宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初2035号原告（反诉被告）:马某，甘肃省清水县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李某1，宁夏综义律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某2，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：陈某，宁夏北地律师事务所律师。被告（反诉第三人）:李某某，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，小学文化，农民工，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区双庄新村44号房。原告马某诉被告李某2、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案，被告李某2于2021年4月20日向本院提交反诉申请，本院经审查后依法准予。后本院依法适用简易程序于2021年4月21日公开开庭进行了合并审理，本院现已审理终结。原告马某请求判令：1.二被告共同返还购房款12万元；2.本案的诉讼费由二被告共同承担。被告李某2答辩要点：1.原告诉请返还房款没有法律依据和合同依据；2.原告实际居住、使用案涉房屋，原告应向被告支付使用费，在购房款中应予以抵扣。被告李某某答辩要点：我只是中间介绍人，在协议上我是作为见证人签了字，房款不应由我返还，房款支付给李某2了。李某2反诉请求判令：1.确认反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同关系已经解除；2.反诉被告向反诉原告支付占用涉案房屋期间的使用费9万元；3.反诉被告承担本案诉讼费用。庭审中，李某2变更第一项反诉请求为解除原、被告之间签订的售房协议。马某反诉答辩要点：1.案涉售房合同系因李某2原因造成合同目的无法实现导致该房屋产权无法变更至原告马某名下。因此因李某2的违约行为造成的本案的全部损失应当由李某2即案涉合同违约方予以承担。2.李某2并非案涉房屋物权人，其无权主张房屋使用费。3.对诉请2中的使用费主张标准以及计算标准有异议，没有事实和法律依据。综上应当予以驳回。李某某反诉陈述要点：我认为李某2应该本人出庭来说明情况。对于李某2的其他诉讼请求与我没有关系，是马某与李某2之间的事。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实2009年9月25日，案外人宁夏龙源房地产开发有限公司（甲方）与案外人张某（乙方）签订顶房协议书一份，约定“……二、甲方顶给乙方的××园住宅房屋壹套，建筑面积71.21㎡，阁楼面积最终以产权部门测量面积为准。双方协商定价，出具有效票据时，最终以双方的确认函为主。三、抵顶房屋的施工单位可以转让、出售，转让、出售房屋时甲方协助办理房屋变更手续。如发生任何经济纠纷均由施工单位及购买人全额承担。……五、待房屋交付使用后，以房管有关部门测量面积为准，乙方持抵房协议书办理《商品房买卖合同》手续。交纳各项费用并领取钥匙。六、其他约定及变更事项：抵顶15号、16号施工单位工程款，71.21×2238=159368元”。2009年11月14日，被告李某2（甲方）与原告马某（乙方）签订售房协议一份，约定“李某2于2009年11月14日售给马某住房壹套，15号楼3单元401室，面积71.21㎡×2238=159368元（实际售价壹拾肆万元整，140000），预付壹拾壹万元整（110000），下欠叁万元整，年底，剩余签合同付清，其中年底付壹万元，此房双方签字生效，如甲方违约，赔付乙方相同面积，相同金额房屋，如果乙方违约，赔付相同面积相同房屋（此协议签字生效）”，同时，该售房协议下方还注明“此房由李某某担保，如出现房屋问题由李某某全权负责解决”，李某某在此处签名捺印。2010年1月19日，李某2向原告出具收条一张载明今收到马某房款壹万元整。2014年3月19日，马某与李某2签订交房证明一份，载明“现李某2与马某就双方出售贺兰县桃林花园15-3-401室房屋，做以下约定：（一）、李某2于2014年3月19日正式将位于××县房屋交付给马某使用，该房屋房款在交付前已经给李某2付清，且李某2也将电卡交付给马某。（二）、在房屋交付之后，马某将原李某2交付其的李某2与张某签订的购房合同与收据交付给李某2（李某2作其与张某诉讼用）暂管，待李某2事务处理完后返还马某。（三）、在2014采暖期到时，李某2需将之前拖欠的采暖费缴清，其后发生的费用由马某承担。（四）、在桃林小区的房屋能办理过户手续时，李某2需协助马某过户，过户费用由马某承担，完全过户后由马某付清下余房款贰万元（20000）”。李某某作为证明人在该交房证明上签名捺印。另查明，涉案房屋于2019年11月13日办理过户登记在案外人徐某名下。原告马某于2020年4月27日诉至本院要求依法确认其为涉案房屋的所有权人并要求宁夏龙源房地产开发有限公司配合其将涉案房屋转移登记至原告名下，本院于2020年7月15日作出（2020）宁0122民初2020号民事判决书，判决驳回原告马某的全部诉讼请求。原告马某不服该判决，提起上诉，银川市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）宁01民终3990号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告马某于2020年11月份搬离涉案房屋。现原告无法取得涉案房屋所有权，认为合同目的无法实现，诉至本院，请求判如所请。二、各方当事人有争议的事实原告马某认为其已经按照约定支付购房款12万元，因被告李某2违约导致合同目的无法实现，且被告李某某作为担保人承诺房屋出现问题由其全权解决，故二被告应当共同向其返还购房款12万元。同时，其认为被告李某2对涉案房屋不享有物权，李某2主张的房屋占有使用费不应当支持。被告李某2认为因原告实际居住使用涉案房屋，故产生的使用费应当在房款中扣除。被告李某某认为其以证明人身份在涉案售房协议上签字，其对具体情况不知情。判决的理由与结果本院认为，原告马某与被告李某2对双方签订涉案《售房协议》均没有异议。现被告李某2诉请要求解除双方签订的《售房协议》，但原、被告提交的证据不能证实马某与李某2签订售房协议时或之后，李某2对涉案房屋具有处分权，亦不能证实房屋所有权人即案外人宁夏龙源房地产开发有限公司与马某就涉案房屋达成买卖合意，在银川市中级人民法院作出（2020）宁01民终3990号民事判决书中已经认定马某与李某2签订的售房协议因李某2系无权处分而无效，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，结合原告马某提交的交房证明及收条，能够证实原告马某已经向被告李某2支付购房款12万元，该12万元购房款应当返还，本院予以支持。被告李某2虽然主张原告马晓东自2014年3月19日占有使用涉案房屋产生了占有使用费用，但李某2作为过错方未能向本院提交证据证实其曾对涉案房屋享有处分权或其他能够收取占有使用费的合法权利，且在马某占有使用涉案房屋的同时，李某2亦同时占有使用马某支付的购房款，故被告李某2主张原告马某支付占有涉案房屋期间使用费的反诉请求无事实与法律基础，本院不予支持。原告主张被告李某某作为涉案售房协议保证人，应当与被告李某2共同承担返还购房款12万元的责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效……”之规定，即便原告认为被告李某某的意思表示构成担保意思表示，但涉案售房协议因李某2无权处分而无效，故关于李某某担保的部分当然无效，故对马某主张李某某共同返还购房款12万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告李某2于本判决生效之日起十五日内向本诉原告马某返还购房款120000元；二、驳回反诉原告李某2的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元（已减半收取），由本诉被告李某2负担。反诉案件受理费1025元（已减半收取），由反诉原告李某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 祁 玮二〇二一年五月二十七日法官助理 金 路书记员 张海丽附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。