江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏05执异52号案外人：毛泽军，男，1984年12月28日出生，汉族，住苏州市吴中区。案外人：湛密，女，1985年7月23日出生，汉族，居民身份证号码430681198507233725，住苏州市吴中区甪直镇丽景湾生活广场西门1幢1208室。申请保全人：邢舜，男，1950年6月4日出生，台湾居民来往大陆通行证号码00247090，住台湾新北市中和区建八路2号6楼之6。委托诉讼代理人：刘培朝，上海典韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周橙橙，上海典韵律师事务所律师。被申请人：黄龙，男，1964年3月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。被申请人：黄晟，女，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。被申请人：昆山恒谷投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北路1188号城北湖商业中心第2幢1单元124号房。法定代表人：黄龙。委托诉讼代理人：郁洁玉，江苏21世纪众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。被申请人：昆山市金龙达铜业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌街道长江北路东侧。法定代表人：黄龙。本院在执行邢舜与黄龙、黄晟、昆山恒谷投资发展有限公司(以下简称恒谷公司)、昆山市金龙达铜业有限公司(以下简称金龙达公司)财产保全一案中，案外人毛泽军、湛密对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。邢舜与黄龙、黄晟、恒谷公司、金龙达公司仲裁一案，申请保全人刑舜向本院申请财产保全，本院依法于2020年11月4日作出（2020）苏05财保230号民事裁定，冻结黄龙、黄晟、恒谷公司、金龙达公司名下银行账户资金8412万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2020年11月25日向不动产登记部门送达（2020）苏05执保420号协助执行通知，对恒谷公司名下包括昆山市湖商业中心1幢1单元610室房屋在内的不动产进行了查封。案外人毛泽军、湛密针对上述执行标的提出异议请求，请求解除对昆山市湖商业中心1幢1单元610室房屋的查封。事实和理由：毛泽军、湛密在查封之前已就该房屋向昆山市人民法院提起诉讼要求逾期交房违约金及逾期办房产违约金。请求法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除对案涉不动产的查封。邢舜辩称，1、商品房销售合同仅能证明毛泽军、湛密与恒谷公司签订了合同，但不动产权利以登记为准，目前该房屋仍登记在恒谷公司名下，法院查封恒谷公司的财产符合法律规定。2、涉案房屋用途为办公楼，毛泽军、湛密购买该房屋并非用于居住，不属于消费者生存权保护范畴，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。3、本案未办理房屋过户登记系毛泽军、湛密自身原因导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定。4、毛泽军、湛密提供的证据无法证明其已在法院查封前合法占有房屋，且已支付全部价款或超过50%价款。恒谷公司称，其开发、销售的房屋全部是商业用房，没有住宅用房，毛泽军、湛密已全部支付了房款，请求法院依法裁决。黄龙、黄晟、金龙达公司未陈述意见。本院经审查查明，2013年9月22日，毛泽军、湛密（买方）与恒谷公司（卖方）签订《昆山市商品房购销合同》，购买位于昆山市湖商业中心第1幢1单元610号商业办公房屋一套，建筑面积48.75平方米，购房总价270895.02375元。合同约定：卖方应在2015年12月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交付给买方使用；逾期超过90日后，买方有权解除合同……买方要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已付房款万分之二的违约金。2013年9月22日，毛泽军向恒谷公司银行转账付款105895元，2013年10月11日，毛泽军向恒谷公司银行转账付款20000元。2013年11月29日，恒谷公司向毛泽军、湛密开具了金额为135000元、发票号码为01356227的销售不动产统一发票。2013年11月22日，毛泽军、湛密、江苏昆山农村商业银行股份有限公司震川支行及恒谷公司签订《个人借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定由毛泽军贷款135000元，并以其62×××97银行卡作为贷款支付卡。诉讼中，恒谷公司亦确认毛泽军、湛密已付清购房款。2016年8月1日，恒谷公司向毛泽军、湛密发出《延期交房通知书》，承诺于2016年12月30日前正式交房，并承诺将按购房协议约定条款给予延迟交房补偿。2017年5月31日，恒谷公司与包括毛泽军在内的业主签订《临时交钥匙协议》，约定于当日先交钥匙给毛泽军在内的业主，并承诺2017年10月30日前正式办理交房手续，其中包括国家规定的所有交房证书全部办理妥当，恒谷公司自交钥匙之日起，物业公司进入正常管理小区生活秩序。根据昆山市人民法院受理的毛泽军、湛密起诉恒谷公司、翟小凤房屋买卖合同纠纷一案（案号为（2020）苏0583民初19528号）的民事判决书查明，2017年10月31日，恒谷公司出具《情况说明》称：因种种原因目前无法办理正式交房手续和赔偿相应违约金，办理手续和支付金额的时间延期至2018年1月31日。2019年5月20日，昆山市住房和城乡建设局办理恒谷公司开发建设的位于昆山市××××号商品房屋的交付使用备案证书。该案中，昆山市人民法院认为，该批案件经示范诉讼的生效判决确定：1、恒谷公司承担逾期交房违约金的计算方式为：以已付购房款为基数，按每日万分之一标准，计算至房屋交付使用备案证书办理之日即2019年5月20日；2、翟小凤按《承诺书》约定应对该公司债务承担连带责任。遂判决：恒谷公司支付毛泽军、湛密逾期交房违约金19450元；翟小凤对上述债务承担连带责任。该判决已发生法律效力。苏州市自然资源和规划局于2021年3月29日开具了毛泽军的《无房（住宅）证明》，于2021年4月8日开具了湛密的《苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明》，证明两人截至出证日在苏州市行政区域内无有效住宅类房屋所有权登记信息。根据诉讼中毛泽军、湛密向法院提交的昆山市湖商业中心1幢1单元610室房屋的用水、用电缴费记录显示，该房屋自2018年3月起开始缴纳水、电费用。2020年3月1日，毛泽军与案外人商茹签订了《房屋租赁合同》，约定了毛泽军将涉案房屋出租商茹租住，租期两年。以上事实，由毛泽军、湛密的举证证据及毛泽军、湛密、恒谷公司的庭审陈述予以证实。本院认为，财产保全过程中,买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除保全的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，毛泽军、湛密与恒谷公司就涉案房屋签订的买卖合同时间在本院查封之前。根据毛泽军、湛密提交的现有证据，可证明其已经支付了购房首付款并已经以银行按揭贷款的方式支付了剩余购房款。此外，毛泽军早于涉案房屋查封之前即将房屋出租，结合其举证的用水、用电记录，表明其在本院查封前已实际占有使用涉案房屋。而昆山市人民法院（2020）苏0583民初19528号生效民事判决已认定的恒谷公司存在逾期交房及办证等违约情形，可证明涉案房屋未及时过户亦系恒谷公司原因导致,而非毛泽军、湛密自身的原因。综上，涉案执行标的符合中止执行的条件，申请执行人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止本院对昆山恒谷投资发展有限公司名下昆山市城北湖商业中心第1幢1单元610号室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  庄敬重审判员  水天庆审判员  丁 兵二〇二一年五月十一日书记员  徐方圆