广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终455号上诉人（一审被告、反诉原告）：中海地产（珠海）有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：刘显勇，董事长。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珍，广东精诚粤衡律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：卢小君，女，汉族，1969年7月7日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁毅，男，汉族，2002年12月21日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。上诉人中海地产（珠海）有限公司(以下简称中海公司)因与被上诉人卢小君、梁毅商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回卢小君、梁毅的全部诉讼请求。2、判令卢小君、梁毅承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：第一部分：关于逾期交房违约金。一、一审法院认定中海公司未履行通知义务，属于事实认定错误。中海公司已严格履行书面通知收楼的义务，不存在逾期交房的行为，不应支付任何逾期交房违约金。中海公司向卢小君、梁毅邮寄入伙通知书的EMS邮件回单载明“寄件日期：2015年12月20日，寄件人：中海公司，收件人：卢小君、梁毅，电话：X，收件地址：珠海华发新城X期X栋X室（备注：该地址、电话为商品房买卖合同附件十四中约定的买受人通知送达地址），内件品名：银海湾127-1401入伙通知书”，证明中海公司已按照合同约定的通知送达地址将入伙通知书通过EMS向卢小君、梁毅送达，且卢小君、梁毅已签收。因此，中海公司书面通知收楼的义务已经履行完毕，不存在逾期交房的违约行为。另外，从常理的角度，案涉房屋为现房，该房屋在签署商品房买卖合同之前，已然具备交付条件，中海公司无理由、更无必要拖延交房，更不会为拖延交房而伪造EMS邮单或回单签名。如卢小君、梁毅主张中海公司存在恶意串通或伪造其签名的行为，则应当由其承担严格的举证责任并足以达到排除合理怀疑的证明标准。二、卢小君、梁毅对案涉房屋的迟延收楼存在过错，且由于其过错造成迟延收楼损失扩大，对该部分扩大损失，应由卢小君、梁毅自行承担。1、案涉房屋为现房买卖，卢小君、梁毅明知案涉房屋在合同约定的交付日（2015年12月30日）具备实质交付条件，且卢小君、梁毅具有主动收楼的义务。案涉商品房买卖合同签订之前，案涉房屋已经建成、通过竣工验收且已取得大确权，属于现房，随时可以交付及办证。卢小君、梁毅作为房屋买受人，其是在多次实地查看现房后才决定购买，案涉《补充协议》第一条也明确约定“买受人明确知悉该房屋为现房”，且约定卢小君、梁毅具有“自行前往中海银海湾物业管理处办理收楼手续”的义务。因此，即便在其没有收到入伙通知书的情况下，卢小君、梁毅也应主动、自行到中海公司处办理收楼手续。2、退一步讲，即使不考虑合同约定，卢小君、梁毅作为现房的买受人，具有密切关注房屋现状、及时收楼的义务。若中海公司未及时交楼，卢小君、梁毅应当采取合理措施避免损失扩大。房屋买卖属于重大商品交易，转移房屋占有是房屋买受人的重要合同目的。若该房屋买卖属于预售房屋，双方签署买卖合同时，因房屋尚未建成，买受人无法知晓所购房屋何时具备实质交付条件，因此必须由出卖人履行书面通知收楼的义务。在出卖人未通知收楼时，逾期交房的违约责任应由出卖人承担。但是作为现房买卖，双方签署买卖合同之时房屋已然具备实质交付条件且买受人对此明知，因此买受人应当更加关注房屋的交付时间、交付现状并及时向出卖人主张收楼。若买受人未收到出卖人发出的收楼通知，买受人应采取合理措施、及时向出卖人进行反馈，从而及时完成收楼手续，避免损失扩大。3、具体到本案，卢小君、梁毅明知所购房屋在合同约定的交付日（2015年12月30日）具备实质交付条件，在其认为中海公司未向其发出收楼通知时，却在自2015年12月31日至2018年6月19日长达两年半的时间内对其所购房屋不管不顾，任凭所谓的“逾期交房违约金”持续发生，其对该部分“逾期交房违约金”存在绝对的主观过错，该扩大损失应由其自行承担。4、中海公司在卢小君、梁毅迟延收楼事件中不存在过错。首先，中海公司有理由相信其已按合同约定履行了书面通知收楼的义务。中海公司已通过EMS邮寄入伙通知书给卢小君、梁毅且该通知已被签收。其次，中海公司有理由相信《补充协议》中关于卢小君、梁毅自行办理收楼手续的约定合法有效，卢小君、梁毅应自行到中海公司处办理收楼。因此，卢小君、梁毅迟延收楼，中海公司不存在任何过错。三、一审法院认定“2018年6月19日起，卢小君、梁毅多次要求中海公司交楼，中海公司经多次催促后仍未交楼”，属于认定事实错误。1、案涉房屋是现房销售，不存在交付障碍，中海公司无理由、更无必要拖延交房。反而，早日交房可以使得物业公司早日计收物业管理费。因此，中海公司不存在故意拖延交房的理由。2、自2015年12月31日至2018年6月19日之间的两年半时间里，卢小君、梁毅从未主动联系过中海公司或物业公司，未就案涉房屋主张过任何权利，亦不向物业公司缴纳任何物业管理费。3、因卢小君、梁毅一直未收楼、未交纳物业管理费，2018年6月19日，案涉房屋的物业公司主动联系卢小君、梁毅，要求卢小君、梁毅收楼并处理物业管理费问题。4、从卢小君、梁毅提交的短信、微信聊天记录可以看出，在物业公司要求卢小君、梁毅收房、缴纳物业管理费时，卢小君、梁毅仅就EMS送达回单提出异议，并未要求中海公司交楼，也未到物业公司办理收楼手续。物业公司也一直在询问卢小君、梁毅的诉求，要求解决收楼问题，但卢小君、梁毅未予理会。后双方就物业管理费的缴纳问题进行协商，直至2019年2月26日，在物业公司同意卢小君、梁毅缓交2016年1月至2019年2月的物业管理费的前提下，卢小君、梁毅才完成收楼手续。综上所述，一审法院认定卢小君、梁毅多次催促中海公司交房没有事实依据。四、即便不考虑其他因素，一审法院也不应无视和遗漏中海公司在一审中提出的诉讼时效的抗辩。对于超过三年诉讼时效部分的逾期交房违约金，不应被支持。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”因此，逾期交房违约金应以每个个别的债权分别单独计算诉讼时效期间，超过三年诉讼时效部分的违约金不应被支持。卢小君、梁毅主张逾期交房违约金的时间是2020年5月21日（新增诉讼请求之日）。