河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初37号 原告：陈鹏，男，1977年10月4日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：王**、张琳琳，河北唐盛律师事务所律师。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告陈鹏与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告陈鹏及其委托代理人王**、张琳琳，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈鹏的诉讼请求为：1.确认被告申请执行的第三人处的位于韩城镇富星园小区204-5-401房产的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行。2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：1.被告所申请执行的财产为原告所有，不属于第三人所有。本案涉及的位于韩城镇富星园小区204-5-401房产是原告自嘉润公司处购买。2.被告对属于原告的财产申请执行没有法律依据。原告与嘉润公司之间的房屋买卖关系系双方真实意思表示，举证内容明确，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告以现金的方式向嘉润公司支付了全部房款，并与嘉润公司签订了认购书，嘉润公司向原告开具了收款收据，第三人向原告交付了房屋，原告实际占有该房屋，张淑娟向法院申请强制执行时原告已实际拥有且占有该不动产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，请求法院依法公正判决。 被告张淑娟答辩称，一、原告提交的《嘉润•彩虹城房屋诚意认购单》（以下简称认购单）无论是从形式，还是从相关法律规定看，不属于合法有效的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国民法典》等规定，认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。从认购单内容来看，仅有房号、单价和总价款，但无付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容。且认购单明确记载在规定时间内按照所选定的房号签订商品房买卖合同。因此，认购单是预约合同而非商品房买卖合同。原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。且原告提交的其与第三人签订的认购单显示的时间是2012年9月18日，是在涉案房产被法院查封之后。因此，原告的证据无法证实其在法院查封之前与第三人签订合法有效的商品房买卖合同。二、原告提交的支付款项的证据及第三人提交的入账底联收据等，均无法证实款项已打入嘉润公司账户，更无法证实原告已向嘉润公司实际支付购房款。三、原告提交的证据不能证实原告在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司陈述意见为请求查明事实，依法判决。 原告陈鹏为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.2012年9月18日原告和第三人签订的认购单、2007年5月7日定金收据、2012年9月18日剩余房款收据、妻子王红银行卡取款流水、陈鹏和王红的结婚证复印件、第三人出具的房款结清证明。证明目的：原告和第三人签订了书面的房屋买卖合同，原告付清了全部的房款。 2.2013年6月19日入住费明细及入住时缴纳的各种费用的收据（契税、大修基金、工本费、产权费、垃圾清运费、卡费、电费、出入证、物业费、供暖费、装修押金、水费）、物业结清证明、社区居住证明。证明目的：原告与第三人与该日办理了房屋交接手续，原告实际占有了房产。 3.原告及妻子个人住房信息查询结果。证明目的：原告名下无其他用于居住的房屋。 4.商品房预售许可证。证明目的：第三人就涉案房产已经取得商品房预售许可证。 5.（2020）冀02执异915号执行裁定书。证明目的：原告异议申请被驳回，原告依法提起诉讼。 6.原告父母、儿女个人住房查询结果及户口本，证明目的：涉案房产系原告唯一住房，原告名下无其他房产。 张淑娟对陈鹏的证据的质证意见为： 1.对结婚证的证据三性无异议；对2012年9月18日的认购单、嘉润公司2张收据及农业银行2012年9月18日流水明细有异议。该认购单时间显示是2012年9月18日且是嘉润公司提供的制式单据，不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。原告提交的农业银行流水仅为2012年9月18日转支情况，无法证实其向谁付款及付款用途，该份证据与本案无关。上述证据均无法证明原告的证明目的。本案涉案房产在2012年9月4日被法院查封。陈鹏购买时间在法院查封后。 2.对嘉润公司出具的结清证明有异议。因嘉润公司系本案当事人，与本案具有利害关系，该证据不应被采信，也无法证明原告的证明目的。 3.对钥匙领取表、唐山德旺物业服务有限公司出具的证明、富星园社区居民委员会2021年4月14日出具的居住证明、收据有异议。钥匙领取申请表填写不规范，真实性存疑。德旺物业公司系2016年7月5日成立，本证明出具时间为2021年1月14日。从富星园社区居委会出具的证明看，该份证明是仅供法院解封使用，与本案无关。其所提交的收据显示的时间均在法院查封之后。因此，该部分证据均无法证明原告的证明目的。 4.对个人住房信息查询结果的真实性无异议，但是该证据仅能证实截止2021年2月3日之前原告及王红在路南、路北、高新区没有不动产登记记录。无法证明原告的证明目的。 5.对预售许可证真实性无异议，证明目的不认可，对执行裁定书无异议。 6.