广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初6903号原告（反诉被告）：佛山信财置业开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××318。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈思枫，男，汉族，1992年8月23日出生，住福建省霞浦县×××××××××，公民身份号码。原告佛山信财置业开发有限公司诉被告陈思枫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。在法庭辩论终结前，被告提起反诉，本院依法受理后，于2021年3月31日合并进行了审理。原告委托诉讼代理人梁胜德、被告陈思枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告于2019年9月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201××××××××201）已于2020年12月15日解除；2、判令被告协助原告向房地产管理部门申请办理撤销合同编号为201××××××××201的《商品房买卖合同（预售）》的网签备案手续；3、判令被告向原告支付代偿款利息部分29388.74元；4、判令被告向原告支付违约金519075.9元；5、判令被告承担原告因本案产生的律师费4500元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（下称“买卖合同”）与《商品房买卖合同补充协议》（下称“补充协议”），约定原告将位于禅城区科海路3号1区四座1502房出卖给被告，房屋总价款为1730253元，付款方式为银行按揭贷款。合同签订后，被告依约支付首期款520253元，并向东莞银行股份有限公司佛山分行（下称“东莞银行”）申请办理了剩余房款1210000元的按揭手续，原告与东莞银行签订的编号为东银（94）2019年楼按协字第0000006号的《楼宇按揭合作协议书》，约定原告为被告办理的贷款承担连带保证责任。现因被告逾期向东莞银行清偿应付贷款，2020年11月13日，东莞银行向原告发出《逾期催收通知书》，要求原告承担连带保证责任，代偿被告在其办理的个人住房贷款本金1199467.53元，贷款利息29388.74元，共计1228856.27元。原告收到《逾期催收通知书》后，分别于2020年11月20日与2020年11月23日通过银行转账方式向东莞银行汇款共计1228856.27元，用于代偿被告贷款本息。根据《补充协议》第四条第2款约定，如因被告出现逾期偿还贷款本息的，致使贷款银行要求原告承担连带担保责任，原告有权立即单方与被告解除合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由被告承担，同时被告还应当向原告支付总房款的30%作为违约金。原告于2020年12月8日向被告发出解除双方于2019年9月28日签订的《买卖合同》及《补充协议》的通知，由于被告已改变通讯地址且未及时通知原告，前述通知无法成功送达被告，依据《补充协议》第十七条第4款约定，以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日，因此视为被告已于2020年12月15日收到合同解除的通知。为维护自身合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。被告答辩并反诉称：一、原告诉请解除买卖合同和协助开发商解除网签备案手续。该诉求被告都同意，因为是被告的违约。被告知道因为被告的原因导致后面一系列的事情发生，被告的反诉请求是：在解除合同的前提下，原告退还被告所交纳的首期款520253元、契税23810.82元、月供款89057.77元。二、原告请求被告支付代偿款利息29388.74元。被告不同意该请求，现在被告同意解除合同，房子也没了然后还要承担这么重的罚金非常不合理，开发商又要拿回房子还要收取被告的首付款（520253元）和契税（23810.82元）、月供款（89057.77）。恳请法外容情，作出合法、合情、合理的判决。三、原告请求被告支付违约金519075.9元。被告坚决不同意该请求，被告是2019年9月28号签订的购房合同也如期交付了几个月的房贷，在2020年全国爆发新冠疫情那时候被告人在老家福建4月份刚刚复工，那时候彻底是断了收入来源。被告主业是电商，在2019年年中跟工厂订做几批货也出货，那时候被告所有的资金是给了货款，然后2020年一整年被告的货都集堆在仓库卖不出去，所有资金都断了。所以才会有逾期未还月供的事情，也给原告和法院带来不必要的麻烦，非常抱歉。当初被告买这套房子找银行按揭贷款了1210000元，这笔钱是进了开发商的账户，现在因为断供银行直接从开发商担保账户代偿了1228856.27元，相当于这笔钱就是银行直接拿回去了（本来这笔钱就是房贷的按揭款），开发商也没有任何损失。2021年新出台的民法典也明确说明合同违约金这项的赔付标准，当事人一方违约给对方造成的损失可以向违约一方追讨违约金，如果没有违约金这项可以免除。开发商这会需要被告赔付总房款的30%作为违约金，被告房子也没了还要承担这么高额的违约金无疑是加重被告的责任。然而这套房产位于佛山南庄绿岛湖，今年年底开通的佛山地铁2号线绿岛湖站也位于这套房产的周边，可见这套房产未来的增值空间，到时候开发商可以转手高价卖出，这能给开发商带来什么损失。如果开发商把房子收回，还额外没收被告房子的首付款和月供款、税费等费用，这样对被告非常不公平。开发商提供的证据清单被告也仔细看过，也没有明确说明因为被告的逾期断供给开发商带来任何损失，这个要求是非常不合理，希望法院能合理免除。在断供期间，被告也向开发商协商过。被告找人来买这套房子希望开发商能积极配合重新签订新的买卖合同和银行按揭事宜，被告也愿意付中间出现的任何费用，但是开发商给被告回复是不同意就是要起诉被告，被告是真的没有办法。