广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终619号上诉人（原审原告）：黄学勤，女，汉族，住广东省清远市清城区××××××××××××××。上诉人（原审原告）：李汉东，男，汉族，住广东省清远市清城区××××××××××××××。两上诉人的共同委托诉讼代理人：卢诗韵，广东朝纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远城建房地产有限公司。住所地：广东省清远市清新区×××××××××。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美兰，广东金亚律师事务所律师。上诉人黄学勤、李汉东因与被上诉人清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄学勤、李汉东上诉请求：1.撤销清远市清新区人民法院作出的（2020）粤1803民初1712号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案的一、二审受理费、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决被上诉人支付逾期办理消防验收合格证违约金计算标准从2018年5月1日起至2018年12月31日止（共245天）以6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算没有事实和法律依据，依法应当撤销，改判支持上诉人的诉讼请求。2017年10月13日，上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人位于清远市清新区××××××××××号房，总房款为6049030元。同日，上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》，约定被上诉人应当于2018年4月30日前办好消防验收合格证，如果未能在2018年4月30日前办好消防验收合格证，则被上诉人每天按已付房价的万分之五向上诉人支付违约金，直到办好消防验收合格证。上诉人截止到2018年2月6日已经支付全部房款共6049030元。然而，直至今日已经长达2年之久，被上诉人仍未办好消防验收合格证，导致上诉人无法使用涉案房屋，已经严重损害上诉人的合法权益，被上诉人严重违反《合同补充协议》约定，应当承担违约赔偿责任。上诉人认为上述的《合同补充协议》是双方自愿签订，是合法有效合同，其中约定违约金每天按照已付房价的万分之五计算（折算年利率为18%），直到办好消防验收合格证，该约定没有违反法律规定，亦不属于违约金约定过高的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，应当从合同约定支付违约金，原审法院认为补充协议的违约金约定过高，根据公平原则予以调整减少没有法律和事实依据。因此，请求二审法院撤销原审法院判决，改判被上诉人应当按《合同补充协议》约定从2018年5月1日起，以6049030元为基数按每日的万分之五计算向上诉人支付违约金，直到办好消防验收合格证。二、原审法院判决被上诉人支付逾期办证违约金计算标准从2019年1月1日起至行政管理部门出具不动产权证之日止以6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算没有事实和法律依据，依法应当撤销，改判支持上诉人的诉讼请求。上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》第二条约定：“被上诉人应当在购房合同签订之日起计算，即360天内向上诉人办好不动产权证，如果被上诉人违约则每天按上诉人已付房款的万分之五支付违约金，直至办好不动产权证为止。”在本案中，上诉人严格遵守合同约定履行付款义务，并且每个月都要偿还银行贷款本金以及利息共33125.65元，现还有90期未归还。同时，上诉人基于对被上诉人的信任，信以为被上诉人能按照合同约定取得消防证以及不动产权证，于2018年7月1日将涉案商铺出租给第三人经营午托使用，并约定前三年每月租金为29269.5元，第三人为了租赁涉案商铺已经投入资金一百多万元，现由于被上诉人原因导致无法如期取得消防证以及不动产权证，无法办理营业执照，也无法正常经营使用，上诉人至今时长2年5个月未收取租金，获得利益损失约为850000元，并且还需要承担赔偿第三人违约金的违约责任。上诉人认为被上诉人至今未如约交付涉案房屋，导致上诉人无法使用涉案房屋以及无法取得不动产权证，造成上诉人的损失远远不止6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率的利息损失，还包括合同履行后获得利益损失，原审法院根据公平原则调整减少双方约定的违约金严重了损害上诉人的合法权益，该判决与公平原则相悖。因此，请求二审法院撤销原审法院判决，改判被上诉人应当按《合同补充协议》约定从2019年1月1日起，以6049030元为基数按每日的万分之五计算向上诉人支付违约金，直到办好不动产权证。三、清新区人民法院于2020年9月3日作出（2020）粤1803民初690号民事判决书，判决支持清远市城建房地产有限公司应付孟和德、李启珍逾期办证违约金（以2908358元为基数，按每天万分之五标准从2018年5月1日起至办好消防之日止），同一法院出现同案不同判决，违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，应当予以撤销。