文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终725号上诉人（原审被告）:重庆市万州区凯惠商贸有限公司，住所地重庆市万州区歇凤街127号附25-71号，统一社会信用代码91500101745331939P。法定代表人:唐平美。委托诉讼代理人：唐德银，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：田荆章，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）:张明全，男，1968年11月15日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张陆虎，重庆高山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊德菊，女，1972年12月13日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张陆虎，重庆高山律师事务所律师。原审第三人:陈宗英，女，1975年12月30日出生，汉族，住重庆市万州区。原审第三人：陈宗林，男，1973年3月30日出生，汉族，住重庆市万州区。原审第三人：余红，女，1977年4月24日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人重庆市万州区凯惠商贸有限公司（以下简称凯惠公司）因与被上诉人张明全、熊德菊，原审第三人陈宗英、陈宗林、余红房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯惠公司上诉请求：1.依法撤销（2020）渝0101民初3499号民事判决；2.依法驳回张明全、熊德菊的全部一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费和评估费，由张明全、熊德菊承担。事实和理由：一、一审判决认定凯惠公司属于一房二卖明显偏袒张明全、熊德菊，故意曲解生效判决认定事实。1、重庆市第二中级人民法院在（2019）渝02民终2787号民事判决的本院认为中叙述：本案情形属于“一房二卖”，凯惠公司将涉案房屋抵偿给龙思乾，龙思乾又将房屋出售给张明全。该段叙述，应当理解为“连环转卖”，而非“一房二卖”。同时二审法院在该案的本院认为中叙述的“一房二卖”并未作出实体判决。一审法院故意曲解生效裁判的叙述，认定凯惠公司“一房二卖”缺乏事实和法律依据。本案中，凯惠公司于2008年将董家商贸步行街XX（现门牌号XX）房屋抵偿给龙思乾后，龙思乾于2010年6月25日将该房屋出售给张明全、熊德菊。根据《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。龙思乾将前述房屋出售，且在法院查封期间，而凯惠公司对此并不知情。按上述法律规定，案涉房屋不得转让。凯惠公司为证明其不是“一房二卖”，提交了吴昌贵与王居术的《购房协议书》，拟证明前述房屋由案外人出售给王居术、谢文莲夫妇一直居住至今，而非一审法院错误认定的“邓荣刚的那套房屋”。3、一审判决认定龙思乾出售给熊德菊、张明全的房屋即重庆市万州区XX（正面上楼左侧住房），也即是凯惠公司抵偿给龙思乾的房屋是错误的。一审判决作此认定，依据的是一审法院作出的（2017）渝0101民初6432号民事判决，而该判决属违反法定程序，不应将该判决认定事实作为本案判决依据。首先，依据一审法院就案外人邓荣刚诉与熊德菊、张明全，以及凯惠公司作为第三人的排除妨害纠纷一案作出的（2017）渝0101民初2602号民事调解书，足以证明熊德菊、张明菊认可该房屋不是向龙思乾购买的房屋，系邓荣刚等人购买的房屋。即使依据该判决认定，在凯惠公司不能移交房屋的情况下，只能解除合同后，龙思乾的法定继承人按照凯惠公司与龙思乾生前签订的《购房合同》主张权利。其次，熊德菊、张明全主张的XX号门牌号错误。事实上，在修建涉案9号楼房屋时，建筑商对房屋进行了门牌编号。2015年12月25日，《重庆市房地产面积新建报告书》对争议的房屋门号统一作了变更，即原来是“1”变为“2”。所以，2015年12月25日之前门牌号为XX，变更后为XX号。同时，依据（2019）渝02民终2787号民事判决，足以证明熊德菊、张明全购买的房屋门牌号为XX，而非XX。