天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0101民初2739号原告（反诉被告）：天津市森朗农业发展有限公司，住所地天津市北辰区京福公路东（红光农场内）。法定代表人：徐蒲宁，执行董事。委托诉讼代理人：李琳，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，天津万华律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市和平区津味酥麻花店，住所地天津市和平区劝业场街辽宁路166号102。经营者：郭伟，男，1973年3月3日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：梁立伟，天津煦朗律师事务所律师。第三人：天津市和平区房产和物业管理服务中心，住所地天津市和平区哈密道151号。法定代表人：常磊，科长。委托诉讼代理人：张鹭，女。原告天津市森朗农业发展有限公司与被告天津市和平区津味酥麻花店及第三人天津市和平区房产和物业管理服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市森朗农业发展有限公司的委托诉讼代理人李琳、李洋，被告天津市和平区津味酥麻花店的经营者郭伟、委托诉讼代理人梁立伟，第三人天津市和平区房产和物业管理服务中心的委托诉讼代理人张鹭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天津市森朗农业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方于2019年3月20日签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令被告将位于天津市和平区××路××号房屋腾空并返还原告；3.请求依法判令被告向原告支付拖欠的2020年3月20日至2021年3月19日期间的租金343750元，并自房屋租赁合同解除之日起按年租金55万元标准向原告支付房屋占有使用费至将房屋腾空并返还原告之日止；4.请求依法判令被告以55万元为基数，按日千分之一标准向原告支付违约金自2020年3月21日起至将房屋腾空并返还原告之日止；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于天津市和平区××路××号房屋（建筑面积163.08平方米）出租给被告使用，年租金55万元，期限三年。案外人天津农垦红光有限公司系上述公有非住宅房屋租赁合同承租方，原告系天津农垦红光有限公司下属全资子公司，在经天津农垦红光有限公司及上级天津食品集团有限公司同意的情况下与被告签订上述合同。合同签订后原告依约将房屋交付给被告使用，但被告仅交付第一年租金，第二年租金至今仍未支付。综上，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定及相关法律规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。天津市和平区津味酥麻花店辩称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。被告承租房屋后在2020年1月开始房屋内用水无法使用，产生问题后第一时间与原告沟通解除，但原告一直不予配合。因为房屋用于食品销售，店内食品应保证干燥卫生，被告对用水需求很大，在用水不便的情况下很难实现被告承租房屋的目的。自2020年1月1日至2020月10月10日期间被告多次向原告沟通，并尝试自行维修，但因涉及院内居民用水，自来水公司回复必须原告提供相关材料配合才能予以办理，但原告一直未积极配合处理，因原告无故拖延，使被告生产经营受损，造成巨大经济损失。故被告认为在双方房屋租赁合同中原告没有履行合同义务，违反合同约定，应当向被告支付违约金。其他答辩意见同反诉事实和理由。天津市和平区房产和物业管理服务中心述称，同意原告第一项诉讼请求，第二项诉讼请求要求将涉案房屋交还给房屋产权管理单位即第三人。对于其他诉讼请求服从法院判决。对于涉案房屋的承租人，经查系天津市农工商红光总公司，故原、被告均不是房屋承租人，自房管站接受该房屋后，经查档自1997年至今天津市农工商红光总公司一直失联，但一直有人使用该房屋，房屋租金也一直欠缴达24万元左右，造成国有资产流失，也构成房屋使用权收回的条件，故第三人主张腾空涉案房屋交还给第三人。天津市和平区津味酥麻花店向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除原、被告于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告向被告支付三个月租金标准违约金137500元；3.判令原告向被告支付自2020年1月1日至2020年10月10日期间因无法用水导致反诉原告各项经济损失50000元；4.判令原告返还原告押金20000元；5.本案诉讼费、反诉费由被告承担。在庭审过程中，被告变更反诉请求为：1.请求依法确认原被告之间的房屋租赁合同无效；2.请求反诉被告向反诉原告支付因反诉被告过错导致合同无效给反诉原告经营损失856792元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：因第三人参与庭审，结合本案涉案房屋的公产房的权属证明显示承租方为天津市农工商红光总公司，并非本案原告，本案原告对涉案房屋没有合法的使用权转租权，公产房的权属文件中显示，转租方系天津市农工商红光总公司与第三人之间的转租协议的期限为2004年5月28日至2007年5月31日，转租期限明显过期，且在该文件的房屋租赁合同续签记录中亦未载明关于转租期限延长的约定，因此本案原告对房屋无合法的使用权、转租权，因此原被告之间的房屋租赁合同应认定为无效，且因该合同是由于原告的过错产生，故被告的损失应当由原告承担。且涉案房屋的公产房房租多年欠缴，原告更无权转租。天津市森朗农业发展有限公司对天津市和平区津味酥麻花店的反诉辩称，涉案房屋的承租方为天津市农工商红光总公司，后该公司更名为天津农垦红光有限公司，原告系该公司下属全资子公司，经上级天津食品集团有限公司，原告将涉案房屋出租给被告使用，同时红光公司也出具授权函，授权原告向被告主张相应权利，包括解除合同、支付租金、支付违约金、回收房屋等权利，因此原告具有合法的出租资格，原、被告双方签订的合同依法成立、合法有效。鉴于被告当庭变更反诉诉请及事实和理由，因此其反诉状中用水问题已经不再主张，故原告不再对于用水问题发表意见，综上请求驳回被告的反诉请求。天津市和平区房产和物业管理服务中心对天津市和平区津味酥麻花店的反诉述称，服从法院判决。