山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0602民初1346号原告：烟台市瑞德商务咨询服务有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路89号内2号路3号楼3楼西户。法定代表人：路文学，总经理。委托诉讼代理人：赵德鹏、祝伟杰，该公司工作人员。被告：宋兴文，男，1987年5月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区被告：烟台欧颂国际贸易有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路89号0号路全球购2F-B18。法定代表人：宋兴文，经理。两被告共同委托诉讼代理人：于欣、赵轩慧，山东智恩律师事务所律师。原告烟台市瑞德商务咨询服务有限公司与被告宋兴文、被告烟台欧颂国际贸易有限公司（下称欧颂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵德鹏、、祝伟杰、两被告的共同委托诉讼代理人于欣、赵轩慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年10月20日起解除，返还所租赁的房屋；2、判令二被告共同支付2020年4月20日至2020年10月20日期间的房屋租赁费160752元、2020年4月20日至2020年10月20日期间的违约金180000元(根据合同第十二条第3款之约定，按照每天1200元的标准计算)，并自2020年10月21日至实际给付之日仍继续计算违约金。诉讼中，原告撤回要求被告返还租赁房屋的诉讼请求。事实和理由：2019年10月19日，原告与被告宋兴文签订了《房屋租赁合同》，约定由被告宋兴文承租坐落于烟台市芝罘区环海路89号-B2-3号一层至五层建筑面积共6698平方米厂房（下称涉案租赁房屋），租期五年，自2019年10月20日至2024年9月19日，第一年的租金标准为48元/平方米，即321504元，租金每半年支付一次，被告宋兴文应在起租日前支付第一年的半年租金160752元，其他租金应在每年4月20日和10月20日前付清。如被告宋兴文未按时支付租金，除应按合同规定补齐租金外，每拖延一天应向原告支付1200元的违约金，如拖欠租金半个月以上，原告有权解除合同，收回所出租的房屋。被告欧颂公司作为房屋的实际使用人，同意与被告宋兴文共同承担本合同项下全部义务。合同签订后，原告按合同约定履行了相关合同义务，但被告宋兴文自2020年4月20日起未按合同约定支付租金，原告就此多次与被告宋兴文沟通，均未得以解决。两被告共同辩称：1.同意合同于2020年10月20日解除。2.被告同意支付2020年4月20日至2020年10月20日的租金160752元，请求将已支付给原告的保证金50000元在欠付租金中抵扣。3.原告主张的违约金过高，请求法庭酌情降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2019年7月22日，两被告向原告支付保证金50000元。当月，原告将涉案租赁房屋交付被告。2019年10月19日，原告作为甲方（出租方）、被告宋兴文作为乙方（承租方）、被告欧颂公司作为实际使用人在签订的《房屋租赁合同》中约定：甲方自愿将涉案租赁房屋出租给乙方使用，乙方愿意现状承租该厂房，用于生产加工和经营使用。实际使用该房屋的公司是本合同的实际使用人，在实际使用该房屋的公司注册后十日内，必须在本合同上盖章确认，同意与乙方共同连带承担本协议的全部义务。租期五年整，起租时间自2019年10月20日至2024年10月19日止。环海路89号-B2-3号一层至五层第一年和第二年租金48元/平方米/年，年租金321504元；第三年和第四年租金60元/平方米/年，年租金401880元；第五年租金72元/平方米/年，租金482256元。在本合同签字生效之日，乙方向甲方交付租赁房屋押金50000元，若乙方按时履约，则履约保证金可在2019年10月31日自动转为房屋押金，否则履约保证金甲方不予退还。合同到期或双方解除合同，乙方将承租房屋完好无损的交还给乙方，并且没有拖欠任何费用，甲方三日内无息退还给乙方。如乙方未能将所租房屋及设施设备完好无损地交还甲方，或有拖欠租金、水、电、物业等费用的情况，甲方有权从房屋租赁押金中扣除用于房屋或设备的修复，或用于补交乙方拖欠的租金、水、电、物业等费用后，将剩余的房屋租赁押金无息退还给乙方。若房屋租赁押金不足以补抵偿上述费用，甲方可以继续向乙方追偿。租金按半年支付，乙方应在起租日前支付第一年的半年租金160752元，其它租金应在每年4月20日和10月20日前付清，约定的差额部分应在下次交租金一次性补齐。合同届满前，乙方若需继续租赁该房屋应提前半年通知甲方，甲方同意则双方签订新的租赁合同。甲方不同意继续租赁或双方未达成新的租赁协议，则租赁期结束时乙方应将所租房屋完好无损地交还甲方。在按时交房，无拖欠租金、水、电、物业等费用的情况下，甲方将租赁房屋押金无息退还给乙方，如乙方提前解除本合同，甲方不再将租赁押金和预收房租返还给乙方。