河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1526民初1722号原告深圳市深华物业集团有限公司统一社会信用代码：91440300192260949F。法定代表人沈四光，男，该公司董事长。住所地：深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼3楼。委托诉讼代理人周**，男，该公司法务工作人员。委托诉讼代理人余承华，女，深华物业潢川世博一期工作人员。被告黄超，男，汉族，1980年3月2日出生，住潢川县。委托诉讼代理人徐红翠，女，汉族，1984年2月12日出生，系黄超的妻子。原告深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业）诉被告黄超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深华物业委托诉讼代理人周**、余承华及被告委托诉讼代理人徐红翠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告深华物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业费8869.8元，并承担违约金10000元;2、判决被告承担本案诉讼费及费用。事实与理由：被告于2012年与河南联发置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，内容为被告购买河南联发置业有限公司开发的潢川县世博国际城3号楼1单元11层西户一套。2014，河南联发置业有限公司将上诉房屋交付给了被告，同时被告同潢川县温馨物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，按此协议第四条第三款规定，被告每月应向物业方按每平方米1.1元的标准缴纳物业费。按被告实际住房面积134.39㎡被告每月应缴纳物业费147.83元，并应于每年元月5日前30日内预交本年度物业管理费，同时根据该协议第十一条第四款规定，被告如未按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，除应当补交外，并从逾期之日起每天按欠费金额的百分之一支付违约金。因潢川县温馨物业公司与河南联发置业有限公司为同一公司，经世博国际开发商联发置业有限公司多方实地考察确认，联发置业有限公司与原告深圳市深华物业集团有限公司签订《世博国际城前期物业服务合同》，按该合同，深圳市深华物业集团有限公司负责世博国际城物业服务并享受一切权利义务。起始时间为2016年6月。此后，原告公司按温馨物业公司原同被告及业主签订的《前期物业服务协议》，严格履行协议规定的义务，但被告却拒不缴纳物业服务费。截止起诉之日，被告共拖欠物业费8869.8元。经计算，违约金达64749.08元，现原告自愿减收违约金为10000元。经原告多次催缴，均被被告无理拒绝。综上，由于原告已严格履行了物业服务协议规定的义务，被告也已实际接纳并享受了原告提供的物业服务，但被告却拒不履行缴纳物业费的义务。因此，特提起民事诉讼，请求依法判决。被告辩称,一、物业资质问题。根据《河南省物业物业管理条例》第三十五条规定：从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。我与温馨物业签订物业管理合同，深华物业凭什么告我们业主?深华物业是深圳公司，在潢川没有设立分公司，工商、税务是否登记?在房管局物业股有没备案?请提供相关证明。二、安全问题。1、消防设施：楼道消防设施常年不更换，消防箱成摆设。物业服务协议里有：消防定期检查，防火标识明显，消防器材配备全面，保持良好状态。2、监控形同虚设，现有监控还有几台能用?3、五方通话形同虚设，电梯经常关人，电梯内无手机信号，叫天不应叫地不灵。4、楼宇对讲形同虚设，楼宇对讲形同虚设，业主每户交了760元楼宇对讲款，至2014年交房至今未安装到位，各楼栋大门敞开随便进，业主丢失东西如家常便饭。要求物业公司退还每户交纳的楼宇对讲款760元及业主丢失物品的损失。5、公共区域石膏线、墙砖说掉就掉，掉了就没人修补，存在人身安全隐患。以上问题，各栋楼都存在，业主多次反映，无回应、无整改、无修缮。经请教专业消防人员：小区消防安全有规定，“疏散楼梯间是否有杂物堆积?室内消火栓是否有水压?公共区域屋顶感烟探头是否正常作用?电梯间、楼梯间、消炎栓手报系统是否正常?灭火器钢瓶生产日期在5年内，灭火器充装应在2年内。我小区生产日期2015.5月，均超过使用年限。我们世博小区被业主称为“世博大杂院”,之前就发生过一起震惊潢川的《电瓶车着火案件》,消防设施无一管用，多家业主受损失，担惊受怕。让我们如何相信现有物业能给业主带来安全居住环境?多次的电瓶车和居家物品失窃案件，物业置若罔闻，让业主心寒。楼道堆放杂物，保洁员及小区业主收破烂，导致家中蟑螂、蚊虫、异味，占用消防通道，物业不做为，让我们如何放心把生命安全交给物业?三、维修问题。1、外墙渗水问题、阳台漏水问题。根据《河南省物业物业管理条例》第四十七条规定：物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。此问题在小区业主家几乎是家家都有，反映给物业，物业推给开发商，开发商推给物业，最终业主只能忍气吞声，自认倒霉。2、健身器材维修问题。小区健身器材坏了就拆掉，要不就放任不管。如此物业，让人寒心。一、物业公示问题。作为业主，从未见过物业公示信息，物业的收、支信息、小区内电瓶车充电、电梯广告、广场活动收费从未公示，在部分业主不知情的情况下，多次动用维修基金。物业收费用在何处?