广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初7555号原告：张像知，男，1973年3月1日出生，汉族，住址广东省陆河县。委托诉讼代理人：彭斌，广东领华律师事务所律师。被告：李广德，男，1992年12月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市坪山区。第三人：李旭东，男，汉族，1965年9月1日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：聂珍，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：黄冬燕，京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告张像知与被告李广德、第三人李旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告张像知及其委托诉讼代理人彭斌，被告李广德委托诉讼代理人聂珍、黄冬燕到庭参加诉讼。2020年12月30日，本院裁定本案转为普通程序审理。2021年1月22日，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告张像知及其委托诉讼代理人彭斌，被告李广德及第三人李旭东共同委托诉讼代理人聂珍、黄冬燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张像知向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告返还押金23000元；3.判令被告向原告支付室内装修补偿费40000元；4.判令被告向原告支付停产停业损失补偿费48346元；5.判令被告向原告支付搬迁费50957元；6.判令被告向原告支付擅改经营性用途适当补偿费232059元；7.本案诉讼费由被告承担；8.判令第三人对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2018年4月2日,被告与原告签订房屋租赁合同,约定被告将位于深圳市坪山区房屋（面积约960㎡）租赁给原告使用。租赁期限为2年,租赁期自2018年3月1日至2020年2月28日止,租金每月11500元,后于2019年10月调整为每月10000元。合同约定,涉案房屋若被征收,征收款项中的经营损失补偿归乙方（原告）所有,装修补偿款中属于乙方（原告）的自行合法装修也归原告所有。合同签订后原告将涉案房屋进行装修,并经营百货店和房屋出租业务。每月定期向被告缴纳租金。2019年8月份开始,因政府对涉案房屋所在地进行拆迁规划,涉案房屋所在地停止经营。2019年11月27日,第三人李旭东（李广德父亲）就涉案房屋拆迁补偿事项与深圳市坑梓沙田股份合作公司、深圳市坪山区坑梓街道办事处签订“沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议”。根据该协议,被告可获得拆迁补偿款7127633元,该补偿款中包括本应支付给原告的本案请求事项中的款项。但是被告在签订该补偿协议并从政府领取补偿款后并不按规定支付原告该部分款项。为维护原告的合法利益,特向法院起诉,请求法院依法支持原告请求。被告李广德辩称：第一，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证和房地产证，根据相关司法解释属于无效合同，无须解除，该事实在4290号案件审理认定，且涉案租赁合同已于2020年2月28日已届满到期，原被告双方之间的权利义务已经终止，原告应当无条件返还租赁房屋给被告。第二，原告并非被征收人或征收补偿对象，无权获得征收补偿款，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法》的规定，在房屋征收法律关系中被征收人或征收补偿对象是房屋所有权人而非承租人，因征收拆迁所产生的装修补偿、停产停业、搬迁补助等各项补偿费用，均属于政府确定的房屋所有权人即被征收人所有，本案中只存在房屋租赁法律关系，不存在拆迁补偿法律关系，双方只适用房屋租赁法律关系相关的法律法规，在房屋租赁法律关系的法律范畴内解决双方的矛盾纠纷，而不能以涉案租赁房屋涉及到拆迁即主张拆迁补偿，政府对房屋的征收行为只是房屋涉及的租赁合同解除的原因，但政府征收法律法规涉及的相应政策补偿，并不必然成为承租人因房屋租赁合同解除所遭受损失主张补偿的依据，对于承租人相应的赔偿请求应严格在双方租赁合同法律关系的框架内提出其请求权，且由于双方租赁合同属于无效合同，原被告双方应当按照租赁合同无效的法律后果的相关规定解决双方的矛盾纠纷，另外双方租赁合同期限已于2020年2月28日届满，原告已经失去了承租人的资格。第三，关于擅改商的补偿，该补偿项目的初衷是由于涉案房屋的一楼可用于商业经营，商铺的价值远高于住宅房屋的价值，按照房屋征收补偿的相关原则，按照价值相当的标准，应当按照商铺的房屋用途来给予房屋所有权人的补偿，但是由于涉案房屋并未取得房产证，政府不能完全按照商铺用途房屋给予征收补偿，但该房屋的商业价值客观存在，政府为了妥善解决征收补偿问题，即通过商铺与住宅之间的租金差，给予房屋所有权人进行一个补偿，以弥补房屋所有权人因拆迁所导致的房屋主体价值的差额，该补偿项目是属于对房屋所有权人的房屋主体价值的一个补偿内容，原告虽然租赁涉案房屋用于商业用途，但并不能以此将房屋擅改商的补偿主张归原告所有。第三人李旭东辩称：答辩人不是原被告双方租赁合同关系的当事人，没有向原告承担任何责任的事实及法律依据。经审理查明：2018年4月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定主要内容为“原告租用被告的坑梓沙田李中村64号建筑面积为950平方米的房屋，合同期限为2018年3月1日至2020年2月28日，从2018年3月1日起计收租金；每月租金11500元，租金每月交付一次，当月5日前支付本月租金。押金为23000元，承租期满，经被告查验房屋、设施完好无损，且原告无违约时方可退回原告。原告不得擅自改变租赁物业的房屋结构，在不影响物业外观和主体结构的情况下,原告可以对租赁物业进行适当的改造和装修,但事先必须征得被告书面同意,并将改造和装修图纸交被告审定；因改造和装修所产生的费用和风险由原告承担；租赁期满或因其他原因原告撤出时,原告不得擅自撤走或损坏租赁物业的装修。