甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11034号原告(反诉被告)：甘肃京城物业服务集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道段家滩107-1号。法定代表人：朱明，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘顺仙，甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，甘肃仁尚律师事务所律师。被告(反诉原告)：阳光雅居小区业主委员会，住所地兰州市城关区天平街76号。负责人：贺丽洁，业主委员会主任。委托诉讼代理人：赵金龙，兰州市城关区焦家湾法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴明明，男，1973年10月10日出生，汉族，住兰州市城关区。原告甘肃京城物业服务集团有限公司(以下简称京城物业)诉被告阳光雅居小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院2020年10月16日立案受理后，被告阳光雅居小区业主委员会于2020年11月11日提交反诉状，同日本院依法受理被告反诉。2020年12月1日，本案适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本院于2021年3月19日依法裁定转为适用普通程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理，原告京城物业的委托诉讼代理人刘顺仙、刘倩，被告阳光雅居小区业主委员会负责人贺丽洁及其委托诉讼代理人赵金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下称原告）京城物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告于2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》有效；2.依法判令被告继续履行2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》，并不得对原告在阳光雅居小区行使物业服务、管理职权制造障碍；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告前身系京城物业服务有限公司。2017年9月，京城物业参与了阳光雅居小区物业服务项目投标并且中标。2017年9月30日，京城物业与被告签订了《阳光雅居物业服务合同》，约定由被告委托京城物业为阳光雅居小区提供物业服务，委托管理期限自2017年9月30日至2020年9月29日。2018年12月19日甘肃京城物业服务有限公司更名为甘肃京城物业服务集团有限公司。2019年1月1日，被告与原告就提升阳光雅居小区物业服务质量进行协商后，签订了新的《阳光雅居物业服务合同》，约定委托管理期限自2019年1月1日至2024年12月31日。2020年8月22日，阳光雅居小区进行了第三届业主委员会选举，产生了新的业主委员会委员，其中贺丽洁为主任，陈克智、张耀武为副主任。2020年8月29日，原告突然收到被告发来的“关于与京城物业不再续订物业服务合同的通知”，声称根据2017年9月30日签订的《阳光雅居物业服务合同》第二十二条，现正式通知原告，该合同期满后不与原告续订合同，并要求原告提前做好移交准备，确保合同期满时顺利交接。对此，尽管原告多次告知被告申明物业服务合同未到期，不存在续约的问题，但被告表示2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》不合法且无效，依然要求原告在2020年9月29日撤离阳光雅居小区。2020年9月30日上午十时许，被告带领近二十名业主闯入原告物业服务站，要求原告立即撤离阳光雅居小区，同时表示自2020年9月30日起，阳光雅居小区全体业主不会再向原告缴纳物业费。上午十一时许，被告又带领所谓新的物业公司的相关人员进入到小区，声称要接收小区物业工作。随后，在长达六七个小时的时间里，被告带领的多名业主对原告及工作人员进行辱骂、拉扯、言语攻击，甚至发生了肢体冲突。下午四时许，被告强行更换了原告阳光雅居物业服务站的门锁并贴上了封条，阻止原告的工作人员再次进入物业服务站。原告与被告签订有合法有效的《物业服务合同》，现被告无故否认该合同的效力，并采取种种措施阻挠原告对阳光雅居小区行使物业服务及管理职责。被告阳光雅居小区业主委员会辩称，原告的诉讼请求因违反法律及行政法规强制性规定，应该依法驳回。被告（反诉原告，以下称被告）阳光雅居业委会针对原告的起诉提出反诉请求：1.依法确认反诉人（第二届业委会）与被反诉人于2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》无效；2.依法判令被反诉人排除妨碍，撤出兰州市城关区天平街阳光雅居小区并移交物业管理权；3.