二、一审判决对相关事实、证据认定故意偏袒被上诉人，错误认定原审第三人与被上诉人转让行为合法有效，因而导致枉法裁判。债权转让不能以诉讼的方式进行通知，而必须在诉讼前切实进行通知。在通知未送达债务人前，对债务人不发生效力。当原债权人没有通知债务人时，由于债务人不知道债权人已经发生更换，鉴于债权的相对性，债务人不对新的债权人承担责任。根据法律规定，转让不得改变债权主要内容，若变更则发生新的合同关系。本案中，凯惠公司与龙思乾签订《购房合同》约定的购房款为7万元，即使龙思乾不能取得房屋产权证，属凯惠公司违约，也只能按照约定处以房屋总金额1%的违约金补偿其经济损失。一审判决凯惠公司支付房屋损失款20多万元，改变债权内容，违反合同法的相关规定。张明全、熊德菊辩称，一、一审判决认定凯惠公司“一房二卖”，事实清楚，是正确的。一审判决认定凯惠公司明知案涉房屋已抵偿给龙思乾，又于2016年出卖给邓荣刚，属于“一房二卖”。二、一审判决认定张明全、熊德菊购买的房屋为万州区XX房屋，即正面上楼左侧一套住房，完全是正确的。一审法院作出的（2017）渝0101民初6432号民事判决，认定张明全、熊德菊购买的是万州区XX房屋，一审判决依据该生效判决认定的事实作为裁判依据是正确的。三、龙思乾的继承人将其继承的要求凯惠公司赔偿房屋损失的合同权利转让给张明全、熊德菊的债权转让行为合法有效。一审判决凯惠公司向张明全、熊德菊承担损失赔偿责任于法有据。凯惠公司称债权转让行为不产生法律效力，没有事实和法律依据，应予驳回。四、一审判决对房屋损失价值金额的认定是正确的，二审应予维持。陈宗林述称，没有意见发表，一审已经说清楚了。陈宗英、余红未作陈述。张明全、熊德菊向一审法院起诉请求：1.判令凯惠公司赔偿张明全、熊德菊的房屋损失240000元（房屋损失232128元；涉及多次诉讼产生的误工费、交通费、诉讼费等7872元）；2、本案诉讼费、评估费由凯惠公司承担。一审法院认定事实：1.2002年10月18日，重庆市万州区董家镇人民政府（甲方）与凯惠公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将董家镇移民安置小区土地288亩（含政府院内土地1亩）转让给乙方，用于修建移民商贸步行街，该宗土地当时未按规定办理建设用地手续。凯惠公司开发建设的万州区董家商贸步行街商品房工程，由于工程建筑手续不完备，未能进行工程竣工验收备案，不能办理房地产权证书。该工程在建设过程中，由于凯惠公司不能按约定支付工程款，同意由实际施工人出卖房屋抵付工程款。工程完工并交付房屋后，各购房人多次集中信访，要求凯惠公司办理产权登记。2014年5月22日，该小区8、9号楼全体业主给万州区政府的信访材料中，9号602号房屋的业主标明为张明全，张明全对签名认可，称此时的房号已由凯惠公司变更为XX号。2015年12月25日，凯惠公司委托重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州房产测量所对万州区XXXXXX楼进行房产面积测量，按测量报告第2－6层平面图显示，2单元正面左侧为1号房，右侧为2号房，建筑面积均为94.36平方米；2.2008年1月16日，凯惠公司（甲方）因欠龙思乾（乙方）工程款，双方签订《购房合同书》，约定甲方将董家商贸步行街XX号房屋出售给乙方，房屋建筑面积94.36平方米，总价款7万元。同日，凯惠公司给龙思乾出具收据，载明“今收到龙思乾购房款7万元，注明为购XX＃房，以房抵付工程款。”该合同及收据均是在原凯惠公司与谭家树的合同及收据上直接改名。谭家树书面证明：因为龙思乾原欠谭家树的钱，龙思乾将房屋抵押给谭家树，后龙思乾还清欠款后，又将房屋还给龙思乾，凯惠公司将购房人更名为龙思乾，并将房屋实际交付龙思乾；因龙思乾是文盲，签合同时是随行的耀华建司谭祖洪（音）代签名，签名为“龙世前”，凯惠公司对将房屋抵付给龙思乾及签订合同的事实无异议。2009年9月7日，耀华建司申请对凯惠公司董家商贸步行街XX等9套房屋实施保全时，龙思乾以其在凯惠公司抵偿的XX号房屋进行担保，一审法院作出（2009）万民保字第216号民事裁定，对凯惠公司位于董家商贸步行街XX等9套房屋予以查封，同时对龙思乾担保的XX号房屋亦予以查封。2011年9月7日，一审法院作出（2011）万法民初（重）字第6447号民事裁定，继续对凯惠公司位于董家商贸步行街XX等9套房屋及龙思乾担保的XX号房屋予以查封；3.