山东省博兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1625民初3589号 原告：陈卫东，男，1967年9月28日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张志建，山东友让律师事务所律师。 被告：山东省博兴县博晨新材料有限公司，住所地山东省滨州市博兴县经济开发区兴博二路东首。 法定代表人：王博三，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柳洪广，山东齐英律师事务所律师。 被告：吴树会，男，1976年9月1日出生，汉族，住山东省博兴县。 第三人：招商银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市崂山区海尔路65号。 负责人：张连怀，该行行长。 委托诉讼代理人：王海萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 原告陈卫东与被告山东省博兴县博晨新材料有限公司（以下简称博晨公司）、吴树会、第三人招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行青岛分行）案外人执行异议之诉一案，本院2020年11月14日受理后，依法适用普通程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。于2021年5月12日组织当事人进行了质证。原告陈卫东及其委托诉讼代理人张志建，被告博晨公司的委托诉讼代理人柳洪广，第三人招商银行青岛分行的委托诉讼代理人王海萌到庭参加诉讼。被告吴树会经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈卫东向本院提出诉讼请求：1.中止对原告陈卫东所有的位于青岛市李沧区××路××号××号楼××室房产的拍卖执行，并解除对该房产的查封；2.确认原告陈卫东、被告吴树会、中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行2014年6月30日签订的房屋买卖合同有效；3.依法确认青岛市李沧区××路××号××号楼××室房产归原告陈卫东所有；4.依法判令被告吴树会继续履行合同，协助原告陈卫东办理位于青岛市李沧区××路××号××号楼××室房产办理过户手续；5.各被告赔偿原告为本案支付的律师费、交通费等损失暂计62000元；6.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告陈卫东、被告吴树会、中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行2014年6月30日签订的房屋买卖协议，约定被告吴树会将位于青岛市李沧区××路××号××号楼××室××1万元的交易价格出卖给原告陈卫东，支付方式为50万元支付至中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行吴树会贷款账户（1613021298000272621），51万元按月支付至招商银行6225××××5588（吴树会账户）用于偿还房屋贷款。原告陈卫东依照约定于2014年6月30日向中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行吴树会贷款账户支付了50万元，被告吴树会也将商品房预售合同，银行按揭贷款卡和相关手续，缴款凭证、物业缴费凭证，房屋钥匙一并交付原告陈卫东，完成了房产的交付。随后原告依照约定，每月均向吴树会名下的招商银行6225××××5588账户转账，用于偿还涉案房产该月应偿还的贷款。履行过程中被告吴树会招商银行6225××××5588被查封，原告无法继续偿还贷款，2016年6月24日，通过陈卫东名下建设银行6227××××8689账户向吴树会招商银行账户汇款3236元。1.2016年7月21日连云（建设银行6236××××7788）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入920元。2.2016年8月17日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入2850元。3.2016年9月18日连云（农信社6223191300345233）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入2974元。4.2016年10月14日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。5.2016年11月16日连云（建设银行6236××××7788）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。6.2016年12月13日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入1918元。7.2017年1月14日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入2800元。8.2017年1月17日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入50元。9.2017年2月15日滨州至尊门第置业有限公司（农业银行7427××××1519）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入2900元。10.2017年3月13日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。11.2017年4月10日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3200元。12.2017年5月12日滨州至尊门第置业有限公司（农业银行7427××××1519向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。13.2017年6月12日滨州至尊门第置业有限公司（农业银行7427××××1519）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入1200元。14.2017年6月12日连云（建设银行6236××××7788）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入2011元。15.2017年7月14日连云（建设银行6236××××7788）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入1500元。