惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初1212号原告：惠州大亚湾科创集团有限公司，住所地惠州大亚湾西区科技创新园科技路1号创新大厦1606-1610号房。法定代表人：尹毅强，董事长。委托诉讼代理人：董华萍，广东卓凡（大亚湾）律师事务所律师。被告一：大亚湾中南实业发展总公司，住所地大亚湾澳头进港路。法定代表人：何世强，董事长。委托诉讼代理人：张必成，男，汉族，1984年8月4日出生，身份证号码445××××××××××××35X，住址广东省深圳市龙岗区××××××××××××××××××××××，被告一的总裁办主任。被告二：何世强，男，汉族，1962年2月16日出生，身份证号码440××××××××××××613，住所地广东省深圳市龙岗区×××××××尚景欣园（二期）四号楼G座320，被告一的法定代表人。原告惠州大亚湾科创集团有限公司（简称科创公司）诉被告大亚湾中南实业发展总公司（简称中南公司）、何世强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理，于2021年4月12日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告科创公司的委托诉讼代理人董华萍律师，被告一中南公司的委托诉讼代理人张必成到庭参加了诉讼，被告二经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2018年8月31日签订的《创新大厦房屋租赁合同》于2021年3月25日解除。2、判令被告一立即向原告支付拖欠的租金504078元、物业管理费49284元、水费1165元、电费10463元（其中，所有费用应计至被告一搬离租赁房屋之日止，租金、物业管理费暂计至2020年12月，水费暂计至2020年10月、电费暂计至2020年11月，暂计为租金504078元、物业管理费49284元、水费1165元、电费10463元），以及违约金10072.62元（逾期付款违约金应以拖欠的租金、物业管理费、水电费为基数，按中国人民银行同期贷款利率及中国人民银行不公布同期贷款利率后全国银行间同业拆借中心受权公布的同期贷款市场报价利率（LPR），持续计算至被告一付清所有租金、物业管理费、水电费之日止，暂计算至2020年12月15日止，暂计为10072.62元；如解除合同后被告一逾期搬离租赁房屋，则应就被告一逾期天数按每天2837.73元向原告支付违约金）；以上暂共计为575062.62元。3、判令被告二对被告一应支付的上述费用向原告承担连带清偿责任；4、确认原告无需返还被告一缴纳的保证金83640元；5、判令被告一在《创新大厦房屋租赁合同》解除后5个工作日内迁离租赁的涉案房屋，向原告交回租赁的涉案房屋并恢复原状。事实和理由：2018年8月31日，原告与两被告签订了《创新大厦房屋租赁合同》（合同编号：创新大厦2018-53＃），约定被告一向原告租赁坐落在大亚湾科技创新园科技路1号创新大厦第23层01-05号房共746.78平方米的场地作为办公使用。租赁期限为5年，装修期为一个月，装修起始日为2018年9月1日，装修期间不计租金，并将租赁标的交付乙方，计收租金的时间为2018年10月1日始至2023年9月30日止。被告二为保证人，对被告一在本合同项下应承担的所有义务承担连带保证责任。《创新大厦房屋租赁合同》第三条约定，租金单价为56元/平方米/月（含税），租赁标的产生的每月租金为41820元，物业管理费单价为人民币5.5元/平方米/月（含税），租赁标的产生的每月物业管理费为4107元/月。本合同生效之日起10-15个工作日内被告一向原告支付两个月房租作为保证金，人民币83640元，……如被告一欠缴租金、物业管理费、水电费等任一费用超过十天的，原告有权直接没收该保证金。水电费由原告按被告一每月的实际用量及公摊用量进行统计，双方核对无误后，被告一向原告交纳。《创新大厦房屋租赁合同》第四条约定，租金、物业管理费、水电费等费用实行按月支付，每月15日前被告一向原告支付当月租金、物业管理费，以及上一个月水电费，被告一不得拖欠上述费用。被告一逾期未交租金、物业管理费、水电等任一费用，每逾期一天将按银行同期贷款利率收取滞纳金；若逾期超过30天，原告有权解除租赁合同关系并没收保证金。《创新大厦房屋租赁合同》第五条第7款约定：本合同终止后，被告一应于5个工作日内迁离租赁标的，交回租赁标的，保证租赁标的及其附属设施的完好并恢复租赁标的原貌，同时结清当由被告一承担的各项费用并办理有关移交手续。