吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉24民终1086号上诉人(原审原告)：崔洪植，男，1977年10月27日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省和龙市金域蓝湾二期19号楼6单元3楼东。委托诉讼代理人：孙国军，吉林华耀律师事务所律师。上诉人(原审原告)：崔正吉，男，1944年6月25日出生，朝鲜族，和龙市城管大队退休职工，住吉林省和龙市林苑小区7号楼1单元3楼西。委托诉讼代理人：孙国军，吉林华耀律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：许弘奎，男，1954年12月17日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省和龙市金域蓝湾二期8号楼1单元3楼西。委托诉讼代理人：金得福，吉林言道律师事务所律师。上诉人崔洪植、崔正吉因与被上诉人许弘奎房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2021）吉2406民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔洪植、崔正吉上诉请求：撤销原审判决，判令许弘奎支付违约金40800元。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，一审法院判决依照《中华人民共和国合同法》作出判决，适用法律错误。2.双方在房屋买卖合同中约定：“……此协议双方共同遵守，如一方守约，应赔偿给对方双倍的房款。……”本案中，许弘奎一直存在恶意违约的行为，违约金是双方约定未遵守合同而产生的责任标准，是惩罚性条款，双方在协议中约定的违约金是房价的双倍，崔洪植、崔正吉也认为过高，因此调整为房价的30%。违约金的约定是为了让双方诚实守信，是双方真实意思表示。一审法院依据中国人民银行同期同档贷款基准利率计算违约金，违背了违约金约定，是对许弘奎恶意违约行为的认同。许弘奎辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应驳回上诉。1.关于适用法律问题。双方房屋买卖合同成立于2020年，一审法院适用法律正确。2.许弘奎在崔洪植、崔正吉起诉前，已支付116000元，履行了合同约定的大部分义务，未支付的剩余2万元是为了让崔洪植、崔正吉配合进行房产过户而进行的约束。一审判决后已向崔洪植、崔正吉支付2万元及相应损失。3.崔洪植、崔正吉主张适用协议中第五条要求赔偿40800元没有事实和法律依据，该约定与法律规定相悖，属无效条款。一审法院不予认定正确。本案中，许弘奎的违约不是根本违约，不能适用惩罚性赔偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条和第二十九条规定，许弘奎迟延支付只有2万元的购房款，而崔洪植、崔正吉却按购房款的30%要求许弘奎支付违约金不符合上述规定。违约金应当按照实际损失计算，即迟延支付部分购房款所产生的实际损失，也就是利息，而利息应按照银行同期贷款利率计算。崔洪植、崔正吉向一审法院起诉请求：1.判令许弘奎支付剩余房款20000元及利息损失（2021年1月1日起至实际给付完毕之日止，按照中国银行同期贷款利率计算）和房屋总价款30％的违约金，共计60800元；2.两次诉讼费由许弘奎负担。一审法院认定事实：崔正吉在和龙市金域蓝湾小区回迁了8号楼1单元3楼西的房屋一栋。2020年1月12日，崔正吉、崔洪植与许弘奎签订房屋买卖协议书，双方约定：崔正吉作为甲方，许弘奎作为乙方，甲方将位于和龙市金域蓝湾8号楼1单元3楼西的房屋卖给乙方，面积为68.53平方米，房屋价格为136000元，一方先付2万元，自2020年4月份开始每个月交1万元，至2020年年末为止付清全部房款。首付交付开始此房屋属于乙方所有，乙方先不更名，办理房照时更名到乙方，乙方负责办理房屋产权证和土地使用证，全部费用由乙方负责，甲方保证积极协助乙方办理各种相关手续。甲方保证房屋无查封、抵押、无经济纠纷，不得一房两售，并保证提供材料真实有效，不含虚假内容，如有上述内容由甲方承担一切责任，此协议双方共同遵守，如一方违约，应赔偿给对方双倍房款。在合同下方有崔正吉、崔洪植、许弘奎签字捺印。双方签订合同后，许弘奎按照合同约定支付首付20000元及部分房款后入住房屋，至今共支付购房款116000元，剩余20000元房款未支付。另查明：崔正吉、崔洪植于2021年2月1日起诉许弘奎要求支付剩余房款20000元及违约金共计60800元，但在开庭审理过程中自愿向法院申请撤回起诉，并于2021年3月15日再次提起诉讼。一审法院认为，双方签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性条款，应为有效。许弘奎应按照合同约定的期限内支付房款。