四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4960号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：艾勇，男，1979年12月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：周霏，女，1979年8月22日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人艾勇、周霏房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初3993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判橙森公司不支付违约金。事实和理由：橙森公司支付的租约保证金应当抵扣违约金。在案涉合同已经解除的情况下，艾勇、周霏有退还保证金的义务。橙森公司在一审中明确提出抵扣，已经履行了抵消权的通知义务，所以保证金应当在违约金中予以抵扣。 艾勇、周霏辩称，请求维持一审判决。 艾勇、周霏向一审法院起诉请求：1.判令橙森公司向艾勇、周霏支付违约金60000元；2.判令橙森公司向艾勇、周霏支付房屋占有期间未支付租金8428.2元（2020年1月至2020年6月）；3.判令橙森公司向艾勇、周霏支付1-6月物业费、电费、水费共计604.36元。一审庭审中，艾勇、周霏增加一项诉讼请求：要求确认艾勇、周霏与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，后变更为要求确认于2020年6月5日解除。 一审法院认定事实：2018年8月19日，艾勇、周霏（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，成都明昌房地产开发有限公司将预售许可证1xx2号第xx号商品房出售给艾勇、周霏，装修水平约定为“清水房”。同日，艾勇、周霏与成都鸿源物业服务有限公司签订涉案亿城国际xx号的房屋前期物业服务协议。2018年8月19日，艾勇、周霏（出租方、甲方）与橙森公司（承租方、乙方）签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、艾勇、周霏同意将自己名下坐落在成都市双流区xx室，建筑面积38.31平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1、租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2、租赁期内租金递增明细如下：（1）2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3、在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付2个月租金给艾勇、周霏作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至艾勇账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，艾勇有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司出具《告知函》，载明：“致：艾勇（以下简称“你方”），本公司于2018年8月与你方就位于双流区××路××号××小区××栋××层××室的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年5月26日，成都鸿缘物业服务有限公司专用收据（NO：0001232）载明：亿城国际x-x-xx业主姓名艾勇、周霏；2020年1月1日至2020年6月30日住宅物业服务费459.96、代收居民电费50、代收居民水费94.4，合计604.36元（陆佰零肆元叁角陆分）。 2020年9月18日，一审法院对成都泓缘物业服务有限公司就涉案房屋的情况进行询问，经庭审质证，艾勇、周霏认可其收房时间实际为2019年12月28日，在2019年12月28日收房当天看到涉案房屋里有衣柜和电视柜，橙森公司认为公司并未实际接受案涉房屋，如有衣柜和电视柜，并非橙森公司配置的。 一审庭审中，艾勇、周霏陈述其主张确认解除《业主房屋租赁合同》的时间为2020年6月5日的理由为橙森公司应在2020年6月5日前支付第一季度剩余的房屋租金，但橙森公司违约未予支付，并认可其收到橙森公司支付的租约保证金4214.1元，但不同意橙森公司将该款项冲抵作为违约金的主张。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》、《告知函》、收据、询问笔录以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，艾勇、周霏与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。针对艾勇、周霏的各项诉讼请求，一审法院分别评议如下： 一、关于合同解除问题。橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由发函要求解除与艾勇、周霏签订的《业主房屋租赁合同》，但其并未向一审法院举证证明存在其陈述的相应情况，也并未举证证明存在法定解除的相应情形。现艾勇、周霏主张确认双方签订的《业主房屋租赁合同》于橙森公司应付而未付租金的时间即2020年6月5日解除，但艾勇、周霏在向法院起诉前并未向橙森公司作出过任何解除合同的意思表示且通知对方，于本案中，艾勇、周霏解除合同的意思表示于一审法院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故一审法院确认双方解除合同的时间为2020年7月13日。 二、关于艾勇、周霏主张的要求橙森公司向其支付违约金60000元的诉讼请求。一审法院综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按1个月租金的标准（2107.05元×1个月）向艾勇、周霏支付违约金，计2107.05元。对于橙森公司要求以租约保证金冲抵违约金的主张，不符合合同约定，一审法院不予采纳。 三、关于艾勇、周霏主张的要求橙森公司向艾勇、周霏支付房屋占有期间未支付租金8428.2元（2020年1月至2020年6月）的诉讼请求。一审法院认为，本案中，橙森公司已向艾勇发送《告知函》要求解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，而双方签订的《业主房屋租赁合同》也约定，免付租金的时间系2020年1月1日至2020年5月31日，且艾勇、周霏一方也并未向一审法院举证证明自2020年1月至2020年6月期间橙森公司一直占有案涉房屋，同时，经一审法院调查核实，艾勇、周霏在2019年12月28日办理案涉房屋的收房手续后，将涉案房屋的钥匙放在物业中心，若业主同意物业中心才将钥匙交付给别人，除艾勇、周霏于2020年5月26日补交了涉案房屋的物业费、预充了电费及税费后当日将钥匙自物业中心处取走外，仅2020年6月29日有案外人到物业中心处取过钥匙。故一审法院对于艾勇、周霏的该项诉讼请求不予支持。 四、关于艾勇、周霏主张的要求橙森公司向艾勇、周霏支付1-6月物业费、电费、水费共计604.36元的诉讼请求。双方在《业主房屋租赁合同》中并未就房屋如何交付进行约定，本案中，艾勇、周霏在办理完交房手续后，将房屋钥匙留于物业处，并未将案涉房屋交付给橙森公司，而橙森公司亦未对案涉房屋进行使用，故对艾勇、周霏要求橙森公司支付1-6月物业费、电费、水费的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认艾勇、周霏与橙森公司于2018年8月19日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年7月13日解除；二、橙森公司于判决生效之日起五日内支付艾勇、周霏违约金2107.05元；三、驳回艾勇、周霏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费763元，由橙森公司负担25元，艾勇、周霏负担738元。 二审中，双方当事人均未提交新证据且均对一审查明的事实无异议。 二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。本案二审的主要争议焦点为：橙森公司是否可以要求以保证金冲抵违约金。现评判如下。 本院认为，在一审中，橙森公司并未就退还保证金提出主张，因此，保证金是否应当退还不属于本案审查范畴。加之，艾勇、周霏并未同意返还保证金。故现有证据不能证明艾勇、周霏应向橙森公司承担返还保证金的义务，即不能证明橙森公司对艾勇、周霏享有到期债权。根据原《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，橙森公司无权要求抵销。 综上所述，橙森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年五月六日 法官助理 余海洋 书 记 员 罗 芳