河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终1129号 上诉人（原审被告）：崔文霞，女，1991年8月10日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被上诉人（原审原告）：马艳玲，女，1972年5月7日出生，汉族，现住河北省深州市。 委托诉讼代理人：杨琴琴，河北人民长城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹朋伟，男，1992年9月24日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 上诉人崔文霞因与被上诉人马艳玲、曹朋伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初5358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人崔文霞、被上诉人马艳玲的委托诉讼代理人杨琴琴、被上诉人曹朋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔文霞上诉请求，1、请求依法撤销衡水市桃城区人民法院(2020)冀102民初5358号民事判决书，并依法改判或发回原审法院重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由： 一、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。 一审原告未能提供证据证实上诉人崔文霞对涉案合同的签订事宜知情或应当知情，且至本案审理期间，上诉人崔文霞也没有对被上诉人曹朋伟出卖涉案房屋的行为进行追认，故房屋买卖合同对上诉人崔文霞均没有法律约束力。一审法院直接依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判定上诉人承担责任没有任何事实和法律依据。 如果认定《房屋买卖合同》成立、有效力。那么应该先解除《房屋买卖合同》。在被上诉人马艳玲一审请求中没有解除合同的情况下,直接判决返还定金20000元明显是违背相关法律规定的。 二、一审所作出的判决明显的显失公平，侵害了我的合法权益。 根据《物权法》的规定不动产物权以公示为原则。并且第九十七条之规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。 《合同法》第51条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权，本案中被上诉人马艳玲在诉争合同的签订过程中，明知待售财产是共有财产及另一位共有人没有作出销售的意思表示，仍然与被上诉人曹朋伟签订合同，其本身也应承担相应的责任。衡水合创房地产经纪有限公司作为专业的房屋中介公司存在未尽职务上的注意义务过错；导致签订了无法实际操作的房产买卖合同，案涉《房产头卖合同》存在严重瑕疵，各方当事人对此均有过错，该合同尚未能依法成立，当然也尚未生效。并且该合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。故本案纠纷属于缔约过失纠纷，被上诉人的损失应按照过错责任原则确定赔偿责任。导致合同未能依法成立，衡水合创房地产经纪有限公司误导买卖双方，应当承担主要过错责任，被上诉人应当承担次要责任。房屋买卖合同无效的，应该按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理。 关于定金问题：一审法院依据合同第七条第7项就认定押衡水合创房地产经纪有限公司的5000元也是定金，应有被上诉人曹朋伟缴纳，是属于认定事实错误（该条款中没有明确5000元保证金是由谁交）。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十九条的规定“实际交付定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。”本案中被上诉人曹朋伟虽出具了20000元收款条，但其只收到了15000元，应视为变更定金合同。 综上所述，一审判决认定事实不清，证据不确实、不充分，适用法律错误。所作出的判决明显的显失公平，请二审法院依法改判或发回重审。 被上诉人马艳玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 被上诉人曹朋伟对上诉人没有意见。 马艳玲向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即赔偿原告定金20000元；2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2020年8月7日，原告作为买方、被告曹朋伟作为卖方、案外人衡水合创房地产经纪有限公司作为中介，三方签署衡水市房地产买卖中介服务合同，约定原告购买二被告所有的衡水市桃城区房屋，三方就房屋基本情况、价款、付款方式、定金等进行了约定。