吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1120号上诉人（原审原告）：谷权海，男，1977年6月7日出生，汉族，个体工商户，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：王君鸿，吉林天友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵录芹，女，1979年12月20日出生，汉族，个体工商户，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：王君鸿，吉林天友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁亚娟，女，1973年7月8日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。上诉人谷权海、赵录芹因与被上诉人丁亚娟房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2021）吉2424民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谷权海、赵录芹及其委托诉讼代理人王君鸿，被上诉人丁亚娟的委托诉讼代理人金学权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷权海、赵录芹上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2。一审、二审诉讼费、上诉人为维权支出的律师费及财产保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审对上诉人的诉请没有审理判决属于漏判。上诉人在一审诉讼中提出被上诉人合同违约，应按照合同约定承担上诉人为维权支出的律师费142,000元，对上诉人提出的该项诉讼请求，一审法院未作审理判决，是漏判。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定：“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解，调解不成的，发回重审”。上诉人请求二审法院依法将本案发回重审。2.一审法院对本案的主要事实认定不清或认定事实错误。(1)上诉人在一审诉请中提出①判令被告合同违约双倍返还定金。②承担上诉人为维权支出的律师费142,000元。一审判决在本院认为中只认定“被上诉人没有按照合同的约定期限向上诉人交付房屋”，没有判决被上诉人迟延交付房屋的行为是否构成合同违约，属于认定主要事实不清。(2)一审判决认定“尽管丁亚娟没有按照合同约定期限向谷权海、赵录芹交付房屋，但谷权海、赵录芹没有按照合同的约定行使解除权，双方已于2020年11月9日完成了房屋的全部交接，且已办理完了产权变更登记手续，合同目的已经实现”系事实错误。对于被上诉人没有按照合同约定期限向上诉人交付房屋，其已构成合同违约，依法应当承担违约责任。对于办完产权变更，合同目的已经实现也是认定事实错误，因为上诉人购买房屋的目的是急于建设“汽车销售维修中心”,双方签订的《房屋买卖合同》第四条第3项对合同目的进行了特别约定：即“甲方（被上诉人）收取定金后保证7日内给乙方（上诉人）办理过户手续，同时将房屋及土地交给乙方使用建设，不得延误”,上诉人是急于对购买的房屋及场地在封冻之前建设完工的合同目的，才在合同上对合同目的作了特别约定。在合同签订后，上诉人立即委托延边建筑工程设计单位对“汽修中心”进行了工程设计，并与汪清县的施工单位签订了“建设工程承包合同”,2020年9月27日，上诉人按合同约定进入已购房屋的场地施工时，遭到被上诉人原租赁户的阻拦，导致无法按期进行施工，无法完成这一合同目的，而非一审认定的办完产权变更，合同目的已经实现。对于在被上诉人违约后，上诉人必须行使合同解除权，否则就得不到要求赔偿的支持，上诉人认为这是一审法院认定事实错误。根据《合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据《民法通则》第一百一十一条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。上述法律规定中，守约方有权要求违约方继续履行，并有权要求赔偿损失，并没有要求守约方行使合同解除权后才可以得到赔偿。3.一审法院在认定事实不清的前提下，适用法律错误。一审法院在认定事实不清或错误的前提下，适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定是适用法律错误。综上所述，本案在事实清楚、证据充分的情况下，一审法院不但作出了认定事实错误的判决，而且遗漏一审的诉讼请求，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，将案件发回重审。丁亚娟辩称：1.一审不存在漏审漏判的情况。2.双方之间房屋买卖合同已经全部履行完毕。3.上诉人对合同目的无法实现的概念理解有误。4.上诉人明确表示其选择适用定金，但本案不存在适用定金罚则的情形。谷权海、赵录芹向一审法院起诉请求：判令被告违约双倍返还定金160万元，律师代理费14.2万元，合计：174.2万元。事实和理由：原告为新建“汪清金海汽车销售维修中心”，以330万元的价款，购买被告坐落在汪清县汪清镇东振街的3,406.58平方米房屋（3个房证）及场地，双方于2020年9月16日签订《房屋买卖合同》，原告向被告支付购房定金80万元。合同生效后，原告委托延边建筑工程设计单位对“汽修中心”进行了工程设计，并与汪清的施工单位签订了“建设工程承包合同”。2020年9月27日，原告按合同约定进入已购房屋的场地施工时，遭到被告原房屋租赁户的阻拦，导致无法进行施工。