广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22805号上诉人（原审原告）：深圳市业硕丰投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道浪心社区塘头大道蓝韵科技园1栋4楼K。法定代表人：邓业棠，总经理。委托诉讼代理人：赵卉，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田梦娇，女，汉族，1990年8月12日出生，身份证住址西安市灞桥区。委托诉讼代理人：李娅莉，广东诚公（龙华）律师事务所律师。原审被告：深圳市融多多金融服务有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平龙东路59号平建大厦2楼。法定代表人：朱景锋。原审被告：朱景锋，男，汉族，1987年3月18日出生，身份证住址广西博白县。上诉人深圳市业硕丰投资发展有限公司（以下简称业硕丰公司）因与被上诉人田梦娇、原审被告深圳市融多多金融服务有限公司（以下简称融多多公司）、朱景锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。业硕丰公司上诉请求：1.撤销原审第六项判决；2.依法改判田梦娇向上诉人支付租金人民币124000元，支付空调使用费人民币6027.52元，支付电费人民币1430.87元，共计人民币131458.39元；3.二审诉讼费用由田梦娇承担。事实与理由：一、原审判决违背合同的相对性原则，事实认定错误。上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，承租人是被上诉人，所有租金费用都一直是从被上诉人的私人账户打入，上诉人开具的收据也是开给被上诉人，为此上诉人提交了《房屋租赁合同》、银行流水予以佐证，被上诉人自己提交了抬头为“田梦娇”的收款收据，足以证明被上诉人是租赁合同当事人，应当履行约定合同义务，是适格主体，原审判决违背合同的相对性原则，对事实认定错误。二、原审判决认定融多多公司为实际承租人，被上诉人不是适格主体，判决认定事实错误，依据不足。上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，并不知道被上诉人与融多多公司的关系，对他们之间的关系也没有审查义务，被上诉人从未向上诉人出示过委托书或任何表明委托关系的文件。被上诉人提交的工作证、费用报销单、证明都不能证明被上诉人是职务行为，他们的实际关系与上诉人并无关联，上诉人作为出租人，不可能也没有必要去追究他们之间的实际关系，上诉人也从未以书面或任何形式明确认可过融多多公司为实际承租人。原审判决仅凭这些证据错误地将上诉人后来知道融多多公司是实际使用人，认定成“明知融多多公司是实际承租人”，存在认定事实错误。三、融多多公司于2015年9月15日就已成立，并非需要房屋租赁备案才能注册公司或开办银行账户。被上诉人和融多多公司之间到底是转租或者无偿使用的关系都系其内部债务承担约定的问题，与上诉人无关。现融多多公司及朱景锋恶意逃避诉讼，明显缺乏清偿能力，上诉人有理由怀疑是双方串通，使得被上诉人作为自然人能够逃避债务。因此原审判决既对事实认定错误又违背了公平原则。田梦娇答辩称，1.被上诉人不是房屋租赁的主体和适格的被告，被上诉人系融多多公司的财务，属于职务行为，因上诉人与融多多公司签订的合同，是2018年的4月11日，但是直到2018年的9月29日才去办理相关的房屋租赁备案，导致融多多公司无法提供相应的产权证明，无法开设属于自己的银行账户，田梦娇所提供的证据二中载明，业硕丰公司于2008年2月30日与融多多公司签订了一份合同书，此合同书的内容，明确指上诉人与融多多公司，证据二的落款盖章是上诉人业硕丰公司，因此上诉人从始至终知道田梦娇只是融多多公司的财务在履行职务行为，租赁合同应当直接约束，上诉人以及融多多公司。2.以被上诉人职务行为所描写到的即所提供的证据三，证明2018年8月份、9月份至今，被上诉人受融多多公司的委托已经缴纳。3.被上诉人田梦娇作为财务所了解到的租赁合同的管理费、空调费均是被划掉的，税费是由上诉人来承担，主要是见租赁合同的第三条。4.被上诉人受融多多公司的委托作为财务向上诉人支付了保证金8万元，按照上诉人诉求的以16万元来计算违约金，该保证金是在违约时已经被上诉人没收，是属于违约金，8万元远远超过了上诉人所主张的4.8万，因此上诉人在此另行主张违约金是没有法律依据的。融多多公司、朱景锋未陈述意见。业硕丰公司向一审法院起诉请求：1.解除业硕丰公司与田梦娇签订的《房屋租赁合同》；2.田梦娇、融多多公司、朱景锋共同向业硕丰公司支付2018年8月27日至2018年12月26日的租金人民币160,000元；3.田梦娇、融多多公司、朱景锋共同向业硕丰公司支付电费、空调使用费人民币9,210.5元；4.田梦娇、融多多公司、朱景锋共同向业硕丰公司支付逾期支付租金的违约金人民币48,000元（违约金自2018年9月2日起，以人民币160,000元为基数，按日利率5%计算至2018年12月26日，如违约金超过48,000元，则违约金上限为48,000元=160,000元×30%）；5.