广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1402民初747号原告：梅州市众恒基实业有限公司，统一社会信用代码914×××××××××××268W，住所地梅州市×××。法定代表人：甘某1。委托诉讼代理人：连志刚，广东法敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琴，广东法敏律师事务所律师。被告：郑子龙，男，汉族，1984年1月3日出生，公民身份号码441××××××××××××416，现住梅州市梅江区树湖坪2号。委托诉讼代理人：肖灵，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。原告梅州市众恒基实业有限公司（以下简称“众恒基公司”）诉被告郑子龙租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众恒基公司委托诉讼代理人连志刚、刘琴律师、被告委托诉讼代理人肖灵律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众恒基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告店铺占用费338207.9元；2.判令被告支付逾期交还店铺违约金1014623.82元（自2020年1月3日至2021年1月15日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月14日，原告众恒基公司与被告郑子龙签订《客都汇租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于梅江区梅水路16号客都汇商业文化广场五层第5××号铺位，用于经营××火锅。同日，双方还签订了《租赁补充协议》，约定被告承租原告所有商场五层5××号仓库。其中《客都汇租赁合同》第十八条商铺交还3.2条约定：乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月的日基本租金的3倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第十八条3.1点的规定收回该商铺。2019年11月25日，被告与原告租赁合同纠纷向梅江区人民法院提起诉讼，诉讼过程中双方确认《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》已于2020年1月3日解除。被告自2020年1月3日合同解除后并未按约交还店铺，直至2021年1月15日才将店铺内设施拆除后交还，被告无故强行占用原告店铺一年多，导致原告无法将店铺另行出租给他人，被告的行为构成违约。根据双方合同第三条第2点约定：2019年12月14日至2021年12月13日月租金为26842元。第十八条商铺交还第3.2条：乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月的日基本租金的3倍向甲方支付违约金。故被告占用店铺期间为2020年1月3日至2021年1月15日共378天，根据合同约定，被告应支付原告店铺占用费为26842元÷30天×378天=338207.9元，违约金26842元÷30天×378天×3倍=1014623.82元。被告郑子龙辩称，一、不应适用《客都汇租赁合同》第十八条第3.2条违约金条款。（一）双方签订的合同第十八条第3.2条属于无效的格式条款,该条款既约定了损失赔偿额的计算方法，又约定了三倍于损失的违约金，极不合理地加重承租方责任，是不公平的，也违反违约金制度以补偿性为主的精神，当属无效。(二)被答辩人不属于守约方，无权提出适用违约金条款的请求。梅州市中级人民法院于2020年11月27日作出的(2020)粵14民终1409号判决认定，双方在履行合同中均存在不当之处，说明双方对合同的解除都有一定的责任，既然双方都有一定程度的违约行为，被答辩人不属于守约方，故答辩人无权提出适用违约金条款的请求。（三）2020年11月27日梅州市中级人民法院的生效判决书才确定合同解除日期，答辩人并来自2020年1月3日起违约。综上，无论从《客都汇租赁合同》第十八条第3.2条的内容，被答辩人不属于守约方，答辩人不属于违约方等角度分析，答辩人都不应承担《客都汇租赁合同》第十八条第3.2条约定的违约金责任。二、即便适用《客都汇租赁合同》第十八条第3.2条违约金条款，违约金也过高。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。该规定表明违约金制度以补偿性为主，惩罚性为辅，主要目的在于填补守约方一方的损失。即使法院认定适用合同第十八条的违约金条款，答辩人认为认定违约金也应当以被答辩人的实际损失为基础，并且违约金与损失赔偿只能适用一种。三、被答辩人计算店铺占用时间有误。