安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初2379号 原告：年静静,女，1987年11月1日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 被告：李娟，女,1986年10月3日出生,汉族,住合肥庐阳区。 委托诉讼代理人：董海成，安徽昊华律师事务所律师。 原告年静静与被告李娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。年静静和李娟的委托诉讼代理人董海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 年静静向本院提出诉讼请求一、按合同约定赔偿违约金(房屋总价款的20%计315000元);二、本案的诉讼费由李娟承担。 事实与理由:本人与李娟于2020年7月9日在链家（合肥融侨悦城店）签订《合肥市存量房屋买卖合同》,买卖位于合肥市庐阳区××路××号××期××幢××／1801上的房屋,总楼价1575000元。在本人方无过错的情况下,李娟方明确表示拒绝购买该房屋,已构成合同中所描述的根本违约行为。 根据安徽省合肥市庐阳区人民法院(2020)皖0103民初13139号民事判决书“根据已查明的事实,李娟仅在发现涉案房屋楼顶出现积水,而并无证据证实屋内渗漏的情况下,不愿再购买该房,进而明确表示解除合同,显然违反了双方的合同约定,应承担违约责任”,以及合同第九条约定“拒绝购买该房屋的,买受人应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。”现李娟不愿承担其违约责任,拒不支付违约金。签订合同前本人就告知李娟,卖房后要用该笔房款在其丈夫工作地南昌购买房屋,现李娟违约,导致交易无法正常进行,本人无法在南昌购买房屋,已对本人造成实际经济损失。综上所述,为维护合法权益,特提起诉讼，望判如所请。 李娟辩称，一、涉案房屋已经被证实存有漏水现象，年静静接到我方及中介通知后并未及时进行维修，致使中介公司及我方无法继续履行案涉房屋买卖合同，按照约定日期我方向年静静要求解除该合同不应认定为我方违约；二、该合同解除并未实际对年静静造成经济损失，原庐阳法院作出的13139号民事判决已经驳回了我方返还合同定金的诉请，本案年静静在本次合同解除过程中已经依法取得了20000元定金，不应对其违约损失再予以支持。 本院审理查明的事实如下：2020年7月9日，李娟与年静静通过合肥链家宝业房地产经纪有限公司（经办人黎绍东）居间介绍下，双方签订了一份《合肥市存量房屋买卖合同》，约定：李娟购买年静静名下的坐落于合肥市庐阳区××路××号××期××幢××／1801上的房屋，总层数19层，房屋所在楼层为18层，证载建筑面积为129.63平方米，证号为皖（2018）合肥市不动产权第30003020号，成交价格为1575000元，定金20000元；付款方式为贷款，即李娟于贷款通过审批之日起20个工作日内将第一笔购房款610000元交至银行托管账户，李娟以商业贷款形式申办抵押贷款，买卖双方于2020年9月10日前共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为945000元，如因买受人自身原因未获得贷款机构批准或未获足额批准的，双方合同解除，年静静应返还定金和已付购房款，双方互不承担违约责任；双方还约定，年静静确认该房屋主体结构内不存在漏水，若有漏水情况则应由年静静负责修复，或者李娟修复后年静静承担费用，如影响了李娟使用的还应赔偿损失；双方还约定了违约责任，如出现以下根本违约情形的，则应在违约行为发生之日起十五日内，违约方向守约方支付总房价的20%作为违约金：“拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；…逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；…拒绝购买该房屋的”；双方还约定了其他条款。 合同签订后，李娟当日支付了20000元的购房定金，并由年静静出具了收据。2020年7月18日，中介公司黎绍东在带李娟前夫张明明去查看案涉房屋时，发现楼顶排水管堵塞，出现积水情况，黎绍东随即将该问题解决，楼顶不再有积水，买卖双方及中介当时对房屋内无漏水、渗水现象并无异议。2020年8月4日，黎绍东通过微信聊天发了一张墙角有水迹的照片给年静静，年静静回复称该图片并非整体图片，看不出来是什么地方，要求拍个整体的图片发来，黎绍东虽回复下次去拍个全部的图，但其后未再联系年静静。2020年8月17日，在黎绍东等两名中介机构员工和李娟前夫张明明以及年静静丈夫张亚东共四人的“金都华庭后续群”的微信聊天群中，李娟前夫张明明表示“您看这样吧，咱们这样耗着也不是办法。我也不要求您做全屋顶防水，咱把合同解除，我不影响您再次出售您的房子，您也不影响我去买房子，从我支付给您的定金中拿出1万元作为耽误您时间的补偿，您看行吗？”年静静丈夫张亚东回复“有合同还是按照合同办理就好了，如果您那边想继续合同，假如房屋质量有问题我们积极配合处理，如果您想解除合同，也请按合同的规定解除合同”。其后双方因合同解除、退还定金、承担违约责任等问题协商未果，李娟遂于2020年9月14日诉讼来院。 另查明，李娟因案涉房屋纠纷于2020年9月14日诉讼来院，要求解除合同并退还20000元定金，本院作出了（2020）皖0103民初13139号民事判决书，认定李娟存在违约行为，驳回了李娟的退还定金的诉请。李娟与年静静均提起上诉，合肥市中级人民法院二审维持了原判。 上述事实有双方当事人提交证据和庭审陈述在卷证实，本院予以确认。 本院认为：年静静与李娟之间房屋买卖合同纠纷，李娟于前次诉讼中主张返还定金20000元的诉请已被本院驳回，而年静静本次诉讼则认为李娟的违约行为应按双方合同约定的20%房款支付违约金。 我国《合同法》和新颁布的《民法典》均规定了“定金罚则”，即给付定金一方不履行合同义务的，则无权要求返还定金；收取定金一方违约的，应双倍返还。由此可见，定金实则为一种承担违约责任的形式。同时又规定了当事人既约定了定金又约定了违约金的，可自行选择适用，如定金不足以弥补对方的损失的，则可以请求赔偿超过定金的损失部分。对违约行为应承担的责任应结合当事人的过错程度、预期利益并兼顾合同履行的实际情况综合判定，年静静并未举证证明李娟的违约行为给其造成的实际损失，而李娟抗辩在已判决不予退还定金的前提下不应再承担违约金的意见亦含有约定违约金过高，应予调整之意，故本院综合考量，酌定由李娟向年静静支付20000元的违约损失。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条（法释[2009]5号）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李娟于本判决生效后十日内支付年静静违约金20000元； 二、驳回年静静的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3013元，由年静静承担2822元，李娟负担191元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二一年五月三十一日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）（法释[2009]5号） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。