河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0926民初1383号原告：范县清华物业管理有限公司，住所地范县新区黄河路东段。法定代表人：郑其栋，该公司经理。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。被告：孙泽春，男，1967年3月7日出生，汉族，农民，住范县新区。原告范县清华物业管理有限公司（以下简称清华物业公司）与被告孙泽春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告清华物业公司的委托诉讼代理人程伟东、被告孙泽春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清华物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告孙泽春支付2019年9月至2021年3月所欠电费1,541.8元；2．支付2019年8月至2020年8月所欠水费237.6元；3．支付2020年至2021年7月1日所欠物业费943.2元，以上共计2,722.6元。事实和理由：孙泽春系范县清华园小区的业主，清华物业公司从事该小区的物业工作。该小区的业主均是将水电费、物业费交由清华物业公司代为收取，该公司再交付给相关部门。但自2019年8月份起，孙泽春便停止向清华物业公司缴纳水、电、物业费等费用，为保证其正常生活，该公司一直为其垫付费用，孙泽春至今未交。其中，自2019年9月至2020年12月共用电2014度按照每度0.69元应收电费1,389.7元，自2021年1月至2021年3月共用电234度按照每度0.65元应收电费152.1元。自2019年8月至2020年8月共用水72方按照每方3.3元收取，应收水费237.6元。物业费自2020年1月至2021年7月1日（物业费按照半年收取，故计算到2021年7月1日）18个月每月52.4元共计943.2元。《物业管理条例》明确约定了物业公司所承揽的各项业务，孙泽春要求清华物业公司解决房屋漏水问题，但该请求并非物业公司的服务范围，物业管理合同与房屋买卖合同是两种不同法律关系，房屋质量不能对抗物业费缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，该公司已经按照合同约定提供了相应的水电物业服务，孙泽春作为业主享受了物业服务，就应当根据《物业管理条例》第六十七条规定缴纳物业服务费，且孙泽春一直怠于对自己房屋漏水原因进行查实，仅仅依靠物业，所提要求并不合法。请求法庭支持清华物业公司的诉讼请求。被告孙泽春辩称，1．清华物业公司所述物业缴费与事实不符，无事实依据。2019年7月，孙泽春因家中房屋漏水找到清华物业公司说明情况，该公司答复因为找不到漏水的地方，等待下次下雨之后再进行维修，后该公司迟迟未予维修，造成孙泽春木床、被褥、衣物等损毁，墙面被雨水泡发。孙泽春多次找该公司协商维修事宜，该公司均找理由予以推脱，不给孙泽春物业服务。该公司已严重违反与孙泽春所签订的物业管理服务协议。时至今日，下雨时该房内依然渗水，造成孙泽春生活困扰，该公司所述孙泽春应找开发商处理房屋漏水问题并不合理，该问题是否楼上装修造成，该公司并没有核实，漏水房屋是卧室，对应楼上部位没有水管通过，室外无邻居，应该是楼房外墙问题所致。该公司管理人员于2020年9月在范县新区派出所说不要孙泽春这一户了，故解除了物业服务合同，孙泽春也不必向该公司支付物业费用；2．清华物业公司所述水费、电费与事实不符。清华物业公司所要求的水电费金额没有任何依据，双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第三项“代收代缴收费服务”中约定由该公司代收代缴水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。清华物业公司却每度电代收费用为0.69元，远远超过国家规定居民用电价格，且该公司为了其利益一直阻挠国家实施的统一插卡节能电表的更换，引起小区住户的强烈不满，孙泽春为了止损及对该电价不予接受，不得不先采取缓交方式进行抗议。水费价格存在相同情况，该公司水费每方收取3.3元，远远超过政府规定标准。2020年9月，该公司私自将孙泽春家中水表卸掉掐断了生活用水，孙泽春只好向邻居家借水维持基本生活，孙泽春个人维修后该公司还进行破坏，至今水管未修复。孙泽春之子从外地带女朋友回家，因为断水问题，回去后两人就分手了，清华物业公司给其造成了家庭损失、经济损失、精神损失。