湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终711号上诉人（一审被告、反诉原告）：湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司，住所地邵阳市双清区东风路146号。负责人：闫胤斌，该公司经理。委托诉讼代理人：刘展伟，湖南楚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李儒红，男，1972年1月18日出生，汉族，住新宁县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：文湘江，男，1959年10月10日出生，汉族，住新宁县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：徐善武，男，1974年11月22日出生，汉族，住新宁县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李玲，女，1963年7月12日出生，汉族，住新宁县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李建科，男，1986年7月26日出生，汉族，住新宁县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李修潔，女，1987年9月10日出生，汉族，住新宁县。以上六被上诉人的共同委托诉讼代理人：何常华，湖南崀山律师事务所律师。以上六被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏雨，湖南崀山律师事务所律师。上诉人湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司（以下简称邵阳盐业公司）因与被上诉人李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邵阳盐业公司上诉请求：1、撤销湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决第三项，改判邵阳盐业公司无需支付诉讼费用及对外补偿费用共计200000元；2、撤销湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决第四项，改判邵阳盐业公司无需补偿房屋利润损失1494879.6元；3、撤销湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决第五项，改判李儒红等人向邵阳盐业公司支付2015年5月16日至2020年5月16日的房屋租金2257658元，顺延照计；4、撤销湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决第六项中“在不能影响邵阳盐业公司切身利益并且由李儒红等和46户购房户主书面承诺不需要邵阳盐业公司承担任何费用和责任的前提下，邵阳盐业公司应当出具公函和印章并派人为李儒红等办理房屋（含土地使用权）到已出售的46户及李儒红等（含李儒红等合伙人）名下的不动产登记手续提供便利和配合”；5、依法判令李儒红等人为邵阳盐业公司所有的八间门面每间单独修建独立卫生间，并确保八间门面水表、电表单独立户，一户一表；6、撤销湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决认定“整体的租赁期间依当事人所言，本院认定为十年，十年之内年租金并无增减”的事实；7、本案诉讼费由李儒红等人承担。事实与理由：一、一审判决诉讼费用及对外补偿费用共计200000元无事实和法律依据。该项诉请已经超过诉讼时效，李儒红等人未提供支付的依据。即使李儒红等人支付了补偿款，根据合同的约定也应由李儒红等人承担。二、一审判决邵阳盐业公司补偿李儒红等人房屋利润损失1494879.6元无事实和法律依据。本案的土地变性及规划手续由李儒红等人负责，因变性、规划原因导致实际建房面积减少，邵阳盐业公司不存在过失，不构成违约。李儒红等人是依据情势变更原则主张邵阳盐业公司承担赔偿责任，一审判决认定邵阳盐业公司存在过错，依据公平原则判决邵阳盐业公司承担60%的责任，二者相互矛盾，超出了当事人的诉请。同时，本案不构成情势变更，邵阳盐业公司也不存在过错，不应适用公平原则。鉴定结论采用的标准错误，原审未同意邵阳盐业公司补充鉴定程序违法，鉴定结论不应作为定案依据。三、一审判决李儒红等人支付三年的租金错误，应改判为五年租金。李儒红等人庭审过程中承认按市场价租赁邵阳盐业公司的房屋，并自2015年5月16日出租给他人。邵阳盐业公司未委托李儒红等人转租，不能因李儒红等人未收取两年租金而少付邵阳盐业公司的租金。