四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6451号 上诉人（原审原告）：向文全，男，1974年9月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：李斌，男，1987年9月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李艳琴，四川蜀合律师事务所律师。 上诉人向文全与上诉人李斌房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 向文全上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院(2020)川0193民初9184号民事判决，改判李斌赔偿向文全损失83762.91元及利息(以83762.91元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付，自2020年7月16日起至支付完毕之日止);2.一审、二审案件受理费由李斌承担。事实与理由：一、关于租金损失。1.向文全在一审中已提供了充分的证据证明其租金损失为60450元，既包括李斌单方违约解除租赁合同后造成的在2020年1月29日至2020年7月25日期间向文全采取适当措施防止损失扩大而另行出租给案外人向棋租赁物空置期间的租金损失，也包括自2020年7月26日起至2021年4月28日租赁合同期满的租金价差损失，损失客观存在且是租赁合同订立时李斌预见到或者应当预见到的向文全的可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，李斌应当承担赔偿责任。2.虽然在李斌2020年1月16日搬离租赁物后，向文全未向李斌催收过租金，但根据租赁合同约定和法律规定，租金的支付系李斌的义务，李斌应当主动、自觉履行，与向文全催收与否无关，不能因此认定向文全有过错，进而减轻甚至免除其法律责任，李斌可以通过重新添加微信、电话等方式积极履行义务。3.2020年1月16日李斌搬离租赁物后，李斌于第二天将房屋钥匙交给了链家房屋中介另行出租，事后向文全也在配合房屋中介另行出租以减少损失。故，李斌违约后，李斌、向文全均采取了适当措施防止损失的扩大。虽然2020年1月底发生了疫情，但李斌违约时间为2020年1月16日，依照法律规定应当由李斌承担新冠疫情带来的影响和损失，不应当转嫁给向文全。3.根据租赁合同第8.1.1条、第8.1.5条、第8.2条约定，退一步讲，即使按照李斌的观点，李斌经与向文全协商一致解除租赁合同，或者李斌拖欠租金累计达15天而解除租赁合同，李斌也应当赔偿向文全的损失。故，不管是法律规定还是合同约定，李斌均应当赔偿向文全的全部损失。二、关于物业服务费、空调费损失。向文全在一审中已举示证据证明其物业服务费10827.41元、空调费2985.5元的损失，系向文全交纳的2020年1月29日至2020年6月16日止空置期间的费用，即使租赁物空置，也要交纳相关费用，这是租赁市场中的常识，李斌知晓该情况。三、关于居间服务费、差旅费损失。1.向文全支付给成都英联世纪房地产营销策划有限责任公司的居间服务费7500元，系向文全采取适当措施防止损失扩大而必须支出的合理费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款规定，应当由违约方即李斌承担。2.因李斌违约，向文全依法采取措施维护权利而必须支出的差旅费2000元，也应当由李斌承担。四、关于租赁押金是否退还。根据租赁合同第4.2条约定，租赁押金为8530元，待租赁期满并结清费用后无息退还。向文全退还李斌的押金属于附条件的民事行为，所附条件未成就，向文全则没有退还的义务。故，一审判决扣除李斌支付的押金8530元，即向文全应当退还李斌押金8530元错误，明显违反了租赁合同的约定。且根据租赁合同的第9.2条，在租赁期间内李斌擅自退租，出租人有权拒还押金，同时李斌还应当承担因此带来的损失。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。 李斌辩称，一、关于租金损失、物业费、空调费，李斌无需支付。租赁合同已于2020年1月16日双方协商一致解除，双方的权利义务已于合同解除时履行完毕，向文全请求李斌赔偿损失缺乏事实和法律依据。二、差旅费不应由李斌承担，居间费是向文全与案外人协议产生的费用，与李斌无关。