黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0691民初826号原告：大庆嘉丽房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91230607560623353T，住所地：黑龙江省大庆市高新区。法定代表人：董香军，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁海燕，浙江海贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹莹莹，女，1984年10月1日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告：王昭，男，1988年8月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王博、邢英豪，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。大庆嘉丽房地产开发有限公司（以下简称嘉丽公司）与王昭商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉丽公司的委托诉讼代理人梁海燕、曹莹莹，王昭的委托诉讼代理人王博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。嘉丽公司向本院提出诉讼请求：1.判令准许其没收王昭的购房定金61446元；2.判令王昭支付拖欠的购房款306446元；3.判令王昭支付逾期付款利息（以306446元为基数，自催告七日后支付至实际付清之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至起诉之日暂计3677.60元）；4.判令王昭承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：2017年8月10日，双方签订《商品房买卖合同》，同日办理了商品房网签备案手续。合同约定，王昭向嘉丽公司购买香格里拉花园项目G2-S3#商业楼1单元商服14号房，建筑面积共43.89平方米，单价为每平方米7000元，总金额307230元。合同还约定，已付房款62230元（注：2017年8月3日刷卡支付购房定金及房款62230元），剩余245000元使用公积金（商业贷款）。经银行审核，如买受人的贷款资质不符合贷款条件，银行告知之日起，剩余房款应在十日内现金足。同日，双方就《商品房买卖合同》中的未尽事宜签订《合同补充协议》一份。第二条约定，买受人承诺其己具备按揭贷款条件。无论何种原因导致买受能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后七日内付清全部剩余款项，否则视为买受人付款违约，买受人应当承担逾期付款的违约责任，且定金不予返还。第四条约定，交房条件成就后，出卖人发出房雇交付通知。买受人付清全部房款（贷款须全部到出卖人账户）后，出卖人方能交付房屋。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。上述合同签订后，王昭未履行剩余245000元购房款的付款义务。2020年7月22日，嘉丽公司向其邮寄送达催款《告知函》，要求被告在收到告知函后三日内付清剩余房款245000元。王昭收到催告函后，至今仍未履行付款义务。因王昭的行为已构成违约，故诉至法院。王昭辩称：双方之间确实存在商品房买卖合同关系，但嘉丽公司出售的房屋不能办理产权登记，已经构成逾期违约，王昭主张解除商品房买卖合同，退还首付款项；嘉丽公司主张定金61446元，又要求王昭继续履行合同，故不应当没收定金；嘉丽公司主张拖欠购房款140000元与事不符，王昭认可拖欠房款245000元；嘉丽公司不能办理产权登记构成违约，王昭也不应当支付违约金。嘉丽公司向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、《催款告知函》一份、邮件交寄单一份，欲证明双方签订商品房买卖合同及补充协议，合同已履行，王昭拖欠购房款事实存在，在催款告知后仍未交纳房款，应承担违约责任，同时合同及补充协议明确约定了交房的条件。经质证，王昭对合同的真实性无异议，但认为合同约定，在2017年10月31日交付房屋，该房屋目前已经实际交付，其已经占有并使用。合同第十五条约定，房屋交付后365日内，嘉丽公司要将办理权属登记报登记机关备案，其没有办理已经构成违约。根据相关法律规定，在办理不动产登记日期届满一年，买受人不能取得房屋产权证书的，有权解除商品房买卖合同。对告知函及交寄单有异议，其没有收到该告知函，邮件交接单也没有其签字，该邮寄单收件地址为S3-14，S3号楼有多个单元，该邮件没有明确的邮寄单元，王昭不可能接收到。本院对该组证据的真实性予以确认。2.收据两份，欲证明王昭于2017年8月3日刷卡支付62230元，其中首付款784元、定金61446元。经质证，王昭对证据的真实性无异议，但认为该收据中显示62230元为定金及首付款，该项属于约定不明，定金应该明确约定，没有明确约定应该视为房屋首付款。本院对该组证据的真实性予以确认。