甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1120号上诉人（原审原告）：雷振凌，男，1982年5月17日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：霍金霞，甘肃达航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玖玖，甘肃达航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐宝莉，女，1969年4月8日出生，汉族，兰州饭店退休职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：葛小萍，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：万益，甘肃勇盛律师事务所律师。上诉人雷振凌因与被上诉人徐宝莉房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雷振凌的委托诉讼代理人霍金霞、王玖玖，被上诉人徐宝莉及其委托诉讼代理人葛小萍、万益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷振凌上诉请求：1.依法撤销兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初10480号民事判决依法改判或者发回兰州市城关区人民法重新审理;2.依法判令本案一二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一审法院对本案事实认定不清适用法律错误1.一审法院认为雷振凌与徐宝莉签订的《房屋转让协议》有效属于对案件事实认定不清，适用法律错误。案涉房屋是案外人王德明与案外人徐宝霞在签订的《合同书》中约定由王德明将该房屋出租给徐宝霞，该合同的相对人为王德明与徐宝霞。而在本案中，《房屋转让协议》是由徐宝莉与雷振凌签订的，徐宝莉并非《合同书》中的相对人，其既不是该房屋的所有权人也不是该房屋的承租人，故其对案涉房屋没有处分权，其行为属于无权处分根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，徐宝莉既未经权利人王德明追认，也未在订立合同后取得处分权，故其与雷振凌订立的《房屋转让协议》应属无效。而一审法院并未就该事实查明清楚就认为雷振凌与徐宝莉签订的《房屋转让协议》有效，明显属于事实认定不清，适用法律错误。2.一审法院认为雷振凌在使用案涉房屋五年后要求徐宝莉退还转让费190000元的诉请无事实及法律依据。属于事实认定不清，适用法律错误。在一审法院庭审中，徐宝莉承认收到雷振凌支付的现金及转账共计190000元的事实，雷振凌已经将190000元实际支付与徐宝莉。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因雷振凌与徐宝莉签订的《房屋转让协议》属于无效合同，故徐宝莉在无权处分案涉房屋后获得190000元应当予以返还。而一审法院在对《房屋转让协议》效力认定不清的基础上就认为雷振凌的诉请无事实及法律依据，属于事实认定不清，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致最终认定上诉人雷振凌与被上诉人徐宝莉之间的《房屋转让协议》有效，继而驳回上诉人雷振凌的全部诉讼请求严重损害上诉人的利益。为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。徐宝莉辩称：一、答辩人不存在无权处分的事实。1、涉案的“小二酒栈”系答辩人徐宝莉与徐宝霞姐妹共同经营《房屋转让协议》的签订也是上诉人与答辩人和姐姐徐宝霞协商的结果徐宝霞对此也无任何异议。协议签订后上诉人开始经营“小二酒栈”并将房租直接支付给房东足以证实上诉人及房东对房屋转让之事实的认可与履行。并且上诉人为完全行为能力人不可能在不确认涉案房屋状况、出租人、租期、租金及缴纳方式等情况下受让“小二酒栈”并实际经营五、六年之久，若答辩人无权处分上诉人、房东及徐宝霞早就提出异议了。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的人民法院不予支持”上诉人受让“小二酒栈”后以其名义向房东缴纳租金长达五年之久，由此可见房东对房屋转让事实知情并认可。二、上诉人要求退还房屋转让费于法无据二、上诉人要求退还房屋转让费于法无据第1第2根据《合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务”涉案《房屋转让协议》均为双方的真实意思表示内容不违反法律及行政法规的强制性规定且双方早已履行完毕。现上诉人要求退还转让费无事实和法律依据.综上所述一审判决认定事实清楚适用法律正确望二审法院依法维持驳回上诉人的上诉请求。雷振凌向一审法院提出的诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被告返还原告房屋转让费190000元整；3、判令被告赔偿原告经济损失30000元整；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：2009年10月19日，案外人王德明与徐宝霞签订《合同书》一份，王德明将位于兰州市城关区××巷××小区××号楼××房××—9轴线Ａ—Ｃ轴线一楼商业铺面“面积87平方米”（以下简称“涉案房屋”）租给徐宝霞使用；租期自2009年11月14日至2010年11月13日；年租金42000元。被告徐宝莉与案外人徐宝霞在涉案房屋内共同经营“小二酒栈”。2013年4月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议》一份，被告将兰州市城关区××巷××小区××号楼××房××—9轴线Ａ—Ｃ轴线一楼商业铺面“面积87平方米”（小二酒栈）转让给原告。双方约定：乙方在2013年4月20日一次性向甲方支付转让费共计人民币190000元；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。协议签订当日，被告将包括房屋内的装修、家具、桌椅、餐具、冰箱、冰柜、空调等物品的房屋交付原告。原告给被告支付了190000元。受让后，原告以“小二酒栈”的名义经营了一年，并将房屋租金支付至房东王德明妻子的银行账户。现原告以其于2018年9月欲再次转让房屋时才得知房屋不能转租、被告无转租权为由，起诉至法院。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案原告与被告签订的《房屋转让协议》虽未经房屋产权人同意所签，但系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效合同。且原告在使用房屋过程的几年中直接将房屋租金支付给房屋所有权人，房屋所有权人并未提出异议，故对原告要求确认《房屋转让协议》无效的请求，本院不予支持。原、被告双方签订的《房屋转让协议》，实际是被告将对涉案房屋的租赁使用权在内的权利概括转让，包括商铺内的设施、设备、装修等有形物品及受让人基于商铺所处地段、经营、客源、渠道等带来的可期待利益等无形利益。综上，原告在使用涉案房屋五年后，要求被告退还转让费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告经济损失30000元的主张，原告陈述该损失系原告欲对房屋进行再次转让所估计的损失，原告并未提供证据予以证明，故对该请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告雷振凌的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告雷振凌承担。本院二审期间，当事人未提交证据。本院二审审理查明的事实与原审判决认定基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审中的主要争议焦点为1、雷振凌与徐宝莉签订的房屋转让协议是否有效；2、雷振凌主张退还转让费190000元有无事实及法律依据。关于雷振凌与徐宝莉签订的房屋转让协议是否有效的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，雷振凌与徐宝莉签订《房屋转让协议》后，实际占有使用案涉房屋五年，并将期间房租直接转账至房屋实际房东王德明妻子银行账户。五年间，雷振凌在该房屋中经营小二酒栈一年，剩余四年经营其他生意。该事实足以证明房屋实际房东王德明知道或者应当知道徐宝莉已将房屋转租给雷振凌，并同意由雷振凌继续租赁其房屋。对于上诉人雷振凌主张徐宝莉既未经权利人王德明追认也未在订立合同后取得处分权故其与雷振凌订立的《房屋转让协议》应属无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于雷振凌主张退还转让费190000元有无事实及法律依据的问题。依据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，雷振凌与徐宝莉签订《房屋转让协议》实际是对涉案房屋的租赁使用权在内的权利概括转让，包括商铺内的设施、设备、装修等有形物品及受让人基于商铺所处地段、经营、客源、渠道等带来的可期待利益等无形利益。徐宝莉于合同签订当日已将包括内部装修、家具、桌椅、餐具、冰箱、冰柜、空调等物品的房屋交付雷振凌经营，雷振凌实际占有使用涉案房屋五年，该协议约定内容双方均已履行完毕。对于雷振凌主张退还转让费190000元的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人雷振凌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人雷振凌负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 白丽娟审判员 李文军二〇二一年五月二十四日书记员 段鸿燕