甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2021）甘03民终226号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙某，女，汉族，永昌县红山窑镇高古城村七社农民，住永昌县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王某，男，汉族，永昌县城关镇居民，住永昌县城关镇圣雅苑**1口**左室。上诉人共同委托诉讼代理人：杨某，甘肃曙阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永昌县瑞丰贸易有限公司，住所地永昌县城关镇东大街**。法定代表人：蒋某，总经理。委托诉讼代理人：赵某，永昌县城关法律服务所法律工作者。上诉人孙某、王某因与被上诉人永昌县瑞丰贸易有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2020）甘0321民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某及上诉人孙某、王某的共同委托诉讼代理人杨某、被上诉人瑞丰公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某、王某上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.孙某、王某不应承担2020年8月16日之后的房屋租金。因瑞丰公司提供的涉案经营场所东西两侧消防疏散通道被瑞丰公司出租经营致消防验收无法通过，孙某、王某因此未能办理文化经营许可证，孙某、王某因无经营许可证自2020年1月23日之后无法经营停业至今。另外，瑞丰公司在改造东侧消防通道时占用毁损经营场所的厨房，孙某、王某也无法继续经营。瑞丰公司的违约行为导致孙某、王某无法经营停业至今，孙某、王某对停业期间的房屋租金不应缴纳；2.案涉经营场所的消防通道属孙某、王某承租商铺的范围，瑞丰公司未经孙某、王某允许将该区域出租经营，其违法取得的出租收益应在租金中扣减；3.瑞丰公司存在将案涉场所东侧消防通道改造时占用并毁损经营场所的厨房，导致孙某、王某长期不能正常经营，及将消防通道出租的违约行为，在双方均有违约的情况下，一审对瑞丰公司主张的违约金予以认定，违反公平原则。瑞丰公司辩称，案涉供销大厦二期综合楼于2011年12月30日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，并进行了消防设计和验收备案。租赁给孙某、王某的大厦二层从2012年6月8日起，由南宏亮承租经营餐饮、KTV娱乐，至2016年12月9日转让给孙某、王某继续经营，不存在消防验收不合格及被消防部门通知停业整顿过的事实。孙某、王某在经营过程中由于证件不全造成的损失，应由其自行承担。孙某、王某在租赁期内，既不按期缴纳租金，同时在诉讼过程中，经瑞丰公司多次要求，孙某、王某也拒不解除合同交付房屋，其行为严重违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。瑞丰公司向一审法院起诉请求：1.解除瑞丰公司与孙某、王某于2017年3月14日签订的房屋租赁合同；2.判令孙某、王某立即支付拖欠瑞丰公司自2018年11月1日起至2020年3月30日止，共计17个月的房租340000元、自2019年10月15日起至2020年4月15日止的采暖费48624元、水电费3000元；3.判令孙某、王某立即将房屋恢复原状并腾退房屋，若不能及时腾退，承担自2020年4月1日起至实际返还之日止按每日666.7元计算的占有使用费；若不能按约拆除装修设施、恢复房屋原貌，则承担拆除费用100000元；4.判令孙某、王某承担违约金142000元（按合同租金总额的10%计算）。诉讼过程中，瑞丰公司变更诉讼请求为：1.解除瑞丰公司与孙某、王某于2017年3月14日签订的房屋租赁合同；2.判令孙某、王某立即支付拖欠瑞丰公司自2018年11月1日起至2020年1月23日止的房租295333元、自2019年10月15日起至2020年4月15日止的采暖费40000元；3.判令孙某、王某立即将房屋恢复原状并腾退房屋，并支付自2020年4月24日起至房屋实际返还之日止按每日666.7元计算的房屋租赁费。若不能恢复原状，则承担拆除费用100000元；4.判令孙某、王某承担违约金142000元（按合同租金总额的10%计算）。孙某、王某向一审法院反诉请求：1.判令瑞丰公司赔偿停业损失100000元；2.判令瑞丰公司赔偿装饰装修损失150000元。一审法院认定事实：2011年12月30日，案涉供销大厦二期综合楼取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2012年6月8日，瑞丰公司与南宏亮签订《房屋租赁经营合同书》，约定由南宏亮承租瑞丰公司原供销大厦二楼用于经营餐饮、KTV娱乐，租赁期限自2012年11月1日起至2022年10月31日止。