四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6337号 上诉人（原审被告）：杭州寓尚物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇紫宣路**领悦**楼**。 法定代表人：张振，职务不详。 委托诉讼代理人：王岳，男，系公司员工。 上诉人（原审被告）：张振，男，1988年11月20日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王岳，男，1984年1月28日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系张振所在单位推荐的公民。 被上诉人（原审原告）：袁小静，女，1980年12月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘章，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凌子，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人杭州寓尚物业管理有限公司（以下简称寓尚物业公司）、张振因与被上诉人袁小静房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 寓尚物业公司、张振上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.改判案涉《房屋租赁合同》无效；3.本案一审、二审案件受理费由袁小静承担。二审中，寓尚物业公司、张振明确第一项上诉请求为：1.维持一审判决第二、四、五、六、八项；2.改判第一项为驳回袁小静关于解除合同的诉讼请求，因为案涉《房屋租赁合同》无效；3.改判第三项为按照寓尚物业公司实际占用时间作为执行年份然后折算免租期；4.改判第七项为驳回袁小静关于违约金的诉讼请求。事实和理由：一、案涉合同的补充条款第一条特别注明：“甲方允许乙方隔墙，乙方可以自主装修，乙方对房屋进行的装修与改造，不能违反相关法律法规和物业有关规定”。寓尚物业公司、张振在签署合同之前就已经办理完毕收房手续，《业主临时管理规约》属于此房屋的四川省商品房买卖合同第九章《前期物业服务》第29条规定的附件11，并且业主已经签字确认，此规约对寓尚物业公司、张振的使用行为和合同明确的补充内容关联性巨大。照此规定，案涉合同中的上述特别条款已经不具备成立的前提，已违背了此小区的先期已存在的实际客观条件。签署合同时袁小静明知此规约存在，并未向寓尚物业公司、张振出示此规约，并刻意在合同中对免租期的房租返还是按照合同实际执行的时间来分年计算，故袁小静不但涉嫌故意隐瞒，还涉及骗取寓尚物业公司、张振的房屋装修及装饰财物的主观故意，故案涉合同实属无效合同。二、案涉合同签订后，寓尚物业公司、张振对房屋的改造，在最新的成都市人民政府办公厅成办发2017(53)文件规定下，并不违规，此现象至今在成都所有居民小区等都属正常合理的行为。但确实事实上在最开始就违反了此小区《业主临时管理规约》中关于禁止客厅隔墙的规定，导致本小区业主投诉严重，后续高新区公园城市建设局的一系列相关执法文件接踵而至，袁小静于2020年3月16日即在一审法院提起诉讼，依据寓尚物业公司、张振违反合同，违法装修改造，要求解除合同、拆除隔断等，当时寓尚物业公司、张振并未拖欠房租。三、在一审审理中，寓尚物业公司、张振明确表示继续支付租金并按照案涉合同继续履行，但是袁小静要求拆除隔断，寓尚物业公司、张振无法接受该条件，且寓尚物业公司、张振对案涉房屋装饰装修成本巨大，高于寓尚物业公司、张振拖欠的房租。寓尚物业公司、张振没有拖欠房租的故意，只是因为诉讼期间被动拖欠房租。 袁小静辩称，一、《业主临时管理规约》第十九条和案涉合同补充条款第一条均载明对房屋的装饰装修改造不得违反相关法律法规的规定，即便袁小静在签订合同时没有出示规约，寓尚物业公司、张振对房屋的改造也不能违反相关法律法规。且一审法院已查明寓尚物业公司有非法群租及未取得成都市营业执照等行为，因该房屋违法改造，袁小静还收到了成都市城市管理行政执法机关出具的《行政处罚事先告知书》。故寓尚物业公司对房屋进行的装修改造严重违反相关法律规定。二、案涉合同为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国民法典》所规定的无效情形。