广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初5440号原告：黄冠章，男，1982年3月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：林思臻、谭伟伦，广东诺臣律师事务所律师。被告：宁喜彬，男，1979年10月18日出生，汉族，住湖南省隆回县，委托诉讼代理人：尹湘锋，广东天旗律师事务所律师。原告黄冠章与被告宁喜彬租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗炜独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄冠章的委托诉讼代理人林思臻，被告宁喜彬的委托诉讼代理人尹湘锋，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄冠章诉称：2019年10月28日，我通过三资平台获得广州市白云区太和镇谢家庄村第七经济合作社（以下简称谢家庄七社）位于谢家庄七社周官庄（土名）的地块（以下简称涉案地块）承租权。2020年7月16日，我与被告签订了《空地租赁合同》，合同约定每月租金80000元，租赁期限为8年。双方约定签约当天起45天内，我修建完成空地通向公路的新路并交付给被告使用，即我享有45天的修路期，在整理场地交付被告使用的同时，也可知悉相关部门对于场地使用的手续，但被告却违反约定，擅自在7月30日就将场地投入作为停车场使用。2020年9月2日，广州市规划和自然资源局向上述场地下达了《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，经向有关部门询问，发现涉案场地不能出租使用，双方签订的《空地租赁合同》无效。为此，我要求被告将场地交回，以便我将场地归还谢家庄七社。我已于2020年10月12日委托律师分别向被告的住所地和经营场所寄送了律师函，两份律师函分别于2020年10月13日和15日妥投。为保护我的合法权益，请求法院判令：一、被告在本案判决生效之日起三日内将涉案地块腾空并交还给我；二、被告向原告支付场地使用费（以80000元为基数，按照80000元的标准从2020年7月30日计算至被告实际返还涉案场地之日止）；三、被告向原告支付实际离场前所产生的水电费；四、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确其在本案中仅主张截止至开庭前（2021年3月29日）的电费4987.5元。被告宁喜彬辩称：涉案合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年10月17日，太和镇三资交易中心网上发布“白云区太和镇谢家庄第七经济合作社周官庄地块招标公告”，就谢家庄七社的周官庄（土名）9720.9平方米土地租赁进行招标，载明的资产使用范围为农业或其他，租赁期限为20年。原告于2019年10月18日交纳竞标保证金参与竞标，并最终竞得该土地。2019年11月4日，原告与谢家庄七社签订《耕地、园地承包合同》[合同编号：谢家庄（庄七社）20190002]，约定原告通过公平、公正、公开的方式竞投，投得土名为周官庄的地块，该地块坐落在谢家庄七社周官庄（土名），原告对谢家庄七社发包的土地情况已作充分了解，同意承包，仅用于生产经营活动，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用；该地块承包期限为20年，从2019年11月1日起，至2039年10月31日止，免租期两个月，自2019年11月1日起至2019年12月31日止；在本合同签订天内，原告须一次性向谢家庄七社交纳100000元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作租金，承包期届满，原告无违约行为且不再续包，谢家庄七社将保证金在7天内一次性退回给原告；承包款单价为5.6元/平方米/月，承包土地总面积为9720.9平方米，每月承包款为54437.04元，不含税费；承包款自第四年起开始递增，每三年递增一次，每次递增幅度为10%；承包款按月收取，每期开始15天内支付当期承包款；如原告逾期15天未付清承包款，谢家庄七社有权收回原告承包的土地，有权主张原告赔偿其他损失，保证金归谢家庄七社所有，同时承包土地范围内的种植（养殖）物、附着物等物资财产均归谢家庄七社所有；原告可在承包地建设与约定用途相关的生产、生活设施，所搭建的生产、生活设施必须是临时建筑，不得以水泥混凝土结构进行构建，并且符合相应的消防条件；搭建简易棚舍设施的，须经过谢家庄七社同意并报镇（街）相关部门审批统一规划后方能搭建，搭建后的棚舍不得用作房屋出租或从事经营性活动，其设施仅作农业用途，不能改变土地原貌；在承包期内，承包地仅作农业生产用途，不得作其他经营性用途；等等。2020年7月16日，原、被告签订《空地租赁合同》，约定原告将涉案地块出租给被告，租期为八年；被告于合同签订之日，需向原告缴纳一押一租（押金160000元及租金80000元）；租赁期间，被告有权在租赁土地上建设固定设施做综合开发利用，被告有权对空地进行规划及建设，规划及建设费用全部由被告负责；原告承诺签约当天起45天内修建完成空地通向公路的新路交付被告，如雨水天耽误不可抗因素除外；新路开通交付被告使用起算原告给予被告一个月免租期。