山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3947号上诉人（原审被告）：江鹏，男，1989年8月2日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：历城区子后琴行，住所地济南市。经营者：王平，男，1988年2月4日出生，汉族，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：江鹏，男，1989年8月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：张伟伟，女，1980年5月7日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：张和臣，山东润银律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔婷婷，山东润银律师事务所实习律师。原审第三人：杨秀美，女，1973年10月29日出生，汉族，住日照市。上诉人江鹏、历城区子后琴行（以下简称子后琴行）因与被上诉人张伟伟及原审第三人杨秀美房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初6848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理。本案现已审理终结。江鹏、子后琴行上诉请求：一审判决认定事实不清，应撤销原判决予以改判或发回重审。事实和理由：2017年3月15日，江鹏(承租方，乙方)与张伟伟(出租人，甲方)、子后琴行(担保方，丙方)，共同签订房屋租赁合同一份，租赁房屋位于济南市历城区东外环路2138号07第四层，租赁期限从2017年3月15日至2022年3月14日，租金每月5000元。2018年6月7日涉案房屋被济南市市中区人民法院通过网上拍卖给案外人丁德和，江鹏、子后琴行实际租赁期限应该截止到2018年6月7日，此日期以后涉案房屋便归案外人丁德和所有，自2017年3月15日至2018年6月7日，满打满算接近15个月，每月租金5000元，15个月的租金就是75000元。江鹏自2017年的3月份至2020年8月份，共支付租金59470元，再加上2017年4月份给了张伟伟一方20000元的现金，一共支付了79470元的租金，而一审在没有查清事实的情况下就判决江鹏支付张伟伟房屋租金47300元，并且判决子后琴行承担连担责任，是严重错误的。张伟伟辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。一、江鹏与张伟伟之间存在真实有效的房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，2018年6年26日济南市市中区人民法院（2018）鲁0103执恢165号作出裁定自该裁定书送达之日该房屋所有权人为丁德合，但是基于买卖不破租赁原则，且张伟伟在2015年4月20日就已与案外人济南邦民精密阀门有限公司签订合法有效的房屋租赁合同（且明确载明在租赁期限内张伟伟有权将该房屋转租或者转借他人，无须事先通知），而该房屋2015年12月2日才被济南市历下区人民法院依法查封，故江鹏与张伟伟之间的租赁合同的效力并不因涉案房屋的所有权人发生变动而导致无效，故江鹏与张伟伟之间的租赁合同的有效租赁期间为自2017年3月15日至2018年8月15日，租赁期限共计17个月，并非江鹏诉称的15个月。二、江鹏作为具有大专水平的完全民事行为能力人，于2018年7月25日向张伟伟出具的欠条明确表明江鹏自2017年3月15日至2018年8月15日欠张伟伟房租66900元，因月份计算错误，在一审判决中已经纠正，张伟伟对此无异议，该欠条是对双方租赁期间内未付房租的结算的真实意思表示，故自2017年7月25日之前的未结算金额以欠条为准，不应该浪费时间和精力再计算2017年3月至2017年7月25日之间的费用，江鹏诉称的2万元现金未提供有效的证据证明该现金已交于张伟伟，且张伟伟并未实际收到，而江鹏诉称的2017年3月份至2020年8月共支付租金59470元事实，经一审法院两次开庭核对各项数据已经核实所支付费用的明细，并非是江鹏所称的都是与张伟伟之间的租赁合同的租金，张伟伟将其交付的租赁原审第三人其他房屋的租金、涉案房屋的物业费、水电费全部算作支付于张伟伟的租金实属违背诚实信用原则，浪费司法资源。三、子后琴行在租赁合同的担保方已经明确盖章做出意思表示，2018年7月25日在江鹏给张伟伟出具的欠条上也在担保方明确盖章，子后琴行经营者虽然是王平，但是在一审庭审中江鹏明确表明王平是名义经营者，他本人系实际经营者，故依据江鹏与一审第三人杨秀美的聊天记录也明确表明子后琴行的担保行为，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回江鹏、子后琴行的上诉请求。