与转租有关的合同、账本等由李儒红等人掌控，邵阳盐业公司已提出申请要求李儒红等人提交上述证据，法庭也当庭要求李儒红等人提交，但李儒红等人未提交，根据相关法律规定，邵阳盐业公司主张“以年租金1280000元从他人处收取5年租金”的事实应被认定。四、一审判决邵阳盐业公司应出具公函、印章并派人协助办证错误。根据合同的约定，除了2500平方米之外的房屋归李儒红等人所有，邵阳盐业公司最多只配合将房屋办至李儒红等人名下。李儒红等人将房屋出卖给他人，属二手房买卖，邵阳盐业公司非合同相对方，未收取任何费用，同时，李儒红等人的该诉请是为了逃税。五、李儒红等人为邵阳盐业公司所有的八间门面每间单独修建卫生间，并确保八间门面水表、电表单独立户，一户一表，是合同确定的义务，不能因李儒红等人将房屋转租而免除其义务。六、一审认定李儒红等人转租十年，且租金无增减非本案审理范围，应予撤销。李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔辩称，一、诉讼费用及补偿费用是因邵阳盐业公司未履行1984年的有关道路及装卸费协议而产生，不是开发期间的周边矛盾，且双方于2015年3月25日已就费用的承担达成了协议，协议签订后双方一直对履行该协议进行协商，一审依据该协议判决邵阳盐业公司承担200000元正确；二、李儒红等人是基于土地面积为3830m2与邵阳盐业公司签订《土地合作开发建设合同》，因规划变更导致土地使用面积为3542.7m2，土地面积的减少导致开发的建筑面积减少，致使李儒红等人的利润减少。因土地面积减少邵阳盐业公司分配的建筑面积应减少，因（2019）湘0528民初297号民事判决邵阳盐业公司取得2500m2，故其应对土地面积减少造成李儒红等人利润减少进行补偿，故一审对补偿房屋利润损失的判决正确；三、邵阳盐业公司应就自己的主张进行举证，一审法院依据已有证据对本案租期、租金的认定正确；四、本案土地使用权人及报建的开发建设主体是邵阳盐业公司，根据合同的约定，上诉人负有配合李儒红等人办理不动产证的义务。本案的办证不属于二手房买卖，不存在逃避税收，即使税务部门按照转让行为征收税收，该税收也是由李儒红等人承担。本案的办证需双方相互配合，一审也考虑了化解矛盾这一问题，一审判决邵阳盐业公司履行办理不动产证的协助义务正确；五、邵阳盐业公司的八间门面租赁后由承租人进行改造，邵阳盐业公司收取租金就应认可租赁合同，承租人为了满足商业利益进行一些改动，符合交易习惯和公序良俗，一审驳回邵阳盐业公司的该项诉请正确；六、邵阳盐业公司的房产和李儒红等人的房产没有自然分界线，需要共同出租，李儒红等人将房屋整体出租10年未损害邵阳盐业公司的利益，且邵阳盐业公司在2017年1月得知出租情况后，主张按比例分配租金，且顺延照计，一审对租期和租金的认定属于本案的审理范围。综上，一审判决正确，应驳回上诉请求。李儒红等人向一审法院起诉请求：1、依法确认“盛世华庭”楼宇除邵阳盐业公司享有总建筑面积2500㎡房屋所有权以及分占的土地使用权外（包括靠宏基大酒店一侧的8间门面），其余各层建设物所有权和分占土地使用权全部归李儒红等人所有；2、由邵阳盐业公司及时为李儒红等人提供办理李儒红等人所分占得一切不动产权（含已销售的48套房屋）的物权转让登记资料以及配合办理初始和转让登记手续；3、邵阳盐业公司赔偿因实际减少的供地面积287.3㎡给李儒红等人所造成的房屋销售损失；4、邵阳盐业公司承担处理该宗土地上的历史遗留问题而由李儒红等人垫付的费用50万元；5、由邵阳盐业公司按比例承担该宗土地基建完工后因验收所产生的罚款98万元，并且返还剩余的155万元的履约保证金；6、由邵阳盐业公司承担本案诉讼费、鉴定费。邵阳盐业公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告（李儒红等人）支付反诉原告（邵阳盐业公司）租金2402986.67元（自2015年5月16日计算至2020年9月16日，顺延照付）。2、判令反诉原告（李儒红等人）为反诉被告（邵阳盐业公司）所有的八间门面每间修建独立卫生间，并确保八间门面水表、电表单独立户，一户一表。3、反诉费用由反诉被告（李儒红等人承担）。一审法院认定事实：李儒红、文湘江、李儒柏、牛某某分四大份与邵阳盐业公司合伙就新宁县盐业公司仓库地开发进行建设用地使用权转让合同的交易。期间，牛某某死亡，由徐善武接替牛某某份额，诉讼中，李儒柏又因病死亡，一审法院应李儒红、文湘江、徐善武的申请依法追加李儒柏法定继承人即其妻李玲、儿李建科、女李修潔为本案共同原告参加诉讼。2009年11月3日，李儒红、李儒柏借用邵阳市华西房地产开发有限公司的资质和名义与邵阳盐业公司谈判，达成了《土地合作开发建设合同》，按合同约定，邵阳盐业公司提供享有国有划拨土地的新宁县盐业公司仓库用地作为合作投入，不另行提供任何资金（用地面积3830㎡，土地证号新国用2011字第××0××9号，座落地点新宁县金石镇春风路），由李儒红等人全额出资并以邵阳盐业公司名义办理全部的审批、规划、报建、登记过户等一切手续，承担一切税费。