安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初730号 原告（反诉被告）：张琴，女，1982年10月1日出生，汉族，住安庆市迎江区。 原告（反诉被告）：余同辉，男，1987年06月27日出生，汉族，住安庆市迎江区。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：张宗高，安徽中皖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：练福平，男，1968年10月18日出生，汉族，住安庆市迎江区。 被告（反诉原告）：金立花，女，1970年10月26日出生，汉族，住安庆市迎江区。 被告（反诉原告）：练梦瑶，女，1991年1月1日出生，汉族，住安庆市迎江区。 三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：曹书明，安庆市宜秀区大桥法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）张琴、余同辉与被告（反诉原告）练福平、金立花、练梦瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琴及二原告委托诉讼代理人张宗高、被告金立花及三被告委托诉讼代理人曹书明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：一、判令三被告立即协助二原告办理安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房屋的产权过户手续；二、三被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：二原告系夫妻关系，被告练福平与被告金立花系夫妻关系，被告练梦瑶系被告练福平与被告金立花之女。2010年3月27日，二原告与被告练福平签订一份《购房协议书》，约定：被告练福平将位于安庆市迎江区安置房卖给二原告，价款为198000元，先支付188000元；待被告练福平房产证、土地证下来后，应负责办理房产证、土地证及其它手续过户给二原告；余款10000元，待房屋过户给二原告后，即给付被告练福平。原告当日就给付被告练福平购房款188000元，被告练福平出具了收条。随后，二原告将该套房屋装修，于2010年底入住该房。去年政策允许办理安置房不动产证，被告练福平将该套安置房不动产证先办在自己名下，后过户到女儿即被告练梦瑶名下。然而房产证下来后，三被告不按照《购房协议书》履行协议内容，而要求二原告再付50000元，才予以协助过户。二原告多次与三被告协商，三被告仍以不合理的要求，不愿协助办理不动产证过户手续。三被告的行为严重损害了二原告的利益，为维护二原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，望判如所请。 三被告辩称，一、原告张琴不是本案适格主体，本案购房协议书是被告练福平与原告余同辉签订的，原告张琴不是合同相对人；二、二原告陈述，被告练福平将该套安置房不动产证先办在自己名下，后过户到女儿即被告练梦瑶名下不是事实，而是在能办证的情况下直接登记在被告练梦瑶名下。被告练福平、金立花、练梦瑶对二原告诉讼请求不予认可，不同意将案涉房产过户给二原告。被告练福平于2010年3月27日与原告余同辉签订《购房协议书》后，收取了原告余同辉188000元购房款是事实，但被告练福平出卖的房产为其与被告金立花、练梦瑶家庭共有财产，在其出卖房产时未征得其他共有权人同意，《购房协议书》中没有被告金立花、练梦瑶签字，被告练福平与原告余同辉房产买卖行为至今未得到被告金立花、练梦瑶追认，其双方签订的《购房协议书》对被告金立花、练梦瑶不产生效力。 二、被告练福平与原告余同辉签订的《购房协议书》第四条约定：本协议双方签字经公证处公证生效，为附生效条件的民事法律合同。本案购房协议至今未经公证处公证，约定的生效条件未成就，该《购房协议书》未生效，对双方当事人不具有约束力。即二原告应向三被告返还案涉房产，被告练福平应向二原告返还已收取的购房款188000元。 三被告向本院提出反诉请求：一、判令被告练福平于2010年3月27日与原告余同辉签订的购房协议书无效，被告练福平、金立花、练梦瑶有权取回标的物即安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房产（房产价值暂定198000元），被告练福平向原告余同辉返还购房款188000元；二、反诉费用由原告张琴、余同辉承担。 事实和理由：2010年3月27日，被告练福平与原告余同辉签订购房协议书约定：被告练福平将安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房产，建筑面积71.07平方米以198000元价格出卖给原告余同辉。当日原告余同辉首付购房款188000元，余款10000元由其向被告练福平出具欠条。同时约定：本协议双方签字经公证处公证生效。被告练福平出卖的房产为其与被告金立花、练梦瑶家庭共有财产，2010年3月27日被告练福平在未征得被告金立花、练梦瑶同意及授权情况下，将上述家庭共有房产出卖给了原告余同辉，该行为至今未得到被告金立花、练梦瑶的追认，被告练福平与原告余同辉签订的房屋买卖合同对被告金立花、练梦瑶不产生效力。 被告练福平与原告余同辉签订的购房协议书第四条约定：本协议双方签字经公证处公证生效，为附生效条件的民事法律合同。根据《中华人民共和国民法典》第158条规定：民事法律行为可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。《中华人民共和国民法典》第502条规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，被告练福平与原告余同辉签订的协议书明确约定了本协议双方签字经公证处公证生效的条件，协议书中仅有该双方当事人的签字，至今未经公证处公证，生效条件未成就，因而该购房协议书不具有法律效力。