安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1525民初263号 原告（申请执行人）：霍山嘉利达融资担保有限公司，住所地xxx。 法定代表人：廖家祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪浩，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑智文，安徽美林律师事务所律师。 被告（案外人）：姜某某,男，1991年10月8日生,汉族，住xxx。 第三人（被执行人）：安徽省绍峰置业有限公司，住所地xxx。 法定代表人：邵现胜。 原告霍山嘉利达融资担保有限公司与被告姜某某、第三人安徽省绍峰置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍山嘉利达融资担保有限公司的委托诉讼代理人郑智文到庭参加诉讼。被告姜某某，第三人安徽省绍峰置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 霍山嘉利达融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行被执行人安徽省绍峰置业有限公司名下位于安徽省霍山县××镇××花园××幢××单元××室房屋（价值458897元）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：霍山县人民法院（2015）霍民二初字第00535号对霍山嘉利达融资担保有限公司诉安徽省绍峰置业有限公司、桂少峰等追偿权纠纷一案作出民事调解书:一、被告安徽绍峰置业有限公司欠原告霍山嘉利达融资担保公司代偿款1000万元及资金占用费,于2015年9月30日前一次付清;二、被告安徽绍峰置业商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、桂少平、程善群对上述款项承担连带清偿责任。2018年12月14日,霍山县人民法院依据（2017）皖1525执592号执行裁定书和协助执行通知书,于2018年12月14日查封被执行人安徽省绍峰置业有限公司名下位于安徽省霍山县××镇××花园××幢××单元××室房屋。2020年12月17日,被告（案外人）姜某某对执行标的提出书面异议。霍山县人民法院于2021年1月18日作出（2021）皖1525执异1号执行裁定书:中止对被执行人安徽省绍峰置业有限公司名下位于安徽省霍山县××镇××花园××幢××单元××室房屋的执行。原告认为该裁定认定事实不清,适用法律错误。一、认定被告姜某某已支付全部购房价款的事实不清。被告姜某某在执行异议申请书中提交的两张安徽省绍峰置业有限公司收款凭证虽名义为“安徽省绍峰置业有限公司收款凭证”但其收款单位为“政务花园项目部”及其印章为“安徽省绍峰置业有限公司和顺政务花园项目部财务专用章”,且该交款人为姜某某1,姜某某亦未提供转账至安徽省绍峰置业有限公司的银行流水,该收款凭证是否具备法律效力存疑,且姜某某提供的余款交付的收款凭证,证明余款的交付时间为2018年11月9日。2017年10月10日,霍山县人民法院依据（2017）皖1525执592号执行裁定书依法冻结、扣划被执行安徽省绍峰置业有限公司账户,姜某某是否将全部购房款交于安徽省绍峰置业有限公司这一事实不清。二、认定姜某某未能办理案涉房屋登记系安徽省绍峰置业有限公司的原因的事实不清。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。根据姜某某与安徽省绍峰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”及第二十五条“关于房屋预告登记的约定”该合同中并未约定该房屋的产权登记全权交由安徽省绍峰置业有限公司负责。姜某某以“安徽省绍峰置业有限公司欠城市配套资金”等情况未能办证,将责任归责于安徽省绍峰置业有限公司的理由不成立。姜某某本人作为购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;而安徽省绍峰置业有限公司仅具有协助义务。同时姜某某的购房款余款应于2016年12月30日前付清,姜某某的交款时间为2018年11月9日早已逾期,姜某某作为购房者应当缴纳相关税费,姜某某缴纳契税相关税费的时间为2020年12月15日,房屋的查封期限为2018年12月14日,表明姜某某作为购房者不能将未办理过户登记的原因归责于安徽安徽省绍峰置业有限公司。综上,原告认为被告姜某某的异议理由及情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告姜某某、第三人安徽省绍峰置业有限公司未予答辩，也未在规定时间内提供证据。 经审理查明:2015年10月8日，被告姜某某向第三人安徽省绍峰置业有限公司交纳首付购房款205850元（收款凭证编号为0001xxx）。2016年10月11日，被告姜某某与第三人安徽省绍峰置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定，被告姜某某购买第三人安徽省绍峰置业有限公司开发的位于霍山县经济开发区××街路××花园××＃楼××室房屋，建筑面积为135.30平方米，该商品房单价为3392.96元，姜某某在签订购房合同之日首付商品房款计人民币205850元，余款计人民币253217元于2016年12月30日前付清，并约定在2015年12月20日前交付房屋。