广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终417号上诉人（原审被告）：广东汇龙通电缆实业有限公司，住所地：惠州市古塘坳美女鲜花惠樟公路西侧1层。法定代表人：杨玉新，总经理。委托诉讼代理人：练贤君,广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：田令玉，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市新诚房产经营管理有限公司，住所地：惠州市×××××××××××××××××。法定代表人：杨永久，经理。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖琳康佳，广东卓凡律师事务所律师。上诉人广东汇龙通电缆实业有限公司因与被上诉人惠州市新诚房产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广东汇龙通电缆实业有限公司不服一审判决，上诉请求：1、请求贵院依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初17623号《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案的一、二审诉讼受理费等所有费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院查明事实不清，从而作出错误的裁决。1、原审法院未查明被上诉人发出的公开挂牌招租的招标己废除，被上诉人与广东盛凯达实业有限公司并未达成租赁合同关系。因涉案租赁房屋经被上诉人重新公开挂牌招租，于2019年03月29日由广东盛凯达实业有限公司以每月租金60.9659万元的价格成为竞得人，但广东盛凯达实业有限公司于2020年04月23日已向惠州市惠城区××××××××发函告知，因广东盛凯达实业有限公司对涉案厂房和宿舍市场租金了解不够，无法投资经营该项目，因此放弃涉案租赁物的投标资格，并要求办理相关弃标手续。该份证据上诉人在原审法院已提交，但原审法院直接忽略被上诉人与广东盛凯达实业有限公司并未达成租赁合同关系的事实，直接按照广东盛凯达实业有限公司以每月租金60.9659万元的竟得价格作为租赁占用费计算标准，明显查明事实有误，从而做出错误的裁判。2、原审法院未依法查明被上诉人公开招标的程序是否合法。根据《印发国有资产处置管理办法通知》第十二条规定“资产处置应当严格履行审批手续。未履行审批手续的，不得处置。”，所有国有资产的重大处分均需按照严格履行审批手续，未履行审批手续的，不得擅自处置。被上诉人作为一家国有企业，其对涉案租赁物进行出租，应当履行严格审批手续，但原审法院对被上诉人公开招标招租的审批手续并未依法查明。同时，涉案租赁的权属人为惠州市新力房产开发有限公司，并非本案的被上诉人，而惠州市新力房产开发有限公司也作为一家国有企业，原审法院对此也并未依法查明惠州市新力房产开发有限公司委托或是出租是否履行有相关严格的审批手续，整个委托或出租的程序是否合法均未予以查明，从而做出错误的裁判。3、原审法院依据招标成交价作为占用费的计算依据，明显属于依据事实错误。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，即本案上诉人存在违约行为，上诉人应承担也仅仅是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，赔偿损失应当以实际损失作为计算依据。因上诉人愿意承担继续履行合同的违约责任，每月均按照原合同约定向被上诉人每月支付了相应的租金，本案被上诉人并不存在损失。即使被上诉人存在经济损失，也应当以租赁物实际市场价格作为计算的依据，原审法院依据招标成交价作为占用费的计算依据，明显属于依据事实错误。4、原审法院未对上诉人与被上诉人的交易习惯进行查明，从而错误作出裁判。本案上诉人与上诉人的续租方式从2014年至2019年均系到期即通过报纸公告进行续租，双方一直都是同样方式进行合作，从未提出过任何异议。在此情况下，法院应当尊重上诉人与被上诉人的交易习惯，依法对上诉人与被上诉人的交易习惯进行查明，从公平原则的角度依法作出合法合理的裁判。二、原审法院违反法定程序，从而影响案件的正确裁决，法院应裁定发回重审或依法改判。l、原审法院遗漏必要第三人惠州市新力房产开发有限公司，属于违反法定程序。