被告视合同如儿戏，在收取定金后，不按合同约定履行义务，不清退原房屋租赁户，不按时进行房屋交接，违背了双方签订的《房屋买卖合同》第四条第3项：“收取定金后保证7日内给乙方（原告）办理过户手续，同时将房屋及土地交给乙方使用建设，不得延误”的规定，已构成合同违约。虽经原告多次催促，被告一直拖到2020年11月9日才与原告进行房屋交接，拖到2020年11月30日才与原告办理房屋过户手续。因被告延期交房的违约行为，以致进入冬季无法施工，使原告不能如期完成新建“汽车销售维修中心”厂房工程施工任务，连带造成原告在汪清河北的“汽车销售维修中心”不能按期搬迁，造成原告将河北“汽修中心”厂房卖给他人而无法腾房，需赔偿他人延期腾房的损失。被告合同违约行为给原告造成严重的经济损失。根据《房屋买卖合同书》第五条第3项关于违约责任的约定“甲方（被告）收取定金后，不按约定期限内将房屋过户至乙方（原告）名下或未将房屋按时交于乙方（原告）使用，则视为甲方（被告）违约，届时甲方应当承担违约责任，甲方收取定金应当双倍返还给乙方（原告）”的规定，以及合同第五条第4项：“如甲、乙任意一方违约，则守约方向违约方维权产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、因调查产生的必要费用等”的规定，对被告的违约行为，依据《合同法》第107条、115条、116条的规定，现对被告提起诉讼，以维护自己的合法权益。一审法院经审理查明：2020年9月16日，原告谷权海、赵录芹作为乙方与被告丁亚娟（甲方）签订了一份《房屋买卖合同书》，甲方购买了乙方坐落于汪清县汪清镇东振街的三处房屋（原房产证号3XXXX、3XXXX、3XXXX，面积分别为2823.94㎡、275.2㎡、307.44㎡），约定价款为330万元，合同签订之日乙方付购房定金80万元，待甲方为乙方办理完过户手续后，乙方到银行办理抵押贷款，将贷款100万元支付给甲方，期限以两个月为限，剩余购房款于2021年2月28日一次性付清；合同第四条第3项约定甲方的义务“甲方在收取乙方定金后保证在7日内给乙方办理过户手续；同时将房屋及土地交付给乙方使用，不得延误”；合同第五条第3项约定“甲方收取定金后，不按约定期限去偿还银行贷款并将房屋过户到乙方名下或未将房屋按时交付于乙方使用，则视为甲方违约，届时甲方应当承担违约责任，乙方有权解除本合同，甲方收取定金应当双倍返还给乙方，合同解除后双倍定金三日内到账”，第4项约定“如甲、乙任意一方违约，则守约方向违约方维权产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、因调查产生的费用等。”合同签订当日，二原告即向被告交付80万元定金。9月26日或27日前，被告将原告于此前交付的案涉房屋中的房产证号为3XXXX号的房屋交付给原告，原告将该房屋拆除。9月27日，谷权海给丁亚娟发微信，称丁亚娟已经违约，谷权海在微信中提出要解除合同，当日，谷权海与丁亚娟因丁亚娟的租房户没有倒出房，影响谷权海施工，双方进行了交涉。2020年10月16日（周五），谷权海给丁亚娟打电话，通知丁亚娟下周一办理过户手续，但没有办成。2020年11月9日，谷权海与丁亚娟签订了一份《房屋交接（单）》，该交接单载明：甲方将东元房屋（案涉房屋中的两个房屋）于今日交于乙方，东侧房屋（房产证号30111）暂由关华使用，今后院内一切事由与甲方（丁亚娟）无关。11月18日，丁亚娟到汪清县房屋产权管理中心办理了房产证号为3XXXX号的房屋产权注销登记手续，2020年11月30日，房产证号为3XXXX、3XXXX号的房屋的产权变更登记到谷权海、赵录芹名下。截止2021年2月27日，谷权海、赵录芹已按合同约定向丁亚娟付清了330万元购房款。一审法院认为：原告谷权海、赵录芹与被告丁亚娟之间签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于定金的数额，本案的合同标的额为330元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金不得超过主合同标的额的20%，即66万元（330万元×20%），双方约定的数额为80万元，超出的14万元无效。本案双方当事人争议的焦点是：丁亚娟是否应当向谷权海、赵录芹双倍返还132万元的定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》后，尽管丁亚娟没有按照合同的约定期限向谷权海、赵录芹交付房屋，但谷权海、赵录芹并没有按照合同的约定行使解除权，双方已于2020年11月9日完成了房屋的全部交接，且已办理完了产权变更登记手续，谷权海、赵录芹也已经向丁亚娟付清了全部的购房款，双方的合同目的已经实现，已不存在适用定金罚则的情形，原告谷权海、赵录芹的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告谷权海、赵录芹的诉讼请求。案件受理费10,239元，财产保全费5000元，合计：15,239元，由谷权海、赵录芹负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：谷权海、赵录芹与丁亚娟签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，谷权海、赵录芹虽主张丁亚娟未依案涉房屋买卖合同约定的期限履行相应义务构成违约，但其以办理过户、接收案涉房屋、支付剩余房款等方式继续履行案涉合同，应视为其认可对合同约定的履行期限予以变更，即便丁亚娟迟延履行合同义务，但谷权海、赵录芹亦未按照合同约定行使解除权，且目前双方均已对案涉房屋买卖合同履行完毕，即双方买卖房屋的合同目的均已实现，同时鉴于迟延履行合同的行为尚不构成根本违约，本案不存在适用定金罚则的情形，谷权海、赵录芹主张丁亚娟返还定金及律师代理费的请求依据不足，本院不予支持。综上，谷权海、赵录芹的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,478元，由谷权海、赵录芹负担。本判决为终审判决。审判长 池东波审判员 崔 玉审判员 秦承兰二〇二一年五月二十八日书记员 吴 迪