山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4830号上诉人（原审被告）：山东马兰拉面快餐连锁有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘晓婷，总经理。委托诉讼代理人：刘世斌，男，1966年8月28日出生，汉族，该公司员工，住山东省威海。被上诉人（原审原告）：山东日月教育咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：张素，经理。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾承花，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人山东马兰拉面快餐连锁有限公司（以下简称马兰公司）因与被上诉人山东日月教育咨询有限公司（以下简称日月公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。马兰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判马兰公司无需承担疫情期间的租金；2.重新审理认定房屋租金税控发票事实，由日月公司补齐已收取房屋租金的全额税控发票;3.一、二审诉讼费用由日月公司承担。事实和理由：一、一审关于“上述合同签订后，马兰公司按约向日月公司付清2020年7月21日前的房屋租金.双方均认可上述租金系不含税租金”的认定，事实不清，主要证据不足，存在重大纰漏。日月公司没有开具绝大部分税控发票.明显违反税收法规及财务管理制度，马兰公司在一审答辩状中明确向法庭提出了要求日月公司提供全额税控发票的请求，并提供了相关支付凭证和收据等证据，一审法庭没有对此进行充分调查，也没有让责任方进一步提供相关证据，就做出了“双方均认可上述租金系不含税租金”的认定，属于重大事实认定错误。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税缴纳是房产所有人的义务；从合同签署至结束，双方从来没约定过马兰公司有代日月公司(房产所有人)扣缴房产税的义务；一审判定的“双方均认可上述租金系不含税租金”不是马兰公司真实的意思表示；马兰公司有权主张日月公司全额开具已付租金税控发票，在长达十七年的租赁期间，日月公司给马兰公司开具过少部分税控发票，但仍需补齐剩余的租金发票。二、一审适用法律不当，不可抗力造成疫情期间的租金不应由马兰公司承担。根据山东省高级人民法院《关于为依法防控疫情和促进经济平稳运行提供司法保障的意见》中第5条，此次疫情可认定为构成法律意义上的不可抗力，对因不可抗力造成的停业，如果继续要求支付租金，对马兰公司明显不公平。在不可抗力下两个多月停业期间，马兰公司已经预付的租金应该退回或折抵租金。三、一审认定事实不当，口头协议应该得到执行。日月公司与马兰公司曾有口头协议，为马兰公司减免疫情期间两个月的租金。口头协议，在一审采纳的通讯记录证据里屡被提及，相关内容也被庭审认可，马兰公司在未享受完两个月抵租期的情况下即撤场了，不应再向日月公司支付租金。停业期间的租金，理应为因疫情停业遭受损失的马兰公司减免，同时，马兰公司给日月公司的租金为预交半年付，日月公司应将已交房租退回或者折抵租期，后期附加条件的行为明显带有强制性，不符合守约、公平的法律精神，属于单方面违反口头约定的行为。对于这种违约行为，法庭应依法判定日月公司须遵守口头协议，给予马兰公司两个月的租金减免。四、遵守防疫规定响应国家号召的一方，不应因此担责。马兰公司方遵守了法律、契约精神，又响应了政府号召，遵守了社会道德，履行了义务，而日月公司背弃曾经口头减租的承诺，于法不合，失于诚信，违背了政府相关的规定和要求，且不依法为马兰公司开具发票，理应承担相应的责任。日月公司辩称，日月公司诉请40天的租金，但一审法院仅支持了10天，日月公司认为一审判决不正确，但为了节约司法资源未提出上诉，现马兰公司提起上诉明显浪费司法资源且没有事实及法律依据，请求驳回马兰公司的上诉请求。日月公司向一审法院起诉请求：判令马兰公司支付日月公司租金106300元。一审法院认定事实：位于济南市房屋（总层数6层，建筑面积2729.73平方米）的所有权人系日月公司。马兰公司自2003年起承租上述房屋的一楼。2018年9月18日，日月公司（出租方，甲方）与马兰公司（承租方，乙方）就上述房屋一楼（建筑面积约230平米）的承租事宜签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限自2019年1月22日至2021年1月21日，共计三年；租金第一年为90万元，自第二年起每年递增8%，即第二年为97万元，第三年为104万元，每年分两次交付，时间为每年的1月21日前及7月21日前付清；甲方提供乙方大堂北侧房屋一间，同意乙方转租，但须经甲方同意（后经甲乙双方协商，甲方同意将大堂北侧房屋转租给中国电信，租期为2019年1月21日至本协议终止，转租房租押金3万元交由甲方保管）；任何一方如有特殊情况，要求解除合同的，需要提前一个月向对方提出书面通知，并赔偿对方相应的损失；如有自然灾害、政府拆迁等不可抗拒力量造成的损失，双方互不承担责任；甲乙双方原合同到期后自动按本合同执行。上述合同签订后，马兰公司按约向日月公司付清2020年7月21日前的房屋租金。双方均认可上述租金系不含税租金。2020年7月21日，马兰公司向日月公司发送《关于终止房屋租赁协议的通知》，载明“由于自2020年1月起，肆虐全国的疫情使我方在贵址的马兰拉面馆连续巨亏，经营难以为继。虽然在贵方该址的门店是我们承租了十七年的样板店，我方对贵方合作及该店有关深厚的感情，但迫于疫情的不可抗力原因及现实的亏损压力，我方不得已做出不再继续承租贵方房屋中止经营该址门店的决定。根据双方《房屋租赁协议》第七条，我方特向贵方提出解除合同的请求，希望双方本着友好合作的传统，及时协商处理善后事宜”。日月公司对此未明确提出异议。