三、租赁押金在双方合意解除合同后应予退还，在本案中，双方一致同意在合同解除时将其作为对向文全的损失的补偿，以了结双方就此租赁合同的所有权利义务。如果认定李斌违约，也应当在应付违约金的范围内予以扣除。向文全恶意占有李斌押金没有事实与法律依据。综上，向文全的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部上诉请求。 李斌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回向文全全部诉讼请求；2.判令向文全承担本案的一审、二审上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定李斌与向文全未就租赁合同达成合意属事实认定和法律适用错误，双方实际已于2020年1月16日合意解除案涉租赁合同，属于双方真实意思表示，双方应予遵守。二、一审法院认为“酌情认定向文权的租金损失为3个月即25590元，扣除李斌已实际支付的押金8530元”，此为事实认定和法律适用错误。李斌租金交至2020年1月28日，一审法院既已认定租赁合同于2020年1月16日解除，则2020年1月17日至2020年1月28日，共计12天的预付租金3412元应同样作为已支付部分予以扣除。李斌认为李斌实际支付的一个月零十二天押金、租金11942元作为违约金了结双方权利义务关系已经双方合意认可，不应再额外支付违约金。即使一审法院认为李斌应支付三个月租金25590元作为违约金，在扣除11942元后也应为13648元，一审法院仅扣减了押金部分，是对案件事实的明显遗漏。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，依法应予纠正。 向文全辩称，李斌的上诉请求没有事实依据，2020年1月16日双方并没有协商解除合同，而是李斌单方解除，向文全没有同意。且根据合同约定，李斌要求解除合同也应当根据合同的第8.1、8.2条赔偿向文全的损失。李斌单方解除合同导致向文全的房屋空置半年，2020年1月16日是李斌拿钥匙去找中介出租的，说明双方都在减少损失。到了2020年6月16日再次租赁出去时，损失才确定，而且支付的中介费7500元，也是为了减少损失而支付的必要费用，应当由李斌承担。综上，李斌的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部上诉请求。 向文全向一审法院起诉请求：判令李斌赔偿向文全损失83762.91元及利息（以83762.91元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月17日起至支付完毕之日止）。 一审法院认定事实：向文全与董艳系夫妻关系，二人共同共有成都市高新区xx号房屋。2019年4月26日，向文全（甲方）与李斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在高新区xx号房屋出租给乙方使用，房屋产权建筑面积共170.6平方米，房屋租赁期从2019年4月29日至2021年4月28日止，租期为2年，租金为50元/平方米，月租金为8530元，房屋押金款为8530元，租金支付方式为租赁期间每3个月结算一次房屋租金，先付后用。合同签订当日，乙方向甲方支付首期租金款25590元，以后每期租金提前15日支付，若乙方未在规定时间支付给甲方租金，甲方有权按每日万分之三加收滞纳金，有权停止供电，收回全部写字楼并终止租赁协议。租赁期间，使用该写字楼所发生的物管费、水、电、空调、卫生、电话、车位、网络及通讯的费用等由乙方承担。乙方需按时交纳各项费用，如乙方未按时缴纳，甲方有权通知物业停止供电，收回全部写字楼并终止租赁协议。合同第九条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（4）拖欠租金累计达十五天。在租赁期限内，若乙方未按约定结清有关费用或者中途擅自退租，甲方有权拒还押金，同时乙方须承担所带来的一切经济损失，若支付的押金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。本合同终止的，乙方应在本合同终止之日起三日内办理并将房屋交还于甲方，每逾期一天交房，乙方应向甲方支付日租金另加月租金的3%作为违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。 合同签订后，李斌按照合同约定支付向文全3个月租金及押金34120元，向文全亦按约交付房屋给李斌。此后，李斌于2019年7月12日、2019年10月10日分别支付租金25590元。 