贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终761号 上诉人(原审被告)：贵州观山月置业有限公司，住所地贵州省望谟县平洞街道工业园区内。 法定代表人：陈新华，该公司负责人。 委托诉讼代理人：白莎，贵州纬图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文，贵州纬图律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗德芬，女，1968年9月28日出生，苗族，住贵州省望谟县。 被上诉人（原审原告）：梁虎，男，1966年3月15日出生，布依族，退休干部，住贵州省望谟县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：韦定彪，贵州定彪律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：哈平，贵州定彪律师事务所实习律师。 原审被告：望谟观山月汇金置业有限公司，住所地贵州省望谟县王母街道办事处观山大酒店16楼。 法定代表人：陈新华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白莎，贵州纬图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文，贵州纬图律师事务所律师。 上诉人贵州观山月置业有限公司（以下简称“贵州观山月公司”）因与被上诉人梁虎、罗德芬及原审被告望谟观山月汇金置业有限公司（以下简称“望谟观山月公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省望谟县人民法院(2020)黔2326民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵州观山月公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗德芬、梁虎对贵州观山月公司的全部诉讼请求；2.案件受理费由罗德芬、梁虎承担。 事实和理由：1.贵州观山月公司并无逾期交房行为，仅未按时交付购房款发票及房屋平面分户图给罗德芬、梁虎办理产权登记手续，且未对罗德芬、梁虎造成任何经济损失，故贵州观山月公司不应该承担违约赔偿的责任。2.贵州观山月公司未按时交付购房款发票及房屋平面分户图给罗德芬、梁虎，系因新冠肺炎疫情的原因，属不可抗力。根据一审庭审调查查明及罗德芬、梁虎提交的证据，罗德芬、梁虎申请办理房产登记手续时间为2020年6月，但从2020年1月开始，全国受新冠肺炎疫情的影响，各种行业都处于停止营业状态。贵州观山月公司也因受新冠肺炎疫情影响，各项业务无法开展，才未交付购房款发票及房屋平面分户图。贵州观山月公司在罗德芬、梁虎申请办理房产登记手续及贵州观山月公司恢复正常业务办理后，立即将购房款发票及房屋平面分户图交给罗德芬、梁虎，罗德芬、梁虎已经顺利的办理房屋产权登记手续。所以根据《中华人民共和国民法典》关于不可抗力的规定及在罗德芬、梁虎申请办理后立即将相关手续交给罗德芬、梁虎的情况来看，贵州观山月公司并不构成违约，不应承担相应的赔偿责任。3.即使贵州观山月公司应当承担违约责任，一审判决按照购房款的日万分之二计算违约金过高，请求予以调减参照银行贷款利率计算更为合理。 罗德芬、梁虎辩称，1.罗德芬与贵州观山月公司于2016年11月27日签订《认购协议》，认购观山月·金街1幢15层A-1商品房一套，并交2万元认购金，后双方于2016年12月19日正式签订《商品房买卖合同》，合同编号2016000337，房屋序号为A-8-1，总购房款667534元，首付款136534元。罗德芬、梁虎于2016年12月1日将首付款136534元(包含之前2万元认购金)全部转入指定银行帐户，于2017年9月1日通过贷款531000元将余下购房款转入指定银行帐户，完成了合同约定的付款义务，且该贷款罗德芬、梁虎已于2020年3月25日结清。2.罗德芬、梁虎与贵州观山月公司、望谟观山月公司签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》体现双方真实意思表示和合同自治原则，内容具体明确，未违反法律和行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百七十条、第四百七十一条规定精神，合法有效。3.一审判决存在瑕疵。违约金应根据双方所约定的合同条款来分段计算。贵州观山月公司未按合同约定事项履行交付有关文书的义务，直到2020年6月13日才交付购房发票和《房屋面积测绘报告》给罗德芬、梁虎，已违反合同条款约定。按照约定违约的处理方式，即约定日期起90日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，而一审法院未按合同约定判决90日内的违约金1228.80元，仅判决全款万分之二的违约金，属于漏判。4.关于贵州观山月公司的第一项上诉理由，纯属推卸责任。贵州观山月公司未在规定的时间内交付办理产权材料，按照约定应承担迟延交付办理转移登记文书的责任。5.关于贵州观山月公司的第二项上诉理由，也属推卸责任。事实上，罗德芬、梁虎已于2017年9月1日按约付清所有购房款，按理贵州观山月公司应立即为其开具发票和交付《房屋面积测绘报告》。该两样资料在贵州观山月公司手中，而未在政府部门，与政府部门无关。