广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5161号原告（反诉被告）：中山市××××股份合作经济联合社，住所地广东省中山市××××××委。法定代表人：苏日洪，系该社主任。委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖珊，广东广中律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:黎丽华，女，1981年3月11日出生，汉族，住广东省广州市南沙区××××××××××××。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼颖怡，广东期待律师事务所实习律师。原告（反诉被告）中山市××××股份合作经济联合社（以下简称三沙联合社）与被告（反诉原告）黎丽华租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，被告（反诉原告）黎丽华提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三沙联合社的委托诉讼代理人卢燕飞，被告（反诉原告）黎丽华及其委托诉讼代理人孔肇贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三沙联合社向本院提出诉讼请求：1.判令黎丽华支付所欠2020年度土地租金154244元并从2020年1月2日起至判决给付之日止按欠款每天3‰计付逾期付款违约金（暂计至2020年4月15日48124.13元）给三沙联合社；2.判令解除三沙联合社与黎丽华的租赁合同关系；3.判令黎丽华将位于中山市×××××××××××××××面积约3.8735亩的土地于2020年12月31日返还给三沙联合社；4.判令黎丽华赔偿三沙联合社律师代理费3000元。事实和理由：黎丽华因生产需要，向案外人程目银转租三沙联合社所有的位于中山市×××××××××××××××面积3.8735亩的土地，黎丽华与三沙联合社、程目银经协商于2014年4月25日签订《转让协议书》，该《转让协议书》约定：自2014年4月25日起至合同期满，由黎丽华继续履行案外人程目银在2011年12月20日签订的《土地租赁合同书》内的各项条款。又据《土地租赁合同书》约定，案涉土地起租价每亩每年36200元，每隔五年在原有租金的基础上递增10%。租金款应在每年1月1日前一次性缴交完毕。2020年的土地租金款为154244元。如乙方（即黎丽华，下同）逾期缴交租金的，每天按所欠租金的3‰支付违约金；逾期缴交承包款30天以上的，甲方（即三沙联合社，下同）有权追缴乙方所欠的租金及违约金，并可单方面解除合同。守约方因追讨违约方违约责任所付出的费用，包括诉讼费、查封费、查询费、律师费等相关费用，由违约方承担。《土地租赁合同书》还约定了其他条款，明确了签约方各自的权利和义务。《土地租赁合同书》签订后，三沙联合社已按合同约定向黎丽华履行了交付租赁土地的义务，而黎丽华却未按合同约定履行交租义务。依合同约定，黎丽华应于2020年1月1日前支付2020年租金154244元，但至今仍未按约定交租。黎丽华的违约行为已给三沙联合社造成了一定的经济损失。三沙联合社曾多次与黎丽华协商均未果。黎丽华不按合同的约定履行交租义务的行为已构成违约，其应依合同约定交清所欠租金及支付逾期付款违约金给三沙联合社，并支付三沙联合社因维权所付出的费用，包括诉讼费、查封费、查询费、律师费等相关费用，且三沙联合社有权解除合同并收回土地。为维护三沙联合社合法权益，三沙联合社依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特具状起诉，请依法判决。黎丽华辩称，请求法院驳回三沙联合社对黎丽华的全部诉讼请求，1.涉案合同已经于2020年4月21日解除，涉案土地上方被加建高压线，旁边新建高架桥，高压线下方不能作业，而且黎丽华租赁土地是用于种植及销售树苗之用，树木高干因为要出售，所以经常需要吊车等大型机器协助，但高压线下不能作业，所以无法使用该土地，旁边的高架桥也是新建的，严重影响太阳光照射,基于以上情形黎丽华行使解除权是合法、有据的；2.因为涉案合同已经解除，所以不存在2020年租金的问题，而且三沙联合社计算该年度租金也是有问题的，三沙联合社既提出解除合同又要求计算整年租金本身就是相互矛盾；3.