太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初1470号原告：太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会。法定代表人：梁某，主任。委托诉讼代理人：王某1，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，山西佳镜律师事务所律师。被告：伯某，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：刘某,山西鑫海峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田某，山西鑫海峰律师事务所实习律师。原告太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会与被告伯某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某1，被告伯某及其委托诉讼代理人刘某、田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2020年1月1日起至2021年2月28日止的占有使用费105000元；2、判令被告立即腾退并向原告交还承租土地及房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中变更诉讼请求：判令被告向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋的占有使用费用，现暂计至2021年2月28日的占有的使用费为105000元。事实与理由：2019年1月1日，太原市万柏林区重鑫焊接厂（简称“重鑫焊接厂”）与原告签订了《租赁合同》，约定由重鑫焊接厂承租原告位于××区的四间房屋（建筑面积168㎡）及土地1600㎡，租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日，年租金为玖万元整。合同签订后，双方按约履行了相关权利义务。但期限届满后，双方未能就续租事宜达成一致。原告遂多次通知重鑫焊接厂终止合同，要求其限期腾退，交回承租土地及房屋。但是，重鑫焊接厂却无故拒不交还承租土地和房屋，并一直占有使用至今。原告的行为不仅构成严重违约，而且已给原告造成巨大经济损失。经查，太原市万柏林区重鑫焊接厂于2004年3月4日注册成立，类型为个人独资企业，投资人为伯某。现该企业已于2021年2月9日登记注销。根据《个人独资企业法》第二十八条、第三十一条之规定，其投资人伯某应当作为被告向原告承担清偿责任。为维护自身合法权益，原告现依据民事诉讼相关法律规定提起本案诉讼，恳请贵院判如所请。被告伯某辩称，1.被告认可2020年全年实际占有使用原告的土地和房屋，但自2021年1月原告向实际经营的商户发出通知让商户停止向被告缴纳一切费用，之后被告也未向实际经营的商户收取实际费用，因此2021年之后的占有使用费不应该由被告承担。2.由于原告于2020年4月起多次向被告发出告知函，通知等并对被告实际使用的房屋进行断水断电影响了被告的正常经营，给被告造成损失共计23850元，因此被告认为应当在支付2020年全年的占有使用费中减除。3.被告同意腾退承租原告的土地和四间房屋，但是应当给被告合理的期限。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，原告（甲方）太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会与太原市万柏林区重鑫焊接厂（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：太原市万柏林区重鑫焊接厂承租原告位于太原市××区，四间房屋（建筑面积168平方米）及土地1600平方米。租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日，年租金为玖万元整。合同期满后，同等条件下，乙方有优先租赁权，但双方须另行签订租赁合同，乙方如不续订合同，应全部无偿退还所租赁甲方的土地及房屋（包括房屋内乙方投资装潢的不动产部分），动产部分归乙方所有。合同签订后，双方按约履行了相关的权利义务。租赁期限届满后，原告与太原市万柏林区重鑫焊接厂双方未能就续租事宜达成一致，未签订续租合同，但太原市万柏林区重鑫焊接厂一直占有使用该租赁房屋至今。2020年4月28日原告向太原市万柏林区重鑫焊接厂发出终止合同告知函，该函件载明“我居委会与贵司于2019年1月1日就位于××街）的四件房屋（建筑面积168平方米）及土地1600平方米租赁事宜签订《租赁合同》。根据合同约定，租赁期限2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金玖万元整，签订合同之日由贵方一次性支付给我居委会。从2019年12月开始虽经贵我双方多次就合同续签事宜多次协商，但未能达成一致。为切实保证全体居民的权益，我居委会郑重通知如下：1、贵司收到此《终止合同告知函》之日起，该房屋及空地租赁事宜即告终止。2、贵司请五个工作日内与我居委会联络租赁2020年1月1日至4月30日款项计叁万元整支付事宜。