河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终1308号 上诉人（原审被告）：孙长军，男，1967年4月2日出生，汉族，住河北省邢台市南宫市。 委托诉讼代理人：刘志虎，河北九拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培波，河北九拓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南宫市宏圆房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市南宫市工业区腾飞路。 法定代表人：杜贻卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李书照，男，1967年7月27日出生，汉族，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：陈刚，河北高志廷律师事务所律师。 上诉人孙长军因与被上诉人南宫市宏圆房地产开发有限公司（以下简称宏圆房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2020）冀0581民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙长军的委托诉讼代理人刘志虎，被上诉人南宫市宏圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李书照、陈刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙长军上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审：二、本案诉讼费由被上诉人宏圆房地产公司承担。事实及理由：原审法院判令孙长军给付宏圆房地产公司一楼、四楼、十楼所占房间租金258808.2元，明显属于认定事实不清，适用法律错误。（一）本案租赁合同是2016年2月21日签订，合同签订的目的是孙长军用于经营酒店。合同约定租赁五至九层，同时约定一层大厅双方共用，这也符合合同目的，否则，五至九层无法使用。一层大厅共计868.89平方米，大厅西头不在共用面积内，共用面积为600平方米。租赁之初，该栋楼包括一层大厅600平方米均为纯毛坯房，是由孙长军先行垫付装修款（一层大厅装修100余万）进行装修的，事后用租金抵扣垫付的装修款。装修之初，为了方便孙长军经营酒店使用，经协商将一层大厅隔开2间房屋作为酒店的厨房、餐厅由孙长军无偿使用，没有约定租金，这也符合合同的目的。原审法院参照沿街售楼部的价格即110平方米年租金12万元计算48个月的租金没有任何法律和事实依据。首先，厨房和餐厅虽然临街，但并没有朝街道开门，只是用于入住宾客的早餐使用，并不对外经营。其次，原审法院参照沿街售楼部的价格即110平方米年租金12万元计算，合每平方米每月90.9元，没有任何事实依据。按照正常的经营思维，没有一个经营者会愿意支付每平方米每月90.9元的价格去租赁临街门市做厨房、餐厅使用。另外，孙长军所使用的位置（死角）即使作为门市对外经营也远远没有这么高的租金。再次，宏圆房地产公司没有证据证明110平方米的门市年租金可以收12万元。（二）一楼的储藏间（消防监控室）是孙长军为了一楼消防验收，自己装修时在共用面积上隔开的，在没有约定租赁费的情况下，让其给付租赁费14618元，没有法律和事实依据。另外，整个一楼大厅的消防面积（其中宏圆房地产公司隔开三分之二对外经营门市）都是孙长军办理的，消防负责人为孙长军，而宏圆房地产公司使用的面积要远大于孙长军，租赁费还要孙长军给付，没有任何依据。（三）一楼厨房只有一间，原审法院却认定两间。 （四）四楼两间纯毛坯房，孙长军根本没有占用，原审法院过去勘验现场时，也是宏圆房地产公司的工作人员打开的房门，里面放的东西也是宏圆房地产公司的，让孙长军给付房租36152.4元，没有任何依据。（五）十楼两间，是孙长军装修，商定的是孙长军出装修费，装修酒店时让其使用，随时给宏圆房地产公司腾挪使用，没有约定租金。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。请求查明事实，依法改判，维护其合法权益。 南宫市宏圆房地产开发有限公司答辩称，根据南宫市人民法院（2019）冀0581民初1172号民事判决书和邢台市中级人民法院（2019）冀05民终3921号民事判决书能够确定，孙长军与宏圆房地产公司签订的房屋租赁合同不包括一楼的厨房、餐厅、储藏间以及4楼、10楼的部分房间。孙长军长期占用该房屋应当支付租金。