四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9172号 上诉人（原审被告）：四川博科斯电力科技有限公司，住所地：成都市双流区西南航空港经济开发区工业集中发展区。 法定代表人：吴杰，董事长。 委托诉讼代理人：王梓键，四川恒合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都锐来宝科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市双流区西南航空经济开发区牧鱼街118号。 法定代表人：金永逊，总经理。 委托诉讼代理人：王欣，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人四川博科斯电力科技有限公司（以下简称博科斯公司）因与被上诉人成都锐来宝科技有限公司（以下简称锐来宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初6264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 博科斯公司上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回锐来宝公司的全部诉讼请求；二、案件受理费均由锐来宝公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院认定的恢复供电原因与事实不符。博科斯公司基于保障生产安全目的委托案外公司对案涉厂房电路设备进行断电维修。2019年12月20日，博科斯公司书面告知锐来宝公司因线路检修需要断电。12月23日，博科斯公司恢复供电。一审中博科斯公司已明确陈述且提交《电气检修记录报告》予以佐证。2.双方共同签署的《交接单》载明双方是在3月10日当日将房屋设施设备交接完毕，故锐来宝公司搬离时间应为2020年3月10日。3.一审法院认定:“锐来宝公司虽逾期支付租金，但系基于双方再次协商租金标准等事宜所致”与事实不符。双方未对租金等事宜进行协商，从内容来看，2019年9月博科斯公司员工与锐来宝公司的聊天记录中所载明的合同文本只是博科斯公司基于锐来宝公司的请求，对合同条款进行订立的协商过程，且该事实认定与一审法院“并未就合同内容及有关房租的事宜提出协商”的内容自相矛盾。从时间来看，该行为发生日期在2019年9月24日后，在此之前，锐来宝公司仍应按约定于2019年7月30日前将下一季度租金支付给博科斯公司，锐来宝公司未按期支付的行为确已构成违约，符合博科斯公司单方解除权成立的条件。二、一审法院认定“在断电及搬迁期间（十余天）的利润损失和人工费用为200000元”无事实和法律依据。锐来宝公司与自然人签订的建设工程施工合同因承包方无资质而无效，相关费用不应由博科斯公司承担。停电检修理由如前所述，断电时间段中2019年12月21日、22日为周末，在此期间，博科斯公司的检修行为并不会给锐来宝公司造成经济损失，故锐来宝公司经济损失的计算时间应仅为一天。三、一审法院认定的搬迁费用56000元、改造改建等损失酌定为378144.4元无事实和法律依据。1.锐来宝公司的根本违约行为导致案涉租赁合同解除。根据合同约定，锐来宝公司应当于2020年7月30日前缴纳2019年8月至11月期间的租金，而其实际缴纳时间为2019年9月30日，逾期2月，锐来宝公司已经构成根本违约，博科斯公司有权行使单方解除权。2020年5月28日，一审法院受理本案，锐来宝公司未在法定异议期内提出异议，合同已解除。故一审法院认定错误。2.2020年3月10日，双方合意终止案涉合同，《交接单》已确认交接时间及合同状态。从锐来宝公司自费拆除设备机械、搬离案涉房屋和交接时未向博科斯公司要求任何费用的行为可以看出，锐来宝公司是自愿搬离。即使假定博科斯公司单方解除合同收回房屋，锐来宝公司签署交接单与博科斯公司协商一致终止合同的行为应视为锐来宝公司放弃追究博科斯公司违约责任的意思表示，一审判决博科斯公司承担违约责任的错误。 锐来宝公司辩称，一、博科斯公司无单方解除权，博科斯公司以切断水电气逼迫锐来宝公司搬离的行为已构成违约。锐来宝公司逾期支付租金系基于双方再次协商租金标准等事宜所致，因双方未就新租金标准达成一致故未签订新合同。且支付前，博科斯公司未催告支付，支付时也未提出异议。2019年10月30日，锐来宝公司缴纳了2020年2月中旬的租金并一直履行合同至2019年12月中旬。2019年12月18日，博科斯公司在发函要求解除合同并要求锐来宝公司搬离后即断电，锐来宝公司在寻求协商和报警等救济方式无果的情况下无奈搬离。二、关于损失认定问题。