重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终2090号上诉人（原审被告）：重庆渝铁房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区黄桷坪铁路四村，统一社会信用代码915001077592884256。法定代表人：陈星，总经理。委托诉讼代理人：邓智洪，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄恩梅，女，1970年12月13日出生，汉族，住重庆市江北区蓝色经典小区。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张颖，女，1995年5月12日出生，汉族，住重庆市江北区蓝色经典小区。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。上诉人重庆渝铁房地产开发有限责任公司（以下简称渝铁公司）因与被上诉人黄恩梅、张颖房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初26893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人渝铁公司的委托诉讼代理人邓智洪，被上诉黄恩梅、张颖的委托诉讼代理人郭婷婷参加了诉讼。本案现已审理终结。渝铁公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，依法驳回黄恩梅、张颖的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄恩梅、张颖承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，涉案项目未能如约办理产权登记的原因是涉案项目消防验收不合格，导致消防验收不合格的原因不在渝铁公司，渝铁公司也不能左右、预见。因涉案项目东侧泰山大道东段（0区3号路）南北线一段约300M道路属市政道路，该道路一直未修通，导致涉案项目东侧消防通道和消防扑救面未形成，致使消防验收不合格，从而其他各分项验收和综合验收均无法进行。道路问题出现后，渝铁公司已积极向有关行政单位多次发函请求协调解决，均未果。因此，渝铁公司已尽到了开发商推进办证的合理义务。一审法院以渝铁公司系专业开发商为由认为应承担逾期办证的违约责任，加重了渝铁公司的责任和义务，与事实不符。2.因涉案项目是经济适用房，双方当事人在签订《商业门面买卖协议》时皆已料到涉案项目办理产权证存在一定的特殊性，故双方签订协议时才约定在三年之内若因渝铁公司原因未完成产权登记手续，渝铁公司应承担相应责任，本案确未在签订协议后的三年内完成产权登记手续，但未完成产权登记手续原因并非渝铁公司所致。另案的《走访笔录》足以证明涉案项目未能通过消防验收的原因系道路未能修通。3.办理产权登记手续的义务并非完全在渝铁公司，需要当事人双方配合，并非渝铁公司单方义务，一审法院认定产权证办理义务在渝铁公司，显然违背案件事实，违反相关法律、法规的规定。4.涉案项目于2019年11月19日完成消防验收后，渝铁公司便立即办理项目综合验收，并于2020年7月10日通过综合验收，于7月9日、9月28日、10月28日多次通知黄恩梅、张颖办理产权登记，但黄恩梅、张颖一直拒不配合，故即使法院认定渝铁公司违约，黄恩梅、张颖也应承担具备办理登记条件下拒不配合办理产权登记的相关责任和后果，渝铁公司承担违约责任的时间也应为通知黄恩梅、张颖办理产权登记手续时止。黄恩梅、张颖辩称，1.渝铁公司作为专业房地产开发商，涉案房屋施工的时候就已经考虑市政道路情况，具体到本案房产证办理时间，房屋买卖合同约定合同签订三年后才支付逾期办证违约金，说明在签订合同时渝铁公司已预见到产权证周期问题，现渝铁公司以市政道路抗辩不应承担逾期办证责任的理由不成立；2.办理产权证的义务在渝铁公司，至今产权证没有办理，其应承担违约责任至实际办理之日止。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄恩梅、张颖向一审法院起诉请求：1.判决渝铁公司协助黄恩梅、张颖将重庆市渝北区梧桐路15号附20号房屋产权过户至黄恩梅、张颖名下；2.判令渝铁公司支付黄恩梅、张颖违约金，违约金自2017年7月29日起以1044000元为基数，按每日万分之五计算至产权过户之日止；3.本案诉讼费用由渝铁公司承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，黄恩梅、张颖作为乙方（买方），渝铁公司作为甲方（卖方）签订《商业门面买卖协议》，约定房屋坐落为：重庆市渝北区梧桐路15号附20号商铺。总成交金额1160000元。在签订合同时，乙方支付甲方总房款60%，该商业门面完全交割时付清总房款的90%，余款等商铺房产证办理完成后十日内付清。合同九条约定“......在3年内若因甲方原因未完成产权登记办理手续，甲方应自本协议签订3年后的次日起至实际办理产权证登记之日止按日向乙方支付已付款万分之日的违约金。”合同签订后，黄恩梅、张颖按约支付了90%购房款1044000元。2015年3月3日黄恩梅、张颖实际接收房屋。至今涉案房屋的产权证未能办理。一审庭审中渝铁公司举示了2019年11月19日涉案房屋取得了《建设工程消防验收意见书》载明房屋消防验收合格。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明涉案房屋于2020年5月18日取得竣工验收。