西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  （2020）陕0112民初13306号 原告（反诉被告）：西安某体育文化发展有限公司。。法定代表人：边玉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔娥，上海摘要律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱增凯，上海摘要律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安某某置业有限公司。法定代表人：周云，该公司总经理。委托诉讼代理人：党敏，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈浩，陕西稼轩律师事务所实习律师。第三人：某某（上海）体育文化发展有限公司。法定代表人：边玉生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔娥，上海摘要律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱增凯，上海摘要律师事务所律师。原告（反诉被告）西安某体育文化发展有限公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）西安某某置业有限公司（以下简称某某公司）、第三人某某上海体育文化发展有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某公司及第三人某某公司的共同委托诉讼代理人孔娥、朱增凯，被告某某公司的委托诉讼代理人党敏、屈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司诉称,2017年11月1日，第三人与被告签订《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同》，约定第三人承租被告1号楼A座一层及1号楼整体2层，总合同建筑面积6930.29平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止，共计8年。2017年12月3日，第三人又与被告签订《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同补充协议》，约定第三人承租被告3号楼一层3H1F-W004号商铺和3H1F-W005号商铺，租赁面积为588.64平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止，共计8年。2018年，原告、被告及第三人签订《补充协议》，约定从2018年8月1日起，将上述租赁合同的第三人全部权利义务转给原告。合同订立后，因被告延期交付、不完全交付商铺，被告承受免租期至少顺延至2020年6月30日。且因新冠疫情影响，被告作为国有企业，应从2月份开始免收3个月房租。但被告存在严重违约的行为的情况下，被告于2020年5月20日单方向原告发出《租赁合同解除通知》。原告不存在违约行为，被告单方发函解除租赁合同的行为不符合法律规定，不能发生解除租赁合同的效力。为维护其合法权益，现诉至法院，请求判令：1、依法确认被告向原告发出的2020年5月20日《租赁同解除通知》不具有解除合同的效力；2、被告继续履行《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同》、《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同补充协议》和《补充协议》；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。被告某某公司辩称，1、因原告某公司严重违约，其已合法解除双方签署的租赁合同；2、其与某公司合同解除后，为避免国有资产流失，已与诸多小租户重新签署了租赁合同，其与某公司的租赁合同客观上已履行不能；3、某公司擅自转租、擅自停业等违约行为，严重破坏了整体项目的运营环境。