四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5476号 上诉人（原审原告）：杜玉兵，男，汉族，1973年8月28日出生，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：吴优，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳音，四川领伦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都洪奎科技有限公司。住所地：成都市成华区航天路8号。 法定代表人：鲁春花。 委托诉讼代理人：陈成，四川建投律师事务所律师。 上诉人杜玉兵因与被上诉人成都洪奎科技有限公司（以下简称洪奎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初10614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 杜玉兵上诉请求：1.维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初10614号民事判决第一项；2.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初10614号民事判决第二项，改判洪奎公司立即向杜玉兵返还购房首付款3000000元，并支付违约金（违约金以3000000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2012年3月31日起计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)；3.本案一、二审诉讼费用由洪奎公司承担。事实与理由：一审法院认为杜玉兵未就其损失举证，对违约金不予调整，系认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，对当事人的违约责任约定，人民法院可以对其做适当干预，防止权利义务的过于失衡。杜玉兵已实际支付3000000元购房款九年之久，在合同解除且不能取得房屋的情况下，其必然产生相应的孳息损失，而一般的货币孳息损失认定标准，即为银行同期贷款利率。案涉《资产转让合同》约定的违约金仅为75000元，明显低于杜玉兵的利息损失。一审法院不考虑杜玉兵3000000元被洪奎公司占用长达九年的事实以及洪奎公司的过错程度，对违约金不予调整，有失公允。 洪奎公司辩称，一审判决公平合理，请求驳回上诉。 杜玉兵向一审法院起诉请求：1.解除杜玉兵与洪奎公司于2011年11月8日签订的《资产转让合同》；2.洪奎公司立即返还首付款3000000元，并支付逾期交房违约金（以3000000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2012年3月31日起计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至起诉日为1367008.33元）、逾期办理初始登记违约金（逾期办证违约金以3000000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年1月1日起计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起继续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至起诉日为1013670.82元）。 一审法院认定事实：2011年11月8日，杜玉兵与洪奎公司签订《资产转让合同》，约定洪奎公司将位于成都市龙潭都市工业集中发展区四川龙武集团总部基地“洪奎科技”x号楼x层整层及车位一个（以下简称“案涉房屋”）转让给杜玉兵，总价款6000000元，杜玉兵首付3000000元，剩余款项杜玉兵以贷款方式支付。具体付款方式及期限的约定见附件1。合同第八条交付时间约定，洪奎公司应当在2012年3月30日前向杜玉兵交付该资产。第九条逾期交付的责任约定，除不可抗力外，洪奎公司未按照第八条约定的期限将该资产交付给杜玉兵的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累计）2.逾期超过30日后，杜玉兵有权解除合同。杜玉兵解除合同的，洪奎公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还杜玉兵全部已付款，并按照杜玉兵全部已付款的2.5%向杜玉兵支付违约金……第十五条产权登记（一）初始登记洪奎公司应当在2013年12月31日前，取得本合同项下资产所在楼栋的权属证明。如因洪奎公司的责任未能在本款约定期限内取得该资产所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第种方式处理（1和2不作累计）：1.杜玉兵有权退房。杜玉兵退房的，洪奎公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照杜玉兵全部已付款的1.5%向受让人支付违约金。杜玉兵不退房的……2.杜玉兵不退房……一审庭审中，杜玉兵称双方签订的合同并不包含附件。 