山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终691号上诉人（原审被告）：张永超，男，1978年11月29日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：王文莉，山东天健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨少亭，男，1977年3月28日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：商艳丽，山东年轮律师事务所律师。上诉人张永超因与被上诉人杨少亭房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院(2021)鲁1681民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张永超上诉请求：1.撤销邹平市人民法院（2021）鲁1681民初542号民事判决，依法改判或者将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，损害了上诉人的合法权益，故上诉人依法提起上诉。1.一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《期房转让合同》转让的是上诉人张永超优先购房的资格，按约定张永超需为被上诉人选取符合要求的住房并配合杨少亭进行更名，被上诉人需支付上诉人90000元，若上诉人选取到符合被上诉人要求住房，被上诉人违约不要时，所有全部费用不退。合同签订后，2020年11月29日选房时，上诉人为被上诉人选取符合被上诉人要求的住房，被上诉人称无力购买预选楼号的房屋，嫌房价过高，无力支付，拒不缴纳房屋价款，而未选房，并非上诉人未为被上诉人选取符合其要求的住房，系被上诉人违约。合同约定“该小区统一选房时如甲方未选取到符合乙方要求的住房，甲方与丙方应两日内退还所收的定金及房款”本案中既不存在定金，也不存在房款，94000元均不属于这两项，按照约定，上诉人不应向被上诉人退费。4000元确系被上诉人转给上诉人的，但并非上诉人收取，而是爱家房产咨询服务有限公司员工康梅梅收取。康梅梅作为中介员工，从本单中应收取中介费7000元，因康梅梅与被上诉人系同乡，商议退出中介，省去向中介支付的部分，后康梅梅要求上诉人支付其4000元，上诉人收取被上诉人4000元后，康梅梅让上诉人为其转让4500元，上诉人欲尽快处理相关事宜，便给其转账4500元。《期房转让合同》真实有效，因被上诉人个人原因不再选房，无法实际履行，被上诉人存在违约，上诉人不应退还原告任何费用。2.一审法院认定事实证据不足。在2020年11月29日选房时，被上诉人因个人原因未购买预选房屋，上诉人要求在合同上如实填写选房情况，上诉人与被上诉人所持合同上均记载：2020年11月29日杨寨大产权（山水御境）统一选房时，张永超选取5#东户9楼、13楼，7#东户13楼，8#东户6楼，期房转让合同已经履行完毕。但在一审庭审时，被上诉人却未向法庭提交载有该字样的合同，而是向法庭提交复印件，企图隐瞒事实。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定，被上诉人为证明自己主张应向法庭提交证据，本案中被上诉人拒不提供证据原件，应承担不利的法律后果。一审法院也未审查“杨琨”身份真实性、其录音的合法及与本案的关联性，而作为认定案件事实的证据，有失偏颇。上诉人将相关单据交于中介，中介向上诉人出具收到条，上诉人在无相关单据情况下，无法退款；被上诉人也未向法庭提交上诉人退款证据，目前上诉人向开发商缴纳的费用尚未退还。综上所述，一审法院认定案件事实不清，证据不足，上诉人特依《民事诉讼法》相关规定，提起上诉，请二审法院依法撤销一审判决，并依法改判。被上诉人辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求人民法院依法予以维持。上诉人的上诉无事实与法律依据。1.双方签订合同明确记载：五万元为购房款，四万元为转让费，购房款就指即使选取不成功，上诉人也要将五万元日购房款退还给被上诉人，况且该购房款上诉人已经从开发商处退出，被上诉人无任何事实与理由拒不退还购房款。2.选房当天，上诉人持选购房号438号选房时，已经没有符合合同约定的房产，被上诉人收取的上诉人4万元转让费依据合同约定应当返还。售楼处房经理的录音也可以证明，同时被上诉人已经书面申请法院调取这一情况及上诉人退房款情况。3.上诉人自行收取（未通过中介）4000元购房款，因为选购房屋未成功，也应全额返还。4.被上诉人收取上诉人款项是事实，如果上诉人认为被上诉所诉不属实，可以向人民法院提交合同。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合理、合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。杨少亭向一审法院起诉请求：1.