广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1103民初567号 原告：贺州市石鑫生态科技有限公司，住所地：贺州市平桂区平桂大道2号1栋桂隆发展大厦A座6楼。统一社会信用代码：91451100595100464T。 法定代表人：曾繁贤，公司总经理。 委托诉讼代理人：黎媛，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告：广西桂联生物科技有限公司，住所地：贺州市平桂区平桂大道新兴小区153号。统一社会信用代码：91451100MA5N259Y7T。 法定代表人：何曦。 委托诉讼代理人：黄少忠，贺州市八步区信德法律服务所法律工作者。 原告贺州市石鑫生态科技有限公司（以下简称石鑫公司）与被告广西桂联生物科技有限公司（以下简称桂联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告石鑫公司的委托诉讼代理人黎媛、被告桂联公司的委托诉讼代理人黄少忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告与被告于2017年11月27日签订的《标准厂房租赁合同书》在2020年10月15日已经解除；2.请求法院判决被告向原告支付租金571974元；3.请求法院判决被告向原告支付场地占用费（暂计至2021年1月31日的占用费为87996元，2021年2月1日之后的场地占用费按照《标准厂房租赁合同书》约定计算至被告交付厂房之日止）；4.请求法院判决被告向原告支付违约金32998.5元；5.请求法院判决被告于判决生效后十日内将坐落在广西碳酸钙千亿元产业示范园内20号厂房腾空交还于原告；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告签订了《标准厂房租赁合同书》，约定原告将自有坐落在广西碳酸钙千亿元产业示范园内20号厂房租赁给被告；房屋租赁期限自2017年11月27日起至2027年11月28日止，共计10年；租金，第一年免租金，第二至第四年每月租金为29332元，缴纳形式为按季度缴交；第五至第七年每月租金为43998元，缴纳形式为按季度缴交；第八至第十年每月租金为65997元，缴纳形式为按季度缴交，10年共需付租金5015772元；被告迟延交纳租金超一个月，经原告催告仍拒绝改正的，原告有权解除本合同。 合同签订后，原告依约向被告交付了厂房，但被告未能按照合同约定支付租金。2020年9月23日，原告向被告现场送达《标准厂房租金缴款通知单》、《催告函》，限被告于2020年9月30日付清欠缴的租金，但被告未能按期支付。 2020年10月13日，原、被告签订《补充协议》，约定：（1）原《标准厂房租赁合同书-20号厂房》自2020年10月15日起解除，被告须在2020年10月18日前将所有的设备撤离20号厂房，并按原合同约定的厂房归还条件归还厂房；（2）确认被告尚欠原告租金571974元；（3）被告在2020年10月31日前支付欠付的租金300000元，在2021年1月31日支付欠付的租金271974元。《补充协议》签订后，被告仍未能依约支付租金。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：1.标准厂房租赁合同书；2.标准厂房租金缴款通知单；3.催告函；4.补充协议。 被告桂联公司辩称，一、对原告主张的租赁时间有异议。被告成立于2018年3月2日，2019年4月24日登记注册领取营业执照，2018年5月1日开始铺地板、装门扇、安装水电、设备、建办公楼，因此案涉厂房租赁的起始时间是2018年5月1日。租金应从第二年即2019年5月1日起计算至2020年10月15日止，共计15.5个月，租金为454646元（29332元×15.5个月）。案涉合同约定从2017年11月27日起计算租金是被告的股东之一贺州市平桂区碧云峰茶业有限公司在被告成立前与原告签订租赁该厂房的日期，之后以该合同的内容与被告签订合同，但没有修改租赁日期，故2019年4月之前欠付的租金与被告无关。二、本案应减除疫情期间3.5个月的租金。原、被告2020年10月13日签订的《补充协议》明确约定减免3.5个月租金102662元，因此该款项应从本案租金中扣减。三、20号厂房交付被告使用时基本建筑构件不全。整栋厂房仅是一座空壳，如水泥地板未铺、门扇及水电未安装、办公楼系空架子。原告只得进行基础维修，才能使用该厂房，被告总共支付了维修款251833元，该款项应由原告承担，并从被告欠付的租金中扣减。四、原告应返还被告保证金29332元。签订合同时，被告按约定以第二年的一个月的租金额交付给原告作保证金，该保证金应在被告欠付的租金中扣减。五、原告诉请的场地占用费无依据。原、被告签订的《标准厂房租赁合同书》、《补充协议》对此均无约定。被告的生产设备庞大,拆装搬迁、择地安放，均需要较长时间。最主要原因是当时一福建老板急于要承租20号厂房，原告急于要被告搬迁，后租赁不成，被告请求原告宽容时月，原告予以默许，故被告无需向原告支付场地占用费。六、被告并无违约行为，不应承担违约责任。因地方性政策发生变化，区域情势变更，导致不可抗力。被告的主要产品是生物有机化肥，主要用于水果生产，因市场规律的调节作用，供方市场转为需方市场，被告化肥产品大量积压，最终停止生产，无力支付原告租金。