王昭未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，嘉丽公司与王昭签订《商品房买卖合同》，王昭购买嘉丽公司开发的香格里拉花园项目G2-S3#商业楼1单元商服14号房，房屋价款307230元。合同六条约定，已付房款62230元，剩余245000元使用公积金（商业贷款）。经银行审核，如买受人的贷款资质不符合贷款条件，银行告知之日起，剩余房款应在十日内现金补足；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。合同第八条约定，出卖人应在2017年10月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。同日，双方还签订《补充协议》一份。协议第二条约定，买受人承诺其己具备按揭贷款条件，无论何种原因导致买受能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后7日内付清全部剩余款项，否则视为买受人付款违约，买受人应当承担逾期付款的违约责任，且定金不予返还。第四条约定，交房条件成就后，出卖人发出房屋交付通知，买受人付清全部房款（贷款须全部到出卖人账户）后，出卖人方能交付房屋。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。该《商品房买卖合同》于2017年8月10日办理备案。2017年8月3日，王昭向嘉丽公司支付62230元，收据中记载此款为S3#商业楼商服14号房定金及首付款。2017年10月31日，嘉丽公司将该房屋交付于王昭。2020年7月22日，嘉丽公司向王昭邮寄《告知函》，大致内容为：王昭购买的香格里拉花园小区S3-14房屋，剩余房款245000元尚未支付，请收到本告知函后三日内将剩余尾款尽快支付给嘉丽公司，否则嘉丽公司将采取诉讼等方途径解决纠纷，邮件投递查询显示，告知函于次日经本人签收。另查，香格里拉花园项目G2-S3#商业楼工程于2018年12月17日取得建设工程竣工验收本案证书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。嘉丽公司与王昭签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合同、协议内容不违反法律、法规的强制性规定，依法具有效力。双方应按约定履行各自义务。嘉丽公司已向王昭交付涉案房屋，且该房屋所涉工程已经竣工验收合格，故王昭应向嘉丽公司履行支付全部房款的义务，本院对其要求解除涉案商品房买卖合同的主张不予支持。关于办理不动产权属登记，因商品房买卖合同约定，如因出卖人的原因导致逾期办理权属登记，出卖人向买受人支付已付房款0.1%的违约金而非解除合同，故本院对王昭以此为由要求解除合同的主张亦不予支持。王昭已经支付62230元，嘉丽公司认为应在其没收作为定金的61446元后，由王昭补足剩余房款；对此本院认为，定金罚则适用的前提是“一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”，即以当事人根本违约为前提条件，如果一方当事人未按合同约定支付价款，相对方主张继续履行，说明合同暂时处于迟延履行状态但合同目的仍然可能实现，尚未达到履行不能的程度，此时不应适用定金罚则。本案中，嘉丽公司的诉请为继续履行合同而非解除合同，故不应适用定金法则，已支付的62230元应认定为预付房款，王昭应向嘉丽公司支付剩余房款245000元。关于嘉丽公司主张的利息，根据《补充协议》约定，王昭应在收到嘉丽公司催款通知之日起7日内补足房款，否则应承担逾期付款违约责任；《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款，出卖人同意继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际支付全额款项止，买受人按日支付应付款万分之0.1的违约金，现王昭逾期看付款的事实存在，故其应自收到催款告知函次日起七日后承担该违约责任，本院判令王昭以245000元为基数，按日万分之0.1标准，自2020年7月31日起至款项实际付清之日向嘉丽公司支付违约金。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王昭向大庆嘉丽房地产开发有限公司支付房款245000元；二、王昭以245000元为基数，按日万分之0.1标准，自2020年7月31日起向大庆嘉丽房地产开发有限公司支付违约金至款项实际付清之日；三、驳回大庆嘉丽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效之日起十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3437元，由王昭负担2487.50元，由大庆嘉丽房地产开发有限公司负担949.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。（本判决所涉币种均为人民币）审判员 孙 超二〇二一年五月三十日书记员 侯海涛附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合匠的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。