河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0608民初533号 原告（反诉被告）：刘静，女，1987年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：武增伟、邓艳昕，河北平川律师事务所律师。 被告（反诉原告）：保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，统一社会信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人：王策，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高艳超，河北方圆律师事务所律师。 被告：保定仙庭房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区西三环1566号，统一社会信用代码：91130600MAO8F5P25R。 法定代表人：王春荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张建，该公司员工。 原告（反诉被告）刘静与被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称“嘉尚公司”）、被告保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称“仙庭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘静的委托诉讼代理人武增伟、被告嘉尚公司的委托诉讼代理人高艳超、被告仙庭公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘静向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的“仙庭湖畔认购合同”无效，判令被告返还原告购房款320000元，并赔偿损失（以320000元为基数，按一年期贷款市场报价利率，自2018年4月15日起至全部归还购房款之日止计算利息。2、被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月9日，原、被告签订“仙庭湖畔认购合同”，约定原告购买被告开发建设的“仙庭湖畔”住宅小区33号楼1单元301号房屋，建筑面积109.85平方米，每建筑平方米售价人民币5548元，住宅房款总额609448元，分期付款，至2018年4月15日，原告已支付320000元，房屋交付时间2020年11月30日前。现在，原告了解到“仙庭湖畔”住宅小区没有预售许可证等手续，原、被告签订的“仙庭湖畔认购合同”应为无效合同。原被告就合同相关事宜协商不成，为此，原告向人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告嘉尚公司辩称，1、双方签订的商品房认购合同不存在合同无效情形，不属于违反法律强制性规定的无效情形；2、本案项目被告已转让给保定仙庭房地产开发有限公司，所争议房产与被告嘉尚公司无关；3、仙庭湖畔小区属于合法建筑，是国家鼓励的新型社区项目，不应适用商品房买卖司法解释的规定。4、双方应当遵守诚实信用原则继续履行合同，合同合法有效。 被告仙庭公司辩称，同嘉尚公司的意见。 被告嘉尚公司提出反诉请求：1、请求法院判令合同有效，被反诉人继续履行合同，并承担违约责任；2、本案的诉讼费、保全费等费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年4月签订二份《认购协议》，购买了仙庭湖畔二套房产。虽然项目已经转让给保定仙庭房地产开发有限公司，但仍需要按照认购协议的约定和保定仙庭房地产开发有限公司继续履行合同。被反诉人没有按协议约定支付剩余款项，属于违约行为。应当承担违约金并维续支付剩余款项。被反诉人购买的仙庭湖畔小区已经建成并交付使用，小区建设符合相关规定，具备相关手续，获得政府相关部门的批准，属于合法建筑。被反诉人签订购房合同不存在违反法律的无效行为，双方应当遵守，被反诉人没有遵守契约精神，认真履行合同约定义务，未按期交纳购房款，损害了反诉人的合法权益。综上所述，购房协议是反诉人、被反诉人双方自愿签订，是双方真实意思的表示，被反诉人故意拖欠购房款的行为已经构成违约，并严重损害的被反诉人的合法权益。故根据相关规定提出反诉，望贵院判如所请。 原告刘静（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告刘静的身份证复印件，证明原告的身份是本案适格原告，不是涉案房产所在村的村民。 2、原告刘静和被告嘉尚公司签署的仙庭湖畔认购合同，证明被告嘉尚公司收取了原告的购房款为346912元、320000元，双方存在商品房认购合同，该合同没有预售许可应为无效，与原告签订的该合同违反了法律的规定，案涉买卖合同依法无效，被告应返还原告支付的购房款并赔偿原告损失。 3、被告嘉尚公司为原告出具的购房款收据346912元两张，320000元三张收据，证明被告嘉尚公司收取了原告购房款为346912元、320000元，应当予以返还，并应以此为基数赔偿相应损失。 4、两份判决书，印证本案所涉房产项目签订的合同应为无效。 