湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2882号 原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道金星北路3段399号。 法定代表人：任千里。 委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾银玉，湖南怀治律师事务所实习律师。 被告：刘建平，男，1971年12月19日出生，汉族，住湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：周光菊，系原告刘建平的妻子，住湖南省汉寿县。 原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称“南山物业公司”）与被告刘建平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人左堃及曾银玉、被告刘建平的委托诉讼代理人周光菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告物业管理费4158.03元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为南山苏迪亚诺S3栋506房的业主，房屋建筑面积为89.42平方米。原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.5元。物业服务合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年2月1日起停止缴纳物业费，截止2020年8月30日，共计欠费4158.03元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告刘建平辩称：1、我们家与邻居家们相撞，我们已经协商解决，相关损失应由物业来承担，应抵扣物业费1000元，该款是开发商承诺解决问题的费用；2、南山物业存在以下违约行为：未做好《南山苏迪亚诺小区物业管理服务合同》约定的委托事项，未按照合同约定建立并完善物业管理档案、资料以供业主查阅，未按照合同约定定期组织积极的文化娱乐活动以丰富业主的业余生活，不公开小区公共部分的收租收益情况；3、本人所住房屋主卧外墙多处渗水，多次找物业反映，至今也没有得到处理；4、客厅漏水，多次向物业反映，未得到解决，后因漏水墙面发霉，自己把墙刷了一遍；5、本人不交物业费系行使先履行抗辩权，在南山物业公司纠正错误履行违约行为之前，有权拒绝支付物业服务费。 本院经审理后查明如下事实：被告刘建平系长沙市望城区南山?苏迪亚诺小区S3栋506房的业主，该房屋建筑面积为89.42平方米。2017年2月16日，原告与案涉小区业主委员会签订《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由原告为案涉小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；小高层（总楼层11层及以下的）电梯房物业管理费按房屋建筑面积1.5元/平方米/月进行计算；物业服务费由业主或物业使用人按月交纳。2019年1月25日，原告再次与案涉小区业主委员会签订《补充协议书》，协议书中载明将《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》第九条第2款：“本合同履行过程发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方均可向长沙市仲裁委员会提出仲裁”内容修改为：“本合同履行过程中发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方均可提交乙方所在地人民法院解决”。 2020年6月23日，南山物业公司向长沙市望城区月亮岛街道物业管理办公室发送业务联系函，载明：“我公司于2020年6月18日下午14:00应邀参加了由金瑞社区、月亮岛街道物管办及望城区物监办组织的关于我公司2020年6月30日退出苏迪亚诺小区物业服务的专题会议，会议上各级政府部门领导为了社会稳定、小区和谐及正常维护广大业主的生活秩序，要求我公司继续为小区服务一段时间，服务截至时间至小区聘请了新物业公司接管为止。由于小区原业委会被撤销，新业主委员会尚在筹备中，小区业主正处观望阶段，目前形势很不利于我司催缴物业费。因此，我司越往后延期服务，经营亏损将越严重，但为尽我司社会责任及配合各级政府部门工作，我司同意再次延期至2020年8月31日正式退出小区物业服务。”后南山物业公司继续为案涉小区持续提供了物业服务，直至2020年8月31日正式退出小区物业服务。 被告已经对案涉房屋收房装修，并于2016年8月实际入住。原告于2020年10月13日在案涉房屋入户门上粘贴律师函，对被告欠缴的截至2020年8月31日的物业费4158元进行了催缴，但被告一直未支付上述费用。诉讼过程中，原告主张被告刘建平向其支付自2018年2月1日起至2020年8月31日止拖欠的物业管理费4158.03元。 在庭审过程中，被告陈述门相撞的损失等费用，其仅主张500元，以该金额为准。原告陈述该笔金额与其无关，不同意抵扣物业管理费。在本院审理南山物业公司起诉其他业主的物业服务合同纠纷案件中查明，南山物业公司在案涉小区服务期间存在服务不到位：游泳池等业主共有部分养护、清洁、维修不到位、部分监控设施瘫痪、楼管巡查不到位、小区部分业主违搭违建房屋未及时采取措施处理、对业主反映的房屋质量问题协调联络不到位等。 上述事实有原告提交的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》及《补充协议书》、《南山·苏迪亚诺项目物业移交协议》、《业务联系函》、欠费明细表、粘贴在涉案房屋入户门上的律师函照片、被告提交的照片、庭审笔录等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，物业服务合同以及补充协议内容合法有效,对原告及南山?苏迪亚诺小区业主均具有约束力。原告按照合同约定为南山?苏迪亚诺小区履行物业服务义务,也通过粘贴律师函向被告进行了催收,被告作为业主应按照物业合同约定交纳物业费。故原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，本院予以支持，但原告提供的服务存在瑕疵,依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则,物业费可予以核减。故本院对原告主张的物业服务费收费标准酌情核减20%，确定按照合同约定标准的80%计算物业服务费，即从2018年2月1日至2020年8月31日止，被告应向原告缴纳物业费3326元（89.42平方米×1.5元/平方米/月×31个月×0.8,四舍五入取整）。被告提出门相撞所造成的损失等要抵扣物业费500元的抗辩意见，因与本案物业服务合同纠纷非属同一法律关系，且没有与南山物业公司达成抵扣合意，故对被告此抗辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘建平于本判决生效之日起十日内向原告长沙南山物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年8月31日的物业管理费3326元； 二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告刘建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高 芳 二〇二一年五月十七日 法官助理 陈 潇 代理书记员  谭思佳 相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。