北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41483号原告：北京华夏吉祥物业管理有限公司，住所地北京市西城区马连道路25号楼12层1220室。法定代表人：胡志平，总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市江山律师事务所律师。被告：王某1，男，1981年11月21日出生，汉族，现住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杨志国，北京大成律师事务所律师。被告：王某2，男，1983年8月18日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尹丽，北京市赢嘉律师事务所律师。原告北京华夏吉祥物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王某1、被告王某2（以下合述二被告，分述姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人蒋文，王某1之委托诉讼代理人杨志国，王某2之委托诉讼代理人尹丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还已付租金1162500元；2.判令二被告以1162500元为基数，按照全国人民银行同业拆借中心报价利率支付利息，自2019年9月5日至实际退还之日；3.判令二被告赔偿中介费10万元；4.判令二被告赔偿2个月的租金损失259332元。事实与理由：2019年9月2日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定二被告共同将位于北京市朝阳区崔各庄乡某处家园底商独栋7区13号楼c1-2独栋（以下简称涉案房屋）出租给原告。二被告告知该房屋产权方虽系北京市朝阳区崔各庄乡政府，由乡政府直属公司---北京容泰特房地产信息咨询有限公司代表产权方出租给二被告，但称其有权对外转租该房屋。在该合同签订前，二被告承诺产权方和产权方代表书面同意将涉案房屋出租给原告。但在签订时，二被告表示产权方和产权方代表不便出面盖章确认，但已经默认。为证明产权方和产权方代表已经认可，二被告承诺能够保证原告合法使用和保障权利，如因二被告原因或产权方和产权方代表强行收回该房屋，二被告自愿补偿给原告310万元。合同期限自2019年9月9日至2039年3月6日（其中自2019年9月9日至2020年3月8日为免租期），年租金为155万元，每5年递增5%，每次支付九个月的租金。合同明确约定，原告承租房屋的用途为商业，二被告保证满足原告旅馆和餐饮的经营需求并保证原告不少于四个营业执照的办理。合同签订后，原告按约定向二被告支付了九个月的租金为1165000元。合同开始履行后，原告为办理营业执照多次要求二被告提供产权方加盖公章的房屋使用证明，二被告始终无法提供，致使原告无法按合同约定用途使用房屋。为此，原告询问产权方，产权方答复未同意二被告转租。原告于2020年4月14日通知二被告解除合同，并要求退还租金及赔偿等。王某1辩称，涉案房屋未取得建设规划许可手续，主张租赁合同无效。原告因自身原因无法经营，没有对外转租，加之疫情，原告无权单方解除合同，且在合同无效的情形下，不存在解除合同的问题。原告没有履行涉案房屋的交接手续，因此原告应当支付房屋占有使用费。涉案房屋不存在产权方强行收回的情形，因此我方无需支付赔偿金。王某2辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告已经实际使用房屋，不同意退还租金。我方没有违约，故不同意赔偿。合同约定，原告自行办理营业执照，我方只是协助办理，原告没有办理，因此我方没有违约。原告承租的目的是转租他人，因为疫情，对原告转租有影响，所以才提出提前解除合同。同时，因为原告提前解除合同，也给我方造成损失，原告承租后对涉案房屋进行破坏性的拆改，我方承租时是毛坯房，为开展教育培训，对房屋精装修后用作教室，因为经营发生困难才租给原告，原告是物业管理公司。我方保留追究原告赔偿损失的权利，不在本案中主张。产权方未实际收回房屋，只是催缴租金。我方与产权方提出过租金减免，产权方正在内部审核，产权方并未向我方提出解除合同。如果法院认定合同无效，我方不同意返还租金，原告已经实际使用涉案房屋，应当支付占有使用费，利息主张没有依据。签订合同时，原告明知房屋状况。