贵州省安顺市平坝区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）黔0403执异31号 异议人（案外人）：胡春连，男，1990年2月15日生，汉族，贵州省安顺市西秀区人，住贵州省安顺市西秀区。 申请执行人：彭**，男，1981年8月12日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。 委托诉讼代理人：付忠奇，贵州贵黄叶律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 被执行人：胡凯，男，1986年1月19日生，汉族，贵州省织金县人，户籍地址：贵州省织金县,现住贵州省安顺市平坝区。 委托诉讼代理人：吴安元，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。 被执行人：李孟璇，男，1985年3月27日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市西秀区。 本院在执行申请执行人彭**与被执行人胡凯、李孟璇民间借贷纠纷一案中，案外人胡春连向本院提出书面执行异议申请。本院于2021年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审查并公开听证，案件人胡春连、申请执行人彭**之委托诉讼代理人付忠奇、被执行人胡凯之委托诉讼代理人吴安元到庭参加了听证。现已审查终结。 异议人胡春连请求：解除对位于安顺市平坝区（产权登记人为胡凯）房屋的查封、拍卖、变卖等强制措施。 事实与理由：申请人胡春连于2019年10月22日向被申请人胡凯购买其所有的位于安顺市平坝区房屋。双方达成协议并签订《购房合同》,约定房屋总价款为450000元。由于胡凯尚欠胡春连90000元工资及250000元借款,双方约定用该笔欠款冲抵购房款后,因该房屋尚欠银行贷款未还清,余款110000元由胡春连替胡凯偿还银行贷款；房屋银行贷款还清之后,胡凯与胡春连办理房屋过户手续。2019年12月份,被申请人胡凯正式向申请人胡春连交付案涉房屋,且申请人胡春连搬入居住至今。2021年3月31日,安顺市平坝区人民法院执行局工作人员对案涉房屋进行现场查封,后申请人向人民法院询问得知,胡凯与彭**民间借贷一案,因胡凯未及时履行还款义务,故人民法院对案涉房屋予以查封。申请人胡春连认为,案涉房屋系其于2019年10月22日向胡凯购买,且胡春连已经向胡凯支付了购房款,房屋也已于2019年年底交付后胡春连搬入居住至今,双方已经完成了房屋交付手续,虽然胡春连未办理房屋转移登记,但根据《中华人民共和国民法典》的相关规定,胡春连已经取得该房屋的物权。故,人民法院对案涉房屋的查封已经侵犯了胡春连的合法权益。据此,胡春连根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向人民法院提出执行异议，请求依法解除对位于安顺市平坝区（产权登记人为:胡凯）房屋的查封、拍卖、变卖等强制措施。 申请执行人彭**辩称，异议人对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的权利，请求依法驳回异议人的执行异议请求。理由如下：一、购房合同没有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”的规定,案涉房屋登记的所有权人为胡凯，而非异议人，未经物权变更登记，案涉房屋的所有权未发生变动,申请人不能仅依据《购房合同》就证明其已取得了该房屋的所有权。二、异议人提交的个人账户明细清单系其于2018年10月19日向银行贷款150000元,仅能证明异议人与银行之间存在借款关系；异议人于2019年10月17日向胡凯的账号转入100000元,摘要标注为转账取款,其用途并非为支付购房款,也未注明为购房订金,而异议人与胡凯于2019年10月22日签订的《购房合同》载明“胡春连先支付胡凯订金10万元整,余款在2020年10月份左右在银行办理按揭时付清胡凯余款。”从购房合同的形式要件看,申请人在2019年10月17日向胡凯支付10万元,但未要求胡凯出具收条,不符合交易习惯,而申请人在申请书中称胡凯欠申请人90000元工资及250000元借款,以及申请人为胡凯还款110000元冲抵购房款,与购房合同约定的余款在2020年10月份左右在银行办理按揭时付清胡凯余款,自相矛盾。且申请人在2018年10月29日向银行贷款15万元,申请人怎么会有能力为胡凯提供借款呢,故申请人所述不符合客观事实。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结。本案是案外人提出的执行异议纠纷,案件争议的焦点是申请人对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行”;第二十五条:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断。”综上，答辩人于2020年3月16日申请诉前财产保全,异议人与胡凯在2019年10月22日签订《购房合同》后长达一年半的时间内仍未及时办理房屋过户手续,也未支付全部购房款,故申请人对案涉房屋不享有权利,《购房合同》和个人账户明细清单不能证实双方之间买卖房屋的合法性和真实性,故异议人对案涉房产不享有足以排除人民法院强制执行的权利。 