广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1103民初570号 原告：贺州市石鑫生态科技有限公司，住所地：贺州市平桂区平桂大道2号1栋桂隆发展大厦A座6楼。统一社会信用代码：91451100595100464T。 法定代表人：曾繁贤，公司总经理。 委托诉讼代理人：黎媛，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告：广西桂联生物科技有限公司，住所地：贺州市平桂区平桂大道新兴小区153号。统一社会信用代码：91451100MA5N259Y7T。 法定代表人：何曦。 委托诉讼代理人：黄少忠，贺州市八步区信德法律服务所法律工作者。 原告贺州市石鑫生态科技有限公司（以下简称石鑫公司）与被告广西桂联生物科技有限公司（以下简称桂联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告石鑫公司的委托诉讼代理人黎媛、被告桂联公司的委托诉讼代理人黄少忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告在2017年11月27日签订的《标准厂房租赁合同书》；2.请求法院判决被告向原告支付截至2021年1月31日止的租金804600元并自2021年2月1日起按照《标准厂房租赁合同书》约定标准计算至被告交回场地之日止；3.请求法院判决被告向原告支付违约金40230元；4.请求法院判决被告在判决生效后十日内将坐落在广西碳酸钙千亿元产业示范园内21号厂房腾空交还于原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告签订了《标准厂房租赁合同书》，合同约定原告将自有坐落在广西碳酸钙千亿元产业示范园内21号厂房租赁给被告；房屋租赁期限自2017年11月27日起至2027年11月28日止，共计10年；租金：第一年免租金；第二至第四年每月租金为35760元，缴纳形式为按季度缴交；第五至第七年每月租金为53640元，缴纳形式为按季度缴交；第八至第十年每月租金为80460元，缴纳形式为按季度缴交；10年共需付租金6114960元；被告迟延交纳租金超一个月，经原告催告仍拒绝改正的，原告有权解除本合同。合同签订后，原告依照约定向被告交付了厂房，但被告未能按时支付租金。2020年6月30日，原告现场向被告送达了《标准厂房租金缴款通知单》，要求被告向原告支付欠付的租金。2020年9月23日，原告向被告送达了《标准厂房租金缴款通知单》及《催告函》，要求被告付清租金，但被告仍未能按时支付租金。2020年9月28日，被告向原告出具《承诺书》，承诺书内容：(1)确认截止到2020年8月27日共欠付原告租金625800元;（2)在2020年10月31日支付所欠租金人民币300000元；（3)2021年1月31日前支付所欠租金人民币300000元；（4)2021年2月28日前支付所欠租金人民币168840元；（5)从2021年1月1日起按原合同约定时限按时缴纳厂房租金。由于被告出具《承诺书》后，也未能按承诺履行支付租金义务，原告又于2021年1月22日向被告现场送达《告知函》，要求被告收到函件之日起三日内付清全部欠付租金。但直至起诉之日，被告仍没有清偿欠付租金，被告的行为已严重违反合同约定。综上所述，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院。 原告对其陈述的事实向本院提交的证据有：1.标准厂房租赁合同书；2.标准厂房租金缴款通知单（2020年6月30日）；3.标准厂房租金缴款通知单（2020年9月23日）；4.催告函；5.告知函；6.承诺书。 被告桂联公司辩称，被告不同意解除双方的合同。被告是由广西三合生态农业发展有限公司和贺州市平桂区碧云峰茶业有限公司联营的生物科技有限公司，2019年4月24日由何曦接任法定代表人。一、原告诉称21号厂房租赁时间从2017年11月27日起不属实。被告是2018年3月2日登记注册成立，2018年4月底装修办公楼，始租时间应是2018年4月底。欠租应从第二年即2019年5月1日起至2021年1月31日止为615972元，并非原告诉请的804600元，且2019年4月之前所欠租金与被告无关、二、请求原告免除疫情期间4个月租金。依据国家发改委等部门关于疫情期间减免租金的政策及相关规定，请原告免除被告4个月的租金143040元（月租金35760元×4个月），同时依据原、被告于2020年10月13日签订的20号厂房《补充协议》，原告同意免除20号厂房3.5个月租金102662元，故请原告对21号厂房免除4个月的租金。三、要求减去办公楼租金48000元。被告装修好的21号厂房办公楼100多平方米尚未使用，被告股东之一碧云峰公司总经理根据当时原告的意思，将此办公楼交给平桂区社保局农民工创业园使用了两年，按市场租金每月2000元计，2年共48000元，应从本案租金中扣除。四、厂房基本维修费依法应由原告承担。因21号厂房交付被告使用时基本建筑构件未全，未能使用。原告只得自行进行基础维修，维修费用641833元，依法应由原告承担。五、被告已交的保证金35760元应抵扣被告尚欠的租金。签订合同时，被告按约定以第二年的一个月的租金交付给原告作保证金，应从所欠租金中减除；六、被告并无违约行为，不应承担违约责任。