四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6380号 上诉人（原审被告）：刘川，男，1986年6月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被上诉人（原审原告）：周新宇，男，1956年10月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：兰芬，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海燕，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人刘川因与被上诉人周新宇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘川上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判刘川向周新宇支付租金13853.522元；3.本案一审、二审诉讼费用均由周新宇承担。事实与理由：1.刘川在使用案涉房屋期间，共向周新宇支付房租289553.4元；周新宇于2019年3月13日向中锦公司转款40000元实际系受刘川委托，一审法院认定该款项并非由刘川委托周新宇转款支付给中锦公司的房屋租赁费，系事实认定错误。刘川除向一审法院提交了转账凭证外，还有新证据：刘川通过委托第三方微信转账的方式于2019年3月6日、3月7日分别向周新宇转账10000元，共计20000元，用于支付案涉房屋的房屋租赁费。2.一审法院按照已经失效的租赁合同确定房屋租金不正确，刘川与周新宇之间的房屋租赁合同已到期，且在刘川使用案涉房屋期间，周新宇未获得案涉房屋的转租权，双方也并未就案涉房屋的房租达成合意，原合同已因合同履行期限届满而失效。因此，不应当根据案涉房屋租赁合同来确定租金标准，而是应该适用中锦公司出租案涉房屋的租金标准来确定房屋的使用费。3.刘川所付的房租应当扣除押金及周新宇未经刘川允许处置物资的价值。本案中，周新宇除收取了刘川向其支付的房屋租金外，还委托案外人徐鹏收取了押金，因此该押金也应当扣除。刘川未授权周新宇处置承租房屋内的物资，周新宇未经允许私自处置，给刘川造成了损失，应当在本案中一并处理，相应损失应在欠付租金中予以扣除。 周新宇辩称，首先，一审中双方均认可案涉房屋在2017年7月10日起至2019年4月18日是由刘川使用的。刘川在一审中认可自2017年9月4日起共向周新宇支付租金269533.4元，其中包括了刘川委托周新宇向中锦公司支付的房租，但对于其提到的2019年3月6日、3月7日委托第三方分别转账共计20000元无事实依据。其次，周新宇与刘川之间的房租结算应当按照合同约定的房租标准履行，虽然周新宇从中锦公司承租的案涉房屋在2018年7月9日到期，但根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，周新宇与中锦公司在租期届满后，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。与此同时，刘川系基于周新宇的转租行为占有使用案涉房屋，因此，周新宇与刘川之间的房屋租赁合同也应继续有效。最后，刘川在一审中认可案涉房屋的押金是向案外人徐鹏支付的，徐鹏收取后并未交付给周新宇，周新宇从刘川处收到的款项均为基于《房屋租赁合同》中刘川应支付的租金，因此，应付房租中不应当扣除押金。同时，周新宇在处置案涉房屋室内物品之前，已经张贴了通知，在规定时间内刘川并未到场清理，刘川不到场、不理会的行为应当视为其自动放弃了对案涉房屋内物品的所有权，周新宇对室内的物品进行了清理，且清理后的残值尚不足以支付所花费的清理费用，因此此部分物资价值也不应当从应付租金中扣除。 周新宇向一审法院起诉请求：1．依法判令刘川向周新宇支付所欠租金120275.93元；2．依法判令刘川按欠付租金总额的每日万分之三向周新宇支付滞纳金，从2019年4月20日起至全部付清租金之日止，暂计算至2020年10月20日为19809.4元；3．依法判令刘川向周新宇支付违约金10000元。一审庭审中，周新宇阐明租金产生时间为2018年7月9日至2019年4月19日，每月租金按18712.73元计算；滞纳金和违约金系因刘川违约给周新宇造成损失，均按双方合同约定标准计算。 一审法院认定事实：2015年7月10日，中锦公司（出租方）与周新宇（承租方）签订《房屋续租合同》，主要内容为周新宇承租案涉房屋，租赁期限自2015年7月10日起到2018年7月9日，月租金15430元。