杨秀美未作陈述。张伟伟向一审法院起诉请求：1.依法判令江鹏向张伟伟支付租金52200元及利息（以52200元为基数按照年利率6%自2018年7月25日起至清偿完毕之日止）；2.依法判令子后琴行承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费等其他相关诉讼费用由江鹏、子后琴行负担。一审法院认定事实：2017年3月15日，张伟伟（出租方、甲方）、江鹏（承租方、乙方）、子后琴行（担保方、丙方）共同签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方将位于济南市二环东路2138号楼四楼（葡萄树幼儿园南邻）的房屋出租给乙方使用。二、本房屋月租金为人民币5000元，季度结算。每季季末30日内，乙方向甲方支付下季度租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束后，乙方须交清欠费。四、房屋租赁期为五年，从2017年3月15日2022年3月14日。五、在承租期内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。后张伟伟将涉案房屋交由江鹏使用，江鹏每月支付房租给张伟伟指定的收款人杨秀美（即第三人）的微信账户中（感恩有您）。2018年7月25日江鹏书写欠条一份，内容为：本人江鹏租赁张伟伟二环东路2138号第四层楼房，自2017.3.15至2018.8.15共18个月×5000元/月租金共玖万元整，自2017.3.15至2018.7.24日共付租金贰万叁仟元整，下欠租金陆万陆仟玖佰元，以上属实。江鹏在欠款人处签名，子后琴行在担保处盖章。另查明，子后琴行系个体工商户，成立于2017年4月10日，经营者是王平。审理中江鹏述称子后琴行系其投资开办，王平是管理人员，属于名义上的经营者，江鹏系实际经营者。涉案房屋位于济南市历城区东外环路2138号07第四层，面积319.85平方米，原所有权人是济南邦民精密阀门有限公司，房产证号历城170468。2015年4月20日，济南邦民精密阀门有限公司（甲方）与张伟伟（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定济南邦民精密阀门有限公司将涉案房屋出租给张伟伟使用，租金为每月4000元，租赁期限为2015年4月20日至2025年4月29日。2016年3月20日济南邦民精密阀门有限公司出具同意房屋转租证明，载明在租赁期限内乙方有权将该房屋转租或转借于他人，无需事先通知甲方，甲方不得干涉乙方的转租或转借行为。2015年12月2日涉案房屋被济南市历下区人民法院依法查封，2018年6月16日济南市市中区人民法院作出（2018）鲁0103执恢165号执行裁定书，裁定：被执行人济南邦民精密阀门有限公司名下的位于济南市历城区东外环路2138号07第四层房产（证号：历城170468）归买受人丁德合所有。后江鹏与丁德合签订租赁合同继续租用涉案房屋。现在涉案房屋仍由江鹏使用。本案的争议焦点为2018年7月25日江鹏书写的欠条的真实性以及拖欠房租如何计算？张伟伟述称该欠条上的租金是发生权属变更前的房租，因房屋被拍卖，双方的租赁合同于2018年8月15日解除。江鹏对该欠条的签名予以认可，但辩称欠条内容是根据杨秀美口述江鹏手写的并加盖公章，租金的数额等均未核实对账，书写时间是暑假期间开学前，具体哪一天记不清了。第三人杨秀美述称其与张伟伟是朋友关系，因张伟伟在泰安，故帮其代收房租；欠条是江鹏完全认可的情况下所写，因为之前江鹏拖欠房租，月租5000元，每次仅转账三百、五百，作为成年人肯定是慎重书写欠条的。审理中江鹏认可该欠条是其本人书写，并加该子后琴行的公章，但对其辩称意见未提交证据证实。一审法院对该欠条的真实性予以认可。张伟伟主张根据该欠条书写的内容，双方的租赁合同于2018年8月15日解除，截至2018年7月25日江鹏尚欠租金66900元，后江鹏又多次转账，经对账，截止庭审当日江鹏尚欠租金52200元未支付。为此张伟伟提交微信转账截图以及微信聊天记录截图予以证实。江鹏辩称因欠条是在杨秀美的指示下所写，不能以此为据；应自开始租赁房屋时开始计算已经支付的房租，至2018年6月该房屋被拍卖，应当为15个月的房租75000元，而非欠条上所写18个月房租90000元；根据微信转账记录其已经支付房租56070元，此前2017年4月还支付给杨秀美2万元现金，故房租已经超付，不再欠张伟伟房租。为此江鹏提交转账记录截图及转账明细予以证实。杨秀美述称江鹏所转的四楼房租均已转给张伟伟，并未收到2万元现金。庭审中各方当事人均认可江鹏还另租用杨秀美在三楼的一间房屋，租金每月500元；江鹏的微信名昵称“文艺青年范”，杨秀美的微信名昵称为“感恩有您”。