山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5912号 上诉人（原审被告）：卜美燕，女，1971年10月30日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：卜庆涛（卜美燕之弟），住青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：青岛乐诚物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：隋建波，总经理。 委托诉讼代理人：于宗超，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。 上诉人卜美燕因与被上诉人青岛乐诚物业服务有限公司（以下简称乐诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初18787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。卜美燕的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人卜美燕上诉请求：1.撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2020)鲁民初字第18787号民事判决；发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人没欠缴乐诚公司物业费(2016.05.01一2017.04.30)之物业费，因当时缴费，乐诚公司不开具发票，导致3年后被起诉时无发票和收据，要求查证乐诚公司收费底单，法院不予采纳。2.被上诉人当庭提供了一张没有本人签字的催缴单和几张模糊不清的照片，城阳人民法院居然认定是有效证据。上诉人没欠缴物业费，被上诉人行为属于证据造假。3.判决书的焦点是乐诚公司付给卜美燕物业费，而判决是卜美燕付给乐诚公司物业费，这样的判决不公平公正。4.判决书里写到：卜美燕抗辩乐诚公司诉讼时效已过，但乐诚公司提交了快递单等证据证明曾向卜美燕发出《缴费通知单》主张过物业费，对其真实性上诉人不认可，被上诉人属于欺诈做假。城阳法院应支持上诉人请求查物业收费收据的底单。5.上诉人有照片证据，可以证明乐诚公司服务期间不作为。补充上诉理由：我国民法通则第135条规定诉讼时效为两年，法律另有规定除外，本案时效期已过。被上诉人用时效来掩盖自己没有履行合同的行为。要求被上诉人提供在涉案小区服务的工作记录。 被上诉人乐诚公司书面答辩称，被上诉人在一审中已经提交青岛市城阳区城区街道管理委员会出具的证明以及青岛市城阳区臻园小区业主委员会出具的《公函》、光盘等，证明自2014年12月24日起至2017年8月31日止臻园小区物业服务一直由被上诉人提供，上诉人欠缴的物业费共计2339.9元，因上诉人在一审中未提交证据证明已经缴纳物业费，故一审判决正确，应予维持。 乐诚公司向一审法院起诉请求：1.依法判令卜美燕付清物业费等共计2339.3元，并承担30%违约金。2.诉讼费由卜美燕承担。诉讼过程中，乐诚公司明确第一项诉讼请求为要求卜美燕支付物业费2339.3元及违约金701.79元。 一审法院认定事实：2014年4月20日，卜美燕与青岛嘉百瑞物业管理有限公司签订《臻园前期物业服务合同》、《臻园小区业主临时管理规约》及《承诺书》。《臻园前期物业服务合同》中约定：物业名称为臻园小区，坐落位置为青岛市城阳区××路××号，卜美燕的房号为xx号楼xx单元xx户，第五条、“本物业管理区域物业收费采用包干制方式：物业费（包括下表所列各项，在本合同中合成物业费）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准和构成如下：住宅服务费每平方1.4元，商业每平方2.8元，电梯费每平方0.4元”；第六条、“物业费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当季的物业费用，每逾期一日应按欠交总额的3%的标准向乙方支付违约金”；第二十五条、“本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。如全体业主未选任合法的其他物业公司，或未签订新的物业服务合同，本次合同继续有效，双方权利义务按照本合同履行”。《臻园小区业主临时管理规约》中约定：第六章第四条、“各业主（使用人）需按期付清相关的各种费用。住宅（商业用房）物业服务费用的计收标准：产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准”。另查明，2014年11月8日，乐诚公司和青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司签订《物业项目转让协议》，三方约定：因青岛嘉百瑞物业管理有限公司经营不善，现将臻园小区物业面积以及属于臻园小区物业范围内的全部物业面积交由乐诚公司管理，乐诚公司有收取各种费用的权利。2014年12月24日，三方又再次签订《转让协议》，约定：青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司同意将青岛嘉百瑞物业管理有限公司现管理项目位于城阳区××路××＃《臻园小区》项目转让给乐诚公司进行物业管理；乐诚公司同意接受青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司的转让，对臻园小区项目进行物业管理；收取物业管理费标准，按青岛嘉百瑞物业管理有限公司与臻园项目业主签订的《物业管理合同》约定标准执行，其收益归乐诚公司所有，债务由乐诚公司承担。2017年6月9日，青岛市城阳区臻园小区业主委员会出具《公函》，内容为：“臻园小区于2017年6月1日-6日在城阳街道及区物业办的指导与监督下召开业主大会，大会表决通过：解聘乐诚物业。