广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35217号原告：林玉好，女，1951年11月20日出生，汉族，住广州市白云区，委托代理人：高幼珍，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托代理人：刘洁，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告：曾某，女，1980年12月20日出生，汉族，住广州市白云区，原告：陈晓娟，女，2009年11月16日出生，汉族，住广州市白云区，法定代理人：曾某，身份信息同上。原告：陈晓敏，女，1998年5月18日出生，汉族，住广州市白云区，被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇良田村。负责人：何礼和。委托代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。委托代理人：罗桂琼，广东知先后律师事务所实习律师。原告林玉好、曾某、陈晓娟、陈晓敏与被告广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林玉好的委托代理人高幼珍、刘洁以及被告的委托代理人温燕萍、罗桂琼到庭参加了诉讼。原告曾某、陈晓娟、陈晓敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林玉好、曾某、陈晓娟、陈晓敏诉称：从1998年12月起，原告夫妻与其子陈礼章承租位于白云区××潭镇良田村大道××号仓库，由于陈礼章父亲有口吃，因此让陈礼章去签订了租赁合同。陈礼章于2010年10月去世后，原告继续从被告处承租案涉仓库，被告一直承认原告为承租人并收取租金。2004年，因被告要求对案涉仓库进行改建以适应发展的需要，原告看到该仓库地段不错，如进行改建将收益更好，又考虑到陈礼章没有正式工作，便竭尽自己多年的全部积蓄，并向亲戚朋友借款投入仓库改建。仅仓库的报建手续原告就花费了5万余元，其他如地基建设、铺设地面、消防设备、水电安装等共花费约40余万元，上述费用均由原告个人出资。从2018年5月1日，原告将仓库转租给案外人孙梅，租赁期限三年，可期待利益为每月17000元。2019年8月16日，被告发出中标公示，擅自将仓库发包。从8月份起，被告不断骚扰承租人孙梅，迫其退租。后被告指使第三人黄锦龙强占仓库，擅自招租并改建。原告认为，案涉仓库是原告投入巨大精力和金钱改建而成，租金收入是原告一家的生活来源。被告擅自撕毁合约，强占场地，给原告带来巨大经济损失和精神损害。按照被告与原告的租赁合同，原告本可承租到2028年12月，由于被告强占场地，导致原告损失9年多的收入。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告赔偿原告损失100万元（包括折价补偿款20万元和履行利益损失80万元）；二、被告承担本案的诉讼费用。被告广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社辩称：第一，我方认为原告的主体不适格，应当驳回原告的起诉，被告从来没有与原告签订过任何协议，也从来没有承认过原告与被告建立了租赁合同关系，涉案租赁合同因为陈礼章的死亡已经终止，原告无权起诉。退一步说，如果合同的权利可以继承，陈礼章才是涉案合同的承租人，虽然陈礼章已经死亡，但是陈礼章的继承人并非只有林玉好一人，其配偶曾某在（2012）穗云法少民初字第61号开庭笔录中已经明确表示对厂房的收益要求共同法定继承、共同收益、共同经营，在陈礼章没有遗嘱的情况下其财产应当按照法律继承。因此，林玉好起诉本案主体不适格。第二，原告要求支付100万元的构成分别是折价赔偿20万元及合同损失80万元，对于原告要求的折价赔偿20万元，我方认为其主张没有任何事实及法律依据。根据双方在2004年4月2日签订的旧仓库改建说明书第10条的约定，通过该条款可以看出被告与陈礼章已经就租金、改造费用的问题达成一致意见。原告要求被告按照被告与黄锦龙的租赁合同所获得的价值要求分得80万元没有任何事实及法律依据，涉案厂房已经收回，陈礼章与被告的合同在前面的案件中已经被认定为无效，而合同无效不存在预期利益等问题，所以对于原告在起诉状中主张的因为无法经营导致的损失要求被告支付损失赔偿，没有事实及法律依据。相反，原告在转租厂房后是否能够获得利益也是未知的，基于双方的合同无效，也不存在任何预期利益的问题。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求或起诉。第三，我方不同意原告在起诉状中的陈述。被告从来没有承认过原告是涉案合同的承租人，原告主张其是涉案合同的承租人的理由无非就是产权具结书，但是我方不承认产权具结书的三性。