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市和平区××路××号房屋（计租面积为163.08平方米）为公有非住宅房屋，出租人为原天津市和平区房产公司劝业场房管站，承租人为天津市农工商红光总公司，现由第三人天津市和平区房产和物业管理服务中心行使出租人职责。天津市和平区房产公司劝业场房管站与天津市农工商红光总公司于2004年5月30日签订《天津市直管公有房屋转租协议书》及附件，该协议书约定原天津市和平区房产公司劝业场房管站同意天津市农工商红光总公司将上述房屋转租，转租期限自2004年5月28日至2007年5月31日，转租期限内天津市农工商红光总公司每年除按公有房屋租赁合同所载租金交纳外，还交纳转租收益60000元。2014年4月30日天津市农工商红光总公司名称变更为天津农垦红光有限公司。天津市食品集团有限公司于2019年9月20日作出《天津食品集团关于同意红光公司房屋租赁请求的批复》，同意天津农垦红光有限公司下属天津市森郎农业发展有限公司将涉案房屋出租给天津市和平区一伟食品店。天津市森郎农业发展有限公司与天津市和平区一伟食品店于2019年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给天津市和平区一伟食品店，期限自2019年3月20日至2022年3月19日，租赁用途为食品销售。年租金为55万元，每年支付一次租金，于合同签订时支付租金55万元，第二次支付租金日为2020年3月20日前，第三次支付租金为2021年3月20日前，如未能按时交纳租金，每逾期1日加付年租金0.1%的违约金，如逾期超过10日，天津市森郎农业发展有限公司有权解除合同。该合同第四条第一款第四项约定如拖欠租金达15天，天津市森郎农业发展有限公司有权终止合同，天津市和平区一伟食品店要立即无条件腾房（场地），并支付拖欠的租金及承担相应的违约责任。天津市和平区津味酥麻花店曾用名为天津市和平区一伟食品店。本院认为，天津市森郎农业发展有限公司与天津市和平区一伟食品店于2019年3月20日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定履行合同。虽然天津市和平区房产公司劝业场房管站与天津市农工商红光总公司约定的允许转租期限届满后，承租人本不应再享有转租的权利，但涉案房屋出租人作为国有非公产房屋出租人，对涉案房屋具有管理职责，其应当知晓涉案房屋实际使用情况，在涉案《房屋租赁合同》签订后，被告即已使用涉案房屋，第三人及其之前的出租人对此情况亦应知晓，但并未依照相关法律、法规规定行使解除权，故其相关主张本院不予采纳，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》有效。因新冠肺炎疫情，被告未依照合同约定的时间交纳租金并无不当，但不意味着交纳租金义务可无限期拖延，截止原告提起诉讼被告仍未交纳租金，其行为构成根本违约，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，被告应将涉案房屋腾空交还原告，并支付2020年3月20日至合同解除之日止的租金及合同解除后至实际将房屋腾空交还原告之日止的房屋占用使用费。根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》（津政办发[2020]1号）第七条的规定，上述租金中应扣除4.5个月租金。关于原告要求被告以55万元为基数，按照日千分之一标准支付至将房屋腾空返还原告之日止的违约金，本院认为，其主张基准未考虑新冠疫情对于租金的影响，同时原告主张日千分之一标准年化后为36.5%，其标准过高，本院予以调整。关于被告相关反诉请求，本院认为，被告未在疫情防控级别调整后的合理期限内缴纳租金，其行为构成根本违约，其主张所交2万元保证金不应予以退还，其主张相关损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市森郎农业发展有限公司与天津市和平区津味酥麻花店于2019年3月20日签订《房屋租赁合同》于本判决生效之日解决；二、天津市和平区津味酥麻花店于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市和平区××路××号房屋（建筑面积163.08平方米）腾空并返还天津市森郎农业发展有限公司；三、天津市和平区津味酥麻花店于本判决生效之日起十日内向天津市森郎农业发展有限公司支付2020年3月20日至2021年3月19日的租金343750元（550000元-550000元÷12月×4.5月）；四、天津市和平区津味酥麻花店于本判决生效之日起十日内向天津市森郎农业发展有限公司支付2021年3月20日至本判决生效之日止租金（按年租金550000元标准折算）；五、天津市和平区津味酥麻花店于本判决生效之日起十日内给付天津市森郎农业发展有限公司以343750元为基数自2020年5月30日至实际给付之日止违约金（按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；六、天津市和平区津味酥麻花店于本判决生效之日起十日内给付天津市森郎农业发展有限公司以本判决第四项为基数，自2021年3月20日至实际给付之日止违约金（按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）；七、天津市和平区津味酥麻花店于本判决生效之日起十日内给付天津市森郎农业发展有限公司自本判决生效次日至实际腾空返还原告涉案房屋之日止的房屋占用使用费（按年租金550000元标准折算）；八、驳回天津市森郎农业发展有限公司其他诉讼请求；九、驳回天津市和平区津味酥麻花店全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8998元，减半收取计4499元，由天津市森郎农业发展有限公司负担1523.50元，由天津市和平区津味酥麻花店负担2975.50元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津市森郎农业发展有限公司）。反诉案件受理费2206元，由天津市和平区津味酥麻花店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 堃二〇二一年五月三十一日书记员 张中豪所附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。引用统计第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。