河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1855号 上诉人（原审原告）：滕令起，男，1999年10月8日生，汉族，住黄骅市。 委托诉讼代理人：刘培玉、欧阳静，河北来仪（沧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州千宸房地产开发有限公司，住所地沧州经济开发区东海路20号靖烨科技园8号楼4层407-2室。 法定代表人：周刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙雪飞，河北通和律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：北京意家科技有限公司，住所地北京平谷区林荫北街13号信息大厦802室。 法定代表人：秦德生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李爱林，河北通和律师事务所律师。 上诉人滕令起因与被上诉人北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）、沧州千宸房地产开发有限公司（以下简称千宸公司）合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕令起上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判撤销车位有偿使用协议和团购合同关系并返还团购费1万元和车位使用费2万元并赔付利息损失或将本案发回重审。2、上诉费、一审诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、原审法院认定上诉人提供的证据不足以认定被上诉人在销售房屋与转让地下停车位使用权的过程中存在欺诈行为是错误的，被上诉人发布虚假信息而引诱上诉人与其签订商品房买卖合同、地下车位有偿使用协议等的行为就是欺诈。通过一审的庭审可以认定，上诉人是在被上诉人称“交纳2万元的团购费，并捆绑购买车位、地下室，可以以8000元／平方米的优惠价格购房”的情况下与被上诉签订的商品房买卖合同、地下车位有偿使用协议等。也就是说8000元／平方米是优惠后的价格，故可推定优惠之前额价格必然高于8000元／平方米，这与开发区自然资源规划局出具说明“房屋价格不超过8000元／平方米”是冲突的。也就是说，签订合同前，被上诉人就欺骗了上诉人，交纳团购费、捆绑购买车位、地下室才能享受到的8000元／平方米优惠价格的房屋实际上本身售价就不能超过8000元／平方米。在上诉人并无购买车位和地下室需求的前提下，上诉人还需额外交纳团购费并捆绑购买车位和地下室才能购买涉案房屋，这导致，实际上上诉人不但未享受到购房优惠，反而加重了其负担。这是明显的欺诈，而原审法院只是单纯从商品房买卖合同及车位有偿使用协议内容本身去认定是否具有欺诈行为，是片面的，更是错误的。本案是在欺诈的前提下成立商品房买卖合同及车位有偿使用协议等合同，欺诈行为是在合同成立之前的磋商阶段，而不仅仅是指合同内容本身存在的欺诈。 二、原审法院认定上诉人享受到了购房优惠是错误的，事实上，上诉人并未享受到任何优惠。原审法院认定“被告沧州千哀房地产开发有限公司在售房过程中虽然对购房者承诺了优惠，但该优惠并未明确指明为购房价格上的降低”。那什么是购房优惠，原审法院没有给出让人信服的答案。对于上诉人来说，目的不是来购买车位的，而是购买房屋的。正是有了被上诉人“交纳2万元的团购费，并捆绑购买车位、地下室，可以8000元／平方米的优惠价格购房”的承诺，上诉人才与被上诉人成立合同。而被上诉人以购房优惠来欺骗、误导上诉人，被上诉人在事后的答复中片面解释说购房优惠是所谓“购房推荐、争取优惠和锁定房源”。原审法院把“优惠”这个词汇的基本概念解释成降低价格之外的任何行为都可算是尽到优惠事宜，不仅是认定事实错误，而且更是背离“优惠”基本内涵，在这种“购房优惠”的欺诈行为足以引起上诉人误解的情况下，原审法院重复了被上诉人对优惠的解释，作出有利于提出所谓“购房优惠”概念的被上诉人的解释，不仅违背了基本生活常识，也违背了法律的基本原则。 三、被上诉人认可不交团购费也可以以同等条件的购买房屋，印证了被上诉人的欺诈行为。被上诉人在庭审中自认不交团购费也可以购买案涉房屋，在被上诉人的欺诈行为下，上诉人以限价的最高价格购买了涉案房屋和车位。