四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初1739号 原告：安岳县普州大地物业服务有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇北大街73号二幢104号。统一社会信用代码915120213144360776。 法定代表人：王军，经理。 委托诉讼代理人：唐杰平，公司员工。 委托诉讼代理人：谢远强，四川兴岳律师事务所专职律师。 被告：徐龙，男，1989年5月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：田贵，女，1990年8月1日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告安岳县普州大地物业服务有限公司与被告徐龙、田贵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理，原告安岳县普州大地物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐杰平、谢远强，被告徐龙、田贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安岳县普州大地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业服务费5655元及违约金1131元；诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2016年1月1日起至今，服务于安岳县阳光华庭小区，被告系该小区业主。被告从2016年接房之日至今，一直享受原告的服务，按照物业合同中的约定：住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米1.4元／月收取，及逾期交纳物业费的应按拖欠金额缴纳滞纳金，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2018年1月1日至2020年12月31日共拖欠了36个月的物业管理服务费共计5655元，根据原被告之间《前期物业服务合同》约定，被告已经违约，原告自愿将合同约定200%的违约金调整为20%的违约金，金额为1131元。经原告多次催收，被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 徐龙、田贵辩称，1、其没有交物业费是因为物管不作为，与安全相关的事情物管都是让其找有关部门；2、小区的电梯经常坏，被告曾被关到电梯里面，物管却让被告去找开发商，物业与开发商之间相互推诿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的原告营业执照、法定代表人身份信息、被告身份证复印件、前期物业合同、阳光华庭小区前期物业服务合同、楼宇验收记录认可表、房屋信息查询情况表、物业服务照片30张、催费通知照片2张等证据来源合法、内容客观真实且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的派出所案件回执单、手机视频、手机照片真实但与本案无关联性，故本院对上述证据的证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 四川省安岳县三力房地产开发有限公司系安岳县岳阳镇阳光华庭小区的开发商，该公司于2014年11月18日与原告签订《前期物业服务合同》，约定四川省安岳县三力房地产开发有限公司委托原告对阳光华庭小区实施前期物业服务，业主向原告交纳物业服务费后，原告按合同约定的服务内容和标准提供服务，住宅物业服务费为1.4元/平方米/月。被告徐龙、田贵夫妻二人系安岳县岳阳镇阳光华庭小区业主，该房屋建筑面积112.22平方米。2016年5月19日，被告徐龙（被告田贵丈夫）与原告签订《阳光华庭小区前期物业服务合同》，主要约定：房屋购买人为被告，原告为本物业的全体业主和物业使用人提供物业服务，被告应按建筑面积1.4元/平方米/月向原告按时每年全额交纳物业服务费用；超过交纳期限，每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收；被告连续2个月无故拖欠原告各项费用，应视为违约，原告除有权要求被告支付所欠费用外，被告还需支付应缴费用200%的款项作为违约金。同日，被告徐龙检验验收了该房屋，并签字认可了《楼宇验收记录认可表》。根据上述合同的约定被告从2018年1月1日至2020年12月31日应向原告交纳物业服务费5655元，但经原告书面催收，被告至今仍未交纳。 另查明，原告于2016年至今向安岳县岳阳镇阳光华庭小区全体业主提供了物业服务。 本院认为：被告徐龙、田贵系夫妻，二人系该小区房屋登记所有人，原告与被告徐龙签订《阳光华庭小区前期物业服务合同》时有理由相信徐龙有代理权，徐龙签订合同的行为构成表见代理，故原告与二被告之间的物业服务合同关系成立有效。原告与四川省安岳县三力房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《阳光华庭小区前期物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告一直以来按照合同的约定向阳光华庭小区提供了相关的物业管理服务，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应及时按约定支付相应的物业管理服务费用，其未依约履行交费义务的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，原告主张的权利期限为2018年1月1日至2020年12月31日，故本案应当适用民事行为发生时的法律及司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，被告应当立即支付物业服务费并承担违约责任，故本院对原告要求被告立即支付物业费5655元的诉讼请求本院予以支持。关于被告辩称的物业不作为导致其车辆被盗及小区基础设施有损坏故应减缴物业费的意见，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”之规定，物业公司对于违反有关治安等行为，在发现的情况下仅有制止和及时报告的义务，且被告被盗车辆系停在小区门外并不是在小区内，被告应当请求有关行政管理部门解决或者要求相应的侵权人赔偿，故本院对被告的辩称意见本院不予采纳。对原告在阳光华庭的物业管理服务过程中可能存在的服务质量瑕疵问题，原告应在今后的物业管理服务过程中进一步提升服务态度，提高管理质量，加强工作反馈记录，尽量完善管理措施，与业主共同创建良好的小区环境。关于违约金的问题，因合同约定的违约金明显过高，原告提出将违约金由应缴费用的200%降至20%，但原告未举证证明其损失额度，本院对原告的此项请求酌情支持280元。 综上所述，对原告的诉讼请求符合法律规定的部分本院予以支持，不合理的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《物业管理条例》第七条第五项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、限被告徐龙、田贵在本判决生效之日起十日内向原告安岳县普州大地物业服务有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5655元和违约金280元，共计5935元； 二、驳回原告安岳县普州大地物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐龙、田贵负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 曾荣跃 二〇二一年五月二十日 法官助理 唐 莉 书 记 员 阳 倩