天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初4820号原告：第一太平融科物业管理(北京)有限公司天津分公司,住所地:天津滨海高新区塘沽海洋科技园心贻湾14-1-904，统一社会信用代码911201167925331628。法定代表人：麦东贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张好问，天津恒周律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦妮，天津恒周律师事务所律师。被告：杨淑芸，女，1962年11月11日出生，汉族，住天津市开发区。委托诉讼代理人：张天玉，天津四方君汇律师事务所律师。原告第一太平融科物业管理(北京)有限公司天津分公司与被告杨淑芸物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张好问，被告委托诉讼代理人张天玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第一太平融科物业管理(北京)有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理服务费57775.2元。事实与理由：被告系原告滨海新区开发区融科瀚棠丰合园10-2-102业主,被告房屋建筑面积275.12平方米。融科瀚棠丰合园前期物业管理服务约定涉案房屋物业费按照每平米每月5元收取,后原告如约提供了物业服务,而被告却从2017年8月1日起开始拖欠原告物业费用拒不缴纳,共计57775.2元(2017年8月1日至2021年1月31日期间),按照双方约定,被告应当向原告支付该费用。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。原告为证实其主张向本院提交如下证据材料：天津市不动产登记簿查询证明、天津市住宅前期物业服务合同、原告2015年至2020年的服务记录、2017年及2018年度物业服务等级化考核结果、催缴函照片、律师函及签收凭证等。杨淑芸辩称，原被告双方不存在物业服务合同，没有合同依据，原告仍按前期物业管理合同标准收取物业费不合理。即使参照前期物业服务合同收费，该前期物业服务合同中大量规定了业主的责任和义务，没有约束原告的实质条款，属于有违公平原则的合同。原告提供的服务存在门卫长时间无人值守、共享单车随意出入摆放、建筑及生活垃圾长时间随意堆放、垃圾车随意停放、被告居住的别墅区与其他居住区相通等种种问题，与收费标准不相符，远远达不到前期物业服务约定的一级标准。入住以来，原告从未将物业费收支、公共收益使用情况进行公示。综上，原告提供的服务存在重大瑕疵，应予减免物业费，至少应予五折以下优惠。该房产为被告之子居住，但时常无人在家，被告及其子并未收到原告的催收函，原告的律师函显示签收人为快递箱，被告也不予认可。对于自2017年8月1日至2021年10月31日的物业费，原告应在2020年8月1日之前提起诉讼或向被告进行有效催告，但原告未能证明有效催告，被告认为2017年8月1日至2017年9月10日的物业费已过诉讼时效，我方不同意支付该部分物业费。被告提交了小区环境及服务状态照片、2021年4月4日电梯故障录像等。本院经审理认定事实如下：天津君远投资发展有限公司与原告于2013年1月30日签订天津市滨海新区开发区融科瀚棠丰合园《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：4层多层住宅物业管理服务费按4.19元/月/㎡,电梯、消防、二次供水等运行、维护、管理费用按1.25元/月/㎡，业主应于每月5日前交纳。被告系前期物业合同服务范围内滨海新区开发区融科瀚棠丰合园10-2-102业主,被告房屋建筑面积275.12平方米。原告为提供了物业服务,被告自2017年8月1日至2021年1月31日期间的物业管理服务费,原告按5元/月/㎡计算，共计57775.2元，未能按期交纳。2019年6月22日，原告以快递方式向被告邮寄律师函，对2017年8月1日至2019年6月30的物业费进行催收。原告曾在诉前2020年9月10日,对涉案房屋2017年8月1日至2020年6月30日的物业费申请本院进行调解。2021年1月6日，原告以催收函形式，书面通知被告交纳物业管理服务费,未果，成讼。本院认为，原告与建设单位签订的前期物业服务合同，业经行政主管机关备案，合法、有效，合同约定的服务范围内包括被告居住的物业，合同效力应当及于被告，对被告具有约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告对原告提供了物业服务不持异议，应按合同约定向原告交纳物业费，合同约定的物业管理服务费收费标准业已备案，原告主张的收费标准符合并低于合同约定，本院予以支持。被告提出的院落格局问题，并非通过原告的物业服务能予解决，不能归责于原告。原告提供的物业服务需要一定的时间及过程，被告提供的小区环境及服务照片，均为瞬时映像，不能体现原告服务的延续性，被告不能以此认定原告服务存在严重瑕疵，并以此为由拒交物业管理服务费。原告不能证明其物业服务完全达到合同规定的物业服务标准，且存在一定的物业服务瑕疵，影响业主生活，降低了服务对象的居住体验，结合该区域的缴费比例等情况，被告拖欠的物业服务费应当酌情予以扣减，本院认为，被告应当交纳拖欠的物业服务费的96%较为适宜。2019年6月22日，原告以快递邮寄律师函的形式向被告催收2017年8月1日后的物业费，催收行为积极、主动、真实、有效，诉讼时效应自该时点中断，被告主张自2017年8月1日至9月10日的物业费超出诉讼时效，本院不予支持。原告诉前以律师函、催收函等形式，采取邮寄、张贴等方式通知催交物业管理服务费，被告虽有异议，并称不在涉案房屋居住，原告的诉前催收行为积极、主动，被告并未就此提出相反证据，本院认定原告的诉前催收行为有效，其请求并未超出催交范围，对原告的诉讼请求按前述比例酌减后为57775.2×96%=55464.19元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条第一项、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告杨淑芸于本判决生效之日起十日内，给付原告第一太平融科物业管理(北京)有限公司天津分公司自2017年8月1日至2021年1月31日的物业管理服务费55464.19元；二、驳回原告第一太平融科物业管理(北京)有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，减半收取622元，杨淑芸负担597.12元，由第一太平融科物业管理(北京)有限公司天津分公司负担24.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  刘东勇二〇二一年五月六日书记员  陆 璐评价二维码附：相关法律、法规、司法解释规定1.《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。