黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑2701民初395号原告：中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行，营业场所：黑龙江省大兴安岭地区。负责人：吕照斌，系该分行行长。委托诉讼代理人：崔鹰，黑龙江洪浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵爽，黑龙江洪浩律师事务所实习律师。被告：陈德阳，男，1985年2月7日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省大兴安岭地区。被告：杨薇，女，1986年3月26日出生，汉族，现住黑龙江省大兴安岭地区。被告：大兴安岭兴安房地产开发有限责任公司，住所地：黑龙江省大兴安岭地区。法定代表人：夏志林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王程，黑龙江正旗律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行（以下简称建设银行）与被告陈德阳、杨薇、大兴安岭兴安房地产开发有限责任公司（以下简称兴安公司）金融借款合同纠纷一案，原告建设银行于2021年2月1日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行审理。原告建设银行的委托诉讼代理人崔鹰、赵爽，被告陈德阳、兴安公司的委托诉讼代理人王程到庭参加诉讼，被告杨薇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告陈德阳、杨薇偿还借款本金168,604.02元；2.要求被告陈德阳、杨薇偿还截止于2020年1月14日借款利息10,462.89元；3.要求被告陈德阳、杨薇偿还自2020年1月15日起至借款本金、利息、罚息付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款利息及罚息；4.要求被告陈德阳、杨薇办理黑龙江省××地区××区××幸福里××＃楼××单元××西××号房屋不动产登记，并配合原告办理不动产抵押登记，要求拍卖、变卖该房产，所得价款原告优先受偿；5.要求兴安公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带责任；6.要求被告陈德阳、杨薇、兴安公司承担本案的诉讼费、律师代理费。庭审时，原告当庭变更诉讼请求，称被告在起诉后偿还了部分欠款，将诉讼请求中的第1项变更为：要求被告陈德阳、杨薇偿还借款本金138,604.02元；第2项变更为：要求被告陈德阳、杨薇偿还截止2021年4月6日的借款利息为19,027.87元、罚息是4,857.65元；以上两项金额合计为162,489.54元。第3项变更为：要求被告陈德阳、杨薇偿还自2021年4月7日起至借款本金利息罚息付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款利息和罚息。其他诉讼请求不变。事实和理由：2015年6月2日被告陈德阳、杨薇因购买商品房需要，向原告借款236,000.00元。于同日签订合同编号为2012-20150452509号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款金额为236,000.00元，借款期限为120个月。同时陈德阳作为抵押人将黑龙江省××地区××区××幸福里××＃楼××单元××西××号商品住房抵押给原告。上述抵押的不动产依法在加格达奇区国土资源局不动产登记中心办理了抵押预登记备案。被告兴安公司为陈德阳、杨薇的借款提供了连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之日后两年止。2015年6月2日原告向被告陈德阳以转账的方式分两笔发放贷款合计236,000.00元，但被告收到贷款后未按照合同还款，期间只偿还了部分借款，截止至2020年1月14日贷款本金余额为168,604.02元，拖欠利息、罚息合计10,462.89元。被告陈德阳答辩称：欠款属实，一次性还清有困难，可以分期还，疫情期间也不挣钱，希望原告方把利息进行减免。房证可以办，可以配合原告办理抵押登记。不需要兴安公司与杨薇承担连带保证责任。同意承担诉讼费用，不同意承担律师费。被告杨薇未应诉亦未答辩。被告兴安公司答辩称，原告主张兴安公司与被告承担连带给付责任没有事实以及法律支持，本案中兴安公司作为涉案房产的开发企业及销售企业与原告签订了《最高额保证合同》，合同中明确约定保证期限是涉案房产办理不动产登记及抵押登记时止，被告公司在2016年就将该涉案房产的发票开具完交给了被告陈德阳，已经完成了所有办理产权登记所需要我公司所尽的义务，至于被告陈德阳是否办理产权登记则是原告的责任范围，原告怠于行使权利，致使其今天为止也没有具有抵押权，与我公司无关，且我国最高法院相关类似案例此情况下都判定开发企业不承担连带保证责任。另外被告陈德阳是因疫情期间造成没有收入无法按月偿还贷款，根据国家相关政策，不可抗力期间，其贷款利息或减免或延长，另外本案中的罚息并不是因为正常情况下不偿还贷款，是疫情所造成，如再加收罚息没有法律依据，另外原告要求我公司连带给付律师代理费，需要当庭出示原告与律师事务所签订的委托协议及合法有效的增值税发票和正常合理的收费标准。本案原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.编号2012-20150452509号《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份18页（原件经当庭核对无异议退还原告）。