云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终831号上诉人（原审被告）：宣威新世纪房地产开发有限公司，住址：宣威市双龙街道龙堡路，统一社会信用代码：915303816765507667。法定代表人：陈建林，职务：经理。委托诉讼代理人：蔡学荣，云南格元律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张继环，男，1963年10月30日生，汉族，高中文化，农民，云南省宣威市人，现住宣威市。上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司因与被上诉人张继环商品房销售合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2020）云0381民初6141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣威新世纪房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，并依法改判不支持被上诉人一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为被上诉人的诉请依法不能成立，应当驳回。上诉人的第一项诉请与客观事实完全不相吻合，上诉人只是协助办理，被上诉人可以自己办理，要看被上诉人自己能不能办。办证是政府机关说了算，15天的期限相当荒唐，如果法院判决15天内办证也是无法实现的。二、被上诉人第二项诉请所谓的“至被告取得房屋权属登记部门的收件单交付原告之日止”没有法律依据，上诉人只是协助办理产权登记，不存在违约行为，房产证什么时候办下来不是开发商说了算，开发商也希望房产证顺利办理完毕，因为被上诉人自身的行为，影响了办证。三、被上诉人的诉讼请求和一审判决书的判决结论不一致，—审判决书判决赔偿违约金的结论，不是被上诉人的诉讼请求。四、被上诉人认可上诉人仅仅是协助办理房产证的义务，协助的义务仅仅是一种次要的义务，可见不能办理产权登记主要是被上诉人的原因。上诉人仅仅是有一点关系，仅仅是协助义务，一审法院对违约责任的认定显然不正确。五、被上诉人对交房时间的举证责任没有完成，上诉人对交房时间有异议，上诉人不知道何时交房，被上诉人的证据又不能证明交房时间。违约金的起算时间无法确定，违约金也就无法计算。六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定得很清楚，因为开发商的原因导致权属登记无法完成，开发商才承担违约责任。本案中，被诉人未能证明上诉人的什么原因导致了无法完成权属登记。七、如果被上诉人委托上诉人办理产权登记事宜，被上诉人应当提交身份证等材料。本案中，被上诉人未能证明提交了《委托书》委托上诉人办理权属登记，更未能证明提交了相关资料。八、权属登记未能完成，被上诉人显然存在过错。至少是双方都存在过错，上诉人一方承担违约责任，显然是不正确的。被上诉人张继环答辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张继环向一审法院起诉请求：1、判决被告在15日内协助原告办理完毕房屋产权登记手续（包括房产证、土地使用证及不动产权登记证书等）并交付原告；2、判决被告自2013年5月6日起至起诉之日按照房屋总价款年利率6%计算给付原告违约金82870元，并按照房屋总价款年利率6%计算至被告取得房屋权属登记部门的收件单交付原告之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月6日，被告宣威新世纪房地产开发有限公司（合同甲方）与原告张继环（合同乙方）签订合同编号为：“YJG-2003鑫御华都（10-1-302）”《商品房购销合同》1份，被告将其开发的位于“宣威鑫御华都小区”10-1-302号商品房一套，房屋参考套内建筑面积为73.875平方米，作价218079元销售给原告。合同第十二条约定：“乙方在达到以下四个条件后，甲方在180个工作日内为乙方办理产权登记手续：1、甲乙双方办理完毕交接手续；2、乙方向甲方支付全部购房款、配套费、房屋维修基金、契税及其它费用；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权证的必需资料。若达不到以上条件，则由乙方自行到产权部门办理产权证，甲方不负责任，但甲方将为乙方提供应由甲方出具的办理资料。”合同还对相关事项进行了约定。2012年11月6日，原告张继环向被告宣威新世纪房地产开发有限公司一次性支付购房款218079元，被告宣威新世纪房地产开发有限公司将原告所购房屋交付给原告并办理移交手续。2012年12月31日，原告张继环向被告宣威新世纪房地产开发有限公司缴纳房屋契税、产权办证费4543元，配套费6000元，住宅专项维修资金4362元。至今原告张继环未领到房屋产权证书。2020年11月23日，原告向法院提起诉讼。审理中，原告坚持上述诉讼请求，被告坚持答辩主张，双方均不请求调解，未组织进行调解。一审法院认为，原告张继环与被告宣威新世纪房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》属双方当事人的真实意思表示，合同未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”的规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告宣威新世纪房地产开发有限公司作为房地产开发商，并不是办理不动产登记的机关。不动产登记的相关行政部门是否准予登记，何时登记并办理相关权属证书，不能由被告支配和决定。故原告要求在15日内将原告的房产证、土地使用权证及不动产权证办理完毕并立即交付原告的诉讼请求不能成立，不予支持。原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在房屋实际交付之日起180个工作日内为原告代为办理产权登记手续，并约定了四项条件，该条款内容表明，被告宣威新世纪房地产开发有限公司作为出卖人，负有代原告办理产权登记的合同义务。原告张继环2012年11月6日付清全部购房款，被告宣威新世纪房地产开发有限公司于2012年11月6日向原告交付房屋；原告张继环在2012年12月31日向被告付清了配套设施费、专项维修基金、契税、印花税等相关费用，履行了合同约定的义务。被告宣威新世纪房地产开发有限公司的义务是从2013年1月1日起180个工作日内为原告代为办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限的；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同约定为原告代为办理产权登记手续，亦未提交证据证明系因政府部门的原因造成不能办证或办证延误，被告宣威新世纪房地产开发有限公司已构成违约，应承担相应违约责任。逾期办证起算时间应从原告向被告宣威新世纪房地产开发有限公司付清配套设施费、专项维修基金、契税、印花税等相关费用180个工作日后起算，即从2013年6月1日起计算至原告诉请的起诉之日2020年11月23日止。