河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2532号原告：李艳秋，女，汉族，1990年4月6日出生，户籍地河南省巩义市。委托诉讼代理人：王畅、王晟仕（实习），上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：河南鑫苑顺晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。统一社会信用代码：91410100MA3X6JLY95。法定代表人：杨斌。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。统一社会信用代码：91410100727025903N。负责人：张健，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，该行员工。原告李艳秋与被告河南鑫苑顺晟置业有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳秋的委托诉讼代理人王畅、王晟仕到庭参加了诉讼。被告河南鑫苑顺晟置业有限公司及第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求是：1、依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法解除原告与被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、依法判令被告返还原告首付款176943元、维修基金2486元、登记费550元以及购房贷款83052.29元，并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年2月9日至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息）；4、被告支付原告逾期交房违约金17547元；5、被告向第三人偿还的贷款本息（具体金额以2018年3月后第三人出具的还款明细清单为准）；6、、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2018年1月9日，原告的父亲李艮亮与被告签订了商品房买卖合同，合同约定李艮亮购买被告位于郑州市××区鼎盛大道南××房产，合同总金额为350943元。原告以首付款和商业贷款的方式向被告支付了全部购房款，李艮亮因病于2019年年底去世并立下遗嘱，由原告继承该房产所有权。李艮亮早年已与妻子离婚，家中仅剩原告李艳秋与90岁高龄的母亲。李艮亮在住院期间花费了巨额的医疗费，原告李艳秋为筹集治疗费四处借款，××重的父亲，还要赡养年迈的老人，家庭维持背负了沉重的债务压力，已无力偿还房屋按揭贷款，继续履行将严重影响原告的家庭正常生活。因此依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释二》第26条的规定，合同成立后客观情况发生了，当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。此外，根据商品房买卖合同第九条约定，逾期交过房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。自合同约定的交付日期届满，被告已逾期超过200日，未向原告交付房屋，导致合同目的根本无法实现。因此，原告有权要求解除商品房买卖合同，并要求被告退还购房款等相关费用。为维护原告的合法权益，原告于2020年11月9日向被告发送了解除合同通知书，明确表示解除商品房买卖合同以及配套的商品房担保贷款合同。综上，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，原告特起诉至本院。被告河南鑫苑顺晟置业有限公司未到庭应诉。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行述称：1、房屋买卖合同和按揭贷款合同均合法有效，第三人已经按照合同约定发放贷款，原告不是合同贷款的当事人，主体不适格；2、原告的贷款尚未结清，如判决贷款合同解除，也应以李艮亮遗产清偿第三人贷款，被告对剩余贷款返还承担连带保证责任，部分购房是用第三人发放的贷款支付，原告要求被告全部返还及第三人返还剩余贷款，没有事实及法律依据；3、在贷款未结清的情况下，借款人仍对第三人负有还款义务（截止2021年3月30日，本金为121800元，之后继续按合同约定计算至实际清偿之日），第三人无义务协助各方办理房屋买卖合同注销登记及抵押权的涤除手续。经审理查明：原告系李艮亮的女儿。2018年1月9日，李艮亮与被告签订编号为180××××4114的《商品房买卖合同》，约定李艮亮购买被告开发的位于郑州市××区鼎盛大道南、××房，建筑面积38.25平方米，单价每平方米9174.98元，总价款为350943元，其中首付款176943元，商业贷款174000元。被告应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告。2018年3月12日，李艮亮与被告及第三人就涉案房屋签订《个人购房担保借款合同》，约定合同的贷款金额为174000元，贷款期限120个月，自2018年3月12日至2028年3月12日。后李艮亮交纳首付款176943元，维修基金2486元，截止2020年10月，李艮亮名下支付第三人贷款本金44950元、利息27246元。2019年12月26日，李艮亮去世，去世后，立有遗嘱，由原告继承。原告认为无法承担涉案房屋按揭费用，故诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。本案中，李艮亮作为买受人去世后，导致本案的合同无法继续履行，故原告要求解除李艮亮与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，原告应协助被告办理涉案房屋备案注销手续和预告登记注销手续。被告应向原告返还购房首付款176943元，并协助原告到相关部门办理维修基金2486元的退款事宜。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案李艮亮与被告签订的商品房买卖合同被依法解除，故原告要求解除与被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求理由成立，本院予以支持。原告要求被告返还原告已偿还第三人贷款本金44950元、利息7833.66元（自2020年1月至2020年10月，以后的利息具体以原告与第三人对账明细为准）的诉讼请求，理由成立，本院予以支持，原告要求被告承担自2020年1月之前的利息，因该部分系李艮亮生前缴纳，导致涉案合同解除的原因不能归责于被告，该该部分利息本院不予支持。同时，被告应返还第三人案涉借款合同项下的剩余借款本息（剩余借款本息，以第三人核算为准）。原告要求被告支付首付款产生的利息、登记费及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李艮亮与被告河南鑫苑顺晟置业有限公司签订的合同编号为18003774114《商品房买卖合同》。二、解除李艮亮与被告及第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告河南鑫苑顺晟置业有限公司返还原告李艳秋购房首付款176943元和贷款本金44950元、利息7833.66元（自2020年1月至2020年10月，以后的利息具体以原告与第三人对账明细为准）。四、被告河南鑫苑顺晟置业有限公司协助原告李艳秋到相关部门退还编号为18003774114的《商品房买卖合同》所涉位于郑州市二七区鼎盛大道南、嵩山南路东2幢20层2013号房的维修基金2486元。五、原告李艳秋协助被告河南鑫苑顺晟置业有限公司办理合同编号为18003774114《商品房买卖合同》备案注销手续和坐落于郑州市二七区鼎盛大道南、嵩山南路东2幢20层2013号房的预告登记注销手续。六、被告河南鑫苑顺晟置业有限公司向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行返还案涉《个人购房担保借款合同》项下的剩余借款本息（剩余借款本息，以第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行核算为准）。七、驳回原告李艳秋的其他诉讼请求。本判决三、四、五、六项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4413元（已减半），原告负担3000元，被告负担1413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年五月二十一日书记员  王慧