贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0201民初981号原告：熊霞，女，彝族，1977年3月21日出生，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：林楠，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202202111302245。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师，执业证号：15201202010260108。原告熊霞与被告六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊霞的诉讼代理人林楠、被告实地公司的诉讼代理人石镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊霞向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告为我办理产权登记在我名下；二、请求人民法院判令被告向我支付逾期交房违约金371951.55元（按已付房价款15％计算）；三、请求人民法院判令被告向我支付逾期办证（逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）违约金81840元，（自2020年2月28日至2021年1月28日共计11月，按已付房价款2479677元每日万分之一计算每日248元）2021年1月28日之后违约金计算至被告实际交付房屋不动产权属证书之日止（以上两项合计：453791.55元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，我与被告实地公司签订了《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》当天，双方就《商品房买卖合同》未尽事宜签订《补充协议》。合同约定我向被告购买位于六盘水市钟山区20号楼102号房，建筑面积：261.47平方米，套内建筑面积250.94平方米，总价2479677元。并约定在2019年8月30日前向我交付该商品房，每逾期一天交房，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15％。同时双方还约定，在2020年2月28日前为我办理房地产权属证书，每逾期一天由被告向我支付购房总款万分之一的违约金。我根据合同约定在合同签订时付该商品房总房价的30.23％即柒拾肆万玖仟陆佰柒拾柒元整，余款1730000元由我向银行申请贷款后，全额支付给被告，我在此期间还向被告支付了房屋的维修基金等相关费用。根据《商品房买卖合同》约定被告应该在2019年8月30日前向我交付该商品房，在2020年2月28日前为我办理房地产权属证书，但被告并未按合同约定如期向我交付该商品房，也未为我办理房地产权属证书。综上所述，被告拒不按《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋和办理房地产权属证书的义务已经构成违约，严重侵害了我的合法权益，为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持我的诉讼请求。被告实地公司辩称，一、原告起诉我公司支付逾期交房违约金不符合《商品房买卖合同》及其补充协议十二的相关约定。《商品房买卖合同》第十一条、第十三条第一种方式第二款约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，且附件十二补充协议第七条第二款对逾期交付的违约金承担上限做了约定：“出卖人需向买受人支付逾期交房的违约金最高不超过买受人已交房价款的15％”，即以《商品房买卖合同》第十三条计算逾期交房违约金的总和不能超过买受人已交房价款的15％(即逾期交房违约金不能超过2479677元×15％=371951)，原告计算违约金的标准应以2479677元为基数，按照日万分之二从2019年8月30日之次日起计算至实际交付之日止，且总违约金不能超过已交房价款的15％。二、原告诉请逾期办理商品房转移登记违约金不符合与我公司之间签订的附件十二相关约定。《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记，所指向的转移登记并非系碧桂园公司的义务，根据附录三所签订的《委托办理权属登记协议书》，所指向的系我公司代原告向产权登记部门递交该商品房权属登记所需资料的义务，具体取得商品房房屋产权证的时间应由登记机关决定，并非房地产开发公司所能决定的事由，因此原告应按照与碧桂园公司双方共同签订的关于附录三《委托办理权属登记协议书》第三条“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料递交相关部门……3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签收了相关收楼文件”、第四条的“出卖人仅负责该商品房权属登记的递交事宜……若出卖人未按照本协议第二条、第三条的约定履行资料递交义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币20元违约金”的约定来计算逾期办证违约的标准，以约定的交房日期往后顺延270日，并以每日20元标准计算逾期办证违约金。三、办理权属登记过程中发生新冠疫情不可抗力，其相应办理权属登记的时间应当再往后顺延合同义务履行期限。因未查到六盘水市区住建城乡建设局关于顺延的文件，根据公平原则，可参照贵阳市筑府办函(2020)5号市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知第八条企业在确保质量和安全的前提下，要抓紧全面复工复产，对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按期竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算，而贵州从一级响应至三级响应的时间从2020年1月24目至2月29日为30日，即总共应顺延45日，即在计算逾期办证违约金时应扣除因新冠疫情所影响的45天。综上，请法院依法驳回原告相应的诉讼请求，以维护我公司的合法权益。本案原告熊霞围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据：原告熊霞提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、物业专项维修基金收据复印件（2张）、碧桂园集团通用机打收据复印件（3张）、借款凭证复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、六盘水市商品房预（销）售合同登记备案证明复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的（2020）黔0201民初1292号民事判决书复印件，该份判决属于生效判决，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月8日，原告熊霞向被告实地公司支付定金200000元。