日月公司法定代表人张素与马兰公司法定代表人刘晓婷的微信聊天记录显示：2020年8月4日张素发送信息“关于房租的事情，马兰上次房租交至今年7月21日，按照协议也应该付这半年的房租了，我们之前沟通的减免两个月的房租是建立在继续续租的前提下的，如果不再续租就不存在减免的政策了，而且现在也不具备解除合同的条件，因此希望您能尽快安排一下把房租打过来”；刘晓婷回复“我们沟通减免租金也是因疫情主要发生在上半年，而且我们二三月份也因疫情没营业，全国上下都是因疫情进行减免。我们这个店几年来一直亏损，主要就是租金压力，实在扛不住了。考虑到济南房租的现状，如果还是维持原来房租，实在没有办法继续了我们按照合同约定提前一个月申请解约，也是无奈之举”。2020年9月4日张素上午发信息“你们9.10之前撤完就可以，另外关于房租的问题也请见谅，确实没有办法按照之前说的减免政策执行。下面是目前欠缴的房租，9月份的我就没有再算，这是能帮到你们的最大限度了，麻烦尽快安排一下把这部分房租打一下”，并发送《关于解除租赁协议租金缴纳相关事宜的通知》一份，载明“根据双方于2018年9月18日签署的《房屋租赁协议》，经双方协商于2020年9月10日终止。截至目前，贵方房租交至2020年7月20日，请贵方于2020年9月10日前将截止撤场前未缴纳的40天房租合计106,300元打入我方指定账户”；刘晓婷下午回复“我们今天已经清场啦，设备都搬走啦，合同期截止到今天就可以”。马兰公司称其已于2020年8月31日腾退涉案房屋，日月公司称马兰公司撤出涉案房屋的时间为2020年9月4日，但对9月份的租金不主张。另查明，马兰公司将涉案租赁房屋一楼大堂北侧房屋转租给中国电信（由仲伟经营），马兰公司将收取的仲伟2020年7月20日之后的155,000元租金返还给仲伟，仲伟按照其与马兰公司间合同约定的租金标准、因疫情减免了一个月的租金后的金额向日月公司交纳。日月公司称其按照仲伟自己计算的金额（仲伟提交的中国电信与马兰公司间租赁合同载明租金金额是含税321,205元，仲伟按照不含税的租金价格计算）收取了仲伟租金127,143元（自2020年7月21日至2021年1月20日六个月的租金减去一个月的租金）。马兰公司称其与仲伟、中国电信分别签了合同，与仲伟签的合同租金价格为不含税31万元，与中国电信签的合同租金价格为含税321,205元。日月公司与马兰公司均认可房屋租金纳税比例为5%。一审法院认为，日月公司与马兰公司之间房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约全面、诚信履行各自义务。在合同履行过程中，马兰公司以受新冠肺炎疫情影响而向日月公司申请减免部分租金并申请第三年度租金不再递增，在双方未达成一致意见的情况下，马兰公司提出解除合同，日月公司未提出异议，一审法院对此予以确认。因涉案房屋为经营性用房，新冠肺炎疫情及防控措施直接影响到马兰公司对涉案房屋的经营，而新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，而为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，这对于双方当事人来说属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，因此造成损失应由双方按公平原则予以分担，马兰公司关于应给其减免部分租金或延长租期的抗辩理由，一审法院予以采信，但减免的租金或延长的租金应结合具体情况予以认定；根据一审法院查明的事实，在合同履行期间马兰公司无违约行为，且日月公司亦给予通过马兰公司转租而承租日月公司房屋的中国电信减免一个月租金属实，综合考虑整个案情，一审法院酌情认定可给予马兰公司免除一个月房屋租金或继续无偿使用涉案房屋一个月；结合日月公司主张的房屋租金截止时间，马兰公司还应支付日月公司10天的房屋租金。又因中国电信所承租的房屋包含在马兰公司承租房屋范围内，且中国电信已向日月公司交纳了相应的房屋租金，故马兰公司向日月公司支付的房屋租金中应扣除中国电信已交纳的部分；根据马兰公司所述的其与中国电信的合同租金价格含税321,205元及双方均认可的纳税比例5%，日月公司所述的其收取的中国电信房屋租金不含税127,143元，一审法院予以认定；根据上述中国电信及马兰公司交纳的房屋租金标准，可以认定马兰公司应付的10天租金为18,468.2元[（97万元/12个月/30天-127,143元/5个月/30天）*10天]，日月公司关于马兰公司支付租金18,468.2元的诉讼请求，一审法院依法予以支持；日月公司超过上述部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、山东马兰拉面快餐连锁有限公司于判决生效后十日内向山东日月教育咨询有限公司支付租金18,468.2元；二、驳回山东日月教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元（已减半），由山东日月教育咨询有限公司负担1063元，山东马兰拉面快餐连锁有限公司负担150元。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方的合同已经协议解除，马兰公司房租交至2020年7月21日，其称于2020年8月31日腾退涉案房屋，日月公司虽对马兰公司撤出涉案房屋的时间不认可，但其对9月份的租金不主张，系其对自身权利的除分。本案中，日月公司主张的是2020年7月22日至8月31日的房租，一审法院综合本案案情和疫情等情况，酌定免除马兰公司1个月的租金，并无不当。关于口头协议的问题，从张素与刘晓婷的微信聊天记录显示，减免两个月的房租是建立在合同继续履行的前提下，现双方合同已解除，在马兰公司无其他证据佐证的情况下，一审法院对此不予支持并无不当。马兰公司关于重新审定房屋租金税控发票事实，由日月公司补齐已收取房屋租金的全额税控发票的上诉请求，不属于本案二审审理内容，本案对此不予处理。综上所述，马兰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人山东马兰拉面快餐连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年五月二十八日书记员  侯新新