后被告向原告支付了押金160000元，并于2020年7月30日进场使用场地，后未再支付过租金。2020年9月2日，行政主管部门作出“责令停工并限期整改土地违法行为通知书”，对在涉案地块上铺设沥青及停车的违法行为进行整治，责令立即停止违法用地行为并限期接受调查。庭审中，原、被告双方均确认，涉案地块的土地用途性质为其他草地，属于农用地；被告承租该地块系用于经营停车场，双方未办理涉案地块的用地性质变更手续。被告认为其已向谢家庄七社缴纳涉案地块的租金，故无需再向原告缴纳租金。为此，被告提交了一份情况说明及水电费、租金收据。根据情况说明的内容，被告因与原告发生纠纷，其向谢家庄七社缴纳水电押金5000元，另每月交场地租金10000元；所有水电费直接交给谢家庄七社，直至其与原告的官司结束；临时合约期从2020年11月1日至2021年10月30日止。谢家庄七社的法定代表人谢永坚在上述情况说明上加盖公章并签名。根据水电费收据，谢家庄七社已收取了2020年9月至12月的电费。根据租金收据，谢家庄七社已收取周官庄地块2021年1、2月份的临租20000元。经质证，原告对上述证据均不予确认。另，被告确认涉案合同无效，并要求原告退回押金160000元，但明确表示不在本案中提起反诉。另，本院审理谢家庄七社与原告租赁合同纠纷一案，已于2021年5月12日作出（2021）粤0111民初4932号民事判决，判决：一、确认谢家庄七社与原告于2019年11月4日签订的《耕地、园地承包合同》已于2020年11月解除；二、于本判决生效之日起五日内，原告向谢家庄七社支付2020年7月至2020年10月租金217748.16元及滞纳金；三、驳回谢家庄七社的其他本诉请求；四、驳回原告的全部反诉请求。根据上述判决查明的事实，谢家庄七社已于2020年11月17日向原告发出告知书，以原告未按时缴纳租金违反合同约定为由解除合同；同时，谢家庄七社在该案中未要求原告返还涉案地块，而且表示已直接向被告提出退还土地的要求。上述事实，有招标公告、农村集体资产交易成交书、《空地租赁合同》、微信朋友圈截图、通知书、律师函及妥投记录、微信聊天记录、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案中，原告与被告通过签订《空地租赁合同》，约定被告向原告承租涉案地块用于经营停车场，虽然双方意思表示真实，但系在未依法变更土地权属性质及未取得政府主管部门用地审批手续情况下自行签订的，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性强制性规定，依法属于无效协议，本院对此予以认定。由于双方签订并履行上述无效协议，故双方均存在过错，本院对此亦予以认定。基于对上述事实的认定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，本案应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于谢家庄七社已通过诉讼要求解除其与原告之间的《耕地、园地承包合同》，却未要求原告一并返还涉案地块，而且谢家庄七社在（2021）粤0111民初4932号案中已明确将直接向被告要求返还涉案地块；同时，结合被告提交的情况说明以及水电费、租金收据等证据，本院对被告主张的其已直接向谢家庄七社租赁涉案地块的事实予以确认，并根据情况说明的内容认定被告自2020年11月1日开始向谢家庄七社租用涉案地块。基于此，原告现要求被告向其返还涉案地块缺乏事实依据，本院对此不予支持。考虑到被告自2020年7月30日开始实际使用涉案地块，故原告要求其按照80000元/月的租金标准支付占有使用费合理合法，本院对此予以支持，但该项费用仅应计算至2020年10月30日为320000元（80000元/月×4个月）。另，由于原、被告签订的涉案合同无效，原告应向被告退还已交纳的押金160000元，尽管被告未就此提起反诉，但为避免双方当事人诉累，在双方当事人互负给付义务的情况下，本院对原告应返还的押金在被告应支付的占有使用费中予以抵扣，即被告还应支付原告占有使用费160000元（320000元－160000元）。至于电费，基于上述认定事实，被告已直接向谢家庄七社租赁涉案地块，并交纳了水电费，且其提交的收据显示其交纳的电费已涵盖原告主张的电费，故本院对原告的该项诉讼请求不予认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告宁喜彬向原告黄冠章支付2020年7月30日至2020年10月30日期间的占有使用费160000元；二、驳回原告黄冠章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2501元，由原告黄冠章负担751元，由被告宁喜彬负担1750元（须于本判决生效之日起五日内支付给原告黄冠章）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  罗炜二〇二一年五月十八日书记员  钟蕙