广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35117号原告（反诉被告）：马林鸿，男，1980年3月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈兰峰，系广东英得纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴见秋，男，1972年3月5日出生，汉族，住广东省饶平县。委托代理人：林惠圆、陈晓霞，均系广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）马林鸿与被告（反诉原告）吴见秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马林鸿的委托代理人陈兰峰，被告（反诉原告）吴见秋及其委托代理人林惠圆、陈晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马林鸿向本院提出本诉请求：1.解除双方签订的原租赁合同；2.吴见秋支付马林鸿租金126000元（从2020年6月至2020年11月，自2019开始每月租金经双方协议升至21000元）；3.吴见秋支付延迟支付租金的违约金（126000元的3%）、滞纳金（以126000元为本金，按照每日0.3%的标准，从2020年6月起计至实际清偿之日止）；4.诉讼费由吴见秋承担。事实和理由：2018年9月1日，马林鸿与吴见秋签订了《租赁合同》，约定吴见秋承租位于珠村大粒沙自编6号B栋5号铺及二三楼面积为800平方米的房产及地块（下称涉案房屋）做办公、公寓使用，租赁期限从2018年9月1日起至2028年8月31日，当时约定的租金是每月20000元（之后经双方口头约定已经增加到21000元，并付诸实施多时），吴见秋于每月5号前支付当月租金及水电费用。恰逢今年新冠疫情影响，的确造成百业萧条，因此马林鸿在2020年2、3月期间对吴见秋作出免收两月租金的优惠，但吴见秋从6月开始以所承租房屋漏水，要求马林鸿承担维修工作的原因，拒付租金及部分水电费。事实上对于该漏水问题，双方所签订的《租赁合同》已明确约定，维修义务在吴见秋，马林鸿并没义务免费进行维修，同时，按照合同约定，吴见秋拒付租金及水电费的行为已经构成严重，马林鸿有权单方面解除合同并追究吴见秋违约责任。综上所述，双方签订的合同合法有效，吴见秋理应依约及时支付租金。但是吴见秋却无理拒不支付租金至今，致使马林鸿合同目的无法实现。马林鸿为了维护自身合法权益，诉至法院，恳请法院依法判决。吴见秋辩称：一、马林鸿交付的涉案房屋存在漏水、渗水情况，且吴见秋按马林鸿提供的接驳口将涉案房屋的消防系统安装好后，马林鸿未给消防系统通水，导致消防系统形同虚设，存在消防隐患。所以马林鸿交付的涉案房屋不适租，违约在先，在马林鸿修复前，吴见秋有权拒付租金及水电费等，并有权要求马林鸿承担违约赔偿责任。二、从马林鸿一开始对涉案房屋的维修上看，马林鸿自认涉案房屋不适租其负有维修的义务。其以租赁合同约定承租期内租赁场地的建筑维修费由吴见秋负责为由拒绝修复，不但违背其真实意思表示，也违反法律规定。三、本案租赁合同可以并应当继续履行，马林鸿无权解除租赁合同，否则便构成违约，应赔偿包括但不限于装修的损失及可预见的经营损失。综上，法院应驳回马林鸿的诉讼请求。吴见秋向本院提出反诉请求：1.马林鸿出资对涉案房屋二楼四间漏水房间进行维修；2.马林鸿减免涉案房屋漏水四间房间未能使用期间的租金，按每间房120元/天计，自2020年6月9日起至实际完成维修工作至适租状态之日止，并在吴见秋应交的租金中扣减；3.马林鸿承担本诉和反诉的诉讼费。事实和理由：2018年9月1日，吴见秋与马林鸿签订《租赁合同》承租涉案房屋。因合同签订及房屋交付时，不属于雨季，吴见秋不知悉房屋存在漏水、渗水，并投入近200万元，以经营旅店为目标进行安装消防系统、装修和购买家具。2019年春雨季来临时，吴见秋发现漏水、渗水情况。2019年3月10日第一次通知马林鸿的人员赖沛胜维修，之后又下雨导致墙体重新发霉、发黑。2019年4月3日第二次通知马林鸿人员赖沛胜维修，但仍未维修成功。此后每当下雨要求马林鸿维修，马林鸿就拒绝到现场。2020年6月9日下大雨，房屋漏水更严重，旅客拒绝入住这四间房。吴见秋要求马林鸿维修，马林鸿称应由吴见秋负责维修费，故吴见秋只能停止交租以维护自身合法权益。从2019年3月开始，涉案房屋中的四间房发霉、发黑，可证明涉案房屋不适租。另外，马林鸿经常不启用水泵停止消防供水，有安全隐患。综上，吴见秋根据合同法相关规定提出反诉，请求支持反诉请求并驳回马林鸿的诉讼请求。马林鸿就反诉辩称：涉案房屋的维修义务按照合同约定应由吴见秋承担，同时，按照合同法相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人有约定除外，即在维修义务的问题上，当事人可以合同约定，根据合同约定，维修义务在吴见秋。吴见秋的第二项反诉请求不合理也不合法，因为按照广州商事登记平台显示，吴见秋所开办的公司未取得酒店住宿许可证，从市场监督管理条例出发，在未取得行政审批的情况下，不可能也不应当存在公寓出租的问题。