河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0608民初808号 原告（反诉被告）：赵磊，男，1989年7月6日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。 委托诉讼代理人：张维杰，河北陈丽萍律师事务所律师。 被告（反诉原告）：保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，统一社会信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人：王策，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高艳超，河北方圆律师事务所律师。 被告：保定仙庭房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区西三环1566号，统一社会信用代码：91130600MAO8F5P25R。 法定代表人：王春荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张建，该公司员工。 原告（反诉被告）赵磊与被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称“嘉尚公司”）、被告保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称“仙庭公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵磊的委托诉讼代理人张维杰、被告嘉尚公司的委托诉讼代理人高艳超、被告仙庭公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵磊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认2017年3月26日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效，并判定被告依法返还原告购房款及各项费用320970元。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月26日原被告签订《仙庭湖畔认购合同》，约定被告向原告出售开发建设的“仙庭湖畔小区”44号楼1单元601室，原告按照约定交付了前期费用。后经过了解，被告开发的小区没有审批手续，不符合商品房对外出售的条件，双方签订的合同无效，经多次协商未果，现诉至人民法院。被告开发的小区不具备商品房的审批手续，不能对社会公众出售，双方所签协议为无效协议，为了保护原告合法权益，请予支持原告诉请。 被告嘉尚公司辩称，1、双方签订的商品房认购合同不存在合同无效情形，不属于违反法律强制性规定的无效情形；2、本案项目被告已转让给保定仙庭房地产开发有限公司，所争议房产与被告嘉尚公司无关；3、仙庭湖畔小区属于合法建筑，是国家鼓励的新型社区项目，不应适用商品房买卖司法解释的规定。4、双方应当遵守诚实信用原则，继续履行合同，合同合法有效。 被告仙庭公司辩称，同嘉尚公司的意见。 被告嘉尚公司提出反诉请求：1、请求法院判令合同有效，被反诉人维续履行合同，并承担违约责任；2、本案的诉讼费、保全费等费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年3月26日签订《认购协议》，购买了仙庭湖畔44号楼1单元601房产，虽然项目已经转让给保定仙庭房地产开发有限公司，但仍需要按照认购协议的约定和保定仙庭房地产开发有限公司继续履行合同。被反诉人没有按协议约定支付剩余款项，属于违约行为，应当承担违约金并继续支付剩余款项。被反诉人购买的仙庭湖畔小区已经建成并交付使用，小区建设符合相关规定，具备相关手续，获得政府相关部门的批准，属于合法建筑。被反诉人签订购房合同不存在违反法律的无效行为，双方应当遵守，被反诉人没有遵守契约精神，认真履行合同约定义务，未按期交纳购房款，损害了反诉人的合法权益。综上所述，购房协议是反诉人、被反诉人双方自愿签订，是双方真实意思的表示，被反诉人故意拖欠购房款的行为已经构成违约，并严重损害了被反诉人的合法权益。故根据相关规定提出反诉，望贵院判如所请。 原告赵磊辩称，本案嘉尚公司提起反诉不符合法定程序，本案原告本诉所诉称是确认合同效力，本案反诉主要内容是继续履行合同，虽然所诉称标的是同一，但法律关系应当是另行起诉。从实体上讲，嘉尚公司在本诉答辩中称项目已经转让给仙庭公司，所诉称房产与嘉尚无关，嘉尚又提出反诉请求，明显与本诉答辩相互矛盾。根据嘉尚公司提供的证据，无法确定本案诉争房产项目是否具备对社会公众出售的法定条件，在集体土地上，所建建筑物对本集体以外人员出售使用的均为违法行为，反诉原告所提试点问题，与本案没有关联性，不具有可比性。既无法律允许的前提，更没有相关部门的审批，不应当支持其反诉请求。 原告赵磊围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告赵磊的身份证复印件，证明原告是本案适格原告，不是涉案房产所在村的村民。 2、原告赵磊和被告嘉尚公司签署的仙庭湖畔认购合同，仙庭湖畔确认单，证明2017年3月26日签订合同购买44号楼1单元601室，房屋总价款是473234元，原告已经实际向嘉尚公司支付30万元，分别为2017年3月26日支付8万元，17年9月26日支付9万元，17年12月28日支付13万元。 3、被告嘉尚公司为原告出具的购房款收据三张，共计30万元。 4、收据三张，证明保定市惠安家房地产经纪有限公司收取了该房屋交易过程中的费用共计20970元，原告购买被告房产所实际花费情况，因被告所售房产不具备交易条件，在交易过程中所产生的费用也应当由被告承担。