吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2426民初730号原告：孟祥润，女，1982年4月10日出生，汉族，安图县就业服务局出纳，现住吉林省安图县。原告：赵翌岑，女，2006年7月21日出生，汉族，学生，现住吉林省安图县明月。法定代理人：孟祥润，系赵翌岑的母亲。被告：刘东，男，1992年5月10日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。原告孟祥润、赵翌岑与被告刘东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵翌岑的法定代理人暨原告孟祥润、被告刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟祥润、赵翌岑向本院提出诉讼请求：1.依法解除孟祥润与刘东签订的房屋租赁合同；2.依法判令刘东支付房屋租金10,000元（2021年2月1日起至2021年7月31日止）、房屋恢复费12,000元、取暖费3384元、物业费1194元、违约金50,000元，合计76,578元；3.案件受理费由刘东承担。事实和理由：2020年8月1日，孟祥润与刘东签订了房屋租赁合同，合同约定孟祥润将其所有的位于安图县明月镇明安街33-1-7号，水岸新城一期1号楼107号门市出租给刘东经营串店，租赁期限为两年（自2020年8月1日起至2022年7月31日止），租金按年支付，每年租金为20,000元整，到期后将房屋恢复原始结构。但刘东以疫情期间经营困难为由，于2020年8月份仅支付半年租金10,000元，并承诺于2021年2月1日支付后半年租金10,000元。2021年2月1日，刘东违反合同约定，单方面擅自解除合同，并拒不支付剩余租金、房屋恢复费、取暖费、物业费及违约金，且至今未归还门市房的钥匙仍占有房屋。经多次沟通未果，孟祥润、赵翌岑诉至法院，请求法院维护其合法权益。刘东辩称，1.孟祥润、赵翌岑要求返还租金的诉讼请求不能支持。刘东已于2021年1月1日前明确向孟祥润提出解除房屋租赁合同，孟祥润也已将涉案房屋更换了门锁。合同已经实际解除，刘东已经没有占有使用该房屋，故不应给付租金；2.孟祥润、赵翌岑要求支付房屋恢复费不应支持，刘东装修时未对房屋进行改造和破坏，无需产生恢复费用；3.孟祥润、赵翌岑要求的物业费标准过高，超过涉案小区物业费收费标准，不同意给付未使用期间的物业费、取暖费；4.虽然在合同中约定违约金50,000元，但约定的违约金过高，应属无效。且刘东没有违约，系孟祥润违约，私自更换门锁，阻拦刘东将自己的物品搬出。综上所述，孟祥润、赵翌岑的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。经审理查明：孟祥润、赵翌岑系安图县明月镇明安街33-1-7号水岸新城一期1号楼107号门市房的所有权人。孟祥润、赵翌岑与相邻的108号门市房房主李香兰、109号门市房房主朴贞兰、马明赫分别将独立的三个门市房出租给他人改造经营餐饮业多年。2020年8月1日，孟祥润与刘东签订了房屋租赁合同。其内容为：甲方（出租方）为孟祥润，乙方（承租方）为刘东。甲方自愿将位于安图县水岸新城7号门市房出租给乙方做饭店经营使用；租赁期限2年，即2020年8月1日至2022年7月31日；税后租金（仅限合同期限从2020年8月1日至2022年7月31日为止），乙方应于2020年8月1日前先行付1年租金（2020年8月1日至2021年7月31日）2万元，若乙方不按时付清租金，甲方可收回房屋，乙方违约所造成的经济损失责任由乙方负责；租赁期间的物业管理费乙方自行向物业公司缴纳，取暖费、水费、电费、卫生费以及各种税费全部由乙方承担并缴纳；合同期满，如乙方不再续租或甲方要收回该门市房，乙方应在合同期满前主动恢复该门市房原始构造，恢复内容包括墙体、门窗、卫生间、供水线路、排水线路、供暖线路、供电线路。如未恢复该门市房原始构造，乙方必须支付甲方12,000元门市房恢复费；合同期间，因乙方自身原因不想继续使用该门市房，甲方不予退还剩余租金，同时乙方有责任恢复该门市房原始结构。2020年8月17日，刘东支付了半年租金10,000元（2020年8月1日-2021年1月31日），双方并约定于2021年1月31日支付剩余租金10,000元（2021年2月1日－2021年7月31日）。刘东接收房屋开始使用。2021年1月31日，因刘东拒不支付剩余半年租金，且提出降低租金、无力经营、不再承租等要求，双方发生争执。