河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1681民初162号原告（反诉被告）：河南省项城佳能热电有限责任公司，住所地：项城市。统一信用代码：914116817112572916。诉讼代表人：项城市融源企业清算服务有限公司。负责人：张长林，该公司经理。委托诉讼代理人：丁某某，该公司员工。被告（反诉原告）：王某某，男，汉族，1971年生，住项城市。委托诉讼代理人：贾枫，河南圣凡律师事务所律师。原告河南省项城佳能热电有限责任公司（反诉被告）以下同上与被告王某某（反诉原告）以下同上租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南省项城佳能热电有限责任公司委托代理人丁某某、被告王某某及委托诉讼代理人贾枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省项城佳能热电有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付所欠原告租赁费88493元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年4月1日，被告与原告协商租赁原告的位于工业路北段所属小体育场场院及其房屋，同年6月1日双方签订补充协议，原告将位于小体育场北墙北10米的空地出租给被告用于经营活动，约定租赁期限暂定四年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止，首年租金36000元，此后租金在原有基础上每年增加14000元。协议到期后，双方没有再续签协议，被告也没有通知原告继续租赁，但被告实际继续使用租赁地，截止到2020年11月30日被告尚欠租金88493元。原告于2019年12月24日被项城市人民法院宣告破产，并指定项城市融源企业清算服务有限公司担任管理人，管理人按照《中华人民共和国企业破产法》第18条之规定解除合同，管理多次找到被告要求支付所欠租金，但被告均拒绝支付，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告王某某辩称，被告不欠原告租赁费，根据双方的协议及补充协议的约定，被告租赁原告的场地，租赁费用为每年5万元，被告2019年1月16日已最后付清，2019年至2020年的房屋租赁费已付清。被告王某某向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿原告损失1419826.8元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：反诉人与被反诉人分别于2016年4月1、6月1日签订协议和补充协议书。协议约定被反诉人将其所属位于工业路北段的小体育场院落房屋及院北墙外10米空地出租予反诉人，并由反诉人出资在空地处建设房屋，租期为8年，每年租金5万元。租赁到期后，反诉人所建房屋归被反诉人所有。反诉人为创办幼儿园，及时按约定向被反诉人支付了租金并投资1722499.15元建设了房屋1631平方米的房屋。后开始经营枫叶小熊幼儿园2019年12月因被反诉人被宣告破产，现已导致协议不能继续履行，反诉人所建房屋即将被拆迁。由于被反诉人破产致使租赁协议不能履行，给反诉人造成巨大的经济损失。另外，反诉人并不欠被反诉人租金，反诉人追要租金不能成立。综上，反诉人为维护自己合法权益，特依法反诉，请求依法判决。原告河南省项城佳能热电有限责任公司辩称，一、被答辩人反诉状中说不欠答辩人租金一事，与事实不符。根据双方2016年6月1日签订的补充协议计算，被答辩人截止到目前应支付答辩人租金354666元，已经支付200000元，尚欠答辩人租金：154666元。二、根据枫叶小熊幼儿园的审计报告，土建1575603元，安装146895元，总计1722498元。双方签订的补充协议约定租赁期为8年，被答辩人已经租赁4年，反诉请求赔偿1419826元，没有事实和法律依据。三、2019年12月24日答辩人经项城市人民法院裁定宣告破产，被答辩人租赁土地已经被政府收回，双方租赁合同不能继续履行，如果给被答辩人造成经济损失，其应当依法向管理人申报确认债权，而不是起诉赔偿经济损失。原告围绕诉讼请求提交如下证据：证据一，协议书两份。证明双方签订了租赁协议，约定了第一年的租金5万元，以后每年在原来的基础上增加1.4万。