兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初83号 原告：田某某，男，回族，住宁夏中卫市。 委托诉讼代理人：王彦刚，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：某甲房地产开发有限公司，住所地甘肃省。 法定代表人：罗某某，系该公司总经理 委托诉讼代理人：王某某，男，系该公司股东。 委托诉讼代理人：杨某某，男，系该公司管理人员。 被告：某乙房地产开发有限公司，住所地甘肃省。 法定代表人：孙某某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马连霞，系甘肃维正律师事务所律师。 田某某与某甲房地产开发有限公司（以下简称“某甲房地产公司”）、某乙房地产开发有限公司（以下简称“某乙房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，田某某及其委托诉讼代理人王彦刚，某甲房地产公司的委托诉讼代理人杨某某，某乙房地产公司的委托诉讼代理人马连霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 田某某在诉状中提出诉讼请求：1.判令解除田某某与某甲房地产公司签订的《商品房认购合同》；2.判令某甲房地产公司与某乙房地产公司返还田某某购房款937576元，支付购房服务费86864元、违约金93378.8元、逾期利息18449元，共计1136267.8元（利息以937576元为基数，暂计至2020年12月31日，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费由某甲房地产公司和某乙房地产公司承担。事实与理由：2018年9月11日田某某与某甲房地产公司签订两份《商品房认购合同》，合同约定田某某购买某甲房地产公司建设的位于兰州新区××商城××幢××层××号房，总面积为108.58平方米，单价为每平米17200元，总价款为1867576元，合同签订时支付937576元，剩余购房款93万元办理按揭，某甲房地产公司应在2019年12月31日前交付房屋。并出示相关证明文件，签署房屋交接单。合同签订后，田某某将购房款937576元汇入某甲房地产公司指定的某乙房地产公司账户，某乙房地产公司账户收到房款后向田某某出具了收据。2019年6月田某某发现所购房屋户型结构改变，无法用于餐饮经营，合同目的无法实现。某甲房地产公司与某乙房地产公司出具承诺书，承诺“经房管部门竣工验收后于2020年6月交房，所购房屋可以从事餐饮经营”，然而某甲房地产公司与某乙房地产公司并未向田某某交付符合约定的房屋，田某某要求解除合同并退还购房款，某甲房地产公司与某乙房地产公司同意，但至今仍未退还。 某甲房地产公司辩称，田某某与某甲房地产公司签订两份《商品房认购合同》情况属实，但是某甲房地产公司没有收到田某某的购房款，田某某给付某乙房地产公司937576元，是因为田某某又购买了世纪远大的房子。因为某甲房地产公司没有收到田某某的购房款所以没有义务向田某某退还。 某乙房地产公司辩称，田某某与某乙房地产公司没有合同关系，虽然田某某将购房款汇入其公司，是因为某甲房地产公司欠某乙房地产公司的钱，某甲房地产公司让买房人将购房款汇入某乙房地产公司账户是为了抵消债务。其公司与某甲房地产公司共同承诺田某某购买的房屋可以用于餐饮经营，其公司没有承诺向田某某退购房款。 田某某围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：房团电商服务协议、服务费为86864元的增值税发票、照片打印件，因该协议落款为江苏房团电子商务有限公司，发票落款江苏房团电子商务有限公司，照片无明显特征，因此对上述证据与本案的关联性本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2018年9月11日田某某与某甲房地产公司签订两份《商品房认购合同》，合同约定田某某购买某甲房地产公司建设的位于兰州新区××商城××幢××层××号房用于商业经营，房屋总面积为108.58平方米，单价为每平米17200元，总价款为1867576元。付款方式为按揭付款，1＊＊号房和1＊＊号房首付款均为468788元,共计937576元，交房时间是2019年12月31日，该合同未约定出卖人违约责任。2018年9月10日田某某将首付款937576元汇入某乙房地产公司账户。剩余购房款再未支付。2019年6月20日某甲房地产公司与某乙房地产公司共同向田某某承诺房管局验收竣工后，2020年6月交房，田某某购买的房屋可以用作餐饮经营，如违约以田某某交付房款的实际金额为准，按照国家银行利率支付违约金。因涉案房屋2020年6月未交付，2020年6月11日田某某向某乙房地产公司申请退房。