贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0523民初1075号原告：贵州汇金物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市金沙县城关镇成治路教育局商住楼，统一社会信用代码：91520523073868273B。法定代表人：董裕民，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：丁应榜。被告：陈鹏，男，1985年10月7日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县开明同心城Ｂ区。原告贵州汇金物业管理有限责任公司（以下简称：汇金物业）与被告陈鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告汇金物业的委托诉讼代理人丁应榜；被告陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇金物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业管理费857.38元，违约金207.07元，共计1127.45元，并从起诉之日起，继续按时支付原告物业管理费；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法成立并在金沙县市场监督管理局登记领取营业执照的物业管理公司，根据聘请，被告居住的金沙县开明同心城B区4栋1单元1101号由原告进行服务管理，自原告服务管理以来，2020年7月19日至2021年1月18日期间，被告总共拖欠了原告物业管理各项费用共计1127.45元（面积：119.08m，收费标准：1.20元/m2/月，合同约定违约金：每日按未付款项的3%计算）。经原告多次交涉，被告均以各种理由回绝原告，明确拒绝缴纳其拖欠的物业管理费。被告陈鹏辩称：原告提供的是具有虚假欺骗性的合同，具体体现为：1、开明同心城B.C区业主委员会无签订合同主体资格，其签署的内容不是答辩人的真实意愿反映，合同内容对答辩人无任何法律约束力，开明同心城B.C区业主委员会成立并未通过开明同心城B.C区业主选举并经半数以上业主同意，2014年4月14日答辩人到业主委员会办公室查看业委会选举资料，业主委员会办公室主任胡某告知答辩人业主委员会成立正值疫情期间，不能召开业主大会，选举是由金沙县玉屏社区工作人员提着选票箱挨家挨户收集选票，选票由业主实名投票并在县房管局物业股玉屏社区相关工作人员监督下统计选票，业主委员会办公室主任胡某提供给答辩人的开明同心城业主代表选举统计表显示发出选票1370张，收回1357张，有效票1347张，无效票10张，当答辩人要求查看选票，胡某告知选票已经封存不予查看，2021年4月15日答辩人到玉屏社区找到黎支书，查证业主委员会选举是否入胡某描述的方式进行，黎支书明确表示社区只是作为指导，不会参与小区业主会选举，并未牵头提着选票箱挨家挨户收集选票，2021年4月26日答辩人到县房管局物业管理股，物业管理股负责人告知答辩人当时在场监督业主委员会换届选举时选票是业委会封装在选票箱里面的，选票上有投票业主的房号、姓名等信息，但监督人员并不明白选票的真实性，同日答辩人和部分业主申请查看业主委员会成立的选票，业主委员会办公室胡某再一次明确告知选票已经封存在业委会，不能让业主查看，经答辩人调查，业主委员会成立并未通过业主集体选举并经半数以上业主同意，开明同心城成立业委会的行为违反了民法典277、278条，但是因为业主委员会成立并未经半数以上业主表决同意，无签订物业服务合同的主体资格，该合同和依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同原则相悖，综上，该合同和依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同原则相互矛盾，该合同应为无效合同，该合同对答辩人无法律约束力。2、原告无签订物业服务合同的主体资格，业主委员会招标物业企业程序不合法，2021年4月14日答辩人到业主委员会查看招标物业企业相关资料，胡某告知答辩人招标物业企业时并未按照实际需要拟定招标，只是在相关部门的推荐下筛选出包括原告在内的三家物业企业，并发出投标邀请函，同时在业主群里发布通知，告知业主前来参加物业企业选聘招标，但实际到会的人只有30人，在业主委员会、社区相关人员监督下，三家物业公司分别陈述自己的投标情况，由这30名业主投票选择物业企业，胡某提供的业主统计表上显示只有29票，当答辩人要求查看签到册时胡某告知签到册不知放在哪里去了，当答辩人要求查看该三家物业企业投标资料时，胡某及相关工作人员告知未中标的企业不会把资料交给我们保存，2021年4月26日，答辩人要求查看其他投标企业资料时，胡某再一次告知该投标资料在社区备案时作为资料保存，业主委会成立违反了招标投标法2、5条，原告提供虚假资料中标，该公司投标书中，该公司承诺签订物业管理服务合同，是与业主单位商定，但签订合同时广大业主并不知情，原告以虚假承诺博取在场可能实际上并不存在的30位业主的同情谋取中标后，对上述承诺并未做到，其行为违反了招投标法第33条，投标法实施条例第42条第二款，招标投标法68条规定该投标应按无效中标处理。