证据二，枫叶小熊幼儿园的审计报告一份，证明幼儿园的总造价1722498元。证据三，营业执照复印件，身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据四，租赁费明细账一份，证明被告欠原告的租金没有支付。被告对原告的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，从双方签订的协议及原告提供的租赁费明细账明显可以看出，双方约定的租赁费为每年5万元，而非每年增加1.4万元，该1.4万元的约定是基于协议中3.6万的约定而形成，现由于原告破产被告支付20万元租赁费刚好是实际4年的租赁费用。证据二，枫叶小学幼儿园的审计报告是按照双方的约定进行的审计，被告向原告提交该证据是被告向原告申报债权的凭证。证据三无异议。证据四，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明被告拖欠租金，恰恰证明被告已按约定支付了相应的租金。被告围绕自己的答辩意见以及反诉请求提交如下证据：对原告的本诉提供一组证据，是被告方出具的会计凭证及收据复印件，证明被告已按约定向原告支付了4年的租赁费用，该证据与原告的第四组证据，相互印证。针对反诉提供6组证据，证据一，反诉人的身份证复印件，证明反诉人的身份信息。证据二，协议书两份，证明双方租赁协议的具体约定，该约定明显显示如8年内应甲方搬迁等原因单方终止合同造成乙方的损失，甲方应对乙方未使用年限折算赔偿。证据三，枫叶小熊幼儿园的登记证书，办学许可证，食品经营许可证复印件，证明反诉人租赁被反诉人房屋及场地是用于经营幼儿园，证据四，安装工程结算表，建筑工程结算书，决算书，园林工程决算表，证明反诉人租赁后的实际投资情况。证据五，审计报告一份属于原告提供的证据二，证明被告按约定建设房屋，进行了实际投资，该证据二、三、四、五原件，反诉人申报债权时已提交诉讼代表人。证据六，评估报告一份，证明因被反诉人破产导致不能履行协议，给反诉人造成的直接损失为1419826.8元。原告的质证意见为：对根据本诉提交的证据进行质证，该组证据热电公司会计没有向管理人提交，管理人并不知情，庭后核实。对反诉提交的证据进行质证。对证据一、二、三、四、五，无异议，对证据六有异议，该评估报告不是双方共同委托或者法院委托，鉴定机构是否具有资质存在疑问，根据原告提交的审计报告中显示，枫叶小熊幼儿园土建造价1575603元，安装造价146895元，总计1722498元，而被告使用已经有4年，鉴定损失1419826.8元明显与实际情况不符。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告河南省项城佳能热电有限责任公司与被告王某某于2016年4月1日签订协议书，约定原告将其位于工业路北段所属小体育场场院及其房屋出租给乙方用于经营第三产业，租赁期限暂定四年，自2016年4月1日起至2020年3月23日止，合同到期，双方如有意向，可续签协议，同等租赁条件下，被告享有优先续租权；每年租金36000元。被告因经营需要，添置的设备、板房等合同到期乙方自行拆除，不得以任何理由转嫁给原告。2016年6月1号双方又签订补充协议书，约定原告所有的位于小体育场北墙10米的空地出租给被告，并允许乙方在空地处建房（模式同中项宾馆2号楼），租赁时间从4年调整至8年，被告所建房产所有权归原告所有，八年后被告仍享有优先租赁权，如需继续使用，另外签订租赁协议。被告房屋建成后，书面形式通知原告，原告会同河南莲花健康产业股份有限公司审计部对所建房屋进行决算。如8年内因甲方搬迁等原因，单方终止合同造成的被告损失，甲方根据决算价格对乙方未使用年限进行折算补偿。租金从在原有基础上每年增加14000元，以每年6月1日前将当年租金一次性打入甲方指定账户。协议签订后，被告于2016年6月在该租赁土地上建造房屋三次、占地面积506平方，经原告项城佳能热电有限责任公司申请，莲花健康产业集团股份有限公司审计部于2017年9月7日作出关于对枫叶小熊幼儿园工程的审计报告，审定工程造价1575603.79元，安装146895.36元。2019年12月4日原告被项城市人民法院宣告破产，并指定项城市融源企业清算服务有限公司担任管理人。经被告王某某申请，河南广域价格评估有限公司于2021年1月22日出具豫广价估字（2021）1008号王某某租赁房地产合同损失价格评估报告书：经偏高核算，王某某租赁河南省项城佳能热电有限责任公司小体育场院及其房屋的租赁合同，由于企业破产，河南省佳能热电有限责任公司需单方终止合同造成王某某损失为1419826.8元。