被告嘉尚公司质证：对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。 被告仙庭公司质证：同嘉尚公司的意见。 被告嘉尚公司提交以下证据： 1、嘉尚公司与仙庭公司的项目转让协议，证明项目的所有人和建设方均为仙庭公司与嘉尚公司无关。 2、嘉尚公司与仙庭公司项目转让协议的公示照片，证明项目转让协议已对外公示和公开。 3、村委会与仙庭公司的共建协议，证明项目建设实质由仙庭公司实施与嘉尚公司无关。 4、集体土地使用权证3份，2015年取得，证明项目建设用地的合法性。 5、乡村规划许可证3份，2016年取得，证明项目建设符合规划为合法建设。 6、建筑工程施工许可证3份，2016年取得，证明项目建设为合法建设。 7、土地证、规划证、建筑许可证公示照片，证明相关证照已经在售楼部对外公示，房屋购买者对此已全部知晓并认可 8、河北五部委关于印发2018年度中心村（新型社区）建设示范点、示范县的通知，证明项目的建设获得省政府相关部门的肯定和支持，已列为省示范项目，属于合法项目建设。 9、全体村民同意进行项目建设的纪要及代表签名，证明村集体一致同意，决策程序符合法律规定。 10、村集体会议纪要，证明村集体一致同意，对购房者可获得特殊村集体成员身份；因村集体通过村民代表和党代表集体同意，对于购买仙庭湖畔小区的业主给予村集体特殊成员的身份，可以在本村居留，享有本村村民部分权利，并可以享有部分集体土地的使用权。 11、村集体会议纪要公开照片，证明购房者在购房时明知自己购买的是新型社区房产，也可以获得特殊村集体成员的身份。 12、村民委员会组织法、村民土地承包法，证明村集体是自治组织，有权决定集体重要事项，可以赋予村集体成员身份，决定集体土地的承包和租赁等重要事项。 13、购房者分得村集体土地的协议，证明购房者可以获得特殊的村集体成员身份，并分得部分集体土地使用权，购房户在交完房款就可以与村委会订立分得土地的协议，现在住房户已获得了土地使用权。 14、新土地管理法，证明村集体建设用地可以对外转让、出租，新土地管理法已经修改，新土地管理法第63条废除了2011年442号全国民事审判工作会议纪要第五条的规定。该纪要已经不能作为审判集体土地案件的法律依据，也失去了原合同法52条所规定的违反法律强制性条款的合同属于无效合同的基础。 15、2013年11月5日中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，证明国家允许经营建设用地入市。 16、2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，证明农村集体建设用地正式入市，并展开试点，如果合同无效，就会发生在试点内的就有效，试点之外的就无效的自相矛盾的判决。 17、2018年12月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上提交了试点答卷，国务院关于农村征地制度、集体经营性建设用地、宅基地改革试点情况的总结报告，证明国家肯定了集体建设用地对我国经济的促进作用，集体建设用地的利用有利于社会的公平和公正。 18、典型案例，贾清春上诉韩金香农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，证明双方合同并没有违反国家的强制性法律规定，合法有效。 原告刘静质证：对于于证据1，嘉尚公司和仙庭公司的项目转让合同未经原告同意，不符合债权债务转让的法律规定，该转让对原告无效，和原告签订合同的相对方是被告嘉尚公司，并非仙庭公司，如果仙庭公司自愿加入本案债务承担，同意仙庭公司承担连带责任。原告没有见过证据1、2、3、4、5、6、7，被告嘉尚公司没有对原告出示过，原告并不清楚本案所涉仙庭湖畔项目为村委会和被告共建，而且这些也只是证明其建设合法，并不能证明其销售合法；对证据8、9、10、11原告并不清楚，并没有通知原告，原告也没有同意成为该村委会居民，村委会不能强制要求原告成为该村村民，不能因为其作出决议原告就成为该村村民，而且原告和被告嘉尚所签订的认购协议中也没有成为村委会居民的条款。是否成为村居民应依照国家相关法律规定，应当依照户籍的迁移规定，不是村委会自行决定。剩余的证据法律规定和文件只是对集体土地的一些规定，并不涉及房地产销售，本案是原告和房地产公司所签订的商品房预售合同，合同中并不涉及村委会，所以本案应当适用的是最高院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干解释的规定。根据2011第442号全国民事审判工作会议纪要第15条及国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律及政策的通知，农村住宅只能分配给本村村民，城镇居民购买无效。即使村委会参与了建设出售本案项目，即使该建设项目建设合法，其向社会销售也应当认定违反法律强制性规定，应认定无效。新土地管理法第63条并未废除2011年第442号全国民事审判工作会议纪要第15条的规定。 被告仙庭公司质证：对嘉尚公司提供的证据认可。 原告刘静陈述，原告没有入住房屋，也没有交接，被告也没有在合同约定的交房时间交房。双方的认购合同中并没有村委会的相关内容，也没有成为村民的相关内容，被告所述签合同就默认为同意成为村民不符合民法典关于默示法律行为的规定。