16.2017年8月8日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3230元。17.2017年9月11日连云（工商银行6222××××1699）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3236元。18.2017年10月20日连云（建设银行6236××××7788）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入2000元。19.2017年12月25日连云（建设银行6236××××7788）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入6400元。20.2018年2月3日滨州至尊门第置业有限公司（农业银行7427××××1519）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入2100元。21.2018年8月18日滨州至尊门第置业有限公司（农业银行7427××××1519）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入19440元。22.2018年9月14日滨州和家物业管理有限公司（建设银行3700××××8377）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。23.2018年10月13日滨州和家物业管理有限公司（建设银行3700××××8377）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3200元。24.2018年11月12日滨州和家物业管理有限公司（建设银行3700××××8377）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。25.2018年12月12日滨州和家物业管理有限公司（建设银行3700××××8377）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。26.2019年1月14日滨州和家物业管理有限公司（建设银行3700××××8377）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3240元。27.2019年5月13日滨州和家物业管理有限公司（建设银行3700××××8377）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入6400元。28.2019年6月17日滨州和家物业管理有限公司（建设银行3700××××8377）向吴树会（招商银行6225××××5588）账户汇入3200元。截止2020年10月10日已经偿还共计100685元，原告同意将剩余款项一次性交到法院。法院在山东省博兴县博晨新材料有限公司与吴树会、陈霞民间借贷纠纷一案（2019）鲁1625民初1557号执行过程中，误将原告所有的青岛市李沧区××路××号××号楼××室房产查封。原告陈卫东购买的该涉案房产行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告陈卫东购买的该涉案房产完全符合阻却案件执行的条件。原告陈卫东具有排除该执行的权利，为此依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。提出案外人异议之诉，请求依法保护原告陈卫东的合法财产。 博晨公司辩称，原告不享有足以排除执行的权益，其诉讼请求不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告主张排除执行应当符合上述规定的四个条件。原告在履行与被告吴树会的房屋买卖合同中，未按合同约定支付全部房屋价款。在能够办理房屋过户登记的情况下未办理房屋过户登记。原告与吴树会之间的房屋买卖未发生物权变动的效力，两人之间仍然为债权合同关系。涉案房屋的所有权人仍为吴树会，原告尚不享有涉案房屋的所有权。原告的诉讼请求没有法律依据。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 吴树会未予答辩，未予举证。 招商银行青岛分行述称，原告所诉与第三人无关，原告提出的诉讼请求与第三人无关，没有要求第三人履行任何法律义务。本案所审理的执行异议为博兴人民法院作出查封裁定，与第三人在青岛市市南区人民法院申请的查封并非同一查封。在本案中对第三人申请的查封博兴县人民法院没有管辖权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下证据真实性无异议：陈卫东提交的商品房预售合同，住宅专项维修资金收据，物业费收款收据，交付使用通知书、阳台封包委托合同，博兴县人民法院（2020）鲁1625执异16号裁定书一份；博晨公司提交的(2019)鲁1625民初1557号民事判决书一份，（2020）鲁1625执700号执行裁定书及拍卖预告、青岛市不动产中心出具的涉案不动产信息两份、（2019）鲁0202民初1171号判决书，本院依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 1.陈卫东提交房屋买卖协议、个人贷款归还凭证各一份，拟证实：2014年6月30日，陈卫东、吴树会、中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行签订房屋买卖协议一份，约定吴树会将位于青岛市李沧区××路××号××号楼××室××1万元的交易价格出卖给陈卫东，支付方式为50万元支付至中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行吴树会贷款账户（1613021298000272621），51万元按月支付至招商银行6225××××5588（吴树会账户）用于偿还房屋贷款。陈卫东依约于2014年6月30日向中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行吴树会贷款账户支付了50万元。 经质证，博晨公司对房屋买卖合同真实性无法确认。个人贷款归还凭证真实性无异议，关联性有异议。从该证据形式看，工商银行出具的偿还贷款的凭证不应当出现原告的信息。原告应当履行的是保证金而非支付的房屋价款。第三人认为房屋买卖合同真实性不予认可，但如果原告主张该协议为真实的，第三人依据该协议约定认为陈卫东自愿为吴树会在第三人处的贷款提供还款义务担保。第三人将依据原告的自认在青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1171号案件中作为自愿加入的债务承担。个人贷款归还凭证真实性认可，但证明事项、合法性不予认可。 2.