天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1811号上诉人（原审被告）：天津市伟胜互通广告传播有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇芦汉路西侧北段，实际经营地天津市河西区友谊路友城名居6-2。法定代表人：张亚平，总经理。委托诉讼代理人：高明，天津臻恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋飞，天津臻恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津三建建筑工程有限公司，住所地天津市河东区八纬北路17号。法定代表人：扈朝阳，董事长。委托诉讼代理人：陈文杰，男，该单位法务。上诉人天津市伟胜互通广告传播有限公司（以下简称伟胜广告）因与被上诉人天津三建建筑工程有限公司（以下简称三建建筑）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初13107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。伟胜广告上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回三建建筑的一审全部诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由三建建筑负担。事实和理由：1．一审法院判决第三项对租金的数额认定错误，三建建筑要求伟胜广告支付至实际交付涉诉房屋之日止的全部欠付租金，计算至2020年8月31日为1690000元，而一审判决的租金数额为1810000元，已经超出了三建建筑的诉讼请求范围；2．一审法院判决第四项对违约金的数额认定错误，双方对于欠付租金的违约金约定过高，属于无效条款，一审法院认定违约金为逾期交付租金的30%没有法律依据，对伟胜广告不公平；3．三建建筑属于国资股权性质的企业，而伟胜广告为中小微企业，三建建筑虽然不属于国有独资和全资公司，但作为有国资背景的行业龙头企业，应当承担其社会责任，帮助中小企业渡过难关，故三建建筑应当按照“三减三免”的政策对案涉房屋租金进行减免。三建建筑辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。三建建筑向一审法院起诉请求：1．请求法院判令三建建筑与伟胜广告房屋租赁合同解除，将房屋腾空交还；2．请求法院判令伟胜广告支付自承租之日2015年12月1日至实际将涉诉房屋交还之日止的全部欠付租金，每套4万元，共计8万元；3．请求法院判令伟胜广告支付自2016年7月1日起至实际付清之日止的违约金，计算至2020年8月31日违约金为1128800元，按欠租金额30%计算违约金为507000元（上述两项合计金额：2197000元）；4．请求法院判令伟胜广告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：三建建筑为涉诉天津市河西区友谊路与围堤道交口友城名居6号楼-2门、友城名居5-2-202号房屋的权利人。2015年12月1日，三建建筑作为出租人（甲方）、伟胜广告作为承租人（乙方）签订天津市房屋租赁合同，约定：甲方将上述房屋出租给乙方，用于办公；租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日；租金按套计算，每套40000元，按季支付，每季度首月的前10日内一次付清；乙方延期支付租金，甲方有权解除合同，累计拖欠2个月及以上的，甲方可以解除合同，除支付拖欠租金外，还应自解除合同次日起至实际交付拖欠租金之日，按每日5000元支付违约金；乙方向甲方交付押金120000元，租赁关系终止时，甲方收取的押金及产生的利息除用以抵充应由乙方承担的租金、水、电、煤气、通讯、物业、有线电视、供热等以及其他由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。当日，三建建筑将涉诉房屋交付伟胜广告使用。后双方签订《补充协议书》，约定鉴于乙方未按合同约定支付租金，已构成违约，截至目前，乙方累计欠付租金760000元，现双方就先付租金的支付及违约责任约定：截至2018年12月31日，乙方欠付甲方租金760000元，乙方应于2019年2月28日、3月29日、4月30日分别一次性支付250000元、250000元、260000元；如乙方任一期未按约定支付，乙方应向甲方支付全部欠付租金的15%作为违约金；乙方确认2019年继续承租房屋，按照原合同支付租金，未按约定支付租金的，乙方应自拖欠之日起向甲方承担欠付租金的日千分之二的违约金，如乙方欠付甲方租金超过一个季度的，甲方有权按照上述约定索要违约金的同时扣缴乙方押金不再返还。