广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终457号 上诉人（原审被告）：满景张，男，1981年1月2日出生，汉族，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：林松，广西佰纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振湖，男，1984年11月17日出生，汉族，住钟山县。 被上诉人（原审原告）：邹富斌，男，1985年6月16日出生，汉族，住贺州市城东新区。 被上诉人（原审原告）：邹富连，男，1980年9月29日出生，汉族，住贺州市城东新区。 原审被告：贺州贺驰汽车贸易有限公司，住所地：贺州市城东新区A地块131号。 法定代表人：林寄溪。 原审被告：广西麦宝生态农业科技发展有限公司，住所地：贺州市八步区城东新区拆迁回建地A地块130-131号。 法定代表人：高浩继。 上诉人满景张因与被上诉人邹富连、邹富斌、原审被告贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1300号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项判决内容，并作出驳回被上诉人 2 租金及违约金的诉请。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：一审认定事实不清。上诉人租被上诉人房子后，马上进行其租赁物（当时是清水房）装修后不久，因四楼装修被上诉人要求留通道发生争执而引发租赁房使用争议。由于上诉人花了成百万元装修好了1至3楼后，房子租赁升值，被上诉人不想再租给上诉人就借四楼装修问题而长期阻止上诉人正常使用该房子，直到现在也无法使用。该事实有贺州市八步区人民法院（2019)桂1102民初593号民事判决书和贺州市中级人民法院（2020）桂11民终90号民事判决上诉人提交的证据材料证实。特别强调的是（2020）桂11民终90号民事判决后上诉人主动去找被上诉人谈房子租赁的事，被上诉人仍不理睬，拒绝给上诉人正常使用。因发生争议，上诉人还多次报警公安部门处理等。补充上诉意见：一审在被上诉人不履行合同义务的情况下判决我们承担租金义务是不合法也不合理的。综上，由于一审法院认定事实错误，故一审判决结论错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人邹富斌答辩称，上诉人说的不是事实，房子从来没有换锁，一直都是给他们使用的，我们连备用钥匙都没有，他们提供的新证据在一审或者前面的判决中都有体现，因为原来他们都不交租，才会去起诉他们，因为他们没有能力给付我们租金，但是他们一直以房子要转租出去才有钱交付房租为理由一直拖欠房租，后面法院判决要继续履行，但他们都一直拖欠没有钱给付。我们阻挠4楼的装修也不是事实，我们补充协议写得很清楚，我们要求他们尽快装修好，不存在阻挠的现象。 被上诉人邹富连、原审被告二审期间未作答辩。 被上诉人邹富连、邹富斌一审诉讼请求：1.被告满景张支付2020年1月至8月的租金98400元。2.被告满景张支付2018年1月-2020年8月的水费1652元、2020年3月-2020年8月的电费1967元。3.被告满景张支付2020年1月-8月的违约金35424元。4.贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司对上述三项诉讼请求承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由被告承担 3 。 一审法院查明事实：原告邹富斌、邹富连（出租方、甲方）与被告满景张（承租方、乙方）于2017年7月1日签订了《房屋门面租赁合同》，约定甲方将其坐落于贺州市城东新区的门面1至4层出租给乙方，约定作为商业办公门面使用。合同第三条约定租赁期限：1.本合同租赁期为12年，自2017年7月1日起至2028年10月15日止。2.装修期间免租105天，自签订合同之日起到2017年10月15日。此后，前三年租金为每月12000元，当月5号前交当月租金。租期满三年后，月租金每两年在原基础上递增10%（如第四、五年月租12000×1.1＝13200，……以此类推）前3年租金按月以现金或银行转账等形式支付，三年后租金以现金或者银行转账等形式按季度支付给甲方。合同签订之日起乙方应支付房屋设施、水电费押金为12000元，待租赁期满且结清相关费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。合同第六条约定乙方的权利与义务：……3.在租赁期内，因租赁门面产生的水、电、卫生费、物业管理费等一切关于乙方经营产生的费用均由乙方自行承担。4.按本协议约定支付租金。第十一条约定合同的变更和解除：1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同；（1）未按约定期限交付租金，超过7天的……第十二条约定违约责任及赔偿：1.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的千分之一每日支付违约金，……之后，因被告满景张未能按照约定交纳租金，原告邹富斌、邹富连（甲方）与被告满景张（乙方）于2018年5月23日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定该补充协议作为2017年7月1日签订合同的补充条款，载明：“1.乙方承诺在2022年5月前无条件免费装修好甲方房屋的4楼，此合同签订1个月内把右边4楼楼梯间抹灰搞好，如果乙方不能按期完成，乙方违约，甲方有权终止合同。造成的损失乙方自行承担。……7.乙方满景张每个月5号前把当月房租及前月的水、电费（电费1元一度、水费4元一吨）等按时交纳给甲方，如果乙方不能按时交纳，甲方有权单方解除合同，造成的全部 4 损失乙方自行承担。” 签订上述合同及补充协议后，原、被告双方在履行合同过程中，原告于2019年3月4日提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》已经解除，交还房屋并支付租金、水电费，该院于2019年8月17日作出（2019）桂1102民初593号民事判决书，判决原、被告双方签订的上述合同继续履行，案经贺州市中级人民法院于2020年3月20日作出的（2020）桂11民终90号民事判决予以维持。