乙方未按本合同规定时间向甲方交付租金，除仍应按合同规定如数补交外，每拖延一天向甲方支付1200元违约金，如拖欠租金半个月以上，甲方有权解除本合同，收回乙方所租甲方的房屋，并采取包括诉讼在内的有效措施追回租金损失。双方还约定了其他权利义务。庭审中，原、被告认可一致涉案租赁房屋的承租人系两被告。两被告向原告缴纳了2019年10月20日至2020年4月19日的租金160752元。后，两被告未再向原告支付租金。2020年9月17日，原告向两被告邮寄催缴租金通知函，催缴2020年4月20日至2020年10月20日的租金160752元，10月22日，原告向两被告邮寄解除合同通知函，两被告收到上述函件。2021年4月10日，两被告将涉案租赁房屋返还原告。诉讼中，原告称：根据合同约定，由于被告原因停租，原告不退多付的租金和租房押金，不同意被告主张的以保证金50000元抵扣欠付租金。被告主张：被告租赁涉案房屋的用途是转租给他人以获得房租差价，因疫情影响，涉案房屋无法进行转租获取经营收入，被告在无力缴纳租金后向原告说明原因，要求原告减免租金，共同承担疫情风险，主观上没有停租的意思表示，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款之规定，应驳回原告关于违约金的诉讼请求。原、被告在对疫情期间房租如何支付、是否减免无法进行妥善协商后，原告行使了单方解除权，而非是被告行使解除权或违约不续租，故不适用合同中关于不退押金的约定。合同中约定的保证金（押金）与逾期付款违约金均系补偿性质，原告不应同时主张。对此，原告表示不认可被告所述因疫情经营不善并曾据此要求减免租金的主张。本院认为，本案原告与两被告于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示,各方均应恪守履行。诉讼中，原、被告确认一致《房屋租赁合同》于2020年10月20日解除，本院对此予以照准。关于原告主张的2020年4月20日至2020年10月20日期间的租金160752元，被告同意向原告支付，但原、被告就能否以被告已缴纳的50000元押金抵顶租金存在争议。本院认为，《房屋租赁合同》中约定“如乙方提前解除本合同，甲方不再将租赁押金和预收房租返还给乙方”，现因被告未按期支付租金导致原告要求解除租赁合同，并非上述条款中约定的因被告提前解除合同则不退租赁押金的情形，故对原告以此拒绝退还押金的主张，本院不予采纳，结合合同中“甲方有权从房屋租赁押金中扣除用于房屋或设备的修复，或用于补交乙方拖欠的租金、水、电、物业等费用后，将剩余的房屋租赁押金无息退还给乙方。若房屋租赁押金不足以补抵偿上述费用，甲方可以继续向乙方追偿”的约定，本院采纳被告关于将押金50000元抵顶欠付租金的主张，故被告还应向原告支付欠付租金110752元（160752元-50000元）。关于原告主张的违约金。租赁合同中约定“乙方未按本合同规定时间向甲方交付租金，除仍应按合同规定如数补交外，每拖延一天向甲方支付1200元违约金”，原、被告对被告是否应支付违约金以及合同中约定的违约金标准是否过高存在争议。本院认为，被告虽称未依约缴纳房租系因疫情影响并据此与原告协商未果，但原告不予认可，被告对其主张未举证证实，故本院对被告以此为由拒绝支付违约金的辩解不予采纳。关于违约金的标准，被告认为合同约定过高，原告对其因被告逾期支付租金所受到的实际损失未举证证实，本院认为，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平、诚实信用原则，被告自2020年4月20日起至2021年5月21日期间，以160752元为基数，自2021年5月22日起至实际给付之日止，以110752元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付逾期付款违约金为宜，原告的过高要求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告烟台市瑞德商务咨询服务有限公司与被告宋兴文、被告烟台欧颂国际贸易有限公司于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月20日解除；二、限被告宋兴文、被告烟台欧颂国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内向原告烟台市瑞德商务咨询服务有限公司支付租金110752元，并自2020年4月20日起至2021年5月21日期间，以160752元为基数，自2021年5月22日起至实际给付之日止，以110752元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付逾期付款违约金；三、驳回原告烟台市瑞德商务咨询服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告宋兴文、被告烟台欧颂国际贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16374元，减半收取为8187元，由被告宋兴文、被告烟台欧颂国际贸易有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐 小 明二〇二一年五月二十一日书记员 李仪（代）