田梦娇、融多多公司、朱景锋共同承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，2018年4月11日，业硕丰公司（甲方）与（乙方）田梦娇签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宝安区房屋出租给乙方办公使用；期限为2018年4月12日起至2020年4月11日止；租赁总价为40000元，电费为1.3元／度，空调使用费为0元，水电费及使用租赁房屋所产生的其它费用从收房之日起由乙方承担缴纳，租赁期内物业公司有权对物业管理费或其它费用进行合理调整并及时通知乙方，乙方按通知规定时间开始按照新的标准支付相应费用，房屋租赁税费由乙方承担，物业管理税费由甲方承担；租赁保证金为80000元，首期租金从2018年4月27日至2018年5月26日，乙方应于2018年4月12日前向甲方交付租赁保证金、物业管理保证金、水电保证金共计80000元，各类保证金用于担保乙方全面、适当履行合同约定义务，任何时候均不能抵作租金、滞纳金、违约金、赔偿金、物业管理费、空调使用费、水电费等费用，否则视为乙方根本违约；合同期满，全部费用结清，设施设备正常，按时交还租赁房屋，保证金全额无计息退还乙方；乙方应于每月1号前向甲方交付下一个月租金，逾期乙方按照月租金5%支付违约金给甲方…若乙方欠缴租金等费用累计超过七天，甲方有权单方提前终止本合同并有权没收租赁保证金归甲方，并有权追究乙方因违约给甲方造成的损失责任；房屋交付日为2018年4月12日；乙方以个人名义签署合同的，合同期前三个月内，甲方同意乙方有一次机会将承租人变更为公司。合同签订当日，田梦娇向业硕丰公司转账支付了房屋保证金80000元及首期租金40000元，共计120000元。业硕丰公司确认田梦娇承租涉案房屋后将房屋交由融多多公司使用，由田梦娇支付涉案房屋的各项费用。2018年6月12日，田梦娇通过银行转账方式向业硕丰公司转账支付1966.82元，备注“1305空调，电费”；2018年7月10日转账支付42420.1元，备注“卓越1305租空电”；同日转账支付777.74元，备注“上月欠款”；2018年8月31日转账支付82060元，备注“7、8月租金电费”，此后，田梦娇未向业硕丰公司支付租赁费用。2018年8月30日，业硕丰公司出具《证明》，载明业硕丰公司于2018年8月30日与融多多金公司签订一份合同书，此合同仅限用于办理租赁凭证用，所有相关费用及合同条款按双方于2018年4月11日签订的合同为准。2018年9月3日，案外人郭某某与融多多公司签订《房屋租赁合同》，并交深圳市宝安区新安房屋租赁管理所，租赁物与业硕丰公司同田梦娇2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》一致，该合同于2018年11月29日办理注销。另查明，涉案租赁物产权人为案外人郭某某，业硕丰公司通过与案外人郭某某签订《房屋租赁合同》取得涉案房屋出租管理权。业硕丰公司称2018年8月30日出具《证明》中所称其与被融多多公司于2018年8月30日签订的合同书实际为2018年9月3日案外人郭某某与融多多公司签订的《房屋租赁合同》；而双方于2018年4月11日签订的合同是指2018年4月11日业硕丰公司与田梦娇签订的《房屋租赁合同》。再查明，融多多公司于2015年9月15日成立，系自然人独资企业，其法定代表人及唯一股东为朱景锋。以上事实，有业硕丰公司提交的房屋租赁合同、涉案房屋经营照片、银行流水、收费通知单、微信聊天记录、深圳市房屋租赁合同书，田梦娇提交的证明、收款收据、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷为证。一审法院认为，业硕丰公司与田梦娇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。融多多公司、朱景锋经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，一审法院在无相反证据的情况下依据现有证据认定本案事实。关于田梦娇是否为本案适格主体。田梦娇辩称其系融多多公司员工，受融多多公司委托与业硕丰公司签订房屋租赁合同，支付涉案房屋租赁费用，涉案房屋实际承租人为融多多公司，业硕丰公司对此系明知，并提交工作证、费用报销单、证明、微信聊天记录等证据予以证明。一审法院认为，由业硕丰公司提交的涉案房屋经营照片可知，业硕丰公司明确知晓涉案房屋实际使用人为融多多公司；结合业硕丰公司于2018年8月30日出具证明及其后配合融多多公司办理房屋租赁备案行为，业硕丰公司认可涉案房屋实际承租人为融多多公司；另业硕丰公司员工与田梦娇于2018年10月17日的微信聊天记录明确表明“田小姐，我同事说你老板让你跟我对接单子的问题”，由此可知业硕丰公司对田梦娇系融多多公司员工一事亦为明知。鉴于此，虽然涉案房屋租赁合同系由田梦娇以其个人名义与业硕丰公司签订，但涉案房屋实际使用人为融多多公司，业硕丰公司此后亦以其实际行为认可了田梦娇系代表融多多公司与业硕丰公司签订房屋租赁合同，涉案房屋实际承租人为融多多公司，故一审法院对田梦娇的抗辩事由予以采纳，涉案合同约束主体为业硕丰公司与融多多公司，田梦娇不是本案适格主体，不承担相应的合同责任。