在庭审中被上诉人在回答法庭提出的“不交纳团购费是否可以购买涉案房屋”时，作出的“不交纳团购费，也可以购房”表述。也就是说，就算不交纳团购费，也可以以8000元／平方米的价格购买涉案房屋，一审法院对被上诉人自相矛盾的辩解视而不见，枉法裁判。另，一审法院对被上诉人不按法庭要求提交他们之间合同的行为不加以论证；对以团购费名义收费，事后开具服务费发票的欺诈事实，不去理睬；对捆绑销售的事实不予认证。图顾证人证言和案件事实，作出错误判决。 综上，请求贵院依法查清事实，从公平公正的角度，从遵循基本诚实信用原则，从法律和司法活动维护基本社会价值观出发，撤销原判，依法改判或发回重审。 北京意家科技有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、被上诉人意家公司为上诉人提供了居间服务，促成上诉人与千宸公司签订《商品房买卖合同》及以无息分期付款的方式购买地下车位，意家公司的居间义务已经完成。二、在上诉人向意家公司交纳服务费后，意家公司为其开具了盖有意家公司财务专用章的收据，收据中明确记载了款项性质为服务费，上诉人也在该收据中签字确认，其作为完全民事行为能力人，对其交费、签字行为及行为后果应该明知，主张被上诉人意家公司欺诈没有任何依据。三、上诉人称未享受到任何优惠，是对居间法律关系的曲解，且本案中上诉人已经享受了车位无息分期付款的优惠，因此上诉人该主张与事实不符。综上请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 沧州千宸房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人主张被上诉人在销售房屋和停车位使用权转让中存在欺诈无事实和法律依据。一、上诉人与被上诉人千宸公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《地下停车场场车位有偿使用协议》等协议各自独立，被上诉人千宸公司不存在强制及捆绑销售，上诉人作为购房者具有独立自主的决策权和选择权。上诉人在上述协议签字并按照协议履约，为其真实意思表示，视为对协议内容的认可。同时，上述协议内容没有违反国家法律、行政法规强制性禁止性规定，真实、合法、有效，对双方皆具有法律约束力。二、上诉人称“购房优惠”欺诈无事实及法律依据通过上诉人在一审中提交的购房推荐单、《致花语馨苑业主》函以及2019年2月1日沧州市住房和城乡建设局的回复可表明，上诉人通过意家公司等渠道公司或采取车位与商品房同时认购的方式可享受到相应的优惠措施，包括购房推荐服务，争取优惠和锁定房源以及优先选房等。事实上，上诉人也实际享受到了锁定房源，以无息分期付款方式购买车位的优惠。其上所称与事实不符，亦无法律依据。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 滕令起向一审法院起诉请求：1、判令撤销原告与被告沧州千宸房地产开发有限公司签订的地下停车场车位有偿使用协议、与北京意家科技有限公司的合同关系；2、判令被告沧州千宸房地产开发有限公司返还原告车位有偿使用费2万元，并赔付利息损失（利息分别以2万元为基数，自2018年7月20日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至车位使用费首付款实际返还之日）；3、判令二被告返还原告团购费1万元，并赔付利息损失（利息以1万元为基数，自2018年4月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息至团购费实际返还之日）；4、判令诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：原告系被告沧州千宸房地产开发有限公司开发的荣盛花语馨苑小区业主，原告与被告沧州千宸房地产开发有限公司分别签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》与《地下停车场车位有偿使用协议》，约定原告购买被告开发的荣盛花语馨苑小区住宅，并以12万元的价格有偿使用荣盛花语馨苑项目地下停车位使用权，使用期限，自协议签订之日起满20年止，期满后被告沧州千宸房地产开发有限公司同意由原告继续无偿使用该车位并无需另