山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3620号 上诉人（原审原告）：薛济淼，男，1985年6月12日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王亚男，山东润杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛德灿建设发展有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区青岛片区。统一社会信用代码91xx4D。 法定代表人：于正杰，经理。 委托诉讼代理人：龙如点，山东鲁东律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区。统一社会信用代码：91xx92。 主要负责人：董莹，行长。 委托诉讼代理人：张新院，男，公司员工。 委托诉讼代理人：高秀荣，女，公司员工。 上诉人薛济淼因与被上诉人青岛德灿建设发展有限公司（以下简称德灿公司）、交通银行股份有限公司青岛分行（以下简称交通银行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审的诉讼费用由德灿公司、交通银行承担。事实和理由：一、涉案房屋存在多处严重质量问题，无法达到正常的居住使用条件，依法依约应当解除双方的房屋买卖合同，并要求德灿公司承担相关违约损失责任。1、涉案房屋存在的层高问题，一审法院未进行现场勘查委托鉴定即作出层高符合约定的判决内容既违反法定程序又认定事实有误。涉案合同第二条明确约定：该房屋建筑层高为3米。上诉人提交了基本证据证明层高存在明显不足，并在诉讼中提交了《现场勘查申请书》，但原审法院未进行现场勘查，并将补充条款对层高的约定作为事实认定的依据，明显违反双方的真实意思表示。《中华人民共和国国家标准ＧＢ50096-2011住宅设计规范》5.5.4厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20ｍ的规定用了“不应”词汇，明显是强制性规定，并不是一审法院认为的“不是强制性条文”，层高问题严重影响上诉人的实际使用及居住，因此，一审法院认定事实错误。2、涉案房屋的新风系统启动时产生的噪音严重超标，违反被动房的设计标准。一审法院未委托鉴定机构鉴定即作出噪音等级符合法律规定及合同约定既违反法定程序又与事实不符。《青岛市被动式低能耗建筑节能设计导则》4.2.2规定：室内允许噪音级应符合下列规定：卧室、起居室、书房、阅览室、办公室等需要安静的用房≤30ｄｂ，放置有新风机组设备的生活或工作用房≤35ｄｂ，而要取得德国被动房认证噪音级更应≤25ｄｂ，因此，德灿公司交付的被动房是不符合我国相关法律要求的。上诉人在一审诉讼中提交了《鉴定申请书》，要求对开启新风系统时的噪音进行鉴定，但是法院却未启动鉴定程序。德灿公司一审中虽提交了检测报告，但是该检测报告是其单方委托鉴定机构出具的文件，且依据的标准是《民用建筑隔声设计规范》，而不是被动房对噪音级的规定，检测条件根本不是新风系统启动时的噪音检测，仅是选取了两个时段进行的部分检测，根本不符合鉴定条件，不能作为判定噪音等级符合法律规定的依据。一审法院程序违法，认定事实有误。3、涉案房屋的新风系统安装在厨房，与样板房的展示明显不符，系德灿公司违法变更设计，该变更不仅占用厨房面积3平米，且存在巨大的安全隐患。上诉人在参观样板房时，显示新风系统放置于阳台，根据《山东省商品房销售条例》第三十八条第二款规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。因此，在德灿公司未做出说明的前提下，上诉人以样板房标准作为实际交付标准的，是买受人的常识性理解，一审法院不认定上诉人提交的样板间视频的真实性，却以补充条款作为判定依据，系事实认定错误。4、德灿公司建设的小区车位与柱间的距离不符合法律规定，无法实际使用。根据《车库建筑设计规范》4.1.5的规定：机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间的最小净距应符合表4.1.5的规定即不应≤30公分。上诉人与德灿公司签订的停车位使用权转让协议从属于涉案商品房预售合同，主合同解除，从合同也应当解除，车位的使用不符合法律规定也是德灿公司交付商品房的违约行径。一审法院以上诉人未主张解除车位转让合同拒绝上诉人的鉴定申请，系程序违法。5、涉案房屋拟交付时根本未取得德国被动房认证，不符合合同约定的交付条件。涉案合同约定，房屋交付时应取得德国被动房认定。但2019年12月德灿公司通知上诉人收房时，未取得德国被动房认证，庭审中德灿公司提交的所谓的被动房认证照片，时间显示2020年4月，且柴里面对于被动房认证的指标中有三项不符合德国被动房ｐｈｉ认证要求，其中就有一项噪音不达标准，因此也没有取得被动房认证。因此，德灿公司拟交付的房屋不符合不符合合同约定，一审认定事实有误。二、上诉人与德灿公司签订的商品房预售合同（以下简称“涉案合同”）补充协议是格式条款协议，应确认为无效，不应作为判决依据。2018年8月15日，上诉人与德灿公司签订涉案合同，合同约定上诉人购买德灿公司开发建设的位于青岛市黄岛区××路××号××房××小区××单元××层××户的房屋，在签订涉案合同后，德灿公司又骗取上诉人签订补充协议，但整个补充协议的条款均是格式条款，系德灿公司事先拟定的排除上诉人权利，免除德灿公司义务的格式条款，是在未经与上诉人协商基础上骗取上诉人签订的，应认定为无效。从上诉人一审提交的证据可见，在补充条款中，与商品房交易密切相关的购房款、购房款的支付方式、房屋面积等内容统统没有填写，却将整个商品房交易过程中德灿公司需要承担的义务及责任全部免除。并且德灿公司故意不编写补充协议的页码，后与主合同及附件订在一起，混淆视听。根据《山东省商品房销售条例》第二十六条：房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定以及《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，涉案合同的整个补充协议均是无效条款，不能作为认定事实的依据。一审法院采信补充协议的效力，并以补充协议中对房屋层高及样板间交付等有补充约定米认定德灿公司交付的涉案房屋不存在质量问题，明显不符合双方的真实意思表示及法律规定。三、德灿公司庭审中仅仅提交了部分工程项目取得验收备案的材料复印件，除此之外，未提交任何与工程竣工验收的材料。因此，涉案房屋所在的被动房项目是否竣工验收，各分项能否达到被动房的标准指标都无法确认，一审法院却未对该事项材料进行审查就认定上诉人的主张不成立，缺乏事实及法律依据，应依法予以改判。