四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0182民初1529号 原告：成都百信投资实业有限公司。住所地：四川省成都市金牛区二环路北一段51号南三楼。 法定代表人：周忠立，总经理。 委托诉讼代理人：李樊炯，女，1986年9月10日出生，汉族，住四川省成都市郫都区，系公司法务。 被告：何磊，男，1995年11月22日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告成都百信投资实业有限公司（以下简称：百信公司）与被告何磊商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百信公司的委托诉讼代理人李樊炯到庭参加诉讼。被告何磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 百信公司向本院提出诉讼请求：1、确认百信公司与何磊签订的“锦绣尚城”1栋4单元4层5号房屋的《商品房买卖合同》和补充协议及附件于2021年1月14日解除；2、判令何磊协助百信公司撤销“锦绣尚城”1栋4单元4层5号房屋的预告登记、购房备案登记。事实和理由：百信公司、何磊于2017年11月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，约定何磊购买百信公司开发的位于彭州市房屋（以下简称：案涉房屋），房屋价款479458元，其中330000元由何磊向四川天府银行股份有限公司成都郫都支行（以下简称：天府银行郫都支行）办理房屋按揭贷款。补充协议还约定，如何磊未按期、足额偿还银行贷款，或因其它原因导致百信公司代偿的，逾期超过六十日何磊仍未向百信公司返还代偿款本息的，视为根本性违约，百信公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，收回房屋，且何磊承诺将已经支付的所有款项作为惩罚性违约赔偿金归百信公司所有。其后，天府银行郫都支行多次向百信公司发出《履行保证责任通知书》，要求百信公司履行对何磊的保证义务。百信公司分别于2019年12月6日和2020年6月12日、2020年8月7日分别代偿13594.75元、7322.07元和4892.63元，并于2020年8月7日代何磊结清全部剩余贷款本息。截止2020年8月7日，百信公司共代何磊向天府银行郫都支行代偿借款本金330152.91元、利息15806.0元。代偿后，百信公司督促何磊履行还款义务，并于2020年9月18日向何磊邮寄《催告函》要求何磊在2020年9月30日前归还全部代偿款项，但何磊未予归还。2021年1月14日，百信公司向何磊邮寄《关于解除商品房买卖合同和补充协议及其附件的通知》。 被告何磊未到庭，未作答辩。 本院经审理，查明以下案件事实： 百信公司、何磊于2017年11月4日签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，约定何磊购买百信公司开发的位于彭州市房屋（以下简称：案涉房屋），房屋价款479458元，首付款149458元在签订合同时支付，剩余330000元由何磊向四川天府银行股份有限公司成都郫都支行（以下简称：天府银行郫都支行）办理房屋按揭贷款。补充协议第一条第6款约定，如何磊未按期、足额偿还银行贷款，或因其它原因导致百信公司代偿的，逾期超过六十日何磊仍未向百信公司返还代偿款本息的，视为根本性违约，百信公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，收回房屋，且何磊承诺将已经支付的所有款项作为惩罚性违约赔偿金归百信公司所有。补充协议第六条第10款约定双方的通讯地址和电话为合同所列地址和电话，如通讯地址或电话变更，须以书面形式通知对方。《商品房买卖合同》载明何磊的通讯地址为“新都区龙桥镇龙腾大道顺古路101号2-3-601”。其后，天府银行郫都支行分别于2019年11月22日、2020年5月27日、2020年7月31日向百信公司发出《履行保证责任通知书》，于2020年7月31日向百信公司发出《提前归还贷款通知书》，要求百信公司履行对何磊的保证义务。百信公司分别于2019年12月6日和2020年6月12日、2020年8月7日分别代偿13594.75元、7322.07元和4892.63元，并于2020年8月7日代何磊结清全部剩余贷款本息。截止2020年8月7日，百信公司共代何磊向天府银行郫都支行代偿借款本金330152.91元、利息15806.0元。