江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2198号上诉人（原审被告）：邹亚华，女，1964年10月1日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：季华，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，江苏常武律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李达华，男，1987年10月25日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：董锁洪，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：许可，江苏常辉律师事务所律师。原审被告：谢仁庆，男，1959年4月26日出生，汉族，住常州市新北区。上诉人邹亚华因与被上诉人李达华、原审被告谢仁庆房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0411民初6347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹亚华上诉请求：判决驳回李达华对我及谢仁庆的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由李达华承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。首先，《房屋买卖（居间）合同》并非我本人签订，我当时对此并不知情，谢仁庆出卖房屋的行为系无权处分。根据拆迁安置协议和安置结算单的内容可知，安置面积系按人口划分，每人均有40平方米的安置面积。由此可知，涉案房屋为我、谢仁庆以及其他家庭成员共六人的共有财产，谢仁庆在其他共有人不知情的情况下擅自出售房屋系无权处分。一审判决仅凭“涉案房屋作为拆迁安置所得时，尚有200平方未予安置，家庭成员也未对涉案房屋进行内部确权划分”即认定谢仁庆有处分权错误。因为即便实际拆迁安置面积为290平方，也应当由六人均分，若按一审判决的认定，则谢仁庆独得90平方，其余五人均分200平方，既没有法律依据，也不符合常理。其次，房屋出卖后，谢仁庆没有获得处分权限，我也未对其处分房屋的行为进行追认。我在得知谢仁庆将房屋出卖给李达华后，曾让儿子去找李达华协商解除合同，但因李达华将房屋出租，联系不上，足以说明我对出卖房屋持反对意见。我未及时处理此事是因我认为房产过户是需要我本人书面签字确认的，不应认定为对房屋买卖的同意。二、一审法院审理程序有误。本案应当追加案涉拆迁房屋的其他家庭成员作为第三人参加诉讼。根据拆迁安置协议和安置结算单的内容可知，安置面积系按人口划分，每人均有40平方的安置面积。由此可知，涉案房屋为我、谢仁庆及其他家庭成员共六人的共有财产，对于案涉拆迁房屋的处分需要共有人一致同意。所以，法院应当在调取拆迁安置协议和安置结算单后追加其他家庭成员作为第三人参与诉讼，以保障其他家庭成员的合法权利。李达华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。邹亚华的上诉理由完全不能成立。首先，邹亚华所称的拆迁安置协议中安置人口数量为六人，并非表明本案所涉房屋系全体安置人口六人共同所有，拆迁置换房屋的产权更非应由六人均分。邹亚华的该观点无任何事实法律依据。谢仁庆作为户主，拆迁安置面积虽按人口计算，但最终置换房屋的不动产权并非是由所有安置人口所有。具体安置后房屋的所有权人均由户主谢仁庆夫妇安排确定。且该情况我方至常州市新北区薛家镇建设局具体办理涉案房屋产权的部门咨询了解，也得到了证实。一审法院的判决完全合法有据。其次，邹亚华称其在知晓房屋出售后，曾让其儿子去找我协商解除合同，完全是编造事实。案涉房屋是在2016年下半年之后出租的，周围邻居也与我熟识。根本不存在邹亚华想要解除合同却联系不上我的可能。邹亚华儿子确实曾联系过我，但其并非要求解除合同，而是要求我将剩余房款先行支付，我认为应按合同约定履行。邹亚华在一审中明确，其在2012年就已知晓涉案房屋出售给了我，其口头辩称不同意，一审法院也曾多次询问邹亚华、谢仁庆有无通过有效的方式主张解除合同？但其并没有。邹亚华、谢仁庆是夫妻，对于出售房屋的事实明知。邹亚华在涉案房屋出售并交由我进行装修居住使用至今长达八年多的时间内从未提出异议，足以视为其同意出售涉案房屋。因此涉案房屋的出卖，邹亚华是完全明知且同意的。现其完全是因房价上涨而违约，其有违诚实信用的行为，不应得到支持。且本案中房屋买卖合同完全具备了继续履行的条件，实际上是可以履行的。因此一审法院判决继续履行合同，支持我诉讼请求是完全正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢仁庆述称，与李达华签订房屋买卖合同是我个人的行为，其他房屋共有人都不知晓。我妻子、儿子知道后，一直找李达华沟通，但是没有找到他。我在没有取得妻子儿子同意的情况下出售了房屋，带来了麻烦。李达华向一审法院起诉请求：判令邹亚华、谢仁庆立即继续履行房屋买卖合同，将常州市新北区顺园八村328幢504室房屋的不动产登记到我名下；邹亚华、谢仁庆承担诉讼费用。一审法院查明：2012年5月29日，李达华与谢仁庆签订房屋买卖合同，将常州市新北区顺园八村328幢504室房屋以49万元的总价售卖给李达华，对付款作以下约定：签订合同时李达华支付定金2万；谢仁庆交付钥匙时李达华付款27万元；谢仁庆办理房产证、土地证的五个工作日内李达华付清剩余房款并同时产权过户；税费均由李达华承担。