锐来宝公司主张的每项损失均有合同或者银行转款记录、发票等予以佐证，且相应的合同、发票及支付凭证均产生在争议发生之前，锐来宝公司不可能作假，且锐来宝公司的实际损失远大于一审法院判决的部分。 锐来宝公司向一审法院起诉请求：1.博科斯公司向锐来宝公司赔偿因博科斯公司违约给锐来宝公司造成的各项损失共计1116484.8元；2.博科斯公司向锐来宝公司支付违约金200000元；3.案件受理费由博科斯公司承担。其中，损失构成如下：搬迁地基费用176092元；搬迁运输费用56000元；环评安评费用78000元；改造场地损失：彩钢瓦300000元、环氧地坪37496.8元、水电改造100000元、车间改造121396元；停工利润损失87500元；停工工人损失160000元。 一审法院认定事实：2017年7月13日，锐来宝公司与博科斯公司签订《房屋租赁合同》，约定博科斯公司将位于成都市双流区的厂房部分出租给锐来宝公司，合同约定：2-1博科斯公司（甲方）于2017年8月15日前向锐来宝公司（乙方）交付所租赁房屋和按本合同附件中约定有关设备设施。租赁期限5年，自交付钥匙时起算，日期自2017年8月15日起至2022年8月14日止；2-2租赁期满，乙方应如期返还所租赁房屋。乙方如需继续承租，享有优先续租权。3-1办公楼二楼【出租面积】186㎡，高低压成套车间2车间【出租面积】4198㎡，合同期5年，考虑物价上涨，约定第一年、第二年总租金均为871352元；第三年租金总计为914920元；第四年、第五年租金均为940250元；3-2乙方应向甲方支付1个月租金的押金即72000元；3-3甲乙双方约定，该区无物管费。但办公楼二楼室内、2车间保洁由乙方负责，产生的所有费用由乙方自行承担；3-4付款方式，第一年为年付，即合同签订之日（含）起，3个工作日内一次性支付给甲方全年房租；第二年开始改为季付。即上一个已付租金周期期满剩余15日前，需要支付下一个季度租金，逾期未支付视为乙方违约，甲方有权不再续租。乙方以银行转账方式向甲方支付，甲方应在乙方支付房租、押金及其他费用的3个工作日内，提供相应的收据并加盖财务专用章；9-3非本合同规定的情况，甲方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的双倍向乙方支付违约金并向乙方赔偿搬迁费用、生产损失费用、停工人工费用等损失费用。 2019年9月24日，博克斯公司工作人员通过微信向锐来宝公司工作人员发送“标准厂房租赁合同（锐来宝）”文件，并问“曹总，合同拟出来了，您先看下，有什么问题可以再找吴总商量下”，锐来宝公司工作人员回复晚上看，但并未就合同内容及有关房租的事宜提出协商。 一审庭审过程中，锐来宝公司陈述其于2019年9月30日、10月30日分别支付两季度租金，已将租金交至2020年2月15日。博科斯公司承认转账已收到，但2020年9月30日所交的款项系支付2019年8月至11月期间的租金，但该笔租金应于2020年7月30日缴纳。 2019年12月18日，博科斯公司向锐来宝公司发送《关于搬离博科斯电力科技园告知函》，因锐来宝公司未按时缴纳房租，根据合同3-4条约定，博科斯公司有权解除合同，不再续租，并要求锐来宝公司于2019年12月19日搬离园区并交还所租厂房、办公室等，博科斯公司将于2019年12月18日停止供应租赁物内的水、电、气等。同日，锐来宝公司收函后向博科斯公司发送《对四川博科斯电力科技有限公司的告知函》，载明其公司已按时交付租金，博科斯公司无权单方解除合同要求锐来宝公司搬离，如要恶意断电，所造成的损失将依法追究法律责任。2019年12月20日，博科斯公司向锐来宝公司送达通知，载明2019年12月19日下午15时园区开始停电，来电时间待定。2020年12月21日、12月22日、12月23日、12月24日、12月26日、12月27日、12月30日，锐来宝公司分别向博科斯公司发送催电通知，博科斯公司自2019年12月20日下午15:00以检查为由给锐来宝公司断电，要求其尽快恢复供电。锐来宝公司一审当庭陈述2019年12月30日以后博科斯公司恢复了供电，但供电原因系锐来宝公司要追究博科斯公司的破坏生产经营罪，其才恢复供电。 锐来宝公司于2020年1月22日前搬离案涉租赁房屋。 2020年1月14日、3月2日，博科斯公司向锐来宝公司出具《电费收取通知单》，分别为2019年12月13日至2020年1月10日期间的电费36560.3元以及2020年1月11日至2020年1月22日期间的电费25282.68元。 2020年3月10日，博科斯公司与锐来宝公司在案涉租赁合同附件1上盖章并由法定代表人或授权代表签字，该附件1为交接单，同时载明“2020年3月10日已交接完毕，合同已终止。”。 一审另查明，锐来宝公司搬入案涉租赁房屋时，产生如下改造改建费用：1.彩钢板搭建费用300000元；2.环氧地坪费用37496.8元；3.