江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1631号上诉人（原审被告）：方荣俊，男，1969年12月12日生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：仇龙华，男，1988年2月27日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：袁贞祥，江苏兴坛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市七七超市管理有限公司，住所地常州市金坛区东城街道晨风路31-12号。法定代表人：朱洪亮。上诉人方荣俊因与被上诉人仇龙华、常州市七七超市管理有限公司（以下简称七七超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初5679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。方荣俊上诉请求:请求判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案涉案合同名为租赁合同，但是实为抵债协议，即用上诉人对陈留洪享有的债权进行冲抵，上诉人并没有交付房租的义务，本案的案由不应适用租赁合同纠纷，而应适用一般合同纠纷。2016年9月1日，陈留洪与上诉人签订了“租房协议”；双方约定陈留洪给上诉人10年的租期使用权，后在仇龙华提起的一系列诉讼中，各方确认且经过法院确认了抵债协议的效力：“确认不动产带租拍卖，该不动产的租赁期限自2016年9月1日至2022年2月14日止，上诉人享有优先购买权”。详见（2019)苏0413执异50号执行裁定书，裁定书确认了抵债协议，重新调整冲抵的租期明确为从10年租期改为至2022年2月14日止。裁定结果可以理解为：自2016年9月1日至2022年2月14日止的租期使用权由上诉人享有，因为是抵债协议，所以上诉人无需再交付租金。二、关于抵债金额的问题。冲抵30万元的事实是明确的，后陈留洪又出具75万元的收条给上诉人，虽然上诉人自认为己付清75万元的租金表述在一审裁定中法院不予认定，但是不代表上诉人就存在拖欠租金、有补交租金的义务或需要继续支付租金才能享有至2022年2月14日的租期使用权。抵债协议的约定意思表示可以理解为是冲抵10年的租期，后经法院调整，冲抵债权的租期自2016年9月1日至2022年2月14日止。被上诉人仇龙华辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。本案是因我方经过司法拍卖公开取得案涉房屋。根据拍卖告知该房屋为带租拍卖，经过法院在执行当中的审查以及一审审查，上诉人方没有按照租房协议的约定支付相应的房租。所以我方有权根据租房协议的约定，要求上诉方作为承租人支付租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人七七超市未作答辩。仇龙华向一审法院起诉请求：1.判决解除仇龙华与方荣俊之间的租赁关系；2.判令方荣俊、七七超市返还坐落于常州市金坛区××路××号不动产；3.判决方荣俊、七七超市支付自2020年9月1日起至返还不动产之日止的使用费（按年75000元计算）。（仇龙华庭审中将诉讼请求变更为：要求方荣俊支付仇龙华自2020年9月1日起至2022年2月14日止按每年75000元计算的房屋租金，七七超市承担共同支付义务）。一审法院认定事实：一、2016年9月1日，陈留洪与方荣俊签订了租房协议1份（以下简称“租房协议”）。“租房协议”约定：陈留洪将其名下常州市金坛区××路××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给方荣俊；租赁期限自2016年9月1日起至2026年9月1日止，年租金75000元，分两次支付，第一次于协议签订后支付四年房租30万元，第二次于2020年9月1日前后付；方荣俊在租赁期间，有权将该房屋转租。2017年2月14日，方荣俊将案涉房屋出租给常州市富圩汽车销售服务有限公司，并签订了租房协议1份，协议约定租赁期限自2017年2月14日起至2022年2月14日止。二、2019年7月11日，一审法院在执行陈忠琴、仇龙华与邹荷青、陈留洪民间借贷纠纷一案中作出（2019）苏0482执1434号之一执行裁定书。陈忠琴、仇龙华对该裁定提出书面异议，一审法院审查后，于2019年8月12日作出（2019）苏0413执异50号裁定书（以下简称“执异50号”裁定书），裁定：对被执行人邹荷青、陈留洪共同共有的位于常州市金坛区××路××号不动产带租拍卖，该不动产的租赁期限自2016年9月1日起至2022年2月14日止，承租人方荣俊享有优先购买权。陈忠琴、仇龙华、方荣俊对该裁定仍不服，向常州市中级人民法院申请复议，该院立案后进行了审查，陈忠琴、仇龙华、方荣俊于2019年11月28日向该院申请撤回复议，2019年12月2日，该院裁定准许其三人撤回复议申请。三、2019年12月6日，方荣俊与七七超市签订租房协议1份（以下简称“转租协议”)。约定方荣俊将案涉房屋租赁给七七超市；租赁期限自2019年12月6日起至2024年12月5日止，年租金65000元，一年一付。四、2020年5月6日，一审法院对案涉不动产拍卖、变卖后作出（2019)苏0482执1434号之二执行裁定书，裁定案涉不动产归仇龙华所有。