江苏省连云港市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)苏07民申43号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：丁乃民，男，汉族，住江苏省灌云县四队镇三沟村五沟64号。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：茆汝友，男，汉族，住江苏省灌云县四队镇街东村状元路18号。 原审第三人：朱亚江，男，汉族，住江苏省灌云县四队镇街西村。 再审申请人丁乃民因与被申请人茆汝友、原审第三人朱亚江案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9369号及本院（2020）苏07民终1933号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 丁乃民申请再审称，请求撤销原审判决，依法改判，停止对案涉房产的查封执行，诉讼费用由茆汝友承担。事实与理由：1.以房抵工程款合同真实有效，朱亚江已将涉案房产合法出售给丁乃民。在建设工程领域，以房抵款很常见，只要双方当事人意思表示一致，即使未完成登记，以房抵款协议已经生效。丁乃民与朱亚江在2016年2月29日签订《房屋买卖合同》，约定第三人将其开发的位于四队小学南边第二、三套、第六楼六楼东边贰套、叁套房屋出卖给丁乃民，价格为23万元，付款方式为门窗款冲账。另外，2013年12月17日双方之间签订协议，约定朱亚江方建房，丁乃民给其做门窗，双方各自用房屋款、门窗款相互冲抵，多退少补，门窗款冲抵的房屋一切所有权归丁乃民方所有。可以说明第三人在房产开发前即与丁乃民对以房抵工程款已形成合意，并有书面约定形式为证。而2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》即为以房抵工程款的补充合同，即明确了将朱亚江开发的位于四队小学南边第二、三套、第六楼东边贰套、叁套房屋用以折抵丁乃民的工程款，涉案房产系其中第三套房产。无论从合同形式、内容和意思表示看，丁乃民与朱亚江在2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》都是合法有效的，应受法律保护。原审法院认为协议中对门窗的施工范围、施工方式、价款、付款均未进行约定，直接约定以房款进行冲抵，与一般的门窗施工合同不符，不合常理。丁乃民认为合同存有瑕疵但不影响合同的真实有效性。且由于其专业知识欠缺、时间较久，当庭短时间不能够对施工时间、门窗的价款作出明确说明亦属正常，原审判决认定事实显然不合理。丁乃民已提供了2015年12月18日第三人与其签订的结算清单(债权金额270330元），2016年2月29日通过签订《房屋买卖合同》将两套房产冲抵工程款23万元，而后朱亚江即完成对丁乃民的房产交付，因此上述房产的所有权应合法归属于丁乃民。2.丁乃民对涉案房产已实现合法占有。朱亚江对丁乃民完成房产交付后，丁乃民即对房产装好门窗，并堆入货物，已经完成了占有的对外宣示。由于朱亚江的过错，涉案房产及其他同批房产的水电迟迟未能安装，到2019年12月，其与其他业主自行与相关部门协调，自费安装好水电。丁乃民在法院查封前对涉案房产已实现合法占有，原审判决以其未在法院查封前安装水电为由，认定未对涉案房产完成合法占有，属于事实认定错误。3.涉案房产的使用权和居住权应受到法律保护。案涉房屋能否办理不动产登记，丁乃民并不确知，且房产系第三人开发，如最终不能办理不动产登记，那其过错应是第三人，而非丁乃民。法律对“小产权房”的使用和居住也并无禁止性规定，应受到法律保护。丁乃民已对涉案房产完成合法占有且拥有合法的使用和居住权，因此享有排除强制执行的民事权益，有权主张撤销对其房产的违法查封，并对违法查封所造成的损失作出依法赔偿。 茆汝友提交意见称，原审判决认定事实及适用法律准确，请求依法驳回丁乃民的再审申请。1.在人民法院查封之前丁乃民与朱亚江并未签订合法有效的书面买卖合同。该合同并未明确约定购买的具体房屋，没有约定房屋的单价、面积等核心要素。2.没有证据证明丁乃民已经支付全部价款。丁乃民对于门窗冲抵款项前后陈述不一致。结算单上存在涂改，茆汝友对结算单不予认可。3.丁乃民并不存在依法抵债的情形。没有证据能够证明双方债权债务清偿期届满，也无法确认双方债权债务的金额，丁乃民和朱亚江之间没有签订合法有效的以房抵债协议，损害了申请执行人茆汝友的合法权益。4.丁乃民并未在法院查封前合法占有该房屋。2019年4月海州区人民法院即查封涉案房屋，丁乃民提供了2019年12月的缴纳水电费凭证，不能证明其在查封前已合法占有该不动产。5.涉案房产并未取得相关政府部门的规划许可及施工许可等手续，丁乃民明知涉案房产无法办理不动产登记，系因自身原因导致未办理过户登记手续。 本院审查期间，双方均未提交新证据。 本院经审查认为，本案争议焦点为丁乃民对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即便被执行人同意或支持案外人的诉讼主张，也不能排除案外人的举证责任。本案中，丁乃民应当对其主张的在案涉房屋查封前已付清全部购房价款且占有案涉房屋等事实负有举证责任。关于丁乃民是否付清全部购房价款，本案中，丁乃民主张系用朱亚江欠其门窗款进行冲抵，并提供一份结算清单及协议。但原审庭审中丁乃民先陈述没有书面协议，只有口头协议，此后又当庭提供一份书面协议，前后陈述不一致。另外，丁乃民当庭对施工时间、门窗价款均无法做出说明，而协议中对门窗的施工范围、方式、价款等亦未做出约定，故丁乃民提供的结算清单及协议不足以证明用门窗款冲抵了购房款。关于丁乃民是否实际占有案涉房屋，经查，丁乃民原审中提供的交纳水电费凭证显示其于2019年12月才第一次交纳了水电费，该事实显示其是在2019年4月法院查封之后才居住使用案涉房屋，丁乃民提交的证据不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。因丁乃民未能提供证据证明其已支付全部价款且实际占有案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，丁乃民并不享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权，亦不具有足以排除强制执行的民事权益，故丁乃民的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，丁乃民的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回丁乃民的再审申请。 审 判 长  苏 宇 审 判 员  罗来成 审 判 员  刘玉琪 二〇二一年五月三十一日 法官助理  任永达 书 记 员  李宇轩 法律条文附录 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。