综上所述，上诉人作为商品房交易中的买受人、双务合同的弱势方，预售合同的补充协议应认定为无效，不能作为德灿公司房屋不存在质量问题的依据，同时上诉人一审诉讼中提及的相关质量问题及举证的相应证据均已构成合同解除的法定要件，一审法院程序违法，事实认定错误。补充上诉意见：一、经上诉人上诉期间查阅涉案房屋城建档案馆档案，德灿公司未经相关行政主管部门及上诉人同意即进行设计变更，竣工建筑图与拟交付的涉案房屋存在巨大差异，属于重大变更，严重影响上诉人的居住使用，涉案合同应依法予以解除。1、德灿公司在进行房屋预售宣传时，通过各种媒体网络等渠道宣传其所交付的房屋属于“被动房”，引发包括上诉人在内的大批买受人购买中德绿色公元的房屋，但拟交付的房屋却根本无法达到被动房的各项指标，德灿公司存在严重的欺诈行为。“被动房”的概念最早由上世纪80年代德国达姆施塔特被动房研究所提出，指在不采用传统采暖设施而只依靠太阳辐射等自然的热方式下建造冬季室内温度达到20℃以上的房屋。它是采用各种节能技术、构造最佳的室内环境，最大限度的提高建筑的保温隔热性及气密性，使建筑物对采暖和制冷需求降到最低，在此基础上通过各种被动式手段最大限度的降低对主动式机械采暖和制冷系统的依赖（比如空调、地暖等暖气设备）。新风机系统是被动房中的必用设备，新风机系统对于被动房来说就是电脑的ＣＰＵ，是整个被动房建筑的核心要素，由风机、净化等处理设备、风管机器部件等组成，有通风、热交换、供暖、制冷、提供热水、去除有害物质等功能，需要常年开启。但是涉案房屋根本达不到被动房的各项指标，冬季温度无法达到20℃，保温气密性不强，隔音效果不达标，新风系统粗制滥造存在严重的质量问题并产生巨大的噪音，从上诉人提交的证据材料明显看出，新风系统及管道安装在书房与厨房中间的墙内，新风系统常年启动的噪音严重超标，使得书房（实际为卧室）无法保持正常的睡眠环境及休息环境，严重影响上诉人的居住使用，涉案合同应依法解除。2、德灿公司未经行政主管部门及上诉人同意，随意变更建筑设计，将厨房的左墙体向书房推进约60公分，导致书房无故多出一处约2㎡的实体墙体，并将新风机系统及管道安装在墙体内，存在重大设计变更。2021年1月9日，上诉人向西海岸新区住房和城乡建设局申请政府信息公开，申请内容中含有涉案工程的规划建筑方案及图纸、竣工验收材料、建筑图纸的变更审查意见、建设施工过程中的变更情况，如果涉案工程图纸存在变更，要求提供设计图纸及图纸变更的审批材料等申请内容，2021年1月26日，西海岸新区住建局做出【2021】第2号政府信息公开告知书，告知上诉人可就涉案工程的竣工及建筑图纸信息到西海岸新区城建档案馆查询，上诉人至城建档案馆查阅了被动房示范小区项目19＃楼的竣工图纸，发现竣工图纸与拟交付的房屋存在巨大差异，构成重大设计变更，具体表现在:①图纸上书房与厨房相邻，墙体垂直于窗户，墙体不存在任何移动，但是实际交付的房屋中厨房的左墙体向书房推进约60公分，导致书房无故多出一处约2㎡的实体墙体，严重影响书房（功能间）的布局，致使该房屋无法进行居住使用。②德灿公司将新风系统及新风管道安装在书房与厨房中间的墙体内，书房名义为书房，其实是作为起居室、卧室使用的，新风系统需要常年启动调节室内温度，启动的噪音又严重超标，在卧室中居住达不到正常的睡眠、休息环境，无法正常使用。③卧室书房的右墙向书房内部推进60公分的长度，对应的墙体承重结构却保留在原位置，凸进书房的墙体无梁板进行支撑，存在巨大的安全隐患。④主卧室标明主卧卫生间的布局是北部浴盆，南部是洗手盆及水箱，但是实际交付的主卧卫生间根本没有浴盆，仅有一个淋浴器。德灿公司在一审中提交了一份施工图，证明交付的房屋与施工图纸是一致的，但经本次开庭上诉人提交的城建档案馆存档备案的竣工图可明显看出，德灿公司一审中提交的证据是虚假证据，仅是其单方制作的未经相关规划部门审批的施工图纸，图纸中也无相关部门加盖备案审核章，其目的是混淆法庭调查，该份施工图的真实性不应予以采信，具体户型图的布局及结构应以住建部门备案的竣工图纸为准，应追究德灿公司一审提交虚假证据、虚假陈述的法律责任。3、德灿公司未经行政主管部门及上诉人同意随意进行重大设计变更，影响上诉人的居住使用，违反《商品房销售管理办法》、《山东省商品房销售条例》等的规定，涉案合同应依法解除。根据涉案合同第八条约定：签订本合同后，甲方（德灿公司）不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。及《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《山东省商品房销售条例》第三十五条规定，商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。《建筑工程施工过程勘察设计文件变更管理实施意见》第四条规定，凡有下列情形之一的，均应视为重大变更。（三）建筑专业（5）改变建筑平面形状和外形尺寸，改变建筑内部的平面布局、主要功能空间布局和尺寸；结构专业（3）改变建筑结构体系及其主要构件尺寸和强度；（4）改变承重构件的布置和传力途径、主要荷载、抗震墙位置。4、暖通（3）改变暖通空调系统、设施及材料。因此，德灿公司交付的房屋改变了建筑内部主要功能空间的布局及尺寸，改变了承重构件的布置，改变了新风系统的位置及材料，德灿公司未经主管部门审批进行重大设计变更，也未经上诉人同意进行重大设计变更，德灿公司私自进行重大设计变更行为不仅影响上诉人的居住使用，也构成合同约定的解除条件，上诉人可以单方面解除该合同，并要求德灿公司赔偿损失。二、德灿公司拟交付的房屋存在严重的质量问题，严重影响上诉人正常居住使用，上诉人有权要求解除合同并要求德灿公司赔偿损失。1、德灿公司开发建设的涉案小区业主收房率及入住率非常低，小区业主通过各种渠道反映涉案房屋的质量问题。涉案小区建设约有220处房屋，据上诉人了解，德灿公司自2019年12月份通知收房至今，小区入住20户左右，入住率约12%，收房率仅有60%，很多业主不断通过多渠道反映诉求，说明德灿公司开发的被动房存在严重的各项问题，且这些问题都是共性问题，业主作为弱势群体，已经收房的业主无法退房，未收房的业主也在通过各种渠道维权。上诉人一审中提交过申请书，申请一审法院进行现场勘查，但一审法院并未进行现场勘查即做出涉案房屋符合约定及法律规定的判决明显与事实不符。2021年1月，在本案上诉期间，涉案房屋所在的小区内多家业主的新风机被冻裂，业主进行集中投诉，德灿公司迫于压力在小区业主多次投诉后对冻裂的新风机进行集中返厂维修，从2019年12月，德灿公司通知集中交房到2021年1月才一年左右的时间，新风机系统就不能正常使用，就发生如此严重的质量问题，足以说明德灿公司在商品房预售时期以“被动房”、“德国科技”、“新风式一体机组”为噱头进行炒作的欺诈行为。2、德灿公司安装的新风机系统存在严重的质量问题，并非是德国进口的新风机系统，而是德灿公司另设立的厂家绿屋环境科技生产的粗制滥造设备系统。