吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终434号上诉人（原审被告）：陈雪，女，1990年1月5日出生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑盼盼，女，1986年12月18日出生，满族，住吉林省长岭县。原审被告：长岭县美联房产中介有限公司，住所地吉林省长岭县。法定代表人：宋立华，该公司经理。委托诉讼代理人：李彦斌，男，1974年8月22日生，汉族，住吉林省长岭县。原审原告郑盼盼不服被告陈雪、长岭县美联房产中介有限公司（以下简称“美联房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，已由吉林省长岭县人民法院于2020年12月24日作出（2020）吉0722民初2642号民事判决。陈雪不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2021年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人陈雪及其委托诉讼代理人陈雅婷，被上诉人郑盼盼，被上诉人美联房产公司的委托诉讼代理人李彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪上诉请求：一、撤销（2020）吉0722民初2642号民事判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院否认《协议书》的效力属于适用法律错误。陈雪、郑盼盼及美联房产公司于2019年12月9日针对案涉房屋买卖事宜曾签订《协议书》，协议约定被上诉人应于2019年12月20日前将首付款补齐，如果首付款补不齐，郑盼盼自行搬出，且前期交付的5000.00元定金和提前入住交的25000.00元不予退回，并且案涉房屋由美联房产公司以27万元收回。该《协议书》为三方真实意思表示，且不具备《中华人民共和国合同法》第52条之无效情形，因此该《协议书》应认定为有效，三方应按照协议约定内容履行各方的权利义务。一审法院滥用公平原则否定《协议书》的效力属于适用法律错误。2.一审法院将被上诉人交付的2.5万元认定为购房款是对《协议书》的片面解读，陈雪、郑盼盼与美联房产公司签订《协议书》的背景，是买方郑盼盼迟迟未按双方约定交付购房款，《协议书》的签订目的是为了约束买方郑盼盼按照重新约定的时间交付购房款，否则将解除陈雪与郑盼盼之前签订协议，由美联房产公司成为新买方以27万元的余款购买案涉房屋。按照《协议书》约定，郑盼盼向陈雪交付的2.5万元只有在双方将《房屋买卖合同》履行完毕、郑盼盼成功购买案涉房屋的情况下才视为购房款，如郑盼盼不能如期交付剩余部分的房款，则双方《房屋买卖合同》解除，2.5万元则成为郑盼盼违反协议约定的违约金。一审法院罔顾三方真实意思表示，片面认为2.5万元只是购房款，是对《协议书》错误解读。3.由于郑盼盼的迟延付款给上诉人陈雪造成了实际损失，2.5万元是对上诉人陈雪损失的赔偿，案涉房屋的价值为42万元，因郑盼盼迟延付款的违约行为导致案涉房屋被美联房产公司以27万元余款收回。《协议书》中之所以约定美联房产公司收回案涉房屋的价款为27万元是基于陈雪此前已收到郑盼盼交付的3万元，为确保陈雪收到的总价款不低于案涉房屋的实际价值，则不应将郑盼盼交付的2.5万元返还。综上，一审法院认定事实、适用法律均存在错误，判令上诉人陈雪向被上诉人郑盼盼返还2.5万元于法无据，与事实不符。被上诉人郑盼盼辩称，我交的3万元是首付款，也是购房款，应该返还，原审判决正确。原审被告美联房产公司意见是由法院依法裁判。一审郑盼盼请求：判令陈雪、美联房产公司返还购房款60300元；本案诉讼费由陈雪、美联房产公司承担。一审法院查明，2019年9月9日，郑盼盼和陈雪经美联房产公司介绍签订了《房屋买卖合同》，合同约定陈雪将位于长岭县长岭镇某花园小区18号楼1单元602室（面积127.53平方米）以420000元价格卖给郑盼盼，同日郑盼盼向陈雪交付5000元定金，并约定如因陈雪违约支付郑盼盼2倍定金作为违约金，如因郑盼盼违约定金不予退还。后郑盼盼分多次给付陈雪27000元，共计给付陈雪包括定金在内32000元。郑盼盼给付美联房产公司28300元。郑盼盼与美联房产公司未签订书面合同。庭审中美联房产公司称28300元包括契税7500元，垫资3个点，贷款33万元是9900元，佣金4200元，评估1500元，托管费1200元，贷款服务费4000元。郑盼盼称28300元包括服务费1000元、过户费9000元、垫资费用、销售的提成费等加起来是18300元。另查明，郑盼盼于2019年11月2日搬入陈雪的房子，于2019年12月23日搬出陈雪的房子。