四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3289号 上诉人（原审被告）：青春林，男，1984年6月5日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：何昌树，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢凯，男，1983年2月18日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：徐奇敏，女，1983年2月26日出生，汉族，住成都市成华区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李守忠，四川超跃律师事务所律师。 上诉人青春林因与被上诉人谢凯、徐奇敏房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员公开开庭进行独任审理。上诉人青春林及其委托诉讼代理人何昌树，被上诉人谢凯、徐奇敏的委托诉讼代理人周裕贤、李守忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青春林上诉请求：1.请求撤销成都市成华区人民法院(2020)川0108民初2704号民事判决书判决，即驳回被谢凯、徐奇敏一审全部诉讼请求；2.判令谢凯、徐奇敏承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未根据本案事实作出判决。2014年12月15日青春林与谢凯、徐奇敏签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。在合同履行过程中，因为案涉房屋系青春林与案外人潘丽霞共同投资购买，潘丽霞以确认案涉房屋所有权之诉[(2016)川0108民初6391号]起诉青春林，申请人民法院将案涉房屋查封，致合同履行延期，因此，青春林主观上不是不履行合同，而是客观上因案涉房屋被查封，致青春林不能根据合同规定时间履行结案手续和协助办理房屋产权转移登记手续。青春林认为因情势变更不能按时履行合同，不构成违约，不应承担违约责任。二、一审法院未依法作出判决。根据《补充协议》第三条第2项规定，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交价5‰违约金，显然，违约金约过高有违公平原则。且案涉房屋2014年价值1160000元，现升值为3500000元，谢凯、徐奇敏未遭受损失。一审法院未依据合同法及司法解释规定本着公平原则对违约金作出调整，严重损害了青春林的合法权益。 谢凯、徐奇敏辩称，一、青春林称因情势变更不能按时履行合同，不构成违约、不应承担违约责任无法律规定且与事实不符。首先，根据法律规定，情势变更仅在当事人要求变更或解除合同时适用，因此青春林引用情势变更来抗辩违约责任的承担并无法律规定。其次，案涉房屋并非青春林与案外人潘丽霞共同投资购买。在潘丽霞诉青春林、谢凯、徐奇敏作为有独立请求权第三人提起诉求的合同纠纷一案，四川省高级人民法院（2018）川民再378号案生效判决中认定“在成都市实施房屋限购政策下，潘丽霞不具备购房资格，其以青春林的名义购买案涉房屋，并签订《购房协议》约定所购房屋属潘丽霞所有，为借名买房。”因此青春林在与谢凯、徐奇敏签订合同时，与案外人潘丽霞签订协议对涉案房屋进行何种处分的约定是清楚的。青春林可以预见到可能会与潘丽霞因涉案房屋发生纠纷，但却在与谢凯、徐奇敏签订合同时故意隐瞒。因此，青春里未能按时履行合同系其主观过错导致。二、一审法院认定青春林存在违约行为，按照法律规定和合同约定判决青春林承担的违约金额于法有据。首先，青春林应当在2015年12月31日前办理完成按揭手续，并于2016年6月30日前取得案涉房屋所有权证，而案涉房屋长期无法办理过户的责任在于青春林。根据双方合同约定，违约标准为以房屋成交价为基数，按每日5‰的标准从违约之日开始计算，青春林对于合同中关于违约条款的约定是清楚的。其次，青春林以案涉房屋升值来抗辩违约金的承担亦无法律规定，青春林因违约行为应当承担的违约金与房屋价值的增减并不发生必然联系。三、按照合同约定的违约金计算标准日息千分之五，但法院已将标准调减至日万分之五，从应当办理产权过户的时间2015年7月1日计算至产权证办理时间2020年2月27日，违约金额是774880元，而在一审中仅主张了380000元，法院判决的违约金金额也是低于调低标准后的金额。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 谢凯、徐奇敏向一审法院起诉请求：1、依法判令青春林向谢凯、徐奇敏支付逾期办理结按手续、逾期过户违约金380000元（以房屋成交价1160000元为基数，从2016年7月1日起至2020年2月27日，以日息千分之五的标准，本案只主张380000元）；2、依法判令青春林向谢凯、徐奇敏返还代付的契税及印花税款40560.73元；3、本案案件受理费由青春林承担。 一审法院认定事实：一审法院于2017年3月10日作出（2016）川0108民初6391号民事判决，该民事判决记载：该案潘丽霞向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认潘丽霞系成都市成华区xx号住宅商品房（建筑面积126.76平方米）的实际买受人，该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于潘丽霞；2、请求法院判决青春林在商品房具备办证条件时协助配合潘丽霞将该房屋产权证及国有土地使用权登记到潘丽霞名下；3、请求法院判决该商品房的产权及国有土地使用权登记到潘丽霞名下前，潘丽霞拥有该商品房的使用、占有等权益。谢凯、徐奇敏向一审法院起诉请求:确认谢凯、徐奇敏与青春林之间的购房合同有效，案涉成都市成华区房屋的房产证登记到谢凯、徐奇敏名下之前，该房的使用权归谢凯、徐奇敏所有，并且在具备办证条件的情况下，青春林协助谢凯、徐奇敏办理房屋产权证，一审法院诉讼费由潘丽霞、青春林承担。