甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终827号上诉人（原审被告）：张忠，男，1968年12月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张祖国，甘肃溥德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州茂源林场，经营场所兰州市七里河区五泉东山。负责人：姜五全，该林场执行事务合伙人。上诉人张忠因与被上诉人兰州茂源林场租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初4668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张忠上诉请求：1.请求二审法院重新查明案件事实，依法撤销一审法院(2020)甘0103民初4668号民事判决，改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，属事实查证不清。1.该租赁合同中约定租赁范围包括建筑面积175平方米的二层楼一座，及林地、场院6850平方米；用途为茶饮休闲业务。从兰州市七里河区林业和草原局在2020年8月3日及2020年8月7日向被上诉人下发的文件可以认定，被上诉人承包林场地块上的两栋违法建筑物和四处彩钢房为违法建筑物；对于上诉人经营的茶园，被认定为未经相关部门批准，擅自改变林地用途，并责令被上诉人限期主动拆除违法建筑物，恢复植被和林业生产条件。该文件所涉四处彩钢房、一栋建筑物为上诉人所建，另一栋二层楼为被上诉人所建。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，并不知道被上诉人所建的二层楼是违法建筑，被上诉人当时隐瞒了该事实，也未告知林地不得开设茶园的规定。直至收到上述文件，上诉人才知道违建的事情，及林地不得开设茶园的规定。被上诉人作为出租方，对上诉人隐瞒上述事宜，未进行告知，致使上诉人签订了租赁合同，存在明显的过错。2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效之相关规定，本案出租的二层楼为违法建筑，该租赁合同应当被认定为无效合同。3.上诉人承租后开设茶园属未经相关部门批准，擅自改变林地用途，违反了国家相关法律规定。依据合同法第五十二条第五款：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同之规定，本案租赁合同应当被认定为无效合同。4.依据合同法第五十八条：合同无效或被撤销的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述规定，上诉人不再承担支付房租与押金的义务，被上诉人已经收取的三万元房租也应当予以返还，并赔偿由此给上诉人造成的损失。二、一审法院认为上诉人没有提交相关证据对茶园无法经营的事实予以证实，判决上诉人承担后期租赁费用，事实没有查清。1.由于兰州市七里河区林业和草原局清理、整治违建别墅的执法行为，致使上诉人茶园的临时建筑物在2020年8月份被拆除，租赁场院上原先铺设的路砖同时被清除，上诉人已经不具备继续经营的现场条件。这一事实有上诉人提交的现场照片为证，并且被上诉人也认可以上事实。2.虽然被上诉人出租的二层楼还未拆除，但已经被认定为违法建筑，已经不具备继续出租的条件。租赁合同中约定的茶园业务，也被认定为擅自改变林地用途，在被上诉人出租的二层楼、林地及场院上继续开设茶园，已经不具备合法性。如果上诉人执意继续经营，本案双方当事人均涉嫌知法犯法，抗拒国家行政机关执法的违法行为。3.上诉人已经明知无法继续经营，多次与被上诉人协商解除合同事宜，被上诉人均以交清今年租金再说的理由拒绝，致使上诉人无法向被上诉人办理退还房屋及林地、场院的手续。上诉人被迫继续占有被上诉人的建筑物、林地及场院，过错责任在被上诉人，上诉人没有任何理由与动机继续占有被上诉人的建筑物、林地及场院。因此，上诉人无法继续经营的事实非常明确，被上诉人继续收取2020年8月份之后的租金无正当依据。双方应当立即办理交接手续，配合相关政府主管机关，恢复林场的原有状态。兰州茂源林场辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人上诉事实错误，上诉理由含糊不清，不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、答辩人出租的二层楼为合法建筑。