因此，即便一审法院不认可中海公司已履行通知义务、不认可卢小君、梁毅在迟延收楼上存在过错，中海公司应支付的逾期交房违约金也应自2017年5月21日起计算而非一审法院认定的自2015年12月31日起算。五、关于违约金的标准，一审法院判处中海公司承担总房价30%的逾期交房违约金，该违约金显然过分高于卢小君、梁毅的实际损失，没有事实及法律依据。案涉商品房买卖合同第十一条明确约定了逾期交房违约金最高不应超过总房价的1%，若一审法院认为该违约金过低而予以调整，则根据上述司法解释，调整后的违约金不应超过卢小君、梁毅的实际损失。至于卢小君、梁毅的实际损失，应由卢小君、梁毅承担举证责任。并且，一审法院在认定案涉商品房买卖合同约定的每日万分之零点五的逾期办证违约金过低并调整至年利率6%的情况下，却不认为合同约定的每日万分之三的逾期交房违约金过高而将其也调整至年利率6%，反而在没有任何依据的情况下，随意将逾期交房违约金标准扩大到总房价的30%，对中海公司明显不公。第二部分：关于逾期办证违约金。一、在合同明确约定由卢小君、梁毅自行办证的前提下，中海公司仅具有协助买受人提交办证资料等义务，且该义务应以卢小君、梁毅提出要求为前提。卢小君、梁毅未提出要求中海公司协助办证之前，中海公司不承担迟延办证的任何责任。1、案涉房屋为现房，签署商品房买卖合同之时既已具备办理《房地产权证》的条件，卢小君、梁毅对此也明知。2、案涉商品房买卖合同附件十二第十一条第1款明确约定，双方选择由买受人自行办理《房地产权证》，买受人自行至出卖人处领取办理《房地产权证》所需的出卖人的全部资料，买受人自行缴纳各项税费。据此，因卢小君、梁毅自行把握办理《房地产权证》的进程，即便中海公司具有协助买受人提交办证资料等义务，该义务也应由卢小君、梁毅先提出办证要求后再由中海公司协助履行。卢小君、梁毅未提出要求之前，其迟延办证的责任应由卢小君、梁毅自行承担。本案中，卢小君、梁毅在2018年、2019年收楼时均没提出要求办证，直至2020年5月起诉要求办证。因此，在其起诉要求办证并要求中海公司协助提供办证资料之前，其迟延办证的责任与中海公司无关。二、中海公司已履行通知办证的义务。即便卢小君、梁毅未提出办证要求，为避免卢小君、梁毅拖延办证，中海公司也多次通知卢小君、梁毅办证并于2019年1月4日再次向卢小君、梁毅邮寄“银海湾住宅X办证通知”，通知卢小君、梁毅尽快办证。至于卢小君、梁毅拒收该邮件，其责任应由卢小君、梁毅承担。三、加改建行为并非是导致案涉房屋迟延办证的主要原因，案涉房屋迟延办证的主要原因是卢小君、梁毅自身拖延造成。1、卢小君、梁毅在购买案涉房屋时，案涉房屋已经取得了《商品房地产权权属证明书》，具备办证条件。2、中海公司于2019年1月4日通知卢小君、梁毅办证之时，银海湾项目的其他大部分房屋均办理了不动产权证，证明案涉房屋在此时不具备办证障碍，若卢小君、梁毅按时办证，则不会产生无法办证的后果。3、案涉房屋迟延办证的主要原因是卢小君、梁毅迟延收楼、迟延交税、迟延要求中海公司协助提供办证资料等卢小君、梁毅自身原因造成。案涉商品房买卖合同附件十二第十一条约定：“2、因买受人的原因（包括但不限于买受人未提供办理《房地产权证》的资料或提供资料不全、未交齐办理《房地产权证》所需税费）而导致该房屋的《房地产权证》迟延办理的，出卖人不承担责任。3、该商品房达到买卖合同及合同附件约定的交付条件后，若买受人未能在买卖合同第十二条约定的期限内及时办理该商品房交接手续或因买受人未付清全部应付价款令买受人推迟房屋交付而导致《房地产权证》迟延办理的，出卖人不承担责任”。如前所述，卢小君、梁毅就案涉房屋一直迟延收楼，由此产生迟延办证后果的，责任应由卢小君、梁毅自行承担。另外，就办理不动产权证而言，卢小君、梁毅缴纳契税必须在先，办理不动产权证在后。本案中卢小君、梁毅在起诉时尚未缴纳办理不动产权证的契税，在此情形下中海公司无法协助办理不动产权证，不承担迟延办证的责任。四、对于加改建行为，卢小君、梁毅在购房时早已知悉房屋的真实情况，其同意并确认了房屋的加改建行为，预见并接受了房屋加改建行为可能导致的后果。即卢小君、梁毅明知案涉房屋存在加改建行为，可能导致无法正常办证还愿意购买，其应当对迟延办证的风险承担过错责任。卢小君、梁毅从中海公司加改建的行为中获得了相应利益，扩大了案涉房屋的建筑面积。也正是因为有此项收益，卢小君、梁毅才在明知案涉房屋存在加改建行为时还同意购买。因此，法院在考虑中海公司逾期办证违约责任及损失时，应对该项违约收益予以扣减。五、不考虑其他因素的情况下，若一审法院认定案涉房屋的交付日期为2019年2月25日，那么按照合同的约定，逾期办证违约金应以此交付之日确定中海公司的办证期限，而非一审法院确定的2016年12月15日。案涉商品房买卖合同第十七条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起350日内取得所有权证书的……如一审法院认定案涉房屋的交付日期为2019年2月25日，那么应当以此交付之日往后计算350天来确定中海公司履行办证义务的最后期限，即为2020年2月10日。故在此种情形下，中海公司应当承担的逾期办证违约金，应当从2020年2月10日开始起算，而非一审法院判令的2016年12月15日。六、关于逾期办证违约金的起算时点问题，也存在诉讼时效问题，对于超过三年诉讼时效部分的逾期办证违约金，不应被支持。卢小君、梁毅自2020年5月11日通过起诉主张逾期办证违约金，在不考虑其他因素的情况下，中海公司应支付的逾期办证违约金应自2017年5月11日起计算而非一审法院认定的自2016年12月15日起算。七、关于逾期办证违约金的标准问题，合同关于每日万分之零点五违约金的约定合法有效，不应随意调整。1、案涉商品房买卖合同已在买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任处保持对等，均为每日万分之三的标准。逾期办证的违约责任和逾期付款违约责任不具有可比性。房屋买卖交易，买受人的主要合同目的为居住使用，出卖人的主要合同目的为收取购房款，因此双方在交付房屋以及交付购房款的违约责任中相互对等。但案涉房屋明确约定由卢小君、梁毅自行办证，中海公司仅具有协助提供办证所需资料等配合义务，因此，双方协商一致逾期办证的违约金为每日万分之零点五，该违约金标准与中海公司的合同义务相匹配，合法有效，不应随意调整。2、若一审法院认为合同约定的每日万分之零点五的逾期办证违约金过低而予以调整，则根据前述司法解释，调整后的违约金不应超过卢小君、梁毅的实际损失，且应由卢小君、梁毅举证证明其实际损失。3、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定的“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”，该规定针对的是合同未约定逾期办证违约金的情况，本案双方已明确约定逾期办证违约金的标准，前款规定不应予以适用。