江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初648号原告：张时俊，男，1966年3月10日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：王维高、杨海河（实习），江苏民和众律师事务所律师。被告：梁玉丰，男，1956年7月15日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：张立梅（系被告梁玉丰妻子），女，1955年3月28日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：李昌超，江苏强仕律师事务所律师。原告张时俊与被告梁玉丰排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用普通程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告张时俊及其委托诉讼代理人王维高、杨海河，被告梁玉丰的委托诉讼代理人张立梅、李昌超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张时俊向本院提出诉讼请求：1.判决被告对座落在滨海县八巨镇属于原告所有的学府新街7-105室商用房排除妨碍、恢复原状（房总价款299936元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月2日，原告与开发商江苏巨川置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，由江苏置业有限公司将其开发的座落在滨海县7-105室商用房（面积53.56m2)出售给原告，房屋总价款为299936元。合同签订后，原告支付了首付款150936元，又到中国银行滨海支行做了贷款149000元，从2016年1月至2020年10月，原告己还贷款58个月。且原告在2015年11月2日签订合同后，即从开发商手接收并使用该房屋。可万万没想到的是2020年10月19日，原告方到该房屋处时，竟突然发现被告在该商住房里搭支架准备浇筑混凝土装修。原告方告知情况并阻止被告，被告不予理睬。原告无奈只得数日内多次报警，八巨派出所接警后到场处警，将双方带到派出所看过原告购房合同及还贷明细等，并了解详细案情后，严厉批评并指出被告的违法行为，要求被告停止浇筑并按法定程序等诉讼后按人民法院判决内容执行。因此，原告为维护自己的合法权益，现只得具状起诉，请求人民法院依法判决原告上列诉讼请求。被告梁玉丰辩称，1.原告和开发商江苏巨川置业有限公司仅有形式上的商品房买卖合同关系，没有实际上的买卖关系。在开发商就案涉房屋开发过程中向原告进行借款，由于未能还款，将包括案涉房屋在内的11套门面和套间抵押给被告，作为借款的保证方式，所以原告和巨川公司之间不是实质性的买卖关系，原告不能依据该商品房买卖合同取得案涉房屋。2.案涉房屋在建设过程中，巨川置业有限公司因为资金困难被中途搁浅，案涉房屋并没有完成建设的所有手续，没有验收没有交付，水电没有开通，不具备交付和使用的条件。原告也不能当然的取得案涉房屋的所有权和使用权。3.案涉房屋在建设过程中的开发商所使用的钢筋是被告供应，由于未能支付货款，开发商和实际施工人于2016年3月20日和被告三方达成协议，将案涉的门面抵押给被告。由于开发商后来未能偿还被告的货款，实际施工人和开发公司一致同意将该房屋交付给被告使用，待还清货款以后房屋退还给开发商，所以被告占有和使用是有合法依据的，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏巨川置业有限公司将其开发的位于滨海县房屋交给案外人李某进行施工，包工包料。被告梁玉丰系李某施工的滨海县房屋的钢材供应商。目前案涉房屋一直未验收未交付，无法办理房屋产权证或他项权证。2015年11月2日，原告张时俊与江苏巨川置业有限公司签订了《商品房买卖合同（已备案）》一份，约定将位于滨海县建筑面积为53.56平方米7-105室商用房即案涉房屋卖给原告张时俊，价格为299936元，并对案涉房屋进行了备案登记。当日，原告张时俊支付了首付款150936元。2015年11月11日，原告张时俊对涉案房屋向中国银行申请贷款149000元，并于2016年1月2日起开始每月归还案涉房屋贷款至今。因案外人李某一直未能结算交付被告梁玉丰的钢材款。2016年3月20日，案外人李某与被告梁玉丰签订《房屋抵押协议》，该协议载明：“经过供钢筋方与施工方和开发商巨川置业有限公司三方协议：巨川置业有限公司自愿将八巨学府新街7#楼门面第四间50.33平方米（30.68万元）、第五间53.55平方米（28.7万元）作为抵押给供钢筋方梁玉峰（原施工方李某欠梁玉峰钢筋款32万元，不计息），待上述二间门面出售时先提取32万元给梁玉峰，余款归巨川置业有限公司所有。