贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民初201号原告（案外人）：罗世鹏，男，1995年1月18日生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：安倩，贵州颂然律师事务所律师，执业证号：15202202011180399。委托诉讼代理人：施惠敏，贵州颂然律师事务所实习律师，证号：23082005220037。被告（申请执行人）：四川荣慧建设集团有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区文明寺路一段246号，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗文举，执业证号：32409131100008。第三人（被执行人）：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路，统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系公司总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。委托诉讼代理人：钟俊丽，贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告罗世鹏与被告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称荣慧公司）、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年12月1日立案后，公开开庭审理了本案，原告罗世鹏及其代理人安倩、施惠敏、被告荣慧公司的代理人罗文举、第三人瑞兴公司的代理人周真恩、钟俊丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗世鹏向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于六枝特区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2016年1月20日，原告与第三人签订《承诺书》，约定原告以165000元购买位于六枝特区产，双方约定分期支付购房款。定房当天原告交付50000元，2016年1月28日原告按照约定支付尾款115000元，第三人收到尾款后向原告出具了原告已付清购房款的《承诺书》，并与原告签订了《商品房买卖合同》。2019年，因荣慧公司诉瑞兴公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2020）黔02执恢45号裁定书恢复执行，并将原告购买的案涉房产予以执行、查封。原告与第三人在法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的买卖合同，并已经支付购房款、合法占有案涉房屋，且原告名下无其他房产用于居住。故，案涉房屋不得执行查封。被告荣慧公司辩称，一、原告提起申请执行异议期限已过。二、在原告提起执行异议申请时，原告没有提供书面的合同，在本案质证时出现了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》无具体的合同编号及第三人公司的法定代表人或委托代理人的签字。三、原告的合同签订价格为253159元，但实际第三人出具的收据金额仅为165000元，按照双方签订的合同形成时间为2016年1月28日，该合同至今未备案也未网签，很明显不符合常理。第三人瑞兴公司述称，首先，原告与第三人瑞兴公司在案涉房屋被法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并且已经按照合同约定支付了相应的购房款，被告所称没有书面合同是系原告把书面合同当成网签后的合同才认为是生效的买卖合同，其实在法院查封案涉房屋前就已经签订了合同。被告对第三人仅享有普通的债权，其申请执行是针对违约金部分申请执行。原告所享有的民事权益足以对抗被告荣慧公司的普通债权，能够排除法院的强制执行。原告罗世鹏向本院提交以下证据：第一组：原告身份证复印件，证明原告的主体资格。被告无异议。第三人无异议。第二组：《商品房买卖合同》，证明原告与第三人签订商品房买卖的时间为2016年1月28日，此时被告并未申请对第三人进行强制执行，同时该合同约定了原告与第三人买卖房屋的标的为瑞兴银座项目A1-2-4房屋；2016年1月20日罗世鹏出据的《承诺书》及2016年1月28日第三人出据的《承诺书》及罗世鹏本人的农业银行交易明细清单、第三人财务出据的收款收据二份，证明在2016年1月20日及1月28日原告根据与第三人协商达成的合意，支付了全部购房款165000元的事实，此时被告也未向第三人申请强制执行，同时原告支付的165000元即使是根据双方约定的合同房价也超过了合同房价的50%，根据最高人民法院关于执行程序若干问题的规定，该房屋依法不应当被执行查封。被告质证认为，对真实性有异议，该商品房按照签订时间为2016年1月28日，而我方起诉的时间为2019年4月份，该商品房未在住建局进行网签，案涉房屋至今还登记在第三人名下，故我方对其该商品房买卖合的形成时间真实性有异议，对其证明目的有异议，该证据达不到原告方的证明目的。二份承诺书形成的时间均为2016年1月，合同签订日期是2016年1月，当时我方并未起诉和执行，而原告方从2016年至我方起诉时均未向法院主张过任何权利，要求第三人按照合同的约定办理网签及备案，故我方对其承诺书三性均有异议，其次，承诺书上的金额是165000元，而购买合同上的总款为253159元，承诺书上的金额与双方签订的总款金额相互矛盾，不符合日常交易习惯，收款收据和银行流水我方对其三性均有异议，因银行流水无法显示该款项的走向，故对原告方的证明目的有异议，达不到原告的证明目的。第三人质证认为，对该证据无异议。未能网签是施工方原因。对该份证明的三性均无异议。经核实瑞兴房开确实收到原告165000元购房款，原告已全部付清，且原告提交的银行流水时间与合同约定时间一致，并不存在虚假合同的情况，至于为什么原告一直未主张网签及备案，是因为瑞兴公司历史股东问题，现在的法定代表人是2018年才接手的项目，之前项目的相关手续不齐全，所以无法办理网签，现在的法定代表人接手后才陆续补充了相关的手续具备了网签备案的条件，但具备网签备案后瑞兴公司与荣慧公司产生了诉讼致使房屋被查封，无法给原告办理网签备案。合同约定价款与实际支付价款不一致的原因是因为原告所购房屋属于开盘特惠房屋，但住建部门对合同价款的最低限额是有规定的，所以导致了合同价款与实际支付价款不一致，但是是真实交易。