欲证明被告陈德阳、杨薇在原告公司处办理按揭贷款236,000.00元，借款期限为120个月，根据合同第16条第一款第一项的约定，被告现已逾期还款构成违约；根据第17条第一款第二小项约定原告有权因借款人的违约行为要求被告立即清偿借款本息及相关费用；根据合同特别条款中第36条第一款壹中约定案涉借款的保证人兴安公司的保证期间为至本合同项下借款人的债务履行期期限届满之日后两年止，本案中被告兴安公司应当承担连带还款责任。2.建设银行个人贷款支付凭证复印件一份一页两张（原件核对无异后退还）。欲证明原告与借款人签订借款合同后，严格根据借款合同特别条款第33条第一款贰的约定，分别向兴安公司打入了按揭的首付款，即借款人的案涉借款，合计236,000.00元，原告已经依照约定履行了放贷义务。3.案涉借款结清试算表打印件一份两页、个人贷款对账单打印件一份一页。欲证明被告陈德阳、杨薇截止2020年1月13日拖欠原告借款本息合计数额179,066.91元，截止2021年4月6日拖欠原告借款本息的金额合计为162,489.54元，并在借款合同期间借款人偿还的三笔借款均由原告方在本金中予以扣除，并没有扣除利息和罚息。被告兴安公司提交的证据有：销售不动产统一发票复印件一份一页、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同复印件一份15页（原件经核对无异后退还）。欲证明涉案房产在2016年4月22日后就具备了办理不动产登记及正式抵押的手续，并且兴安公司与原告签订的《最高额保证合同》中第四条保证期间第一款第二小项下约定保证期间为抵押人办完房地产权证及抵押登记后。综合以上证据，经审理查明：2015年6月2日，建设银行作为贷款人与作为借款人的陈德阳、杨薇以及作为保证人的兴安公司签订了一份编号为2012-20150452509的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告陈德阳、杨薇因购买兴安公司出售的位于黑龙江省××地区××区××幸福里××＃楼××单元××西××号房屋在原告处贷款236,000,00元，借款期限为120个月，即2015年6月2日至2025年6月2日。合同第三十一条：“一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年（月/年）利率，执行下列第叁种，叁：为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”第三十六条：“关于保证期间的约定为以下第壹种：壹，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。贷款人与借款人就合同项下债务履行期限达成期限变更协议的（如为债务展期，应经保证人同意），保证期间至双方约定的新的债务履行期限届满之日后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。”该合同第十三条抵押条款：“一、抵押人以本合同第三十七条抵押财产清单所列之财产设定抵押。”第三十七条约定：“本合同项下的抵押财产清单如下，处所：康庄-幸福里1#楼西至东二单元12层西2121号，面积104.58平方米，抵押财产价值337,793.00元。”再查明，原告与兴安公司于2011年12月20日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同编号2011-01。合同第一条合同的语释义一、本合同所称“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置座落于曙光社区（春城路西侧）项目所属之XXX小区房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围，一、本最高额保证所担保的债权是指自2011年11月20日至2018年12月3日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括担不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额为人民币（金额大写）叁仟万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。第四条保证期间，一、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止。（一）该笔借款债务履行期限届满之日后两年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年止）。乙方与债务人就主合同项下债务履行期限达成期限变更协议的，保证期间至双方重新约定的债务履行期限届满之日后两年止。该期限变更无需经保证人同意，保证人仍需承担保证责任。若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”。该涉案房产于2015年5月29日在加格达奇区房产管理局进行了预购商品房抵押备案。2016年4月22日，兴安公司给陈德阳开具了销售不动产统一发票，称已能办理房产证。另查明，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》合同第十六条第一款第一项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约。被告陈德阳、杨薇自2018年4月4日起发生了逾期偿还借款本息行为。截止到原告起诉状时间2020年1月13日被告陈德阳、杨薇拖欠原告贷款本金168,604.02元，利息8,922.45元，本金罚息1,128.80元，利息罚息411.64元，以上本息合计179,066.91元。原告起诉后，被告偿还部分借款。截止到2021年4月6日，被告陈德阳、杨薇拖欠原告贷款本金138,604.02元，借款利息为19,027.87元、罚息是4,857.65元，以上合计162,489.54元。