黎丽华已经提出解除合同，不需要支付2020年度的租金，所以不存在违约金的问题，退一步说三沙合作社主张违约金标准也是过高的，法院应该予以调整；4.黎丽华已经于2020年4月25日通知收回场地，是三沙联合社自行处理的事情，因为涉案土地并非封闭状态，也在其管辖的区域内，所以三沙联合社完全可以自行收回；5.黎丽华提出解除合同合法、合理，不存在违约，对方起诉无理，所以不应支持律师费的主张。综上，请法院驳回三沙联合社的诉讼请求。黎丽华向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确定三沙联合社与黎丽华签订的《土地租赁合同书》已于2020年4月21日解除；2.判令三沙联合社向黎丽华返还总计140221元的租金（2019年1月1日至2019年12月31日）；3.判令三沙联合社向黎丽华退还押金38735元。事实和理由：2014年5月25日，黎丽华与三沙联合社及案外人程目银签订了《转让协议书》，约定由黎丽华继续履行程目银在2011年12月20日与三沙联合社签订的《土地租赁合同书》内的各款内容。黎丽华向三沙联合社租赁位于中山市×××××××××××××××面积约为3.8735亩的土地用于种植花卉苗木。然自2019年初起，因中山市重点工程“110KV五沙（四沙）输变电工程”的建设，案外人兴能电力建设有限公司开始与黎丽华协商涉案土地范围内地上附着物拆迁事宜。时至2019年10月，案外人兴能电力建设有限公司就拆迁涉案土地附着物与黎丽华达成补偿协议，协议明确要求涉案土地需要划出大部分面积作为线路保护区，并且不得在线路保护区内种植高杆作物。该工程的建设致使黎丽华承包的土地种植面积大幅度缩减，并且无法再经营原本土地上种植的树苗。根据协议要求，黎丽华在涉案土地内不能实现机械化作业，即无法继续种植以及销售高杆树苗的经营行为。并且因中山市××××规划，施工方在黎丽华承租土地的一侧旁上方建设高架桥，该高架桥在建设期间严重影响涉案土地的采光以及太阳照射的情况。故自2019年开始，因上述原因黎丽华已无法在涉案土地上种植及销售树苗，也无法对外经营。鉴于此，黎丽华于2020年4月21日向三沙联合社发出《解除土地租赁合同书》，并于同月25日函告三沙联合社自行收回场地。三沙联合社在合同无法履行的情况下，继续收取2019年度租金的行为不符合公平原则，已严重损害了黎丽华的合法权益。土地租赁合同解除后，三沙联合社应返还黎丽华预交的押金。为维护自身权益，特此提起反诉，请依法公正裁决。三沙联合社针对反诉答辩称，一、双方土地租赁关系合法有效，并未解除。1.三沙联合社与黎丽华签订的《转让协议书》经双方协商一致签订，合法有效。2.黎丽华单方面通知三沙联合社解除合同的行为无依据，不能解除双方的租赁关系。（1）黎丽华无约定解除权，亦无法定解除合同的依据，黎丽华无权单方解除合同。三沙联合社在收到黎丽华发出的《解除土地租赁合同书》后已于2020年4月23日回寄《联络函》给黎丽华，告知其尽快向三沙联合社支付2020年租金，三沙联合社同意双方于2020年12月31日解除土地租赁合同。（2）黎丽华主张解除合同的原因与三沙联合社无关。三沙联合社已依约将租赁物交由黎丽华使用，黎丽华陈述其与案外人兴能电力建设有限公司就租赁物达成补偿协议，同意案外人限制自己通过租赁取得的使用权并取得了案外人相关赔偿。同意案外人赔偿的合理价格约束自身的土地使用，并非因三沙合作社的原因导致合同目的不能实现，与三沙联合社无关联。（3）黎丽华无权提出解除双方的租赁关系。法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。黎丽华仅能请求法院解除合同，而无权单方任意解除合同。二、黎丽华至今一直在使用三沙联合社的土地。三沙联合社自2020年4月21日收到黎丽华的《解除土地租赁合同通知书》，立即向黎丽华发出回函表示不同意解除双方的租赁合同。同时，在黎丽华提供的证据中，明确显示其租赁的土地上有种植物，其一直在使用土地从未将种植物搬离本案租赁物，在土地上仍有种植物以及黎丽华从未与三沙联合社办理土地交还手续的情况下，三沙联合社无法收回案涉土地。三、黎丽华一直在使用三沙联合社的土地，黎丽华所谓“无法履行合同”是黎丽华与案外人签订了协议同意约束其使用土地的权利，其自身造成的，与答辩人无关。黎丽华提出高架桥建设影响采光，高架桥仅在租赁物边缘处架设，租赁土地时黎丽华已现场勘验后决定从案外人程目银处转租土地。采光问题不是解除合同及退还租金的理由。四、黎丽华主张退还押金不能支持。