辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初1496号原告：张和平，男，1959年10月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被告：刘茂胜，男，1968年8月29日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：席冬林，辽宁景博律师事务所律师。第三人：张建国，男，1963年10月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。原告张和平诉被告刘茂胜、第三人张建国物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告张和平，被告刘茂胜及其委托诉讼代理人席冬林，第三人张建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张和平诉称，原告居住在沈阳市和平区长白乡（现长白街道办事处）马总屯村（现马总社区），在该村有建筑面积190.87平方米的房屋一处。2005年5月，该房屋由沈阳市和平区长白地区管委会拆迁，并签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》。同年9月，沈阳市和平区长白地区管理委员会给原告安置位于沈阳市和平区长白苑小区3号楼4单元5楼1号房屋一处。《城市房屋拆迁补偿安置协议》及（2005）沈和证民字673号公证书均确定该房屋归原告所有。原告认为，被告刘茂胜与第三人张建国在没有经原告同意的情况下私下进行上述房屋的买卖，并签订购房协议的行为均无效，原告对此其双方间的购房协议根本不知情，也没有在任何手续上签过字。原告认为被告刘茂胜系歪曲事实，且非法强占原告房屋，严重侵害了原告的物权。关于被告刘茂胜与第三人张建国之间签订的案涉房屋买卖协议，系双方在案涉房屋还没有正式办理回迁时就已经签订。对于案涉房屋，原告并没有实际居住过。关于原告提供的公证书，可以证明案涉房屋的真实权利人系原告。关于原告提供的拆迁安置补偿协议（落款时间“2005年5月12日”）、原被拆迁房屋的房产证复印件，可以证明案涉房屋系原告所有的原房屋（平房）动迁后通过置换获得的，所以原告系案涉房屋的实际权利人。关于原告提供的该份补偿安置协议，落款处“乙方”的签名为“张和平”“张建国”一节，该份补偿安置协议是第三人张建国自己办理的，但原告并没有委托他，该补偿安置协议上的“张和平”姓名也不是原告签写的。根据第三人张建国的陈述，在签署上述安置补偿协议时，是其携带原告的身份证件到动迁部门签署的，该情况属实，但是原告的身份证是第三人张建国当时盗用的，并非原告主动交给他的。第一份安置协议的动迁款是第三人张建国在原告不知情的情况下领取的，直到2018年，原告才知道动迁款被第三人张建国领走的事实。关于被告刘茂胜提供的《购房协议》、收条，原告有异议，不予认可。关于被告刘茂胜提供的《城市房屋拆迁补偿安置协议》095号复印件、《城市房屋拆迁补偿安置协议》095号补充协议复印件、《城市房屋拆迁补偿安置协议》095-1号复印件，以及公证书2份、公证申请表、产权调换情况表、长白苑小区装户图（1）、长白苑小区装户图（2）、进户联系单、专用收款收据、采暖费发票，原告有异议，原告对此不知情，也不认可。关于第三人张建国提供的村委会出具的建房（宅基地）收费收款收据、证人证言，该收款收据所涉及的房屋与本案无关。对于证人证言，原告不予认可。关于被告刘茂胜、第三人张建国所述的被拆迁房屋是第三人张建国所建，只是借用了原告的名字一节不属实。关于案涉被拆迁房屋建房的材料都是原告提供的，但是确实是由第三人张建国于1994年之后建设的。建房时所需的审批手续都是第三人张建国去具体办理的，在办理过程中，第三人张建国都是使用了原告的身份证，所以，相关审批手续上都记载的是原告的姓名。综上，现原告诉至法院，请求依法判令确认被告刘茂胜与第三人张建国签订的购房协议无效，并判令被告刘茂胜返还原告案涉房屋的使用权。