广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤01执异90号 异议人（申请执行人）：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥清河东路338号。 负责人：黄海明，该行行长。 委托诉讼代理人：袁谦，广东诺臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫岩，广东诺臣律师事务所律师。 被执行人：广州有龙汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街罗家村东环路103号。 法定代表人：谢向东。 委托诉讼代理人：柯志祥，该司职员。 被执行人：广州有邦汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市番禺区番禺大道北自编1684号A座501-529号。 法定代表人：谢向东。 被执行人：广州奥菲尔营销策划有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街番禺大道北自编1684号A座自编501-529号。 法定代表人：胡春艳。 被执行人：谢向东，男，1970年3月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区。 被执行人：胡春艳，女，1976年3月2日出生，汉族，住武汉市青山区。 第三人：谢锋，男，1980年11月23日出生，汉族，住上海市虹口区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州番禺支行(以下简称中国银行番禺支行)与被执行人广州有龙汽车销售服务有限公司(以下简称有龙公司)、广州有邦汽车销售服务有限公司(以下简称有邦公司)、谢向东、胡春艳、广州奥菲尔营销策划有限公司(以下奥菲尔公司)金融借款合同纠纷一案【案号：（2020）粤01执1520号】。本院拟拍卖被执行人奥菲尔公司名下位于广州市番禺区xx房（以下简称案涉房屋），中国银行番禺支行向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 中国银行番禺支行异议称：异议人认为贵院未经实体审查便确定奥菲尔公司名下位于广州市番禺区xx房的房产存在租赁，并进行带租约拍卖是属于事实不清，且不符合法律的相关规定，贵院应涤除租赁并重新启动拍卖。具体理由如下：一、贵院未经实体审查便认定案涉房屋存在租赁，并将该房屋带租约拍卖，属于事实认定不清，应当依法予以撤销。首先，贵院在京东司法拍卖平台所公示的《拍卖公告》第七条列明案涉房屋有承租人，拟将该房屋带租约拍卖，并要求买受人在租赁期限届满前不得提起物权保护诉讼请求腾退，但贵院向异议人出具的（2020）粤01执1520号《拍卖公告》（第一次）中的第七条未向异议人告知案涉房屋存在承租人。其次，奥菲尔公司与异议人签订抵押合同时已与异议人签订《抵押财产未出租确认书》，确认双方在订立合同之前，抵押财产未以任何形式出租，且订立了合同之后，奥菲尔公司需出租的，必须征得异议人的同意。再次，贵院公示的《拍卖公告》中的承租人谢锋未向贵院提交租赁登记备案材料、租金支付凭证等相关证明案涉房屋确已实际交付其占有使用的证据，及案外人谢锋没有足够证据证明其与被执行人奥菲尔公司之间存在合法有效的租赁法律关系。最后，案涉房屋的房屋权属确认时间（物权公示时间）为2016年3月9日，异议人抵押权登记时间也为2016年3月9日，即房屋权属确认与抵押权成立为同日，即使案涉房屋有出租，该出租行为只能发生在房屋权属确认之后，即在2016年3月9日后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。综上，贵院对于案涉房屋是否存在租赁系未经实体审查，贵院依法应当不确认案外人谢锋的优先购买权。即使经实体审查后，案涉房屋确实存在租赁，但该租赁也仅能发生在异议人抵押权设立之后，贵院应涤除租赁后进行拍卖。二、贵院以“案件当事人提异议”为由暂缓拍卖案涉房屋损害了异议人合法权益，贵院应当恢复案涉房屋的拍卖。 综上所述，请求法院：一、不予确认（2020）粤01执1520号被执行人奥菲尔公司名下位于广州市番禺区xx房房产上存在的租赁法律关系；二、恢复被执行人奥菲尔公司名下位于广州市番禺区xx房房产的拍卖，且该拍卖不带租约、无优先购买权人。 中国银行番禺支行提交如下证据：1.（2020）粤01执1520号《拍卖公告》（第一次）；2.广州市不动产登记查册表（广州市番禺区xx房；3.《抵押财产未出租确认书》。 被执行人有龙公司答辩称：首先关于奥菲尔公司与第三人谢锋所签署的租赁合同真实有效，所以不存在租赁法律关系不清的问题。