江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初1372号原告：宿迁市楚韵物业管理有限公司，统一社会信用代码91321302MA1ND45K72，住所地宿迁市宿城区隆城盘古8-07铺。法定代表人：陆恒胜。委托诉讼代理人：邱春柳、王玉影，江苏力豪律师事务所律师。被告：王仲雷，男，1975年5月1日生，住宿迁市宿城区。原告宿迁市楚韵物业管理有限公司（以下简称楚韵物业）与被告王仲雷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告楚韵物业的委托诉讼代理人邱春柳、被告王仲雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚韵物业向本院提出下列诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费1519.68元（63.32㎡×1元/月/㎡×24个月）、公共照明费240元（10元/月/户×24个月），并支付违约金【以尚欠1759.68元为基数、按中国人民银行同期活期存款基准利率的标准自2020年1月1日起计算至实际履行之日止】。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由略。被告王仲雷辩称:1、对于房屋的房号以及面积没有异议。2、2018年时候原告没有入驻小区。3、对原告起诉主体有异议。我没有直接和原告签订过物业合同。4、原告没有向我们催要过物业费，我只是收到律师催要物业费的诈骗电话，直到收到法院的传票才知道原告催要物业服务费。5、原告管理服务不到位。2018年我家住房水表处水管爆裂没有给予及时修理，后我自行联系水电工修理，共花费100多元，水流3天我支付了300多元水费。2019年原告因我未交物业服务费，将我家住房水表拆卸，我没法用水，后经过12345投诉才解决。2021年小区内水表箱中有粪水。6、原告未给我们电梯卡，我们一直没有使用电梯，我们不应支付公共电费，原告应倒找我电梯折旧费，赔偿我损失。7、小区停车收费被原告无故支付使用。本院根据本案所涉的事实要素，查明事实如下：一、原告为宿迁市宿城区东城水岸小区提供物业服务，被告王仲雷为该小区1幢129号房屋业主。二、物业服务合同：2018年5月8日，楚韵物业公司（乙方）与宿迁市宿城区幸福街道城东社区居民委员会（以下简称城东居委会）签订《东城水岸物业服务合同》、《东城水岸小区物业服务补充协议》，约定服务期间2018年5月8日至2019年5月7日。2019年5月8日，楚韵物业公司（乙方）与城东居民委员会签订《东城水岸物业服务合同》，约定服务期间2019年5月8日至2020年5月7日。三、涉案房屋面积、性质及交付时间：63.32平方米，用途为商业,2009年初交付使用。四、交费标准及时间等约定：上述2018年、2019年签订的两份合同分别约定商业房屋1元/月/平方米、商业房屋1元/月/平方米。上述2018年、2019年签订的两份合同均约定：1、物业服务收费计交时间以“入伙（住）通知书”确定收房之日为准。2、物业管理服务费按年交纳，实行预收，每年在上一年度到期前30日内交纳下一年度的物业服务费。3、公共水电能耗费实行预收，多层10元/月/户等，经营性用房、办公用房等物业类型根据实际情况另行制定收费标准，据实、合理、公开分摊，每年公布一次分摊情况。五、服务内容均约定：1、物业共用部位的维修、养护和管理；包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、储物室（单项维修材料费200元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费200元以上含200元经城东社区居委会确认后从维修基金或公共收益中支出）；2、物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；包括：共用的上下管道、落水管、污水管、技防、共用照明、消防设施设备、电梯、配电站、水泵站、栅栏、景观设施循环泵（设施设备零配件、损耗件均在物业管理费中支出；单项维修材料费200元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费200元以上含200材料费元从维修基金或公共收益中支出）；3、物业公共区域的市政公共设施和附属建筑物养护服务；包括：道路、室外上下水管道、污水处理泵站、自行车库、停车场、（单项维修材料费200元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费200元以上含200元从维修基金或公共收益中支出）；4、公共绿化的养护和管理；包括中央绿地景观设施（单项维修材料费200元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费200元以上含200元从维修基金或公共收益中支出）；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、健身器材、广告栏、信报箱等管理维护；9、物业档案资料管理。10、按三星级服务标准规定的其他事项。六、违约金约定：逾期交纳的，违约金按银行同期活期利息计算。七、其他：截至法庭辩论结束前，涉案小区未成立业主委员会。原告因向被告索要本案主张费用未果因而成讼。以上事实有不动产登记信息、《东城水岸物业服务合同》、《东城水岸小区物业服务补充协议》、EMS寄件信息表、催缴物业费律师函、物流查询单、证明、照片、视频、微信截图及当事人陈述等在卷佐证，足以认证。本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。涉案小区至今尚未成立业主委员会，居民委员会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，与原告签订《东城水岸物业服务合同》、《东城水岸小区物业服务补充协议》由原告提供物业服务并无不当，该合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费，并配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于被告辩称依据《宿迁市住宅物业管理条例》第五十一条规定，原告提供服务期间不应超过6个月，原告主体不合法问题，本院认为，原告并非该条所述的提供应急物业服务企业，故被告辩称本院不予采信。关于物业服务费，原告主张的2018年5月8日至2019年12月31日期间的费用符合合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持，即1250元〖63.32㎡×1元/月/㎡×19.74个月，取整，下同〗。关于被告辩称水表被原告拆卸、水管爆裂原告未及时维修问题，被告自认该问题系其住宅发生问题，并非涉案商铺问题，故与本案原告主张无关，本院不予采信。关于被告辩称涉案小区水表存在污水问题，并非发生于原告主张的物业服务期间，本院不予采信。关于2018年1月1日至2018年5月7日期间的物业服务费，原告举证不足以证实其享有收取该期间费用的合法依据，故本院不予支持。关于公共照明费，涉案房屋系商业用房，原告主张计算标准并无合同依据，原告亦未提供其他证据证实，本院不予支持。关于违约金，被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费，原告主张的计算标准、起止时间符合约定且不违反法律规定，但计算基数应调整为应给付数额，即以1250元为基数、按中国人民银行同期活期存款基准利率的标准自2020年1月1日起计算至实际履行之日止。关于被告辩称的电梯折旧赔偿、小区停车收费问题，与本案无关联，本案不予处理，被告可另行主张。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王仲雷于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市楚韵物业管理有限公司物业服务费1250元及违约金（以1250元为基数、按中国人民银行同期活期存款基准利率的标准自2020年1月1日起计算至实际履行之日止）。二、驳回原告宿迁市楚韵物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王仲雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 臧玉艳二〇二一年五月十八日法官助理 翁荣荣书 记 员 刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。