原告清华物业公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1.2019年8月19日该公司为孙泽春出具的收取物业费和电费的收据一份，证明双方之间存在物业服务管理关系，多年来孙泽春一直按照约定的价格向该公司交付电费及物业费，即电费每度为0.69元，物业费为每月52.4元；2.2019年8月19日该公司为孙泽春出具的水费收据一份，证明多年来孙泽春一直按照约定的价格向该公司交付水费，即每方为3.3元；3．孙泽春电表和水表照片各一张，证明截止起诉之日孙泽春的用电量及停水前的用水量。孙泽春的质证意见为，对收据的真实性无异议，电表数字真实，水表已经被卸掉，不承认系其水表。被告孙泽春提交了如下证据：1．《前期物业管理服务协议》，证明清华物业公司没有按照合同约定的政府标准收取；2．房屋漏水照片七张，证明房屋漏水造成损失；3．清华物业公司卸掉孙泽春水表的照片一张，证明水表被卸除无法正常生活；4．孙泽春找清华物业公司要求处理房屋漏水一事的视频四份，证明该公司只收费不服务。清华物业公司的质证意见为，《前期物业管理服务协议》真实，根据该协议第七条第一项约定，因孙泽春所居住的小区没有进行电网改造，故无法按照政府标准收取费用，而是在电网改造前水电费价格按照市场价格执行，且孙泽春也一直按照双方约定的水电费标准缴纳，其对于水电费的价格是默认的；对证据2的证明目的有异议，物业公司是对小区的公共区域公共设施及小区环境进行日常管理和秩序维护，房屋漏水如属于建设质量问题就是开发商所造成的，不是物业公司的过错所造成的，孙泽春可与开发商联系对接，在质保期内的要求开发商予以修复，如已过质保期应及时申请维修基金进行维修，物业公司只能作为沟通的桥梁，并不承担责任；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，因孙泽春自2019年8月至2020年8月长期拖欠共计72方的水费，清华物业公司受自来水公司委托拆除孙泽春的水表也是无奈之举；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，孙泽春要求清华物业公司对其漏水房屋进行维修，要求不合理，清华物业公司工作人员予以拒绝并非是对整个小区服务范围内的业务不管不问。原告清华物业公司提交的水表照片被告孙泽春不承认，不具备客观真实性，本院无法认定。双方提交的其他证据，客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述及经上述审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月12日，作为乙方的范县清华园小区5号楼4单元4楼西户业主孙泽春与作为甲方的清华物业公司签订了第A05-4-4西号《前期物业管理服务协议》，该协议载明，房屋建筑面积105.99平方米，储藏室面积14.02平方米。协议第一条“双方的权利和义务”中第一项“甲方的权利和义务”第1目约定“对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、服务与管理”、第6目约定“根据本协议向乙方收取物业管理费用”、第9目约定“向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务”，第二项“乙方的权利和义务”中第4目约定“根据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他费用”、第12目约定“依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用及其他政府部门允许缴纳的相关费用”。第二条“物业管理服务内容”中第一项“房屋共用部分的维修和管理”约定“共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、外承重墙、主梁楼板、共用屋顶、户外墙面、共用楼梯间、共用走廊通道、配电室、监控室、共用机房等）”。第三条“物业管理服务质量”中第三项第4目约定“供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运行正常”，第四项至第七项分别对环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、公共秩序维护进行了约定，第八项“房屋共用部位、共用设施设备小修和急修”约定“坚持房屋修缮制度，主动及时养护修缮；制订有便民报修措施；正常使用情况下保持房屋完好；小修、急修达到24小时之内给予合理维修；维修质量合格率达到98%”。