在开发成功后，邵阳盐业公司依法享有包括靠宏基大酒店一侧八间门面在内的一至四层房屋建筑面积2500㎡的所有权和2500㎡的土地依比例享有的土地使用权。合同还约定，从合同签字之日起220天内，李儒红等人需办理好施工许可证并动土施工；18个月内完成第一层至第四层楼房的建设施工；36个月内需为邵阳盐业公司办理好不动产登记手续。合同签订时，李儒红、李儒柏全权代表华西公司签字认可，邵阳盐业公司负责人三人签字并加盖了邵阳盐业公司公章。事后，文湘江、牛某某以记名合伙人的形式出资加入到李儒红、李儒柏合作团队。因牛年军中途死亡，由徐善武出资替代。四人对该项目起名为“盛世华庭。”（未经注册登记）并以邵阳盐业公司名义，由李儒红、李儒柏负责办理好立项、设计、规划、报建、消防和土地变性为国有综合出让土地等一切手续，并且承担全部费用。签约当天，李儒红向邵阳盐业公司汇入500万元的履约保证金（目前尚存155万元在邵阳盐业公司账户，其余为李儒红等人预支用于基建）。2012年，李儒红等人以邵阳盐业公司名义在报建时，因规划需要，仓库前面占地红线必须向后退6米才能获准，因该强制性的邻街规划作出后，导致原有的红线占地面积3830㎡减少了有效基建面积287.3㎡，李儒红等人因此在2011年6月13日出资4425600元办理的国有划拨土地变性为国有综合出让土地的颁证面积只有3542.7㎡。对此减少的土地面积如何处理，双方均没有提出来，也没有通过完善合同的形式加以明确，为了弥补规划后减少的土地面积的不足和最大限度的利益化。李儒红等人从盐业公司仓库后面又购买了他人的部分土地，并且将规划的建筑容积率由行政部门认可的2.0改为3.39。除在有限的空间内增加建设面积为自身盈利外，目的之一也是为了满足邵阳盐业公司的每个门面进深长度为15米的合同要求。对建筑容积率的修改，邵阳盐业公司在当时并不知情，事后也没有提出异议。2012年10月28日，“盛世华庭”项目正式动工，实际竣工时间（封顶）为2013年12月28日，竣工验收时间为2015年5月8日，综合验收日期是2015年12月24日，竣工验收备案日期为2016年2月16日。因李儒红等人改变了原规划的容积率等原因，加上其它不可预见的因素在内，“盛世华庭”项目与合同中约定的邵阳盐业公司在合同签订后30个月内接收分占房屋，36个月内取得新分占房屋的不动产权证，相距甚远。房屋实际竣工之后，李儒红等人陆续以新宁县盛世华庭项目部名义对外以合作建房形式将房屋出售给林金荣、银辉等46户人家，现有2套房屋没有对外售出。2015年5月16日，在房屋仅仅竣工验收后，消防验收、综合验收不到位的前提下，李儒红等人未与邵阳盐业公司协商，仓促将第一层至第三层包括邵阳盐业公司所有的八间门面在内全部整体出租给“全友家居”负责人叶某等人（全友家居为叶某、马某、漆美芳三大股合伙），按叶某要求，李儒红等人将合同中约定的一间门面一个独立电表、一个独立水表、一个独立卫生间改为二个门面连体共同一个水表。整体出租后，再由全友家居分租给他人。因李儒红等人系松散型合伙，中途又死亡二人，租赁合同及收租的账务保管不当，已经无法向一审法院提供。诉讼中，李儒红等人在调解时承认租赁期间为十年，年租金128万元。证人叶某也以合同找不到为由不愿向一审法院提供租赁合同并不愿出庭作证，但承认在他内部承包全友家居经营的第一个年限内（2015年5月-2016年5月），他向李儒红等人交纳了第一年度的租金，并且向邵阳盐业公司书面出具公函（2017年7月12日回复函），认可交了年租金118万元。因李儒红等人房屋违反规划要求又未经消防验收，在叶某整体承租又分租到各个具体租赁户之后，在分租户开业时，引起有关部门检查，被迫关门停业数次。为此各租户与叶某、马某等人发生激烈争吵并要求赔偿损失，在此情况下，全友家居合伙人分别与李儒红等人和分租户商议，核减了第二个年度、第三个年度的全部租金（2016年5月-2018年5月），作为对分租户损失的赔偿，分租户以后未提赔偿之事。第四个年度（2018年5月-2019年5月），马某在内部承包期间，如实交纳了年租金，第五个年度（2019年5月-2020年5月），漆美芳内部承包期间提出减免疫情期间二、三个月租金，但实际上李儒红等人并没有给其减免，漆美芳也如实交纳了年租金。但李儒红等人在第四、第五年度收租中，并没有开出收租收据，只有马某、漆美芳汇款的银行流水，马某、漆美芳也没有记账。诉讼中，李儒红等人对于上列证人陈述予以认可，邵阳盐业公司对于李儒红等人在第二个、第三个年度未与邵阳盐业公司通气连续免除二个年度的租金提出合理怀疑，但没有提供证据证实李儒红等人实际减租金额期限和总额。李儒红等人在房屋实际建成后，对邵阳盐业公司分占的八间门面均已分墙间开，但在2015年5月租赁时，应叶某和分租户要求，为合理利用，将其间墙拆除。