广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31302号原告王某某，男，汉族，身份证住址：广东省汕尾市城区。委托代理人崔某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人尹某某，广东某某律师事务所实习律师。被告钟某某，女，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。被告深圳某某餐饮有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人宋某某。两被告共同委托代理人张某某，广东某某律师事务所律师。第三人陈某某，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上述原被告、第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告的诉讼代理人崔某某和尹某某、被告某某公司的法定代表人宋某某、两被告的共同诉讼代理人张某某于2021年1月8日参加第一次庭审，庭审后本院依法追加陈某某作为本案第三人参加诉讼，原被告诉讼代理人及第三人陈某某于2021年3月23日到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、两被告支付原告租金、水电费共计296121元及利息9497元（租金按照每月18833元计算，水电费按照抄表计算，价格依据合同约定；从2020年1月1日起计算，暂计至2020年12月31日，实际计至被告实际返还房屋之日止；利息自2020年1月1日起按年利率6%标准计算至租金支付完毕之日止，暂计至2020年12月31日)；2、原告无需返还两被告保证金共计32000元（包括租赁保证金28000元，水电保证金4000元）；3、判决解除双方租赁合同，并要求两被告搬离且交还原告涉案房屋；4、本案诉讼费由两被告承担。庭审时，由于被告与第三人于2020年7月另行签订了新租赁合同，故原告变更主张被告支付至2020年6月30日的租金，并撤回第3项诉讼请求。两被告的反诉请求：1、原告立即返还被告租赁保证金28000元；2、原告立即返还被告水电保证金5000元；3、原告立即返还被告电费、水费、卫生费共计180495元（水电费按照2014年12月1日至2019年12月31日租赁期间被告转账给原告的总款项-总租金-总实际产生的水电费用-总卫生费差额，实际产生的水电费用根据我方打印的水电部门的费用清单为准；租赁期间没有实际产生卫生费）；4、反诉费由原告承担。本案相关情况一、签订合同情况2014年11月20日、12月1日，原告王某某（甲方）与被告钟某某（乙方）签订一份《房地产租赁合同》、一份《补充条款》，约定：乙方承租甲方位于龙岗区，用于商业用途；租赁期限2014年12月1日至2019年6月30日；未经甲方书面同意，乙方不得全部或部分转租；租赁保证金28000元；合同期满后，乙方按时交回房屋且无违约行为且结清应当由乙方承担的费用，甲方向乙方返还保证金；乙方在履约期间拖欠租金、水电费、物业管理费等费用一个月以上，甲方有权终止合同且不予返还租赁保证金；租赁期间乙方负责支付涉案房产的水电费、卫生费、房屋管理费、排污费等费用；水电保证金4000元，合同租期满结且清所欠费用，甲方无息返还乙方；每月卫生费95元、电费每度1.3元、水费每吨7元；每月5号前支付租金，第一年租金14000元，第二年租金15400元，第三年租金16940元，第四年租金18633元，第五年租金未约定。二、合同履行情况被告钟某某向原告支付租赁保证金28000元、水电保证金5000元（含2015年1月4日新增电表一个的押金1000元）。原告于2014年12月1日将涉案房屋交付给被告钟某某使用，用于被告深圳某某餐饮有限公司经营使用，法定代表人为宋某某。被告钟某某按照合同约定向原告支付租金、水电费、卫生费至2019年12月31日。被告钟某某自2020年1月1日起未再向原告支付租金及水电费等；2020年1月至12月期间的电费均由原告向供电部门缴纳；2020年1月至6月的水费，原告称其向供水部门缴纳，被告钟某某也称其向供水部门缴纳了3854.3元；2020年7月1日之后的水费由被告钟某某向供水部门缴纳。三、涉案房屋产权情况涉案房产登记于第三人陈某某及案外人郭某某名下，性质为不允许转让的农村私人宅基地。原告与第三人陈某某于2012年5月26日签订《房屋租赁合同》，约定：原告向第三人陈某某承租涉案5号整栋房屋（650平方米），租期2012年7月10日至2020年7月10日，前三年月租金11500元、第四至五年月租金12800元、第六年起月租金14500元；租赁期间由原告负责房屋管理费、水电费、卫生费、维修费等使用房屋所产生的费用。庭审时，第三人陈某某称，其从未收取过原告的卫生费、管理费，村委也早已不收卫生费、管理费。2020年7月20日，原告向第三人陈某某发出《终止租赁合同通知函》，称双方的房屋租赁合同至2020年7月10日到期，其不再续租涉案5号整栋房屋。