广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20394号原告：广州市建都物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路马涌直街82号怡雅苑A幢二层，统一社会信用代码9144010563320509XM。法定代表人：李焕金，总经理。委托代理人：杨华平、叶丽琼，均系该司职员。被告：罗楷，男，1971年4月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市建都物业管理有限公司诉被告罗楷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建都物业的委托代理人杨华平、叶丽琼，被告罗楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建都物业诉称：罗楷系广州市天河区天河北路侨林街66号507房（以下简称涉案物业）的业主，建都物业系涉案物业所在侨林苑小区开发商广州侨林宝房产开发有限公司委托的物业管理公司。建都物业已为罗楷提供了物业管理服务，但罗楷却拖欠2016年11月至2018年7月的物业管理费5609.3元。罗楷未按时支付物业管理费，构成违约，应支付滞纳金。故建都物业诉至法院，请求判令：一、被告罗楷向原告建都物业支付2016年11月至2018年7月的物业管理费5609.3元及滞纳金（以每两个月的物业管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，分别自第三个月的1日起计至清偿之日止）。二、本案诉讼费由被告罗楷承担。被告罗楷辩称：首先，由于建都物业的实际控制人与罗楷存在债务关系，罗楷购买涉案物业是出于以物抵债。从2006年签订购房协议以来，开发商都怠于协助罗楷办理涉案物业的过户手续，后罗楷诉至法院，才在购房十年后办理了产权证明，故在罗楷未成为涉案物业的登记产权人之前都无需缴纳物管费。其次，罗楷认为业委会无权代表业主调整物业费的收费标准。最后，建都物业提供的调整物业费收费标准的证据是其伪造的，大部分业主都没有签署同意涨价的征求函，罗楷亦不予认可。但罗楷确认没有缴交涉案物业2016年11月至2018年7月期间的管理费。此外，建都物业现诉请上述期间的管理费已过诉讼时效。经审理查明：2009年5月1日，广州侨林宝房产开发有限公司（委托方/甲方）与建都物业（受托方/乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将侨林苑即广州市天河区天河北路侨林街61-63，66，68号物业委托乙方进行物业管理，委托管理期限为10年，自2009年5月1日起至2019年4月30日止；住宅房屋管理服务费按建筑面积每月每平方米1.9元收取；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2011年，建都物业称由于物价上涨，侨林苑的配套设备设施老化，维修费用不断上升，而物业管理费标准9年来从未调整，建都物业将会出现亏损，为保证服务质量，提高服务水平，需合理、适当的提高物管费；建都物业从2011年4月底开始对区内业主做意见征询，根据收集意见统计同意的有688户，占65.9%，建筑面积46089.6平方米，占60.77%，征询结果符合法定条件；故最终从2011年8月1日起提高侨林苑小区的物业管理费标准为2.3元/平方米/月。后经与业主协商，建都物业从2017年9月1日起按2元/平方米/月的标准收取物业管理费。在此期间，罗楷及其他业主一直有按上述标准交纳物业管理费。建都物业为证明其所述情况，向本院提交了：1、显示由建都物业于2011年6月28日向广州市天河区物价局物价管理科出具的《关于调整管理费报告》。2、罗楷向建都物业支付涉案物业2016年7月至2016年10月管理费的《收款明细》（载明单价为2.3元，每月金额为286.7元，计费面积为124.6637平方米）。3、显示由建都物业于2019年1月作出的《关于侨林苑2011年8月调整管理费详情明细》，显示2011年8月至2018年2月的管理费收费率均达90%以上，2018年3月至6月的管理费收费率为80%左右，2018年7月的管理费收费率为68.84%。经质证，罗楷确认证据2的真实性，但不确认证据1、3的真实性。2018年8月3日，建都物业与侨林苑业主委员会签订《物业管理交接协议书》，约定建都物业为侨林苑提供物业服务的《前期物业管理服务合同》于2018年8月1日合同期限届满，现双方就合同解除，建都物业向侨林苑业主委员会移交物业管理材料、财物达成协议，侨林苑业主委员会应配合建都物业追讨侨林苑业主所欠水、电、物业费，具体账款由建都物业提供为准等。同日，建都物业与侨林苑业主委员会还签订了《物业交接协议书之一》，约定：一、侨林苑业主委员会应协助并配合建都物业在合同终止后催缴部分业主和商户所欠管理费、水费、小区路灯费、公共分摊水费及垃圾处理费（相关费用明细详见附件1）。