本案中上诉人提交了新风机系统的生产厂家青岛绿屋环境科技有限公司的企业登记信息，明显可见，绿屋科技与德灿公司存在利益及关联关系，该公司2018年1月核准注册成立，2018年11月就注销，其生产主体注销都导致业主无法进行追责。因为德灿公司声称交付的是被动房，因此被动房没有安装传统的暖气管道及设备，全部只能依靠新风机进行取暖，2020年冬天新风机系统冻裂导致业主只得用电暖气片进行取暖，且无法正常生活，因被动房新风系统、暖、气、风管道的设计，致使业主无法再安装暖气、地暖、空调，一旦新风机系统发生损害无法正常使用，涉案房屋根本无法居住，更遑论开发商宣传许诺的“恒温、恒氧、恒湿、恒净、恒静”。3、新风机系统需要常年开启，开启时产生的噪音严重超标，对上诉人的居住使用产生严重影响。上诉人在一审中提请法院对新风系统启动时的噪音分贝进行鉴定，但一审法院未进行鉴定，仅凭据德灿公司单方出具的鉴定结论就认定新风机噪音未超标明显不符合法律规定，明显违反程序规定。根据《被动式低能耗居住建筑节能设计标准》第一项第六款规定：通过管网和辅助通道传递的声音，应符合机房≤35ｄＢ、功能房≤30ｄＢ、起居室≤30ｄＢ和卧室≤30ｄＢ。《青岛市被动式低能耗建筑节能设计导则》4.2.2的规定：室内允许噪音级应符合下列规定：卧室、起居室、书房、阅览室、办公室等需要安静的用房≤30ｄｂ，放置有新风机组设备的生活或工作用房≤35ｄｂ。以及普通住宅标准《民用建筑隔声设计规范》ＧＢ50118的强制性规定：噪声级：昼间≤45ｄｂ，夜间≤37ｄｂ，德灿公司在公众号宣传卧室、起居室小于等于25ｄｂ，厨房、卫生间≤30ｄｂ，图纸显示噪音级高于平均值43ｄｂ，新风机系统说明书中标注该设备的室外机噪音区间为56ｄｂ-57ｄｂ，上诉人采用专业的软件对新风机未启动时、常年启动时的噪音分别进行检测，设备显示未启动时的噪音分贝在44ｄＢ左右，常年启动的噪音分贝在60ｄＢ左右，而不是德灿公司鉴定报告中所称的昼间平均值28ｄｂ，夜间平均值26ｄｂ，且新风系统置于书房需要常年开启，书房作为起居室，新风系统产生的噪音根本无法居住。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。德灿公司开发建设的房屋核心卖点“新风系统”存在严重的质量问题，影响上诉人的居住使用，上诉人有权要求解除涉案合同并要求德灿公司赔偿损失。三、上诉人前期宣传涉案房屋的广告、宣传资料、公众号等均提及交付的房屋系“被动房”，该“被动房”概念对房屋的市场价具有重大影响，德灿公司违反要约约定，涉案合同应依法予以解除。2018年6月，德灿公司取得商品房预售许可，通过各种媒体中介平台宣传其开发建设的被动房，公众号为“中德绿色公元”、“被动房技术咨询”等均是德灿公司的官方微信公众号，在该公众号中德灿公司以“被动房”、“新风系统”、“低能耗节能建筑”等作为核心卖点，大力宣传地热能源、新风系统等设施，最终成为上诉人购买该房屋的核心要素，结合上诉人一审中提交的涉案小区与周边同地段商品房价格截图，足以认定“被动房”概念及被动房标准对涉案房屋的价格具有决定性影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《山东省商品房销售条例》第二十三条的规定，房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。因此，德灿公司开发建设的涉案房屋应达到其宣传的各项指标及标准，即住建部发布的《被动式超低能耗绿色建筑技术导则（试行）（居住建筑）》、《青岛市被动式低能耗建筑节能设计导则》等相关规定，但德灿公司却违反该些规定，涉案合同应予以解除，德灿公司并承担违约责任。综上所述，德灿公司未经相关行政部门许可及上诉人同意就擅自变更设计，拟交付的涉案房屋与竣工建筑图存在巨大差异，是重大设计变更行为，达不到被动房的各项标准，房屋存在严重的质量问题，严重影响上诉人正常居住使用，根据相关法律规定，涉案合同应予以解除，德灿公司应赔偿相关损失，恳请法庭查明事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。 德灿公司辩称，一、德灿公司并不存在上诉人诉称的根本违约情形预售合同、附件及补充条款（以下统称为“商品房预售合同”）是双方真实意思表示，对双方均有约束力。根据商品房预售合同，上诉人购买的系德灿公司开发的黄岛区xx路xx号xx单元xx层xx户房屋（以下简称“涉案房屋”），德灿公司已全面履行了商品房预售合同，不存在上诉人所称根本违约的情形。第一，商品房预售合同是上诉人与德灿公司经协商一致、在自愿平等的基础上于2018年8月15日签订。在补充条款中，德灿公司以加粗的形式提示上诉人应认真阅读合同、附件及补充条款，上诉人以签字并捺手印的形式确认德灿公司已采取合理的方式提请上诉人注意并做了充分说明。因此，商品房预售合同真实有效，不存在无效的情形。第二，《预售合同》补充条款第一条第4、6款，涉案房屋的实际情况以预售合同及补充协议约定为准，购房人不得援引未列入预售合同、附件、补充协议中的材料向德灿公司提出任何主张或要求。第三，涉案房屋户型示意图与施工图、竣工图完全一致，并不存在上诉人所称的设计变更。且从户型示意图上看新风系统自开始就设计在厨房，并非上诉人诉称的放置在室外，新风系统不存在设计变更占用厨房面积的情形。第四，上诉人所称的“样品房”，其户型为楼栋的边户，与涉案房屋为完全不同的户型，在户型上不具有与涉案房屋的参照性。另外，德灿公司的样品间系德灿公司为展示精装材料的参考，并不作为交付标准。第五，涉案房屋的层高符合法律法规规定及合同约定，厨房净高满足相关设计规范。第六，涉案房屋已经通过节能验收、噪音检测以及PHI认证，上诉人的主张没有事实依据。第七，德灿公司在通知上诉人收房时，涉案房屋已经通过竣工验收，达到合同约定的交付条件。综上，德灿公司并不存在上诉人诉称的根本违约，在涉案房屋已经通过竣工验收达到合同约定交付条件的情况下，上诉人在预售合同项下的购房目的已经实现。上诉人应办理收房手续，继续履行合同。一审法庭对此事实已经查清，并依法予以了认定。二、借款担保合同独立于预售合同而存在。借款担保合同独立于预售合同，借款担保合同项下的债权债务不因预售合同解除/终止而解除/终止，德灿公司仅为借款担保合同项下的阶段性连带保证人，因此上诉人要求德灿公司清偿借款担保合同项下的贷款债务无事实及法律依据。三、上诉人所购车位完全符合相关车位设计规范，且车位买卖合同独立于本商品房预售合同，上诉人要求德灿公司退还车位款无事实及法律依据。综上，一审法庭认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审判决应依法予以维持，恳请二审法庭对上诉人的诉求依法予以驳回。 交通银行述称，上诉人、德灿公司与我行签署了《个人房产抵押贷款合同》，上诉人以及所购涉案房屋作为抵押物向我行申请贷款97万元，德灿公司提供阶段性担保责任。