请求判令确认被告刘茂胜与第三人张建国签订的关于位于沈阳市和平区长白苑小区12号楼4单元5楼1号（面积105.3平方米）的购房协议无效；判令被告刘茂胜向原告返还位于沈阳市和平区长白苑小区12号楼4单元5楼1号（面积105.3平方米）房屋。被告刘茂胜辩称，原告张和平起诉本案物权保护纠纷，并要求返还案涉房屋的权利基础不存在。原告张和平不是被动迁房屋的实际权利人，二是其弟弟即第三人张建国借用原告张和平的名义所建造的房屋。另外，仅依据拆迁协议并不能证明原告张和平对案涉房屋享有物权。原告张和平既没有提供其取得被动迁房屋的宅基地的相关证据，也没有建造被动迁房屋的相关证据。在原告张和平因此事第一次向人民法院起诉时，原告张和平、第三人张建国的亲姐姐曾到庭作证，被动迁房屋确系第三人张建国所建，也确系第三人张建国借用原告张和平之名而登记在原告张和平名下。该房屋的实际投资人和权利人均是第三人张建国。若确实如原告张和平所言，被动迁房屋是他的，但他及其家人均在马总屯村居住，不可能经过十多年却不知道房屋被拆除及进行回迁安置的事实。回迁安置需要选房公证、办理入住，并经过各部门严格审批，没有原告张和平本人的参与和配合，相关部门不可能为其他人办理入住手续。故原告张和平所述不符合事实，也不符合常理。被告刘茂胜与第三人张建国签订的《购房协议》合法有效。被告刘茂胜占有案涉房屋具有合法的权利来源，不应当返还该房屋，也不应当向原告张和平支付任何费用。《购房协议》是被告刘茂胜与第三人张建国双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告刘茂胜依约定履行了支付房款的义务，也履行了补足房屋面积款及缴纳物业各项费用的义务，经各部门审核办理了案涉房屋的入住手续，被告刘茂胜自2005年起入住至今。即被告刘茂胜占有房屋是合法的，属于有权占有。因为开发公司的原因，案涉房屋至今尚未办理产权证。原告张和平不是案涉房屋的实际权利人，其无权向被告刘茂胜主张返还。退一步讲，假如第三人张建国系无权处分了原告张和平的房屋，在公证摇号分房时，原告张和平签字确认，并将原件交给被告刘茂胜，由被告刘茂胜居住案涉房屋至今，原告张和平的行为也构成追认。再退一步讲，即使不认定原告张和平构成追认，被告刘茂胜也符合善意取得的构成要件。拆迁补偿协议是以原告张和平的名义签署，其参与了回迁分房的全过程，其对案涉房屋出卖给被告刘茂胜是知情并同意的。案涉房屋是回迁取得，需要相关部门审核和公证处对所选房屋进行公证。原告张和平均需到场配合办理。关于案涉房产的选房公证书原件、入住手续原件及缴纳各项费用原件，均在被告刘茂胜处，原告张和平没有案涉房屋的任何原件。原告张和平在回迁安置分房的十多年时间里从未主张过案涉房屋的相关权利。被告刘茂胜一直居住在案涉房屋内，原告张和平对被告刘茂胜购买案涉房屋是知情并同意的。原告张和平诉讼违反诚实信用原则。原告张和平在被告刘茂胜买房当时已配合办理了部分手续，其在被告刘茂胜居住案涉房屋的十几年内从未主张过房屋权利，在十几年后，房屋可以办理更名过户手续时，原告张和平看到房屋价值翻倍而反悔，提起本案诉讼，系违反诚实信用原则。案涉房屋原楼号为长白苑小区3号楼，目前房屋的蓝牌地址是沈阳市和平区长白西路41-2号4-5-1（面积105.3平方米）。关于原告张和平所述的12号楼与案涉楼房无关。被告刘茂胜也没有听说过。关于原告张和平提供的公证书，可以证明原告张和平对案涉房屋是知情的，其参与了公证过程，所以公证处才出具了该公证书，并且该公证书原件在被告刘茂胜手中。关于原告张和平提供的《拆迁安置补偿协议》，其中协议“乙方”签名为“张建国”，该处是80平方米房屋房改为货币安置，安置款由第三人张建国领取，此份证据不能证明回迁房系原告张和平所有，房屋所有权证的真实性无异议，该份证据证实了第三人张建国所说系借用原告张和平的姓名，并登记在其名下，并不能证明原告张和平系被动迁房屋建造人和实际权利人。关于被告刘茂胜提供的《购房协议》、收条，可以证明被告刘茂胜与第三人张建国于2005年5月9日签订《购房协议》，协议约定，第三人张建国在马总屯村有回迁房一处，转让到被告刘茂胜名下，面积约为100平方米，价格为2,166元/平方米。