因此在法院进行拍卖的时候，应该要依法披露租赁的法律关系，以及优先购买权人的问题。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。 第三人谢峰答辩称：奥菲尔公司与申请执行人的之间的经济纠纷，我是不清楚的，租赁合同是合法有效，装修款是我方出钱的，差不多花费了400多万、500多万，我在这里住了挺长时间。关于银行在申请书提到的内容，我是不同意的，我与他们之间的纠纷没有任何关系。 被执行人有邦公司、谢向东、胡春艳、奥菲尔公司经本院合法传唤未到庭参加听证，也未提交相关答辩或证据。 本院查明，关于中国银行番禺支行与有龙公司、有邦公司、谢向东、胡春艳、奥菲尔公司金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2020年2月24日作出（2019）穗仲案字第8972号裁决书，裁令：一、解除有龙公司与中国银行番禺支行签订的两份《流动资金借款合同》（编号分别为：GDK476780/20190066号、GDK476780120190145号）;二、有龙公司向中国银行番禺支行偿还贷款本金364万元及利息、罚息、复利；三、有龙公司向中国银行番禺支行偿还贷款本金900万元及利息、罚息、复利；四、有龙公司向中国银行番禺支行偿还贷款本金227.5万元及利息、罚息、复利；五、有邦公司、谢向东、胡春艳、奥菲尔公司对上述第（二）（三）（四）项的款项支付承担连带清偿责任；六、中国银行番禺支行对位于广州市xx房房产[不动产登记证明号：粤(2016)广州市不动产证明第07203960号]拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；七、中国银行番禺支行对位于广州市番禺区xx房房产[不动产登记证明号：(2016)广州市不动产证明第07008142号]拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；八、中国银行番禺支行对有邦公司质押的有邦公司在中国银行番禺支行开立的结算账户67×××44内的款项（即登记证明为04xx1699号项下的应收账款）享有优先受偿权；九、有龙公司、有邦公司、谢向东、胡春艳、奥菲尔公司补偿中国银行番禺支行因本案支出的保全费5000元；十、本案仲裁费119179元，由有龙公司、有邦公司、谢向东、胡春艳、奥菲尔公司承担。 上述法律文书生效后，因有龙公司、有邦公司、谢向东、胡春艳、奥菲尔公司未履行相应义务，根据中国银行番禺支行的申请，本院于2020年3月26日以(2020)粤01执1520号案强制执行。在仲裁程序中，广州市番禺区人民法院以(2019)粤0113执3264号执行裁定书查封了被执行人奥菲尔公司名下的位于广州市番禺区xx房房。因本案申请执行人是上述涉案房产的抵押权人，对涉案房产享有优先受偿权，本院在轮候查封涉案房产后向广州市番禺区人民法院发出《商请移送执行函》，广州市番禺区人民法院复函同意将案涉房屋的处置权移交本院并参与分配，故本院得案涉房屋的处置权。本院于2020年5月18日到上述房产现场张贴处置公告，公告期间，第三人谢锋向本院提出执行异议，本院经与谢锋笔录确认其申请带租约拍卖，谢锋同意撤回执行异议申请。 因申请执行人拒绝与被执行人议价，且国家税务总局广州市番禺区税务局复函表示无法提供案涉房产计税基准价，经本院通过全国法院询价评估系统询价，阿里拍卖大数据询价平台、京东大数据评估询价平台、中国工商银行融e购电商平台对被执行人奥菲尔公司名下位于广州市番禺区xx房房进行询价，并出具询价报告。经计算，三家询价平台的平均值为10870360元。本院将询价结果送达各方当事人，被执行人奥菲尔公司认为上述房产询价结果过低，因被执行人对询价的异议不属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定“财产信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法”的情形，故对其异议不予接纳。申请执行人对询价报告无异议，并选择以询价平均价的80%作为起拍价，及选定在京东网上进行拍卖。 本院于2020年8月20日将被执行人奥菲尔公司名下位于广州市番禺区xx房以询价结果平均价的80%作为起拍价在京东网进行第一次拍卖，并在拍卖公告中披露该房产的租赁情况。申请执行人中国银行番禺支行不同意该房产带租约拍卖以及有优先购买权人，提起本案异议。 另查，2014年3月3日，奥菲尔公司与广州招商房地产有限公司签订《存量房买卖合同》，约定奥菲尔公司向广州招商房地产有限公司购买广州市番禺区xx房。根据房产登记显示，涉案房屋于2014年7月9日办理房屋产权登记（房产证号：粤房地权证穗字第××），产权人为奥菲尔公司，所有情况为单独所有，该房产于2016年3月9日以他项案号16登记02325932办理抵押登记，抵押权人为中国银行番禺支行。