江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4413号上诉人（原审被告）：苏州众仕达蔬菜食品有限公司，住所地吴江经济技术开发区（同里镇）屯村北联村（26）洋溢港188号。法定代表人：施保富，执行董事。委托诉讼代理人：张禄格，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：蒋正元，国浩律师（苏州）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州檀雨玩具有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇经济开发区。法定代表人：宋汉旭，董事长。委托诉讼代理人：金花，江苏嘉昆律师事务所律师。上诉人苏州众仕达蔬菜食品有限公司（以下简称众仕达公司）因与被上诉人苏州檀雨玩具有限公司（以下简称檀雨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初6409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人众仕达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回檀雨公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由檀雨公司负担。事实和理由：一、一审判决计算占有使用费时事实认定错误。关于众仕达公司搬离涉案厂区的时间节点，众仕达公司在完全搬离厂房前，早已停止生产并撤空外围房屋，仅占有一栋钢结构厂房的部分堆放生产器械。众仕达公司所提及的最终搬离时间仅为大部分生产工具最后的离场时间点。一审参照租赁整个厂区的租金计算占有使用费，有违公平公正原则。二、因为案涉土地和厂房已经发生了回购。檀雨公司不再是案涉标的物的相关权利主体，因此应驳回檀雨公司的诉讼请求或者驳回起诉。被上诉人檀雨公司辩称，根据众仕达公司实际移交的时间计算占用使用费有法律依据。原审原告檀雨公司向一审法院起诉请求：判令众仕达公司从承租厂房搬离，并支付占有使用费（自2019年12月1日计算至实际搬离之日）。一审法院认定事实如下：2009年2月26日，檀雨公司（甲方）与众仕达公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定乙方向甲方承租长虹北路180号房屋，建筑面积6000㎡，租期5年，房屋交付给乙方后作为正式租赁期，设备进场日为租赁起始日，合同期满后甲方提出的租赁条件下，乙方有优先续租权；第一至五年的租金分别495000元、510000元、525000元、540000元、555000元，付款方式：签订合同时，乙方预付95000元，进场前支付200000元，开业前支付200000元，以后每半年支付一次，乙方需提前1个月一次性支付半年租金；合同期内，甲方中途收回房屋，乙方有权终止合同，要求甲方承担违约责任（国家动迁除外，动迁的补偿归甲方所有，乙方不享受动迁赔偿或补偿）。2009年5月8日，双方签订租房协议补充条款，载明因生产经营需要，乙方需修建6间宿舍，车间内部分落地加高，双方确定所建宿舍产权属于甲方，甲方在5年内免收乙方租金，乙方未满合同租赁期退出房屋的，乙方所建房屋及装修作为违约金补偿给甲方；车间部分落地加高80cm，乙方退租或合同期满不续租，乙方将恢复原状，并承担修复费用。同年5月27日，原、众仕达公司继续签订补充条款，明确2009年6月1日为租赁起租日，乙方在吊顶安装喷水头使得屋顶及钢梁承重，乙方保证：由此造成房顶结构不安全由乙方负全责，包括屋顶结构及乙方自身损失；乙方起用时，甲方大车间地面破损较多，虽经维修但仍不耐用，乙方退租时甲方应予以考虑。2011年11月28日，双方再次签订补充条款，乙方建造的临时仓库产权属于甲方，甲方于2014年5月31日前免收租金。2014年5月30日，檀雨公司、众仕达公司就续租事宜签订房屋租赁合同，明确租金372000元，租期自2014年6月1日至2014年11月30日，付款方式：乙方于2014年6月1日前一次性支付。