根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，上诉人与德灿公司之间的纠纷不得作为双方不履行其在《个人房产抵押贷款合同》项下义务的理由，上诉人应当承担合同项下的还款责任，德灿公司应当承担合同项下的担保责任，我行的债权不应受到影响。 薛济淼向一审法院起诉请求：1.判令解除其与德灿公司签订的黄岛区xx路xx号xx单元xx层xx户房屋的《商品房预售买卖合同》；2.判令涉案房屋的后续还贷由德灿公司承担；3.判令德灿公司返还薛济淼已经支付的购房首付款1，318，928元、车位款80，000元、还贷的房款813，244.43元，住宅维修基金19，676.02元；4.判令德灿公司支付薛济淼以首付款1，318，928元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算的利息（暂计算至起诉之日为46，072.14元）；5.判令德灿公司支付薛济淼律师费10，000元；6.该案的诉讼费用由德灿公司承担。 一审法院认定事实：1、2018年8月15日，薛济淼作为乙方，德灿公司作为甲方，签订了《青岛市商品房预售合同》。合同约定，乙方购买甲方开发的位于黄岛区××路××号××房××小区××单元××层××户房屋，建筑面积147.94平方米，含装修在内总价2288928元；乙方以银行按揭贷款方式付款，首付款1318928元，贷款97万元。第二条约定，该房屋建筑层高为3米。第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）。确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理审核部门批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。第十三条约定，在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。附件3约定了房屋的装修及设备标准。附件补充条款第一条第一款（该条款文字做了加粗处理）约定，在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于免除或限制开发商责任的条款及可能限制、影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同及补充协议。第一条第四款约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。第一条第六款约定，出卖人所修建的样板间、样板区、示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准。第二条约定，本合同第二条所述层高为主要层高，该房屋局部层高可能会有调整（高于或低于主要层高），买受人已完全知悉并认可。2018年7月，薛济淼分三次向德灿公司支付购房款首付款1318928元。2018年10月18日，薛济淼、德灿公司与第三人交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定薛济淼作为借款人，德灿公司作为担保人，交通银行作为贷款人，薛济淼将涉案房屋作为抵押物，向银行贷款97万元，由银行将97万元打入德灿公司账户。后德灿公司向薛济淼开具房地产收费发票。交通银行出具的还本付息计划表载明，贷款97万元，贷款利率5.104167%。2018年8月10日，薛济淼缴纳山东省住宅专项维修资金19676.02元。2、2018年9月22日，德灿公司作为甲方，薛济淼作为乙方，签订《被动房住宅推广示范小区地下停车位使用权转让协议》，约定乙方受让甲方开发的位于青岛市黄岛区××路××房××小区××层编号为xx的地下停车位使用权，价格12万元，开盘当日一次性付清停车位转让费的，优惠后价格8万元。薛济淼于签订合同当日支付车位款8万元。3、薛济淼提交《至中德绿色公元开发商的一封信》、《装修问题汇总明细表》、发送给德灿公司法定代表人于正杰的邮箱截图1份、薛济淼等业主共同发送给德灿公司的问题声明1份，主张在收房时发现诸多问题，要求德灿公司进行解释解答并出具解决方案，但德灿公司未给予答复。德灿公司称，未收到邮件。因薛济淼未提交证据证明接收邮件人员的身份，不足以认定已将邮件发送给德灿公司，故一审法院不予认定。薛济淼提交《中德绿色公元户型鉴赏》，称是德灿公司发布，但未提交证据说明证据来源，且首页载明户型图仅供参考，最终以政府相关批文为准，故该证据不能作为德灿公司承诺的涉案房屋户型图的依据。薛济淼提交的宣传广告材料图片3张、新风系统说明书、安居客介绍涉案房屋户型及内部装修的视频，不能证明材料的来源，不能确定证据的真实性，故不能作为认定本案事实的依据，不能证明德灿公司承诺在小区建设垃圾真空处理系统。薛济淼提交的案外人与德灿公司的民事调解书，与本案无关，故一审法院不予认定。薛济淼提交的从安居客软件下载的涉案小区与周边商品房价格截图，不能确定证据的真实性，且与本案无关，故一审法院不予认定。4、德灿公司提交德国被动房研究所认证证书、被动式超低能耗建筑（设计）奖项、建筑节能工程认定意见书等，辩称涉案房屋所在的19号楼已经通过了德国被动房研究所的权威认证，涉案房屋符合被动房的建设标准，涉案房屋所在小区的建筑设计获得了中建联被动式超低能耗建筑联盟的评审，符合被动房的超低能耗的相关技术标准，已经通过了节能项目验收，已通过竣工验收备案。薛济淼对该组证据不认可，因德灿公司未提交证据原件，故一审法院对该组证据不认定。中国建筑科学研究院有限公司建筑环境与能源检测中心于2020年9月9日出具《检验报告》，对中德生态园xxxx地块被动房住宅推广示范小区一期项目进行室内噪声检测，卧室昼间噪声平均值为28ｄＢ（Ａ），夜间噪声平均值为26ｄＢ（Ａ），起居室昼间噪声平均值为30ｄＢ（Ａ），夜间噪声平均值为27ｄＢ（Ａ）。薛济淼对该检测结果不认可，认为检测值是平均值。5、薛济淼主张因德灿公司出售的涉案房屋存在严重的违法违约情况，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款行使法定解除权。理由是：第一，根据合同约定，涉案房屋的层高应为3米。根据《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）第五条的规定，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。薛济淼自行测量厨房净高不足2.1米，房屋层高不足2.8米。第二，新风系统的噪音问题，启动时产生的噪音在40ｄＢ，夜间45ｄＢ。根据山东省工程建设标准《被动式超低能耗居住建筑节能设计标准》3.0.3条、《被动式低能耗居住建筑节能设计标准》第一条室内舒适度的规定：第6款：通过管网和辅助通道传递的声音，应符合机房≤35ｄＢ、功能房≤30ｄＢ、起居室≤30ｄＢ和卧室≤30ｄＢ等相关规定，涉案房屋作为被动式低能耗房屋，新风系统开启时产生的噪音应日间小于40ｄｂ，夜间小于30ｄｂ。