原审法院对占用该房间的时间、租金的计算方法、占用面积计算均是正确的。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 南宫市宏圆房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除其公司与孙长军之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令孙长军腾空、搬离南宫市西侧尚客优宾馆五至九层；三、判令孙长军支付2019年租金30万元及2020年度租金（以实际腾空、搬离时截止）；四、判令孙长军支付占用一楼大厅前台、四层、十层，2016年2月至2019年6月的租金共计60万元；六、本案诉讼费由孙长军承担。 一审法院认定事实：2015年6月5日，南宫市人民政府向南宫市宏圆房地产开发有限公司颁发南宫房权证南宫字第××号房屋产权证书，该证书记载，登记时间是2015年6月5日；房屋坐落于南宫市西侧；房屋所有权人是南宫市宏圆房地产开发有限公司；单独所有。2016年2月21日，南宫市宏圆房地产开发有限公司（出租方即甲方）与孙长军（承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同共11项，包括出租房屋、租赁用途、交付日期和租赁期限、租金交付方式、配套设施及其他相关约定、房屋维修责任、房屋返还时的状态、转租转让交换和抵押、解除本合同的条件、违约责任及责任条款。其中，1.1项约定：甲方出租给乙方的房屋位于邢台市南宫市位置。甲方租赁给乙方第五层至第九层以及楼前停车位。该房屋的地形位置图和平面图见本合同附件（一）。2.1项约定：甲乙双方同意，租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。3.1项约定：甲乙双方约定，甲方于2016年3月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2016年9月1日（起租日）起至2026年8月31日止共计10年，甲方给予乙方免租金装修期6个月，自2016年3月1日至2016年8月31日止。如果经甲乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。5.2项约定：一楼大厅甲乙双方共用，一楼大厅整体装修甲方负责自行装修，整体装修方案不得影响乙方正常使用，乙方只负责自用设施及配套附属设施的装修，之后依合同各自履行义务。2016年9月14日，南宫市行政管理局向南宫市楼益金酒店管理有限公司颁发营业执照，统一社会信用代码xxx。该执照载明，名称南宫市楼益金酒店管理有限公司，类型有限责任公司（自然人独资），住所地河北省邢台市南宫市西侧，法定代表人孙长军，成立日期2016年9月14日，营业期限2016年9月14日至2036年9月13日。 孙长军委托朋友张清华于2019年2月3日给宏圆房地产公司法定代表人杜贻卿转账20万，2019年2月12日给杜贻卿转账10万元。虽然宏圆房地产公司当庭否认张清华转账给杜贻卿的30万是孙长军2019年度的酒店租金，但其并未就此30万元非2019年度酒店租金一事进行举证，且杜贻卿本身就是宏圆房地产公司的法定代表人，孙长军委托张清华转给宏圆房地产公司法定代表人杜贻卿的30万元，在宏圆房地产公司不能举证排除为酒店租金的情况下应认定为2019年的酒店租金。 南宫市人民法院（2019）冀0581民初1172号民事判决书和邢台市中级人民法院（2019）冀05民终3921号民事判决书，均认定孙长军与宏圆房地产公司签订的《房屋租赁合同》不包括一楼的厨房、餐厅及储藏间。 南宫市人民法院在审理期间两次去现场勘验，有勘验录像资料。经现场勘验发现，四楼有多个房间有酒店使用痕迹，多个房间遗有酒店使用过的物品或是垃圾，其中四楼有两个房间有门且上锁，其中一个房间是酒店装修时剩余的空调物品，还有一个房间里面满地摆放大楼安装消防设备时剩余的零件；十楼楼道口堆放大量酒店的垃圾等物品，十楼也有多个房间遗有酒店使用过的物品，十楼阳面东侧二个房间系酒店装修时一并装修，装修风格和所用材料一致，孙长军庭审时亦承认其使用过该房屋。 南宫市人民法院认为，双方依法订立《房屋租赁合同》属于双方的真实意思表示，合法有效，该合同依法应受法律的保护和支持，双方应该如实履行合同义务。孙长军酒店租金已交到2019年12月31日，虽然其拖欠宏圆房地产公司2020年的租金，但2020年以来爆发了新冠肺炎疫情，酒店服务业受到了较大的影响，按照相关司法解释属于不可抗力，酒店租金可适当延付。酒店前期要进行装修、安装消防设备、购买酒店用品等，经济投入比较多，收益较慢，故除法定情形或者合同约定的情形外一般不得解除合同。