湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1894号 原告：唐国剑，男，1982年7月24日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：唐炳选，男，1955年12月13日出生，汉族，住址同上，系原告之父。 被告：陈雄军，男，1983年7月17日出生，汉族，住湖南省永兴县。 原告唐国剑与被告陈雄军租赁合同纠纷一案，本院2021年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐国剑委托诉讼代理人唐炳选、被告陈雄军到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告唐国剑向本院提出诉讼请求： 1、请求判令原告与被告解除租赁合同； 2、请求判令被告支付原告2021年2月租金1000元,3月至4月租赁11000元，共计12000元（按实际支付时间之日止）； 3、请求判令被告赔偿解除合同后门面所产生的空置期三个月租金，合计16500元； 4、请求判令被告支付原告水费396.88元、物业管理费720元暂计至2020年4月30日（按实际支付时间之日止）； 5、请求判令被告支付合同违约金10000元； 6、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。 被告陈雄军答辩要点：1.同意解除租赁合同；2.自始至终我到搬走那天都未欠缴房租，我2021年2月19至21号搬走的，东西全部撤走；3.不予认可，空置期与我无关；4.我入租的时候原告就已经欠费114.32元，水费不是一月一交，充值后用完才会通知再缴纳，2020年8月至2020年10月的物业费我已经缴纳，在我入租之前原告本来就有欠缴物业费，电费应该是在我退租前还有剩余；5.我并非违约，无能力经营倒闭，我当时打电话想与原告做个退租交接工作，但原告一直拒绝，致使我自主退租，也未将后期水电费及物业费结清；6.被告不承担诉讼费用;7.我对原告代理的身份有异议，房产是他儿子的，他没有权利将房子出租，那签订的合同属于无效合同。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、2020年8月1日，原告唐国剑（出租方、甲方）与被告陈雄军（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，主要约定：1、被告陈雄军承租原告所有的位于“郴州市民生路3号福星景苑6栋-135、112号”的临街商铺，建筑面积131.76平方米，房屋用途为“美容美发养身”；2、租赁期间二年，从2020年8月1日至2022年7月30日止；3、租金：按1年一次性缴纳租金为5000元/月，共计60000元/年，按6个月一次性缴纳租金为5500元/月，共计33000元/6个月；4、乙方应于合同生效之日向甲方支付租赁保证金15000元，租赁期满后凭条退还；5、乙方租赁期间，物业管理、门前五包等有关税、费由乙方负担；6、合同期满后，如乙方继续租赁，乙方有同等条件下的优先租赁权；7、合同第十一条因乙方责任终止合同的约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……乙方未履行合同的租赁期限，租赁保证金不退。”；8、合同第十二条提前终止合同：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。在终止合同书生效前，本合同仍有效。”；9、合同第十三条违约责任：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方自愿交纳10000元作为违约金”。 二、郴州市自来水有限责任公司出具的《郴州市自来水有限责任公司客户欠费清单》显示：位于“郴州市民生路3号福星景苑6栋-135、112”号的用户唐国剑2021年1月应缴306.68元（用水量68）、2021年3月应缴90.2元（用水量20）、2021年4月应缴13.53元（用水量3）。 三、郴州市福星物业服务有限公司2021年3月31日出具一份加盖公章的《证明》，内容为：“民生路3号福星景苑6栋-135、112号门面欠物管费2020年11月1日至2021年3月31日人民币120元/月×5个月=600元整。特此证明。” 四、庭审中，原告称，被告交纳了租赁保证金10000元，并认可被告代缴了入住前的水费114.32元。 争议的认定 一、关于被告退租的具体日期。 原告认为，被告2021年3月至4月均在继续租赁使用商铺，应足额支付3月、4月的租金11000元。被告认为，自始至终都未欠缴房租，被告是2021年2月19至21号搬走的，东西全部撤走。 经法庭询问，被告称“2021年3月16日在微信中有发了信息告诉原告”，原告称“这个微信原告认可，可以确认被告是要求终止合同”。