广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初18583号原告宋金霞，女，汉族，1976年5月24日出生，身份证住址安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人谢飞，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人胡君燕，广东淳锋律师事务所实习律师。被告张凤娇，女，汉族，1974年1月3日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人刘枚，广东鹏浩律师事务所律师。第三人深圳市福临门投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道罗田路8号名门华府二楼226。法定代表人邱华保。委托诉讼代理人邓子明，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邵崛起，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳市天耀投资发展有限公司，住所地广东省宝安区新安街道罗田路8号名门华府二楼222-225室。法定代表人邱华保。第三人深圳市安乐浩益股份合作公司，住所地深圳市宝安区宝城44区兴华一路北11巷一号（办公场所），统一社会信用代码91440300771604822L。法定代表人周伟东。第三人深圳市天耀投资发展有限公司、深圳市安乐浩益股份合作公司共同委托诉讼代理人高雨琪。第三人张嘉荣，男，汉族。2000年7月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人陈贵清，女，汉族，1975年10月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人张嘉荣、陈贵清共同委托诉讼代理人赵国昆。上列当事人之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人谢飞和胡君燕、被告委托诉讼代理人刘枚、第三人深圳市福临门投资发展有限公司委托诉讼代理人邓子明、第三人深圳市天耀投资发展有限公司与深圳市安乐浩益股份合作公司共同委托诉讼代理人高雨琪、第三人张嘉荣与陈贵清共同委托诉讼代理人赵国昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、确认原被告双方签订的《物权转让协议》及《补充协议》合法有效；二、被告从第三人深圳市天耀投资发展有限公司处购得的4.5平方米指标归原告所有；三、被告从第三人陈贵清、张嘉荣处购得的15.4平方米指标归原告所有；四、被告将案涉房屋（即名门华府B座2903号）交付给原告；五、被告及第三人深圳市天耀投资发展有限公司配合将案涉房屋转让至原告名下；六、被告承担延期交房违约责任，即自2017年12月27日起至案涉房屋实际交付给原告使用之日止的逾期交付违约金（以69.9平方米为基数，暂计至2020年10月31日，为115882.55元）；七、被告承担延期办证违约责任，即自2018年3月20日起至原告将案涉房屋转移登记至原告名下之日止的逾期转移登记违约金（以69.9平方米为基数，暂计至2020年10月20日为54250元）；八、本案的诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：2007年11月8日，原告与被告签订了《物权转让协议书》，约定被告将其拥有的在宝安中心区N2区深圳市安乐浩益股份合作公司拟订待建分得的50平方米住宅卖给原告，总价17.5万元，同时约定另向开发公司购入30平方米的指标也属于原告所有。后来，因房价上升，双方又约定原告另给被告一倍价款作为补偿，即该房产转让总价为35万元。至2014年11月29日，原告付清全部35万元，并与被告签署《补充协议》，对房产转让的细节及已付款事实予以确认，并由被告重新签署了全部的付款收据。当时，N2号待建小区已经定名为“名门华府”。2016年11月，原告知悉被告已经分得名门华府B座2903号房产，遂与被告联系，但被告拒绝将该房产交付原告。其后原告又多次与被告协商，被告均拒绝继续履行《物权转让协议书》及《补充协议》。被告答辩称：一、原、被告签订的《物权转让协议书》及《补充协议》自始没有法律效力。涉案的房产属于深圳市，至今没有办理房产证，也不能转让。