是经上级主管部门兰州市南北两山环境绿化工程指挥部（兰指发［2011］125号文）依据2007年11月14日国家林业局（林计批字［2007］551号（见附件1））批复、由国家国债资金投资修建的,有可研报告、设计，项目施工资料齐全。经兰州市项目投资评审中心兰评审资金［2012］23号决算评审，组织相关建设单位验收的合法建筑（见附件2），此次国家“清查整治专项行动部级协调联合调查组”核查，确认合法而保留未拆（见附件4）。兰州市七里河区林草局2020年8月3日［2020］96号及2020年8月7日［2020］100号行政令限令拆除的是上诉人擅自强行搭建的“两处违法建筑和四处彩钢棚＂，该建筑既未征得我方同意（见被答辩人出具的承诺书（附件5）），又没有办理任何建设手续。上诉人在区林草局限令期内未陈述申辩，主动拆除，是承认其私自违建的例证。上诉人混淆是非，反而诬称答辩人出租的二层楼为违章建筑。答辩人出租的6850平方米林地原样完整（见附件4），《租赁合同》第一条记载，答辩人出租的是林地而非砖地。所以一审法院判定《合同》要素成立，事实查证清楚。二、被答辩人诉称答辩人隐瞒事实，违法出租，纯属臆测。按国家《森林法》第49条“可以合理利用公益林林地资源和森林景观资源，适度开展林下经济、森林旅游等”。第52条“在林地上修筑直接为林业生产经营服务的工程设施，符合国家有关部门规定标准的，由县级以上人民政府林业主管部门批准，不需要办理建设用地审批手续”以及兰州市南北两山绿化建设管理办法第16条“绿化承包者在承包林地范围内，符合绿化规划。经所在县（区）南北两山绿化主管部门审核，允许兴办种植、养殖、加工、旅游、服务等养林企业”。充分说明答辩人为依法出相。至于上诉人提出“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”的说辞，一是前款《森林法》第52条“在林地上修筑直接为林业生产经营服务的工程设施，符合国家有关部门规定标准的，不需要办理建设用地审批手续”,二是我林场位于七里河区××路××.6公里的乡村山林，远在城区的规划范围之外，根本谈不上规划许可。与上诉人诉请的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《合同法》第五十二条毫无关系。三、上级林政管理部门只是依法责令上诉人拆除擅自搭建于林地上的违法建筑物，恢复林地植被，并未要求停止营业。被答辩人自行歇业与答辩人没有责任。对于我方多次联系协调，上级林政主管部门强调只要不砍树、不破坏林地，不修建固定多层建筑，可以搞休闲茶饮的意见，上诉人不予理会。至今出租场地仍由上诉人上锁占用，不知暂时歇业还是停业关门。按《租赁合同》第四条“4月15日前交纳今年租金的一半”，现己到下年交款期限，但是上诉人至今拖欠上年的租费未交。且上诉人违法毁林建设使我场损失惨痛。上诉人对地面上有用的变卖变现，不能变卖的水泥地坪、砖块、垃圾等推予我方。至目前地坪、垃圾清运费已支出5.3万元；另外上级林政执法部门通知按《森林法》第43条：破坏生态绿化，每平方米罚款ｌ0-30元，上诉人毁林开发3000平方米应当罚款6万余元（尚未上缴）；被毁坏的3.5亩林地经造林施工方预算恢复水利管网需投资4.7万元；造林绿化费预算费用9.4万元；林木抚育管护费5年计15万元，总计40.4余万元。上级部门责令我方年内完成。另外主管单位检查、批评，多次写报告，请相关部门现场汇报，间接成本、行政成本巨大，影响我场生产工作正常运行，所以我方保留反诉追讨上诉人违法毁林违建的直接经济损失的权利。综上，一审判决事实清楚，采信有据。特诉请二审法院维持原判，保护答辩人的合法权益，依法判令上诉人先期交纳拖欠去年租金4万元、押金1万元。兰州茂源林场向一审法院起诉请求：1.判令被告履约交纳其拖欠原告2020年度茶园剩余租金4万元（年租金7万元，5月份已交3万元）；2.判令被告履约交纳拖欠原告茶园租赁押金1万元；3.判令被告如额交纳2020年租赁期内使用原告电费、水费（数量金额被告尚未提供）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告林场（伏直公路以西、砖路以南茶园及管理房）用于茶饮休闲业务，租期为5年，自2017年4月15日至2022年4月14日。2017年4月15日至2020年4月14日租金每年6万元，2020年4月15日至2022年4月14日租金每年7万元。租金支付方式为先交租金后经营，每年分两次交款，第一次在4月15日前交年租金的一半，第二次在6月10日前交清全年租金。同日，双方还签订《林地管护承包合同》，约定原告将院内及周边绿化林地22亩的树木管理承包给被告管护，对承包方式、承包期限、承包费用、双方责任等事项进行了约定。2018年4月1日，被告向原告出具承诺书一份，承诺其搭建的日光温棚是自愿搭建，若被上级执法部门查处、拆除，后果自负，原告概不负责。