河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初10774号 原告：河北建投英基房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊高新区大街南侧、水厂南路东侧，统一社会信用代码91131082056539339G。 法定代表人：毛湘，董事长。 委托诉讼代理人：焦立珍，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高世魁，河北世纪方舟律师事务所律师。 被告：三河市兴弘业房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊镇高新区南城大街南侧、水厂南路东侧A3-102号，统一社会信用代码91131082MA08WWJEIE。 法定代表人：尹智玉，经理。 委托诉讼代理人：康金龙，河北王洪波律师事务所律师。 被告：张某某，女，1942年10月15日出生，汉族，住址河北省玉田县。 原告河北建投英基房地产开发有限公司诉被告三河市兴弘业房产经纪有限公司(以下简称兴弘业公司)、张某某确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北建投英基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人焦立珍、高世魁到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告三河市兴弘业房产经纪有限公司的委托诉讼代理人康金龙无正当理由未到庭参加诉讼。经本院公告传唤，被告张某某无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北建投英基房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告口头达成的公共卫生间买卖合同无效，被告兴弘业房产经纪有限公司向被告张某某退还购买公共卫生间款项50000元。被告张某某退还公共卫生间并恢复原状。2、本案诉讼费、公告费用由二被告承担。事实与理由：燕郊现代服务产业园创客空间为原告开发，规划用途为商业用地，产权40年。2018年12月31日至2020年4月24日期间，原告与被告兴弘业公司签订《燕郊现代服务产业园创客空间销售代理合同》及补充协议（四份），约定原告委托被告兴弘业公司销售燕郊现代服务产业园创客空间第B4、B5、C4、C5楼。2019年9月30日，原告与被告张某某签订了《商品房买卖合同》，约定被告张某某购买原告开发的燕郊现代服务产业园创客空间C4-110，《商品房买卖合同》附件1：C4-110房屋平面图中不包括C4-1层东卫生间。2020年有业主反映被告兴弘业公司违规将公共卫生间进行销售，2020年8月9日新京报新闻《5万卖公厕、乱收电商费？河北燕郊一项目被指违规销售》，指出关于销售公共卫生间达成的合意违反法律规定，不受法律保护。2020年8月12日，三河市住房和城乡建设局向原告发出整改通知书（（房地产市场管理）责改字（2020）第5号），原告才得知，被告兴弘业公司私自违规将公共卫生间进行出售，损害了业主集体利益，后经过原告核实，2019年2月22日被告兴弘业公司与被告张某某口头达成购买卫生间的协议，并违规收受被告张某某50000元，该笔款项至今仍在被告兴弘业公司处。公共卫生间按照测绘分摊原则已进行了分摊，属于公共分摊面积，不属于商品房预售范围，被告兴弘业公司违规销售，且被告兴弘业公司向被告张某某出具的收据显示为卫生间，明显双方对于卫生间均知情，被告兴弘业公司在原告授权范围外进行销售，原告拒绝追认。另被告兴弘业公司、被告张某某之间达成的买卖卫生间的口头协议因损害业主的集体利益，根据《合同法》五十二条应认定为无效合同。被告兴弘业公司应立即向被告张某某全额退还购买公告卫生间款项；被告张某某立即退还公告卫生间，并恢复原状。根据原告与被告兴弘业公司签订的《补充协议二》第二条第二款的约定，被告兴弘业公司应依法进行销售，符合政府房地产土管部门管控要求，除征得原告同意外，不得以任何形式向客户收取费用（此费用包括但不限于购房定金、房款、意向金），更不能在合同外私自向客户收取额外费用，如有发生由被告兴弘业公司承担违约责任，除无条件向客户退款外，须向原告支付与收取费用等额的违约金额，且原告有权单方解除协议，并由被告兴弘业公司承担由此引发的法律及经济责任。综上所述，被告兴弘业公司在原告授权范围外，违规将业主共有的公共卫生间出售给被告张某某，被告张某某明知公共卫生间属于公共分摊面积，不属于商品房预售范围仍予以购买，两被告的行为严重损害了业主的集体利益。为了维护全体业主的合法利益，请求法院依法支持原告的全部诉求。 兴弘业公司提交书面答辩状称，认可与被告张某某订立口头合同将公共卫生间（C41层东卫）以50000元的价格出售给被告张某某的事实，并认可该合同无效。公司同意向被告张某某返还公共卫生间（C41层东卫）购买费用50000元。 张某某未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：燕郊现代服务产业园创客空间规划用途为商业用地，产权40年，原告为开发商。2018年12月31日至2020年4月24日期间，原告与被告兴弘业公司签订《燕郊现代服务产业园创客空间销售代理合同》及补充协议（四份），约定原告委托被告兴弘业公司销售燕郊现代服务产业园创客空间第B4、B5、C4、C5楼。原告提交所开发房屋的测绘报告，证明房管局备案房屋公摊面积包括涉案公共卫生间，公共卫生间不得对外进行销售。且原告委托被告兴弘业公司独家销售燕郊现代服务产业园创客空间B4、B5、C4、C5楼，可销售面积不包括涉案公共卫生间。2019年9月30日，原告与被告张某某签订《商品房买卖合同》，约定被告张某某购买燕郊现代服务产业园创客空间处C4-110。根据该《商品房买卖合同》及所附建筑平面图，证明被告张某某购买的房屋不包括涉案公共卫生间（C41层东卫）。该楼层建筑平面图显示公共卫生间（C41层东卫）属于业主共有。但实际中，被告兴弘业公司于2019年5月4日向被告张某某收取50000元费用后，被告张某某取得公共卫生间（C41层东卫）的使用权。2020年8月12日三河市住房和城乡建设局向原告下发责令改正通知书，限期处理涉案违规销售公共卫生间的使用，包括退还收取业主费用以及卫生间（C41层东卫）恢复原状。原告与二被告沟通此事未果，故诉至法院。 本院认为，损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告作为开发商委托被告公司对房屋进行销售，但所销售的房屋范围限于商品房，依法不得包括规划建设为公共区域的部分。被告兴弘业公司与被告张某某就公共卫生间（C41层东卫）进行了口头买卖约定，属无效合同。被告兴弘业公司应向被告张某某返还收取的50000元，被告张某某应返还公共卫生间（C41层东卫）。原告未提交证据证明被告张某某对涉案公共卫生间（C41层东卫）装修使用，故原告主张被告张某某对公共卫生间恢复原状没有事实依据，本院不予支持。原告主张案件公告费，系被告兴弘业公司过错的无效合同行为造成的合理损失，故应由被告兴弘业公司承担，本院予以维护。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告三河市兴弘业房产经纪有限公司与被告张某某口头约定购买公共卫生间（C41层东卫）的合同无效。 二、被告三河市兴弘业房产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向被告张某某返还公共卫生间（C41层东卫）购买费用50000元。被告三河市兴弘业房产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告河北建投英基房地产开发有限公司给付案件公告费700元。 三、被告张某某向原告河北建投英基房地产开发有限公司返还公共卫生间（C41层东卫）。 四、驳回原告河北建投英基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取1050元，由被告三河市兴弘业房产经纪有限公司负担（于判决生效三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  李文娜 人民陪审员  杨希亮 人民陪审员  纪 志 二〇二一年五月十二日 书 记 员  张铭洋