第三，新风系统的安装位置与宣传及样板房的展示不符，根据《商品房销售办法》及《山东省商品房销售管理条例》第38条的规定，应当一致。样板房中新风系统是放在阳台，不在厨房，但德灿公司将涉案房屋新风系统安装在厨房，占用厨房3-4个平方米，且新风系统的安装说明书提示不应将新风系统安装在易燃易爆区域内。第四，根据薛济淼提交的德灿公司发布的宣传材料证据，德灿公司承诺在小区建设垃圾真空处理系统，但是实际交付时并未建设。第五，德灿公司建设的车库车位宽度违反《车库建设规范》第4.1.5条的规定，宽度不足2.4米。距离墙壁的长度不足半米，影响实际使用。德灿公司辩称，第一，在合同的补充条款中约定了局部层高的调整，主要层高达到了3米，局部层高有部分调整。《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）不是强制性条文。涉案房屋建筑层高3米，厨房中央区域净高高于2.2ｍ，边部因管道穿行限制，吊顶高度实测净高为2.11ｍ，符合住宅设计标准。第二，涉案新风系统的噪音是符合标准的，现行标准对厨房内的噪声无明文规定。卧室和起居室作为家庭生活的主要场所，经实测小区内住房卧室和起居室噪声已低于要求标准，涉案房屋所在小区室内噪声符合ＧＢ50118-2010《民用建筑隔声设计规范》。薛济淼诉称涉案房屋噪音超标与事实不符。第三，公司对外宣传的样板房不是该户型的样板房，涉案房屋的新风系统在德灿公司对外宣传的示意图中位置显示就是在厨房中。样板房显示户型位置是边户，薛济淼实际购买的是中间户，与样板房是两个不同的房屋户型。第四，承诺在小区建设垃圾真空处理系统。第五，根据《车库建筑设计规范ＪＧＪ100-2015》第4.1.1条，小型车外廓尺寸总宽1.8米，小型机动车位尺寸总宽：1.8＋0.3ｘ2＝2.4米。第4.1.5条明确是“机动车与柱间净距”而不是“机动车位”。薛济淼所购车位宽度2.4米，符合国家标准。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，当事人争议的焦点是：薛济淼是否有权解除《青岛市商品房预售合同》？ 薛济淼与德灿公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。根据前述查明的事实和薛济淼提出的解除合同的理由，一审法院认为，第一，德灿公司提供的《青岛市商品房预售合同》补充条款虽为格式条款，但在补充条款首部以加粗字体形式进行了提醒，且未免除德灿公司主要义务，未排除购买方主要权利，故补充条款有效。《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（GB50096-2011）第5．5．4条（厨房、卫生间的室内净高不应低于2．20m）不是强制性条文。《青岛市商品房预售合同》补充条款对涉案房屋层高做了调整，主要层高为3米，局部可能有所调整。薛济淼以局部层高不足请求解除合同，依据不足，一审法院不予支持。第二，德灿公司提交的实测小区内住房卧室和起居室噪声等级已低于要求标准，薛济淼所称的也是检测新风系统所在的厨房内噪音，且系启动时噪音，未提交证据证明平时噪音等级以及因噪音严重影响住宅使用的情形，现薛济淼仅以新风系统启动时噪音超标为由请求解除合同，依据不足，一审法院不予支持。对薛济淼提出的噪音鉴定申请一审法院不予准许。第三，《青岛市商品房预售合同》补充条款第一条第六款已作出约定，样板间仅作风格展示和参考之用，不属于合同内容，不作为交付标准。薛济淼以样板房建设的新风系统与涉案房屋新风系统位置不同提出解除合同，依据不足，一审法院不予支持。第四，薛济淼未提交充分证据证明德灿公司作出此类明确承诺，在合同中也未见此约定，故薛济淼以此为由提出解除合同的依据不足，一审法院不予支持。第五，双方签订的《被动房住宅推广示范小区地下停车位使用权转让协议》是一份独立的合同，车位是否能够正常使用，不影响双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款的效力，薛济淼以车位不符合国家标准请求解除商品房买卖合同，依据不足，一审法院不予支持。《被动房住宅推广示范小区地下停车位使用权转让协议》未对车位宽度、长度作出明确约定，《车库建筑设计规范JGJ100-2015》第4.1.1条和第4.1.5条有关车位距离的规定并非强制性标准，且在本案诉讼请求中薛济淼未提出解除该合同，故对薛济淼申请评估车位与柱间距离、车位距离的申请一审法院不予准许。综上，薛济淼请求解除《青岛市商品房预售合同》，依据不足，请求德灿公司承担合同解除的违约责任，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十三条的规定，判决：驳回原告薛济淼的诉讼请求。案件受理费12,552元，由原告薛济淼负担12,552元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛济淼提交证据1，1-1：涉案房屋建筑平面图一张（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；1-2：涉案19#楼二——五层空调系统平面图一张（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；1-3：涉案19#楼二——五层空调水系统平面图一张（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；1-4：涉案19#楼二层给排水一张**面图一张（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；1-5：涉案19#楼二层结构竣工图纸一张（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；1-6：样板间的视频一份（提交刻录的数据光盘）；1-7：涉案房屋的现场照片一宗，视频两份（播放原始载体，提交刻录的数据光盘）。证明目的：涉案房屋的建筑平面竣工图章显示：无变更。即德灿公司交付的房屋的平面图应与该份建筑平面图相一致。建筑平面图标注的书房与厨房的布局与实际交付的书房厨房布局不一致，图纸上书房与厨房相邻，墙体垂直于窗户，墙体不存在任何移动，但是实际交付的房屋中厨房的左墙体向书房推进约60公分，导致书房无故多出一处约2㎡的实体墙体，严重影响书房（功能间）的布局，致使该房屋无法进行居住使用。此外，主卧室标明主卧卫生间的布局是北部浴盆，南部是洗手盆及水箱，但是实际交付的主卧卫生间根本没有浴盆，仅有一个淋浴器，该变更也影响薛济淼的居住使用。