被告也深刻反省因为被告的断供到现在这一系列的问题发生给法院和原告带来的麻烦，被告也愿意解除合同积极配合开发商解除网签等协议，但是违约金这项开发商是无理要求也没有证据证明开发商的损失。大家都知道开发商的财力和人力远远超过被告这一方，被告属于弱势一方。只能恳求法院能作出合法、合理、合情的判决。四、原告请求被告承担原告的律师费和案件的诉讼费。这两项不同意，被告现在房子也没了，开发商还要被告承担这两项费用，被告是无力承担。原告对被告的反诉答辩称：首先，本案中，因被告逾期支付涉案房屋按揭款，导致原告向银行承担担保责任，被告应当向原告支付代偿款利息部分29388.74元。另根据《补充协议》第四条第2款约定向原告支付相当于房价30%的违约金，即519075.9元，以及原告因本案支出的律师费4500元，上述费用共计552964.64元，显然高于被告向原告支付的首期款520253元，因此，两者相互冲抵后，原告无须另行向被告返还首期款520253元。其次，根据《买卖合同》第十九条第（二）款约定：“首期住宅维修基金、契税由买受人按照行政主管部门相关标准自行缴纳”。以及《补充协议》第十八条第1款：“若合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的全部政府税费不予退还”。因此，由于被告违约导致原告解除合同的，原告无须向被告返还任何的税费。退一万步而言，原告并非契税的收款方，亦未因此获得任何收益，被告要求原告向其返还因购买涉案房屋而支出的契税，于理不合。最后，原告仅收到被告支付的案涉房屋的首期款520253元及东莞银行支付的按揭贷款1210000元，合计1730253元。后因被告逾期偿还贷款，原告向东莞银行代偿的贷款本金金额为1199467.53元，该代偿款与原告收到的按揭贷款1210000元之间仅相差10532.47元，在前述被告应向原告支付的款项足以冲抵该笔差额，原告无须另行向被告返还。况且，原告并非收取月供款的主体，东莞银行收取的月供款包含了被告应付的贷款利息，在原告收取的房屋贷款与原告代被告偿还的贷款本金两者仅差10532.47元的情况下，被告主张原告返还月供款89057.77元显然缺乏事实依据。综上所述，被告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，故原告恳请法院在查明事实的基础上，依法作出公正判决。原告在诉讼中提供了以下证据：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》（含附件）、《商品房买卖合同补充协议》，证明原、被告于2019年9月28日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定房屋总价款1730253元，付款方式为银行按揭贷款。根据《补充协议》第四条约定，如因被告出现逾期偿还贷款本息的，致使贷款银行要求原告承担连带担保责任，原告有权立即单方与被告解除涉案合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由被告承担，同时被告还应当向原告支付总房款的30%作为违约金。3.刷卡单、收款收据，证明被告向原告支付首期款520253元（含定金），尚余1210000元房款由被告向东莞银行申请贷款，原告已收到该笔贷款。4.《楼宇按揭合同协议书》，证明原告与东莞银行于2019年9月5日签订《楼宇按揭合作协议书》，约定原告为被告的个人住房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。5.《逾期催收通知书》，证明2020年11月13日，东莞银行向原告出具《逾期催收通知书》，要求原告代为清偿被告个人住房贷款本金1199467.53元、贷款利息29388.74元，共计1228856.27元。6.中国工商银行网上银行电子回单，证明原告分别于2020年11月20日与2020年11月23日通过银行转账方式向东莞银行汇款共计1228856.27元，用于代偿被告住房贷款本息。7.《合同解除函》、EMS快递单、邮件查询结果，证明原告于2020年12月8日向被告发出解除双方于2019年9月28日签订的《买卖合同》及《补充协议》的通知，依据《补充协议》第十七条第4款约定，以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日，因此视为被告已于2020年12月15日收到合同解除的通知。8.《诉讼案件委托代理合同》、广东增值税专用发票，证明原告为本案支付的律师费4500元。被告在诉讼中提供了以下证据：1.（2018）云0103民初5042号民事判决书，证明类似情况案件其他法院的判决情况。2.微信聊天记录（被告与开发商工作人员），证明被告与原告曾就涉案房屋的事宜协商过，最终没有协商成功。3.税收完税证明，证明被告已缴纳涉案房屋的契税。4.微信聊天记录（被告与按揭银行工作人员），证明被告逾期了4个月按揭款导致原告代为偿还了全部本息，与被告所交的月供款一致。上述证据已在庭审中交由对方质证，当事人的质证意见已在卷佐证。结合当事人庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2019年9月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同补充协议》，约定原告将位于禅城区科海路3号1区四座1502房出卖给被告，房屋总价款为1730253元，付款方式为首付520253元，剩下1210000元为银行按揭贷款。合同签订后，被告依约支付首期款520253元，并向东莞银行申请办理了剩余房款1210000元的按揭手续，原告确认已经收到该按揭房款1210000元。原告与东莞银行签订编号为东银（94）2019年楼按协字第0000006号的《楼宇按揭合作协议书》，约定原告为被告办理的贷款承担连带保证责任。