另原告向人民法院提交调取证据申请，要求调取其他业主诉二被告的相关判决，诉讼材料，用以证实与本案相同的业主已向法院起诉并得到人民法院的支持。 5、保定市惠安家房地产经纪有限公司的工商信息，证明惠安家经纪公司已经于18年8月份申请注销，对其主体灭失所产生的不利后果应由二被告承担。 被告嘉尚公司质证：对证据的真实性没有异议，对证明目的和关联性不予认可。 被告仙庭公司质证：同嘉尚公司的意见。 被告嘉尚公司提交以下证据： 1、嘉尚公司与仙庭公司的项目转让协议，证明项目的所有人和建设方均为仙庭公司，与嘉尚公司无关。 2、嘉尚公司与仙庭公司项目转让协议的公示照片，证明项目转让协议已对外公示和公开。 3、村委会与仙庭公司的共建协议，证明项目建设实质由仙庭公司实施，与嘉尚公司无关。 4、集体土地使用权证3份，2015年取得，证明项目建设用地的合法性。 5、乡村规划许可证3份，2016年取得，证明项目建设符合规划，为合法建设； 6、建筑工程施工许可证3份，2016年取得，证明项目建设为合法建设； 7、土地证、规划证、建筑许可证公示照片，证明相关证照已经在售楼部对外公示，房屋购买者对此已全部知晓并认可； 8、河北五部委关于印发2018年度中心村（新型社区）建设示范点、示范县的通知，证明项目的建设获得省政府相关部门的肯定和支持，已列为省示范项目，属于合法项目建设。 9、全体村民同意进行项目建设的纪要及代表签名，证明村集体一致同意，决策程序符合法律规定。 10、村集体会议纪要，证明村集体一致同意，对购房者可获得特殊村集体成员身份；因村集体通过村民代表和党代表集体同意，对于购买仙庭湖畔小区的业主给予村集体特殊成员的身份，可以在本村居留，享有本村村民部分权利，并可以享有部分集体土地的使用权。 11、村集体会议纪要公开照片，证明购房者在购房时明知自己购买的是新型社区房产，也可以获得特殊村集体成员的身份。 12、村民委员会组织法、村民土地承包法，证明村集体是自治组织，有权决定集体重要事项，可以赋予村集体成员身份，决定集体土地的承包和租赁等重要事项。 13、购房者分得村集体土地的协议，证明购房者可以获得特殊的村集体成员身份，并分得部分集体土地使用权，购房户在交完房款就可以与村委会订立分得土地的协议，现在住房户已获得了土地使用权。 14、新土地管理法，证明村集体建设用地可以对外转让、出租，新土地管理法已经修改，新土地管理法第63条废除了2011年442号全国民事审判工作会议纪要第五条的规定。该纪要已经不能作为审判集体土地案件的法律依据，也失去了原合同法52条所规定的违反法律强制性条款的合同属于无效合同的基础。 15、2013年11月5日中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，证明国家允许经营建设用地入市。 16、2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，证明农村集体建设用地正式入市，并展开试点，如果合同无效，就会发生在试点内的就有效，试点之外的就无效的自相矛盾的判决。 17、2018年12月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上提交了试点答卷，国务院关于农村征地制度、集体经营性建设用地、宅基地改革试点情况的总结报告，证明国家肯定了集体建设用地对我国经济的促进作用，集体建设用地的利用有利于社会的公平和公正。 18、典型案例，贾清春上诉韩金香农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，证明双方合同并没有违反国家的强制性法律规定，合法有效。 原告赵磊质证：证据1该协议书真实性须由仙庭公司确认后对其真实性发表意见，对其证明目的不认可，该项目对社会公开销售房产未经法定机关许可，未取得国家关于商品房对外出售的五证，销售行为违法，应当认定为无效，仙庭公司即使接受该项目转让，承接其全部民事义务，也不能免除嘉尚公司签订的该合同被确认无效后的民事责任。证据2、3真实性无法确认，但即使是仙人桥村委会签订的该协议已经进行公示，同样不能免除嘉尚公司所应承担的合同无效的法律责任。该房产对公众销售，村委会是无权确定并对外实施的，对于证据3中协议内容中无任何内容显示案涉房产对公众出售，而是对本村村民住宅集约化改造的内容。证据4、5、6、7真实性无异议，不认可被告的证明目的，该相关权属证书及批建文件上权利人、建设人均是仙人桥村委会，被告是否有对外出售房产的民事权利都不能确定。证据8批准文件的真实性没有异议，不认可被告的证明目的，其批准仅是中心村（新型社区）建设示范点，不能证实被告所主张的允许对社会公众销售的依据。证据9、10、11真实性无法核实，且村民及集体会议纪要的均不能改变法律对商品房销售所规定的五证齐全的强制性规定，不能证实允许对外销售。证据13真实性不予认可，并且该协议是与案外人签订，其是否合法不属于本案审查范围，更不能证实本案被告的主张，事实上该协议无论是从内容以及相关法律规定都是一个无效的协议。证据12、14、15、16、17严格意义上不属于证据，与本案所争议事实没有关联关系，对于试点范围内所开展的相关活动有明确的地域限制并且应履行严格法律程序，集体建设用地需经法定机关审批并且其入市形式须符合法律要求。证据18与本案没有关联关系，我国并非判例法国家，并且该判例中所列的相关前置审批条件、备案情况均与本案不具备关联性、可比性。如被告所称是与仙人桥村委会签订框架协议基础上，本案是否遗漏诉讼当事人，请人民法院考虑并依法处理。 被告仙庭公司质证：对嘉尚公司提供的证据认可，对嘉尚公司与仙庭公司的项目转让协议认可，愿意对嘉尚公司民事行为与责任承担连带责任。 原告赵磊陈述，本案房屋没有入住，也没有交接，被告也没有在合同约定的交房时间交房。