重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初1589号 原告：重庆回归线通讯有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖东路53号4幢（原B2幢）2-5-1，统一社会信用代码91500000095332496N。 法定代表人：罗泰华，经理。 委托诉讼代理人：罗小平，重庆润信律师事务所律师。 被告：重庆至善健身有限公司黄泥磅店，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路17号新城丽园5幢负1-5，统一社会信用代码91500112MA60QBWN11。 负责人：宋林峰。 被告：重庆至善健身有限公司，住所地重庆市龙山街道嘉鸿大道409号4夹-1号，统一社会信用代码91500112MA5U7RR660。 法定代表人：杨鹏。 被告：甘元明，男，1972年5月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆回归线通讯有限公司（以下简称“回归线公司”）与被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店（以下简称“至善黄泥磅店”）、重庆至善健身有限公司（以下简称“至善公司”）、甘元明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员卢维、王建军组成合议庭，共同负责对案件的处理，适用普通程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告回归线公司的法定代表人罗泰华及其委托诉讼代理人罗小平到庭参加了诉讼。被告至善黄泥磅店、至善公司、甘元明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告回归线公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除回归线公司与至善黄泥磅店2020年1月2日签订的《房屋联营合同》；2、判决至善黄泥磅店及至善公司向回归线公司支付截止2021年1月20日联营保底收益金1026000元，水电费94294元、物业费90240元，违约金516000元，并按每天千分之3的标准支付利息，利息计算至上述款项付清之日止；3、判决至善黄泥磅店及至善公司向原告支付转让费20万元、违约金5万元、中介费86000元；4、判决至善黄泥磅店及至善公司向原告支付拆除游泳池的费用434148元；5、判决至善黄泥磅店及至善公司共同向原告支付《房屋联营合同》项下的可期待预期收益的损失860万元；6、判决至善黄泥磅店立即将位于渝北区xx街道x路x号x幢负x商铺以及x号商铺部分区域向原告返还（如逾期则按日收益金的双倍向原告支付房屋占用使用费）；7、判决至善黄泥磅店及至善公司、甘元明承担连带责任；8、本案诉讼费由被告承担；诉讼中，回归线公司将联营保底收益金的截止时间调整至2021年4月20日，金额为1284000元；物业费的截止时间调整为2021年6月30日，金额为135360元；将可期待利益损失调整为3096000元；事实和理由：2019年8月13日原告与重庆迈力斯健身有限公司（以下简称“迈力斯公司”）签订《房屋联营合同》。约定甲方将位于渝北区xx街道x路x号x商铺交由迈力斯公司经营，其向原告支付保底收益金。并约定游泳池拆除费用434148元。2019年12月31日，迈力斯公司将其名下股权全部转让给至善公司。2020年1月2日原告与至善黄泥磅店签订新的《房屋联营合同》，甘元明提供担保。现由于至善黄泥磅店违约拖欠联营保底收益金，原告遂起诉。 被告至善黄泥磅店、至善公司、甘元明未作答辩。 回归线公司围绕诉讼请求依法提交了证据，至善黄泥磅店、至善公司、甘元明未到庭，视为放弃举证质证的权利，对回归线公司举示的《联营合同》、《房屋联营合同》补充协议、《迈力斯公司转让协议》《房屋联营合同》《催款通知书》、承诺书、《房屋租金催款通知》、水电费缴费和物业费催缴通知单、《法律事务委托合同》和发票等证据本院予以采信。 经审理查明，2019年6月4日，回归线公司作为甲方，杨春、迈力斯公司作为承租方签订《联营合同》。第一条合同标的物的基本情况本合同联营标的物位于重庆市渝北区渝北区xx街道x路x号x、渝北区x街道x路x号x卖场1，产权证所载建筑面积合计为2130.78平方米。第二条合同标的物用途联营标的物产权证载明房屋用途为非住宅。第三条联营期限双方联营期限自2019年6月21日至2029年4月20日止。2019年6月21日至2019年10月21日装修期，装修期届满次日起，乙方开始向甲方支付联营的保底收益。