关于中介费，原告委托中介并向案外人汇款，与我方没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年9月2日，原告作为乙方（承租方）与二被告作为甲方（出租房）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁用途为商用，甲方保证可满足乙方旅馆和餐饮经营需求。《租赁合同》第1.3条约定，甲方有权出租涉案房屋，甲方系从北京容泰特房地产信息咨询有限公司（以下简称容泰特公司）承租该房屋（产权单位是北京市朝阳区崔各庄乡人民政府），甲方保证该房屋的产权方和容泰特公司均知情并同意本合同的租赁形式（以书面形式单独提供或在本协议上加盖公章并注明同意字样均可）。第二条“租赁期限及费用”约定，租赁期限自2019年9月9日起至2040年9月8日止。自乙方接收房屋之日起6个月为免租期，即自2019年9月9日起至2020年3月8日止。免租期的设立在于比照总的租期因乙方需要时间完成房屋开业前期准备工作。如果乙方没有租满10年，免租期6个月的租金不予免除，乙方应向甲方补交齐。计租日为免租期届满后的次日。租赁费用计算标准为年租金1550000元，每满5年租赁费用递增5%。首次租赁费用于本协议生效后3日内乙方支付九个月的租赁费用，前一个九个月租赁费用到期前30日，支付下一个九个月的租赁费用。第4.1条约定，租赁房屋交付时间：2019年9月9日。第4.3条约定，甲方交付的房屋必须满足如下条件：（1）甲方的出租权证明合法有效……（5）租赁房屋向乙方交付前能够作为乙方办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案的地址。第4.4约定，甲方保证乙方在招商后的经营者租用本合同租赁房屋均可以正常注册办理营业执照。第5.1条约定，乙方可以将该房屋进行招商转租，但乙方转租分租必须及时告知甲方。第6.1条约定，甲方已提前告知乙方承租商业未取得竣工验收及消防验收相关手续，乙方不能以竣工验收和消防验收为由解除合同。但甲方保证不影响实际经营，并保证可以获得乙方在本合同经营需求的不少于四个营业执照和乡一级的消防等验收手续。第7.4条约定，本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。第7.8条约定，如甲方不能保证乙方的使用用途，在乙方提出后10日内仍无法解决时，乙方有权解除本合同，甲方除应全部退还收取乙方的租赁费用和其他所有费用外，甲方还应承担乙方发生的一切损失，并承担违约金按已经发生损失的30%支付违约金。第11.3条约定，双方租赁关系终止的，自终止日起15日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该15日不计算租赁费用。乙方已书面通知甲方接收房屋，甲方拒绝接收的，乙方可通过公证处公证或律师见证方式腾退房屋，甲方对此不持异议。自乙方腾退之日视为乙方已经向甲方交换房屋，租赁房屋的风险和责任由甲方自行承担。“其他附件”第2约定，由于甲方和产权方签约年限到2039年3月6日，甲、乙双方以产权方签约年限为准。第3条约定，甲方和产权方签订的房屋租赁合同中，产权方明确规定，甲方不得转租及提供第三方使用，确保乙方与甲方签订租赁合同中合法及保障，如后期产权方强制收回该房屋，甲方自愿赔付乙方两年租金：3100000元整作为补偿，并政府及相关部门给予该房屋的所有补偿归乙方所有。2019年9月5日，原告支付第一期租金1162500元。涉案房屋系由王某1自容泰特公司承租。诉讼中，本院向北京六合天地置业有限责任公司（以下简称六合公司）调查核实涉案房屋的产权及出租情况。六合公司工作人员回复，涉案房屋系由六合公司开发建设，六合公司系崔各庄乡政府的下属企业，容泰特公司受六合公司委托对外出租涉案房屋，因涉案房屋所在小区尚未办理产权登记，故出具的住所证明上加盖崔各庄乡政府的公章。容泰特公司与王某1的合同已于2020年4月20日解除，并于该日收回房屋。本院分别向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称规自委朝阳分局）、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府（以下简称崔各庄乡政府）调查核实涉案房屋的建设工程规划许可情况。规自委朝阳分局回函：经查询项目审批系统，未查询到某处家园7区的建设工程规划许可审批记载。