湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初1715号原告：中国建设银行股份有限公司常德市分行，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处滨湖社区洞庭大道1158号。负责人：唐勇，该行行长。委托诉讼代理人：周元，湖南中奕律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李闵莎，湖南中奕律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：唐某某，男，1992年10月9日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被告：湖南万建房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道办事处白马社区柳叶大道3038号（常德商会大厦24楼2401-2420号）。法定代表人：马萍，该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建设银行常德市分行）与被告唐某某、湖南万建房地产开发有限公司（以下简称万建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告建设银行常德市分行的委托诉讼代理人周元，被告唐某某到庭参加诉讼，被告万建公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行常德市分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年3月签订的编号为430680028-2012-20192391505的《个人住房（商业用房）借款合同》，未到期的贷款本金立即到期；2.被告立即偿还原告借款本息合计人民币457806.57元（贷款余额438914.13元，截至2021年3月5日拖欠总额24634.4元，其中拖欠本金5741.96元，拖欠利息18180.83元，拖欠罚息711.61元），2021年3月5日之后的利息和罚息按合同约定计算至借款本息清偿之日止；3.被告承担本案律师费20601.3元以及原告后续实现合同项下债权及担保权利而产生的全部费用；4.原告对被告一所有的、位于常德市武陵区××路××小区（二期）2号楼29楼2905室房屋（以下简称涉案房产）进行折价、拍卖或变卖所得的价款在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.被告承担本案全部诉讼费用。唐某某辩称：1.唐某某所购买涉案房产，因万建紫庭土地使用权在2017年被法院冻结，至今仍然不能办理房产证，被查封的财产不能进行交易，所以办理不了商品房的预售许可证的，万建紫庭二期在土地使用权被冻结情况下仍然交易，不知是否合法合规。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工角度日期；四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。3.万建公司是否提供土地使用权证，原告是否遵守法规正常审批贷款。土地使用权在被法院冻结期间是无法进行交易或者用来办理任何商业行为，开发商和银行可能存在串贷行为。4.原告诉请主张的利息、罚息、律师诉讼费等产生的原因是原告本身未按照国家法律法规发放贷款。万建公司于庭前提交答辩状，辩称：1.本案中，我公司没有向建设银行常德市分行借款。2.保证期间内，建设银行常德市分行没有向保证人主张权利，保证人免于承担保证责任。3.建设银行常德市分行主张的利息、罚息、律师费等没有法律依据。4.同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。唐某某提供的担保物的价值远远大于原告的债权，因此保证人不应承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2019年3月，唐某某（借款人、抵押人）、万建公司（保证人）与建设银行常德市分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定借款本金为450000元，借款期限为2018年12月5日至2043年12月5日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，于每年1月1日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人的还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为2866.44元。本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30天计算。此外，合同借贷条款第七条第一款约定，本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，或者法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还。第十六条第一款约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约。第十七条第一款约定出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；…6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利…；7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人指定的利率定价标准执行…。合同还约定，本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。关于保证担保，合同第十二条保证条款第一款约定保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；第二款约定保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；第五款约定如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。第三十六条约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。关于抵押担保，合同第十三条抵押条款第二款约定抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；第八款借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2019年3月12日，建设银行常德市分行取得《不动产登记证明》［湘（2019）常德市不动产证明第0××9号］，载明：证明事项为预告登记（预售商品房抵押权），权利人为建设银行常德市分行，义务人为唐某某，抵押物坐落于武陵区××路××小区（二期）2号楼29楼2905室，担保债权的数额为450000元，抵押期限自2018年12月5日至2043年12月5日。另查明，案涉抵押房产至今未办理正式的抵押登记。2019年3月19日，建设银行常德市分行向唐某某发放贷款450000元。唐某某还款至2020年6月后开始逾期还款。截至2021年3月5日，唐某某欠本金5741.96元、利息18180.83元、罚息711.61元，应还贷款余额为438914.13元。建设银行常德市分行催收未果，遂诉至本院，诉如前请。建设银行常德市分行当庭明确要求万建公司作为保证人承担连带保证责任。另查明，因唐某某逾期未还款，建设银行常德市分行与湖南中奕律师事务所签订了《个人类不良贷款司法催收委托代理协议》，委托湖南中奕律师事务所处理建设银行常德市分行与唐某某、万建公司的金融借款合同纠纷，建设银行常德市分行为此支付律师费20601.3元。本案受理后，本院于2021年3月31日向万建公司、4月2日向唐某某送达了起诉状副本等应诉文书。以上事实有《个人住房（商业用房）借款合同》、《不动产登记证明》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、《个人类不良贷款司法催收委托代理协议》及律师费发票、当事人的陈述及辩称意见等在卷佐证。本院认为，唐某某、万建公司与建设银行常德市分行所签《个人住房（商业用房）借款合同》系三方当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，系合法有效民事合同，各方应依约履行。现建设银行常德市分行已依约提供贷款，唐某某未按约定按时足额偿还贷款本息，应当承担相应的违约责任，故对建设银行常德市分行要求解除合同，并要求唐某某偿还借款本息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。建设银行常德市分行为追索贷款本息，委托律师进行诉讼并支付了律师费20601.3元，唐某某应当按照合同约定承担。对于唐某某提出建设银行常德市分行未尽到审批义务，其与万建公司存在串贷行为的辩称意见，因其未提交证据证实该主张，本院对此不予采纳。关于抵押担保，因本案中仅对案涉房产办理了抵押权预告登记，且建设银行常德市分行并未证明案涉抵押房产已办理建筑物所有权首次登记，故根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，建设银行常德市分行请求就抵押财产处置所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。关于保证担保，因对涉案房产并未办理正式的抵押登记，故合同中约定的保证期间并未经过，万建公司应当依约承担连带保证责任。综上所述，对于建设银行常德市分行的诉讼请求，本院予以部分支持。万建公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、唐某某、湖南万建房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司常德市分行签订的编号为430680028-2012-20192391505的《个人住房（商业用房）借款合同》于2021年4月2日解除；二、唐某某于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司常德市分行偿还借款本息共计457806.57元（贷款余额438914.13元、利息18180.83元、罚息711.61元，利息及罚息已计算至2021年3月5日，此后按合同约定标准计算至实际清偿之日止）；三、唐某某于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司常德市分行支付律师费20601.3元；四、湖南万建房地产开发有限公司对本判决第二、三项义务承担连带保证责任；五、驳回中国建设银行股份有限公司常德市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8626元，减半收取4313元，由唐某某、湖南万建房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常德市中级人民法院。审判员  丁孟礼二〇二一年五月十四日法官助理吴佳颖书记员张思滢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。