依法判令被反诉人向反诉人限期移交物业服务全部用房，管理资料及相关财务清册（附移交清单）；4.本案反诉费及本诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年9月30日，反诉人（第二届业委会）与京城物业签订了为期三年的《阳光雅居物业服务合同》，委托管理期限2020年9月29日止。在该份合同实际履行期间，被反诉人在无发生重大事项的情况下，以公司更名为由于2019年1月1日又与反诉人重叠签订了为期六年的《阳光雅居物业服务合同》。需要特别指出的是该合同签订既未经过业主大会形式作出决议，也未获得多数业主的授权，亦未进行公示，广大业主及反诉人对此均不知情（该合同直到前业委会与现业委会工作移交时出现）。2020年7月18日-28日，团结新村街道办事处物管办经阳光雅居小区业主提议就选举新一届业委会和解聘现有物业公司通过书面征求意见，于2020年8月22日召开业主大会进行选举，依法成立了第三届业主委员会即反诉人。之后反诉人依据业主大会决议和业主授权对履行即将届满的《阳光雅居物业服务合同》向被反诉人发出“关于与京城物业不再续订物业服务合同的通知”，被反诉人也已经签收，但拒绝移交物业管理权，遂酿成本案纠纷。在诉讼期间，反诉人再次向广大业主就是否同意更换京城物业提供物业服务广泛征询意见，广大业主一致同意解聘被反诉人,不再与其续订物业服务合同。依据法律规定，反诉人认为，2019年1月1日反诉人与被反诉人签订的所谓《阳光雅居物业服务合同》，被反诉人作为一直从事物业服务的专业企业，应当知道在与业委会签订委托物业服务合同时须经业主大会决议或授权方可签订生效。故该合同因未经合法程序，严重侵害了广大业主共同管理权和实际利益，该合同签订过程广大业主不知情，且未得到广大业主的追认，变更合同内容的条款减轻、免除了被反诉人企业责任，加重了反诉人和广大业主责任，明显属于违法、应当确认无效。现已实际履行的2017年9月30日签订的《阳光雅居物业服务合同》期限届满，反诉人根据广大业主授权已经向被反诉人发出了终止合同，不再续签合同，要求被反诉人移交物业管理权的法定程序，因此，反诉人的反诉请求具有事实和法律依据。原告京城物业针对被告阳光雅居小区业主委员会的反诉请求作如下答辩：双方于2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》合法有效，现无须撤离阳光雅居小区并移交任何物品。2017年9月，京城物业参与了阳光雅居小区的物业服务项目投标并且中标，2017年9月30日，京城物业与阳光雅居小区业主委员会签订了《阳光雅居物业服务合同》，约定由京城物业为阳光雅居小区提供物业服务，委托管理期限自2017年9月30日至2020年9月29日，物业费为每平方米每月1.1元。京城物业为阳光雅居小区提供物业服务不久后，阳光雅居小区业主委员会在征求小区业主意见之后，要求京城物业提升服务质量并为小区增添部分设施。京城物业表示，鉴于公司成本问题，如需增加设施并提升标准，需要上涨物业费。阳光雅居小区业主委员会拒绝上涨物业费。之后，双方多次协商后，共同决定在不上涨物业费的前提下增加合同年限。遂双方于2019年1月1日签订了《阳光雅居物业服务合同》。对于该份合同，当时阳光雅居小区业主委员会称其征求了小区业主的意见并进行了公示。2019年之后，京城物业为阳光雅居小区增添了电子显示屏，增加了物业站的工作人员，对公共照明设施、供水供电设备等小区的设施设备增添检修次数。因此不存在阳光雅居小区业主委员会所谓的2019年1月1日签订的合同免除了京城物业的企业责任，加重了阳光雅居小区业主委员会即广大业主责任的情形。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。按照《物业管理条例》第十五条的规定，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。2017年，双方签订的物业服务合同完全合法，在合同履行过程中，双方变更了合同的少部分内容，因此于2019年1月1日签订了《阳光雅居物业服务合同》。虽然该合同系重新签订，但实际系2017年9月30日签订的合同的延续和补充。法律并不禁止以重新签订的方式变更或是补充原合同。另外，此时的业主委员会经过了街道的备案，持有业主委员会的印章，因此京城物业有理由相信此时的业主委员会经过了全体业主或是业主大会的授权。综上，双方于2019年1月1日签订的物业服务合同符合法律规定，不存在法律规定的合同无效的任何情形。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，阳光雅居小区业主委员会向京城物业发出“阳光雅居小区招标（聘）物业服务公司中标通知书”，通知京城物业前往阳光雅居业主委员会与其签订《阳光雅居物业服务合同》。同日，京城物业与阳光雅居小区业主委员会签订了《阳光雅居物业服务合同》，约定由京城物业为阳光雅居小区提供物业服务，委托管理期限自2017年9月30日至2020年9月29日。2018年12月19日甘肃京城物业服务有限公司更名为甘肃京城物业服务集团有限公司。