有违公平原则。本案中田大伟与巨擎实业公司的物业服务合同纠纷并不同于普通的情况，而是在合同签订时赖以存在的基础事实发生重大变更的情况下发生的纠纷。在这种情况下，巨擎实业公司是否按照《前期物业服务合同》提供物业服务尚不明朗，有待考证。因此一审法院在不考虑目前情况及合理常识的情况下径行认定巨擎实业公司已经完全履行了合同义务过于草率。巨擎实业公司应当举证证明即便订立合同时的客观情况已经发生了变化，但是其仍然按照合同约定完成了物业服务，田大伟应当支付相应对价。且根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十八条“物业服务企业应当于每年6月、12月向业主公布一次物业服务费用的收支情况”的规定，向业主公布收支情况本就是巨擎实业公司应当承担的责任。故让巨擎实业公司承担举证义务不违反法律规定，同时能够使法院查明巨擎实业公司的实际履行情况。第三，即便是田大伟应当向巨擎实业公司支付物业管理费，因巨擎实业公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元／平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。且巨擎实业公司对一些业主的取费标准为1.5元／平方米，进一步能够证明巨擎实业公司明知其提供的物业服务未达到5元／平方米的标准。三、一审法院关于巨擎实业公司的起诉并未超过诉讼时效期间系适用法律错误。一审法院以田大伟的违约行为呈持续状态，故巨擎实业公司的起诉并未超过诉讼时效期间系法律适用错误。根据《前期物业服务合同》：“业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年物业公共性服务费。之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用”可知，每年田大伟应当交纳的物业管理费是在合同履行过程中不断产生的定期给付义务，履行期限届满后均为独立债务，具有可计算性和可分性，应当自每一期债务履行期限届满后分别认定诉讼时效的起算时间，不能以田大伟未交纳物业管理费行为一直持续为由认定诉讼时效期间未经过。因此本案中巨擎实业公司主张的部分物业管理费已经超过了诉讼时效，应当驳回其对该部分诉讼费用的起诉。此外由于巨擎实业公司至今未按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故其在2021年之前均未向田大伟主张过未付的物业管理费。之所以在2021年向法院提起诉讼，完全是基于亚琦公司是巨擎实业公司的唯一股东，二者之间具有关联、利益关系。由于亚琦公司原因未按照《商品房买卖合同》（预售）约定的时间为全体业主办理不动产权属证书导致了大量诉讼，巨擎实业公司和亚琦公司为了规避另案败诉的违约金给付责任才起诉田大伟支付物业管理费，巨擎实业公司和亚琦公司的行为是恶意逃避债务，损害田大伟的合法权益。因此一审法院认定诉讼时效期间未经过系适用法律错误，应当予以纠正。此外二审法院应当审查巨擎实业公司起诉的合法性，以免浪费司法资源。综上，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，故望二审法院纠正一审法院的错误之处，支持田大伟的上诉请求。巨擎实业公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。巨擎实业公司向一审法院起诉请求：1．判令田大伟支付拖欠巨擎实业公司的物业服务费82,584元；2．判令田大伟支付巨擎实业公司代其垫付的供热费54,464元；3．判令田大伟支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计为18,113元）；以上合计155,161元；4.本案的诉讼费用由田大伟承担。一审法院认定事实：2014年6月，亚琦公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰／日）。该协议还约定了双方其他权利义务。田大伟在该协议尾页签字确认。2015年11月30日，田大伟与亚琦公司签订商品房买卖合同（预售），约定田大伟购买亚琦公司建设的吉林国际物流商贸城（一期A区）号、号商铺，建筑面积均为137.64平方米。田大伟如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年3月18日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。2015年12月1日，亚琦公司（甲方）与田大伟（乙方）就上述商铺签订《确保亚琦·吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》一份，主要约定为：甲方同意对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。另查明：巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎实业公司。田大伟自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2021年1月12日向田大伟发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期田大伟仍未交纳物业费，巨擎实业公司向法院提起诉讼。一审法院认为，关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主田大伟具有法律约束力，且田大伟在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，田大伟应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。故对巨擎实业公司要求田大伟支付物业服务费的诉讼请求法院予以支持，但鉴于亚琦公司与田大伟之间签订的协议书中约定减免三年物业费（2016年5月1日-2019年4月30日），经计算，田大伟尚欠2016年3月18日至2021年3月18日期间的物业费用33,033.60元［其中包括第一年2016年3月18日至2016年4月30日为43天1,972.84元｛137.64×5元÷30天×43天×2｝；第四年2019年5月1日至2020年3月18日为10个月17天14,543.96元｛（137.64×5元×10个月×2﹦13,764元）﹢（137.64×5元÷30天×17天×2﹦779.96元）｝；第五年2020年3月18日至2021年3月18日为1年16,516.80元｛137.64×5元×12个月×2｝］。关于巨擎实业公司要求田大伟自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于田大伟主张其进户时间为2015年11月30日以及巨擎实业公司据此增加的诉讼请求，因生效判决书已认定田大伟的进户时间为2016年3月18日，故对田大伟的上述主张及巨擎实业公司据此增加的诉讼请求均不予支持。关于田大伟提出的诉讼时效抗辩问题。法院认为，田大伟自2016年入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎实业公司起诉未超过诉讼时效期间，对田大伟对诉讼时效问题的抗辩法院不予采纳。关于田大伟提出的因亚琦公司交付的商铺未经消防部门验收，致使闲置至今问题，法院认为，该争议实质为田大伟与亚琦公司之间的房屋买卖合同纠纷，不足以对抗巨擎实业公司的物业费请求权，法院不予采纳。关于田大伟抗辩巨擎实业公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，法院不予采纳。