沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初857号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳市铁西区。负责人：胡浩，该支行行长。委托诉讼代理人：宋博，北京市金栋（沈阳）律师事务所律师。被告：陈洪岩，男，1981年8月24日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。被告：徐红梅，女，1985年6月23日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市。被告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，住长沙市雨花区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘巧芸，女，1987年9月7日出生，汉族，住沈阳市大东区，该公司工作人员。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称工商银行开发区支行）与被告陈洪岩、徐红梅、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称中南世纪城房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行开发区支行的委托诉讼代理人宋博、被告陈洪岩、中南世纪城房产公司的委托诉讼代理人赵红召到庭参加诉讼。被告徐红梅经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈洪岩、徐红梅立即给付原告借款本金347,904.09元及利息20,400.09元（利息暂计至2020年3月21日，余下以实际给付之日止），合计金额368,304.18元；2、判令我行对抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司对以上承担连带保证责任；4、由三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年5月20日，原告与被告陈洪岩、徐红梅签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告为被告陈洪岩、徐红梅贷款金额38万元，购买位于沈阳经济技术开发区的房屋，建筑面积87.71平方米，贷款期限20年，按月等额本息还款。被告中南世纪城房产公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告于当日按照合同约定如数发放贷款，并与被告陈洪岩、徐红梅到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押登记手续。因被告陈洪岩、徐红梅未履行按期还款义务，自2016年12月起开始拖欠原告贷款，经原告多次催要，均未履行还本付息义务。截至2020年3月21日，被告陈洪岩、徐红梅尚欠借款本金347，904.09元人民币及利息20，400.09元人民币，合计金额368，304.18元。为了维护原告合法权益，特诉请至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈洪岩辩称，原告主张的本金及利息的数额予以认可。我买房时，被告中南世纪城房产公司承诺入住一年后办理房证，但被告中南世纪城房产公司迟迟没有为我方办理房证，所以中南世纪城房产公司应承担连带保证责任。被告徐红梅未到庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。被告中南世纪城房产公司答辩，被告中南世纪城房产公司的阶段性担保责任应予免除，因为原告与陈洪岩、徐红梅双方的原因导致未能及时免除我司担保责任，与我司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月，被告陈洪岩、徐红梅购买位于沈阳经济技术开发区的房屋，建筑面积87.71平方米。被告陈洪岩、徐红梅支付首付款后，剩余款项380,000元向原告贷款。2016年5月17日，三被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：借款人为陈洪岩，贷款人为中国银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，抵押人为陈洪岩、徐红梅、保证认为中南世纪（沈阳）房地产开发有限公司。借款金额为人民币380,000元，借款期限20年，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利息为基准利率，下浮15%确定。合同约定被告中南世纪城房产公司为借款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同签订后，原告依约向被告陈洪岩、徐红梅发放了个人住房贷款380,000元，被告陈洪岩、徐红梅按约定还款，2018年2月开始未按约定还款，出现逾期，截至2020年3月21日，尚欠借款本金347，904.09元人民币及利息20，400.09元人民币，合计金额368，304.18元。陈红梅在共同借款人处签字并捺印。2016年5月20日，陈洪岩、徐红梅在《个人借款凭证》上签字并捺印，同意将《个人购房借款/担保合同》约定的380,000元借款转入收款人账户。另查明，原告于2016年5月26日取得沈阳经济技术开发区，建筑面积87.71平方米房产预告登记。再查明，涉案沈阳经济技术开发区，建筑面积87.71平方米房产已经交付被告陈洪岩、徐红梅，但未实际入住，未办理不动产权属登记及正式抵押登记手续。庭审中，原告自述，签订合同时约定的年利率为4.165%，截至2020年3月21日被告应给付利息的计算方式也是按照年利率4.165%。被告陈洪岩、中南世纪城房产公司均予以认可。以上事实的认定，有《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、不动产预告登记证明及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔结各方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，被告陈洪岩、徐红梅作为涉案借款合同的借款人未能按合同约定按时、足额偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据上述合同第14.2条之约定，故原告要求被告陈洪岩、徐红梅立即偿还所欠贷款本金、利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张对沈阳经济技术开发区，建筑面积87.71平方米房产行使优先受偿权的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押登记自登记时设立。具体到本案，涉案房产虽已办理了预购商品房抵押权预告登记，但是根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预购商品房抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。原告作为涉案房产的抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，并未现实取得涉案房屋的抵押权，其无权对涉案房产享有优先受偿权。故本院就原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告中南世纪城房产公司对以上债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院认为《个人购房借款/担保合同》对中南世纪城房产公司的保证方式、保证期间进行了明确的约定。在被告陈洪岩、徐红梅怠于履行还款义务的情况下，原告请求被告对案涉债务承担连带保证责任的主张，符合相关法律及司法解释的规定，本院予以支持。关于利息计算的问题。原告根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，主张被告按照年利率4.165%给付涉案借款利息至实际给付之日，并不违反法律禁止性规定，故本院对原告要求被告按照年利率4.165%给付利息的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告陈洪岩、徐红梅于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行借款本金347，904.09元人民币及利息20，400.09元人民币（利息暂计至2020年3月21日）共计368，304.18元；二、被告陈洪岩、徐红梅于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行借款利息（利息以本金347，904.09元人民币为基数，自2020年3月22日起至实际给付之日止，利率按照年利率4.165%计算）；三、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6825元，由被告陈洪岩、徐红梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘露路审 判 员  李 硕人民陪审员  邹雪峰二〇二一年五月二十六日书 记 员  舒越欣本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第三十四条一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。