因为我方所诉请金额里包含支付给嘉尚公司的30万元以及支付给保定市惠安家房地产经纪有限公司的20970元，出售不具备对公共销售条件的房产责任在于被告方，我方追加惠安家经纪公司为共同被告，但因为惠安家经纪公司注销，我方权利无法得到保障，对该不利后果应当由二被告对原告承担赔偿责任，同时我方对二被告保留资金占用期间的利息，请求赔偿利息的权利。 被告嘉尚公司陈述，1、新土地管理法已经在2020年1月1日生效，原土地管理法43条规定已经被废除，现在的43条为土地复垦的相关规定。2、新土地管理法63条明确集体建设用地可以对外转让和出售等行为。过去已经失效的法律不要在引用了。3、仙庭房地产项目所有的证照在售楼部，在原告购买房产时都进行了公开和公示，有相关照片为证。4、原告对其所购买的房产的土地和性质应当是明知的，无论是从购房价格和区位来讲，原告都应对项目的性质是明知的。5、仙庭项目为合法建造的新型社区项目，获得了省政府的肯定和支持，其销售的仅仅是房屋的使用权，并不包括集体土地的使用权。6、村集体是自治组织，村集体通过民主合法的程序赋予购房者特殊的集体成员身份，并不违反法律的规定，国家现阶段没有任何一部法律对集体成员的身份进行明确的规定，村集体的做法合法合规。7、原告代理人认为双方签订的房屋认购协议违反法律的强制性规定，主要是认为违反了商品房买卖合同法的相关规定，不具备预售许可证，但本项目建设在农村，是在集体土地上进行建设的，通过民主程序允许对外销售并没有违反国家现行的任何一条强制性的法律规定，不存在任何使销售合同无效的行为。8、双方签订的认购合同是针对新型社区项目而非城市房地产项目，本项目在农村建设，不应适用商品房买卖合同的相关规定。9、原告混淆了村民住宅用地、村集体建设用地和村集体特殊成员的概念和定义。10、原告对购买房产的性质是明知的，根据民法典诚实信用原则双方应诚实守信，履行自己签订的合同，不能因自己的投机炒作行为在房价下降时就主张无效。 被告仙庭公司陈述，同意嘉尚公司意见，本案涉案房产已经竣工并验收，本项目系仙庭公司实际开发建造的，我公司愿意承担相关债权债务责任。 经审理查明，2017年3月26日，原告赵磊与被告嘉尚公司签订《仙庭湖畔认购合同》，该合同约定原告赵磊认购房屋坐落于“仙庭湖畔”住宅小区44号楼1单元601号房屋，建筑面积约109.85平方米，每平方米售价人民币4308元，住宅房款总额约473234元，约定分期付款，房屋交付时间为2020年8月1日前，原告已支付房款300000元。 诉状中，原告以嘉尚公司为被告，本案审理过程中原告申请追加仙庭公司、保定市惠安家房地产经纪有限公司为本案被告，被告嘉尚公司以仙庭公司为涉案房产实际控制人和建设者为由申请追加仙庭公司为本案被告，本院予以准许。原告于2021年4月28日申请撤回对保定市惠安家房地产经纪有限公司的起诉，本院予以准许。 本院认为，原告购买的房产即“仙庭湖畔”小区坐落于清苑区的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。“仙庭湖畔”小区使用的土地为农村集体所有，案涉“仙庭湖畔”小区属于新民居项目，新民居系为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告赵磊并非该集体经济组织的成员，且各被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚公司将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售的行为，违反了【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告赵磊要求确认其与被告嘉尚公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效的主张予以支持。对于被告嘉尚公司反诉请求法院判令合同有效原告继续履行合同并承担违约责任的主张，本院予以驳回。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应返还原告赵磊购房款300000元。本案被告仙庭公司认可其为“仙庭湖畔”项目的实际控制者和房款支配者，自愿承担“仙庭湖畔”项目对外债务，故被告仙庭公司对该笔购房款承担连带返还义务。原告赵磊要求被告返还其向保定市惠安家房产经纪有限公司交付的20970元，但保定市惠安家房地产经纪有限公司在本案立案前已经注销，已经丧失诉讼主体资格，并非本案当事人，且原告未提交充分证据证明本案被告收取了上述款项，对原告的该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）赵磊与被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年3月26日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告赵磊购房款300000元。被告保定仙庭房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。 三、驳回原告（反诉被告）赵磊的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6114元，减半收取计3057元，由原告赵磊负担200元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司和保定仙庭房地产开发有限公司共同负担2857元。反诉案件受理费40元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 陈彦任 二〇二一年五月二十日 法官助理 郭宇轩 书 记 员 李赛飞