江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终4615号上诉人（原审原告）：苏州新胜鸿国际酒店有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇舜新南路112号。法定代表人：张玉连，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范小明，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：苏州艺同美程酒店管理有限公司，住所地苏州工业园区裕新路188号G区1F-105室。法定代表人：刘凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈万宝，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雨，江苏茂坤律师事务所律师。上诉人苏州新胜鸿国际酒店有限公司（以下简称新胜鸿公司）、苏州艺同美程酒店管理有限公司（以下简称艺同美程公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初7597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。新胜鸿公司的上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审判决认定新胜鸿公司损失190万元过低，新胜鸿公司是四星级酒店，请求二审法院依法改判。艺同美程公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、艺同美程公司于2020年3月20日向新胜鸿公司发出书面解除通知函，并于当月全面撤出租赁房屋，应当认定合同解除时间为2020年3月31日。一审判决认定双方解除租赁合同的时间为202年7月29日没有事实与法律依据。二、一审判决认定新胜鸿公司损失190万元过高。新胜鸿公司向一审法院起诉请求：1、新胜鸿公司与艺同美程公司解除合同；2、艺同美程公司对其破坏原有装修的126间房间及走廊等设施恢复原状；如不能恢复原状的，应赔偿相应损失（具体金额以评估为准）。一审法院认定事实：2016年1月20日，吴江新生实业有限责任公司作为出租方（甲方），新胜鸿公司作为承租方（乙方），双方签订《酒店房产及设备租赁协议》一份，协议载明如下内容：出租人吴江新生实业有限责任公司，(以下称甲方)与承租人新胜鸿公司(以下称乙方)就乙方租赁使用甲方所有的房屋及设备达成以下协议：一、租赁范围：1、酒店主体(地上八层；地下一层)，建筑面积15413.88平方米(含桑拿2550平方)；2、辅助用房，建筑面积764平方。其中一处约224平方，包括配电设施用房、消防泵房、中央空调设备用房、蒸汽计量设备用房、可装自备发动机房。另一处为二层房一幢540平方，用于酒店办公用房（不得产生噪音、影响周边居民生活的其他用途)还有员工宿舍一幢；3、酒店占地面积：4285.2平方米，其中：建筑物占地面积21984.平方米。广场面积2086.8平方；4、酒店设备(包括酒店大楼电梯三菱二台、三洋一台)及各部门盘点资产(附明细清单)；二、租赁期限：十年。自2016年2月1日起至2026年1月31日；三、租赁金额：前三年租金每年壹佰玖拾万元(含桑拿租金)，另加上餐饮出租的租金收入。第四年起按酒店周边商品房的涨幅同比例涨幅。第一年租赁期起算日为2016年2月1日；四、租赁费缴纳：190万租赁费按月支付，先付后租，即每月15.8万元。(如果桑拿终止后则不含桑拿租金)，餐厅、桑拿部分的租金(从实际出租日期算起)，租金收入归甲方所有，乙方有条件的予以配合出租工作，桑拿承租方可要求和新生签订租赁合同；五、水电汽事项：热电厂汽费实行先充值再消费，甲方须为乙方充值提供方便，水电费按照实际用量抄表结算，乙方需要在甲方提交结算单7日内付款，逾期按照每日万分之五训算迟纳金，如拖欠一个月以上，甲方有权停水停电；六、违约责任：1、如乙方租金有拖缴现象，则按每日万分之五计算滞纳金。如拖欠三个月以上，甲方有权提前终止本协议，收回全部房屋及各项设备、资产。对乙方前期投入、设备购置，不作任何补偿。2、如乙方无违约，甲方却擅自提前终止本协议，则甲方须提前三个月书面通知，须退还乙方当年已交租金，并对整修投入按市场价评估赔偿。3、如乙方中途提出退租终止本协议，则甲方不退还乙方当年已交租赁费，也不对乙方作任何补偿；七、其他：1、乙方可自行对酒店整修，但应以不破坏酒店大楼整体结构，不破坏外墙及影响建筑物安全为原则，如有损坏，由乙方负责修复；2、乙方不得在酒店旁的空地建造房屋，如确有需要，应向甲方申请，由甲方建造并租赁给乙方使用；3、甲方租赁给乙方使用的全部房产及设备等各项资产应做好日常维修保养。酒店三台电梯由乙方与专业单位签订有关保养合同，定期保养确保电梯正常运行，确保租赁期满电梯完好，正常使用。有关的维修保养费用由乙方承担。包括人防工程设备设施、消防蓄水池、化粪池、地下排水管道。