关于巨擎实业公司要求田大伟支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎实业公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、田大伟于判决生效之日起七日内向巨擎实业公司支付物业服务费33,033.60元；二、田大伟给付巨擎实业公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式分别为：1．以1,972.84元为基数，自2016年3月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；2．以14,543.96元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；3．以16,516.80元为基数，自2020年3月18日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行；三、驳回巨擎实业公司其他诉讼请求。案件受理费1,702元，由巨擎实业公司负担1,388元（已交纳），田大伟负担314元，于判决生效之日起七日内向法院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。田大伟向本院提交的证据如下：证据一、1.吉林巨擎物业服务有限公司收款专用收据一份、2.商品房买卖合同（预售）一份及物业费收款专用收据一份、3.经亚琦公司招商经理批复的全体业主反映的问题解决方案材料一份。证明：即便是田大伟应当向巨擎实业公司支付物业管理费，因巨擎实业公司并未按照《前期物业服务合同》约定的标准向业主提供物业服务，取费的标准也不应当是《前期物业服务合同》约定的5元/平方米，而应当是与其提供的物业服务水平相适应的取费标准。巨擎实业公司已经通过实际履行的方式对物业服务费的取费标准进行变更，变更的效力应当及于全部业主，故即便收取标准也应当是1.5元/平方米。证据二、百业国际五金汽配城物业费收费单两份。证明：根据《确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书》约定，巨擎实业公司同意对2015年12月31日前结清房款的减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日），三年后物业费标准，参照吉林市物价局及同行业的收费标准。根据合同约定，田大伟走访调查了亚琦吉林国际物流商贸城同地段、同水平的已经正常营业并且提供完成物业服务的其他商贸城，获悉收费标准为1.9元/平方米。即便支付也应当按照巨擎实业公司调整后的1.5元/平方米进行支付；证据三、光盘两张。证明：巨擎实业公司未提供物业服务，若按照5元/平方米收取物业款显失公平，有违诚实信用原则。巨擎实业公司质证称，对证据一，1.收据真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明收费的时间、标准、具体金额；2.商品房买卖合同真实性无异议，但对证明问题有异议，前期物业服务合同中已经载明物业费为每平米每月5元，该物业为商业物业，不是住宅，商业物业的标准与住宅的物业标准不一致，所以5元的标准实际上从商场的服务标准来讲是过低的，应该按照前期物业服务合同中约定的物业标准收费，一审判决是正确的，如果田大伟认为收费标准过高应该依法行使撤销权，而不是抗辩权。3.对解决方案的真实性不予认可，没有原件，而且该内容也是针对开发公司的，与物业公司无关；对证据二收费单的真实性无法确认，没有百业国际五金汽配城的公章，该证据与本案没有关联性。如果田大伟认为收费过高，应依法在一年内予以变更或撤销，目前已经过了六年多，没有申请撤销实际上对每月5元每平米的收费标准的认可；对证据三，该视听资料类似内容已经在一审过程中予以出示，一审法院已经进行了审查，如果田大伟认为服务过程中存在瑕疵可以提出反诉或者抗辩减少物业费，该份证据不能证明巨擎实业公司的物业服务不符合标准。本院经审查认为，对于田大伟所提供的证据一，仅能证明巨擎实业公司对个别业主的物业收费情况，不能认为巨擎实业公司对于整体的收费标准进行了调整，并与全体业主达成了合意，本院不予采信；对于证据二，为其他商场的物业费收费凭证，缺少出具单位的盖章，巨擎实业公司对其真实性亦不予认可，且无法证明双方所约定的吉林市物价局及同行业的收费具体标准，本院不予采信；对于证据三，能证明巨擎实业公司的物业服务存在一定的瑕疵，本院予以采信。巨擎实业公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明：吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域处于未正常运营状态。巨擎实业公司所进行的物业服务，存在一定瑕疵。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。田大伟作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎实业公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎实业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，田大伟应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，田大伟可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于物业费收费标准问题。当事人应当按照合同约定的内容，全面履行合同义务。经查：案涉小区前期物业合同约定的物业费标准为每月5元/平方米。田大伟在前期物业服务合同上签字确认，其应当按照合同约定的标准交纳物业费用。同时，根据亚琦公司与田大伟之间对物业费进行减免的约定，属于开发商对购房者的优惠条件，并不直接约束超出减免期限后物业公司与业主之间的物业服务合同内容。目前，双方的物业服务合同尚未解除，亦未对减免后的物业费收费标准进行协商并达成新的合意，结合本案实际的物业费减免情况，一审判决田大伟按照合同约定的标准支付物业费并无不妥。田大伟虽然主张合同约定的物业费标准远远超过平均水平，应予以降低，但该主张在本案中没有合同约定亦缺乏法律依据支持。关于逾期利息问题。经查，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常运营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未通过公安消防部门的验收。根据田大伟二审期间所提供的新证据以及现场实际调查情况来看，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎实业公司物业服务质量存在瑕疵，田大伟并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期交纳物业费的利息损失。关于本案诉讼时效问题。本案中，田大伟购买案涉房屋时，亚琦公司对其购买后三年的物业费用进行了减免。在减免期间，物业公司无需向田大伟主张相关权利，故本案的诉讼时效应自物业费减免期限届满之后起算。一审法院认为巨擎实业公司起诉未超过诉讼时效期间正确。综上所述，田大伟的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初482号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初482号民事判决第二项、第三项；三、驳回吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,702元，二审案件受理费677元，合计2,379元，由吉林巨擎实业有限公司负担1,872元，田大伟负担507元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年五月二十七日书记员  王丽宁