文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3527号上诉人（原审原告）：杨华，女，1975年8月10日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所重庆市两江新区嵩山北路692号，统一社会信用代码91500000336458699L。法定代表人：刘浩，总经理。委托诉讼代理人：邵曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文艺，北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。上诉人杨华因与被上诉人重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原创展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初30938号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨华，被上诉人旭原创展公司的委托诉讼代理人邵曦、文艺到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。杨华上诉请求：一、撤销(2020)渝0112民初30938号民事判决，改判旭原创展公司赔偿因其原因导致无法接房装修入住的租金损失26600元(暂定）、物业管理费2742.09元；二、本案诉讼费用由旭原创展公司承担。主要事实和理由：杨华于2019年10月5日到房屋现场验收接房时发现，房屋主卧室窗户边墙角处外墙漏水，且至今仍然漏水，旭原创展公司一直陆续维修至2020年4月28日，杨华在一审中举示了照片及微信聊天记录予以证明，一审法院没有采信该部分证据错误。由于旭原创展公司原因导致杨华不能按期接房入住，所产生的同地段租金损失应当由旭原创展公司承担，如有必要，可以进行租金鉴定。对于已经产生的物业管理费，也是因无法接房入住导致的损失，旭原创展公司应当予以赔偿。另补充，一审法院进行了释明，杨华没有理解到鉴定的意思，因此没有申请鉴定，但并非放弃鉴定。旭原创展公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持。杨华向一审法院起诉请求：1、旭原创展公司赔偿杨华因房屋质量问题带来的租金损失：时间2019年10月1日至2020年4月30日损失金额26600元（3800元/月×7个月）。2、旭原创展公司支付杨华2019年10月15日至2020年4月30日期间物业管理费2742.09元（421.86元/月×6.5个月）。3、诉讼费由旭原创展公司承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，以旭原创展公司为甲方（卖方），杨华为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为重庆市北部新区大竹林组团0标准分区08-01-4/03号地块9幢XXX；（四）本商品房建筑面积140.62平方米，其中，套内建筑面积114.46平方米。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为1529433元，建筑面积单价为10876.35元/平方米，套内建筑面积单价为13362.16元/平方米。第七条交房期限及交付条件：（一）属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……。第十八条保修责任：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。上述合同附件五《补充协议》（江山樾项目三期）特别提示中，第十一条约定：2、保修工作完成后，乙方应当按照甲方通知中约定的验收日期及时给予验收。乙方无正当理由不得延迟、拒绝验收，否则，验收通知送达之日为维修合格日。3、甲方应按照《重庆市新建商品房房屋质量保证书》承诺的保修范围和保修期限承担相应的保修责任。4、因本商品房维修导致本商品房无法居住或使用的（如室内所有卧室均须维修、厨房及所有卫生间均需维修不能使用或其他户内需要大面维修情形），甲方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿乙方维修期间租房费用后，不再承担其他赔偿责任。本商品房局部维修等不影响乙方居住的，甲方除承担保修责任外，无须承担其他任何责任。5、保修期范围以甲方提供给乙方的《新建住宅质量保证书》为准。保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，乙方有权要求甲方修复，但乙方给予必要的配合。2019年9月23日，旭原创展公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《重庆市新建商品房质量保证书》载明：本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下列所列部位或部件在保险期限内出现的质量问题免费承担保修责任，保修范围：屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限5年，保修正常完成时限1个月内。