陈卫东提交托收协议、房屋租赁合同、房屋交接单、北京万科物业房屋有限公司青岛分公司生态城物业服务中心出具的《居住证明》，拟证明：房屋买卖协议签订后，原告代被告吴树会交付银行贷款50万元后，吴树会将该房产以及与该房产有关的所有书面材料交于原告，原告接收房产后，通过物业公司将该房产出租，对该房产进行了占有使用至今。 经质证，博晨公司认为商品房预售合同、补充协议等真实性无异议。陈卫东的房屋交接单、租赁合同真实性均有异议。《居住证明》真实性无法确认，陈卫东应提供实际居住产生相关费用的单据。第三人对商品房预售合同真实性无异议，证明事项不予认可。商品房预售合同不是房屋购买人取得物权的凭证，该合同仅是债权约定。阳台封包委托合同、托收协议房屋租赁合同、房屋交接单真实性不予认可。物业费收款收据付款人载明的是吴树会，不是原告陈卫东。《居住证明》真实性不予认可，出具居住证明的单位应当是具有相应管理职能的行政部门，该证据证明事项系伪造虚构事实，在这期间陈卫东居住在博兴。万科生态城在青岛有四个项目住址，无法确定该证明需要证明的房屋系本案涉案房屋。 3.陈卫东提交的原告通过滨州至尊门第置业有限公司、滨州和家物业有限公司以及连云向被告吴树会招商银行6225××××5588付款明细及汇款凭证。拟证明偿还贷款情况。 经质证被告对其真实性、关联性均有异议。从证据形式看，有部分汇款凭证均没有加盖印章。并且非常多的汇款凭证均不是以原告的名义，不能说明与本案之间存在关联性。原告应当继续提供证据，证实汇款的真实性及与本案的关联性。第三人认为原告在诉状中陈述其拿到了吴树会的还款银行卡，其应当提交的是向还款银行卡转账后银行卡内的贷款扣划情况。原告提交的向第三人所谓的还款记录无法确定其已经替吴树会偿还银行贷款。 4.陈卫东提交转账截图两张，拟证实滨州和家物业管理有限公司、滨州华灿工贸有有限公司代陈卫东支付房款及利息，陈卫东已将剩余房款一次性支付法院。经质证，博晨公司证据七真实性无异议，但需要明确该款项的性质及支付的对象。招商银行青岛分行认为真实性予以认可，但对证明事项不认可。 经综合审核以上证据，陈卫东与吴树会签订《房屋买卖协议》，有中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行见证，且根据《房屋买卖协议》约定，陈卫东向吴树会账户转账50万元。后期亦有向吴树会按揭银行贷款账户转账记录，证据之间可相互印证，本院对《房屋买卖协议》及银行付款明细及汇款凭证的证明力予以认定。关于托收协议房屋、租赁合同、房屋交接单，有合同双方及居间方北京万科物业服务有限公司青岛分公司签字，对该组证据的真实性予以采信。转账凭证载明“代陈卫东付房款及利息”，因此与本案亦具有关联性，对该转账凭证证明效力亦予以采信。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月29日，吴树会与青岛万科置业有限公司签订商品房预售合同（合同编号201200071538），合同约定；吴树会购买青岛市李沧区××路××号××号楼××房产，建筑面积为93.38㎡，价款为766649元，交房时间为2014年6月30日。付款方式为首付236649元，青岛招商银行按揭贷款530000元。2014年6月30日，吴树会与陈卫东签订房屋买卖协议，约定陈卫东购买吴树会该房屋，价款为101万元，陈卫东以代替吴树会偿还两笔银行贷款的方式支付房款（其中50万元已付款至中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行）。并约定2014年7月10日前将房产办理过户。但该房产未予办理过户，仍登记在青岛万科置业有限公司名下。 因逾期偿还招商银行股份有限公司青岛分行按揭贷款，招商银行股份有限公司青岛分行于2019年3月6日提起诉讼。2019年5月18日，青岛市市南区人民法院作出（2019）鲁0202民初1171号民事判决书判决，吴树会、陈霞偿还招商银行股份有限公司青岛分行借款本金485918.47元及利息、罚息。 2019年5月23日，本院采取保全措施以（2019）鲁1625财保第13号民事裁定书，查封了青岛李沧区金水路183号10号楼302房产，由青岛市不动产登记中心协助办理查封登记公示。 2019年10月15日，本院作出（2019）鲁1625民初1557号民事判决书，判令吴树会偿还博晨公司借款本金576000元及相应利息。判决生效后，博晨公司向本院申请执行，执行案号（2020）鲁1625执700号。2020年7月22日，执行过程中裁定拍卖吴树会所有的位于青岛市区××路××号××号楼××的房产。陈卫东以已购买上述房产为由，向本院提出执行异议。本院作出（2020）鲁1625执异16号执行裁定书，驳回了陈卫东的异议，陈卫东诉至本院。 陈卫东于2021年4月29日向分两笔向博兴县人民法院账户打款553322.76元。 本院认为，本案争议焦点在于陈卫东对青岛市区××路××号××号楼××的房产是否享有排除强制执行的权利。 本案系吴树会购买登记在开发商名下的不动产，在取得所有权登记前又“出卖”于他人的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2020]21号）第十五条:”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 陈卫东与吴树会之间签订《房屋买卖协议》，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，陈卫东在查封之前已经支付部分房款并占有房产，查封后将剩余房款已付至法院，无证据证实其对涉案房产未办理过户存在过错，因此该房产不应做为被执行人吴树会的财产予以执行，应中止对涉案房产的拍卖执行，并解除对该房产的查封；关于陈卫东主张吴树会应继续履行合同，协助原告陈卫东办理过户手续的诉讼请求。因案外人执行异议之诉的审理焦点是案外人的权益能否排除执行，系特殊程序诉讼，在司法解释仅授权人民法院对确权类诉讼请求一并裁判的情况下，对陈卫东提出的给付类诉讼请求，不宜一并处理，可另行主张。陈卫东主张的律师费、交通费未举证证实，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2020]21号）第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、中止对位于青岛市李沧区××路××号××号楼××室房产的拍卖执行，并解除（2019）鲁1625财保第13号民事裁定书对上述房产的查封； 二、确认陈卫东、吴树会于2014年6月30日签订的《房屋买卖协议》有效； 三、确认青岛市李沧区××路××号××号楼××室房产归原告陈卫东所有； 四、驳回原告陈卫东的其他诉讼请求。 案件受理费13890元，由吴树会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  李红蕾 人民陪审员  刘国辉 人民陪审员  刘明飞 二〇二一年五月三十日 法官 助理  李俊青 书 记 员  付 茜