联营收益以实际交付日起计算为准。第四条租金、税金及付款方式1、合同标的物联营保底收益：甲乙双方就标的物联营合作，第一年联营保底月收益金86000元，第三年起在每月保底收益金的基础上递增5%。 2019年8月13日，回归线公司作为甲方，迈力斯公司作为乙方，杨春作为担保方签订《房屋联营合同》补充协议。约定为保证前述《房屋联营合同》约定的联营期限届满或者提前终止后能够顺利拆除安装的设备设施和构筑物以使联营物恢复原状，甲方根据乙方提供的设计图，按照当前市价测算了添置游泳池拆除费用为434148元，甲乙双方同意追加前述《房屋联营合同》项下的履约风险保证金200000元，该履约风险保证金于本协议签订后七日内支付给甲方。上述游泳池和装饰施工增加的隔墙由迈力斯公司负责拆除施工、出渣、运输、清洁等处理。完成拆除后，出租方（重庆松龙房地产开发有限公司）在十五日内将上述履约风险金不计息全额退还给迈力斯公司。 2019年12月31日，迈力斯公司作为转让方（甲方），至善公司作为受让方（乙方）签订《迈力斯公司转让协议》。约定将迈力斯公司股权以250万元转让给乙方。 2020年1月2日，回归线公司作为甲方，至善公司作为乙方签订《房屋联营合同》。第一条合同标的物的基本情况本合同联营标的物位于重庆市渝北区xx街道x路x号x幢负x、渝北区x街道x路x号x幢负x、渝北区xx街道x路x号x，产权证所载建筑面积合计为2130.78平方米。第二条合同标的物用途联营标的物产权证载明房屋用途为非住宅。第三条联营期限双方联营期限自2019年6月21日至2029年4月10日止。2019年6月21日至2019年10月20日装修期，装修期届满次日起，乙方开始向甲方支付联营的保底收益。联营收益以实际交付日起计算为准。第四条租金、税金及付款方式1、合同标的物联营保底收益：甲乙双方就标的物联营合作，第一年联营保底月收益金86000元，鉴于乙方系100%股权并购原租赁方迈力斯公司，全部承担其债权债务，履行其法定义务和责任。经双方协商同意，甲方从2020年1月21日起，甲方每月在原保底收益金基础上减免6000元收取，即减免后每月保底收益金80000元，每季度保底收益金为240000元。其中，2019年10月21日至2020年1月20日是按照每月86000元收取，原迈力斯公司向甲方缴纳的保证金、押金等与乙方无关，其所有权归甲方拥有，三方对此无异议。甲方同意乙方可以不再额外缴纳游泳池拆除的保证金。本合同项下的房屋联营保底收益金从第二年起在上一年保底收益金的基础上递增5%。4、支付时间：联营费用采用先付后用的形式按季支付，本合同签署后，乙方须在2020年元月10日前向甲方支付15万元；其余部分保底收益金（2020年1月21日至2020年4月20日的季度保底收益金）须在2020年2月20日前如数支付给甲方，在此基础上，乙方每月承担上述应付未付保底收益金/租金、水电、物业管理等费用的利息10000元，直至上述应付未付款付完为止。乙方每季度应向甲方支付联营保底收益金为240000元整，乙方不得以任何理由拖欠房屋联营保底收益金，乙方在前一期联营费用期满前30个工作日向甲方支付下一期联营费用，甲方收到联营费用后应于5个工作日内向乙方开具符合收款收据。第五条履约保证金及物业管理、水电费用1、本合同签署生效后，乙方向甲方支付160000元作为履约保证金，考虑到乙方与原租赁方的股权并购关系的客观情况，甲方同意乙方在2020年5月30日前缴上述履约保证金。联营期限届满，乙方将联营场地交还甲方后10日内，甲方应无息退还乙方履约保证金。若乙方对联营标的物造成损失的，甲方有权在履约保证金中扣除甲方受损金额后据实结算，若保证金不足以赔付甲方损失，则乙方应予以补足。联营期未满，因乙方原因导致本联营合同解除的，合同履约保证金不予退还。2、乙方应遵守《业主管理规约》，依照双方确定的实际联营面积，按时向甲方足额缴纳包括但不限于物业管理费、水电费等各项代收费用。其中，物业管理费4元/平方米.月，水费按照4.8元/吨，电费1元/度，该费用支付在乙方收到甲方相关收款通知后的三个工作日内向甲方支付该等费用。第九条甲方的责任6、甲方负责将紫园路15-17号新城丽园5幢负1-5号商铺转租承接过来，该物业的原租金为20000元/月,该物业的转让费20万元,承接原渝北区龙塔街道紫园路15-17号火锅店商铺的违约金5万元,中介费86000元。该等租金、转让费、违约金等费用乙方负责承担，考虑到双方的长期合作关系，甲方同意除上述租金外，由乙方承担的转让费、违约金、房产中介费用给予全额减免，乙方承诺在本合同期内不得提前解除双方《房屋联营合同》关系，否则，乙方须承担并向甲方补缴所有减免费用，双方无异议。第十条乙方责任2、根据本合同的约定按时向甲方交纳联营保底收益金，乙方不得以其他任何理由，无故拖欠甲方联营保底收益金，如乙方逾期缴纳前述费用的，每逾期一日，乙方按应付款项的3‰向甲方支付逾期违约金之外，还应向甲方每天支付3‰的利息。