惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1391执异15号 异议人(案外人)：桂香，女，汉族，1967年11月24日出生，住重庆市渝北区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州大亚湾中兴五路103号之101，统一社会信用代码：91441300G18875880Q 负责人：曾思强。 被执行人：张忠韬，男，汉族，1992年11月19日出生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。 被执行人：张帆，男，汉族，1966年8月10日出生，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。 本院在执行中，案外人桂香向本院提出书面异议，请求中止对（2021）粤1391执216号案件中惠州大亚湾澳头进港路43号皇庭湾天下花园90栋303号房的处置。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人桂香称：贵院受理的申请执行人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行金融借款合同纠纷一案[案号为（2021）粤1391执216号)]，贵院在执行过程中，误将属于异议人的财产即位于大亚湾××头××天下花园××房当作被执行人张忠韬的财产予以执行。故申请立即中止对异议人的房屋即位于惠州大亚湾澳头进港路43号皇庭湾天下花90栋303号房的执行。事实及理由: 一、被执行人张忠韬在2004年10月1日就已将涉案房屋(即惠州××头××天下花园××房)转让给异议人，并已将房屋交付给异议人使用，异议人已对房屋进行了装修，并居住多年。 2014年10月1日，异议人与被执行人张忠韬的父亲张帆签署了《卖房协议》，约定异议人及刘同宽向张帆购买位于大亚湾澳头皇庭湾天下花园90栋303室，转让价格为人民币70万元，合同签订后，刘同宽向张帆支付了订金及首付款共计30万元，张帆将房屋交付给异议人，异议人接收房屋后于2015年对房屋进行了装修，此后一直居住在此房屋中。 二、异议人在与被执行人张忠韬的代理人张帆签订《卖房协议》后，已经支付了大部分购房款481300元，目前仅剩余部分房款即218700元支付，异议人愿意一次性支付剩余房款，涉案房屋应当过户给异议人。 2014年10月1日，异议人与张帆签订《卖房协议》后，刘同宽向张帆支付了订金及首付款共计30万元，2015年5月至2017年12月异议人共向张帆分期支付房款共计181300元，共计支付了房款481300元，双方约定房款总价为70万元，目前仅剩余购房款218700元未付，经贵院另案[案号:（2020）粤1391民初2056号)]作出生效判决，异议人与张帆签订的合同属有效合同，现异议人愿意一次性支付剩余的购房款，被执行人应当依法协助异议人办理房屋的过户手续。异议人与被执行人张忠韬的房屋买卖合同纠纷一案，异议人已经依法向贵院提起诉讼，要求被执行人张忠韬继续履行《卖房协议》并协助异议人办理房屋的过户登记手续，被执行人张忠韬也愿意与异议人调解。 综上所述，异议人与张帆签订的《卖房协议》是合法有效的，合同已经实际履行，房屋也已经交付给异议人使用，异议人已对房屋进行了装修并支付了大部分的购房款，涉案房屋的所有权应归异议人享有，贵院将房屋列为被申请执行人的财产予以执行是错误的，严重损害了异议人的合法权益，因此，异议人特向贵院提出执行异议，请贵院裁定中止执行。 异议人桂香提交了如下证据： 1.身份证复印件，拟证明异议人的主体资格； 2.卖房协议、收条、中国农业银行银行卡交易明细、支付宝转账明细、借记卡账户清单，拟证明签订卖房协议后已经向张帆支付了订金及首付款共计30万元，分期支付了房款181300元，共计已向张帆支付房款481300元； 3.（2020）粤1391民初2056号民事判决书、不动产登记结果，拟证明房产登记权属人为张忠韬，张忠韬曾向法院提起诉讼，要求解除卖房协议未得到支持； 4.网上立案通知书，拟证明异议人已依法提起诉讼。 申请执行人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行未提交答辩意见，也未提交证据。 被执行人张帆辩称：一、张忠韬仍是惠州××头××天下花园××房的不动产权利人，签署《卖房协议》购买涉案房屋的买方实际上是案外人刘同宽和异议人，没有任何证据表明异议人单独购买涉案房屋。