河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1523民初580号原告：范朝兵，男，1973年8月3日生，汉族，住河南省新县。原告：邵紫荣，女，1974年7月11日生，汉族，住址同上，系原告范朝兵妻子。二原告委托诉讼代理人：肖万柏，河南义仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南良子置业有限公司。法定代表人：王建成，系该公司执行董事。住所地：河南省新县城关艾洼区将军南路。委托诉讼代理人：吴恒森，1984年12月25日生，汉族，住河南省新县，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：田庆勇，河南庆勇律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告范朝兵、邵紫荣与被告河南良子置业有限公司（以下简称“良子置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范朝兵、邵紫荣的委托诉讼代理人肖万柏，被告良子置业的委托诉讼代理人吴恒森、田庆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范朝兵、邵紫荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告根据合同约定自2018年5月2日起至2019年10月1日向原告支付逾期交房违约金74,397.96元；2、判令被告自2020年4月1日起按已付购房款的万分之三支付原告逾期办理权属登记违约金直至其交付房屋权属证书之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年1月25日签订一份《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于新县将军南路大别山中药城生态科技园3栋2单元1001号房屋，并于同日交付首付款165,040元，余款380,000元此后办理按揭贷款交齐。合同明确约定被告应于2018年5月1日交付房屋，逾期1日按原告已付房款的万分之三向原告支付违约金。后被告迟至2019年10月1日才将原告所购房屋钥匙交付给原告。合同同时约定，被告应于房屋交付使用后180日内办理权属登记取得房地产权属证书，否则应按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，被告至今未办妥所购房屋权属证书。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告良子置业辩称：同类案件起诉我公司的有多起，一、二审法院已经对该类型案件进行了确认，信阳市中级人民法院生效判决书已经对不可抗力及其他因素造成延期交付房屋应予扣除的违约天数为322天；2、原告的第二项诉讼请求应予驳回。被告并没有收到买受人要求配合办理及帮忙办理的请求，且原告已经将所有的办理证件的相关材料取走，其没有办理权属证书系其自身原因，与被告无关；3、被告已经在2019年5月1日通知原告领取钥匙，而不是原告诉称的2019年10月1日交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审查明的事实，本院认定事实如下：2017年1月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：1、原告以总价545,040元购买被告方所开发的位于新县××区将军南路大别山中药城生态科技园“尚城名都”3幢2单元1001室房屋；2、合同签订当日，原告应支付被告首期房款165,040元，剩余房款380,000元以商业贷款的方式支付，相关资料于合同签订之日起五个工作日内提交完整。如买受人未按合同规定的时间付款，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，被告有权解除合同。合同继续履行的，原告自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，应按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；3、被告应于2018年5月1日前将经验收合格的标的房屋交付原告，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可据实予以延期；4、若被告逾期交房超过30日，合同继续履行的，则自约定的最后交付期限的第二天起，即自2018年5月2日起至实际交付之日止，被告应按日以原告已付房款的万分之三向原告支付违约金。5、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。原告于合同签订当日向被告足额支付了首付款165,040元，余款以商业银行贷款方式支付。后被告未能于约定期限完成房屋交付，双方就违约金问题未能协商一致，引起诉讼。另查，2019年3月27日，中华人民共和国住房和城乡建设部、应急管理部下发《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，自2019年4月1日起建设工程消防设计审查验收职责由消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交，其中2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。2019年4月3日，被告向新县公安消防大队咨询“关于商城名都建设工程竣工验收”相关事宜，该大队告知被告已于2019年4月1日停止受理消防设计审核、消防验收等业务，相关职能向新县住房和城乡建设部门移交。2019年5月1日，被告通知原告交房，因当时房屋尚未通过消防验收，原告认为不具备交房条件，未同意接收房屋。2019年9月18日，涉案房屋通过工程质量竣工验收，达到符合设计及规范要求的标准，并于2019年10月31日取得工程竣工验收备案证书。庭审中，被告提交扬尘治理及高考、中招期间停工通知、新县气象局证明、消防设计审查验收通知及新县环境污染防治攻坚领导小组办公室出具的各工地停工的情况说明，主张因政策主导的扬尘治理及中、高考导致停工188天，因降雨导致停工90天，消防审验正式移交住建部延期91天，政府干部马路值班30天，共计停工399天。对此，原告认为均不属于不可抗力范围，均不予认可。关于被告提出的2019年4月1日至6月30日建设工程消防设计审查验收职责移交承接期导致延期91天应予扣减的问题，信阳市中级人民法院生效判决认为，建设工程消防设计审查验收职责由消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交确系政府职能部门调整引起的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于合同法规定的不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。责任虽然不能免除，但，迟延交房后的不可抗力期间应当从违约期间扣除，故2019年4月1日至2019年6月30日共计91天应当从违约期间中扣除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。被告良子置业未能按照《商品房买卖合同》的约定向原告按期交付房屋，应当依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定向原告承担逾期交房的违约责任。良子置业在施工期间发生的因政府扬尘治理、中、高考、天气原因等影响工程施工进度导致停工的时间可认定为不可抗力因素，因不可抗力原因造成的停工天数应当从逾期交房天数中予以相应扣减。根据被告提交的相关证据，本院认定被告因政策主导的扬尘治理停工天数为154天，因中、高考停工天数为5天，气象部门出具证明因降雨导致的停工天数为70天，共计229天属于不能预见、不能避免且不能克服或者能预见亦不能克服的不可抗力事件。另，终审判决认定的2019年4月1日至2019年6月30日共计91天也应当从违约期间中扣除。因双方签订的合同关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，原告未提交证据证明其未取得房地产权属证书的原因在于被告未在约定期限内提供的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告自2020年4月1日起直至交付房屋权属证书之日止按已付购房款的万分之三支付逾期办理权属登记违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应当从案涉合同约定的最后交付期限之第二天即2018年5月2日起至已具备交付使用条件之日即2019年9月18日止予以扣减上述不可抗力天数后，按日向原告支付已交付房款545,040元万分之三的违约金，共计30,086.21元【545,040元×0.0003×（504天-320天）】。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南良子置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告范朝兵、邵紫荣支付逾期交付房屋违约金30,086.21元；二、驳回原告范朝兵、邵紫荣其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,660元，减半收取830元，由原告负担510元，被告负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 曾 强二〇二一年五月七日书记员 张海林