合同中约定的是购买房产，有明确的房产号，并非房产使用权，和其他商品房预售合同的基本内容相似，本案应为商品房预售合同纠纷。 被告嘉尚公司陈述：1、仙庭房地产项目所有的证照在售楼部，在原告购买房产时都进行了公开和公示，有相关照片为证。2、原告对其所购买的房产的土地和性质应当是明知的，无论是从购房价格和区位来讲，原告都应对项目的性质是明知的。3、仙庭项目为合法建造的新型社区项目，获得了省政府的肯定和支持，其销售的仅仅是房屋的使用权，并不包括集体土地的使用权。4、村集体是自治组织，村集体通过民主合法的程序赋予购房者特殊的集体成员身份，并不违反法律的规定，国家现阶段没有任何一部法律对集体成员的身份进行明确的规定，村集体的做法合法合规。5、原告代理人认为双方签订的房屋认购协议违反法律的强制性规定，应由原告代理人明示到底违反了哪一条款，因为据本人了解，国家没有任何一条法律禁止集体土地对外转让，没有任何一条法律禁止集体土地上建设的房产对外转让。村集体会议纪要已经在售楼部公示，原告签订该协议时就应该知晓，签订认购协议即可认为其接受纪要内容和成为本村特殊集体成员。仙庭湖畔小区已完全按照认购合同中约定的时间进行了房产交付，整个小区已完全具备入住条件。仙庭公司已多次催促并函告原告交付剩余房款并接收房产，原告多次推迟，故本次被告反诉原告继续履行合同并支付剩余房款。双方签订的认购合同是针对新型社区项目而非城市房地产项目，本项目在农村建设，不应适用商品房买卖合同的相关规定。原告混淆了村民和村集体特殊成员的概念和定义。原告对购买房产的性质是明知的，根据民法典诚实信用原则双方应诚实守信，履行自己签订的合同，不能因自己的投机炒作行为在房价下降时就主张无效。 被告仙庭公司陈述：同意嘉尚公司的意见，本案涉案房产项目系仙庭公司实际开发建造的，我公司愿意承担相关债权债务责任。 经审理查明，2017年4月9日，原告刘静与被告嘉尚公司签订《仙庭湖畔认购合同》，该合同约定原告刘静认购房屋坐落于“仙庭湖畔”住宅小区33号楼1单元301号房屋，建筑面积约109.85平方米，每平方米售价人民币5548元，住宅房款总额约609448元，约定分期付款，房屋交付时间为2020年11月30日前，原告已支付房款320000元。 诉状中，原告以嘉尚公司为被告，本案审理过程中被告嘉尚公司以仙庭公司为涉案房产实际控制人和建设者为由申请追加仙庭公司为本案被告，本院予以准许。 本院认为，原告购买的房产即“仙庭湖畔”小区坐落于清苑区的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。“仙庭湖畔”小区使用的土地为农村集体所有，案涉“仙庭湖畔”小区属于新民居项目，新民居系为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告刘静并非该集体经济组织的成员，且各被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚公司将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售的行为，违反了【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告刘静要求确认其与被告嘉尚公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效的主张予以支持。对于被告嘉尚公司反诉请求法院判令合同有效原告继续履行合同并承担违约责任的主张，本院予以驳回。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应返还原告刘静购房款320000元。本案被告仙庭公司认可其为“仙庭湖畔”项目的实际控制者和房款支配者，自愿承担“仙庭湖畔”项目对外债务，故被告仙庭公司对该笔购房款承担连带返还义务。关于原告主张由被告承担自付款之日起至实际返还购房款的利息损失，原告作为社会经验丰富的成年人，其在购买房产时应当对房屋的性质进行充分了解，其本身的疏忽对导致合同无效也有一定的责任，故原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘静与被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年4月9日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告刘静购房款320000元。被告保定仙庭房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。 三、驳回原告（反诉被告）刘静的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）保定嘉尚房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，减半收取计3050元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司和保定仙庭房地产开发有限公司共同负担。反诉案件受理费40元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 陈彦任 二〇二一年五月十七日 法官助理 郭宇轩 书 记 员 李赛飞