四、物业服务问题：根据《河南省物业物业管理条例》第三十九条规定：物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示不列信息：1、企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；2、物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；3、电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；等等。问问业主，有几人知道?又有几人签了合同?每栋楼配楼管几人?保洁几人?出了问题找谁?业主反映的问题物业处理了几项?小区门面房办幼儿园私自占用公共区域，物业不闻不问；食在不一样往小区内排放污染物，物业不闻不问；三号楼业主饱闻楼下虾巢排放的油烟，物业不闻不问。综上所述，深华物业不具有原告资格，无权要求业主交纳物业费。物业管理条例第十一条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定。第三十四条规定，业主委员应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。深华物业没有经过全体业主同意选聘，更没有与业主委员会签订物业服务合同，不具有原告资格。即使是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，按照第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。我们尊重法厅，尊敬的法官，相信法律会为业主作主。身在潢川,收入水平低，消费水平高。按现有物业收费：住宅每平方1.20元/平方，车位费60元/月，每户每月2000-3000元不等；按潢川平均工资水平2000-3000元/月，占我们收入的1/10。作为业主，我们购买的是物业服务，不是捐赠不是慈善，物业不能提供让业主放心的服务,光想收钱而不做为，我们业主有权拒交物业费。原告为支持其诉讼请求向本院提供下列证据：1、业主临时管理规约、2、业主与潢川县温馨物业签订的前期物业服务协议、3、房屋验收登记表一份、4、业主装修档案一份、5、业主入住清单一份、6、原告与河南联发物业公司签订的前期物业合同一份。证据证明，1、证明原被告双方存在物业法律服务关系，2、约定了双方的权利义务及被告应当缴纳物业费，3、约定了按房屋建筑面积收取每平方米1块1物业费，而被告尚欠所诉物业费金额。4、原告与开发企业签订的前期物业合同，有权对该小区进行物业前期管理及原告主体适格。被告向本院提供下列证据：照片复印件8张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄超系潢川县世博国际城3号楼1单元11层西住房住户，该房屋建筑面积137.34平方米。2014年12月25日，被告与潢川县温馨物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，双方约定，被告每月按1.1元/㎡的标准向物业公司缴纳物业费，并于每年元月5日前30日内预交本年度物业管理费，逾期每日按欠费金额的百分之一支付违约金。2016年5月9日，原告深华物业与河南联发置业有限公司签订《前期物业服务合同》,双方就物业服务期限、物业服务事项、要求与标准、服务费用等进行约定，之后进驻世博国际城一期，承继潢川县温馨物业管理有限公司所有业务并开展物业服务，被告接受深华物业相关物业服务。自2017年1月1日至2021年5月31日期间，被告未支付原告深华物业物业服务费。诉讼中，原告变更请求被告支付上述期间物业费为7834元。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。据此，原告深华物业与河南联发置业有限公司签订前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告系依法成立具有独立法人资格的公司，具有诉讼主体资格。被告应根据前期物业服务合同约定履行义务。被告辩称物业资质、安全、维修、物业服务等问题多数均是认为原告物业服务不完善、不能达到或不能完全达到被告满意度。被告以上理由不能提供充分证据证明原告有重大违约且足以导致拒缴物业费。本院认为，原告应按法律规定及合同约定履行物业服务职责，被告认为原告违约或物业服务不能达到其满意度，可通过合法途径维护权益，其拒缴物业费违反前期物业服务合同约定义务，应承担违约责任。原告请求被告支付违约金过高，本院酌定被告从起诉之日参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算利息承担违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，第九百三十九条，第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，第一百六十二条之规定，判决如下：被告黄超于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市深华物业集团有限公司物业费7834元及违约金（从2021年3月4日参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算利息至款清之日止）。如未按判决书指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费136元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  邓宇平二〇二一年五月十九日书记员  王子豪