酒店门前广场等酒店有关设施的日常维修费由乙方承担；4、有关环保问题：乙方经营酒店期间，需严格按照国家有关环保规定，保持环境整洁，生产的噪音需符合环保标准，不影响周边居民生活。日常产生的生活垃圾由乙方直接与镇环卫所联系，每日及时清理；5、甲方与乙方在本协议签订之前的所签的一切协议均解除；八、关于合法经营：乙方经营需符合国家有关规定，对治安管理、食品卫生、税收、环保、消防安全等均须负全部责任，并承担由此可能引起的一切责任。乙方并需按时足额缴纳水电费等各项有关费用；九、有关协议续约：本协议租赁期满后，如需续约，甲乙双方应重新协商签订新的协议，且在同等条件下，乙方有优先续租权。如乙方不再续租约，乙方需要交回甲方酒店的各项设备及资产。对于乙方整修及配套设施均不得拆除，甲方也无需对乙方作经济补偿。2019年5月26日，吴江新生实业有限责任公司作为出租方（甲方），新胜鸿公司作为承租方（乙方），双方签订《酒店房产及设备租赁补充协议》一份，协议载明如下内容：1、新胜鸿欠甲方租金费699986.00元、利息13183.00元，合计欠款：713169.00元(柒拾壹万叁仟壹佰陆拾玖元整)。乙方在2019年6月30日前分二次还清；2、吴江新生实业有限责任公司同意将原合同期延长至2034年9月30日。2019年9月30日至2024年9月29日，第一个五年，按原合同租金不变。从2024年9月30日起，每五年租金提增7.5%。下五年租金以此类推；3、为了让酒店物业持续稳定经营，提升物业价值，鉴于乙方在酒店行业的经验和人脉资源，甲方同意乙方转租经营或引进合作者经营；4、甲方保证：房屋不附有任何担保物权和债权，无抵押。租赁期间需要抵押，应至少提前30天书面通知，并保证抵押权人认可本租赁合同，不影响乙方承租权。在租赁期间，甲方如需处置该房屋，或因资不抵债，银行质押需要处置该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权；5、在合同期内，甲方不得引进同类(住宿业)商户或者酒吧等有重大噪音污染的行业。如有违约向乙方赔偿贰佰万元，并清除该商户；6、合同期内，如遇到拆迁，政府相关的装修部分赔偿款应补偿给乙方。2019年5月27日，新胜鸿公司作为出租人（甲方），艺同美程公司作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份。合同载明如下内容：第一条房屋基本情况：(一)房屋坐落于苏州市××区××）（乡××号，建筑面积15413.88平方米。乙方实际向甲方租货的建筑面积为9000平方米左右(以实际图纸面积为准)，包括5层至9层、大厅面积400平方米左右(以实际图纸为准)，大堂为此楼商户共同通道，房屋楼顶属于公共区域，不计算租赁面积，可由乙方使用。地下停车位30个，该房屋的地形位置图和平面图见本合同附件(一)；(二)房屋权属状况：甲方持有(口房屋所有权证/口公有住房租赁合同/口房屋买卖合同/口其他房屋来源证明文件)，房屋所有权证书编：02013061或房屋来源证明名称：吴江新生实业有限责任公司，房屋所有权人(公有住房承租人、购房人)姓名或名称：吴江新生实业有限责任公司。甲方作为该房屋的合法转租人与乙方建立粗赁关系。甲方保证房屋在本合同签订前不附有任何担保物权和馈权，房屋现状不属适章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，并已合格通过相关验收；也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制特施；第二条房屋租赁情况及登记备案：(一)租赁用途：酒店及酒店相关配套经营(以不动产登记为准)租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续；第三条租赁期限：(一)房屋租赁期自2019年7月1日至2034年9月30日，共计153个月，免租期3个月，自2019年7月1日至2019年9月30日，甲方应于2019年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。如经甲乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺廷，《房屋交割清单》(见附件二)经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及变更完成消防许可和特行行业许可证后视为交付完成(局部交房、交房存在主体结构或配套设施与合同约定不一致等问题均不视为完全交房，房屋交接确认书不作为完全交房依据，但因乙方原因导致消防许可和特行行业许可证不能变更的，不能完成的贵任由乙方承担，乙方应向支付甲方相应租金；交房日自完全交房开始计算)。甲乙双方签署房屋交接确认书并不免除甲方出租房屋由于产权问题、房屋抵押、担保或债务纠纷应承担的违约及赔偿责任；(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋。甲乙双方应对房屋及水电使用等情况进行验收，结清各自应当本担的费用。