广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初1280号 原告：林安然（曾用名：林梅香），女，汉族，1973年3月23日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。 被告：李莲娇，女，汉族，1957年9月20日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市。 第三人：林伯达，男，汉族，1932年4月16日出生，现住广西北海市。 第三人：赖锦英，女，汉族，1935年6月23日出生，现住广西北海市。 第三人：林群英，女，汉族，1989年3月25日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市。 第三人：林超群，女，汉族，1985年8月30日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市广东南路逢时花园南海苑Ａ区，同为被告李莲娇、第三人林群英的共同委托诉讼代理人。 第三人：林新，女，汉族，1991年9月17日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市。 原告林安然诉被告李莲娇、第三人林伯达、赖锦英、林群英、林超群、林新所有权确认纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序于2021年5月10日公开开庭审理，原告林安然，第三人林超群、林新，被告李莲娇及第三人林群英的共同委托诉讼代理人林超群到庭参加诉讼，第三人林伯达、赖锦英经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林安然向本院提出诉讼请求：1、确认桂房证字第××号（北海市海城区海宁路145号海宁小区923栋506号）40%产权份额归原告所有。 事实与理由：北海市海城区海宁路145号海宁小区923栋506号的原住户是八小职工林梅香。原告15岁公招为公职人员，退出农村集体土地使用权后，以婚前家庭为单位申请集资建房，经市房产局批准获得市直管公房分配公房住户。该房1992年8月至1997年5月产权属于北海市房产局，批准公房住户属于八小职工林梅香。原告与被告丈夫林志雄属于兄妹关系，自1992年8月份起林志雄带学龄长女林超群在北海读书随公房住户原告一同入住。该房1997年按照北政办（1995）22号和北政发（1996）87号文件实施房改售房，林志雄自愿出资房改售房余额18162元，获得该房住用所有房手续。原告林梅香婚前家庭私产被被告李莲娇自1996年10月起以违反北政办（1995）22号和北政发（1996）87号文件的禁止条款，篡改住户姓名的方式办理桂房证字第××号房产证，所有权人登记在原告婚前家庭成员林志雄名下。该房按照原告为原住户的职工公房待遇核原价30261元中，有属于八小职工原住户林梅香份额是：1、1992年2月8日向市房产局的集资建房款5000元。2、公房折旧抵资987元（30261-29274＝987）。3、八小职工林梅香1993年8月至1996年10月按住房公职金比例缴费的单位职工可享受一次性付款职工福利房改折扣待遇合计5854.9＋257.1＝6112元。（依据《北海市成本价出售公有住房实施办法》第十二条，第十三条规定）。1、2、3项合计12099元，占桂房证字第××号核原价30261元的家庭私产40%的产权。请法院依一九九一年九月十日北海市房地产管理局根据原告原单位批准的集资建房的住户通知、1992年2月18日缴纳危楼集资房交款的统一发票、北政办（1995）22号及房改配套政策《北海市成本价出售公有住房事实办法》第十二条规定，北海市人民政府文件北政发（1996）87号《北海市出售国有直管公房办法》，国资委核定市房产局出售国有住房产权比例通知书等相关证据核实，予以确认。林志雄2015年10月去世，按照家庭协商和兄妹约定，林志雄2015年春节前乔迁北国用（2001）字第600037号，留用桂房证字第××号给被告李莲娇出租偿还清北国用（2001）字第600037号家庭商住楼房的借资再归还原告该房所有权。因为原告2014年5月在维护林志雄名下的农村宅地北集建（1994）字第2502297号拒绝顺洁洗衣厂的侵占已经出资20000元修建围墙，按照当时家庭协定和原告兄妹约定，原告自愿出资的20000元当做偿还原告该房公房私产时的林志雄自愿垫资。