四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4201号 上诉人（原审原告，反诉被告）：四川省成都军供站，住所地：成都市火车北站西一巷7号。 法定代表人：陈伟栋，军供站站长。 委托诉讼代理人：康梅，四川思勉律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川龙成酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区北站西一巷7号。 法定代表人：陈大毅，龙成酒店董事长。 委托诉讼代理人：冯利全，四川鼎立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向耕辰，四川鼎立律师事务所律师。 上诉人四川省成都军供站（以下简称军供站）因与上诉人四川龙成酒店管理有限公司（以下简称龙成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8745号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 军供站上诉请求：一、请求撤销（2019)川0106民初8745号民事判决第四项，依法改判军供站不予支付龙成酒店装饰装修、设备设施费用4736026元；二、请求撤销（2019)川0106民初8745号民事判决第二项，依法改判龙成酒店支付军供接待大楼7楼东侧8间房屋自2019年3月1日起计算至实际腾退之日止（以实际占用时间为准，按每年2800000元标准计算）的房屋占有使用费；三、判令龙成酒店将上述租赁房屋的第8-14层楼层、大楼顶层、大楼一层接待大厅及配套用房、接待大楼7楼东侧8间房间及其他楼层、设施等恢复至交付使用前的状态。四、请求判令一审、二审案件受理费、一审资产评估费全部由龙成酒店承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定除外。”本案中，军供站与龙成酒店租赁关系是因合同自然期满终止，且双方并未在合同中约定合同期满后装饰装修、设备设施等相关费用应当由军供站补偿龙成酒店，那么应当按照上述司法解释第12条进行裁判，而一审判决却直接违反司法解释明确的强制性规定，直接简单粗暴的判令军供站向龙成酒店支付其全部的装饰装修、设备设施补偿共计4736026元，系适用法律错误。二、一审判决超出龙成酒店诉讼请求范围裁判。龙成酒店的反诉请求第一项为“判令军供站赔偿龙成酒店设备设施、装饰装修费436026元”，其对上述款项的性质非常明确为“赔偿”，一审法院却错误适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款关于“补偿”的规定，判令军供站向龙成酒店支付装饰装修和设备设施补偿；三、一审法院滥用自由裁量权，逃避成文法规定，适用民法原则判案。本案中，对租赁添附物的处理，在法律中有明确的规定，同时，军供站在诉请中还要求龙成酒店恢复原状，但一审法院径直适用“公平原则”，其偏袒意味过于明显。四、一审判决事实认定错误。1.一审判决书中“且龙成酒店临近合同到期前，为能够续租而装修改造，军供站予以默认视为同意”系认定事实错误。首先，龙成酒店非常清楚合同的到期时间，军供站从未以任何方式告知其一定可以续租，龙成酒店的装修行为是为自身经营需要，不应当与续租相联系。而且，军供站此处的“默认”更加表明了军供站尊重合同契约精神的做法，在其租赁期内，军供站无权干涉其正常的经营行为，该“默认”不能理解为“同意”，更不会与“补偿责任”相关联。其次，本案中，军供站对资产进行鉴定至始至终是反对的，但是军供站基于对人民法院的尊重，也予以了配合。军供站认为司法鉴定的《资产评估报告》应当作为双方移交的凭证，作为龙成酒店履行恢复原状的义务依据，同时也是避免龙成酒店在腾退过程中出现物资的损失。同时，按照《资产评估报告》载明，龙成酒店的设备设施包括但不限于家具，床垫、茶几、书桌、办公桌、沙发、电视机、办公电脑、打印机等，设备设施费用评估价值为647017元，上述设备设施完全能够由龙成酒店自行拆除且不损害其任何价值。再次，龙成酒店并未在一审中提交任何证据证明其在临近合同到期时对案涉房屋进行装饰装修，仅在一审的《资产评估报告》明确载明龙成酒店评估时候并未提供全部相关装饰装修工程、设施及物品的付款资料。即龙成酒店接手案涉房屋之后，临近合同期满之日，并未对案涉房屋进行装饰装修，且其装修的成本龙成酒店也并未举证。