从被上诉人原审提交的证据清单可知，涉案租赁物的权属人为惠州市新力房产开发有限公司，惠州市新力房产开发有限公司作为涉案租赁的合法权属人应当依法作为本案必要参加的诉讼的第三人，因本案的审理结果对惠州市新力房产开发有限公司均有直接的利害关系，追加其作为本案第三人，有利于查明本案的事实以及查明被上诉人是否均由实际的转租或者公开招标招租的权利。原审法院遗漏必要第三人惠州市新力房产开发有限公司，属于违反法定程序。2、被上诉人剥夺了上诉人的优先承租权。我国《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。而本案被上诉人在公开招标招租时，并未依法将同等条件告知上诉人，从而剥夺了上诉人的优先承租权。3、在上诉人对占用费标准有异议的情况下，原审法院应依职权对涉案租赁物市场租赁价格进行鉴定。本案被上诉人诉请的占用费依据的系广东盛凯达实业有限公司以每月租金60.9659万元的竞得价格，而该价格广东盛凯达实业有限公司已发函废标，依法应当不得作为占用费的计价标准。上诉人已依法提出了异议，在此情况下原审法院应依职权对涉案租赁物市场租赁价格进行鉴定，以确定涉案租赁的真实租赁价格。但原审法院直接按照广东盛凯达实业有限公司以每月租金60.9659万元的竟得价格作为租赁占用费计算标准，明显违反法律程序，严重损害上诉人的合法权益。综上所述，原审法院违反法定程序，查明事实不清，认定基本事实错误，从而影响案件的正确裁决，贵院应当依法驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。被上诉人惠州市新诚房产经营管理有限公司辩称，一、因被答辩人租赁合同期限届满，被答辩人拒不返还涉案物业是侵权行为。涉案物业经公开挂牌招租形成的60.9659万／月再次出租的租金价格是经过公开市场反复竞价形成的现实价值，被答辩人非法侵占涉案物业，导致答辩人无法以该市场价格进行出租取得租金收入，被答辩人应当依照该市场价格赔偿答辩人的直接租金损失。(一)涉案物业60.9659万／月的租金价格是经过公开市场反复竞价形成的，如实反映了涉案物业的市场出租价值。被答辩人在原租赁合同期限届满后，双方已经无合同关系的情况下继续侵占涉案物业，应当按照涉案物业出租的市场价值向原告赔偿损失。涉案物业系国有资产，依照国资委有关国有资产公开产权交易的要求，答辩人委托惠州市展力实业有限公司将涉案物业通过惠州市××××××××公布《招租条款说明书》以及《租赁合同》并进行公开挂牌招租，挂牌前也通知了被答辩人参加竞价。涉案物业挂牌后，被答辩人也参与网上竞价，但经过多轮竞价后，涉案物业的出租价格被市场反复提高，被答辩人放弃了后期的竞价。2019年3月29日，广东凯盛达实业有限公司(下称：广东凯盛达公司)以60．9659万／月的价格竞价成功。竞价成功后，惠州市××××××××向双方发出《产权交易成交通知》并抄送市国资委，广东凯盛达公司已收悉相应通知，双方租赁合同关系已经成立。广东凯盛达公司作为涉案物业的新承租人，租赁期限自2019年4月1日至2034年3月31日，须按约定支付租金。(二)被答辩人于租赁合同到期后，在涉案物业按照国资管理规定出租给他人的情况下继续侵占、拒不交付涉案物业，实际构成对国有资产的侵占，导致答辩人无法按照当前涉案物业的市场出租价值取得租金收入。(三)因为涉案物业60.9659万／月的租金价格由广东凯盛达公司成交是经过公开市场的反复竞价形成的，不论最终的成交方是否广东凯盛达公司，该竞价结果都反映了答辩人就涉案物业的租金收入水平。因此，广东凯盛达公司是否遵照成交约定继续租赁合同的意见，也不会影响被答辩人侵权行为给答辩人所造成的实际损失。(四)答辩人未能按照成交租赁合同的约定向广东凯盛达公司移交租赁物业，是由于被答辩人对涉案物业的侵占拒不交还造成的，被答辩人更应对广东凯盛达公司向答辩人致函要求不继续履租赁合同的后果负责。同时，广东凯盛达公司也无单方合同解除权，虽然广东凯盛达公司致函要求不履行合同．但答辩人不同意解除与广东凯盛达公司之间已经成交的租赁合同关系，则该合同不能解除，相反，广东凯盛达公司对已成交的国有资产租赁合同视同儿戏，随意违约主张不履行合同，若造成答辩人损失，答辩人也有责任依法向广东凯盛达公司追究责任。基于上述事实情况，被答辩人长期侵占涉案物业的行为己对答辩人造成实际的损失，被答辩人的侵权行为与答辩人租金损失具有因果关系，依据《民法典》第一千一百六十五条、第一千一百八十四条，被答辩人应按照损失发生时的市场价格向答辩人承担损害责任。(五)一审法院参照公开挂牌招租产生的中标价格作为市场价格的参照依据来判令被答辩人承担答辩人的实际损失于法有据，答辩人的实际损失就是其预期的租金收益。