即原告2014年5月已经是全部出资赎回桂房证字第××号所有产权。2015年9月14日林志雄给原告林梅香留言说明原告兄妹的诚信之约，但原告因为没有证据证明兄妹的诚信之约，被告李莲娇不予承认。尽管2018年初被告李莲娇按照家庭沟通的协商决定，将该房钥匙连同住房交回原告林梅香和母亲赖锦英使用，但不肯配合办理归还所有权的过户手续。为此原告林梅香无奈承担赎回全部产权举证不利的后果，在市公房中心提取桂房证字第××号房改售房前的住房档案，在市住建局和市档案局提取北政办（1995）22号和北政北政发（1996）87号为证据并对被告李莲娇包容退让，申请确认40%的标的产权。原告为此申请法院对该事实出具调查令，以澄清事实的真相。原告林梅香尊重并支持被告李莲娇的依法继承权利，拒绝自己的婚前财产被非法继承。被告李莲娇2019年6月23日（2019）桂0502民初1697号的遗产案中，因原告父母赖锦英夫妇拒绝桂房证字第××号全部当林志雄遗产处理，被告李莲娇实施桂房证字第××号原住户林梅香婚前家庭私产拆水拆电，原住户林梅香用户目前已经无法使用该房。被告李莲娇没有交出桂房证字第××号房产证原件配合原告过户，于2021年元月（2020）桂05民终985号案终领取判决书主张要求桂房证字第××号继承并更名到被告李莲娇名下。原告依据北政办（1995）22号北海市贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法5、“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后，可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”的规定认为：桂房证字第××号自房改售房私产后至今一直属于原住户林梅香婚前家庭私产，从没有经过私产交易。因为原告长兄林志雄的过世和原告林梅香已经出嫁为他人妇，被告与原告之间目前已经不属于一家人，而是原告婚前父母家自然衍生的两个家庭的成员。被告李莲娇要求桂房证字第××号更名到李莲娇名下，可以按照目前的市场评估价协商进行市场交易。按照北政办（1995）22号和北政发（1996）87号第二十条规定进行市场交易，市场交易福利所得应该属于原告，即公房权利原住户林梅香所有。因为被告李莲娇夫妇的身份有农宅北集建（1994）字第2502297号和农村集体土地3.1亩的使用权福利收益，属于被告李莲娇家庭生存资源拥有，不应该侵占属于原告的生存资源。据此，原告为维护自身合法权益诉至本院。 案件审理过程中，原告变更其诉讼请求为，判令：1、被告李莲娇偿还涉案房屋中属于原告1992年2月的集资建房款5000元及利息（利息的计算方式是以5000元为基数，按照银行同期存款利率计自1992年2月1日起计至实际还款日止）；2、被告李莲娇偿还1996年6月6日核定的涉案房公房折旧费987元、原告自1993年8月参与住房公积金缴费可享受20%职工房费福利5854.9元、1996年10月前原告公积金累计充当的房费257.1元，合计是7099元及利息（利息的计算方式是以7099元为基数，按照银行同期存款利率计自1997年6月6日起计至实际还款之日止）；3、被告李莲娇按照农转非居民购买该房产支付市场交易房款差额79774元给原告林安然。 被告李莲娇辩称，1、我方有北海市住房和城乡建设局提供的有关涉案房屋租房、购房材料；2、涉案房屋所有权证载明所有权登记人为林志雄；3、北海市中级人民法院、北海市海城区人民法院、北海市银海区人民法院均对涉案房屋相关案件作出过相关判决、裁决。综上，涉案房屋登记在林志雄名下，是林志雄与李莲娇婚后共同出资购买的，在其购买前涉案房屋产权是国家，原告从未取得过涉案房屋的任何产权，原告以原住户自称没有事实依据，也不是事实，故其诉求应予以驳回。 第三人林群英、林超群、林新陈述意见与被告李莲娇的答辩意见一致。 第三人林伯达、赖锦英未作答辩、也未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人林伯达、赖锦英经本院合法传唤不到庭，视为其已放弃答辩和对原被告提供的证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院查明如下法律事实： 1996年10月20日，北海市房产管理局出具《收款收据》一份，确认收到林志雄交来海宁小区923栋506号房改售房款23419元（退保证金3419元）。 