之后，双方于2015年11月30日、2016年11月30日、2017年12月1日、2018年12月1日分别签订续租合同，对应的租期为2015年12月1日至2016年11月30日、2016年12月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年11月30日、2018年12月1日至5月30日，租金依次为760000元、770000元、800000元、400000元，前三份合同付款方式均为每半年支付一次，第四份合同为一次性付款。2019年8月8日，檀雨公司、众仕达公司签订最后一份租赁合同，租金400000元，租期自2019年6月1日至2019年11月30日，付款方式为先付后用，每三个月支付一次。众仕达公司于2020年3月向檀雨公司支付最后的租金200000元。上述6份续租合同均约定“政府拆迁补偿、赔偿归甲方享有，乙方不享受动迁的赔偿或补偿”，“其他约定：依照2009年起初租时约定及相关补充条款执行”。一审庭审中，众仕达公司对上述租赁合同、补充条款真实性均无异议，但不认可关联性，表示其与檀雨公司是长期租赁关系，其享有长期租赁权，租赁合同都是格式条款；租赁合同约定的是政府拆迁，但实际情况是回购，合同对拆迁赔偿或补偿约定不明；现其已不在涉案厂房生产经营，合同到期前，檀雨公司告知其厂房要回购，通知其搬迁，其将部分设备搬走，另找地方继续经营；苏州名典公司对其设备搬迁费、停产停业损失及补偿等进行过评估，评估发生在搬迁之前，其资产均已列入，并对其应得利益作出明确；目前仍有部分设备放在厂区，其自己先垫付搬迁费，未获得檀雨公司赔偿，其无力支付其他搬迁费用；为保存设备现状，确定评估依据，其无法将厂房移交给檀雨公司，部分厂房已被拆除，现在只剩下车间的主厂房；对200000元付款情况无异议，但其已完全按合同履行付款义务，不存在迟延付款。以上事实，由檀雨公司提供的房屋租赁协议、补充条款、付款凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。关于涉案厂房回购情况，众仕达公司提供以下证据：1.房屋分户评估汇总表，委托单位是城镇化公司，估价机构为苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司（以下简称为名典公司），房屋坐落：吴中区甪直镇长虹北路180号，估价结果：房屋重置价3618554元、装修价1031831元，估价作业日期：2018年10月22日。2.房屋面积计算表、平面示意图，面积计算表记载长虹北路180号房屋建筑面积7058.91㎡，并详细列明各类型房屋的数量、面积等，包括钢结构、混合三等、混合二等、简易一等、简易二等。示意图则标注上述房屋的具体位置。3.补偿明细、不可搬迁机器设备附着物评估明细表、可搬迁机器设备评估明细表，补偿明细载明有证房屋建筑面积35944.5㎡，无证房屋建筑面积5844.56㎡，并标明房屋重置价、装修及地面附着物、设备搬迁费（包括回购设备）、停产停业损失等，其中“苏州众仕达蔬菜资产”一栏的数额为2012026元。两份评估明细表中，被评估单位均是众仕达公司，不可搬迁机器设备附着物评估价值784341元，可搬迁机器设备评估价值106180元。4.协议书，系檀雨公司与城镇化公司签订，载明被回购房屋土地位于鸣市××××号，有证面积35944.5㎡，无证面积5844.36㎡，补偿总金额130000000元；协议签订10天内支付40%，檀雨公司取得的港升路地块具备开工条件，开始土建后6个月内支付30%；檀雨公司于2021年3月31日前拆除房屋平整土地，经验收并完成交接后10个工作日支付剩余30%；协议签订后，檀雨公司的设备、材料、产品等现有资产由檀雨公司自行搬迁。5.会议纪要，参与方是檀雨公司与城镇化公司人员，记载檀雨公司的鸣市××××号及长虹路房屋需要拆迁，双方已于2019年3月签订回购协议，檀雨公司于2019年8月放弃港升路地块用地指标，搬迁时间缩短；城镇化公司配合檀雨公司进行员工清退、厂房租赁等事宜，檀雨公司配合政府加快进度，争取于2020年7月底前完成搬迁；第二期款项于2020年5月底支付，第三期款项于2020年7月底搬迁完成后两周内支付。6.申请书、记账凭证，显示檀雨公司于2019年3月申请政府支付首期款52000000元；苏州市吴中区土地储备中心于2020年6月向檀雨公司支付39000000元。7.聊天记录，系檀雨公司人员顾雪元与众仕达公司人员的聊天内容，顾雪元通过微信向众仕达公司人员发送房屋面积计算表、平面示意图、补偿明细、协议书、会议纪要、申请书、记账凭证等材料。