原告在承租期间，若租赁标的或标的所涉土地需被国家有关部门征收征用（含办事处或工作站或被告或开发单位代为征收征用）,原告应无条件服从,征收补偿款中的经营损失补偿款归原告所有,装修补偿款中属于原告自行合法装修归原告所有,其余补偿款归被告所有......”。合同签订后，被告履行了交付租赁物的义务，原告向被告交付租赁押金23000元。另查明：涉案房屋位于沙田（二期）土地整备利益统筹项目范围内，房屋权利人为第三人李旭东，系被告李广德父亲。涉案房屋无房产证、未取得建设工程规划许可证。2019年11月27日，李旭东（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，协议书第一条约定内容有“房屋未进行产权登记，位于坪山区，测绘编号ＳＴ2-0172，占地面积131.45平方米，建筑面积1223.58平方米，其中乙方占1223.58平方米……。”第二条约定主要内容有“经甲乙双方协商一致，本次甲方对乙方房屋进行货币补偿，补偿内容及金额……室内自行装饰装修价值补偿费489432元、停产停业损失补偿费48346元、擅改经营性用途适当补偿费232059元、搬迁费50957元……。”再查明：1、原告在本院受理的（2020）粤0310民初4290号案件审理过程中自述“未对涉案房屋二楼至八楼进行装修。在涉案房屋一楼装了烟酒架、招牌、玻璃等”。2、依据深圳市中级人民法院于2021年2月7日作出的（2020）粤03民终28055号民事判决，原被告之间于2018年4月2日签订的《房屋租赁合同》已被确认无效；原告向被告交付的押金23000元已用于冲抵原告拖欠被告2020年1月1日至2020年12月15日期间的房屋占有使用费。本院认为，原告第一项诉讼主张，生效法律文书已经做出认定，本院予以驳回。原告第二项诉讼主张标的，已经冲抵原告拖欠被告的房屋占有使用费，其该项诉讼主张缺乏事实依据，本院予以驳回。关于原告第三项诉讼主张。首先，原告自述“未对涉案房屋二楼至八楼进行装修；在涉案房屋一楼装了烟酒架、招牌、玻璃等”，依据原告陈述其装修为租赁物一楼的招牌、玻璃等，而烟酒架不属于装饰装修，招牌等未形成附和，可以自行拆除。其次，原被告之间在《房屋租赁合同》中约定“原告可以对租赁物业进行适当的改造和装修,但事先必须征得被告书面同意,并将改造和装修图纸交被告审定”，原告主张装饰装修，应当对存在“改造和装修”的事实承担举证责任。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”综上，原告第三项诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。关于原告第四项诉讼主张。依据第三人李旭东（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订的《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，涉案房屋是由深圳市坑梓沙田股份合作公司和李旭东之间基于商业行为签订，不属于政府部门因公共利益需要实施的房屋征收及给予被征收房屋权利人补偿的行为，原告主张停产停业损失属于原告所有并要求被告支付，无事实及法律依据，本院不予支持。但依据原被告在《房屋租赁合同》中的“原告在承租期间，若租赁标的或标的所涉土地需被国家有关部门征收征用（含办事处或工作站或被告或开发单位代为征收征用）,原告应无条件服从,征收补偿款中的经营损失补偿款归原告所有,装修补偿款中属于原告自行合法装修归原告所有,其余补偿款归被告所有......”约定可知，原被告对非因政府征收导致的租赁物拆迁中的“经营损失补偿款”约定归原告所有，而经营损失可以认定为因合同无效给原告带来的可预期经营利益损失，应视被告是否存在过错确定其是否承担赔偿责任。其次，被告明知涉案房屋无产权证或建设工程规划许可证，仍将涉案房屋出租给原告，其对合同无效存在过错，应当赔偿原告因此所受到的损失。关于损失金额，本院参照停产停业损失补偿费48346元予以确定。故被告需赔偿原告经营损失48346元。关于原告第五项、第六项诉讼主张。首先，依据第三人李旭东（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订的《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，涉案房屋是由深圳市坑梓沙田股份合作公司和李旭东之间基于商业行为签订，不属于政府部门因公共利益需要实施的房屋征收及给予被征收房屋权利人补偿的行为。其次，原被告之间也未约定搬迁费50957元、擅改经营性用途适当补偿费232059元属于原告所有。故原告该两项主张无事实及法律依据，本院予以驳回。关于第三人李旭东是否承担责任问题。依据第三人李旭东（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订的《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，涉案房屋是由深圳市坑梓沙田股份合作公司和李旭东之间基于商业行为签订，权利义务主体是深圳市坑梓沙田股份合作公司和李旭东，不属于政府部门因公共利益需要实施的房屋征收及给予被征收房屋所有权人补偿的行为；李旭东也非《房屋租赁合同》出租人，无需对原被告之间的无效合同承担法律责任，故原告主张第三人李旭东承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2020）17号】第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李广德于本判决生效之日起三日内向原告张像知赔偿经营损失48346元；二、驳回原告张像知的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7366元，被告李广德负担903元，原告张像知负担6463元。原告张像知已预交的人民币7366元，由本院予以退回903元。被告李广德应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币903元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二一年五月十二日书记员  石斐宇