广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初10589号原告：保利物业服务股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××756。负责人：赵广峰。委托诉讼代理人：何淑娟、刘敏彤，分别系广东长航律师事务所律师、实习律师。被告：林小琴，女，1983年10月18日出生，汉族，住×××××，公民身份号码××××********。被告：周伟文，男，汉族，1983年11月13日出生，住×××××××××，公民身份号码××××********。原告保利物业服务股份有限公司佛山分公司诉被告林小琴、周伟文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何淑娟、刘敏彤，被告周伟文到庭参加诉讼，被告林小琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止至2021年1月的物业服务费1469.79元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2021年1月25日为632.85元）；2、判令被告向原告支付截止至2020年11月的公摊电费75.38元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告是佛山市禅城区××××××××××××××××的业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米˙月的标准，室内停车场以1.80元/平方米˙月的标准，于每月×日前向原告支付当月的物业服务费，如在当月最后一日仍未支付的，从下个月×日起每日按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。因被告未按约定支付物业服务费及公摊电费，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告明确诉讼请求中主张的物业服务费为2019年7月至2019年12月、2021年1月期间，公摊电费为2019年11月-2019年12月、2020年11月期间。被告林小琴未到庭应诉，亦未提交答辩意见。被告周伟文口头辩称：欠交2019年7月-2019年12月、2021年1月的物业费是事实，没有异议，但欠费的原因是交楼后主卧室卫生间吊顶漏水，物业修好，吊顶其他地方还是漏水，天花板一直是拆开，用水桶接漏水，卫生间无法正常使用。原告开始帮被告安排维修，但每次都不了了之，一直拖了几年，至今都没有修好。停车场有三个出入口，但一直只启用两个口，导致上下班高峰期的停车场出入口经常塞车，物业费包括了三个出入口的管理。小区门口摆摊，存在摆摊进入小区大门里的情况。小区的广告收益、租金是属于全体业主收入，但物业从没公示过收益情况。B区的公摊水费占业主家里用水的20%-30%，不知是不是物业员工的用水也分摊在我们业主身上，业主意见很大，要求原告给正式回复，要求每栋装一个水表，而不是使用整个小区的共用水表。诉讼中，原告举证及被告质证如下：1、原告营业执照、核准变更登记通知书、被告林小琴、周伟文身份证复印件，证明原、被告诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》、《交楼通知书》、《收楼确认书》，证明两被告购买位于佛山市禅城区××××××××××××××××，并于2014年6月2日确认收楼。3、《前期物业服务协议》，证明协议约定了物业服务费、公摊电费的交纳标准、交费时间及滞纳金的计算方法。4、不动产登记信息查询结果、《欠费明细清单》，证明两被告共欠物业服务费1469.79元及滞纳金632.85元、公摊电费75.38元。被告周伟文质证：对证据1、2、3、4无异议，但认为因原告物业服务做的不好，其才不交物业费，所以不应该计算滞纳金。被告周伟文举证及原告质证如下：1、图片6张（2021年4月19日拍摄），证明两被告收楼后，于2014年11月进行装修，发现主卧卫生间天花漏水。2015年原告曾找人维修过一次，但至今还是漏水。2、关于公摊水费截图1张，证明公摊水费不合理。3、保利B区物业服务群截图2张，证明小区业主多次向原告反映漏水问题，但原告不处理。原告质证：对证据1的三性有异议，被告房屋漏水情况属实，但图片无法确定漏水是涉案房屋，从业主陈述中也可以得知，原告有配合积极处理，也有与建筑方联系处理；对证据2有异议，与本案无关联，本案中不涉及公摊水费问题，被告提出的问题，具体情况代理人不清楚，需要庭后了解；对证据3的真实性有异议，该证据没有完整性，对证明内容不予确认，对群里人的身份不确定，无法核实真实性。被告林小琴未提交证据。本院认证：被告林小琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交的证据被告周伟文无异议，故本院予以采信，作为认定本案事实的依据。被告周伟文提交的证据，原告有异议，因证据1无法显示拍摄地点，无法证实与本案具有关联，该证据不予采信；证据2原告虽有异议但未提交证据予以反驳，故该证据本院予以采信；证据3，因该证据时间、内容不连贯，不能客观全面反映内容真实性，故本院不予采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：两被告系涉案佛山市禅城区××××××××××××权利人，房屋建筑面积91.29平方米，系2012年向案外人佛山保利房地产开发有限公司购买所得。2014年×月佛山保利房地产开发有限公司向两被告发出交楼通知书，通知其于2014年×月30日办理收楼手续，同年6月2日两被告办理收楼手续。2019年×月×日两被告办理涉案房屋产权登记。