北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29366号原告：吴岩，男，1965年5月11日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。被告：朱彤，男，1963年10月26日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。委托诉讼代理人：于宝洁，女，该公司法务专员。第三人：中国光大银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区宣武门内大街1号。负责人：曲亮，行长。委托诉讼代理人：沈虹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈欢，女，该公司员工。原告吴岩与被告朱彤、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、中国光大银行股份有限公司北京分行（以下简称光大银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴彬独任审理，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。吴岩，我爱我家公司委托诉讼代理人于宝洁，光大银行北京分行委托诉讼代理人沈虹到庭参加了诉讼。朱彤经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。吴岩向本院提出诉讼请求：1.判令朱彤支付违约金31万元，及以31万元为基数自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率为标准，支付至实际给付之日止的利息；2.判令朱彤继续履行全部户口迁出义务；3.判令我爱我家公司和光大银行北京分行配合我将托管资金中的8万元支付给我。事实和理由：2019年7月10日，朱彤出售其名下的位于北京市朝阳区101号房屋（以下简称涉案房屋）。双方签订的买卖合同补充协议第四条约定，经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出，应向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2019年12月31日朱彤未按照补充协议时限迁出户口，后经多次沟通，一再拖延至今。2018年9月25日双方在《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》中办理了交易资金支付和退回委托书，并签字。因朱彤未迁出户口，我爱我家公司应把冻结的托管资金8万元无条件归还我，为维护自身的合法权益，我诉至法院，望判如所请。朱彤未到庭，亦未提交书面答辩状。我爱我家公司述称，对于吴岩要求我方协助将托管资金退还的诉讼请求，如果有法院判决支持或者买卖双方协商一致，我公司愿意配合。光大银行北京分行述称，我公司账户里有8万元保证金，如果有法院判决支持或者买卖双方协商一致，我公司愿意配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，朱彤作为出售人（甲方）与吴岩作为买受人（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：吴岩购买涉案房屋，成交总价为390万元，其中房屋主体价格为122万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为268万元。合同第九条第（四）项约定：甲方应在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出手续。同日，朱彤作为出卖方（甲方）、吴岩作为受买方（乙方）、我爱我家公司作为见证人（丙方）签订的《补充协议》，第四条约定：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方个人原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出手续。2018年9月25日，朱彤作为甲方（卖方）、吴岩作为乙方（买方）、我爱我家公司作为丙方与中国光大银行作为丁方签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》（以下简称《托管协议书》），主要内容为：甲乙丙方自愿委托丁方对涉案房屋交易的有关资金进行托管，申请托管资金共计133万元，托管账户名为朱彤，托管账号×××。其中丁方确认授权光大银行北京分行具体办理协议项下业务。托管资金支付/退回约定中写明，第一次支付2万元，支付条件为物业结清交验完成，提供物业结清清单及提供不动产权证书；第二次支付8万元，支付条件为提供甲乙双方签字确认的户口解冻通知单；第三次支付123万元，支付条件为办妥买方为权利人的《房地产权证》。支付/退回程序为，交易成功且上述选定支付条件达到本协议约定，丁方按照约定将托管资金从托管账户划转至甲方在丁方开立的结算账户；交易未成功或上述选定支付条件未达到本协议约定，丁方按照约定将托管资金从托管账户退回至乙方在丁方开立的结算账户；丁方在托管资金支付/退回前，均需丙方在丁方交易资金托管系统中发起支付/退回指令，并上传相关映像附件，否则丁方无权主动实施支付/退回程序。庭审中，光大银行北京分行提交《情况说明》，认可至今未收到我爱我家公司提交的涉案房屋户口保证金解冻通知单，未对8万元资金进行解冻。另查，截至2021年5月14日，涉案房屋户口情况为：户主朱彤、户主之子朱某。本院认为，当事人签订的《买卖合同》《补充协议》及《托管协议书》系几方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。本案中，《补充协议》明确约定朱彤应于2019年12月31日前将涉案房屋内全部原有户口迁出，但截至本案判决作出前，朱彤仍未履行户口迁出义务，故朱彤应就此向吴岩承担相应的违约责任。对于吴岩的各项诉求。首先，就违约金及利息。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，吴岩主张的违约金过高，其亦未提交证据证明其实际损失，故本院对吴岩主张的违约金予以适当调整，根据双方合同约定、朱彤违约情形、吴岩实际损失等因素，综合公平及诚实信用原则，酌情判决朱彤向吴岩支付违约金10万元。其中，光大银行北京分行处尚有8万元购房尾款作为户口迁出保证金存放在朱彤名下账号为×××托管账户中，对于该8万元款项，本院一并予以处理，判令该8万元由光大银行北京分行直接支付吴岩，我爱我家公司对此应负协助义务，朱彤无需另行向吴岩支付该8万元，即朱彤还需单独支付吴岩违约金2万元。对于吴岩主张的利息，因双方对此并无约定，故本院不予支持。关于吴岩主张朱彤继续履行全部户口迁出义务的诉求，因户籍管理非人民法院受理的民事案件范围，故本院对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱彤于本判决生效后七日内支付原告吴岩逾期迁出户口违约金2万元；二、第三人中国光大银行股份有限公司北京分行、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内协助原告吴岩将被告朱彤名下账号为×××托管账户中的户口保证金8万元支付给原告吴岩；三、驳回原告吴岩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由原告吴岩负担4850元（已交纳），被告朱彤负担2300元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费520元，由被告朱彤负担（原告吴岩已交纳，被告朱彤于本判决生效后七日内支付原告吴岩）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二一年五月二十四日书记员 慕婷婷