2019年12月9日，郑盼盼、陈雪、美联房产公司签订三方协议，协议约定：“郑盼盼于2019年12月20日前将60000元首付款补齐，逾期不补齐，前期交付的5000元定金和提前入住交的25000元不予退回。并且此房由美联房产公司于2019年12月20日全款270000元收回。”美联房产为陈雪垫资120000元还清银行贷款，将房照从贷款银行抽回。又查明，2019年12月23日，陈雪与美联房产公司法定代表人宋立华签订房屋买卖合同，未办理房屋过户登记手续。2020年1月6日，美联房产公司法定代表人宋立华与何鹏签订房屋买卖合同。2020年1月20日，陈雪与贺鹏办理房屋过户登记手续，并按照法律规定缴纳了税费。现郑盼盼诉至法院，请求法院判令陈雪、美联房产公司返还购房款60300元；本案诉讼费由陈雪、美联房产公司承担。庭审中，郑盼盼变更诉讼请求，要求陈雪返还32000元，美联房产公司返还28300元；要求陈雪，美联房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认为，因郑盼盼原因未能在合同约定的期限内办理房屋登记手续，属单方违约，故郑盼盼主张要求陈雪返还定金的请求法院不予支持。现房屋已出售他人，郑盼盼与陈雪已实际上解除了买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，郑盼盼与陈雪、美联房产中介签订的三方协议中约定的内容，确定了郑盼盼的义务，未确定其权利，权利义务明显存在不对等，明显显失公平，违反了民法的公平原则。郑盼盼主张要求陈雪返还定金以外的费用的诉讼请求，法院予以支持。郑盼盼在未办理过户登记手续的情况下入住陈雪的房屋一月有余，结合本地房屋租赁市场实际情况，郑盼盼应支付陈雪入住期间的费用2000元为宜。本案中，郑盼盼与陈雪签订房屋买卖合同后并未办理房屋买卖过户登记手续，且案涉房屋另卖他人并办理了房屋过户登记手续，美联房产公司收取郑盼盼28300元费用应在扣除必要合理费用后返还给郑盼盼，结合本案实际情况，美联房产公司返还郑盼盼25700元为宜。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告陈雪于判决生效后七日内返还原告郑盼盼25000元。二、被告长岭县美联房产中介有限公司于判决生效后七日内返还原告郑盼盼25700元。三、驳回原告郑盼盼的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点是陈雪、郑盼盼、美联房产公司签订的《协议书》性质及效力，陈雪应否返还郑盼盼25000元。关于《协议书》性质和效力问题。2019年9月9日，郑盼盼、陈雪签订了《房屋买卖合同》，双方当事人约定了出售楼房位置、面积、价格、所带物品、定金数额、违约责任等内容外，还约定了“甲乙双方首次在银行签字之日算起两个月之内办理过户手续，乙方同时将全款给予甲方。”上述协议的履行应是在买方郑盼盼交付首付款的前提下方可进行。事实上郑盼盼仅支付了首付款3万元，尚欠6万元。为了办理银行按揭贷款手续及过户手续，陈雪、郑盼盼、美联房产公司三方于2019年12月9日签订了《协议书》，该协议明确约定“郑盼盼于2019年12月20日前将60000元首付款补齐，逾期不补齐，前期交付的5000元定金和提前入住交的25000元不予退回。并且此房由美联房产公司于2019年12月20日全款270000元收回。”从三方签订协议的起因、内容看，该协议属于《房屋买卖合同》的补充，并非独立合同。且协议内容系各方当事人平等自愿达成，不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。郑盼盼未能在约定期限内交付首付款尾款，构成违约，应按照三方约定履行合同义务。基于上述理由，原审郑盼盼主张陈雪返还25000元没有事实依据和法律依据，其请求不能成立。原审以“三方协议中约定的内容权利义务明显存在不对等、显失公平、违反了民法的公平原则。”认定错误。综上，上诉人陈雪的上诉请求符合法律规定，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省长岭县人民法院（2020）吉0722民初2642号民事判决书第二项、第三项。二、撤销吉林省长岭县人民法院（2020）吉0722民初2642号民事判决书第一项，即“被告陈雪于判决生效后七日内返还原告郑盼盼25000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费679元，由郑盼盼负担379元，由长岭县美联房产中介有限公司负担300元。二审案件受理费1358元，由郑盼盼负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏 巍审 判 员  牟凤桐审 判 员  张 蕊二〇二一年五月二十五日法官助理  张 丽书 记 员  宁宏权