广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初9751号原告：林进学，男，汉族，1986年9月20日出生，住广东省阳江市阳东区××××××委会大㙟垌村八巷3号。公民身份号码441××××××××××××732。被告：佛山市明福市×运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××佛山义乌小商品贸易中心七楼705。统一社会信用代码914××××××××××××870。法定代表人：彭某1。原告林进学与被告佛山市明福市×运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林进学到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本院提出诉讼请求：1.被告退还购房款393360元；2.按合同偿还违约金。诉讼中，原告明确上述第二项诉讼请求为要求被告支付自2019年5月31日起按照实际支付物业转让款的日万分之二计算至2021年4月20日止的违约金。事实和理由：2017年10月19日，原告与被告签订编号为0095的《物业使用权转让合同》，约定被告将位于佛山市禅城区××××侧、五峰路南侧的佛山加德公馆项目的第2栋703房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30日至2058年6月29日，共计40年。原告实际支付使用权转让使用费共计393360元。双方虽然签订了合同，但原告认为，被告存在严重的欺诈及履约不能的情形。合同注明被告应于2019年5月31日前交付物业给原告使用，如被告违约应按合同支付总款项每日万分之二违约金给原告。到目前为止，被告并未动工建设，所谓的加德公馆项目仍然是一片荒地，不见一片砖瓦，交付日期已过一年半，被告根本无法交楼，也未按合同支付过任何违约金给原告。原告的合法权益完全无法得到有效保障，合同目的无法实现。因此，被告的行为表明了其主观上和客观上均不能履行合同，原告依法有权解除合同。而因涉案合同的标的物——房屋，自始至今不存在，因此双方合同赖以存在的基础不成立，则合同也应不成立。另据相关政府部门回复，被告在涉案地块上的项目尚未取得建设工程规划许可证，如此，依据最高院相关司法解释规定，涉案合同应认定为无效。被告在销售（招租）过程中隐瞒涉案地块原属原佛山市工农电镀厂，受到重金属污染，2018年5月才基本修复的事实；向原告鼓吹所谓的“租售同权”，事实上佛山市并无出台“租售同权”的政策。经佛山市禅城区国土城建和水务局回复，加德公馆项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目，而政府部门批复的相同位置的地块一的建设功能是商业、酒店，被告宣称“公寓”向原告出售（招租）。佛山市禅城区××监督管理局认定被告涉嫌虚假宣传，已经立案调查，立案号20190074。因此，鉴于被告的欺诈行为，原告有权依法撤销涉案合同，并要求被告退还原告支付的共计费用393360元及其利息和违约金。同时，合同约定使用期限从2018年6月30日起算，但又约定被告在2019年5月31日将房屋交付给原告。被告应将2019年5月31日至2021年4月20日期间占用原告资金的利息返还给原告，并承担本案的案件受理费等。综上所述，被告完全违背诚信原则，且根本没有能力履行合同。原告为维护自身合法权益，提起反诉，请求法院依法判如所请。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业公示信息，证明原、被告主体资格。2.《物业使用权转让合同》、收款收据3张，证明原告向被告支付加德公馆2栋7层3房租赁款用于购买涉案公寓使用权的事实，但被告至今未按合同约定交付物业，且之后无法联系上被告。3.收据，证明原告支付加德公馆手续费9000元。4.收据，证明原告支付律师见证费900元。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0095）,合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区××××侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第2栋703房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.22平方米。……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限到期后乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额393360元；……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任……2）甲方应于2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”根据原告提供的付款凭证可知，被告于2017年10月12日、10月19日、12月6日向原告出具收款收据，共计收取原告租赁款393360元。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市××××××××××××××××以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440××××××××0027号）。2018年2月14日，佛山市×××××××××××××××××侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440××××××××0043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区××××弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗西路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6。”另查明，佛山市禅城区××××侧、弼唐路西侧土地（地号：6440604002003JS10007）,使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告诉请返还物业使用权转让款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告签订的《物业使用权转让合同》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款393360元，被告应予返还。原告的该项诉请合法有据，本院依法予以支持。关于原告诉请被告支付违约金。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当赔偿原告的损失，即资金被占用的利息。利息以应返还的租金为本金，从该资金被占用之日起计算。原告主张从2019年5月31日计算至2021年4月20日止，属其自行处分的权利，本院予以支持。至于计算标准，本院酌定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市明福市×运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林进学返还物业使用权转让款393360元及利息（利息以393360元为本金，从2019年5月31日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年4月20日止）；二、驳回原告林进学的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市×运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3600元，由被告佛山市明福市×运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二一年五月八日书记员  林 琳