2015年7月10日，周新宇（出租方、甲方）与喻康（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：乙方承租甲方案涉房屋；房屋租赁期暂定为叁年，自2015年7月10日起至2018年7月9日止，月租金为16973元，从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，作为乙方当年租金的计算标准；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳租赁保证金13887元，该保证金在租期到期后，若乙方无违约行为，由甲方一次性无息退还乙方（此处有周新宇手写“保证金已交齐”）；若甲方、乙方有违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10000元；若乙方逾期缴付或水、电、物业管理等费用，除按约向甲方支付违约金外，乙方还应从逾期之日起，按逾期付款总额的每日万分之三向甲方支付滞纳金直至全部付清之日止。甲方处有周新宇签字及手印，乙方处有喻康的签字及手印，喻康签字处手动更改为徐鹏。该合同尾页空白处，喻康出具《变更说明》，载明：晶座网吧（地址：琉璃一街76号3栋附5、6、7、8号）因经营需要，经晶座网吧承租人喻康申请决定将该租房协议变更为徐鹏，该变更从2016年8月16日生效。徐鹏出具《变更说明》，载明将案涉房屋承租人变更为刘川，从2017年7月10日生效。刘川在该《变更说明》承租人处签字按手印。 2017年9月4日、9月5日、9月6日，刘川向徐鹏微信分别转款10000元、10000元、809元，共计20809元。2017年9月4日，黄秀平向周新宇银行转款50000元、32277元，备注为晶座房租。2018年1月13日，黄静向周新宇转款112276.4元，备注为晶座网咖2018年1月7号至7月6号房租。2019年3月12日、3月29日、4月3日，刘川向周新宇转款20000元、10000元、5000元。2019年3月13日，周新宇向中锦公司转款40000元，备注为房租；2019年4月1日、4月4日，刘川向中锦公司分别转款10000元（备注为房租，琉璃街76号5、6、7号、8号）、5000元（备注为房租，琉璃一街76号5、6、7号），共计15000元。 中锦公司曾于2019年11月15日以周新宇未腾退案涉房屋为由向一审法院提起诉讼。经一审法院调解，双方达成协议：一、2018年7月10日至2019年4月22日的房屋租金总额为154377.04元，扣除房屋保证金13887元以及已支付55800元，周新宇于2020年1月17日前还应向中锦公司支付租金84690.04元；二、周新宇将保证金收据原件及退房、结清水电各项费用证明原件交付中锦公司；三、双方权利义务就此了结。一审法院于2020年1月15日作出（2019）川0104民初13005号民事调解书，对双方达成的协议予以确认。 一审法院另查明，锦江晶座网吧工商登记投资人为刘川，住所地为成都市锦江区琉璃一街76号附5、6、7、8号。一审中，周新宇陈述因为锦江晶座网吧负责人的变更导致承租人变更，以周新宇的名义继续在中锦公司承租案涉房屋，2017年之前的房屋租金是喻康支付，在刘川接受网吧后，由刘川向周新宇支付。2019年4月，中锦公司向周新宇主张租金，因周新宇未收到刘川支付的款项，故2019年4月1日、4月4日刘川分别两次向中锦公司支付租金15000元。周新宇与中锦公司的合同已在2018年到期，根据调解协议可知，双方已达成不定期租赁。 刘川陈述其向徐鹏微信转账20809元是支付除了押金外还有其他小物件的费用，现押金仍由徐鹏保管。2017年7月10日至2018年7月9日，刘川一直使用房屋并支付完毕租金。刘川在2019年4月18日之前使用案涉房屋，并于2019年4月18日委托周新宇向中锦公司交付钥匙。 双方一致陈述《变更说明》中载明的租房协议即《房屋租赁合同》。签订《变更说明》时，双方对租金标准和支付方式未沟通。周新宇于2019年4月18日将案涉房屋收回，刘川承继网吧后按照16973元/月标准支付租金。 以上事实的认定，有周新宇提交的身份证复印件、营业执照复印件、催告通知、银行流水、《房屋续租合同》、《房屋租赁合同》、《变更说明》、（2019）川0104民初13005号民事调解书、收据，刘川提交的银行流水、微信转账凭证以及双方当事人的庭审陈述在案为证。 一审法院认为，综合双方诉辩情况，本案争议焦点主要为：一、周新宇与刘川对案涉房屋是否形成租赁合同关系；二、在此期间，刘川是否有尚欠租金未支付；三、周新宇主张的违约责任是否符合双方的约定和法律规定。对此一审法院评析如下： 一、周新宇与刘川对案涉房屋是否形成租赁合同关系问题。本案中，周新宇最初从中锦公司处承租案涉房屋，约定租期为2015年7月10日至2018年7月9日。