河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初6781号原告：河南国浩物业服务有限公司，住所地：郑州市金水区纬五路38号中原贸易中心主楼705室，统一社会信用代码：91410105MA40NLCK74。法定代表人：买宏健，总经理。委托代理人：崔萌萌，河南邦科律师事务所律师。被告：韩启辉，女，汉族，1970年11月16日出生，住郑州市金水区。委托代理人：史锣宁，女，汉族，1999年5月17日出生，住郑州市金水区，系被告女儿。原告河南国浩物业服务有限公司（以下简称“国浩公司”）诉被告韩启辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国浩公司委托代理人崔萌萌、被告韩启辉本人及其委托代理人史锣宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国浩公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告国浩公司支付拖欠的物业费3444.16元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：为贯彻落实《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办法【2016】45号）等相关文件的精神，原告国浩公司与河南新华印刷集团有限公司于2017年6月27日签订《国有企业职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》，根据该《物业分离移交协议》，河南新华印刷集团有限公司将所管理的职工家属区经五路30号院的物业向原告国浩公司进行移交，物业费收费标准为多层0.65元/月/㎡，高层1.27元/月/㎡。被告韩启辉作为纬五路30号院的业主，在享受了原告国浩公司提供的物业服务的情况下应该向原告国浩公司交纳物业费，但被告韩启辉在2018年1月1日至2018年8月31日和2019年1月1日至2019年12月31日期间，拖欠物业费合计3444.16元，至今未付。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，希望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告韩启辉辩称，被答辩人要求答辩人支付拖欠物业费。被答辩人在提起缴纳拖欠物业费用诉讼中隐瞒诸多事实，答辩人对此不应承担任何责任。一．侵犯了答辩人作为业主的知情权。关于《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于《国有企业职工家属区‘三供一业’分离移交工作方案的通知》。系被答辩人与河南新华印刷集团有限公司于2017年6月27日签订了国有企业职工家属区三供一业物业分离交易移交协议。至今协议内容被答辩人并没有进行书面告知或明示。没有任何法律文书层面的盖章签字按手印等告知协议内容。一《民法典》第九百四十三条规定了物业服务企业的信息公示义务，原文如下：物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，及维修资金使用情况，业主共有部分的经营和收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业委会报告。请求依法判令物业提供在其物业服务期间内小区物业服务费收支账目及其明细账目供业主查阅复印；电梯维保合同、消防维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、快递柜合同、共有场地出租合同、电梯广告合同等合同供原告查阅复印；自年至年期间的物业管理区域内公共场地设施租金、广告费（含电梯、门禁、公共部位等广告等）、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证（含财务收账目明细、收支凭证、银行账户明细等具体资料）供答辩人及所有业主复印查阅；小区内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况停车位数量，停车费缴存票据和财务明细情况供业主及复印查阅。根据物业法第139页，物业服务收费明码标价规定，2004年7月19日发改价检20041428号文件规定。其中第一条第二条第三条第四条第五条第六条都明确规定需物业管理企业向业主提供服务，包括按照物业服务合同约定提供物业服务，以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务。应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目，收费标准等有关情况，物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开公和诚信诚实信用的原则，遵守国家价格法律法规规章和政策。政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价。规定的情况实施监督检查，物业管理企业实行明码标价，应当做到价目齐全内容真实标示醒目字迹清晰。物业服务收费明码标价内容包括物业管理企业名称收费对象服务内容服务标准计费方式。计费起始时间收费项目收费标准价格管理形式收费依据价格举报电话12××8等。被反诉人对反诉人从未提供并明示相关书面的文件、内容、物业费明细等。作为业主在完全不知情的情况下要缴纳所谓的物业费，侵犯了业主的合法权益。并且仅针对于经五路30号院整个小区来说消极服务，减少配备人员，降低服务成本开支，致使电梯和消防设施无法正常运转，停车秩序混乱、园区环境脏乱差，极大地影响业主的生活环境。消防安全和卫生环境完全没有体现出一个专业的物业公司所能达到的服务标准。比如，高层建筑中消防通道的问题。消防通道是发生事故应急的生命通道应当是通畅安全并且指示明显的。现实中很多楼层都出现堵塞拥挤并且—直没有清理。根本就没有达到消防安全的标准，是一个很大的安全隐患。卫生方面更是完全体现了被反诉人物业公司的管理水平。绿化方面非常的不尽人意。基本上看不到绿地绿植，整个小区的环境感觉给人的感觉就是脏乱差。