黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终578号上诉人（原审被告）：林玉梅，女，1979年8月23日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省大庆高新区。委托诉讼代理人:赵天宇，北京岳成（大庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所黑龙江省大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人林玉梅因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人林玉梅委托诉讼代理人赵天宇，被上诉人悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林玉梅上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业服务费46,532.55元的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，依法应当撤销。1.被上诉人并不是本案适格主体，无权要求上诉人支付物业服务费用。在一审中，上诉人提交的《缴费通知单》上显示的催缴单位是大庆悦豪物业服务有限公司，并不是本案的被上诉人。该组证据明显可以证明，涉案小区现存两家物业公司的事实。虽然被上诉人与上诉人签订了《物业管理服务协议》，但是不能证明该协议已由被上诉人真实履行。被上诉人除提交上述《物业管理服务协议》外，未提交任何证据证明其是实际提供物业服务的公司。一审法院在双方针对提供物业服务的主体存在较大争议情况下，仅凭《物业管理服务协议》片面认定被上诉人主体适格，明显认定事实不清。2.一审中，被上诉人提交的《物业管理服务协议》中，明显可以体现出别墅业主与其他洋房、高层业主享有的物业服务项目没有加以区分，作为别墅业主未能实际享受的服务项目对应的费用并没有进行扣除，上诉人在一审中已经明确提出。但是，一审法院对于上诉人提出的内容并没有审理，明显遗漏重要事实。综上，一审法院认定事实不清，特向贵院提起上诉，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人悦豪物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林玉梅支付物业服务费46,532.55元及自2017年1月2日起至2019年12月31日期间逾期违约金12,716.04元，共计59,248.59元；2.案件受理费由林玉梅承担。一审法院查明，2015年9月29日，林玉梅办理了阿斯兰小镇4号地15-105室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如林玉梅不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对林玉梅居住的小区实施物业管理服务至今。林玉梅拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计46,532.55元，自2017年1月2日至2019年12月31日期间逾期违约金12,716.04元，共计59,248.59元。经悦豪物业公司催要，林玉梅拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，林玉梅所有的房屋建筑面积为323.56平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。林玉梅抗辩称案涉小区存在两家物业公司，不知是哪家公司提供的物业服务，但结合悦豪物业公司提供的物业管理服务协议，能够证实为案涉小区提供物业服务的公司为悦豪物业公司。林玉梅抗辩称悦豪物业公司提供的物业服务没有达到约定的标准，但对其主张并未提供相应的证据予以证实，故对林玉梅的抗辩理由不予采纳。综上，悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为林玉梅提供物业服务，林玉梅应承担交纳物业服务费的义务，故悦豪物业公司要求林玉梅支付2017年至2020年物业服务费46,532.55元的诉请，应予支持。关于2017年1月2日至2019年12月31日期间逾期违约金12,716.04元，物业管理服务协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与林玉梅等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告林玉梅于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计46,532.55元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。案件受理费641元（已减半），由被告林玉梅负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：被上诉人与大庆新华联房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同一份、2014年10月22日大庆高新区城管局的通知书一份（均为复印件，未能提交原件予以核对）。欲证明，根据被上诉人在其他物业服务合同纠纷案件中提交的前期物业服务合同显示，被上诉人与大庆新华联房地产开发有限公司签订前期物业服务合同的主体是被上诉人，但是根据2014年10月22日大庆高新区城管局的通知书显示，中标企业为北京悦豪物业管理有限公司，二者主体显示不一致。根据《中华人民共和国招投标法》第58条，中标人将中标项目转让给他人的，将中标项目肢解后，分别转让给他人的，违反本法规定将中标项目的部分主体关键性工作分包给他人的，或者分包人再次分包的，转让、分包无效，被上诉人应举证证明承接该项目符合法定程序，提供物业服务并收取相关费用，主体适格。被上诉人质证称，对该证据的真实性有异议，上诉人未能提交原件予以核实，对其真实性有异议。同时，该组证据直接体现出承接物业的公司为北京悦豪物业管理有限公司，被上诉人作为北京悦豪物业管理有限公司的分公司与总公司属于一体，在法律上是均为统一的主体，不存在转让、分包的情形，故被上诉人承接物业服务程序合法，并按照合同的约定提供了物业服务，上诉人应依约缴纳服务费用。本院对该证据的真实性予以采信，对所要证明的问题，本院将综合全案予以认定。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订的案涉物业管理服务协议合法有效，双方应受该协议的约束。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人接受了服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当按照约定的价格向被上诉人支付物业费用。关于上诉人主张被上诉人主体不适格的理由，因其在一、二审中提交的证据不足以证明被上诉人主体不适格，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于上诉人主张其未享受的服务项目所对应的费用应予扣除的理由，亦未提交证据予以证实，故本院不予支持。综上，上诉人林玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由上诉人林玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文