八、一审判决将逾期交楼和逾期办证的违约金时间重叠错误。商品房买卖合同中办证时间的起计应该是从实际交付之日，这也符合商品房的交易习惯。如果逾期交楼和逾期办证重叠计算期间，不符合违约责任的公平原则和合理原则。第三部分：关于社会公平正义、平等保护问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）明确要求民商事审判工作要“坚持公正司法”、要“辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则。但一审法院的判决，明显违背公平正义、平等保护原则。首先，从判决结果来看，一审法院判决中海公司承担350余万的违约金，高达房屋总价款的52.4%，卢小君、梁毅却通过不收楼、不办证的不诚信行为中获得高额之利，严重违背了公平正义和平等保护原则。其次，从社会效果来看，一审判决枉顾中海公司严格履行合同约定的事实，仅凭卢小君、梁毅不认可EMS回单即认定中海公司未履行书面通知义务。该判决存在着诱导房屋买受人通过拒不签收EMS、拒不收楼、拒不办证从而恶意追求高额违约金的不诚信行为，造成不良示范。再次，从过错认定来看，一审法院不考虑卢小君、梁毅在本案中的过错，却过度加重中海公司过错和法律责任，导致双方权利义务的严重失衡，对中海公司极其不公平。卢小君、梁毅辩称：一、卢小君、梁毅因中海公司原因逾期收楼，中海公司应承担违约责任。1、卢小君、梁毅并没有收到中海公司的入伙通知。中海公司称已于2015年12月20日书面通知卢小君、梁毅收楼，但是中海公司提交的EMS快递单收件人签名处明显不是卢小君、梁毅本人所签，卢小君、梁毅对此也完全不知情，才会一直跟中海公司强调并没有收到入伙通知书。并且，中海公司提交的EMS快递单右下角备注中也明确写明了应由本人签收，否则退回。2、中海公司要求卢小君、梁毅缴纳物业费用才能办理收楼手续。卢小君、梁毅主动找中海公司要求收楼，但是却被告知已经开始计算物业费用，需要先缴纳物业费，才能办理收楼手续，双方对是否应当计算物业费的问题一直存在不同意见。物业费用也从一开始的不到5千元累积到几万元。最后卢小君、梁毅与中海物业签署了缓交物业费的申请才顺利办理收楼手续，拿到房屋钥匙。从卢小君、梁毅一审提交的“聊天记录”能看出卢小君、梁毅一直有要求收楼，但物业公司仅向其通报了台风后卢小君、梁毅房屋情况。在卢小君、梁毅对支配不了房屋表示不满的时候，物业公司也仅仅说“钥匙在我这里，您有空可以过来看看，房子还是您的；上次我已告知您处理的方法，也是地产和我回复的”，当下并不想将房屋钥匙交还给卢小君、梁毅。卢小君、梁毅也于2018年10月18日联系物业公司，再次要求物业公司无条件交付房产。因此，事实是卢小君、梁毅一直要求收楼，而物业公司则提出解决方案，要求先交了所谓的拖欠的物业管理费，再让中海公司办理收楼手续。二、因中海公司原因导致案涉房屋于2020年9月7日才转移登记到卢小君、梁毅名下，中海公司应承担违约责任。1、开发商的办证义务是转移案涉房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。中海公司应在合同约定之日通知卢小君、梁毅办证并提供办证资料。根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条规定：商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。因此，作为开发商，中海公司有责任通知卢小君、梁毅办证。商品房买卖合同约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房并在交付之日起350日内（即2016年12月14日前）完成房屋所有权转移登记。但中海公司并未在2016年12月14日前通知卢小君、梁毅办证。2、中海公司提供2019年1月EMS邮寄单，除了为了规避责任，没有任何意义。中海公司称2019年1月通知卢小君、梁毅办证，首先，卢小君、梁毅并没有收到该通知；其次，即便中海公司有发出通知，除了为了规避责任，该通知没有任何意义。第一、2019年1月前后，卢小君、梁毅一直在与中海公司及中海物业管理有限公司珠海分公司保持联系，除了被要求交物业费用，并没有被通知可以取领办证材料，卢小君、梁毅既拿不到房屋钥匙、也拿不到合同原件，更别说纳税办证；第二、2019年2月收楼后，卢小君、梁毅多次主动联系中海公司，要求其提供办证资料，但中海公司一直无法提供完整的办证资料。3、中海公司向卢小君、梁毅出售不符合办证条件的房屋是客观事实，违法加改建行为再次导致案涉房屋迟延办证。中海公司向卢小君、梁毅出售不符合办证条件的房屋已属违约，中海公司向卢小君、梁毅出售房屋，应当交付的是没有瑕疵的、从始至终都符合办证条件的房屋，而不应只保证前期能办证，后期办证的责任由卢小君、梁毅自己承担。中海公司违法加改建行为导致案涉房屋能否办理产权转移登记处于不确定状态。卢小君、梁毅向一审法院起诉请求：1．中海公司支付逾期办证违约金2498773元（以房屋总价款6777253元为本金，按每日万分之三的标准计算，从2016年12月15日起计至卢小君、梁毅取得案涉房屋所有权证书为止，暂计至2020年4月26日为2498773元）；2.中海公司支付逾期交房违约金2344251元（以房屋总价款6777253元为本金，按每日万分之三的标准计算，从2015年12月31日起计至2019年2月25日为2344251元）；3.诉讼费由中海公司负担。中海公司向一审法院反诉请求：1.卢小君、梁毅赔偿逾期收楼给中海公司造成的损失53994.96元；2.本案的诉讼费、律师费由卢小君、梁毅承担。一审法院认定事实：2015年12月9日，卢小君、梁毅作为买受人与出卖人中海公司签订一份《商品房买卖合同（现售）》，约定：买受人卢小君、梁毅购买中海公司销售的珠海市香洲区××××××××××××××××××，房屋建筑面积315.76平方米，其中套内建筑面积247.96平方米，分摊共有建筑面积67.80平方米；房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米27332.04元，总价款为6777253元；在签订合同前，买受人已向出卖人支付定金500000元，该定金在合同签订时作为商品房价款；买受人于2015年12月9日前支付首期房价款2077253元，占全部房价款的30%，余款4700000元向银行申请贷款支付；买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当符合：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付商品