其管理水平完全不符合一个专业物业公司所具备的要求。作为业主很不放心这样的物业公司来我们提供服务。以及对他所提出的物业费产生质疑。三．经五路30号院国浩物业的收费已经达到郑州市物业收费的三级收费标准，可院内情况严重不符。四．我小区经五路30号院是经过房改过的职工家属区，根据豫政办【2016】132号（河南省人民政府办公厅关于转发加快推进《国有企业职工家属区‘三供一业’分离移交工作方案的通知》）物业管理移交内容已说明，已经进行过房改的职工家属区可在所在地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或实行业主自我管理。关于《国务院办公厅转发国务院国资委、增财政部关于国有企业职工家属区‘三供一业’分离移交工作方案的通知》。系被答辩人与河南新华印刷集团有限公司于2017年6月27日签订了国有企业职工家属区三供一业物业分离交易移交协议。河南新华印刷集团有限公司是否能代表我们所有的广大业主去和物业公司签署移交是否合法。作为业主有最起码的知情权以及选择权，明显都违背了这两点。综上所述，被答辩人起诉的被告（答辩人）不适合，诉讼请求没有任何证据支持，起诉显系滥用诉权，人民法院应依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月27日，河南新华印刷集团有限公司（甲方）与原告国浩公司（乙方）签订《国有企业职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》一份，载明：将甲方所管理的职工家属区物业向乙方进行移交，其中位于郑州市××院家属区，多层18栋，794户，高层3栋，614户；双方约定2017年7月1日正式移交，移交衔接期半年至2017年12月31日；衔接期内以乙方管理为主，处置相关物业管理事宜。乙方提供物业服务的范围有：房屋建筑本体共同部位的维修、养护和管理；第四条乙方提供物业服务的范围：（一）、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。（二）、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括：共用的上下水管、共用照明、水泵房、电梯，楼内消防设施设备、雨水管道、监控设施等。（三）、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、雨水管道、室外消火栓等。（四）、本物业规划红线内的属于全体业主共有的配套服务设施的维修、养护和管理。（五）、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（六）、交通与地面车辆停放秩序和管理。（七）、维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤等。物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全。对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及出入小区的车辆与人员进行管理。（八）、小区范围内绿化带的管理及养护。（九）、公用水、电费的承担，业主要求的上门服务（所需材料的费用与业主另行商定）。（十）、物业管理档案、资料。注：以上所列服务项目涉及使用维修基金的按本协议第一条第二款的约定执行。第五条物业费收取标准，参照接收前家属区物业管理现状、按照保证基本服务的原则，经测算，物业费暂按如下标准收取：多层0.65元/月/m2，高层1.27元/月/m2、（不含税，税由乙方承担）；待机动车停放实行收费管理后，物业费按如下标准收取：多层0.55元/月/m2，高层1.17元/月/m2。（不含税，税由乙方承担）。经甲，：乙双方协商，家属区物业收费设立过渡期，过渡期按照政府相关规定另行协商确定等内容。2020年12月25日，原告国浩公司在被告门口张贴《催缴物业费通知》一份，主要载明：尊敬的2号楼1单元501户业主：您好！2020年物业费集中收缴工作已接近尾声，请于2020年12月30日前到物业办公室缴纳3444.11元，逾期未缴纳者，将按相关法规追究法律责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。依照国家相关政策，河南省新华印刷集团有限公司为分离物业管理，与原告国浩公司签订了《国有企业职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》，该协议应认定为前期物业服务合同为宜，该合同约定的权利义务对全体业主具有约束力。原告国浩公司入驻经五路30号院后，提供了物业服务，被告韩启辉作为业主应当缴纳物业费用。被告韩启辉对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。同时，由于原告提供的物业服务具有公共性，每一位业主支付的物业费既是购买对自己的服务，也是在向同一物业管理区域内的其他业主的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。同时，根据被告提交的小区照片显示原告提供的物业服务并未达到《国有企业职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》约定的物业标准，现原告国浩公司诉请被告韩启辉支付从2018年1月1日至2018年8月31日的物业费1324.23元（139.1㎡×1.19元/月/㎡×8个月）、2019年1月1日至2019年12月31日物业费2119.88元（139.1㎡×1.27元/月/㎡×12个月），以上共计3444.11元，本院酌定支持其中的80%即2755.29元（3444.11元×80%=2755.29元），原告诉请过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告韩启辉于本判决生效之日起十日内支付原告河南国浩物业服务有限公司物业服务费2755.29元；二、驳回原告河南国浩物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告韩启辉负担。本判决为终审判决。审判员  崔全琪二〇二一年五月三十一日书记员  孙倩倩