天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初3369号原告：宁久余。委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。被告：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。法定代表人：段磊，该公司董事长。第三人：天津仁道房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区周良街道周良庄村老大街30号。法定代表人：张志颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王子静，女，该公司法律顾问。原告宁久余与被告天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）、第三人天津仁道房地产经纪有限公司（以下简称仁道公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁久余的委托诉讼代理人窦红涛、第三人仁道公司的法定代表人张志颖及其委托诉讼代理人王子静到庭参加诉讼。被告浩地公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁久余向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令浩地公司立即给付宁久余代偿款人民币230000元及利息2168.71元（按照本金230000元，自2020年11月21日起计算至2021年2月1日，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算），并判令浩地公司自2021年2月2日起至代偿款全部付清之日止按照全国银行间拆借中心授权公布贷款市场报价利率给付宁久余欠付款项利息，仁道公司对前述款项承担连带给付责任；2.依法判令浩地公司立即退还收取宁久余的契税和维修基金35234元及利息17721.77元（自2013年7月5日计算至2021年2月1日，其中2013年7月5日至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至2021年2月1日按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算），并判令浩地公司自2021年2月2日起至契税和维修基金全部付清之日止按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率给付宁久余欠付款项利息，仁道公司对前述款项承担连带给付责任，当前诉讼金额合计285124.48元；3.案件受理费由浩地公司及仁道公司负担。事实及理由：浩地公司在天津市蓟州区××住宅项目，宁久余经浩地公司委托仁道公司推介，与浩地公司达成购买山水颐城北园13号楼3门102室的购买意向。宁久余、浩地公司、仁道公司三方于2013年4月29日就该房屋签订了《房屋预定合同》。该合同达成后，宁久余于2013年6月15日将全部房款878323元支付给浩地公司。浩地公司于2013年7月4日将该房屋交付给宁久余。宁久余办理了入住手续并于当日缴纳契税和维修基金35234元及其他相关费用，后宁久余对该房屋进行装修居住至今。在前述房屋交付完成后，由于浩地公司未能偿还抵押贷款，天津市第二中级人民法院于2013年11月26作出（2013）二中执字第0587号执行裁定书，决定对包括宁久余购买的房屋在内的登记在浩地公司名下的房产进行强制执行。但宁久余对此并不知情，直至2015年宁久余才得知自己购买的房屋被强制执行，遂在2015年7月21日就自己所购房屋向执行法院提起案外人执行异议申请，天津市第二中级人民法院于2015年7月27日作出（2015）二中执异第0059号执行裁定书，裁定中止对宁久余所购房屋的执行。宁久余随后立即向天津市蓟州区人民法院提起诉讼，要求本案被告浩地公司立即与宁久余签订天津市商品房买卖合同并为宁久余办理房屋权属登记，天津市蓟州区人民法院于2015年9月8日作出（2015）蓟民初字第7561号民事判决书，以该房屋存在抵押以及被天津市第二中级人民法院查封，在抵押权及查封被涂销前无法办理房屋权属登记为由，判决驳回宁久余的诉讼请求。2015年11月11日案外人中国长城资产管理公司天津办事处（本案涉诉房屋的抵押权人）就宁久余所购房屋提起执行异议之诉，天津市第二中级人民法院于2016年9月22日作出（2015）二中民四初字第0079号民事判决书，判决准许对宁久余所购房屋的执行。在前述案件执行过程中，经天津市第二中级人民法院主持调解，宁久余为了保住房产、迫于无奈与案件申请执行人天津市联合立信资产管理有限公司于2019年11月20日达成《和解协议》，协议约定:由宁久余代替浩地公司偿还申请执行人人民币230000元后申请执行人撤销针对宁久余所购房屋的抵押并撤销对该房的执行申请，该协议已经履行完毕。宁久余所购房屋涂销抵押和查封后，浩地公司仍不配合宁久余办理产权变更手续。宁久余起诉后，天津市宝坻区人民法院于2020年11月5日作出（2020）津0115民初6366号民事判决书，判决浩地公司履行相关义务。现宁久余已经将所购房屋xxx室的产权变更登记至宁久余名下，宁久余再次支付了相应的契税和维修基金39523.64元。综上，宁久余、浩地公司之间签订了《房屋预定合同》，该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房合同的主要内容，即为商品房买卖合同。