1997年3月3日，林志雄（乙方、买方）与北海市房产管理局（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：甲方自愿将座落在北海市海城区海宁路923栋506号房地产出售给乙方；成交价格为23419元，以现金方式付款；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 1997年3月27日，林志雄（乙方、购买住房人）再次就上述房产与北海市房产管理局（甲方、出售住房单位）签订《北海市公有住房买卖协议书》一份，主要约定：该套住房经市公房出售评估事务所核定：建筑面积为43.63平方米，按1995年度成本价核定总房款为30261元，乙方同意以一次性付清房款的方式购买该套住宅，甲方按规定减收总房款的20%作为利息返还，该套住房的实际售房款为23419元。乙方按成本价购买该套住房，应以自主为目的使用，凡有违反下列规定之一的，甲方有权规劝，乙方不改正时甲方有权收回该套住房并如数退回乙方实交的购房款：……(5)经查实，乙方不符合市“实施办法”规定的购房条件，购房时作了隐瞒性申请的。甲方必须保证所出售的公房产权来源清楚，若因产权不清使乙方不能领取“房屋所有权证”，甲方应如数退回乙方的售房款，并按乙方付款时间的同期银行存款利率计息补偿乙方的损失。 1997年5月30日，林志雄取得产权证号为桂房证字第××号的《房屋所有权证》。 另查明，1991年9月10日，北海市房地产管理局发出的《通知》一份，载明：林梅香住户，根据市府领导关于解决东区7501危楼拆建腾迁的指示精神，经研究决定同意你参加集资建房。为使拆建工作按时进行，请持此通知于一九九一年十月一日前到我局计财科（新邮电局往西100米处）交集资建房款人民币伍仟元。逾期不交款者，后果自负，我局将不再为此危房住户办理腾迁事宜。今后有关腾迁问题由个人后所在单位负责解决。特此通知。1992年2月18日，林梅香向该单位交纳了“危楼集资房”款5000元。 2019年4月9日，北海市海城区第八小学出具《证明》一份，载明：原名林梅香（1999年1月1日改名林安然）于1991年毕业分配在海城区第八小学任教，因当时没有房屋居住经学校同意向当时的市公租房。由当时学校龙上海校长和秦顺华主任盖章同意申领。特此证明！ 2021年2月23日，北海市住房公积金管理中心出具《住房公积金缴存证明》一份，载明：经查询我中心现有业务系统最早缴纳记录，林安然（身份证号：×××076Ｘ）于2001年3月在海城区十一小缴存住房公积金，2002年3月转到海城区十二小缴存，2004年12月开始在北海市人力资源和社会保障局并同时进行补缴后，一直缴纳至今。 2021年2月24日，北海市海城区第十一小学出具《证明》一份，载明：原我校教职工林梅香（1999年改名林安然）是1991年7月参加工作，正常按照住房公积金的缴纳政策于1993年8月起参与住房公积金缴费。经查询林安然1993年8月至2001年2月在海城区十一小缴存的住房公积金个人部分缴存到北海市海城区财政局公积金账户。特此证明。 还查明，林安然与林志雄系兄妹关系，林伯达、赖锦英系林安然与林志雄的父亲、母亲，林志雄与李莲娇系夫妻关系（于1984年登记结婚），两人育有女儿林超群、林群英、林新。林志雄于2015年10月30日死亡。案涉房屋在1992年8月至2015年1月期间由林志雄一家居住，在房改前，该房屋的租金合计1581元由林志雄向北海市房地产管理局交纳，现涉案房屋由原告在居住使用。 再查明，林安然曾于2019年10月21日起诉至本院，要求确认涉案房屋的所有权归其所有、李莲娇、林伯达、赖锦英、林群英、林超群、林新协助将涉案房屋的不动产权证办理登记至其名下。本院于2019年12月24日作出（2019）桂0502民初4398号民事判决书，判决驳回林安然的诉讼请求。林安然对此不服上诉至广西壮族自治区北海市中级人民法院，广西壮族自治区北海市中级人民法院于2020年12月31日作出（2020）桂05民终985号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已经发生法律效力。 林安然以其是房改售房政策的合法购买人，但房屋登记在林志雄名下属于登记错误为由向北海市银海区人民法院起诉请求：1、撤销桂房证字第××号《房屋所有权证》，重新发证；2、被告自然资源局和不动产中心将案涉房屋的产权证办理到林安然名下。北海市银海区人民法院于2020年6月30日作出（2020）桂0503行初25号行政裁定书，以林安然起诉已经超过法定诉讼时效为由裁定驳回林安然的起诉。