如被告一逾期不迁离或不返还租赁标的，原告有权通过直接进入租赁标的室内等合理方式收回租赁标的，并有权搬移该租赁标的的物品至其他场地，在该等情形下，被告一除应就逾期天数按本合同约定的月租计算出的日租的双倍立即向原告支付违约金外，还应立即向原告支付逾期后搬移该租赁标的物品前的场地占用费，以及搬移该租赁标的的物品至其他场地产生的搬移费、保管费等费用。《创新大厦房屋租赁合同》第五条第8款约定：被告二作为被告一的法定代表人，同意为本协议项下被告一应承担的所有义务（包括但不限于支付租金、租金、物业管理费、水电费、场地占用费、违约金等费用）承担连带保证担保责任，若被告一无法履行本协议项下的任一义务的，原告有权要求被告二独立或者与被告一共同履行且被告二不得提出任何抗辩。《创新大厦房屋租赁合同》第七条约定：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向当地人民法院起诉。现被告一自2019年12月起拖欠原告水电费、自2020年1月起拖欠原告租金、物业管理费等费用。被告一迟迟未向原告支付租金、物业管理费、水电费等相关费用的行为，已经构成违约，且被告二对此应承担连带保证责任。为维护自身利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百二十七条等有关规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告提供的证据：1、《原告营业执照》，拟证明原告的主体资格；2、《被告一企业登记信息》，拟证明被告一的主体资格；3、《被告二身份证复印件》，拟证明被告二的主体资格；4、《创新大厦房屋租赁合同》及其附件、《法定代表人授权书》，拟证明原告与两被告的权利义务，被告一需支付租金、物业管理费、水电费、违约金等费用，被告二对被告一本合同下的义务承担连带保证责任；5、《中南公司欠款单》、《违约金计算表》，拟证明被告一拖欠的租金、物业管理费、水电费、违约金等费用明细。被告一辩称：我方同意解除双方签订的《创新大厦房屋租赁合同》。一、原、被告在2018年2月31日签订了《房屋租赁合同》后，被告积极履行相关的合同义务，被告的出资人为惠州市武警水电基地，因中共中央印发了《深化党和国家机构改革方案》，其中第59条第4项规定，武警水电部队转为非现役专业队伍，现役编制转为行政编制，组建国有企业，使用中国安能建设总公司的名称，由国务院国有资产监督委员会管理，因此该中共中央的政策调整使被告无法继续履行原签订的合同义务，属于不可抗力，依法应当减免被告的违约责任。二、原告所主张的物业管理费没有事实依据和法律依据，原告与被告并未签订物业服务合同，违反了强制性规定，原告亦未就其物业服务提供相应的收费凭证，因此原告要求物业管理费没有事实依据。三、原告所主张的水电费均没有原始凭证，原告应承担举证不能的法律后果。四、原告所主张的被告违约期间处于新冠肺炎疫情期间，根据最高院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，原告要求被告承担违约责任没有法律依据。被告一没有提交证据。被告二辩称：被告二不是适格诉讼主体，虽然原告提交的《创新大厦房屋租赁合同》第五条第8项约定了被告二为被告一履行该合同提供连带保证责任，但被告二并未在该合同上签字，也未授权委托任何其他人签订该合同，原告要求被告二承担连带保证责任的诉讼请求没有事实和法律依据。2018年8月31日，被告一因租赁原告的创新大厦第23层01-05号房作为办公室，双方签订了《创新大厦房屋租赁合同》，在该合同中将被告二列为保证人（丙方），并在合同第五项第8项约定：丙方作为乙方的法定代表人，同意为本协议项下乙方应承担的所有衣物（包括但不限于支付租金、物业管理费、水电费、场地占用费、违约金等费用）承担连带保证责任。但实际上该合同丙方的签字人乙方的授权代表人刘耀坤，而并不是被告二本人或被告二授权委托人签字，因此不能认定是被告二的真实意思表示，该条款不具备合同成立的实质条件，因认定为无效条款，被告二不应当承担连带保证责任。二、在本案中，被告二显然既没有与原告签订《房屋租赁合同》成为承租人，也没有对原告的租赁履约进行担保成为担保人，与该案没有发生任何利害关系。在民事诉讼中，作为参与案件审理的“被告”，应当是侵犯原告民事权益，与案件有利害关系的人，原告将被告二列为被告显然是错误的。三、在房屋租赁合同签订后，被告二至今都没有就该合同的签字代理行为作过口头形式或书面形式的追认，且合同相对人即原告也没有催告过被告二追认，故被告二依法不应当承担法律责任。