新冠肺炎疫情2019年12月才开始，与贵州观山月公司逾期交付办理产权文书不沾边。6.一审判决认定的违约金并不过高。案涉《商品房买卖合同》系贵州观山月公司提供的格式合同，贵州观山月公司违约，应当按照约定的房屋总价款的日万分之二承担支付违约金的责任。综上所述，贵州观山月公司的上诉请求均属无理诉求，请求二审法院依法判决驳回上诉。 罗德芬、梁虎向一审法院起诉请求：1.请求判决贵州观山月公司、望谟观山月公司共同向罗德芬、梁虎支付违约金共计人民币141183.15元;2.本案诉讼费用由贵州观山月公司、望谟观山月公司承担。 一审法院认定案件事实:买受人罗德芬与作为出售方的贵州观山月公司于2016年11月27日签订《认购协议》，认购贵州观山月公司开发的观山月·金街商品房一套，并向贵州观山月公司支付定金和认筹金，该收据的收款单位处盖贵州观山月公司印章。2016年12月5日，梁虎、罗德芬夫妻二人作为买受人与贵州观山月公司签订《商品房买卖合同》(合同记载出卖人为贵州观山月公司，合同落款处加盖望谟观山月公司)，合同编号为：2016000337合同约定:买受人购买出卖人开发的位于望谟县王母街道王母广场南侧观山月商务大酒店金街幢8层A-8-1号房，建筑面积为201.55平方米，房屋总价款为667534.00元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款136534.00元，余款531000.00元以银行按揭。……第十一条、商品房交付时间和条件。(一)出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。……第二十二条房屋登记。二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、移转登记。(一)出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房移转登记的有关文书的，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人已于2017年1月17日向贵州观山月公司支付房屋首付款136534元，于2017年9月1日向中国工商银行股份有限公司望谟支行按揭贷款531000元支付到贵州观山月公司。罗德芬、梁虎作为义务人，中国工商银行股份有限公司作为权利人将该房屋办理抵押预告登记【黔(2017)年望谟县不动产证明第000xxx号】。买受人罗德芬、梁虎已于2020年3月9日将该笔按揭贷款全部结清，并于2020年3月26日办理了注销上述预告抵押登记。 一审法院同时查明，贵州观山月公司于2014年12月12日取得对望谟观山月商务大酒店（观山月金街）的商品房预售许可，于2020年5月25日取得黔（2020）望谟县不动产权第××号不动产权证书，该证书记载:“观山月商务大酒店的权利人为贵州观山月公司，该房屋的竣工时间为2017年1月6日，登记时间为2020年5月25日”。 一审法院另查明，双方对房屋交付不持异议。贵州观山月公司向买受人梁虎出具贵州增值税普通发票，该发票记载：开票时间为2020年6月13日，销售方名称为贵州观山月公司，金额为667534元。贵州观山月公司于2020年6月13日将上述购房全款发票交付罗德芬、梁虎，其并未提供证据证实逾期交付文书行为是因政府等第三人原因导致。现案涉商品房移转登记正在办理中。 一审法院再查明，案涉《商品房买卖合同》第一章合同当事人中出卖人贵州观山月公司，法定代表人为陈新建，该合同落款出卖人处仅加盖望谟观山月公司及法定代表人陈新华的印章。望谟观山月公司与贵州观山月公司为两个独立的有限责任公司。一审庭审中，罗德芬、梁虎陈述，办理商品房移转登记的有关文书有购房全款发票和房屋平面分户图等，但贵州观山月公司未按照合同约定时间将上述两份文书交付罗德芬、梁虎，导致罗德芬、梁虎未能办理房屋产权转移登记。 一审法院认为，关于《商品房买卖合同》的主体及望谟观山月公司是否承担责任问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，贵州观山月公司、罗德芬、梁虎于2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》，该合同落款处虽然盖望谟观山月公司公章，但该合同约束的主体为梁虎罗德芬与贵州观山月公司。首先，在双方签订商品房买卖合同前，买受人罗德芬与作为出售方的贵州观山月公司于2016年11月27日签订《认购协议》，加盖贵州观山月公司印章，罗德芬、梁虎交纳定金、认筹房款后，收据亦载明收款单位是贵州观山月公司并加盖其印章。同时，商品房买卖合同的封面及合同第一章载明出卖人和该合同的其他地方记载的出卖人均为贵州观山月公司，罗德芬、梁虎支付的房屋首付款及按揭贷款均是支付到贵州观山月公司账户。其次，商品房预售许可证载明贵州观山月公司对案涉房屋具有预售资格贵州省建设工程竣工验收备案表载明贵州观山月公司为观山月商务大酒店的建设单位。黔（2020）望谟县不动产权第××号不动产权证书亦载明贵州观山月公司为观山月商务大酒店的权利人。第三，庭审中，贵州观山月公司称望谟观山月公司加盖印章是因工作人员混淆两个公司名称导致，望谟观山月公司并非商品房买卖合同的当事人，不应承担违约责任。贵州观山月公司亦自认其才是案涉商品房买卖合同的当事人。同时，商品房买卖合同签订后，贵州观山月公司一直以出卖人的身份履行合同义务。综上，连带责任由法律的规定或当事人的约定，罗德芬、梁虎并无充分的证据证实望谟观山月公司与贵州观山月公司应承担连带支付的违约责任。