合同并未约定有违约金，合同第七条第5项约定的滞纳金属于无效条款。综上，被告实际尚欠原告租金454646元，免去疫情期间的租金102662元，减去维修费251833元、保证金29332元，被告尚需支付给原告的租金为70819元，并且被告不承担违约责任和场地占用费。 被告对其辩称向法院提交的证据有：1.营业执照复印件、企业信息公示报告；2.法定代表人证明；3.20号厂房及办公楼维、装修费用清单；4.收据；5.补充协议复印件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：被告对原告提交的证据1的真实性无异议，本院对该证据予以认定；被告提交的证据3系被告自行制作，无其他证据相佐证，故在本案中不作认定。 根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：以原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），双方签订了一份《标准厂房租赁合同书》（20号厂房），约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在广西碳酸钙千亿元产业示范基地范围内，为20号厂房，该厂房占地总面积为7333平方米，建筑总面积为5225.2平方米；厂房租赁自2017年11月27日起至2027年11月28日止，租赁期共10年，租赁用途为生物肥料、有机肥或无机复合肥料生产和销售；甲、乙双方约定，该厂房租赁以占地总面积进行计算，租赁厂房经双方确认面积为7333平方米，乙方交纳租金的方式为：第一年免租金，第二至第四年租金为4元／平方米／月，第五至第七年租金为6元／平方米／月，第八至第十年租金为9元／平方米／月。即第二至第四年的月租金额为29332元，第五至第七年的月租金额为43998元，第八至第十年的月租金额为65997元。10年共需付租金5015772元；甲、乙、丙三方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为第二年的一个月租金。租金在第二年起算，每个季度缴交一次，于每个季度前5天内缴纳到甲方指定账户。（户名：贺州市石鑫建材有限公司，开户行：建设银行贺州市城西支行，账号：45×××53）。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，乙方装修物无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，经催告在限定期限内不改正付的，甲方有权解除本租赁协议。出现下列情况，甲方有权解除本合同：1、乙方迟延交纳租金超过一个月，经甲方催告仍拒绝改正的……双方亦对其他权利义务进行了约定。贺州市平桂区经济贸易局在见证单位处盖章。上述合同，原告盖章处载明的落款日期为2017年11月27日。 签订协议后，原告依约将涉案厂房交付给被告使用，被告未按照约定向原告支付租金。2020年9月23日，原告向被告送达了《催告函》，要求被告在2020年9月30日前交纳2018年12月至2020年9月份的租金共计542642元（已按合同约定减免一年的租金并已减免2020疫情期间的3.5个月租金）。之后，被告仍未交纳任何租金给原告。 2020年10月13日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订了一份《补充协议》，约定：原《标准厂房租赁合同书-20号厂房》自2020年10月15日起解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；乙方须在2020年10月18日前将所有设备撤离20号厂房，并按原合同约定的厂房归还条件归还厂房；甲方不追究乙方延期缴纳租金的违约责任。截止2020年10月15日乙方共欠甲方厂房租金571974元[按享受2020年疫情期间租金减免政策，即减免3.5个月（3月-4月免租金，4月-6月租金减半）租金102662元后的金额]；乙方于2020年10月31日前支付所欠租金300000元到甲方指定账户；乙方于2021年1月31日前支付所欠租金271974元到甲方指定账户。之后，被告仍未支付任何租金给原告亦未搬离20号厂房，原告遂向法院提起诉讼。 另查明：原告原名称为贺州市石鑫建材有限公司。案外人贺州市平桂区碧云峰茶业有限公司于2018年1月2日向原告交纳了案涉合同保证金29332元。被告成立于2018年3月2日，2019年4月24日核准工商登记，其经营范围为生物肥料、有机肥或无机复合肥料生产和销售等。 本院认为，原告与被告签订的《标准厂房租赁合同书》（20号厂房）及《补充协议》是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，依法应受法律保护。