房；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，出卖人应当出示满足约定交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：（1）如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；（2）买受人拒收或未收到交付通知书的，以合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，如买受人未在合同约定的交付日期届满之日前办理收楼手续的，则合同约定的交付日期届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日的次日起开始承担应该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋万分之三的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按照前款规定承担违约责任；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起350日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，买受人不得以此为由主张解除合同，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为中海物业管理有限公司珠海分公司，物业服务费为4.5元/月*平方米；双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因商品房买卖发生的税费；出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，已补充协议约定的方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由买受人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准；等等。同时，双方还签署的合同附件一至十四，其中：附件一：房屋平面图，附件二：关于商品房共用部位的具体说明，附件三：抵押权人同意商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，附件四：出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明，附件五：关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，附件六：关于本项目相关设施、设备的具体约定，附件七、关于装饰装修及相关设备标准的约定，附件八：关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，附件九：关于质量担保的约定，附件十：关于物业管理的约定，附件十一：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，附件十二：补充协议，附件十三：中海银海湾民用建筑节能信息，附件十四：买受人联系方式完整资料。其中，附件十二：补充协议约定：除买卖合同及补充协议约定出卖人可以推迟交付的情形外，商品房达到约定的交付使用条件后，不论出卖人以何种方式通知买受人办理商品房交付手续的，买受人应按出卖人通知的时间、地点办理房屋交付手续。如买受人在买卖合同约定的交付日期前未收到交付通知或未按通知约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视为买受人已接受由物业服务企业制订的物业规章制度、物业服务收费标准以及珠海市政府认可的测绘部门出具的商品房实测数据等，即日起房屋产生的物业服务费、逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担，由此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人，买卖合同约定的交付期限届满之日为该商品房的正式交付日期，房屋交付地点为商品房的所在地；出卖人在都买商品房前已知悉商品房已取得《商品房房地产权权属证明书》，具备办理《房地产权证》条件，双方选择由买受人自行办理《房地产权证》，买受人自行至出卖人处领取办理《房地产权证》所需的出卖人的全部资料，买受人自行缴纳各项税费（包括但不限于契税、印花税、房地产权属登记费、测绘费、土地权属调查费等）；若因买受人原因（包括但不限于买受人未提供办理《房地产权证》的资料或资料提供不齐全、未交齐办理《房地产权证》所需税费）而导致房屋的《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担责任；商品房达到买卖合同及合同附件规定的交付条件后，若买受人未能在买卖合同约定的交付期限内及时办理商品房交接手续或因买受人未付清全部应付房价款令出卖人推迟房屋交付而导致《房地产权证》延迟办理的，出卖人不承担违约责任；买受人以银行按揭方式支付房价款的，若出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，买受人应当自出卖人通知可以办理产权证之日起30个工作日内办妥《房地产权证》，否则每逾期一日，应按出卖人为买受人提供担保金额的千分之五向出卖人支付违约金；因买受人违约或其他过错所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费、营销费用等，买卖双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；等等。附件十四：买受人联系方式完整资料，买受人卢小君、梁毅，通知送达地址：珠海市华发新城5期186栋401室，常用联系电话：137×××××228。同日，双方还签订一份《补充协议》，约定：买受人知悉房屋为现房，双方同意：1.如买受人的付款方式为一次性付款的，则买受人付清全部房款且签订买卖合同的第五日为该房屋交付之日（港澳或境外客户于公证处出具合同公证后第五日为房屋交付日）；2.若买受人的付款方式为银行按揭付款的，A.若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日早于买卖合同约定的交付日期，则房屋的交付日期以买卖合同约定为准；B.若银行按揭贷款放款至出卖人指定账户之日晚于买卖合同约定的交付日期，则银行按揭贷款放款至出卖人指定账户的第五日为房屋的交付之日；3.以上情况，出卖可不再向买受人另行发送书面的收楼通知书，买受人须在前述约定的交付之日自行前往中海银海湾物业管理处办理相关的收楼手续；等。