3、原告和业主委员会未按招标要求签订物业服务合同，物业服务合同约定了住宅物业费按平方收取的标准，但未约定具体的物业项目和收取的物业费的项目，以及业主缴纳物业费的最终考量依据，只提卫生达标率达到三分之二以上，对投标书中承诺的小区安全事项、小区公共绿化、进入小区外来车辆管理、小摊贩管理、小区装修等问题的管理未按照招标投标约定在合同中进行约定，违反了物业管理第34条，招投标法第57条，根据招标投标法74、75条，应取消原告在开明同心城B.C区物业活动中的中标资格，根据民法典939条，原告与业主委员会签订的物业服务合同违反了相关法律规定，应为无效合同，对被告无法律约束力。4、原告未按要求履行服务合同内容，原告从未将服务事项、质量要求、负责人员、收费项目、收费标准、履行情况以及维修基金使用情况，业主共有部分的收益情况等以合理方式公开并向业主会报告，违反民法典943条的规定，物业服务合同第10条，原告的投标书第12、13、69、77、79、84、89、153页，原告并未履行到位，造成开明同心城业主共有面积小区道路、人行步道被小摊贩霸占、车辆占道停发，上述行为影响了小区的居住环境更给业主出行带来了安全隐患，原告并未采取行动进行整顿，综上原告未将收费项目、标准、履行情况向业主大会报告，且未按合同约定的相关法规维持开明同心城正常生活秩序，未给开明同心城业主创造安全的生活环境，对条约明确约定都并未严格履行，因此，作为开明同心城业主有权拒绝缴纳物业管理费，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2020年7月19日，原告汇金物业与开明同心城小区B·C区业主委员会签订《开明·同心城BC区物业服务合同》，约定原告为金沙县鼓场街道开明同心城小区BC区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳；合同期限内物业服务费用可按季度、半年、一年交纳，高层住宅（电梯）物业服务费：1.20元/月/m2；业主/物业使用人应在每季度开始前五日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应每日按未付款项的千分之三的标准向乙方支付违约金；试用期为半年，从2020年7月19日至2021年1月18日止，试用期满后双方无异议则签订三年合同，从2021年1月19日至2024年1月18日止。试用期满后，开明同心城小区B·C区业主委员会（甲方）与原告汇金物业公司金沙分公司（乙方）于2021年1月19日再次签订《开明·同心城BC区物业服务合同》，约定合同期限从2021年1月19日至2024年1月18日止外，其余约定内容均与前述合同一致。合同签订后，原告履行物业服务义务。被告陈鹏系开明同心城小区B区4栋1单元1101号房屋业主，房屋建筑面积119.08m2。被告陈鹏拖欠原告2020年7月19日起截至2021年1月18日物业费857.38元至今尚未支付。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，开明同心城小区B·C区业主委员会选聘原告为开明同心城小区B·C区提供物业服务并签订合同约定物业费计算方法，系双方的真实意思表示，虽被告辩称案涉物业服务合同无效，但未有证据证明该合同具有《中华人民共和国民法典》及相关法律规定的可撤销、无效情形,应为有效协议,对业主具有约束力，双方均应当按照约定履行义务。被告陈鹏系开明同心城小区B区4栋1单元1101号房屋业主，已实际占有使用该房屋。原告已举证证明为该小区提供了物业服务，被告应当承担按期缴纳物管费的责任。原告要求被告支付从2020年7月19日至2021年1月18日期间的物业管理费857.38元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告每日按未缴纳物业服务费用3‰计算支付违约金的诉讼请求，在《开明·同心城BC区物业服务合同》中虽有逾期未交物业服务费可按所欠费用金额的千分之三每日收取违约金的约定，但被告未按时交纳物业服务费后原告就应当积极通过法律途径主张自己的权利，其怠于行使权利导致损失继续扩大，现诉请每日按所欠费用的3‰计算支付违约金，本院不予支持。对原告要求被告从起诉之日起，继续按时支付原告物业管理费的诉讼请求，没有法律依据，也无法确定被告将来不会履行，对此请求本院不予支持，原告可待实际履行了服务的情况下，被告拒不支付服务费时再另行起诉。关于被告辩称业主委员会成立不合法的意见，本案系物业服务合同纠纷，业主对业主委员会的成立有异议不属于人民法院受理民事案件范围,亦不属于本案审理范围,本院不予审查,被告可另行主张权利。关于被告主张物业管理服务存在瑕疵的问题。物业服务具有持续性、整体性的特点,判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务,应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定。根据被告提供的证据,并不足以认定汇金物业根本不履行或者不完全履行物业服务的情形，故被告不能以此作为拒缴物业费的理由。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、由被告陈鹏在本判决生效后十日内支付原告贵州汇金物业管理有限责任公司物业管理费857.38元。二、驳回原告贵州汇金物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币30元，由被告陈鹏负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  骆礼秋二〇二一年五月十七日法官助理庞燕君书记员程开莉