三、按时支付租金是寓尚物业公司、张振的合同义务，在法院判决合同解除且生效前，就每月租金应按时支付，但从2019年9月起寓尚物业公司、张振便未支付过租金，寓尚物业公司、张振在一审中表示愿支付租金，但要求袁小静仍将房屋出租给寓尚物业公司、张振，袁小静认为该房屋因改造问题已违反国家相关规定，若继续出租既违反法律规定还有非常大的安全隐患，故要求寓尚物业公司、张振拆除违建部分返还房屋，支付拖欠的房租并无不当，拖欠房租行为是寓尚物业公司、张振故意为之。四、对于寓尚物业公司、张振关于一审判决第三项的上诉请求予以认可，但是寓尚物业公司、张振应当在2021年5月份实际腾退，所以袁小静认可从2021年6月1日到2024年9月30日作为合同未执行年份计算寓尚物业公司、张振应当支付的免租期的租金，计算出来应当为11667元。 袁小静向一审法院起诉请求：1.判令解除袁小静与寓尚物业公司、张振签订的《房屋租赁合同》；2.寓尚物业公司、张振拆除房屋违法改造部分并向袁小静返还房屋；3.寓尚物业公司、张振向袁小静支付租金24500元（欠付租金自2019年10月1日起暂计至2020年5月31日为24500元，实际应支付至合同解除之日止）及损失17698.74元（包括成都高新区生态环境和城市管理局拟对袁小静进行的10000元罚款；袁小静垫付的物业费2698.74元，暂计至2020年3月31日，实际应至腾退之日）；4.寓尚物业公司、张振承担律师费5000元；5.寓尚物业公司、张振向袁小静支付违约金10500元；6.寓尚物业公司、张振向袁小静支付房屋占用费，从合同解除之日起按月租金标准计算至实际腾退之日止。 一审法院认定事实：2019年3月24日，委托人张振、寓尚物业公司向案外人张学文出具《委托书》，载明因工作原因未能亲自到场办理房屋出租事宜，委托张学文代为签订租赁合同、办理物业交接手续。 当日，袁小静作为出租方与承租方张振（张学文代为签字）、寓尚物业公司、中介方成都时代点创房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.袁小静将位于成都市高新区房屋出租给张振、寓尚物业公司，房屋建筑面积128.51平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2024年9月30日止，袁小静于2019年4月1日前向张振、寓尚物业公司交付该房屋，租赁期满张振、寓尚物业公司应恢复房屋原状后如期返还房屋；2.房屋月租金3500元，张振、寓尚物业公司按照押一付六（每六个月为一付款周期，第一个周期加付一月押金）的方式支付租金，原则上张振、寓尚物业公司支付租金应当提前5日；3.租赁合同以列表形式载明了2019年4月1日至2024年9月30日每一个付款周期张振、寓尚物业公司应当支付的租金金额，其中2019年4月1日至2019年9月30日应支付租金21000元，2019年10月1日至2020年3月31日应支付租金0元；4.袁小静交付房屋时，张振、寓尚物业公司应当向袁小静支付租赁保证金3500元，保证金收取后袁小静应当向张振、寓尚物业公司开具收款凭证，租赁关系终止时，袁小静收取的房屋保证金用于抵充合同约定的由张振、寓尚物业公司承担的费用外，剩余部分无息归还张振、寓尚物业公司；5.租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通信、空调、数字电视、物业费、垃圾费、网络费、装修期间物业收取的相关费用等一切由张振、寓尚物业公司承担，如产生租赁税也由张振、寓尚物业公司承担；6.租赁期间张振、寓尚物业公司按照房屋物业管理要求和袁小静要求合理使用并爱护房屋及其附属设施，鉴于合同约定房屋装修由张振、寓尚物业公司全权负责实施及支付装修费用，因此对房屋及其实施装修由张振、寓尚物业公司自行承担责任和费用，租赁期间相关维修及费用由张振、寓尚物业公司负责；7.有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应当向另一方按照月租金的三倍支付违约金……（4）张振、寓尚物业公司在租赁期间在房屋内发生违法事件和安全事故，情节严重的；（5）张振、寓尚物业公司拖欠以袁小静名义开通的各项费用超过1个月或张振、寓尚物业公司逾期支付袁小静房屋租金超过15日经袁小静催缴后仍不交的；8.袁小静允许张振、寓尚物业公司隔墙，张振、寓尚物业公司可以自主装修，其对房屋进行的装修和改造不能违反相关法律法规和物业有关规定，张振、寓尚物业公司不能随意改动结构墙体，对原房屋结构的改动必须经袁小静同意，同时厨房、厕所不能更改用途，否则视为张振、寓尚物业公司违约，袁小静有权收回房屋；9.