湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1451号原告：湖南江河汇商业运营管理有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区黎托街道沙湾路1088号双水湾嘉园地下室商业、社区用房部分-1003。法定代表人：成丹丹，执行董事。委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。被告：杨冬伟，男，1977年2月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告湖南江河汇商业运营管理有限公司(以下简称原告)与被告杨冬伟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏小友、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月30日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-041）、《江河湾中心商铺管理服务合同》及2018年8月13日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-042）、《江河湾中心商铺管理服务合同》；2、判令被告向原告支付租金、管理服务费、空调能耗费等合计146362.01元，并以146362.01元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算自2020年5月30日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（暂计算至2020年10月30日为9448.20元）；3、判令被告将涉案房屋恢复原状或赔偿恢复原状费用50000元，判令被告赔偿原告房屋恢复原状所需合理期限的租金损失25773.20元（合理期限为3个月，按第三个租赁年度的租金标准计算）；4、判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费、现场勘验费等。事实和理由：2018年7月30，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-041）、《江河湾中心商铺管理服务合同》各一份。《江河湾中心商铺租赁合同》约定：乙方租赁江河湾中心2号栋1楼105号商铺作洋快餐店使用，该商铺建筑面积为51.14平方米；在乙方按本合同约定实际租满3年并遵守各条款的前提下，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起5个月的免租期（含装修期）；租期自该商铺交付日起36个月，暂定为2018年8月15日至2021年8月14日；第一个租赁年度的月租金为5011.72元，第二个租赁年度的月租金为5262.31元，第三个租赁年度的月租金为5525.68元，按季度支付。2018年8月13日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-042）、《江河湾中心商铺管理服务合同》各一份。《江河湾中心商铺租赁合同》约定：乙方租赁江河湾中心2号栋1楼105-1号商铺作洋快餐店使用，该商铺建筑面积为28.37平方米；在乙方按本合同约定实际租满3年并遵守各条款的前提下，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起5个月的免租期（含装修期）；租期自该商铺交付日起36个月，暂定为2018年8月15日至2021年8月14日；第一个租赁年度的月租金为2780.26元，第二个租赁年度的月租金为2919.27元，第三个租赁年度的月租金为3065.38元，按季度支付。上述《江河湾中心商铺租赁合同》还约定：本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将商铺交还甲方。双方应在商铺交还时签署书面的交还确认书。如逾期乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离。商铺内如有遗留物品的，视为乙方已抛弃；乙方如按本合同之规定在甲方同意的范围内和要求下对商铺进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在交还前将该商铺恢复原状（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）或予以保留，由此发生的费用由乙方承担。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该商铺或装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或赔偿。《江河湾中心商铺管理服务合同》约定：管理期与租期一致；管理服务费押金为3339.42元，管理服务费包括装修期/免租期管理服务费与经营期管理服务费，免租期月管理服务费为397.55元；第一个租赁年度的月经营期管理服务费为3339.42元，第二个租赁年度的月经营期管理服务费为3506.39元，第三个租赁年度的月经营期管理服务费为3681.31元，按季度支付；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于管理服务费、管理服务费押金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。2020年5月底，被告要求退铺，原告未同意。至2020年5月29日止，扣除已交租金、管理费、租赁保证金、管理费保证金等相关费用后，被告欠付租金、管理服务费等相关款项为146362.01元。被告辩称：原告在招商时作出很多口头承诺，但其承诺的电影院、医院、小学均未开业。8月份，原告将空调停了，被告经营的汉堡店无法经营，二楼的商铺全部撤场。后来，原告招商部的人员要被告交费，就帮被告向原告申请免一年的租金。2020年5月，原告的运营工作人员要被告撤场，称公司知道被告的家庭情况，不会找被告麻烦，被告才撤场的。本院经审理，认定事实如下：2018年7月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《江河湾中心商铺租赁合同》（编号ＪＨＨ-041）。约定：乙方承租甲方位于长沙市雨花区××路××号××号栋××楼××号的商铺，建筑面积为51.14平方米，租赁用途为经营洋快餐、品牌为贝克汉堡；租期自商铺交付之日起36个月，暂定为2018年8月15日至2021年8月14日，在乙方实际租满前述期限并遵守合同各条款的前提下，甲方同意给予乙方自商铺交付之日起5个月的免租期（含装修期）；第一、二、三个租赁年度的月租金分别为5011.72元、5262.31元、5525.68元，按季度支付；乙方于签订本合同之日起5日内向甲方支付租赁保证金5011.72元，于租赁关系终止之日前5日内向甲方支付质量保证金5011.72元；甲方暂定于2018年8月15日将商铺交付乙方，具体以交付通知书为准；乙方逾期支付租金或其他应付款项超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权追究乙方的违约责任；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将商铺交还甲方，双方在交还时签署书面的确认书；乙方如按本合同约定在甲方同意的范围内和要求下，对商铺进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在交还前将商铺恢复原状（甲方认可的属正常使用导致的磨损除外）或予以保留，由此发生的费用由乙方承担，如甲方书面同意无需恢复原状的，甲方无需对商铺及其装修、设备和设施进行的增建或改建进行任何补偿；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；甲方暂定于2018年10月1日为商场统一开业时间；双方还对其他事项进行了约定。同日，原、被告还签订了一份《江河湾中心商铺管理服务合同》。