四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川01民终8760号 上诉人（原审原告）：成华区颐和家园第一届业主委员会，住所地成都市成华区建和路6号5栋2单元架空层。 负责人：邓秀林，主任委员。 委托诉讼代理人：范倩兰，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨仕华，四川东烜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:成都安特物业公司管理有限公司，住所地成都市成华区建祥路6号颐和家园9幢3楼24号。 法定代表人：王松，执行董事。 被上诉人（原审被告）：成都市鸿方企业管理有限公司，住所地成都市武侯区二环路西一段5号2栋809。 法定代表人：印洪。 上诉人成华区颐和家园第一届业主委员会（以下简称颐和家园第一届业委会）因与被上诉人成都安特物业管理有限公司（以下简称安特物业公司）、成都市鸿方企业管理有限公司（以下简称鸿方公司）业主共有权纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 颐和家园第一届业委会上诉请求：1.请求依法改判支持其全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对案涉《前期物业服务合同》第十九条第一项理解错误，该条系对停车位收费标准的说明条款，并非对小区停车位种类的确认或第停车位由安特物业公司经营处分的约定；2.一审对案涉停车位的性质认定错误，案涉停车位位于小区红线范围内，但未办理初始登记，也没有其他产权登记，系利用小区公共区域建设而成，案涉停车位归全体业主所有，处分权与收益归全体业主所有；3.一审对《停车场管理协议》效力的认定错误，该协议应被认定无效，安特物业公司无权擅自经营管理该停车位并将收益占为已有，另一方面安特物业公司与鸿方公司恶意串通签订《停车位管理协议》损害全体业主权益也应被认定为无效；4.一审未对安特物业公司擅自处分行为以及鸿方公司的擅自经营行为进行认定，二被上诉人应当就侵权收益向上诉人赔偿；5.上诉人已经在一审中提交证据证明安特物业公司与鸿方公司侵权时间为2009年至2019年，侵权收益约为129.62万元，应当对该收益认定归属。 安特物业公司、鸿方公司未发表答辩意见。 颐和家园第一届业委会向一审法院起诉请求：1.确认安特物业公司、鸿方公司之间的《停车场管理协议》无效；2.安特物业公司、鸿方公司赔偿颐和家园第一届业委会小区外围停车场公区损失150万元（暂定），并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算资金利息至付清时止。 一审法院认定事实如下：2006年10月29日，中泽公司与安特物业签订《前期物业管理服务合同》约定，中泽公司聘请安特物业对颐和家园项目提供前期物业管理服务；物业小区内共有部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理均属于安特物业公司的管理服务范围；委托服务期限暂定三年，合同到期且业主委员会或业主大会与其选定的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；本合同终止时，安特物业公司必须向中泽公司（或业主委员会）移交全部管理服务用房及物业管理服务全部档案资料。还约定，车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人向安特物业公司缴纳；已出售的车位，由业主按50元/位/月标准向安特物业公司缴纳物业管理费；未出售的车位，由双方在物业管理移交时另行签订委托经营合同。 2018年2月23日，颐和家园第一届业委会成立，任期为2018年2月25日至2021年2月24日。2019年7月1日，颐和家园2019年业主大会临时会议表决通过“同意授权业主委员会处理本建筑区划内与全体业主相关的诉讼事宜，诉讼需要费用由全体业主共有部分经营所得收益中支付”。 2009年成华区交通局通过了颐和家园停车场的备案。2017年7月11日，安特物业公司与鸿方公司签订《停车场管理协议书》约定，安特物业公司将其管理的颐和家园小区路面停车场管理工作委托给鸿方公司，委托管理期限为2017年7月1日至2022年6月30日，安特物业公司有偿向鸿方公司提供小区外围240个路面停车场管理，并收取鸿方公司3000元/月管理费；鸿方公司需自行增设停车场设施设备，已达到停车场使用标准，按国家物价部门核准收费标准收费，不得擅自提高收费标准。合同签订后，鸿方公司开始管理颐和家园小区的地面车位，并收取临时停车的停车费及与业主签订车位租赁合同，从颐和家园第一届业委会出示的合同，可知车位月租费用为150元/月。 2018年12月10日，安特物业公司向颐和家园第一届业委会发出《关于终止“颐和家园小区”物业服务工作函》载明，安特物业公司于2008年9月16日接受中泽公司的委托为颐和家园小区提供前期物业管理、服务；服务期于2011年9月15日到期。由于颐和家园业委会未成立，业主未聘请新的物业服务企业，安特物业公司为颐和家园小区一直服务。现颐和家园小区成立业委会，故向颐和家园第一届业委会提出终止与中泽公司签订的对颐和家园小区进行前期物业管理与服务的工作。同年12月12日，颐和家园第一届业委会向安特物业公司回函载明，同意终止物业管理工作。并要求安特物业公司在新物业企业选定以后，积极配合，依法做好交接工作。