广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1204民初743号原告：常淑娥，女，汉族，1956年12月26日生，公民身份号码：230××××××××××××221，住广东省肇庆市端州区×××××××××××××××501。被告：广东聚廷峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914××××××××××914XK，住所地：肇庆市高要区×××××××××××（会所大楼101房）。法定代表人：薛辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王延帅，该公司职员。被告：恒大地产集团有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××152Y，住所地：深圳市南山区××××××××卓越后海金融中心2801房。法定代表人：柯鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵善权，该公司员工。原告常淑娥诉被告广东聚廷峰房地产开发有限公司（以下简称聚廷峰房产公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用简易程序并于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告常淑娥、被告聚廷峰房产公司的委托诉讼代理人王延帅、被告恒大地产公司委托诉讼代理人赵善权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常淑娥诉称：2018年9月14日，原告与被告恒大地产公司下设的聚廷峰房产公司签订了《恒大世纪梦幻花园商品房认购书》，原告认购了被告聚廷峰房产公司出售的位于肇庆市高要区×××××××××××（肇庆恒大世纪梦幻城）A30地块4栋1单元1101号房，房屋面积为：63.08平方米，单价为8870元每平方米，套内面积46.72平方米，房屋价格为559528元，支付1万元定金。付款方式约定为分期付款：2018年9月16日前支付首期房款157858元（不含定金），并签署商品房买卖合同，余款391670元须于2019年2月1日前付清。同时恒大地产公司为原告出具《无理由退房承诺书》，承诺书载明若原告已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。2018年9月14日原告支付了1万元定金和157858元购房款，又于2019年1月24日交付了30万元人民币给被告聚廷峰房产公司，有银行转账凭据为凭。被告于2018年9月14日为原告出具了157858元的收据，于2019年1月24日为原告出了30万元的收据，于2019年3月6日为原告出具了166700元，75000元和288元的收据三张，以上证据证实了原告按照被告签订的认购书的要求已经履行了全部的付款义务，而被告没有按《商品房买卖合同》约定履行义务构成违约，应承担违约责任。赔偿给原告造成的损失，根据被告恒大地产公司出具的承诺书，原告要求退房，二被告应当履行其承诺，允许原告退房，并将购房款559528元全部退还给原告。故起诉，请求法院；1、判令两被告无理由退房，并将原告的购房款559528元全部退还给原告；并支付违约金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告聚廷峰房产公司辩称：一、原告逾期支付购房款，存在违约行为，不符合无理由退房条件，按照合同约定应当承担已付房款50%的违约责任。原被告双方签署的《商品房认购书》，约定付款方式为一次性付款，原告应当于2019年2月1日前付剩余房款391670元，但原告仅仅在2019年1月24日付款30万元，在超出约定付款期限后的2019年3月5日和3月6日分别付款75000元和16670元，该事实从原告提供的证据中可以印证。同时我司一并要求原告支付逾期付款违约金合计288元，原告对此表示认同并支付。因此在原告存在违约行为的前提下，按照双方约定其不再享有无理由退房的权利。若原告解除合同需要按照法律规定，扣除违约定金，并应无条件配合我方办理注销合同备案登记取消交易手续，因办理相关手续所需支付的费用由原告方承担。二、我方在合同履行期间没有违约行为，原告要求我方支付20000元违约金没有事实依据，应予驳回。案中，我方对于合同的解除并不存在任何过错和违约行为，原告要求我方支付20000元违约金没有任何事实依据，相反是原告因自身违约行为导致合同解除，理应由原告承担其违约行为带来的违约金损失。故请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告恒大地产公司辩称，一、我方作为财产独立，人格独立的法人，原告诉请我方与聚廷峰房产公司承担连带责任没有事实依据。二、根据合同相对性原则，本案合同签订方与收款方均非相我方，我方与本案不存在事实上和法律上的任何关联。原告出具的无理由退房承诺书并非原件，不能证明是由我方直接向原告出具，事实上我方也从未向原告出具，因此不能作为要求我方承担连带责任的有效证据。退一步讲，无理由退房承诺书上的内容仅具有在符合相应条件下承诺退房的意思表示，而不具有承担退款义务的意思表示。因此，原告要求我方承担连带清偿责任没有事实和法律依据，应予以驳回。三、根据担保法相关规定，连带责任或约定或法定。我方与原告之间既没有约定也不存在法定情形，不应承担连带责任。综上，我方与聚廷峰房产公司不存在财产、人员混同情形，也不是合同当事人，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，且无相关证据予以证明，请法院驳回原告要求我方承担责任的诉讼请求。经审理查明：2018年9月14日，原告常淑娥向被告聚廷峰房产公司支付定金1万元，并在当天支付了首期房款157858元。2019年1月24日原告常淑娥（乙方）与被告聚廷峰房产公司（甲方）签订了《恒大世纪梦幻花园商品房认购书》，乙方自愿认购恒大世纪梦幻花园（肇庆恒大世纪梦幻城）A30地块4栋1101号房。