山东省枣庄市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁04执复38号复议申请人（被执行人）：山东大中泵业科技股份有限公司，住所地：枣庄市市中区西华路（齐村驻地）。法定代表人：胡勤孝，经理。申请执行人：枣庄市同益新型建材有限公司,住所地：台儿庄区泥沟镇张山头村。法定代表人：孙宁，经理。被执行人：胡勤孝，男，汉族，1965年11月7日出生，住枣庄市市中区。被执行人：赵大莲，女，汉族，1963年5月27日出生，住枣庄市市中区。复议申请人山东大中泵业科技股份有限公司（以下简称大中公司）不服枣庄市市中区人民法院（以下简称市中区法院）（2021）鲁0402执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。市中区法院查明，原告中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行与被告大中公司、赵大莲金融借款合同纠纷一案，该院于2016年9月27日作出（2016）鲁0402民初2408号民事判决，内容如下：1、原告与被告签订的借款展期协议于2016年8月7日解除。2、被告偿还原告借款3989959.85元及利息。3、被告未履行付款义务，原告有权对抵押物市中国用（2010）第109号国有土地使用权折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。4、被告胡勤孝、赵大莲对上述借款本息承担连带偿还责任。并在承担偿还责任后依法享有向被告山东大中泵业科技股份有限公司追偿的权利…。后大中公司提出上诉，2017年9月28日枣庄市中级人民法院作出（2017）鲁04民终1444号撤回上诉的裁定。本案在诉讼期间，中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行将对被执行人所享有的债权及担保债权等全部权利最终转让给申请执行人并履行通知义务。2017年11月24日，经执行人申请，该院立案执行，执行案号为（2017）鲁0402执1711号，并送达执行通知书、报告财产令、传票等法律文书。2019年4月29日，该院依据申请执行人的申请，对被执行人抵押的财产市中国用（2010）第109号的土地使用权进行评估，同年6月进行网上公开拍卖，后被执行人提出书面异议，第一次对土地的拍卖活动停止。2020年8月6日，该院又委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对市中国用（2010）第109号的土地价值进行评估，评估土地价值为2079.7万元，该院在2020年11月30日将评估报告、拍卖通知书等法律文书送达申请执行人与被执行人。2020年11月26日，该院将涉案土地于2020年12月26日10时至27日10时在阿里里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，并对该拍卖发布公告。异议人又提起书面异议，要求停止拍卖。另查明：涉案土地的性质为国有工业用地，有市中国用(2010)第109号土地使用权证书为证，不存在有异议人所述案涉土地使用权的性质为住宅兼容商业用地的情形，枣庄市规划局文件(枣规行字【2017】062号)只是一个规划设计条件通知书，该文件并未有涉及调整涉案土地性质的内容，且该通知早已逾期无效，涉案土地的性质至今未有任何变更，仍然是工业用地，且异议人提交的建设工程规划许可证上，也已明确建设项目的名称为厂区建设。执行过程中已查明，涉案土地上现有已建成的沿街办公营业综合楼一座，钢结构厂房一座、职工公寓住宅楼三栋。2013年11月1日，被执行人已将综合楼C区一楼、三楼、四楼共2900平方米销售给梁继文、朱保侠，售价700万元；2013年12月12日，将A区办公楼从北至南一至六层6650平方米抵偿山东枣庄长城建筑集团公司的工程款1500万元。另钢结构厂房一座及4个5吨航吊，已经被本院另案执行折抵给其他债权人；职工公寓住宅楼三栋也已出售给他人居住。至于还没有其他地上建筑物及权属状况，异议人一直未提供相关证明材料。异议案件开庭听证时，异议人无正当理由拒绝到庭参加听证。市中区法院认为：1、本案在诉讼期间，中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行将对被执行人所享有的债权及担保债权等全部权利最终转让给申请执行人枣庄市同益新型建材有限公司享有并履行通知义务，因此，本案的申请执行人与被执行人之间存在着合法的债权债务关系。2、评估机构接受法院委托后作出的评估结果，是评估机构独立作出的判断，不属于法院执行行为，对该结果提出的异议不属于执行异议，更不属于可以通过执行异议撤销的事项，且评估机构也针对异议人的异议出具了书面的答复，异议人并没有证据证明评估机构在履行职责过程中存有严重违法的事实，因此异议人要求重新评估涉案土地的请求，没有事实和法律依据，不予支持。3、按照《中华人民共和国民法典》第三百五十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设备一并处分。”原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。根据本院查明的所拍卖的土地上的建筑物，已被异议人出卖或抵债给他人，也就是说拍卖前房地不属于同一主体，且在执行过程中，执行法官已多次要求异议人提供地上附着物的权属证明材料，但异议人一直未提供，本院在异议案件开庭听证时，异议人也拒绝到庭参加听证，且涉案土地为抵押财产，地上建筑物是在设定抵押后建造的，申请执行人申请拍卖涉案土地是为了行使抵押权。该院的拍卖公告备注中也注有本次拍卖仅限土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回异议人山东大中泵业科技股份有限公司的异议。大中公司申请复议称，一、执行法院将复议申请人的国有土地使用权脱离地面房产及附着物单独评估和拍卖，严重违反《民法典》及最高人民法院关于“拍卖土地使用权时应房随地走的物权变动原则”及房地产管理法的规定，将导致土地与房屋权属的人为割裂，严重损害申请人该土地上的其他房屋及地面附着物所有人的合法权益，同时会造成第三人的异议及产生新的冲突；二、评估过程违反评估法规定，评估应当通知被执行人，就评估的对象性质、范围等进行询问，但评估师没有到场，仅仅派出枣庄当地的借用资质的人员到场，评估结论不具有客观性、真实性、合法性；三、土地规划已经变更。作为评估机构明知土地规划比土地登记证有变，而仍然按土地登记证上历史上的过时的记载作出的评估明显违背事实；四、工商银行转让债权给枣庄市同益新型建材有限公司手续不明，申请人不知情。工行起诉期间法院没有判决，就将债务转让没有通知申请人；五、申请人代表在听证路上，突发晕倒，并非无故不到。综上，执行法院驳回申请人的异议没有法律依据。本院查明的事实与市中区法院查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属于被执行人与他人的除外。”根据该规定，市中区法院在处置大中公司的土地使用权时，应当将地上建筑物一并处置。在地上建筑物无合法财产权证照或者生效法律文书证明产权的情况下，市中区法院认定部分建筑物所有权属于他人而不予一并处置，无法律依据。无合法产权证据证明的地上建筑物的所有权归属，应通过案外人异议程序予以解决。关于复议申请人提出的转让债权手续不明，没有通知申请人的复议事由，因其在执行异议审查阶段未提出，应视为提出新的异议事由，在执行复议程序中依法不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销枣庄市市中区人民法院（2021）鲁0402执异14号执行裁定；二、撤销对山东大中泵业科技股份有限公司的市中国用（2010）第109号土地使用权的拍卖行为。本裁定为终审裁定。审判长  张文亮审判员  王介清审判员  王 磊二〇二一年五月十七日书记员  杨 颖