同日，卢小君、梁毅向中海公司支付房屋的首期款，中海公司向卢小君、梁毅开具金额为2077253元的发票。2016年4月20日，中海公司向卢小君、梁毅开具珠海市××××××××××××××××××××××金额为4700000元的发票。2019年2月26日，卢小君签署《【银海湾三期】入伙会签单》，与中海公司以及物业管理公司等办理案涉位于珠海市香洲区××××××××（中海银海湾）X房的房屋交付手续。同日，卢小君出具一份《银海湾X房业主缓交物业管理费申请》，内容为：卢小君、梁毅于2015年12月9日购买银海湾X房，根据商品房买卖合同相关约定：银海湾127栋1401房2015年12月30日具备入伙条件，2015年12月20日已向业主寄出入伙通知书，即物业管理费从2016年1月1日计起。因业主与中海公司的房屋交付时间一直存在分歧，管理处多次协商仍未达成一致意见，尚需进一步协商处理。现业主为不影响办理入伙装修，特此申请：业主于2019年2月26日到银海湾管理处先办理入伙装修申请手续，管理费暂从2019年3月起按正常缴纳，2019年2月28日之前欠缴物业管理费合计53994.96元缓交，待与地产公司达成共识或相关处理妥当后缴纳，未全解决前双方保留各自合法权益。卢小君在申请下部手写如下内容“中海公司认为已向业主邮寄入伙通知书，业主从未收到过，此事存在异议”。中海公司认为按照商品房买卖合同约定，买受人未按约定办理交付接收手续的，应承担未入住期间内的物业管理费，即使该缓交申请是真实的，也是卢小君、梁毅向物业公司提出，与中海公司无关。2020年9月7日，卢小君、梁毅办理位于珠海市香洲区×××××××××××××××××的不动产权证书。在一审诉讼过程中，中海公司还向一审法院提交二份EMS全球邮政特快专递快递单，其中：2015年12月20日的快递单上载明“寄件人：中海公司，收件人：卢小君、梁毅，收件地址：珠海华发新城5期186栋401室，物件品名：银海湾X入伙通知书”。在一审庭审中，中海公司陈述有EMS邮件底单，但是没有回单的原件。卢小君、梁毅陈述其从未收到中海公司发出的入伙通知书，而且中海公司也没有提供邮件回单的原件，EMS邮件底单收件人签收一栏虽有“卢小君”签名，但是该签名并非卢小君本人签名。2019年1月4日的快递单上载明“寄件人：中海公司，收件人：卢小君、梁毅，收件地址：珠海市华发新城X期X栋X室，物件品名：银海湾住宅X办证通知”，EMS快递单的改退批条显示“上门拒收”。卢小君、梁毅对该份EMS快递单不予认可，表示没有拒收过该份邮件，亦不清楚邮件的内容，而且即使中海公司曾经邮寄办证通知，案涉的房屋实际也无法办理产权证。中海公司还向一审法院提交一份《凭证一览表》以及中海公司向中海物业管理有限公司珠海分公司付款的转账凭证，中海公司提交该组证据认为因卢小君、梁毅无正当理由拒绝办理商品房交接手续且欠缴物业费，导致该司垫付2016年1月至2019年2月所有空置房屋的物业费，其中卢小君、梁毅欠缴物业费共计53994.96元。卢小君、梁毅认为中海公司向物业公司支付所谓的“空置费”与卢小君、梁毅是否欠缴物业费没有关联，根据商品房买卖合同的约定，即使存在物业费纠纷，也属卢小君、梁毅与物业服务公司之间的纠纷，中海公司无权提出主张。卢小君、梁毅向一审法院提交了2018年6月9日、2018年8月3日、2018年9月9日、2018年10月17日、2019年10月18日以及2020年2月4日的微信聊天记录，认为中海公司及其工作人员一直以卢小君、梁毅没有缴纳物业管理费为由，拒绝向卢小君、梁毅交付房屋（包括交付房屋钥匙等）。中海公司对于上述聊天记录均不予认可，并认为卢小君、梁毅因其自身原因一直没有按照约定办理案涉房屋的交付接收手续，应自行承担由此产生的不利后果和法律责任。卢小君、梁毅向一审法院提交2020年4月14日的短信聊天记录以及2020年4月15日的录音光盘，认为因中海公司自身原因导致案涉房屋未能办理产权证，卢小君、梁毅在提起一审诉讼前多次要求协助办证，但是中海公司一直拒绝配合。中海公司对上述证据材料不予认可，首先，聊天和录音的当事人身份无法确认，无法证明卢小君、梁毅所主张的证明目的，而且因卢小君、梁毅自身原因逾期办理房屋交付接收手续，逾期领取缴税资料以及办理涉案房屋的房产证，由于卢小君、梁毅自身拖延履行合同义务导致的一切后果和法律责任应由其自行承担。在一审诉讼过程中，一审法院依法向珠海市×××××××函询案涉不动产的登记情况。2020年9月8日，珠海市×××××××函复一审法院，案涉X房已于2020年9月7日转移登记至卢小君、梁毅名下。2019年6月11日，珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局致函珠海市×××××××，内容为：2018年9月，我局收到市住规建局转来《城乡规划违反行为移交函》，该函反映，有市民举报银海湾三期126-131栋（原报建栋号1-6栋）02复式户型在规划条件核实合格后，将双层高阳台局部涉嫌违法增建楼板更改为套内。据我局调查发现银海湾三期126-131栋所有房屋均存在涉嫌违法加改建现象。经我局致函贵中心咨询银海湾三期126-131栋所有房屋的产权登记情况，复函显示目前未办理产权登记房屋尚有52套（详见附表，包括案涉127栋1101房等）。因上述52套房屋存在涉嫌违法加改建行为，根据相关规定，提请贵中心对上述52套未办理产权登记房屋暂缓登记。2020年8月11日，珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局再次致函珠海市×××××××，内容为：根据市区两级关于查处银海湾三期违法建设案件的指示精神，在相关职能部门的支持配合下，目前银海湾三期违法建设案件已调查终结并听证完毕，进入到法制审核阶段。自2019年下半年以来，银海湾三期126-131栋52套未办理产权登记而被暂缓登记房屋的业主多次向相关部门申请，并对当事人中海公司提起诉讼，要求相关部门解除对其房屋的暂缓登记措施。现中海公司向我局书面申请解除银海湾三期126-131栋52套未办理登记房屋暂缓登记措施，并保证积极配合银海湾三期违法建设案件后续查处工作。鉴于上述52套房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，经研究并报上级批准同意，我局现向贵中心提请解除银海湾三期126-131栋52套未办理产权登记房屋暂缓登记措施。一审法院认为，卢小君、梁毅与中海公司就案涉房产所签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于卢小君、梁毅主张的逾期交房违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。