租期届满后，本案现无证据证明周新宇与中锦公司另签订有书面协议，但经一审法院主持调解，中锦公司与周新宇达成的调解协议可以看出2018年7月10日至房屋腾退时，中锦公司认可周新宇仍继续使用案涉房屋，依照原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，周新宇与中锦公司在租期届满后，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据查明事实，周新宇承租后与喻康签订《房屋租赁合同》将案涉房屋转租，此后案涉房屋又通过多次变更经营者方式由刘川从2017年7月10日起至2019年4月18日使用。据此，刘川占有使用案涉房屋源于周新宇转租行为，且本案也无充分证据证明刘川与中锦公司直接建立有租赁合同关系。故一审法院确认周新宇与刘川于2018年7月10日至2019年4月18日形成不定期租赁合同关系。 二、刘川是否有尚欠租金未支付问题。周新宇与喻康约定2015年7月10日至2016年7月9日每月租金为16973元，后续每年租金按上一年租金逐年递增5%。一审庭审中，双方一致认可租金计算标准为16973元，刘川承租案涉房屋时，双方未约定租金标准及支付方式，故一审法院确认刘川系在原租赁合同条件下承租，2017年7月10日至2018年7月9日的月租金为18712.73元，周新宇主张2018年7月9日之后的租金亦按18712.73元计算，系其权利的自由处分，一审法院予以支持。故2017年7月10日至2019年4月18日产生租金398581.15元（18712.73元×21个月＋18712.73元÷30天×9天）。刘川自行向中锦公司转款15000元，系因周新宇未按时支付中锦公司租金，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，一审法院确认该转款可用于抵扣刘川尚欠周新宇的租金。刘川于2017年7月10日至2019年4月18日共计向周新宇支付租金244553.4元，刘川辩称2019年3月13日周新宇向中锦公司转款40000元系受刘川委托支付，但刘川未提交证据证明40000元其已向周新宇支付，周新宇亦未认可该笔转款系其支付的租金，故一审法院不予采信刘川的辩称。一审法院确认刘川尚欠周新宇租金154027.75元（398581.15元-244553.4元）。现周新宇仅要求刘川支付租金120275.93元，系其权利的自由处分，一审法院予以确认。 三、周新宇主张的违约责任是否符合双方的约定和法律规定问题。周新宇既主张滞纳金，又主张违约金，实际均为要求刘川赔偿违约损失。本案中，周新宇因违约造成的损失主要表现为资金占用期间的利息损失。周新宇的前述主张虽符合合同约定，但我国违约金赔偿以弥补实际损失为主要目的。根据查明的事实，周新宇亦未按与中锦公司的约定支付租金，且在一审法院调解中锦公司与周新宇的租赁纠纷中，双方确认周新宇于2020年1月17日前向中锦公司支付尚欠租金。依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院结合周新宇的实际损失，兼顾刘川的过错程度，酌情确定违约金以本金120275.93元为基数，自2020年1月18日起至租金付清时止，按每日万分之三计算，对周新宇多主张部分，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘川应于判决发生法律效力之日起十日内向周新宇支付租金120275.93元；二、刘川应于判决发生法律效力之日起十日内向周新宇支付违约金，计算方式：以本金120275.93元为基数，自2020年1月18日起至租金付清时止，按每日万分之三计算；三、驳回周新宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1634.5元，由刘川负担。 二审中，刘川提交了案外人秦靖在2019年3月6日、7日分别向周新宇转款10000元的微信支付转账电子凭证，该转款说明中载明为“晶座租金”，刘川称秦靖系其合伙人，拟证明其在当时支付了租金20000元。周新宇确认收到了该20000元，但表示不认识秦靖，且表示不认可该款为租金。本院对该证据真实性合法性予以确认，对关联性和证明力将综合认定。周新宇提交的证人证言及物管票据显示空调变卖了6000元、显示器变卖了14400元，代刘川交纳电费、物管费3599.08元，同时自行说明桌椅等物品的清理及运输花费4500元、清理清洁费1000元。刘川对证人证言及周新宇的个人说明均不予认可，对电费及物管费予以认可。本院认证认为，证人无正当理由未到庭作证，且相关说明无其他证据印证，故除电费、物管费及清洁费外，本院对周新宇的其他证据及说明不予采信。 二审另查明，2019年4月17日，周新宇与刘川的店长在一份《晶座网吧物资统计》上签字，该文书载明当日双方清点网吧物品为：显示器60台、5P空调4台、沙发86把、电脑桌20张、冰柜一台、交换器三台、鼠标键盘90套、红外线机13个、制冰机一台，刘川陈述其在2019年4月19日回到网吧时，前述物品已被周新宇处理，周新宇表示出售该物品获得约8000元，但不足以抵偿清运费用，刘川表示前述物品价值40000-50000元。