一审法院该案查明认定事实为：潘丽霞与青春林于2012年11月在北京认识，后双方关系较好，并共同生活。期间，潘丽霞在北京经营两家餐厅，青春林曾在餐厅帮潘丽霞处理相关餐厅事务。2013年，双方商量在成都投资房产，并实际购买了两套房屋，其中一套即为本案争议房屋。2014年6月，青春林离开北京，双方未再共同生活。2013年9月25日，青春林与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，青春林购买该公司开发的位于成都市成华区住宅一套，建筑面积126.77平方米，房价1351941元。合同约定买受人支付首付款411941元，其余以按揭的方式支付购房款，2015年6月30日前交房。同日，潘丽霞和青春林签订《购房协议》约定：2013年9月15日由潘丽霞出资，以青春林名义购买成都房屋，后续各项款项以及贷款之月供均由潘丽霞承担；日后如青春林与潘丽霞分手，不再共同生活，青春林需将此套房产归还潘丽霞；如双方共同生活期间潘丽霞离世，则此套房产作为遗产赠予青春林。青春林签订《商品房买卖合同》前即2015年9月19日，潘丽霞以青春林名义向开发商支付50000元购房定金，签订《商品房买卖合同》后以青春林名义支付房屋首付款761941元，除2015年8月份银行按揭贷款由青春林支付外，其余按揭贷款均由潘丽霞支付。2014年7月，青春林收房。2014年12月15日，谢凯、徐奇敏通过四川伊诚房地产经纪有限公司（以下简称伊诚公司）与青春林委托的代理人签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，青春林向谢凯、徐奇敏转让位于成都市成华区房屋一套，销售总价为1160000元，付款方式为合同签订当日支付定金50000元，青春林在开发商处接到房屋后10日内将房屋交给谢凯、徐奇敏，交房当日内再支付150000元，过户递件前3个工作日，谢凯、徐奇敏将420000元购房款存入资金托管账户，待青春林取得产权后，由四川伊诚房地产经纪有限公司持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续；青春林承诺2016年6月30日前取得房屋的所有权证书，并在取得房屋所有权证书后5个工作日内通知谢凯、徐奇敏和中介方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。青春林委托龚锐代为签订合同，龚锐代表青春林，谢凯、徐奇敏，中介方三方均在合同上签名盖章。合同签订当日，谢凯、徐奇敏通过转账方式支付50000元定金，2015年6月21日，青春林将从开发商处验收的房屋交付给谢凯、徐奇敏，当日，谢凯、徐奇敏委托他人通过银行转账支付300000元给青春林。谢凯、徐奇敏收房后，装修入住。该案一审法院的判决结果为：一、确认潘丽霞系成都市成华区xx号住宅商品房的实际买受人；二、确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效；三、青春林在成都市成华区xx号住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下；四、该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权。五、驳回潘丽霞其他诉讼请求。潘丽霞不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院请求:撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判支持潘丽霞的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由谢凯、徐奇敏和青春林承担。成都市中级人民法院补充认定事实：1、青春林签订《商品房买卖合同》前即2015年9月19日，潘丽霞以青春林名义向开发商支付50000元购房定金；2、2015年6月，青春林收房。成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终10795号终审民事判决结果为：一、维持成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决第一项即“确认潘丽霞系成都市成华区xx号住宅商品房的实际买受人”、第五项即“驳回潘丽霞其他诉讼请求”；二、撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决第二项即“确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效”、第三项即“青春林在成都市成华区xx号住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下。”、第四项即该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权；三、驳回谢凯、徐奇敏诉讼请求。谢凯、徐奇敏因与潘丽霞、青春林合同纠纷一案，不服成都市中级人民法院（2017）川01民终10795号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川高院对于一审法院和成都中院查明的事实予以确认。四川省高级人民法院再审认为：一、潘丽霞和青春林签订的《购房协议》的认定。关于2015年，成都市实施房屋限购政策，潘丽霞在不具备购房资格的情况下，以青春林的名义购买案涉房屋，并签订《购房协议》约定所购房屋属潘丽霞所有，故本案为借名买房。成都市中级人民法院认为双方存在同居生活的事实，故所签订的《购房协议》并非借名买房协议，该认定不当，予以纠正。在借名买房的情况下，潘丽霞和青春林所签订的《购房协议》虽合法有效，但只在其内部产生债权债务关系，不发生物权变动的效果，潘丽霞享有的仅是债权请求权。现潘丽霞诉请确认其为案涉商品房的“实际买受人”及“该商品房买卖合同及附件和抵押借款合同有关买受人（借款人）的一切权利义务均归属于潘丽霞”。