2007年11月8日签订《物权转让协议书》时，转让只是拟待建的指标，并且是被告的家庭指标，原告是外来务工人员，不属于深圳市安乐浩益股份合作公司股民，被告是当时在村委在职的见证人周某介绍下才将指标转让，但原告并无权受让涉案的房产。涉案房产的开发商与股份合作公司的项目合作开发合同至今存在纠纷。二、被告自2007年至今仅收到原告30万元，被告没有文化不识字，每收到原告支付的款项当场在原告准备好的白纸上签字。2014年原告以收条丢失要求被告在事先打印好的多份不同时间收条上分别签字，这些收条有重复计算。原、被告在补充协议上明确被告收到30万元，剩余5万元在交楼时兑现。综上，原告要求继续履行双方签订的协议没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。重审庭审补充：三、被告并非涉案房屋的所有权人，被告与原告签订的物权转让协议书及补充协议书属于无权处分，涉案的房屋并非在被告名下，该房屋现也无法办理手续，也无法进行转让。且原告也未依据物权转让协议书以及补充协议书之约定付清全部的款项，原告至今为止仅付了30万元，其该行为存在违约在先，故请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人深圳市福临门投资发展有限公司答辩称，一、原告的诉讼请求与第三人深圳市福临门投资发展有限公司没有关系，第三人深圳市福临门投资发展有限公司并不是涉案两份协议的当事人。二、原告请求被告将涉案房产交付给原告，此请求并不是向第三人深圳市福临门投资发展有限公司提出的，第三人深圳市福临门投资发展有限公司交付房产是依据与深圳市安乐浩益股份合作公司所签订的合作开发协议书、企业收楼意见书等法律文件的约定，交付给深圳市安乐浩益股份合作公司指定的股东。原告非深圳市安乐浩益股份合作公司的股东，被告是深圳市安乐浩益股份合作公司的股东，就涉案房产第三人深圳市天耀投资发展有限公司已经按照约定向被告交付，履行了交房义务。三、关于原告要求将争议房产登记至其名下，第三人深圳市福临门投资发展有限公司并没有相关义务。第三人深圳市天耀投资发展有限公司将房产过户给深圳市安乐浩益股份合作公司股东的协助义务产生的前提是深圳市安乐浩益股份合作公司的股东要求将房产确权至其个人名下，经深圳市安乐浩益股份合作公司同意并委托第三人深圳市天耀投资发展有限公司办理。四、对原、被告之间的交易，第三人深圳市福临门投资发展有限公司不知情。关于承诺书、个人收楼意见书等文件，我方认为是由被告本人签署，对被告称不是其本人签署的陈述我方不予认可。第三人深圳市天耀投资发展有限公司与深圳市安乐浩益股份合作公司共同答辩称：涉案房屋在与第三人深圳市福临门投资发展有限公司合作开发之初，原本计划是按照商品房形式开发销售，但是由于开发期间跨度过大，由2004年开始订方案，直至2014年底才竣工，期间商品房政策已发生重大的改变，导致从2014年底至今第三人深圳市安乐浩益股份合作公司所分得的房屋仍然没有办法取得商品房资质，在经过街道办地税部门以及国土部门多部门联合，现目前暂定解决方案是将第三人深圳市安乐浩益股份合作公司所分得的房屋由案外人出资完税后统一按照商品房出售，出售后偿还案外人出资之后，算第三人深圳市安乐浩益股份合作公司的年度收益。第三人深圳市安乐浩益股份合作公司所分得的房屋如上市流通大约要缴纳2.8亿元人民币的税额，该税额在房屋开发之前第三人深圳市安乐浩益股份合作公司是不清楚的，并且第三人深圳市安乐浩益股份合作公司完全没有能力支付2.8亿元的税额。第三人张嘉荣与陈贵清共同答辩称：与第三人深圳市天耀投资发展有限公司与深圳市安乐浩益股份合作公司的答辩意见一致。补充：本案的交易是原告与被告之间，与第三人张嘉荣与陈贵清没有任何的关联性，第三人张嘉荣与陈贵清也从未将原告变更诉讼请求事实理由部分中陈述的15.4平方米的指标私下交易给被告，所以本案与第三人张嘉荣与陈贵清没有任何关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2007年11月8日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《物权转让协议书》，约定：甲方以3500元／平方米的价格将其拥有在宝安中心区Ｎ2区深圳市安乐浩益股份合作公司拟定待建分得的50平方米住宅卖给乙方，总价值为175000元；另向开发公司购入30平方米的指标，同时也属于乙方所有，涉及交易的款项也由乙方负责；付款方式为签订协议书时付定金10000元，协议书见证后付70000元，余款在物业建筑期时付清；如甲方反悔即给乙方一倍的赔偿，如乙方反悔，已付给甲方的钱无须退回。该协议载有原告、被告及案外人周某（见证人）的签名。