现场核实，有四间连成一体，叶某分租给做成衣生意的客户，并在四间中单独建了一个卫生间，四间共用一个水表、电表。有二间连成一体，分租给开药店的客户，二间共用一个水表、电表，此二间租户使用超市卫生间。另二间作为超市出入口使用并与超市卫、水、电连为一体。因双方在合作中缺乏沟通、协商，故在规划、办证、房屋出租等若干事项中产生了矛盾，尤其是李儒红等人为了利用有限的土地面积，产生最大的效益而改变了房屋的规划设计和容积率，未获得有关部门及时批复和同意。邵阳盐业公司在与上级请示中对处置国有资产最终未获得省国资委批准，导致基建延期验收（包括消防验收）滞后、测绘延误、办证不能。双方就办证等事项也有数次书函往来，并于2015年3月15日就土地转让合同未尽事项形成了原则性会议纪要。一、租赁问题。会议同意房屋交付邵阳盐业公司后的资产优先租给李儒红、李儒柏、文湘江、徐善武，租赁期间不超过8年，租金按市场价格，前三年给予适当优惠。二、关于资产分割。邵阳盐业公司愿意只分占2000㎡（包括八间门面）的房屋所有权，待邵阳盐业公司向省盐业公司请示批复后，由新宁县盐业公司与李儒红四人一起将房屋产权面积界限分清并抓紧办好产权证。三、只要2000㎡的前提条件是李儒红等人必须在2016年5月31日之前为邵阳盐业公司办好产权证，逾期上列纪要无效，按原合作开发合同的所有约定执行。该纪要签署后，邵阳盐业公司并没有提供省国资委或者盐业公司对处置国有资产的明确批复，故影响办证期限。李儒红等人也就没有在约定期限到期前提供应当由自己准备的其它全部办证资料递交办证机关。竣工验收备案时间以及消防验收到2016年2月6日之后才完成，并且李儒红等人在当年五月在未告知邵阳盐业公司的情况下，将建成但没有验收的综合楼整体出租。邵阳盐业公司在2019年2月21日向新宁县人民法院起诉，要求分割开发合作中应分占的2500㎡房屋产权（包括八间门面）。（2019）湘0528民初297号生效民事判决确认了几个基本法律事实和判决内容：1、双方合作关系界定为土地转让合同。2、案件与邵阳华西房地产开发有限公司无关，李儒红、李儒柏、文湘江、徐善武才是土地转让合同中的实际权力和义务人。3、邵阳盐业公司未取得省有关部门批文，不是构成逾期办证的唯一原因。李儒红四人也没有提供其它完整的全面办证资料。4、因提供的土地使用权面积实际不足合同约定，应当核减邵阳盐业公司的所分占建筑面积，因无合同约定面积，不能支持李儒红等人的主张。李儒红等人认为因此造成的损失，可以另行主张权利。判决主文：一、确认靠宏基一侧的八间门面连同二至四层的房屋总建设面积2500㎡归邵阳盐业公司所有。二、李儒红、李儒柏、文湘江、徐善武应协助邵阳盐业公司办理上述房屋不动产权属登记证书，并承担所有的办证费用。三、驳回邵阳盐业公司其它诉讼请求。另查明：“盛世华庭”项目在本次诉讼中经双方认可的长沙市飞图测绘科技有限公司测绘，测绘的建筑面积总计13299.02㎡。临街综合楼一至三层测绘建筑面积为7086.99㎡。李儒红等人以邵阳盐业公司名义通过诉讼处理盐业公司与当地村组征地劳务等遗留问题产生的诉讼费用、补偿费用经双方认可为400000元，双方愿意各自均摊一半。另经双方协商鉴定，实际减少的土地面积287.3㎡，按容积率3.39计算，可建房屋973.95㎡，市场评估减少总价值2491466元。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。前期部分问题已经（2019）湘0528民初297号生效判决确认，不再赘述。在本次诉讼中，经双方协商已经就相关事项达成共识或者默契。主要包括：1、李儒红等人依生效判决满足邵阳盐业公司分占包括八间门面在内的总计建筑面积2500㎡的不动产所有权的合同要求。2、互相配合办证并且由李儒红等人承担全部的办证费用，具体配合的方式另行协商。3、由邵阳盐业公司退回李儒红等人交纳的至今尚没有使用的155万元履约保证金并直接由邵阳盐业公司汇入税务局作为李儒红等办证开支费用（优先为邵阳盐业公司办证），不足部分由李儒红等补足。4、处理盐业公司仓库因征地、劳务等历史遗留问题产生的费用以纪要为准，各自分摊费用尊重法院的裁判，对于双方仍具有较大分歧的事项分述如下：一、租金总额的认定和租赁期限以及分占租金的时间起算？从2015年5月到2020年5月的五个年度中，根据对证人叶某、马某的调查和李儒红等陈述，年租金应当认定为128万元，租期应当认定为十年。李儒红等人在对整体房屋出租后，并没有提供租赁合同复印件或抄件给邵阳盐业公司留存；在邵阳盐业公司反诉后李儒红等人也没有提供应当保存的租赁合同交一审法院核对，更在协商此案时，李儒红等人承认年租金128万元的租期十年，尽管根据民事诉讼证据规则第48条规定，一般情况下，应当由掌握书证一方的当事人提供证据，而李儒红等人却不能提供，另根据“禁止反言”原则李儒红等人也自认了。尽管叶某于2017年7月12日向邵阳盐业公司的回复函中认为年租金118万元，但鉴于“全友家居”财务混乱的情况，有可能是笔误或记忆错误。