江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1311民初2582号原告：金媛媛，女，1990年4月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：陈龚胜，男，1992年4月12日出生，户籍地湖北省洪湖市，现住广东省广州市白云区。原告金媛媛诉被告陈龚胜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年3月18日向本院提起诉讼，经诉前调解不成功转立案，后依法适用小额诉讼程序于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告金媛媛到庭参加诉讼。被告陈龚胜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金媛媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费1336.1元；2.判令被告支付违约金5400元；3.判令被告返还房屋钥匙一把，如不归还更换锁费用由被告支出；4.判令被告赔偿物品损坏费用茶几700元、马桶2700元；5.判令被告支付水费36.4元、电费365元、燃气费63.8元；6.判令被告支付房屋清洁费300元；7.本案的诉讼费用由被告承担。在审理过程，原告自愿暂时撤回第四项的主张。事实和理由：原告金媛媛与被告陈龚胜签署《房屋租赁合同》，约定，陈龚胜承租金媛媛所有的位于运河春天7栋804室的房屋，每月房租1800元，租期自2020年8月3日起至2021年8月2日止，租期一年。在合同期间内，原告找被告要房租，被告拒接电话，微信不回，在原告报警后告知不租房屋，把钥匙放门口了，单方面违约。根据合同约定，被告应承担租赁期间的水、电、物业等费用，还应承担违约金。同时，被告把房间弄的脏乱不堪，没法继续使用，原告为此支出300元清洁费。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告陈龚胜未到庭，邮寄答辩状一份称，一、被告并非不告而别，被告于2021年1月4日已经提前告知原告无法继续租赁且希望解除合同，1月27日被告告知原告已经搬出房屋，原告于1月28日才报的警。二、原告主张的诉讼请求，存在夸大情形，具体如下：1.原告主张的物业费是一年的物业费，被告实际使用房屋不到半年，先前原告也表明只收取半年物业费；2.对于原告主张的违约金5400元，被告认为违约金过高，之前经过协商，原告曾要求至少扣除押金后再赔付一个月房租；3.对于更换锁芯的费用，为保障下个租客的人身财产安全，此项费用不应由上任租客承担；4.对于水费36.4元、电费365元、燃气费63.8元，予以认可，愿意支付；5.对于房屋清洁费300元，需要原告提供清洁费支出证明，被告愿意支付；6.诉讼费希望由双方共同承担。另外，请求法院判决原告返还被告房屋押金1800元。本院经审理认定事实如下：2020年8月1日，原告金媛媛（又称出租方、甲方）与被告陈龚胜（又称承租方、乙方）经中介方宿迁市玺悦房产经纪有限公司（又称丙方）居间双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于运河春天7幢804室房屋（面积约106平方）出租给乙方使用，租赁期限自2020年8月3日至2021年8月2日止。租金为1800元/月，乙方按3个月一次支付甲方租金，下次支付提前15天。乙方缴纳押金1800元给甲方，待租期满、室内物品无损后甲方予以退回。租赁期内所有发生的水、电、物业、电视、电梯、停车位等费用由乙方承担，承租前费用由甲方承担。以上协议，甲乙双方不得违约，如有违约，违约方预支三个月租金的违约金给对方。合同签订后，被告向原告支付押金1800元，同时入住上述房屋。被告按约支付2021年2月2日之前半年租金。2021年1月27日，被告通过微信告知原告房子不租了，其回老家过年，钥匙放在门口旁边的水表上，原告要求被告赔偿三个月的房租和物业费，把水电气费用结清等。2021年1月28日，原告拿到门口的钥匙，同时通过报警打开该房屋。后，双方对于违约金、物业费等费用，通过中介协商未果，故而成诉。另查明，2021年4月5日，江苏韵麒物业管理有限公司向原告出具收据一份，载明：“运河春天7-804室自2020年9月15日至2021年12月31日间物业服务费等合计1726元”。2021年1月30日，宿迁四飞家政服务公司出具收据一份，载明：“运河春天7栋804室室内保洁费用300元”。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，依法有效。被告于2021年1月27日明确告知原告解除租赁合同，原告于次日通过报警收回房屋，故本院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年1月28日解除。对于合同解除前产生的水费36.4元、电费365元、燃气费63.8元，根据合同约定应由被告承担，被告亦对此无异议。关于物业费用，原告主张全年物业费应由被告承担，被告不予认可。本院认为根据合同约定及正常市场交易习惯，被告仅应承担合同解除前的物业费，之后的物业费用不应承担，经计算，被告应承担物业费668元。关于清洁费300元，原告已提供证据证实系实际支出，且被告无异议，故本院依法予以支持。对于更换锁芯费用，因被告不予认可，且双方未作约定，原告主张无依据，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金5400元的主张，被告不予认可，认为过高，要求予以调整。本院认为，双方明确约定按三个月租金作为违约金，且被告未按合同约定履行，提前半年要求解除合同，且未满足约定的解除条件，亦无法定的解除理由，存在违约。同时，被告提出解除合同时间是在春节之前，原告很难在该时间点再将案涉房屋出租，给原告造成损失。综上，本院根据双方合同的约定、合同履行情况、双方过错程度等因素，结合违约金兼具弥补损失及惩罚性的性质，对于被告要求调整违约金的意见不予采纳。另外，对于被告称双方经协商，原告曾要求扣除押金后再赔付一个月房租的意见，本院认为双方虽经调解但未达成一致，不能作为判决依据，故本院对被告该意见不予采纳。因双方合同于2021年1月28日解除，故被告给付原告的押金1800元及多支付的租金300元（五天），应予返还，双方互负债务，应相互抵销。综上，被告还应给付原告物业费、违约金、水电费、燃气费等各项损失4733.2元（36.4+365+63.8+668+300+5400-1800-300）。因调解不成，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈龚胜于本判决生效之日起十日内给付原告金媛媛物业费、违约金等各项损失4733.2元；二、驳回原告金媛媛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取37元，由原告金媛媛负担12元，被告陈龚胜负担25元（原告已预付，原告同意被告履行时一并给付）。本判决系终审判决。审判员 张 明二〇二一年五月二十八日书记员 李小玉一、附录《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十六条合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。