行签订其他协议，直至车位用地范围内的土地使用权依法到期，对于该车位使用款付款方式双方约定，协议签订当日原告支付首付款2万元，剩余费用分2期付清，2019年8月30日前支付5万元，2020年8月30日前支付5万元，协议还对车位交付时间以及双方权利义务及违约责任进行了约定，在补充协议中，协议双方一致确认了被告在签订合同及补充协议前已向原告出示了合同范本及附件、商品房预售许可证及相关证书和证明文件，关于付款和税费方面，双方另约定原告确认，被告沧州千宸房地产开发有限公司就商品房所做的相关促销、优惠措施与承诺均已体现在合同约定的商品房价款总金额当中，原告因购买房屋向其他主体支付的电商费、渠道费、中介费等费用为自愿支付，不构成合同项下合同价款。原告与被告沧州千宸房地产开发有限公司分别在以上三份合同中进行签章确认。协议签订后，原告向被告沧州千宸房地产开发有限公司支付了地下停车场有偿使用费首付款2万元，另，被告北京意家科技有限公司收取了原告1万元费用，并为原告开具了加盖公司印章的收据。 因部分业主向被告沧州千宸房地产开发有限公司反映了有关车位归属、车位协议解除、使用年限、地下车位与地下室产权问题以及关于被告北京意家科技有限公司收取的服务费等问题。被告沧州千宸房地产开发有限公司就以上问题向花语馨苑小区业主进行了书面答复，并以函告的形式制作了《致花语馨苑业主》函。此外，针对部分业主在河北省网络问政综合服务平台（阳光理政）的投诉，2019年2月1日，沧州市住房和城乡建设局对部分业主投诉荣盛花语馨苑开发商强制绑定车位和地下室销售行为进行统一回复，称：“花语馨苑和阳光城翡丽公园均执行限价平方米不超过8千元的限价政策，经查：两项目未发现超限价出售情况，两公司在营销中心推出了车位与商品房同时认购优先选房的营销策略，由销售人员建议意向客户同时购买商品房和车位，不强制要求购买商品房必须购买车位。”2019年9月19日，沧州市住房和城乡建设局对部分业主投诉花语馨苑绑定12万车位以租赁性方式合同给业主并收取2万元团购费进行统一回复，称：“花语馨苑项目土地招拍挂时限定车位价格不超过12万元/个，销售时开发公司已告知买受人商品房与车位一并出售的销售形式，双方签署了相关合同。合同是否违法建议通过司法途径解决。收费问题，建议向市场监督（价格主管）部门反映。”另外，2020年4月27日，沧州市国土资源局开发区分局对荣盛花语馨苑小区房屋限价情况也作出说明，内容为：“沧州千宸房地产开发有限公司于2017年12月18日通过拍卖方式在我区取得土地一宗（现花语馨苑小区），并于2017年12月29日与沧州市国土资源局（沧州市自然资源和规划局）签订了国有土地使用权出让合同，合同中补充条款第2条约定‘受让人销售车位价格不得超过12万元/个’，第7条约定‘房屋销售最高价格为8000元/平方米（毛坯房），房屋销售最高限制价格只适用于居民住房’”。原告认为，二被告向其收取团购服务费并承诺优惠购房、以及捆绑销售地下停车场车位的行为存在欺诈，在签订合同时使其受到了错误认识，故原告诉至本院，请求判如所请。 一审法院认为，根据原告与二被告的庭审陈述以及双方的举证，本案争议的焦点主要有以下两点：一、被告沧州千宸房地产开发有限公司在其房屋销售过程中是否存在欺诈行为；二、原告是否有权撤销其与被告沧州千宸房地产开发有限公司签订的《地下停车场车位有偿使用协议》以及与被告北京意家科技有限公司的合同关系。针对以上两焦点，本院作出认定如下： 首先，原告称被告沧州千宸房地产开发有限公司在销售荣盛花语馨苑住宅时存在绑定销售的情形，同时，承诺房屋享受购房优惠政策，但根据沧州市政府相关部门的说明，荣盛花语馨苑为限价房，房屋价格每平方米不得超过8000元，故原告认为其并未享受到购房优惠，也未享受到相应的团购优惠，故应认定二被告售房过程中存在欺诈。对此，所谓欺诈，即以使人发生错误认识为目的的故意行为，本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》与《地下停车场车位有偿使用协议》，协议内容本身并无明显使当事人陷入错误认识之处，协议中约定的房屋价格也未超过政府规定的限价8000元/平方米，车位价格也未超过12万元/个，对此问题沧州市住房和城乡建设局在2019年2月1日对业主投诉的答复中也予以了确认，而原告在协议上签字的行为，也应视为其认可协议内容，因此，从协议内容本身上，不应认定被告沧州千宸房地产开发有限公司存在欺诈行为。 