其二，租金到2020年5月的总额计算租赁年限，依对马某的调查，在他承包期间，因为李儒红等规划、消防违规不让开业产生了分散租户的激烈矛盾并要求“全友家居”赔偿损失，此事当然就涉及到李儒红等人的租赁过错，最终全友家居与李儒红等人商议，已免除了2016年、2017年两个年度的租金作为赔偿，叶某、马某、漆美芳各自交纳了自己内部承包期间内的一个年度的租金共计三个年度的租金384万元。故只能以实际收到的租金按比例分成。邵阳盐业公司对此虽有合理怀疑，但邵阳盐业公司无证据证实租金总额超过此数额，故只能依证据盖然性原则认定。以后如果邵阳盐业公司查证属实，租金确定超过此数额，可以就超过的部分另行与李儒红等人协商或者提起诉讼按比例分成。租金的计算时间虽无合同在卷，但依当事人陈述均从2015年5月开始签订租赁合同，计付租金。因此应从签订租赁合同之月起算。且目前李儒红等人占有了2500㎡内的租金多年，应当按商场建筑面积比例支付给邵阳盐业公司。邵阳盐业公司对此反诉要求李儒红等人支付租金系基于同一土地转让行为引起，合理合法，在程序上、实体上均应得到支持。李儒红等人提出目前产权尚没有交付，只有按纪要在交付之后邵阳盐业公司才能按比例享有租金的观点，不能采纳。如依此观点相反推论，李儒红等人目前并没有办出产权登记也就丧失了处置属于自己的超过2500㎡房屋的资格，也给今天双方互相配合办证造成了不可逾越的麻烦和矛盾。双方在此问题上都应当以优先办好证为重，消除矛盾，共同处置好本案的一切遗留问题。再次，整体的租赁期间依当事人所言，一审法院认定为十年，十年之内年租金并无增减。如双方对此有异议，可以凭书面租赁合同的约定在今后收取租金中加以调整，按比例分成。今后十年之内，对租金的收取，必须要有邵阳盐业公司工作人员的参与。十年之内双方是继续整体出租，还是各自按比例分租由双方另行协商处理，不在本案裁判范围。邵阳盐业公司反诉中还提出所分占的八间门面要求独立一户一水电、一电表、一卫生间的要求。因为以上所言，已经根据实际用途加以了调整，且租赁期较长、分租户意见又不统一，故不必另行将现有水卫电拆除，按合同重新装配，只能以实际情况，尊重现有的水卫电布局，没有必要推倒重装，故对邵阳盐业公司此项诉讼请求予以驳回。二、因规划原因实际减少的土地面积产生的利益损失分担问题。本案中因城建规划的强制性，双方在原有合同约定的土地面积上实际减少了287.3㎡的建房面积情况属实，如果不减少287.3㎡的土地面积，李儒红等人所占房屋销售后产生的利润势必增加。该部分的直接损失如何分担，双方在签订合同前或签订合同时，在已经有宏基大酒店等参照物的前提下，应当预见合同中约定的土地面积因城市规划的需要而有所减少，但在签合同或者履行合同中都没有提出此问题并加以完善，而是轻信或侥幸能够避免土地面积的减少，从而酿成纠纷，双方均有一定的过失。兼顾公平原则，双方以分担损失为宜。另就邵阳盐业公司而言，尽管会议纪要并没有生效，但邵阳盐业公司确有在要求李儒红等人在及时办证的前提下，同意少分占合同约定的建筑面积500㎡，在李儒红等人满足了邵阳盐业公司2500㎡房屋面积的前提下，增加一点补偿款并无不当，就李儒红等人而言，通过改变规划变相弥补土地面积较少的损失，因此要求邵阳盐业公司承担全部损失的主张，不予采纳。邵阳盐业公司提出，减少的土地面积估算价值应当按照规划容积率2.0计算，不能按3.39计算数据的抗辩，一审法院认为，鉴定评估是通过双方抽签方式决定的鉴定机构，且在抽签时双方均在场。在书写委托事项时，邵阳盐业公司并没有提出按容积率2.0来取值。同时，李儒红等人所建的楼盘实际上也是以3.39的容积率来布局的，在规划部门对李儒红等人违规罚款后，不合规的容积率已经转化为合规，按3.39容积率取值更符合实际，因此，对于邵阳盐业公司这一抗辩观点不予采纳。三、李儒红等人要求邵阳盐业公司分摊改变规划等引起的系列罚款98万元是否应得到部分支持。李儒红等人在报建规划后，为了充分利用有限的土地增加建筑面积，在基建中没有征得有关部门的同意，采取增加容积率等方式，明显增加了建筑面积，并且因此而延误了竣工验收，综合验收的时间，受到了城建部门的罚款处罚，在罚款之后才通过了一系列的验收。李儒红等人在诉讼中要求邵阳盐业公司适当承担罚款，其理由仅为邵阳盐业公司提供的土地面积与实际能利用的建房面积减少了近300㎡。对此，如前所述：1、一审法院已要求邵阳盐业公司适当补偿面积减少造成的房屋价值损失；2、项目系李儒红等人独资承建，整个手续的办理和基建（包括规划）都是由李儒红等人独立完成，邵阳盐业公司并没有参与其中或者与李儒红等人共同商定增加容积率为自己取得更大利益。故李儒红等人的行为是自己违规改变规划所产生的，有关部门的罚款也是针对李儒红等人承建过程中的违规行为，要求邵阳盐业公司承担责任并分摊罚款无法律依据；3、李儒红等人虽然被罚款，但其罚款损失已经通过变更设计、增加建筑面积的形式得到了弥补，有可能产生的利益远远大于罚款的总额。