判令被告立即退还原告94000元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月19日，原告杨少亭与被告张永超签订《期房转让合同》，合同载明“房屋详情”、“购房要求”、“付款情况”等事项。其中第六条约定：“该小区统一选房时如甲方（被告）未选取到符合乙方（原告）要求的住房，甲方与丙方应两日内退还所收的定金及房款；如甲方选取到符合乙方要求的住房时，乙方违约不要时，所有全部费用不退，中介方根据合同执行，将剩余款转到甲方指定账户。”原告于2018年3月19日交付被告房款50000元、转让费40000元，于2018年4月7日向被告微信转账转让费4000元，支付被告购房款及转让费共计94000元。现原告因购房款及转让费未能退还，提起本诉。一审法院认为，原告所提交与售楼经理杨琨的通话录音，能够证明被告张永超因未能依照约定选取到符合原告要求的房屋而从售楼处退款的事实，基于双方合同第六条约定，被告应当退还原告购房款及转让费。被告张永超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的行为，视为对其答辩权和质证权的放弃，不影响本案的正常审理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告张永超于本判决生效之日起十日内返还原告杨少亭购房款及转让费94000元。案件受理费减半收取1075元，保全费920元，共计1995元，由被告张永超负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审认定以下事实：杨少亭嫌贵没有购买张永超选定的房产。认定的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，双方经邹平爱家房产咨询服务有限公司的居间介绍签订的《期房转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他因素，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。本案纠纷需解决以下三个焦点问题：焦点一，哪方当事人存在违约，是张永超在小区统一选房时未选取到符合杨少亭要求的住房，还是张永超已选取到符合杨少亭要求的住房而杨少亭违约不要。张永超主张已选取到符合合同约定的住房，是杨少亭违约不要。杨少亭主张没有选到符合合同约定的住房，二审中张永超提交了其与杨少亭之间的录音证据，足以证实是杨少亭嫌贵不买而不是张永超未选到符合合同要求的住房，因此杨少亭构成违约。焦点二，杨少亭构成违约，所交费用及购房款如何处理，双方《期房转让合同》第6条约定了：……如甲方选取到符合乙方要求的住房时，乙方违约不要时，所有全部费用不退，中介方根据合同执行，将剩余款转到甲方指定的账户。根据《民法典》第一百四十二条、第四百六十六条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。对本案当事人之间争议的“全部费用”做出解释时，亦应当遵循上述法律规定。本案中，双方当事人争议的是“全部费用是否包括5万元购房款”，根据上下文连贯的意思，当乙方违约时，全部费用不退，但中介方应退还剩余款。在这里，全部费用与剩余款是并列的关系，上述全部费用不退应是指转让费和中介费不退，不包括购房款。合同并未确定购房款归属，购房款应退还购房人杨少亭。本院依杨少亭的申请调取的《山水倾城南区退款申请表》、张永超交纳5万元收据及退款给张永超的8万元流水明细，杨少亭质证无异议，认为退费8万元包括A439、A438两套房，本案涉及的房产是A438，交款5万元。张永超否认该退费8万元与本案房产有关，但没有提供证据证明，且本院调取的收据与一审中张永超与邹平同盛置业有限公司销售经理杨琨的通话录音，可以相互印证案涉房产选房号是A438号，购房款5万元已退给张永超。焦点三，杨少亭向张永超转账4000元的性质是购房款还是中介费问题。张永超提交微信转账记录用以证实向中介方员工支付了中介费，杨少亭没有提供证据证明该4000元是购房款，因此该部分费用的性质不能认定为购房款，该款不应退还。综上，一审法院认为张永超未选到符合杨少亭要求的房子而判令张永超全部返还购房款及费用，认定事实有误，应予纠正。上诉人张永超的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更山东省邹平市人民法院(2021)鲁1681民初542号民事判决为：张永超于本判决生效之日起十日内返还杨少亭购房款50000元。二、驳回杨少亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1075元，由张永超负担571.81元，由杨少亭负担503.19元。一审保全费920元，由张永超负担。二审案件受理费2150元，由上诉人张永超负担1143.62元，由杨少亭负担1006.38元。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 王正真二〇二一年五月二十一日法官助理 郑文燕书 记 员 董学学