新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4322民初542号 原告（反诉被告）：崔广华，男，1961年4月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县。委托诉讼代理人：李旭昶，新疆蕴发律师事务所律师。被告（反诉原告）：李斌，男，1970年12月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县。委托诉讼代理人：欧卫东，新疆蕴发律师事务所律师。原告（反诉被告）崔广华与被告（反诉原告）李斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。崔广华及其委托诉讼代理人李旭昶、李斌及其委托诉讼代理人欧卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔广华向本院提出诉讼请求：1．继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》；2．李斌支付剩余房款17万元，并承担欠款利息至清偿之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为12,910.7元；3．李斌付清房款后，崔广华协助其办理房屋过户手续。事实和理由：2019年4月8日，崔广华将自己位于喀拉布勒根乡政府街面的房屋卖给李斌，双方签订《房屋买卖合同》，约定：该房屋总价款22万元，李斌先行支付5万元，2019年底再付5万元，剩余房款在2020年底一次性付清。李斌付清房款后，崔广华协助办理过户手续，所产生的费用由李斌承担。合同签订后，崔广华将房屋交给被告，但李斌只支付了5万元，剩余房款17万元至今未付。李斌辩称，1．案涉房屋买卖合同履行不能，双方在签订买卖合同之后，李斌在办理过户中，工作人员明确指出该房屋不能过户；2．该房屋为宅基地，不能买卖和转让；3．双方签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为而无效。李斌向本院提出反诉诉讼请求：1．确认双方签订《房屋买卖合同》无效；2．要求崔广华退还反诉人已付购房款5万元；3．由崔广华承担占用房款期间的利息4,010.41元，以5万元为基数，自2019年4月9日起至2021年4月30日止，按一年期贷款市场报价利率3.85%进行计算，并继续承担自2021年5月1日至实际付清之日止的利息；4．由崔广华承担本案保全费、评估费、诉讼费。事实与理由：2019年4月8日，双方签订《房屋买卖合同》，约定被崔广华将其位于喀拉布勒根乡的房屋卖给李斌，房屋总价22万元，李斌在签订合同之日支付被告5万元，2019年底再付5万元，剩余房款在2020年底一次性付清。本合同经双方签章并经司法所公证后生效。经查，诉争房屋为划拨土地，根据法律规定，该房屋不得转让，李斌因此要求解除合同并退还已支付的5万元购房款，被反诉人拒绝，此后也经喀拉布勒乡司法所调解无果。崔广华反诉辩称，双方所签订的房屋买卖合同为真实意思表示应属合法有效，李斌主张的利息没有法律依据，原告的土地使用权证是划拨土地但并非宅基地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据及案件事实本院认定如下：2019年4月8日，崔广华作为卖方与李斌作为买方签订《房屋买卖合同》，约定崔广华将其所有的位于富蕴县喀拉布勒根乡房屋出售给李斌。房屋总价款为22万元，签订合同之日李斌支付5万元，剩余房款于2020年底一次性付清。签订合同后，崔广华应将房屋相关手续一次性交给李斌，该房屋所有权及占用范围内土地使用权同时转让给李斌。2019年4月8日，崔广华乡李斌出具收条，写明收到李斌支付的5万元购房款。另查明，崔广华为富蕴县案涉房屋的用途为住宅，使用权为划拨，使用面积为375平方米。李斌户籍地址为阿勒泰市海川188团4连。以上事实由当事人陈述及崔广华提交的《房屋买卖合同》，土地使用证、土地登记审批，李斌提交的《房屋买卖合同》、收条相互佐证证明，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为1．案涉《房屋买卖合同》效力如何；2．双方主张的利息损失如何认定。一、关于案涉《房屋买卖合同》效力如何的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分割性。在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定，非同一经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。就本案而言，从庭审查明的事实来看，买受方李斌非涉诉宅院所在的集体经济组织成员，其购买农村房屋违反了法律的强制性规定，当属无效。李斌主张确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、双方主张的利息损失如何认定。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。崔广华作为村集体经济组织成员,应当知道宅基地为该村集体经济组织所有,不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。李斌不是涉诉宅院所在的集体经济组织成员，对其盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果,亦存在过错。双方签订的《房屋买卖合同》被确认为无效后,李斌应将涉诉宅院、房屋及涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给崔广华,双方都有过错的,应当各自承担相应责任，故对于双方主张的利息损失均不予支持。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、原告(反诉被告)崔广华与被告(反诉原告)李斌于2019年4月8日签订的《房屋买卖合同》无效;二、原告（反诉被告）崔广华于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）李斌购房款5万元；三、驳回原告（反诉被告）崔广华的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)李斌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,958元减半收取计1,979元，由原告(反诉被告)崔广华负担，案件反诉受理费1,150元，减半收取计575元由被告(反诉原告)李斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   卢瑶瑶二 〇 二 一 年 五 月 十 六 日书  记  员   严 寒（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。