但根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的关于“房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定可知，“买受人”是相对于“出卖人”的法律概念，“买受人”的权利义务均是针对“出卖人”而言。本案中，基于合同的相对性，与“出卖人”发生法律关系的系签订合同的青春林，潘丽霞虽然在购买房屋时实际给付了房屋首付款及部分按揭款，系“出资人”，但并不属于法律意义上的“买受人”。因此，潘丽霞要求确认其系案涉房屋买受人并具有该商品房买卖合同及附件、抵押借款合同有关买受人的权利义务的诉讼请求，应不予支持。成都市中级人民法院确认潘丽霞是案涉房屋实际买受人有误，予以纠正。二、关于青春林与谢凯、徐奇敏签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的认定。经查，谢凯、徐奇敏在签订合同时查阅了案涉房屋的购房合同及在房管局备案的房屋摘要信息，青春林为唯一买受人，可认为谢凯、徐奇敏已经尽到合理审查义务，签订合同行为善意，青春林与谢凯、徐奇敏签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。因房屋尚未过户登记于谢凯、徐奇敏名下，二人亦对青春林享有债权请求权。三、关于两份合同的履行问题。因房屋已经由青春林交付予谢凯、徐奇敏占有、使用，青春林再向潘丽霞交付房屋已无事实可能。因此，在潘丽霞与谢凯、徐奇敏对房屋同样享有债权请求权的情况下，应优先保护占有一方的权利。故对谢凯、徐奇敏所提相关诉讼请求，四川高院予以支持。四川省高级人民法院再审判决结果为：一、撤销成都市中级人民法院（2017）川01民终10795号民事判决、成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6391号民事判决；二、确认谢凯、徐奇敏与青春林签订的购房合同合法有效；三、青春林在成都市成华区xx号住宅商品房具备办证条件时协助谢凯、徐奇敏将房屋产权及国有土地使用权过户登记到谢凯、徐奇敏名下；四、该商品房的产权及国有土地使用权登记到谢凯、徐奇敏名下前，谢凯、徐奇敏对案涉房屋享有使用权；五、驳回潘丽霞的诉讼请求。 上述再审判决生效后，谢凯、徐奇敏向一审法院申请执行。案涉房屋登记在被告青春林名下。2019年7月26日，一审法院作出（2019）川0108执2229号执行裁定，裁定解除对案涉房屋查封，并将案涉房屋过户登记至谢凯、徐奇敏名下。2020年2月27日，经一审法院强制执行案涉房屋过户至谢凯、徐奇敏名下。谢凯、徐奇敏代青春林支付应由青春林负担的房屋过户税费金额40560.73元，庭审中青春林予以认可并愿意返还给谢凯、徐奇敏。 谢凯、徐奇敏（乙方）和青春林（甲方）签订的《成都市存量房屋买卖合同》第六条约定1、甲方保证该房屋产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。第十条违约责任：3、逾期办理权属转移登记违约责任：（1）自约定的办理权属转移登记期限届满之次日起至实际办理之日止，每逾期1日，甲方按已付房款的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2014年12月15日，谢凯、徐奇敏（乙方）和青春林（甲方）以及伊诚公司（丙方）签订的《过户、按揭代理合同》第三条权利和义务约定：1、在本合同签订当日甲方须将该房屋的权属证明原件商品房买卖合同即权属相关其他证件原件存在于丙方处作为产权过户之用。2、为保证该房屋交易的顺利进行，甲乙双方应在2015年6月30日之前向丙方交齐过户需由双方提供的办理贷款和过户所需的全部资料（包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明）等；资料提交方保证其提供的资料真实、合法、有效。2014年12月15日，谢凯、徐奇敏（乙方）和青春林（甲方）以及伊诚公司签订的《关于（合同编号MM2180397）的补充协议》约定：3、卖方办理产权登记所需要缴纳的相关税费由卖方自行承担。另该日谢凯、徐奇敏（乙方）和青春林（甲方）签订的另一份补充协议第三条关于房屋交易具体事宜的约定：2、银行按揭：若该房屋目前为按揭状态，则由甲方负责在2015年12月31日之前到其贷款银行办理完成按揭（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵销登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。3、房屋所有权证取得：甲方承诺在2016年6月30日前取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5个工作日内通知乙丙方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。4、权属转移登记：甲方取得完整的所有权后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金。2020年1月20日，谢凯、徐奇敏代青春林结清案涉房屋的按揭贷款本息，贷款银行出具相应结清证明。 一审庭审中，青春林主张谢凯、徐奇敏请求的违约金过高，不予认可。 一审法院认为，谢凯、徐奇敏和青春林签订的成都市存量房屋买卖合同及补充协议和过户、按揭代理合同真实合法有效，约束各方当事人。根据生效判决认定的事实和判决结果，可以认定案涉房屋长期无法办理过户的责任在青春林，其应当按照合同约定和法律规定，承担违约责任。 关于支付违约金问题。谢凯、徐奇敏主张青春林支付逾期办理结按手续、逾期过户违约金380000元，并且以房屋成交价1160000元为基数，从2016年7月1日起至2020年2月27日，以日息千分之五的标准。就前述诉讼请求依据的合同条款看，谢凯、徐奇敏（乙方）和青春林（甲方）签订的《成都市存量房屋买卖合同》第六条约定1、甲方保证该房屋产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。