上诉人与孟和德、李启珍是亲戚关系，同一时间与被上诉人购买房屋，签订一样的涉案合同，均由于被上诉人原因导致无法取得消防证和不动产权证而共同向原审法院提起诉讼，请求赔偿按每天万分之五标准计算违约金的诉讼请求，却有截然不同的判决。（2020）粤1803民初690号民事判决书，判决支持清远市城建房地产有限公司应付孟和德、李启珍逾期办证违约金（以2908358元为基数，按每天万分之五标准从2018年5月1日起至办好消防之日止）。然而，原审法院却判决本案违约金按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算，区别甚远，原审判决应当按照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，同案必须同判，类案必须检索综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人城建公司答辩称：一、根据答辩人一审提交的证据《清远市（城建·世纪湾）前期物业管理服务协议》《补充协议》《收据》《现场照片》证实，涉案房屋事实上于2019年1月29日已由被答辩人接收，并装修使用至今，因此被答辩人主张的违约金应计付至2019年1月29日止。二、涉案房屋未能办证并非答辩人主观故意，客观上楼盘办证涉及承建商及多个政府部门的协调问题，因此涉案房屋未能如期办证责任不能完全归咎于答辩人。三、如上所述，涉案房屋于2019年1月29日已交付被答辩人使用，被答辩人对涉案房屋早已获得支配使用的权利。需要特别明确的是，商品房购买的目的是用于居住使用，并非用于交易。既然答辩人已交付房屋，被答辩人也接收使用，那么房屋买卖合同的目的已经实现，至于《消防证》《房产证》是否如期办理客观上并不影响被答辩人使用涉案房屋，对被答辩人而言亦不构成实际损失。四、《合同补充协议》约定按照每日万分之五计算逾期办证违约金过高，已超过全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，已过分高于给上诉人造成的损失，一审法院判决以6049030元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证的违约金，已是对答辩人的惩罚及对被答辩人损失的弥补。五、被答辩人有防止损失扩大的义务。补充协议约定在2018年4月30日前出卖人办好消防验收合格证，答辩人2018年5月1日起未办好消防验收合格证，已经构成违约，被答辩人作为守约方应当采取适当措施防止损失的扩大，而非将损失进一步扩大化，被答辩人在明知答辩人已违约的情况下如果仍与他人订立商铺租赁合同等，应由其自行承担责任。六、孟和德、李启珍诉答辩人商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书[案号：（2020）粤1803民初690号]并未生效，答辩人已就该案提起上诉，案号为（2021）粤18民终471号，该判决书不能作为本案判决的参考依据。综上所述，请二审人民法院采纳答辩人的答辩意见，驳回上诉人的上诉请求。上诉人黄学勤、李汉东向一审法院起诉请求：1.判令城建公司向黄学勤、李汉东支付逾期办理消防验收合格证的违约金（自2018年5月1日起，以6049030元为本金按日万分之五计算至办好消防合格证止），暂计至2020年5月29日为1600000元；2.判令城建公司向黄学勤、李汉东支付逾期办证违约金（自2019年1月1日起，以6049030元为本金按日万分之五计算至办好不动产证为止），暂计至2020年5月29日为1080000元；3.本案的诉讼费用由城建公司承担。一审法院认定事实：城建公司成立于2007年11月22日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发经营。2017年10月13日，黄学勤、李汉东为买受人与城建公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定：一、黄学勤、李汉东购买城建公司开发的坐落于清远市清新区××××××××××号房屋，房屋总价为6049030元。二、付款方式及期限。买受人按其他方式付款：买受人于2017年10月13日支付5%的首期购房款302452元，余下45%首期购房款2746578元于2018年4月13日前付清，余下购房款3000000元与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续。三、交付期限。出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。四、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。五、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。六、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同有同等法律效力。同日，黄学勤、李汉东为买受人（乙方）与城建公司为出卖人（甲方）签订附件四《合同补充协议》，主要约定：一、首期款付清后三天内网签。二、2018年4月30日前办好消防验收合格证。如果甲方（出卖方）未能在2018年4月30日前办好消防验收合格证，则甲方（出卖方）每天按乙方（买受人）已付房价的万分之五向乙方（买受人）支付违约金，直至办好消防合格证为止。