湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2370号原告：陈伊琳，女，汉族，1994年3月12日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被告：常德美伊天莫林酒店管理有限公司，住所地常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场3-4楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告陈伊琳与被告常德美伊天莫林酒店管理有限公司（以下简称美伊天莫林酒店）合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伊琳的委托诉讼代理人许凤、被告美伊天莫林酒店的委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伊琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈伊琳与美伊天莫林酒店之间的《公寓委托经营合同》；2.判令美伊天莫林酒店支付拖欠陈伊琳的租金19888.25元（从2019年10月1日暂计算至2021年4月30日，实际计算至美伊天莫林酒店返还公寓之日；如果不能判令解除陈伊琳与美伊天莫林酒店之间的《公寓委托经营合同》，要求判令美伊天莫林酒店支付截止到2021年6月30日的租金）；3.判令美伊天莫林酒店支付违约金3401元；4.本案诉讼费用由美伊天莫林酒店承担。美伊天莫林酒店辩称，1、不同意解除合同，因为合同约定在租赁期间任何一方不能解除合同，原告要求解除合同，但没有达到合同约定的解除条件，也不符合法定合同解除条件，且我方租赁原告的公寓后进行了投资达数百万，已经装修准备开业，解除合同会造成我方巨大损失；2、尚欠租金的事实认可，欠付租金的时间段无异议，但我方在2021年4月29日支付了一个月租金，现我方尚欠9个月租金；对于陈伊琳诉请的月租金标准有异议，因我方代扣代缴了税费，所以应当支付原告税后月租金944.71元，截止2021年4月30日尚欠9个月税后租金共计8502.39元；3、合同关于违约金约定过高，请求法院依法调整。经审理查明，本院确认案件事实如下：2018年10月25日，陈伊琳（甲方、发包方）与美伊天莫林酒店（乙方、承包方）签订《公寓委托经营合同》，约定甲方将购买的商品房即甲乙双方所签订的编号为3-338号的商品房（建筑面积41.87㎡）发包给乙方用于酒店经营。承包经营期限为十五年，从2017年9月1日起至2032年8月31日止；乙方将承包经营的租金按每五年为一周期进行计算，第一周期租金为25元/㎡/月，第二周期租金为35元/㎡/月，第三周期租金为45元/㎡/月。承包金每三个月支付一次，即乙方承包经营期开始时首月15日前便先付甲方首期租金。以后依此类推。甲方给予乙方十个月的装修免租期，免租期由2017年9月1日起计算。承包经营期内，乙方负有按本合同规定按时、足额向甲方支付承包金的义务。任何一方均不得单方修改或者解除合同，否则视为违约。乙方逾期支付承包金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。本合同的变更、解除和终止，需双方签订书面协议，否则无效。如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同。本案审理过程中，美伊天莫林酒店于2021年4月29日支付了一个月租金944.71元。现美伊天莫林酒店截至2021年4月30日尚欠9个月租金8502.39元。以上事实有《美伊天农贸市场公寓经营权转让协议书》、《公寓委托经营合同》、付款凭证等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，美伊天莫林酒店与陈伊琳签订的《公寓委托经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。对于陈伊琳要求解除合同的诉讼请求，第一，虽美伊天莫林酒店受疫情原因影响已连续多季度欠付租金，但现疫情已基本稳定，美伊天莫林酒店尚在准备经营中，美伊天莫林酒店于本案受理后亦向陈伊琳支付了一个月租金，故本案不属于合同中约定的“不可抗力致使本合同无法履行”；第二，美伊天莫林酒店与陈伊琳在内的一百余名业主签订委托经营合同后，将上述商品房整体改造装修并对外经营，现有的经营模式决定了陈伊琳等业主购买的案涉商品房只适合走整体运营的道路，该商品房的特质限定了各业主实际难以独自经营，且考虑到美伊天莫林酒店前期的装修投入成本，现解除合同不利于双方合同目的的实现，故综合衡平各方利益，本院对陈伊琳的该项诉讼请求不予支持，双方应继续履行合同。对于陈伊琳要求美伊天莫林酒店向其支付租金及违约金的诉讼请求，陈伊琳依约向美伊天莫林酒店提供了商品房用于经营，美伊天莫林酒店应当支付租金，现美伊天莫林酒店未按合同约定按期、足额支付租金已构成违约，故陈伊琳的该项诉讼请求有合同依据和法律依据。对于租金金额，陈伊琳主张如判令不解除案涉《公寓委托经营合同》即要求美伊天莫林酒店支付租金至2021年6月30日，因现本院判令不解除案涉合同且本案起诉时间为2020年4月23日，根据双方合同约定，美伊天莫林酒店应于起诉日前的2021年4月15日前向陈伊琳支付2021年4、5、6月的租金，故对于陈伊琳要求美伊天莫林酒店支付截至2021年6月底的租金的诉讼请求，本院予以支持。经计算，截至2021年6月30日美伊天莫林酒店尚欠租金10391.81元未付。关于违约金的数额，双方在合同中约定违约金每逾期一日按照日万分之三的标准予以计付，美伊天莫林酒店在庭审过程中辩称约定的违约金过高请求予以适当减少，违约金应以实际损失为基础，陈伊琳主张的违约金实际是逾期支付租金的利息，故本院将本案违约金计算标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率，计算期间按照合同约定的“租金首月15日前支付”进行分段计付，即：从2019年7月15日起至2020年10月14日止，以2834.14元为基数按年利率3.85%计付为27.28元；从2020年10月15日起至2020年1月14日止，以5668.28元（2834.14元×2）为基数按年利率3.85%计付为54.56元；从2020年1月15日起至2020年4月14日止，以8502.42元（2834.14元×3）为基数按年利率3.85%计付为81.84元；从2020年4月15日起至2020年4月30日止，以11336.56元（2834.14元×4）元为基数按年利率3.85%计付为17.94元；上述违约金共计181.62元（27.28元+54.56元+81.84元+17.94元）。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下：一、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陈伊琳支付租金10391.81元及违约金181.62元；二、驳回陈伊琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取191元，由常德美伊天莫林酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  薛珍二〇二一年五月二十七日法官助理许人子书记员朱婉茹附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。