答辩人已向被答辩人支付了2019年12月的租金，从双方签订的合同第一条第二款的内容可知，租金为每月15日至次月14日止的租赁费用，意味着答辩人己支付了2019年12月15日至2020年1月14目的租金，店铺占用的时间应从2020年1月15日开始起算。答辩人于2021年1月4日联系被答辩人的工作人员准备撤场，从2021年1月5日开始撤场，中途未停工，直至2021年1月15日退还店铺，故撤场期间不应计算入店铺占用时间。四、疫情期间被答辩入主动减免的租金应在店铺占用费中扣除。2020年初由于新冠疫情的影响，被答辩人出台了对各商户减免租金和物管费的政策，故店铺占用费还应扣除疫情期间被答辩人主动减免的租金。五、被答辩人应承担相应责任。在(2020)粤14民终1409号民事判决书中，二审法院认为双方在履行合同中均存在不当之处。而在合同解除后至被答辩人起诉之时，被答辩人没有证明除了租金损失之外的其他损失，既然双方都有一定程度的违约行为，故答辩人认为不应由答辩人独立承担被答辩人全部的租金损失，应结合合同的履行情况、当事人的过错等因素，在各自责任范围内承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告众恒基公司对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件；被告身份证复印件；《客都汇租赁合同》、《租赁补充协议》；（2019）粤1402民初3077号民事判决书；（2020）粤14民终1409号判决书；微信聊天记录打印件，照片打印件5张等。被告郑子龙对其主张提供了如下证据予以证实：客都汇物业管理有限公司减收租金的公告复印件等。本院组织当事人进行了上述证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告众恒基公司是有限责任公司（法人独资）,经营范围为物业租赁;物业管理等。2017年12月14日，原告众恒基公司作为甲方、被告郑子龙作为乙方签订了《客都汇租赁合同》，合同约定，众恒基公司将梅州市梅江区××××××客都汇商业文化广场五层的第××号铺位租赁给郑子龙，租赁期限为五年，从2017年12月14日至2022年12月13日，双方约定2018年2月15日租金起算日；郑子龙租赁商铺用于经营餐饮，经营品牌为××火锅；自商铺交付日起至翌年的同月同日之前一日止，为第—个租赁年度，此后租赁年度依此类推，第一个租赁年度月租金单价为50元／m2，即每月租金合计25564元，自第3个租赁年度开始，以每2年5%的递增率在上年的租金水平上逐年递增；郑子龙应按先交租金后使用之原则按月交付租金，郑子龙于签订本合同之时需交付首月租金，此后郑子龙应于每月的5号前向众恒基公司支付本租赁月度租金；张子龙应向原告交纳合同保证金51128元，于本合同签署之日，一次性交纳……合同期内，原告有下列情形之一，视为原告根本性违约，被告有权单方面解除合同，没收合同保证金，及本合同约定的其他违约金，没收合同保证金作为违约金赔偿给被告。造成被告损失的，被告仍有权向原告追偿损失，被告并有权依约行使留置权或单方面收回商铺的权利，被告依据本合同以下条款单方终止本合同的，应当书面通知原告7日内迁离并交回该商铺，逾期不办理则视为原告放弃商品内的权属，被告有权单方面对该商铺内的物品进行处理……等。2017年12月14日，被告郑子龙与原告众恒基公司签订《租赁补充协议》，合同约定，被告将位于五层的仓库5015号出租给原告使用，出租期限为五年，即从2017年12月14日起至2022年12月13日止；租金按每月每平方30元计收，每月租金总额为3443元，与原告租赁的商铺租金和管理费同时缴交；原告签订合同时缴交两个月租金6886元作为租赁仓库保证金；出租期提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，原告应于协议终止之日或出租期限届满之日迁离出租物，并将其返还被告等。2019年9月，因5001商铺左边大走廊过道的航空餐厅进行装修，众恒基公司将航空餐厅进行围蔽并预留通行道路，郑子龙认为原告将店铺左边的走廊过道围蔽，断开了垂直电梯的出入通道，将消防通道改道等影响了店铺的生意，于2019年11月25日向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》，要求众恒基公司返还保证金、押金并赔偿损失等。众恒基公司在诉讼过程中提出反诉请求解除与郑子龙双方签订的《客都汇租赁合同》《租赁补充协议》，要求郑子龙返还5001号店铺和5015号仓库，支付店铺及仓库2019年12月份的租金，赔偿违约金等，该案经过本院及梅州市中级人民法院的审理，生效判决内容归纳为：一、郑子龙与众恒基公司于《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》已于2020年1月3日解除；二、郑子龙应在判决生效十日内支付2019年12月的5001号店铺租金25564元、5015号仓库租金3443元给众恒基公司；三、郑子龙应在判决生效十日内将租赁的5001号店铺和5015号仓库返还给众恒基公司，并将5001号店铺恢复至毛坯状况，因清理、恢复店铺所需的一切费用由郑子龙承担；四、众恒基公司应在判决生效十日内,返还5015号仓库押金6886元给郑子龙；五、众恒基公司应在判决生效十日内应支付《客都汇租赁合同》的合同保证金25564元给郑子龙；六、驳回郑子龙及众恒基公司的其他诉讼请求。