陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2021）陕01民终3390号 上诉人（原审原告、执行案外人）：刘建红，男，1974年10月24日出生，汉族，陕西省白水县村民，。上诉人（原审原告、执行案外人）：于小梅，女，1974年7月2日出生，汉族，陕西省白水县村民，。共同委托诉讼代理人：杨永智，陕西洪振律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴亚萍，陕西洪振律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中十冶集团有限公司，住所地西安市碑林区。代表人：北京观韬（西安）律师事务所，中十冶集团有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：沈芸，北京德恒（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：潘晶，该公司总经理。上诉人刘建红、于小梅因与被上诉人中十冶集团有限公司（以下简称中十冶公司）、陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘建红、于小梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中十冶公司、特艺房地产公司负担。事实和理由：其在一审法院查封涉案房屋之前已与特艺房地产公司签订了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，其已实际占有该房屋且用于居住，其名下在涉案房屋所在地没有其他用于居住的房屋，涉案房屋因特艺房地产公司原因至今未办理过户登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系普通条款与特别条款的关系，而在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款，购房者可以选择适用。其对于涉案房屋提出执行异议，既符合上述二十八条规定情形，也符合二十九条规定情形，足以排除执行。其与特艺房地产公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《合同法》第一百三十五条规定，特艺房地产公司负有向其转移标的物所有权的义务；根据《物权法》第九条规定，特艺房地产公司向其履行义务必须依法经过物权登记才能生效；根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，特艺房地产公司应协助其办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。一审认定事实错误，适用法律错误。中十冶公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，且对于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，应理解为买卖合同已经网签备案。而刘建红、于小梅与特艺房地产公司签订的房屋买卖合同显然不具备上述条件，现涉案房屋并未进行所有权登记。故刘建红、于小梅对涉案房屋不享有物权，不能排除人民法院的强制执行。一审认定事实正确，适用法律正确。特艺房地产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。刘建红、于小梅向一审法院起诉请求：1.停止执行其购买的特艺房地产公司开发的位于西安市XX城XX路XX段XX号XX小区XX栋XX单元XX号房屋；2.确认其与特艺房地产公司于2016年5月17日签订的《商品房买卖合同》有效并判决特艺房地产公司为其办理过户登记手续；3.诉讼费由中十冶公司、特艺房地产公司负担。 一审法院认定事实：中十冶公司与特艺房地产公司施工合同纠纷一案仲裁裁决期间，中十冶公司于2016年11月15日向一审法院提交西安市仲裁委员会（2016）西仲函字第1621号财产保全提交书，并请求一审法院对特艺房产公司名下价值1000万元的财产予以保全。2016年11月30日，一审法院作出（2016）陕0104财保177号民事裁定，查封、冻结特艺房产公司名下价值1000万元的财产。2016年12月20日，中十冶公司申请执行，一审法院于2016年12月22日作出（2016）陕0104执保137号执行裁定及协助执行通知书，查封了特艺房产公司名下位于西安市XX城XX路XX段XX号XX小区（原名称为：XX镇XX小区）第三幢房屋8间、第四幢房屋11间，共19套房屋（预售证号、明细见附表）；查封期限为三年。涉案房屋为3-11206室，房屋预售证号为201XXXX，包含在所查封的19套房屋范围内。刘建红、于小梅于2019年4月11日向一审法院提出书面执行异议，一审法院受理后，于2019年4月26日作出（2019）陕0104执异77号执行裁定，驳回案外人刘建红、于小梅的执行异议申请。刘建红、于小梅对裁定不服，于2019年5月20日提起案外人执行异议之诉。另查明，2016年5月17日，刘建红、于小梅作为买受人与特艺房产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《协议》，约定：“出卖人将西安市XX城XX路XX段XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋出售给刘建红、于小梅；买受人一次性于2016年5月17日交清总房价款299472元，出卖人应当在2016年5月24日前将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人”。《商品房买卖合同》未约定涉案房屋所使用土地的土地使用证号和商品房预售证号等相关内容，且该合同未办理登记备案手续。同日，刘建红通过其建行尾号为1214账户向特艺房产公司转款289472元，加上刘建红、于小梅之前于2016年5月3日已经缴付购房定金1万元，刘建红、于小梅付清了全部购房款，特艺房产公司均出具有收款收据。特艺房产公司将涉案房屋交付给刘建红、于小梅，二人交纳了装修管理费、装修垃圾清运费及装修押金。另，刘建红、于小梅还提交了涉案房屋于2016年5月、2018年9月至2020年3月交纳水、电费的收款收据，证明其自2016年5月17日起实际占有和使用涉诉房屋至今。又查，刘建红与于小梅系夫妻关系。一审法院认为，本案争议的焦点是：刘建红与于小梅对涉案标的享有的民事权益是否足以排除法院的执行措施。法院查封房产登记在被执行人中十冶公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，法院的执行行为符合法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”法院查封涉案房产之前，刘建红、于小梅与特艺房产公司之间虽已签订书面买卖合同，刘建红、于小梅也支付完全部价款，但双方之间的合同内容上存在重大瑕疵，且未办理相关登记备案手续，故刘建红、于小梅对涉案房屋提出异议不符合法定排除执行的情形，其享有的民事权益不足以排除本院的执行措施，刘建红、于小梅要求停止对涉案房产的查封，没有法律依据，不予支持。故刘建红、于小梅就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告刘建红、于小梅的诉讼请求。案件受理费5792元，由刘建红、于小梅负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为刘建红、于小梅提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，刘建红、于小梅对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，刘建红、于小梅应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案经查，刘建红、于小梅在人民法院查封之前已与特艺房地产公司签订《商品房买卖合同》，而特艺房地产公司在签订合同时已取得商品房预售许可证明。因此，根据相关法律规定，上述《商品房买卖合同》应认定为合法有效。又查，刘建红、于小梅已支付完毕全部购房款，刘建红、于小梅在人民法院查封之前已占有使用涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记非因刘建红、于小梅自身原因。另外，目前并无证据证明刘建红、于小梅名下在涉案房屋所在地还有其他用于居住的房产。从以上事实可以看出，本案情况符合上述法律规定，应认定刘建红、于小梅对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，对刘建红、于小梅要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。刘建红、于小梅要求特艺房地产公司为其办理过户登记手续，不属于执行异议之诉的审理范围，不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4899号民事判决； 二、不得执行西安市XX城XX路XX段XX号XX小区XX栋XX单元XX号房屋。一审案件受理费5792元，由陕西特艺房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5792元，刘建红、于小梅已预交，由陕西特艺房地产开发有限公司负担，陕西特艺房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将其应负担的案件受理费直接给付刘建红、于小梅。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚                               二〇二一年五月十日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛 1