被告刘茂胜预付216,600元，以后按实际面积多退少补，由“甲方”协助办理。被告刘茂胜当日即向第三人张建国支付购房款216,600元，第三人张建国出具了收条。关于被告刘茂胜提供的《城市房屋拆迁补偿安置协议》095号复印件、《城市房屋拆迁补偿安置协议》095号补充协议复印件、《城市房屋拆迁补偿安置协议》095-1号复印件，可以证明虽然该拆迁补偿协议记载的是原告张和平的姓名，但是2005年签订补偿协议时，095号补偿协议中“乙方”即原告张和平的委托代理人是第三人张建国的妻子王淑坤。该协议写明，产权调换：一套100平方米，一套80平方米。095号补充协议内容为将原产权调换为80平方米房屋改为货币安置，“乙方”签名为“张建国”。上述095号协议及补充协议与第三人张建国所说的被动迁房屋是其所建，回迁安置房实际属于其所有相一致。2008年，原告张和平持第三人张建国给其的095号协议原件签订095-1号协议，自行交纳房款，将第三人张建国已经选择货币安置的80平房屋换回安置房。如原告张和平对被动迁房屋享有实际所有权，其在同村居住不可能不知道动迁的事实。2008年，依据095号协议签订095-1号协议，不可能不知道还有100平方米安置房，却在十多年间从未主张，不符合情理，原告张和平所述100平方米房屋归其所有不属实。关于被告刘茂胜提供公证书、公证申请表、产权调换情况表、长白苑小区装户图（1）、长白苑小区装户图（2），可以证明安置选房现场委托沈阳市和平区公证处现场公证，必须签订安置补偿协议，且本人到场才能选房，原告张和平到现场并在产权调换情况表上签字确认，分到100平方米安置房。故其对涉案房屋是知情的，在十多年间未主张房屋权利，而是配合办理选房手续，足以证明该安置房不归其所有。关于被告刘茂胜提供的进户联系单，可以证明经过相关部门审核，给被告刘茂胜办理了案涉房屋的入住手续，姓名栏填写“刘茂胜”，并备注原名“张和平”。关于被告刘茂胜提供的专用收款收据，可以证明被告刘茂胜缴纳了涉案房屋的增加面积款、卫生费、水费、取暖费、煤气管费、装修垃圾清运费等费用。被告刘茂胜入住涉案房屋，是经过回迁部门审核的。关于被告刘茂胜提供的采暖费发票，可以证明涉案房屋一直由被告刘茂胜占有，并缴纳了房屋的采暖费用。原告张和平十多年一直未主张对该房屋的权利。其陈述享有涉案房屋的权益不属实。对于第三人张建国提供的证据，被告刘茂胜无异议。综上，请求法院驳回原告张和平的诉讼请求。第三人张建国述称，被告刘茂胜所述答辩意见属实。原告张和平所述建房过程不属实。当时建房的材料都是我自己购买的，房子于1995年左右建设，审批手续也是我去办理的，并且是用我自己的名字办理的。根据原告张和平提供的安置补偿协议，落款处“乙”方的签名为“张和平”“张建国”，这都是我当时签写的，因为需要动迁的平房本来就是我所有的房屋，只是借用了原告张和平的名义建设，所以在办理动迁手续时，动迁部门要求我携带原告张和平本人的身份证去签署补偿安置协议，所以我向原告张和平要了其身份证，并携带该身份证原件到动迁部门签订了该安置协议。因为平房的房产证登记在原告张和平名下，所以应动迁部门的要求，我在该安置协议上签署了我和原告张和平的姓名。关于原、被告提供的证据材料，我没有异议。关于我提供的由马总屯村委会出具的建房（宅基地）收费收款收据、证人证言，可以证明被动迁的房屋系我所有的事实。该收费收据系我向马总屯村委会缴纳的宅基地的费用，我在该宅基地上同时建了两处平房，其中包含我借用原告张和平名义所建的平房。经审理查明，原告张和平与第三人张建国系兄弟关系。位于沈阳市原东陵区（现和平区）长白乡（现长白街道办事处）马总屯村（现马总屯社区），所有权证书卷号为“马总12-00785”的平房6间（建筑面积190.87㎡），登记在原告张和平名下。该房屋所有权证书于1994年12月1日下发。2005年，因沈阳市和平区长白地区房屋拆迁，案涉房屋划入该拆迁范围。