四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终499号 上诉人（原审被告）：刁锡林，男，1964年2月28日出生，汉族，住四川省武胜县。 上诉人（原审被告）：汤小平，男，1962年8月25日出生，汉族，住四川省武胜县。 上诉人（原审被告）：张天德，男，1952年10月19日出生，汉族，住四川省武胜县。 上诉人（原审第三人）：晏勇，男，1973年12月12日出生，汉族，户籍地四川省武胜县，现住四川省武胜县。 上诉人（原审第三人）：陈超琼，女，1960年1月17日出生，汉族，住四川省武胜县。 上诉人（原审第三人）：邓素梅，女，1982年1月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 上诉人（原审第三人）：邓振凡，男，1986年9月17日出生，汉族，住四川省武胜县。 上述七上诉人共同委托诉讼代理人：谭刚，四川美地律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙利红,女,1973年3月4日出生,汉族，住四川省武胜县。 上诉人刁锡林、汤小平、张天德、晏勇、陈超琼、邓素梅、邓振凡因与被上诉人孙利红房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刁锡林、汤小平、张天德、晏勇、陈超琼、邓素梅、邓振凡上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人不具备房地产开发资质亦未取得商品房预售许可证，故案涉房屋买卖合同应属无效。同时，上诉人并非取得资质的房地产开发企业，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，属适用法律错误。2.即便合同有效，签订合同至今已十余年，被上诉人诉请解除合同，超过诉讼时效期间。另，被上诉人系明知上诉人不具备房地产开发资质，且交付期限无法确定，合同不能如期履行亦系政府要求统一规划设计后又未推进相关规划所致。被上诉人认可交房时间无法确定的事实，双方对合同未能完全履行均有过错，一审径行确定交房时间并判决上诉人承担资金占用利息，缺乏合同依据及法律依据。3.一审上诉人申请调取镇政府相关文件，但一审未调取，致使本案事实不清。 孙利红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 孙利红向一审法院起诉请求：判令解除孙利红与刁锡林、汤小平、张天德的房屋认购协议并由刁锡林、汤小平、张天德及晏勇、陈超琼、邓素梅、邓振凡退还孙利红购房款60,000元及支付资金占用利息。 一审法院认定事实：2009年10月26日，刁锡林收取孙利红订购铁木社住房首付款60,000元并出具收据一张，内容为：“万善镇孙利红订购铁木社住房4楼套，面积约为93平方米，每平方单价为1300元。首付陆万元，剩余款项定在春节前付清”。张天德、汤小平、刁锡林分别在收据单位、经手人、出纳栏签名并按手印，收据上注明刁锡林为收款人。2010年6月10日，刁锡林、汤小平、张天德及晏勇、案外人邓志平五人签订《武胜县万善镇原铁木社片区旧房改造工程合伙协议》，约定原铁木社片区改造工程项目分为四个股份，由汤小平、晏勇、刁锡林各占25%的股份，张天德、邓志平二人共同占25%的股份，股东按占股比例进行投资、分配利润、承担风险等等。2014年4月9日，由于孙利红担心所持收据字迹已模糊不清，找到刁锡林、汤小平、张天德签订了一份《房屋订购协议书》，晏勇在协议备注中载明，交房时间不能确定，待房屋建好后以现实房价征收税款由孙利红自行承担。 另查明，2009年11月，五合伙人为诉争房屋修建工程办理了建设用地规划许可证并拟制了设计施工图。2015年9月16日，通过刁锡林之子刁伟的账户向万善镇财政所转款260,000元用于政府规划设计费。该房屋至今未能动工修建。 还查明，股东邓志平已逝世，其第一顺位继承人为第三人妻子陈超琼、女儿邓素梅、儿子邓振凡。 一审法院认为，孙利红提交的收据及房屋订购协议书，载明了买卖房屋的位置、建筑面积、价款等内容，刁锡林依约定收取了孙利红缴纳的购房首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已将按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该房屋订购协议书应认定为房屋买卖合同，当事人应按照合同约定履行自己义务。现时隔11年，刁锡林、汤小平、张天德仍未动工修建房屋，导致孙利红的购房目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，孙利红请求解除房屋订购协议并要求刁锡林、汤小平、张天德退还所交购房首付款和支付资金占用利息，符合法律规定，予以支持。刁锡林、汤小平、张天德提供的合伙协议载明，刁锡林、汤小平、张天德及晏勇、死者邓志平为个人合伙关系。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二项“…合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”、第三十五条“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”的规定，以上债务应由合伙人汤小平、晏勇、刁锡林按所占股份比例各承担25%的责任，张天德、邓志平二人共同承担25%的责任。合伙人汤小平、晏勇、刁锡林、张天德对上述债务相互承担连带责任，若偿还合伙债务超过自己应当承担数额的部分，有权向其他合伙人追偿其应承担的数额。因股东邓志平已去世，第三人妻子陈超琼、女儿邓素梅、儿子邓振凡未提供证据证明未继承邓志平的遗产，故邓志平与张天德共同承担25%的责任部分应由其继承人第三人妻子陈超琼、女儿邓素梅、儿子邓振凡在继承邓志平的遗产范围内与张天德承担连带清偿责任。孙利红方诉称双方口头约定交房期限为一年，刁锡林、汤小平、张天德方有异议，认为在2014年签订的协议上明确注明交房时间不确定，为定纷止争，该院酌情按当地建房通常标准确定两年内刁锡林、汤小平、张天德应交房给孙利红，孙利红主张的利息，视其为要求刁锡林、汤小平、张天德赔偿的损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，该院依法将孙利红主张的损失确定为以本金60,000元为基数，从2014年4月9日签订补充协议后两年即2016年4月10日起按孙利红起诉时即2020年8月的一年期贷款市场报价利率3.85%计算资金占用利息至债务清偿时止。 