合同签订后，南宏亮以承租的商铺经营“梦回唐朝”KTV。孙某、王某系夫妻。2016年12月9日，南宏亮将该KTV转让给王某经营。2017年3月14日，瑞丰公司与孙某重新签订《房屋租赁经营合同书》，约定由孙某承租瑞丰公司原供销大厦二楼用于经营餐饮、KTV娱乐，租赁期限六年，自2016年11月1日起至2022年10月31日止；2016年11月1日至2017年10月31日的租金为220000元，2017年11月1日至2022年10月31日的租金为每年240000元（每日666.7元）；承租人必须在签订合同时，交清第一年的租金，以后每年的租金必须提前一个月交清；经营设施及场地其他装修，由承租人进行装修，合同期内归承租人使用，合同期满后所有权归出租人（货架柜台电脑音响等除外）；消防安装工程按照国家标准设计要求安装，自动喷淋报警系统由承租人负责安装，合同期满后，所有权归出租人；消防通道必须保证畅通无阻；出租人有权按时收取租金，对拒不交纳者，可以采取任何措施和方式清缴，直到解除合同；合同一经签订，即具法律效力，任何一方不得随意变更或解除，必须按时缴清租费，否则一经违反给对方造成损失，必须向对方赔偿所有损失（包括货品及装修损失），并承担本合同租金总额10%的违约金；工商质检卫生消防税务等部门的证件及许可证由承租人办理，办理结果不影响合同的执行等。2017年5月12日，“梦回唐朝”火吧室内装修工程经甘肃华盾消防技术有限责任公司检测，其室内装修工程的消防设施检测项目均为合格。2018年12月24日，永昌县公安消防大队（永昌县消防救援大队）对孙某、王某经营的“梦回唐朝”火吧进行消防监督检查，于2018年12月25日作出《责令立即改正通知书》，载明涉案场所存在营业区西侧疏散楼梯间不符合安全疏散标准和疏散楼梯间内堆放杂物的问题，要求对照检查出的问题进行整改。2018年12月25日后，瑞丰公司对西侧疏散楼梯间进行了改造。2019年6月18日，瑞丰公司向孙某、王某送达《关于催缴孙某场地租费的通知》，要求其于2019年6月20日前交清所欠租费。2020年4月3日，永昌县城关法律服务所向孙某、王某发出通知，载明永昌县城关法律服务所受瑞丰公司委托，指派法律工作者赵某就孙某、王某拖欠瑞丰公司房屋租赁费、采暖费、水电费等费用，通知孙某、王某，限其二人在接到通知函后七日内与赵某协商交纳租金及续租事宜，或者将欠款直接交付瑞丰公司，否则将向法院提起诉讼。2020年4月起至2020年8月15日，瑞丰公司对涉案场所的东侧消防通道进行整改。在整改过程中，将涉案场所原用作厨房的场地损毁，厨房部分再不能使用。截止2021年2月5日，孙某、王某仅支付了2018年10月31日前的租费。另，双方将2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费协商为40000元，孙某、王某未予支付。一审法院认为，对瑞丰公司要求孙某、王某支付2019年10月15日至2020年4月15日期间采暖费40000元的诉讼请求，孙某、王某承认该项诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另行规定的除外。”本案中，引起双方民事纠纷的法律事实是双方的房屋租赁合同，因涉案的房屋租赁合同期限尚未届满，也未解除，属于持续至民法典施行后的法律事实，故应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”双方约定承租人应当提前一个月交清当年租金，现孙某、王某至今未支付2018年11月1日之后的租金，构成违约。对孙某、王某应当支付租金的数额，瑞丰公司同意免除孙某、王某2020年1月24日起至2020年4月23日期间的租赁费，属于瑞丰公司对其权利的自由处分，予以确认。孙某、王某应支付自2018年11月1日起至2020年1月23日止的租金295333元。因瑞丰公司在2020年4月至8月15日前，对涉案场所东侧消防通道进行改造时，占用并损毁了涉案场所的厨房，客观上导致了该营业场所在此期间不能正常经营，瑞丰公司应当承担责任，孙某、王某不承担自2020年4月24日起至2020年8月15日止的租赁费。瑞丰公司在2020年8月15日前将东侧消防通道改造完成，若孙某、王某认为改造后的场地再不能使用、经营，应当及时协议解除合同，但孙某、王某在诉讼过程中仍坚持不解除合同，也未对涉案场地及时进行修整并进行营业，孙某、王某应当继续按每日666.7元的标准支付2020年8月16日之后的房屋租金。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因孙某、王某未能按期支付租金，瑞丰公司分别于2019年6月18日、2020年4月3日向其发出催缴通知，孙某、王某在瑞丰公司给予的合理期限内仍未支付，瑞丰公司要求解除合同，符合法律规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”瑞丰公司与孙某、王某的合同解除后，孙某、王某应当将房屋恢复原状并返还瑞丰公司。因涉案的房屋租赁合同是因孙某、王某违约解除的，瑞丰公司要求孙某、王某支付违约金的诉讼请求，予以支持。