湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1452号原告：湖南江河汇商业运营管理有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区黎托街道沙湾路1088号双水湾嘉园地下室商业、社区用房部分-1003。法定代表人：成丹丹，执行董事。委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。被告：张根平，男，1968年12月29日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告湖南江河汇商业运营管理有限公司(以下简称原告)与被告张根平（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏小友、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年11月27日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》和《江河湾中心商铺管理服务合同》、2018年1月9日签订的《补充协议》于2019年5月17日解除；2、判令被告向原告支付商铺占用使用费、租金、管理服务费等合计1202347.97元，并以1202347.97元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算自2019年5月18日起至实际支付之日止逾期付款违约金（暂计至2020年10月30日为269372.1元）；3、判令被告向原告支付违约金127991.30元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年11月27日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》各一份。《江河湾中心商铺租赁合同》约定：乙方租赁江河湾中心2栋B1F01号商铺作生鲜超市使用，该商铺建筑面积为3011.56平方米；在乙方按本合同约定实际租满13年并遵守各条款的前提下，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起18个月的免租期（含装修期），第一个租赁年限给予10个月免租期，第二个租赁年限给予8个月免租期；租期自该商铺交付日起156个月，暂定为2017年12月08日至2030年12月07日；第一个租赁年度的月租金为52702.3元，第二个租赁年度的月租金为52702.3元，第三个租赁年度的月租金为52702.3元，按季度支付；租赁保证金为52702.3元，质量保证金为52702.3元；本合同解除或终止，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还甲方。双方应在交还时签署书面的交还确认书。如逾期乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离。商铺内如有遗留物品的，视为乙方已抛弃；因乙方原因导致本合同提前终止的，合同终止前乙方已支付的所有费用（包括但不限于租金、保证金等）甲方均不退还，如乙方届时未向甲方缴纳保证金的，则乙方应按本合同约定保证金数额向甲方支付违约金，且甲方有权要求乙方按本合同的标准补付免租期内所免去的所有租金；乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。《江河湾中心商铺管理服务合同》约定：管理期与租期一致；管理服务费押金为22586.7元；管理服务费包括装修期/免租期管理服务费与经营期管理服务费，经营期管理服务费季付，第一个租赁年度的月经营期管理服务费为22586.7元，第二个租赁年度的月经营期管理服务费为22586.7元，第三个租赁年度的月经营期管理服务费为22586.7元；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于管理服务费、管理服务费押金等），每逾期一日，则应以逾期款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；出现本合同约定情形而甲方行使解除权的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有费用均不退还，如乙方届时未向甲方缴纳管理服务费押金、水电费押金的，则乙方应按约定管理服务费押金及水电费押金数额向甲方支付违约金。2019年5月14日，因被告拖欠租金及管理服务等合计253706.57元，原告发《工作联系函》给被告，通知解除《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》，并要求付清拖欠的费用。被告于2019年5月17日签收该函件。被告辩称：合同签订的情况属实。在第二个免租期，被告不交下季度租金的原因是：1、由于原告工程部提供的消防报建图出错，导致消防进窗受阻，耽误了一个多月；2、被告经营的超市开业几天后，原告强行在超市内安装电梯，工程量大、时间久。施工期间的噪声、电焊燃烧油漆味刺鼻难闻，导致外租区经营的品类缺失，顾客和员工意见很大。顾客流失导致营业额急转直下，给被告造成极大的损失，经营难以维持；3、原告的物业结构质量存在严重问题，场内楼面多处漏水到超市，超市的设备和形象受损。儿童游玩商户退租，给超市带来很大的损失；4、原告的一至三楼商业开业多次推延，停车场收费导致客流量进一步流失。综上，请求法院依法裁判。本院经审理，认定事实如下：2017年11月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-027）。约定：乙方承租甲方位于长沙市雨花区沙湾路389号江河商业中心2栋B1F01号商铺，建筑面积为3011.56平方米，租赁用途为经营精品生鲜超市、品牌为大润发惠民；租期自商铺交付之日起156个月，暂定为2017年12月8日至2030年12月7日，在乙方实际租满前述期限并遵守合同各条款的前提下，甲方同意给予乙方自商铺交付之日起18个月的免租期（含装修期），第一、二个租赁年度分别给予10个月、8个月的免租期；第一、二、三个租赁年度的月租金均为52702.3元，按季度支付；乙方于签订本合同之日起5日内向甲方支付租赁保证金52702.3元，于租赁关系终止之日前5日内向甲方支付质量保证金52702.3元；甲方暂定于2017年12月8日将商铺交付乙方，具体以交付通知书为准；乙方逾期支付租金或其他应付款项超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权追究乙方的违约责任；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将商铺交还甲方，双方在交还时签署书面的确认书；乙方如按本合同约定在甲方同意的范围内和要求下，对商铺进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在交还前将商铺恢复原状（甲方认可的属正常使用导致的磨损除外）或予以保留，由此发生的费用由乙方承担，如甲方书面同意无需恢复原状的，甲方无需对商铺及其装修、设备和设施进行的增建或改建进行任何补偿；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；甲方暂定于2018年10月1日为商场统一开业时间；双方还对其他事项进行了约定。