湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2448号原告：佘朝辉，男，1979年12月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：向钧琳，女，1986年3月30日出生，土家族，住长沙市岳麓区。原告共同委托诉讼代理人：蔡青，湖南融城律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：李杜，湖南融城律师事务所律师。被告：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人：黄曼玲，系公司总经理。委托诉讼代理人：唐顺康，男，1996年3月9日出生，汉族，住湖南省永兴县，系公司员工。原告佘朝辉、原告向钧琳诉被告长沙高鑫房地产开发有限公司(以下简称“高鑫房产公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佘朝辉、原告向钧琳的共同委托诉讼代理人蔡青、被告高鑫房产公司的委托诉讼代理人唐顺康到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告佘朝辉、原告向钧琳向本院提出诉讼请求：ｌ.请求判令被告按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金共计8047元（自2019年7月1日至2019年11月8日）；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2019年2月19日与被告高鑫公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于湖南省长沙市岳麓区××道××号××小区楼盘××期××栋××层××号房屋，购房金额为614244元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十条约定,被告应于2019年6月30日前向原告交付该商品房。同时合同第十一条约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金至交付房屋之日止。合同签订后，被告未能在合同约定的交付期限前将符合交付条件的商品房交付给原告，已构成逾期交房，应依约向原告支付逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院依法处理。被告高鑫房产公司辩称：一、关于交房期限和条件双方有例外约定。原、被告于2019年2月19日签订了《商品房买卖合同》将位于岳麓区××道××号××期××栋××号房屋出卖给原告。合同第十条约定被告应当在2018年6月30日前按国务院《建设工程质量管理条例》的规定，经建设、施工、监理、设计、勘探单位竣工验收合取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的商品房交付原告使用，但同时约定“如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的”以及“遇到突发性公共事件或法律政策的限制或非出卖方所能控制的政府行为”的，被告可予以延期交房。合同第十三条约定如果未按规定交房，“出卖人向买受人一次性支付相当于房屋买受人已付款0.1%的违约金，并继续达到交付条件，由于政府或垄断企业原因造成不能按期达到交付条件的，出卖人不承担违约责任，但仍应积极协调继续达到”，并且原告购买此房屋采用的公积金贷款的方式，而原告的相关款项于2019年11月4日才到被告账户之上，被告于2019年11月8日便配合原告办理了相关收房手续，因此，按照合同约定，被告并不存在延期交房的情况。二、被告未能如期取得《工程质量竣工验收记录》系非被告所能控制的政府行为所致，该期间不能计入逾期交房期间。2018年2月22日，长沙市岳麓区住建局下发《关于认真做好2018年春节后岳麓区建设项目复工检查的通知》，严格管控春节后复工检查，并于2018年3月21日才向被告施工方下发《节后复工通知》。该期间内，天麓五期项目施工现场等条件实际符合复工要求，被告积极奔走于相关部门，却始终不能提前有效复工。且该期间内的岳麓区地产项目，均在同一时间无法复工，大部分商品房都存在交房逾期，比如腾九龙山。我司也于2018年3月8日向原告邮寄《业主告知书》函告该情况。被告认为，该期间约40天不应计入逾期交房期间。天麓五期项目逾期交房非被告主观意愿能掌控，且在逾期交房后的第一时间，被告积极与业主沟通协调。天麓五期24、25栋共计285户业主，已通过双方协议处理157户，法院诉讼调解122户，现仅剩下6户待处理，其中法院诉讼案件均以调解结案，且调解方案均为132天逾期天数的标准;就原告此类型的公积金贷款逾期交房，被告和此类型的其他业主逾期180天左右的，所达成的调解方案均为120天，被告也就此标准比例向原告提出调解方案，但双方未达成一致。综上所述，原告所述只机械的看到交房时间的约定，而忽视了交房条件的例外约定及责任承担，其诉求应予以驳回。经审理查明:2019年2月19日，原告佘朝辉、向钧琳（买受人）与被告高鑫房产公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》以及附件，约定由原告购买被告开发的位于岳麓区××道××号××小区××期××栋××层××房，总房价614244元。该合同第六条约定：买受人应于2019年2月19日向出卖人支付首期房款174244元，余款440000元通过省公积金贷款方式进行支付。第十条约定：出卖人应当在2019年6月30日之前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房按国务院《建设工程质量管理条例》的规定，经建设、施工、监理、设计、勘探单位竣工验收合格，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》……如买受人未付清房价款及违约金的……出卖人有权拒绝交付房屋并暂停办理房屋产权转移登记手续，直至买受人付清款项并完结相应手续，出卖人不承担延迟交房或延迟办理产权转移登记的责任。第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（累计支付不超过买受人已付款的5%）。合同签订后原告依约支付首期房款，并提交了公积金贷款资料。2019年5月23日，原告签订了《个人住房公积金担保贷款合同》，2019年11月4日银行放款440000元至被告账户。被告在原告收房前未向原告发送书面收房通知。原告于2019年11月8日收房，并于当天签署了《天麓尚层业主收楼资格确认单》。另查明：1.天麓小区楼盘第五期24栋于2018年12月18日五方验收合格。2.2019年10月18日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局向同为涉案房屋24栋的业主发出《关于“天麓尚层延期交房”问题的回复》，该回复载明：该项目因24号栋存在在建工程抵押，相比其他楼栋手续较多，开发商一直在积极办理。目前24栋公积金贷款即将发放，贷款发放完即可交房。上述事实，有当事人的当庭陈述，以及当事人提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、收楼通知书、关于“天麓尚层延期交房”问题的回复、市长信箱截图、公积金放款时间查询截图、个人住房公积金担保贷款合同、单位工程竣工验收记录、住房公积金管理中心放款记录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。关于是否构成延期交房，被告辩称“原告的相关款项于2019年11月4日才到被告账户，按照合同约定，被告不存在延期交房”，本院认为，原告已于2019年5月办理了相关公积金贷款手续，结合长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具的《关于“天麓尚层延期交房”问题的回复》，涉案房屋所在24号栋存在在建工程抵押，故公积金贷款延期发放的过错不在于原告，对被告前述抗辩意见，本院不予采纳。根据涉案合同第十条、第十一条的约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，且在商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告未提供证据证明其已通知原告收房，故已构成逾期交房，应承担逾期交房的责任。因原告已实际于2019年11月8日收房，故本院认定被告应向原告承担2019年7月1日至2019年11月8日，共计130天的逾期交房责任。根据合同第十条之约定，被告应按日向佘朝辉、向钧琳支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金7985.17元（614244元×0.1‰×130天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、被告长沙高鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告佘朝辉、原告向钧琳支付逾期交房违约金7985.17元;二、驳回原告佘朝辉、原告向钧琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告长沙高鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二一年五月三十日法官助理孙颖书记员柳遇珍