被执行人胡凯辩称，案涉房屋确实于2019年出卖给异议人，我方当时欠异议人借款250000元，还有异议人在担任修理厂喷漆工人期间的工资90000元，该房屋是用于抵扣该笔款项，另有110000元则由异议人代胡凯偿还房屋的银行按揭款。由于房屋尚欠银行按揭贷款未清偿完毕，并且处于抵押状态，故至今未办理过户手续。案涉房屋已于2019年年底交付给异议人至今，胡凯也于当时即搬入祥和修理厂居住至今。 被执行人李孟璇未提供答辩意见。 经审查查明，2020年7月20日，本院对原告彭**诉被告胡凯、李孟璇民间借贷纠纷一案作出（2020）黔0403民初1015号民事判决书。被告胡凯、李孟璇对该判决不服，上诉至安顺市中级人民法院，经安顺市中级人民法院审理，双方于2020年11月23日自愿达成协议，并作出（2020）黔04民终1486号民事调解书约定：一、上诉人胡凯、李孟璇与被上诉人彭**共同确认截至2020年11月20日，上诉人胡凯尚欠被上诉人彭**借款本金为655792.9元，借款利息为124207.1元，共计780000元；二、上诉人胡凯自2020年12月起至2021年5月（分6期偿还），于每月15日前向被上诉人彭**（户名：彭**，账号：43×××73,开户分行：中国建设银行股份有限公司平坝支行）偿还借款本息130000元，共计780000元（先偿还借款利息，后偿还借款本金），2020年12月起至2021年5月的借款利息，按年利率12%计算；三、上诉人胡凯应于第6期（2021年5月15日前）向被上诉人彭**支付2020年12月起至2021年5月的借款利息（以尚欠借款本金为基数，按年利率12%计算）及一审案件受理费5410元；四、上诉人李孟璇对上述第一、二、三项承担连带担保责任；五、被上诉人彭**应自上诉人胡凯、李孟璇履行第1期偿还借款本息义务之日起3日内，向人民法院申请解封上诉人胡凯、李孟璇银行账户及个人财产。若被上诉人彭**未于3日内向法院提交解封申请，上诉人胡凯、李孟璇向被上诉人彭**偿还的第1期借款利息作为借款本金抵扣，且二人有权拒绝向被上诉人彭**支付2020年12月至2021年5月的借款利息；六、若上诉人胡凯、李孟璇任意一期未按照以上协议履行支付义务，被上诉人彭**有权立即就剩余未还上述第一、二、三项涉及的所有款项向人民法院申请强制执行，并且2020年12月至借款本息还清之日止的借款利息应按年利率24%计算；七、保全费3520元，担保保险服务费1700元由被上诉人彭**承担；八、一审案件受理费10820元，减半收取5410元，由上诉人胡凯负担；二审案件受理费10820元，减半收取5410元，由上诉人胡凯、李孟璇负担。 因债务人胡凯、李孟璇未履行生效法律文书确定的义务，根据债权人彭**的强制执行申请，本院于2021年1月11日立案强制执行，案号为（2021）黔0403执84号。在本案执行过程中，本院于2021年3月1日作出（2021）黔0403执84号之一执行裁定：一、查封、扣押、冻结、扣留、提取、划拨、拍卖、变卖被执行人胡凯、李孟璇所有的包含但不限于银行存款在内的价值人民币811366元及利息、执行费、诉讼费［其中包含借款本金780000元及利息15600元（利息以780000元为基数,2020年12月利息按年利率24%计算为15600元;2021年1月至借款本息还清之日止的利息按年利率24%计算）执行费10356元、诉讼费5410元］的财产。二、被执行人负责保管被查封的财产。在查封期间内,被执行人不得转移、隐匿被查封的财产,不得对被查封财产设定权利负担,不得有妨碍执行的其他行为,因被执行人的过错造成的损失,由被执行人承担责任。三、查封动产期限为两年;查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。需要续行查封的,申请执行人应当在查封期限届满前三十日内向本院提出续行查封的书面申请,如在期限届满前未提出续行查封申请的,已采取的查封措施将自动解除;被执行人履行义务后可以申请解除查封。四、被执行人的财产被查封后,应在收到本裁定之日起三日内履行义务,逾期不履行的,本院将依法予以拍卖或变卖。2021年3月12日，本院查封了登记在被执行人胡凯名下的坐落于安顺市平坝区（证号：黔（2018）平坝区不动产权第0005129号，建筑面积：133.11㎡），查封期间自2021年3月12日起至2024年3月11日止。 案外人胡春连提出异议称，其与胡凯于2019年10月22日订立《购房合同》购买位于安顺市平坝区房屋，双方约定房屋总价款为450000元，以胡凯所欠其借款250000元及工资90000元冲抵购房款，尚欠银行按揭贷款由其负责清偿，且合同签订后，胡凯已将房屋交付给其居住管理使用至今。因房屋按揭贷款尚未还清，导致房屋至今未能过户登记。案外人胡春连提出异议，请求解除对案涉房屋的查封。案外人胡春连提交了《购房合同》、个人账户明细清单等证据，以证明其主张。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人……已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”具体到本案中，被执行人胡凯未履行生效法律文书确定的义务,案涉房屋登记在被执行人胡凯名下，本院依法予以查封并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回胡春连的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。 审 判 长  王晓云 人民陪审员  杨爱东 人民陪审员  邓 艳 二〇二一年五月十日 法官 助理  王 菊 书 记 员  方 俊