文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异135号异议人(案外人):张某，男，1984年8月30日生，汉族，住江苏省兴化市。申请执行人：中xxxxxxxxxxxx行，组织机构代码8xxxxxx3，住所地昆山市开发区。负责人：虞东，该行行长。被执行人：昆xxxxxxxx司，组织机构代码7xxxxxxxxx2，住所地昆山市周市镇。法定代表人：张某2，该公司总经理。被执行人：江xxxxxxxxxxx司，组织机构代码6xxxxxxxxxx6，住所地昆山市玉山镇。法定代表人：季建平，该公司董事长。被执行人：王某，男，1968年9月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：俞某，女，1968年9月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：张某2，男，1971年1月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：周某，女，1973年9月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：钱某，男，1964年5月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：郁某，女，1975年11月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。在执行中xxxxxxxxxxxx行与昆xxxxxxxx司、江xxxxxxxxxxx司、王某等金融借款合同纠纷一案，即(2021)苏0583执恢11号，案外人张某向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张某提出异议称：异议人与被执行人王某于2015年9月10号签订了一份房屋买卖合同，合同约定王某将其动迁房昆山市周市镇鑫茂东苑xx栋xxx室及车库xxx室出售给异议人，异议人当日就支付定金1万元整，一周后异议人又缴纳了24万元整购房款，余款双方约定通过贷款方式进行支付，在2015年9月26日将房屋交付给了异议人，异议人进行了装修并入住至今，在2018年1月初法院查封之前已经完成除过户外的其他合同条款。后因王某不履行合同义务，故异议人在2018年4月21日将其诉讼至法院要求继续履行合同过户义务，并对涉案房屋进行财产保全。(2021)苏0583执恢11号案件中国银行股份有限公司申请财产保全，将王某名下周市镇鑫茂东苑xx栋xxx室及车库xxx室进行财产进行查封，导致异议人和王某之间的房屋买卖合同无法正常进行过户，根据相关法律规定，异议人请求排除涉案房屋的执行，人民法院应予支持。请求：法院停止对鑫茂东苑xx栋xxx室及车库进行拍卖。中xxxxxxxxxxxx行称，一、案涉房屋买卖合同在本案生效法律文书作出后才签订。贵院于2015年1月12日即受理了申请执行人诉被执行人昆xxxxxxxx司、王某等金融借款合同纠纷一案，并于2015年3月16日作出(2015)昆商初字第00278号民事调解书，而案外人与被执行人王某于2015年9月10日才签订房屋买卖合同。二、案涉房屋买卖合同约定的购房款显著低于市场价值。根据本案执行过程中的《房地产网络询价咨询函》，案涉房屋的市场价值为134.43万元，而案涉房屋买卖合同约定的购房款才54万，显著低于市场价值。三、案外人提供的证据不足以证明其已按合同约定支付部分购房款。案外人没有提供支付部分购房款的银行转账凭证，收条无法单独证明案外人已实际支付。四、案外人至今仍未将剩余价款交付贵院执行。案外人在(2019)苏0583执异191号案件中承诺将剩余价款交付贵院执行，但从其本案执行异议申请来看，至今未将剩余价款交付贵院执行。五、未办理过户登记系案外人自身原因导致。首先，案涉房屋买卖合同第三条约定过户登记完成后方办理购房款的交割和房屋的交付，但案外人在未办理过户登记前即交割购房款。其次，案外人在购买案涉房屋时有中介参与，理应知晓被执行人王某涉及众多诉讼，未尽谨慎注意义务。最后，案外人在案涉房屋存在多轮查封的情形下，仅针对轮候查封的申请执行人昆山市神龙小额贷款有限公司提出执行异议，未对其他查封提出执行异议，且在(2019)苏0583执异191号执行裁定支持其执行异议后，亦未积极主张权利，导致至今未办理过户登记。因此，案外人对未办理过户登记显然存在重大过错。六、本案查封系轮候查封，并非正式生效的查封，案外人依法无权对轮候查封提出执行异议。综上所述，请求贵院驳回案外人的执行异议。退一万步讲，如贵院支持案外人的执行异议，依法应同时要求案外人将剩余价款交付贵院执行。经审查查明，中xxxxxxxxxxxx行与昆xxxxxxxx司、江xxxxxxxxxxx司、王某等金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月16日作出(2015)昆商初字第00278号民事调解书，内容为:一、被告金利电器仪表有限公司结欠原告中xxxxxxxxxxxx行借款本5000000元及相应的利息、罚息、复利259579.10元（该利息、罚息、复利暂计算至2014年12月29日；之后的罚息自2014年12月30日起以结欠本金为基数按年利率10.92%计算至实际支付之日止；之后的复利自2014年12月30日起以结欠利息为基数按年利率10.92%计算至实际支付之日止）。上述结欠款项由被告昆xxxxxxxx司分七期支付：2015年3月31日前支付250000元、2015年4月30日前支付250000元、2015年5月31日前支付250000元、2015年6月30日前支付250000元、2015年7月31日前支付1500000元、2015年8月31日前支付1500000元、余款于2015年9月31日前结清。二、被告昆xxxxxxxx司于2015年4月31日前支付原告中xxxxxxxxxxxx行律师费损失120000元。