龙思乾、杨国珍是夫妻关系，龙思乾于2016年3月13日去世，杨国珍于2017年8月15日去世，陈宗林、陈宗英、余红是其子女，法定继承人。龙思乾因谐音平时也喊为龙世前，是同一人。龙思乾、杨国珍去世，由其法定继承人行使权利、承担义务。熊德菊、张明全是夫妻关系，共同购买房屋居住。2010年6月25日，龙思乾（甲方）与熊德菊（乙方）签订《购房协议》，主要约定“甲方将凯惠公司承建的董家商贸步行街XX号房屋出售给乙方，总价款63800元，乙方首付62000元，余款1800元在办好房产证后支付甲方；甲方协助乙方办理房产证，一切费用由乙方负责”等内容。双方签订合同后，龙思乾将房屋交付熊德菊。该房屋处于9号楼第6层正面左侧。熊德菊接房后，其丈夫张明全于2010年12月13日申请开设居民用电户，注明为低压居民新装，客户各称为张明全XX，客户号XX。2011年2月24日，张明全申请开设居民用天然气户安装，用户号为XX。此后，张明全、熊德菊外出务工，未居住使用房屋。2016年下半年，张明全、熊德菊购置材料准备对房屋进行装潢时，发现门锁被换，才知道房屋已由凯惠公司另行出卖给案外人邓荣刚等人；4.凯惠公司开发建设万州区董家商贸步行街商品房工程，将9号楼工程发包给重庆市万州区恒达建筑工程有限公司（以下简称恒达建司），双方因工程款支付发生纠纷，凯惠公司诉请恒达建司返还多领工程款，并交付已完工程。一审法院于2013年4月28日作出（2012）万法民初字第00252号民事判决，由凯惠公司支付尚欠恒达建司工程款106906.71元；由恒达建司向凯惠公司交付万州区XXXXXXXXX楼工程除以住房22套抵偿工程款以外的未移交房屋。该判决书附表显示：9号楼共40套住房，其中22套由恒达建司抵偿工程款1604000元，凯惠公司出售房屋3套（包括2－601、3－402、4－501室），其余15套（1－201、1－202、1－401、1－501、1－502、1－601、1－602、2－201、2－301、2－302、2－401、2－501、2－602、3－501、4－602）和9号楼1号、2号、8号门面（房），备注为法院处理或移交，其中2－601备注为公司出售，2－602号注明为移交；5.2016年5月31日，凯惠公司与邓荣刚签订《购房合同书》，将诉争房屋出卖给案外人邓荣刚等人，交易房屋为重庆市万州区董家商贸步行街9号楼601号住房（现地址为重庆市万州区XX），面积93.60平方米，价款15万元。2016年6月21日，诉争房屋的产权登记给邓荣刚等人[产权证号：渝（2016）万州区不动产权字第XX号]。2016年7月18日，凯惠公司出具证明，载明“万州区XX（万州区董家商贸步行街XX号）的电表，在同一开户时，临时开的一个户（谭江拿的身份证，张明全，户号：XX），现该房已经卖给邓荣刚，并办理房产证，申请将电表户头过户给邓荣刚。”2016年7月26日，重庆三峡水利供电有限公司将张明全申请安装的用电户户名过户给邓荣刚；6.2009年8月16日，吴昌贵（甲方）与王居术（乙方）签订《购房协议》，约定“甲方将原凯惠公司承建的万州区董家商贸步行街XX号房屋（建筑面积94.36平方米）出售给乙方，总价款64000元，乙方首付62000元，余款2000元甲方办好乙方房产证后付清，税金各付；水、电、门等室内安装由乙方负责”等内容。该房屋处于9号楼第6层正面右侧；7.因案涉房屋发生纠纷，熊德菊、张明全曾起诉邓荣刚、胡新贵、邓宗洁、凯惠公司房屋买卖合同纠纷，该案经重庆市第二中级人民法院作出（2019）渝02民终2787号民事判决，认定案涉房屋凯惠公司属于“一房二卖”情形，未否定凯惠公司与邓荣刚之间关于案涉房屋买卖合同的效力。邓荣刚、胡新贵、邓宗洁亦曾向本院起诉熊德菊、张明全、凯惠公司排除妨害纠纷，经一审法院作出（2017）渝0101民初2602号民事调解书，双方达成协议，邓荣刚、胡新贵一次性向熊德菊、张明全支付位于万州区XX房屋熊德菊、张明全所花费的设备设施费16000元；熊德菊、张明全在万州区XX房屋内外的设备设施归邓荣刚、胡新贵、邓宗洁所有，并由熊德菊、张明全在2019年12月20日前协助邓荣刚、胡新贵办理万州区XX房屋的水、电、气户头过户；8.2020年1月9日，龙思乾、杨国珍的继承人陈宗英、陈宗林、余红共同出具《债权转让证明》，内容记载“……现法院生效判决已确认万州区凯惠商贸有限公司一房二卖，认定了龙思乾出售给熊德菊、张明全房屋合同有效，但该套房屋产权归邓荣刚等人。