第三组：（2020）黔02执异129号执行裁定书，证明被告向第三人申请执行的过程中，因被告与第三人达成调解，撤回强制执行申请，在之后恢复执行时原告才知道自己的合法权益受损，因而及时提起了案外人执行异议，其提起执行异议的时间及起诉的时间均在合理期限内。被告质证认为，对该组证据的三性均无异议，对证明目的有异议。第三人质证认为，对该证据的三性均无异议。被告荣慧公司向本院提交以下证据：第一组：营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明被告的主体资格。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，该组证据的真实性有异议，被告出示的主体资格证明均无公章。第二组：（2019）黔02民初50号民事裁定书；第三组：（2019）黔02执231号之二执行裁定书。证明在2019年5月16日我方已经查封了本案所争议的房屋，原告与第三人签订的购房合同在我方保全之后。2019年10月我方向法院申请执行，在2020年1月22日法院终结了执行，原告方提出的执行异议申请在我方执行案件终结之后提出，提起执行异议申请不符合规定的时间，超过提出执行异议期限。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书并未载明案涉房屋包含在预售房屋之内，案涉房屋在查封范围之内，且查封时间应以住建部门登记时间为准，瑞兴公司收到案涉的房屋收到购房款后，瑞兴公司已经将购房款支付给了被告荣慧公司。第三人瑞兴公司向本院提交以下证据：第一组：瑞兴公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明我方主体资格。原告质证认为，无异议。被告质证认为，没有异议。第二组：六枝瑞兴银座支付施工单位工程款明细表、冯瑶帐户收款明细，证明在瑞兴公司与荣慧公司诉讼执行期间，瑞兴公司已将全部工程款支付完毕，被告荣慧公司仅是对违约金部份申请执行，因此属于普通债权不具备优先受偿权。原告质证认为，无异议。被告质证认为，对该工程明细表的三性均有异议，1、无两家公司的财务公章，不予认可；2、无相应制表人签字认可，故我方对真实性、合法性均有异议;3、我方认为该组证据与本案无关联性，此款无论是否支付都是瑞兴公司和荣慧公司之间的款项往来，与本案无关联性。第三组：《执行和解协议书》及附件，证明购房人的房屋并不在以房抵债的清单里，及荣慧公司对购房人购房事实是认可的，购房人与瑞兴公司的房屋买卖关系属实。原告质证认为，对和解协议不清楚。被告质证认为，对该组证据的三性均无异议，但对其证明目的有异议，我方申请恢复执行就是因为第三人未按照双方签订的执行和解协议书履行其义务。抵偿清单是双方在执行和解过程的约定，并不代表我方对原告与第三人之间的买卖关系予以认可，原告与第三人之间的买卖关系对我方没有任何的约束力，也无任何关联。本院对各方当事人提交证据的分析认定意见如下：对原告方提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实原告具备主体身份资格；第二组证据，可以证实原告与第三人签订《商品房买卖合同》及交付房款的情况；第三组证据，可以证实原告因涉案房屋被查封后向本院提出执行异议被驳回的事实。对被告方提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实被告的主体资格；第二组证据，可以证实案涉房屋被查封的事实；第三组证据，可以证实原告对案涉房屋向本院执行局提起执行异议的时间。对第三人提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实第三人的主体身份；第二组证据，可以证实第三人未按判决书所确定的支付义务全部履行完毕；第三组证据，可以证实被告与第三人双方在执行过程中，达成了执行和解，终结执行程序，后因第三人未按执行和解协议的约定履行支付义务，本院恢复执行程序。本院经审理查明如下事实：被告与第三人因建设工程施工合同纠纷诉至本院，经被告方申请，本院在（2019）黔02民初50号案件审理过程中，于2019年5月28日依法查封了登记在第三人公司名下的六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目A栋1-2-4号案涉房屋。该案因双方当事人自愿调解并达成了调解协议，由本院出具的（2019）黔02民初50号《民事调解书》确认第三人自愿支付被告各项费用共计31306284元。后因第三人未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，被告向本院申请强制执行，在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后因第三人未按执行和解的约定履行支付义务，本院遂恢复了本案的执行程序。现原告以查封房产系其向第三人购买的房屋为由，向本院执行局提出执行异议，经本院执行局审查，以原告的执行异议理由不能成立，驳回了原告的执行异议。原告遂提起了执行异议诉讼，请求判决原告对案涉房屋享有排除执行的权益，解除对案涉房屋的查封。另查明，2016年1月28日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，原告在本院查封之前分两次交清了双方约定的全部房款165000元。涉案房屋至今未交付给原告。本院认为，本案的争议焦点是：原告是否享有排除执行的权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述法律规定，原告方主张享有排除执行权益的前提应是三个条件均需满足。本案中，原告与第三人在本院查封时已签订了《商品房买卖合同》，在本院执行异议审查时，其已向执行局提交了该份合同，并于签订合同当天缴清了全部房款。经审查，原告系与其父母居住，在其名下没有可供居住的房屋，对原告方主张案涉房屋系用于自己居住的事实，本院予以采信。原告罗世鹏的诉讼请求符合上述法律规定，享有排除强制执行的权利，对该套房屋应停止执行，解除查封。综上，对原告罗世鹏请求排除执行案涉房屋的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：不得执行坐落于六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目A栋1-2-4号的房屋。案件受理费5097.38元，由被告四川荣慧建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 刘 靖审判员 张 嘉审判员 付振义二〇二一年五月十三日法官助理欧静书记员黄虎