该“临近合同到期前为续租而装修改造”属于事实认定错误。2.认定房屋占用费的起始时间错误。军供站与龙成酒店双方于2012年签订的《联合经营补充协议》与《联合经营合同书》具备同等法律效力，案涉合同已于2019年2月28日自然到期，一审判决就案涉房屋不予区分合同到期时间，径直判决龙成酒店自2019年4月1日起支付军供站房屋占有使用费用，损害了军供站利益。五、一审判决显失公平。一审判决罔顾军供站的收益与成本，直接强迫军供站接受无法利用的装饰装修以及设备设施，直接导致军供站将案涉上万平方米的房屋出租给龙成酒店，十年期间却仅收益7263974元，明显显失公平。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。 龙成酒店辩称，一、一审法院认定事实及适用法律存在错误，一审法院未正确认定《联合经营合同书》到期后双方形成了不定期的租赁合同关系，在此基础上一审法院认定龙成酒店占用了军供站的房屋，进而判决龙成酒店支付占用费无事实及法律依据；二、一审法院判决龙成酒店按照2800000元每年的标准向军供站支付费用无事实及法律基础，双方在合同到期后，虽然未签订新的租赁合同，但双方形成了不定期的租赁合同关系，依据法律规定，仍然应当按照原合同约定的租赁标准支付租金；三、军供站在合同期限届满后龙成酒店多次向其表示要续租的情况下，通过违法的招投标程序企图否认双方之间事实的租赁关系，侵犯了龙成酒店的优先承租权，加之龙成酒店的装修是经过军供站的同意才进行的，军供站的违约行为给龙成酒店造成了损失，故应当赔偿龙成酒店设施、装饰装修费用。 龙成酒店上诉请求：一、请求撤销成都市金牛区人民法院（2019)川0106民初8745号民事判决书第二项，改判龙成酒店不予支付占用费；二、请求撤销成都市金牛区人民法院（2019)川0106民初8745号民事判决书第七项，改判军供站支付龙成酒店损失2000000元；三、本案诉讼费用由军供站承担。事实和理由：一、《联合经营合同书》到期后，双方形成了不定期租赁合同关系。《联合经营合同书》约定了龙成酒店应在租赁合同到期前三个月就是否续租提出申请。因此，就是否续租及如何续租这一问题，双方均有义务予以协商。龙成酒店于2018年6月1日向军供站发出了继续租赁经营的书面申请要求按原合同内容续签合同，军供站在收到龙成酒店的申请后未予以回复，故龙成酒店有理由相信军供站同意了龙成酒店续租的申请。且龙成酒店于2019年2月21日向军供站发出《龙成酒店方案书》，但军供站也未予以回复，这进一步说明了军供站默认了续租。军供站于2019年3月18日发函要求龙成酒店准备参与租赁投标，但此时已经超出了《联合经营合同书》约定的商议期，双方在此之前已经形成了不定期租赁合同合意。二、双方形成不定期租赁合同关系后，龙成酒店继续使用案涉房屋有事实依据，军供站主张占用费于法无据。龙成酒店应当向军供站支付租金，而事实上龙成酒店也一直向军供站支付了租金。龙成酒店并未占用军供站房屋，故一审判决龙成酒店按每年2800000元的标准支付占用费于法无据。三、双方形成不定期租赁合同关系后，军供站即便是行使合同解除权也应给予龙成酒店适当的宽限期。龙成酒店经营案涉酒店多年，一旦停止经营需要处理和合作单位的合作事宜及妥善安置员工。因此,不可能在确定不租赁后即刻就能搬出。况且军供站一直未对龙成酒店的损失进行补偿。双方就合同是否履行一直存有争议，因此认定2019年4月1日起龙成酒店非法占用房屋的事实与实际情况不一致。综上，龙成酒店认为一审法院部分事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法支持龙成酒店的上诉请求。 军供站辩称，龙成酒店应当按照2800000元每年的标准向军供站支付房屋占用费，军供站与龙成酒店签订的《联合经营合同书》以及补充协议分别于2019年3月31日、2019年2月28日到期，到期之后军供站于2019年5月5日、2019年5月8日、2019年7月份分别以律师函的形式及诉讼的方式要求龙成酒店腾退军供大楼，且军供站并未放弃让龙成酒店腾退大楼，龙成酒店上诉状称双方形成不定期的租赁关系与事实不符。关于龙成酒店上诉的2000000元损失并无任何事实和法律依据。首先，军供站并未实施侵权行为，也并未侵犯龙成酒店同条件下的优先承租权，并且截至到开庭之日，案涉房屋仍然处于空置状态。 