2019年9月23日，旭原创展公司向杨华寄送的房屋交付通知书载明：本项目于9月30日已达到交房条件，可以办理接房手续，因合同约定交付日紧临国庆长假，故公司将集中办理接房手续安排在国庆假期后，9号楼具体安排在2019年10月12日。庭审中，杨华陈述，2019年11月29日，旭原创展公司电话告知已经整改，但自己到现场发现还是漏水，又通知要求维修，且反复检查存在漏水，现认可旭原创展公司已于2020年4月29日整改完成，因此要求赔偿2019年10月1日至2020年4月30日间的租金损失，并提出江山樾同类户型、同类房屋的租金标准为3800元/月。同时，杨华认可没有缴纳2019年10月15日至2020年4月30日期间的物业管理费。旭原创展公司认可于2019年10月16日接到杨华关于案涉房屋主卧室窗台墙角处渗水的报修，同时陈述在2019年11月已经整改完成，不认同杨华关于租金标准的说法。庭审中，杨华表示要对租金标准进行鉴定，却未按规定时间提交鉴定申请。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，且应当及时提供证据。同时，合同是双方当事人意思表示一致的协议。原旭原创展公司自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按约享有权利，履行义务。本案中，案涉房屋主卧室窗台墙角处确实存在渗水。旭原创展公司接到杨华报修后进行了维修。在双方对维修完成时间及同地段同户型房屋租金标准均存在争议的情况下，杨华有责任及时提供证据证明自己的主张。杨华主张物业管理工作人员告知2020年4月29日整改完成，却未提供确实充分的证据予以证明。一审法院不予采信。杨华提出江山樾同类户型、同类房屋的租金标准为3800元/月，也没有提交证据予以证明，同时逾期未提出鉴定申请。故本案现有证据不能支持杨华关于赔偿2019年10月1日至2020年4月30日间租金损失的请求，应由杨华承担举证不能的法律后果。由于杨华没有缴纳2019年10月15日至2020年4月30日期间的物业管理费，该物业管理费没有实际产生，不能纳入因房屋渗漏的赔偿范围。故对杨华的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，一审法院判决：驳回杨华的诉讼请求。案件受理费减半收取266.77元，由杨华负担。本院二审期间，因杨华及旭原创展公司对一审法院认定的事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，杨华为证明自己的主张，举示了如下证据：一、照片打印件三张，拟证明案涉房屋至今存在渗漏。二、网页打印件，拟证明租金标准情况。三、承诺书复印件，拟证明杨华欠付物管费。上述证据经质证，旭原创展公司的质证意见为：认可证据一的真实性，但不能确定与案涉房屋存在关联，案涉房屋涉及两次诉讼，第一次诉讼时，法院进行了现场勘查，确认了房屋不存在漏水，本次诉讼为第二次诉讼，无法确定为案涉房屋的照片；对证据二的真实性不予认可，与本案无关，不能达到杨华的证明目的；对证据三的真实性不予认可，与本案无关。根据当事人的质证意见，本院认为，由于无法确定证据一与本案存在关联，与杨华在一审中认可对漏水问题已经于2020年4月29日整改完成存在矛盾，且旭原创展公司对该证据存在异议，本院对该证据不予采信；由于证据二、三为复印件或打印件，无法确定证据本身的真实性，且证据二与本案无关，故本院对该部分证据也不予采信。另查明，案涉房屋所在小区物管杨姓工作人员于2019年12月5日短信给杨华，表示报修的主卧飘窗台两侧渗水的问题已处理好。该物管公司工作人员刘露萍2019年12月19日通过微信与杨华沟通的主要内容为：已经查看案涉房屋外墙面，已经处理了部分问题，现在还剩一个外墙漆没有补够渗水等。本院认为，经双方当事人确认，本案的争议焦点为：旭原创展公司是否应当向杨华承担损失赔偿。根据补充协议第一十条的约定，案涉房屋需要存在无法居住或使用（如室内所有卧室均须维修、厨房及所有卫生间均需维修不能使用或其他户内需要大面维修情形），旭原创展公司须提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿杨华维修期间租房费用，案涉房屋局部维修等不影响杨华居住的，旭原创展公司除承担保修责任外，无须承担其他任何责任。从查明的事实看，案涉房屋确实存在渗水，但渗水部分仅存在与主卧室窗台部分，根据上述约定，该部分的渗水问题，尚无法认定达到了影响房屋的无法居住或使用的标准，旭原创展公司仅应按照合同约定在合理期限内维修整改，无需赔偿杨华的损失，且即使因旭原创展公司维修时间过长导致给杨华产生了损失，但杨华在一审法院释明后，没有在指定期限内申请因无法居住使用导致的损失进行鉴定，应当由其承担举证不能的法律后果，故一审法院对杨华主张的损失赔偿请求的处理并无不当。对于物管费损失问题，由于损失尚未产生，且也不符合双方约定，故杨华的该部分主张无事实依据。其他认定同一审。泽鹏公司由项目团重庆分公司但渡桐木煤矿义务，综上所述，杨华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费533.55元，由杨华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二一年五月十七日法官助理 杨浩江书 记 员 廖婧伊