三、甲方（出卖方）应当在购房合同签订之日起计算，360天内向乙方（买受人）办好不动产证。如果甲方违约，则甲方每天按乙方已付房款的万分之五向乙方支付违约金给乙方，直至办好不动产证为止。四、甲方应将乙方购买的商铺201的使用权在交首期款后三个月内交给乙方。五、售楼部占用**空调管在2017年12月30日之前拆除，如果甲方未能在2017年12月30日之前拆除，则甲方每天补偿1000元，直至拆除为止。六、如果乙方按揭贷款申请不被银行接受，可选择用甲方提供的付款方式（在城建世纪湾3、4号楼工程进度封顶时的工程款中扣除）。2017年10月12日，黄学勤、李汉东支付了购房订金302452元及首期款2746578元，城建公司出具相应的收据给黄学勤、李汉东收执。2018年2月6日，清远市清新区农村信用合作联社太和信用社同意发放李汉东申请的用于支付购房款的商业按揭贷款3000000元，并已转入相应的存款账户。2019年1月29日，黄学勤、李汉东签署《城建·世纪湾前期物业管理服务协议》及《补充协议》，就前期物业管理达成有关协议。庭审中，城建公司表示其未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但已将涉案房屋办理消防验收合格证的资料递交给相关部门审批，因黄学勤、李汉东在收房后入场装修的过程中改变了规划的情况，导致规划验收造成困难，因此尚未办妥消防验收合格证，但城建公司对上述事实没有提交相应的证据予以佐证，且黄学勤、李汉东对此予以否认。另，城建公司表示逾期办理消防验收合格证的违约金应从2018年5月1日起至2019年1月29日起按同期同类银行贷款利率计算，逾期办证违约金应根据合同第十五条的约定按已付购房款的0.2%一次性支付。截至庭审法庭辩论结束前，城建公司未能向一审法院举证其已经办妥了消防验收合格证和房地产权属证书。本案在诉讼过程中，依黄学勤、李汉东的申请，一审法院依法作出民事裁定书于2020年6月19日查封了被申请人清远城建房地产有限公司所有的坐落于清远市清新区××××××××××的相关房屋。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。一、合同效力。黄学勤、李汉东与城建公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、逾期办理消防验收合格证违约金。1、计算期间。补充协议约定在2018年4月30日前出卖人办好消防验收合格证，城建公司未能向一审法院举证其已经办好了消防验收合格证，故城建公司应从2018年5月1日起至行政管理部门出具消防验收合格证之日止向黄学勤、李汉东支付逾期办证违约金。2、计算标准。补充协议中约定若未能按期办好消防验收合格证的，按已付房款的日万分之五（折算年利率为18%）支付违约金。黄学勤、李汉东主张按合同约定按已付房款的日万分之五计算违约金，而城建公司则辩解调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，为此双方对违约金的计算标准存在争议。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。黄学勤、李汉东未能举证其损失，补充协议约定的违约金过高，应予调整减少，一审法院采纳城建公司的辩解意见，依公平合理原则参照银行同期同类贷款利率计算。由于中国人民银行从2019年8月20日开始不再公布贷款利率计算标准，授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率标准计算，因此，一审法院确认本案逾期办理消防验收合格证违约金从2018年5月1日起至行政管理部门出具消防验收合格证之日止以已付的购房款6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算。三、逾期办理不动产权证的违约金。1、计算期间。补充协议约定在签订合同之日（2017年10月13日）起360日内办好不动产权证，城建公司未能向一审法院举证其办妥了不动产权证，现黄学勤、李汉东主张从2019年1月1日起至办好不动产权证之日止计算逾期办证违约金，该期限没有超出合同约定和法律规定，一审法院予以采纳。2、计算标准。补充协议中约定若未能按期办好不动产权证的，按已付房款的日万分之五（折算年利率为18%）支付违约金。黄学勤、李汉东主张按合同约定按已付房款的日万分之五计算违约金，而城建公司则辩解按合同约定以已付购房款的0.2％一次性计算，为此双方对违约金的计算标准存在争议。按上述逾期办理消防验收合格证违约金的相同调整理由，一审法院确认本案逾期办理不动产权证违约金从2019年1月1日起至行政管理部门出具不动产权证之日止以支付的购房款6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算。四、逾期办理消防验收合格证违约金与逾期办理不动产权证的违约金期间的重叠。按行业规定，办理消防验收合格后才能进行工程竣工验收备案，工程竣工验收备案后才能办理不动产权证，即涉案房屋未办妥消防验收合格证必然会导致无法办理不动产权证，现黄学勤、李汉东所主张两者的违约金的计算期间发生重叠，故逾期办理消防验收合格证违约金应从2018年5月1日起至办理逾期不动产权证违约金起算前一天（即2018年12月31日）止，从2019年1月1日起至行政管理部门出具不动产权证之日止两者合并计算。