广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初6245号原告：李艳平，女，汉族，住所：西安市户县。委托诉讼代理人：黄子婷，广东华商律师事务所律师。被告：詹滨瑜，女，汉族，住所：广东省饶平县。第三人：深圳小鹰房屋租赁有限公司，住所：深圳市南山区南山街道南山社区南新路阳光科创中心一期A座2201，统一社会信用代码91440300MA5FU55335。法定代表人：赵津妍。原告李艳平与被告詹滨瑜占有物返还纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，适用小额诉讼程序审理过程中发现本案不适宜适用小额诉讼程序，依法裁定转为普通程序，并依法追加深圳小鹰房屋租赁有限公司作为第三人参与诉讼。本院依法公开开庭进行了审理。原告李艳平及委托诉讼代理人黄子婷、被告詹滨瑜到庭参加诉讼。第三人深圳小鹰房屋租赁有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李艳平向本院提出诉讼请求：1.判令被告詹滨瑜向原告交还房屋；2.判令被告向原告支付场地占用费，自2020年11月21日起计算至2021年4月28日止，共计29280.5元；3.被告承担本案全部诉讼费用。原告在庭审中撤回了上述第1项诉讼请求，本院予以准许。原告起诉的事实与理由：2020年4月22日，原告在名为“小鹰公寓”的微信公众号（微信公众号内显示为三彩家生活服务平台）中与深圳小鹰房屋租赁有限公司签订电子版的《资产委托管理服务合同》（以下简称“合同”），合同编号：4403ＳＪ2004220107229。原告将位于深圳市龙岗区的房屋出租给小鹰。租期为2020年4月28日至2025年4月27日止，合计月租金为5595元，其中包含月租金5420元和物业费175元。合同签订后，原告收取了押金及2020年4-8月份的租金。之后，小鹰再未向原告支付任何租金。鉴于小鹰的违约行为，原告与小鹰已解约。解约后，原告多次通知被告搬家，交还房屋，自行处理其与小鹰的租赁纠纷，均遭被告拒绝。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同具有相对性，原告未与被告签订任何协议，被告无权占用原告房屋。现原告为维护自身合法权益，无奈诉至贵院，愿判如所请。被告詹滨瑜答辩称：1.原告与第三人成立委托合同法律关系，第三人系有权代理。2.被告在与第三人签订合同时知道第三人之间与原告之间的代理关系，该合同直接约束原告和被告。3.被告已经履行合同约定的义务，有权占有使用案涉房屋。答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人深圳小鹰房屋租赁有限公司未出庭答辩。本案相关情况一、案涉房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道坂田北路与华台路交界金洲嘉丽园3栋2单元0205房。二、案涉房产的产权情况：原告李艳平为房地产登记证书（深房地字第××号）登记的100%产权权利人。三、相关合同的主要内容：2020年4月22日，原告与第三人签订《资产委托管理服务合同》（合同编号：4403SJ2004220107229）。约定：委托人（甲方）李艳平委托受托方（乙方）深圳小鹰房屋租赁有限公司对案涉资产进行管理。委托代理权限自2020年4月28日至2025年4月27日止，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。甲方应按照月租金5420元、物业费175元，共计5595元的支付标准向甲方支付租金收益；付款方式为季付。合同生效后三个工作日内支付5595为押金，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。合同期内甲方每年支付乙方一个月的管理费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分作为乙方的服务费，由乙方从给与甲方的房屋租金中予以扣除）。若委托代理期限内房屋未租出的，则乙方应当按照约定进行支付租金，作为乙方资产管理不力的经济补偿。甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/元，由甲方不可撤销的委托乙方从给与甲方的房屋租金中予以扣除。乙方迟延交支付租金满15个工作日，甲方有权单独解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。违约方需向守约方支付两个月违约金。若任何一方违约，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求违约方就违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。该合同附件三中明确记载有“委托书（受托人为公司）”。但原告否认其与第三人签订了委托书。2020年4月25日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给被告詹滨瑜，租赁期自2020年4月28日起至2021年4月27日止，月租金3850元/月，付款方式为年付并支付一个月租金3850元作为押金。上述两份合同均是在第三人使用的微信公众号内签订的电子合同。