2020年1月16日，李斌搬离该房屋，成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司出具《物品出门单》，载明公司名称为四川远航时代船舶管理有限公司9.1-901，带出日期为2020年1月16日10时00分，物品清单为电脑主机8台、冰箱1个、保险柜1个、微波炉1个、资料箱8个、携带人为李斌。成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司工作人员在该单据上备注“物业费已交至1月底，业主同意搬”。 向文全于2020年5月28日向成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司交纳物业服务费9553.6元，于2020年7月9日向成都世纪新能源有限公司交纳2020年3月至2020年6月的空调使用费2985.5元。 一审另查明，2020年6月16日，向文全在成都英联世纪房地产营销策划有限责任公司的服务下与案外人向棋签订《房产租赁合同》，将成都市高新区xx号房屋租赁给案外人向棋,租赁期限至2022年7月27日。向文全支付成都英联世纪房地产营销策划有限责任公司居间服务费7500元。 一审法院认定上述事实主要采信了《房屋租赁合同》、转账凭证、《物品出门单》、收据及当事人当庭陈述等证据。 一审法院认为，向文全与李斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，向文全向李斌交付了房屋，李斌亦按照约定支付了2019年4月29日至2020年1月28日的房屋租金。后李斌于2020年1月16日搬离该房屋，故向文全以李斌未按合同约定履行义务为由诉至一审法院。针对本案的事实，一审法院认为本案的争议焦点为向文全与李斌就房屋租赁合同的解除是否达成过一致意见，以及房屋租赁合同的解除时间。本案中，李斌辩称其因公司经营不善，提前了一个月即2019年12月26日告知向文全解除合同，向文全于2019年12月27日到房屋内检查物品，并将房屋委托给房屋中介公司，李斌与向文全已经对合同解除达成了一致意见。向文全则否认去过案涉房屋，并称系李斌单方面委托房屋中介公司转租该房屋。根据李斌的通话记录，其于2019年12月26日拨打向文全电话，时长2分33秒，于2020年1月15日拨打向文全电话，时长56秒，于2020年1月16日拨打向文全电话，时长38秒。向文全于2019年12月26日下午17时56分向李斌发微信“明天上午11点我来环球中心，我们一起见见面吧”李斌回复“好的”。一审法院认为，李斌未提交通话录音及内容文字资料，无法核实双方在通话时间内已对解除房屋租赁合同达成合意，且在2019年12月26日通话后，双方并无相近时间内的电话通话记录，亦无微信聊天往来，无法证实其与向文全就解除合同事宜进行了协商，其亦未提交与向文全达成解除合意的其他证据材料。关于李斌与房屋中介公司员工之间的聊天记录，其中并未显示中介公司员工系接受向文全的委托对房屋内物品进行清点或检查房屋情况。关于《物品出门单》，成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司在经房东同意后开出该单，仅系对贵重物品的放行，并不意味着物业公司知晓房东与租客间租赁合同的履行或解除情况。综上，李斌未向一审法院提交证据证明其已与向文全就解除房屋租赁合同达成合意，其应当承担举证不能的不利后果，一审法院对其主张双方已就房屋租赁合同达成一致解除合意的抗辩理由不予支持。关于房屋租赁合同解除的时间，李斌于2020年1月16日搬离该房屋，且根据物管记录向文全对此也知情并同意放行。李斌已作出不再继续履行租赁合同的明确意思表示且搬离了租赁房屋，故一审法院确认向文全与李斌的《房屋租赁合同》于2020年1月16日解除。 关于向文全主张的因李斌违约导致的租金损失。向文全主张以2020年1月29日至2021年4月28日的租金127950元减去其与案外人签订的2020年7月26日至2021年4月28日合同租金67500元（7500元/月×9月）计算租金损失，共计60450元。一审法院认为，根据合同约定，每期租金提前15日支付，李斌于2020年1月16日搬离房屋，未支付向文全下一期租金，而向文全在李斌搬离至向文全与案外人另行签订合同的期间内未曾向李斌催收过租金且删除了李斌的微信。向文全知晓李斌早已实际搬离房屋的事实。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。