2020年6月11日田某某与某乙房地产公司签订退房协议，该退房协议中列明甲方为某甲房地产公司与某乙房地产公司，乙方为田某某，但落款只有某乙房地产公司的签章和田某某的签名，没有某甲房地产公司的签章,该退房协议约定解除田某某与某甲房地产公司签订的合同，某乙房地产公司公司退还田某某937576元，于2020年9月30日前退款，逾期按同期银行贷款利率计算利息，同时承担房款总额5%的违约金,协议签订后某甲房地产公司或某乙房地产公司，仍未退付房款，2021年1月13日田某某起诉至本院，要求与某甲房地产公司解除合同，某甲房地产公司与某乙房地产公司退还购房款937576元，并支付利息。 本院认为：本案的争议焦点一是双方签订的合同是否应当解除；二是某甲房地产公司与某乙房地产公司在本案中的关系以及合同解除后是由某甲房地产公司与某乙房地产公司共同退还房款，还是仅某甲房地产公司负责退还；三是田某某主张退还购房服务费86864元并支付违约金93378.8元、逾期利息18449元是否应当支持。关于争议焦点一，根据田某某与某甲房地产公司签订和合同，双方约定2019年12月31日前将分期综合验收合格的商品房交付田某某，2019年6月20日某甲房地产公司与某乙房地产公司又承诺待房管局竣工验收后于2020年6月交房，但截止田某某起诉时仍未交房，而某甲房地产公司在庭审中又未能举证说明未交房的合理原因，故本院认为某甲房地产公司迟延交付房屋的行为已致合同目的无法实现，田某某行使解除权符合法律规定应当支持。关于争议焦点二，虽然涉案合同的签订双方是田某某与某甲房地产公司，根据合同相对性原则，田某某本无权向某乙房地产公司主张权利，但是田某某与某甲房地产公司签订的两份合同中代表某甲房地产公司签订合同的却是某乙房地产公司的法定代表人孙某某。对此某乙房地产公司解释称孙某某是某甲房地产公司的股东，田某某交纳的首付款也是汇入了某乙房地产公司，某乙房地产公司辩称收取首付款是因其享有对某甲房地产公司的债权，但对此未提交证据证明，另某乙房地产公司对为什么要与某甲房地产公司共同向田某某出具承诺书和退房协议解释称涉案房屋系其公司参与开发，因为手续问题不能办理网签，才做出了上述承诺。以上证据和当事人在法庭上的陈述可以认定涉案房屋系某甲房地产公司与某乙房地产公司共同开发建设，虽然合同的一方签订人是某甲房地产公司，但实际某乙房地产公司参与了涉案房屋开发及出售，因此合同解除后是某甲房地产公司与某乙房地产公司应当共同退还购房款。至于某甲房地产公司辩称的其没有收到购房款，田某某交纳某乙房地产公司的购房款与其公司无关的意见，首先该答辩意见某甲房地产公司未提交证据证明，其次该意见与某乙房地产公司和田某某庭审中的陈述矛盾，也与其后来出具承诺书的行为相矛盾，明显不符合常理，最后田某某支付首付款的数额恰好与双方合同中约定的首付款一致，综上对某甲房地产公司的答辩意见不予采纳。关于争议焦点三是田某某主张退还购房服务费86864元，因其提交的证据经查与本案无关，田某某不能证明该笔服务费是被某甲房地产公司或某乙房地产公司收取，对该诉讼请求本院不予支持，主张的违约金和利息实际都是要求某甲房地产公司或某乙房地产公司承担违约责任，双方签订的合同中未约定逾期交房的违约责任，但田某某与某甲房地产公司和某乙房地产公司签订的承诺书约定“如违约以田某某实际交纳的购房款为准，按照银行贷款利率支付违约金”本院认为上述承诺是对合同的补充约定，合同解除后某甲房地产公司和某乙房地产公司应当按照其承诺承担相应的责任，田某某的主张应当支持，2020年6月11日田某某申请退房，但无证据证明该申请已通知某甲房地产公司与某乙房地产公司，本院2021年3月3日将田某某提交的起诉书送达某甲房地产公司和某乙房地产公司，故应当认定合同自2021年3月3日解除，违约金的计算自2021年3月4日起计算。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定判决如下： 一、田某某与某甲房地产开发有限公司签订的两份商品房认购合同自2021年3月3日解除； 二、某甲房地产开发有限公司与某乙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内共同返还田某某交纳的购房首付款937576元； 三、某甲房地产开发有限公司与某乙房地产开发有限公司自2021年3月4日起以937576元为本金按照银行贷款市场报价利率年利率3.85%为准支付田某某违约金至首付房款937576元退清之日止； 四、驳回田某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费7613元由某甲房地产开发有限公司与某乙房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  郑鹏 二〇二一年五月十一日 书记员  陈乾