杜玉兵向刘龙君银行转账的情况如下：于2010年7月31日转账1800000元，于2011年1月12日转账700000元，于2011年3月31日转账500000元。2011年11月8日，洪奎公司向杜玉兵出具了加盖洪奎公司财务专用章的《收据》一张，写明收到杜玉兵资产转让款3000000元。杜玉兵提交的企业信息显示刘龙君为洪奎公司股东。 杜玉兵称与洪奎公司原系借贷关系，后将借款转化为购房款，由洪奎公司出具相应收据，并签订了案涉合同。但合同签订后，洪奎公司未按照约定向杜玉兵交付案涉房屋，案涉房屋实际情况杜玉兵也不清楚。 一审法院认为，杜玉兵与洪奎公司签订的《资产转让合同》系双方当事人真实的意思表示，且内容并不违反法律、法规的强制性效力性规定，属合法有效，杜玉兵与洪奎公司均应按照上述合同约定全面履行义务。杜玉兵举出了首付款3000000元的支付方式，且洪奎公司开具了收据确认收到，应当认为杜玉兵按照合同约定支付了首付款，洪奎公司应该按照约定交付案涉房屋并办理产权登记等，逾期应承担相应责任。 《资产转让合同》约定洪奎公司应当在2012年3月30日前向杜玉兵交付案涉房屋。杜玉兵称洪奎公司未按约交付，洪奎公司经一审法院合法传唤未到庭，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。既洪奎公司未举证证明其已按照约定向杜玉兵交付案涉房屋，对杜玉兵主张因洪奎公司逾期交付房屋，按照合同约定要求解除《资产转让合同》，并要求洪奎公司退还首付款，支付违约金，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。杜玉兵主张合同约定的按已付款2.5%的标准计算违约金过低，无法覆盖因此遭受的损失，应予以调高，但杜玉兵未就其损失举证，一审法院不予支持，违约金按照双方合同约定的确定为75000元，超出部分一审法院不予支持。 杜玉兵主张洪奎公司支付逾期办理初始登记违约金，因《资产转让合同》约定“如因洪奎公司的责任未能在本款约定期限内取得该资产所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第种方式处理（1和2不作累计）”，并未明确选择1或2种方式处理，对杜玉兵要求洪奎公司按照第1种方式的约定承担违约金并在此基础上予以调高，因缺乏合同依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杜玉兵与洪奎公司于2011年11月8日签订的《资产转让合同》；二、洪奎公司于判决生效之日起三十日内向杜玉兵返还购房首付款3000000元，支付违约金75000元，以上共计3075000元；三、驳回杜玉兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49465元，减半收取计24732.5元，由杜玉兵承担4732.5元，由洪奎公司承担20000元。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。 本院二审另查明：1.案涉《资产转让合同》第二条“转让资产的基本情况”载明：该资产所在土地用途为：工业。2.成办发〔2016〕32号文件规定项目需要办理产权分割、转让的，由区工业和信息化主管部门对入驻企业（机构）的产业类别、经营范围、房屋用途进行审查并确认后，市房管局依法办理产权权属登记；成国土资发〔2017〕44号文件规定转移登记办理应当由所在区工业和信息化主管部门、工业园区管委会对拟入驻企业（机构）的产业类型、经营范围、房屋用途等进行审查并出具书面审查意见。根据成都市相关政策规定，生产性工业用地项目不动产不得分割转让，确需要转让的，经相关部门审查同意后可整体转让；非生产性项目办理不动产变更的，项目受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一审认定的逾期交房违约金金额是否恰当。 本院认为，首先，根据本案查明事实，案涉房屋所在土地性质为工业用地。根据成都市政策，工业集中发展区工业总部基地建设项目的受让人应为非自然人，即案涉房屋属政府管理部门限制交易的、限制流通的标的物，杜玉兵作为自然人，在明知案涉房屋土地用途为工业的情况下与洪奎科技公司签订合同，对于合同解除存在一定程度的过错。其次，案涉《资产转让合同》约定在逾期交房超过30日后，即2012年4月3日起杜玉兵就有权解除合同，而本案中，杜玉兵于本案起诉之时即2020年6月28日才提出解除合同，其对于在诉讼中主张的首付款3000000元资金占用损失的扩大亦存在一定程度的过错。再次，本案中《资产转让协议》明确约定逾期交房而解除合同的违约金为“全部已付款的2.5%”，综上，基于尊重当事人意思自治原则及各方当事人对案涉合同解除均存在过错的考量，一审法院认定的逾期交房违约金金额并无不当，本院予以维持。 另，因本案诉讼系洪奎公司违约引起，且其对于案涉合同解除存在主要过错，故洪奎公司应负担本案案件受理费。 综上所述，杜玉兵的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费49465元，减半收取24732.5元，由成都洪奎科技有限公司负担；二审案件受理费17103元，由成都洪奎科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年五月十日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