四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民初37号 原告（案外人）：蒲松林，男，1971年10月28日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄均森，四川永靖律师事务所律师。 被告（申请执行人）：厦门资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街27号473室。 法定代表人：林晟，董事长。 委托诉讼代理人：罗酬威，四川璟瑞律师事务所律师。 委托诉讼搭理人：邱忠诚，四川璟瑞律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都森宇实业集团有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，系公司员工。 原告蒲松林与被告厦门资产管理有限公司（简称厦门资产公司）、第三人成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒲松林及其委托诉讼代理人植艳君，被告厦门资产公司的委托诉讼代理人邱忠诚、罗酬威到庭参加诉讼。第三人森宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 蒲松林向本院提出诉讼请求：1.请求立即解除对位于成都市天府新区××街道××路××号××期××栋××号房屋（以下简称301号房）的查封措施；2.判决确认蒲松林对位于成都市天府新区××街道××路××号××期××栋××号房屋享有所有权；3.判决森宇公司立即协助原告办理成都市天府新区××街道××路××号××期××栋××号房屋的备案、过户登记手续；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.蒲松林与森宇公司之间针对案涉房屋签订的编号为3210301号《商品房买卖合同》发生在法院查封之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一个构成要件。2.案涉房屋买卖合同签订后，森宇公司即将案涉房屋交付蒲松林使用，时至今日，案涉房屋已由蒲松林占用、使用长达7年之久，且蒲松林一直按照物业公司要求缴纳物业费、水电费等相关费用，故蒲松林的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二个构成要件。3.在达成购房合意后，蒲松林即将全部购房款1760000.00元支付给森宇公司，由森宇公司向其出具收据，蒲松林的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第三个构成要件。4.未办理过户登记系因第三人森宇公司原因导致案涉房屋存在抵押、查封，无法办理产权过户登记，即并非蒲松林自身原因。厦门资产公司在对案涉房屋办理抵押及申请查封前，未对案涉房屋的真实情况进行调查核实，厦门资产公司的过失不应由蒲松林承担。故查封蒲松林的财产不符合法律规定，应当予以解封。 厦门资产公司辩称，1.案涉房屋自2013年11月29日办理初始登记后，并未发生过所有权转移的变更登记，蒲松林并非案涉房屋的真实所有权人。2.厦门资产公司是案涉房屋的抵押权人，有权就抵押财产折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿。3.蒲松林与森宇公司签订《商品房买卖合同》是为了抵扣森宇公司与成都建工第四建筑工程有限公司、成都市第四建筑工程公司机电设备安装工程分公司与金牛区宏进建材商贸部、成都市金牛区盛达华建设经营部、郫县鑫盛达建材经营部之间的工程款，并非是森宇公司将案涉房屋出售给蒲松林，蒲松林也未举证证明其与成都建工第四建筑工程有限公司、森宇公司之间存在真实、金额确定的债权债务关系，故蒲松林与森宇公司未形成真实的买卖关系，也非商品房消费者。综上，请求驳回原告蒲松林的诉讼请求。 森宇公司未到庭，也未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。根据有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产公司）与森宇公司、成都长湖投资有限公司（以下简称长湖公司）、刘军、万忠宇、黄媛琼、岳军、卢苹借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日作出（2016）川01民初977号民事判决书，该案查明：2013年2月15日，森宇公司与长湖公司签订《借款协议》，约定森宇公司同意自2013年2月20日至2013年9月30日期间，在12500万元额度内无息出借资金供长湖公司使用，长湖公司应于2014年12月31日前归还。