2005年5月3日，拆迁人沈阳市和平区长白地区管理委员会（甲方，以下简称“长白管委会”）与被拆迁人张和平（乙方）签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》（协议编号：095），协议约定了对上述房屋予以拆除补偿的相关事宜，其中约定“产权调换：一套：100㎡，一套80㎡”，“乙方保证在2005年5月3日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏被拆迁房屋及其公共设施”等条款。协议落款“乙方”处有“张和平”、委托代理人处有“王淑坤”签字字样。庭审中，第三人张建国称，该处的“张和平”签字系原告张和平委托第三人张建国之妻王淑坤所签。2005年5月9日，第三人张建国（甲方）与被告刘茂胜（乙方）签订《购房协议》一份，协议约定：“一、甲方在马总由回迁房一处，转让刘茂胜名下，面积约为100㎡，价格2,166元/㎡；二、乙方先向甲方预付216,600元，以后按实际面积多退少补，由甲方协助办理；三、房屋其他款项由乙方负责。”同日，第三人张建国向被告刘茂胜出具收条一份，其中载明：“收到购房款贰拾万陆仟陆佰元整（216,600）。收款人：张建国”。2005年5月12日，拆迁人长白管委会（甲方）与被拆迁人张和平（乙方）再次签订上述《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》之补充协议（协议编号：095）一份，该协议约定，“经乙方要求，原产权调换的80㎡房改为货币安置，特补充此协议”。协议落款“乙方”处签名由第三人张建国签写“张和平、张建国”字样。2005年9月8日，马总屯村在该村村委会三楼会议室举行动迁安置选号大会，沈阳市和平区公证处给予现场公证。根据该公证处出具的（2005）沈和证民字673号《公证书》记载，“……第（095）号协议书持有者（张和平）选出的住房为：楼号：3；单元：4；层：5；号：1”。《浑南滨河防洪土基工程动迁居民申请产权调换情况表》显示：“……选房序号：49；协议号：095；姓名：张和平；联系电话：2373×××7；置换面积100㎡；备注：3#451”。长白苑小区装户图亦显示：“3#楼四单元451室107.65436㎡”，其中含有“张和平”签字字样。2005年9月14日，被告刘茂胜就该房屋交纳卫生费、水费、采暖费、装修垃圾清运费等相关费用。2008年4月10日，原告张和平向拆迁部门提交《产权调换申请书》（第095-1号），其中载明：“我自愿申请在长白苑小区进行产权调换，产权调换面积80㎡，最后以实际进住米娜及结算，实行多退少补，按拆迁协议序号选房。”拆迁部门负责人在该申请书上签批“同意安置调换壹套王福平2008.4.10”。当日，原告张和平在《拆迁验收单（宅基地）》（编号：095-1）上签字，该验收单记载：“被拆迁人：张和平；地点：马总；调换面积：80㎡……”同日，案涉房屋《拆迁认证表》（编号：095-1）记载：“被拆迁人：张和平；基本情况：该户在二00五年五月《沈阳浑南滨河防洪土基工程》项目中已办完动迁手续，协议书号为095，因当时孩子读高中，备考大学，资金不足，没要回迁房，现补办回迁房手续；认定结论：回迁房80㎡壹套×2,166元/㎡……”2008年4月16日，拆迁人长白管委会（甲方）与被拆迁人张和平（乙方）又签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》（协议编号：095-1）一份，该协议约定，“产权调换：调80㎡回迁房壹套”。案涉房屋办理入住手续时，《住户进户联系单（二）》记载：“姓名：刘茂胜；栋号：3#451；面积107.65㎡；收费项目：增加面积款16,579元……”现被告刘茂胜一直居住在案涉房屋内。原告张和平起诉来院，认为案涉房屋系其所有，请求确认被告刘茂胜与第三人张建国签订的《购房协议》无效，并返还该房屋。