从程序上，由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示等。因此，开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据前述司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，转移占有视为交房完成，而且房屋交付是房屋毁损、灭失风险划分的重要标志。虽然《商品房买卖合同（现售）》及附件、《补充协议》约定“如买受人在买卖合同约定的交付日期前未收到交付通知或未按通知约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买卖人”，但是上述条款属于中海公司提供的格式条款，免除出卖人的主要责任，上述条款应理解为买受人同意按照合同约定的交付日期办理交付手续，但是并不能因此而免除出卖人履行书面通知的义务。在本案中，中海公司向一审法院提交一份EMS邮件单证明其履行通知义务，但是该邮件的回单未能提交原件，在卢小君、梁毅对此不予认可的情况下，中海公司应当进一步举证证明其主张，未能充分举证的应自行承担不利的法律后果。其次，虽然中海公司对于卢小君、梁毅提交的微信聊天记录不予认可，但是卢小君、梁毅作为案涉房屋的买受人，在房屋交付前只享有合同上的权利，只是房屋买卖合同的债权人，转移房屋的占有是其实现房屋所有权的重要内容，因此卢小君、梁毅将会更加关注房屋的现实情况，不断催促出卖人交付房屋是其迫切需求，故一审法院对卢小君、梁毅自2018年6月19日起多次通过微信、短信以及电话的方式要求中海公司交付房屋的陈述予以采信，中海公司在卢小君、梁毅多次催促后仍未交付案涉房屋。再次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条规定：商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的，不予支持。卢小君、梁毅向一审法院提交的《银海湾127栋1401房业主缓交物业管理费申请》以及微信聊天的内容均反映，银海湾管理处的工作人员在房屋未实际交付的情况下一直向卢小君、梁毅催收物业管理费，并且《商品房买卖合同（现售）》及附件、《补充协议》以及《入伙会签单》反映，办理案涉房屋的交付需要出卖人中海公司、物业管理公司的协助配合，因此卢小君、梁毅有充分的理由相信中海公司与物业管理公司对于房屋交付的立场是一致的，但是根据前述指引，不管卢小君、梁毅是否欠缴物业管理费，均不应成为拒绝交付房屋的理由。综上，中海公司案涉房屋交付接收手续迟延系由于卢小君、梁毅自身原因导致的理由不成立，一审法院不予支持。卢小君、梁毅请求中海公司支付自2015年12月31日起至2019年2月25日的逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准问题，虽然合同约定逾期交付“出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%”，该约定亦属于开发商免除或限制其责任的格式条款，故一审法院酌定逾期交房违约金以已付房款为基数，按照每日万分之三的标准计算至实际交付之日止，以已付房屋价款的30%为限。关于卢小君、梁毅请求的逾期办证违约金的问题。中海公司亦认为案涉房屋交付接收手续和房地产权证的迟延办理系由于卢小君、梁毅自身原因导致，公司对此没有任何过错，相关后果应由卢小君、梁毅自行承担。案涉房屋买卖过程中，中海公司作为案涉不动产的开发商，其应当履行的办证义务是转移案涉不动产所有权的主合同义务，并非附随义务。转移案涉不动产所有权需要双方相互协助和配合，其中中海公司负有协助办证或者协助办理登记的义务，具体应当包括：办理测绘、权属登记等必要法律文件，披露上述信息以及根据要求提供上述文件，按照约定协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料等。虽然《商品房买卖合同（现售）》附件十二约定“双方选择由买受人自行办理《房地产权证》”，但是上述约定不能免除出卖人中海公司通知买受人以及协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料的义务。虽然中海公司向一审法院提交EMS邮件单证明其于2019年1月4日发出办证通知，但是该邮件是被退回的，卢小君、梁毅亦不予认可。另外，根据一审法院向珠海市×××××××调取的珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局的两份函件反映，案涉的银海湾三期126-131栋（原报建栋号1-6栋）02复式户型在规划条件核实合格后，将双层高阳台局部涉嫌违法增建楼板更改为套内，并且根据调查银海湾三期126-131栋所有房屋均存在涉嫌违法加改建，并依法对中海公司的违法行为进行查处，同时认为因包括案涉房屋在内的52套房屋存在涉嫌违法加改建行为，根据相关规定，提请不动产登记中心暂缓办理登记。其后，因房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，解除对上述房屋暂缓登记的措施。上述二份函件表明了，案涉房屋自卢小君、梁毅购买以及中海公司将房屋交付时，已存在违法加改建行为，且一直处于持续的状态，虽然珠海（国家）高新技术产业开发区（唐家湾镇）城市管理行政执法局暂缓登记函出具时间为2019年6月11日，但是在该日期前案涉房屋已经存在违法加改建行为，案涉不动产能否办理产权转移登记处于不确定状态，即卢小君、梁毅能够办理案涉不动产的产权证属于不确定的状态。即使卢小君、梁毅于2020年9月7日办理案涉不动产的转移登记，也并非因案涉房屋违法加改建行为予以改正，而是因房屋业主办理不动产权证的迫切需求，结合疫情常态化防控下创造良好营商环境的工作要求，相关部门采取的变通措施。综上，中海公司提出的案涉房屋房地产权证的迟延办理系由于卢小君、梁毅自身原因导致，理由不成立，一审法院不予支持。按照房屋买卖合同约定，出卖人中海公司应当在2015年12月30日前向买受人卢小君、梁毅交付合同约定的商品房，并且在商品房交付之日起350日内取得案涉商品房的房屋所有权证书，因此，出卖人中海公司应当在2016年12月14日前协助买受人提交办证资料或向买受人提供完整的办证资料，以便于买受人办理案涉房屋的所有权证书。卢小君、梁毅请求中海公司支付自2016年12月15日起至2020年9月7日止的逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》约定因出卖人原因导致逾期办理的“出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一”，《商品房买卖合同（现售）》及其附件为中海公司提供的格式合同，上述违约责任的约定与合同中约定“买受人逾期付款，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”的买受人违约条款明显不对等。