湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初2821号原告（反诉被告）：长沙汇鑫物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路99号2-1601室。法定代表人：郝红星。委托诉讼代理人：张金亮，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博，湖南华湘律师事务所实习律师。被告（反诉被告）：黄能科，男，1985年8月3日出生，汉族，户籍地长沙市开福区。被告（反诉被告）：谢芬，女，1987年3月12日出生，汉族，户籍地长沙市开福区。原告（反诉被告）长沙汇鑫物业管理有限公司（以下简称“汇鑫物业”）与被告（反诉原告）黄能科、谢芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汇鑫物业的委托诉讼代理人张金亮、彭博，黄能科到庭参加了诉讼，谢芬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇鑫物业向本院提出本诉诉讼请求如下：1、判令黄能科、谢芬向汇鑫物业支付物业服务费2543.52元；2、判令黄能科、谢芬向汇鑫物业支付逾期付款滞纳金4894.46元；3、判令本案诉讼费用由黄能科、谢芬承担。事实与理由：黄能科、谢芬系汇鑫物业所管理的恒鑫·山水卿卿苑的业主。黄能科、谢芬于2017年4月28日与开发商湖南恒鑫置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市开福区××路××栋××号房，建筑面积121.12㎡。黄能科、谢芬与汇鑫物业于2017年7月11日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：汇鑫物业为恒鑫·山水卿卿提供物业管理服务，黄能科、谢芬按建筑面积每月每平方米1.5元的标准缴纳物业服务费，如黄能科、谢芬违约逾期支付物业服务费及相关费用的，汇鑫物业有权要求黄能科、谢芬补交并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之五向汇鑫物业加收滞纳金。协议签订后，汇鑫物业依约为黄能科、谢芬提供了完善的物业服务，但黄能科、谢芬未依约向汇鑫物业缴纳物业服务费，自2018年7月5日至2019年9月27日，黄能科、谢芬共欠缴物业费2543.52元，滞纳金4894.46元。现汇鑫物业与恒鑫·山水卿卿业主委员会已解除物业服务关系，但黄能科、谢芬至今仍未缴纳物业服务费，汇鑫物业催缴无果，为此，汇鑫物业特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。黄能科本诉辩称，汇鑫物业违反《前期物业管理服务协议》、《中华人民共和国民法典》和《湖南省物业管理条例》的相关规定，没有完全履行合同（协议）的内容。汇鑫物业违约在先，违背诚实守信原则，其收取业主的滞纳金明显违反公平原则；应依据其不完全履行前期物业协议，而不能足额收取物业费。汇鑫物业没有理由收取足额的物业费，也没有理由收取滞纳金，否则显失公平。综上，请求人民法院驳回汇鑫物业的诉讼请求。谢芬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但其提交书面答辩意见，该答辩意见与黄能科的答辩意见一致。黄能科、谢芬向本院提出本诉诉讼请求如下：请求汇鑫物业退还其收取的800元服务费。事实与理由，汇鑫物业在黄能科、谢芬装修时收取了800元的服务费，该费用是汇鑫物业违规收取的费用，应当退还。汇鑫物业反诉辩称，关于收取800元的服务费是与本案是两个法律关系，不应在本案中一并处理。经审理查明：一、黄能科、谢芬于2017年4月28日与湖南恒鑫置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7150508351601），黄能科、谢芬向湖南恒鑫置业有限公司购买恒鑫·山水卿卿苑2栋1601号住宅，建筑面积为121.12㎡；二、黄能科于2017年7月11日与汇鑫物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定黄能科按建筑面积每平方米每月1.5元的标准缴纳物业费，如黄能科违约逾期支付物业服务费及相关费用的，物业公司有权要求黄能科补交并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之五向黄能科加收滞纳金；三、湖南恒鑫置业有限公司于2015年4月26日与汇鑫物业签订《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》，该合同约定，住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计算；四、黄能科物业服务费欠缴期间为2018年7月5日至2019年9月27日，共欠费2543.52元；汇鑫物业于2019年9月27日与恒鑫·山水卿卿业主委员会已解除物业服务关系；五、因黄能科欠缴物业服务费，汇鑫物业将催缴物业费的书面律师函张贴在黄能科的住宅处；六、2017年8月8日，汇鑫物业向黄能科收取了装修垃圾清运费242元，装修服务费218元，出入证25元，灭火器租金45元等各项费用合计800元，并开具了收据；七、汇鑫物业在向业主提供物业服务中存在以下问题：1、公共设施养护不及时，不到位；2、消防意识薄弱，灭火器未及时更换；3、监控设施未维修保养，小区安保不到位，存在安全隐患；4、小区环境卫生及绿化管理不到位，有垃圾长期堆放等；5、物业公司从业人员存在行为不规范、语言不文明等现象。以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》、律师函及照片、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。汇鑫物业与湖南恒鑫置业有限公司签订的《恒鑫·山水卿卿前期物业管理服务合同》以及汇鑫物业与黄能科签订的《前期物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案汇鑫物业提供了相应的物业管理服务，黄能科、谢芬应当支付相应的物业服务管理费。对于物业费的收取问题，本院经审查认为，物业公司为小区提供了安保、保洁、绿化、消防安全等方面的服务，黄能科、谢芬作为小区业主，其享有的公共区域的物业服务是相同的，其提交的证据能证明了汇鑫物业提供的服务确实存在多方面的瑕疵。故本院酌定黄能科、谢芬按应交物业服务管理费的80%向汇鑫物业支付欠缴物业服务管理费2034.8元（2543.52元×80%）。对于物业费滞纳金的问题，因本院确认汇鑫物业向业主提供的物业服务存在瑕疵，因此对于汇鑫物业要求支付物业费滞纳金的主张，本院不予支持。对于反诉的处理。黄能科、谢芬提出要求汇鑫物业退返其在装修时支付的服务费800元，汇鑫物业辩解该800服务费与本案不是同一法律关系。本院认为，正是基于物业服务合同，汇鑫物业才能收取物业服务费，因此该费用可在本案中一并处理。根据前期物业管理服务协议的约定，装修时收取的服务费属于前期物业管理服务协议第五条规定的有偿服务的费用，汇鑫物业收取该费用有合同依据，且没有明显畸高，故黄能科、谢芬的反诉请求，本院不予支持。业主交纳物业费，是为了获取卫生、安全、舒适的居住环境。物业公司提供物业管理服务，是为了收取物业费，达到盈利的目的。物业公司提供符合约定标准的服务，业主及时交纳物业费，双方各取所需，才能和谐共存。倘若物业公司提供的服务存在瑕疵，业主以拒交物业费对抗，势必陷入恶性循环，均不能实现自己的合同目的。业主称多年来小区在安保、保洁、绿化、消防安全、设施养护等方面存在严重瑕疵，没有安全感。双方的做法实不可取。双方在出现问题时应及时沟通，及时解决，业主才能够安居，物业公司才能够盈利，才能形成和谐的社会关系。被告谢芬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉被告）黄能科、谢芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙汇鑫物业管理有限公司支付物业服务管理费2034.8元；二、驳回原告（反诉被告）长沙汇鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉被告）黄能科、谢芬的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告（反诉被告）长沙汇鑫物业管理有限公司承担5元，被告（反诉原告）黄能科、谢芬承担20元；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）黄能科、谢芬承担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 伟二〇二一年五月十九日代理书记员  易瑞洁