3、贵司务必于十日内完成场地的腾空，器物搬迁事项。4、贵司及时与我方协商、处置后续相关事项。”2020年5月15日原告向太原市万柏林区重鑫焊接厂及全体经营户发出通告，该通告载明“太原市万柏林区重鑫焊接厂（简称“焊接厂）与彭村社区居委会就出租土地和房屋事宜签订的《租赁合同》已于2019年12月31日到期,彭村社区居委会经研究决定：不再与焊接厂续签合同，决定于2020年5月20日前按合同强制收回该出租土地和房屋。2020年5月7日，彭村社区居委会已将终止合同事宜函告焊接厂。目前，焊接厂对该出租土地和房屋已丧失一切权利。各经营户现经营使用的原本就是焊接厂违法转租的房屋，彭村社区居委会终止与焊接厂的租赁合同后，各经营户占用该房屋更是没有任何合法依据。基于上述事实，彭村社区居委会现郑重通告焊接厂及全体经营户：请务必在2020年5月20日前将承租土地及房屋清理腾空，并将房屋交还彭村社区居委会。届期，彭村社区居委会将对该房屋断水、断电，并自行清理，无条件收回；由此造成的一切责任和后果均由焊接厂和经营户自行承担。该房屋的租赁经营户，务必在2020年5月16日前自行与彭村社区居委会协商房屋租赁事宜，过期不候。特此通告，望周知！”庭审中，原被告一致认可，太原市万柏林区重鑫焊接厂一直占有使用该租赁物，并将租赁物进行了转租，且原告对被告的转租行为是知晓的。另查明，太原市万柏林区重鑫焊接厂系个人独资企业，投资人系伯某，成立日期为2004年3月4日，现登记状态为注销，核准日期为2021年2月9日。本院认为，原告太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会与太原市万柏林区重鑫焊接厂于2019年1月1日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按约履行。租赁合同到期后，原告未与太原市万柏林区重鑫焊接厂续签合同，自2020年1月1日起至原告2020年4月28日向太原市万柏林区重鑫焊接厂发函时，太原市万柏林区重鑫焊接厂一直占有使用该租赁房屋，并将部分租赁房屋进行了转租，原告对此未提出异议。根据相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。故原告与太原市万柏林区重鑫焊接厂应该沿用2019年的租赁合同上的条款，租金为90000元/年。原告于2020年4月28日向太原市万柏林区重鑫焊接厂发函明确通知其在收到此《终止合同告知函》之日起，该房屋及空地租赁事宜即告终止。后被告未腾退房屋亦未缴纳房屋租金，原告于2020年5月15日再次向太原市万柏林区重鑫焊接厂及全体经营户发通告明确通知其不再与焊接厂续签合同，决定于2020年5月20日前按合同强制收回该出租土地和房屋，通知中载明2020年5月7日原告已将终止合同事宜函告太原市万柏林区重鑫焊接厂。上述函件表明原告已在合理期限之前通知太原市万柏林区重鑫焊接厂于2020年5月20日前强制收回出租土地和房屋，故原告与太原市万柏林区重鑫焊接厂的租赁合同已于2020年5月20日解除。太原市万柏林区重鑫焊接厂无正当理由占有使用原告的土地及房屋，应该向原告支付房屋的占有使用费。因太原市万柏林区重鑫焊接厂系个人独资企业，被告伯某系该企业的投资人，该企业于2021年2月9日注销，故太原市万柏林区重鑫焊接厂的法律责任应该由被告伯某个人财产承担，故被告伯某应该向原告支付2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（2020年1月1日至2021年2月28日的房屋占有使用费为105000元）。庭审中，原被告一致认可被告至今一直占有使用该租赁物，故原告诉请被告立即腾退并向原告交还承租土地及房屋的请求本院予以支持。被告关于原告对被告实际使用的房屋进行断水断电影响了被告的正常经营造成损失23850元的辩解意见，因原被告已经解除租赁合同且被告一直未向原告缴纳租金，原告对被告断水断电是自力救济的一种方式，对被告的损失不应该承担赔偿责任，故本院对被告的辩解意见不予认可。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百零二条、第一百零四条、第七百零三条、第七百一十八条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十四条、《个人独资企业法》第二条、第二十八条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告伯某于本判决书生效之日起30日内向原告太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会支付自2020年1月1日至2021年2月28日的房屋占有使用费为105000元；并支付2021年3月1日至实际腾退房屋之日止的占有使用费，按每日246.6元计付。二、被告伯某于本判决书生效之日起30日将位于太原市××区，四间房屋（建筑面积168平方米）及土地1600平方米房屋腾出退还原告太原市万柏林区万柏林街道彭村社区居民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元，由被告伯某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 马 瑛二〇二一年五月二十七日书记员 邢娟娟