二、管理费计算方式，从2011年8月至2017年8月管理费按2.3元/平方米；2017年9月至2018年7月管理费按2元/平方米……四、收费方式，协议签订三日内，侨林苑业主委员会通过多种方式告知业主前往原物业管理处缴交，十五日后侨林苑业主委员会再次催缴，十五日后仍未缴交的，业主需按前期物业合同约定的千分之一承担相应的违约责任……八、本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报送天河区房管局物业科、林和街道办事处各一份。自签订之日起生效等。附件1《欠费时段明细表-截止到2018.6.30》显示涉案物业拖欠2016年11月至2018年6月的管理费5360元。《欠费明细表2018.7.1-2018.7.31》显示涉案物业拖欠2018年7月的管理费249.3元。2018年8月6日，侨林苑业主委员会与建都物业联合出具《公告》，要求侨林苑小区各业主于2018年8月19日前前往原管理处交纳相关费用，逾期未缴纳的，届时产生的违约金由业主自行负责。罗楷表示无法确认上述证据的真实性，认为业委会或者业委会筹备委员会无权代表其对计费标准及付费事宜等进行承诺，该权利的行使需经双过半业主的同意。建都物业为证明罗楷已于2006年接收使用涉案物业，并与其建立了物业服务合同关系，向本院提交了罗楷于2006年2月17日签署的《物业管理合约》（载明罗楷同意接受建都物业对小区提供的管理服务，愿按“小区综合管理规定”接受经济、行政处罚等）及《房屋验收交接表》（载明罗楷于2006年2月17日接收涉案物业，并对水、电、煤气表读数进行了抄录）。罗楷确认上述文件的真实性，但表示其虽然接收了涉案物业，但长时间没有使用，开发商也一直没有为其办理产权登记；但确有按照建都物业发出的缴费通知书缴交过管理费。建都物业为证明其已积极向罗楷主张欠费，还向本院提交了《小蜜蜂邮包包详情单》，显示其分别于2018年5月24日、9月30日向罗楷（收件地址为涉案物业）寄送了文件。罗楷对该《小蜜蜂邮包包详情单》的真实性予以确认。本院认为：罗楷确认其于2006年购买并接收了涉案物业，此后亦通过签署《物业管理合约》确认接受建都物业提供的管理服务，并实际向建都物业支付了物业管理费，相关事实足以证明建都物业与罗楷成立物业服务合同关系，建都物业提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，罗楷负有向建都物业支付物业管理费的义务。现建都物业主张罗楷欠付涉案物业2016年11月至2018年7月的物业管理费，因罗楷确认欠付上述期间管理费的事实，故本院采信建都物业的主张。关于罗楷主张建都物业自2011年8月1日起至2017年8月31日按2.3元/㎡/月以及自2017年9月1日起按2元/㎡/月的标准收取物业管理费于法无据的问题，本院认为，因罗楷亦自认其在2016年10月以前有按2.3元/㎡/月的标准支付过物业管理费，且在此期间并未对建都公司的收费标准提出过异议，可见罗楷是知晓建都公司的调价行为并认可调整后的收费标准的；加之目前并无证据证明提价后的标准因不合法被撤销，罗楷拒缴物业管理费的依据不足，本院不予支持。综上，罗楷应向建都物业付2016年11月至2018年7月的物业管理费5609.87元（其中2016年11月至2017年8月按照2.3元/㎡/月的标准，即2.3元/㎡/月×124.6637㎡×10个月；2017年9月至2018年7月按照2元/㎡/月的标准，即2元/㎡/月×124.6637㎡×11个月），现建都物业主张罗楷支付上述期间的物业管理费5609.3元，并无不妥，本院予以支持。综合建都物业提交的《公告》及《小蜜蜂邮包包详情单》，本院采信建都物业已自2018年5月起积极向罗楷追讨欠费的主张，罗楷辩称建都物业在本案中的诉请已过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采纳。又，罗楷逾期未支付物业管理费，构成违约，建都物业主张罗楷支付滞纳金具有合同依据，现建都物业要求罗楷按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准支付滞纳金，系建都物业自行处分权，并无不妥，本院予以照准；故本院判令滞纳金以每两月欠付的物业管理费总和为本金，分别自第三个月的第1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，各期滞纳金以不超过本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告罗楷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市建都物业管理有限公司支付2016年11月至2018年7月的物业管理费5609.3元及滞纳金（以每两月欠付的物业管理费总和为本金，分别自第三个月的第1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；各期滞纳金以不超过本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告罗楷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  栗丽萍人民陪审员  张献收二〇二一年五月十七日书 记 员  邱莉晶王丽仪