因地方性政策发生变化，区域情势变更，导致不可抗力。被告的主要产品是生物有机化肥，主要用于水果生产，因市场规律的调节作用，供方市场转为需方市场，被告化肥产品大量积压，最终停止生产，无力支付原告租金，请原告免于支付违约金。综上，被告实际欠原告租金615972元，减去疫情期间租金143040元、办公楼租金48000元、维修费用641833元、保证金35760元，共应减去868633元。抵扣上述款项后，原告应支付被告252661元，此外不应承担违约责任。 被告为其辩称向法院提交的证据有：1.营业执照复印件、企业信息公示报告；2.法定代表人证明；3.21号厂房及办公楼维、装修费清单；4.收据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：被告提交的证据3系其自行制作，且并未提交相关证据予以佐证，对该证据，本院不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），双方签订了一份《标准厂房租赁合同书》（21号厂房），约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在广西碳酸钙千亿元产业示范基地范围内，为21号厂房，该厂房占地面积为8940平方米，建筑总面积为5225.2平方米。厂房租赁自2017年11月27日起至2027年11月28日止，租赁用途为：生物肥料、有机肥或无机复合肥料的生产和销售。该厂房租赁以占地总面积进行计算，租赁厂房经双方确认面积为8940平方米，乙方交纳租金的方式为：第一年免租金，第二至第四年租金4元／平方米／月，第五至第七年租金6元／平方米／月，第八至第十年租金9元／平方米／月。即第二至第四年的月租金额为35760元，第五至第七年的月租金额为53640元，第八至第十年的月租金额为80460元。10年共需付租金6114960元。甲、乙、丙三方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为第二年的一个月租金。租金在第二年起算，每个季度缴交一次，于每个季度前5天内缴纳到甲方指定账户。（户名：贺州市石鑫建材有限公司，开户行：建设银行贺州市城西支行，账号：45×××53）。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，乙方装修物无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，经催告在限定期限内不改正付的，甲方有权解除本租赁协议。出现下列情况，甲方有权解除本合同：1.乙方迟延交纳租金超过一个月，经甲方催告仍拒绝改正的……双方亦对其他权利义务进行了约定。贺州市平桂区经济贸易局在见证单位处盖章。上述合同，原告盖章处载明的落款日期为2017年11月27日。 签订协议后，原告将涉案厂房交付给被告使用。被告未按照约定向原告支付租金。原告分别于2020年6月30日、2020年9月23日向被告发出《标准厂房租金缴款通知单》，催促被告支付租金。原告于2020年9月23日向被告发送了《催告函》，载明：……租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，经催告在限定期限内不改正付的，甲方有权解除本租赁协议。至今您尚未交纳2018年12月至2019年12月份共计13个月份租金464880元和2020年4月至6月疫情期间减免后租金89400元以及2020年7月至9月份租金107280元，合计未缴纳租金661560元，已违反该合同约定，现我公司正式通知您：请于2020年9月30日前将所欠租金缴纳至以下账户，否则后果自责。2020年9月28日，被告向原告出具《承诺书》，载明：1.截止2020年8月27日我公司共欠贵公司厂房租金625800元【按享受2020年疫情期间租金减免政策，即减免3.5个月（3月-4月免租金，4月-6月租金减半）租金125160元后的金额】；2.2020年10月31日前支付所欠租金300000元到贵公司指定账户；3.2021年1月31日前支付所欠租金300000元到贵公司指定账户；4.2021年2月28日前支付租金168840元（2020年8月27日前尚欠租金25800元与2020年8月28日至2020年12月27日租金143040元合计数）到贵公司账户；5.从2021年1月1日起按原合同约定时限按时缴纳厂房租金。之后，被告并未支付任何款项给原告。2021年1月22日，原告再次向被告发出《告知函》，要求被告在收到函件之日起三日内付清全部欠付租金，否则将解除《标准厂房租赁合同-21号厂房》，并追究其他违约责任。被告签收上述告知函后，仍未支付任何款项给原告，原告遂向法院提起诉讼。 另查明：原告原名称为贺州市石鑫建材有限公司。案外人贺州市平桂区碧云峰茶业有限公司于2018年1月2日交付给原告案涉合同保证金35760元。被告成立于2018年3月2日，2019年4月24日核准工商登记，其经营范围为生物肥料、有机肥或无机复合肥料生产和销售等。本院于2021年3月5日将本案的起诉状副本送达给被告。 