文书内容重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0238民初1272号原告：向永禄，男，1970年3月4日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高塘街道平湖西路159号3楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冉术籼，重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。原告向永禄与被告重庆市昌宝建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告向永禄、被告重庆市昌宝建设有限公司的委托诉讼代理人冉术籼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向永禄向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付违约交房违约金15777.54元（计算方式：购房总款434643.00元×0.0001×363天）；二、本案案件受理费由被告负担。事实及理由：2017年1月25日，原告向被告购买位于重庆市巫溪县宁河街道滨河北路×号商品房，并签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定购房款为434643.00元。合同中第七条约定被告于2018年4月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。原告2018年接房后装修居住至今。购房合同第十三条载明，预售商品房在交付使用之日起60日内，由被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房屋产权证》的申请。但被告直没有交付房产证给原告。原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务。原告到国土房管局去询问得知开发商没有交大修基金，不能办理房产证。购房合同第十三条载明，逾期超过180日的，原告要求继续履行合同，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。为维护自己的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市昌宝建设有限公司辩称，一、被告重庆市昌宝建设有限公司已按照《商品房买卖合同》的约定于2018年4月30日将商品房实际交付给原告居住使用，被告的交房义务已经完成，双方的交易目的已经实现；二、本案系因第三方原因导致的产权办理未达到合同约定时间，依据合同约定，重庆市昌宝建设有限公司不承担违约责任；三、合同约定的违约金标准明显过高，请求法院依法予以调整。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求进行了举证、质证。本案经审理认定事实如下：2017年1月25日，原告向永禄（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）就预售的重庆市巫溪县滨河北路×号商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为434643.00元，原告于2017年1月23日支付首付款134643.00元，剩余尾款300000.00元办理银行按揭贷款。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2018年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，“……逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……，乙方要求继承履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、现售商品房的，……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，……”。同日，双方还签订了《附件四：合同补充协议》，第五条备案登记及产权办理约定“……2、非因甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定条件的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，原告已按约定付清房款，并于2018年7月5日在被告处接房装修入住至今。另查明，案涉房屋产权系原告委托被告办理。被告确认已代收原告缴纳的大修基金。原告已缴纳房屋契税。案涉房屋于2019年4月28日取得竣工验收备案登记证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告直至2019年4月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告向原告交付的房屋不符合合同约定，应当承担逾期交房违约责任。双方虽合同约定逾期交房的违约责任按日万分之一计算，但被告已将房屋交给了原告占有使用，与被告未交付房屋的情形又有区别；结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准计算。双方合同于2018年4月30日交房，即应自2018年4月30日起算违约交房的责任；因被告已于2019年4月28日取得建设工程竣工验收备案登记证，房屋已处于符合合同约定的交房条件，被告承担违约交房责任的截止日期为2019年4月28日。故被告承担逾期交房违约责任的期间为2018年4月30日至2019年4月28日，违约金为434643.00元×0.00007×363天=11044.28元。被告认为系第三方原因导致逾期交房和违约办证，不应承担违约责任的意见，但并未提交证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内向原告向永禄给付逾期交付重庆市巫溪县滨河北路×号商品房违约金11044.28元；二、驳回原告向永禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97.22元，由原告向永禄负担29.17元，被告重庆市昌宝建设有限公司负担68.05元。本判决为终审判决。审 判 员 屈超福二〇二一年五月十八日法官助理 何虹君书 记 员 杜秋蒙