广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1121民初410号 原告：昭平县江滨房地产开发有限公司，住所广西昭平县昭平镇西宁北路**，统一信用代码：914511210865016226。 法定代表人：刘焕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师 被告：黄光密，男，1987年1月20日出生，汉族，，住广西贺州市八步区 被告：梁乐丹，女，1989年12月9日出生，汉族，，住广西贺州市八步区 原告昭平县江滨房地产开发有限公司（以下简称“江滨公司”）与被告黄光密、梁乐丹确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告昭平县江滨房地产开发有限公司委托诉讼代理人冯钧到庭参加诉讼，被告黄光密、梁乐丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 江滨公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方2017年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；2.判令被告协助原告解除位于昭平县的备案手续；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年3月27日，原告为了房屋促销及宣传，邀请两被告作为房屋购买人签订《商品房买卖合同（预售）》，以达到房产紧缺的效果及目的。在办理相关手续中，根据合同附件4的约定，被告所需交付的房屋首付款为532096元由原告通过银行转账的形式转入被告账户进行扣划；办理按揭贷款后，银行的按揭贷款均由原告偿还。如今，被告既不配合原告办理更名手续，又不愿意承担《商品房买卖合同（预售）》所约定的相关给付义务，造成原告的房产无法正常销售及转让。原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，首付款实际来源于原告江滨房地产公司，两被告未向出售人实际支付购房款。贷款发放后，贷款本息均由原告江滨房地产公司偿还直至今日。案涉房屋所有权及使用权并未转移至两被告名下，两被告亦从未实际占有使用该房屋，且两被告作为购房者时隔多年一直未按合同约定或法律规定主张购房权利。两被告实质上并无购买房屋的真实意思，其订立购房合同的目的实际上是帮助原告江滨房地产公司促销宣传及获取银行贷款，致使贷款的约定用途与实际用途不一致。上述行为意在以假意掩盖真意，符合《民法典》第一百四十六条的立意，显然案涉《商品房买卖合同》应为无效。故此，为了维护原告的合法权益，诉诸法院，请法院依法支持原告诉求。 被告黄光密、梁乐丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作书面答辩，视为放弃答辩及举证、质证权利。 本院审理认定事实如下：2017年3月27日，原、被告双方签订合同编号为201702070002的《商品房买卖合同（预售)》。合同约定的主要内容：原告将江滨新城A#幢1层101房预售给被告，预测建筑面积138.13平方米，房屋单价每平方米19200元，总价款2652096元，首付款532096元，原告应于2018年8月8日前向被告交付该商品房。合同还就付款方式、期限，银行按揭方式，违约责任等作了约定。合同签订后，被告黄光密、梁乐丹于2017年3月28日向刘勇出具《借条》2张，分别向刘勇借款532096元和51176元，借条约定的借款用途为“用于购买江滨新城A栋101号商铺”。借款后，被告交纳了购房首付款及契税、保险费、维修基金。2017年8月12日，原、被告与广西昭平县农村商业银行股份有限公司签订《个人购（建）房担保借款合同》，被告黄光密、梁乐丹为借款人，原告为担保人，向广西昭平县农村商业银行股份有限公司按揭贷款1720000元用于交纳剩余购房款。 另查明，1.刘勇系原告江滨公司的经理。2021年4月25日，刘勇出具《声明》1份，主要内容为：2017年，江滨公司为解决房屋促销问题及宣传，与黄光密、梁乐丹签订《商品房买卖合同（预售）》。应公司要求，由刘勇通过银行转帐的方式向黄光密帐户支付房屋首付款，再以黄光密、梁乐丹的名义将首付款支付至江滨公司的对公帐户，江滨公司支付首付款后，由黄光密、梁乐丹出具借条交予江滨公司保管收执，其本人与黄光密、梁乐丹不存在债权债务关系。2.《个人购（建）房担保借款合同》签订后，该按揭贷款按合同约定的“等额本息还款法”每月20日前还款。银行出具的业务回单或收贷收息凭证显示，还款户名为“黄光密”，付款方式大部分为“现金”，少部分为“活期存入”。原告提供了这些业务回单和收贷收息凭证的客户回执的原件，以证明该分期还款系原告支付。3.案涉房屋于2018年8月8日达到交付条件，但原告未通知被告接收房屋，亦无证据证明被告主动向原告交涉收房。 以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》1份、借条2张、转帐业务凭证1份、广西农村信用社存款业务回单11份、广西农村信用社收贷收息凭证30份、广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同1份、广西壮族自治区住宅专项维修基金专用收据1份、税收缴款书1份、平安个人贷款综合保障计划保险单1份、中国平安财产保险股份有限公司贺州中心支公司出具的保费发票1份、（刘勇）声明1份、（刘勇）职务证明书1份、光盘1张等证据以及原告的当庭陈述予以证实，本院对经审核具备真实性、合法性和关联性的证据予以确认。 本院认为，商品房买卖合同，是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告订立商品房买卖合同，应依法遵循诚实信用原则，依法、全面的履行合同义务。 一、案涉合同当事人意思表示虚假。原、被告依订立合同的一般程序签订了《商品房买卖合同（预售)》，并根据商品房买卖合同的一般规则，进行了合同备案，缴交首付款及各种税费，办理按揭贷款等等。整个购房过程形式合规，手续基本完备，仅从形式看，该商品房买卖合同合法有效。但是，原告主张，该合同系其邀请被告签订的，签订合同是为了房屋促销及宣传，以达到房产紧缺的效果及目的。对原告该主张，被告未到庭参加诉讼，亦未提出任何抗辩主张。本院审核原告就该主张所依据的证据，1.被告购房缴交的首付款及各种税费均系向刘勇借款得来，而刘勇系原告公司经理，其出具声明证实借款实际系公司款项，其本人与被告之间无债权债务关系。2.原、被告与广西昭平县农村商业银行股份有限公司签订《个人购（建）房担保借款合同》办理房贷按揭贷款后，虽然该贷款均如期还贷，但原告主张该还贷行为均系其所为，与被告无关。从原告提供银行业务回单和收贷收息凭证的客户回执原件分析，若还贷行为是被告所为，则客户回执的原件应在被告手中，这是通常的交易习惯常识，现原告执掌客户回执的原件，故可以判定该按揭贷款发生后的分期还贷行为应系原告所为。3.《商品房买卖合同（预售)》约定的合理交房期限早已超过，但原告未通知被告验收收房，亦无证据证明被告主动与原告进行过收房交涉。据此可知，被告对案涉房产持无谓态度。综上所述，原告江滨公司与被告签订《商品房买卖合同（预售)》的意思表示不真实，属以虚假意思表示实施的民事法律行为。 二、案涉合同因当事人意思表示虚假而无效。前述评析已析明，原、被告于2017年3月27日签订的编号为201702070002的《商品房买卖合同（预售)》非出于当事人的真实意思表示，该合同的签订，是基于合同当事人以虚假意思表示而实施。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，当事人签订的合同是否有效，应以《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定的“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”进行判断。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，本案案涉商品房买卖合同无效。依据该法第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”之规定，原告请求确认案涉合同无效，被告协助原告解除江滨新城A#幢1层101房的备案手续有理，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求有理，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告昭平县江滨房地产开发有限公司与被告黄光密、梁乐丹于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效； 二、被告黄光密、梁乐丹于本判决生效后三十日内协助原告昭平县江滨房地产开发有限公司办理解除江滨新城A#幢1层101房的备案手续。 案件受理费100（原告已预交），由被告黄光密、梁乐丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  李旺道 二〇二一年五月二十四日 书记员  刘砚紫