因原告在履行合同中存在违约，其现提出反诉，请求判令：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同》、《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同补充协议》和《补充协议》《代理出租合同》于2020年5月22日解除；2、被反诉人某公司向其支付租金1386984.17元（自2020年1月1日至2020年5月20日），并支付自2020年5月21日起的房屋占用费1386984.17元（暂计至2020年10月10日，并自2020年10月11日按照294835.5元/月的标准向反诉人支付至至腾房之日止），合计2773968.34元；3、请求被反诉人某公司支付违约金707652元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告某公司辩称，被告给其两年的免租期，但合同约定交房时间为2018年1月1日，被告并未完成租赁房屋的交付，其仍在免租期内。根据双方合同约定，房屋交付时需要交接手续的，合同附件4有专门的交接文件，双方并没有完成实际的交付。另一方面在整个过程中，被告一直处于施工过程。整个项目竣工是在2019年7月完成，消防验收是在2019年1月，所以被告不可能在竣工之前完成合法交付。合同签订后，2018年5月左右至年底被告将整个项目标的围挡进行广场绿化施工，导致标的无法正常使用。2019年期间有几个月被告再次围挡进行施工绿化。2020年3月，被告再次围挡之前的绿化和广场布局重新规划施工，导致其无法使用。因被告的原因致其招商的第一批商户无法正常营业，商户将其诉至法院。在上述过程中，被告要求其妥善处理，退出相关商户，引进新承租商户。新商户引进后被告也不同意商户经营业态，导致其和新商户履行合同存在纠纷。另其和被告签订合同总面积为6000㎡，但被告在2019年6月将部分区域给西腾公司，大概1600㎡。其与被告实际签订了两份合同，其中涉及3号楼588㎡，被告从未直接交付且另行租赁，因此合同签订后，被告处于严重违约状态。综上，其仍处于免租期，不存在拖欠租金的问题。被告前任领导曾多次表态将免租期延长到2020年下半年，被告亦未支付30%装修补偿款，大约160万。所以未交付的面积及应支付其的补偿款足以抵偿应当向被告交付的租金。关于被告解除合同，根据最高院司法解释以及西安市人民政府印发有效应对疫情的暂行通知，其应在免租期内，无须承担占用费，被告也无合法解除权。被告诉讼请求中主张房屋占用费与其陈述与小商户重新签订租赁合同存在矛盾，据此主张违约金，缺少事实基础。第三人某某公司述称：对于本诉认可原告某公司诉讼请求，对于反诉意见同某公司答辩意见。经审理查明，2017年11月1日，被告某某公司与第三人某某公司签订了《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同》，约定第三人承租被告位于西安市浐灞生态区欧亚大道3639号丝路国际创意梦工场项目1号楼A座一层及1号楼整体二层商铺，总合同建筑面积6930.29平方米（其中A座一层建筑面积2899.91平方米，整体二层4030.38平方米），租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止，共计8年。合同另约定因第三人进驻与项目建设存在交叉施工，被告给予第三人6个月的“装修筹备期”和18个月的“装修施工期”，其中2018年1月1日起至2018年6月30日为“装修筹备期”，在此期间免除第三人租金及运营物业管理费；2018年7月1日至2019年12月31日为“装修施工期”，免除第三人租金,但运营物业管理费第三人需正常缴纳。双方约定商铺交付日期为2018年1月1日，交付状况为现状验收交付。因被告合同签订三日内，第三人需向被告支付租赁保证金20万元。双方均同意按照装修费用800元/㎡的标准给予第三人装修资金补贴，补贴面积按照合同约定的租赁面积计算，即6930.29平方米，总装修补贴款为5544232元。合同还约定第三人未按时支付合同约定的租金及各项费用，逾期每日按拖欠金额万分之五向被告支付滞纳金，累计超过三十日，被告有权终止合同……。2017年12月3日，被告与第三人又签订《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同补充协议》，约定第三人承租被告3号楼一层3H1F-W004号商铺和3H1F-W005号商铺，租赁面积为588.64平方米；租赁期限为自2018年1月1日起至2025年12月31日止，共计8年。合同另约定被告给予第三人“装修筹备期”6个月和“装修施工期”18个月。该期间产生的相应费用，如水、电、燃气费和装修管理费，第三人均按园区标准自行承担。交付状况为现状验收交付。另约定合同签订三日内，第三人需向被告支付租赁保证金8万元。合同租金为2244484.32元。双方均同意按照装修费用750元/㎡的标准给予第三人装修资金补贴，补贴面积按照合同约定的租赁面积计算，即588.64平方米，总装修补贴款为441480元。合同还约定违约责任及其他条款。交付日期为2018年1月1日，双方同意租赁商铺以现状验收交付。