因此，对于李儒红等人此项请求予以驳回。四、关于互相配合办证的问题。一审法院认为，此案跨度时间长，具体矛盾多，且互有对错，交叉在一起，双方应当本着化解纠纷，互相配合办证登记，彻底解决遗留问题，而不是在小节处计较，互不让步。鉴于本案项目中的一切审批手续都是以邵阳盐业公司名义办理，且邵阳盐业公司新的不动产权证的办理也需李儒红等人配合和承担费用，故双方特别是邵阳盐业公司应当积极配合办出各自的产权证书以避免互相钳制。邵阳盐业公司只要在不影响自身经济利益，不违法乱纪并且在李儒红等以及购房户作出书面承诺所售所购房屋邵阳盐业公司不负任何责任的情况下，是完全可以以加盖公章、出具公函等双方认可的形式共同办理好产权登记过户手续的，具体办法双方可以另行协商。李儒红等人对外处置的房产，名为向46户人集资建房，因土地证和规划许可证上均无46户的名字，也不符合约定，实为李儒红等人销售商品房，可以按商品房销售的程序办理不动产权证书。合同中未约定部分的责任和权利以及履约过程中产生的纷争依法加以调整，也完全合理合法。据此判决：一、位于新宁县金石镇“盛世华庭”的房地产［土地使用证号新国用（2011）字第028509号］中包括靠宏基大酒店一侧的8间门面在内总计建筑面积为2500㎡的房屋产权以及相应的土地使用权归邵阳盐业公司所有。具体位置依次为：1、（101-108）8间门面442.74㎡。2、第二层201室、202室建筑面积801.71㎡。3、第三层301室、302室建筑面积801.71㎡。4、第三层303室分占建筑面积453.84㎡（303室面积1604.96㎡，邵阳盐业公司占此间面积的28.27%）。除上列产权归邵阳盐业公司所有外，其余全部的“盛世华庭”房产所有权和相应的土地使用权都归李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔按内部合伙协议共同所有；二、由邵阳盐业公司返还剩余的履约保证金1550000元给李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔。返还方式由邵阳盐业公司将此款直接汇入新宁县税务局账号，优先用于办证缴税所需并抵除李儒红等人的履约保证金；三、由邵阳盐业公司支付李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔为处理当地村组历史上征地劳务遗留问题而支付的并且经邵阳盐业公司认可的诉讼费用、对外补偿费用等200000元（400000元×50%）；四、由邵阳盐业公司补偿李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔因实际供地面积减少对李儒红等人销售房屋利润损失1494879.6元（2491466×60%）；五、由李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔向邵阳盐业公司支付从2015年5月起至2020年5月止的邵阳盐业公司所占建筑面积的租金1354368元［1280000元×实际收租3年×（2500÷7086.99）］。今后的租金收取，李儒红人必须要通知邵阳盐业公司参加；六、邵阳盐业公司与李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔互相配合共同办理好“盛世华庭”项目的房地产的初始和转让登记手续到各自名下，由李儒红等人承担全部的初始、转让（包括邵阳盐业公司所有的2500㎡房产在内）登记费用。在不能影响邵阳盐业公司切身利益并且由李儒红等人和46户购房户主书面承诺不需要邵阳盐业公司承担任何费用和责任的前提下，邵阳盐业公司应当出具公函和印章并派人为李儒红等人办理房屋（含土地使用权）到已出售的46户及李儒红等人（含李儒红等合伙人）名下的不动产登记手续提供便利和配合；七、上列具有金钱给付内容和互相配合办理不动产证的行为，限判决生效后一个月内，由李儒红等人、邵阳盐业公司履行完毕；八、驳回李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔的其它诉讼请求；九、驳回邵阳盐业公司的其它反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。湖南金诚房地产价格评估有限责任公司在二审中向本院出具《关于湖南省轻工盐业集团有限公司公司邵阳分公司位于金石镇春风路北侧一宗商住用地测算结果答复函》，内容为：“如湖南金诚司估字（2020）第0305H112812001号房地产估价报告中估价对象的容积率为2.0，其他要素不变，则估价对象在2020年6月17日价值时点的房地产市场总价值为1793327元。”邵阳盐业公司对该答复函的真实性及合法性无异议，但认为土地减少是因规划原因导致的，故邵阳盐业公司不应当承担赔偿责任，该答复函与之前的评估报告均不能作为定案依据。