本案中合同约定的解除条件并未出现，合同9.2条明确约定，在合同期内甲方不得以任何理由终止本合同，所以对宏圆房地产公司主张解除房屋租赁合同的请求不予支持。但孙长军应支付宏圆房地产公司2020年的租金30万元。根据南宫市人民法院（2019）冀0581民初1172号民事判决书和邢台市中级人民法院（2019）冀05民终3921号民事判决书，孙长军与宏圆房地产公司签订的《房屋租赁合同》不包括一楼的厨房、餐厅、储藏间，所以孙长军长期占用宏圆房地产公司房屋应缴纳相应的租金。孙长军占用的储藏间是（5.45米×4.11米）22.4平方米、厨房（3.4×5.6）19平方米、餐厅（7.67米×5.65米）43.3平方米，一层合占用84.7平方米，占用时间自2016年9月1日（孙长军开始向宏圆房地产公司缴纳酒店租金日）至2019年11月1日（法院判决后孙长军实际腾房之日），共计38个月。宏圆房地产公司主张一楼的厨房、餐厅、储藏间按照其对外租赁沿街售楼部的价格即110平方米年租金12万元计算，一楼的餐厅确属临街，属于临街部分，可参照宏圆房地产公司一楼对外出租的其他商铺租金标准计算租金，而厨房、储藏间虽处于一楼，但并非沿街门市，特别是厨房和储藏间处于一楼的纵深处，故不宜按沿街门市价格计算租金，而应参照楼上酒店租赁价格计算租金。宏圆房地产公司起诉状中称，请求依法判令孙长军占用四楼、十楼2016年2月至2019年6月的租金，而宏圆房地产公司在第一次开庭时又称，孙长军占用四楼、十楼的房屋共计八间，宏圆房地产公司主张的占用期间是2016年9月1日至2019年11月1日，共计38个月，而在第二次开庭时，宏圆房地产公司又称，四楼和十楼部分孙长军共占用十二个房间，占用时间自2016年9月1日至2020年7月1日，共计46个月。诉状中的表述、第一次开庭的表述、第二次开庭的表述均不相同，表述混乱。对于宏圆房地产公司主张的四楼和十楼孙长军占用房间的租金，仅宏圆房地产公司提供的照片和证人证言不足以证实孙长军占用的全部情况。经勘验，四楼现安装房间门的有二间，其中一间堆放空调安装零件，而宏圆房地产公司的大楼楼上部分自己并未装修，属于毛坯房状态，孙长军为了经营酒店所以才在大楼的5-9层安装了空调，所以四楼房间内所剩余的空调零件应属于酒店方的财产即孙长军的物品，而孙长军长期占用该房间应付租金，该房间存放时间应该在装修时期，故从2016年9月1日孙长军付宏圆房地产公司酒店租金之日起计算租金较为合理。该房间直到勘验仍存放孙长军的物品，故可以计算租金至2020年7月，孙长军占用时间应为47个月；四楼另一房间堆放了大量消防设备零件，消防设备是孙长军购买并负责安装，该消防设备是安装后剩余的零件，事后孙长军也未就上述剩余零件给宏圆房地产公司进行交接，所以上述消防零件仍归孙长军所有，长期占用宏圆房地产公司房间，应付租金，该房间的消防零件存放时间应该在装修时期，故从2016年9月1日孙长军付宏圆房地产公司酒店租金之日起计算租金较为合理，该房间直到勘验仍存放孙长军的物品，故可以计算租金至2020年7月，孙长军占用时间应为47个月；十楼阳面东侧二个房间由酒店装修并长期使用，庭审时孙长军亦承认酒店使用过该房间，南宫市宏圆房地产开发有限公司（以下简称宏圆公司）与孙长军、张清华、南宫市楼益金酒店管理有限公司（以下简称楼益金酒店）排除妨害纠纷一案南宫市人民法院（2019）冀0581民初1172号中，宏圆房地产公司曾主张要求孙长军腾空占用的酒店十楼二个房间，但由于孙长军否认占用且宏圆房地产公司未提交证据而未被支持，但经本案审理中南宫市人民法院两次现场勘验，该房间系由酒店装修，装修风格和装修用品和酒店一致，使用痕迹明显。第一次勘验时该房间上锁，宏圆房地产公司称自己没有房间钥匙，所以第一次未进入该房间。第二次勘验时房间的门开着，卫生间内有个人衣物，由于宏圆房地产公司未曾使用十楼，故应属于孙长军酒店使用。孙长军庭审时称“十楼只有两间是在装修期间使用了大概5-6个月”，但其未能举证证明其只使用了5-6个月，而宏圆房地产公司与孙长军、张清华、南宫市楼益金酒店管理有限公司排除妨害纠纷一案南宫市人民法院（2019）冀0581民初1172号中，南宫市宏圆房地产开发有限公司曾主张让孙长军腾空占用的酒店十楼两个房间，说明当时孙长军仍在占用该房间，只是由于孙长军当时否认占用过该房间而宏圆房地产公司又没有提供证据所以法院没有支持，该案直至2019年12月才经二审审结，所以宏圆房地产公司主张孙长军占用的十楼二个房间38个月的租金较为合理。