经质证，檀雨公司表示，上述证据均与本案无关，基于租赁关系，其要求众仕达公司搬离厂房，支付占有使用费，政府拆迁补偿与此无关，其无法核实证据的真实性，部分材料未盖章，全部不予认可；资产评估仅是政府拆迁补偿的参考数据，实际过程中，其与政府部门能否签订拆迁协议并不确定，考虑到拆迁的可能性，其继续与众仕达公司签订租赁协议时，刻意将租期缩短；顾雪元系其公司员工，现已离职，涉案厂房确实已签订拆迁协议。众仕达公司则称，政府拆迁需要一定期限，其知道政府要对涉案厂房进行拆迁，但其与檀雨公司为长期租赁关系，檀雨公司要求签订租赁合同，其才签订的；评估机构未出具正式文件，评估时没有表明身份，只是过来看一下，后来其才知道是评估公司，经多次协商，评估结果与拆迁协议并不一致，属于其所有的评估价值2012026元，搬迁费用1330000元，还有停产停业损失。关于涉案厂房现场情况，檀雨公司表示，众仕达公司已搬走大量设备，只剩下不用的设备没有搬走，一直放在厂区，众仕达公司已在其他地方开始经营，如需要这些设备早就会搬走，现场还有众仕达公司安排的门卫，其无法进入；合同到期后，众仕达公司就应搬离，能否支付搬迁费与其无关，其已将租赁协议、补充条款全部提交给拆迁部门，协商确定的补偿金额并未计入众仕达公司的资产，众仕达公司与政府回购无关；拆迁协议于2019年3月签订，约定场地交还时间为2021年3月，期间其有权继续使用涉案房屋。众仕达公司称，2018年10月，其对评估并不知情；2019年10月，其得知涉案厂房要拆迁，檀雨公司已签订拆迁协议，租金确实支付到2019年11月底，其于2020年6月将设备搬到吴江，有的设备不能搬走，拆掉搬走以后无法使用；现在可移动机器设备基本都已搬走，剩下的设备仍是可以使用的，其虽然安排过门卫，但檀雨公司仍可以进去，其只是不允许檀雨公司拆东西，其与檀雨公司即便不是长期租赁关系，也应该是不定期租赁，搬迁未解决之前，不存在合同到期的问题。一审审理中，一审法院至涉案厂区查看，发现场地堆放着大量木料，现场有人员、车辆正在搬运木材，北侧的房屋均已拆除，只剩下一幢钢结构厂房、门卫室及西南角房屋，钢结构厂房内放置大量杂物，众仕达公司未搬走的设备只有两台旧机器。檀雨公司表示，众仕达公司提供的平面示意图就是原有厂区的全部房屋，2020年10月北侧房屋被拆除，只留下一幢钢结构厂房，众仕达公司还剩下两台流水线设备放在厂房内。众仕达公司称，2020年5月，其办好新的营业执照，后从涉案厂房搬走，之后拆迁办人员就将其他房屋拆除，只剩下一幢钢结构厂房，当时其还有设备在被拆除的房屋内，现场堆放的木料及管理人员都是拆迁办的人，并非其公司员工。另，众仕达公司于2020年11月向一审法院提起诉讼，要求确认拆迁条款无效，由檀雨公司支付补偿款2012026元、搬迁费1330000元、装饰装修费300000元、变更营业执照费用4000元，并退还担保费200000元。该案审理中，城镇化公司作为第三人明确表示，拆迁协议确定的补偿金额中，并不包含众仕达公司的任何资产及费用。一审法院认为，从檀雨公司提供的租赁协议及补充条款看，可以确定檀雨公司、众仕达公司于2009年2月签订租赁协议，自2009年6月1日起算租期，租赁面积6000㎡。该协议履行过程中，众仕达公司因生产经营需要自行建造宿舍、仓库等，双方通过补充条款明确众仕达公司自建部分产权归属檀雨公司，檀雨公司免收部分租金。第一份协议到期后，檀雨公司、众仕达公司多次签订续租协议。可见，檀雨公司向众仕达公司出租的厂房部分为有证房屋，部分属于无证房屋，该情况与众仕达公司提供的补偿明细、拆迁协议相互印证。双方就有证房屋达成的租赁协议合法有效，就无证房屋形成的租赁协议无效，但协议部分无效，不影响其他部分的效力。檀雨公司、众仕达公司于2019年8月签订最后的租赁协议，租期至2019年11月30日，租金先付后用，每三个月支付一次。众仕达公司于2020年3月支付200000元租金，已晚于合同约定。最后的租赁协议到期后，双方未再签订新协议。檀雨公司表示，合同到期后没有再次续租，而是要求众仕达公司搬离。众仕达公司称，其于2019年10月得知涉案厂区要拆迁，檀雨公司已签订拆迁协议，2020年5月变更营业执照，6月将设备搬至新的住所地，租金付至2019年11月底。因此，双方于2019年8月签订的租赁协议实际履行完毕。租期届满后，檀雨公司已确定不再续租，众仕达公司亦得知涉案厂区将要拆迁，不再具备租赁条件。众仕达公司其以享有优先续租权为由拒绝搬离，明显与事实不符。