云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2329民初1071号原告：李汉文，男，1967年10月17日生，彝族，初中文化，农民，云南省武定县人，住武定县李家小村8号。被告：吕玉斌，男，1983年7月28日生，汉族，云南省武定县人，住武定县，现下落不明）。被告：张荣，男，1963年12月2日生，汉族，小学文化，农民，云南省武定县人，住武定县。委托诉讼代理人：李文芝，云南民惠律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告李汉文诉被告吕玉斌、张荣买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后。被告吕玉斌下落不明，本院于2020年12月19日在《人民法院报》上刊登公告，公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书等诉讼材料。本院于2021年3月8日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李汉文，被告张荣及其委托诉讼代理人李文芝已到庭参加了诉讼，被告吕玉斌经合法传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。原告李汉文诉称：2018年4月，被告吕玉斌与张荣约定合资建房，二人共同出资84万元购买香水中学西面土地用于建房，每人承担42万元，吕玉斌包工包料负责建盖，工期为2018年4月9日至2018年8月9日。2018年5月1日，吕玉斌与原告签订房屋买卖合同，约定将其建盖的上述房屋第五层，面积101平方米，以单价每平方1800元，总计180000元出售给原告，原告应在房地产交易中心缴纳税费当日支付房款160000元，余款20000元于房产权交割完毕之日付清，被告应于2018年12月1日前将房屋交付给原告。合同签订后，被告因缺乏资金无法按约定工期完工，为促成完工交房，原告陆续支付了房款160000元，但被告完工后依然没有交房，经原告多次催促，2019年12月29日，被告吕玉斌向原告出具承诺书，将上述房屋的钥匙交付给原告，同意原告装修入住，并承诺原告具有永久居住权，一切责任和经济损失由其承担，后原告准备装修入住，被告张荣百般阻挠。二被告之间的《合资建房协议》及原告与被告吕玉斌签订的《房屋买卖合同》均不违反法律规定和公序良俗，属合法有效的合同，合同当事人应诚信履行合同义务，原告已付清涉案房屋的购房款，被告也应按照合同约定向原告交付涉案房屋，原告签订合同的主体虽为被告吕玉斌，被告张荣未在房屋买卖合同上签字，但张荣和吕玉斌作为合伙建房的当事人，基于其二人的特殊关系，一直知晓涉案房屋出售给原告的事实，且原告交付的购房款也被用于二人共同建盖的房屋，张荣作为房屋及土地的共同权利人，也应该承担本案的合同义务，不能因房价上涨等因素拒不履行交房的义务，以违约方式损害原告的合法权益，现因二被告的原因，原告无法正常入住，只能租房居住，产生了房屋租金损失，该损失应由二被告承担，为维护原告的合法权益，诉请法院判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、由二被告将其建盖的位于武定县住房的第五层（共5间，面积101平方米）交付给原告居住使用，并协助原告办理房屋产权登记手续；3、由二被告支付因逾期交房导致原告租房居住产生的租金损失，以每月1000元计算，自2020年1月起，暂计算至起诉之日，合计10000元；4、由二被告承担本案诉讼费用。被告张荣辩称：1、被答辩人与吕玉斌的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属于无效合同，被答辩人与吕玉斌之间不属于房屋买卖关系，房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖，自己名下的房产必须具备房屋产权所有证，房屋买卖的标的物应当是已经竣工并且依法取得权属证书的房屋不动产即现房销售。在本案中，无论是证据还是事实都表明，被答辩人诉称的房屋不符合房屋买卖合同法律法规规定对于“房屋”的定性，该案标的物不属于现房，双方之间不是房屋买卖合同关系。被答辩人与吕玉斌之间属于房屋预售合同关系，本案事实表明，被答辩人与吕玉斌之间签订《房屋买卖合同》时，争议房屋并未竣工，属于房屋预售行为。《城市商品房预售管理办法》规定，进行商品房预售，应当取得商品房预售许可，该规定属于法律法规的强制性规定，但吕玉斌并未取得商品房预售许可证明，并且在起诉前被告也未获得效力补偿，也就是取得预售许可证明。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告吕玉斌从始至终未取得预售许可证明，因此，被答辩人与吕玉斌签订的房屋买卖行为因违反我国上述法律强制性规定，其签订的房屋买卖合同属于无效合同，被答辩人请求确认合同有效的诉讼请求缺乏法律依据，请求驳回被答辩人确认合同有效的诉讼请求。2、无效合同自始不发生法律效力，对合同双方没有约束力，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任，法律另有规定的。依照其规定。”