张振、寓尚物业公司可以进行转租分租，如果张振、寓尚物业公司进行转租分租，转租人或分租人因违法、使用不当等原因造成的后果与损失由张振、寓尚物业公司承担；10.任何一方违约须赔偿守约方3个月房租，袁小静违约需另赔偿张振、寓尚物业公司40000元装修费；11.张振、寓尚物业公司应当在合同终止后3日内结清相关水、电、气、物业费等所有费用，并应在返还房屋时按照袁小静要求对改造部分进行拆除，恢复房屋原貌，张振、寓尚物业公司将有关证件资料返还袁小静，房屋返还交接完成时袁小静返还房屋租赁保证金；12.免租期为2019年10月1日至2020年3月31日，如提前结束合同，张振、寓尚物业公司须按照一年一月的比例返还未执行年份的袁小静提前扣出的免租期租金。 合同签订后，袁小静于2019年3月24日向张振、寓尚物业公司交付房屋。此后张振、寓尚物业公司对房屋进行了隔断改造，将原有的餐厅改为1个房间，客厅改为2个房间。 一审庭审中，双方认可，张振、寓尚物业公司向袁小静支付租金至2019年9月30日。 2019年12月5日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局向袁小静出具《成都市城市管理行政执法机关行政处罚事先告知书》，告知袁小静其在成都高新区房屋内搭建隔断用于出租的行为违反了《商品房租赁管理办法》第八条的规定，根据《商品房租赁管理办法》第二十二条的规定，拟对其作出罚款10000元的行政处罚。截止本案一审法庭辩论终结之日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局尚未对袁小静作出行政处罚决定。 一审法院另查明： 1.2019年10月24日，成都高新区公园城市建设局作出《成都高新区公园城市建设局关于对杭州寓尚物业管理有限公司涉嫌违规行为处理情况的通报》，载明：成都高新区公园城市建设局接到群众举报，反映寓尚物业公司在成都高新区诚通路366号人居盛和林语项目进行非法群租……，成都高新区公园城市建设局多次约谈该公司负责人要求其尽快整改，妥善化解纠纷，但该公司均拒绝配合。经核实，该公司未在市房管部门办理房地产经纪机构备案，依据市住建局等七部门《关于印发的通知》：“市、区（市）县职能部门要重点查处住房租赁中介机构以下乱象：没有取得营业执照、备案证明等游离在监管之外、违反住房租赁租住标准搞‘非法群租’”的相关规定，对寓尚物业公司予以全区通报批评，列入房地产市场监管黑名单。 2.2019年12月10日，成都市住房和城乡建设局作出《成都市住房和城乡建设局关于对3家住房租赁中介机构违规行为的通报》，载明寓尚物业公司在成都高新区诚通路366号人居盛和林语项目进行非法群租且拒不接受主管部门的调查、约谈，且其未在我市取得营业执照、未在我市房管部门办理房地产经纪机构备案，成都市住房和城乡建设局对包括寓尚物业公司在内的三家机构给予通报批评，同时提醒市民、法人、社会组织等切勿选择与上述机构合作。 3.案涉房屋自2019年10月1日起产生的物业服务费张振、寓尚物业公司未予缴纳，袁小静在此期间向寓尚物业公司、张振委托的代理人张学文发出过催缴通知，寓尚物业公司对此予以认可。在张振、寓尚物业公司仍未交费的情况下，袁小静对2019年10月1日至2020年3月31日物管费2698.74元进行垫付；对2020年4月1日至8月31日的物管费2248.95元进行垫付；对2020年9月1日至12月31日的物管费1799.16元进行垫付。合计垫付6746.85元。 4.袁小静委托四川恒和信律师事务所律师代理其与寓尚物业公司房屋租赁合同纠纷一案，双方签订的《委托代理合同》约定的代理费为5000元，四川恒和信律师事务所就该笔代理费向袁小静出具发票。 5.2020年3月16日，袁小静向一审法院以张振、寓尚物业公司为被告提出诉讼，诉讼请求包含解除合同、支付租金等，因张振、寓尚物业公司下落不明，该案起诉状副本未向张振、寓尚物业公司有效送达。 6.案涉房屋原为清水交付，现由张振、寓尚物业公司转租使用。 一审法院认定以上事实，有当事人的一审当庭陈述、《委托书》《房屋租赁合同》《成都市城市管理行政执法机关行政处罚事先告知书》《成都高新区公园城市建设局关于对杭州寓尚物业管理有限公司涉嫌违规行为处理情况的通报》《成都市住房和城乡建设局关于对3家住房租赁中介机构违规行为的通报》、缴费通知单、收款收据、POS签购单、《委托代理合同》、代理费发票等证据在卷佐证。 一审法院认为，张振作为寓尚物业公司的法定代表人，与寓尚物业公司共同作为承租人与袁小静签订合同，因此视为寓尚物业公司、张振共同作为袁小静的租赁合同相对方，故袁小静与张振、寓尚物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：1.