因双方均未提交相关有效证据证明（被告的手写“证明”不符合证据的形式要件），原、被告双方均认可2021年3月16日在微信中有终止合同的聊天记录，被告从2021年3月16日搬离，也符合《郴州市自来水有限责任公司客户欠费清单》的用水量情况，本院认定，被告于2021年3月16日停止租赁使用原告的商铺。 二、关于每个月的租赁金额。 原告认为，《门面租赁合同》约定的最低租金是“按6个月一次性缴纳租金为5500元/月”，被告应按5500元/月支付欠缴的租金。被告称“被告从开始就是按季度缴纳房租，是原告同意的，后来因为没钱都是一个月一交，都是按照合同最低的月租缴纳”，但被告未向法庭提交任何证据证明其主张。 本院认为，被告所称与《门面租赁合同》中双方的约定不符，也未向法庭提交任何证据证明，且原告亦不认可，本院确认，应按照双方在《门面租赁合同》中的约定计算月租金为5500元/月。 三、关于原告代理人的身份。 被告认为，原告唐国剑的委托诉讼代理人唐炳选的身份有异议，房产是他儿子的，他没有权利将房子出租，那签订的合同属于无效合同。原告认为，本案已经出具了正规授权手续。 本院认为，《门面租赁合同》甲方签名处是原告唐国剑本人签名，原告向法庭提交了户口本以证明唐国剑、唐炳选之间系父子关系，且出具了本案的授权委托书，唐炳选代理唐国剑参加本案诉讼符合相关法律规定，被告的抗辩没有法律依据，本院不予采信。 判决的理由和结果 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告唐国剑与被告陈雄军签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律的规定，具有法律约束力，合同双方当事人均应按约定履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。根据相关法律规定，对原告的诉请作如下评议： 一、原、被告双方均同意解除《门面租赁合同》，该合同现在也未再继续履行，本院确认，解除原告唐国剑与被告陈雄军签订的《门面租赁合同》。 二、在原告向被告提供租赁商铺后，被告应当按照约定的期限履行支付租金义务，被告不按约定支付所欠租金于法无据。被告于2021年3月16日停止租赁使用原告的商铺：2021年2月份欠付租金1000元；3月份的租金应为2750元（5500元/月×0.5个月）。故被告应向原告支付租金3750元，原告诉请中超过的部分，本院不予支持。 三、被告欠水费396.88元，原告庭审中认可被告代缴了入住前的水费114.32元，故被告应付水费282.56元（396.88元-114.32元）。《门面租赁合同》中约定乙方租赁期间，物业管理、门前五包等有关税、费由乙方负担，郴州市福星物业服务有限公司也出具一份加盖公章的欠费600元的《证明》，被告应向原告支付物业服务费600元，原告诉请中超过的部分，本院不予支持。 四、《门面租赁合同》约定第十三条违约责任：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方自愿交纳10000元作为违约金”。被告违反双方在合同中的约定，应承担相应违约责任。故原告要求被告支付10000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。 五、关于原告诉请的被告提前搬离后门面所产生的空置期三个月租金16500元。 本院认为，《门面租赁合同》第十二条提前终止合同：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。在终止合同书生效前，本合同仍有效。”按照双方合同的约定，一方提前终止合同需提前半年通知对方，被告未按合同的约定提前通知原告终止合同，应承担提前搬离后门面所产生的空置期三个月租金16500元。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告唐国剑与被告陈雄军于2020年8月1日签订的《门面租赁合同》； 二、限被告陈雄军于本判决生效后十日内支付原告唐国剑房屋租金3750元； 三、限被告陈雄军于本判决生效后十日内支付原告唐国剑房屋水费282.56元、物业服务费600元； 四、限被告陈雄军于本判决生效后十日内支付原告唐国剑违约金10000元； 五、限被告陈雄军于本判决生效后十日内支付原告唐国剑门面空置期三个月租金16500元； 六、驳回原告唐国剑的其他诉讼请求。 如果被告陈雄军未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费395元，由原告唐国剑承担115元，由被告陈雄军承担280元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇二一年五月七日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。