同日，原、被告还签订了一份《江河湾中心商铺管理服务合同》。约定：管理期限为《江河湾中心商铺租赁合同》约定的交付日起156个月，与租期一致；被告应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付管理服务费押金22586.7元；管理服务费包括装修期/免租期管理服务费与经营期管理服务费，第一、二、三个租赁年度的月经营管理服务费均为22586.7元；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于管理服务费、押金），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；《江河湾中心商铺租赁合同》终止或解除的，本合同自动终止或解除。上述合同签订后，原告将涉案商铺交给被告租用，被告亦按约支付了租金、保证金、管理服务费等。2017年12月，被告对商铺进行装修，后于2018年6月15日开业经营。被告陈述原告于2018年6月在商铺内安装电梯，且在原告经营的超市内进行施工，影响了被告商铺的经营。2018年1月9日，原告与被告签订一份《补充协议》。约定：应被告要求，原告同意将位于江河湾中心B1层的部分区域租给被告经营超市仓库及加工区；该区域预测建筑面积为617平方米，其商务条款（包括但不限于租期、免租期、租金标准、物业费标准）与《江河湾中心商铺租赁合同》及《江河湾中心商铺管理服务合同》一致；本协议生效后，即成为《江河湾中心商铺租赁合同》及《江河湾中心商铺管理服务合同》的组成部分，除本协议修改或补充的条款外，原合同的其余部分继续有效。2019年5月14日，原告向被告发出《工作联系函》，载明原告已于2019年1月29日向被告发送下一季度的租金及管理服务费账单（金额合计253706.57元），但被告一直未付，故通知被告解除双方签订的《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》，并要求被告在收到函件后5日内付清拖欠的费用。2019年5月17日，被告在该份函件上签字。后被告未按原告的要求支付相应的费用，双方协商未果，原告于2021年1月18日诉至本院，要求判如所请。在本案的审理过程中，原告陈述其第二项诉讼请求包括欠付的租金和管理服务费合计253706.57元，以及被告应补交的免租期内的租金和管理服务费合计1142996.4元，两项共计1396702.97元，原告仅主张1202347.97元。被告提交了一份2018年7月13日的《减免申请报告》，载明其经营的超市自开业后，因电梯安装和通信设施不完善，导致场内外商铺的招租受损、收银系统故障频发，商铺经营状况较差，请求原告免租半年。原告的工作人员在该份报告上签字。以上事实，有江河湾中心商铺租赁合同、江河湾中心商铺管理服务合同、补充协议、银行转账凭证、工作联系函、减免申请报告及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《江河湾中心商铺租赁合同》、《江河湾中心商铺管理服务合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。在原告发函要求被告缴纳租金、管理服务费等费用后，被告一直拖欠未付。原、被告在《江河湾中心商铺租赁合同》中约定，被告逾期支付租金或其他应付款项超过20日的，原告可以解除本合同。原、被告在《江河湾中心商铺管理服务合同》中约定，《江河湾中心商铺租赁合同》终止或解除的，《江河湾中心商铺管理服务合同》自动终止或解除。因此，原告有权依据双方的约定解除前述两份合同。另外，原告要求解除作为两份合同组成部分的《补充协议》，有事实和法律依据，本院亦予以支持。2019年5月17日，被告收到了原告关于解除合同的函件，故前述三份合同均于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条规定，承租人应按约定的期限支付租金。本案中，原告发函要求被告缴纳欠付的租金等各项费用253706.57元，被告在《工作联系函》上签字确认，并未提出异议。因此，原告要求被告支付2019年2月至4月的租金、管理服务费等合计253706.57元，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，根据被告提交的《减免申请报告》，其承租的涉案商铺确实与电梯安装、商业中心及其配套设施设备的状况等因素相关联，原告的管理服务亦存在不到位之处。本院依据公平原则、诚信原则及本案的实际情况，对原告关于被告支付免租期租金和管理服务费的诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《江河湾中心商铺租赁合同》及《江河湾中心商铺管理服务合同》均约定，被告逾期支付前述合同约定的任何费用的，每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金。原告依此主张被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算2019年5月18日起的违约金。本院认为，双方约定的违约金标准过高且与被告对原告造成的损失不符。结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金的标准为欠付金额的日万分之三。根据违约责任的补偿性，本院已确定被告应按上述标准向原告支付违约金，故对于原告第三项诉请主张的127991.3元违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告湖南江河汇商业运营管理有限公司与被告张根平分别于2017年11月27日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-027）、《江河湾中心商铺管理服务合同》及2018年1月9日签订的《补充协议》均于2019年5月17日解除；二、被告张根平应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南江河汇商业运营管理有限公司欠付的租金、管理服务费等合计253706.57元及违约金（以253706.57元为基数，按日万分之三的标准自2019年5月18日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告湖南江河汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取9599元，由被告张根平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二一年五月十七日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。