广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初2935号原告：郭伟明，男，1981年6月6日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××850。委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑仪，广东坤益律师事务所律师。被告：麦桂娟，女，1968年5月25日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××848。被告：麦桂好，女，1964年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××825。被告：麦炳和，男，1963年1月12日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××839。被告：麦炳有，男，1971年1月16日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××831。被告:冼彩，女，1941年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××824。原告郭伟明与被告麦桂娟、麦桂好、麦炳和、麦炳有、冼彩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行审理。原告郭伟明的委托诉讼代理人余伟，被告麦桂娟、麦炳有到庭参加诉讼。被告麦桂好、麦炳和、冼彩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告郭伟明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与五被告于2018年5月15日签订的《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》；2.五被告向原告返还房屋转让款3285000元及利息（以3285000元为基数，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率，自2018年5月30日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至付清之日止）；3.五被告向原告支付赔偿款985500元；4.五被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月13日，原告以3285000元的价格向五被告购买位于东莞市×××××××××××××××××建筑房屋，土地证编号分别为东府集建总字第0628701号字（1995）第1900141200502号、东府集建总字第0628702号字（1995）第1900141200503号、东府集建总字第0628703号字（1995）第1900141200504号、东府集建总字第0628704号字（1995）第1900141200505号、东府集建总字第0628705号字（1995）第1900141200506号。2018年5月15日，原告与五被告就前述购房事宜签订《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》。2017年10月13日至2018年5月29日期间，原告陆续向五被告支付房屋转让款，并于2018年5月29日付清全部房屋转让款。同日，五被告向原告出具《收据》予以确认。后由于五被告自身原因，该房屋所涉土地使用权被广东省东莞市第二人民法院查封。根据广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1990号民事判决书的认定，案涉房屋因跨多宗地而无法办理转移登记，从而认为原告对案涉房屋未能过户在一定程度上存在过错，并判决驳回原告的请求。现原告无法取得房屋所有权，五被告收取原告支付的房屋转让款没有合法根据，五被告应返还房屋转让款及其孳息，并应根据协议书关于违约方需按违约时房地产市场最高价的两倍的价格赔偿守约方的约定承担赔偿损失的责任，故原告提起诉讼。被告麦桂娟、麦炳有共同辩称，第一，不同意解除案涉转让协议书，要求继续履行协议。第二，不同意退还房屋转让款、利息及支付赔偿款，案涉房屋被查封，不在被告的预料之中。本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，原告向五被告购买位于东莞市×××××××××××××××××建筑房屋及土地使用权，土地证的编号及权属人分别为东府集建总字第0628701号字（1995）第1900141250502号、权属人麦炳有，东府集建总字第0628702号字（1995）第1900141200503号、权属人麦桂好，东府集建总字第0628703号字（1995）第1900141200504号、权属人麦炳和，东府集建总字第0628704号字（1995）第1900141200505号、权属人麦桂娟，东府集建总字第0628705号字（1995）第1900141200506号、权属人冼彩。2018年5月15日，原告与五被告就前述房地产转让事宜补充签订《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》，约定转让款共3285000元，双方确认原告在协议签订之日已支付五被告房屋转让款2550000元，余款735000元于双方到管理区办理完毕变更过户手续后当天支付，并约定如五被告擅自解除协议，视为五被告违约，五被告应按照违约时该房地产市场最高价的两倍的价格向原告进行赔偿。2018年5月22日，原告、被告麦桂娟及案外人东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社签订《土地使用权转让合同补充合同之一》，约定被告麦桂娟负责向东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社缴清转让日期前所欠的土地管理费，以后的土地管理费由原告负责缴纳。基于上述协议和合同，原告于2018年5月22日向东莞市沙田镇齐沙股份经济联合社支付了土地使用费45080元，于2018年5月29日前由其本人及通过案外人周汉楚、周少春向五被告支付房地产转让款3235920元，向五色石律师事务所支付制作法律文书及律师见证费4000元，以上合计3285000元。其中，最后一笔款项的收据上载明了“房屋转让全款已付清”，被告麦桂娟在该收据上签名确认。现案涉房地产由原告占有使用，且原告通过东莞市沙田镇齐沙社区×民委员会已办理了红线图变更为原告的手续及《东莞市存量建筑普查申请表宅类》申报手续，尚未在不动产登记部门办理权属转移登记手续。2019年10月31日，因被告麦桂娟、麦炳和、麦炳有与案外人霍传才发生民间借贷纠纷，案涉房地产项下东府集建总字第0628701号字（1995）第1900141200502号、东府集建总字第0628703号字（1995）第1900141200504号和东府集建总字第0628704号字（1995）第1900141200505号的土地使用权被本案依法查封。原告对此不服，提起了案外人执行异议之诉，要求确认案涉房地产属原告所有，并中止对案涉房地产的执行，解除保全措施等。