宁久余作为买受方完全履行了本方全部合同义务，浩地公司作为房屋出售方未能履行相关义务，致使宁久余为实现合同目的而支付代偿款项后方使自己购买的房屋免遭强制执行，故浩地公司应当偿还原告所代偿款项。同时浩地公司无任何依据收取宁久余契税与维修基金，浩地公司收取契税与维修基金后并未向相关国家机关缴纳，应当承担返还本息的责任。仁道公司作为专业房产销售专业机构，宁久余基于对仁道公司的信赖导致损失，仁道公司应当对宁久余损失承担共同赔偿责任。综上，宁久余为维护自身合法权益提起诉讼。浩地公司未作答辩。仁道公司述称，请求法院驳回宁久余要求仁道公司承担连带给付责任的诉讼请求。一、关于《房屋预定合同》。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。本案中，浩地公司于2013年7月4日将该房屋交付给宁久余，其后，承购人宁久余应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业浩地公司应当予以协助，并提供必要的证明文件。若由于开发企业浩地公司的原因，承购人宁久余未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。因此，该房屋未办理产权登记，而后造成的一系列问题，并非仁道公司的问题。仁道公司作为中介机构为宁久余、浩地公司提供交易机会，已经履行了中介机构应尽的义务。二、关于连带责任问题。根据《民法典》第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。仁道公司不存在与浩地公司恶意串通，损害宁久余的合法权益的行为。也不存在知道或应当知道代理事项违法仍然实施代理的行为，或者上述法条中的任一行为。故仁道公司认为宁久余提到的仁道公司与浩地公司之间的连带责任关系不存在。仁道公司作为中介方，为宁久余介绍房屋。根据《民法典》第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。仁道公司不存在故意隐瞒行为，且作为中介方已经履行了提供宁久余、浩地公司交易平台的义务。对宁久余提到的仁道公司应与浩地公司承担连带责任，仁道公司不予认可。此外，对宁久余起诉状中提到的中国长城资产管理公司天津办事处(本案涉案房屋的抵押权人)与浩地公司之间的抵押关系，以及宁久余主动替浩地公司支付代偿款230000元一事，仁道公司均不知情。宁久余替浩地公司支付代偿款的行为均系宁久余的真实意思表示，是宁久余与浩地公司之间的法律关系，与仁道公司无关。对于宁久余在起诉状中提到的契税和维修基金，仁道公司没有义务去承担这一笔款项。仁道公司认为，中介方不应承担如此超出中介义务范围的事项。本院经审理认定事实如下：2013年4月29日，宁久余经仁道公司推介与浩地公司签订《房屋预定合同》，宁久余购买浩地公司开发的位于天津市蓟州区××花园××号楼××室房屋，建筑面积115.41平方米，每平方米7610.45元，总房款878323元。双方约定，宁久余于2013年4月29日交付房款50000元，其余房款于2013年5月6日前付清。在该合同第四条明确双方的权利义务与违约责任，其中第3款约定，浩地公司办理抵押涂销后电话或短信通知宁久余，宁久余在接到电话或短信通知后三个工作日内须携带本合同、产权人身份证及个人签章到售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，《天津市商品房买卖合同》一经签订，此预定合同自动终止。如果浩地公司在本合同约定期限内办理完毕抵押涂销，而宁久余未在本合同约定期间内至售楼处签订《天津市商品房买卖合同》，浩地公司有权解除本合同，宁久余已付定金不予退还，浩地公司无须通知宁久余，可另行处理该房屋。第7款约定，宁久余已知预定房屋存在抵押，如果浩地公司未能在本合同签订后六个月内办理完毕抵押涂销手续，则宁久余可以选择解除本协议，浩地公司无息退还宁久余所交款项，互不承担违约责任及相应的损害赔偿责任。该合同第六条约定暂定于2013年12月31日前办理入住。合同签订后，宁久余于2013年6月15日交付房款878323元，2013年7月4日，宁久余与浩地公司签订入住协议书，浩地公司将该房屋交付宁久余并办理了入住手续。同日，浩地公司代收宁久余契税与维修基金35234元。另查，2012年7月31日，浩地公司以本案诉争之房屋产权作为抵押向中国长城资产管理公司天津办事处办理抵押贷款，约定期限为2012年7月31日至2014年7月30日，同时办理了抵押权登记。2013年8月26日天津市北方公证处作出（2013）津北方执字第54号执行公证。该公证发生法律效力后，浩地公司未履行生效的债权文书确定的义务。中国长城资产管理公司天津办事处于2013年9月22日向天津市高级人民法院申请强制执行，天津市高级人民法院将该案交由天津市第二中级人民法院执行。天津市第二中级人民法院于2013年11月26日作出（2013）二中执字第0587号执行裁定书，裁定查封本案诉争房屋，期限为2013年11月28日至2015年11月27日。宁久余于2015年7月21日向天津市第二中级人民法院提出执行异议。2015年7月27日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中执异字第0052号执行裁定书，裁定中止对天津市蓟州区××花园××号楼××室房屋的执行。2015年11月11日，中国长城资产管理公司天津办事处以宁久余为被告在天津市第二中级人民法院提起执行异议之诉。2016年9月20日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民四初字第0079号民事判决书，判决准许对执行标的即坐落天津市蓟县xxx房屋的执行。