合同签订后，被告按合同约定共交4年租金20万元，已交至2020年3月30日，因疫情原因原、被告双方同意减免半年租金。原告认为被告截止至2020年11月30日，共欠原告租金88493元。为此提起诉讼。被告王某某提起反诉，租赁期未到，因原告被法院宣告破产，要求被告因合同未到期对所建房屋及幼儿园实际损失1419826.8元。本院认为，原告河南省项城佳能热电有限责任公司与被告王某某双方之间签订的《协议书》、《补充协议》，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，合法、有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。协议约定：每年租金36000元，补充协议约定：租金在原有基础上每年增加14000元。原告主张房租每年在上年房租基础上递增1.4万元，而双方在合同履行中执行每年房租50000元，经庭审查证每年租金为5万元，因2020年因疫情原因被告幼儿园被关，停业半年，被告王某某疫情发生后向原告提供减免半年房租的申请，原告同意。根据《民法典》第六条公平原则，本院予以支持房租减免2个月，原、被告自2016年4月1日至2020年11月30日共履行合同履行期限为4年7个月，原告已交纳房租4年20万元，故原告诉求拖欠房租款应为20833元（50000元÷12月）。根据双方协议书第5条约定：被告因经营需要，添置的设备、板房等合同到期乙方自行拆除，不得以任何理由转嫁给原告。补充协议书第3条约定：被告房屋建成后，被告书面形式通知甲方，原告会同河南莲花健康产业股份有限公司审计部对所建房屋进行决算。如8年内因甲方搬迁等原因，单方终止合同造成的被告损失，甲方根据决算价格对乙方未使用年限进行折算补偿，因原告经营不善，现已清算破产，根据《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故被告反诉称因被告宣告破产，导致协议不能继续履行所建房屋被拆迁给被告造成经济损失，应当按照莲花健康产业集团股份有限公司审计部对枫叶小熊幼儿园工程的审计报告，审定工程造价1575603.79元，安装146895.36元。共计1722499.15元。原被告履行合同自2016年4月1日至2020年11月30日，履行期限为4年7个月，剩余未履行期限为3年5个月。故被告反诉主张损失应为735650.67元（1722499.15÷96月×41月）。关于被告反诉所称绿化工程损失162321元，被告虽然提供幼儿园园林工程决算书共及经河南广域价格评估有限公司2021年1月22日作出豫广价估字（2021）1008号王某某租赁房地产合同损失价格评估报告书，但绿化工程是被告为美化校园环境，提高幼儿园知名度便于扩大自己招生生源，且被告已使用多年，被告植被被告可以自行移走，故被告反诉赔偿绿化费162321元的主张，本院不予以支持。关于被告反诉枫叶小熊幼儿园搬迁损失费问题，因原告被项城市人民法院宣告破产，导致被告经营的小熊幼儿园不得不搬迁，故被告反诉主张小熊幼儿园搬迁损失费95000元，本院不予支持。关于被告反诉停业损失费问题，被告没有证据证明，该反诉请求本院不予支持。综上被告反诉损失费应735650.67元，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：被告（反诉原告）于判决生效后十日内支付原告（反诉原告）房屋租金20833元。原告（反诉原告）于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）损失费735650.67元。驳回原告（反诉被告）河南省项城佳能热电有限责任公司其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）王某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，由被告王某某负担160.41元、原告河南省项城佳能热电有限责任公司负担845.59元。反诉费17578元，由原告河南省项城佳能热电有限责任公司负担11156.51元，被告王某某负担6421.49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李 霞审 判 员  邓圆圆人民陪审员  张 红二〇二一年五月二十五日书 记 员  任俊康