军供站向一审法院起诉请求：一、判令终止双方签订的《联合经营合同书》及《联合经营补充协议》，终止双方的租赁关系；二、判令龙成酒店从军供站所有的位于成都市金牛区中腾退；三、判令龙成酒店将上述租赁房屋的第8楼及其他楼层、设施等恢复至交付使用前的状态；四、判令龙成酒店支付房屋占用损失费（从合同期满至搬离之日），按年3600000元的租金标准暂计算至2019年6月10日为619137.37元；五、本案诉讼费由龙成酒店承担。一审诉讼中,军供站增加诉讼请求为：六、龙成酒店应支付水电气费，至开庭之日（2020年5月22日）金额为81271.78元，并在腾退前结清。 龙成酒店向一审法院反诉请求：一、判令军供站赔偿龙成酒店的设备设施、装饰装修费4736026元；二、判令军供站因侵害龙成酒店的优先承租权应赔偿龙成酒店的损失2000000元；三、判令本案本反诉费、鉴定费由军供站负担。 一审法院经审理认定事实：2008年7月28日，军供站与龙成酒店订立《联合经营合同书》，约定由军供站提供其所有的军供接待大楼8层至14层的楼层、大楼顶层使用权、大楼1层接待大厅及配套用房，大楼所需的原给排水、强弱电、天然气、通讯线路光纤、计算机、监控设备、二部客运电梯、锅炉、卫生等配套设备系统，龙成酒店则对上述物业提供所有装饰装修改造，投入设施设备及低值易耗品部分（电视、空调、床、床上用品、家具、办公用品用具），物业范围内安装和采购的给排水、强弱电、通讯线路、光纤等。双方各自投资的标的物所有权归各自所有。经营用途为宾馆服务、办公及库房。军供站不参与经营。定期定额取得回报，龙成酒店投入经营所需的设施设备、经营场地的装饰装修及经营所需流动资金。联合经营期限为10年，自2009年4月1日至2019年3月31日止。军供站取得回报总额为1200万元。由龙成酒店每月10万元定期定额支付。合同5.2条约定龙成酒店自合同订立之日起10日内向军供站支付履约保证金15万元（实际支付10万元）于合同期满双方顺利交接后3个工作日内无息返还，如龙成酒店有违约行为则从保证金中扣除相应损失；合同7.6条约定：经军供站书面同意龙成酒店有权根据经营需要调整物业的部分使用性质和转租权；合同7.13条约定：双方在联合经营标的物经营期限届满后，按各自财产所有权分割并办理交接工作；合同10条约定：本合同经营期限届满前三个月，龙成酒店向军供站提出书面申请终止或继续联合经营，在同等条件下享有优先权；合同14条约定：因本合同未尽之事宜达成的协议和龙成酒店提交的物品、设施设备清单及装修费用的有效凭证等与联合经营有关的书面文本均系本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。 2012年2月20日，双方又订立《联合经营补充协议》（以下简称《补充协议》），军供站将接待大楼7楼东侧共计8间办公房交龙成酒店作办公场地使用，使用期间不得转租或改变使用性质。经营期限7年，自2012年3月1日至2019年2月28日，每年管理费50000元，每半年缴付一次，每次缴25000元，须提前一个月缴纳。使用期间产生的综合治理、消防、物管、水电费用由龙成酒店承担并按时缴纳。该补充协议与原合同有同等法律效力。 合同履行期间，龙成酒店向军供站交付履约保证金10万元并按期缴纳每年租金125万元及相关费用，没有拖欠租金的违约行为。龙成酒店于2018年6月1日向军供站发出了继续租赁经营的书面申请，《申请书》申请按原合同内容续签合同。军供站未书面回复。事后，龙成酒店又于2019年2月21日向军供站发出《龙成酒店方案书》，军供站也未予书面回复。期间，军供站和龙成酒店双方进行多次口头协商均无结果。2019年3月18日，军供站向龙成酒店发函，称“贵公司2018年6月1日提交我站的续签申请书，我站于2018年8月诚邀贵公司参加酒店项目期满后的招租商谈，并确定了租赁期满后重新对外公开招租，我站于2019年2月21日收到贵公司《龙成酒店方案书》，我站近期将按照站长办公室指导的招租方案推进下一步的招租工作。请贵公司经慎重考虑后于2019年3月26日前做好租赁报价及准备工作，逾期我们将视为放弃。我站欢迎贵公司再次参与本次酒店招租工程，按照合同约定贵公司在同等条件下享有优先权，期待合作”等内容。 2019年3月28日，军供站制作了《招租项目招标文件》（含龙成酒店经营范围，新增加5楼餐厅茶坊），租期为13年，年租金最低报价为240万元。从第六年起按上年度实际租金额为基数逐年递增1%直至合同期满。报名时间为2019年3月28日至2019年4月3日，比选时间为2019年4月4日9时30分。《招标书》中未写明现承租人龙成酒店对投入的装饰装修、设备设施拥有所有权，也未写明龙成酒店享有同等条件下的优先承租权。