另查，被告詹滨瑜提交的第三人微信公众号“小鹰找房”的宣传资料记载：“小鹰找房”的特色商业模式在于将房屋委托“小鹰找房”的特色商业模式在于将房屋委托“小鹰找房”管理，为业主提供托管服务，强调“不赚房租差价只收取服务费”。被告同时提供了上述微信公众号内可查询的信息，显示李艳平业主合同已生效，托管起止日期2020年4月22日至2025年4月21日。管理为业主；“小鹰找房·业主签约确认书”。被告称，其在签约时向第三人的工作人员确认业主是否授权的事宜。被告提交了一个被告与“李鲁蒙”的微信聊天记录截图，记载：被告询问“小李，还是希望可以跟业主有一个确认，因为你们是托管公司，我把租金是付给你们的，而且还是付了一年的租金。如果可以跟业主有一个直接的确认，我觉得比较安心”。对方语音回复“你看一下，我把业主跟我们那个委托书给你看一下，可不可以内可以给你看但是不能保存，因为业主委托哥们之后他就懒得去打理这些东西，所以说我可以给你看。”“就证明业主把这房子委托人的证明我都可以告诉你，因为咱们的合同都是有法律保护的，这个东西都不会作假，你也看见了，我们公司的注册资金应该是一千万把，对吧，我们也不能说，因为一个小几万的合同，把这个东西给搞定吧。”四、合同履行情况：原告主张其与第三人的合同签订后，原告收取了第三人押金及2020年4月至8月份的租金，之后，小鹰再未向原告支付任何租金。经查，被告于2020年4月25日至4月27日期间向第三人支付了《房屋租赁合同》约定的租金46204.8元、押金3850元。原告向第三人公司办公地邮寄了《解约函》，邮单显示2020年11月21日由公司前台签收。原告主张，其与第三人之间的合同于2020年11月21日解除，其已向法院另案起诉第三人，请求第三人承担违约责任。原告于2020年11月21日向被告发出限期搬离通知，被告未同意，被告继续占用案涉房屋。四、其他情况说明：在被告与第三人的《房屋租赁合同》约定的期间届满后，原告与被告签订了新的租赁合同，因而原告撤回了第1项诉讼请求。判决结果本院认为，原告与第三人深圳小鹰房屋租赁有限公司签订的《资产委托管理服务合同》以及被告与第三人签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。本案的争议焦点在于被告与第三人签订的《房屋租赁合同》是否约束本案的原告。本院认为，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》应当约束本案的原告，理由如下：首先，《资产委托管理服务合同》明确约定了原告委托第三人深圳小鹰房屋租赁有限公司对案涉资产进行管理，委托给第三人做独家委托代理，相应权限包括：代理运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜。合同虽有约定第三人向原告固定支付月租金的内容，但同时约定合同期内原告每年支付第三人一个月的管理费；原告同意向第三人支付服务费（第三人向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，原告同意高出部分作为服务费，由第三人从给与原告的房屋租金中予以扣除）。若委托代理期限内房屋未租出的，则第三人应当按照约定进行支付租金，作为资产管理不力的经济补偿。上述约定的权利义务内容更多体现的是一种委托关系和服务关系。第三人受原告的委托，以自己的名义对外与被告签订租赁合同，被告提交的证据可以证明其知道受托人与委托人之间的代理关系，因此原告应受被告与第三人签订的租赁合同的约束。其次，《资产委托管理服务合同》体现的合同法律关系虽较复杂，但作为被告而言，其有理由相信第三人深圳小鹰房屋租赁有限公司有代理原告出租房屋的权利。被告詹滨瑜在诉讼过程中提交的“小鹰找房”公众号内的的宣传资料、“李艳平业主合同已生效”的信息、“小鹰找房·业主签约确认书”（上述三个证据真实性，原告予以认可，公众号内的相关信息亦在庭审时仍能正常显示）以及其与“李鲁蒙”的微信聊天记录截图等证据，虽微信聊天记录并非原件，证据形式存在瑕疵，但上述证据能相互印证，可以认定第三人的行为具备委托代理权的表象，被告詹滨瑜在与第三人签订租赁合同时已尽到审慎义务，主观上善意且按一般人的认知已经可以相信第三人系受原告委托管理房屋、出租房屋，并以自己的名义在授权范围内与被告订立合同。因此，即使《资产委托管理服务合同》不是完全体现委托合同特征的单一法律关系的复杂合同，即使第三人深圳小鹰房屋租赁有限公司没有代理出租房屋权，被告亦完成了必要的举证义务证明第三人出租房屋给被告的行为构成表见代理，原告亦应受被告与第三人签订的《房屋租赁合同》的约束。综上，无论《资产委托管理服务合同》是否属于单一法律关系的委托合同关系，本案均可以认定第三人深圳小鹰房屋租赁有限公司具有代理权与被告詹滨瑜签订合同，第三人与被告签订的《房屋租赁合同》对原告应当具有约束力。被告已完全履行了《房屋租赁合同》约定的付款义务，其属于合法占用案涉房屋，原告请求被告支付《房屋租赁合同》期限内的房屋占用费，本院予以驳回。原告的损失可以向深圳小鹰房屋租赁有限公司另案主张。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第九百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回原告李艳平的全部诉讼请求。案件受理费532元（原告已预交），全部由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杜攀二〇二一年五月三十一日书记员  桂丹