涉案房屋的空调水、空调水、给排水平面图都明显显示出书房与厨房的布局情况，房屋的水、暖、气、管道也相应的是按照建筑平面图设计布局的，风、暖、气等管道显示布局在厨房的左下方，紧邻厨房的燃气灶等厨具，但是实际交付的房屋是左下方是大理石瓷砖墙面，新风机体统置于厨房的左上方（实际是置于书房）。涉案房屋的建筑结构图竣工图章显示：无变更。房屋的承重结构及顶梁均是按照建筑平面图进行墙体承重设计的，但是实际交付的房屋中，书房的右面墙体向书房内部推进60公分的长度，对应的墙体承重结构却保留在原位置，墙体无梁板进行支撑，有发生坍塌的可能性，存在严重的安全隐患，严重影响薛济淼的居住使用。德灿公司进行房屋预售时设置的样板间显示：新风机放置的位置是阳台而不是厨房，根据《山东省商品房销售条例》第三十八条第二款规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但实际交付的房屋与样板房根本不一致，且样板间的结构布局与建筑竣工图纸也不相符，德灿公司存在欺诈行为。薛济淼提交的涉案房屋的现场图可见，厨房上方的承重梁还在原处，并没有随墙体的移动发生变更，书房多出一处约2㎡的墙体，里面放置新风机系统及新风管道，涉案房屋的净高明显不足2.1米，房屋的高度空间无法满足正常生活需求，卫生间放置不明管道，存在严重的安全隐患，房间墙壁有开孔，房屋的阳台本是放置新风系统的位置，但因新风系统置于书房、厨房占用了厨房面积，阳台闲置空间，从小区整体来看，小区入住率仅有12%，整体布局及设施与前期宣传材料不符。综上，根据合同第八条约定：签订本合同后，甲方（被告）不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。以及《建筑工程施工过程勘察设计文件变更管理实施意见》第四条，凡有下列情形之一的，均应视为重大变更。（三）建筑专业（5）改变建筑平面形状和外形尺寸，改变建筑内部的平面布局、主要功能空间布局和尺寸；结构专业（3）改变建筑结构体系及其主要构件尺寸和强度；（4）改变承重构件的布置和传力途径、主要荷载、抗震墙位置；4、暖通（3）改变暖通空调系统、设施及材料；《商品房销售管理办法》第二十四条、《山东省商品房销售条例》第三十五条等规定，因此，德灿公司交付的房屋改变了建筑内部主要功能空间的布局及尺寸，改变了承重构件的布置，改变了新风系统的位置及材料，德灿公司未经薛济淼同意私自的设计变更行为不仅影响薛济淼的居住使用，也构成合同约定的解除条件，薛济淼可以单方面解除该合同，并要求德灿公司赔偿损失。证据2，2-1：西海岸新区政府信息公开申请表一份（出示原件，提交复印件）；2-2：西海岸新区住房和城乡建设局【2021】第2号政府信息公开告知书一份（出示原件，提交复印件）；2-3：西海岸新区政府信息公开申请表一份（出示原件，提交复印件）；2-4：【2021】第1号政府信息公开告知书一份（出示原件，提交复印件）。证明目的：2021年1月9日，薛济淼向青岛市西海岸新区住建局申请政府信息公开，申请内容中含有涉案工程的规划建筑方案及图纸的变更审查意见、建设施工过程中的变更情况，如果涉案工程图纸存在变更，要求提供设计图纸及图纸变更的审批材料，2021年1月26日，黄岛区住建局做出【2021】第2号政府信息公开告知书，告知书第三段载明：经检索，薛济淼申请的与涉案工程相关的图纸变更审批佐证材料均不存在，被动房认证新风系统PHPP也不存在。2021年2月5日，薛济淼向中德生态园管理委员会申请信息公开，公开内容中包括公示备案的图纸是否存在一般变更或者重大变更，请提供设计图纸发生变更的审批佐证材料。中德生态园管委也未提供相关设计变更材料。因此，德灿公司建设的涉案房屋不存在图纸变更审批材料，竣工图纸应与实际交付的房屋完全一致，但是德灿公司却未经薛济淼同意私自变更设计，致使薛济淼无法使用书房、起居室，也影响其他房屋功能的使用，德灿公司的设计变更未经过主管部门审批也未经过薛济淼同意，因此涉案合同应依法解除。证据3，3-1：新风机系统的生产厂家绿屋环境企业登记信息一份（提交国家企业信用信息公示系统及企查查下载的官方企业信息）；3-2：青岛中科绿屋环境科技有限公司企业档案信息一份（提交青岛市企业登记信息材料查询服务系统打印的电子材料）；3-3：德灿公司企业信息档案一份（提交青岛市企业登记信息材料查询服务系统打印的电子材料）；3-4：中德物业关于新风机返厂维修公告一份（提交纸质照片）；3-5：新风系统返厂维修的照片四张（提交纸质照片）、新风机漏水的视频三份（提交刻录的光盘）。证明目的：新风机系统对于被动房来说就是电脑的CPU，是整个设计的核心要素，集空调、暖气于一体的功能化设备，但是新风机系统的生产厂家青岛绿屋环境科技发展有限公司却是一家2018年1月成立、2018年11月即注销的企业，连新风机系统的质保期都未到期公司便注销了，假设新风系统发生损坏或存在质量问题对业主造成侵权，其生产主体注销都导致业主无法进行追责.青岛中科绿屋环境科技是其作为股东成立的关联公司，中科绿屋与绿屋环境科技的法定代表人及公司高管基本一致，且中科绿屋的股东及董事宋斌磊、韩飞均为同为德灿公司董事，因此，新风机系统的生产厂家绿屋环境科技、中科绿屋、德灿公司实际是三块牌子、一套人马，三者存在重大的利益及关联关系。该公司生产的新风机系统存在严重的质量问题，在2020年冬天，新风机系统被冻裂的业主多达20余家，该些新风系统在业主的强烈要求下，德灿公司迫于压力将冻裂的新风机集中返厂维修。从2019年12月德灿公司通知薛济淼收房至今不到一年的时间，新风机系统就产生如此巨大的质量问题，导致其他收房的业主只得用电暖气片进行取暖，德灿公司交付的被动房根本就不符合标准，更不符合法律规定，其所使用的新风系统更不是设计图、样板房及宣传材料中介绍的新风系统样式，影响薛济淼的实际居住及使用，按照合同约定及法律规定，涉案合同应予解除。证据4，证据4-1：涉案新风系统的使用说明书一份（出示原件，提交复印件）；证据4-2：涉案19#楼绿色建设设计说明一份（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；证据4-3：涉案19#楼暖通设计说明一份（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；证据4-4：涉案19#楼材料表大样图一张（出示城建档案馆查阅的原始档案，提交复印件）；证据4-5：新风系统未开启时的噪音分贝视频一份（出示原始载体，提交刻录光盘）；证据4-6：新风系统刚开启时的噪音分贝视频一份（出示原始载体，提交刻录光盘）；证据4-7：新风系统常年开通时的噪音测试分贝视频一份（出示原始载体，提交刻录光盘）；证据4-8：德灿公司官方宣传的公众号截图一张（提交纸质截图）。