约定：管理期限为《江河湾中心商铺租赁合同》约定的交付日起36个月，与租期一致；被告应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付管理服务费押金2147.88元；管理服务费包括装修期／免租期管理服务费与经营期管理服务费，免租期月管理服务费为255.7元，第一、二、三个租赁年度的月经营管理服务费分别为2147.88元、2255.27元、2367.78元；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于管理服务费、押金），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；《江河湾中心商铺租赁合同》终止或解除的，本合同自动终止或解除。2018年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-042）。约定：乙方承租甲方位于江河商业中心2号栋1楼105-1号的商铺，建筑面积为28.37平方米，租赁用途为经营洋快餐、品牌为贝克汉堡；租期自商铺交付之日起36个月，暂定为2018年8月15日至2021年8月14日，在乙方实际租满前述期限并遵守合同各条款的前提下，甲方同意给予乙方自商铺交付之日起5个月的免租期（含装修期）；第一、二、三个租赁年度的月租金分别为2780.26元、2919.27元、3065.38元，按季度支付；乙方于签订本合同之日起5日内向甲方支付租赁保证金2780.26元，于租赁关系终止之日前5日内向甲方支付质量保证金2780.26元；甲方暂定于2018年8月15日将商铺交付乙方，具体以交付通知书为准；乙方逾期支付租金或其他应付款项超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权追究乙方的违约责任；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将商铺交还甲方，双方在交还时签署书面的确认书；乙方如按本合同约定在甲方同意的范围内和要求下，对商铺进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在交还前将商铺恢复原状（甲方认可的属正常使用导致的磨损除外）或予以保留，由此发生的费用由乙方承担，如甲方书面同意无需恢复原状的，甲方无需对商铺及其装修、设备和设施进行的增建或改建进行任何补偿；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；甲方暂定于2018年10月1日为商场统一开业时间；双方还对其他事项进行了约定。同日，原、被告还签订了一份《江河湾中心商铺管理服务合同》。约定：管理期限为《江河湾中心商铺租赁合同》约定的交付日起36个月，与租期一致；被告应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付管理服务费押金1191.54元；管理服务费包括装修期/免租期管理服务费与经营期管理服务费，免租期月管理服务费为141.85元，第一、二、三个租赁年度的月经营管理服务费分别为1191.54元、1251.12元、1313.53元；合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于管理服务费、押金等），每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金；《江河湾中心商铺租赁合同》终止或解除的，本合同自动终止或解除。上述合同签订后，原告将涉案商铺交给被告租用，被告亦按约支付了租金、保证金、管理服务费等。2018年9月，被告对商铺进行装修，后于2018年10月1日开业经营。被告陈述自2019年8月起，因空调被关致使商铺的经营情况变差，2020年5月29日以后未再经营。2020年5月13日，原告向被告发出《工作联系函》，要求被告缴纳租金（2019年8月1日至2020年7月31日）、管理费（2018年10月1日至2019年4月30日、2019年8月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年7月31日）、空调能耗费（2020年1月1日至2020年6月30日）等合计146362.01元。此后，原告又于2020年5月18日、2020年5月21日两次向被告发出《工作联系函》，重申前述要求。被告在三份函件上签字后，未按原告的要求支付相应的费用。双方协商未果，原告于2021年1月18日诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，原告申请对涉案商铺因恢复原状所造成的损失进行鉴定，后原告撤回该项鉴定申请。以上事实，有江河湾中心商铺租赁合同（两份）、江河湾中心商铺管理服务合同（两份）、中国银联签购单、银行转账凭证、收款凭证、工作联系函及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的两份《江河湾中心商铺租赁合同》及两份《江河湾中心商铺管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原、被告在两份《江河湾中心商铺租赁合同》中均约定，被告逾期支付租金或其他应付款项超过20日的，原告可以解除本合同。在原告发函要求被告缴纳租金、管理服务费等费用后，被告一直拖欠未付。因此，原告诉请解除双方签订两份《江河湾中心商铺租赁合同》，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。另外，原、被告在两份《江河湾中心商铺管理服务合同》中均约定，《江河湾中心商铺租赁合同》终止或解除的，《江河湾中心商铺管理服务合同》自动终止或解除，故原告要求解除两份《江河湾中心商铺管理服务合同》，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条规定，承租人应当按约定的期限支付租金。本案中，原告三次发函要求被告缴纳欠付的各项费用，被告在三份《工作联系函》上签字确认，并未提出异议。因此，原告要求被告支付欠付的租金、管理服务费、空调能耗费等合计146362.01元，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。涉案的《江河湾中心商铺租赁合同》及《江河湾中心商铺管理服务合同》均约定，被告逾期支付前述合同约定的任何费用的，每逾期一日，应以逾期款项的0.3%为标准支付违约金。原告依此主张被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算2020年5月30日起的违约金。本院认为，双方约定的违约金标准过高且与被告对原告造成的损失不符。根据违约责任的补偿性，结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金的标准为欠付金额的日万分之三。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告赔偿涉案商铺的恢复原状费用50000元、租金损失25773.2元，但均未提交相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对该两项诉请不予支持。原告主张的鉴定费、现场勘验费等，亦未提交证据予以证明，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南江河汇商业运营管理有限公司与被告杨冬伟分别于2018年7月30日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-041）、《江河湾中心商铺管理服务合同》及2018年8月13日签订的《江河湾中心商铺租赁合同》（编号JHH-042）、《江河湾中心商铺管理服务合同》；二、被告杨冬伟应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南江河汇商业运营管理有限公司欠付的租金、管理服务费、空调能耗费等合计146362.01元及违约金（以146362.01元为基数，按日万分之三的标准自2020年5月30日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告湖南江河汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取2387元，由被告杨冬伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二一年五月十七日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。