但许弘奎未如期支付房款，其行为造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因许弘奎未按约定期限内支付房款，逾期付款损失主要表现为价款接收方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接收方本可以获得由该资金所产生的法定孳息，但由于价款支付方并未按期支付，由此给价款接收方造成了法定孳息的损失，故违约金应按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，崔洪植、崔正吉要求许弘奎支付剩余购房款20000元及利息损失（本金20000元，从2021年1月1日至实际支付剩余房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，一审法院予以支持。崔洪植、崔正吉要求许弘奎支付购房款30％违约金的请求，许弘奎拖欠的购房款损失已按照利息损失予以支持，故该项违约金，一审法院不予支持。崔洪植、崔正吉要求许弘奎支付第一次起诉费用的请求，崔洪植、崔正吉曾以（2021）吉2406民初134号案件起诉许弘奎，但崔洪植、崔正吉自愿申请撤诉，其诉讼费用应由崔洪植、崔正吉自行负担，故该项请求，一审法院不予支持。许弘奎主张因房屋未过户不予支付剩余购房款的辩解，双方在合同中未约定房屋办理过户手续后支付剩余购房款，如崔洪植、崔正吉不协助过户可另寻途径解决，该理由并非许弘奎不支付剩余房款的理由，故许弘奎的该项辩解，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：一、许弘奎于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付给崔正吉、崔洪植购房款20000元及利息损失（本金20000元，从2021年1月1日至实际支付剩余房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回崔正吉、崔洪植的其他诉讼请求。案件受理费1320元，减半收取660元，由崔正吉、崔洪植负担443元，由许弘奎负担217元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。崔洪植、崔正吉对许弘奎提交转账凭证没有异议，本院予以确认。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，许弘奎于2021年4月1日向崔洪植转账支付20015元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款：“……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，许弘奎未于2020年末付清房款，违约行为一直持续至2021年4月，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，崔洪植、崔正吉的该项上诉理由成立，一审法律适用法律不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公正原则和诚实信用原则予以衡量。许弘奎按照合同约定自2020年4月份开始至2020年末已支付房款116000元，大部分房款已按合同约定给付，仅余2万元未结清。崔洪植、崔正吉的实际损失应为该2万元的利息损失，违约金应确定为在此基础上上浮30%。2019年8月20起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市报价利率，中国人民银行不再发布贷款利率标准，一审判决以中国人民银行同期同类同档贷款基准利率计算利息错误，应以2020年12月20日公布的一年期市场报价利率3.85%为标准。许弘奎于2021年4月1日将拖欠房款结清，故利息损失应从2021年1月1日计算至2021年3月31日，金额为250.25元（20000×3.85%÷12个月×3个月）×130%，扣除已支付的15元，还应支付235.25元（250.25元-15元）。综上所述，崔洪植、崔正吉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省和龙市人民法院（2021）吉2406民初250号民事判决；二、被上诉人许弘奎于本判决发生法律效力之日起立即支付上诉人崔洪植、崔正吉利息损失235.25元；三、驳回上诉人崔洪植、崔正吉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元，由上诉人崔正吉、崔洪植负担360元，由被上诉人许弘奎负担300元；二审案件受理费820元（崔洪植、崔正吉预交886元，退还崔洪植、崔正吉66元），由上诉人崔正吉、崔洪植负担770元，由被上诉人许弘奎负担50元负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丽审 判 员  张新颜审 判 员  战明宇二〇二一年五月十九日法官助理  赵仁杰书 记 员  朴今姬