广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初13184号原告：刘兴阳，男，1996年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区之一。委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市金盛房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区文德路67号金德大厦13楼。法定代表人：陈振林。破产管理人：北京市中伦（广州）律师事务所。负责人：陈洁。委托诉讼代理人：林瀚之，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告刘兴阳与被告广州市金盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴阳及其委托诉讼代理人刘华秀，被告的委托诉讼代理人林瀚之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告为原告办理广州市越秀区xx路xx号xx房的房地产权证。事实和理由：2006年3月10日，原告与被告签订《xx认购书》，原告以995945元认购“广州市xx路125-151号xxB栋20楼06房”即广州市越秀区xx路xx号xx房。2006年3月10日原告一次向被告支付了全部房款995945元，随后被告将xx该xx房交付给原告使用，原告自2009年1月至今一直居住在该xx房，并按时交纳了物业管理费和水电费等相关费用，被告曾承诺尽快与原告签订商品房买卖合同，但时至10年多，被告既没有与原告签订房屋买卖合同，也未为原告办理房地产权证。原告认为，原、被告签订的《xx认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且《认购书》约定了房屋买卖的基本情况，包括总价款、付款方式等主要内容，签订认购书后原告依约向被告支付了全部房款，被告亦将该xx房交付给原告使用，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定支付了全部房款，该协议书应当认定为商品房买卖合同”，原、被告之间存在商品房买卖合同关系。原告按约履行了全部支付义务，但被告未全面履行合同，仅将该xx房交付给原告使用，至今未为原告办理不动产权证，严重违约且给原告造成了损失。被告与其债权人企业借贷纠纷导致该xx房被查封，原告作为权利人向查封法院提出异议获得支持，该xx房已被解封，具备办理不动产权证，且原告具有购房资格，被告作为该xx房的出卖人，有义务为买受人即原告办理不动产权证。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：我方是被告的破产管理人，是由法院在2019年7月11日经过摇珠选定的破产管理人，自接受法院指定之日起，我方一直与被告金盛公司进行沟通，处理财务、资料等接管事宜，但金盛公司声称由于资料繁多，且涉及刑事案件，一直未能够将全部资料移送接管，因此对于本案的具体事实情况，管理人目前尚未清楚。经审理查明：2006年3月10日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《xx认购书》，其中约定：认购物业为广州市越秀区xx路125-151号（xx西侧）xxB栋20层06单元，建筑面积约为117.17平方米，套内建筑面积为91.37平方米，折扣为一口价，认购价为995945元，付款方式为一次性付款，首期楼款995945元须于签订《商品房买卖合同》当天支付；在签订买卖合同前，双方一切有关该物业的权益和责任，均以本订购书作为依据，在双方签订买卖合同生效时，本订购书同时失效；等。同日，被告向原告出具《收据》，载明：今收到xx刘兴阳购xx路xxB栋20楼06房楼款995945元。广州市天河区人民法院在执行广州市浩鑫实业发展有限公司（以下简称浩鑫公司）申请强制执行被执行人即本案被告一案中，原告提出执行异议要求解除对涉案房屋的查封。该院于2019年3月26日作出（2019）粤0106执异263号执行裁定书，该裁定书载明原告在该案中提交了以下证据并经质证：1、被告出具的管理费、水费、排污费收据及水费发票，最早的收据落款日期为2009年1月13日；2、广州燃气集团有限公司出具的《单用户收费明细清单》，载明最早的抄表时间为2009年5月28日；3、广州供电局有限公司越秀供电局出具的电费收费清单，载明最早的收费时段为2009年4月至同年6月。该院遂裁定：解除对位于广州市越秀区xx路xx号xx房的查封。浩鑫公司向本院提出对被告破产清算的申请，本院作出（2018）粤0104破申4号民事裁定书，裁定：对浩鑫公司提出对本案被告破产清算的申请，不予受理。浩鑫公司不服该裁定，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年4月8日作出（2019）粤01破终6号民事裁定书，裁定：一、撤销（2018）粤0104破申4号民事裁定；二、指令本院受理浩鑫公司对本案被告的破产清算申请。2019年7月11日，本院作出（2019）粤0104破4号指定管理人决定书，选定北京市中伦（广州）律师事务所担任被告管理人。据广州市规划和自然资源局于2021年5月8日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋不存在共有、抵押登记、预告登记、异议登记及查封登记情况。据广州市荔湾区不动产登记中心于2021年5月12日出具的《购房资格证明》显示，原告具备本市住房限购区域内住房购买资格。本案审理过程中，经本院通知，原告的父亲刘社木及原告的继母胡萍到庭接受询问。关于落款日期为2006年3月10日的《xx认购书》落款处的签名问题。刘社木称：此处的“刘兴阳”是我代原告签的，对于该认购书的内容我方予以认可，除了该认购书外，确认没有与被告签订其他的认购书或合同。关于涉案房屋的交付问题。胡萍称：大约在2008年底或2009年初交付的，在房款全部支付完毕大概三年左右收房的。刘社木称：当时是我去办理的交接手续，被告给了我一份通知，让我去管理处办理接收，该通知已经交给了管理处，管理处收了该通知后就把入住的相关资料给了我。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案纠纷发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。关于《xx认购书》的效力问题，现原告的父亲到庭并明确表示该认购书尾部落款处“刘兴阳”的签名为其代签并认可该认购书的全部内容。经审查，上述《xx认购书》属原、被告双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原被告虽没有签订商品房买卖合同，但上述认购书约定了买卖房屋的基本情况、总价款、付款方式等主要内容，原告亦举证证明其已向被告支付了全部房款及由其实际占有使用涉案房屋，故原被告之间存在商品房买卖合同关系。现原告已履行了全部付款义务，其具备本市购房资格，且涉案房屋的查封也已解除，买卖合同关系可以继续履行，故原告诉请要求被告办理涉案房屋不动产权证，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市金盛房地产开发有限公司协助原告刘兴阳办理将广州市xx路125-151号xxB栋20层06单元（现门牌地址：广州市越秀区xx路xx号xx房）不动产权过户到原告刘兴阳名下的登记手续。案件受理费减半收取6880元，由被告广州市金盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上述请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年五月三十一日书记员 谭佩君