河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初284号原告：郑州华林不动产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区汝河路163号院1号楼3单元36号。统一社会信用代码：914101035637216534。法定代表人：史小卫，经理。被告：李娟，女，汉族，1980年10月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：焦中晓，河南庚戌律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵圣龙，河南庚戌律师事务所律师。原告郑州华林不动产营销策划有限公司与被告李娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告郑州华林不动产营销策划有限公司的法定代表人史小卫、被告李娟的委托诉讼代理人赵圣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州华林不动产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告房屋租赁押金8000元整；2.请求判令被告赔偿原告装修损失51875元；3.请求判令被告向原告支付违约金9166.67元；4.请求判令被告擅自解除合同对原告造成的损失20000元整（1.房租损失；2.员工工资；3.负面影响等）；5.请求被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租位于郑州市××区××南门底××号房屋，租赁期限为2016年8月1日起至2022年8月1日止。租金每半年交纳一次，需提前一个月缴纳。原告依照约定向被告缴纳2020年1月份之前的租金，由于2020年初新冠肺炎疫情原因，导致原告不能正常开业。《河南省高级人民法院下发关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指导》中明确规定，中小微企业请求延长租期，减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持。后原告依照该规定多次与被告协商租金减免事宜，被告拒绝减免，并于2020年3月17日将涉案商铺直接锁死，并通知物业断水断电，导致原告无法经营及所在涉案房屋的办公用品均无法使用。2020年8月13日，李娟将郑州华林不动产营销策划有限公司等诉至郑州市二七区人民法院要求解除合同，郑州市二七区人民法院要求郑州华林不动产营销策划有限公司按照该院(2020)豫0103号民初7650号判决履行法律义务。由于郑州华林不动产营销策划有限公司在2020年1月份对该商铺进行了二次装修，装修完毕就进入了春节，年后又开始疫情，3月17日又被李娟解除合同并把房屋锁死，原被告本身就是合作关系，被告作为房东应积极维护原告利益，同时也是维护自己的利益。被告擅自锁门及解除合同的行为对原告造成重大损失，也违背了公平原则。因此原告请求法院查明本案事实，支持原告的请求。被告李娟辩称：一、原告与李娟之间的房屋租赁合同因原告违约延迟交付租金而解除，该事实有(2020)豫0103民初7650号民事判决予以确认，而非原告所述擅自解除合同，李娟无任何违约行为，故李娟无需承担任何违约责任，更没有赔偿原告的义务。二、原告主张返还房屋租赁押金8000元，不符合合同约定、也没有法律依据。李娟与原告签订的合同中第八条约定，原告需在合同期满或终止时，结清一切费用后，李娟无息归还房屋押金。因原告违约致使合同解除办理时，不仅未结清物业费、水费、房租，而且一直违法占用李娟房屋，给李娟带来了巨大的经济损失。因此原告在未向李娟结清物业费水费之前，李娟无义务返还押金。即使返还，也应当优先扣除李娟垫付的物业费、水费以及判决生效后原告违法占用房屋给被告造成的租金等损失。故原告主张返还房屋租赁押金，在既不符合合同约定，也没有法律依据的情形下，依法应当驳回该诉求。三、原告主张的违约金无任何事实及法律依据。如上所述，(2020)豫0103民初7650号民事判决确认原告与李娟之间的房屋租赁合同因原告违约延迟交付租金而解除，李娟无任何违约行为，故原告诉求第3项违约金没有任何事实及法律依据，应当驳回原告该诉求。四、李娟无违约行为，无需承担违约责任，即不存在赔偿责任。原告诉求第2项装修损失、第4项所谓解除合同带来的损失是由于其违约行为造成的，该损失应当由其自行承担。综上所述，原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，被告李娟（甲方）与原告郑州华林不动产营销策划有限公司工作人员吴永霞（乙方）签订《租赁合同》，约定被告将联创佳苑南门底商106号的房屋出租给乙方使用，建筑面积176平方米，期限自2016年8月1日至2022年8月1日止；租金10万元/年，每半年缴纳一次房租，房租应提前一个月缴纳，每次5万元，前三年租金不变，三年后视周围商铺租金情况，如递增或下调，幅度都不超过10%；租赁期间，如因房屋主体维修由甲方负责，乙方的装修问题需要修缮由乙方负责；签订合同当天甲方收取乙方定金1000元，乙方首次支付房租同时支付8000元作为有关费用(水、电等)的押金，合同期满或终止时，乙方结清一切费用后甲方无息归还乙方；乙方不能以押金代房租。