原告与被告于2020年10月13日已经协商一致同意解除案涉的《标准厂房租赁合同书》（20号厂房），根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告诉请确认原告与被告签订的《标准厂房租赁合同书》（20号厂房）于2020年10月15日已解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告与被告签订的《补充协议》已经明确约定解除案涉合同且被告须在2020年10月18日前将所有设备撤离20号厂房，并按原合同约定的厂房归还条件归还厂房给原告，但被告并未依约将厂房交还给原告,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……”的规定,原告主张要求被告将坐落于广西碳酸钙千亿元产业示范园内20号厂房腾空交还于原告的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于被告尚欠原告租金金额的问题。虽然被告辩驳主张其成立于2018年3月2日并于2019年4月24日登记注册领取营业执照，因此2019年4月之前的租金与被告无关，该部分租金应由案外人贺州市平桂区碧云峰茶业有限公司承担，但被告自愿对《标准厂房租赁合同书》（20号厂房）予以了盖章确认，并且双方于2020年10月13日签订《补充协议》对案涉合同及所欠的租金进行了确认，且被告明确表示愿意向原告支付案涉合同2018年12月至2019年4月的租金，故对被告的该辩驳主张，本院不予采信。原告与被告在案涉《补充协议》中已经对截止2020年10月15日的厂房租金进行了结算确认，且经双方结算确认的租金已对2020年疫情期间3.5个月的租金进行了减免，即减免后被告尚欠的租金为571974元。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，原告主张要求被告支付租金571974元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张在欠付的租金中扣减其已交付的保证金的29332元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称尚欠原告的租金中应当扣减维修费251833元，但被告并未提交相应的证据证实其装修支出，且双方合同已明确约定，被告根据自己的经营特点对厂房进行的装修，装修费用由被告自行负担，故对被告的上述辩驳主张，本院不予采信。综上，被告应向原告支付的租金为542642元。 关于场地占用费问题。案涉《标准厂房租赁合同书》（20号厂房）已经解除，但被告未依约向原告交还案涉厂房，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故原告主张要求被告支付场地占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，本案的场地占用费应按29332元/月，从2020年10月16日起计算至被告实际交还厂房给原告之日止。 关于被告应否支付违约金问题。虽然被告辩驳其无法依约支付租金系由于区域情势变更、不可抗力即水果产能过剩，果农不再购买生物有机肥，导致被告产品大量积压，资金断缺，故不承担违约责任。但水果供过于求或供不应求均属于市场规律调节作用，被告作为一家专门经营生物肥料等的专业性公司，应当遵循市场规律并应当预见到相应的商业风险，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”、第五百三十三条第一款“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”的规定，被告辩称的情形并不符合不可抗力及情势变更的法律规定，故对被告的该辩驳主张，本院不予采信。双方合同明确约定，如被告拖欠租金未付满一个月，原告有权增收5%的滞纳金，但因场地占用费本身已属于承担违约责任的范畴，故本院认为应以被告尚欠的租金542642元为基数计算违约金，故被告应支付原告违约金27132.1元（542642元×5%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款、第五百零九条第一款、第五百三十三条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条的规定，判决如下： 原告贺州市石鑫生态科技有限公司与被告广西桂联生物科技有限公司签订的《标准厂房租赁合同书》（20号厂房）于2020年10月15日解除； 被告广西桂联生物科技有限公司应支付原告贺州市石鑫生态科技有限公司租金542642元； 被告广西桂联生物科技有限公司应向原告贺州市石鑫生态科技有限公司支付场地占用费（场地占用费计付：以29332元/月为基数，从2020年10月16日起计算至被告广西桂联生物科技有限公司交付广西碳酸钙千亿元产业示范园内20号厂房之日止）； 被告广西桂联生物科技有限公司应支付原告贺州市石鑫生态科技有限公司违约金27132.1元； 被告广西桂联生物科技有限公司应于本案判决生效后30日内将坐落于广西碳酸钙千亿元产业示范园内20号厂房腾空交还给原告贺州市石鑫生态科技有限公司。 上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费10730元，减半收取5365元（原告已预交），由被告广西桂联生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 李永慧 二〇二一年五月八日 法官助理 吴润芳 书 记 员 张景婷