颐和家园第一届业委会与安特物业公司在办理交接的过程中，发现安特物业公司不能按照前期物业服务合同的约定向颐和家园第一届业委会移交全部物业管理服务档案资料，也未按规定公示小区公区收支情况。为此，双方签订《关于颐和家园物业交接遗留问题协议》《关于颐和家园4月22日交接情况说明》《关于提交并公示小区公区收支情况的通知》等文件。安特物业公司于2019年4月22日退场。 一审另查明，颐和家园小区规划地面车位共计240个，上述车位在成都市不动产交易中心未查询到相关产权登记情况。 一审庭审中，颐和家园第一届业委会出示颐和家园项目2011年收费汇总表、2011年度安特物业公司收支表（颐和家园）、颐和家园项目收费汇总（2012年上半年），拟证明仅2011年颐和家园车位月租费用共计449124元，临时停车收费达到115590.2元，仅2012年上半年车位月租就达到164775元。颐和家园第一届业委会出示鸿方公司出具收据共计63张以及8次转账记录，拟证明2009年5月16日至2011年9月11日涉及金额为49370元，其中收据42170元，其他方式支付7200元，从收据分析可知办卡的每月停车费为300元。颐和家园第一届业委会出示颐和家园路面停车场管理方案，拟证明2013年鸿方公司预算的颐和家园路面停车场项目的收益为129620元/年，平均月收益为10801.6元/月。颐和家园第一届业委会出示鸿方公司《机动车停车场登记表》，拟证明鸿方公司记录的部分未办卡临时停车收费情况。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，案涉240个地面车位虽未办理产权，但其属于建筑区划内的车位，其归属可以通过当事人出售、附赠或者出租等方式约定来确定。再根据安特物业公司与中泽公司签订的《前期物业服务合同》内容，已经对车位的管理分为三类即“车位使用费”“已出售的车位”“未出售的车位”，其中是否为可出售的车位应对应可以办理产权证的产权车位，而案涉240个地面车位应对应“车位使用费”的相关规定，即车位使用人向安特物业公司缴纳相应的车位使用费。该条约定应为当事人对建筑区划内规划用于停放汽车的车位归属的约定。本院认为，该约定符合法律规定，安特物业公司与鸿方公司签订的《停车场管理协议书》，系安特物业公司在其享有对案涉车位占有使用权的前提下，作出的处分行为，双方按约履行合同，该合同应为合法有效。颐和家园第一届业委会主张《停车场管理协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于颐和家园第一届业委会主张安特物业公司、鸿方公司赔偿停车场公区损失150万元及资金占用利息的诉讼请求。本院认为，安特物业公司、鸿方公司签订的《停车场管理协议书》有效，安特物业公司、鸿方公司按约定收取的费用不会侵犯颐和家园第一届业委会或颐和家园业主权利，颐和家园第一届业委会亦未举证证明安特物业公司、鸿方公司违反《前期物业服务合同》《停车场管理协议书》的约定向颐和家园业主收取车位使用费或未尽到妥善管理等义务，其应承担相应的举证责任，一审法院对颐和家园第一届业委会的该项主张不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回颐和家园第一届业委会的诉讼请求。案件受理费18,300元，由颐和家园第一届业委会负担。 二审经审理查明的事实和证据与一审审理查明的事实和证据一致，本院依法予以确认。 本院审理查明，2019年7月1日，颐和家园第一届业委会组织召开了业主大会临时会议，会议表决通过：“1.同意授权业主委员会处理本建筑区划内与全体业主相关的诉讼事宜，诉讼所需费用由全体业主共同部分经营所得收益中支付。” 本院认为，本案争议的是否应当撤销的业主大会决议形成于民法典施行前，颐和家园第一届业委会提起诉讼也在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之规定，本案中颐和家园第一届业委会起诉安特物业公司、鸿方公司返还外围停车位收益，系对共有部分收益分配的纠纷，属于涉及共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会才有权提起诉讼。根据2019年7月1日颐和家园第一届业委会组织召开业主大会临时会议的决议内容，业主大会临时会议并未明确授权颐和家园第一届业委会作为原告提起请求安特物业公司、鸿方公司返还全体业主公共收益的诉讼，该决议虽有“同意授权业主委员会处理本建筑区划内与全体业主相关的诉讼事宜”的内容，但该授权过于宽泛，具体事项并不明确，可能会侵犯业主对于具体事项的知情权和表决权；并且该授权未对诉讼收益的归属和诉讼风险的承担问题予以明确，可能导致颐和家园第一届业委员会对授权的滥用，进而损害业主合法利益。因此，颐和家园第一届业委会提起本案诉讼未获得业主大会的合法授权，其诉讼主体资格不符合法律规定，故颐和家园第一届业委会不是本案适格的诉讼主体。颐和家园第一届业委会可在取得业主大会合法授权后再行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，裁定如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7309号民事判决； 二、驳回成华区颐和家园第一届业主委员会的起诉。 一审案件受理费18300元，退还成华区颐和家园第一届业主委员会；上诉人成华区颐和家园第一届业主委员会预交的二审案件受理费18300元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 唐 健 审判员 郭 静 审判员 孙 睿 二〇二一年五月二十日 书记员 曾龙海