安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1204民初1439号 原告：阜阳青网科技园有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区鹿坎路南侧656号阜阳工业园区产业园企业孵化中心1楼，统一社会信用代码91341200322747238C。 法定代表人：张丽敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚炜耀，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕，安徽徽商律师事务所律师。 被告：长沙玉诚环境景观工程有限公司，住所地长沙市开福区万家丽北路二段338号金鹰汇大厦918房，统一社会信用代码91430105785387750C。 法定代表人：张江文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李树春，安徽相和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李胜禹，安徽相和律师事务所实习律师。 原告阜阳青网科技园有限公司与被告长沙玉诚环境景观工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告阜阳青网科技园有限公司的委托诉讼代理人孙燕，被告长沙玉诚环境景观工程有限公司的委托诉讼代理人李树春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阜阳青网科技园有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠租金及物业费共计52321.5元人民币;二、判令被告向原告支付违约金31185元;三、判令被告向原告支付律师费2922元;四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月30日，原告与被告的分公司长沙玉诚环境景观工程有限公司阜阳分公司签订阜阳园区租赁合同，原告将其合法拥有租赁权的安徽省阜阳市颍泉区鹿坎路南侧656号青网科技园7栋1层101室及附属设施租给被告的的阜阳分公司使用。双方合同约定:房屋租赁期限为4年，自2019年4月30日至2023年4月29日;第一年租金总额为113400元，以后每一年按前一年度租金标准递增5%;付款方式按先付后用的原则，每6个月支付一次，除首期租金外，承租人应在租期每满6个月前30日内交付下一期租金。同时每月物业管理费为945元，付款方式为6个月支付一次，除首期物业费外，承租人应在租期每满6个月前30日交付下一期物业费。按照合同约定被告的阜阳分公司累计拖欠2019年10月30日至2020年3月31日期间的租金及物业管理费共计52321.5元，现被告的阜阳分公司逾期不支付该拖欠租金及物业费。此外合同还约定:租赁期间，承租方未按合同约定交纳各项费用且收到出租房首次书面通知后未支付达七日，出租方有权终止合同，收回房屋。经原告多次催告，被告的阜阳分公司至今仍未支付相应租金及物业管理费，严重违反合同约定，现合同已依法解除。依据公司法第十四条之规定分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故为维护原告的合法权益，特依据民事诉讼法一百一十九条之规定诉至贵院，恳请判如所请。 长沙玉诚环境景观工程有限公司辩称，原告与被告的房屋租赁合同已经在2019年10月底之前双方协商解除，在第一次开庭时，原告认可被告是于2019年底将所租赁的房屋交付给原告，双方同意解除租赁合同；原告与被告房屋租赁的时间是2019年5月份到2019年10月份，合计租赁期限为6个月，应支付的租金为9450元乘6个月共计56700元，物业费6个月5670元，合计金额是62370元，被告已经实际支付给原告房屋租赁费97575元，原告应返还给被告多收的租赁费35205元；即使按照被告认可的双方解除合同被告将该房屋交付给原告的时间2019年底合计租赁期限也只是8个月，租金75600元，物业费7560元，合计83160元，原告应当返还多收的租赁费7560元；按照原告诉状所称，原告2020年4月21日通知被告解除合同，2019年底至2020年4月份为疫情期间，属于不可抗力，根据最高法审理疫情案件解释的规定，因疫情原告因被告未交纳租费解除合同的，其主张违约金应不予支持，另外原被告签订的租赁合同中第九条不可抗力条款明确约定因不可抗力一方违约的，双方互不承担违约责任，最高院司法解释也规定了对于疫情期间的租赁费应当减少或变更，更何况原被告租赁合同已经在2019年10月份解除，被告并不欠原告的房屋租赁费，原告起诉缺少依据，应当依法驳回。 本院经审理认定的事实如下：2019年4月30日，阜阳青网科技园有限公司作为出租方甲方与长沙玉诚环境景观工程有限公司阜阳分公司作为承租方乙方签订一份《租赁合同书》，双方约定乙方租赁甲方位于阜阳青网科技园有限公司的房屋用于办公，租赁房屋位于安徽省阜阳市颍泉区××路××号××栋××层××室。租赁面积为630平方米，最终以房产证上的产权面积或测绘数据为准。如乙方向甲方租赁员工宿舍的，需另行签订宿舍租赁合同。租赁期限为4年，自2019年4月30日起至2023年4月29日止。租赁期满后，乙方若需续租的，应在期满前1个月以书面形式提出续租申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，乙方未在规定期限内提出续租申请，甲方有权将该租赁物另行处理。甲方于2019年4月30日将租赁物交付于乙方，交付日若乙方未提出异议，视为无暇痕接受该租赁物。本合同解除或终止后当日，乙方应将租赁物原状无暇痕返还给甲方。本合同解除或终止后3日内，乙方未按合同约定的期限向甲方交还租赁物的，应按照本合同约定的日租金的双倍金额每人向甲方支付逾期租金费用，直至按约定的条件交还日止。逾期7日仍不交还租赁物的，视为乙方自动放弃该租赁物内的一切物品、设备、装修等享有的权利，甲方有权自行进入屋内清理或委托他人进行清理，包括但不限于处理、处置、销毁等形式，所产生的费用及损失均由乙方承担，甲方对清理的物品无保管义务。甲方或其指定的管理机构应在合同终止房屋回收验收合格并结清乙方所有费用后7个工作日内将保证金（不计利息）退还给乙方。