孙某、王某提出违约金过高，请求法庭予以调整，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定，依据本案当事人对合同的履行情况、双方的过错程度以及造成的损失大小，依法将违约金调整为50000元。对瑞丰公司要求孙某、王某若不能将房屋恢复原状，则承担100000元拆除费用的诉讼请求，因该事实尚未发生，且瑞丰公司也未能提交证据证实该项损失，不予支持。孙某、王某虽提交了2018年12月25日由永昌县公安消防大队出具的《责令立即改正通知书》，但该份通知书中并没有要求“梦回唐朝”火吧停业整顿内容。孙某、王某在庭审中陈述，多次被消防部门查处，但其提交的证据和永昌县消防救援大队作出的复函载明，仅有2018年12月25日一次查处事实，且没有要求其停业，对其主张，不予认定。孙某、王某提交的证据不能证明其受到停业损失和装饰装修损失的主张，对孙某、王某要求瑞丰公司赔偿其停业损失100000元和装饰装修损失150000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款、第二款、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除永昌县瑞丰贸易有限公司与孙某、王某的房屋租赁合同；二、孙某、王某于判决生效后十日内将永昌县城关镇供销大厦二楼商铺恢复原状、返还永昌县瑞丰贸易有限公司并支付永昌县瑞丰贸易有限公司自2020年8月16日起至房屋实际返还之日止按每日666.7元计算的租金；三、孙某、王某于判决生效后二十日内支付永昌县瑞丰贸易有限公司2018年11月1日至2020年1月23日期间的房屋租金295333元，2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费40000元；四、孙某、王某于判决生效后二十日内支付永昌县瑞丰贸易有限公司违约金50000元；五、驳回永昌县瑞丰贸易有限公司其他诉讼请求；六、驳回孙某、王某的反诉请求。本诉案件受理费9574元，减半收取4787元，由永昌县瑞丰贸易有限公司负担1458元，孙某、王某负担3329元；反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由孙某、王某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙某、王某提交以下证据：1.二楼平面布置图，证明孙某、王某承租二楼房屋有三个消防通道；2.照片打印件10份，证明瑞丰公司擅自改建消防通道，及消防通道处于占用及堵塞状态；3.合同、录音光盘、企业公示信息及照片打印件各1份，证明瑞丰公司将部分消防通道出租他人使用并受益的事实。经质证，瑞丰公司对上述证据的真实性无异议，本院综合案件基本事实认定上述证据的证明力。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，孙某、王某租赁使用瑞丰公司的经营场所，应按约支付租金。孙某、王某以瑞丰公司违约致其2020年1月23日起无法经营停业为由，上诉主张自2020年8月15日之后的房屋租金不应缴纳。但孙某、王某所提因瑞丰公司的原因致其无法取得文化经营许可证，并因此导致其停业的事实，均未提供证据证实；瑞丰公司在改造涉案场所东侧消防通道时损毁经营场所厨房的行为，一审法院考虑案涉租赁经营情况，判令孙某、王某不承担自2020年4月24日起至2020年8月15日止改造消防通道期间的租赁费，让瑞丰公司承担了相应的责任。孙某、王某称2020年8月15日改造后因厨房损毁导致其无法经营，未能提供证据证明。孙某、王某主张2020年8月15日之后的房屋租金不应缴纳的请求，本院不予支持。双方租赁合同约定孙某、王某租赁的范围是案涉楼房二层房屋，孙某、王某主张东西两侧消防楼梯也属其租赁范围，要求将瑞丰公司对外出租部分楼梯的收益抵扣租金，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。瑞丰公司在改造东侧消防通道时损毁孙某、王某经营场所厨房的行为，一审法院以抵扣相应租金的方式判令瑞丰公司承担了相应的责任。瑞丰公司虽将部分楼梯出租，但瑞丰公司经孙某、王某同意，已对涉案场所的消防通道进行整改，整改后留有行人通道，且除东西两侧消防通道楼梯外，还有直接通往孙某、王某二楼经营场所的楼梯，能够满足孙某、王某经营场所的通行需要。孙某、王某主张瑞丰公司将部分楼梯对外出租对其构成违约，没有依据。孙某、王某未按约支付租金，应根据合同违约责任的约定支付违约金。一审法院依据合同约定，综合考量各方损失，对孙某、王某支付的违约金予以调整，并无不当。综上所述，孙某、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6480元，由孙某、王某负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 蔡中利审判员 张 琴二〇二一年五月二十八日书记员 刘 蓉