向文全在李斌搬离后近5个月时间后再次将房屋出租，一审法院结合2020年1月底发生新冠疫情的客观原因，酌情认定向文全的租金损失为3个月即25590元，扣除李斌已实际支付的押金8530元，李斌应当支付向文全17060元。关于利息，向文全未提交证据证明其曾向李斌主张过相关损失，故一审法院确定以17060元为基数自向文全起诉之日即2020年7月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。 关于物业服务费损失和空调费损失。向文全于2020年5月28日向成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司交纳物业服务费9553.6元，于2020年7月9日向成都世纪新能源有限公司交纳2020年3月至2020年6月的空调使用费2985.5元。一审法院认为，向文全并未提交物业费收费明细，无法核实物业费的费用期间及每月应缴数额，且《物品出门单》上备注了“物业费已交至1月底”，故一审法院对向文全主张的物业服务费不予支持。对于空调费，根据收据显示，空调费的费用期间系2020年3月至2020年6月，而李斌早已于2020年1月16日搬离案涉房屋，在此期间内，李斌并未实际使用空调，且向文全未提交证据证明空调费系按月固定收取费用，故一审法院对此不予支持。 关于居间服务费和差旅费。此笔居间服务费系向文全委托房屋中介公司出租其房屋所产生的居间费用，但与李斌的合同截止期限为2021年4月，该合同的截止期限为2022年7月，即使本案案涉合同履行完毕，向文全重新租赁也会产生该费用，故一审法院对向文全主张的中介费为其实际损失不予支持。对于差旅费，向文全仅提交了2020年9月14日从广安南至成都东的77元火车票一张，一审法院认为，向文全未提交证据证明其确因本案纠纷产生了差旅费用，且其向一审法院提交的火车票日期系本案开庭审理之日，一审法院依法通过传票传唤向文全参与诉讼，其因参与诉讼所产生的费用应由其自行承担，故一审法院对此亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李斌于判决生效之日起十日内支付向文全租金损失17060元及利息（以17060元为基数，自2020年7月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回向文全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费963元，由李斌负担。 本院二审期间，向文全提交了以下证据：1.成都新世纪环球中心9栋前期物业管理服务合同，拟证明案涉物业服务费14元／平方米，每月2388.4元，空调费5元／平方米，每月853元。2.客户交费通知单6份，拟证明2020年3月1日至6月15日的空调费为2985.5元，2020年2月1日至6月16日的物业服务费为10827.41元。3.广安到成都的车票92元，成都出租车费62元。拟证明李斌应当向向文全赔偿的差旅费。李斌质证认为物业服务合同和缴费通知单无法核实真实性，对其三性均不予认可，且费用均是发生在合同解除后，因此与李斌无关。对差旅费的真实性认可，但对关联性不予认可，该费用不应当由李斌承担。同时，李斌申请证人余某出庭作证，余某是李斌公司的股东及员工，其陈述房屋租赁用于公司经营，由于经营不好，故与向文全商量解约。2019年12月向文全去过环球中心。其与李斌是1月29日交纳房租，提前20多天向房东说退租，双方协商将押金作为房租赔偿。向文全质证认为余某一审时旁听了案件的审理，且其与李斌系合伙人，与本案有利害关系，故其陈述的内容不能被采信。本院认证认为，1.成都新世纪环球中心9栋前期物业管理服务合同及客户交费通知单与向文全一审中提交的转账凭证及收款收据相印证，本院予以采信。2.向文全提交的车票显示费用产生的时间是2021年4月29日，根据一审查明的事实，李斌于2021年1月16日即搬离了案涉房屋，该组证据不能证明与本案的关联性，本院不予采信。3.李斌申请余某作为证人出庭作证，余某在二审调查时称其旁听了一审庭审，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，证人作证前不得旁听法庭审理，故本院对其陈述的内容不予采信。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2020年6月16日，向文全向成都环球世纪物业服务有限公司支付物业服务费1273.81元。 