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”根据该规定，原告主张的违约金应分段计算，其中2013年6月1日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算为218079元×4.35%÷365天×2270天＝58997.84元；2019年8月20日至2019年11月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.85%计算为218079元×4.85%÷365天×91天＝2636.96元；2019年11月20日至2020年2月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.8%计算为218079元×4.8%÷365天×92天＝2638.46元；2020年2月20日至2020年3月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.75%计算为218079元×4.75%÷365天×29天＝823.02元；2020年3月20日至2020年11月23日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.65%计算为218079元×4.65%÷365天×273天＝7584.67元；违约金合计72680.95元。被告的抗辩理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内向不动产登记机关提交本案原告张继环所购买的“宣威鑫御华都小区”10-1-302号房屋的房产证、土地使用权证、不动产权证书办证所需的资料，并协助原告张继环办理相应的不动产权证书。二、由被告宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张继环2013年6月1日至2020年11月23日的违约金72680.95元。三、驳回原告张继环的其他诉讼请求。案件受理费1872元，由被告宣威新世纪房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９0日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９0日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司与被上诉人张继环签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。被上诉人张继环已按合同约定向上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司支付了全部购房款，上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司上诉称，被上诉人张继环未能证明其提交了身份证、委托书等相关资料，但被上诉人张继环已于2012年12月31日向上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料；并且上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司作为专业的房地产开发企业，较被上诉人张继环更为熟悉相关的办证流程及办证所需要的相关资料，即便资料存在欠缺，上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司亦有义务要求被上诉人张继环予以补交，而上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司并未举证证明其要求被上诉人张继环补齐相关办证资料，张继环予以拒绝，上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司上诉称，由于被上诉人张继环的原因影响了办证，但未能提交相应证据证明，其该项上诉主张不能成立。按双方合同的约定，上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司应在180个工作日内为被上诉人张继环代为办理房屋产权登记手续；上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司在二审询问中陈述称，案涉的宣威鑫御华都小区不能办理房屋产权证件的原因很多，主要原因我们公司有一部分不能满足政府有关部门的要求，整个小区的产权证书都还没有办，要办就能一起办，现正在办理过程中，很快就能拿到房屋产权证书了。故上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司未能在被上诉人张继环提供相关办证资料后的180个工作日内，将其办理房屋产权的资料提交给相关登记机关代办房屋产权证书，已构成违约，上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司依法应当承担相应的违约责任。一审法院适用的违约金计算标准及方式符合上述法律规定，并无不当；但判决从2013年6月1日起计算违约金错误，本案应从2013年1月1日起开始计算提交办证时间，至2013年9月23日满180个工作日，故本案的逾期提交办证的违约金应从2013年9月24日开始计算。具体计算为：2013年9月24日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算为218079元×4.35%÷365天×2154天＝55982.97元；2019年8月20日至2019年11月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.85%计算为218079元×4.85%÷365天×91天＝2636.96元；2019年11月20日至2020年2月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.8%计算为218079元×4.8%÷365天×92天＝2638.46元；2020年2月20日至2020年3月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.75%计算为218079元×4.75%÷365天×29天＝823.02元；2020年3月20日至2020年11月23日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.65%计算为218079元×4.65%÷365天×273天＝7584.67元；违约金合计为：69666.08元。综上所述，上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宣威市人民法院（2020）云0381民初6141号民事判决第一项，即（一）、由被告宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内向不动产登记机关提交本案原告张继环所购买的“宣威鑫御华都小区”10-1-302号房屋的房产证、土地使用权证、不动产权证书办证所需的资料，并协助原告张继环办理相应的不动产权证书；二、撤销宣威市人民法院（2020）云0381民初6141号民事判决第二、三项，即（二）、由被告宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张继环2013年6月1日至2020年11月23日的违约金72680.95元；（三）、驳回原告张继环的其他诉讼请求；三、由上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付被上诉人张继环逾期办证违约金69666.08元；四、驳回被上诉人（原审原告）张继环的其他诉讼请求。一审案件受理费1872元，由上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司承担1574元，被上诉人张继环承担298元；二审案件受理费1872元，由上诉人宣威新世纪房地产开发有限公司承担1574元，被上诉人张继环承担298元。本判决为终审判决。审判长  高体所审判员  廖 锐审判员  刘宗明二〇二一年五月十七日书记员  叶雪玉