之后包括龙成酒店在内的11家单位分别于2019年4月2日、2019年4月3日向军供站提交了《投标申请函》、《报价函》。2019年4月4日，军供站以书面函件通知龙成酒店被选定为本次投标项目的候选单位（落标）。事后，龙成酒店多次致函军供站主张优先承租权，军供站也通过律师发函要求龙成酒店腾退房屋。一审诉讼中，龙成酒店明确表示拒绝接受年租金360万元的最高报价，因龙成酒店至今仍未搬离，军供站未向参标企业发出中标通知书，也未与其他企业签订房屋租赁协议。逾期搬离期间，龙成酒店继续向军供站交付占用费至2020年1月，金额共计930000元。截止2020年5月22日已产生的水电气费金额为81271.78元。 一审诉讼期间，龙成酒店申请对其装修部分进行价值鉴定。2019年10月一审法院委托中铬国际资产评估（北京）有限责任公司对酒店装饰装修、设施、物品、资方价值进行鉴定。2019年11月21日出具《资产评估报告》，认定“装饰装修部分评估价值为4088955元、固定资产（设备设施）为647071元、低值易耗品为281521元、库存商品为31927元，合计价值5049474元”。资产评估费50000元，由龙成酒店预付。 一审诉讼期间，经一审法院组织调解，军供站参照招投标评审结果向龙成酒店提出续租方案按原招标面积计算年租金为280000元等内容，但龙成酒店予以拒绝。对履约保证金100000元，双方均无异议，军供站亦表示同意返还。 一审法院认为，案涉双方订立的《联合经营合同书》及《补充协议》，虽名为联合经营，实为租赁合同关系，该合同形式和内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。本案一审的争议焦点为：首先，优先承租权的问题，军供站是否侵害了龙成酒店的优先承租权构成违约；其次，对龙成酒店投资的设备设施、装饰装修价值的所有权如何分割；最后，龙成酒店应当向军供站支付的占有使用费计算标准的认定。 一、关于优先承租权的问题，法律对此并无明确规定，按合同缔约自由原则，在不违反法律法规禁止性规定下，合同双方对优先承租权的约定内容有效，但优先承租权的行使必须符合双方约定。由此可见，优先承租权是基于租赁合同约定而产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在“同等条件”下才享有。本案中，军供站对龙成酒店的续租申请和报价（按原合同内容续签）虽未正面回复，但采用公开招投标方式出租房屋，其行为本质是出租人行使租赁物物权利益的最大化，原承租人的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。军供站向社会公开招标，邀请龙成酒店参标，龙成酒店也确实积极参与了招租活动，并向军供站发出了投标申请和报价，与另十家企业共同参与投标。经评审，龙成酒店落标，军供站以此要求龙成酒店腾退房屋后双方产生分歧，龙成酒店于本案诉讼中也明确表示不愿参照租金280万元/年等续租条件与军供站续签租赁合同，应视为龙成酒店对优先承租权的放弃。综上所述，一审法院对龙成酒店提出军供站采用招投标方式出租房屋损坏其利益，军供站构成违约的诉讼主张，不予支持。 二、关于龙成酒店投资的设备设施、装饰装修价值所有权的分割问题，合同中对各自所有权予以明确。接待大楼的设备设施是龙成酒店支付经营权有价受让取得。经营中多次升级改造，其评估价值为647017元，合同虽未约定如何分割，但也非简单一拆了之，需双方对资产价值进行认定和处理。其中还包括龙成酒店采购安装的给排水、强弱电、通讯线路、光纤等设施。从军供站的招标文件中，其接待大楼招租仍用于酒店住宿、餐厅、茶房及酒吧配套服务，用途与龙成酒店经营业态相一致，完全可以继续利用。简单拆除不仅会导致双方财产损失，也会影响正常军供接待任务，且龙成酒店于临近合同到期前，为能够续租而进行装饰改造，军供站予以默认视为同意，按照公平原则军供站应给予龙成酒店相应补偿。 三、关于龙成酒店在合同终止后占有使用费的计算标准问题，龙成酒店自租期届满，即从2019年4月1日起因双方争议至今未搬离接待大楼，龙成酒店仍按原合同租金标准继续支付费用93万元至2020年1月20日止。双方对占有使用费计算标准所存在的分歧，一审法院审查认为合同到期后双方因招投标竞价及优先承租权等分歧处于调解及诉讼期间，至今未搬离并非龙成酒店的过错所致，加之新冠疫情期，龙成酒店已自行承担闭馆期间的经营损失，本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，一审法院认为占有使用期间的费用仍按军供站向龙成酒店最终报价280万元/年标准计算较为合理。 