第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”中第一项“基本费用”约定“乙方缴纳费用时间每季度第一个月7日前；普通住房按建筑面积每月每平方米0.45元；非住宅按建筑面积储藏室每月每平方米0.20元”、第三项“代收代缴收费服务”约定“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代缴收费服务不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定”。第七条“其他约定事项”中约定“在本小区电网改造前，由甲方负责小区内电费的收缴，水、电费价格按照市场价格执行”。第八条“违约责任”中第一项约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”、第二项约定“乙方违反协议，致使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”。2019年8月19日，清华物业公司以每方3.3元的标准收取了孙泽春的水费、以每月52.4元的标准收取了孙泽春2019年7月至12月的物业费。2019年7月，大雨造成孙泽春家中房屋漏水，木床、被褥、衣物等损毁，墙面泡发，孙泽春找到清华物业公司说明情况，多次要求查明原因并予以协商维修，但该公司未予行动，孙泽春以该公司只收费不服务为由拒交水电费、物业费。2020年9月，该公司拆掉孙泽春家中水表停止供水。本院认为，原告清华物业公司与被告孙泽春签订的《前期物业管理服务协议》意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自义务。1．关于电费代收缴。清华物业公司主张孙泽春应交电费1,541.8元。孙泽春辩称，该公司阻挠电改，应按协议约定执行政府收费标准。本院认为，该协议另外约定“在本小区电网改造前，由甲方负责小区内电费的收缴，水、电费价格按照市场价格执行”，在政府及供电部门对该小区实施电网改造前暂时执行市场价格，且孙泽春已按每度0.69元交纳过电费，系对电价的认同，因此，清华物业公司的电费请求应予支持；2．关于水费代收缴。清华物业公司主张孙泽春应交水费237.6元，孙泽春辩称应执行政府收费标准。如前所述，本院认为水费应暂时按每方3.3元收取。水系民生所需，消费者理应享受到基本服务，孙泽春在自家房屋受损得不到物业公司明确服务的情况下拖交水费以示抗议虽然不妥但情有可原，清华物业公司未依法维权却错误卸掉孙泽春家中水表断绝供水，严重影响孙泽春家人的生活，有违和谐、诚信原则，且清华物业公司无有效证据证实孙泽春拖欠水费，对其请求不予支持；3．关于物业收费。清华物业公司主张孙泽春应交纳物业费943.2元，孙泽春辩称该公司未给其服务且该公司已用实际行动表明单方解除了服务合同，其不必向该公司交纳物业费。本院认为，双方并未正式明确表明解除物业服务合同，且个别业主依规不能单独解除物业管理服务合同，孙泽春的抗辩意见不成立。《物业管理条例》及双方《前期物业管理服务协议》中物业费的用途均包括小区房屋共用部分、共用设施设备的运营以及环境卫生、绿化、公共秩序、交通秩序等的维护和管理，清华物业公司履行了部分义务，孙泽春不应拖交。房屋漏水问题系本案关键所在，孙泽春提出漏水房屋系卧室，对应楼上部位无水管通过，室外无邻居，应系楼房外墙问题所致，即不排除共用外墙存在问题。清华物业公司理应在接到孙泽春的问题反映后及时协助查明漏水原因及与开发商联系沟通，以便尽快解决问题，而不应采用对立的方式推诿，以孙泽春自己找楼上房主及开发商解决为由严词拒绝，从而造成双方矛盾激化，房屋漏水隐患至今未消除，且《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。可见，清华物业公司未尽到全部物业服务义务，具有过错，已构成违约，应当承担相应责任。孙泽春所主张的损失与本案所审查的物业服务合同纠纷非同一种法律关系，不属于本案的审查范围，其可通过其他途径另行解决。孙泽春应交纳的物业费应予酌减，本院酌定减去70%，即孙泽春应按实际应交纳物业费943.2元的30%即282.96元向清华物业公司交纳。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孙泽春支付原告范县清华物业管理有限公司电费1,541.8元；二、被告孙泽春支付原告范县清华物业管理有限公司物业费282.96元；三、驳回原告范县清华物业管理有限公司的其他诉讼请求。上列一至二项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙泽春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  胡德臣二〇二一年五月二十二日书记员  张 标