本院认为，建设银行与陈德阳、杨薇、兴安公司于2015年6月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，建设银行与兴安公司于2011年12月20日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是各方真实意思表示，于法无悖，合同合法有效。原告建设银行按照合同约定发放了贷款，被告陈德阳、杨薇应当按照合同约定的期限偿还本金及利息。被告陈德阳、杨薇自2018年4月4日起发生了逾期偿还借款本息行为，并非因受疫情影响才导致违约。截止到2021年4月6日，被告陈德阳、杨薇拖欠原告贷款本金138,604.02元，借款利息为19,027.87元、罚息是4,857.65元，以上合计162,489.54元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第16条第一款第一项、第17条第一款第二小项约定，原告有权因借款人的违约行为要求被告立即清偿借款本息及相关费用，对该项诉请本院予以支持。案涉房屋于2015年5月29日在加格达奇区房产管理局进行了预购商品房抵押备案。2016年4月22日，兴安公司给陈德阳开具了销售不动产统一发票，已能办理房产证，但直至庭审，被告仍没有办理抵押权登记，致使原告的抵押权无法实现，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，民法典实施前，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十六条第二款规定“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”，该条对债权人利益的保护着眼于受到的损失，民法典实施后，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第四十六条规定“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持”，该条赋予了债权人要求抵押人办理抵押登记的权利，对债权人利益的保护更全面，同时更有利于保护债权人合法权益，维护经济秩序，更有利于弘扬诚信这一社会主义核心价值观，因此，本案应适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第四十六条规定。对于原告要求被告办理案涉房屋抵押登记的诉请本院予以支持。建设银行与兴安公司于2011年12月20日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定了保证期间自乙方（原告）与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押己生效，抵押人己办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，从本案来看，兴安公司承担最高额保证责任的起始时间为2015年6月2日，因被告一直未办理案涉房屋抵押登记，所以直至本案诉讼，兴安公司一直都处于保证期间。在建设银行与陈德阳、杨薇、兴安公司于2015年6月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中对保证期间进行了更改，根据本案中合同的履行情况和该合同第三十六条第一款壹中约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至贷款人宣布债务提前到期日后二年，即自2015年6月2日起至起诉后二年，因此，兴安公司应当按约定承担连带还款责任，对原告此项诉请本院予以支持。原告主张被告给付律师代理费，但未提交相应证据，对此项诉讼请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、陈德阳、杨薇于本判决生效后十日内给付中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行贷款本金138,604.02元，截止到2021年4月6日的本金借款利息19,027.87元、罚息4,857.65元，以上合计162,489.54元；二、陈德阳、杨薇于本判决生效后十日内按照签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息、罚息的标准给付中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行自2021年4月7日起至借款清偿之日止的利息、罚息；三、如陈德阳、杨薇不能于本判决生效后十日内履行本判决第一、第二判项，陈德阳、杨薇应配合中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行办理陈德阳名下位于黑龙江省××地区××区××幸福里××＃楼××单元××西××号不动产抵押登记手续；四、大兴安岭兴安房地产开发有限责任公司对本判决第一、第二判项借款本息罚息范围内承担连带给付责任；五、驳回中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行其他诉讼请求。以上有履行内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院收取1,775.00元（中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行已预交1,941.00元），由陈德阳、杨薇、大兴安岭兴安房地产开发有限责任公司负担，退还中国建设银行股份有限公司大兴安岭分行166.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。审判员  侯晶二〇二一年五月二十四日书记员  庞月