2019年1月1日，原告与阳光雅居小区业主委员会（第二届业主委员会）签订了新的《阳光雅居物业服务合同》，约定委托管理期限自2019年1月1日至2024年12月31日。兰州市城关区人民政府团结新村街道办事处于2020年10月9日出具书面材料，称“阳光雅居第二届业主委员会与甘肃京城物业服务有限公司签订的物业服务合同期限自2017年9月30日起至2020年9月29日止。目前该物业服务合同已到期，未有其他续约合同在我街道物管部门备案”。2020年8月22日，阳光雅居小区进行了第三届业主委员会选举，产生了新的业主委员会委员，其中贺丽洁为主任，陈克智、张耀武为副主任。阳光雅居小区第三届业主委员会对2019年1月1日新签订的《阳光雅居物业服务合同》不予认可，并表示签订该份合同时阳光雅居小区业主委员会并未经过业主大会形式作出决议，也未获得多数业主的授权，亦未进行公示，广大业主对此均不知情。本院认为，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”京城物业与阳光雅居小区业主委员会于2017年9月30日签订的《阳光雅居物业服务合同》约定，委托管理期限自2017年9月30日至2020年9月29日。2019年1月1日，原告与阳光雅居小区业主委员会（第二届业主委员会）签订了新的《阳光雅居物业服务合同》，约定委托管理期限自2019年1月1日至2024年12月31日。该合同签订时间在2017年9月30日签订的《阳光雅居物业服务合同》履行期间之内，约定物业服务期间与原《阳光雅居物业服务合同》约定的服务期间部分重叠，对委托管理期限、违约责任等主要条款的约定，均与2017年9月30日所签合同有明显变化，属于对原合同主要内容的实质性变更。且在2019年1月1日所签《阳光雅居物业服务合同》中并未有该合同系2017年9月30日《阳光雅居物业服务合同》的补充或变更的相关表述，从形式要件和合同内容均应视为订立了新的物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而新的《阳光雅居物业服务合同》违反了物权法的强制性规定，依法应认定无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于《中华人民共和国物权法》明确规定选聘小区物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，京城物业在与业主委员会签订物业服务合同时，应当确认或要求业委会出示业主委员会已经征得阳光雅居小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关材料。京城物业并未提供其履行了相关义务的相关证据，应由其承担举证不能的责任。因此，对于原告京城物业要求确认京城物业与阳光雅居小区业主委员会于2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》有效的诉讼请求，本院不予支持；对于反诉原告阳光雅居小区业主委员会要求确认京城物业与阳光雅居小区业主委员会于2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》无效的反诉请求，本院予以支持。由于京城物业与阳光雅居小区业主委员会于2017年9月30日签订的《物业服务合同》已经达到合同约定的履行期限，故对原告要求判令被告继续履行2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告撤出阳光雅居小区并移交物业管理权以及要求反诉被告移交物业服务办公用房的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告移交“管理资料及财务清册”的诉请，因其未提交相应证据证明上述物品的具体内容，本案不予处理，双方可另行协商解决。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第七条、第五十二条第五项、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）甘肃京城物业服务集团有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）甘肃京城物业服务集团有限公司与被告（反诉原告）阳光雅居小区业主委员会于2019年1月1日签订的《阳光雅居物业服务合同》无效；三、原告（反诉被告）甘肃京城物业服务集团有限公司于本判决生效后30日内撤出阳光雅居小区物业管理区域并向阳光雅居小区业主委员会移交物业服务全部用房；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。案件本诉受理费100元，案件反诉受理费50元，由原告甘肃京城物业服务集团有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 郭 万 军人民陪审员 吴 晓 红人民陪审员 苏  波二〇二一年五月十八日书 记 员 ?宋梅花