从2020年起，被告满景张与贺州贺驰汽车贸易有限公司以及广西麦宝生态农业科技发展有限公司在涉案房屋合作经营生意。租金的欠付情况：从2020年1月起的租金被告未支付，原告认为2020年1月至8月的应付租金为98400元，其中1-6月的租金标准为每月12000元，7-8月租金按照合同约定在原来的12000元的基础上涨10%，即每月13200元。该院认为，根据合同约定从装修免租日结束即2017年10月16日开始计算租金，且前三年租金为每月12000元，因此，2020年1月至8月的租金仍在前三年期限内，应按每月12000元收取，综上，被告满景张尚欠原告租金96000元（12000元×8个月）。 原告庭后提交贺州市桂源水利电业有限公司电费结算单及电表读数照片证实被告2020年3月至2020年8月共计用电1743.29度（8月读数19757.52度-2月读数18014.23度），按照合同约定电费1元1度的价格，被告应缴纳电费1743.29元。被告已通过直接向贺州市桂源水利电业有限公司缴纳的方式支付2020年3月-2020年6月的电费394.05元，故被告尚欠原告2020年3月至2020年8月的电费为1349.24元（1743.29元-394.05元）。 原告提交广西贺州北控水务有限公司用户用水清单及水表读数照片主张被告用水量为367吨（2020年8月读数618吨- 5 2019年1月读数251吨），按照合同约定4元/吨，被告已欠缴水费1468元（367吨×4元/吨）。 该院认为，原告与被告签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告将房屋交付被告使用，被告应按约定履行支付租金的义务。被告未按约定支付租金的行为已构成违约，应承担继续支付租金的义务。2020年1月至8月被告应付未付的租金为96000元，原告主张被告支付租金98400元，该院支持96000元。被告提出原告阻止被告正常经营，故应免收这几个月租金的抗辩意见，理据不足，该院不予采纳。被告认为原告将微信、支付宝拉黑，是拒收租金，并非被告拖欠，该院认为，双方在合同中未明确约定租金的收款人、支付方式及收款账户，被告在2019年下半年已能通过银行转账的方式向原告支付租金至2019年12月份，故被告提出无法支付租金不构成违约的意见，该院不予采纳。 原告主张被告满景张按合同约定水费、电费的价格支付水费、电费，该院予以支持。2020年3月-2020年8月尚欠电费1349.24元。原告提供用水量相关数据主张被告用水量为367吨，被告未提供相反证据予以推翻，该院予以确认。原告在庭后质证中主张被告支付2018年1月-2020年8月尚欠的水费为1468元，该院予以支持。 关于违约金，原告主张被告按《房屋门面租赁合同》第十二条：“1.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的千分之一每日支付违约金”之规定支付违约金，被告抗辩违约金过高，结合本案的实际情况，该院认为违约金以2020年1月至8月尚欠租金为基数，按每日万分之二从2020年8月6日起计算为宜。 关于贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司是否应对本案债务承担连带清偿责任的问题。贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司不是涉案租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，原告主 6 张被告贺州贺驰汽车贸易有限公司、广西麦宝生态农业科技发展有限公司支付租金，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。 一审法院判决如下：一、被告满景张应向原告邹富斌、邹富连支付2020年1月至2020年8月的租金96000元及相应违约金（以96000元为基数，从2020年8月6日起按日万分之二计算至清偿之日止）。二、被告满景张向原告邹富斌、邹富连支付2018年1月至2020年8月的水费1468元、2020年3月至2020年8月的电费1349.24元。三、驳回原告邹富斌、邹富连其他诉讼请求。 上诉人认为一审遗漏查明被上诉人拒绝履行房屋交付义务、阻止上诉人对房屋进行使用的事实。被上诉人邹富斌对一审查明事实没有异议。 上诉人向本院提交支付宝聊天记录截图1张、微信聊天记录截图1张、短信截图1张、光盘一份，其中微信聊天截图1张与光盘的内容均在一审已经提交，不属于二审的新证据。被上诉人邹富斌对上诉人提交的聊天记录截图没有异议，在之前的案件中已经质证过了。被上诉人邹富斌没有新证据向本院提交。对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的聊天记录证实其曾与被上诉人协商结算水电费的事实，本院予以确认。 对上诉人的异议，本院认定如下：上诉人主张被上诉人将涉案房屋换锁不给上诉人使用，被上诉人对该事实不予认可，上诉人没有其他证据证实，本院不予采信。一审查明事实有相应证据证实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。上诉人主张从2020年1月开始，被上诉人就不给上诉人使用房屋了，因此上诉人不需支付2020年1月之后的租金。根据一审查明事实，上诉人2020年3月至2020年8月共计用电1743.29度，上诉人缴纳了2020年3月-6月的电费394.05元，因此，上诉人主张2020年1月后没有使用该房屋，与上 7 诉人在该房屋内用电并缴纳电费的事实相矛盾，本院不予采信。现涉案房屋的租赁期限尚未届满，望双方摒弃前嫌，遵守诚实信用原则，共同履行好各自的合同义务，营造和谐的租赁关系。 综上所述，上诉人满景张的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元（上诉人已预交），由上诉人满景张负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二一年五月六日 法官助理 侯美妃 书 记 员 张岚凌