租赁合同第七条第一款约定，逾期缴交承包款30天以上，作为乙方违约处理，甲方有权单方面终止合同，没收乙方的押金并追缴乙方所欠租金及违约金。黎丽华违反合同约定，其应当承担违约行为产生的后果，其主张退还押金的请求不能支持。综上所述，黎丽华主张的合同目的不能实现，案外人与其签订补偿协议，高架桥影响采光均是案外人造成，并且黎丽华违约拖欠2020年的租金给答辩人造成重大经济损失，其依法应承担违约责任，黎丽华的反诉请求无事实和法律依据，依法不能支持。本院经审理认定事实如下:三沙联合社（甲方）与案外人程目银（乙方）于2011年12月20日签订《土地租赁合同书》，约定甲方将中山市××××××××××××××面积约为3.8735亩的土地出租给乙方；租赁期限自2012年3月2日起至2022年1月1日止；乙方需交押金38735元；起租价每亩每年36200元，每隔五年在原有租金的基础上递增10%，即2012年至2016年租金为140221元/年，2017年至2021年租金为154244元/年；首年的租金款及押金在签订合同当日全部付清，其余租金款应在每年1月1日前一次性缴交完毕；如乙方逾期缴交租金的，每天按所欠租金的3‰支付违约金，逾期缴交承包款30天以上的，甲方有权单方终止合同，没收乙方押金并追缴乙方所欠租金款及违约金；守约方因追讨违约方违约责任所付出的费用，包括诉讼费、查封费、查询费、律师费等相关费用，由违约方承担。该合同还约定了其他内容。2014年4月25日，三沙联合社、程目银、黎丽华三方签订《转让协议书》，约定“三沙联合社花地一块（花木基地第35号地，面积约3.8735亩，签订合同日期为2011年12月20日）由程目银转让给黎丽华承租，新承租方自2014年4月25日起至合同期满继续履行该合同内各项条款，合同期满时，该承包押金由新承租方无息收回”。协议签订后，三沙联合社已向黎丽华交付了租赁土地，黎丽华在案涉土地上进行高杆树苗种植并缴纳押金38735元及支付租金至2019年12月。2019年间，兴能电力建设有限公司在案涉土地上架设高压线，对案涉土地上高杆作物种植等产生不利影响。黎丽华提交一份未签字盖章的《中山110千伏五沙输变电工程－横栏镇三沙村（古神公路与三沙牌坊路交汇处北侧）地上附着物拆迁补偿协议书》，三沙联合社对该协议不予认可。2019年11月28日，张兴平向黎丽华转账359043元，载明用途为“110KV五沙输变电工程地上附着物拆迁款”。黎丽华提交的案涉土地照片显示高压线横穿黎丽华租赁的涉案土地。2020年4月21日，黎丽华以租赁土地上架设了高压线、无法进行机械作业、改变了租赁土地用途为由，向三沙联合社发出《解除土地租赁合同通知书》，通知解除租赁合同并要求退回已缴纳的押金及自2018年起的租金等，并要求免除2020年1月至同年4月的租金。该份通知书于2020年4月21日通过顺丰速递邮寄给三沙联合社，三沙联合社于2020年4月22日签收。2020年4月25日，黎丽华向三沙联合社发出《场地移交通知书》，通知三沙联合社自己已从案涉租赁场地迁出，三沙联合社收到通知后自行收回场地。三沙联合社于2020年4月26日签收。2020年4月22日，三沙合作社向黎丽华发出《联络函》，称其已收到《解除土地租赁合同书》，但认为土地未改变用途、黎丽华无权要求退回租金及免除租金等，并通知黎丽华交纳2020年度租金，同意租赁合同于2020年12月31日解除。庭审中，三沙联合社同意向黎丽华返还押金，但主张先抵扣拖欠2020年度的租金后再返还。本案的起诉状副本于2020年6月5日送达黎丽华。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。本案于2020年4月24日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。三沙联合社与黎丽华及案外人程目银于2014年4月25日签订《转让协议书》，约定由黎丽华取代程目银继续履行2011年12月20日签订的《土地租赁合同书》，据此黎丽华受让取得案涉土地的租赁权并应履行《土地租赁合同书》确定的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，合同履行过程中，因涉及公用事业工程建设，案涉土地上于2019年间架设了高压线。依据《电力设施保护条例》规定，电力线路保护区（导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行面内的距离，110千伏的延伸距离为10米）范围内不得种植可能危及电力设施安全的植物、不得兴建建筑物、构筑物；起重机械的任何部位进入架空电力线路保护区进行施工等必须经过县级以上地方电力管理部门批准，并采取安全措施后，方可进行作业活动。