租金：第一年（自2019年4月30日起至2020年4月29日止）租金按15元／平方米／每月计算，总额为人民币113400元（不含物业管理费、水电费等费用）。第二年起，以后每年按上一年度租金标准递增5%。按先付后用的原则，每6个月支付一次，首期租金为56700元，支付时间为本合同签订后三个工作日内，第二起租金支付时间为到期前的三十日内，向甲方支付后6个月租赁物租金，以后每期租金的支付依此类推。履约保证金为31185元（三个月租赁物的租金与三个月租赁物的物业管理费），于合同签订后三个工作日内向甲方支付（超过三个工作日乙方未按约支付履约保证金的，本合同自动解除）。租赁期间，乙方不得以保证金抵付应付租金或者其他费用。乙方未按照约定支付应付款项（包括但不限于租金）或因乙方原因给甲方造成损失的，甲方有权从保证金中予以扣减以作偿付，并要求乙方在扣减后三个工作日内补足保证金，保证金不足以弥补应付款项或甲方损失的，乙方应继续承担责任。租赁期满后，乙方向甲方支付完毕因本租赁行为所产生的一切费用，并按照本合同的约定交换租赁物以及履行完本合同所约定的所有义务后30天内，甲方无息退还履约保证金。物业管理费为1.5元／平方米／月，即每月物业管理费总额为人民币945元。乙方缴纳首期租金同日向甲方或其指定的物业管理机构支付首期6个月物业管理费，计人民币大写5670元，首期物业管理费从合同首日起计算。以后每一期（6个月）的物业管理费应提前三十天缴纳。本合同签订后，经双方协商一致后，可书面变更和解除合同。租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权选择：1、单方解除合同并要求乙方按照本合同约定的保证金全部金额承担违约责任；2、要求乙方在限期内进行整改，并按照本合同约定的日租金的双倍金额每日向甲方支付违约费用或按所欠费用总额的0.3%按日向甲方支付违约金，直至整改到符合本合同的约定或甲方认可日止。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任。若因此给甲方或其他第三方造成损失的，在承担上述违约责任的同时，还应当赔偿相关损失，如因此等行为引起诉讼等相关纠纷，乙方应承担包括但不限于律师费、调查费、公证费、差旅费等一切经济损失及费用。出现下列情形之一的，甲方有权相应抵扣乙方缴纳的保证金：1、租金合同终止或合同提前解除，乙方尚有租金或其他费用未支付的；2、租金物及其附属设备、设施损坏，或乙方造成的公共设施损坏需作价赔偿而未赔偿的；3、乙方的违约行为需要承担违约责任的。在租赁期限内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方承担的税金或费用的，每逾期一天，则应按上述税金或费用总额的0.3%按日支付甲方滞纳金。上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其他相关的费用止。此滞纳金将不影响本和项下的甲方任何其他权利和相应的补救措施。未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同，甲方有权要求乙方按照本合同约定的保证金全部金额承担违约责任，且乙方有义务支付欠缴的租金等各项费用。合同还约定了其他款项。合同签订当日，长沙玉诚环境景观工程有限公司阜阳分公司向阜阳青网科技园有限公司转款93555元。该款包含6个月的租金56700元，履约保证金31185元，物业费5670元。六个月期满后，长沙玉诚环境景观工程有限公司阜阳分公司未支付下一季度的房屋租金及物业费。庭审中，原告认可被告于2019年底将钥匙交还并将房屋腾空。 本院认为，合法有效的合同双方当事人均应当履行。本案中，原告与被告设立的分公司签订了书面的租赁合同，双方均应当按照合同履行。被告设立的分公司不具有独立的法人资格，因此应由设立的法人即本案被告承担合同责任。合同履行过程中，因被告未能支付房租费，并将案涉房屋退还原告，通过事实行为表示不再履行合同，被告应当承担违约责任。本案中关于原告主张的双方合同于2020年4月30日解除的问题。原告方提出其于2020年4月21日发出解除合同通知书，因此认为本案租赁合同的解除时间应为2020年3月30日，但庭审中，被告提出案涉房屋退还给原告的时间为2019年10月底，双方合同已经解除，但并未提供书面的证据证明，原告认可被告将案涉房屋退还给原告的时间为2019年底，因此被告通过退还房屋的行为表示不再履行合同，原告方应对损失扩大部分承担责任，因此，被告方应支付房租费以及设备租赁费用至2019年12月30日止。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，双方合同中约定合同单方解除应当按照本合同约定的保证金的全部金额承担违约责任，该约定不违反法律的强制性规定，本院予以支持。关于其主张的律师费的诉讼请求，该费用不属于必要性支出，且被告支付的违约金亦可弥补该损失，因此对其主张律师费的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙玉诚环境景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳青网科技园有限公司租金及物业费20790元。 二、被告长沙玉诚环境景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳青网科技园有限公司违约金31185元（与履约保证金抵扣）。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 三、驳回原告阜阳青网科技园有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取980元，由原告阜阳青网科技园有限公司承担744元，被告长沙玉诚环境景观工程有限公司承担236元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王帅 二〇二一年五月十八日 书记员  李宇 附：（2021）皖1204民初1439号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 标的款请按以下名称汇入： 开户银行：徽商银行阜阳科技支行 收款单位：阜阳市颍泉区人民法院 账号：2081××××8708