宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终503号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡金堂，男，1972年10月5日出生，汉族，大专文化，居民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：吕强，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵玉科，男，1964年12月16日出生，汉族，个体户，住宁夏固原市。 上诉人胡金堂因与被上诉人赵玉科房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初8290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人胡金堂及其委托诉讼代理人吕强到庭参加诉讼。被上诉人赵玉科经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡金堂上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初8290号民事判决，改判上诉人胡金堂支付被上诉人赵玉科购房款8228元。2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。1.一审认定购房款总额错误。2018年1月28日双方签订房屋买卖协议，协议单价为4000元／平方米，上诉人当时支付20万购房款。合同签订后，上诉人通过开发商了解到出售房屋单价过高。遂于被上诉人协商后最终确定单价为3400元／平方米。2018年11月由被上诉人将上诉人带至售楼部共同办理《顶账房屋受理通知单》、签订《商品房买卖合同》，上诉人缴纳税费后开具发票。以上事实被上诉人明知并认可实际履行时的房屋单价为3400元／平方米，购房款总额应为754086元。一审判决按照2018年1月28日合同约定购房总额887160元明显错误。同时，一审认为签订商品房买卖合同目的仅为办理房屋产权登记手续而设立，属将购房合同履行不同阶段割裂成没有关联的错误认定，有失公允，完全无视办理《顶账房屋受理通知单》、签订《商品房买卖合同》是转让行为必不可少的一部分，属《房屋买卖协议》履行必经程序。其次，办理《顶账房屋受理通知单》和签订《商品房买卖合同》过程均由被上诉人带领并全程参与，其明确认可《顶账房屋受理通知单》记载的被上诉人转让给上诉人的房屋单价、房屋总价。一审认定上诉人提起反诉时主张的违约金基数是按购房款总额计算，属对购房价款887160元自认行为明显错误。上诉人主张的违约金系按2018年1月28日房屋买卖协议违约条款计算。同时，上诉人一审明确表示实际履行购房款应为754086元，该点亦是双方关键争议事项。一审认为上诉人按合同金额计算违约金即构成房屋价款的自认，明显与上诉人提出实际履行价款的抗辩意见相悖，一审根据上诉人主张的违约金计算基数反推房屋价款明显有违自认制度中的明确表示承认原则。再有，关于违约金的计算基数，因本案存在合同金额和实际履行金额之争，上诉人按照合同金额计算违约金并无不当，上诉人与一审对合同约定违约金内容的不同理解不能推定案涉房屋的实际履行价款。2.一审对被上诉人所负上诉人40万元借款债务顶抵购房款的认定未包含利息明显错误。一审既然认定被上诉人负上诉人40万元借款债务应当顶抵购房款，就应有义务查明该借款利息清偿事宜，其以该利息与购房款不属同类型、同品质债务，不属法定抵消之债为由不予支持明显自相矛盾。同时，一审只确定40万元进行了抵顶，将利息不计算在内不符合顶抵习惯。被上诉人一审起诉主张上诉人欠付购房款687160元，导致上诉人就借款事宜单独向原州区人民法院提起诉讼，被上诉人在民间借贷之诉中认可借款顶抵了购房款，被上诉人又变更诉讼请求主张欠付购房款287160元。这表明顶抵借款利息事宜应当在一审查明范围之内。一审判决将导致上诉人对利息单独起诉可能陷入重复起诉、利息不当降低的不利困境。再有，被上诉人主张双方在2018年8月协商顶抵，利息清偿至2018年8月，明显规避2018年8月后未支付利息系其故意拖延的不利事实。被上诉人迟延7个月之久办理购房合同，已产生违约金，也对上诉人造成担忧，被上诉人主张上诉人在未办理正式购房合同的情形下双方形成抵顶合意有悖常理不能成立。一审存在被上诉人就该案主要事实虚假陈述，但未进行处罚的情形。二、一审判决被上诉人承担2万元违约金明显偏低、上诉人承担购房款利息错误。1.房屋买卖协议明确约定：被上诉人承诺于2018年4月30办理正式购房合同，如在承诺期限未办理，则退还上诉人全部购房款，并交付5％的违约金。而双方办理合同时间为2018年11月12日，被上诉人应当承担违约金44358元。根据双方在合同手写部分注明：定于2018年1月29日交付20万，剩余一年内付清。可见上诉人剩余的购房款只需在2019年1月29日之前付清即可，付款实际并不会影响双方办理购房合同时间。故被上诉人未在约定期限内办理购房合同属单方违约行为，且该违约责任是单独针对特定事项进行的约定，不具有减轻违约责任的理由和依据。