此协议一式叁份，三方签字生效。特此协议。”该协议上不仅有案外人李某与被告梁玉丰的签字，还有江苏巨川置业有限公司的公章，案外人李某称该公章系皋东某（江苏巨川置业有限公司现任法定代表人的舅老爷）所盖，被告梁玉丰称签署该协议时，协议签好后，李某将案涉房屋钥匙交给了被告梁玉丰，被告梁玉丰将案涉房屋的门更换为卷闸门。2019年9月4日，原告张时俊第一次去案涉房屋查看，发现案涉房屋被锁，打电话告知被告梁玉丰房屋已被原告张时俊购买。2019年11月12日，梁玉丰起诉李某要求李某归还剩余钢筋款327800元。2019年12月26日，滨海县人民法院在判决中认定梁玉丰不认可将两间门面房抵押给其用于抵算本案的钢材款的事实，并判决李某支付梁玉丰327800元。2020年10月19日，原告张时俊再次去案涉房屋查看，发现被告梁玉丰正在装修。原、被告因案涉房屋归属权问题发生纠纷并报案处理，后又诉至本院。2021年4月15日，李某提供证词、证言，证明案涉房屋给梁玉丰作为对差欠其钢筋款的抵押，并将案涉房屋钥匙交付给梁玉丰，由梁玉丰装上了卷闸门。以上事实，有《商品房买卖合同（已备）案》、发票、银行流水、《房屋抵押协议》、报警记录、证明、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事法律行为有效。本案中，开发商江苏巨川置业有限公司与原告张时俊之间签订了《商品房买卖合同（已备案）》，该合同有原告张时俊签字、江苏巨川置业有限公司盖章以及当时江苏巨川置业有限公司当时的法定代表人孙某，并进行了备案登记，应视为该合同成立。原告张时俊无论是实际支付了购房首付款，还是以开发商所欠债务抵算了该购房首付款，甚或可能存在通过订立房屋买卖合同作为实际债权的担保，尽管订立合同的目的有所不同，但有偿让与的意思表示真实，并且现有证据可以证明原告张时俊按照合同价款支付了相应的首付款并办理了房屋贷款，并每月一直按时归还贷款。故江苏巨川置业有限公司与原告张时俊之间签订的《商品房买卖合同（已备案）》应当认定为商业用房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，属于有效合同，对该合同的当事人具有约束力。被告梁玉丰对李某享有债权，李某与江苏巨川置业有限公司共同与被告梁玉丰订立《房屋抵押协议》，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，属于有效合同，对该合同的当事人具有约束力。江苏巨川置业有限公司与原、被告分别签订了《商品房买卖合同已备案》和《房屋抵押协议》，原、被告根据各自合同享有的债权属于普通债权。江苏巨川置业有限公司将案涉商品房建成后，江苏巨川置业有限公司原始取得了案涉房屋的所有权，江苏巨川置业有限公司既未与原告根据买卖合同进行所有权过户登记，也未与被告根据抵押合同办理抵押权登记。原、被告均未根据各自的合同取得所有权、抵押权。不动产抵押不需要转移抵押物的占有。根据《房屋抵押协议》的内容，该协议明确表明是待房屋出售时提取320000元给被告梁玉丰，并未表明要将案涉房屋交于被告梁玉丰占有。案外人李某虽将案涉房屋钥匙交给被告梁玉丰，但该交付钥匙的行为是案外人李某个人行为，不代表江苏巨川置业有限公司转移抵押物的占有的意思表示。该房屋尚未验收交付，江苏巨川置业有限公司作为开发商仍是案涉房屋的所有权人，故被告梁玉丰占有案涉房屋行为属于无权占有。原告张时俊虽主张其已于合同贷款发放时即取得了案涉房屋的钥匙，但并无相关交付手续，也无相关证人证明，且其认可其第一次查看案涉房屋为2019年，对原告主张的该项事实，本院不予认定。原告张时俊既不拥有案涉房屋产权，也未合法占有案涉房屋，故原告张时俊要求被告梁玉丰对案涉房屋排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。原告张时俊可在案涉房屋符合交付条件时，要求江苏巨川置业有限公司履行交付义务。综上，原告既未根据合同取得商业用房的所有权，也未根据合同合法占有该商业用房，原告根据享有的合同债权请求排除妨碍、恢复原状，不符合所有权或占有权保护的法律规定。原告基于买卖合同请求合同相对人履行交付义务，被告基于抵押合同请求合同相对人承担物保责任，均可根据合同另行向合同相对人主张合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百四十五条之规定，判决如下：驳回原告张时俊的诉讼请求。案件受理费5799元，由原告张时俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李章爱二〇二一年五月二十四日法官助理 仇 惠书 记 员 顾 欢附录法律条文1.1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。