广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初2633号 原告：南宁市瀚林物业服务有限公司，住所地：南宁市科德西路2号103房，统一社会信用代码：914501006621238865。 法定代表人：黄志芳。 委托诉讼代理人：陶经海，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈迪，广西欣源律师事务所律师。 被告：潘麒宇，男，1989年12月18日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：潘桂山，男，1962年3月26日出生，壮族，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：施琴，广西启宁律师事务所律师。 原告南宁市瀚林物业服务有限公司（下称“瀚林物业公司”）与被告潘麒宇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。原告瀚林物业公司的委托诉讼代理人陶经海、陈迪到庭，被告潘麒宇的委托诉讼代理人潘桂山、施琴参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瀚林物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付物业管理费5175.2元、自用水费1856.3元、公摊水费6.8元、公摊电费407.9元、代收生活垃圾处理费224元；二、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年1月应支付违约金为9313元（具体违约金计算方式及数额详见附后的《违约金计算统计表》）；三、请求判令被告承担原告为本案所支付的律师费500元；四、请求判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年2月2日签订《前提物业服务协议》约定高层住宅物业费收费标准为1.65元/平方米，如被告未能按期缴纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日按每日千分之三缴纳违约金。被告居住的楼房是瀚林上筑住宅小区5-302号房，面积97.31平方米，目前工拖欠原告物业管理费5175.2元、自用水费1856.3元、公摊水费6.8元、公摊电费407.9元、代收生活垃圾处理费224元及违约金9313元。 被告潘麒宇辩称：1、本案权利义务不清楚，争议较大，不应使用小额诉讼程序审理；2、业务委员会与原告签订的《协议》已到期，被告等业务多次要求原告公办小区预收支情况，但原告拒不公布，且业主委员会多次要求原告办理交接工作，原告拒不配合；3、原告未能按《协议》约定全面履行相关义务；4、原告仅具有二级物业资质，收取的1.65元/平方米过高，应予调整至1元/平方米；5、原告主张的违约金不合理，人民法院应予以驳回；6、原告未能处理被告与5-303业主之间的纠纷，且5-303业主存在将自家窗户改成门后，建围栏、楼台、雨篷围堵被告生活阳台及围堵被告通往公共露台通道的违法违规行为，原告并未及时处理，且5-303还针对被告摆放鬼神器具、八卦镜等利器伤害被告身心健康的额行为，原告均未处理，且原告还存在在被告车位前堆放建筑垃圾致使被告不能使用车位，故被告拒绝缴纳物业费具有合理理由。 本院认定事实如下：1、位于南宁市系由案外人广西瀚林地方开发有限公司开发建设。被告系南宁市的业主，房屋建筑面积为97.31平方米。 原告系案涉小区的前期物业服务公司，约定前期物业服务期间，高层住宅物业服务收费价格为1.65元/月·平方米，商铺物业服务收费价格为3元/月·平方米。每季度收取一次物业服务费（此项收费为预收费用，每季度末月预缴下季度物业服务费），公共水电分摊费及自用水费，当月抄表，据实分摊，次月收取，城市生活垃圾处理费代收方式同上述物业服务费。业主逾期缴纳业务管理费的，原告有权要求业务从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。 《临时管理规约》第二十八条备注买受人未按时交纳物业服务费及依约或法定应由买受人承担的费用的，除缴清实际发生费用外，还须以每日千分之三的标准支付惩罚性违约金。物业服务企业依法起诉所支付的律师费、诉讼费等费用，均由买受人承担。 被告未向原告缴纳2018年6月至2021年1月期间的物业费，未缴纳2018年6月至2020年12月期间的水费、公摊电费、公摊水费，未缴纳2018年10月至2021年1月期间的代收生活垃圾处理费。原告提交抄水表记录及水电公摊公示表予以佐证其主张意见。 原告提交《委托代理合同》及广西增值税专用发票主张原告为委托律师维权产生了律师费500元。 被告提交相关照片主张其与邻居5-303号业主之间存在相邻纠纷，原告亦提交照片证明原告已经协调双方之间的关系，但未能解决。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条的规定，本案属于物业服务合同纠纷，应适用小额诉讼程序审理。 前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。根据中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，原告与案涉小区开发商广西瀚林地方开发有限公司签订的前期物业合同对被告具有约束力，本案物业费约定按1.65元/平方米计算未违反法律强制性规定，被告要求调低收费标准缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故原告诉请被告支付2018年6月至2021年1月期间的物业费5175.2元于法有据，本院予以支持。原告提交抄水表记录及水电公摊公示表主张被告应向原告支付2018年6月至2020年12月期间的水费1856.3元、公摊电费407.9元、公摊水费6.8元，2018年10月至2021年1月期间的代收生活垃圾处理费224元，被告未能提供相关证据予以反驳，本院对原告的上述主张意见亦予以采信。 关于违约金的问题。被告提交相关照片主张其与邻居5-303号业主之间存在相邻纠纷，但原告亦提交照片证明原告已经协调双方之间的关系，故本院认为原告作为物业单位已经一定程度上履行了物业服务，但被告拒缴物业费亦属于事出有因，故本院酌情判决被告自原告起诉之日即2021年2月19日起支付违约金，至于被告与相邻业主的纠纷，被告应另行起诉处理，被告今后不应再将其与邻里之间的纠纷作为拒缴物业费的合理理由。原告主张根据《前期物业服务协议》及《临时管理规约》的约定，原告要求被告按每日3‰的标准支付违约金，被告不予认可，本院认为违约金的约定过高，原告亦未能举证其存在如此高额损失，故本院酌情调整物业费的违约金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 关于律师费。原告提交《委托代理合同》及广西增值税专用发票主张原告为委托律师维权产生了律师费500元，该费用应由被告承担，原告的上述主张意见符合《临时管理规约》的约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下： 一、被告潘麒宇向原告南宁市瀚林物业服务有限公司支付2018年6月至2021年1月期间的物业费5175.2元，2018年6月至2020年12月期间的水费1856.3元、公摊电费407.9元、公摊水费6.8元，2018年10月至2021年1月期间的代收生活垃圾处理费224元； 二、被告潘麒宇向原告南宁市瀚林物业服务有限公司支付违约金（计算方式：以7670.2元为基数，自2021年2月19日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期标准计算至交清之日止）； 三、被告潘麒宇向原告南宁市瀚林物业服务有限公司支付律师费500元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告潘麒宇负担。 本判决为终审判决。 审判员  唐运明 二〇二一年五月十七日 书记员  方浩瑜