周新宇认可其收取的保证金13887元未向刘川、喻康、徐鹏中的任何一方退还。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，喻康与周新宇签订的《房屋租赁协议》是各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。喻康、徐鹏与刘川之间发生了两次权利义务概括转移，刘川实际承继了原承租人的全部权利义务，其与周新宇建立了直接的租赁合同关系。本案二审争议焦点为：1.原合同约定租赁期限到期后租金计算标准及刘川实际欠付的租金数额；2.周新宇是否应向刘川退还租赁保证金；3.周新宇是否应赔偿刘川遗留物品损失及赔偿数额。 关于租金计算标准及刘川欠付的租金数额。本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故刘川与周新宇约定的租赁期限到期后，双方事实上形成了不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同期间的租金标准应按照双方合同约定的标准计算。刘川关于按照周新宇与案涉房屋所有权人之间的租赁合同标准确定租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此一审确定的刘川应向周新宇支付租金的数额并无不当，刘川的欠付数额应以此为计算基础。关于刘川的已付款数额，二审中刘川明确表示不再主张其直接向房屋所有权人支付的40000元，故本院对此不予审查。二审中刘川另行提交了案外人秦靖的20000元微信转款凭证，且备注为“晶座租金”，该备注方式与其他时期租金备注一致，且周新宇确认收到该款同时不知晓付款人身份的情况下，该证据能够证明该款项系刘川支付的租金，故刘川尚欠周新宇租金为134027.75元。 关于租赁保证金的退还。本院认为，周新宇原与喻康建立了租赁合同关系，合同约定喻康应向周新宇支付租赁保证金13887元。喻康、徐鹏和刘川发生了两次权利义务的概括转移，周新宇与刘川的履行完全按照周新宇与喻康合同约定进行，故刘川承继了喻康的原有的全部权利义务。在刘川实际向原承租人支付了租赁保证金，周新宇未向任何一位承租人退还保证金，且刘川另行承担了违约责任的情况下，该保证金在双方解除租赁合同关系后周新宇应向刘川退还，在刘川仍欠付租金的情况下，该款项可从刘川应向周新宇支付的租金中扣除。 关于周新宇是否应赔偿遗留物品损失及赔偿数额。根据原《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方合同解除后，周新宇占有了刘川的遗留物品，根据刘川经营性质，该部分物品明显属于刘川日常经营正常使用的物品，不属于刘川的遗弃物。因此周新宇应履行通知、协助等义务要求刘川及时取回，但周新宇在有刘川联系方式的情况下，无证据证明其采取了除张贴公告以外的其他方式通知对方，在较短时间内自行处置了遗留物品，未尽到基本的协助义务，应赔偿刘川损失。刘川自述物品价值为40000-50000元，综合考虑物品数量、用途及周新宇对物品灭失应承担全部责任等因素，并且周新宇确实支出了3599.08元电费、物管费及1000元清洁费，本院酌情确定周新宇向刘川赔偿损失30000元，该款应从刘川应向周新宇支付的租金中扣除。故刘川应向周新宇支付租金90140.75元（134027.75元-13887元-30000元）。 综上所述，刘川的上诉请求部分成立；一审判决部分事实认定不清，部分法律适用不当，本院予以纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初9441号民事判决第三项； 二、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初9441号民事判决第一项为“刘川于本判决发生法律效力之日起十日内向周新宇支付租金90140.75元”； 三、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初9441号民事判决第二项为“刘川于本判决发生法律效力之日起十日内向周新宇支付违约金，计算方式为以90140.75元为技术，自2020年1月18日起至付清之日止，按每日万分之三计算”。 四、驳回周新宇的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1634.5元，由刘川负担。 一审案件受理费减半收取计1634.5元，由周新宇负担500元，刘川负担1134.5元；二审案件受理费3269元，由周新宇负担1000元，刘川负担2269元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月七日 书记员 袁雅丽