租期已结束，众仕达公司作为承租人无权继续占用涉案厂区，应向檀雨公司返还租赁物。众仕达公司表示，现场仍留有部分设备，其安排人员进行查看。檀雨公司要求众仕达公司从涉案厂区搬离，合法有据，应予支持。关于拆迁回购问题，2019年3月，檀雨公司与城镇化公司签订协议书，对应的拆迁范围为檀雨公司的两处厂房，补偿金额130000000元，该金额并未明确包括众仕达公司的资产。协议书约定，檀雨公司于2021年3月将厂房拆除平整以后予以交还，会议纪要将搬迁时间提前至2020年7月。在此之前，檀雨公司仍有权继续占用涉案厂房。檀雨公司、众仕达公司最后签订的租赁协议，对应租期至2019年11月，未到协议书约定的拆除时间。檀雨公司签订拆迁协议，不影响租赁合同的履行。从现场勘查情况看，众仕达公司已将“不可搬迁机器设备附着物评估明细表”、“可搬迁机器设备评估明细表”中大部分物品搬走，只剩下两台旧设备。众仕达公司基本完成搬迁义务，所提出的缺少专项资金难以搬迁，并不成立。租赁合同到期后，众仕达公司未及时返还租赁物，继续占用涉案厂区，应向檀雨公司支付占有使用费。虽部分厂房租赁关系无效，但檀雨公司仍有权参照租金标准向众仕达公司主张使用费用。檀雨公司所获补偿款有无停产停业损失，与众仕达公司向檀雨公司支付占有使用费无关。众仕达公司以此拒不支付占有使用费，缺乏依据，不予采纳。檀雨公司作为出租方，要求承租人履行合同义务，主体资格没有问题。关于占有使用费计算期限，起始时间应为2019年12月1日，截止日期需根据现场实际情况予以判断。按众仕达公司所述，其于2020年6月搬走，之后拆迁部门将厂房拆除，并安排人员占用涉案厂区。现场情况可以看出，大部分厂房已拆除，涉案厂区确由其他人员占用，众仕达公司只留下两台旧设备，不影响整体厂区的拆除平整，能够认定众仕达公司搬离后未再实际控制厂房。檀雨公司要求众仕达公司按原有承租面积继续支付计算至实际搬离之日的占有使用费，缺乏事实依据。因檀雨公司未能证明众仕达公司实际搬离及厂房拆除的时间，一审法院酌定参照最后的租赁协议，占有使用费自2019年12月1日计算至2020年5月31日。经核算，占有使用费应为400000元。至于拆迁补偿问题，众仕达公司已另行提起诉讼，不再理涉。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百零三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条之规定，一审法院判决：一、苏州众仕达蔬菜食品有限公司从苏州市吴中区甪直镇长虹北路180号厂房内搬离。二、苏州众仕达蔬菜食品有限公司支付苏州檀雨玩具有限公司占有使用费400000元。上述两项均于判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取4567元，财产保全费3270元，合计7837元，由苏州檀雨玩具有限公司负担1667元，苏州众仕达蔬菜食品有限公司负担6170元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，众仕达公司与檀雨公司之间的租赁合同到期后，双方未进行续约，众仕达公司继续占用涉案厂区缺少法律依据，应向檀雨公司支付占有使用费。关于众仕达公司上诉主张的搬离涉案厂区的时间节点问题。本院认为，众仕达公司虽然主张在完全搬离厂房前，早已停止生产并撤空外围房屋，但未举证证明已将租赁物返还给檀雨公司，且其之后仍占有一栋钢结构厂房的部分堆放生产器械。一审中众仕达公司陈述，其于2020年6月将设备搬至吴江，故一审法院据此认定占有使用费计算至2020年5月31日，尚属合理，本院予以确认。另，协议书约定，檀雨公司于2021年3月将厂房拆除平整以后予以交还，会议纪要将搬迁时间提前至2020年7月，故在此之前，檀雨公司仍有权继续占用涉案厂房，有权主张至2020年5月31日止的占有使用费。综上，上诉人众仕达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9133元，由上诉人苏州众仕达蔬菜食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 斌二〇二一年五月二十九日法官助理  史学树书 记 员  蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。