广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初8261号原告：广州市远翔房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场地上第10层1001自编01单元。法定代表人：赵建军，董事长。委托诉讼代理人：孙智威、蔡园，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：王恩民，男，1991年2月4日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：吕燕，女，1965年4月22日出生，汉族，住河南省罗山县，系王恩民母亲。委托诉讼代理人：康佑发，系广东德良律师事务所律师。原告广州市远翔房地产开发有限公司（以下简称远翔公司）诉被告王恩民商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远翔公司的委托诉讼代理人孙智威、蔡园，被告王恩民的委托诉讼代理人康佑发、吕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远翔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年1月4日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《附件八：本合同补充协议》己于2019年10月28日解除；2.判令被告就其逾期付款行为按总房款的20%向原告支付违约金304000元；3.判令被告立即配合原告办理案涉合同网签的解除手续，并就其逾期履行协助义务的行为向原告支付违约金20064元（以总房款1520000元的日0.02%为标准，自2019年11月9日被告逾期履行协助义务之日起计算至被告履行完毕协助义务之日止，暂计至2020年1月13日止为20064元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费和原告聘请律师所支出的律师费。事实和理由：原告与被告于2019年1月4日签订了编号为20XXXXXXXXXX的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）及补充协议，主要约定：原告将其开发建设的广州市天河区XX路XX号XX房售予被告，总房款为人民币1520000元，被告以分期付款方式进行支付，于合同签订之日支付总房款的20.13%即306000元，2019年6月30日前支付总房款的20.13%即306000元，2019年9月30日前支付总房款的59.74%即908000元。被告逾期支付任意一期房款超过15日的，原告有权解除合同，并按总房款的20%即304000元向被告主张违约金，被告应自收到合同解除通知之日起10日内主动配合原告办理买卖合同解除与涂销手续，并将案涉房屋的相关资料、文件移交予原告，逾期则按总房款的日0.02%向原告支付违约金。买卖合同签订后，原告依约为被告办妥了案涉房屋的网签及预告登记手续，全面、及时地履行了合同义务。但被告仅向原告支付了第一期及第二期购房款，迟迟未依约向原告支付第三期购房款908000元，原告多次发函催讨无果。鉴于被告的违约行为，原告于2019年10月28日向被告发出《解除合同通知函》，通知被告解除买卖合同，依约支付违约金并配合原告办理买卖合同网签、预告登记的解除及涂销手续，该函于2019年10月29日送达被告，但被告对此拒不理睬。被告作为购房人，及时、足额支付购房款是其应尽之义，但其却以各种借口为由，在原告多次催讨下迟迟拒不履行付款义务，此等行为不仅违反了买卖合同的约定与《中华人民共和国合同法》的规定，也给原告造成了巨大的经济损失，据此，原告有权依约解除买卖合同，要求被告承担相应的违约责任并履行相应的协助义务。综上，原告恳请贵院根据查明本案基本事实，准确适用法律，支持原告的诉讼请求。被告王恩民辩称：一、因被告身在美国留学、邮寄诉讼材料非被告本人签收等原因导致被告未到庭参加第一次庭审。二、被告与原告2019年1月4日签订《预售合同》的同时，还签署了《返租合同》。案涉房屋由原告返租，是被告购买原告案涉房屋的一项前提条件，是原告的一项具有法律效力的承诺，构成本案房屋买卖重要的不可分割的组成部分。三、《预售合同》及《返租合同》均合法有效，被告已经依约履行合同付款义务；原告亦应当依约履行交房义务和返租物业并支付租金的义务。原告事后未依约履行交房义务和返租物业支付租金的义务构成根本违约。四、原告在销售案涉房屋时承诺会返租物业，且要求被告同时签署了《预售合同》和《返租合同》。原告依据自身优势地位，先收走被告签署的合同，事后却拒不向被告交付签署好的《返租合同》，也拒不承认存在《返租合同》，构成民事欺诈，其实质是属于原告虚构返租事实，骗取了被告签署《预售合同》。原告民事欺诈，构成根本违约，应当向被告承担民事赔偿责任。被告保留追究原告民事赔偿责任的权利。五、原告未按照《预售合同》约定向被告交付房屋，亦构成根本违约。《预售合同》约定房屋交付时间为2019年6月30日前，原告未按照该期限将案涉房屋交付给被告，也未向被告发出交楼通知书。原告构成违约。