综上所述，本案租赁合同已履行完毕，对军供站请求判令终止双方租赁关系已无必要；军供站请求判令龙成酒店将军供站大楼第8层及其他楼层设施恢复至交付使用状态，与合同约定不符，一审法院不予支持；对军供站要求判令龙成酒店腾退房屋，并支付房屋占用损失费，于法有据，一审法院予以支持；对军供站要求龙成酒店支付欠付水电气费81271.78元，至腾退前所产生的水电气费的主张，一审法院予以支持。对龙成酒店反诉请求军供站赔偿装饰装修、设施设备损失的主张，一审法院经审查认为，军供站应当按照资产评估报告评估的价值4736026元给予龙成酒店装饰装修、设施设备损失的补偿费用。其低值易耗品，全部库存商品的所有权归龙成酒店，由其腾退时搬离接待大楼，自行处置。对龙成酒店要求军供站赔偿损失200万元的诉讼请求，因其未提交与此相关的证据予以证明，一审法院不予支持；对10万元履约保证金的返还，双方均无异议，一审法院予以采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，第一百一十九条，第一百三十一条，第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决：一、龙成酒店应于判决生效之日起三十日内，将承租的军供接待大楼8楼至14层的楼层、大楼顶层、大楼1层接待大厅及配套用房、接待大楼东侧共计8间办公房，腾退给军供站。龙成酒店在腾退前，应自行将存放于接待大楼的低值易耗品、全新库存商品搬离处置；二、龙成酒店应于判决生效之日起十五日内向军供站支付2019年4月1日起至实际腾退之日止（以实际占用时间为准，按每年280万元标准计算）的房屋占有使用费。龙成酒店已支付给军供站的款项93万元，与房屋占有使用费品迭后，据实结算；三、龙成酒店于判决生效之日起十五日内向军供站支付已产生欠付的水电气费81271.78元，并对腾退前仍产生的费用予以支付，据实结算；四、军供站于判决生效之日起十五日内支付龙成酒店装饰装修、设备设施补偿共计4736026元；五、军供站于判决生效之日起十五日内返还龙成酒店履约保证金10万元；六、驳回军供站的其他诉讼请求；七、驳回龙成酒店的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务、应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9992元，简易程序审理减半收取4996元由龙成酒店负担。一审反诉案件受理费57300元，简易程序审理减半收取28650元、资产评估费50000元，共计78650元，由军供站负担50000元，由龙成酒店负担28650元。 二审中，双方当事人均提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。军供站提交了如下新证据：1.2021年1月12日向四川浣熊酒店管理有限公司、四川中匀商业管理有限公司、四川能投酒店管理有限公司、成都如锦酒店管理有限公司发出的《四川省成都军供站关于军供保障大楼部分基础设施（宾馆服务）项目招租活动终止的告知函》（共4份），拟证明军供站针对军供大楼的招租活动已经终止，目前军供大楼属于空置状态，军供站无论从形式上还是实质上均未侵犯龙成酒店的同等条件下优先承租权。2.2020年11月2日军供站向龙成酒店发送的律师函及律师函的邮寄单据以及2020年10月14日拍摄的4张照片，照片内容是龙成酒店正在腾退军供大楼的照片，拟证明在2020年10月14日之前龙成酒店并未向军供站交付案涉军供大楼，且龙成酒店的人员撤退后未告知军供站，因此才会产生军供站于2020年11月2日发出的律师函，让龙成酒店进行彻底的交接。 龙成酒店质证认为：1.对军供站提交的4份告知函真实性无异议，对邮寄材料也予以认可，但上述证据与本案没有任何关联性，该4份函件是2021年发出的，龙成酒店是于2020年9月15日，即接到一审判决后将案涉租赁物交还给了军供站，军供站如何处理与龙成酒店没有任何关联关系。另，关于酒店招租的文件是2019年4月4日开始公开招标，上述4份终止函是2021年才形成，对其证明目的不予认可。2.对于2020年11月2日的律师函及邮寄单截图的真实性予以认可，不认可军供站的证明目的。律师函是向龙成酒店一审代理人发送的，一审诉讼程序终结后，龙成酒店就未授权一审代理人参与二审诉讼程序，故该律师函发出后对龙成酒店来讲不具备法律效力。