四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初1690号 原告：毛菊花，女，1966年8月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：汪水良，男，1961年4月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：戴萍，女，1966年8月7日出生，汉族，住四川省，由简阳市简城街道金水街社区居民委员会推荐。 被告：简阳市滨海物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城红建路北段375号，统一社会信用代码91512081MA62K2T416。 法定代表人：周俊，执行董事。 委托诉讼代理人：戢炳君，男，系公司员工。 原告毛菊花、汪水良与被告简阳市滨海物业管理有限公司（以下简称：滨海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪水良及其委托诉讼代理人戴萍，被告滨海物业公司的委托诉讼代理人戢炳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛菊花、汪水良向本院提出诉讼请求：1.判令滨海物业公司从与毛菊花、汪水良签订《前期物业服务合同》之日起至2021年5月18日的物业服务收费标准从1.3元/月/平方米降至0.5元/月/平方米；2.判令滨海物业公司公布、查阅、复印与毛菊花、汪水良签订《前期物业服务合同》之日起至2021年5月18日的电梯维保合同、消防维保合同、垃圾清运合同、电梯广告合同；3.判令滨海物业公司向毛菊花、汪水良提供收取装修建渣费、装修管理费、一年卫生费、增压费、物业服务费的增值税发票，并退还多收取毛菊花、汪水良的装修建渣费和装修管理费565元；4.判令滨海物业公司拆除滨海佳苑小区正大门上开发商卖车位的广告牌；5.判令滨海物业公司公布、查阅、复印从毛菊花、汪水良接房之日至2021年5月18日收取物业费的纸质收支会计明细账目；6.本案诉讼费用由滨海物业公司承担。在诉讼中，毛菊花、汪水良撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2017年9月2日，毛菊花、汪水良与滨海物业公司签订了《前期物业服务合同》，毛菊花、汪水良于2019年10月29日办理接房，交清了前期物业服务费。滨海物业公司不按合同约定履行，提供的服务存在不作为等诸多问题：小区门岗形同虚设，对外来人员不作登记，外来车辆可随意进出小区停车场，小区一年内发生多起被盗窃案件，疫情期间也未按疫情防控要求登记等，业主的安全长期得不到保障；小区的消防通道被各种车辆乱停乱放和堵塞，致本小区业主的电瓶车、自行车无法停放，小区内也无充电桩，业主回家充电存在安全隐患；消防管道漏水，地下负二层积水、渗水长期得不到有效整治；滨海物业公司对小区共有设施设备、场所不履行维保义务，小区内照明灯坏了无人修理，没有对电梯进行定期维保，有几次业主都被关在电梯无人过问，停电时业主只有爬楼梯，电梯的停电自动应急保护没有响应，不巡逻检查业主装修，不制止业主违规打承重墙；不及时清理小区内建渣，楼道脏，消除栓内有烟头，长期有人在小区内张贴小广告，环境卫生差，常发生高空抛物；滨海物业公司的员工没有持物业管理员上岗证，门卫、保洁服装不统一，工作人员只有三至四个年龄大的保安守门和两个清洁工，监控室的保安上班时间打瞌睡，滨海物业公司对业主反映的问题置之不理，服务态度差；滨海物业公司收取物业费等不开具发票，滨海物业公司未经业主同意，在小区内安装充电桩收取费用，在小区后门乱搭建。业主多次与滨海物业公司沟通提高物业服务质量，并向社区和相关部门反映，但问题一直未得到解决，极大地影响了业主的生活环境。滨海物业公司未按合同约定履行义务，按1.3元/平方米收取物业费与其提供的服务价值不符，业主对其提供的服务严重不满意；滨海物业公司利用小区内的电梯、公共场地收取广告和场地租金，但不公布小区的公共收益。滨海物业公司收取的装修建渣费和装修管理费没有按《住宅室内装饰装修管理办法》、成都市物业收费标准（成价费【2004】239号）和简阳市物价局下发的（简价费【2006】32号）文件的标准收费，实际收取的装修建渣费和装修管理费已高于该规定，滨海物来公司应当返还多收取的装修建渣费和装修管理费。毛菊花、汪水良作为业主，享有知情权和监督权，为了维护毛菊花、汪水良的合法权益，故起诉至法院，望判如所请。 滨海物业公司辩称，1.毛菊花、汪水良诉称的双方签订《前期物业服务合同》和收取部分业主物业费等未提供增值税发票属实。2.滨海物业公司提供的物业服务确有小瑕疵，对业主提出的问题，滨海物业公司正在整改。根据相关标准31楼以上的物业费收费标准在1.3元/月/平方米至2元/月/平方米之间，31楼以下的收费标准为1元/月/平方米至1.8元/月/平方米，滨海物业公司按全体小区均价收取1.3元/月/平方米物业费有合同约定，如果降低物业服务费标准至0.5元/月/平方米，滨海物业公司做不出来，不同意降低物业服务费标准。