经审理查明：2018年9月1日，马林鸿（甲方）与吴见秋（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方做办公、公寓使用，年限自2018年9月1日至2028年8月31日（2018年9月1日至2018年10月31日为装修期，2018年11月1日开始计算租金）；租金每月20000元，每年递增5%；乙方以现金或转账在每月5号前交租，收款账户户名为赖沛胜；乙方不得随意拖欠租金、水电费等费用，如超过十天仍未足额支付的，需每天支付未交费用0.3%的滞纳金，如超过三十天仍未足额支付的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方需向甲方支付合同总额3%的违约金；承租期内，所有租赁场地的建筑维修费用由乙方负责；在租用期内，乙方投资在场地内的一切费用及消防报装应自行负担解决，日后人为及天灾损毁各自物业由乙方自行负责解决等。马林鸿为证明吴见秋用涉案房屋进行登记注册，提交了广州市善逸商务有限公司的《企业信用报告》（显示该司法定代表人是吴金海，成立时间为2018年10月29日，注册地址为涉案房屋，经营范围包括物业管理、酒店管理、酒店住宿服务等；吴见秋为该司唯一股东）。吴见秋对该证据真实性、合法性予以确认，但认为与本案无关。吴见秋为证明涉案房屋中的201、202、203、212房的漏水、渗水情况，提交了若干张照片。马林鸿对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认。吴见秋为证明2019年3月10日、2019年4月3日双方就漏水维修的沟通情况，提交了微信聊天记录复印件（吴见秋称是其与赖沛胜的微信聊天记录）。马林鸿称该证据只有复印件，故无法确认真实性、合法性及关联性。吴见秋为证明马林鸿在第二次维修后仍未将房屋修复至适租状态并承认吴见秋无须支付维修费，提交了吴金海与赖沛胜的微信聊天记录【2019年5月15日19:38赖沛胜称“今晚会下大雨，记得看看还会不会漏雨”，20:36吴金海称“好”；2019年5月17日9:03吴金海发送一张图片（该图片无法显示），赖沛胜称“好”；接下来就是2019年5月20日，赖沛胜称“你们不用出费用”，吴金海未有回复；2019年6月双方就漏水有继续沟通，但无关于费用的内容】。马林鸿对该证据真实性、合法性予以确认，但认为吴金海并非本案当事人，故关联性不予以确认。本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的报建情况，该局函复本院称未查询到涉案房屋的建设工程规划许可、临时建设工程规划许可信息。庭审中，双方确认以下内容：1.赖沛胜是马林鸿的助理，一直在帮马林鸿处理涉案房屋租赁事宜，吴见秋是广州市善逸商务有限公司原法定代表人，2019年4月才变更为吴金海；2.自2019年9月份开始，月租金为21000元，马林鸿免收了吴见秋2020年2月、3月的租金；3.吴见秋租赁涉案房屋是以广州市善逸商务有限公司的名义经营“善逸公寓”；4.涉案房屋包括二楼23间房间、三楼4间房间。马林鸿还称：1.2019年马林鸿本着友好合作的前提，曾两次为吴见秋进行免费的修补工作，2020年中吴见秋再次提出漏水后马林鸿知道了房屋存在漏水的情况，但没有上门核实；2.2019年赖沛胜在微信中说吴见秋不需要承担费用，仅指那一次的费用，而不是广泛使用合同出现的其他漏水情况。吴见秋还称：1.漏水的是二楼北面四个房间，现在没有下雨就没有继续渗漏；2.漏水造成的影响主要是存在漏水的四个房间无法继续营业。本案中，马林鸿、吴见秋明确是基于《租赁合同》有效而各自提起本诉、反诉。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合广州市规划和自然资源局的复函内容，《租赁合同》应属无效。马林鸿基于《租赁合同》有效而提出第一项、第三项本诉请求，与本院前述认定不符，本院不予支持。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，吴见秋应将涉案房屋返还给马林鸿，吴见秋的第一项反诉请求缺乏事实基础，本院不予支持。租赁合同关系中，出租人的主要义务是提供适租标的物，承租人的主要义务是支付租金。因《租赁合同》无效，马林鸿依据合同约定认为维修费用由吴见秋承担的意见缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于马林鸿的第二项本诉请求，本院依照上述规定并结合涉案房屋存在渗漏情况的事实，酌情认定吴见秋应向马林鸿支付2020年6月至11月的占有使用费113400元（21000元/月×6月×90%）。因吴见秋未能举证证明其所主张减免的租金标准及相应损失，且本院已在其欠缴的2020年6月至11月的占有使用费中综合考虑房屋渗漏情况并对费用予以酌减，故本院对吴见秋的第二项反诉请求则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）吴见秋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）马林鸿支付2020年6月至11月的占有使用费113400元；驳回原告（反诉被告）马林鸿的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）吴见秋的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28026元，由原告（反诉被告）马林鸿负担26828元，被告（反诉原告）吴见秋负担1198元；反诉受理费770元，均由被告（反诉原告）吴见秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  梁细女人民陪审员  杨慧芬二〇二一年五月十二日书 记 员  邱莉晶梁昭仪