本案合同因违反法律法规强制性规定而无效，合同当事人不受合同条款约束，不需要履行合同约定义务，同时，因目前案涉房产中途停工，未能完工验收交付使用，答辩人无法办理产权登记手续，按照《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认，也是房屋产权人的所有权凭证，公民之间进行二手房交易时，应当先审查售房者是否已取得房屋所有权证，此乃交易的前提条件，因交易房产未能完工至今未取得权属证书，被答辩人诉请履行合同交付房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回被答辩人的诉讼请求。3、对于合同无效，本案被答辩人与吕玉斌具有同等过错，应当由被答辩人与吕玉斌承担后果。吕玉斌在未取得预售许可证明、并且明知争议土地使用权人以及规划许可权利人均不是自己的情况下，还私自与他人签订房屋买卖合同，具有过错，应承担过错责任。被答辩人在没有要求合同相对方出示相关产权证明以及预售许可证明的前提下就签订合同，对导致合同无效具有重大过错，应当承担过错责任，被答辩人的损失不是答辩人过错造成，答辩人无承担损失责任，请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告吕玉斌未向本院提交答辩状。原告李汉文为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，欲证实原告的基本身份情况；2、房屋买卖合同复印件一份，欲证实原告与吕玉斌签订房屋买卖合同；3、建房协议复印件一份，欲证实吕玉斌与张荣签订建房协议；4、土地使用权转让合同复印件一份，欲证实吕玉斌与张荣签订土地使用权转让合同；5、收条复印件二份，交易现场照片复印件一份，欲证实吕玉斌收到原告的购房款；6、承诺书复印件一份，欲证实吕玉斌承诺交房给原告的事实；7、建设工程规划许可证复印件一份，欲证实购买的土地已经规划可以建盖。经质证，被告张荣及其委托诉讼代理人对证据1三性均无异议；对证据2三性均不予认可，房屋买卖合同是李汉文与吕玉斌私下签订，张荣不知情，而且是张荣出资建盖的房屋，吕玉斌无权处置房屋；对证据3真实性予以认可，关联性、合法性不予认可，实际上吕玉斌没有能力出资，建房过程中全部都是张荣出资，吕玉斌受张荣委托施工；对证据4三性均不予认可，因吕玉斌没有出资，所以协议没有实际履行，实际是由张荣个人出资；对证据5中，实际上李汉文是否交款，被告张荣不知情，从照片上看，钱的数目不是11万，也不是1万，不能证实待证内容，所以对证据材料5三性均不认可，照片没有载明时间、数目，证据来源不合法，也不能证实李汉文交付的钱财被用于建房；对证据6三性均不予认可，在建房屋不允许个人进行交易，不能证实待证内容；对证据7不能证实原告的待证事实，土地交易后规划许可不再属于闫云峰，是属于张荣。本院认为，对证据1来源合法，内容真实，本院予以采信；对证据2来源合法，内容真实，能证实原告的待证事实，本院予以采信；对证据3来源合法，内容真实，能证实被告吕玉斌与张荣合资建设的事实，本院予以采信；对证据4来源合法，内容真实，能证实闫云峰将位于武定县西面的土地101平方米使用权转让给吕玉斌与张荣的事实，本院予以采信；对证据5、7来源合法，内容真实，能证实原告的待证事实，本院予以采信；对证据6来源合法，内容真实，本院结合本案其他证据进行综合认定；被告张荣为证明其辩解，向本院提交了以下证据：第一组,被告张荣身份证复印件一份，欲证实被告张荣身份情况；第二组,1、土地使用权转让合同复印件一份，2、收条复印件一份，3、补交土地款收款收据复印件一份，4、契税、印花税交款书复印件一份，5、不动产登记费发票复印件一份，6、土地转让税费发票复印件一份，7、印花税、个人所得税、土地增值税发票复印件各一份，8、增值税及教育费附加复印件各一份，9、人防办行政事业性收费发票复印件一份，10、云（2019）武定县不动产权第××号不动产权证复印件一份，11、建字第武定县201900140号建设工程规划许可证复印件一份，12、缴费单复印件一份，13、在建房屋现场照片复印件一份，欲证实被告张荣对争议房屋占用范围的土地使用权以及在建工程拥有排他权利，任何人无权占有、使用和处分，争议房产属于在建工程，未竣工验收，未取得产权证，原告与被告吕玉斌签订的房屋买卖合同因违反国家法律强制性规定属于无效合同，被告张荣无需承担履行合同义务以及承担违约责任；第三组,1、建房协议复印件一份，2、建房补充协议复印件一份，3、借条复印件一份，4、收条复印件一份，欲证实在建房屋建设资金来源绝大部分属于被告张荣支付。经质证，原告李汉文对第一组证据三性没有异议；对第二组证据有异议，土地使用权转让合同更改了时间，是伪造的，收条、补交土地款收款收据、契税、印花税交款书是吕玉斌与张荣之间的事情，我不清楚，不动产登记费发票、土地转让税费发票、印花税、个人所得税、土地增值税发票、增值税及附加、人防费发票、建字第武定县201900140号建设工程规划许可证、缴费单我不清楚，云（2019）武定县不动产权第××号不动产权证是烂尾房，为什么办理了房产证，我不认可，在建房屋现场照片与本案无关；对第三组证据部分有异议，对建房协议我没有意见，借条、收条是吕玉斌、张荣之间的事情，我不认可。