该商品房建筑面积63.08平方米，套内建筑面积46.72平方米，单价为8870元每平方米，该房总价为559528元，乙方签署该认购书时，支付人民币10000元作为定金于交付首付款时抵作商品房价款。乙方付款方式为：一次性付款，乙方须于2018年9月16日前支付首期房款157858元，并签署《商品房买卖合同》，余款391670元须于2019年2月1日前付清。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到肇庆市高要区×××××××××××销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名，不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。原告于合同签订当天通过银行转账向被告聚廷峰房产公司支付了30万元，之后又于2019年3月2日通过银行转账支付被告75000元及16670元，以上原告付款共559528元以及律师费400元。被告聚廷峰房产公司于2019年3月5日、3月6日开具收据。签订认购书后原、被告双方未有签订正式商品房买卖合同，亦未有进行网上备案登记。庭审中，被告聚廷峰房产公司陈述双方约定的交楼时间在2020年6月30日，被告于2020年6月30日前已经向原告发放收楼通知书，但原告要求退房，所以没有签收，至今商品房也没有交付实际使用。原告则认为2020年7月初，被告聚廷峰房产公司通知收房，但没有书面收楼通知，原告因疫情无法过去收楼，直到2020年12月，被告聚廷峰房产公司仍没有交付房产，原告于2020年12月22日以无法网签、无法收楼的原因向被告聚廷峰房产公司提出退房申请，并提交《退房审批表》、《特殊申请报告》、《退房情况说明书》、《肇庆恒大世纪梦幻城项目解除＜商品房买卖合同＞及认购书的协议》等予以证实，由于上述证据中均只有原告单方面签名，没有被告公司的盖章及签名，被告聚廷峰房产公司均不予认可，并认为原告存在逾期付款情况，不能通过无理由退款条件，需要扣除违约金。对此，原告不认可，原告遂提起诉讼，要求被告退回房款559528元并支付2万元违约金，被告聚廷峰房产公司则认为原告存在违约，若解除合同，应当扣除2万元定金。原被告至今没有正式签订《商品房买卖合同》，也没有办理网签备案手续，原告陈述，上述认购书签订当天，原告收到由被告恒大地产公司盖章的《无理由退房承诺书》彩印件，被告聚廷峰房产公司陈述该彩印件可能为销售人员向原告提供。另查明，被告聚廷峰房产公司与被告恒大地产公司为两个独立法人，独立进行审计，财务独立，办公地点独立。被告恒大地产公司明确其为母公司，聚廷峰房产公司为其在肇庆的项目公司。以上事实有原告提供的起诉状、身份证复印件、企业信息公示系统查询单、汇款凭证、收据、《无理由退房承诺书》、《审计报告》、当事人陈述及开庭笔录等在案为证，足以认定。本院认为：本案因购买预售商品房引发的纠纷，为商品房预售合同纠纷。关于解除认购书、退还购房款的问题。原、被告双方签订的《恒大世纪梦幻花园商品房认购书》是双方真实意思，且不违反法律法规的规定，故该合同为合法有效的合同，对原、被告双方均具有约束力。认购书的性质为商品房预售的认购行为，常淑娥已经在认购书约定的2018年9月16日前交付的首期购房款157858元及定金1万元，该事实，有原告提供的收据予以证实，聚廷峰房产公司予以认可，事实清楚，证据充分，本院予以确认。聚廷峰房产公司应按照认购书约定与原告方签署《商品房买卖合同》，但至今原被告双方没有签订书面的《商品房买卖合同》，聚廷峰房产公司陈述是因购房款比例没达到要求、疫情等原因导致，聚廷峰房产公司存在违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，聚廷峰房产公司至今没有举证证实其已经与常淑娥签订《商品房买卖合同》，属于根本违约，常淑娥有权解除双方签订的认购书，并要求退回全部已交纳房款。故其要求聚廷峰房产公司退回购房款559528元，理据充足，本院予以支持。关于定金支付的问题。根据上述认定聚廷峰房产公司存在违约行为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;”本案中，原告方解除双方签订的认购书，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”之规定，常淑娥要求聚廷峰房产公司支付违约金20000元，属于双倍返还定金罚则，理据充分本院予以支持。由于购房款559528元中已包含10000元定金，则聚廷峰房产公司应返还支付定金10000元，原告方再行主张违约金，违反定金与违约金选择适用的原则，本院不予支持。关于恒大地产公司的责任承担问题。本案为商品房预售合同纠纷，在案中，恒大地产公司仅是由聚廷峰房产公司出具了《无理由退房承诺书》，恒大地产公司非合同一方当事人，也没有收取常淑娥的相关款项，故原告要求其承担退款责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十七条、第五百八十八条及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、解除原告常淑娥与被告广东聚廷峰房地产开发有限公司双方签订的《恒大世纪梦幻花园商品房认购书》。二、被告广东聚廷峰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还购房款559528元给原告常淑娥。三、被告广东聚廷峰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还定金10000元给原告常淑娥。四、驳回原告常淑娥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4798元，由被告广东聚廷峰房地产开发有限公司负担4698元，原告常淑娥负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按异议金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤诉处理。（本页无正文）审 判 员 陈伟章二〇二一年四月二十七日法官助理 赖金华书 记 员 林友轩