经多次催要无果后，孟祥润于2021年3月14日将三家门市房的共同出入门上锁，于2021年4月20日将门锁撤掉。刘东未履行合同约定的交纳取暖费、物业费的义务，孟祥润于2021年3月11日交纳了2020年10月20日至2021年4月25日采暖期间的取暖费3384元，同日交纳了2020年8月1日至2021年7月31日期间的物业管理费1194元。认定上述事实的证据有：身份证、房屋产权证、房屋租赁合同、凭证、取暖费收据、物业费收据、视听资料、照片。本院认为，孟祥润与刘东签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”孟祥润、赵翌岑已经按照约定交付房屋，刘东应按时支付租金。经孟祥润多次催要，刘东仍未支付合同约定的房屋租金，已构成违约，应承担因违约而造成的相应的民事责任。一、关于尚未支付的房屋租金数额问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”2021年3月14日，孟祥润给门市房上锁，其上锁行为应视为同意解除双方签订的房屋租赁合同，即解除租赁合同之日为2021年3月14日。故本院支持自2021年2月1日起至2021年3月13日止的租金2,246.60元（20,000元／年÷365天×41天＝2,246.60元）。二、关于房屋恢复费用问题。根据《中华人民共和国民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”双方签订的房屋租赁合同第六条约定：“合同期满，如乙方不再续租或甲方要收回该门市房，乙方应在合同期满前主动恢复该门市房原始构造，恢复内容包括墙体、门窗、卫生间、供水线路、排水线路、供暖线路、供电线路。如未恢复该门市房原始构造，乙方必须支付甲方12,000元门市房恢复费。”房屋租赁合同第七条约定：“合同期间，因乙方自身原因不想继续使用该门市房，甲方不予退还剩余租金，同时乙方有责任恢复该门市房原始结构。”孟祥润与刘东关于房屋恢复费的约定系双方当事人的意思自治，不违反法律的强制性、效力性规定，合法有效。刘东提出降低租金，无力经营，不再承租房屋等要求，且拒绝支付后半年房屋租金，导致合同解除，故孟祥润、赵翌岑主张刘东支付房屋恢复费12,000元，符合法律规定，本院予以支持。三、关于取暖费、物业费的承担问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”刘东主张物业费标准过高，但未提供证据予以证明，故本院不予支持。因2021年3月14日门市房已被上锁，故本院支持2020年8月1日至2021年3月13日期间的物业费736元（1194元／年÷365天×225天＝736元）。刘东对取暖费提出异议，其同意支付使用期间的取暖费，故本院支持2020年10月20日至2021年3月13日期间的取暖费2610元（3384元÷188×145=2610元）四、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋租赁期内，刘东不愿意继续履行合同，未履行支付房屋租赁费的义务，租赁合同目的已无法实现，给孟祥润、赵翌岑造成的损失，刘东应当承担赔偿损失的违约责任。孟祥润、赵翌岑主张的违约金50,000元过高，本院予以调整。根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、剩余租期、承租人的过错程度等因素，违约金酌定支持三个月租金，租金按合同约定的租金标准计算即5000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告孟祥润与被告刘东的房屋租赁合同自2021年3月14日解除；二、被告刘东于本判决生效之日起十日内腾出坐落于安图县明月镇明安街33-1-7号水岸新城一期1号楼107号房屋；三、被告刘东于本判决生效之日立即向原告孟祥润、赵翌岑支付剩余房屋租金2,246.60元、房屋恢复费用12,000元、物业费736元、取暖费2610元、违约金5000元，合计22592.60元；四、驳回原告孟祥润、赵翌岑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，由原告孟祥润、赵翌岑负担675元，被告刘东负担183元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  朱英姬二〇二一年五月三十一日书记员  杜珊珊