一审法院认为，江鹏提交的转账记录，能看出其向微信名为“感恩有您”和“厚德载物”的账户中多次转款，但无法看出是支付的三楼的房租还是四楼的房租。一审法院认为，张伟伟与江鹏签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律法规的规定，应为合法有效的合同。江鹏辩称张伟伟故意隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实，为此还提交了济南邦民精密阀门有限公司与王平于2017年2月18日就涉案房屋签订的租赁合同。与本案张伟伟、江鹏于2017年3月15日签订的合同相比较，除了签订合同的主体不同外，月租金也由最初的7000元减少为5000元，故涉案房屋租赁合同的重新签订对出租方和承租方均是有利的，且房屋被依法查封并不影响房屋的占有使用，双方亦是实际按照2017年3月15日重新签订的合同履行的，说明重新签订合同是双方明知且自愿的。故对江鹏辩称被隐瞒的意见，一审法院不予采信。合同履行期间因涉案房屋被拍卖，房屋所有权人发生变更，双方的租赁合同被迫提前解除。江鹏认可2018年7月25日的欠条是其本人所写，但辩称其是在杨秀美的指示下书写。一审法院认为，江鹏系成年人，且具有大专文化，其作为完全民事行为能力人，对书写欠条的含义、内容以及将会产生的法律后果是应当可以预见的。故对其辩称意见一审法院不予采信，对欠条的真实性予以认可。庭审中江鹏自述书写时间是2018年暑假期间临近开学，结合欠条的具体内容，足以说明双方的租赁合同期限截止日期为2018年8月15日，租金亦计算至该日。双方对房屋租金进行对账也是合情合理的。因此，张伟伟关于按欠条中载明的租金数额扣除此后支付的租金来计算剩余租金的主张，一审法院予以支持。但欠条中的租金计算有误，自2017年3月15日至2018年8月15日共计17个月，租金总额应为85000元（5000元/月×17个月），扣除其2018年7月25日前已经支付的23000元，余款为62000元未付。自2018年7月26日起至2020年8月26日止，江鹏提交的转账明细中记载其共转账27520元，张伟伟根据微信聊天记录的内容，扣除其中支付的三楼房租及物业费12820元，认可江鹏已经支付涉案房租14700元（27520元-12820元）。江鹏辩称向杨秀美交付2万元的现金，杨秀美予以否认，因江鹏未提供证据予以证实，故关于江鹏的辩称意见，一审法院不予采信。综上，江鹏尚有47300元（62000元-14700元）房租未支付。双方对拖欠房租的利息未进行约定，故张伟伟关于要求支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。江鹏作为子后琴行的实际经营者，在欠条的担保方处盖章，亦应明知该行为的法律后果。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。因双方未对担保方式进行约定，故子后琴行应当承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限江鹏于判决生效之日起十日内向张伟伟支付房屋租金47300元；二、历城区子后琴行对江鹏的上述债务承担连带责任；三、驳回张伟伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计553元，由张伟伟负担52元，江鹏负担501元。保全申请费689元，由张伟伟负担65元，江鹏负担624元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为江鹏是否欠付张伟伟租金以及如欠付租金数额为多少。张伟伟与江鹏签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，江鹏又于2018年7月25日向张伟伟出具了欠条，江鹏作为完全民事行为能力人，对其所书写欠条的含义、内容以及法律后果应当知晓，其应承担欠条所载明的偿还欠付租金的义务。一审法院根据欠条载明的应支付租金的期限、实际支付租金的情况以及合同约定的租金标准认定江鹏实际欠付的租金费用，计算数额正确。另根据江鹏与张伟伟的微信聊天内容及转账记录，江鹏在出具欠条之后偿还欠付的租金共计14700元，一审法院综合全案证据及事实分析，认定江鹏应向张伟伟支付租金47300元，并无不当。因子后琴行在租赁合同以及欠条上作为担保人加盖印章，一审法院判令子后琴行对上述租金债务承担连带责任，符合法律规定。综上所述，江鹏、历城区子后琴行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1473元，由上诉人江鹏、历城区子后琴行负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年五月二十八日法官助理 刘 辉书 记 员 侯新新