本院认为，对第一组证据来源合法，内容真实，能证实被告的待证事实，本院予以采信；对第二组证据张荣所交纳的税费等费用来源合法，内容真实，能证实张荣的待证事实，本院予以采信；对土地使用权转让合同、不动产产权证、建设工程规划许可证，来源合法，内容真实，本院结合本案其他证据予以综合认定；对第三组证据，本院结合本案其他证据予以综合认定。被告吕玉斌在举证期限内未向本院提交证据，视为自动放弃举证权利。根据庭审及本院采信的证据，本院确认本案如下法律事实：2018年4月8日，闫云峰将属于自己所有的位于武定县平方米的土地使用权转让给吕玉斌与张荣，双方签订了《土地使用权转让合同》。2018年4月9日，被告吕玉斌与张荣签订了《建房协议》，协议约定：“张荣、吕玉斌合资建房，每人出资42万元，包工包料由吕玉斌建盖好，建房中的施工安全责任、房屋质量一切吕玉斌负责。”2018年6月5日，闫云峰办理了建设工程规划许可证，建设规模为七层。在建盖房屋过程中，被告吕玉斌将武定县，共5间，建筑面积101平方米，以每平方米1800元，总价180000元出售给原告李汉文，2018年4月24日，原告李汉文将购房款110000元以现金方式交付给吕玉斌，吕玉斌书写了收条交给原告收执，2018年5月1日，原告李汉文与被告吕玉斌签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“吕玉斌将坐落于武定县，共5间，建筑面积101平方米，以每平方米1800元，总价180000元出售给原告李汉文，原告应在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款160000元，余款20000元于房产权交割完毕之日付清，吕玉斌应于收到李汉文全额房款之日起210天内将交易的房产全部交付给李汉文。”合同签订当日，李汉文以现金方式支付了吕玉斌40000元。2018年5月9日，原告李汉文将购房款10000元以现金方式交付给吕玉斌，吕玉斌书写了收条交给原告收执。2018年10月15日，闫云峰将属于自己所有的位于武定县平方米的土地使用权转让给张荣，双方签订了《土地使用权转让合同》。被告张荣向相关部门缴纳了税费等费用，2019年4月23日，张荣办理了武定县平方米的不动产权证【证号为：云（2019）武定县不动产权0000926号】，2019年10月8日，张荣办理了建设工程规划许可证，建设规模为七层，该房屋建盖至五层没有继续建盖，也没有竣工验收，至今处于停工状态，因被告没有交房给原告，经原告多次催促，2019年12月29日，被告吕玉斌向原告出具承诺书，将第五层房屋的钥匙交付给原告，同意原告装修入住，并承诺原告具有永久居住权，后原告准备装修入住，被告张荣以房屋属于张荣所有阻止原告装修入住。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告张荣与吕玉斌合资建房，双方是合伙关系，在建盖房屋过程中，被告吕玉斌将武定县，共5间，建筑面积101平方米，以每平方米1800元，总价180000元出售给原告李汉文，2018年5月1日，原告李汉文与被告吕玉斌签订了《房屋买卖合同》，吕玉斌已收取了原告李汉文的购房款160000元，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，原、被告之间的权利义务关系明确，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张吕玉斌与李汉文签订的《房屋买卖合同》有效的理由成立，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告主张二被告将其建盖的位于武定县住房的第五层（共5间，面积101平方米）交付给原告居住使用，并协助原告办理房屋产权登记手续，因该房屋建盖至五层没有继续建盖，也没有竣工验收，至今处于停工状态，现被告无法交付该房屋给原告使用，不能实现合同目的，其主张不能成立，本院依法不予支持。对原告主张由二被告支付因逾期交房导致原告租房居住产生的租金损失，以每月1000元计算，自2020年1月起，暂计算至起诉之日，合计10000元，因无证据予以证实，且不是被告没有交房给原告造成的直接经济损失，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”被告张荣辩解被告吕玉斌从始至终未取得商品房预售许可证明，因此，李汉文与吕玉斌签订的房屋买卖行为因违反我国上述法律强制性规定，其签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，因被告吕玉斌与张荣是个人合伙建房，不是房地产开发企业，不是必须办理商品房预售许可证明，其辩解理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条、第七百九十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、2018年5月1日原告李汉文与被告吕玉斌签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告李汉文的其他诉讼请求。本案案件受理费4100元，由被告吕玉斌、张荣负担2000元，由原告李汉文负担2100元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长  马飞艳审判员  江曜鑫审判员  杨 勇二〇二一年五月二十六日书记员  段 莹