2017年10月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1710110047，合同约定原告向被告购买位于六盘水市钟山区20号楼102室的房屋，建筑面积261.47㎡，总价款2479677元，用途为住宅，约定付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款749677元，余款1730000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房和逾期办理转移登记的责任合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……出卖人承诺于2020年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订当日，原告向被告支付了首付款549677元、物业专项维修基金22224.95元。当日，原告与被告签订了一份《补充协议》，内容为：“第四条关于付款方式及期限如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：……（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的30.23%给出卖人，即柒拾肆万玖仟陆佰柒拾柒元整。（3）买受人必须在2017年11月11日前，付该商品房总房价款的69.77%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰柒拾叁万元整……第七条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”。2018年2月2日，案涉房屋的贷款1730000元发放支付至被告账户。2018年12月7日，案涉房屋进行了备案登记。2019年9月30日，被告向原告交付了案涉商品房。现原、被告因逾期交房及逾期交付房屋权属证书发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，原告熊霞与被告实地公司于2017年10月11日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自义务。现原告诉请要求被告为原告办理房屋所有权登记手续，庭审中原告自认案涉房屋尚未竣工验收备案，不具备办理不动产登记的条件，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对原告主张的逾期交房违约金371951．55元，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付商品房，原告称被告于2019年9月底交房，被告认可交房时间为2019年9月30日，故交房时间应以2019年9月30日为准。实际交房时间较约定时间推迟一个月，根据《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，逾期交房在90日内，应自2019年8月31日至2019年9月30日按原告已付房价款每日万分之二计算违约金，即2479677元×0.02%×31日=15374元。原告主张按照《补充协议》第七条逾期交付责任：“买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”的约定计算逾期交房违约金，但该条款是针对《商品房买卖合同》第十三条第1种方式第（2）款逾期超过90日的情形而适用的约定，而本案逾期交房在90日内，不应当适用逾期超过90日的违约金计算方式，故本院予以支持逾期交房违约金15374元，超出部分不予支持。关于原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金81840元，被告辩称转移登记并非其义务，其仅有向产权登记部门递交资料的义务，应以约定的交房日期往后顺延270日且因新冠疫情还应顺延45日并以每日20元标准计算逾期办证违约金。尽管附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起270天内将办理商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交相关部门，第四条第一款约定被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定与被告无关，若被告未按本协议第二条、第三条的约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币20元违约金。但明显上述格式条款内容免除了《商品房买卖合同》中被告负有的在约定期限内办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付给原告的义务，排除了原告对案涉商品房的重要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应认定《委托办理权属登记协议书》第二条、第四条第一款无效。对于被告辩称的因新冠疫情计算违约金的时间还应顺延45日，虽然《商品房买卖合同》约定被告于2020年2月28日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，该时间正处于新冠疫情蔓延期间，但之后在我国有力的疫情防控措施下早已实现复工复产，被告主张的顺延45日没有相应依据，而被告至今仍未向原告交付房屋权属证书，违约事实客观存在，故被告的上述辩称理由不能成立，本院不予采信。被告应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，从2020年2月29日计算至2021年1月28日为2479677元×0.01%×334天=82821.21元，原告主张的81840元在该金额范围内，本院予以支持81840元，2021年1月29日至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金仍按此标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊霞逾期交房违约金15374元；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊霞2020年2月29日至2021年1月28日的逾期交付房屋权属证书违约金81840元（按每日万分之一计算，2021年1月29日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）；三、驳回原告熊霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4053元，由原告熊霞负担3202元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担851元（原告熊霞已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告熊霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  安祎二〇二一年五月七日法官助理周昌龙书记员何汶运