广州市番禺区人民法院于2019年4月18日对案涉房屋予以查封。 再查，2014年3月15日，奥菲尔公司与第三人谢峰签订《房屋租赁合同》，约定奥菲尔公司将涉案房屋出租给谢峰，租赁期为10年。租赁期为2014年3月15日至2024年3月14日止。租金前五年每月租金5000元，后五年每月租金递增为8000元，首期支付三个月租金数额的押金和第一季度首期租金共计3万元等。该《房屋租赁合同》未到当地房屋管理部门办理备案登记。根据第三人谢峰提供的招商银行转账交易明细显示，2014年5月19日，第三人谢峰向奥菲尔公司法定代表人胡春艳银行账户转入200000元，但该转账未备注，谢锋称是支付租金。2014年6月17日，第三人谢峰向林柳婷银行账户转入500000元，备注为“金山谷沿山街17-102装修款”。根据中国南方电网查询的缴费记录显示，涉案房屋于2015年2月12日起至2021年3月8日期间的电费均为第三人谢峰缴纳。 2016年3月15日，被执行人奥菲尔公司与申请执行人中国银行番禺支行订立《抵押财产未出租确认书》，确认案涉房屋没有以任何形式出租，并且如果需要出租，须征得申请执行人中国银行番禺支行的书面同意。如果中国银行番禺支行同意，奥菲尔公司应当要求承租人配合，由奥菲尔公司、中国银行番禺支行以及承租人三方订立《抵押财产租赁确认书》等。 本院认为，本案争议的焦点为第三人谢锋与奥菲尔公司就案涉房屋订立的租赁合同是否成立，谢锋对拍卖案涉房屋是否享有优先购买权，本院在拍卖公告中披露案涉房屋有租赁是否有依据。对此，本院评析如下：首先，奥菲尔公司于2014年3月3日购买案涉房屋，并于2014年7月9日办理案涉房屋房地产权证登记。奥菲尔公司与第三人谢锋于2014年3月15日订立案涉房屋《房屋租赁合同》，约定由谢锋承租该房产，租期10年，自2014年3月15日至2024年3月14日止，并支付相应的租金。虽然该案涉房屋的租赁没有在当地房屋租赁管理部门办理租赁登记备案，但第三人提交的案涉房屋的水电费等证据，证实其自2015年起一直承租该案涉房屋并使用，表明谢锋确实为案涉房屋的承租人。根据《中华人民共和国民法典》第七百零六条规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”因此，第三人谢锋与奥菲尔公司订立的租赁合同成立。第三人谢锋作为案涉房屋的承租人其订立的租赁合同的时间在奥菲尔公司将案涉房屋抵押给异议人中国银行番禺支行之前。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该规定表明案涉房屋的租赁权不因拍卖而消灭，因为异议人中国银行番禺支行对案涉房屋的抵押权在租赁权成立之后。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”该规定表明，第三人谢锋作为承租人对案涉房屋享有优先购买权，但其是否行使该权利应当由承租人在规定期间自行选择。本院在拍卖公告中提醒案涉房屋带租约拍卖，承租人是谢锋，但明确拍卖的案涉房屋暂无优先购买权人。虽然被执行人奥菲尔公司与申请执行人中国银行番禺支行于2016年3月15日订立《抵押财产未出租确认书》，确认案涉房屋没有以任何形式出租，并且如果需要出租，须征得申请执行人中国银行番禺支行的书面同意。如果中国银行番禺支行同意，奥菲尔公司应当要求承租人配合，由奥菲尔公司、中国银行番禺支行以及承租人三方订立《抵押财产租赁确认书》等。但该确认书并未告知第三方承租人谢锋，该确认书对承租人并无约束力。奥菲尔公司未将案涉房屋已承租给谢锋的情况告知中国银行番禺支行，对此产生的后果应当由奥菲尔公司承担。由于谢锋作为案涉房屋的承租人所提异议并非阻却本案执行，仅是要求保护其租赁权，该权利并不损害异议人对案涉房屋拍卖价款的优先受偿权。因此，本院在拍卖公告上注明案涉房屋带租约拍卖，承租人为谢锋，符合法律规定，并无不当。异议人要求去除承租人的租赁进行拍卖，不符合法律规定，本院不予采纳。 对于异议人要求确认承租人不享有优先购买权的主张。本院认为，承租人是否行使优先购买权是法律赋予承租人可选择的权利，因本院拍卖公告明确案涉房屋暂无优先购买权人，故异议人对本院未认定的事实提出异议，不符合异议人应当对法院作出的执行行为提出异议的规定，对此，本院不予审查。 综上所述，异议人中国银行番禺支行的异议请求不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回中国银行股份有限公司广州番禺支行的异议请求。 当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  胡伟东 审判员  叶洁靖 审判员  黄 征 二〇二一年五月三十一日 书记员  赖泽钊 陈燕霞