上述合同签订后，原告、被告及第三人签订《补充协议》，约定从2018年8月1日起，将上述《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同》、《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同补充协议》的第三人全部权利义务转给原告。另约定“除本情况说明所做修改之处，原合同其他部分继续有效……”。2018年2月5日，第三人向被告缴纳28万元保证金。2018年4月16日，原告完成装修设计施工图以及同被告和案外人上海广域建筑装饰工程有限公司签订《商铺装修施工协议书》，协议书约定由案外人为原告装修位于被告梦工场项目内商铺：1号楼A座一层及1号楼整层二层，3号楼1层3H1F-W004号商铺和3H1F- W005号商铺；铺位面积7518.93㎡。案外人承诺施工工期为2018年4月20日至2018年10月20日。2019年1月28日、2019年12月3日、2019年12月4日、2019年11月19日，被告向与原告发出催缴通知，要求原告支付物业费、水电费、垃圾费、空调节等，原告签收后未缴纳。2019年11月4日、2019年11月1日、2019年11月20日被告三次向原告发出催缴租金通知，原告签收后未缴纳。2020年5月20日，被告向原告发出租赁合同解除通知，主要内容为：原告未能按时支付租金及管理费，另涉嫌擅自转租的情形构成严重违约，故通知解除合同，另要求原告收到函件后3日内缴清全部租赁费、物业费、水电费、空调使用费。2020年6月9日，原告委托上海摘要律师事务所对被告进行回函，回函主要内容为：原告不存在逾期支付租金等费用的情形，不构成违约，合同应继续履行。如被告单方面解约给其损失需承担法律责任。关于解除合同效力问题，其将依法提起诉讼由法院或仲裁机构依法裁判。审理中，关于涉案商铺现状。原告称其与签约经营的小商户有八家，具体经营状况不清楚，根据被告提供证据部分商家已经与被告签订租赁合同。其中1、樊秀荣，租赁面积1166.19㎡，在1号楼A区1层，未与被告签约；2、西安谊诚琳餐饮服务管理有限公司，租赁面积303.36㎡，在1号楼A区1层117-118号，未与被告签约；3、杨森，租赁面积112㎡，在1号楼A区1层1-A-110号，未与被告签约；4、邓猛猛，租赁面积57.3㎡，在1号楼A区1层113号，未与被告签约；5、姚红，租赁面积120㎡，在1号楼A区1层109号，未与被告签约；6、陕西卓佳商业运营管理有限公司，租赁面积4135.4㎡，在1号楼A区107、108、111、112、113号及二层整体，与被告签约二百多平方米；7、冯敏，租赁面积87.6㎡，在1号楼A区1层01、02号，与被告签约；8、浐灞生态区XX酒吧，37.99㎡，在1号楼A区1层，与被告签约。被告称陕西卓佳商业运营管理有限公司与其重新签订合同只签订两百多平，杨森开的饺子馆已经不在经营，东西也全部搬离，向其明确表明不再租赁。目前在涉案商铺继续经营的都与其重新签订了合同。另原告称3号楼以及1号楼B区二层被告一直未曾交付，其中3号楼的建设工程一直到2019年才竣工，其从未掌控和使用过。被告称1号楼B区已经交付给原告，后转租给西腾公司，未向原告主张该区域的相关费用。3号楼其也交付给原告了，另其于2020年6月已实际控制涉案商铺，不需要腾房，在向原告发出解除通知后已将3号楼收回且另行出租了。审理中，证人王某某出庭证明其以国靖家具名义与被告签约进驻涉案梦工场项目，梦工场项目的竣工时间为2019年7月3日，验收备案时间为2019年7月19日。2018年至2020年间建设方反复在梦工场项目进行围挡拆除再围挡。另称被告公司总经理和商户开会时曾口头向商户承诺免租期顺延。被告对证人证言不予认可，称证人与其公司存在诉讼纠纷，与本案有利害关系，证言不能作为定案依据。本院依法主持调解，因双方争议较大，致调解未果。上述事实，有《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同》、《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同补充协议》、催缴单、律师函、会签单、 施工图、证人证言、解除合同通知书及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，本案争议焦点在于2020年5月20日被告某某公司向原告某公司发出《租赁合同解除通知》是否具有解除合同的效力？本案中，被告某某公司认为其行使合同解除权系因原告某公司经催缴未支付租金、物业管理费及涉嫌擅自转租严重违约致合同目的无法实现，故其有权解除合同。