山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4334号 上诉人（原审被告）：张秀红，女，1971年5月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：龙如点，山东鲁东律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张天鹏，男，1969年9月12日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：龙如点，山东鲁东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张栩，男，1989年9月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：于彩霞，山东信公律师事务所律师。 上诉人张秀红、张天鹏因与被上诉人张栩房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初11949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张秀红、张天鹏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用由张栩承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒张栩，判决张秀红、张天鹏返还被上诉人5万元及利息是错误的，没有法律依据。1、双方合同约定价款112万元，张栩没有依约在2020年3月30日前支付房款，已构成根本违约。按照法律规定，不应再退还5万元定金，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决。2、案外人王保华与张天鹏的通话录音属于证人证言，一审法院在证人没有出庭作证的基础上，直接采纳该证据是错误的，况且该录音时间是2020年4月22日，距离张栩延迟支付房款已过去20多天，张栩违约在先，是其违约行为导致合同无法履行，其理应承担违约责任，其在要求返还定金没有法律依据。3、张栩在一审诉状中只要求支付双倍定金，并没有要求支付利息，双方合同中对利息也没有明确约定。一审擅自判决支付利息属于超范围审理，明显偏袒张栩。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，超范围判决，明显偏袒张栩，请求二审法院依法查明事实，维护张秀红、张天鹏的合法权益。 张栩答辩称，1、涉案《房地产买卖契约》第五条约定，若张秀红、张天鹏中途毁约，应在毁约当日内将定金退还张栩，另给付相当于定金数额的违约金。张栩不能按期向张秀红、张天鹏付清购房款，应当向张秀红、张天鹏支付滞纳金；如果张栩真的存在无正当理由逾期付款，张秀红、张天鹏也无权解除合同，而是应当主张滞纳金，张秀红、张天鹏直接解除合同，属违约行为，按照约定应当双倍返还定金。2、张栩之所以没有在合同约定时间内付款，是因为在合同签订后得知涉案房屋除银行按揭贷款外，还存在个人抵押，且青岛黄岛舜丰村镇银行已查封张天鹏的银行账户，担心张秀红、张天鹏无力偿还房屋贷款，不能办理房屋过户登记，遂没有在合同约定时间内付款，张栩系行使不安抗辩权，不存在违约行为。3、张栩在得知存在上述风险时，及时联系张秀红、张天鹏，重新约定付款方式。张秀红、张天鹏也同意将涉案房屋抵押给张栩，但之后又出尔反尔，明确告知张栩不再继续履行合同，且其在一审时也明确陈述房屋不卖与张栩，其单方终止合同的行为已违反了合同约定，应当双倍返还定金。4、张栩在一审中提交的录音不属于证人证言，而是视听资料。在一审中，张秀红、张天鹏已认可录音的真实性，因此该录音可以作为有效证据使用。从录音中可知，张秀红、张天鹏出尔反尔，且中途毁约，按照合同约定和法律规定，应双倍返还定金。综上所述，张栩不存在违约行为，张秀红、张天鹏中途毁约的行为违反了合同约定和法律规定，依法应当双倍返还定金。因张栩不想增加诉累，故选择服判息诉，恳请法院查明事实，依法驳回张秀红、张天鹏的全部上诉请求。 张栩向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房地产买卖契约》，并判令张秀红、张天鹏立即双倍返还定金5万元，总计10万元；2、本案诉讼费、保全费、保函费等费用由张秀红、张天鹏承担。 一审法院查明事实：1、2020年3月3日，张栩（乙方）与张秀红（甲方）签订房地产买卖契约，约定：甲方自愿将位于青岛市黄岛区房屋出售给乙方，价格112万元，乙方于2020年3月30日前一次性付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵。双方同意于2021年5月1日，甲方将上述房屋正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。当日，张栩通过银行转账方式支付张秀红5万元定金，张秀红向张栩出具了定金收到条。 2、一审庭审中，张栩称：张栩与案外人王保华均系青岛鑫宝海信息科技有限公司员工，作为公司团队对外购买房屋，本案房屋签订合同时由张栩与张秀红签订，案涉房屋其它事务多由王保华参与。张栩提交2020年4月1日现场谈话录音中，因涉案房屋除银行抵押40万之外还有个人借款抵押15万，还有对张天鹏个人执行案涉及40万元，案外人王保华、王春晖与张天鹏协商先把房屋抵押给张栩，然后付款之后再办理解押事宜，张天鹏表示同意。 3、张栩提交2020年4月22日案外人王保华与张天鹏的通话录音，该录音中王保华表示加3万继续交易，张天鹏表示不卖了。 4、证人王某出庭作证称，其在张栩与张天鹏签订合同后参与进来，但具体撤押没参与，后来电话联系张天鹏，张天鹏表示不想卖给张栩了。 5、张秀红、张天鹏于2020年4月16日协议离婚，离婚协议中约定涉案房屋归张秀红所有。 6、张栩因本案财产保全支出保全保险费800元。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现因合同无法继续履行，张秀红、张天鹏同意解除合同，故，对张栩主张解除合同的诉讼请求，依法予以支持；关于张栩主张双倍返还定金的诉讼请求，因张栩未按约定付款，也未就撤押再办理抵押协商一致，即未就迟延付款问题达成一致，张秀红、张天鹏亦表示不再出卖房屋给张栩，故，本案中不适用定金罚则，张秀红、张天鹏应退还张栩交付的定金5万元并支付相应利息；关于张栩主张的保全保险费用，应由张秀红、张天鹏承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张栩与张秀红、张天鹏于2020年3月3日签订的《房地产买卖契约》；二、张秀红、张天鹏于判决生效后10日内退还张栩定金5万元；三、张秀红、张天鹏于判决生效后10日内支付张栩利息（以5万元为基数，自2020年3月3日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、张秀红、张天鹏于判决生效后10日内支付张栩保全保险费800元；五、驳回张栩的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，（已减半收取），保全费1020元，共计2170元，由张栩负担1085元，由张秀红、张天鹏负担1085元。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：张秀红、张天鹏应否返还定金并承担利息。张栩提交的通话录音虽系案外人王保华与张天鹏的谈话，但从双方谈话内容上可以看出，该谈话系张栩与张秀红签订房屋买卖合同后，发现涉案房屋在银行抵押外还存在第二次个人借款抵押，由此对合同履行产生担心，委托王保华与张天鹏协商合同履行相关事宜。本院认为，双方在合同中并未明确涉案房屋的抵押情况，张秀红、张天鹏亦无证据证明张栩在签订合同知晓涉案房屋存在第二次个人借款抵押的情况，张栩在知晓涉案房屋存在第二次个人借款抵押后，对涉案合同的后续履行产生担心，符合情理。且张栩在知晓该情况后，及时与张秀红、张天鹏进行协商，其提出新的履行方案亦符合情理、且并不会增加张秀红、张天鹏的支出。虽然双方未能达成一致、并最终解除合同，但并不足以认定张栩在此过程中存在违约行为，一审判决张秀红、张天鹏返还张栩定金5万元，并无不当。一审未支持张栩要求双倍发还定金的请求，在判决张秀红、张天鹏返还一倍定金的基础上，判决张秀红、张天鹏自实际收取定金之日开始支付利息，并无不当，本院予以维持。 综上所述，张秀红、张天鹏的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人张秀红、张天鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年五月二十四日 法官助理  马文淑 书 记 员  胡浩东 书 记 员  李珊珊