经查，2015年12月2日，伟胜广告向三建建筑支付240000元；2016年5月27日支付120000元；2019年1月14日支付200000元；2019年5月16日支付150000元；以上共计710000元。其中包含押金120000元，租金590000元。现涉诉房屋钥匙在伟胜广告处保管。一审法院认为，三建建筑与伟胜广告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。三建建筑依约向伟胜广告交付了房屋，但伟胜广告确未如期足额支付租金。现三建建筑因伟胜广告欠付租金主张与其解除合同、腾交房屋，符合合同约定，伟胜广告亦表示同意，故三建建筑的该项诉讼请求，应当予以支持。关于未付租金，伟胜广告作为承租人，应依约支付。经核算，截至判决解除合同之日，依据合同约定的租金金额及支付时间，伟胜广告应支付的租金共计2400000元，因其已支付590000元，其还应支付剩余租金1810000元。超出部分的租金，因合同已解除，故无事实和法律依据，不予支持。关于违约责任，双方在租赁合同及补充协议中对违约金及扣缴押金等进行了约定，而约定的违约金确实存在过分高于损失的情形，故一审法院根据伟胜广告请求予以适当减少至未付租金的30%为宜，同时因双方约定押金作为逾期交付租金的违约责任予以扣缴，故在计算违约金时亦应予以核减，因此，伟胜广告应向三建建筑支付违约金4230000元（计算方式：1810000元×30%-120000元=423000元）。三建建筑诉请超出部分，无事实和法律依据，不予支持。伟胜广告抗辩疫情期间租金应进行“三减三免”，但未提供证据证明三建建筑作为出租人、伟胜广告作为承租人符合政策调整范围，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除天津三建建筑工程有限公司、天津市伟胜互通广告传播有限公司就天津市河西区友谊路与围堤道交口友城名居6号楼-2门、友城名居5-2-202号房屋订立的房屋租赁合同；二、天津市伟胜互通广告传播有限公司于本判决生效后10日内，腾空上述房屋并返还给天津三建建筑工程有限公司；三、天津市伟胜互通广告传播有限公司于本判决生效后10日内，支付天津三建建筑工程有限公司房屋租金1810000元；四、天津市伟胜互通广告传播有限公司于本判决生效后10日内，支付天津三建建筑工程有限公司违约金423000元；五、驳回天津三建建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24376元，减半收取12188元，由天津市伟胜互通广告传播有限公司负担。二审期间双方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审法院判决的租金是否超出三建建筑的诉讼请求；二、一审法院对违约金的调整是否恰当；三、案涉房屋的租金是否应当予以减免。关于第一个争议焦点，三建建筑的诉讼请求中包括要求伟胜广告给付自承租之日至实际将涉诉房屋交还之日止的全部欠付租金，一审法院判决伟胜广告给付截至判决解除合同之日的租金，并未超出三建建筑的诉请范围。关于第二个争议焦点，双方虽然在《补充协议书》中约定如伟胜广告未按期支付截至2018年12月31日的租金，则伟胜广告应支付全部欠付租金的15%作为违约金，该约定虽变更了双方在房屋租赁合同中对于违约金的部分约定，但本案中三建建筑系对整个租赁期间内伟胜广告逾期支付租金的违约责任进行主张，故一审法院对整体违约金进行统一调整并无不当。现三建建筑主张的违约金过高，一审法院直接以未付租金的30%作为三建建筑的损失，理由欠妥，但考虑双方的合同约定、伟胜广告的履约情况，以及因伟胜广告逾期给付租金导致合同被解除后，三建建筑的逾期收益损失及可能的空置损失等因素，一审法院认定的违约金数额并无不当，亦不违反法律的强制性规定，本院对此予以维持。关于第三个争议焦点，伟胜广告要求三建建筑按照《天津市财政局关于减免中小企业房租政策实施细则的通知》对案涉房屋的租金予以减免，但伟胜广告在疫情之前即已经欠付租金，故一审法院未支持伟胜广告要求减免租金的请求并无不当。综上所述，伟胜广告的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24664元，由上诉人天津市伟胜互通广告传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年五月三十一日书记员  唐 啸