苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初4424号原告：吴江市锦宏物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡苑沿街店面18-1。法定代表人：石磊，总经理。委托诉讼代理人：石水泉，系公司员工。被告：俞建华，男，1972年11月29日生，汉族，住苏州市吴江区。原告吴江市锦宏物业管理有限公司（以下简称锦宏物业公司）与被告俞建华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法由审判员康琳适用小额诉讼程序于2021年5月7日公开开庭进行审理。原告锦宏物业公司的委托诉讼代理人石水泉、被告俞建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦宏物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令俞建华支付拖欠的物业费11384元及逾期滞纳金（以11384元为基数，自2021年1月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算)；2、本案诉讼费用由俞建华承担。事实和理由：俞建华系锦宏物业公司提供物业服务的吴江区桃源镇丽景花园小区的业主，房屋号为xxx、xxx号(面积各为102.01平方米)。上述房屋共结欠2015年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费合计11384元。经多次催缴，仍拒不缴纳。特具状起诉，请求支持诉讼请求。审理过程中，锦宏物业公司明确其主张的物业费具体计算方式为：房屋面积为204.02平方米，从2015年1月1日开始，按照0.8元/月·平方米，计算至2019年6月30日；从2019年7月1日开始，按照0.7元/月·平方米计算，至2020年12月31日。俞建华辩称，我的房屋是店面，物业公司并没有提供实质性的物业服务，店面的墙体已经裂开，没有人维护，防火系统没人服务，没人清扫，不交物业费的原因就是这些。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2009年4月28日，苏州华丰房产开发有限公司（以下简称华丰公司）（委托方、甲方）与吴江市华盛物业管理有限公司（以下简称华盛公司）（受委托方、乙方）签订了一份《华丰丽景前期物业管理委托合同》，约定甲方将华丰丽景物业委托乙方实行物业管理服务，物业管理服务期限为2年，自2009年5月1日至2011年4月30日，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第九条约定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按年计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主、使用人收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.7元/月·平方米（小高层另行收取电梯水泵运行费，三层以下（包括三层）0.1元/月·平方米，三层以上0.5元/月·平方米），店面房：0.8元/月·平方米，其他：由甲方按规定收取。上述各项均包含公共照明、公共用水费用。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。第二十四条约定：本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业委会。2016年8月30日，华丰公司（委托方、甲方）与华盛公司（受委托方、乙方）再次签订了《华丰丽景前期物业管理委托合同》，约定甲方将华丰丽景物业委托乙方实行物业管理服务，物业管理服务期限为2年，自2016年9月18日至2018年9月17日，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第九条约定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按年计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主、使用人收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.7元/月·平方米（小高层另行收取电梯水泵运行费，三层以下（包括三层）0.1元/月·平方米，三层以上0.5元/月·平方米），店面房：0.8元/月·平方米，其他：由甲方按规定收取。上述各项均包含公共照明、公共用水费用。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。第二十四条约定：本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业委会。2019年6月18日，华丰公司（委托方、甲方）与锦宏物业公司（受委托方、乙方）签订了一份《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方将桃源丽景花园（东、西区）委托乙方实行物业管理服务，物业管理服务期限为2年，自2019年7月1日至2021年6月30日，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第九条约定：在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主、使用人收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：多层0.7元/月·平方米；阁楼：0.35元/月·平方米，高层（1-3层）：0.7元/月·平方米；电梯运行费：0.2元/月·平方米；高层（3层以上）：0.7元/月·平方米；电梯运行费：0.5元/月·平方米；高层阁楼：0.6元/月·平方米；商业用房：0.7元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取，甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。物业用房经营收益归物业公司。车位使用费收益全额归物业公司所有，用于弥补物业费的不足。第二十四条约定：本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业委会。2019年6月28日，华盛公司（甲方、移交方）、锦宏物业公司（乙方、接管方）签订了一份《物业项目接管协议书》，约定甲、乙双方在友好协商的基础上，丽景花园东西区就移交的有关事项签订如下协议：一、甲方在本小区退出前将归业主所有的财物：物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、物业管理资料、开办物品，按协议约定归业主所有部分一次性全部移交乙方。