四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7908号 上诉人（原审被告）：唐浩，男，1987年4月9日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：成都万腾瑞祺物业服务有限公司。住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街99号1栋1单元6楼604室。 法定代表人：邱小波，职务不详。 委托诉讼代理人：罗孝先，男，1989年10月13日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系公司工作人员。 上诉人唐浩因与被上诉人成都万腾瑞祺物业服务有限公司（以下简称万腾瑞祺公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人唐浩上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.本案受理费由万腾瑞祺公司承担。事实和理由：一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，物业费应根据物业服务企业提供的服务和质量来缴纳，本案有充分证据证明万腾瑞祺公司提供的物业服务质量差不符合合同约定且未进行整改，故依法应当减免物业服务费。 被上诉人万腾瑞祺公司二审中答辩称：万腾瑞祺公司已提供证据证明其已尽合同约定相关义务，不存在没有整改的情况；物业服务合同是全方位针对所有业主长时间的服务合同，不能认为些许瑕疵就构成违约，并且物业服务合同是针对全体业主提供的整体合同，部分业主的个人意见不应该成为减免费用的依据，否则对其他业主不公平，故唐浩的上诉请求无事实和法律依据。 万腾瑞祺公司向一审法院起诉请求：1.判令唐浩向万腾瑞祺公司支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费5532.48元（2020年4月1日以后的物业费唐浩按照《前期物业服务合同》的约定支付）；2.判令唐浩从逾期之日起每日按欠缴费用总额的千分之三向万腾瑞祺公司支付违约金（暂计算至2020年3月31日违约金为6813.25元）；3.本案诉讼费、公告费、保全费等万腾瑞祺公司实现债权的费用由唐浩承担。 一审法院认定事实：唐浩系位于成都市××大道××段（××侧）××小区××栋××层××号房屋的业主。2017年9月24日，万腾瑞祺公司与唐浩签订《前期物业服务协议》，约定万腾瑞祺公司为唐浩的房屋所在的××小区提供前期物业服务。“物业服务费”指唐浩所购买的物业单元所处物业服务企业为维护整个[××]物业的良好状态和正常运作，而对本物业的公共区域执行秩序维护、环境维护、绿化维护、公共设备设施运行及维修等工作而发生的必要费用，以及该公共区域的水、电、空调运行等能耗费用。本协议期限从物业交付唐浩之日或视为交付之日起至业主委员会选聘新的物业服务企业与之签订物业服务合同生效时止。在物业管理区域内，万腾瑞祺公司提供的物业公共服务事项包括以下的内容：(一)物业共有部分的雄修、养护和管理。(二)物业共有设施、设备的运行、维修、养护和管理。(三)环境卫生与绿化养护:1.本物业管理区域内公共场所的清洁、养护;2.本物业管理区域内公共场所所产生的垃圾的清理、处理;3.本物业管理区域内公共场所的消毒与鼠虫害防治;4.本物业管理区域内共用水体的养护;5.确保共用雨水井、污水井、化粪池、下水道畅通清洁;6.本物业管理区域内公共场所绿植的配置与养护。(四)公共秩序维护：1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;2.工作内容包括安全监控、巡视、门岗、消防的监控等；3.对进入本物业区域内的外来人员和物品及可疑人员和物品进行询问和盘查、登记;4.制止本物业公共区域内扰乱公共秩序的行为发生,制止无效的,立即通报政府相关部门处理；5.制止本物业区域内危害公共安全和个人安全的行为的发生,制止无效的,立即通报政府相关部门；6.协助公安部门及辖区派出所处理本物业内的火灾、盗案和人身伤害等突发事件。(五)交通秩序和车辆停放：1.对本物业区域内车辆的行驶和停放实施管理;2.按规定对本物业管理区域内乱停乱放的车辆实施管理;3.有权对不遵守本物业规章制度和认为有危险的车辆谢绝停放;4.