一审判决上诉人在承担逾期支付购房款利息的情形下又依逾期支付购房款为由酌情减少违约金显属让上诉人承担双重加重责任，被上诉人承担违约减轻责任的双重标准。2.一审判决上诉人承担利息错误。房屋买卖协议中未约定利息，一审判决上诉人承担利息没有合同及法律依据。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。 赵玉科未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 赵玉科向一审法院起诉请求：1.判令胡金堂支付剩余购房款287160元及逾期付款利息（2018年11月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清购房款之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由胡金堂负担。 胡金堂向一审法院提出反诉请求：1.判令赵玉科支付违约金44358元；2.本案诉讼费由赵玉科负担。 一审法院查明，2018年1月28日，赵玉科、胡金堂签订《房屋买卖协议》（出卖方即甲方为赵玉科，买受人即乙方为胡金堂），约定：甲方将其顶账所得的位于华城国际小区1号楼1201、1202、1203、1204、1205室公寓出售给乙方；成交价为887160元；甲方对乙方承诺于2018年4月30日为乙方办理购房合同，如在承诺期限内未办理，则退还乙方全部购房款，并交付5%的违约金。双方在合同条文下手写注明：定于2018年1月29日交付20万，剩余一年内付清。赵玉科、胡金堂均在合同上签字捺印。后胡金堂于2018年2月2日支付20万元购房款。合同签订后，赵玉科协助胡金堂于2018年11月12日与宁夏金鑫房地产开发有限责任公司就涉案的5套房屋签订五份《商品房买卖合同（预售）》。另查明，本院于2020年12月28日作出（2020）宁0402民初9872号民事法律文书，认定经赵玉科、胡金堂协商，原州区人民法院认定赵玉科所欠胡金堂借款40万元抵顶了胡金堂所欠赵玉科购房款40万元，以双方之间的民间借贷关系因该抵顶行为而消灭为由驳回胡金堂的起诉。赵玉科称双方于2018年8月协商进行了抵顶，该月之后不再产生借款利息，故对剩余购房款287160元及利息提起诉讼。胡金堂称双方于2019年4月进行抵顶，借款利息应支付至该月，从2018年9月至2019年4月，产生的借款利息共计96000元，该96000元应当在剩余购房款中予以扣减。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵玉科、胡金堂签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。本案中，赵玉科、胡金堂签订《房屋买卖协议》，赵玉科向胡金堂交付了案涉房屋后，宁夏金鑫房地产开发有限公司与胡金堂就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，宁夏金鑫房地产开发有限公司与胡金堂并无进行案涉房屋买卖的合意，双方之间并不存在房屋买卖合同关系，故该《商品房买卖合同》的目的仅为办理涉案房屋产权登记手续而订立。赵玉科已将涉案房屋交付胡金堂，胡金堂应当支付相应价款。胡金堂支付了购房款20万元后，以赵玉科所欠胡金堂40万元借款顶抵胡金堂所欠赵玉科购房款40万元。该抵顶行为系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。赵玉科要求胡金堂支付购房款287160元，现查明胡金堂尚欠购房款287160元，故赵玉科该诉讼请求证据充分，于法有据，予以支持。合同约定胡金堂于2019年1月28日付清剩余房款，胡金堂未按该约定付清购房款给赵玉科造成了利息损失，其应当支付逾期购房款利息，酌情确定胡金堂支付2019年1月29日至本判决生效之日的利息，其中2019年1月29日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至本判决生效之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对赵玉科主张的超出部分的利息不予支持。胡金堂反诉要求赵玉科支付违约金44358元，因赵玉科未按照合同约定时间为胡金堂办理购房合同，存在违约的情形，但考虑到双方之间的买卖合同并未解除，且胡金堂未按照合同约定的时间支付购房款亦存在违约行为，同时，胡金堂未提交证据证明其因赵玉科的违约行为造成的损失为44358元，故酌情确定赵玉科向胡金堂支付违约金2万元。胡金堂辩称案涉房屋购房款应当按照《商品房买卖合同》计算，因宁夏金鑫房地产开发有限公司与胡金堂之间《商品房买卖合同》的目的仅为办理涉案房屋产权登记手续而订立，双方之间就案涉房屋并不存在房屋买卖合同法律关系，胡金堂该辩称与查明的案件事实不相符，不予采纳。胡金堂辩称应当在剩余购房款中扣减赵玉科向其借款2018年9月至2019年4月的利息96000元，因赵玉科对该利息不予认可，且即使赵玉科欠有胡金堂借款利息96000元，该债务与胡金堂欠赵玉科购房款不属于同类型、同品质的债务，不属于法定抵销之债，故胡金堂该辩称于法无据，不予采纳。