上述逾期办证违约金的约定低于造成的损失，属于开发商免除或限制其责任的格式条款。因此，根据合同的履行情况、违约的过错程度、违约的时间长短、合同的预期利益、双向义务是否对等等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，中海公司应向卢小君、梁毅支付的违约金，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算。关于中海公司反诉请求卢小君、梁毅赔偿逾期收楼损失53994.96元。中海公司主张因卢小君、梁毅逾期收楼导致其向中海物业管理有限公司珠海分公司垫付案涉房屋的物业管理费等，根据《商品房买卖合同（现售）》及附件的约定，前期物业服务企业为中海物业管理有限公司珠海分公司，因此案涉房屋的物业管理费应由合同约定的物业服务公司收取，且中海公司向一审法院提交的付款凭证显示其向中海物业管理有限公司珠海分公司支付空置费，但是并没有相应的房屋栋数及房号，在卢小君、梁毅不予认可的情况，无法确认其已代卢小君、梁毅垫付物业管理费，故在未充分举证的情况下，应自行承担不利的法律后果。综上，中海公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。关于中海公司反诉请求卢小君、梁毅支付律师费的问题。由于中海公司违约逾期交付房屋以及逾期协助卢小君、梁毅办理案涉房屋的不动产权证书而导致本案的纠纷，故其所支付的律师费、诉讼费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、中海公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢小君、梁毅支付逾期交房违约金2033175.90元【以6777253为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年12月31日起至2019年2月25日止，以已付房屋价款的30%（6777253×30%=2033175.90）为限】；二、中海公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢小君、梁毅支付逾期办证违约金1520363.76元【以6777253元为基数，按照年利率6%的标准，自2016年12月15日起计算至2020年9月7日止（共计1346天），即6777253×6%÷360×1346=1520363.76】；三、驳回中海公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费52344元，由卢小君、梁毅负担12344元，中海公司负担40000元；反诉受理费575元，由中海公司负担。二审期间，中海公司向本院提交了五份证据：1、商品房地产权权属证明书；2、补充协议；3、EMS珠海分公司就2015年12月20日邮寄给卢小君、梁毅的《银海湾127-1401入伙通知书》邮件回单出具的说明；4、EMS珠海分公司就中海公司2019年1月4日邮寄给卢小君、梁毅的《银海湾住宅127-1401办证通知》邮件被拒收的情况出具的说明；5、卢小君、梁毅的《装修申请》。卢小君、梁毅在二审期间未提交新证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。本院查明，2015年11月12日，珠海市×××××××对中海公司位于香洲区情侣北路299号126-131栋、87栋（会所）、三期地下室出具《商品房房地产权权属证明书》。在签订《商品房买卖合同（现售）》的同时，卢小君、梁毅向中海公司提交一份《装修申请》，内容为：申请人卢小君、梁毅为中海银海湾127栋1401号房业主，为优化空间，因装修需要，现申请对房屋室内方案作如下变更：（1）将附件一位置①所示更改为附件二位置①所示；（2）将附件一位置②所示更改为附件二位置②所示；（3）将附件一位置③所示更改为附件二位置③所示等。二审中，中海公司提交的2015年12月20日向卢小君、梁毅发出的入伙通知书快递单上，中国邮政速递物流有限公司珠海市分公司注明“上述回单为邮局内部系统留底资料打印生成，我局特此确认其真实性”并加盖业务专用章。中海公司提交的2019年1月4日向卢小君、梁毅发出的办证通知书快递单上，中国邮政速递物流有限公司珠海市分公司注明“上述回单邮局上门送件但被收件人拒收，我局特此确认其真实性”并加盖业务专用章。另查明，卢小君、梁毅一审提交的短信对话内容显示：2018年9月9日，物业公司工作人员称“卢小姐，银海湾管理处发给您的催收函，您拒绝签收了。现在您想怎么处理这个问题，想听听您的诉求……”。卢小君称“门钥匙都在你们手上，我有进不去！快把那个问题处理好，把房子交给我”。2018年10月18日，卢小君短信通知物业公司:“……你公司以虚假的签收单、要求本人按照该假单据缴纳物业管理费于法无据。你公司一意孤行不交楼、致使本业主无法入户装修居住，已经公然违反合同法。现要求你公司无条件立即交付本人所购房产。”物业公司工作人员通过短信向卢小君发送函件，称“敬请涉及欠缴费用的尽快与楼栋管家或管理处沟通协调，在2018年10月31日前妥善处理好欠缴费用相关事宜等”。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于逾期交房违约金。《商品房买卖合同（现售）》约定“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”根据二审证据可知，中海公司已于2015年12月20日按照卢小君、梁毅在《商品房买卖合同（现售）》中填写的送达通知地址和常用联系电话向卢小君、梁毅邮寄《入伙通知书》，且该邮件已经签收，应认为中海公司已经履行了房屋交付的通知义务。退一步讲，根据《补充协议》“买受人明确知悉该房屋为现房、双方同意……出卖人可不再向买受人另行发送书面的收楼通知书，买受人需在前述约定的交付之日自行前往中海银海湾物业管理处办理相关的售楼手续”的约定可知，基于涉案房屋为现房，早已满足合同约定的交付条件这一情况，中海公司即使未履行房屋交付的通知义务，卢小君、梁毅亦应在约定的交付之日自行前往涉案小区物业管理处与中海公司的受托人中海物业管理有限公司珠海分公司办理收楼手续。卢小君、梁毅未在约定的交付之日自行前往收楼属于买受人受领迟延，对于此种由于买受人原因造成的迟延交付，中海公司无需承担该段期间的逾期交房违约责任。