2019年11月20日，宁久余与天津市联合立信资产管理有限公司（以下简称联合立信公司）签订《和解协议》，约定宁久余自愿代替浩地公司、天津和平建工集团有限公司、天津和平建工集团建筑工程有限公司、段磊、郭桂英偿还联合立信公司借款。代偿款金额按xxx号建筑面积115.41㎡的房产，按单价2000元／㎡计算，代偿金额为230820元。后经双方协商实际代偿金额为230000元，该款项于本协议签字生效之日一次性给付联合立信公司。宁久余代偿后，联合立信公司自愿撤销其享有的针对该房产的抵押权，并撤销联合立信公司针对该房产提出的执行申请。联合立信公司在天津市第二中级人民法院撤销对蓟县××花园××号房产的查封后一个月内撤销联合立信公司享有的针对该房屋的抵押权。宁久余于签订协议当日交付联合立信公司230000元。天津市第二中级人民法院对该房屋的查封解除及抵押权撤销后，浩地公司未与宁久余签订《天津市商品房买卖合同》及办理该房屋的不动产权变更登记手续。2020年9月7日，本院立案受理宁久余起诉浩地公司、仁道公司商品房销售合同纠纷一案。宁久余向本院提出诉讼请求：判令浩地公司协助宁久余到天津市规划和自然资源局不动产登记中心办理xxx楼房权属转移登记手续，将该房屋登记于宁久余名下。2020年11月5日，本院作出（2020）津0115民初6366号民事判决书，判决：一、浩地公司于判决发生法律效力后十日内协助宁久余到天津市规划和自然资源局不动产登记中心（蓟州区）办理位于蓟州区××花园××号楼××室楼房权属转移登记手续，将该房屋登记在宁久余名下；二、办理上述房屋权属转移登记手续的相关税费由宁久余负担。在该判决中，本院就相关事实进行了认定，即：宁久余经仁道公司居间与浩地公司签订的《房屋预订合同》合法有效，《房屋预订合同》应当为商品房买卖合同。上述判决生效后，宁久余向本院申请执行，现该案已执行完毕。宁久余另行交纳了契税和维修基金39523.64元。本院认为，本案的相关事实及法律关系已经生效法律文书予以确认，本院不再另行赘述。宁久余与浩地公司均应按照双方签订的《房屋预订合同》的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案，因涉案房屋上存在他项权利而无法办理权属转移登记手续，本案的商品房买卖合同目的无法实现，宁久余为维护自己的合法权益，使涉案房屋可以过户至自己名下，其代浩地公司偿还欠款230000元。后涉案房屋的查封解除及抵押权撤销，该商品房买卖合同才得以继续履行。本案中应当承担查封解除及抵押权撤销措施的义务人应为浩地公司，但其未予履行上述义务，现宁久余已经代其履行，浩地公司应将230000元返还宁久余。在签订《房屋预订合同》时，浩地公司代收宁久余契税和维修基金35234元，但其未将上述款项交至相关政府部门，现宁久余已另行交纳契税和维修基金，该款浩地公司应予以返还。宁久余请求浩地公司支付其代偿款、契税和维修基金的利息符合法律规定，本院予以支持。经核算230000元代偿款2020年11月21日至2021年2月1日的利息为230000元×3.85%÷360×73天=1795.60元。自2021年2月2日起至代偿款全部付清之日止按照全国银行间拆借中心授权公布贷款市场报价利率，给付宁久余欠付款项利息。经核算35234元2013年7月5日至2021年2月1日利息为:2013年7月5日至2019年8月19日利息35234元×6.555%÷360×2237天=14351.53元，加上2019年8月20日至2021年2月1日的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）2458.55元，合计16810.08元。自2021年2月2日起至契税和维修基金全部付清之日止按照全国银行间拆借中心授权公布贷款市场报价利率，给付宁久余欠付款项利息。关于仁道公司是否承担责任问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。现有证据不足以证实仁道公司存在上述法律规定的行为，另外，通过《房屋预定合同》第七条约定内容，本案三方当事人均是知晓涉案房屋在签订合同时存在抵押的情况，现宁久余要求仁道公司承担责任，证据不足，本院不予支持。浩地公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津浩地集团有限公司于本判决产生法律效力后十五日内返还宁久余代偿款230000元、支付利息1795.60元，并支付自2021年2月2日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、天津浩地集团有限公司于本判决产生法律效力后十五日内退还宁久余契税及维修金35234元、支付利息16810.08元，并支付自2021年2月2日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回宁久余其他诉讼请求。（上述款项可直接汇入宁久余账户，户名：宁久余；开户行：中国xxx支行；账号：6212××××9509）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5576元，减半收取计2788元，由天津浩地集团有限公司负担（于本判决产生法律效力后十五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  牛江涛二〇二一年五月二十五日书记员  刘宝静附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。