文书内容江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初3662号原告：宜兴市宜城街道东山村股份经济合作社，住所地宜兴市宜城街道东山西路29号，统一社会信用代码：。法定代表人：高伟明。委托诉讼代理人：贾梦莹，江苏衡立律师事务所律师。被告：宜兴市宜城xx旅社，住所地宜兴市宜城街道东山西路29号，注册号：×××50。经营者：夏文英（现实际经营者高伟君）。被告：宜兴市宜城街道xx餐馆，住所地宜兴市宜城街道东山西路29号，统一社会信用代码：。经营者：高伟君。被告：高伟君，男，1966年5月21日生，汉族，住宜兴市。原告宜兴市宜城街道东山村股份经济合作社（下称东山合作社）与宜兴市宜城xx旅社（下称xx旅社）、宜兴市宜城街道xx餐馆（下称xx餐馆）、高伟君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告东山合作社的委托诉讼代理人贾梦莹，被告天天乐旅社、伟君餐馆的实际经营者高伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东山合作社向本院提出诉讼请求：（1）判令被告立即支付租金及水电费418785及逾期利息(以30万元为基数，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，按年息8%计算，计24000元；以418785元为基数，自起诉之日起至实际付款之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；（2）判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，东山合作社将诉讼请求（1）变更为“判令被告立即支付租金及水电费及逾期利息合计420576元，并以372576元为基数承担自起诉之日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息”。事实和理由：2011年12月21日，其合作社与被告xx旅社当时经营者夏文英（系高伟君前妻）以xx宾馆的名称签订租赁协议一份，约定由其合作社将其所有的东山西路29号经营办公用房朝北底层2间、朝南底层1间半、二楼5间半、三楼10间半（约900平方）及办公楼后西面河边的简易房租赁给xx旅社使用，租赁期限自2012年1月1日至2023年12月31日，于每年6月、12月分二次支付租金，首年租金11万元，每三年租赁费增加5%，并按时上交水电费。2015年1月20日，高伟君姐夫邓建新代高伟君以xx宾馆的名称与其合作社又另行签订租赁协议一份，承租其合作社所有的东山西路29号经营办公用房底层（约550平方米）租赁给xx旅社使用，租赁期限自2015年3月1日至2023年12月31日，每年年初一次性向原告支付租赁费5.5万元，每三年租赁费增加5%，并按时上交水电费。上述两份租赁协议签订后，其合作社按约定交付了房产，对第一份合同所属房产高伟君前妻夏文英领取了天天乐旅社个体工商户的执照用于经营旅社、对第二份合同所属房产高伟君领取了xx餐馆工商户执照，两家个体工商户在履约过程中租金等存在混同支付的现象。2016年12月31日，因拖欠租金，经催要后经双方结算，被告高伟君出具承诺保证书1份载明“拖欠33.1万元租金，并承诺欠款中30万按年息8%计算利息”。然在后续租赁过程中，高伟君仍拖欠部分租金未付，截至起诉之日在其合作社因新冠疫情酌情主动予以减免被告5万租金的基础上，被告仍总计拖欠（包括2016年12月31日前的欠款和约定欠款利息，以及后续拖欠的租金和水电费用）420576元。因高伟君系xx旅社的实际经营者、xx餐馆的经营者，三被告应共同承担偿付义务。然经其合作社多次催要，被告至今未能付清拖欠的租金及约定利息，故为维护合作社的集体合法权益而诉至贵院，要求支持诉请。被告xx旅社、xx餐馆的实际经营者高伟君辩称，其对原告东山合作社所述前后签订有两份租赁协议、由其承租东山合作社的房产用于个体工商户经营，其曾于2016年12月31日对之前拖欠租金与东山合作社结算后出具过承诺保证书，以及xx旅社在其与前妻夏文英离婚后由其实际经营、xx餐馆始终由其经营等事实均无异议。但其认为，首先原告所述结欠租金的金额有误，原告未将其交由电工和合作社相关工作人员代缴纳的部分上交款扣除；其次原告未考虑在其承租期间前后因水灾致其承租的xx君餐馆底层淹没所造成几十万元的损失及由于新冠疫情无法正常营业所造成的巨大损失，仅以新冠疫情为由扣除50000元租金，而此金额远不足抵偿其实际损失；三是在其承租争议房产前，曾经合作社要求，帮前手承租人代交前手结欠的几万元租金也未在其应交租金中扣除。何况其离婚后在经济十分困难的情形下也在积极上交相关款项。故要求在合情合理的基础上予以解决。