江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初11403号原告：吴晨阳，女，1997年1月9日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：张奇，江苏舜韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏洁，江苏舜韬律师事务所律师。被告：常熟市东南街道陈小芳百货店，住所地常熟高新技术产业开发区东南大道101号东南邻里生活广场5幢106。经营者：陈小芳。委托诉讼代理人：陈秀芳，上海诚勤律师事务所律师。第三人：江阴环球商机商业管理有限公司，住所地江阴市澄江福地1幢310。法定代表人：叶德库。原告吴晨阳诉被告常熟市东南街道陈小芳百货店（以下简称百货店）、第三人江阴环球商机商业管理有限公司（以下简称环球商机公司）租赁合同纠纷一案。本院于2020年10月27日立案后，适用简易程序，于2021年1月18日、2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告吴晨阳的委托诉讼代理人张奇、被告百货店委托诉讼委托代理人陈秀芳到庭参加诉讼，第三人环球商机公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴晨阳向本院提出诉讼请求：1、确认百货店与环球商机公司签订的《商铺租赁协议》于2020年4月6日解除；2、判令百货店立即搬离吴晨阳所有的位于江阴市××路××号××幢××室商铺；3、判令百货店按照每月1万元的标准向吴晨阳支付从2020年5月1日起至实际清场完毕止的占有使用费；4、判令陈小芳对百货店的上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由百货店、陈小芳承担。审理中，吴晨阳撤回了第1项、第3项、第4项诉讼请求。事实和理由：江阴市××路××号（澄江福地）包括涉案的10幢117、118室商铺在内的189套房屋原为江阴时代置业有限公司（下称时代置业）所有；2018年底，时代置业委托环球商机公司与百货店签订了《澄江福地商业步行街区商铺租赁协议》，将涉案商铺租给了百货店使用，租赁期限为2019年4月10日至2024年4月9日。2019年1月15日，无锡市中级人民法院依法作出（2019）苏02执2号之一《执行裁定书》，裁定对时代置业位于江阴市××路××号（澄江福地）的189套房屋进行拍卖、变卖。2019年5月6日，吴晨阳在无锡市中级人民法院于阿里拍卖平台开展的“江阴市××路××号（澄江福地）10幢117、118室64.81平方米底层商铺”项目公开竞价中，以1346504元的价格竞买成功；随后吴晨阳按规定支付了余款、办理了相关手续。2019年6月17日，无锡市中级人民法院出具（2019）苏02执2号之三十四执行裁定书，裁定：澄江福地10幢117、118房屋归吴晨阳所有。2019年11月21日，吴晨阳办理了涉案房屋的不动产登记证。2020年4月底，环球商机公司告知吴晨阳，因百货店存在多项违约行为，其与百货店签订的《商铺租赁协议》按照合同约定已解除。基于吴晨阳系涉案商铺的所有人，故吴晨阳多次与百货店进行协商，要求其搬离涉案商铺，但均未果。综上，吴晨阳具状诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告百货店辩称，对于吴晨阳第一项请求搬离商铺没有事实和法律依据，我们与第三人签订商铺租赁协议，协议期限是五年，我们在合同期间认真履行合同，按时交纳了保证金和物业管理费，根据合同第五条的约定，按照店铺的营业收入的扣点金额向第三人交付租金，我们没有违约，这份租赁合同是合法有效的，目前没有被解除，所以我们对商铺有合法使用权。虽然现在的原告是商铺的实际所有权人，但是由于吴晨阳在竞买该商铺的时候，人民法院拍卖公告以及竞买特别提醒均载明上述租赁的情况，所以吴晨阳应该受租赁合同的约束，无权要求我方搬离店铺。综上，请求法庭依法驳回吴晨阳的诉讼请求。第三人环球商机公司未提交书面答辩状也未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：2014年7月29日,案涉房产被上海市第二中级人民法院依法首轮查封,查封案号(2014)沪二中民六（商）初字第112-114号。2018年12月10日,环球商机公司与百货店签订一份《商铺租赁协议》,约定环球商机公司将包括案涉房产在内的商铺出租给百货店，租赁期限为2019年4月10日至2024年4月9日。双方还就合同其他权利义务进行了约定。合同签订后，环球商机公司将案涉房产交付给百货店使用。2019年5月6日，无锡市中级人民法院对案涉的江阴市澄江福地10幢117、118房屋在阿里拍卖上公开拍卖，拍品标的物介绍栏中对标的竞买进行特别提醒：一、包括117、118室在内的总面积422.95平方米已整体出租给“水鸟”使用至2024年4月9日；二、租金按承租人营业额的8%计收，分割拍卖后，按租金额除以所买房屋的面积计算租金；三、上述租金情况仅供参考，以实际发生的租赁情况为准，不作为租金或出租的担保，如有纠纷，应通过协商或另行法律途径解决。2019年6月17日，无锡市中级人民法院作出（2019）苏02执2号之三十四民事裁定书，内容为：本院依据上海市第二中级人民法院委托本院执行的（2014）沪二中民六（商）初字第112号、113号、114号民事判决书［相对应的执行案件号分别为：（2015）沪二中执字第432号、436号、437号］，依法拍卖被执行人时代置业位于江阴市××房屋，其中澄江福地10幢117、118房屋由买受人吴晨阳（居民身份证号码：320281199701××××）以1346504元的价格竞得，现已付清全部成交款项。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、被执行人时代置业位于江阴市澄江福地10幢117、118房屋［所有权证号××］归买受人吴晨阳所有，该房屋所有权及相应其他权利，自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人吴晨阳可持本裁定书，于三十日内到相关机构办理房屋产权过户登记手续。以上事实由《商铺租赁协议》、案涉房屋施工图纸、实际现场经营照片、无锡市中级人民法院执行裁定书及不动产登记证法院拍卖信息公告、案涉房屋的查封情况、装修效果图、司法拍卖公告、工商登记信息及当事人陈述在卷予以佐证。对于函告及情况说明、其他商铺的租赁协议、U盘、录音文字翻译稿、回函、微信聊天记录等证据因与本案缺乏关联性，本院不予认证。本院认为：无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。吴晨阳现已取得澄江福地10幢117、118房屋的所有权,其可以请求百货店返还所占用的房屋。本案争议焦点为百货店是否可要求继续承租涉案房屋。百货店主张就涉案房屋其与环球商机公司存在房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持;但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据上述规定,本案百货店承租事实发生于法院查封之后,而在吴晨阳依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁合同不应及于受让人吴晨阳,除非受让人同意。涉案司法拍卖中虽对租赁相关事实予以披露,但不足以证实吴晨阳认可租赁合同,百货店无权以此为由主张买受人吴晨阳应受租赁合同约束。故百货店要求继续承租涉案房屋于法无据，吴晨阳要求百货店搬离案涉商铺的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。环球商机公司经本院合法传唤未到庭，系怠于行使自己的诉讼权利，应当承担不利于其的诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第(二)项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：常熟市东南街道陈小芳百货店应于本判决发生法律效力之日起十日内立即搬离吴晨阳所有的位于江阴市××路××号××幢××室商铺。案件受理费减半收取650元，诉讼保全费820元，合计1470元(吴晨阳已预交)，由常熟市东南街道陈小芳百货店负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付吴晨阳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈洪兴二〇二一年五月十三日书记员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。