广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终776号上诉人（原审被告）：连州市城市春天业主大会。住所地：广东省连州市×××××××××。主任：成明标。被上诉人（原审原告）：李振辉，男，1980年3月6日出生，汉族，住广东省连州市×××××××××××。原审被告：连州市城市春天第二届业主委员会。住所地：广东省连州市×××××××××。主任：成明标。上诉人连州市城市春天业主大会因与被上诉人李振辉、原审被告连州市城市春天第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人连州市城市春天业主大会上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉求；2、诉讼费由李振辉负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、关于被上诉人诉讼主体资格是否适格问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，城市春天业主委员会003行内容涉及案涉小区所有业主的共同权益，李振辉不能代表小区全体业主的共同意志和愿望，故李振辉起诉要求撤销连州市城市春天业主委员会003号函，主体不适格，应予驳回。2、依据《中华人民共和国物权法》第六十七条第一款及《广东省物业管理条例》第四十四条规定，关于2014年9月29日签订的《城市春天物业管理服务合同》效力问题，本案中，城市春天业主委员会换届筹备组在湟川社区档案查询时才发现城市春天物业管理服务合同未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，违反法律规定，该合同自始无效。因此，城市春天业主委员会003号函城市春天物业管理服务合同为无效合同。要求连州市骏伟物业服务有限公司撤出城市春天小区，一审未正确适用法律，未对该合同进行审核，认定事实错误。3、关于举证责任问题，一审法院将举证责任倒置给业主委员会没有法律依据。4、关于2019年12月3日慧谷（连州）房地产开发有限公司出具的《证明》问题，一审适用法律错误，认定事实错误。被上诉人李振辉经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审被告连州市城市春天第二届业主委员会经本院依法传唤，到庭参加诉讼，但未提交书面意见。李振辉向一审法院起诉请求：1.要求撤销由连州市城市春天业主委员会于2019年9月18日发出（城市春天业主委员会003号函）的《公函》；2.诉讼费由连州市城市春天业主大会、连州市城市春天第二届业主委员会负担。一审法院认定事实：连州市城市春天小区××××××××××××的一个住宅式小区。该小区依法成立了业主大会和业主委员会，第一届业主委员会委员有黄汉星、钟辉君等人，并依法进行了备案登记。2016年1月25日，李振辉与慧谷（连州）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该小区的房屋一套，成为该小区的业主。2014年9月29日，以城市春天业主委员会（代表人：黄宇航、钟辉君、曾伟洪）为甲方，以连州市骏伟物业服务有限公司（代表人赵付秀）为乙方，双方签订了《城市春天物业管理服务合同》，约定由城市春天业主委员会委托连州市骏伟物业服务有限公司对该小区实行物业管理，合同中关于委托管理期限的约定为：“本合同期限自签定之日起至业主委员会聘请新的物业服务公司时，本合同协议自行终止。”至李振辉起诉之日止，城市春天小区的物业管理仍由连州市骏伟物业服务有限公司负责。2019年8月起，以成明标、袁文明等人为代表的业主认为连州市城市春天第一届业主委员会任期己满，要求换届选举产生新一届业主委员会（即城市春天第二届业主委员会），并开始着手申请成立筹备组，但由于各种原因，截至李振辉起诉之日止，城市春天第二届业主委员会仍未完成在相关行政部门的备案登记。2019年9月18日，连州市城市春天第二届业主委员会代表城市春天业主大会发出（城市春天业主委员会003号函）《公函》一份，其主要内容为：“连州市城市春天第二届业主委员会已正式成立，连州市城市春天第二届业主委员会开会通过不再与连州市骏伟物业服务有限公司签订物业服务合同。请连州市骏伟物业服务有限公司在十五日内向连州市城市春天第二届业主委员会移交所有有关财务和有关资料，并退出物业管理区域。”连州市城市春天第二届业主委员会提交了12份共有206户业主签名的《关于连州市城市春天小区换届选举业主委员会事务》复印件，拟证明城市春天业主们同意连州市城市春天第二届业主委员会成立后，有解聘选聘物业服务企业，签订《物业服务合同》的权利。2019年12月3日，慧谷（连州）房地产开发有限公司出具《证明》一份，内容为：“兹证明连州市城市春天小区规划批准建筑面积17.33万平方米，住宅户数1009户，车位719个。截止到2019年9月1日交付使用面积7.16万平方米，住宅户数485户，车位36个；截止到2019年12月1日交付使用建筑面积8.145万平方米，住宅户数573户，车位38个。”2019年11月11日，李振辉以连州市城市春天第二届业主委员会在未召开业主大会进行决议的情况下，私自发布《城市春天业主委员会003号函》程序违法为由，向一审法院提起本诉。一审法院认为，本案是业主撤销权纠纷。本案的争议焦点在于：一、李振辉与连州市城市春天业主大会、连州市城市春天第二届业主委员会的诉讼主体是否适格；二、连州市城市春天业主委员会作出的003号函在程序上是否合法，该函是否应当撤销。一、关于李振辉与连州市城市春天业主大会、连州市城市春天第二届业主委员会的诉讼主体是否适格的问题。（1）李振辉的诉讼主体是否适格问题：《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主委员会系业主大会的执行机构，其行为的法律效果及于全体业主，业主以业主委员会决议程序违法为由起诉请求撤销业主委员会决议的，属于物权法第七十八条规定的业主行使撤销权的范畴。本案中，李振辉以连州市城市春天业主委员会作出的003号函程序违法为由，请求人民法院撤销该函，其作为李振辉的诉讼主体适格。（2）关于连州市城市春天第二届业主委员会和业主大会的主体是否适格问题。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，是小区业主的议事机构，管理全体业主的共有财产、共同事务。