审理中，原被告双方各自围绕诉讼请求及抗辩意见提交了证据，经质证，双方当事人确认以下事实：1、原告东山合作社（甲方）于2011年12月21日与xx宾馆（乙方）的名称签订《租赁协议》1份，该《租赁协议》中与涉案租金相关的内容主要有“（1）甲方提供东山西路29号经营办公用房朝北底层2间、朝南底层1间半、二楼5间半、三楼10间半（约900平方），及办公楼后西面河边的简易房租赁给乙方使用；（2）乙方于每年6月、12月份分二次向甲方上缴资产租赁费11万元（不包含一切税费），每三年租赁费增加5%，并按时上交水电费；（3）租赁期自2012年1月1日至2023年12月31日”等。该《租赁协议》乙方（签字）栏则有夏文英（系高伟君前妻）签名。2、上述《租赁协议》签订后，夏文英于2010年11月10日注册登记了xx旅社，领取了个体工商户营业执照。该个体工商户营业执照载明经营者为夏文英，组成形式为个人经营。3、2015年1月20日，xx宾馆（乙方）又与原告东山合作社（甲方）签订《租赁协议》1份，该《租赁协议》中与涉案租金相关的内容主要有“（1）甲方提供东山西路29号经营办公用房底层（约550平方米）租赁给乙方使用；（2）租赁期限自2015年3月1日至2023年12月31日；（3）乙方在每年年初一次性向甲方上缴资产租赁费5.5万元，每三年租赁费增加5%，并按时上交水电费”。该《租赁协议》下方乙方签名栏则由邓建新（系高伟君姐夫）签名。4、2015年1月20日《租赁协议》签订后，高伟君于2015年5月13日注册登记了xx餐馆，领取了个体工商户营业执照。该个体工商户营业执照载明经营者为高伟君，组成形式为个人经营。5、2016年12月31日，原告东山合作社经对上述两份租赁协议所涉租金交纳情况与高伟君结算后，由高伟君出具了《承诺保证书》1份。该《承诺保证书》主要载明“拖欠房屋租赁费等33.1万元，承诺：所欠款中的30万元分阶段还付，保证在2018年12月31日前还清，欠款按年息8%每月支付给东山合作社；剩下的3.1万元和2017年房租一起按月分摊支付；2017年和2018年房租按月分摊提前支付；2017年每月支付房租和利息19000元、2018年每月支付房租和利息17000元，保证在每月的10号前付清当月房租；水电费保证在每月的20日前付清”等内容。6、由于高伟君在出具承诺书后，对两份协议所涉房屋租金和水电费的缴纳始终混同支付，故经对账确认截止到2020年12月底财务账面高伟君总计结欠的房租和水电费金额为420576元（其中包含因新冠疫情已减免的50000元、已收取承诺书约定的部分利息，但不包含2019年5月1日前已交清的水电费金额）。具体应付金额为：①截止2016年12月31日，本金30万元；②2017年度22.5万元（其中17万元租金及原承诺书约定的3.1万元欠款本金和对30万元欠款本金按8%利率所计算2.4万元欠款利息）；③2018年度202500元（其中租金178500元、和30万元欠款本金按8%利率所计算240000元欠款利息）；④2019年度266256元（其中178000元租金、30万元欠款本金按8%利率所计算240000元欠款利息、及2019年5月1日起的水电费64256元）；⑤2020年度199100元（其中178000元租金及水电费71100元，因2020年疫情原告减免了租金50000元），合计应付金额为1192856元。有东山合作社所出具的收款收据体现已收取金额为：自2017年1月1日起至2020年12月31日的已交纳款项（不包含2019.5.1前已付清的水电费）合计为772280元。两者相抵高伟君实际账面结欠金额为420576元。审理中，本院调取了（2016）苏0282民初12107号高天与高伟君赠与合同纠纷一案中的自愿离婚协议、离婚证。经质证，原被告双方对夏文英与高伟君已于2014年2月27日在民政部门登记离婚，双方在自愿离婚协议中明确约定“现承租的xx宾馆，地址东山西路29号，使用经营权10年，离婚后该宾馆经营权归男方所有，女方需协助男方办理相关变更手续”，以及双方离婚后，高伟君至今虽未办理xx旅社的经营者变更登记手续，但自离婚后，xx旅社、xx餐馆均是由高伟君个人实际经营等事实均无异议。另查明，中共宜兴市委、宜兴市人民政府曾于2020年年年初发布相关“受疫情影响经营困难的中小企业”的文件，该文件中明确有“要求本市中小企业所有的商铺、厂房、写字楼业主，对受疫情影响经营困难的中小企业租户（含个体工商户），减免3个月房租。支持市镇两级行政事业单位对受疫情影响经营困难的中小企业租户（含个体工商户），减免3个月房租。倡导其他经营用房业主（房东）酌情减免受疫情影响经营困难租户的租金”等内容。双方争议的焦点，一是高伟君认为其承租期间曾遭遇大水灾，使承租的xx餐馆底层淹没造成了几十万元的损失，2020年又因新冠疫情致其无法正常营业，损失巨大，按相关政策规定，出租方均应合理减免租金，然东山合作社仅减免了50000元，此金额远不足抵偿其实际损失；二是高伟君认为其曾多次将上交款现金交由村电工或合作社相关工作人员代为缴纳水电费和房租，涉及金额有几万元，该部分款项原告方未向其出具收据，但缴款是事实，理应扣除；三是高伟君认为在其承租争议房产前，前手承租人也曾结欠东山合作社租金，其在东山合作社要求下，帮前手承租人代交了前手所结欠的约2至3万元租金不应由其承担，也应在其欠款中扣除。