3.滨海物业公司可以提供电梯维保合同供业主查阅，但滨海物业公司未签署过消防维保合同、垃圾清运合同、电梯广告合同，故无法提供给业主。4.滨海物业公司同意为已交纳费用的业主开具装修建渣费、装修管理费、增压费、物业服务费的增值税发票，但滨海物业公司仅是代收卫生费，无法开具卫生费的增值税发票。5.滨海物业公司有收取物业费的收支会计明细账目，同意业主查阅。故请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：毛菊花、汪水良系滨海佳苑小区1栋1单元1503号房屋的业主，滨海佳苑小区尚未成立业主委员会。2017年9月2日，毛菊花、汪水良（甲方）与滨海物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由滨海物业公司为滨海佳苑小区提供物业服务，第二章规定了服务的内容和质量，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化维护、公共秩序维护、车辆管理、房屋装饰装修管理；合同期限为三年，自2019年4月27日至2022年4月27日止，如本合同期满前一个月，业主大会尚未成立或业主大会已成立但在本合同到期前未与其它物业管理公司签订物业服务合同的，本物业管理协议继续有效、约定的服务期限自动顺延；服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.3元/月/平方米，商业物业为1.5元/月/平方米，自来水二次加压电费由相关使用人按实际使用量另行分摊；依照价格法相关规定，依据上年度政府物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调，具体调整比例由甲方与乙方另行约定；乙方按包干制计费方式确定物业服务费用，即由业主向乙方支付物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担；接受业主、使用人、物业管理主管部门等的监督，不断完善服务；乙方违反本合同第二章约定，未达到管理质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任等内容。 2019年10月29日，滨海物业公司向毛菊花、汪水良出具了收据，收据载明毛菊花、汪水良交纳了物业费、卫生费、建渣费、装修管理费等。 庭审中，毛菊花、汪水良未提供证据证明接房的具体时间，但认可滨海物业公司提交的接房时间为2019年10月29日。滨海物业公司承认在小区后门处，保安搭建了一个用于做饭的空间，认可在2021年5月8日凌晨2：58时，滨海物业公司监控室的工作人员打瞌睡，认可在一单元门口有各种车辆乱停放的现象，认可小区电梯机房的门损坏至今未维修，认可消防栓中有烟头。滨海物业公司陈述为解决小区业主充电问题，安装了充电桩收取电费。毛菊花、汪水良提交的2020年11月28日、2021年1月6日、2021年5月8日、2021年5月17日的录像显示在此四个时间点滨海佳苑小区内有不同的建筑垃圾未被清运。 小区部分业主对滨海物业公司2020年和2021年的物业服务满意度进行评价，业主对滨海物业公司提供的物业服务在环境卫生、车辆停放、对部分业主乱打承重墙中的不作为、垃圾清理、管理等方面表示不满意，希望提高服务质量或降低物业服务费的标准。 以上事实，有毛菊花、汪水良提交的《前期物业服务合同》、收据、照片、视频、2020年和2021年部分业主对滨海物业公司满意度调查表业主签名表及各方当事人的陈述等证据予以佐证，以上证据均系客观真实、合法有效，与本案具有关联性，本院予以确认。毛菊花、汪水良提交的四川悦置地物业管理有限公司、成都蜀和物业有限公司的物业管理服务报价表，拟证明其他物业公司到滨海佳苑小区的报价低于滨海物业公司收取的物业费标准；该证据与本案无关，本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。毛菊花、汪水良与滨海物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按约定履行。本案中双方当事人之间因物业服务发生纠纷的事实在民法典施行前并持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。本案争议的焦点：一、滨海物业公司是否应当降低物业费标准。二、滨海物业公司是否应当公布电梯维保合同、消防维保合同、垃圾清运合同、电梯广告合同、收取物业费的收支会计明细账目，并提供给毛菊花、汪水良查阅复印；三、滨海物业公司是否应当向毛菊花、汪水良开具已收取装修建渣费、装修管理费、卫生费、增压费、物业服务费用的增值税发票；四、滨海物业公司是否存在多收取装修建渣费和装修管理费及是否应当退还多收取。