综上，被告二认为在本案的纠纷中，被告二既没有与原告发生房屋租赁的关系，也没有任何担保的表示，并不是本案的当事人，原告要求被告二就租金等费用承担连带保证责任的诉请没有任何事实和法律依据，请求人民法院认真审查，驳回原告的诉讼请求，维护被告二的合法权益。被告二没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并佐证在卷。对有争议的证据现分析认证如下：被告一对原告提供的《中南公司欠款单》、《违约金计算表》的真实性有异议，认为该证据是原告单方所作的，没有相关的原始凭证依据。其异议成立，予以采纳。本院认定如下事实：2018年8月31日，原告科创公司（甲方、出租方）与被告一中南公司（乙方、承租方）、案外人刘耀坤（丙方、保证人）签订了《创新大厦房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在大亚湾西区科技创新园科技路1号创新大厦第23层01-05号房共746.78平方米的场地出租给乙方作为办公使用；经甲乙双方商定租赁期为5年，装修期为1个月，装修起始为2018年9月1日，装修期间不计租金，并将租赁标的交付乙方，计收租金时间为2018年10月1日始至2023年9月30日止，甲方应在乙方通知交付使用之日起5个工作日内将租赁标的交付乙方使用；单位租金按租赁标的单位租金按每平方米计费，单价为56元/平方米/月（含税），租赁标的产生的每月租金为41820元/月。单位租金调整以每两年为一个周期，调整幅度标准按国家统计局公布的上两年度居民消费价格指数（CPI）同比上涨幅度的平均值为准；物业管理费按租赁标的物业管理费按每平方米计费，单价为5.5元/平方米/月（含税），租赁标的产生的每月物业管理费为4107元/月；本合同生效之日起10-15个工作日内乙方向甲方支付两个月房租作为保证金，人民币83640元，在合同期满、解除或终止后，如乙方不存在违约情形的，甲方应全额无息退回给乙方，若乙方欠缴租金、物业管理费、水电费等任一费用的但未超过10天的，甲方应在扣除乙方拖欠的费用及违约金后再无息退回乙方，如乙方欠缴租金、物业管理费、水电费等任一费用超过10天的，甲方有权直接没收该保证金；水电费由甲方按乙方每月的实际用量及公摊用量进行统计，相关用量经双方核对无误后，乙方向甲方交纳水电费（详见附件计算方式）；租金、物业管理费、水电费等费用实行按月支付，每月15日前乙方向甲方支付当月租金、物业管理费、以及上一个月水电费，乙方不得拖欠上述费用。乙方逾期未交租金、物业管理费、水电费等任一费用，每逾期一天将按银行同期贷款利率收取违约金，若逾期超过30天，甲方有权解除租赁合同关系并没收保证金；租赁标的为国有资产，如政府需要收回、拍卖等事宜，乙方应无条件服从，甲方不给予任何赔偿和补偿；本合同终止后，乙方应于5个工作日内迁移租赁标的，交回租赁标的，保证租赁标的及其附属设施的完好并恢复租赁标的的原貌，同时结清当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。如乙方逾期不迁离或不返还租赁标的，甲方有权通过直接进入租赁标的室内等合理方式收回租赁标的，并有权搬移该租赁标的的物品至其其他场地，在该等情形下，乙方除应就逾期天数按本合同约定的月租计算出的日租的双倍立即向甲方支付违约金外，还应立即向甲方支付逾期后搬离该租赁标的物品前的场地占用费，以及搬移该租赁标的的物品至其其他场地产生的搬移费、保管费等费用；丙方作为乙方的法定代表人，同意为本协议项下乙方应承担的所有义务（包括但不限于支付租金、物业管理费、水电费、场地占用费、违约金等费用）承担连带保证担保责任，若乙方无法履行本协议项下的任一义务的，甲方有权要求丙方独立或者与乙方共同履行，且丙方不得提出任何抗辩。2018年8月30日，被告一中南公司的法定代表人何世强出具《法定代表人授权书》，内容是：中南公司营业执照法定代表人何世强特授权刘耀坤代表中南公司全权办理与惠州大亚湾科技投资有限公司（现名为科创公司）的谈判、签约、执行等具体工作，并签署全部有关文件、协议及合同。中南公司对被授权人签署的所有文件、协议及合同负全部责任。在科创公司收到撤销本授权的通知以前，本授权书一直有效。被授权人签署的所有文件、协议及合同（在本协议有效期内签署的）不因授权的撤销而失效。被授权人不得转授权。