第一，被答辩人在租赁期满且涉案物业已有广东凯盛达公司中标后，仍然长期侵占、拒不返还涉案物业导致答辩人无法向案外人广东凯盛达公司移交物业，被答辩人实际可以预见到其侵权行为将损害答辩人的预期可得租金；第二，对于吱答辩人对答辩人造成的实际损失，因该涉案物业的中标价格系有合法依据的合理市场价格，被答辩人应当预见到其应向答辩人承担以该市场价格为标准的实际损害。所以，答辩人的实际损失系确定性的、可预见性的和合理性的，一审法院以该市场价格来认定答辩人的实际损失并无不妥。二、涉案物业的权属人已授权答辩人处理该物业的经营、管理及诉讼，不是本案的第三人。原审法院程序合法、适用法律正确。2013年5月26日，涉案物业权属人惠州市新力房产开发有限公司(下称：新力公司)委托答辩人全权负责新力公司名下物业的经营、管理及租赁业务，并向答辩人出具了《委托书》授权答辩人处理涉案房屋的经营、管理、租赁，即包括诉讼等事项，上述《授权书》己于一审作为证据提交。新力公司和答辩人均系惠州市交通投资集团有限公司下属国有全资公司，上述授权委托管理和涉案物业的重新招租是惠州市国资委监管下实施，本案答辩人诉讼维权也受惠州市国资委的监管和督导。所以，本案新力公司就是答辩人的授权委托人，答辩人受托以自己名义进行诉讼维权符合我国《合同法》的规定，新力公司不是《民事诉讼法》第五十六条规定“第三人”，本案也不存在遗漏必要参加诉讼第三人的问题。三、答辩人委托的物业管理公司已于被答辩人的租赁合同到期前向被答辩人送达《租户告知函》通知被答辩人参与竞租，被告未能竞得的情况不属于剥夺被答辩人的优先承租权。首先，被答辩人于20119年2月25日签收了通知其参与竞租的《租户告知函》，被答辩人知悉该涉案物业的租期即将到期且到期后将收回并重新招租的情况。涉案物业公开挂牌后，被答辩人也参与竞价，但未获成交。其次，被答辩人的优先承租权是在同等条件下才享有的权利，被答辩人提出的租金价格低于其他人的竞价被淘汰，所以被答辩人并未有优先承租的权利，不存在剥夺了其优先承租的权利。四、被答辩人所提供的专家《咨询报告》所提意见25.9128万／月租赁价格直接违背了实际已经产生的市场价格，专家意见存在专业操守问题。被答辩人在非法侵占涉案物业的情况下，又单方委托编造了远低于实际市场价格的所谓价格“咨询报告”，要求法院按照“咨询报告”处理其对涉案物业的侵占赔偿问题，无疑就是在对国有资产进行强迫低价交易。首先，涉案物业的实际损失应当以涉案物业的实际市场价格作为计算标准。若被答辩人在合同期满后及时向答辩人返还物业，则答辩人可正常按照实际市场价格取得租金收益。其次，该《咨询报告》完全无视涉案物业实际按照公开市场竞价机制经过反复已经形成的现实市场价格，作为市场价格专家意见，己经完全无客观性可言，此举无异于被答辩人脱离现实的单方编造。最后，被答辩人要求涉案物业以其提交的所谓“咨询报告”的价格作为计算其侵占涉案物业的赔偿依据，实际是以借专家鉴定意见达到强迫低价交易的实际目的，该种行为势必造成国有资产的流失。原审原告惠州市新诚房产经营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交还位于惠州市××××××××、138号（惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧），总建筑面积23557.13㎡的房屋（其中厂房建筑面积18670.1㎡，宿舍楼建筑面积4887.03㎡）；2、判令被告向原告赔偿截止2019年5月31日的租金损失304.8295万元，以及自2019年9月1日起至被告交还全部房屋之日的租金损失（原告租金损失按每月60.9659万元计算）；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月14日，原告（甲方）（出租方）与被告（乙方）（承租方）签订《租赁合同一》，约定：“甲方出租位于惠州市××××××××、138号（房地产权证登记地址为：惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧）的厂房、商住楼及配套设施（备）等物业和现有户外广告权（下称：出租物业）供乙方使用；本合同标的物为整体包租物业中乙方现租甲方厂房中一、二、四楼，宿舍楼第一、二、三层部分的物业，面积为7975㎡（出租物业的现有户外广告权）；租赁时间从二〇一四年四月一日起至二〇一九年三月三十一日止；本合同签订后5日内，乙方向甲方缴交壹拾万元租金、管理费及水电费押金，由甲方不计利息保存，至本合同提前终止或租赁期满时退回乙方；本租赁标的物租金、管理费均为含税价格，按如下执行：（1）2014年4月1日至2017年3月31日月租金为5元/㎡，月管理费2元/㎡，月应付总额合计为55825元。