两被告与原告前身保利物业管理有限公司佛山分公司签订《前期物业服务协议》，主要约定原告对包括被告涉案房屋在内的保利香槟花园二期提供前期物业管理服务，包括对房屋共用部位的维修、养护和管理；对房屋公用设施设备的维护、养护、运行和管理；引导车辆行驶和停放；物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前已销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准；发展商发出交楼通知书后第四年起，按以下标准执行：电梯住宅管理费按建筑面积2.30元/平方米˙月计算；物业服务费收费标准中不含楼内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费，共用设备的公共电费，本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等，上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊；被告必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业服务费的，从下个月1日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止；无论由于任何原因，被告自用或公共分摊水电费用需要原告代收代付时，原告不得收取任何手续费，但被告必须按时足额向原告支付其名下应承担的水电费；被告每月在原告派发《水电费缴费通知单》后第7天内足额缴清费用，如被告未缴清上述费用，原告将从发出《水电费缴费通知单》后第8天起，按每逾期一天按欠交金额的5‰向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止；本协议自签字之日起生效，至本物业业主大会于物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同签订后，原告对涉案小区进行物业管理服务至今。诉讼中，双方一致确认上述《前期物业服务协议》的签订时间为2014年6月被告收楼时；涉案小区至今尚未成立业主委员会。被告涉案房屋，供水单位的扣费通知显示：2020年8月28日至2020年10月28日用水量22吨，公摊水量5.16吨，2020年10月28日至2020年12月25日用水量19吨，公摊水量6.44吨。庭审中，被告对原告提交的欠费明细中物业管理费欠费为2019年7月至2019年12月、2021年1月共计1469.79元、公摊电费为2019年11月至2019年12月、2020年11月共计75.38元无异议。被告涉案房屋漏水问题，原告陈述原告曾经介入过，但这是建筑方的问题。被告则认为开发商与原告都是保利，是一样的。庭审后，原告提交《情况说明》中说明：关于业主反映B区公摊水费过高的问题，由于开发商在原设计时并未在消防水管处安装水表，在获悉业主反映问题后，原告早已于本案诉讼之前在消防水管安装独立水表并进行能耗管控，故被告反映的问题原告已及时处理完毕。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于物业服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告应依约支付相应的物业服务费。关于被告拒交物业服务费的抗辩，首先，涉案房屋主卧卫生间漏水问题，从被告陈述可见，该漏水发生在其收楼装修后，涉案小区开发商为佛山保利房地产开发有限公司，与原告系不同民事主体，被告无证据证明原告对涉案房屋漏水负有约定或法定维修义务，故被告该抗辩理据不足；其次，分摊水费过高问题，从原告《情况说明》可见，原告虽已对消防水管安装水表进行能耗管控，但同时说明其该方面查验管理曾存在不足；第三，小区大门内存在摆摊、停车场出入口未全部开放导致上下班堵车问题，因被告未能举证证明，该抗辩本院不予采纳。物业管理具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，部分业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利影响，对其他按时交纳费用的业主也极为不公，原告履行了物业管理义务，服务中虽曾有不足，但不构成重大瑕疵，故被告拒交物业服务费的理由不成立。原告主张被告支付涉案房屋2019年7月至2019年12月、2021年1月共计7个月的物业管理服务费1469.79元（91.29平方米×2.30元/平方米˙月=209.97元/月，209.97元/月×7个月=1469.79元），符合合同约定，本院予以支持。关于物业服务费违约金。双方在《前期物业服务协议》中明确约定被告应在每月5日前交纳当月的物业管理服务费，逾期则从次月1日起按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金。被告未依约交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。但物业服务费用系货币债务，原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准明显高于其实际利息损失。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，即参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，具体计算方法如下：以被告每月欠交物业管理服务费209.97元为本金，自欠费次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于公摊电费，原告主张被告支付2019年11月至2019年12月、2020年11月的公摊电费75.38元，被告无异议，故原告该诉请本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告林小琴、周伟文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业服务股份有限公司佛山分公司支付2019年7月至2019年12月、2021年1月的物业服务费1469.79元及其违约金（违约金以被告每月欠交物业服务费209.97为本金，自欠费次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止）；二、被告林小琴、周伟文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业服务股份有限公司佛山分公司支付2019年11月至2019年12月、2020年11月的公摊电费75.38元；三、驳回原告保利物业服务股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二一年五月二十六日书记员  黄嘉莹