林安然在上诉期内没有提起上诉，该行政裁定书已经发生法律效力。 庭审中，林安然主张林志雄不符合当时的购房政策，其才是涉案房屋房改售房政策的合法购买人，系林志雄篡改住户姓名的方式办理了涉案桂房证字第××号的《房屋所有权证》至林志雄名下。涉案房屋核定原价为30261元，根据房改售房政策的规定，林安然对涉案房屋享有的份额为：1、1992年2月8日向北海市房地产管理局的集资建房款5000元；2、公房折旧抵资987元；3、林安然于1993年8月参与住房公积金缴费可享受20%职工房费福利5854.9元；4、林安然于1996年10月公积金累计充当的房费257.1元。以上合计12099元。另，涉案房屋于2019年评估的价格为110035元，而涉案房屋购买时的核定价为30261元，故李莲娇应补偿该房屋的差价79774元给林安然。李莲娇不认可原林安然的上述主张，并陈述林志雄系以海城区户口居民住房困难的身份向北海市房产管理局申请购买的涉案房屋。双方签订的涉《北海市公有住房买卖协议书》约定涉案房屋按1995年度成本价核定总房款为30261元，北海市房产管理局出具的《出售国有住房核定产权比例通知书》载明售房应交款为29274元。根据《北海市公有住房买卖协议书》关于“一次性付款可以减免20%”的约定，涉案房屋的实际售价款为23419元，《出售国有住房核定产权比例通知书》亦载明涉案房屋收房实交款为23419元，故林志雄实际只应支付涉案房屋的房款23419元。但在租房前林志雄已支付保证金5000元给北海市房产管理局，该5000元扣减租期即1992年至1996年10月期间租金1581元后，北海市房产管理局还需向林志雄退还3419元保证金（原5000元保证金票据原件已在1996年10月20日由北海市房产管理局收回），但北海市房产管理局并未向林志雄退回，而是用该款直接抵扣了涉案房屋购房款3419元，结合林志雄于1996年10月20日实际支付的20000元，林志雄已实际全额支付了全部购房款23419元，北海市房产管理局才将涉案房屋的产权证办理至林志雄名下。林安然没有证据证明其对涉案房屋具有所有权和唯一购买权，在林志雄购买涉案房屋之前该房屋的产权一直属于国家，由北海市房产局代为管理，林志雄购买涉案房屋手续齐全，合法取得涉案房屋的房屋所有权证，如林安然对此有异议应找房产局进行申诉。 本院认为，案涉房屋已经办理了不动产登记手续,登记权属人为林志雄。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”的规定,我国不动产采取登记生效原则,本案中，林志雄已经登记取得案涉房屋的所有权,林安然本案中提交的证据不能推翻已有行政登记，故涉案房屋属于林志雄所有。 关于林安然要求被告李莲娇偿还其于1992年2月的集资建房款5000元并支付利息的诉讼请求，因该款项系林安然向北海市房地产管理局支付，现无证据证实该款项已由北海市房地产管理局退还给林志雄或该款项在林志雄购买涉案房屋时已抵扣相应房价款，故林安然的该项诉请，于法无据，本院不予支持。 关于林安然主张其才是涉案房屋房改售房政策的合法购买人，林志雄篡改住户姓名办理涉案桂房证字第××号《房屋所有权证》至林志雄名下的行为致使林安然根据房改售房政策享有该房屋的相应福利（公房折旧费、参与公积金缴费享受20%优惠及公积金充当房费）已由林志雄实际享有，故李莲娇应向其偿还相应款项并支付利息的诉讼请求，因林安然的举证并不能证实其有权享受该福利且该福利现实存在并由林志雄实际享受，故林安然的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 关于林安然要求李莲娇向其补偿涉案房屋差价款的诉讼请求，因涉案房屋系林志雄向北海市房产管理局购买取得，林安然负有举证责任证实其对涉案房屋享有所有权或是对涉案房屋享有相应份额，但林安然并未充分举证，应当承担相应举证不能的不利后果，故本院不予支持林安然要求李莲娇补偿房屋差价款之诉求。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告林安然的全部诉讼请求。 案件受理费1048元（已减半收取），由原告林安然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理2096元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二一年五月十八日 法官助理 覃静燕 书 记 员 符志鹄