2020年6月，仇龙华取得了案涉不动产的不动产权证书。五、方荣俊为证明其主张，向一审法院提交了落款日期2016年9月1日其与陈留洪签订的租房协议1份、陈留洪2016年9月1日出具的金额75万元的收条1份、陈留洪2017年11月22日出具的内容为欠方荣俊钢材款及借款，用案涉不动产抵押给方荣俊的“补充说明”复印件1份、陈留洪出具的“保证书”复印件1份，方荣俊在一审法院“执异50号”案件中已提交过上述证据的副本，“执异50号”裁定书“本院认为”部分记载“方荣俊认为其已在2016年9月1日以钢材款一次性付清案涉不动产10年租金75万元，缺乏相关证据证明，且方荣俊提交的租房协议……本院不予采信”。对于方荣俊提交的该组证据，一审法院在本案中的认证意见同“执异50号”裁定书意见，另补充说明如下：方荣俊所提交的收条无其他支付凭证佐证、提交的“补充说明”“保证书”均未约定“以钢材款和利息抵扣租金”等相关内容。综上，方荣俊提交的证据材料不足以证明其已支付了2020年9月1日后的房屋租金。一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护，合同双方应依约履行己方义务。陈留洪与方荣俊2016年9月1日签订的“租房协议”，主体合法，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效合同，该院予以确认。在租赁合同实施过程中，出租人可以通过出卖、赠与、抵债等方式转让租赁物的所有权，但是该转让行为不得影响原租赁合同的效力，原租赁关系仍然有效，只是出租方变更为租赁物的受让人(新的所有权人)。因此，虽然仇龙华通过合法的竞拍取得该铺面的实际所有权，但上述“租房协议”仍然有效，仇龙华、方荣俊应按原合同约定的内容履行。“租房协议”约定年租金75000元，分两次支付，第二次于2020年9月1日前后付。现已届履行期限，故方荣俊应按约支付租金。方荣俊认可租赁期限为2016年9月1日至2022年2月14日，故仇龙华要求方荣俊支付2020年9月1日至2022年2月14日的房屋租金，符合法律规定及当事人约定，一审法院予以支持，金额该院核算为109110元（75000元+75000元/365天*166天，取整）。关于方荣俊与七七超市签订的“转租协议”，因上述“租房协议”中明确约定方荣俊在租赁期间，有权将该房屋转租，故在“租房协议”有效期内方荣俊出租案涉房屋并非违法转租。并且，仇龙华在本案审理中明确的诉讼请求为支付租金，而非解除合同，故对于该“转租协议”的签订、履行，该院在本案中不作过多审查。关于仇龙华要求七七超市与方荣俊共同支付租金的诉请：该院认为，房屋出租人（仇龙华）与承租人（方荣俊）成立租赁合同关系，承租人（方荣俊）与次承租人（七七超市）成立转租合同关系，出租人与次承租人之间不存在租赁合同法律关系。故依据合同相对性原则，出租人要求次承租人承担承租人拖欠的租金没有法律依据。因此，对于仇龙华该项诉请，该院不予支持。关于方荣俊与七七超市“转租协议”约定的租金是否支付的问题，不属于本案审理范围，该院不予理涉，其二者之间如有纠纷，可另行解决。关于七七超市提出的其不应作为本案被告的意见，因仇龙华前期诉讼请求为解除合同、返还不动产等，后期明确诉请为方荣俊、七七超市共同支付房屋租金，七七超市作为案涉房屋实际使用人，仇龙华以其为被告提起诉讼，未违反诉讼法规定，故对于七七超市的该项意见，该院不予采纳。至于七七超市提出的本案诉讼影响其贷款等经营活动的问题，因其未提交证据证明，也未在本案中未提起反诉，该院不予审查。综上，仇龙华的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院作出如下判决：一、方荣俊于判决生效之日起十五日内支付仇龙华房屋租金109110元；二、驳回仇龙华其他诉讼请求。案件受理费减半收取1241元，由方荣俊负担（此款仇龙华已预交，方荣俊应于判决生效之日起十五日内给付仇龙华）。本院对一审查明的双方无争议的事实依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，常州市金坛区人民法院作出的（2019）苏0413执异50号生效执行裁定书已认定案涉房屋租赁期限应当自2016年9月1日起至2022年2月14日止。该生效执行裁定书同时认定，方荣俊缺乏相关证据证明其已在2016年9月1日以钢材款一次性付清案涉不动产10年租金75万元。本案中，上诉人方荣俊所提交的证据与（2019）苏0413执异50号执行异议案中所提交的证据无异，其以相同的理由认为其与陈留洪达成了10年期的抵债协议，在2016年9月1日至2022年2月14日止的租赁期限内不需要再支付租金，但上诉人方荣俊对上述主张并未提供足够的证据予以证明。自2020年9月1日至2022年2月14日止尚在案涉房屋租赁期限内，在上诉人方荣俊无证据证明其支付了该期间房屋租金的情况下，被上诉人仇龙华作为现房屋所有权人，请求方荣俊支付相应租金有事实及法律依据。故对上诉人方荣俊的上诉请求，本院不予支持。综上，方荣俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2482元，由上诉人方荣俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年五月十三日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