本院认为，原告与被告签订的《标准厂房租赁合同书》（21号厂房）系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，合同内容是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，依法应予保护。双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的合同义务。原告已依约将案涉厂房交付被告使用，被告亦应按照约定向原告支付租金。根据双方的合同约定，被告拖欠租金满一个月，经催告在限定期限内未支付的，原告有权解除合同。因被告自签订合同后并未支付过任何租金给原告，且经原告催告后仍未履行相应的付租义务，案涉合同符合双方约定的解除条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，对原告主张解除双方签订的《标准厂房租赁合同书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持并且该合同于2021年3月5日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应将案涉厂房腾空返还给原告，故原告请求被告腾空案涉厂房并交还原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告尚欠原告租金金额的问题。虽然被告辩驳主张其成立于2018年3月2日并于2019年4月24日登记注册领取营业执照，因此2019年4月之前的租金与被告无关，该部分租金应由案外人贺州市平桂区碧云峰茶业有限公司承担，但被告自愿对《标准厂房租赁合同书》（21号厂房）予以了盖章确认，并于2020年9月28日向原告出具了《承诺书》对案涉合同及所欠的租金进行了确认，且明确表示愿意向原告支付案涉合同2018年12月至2019年4月的租金，故对被告的该辩驳主张，本院不予采信。因原、被告对案涉厂房的租金计算方式及2020年疫情期间租金的减免（2020年疫情期间减免租金125160元）已有明确约定，且被告自签订合同后并未支付原告租金，原告要求被告支付截至2021年1月31日止的租金804600元并自2021年2月1日起按照合同约定（按35760元/月计算租金）支付租金至被告返还场地之日止的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告主张在欠付的租金中减除已向原告交付的保证金35760元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，截止2021年1月31日，被告尚欠原告租金共计768840元。被告辩称尚欠原告的租金中应减去办公楼租金48000元及维修费用641833元，但被告并未提交证据证明原告将涉案厂房交付他人承租，且双方合同已明确约定，被告根据自己的经营特点对厂房进行的装修，装修费用由被告自行负担，故对被告上述辩称，本院不予采信。 关于被告应否支付违约金的问题。虽然被告辩驳其无法依约支付租金系由于区域情势变更、不可抗力即水果产能过剩，果农不再购买生物有机肥，导致被告产品大量积压，资金断缺，故不承担违约责任。但水果供过于求或供不应求均属于市场规律调节作用，被告作为一家专门经营生物肥料等的专业性公司，应当遵循市场规律并应当预见到相应的商业风险，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”、第五百三十三条第一款“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”的规定，被告辩称的情形并不符合不可抗力及情势变更的法律规定，故对被告的该辩驳主张，本院不予采信。双方合同明确约定，如被告拖欠租金满一个月，原告有权增收5%滞纳金，被告未向原告交纳租金的行为，已经违反合同约定，但本案应以被告实际欠付的租金768840元为基数计算违约金，故被告应向原告支付的违约金为38442元（768840元×5%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款、第五百三十三条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条的规定，判决如下： 一、原告贺州市石鑫生态科技有限公司与被告广西桂联生物科技有限公司签订的《标准厂房租赁合同书》（21号厂房）于2021年3月5日解除； 二、被告广西桂联生物科技有限公司应支付原告贺州市石鑫生态科技有限公司租金（截止至2021年1月31日尚欠的租金为768840元，从2021年2月1日起按照35760元/月计算至被告广西桂联生物科技有限公司返还场地之日止）； 三、被告广西桂联生物科技有限公司应支付原告贺州市石鑫生态科技有限公司违约金38442元； 四、被告广西桂联生物科技有限公司应于本判决生效之日起30日内将坐落在广西碳酸钙千亿元产业示范基地范围内的21号厂房腾空交还给原告贺州市石鑫生态科技有限公司。 上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费12248元，减半收取6124元（原告已预交），由被告广西桂联生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 李永慧 二〇二一年五月八日 法官助理 吴润芳 书 记 员 张景婷