其次，对于被告沧州千宸房地产开发有限公司将房屋与车位捆绑销售的行为，在原告向本院提交的沧州市住房和城乡建设局2019年2月1日针对部分业主投诉荣盛花语馨苑开发商强制绑定车位和地下室销售行为进行的官方回复中存在如下内容，——“两公司在营销中心推出了车位与商品房同时认购优先选房的营销策略，由销售人员建议意向客户同时购买商品房和车位，不强制要求购买商品房必须购买车位。”由此可知，对于被告沧州千宸房地产开发有限公司的捆绑销售行为经调查，其仅为销售人员推荐的营销策略，并非被告沧州千宸房地产开发有限公司强制捆绑销售，此外，案涉《商品房买卖合同》与《地下停车场车位有偿使用协议》系两份独立的合同，其内容上并无关联性，而原告在两份合同上分别签字的行为，也可视为原告认同在购买商品房住宅的同时也认同购买地下车位的使用权，因此，在原告无直接证据证明被告沧州千宸房地产开发有限公司在销售住宅和让渡地下停车位使用权的过程中存在欺诈或者胁迫行为的情况下，对于其主张的欺诈或者胁迫的该事实，因无证据佐证，故本院不予认定。 此外，对于原告所称的被告沧州千宸房地产开发有限公司《地下停车场车位有偿使用协议》为租赁协议，且被告沧州千宸房地产开发有限公司无权转让使用权故存在欺诈行为的主张，对此，被告沧州千宸房地产开发有限公司系荣盛花语馨苑小区的开发商，其建设项目中具有地下车库项目，在工程规划上也存在地下车库的车位建设，即地下车位的建设涵盖于原告的建设规划当中，故该小区地下车位中有规划车位，对于该部分车位的使用权，被告沧州千宸房地产开发有限公司作为开发商有权进行转让，对于规划车位以外的人防车位，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”据此，因案涉小区内的人防工程是由作为建设单位的被告沧州千宸房地产开发有限公司按国家规定投资建设的，故其有权对其投资建设的有关人防工程的地下停车位等使用管理并取得相应的收益，因此，被告沧州千宸房地产开发有限公司能够作为适格的合同一方，有权将案涉地下车位使用权以有偿或无偿的方式转让给原告并取得收益；而对于《地下停车场车位有偿使用协议》是否为租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”以上条款系我国法律对租赁合同的要件性规定，在本案中，首先，案涉《地下车位有偿使用协议书》从名称上并非租赁合同，其次，合同相对方也并非“出租人”与“承租人”，其内容也并未涉及车位租赁的期限与租金，故该协议从形式上不具备我国法律规定的租赁合同的形式要件，至于本案所涉合同的具体类型与性质，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条款可知，我国合同法规定的合同种类可分为“有名合同”与“无名合同”，其中有名合同系合同法分则部分规定的十五类基本合同类型，而无名合同则系指名合同以外的其他合同，只要不违背国家立法精神，不违反社会公共利益，也承认其具有法律效力，其订立、履行、变更以及解除可参照与该合同最为类似或基本类似的有名合同规定处理，而本案所涉的《地下车位有偿使用协议书》的性质，虽然其具备租赁合同的部分特点，但其也具有买卖合同的相应特点，究其性质，该协议属于无名合同，故不能单纯的将其认定为租赁合同，更不能完全套用合同法中有关租赁合同的法律规定，因此，被告沧州千宸房地产开发有限公司的《地下停车场车位有偿使用协议》从合同主体资格上与合同性质上均不存在欺诈性，原告有关该合同具有欺诈性的主张，本院不予认定。 另外，对于原告所称的被告沧州千宸房地产开发有限公司承诺的购房价格优惠以及被告北京意家科技有限公司所谓的团购优惠等存在欺诈行为的主张，原告表示二被告称房屋价款每平米8000元即为优惠，但根据本案庭审双方当事人陈述及证人证言，被告沧州千宸房地产开发有限公司在售房的过程中虽然对购房者承诺了优惠，但该优惠并未明确指明为购房价格上的降低，而购房过程中的优惠形式也并不应单一推定为降价，且原告也无证据证明被告沧州千宸房地产开发有限公司向原告承诺了降价，而根据原告提交的购房推荐单、《致花语馨苑业主》函以及2019年2月1日沧州市住房和城乡建设局的回复也可表明，原告通过被告北京意家科技有限公司等渠道公司或采取车位与商品房同时认购的方式可享受到相应的优惠措施，包括购房推荐服务、争取优惠和锁定房源以及优先选房等，因此，原告不能因其未享受到低于每平米8000元的购房价格就认定被告沧州千宸房地产开发有限公司未提供任何优惠服务，进而认定其在提供优惠上存在欺诈。