袁小静是否有权要求解除合同；2.袁小静的各项请求能否得到支持。 一、袁小静是否有权要求解除合同 袁小静主张解除合同的理由之一为张振、寓尚物业公司逾期支付租金、物管费超过合同约定的期限。对此，一审法院认为，根据合同约定，张振、寓尚物业公司拖欠以袁小静名义开通的各项费用超过1个月，经袁小静催缴后仍不交的，袁小静有权解除合同，收回房屋。张振、寓尚物业公司自2019年10月1日之后便未再支付物管费，在袁小静向其催告后仍未缴纳，符合合同第七条关于合同解除的约定，因此对于袁小静主张解除合同的诉请予以支持。至于寓尚物业公司在一审庭审中抗辩，因袁小静在2019年9月便提出要求寓尚物业公司拆除房屋内的隔断，要求解除合同，但寓尚物业公司并未同意该请求，因此未再继续支付租金。一审法院认为，在合同履行过程中，即使袁小静对合同履行内容提出变更，但在双方就变更内容未达成一致的情况下，寓尚物业公司也应继续支付租金，双方协商合同履行内容不能成立拒绝支付租金的理由，因此对于寓尚物业公司的此项抗辩不予认可。 关于合同解除时间。合同解除权为形成权，应该以具有解除权一方作出明确的意思表示，并将意思表示送达对方之日为合同解除之日。在本次诉讼之前，袁小静存在两次明确表达解除意思的行为，一为2020年3月在一审法院提出的诉讼，二为发出解除意思的律师函。关于第一次诉讼，因张振、寓尚物业公司下落不明，载有解除意思的起诉状副本未能有效送达张振、寓尚物业公司，故不发生解除效力；关于律师函，袁小静未提供律师函被张振、寓尚物业公司签收的证据，虽一审庭审中寓尚物业公司承认知晓该函件，但表示没收到过原件，并且也只有寓尚物业公司的陈述，无法代表张振予以认可，因此视为律师函未有效送达张振、寓尚物业公司，同样不发生解除合同效力。而本案中，袁小静再次提出诉讼，表达解除合同的意思，故本案载有解除请求的起诉状副本公告送达寓尚物业公司、张振时，即2020年11月21日，双方租赁合同解除。 二、袁小静的各项请求能否得到支持 依据原《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同因张振、寓尚物业公司违约而解除，张振、寓尚物业公司应承担相应的返还和赔偿的责任。 （一）关于返还房屋 袁小静主张由张振、寓尚物业公司将房屋增加的隔断进行拆除，并返还房屋。《房屋租赁合同》第十条“补充条款”第五款约定，张振、寓尚物业公司应当在合同终止后3日内结清相关水、电、气、物业费等所有费用，并应在返还房屋时按照袁小静要求对改造部分进行拆除，恢复房屋原貌。现《房屋租赁合同》因袁小静解除合同而终止，寓尚物业公司、张振应当向袁小静返还房屋并对其自行增加的隔断进行拆除。但同时，袁小静主张的为返还房屋，返还的房屋应为何种状态，并未明确。 因房屋为清水交付，张振、寓尚物业公司接收房屋后进行了装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）关于房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修处理的规定，对于未形成附合的装饰装修物，由张振、寓尚物业公司拆除，对于形成附合的装饰装修物，不宜拆除。因此张振、寓尚物业公司向袁小静返还房屋时应以不损坏房屋为前提进行。 （二）关于租金 袁小静主张张振、寓尚物业公司支付租金至合同解除之日。而此部分具体包含两部分内容。其一，为2019年10月1日至2020年3月31日的免租期租金问题；其二，为除去免租期以外的其他租金。 《房屋租赁合同》第十条“补充条款”第七款约定，免租期为2019年10月1日至2020年3月31日，如提前结束合同，张振、寓尚物业公司须按照一年一月的比例返还未执行年份的袁小静提前扣出的免租期租金。按照此约定，租赁合同每履行一年，张振、寓尚物业公司可享受免除2019年10月1日至2020年3月31日对应月的租金，如提前结束合同，张振、寓尚物业公司须支付还未执行年份在2019年10月1日至2020年3月31日对应月份的租金。由于《房屋租赁合同》于2020年11月21日解除，未执行年份为3年10月余，则张振、寓尚物业公司应当向袁小静支付3.83个月的免租期租金，即13405元。 对于免租期之后，即2020年4月1日至合同解除之日的租金，张振、寓尚物业公司应予以支付，按照每月3500元的标准计算，金额为26950元。 （三）关于房屋占有使用费 合同解除之后，张振、寓尚物业公司现仍继续占有使用案涉房屋，应向袁小静支付相应的房屋占有使用费，费用标准参照合同约定的租金标准计算。 （四）关于违约金 合同约定，任何一方违约须赔偿守约方3个月房租，现张振、寓尚物业公司违反合同约定，逾期支付费用，导致袁小静解除合同，故袁小静有权依据合同要求其承担3个月房租的违约金10500元，对其该项诉讼请求，一审法院予以支持。 （五）关于拟罚款10000元 袁小静主张因寓尚物业公司、张振在房屋搭建隔断用于出租，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局已向其出具《成都市城市管理行政执法机关行政处罚事先告知书》，拟对其作出罚款10000元的行政处罚，因此该笔款项应当由寓尚物业公司、张振承担。对此一审法院认为，首先，经查截止本案一审法庭辩论终结之日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局尚未对袁小静作出行政处罚决定，袁小静也未实际缴纳任何罚款，该笔款项尚未实际产生；其次，此项罚款应为损失，袁小静在本案中同时又主张了违约金，经一审法庭询问后，其明确如果损失与违约金只能择一选择，其选择违约金。综上，袁小静该项主张无事实依据，一审法院不予以支持。 （六）关于物业费 合同第四条第二款约定，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、物业费、垃圾费等相关费用等一切由张振、寓尚物业公司承担。寓尚物业公司、张振未支付2019年10月1日之后的物业费，袁小静予以垫付，故其有权向寓尚物业公司、张振追偿，对袁小静垫付的6746.85元予以支持。至于其主张的支付物业费至实际腾退之日，因后续的物业费袁小静未进行垫付，其无权向张振、寓尚物业公司进行主张，待实际费用发生之后，其可再行主张。 另，合同签订后，张振、寓尚物业公司向袁小静支付了租赁保证金3500元，约定租赁关系终止时，保证金用于抵充合同约定的由张振、寓尚物业公司承担的费用外，剩余部分无息归还。经抵扣物业费后，张振、寓尚物业公司应当支付的袁小静垫付的物业费为3246.85元。 （七）关于律师费 一审法院认为，租赁合同中并未对律师费的承担进行约定，且该项费用并非解决本案纠纷所必须的费用，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释（2015）5号）第九十条之规定，判决：一、袁小静与张振、寓尚物业公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月21日解除；二、张振、寓尚物业公司于判决生效之日起三十日内将位于成都市高新区房屋内加增的隔断进行拆除，并将房屋返还给袁小静；三、张振、寓尚物业公司于判决生效之日起十日内向袁小静支付免租期的租金13405元；四、张振、寓尚物业公司于判决生效之日起十日内向袁小静支付2020年4月1日至11月21日的租金26950元；五、张振、寓尚物业公司于判决生效之日起三十日内向袁小静支付2020年11月22日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以每月3500元为标准计算；六、张振、寓尚物业公司于判决生效之日起十日内向袁小静支付物业费3246.85元；七、张振、寓尚物业公司于判决生效之日起十日内向袁小静支付违约金10500元；八、驳回袁小静的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2383元，由袁小静承担631元，由张振、寓尚物业公司承担1752元。公告费390元及后续裁判文书公告费，均由张振、寓尚物业公司承担。 二审中，张振、寓尚物业公司未提交新证据。袁小静提交新证据：缴费通知单和收款收据，拟证明：袁小静已实际垫付2021年1月1日至2021年4月30日物业费1799.16元，应由张振、寓尚物业公司承担。张振、寓尚物业公司质证认为，对袁小静垫付了物业费的事实认可，对证据真实性认可，并同意在二审中予以处理，张振、寓尚物业公司也愿意支付，但是张振、寓尚物业公司认为袁小静应当补偿张振、寓尚物业公司关于装修的损失，需要扣除装修费用。本院经审查认为，对缴费通知单和收款收据的真实性、合法性和关联性予以确认，能够证明袁小静已经实际垫付2021年1月1日至2021年4月30日物业费1799.16元。对于张振、寓尚物业公司所主张的装修损失，因其未在一审中提起反诉，不属于本案的审理范围，故本院对此不予处理。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审查明的事实和一审查明的一致。