四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4047号 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭州市温哥华置业有限公司。住所地：四川省彭州市天彭街道石化大道一段669号。 法定代表人：陈茂华，执行董事。 委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘晓佳，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡杨，男，1987年6月28日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨和岸，四川法典（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶**彬，女，1988年6月23日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨和岸，四川法典（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。 上诉人彭州市温哥华置业有限公司（以下简称温哥华置业）因与被上诉人胡杨、叶**彬商品房预售合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 温哥华置业上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第三款判决内容，并改判驳回胡杨、叶**彬的一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费由胡杨、叶**彬承担。 事实和理由：一、补充协议系双方真实意思表示，应适用补充协议约定规则支持温哥华置业逾期交房的抗辩理由。 （一）补充协议系双方真实意思表示。 双方签订《商品房买卖合同》的同时签订了《补充协议》，依据《补充协议》第一条“承诺与保证”可知，温哥华置业作为出卖人在签署《商品房买卖合同》前，已通过适当方式将补充协议内容向包括胡杨、叶**彬在内的买受人进行了公示，温哥华置业已对补充协议内容明确知晓，并且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并做充分说明，买受人在明确理解的基础上签订补充协议。据此，补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。 （二）补充协议顺延交房约定不属于格式合同无效情形。 补充协议第七条（二）项关于顺延交房的约定均属于非因归责于出卖人原因可能导致的逾期交房情形，该约定属于对《商品房买卖合同》顺延交房约定的补充和细化，未修改《商品房买卖合同》的约定，更未加重对方责任、排除对方主要权利或免除自身责任，加之出卖人已就补充协议内容向买受人充分释明，因此补充协议第七条（二）项合法有效，应当适用该条约定的规则认定出卖人是否具有顺延交房的抗辩权利。 （三）合同履行期间确已发生适用顺延交房规则的情形，应当支持温哥华置业逾期交房抗辩理由。 温哥华置业在一审中已提交证据证明符合顺延交房规则的适用情形：1.根据温哥华置业提交的彭州市气象局气象鉴定证明书、工期顺延签证单能够证实，案涉项目彭州市牡丹花园小区施工期间，受异常恶劣天气影响，导致施工工期顺延，符合补充协议第七条（二）项4款约定，交房时间应据实顺延42天。2.根据温哥华置业提交的施工现场罢工处罚单显示，案涉项目施工期间，受工人罢工影响，导致工期延误，符合补充协议第七条（二）项6款约定，交房时间应据实顺延34天。3.案涉项目施工期间，因弱电安装工程这一公共基础配套供电设施未按期完工，导致交房迟延，交房时间应据实顺延194天。据此，以上发生的情形均属于补充协议约定的顺延交房的适用规则范围，温哥华置业有权顺延交房的期限为270天，温哥华置业无需对顺延交房时间承担违约责任。 二、胡杨、叶**彬未举证证明其损失大于合同约定的违约金数额的情况下，一审判决径行调增违约金属于适用法律错误。 依据《商品房买卖合同》的约定，出卖人未按照约定时间交付商品房且买受人不退房的，出卖人按日计算逾期时间向买受人支付已收房款0.001%的违约金。前述约定属于双方真实意思处分，应当以该条约定的违约金计算方式进行计算。 依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》“第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，胡杨、叶**彬若认为合同约定的违约金低于造成的损失，请求以实际损失增加违约金的，应当举证证明温哥华置业逾期交房给其造成的实际损失，然而，胡杨、叶**彬在一审中并未提交任何证据证明其实际损失，应当承担举证不能的不利后果。一审法院在胡杨、叶**彬未负担举证责任的情形下，径行调增违约金属于适用法律错误。 胡杨、叶**彬辩称，温哥华置业所称不是事实，关于涉案房屋延期交房系因开发商个人原因导致，一审法院将违约金的标准参照为万分之一合理，依法应予支持。 胡杨、叶**彬向一审法院起诉请求：温哥华置业支付延迟交付房屋的违约金10044.72元。 温哥华置业向一审法院反诉请求：胡杨、叶**彬支付延迟支付购房款的违约金5405元。 一审法院认定事实：2017年7月10日，温哥华置业与胡杨、叶**彬订立商品房预售合同，温哥华置业将彭州市xx号住宅出售给胡杨、叶**彬。主合同约定：1.2018年8月28日前交付商品房，除不可抗力外出卖人未按照约定时间交付商品房且买受人不退房的，出卖人按日计算逾期时间向买受人支付已收房款0.001%的违约金;2.除不可抗力外买受人未按照约定时间付款且出卖人不解除合同的，买受人按日计算逾期时间向出卖人支付逾期应付款0.001%的违约金；3.因不可归责于买卖双方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，双方可以解除合同；不解除合同的，于15日内达成新的房款支付协议则合同继续履行。当事人就买卖合同未尽事宜于当天签订补充协议约定：1.