军供站是在知晓龙成酒店在此之间已经先向其发送要求办理后续交接手续后才进行的发函，其目的是想推脱未及时办理交接手续的责任。对于4张照片的真实性予以认可，但不认可军供站的证明目的，正是由于龙成酒店多次要求军供站配合后面的交接，军供站并未回复，在此情况下龙成酒店不得不自行采取措施进行后续事情的处理。另补充，龙成酒店于9月15日已经开始腾退了，从照片来看10月14日只是对布草间进行腾退，其余范围在9月15日已经腾退完毕。 龙成酒店提交如下新证据：1.2020年9月15日龙成酒店与军供站进行房屋交接的18张照片。拟证明军供站在2020年9月15日已经将房屋进行了回收，并且贴上了相应的封条。2.龙成酒店委托鼎立律所于2020年10月16日和2020年10月21日向军供站发送的2份律师函及函件邮寄回单。拟证明在2020年9月15日进行房屋交接后，军供站并未在相应的交接手续上签字确认，故向其发送了相应的律师函，督促军供站进行进一步的交接确认，但并未收到军供站的后续处理意见，龙成酒店在接收一审判决后就已经按照要求将房屋进行了归还。 军供站质证认为：1.对于照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。军供站与龙成酒店于2020年9月15日仅针对案涉房屋的客房部分进行了交接，由于龙成酒店员工的安置问题以及其本身的物料堆放问题并未全面接管军供大楼，未交接部分包括龙成酒店的办公室、客厅、餐厅、茶房等。2.对2020年10月16日律师函的真实性、合法性及关联性均有异议，军供站并未收到该份律师函，且该份律师函的物流单据也显示退回；对于2020年10月21日律师函的真实性、合法性无异议，但该律师函落款的时间并非是律师函邮寄与送达的时间，该律师函邮寄的时间为2020年11月4日，签收时间为2020年11月7日。军供站于2020年11月2日向龙成酒店发出了一份律师函，要求龙成酒店针对军供大楼进行全面退还。 对双方当事人提交的新证据的证据资格与证明力，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，龙成酒店主张案涉房屋腾退时间是2020年9月15日，大厅的一个办公室、旅行营销部、小卖部是第二天腾退的，但军供站未到现场进行交接。军供站主张腾退时间是2020年11月2日，因龙成酒店在2020年9月15日仍未腾退大厅，且未办理腾退交接。 二审中，双方当事人均认可未对侵犯优先承租权的违约责任及案涉房屋腾退时恢复原状进行约定，亦认可《联合经营合同书》与《补充协议》约定的租赁期限不一致，应当分别适用。 二审中，军供站陈述军供大楼的招投标程序已经终止，不存在有中标人的情况，且现案涉房屋处于空置状态。 本院认为，军供站与龙成酒店签订的《联合经营合同书》与《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.一审认定军供站向龙成酒店支付装饰装修及设备设施补偿款是否适当；2.军供站是否应当向龙成酒店支付200万元赔偿款，该争议焦点下调查龙成酒店优先承租权是否受到侵害；3案涉房屋设施是否应当恢复原状进行返还；4.一审认定的房屋占用使用费是否适当。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。首先，双方当事人均认可案涉房屋的装饰装修经过军供站同意且案涉房屋的租赁期间已届满；其次，军供站明确表示不同意对形成附合的装饰装修部分进行利用；再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”及第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，并结合《联合经营合同书》第七条“13.甲乙双方在联合经营标的物经营期限届满后，按各自财产所有权分割并办理移交工作”之约定，在案涉合同租赁期间届满后，龙成酒店在不对案涉房屋造成损坏的前提下可对未形成附合的装饰装修及设备设施自行拆除或搬离。至于已形成附合的装饰装修部分，龙成酒店无权要求军供站进行赔偿或补偿。综上，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点。根据《联合经营合同书》第十条“本合同经营期限届满前三个月，乙方向甲方提出书面申请终止或继续联合经营。