湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1098号 原告：瞿章国，男，1963年4月15日出生，苗族，居民，湖南省沅陵县人。 原告：张小满，女，1960年4月4日出生，苗族，居民，湖南省沅陵县人。 二原告共同委托诉讼代理人：张靖林（特别授权），沅陵县光明法律服务所法律服务工作者，执业证号31813041100072。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200310543345。 委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312202010330598。 原告瞿章国、张小满与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理，原告瞿章国、张小满的委托诉讼代理人张靖林，被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿章国、张小满向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付二原告逾期办理不动产权利证书违约金34250.3元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年9月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区12栋1202号商品房，房屋总价款395599元，首付款205599元，剩余房款采用公积金贷款方式支付。合同签订后，原告依约交付了房款及办证费用。按合同约定被告应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。2015年8月15日被告将该房屋交付给原告使用，2019年12月26日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当按合同约定向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日止。特诉至法院，请求支持上述诉请。 被告天赐公司辩称：一、本案原告办理房屋交接的时间为2016年9月12日，而非2015年8月15日；二、依据新规，被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用证，只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，原告不考虑客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（二原告出示的居民身份证复印件二份、天赐公司的工商注册信息复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、《不动产权证书》复印件一份、销售不动产统一发票二份、房屋买卖契税发票复印件一份、物业专项维修资金收据复印件一份、“两证”代收代缴项目及标准原件一份），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据，本院认定如下： 1.二原告出示的住宅使用说明书及住宅质量保证书复印件各一份，拟证明2015年8月15日被告将房屋交付原告使用。被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据只能证明整栋房屋达到了交付条件，并不能证明交房的实际时间。本院经审查认为，关于实际交房时间的问题，被告在第3组有异议的证据中出示了入伙通知书、房屋移交验收表用来证明实际交房时间是2016年9月12日。入伙通知书、房屋移交验收表上有原告瞿章国的签名，记载的交房时间是2016年9月12日，该证据更能证明交房的实际时间，其证明效力高于二原告出示的住宅使用说明书及住宅质量保证书记载的交房时间。因此，本院认定入伙通知书、房屋移交验收表上记载的时间为实际交房时间，即2016年9月12日。故对二原告出示的该组证据，本院不予采信。 2.二原告出示的（2020）湘1222民初1404号、（2020）湘12民终2204号民事判决书复印件各一份，拟证明以同样的案由向同意被告起诉的类似案件均按被告合同违约进行认定判决。被告在庭审中承认2017年年底之前购买商品房的都是由开发商代收代缴房屋维修基金和契税等。本院经审查认为，该组证据系已发生法律效力的法律文书，与本案不具有关联性，本院不予采信。 3.被告出示的入伙通知书、房屋移交验收表复印件各一份，拟证明原告购买御鑫城小区12栋1202号房屋，其签字确认的入伙通知书的时间为2016年9月12日，原告办理房屋交接手续的时间是2016年9月12日。二原告对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为虽有原告瞿章国的签名，但是没有签名时间，交房时间应当以合同签订时间和住宅使用说明书的时间为准。本院经审查认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明被告的待证事实，本院予以采信。认定理由已在第1组有异议的证据中做了详细说明，在此不再赘述。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2014年9月17日，原告瞿章国（买受人）、张小满（共有人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201400201202），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区12栋1202号商品房，建筑面积128.18平方米；总价款为395599元，首付款205599元，剩余房款采用银行按揭贷款方式付款；关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。第四条第1点约定，买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 2014年9月24日，二原告向被告交纳了首付款205599元，双方随后办理了银行按揭贷款手续。2016年10月29日，二原告缴纳了交易契税、维修基金、产权登记费等共计17092元。2016年4月18日，二原告支付了尾款190000元。 2016年9月12日，被告将该房屋交付二原告使用。2018年11月20日，二原告支付了实际多出的房屋建筑面积2.55平方米的房款及相关税费共7870元。2019年10月8日，被告代二原告缴纳了契税5933.98元。2019年12月26日，被告为二原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2029）沅陵县不动产权第0004519号]。 本院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。本院做如下评判：从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明二原告已经履行了合同义务，而被告则未在合同约定的期限内履行办证义务，一直到2019年12月26日才为二原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任；合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。关于交房时间的问题，本院已经在证据认定中做了详细的分析认定，认定实际交房时间是2016年9月12日。因此，被告应于2018年9月7日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2018年9月8日起计算至2019年12月26日被告实际办好产权证书时止，共计逾期474日，被告应当支付二原告逾期办证的违约金为19124.43元（403469元×474天×1‱）。二原告主张的逾期办证的违约金是34250.3元，对于多计算的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告瞿章国、张小满逾期办理房屋权属证书的违约金19124.43元； 二、驳回原告瞿章国、张小满其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费656元，减半收取计328元，由原告瞿章国、张小满共同负担145元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担183元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  瞿 哲 二〇二一年五月二十四日 法官助理  周 腾 书 记 员  王丽娜 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用时间效 力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时 的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事 实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定除外。