代偿后，百信公司督促何磊履行还款义务，并于2020年9月18日向何磊邮寄《催告函》要求何磊在2020年9月30日前归还全部代偿款项，但何磊未予归还。2021年1月14日，百信公司按合同约定地址向何磊邮寄《关于解除商品房买卖合同和补充协议及其附件的通知》，该邮件于2021年1月22日被他人签收。 另查明：双方为案涉房屋办理了不动产预告登记，登记时间为2019年4月10日，登记号为：川（2019）彭州市不动产证明第0005914号。 本院认定上述事实，有百信公司工商信息、何磊身份证复印件、《商品房现售合同信息摘要》、《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《四川天府银行履行保证责任通知书》、《四川天府银行提前归还贷款通知书》、四川天府银行业务回单、《公证书》、《催告函》、《关于解除商品房买卖合同和补充协议及其附件的通知》、EMS邮件送达情况详单（打印）和百信公司当庭陈述，记录在卷予以佐证。上述证据，经百信公司举证，并经本院审查，具有证据的真实性、合法性、关联性和证明力，本院依法予以采信。何磊未到庭，应视为对诉讼权利的放弃。 本院认为，何磊在合同履行期间，未履行归还银行按揭贷款之义务，致百信公司承担保证责任为其代偿贷款本息，且何磊在百信公司代偿后，经百信公司催收，未偿还贷款本息，符合补充协议第一条第6款约定之违约情况，百信公司依据该事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款之规定，百信公司依约享有解除权。又据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款之规定，合同解除之时应为百信公司所发出的《关于解除商品房买卖合同和补充协议及其附件的通知》到达何磊时。结合EMS邮件投递情况及双方在合同各种对于送达地址之约定，应当以该邮件送达之日即2021年1月22日作为合同解除之日。 对于合同解除后果问题，首先，基于合同各方所取得之利益应当返还或恢复原状，不能返还的应予补偿。本案中，对于案涉房屋，应当予以返还，但庭审中，百信公司陈述案涉房屋尚为清水房状态，何磊未占有使用，尚处于百信公司控制中，故百信公司未诉请返还，而对于购房款，因涉及对何磊违约损失、违约金的确定，但何磊未到庭，未发表意见，且在何磊未到庭主张权利的情况下，对于首付款是否要求退还，何时退还，本院不可代替何磊作出判断，故对购房款返还之问题，在本案中不予处理。何磊可另案向百信公司主张权利。其次，对于预告登记的撤销。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款之规定，预告登记系保证对不动产的物权期待权实现而设定之权利，现案涉房屋的买卖合同关系已告消灭，基于该买卖合同关系所产生的物权期待权也告消灭，依前述合同解除之后果，案涉房屋状态也应恢复至出卖前之状态，故撤销案涉房屋预告登记系合同解除之附随义务，虽合同未予约定，但何磊亦应承担协助撤销案涉房屋预告登记之义务。再次，对于案涉房屋合同备案登记的撤销。商品房买卖合同备案登记系行政机关为规范商品房交易秩序，防止一房二卖情形，所实施的行政管理措施，该措施并非依据合同双方意思表示所实施。成都市住房和城乡建设局于2020年6月2日印发的《成都市商品房买卖合同网签备案办法》（成住建发[2020]187号）第十六条第一款规定：“经人民法院、仲裁委员会生效裁判文书确认解除合同、合同无效或终止履行的，任一当事人可单方申请办理商品房买卖合同网签备案注销手续，生效裁判文书中明确由双方办理的除外。”，依据该办法，百信公司的该项主张，在合同解除后，可以自行通过行政程序办理，不存在民事争议，故本院在本案中不做处理。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认成都百信投资实业有限公司与何磊于2017年11月14日签订的《商品房买卖合同（现售）》和《商品房买卖合同补充协议》及附件于2021年1月22日解除； 二、何磊于本判决生效之日起十日内协助成都百信投资实业有限公司撤销彭州市房屋的不动产预告登记（登记号：川（2019）彭州市不动产证明第0005914号）； 三、驳回成都百信投资实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告何磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张振宇 二〇二一年五月二十五日 书记员  任海棠