且事实上，被告在2018年才知道陈礼章去世的事实，向被告交租的人很多，被告也不需要搞清楚是谁交租，所以收据上写的是陈礼章，且是谁交纳租金与合同是否变更承租人无关。原告在起诉状中称仓库改建费用等花费40多万元，但从（2012）穗云法少民初字第61号开庭笔录中可以看出，证人所称的仓库改建费用都是由原告所出，但是这些情况都是听原告或原告的丈夫所述，证人都没有看到原告的真实出资情况，原告也没有提供任何的相关证据，且各证人对改建费用的真实情况不清楚。即使陈礼章或原告出资改建厂房，但是根据约定，陈礼章也通过被告免租弥补了损失，原告起诉状中陈述被告不断骚扰承租人孙梅，逼迫其退出，并指使黄锦龙强占仓库，擅自招租并且改建。但事实上因为涉案合同被纳入政府整改范围，被告在通知了原告的情况下才进行招投标，孙梅也指派了孙杰参与招投标，孙梅是在招投标失败后搬出厂房，不存在强迫。虽然被告与黄锦龙签订了合同，但是合同的履行情况是怎样无法确定，也不存在预期利益问题，请求法院依法驳回原告的诉讼请求或起诉。经审理查明：1998年12月1日，陈礼章（乙方，下同）与被告（甲方，下同）签订了《租赁协议书》，协议约定，甲方将门口田公路边仓库出租给乙方作厂房，租期30年，从1998年12月1日起至2028年12月1日终止；仓库总面积1360平方，按每平方米1.5元计算，每月租金2040元，一年租金24480元。协议签订后，被告将案涉厂房交付给陈礼章使用，陈礼章按时向被告支付租金。2004年4月2日，陈礼章与被告签订了《旧仓库改建使用说明书》，约定：陈礼章原租本社村水泥路边仓库面积1360平方米，因天面材料残旧不合防火要求而决定对仓库进行改造，工程由租用人出资建造；改造仓用金字架结构，担底用3寸或2.5寸水管，天面用星彩瓦盖面；柱底基础1.5米×1.5米，挖到黄泥底深20公分，黄泥底用12＄钢筋，每条柱用四条18＄钢筋，夫仔间距20公分；室内地面倒水泥厚度10公分，高村水泥路面10公分，室内一般装修，外墙贴马赛克；厂前后砌高度5.5米，安装四个轨道钢板大门；由于仓库由乙方出资改造，故甲方免收乙方七年租金（由2004年起至2010年止），今后甲方不再补任何款项给乙方，从2011年起甲方继续按原合同收租条约向乙方收取租金至期满；使用期满后，所有建筑物（除机械及物资外）交回给甲方。《旧仓库改建使用说明书》签订后，陈礼章对涉案厂房进行了改建扩建，被告也免除了陈礼章2004年至2010年7年期间的租金合计197064元。2006年8月1日，陈礼章与被告签订《合同》，约定甲方为发展经济将原有的砖木结构仓库改建为钢筋水泥结构厂房，甲方愿意抛让北至南边总长26米、宽1.5米的土地作为冷巷透风由双方使用，并负责将冷巷两边彻墙、地面铺为水泥地面，乙方每年补偿甲方500元。陈礼章于2010年10月15日死亡，此后涉案厂房由原告林玉好继续使用，并以陈礼章的名义向被告交纳租金。2013年3月27日，被告出具产权具结书，其上记载“该厂房从1998年至2028年12月止，由林玉好承租使用，2029年1月起归良田24社使用。”产权具结书有被告及广州市白云区钟落潭镇良田村民委员会的盖章。2018年4月，原告林玉好将涉案厂房出租给案外人孙梅使用，租赁期限至2021年5月1日。2018年5月28日，被告以陈礼章已死亡为由向原告林玉好、陈晓敏发出《关于终止租赁合同的告知函》，告知上述租赁合同已经依法终止，并要求腾空场地交回给被告。原告林玉好于2018年6月6日向被告发出《律师函》，不同意被告单方解除租赁合同。2018年6月15日，被告向本院提起诉讼，要求确认《租赁协议书》、《旧仓库改造使用说明书》及《合同》于2018年5月30日解除，且《租赁协议书》中租赁期限超过2008年11月30日的内容无效，并将涉案厂房腾空交还给被告。本院于2018年12月5日作出（2018）粤0111民初7563号民事判决书，判决陈礼章与被告于1998年12月1日签订的《租赁协议书》无效，并驳回被告的其他诉讼请求。被告不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4076号民事裁定书，认定涉案厂房未取得合法报建手续且上述《租赁协议书》、《旧仓库改建使用说明书》和《合同》均属无效，并裁定撤销（2018）粤0111民初7563号民事判决书，驳回被告的起诉。2019年8月，被告收回涉案厂房并出租给案外人黄锦龙使用。另查，现涉案厂房分为二部分，一部分是一层面积一千多平方米的A仓库，另外一部分是两层的B栋仓库，每层面积一百多平方米。双方对涉案厂房是否推倒重建发生争议，原告表示涉案厂房系全部推倒重建，被告则主张陈礼章于2004年对一千多平方米的A仓库进行了改建，并在拆掉原一层的B栋仓库的三面外墙及屋顶后重建且加建了一层。对此，本院先后委托广东建准检测技术有限公司、广东智弘检测鉴定有限公司、广东保顺检测鉴定有限公司对涉案厂房是否系全部推倒重建进行鉴定，但上述鉴定公司均作退案处理。