山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终524号 上诉人（原审原告）：阳泉市桃花园物业服务有限公司。 法定代表人：赵贵清。 委托诉讼代理人：杨瑾敏，山西硕明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟妍，山西硕明律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）:乔玉，现住本市。 上诉人阳泉市桃花园物业服务有限公司与上诉人乔玉物业服务合同纠纷一案，不服山西省阳泉市矿区人民法院(2021)晋0303民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳泉市桃花园物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨瑾敏、孟妍及上诉人乔玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人阳泉市桃花园物业服务有限公司的上诉请求:1、请求撤销一审判决中第二项判决，并依法改判支持上诉人滞纳金诉讼请求；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。具体上诉理由为：上诉人认为《前期物业合同》合法有效，其中滞纳金系被上诉人违约行为应承担的违约责任，为维护自身的合法权益，特向贵院提起上诉。 上诉人乔玉辩称：不认可对方上诉状。 上诉人乔玉的上诉请求:1、依法撤销一审判决，并依法改判上诉人不予支付被上诉人所谓“前期物业服务费”；2、一、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。具体上诉理由为：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误；二、一审法院不作为并枉法裁判，严重损害自身合法权益。 上诉人阳泉市桃花园物业服务有限公司辩称：不认可对方上诉状。 阳泉市桃花园物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令乔玉立即支付2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费136.83㎡×0.6×36，共计2955.53元。2、依法判定乔玉支付物业管理费滞纳金3‰日，（每年物业费）985×3‰×1095天共计3235.73元。3、由乔玉承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：阳泉市商业房地产开发公司与阳泉市桃花园物业服务有限公司自愿签订《桃源居小区前期物业服务委托合同》，合同约定由阳泉市桃花园物业服务有限公司为桃源居小区提供物业管理服务。合同期限为2015年6月1日起至2018年6月1日止。合同到期后，双方又续签了《桃源居小区前期物业服务委托合同》，合同期限为2018年6月1日起至2021年6月1日止。按合同约定，阳泉市桃花园物业服务有限公司为桃源居小区提供物业服务，且对物业收费标准及双方权利义务等内容予以明确规定。乔玉系桃源居小区201-1-301号房屋业主，房屋建筑面积为136.83㎡。2018年1月1日至2020年12月31日，乔玉未向物业缴纳相应物业费。经阳泉市桃花园物业服务有限公司多次催要后，乔玉至今亦未缴纳物业费，为维护自身合法权益，阳泉市桃花园物业服务有限公司遂诉至法院，形成此诉。 一审法院认为，阳泉市商业房地产开发公司作为桃源居小区的建设单位，在该小区落成并交付业主使用后，在全体业主未召开业主大会并选举成立业主委员会前，与作为物业服务企业的桃花园物业服务有限公司两次签订前期物业服务合同，合同中约定的期限分别为2015年6月1日起至2018年6月1日止、2018年6月1日起至2021年6月1日止。该合同不违反法律强制性规定，合法有效，该院予以确认。该前期物业服务合同对居住桃源居小区的全体业主均具有约束力，双方均应依照合同约定依法享有相应权利，履行相应义务。该案中，阳泉市桃花园物业服务有限公司作为桃源居小区的物业管理服务公司，为包括乔玉在内的全体业主提供了物业管理服务，乔玉在享受相应的物业管理后，理应按照合同约定缴纳物业服务费。关于乔玉提出的阳泉市桃花园物业服务有限公司提供物业服务存在瑕疵并以此为由拒绝缴纳物业费的辩解，该院认为物业公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，因物业服务涉及全体小区业主的共同利益，当业主对物业公司的服务不满时，业主不应通过拒交物业服务费的方式表达诉求，而应通过正常渠道与物业公司进行沟通，就物业公司在物业服务过程中存在服务瑕疵或问题，业主可以要求物业公司整改，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司进行沟通解决，也可以通过业主大会解聘物业公司，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费，其该项辩解主张，该院不予采信。关于物业费收费标准的问题，阳泉市桃花园物业服务有限公司是按照物业服务合同约定的收费标准收取物业费，符合法律规定，故对于乔玉物业费收费高的辩称，该院亦不予采信。阳泉市桃花园物业服务有限公司关于滞纳金的主张，不符合法律规定，故该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：乔玉于该判决生效后十日内一次性给付阳泉市桃花园物业服务有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业费2955.53元。 二审审理期间，上诉人乔玉提供收据一张，证明2014年到2016年都是房地产公司收费，2017年才是物业公司收费的。阳泉市桃花园物业服务有限公司经质证后认为，这是一张2014年11月18日的收费票据，当时物业公司没有与开发商签订前期物业合同，阳泉市商业房地产开发有限公司向乔玉收取的物业费与本公司无关。 经二审审理，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，“不告不理”是民事审判的基本原则，这就决定了人民法院的审理范围应当仅仅限于当事人在一审阶段主张的范围，而二审程序的性质就决定了二审案件的审理范围应当仅仅限于当事人对一审法院就当事人主张范围裁判事项不服的部分，否则便无权作出认定。在本案中，阳泉市桃花园物业服务有限公司向法院请求判令业主支付物业管理费和滞纳金，这就决定了本案的审理范围仅仅限于物业服务合同纠纷的审理和认定，其他事项不属于本案的审理范围，应当另行解决。在本案中，阳泉市商业房地产开发公司作为桃源居小区的建设单位，在全体业主未召开业主大会并选举成立业主委员会前，与阳泉市桃花园物业服务有限公司两次签订前期物业服务委托合同，就2015年6月1日起至2021年6月1日的物业服务事项进行约定，该合同不违反法律法规的强制性规定合法有效，本院予以确认，对物业公司及居住在桃源居的全体业主均具有约束力，双方均应当按照合同约定依法享有相应的权利，履行相应的义务。该两份前期物业服务委托合同均约定多层住宅物业收费标准为0.6元/月/平米，低于阳泉市物价局阳价管字[2015]148号文件中就本小区所确定的“物业服务费按住宅每月每平米0.70元（建筑面积）标准收取”，原审法院据此结合业主住宅面积和享受物业服务的期间确定物业管理费用数额于法有据，本院予以支持。阳泉市桃花园物业服务有限公司上诉主张支持其滞纳金诉讼请求，但是不能证明自己主张具有充分的法律依据，应当承担举证不能的法律后果，该上诉请求本院不予支持。业主上诉主张一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉主张一审法院不作为并枉法裁判，严重损害自身合法权益，但不能充分证明自己主张具有充分的事实和法律依据，该上诉请求本院亦不予支持。阳泉市桃花园物业服务有限公司应当正视日常物业服务中的不完善不周到不贴切之处，以本次诉讼为契机，切实提高自身物业服务水平，并携手公安、供暖、供电等相关部门，为广大业主提供更加优质高效暖心的物业服务。同时，阳泉市桃花园物业服务有限公司在日常工作中，应当高度重视与业主的积极沟通和良性互动，努力实现企业运营与服务业主的和谐共赢，为平安阳泉建设不断作出新的更大的贡献。 综上所述，上诉人阳泉市桃花园物业服务有限公司与上诉人乔玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决虽然存在瑕疵，但是认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人阳泉市桃花园物业服务有限公司与上诉人乔玉各负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯华锐 审 判 员 胡旭辉 审 判 员 王保才 二〇二一年五月十一日 法官助理 杨佼佼 书 记 员 孟晶晶