二审中，寓尚物业公司、张振和袁小静达成一致意见认为：寓尚物业公司、张振应向袁小静支付免租期租金为11667元。 本院认为，根据张振、寓尚物业公司的上诉意见与袁小静的答辩意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下。 一、案涉《房屋租赁合同》的效力问题 本案中，寓尚物业公司、张振主张案涉《房屋租赁合同》无效，理由是袁小静未向其出示《业主临时管理规约》。对此本院认为，寓尚物业公司、张振的该项理由并不符合法律法规规定的合同无效的情形，寓尚物业公司、张振没有提供证据证明其签订案涉合同时，存在意思表示不真实、不自由的情形，也没有提供证据证明案涉合同的内容存在有违反法律法规强制性规定的情形，故袁小静与张振、寓尚物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 二、袁小静是否有权要求解除《房屋租赁合同》 本院认为，因案涉《房屋租赁合同》合法有效，故双方当事人均应严格按照案涉《房屋租赁合同》的约定履行自己的合同义务。根据案涉合同第七条约定，张振、寓尚物业公司拖欠以袁小静名义开通的各项费用超过1个月或张振、寓尚物业公司逾期支付袁小静房屋租金超过15日经袁小静催缴后仍不交的，袁小静有权收回房屋，有权书面通知寓尚物业公司、张振解除合同，并应当按月租金的三倍向袁小静支付违约金。但是在合同履行过程中，张振、寓尚物业公司自2019年10月1日之后便未再支付物管费和租金，在袁小静向其催告后仍未缴纳，构成违约，符合合同第七条关于合同解除的约定，因此一审法院对于袁小静主张解除合同的诉请予以支持并无不当，本院予以确认。 三、寓尚物业公司、张振是否应当向袁小静支付违约金以及违约金的金额 根据案涉《房屋租赁合同》第七条的规定，因寓尚物业公司、张振的上述违约行为，其应当按照月租金的三倍向袁小静支付违约金，该违约金的约定并不过高，故袁小静主张寓尚物业公司、张振应向其支付违约金10500元有事实和合同依据，应予支持。 另外，本院认为，1.因为二审中寓尚物业公司、张振和袁小静达成一致意见认为：寓尚物业公司、张振应向袁小静支付免租期租金为11667元。故应当对一审判决第三项予以相应改判，即张振、寓尚物业公司应当向袁小静支付免租期的租金11667元。2.因二审中寓尚物业公司、张振对袁小静已实际垫付2021年1月1日至2021年4月30日物业费1799.16元的事实予以认可，并同意在二审中予以处理，张振、寓尚物业公司也愿意支付该物业费，故应当对一审判决确认的物业费予以相应的增加，即在抵扣租赁保证金3500元之后，张振、寓尚物业公司应当向袁小静支付物业费5046.01元（6746.85元－3500元＋1799.16元）。 综上所述，张振、寓尚物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是二审中出现了新事实，故应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5882号民事判决第一、二、四、五、七项； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5882号民事判决第八项； 三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5882号民事判决第三项为“张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向袁小静支付免租期的租金11667元；”； 四、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5882号民事判决第六项为“张振、杭州寓尚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向袁小静支付物业费5046.01元；”； 五、驳回袁小静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决确定的方式负担，二审案件受理费105.96元，由张振、杭州寓尚物业管理有限公司负担（张振、杭州寓尚物业管理有限公司已经预交1153元，应退还1047.04元）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年五月二十八日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香