（2）2017年4月1日至2019年3月31日止月租金增加10%为5.5元/㎡，月管理费增加10%为2.2元/㎡，月应付总额合计为61407.5元；乙方应于每月十日前一次性缴交当月租金及管理费到甲方账户，款到账后，甲方于20日前提供相关发票给乙方；甲方账户信息如下：开户行：广东发展银行惠州惠城支行；户名：惠州市新诚房产经营管理公司，账号：108××××××××××××680。”另查，原告（甲方）（出租方）与被告（乙方）（承租方）签订《租赁合同二》，约定：“本合同标的物为整体包租物业中原金超霸租用的一、三楼厂房部分的物业，面积为5127㎡；租赁时间从二〇一五年三月一日至二〇一九年三月三十一日止；本合同签订后5日内，乙方向甲方缴交伍万元租金管理费及水电费押金，由甲方不计利息保存，至本合同提前终止或租赁期满时退回乙方；本租赁标的物租金、管理费均为含税价格，按如下执行：“（1）2015年3月1日至2017年3月31日月租金为5元/㎡，月管理费2元/㎡，月应付总额合计为35889元。（2）2017年4月1日至2019年3月31日止月租金增加10%为5.5元/㎡，月管理费增加10%为2.2元/㎡，月应付总额合计为39477.9元。”另查，原告（甲方）（出租方）与被告（乙方）（承租方）签订《租赁合同三》，约定：“本合同标的物为整体包租物业中原大业租用宿舍楼一楼、二楼的物业，面积为474㎡；租赁时间从二〇一五年一月一日起至二〇一九年三月三十一日止；本合同签订后5日内，乙方向甲方缴交壹万元租金、管理费及水电费押金，由甲方不计利息保存，至本合同提前终止或租赁期满时退回乙方；本租赁标的物租金、管理费均为含税价格，按如下执行：（1）2015年1月1日至2017年3月31日月租金为5元/㎡，月管理费2元/㎡，月应付总额合计为3318元。（2）2017年4月1日至2019年3月31日止月租金增加10%为5.5元/㎡，月管理费增加10%为2.2元/㎡，月应付总额合计为3649.8元。”另查，原告（甲方）（出租方）与被告（乙方）（承租方）签订《租赁合同四》，约定：“本合同标的物为整体包租物业中现空置部分的物业，含宿舍四至九楼，厂房一、四、五楼空置部分，面积为8360㎡；租赁时间从二〇一四年十月一日起至二〇一九年三月三十一日止；本合同签订后5日内，乙方向甲方缴交壹拾万元租金、管理费及水电费押金，由甲方不计利息保存，至本合同提前终止或租赁期满时退回乙方；本租赁标的物租金、管理费均为含税价格，按如下执行：（1）2014年10月1日至2017年3页31日月租金为5元/㎡，月管理费2元/㎡，月应付总额合计为58520元。（2）2017年4月1日至2019年3月31日止月租金增加10%为5.5元/㎡，月管理费增加10%为2.2元/㎡，月应付总额合计为64372元。”另查，原告（甲方）（出租方）与被告（乙方）（承租方）签订《租赁合同五》，约定：“本合同标的物为整体包租物业中厂房六楼物业，面积为1243㎡；租赁时间从二〇一四年十月一日起至二〇一九年三月三十一日止；本合同签订后5日内，乙方向甲方缴交壹万元租金、管理费及水电费押金，由甲方不计利息保存，至本合同提前终止或租赁期满时退回乙方；本租赁标的物租金、管理费均为含税价格，按如下执行：（1）2014年10月1日至2017年3月31日月租金为5元/㎡，月管理费2元/㎡，月应付总额合计为6215元。（2）2017年4月1日至2019年3月31日止月租金增加10%为5.5元/㎡，月管理费增加10%为2.2元/㎡，月应付总额合计为6836.5元。”另查，原告（甲方）（出租方）与被告（乙方）（承租方）签订《租赁合同六》，约定：“本合同标的物为整体包租物业中厂房一楼物业，面积为500㎡；租赁时间从二〇一四年四月一日至二〇一九年三月三十一日止；本合同签订后5日内，乙方向甲方缴交壹万元租金、管理费及水电费押金，由甲方不计利息保存，至本合同提前终止或租赁期满时退回乙方；本租赁标的物租金、管理费均为含税价格，按如下执行：（1）2014年4月1日至2017年3月31日月租金为5元/㎡，月管理费2元/㎡，月应付总额合计为3500元。（2）2017年4月1日至2019年3月31日止月租金增加10%为5.5元/㎡，月管理费增加10%为2.2元/㎡，月应付总额合计为3850元。”另查，惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧二层的权属人为惠州市新力房地产开发有限公司，2013年5月26日，惠州市新力房地产开发有限公司出具《委托书》，内容：“现因业务需要，我公司特委托惠州市新诚房产经营管理公司全权负责本公司名下物业的经营、管理及租赁业务。”另查，上述租赁合同签订后，被告缴纳了保证金280000元，原告将涉案场所交给被告使用。