崔各庄乡政府出具情况说明：某处家园为崔各庄乡农民回迁安置房，于2009年6月开始分四期建设，其中一期、二期已建成多年。一期为一至四区，二期为五至七区。二期配建其他商业服务底商已通过竣工验收并投入使用。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于房屋交付及使用情况。原告称二被告仅向其交付涉案房屋的钥匙，因双方一直就办理营业执照事宜进行沟通，故其没有使用涉案房屋，亦未装修改造。后原告又称二被告只是在签订合同前带其看过涉案房屋，合同签订后未向其交付房屋钥匙。二被告称其于2019年9月5日将涉案房屋交付原告使用，原告已经入驻并装修，将原有教室打通，对外发布招租广告。本院认为原告在未作合理解释、亦未提交充分证据的情形下，推翻其陈述，违反禁反言原则，故对原告关于二被告未向其交付房屋钥匙的意见不予采纳，确认二被告已将涉案房屋交付原告使用。原告称其已于2020年4月2日通知二被告解除合同并交还房屋，4月22日由产权方收回房屋。原告提交《解除通知》（以下简称《解除通知》）及邮件查询截图，容泰特公司下发的《通告》照片。《解除通知》上载，原告通知二被告，因二被告违约，未按合同约定提供由产权方加盖公章的产权使用证明，致使租赁用途无法实现，通知解除合同、自行接管房屋。邮件查询截图显示，签收时间为2020年4月15日。《通告》上载，2020年4月21日容泰特公司通知涉案房屋的商户，租金已于2020年1月7日到期，限令周五之前把房租付清，如逾期未付，将通过法律程序收回房屋。二被告对《解除通知》的真实性和关联性予以认可，认可收到该解除通知，但认为其没有违约，原告没有解除权。王某1认可《通告》的真实性和关联性，王某2不认可《通告》的真实性和关联性。二被告称原告使用涉案房屋至容泰特公司收回房屋，容泰特公司仅是催交租金，并未影响原告对房屋的占有使用。结合二被告质证意见，王某2虽不认可《通告》的真实性，但未提交证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性和关联性予以采信。关于营业执照的办理情况。原告称二被告未按合同约定保证其可以获得不少于四个营业执照，产权方未开具产权证明、住所证明的原因系二被告拖欠租金致合同解除造成的。原告提交魏某与惠某、魏某与王某2、韩某某与王某2的微信聊天记录截图，2020年1月原告法定代表人胡志平与王某2、惠某、魏某的谈话录音，《住所证明》及《产权证明》。经询，原告称魏某是原告的朋友，受原告委托与二被告协商营业执照事宜；韩某某是原告的员工；惠某是二被告的项目合作伙伴。王某1称惠某与其没有关系，惠某与王某2一起开办北京铭秋教育咨询有限公司（以下简称铭秋公司）。王某2称其与惠某均是铭秋公司的股东，铭秋公司在涉案房屋注册，因经营不善故对外转租，其未委托惠某处理涉案房屋事宜。经查，青云众创（北京）科技有限公司的曾用名为铭秋公司，2017年4月24日成立，住所地为涉案房屋，铭秋公司曾用名使用期间的法定代表人为王某2，惠某曾系该公司股东。微信聊天记录1显示，自2019年11月21日起魏某与王某2协商办理营业执照事宜。微信聊天记录2显示，自2019年11月21日起魏某与王某2协商办理营业执照事宜，12月3日魏某向王某2发送住所证明，要求其协助办理盖章手续。微信聊天记录3显示，2020年2月26日，王某2约韩某某前往工商办理核名事宜；3月18日，韩某某向王某2告知因未提供办理营业执照的住所证明，将按照合同相关责任条款履约；4月14日，韩某某向王某2发送《解除通知》。谈话录音显示，原告与惠某、王某2就办理营业执照、产权证明事宜进行沟通。《住所证明》《产权证明》显示，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府证明涉案房屋所在小区另一底商归其所有，同意将该房屋作商业用途。王某1不认可微信聊天记录1的真实性和关联性，认可其他聊天记录的真实性和关联性，但不认可证明目的；对《住所证明》《产权证明》的真实性、关联性和证明目的均不认可。王某2不认可微信聊天记录1的真实性，认可微信聊天记录2、3的真实性和关联性，但不认可证明目的；对《住所证明》《产权证明》的真实性认可、关联性不认可，认为涉案房屋可以办理营业执照。二被告均不认可录音的真实性和证明目的，称录音内容不完整。二被告称2019年12月原告没有提出办理营业执照的需求，魏某曾联系过王某2，但未提交相关手续；2020年2月原告提出办理一个营业执照，因为涉及工商核名的问题，此后原告未向二被告提交材料。