六、原告应按照合同约定履行义务，向被告继续履行合同（《预售合同》和《返租合同》），将案涉房屋向被告交付，并依约返租，向被告支付租金款；若原告不愿继续履行合同，不愿意返租，要求解除合同，原告应返还被告已支付的两期房款共计612000元，并承担违约责任。若原告按照《返租合同》约定（租期五年，每月5000元租金）返租案涉房屋，被告愿意继续履行合同，立即支付第三期房款即908000元。若原告拒不认可《返租合同》，定要解除买卖合同，被告同意解除合同，但原告应返还被告购房款共计612000元，并向被告支付总购房款20%的违约金，被告保留该权利。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）于2019年1月4日签订《预售合同》（编号20XXXXXXXXXX），约定：乙方购买甲方开发的广州市天河区XX路XX号（自编XX栋）XX房（以下简称案涉房屋），套内建筑面积34.98平方米，总金额人民币1520000元；乙方按分期付款方式支付房款：第一期自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付306000元，第二期在2019年6月30日前支付306000元，第三期在2019年9月30日前支付908000元；甲方应当在2019年6月30日前将案涉房屋交付乙方使用，甲方远翔公司向乙方交付案涉房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；等。该合同还载明乙方通讯地址为黄埔区XX街XXXX栋XX，通讯电话为136××××2044。同时，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）作为《预售合同》的附件，约定：甲乙双方经自愿、平等协商，一致同意订立如下条款，作为修改和补充，若本补充协议约定内容与《预售合同》约定内容不符的，则以补充协议所约定的内容为准；乙方未按照合同约定付清全部购房款（含按揭贷款未划入甲方银行监控账户）、违约金（如有）、面积补差款（如有）、专项维修资金等其他费用或者未履行该商品房交付使用之前乙方应履行的其他义务的，甲方有权相应顺延案涉房屋的交付使用时间，并不视为甲方逾期交房；在该商品房达到交付使用条件且乙方履行该商品房交付使用之前的全部义务后，乙方应主动按约定办理收楼手续；甲方通知乙方办理收楼手续的形式包括但不限于挂号信、在广州地区报刊发布公告等；乙方不得仅以甲方未通知为由向甲方主张逾期交楼的违约责任；乙方逾期支付任意一期房价款超过15日的，甲方有权解除本合同；甲方依据法律、行政法规等规定或本合同约定解除本合同的，乙方同意按成交房价款的20%向甲方支付违约金，且本合同解除和涂销所产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费及其他相关费用）均由乙方承担，甲方有权在乙方己缴纳款项中直接扣除违约金和全部费用；乙方或甲方根据法律、行政法规规定或本合同约定行使解除权的，乙方应于收到或发出解除通知后10日内主动配合甲方前往房地产交易登记机构办理本合同解除和涂销手续，并将与购买该商品房的相关资料、文件移交甲方，逾期则每日按成交房价款0.02%的标准向甲方支付违约金；等。2018年9月29日支付定金50000元，2019年1月4日被告向原告支付第一期款项256000元。2019年7月22日原告向被告通讯地址发出《房款催收函》，催收第二期房款306000元及违约金。2019年9月5日，被告向原告支付第二期款项306000元及滞纳金3978元。2019年10月4日，原告向被告通讯地址发出《房款催收函》，催收第三期房款908000及违约金。2019年10月14日，原告以EMS向被告通讯地址发出《律师函》，告知被告若未能在2019年10月22日或之前向远翔公司付清全部购房款或未能付清自逾期付款之日起按每日0.02%的标准向远翔公司支付至清偿之日止违约金的，远翔公司将解除双方签订的买卖合同。2019年10月28日，原告以EMS形式向合同约定的被告通讯地址发出《解除合同通知函》，通知被告双方的买卖合同于2019年10月28日解除，要求被告支付违约金并配合原告办理买卖合同网签、预告登记的解除及涂销手续，该函于2019年10月29日送达被告。被告否认收到上述函件，称其身在美国，其母亲吕燕后未居住在合同载明的通讯地址，有口头告知原告人员，但未书面通知变更通讯地址。原告否认被告曾告知其变更通讯地址。原告提交的《民事代理委托合同》、《发票》、《付款凭证》拟证明因被告未依约向原告支付购房款，原告委托北京市中伦（广州）律师事务所（以下简称中伦）提起诉讼，并向中伦实际支付了一审阶段的律师代理费17000元。原告提交的《妥投证明》、邮单查询详情截图（均显示邮件于2019年10月29日签收）与广州市住房和城乡建设局官网截图，拟证明被告应自2019年11月9日起就其拒不配合解除网签的行为向原告支付违约金。被告确认双方就案涉房屋已经办理网签手续。被告提交的张道渊证人证言（载明：王恩民2018年9月10日购买远洋天骄XX栋XX房，当时11层属于公司返租楼层，收楼后每个月返租5000元，租期五年。本人张道渊当时为远洋天骄代理销售人员，王恩民2019年1月4日回国签预售合同，同时签返租合同。落款时间为2020年8月27日）、照片（一青年男子手持一张书面证人证言）、证人身份证复印件及电话录音（原告主张为吕燕与原告销售主管曾爱民的通话）拟证明签订《预售合同》的同时还签订了《返租合同》，但原告未将该合同交付被告。