甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1536号上诉人（原审被告)：甘肃华尊立达房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区北滨河西路1249号兰州家居建材博览城立达大厦23楼。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婧，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：付蓬勃，男，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：张毅，男，1972年5月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王韦森，甘肃律华律师事务所律师。上诉人甘肃华尊立达房地产开发有限公司因与被上诉人张毅商品房预售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初2610号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉，本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华尊立达公司上诉请求：1.驳回或改判一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院对于被上诉人是否收房的问题存在认定不清。一审法院认为上诉人向法庭出示的《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的竣工日期为2017年11月15日系涉案商铺的竣工日期，涉案商铺的工程由山西一建集团有限公司承建，该公司总承包的工程为“兰州家居建材博览城A区二标段”，该标段包括的商铺为2#、7#-11#、19#-23#、31#-35#，这些商铺并非同时施工，所以每间商铺的竣工验收时间并非统一，而上诉人就该标段工程系统一办理备案，所以《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的竣工日期为最后一间商铺的竣工日期，而并非33#商铺的日期。经上诉人调查，涉案商铺验收合格的时间为2015年9月28日。上诉人已于2017年8月4曰、2017年8月5日分别在兰州晨报上发布交房通知，但被上诉人一直未来办理交房手续，同时被上诉人已将涉案房屋自行换锁占有使用，被上诉人的行为也默认收房的事实。因此，一审法院认定的违约金计算有误，请求依法予以改判或发回重审。张毅辩称，一审判决事实清楚、证据确实充分，应予维持。1.至2019年4月20日止，案涉商铺并未达到交付条件。根据诉争双方订立的《商品房买卖合同》第十一条、第八条可知，案涉商品房交付应当具各两个条件：一、商品房达到交付使用的条件；二、有文件证明商品房经验收合格。根据《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》所示，涉案商铺2017年11月15日才竣工，2018年4月27日，验收合格。截止2019年4月20日，涉案房屋仍在施工，不具备商铺的营业条件，未达到交付条件。2.上诉人于2017年8月4日、5日的登报交房行为，为无效民事行为。依据相关法律，对房屋交付均作了明确的规定建设工程竣工必须经验收合格后，才能交付。此为强制性规定。与其相违的民事行为均为无效民事行为。2018年4月7日涉案房屋竣工验收合格，2017年8月4日、5日的登报交房，依法属于无效民事行为。3.至2019年4月20日止，被上诉人并无“默认收房事实”。张毅向一审法院起诉请求：1.要求华尊立达公司向张毅支付逾期交房违约金ｌｌｌ344元（房款879498元×日利率万分之一×逾期交房天数ｌ266天，自2015年11月1日起计暂至2019年4月20日止）；2.要求华尊立达公司立即为张毅办理位于兰州市安宁区沙井驿处的“兰州××幢××层商铺的产权证，并支付张毅逾期办理产权证的违约金2638元；3.本案诉讼费用由华尊立达公司承担。一审法院认定事实如下：2013年10月19日，华尊立达公司与张毅签订兰州国际建材家居博览城商品房认购协议书。2014年5月12日，华尊立达公司(出卖人)与张毅(买受人)签订《商品房买卖合同》(合同编号为2014预11109)，该合同约定：张毅购买位于兰州国际家居建材博览城第33幢l层，建筑面积93.11平方米的商品房，总价款为879498元；合同第九条交付期限约定：出卖人应当于2015年10月31日前给付该商品房，该商品房经验收合格；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：1.逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2.逾期超过270日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之壹(该比率应小于第(1)项中的比率)的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；第3项约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。因产权登记机关或非出卖人的原因致使买受人未能按期取得房地产证书的，出卖人不承担上述违约责任。《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载该工程竣工日期为2017年11月15日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张毅诉请，华尊立达公司向张毅支付逾期交房违约金111344元(房款879498元×日利率万分之一×逾期交房天数l266天，自2015年11月l曰起计暂至2019年4月20日止)；华尊立达公司辩称：其已于2017年8月4曰向张毅交房，张毅计算违约金方式错误。