本院认为，向文全与李斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案的争议焦点是双方的租赁合同关系是否解除及向文全的损失应当如何确定。对此，本院分析如下： 首先，根据本案查明的事实，李斌于2019年12月底与向文全协商解除租赁合同，但向文全称其未同意。直至2020年1月16日李斌搬离案涉房屋并告知向文全时，向文全亦未同意解除合同。本院认为，李斌因公司经营原因欲解除与向文全签订的租赁合同，该原因不是法定解除合同的情形，亦非合同约定的解除情形。在此情况下，李斌没有提交证据证明其与向文全在履行合同过程中对解除合同达成了合意。即使其将欲解除合同的意图告知了向文全，且在搬离案涉房屋中相关物品时也征得了向文全的同意，但向文全知晓李斌想解除合同并同意其搬走相关物品的行为并不等同于其同意解除合同。换言之，李斌搬走的案涉房屋中的物品所有权人系李斌，其享有对该物品的处分权，无论向文全是否同意其搬走，李斌均可以自行处理。故李斌称其与向文全就解除租赁合同达成了合意与本案查明的事实不符，本院不予支持。虽向文全在李斌搬离时未同意解除租赁合同，但其于2020年6月16日将案涉房屋出租给了案外人向棋，至此，向文全以实际行为表明了不再履行与李斌的租赁合同，双方建立的租赁合同关系已解除。双方权利义务关系终止后，不影响《房屋租赁合同》中结算和清理条款的效力。另外，需说明的是，即使李斌搬离案涉房屋时向文全未同意解除合同，但基于李斌已作出不再履行合同的意思表示且向文全知晓李斌搬离的事实，双方均有义务采取适当的措施防止损失的扩大。 其次，向文全与李斌在《房屋租赁合同》中对承租人违约需承担的违约责任进行了约定，故向文全要求李斌赔偿损失有合同依据。关于向文全的具体损失情况，本院综合考虑以下因素：1.《房屋租赁合同》约定租金每月8530元，押金8530元，李斌擅自退租，则向文全有权拒退押金；2.李斌基于自身原因在承租房屋后仅8个月左右就欲解除合同；3.李斌搬离案涉房屋后将房屋钥匙交给了房屋中介，向文全知晓此事，且案涉房屋于2020年6月16日再次出租给了案外人向棋；4.向文全再次出租给向棋时收取的租金比出租给李斌时的租金少1000余元；5.李斌搬离案涉房屋时正值疫情爆发，案涉房屋作为商业用房，疫情对再次出租造成一定的影响；6.李斌违反合同约定导致案涉房屋闲置，因合理的闲置期间产生的房屋租金、物业服务费及空调费的损失。需要说明的是，向文全在二审期间提交的成都新世纪环球中心9栋前期物业管理服务合同、客户交费通知单以及一审提交的转账凭证、收款收据可以证实其向成都环球世纪物业服务有限公司交纳了2020年2月1日至2020年6月16日的物业服务费共计10827.41元，向成都世纪新能源有限公司交纳了2020年3月1日至2020年6月15日的空调费共计2985.5元。本院认为上述费用的支出有合同约定，且已实际支付，此为向文全的实际损失，本院予以确认并根据合理的闲置期间认定对应的物业服务费及空调费的具体损失金额。综合以上因素，本院酌定向文全的损失为26784.2元[（8530元/月+2388.4元/月+853元/月）×3个月-8530元（押金）]。关于利息，向文全上诉主张从2020年7月16日起，按同期全国银行银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以支持。向文全另行主张的居间服务费不是因李斌违约必然导致的损失，其主张的差旅费也没有证据证明是因李斌的违约行为导致的损失，本院对上述主张均不予支持。 综上，向文全的上诉请求部分成立，对符合法律规定部分本院予以支持；李斌的上诉理由不成立，应予驳回。因二审出现新证据，导致案件部分事实变化，一审判决结果不当，应予纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9184号民事判决； 二、李斌于本判决生效之日起十日内向向文全支付损失26784.2元及利息，利息计算方式为：以26784.2元为基数，自2020年7月16日起，按同期全国银行银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至付清之日止； 三、驳回向文全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费963元，由李斌负担。二审案件受理费共计3852元，由向文全负担1310元（已预交1926元），李斌负担2542元（已预交1926元）。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年五月十二日 法官助理 郑 帅 书 记 员 袁 敬