黎丽华承租3.8735亩土地（约2582.35平方米），面积并不大,黎丽华承租案涉土地系用于种植高杆植物，而根据黎丽华提交的照片显示高压线横跨在案涉租赁物中。即黎丽华在案涉租赁物从事的生产经营活动受到一定的禁止、限制，此属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于情势变更的范畴，三沙联合社不存在违约行为，因此黎丽华于2020年4月21日通过单方邮寄《解除土地租赁合同通知书》的形式通知解除合同无法律依据，不产生解除合同的效力。但若按原合同约定继续履行，对黎丽华而言，显失公平。三沙联合社也随后于2020年4月24日向本院起诉要求解除合同，即双方就解除案涉租赁合同的意思表示已达成一致意见，本案的起诉状副本于2020年6月5日送达黎丽华，故本院认定双方的租赁合同于2020年6月5日解除。虽然案涉租赁物在架设高压线后对黎丽华的生产经营活动产生一定的影响，导致其无法按照其使用目的正常使用案涉租赁物，但架设高压线并非导致案涉租赁物不能使用收益，而黎丽华在其不能按其目的使用案涉租赁物时并未及时与三沙联合社协商解除合同及返还案涉租赁物，故其应向三沙联合社返还租赁物之前的租金。黎丽华已于2020年4月26日通知三沙联合社其已搬离案涉租赁物，要求三沙联合社自行收回案涉租赁物，三沙联合社再诉求黎丽华于2020年12月31日返还案涉土地缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在黎丽华搬离案涉租赁物并通知三沙联合社收回案涉租赁物时，三沙联合社亦有防止损失扩大的义务，其应及时收回案涉土地，否则就扩大的损失其不得要求黎丽华赔偿，但三沙联合社并未及时收回土地，故自2020年4月26日之后的租金损失，其不得要求黎丽华支付。综上，黎丽华应支付三沙联合社2020年1月1日至同年4月26日期间的租金49700.84元（154244元÷12个月×3个月+154244元÷12个月÷30天×26天），对三沙联合社诉求超出认定部分，本院不予支持。对黎丽华主张三沙联合社返还2019年度租金的反诉请求，本院不予支持。鉴于合同履行期间发生合同成立基础的重大变更，致使三沙联合社提供的租赁物已难以完全实现合同目的，黎丽华存在合理的抗辩，故对三沙联合社要求黎丽华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；同理，三沙联合社无权没收押金，三沙联合社也同意返还押金，故对黎丽华反诉主张返还押金，本院予以支持。三沙联合社主张押金用以抵扣租金符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于抵销权的规定，本院予以准许，故经抵扣后，黎丽华仍应支付三沙联合社租金10965.84元。关于律师费。三沙联合社未提交证据证实其已产生律师代理费，故对其主张黎丽华支付其律师代理费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中山市××××股份合作经济联合社与被告（反诉原告）黎丽华签订的《土地租赁合同书》于2020年6月5日解除；二、被告（反诉原告）黎丽华于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中山市××××股份合作经济联合社支付租金10965.84元；三、驳回原告（反诉被告）中山市××××股份合作经济联合社的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黎丽华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4380元，减半收取计2190元，由原告中山市××××股份合作经济联合社负担2073元，由被告黎丽华负担117元（该款原告中山市××××股份合作经济联合社已预交，其同意由被告黎丽华直接向其支付，被告黎丽华于履行中迳付原告中山市××××股份合作经济联合社，本院不另收退）；反诉案件受理费1940元，由被告黎丽华负担（该款被告黎丽华已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年五月二十二日书记员  廖静怡