二、乙方从接管之日（2019年7月1日）起，按照甲乙双方的约定，在接管本小区的管理服务中，严格履行以下职责：1、平稳过渡，本小区管理队伍不变、人工工资待遇不变、员工的劳动关系转入乙方公司，约定的服务标准不变，确保小区正常运行，保障业主利益不受影响。2、甲方受华丰公司委托要求乙方在一年内成立业主委员会。3、妥善解决好小区内房屋及设施设备中出现的各种问题，不得以任何借口，将问题复杂化，做好服务及维护维修工作。……五、甲乙双方财务收支交接管理。1、甲乙双方同意本小区财务收支交接截止日期为2019年6月30日。2、甲方在截止日前发生的各项收入属2019年6月30日前的全部归甲方所有，而发生的各项支出均由甲方承担，经双方协商，乙方同意承担70000元，在签订协议书后60日内由乙方一次性付清。2019年6月30日前所有业主未缴物业费、车位费一并移交乙方，由乙方收取，归乙方所有。……。六、小区移交后，甲方对小区的物业不再承担任何责任和义务，全部由乙方对小区物业管理实行管理、维修，并承担一切责任和义务，双方无经济瓜葛。2019年7月1日，华盛公司出具《授权委托书》一份，载明：由于本公司严重亏损，于2019年6月30日退出丽景花园物业管理服务，2019年6月30日前业主未缴纳物业费授权给锦宏物业公司收取。2019年9月24日，吴江区桃源镇丽景花园业主委员会（以下简称丽景花园业委会）（委托方、甲方）、锦宏物业公司（受委托方、乙方）签订了一份《苏州市物业服务合同》，约定甲方通过协议选聘的方式，将丽景花园（东、西区）委托乙方实行物业服务，委托服务期限为五年三个月，自2019年10月1日起至2024年12月31日止，乙方提供的物业管理服务包括：综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务。第六条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。2019年7月1日至2019年12月31日物业费收费标准：住宅：多层0.7元/月·平方米；阁楼：0.35元/月·平方米，高层（1-3层）：0.7元/月·平方米；电梯运行费：0.2元/月·平方米；高层（3层以上）：0.7元/月·平方米；电梯运行费：0.5元/月·平方米；高层阁楼：0.6元/月·平方米；商业用房：0.7元/月·平方米。……。第八条约定：物业服务费按月计算。业主或物业使用人应在每年第1个月向乙方交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用万分之五加收滞纳金。该合同落款甲方处除加盖丽景花园业委会的公章外，还有万林等7名人员的签名。另查明：坐落于苏州市吴江区桃源镇华盛大道xxx、xxx号房屋于2015年6月10日登记于俞建华、俞甲某、马某某名下，房屋建筑面积均为102.01平方米，房屋用途为商业服务。审理过程中，俞建华陈述涉案的两间房子一间是其弟弟俞甲某的。如果法院认定涉案房屋需要支付物业费，自己同意承担，因为房屋实际使用人是自己。本院认为，在业主大会设立之前，由建设单位与物业公司签订的前期物业管理委托合同依法成立并有效，故华丰公司与华盛公司所签订的前期物业管理委托合同对包括被告俞建华在内的全体业主均具有法律约束力，在华盛公司为丽景花园小区提供物业服务后，被告俞建华作为丽景花园小区业主应按约支付物业费。根据前期物业管理委托合同，华盛公司提供物业服务后有权向被告俞建华收取相应的物业费（按0.8元/月/平方米标准计算）。根据合同法的规定，债权人可以转让债权，债权人转让权利的，应当通知债务人，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外，本案中，被告俞建华向华盛公司交纳物业费属于金钱债务，华盛公司所享有的该项债权及相应的从权利可以转让给原告锦宏物业公司，故被告俞建华应向原告锦宏物业公司支付上述物业费及相应的逾期付款利息损失。华丰公司与原告锦宏物业公司签订的前期物业管理委托合同对包括被告俞建华在内的全体业主均具有法律约束力，在华盛公司为丽景花园小区提供物业服务后，被告俞建华作为丽景花园小区业主应按约支付2019年7月1日至2019年9月30日的物业费（按0.7元/月/平方米标准计算），逾期不交纳，应承担违约责任。而代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会的职责范畴，原告锦宏物业公司与丽景花园业委会之间签订的《苏州市物业服务合同》依法成立并合法有效，对包括被告俞建华在内的全体业主均具有法律约束力。原告锦宏物业公司为丽景花园小区提供物业服务后有权向被告俞建华收取2019年10月1日至2020年12月31日的物业费（按按0.7元/月/平方米标准计算）。关于被告俞建华抗辩因其房屋墙体开裂，故不应交纳物业费的抗辩。本院认为，商品房质量问题、房产证问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳属于业主与物业服务公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，商品房质量问题不应成为业主拒交物业费的合法理由。被告俞建华并未提供原告物业公司怠于履行相应管理义务的证据。退一步讲，即使原告物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。故被告俞建华应按照合同约定支付物业费。被告俞建华未提交证据证明其已交纳了2015年1月1日至2020年12月31日的物业费的证据，对其拖欠的物业费11384元（204.02平方米×0.8元/月·平方米×54个月+204.02平方米×0.7元/月·平方米×18个月），被告俞建华应予交纳，逾期不交纳，应承担违约责任。关于原告主张的滞纳金，因上述前期物业管理委托合同未约定物业费的支付时间，本院酌情认定作为业主的被告俞建华应从次年度1月1日起开始交纳；而物业服务合同约定物业费按月计算，业主和物业使用人应在每年的第1个月向原告交纳物业费，现原告主张自2021年1月1日起的滞纳金系对自身权利的处分，本院予以准许。原告锦宏物业公司主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金在合理范围，且未超过物业服务合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告俞建华于本判决生效之日起十日内给付原告吴江市锦宏物业管理有限公司物业服务费用11384元，并支付逾期利息、违约金（以11384元为基数，自2021年1月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400407191144660）。履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取42元，由被告俞建华负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市锦宏物业管理有限公司。原告吴江市锦宏物业管理有限公司已预交的案件受理费，本院不再退还。本判决为终审判决。审判员 康 琳二〇二一年五月八日书记员 吴旷怡附法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。