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，在该房屋内开设分支机构用于经营。自2016年6月28日至2019年7月24日，涉案房屋的租金均由原告的工作人员通过银行转账形式向被告支付，租金已支付至2020年1月31日。2019年3月份，吴永霞从原告处离职，应被告李娟要求，由原告的工作人员郭永刚在原合同上承租方处补签名。2020年1月初，原告对涉案房屋进行了装修，自春节假期一直未开门营业。因原告未及时交纳房租，被告于2020年3月14日通过微信向原告发出通知，记载：因长期不履行合同拒不支付租金，现通知解除合同，并要求三日内清空房屋并交清物业费、水电费等相关费用，3月17日前未接到退租的房屋，将起诉至法院。后被告将房屋断水断电，并在门上上锁。双方因租金支付问题发生纠纷，李娟以吴永霞、郭永刚为被告，以郑州华林不动产营销策划有限公司为第三人向本院起诉，诉讼请求：1．依法判令解除双方于2016年6月27日签订的《租赁合同》；2．依法判令吴永霞、郭永刚和第三人郑州华林不动产营销策划有限公司立即向李娟交付房屋，并支付房租36666.68元（房租自2020年2月1日起计算至2020年6月1日，最终房租计算至被告和第三方实际交付房屋之日）；3．请求依法判令吴永霞、郭永刚和第三人郑州华林不动产营销策划有限公司向李娟支付违约金9166.67元；4．本案诉讼费由吴永霞、郭永刚和第三人郑州华林不动产营销策划有限公司承担。该案在审理过程中，郭永刚提起反诉，请求：1．解除租赁合同；2．判令被反诉人返还反诉人1000元定金、8000元押金；3．判令被反诉人赔偿装修损失51785元；4．被反诉人承担本案全部诉讼费用。本院于2020年9月12日作出(2020)豫0103民初7650号民事判决书，判决：一、李娟与郑州华林不动产营销策划有限公司的《租赁合同》于2020年3月14日解除；二、郑州华林不动产营销策划有限公司于本判决作出之日起三日内腾空归还郑州市××区××南门底××号房屋，逾期未腾空，视为对所有物品的放弃；三、郑州华林不动产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向李娟支付租金8723.11元，自2020年3月15日起至判决生效确定之日止的租金按照每月4583.33元标准计算；四、郑州华林不动产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向李娟支付违约金5000元；五、驳回李娟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告郭永刚的诉讼请求。原告因要求被告返还房屋租赁押金、赔偿原告装修损失、支付违约金并赔偿擅自解除合同对原告造成的损失，提起本案诉讼。另查明，据当事人陈述，上述判决生效后，已执行完毕。2020年11月16日，李娟向河南亚新物业服务有限公司缴纳涉案房屋2020年1月至2020年10月31日的物业费4320元。2020年11月1日，李娟缴纳上述房屋的水费82.98元。2020年10月31日李娟找开锁公司将涉案房屋的门锁打开。本院认为，李娟与郑州华林不动产营销策划有限公司的《租赁合同》经人民法院生效判决确认已于2020年3月14日解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还原告房屋租赁押金8000元，根据双方租赁合同约定，该8000元系有关费用(水、电等)的押金，合同期满或终止时，乙方结清一切费用后甲方无息归还乙方，故在扣除原告应承担的物业费、水电费后，被告应将剩余部分款返还给华林公司。根据本案证据，涉案合同已于2020年3月14日解除，被告李娟向河南亚新物业服务有限公司缴纳涉案房屋2020年1月至2020年10月31日的物业费4320元，故2020年1月1日至2020年3月14日的物业费1065.6元(4320元/10个月×2个月零14天)应由华林公司承担，2020年3月15日至2020年10月31日的物业费应由华林公司与李娟各承担50%为宜，即原告应承担1627.2元［(4320元-1065.6元)×50%］，以上应由原告承担的物业费为2692.8元，该款应从被告应返还原告的押金中予以扣除，被告缴纳的水费82.98元亦应予以扣除，扣除后被告应返还原告押金5224.22元。本案中，因原告未依约定缴纳租金，涉案《房屋租赁合同》经人民法院判决确认解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对原告要求被告赔偿原告装修损失51875元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告向原告支付违约金9166.67元并要求被告赔偿擅自解除合同对原告造成的损失20000元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李娟于本判决生效之日起十日内返还原告郑州华林不动产营销策划有限公司房屋租赁押金5224.22元；二、驳回原告郑州华林不动产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2026.04元，由被告李娟负担50元，由原告郑州华林不动产营销策划有限公司负担1976.04元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵惠红二〇二一年五月十八日书记员  杨丽娜