以确保乙方按时履行法定义务，支付包括但不限于租金、水电费、物业管理等费用。否则甲方有权单方面断水断电等。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。7、甲乙双方同意，所增设的游泳池以及装修所需的隔墙于联营期限届满或者提前终止后，在乙方不再联营合作的情况下，乙方必须拆除室内新增加的装修隔墙和游泳池构筑物须由乙方拆除，恢复其原状。如果乙方单方面不予拆除游泳池和隔墙的，甲方依据双方签署的《联营补充协议》可以向乙方主张拆除和恢复原状的费用，届时，具体按照行业的定额预算标准上浮20%作为依据。第十一条联营合同续约与解除、终止与物业归还3、合同期限届满前，乙方提出解除合同，甲方不同意解除的，乙方应继续履行合同的法定义务，继续缴纳联营保底收益金；乙方单方面解除双方联营合同的，将视为乙方自愿放弃履约保证金，并向甲方支付不少于六个月应付保底收益金的违约金，造成甲方本合同项下可预期收益损失的，乙方须如数赔偿。11、未经甲方同意逾期返还联营房屋的，每逾期一日，乙方应按日保底收益金的双倍向甲方支付联营房屋占用使用费。第十二条违约责任12.1本合同任何一方不履行或者不完全履行本合同约定的条款，则视为违约。经守约方书面催告后，违约方仍未纠正或补救违约行为的（任何一方应在收到另一方的书面通知后五个工作日内对违约行为进行改正或补救，否则，从第六个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付不少于相当于违约时六个月的联营保底收益金的违约金，逾期超过30日，守约方有权单方面解除本合同，并要求违约方赔偿由此造成的所有损失。12.2因乙方原因导致本合同提前解约的，乙方须向甲方如数补缴减免的所有费用。第十六条其他2、与本合同有关的任何通知须用中文书写，一方发给另一方的通知应当是书面的，按本项下所示地址发送。乙方收件地址1、重庆市渝北区渝北区xx街道x路x号x至善健身中心黄泥磅店；2、或渝北区渝北区xx街道x路x号x。联系电话：152xxxxxxx、189xxxxxx，联系人：甘元明、陈洪。 2020年4月26日，回归线公司向至善公司、甘元明发出《催款通知书》，要求其支付房屋联营保底收益金、物业管理费、水电费等。 2020年5月12日，至善黄泥磅店与甘元明向回归线公司出具承诺书。内容为，依照双方签署的《房屋联营合同》的约定，截止2020年5月7日，承诺人应付回归线公司的联营保底收益金、物业管理费、利息、水电费600849.6元；承诺人合计支付220000元租金。尚欠房屋租金、物业管理费、水电费等款项合计380849.6元。承诺人应上述拖欠的款项，按照以下时间节点足额向回归线公司履行支付义务。1、须在2020年5月15日前支付140849.6元；2、在2020年5月18日前支付100000元租金；3、在2020年5月20日前支付80000元租金；4、在2020年5月25日前支付60000元租金，并补缴第6条所述的资金利息和违约金余额；5、在2020年5月30日补缴履约保证金160000元；6、同意从2020年3月21日起至实际支付之日计收违约金和利息，即每逾期一日，承诺人按照应付未付总额的3‰向回归线公司支付逾期违约金之外，还应向回归线公司支付3‰的利息。以确保承诺人按照履行法定义务，支付租金、水电费、利息、物业管理费用等。7、如承诺人逾期不支付的，回归线公司为维护权益向承诺人追偿一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费、利息、违约损失等）均由承诺人承担。8、如果承诺人原因致使《房屋联营合同》的双方解除合作关系的，依照《房屋联营合同》第十一条、第十二条有关约定执行。 2020年6月3日，回归线公司再次向至善公司、甘元明发出《房屋租金催款通知》，明确截止2020年6月2日，贵方已实际支付370000元，应付未付合计409237.6元。 回归线公司举示了紫园路15-17号健身中心用电缴费通知单中显示:2019年12月16日-2020年3月10日，水电总金额33663.6元；2020年3月10日-2020年4月16日，水电总金额12066元；2020年4月16日-2020年5月15日，水电总金额18388元；2020年5月16日-2020年6月15日，水电总金额23882元；2020年6月16日-2020年7月15日，水电总金额29256元；2020年7月16日-2020年8月15日，水电总金额33166.4元；2020年8月16日-2020年9月15日，水电总金额33408元；2020年9月16日-2020年10月15日，水电总金额19368元；2020年10月16日-2020年11月15日，水电总金额16672.8元；2020年11月16日-2020年12月9日，水电总金额10069.6元；共计229940.4元。