判决生效后，郑子龙未将租赁的5001号店铺返还给众恒基公司，众恒基公司于2021年1月向本院申请强制执行，执行过程中，众恒基公司与郑子龙达成执行和解，郑子龙于2021年1月15日将租赁的5001号店铺返还给众恒基公司。2021年2月23日，众恒基公司向本院提出诉讼，提出上述请求，而被告作出如上答辩。庭审中，郑子龙表示，对支付5001号店铺占用费无异议，但计算占用费的时间应从2020年1月15日开始，应扣除清理、恢复店铺的10天时间，且应扣减2020年2月减免的费用。众恒基公司和郑子龙均确认，5001号店铺2019年12月份的租金已和二审判决要求众恒基公司返还的合同保证金进行了抵扣。因疫情原因，梅州市客都汇物业管理有限公司于2020年2月1日向商家告示，2020年2月份的租金减半，众恒基公司和郑子龙均表示无异议。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的焦点为：一、郑子龙占用5001号店铺费用应如何计算？二、众恒基公司请求郑子龙支付违约金是否应支持。关于焦点一。第一、关于计算占用费起始时间问题。郑子龙与众恒基公司均确认商铺租金缴纳至2019年12月份。郑子龙主张其2019年12月份缴纳的商铺租金实际是2019年12月15日至2020年14日的租金，占用费应从2020年1月15日开始计算。参照双方签订租赁合同中“郑子龙于签订本合同之时需交付首月租金，此后郑子龙应于每月的5号前向众恒基公司支付本租赁月度租金”，郑子龙与众恒基公司约定的租赁月度应是当月租赁期间，郑子龙也未提供收据、发票等证据证明其租赁月度为按跨月计算的，郑子龙的理由不成立，本院不予支持。郑子龙从2020年1月份开始未缴纳租金，众恒基公司请求从双方解除之日即2020年1月3日开始计算，理由充分，本院予以支持。第二、关于扣除清理恢复商铺期间的问题。郑子龙主张应扣除清理恢复店铺的时间10天时间，众恒基公司则同意扣除的时间为5天，参照双方签订租赁合同“租赁期满正常结束，郑子龙应在租期结束之日起不超过5日内交还商铺”的约定，本院认定扣除清理恢复店铺的时间为5天。第三、郑子龙与众恒基公司均同意2020年2月份的商铺租金按当月租金减半收取，本院予以确认。综上，根据租赁合同的约定，商铺占用期间的租金为26842元/月【25564元/月×(1+5%)】，为方便计算，2020年2月份为29天，按扣减15天计算，故郑子龙占用商铺时间为2020年1月3日至2021年1月15日，合计378天。计算占用费的天数为358天（378天-15天-5天）。故郑子龙应支付商铺占用费为320315元（26842元/天÷30天×358天）给众恒基公司。关于焦点二。众恒基公司请求郑子龙支付违约金，本院不予支持，理由如下：第一、梅州市中级人民法院作出的生效（2020）粤14民终1409号判决认定众恒基公司和郑子龙在履行租赁合同的过程中均存在违约行为，对众恒基公司提出的违约金请求也未予支持，双方的其余损失应各自承担。第二、梅州市中级人民法院作出的生效（2020）粤14民终1409号判决已确认众恒基公司和郑子龙之间的租赁合同已于2020年1月3日解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，合同解除后，众恒基公司和郑子龙之间的租赁合同权利义务关系归于消失，法律责任主要表现为恢复原状、赔偿损失等，但众恒基公司未提供证据证明郑子龙占用商铺的期间给其造成的损失情况。第三、违约金是一种对违约造成损失的预先约定，主要目的在于填补守约方一方的损失。虽然郑子龙在合同解除后，未及时返还商铺，但郑子龙同意支付商铺占用期间的租金，众恒基公司的损失已经得到了填补，其请求违约金，本院不予支持。综上，众恒基公司请求违约金，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑子龙应在本判决生效之日起10日内支付320315元给被告梅州市众恒基实业有限公司；二、驳回原告梅州市众恒基实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16975.5元，减半收取8487.75元（原告已预交），由原告梅州市众恒基实业有限公司负担6477.75元，被告郑子龙负担2010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  许日鑫二〇二一年五月二十四日书记员  何立思