山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1082民初1308号 原告：肖朝辉，男，1957年4月3日出生，汉族，户籍地：黑龙江省伊春市伊春区。 被告：赵匡华，男，1986年2月21日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告肖朝辉与被告赵匡华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖朝辉到庭参加诉讼，被告赵匡华经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖朝辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2010年8月1日起至2017年6月15日止所欠应缴纳的物业费10562元及自2010年8月1日起至2021年1月6日止的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用。原告诉称的事实与理由：被告系中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司所服务的荣成市花园小区109号楼901室业主，房屋建筑面积159.43平方米，物业收费标准为每平方米每月0.8元。自2010年8月1日起至2017年6月15日止，被告欠缴物业费10562元，经原告多次催缴无果，故诉至法院。庭审时，原告将诉讼请求变更为要求被告支付自2012年6月1日起至2017年6月15日所欠的应交纳物业费7843元（159.43平方米×61.5个月×0.8元/平方米/月），并支付自2012年9月21日起至2021年1月6日止的违约金7253.9元（违约金以欠缴物业费为基数，按日万分之五计算）。 赵匡华未作答辩。但经本院电话落实，赵匡华称案涉房产已卖，也已经将欠交的物业费全部补齐了，但称自己手里没有收据，也拒绝落实，并称人在外地，不能参加诉讼。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵匡华系荣成市十里河花园小区109号楼901室业主，房屋建筑面积159.43平方米，赵匡华于2012年5月7日与荣成泰实房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并于2012年5月24日办理不动产登记手续。赵匡华于2020年12月18日将案涉房产出卖给孙秀娟，并办理了不动产登记手续。 2010年1月至2012年9月20日，荣成市大地物业服务有限公司为十里河花园小区提供前期物业服务。2012年9月21日，荣成市大地物业服务有限公司与荣成市十里河花园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定自2012年9月21日至2015年9月20日，由荣成市大地物业服务有限公司为荣成市十里河花园小区提供物业服务，合同约定收费标准为电梯楼按照0.8元/㎡/月、非电梯楼按照0.4元/㎡/月。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的5%交纳滞纳金。2013年8月1日，荣成市大地物业服务有限公司、荣成市十里河花园小区业主委员会、中物联国际物业服务北京有限公司签订债权转让协议书，将荣成市大地物业服务有限公司及前期物业服务期间的应收物业费转让给中物联国际物业服务北京有限公司，并向十里河花园小区全体业主发布公告，告知全体业主该部分费用由中物联国际物业服务北京有限公司负责收取。 2013年7月23日，中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司与荣成市十里河花园小区业主委员会签订了《管理服务合同》，约定自2013年8月1日至2018年7月31日，曙光小区的物业服务事宜由中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司负责，合同约定物业公司提供的物业公共服务事项和质量应符合山东省普通住宅小区物业服务等级及收费标准，并约定收费标准多层住宅为每平方米0.4元每月，高层住宅每平方米0.8元每月。业主应当在每个季度前一个月交纳本季度物业服务费。逾期未交纳服务费的，从逾期之日起计算，按照应交纳服务费的每日千分之五交纳违约金。合同签订后中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司开始对小区提供物业服务。2017年7月21日，中物联国际物业服务北京有限公司（已更名为中物联物业集团有限公司）与荣成市曙光小区业主委员会签订了《协议书》，双方商定解除之前双方签订的物业服务合同，由新的物业公司负责小区的物业服务。中物联国际物业服务北京有限公司将十里河小区业主尚欠的（2010年1月至2017年6月15日）物业服务费三百六十万债权以叁拾伍万元的价格转让给荣成市曙光小区业主委员会。2017年7月27日，原告与荣成市曙光小区业主委员会签订《协议书》，约定将十里河小区业主尚欠的物业服务费以叁拾伍万元价格转让给原告。当日，荣成市曙光小区居民委员会、中物联物业集团服务有限公司向全体业主发布公告，告知中物联物业集团服务有限公司服务期间业主所欠的物业费由肖朝辉负责收取。 赵匡华欠缴物业费的时间自2012年6月1日至2017年6月15日，所欠缴物业费合计为7843元（159.43平方米×61.5个月×0.8元/平方米/月）及违约金7253.8元。违约金计算方法为：2012年欠缴物业费产生违约金为382.6元（2012年10月至12月物业费）×0.0005×2926天=559.7元；2013年欠缴物业费产生违约金为1530.5元（2013年欠缴物业费）×0.0005×2561天=1959.8元；2014年欠缴物业费产生违约金为1530.5元（2014年欠缴物业费）×0.0005×2196天=1680.5元；2015年欠缴物业费产生违约金为1530.5元（2015年欠缴物业费）×0.0005×1831天=1401.1元；2016年欠缴物业费产生违约金为1530.5元（2016年欠缴物业费）×0.0005×1466天=1121.8元；2017年欠缴物业费产生违约金为829元（2017年欠缴物业费）×0.0005×1281天=530.9元，以上合计7253.9元。 本院认为，被告作为荣成市十里河花园小区109号楼901的业主，在接受荣成市大地物业服务有限公司、中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司的物业服务后，理应支付物业费。物业费的收费标准在物业管理合同中已经明确约定，物业服务公司依据合同约定为业主提供维护环境卫生、绿化管理等服务，业主享受物业服务的同时，应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。根据相关法律规定，债权人可以将合同的权利转让给第三人，但应当通知债务人。原告提供的协议书、债权转让公告等证据能够证实大地物业将大地物业及前期物业服务期间业主所欠物业费债权转让给中物联国际物业服务北京有限公司，中物联国际物业服务北京有限公司将上述债权及其服务期间业主所欠物业费作为债权转让给曙光小区业主委员会，曙光小区业主委员会又将债权转让给原告并不违反相关法律规定，原告作为债权受让人有权向被告主张债权。被告赵匡华经传票传唤未到庭，视为放弃答辩和质证的权利。原告主张被告支付欠付物业费，合法有据，本院予以支持。被告赵匡华未按期交纳物业费，存在违约行为，按照合同应当支付违约金，因合同约定的违约金过高，原告自愿将违约金的计算标准调整为日万分之五，且主张在本年度应收取的物业费当年不计算违约金，从次年开始计算违约金，系对自己权利的处分，不违反法律法规的规定，且对被告有利，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条规定，判决如下： 被告赵匡华于本判决书送达之日起十日内付给原告肖朝辉2012年6月1日至2017年6月15日间的物业服务费7843元及截止2021年1月6日的违约金7253.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32元（系减半收取），由被告赵匡华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王世霞 二〇二一年五月十二日 书记员  刘智霖