渝铁公司还举示了涉案房屋的水费和电费缴费凭证，以证明涉案房屋交付黄恩梅、张颖，黄恩梅、张颖接房后已经正常使用；同时，渝铁公司还举示了照片、短信截图、催告涵、邮寄凭证，以证明渝铁公司于2020年7月9日、2020年8月29日、2020年10月28日通过短信、电话、公告、EMS通知了黄恩梅、张颖办理产权证。一审法院认为，黄恩梅、张颖与渝铁公司双方所签订的《商业门面买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。关于本案渝铁公司是否存在逾期办证情形，渝铁公司辩称未能在合同约定的时间内办证原因是由于市政道路修建导致无法修建消防通道未修通，故未能办理产权证并非渝铁公司的原因，不应承担逾期办证责任。该院认为，渝铁公司作为专业房地产开发商，在对涉案房屋开发之始应该考虑到房屋周边市政道路完工情况，并据此合理安排产权证办理时间，在合同约定了在合同签订3年后才开始计算逾期办证的违约责任，故可见渝铁公司实际已经预见到了产权证办理的周期问题，故在房地产开发过程中，渝铁公司辩称的因素虽不是渝铁公司所能完全掌控的，但该风险应该是渝铁公司可以预见的，故以上情况渝铁公司的辩称不成立，渝铁公司应该承担逾期办证的违约责任。该合同签订后，黄恩梅、张颖按约定向渝铁公司支付了90%购房款即1044000元，合同于2014年7月28日签订，按约定最迟渝铁公司应该在2017年7月28日为办理产权证，故2017年7月28日渝铁公司就应该承担违约责任。庭审中渝铁公司虽然举示了催告黄恩梅、张颖办理产权证的证据，但产权证的办理义务在于渝铁公司，至今涉案房屋产权证未能办理，渝铁公司应该承担违约责任至实际办理之日止。关于逾期办证违约金计算标准的问题，虽然渝铁公司未能按时办理产权证，但渝铁公司在2015年3月3日已经将房屋交付黄恩梅、张颖，黄恩梅、张颖也完成了装修并实际使用，故逾期办证期间，渝铁公司的违约行为并未对黄恩梅、张颖造成过大的损失，庭审中渝铁公司亦主张每日万分之五的违约金计算金标准过高，故该院酌情将此标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百六十二条规定，判决：“一、被告重庆渝铁房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内位将位于重庆市渝北区梧桐路15号附20号的房屋过户至原告黄恩梅、张颖名下；二、被告重庆渝铁房地产开发有限责任公司在房屋产权过户至原告黄恩梅、张颖名下后三日内支付原告逾期办理产权证的违约金，违约金以1044000元为基数，自2017年7月29日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，计算至实际过户登记之日止；三、驳回原告黄恩梅、张颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费9677.72元，因适用简易诉讼程序审理减半收取4838.86元，由被告重庆渝铁房地产开发有限责任公司负担。”二审中，双方均未举示新证据。二审查明，渝铁公司一审中举示2020年10月28日《催告函》载明:“尊敬的黄恩梅、张颖业主：我公司已于2020年7月9日致电于您：您购买的我公司在渝经济适用房项目‘渝铁家苑’小区附20号商业门面已经可以办理不动产登记，且通知您前来我公司办理网签手续并缴纳相关资料。但您未前来我司办理。2020年9月28日我公司再次派工作人员在您所购买的商业门面张贴通知，通知您来我公司办理网签手续。截止2020年10月28日，您仍未到我公司办理网签。我公司特此再次通知您，请在接到本通知后五个工作日内，带上本人身份证、购买收据以及与我公司签订的《商铺买卖协议》来我公司办理网签手续。特此函告”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于：渝铁公司是否应支付黄恩梅、张颖逾期办证违约金。第一，当事人对其主张的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证义务，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方2014年7月28日签订的《商业门面买卖协议》约定，合同签订3年内完善商业门面产权手续，若因渝铁公司原因未完成产权登记办理手续，渝铁公司应自本协议签订3年后的次日起至实际办理产权证登记之日止按日向黄恩梅、张颖支付已付款万分之五的违约金。但渝铁公并未在合同签订后3年内未完成案涉房屋的产权登记办理手续，存在违约行为。渝铁公司主张其未能在约定时间内办证是市政道路修建导致无法通过消防验收影响其办理产权证，但渝铁公司所称因果关系缺乏依据，也不符合法律规定的免责事由，应当承逾期办证的违约责任。第二，渝铁公司主张黄恩梅、张颖拒不配合而未办理过户手续，但从其举示的2020年10月28日《催告函》载明的内容来看，渝铁公司以致电、张贴通知和发函方式均是通知黄恩梅、张颖“办理网签手续”，不能证明黄恩梅、张颖经渝铁公司催告拒不配合协助办理房屋过户手续，渝铁公司关于承担违约责任的期间应当减少的上诉理由也不能成立。综上所述，渝铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9677.72元，由上诉人重庆渝铁房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 刘润荔审 判 员 朱华惠二〇二一年五月十三日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