2019年3月29日，原告向被告发出《通知函》及《通知》，告知被告在合同到期日2019年3月31日前搬离涉案租赁场所。2019年4月10日至2020年7月13日，被告私向原告账户转入14笔179978.7元，共计2519701.8元。庭审中，被告确认其仍占有使用涉案租赁场所。2019年2月22日，原告委托上级母公司惠州市展力实业有限公司通过惠州市××××××××对惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧及惠深公路旁两栋房地产公开挂牌招租（建筑面积共23557.13㎡，其中厂房建筑面积18670.1㎡，宿舍楼建筑面积4887.03㎡）进行公开挂牌招租，广东凯盛达实业有限公司以每月租金60.9659万元的价格成为竞得人，成交时间为2019年3月29日。2019年6月20日，惠州市新力房地产开发有限公司出具《确认书》，内容：“有关我公司（惠州市新力房地产开发有限公司）名下位于惠州市××××××××、138号（惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧，总建筑面积23557.13m²的房屋（其中厂房建筑面积18670.1m²，宿舍楼建筑面积4887.03m²，房地产权信息见附件清单），我公司自2013年5月起，已全权委托惠州市新诚房产经营管理有限公司代表我公司上述物业实施使用、管理、租赁、收益、维权等全部经营、收益事务。对于惠州市新诚房产经营管理有限公司委托上级母公司惠州市展力实业有限公司通过惠州市××××××××对上述物业进行公开挂牌招租的情况，我司予以确认。”一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，本案中，原告与被告签订的六份《租赁合同》已于2019年3月31日到期且案涉租赁物已公开挂牌招租有新的承租人，故被告应向原告返还涉案租赁场所，但被告至今仍未搬离，现原告诉请被告交还位于惠州市××××××××、138号（惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧），总建筑面积23557.13㎡的房屋，合理有据，一审法院予以支持。关于损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告作为承租人，在合同租赁期限届满后实际占用涉案租赁房屋并使用至今，违反了合同约定且损害原告利益，故原告有权要求被告支付占用期间的占用费。关于占用费（即租金损失）的计算，因涉案租赁房屋经重新公开挂牌招租，于2019年3月29日由广东凯盛达实业有限公司以每月租金60.9659万元的价格成为竞得人，在此情况下，简单适用原租金标准计算损失违反公平自治的原则，对于出租人来说直接损失是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益，因被告在租赁期限届满后未进行清场，一审法院酌定给予被告一个月的清场时间，故租金损失应从2019年5月1日起按每月租金60.9659万元的价格计算。另保证金的作用是保障房屋所有人的相关权益、防止租房者违反租赁合同给房屋所有人造成损失，原告应将保证金抵消被告造成的损失。被告在租赁期限届满后向原告支付了2519701.8元（14个月×179978.7元）及保证金280000元，共计向原告支付2799701.8元。故被告应向原告支付占用费（即租金损失）从2019年5月1日起按609659元/月计算至被告交还全部房屋之日止，扣除被告已支付的2799701.8元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东汇龙通电缆实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市新诚房产经营管理有限公司返还位于惠州市×××××××、138号（惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧），总建筑面积23557.13㎡的房屋（其中厂房建筑面积18670.1㎡，宿舍楼建筑面积4887.03㎡）。二、被告广东汇龙通电缆实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市新诚房产经营管理有限公司支付租金损失（即占用费）从2019年5月1日起按609659元/月计算至被告交还全部房屋之日止，扣除被告已支付的2799701.8元）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱应义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间在债务利息。