本院作出（2020）粤1972民初1990号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决提起上诉，后在二审期间提出撤回上诉。广东省东莞市中级人民法院已裁定准许原告撤回上诉。在（2020）粤1972民初1990号案审理过程中，本院向东莞市自然资源局发函调查，查明案涉五块宗地已建成一栋建筑物，各宗地间无封闭界线，因不动产登记需以宗地为基本单元进行登记，建筑物跨多宗地的，无法办理转移登记。据此，本院在该案中认定原告对案涉房地产未能过户在一定程度上存在过错。2021年1月20日，原告提起本案诉讼，要求解除案涉《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》，返还转让款及赔偿损失。被告麦炳和于2021年2月8日、被告麦桂娟、麦炳有、冼彩于2021年2月9日、被告麦桂好于2021年3月5日收到原告的起诉状副本。以上事实，有东莞市沙田镇齐沙社区×民委员会的证明、律师见证书、《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》、《关于转让土地使用权协议书》、红线图、《土地使用权转让合同补充合同之一》、收据、转账凭证、借记卡账户历史明细清单、录音、确认书、（2020）粤1972民初1990号民事判决书、不动产登记信息查询结果及本院开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原告与五被告为同一集体经济组织的成员，五被告将其依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给原告，双方所签订的《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现因案涉五块宗地已建成一栋建筑物，各宗地间无封闭界线，经本院在另案中向东莞市自然资源局发函调查，得到回复为不动产登记需以宗地为基本单元进行登记，建筑物跨多宗地的，无法办理转移登记；而且，案涉土地使用权部分已被人民法院依法查封，限制办理转移登记，以上情形均导致案涉合同无法继续履行。基于此，原告诉请解除合同，本院予以支持。按照法律规定，合同解除时间应以原告解除合同的意思表示到达五被告时即2021年3月5日为准。关于合同解除的归责与法律后果。本案中，即使不涉及土地使用权被人民法院依法查封的情形，因案涉建筑物跨多宗地，案涉土地使用权及房屋也无法办理转移登记，合同无法继续履行。而双方对建筑物跨多宗地的状况，在签约时均为明知，双方不顾《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，仍签订案涉合同，主观上均具有过错，且过错程度相当，应各自承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条的规定，本院对原告的诉请请求分析如下:1.返还转让款：原告提交的确认书、收据、转账凭证和录音等证据，形式合法，内容相互印证，形成证据链，足以证明原告因履行案涉合同支付了共3285000元的款项，本院对此予以确认。其中，上述款项包含了45080元的土地使用费，考虑原告实际占有使用案涉房地产的事实，该土地使用费应由原告承担，原告要求五被告返还，没有依据，本院不予支持。对制作法律文书及律师见证费4000元，该费用属于因履行案涉合同产生的损失，应由双方按过错程度分担，即五被告需支付原告该费用的一半为2000元。剩余3235920元，属于房地产转让款，五被告应全部返还，并应支付相应孳息，利息以3235920元为基数，从2018年5月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计算。2.赔偿款：《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》约定的是如五被告擅自解除协议，视为五被告违约，五被告应按照违约时该房地产市场最高价的两倍的价格向原告进行赔偿。而本案为原告提出解除合同，并非五被告提出，故不属于条款约定的情形，原告主张适用该条款约定由五被告赔偿，缺乏依据，本院不予采纳。但鉴于合同无法履行，确给原告造成一定经济损失，包括房地产的溢价损失和预期利益损失等，原告有权要求五被告支付合理赔偿。参照双方约定的转让价格，综合考虑市场水平、原告对案涉土地使用权及房屋的使用情况、对具体损失的举证情况，根据公平原则和损益相抵原则，结合双方的过错程度，本院酌定由五被告向原告赔偿300000元。另，应当指出，合同解除后，原告应及时向五被告返还案涉土地使用权及房屋。双方对返还案涉土地使用权及房屋的问题未能协商一致，为减少当事人的讼累，原告应在五被告返还转让款的同时向五被告返还案涉土地使用权及房屋。综上所述，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持；超出的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告郭伟明与被告麦桂娟、麦桂好、麦炳和、麦炳有、冼彩于2018年5月15日签订的《房屋所有权及宅基地使用权永久转让协议书》于2021年3月5日解除；二、被告麦桂娟、麦桂好、麦炳和、麦炳有、冼彩于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告郭伟明返还转让款3235920元，并支付利息（利息以3235920元为基数，从2018年5月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计算），同时，由原告郭伟明向被告麦桂娟、麦桂好、麦炳和、麦炳有、冼彩返还位于东莞市××××××××××××的土地使用权及地上房屋[土地证编号分别为东府集建总字第0628701号字（1995）第1900141200502号、东府集建总字第0628702号字（1995）第1900141200503号、东府集建总字第0628703号字（1995）第1900141200504号、东府集建总字第0628704号字（1995）第1900141200505号、东府集建总字第0628705号字（1995）第1900141200506号]；三、被告麦桂娟、麦桂好、麦炳和、麦炳有、冼彩于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告郭伟明支付制作法律文书及律师见证费2000元；四、被告麦桂娟、麦桂好、麦炳和、麦炳有、冼彩于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告郭伟明赔偿300000元；五、驳回原告郭伟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21873.97元，由原告郭伟明负担5117.97元，被告麦桂娟、麦桂好、麦炳和、麦炳有、冼彩共同负担16756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢秀文二〇二一年五月十八日书记员  乐芳琴强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。