河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0503执异46号案外人：庞春付，男，1971年4月22日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：王闯州，河南衡中律师事务所律师。案外人：贾爱玲，女，1972年6月27日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：王闯州，河南衡中律师事务所律师。被害人：任某，男，1976年3月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。被执行人薛勇，男，1977年8月18日出生，汉族，住安阳市文峰区。现在河南省内黄监狱服刑。在本院执行被执行人薛勇财产刑一案中，案外人庞春付、贾爱玲对本院查封薛勇名下位于安阳市北关区宇海星城2号楼1单元1202室房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并召开听证会进行了听证，现已审查终结。案外人庞春付、贾爱玲称：2016年10月11日，庞春付通过房产中介以65万元的价格购买薛勇和李建华位于北关区××城××楼××单元××室的房产，庞春付按照当日签订的协议书上约定支付购房款，2016年10月19日薛勇、李建华将上述房产及相关手续交付与庞春付。庞春付、贾爱玲随后对上述房产进行装修后办理入住至今。庞春付、贾爱玲去安阳市不动产登记中心办理不动产证时被告知上述房产已被法院查封。后来经了解得知薛勇因犯诈骗罪2020年8月25日被北关区法院判处有期徒刑3年6个月并处罚金5万元，退还被害人任某276600元。上述判决书生效后，北关区法院对位于北关区××城××楼××单元××室的房产进行查封。庞春付、贾爱玲认为，其与薛勇、李建华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，真实合法有效，其合法权益应当受到法律保护。因薛勇涉嫌犯罪，查封属于庞春付、贾爱玲的房产损害其自身利益。故请求法院依法终止执行庞春付、贾爱玲所有的位于北关区××城××楼××单元××室的房产。本院查明，任某与薛亚坤、李飞飞、薛勇民间借贷纠纷一案，任某于2018年2月5日向本院申请诉前财产保全。同日，本院作出（2018）豫0503财保45号民事裁定，裁定查封薛勇名下位于安阳市××区××与人民大道交叉口北××城××楼××单元××室的房屋一套，并到安阳市不动产登记中心进行了实际查封。2018年4月24日，本院作出（2018）豫0503民初505号民事判决，判决：一、薛亚坤于判决生效后十日内偿还任某借款534000元及利息（其中，本金350000元按照年利率24%从2018年1月18日起计付，本金184000元按照年利率24%从2018年1月25日起计付，上述利息均计算至借款清偿之日止）；二、薛勇对上述债务承担连带清偿责任，薛勇承担担保责任后，可向薛亚坤进行追偿；三、驳回任某其他诉讼请求。安阳市北关区人民检察院以安北检公诉刑诉[2019]5号起诉书指控薛勇犯诈骗罪，于2019年2月13日向本院提起公诉。2019年8月13日，本院作出（2019）豫0503刑初79号刑事判决，判决：一、薛勇犯诈骗罪，判处有期徒刑4年，并处罚金5万元。二、责令薛勇退赔被害人任某276600元。薛勇不服，提出上诉，安阳市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）豫05刑终585号刑事裁定，裁定发回重审。2020年8月25日，本院作出（2020）豫0503刑初19号刑事判决，判决：一、薛勇犯合同诈骗罪，判处有期徒刑3年6个月，并处罚金5万元。二、责令薛勇退赔任某276600元。薛勇仍不服，再次提起上诉。2020年11月17日，安阳市中级人民法院作出（2020）豫05刑终443号刑事裁定，裁定：驳回上诉，维持原判。判决生效后，薛勇未按照判决书履行义务，本院刑事审判团队移送执行。在执行过程中，本院于2020年12月24日作出（2020）豫0503执2521号之一执行裁定书及协助执行通知书，于2020年12月28日轮候查封薛勇名下位于安阳市××区××与人民大道交叉口北××城××楼××单元××室房产。期限为三年。另查明，2016年10月11日，由安阳市北关区友家房产中介服务部中介，李建华、薛勇与庞春付签订了一份房地产买卖契约，庞春付以65万元的价格购买涉案房产。同日，庞春付通过银行转账支付李建华购房款25万元，李建华出具了收到条；安阳市北关区友家房产中介服务部收取庞春付中介费5000元。2016年10月19日，庞春付通过银行转账支付支付李建华购房款36万元，薛勇、李建华出具了收到条，并将涉案房产及相关手续交付庞春付。2016年12月1日，庞春付与安阳市深美蓝图装饰设计工程部签订装修合同，对涉案房产进行了装修。庞春付、贾爱玲提供证据证明其支付了住房专项维修资金、物业费、暖气费、天然气费、水电费等费用。2017年4月24日，庞春付支付李建华房屋尾款现金2万元。又查明，根据安阳市不动产档案馆出具的《预告登记情况记载表》显示，安阳市北关区中华路与TD13号路交叉口西南角宇海星城2号楼1单元12层1202室房产预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，权利人为薛勇，共有人为李建华。本院（2018）豫0503财保45号民事裁定查封的期限到2021年2月4日到期，未再续封。本院（2020）豫0503执2521号之一执行裁定轮候查封变为首封。案外人庞春付、贾爱玲向本院提供了（2018）豫0503财保45号民事裁定书、（2018）豫0503民初505号民事判决书、（2019）豫0503刑初79号刑事判决书、（2020）豫0503刑初19号刑事判决书、（2020）豫05刑终443号刑事裁定书、（2020）豫0503执2521号之一执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、房地产买卖契约、收到条3份、转账凭条2份、安阳市北关区友家房产中介服务部二联单、装修合同书、家装预算单、销售定单、河南省住房专项维修资金专用票据、安阳市辰博物业服务有限公司宇海星城管理处出具的证明、单据及收据、户内燃气设施开通首检表、华润燃气有限公司维修单、燃气费收据、居民供用电合同、电费统一收据、安阳益和热力有限责任公司热费微机收据等证据，以证明其主张。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，庞春付与薛勇、李建华签订房屋买卖合同的时间是2016年10月11日，明显早于本院首次查封和轮候查封的时间。因此，可以认定在本院查封之前庞春付与薛勇、李建华已签订合法有效的书面买卖合同。2016年10月19日，薛勇、李建华将涉案房产及相关手续交付庞春付。从庞春付提供的证据可以认定，在本院查封之前，庞春付对涉案房产进行了装修并已实际入住。因此，可以认定在本院查封之前庞春付、贾爱玲已合法占有涉案房产。庞春付与薛勇、李建华签订的房屋买卖合同约定的房屋购买价格为65万元，庞春付已实际支付薛勇、李建华房款63万元，并同意将剩余房款2万元交付本院执行。因此，可以认定庞春付已按照合同约定支付绝大部分价款且将同意剩余价款按照本院的要求交付执行。此外，未能办理涉案房产过户登记并非庞春付、贾爱玲自身原因造成。综上所述，案外人庞春付、贾爱玲对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于安阳市北关区中华路与人民大道交叉口北宇海星城2号楼1单元1202室房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  郭振平人民陪审员  靳会希人民陪审员  王海成二〇二一年五月二十一日书 记 员  徐 睿