2014年11月29日，原告（乙方）、被告（甲方）、案外人周某（丙方，见证人）签订《补充协议》，就原告（乙方）、被告（甲方）于2007年11月8日签订的《物权转让协议书》约定补充条款：1.甲方承诺将拥有深圳市安乐浩益股份合作公司在深圳市宝安中心区Ｎ2区（罗田路）名门华府小区分得50平方米住宅卖给乙方，原甲乙双方协商的总价为175000元；另向开发公司处购入30平方米的指标同时属乙方所有，涉及交易的款项由乙方负责。2.上述购房款175000元已于2010年3月31日全部付清，由于房价上升，经甲乙双方协商另给甲方一倍的价格作补偿。至2014年11月29日已全部付清另作补偿的款项共计175000元，即全部房款总价350000元已全部付给甲方。3.甲方承诺协助乙方办理各项房屋转让手续，若甲方不配合或反悔，导致乙方经济损失重大，甲方须赔偿乙方房产总价值的两倍经济赔偿和上述已付给甲方的购房款350000元；若乙方反悔，则已付给甲方的房款无须退回。该补充协议载有原告、被告及案外人周某（见证人）的签名。2009年2月24日，第三人深圳市福临门投资发展有限公司与深圳市安乐浩益股份合作公司签订《宝安中心区商住楼项目合作开发合同书》、《合作开发合同补充合同》并于次日办理公证，约定：以深圳市安乐浩益股份合作公司提供土地使用权、第三人深圳市福临门投资发展有限公司提供开发资金的方式，由第三人深圳市天耀投资发展有限公司实施开发涉案房产所在的名门华府商住楼项目。名门华府商住楼项目竣工后，深圳市安乐浩益股份合作公司向第三人深圳市福临门投资发展有限公司、深圳市天耀投资发展有限公司出具《企业收楼意见书》、《委托书》，表示决定将依据《宝安中心区商住楼项目合作开发合同书》、《合作开发合同补充合同》接受的房产全部分配给股东，委托第三人深圳市天耀投资发展有限公司按照《名门华府户型楼层明细表》将相应建筑面积直接交付给深圳市安乐浩益股份合作公司股东。原告提交被告作为收款人签名、打指模确认“收到宋金霞购买宝安中心区（罗田路）名门华府小区50平米购房款”于2014年补签的收条14张，共计收款金额350000元，庭审中经被告确认为其本人签名、按指模，分别为：2007年11月8日收款80000元、2009年5月28日收款20000元、2010年3月31日收款75000元、2010年10月10日收款25000元、2011年3月28日收款25000元、2011年4月26日收款25000元、2011年8月10日收款2000元、2012年4月19日收款15000元、2013年3月26日收款20000元、2013年6月19日收款10000元、2013年10月30日收款10000元、2014年7月15日收款20000元、2014年9月20日收款3000元、2014年11月29日收款20000元。被告按照深圳市安乐浩益股份合作公司分配选购名门华府B座2903号房产，并于2017年12月26日收楼，被告称收楼自住使用。依据经被告及深圳市安乐浩益股份合作公司确认的《名门华府户型楼层面积确认表（房号2903；户型B03；面积69.9㎡）》，涉案房产建筑面积69.9平方米。经庭审核实，上述面积指标来源为：（一）被告使用股份分得面积50平方米；（二）使用810㎡分得面积4.5平方米，需按3300元/㎡的价格向深圳市天耀投资发展有限公司、深圳市安乐浩益股份合作公司购买，被告已支付对价14850元，原告未支付此款；（三）案外人张嘉荣使用股份分得面积10平方米；案外人陈贵清使用股份分得面积5.4平方米。经庭审确认，案外人张嘉荣、陈贵清是同被告无亲属关系、不同户的深圳市安乐浩益股份合作公司股东。因户型面积与各股东分得指标不完全相符，经由第三人深圳市天耀投资发展有限公司、深圳市安乐浩益股份合作公司统筹协调，张嘉荣、陈贵清将其分得的部分指标15.4平方米面积转让给第三人深圳市天耀投资发展有限公司、深圳市安乐浩益股份合作公司，由两公司按34000元/平方米再转让予被告。该对价523600元实际由被告支付，原告未支付此款。庭审中，原、被告一致确认该房产的现值为10万元/平方米。另查，1.不动产权登记信息显示，涉案位于宝安区房产登记为初始登记分证，核准日期2015年6月29日，权利人为深圳市天耀投资发展有限公司，份额100%，性质商品房，用途住宅，建筑面积69.9平方米。2.原审一审期间，深圳市房地产权登记中心于2019年3月29日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2019年3月29日，申请人即宋金霞家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。