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，被告练福平、金立花、练梦瑶有权收回标的物即安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房产。 二原告辩称，一、原告张琴、余同辉与被告练福平签订的《购房协议书》合法有效。1、案涉房屋属于被告练福平个人所有，其有处分权。二原告向安庆市不动产中心申请调取了该套房登记信息，显示权利人为被告练福平单独所有，三被告无证据证明该套房产为三被告共有。退一步来讲，即使是被告练福平夫妇共有，根据2012年最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》[法释〔2012〕8号]第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及民法典第597条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”，房屋买卖合同仍然有效。2、二原告并不否认《购房协议书》第四条约定了协议公证后生效，虽然本协议由于当时安置房办不了房产证，公证处不给公证，但是双方均按合同约定的内容履行，原告余同辉交付了188000元购房款给被告练福平，被告练福平出具了收条，并且将房屋交付给二原告，足以证明被告练福平放弃了协议中公证才生效的约定，而且不公证不违反法律的效力强制性规定。合同法的价值取向是鼓励交易，不能有一点瑕疵就主张合同无效。3、二原告善意取得且无过错。二原告与被告练福平签订合同时，被告金立花在场，被告练福平提供了安置卡，上面也只有被告练福平一人的名字，做到了审慎的审查义务。二原告在2010年按每平方米2800元的商品房价格购买了安置房，当时交易价格并不便宜，并且入住11年之久，而且同被告金立花、练梦瑶居住在同一小区，被告金立花、练梦瑶是知情并且默认的。4、三被告违反了诚信原则。协议约定了被告练福平协助过户的义务，近几年房屋价格翻番上涨，然后安置房也能办证，三被告找出各种理由主张合同无效，要加价50000元才肯协助过户，法庭对三被告的不诚信行为应当不予支持。 二、被告练福平和其女即被告练梦瑶恶意串通，损害第三人利益，将案涉房产无偿变更到被告练梦瑶名下，转让行为应无效。被告练福平、练梦瑶明知该套房产已经卖给二原告，并且二原告已经入住11年之久，被告练福平先把案涉房产办在自己名下，然后无偿过户给其女儿即被告练梦瑶，恶意串通，损害他人利益。根据《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”被告练福平将案涉房产转让给其女儿即被告练梦瑶的行为无效。 三、三被告应当协助二原告办理过户手续。1.购房协议第二条和第三条约定了被告练福平协助过户的义务，被告练福平应当履行。2.根据民法典第598条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”，三被告不仅应当将房产交付给二原告，还应当协助办理过户手续。 四、退一万步讲，如果法庭认定购房协议无效或需解除购房协议，三被告应当承担违约责任，除了退还188000元的房款，还要赔偿损失，包括房产增值部分（按照目前房价每平米6000元计算）以及装修费用等共30万元。 二原告为支持自己的本诉诉讼请求及反诉抗辩主张，向法庭递交了以下证据： 一、原、被告的身份信息，证明：原、被告主体适格； 二、《安置户房屋选房、抓阄结果确认通知单》、《购房协议书》、《收条》，证明：1.安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室安置房是被告练福平的。2.原、被告双方达成买卖协议，价款为198000元，先支付188000元，余款10000元过户后，二原告一次性付清。3.被告练福平协助二原告办理不动产证过户手续； 三、燃气开户单、原告张琴与被告金立花的谈话录音光盘和文字版，证明：二原告一直在该套房屋居住，三被告要求加50000元才肯协助过户； 四、房产证、安置证明，证明：被告练福平将该套安置房不动产证先办在自己名下，后过户到其女儿即被告练梦瑶名下。 三被告对二原告递交的证据质证意见为：对证据一没有异议；对证据二真实性没有异议，其中1.《安置户房屋选房、抓阄结果确认通知单》明确记载涉案房产是给被告练福平户不是给被告练福平个人的，被告练福平家庭成员有三被告，而不是安置给被告练福平个人。2.《购房协议书》上第四条约定：本协议书经双方签字公证处公证生效。为附生效条件的民事合同，该协议至今没有经公证处公证，协议书没有生效。这份协议书是原告余同辉自己拟定的，被告练福平在该协议书上签了字，作为原告余同辉明知道安置房有可能公证不了，自己任然有此项意思表示，此项约定对双方当事人有约束力。3.《收条》没有异议；对证据三真实性没有异议，但对二原告证明目的不认可。其中燃气开户单只能证明涉案房屋开户，并不能证明在里面居住。原告张琴与被告金立花的谈话录音光盘和文字版真实性没有异议，但被告金立花是后来知道的，达不到二原告证明目的；对证据四房产证、安置证明真实性没有异议。涉案房产不是被告练福平单独所以，房屋2010年1月拆迁，被告练福平与被告金立花结婚三十多年应当是夫妻共同财产。 三被告为支持自己的本诉抗辩主张及反诉请求，向法庭递交了以下证据： 一、身份证复印件、户口本复印件，证明：被告练福平、金立花系夫妻关系，被告练梦瑶系被告练福平、金立花之女，以及三被告的诉讼主体适格； 二、购房协议书一份、欠条一张，证明：被告练福平未征得妻子及被告金立花、女儿即被告练梦瑶同意，将家庭共有房产出卖给原告余同辉。2010年3月27日，被告练福平与原告余同辉签订购房协议书，约定购房款198000元，原告余同辉支付188000元，尚欠10000元待房产证过户给原告余同辉后付清，同时约定本协议附生效条件即本协议双方签字经公证处公证后生效，此协议书只有双方当事人签字，未经公证处公证，生效条件未成就，协议书未生效； 三、不动产权证书一本。证明：安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房产已登记在被告练梦瑶名下。 