二、签订《卖房协议》后，将涉案房屋交付给案外人刘同宽使用时已对其进行了装饰装修，居住使用涉案房屋的是案外人刘同宽而不是异议人。异议人与案外人刘同宽之间不是夫妻关系，其二人也从未向本人明确对涉案房屋的共有关系，异议人不能未经案外人刘同宽授权同意而代表其自主意愿或径行以涉案房屋单独买方名义提出执行异议。三、异议人所述“已经支付了大部分购房款481300元”并不符实，除案外人刘同宽支付的订金、首付款合计约40万元外，异议人至今没有向我方支付剩余购房款中任何款项，其所谓多支付了81300元购房款是没有任何事实和法律依据的。四、我方与异议人之间没有基于涉案房屋而产生物权关系，双方之间的债权关系由于案外人刘同宽并未表明其是否继续购买涉案房屋的真实自主意愿而无法明确，异议人并非涉案房屋的权利人。 综上所述，涉案房屋交付的主体对象并非异议人，异议人没有向我方支付任何款项，异议人并没有对涉案房屋进行装修，涉案房屋的所有权不能归属于异议人，贵院将不动产权利人为我方的涉案房屋予以执行并无不当。 被执行人张帆提交了如下证据： 1.卖房协议； 2.催款函； 3.银行贷款还款明细。 本院经审查查明，关于中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行与张忠韬、张帆金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2020）粤1391民初4196号民事调解书已经发生法律效力。因张忠韬、张帆未予履行，权利人中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行向本院申请强制执行。本案在执行过程中，依法作出（2021）粤1391执216号执行裁定书，于2021年2月9日查封了张忠韬名下位于惠州××头××天下花园××房。 另查明，2014年10月1日，张帆作为甲方与桂香、刘同宽作为乙方签订一份《卖方协议》，主要约定：1．甲方自愿将位于广东省××市××区××皇庭××室房屋卖给乙方自愿购买，此房总价格700,000元，卖主实收（不含税金），分期付款；2．甲乙双方过户之前乙方向甲方先交房订金100,000元，30天内乙方再向甲方交200,000元，至购房日起满五年，乙方将剩余部分款还清甲方的银行贷款（以开房屋发票时间算起满5年）；3．银行贷款乙方每月必须按时交纳每月还款2900元，交纳时间每月16日。过户相关费用、房税金等一起费用均由乙方承担，按当时当年税额计算为准。合同还就其他事项作出了约定。同日，原告张帆出具收条，载明：今收到刘同宽购房款人民币壹拾万元整，此据（皇庭波西塔诺90栋303号）。 本院认为，本案系中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行与张忠韬、张帆金融借款合同纠纷一案中，因案外人桂香对本院处置房产提出异议而引起的纠纷，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。本案的焦点问题在于，桂香对本院裁定查封、拍卖的涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。 关于案涉商品房买卖合同是否合法有效的问题。张帆与刘同宽、桂香签订的《卖房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。 关于案涉房产的价款是否得以支付的问题。本案中，双方虽然对支付房款的金额有争议，但从双方提交的证据看，房款并未全部支付完毕，异议人也未按照《卖房协议》的约定继续支付款项。 关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。双方均认可涉案房屋已交付给桂香，桂香已于2015年居住至今。 关于异议人是否存在过错的问题。本案中，异议人明知涉案房屋有抵押而购买，且在还款期间并未按照协议要求支付按揭款款项，对于未能及时办理过户手续自身存在过错。 综上，异议人桂香虽然在查封之前签订了案涉房屋的买卖合同，并已实际占有，但并未付清房款，且因自身原因未办理过户手续，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人桂香的异议请求。 若当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  钟浩龙 审 判 员  徐少雄 人民陪审员  李绪扬 二〇二一年五月十二日 书 记 员  刘盼婷