第十条违约责任：3、逾期办理权属转移登记违约责任：（1）自约定的办理权属转移登记期限届满之次日起至实际办理之日止，每逾期1日，甲方按已付房款的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行。谢凯、徐奇敏（乙方）和青春林（甲方）签订的另一份补充协议第三条关于房屋交易具体事宜的约定：2、银行按揭：若该房屋目前为按揭状态，则由甲方负责在2015年12月31日之前到其贷款银行办理完成按揭（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵销登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。3、房屋所有权证取得：甲方承诺在2016年6月30日前取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5个工作日内通知乙丙方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。该补充协议约定第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金。鉴于系青春林原因导致案涉房屋延期过户，故应承担违约金支付责任。关于违约金是否应予调整问题。原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金计算标准为每日万分之五的标准计算逾期违约金。经计算违约金金额超过谢凯、徐奇敏主张的金额，故一审法院支持谢凯、徐奇敏主张的违约金。 关于谢凯、徐奇敏主张青春林退还代付的税费40560.73元的问题。鉴于庭审中，青春林认可应返还谢凯、徐奇敏代付的该笔款项，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。谢凯、徐奇敏主张青春林返还40560.73元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、青春林于判决生效之日起五日内向谢凯、徐奇敏支付违约金380000元；二、青春林于判决生效之日起五日内向谢凯、徐奇敏返还代垫款项40560.73元；三、驳回谢凯、徐奇敏的其他诉讼请求。一审案件受理费7608元，减半收取计3804元，由青春林负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 另查明：2015年6月21日，青春林将房屋交付给谢凯、徐奇敏。谢凯、徐奇敏（乙方）和青春林（甲方）签订的《成都市存量房屋买卖合同》第十条违约责任：3.逾期办理权属转移登记违约责任：（2）逾期超过30日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起15日内按照成交价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。 本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，即2021年1月1日前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。根据青春林的上诉请求及谢凯、徐奇敏的答辩意见，且青春林认可应返还谢凯、徐奇敏代付的税款。本案的争议焦点为：青春林是否应当承担违约责任及违约金数额的确定问题。 关于青春林是否应当承担违约责任的问题。本院认为，首先，案涉房屋未能按照合同约定时间办理完毕相应的结按手续及过户手续，结合案涉房屋涉及纠纷的已生效判决认定，青春林未按照合同约定履行义务应当承担违约责任。其次，根据法律规定，情势变更制度，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平，而允许变更或解除合同的制度。青春林上诉以情势变更为由主张不应承担违约责任缺乏法律依据。 关于案涉违约金数额的确定问题。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可知我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，惩罚即不过分高于损失。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。本案中，谢凯、徐奇敏于2015年6月21日以实际占有使用案涉房屋，谢凯、徐奇敏主张损失是其日常生活成本、入户及子女的入学造成的影响。根据合同约定，逾期过户导致合同解除的违约金也仅为成交价的10%，结合本案事实，谢凯、徐奇敏主张的违约金明显过高，青春林于本案中主张谢凯、徐奇敏没有损失应当大幅度调减违约金。本院兼顾合同履行情况、青春林的过错程度及案涉房屋客观已有较大幅度增值的实际损失情况等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定青春林应当支付的违约金为180000元。 综上，青春林的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但对于违约金的认定不当，本院予以变更。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2704号民事判决第二项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2704号民事判决第一、三项； 三、青春林于本判决生效之日起五日内向谢凯、徐奇敏支付违约金180000元； 四、驳回谢凯、徐奇敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7608元，减半收取3804元，由青春林负担1902元，谢凯、徐奇敏负担1902元；二审案件受理费7608元，由青春林负担3804元，谢凯、徐奇敏负担3804元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年五月十日 书记员 何佳林