对此，本院评析如下： 一、关于滨海物业公司是否应当降低物业费标准的问题。毛菊花、汪水良主张滨海物业公司未按《前期物业服务合同》履行合同义务，其提供的物业服务质量与合同约定的服务收费标准价值不符，要求降低物业服务费标准至0.5元/月/平方米。物业服务企业提供的物业服务内容较多，服务质量的好坏也与业主个人的主观感受不同而有差异。《前期物业服务合同》约定“滨海物业公司提供的物业服务未达到管理质量约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，滨海物业公司承担相应的法律责任；依据上年度政府物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调，具体调整比例由双方另行约定”，滨海物业公司提供的服务未达到合同约定，业主有权要求滨海物业公司整改并赔偿造成的损失，或者由双方协商物业费收费标准调整，而非可以直接要求降低物业服务费标准和解除物业服务合同。加之，滨海物业公司服务的对象是整个小区业主，物业服务合同是涉众，应由全体业主共同决定，单个业主无权主张降低物业费标准和解除物业服务合同，现滨海物业公司亦明确表示不同意降低物业服务费标准和解除物业服务合同。故对毛菊花、汪水良的上述诉讼请求，本院不予支持。 二、关于毛菊花、汪水良主张要求公布、查阅、复印电梯维保合同、消防维保合同、垃圾清运合同、电梯广告合同、滨海物业公司收取物业费的收支会计明细账目的问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十三条的规定，业主有权请求公布、查阅与业主共有部分权益相关的资料，本案中，毛菊花、汪水良主张公布电梯维保合同是与业主共有部分权益有关的资料，且滨海物业公司同意公开，公开方式足以保障业主的知情权，故对其要求查阅和复印的诉讼请求，本院不予支持；对毛菊花、汪水良主张公布从2017年9月2日起至2021年5月18日的电梯维保合同的诉讼请求，本院予以支持。毛菊花、汪水良主张公布物业费的收支会计明细账目，滨海物业公司仅同意查阅，考虑到会计账目在财务上有严格的管理规范，不宜公示，可由毛菊花、汪水良查阅，查阅方式足以保障业主的知情权，故对其要求复印的诉讼请求，本院不予支持。毛菊花、汪水良主张公布消防维保合同、垃圾清运合同、电梯广告合同，滨海物业公司抗辩未签署过上述合同，毛菊花、汪水良也未提供证据证明上述合同真实存在，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 三、关于滨海物业公司是否应当向毛菊花、汪水良开具装修建渣费、装修管理费、增压费、物业服务费、卫生费增值税发票的问题。毛菊花、汪水良主张滨海物业公司向其开具已交纳的装修建渣费、装修管理费、增压费、物业服务费的增值税发票，滨海物业公司同意开具，故对上述诉讼请求，本院予以支持。对于毛菊花、汪水良主张滨海物业公司开具卫生费增值税发票的诉讼请求，因滨海物业公司仅代其他单位收取，不属于开票主体，故对毛菊花、汪水良要求开具卫生费增值税发票的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于滨海物业公司是否存在多收取装修建渣费和装修管理费及是否应当退还的问题。装修建渣费和装修管理费属于物业公司与业主协商范畴，毛菊花、汪水良作为业主与滨海物业公司就装修管理费、建渣费达成一致意见，双方已实际履行完毕，毛菊花、汪水良主张退还无事实和法律依据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对毛菊花、汪水良的全部诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第九百四十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告简阳市滨海物业管理有限公司于本判决生效后三十日内在滨海佳苑小区公告栏或公共区域张贴公布自2017年9月2日起至2021年5月18日的电梯维保合同，公布时间为十五日； 二、被告简阳市滨海物业管理有限公司于本判决生效后三十日内提供自2017年9月2日起至2021年5月18日物业费收支的会计明细账目供原告毛菊花、汪水良查阅； 三、被告简阳市滨海物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告毛菊花、汪水良开具截至2021年5月18日已交纳的装修建渣费、装修管理费、增压费、物业服务费、卫生费的增值税发票； 四、驳回原告毛菊花、汪水良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计50元，由被告简阳市滨海物业管理有限公司负担25元，由原告毛菊花、汪水良负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  赵春梅 二〇二一年五月二十九日 书记员  李瀚森