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述笔录、公证书、拆迁安置补偿协议、购房协议、收条、城市房屋拆迁补偿安置协议、公证申请表、产权调换情况表、长白苑小区装户图（1）、长白苑小区装户图（2）、专用收款收据、采暖费发票等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据原、被告及第三人张建国的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：被告刘茂胜与第三人张建国签订的《购房协议》的效力如何确定；被告刘茂胜是否应将案涉房屋返还给原告张和平。第一，关于被告刘茂胜与第三人张建国签订的《购房协议》效力如何确定的问题。依法成立的合同受法律保护，合同双方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，被告刘茂胜与第三人张建国于2005年5月9日签订的《购房协议》系双方在自愿平等、协商一致的基础上所达成，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告张和平主张案涉房屋系其所有的原平房拆迁后由拆迁安置部门给予的安置房屋。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据查明的事实，所有权证书卷号为“马总12-00785”的平房（建筑面积190.87㎡），登记在原告张和平名下，从形式上看，该房屋应属于原告张和平所有。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。该规定说明，不动产的产权归属主体认定，原则上以不动产权属证书和不动产登记簿记载为准，但有证据证明确认错误的除外。本案中，根据原、被告及第三人张建国提供的房屋拆迁补偿按安置协议、进户联系单等各项证据，应认为被告刘茂胜、第三人张建国提供的证据材料的证明力高于原告张和平所提供的房产证复印件等证据材料。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。被告刘茂胜、第三人张建国所述事实具有高度盖然性，应予以确认。据此，上述平房虽登记在原告张和平名下，但综合本案证据，应认定系第三人张建国借用原告张和平之名义而为。此外，根据物权法第一百零六条第一、二款关于“善意取得”的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条之规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，即使原告张和平所述房屋情况属实，对于被告刘茂胜而言，被告刘茂胜的受让房屋行为亦构成善意取得。另外，根据双方提供的证据显示，原告张和平在案涉房屋办理拆迁、补偿安置过程中，对于第三人张建国代为签字、办理相关手续以及被告刘茂胜入住案涉房屋等事项不可能不知情，但其都多年来一直未就此提出主张，从一定程度上也反映出该房屋相关权利与之联系并不紧密的情形。综上，被告刘茂胜与第三人张建国签订的《购房协议》依法有效，对于原告张和平主张确认该《购房协议》无效的诉求，本院不予支持。第二，关于被告刘茂胜是否应将案涉房屋返还给原告张和平的问题如前所述，案涉《购房协议》合法有效，且被告刘茂胜已实际居住使用多年，故对于原告张和平主张被告刘茂胜返还该房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告张和平所提供的证据不足以对其主张佐证，本院对其诉讼请求均不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，第一百零六条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张和平的诉讼请求案件受理费5,900元（已减半收取），由原告张和平负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二一年五月二十日法官助理陈荟茹书记员王湘婷本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。