三、被告江xxxxxxxxxxx司、王某、俞某、张某2、周某、钱某、郁某对被告昆xxxxxxxx司上述一、二向债务承担连带清偿责任，被告江xxxxxxxxxxx司、王某、俞某、张某2、周某、钱某、郁某承担保证责任后，有权向被告昆xxxxxxxx司追偿。四、若被告昆xxxxxxxx司未能按期足额履行上述第一、二项债务，原告中xxxxxxxxxxxx行有权要求对方加付100000元律师费损失。五、各方当事人就本案再无其他纠葛。六、各方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议笔录上签名或捺印后即具有法律效力。七、案件受理费53378元，减半收取26689元，保全措施申请费5000元，共计31689元，被告昆xxxxxxxx司、江xxxxxxxxxxx司、王某、俞某、张某2、周某、钱某、郁某承担，此款原告中xxxxxxxxxxxx行已预交，本院不再退还，被告于2015年3月31日前支付原告。该调解协议生效后，被告未履行法律文书确定的义务，中xxxxxxxxxxxx行向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2016）苏0583执1224号，在该案执行过程中，申请执行人申请撤回执行申请，本院依法终结该案；后申请执行人重新向本院申请执行，本院依法恢复该案执行，执行案号为(2021)苏0583执恢11号。执行过程中，我院裁定拍卖被执行人王某名下位于昆山市××市镇××楼××室及××楼××室车库房地产(含固定装修)以清偿债务。2018年5月28日，异议人就案涉房产过户事宜向本院提起诉讼，要求王某依合同约定履行过户义务，本院于2018年年8月15日作出（2018)苏0583民初10306号生效民事判决书,该案审理查明：“2015年9月10日，原告和被告王某签订《房屋买卖成交合同》一份，被告将其座落于昆山市周市镇鑫茂东苑施工编号x幢xxx室及车库以54万元价格出售给原告。合同约定签订合同时支付定金10000元，第二次于本月底支付24万元整，其中剩余房款40000元作为过户时支付（不计息），其中25万元按银行利息2.5%支付利率（年利息），支付完成25万元时拿钥匙。张某王某在合同尾部签字确认。合同签订后，原告向被告共计支付房款25万元，被告于2015年9月26日将涉案房屋交付原告，原告装修并入住至今。”因案涉房产已被法院查封，经法庭释明后异议人未变更诉请，本院依法判决驳回其诉讼请求。另查明，昆山市不动产登记中心反馈资料显示案涉的位于昆山市周市镇鑫茂东苑xx幢xxx室[不动产权证号苏(2xx6)昆山市不动产权第0xxxxx4号]及车库xxx室[不动产权证号苏(2xx6)昆山市不动产权第0xxxxx7号]产权登记时间为2016年11月8日，产权人为本案被执行人王某，共有方式为共同共有；上述房产设有多轮查封，首位查封案号为(2017)苏0583民初19079号，查封时间为2018年1月16日，夏志华及本案异议人张某对此提出执行异议，本院作出(2019)苏0583执异191号执行裁定书，裁定夏志华、张某的执行异议成立，解除对位于案涉的位于昆山市周市镇鑫茂东苑xx幢xxx室及车库xxx室的查封。异议人张某为证明在查封前就购买了涉案房屋并实际占有使用，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖成交合同，显示：卖方王某，买方张某，甲方同意坐落在昆山市××市镇××花东××楼××室及××号车库出售给乙方，总价款54万，本合同签订之时，乙方支付1万，第二次于本月底支付24万，其中剩余房款4万元作为过户时支付（不计息）其中25万元按银行利息2.5%支付利率（年利息），支付完成25万元时拿钥匙，中介方在收到乙方全部购房款及甲、乙双方所需交纳的税、费后，为甲、乙双方办理该房屋产权过户手续，该合同落款日期为2015年9月10日，张某王某在合同尾部签字确认，并有中介昆山市旌丰房屋信息咨询公司盖章。2015年9月昆山市旌丰房屋信息咨询公司出具的收款收据两张，分别为收到张某定金现金1万元及购房款现金24万元。2018年1月4日昆山市旌丰房屋信息咨询公司出具的收款收据一张，显示收到夏志华中介服务费6980元。张某为证明在查封前就实际居住涉案房屋，向本院提供了洛克美装饰于2016年6月至11月出具的分别为4500元、53500元、43500元、36250元、250元，缴款单位为鑫茂东苑17号楼405的5张装修收款收据及物业费、水电费缴纳收据。2021年5月20日，异议人张某将剩余购房款29万元缴至本院。上述事实由房屋买卖成交合同、收款收据、(2015)昆商初字第00278号民事调解书、（2018)苏0583民初10306号民事判决书、(2021)苏0583执恢11号裁定书、不动产信息查询单、物业费、水电费缴纳收据、交款单据等予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人张某与被执行人王某在涉案房屋查封前就签订房屋买卖合同，后按照合同约定支付部分价款并进行装修，入住至今，且已将余款按照人民法院的要求交付执行。被执行人王某在涉案房产的不动产产权证办理出来后，未能及时协助办理相关过户手续，异议人业已通过诉讼方式要求被执行人协助办理案涉房产过户手续，现涉案房产仍登记在被执行人名下，对此异议人没有过错。综上所述，异议人提出要求停止对案涉房屋拍卖的异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止(2021)苏0583执恢11号案件对昆山市周市镇鑫茂东苑xx幢xxx室及xx幢xxx室车库的拍卖。案外人、当事人对裁定不服，可以自收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审判长  徐琰审判员  张若审判员  欧平二〇二一年五月二十一日法官助理李文婵书记员蒋丽欢