2015年5月18日，森宇公司与长湖公司签订《借款协议》，约定森宇公司在协议签订后10日内向长湖公司出借资金1亿元，长湖公司应于2015年6月2日前归还。上述合同签订后，森宇公司通过银行转账向长湖公司支付款项。2015年7月2日，华融资产公司与森宇公司、长湖公司签订《债权转让协议》，约定由森宇公司将其对长湖公司22450万元债权及其项下权益转让给华融资产公司，并与长湖公司作为共同债务人，由华融资产公司对其进行债务重组。同日，华融资产公司（甲方）与长湖公司（乙方）、森宇公司（丙方）签订《还款协议》，约定债务金额为22450万元，乙、丙方为该笔债务的共同债务人。同日，森宇公司与华融资产公司签订《抵押协议》，约定森宇公司以《抵押协议》附件所列《抵押物清单》及《抵押物明细表》载明的位于成都市××街道××期的部分住宅和车位，七期部分住宅为案涉债务提供抵押担保。此后，华融资产公司与森宇公司就约定的抵押物办理了抵押登记，并取得他项权证（他项权证号：1.成（天）房他证他权字第3942420－1号至3942420－13号；2.成（天）房他证他权字第3944230－1号至3944230－6）。 该案与本案有关的判项为：“一、森宇公司、成都长湖投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向华融资产公司偿还债务本金2亿元，并支付展期补偿金（截止2016年5月18日的展期补偿金14265416.67元；从2016年5月19日起的展期补偿金，以本金2亿元为基数，按合同约定的展期补偿金比率25%／年，计算至款项付清之日止）；二、森宇公司、成都长湖投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向华融资产公司支付为实现债权而实际产生的律师费用25000元；三、如森宇公司、成都长湖投资有限公司未履行第一、二项义务，华融资产公司有权对森宇公司所有的位于成都市××街道××期的部分住宅和车位，七期部分住宅（他项权证号：1.成（天）房他证他权字第3942420－1号至3942420－13号；2.成（天）房他证他权字第3944230－1号至3944230－6））行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”。案涉房屋办理抵押登记的日期为2015年12月2日，被担保主债权数额为22450万元，抵押权人为华融资产公司。 该判决发生法律效力后，本院受理了华融资产公司的强制执行申请，执行案号为（2017）川01执1727号。执行中，本院于2019年7月19日作出（2017）川01执1727号之十八执行裁定，继续查封森宇公司位于成都市天府新区××街道××路××号××房屋。查封期限三年，从2019年7月19日至2022年7月18日止，案涉房屋在上述查封范围内。执行中，经厦门资产公司申请，本院于2019年5月10日作出（2019）川01执异990号执行裁定书，裁定变更厦门资产公司为本院（2017）川01执1727号执行案件的申请执行人。蒲松林以案涉房屋系查封前购买，并已支付房款其为由，向本院提起执行异议。本院于2020年11月30日作出（2020）川01执异2321号执行裁定书，裁定驳回蒲松林的异议请求。蒲松林不服，遂提起本案诉讼。 另查明，2013年4月11日，森宇公司与蒲松林签订《商品房买卖合同》，合同载明商品房预售许可证号为：成房预售双字第1××2号。合同第四条第3项约定：该商品房在建工程已设定抵押，抵押权人为华融资产管理公司。抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。合同第十九条第（一）项“初始登记”约定：“出卖人应当在2014年4月12日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：1……。2.终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。”第（二）项“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……；（2）终止合同，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。”同日，蒲松林还与森宇公司签订了《商品房买卖合同补充协议》及承诺书等。2013年4月18日，森宇公司向蒲松林出具《收据》，载明收到楼款176万元，备注处注明“抵工程款”。从2018年4月开始，蒲松林交纳案涉房屋的物业费。 