如乙方要求继续联合经营，在同等条件下享有优先权”之约定，龙成酒店按约在2018年6月1日发函作出继续承租的意思表示，军供站虽在收到函件后未立即回复，但在合同届满前的2019年3月18日向龙成酒店发函邀请其参加公开招租，并告知在同等条件下龙成酒店享有优先承租权，且龙成酒店也实际参与了招租活动。但在公开招租中，龙成酒店的报价因低于其他竞标者而落标，而享有优先承租权的前提是在“同等条件”下，故龙成酒店以此为由主张军供站侵犯其优先承租权而应当承担赔偿责任不能成立，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于第三个争议焦点。因双方在合同中并未约定腾退房屋时应当将军供接待大楼第8楼及其他楼层、设施等恢复至交付使用前的状态，故对军供站的该项诉求不予支持，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于第四个争议焦点。关于房屋占有使用费标准，龙成酒店在继续占有使用案涉房屋期间按照合同约定的租金标准向军供站支付了93万，军供站也实际接受该款项，且并未提出异议，应视为对该标准的认可，故房屋占有使用费应当按照该标准计算至实际腾退之日。关于腾退时间，龙成酒店主张双方于2020年9月15日在公证处在场的情况下对案涉房屋进行了腾退交接，鉴于工作量太大，剩余未腾退部分（大厅及布草间）第二天继续腾退，但军供站未予后续配合。军供站认可双方在2020年9月15日办理了腾退交接，但龙成酒店未全部腾退，是在2020年11月2日才腾退完毕。对此本院认为，2020年9月15日双方当事人已经在公证处在场的情况下进行了大部分腾退，应当视为龙成酒店已经尽到了腾退义务，故占用费计算至2020年9月15日较为合理。综上，对《联合经营合同书》指向的租赁标的物的占有使用费应当从2019年4月1日起以120万/年的标准计算至2020年9月15日，共计175万元（120+120÷12×5.5＝175），对《补充协议》指向的租赁标的物的占有使用费应当从2019年3月1日起以5万/年的标准计算至2020年9月15日，共计7.71万元（5+5÷12×6.5＝7.71），因龙成酒店已向军供站支付93万，故龙成酒店还应当向军供站支付89.71万元（175+7.71-93=89.71）。故一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，军供站及龙成酒店的上诉请求均部分成立，予以支持。另，鉴于双方当事人已在二审中腾退完毕，对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8745号民事判决第三项、第五项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8745号民事判决第一项、第四项、第六项、第七项； 三、变更成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8745号第二项“四川龙成酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向四川省成都军供站支付2019年4月1日起至实际腾退之日止（以实际占用时间为准，按每年280万元标准计算）的房屋占有使用费。四川龙成酒店管理有限公司已支付给四川省成都军供站的款项93万元，与房屋占有使用费品迭后，据实结算”为“四川龙成酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向四川省成都军供站支付房屋占有使用费89.71万元”； 四、驳回四川省成都军供站的其他诉讼请求； 五、驳回四川龙成酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费9992元，简易程序审理减半收取4996元，由四川龙成酒店管理有限公司负担；一审反诉案件受理费57300元，简易程序审理减半收取28650元、资产评估费50000元，共计78650元，由四川龙成酒店管理有限公司负担50000元，由四川省成都军供站负担28650元。二审案件四川省成都军供站方受理费44688元，由四川龙成酒店管理有限公司负担；二审案件四川龙成酒店管理有限公司方受理费46800元，由四川龙成酒店管理有限公司负担27144元，由四川省成都军供站负担19656元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年五月二十六日 书记员  何浩铭