李儒红等人对答复函的真实性没有异议，但认为容积率按2.0计算不符合客观实际。因双方对该答复函的真实性均无异议，故本院予以采信。本院二审查明，根据湖南金诚房地产价格评估有限责任公司的答复，如涉案土地的容积率为2.0，其他要素不变，则其在2020年6月17日价值时点的房地产市场总价值为1793327元。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：一、一审判决邵阳盐业公司承担200000元的诉讼费、补偿费用是否合理？二、邵阳盐业公司是否需要补偿李儒红等人因土地面积减少的利润损失及补偿多少？三、李儒红等人应当支付给邵阳盐业公司的租金为多少？四、一审判决邵阳盐业公司承担办理涉案房屋不动产证书的义务是否恰当？五、邵阳盐业公司要求李儒红等被上诉人为其所有的八间门面单独修建独立卫生间，并确保每间门面水电单独立户的诉请能否得到支持？关于一审判决邵阳盐业公司承担200000元的诉讼费用、补偿费用是否合理的问题。因本案涉及到土地面积减少，房屋租金等问题,双方未就相关费用进行过结算，案涉诉讼费、补偿费用不存在超诉讼时效的问题。双方在2015年3月25日的《关于春风路合作开发项目有关事项会议纪要》约定，劳务官司纠纷由双方共同承担责任，费用各50%，在劳务官司纠纷的协调中共计开支了40万元费用，虽该会议纪要因条件未成就而未生效，但从会议纪要中的该约定能够得知邵阳盐业公司认可劳务官司纠纷协调花费400000元，并自愿承担200000元的这一客观事实。同时，该费用是为了处理邵阳盐业公司与当地村组征地劳务等遗留问题所产生，非因李儒红等人的原因所产生,故邵阳盐业公司主张一审判决其支付李儒红等人200000元的诉讼费用、补偿费用无事实和法律依据的理由不成立，本院不予支持。关于李儒红等人因土地面积减少，邵阳盐业公司是否需要补偿利润损失及补偿多少的问题。《土地合作开发建设合同》约定土地面积为3830平方米，并注明具体面积以产权登记的数额为准，在签订合同时案涉土地使用权证载明的面积也是3830ｍ2，合同还约定李儒红等人将建筑面积不低于2500ｍ2的门面和房屋作为给邵阳盐业公司的回报。因此，从双方签订合同的本意来看，李儒红等人同意给邵阳盐业公司建筑面积2500ｍ2的房产作为回报的一个前提条件应该是土地使用面积为3830ｍ2，但双方并未在合同中约定土地变性后出现面积变化的处理办法。在《关于春风路合作开发项目有关事项会议纪要》第二条中，双方协商由合作方回报邵阳盐业公司的房产面积改为2000平方米，虽该会议纪要未生效，但也从客观上反映双方对土地使用面积减少后所作的调整，亦含有因规划减少土地使用面积导致李儒红等人预期利益减少的损失由双方分担的意思表示。同时，案涉土地使用面积减少非李儒红等人或邵阳盐业公司的单方行为造成，基于公平原则，合同双方当事人也应分摊相应损失，故本院对邵阳盐业公司主张其不应承担补偿因土地使用面积减少的利润损失不予支持。在（2019）湘0528民初297号民事判决已确认位于新宁县××镇××路××房××层房屋（总面积不少于2500ｍ2）属于邵阳盐业公司所有”，而案涉土地使用面积少于合同约定的面积3830ｍ2的情况下，邵阳盐业公司应当补偿李儒红等人的损失，一审按照盐业公司负担60%的比例判处并无不当。邵阳盐业公司主张案涉土地最初规划的容积率是2.0，李儒红在土地使用面积减少后，更改建设方案，导致涉案土地现在的容积率为3.39。因土地容积率发生变化系李儒红等人的行为，与邵阳盐业公司无关，故李儒红等人的期待利益应以签订合同时最初规划的容积率为准。根据湖南金诚房地产价格评估有限责任公司的评估，涉案土地容积率为2.0的情况下，减少的287.3ｍ2房地产市场总价值为1793327元，一审按照2491466元计算欠妥当，应予纠正。综合以上，邵阳盐业公司应补偿李儒红等人的利润损失为1075996.2元。关于李儒红等人应当支付给邵阳盐业公司的租金是多少的问题。邵阳盐业公司就租金提起反诉时，其未提供证据证实李儒红等人收取了5年的租金。邵阳盐业公司委托湖南楚信律师事务所于2016年12月27日就新宁县全友家居城租赁盐业公司新宁县春风路房屋一事发函至该公司，2017年1月12日新宁县全友家居城回复函中载明“现基于所造成我们的损失赔偿问题没有谈妥和未经消防验收的原因，对合同起始日期及后续租金交纳，我们正在与出租人协商中”，该回复函载明的内容可以证实李儒红等人与新宁县全友家居城就案涉房屋的租赁存在纠纷，与李儒红等人主张的以租金作为赔偿相吻合。一审法院也找到叶某、马某核实了租金收取的相关事宜。根据已有证据形成的高度盖然性标准，一审认定李儒红等人收取3年租金并无不当。邵阳盐业公司主张适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条判决李儒红等人支付5年租金2257658元，适用该条的前提条件是没有证据能查明事实，现一审依据已有证据能认定收取的是3年租金，故邵阳盐业公司的该主张本院不予支持。