证明目的：在涉案房屋的暖通设计说明（一）第五条5.5中载明：平时使用的通风设备均采用高效低噪声产品（昼间噪音值≤55，夜间噪音值≤45），但是涉案新风机的说明书中标注该设备的室外机噪音区间为56-57db，采用的新风机设备明显不符合暖通设计说明，薛济淼采用专业软件对新风系统未启动和常年启动的噪音进行检测，发现未启动时的噪音分贝在44dB左右，常年启动的噪音分贝在60dB左右，因此，新风系统启动时的噪音并不达标，德灿公司一审中提交的噪音检测报告是其自己单方委托并在不启动新风机系统的前提下进行的测评，且其采集的检测点均不含厨房位置，也不含起居室，无任何参考价值，不应作为认定噪音标准合格的依据，不符合法律规定。在涉案房屋绿色建筑说明（二）对于室内环境的评分项中看出，按照国家标准《民用建筑隔声设计规范》GB50118的规定：噪声级：昼间≤45db，夜间≤37db，高要求噪声级：昼间≤40db，夜间≤30db。涉案房屋主要功能间的室内噪声等级低于两者平均值43db，噪音明显超标，在日常生活中，因为新风机系统需要常年开启，日间夜间均需启动，新风系统又安装在起居室（书房），产生的噪音影响居住使用，涉案合同应依法予以解除。证据5，涉案被动房小区业主的微信群聊一宗（提交纸质截图）、小区业主部分业主给德灿公司发送的一封信（一审已提交，本次提交复印件）。证明目的：2020年，部分小区业主收房后，发现新风系统的性能、生产厂家、安装位置、用电量均与宣传严重不符，启用新风级系统后每月花费电费500多元，与其宣传的节能环保大相径庭，不仅不节能环保，而且消耗电能巨大。新风机系统启动的噪音严重超标，影响居住，新风系统启动后根本达不到法律规定的温度，新风系统破损后的维修也无人解决，冬天批量返厂维修导致家里无法取暖，无法居住，可见德灿公司建设的被动房根本无法达到各项指标，仅是德灿公司用来炒作的噱头，但因为新风机系统的安装，房屋内又不能安装空调及暖气，小区业主无法达到正常的生活使用条件，据薛济淼了解，德灿公司自2019年通知收房至今，入住率在12%左右，收房率仅有60%，很多业主不断通过多渠道反映诉求，说明德灿公司开发的被动房存在严重的各项问题，且这些问题都是共性问题，业主作为弱势群体，已经收房的业主无法退房，未收房的业主也在通过各种渠道维权。说明德灿公司开发交付的房屋仅仅只是拿着被动房的名义进行炒作，最终交付的房屋不仅是普通的商品房，且因为新风系统的安装及管道等线路不能再安装其他的供热设施了。因此，德灿公司的行为严重违约，涉案合同应依法予以解除。证据6，6-1：“中德绿色公元”公众号、“被动房技术咨询”公众号截图一宗（提交纸质照片）；6-2：涉案小区与周边同地段商品房价格截图两张（一审以提交，本次提交纸质截图）。证明目的：2018年6月，德灿公司取得商品房预售许可，通过各种媒体中介平台宣传其开发建设的被动房，公众号为“中德绿色公元”、“被动房技术咨询”等均是德灿公司的官方微信公众号，在该公众号中德灿公司以“被动房”、“新风系统”、“低能耗节能建筑”等作为核心卖点，大力宣传地热能源、新风系统等设施，最终成为薛济淼购买该房屋的核心要素，结合薛济淼一审中提交的涉案小区与周边同地段商品房价格截图，足以认定“被动房”概念及被动房标准对涉案房屋的价格具有决定性影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案房屋未达到各项指标及标准，涉案合同应予以解除，德灿公司并承担违约责任。证据7，黄岛区不动产交易中心备案的《商品房预售合同》一份（出示不动产交易中心调取的纸质材料，提交复印件）。证明目的：涉案合同在黄岛区不动产交易中心进行网签，双方备案的网签合同中仅有主文及附件，根本没有补充条款内容，补充条款根本不存在，补充条款就是德灿公司为加重薛济淼义务、免除薛济淼权利的格式条款，其内容也不能作为认定本案事实的依据，应以备案的合同为准。 德灿公司质证称，一、对证据1-1,1-2,1-3,1-4,1-5证据的真实性予以认可，证明事项不予认可，对证据1-6,1-7证据的真实性和证明事项均不予认可。该组证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，依据证据规则，二审应不予采信。2017年8月17日，曾进行过设计变更，该变更为一般变更，无需报审，可以直接下发使用，与上诉人签订的合同发生在变更之后，卖与上诉人的房屋销售后未再进行变更，与实际竣工的房屋相一致。档案馆中的图纸仅为设计图原图，上述变更后的图纸未保存。此变更不影响合同的实质履行，也达不到解除合同的条件。双方签订的合同中对风机的位置并没有进行明确约定，双方签订的合同明确约定样板间仅作风格展示和参考之用，补充条款第一条第4、6款，涉案房屋的实际情况以预售合同及补充协议约定为准，购房人不得援引未列入预售合同、附件、补充协议中的材料向答辩人提出任何主张或要求。二、对证据2-1,2-2,2-3,2-4证据的真实性予以认可，证明事项不予认可，该组证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，依据证据规则，二审应不予采信。被上诉人设计变更为一般变更，无需报审，况且该变更发生在与上诉人签订购房合同之前，销售后未在进行变更，这不是解除合同的法定和约定事由。三、对证据3-1,3-2,3-3证据的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该组证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，依据证据规则，二审应不予采信。上诉人提供的青岛绿屋环境科技发展有限公司并不是涉案房屋新风机系统的生产和安装厂家，涉案房屋新风机系统生产供应厂家仍在正常运营，售后维护功能不受影响。对证据3-4,3-5证据的真实性和证明事项均不予认可，该组证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，依据证据规则，二审应不予采信。拍摄的照片和视频无法看出拍摄时间，也无法看出拍摄的就是涉案房屋，新风系统即使存在质量问题，也属于售后服务维护的范围，个别管路冻裂，也是由于顾客在冬季没有关闭好门窗，房内没有住人，温度过低造成，这也不能证明被上诉人房屋存在根本性的质量问题，也不必然导致合同目的的无法实现。上诉人在庭审中出具了PHI认证证书、CABR近零能耗建筑系统认证证书、况且涉案房屋已经通过了综合竣工验收，这些都证明了涉案房屋质量是合格的，完全达到了房屋的居住要求。四、对证据4-1，4-2,4-3,4-4，4-5,4-6,4-7,4-8证据的真实性证明事项均不予认可，该组证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，依据证据规则，二审应不予采信。该组证据无法证明涉案房屋存在质量问题，更无法证明影响了房屋的交付使用，新风系统刚启动时存在噪音过大，也不能证明该噪音已超标，更不能证明正常运转时噪音超标，更不能证明影响居住使用。