车间水电气改造费用100000元；4.车间设备地基、车间板房改造费用121396元；5.设备地基、废铁屑池、线槽、水池费用187324元；6.设备搬迁费用36000元；7.环境影响评价费用76000元。 2019年12月30日，锐来宝公司与四川省国环环境工程咨询有限公司签订《环境影响评价技术服务合同》，约定费用为30000元。 2020年1月2日，锐来宝公司与四川家美建筑装饰工程有限公司签订《车间改造及设备地基施工合同》，载明锐来宝公司搬入新的场地，需进行修建设备地基、地面硬化、废钢废铝堆放池，共费用为176092元。后锐来宝公司向四川家美建筑装饰工程有限公司支付176092元。 2020年1月15日，锐来宝公司与成都快达机电设备安装工程有限公司签订《搬迁服务合同》，载明工期为2020年1月18日至1月20日，由成都双流区西南航空港空港四路2800号搬迁至成都双流西航港空港牧语街118号，工程费用为56000元。后锐来宝公司向成都快达机电设备安装工程有限公司支付56000元。 锐来宝公司审计报告显示2019年公司年度利润总金额为2130610.79元，净利润为1967549.71元。 锐来宝公司的2020年12月的工资表显示，12月工资共计285919.74元，并附有相应的支付凭证。 一审法院认为，锐来宝公司与博科斯公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约全面履行各自的义务。 一、关于合同解除的问题。 锐来宝公司诉称系博科斯公司于2019年12月18日向其发送告知函，因锐来宝公司未按约支付租金，通知解除合同并要求博科斯公司搬离案涉房屋，且以断电的方式迫使其搬离，合同于2020年1月22日实际解除。博科斯公司主张因双方就逾期支付租金等问题产生矛盾，合同系双方协商一致于2020年3月10日解除。 一审法院认为，锐来宝公司虽逾期支付租金，但系基于双方再次协商租金标准等事宜所致，并非恶意拖欠，博科斯公司亦未向其催缴租金，且锐来宝公司已于2019年9月30日、10月30日分别支付两季度租金，已将租金交至2020年2月15日。锐来宝公司逾期支付租金的行为不会导致合同目的不能实现，博科斯公司亦不能因此行使单方解除权。后博科斯公司以停电的方式导致锐来宝公司无法正常生产经营，租赁合同无法继续履行，锐来宝公司于2020年1月22日搬离案涉房屋，因春节和新冠肺炎疫情的影响，双方于2020年3月10日办理书面交接，终止合同，故租赁合同已解除。 二、关于违约责任的问题。 博科斯公司向锐来宝公司发出解除合同的意思表示，并以停电的方式迫使锐来宝公司搬离，导致租赁合同目的不能实现，博科斯公司应当承担违约责任。租赁合同约定，博科斯公司在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，博科斯公司应按提前收回天数的租金的双倍向锐来宝公司支付违约金并向锐来宝公司赔偿搬迁费用、生产损失费用、停工人工费用等损失费用。现锐来宝公司既主张了损失赔偿共计1116484.8元，又主张了调减后的违约金200000元，博科斯公司辩称同时主张违约金和损失标准过高，一审法院认为应以实际损失为基础认定博科斯公司的违约责任。新搬迁地址的改造改建部分可以继续生产使用，不属于损失，不应重复计算，故一审法院以锐来宝公司的实际损失为基础，考虑到租赁合同已履行过半期间，故一审法院仅支持部分诉请，酌定博科斯公司应赔偿锐来宝公司损失费用如下：1.租赁合同明确约定，博科斯公司在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应向锐来宝公司赔偿搬迁费用，故搬迁费用56000元应由博科斯公司承担；2.租赁合同明确博科斯公司在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应向锐来宝公司赔偿生产损失费用、停工人工费用，一审法院参照锐来宝公司2019年的审计报告的净利润及2019年12月的工资发放情况，酌定在断电及搬迁期间（十余天）的利润损失和人工费用为200000元；3.考虑到案涉房屋已使用两年多，故案涉房屋的改造改建等损失酌定为378144.4元[（车间设备地基、车间板房改造费用121396元﹢环评安评费用76000元﹢彩钢瓦300000元﹢环氧地坪37496.8元﹢水电改造100000元﹢车间改造121396元）÷2］。以上共计634144.4元。超出部分，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、博科斯公司于判决生效之日起三日内向锐来宝公司赔偿各类费用共计634144.4元；二、驳回锐来宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为8324元，博科斯公司负担5071元，锐来宝公司负担3253元。 