万腾瑞祺公司仅负责车辆秩序管理,不承担车辆本身、车内物品等财产的保管责任,亦不对司乘人员的行为所造成的任何事故或损害承担责任。本物业按照以下收费标准收取物业公共服务费用:1.住宅:以产权建筑面积计算,2元/月/平方米。……；万腾瑞祺公司按季度（即3个月）向唐浩收取物业公共服务费，唐浩须按时足额缴纳，唐浩与其物业使用人约定由使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，唐浩负连带交纳责任。唐浩应于《商品房买卖（预售）合同》所约定的本物业交付或视为交付之日起交纳首季度或半年的物业公共服务费；之后，唐浩或其物业使用人应于每季度末月30日前交纳下季度或半年的物业公共服务费。万腾瑞祺公司的权利和义务包括：(一)负责本物业内的日常物业服务工作。(二)根据有关法规和政策,结合实际情况,制定和修改本物业管理制度和《物业使用须知》,并书面告知唐浩或其物业使用人。(三)根据法律、法规的有关规定和本协议的约定,开展各项物业服务活动,但不得侵害唐浩或其物业使用人的合法权益。(四)制止违反本物业《××业主临时管理规约》以及其他管理规定的行为。(五)根据有关法律、法规的规定和本协议的约定,向唐浩或其物业使用人收取物业费用,通过合法有效的方式解决拖欠物业费用等纠纷。(六)协助有关部门制止违法、违规的行为。(七)协助、配合有关部门、单位做好本物业所辖区域内安全防范等工作。(八)向唐浩或其物业使用人提供物业单元及自用设施设备维修养护等有偿服务。(九)有权对唐浩或其物业使用人的物业费用欠款实施追讨或法律起诉。(十)法律、法规规定的其他权利义务。唐浩的权利和义务包括：(一)监督万腾瑞祺公司的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向万腾瑞祺公司提出意见和建议。(二)遵守《××业主临时管理规约》及万腾瑞祺公司制定的其它相关管理规定。(三)物业单元装饰装修时,遵守万腾瑞祺公司制定的装修管理规定。(四)按规定按时足额向万腾瑞祺公司交纳物业公共服务费及其他相应服务费用。(五)不得占用、圈占、损坏本物业的共用那位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的,应事先通知万腾瑞祺公司且获得万腾瑞祺公司同意,并在约定期限内恢复原状,如造成损失的唐浩需承担相应赔偿。(六)无条件对其物业使用人、雇员、代理人等违反本物业之各项物业管理制度和《××业主临时管理规约》等造成的损失、损害承担赔偿责任及其它责任。(七)唐浩如要求万腾瑞祺公司对其物业单元及设施设备进行维修、养护、清洁等,应支付相关费用。(八)本协议终止时,唐浩应当结清应向万腾瑞祺公司支付的全部费用。违约责任：一、万腾瑞祺公司违反本协议,未尽物业服务约定职责的,唐浩或其物业使用人有权要求万腾瑞祺公司限期改正,逾期未改正给唐浩或其物业使用人造成损失的,万腾瑞祺公司承担相应的法律责任,但本协议另有约定的除外。二、唐浩或其物业使用人违反本协议,阻碍万腾瑞祺公司日常管理服务,万腾瑞祺公司有权要求唐浩或其物业使用人限期改正,逾期未改正给万腾瑞祺公司造成损失的,唐浩或其物业使用人承担相应的法律责任,但本协议另有约定的除外。三、万腾瑞祺公司违反本协议,擅自违法乱收费的,唐浩或其物业使用人有权要求万腾瑞祺公司清退多收费用。四、唐浩或其物业使用人违反本协议,不按本协议规定的收费标准和时间交纳物业服务相关费用的,万腾瑞祺公司有权要求唐浩或其物业使用人补交并从逾期之日起每日按欠交费用总额的千分之三(3‰)计收违约金,若逾期交纳达30日的,万腾瑞祺公司有权暂停提供相关的物业服务并追究唐浩或其物业使用人相关法律责任。五、唐浩或其物业使用人逾期交纳水费、电费、电话费、网络费及其它费用所导致任何损失和责任的,概由唐浩或其物业使用人自行承担,若万腾瑞祺公司有垫付款项的,唐浩或其物业使用人自行承担,若万腾瑞祺公司有垫付款项的,唐浩或其物业使用人除应向万腾瑞祺公司支付前述垫付款项外,还应在垫付期间每日按照垫付款项的千分之三(3‰)向万腾瑞祺公司支付违约金。后万腾瑞祺公司为案涉小区提供了物业服务，唐浩自2018年4月1日起即未再缴纳物业费。万腾瑞祺公司分别于2018年3月26日、2018年9月25日、2018年12月26日、2019年3月26日、2020年3月9日在案涉房屋门口张贴缴费通知单；于2020年3月6日，以短信方式催收物业管理费；于2019年8月15日向唐浩邮寄《律师函》，要求其缴纳欠付的物业费。