河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初516号原告：张丽萍，女，1985年4月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李继现，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：于博源，河南钟秀律师事务所律师。被告：郑州兴联置业有限公司，住所地河南省郑州市上街区新安路街道新安东路11号院C1-a1幢Y006号。法定代表人：张**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。原告张丽萍与被告郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月31日作出（2020）豫0106民初2236号民事判决书，原告张丽萍不服判决提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2021年2月23日作出（2021）豫01民终1014号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张丽萍的委托诉讼代理人李继现、于博源，被告兴联置业的委托诉讼代理人朱鑫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽萍向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金275,471.112元（自2017年12月31日起至2020年11月22日，以已付房价款868,720元为基数，按日万分之三计算），之后的逾期交房违约金，自2020年11月22日依据已支付房价868,720元为基数，按日万分之三标准计算至实际交付房屋之日止；2．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告位于郑州市××街区××东路××院××单元××号房屋，建筑面积为108.59平方米，房价合计868,720元整，原告已采用按揭的形式支付全部房款。依据原被告签订《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2017年12月31日交付房屋并符合第5项要求。第11条约定，双方交接房屋时，被告需向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示或不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告至今未能向原告交付符合合同约定的房屋。兴联置业辩称，一、涉案房屋已达到交付条件，且被告已履行交付房屋义务。双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为该商品房建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套的基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书。涉案房屋已经竣工并向郑州市上街区工程质量监督站提交了质量监督报告，且其他条件均已具备，因此被告已达到了交房条件。被告向原告发出交房通知，已经按照合同约定履行了交房义务。被告拒不办理收房手续，应自行承担相关责任。二、政府环境治理政策原因停工导致延迟交房，被告可以将交房日期相应顺延。虽然原被告双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋，但第八条第二款约定遭遇不可抗力或遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。本案中，自项目开工以来，因大气污染扬尘治理等政府原因，致案涉项目停工约658天，上述情况客观存在，且属于被告无法预见、无法控制且无法避免的因素，故根据双方合同约定，被告有权将交房日期相应顺延。而被告2018年5月已向原告发出交房通知，因此被告不应承担应扣除停工天数期间的逾期交房违约责任。三、原告无实际损失。因涉案房屋已达居住使用条件，被告已经于2018年5月向原告发出交房通知书，原告可以收房办理入住手续，因此原告并无实际损失。四、合同约定的违约金过高，应依法予以酌减。《商品房买卖合同》第九条约定被告逾期交付的，应当自第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，按照交纳房款的万分之三支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》签署后，本小区的房价已上涨，原告实际上并无损失且获利巨大。据被告在贝壳网上查询，在上街区同样区域与涉案房屋同类型房屋租金每月1,000元-1,200元之间，原告主张的逾期交房违约金高达二十几万，远远超过其实际损失。根据最高人民法院《关于适用﹤民法典合同编﹥若干问题的解释（二）》规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，上述违约金已远远超过原告的实际损失，请贵院酌情予以减少。综上，涉案项目自开工至竣工期间，因大气污染治理导致停工的天数应予以扣除，在应扣除的期间内被告不承担逾期交房违约责任，请求人民法院依法驳回原告相应的诉讼请求。经审理查明，2017年4月21日，张丽萍与兴联置业签订《商品房买卖合同》一份，购买兴联置业开发的位于上街区××东路××院××单元××号房屋，合同对所购房屋基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房违约责任、交接等做了约定。合同第八条约定房屋交付时间为2017年12月31日前，交付条件为：该商品房建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书。同时约定遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人自出卖人通知交房之日起七日内办理交接手续，逾期不来办理者，视为出卖人已将本合同所指商品房交付……。合同签订后，张丽萍已按约定足额支付购房款868,720元。自2017年2月28日至2017年12月31日，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市上街区街道办事处等部门，对辖区内的建筑工地等施工项目多次下达停工、封土、限土令，要求全区停止各类建筑工程土石方作业、房屋拆迁施工、停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业并整治验收的文件和通知。经核算，自张丽萍与兴联置业签订合同至2017年12月31日，涉案房屋的建设累计停工159天。兴联置业于2018年5月25日向张丽萍邮寄送达交房通知书，于2021年3月19日向张丽萍邮寄送达房屋所有权办理通知，张丽萍于2021年3月20日签收房屋所有权办理通知。截至庭审之日，张丽萍未办理收房手续。另查明，涉案房屋于2020年1月2日完成竣工验收，于2021年1月7日完成竣工验收备案。本院认为，原告张丽萍与被告兴联置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告张丽萍依约支付了购房款，被告兴联置业应当按照合同约定的日期即2017年12月31日前，将验收合格的商品房交付原告张丽萍。由于政府下达停工、封土令等客观原因导致房屋停止施工，该情况符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，属影响合同项下房屋建设可顺延交房的情形。根据查明的累计停工时间，原告张丽萍的交房日期应顺延至2018年6月8日。被告兴联置业辩称于2018年5月25日向原告张丽萍送达交房通知书已经履行了交房义务，原告张丽萍拒不办理收房手续，应自行承担相关责任。根据双方合同约定，交付的房屋必须经过竣工验收备案，本案中，涉案房屋于2021年1月7日完成竣工验收备案，此时方达到了合同约定的交房条件，故原告张丽萍未办理收房手续，没有过错。对被告兴联置业的抗辩意见，本院不予采信。涉案房屋于2021年1月7日完成竣工验收备案，达到房屋交付条件，被告兴联置业于2021年3月19日向原告张丽萍邮寄送达房屋所有权办理通知，原告张丽萍于2021年3月20日完成签收，但截至庭审之日其未办理收房手续，原告张丽萍逾期不去办理，依照合同约定，应视为被告兴联置业已于2021年3月28日完成涉案房屋的交付。根据本院确认的停工后顺延交房日期及实际交房日期，被告兴联置业对原告张丽萍逾期交房时间为1023天。关于原告张丽萍主张的违约金，购房合同约定，出卖人逾期交房需按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，被告兴联置业抗辩合同约定的违约金已远远超过原告张丽萍的实际损失，应予酌情减少。本院认为，双方均不能提供证据证明违约造成的实际损失，结合当下商品房销售形势、市场状况、价格变化等因素及营商环境各方面综合考虑，兼顾社会效果与法律效果，被告兴联置业提出合同约定日万分之三的逾期交房违约金过高的主张，于法有据。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将合同约定的逾期交房违约金调整为按已交付房款日万分之一点五标准计算。经计算，被告兴联置业应向原告张丽萍支付的逾期违约金为133,305.08元（868,720元×0.015%×1023天）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十八条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审委会决定，判决如下：一、被告郑州兴联置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告张丽萍逾期交房违约金133,305.08元；二、驳回原告张丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,432元，由被告郑州兴联置业有限公司负担2,629元，由原告张丽萍负担2,803元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  游俊豪审 判 员  陈 超人民陪审员  李 木二〇二一年五月二十七日书 记 员  韦禹情