本院认为：原告科创公司与被告一中南公司、案外人刘耀坤签订的《创新大厦房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告诉请确认双方签订的《创新大厦房屋租赁合同》于2021年3月25日解除，被告方同意解除该合同，本院予以确认。被告一应当按照合同约定于解除后5个工作日内迁离涉案租赁房屋，向原告交回涉案租赁房屋并恢复原状。本案的争议焦点：一、被告一无法继续履行合同是否存在不可抗力问题。二、原告主张的费用有无事实依据问题。三、被告二何世强是否属于本案适格被告问题。一、被告一无法继续履行合同是否存在不可抗力问题被告一辩称因政策调整改制使其无法继续履行合同义务，属于不可抗力，不应当承担违约责任。但政策调整改制并没有影响被告一一直占用涉案房屋，因此，被告一的抗辩理由不成立，不予采纳。二、原告主张的费用有无事实依据问题《创新大厦房屋租赁合同》约定涉案房屋租金每月41820元，物业费每月4107元，被告一从2020年1月1日开始未缴纳租金和物业费，因此，原告主张暂计至2020年12月31日止，被告一应支付拖欠租金504078元和物业费49284元，符合合同约定，应予支持。合同约定水电费按被告一每月实际用量及公摊用量进行统计，相关用量经双方核对无误后，被告一应向原告缴纳水电费，被告一从2020年1月1日开始未缴纳水费和电费，被告一从2020年1月1日开始未缴纳租金和物业费，因此，原告主张暂计至2020年10月31日止，被告一应支付拖欠水费1165元及暂计至2020年11月30日止，被告一应支付拖欠电费10463元，符合合同约定，予以支持。合同约定被告一逾期未交租金、物业管理费、水电费等任一费用，每逾期一天将按银行同期贷款利率收取违约金。故原告主张按总基数，即租金、物业管理费、水电费之和，按银行同期贷款利率收取违约金，符合合同约定，予以支持。合同约定合同终止后，被告一应于5个工作日内迁离租赁标的，如被告一逾期不迁离或不返还租赁标的，被告应就逾期天数按合同约定的月租计算出日租双倍向原告支付违约金，但原告请求确认涉案合同于起诉状送达被告一之日即2021年3月25日起解除，现被告一有无按合同约定迁离所租赁房屋，原告没有提供证据证明。因此，原告主张从合同解除之日开始，被告应每天支付2837.73元违约金给原告，没有事实依据，不予支持。合同还约定如果被告一欠缴租金、物业管理费、水电费等任一费用超过10天，原告有权直接没收保证金83640元。现被告一已经拖欠原告租金、物业管理费、水电费等超过10日，故原告要求确认无需返还被告一缴纳的保证金83640元，符合合同约定，予以支持。三、被告二何世强是否属于本案适格被告问题被告一《创新大厦房屋租赁合同》中保证人是被告二何世强，签名处是案外人刘耀坤，虽然被告二于2018年8月30日出具了法定代表人授权书，授权案外人刘耀坤代表中南公司全权办理与原告科创公司的谈判、签约、执行等工作，并签署全部有关的文件、协议及合同。但并无被告二个人授权刘耀坤在合同保证人处签名，因此，刘耀坤在保证人处签名，对被告二没有法律约束力，被告二辩称其不是适格被告，理由成立，应予采纳。原告请求被告二对被告一所欠费用承担连带责任没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告惠州大亚湾科创集团有限公司与被告大亚湾中南实业发展总公司、何世强签订的《创新大厦房屋租赁合同》于2021年3月25日解除。二、被告大亚湾中南实业发展总公司应在本判决生效之日起十日内支付原告惠州大亚湾科创集团有限公司租金504078元（暂计至2020年12月31日）；物业管理费49284元（暂计至2020年12月31日）；水费1165元（暂计至2020年10月31日）；电费10463元（暂计至2020年11月30日）；违约金10072.62元（以拖欠的租金、物业管理费、水电费总和为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2020年12月15日）。三、确认原告惠州大亚湾科创集团有限公司无需返还83640元保证金给被告大亚湾中南实业发展总公司。四、被告大亚湾中南实业发展总公司应当在《创新大厦房屋租赁合同》解除后5个工作日内迁离涉案租赁房屋，向原告交回租赁涉案房屋并恢复原状。五、驳回原告惠州大亚湾科创集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10387.04元，减半收取即5193.52元，由被告一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卓建新二〇二一年五月十二日书记员  陈仁兰