宋林峰在通知单上签名。 xx路x号至善健身中心新城丽园店物业管理费缴费通知单中显示每季度物业管理费为22560元。宋林峰在通知单上也签名确认。 另，回归线公司与重庆立万律师事务所于2020年10月12日签订《法律事务委托合同》，委托其在与至善公司一案中第一、二审程序中提供法律服务。律师服务费50000元。2020年11月2日，重庆立万事务所向回归线公司开具了金额为50000元的发票。 本院于2021年1月19日分别向至善黄泥磅店、至善公司的注册地址和合同约定地址、向甘元明的合同约定地址（户籍地）和四川省邻水县龙桥乡护林村15组16号（回归线公司起诉状载明地址）邮寄起诉状副本，宋林峰于2021年1月21日签收了至善黄泥磅店的邮件，至善公司、甘元明邮件于2021年1月26日退回。 回归线公司明确解除合同的依据为《房屋联营合同》第十条乙方责任第2款的约定。其第二项诉讼请求为按《房屋联营合同》第四条和第12.2条的约定，至善黄泥磅店、至善公司、甘元明已付租金350000元，每月保底收益金按86000元计算至2021年1月20日再减去350000元得出。水电费票据金额为229940.4元，至善黄泥磅店、至善公司、甘元明实际支付136000元。物业管理费截止2021年6月30日前金额为135360元。由于合同约定按季度支付，故要求至善黄泥磅店、至善公司、甘元明支付至2021年6月30日前。违约金是按《房屋联营合同》第十一条第3款、第十二条主张的六个月计算，利息的起算时间点要求从回归线公司起诉之日起计算，以实际拖欠的联营保底收益金为基数，计算至付清时止。律师费其以现金支付了45000元，转账支付了5000元，庭审后回归线公司向法庭补交了5000元的转账凭证一份。可期待利益的合同依据和法律依据为回归线公司的租金损失，从起诉之日起主张三年。房屋回归线公司已于2021年4月6日向其出租人返还了健身房出入大门口的两个面积约500平方米的门市，但内部未交还，现内部已没有进出口，内部部分要求至善黄泥磅店、至善公司履行交还义务。同时主张违约金、可期待利益的法律依据不清楚，由法院依法判决。保证金收取了160000元，按合同约定保证金应当没收。对于2020年6月3日发函中载明的已付租金37万元解释为，回归线公司总计收到至善黄泥磅店、至善公司支付的67.6万元费用，在发函时对费用项目未进行区分，发函后双方对项目进行了区分，故租金明确只有35万元。保证金回归线公司收取16万元，保证金应当没收，但主张保证金没收的同时主张违约金的法律依据不清楚，由法院依法处理。 本院认为，回归线公司与至善黄泥磅店、甘元明签订《房屋联营合同》虽名为联营合同，其实质是房屋租赁合同，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 至善黄泥磅店、至善公司、甘元明未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 至善公司作为至善黄泥磅店的总公司，由于至善黄泥磅店没有法人资格，故应当承担至善黄泥磅店的民事责任。 至善黄泥磅店、至善公司作为租金的支付义务方，应当对租金的支付承担举证责任。从其承诺书来看，其欠付租金事实成立。回归线公司有权按《房屋联营合同》的约定要求解除合同。解除合同的时间点本院认定为起诉状副本送达的2021年1月25日。 合同解除后，至善黄泥磅店、至善公司应当归还房屋，鉴于回归线公司已自认其于2021年4月6日向其出租人归还案涉门市进出口的两个门市，且未归还部分已无进出口，表明未归还部分也已在回归线公司的控制之下，其已收回房屋，故对回归线公司要求归还房屋的诉讼请求本院不予支持。 对于租金，按《房屋联营合同》的约定，至善黄泥磅店、至善公司应当从2019年10月21日起向回归线公司支付租金。且按《房屋联营合同》第12.2条“因乙方原因导致本合同提前解约的，乙方须向甲方如数补缴减免的所有费用”的约定，至善黄泥磅店、至善公司应当按86000元/月的标准补足减免的费用，故其从2019年10月21日起至房屋收回之日止（2021年4月5日）的房屋租金和房屋占有损失，共计应向回归线公司支付租金86000元×（17+15/30）=1505000元，减去回归线公司自认的已付租金金额350000元，为1155000元。水电费合计为229940.4元减去回归线公司自认的已付136000元为93940.4元。物业管理费每季度为22560元，从2019年6月21日计算至回归线公司自认的向上家交回房屋的2021年4月5日，共计22560÷3×（17+15/30）=131600元。超出部分本院不予支持。 