本案重审期间，鉴于第三人深圳市天耀投资发展有限公司、深圳市安乐浩益股份合作公司主张涉案房产尚不具备上市流通的条件，本院依法去函向深圳市不动产登记中心询问：涉案房产是否已具备转移登记的条件；转移登记需满足哪些条件。深圳市不动产登记中心复函：Ａ003-0409宗地及地上建筑物“名门华府”已由深圳市天耀投资发展有限公司申请办理了不动产首次登记（初始登记）；名门华府Ｂ座2903已办理分证登记（初始登记分证），核发了深房地字第××号房地产证，该证记载的权利人为深圳市天耀投资发展有限公司，房屋用途为住宅，房屋性质为商品房。截至2021年3月22日，上述证书无有效抵押、查封记录。房产的转移登记应符合《深圳经济特区房地产登记条例》（2019修正）第三十六条的规定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订《物权转让协议书》及《补充协议》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效,各方应当依法全面履行协议约定的义务。关于合同履行情况的认定。原、被告双方签订的《物权转让协议书》及《补充协议》中约定，原告向被告购买其在名门华府小区使用深圳市安乐浩益股份合作公司股份分得50平方米及另向开发公司购入30平方米的住宅指标，应向被告支付购房款350000元用于购买被告使用股份分得50平方米，并承担另向开发公司购入30平方米的交易款项。关于购买被告使用股份分得50平方米的购房款350000元，原、被告双方于2014年11月29日重新签订了《补充协议》，并对14张原始收条收款金额重新进行了确认，故本院确认原告已履行支付购房款350000元用于购买被告使用股份分得50平方米住宅的义务。依据本院已认定的事实，被告实际另使用810㎡分得面积4.5平方米指标和经深圳市天耀投资发展有限公司、深圳市安乐浩益股份合作公司统筹调剂购买15.5平方米，均为有偿受让，价款分别为14850元和523600元，原告未就该19.9平方米支付对价，尚未全面履行协议约定的内容。现原告要求继续履行合同，则应补足应缴未付的款项。关于是否具备继续履行的条件。依据认定的事实，涉案房产初始登记权利人为深圳市天耀投资发展有限公司，深圳市天耀投资发展有限公司与深圳市安乐浩益股份合作公司存在合作开发涉案小区的合同关系，被告以股民身份根据相关协议受让涉案房产，并已完成房产交接手续，证明被告已通过合法途径获得涉案房产的物权请求权。现房产仍登记在深圳市天耀投资发展有限公司名下，但不影响被告在其权利范围内向原告履行义务。因此，原、被告间合同满足继续履行的条件，原告关于继续履行的诉求于法有据，本院予以采纳。第三人深圳市天耀投资发展有限公司、深圳市安乐浩益股份合作公司主张涉案房产尚不具备上市流通的条件，经核查涉案房产已办理初始登记分证，属于权属明确的市场商品房，依法可以上市流通，本院对第三人该抗辩理由不予采纳。根据合同约定，原告应当承担被告另购指标19.9平方米面积的支出，因此原告尚需支付被告538450元。至于过户所产生的费用，双方并未作约定，原告诉求过户应当支付或垫付以满足过户条件，支付或垫付后未能协商分摊的，可另诉处理。过户后，被告应将涉案房产交付原告。至于原告诉求被告承担逾期履行的违约责任，由于合同未明确履行的期限，且其时标的物并未能完全明确，被告仅享有对房产面积指标的相关债权，合同履行过程复杂且存有争议，原告亦未全面履行支付对价的义务，因此，本院对原告该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的涉案《物权转让协议书》及《补充协议》合法有效。二、原告宋金霞应于本判决生效之日起十五日内向被告张凤娇支付款项538450元。三、第三人深圳市天耀投资发展有限公司应于本判决生效之日十五日将涉案宝安区房产转移登记至被告张凤娇名下；被告张凤娇应于涉案房产登记至张凤娇名下之日起十五日内转移登记至原告宋金霞名下。上述两次转移登记所产生的所有税费由原告宋金霞支付或垫付。四、被告张凤娇应于涉案房产转移登记于原告宋金霞名下之日起十五日内将房产交付原告。五、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费6900元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 柯   德人民陪审员 练   新人民陪审员 练 桂 春二〇二一年五月三十一日书 记 员 邱果（兼）书 记 员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。