蒲松林与陈晓均系夫妻，蒲松林系成都市金牛区盛达华建设经营部、郫县鑫盛达建材经营部的经营者，陈晓均系金牛区宏进建材商贸部的经营者。2013年3月26日，森宇公司向成都市第四建筑工程公司出具《关于南湖国际社区支付工程款的事宜》，要求用部分房屋抵付给个人的形式来抵付森宇公司欠成都市第四建筑工程公司的工程款，其中房屋抵付个人的名单中包括蒲松林，案涉房屋也包括在蒲松林名下的抵付房屋范围内。 再查明，2012年11月15日，甲方（债权人）华融资产公司与乙方（债务人）森宇公司签订《债务重组协议》，协议第一条载明：“甲方、乙方与中国工商银行股份有限公司成都双流支行（原债权人、即甲方所受让资产的转让方）于2012年11月15日签署了编号为四川分公司-2012-81-1号《债权转让协议》，中国工商银行股份有限公司成都双流支行已将其对乙方拥有的本金为人民币40000万元（大写：人民币肆亿元整）债权及项下的相关权益（包括但不限于原贷款本金所对应的利息、担保权利等）全部转让给甲方，甲方因此成为乙方的债权人，依法享有对乙方的相应债权；第1.3重组期限：本次债务重组期限为24个月，自甲方依据四川分公司-2012-81-1号《债权转让协议》之约定向中国工商银行股份有限公司成都双流支行支付转让价款之日起算。” 2014年1月15日，华融资产公司向成都市天府新区政务中心房地产中心出具《同意办理分户产权的函》。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、《委托书》《关于南湖国际社区支付工程款的事宜》《债务重组协议》《同意办理分户产权的函》、结婚证、营业执照、个人住房信息查询记录、（2016）川01民初977号民事判决书、（2019）川01执异990号执行裁定书、（2020）川01执异2321号执行裁定书等。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是蒲松林就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故蒲松林应对其主张享有排除强制执行的实体权益承担举证责任。首先，《债务重组协议》所涉及的债权与本案执行依据也即（2016）川01民初977号民事判决所针对的债权并非同一债权，故《债务重组协议》及《同意办理分户产权的函》并不影响华融资产公司因受让森宇公司对长湖公司22450万元债权而设立的抵押效力，且华融资产公司对案涉房屋享有抵押权已经生效判决确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，厦门资产公司因受让华融资产公司的债权而取得案涉房屋的抵押权。其次，根据本案查明的事实可知，蒲松林系基于抵债行为而受让案涉房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。蒲松林主张通过成都建工第四建筑工程有限公司与森宇公司进行债务抵偿，但蒲松林未能提交其与成都建工第四建筑工程有限公司关于材料款金额及利息的结算证据，尽管成都建工第四建筑工程有限公司出具情况说明认可蒲松林以房抵债的真实性，蒲松林也提交了经营部的销售清单及供应合同，但本案并非只涉及成都建工第四建筑工程有限公司、蒲松林与森宇公司的内部抵债关系，在可能影响申请执行人利益的情况下，蒲松林仅提交上述证据无法证明其与成都建工第四建筑工程有限公司之间尚欠材料款的真实性及具体金额，不能认定蒲松林已通过抵债行为支付了案涉房屋的价款。再次，依据蒲松林与森宇公司2013年4月签订的商品房买卖合同约定，蒲松林至迟应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，但案涉房屋设定抵押及查封的时间远晚于合同约定的蒲松林应取得房屋所有权证的时间，本案无证据证明蒲松林在约定的期间内，向森宇公司提出了办理过户登记的请求等积极行为，故本案亦不能认定蒲松林在过户登记上不存在过错。通过以上分析，蒲松林所提交证据不足以证明其对案涉房屋享有物权期待权，不能产生排除人民法院强制执行的位阶优先效力。故本院对蒲松林要求解除案涉房屋的查封措施的诉讼请求不予支持。 因蒲松林排除强制执行的请求不能支持，对其提出的确认案涉房屋所有权归属以及办理过户登记手续的诉请，本院不再审理。 综上，蒲松林的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告蒲松林的诉讼请求。 案件受理费20640元，由原告蒲松林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  牛玉洲 审判员  陈丽华 审判员  孙 韬 二〇二一年五月三十一日 书记员  宋 杰