陈宗英、陈宗林、余红作为唯一的法定继承人，明确表示，自愿将万州区凯惠商贸有限公司一房二卖导致不能取得房屋产权而主张索赔的权利转让给熊德菊、张明全，包含凯惠公司应当依法承担的房产损失、违约金等所有责任。陈宗英、陈宗林、余红不得撤销向凯惠公司索赔权利的转让。”9.本案审理过程中，熊德菊、张明全为明确房屋损失，申请就案涉重庆市万州区XX房屋在2016年6月21日的市场价值进行评估，该评估基准日即为邓荣刚办理案涉房屋产权登记之日。2020年11月30日，重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司作出《资产评估报告》（正宏评报字（2020）第47号），评估结论为评估对象在评估基准日的市场价值为225700元。张明全、熊德菊为此支付评估费3000元。一审法院认为，本案争议焦点：1、债权转让是否发生法律效力；2、凯惠公司是否应就张明全、熊德菊的损失承担赔偿责任。对于债权转让是否生效，首先需要确认原债权存在且合法。本案涉及的原债权存在的基础是凯惠公司以房抵债与龙思乾，双方于2008年1月6日签订《购房合同书》，该房屋买卖合同不违反相关法律规定，属有效合同，凯惠公司应当履行交付房屋的合同义务。凯惠公司在明知案涉房屋已经于2008年抵偿给龙思乾的情形下，仍于2016年将房屋出售给邓荣刚等人，并配合邓荣刚办理产权登记手续，属于“一房二卖”情形。生效判决认定龙思乾将争议房屋出售给熊德菊、张明全，购房协议同样有效。且判决明确了龙思乾出卖给熊德菊、张明全的房屋即为重庆市万州区XX，即正面上楼左侧一套住房，也即是凯惠公司抵偿给龙思乾的房屋，并非凯惠公司所答辩的对面那套。凯惠公司出售给邓荣刚等人的房屋也是重庆市万州区XX。邓荣刚支付了合理价款，并实际取得了房屋产权，凯惠公司与邓荣刚的合同也系有效合同并已实际履行。而由于凯惠公司的一房二卖行为，导致凯惠公司实际未能向龙思乾交付约定房屋，进而导致龙思乾无法向熊德菊、张明全完成交付。凯惠公司的违约行为，致龙思乾与凯惠公司、龙思乾与熊德菊、张明全各方所签订的购房合同均无法继续履行，凯惠公司应就此造成的损失承担赔偿责任。龙思乾及其妻子杨国珍去世后，就该合同的赔偿请求权由二人的法定继承人陈宗英、陈宗林、余红继承，三人可依法向凯惠公司主张赔偿。现三人将赔偿请求权转让给熊德菊、张明全，转让债权真实、合法，张明全、熊德菊亦可凭此债权转让协议直接向凯惠公司主张赔偿其因未能取得房屋所产生的相应损失。其次，关于债权转让通知是否送达凯惠公司，是否对凯惠公司发生法律效力。虽然张明全、熊德菊未提交本案起诉前曾向凯惠公司通知债权转让的相关证据，但是债权转让是让与人和受让人之间诺成性、不要式的合同，即让与人与受让人达成合意时即发生法律效力，债务人的意思表示并不影响债权转让成立或债权转让的法律效力。而法律规定债权转让的事实须通知债务人，应当理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人对原债权人的清偿仍发生债务清偿之法律效果，并不影响受让债权的新债权人合法取得受让债权。从债权转让通知的目的来看，主要是为了避免债务人因不清楚转让人和受让人之间已经达成转让合意而误为清偿。如果转让人或者受让人在提起诉讼前没有将债权转让的事实通知债务人，而是直接由受让人向债务人提起债务清偿之诉，亦应认定“通知”已经完成，该债权转让在相应的诉讼材料送达债务人时对债务人发生法律效力。故而在可以确认债权转让真实性的前提下，熊德菊、张明全作为受让人，通过直接向法院提起诉讼的方式向债务人凯惠公司主张权利，亦可认定为通知债权转让的一种方式，该方式对债务人权利并未造成实质影响，凯惠公司的该抗辩不能成立。综上，陈宗英、陈宗林、余红将其继承的向凯惠公司请求赔偿的权利转让给熊德菊、张明全，转让行为合法有效，凯惠公司应就其与龙思乾的《购房合同书》应承担的损失赔偿责任向熊德菊、张明全直接履行支付义务。关于赔偿金额的认定。因案涉债权是基于房屋买卖合同中无法交付房屋而应承担的赔偿责任，故应以实际无法交付房屋之时的房屋市场价值作为认定损失赔偿金额的依据。案涉房屋于2016年6月21日登记到邓荣刚名下，即从当天起，凯惠公司客观上已无法履行与龙思乾所签订的《购房合同书》，向其交付案涉房屋，进而导致龙思乾也无法向熊德菊、张明全完成交付房屋的合同义务。经评估，案涉房屋在评估基准日即2016年6月21日的市场价值为225700元，熊德菊、张明全因受让债权直接向凯惠公司请求支付，有事实及法律依据，亦符合诉讼经济原则，一审法院予以支持。