对户口本的真实性无异议，个人住房查询结果的真实性无异议，对证明目的不认可，该证据只能证实原告及其家人在路北区高新区没有不动产登记记录。 第三人嘉润公司对陈鹏提交证据的真实性和证明目的均无异议。 被告张淑娟为证明其主张，提交的证据有：（2012）唐执字第97-01号执行裁定书，（2012）丰执字第549号民事裁定书，唐山市不动产登记中心不动产权利及其他事项登记信息。证明：2012年9月18日原告与第三人签订认购单时案涉房产已被法院依法查封。 原告陈鹏对被告张淑娟提交证据的关联性、合法性不认可，张淑娟并非证据上法律文书的诉讼参与人，其提供的法律文书是复印件，被告作为该案的案外人，本身无权取得或持有该相应法律文书，现其提供的复印件不是向人民法院调取的证据，也不是从裁判文书网上下载的打印件，其证据来源不明，该证据系与本案无关，不能达到被告的证明目的。 第三人嘉润公司对被告张淑娟提交的证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为与本案无关。 第三人嘉润公司提交的证据：1.陈鹏交认购金的财务账入账底联；2.工资发放表，证明董秀楼是嘉润公司会计。 原告陈鹏对嘉润公司的证据的真实性无异议，收据和原告提交的定金收据编号一致。 被告张淑娟对该证据收据不认可，质证意见为：1.收据为嘉润公司单方制作；2.对工资表的真实性和证明目的不认可，该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由嘉润公司真实取得。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，首次查封登记时间为2016年12月8日。陈鹏就204-5-401房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）冀02执异915号执行裁定书，驳回陈鹏的异议请求。陈鹏不服，向本院提起诉讼，形成本案。 另查明，2007年5月7日，陈鹏向嘉润公司支付了7万元的认购金，现金支付，嘉润公司为其开具了收据，审理过程中，嘉润公司提交了其公司收到该笔款项的财务入账底联，证实嘉润公司收到陈鹏支付的7万元购房款。2012年9月18日，陈鹏与嘉润公司之间签订了一份认购单，载明陈鹏购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城（现富星园小区）204-5-401房产，该房产建筑面积为88.57平方米，单价为1977.09元/平方米，总价款为175111元。当日，陈鹏自妻子王红银行账户支取10万元后，以现金的形式向嘉润公司支付了房产尾款105111元，嘉润公司为陈鹏开具了收据。2013年6月19日，嘉润公司向原告交付了涉案房产，原告实际居住使用至今。 陈鹏及其家人名下均无不动产登记记录。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间是2009年11月9日。 再查明，本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。张淑娟提交的（2012）唐执字第97-01号执行裁定书于唐山市不动产中心向本院出具的查封登记信息中无该查封登记。 以上事实，有诚意认购单、银行凭证、收据、个人住房查询信息等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：陈鹏对富星园小区204-5-401房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，陈鹏只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。对执行异议之诉的审理，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定处理。第二十八条的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定内容为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因陈鹏提交了其及家人名下无其无居住房产的证据，故本案适用第二十九条的规定。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封富星园小区204-5-401房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，首次查封登记时间为2016年12月8日。而陈鹏首次就涉案房产支付价款的时间为2007年5月7日，2012年9月18日与嘉润公司签订书面的认购单，认购单中约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件。陈鹏提交银行取款凭证及嘉润公司提交的财务入账底联形成了证据链条，因此，本院确认陈鹏支付全部价款的真实性，且付款时间发生于张淑娟申请法院查封涉案房产之前。因涉案房产早已于2009年11月9日即取得预售许可，本院亦确认陈鹏与嘉润公司之间签订的认购单合法有效。涉案房产为陈鹏及其家人名下唯一可居住房产，陈鹏亦于2013年6月19日张淑娟申请法院查封涉案房产之前实际占有使用涉案房产，且因嘉润公司的原因未办理过户登记手续，故陈鹏的排除强制执行的诉讼请求既符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，亦满足第二十八条的规定。 综上所述，陈鹏对嘉润公司名下富星园小区204-5-401房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区房产。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异915号执行裁定书同时失效。 案件受理费3802.22元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