根据双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定：“出卖人应当以电话或者书面方式(包括挂号信、媒体公告)通知买受人前来办理入住交接收续，买受人应在通知书的指定的日期或之前到出卖人处办理房屋交接手续。”关于张毅是否收房的问题：依据双方合同约定的交房条件为商品房经验收合格，而华尊立达公司向法庭出示的《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》中记载的该工程竣工日期为2017年11月15日，华尊立达公司辩解意见称，其公司已通过报纸刊登公告的方式于2017年8月4曰通知张毅收房，因建设工程尚未通过验收，华尊立达公司就已通知交房的辩解意见与合同约定相悖，故其辩解意见不予采信。关于张毅主张的违约金数额问题：双方合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：1.逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2.逾期超过270日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之壹(该比率应小于第(1)项中的比率)的违约金；华尊立达公司辩称，张毅计算违约金方式错误，因双方约定的交房期限为：2015年10月31日前给付该商品房，依照合同约定违约金的起算日期为最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即2015年11月1日起至实际交付之日止，而张毅起诉至2019年4月20日，故张毅的该项诉讼请求予以支持。张毅诉请，华尊立达公司立即为其办理位于兰州市安宁区沙井驿处的“兰州××幢××层商铺的产权证，并支付张毅逾期办理产权证的违约金2638元；因依据双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，而双方就涉案房屋尚未实际交付，故张毅主张华尊立达公司支付逾期办理产权证的违约金缺少事实依据，故其该项诉讼请求不予支持。综上所述，张毅的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华尊立达公司于本判决生效之曰起十日内向张毅支付自2015年11月1日起至2019年4月20日止的逾期交房违约金ｌｌｌ344元；二、华尊立达公司继续履行合同，依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定为张毅办理产权登记；三、驳回张毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，减半收取ｌ290元，由华尊立达公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：华尊立达公司提交《建设工程资料》，证明：涉案商铺在2015年9月28日已经通过竣工验收，符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。张毅质证认为，对证据的真实性有异议，该证据不属于新证据，无法证明华尊立达公司的证明目的，按照双方合同约定，只有取得备案证才能达到交房条件。本院认为，《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》系甘肃省住房和城乡建设厅制，证明力大于一般书证，更具可信度。华尊立达公司提交的《建设工程资料》中载明的竣工时间及验收时间与《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的时间不一致，且无其他证据予以印证，无法证明华尊立达公司待证事实，对该证据不予采信。一审判决查明的案件事实，二审予以确认。本院认为,合同是平等主体的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性,依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定：交房时间为2015年10月31日前；交房条件为商品房经验收合格。华尊立达公司上诉称，“兰州家居建材博览城A区二标段”工程，包括的商铺有2#、7#-11#、19#-23#、31#-35#，这些商铺并非同时施工，所以每间商铺的竣工验收时间并非统一，而华尊立达公司就该标段工程系统一办理备案，所以《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的竣工日期为最后一间商铺的竣工日期，而并非33#商铺的竣工验收日期。结合本案事实，华尊立达公司于2017年8月3、4日刊登公告对象是“兰州家居建材博览城A区项目商品房的业主”，公告载明内容为“现兰州家居建材博览城A区早已完工”，其并未实际区分A区商铺号，明显与其“每间商铺的竣工验收时间并非统一”的上诉理由相矛盾。按照《甘肃省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的验收时间为2018年4月27日，2017年8月3、4日并不具备双方约定的交房条件，故对其上诉理由不予支持。介于双方就涉案房屋没有实际交接手续，且华尊立达公司在一审庭审中认可2019年5月13日起张毅以实际占有涉案房屋，结合张毅的诉请，一审判决甘肃华尊立达房地产开发有限公司向张毅支付自2015年11月1日起至2019年4月20日止的逾期交房违约金lll344元，并无不当，应予维持。综上，华尊立达公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人甘肃华尊立达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨亚娟审判员  金文丽审判员  刘桂刚二〇二一年五月二十六日书记员  张 维