2020年6月15日，被告向原告缴纳3万元租赁费。2020年8月3日，兰州市七里河区林业和草原局责令原告拆除建筑物恢复林地植被，原告转发上述文件并通知被告，要求被告自行拆除日光温棚和四处彩钢棚，后被告将上述违建自行拆除，再未经营茶园,但其至起诉时还未将租赁物及钥匙交付原告。因被告未向原告如约缴纳租赁费，原告催要无果遂酿纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告修建的彩钢棚等设施是其自行修建，修建时曾向原告出具承诺书，后经兰州市七里河区林业和草原局认定为违法建筑责令予以拆除。根据租赁合同中对租赁范围的约定，并不包括其自行修建的设施，被告认为其无法经营未提交相关证据予以证明，且至今被告仍未向原告交付租赁物及钥匙，故被告应继续履行其合同义务。合同约定2020年4月15日至2022年4月14日租金每年7万元，租金支付方式为先交租金后经营，每年分两次交款，第一次在4月15日前交年租金的一半，第二次在6月10日前交清全年租金。被告已将2020年4月15日前应交的3万元支付给原告，按照约定其应于2020年6月10日前支付剩余租金，故对原告主张的要求被告支付租金4万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的押金，双方约定应在合同签订后由被告向原告预交押金1万元，但被告一直未付，且合同未到期，原告该项诉讼请求有事实依据，应予支持。对于原告主张的水电费，因未提交相关证据，本院不予处理。对于被告主张的损失，未提交相关证据，且属另一法律关系，应另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告张忠于本判决生效之日起十日内向原告兰州茂源林场支付租金4万元、押金1万元，合计5万元；二、驳回原告兰州茂源林场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告张忠负担。此款项已由原告兰州茂源林场垫付，被告应于本判决书生效之日起十日内给付原告。二审中，张忠提交《责令拆除建筑物恢复林地植被催告书》，据以证明不允许开设茶园，合同无效。被上诉人质证认为真实性无异议，但是让把违建拆除，没说不让经营。本院认为，该催告书明确催告事项为“在未办理林地、国土、规划等相关手续的情况下修建两栋建筑物和四处彩钢房”限期拆除仍未拆除，该证据的真实性应予认定，对张忠的证明目的不予确认。二审查明，《租赁合同》约定租赁房屋、场地是：二层楼一座，建筑面积175平方米（其中：一楼办公室1间、宿舍2间、厨房及库房2间；二楼餐厅2间、办公室1间），林地及场院6850平方米。2018年4月1日，张忠出具《承诺书》，内容为：我承诺此次搭建的日光温棚，一是只能用于温室育苗、苗木繁育；二是如若被上级执法管理部门查处、拆除，后果自负，甲方概不负责；三是属自愿搭建，合同期满后不得以任何理由拆毁，归甲方所有。一审判决认定的其他事实清楚，二审予以确认。本院认为，案涉租赁合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉租赁合同出租的标的物二层楼有合法修建手续，亦不在责令拆除范围内，林地及场院非禁止出租的标的物，未涉及张忠上诉所称违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的情形，故张忠认为案涉合同无效无事实和法律依据，不予采信。依照合同约定，张忠应及时支付租金，但其未及时支付，应当继续支付。张忠上诉称临时建筑物在2020年8月份被拆除无法经营，但其未明确提出解除合同，交还场地及房屋，责任在自己，不能成为拒付拖欠租金的理由。但由于场地实际已无法继续租赁经营，兰州茂源林场请求支付押金10000元无事实依据，不予支持。综上所述，张忠的部分上诉理由成立，应予支持；部分上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，但对押金判决不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初4668号民事判决；二、张忠于本判决生效之日起十日内向兰州茂源林场支付租金40000元；三、驳回兰州茂源林场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，共825元，张忠负担619元，兰州茂源林场负担206元。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  张煜枫审 判 员  王锡东二〇二一年五月七日法官助理  王彦茹书 记 员  闫 佳