苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初14363号原告：顾生华，男，1963年12月23日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：刘佳，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桂兰，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。原告：李美芳，女，1966年10月17日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：刘佳，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桂兰，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。被告：苏州和记锦程置业有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区瓜泾路1号。法定代表人：沈华平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律事务所法律工作者。原告顾生华、李美芳与被告苏州和记锦程置业有限公司（以下简称和记锦程公司）、苏州欣惠达商业管理有限公司（以下简称欣惠达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告顾生华、李美芳自愿申请撤回对被告欣惠达公司的起诉，本院已口头裁定予以准许。原告顾生华、李美芳委托诉讼代理人刘佳，被告和记锦程公司委托诉讼代理人张庆马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾生华、李美芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年5月1日至2020年4月30日期间的逾期交房违约金132206元；2.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2016年1月18日与被告签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款2203433元向被告购买位于吴江蝴蝶商业大厦3幢3单元154号商铺一套，被告应于2016年5月1日前将商铺交付给原告，并在交付后90日内配合原告办理产权登记手续。合同签订后，原告按约足额支付了购房款。2016年2月4日，原告与被告以及欣惠达公司签订《商业运营管理合同》一份，约定由欣惠达公司代原告出租涉案商铺并支付出租收益给原告，该合同对2020年4月30日前的出租收益及支付方式进行了明确约定，其中2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金收益为132206元。根据《吴江市商品房买卖合同》约定，被告应于2016年5月1日前向原告交付涉案商铺，其逾期交房的行为导致原告未能按照其与第三方欣惠达公司及被告签订的《商业运营管理合同》的约定获得相应的商铺租金，因此被告应当参照《商业运营管理合同》约定的租金标准向原告承担逾期交房违约金。原告认为，《商业运营管理合同》有被告的盖章，被告对于原告因其逾期交房所产生的损失是清楚明知的，因此应当按照租金标准向原告支付逾期交房违约金。被告和记锦程公司辩称：逾期交房违约金应当按照双方签订的《吴江市商品房买卖合同》中第九条约定进行计算，不能适用《商业运营管理合同》之约定。根据《吴江市商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金应按照房价款每日万分之0.5的标准来支付。到庭当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2016年1月18日，顾生华、李美芳作为买受人，和记锦程公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2016001937）一份，合同约定：顾生华、李美芳向和记锦程公司购买其开发的位于吴江××××号的蝴蝶商业大厦（暂定名）第3幢3单元154号商业用房，建筑面积40.3平方米，单价每平方米54675.76元，总价2203433.25元。合同第六条付款方式及期限条款约定：买受人签订买卖合同当日向出卖方支付总房款的50.08%即首付款1103433元，剩余房款110万元以银行按揭款支付。合同第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，取得《商品房交付使用通知书》，并将符合上述合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；②合同签订后，新颁发的法律、法规及地方规章或规定所规定的条件改变导致出卖人不能按时交付；③该房屋建造工地临近的市政工程建设使得该房屋的建造施工停止，导致出卖人不能按时交付；该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装延误；施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题；政府管制、征用或政府法规调整、规划变更等政府行为；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：除合同规定的上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：①逾期不超过90日，自本合同规定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。嗣后，顾生华、李美芳作为委托人（甲方），欣惠达公司作为受托人（乙方），和记锦程公司作为担保人（丙方），三方共同签订《商业运营管理合同》一份，合同约定：甲方将其购买的上述154号商铺在委托期限内所有收益权、出租权及其他经营权利委托给乙方，委托经营期限为10年，自2016年5月1日起至2026年4月30日止；乙方应从2016年5月1日起至2026年4月30日止向甲方支付收益，支付方式为每年5月1日前支付前半年（5月至10月）的收益，每年11月1日前支付后半年（11月至次年4月）的收益。合同附件载明租金收益支付标准：①2016年5月1日至2019年4月30日的收益支付标准为免费使用；②2019年5月1日至2020年4月30日的收益支付标准为132206元；③2020年5月1日至2021年4月30日的收益支付标准为132206元；④2021年5月1日至2022年4月30日的收益支付标准为132206元；⑤2022年5月1日至2023年4月30日的收益支付标准为132206元；⑥2023年5月1日至2026年4月30日的租金收益，该9:1租金收益分成规则为甲方年租金收益计算公式=该商铺售价/本楼层商铺总价*楼层净租金*90%；9:1分成相应税费，甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。2016年1月2日至4月11日期间，顾生华、李美芳向和记锦程公司支付涉案商铺的首付款合计1090712元。2016年6月1日，顾生华、李美芳向广发银行苏州分行银行按揭贷款70万元。审理中，顾生华、李美芳表示其余房款与《商业运营管理合同》约定的2016年5月1日至2019年4月30日期间租金收益直接相互抵扣。另查明：和记锦程公司作为保证人与贷款人广发银行苏州分行，借款人及抵押人顾生华、李美芳就蝴蝶商业大厦第3幢3单元154号商业用房签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同第二十五条约定，借款人已支付不低于购房款总价68.23%的首期款1503433元。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、《商业运营管理合同》、《个人房屋按揭贷款合同》、收据、账户交易明细以及双方当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为：原告顾生华、李美芳与被告和记锦程公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自的义务。顾生华、李美芳述称首付款412721元与涉案商铺前三年租金折抵，该陈述与和记锦程公司在《个人房屋按揭贷款合同》中确认顾生华、李美芳已支付房款1503433元的约定相互印证，本院予以采信。据此，顾生华、李美芳已依约足额支付了购房款，但和记锦程公司未能按约于2016年5月1日前交付案涉房屋，且交房日期至今不能确定，显属违约，理应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的标准，《吴江市商品房买卖合同》第九条约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，对此，顾生华、李美芳提出异议，认为应按照《商业运营管理合同》约定的租金收益进行赔付，本院认为，《吴江市商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，顾生华、李美芳主张逾期交房违约金为132206元在合理范围内，本院予以支持。综上，被告和记锦程公司应向原告顾生华、李美芳支付逾期交房违约金132206元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告苏州和记锦程置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾生华、李美芳逾期交房违约金132206元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1472元，由被告苏州和记锦程置业有限公司负担，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院（或江苏省高级人民法院）。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院(或江苏省高级人民法院)预交上诉案件受理费。审判员  曹玲玲二〇二一年五月十九日书记员  顾文彬附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。