原告对张道渊证人证言的真实性、合法性、关联性均不予以确认，称张道渊是第三方中介中原地产的前员工，且因在工作期间向客户索要回扣被投诉至原告，原告向中原地产反映后张道渊被开除，双方积怨已久，且张道渊未出庭接受质询，故其证人证言不应该被采纳；对电话录音的真实性、合法性、关联性均不予以确认，吕燕并未告知通话相对方其已在录音，无法确认通话主体是谁，也无法判断通话是否被截取或修改，曾爱民确为原告员工，但原告从未与被告签订返租合同，所售公寓部分业主委托给案外人广州远鸥科技企业孵化器有限公司（以下简称远鸥公司）经营管理，合同由该司与业主签订，与原告及本案纠纷均无关，且委托经营管理的前提是房屋交付，案涉房屋因被告没有按期支付第二期以及至少未支付第三期房款而未能完成交付，被告也就无法交付给远鸥公司经营管理，更无返租租金；且在没有支付全款的情况下，被告即取得对房屋的占有及收益，也是不合理的。被告提供的微信聊天记录截图（均为吕燕所言）拟证明原告就拒不承认返租事宜，构成欺诈。原告确认此聊天记录的真实性，但称该聊天记录仅是被告母亲单方所陈述的内容，不能证明被告证明内容及主张。另查明，原告表示由于被告向原告支付的款项多于原告诉讼请求中主张的金额，如原告诉讼请求得到法庭支持，原告将在判决生效后，扣除被告应支付的款项，将差额退回至被告账户。原告确认远鸥公司与其股权存在交叉，有共同的最终股东。再查明，被告在代理词中表示，原告请求的违约金过高，请求法院依法调整。本院认为：远翔公司与王恩民所签订的《预售合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应切实履行。《补充协议》中关于房屋交付的条款，虽与《预售合同》的条款不一致，但并未限制、排除被告权利或者加重被告责任，付完全款后交付房屋符合惯例及公平原则，且明确约定《补充协议》中的效力优先，故被告主张上述条款不应适用缺乏理据，本院不予支持。关于合同解除。被告没有按照合同约定按期支付房款，经原告催告后至今仍未履行付款义务，已经构成违约，根据合同约定，被告有权解除合同。原告于2019年10月28日向被告发出《解除合同通知函》，要求解除合同符合双方合同的约定，通知自被告2019年10月29日签收时生效，故《预售合同》及《补充协议》于2019年10月29日解除。合同解除后，被告王恩民应配合原告解除案涉合同的网签手续并涂销案涉房屋的预告登记。鉴于原告同意将被告已经支付的购房款扣除被告应向其支付的款项后退还被告，为避免诉累，本院在此一并处理，原告应当将被告已经支付的购房款612000元退还被告。关于违约责任的承担。首先，原告并未举证证明其因被告违约造成实际、具体的损失，应承担举证不能之责。其次，远鸥公司为原告关联公司，而根据原告陈述，在销售房屋时确实存在由远鸥公司受托经营的情形，虽然属另一法律关系，且交房是委托经营的前提，但其相关销售人员在房屋销售过程中未作提示和明确说明，存在一定的误导，其对合同的解除亦存在一定的责任。再次，被告已经支付两期款项，共计612000元，为合同的履行付出了一定的资金成本。鉴上，本院酌定被告应向原告支付总房款的5%即76000元作为违约金。至于逾期办理解除网签和涂销预告登记手续的违约金，原告并未举证证明损失存在，且本院已经判令被告向原告支付违约金，故不再支持。关于律师费，原告提供的证据足以证实其因本案诉讼产生律师费17000元，被告依约应予承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市远翔房地产开发有限公司与被告王恩明于2019年1月4日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2019年10月29日解除；二、被告王恩民于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市远翔房地产开发有限公司支付违约金76000元；三、被告王恩民于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告广州市远翔房地产开发有限公司解除《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号20XXXXXXXXXX）的网签并撤销广州市天河区XX路XX号（自编XX栋）XX房的预告登记；四、被告王恩民于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市远翔房地产开发有限公司支付律师费17000元；五、原告广州市远翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向被告王恩民退还购房款612000元；六、驳回原告广州市远翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21397元，由原告广州市远翔房地产开发有限公司负担2681元，被告王恩民负担18716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  陆景亮人民陪审员  霍小冰人民陪审员  李杏荣二〇二一年五月二十四日本件和原本核对无异法官助理滕悦书记员谢丽军王嘉蔚