对于居间服务机构被告北京意家科技有限公司，其作为被告沧州千宸房地产开发有限公司的销售渠道公司，为原告与被告沧州千宸房地产开发有限公司提供居间服务，根据原告提交的经被告北京意家科技有限公司认可的购房推荐单，其中明确了被告北京意家科技有限公司作为原告的购房推荐人在作为被推荐人的原告成功购房后收取相应的服务费，而其提供的服务也即购房推荐服务，其目的即为促成原告与被告沧州千宸房地产开发有限公司买卖行为的成立与相关合同的签订，而我国合同法明确规定，居间人促成合同成立的，居间服务的费用由居间人负担，根据购房推荐单，其中也明确了原告作为被推荐人应支付的费用数额。因此，对于原告称二被告在承诺优惠方面存在欺诈行为的主张，本院不予认定。 综合以上原告主张认定二被告存在欺诈行为的陈述与举证，均不足以证明二被告在销售房屋与转让地下停车位使用权的过程中存在欺诈的行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，按涉《商品房买卖合同》、《补充协议》与《地下停车场车位有偿使用协议》从内容上通篇并无复杂概念、也未使用大量的专业词汇，并无容易使人发生错误认识的表述，而在以上合同的签订过程中，作为完全民事行为能力人的原告均进行了签字行为，即对合同内容进行了确认，因此，在其未能提供直接证据证明其在签订以上协议的过程中二被告存在欺诈或胁迫行为，使其陷入错误的认识的情况下，其应当承担举证不能的法律后果，即对于其认为二被告存在欺诈的主张，本院不予支持。 对于原告是否有权撤销其与被告沧州千宸房地产开发有限公司签订的《地下停车场车位有偿使用协议》以及与被告北京意家科技有限公司的合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”本案中，各被告在辩论中均称原告行使撤销权已超过了法定的一年除斥期间，但根据原告的庭审陈述及举证，其表示系于2019年2月才认为在购房的过程中受到了欺诈，而原告于2019年底则就此事向人民法院主张过权利，故原告现主张撤销合同或合同关系并未超过法定一年的除斥期间，故各被告关于除斥期间的辩论理由，本院不予采纳。但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据该法律规定，因原告并无充分的证据证明二被告在售房过程中存在欺诈、胁迫等违法行为，故其无权行使合同撤销权，同时，原告亦未提供证据证明存在合同无效或可解除的情形，因此，对于原告主张撤销其与二被告之间的合同、退还合同款及赔付利息的全部诉讼请求，本院不予支持。 一审法院判决：驳回原告滕令起的诉讼请求。案件受理费550元，由原告滕令起承担。 本院二审期间，上诉人滕令起提交说明一份、沧州千宸房地产开发有限公司对楼盘讲解时候的照片一张。照片用以证明捆绑销售的事实。沧州千宸房地产开发有限公司对于上诉人提交的照片的证明目的不予认可，质证称既使该照片是真实的，那么根据2019年2月1日沧州市住房和城乡建设局对部分业主投诉荣盛花语馨苑开发商强制绑定车位地下室销售行为进行了回复，可以证实车位与商品房同时认购，仅是一种营销策略和销售建议，不存在强制捆绑的情形。北京意家科技有限公司质证意见同沧州千宸房地产开发有限公司质证意见一致。 本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审依照法律规定公开了判断的理由和结果，并最后认定上诉人腾令起没有提供充分的证据证明被上诉人北京意家科技有限公司和被上诉人沧州千宸房地产开发有限公司在售房过程中存在欺诈、胁迫等违法行为，认定上诉人腾令起没有提供充分的证据证明存在合同无效或可解除的情形，一审的上述判断和认定符合法律的规定，本院予以支持。上诉人腾令起就自己的上诉请求在一、二审审理过程中均没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，滕令起的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550.0元，由上诉人腾令起负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  高玲玲 审判员  冷树青 二〇二一年五月十日 书记员  丁 娜