除非乙方破坏房屋主体结构(需经有资质的房屋鉴定机构鉴定确认，并由乙方恢复原状)，对于房屋及其装饰装修，乙方按照租赁期满或合同解除时房屋现状予以交付，如合同终止或者解除，无法拆卸的硬件装饰装修部分归属甲方所有，可拆卸的家电、家具等乙方可自行处置。租赁期满或合同解除后，乙方交付房屋而甲方未能及时收回的，房屋毁损风险及旁屋相关的全部费用由甲方承担。(三)租赁期届满后，乙方继续承租的，应于租赁期满前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；第四条租金及押金：(一)租金标准及支付方式：首年租金总计：人民币贰佰壹拾万元整(￥：2100000.00)具体程金标准及支付方式见如下表格。甲方保证在合同有效期限内不以其他任何理由调高租佥。支付方式：银行汇款，押一付三，具体租金标准及支付进度安排如下：2019.10.1-2024.9.30，2100000.00/按季度支付；2024.10.1-2029.9.30，2268000.00/年按季度支付；2029.10.1-2034.9.30，2449400.00/年按季度支付；房屋租赁的甲方账户：苏州新胜泠国际酒店有限公司；开户行中国建设银行江苏吴江区盛泽支行账号：32×××55；首期租金及履约保证金的支付时间为：2019年6月1日前乙方将合同约定的履约保证金和第一个月租金汇入如上银行视为乙方完成初步付款义务。另外首期2个月租金在甲方的消防证件和特种行业许可证变更到乙方新成立的公司3个工作日之内完成付款，乙方应在本协议签订后十日内完成公司设立及配合甲方提出消防证件和特种行业许可证变更申请。除首期租金外，每个季度先付后租，每个季度最后一周支付下一季度租金，遇到节假日调到节日前支付；视为乙方完成付款义务。如甲方账户变更应于乙方付款前5个工作日书面通知乙方，否则相关责任由甲方自行承担。发票：甲方在收到乙方房租后10个工作日内提供真实有效的增值税专用发票。甲方迟延提供发票达7日的，乙方有权延迟支付下期租金。税率：9%(根据国家标准政策变动)，发票内容：不动产租赁费：(二)履约保证金人民币壹拾柒万伍仟元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。甲方在收到乙方押金后3个工作日内提供收据，乙方在收到甲方还的押金后3个工作日内退还收据；第五条配套设施及其他约定：（略）；第六条房屋维护及维修（略）；第七条转租、转让和抵押：（略）；第八条合同解除：(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达60日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的房屋主体结构维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4、甲方交付的房屋存在产权瑕疵，导致乙方无法正常使用；5、不配合乙方提供正常行改审批、报税等所需的材料的；6、未真实披露房屋产权的现状的；7、因甲方原因导致乙方不能进行工商注册或正常经营的；8、甲方迟延开具发票达60日以上的；(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达贰万元的；3、擅自改变房屋用途的，4、损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；(五)其他法定的合同解涂情形；(六)本合同约定的其他情形；(七)乙方因自身原因没有完成装修(如破坏原有装修的，应恢复原状)；第九条违约责任：(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应赔偿乙方的装修等实际投入及经营损失。乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应赔偿甲方损失；(二)租赁期内，非本合同约定的情况下，若一方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向另一方提出，赔偿当年房屋2个月租金的违约金，还应赔偿损失，合同予以解除。(五)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾一天应按月租金的0.05%标准支付违约金；(六)租赁期满或合同解除后，乙方应办理营业执照的注销/变更，因甲方原因导致乙方无法办理营业执照注销/变更的，全部责任由甲方自行承担；(七)在合同期内，甲方(包括甲方自己或引进的其他第三方原因)不得再次引进同类(住宿业)商户或酒吧等有重大噪音污染的行业。如违约应向乙方赔偿经济损失费，并清除该商户；合同还约定了其他条款。上述《房屋租赁合同》签订后，新胜鸿公司按约将案涉房屋交付艺同美程公司使用，艺同美程公司在承租期内支付租金（含履约保证金）108万元。艺同美程公司在承租期内对案涉房屋（含126间客房及走廊等设施）的原有装饰装修全部进行了拆除，并对其中5间客房进行了样板装修。2020年3月20日，艺同美程公司向新胜鸿公司发出《终止合作通知函》。