对房屋交付作以下约定：谢仁庆应在产权证、土地证领到的五个工作日内向房屋权属登记机关申请办理转移登记手续；谢仁庆在收到李达华房款29万元之日应将合同约定的房屋及附属物正式交付给李达华，将房屋腾空，并将房屋已发生的水、电、煤气等交付给李达华。合同作特别约定如下：因此房是安置房，谢仁庆将房屋交付给李达华使用居住，待谢仁庆办好房产证、土地证后五个工作日内过户到李达华名下，李达华再支付余下的房款；净得房款49万元整；平方差价少补由谢仁庆承担；李达华支付进户费用14000元。李达华和谢仁庆均在合同上签字确认，谢仁庆代替其妻子邹亚华在合同上签字。合同签订后，李达华于2012年5月29日向谢仁庆交付定金2万元，于2012年6月2日向谢仁庆交付房款27万元和进户费14000元，谢仁庆收到后均出具收条。现经双方确认，合同特别约定部分中“谢仁庆拿房时的差价、进户费用由李达华承担”系指进户费14000元，该部分款项已履行完毕。上述款项交付后，谢仁庆将涉案房屋的钥匙及相关手续办理交接给李达华，李达华实际使用涉案房屋至今。一审另查明：2011年7月26日，谢仁庆与常州万诚房屋拆迁有限公司签订拆迁安置协议，双方就谢仁庆作为户主的薛家镇叶家村委观音塘48号的房屋的拆迁补偿、安置达成如下协议：安置地点顺园小区，安置人口6人，安置面积240平方。2012年5月23日，谢仁庆签署一份拆迁安置结算清单，载明：涉案房屋建筑面积130.97平方（其中安置面积90平方），经审核结算后归属于户主谢仁庆；余200平方未安置，过渡费面积余339.43平方。一审再查明：2020年12月21日，常州市新北区薛家镇建设局出具证明一份，载明：涉案房屋的不动产权证可以登记办理。一审法院认为：李达华和谢仁庆之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。李达华已按照约定支付29万房款和14000元进户费用，谢仁庆应按照合同约定在办理好不动产权证的五个工作日内将涉案房屋过户到李达华名下。谢仁庆、邹亚华辩称涉案房屋尚未能办理不动产权证，但常州市新北区薛家镇建设局已出具证明，故法院对该辩称不予采信。邹亚华辩称涉案房屋系拆迁安置所得，谢仁庆未取得其他被安置人员的同意，系无权处分，申请追加其他被安置人员作为第三人。根据拆迁安置协议和安置结算单的内容可知，安置面积系按人口划分，每人均有40平方的安置面积。涉案房屋作为拆迁安置所得时，尚有200平方未予安置，家庭成员也未对涉案房屋进行内部确权划分。故谢仁庆有权对其自身安置面积进行处分，故法院对该辩称不予支持。若其他安置人员的安置利益受到侵犯，亦可向谢仁庆另行主张赔偿。邹亚华辩称合同并非其本人签字，该合同对其不发生法律效力。合同签订后，谢仁庆将涉案房屋交付给李达华使用，李达华装修使用至今已八年有余。该合同虽未有邹亚华的签名，但邹亚华自认其在2013年已知房屋已售事实，邹亚华、李达华也未提供相关证据证明其曾在合理期限内要求解除合同的事实，应视为邹亚华对房屋买卖的同意，故法院对辩称不予支持。常州房价在数年期间涨幅数倍，但诚信原则是民法的基本原则，是每个经济主体在不断变化的商品经济环境敢于缔约的基础。现涉案房屋已可办理不动产权证，谢仁庆、邹亚华应按照合同约定履行办理不动产登记和过户登记，李达华也应按照约定在过户手续完成后支付房价余款20万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：谢仁庆、邹亚华应于判决发生法律效力之日起一个月内协助李达华办理常州市新北区顺园八村328幢504室房屋过户手续。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取4325元，由谢仁庆、邹亚华承担。（此款由李达华已预交，谢仁庆、邹亚华应于判决生效之日起十日内直接支付李达华）。二审中，双方均未提交新证据。二审中，谢仁庆陈述，被拆迁房屋登记的所有权人为谢仁庆。邹亚华陈述，拆迁共涉及安置人口六人，分别为谢仁庆母亲谢腊秀、继父刘开贵，谢仁庆妻子邹亚华，谢仁庆儿子谢振伟、儿媳卞秀琴。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：本案中双方的争议焦点为谢仁庆与李达华签订房屋买卖合同是否为有权处分。二审认为，谢仁庆与李达华签订房屋买卖合同应认定为有权处分，具体分析如下：首先，邹亚华主张“与谢仁庆共同居住的家庭成员即其他被安置人亦是拆迁安置房的所有权人”，缺乏法律依据，故邹亚华要求追加其他被安置人作为本案第三人的主张，二审不予支持。其次，二审中，谢仁庆自称被拆迁房屋的所有权人即为其本人。二审认为，谢仁庆作为被拆迁房屋的所有权人，有权与拆迁安置部门签订拆迁安置协议。作为善意的购房人，有理由相信谢仁庆同样有权出售拆迁安置房。最后，谢仁庆与李达华签订房屋买卖合同后，即将房屋交由李达华居住、使用，至李达华一审起诉时已逾八年。根据邹亚华的自认，其已于2013年知晓了房屋出售事宜，但其并未提交证据证明其在此后的七年时间内对买卖合同提出过异议。据此，能够认定邹亚华对涉案房屋的买卖事宜知晓且认可。综上，谢仁庆与李达华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。现涉案房屋的不动产权证可以登记办理，谢仁庆、邹亚华应按约履行协助李达华办理房屋过户手续的义务。邹亚华的上诉意见，依法不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由邹亚华负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年五月二十七日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