对于张明全、熊德菊主张的误工费、交通费等损失，因未就此进一步举证，一审法院不予支持。对案涉房屋进行市场价值评估系本案查明案件事实及确认赔偿金额所需，评估费3000元由张明全、熊德菊垫付，一审法院酌情确定由各方平均负担。综上所述，一审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、重庆市万州区凯惠商贸有限公司在一审判决生效后十五日内支付熊德菊、张明全房屋损失款225700元、评估费1500元；二、驳回熊德菊、张明全的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由重庆市万州区凯惠商贸有限公司负担4608元，由熊德菊、张明全负担292元。二审中，当事人围绕上诉请求提交证据。本院组织当事人进行了举证、质证。本院对当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。本院认为，根据张明全、熊德菊在本案的起诉请求，以及所述事实，本案案由实为房屋买卖合同纠纷。张明全、熊德菊在本案主张之权利虽来源于债权受让，但本案案由仍应按照原债权人与凯惠公司之间的业已存在的民事法律关系，即原债权人龙思乾与凯惠公司形成的买卖合同关系确定。一审法院确定本案案由为债权转让合同纠纷不当，本院予以纠正。凯惠公司上诉主张，张明全、熊德菊受让相关债权后，应当在诉讼前进行通知，而采用诉讼方式通知不符合法律规定。本院认为，张明全、熊德菊在本案中向凯惠公司主张权利，依据的是龙思乾生前与凯惠公司订立的《购房合同书》。龙思乾虽与凯惠公司签订了《购房合同书》，但龙思乾生前并未取得合同约定房屋之物权，即凯惠公司作为出卖人尚未完成将房屋转移登记至龙思乾名下的义务。龙思乾死亡后，其基于前述《购房合同书》享有的财产性权益，依据继承法的规定由其法定继承人承继。原审第三人作为龙思乾的法定继承人，将他们继承的龙思乾就前述《购房合同书》的相关权利让与给张明全、熊德菊，系原审第三人与张明全、熊德菊的真实意思，且无法律规定无效之情形，应属有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八十条规定，债权转让应通知债务人，未经通知，对债务人不发生效力。但合同法并未对通知的方式作出明确规定，亦未明示转让通知必须要在诉讼前发出方对债务人发生效力。张明全、熊德菊通过诉讼方式予以通知，并不违反法律规定，且龙思乾的继承人陈宗林亦参加了一、二审诉讼，明确该转让行为系龙思乾法定继承人的真实意思。因此，张明全、熊德菊已经依照法律规定，履行通知义务，前述转让行为对凯惠公司发生效力，亦即案涉《购房合同书》的买受人由龙思乾的继承人变更为张明全、熊德菊。关于案涉《购房合同书》中约定的房屋是否为凯惠公司出售给邓荣刚等人的房屋的问题。本院认为，基于案涉房屋，各方当事人已经多次诉讼，依据一审法院（2017）渝0101民初6432号民事判决，以及本院（2019）渝02民终2787号民事判决的认定，凯惠公司出售给邓荣刚等人的房屋就是《购房合同书》所约定的房屋。凯惠公司虽对前述生效裁判的认定予以否认，但该公司提供的证据不足以推翻前述生效裁判的认定，应就此承担举证不能的不利后果。关于张明全、熊德菊请求凯惠公司赔偿房屋损失的问题。本院认为，张明全、熊德菊之所以无法取得《购房合同书》约定之房屋的所有权，概因凯惠公司已将约定之房另行出售给邓荣刚等人，且邓荣刚等人已经取得所有权，故凯惠公司存在违约，应就此承担违约责任。合同法第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。案涉《购房合同书》虽约定房屋价款为7万元，但该价款是针对2008年的市场行情确定，凯惠公司也未举证证明张明全、熊德菊现在能够以该数额在相同地段购买到与《购房合同书》约定相类似的房屋。一审法院以邓荣刚等人取得讼争房屋所有权为基准点，依据鉴定机构作出的鉴定意见，判决凯惠公司赔偿因其违约给张明全、熊德菊无法取得约定之房屋所有权所造成的损失，并无不当。综上所述，凯惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4708元，由重庆市万州区凯惠商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李洪武审 判 员 刘 康审 判 员 柯 言二〇二一年五月六日法官助理 陈俊颖书 记 员 张 蕾