《终止合作通知函》载明如下内容：我司与贵司于2019年签署了《房屋租赁合同》（以下简称“原协议”），我司承租贵司位于吴江××号，建筑面积15413.88平方米的物业用于酒店经营用途，租赁期限为：2019年7月1日至2034年9月30日。现由于全国范围内突发疫情已经对酒店业造成严重的影响，导致本项目运营出现困难，无论我司终止本项目或继续推进，都将面临巨额的损失。经过我司慎重考虑，决定终止原协议的合作，现通知贵司如下：1、原协议合作于2020年3月31日终止；2、2020年3月31日前，双方办理物业交接相关手续。请贵司接此函后，及时筹备物业交接后的相关事项。给贵司发此函实属不得已之举，万分感谢贵司的理解与配合。新胜鸿公司对此未予答复。2020年5月21日，新胜鸿公司向一审法院提起诉讼，要求判令艺同美程公司继续履行合同，给付租金670000元及逾期付款违约金(逾期付款违约金按145000元，每逾期一天0.05%的标准，自2020年1月1日计算至实际给付时止；按525000元，每逾期一天0.05%的标准，自2020年4月1日计算至实际给付时止。暂计算至2020年5月18日为22677.5元)；艺同美程公司支付欠付的电费92406.56元(2019年12月一2020年4月)、水费17751.09元(2020年2月13日至2020年4月2日)。一审法院立案受理后，新胜鸿公司于2020年6月24日申请撤回起诉，一审法院予以准许。审理过程中，艺同美程公司提供微信聊天记录，微信聊天记录显示新胜鸿公司于2020年6月12日确认案涉房屋由其上锁，新胜鸿公司对微信聊天记录的真实性未持异议。审理过程中，新胜鸿公司向一审法院申请对案涉房屋（含126间客房及走廊等设施）的原有装饰装修的价值进行评估鉴定，因无相应评估基础及条件，无鉴定机构接受，致评估鉴定未成。一审法院认为：新胜鸿公司与艺同美程公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。新胜鸿公司主张解除合同，艺同美程公司表示同意，双方对合同解除本身达成一致，综合本案所涉证据，合同解除的时间确定为2020年7月29日。双方所签订的《房屋租赁合同》第八条第七项规定，艺同美程公司因自身原因没有完成装修(如破坏原有装修的，应恢复原状)，现艺同美程公司在承租期内对案涉房屋（含126间客房及走廊等设施）的原有装饰装修全部进行了拆除，案涉房屋（含126间客房及走廊等设施）的原有装饰装修恢复原状已无可能，给新胜鸿公司造成的装饰装修损失事实存在。由于案涉房屋（含126间客房及走廊等设施）的原有装饰装修缺乏相应评估基础及条件，根据案涉房屋（含126间客房及走廊等设施）的使用年限，结合租金支付情况，法院酌定新胜鸿公司主张的装饰装修损失为190万元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第七百零三条的规定，判决：一、苏州新胜鸿国际酒店有限公司与苏州艺同美程酒店管理有限公司于2019年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除。二、苏州艺同美程酒店管理有限公司应赔偿苏州新胜鸿国际酒店有限公司装饰装修损失190万元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取10787元，财产保全费5000元，合计15787元，由新胜鸿公司负担5750元，由艺同美程公司负担10037元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，艺同美程公司于2020年7月3日签收一审法院邮寄的应诉通知书、诉状副本。本院认为：艺同美程公司与新胜鸿公司签订租赁合同后，于2020年3月20日向新胜鸿公司发出《终止合作通知函》，但未有证据证明艺同美程公司具有合同约定或法定的解除权，因此该通知函即使到达新胜鸿公司处，也不发生合同解除的效力。2020年6月29日新胜鸿公司向一审法院起诉要求解除合同，与艺同美程公司要求解除合同的意思表示一致，故双方间租赁合同于2020年7月3日艺同美程公司签收诉状副本时解除。一审判决认定租赁合同于2020年7月29日解除不当，本院予以纠正。合同解除后，艺同美程公司负有将租赁房屋恢复原状的义务。艺同美程公司已将原装饰装修拆除，且拆除的装饰装修也不具备评估条件，一审判决酌定艺同美程公司应赔偿新胜鸿公司损失190万元系行使自由裁量权。新胜鸿公司认为一审酌定损失过低，艺同美程公司认为一审酌定损失过高，均未能提供充分依据，故本院均不予采纳。综上所述，新胜鸿公司、艺同美程公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定虽有不当，但实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43148元，由苏州新胜鸿国际酒店有限公司负担21574元，苏州艺同美程酒店管理有限公司负担21574元。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年五月二十一日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。