在《土地合作开发建设合同》双方未就所占建筑面积的租赁达成一致意见，《关于春风路合作开发项目有关事项会议纪要》中虽有租赁的约定，但该会议纪要因条件未成就而未生效，双方未形成租赁的意思表示。李儒红等人基于房屋的整体利用价值将所占建筑面积出租，有利于双方利益。同时，邵阳盐业公司主张的年租金也是按照李儒红等人收取的年租金计算，李儒红等人未从将所占建筑面积出租中获利，邵阳盐业公司要求李儒红等人支付减免租金没有事实与法律依据，本院不予支持。因此，一审判决由李儒红等人向邵阳盐业公司支付所占建筑面积3年实际收取的租金1354368元正确。另，原审根据承租方、李儒红等人的陈述认定所占建筑面积出租的年限为十年正确，该事实认定不影响本案的审理，亦未超出本案审理范围。邵阳盐业公司在提起上诉时，其要求李儒红等人支付2015年5月16日至2020年5月16日的房屋租金2257658元并顺延照计，但又不认可一审认定的十年租期，且未提交反驳证据证实准确的租期，故对邵阳盐业公司主张撤销一审对租期认定的事实的上诉请求不予支持。关于一审判决邵阳盐业公司在办理涉案房屋不动产证书时承担的义务是否正确的问题。《土地合作开发建设合同》约定合作建设以邵阳盐业公司的名义，且案涉项目的审批手续都是以邵阳盐业公司的名义办理。从双方合同约定的内容及审批手续的实际办理情况来看，邵阳盐业公司有协助李儒红等人办理房屋不动产权证的义务。至于协助办理不动产权证至其他房屋买受人名下，因双方合同没有相关约定，李儒红等人应当依照国家房地产开发建设与买卖等相关法律法规为房屋买受人办理不动产权证。一审判决邵阳盐业公司与李儒红等人互相配合共同办理好“盛世华庭”项目的房地产的初始和转让登记手续到各自名下，由李儒红等人承担相关费用并无不当，但判决邵阳盐业公司对李儒红等人已出售的46户的不动产登记手续承担相关责任与义务，无事实与法律依据，应予纠正。关于邵阳盐业公司要求李儒红等人为其所有的八间门面单独修建独立卫生间，并确保每间门面水电单独立户的诉请能否得到支持的问题。案涉的八间门面原是分墙间开，后承租人为了合理利用，将间墙拆除，并根据租赁的实际情况设置厕所和安装水表、电表。现邵阳盐业公司提出要求单独修建独立卫生间，并确保每间门面水电单独立户，该请求势必影响承租人的正常经营，产生新的矛盾，一审法院基于租赁物利用的实际情况驳回邵阳盐业公司该诉讼请求，并无不当。综上所述，邵阳盐业公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决第一、二、三、五、七项；二、撤销湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初745号民事判决第四、六、八、九项；三、由湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司补偿李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔因实际供地面积减少的利润损失1075996.2元，限本判决生效之日起十日内付清；四、湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司与李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔互相协助办理好“盛世华庭”项目的不动产登记手续到各自名下，相关税费由李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔承担，限本判决生效之日起三十日内履行完毕；五、驳回李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔的其他诉讼请求；六、驳回湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17412元、评估鉴定费24432元，以上合计41844元，由湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司负担12450元，李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔负担29394元。二审案件受理费38420元，由湖南省轻工盐业集团有限公司邵阳分公司32220元，李儒红、文湘江、徐善武、李玲、李建科、李修潔负担6200元。本判决为终审判决。审 判 长  莫佩华审 判 员  宁少军审 判 员  何 芳二〇二一年五月二十四日法官助理张红丽代理书记员  唐佳丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；