五、对该组证据的真实性和证明事项均不予认可，该组证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，依据证据规则，二审应不予采信。该组证据属于证人证言，证人没有出庭接受质证，不能被法院采信使用，该组证据也不能证明涉案房屋存在严重的质量问题，更不能证明被上诉人存在严重的违约行为。六、对证据6-1,6-2证据的真实性和证明事项均不予认可，该组证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，依据证据规则，二审应不予采信。该组证据为打印件，与涉案房屋没有关联性。涉案房屋获得了PHI认证证书、CABR近零能耗建筑系统认证证书，符合被动房的标准。七、对该证据的真实性予以认可，对证明事项不予认可，上诉人没有提交该证据的附件及补充条款，属于上诉人断章取义，补充条款有上诉人的签名，补充条款的内容上诉人是充分认可的，被上诉人对上诉人也进行了特别提示，规定了双方的权利义务，双方应严格遵守，上诉人不认可存在补充条款是不符合事实的，纯属谎言。 交通银行质证称，请法庭查明。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，上诉人与德灿公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。上诉人主张案涉房屋存在多处严重质量问题，无法达到正常居住使用条件，应解除双方签订的房屋买卖合同。对上诉人提出的案涉房屋质量问题及补充条款效力问题，现逐条分析如下： 一、关于补充条款效力问题。上诉人主张受到德灿公司诱骗签订了案涉补充协议，该协议应属无效。本院认为，德灿公司提供的《青岛市商品房预售合同》补充条款，在首部以加粗字体形式进行了提醒，并未免除德灿公司主要义务，未排除购买方主要权利，上诉人在补充条款的首页即签字按手印予以确认，上诉人称补充条款系德灿公司人员趁其不备偷着塞进合同里的，无相应依据，本院不予采纳，补充条款应为有效。 二、关于层高问题。上诉人主张案涉房屋存在层高不足，原审法院未进行现场勘查，明显违反双方的真实意思表示。本院认为，双方签订的补充条款第二条约定，本合同第二条所述层高为主要层高，该房屋局部层高可能会有调整（高于或低于主要层高），买受人已完全知悉并认可。且从上诉人提供的照片及录像来看，并不存在上诉人所主张层高问题存在严重违约致使合同目的不能实现的情形。故对上诉人的该主张，本院不予采纳。 三、关于噪音问题。上诉人主张案涉房屋的新风系统启动时产生的噪音严重超标，违反被动房的设计标准。本院认为，中国建筑科学研究院有限公司建筑环境与能源检测中心于2020年9月9日出具《检验报告》，对案涉房屋所在小区一期项目进行室内噪声检测，卧室昼间噪声平均值为28dB（A），夜间噪声平均值为26dB（A），起居室昼间噪声平均值为30dB（A），夜间噪声平均值为27dB（A），符合相应的噪音标准。上诉人所称的也仅是检测新风系统所在的厨房内噪音，且系启动时噪音，未提交有效证据证明平时噪音等级以及因噪音严重影响住宅使用的情形，其要求因噪音超标而解除双方签订的合同，据理不足。 四、关于被动房标准问题。上诉人主张案涉房屋应符合德国被动房认定标准交付，而德灿公司交付的房屋并不符合该标准，故双方签订的合同应属无效。本院认为，在上诉人与德灿公司签订的《商品房预售合同》及补充条款中，并未将交付房屋应符合德国被动房认定标准写入。双方签订的补充条款第一条第四款约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。上诉人虽称德灿公司销售人员对案涉房屋符合被动房标准作出明确承诺，但未提交有效证据予以证明。宣传册、公众号等对被动房的宣传，因案涉补充条款对此有加粗加黑的约定，明确该类宣传对出卖人没有约束力，故不能认定为合同条款。上诉人的该主张据理不足，本院不予采纳。 五、关于样板房标准问题。上诉人主张德灿公司交付的案涉房屋与德灿公司展示的样板房不符，因此应解除双方签订的购房合同。本院认为，德灿公司展示样板房的户型位置是边户，而上诉人实际购买的是中间户，与样板房是两个不同的房屋户型。且根据双方签订的补充协议第一条第六款约定，出卖人所修建的样板间、样板区、示范单位仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准。据此，案涉房屋虽与样板房展示标准不一致，但补充协议明确约定样板房仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力。故对上诉人的该主张，本院不予采纳。 六、关于设计变更问题。上诉人主张其提交的竣工图与实际交付的房屋最大的差异是新风系统的安装位置，应该是在阳台而不是在厨房和书房的实体墙内。本院认为，上诉人提交的竣工图并未显示新风系统的安装位置，而新风系统无论安装在案涉房屋内何处，必然会占据一定的空间位置。故新风系统安装在案涉房屋厨房与书房的夹层墙内，从而将厨房中的厨具、灶台、抽油烟机调整位置，不应认定为上诉人所主张的重大设计变更。关于上诉人主张的卫生间没有浴盆只有淋浴喷头问题，亦不属于重大设计变更。故对上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。 七、关于新风系统质量问题。上诉人主张案涉房屋内新风系统存在质量问题严重影响正常居住使用，提出案涉小区入住率约12%，收房率仅有60%，在2020年冬天，新风机系统被冻裂的业主多达20余家。本院认为，上诉人主张的是其购买的案涉房屋同小区的其他业主遇到的情形，并未发生在案涉房屋中。小区入住率低，原因涉及销售及业主装修等多方面的，亦不能证明案涉房屋新风系统存在质量问题。故对上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。 八、关于车位问题。上诉人与德灿公司签订的《被动房住宅推广示范小区地下停车位使用权转让协议》是一份独立的合同，车位是否能够正常使用，不影响双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款的效力，上诉人以车位不符合国家标准请求解除商品房买卖合同，据理不足，一审法院未予支持，并无不当。另外，如上诉人认为案涉房屋存在质量瑕疵，上诉人可另案主张其损失。 综上所述，上诉人请求判令解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，返还房款等证据不足，且无法律依据。一审判决驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25103元，由上诉人薛济淼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  王昌民 审 判 员  李晓波 二〇二一年五月二十七日 法官助理  栾才玉 书 记 员  王 繁