补充协议与买卖合同不一致的，买受人愿意按照补充协议履行义务、享受权利；2.施工中因异常恶劣天气影响、工人罢工和当地政府的大市政配套未按期完成导致工程拖期或者延期交房的，交房期限顺延，不视为出卖人违约，出卖人无需为时间顺延承担任何法律责任；3.买受人对贷款机构的审核条件、期限、金额、利率等承担责任，确保在买卖合同及本协议签订后90日内获得足额贷款并支付给出卖人，否则买受人届时应在买卖合同及本协议签订之日起120内自筹款项付清全部购房款，逾期则由买受人按合同第十条约定承担违约责任。胡杨、叶**彬于2017年7月10日支付购房款170188元，2018年6月1日获得足额贷款后支付购房尾款230000元。温哥华置业于2019年5月7日交付商品房。 一审法院认为，当事人就商品房预售事宜订立了主合同和补充协议，补充协议对主合同约定延迟交付商品房的免责事由予以增加，本案主要争议焦点在于补充协议约定上述条款的效力问题。补充协议明确约定就主合同未尽事宜订立补充协议，但又在补充协议中变更主合同内容且约定内容不一致以补充协议为准，补充协议部分内容与订立目的明显不符。补充协议是否构成对主合同内容的变更，关键在于双方当事人是否就变更内容进行重新协商。本案虽然补充协议签订时间晚于主合同，但没有证据证明双方对变更内容进行了重新协商，故不能视为系对主合同内容的变更，补充协议与主合同实际为商品房预售合同的组成部分。商品房预售合同系出卖人提供的格式条款合同，格式条款关于延迟交付商品房免责事由约定不一致，一审法院应当作出不利于格式条款提供方的解释，即延迟交付商品房的唯一免责事由为不可抗力。温哥华置业主张的免责事由均不属于不可抗力，一审法院对其主张不予支持。温哥华置业应当支付2018年8月29日至2019年5月7日期间延迟交房的违约金。 补充协议与主合同关于支付购房款的约定无冲突，故买受人应当依据上述协议的内容履行付款义务。当事人之间约定买受人对贷款机构的审核条件、期限、金额、利率等承担责任，该内容不违反法律规定；且双方约定未能订立商品房担保贷款合同时，买受人可以通过解除合同或者自筹款项两种方式实现权利救济，故出卖人对买受人办理商品房贷款没有法定和约定义务，买受人延迟支付购房款的唯一免责事由为不可抗力。胡杨、叶**彬主张的免责事由均不属于不可抗力，故一审法院认定胡杨、叶**彬应当支付2017年10月9日至2018年5月31日期间延迟支付购房款的违约金。 当事人约定违约金标准每日为0.001%，一审庭审中均认为自己主张的违约金过低请求法院予以增加，一审法院认为约定违约金标准远低于当事人的实际损失，结合本地商品房租金标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率将违约金标准调整为每日0.01%。经计算，温哥华置业应当支付违约金400188×0.01%×251=10044.72元，胡杨、叶**彬应当支付违约金230000×0.01%×235=5405元。 一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决：一、温哥华置业向胡杨、叶**彬支付违约金10044.72元；二、胡杨、叶**彬向温哥华置业支付违约金5405元；上述两项相互品迭后，温哥华置业于判决生效之日起五日内向胡杨、叶**彬支付4639.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉和反诉案件受理费共计100元，由胡杨、叶**彬与温哥华置业各负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人温哥华置业的上诉请求与被上诉人胡杨、叶**彬的答辩意见，本案二审争议焦点为：温哥华置业逾期交房的行为是否违约、是否应当承担支付逾期交房违约金的责任。现就上述争议焦点的认定论述如下。 温哥华置业上诉提出，其依据主合同和《补充协议》第七条之约定，可顺延交房。本院审查后认为，双方约定施工中因异常恶劣天气影响、工人罢工和当地政府的大市政配套未按期完成导致工程拖期或者延期交房的，交房期限顺延，不视为出卖人违约，出卖人无需为时间顺延承担任何法律责任的约定，系双方就何种情况下可以顺延交房的情况、温哥华置业不承担责任的情况进行了详细约定。该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。但是，温哥华置业以该条款主张延期交房，但并未举证证明相应可以延期事实的存在，以及即便出现一定事实，但该事实是否足以达到影响施工进度的情况。温哥华置业提交的气象鉴定证明书，并不能达到证明案涉工程不能进行室内施工的情况；现场罢工处罚的证据系施工单位出具的处罚单，并无其他相应证据证明符合合同约定的免责条件，故不能达到温哥华置业的证明目的；其上诉主张弱电安装工程未按期完工，但对于弱电工程是否属于约定的大市政配套项目，该工程对案涉楼盘交付是否造成实质性影响，温哥华置业未提交相应证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故本院对温哥华置业上诉主张应当扣减逾期天数的理由不予采纳。 关于温哥华置业另提出，胡杨、叶**彬未提交相应证据证明其损失大于合同约定的违约金数额，一审法院调增违约金错误。本院注意到，在一审中，温哥华置业公司作为反诉原告向胡杨、叶**彬主张逾期付款违约金，一审庭审中双方当事人均认为自己主张的违约金过低请求法院予以增加。一审法院依照法律规定调整违约金后，温哥华置业对一审法院判决胡杨、叶**彬应向其支付的增调违约金不持异议，但认为自己的应承担的违约金不应当调高。本院认为，平衡当事人的权益，应当符合公平原则。在一审中温哥华置业、胡杨、叶**彬均请求调高对方应向自己承担违约金金额的情况下，一审按照相同标准确定违约金，符合法律规定和客观实际，亦符合公平原则，本院予以确认。温哥华置业的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费51元，由彭州市温哥华置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年五月十日 书记员  夏玉荣