2018年11月9日，姜某某之父姜某某1向安徽省绍峰置业有限公司交付购房余款253217元（收款凭证编号为0001xxx）。2020年12月15日，安徽省绍峰置业有限公司向姜某某退还因房屋面积短少0.05平方米的购房款170元。同日，姜某某向霍山县税务局缴纳案涉房屋契税6883.45元。2021年2月9日，霍山县自然资源和规划局向姜某某颁发皖（2021）霍山县不动产权第0××0号《不动产权证书》，该房屋的建筑面积为135.25平方米。 另查明，2015年7月27日，霍山县嘉利达融资担保有限公司向本院起诉安徽绍峰实业有限责任公司、霍山县绍峰商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、桂少峰、程善群追偿权纠纷一案。2015年9月17日，本院作出（2015）霍民二初字第00535号民事调解书，该调解书规定安徽绍峰实业有限责任公司欠霍山县嘉利达融资担保有限公司代偿款10000000元及资金占用费，于2015年9月30日前一次性付清，霍山县绍峰商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、桂少峰、程善群承担连带清偿责任。调解书生效后，各欠款给付义务人未按约定给付欠款。2017年10月10日，霍山县嘉利达融资担保有限公司申请本院执行强制执行，本院出具（2017）皖1525执592号执行裁定书，裁定冻结安徽绍峰实业有限责任公司、霍山县绍峰商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、桂少峰、程善群银行存款10124000元，如银行存款不足，查封、扣押等值财产评估拍卖后清偿债务，或扣留、提取同等数额的收入。2018年12月14日，本院向霍山县房地产管理局出具协助执行通知书，查封安徽省绍峰置业有限公司的房屋51套，储藏室107间、门面房5间，案涉房屋在被查封房产之列。2020年12月17日，本案被告姜某某向本院提出执行异议申请书，要求解除对案涉房屋的查封及执行。2021年1月18日，本院作出（2021）皖1525执异1号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告霍山县嘉利达融资担保有限公司不服裁定，在法定期间向本院提出执行异议之诉，形成本案。 上述事实，有营业执照复印件、身份证复印件、户口簿复印件、（2015）霍民二初字第00535号民事调解书、（2017）皖1525执592号执行裁定书、协助执行通知书、收款凭证、商品房买卖合同、补充协议、申请书、税收完税证明、收据、（2021）皖1525执异1号执行裁定书、（2021）霍山县不动产权第0××0号《不动产权证书》及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为姜某某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款规定了一般不动产买受人的物权期待权益能够排除执行的充分必要条件，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，合同是否有效，应当依据法律行为有效要件进行判断，登记指向的是物权的变动，而非合同的效力，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋在本案起诉前虽登记在安徽省绍峰置业有限公司名下，但在法院查封之前姜某某即与安徽省绍峰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，系双方达成的合意，且意思表示真实，内容不违反法律和公序良俗，符合合同的生效要件，虽然双方在本案起诉前未办理过户登记，不影响合同效力，故姜某某与安徽省绍峰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且姜某某在本院2018年12月14日查封涉案房屋之前已经付清了全部购房款，并实际占有使用该房屋。另，在（2021）皖1525民初89号案件庭审中安徽省绍峰置业有限公司已说明未办理过户登记是因其公司欠缴相关费用，后又因债务纠纷涉案房屋被司法查封，客观上存在无法办理产权登记的情况，并非姜某某的过错，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，姜某某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因原告霍山县嘉利达融资担保有限公司的诉称意见没有确切的证据支撑，本院不予采信。因案涉和顺政务花园3幢1单元402室房屋已属被告姜某某所有，故对原告霍山县嘉利达融资担保有限公司要求准许对第三人安徽省绍峰置业有限公司名下的位于安徽省霍山县××镇××花园××幢××单元××室房屋继续执行的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告霍山嘉利达融资担保有限公司的诉讼请求。 案件受理费8180元，由原告霍山嘉利达融资担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  李庆树 审 判 员  姚道龙 人民陪审员  马同春 二〇二一年五月十七日 书 记 员  刘纯倩 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。