案件受理费31186.36元(原告已预交31186.36元),由被告广东汇龙通电缆实业有限公司负担。二审中，上诉人广东汇龙通电缆实业有限公司提交国众联资报字2020-Z-024号《咨询报告》作为新证据，拟证明：经广东汇龙通公司委托，国众联资产评估土地房地产估价有限公司惠州分公司鉴定：惠州市古塘坳美女献花惠樟公路西侧及惠深公路旁两栋房地产的租赁市场价为259128元/月。原审法院以609659元/月的标准计算新诚公司的租金损失未明显不合理。被上诉人惠州市新诚房产经营管理有限公司对以上证据发表质证意见：这份《咨询报告》是上诉人单方委托制作的，没有客观性。该咨询报告的结论与现实中已经形成的现场价格明显差距甚远，所以说这份证据证明的内容是错误的，非专业性表现非常明显，它是不能作为证据使用的。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，广东凯盛达实业有限公司于2020年7月13日向惠州市展力实业有限公司出具《关于自愿放弃竞得资格的函》，函告其由于租赁价高于市场行情，其无法投资经营该项目，经公司研究决定放弃案涉物业的租赁竞得资格。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案二审中双方争议焦点是：占有使用费支付标准问题。具体评述如下：关于占有使用费支付标准问题。案涉租赁合同2019年3月31日租赁期限届满前后，被上诉人均发函要求上诉人返还案涉租赁场所，上诉人拒不搬离，实际占用并使用案涉租赁场所。上诉人长期占用涉案租赁场所的行为损害了被上诉人的利益，被上诉人诉请赔偿损失（租金损失）有事实和法律依据。在此情况下，简单适用原合同租金标准计算占有使用费客观上会形成反向激励，导致承租人蓄意拖延返还案涉租赁场所的时间，违背诚实信用及公平原则，故上诉人主张按原合同租金标准计算占有使用费，本院不予支持。对于租金损失，被上诉人主张应按广东凯盛达实业有限公司竞拍成交价609659元/月计算，对此，本院认为，广东凯盛达实业有限公司竞拍后放弃了竞得资格，且广东凯盛达实业有限公司出具的函亦说明弃标与上诉人无关，被上诉人未能举证证明其实际租金损失达到609659元/月。对于上诉人自行委托的国众联资产评估土地房地产估价有限公司惠州分公司鉴定的租赁市场价259128元/月，被上诉人提出异议但未提供证据予以反驳，故，本院采信案涉租赁场所租赁市场价为259128元/月，上诉人应向被上诉人支付占用费（即租金损失）从2019年5月1日起按259128元/月计算至上诉人交还全部房屋之日止，扣除上诉人已支付的2799701.8元。关于上诉人主张遗漏第三人惠州市新力房产开发有限公司及其优先承租权的问题。首先，本案被上诉人经案涉租赁场所产权人惠州市新力房产开发有限公司授权对案涉租赁场所进行经营、管理及租赁业务。上诉人主张本案遗漏第三人惠州市新力房地产开发有限公司，本院不予支持。其次，上诉人于2019年2月25日签收了通知其参与竞租的《租户告知函》，上诉人是充分知悉涉案物业的租期即将到期且到期后将收回并重新招租的情况的，且上诉人亦自认参与了竞标，但是由于竞价太高放弃。上诉人主张被上诉人剥夺其优先承租权，本院不予支持。综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17623号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初17623号民事判决第二项为：广东汇龙通电缆实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市新诚房产经营管理有限公司支付租金损失（即占用费）从2019年5月1日起按259128元/月计算至广东汇龙通电缆实业有限公司交还全部房屋之日止，扣除广东汇龙通电缆实业有限公司已支付的2799701.8元。二审受理费31186元（广东汇龙通电缆实业有限公司已预交），由广东汇龙通电缆实业有限公司负担13255.2元，由惠州市新诚房产经营管理有限公司负担17930.8元，广东汇龙通电缆实业有限公司多缴纳的诉讼费17930.8元，待执行时予以抵扣，本院不予退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年五月六日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。