综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除孙利红与刁锡林、汤小平、张天德的房屋认购协议；二、由刁锡林、汤小平、张天德及第三人晏勇各退还孙利红首付款1.5万元并支付利息（利息各以本金1.5万元为基数，从2016年4月10日起按年利率3.85%计算至债务清偿时止）；三、刁锡林、汤小平、张天德及晏勇对以上债务互相承担连带清偿责任。连带清偿责任超过自己应当承担数额的部分，有权向其他合伙人追偿其应承担的数额；四、陈超琼、邓素梅、邓振凡在继承邓志平的遗产范围内与张天德共同承担债务1.5万元及利息的连带清偿责任；五、驳回孙利红的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由刁锡林、汤小平、张天德及晏勇各负担325元（孙利红已预交案件受理费1300元，在判决书执行中由刁锡林、汤小平、张天德及晏勇一并支付给孙利红）。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审中，本院调取万善镇铁木社职工改建房设计方案图及案涉项目涉及的国有土地使用证等资料，并就案涉项目相关情况询问了武胜县住房和城乡建设局办公室工作人员王历密。王历密称，案涉项目应该属于私人建房性质，现有档案显示，项目仅有建设用地规划许可证，涉及土地的性质其不是很清楚。刁锡林、汤小平、张天德、晏勇、陈超琼、邓素梅、邓振凡发表质证意见称，对前述证据及询问笔录真实性、合法性、关联性均无异议，项目未修建的主要问题是需要统一规划，所以未能推进。孙利红发表质证意见称，对前述证据及询问笔录没有异议。本院认为该组证据与本案事实存在一定关联，予以采纳。 二审经向双方当事人释明，被上诉人确认即使合同无效，仍仅主张返还本金和利息，利息即损失。上诉人明确如合同无效，返还本金没有问题，但双方都有过错。上诉人并明确其损失自行另案主张。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为案涉房屋买卖合同是否有效以及被上诉人一审的诉讼请求应否支持。 在案证据表明，刁锡林、汤小平、张天德、晏勇、邓志平系公开对外销售案涉项目尚未建成的房屋，且该项目仅办理建设用地规划许可证。该合伙体并不具备房地产开发资质，无法取得商品房预售许可，属于违反法律规定，擅自预售商品房。案涉房屋买卖合同应当认定无效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院二审经释明后，孙利红确认如认定合同无效，仍仅主张返还本金和利息，利息即合同无效后主张赔偿的损失，刁锡林、汤小平、张天德、晏勇以及邓志平的继承人陈超琼、邓素梅、邓振凡对确认合同无效返还本金并无异议，同时，因刁锡林、汤小平等人组成的合伙并未基于案涉买卖合同履行给付义务，且明确损失自行另案主张。故孙利红要求返还本金以及支付利息损失的主张，应予支持。一审认定合同有效，属适用法律错误，本院予以纠正，但对本金及利计算标准的认定并无不当，本院予以确认。 根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二项“…合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”、第三十五条“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”的规定，案涉债务应由合伙人汤小平、晏勇、刁锡林按所占合伙比例各承担25％的清偿责任，张天德、邓志平二人共同承担所占合伙比例25％的清偿责任。合伙人汤小平、晏勇、刁锡林、张天德、邓志平应对案涉全部债务承担连带清偿责任。由于邓志平已去世，其继承人陈超琼、邓素梅、邓振凡应在其继承遗产范围内与张天德共同承担案涉债务25%的清偿责任并与其他合伙人共同承担连带清偿责任，若偿还合伙债务超过自己应当承担数额的部分，有权向其他合伙人追偿其应承担的数额。一审对案涉债务清偿责任认定略有不当，本院予以纠正。 综上所述，刁锡林、汤小平、张天德、晏勇、陈超琼、邓素梅、邓振凡的上诉请求不能成立，但本案二审因出现新的证据，导致事实认定及法律适用发生变化，故依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初2309号民事判决； 二、由刁锡林、汤小平、晏勇各退还孙利红首付款15,000元及利息(利息以15,000元为基数，从2016年4月10日起按年利率3.85％计算至债务清偿时止)； 三、陈超琼、邓素梅、邓振凡在继承的邓志平的遗产范围内与张天德共同向孙利红连带清偿首付款15,000元及利息(利息以15,000元为基数，从2016年4月10日起按年利率3.85％计算至债务清偿时止)； 四、刁锡林、汤小平、晏勇、张天德及陈超琼、邓素梅、邓振凡（陈超琼、邓素梅、邓振凡在继承的邓志平的遗产范围内）对孙利红交付的60,000元首付款及利息（利息以60,000元为基数，从2016年4月10日起按年利率3.85％计算至债务清偿时止)承担连带清偿责任。连带清偿责任超过自己应当承担数额的部分，有权向其他合伙人追偿其应承担的数额； 五、驳回孙利红的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内给付完 毕。 一审案件受理费1300元，由刁锡林、汤小平、张天德及第三人晏勇各负担325元（孙利红已预交案件受理费1300元，在执行中由刁锡林、汤小平、张天德及第三人晏勇一并支付给孙利红）。二审案件受理费1300元，由刁锡林、汤小平、张天德、晏勇、陈超琼、邓素梅、邓振凡共同负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省武胜县人民法院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年五月三十一日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