原告某公司认为被告某某公司工期拖延致租赁商铺未按合同约定的2018年1月1日交付，后即使少部分交付但租赁商铺的配套基础设施仍未完工，2018年、2019年、2020年又在商铺门前进行围挡施工，根本无法达到正常使用或对外出租的状态，整个项目的竣工是在2019年7月完成，整个消防验收是在2019年1月，故被告不可能在竣工前完成合法交付。另被告于2018年同包括原告在内的商户工作会议上明确提出将免租期顺延最少半年，且在疫情期间被告提出解除合同要求支付违约金违反相关规定，不应得到支持，因其还在免租期内，被告无权解除合同。关于租赁商铺交付日期，因合同约定为现状交付，原告在合同履行期间未对合同约定的2018年1月1日交付日期提出异议，且原告2018年4月16日完成装修施工设计图，可以认定其依照合同享有装修筹备相关利益，被告已交付房屋，现原告主张以竣工验收作为交付条件及标准，依据不足，本院不予采纳。故本院认定交付日期为合同约定交付日期即2018年1月1日。另据合同约定“租金支付方式按每半年度先付后用，合同期限内租赁房应于每年度届满前三十日按《租金支付明细表》（具体付款时间及金额详见合同附件三）足额支付下一年度的租金费用”，结合房屋交付日期，原告应自2019年12月向被告支付下半年租金。但被告于2019年11月4日、2019年11月1日、2019年11月20日三次向原告催缴租金，原告签字确认后未缴纳租金，且长期拖欠应当承担的物业费、水电费等，构成违约，被告依照合同约定行使解除权，符合法律规定，故2020年5月20日被告某某公司向原告某公司发出《租赁合同解除通知》到达原告处后即发生解除合同的效力。因合同解除，原告应支付免租期之外即2021年1月1日至2021年5月21日的租金。关于租金计算标准，因1号楼B区二层1600㎡已由被告转租给案外人，该面积应予扣除。关于原告称3号楼未实际交付由被告实际占有，其提供的证据不能证明其主张，故不予采纳。经核，被告应支付原告租金租赁面积5896.42平方米，按照月租金标准50元/㎡，计算4个月20天，即1375899元。关于被告主张2021年5月21之后的房屋占用费及腾房的诉讼请求，根据本院查明的情况，因被告在发出解除合同后已实际控制涉案房屋，且被告同原告转租的部分商户自2021年6月1日重新签订合同，被告未产生相关扩大损失，且被告认可不需要腾房，故对于该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张应当扣除疫情期间租金的意见，因享有减免政策的主体为承租商铺的实际经营者，原告作为转租人不享有该项政策，故对于该意见，本院予以采纳。关于被告主张原告支付违约金的诉讼请求，因合同约定违约金明显过高，结合合同履行情况，预期损失、过错程度等因素，酌情按照实际租赁面积半个月租金标准132701元予以支持，超出部分，本院不予支持；因合同解除，被告应退还原告支付的保证金280000元，该款项应在原告应支付被告租金中予以扣减。经核，原告应支付被告租金及违约金共计1228600元。原告及被告其余诉讼请求,于法无据,本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告西安某体育文化发展有限公司继受第三人某某（上海）体育文化发展有限公司与反诉原告西安某某置业有限公司签订的《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同》、《丝路国际创意梦工场项目商铺租赁合同补充协议》和《补充协议》于2020年5月22日解除；二、反诉被告西安某体育文化发展有限公司于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告西安某某置业有限公司房屋租金及违约金共计1228600元；三、驳回原告西安某体育文化发展有限公司全部诉讼请求；四、驳回反诉原告西安某某置业有限公司其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费24755元（原告已预交），现由原告全部负担。反诉案件受理费40375元（被告已预交），现由被告自行负担28262元，原告负担12113元，原告负担部分于本判决生效之日起二十日内支付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      方  圆 审  判  员      徐  红  审  判  员      杭萌萌                                 二〇二一年五月十一日                            法官  助理      陈  召                  书  记  员      张美琪   1