四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初6668号 原告：成都建信奥林匹克物业管理有限公司，住所地成都市青羊区文庙西街99号。 法定代表人：张雷，董事长。 委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：白云菲，北京大成（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：潘戬，男，1957年6月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告成都建信奥林匹克物业管理有限公司（以下简称建信物业公司）诉被告潘戬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告建信物业公司的委托诉讼代理人白云菲，被告潘戬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 建信物业公司向本院提出诉讼请求：1．潘戬向建信物业公司支付物业服务费4741元，并从2018年9月1日起按照每日万分之一点七五的标准支付违约金（暂计算至2020年9月30日为298.68元）；2．本案的诉讼费用由潘戬承担。事实和理由：2003年5月15日，建信物业公司与开发商成都建信奥林匹克投资置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定建信物业公司为“建信·奥林匹克花园”项目的物业服务管理单位。潘戬系案涉物业小区39栋11楼4号房屋的业主，房屋建筑面积158.03平方米，建信物业公司按照约定提供了物业管理服务，但潘戬自2018年9月1日至2020年9月30日共拖欠物业管理费4741元。为了维护合法权益，故起诉至法院。审理中，建信物业公司变更第一项诉讼请求为：要求潘戬支付2018年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费5878.84元及违约金451元。 潘戬辩称，不缴纳物业服务费是有依据的，不是无理要求，自己房屋在2014年装修时电线被盗，损失巨大，重新装修是2万元多，但多次与物业协调，但并没有实际解决问题。后来找社区调解也没有结果，被盗后就没有缴纳物业服务费了，要求物业赔付也予以了拒绝，可以交纳物业服务费，但拒绝缴纳违约金。 （三）当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据举证情况和法庭审理情况，本院认定如下事实： 1．潘戬系位于成都市温江区××道××段××号××花园××栋××单元××楼××号房屋的所有权人，建筑面积158.03平方米。 2.2003年5月15日，成都建信奥林匹克投资置业有限公司（甲方）与建信物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》约定，甲方将建信·奥林匹克花园1期委托于乙方管理，委托管理事项：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；维护公共秩序；负责向业主和物业使用人收取下列费用，物业管理服务费0.8元/平方米，委托管理期限为3年，自2003年12月31日至2006年12月31日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。落款处，成都建信奥林匹克投资置业有限公司与建信物业公司均加盖公章予以确认。2006年11月9日，成都建信奥林匹克投资置业有限公司（甲方）与建信物业公司（乙方）签订《前期物业管理补充合同》约定，延长委托管理期限，再次委托管理期限为3年，自2007年1月1日起至2009年12月31日。 3．潘戬于2007年9月2日办理了交房手续，并接收了案涉房屋。 4．潘戬与开发商成都建信奥林匹克投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定物业管理服务费按每平方米每月1.2元计算，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起，就其应交而未交的费用按每天3%收取违约金。 另查明，因潘戬未按照约定缴纳物业管理费，建信物业公司向成都市温江区人民法院提起诉讼，成都市温江区人民法院于2018年6月20日作出（2018）川0115民初1937号民事判决书，判决潘戬向其建信物业公司支付2013年12月1日至2018年5月31日期间的物业管理费及违约金。 本院认为，由于案涉物业服务合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用案涉物业服务合同纠纷发生时的法律、司法解释的规定。建信物业公司与成都建信奥林匹克投资置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 （一）潘戬抗辩不缴纳物业服务费的原因系家中被盗，建信物业公司未尽到合同约定义务，且在被盗发生后建信物业公司也没有相应的赔偿或免除物业服务费，因此才拒绝缴纳物业服务费。本院认为，潘戬作为业主对物业服务公司的服务不满意时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；同时物业服务合同关系不同于一般的普通合同关系，其具有服务过程持续时间长、服务内容多样的综合性，以及整体性和不可分性的特点；如果小区的任意一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的物业服务无法达到其的预期目标为由而拒绝缴纳物业管理费，则必然会导致整个小区物业管理秩序的混乱，且对于按时足额缴纳物业管理费的其他业主也不公平；若业主认为物业服务公司存在服务不到位、有瑕疵的情形，应当通过及时沟通、告知、督促改正等方式予以解决，若问题无法得到解决，业主可以根据法律赋予的权利通过召开业主大会的方式重新选聘物业服务企业来维护权益，而不能动辄拒交物业管理费。在本案中，潘戬因家中被盗而拒绝缴纳物业服务费，但其未提交相应的证据予以证明，潘戬应当自行承担举证不能的责任，故对于潘戬的抗辩意见，本院不予采纳。潘戬未按照约定缴纳物业服务费，现建信物业公司主张潘戬支付自2018年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费5878.84元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 （二）关于违约金的问题。潘戬未按时缴纳物业服务费，其行为已经构成了违约，应当承担违约责任。合同中约定的滞纳金实质系违约金，虽然建信物业公司已经主动调减了违约金计算标准，但建信物业公司并未举证证明其因潘戬违约受到损失的大小，本院根据公平原则、诚实信用原则，当事人的过错程度以及预期利益等因素予以衡量，酌定违约金为300元。 综上，对建信物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、潘戬于本判决发生法律效力之日起五日内向成都建信奥林匹克物业管理有限公司支付自2018年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费5878.84元、违约金300元，共计6178.84元； 二、驳回成都建信奥林匹克物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由潘戬承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王润明 二〇二一年五月二十四日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