同时一审法院查明，自2018年起，××小区业主多次就该小区的房屋质量、电梯、排水管道、四期与一期八栋之间的建渣堆积、地下室质量、绿化、消防设施、规划等问题向相关部门进行投诉。一审法院还查明，成都市双流区房产管理局双房发[2018]101号文件载明，2018年4月18日至27日，该局组织开展对61个“2017年度不合格物业服务项目”的复查。经复查，包含××小区等41个项目整改不到位。经研究，决定将为上述整改不到位项目提供物业服务的万腾瑞祺公司等33家物业服务企业列入权全区2018年度物业服务企业“黑名单”，并进行公开通报。一审法院认为，万腾瑞祺公司与唐浩签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于万腾瑞祺公司要求唐浩支付自2018年4月1日起至2020年3月31日期间的物业费5532.48元。一审法院认为，万腾瑞祺公司为案涉小区提供了物业服务，唐浩作为案涉小区的业主，即应该按照《前期物业服务合同》的约定支付物业费。唐浩辩称，万腾瑞祺公司提供的物业服务不符合约定，故其有权不交或者少交物业费。对此，一审法院认为，从唐浩提交的案涉小区业主进行投诉后，相关部门的处理情况等证据材料来看，万腾瑞祺公司在提供物业服务时确实存在对电梯维护不及时、未正确及时处理建筑堆积、未有效管理维护消防设施、对小区住改商监管不力等问题，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，唐浩如认为万腾瑞祺公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其仅以此为由进行抗辩，拒绝交纳物业费缺乏事实依据和法律依据。故对于唐浩的上述抗辩理由，一审法院不予支持。唐浩还提出，万腾瑞祺公司的资质与物业公司服务费用标准的指导价不相符，物业费应当按照1.5元/月/平方米的标准缴纳。一审法院认为，唐浩并未举证证明该项抗辩，且《前期物业服务合同》系万腾瑞祺公司和唐浩在平等自愿的基础上签订的，合法有效，故对于唐浩的该项抗辩意见一审法院不予支持。综上，唐浩应当向万腾瑞祺公司支付2018年4月1日起至2020年3月31日期间的物业费5532.48元（115.26平方米×2元/月/平方米×24个月），故对于万腾瑞祺公司的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。对于此后的物业费，因万腾瑞祺公司提起诉讼时尚未实际产生，且万腾瑞祺公司也未明确具体的金额以及计算方式，故一审法院对此部分请求不予处理。关于万腾瑞祺公司要求唐浩从逾期之日起每日按欠缴费用总额的千分之三支付违约金。一审法院认为，《前期物业服务合同》对物业费的收费标准、支付时间、支付方式以及违约责任等均明确进行了约定。唐浩逾期未缴纳物业费，属违约。但如前所述，万腾瑞祺公司在为案涉小区提供物业服务的过程中存在过错，唐浩的抗辩存在一定的合理性。结合本案的实际情况以及双方的过错程度等因素予以综合考量，一审法院对于万腾瑞祺公司主张的违约金不予支持。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、唐浩于判决生效之日起十日内向万腾瑞祺公司支付自2018年4月1日至2020年3月31日止的物业费5532.48元；二、驳回万腾瑞祺公司的其他诉讼请求。案件受理费108元，由唐浩负担。 二审中，唐浩向本院提供视频资料，拟证明万腾瑞祺公司在履行物业合同中存在多处不作为。本院经审查认为，唐浩提供的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，上述证据本院不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，唐浩与万腾瑞祺公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，万腾瑞祺公司为涉案物业区域提供了物业服务，唐浩亦应按时缴纳物业服务费，若唐浩认为万腾瑞祺公司未履行合同义务对其造成了损失，可另行主张，一审法院判决唐浩向万腾瑞祺公司支付欠缴的物业服务费并无不当。 综上，上诉人唐浩的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108元，由唐浩负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二一年五月十八日 书记员  陈 悦