因原告方无法举证涉案厂房系全部推倒重建，故本院委托广东证诚价格评估有限公司对涉案厂房改建、扩建部分进行评估。广东证诚价格评估有限公司于2021年3月15日作出评估报告书，认定在评估基准日双方无争议部分的价值为352022元，有争议部分的价值为54148元。其中，A仓库无争议部分评估总价为269202元，现存价值（评估价×成新率）合计87724.51元，B仓库无争议部分评估总价合计82820元；有争议部包括A仓库的消防池、升高地台26cm以及B仓库的深水井，上述争议项目的评估价格分别为39000元、8148元、7000元，A仓库的消防池、升高地台26cm部分的现存价值（评估价×成新率）分别为19020.3元、1886.26元。原告林玉好为此支付了鉴定费共计13500元。再查，陈礼章死亡时未订立遗嘱，其第一顺位继承人为林玉好、曾某、陈晓敏、陈晓娟和陈梓辉。经本院询问，陈梓辉表示放弃涉案合同权利，也不参加本案诉讼。被告还表示同意利用涉案厂房改建、扩散部分，且已免除的租金197064元应在本案中一并抵扣处理。以上事实，有《租赁协议书》、《旧仓库改建使用说明书》、《合同》、产权具结书、加建费用账本、庭审笔录、照片、仓库租赁合同、中标公示、中标公告、退租情况说明书、民事起诉状、民事判决书、民事裁定书、建房许可证、报建费、税收缴款凭证、重大事项备案表、交易立项申请表、交易民主表决书、竞投报名登记表、竞投承诺书、竞投资格确认书、竞投记录表、整改通知书、告知函、快递签收记录、询问笔录和当事人陈述等证据证实。本院认为：生效裁判文书已认定涉案厂房未取得合法报建手续且上述《租赁协议书》、《旧仓库改建使用说明书》及《合同》均属无效，本院对此不予赘述，并予以确认。上述合同无效，当然不存在合同有效情况下履行利益之损失，原告主张80万元的履行利益损失于法无据，本院不予支持。对于原告主张的折价补偿款问题，因现有证据均无法证实涉案厂房系全部推倒重建，结合《旧仓库改建使用说明书》内容和被告的陈述，应认定涉案厂房系经被告同意进行了改建和扩建，这也与涉案厂房的评估结果相吻合。改建系在原有基础上，为改善房屋使用功能或改变使用目的，对原有房屋进行改造；而扩建主要是指在原有房屋基础上加高加层，增加其使用面积。因此，对于改建、扩建的损失，应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第七条、第十二条的规定分别予以确定。关于A仓库改建部分，因改建部分已与涉案厂房形成附合，且被告也同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第七条的规定，被告应向原告赔偿改建部分的现存价值损失。对于改建部分的评估总价，双方对陈礼章增设消防池的事实予以确认，但被告对消防池的尺寸大小不予认可，鉴于消防池在地下掩埋无法查勘，故本院采信基于原告所述尺寸大小所得出的评估价格39000元，结合其成新率，该消防池的现值19020.3元应纳入A仓库改建部分的现值损失范围。对于A仓库升高地台26cm的评估价格，因原告无证据证实其改建时将地台升高了40cm，故本院对其中升高26cm地台的评估价格不予采纳。因此，A仓库改建部分现值损失共106744.81元（87724.51元＋19020.3元）。关于B仓库扩建部分，因涉案厂房未办理合法建设手续，且双方对此均有过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条的规定，原、被告应平均分担扩建部分的费用。对于B仓库的深水井，因该深水井并非位于涉案厂房内部，且原告亦无任何证据证实该深水井系其建造，故深水井的评估价格不应归入B仓库的损失范围。因此，根据评估报告书，B仓库扩建部分的费用共82820元，被告应承担其中的二分之一即41410元。综上，原告涉案厂房的损失共计148154.81元（106744.81元＋41410元），应由被告予以赔付。但是，鉴于被告因陈礼章改建涉案厂房已免除其七年租金共197064元，且该免除的租金金额大于被告应赔付的金额，抵扣后被告实际上无须向原告赔付，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条、第七条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告林玉好、曾某、陈晓娟、陈晓敏的诉讼请求。本案受理费13800元，由原告林玉好、曾某、陈晓娟、陈晓敏负担。鉴定费13500元，由原告林玉好、曾某、陈晓娟、陈晓敏负担6750元，被告广州市白云区钟落潭镇良田村第二十四经济合作社负担6750元并于本判决生效之日起三日内迳付给原告林玉好。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  李清萍人民陪审员  杨锐兴二〇二一年五月十九日书 记 员  麦逸纯卓颖欣