对上述争议，东山合作社均不予认可，其理由：一是其合作社不可能存在收取被告租金和水电费不出具收据的行为；二是水灾虽是事实，但无政策规定水灾应当减免租金，对新冠疫情无法正常营业的情形，其合作社也已按相关政策酌情减免了50000元租金；三是其合作社并未要求高伟君垫付前手所欠租金，合作社也未直接向高伟君收取此款，事实上此款是高伟君与前手之间的转让费，何况其合作社当时也已考虑到高伟君有支付转让费的情形，在高伟君承租后应支付租金里予以了考虑。审理中，高伟君对其所提出的上述异议均明确表示无法提供任何书面证据。以上事实，有原告东山合作社提供的《租赁协议》、《承诺保证书》、54张收款收据、2019年5月起至2020年12月31日的水电费收缴明细，本院调取的自愿离婚协议、离婚证，以及质证、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》明确规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。本案中，2011年高伟君前妻夏文英为经营xx旅社以xx宾馆名义与原告所签订的《租赁协议》、被告高伟君为经营xx餐馆以xx宾馆名义与原告所签订的《租赁协议》、以及2016年对欠付租金情况经结算后由高伟君出具的承诺书，均系各方当事人真实意思表示，应属有效。高伟君与夏文英离婚时约定xx旅社的经营权归高伟君所有，对此因出租方东山合作社和承租方实际经营者高伟君均无异议，本院应予采信。《租赁协议》签订后，承租方即应按约支付租金、交纳水电费用，然xx旅社、xx餐馆的实际经营者高伟君却未能及时交纳，甚至在2016年经结算出具承诺书的情形下不仅未按承诺及时支付，且在嗣后的经营中又存在继续拖欠租金、水电费的情形，进而导致了本纠纷的发生，其责任在承租方。据此，对原告要求有字号的天天乐旅社、伟君餐馆立即支付拖欠的租金和水电费及2016年前拖欠租金所约定利息的诉讼请求，本院应予支持；对原告要求被告xx旅社和xx餐馆承担自起诉之日起至给付之日止以所拖欠款项（不含前期欠款租金利息在内）为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所计算利息的请求，因该请求符合《中华人民共和国合同法》相关逾期付款违约责任的规定，本院也应支持，但鉴于被告提出了因新冠疫情及承租房屋遭受水灾应减免租金的抗辩，而新冠疫情和水灾也确系不可抗力的因素，特别是新冠疫情首当其冲直接冲击了本案被告旅社、餐馆的经营，因此对被告该抗辩意见应予酌情采纳，综合原告对租金的诉请、新冠疫情发生当年度的租金标准、被告就不可抗力因素的抗辩意见、以及双方在合同中均未对不可抗力情形予以约定的情况，本院酌情确定减免被告60000元租金。至于对被告xx旅社、xx餐馆实际经营者高伟君的其他抗辩意见，则因其未提供能证实其抗辩意见成立的相关证据，故对高伟君的其他抗辩意见本院均不予采纳。此外，关于被告主体资格问题，根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第五十九条的规定，起诉“有字号”个体工商户的，应以营业执照上登记的字号为当事人，并同时注明经营者的基本信息。本案中，虽2011年《租赁协议》签订时天天乐旅社、2015年《租赁协议》签订时的伟君餐馆尚未注册登记，均以“天天乐宾馆”名称签订，但事后均及时分别注册登记了“xx旅社”和“xx餐馆”的字号，故应以“xx旅社”和“伟xx餐馆”为本案被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第五十九条之规定，判决如下：一、被告宜兴市宜城xx旅社（实际经营者高伟君）、宜兴市宜城街道xx餐馆（经营者高伟君）于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠原告宜兴市宜城街道东山村股份经济合作社房屋租金、水电费410576元；同时应承担对本金362576元自2021年4月1日起至给付之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所计算的利息损失。二、驳回原告宜兴市宜城街道东山村股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3809元（已减半收取），由被告xx旅社、xx餐馆承担3713元，原告东山合作社负担96元。原告东山合作社已垫付的本诉案件受理费，本院不予退还，xx旅社、xx餐馆于本判决发生法律效力之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接给付东山合作社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王卫成二〇二一年五月二十四日书记员  张梦羽