第三人陈某某收到原告的《终止租赁合同通知函》后，便与被告钟某某进行协商，并于2020年7月与被告钟某某签订新的《房屋租赁合同》，约定：由被告钟某某承租第三人陈某某的涉案5号整栋房屋（650平方米），租期从2020年7月11日起至2021年1月31日止，月租金18633元。判决结果本院认为，原告王某某与被告钟某某2014年11月20日、12月1日签订的《房地产租赁合同》及《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。关于违约方。被告钟某某自2020年1月1日起未按照合同约定向原告支付租金，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于租金。被告钟某某使用涉案房屋，一直至2020年7月11日与第三人成立新的租赁合同关系，被告钟某某应向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金（原告诉请至2020年6月30日止）即111798元（18633元×6个月）。被告钟某某辩称用租赁保证金抵扣租金故不存在拖欠租金，被告钟某某拖欠半年之久的租金，即便考虑到疫情因素在内，被告钟某某的该抗辩理由也不能成立，本院不予采纳。被告钟某某拖欠租金，系违约，应向原告支付租金利息，本院酌定以111798元基数，从2020年6月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止。关于卫生费。原告与第三人签订的租赁合同未明确约定卫生费金额且原告也未举证证明向第三人实际缴纳卫生费，故原告与被告钟某某签订租赁合同约定应向其每月支付卫生费，没有依据，原告收取被告钟某某的卫生费应予退还，由于原告在庭审时已提出诉讼时效抗辩，故原告应退还被告钟某某2017年8月至2019年12月（法院诉前联调立案时间2020年7月23日）的卫生费2755元（95元/月×29个月）。关于水电费。按照合同约定电费1.3元/度、水费7元/吨。根据被告钟某某提交的水电部门的实际缴费记录，电费约为0.82元/度、水费约为4.5元/吨，原告收取了被告钟某某水电费差价，没有依据，应予退还，同上所述，原告提出诉讼时效抗辩，故原告应退还被告钟某某2017年8月至2019年12月多收的水电费差价，经核算，电费差价为48030元【32384元（电表尾号796）+71060元（电表尾号801）+26637元（电表尾号362）】×【0.48元/度÷1.3元/度】，水费差价为11656元【696元（水表尾号101）+30657元（水表尾号901）+1284元（水表尾号201）】×【2.5元/吨÷7元/吨】。关于保证金。因被告钟某某根本违约，按照合同约定应不予返还租赁保证金28000元。因合同未约定水电保证金的没收条款，因此，原告应退还被告钟某某水电保证金5000元。关于原告垫付的水电费。被告钟某某一直使用涉案房屋至与第三人签订的合同期满，原告垫付了2020年1月至12月的电费28882元，被告钟某某应支付原告。2020年1月至6月实际产生的水费为2866元，已由被告钟某某自行缴纳3854.3元（含违约金）。涉案租赁合同系原告与被告钟某某签订，根据合同相对性原则，应约束双方当事人，原告要求被告深圳某某餐饮有限公司也承担合同责任，无事实及法律依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告深圳某某餐饮有限公司非合同当事人，无权向原告主张合同权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告钟某某应于本判决生效之日起五日内向原告王某某支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金111798元及利息（以111798元基数，从2020年6月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止）；二、被告钟某某应于本判决生效之日起五日内向原告王某某支付2020年1月至12月电费28882元；三、原告王某某无须向被告钟某某返还租赁保证金28000元；四、原告王某某应于本判决生效之日起五日内向被告钟某某返还水电保证金5000元；五、原告王某某应于本判决生效之日起五日内向被告钟某某退还多收取的电费48030元、水费11656元、卫生费2755元；六、驳回原告王某某的其他诉讼请求；七、驳回被告钟某某的其他反诉请求；八、驳回被告深圳某某餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3746元（原告已预交）、反诉费5181.93（被告已预交），由原告承担1771元，被告承担7156.93元。被告钟某某应于本判决生效之日起五日内迳付1975元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年五月十七日书记员  罗 韵