本案是由于至善黄泥磅店、至善公司逾期支付租金，回归线公司行使合同解除权。而《房屋联营合同》第十一条第3款、第12.2条的违约金支付情形是至善黄泥磅店、至善公司提前解除合同的情形下违约金支付的约定，故该约定不符合本案的情形。但双方在《房屋联营合同》第12.1条约定的违约金支付与本案相符，故本院支持回归线公司要求的六个月租金516000元作为违约金的请求。 对于资金占用损失，按《房屋联营合同》第四条第4款“先付后用的形式按季支付和乙方在前一期联营费用期满前30个工作日向甲方支付下一期联营费用”的约定，至善黄泥磅店、至善公司在回归线公司起诉时已逾期支付租金，回归线公司要求从起诉之日的2021年1月8日起算，是对其权利的处分，本院予以支持。但利率标准本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）的四倍计算至款项付清之日止。 对于回归线公司的第三项诉讼请求，按《房屋联营合同》第九条第6款的约定，至善黄泥磅店、至善公司应当支付。 对于游泳池的拆除费用，按回归线公司与迈力斯公司签订的《联营合同》中约定的游泳池拆除费用计算。且回归线公司与至善黄泥磅店签订的《房屋联营合同》第十条第7款的约定，至善黄泥磅店、至善公司应当向回归线公司支付游泳池的拆除费用。 对于回归线公司要求的可期待利益损失无合同依据，且本院已支持其对至善黄泥磅店、至善公司的违约行为主张的违约金，重复主张可期待利益损失没有依据，本院不予支持。 按至善黄泥磅店和甘元明出具的《承诺书》，其未按《承诺书》支付相应的款项，回归线公司的律师费应当由至善黄泥磅店、至善公司承担。律师费的金额鉴于律师事务所已开具发票，回归线公司称以现金支付45000元，微信转账5000元，故对金额本院采信50000元。 甘元明在《房屋联营合同》上作为担保人签名，应当对至善黄泥磅店、至善公司的上述款项的支付承担连带责任。 对于至善黄泥磅店、至善公司已缴纳的保证金160000元，由于本院支持了回归线公司的违约金请求，回归线公司同时主张没收保证金没有法律依据，保证金应当在本案中予以抵扣。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆回归线通讯有限公司与被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店签订的《房屋联营合同》于2021年1月25日解除； 二、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司截止2021年4月6日的房屋租金1155000元； 三、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司的水电费93940.4元； 三、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司截止2021年4月6日止的物业费131600元； 四、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司转让费200000元、违约金50000元、中介费86000元，合计336000元； 五、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司游泳池拆除费用434148元； 六、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司违约金516000元； 七、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司律师费50000元； 八、被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆回归线通讯有限公司资金占用利息，计算方式为：以1155000元为基数，从2021年1月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）的四倍计算至款项付清之日止； 九、被告甘元明对上述款项承担连带清偿责任； 十、驳回原告重庆回归线通讯有限公司的其他诉讼请求。 被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司已缴纳的保证金160000元在本案中抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72000元，由被告重庆至善健身有限公司黄泥磅店、重庆至善健身有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  卢 维 人民陪审员  王建军 二〇二一年五月二十七日 书 记 员  许 迪