我方现代表小区业主大会正式通知贵公司，请贵公司提前做好退管准备，在2017年8月7日前离开臻园小区并向我方移交包含但不限于《山东省物业管理条例》第六十八条约定之内容”。2017年8月30日，青岛市城阳区城区街道管理委员会出具证明，证明：“乐诚公司2014年11月入驻臻园小区提供物业服务，至2017年6月被臻园小区业主委员会解聘。因臻园小区没有及时选出新的物业服务公司，暂由乐诚公司至2017年8月31日”。因卜美燕没有及时交纳2016年7月1日至2017年8月31日期间的物业管理费，乐诚公司曾向卜美燕邮寄过《缴费通知单》，要求卜美燕交纳2016年7月1日至2017年8月31日期间物业费2339.32元。再查明，卜美燕房屋坐落地为城阳区××路××号××号楼××单元××户，建筑面积92.83平方米。 一审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。根据庭审时双方的辩论意见，本案的争议焦点应为卜美燕是否应当向乐诚公司支付物业管理费用。根据《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业需要业主共同决定，业主通过业主大会或者业主委员会行使管理权力。本案中，青岛真源置业有限公司和青岛嘉百瑞物业管理有限公司未经过业主大会或者业主委员会许可，就将臻园小区的全部物业服务业务以合同的形式一并委托给了乐诚公司，该行为不能代表臻园小区全体业主的利益，对业主们没有约束力。且乐诚公司庭审时也未提交证据证明其接受委托后通知过臻园小区的业主或者以其他方式向臻园小区的业主进行过公示。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”的规定，一审法院依法确认青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司和乐诚公司签订的《物业项目转让协议》及《转让协议》无效。但根据庭审时乐诚公司提交的青岛市城阳区城区街道管理委员会出具的证明，以及青岛市城阳区臻园小区业主委员会出具的《公函》，一审法院可以认定自2014年12月24日起至2017年8月31日止臻园小区的物业管理服务一直由乐诚公司提供，故双方之间已经形成事实上的物业服务关系，卜美燕享受了乐诚公司提供的物业管理服务，就应当向乐诚公司支付物业管理费。卜美燕没有提交证据证明乐诚公司接收臻园小区物业管理服务后导致小区物业管理水平下降，且又实际交纳了2016年7月1日之前的物业管理费用。卜美燕虽抗辩乐诚公司主张已超诉讼时效，但乐诚公司提交了快递单等证据证明其曾向卜美燕发出《缴费通知单》主张过物业费，故一审法院对卜美燕的该抗辩理由依法不予采纳。因此，综合考虑本案的实际情况，一审法院认为该案中的物业管理费用应参照卜美燕与青岛嘉百瑞物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中约定的“住宅服务费每平方1.4元，电梯每平方米0.4元”的标准计算。卜美燕居住房屋建筑面积为92.83平方米，未交纳物业管理费的时间为2016年7月1日至2017年8月31日，共计14个月，计算为（1.4元/平方米+0.4元/平方米）×14个月×92.83平方米=2339.32元，现乐诚公司仅主张卜美燕支付该期间物业费2339.3元，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。乐诚公司主张的违约金损失，因其与青岛嘉百瑞物业管理有限公司之间的物业服务业务转让协议无效，乐诚公司本身存在过错，故对该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第666号）第十一条、第十二条、第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、卜美燕于判决生效后十日内支付乐诚公司物业服务费2339.3元；二、驳回乐诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）25元，由卜美燕负担。 本院二审调查期间，上诉人向本院提交照片三张，证明被上诉人的服务不到位，工作人员不负责任，不作为。被上诉人未参加调查未予质证。其中两张照片中显示的时间为2017年7月22日下午5:04，另外一张照片未显示时间。本院认为虽然该照片反映了工作人员在工作场所休息以及垃圾场的部分情况，仅凭该照片无法直接认定上诉人主张的被上诉人物业服务不到位、不作为。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否已经缴纳物业费以及本案是否已经过诉讼时效问题。根据我国民事诉讼法的规定，当事人应当就其主张的事实承担举证责任，本案中上诉人主张其已经缴纳2016年5月1日-2017年4月30日期间的物业费，应当依法提交其缴费凭证等证据证明其主张，但上诉人并未提交相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院不予采信其主张。关于诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，一审判决根据被上诉人提交的催缴单张贴照片、快递单等证据认定本案并未过诉讼时效并无不当，上诉人主张本案已经过诉讼时效无事实及法律依据，本院不予支持。此外，上诉人主张被上诉人物业服务不到位、不作为，并无充分证据证明其主张，故本院不予认定。另，上诉人指出的一审判决中“本案的争议焦点为原告是否应当向被告支付物业管理费用”的表述问题，结合上下文，本判决中依法予以纠正，但并不影响一审判决的判项内容。 综上所述，卜美燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人卜美燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘昭阳 审判员  李 蕾 审判员  阚红艳 二〇二一年五月二十七日 书记员  宋明旭 书记员  韩 平