甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14577号原告：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人:渠晨曦，该公司经理。委托诉讼代理人：魏亚红，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。被告：邢高升，男，1988年7月14日出生，汉族，住甘肃省通渭县。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）诉被告邢高升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后,因案情复杂依法裁定转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人魏亚红到庭参加诉讼，被告邢高升经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2015预06355）及其附件，并责令被告协助原告办理注销合同备案手续；2、依法判令被告向原告支付解除合同的违约金149437元；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预06355），约定被告购买原告位于甘肃省兰州市城关区青白石街道白道坪村碧桂园·兰州××幢××单元××号房，房屋总价款为996250元，由被告采用银行按揭分期付款的方式付款。被告依约支付首付款后，在中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称：建行省分行）办理了按揭贷款，贷款总金额为690000元，原告为被告的借款提供保证担保责任。因被告未按约定偿还借款，2019年9月12日，建行省分行向原告出具《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告履行连带保证责任。原告于2019年9月19日代被告偿还按揭贷款本金、利息、罚息等共计723247.08元。被告逾期偿还贷款的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任的约定，原告有权主张解除合同，并要求被告支付总房价款15%的违约金。故原告提起本案之诉。被告邢高升未进行答辩，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性对证据进行了综合评议及审查。根据原告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月25日，原告碧桂园公司与被告邢高升签订《商品房买卖合同》（2015预06355）及其附件。合同约定：被告购买原告开发的位于兰州市城关区青白石街道白道坪村碧桂园·兰州××幢××单元××号××建筑面积150.41平方米的房屋一套；该商品房单价为6623.56元，总金额996250元；被告以银行按揭分期付款的方式支付房款：即被告必须在签订《商品房买卖合同》时给原告支付商品房总房价款的30.74%即306250元，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2015年4月30日前给原告支付该商品房总房价款的69.26%即690000元（银行按揭款项）；原告应在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的商品房交付被告，同时在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在该合同的附件四中，原、被告双方又约定：被告若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致原告须为被告承担保证责任的，被告应按以下不同情况向原告承担责任：（1）若贷款银行就抵押物行使优先受偿权而未能使其债权得到足额清偿，原告就债权不足清偿部分承担保证责任而向贷款银行支付相关款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权费用）的，被告应在原告向贷款银行支付上述款项之日起三日内将上述款项支付给原告，被告逾期支付的，每逾期一天按万分之八计付违约金给原告；（2）若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使原告须承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，被告自愿同意原告可选择向被告追偿代付款项或解除与被告之间的《商品房买卖合同》。原告选择向被告追偿代付款项的，被告应向原告支付全部代付款项及利息，利息从被告将代付款项支付给贷款银行之日按同期银行流动资金贷款利率计付至被告付清代付款项之日止；原告选择解除《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为被告欠原告的房价款，利息及实现债权等费用视为被告欠原告的债务，原告据此解除合同的，被告应按合同总房价款的15%支付违约金给原告。合同及附件还约定了其他事宜。上述合同及附件签订后，被告向原告支付了首付款306250元，并向建行省分行申请办理了690000元的按揭贷款，原告作为阶段性保证人对被告的该笔贷款在房屋产权证办理完毕之前承担连带保证责任。后因被告等其他买受人未能按期向建行省分行偿还按揭贷款，建行省分行于2019年9月12日向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告就其已起诉的24笔不良贷款客户涉及的金额履行连带保证责任。2019年9月19日，原告代被告向建行省分行代偿了贷款本金、利息及罚息共计723247.08元，建行省分行就被告的该笔贷款出具了贷款结清证明。现原告认为被告拖欠贷款的行为导致其承担保证责任，根据《商品房买卖合同》附件四的相关规定，其有权选择解除与被告的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金，故原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力;当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方基于案涉房屋买卖达成的合意，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有拘束力。双方在《商品房买卖合同》的附件四中约定贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，导致原告承担保证责任向贷款银行偿还所有欠付贷款的，原告可以选择追偿代付款项或解除《商品房买卖合同》，现被告逾期偿还按揭贷款，导致原告承担保证责任代被告偿还了剩余贷款本息，原告选择解除《商品房买卖合同》并提起本案诉讼符合合同约定及法律规定，故本院对原告要求解除合同及附件、判令被告协助办理注销合同备案手续的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付解除合同的违约金149437元的诉讼请求。虽然《商品房买卖合同》附件四约定，原告因承担保证责任主张解除合同的，被告应按合同总价款的15%向原告支付违约金，但是我国合同法规定的违约金主要是为了弥补守约方的损失并兼顾一定的惩罚功能。本案原告并未提供证据证明被告违约给其造成了其他损失；此外兰州市房屋市场交易价格一直上涨，双方解除合同后原告在房款收益方面的损失非常小，因此原告主张的149437元违约金明显高于法律规定，本院对此不予支持。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原、被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告以原告向建行省分行代偿的款项为基数，按照代偿贷款之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.25%）上浮30%（5.525%）的标准向原告支付2019年9月20日至合同解除之日止的违约金。其中截至法庭辩论终结之日2021年2月26日（共计525天），被告应当向原告支付的违约金为57475.85元（723247.08×4.25%÷365×525×130%≈57475.85）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告邢高升于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》（2015预06355）及其附件；被告邢高升于本判决生效后十五日内协助原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理注销该《商品房买卖合同》备案登记的手续。二、被告邢高升于本判决生效后十五日内向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付2019年9月20日至2021年2月26日的违约金57475.85元以及2021年2月27日至《商品房买卖合同》（2015预06355）及其附件解除之日止的违约金（以代偿款项723247.08元为基数，按年利率5.525%的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担2023元，被告邢高升承担1265元（于本判决生效后十五日内支付给原告兰州碧桂园房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  祝 静人民陪审员  魏月红人民陪审员  常宏蕾二〇二一年五月十七日书 记 员  张燕冰