结合二被告质证意见，二被告虽不认可部分聊天记录、谈话录音的真实性，但未提交证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以采信，对微信聊天记录、谈话录音的关联性予以采信。关于损失赔偿。原告称按照合同约定，二被告应予赔偿两年的租金，现其仅主张2个月的租金损失，同时主张中介费损失，称该项支出为实际损失。原告提交《房源承租居间合同》（以下简称《居间合同》）、《居间结算书》及汇款凭证。《居间合同》上载，原告与魏某于2019年6月25日就涉案房屋签订该合同，约定居间报酬为第一年租金的7%，于签订《房屋租赁合同》后的7日内付清。《居间结算书》上载，原告与魏某于2019年9月5日就涉案房屋签订该结算书，结算居间费为10万元，指定收款账户户名：李某，开户行：中国工商银行，账号为XXX。汇款凭证上载，原告于2019年9月6日向李某名下尾号为0050的账户汇款10万元。二被告对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。二被告虽不认可上述证据的真实性，但未提交证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性和关联性予以采信。王某2提交惠某与魏某在2019年10月12日至10月13日期间的微信聊天记录截图，证明魏某不是中介，没有收取中介费，原告提交上述证据系伪造。微信聊天记录显示，魏某说：“他把我屏蔽了……还怀疑我是中介，当初，谁再说我中介就必须给我钱……废了半天劲他不说一句好，总跟我这说项目不好。”原告认可微信聊天记录的真实性和关联性，不认可证明目的，称其与魏某有保密约定，故魏某不可能说已经收取中介费。结合原告质证意见，本院对微信聊天记录的真实性和关联性予以认可。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告签订《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋系经政府批准建设的回迁安置小区配套用房，已竣工验收并交付使用，二被告也依据合同取得了涉案房屋的使用权，故涉案合同系有效的合同。根据合同约定，如二被告不能保证原告的使用用途，在原告提出后10日内仍无法解决时，原告有权解除本合同。涉案房屋的租赁用途为经营旅馆和餐饮，二被告保证涉案房屋地址能够办理营业执照，应负有协助办理营业执照的义务。二被告虽称系原告自身原因导致没有办理营业执照，但未就其已履行协助义务充分举证，故本院对二被告的该项意见不予采纳。在案证据显示，原告已多次向二被告提出协助办理要求，二被告仍未予协助，致使合同目的不能实现，原告有权解除合同，《解除通知》于2020年4月15日送达二被告，本院确认该日为合同解除之日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。关于返还租金一节。考虑到二被告在涉案房屋交付后的合理期限内未能协助原告办理营业执照，致使合同目的无法实现，存在违约行为，且在合同未能正常履行而解除的情况下，不应适用合同关于免租期的约定，本院认为二被告应退还原告合理期限以外至合同解除之日止的租金，酌定该合理期限为2个月，据此确认二被告应退还租金的数额为904167元。鉴于双方对租金返还数额有争议，在返还数额未经法院生效判决确认的情形下，原告主张租金利息，没有法律依据，本院不予支持。关于损失赔偿。根据在案证据，原告为承租涉案房屋支付的中介费系实际损失，本院予以支持；关于原告主张的两个月租金数额的损失，原告对此并未举证说明尚有其他损失的发生，对此本院不予支持。综上，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王某1、被告王某2于本判决生效之日起七日内向原告北京华夏吉祥物业管理有限公司返还租金九十万零四千一百六十七元；二、被告王某1、被告王某2于本判决生效之日起七日内向原告北京华夏吉祥物业管理有限公司赔偿中介费十万元；三、驳回原告北京华夏吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18496元，由原告北京华夏吉祥物业管理有限公司负担6330元（已交纳），被告王某1、被告王某2负担12166元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年五月二十日书记员 栾晨焕