业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定，履行相应的日常管理职责，业主大会和业主委员会是业主自治管理的两大机构。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”即表明，业主大会和业主委员会均可以作为其他组织参加诉讼。但在本案中需明确的是，李振辉请求撤销的003号函是以“城市春天业主委员会”的名义作出，而非以“连州市城市春天第二届业主委员会”的名义。李振辉起诉的是连州市城市春天第二届业主委员会，由于第二届业委会至李振辉起诉之日止，并未在相关行政部门进行备案，其不具备诉讼主体资格。由于业主委员会是业主大会的执行机构，城市春天业主委员会作出的003号函实质是代表业主大会作出，故李振辉起诉“连州市城市春天第二届业主委员会”属于被告主体不适格，连州市城市春天业主大会主体适格。二、关于连州市城市春天业主委员会作出的003号函在程序上是否合法，该函是否应当撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，城市春天业主委员会发出的《城市春天业主委员会003号函》，该函的主要内容为“连州市城市春天第二届业主委员会已正式成立，第二届城市春天业主委员会开会通过不再与连州市骏伟物业服务有限公司签订物业服务合同。”本案是业主撤销权纠纷，该纠纷的特点决定了业主举证较困难，由于业主大会的召集和表决程序都是由业主委员会组织和操作，许多能够表明程序合法与否的证据材料都由业主委员会制作和保存，在该类型的案件中，若业主因举证能力有限无法提供证据时，应当依据公平原则将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会。故在本案中，应当由城市春天第二届业主委员会举证证明其作出的003号函在程序上合法，即该函是经过本物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。连州市城市春天第二届业主委员会、连州市城市春天业主大会仅提交12份共有206户业主签名的《关于连州市城市春天小区换届选举业主委员会事务》复印件，拟证明城市春天业主们同意第二届业委会成立后，有解聘选聘物业服务企业签订物业服务合同的权利。但依据2019年12月3日，慧谷（连州）房地产开发有限公司出具的《证明》，证明“连州市城市春天小区规划批准建筑面积17.33万平方米，住宅户数1009户，车位719个。截止到2019年9月1日交付使用面积7.16万平方米，住宅户数485户，车位36个；截止到2019年12月1日交付使用建筑面积8.145万平方米，住宅户数573户，车位38个。”仅仅根据连州市城市春天第二届业主委员会、连州市城市春天业主大会提交的12份会事务表复印件，无法证明其作出解聘连州市骏伟物业服务有限公司的决定是经本物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。至于连州市城市春天第二届业主委员会、连州市城市春天业主大会庭后提交的《连州市城市春天小区业主大会授权书》复印件，因上述授权书中多名业主签名的日期是在连州市城市春天第二届业主委员会发出003号函之后，该授权追认无法律依据，一审法院不予采纳，应由连州市城市春天第二届业主委员会、连州市城市春天业主大会承担举证不能的不利后果。李振辉请求撤销《连州市城市春天第二届业主委员会003号函》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、第七十八条、《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、驳回李振辉对连州市城市春天第二届业主委员会的起诉；二、撤销连州市城市春天业主大会以城市春天业主委员会的名义作出的《城市春天业主委员会003号函》。案件受理费100元，由连州市城市春天业主大会负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕连州市城市春天业主大会的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人李振辉的诉讼主体是否适格；二、案涉《城市春天业主委员会003号函》是否应当撤销。关于焦点问题一，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，李振辉作为业主，以连州市城市春天业主委员会作出的003号函程序违法为由，请求人民法院撤销该函，李振辉的诉讼主体适格。关于焦点问题二，经审理查明，2019年12月3日慧谷（连州）房地产开发有限公司出具的《证明》，证明“连州市城市春天小区规划批准建筑面积17.33万平方米，住宅户数1009户，车位719个。截止到2019年9月1日交付使用面积7.16万平方米，住宅户数485户，车位36个；截止到2019年12月1日交付使用建筑面积8.145万平方米，住宅户数573户，车位38个”。而连州市城市春天业主大会本案中仅提交12份共206户业主签名的《关于连州市城市春天小区换届选举业主委员会事务》复印件，拟证明城市春天业主们同意第二届业委会成立后，有解聘选聘物业服务企业签订物业服务合同的权利。但该证据不能证明其作出解聘连州市骏伟物业服务有限公司的决定是经本物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，连州市城市春天业主大会应承担举证不能的法律后果。一审法院据此判令撤销连州市城市春天业主大会以城市春天业主委员会的名义作出的《城市春天业主委员会003号函》，并无不当。另外，本院留意到一审法院判决驳回李振辉对连州市城市春天第二届业主委员会的起诉不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，一审法院应裁定驳回李振辉对连州市城市春天第二届业主委员会的起诉。综上所述，上诉人连州市城市春天业主大会的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人连州市城市春天业主大会负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年五月二十五日法官助理 张聪聪书 记 员 林月敏