综上，一审法院确认逾期办理消防验收合格证的违约金从2018年5月1日起至2018年12月31日止（共245天）以6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算；逾期办证违约金从2019年1月1日起至行政管理部门出具不动产权证之日止以6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月18日作出（2020）粤1803民初1712号民事判决：一、清远城建房地产有限公司于判决生效之日起10日内支付黄学勤、李汉东逾期办理消防验收合格证违约金，违约金从2018年5月1日起至2018年12月31日止（共245天）以6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算；二、清远城建房地产有限公司于判决生效之日起10日内支付黄学勤、李汉逾期办证违约金，逾期办证违约金从2019年1月1日起至行政管理部门出具不动产权证之日止以6049030元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率计算；其中从2019年1月1日起至判决生效之日止的违约金在判决生效之日起10日内支付，之后，每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在管理部门出具权证之日起十天内支付；三、驳回黄学勤、李汉东的其他诉讼请求。案件受理费28240元，保全费5000元，合共33240元，由清远城建房地产有限公司负担。本院经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案的违约金标准应否予以调整。本案中，对于被上诉人城建公司存在逾期办证的违约事实，双方当事人并无异议，本院予以确认。关于上诉人在本案请求对方支付逾期办理不动产权证及消防证的违约金问题，双方在订立的《合同补充协议》中有约定逾期办证按已付房款的日万分之五计算违约金，被上诉人认为该约定过高，请求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对于因城建公司逾期办证造成上诉人的实际损失，双方均未能举证证明，而如依上诉人请求的违约金标准，计算至今为止，违约金的数额已高达300多万余元，相比较合同的价款，此在当事人之间存在利益失衡，故本院根据本地区关于逾期办证违约金的司法实践，确定本案城建公司逾期办理消防证的违约金标准按年利率6%予以计算，确定城建公司逾期办理不动产权证的违约金标准按每日万分之一计算。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。此外，一审判决认定上诉人所主张办消防证及产权证的违约金计算期间会发生重叠并无不当，但实体判项中产生歧义，本院予以纠正，按照日常经验法则，办理该两证有一定的关联性，办理两证的期间可能发生重叠，根据公平合理原则，对于发生重叠期间的违约金，可在执行程序中予以解决，只执行一份违约金。综上所述，上诉人黄学勤、李汉东的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院依法予以支持。一审判决实体处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1712号民事判决第三项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1712号民事判决第一项为：限清远城建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄学勤、李汉东支付逾期办理消防验收合格证违约金，违约金以6049030元为基数，从2018年5月1日起按年利率6%计算至行政管理部门出具消防验收合格证之日止，其中从2018年5月1日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起十日内支付，之后每年支付一次，剩余期间不满一年的，应在行政管理部门出具权证之日起十日内支付；三、变更广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1712号民事判决第二项为：限清远城建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄学勤、李汉东支付逾期办理不动产权证违约金，违约金以6049030元为基数，从2019年1月1日起按每日万分之一计算至行政管理部门出具不动产权证之日止，其中从2019年1月1日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起十日内支付，之后每年支付一次，剩余期间不满一年的，应在行政管理部门出具权证之日起十日内支付；四、驳回上诉人黄学勤、李汉东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28240元，保全费5000元，合共33240元，由黄学勤、李汉东负担11080元，由清远城建房地产有限公司负担22160元。二审案件受理费28240元，由黄学勤、李汉东负担18827元，由清远城建房地产有限公司负担9413元。二审案件受理费上诉人已交纳，本院不予退回，清远城建房地产有限公司应负担的费用在执行程序中迳付给黄学勤、李汉东。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年五月十四日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。