胡金堂辩称要求在剩余购房款扣减其更换进户门的费用5500元，因案涉房屋已交付给胡金堂使用，胡金堂提交的证据不能证明该进户门因赵玉科的原因更换，更换的费用应当由赵玉科承担，胡金堂该辩称意见因证据不足，理由不能成立，不予采纳。胡金堂辩称应当在剩余购房款中扣减赵玉科应当支付的违约金44358元，因本案中胡金堂已就违约金提出反诉请求，对违约金已作出处理，不应在剩余购房款中扣减违约金，胡金堂该辩称于法无据，理由不能成立，不予采纳。对于胡金堂认为购房款总价款应按照其与涉案房屋的开发商宁夏金鑫房地产开发有限责任公司所签订的五份《商品房买卖合同（预售）》为准计算的答辩意见，因其并未向该开发商支付购房款，故签订该《商品房买卖合同（预售）》的目的应视为为办理房屋产权登记手续而签订，不能作为计算本案双方的房屋买卖合同价款的依据，且胡金堂计算其反诉请求中违约金的计算基数为赵玉科主张的购房款总金额，故该行为系胡金堂对赵玉科诉讼请求中购房款金额的自认行为，因此，对胡金堂的该答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、胡金堂于本判决生效后十日内向赵玉科支付剩余购房款287160元及利息（2019年1月29日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至判决生效之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回赵玉科的其他诉讼请求；三、由赵玉科于本判决生效后十日内向胡金堂支付违约金2万元；四、驳回胡金堂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5607元，由胡金堂负担；案件反诉费150元，由赵玉科负担。 二审中，胡金堂申请证人陈某出庭作证，证明被上诉人40万元利息应计算止2019年4月底的事实。胡金堂质证意见：属实，无异议。本院认为，胡金堂申请证人陈某出庭证言，不能证明其所要证明的目的，对其证明效力不予认定。 二审查明的事实与一审认定的事实一致,本院予以确认。 本院认为，赵玉科与胡金堂签订的案涉房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：案涉房屋买卖的每平方米单价及总价款；抵顶购房款中是否应包含2018年9月至2019年4月期间借款利息96000元；关于一审确定由赵玉科承担胡金堂主张的2万元违约金是否适当的问题。 关于案涉房屋买卖的每平方米单价及总价款的问题。赵玉科与胡金堂二人签订的案涉房屋买卖协议，约定每平方米4000元，总价为887160元，该协议应系二人真实意思表示。且胡金堂一审提供的由宁夏金鑫房地产开发有限公司出具的证明反映抵顶房屋状态为毛坯房，而胡金堂一、二审均认可案涉房屋均进行了简单装修（地板铺设、墙面粉刷、卫生间装修）。加之，胡金堂称其与赵玉科签订合同后，其通过开发商了解房屋单价过高，遂于赵玉科协商后最终由赵玉科将其带至售楼部签订商品房买卖合同，但胡金堂对该事实并未提供相关证据证明。综观上述情形及当事人意思自治原则，案涉房屋单价及总价应依赵玉科与胡金堂二人签订的案涉房屋买卖协议为据，双方应受该协议的法律约束力。一审对此判决正确，应予确认。胡金堂主张以其与宁夏金鑫房地产开发有限公司签订房屋买卖合同确定单价为每平方米3400元，总价为754086元的意见不能成立，不予支持。 关于抵顶购房款中是否应包含2018年9月至2019年4月期间借款利息96000元的问题。在胡金堂向固原市原州区人民法院起诉赵玉科及案外人张某民间借贷纠纷中，其主张40万元借款及2018年9月之后的利息，该院以该借款双方已协议抵顶案涉房款为由裁定驳回胡金堂起诉。在该案件审理过程中，赵玉科自认该40万元借款双方已于2018年8月抵顶了房款，之后再未支付利息；胡金堂称于2019年4月抵顶了该借款及利息，但胡金堂对该事实并未提供充分证据证明。故在胡金堂对抵顶40万元借款的具体时间无有效证据证明情况下，应以赵玉科前述自认时间为准。故胡金堂上诉主张抵顶购房款中应包含自2018年9月至2019年4月期间的借款利息96000元的意见不能成立，不予支持。 关于一审确定由赵玉科承担胡金堂主张的2万元违约金是否适当的问题。赵玉科与胡金堂签订的买卖协议约定，赵玉科应于2018年4月30日前为胡金堂办理购房合同，开具购房发票，但胡金堂与宁夏金鑫房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时间实际为2018年11月12日；该协议亦约定由胡金堂于2019年1月29日付清房款，但其至今未予付清。故赵玉科与胡金堂在履行协议过程中均存在违约行为，双方均应承担一定的违约责任。故一审结合双方违约情形酌定由赵玉科承担胡金堂主张的2万元违约金应合理得当，二审予以确认。对胡金堂上诉主张一审对此处理不当的意见，不予支持。 另外，因胡金堂至今未付清案涉房屋价款，其应承担欠付购房款的相应利息，一审判决由胡金堂承担欠付购房款利息并无不当，予以确认。 综上所述，胡金堂的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费909元，由上诉人胡金堂负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二一年五月二十四日 书记员  魏小红