二审中，博科斯公司提交了以下新证据：第一组：华夏幸福伍总与博科斯公司吴总的聊天记录截屏及《锐来宝科技采棉机项目投资计划书》，聊天内容为博科斯公司从华夏幸福吴总处取得《投资计划书》，该投资计划书内容为2017年8月，锐来宝公司急需从华夏幸福买地建厂，并安排2020年建成投产，拟证明锐来宝公司用实际行为向博科斯公司表示不会履行主要债务。第二组：车间装修报价表及淘宝网上彩钢瓦片价值截图，拟证明水电改造和彩钢瓦工程的真实市场价格，锐来宝公司施工项目真实性存疑。第三组：2019年11月至2020年3月期间产生的水电费发票、通知单，拟证明锐来宝公司尚未付清水电费。锐来宝公司质证认为，对第一组证据，聊天记录为博科斯公司与案外人之间的聊天，与本案无关，《投资计划书》无锐来宝公司公章及签字，不认可其真实性；对第二组证据，车间装修报价表是第三方公司作出的，与本案无关，对淘宝截图三性不予认可；对第三组证据，水电费为预交且交接单已证明锐来宝公司交清所有费用，水电费不在本案审理范围内。本院对前述证据将综合认定。二审中锐来宝公司未提交新证据。 二审另查明，一审中锐来宝公司提交了其与案外人签订的《车间彩钢板房施工承包合同》、《环氧地坪工程施工合同》、《车间水电施工承包合同》、《车间改造及设备地基施工合同》等对应的银行转款凭证、发票等，其中部分签订对象为自然人。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，锐来宝公司与博科斯公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1.博科斯公司是否有权解除合同；2.一审确定的损失是否合法有据。 关于博科斯公司是否有权解除合同。博科斯公司在二审中提出，对方未能按期支付2019年8月15日至11月15日期间租金，构成违约，故其有权解除合同。对此，本院认为，锐来宝公司系2019年9月支付的2019年8月15日至11月15日期间租金，本身属于轻微违约情形，不影响合同的履行。在欠付及当期履行期间，博科斯公司没有任何催告行为，且博科斯公司在2019年10月又继续收取了下一季度的租金，应视为博科斯公司对锐来宝公司上一期履行行为不持异议。博科斯公司还认为，对方在履行期间购买土地并拟修建厂房，故其对合同解除有合理预期。对此本院认为，博科斯公司的证据系其公司工作人员与案外人的聊天记录，且即便锐来宝公司有其他关于厂房或设施的经营安排，亦不等同于锐来宝公司将解除合同，博科斯公司该主张缺乏基本事实依据，本院不予支持。结合在案涉租赁合同正常履行期间，博科斯公司向锐来宝公司发送了履行期间、支付金额不同的租赁合同，以及博科斯公司在一审中未提出对方逾期付款构成违约的主张等情形，本院认为博科斯公司无权在2019年12月18日以对方轻微违约为由主张合同解除，其解除行为构成违约。 关于一审的损失认定。关于装修添附损失部分。本院认为，锐来宝公司提交了其与案外人签订的相应施工合同以证明其装修、添附损失，该合同同时附有银行转账、发票等履行证据，结合租赁场地客观上进行了装修添附的事实，能够证明锐来宝公司的实际支出。虽然部分合同可能存在违反国家关于工程施工资质的相关规定的情形，但该情形不能否定锐来宝公司进行了装修添附的客观事实，不影响对锐来宝公司实际损失的认定。博科斯公司二审中提交的询价证据系其单方作出，未在公共平台上完成，且并未实际履行，故该证据不足以否定锐来宝公司实际损失的真实性，本院对博科斯公司关于对方装修添附损失不客观真实的主张不予支持。 关于生产损失和停工人工费用。本院认为，博科斯公司发送的通知载明停电时间从2019年12月18日开始，锐来宝公司从2019年12月21日至30日连续向博科斯公司发出恢复供电的通知，在博科斯公司未能举示其他恢复供电时间证据的情况下，供电恢复时间应以锐来宝公司陈述的2019年12月30日为准。在博科斯公司违约停电期间，锐来宝公司的利润损失参照全年损失按时间比例计算并无不当，同时在此期间的人工开支均未能对企业产生任何利润和利益，故停电期间的全部人工开支亦应作为损失赔偿依据。因此一审以此为基础酌情计算锐来宝公司的生产损失和停工人工费用损失并无不当，本院予以维持。 关于水电费，一审中博科斯公司并未就任何租赁费用提起反诉，且未能举示相应证据，故就该款项双方可另行结算，本案中本院对此不予审查。 综上所述，上诉人四川博科斯电力科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10142元，由四川博科斯电力科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月二十六日 书记员 袁雅丽