关于合同解除。融多多公司存在逾期支付租赁费用的情形，业硕丰公司依据合同约定诉请解除双方于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。业硕丰公司称融多多公司于2018年9月办理房屋租赁备案后即失联，融多多公司未举证证明实际搬离涉案房屋时间，应承担举证不能的不利后果。鉴于业硕丰公司有及时止损之义务，涉案房屋租赁备案合同已于2018年11月29日办理注销，故一审法院认定，业硕丰公司办理备案合同注销登记之时视为田梦娇、融多多公司、朱景锋搬离涉案房屋之日，涉案房屋租赁合同解除时间为2018年11月29日。关于欠付租金及空调使用费。业硕丰公司主张涉案房屋2018年4月27日至2018年8月26日期间的租金已支付，结合业硕丰公司提交的租金费用明细单及收费通知单，明细单中各项费用结算与田梦娇、融多多公司、朱景锋支付金额能够相互印证，田梦娇、融多多公司、朱景锋未举证证明其租赁费用支付情况，应承担举证不能的不利后果，一审法院对业硕丰公司主张予以采信。故融多多公司应支付业硕丰公司2018年8月27日至2018年11月29日期间的租金124,000元（40,000元/月×3个月+40,000元/30天×3天）。业硕丰公司主张双方在合同履行过程中增加空调使用费1,944.36元/月，结合业硕丰公司提交的租金费用明细表及田梦娇支付租赁费用的银行流水备注，一审法院对此予以确认。根据明细表，融多多公司应支付业硕丰公司2018年8月27日至2018年11月29日期间的空调使用费6,027.52元（1,944.36元/月×3个月+1,944.36元/30天×3天）。关于电费。业硕丰公司主张的电费未超出合理范围，一审法院对业硕丰公司主张的电费予以认可，结合业硕丰公司提交的明细表及收费通知单核算，融多多公司应支付业硕丰公司2018年7月27日至2018年11月29日期间的电费1,430.87元（412.35×1.3元+337.88×1.3元+267.12×1.3元+81.31元）。关于逾期支付租金的违约金。业硕丰公司确认田梦娇、融多多公司、朱景锋已向业硕丰公司支付租赁保证金80000元，根据合同约定，田梦娇、融多多公司、朱景锋逾期支付租金等费用累计达七天，业硕丰公司有权终止合同并没收租赁保证金，业硕丰公司主张没收保证金80000元符合合同约定，一审法院予以支持。一审法院认为，没收保证金与逾期支付租金违约金同属田梦娇、融多多公司、朱景锋逾期支付租金而承担的违约责任，业硕丰公司要求没收租赁保证金80000元已足以弥补业硕丰公司因田梦娇、融多多公司、朱景锋逾期支付租金导致的损失，故业硕丰公司另行请求支付逾期支付租金违约金，一审法院不予支持。关于朱景锋是否承担责任。朱景锋作为融多多公司唯一股东，未能举证证明其个人财产独立于公司财产之外，应对融多多公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认业硕丰公司与田梦娇于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月29日解除；二、融多多公司应于判决生效之日起十日内支付业硕丰公司租金124000元；三、融多多公司应于判决生效之日起十日内支付业硕丰公司空调使用费6027.52元；四、融多多公司应于判决生效之日起十日内支付业硕丰公司电费1430.87元；五、朱景锋对融多多公司所负上述债务承担连带清偿责任；六、驳回业硕丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4558元，由业硕丰投资发展有限公司负担1801元，融多多公司、朱景锋负担2757元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人业硕丰公司与田梦娇2018年4月11日签订房屋租赁合同，田梦娇签署合同后租赁房屋实际交由融多多公司使用。涉案租赁房屋在深圳市宝安区新安房屋租赁管理所备案的租赁合同为产权人郭某某2018年9月3日与融多多公司签订的房屋租赁合同。上诉人2018年8月30日出具证明，证明与融多多公司签订的合同用于办理租赁凭证，双方按照2018年4月11日签署的合同条款执行。结合被上诉人田梦娇一审提交的微信聊天记录等证据，足以证明上诉人知悉涉案房屋实际承租人为融多多公司，田梦娇系代融多多公司办理房屋租赁事宜。因此，一审判决融多多公司向上诉人支付租金124000元、空调使用费6027.52元、电费1430.87元，并由朱景锋对融多多公司的债务承担连带清偿责任，本院予以认可。上诉人上诉主张田梦娇承担融多多公司本案债务的依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2929元，由上诉人深圳市业硕丰投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年五月十一日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。