卢小君、梁毅主张其在2016年起就一直向中海公司要求收楼，但卢小君未提交其在2016年起至2018年6月18日期间主张收楼的证据，故本院对该主张不予采信，卢小君、梁毅迟延受领期间应为2016年至2018年6月18日期间。买受人迟延受领虽然可使得出卖人无需承担迟延受领期间的违约责任，但并不因此免除出卖人的交付义务。根据卢小君、梁毅提交的短信内容可知，自2018年6月19日至2019年2月26日实际收楼期间，中海物业管理有限公司珠海分公司工作人员与卢小君就收楼与物业服务费交纳问题进行了多次沟通。从物业公司“银海湾管理处发给您的催收函”的短信内容、短信发送的解决欠缴物业服务费问题的函件、卢小君“门钥匙都在你们手上，我又进不去！”“快把那个问题处理好，把房子交给我。”“你公司……要求本人按照该假单据交纳物业管理费于法无据。你公司一意孤行不交楼、致使本业主无法入户装修居住……现要求你公司无条件立即交付本人所付房产”的短信内容以及《银海湾127栋1401房业主缓交物业管理费申请》的具体内容，可以判断得知物业公司要求卢小君交纳物业费用才能办理收楼手续。物业公司系受中海公司的委托办理房屋交付事宜，则物业公司上述对收楼造成阻碍的行为对中海公司发生效力，中海公司因此需要承担2018年6月19日至2019年2月26日期间的逾期交房违约金514394元（6777253元×253天×0.3‰/天）。二、关于逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同（现售）》的约定可知，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起350日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点五的标准向买受人支付违约金。此处“商品房交付之日”卢小君、梁毅主张为合同约定的房屋交付之日，中海公司主张为实际交付房屋之日。本院认为，应理解为买受人实际收房之日更为公平合理。原因为买受人在商品房具备交付条件后及时收楼，则实际收房之日前由于出卖人原因造成的逾期交房期间造成的损失可通过出卖人承担逾期交房违约责任得以弥补。本案2016年至2018年6月18日卢小君、梁毅迟延收楼期间，中海公司无需承担逾期交房的违约责任，即此期间未收房的责任并非由中海公司造成，如果将该期间又计入中海公司办理产权证350日及其后迟延办证的期间，实际上是将卢小君、梁毅迟延办理收房手续造成的损失又由中海公司承担，这显然不公平，因此本案应从2019年2月26日实际交房之日开始起算中海公司的办证时间，则中海公司应在此后之日的350日之内即2020年2月10日前协助卢小君、梁毅办妥房屋权属证明。实际上，案涉房屋产权转移登记至卢小君、梁毅名下的时间为2020年9月7日，显然超过上述期间。而根据案中证据可知，中海公司未能在2020年2月10日前协助卢小君、梁毅办妥房屋权属证明的主要原因为2019年6月11日至2020年8月11日期间，由于房屋违法加改建问题，包含涉案房屋在内的中海公司开发的52套别墅被产权登记部门暂缓登记。本院认为，中海公司有义务保证涉案房屋在取得开发商初始产权权属证明后到业主申请产权转移期间一直处于随时可由业主办理产权的状态，不因业主办理产权转移登记的时间不同而受到影响，故对于中海公司上诉主张由于卢小君、梁毅未在暂缓登记前及时办证其无需承担逾期办证违约责任，本院不予支持。中海公司另上诉主张加改建的行为得到卢小君、梁毅的认可，卢小君、梁毅应自行承担加改建造成的暂缓办证风险。本院认为，中海公司提交的卢小君、梁毅签名的《装修申请》并不能证明中海公司已将装修为违反规划的加改建及其可能的风险告知卢小君和梁毅，卢小君和梁毅作为普通消费者无法知悉该装修方案和由中海公司进行的装修行为属于违法加改建，更遑论对违法加改建行为予以认可，故本院对中海公司的上述主张不予支持。关于逾期办证违约金的标准。双方约定逾期办证违约金的计算标准为日万分之零点五，卢小君和梁毅主张应比照逾期付款和逾期办证违约金的计算标准日万分之三进行调整。本院认为，权利、义务与违约责任的承担应相统一。商品房买卖合同法律关系中，买受人的义务是向出卖人支付购房款，对应的权利是出卖人应向其交付商品房以及协助将该商品房产权办理至买受人名下，此两种权利中交付房屋的逾期违约责任与支付购房款的逾期违约责任案中已经保持对等的均约定为按日万分之三计算；同时《商品房买卖合同（现售）》亦约定由买受人自行办理房地产权证，买受人自行至出卖人处领取所需资料，买受人自行缴纳各项税费，则可知对于办证出卖人仅负有提供所需资料的协助义务，逾期办证的违约责任和逾期付款违约责任不具有可比性。案中双方协商一致逾期办证违约金为每日万分之零点五的标准与中海公司的合同义务相匹配，不应随意调整，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，中海公司需向卢小君、梁毅支付2020年2月11日至2020年9月7日期间的逾期办证违约金70822元（6777253元×209天×0.05‰/天）。综上所述，中海公司的上诉理由部分成立，本院对有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。因二审出现新证据，本院据以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初5378号民事判决第三项；二、变更珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初5378号民事判决第一项为：中海地产（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向卢小君、梁毅支付逾期交房违约金514394元；三、变更珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初5378号民事判决第二项为：中海地产（珠海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向卢小君、梁毅支付逾期办证违约金70822元；四、驳回中海地产（珠海）有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费52344元，由卢小君、梁毅负担48000元，中海地产（珠海）有限公司负担4344元；反诉受理费575元，由中海地产（珠海）有限公司负担。二审案件受理费35228元【中海地产（珠海）有限公司已预交52919元】，由卢小君、梁毅负担29426元，中海地产（珠海）有限公司负担5802元；对于多收取的17691元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年五月八日书记员  王 莉