宏圆房地产公司主张的四楼和十楼其他房间的租金以及孙长军占用的宏圆房地产公司十楼楼道的租金，虽然有证据证明孙长军曾经使用过，南宫市人民法院勘验时有许多房间有使用痕迹且遗有酒店使用过的物品，足以证明孙长军经营的酒店的确曾经长期使用过该房间，而十楼楼道在第一次勘验时堆放了大量酒店垃圾，但由于无法证明孙长军使用时间长短而无法计算租金，为了维护宏圆房地产公司的合法权益，综合孙长军经营酒店的时间、堆放的物品、遗有的垃圾等多种因素，酌定再增加孙长军一个房间38个月的租金。综上所述，孙长军应对占用的一楼房间（餐厅、厨房、储藏间）支付38个月的租金、四楼二个房间47个月的租金、十楼二个房间38个月的租金、再加一个酌定增加的房间38个月的租金。一楼餐厅共43.3平方米，参照宏圆房地产公司对外租赁沿街售楼部的价格即110平方米年租金12万元计算，餐厅租金应为149581.8元{（120000元÷110平方米÷12个月）×38个月×43.3平方米}；除一楼的餐厅外的房间均按其双方之间订立的房屋租赁合同的约定5-9楼年租金30万元，每层合年租金6万元，而每层13个房间，则每间房每月租金384.6元（60000元÷13间÷12个月），那么孙长军应付租金为109226.4元（一楼储藏间和厨房共2间×384.6元×38个月）＋{（四楼2间×384.6元×47个月）＋（十楼2间×384.6元×38个月）＋（酌定增加的一个房间×384.6元×38个月）}。以上合计，孙长军应付租金为258808.2元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十七条规定判决：一、原告南宫市宏圆房地产开发有限公司与被告孙长军于2016年2月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效，继续履行。二、被告孙长军于本判决书生效之日起十日内给付原告南宫市宏圆房地产开发有限公司2020年度的房屋租金30万元。三、被告孙长军于本判决书生效之日起十日内给付原告南宫市宏圆房地产开发有限公司一楼、四楼、十楼所占房间的租金258808.2元。四、驳回原告南宫市宏圆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由原告南宫市宏圆房地产开发有限公司负担6500元，被告孙长军负担6300元。 对本案事实，本院与一审法院认定一致。 本院认为，双方的租赁合同对租赁对象有明确约定。对一楼大厅，合同约定双方应共同使用。但对一楼的储藏间、厨房和餐厅，四楼和十楼的各两个房间和酌定增加的一个房间，合同没有约定，但根据一审查明的情况，应认定孙长军在长期使用，其应支付一定数量的租赁费。一审对储藏间、厨房、四楼和十楼的各两个房间和酌定增加的一个房间的租赁费确定的适当，应予维持，但对餐厅的租赁费参照宏圆房地产公司对外租赁沿街售楼部的价格确定的数额偏高，应予纠正。本案餐厅为内部餐厅，供入住孙长军经营酒店的房客就餐用。综合平衡，结合双方之间开始时的关系、孙长军投资情况及孙长军经营现状和疫情影响等，餐厅租赁费也按照储藏间、厨房租赁费标准确定比较适宜。根据餐厅与储藏间、厨房的面积比较，餐厅可以算作两个房间，每个房间按照一审确定的每月384.6元计，时间按照一审确定的38个月计，餐厅的租赁费应为29229.6元（384.6元×2间×38个月）。 综上所述，孙长军的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决对其他事实的认定，判决第一项、第二项、第四项并无不当，予以维持，对判决第三项应做变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省南宫市人民法院（2020）冀0581民初356号民事判决第一、二、四项，即“南宫市宏圆房地产开发有限公司与孙长军于2016年2月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效，继续履行；孙长军于本判决书生效之日起十日内给付南宫市宏圆房地产开发有限公司2020年度的房屋租金30万元；驳回南宫市宏圆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。” 二、变更河北省南宫市人民法院（2020）冀0581民初356号民事判决第三项“被告孙长军于本判决书生效之日起十日内给付原告南宫市宏圆房地产开发有限公司一楼、四楼、十楼所占房间的租金258808.2元。”为“孙长军于本判决书生效之日起十日内给付南宫市宏圆房地产开发有限公司一楼、四楼、十楼所占房间的租金138456元。” 一审案件受理费负担不变。二审案件受理费5182.2元，由上诉人孙长军负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二一年五月二十五日 书记员  李晓敏