因被告逾期向东莞银行清偿应付贷款本息，2020年11月13日，东莞银行向原告发出《逾期催收通知书》，要求原告对被告的全部按揭贷款本息承担连带保证责任，代偿被告在其办理的个人住房贷款本金1199467.53元，贷款利息29388.74元，共计1228856.27元。原告收到《逾期催收通知书》后，分别于2020年11月20日与2020年11月23日通过银行转账方式向东莞银行汇款共计1228856.27元，用于代偿被告所欠贷款本息。2020年12月8日，原告向被告发出《合同解除函》，通知被告购房合同已经解除，并要求被告收到函件后五日内归还代偿的贷款本息1228856.27元，付清购房合同项下约定的逾期还款违约金及解除违约金，同时配合办理购房合同备案注销等相关手续。上述房屋买卖合同第八条逾期付款责任约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”。合同附件十一签订补充协议须知约定“一、补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款。二、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》第四条第2款约定：“如因买受人出现逾期偿还贷款本息的，致使贷款银行要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的30%作为违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索。”2020年12月30日，原告与广东泽康律师事务所签订《诉讼案件委托代理合同》，约定由该律师事务所为原告本案提供法律服务，原告支付了律师费4500元。庭审中，双方确认涉案房屋买卖合同已经进行了网签备案，房屋尚未到期交付，且确认涉案房屋买卖合同已于2020年12月15日解除。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因本案的法律事实发生于民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。关于合同解除问题。本案原、被告于2019年9月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201××××××××201）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从原、被告的诉辩意见及查明的事实来看，本案是因被告逾期偿还银行按揭贷款的违约行为，在银行要求原告承担连带保证责任后，原告行使合同解除权，原告已依法向被告发出解除合同的通知，且双方在庭审中均确认合同已于2020年12月15日解除，故本院对于涉案合同的解除时间予以确认。涉案房屋已办理了网签备案手续，现因合同已经解除，原告请求被告协助办理撤销合同的网签备案手续，本院予以支持。关于款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房屋买卖合同原告已收取的房款为1730253元（520253元+1210000元），合同解除后原告应予返还，但因原告为被告向银行代偿的贷款本息款项共为1228856.27元，该款项应作相应扣减，故原告应返还被告的款项为501396.73元（1730253元-1228856.27元）。对于被告主张的契税23810.82元、月供款89057.77元，因该款项并非原告所收取，且合同的解除是由于被告的违约行为所造成，故该损失应由被告自行承担，其要求原告返还，没有法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然补充协议中有约定因被告违约导致解除合同被告需要支付总房款的30%作为违约金，但该违约金条款约定过高，本院予以调整。综合考虑涉案房屋因合同解除无需交付给被告及被告因其自身违约行为亦自行承担了其他损失的因素，且原告亦没有提供确切证据证明因合同解除导致的具体损失，故本院酌定被告向原告支付总房款的5%即86512.65元（1730253元×5%）作为违约金。原告过高部分违约金的请求，本院不予支持。关于律师费问题。补充协议有约定因原告有权解除合同造成的律师费损失由被告承担，且原告主张的律师费4500元亦在合理范围内，故本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山信财置业开发有限公司与被告陈思枫签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××201）已于2020年12月15日解除；二、被告陈思枫于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告佛山信财置业开发有限公司向房地产管理部门办理撤销上述《商品房买卖合同（预售）》的网签备案手续；三、原告佛山信财置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告陈思枫款项501396.73元；四、被告陈思枫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山信财置业开发有限公司违约金86512.65元；五、被告陈思枫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山信财置业开发有限公司律师费4500元；六、驳回原告佛山信财置业开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告陈思枫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取为10186元（原告已全额预交），由被告陈思枫负担；反诉案件受理费收取为5066元（被告已全额预交），由原告佛山信财置业开发有限公司负担4012元，被告陈思枫负担1054元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱建聪二〇二一年五月十七日书记员  罗凤华