中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终694号 上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-09室。 执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派王鹏翔为代表）。 委托诉讼代理人：邹元新，黑龙江明正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：崔鹏，男，1970年2月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，系哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。 被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街59号。 法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。 上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人崔鹏、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2020）黑民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长富基金的委托诉讼代理人邹元新、被上诉人崔鹏的委托诉讼代理人陈晓梅参加诉讼，被上诉人中然公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长富基金上诉请求：1.撤销一审判决，改判继续执行位于黑龙江省哈尔滨市阿城区（以下简称案涉房屋）；2.诉讼费用由崔鹏、中然公司承担。主要事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。中然公司出具的系大额资金房款收据，崔鹏未证明资金来源及支付能力，一审法院仅通过收据认定交付房款错误。中然公司出具的房款收据及其他水、电、物业、垃圾清运费等票据，均系多联式记账收据，在中然公司未提供底联进行核对的情况下，一审法院予以采信错误。中然公司与崔鹏、长富基金可能存在利益冲突，与案件处理结果有直接利害关系，中然公司出具的现金房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条的情况下，一审法院将推翻全额支付房款的举证责任分配给长富基金显失公平，严重侵害了长富基金合法权益。（二）一审判决法律适用错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，第二十九条是针对本案商品房买卖执行异议的特别条款，买受人除了证明自己出资购买及交付占用的事实外，还需要证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。 崔鹏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要理由：（一）案涉房屋出售给崔鹏后未经同意办理抵押，且兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行）出具《抵押可售函》，说明长富基金对案涉房屋不存在优先受偿权。办理入户时，长富基金工作人员也在场，收取的入户费用应当归还贷款却未归还，长富基金与中然公司涉嫌诈骗贷款。长富基金和兴业银行未按规定考察抵押物和监督追缴购房款，应自行承担无法收取贷款的责任。（二）崔鹏提交了购房手续及入住手续原件，且已取得对案涉房屋的实际控制，未办理登记系因丽都国际小区未竣工验收，故崔鹏符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。 中然公司未提交答辩意见。 长富基金向一审法院起诉请求：许可对案涉房屋的执行；案件受理费由崔鹏、中然公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，长富基金、兴业银行与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。2013年9月5日，兴业银行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至一审法院。2015年12月10日，一审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，一审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向一审法院申请执行。其后，崔鹏以案外人身份提出执行异议。2019年7月4日，一审法院作出（2019）黑执异219号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 同时查明：崔鹏于2014年1月20日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买案涉房屋，并向中然公司交付购房款485686元，中然公司为其出具房款票据。该房款票据载明“2011年3月16日票据收回”，崔鹏对此解释为入户时换开购房款票据，中然公司已将原票据收回。中然公司通知崔鹏入户后，崔鹏于2014年1月21日交纳物业费、有线电视费等入户费用。崔鹏陈述，其办理入户手续后，未实际使用案涉房屋。案涉房屋水费交纳记录显示，用户名称空，无交费记录。 再查明：中然公司于2012年7月19日取得丽都国际小区G8号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，根据各方当事人的诉辩主张及一审法院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：崔鹏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 崔鹏主张其于2014年1月20日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，并举示同一日的房款票据予以佐证，该日期早于案涉房屋查封时间2015年12月10日。鉴于该认购书的内容具备商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等主要条款，且中然公司已经收取了崔鹏的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。长富基金虽主张存在中然公司与崔鹏恶意串通签订该合同以规避执行的可能，但未能举证证明其主张成立。崔鹏抗辩以现金交付购房款485686元在客观上具有可能性，且此种交付款项方式在房屋买卖中较为普遍。至于房款票据载明的“2011年3月16日票据收回”，崔鹏已经作出合理解释，据此可以认定其已按照约定向中然公司支付了全部购房款。《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的“占有”，仅需要购房人在人民法院查封前对案涉房屋取得实际控制，而不要求实际使用。虽然一审法院未查询到案涉房屋的电费交费记录，该房屋的水费交费记录亦显示用户名称为空，无交费记录，但该查询结果与崔鹏在一审法院查询之前陈述的接受房屋未实际入住相一致，且其提交的入户通知单，交纳水电费、物业费等入户费用的票据足以证明其在查封前已取得案涉房屋的实际控制权，至于此后其是否实际使用该房屋，不影响崔鹏占有案涉房屋的事实成立。加之崔鹏未办理案涉房屋的过户登记系因该房屋至今未办理竣工验收手续，非其自身原因所致。长富基金虽然对房屋占有时间和崔鹏是否全款支付表示怀疑，但尚未提供有力证据予以证伪。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应认定崔鹏对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上，长富基金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回长富基金的诉讼请求。案件受理费8585.29元，由长富基金负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，兴业银行于2013年9月2日向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了《抵押可售函》，载明：抵押权人为兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售。案涉房屋包含在《抵押可售函》所附抵押物（在建工程）清单明细内。 本院经审理认为，本案作为申请执行人执行异议之诉，二审争议的焦点为崔鹏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案适用法律的问题。在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是对买受人在何种情形下能够排除人民法院的强制执行而作出的规定，均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。长富基金依据《执行异议和复议规定》第二十八条提起本案执行异议之诉，一审法院据此予以审查并适用第二十八条审理本案，不存在适用法律错误的情形。故长富基金关于一审法院适用法律错误的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于崔鹏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。崔鹏与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院的查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款等商品房买卖合同主要条款，崔鹏已实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定《丽都国际商品房认购书》为崔鹏与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。崔鹏提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明崔鹏已于一审法院查封之前占有案涉房屋。崔鹏未办理案涉房屋的过户登记系因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续，非因崔鹏自身原因所致。故一审法院认定崔鹏符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并无不当。 长富基金虽然对房款及相关费用收据真实性提出异议，主张中然公司与崔鹏之间可能存在恶意串通排除执行，但在崔鹏已经提供合同及上述单据原件的情况下，长富基金并未提供足以反驳的证据予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，长富基金应自行承担举证不能的不利后果，一审法院确定长富基金负有提供反驳证据的举证责任并无不当。 此外，中然公司虽将案涉房屋设立抵押，但该房屋包含在抵押权人兴业银行同意“抵押可售”范围内，无论该房屋系中然公司在抵押前还是抵押后转让，均取得了抵押权人兴业银行的明确同意。根据法律事实发生当时的法律规定以及抵押可售情况的一般处理，抵押权人应当就抵押房屋的出售房款进行提存或账户监管，对购房款行使价金代位权。至于长富基金对兴业银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与兴业银行及中然公司之间的债权债务关系，应当另行主张权利。 综上，长富基金的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8585.29元，由北京长富投资基金（有限合伙）负担。 本判决为终审判决。 审判长  张树明 审判员  向国慧 审判员  郑 勇 二〇二一年五月三十一日 法官助理彭娜 书记员修俊妍