二原告对三被告递交的证据质证意见为：对证据一“三性”没有异议；对证据二真实性没有异议，但对证明目的有异议。涉案房产是被告练福平个人财产，其有处分权，即使是家庭财产被告练福平作为户主也有代理权。协议书即使没有公证，协议仍然有效，双方已按照协议内容履行了主要义务，双方放弃了公证生效的约定；对证据三真实性没有异议，但来源不合法。 经审查，原、被告递交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院均予以采信。 根据以上采信的证据以及原、被告庭审陈述，本院查明以下案件事实： 二原告系夫妻关系，被告练福平与被告金立花系夫妻关系，被告练梦瑶系被告练福平与被告金立花之女。位于安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室系被告练福平、金立花、练梦瑶户拆迁安置房。2010年3月27日，原告余同辉与被告练福平签订一份《购房协议书》，约定：被告练福平将位于安庆市××小区××号楼××单元××室安置房（建筑面积71.07平方米）出售给二原告，价款为198000元；被告练福平负责办理房产证、土地证及其它手续过户给二原告，过户费由二原告负责；房款总价为198000元，首付188000元，余款10000元待房产证、土地证及其它手续过户给二原告后一次性付清；本协议双方签字经公证处公证生效。《购房协议书》签订当日，原告余同辉就给付被告练福平购房款188000元，原告余同辉于《购房协议书》签订当日向被告练福平出具欠条一份，载明：今欠到被告练福平房款10000元整。随后，二原告将该套房屋装修后，于2012年4月入住该房。2020年由于政策允许办理安置房不动产证，被告练福平办理了位于安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房屋不动产权证书【证号：皖（2020）安庆市不动产权第0073659号】，权利人为被告练福平一人，共有情况为单独所有。后被告练福平将该106室房屋过户到其女儿即被告练梦瑶名下。此后，因被告金立花要求二原告再付50000元房款才予以协助过户，二原告未予认可，致二原告诉至本院。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中，原告余同辉与被告练福平签订的《购房协议书》系原告余同辉与被告练福平的真实意思表示，内容合法，系有效合同，各方当事人应严格按合同约定履行自己的义务。《购房协议书》，约定：被告练福平将位于安庆市××小区××号楼××单元××室安置房（建筑面积71.07平方米）出售给二原告，价款为198000元；被告练福平负责办理房产证、土地证及其它手续过户给二原告。《购房协议书》虽然约定了协议经公证处公证生效，但是双方在未公证的情况下，原告余同辉交付购房款188000元给被告练福平，被告练福平将该房屋交付给了二原告，原告余同辉与被告练福平均按《购房协议书》约定履行了主要义务，对方均予以接受，足以证明原告余同辉与被告练福平放弃了协议中公证才生效的约定，故原告余同辉与被告练福平签订的《购房协议书》依法成立且生效，被告练福平应当按照《购房协议书》约定办理该106室房屋的产权过户手续给二原告。由于被告练福平于2020年办理了该106室房屋不动产权证书【证号：皖（2020）安庆市不动产权第0073659号】，权利人为被告练福平一人，共有情况为单独所有。后被告练福平又将该106室房屋过户到其女儿即被告练梦瑶名下，故被告练福平、练梦瑶应当办理该106室房屋的产权过户手续给二原告，对二原告要求被告练福平、练梦瑶协助办理该106室房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持。由于《购房协议书》非被告金立花所签，被告金立花也从未成为该106室房屋不动产权证书上的权利人，故对二原告要求被告金立花协助办理该106室房屋产权过户手续的诉讼请求不予支持。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》［法释（2012）8号］第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告练福平在签订《购房协议书》时对该106室房屋虽没有完全所有权或者处分权，但不影响该《购房协议书》依法成立且生效，故对三被告要求判令被告练福平于2010年3月27日与原告余同辉签订的《购房协议书》无效，被告练福平、金立花、练梦瑶有权取回标的物即安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房产，被告练福平向原告余同辉返还购房款188000元的反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》[法释（2012）8号]第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）练福平、练梦瑶于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）张琴、余同辉办理安庆市迎江区××路××小区××幢××单元××室房屋的产权过户手续； 二、驳回原告（反诉被告）张琴、余同辉的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）练福平、金立花、练梦瑶的反诉请求。 本诉案件受理费2130元，由原告（反诉被告）张琴、余同辉负担130元，被告（反诉原告）练福平、金立花、练梦瑶负担2000元；反诉案件受理费2130元，由被告（反诉原告）练福平、金立花、练梦瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 曹 志 二〇二一年五月十九日 书记员 许荣雅 本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》[法释（2012）8号] 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。