合同签署后，原告当日向被告支付房屋定金20000元。合同签署后，二被告反悔，不想卖房，原告要求其返还双倍定金40000元，被告仅退还20000元，剩余未返还。 被告曹朋伟辩称，我方只收到定金15000元，不是原告诉状所提的20000元，我方签订的合同是在被告崔文霞不知情的情况下私自签订的，根据法律相关规定，该合同应属于无效合同，合同无效，定金条款自然无效，所以请求法院依法驳回原告的诉请。 被告崔文霞辩称，曹朋伟签订的合同我方并不知情，房产证是我们二人的名字，原告在明知道的情况下，仍然与他签订合同，是不符合法律规定的，应属于无效合同，请求驳回原告的诉请请求。 一审法院经审理认定事实如下：2020年8月7日，原告作为乙方、被告曹朋伟作为甲方、案外人衡水合创房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订衡水市房地产地产买卖中介服务合同，合同约定乙方购买位于衡水市桃城区及储存间，价款为630000元。合同第三条约定：乙方于2020年8月7日向甲方支付购房定金20000元，购房定金交付房款时冲抵房价款（注明：定金交给丙方监管的，则视为甲方收到）。合同第七条第7项约定：丙方协助甲乙双方办理该房屋的水、电、暖、煤气、物业管理费、门牌证及户口迁移等过户的交接事宜（交房之前费用由甲方负责结清）。押中介保证金5000元，甲乙交接完成，丙方支付对方保证金。合同第八条违约责任第3项约定：如甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起三日内返还给乙方购房定金双倍违约金（含定金）。第十一条附加条款中约定：甲方曹朋伟签字代表夫妻共同意向，具有同等法律责任。 当日，原告将定金20000元转给案外人衡水合创房地产经纪有限公司的张某，衡水合创房地产经纪有限公司在暂扣5000元保证金后，将剩余15000元定金转到被告曹朋伟的银行账户。同日，曹朋伟出具收条，载明：已收到马艳玲购房北斗星城三区2-2-1403定金20000元。2020年8月25日，被告崔文霞将15000元转给衡水合创房地产经纪有限公司的张某，衡水合创房地产经纪有限公司将该15000元及在其处的5000元保证金一同返还给原告。 另查明，被告曹朋伟与被告崔文霞系夫妻关系，位于衡水市桃城区登记在曹朋伟、崔文霞名下。 一审法院认为：对本案案涉的房屋买卖合同，二被告以被告曹朋伟系无权处分为由，主张合同无效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故对二被告上述主张，本院不予支持。本案案涉房屋买卖合同合法有效，二被告以退还定金的行为表示解除该合同，原告亦收取了定金，应视为双方均认可已实际解除合同。现原告要求被告曹朋伟依合同约定给付双倍定金，具有事实及法律依据，该主张本院予以支持。被告曹朋伟称只收到定金15000元，但结合双方的合同约定、被告曹朋伟的收条及证人张某的证人证言，能够认定本案房屋买卖合同的定金为20000元，原告认可已收到20000元，故被告曹朋伟应另行给付原告定金20000元。 原告要求被告崔文霞承担共同给付责任，虽被告崔文霞并非合同的相对方，但被告曹朋伟在出售夫妻共同房屋获取相应利益的过程中所负的债务，是为夫妻共同生活所负的债务，属于夫妻共同债务，故被告崔文霞应对该共同债务承担共同偿还责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决，被告曹朋伟、崔文霞自本判决生效后七日内共同给付原告马艳玲定金20000元。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另约定的除外，”本案争议的房产为上诉人崔文霞、被上诉人曹朋伟共同共有，依照上述规定，处分上述房产应经上诉人崔文霞、被上诉人曹朋伟同意，被上诉人曹朋伟未经共同共有人崔文霞同意，自行处分争议房产，违反了法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依据该规定，由于本案涉案的房产系登记在上诉人崔文霞及被上诉人曹朋伟名下，曹朋伟出售该房产，因未取得共有人崔文霞同意，致使诉房产所有权不能转移，应当承担违约责任，故一审判决曹朋伟双倍返还定金并无不当。 第二，根据本案上诉人崔文霞与被上诉人曹朋伟开庭陈述，曹朋伟开始卖房的初衷系因为家人看病需要，故曹朋伟卖房是为家庭生活需要，故因此产生的债务亦属夫妻共同债务，上诉人崔文霞应当承担共同偿还责任。 第三、对于本案定金的实际交纳数额问题，因本案涉案房屋买卖合同已明确定了定金的交纳数额和方式，且已实际履行了定金的交付，应当认定定金为2万元。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人崔文霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  安 君 审判员  李成立 二〇二一年五月二十八日 书记员  王聪颖