西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西安市雁塔区人民法院民事判决书                 （2021）陕0113民初10142号原告：郭海波，男，汉族，1986年9月13日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：付灵玲，陕西标新律师事务所律师。委托代理人：王娜，陕西标新律师事务所律师。被告：李明，男，汉族，1955年7月14日出生，住西安市雁塔区。第三人：西安市万科物业服务有限公司第三分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区大门北侧。法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：何秋霞，女，汉族，1992年2月28日出生，住甘肃省甘谷县，该公司员工。委托诉讼代理人：李斯文，男，汉族，1997年5月20日出生，西安市雁塔区，该公司员工。原告郭海波诉被告李明、第三人西安市万科物业服务有限公司第三分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常委委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事案件繁简分流程序改革试点工作的决定》规定,由审判员独任公开开庭进行了审理。原告郭海波及委托代理人付灵玲、王娜、被告李明、第三人西安市万科物业服务有限公司第三分公司委托代理人何秋霞、李斯文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭海波诉称，原、被告与第三人西安市万科物业服务有限公司第三分公司于2020年12月17日签订了合同编号为: 0050042的《西安市存量房居间(买卖)合同》(以下简称“该合同”)及补充条款，该合同及补充条款明确约定了原告购买被告李明所有的坐落于西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX室(建筑面积: 94.5㎡，房屋不动产权号:“1100104018-17-2-30801~1”)的房屋，约定房屋成交价格为人民币壹佰柒拾捌万元整( 1780000.00)，合同签订当天，原告向第三人支付中介费44500元。该合同及补充条款明确约定了被告应于该合同签订后五个工作日(即2020年12月24日)内办理上述房屋购审、网签、资金监管、交税、过户等手续，但合同签订后，在原告已完全筹备好全部购房款准备积极履行合同时，被告却因自身原因擅自要求变更合同主要内容并拒不配合办理购审、网签、开设资金监管账户等手续。经原告及第三人多次催告被告配合办理相应手续，但被告却一再拖延和爽约，导致合同无法继续履行。原告及第三人多次催告及协商均未果，并经第三人多次催告后，被告明确表示拒绝履行合同义务。被告的上述违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，请求判令：1.解除原、被告及第三人于2020年12月17日签订的合同编号为: 0050042的《西安市存量房居间(买卖)合同》及补充条款协议；2.判令被告赔偿原告违约金356000元及中介费44500元，共计400500元；3.本案诉讼费、保全费、保险费、评估费由被告承担。被告李明辩称，不同意原告诉请。第三人西安市万科物业服务有限公司第三分公司述称，我方认为原告诉请应当得到支持。经审理查明，2020年12月17日，原告郭海波(买受人、乙方)与被告李明（出卖人、甲方）签署《西安市存量房居间（买卖）合同》，其中载明：出卖人（甲方）李明，买受人（乙方）郭海波，居间代理机构西安市万科物业服务有限公司第三分公司；房屋坐落于：陕西省西安市雁塔区XX环XX段XX号XX城XX室；产权登记建筑面积：94.50平方米；房屋用途：住宅；该房屋的成交价款为人民币1780000元，买受人实际支付的房屋价款等于出卖人实际收取的房屋价款；买受人于2020年12月24日前，按本合同第三条约定房屋计款，一次性支付人民币1780000元；第七条房屋交付中，买卖双方约定房屋交付日期为：在房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起10个工作日内。第八条出卖人逾期交房违约责任中，双方约定，出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：1.逾期在七个工作日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起五日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十五个工作日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七个工作日内退还全部已付款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不同意退房的，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起七个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十二条关于买卖税费、物业管理和其他相关权益的约定中，双方约定，买受人支付佣金人民币44500元。另查明，原被告双方于2020年12月17日签订《西安市存量房居间（买卖）合同》当日还签订了《补充条款》，其中第3条约定，甲、乙双方需要在本合同签订后5个工作日内办理上述房屋购审、网签、资金监管，交税，过户等手续。第6条约定，经甲乙丙三方协商，甲方在收到乙方全部房款后2日内甲方将房屋所有物业、水电、暖气等费用结清后交接给乙方。原告向第三人支付了44500元的居间服务费， 第三人开具了收款收据。2020年12月24日,三方至房屋管理部门办网签、资金监管、购审、缴税、过户手续时，因被告提出交房日期延迟至2021年1月28日，后因协商未果故未办理。此后三方多次协商未果。第三人称被告在2020年12月25日将一份《通知》交至第三人并将日期落款为前一天。《通知》其中载明：由于客观原因（贵司工作人员12月17日晚未告知我相关合同的详细内容），我和家人只能2021年元月15日到交易中心办理收款、过户手续，收到款后两日内交付房屋，特此通知。被告称2020年12月24日当天，其说房屋交付要延迟到1月22日，原因是其要搬到深圳，这么短的时间无法腾房。原告说，我对你的房租不感兴趣，想买三房。此后，各方多次沟通未果。2021年1月23日，原告向被告发送了《告知函》，载明：限被告收到告知函三日内配合办理相关手续，并按照约定支付违约金，如仍未履行，将视为被告根本违约并依法追究违约责任等。庭审中，原告表示不同意解除涉案合同但继续履行要调整价格。原告支出保全保险费1780元。上述事实，有《西安市存量房居间（买卖）合同》、《补充条款》、《通知》、收款收据及开庭笔录等在卷佐证，并经当庭核实无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，房屋买卖合同是以转移不动产物权为内容的债权合同。房屋买受人有义务将购房款交付出卖人，出卖人有义务转移不动产物权，并在约定期限内协同买受人办理物权变动登记手续。原、被告签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》以及《补充条款》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按约定全面履行合同义务。根据《西安市存量房居间（买卖）合同》约定，交房时间为在房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起10个工作日内。根据《补充条款》约定，交房时间为甲方在收到乙方全部房款后2日内甲方将房屋所有物业、水电、暖气等费用结清后交接给乙方。而根据庭审查明的事实，2020年12月24日，三方至房屋管理部门准备办理相关手续，体现了各方交易的诚意，唯因被告提出延迟交房时间导致各方就继续履行未协商一致，但延迟交房时间并不当然导致合同不能继续履行，故经过多方协商最终各方丧失信任基础，未继续履行涉案合同的责任，不可单一归责于被告。现原告主张解除涉案合同，因被告虽然不予同意但双方已经丧失信任基础，不存在继续履行的基础，故对于原告解除《西安市存量房居间（买卖）合同》以及《补充条款》的诉请，本院依法予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金的诉请，因导致合同无法继续履行的责任不可单一归责于原告，被告系独居老人，办理相关手续时全部系个人单独办理，其对相关条款的理解存在迟延有一定的合理性。故基于公平及诚信原则，本院酌情认定被告赔偿原告损失30000元。关于原告主张被告承担居间服务费，因本案系房屋买卖合同纠纷，与居间服务合同不属于同一法律关系，故该项诉请，本院依法不予处理。关于原告支出的保全保险费，由被告承担一半。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条之规定，判决如下：一、原告郭海波与被告李明签订的《西安市存量房居间(买卖)合同》及《补充条款》依法解除。二、被告李明于本判决生效之日起十日内支付原告郭海波人民币30000元。三、被告李明于本判决生效之日起十日内支付原告郭海波保全保险费890元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郭海波除居间服务费之外的诉讼请求。本案案件受理费20820元，财产保全费5000元，以上共计25820元，由被告李明承担15820元，原告郭海波10000元。因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员    余      洁    二0二一 年 五月二十七日                 书  记  员    秦  婷  婷打印：相丽华   校对：秦婷婷     2021年  月  日送达 1