案涉商品房买卖合同真正约束的主体是罗德芬、梁虎与贵州观山月公司。该商品房买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于逾期交付房屋转移登记有关文书归责问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在商品房买卖合同中约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但贵州观山月公司直至2020年5月25日才取得黔（2020）望谟县不动产权第××号不动产权初始登记证书。罗德芬、梁虎于2017年9月1日支付完毕全部购房款，贵州观山月公司于2020年6月13日才开具案涉商品房购房全款的发票，其客观上已经不能按照合同约定的时间取得商品房的所有权初始登记，亦不可能按合同约定将办理商品房转移登记的购房全款发票、房屋平面分户图等有关文书交付给罗德芬、梁虎。贵州观山月公司抗辩逾期交付办理转移登记的有关文书是因政府原因导致。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”贵州观山月公司未提交证据证实交付办理房屋转移登记有关文书是因政府等第三人原因或买受人的原因导致。因此，其将承担举证不能的法律后果，贵州观山月公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。关于逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限内届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同中约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。如争议焦点二所述，贵州观山月公司未能在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给罗德芬、梁虎，已经构成违约行为，应当承担违约责任。罗德芬、梁虎于2017年9月1日通过银行按揭贷款向贵州观山月公司付清全款，但在买受人梁虎、罗德芬未付清全款的情况下，贵州观山月公司有权拒绝其相应履行的抗辩权，且罗德芬、梁虎诉请交付办理商品移转登记的有关文书指购房全款发票等文书，贵州观山月公司认可在2020年6月13日才交付购房发票等有关办理商品房转移登记的文书给罗德芬、梁虎。因此，违约金计算起止时间为2017年9月1日至2020年6月13日。贵州观山月公司抗辩新冠肺炎情期间无法正常办理义务属于不可抗力，结合办理商品房产权登记程序及望谟县新冠肺炎疫情防控工作实际等因素综合考虑，酌情扣除30天的新冠肺炎疫情期间。综上，违约金计算起止时间为2017年9月1日至2020年6月13日，共计1015天，扣除30天后逾期天数为985天。关于违约金的计算标准，双方合同约定在出卖人承诺交付办理商品房转移登记的文书的日期90日之后仍未交付的，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二违约金。贵州观山月公司认为违约计算标准过高，请求按照逾期交房的租金损失标准计算违约金。本案并非逾期交付房屋产生的纠纷，违约金具有惩罚性质，每日万分之二的违约金计算标准折算成银行贷款利率后并未超出法律的规定。因此，贵州观山月公司请求调减违约金计算标准的抗辩理由不予采纳。违约金计算如下:逾期天数985天×667534元×2?＝131504.20元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、限贵州观山月公司于本判决生效之日起二十日内向罗德芬、梁虎支付因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金13150420元；二、驳回罗德芬、梁虎的其他诉讼请求。案件受理费1561.83元(已减半)，由贵州观山月公司负担。 二审中，双方当事人并未提交证据。本院对一审法院查明的基本案件事实予以确认。 本院另查明，案涉贵州观山月公司开发的观山月商务大酒店工程项目于2018年12月18日竣工验收合格，于次日取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》。 本院认为，综合当事人诉辩理由及请求，本案二审争议焦点为：贵州观山月公司是否存在逾期办证违约行为，是否应当承担违约责任。 本案中，贵州观山月公司与罗德芬、梁虎签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。 一、关于贵州观山月公司是否构成逾期办证违约的问题 案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“转移登记:（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金……”本案中，贵州观山月公司承诺于2016年12月30日前取得办商品房所有权登记并交付商品房转移登记有关文书，而罗德芬、梁虎已于2017年9月1日支付完毕全部购房款，则此时贵州观山月公司即应当向罗德芬、梁虎交付办理商品房转移登记的相关文书，以配合罗德芬、梁虎办理房屋所有权转移登记。但是，贵州观山月公司就案涉工程项目于2018年12月19日才取得竣工验收备案登记表，具备办理初始登记条件，于2020年5月25日取得初始登记权证，于2020年6月13日才交付购房发票及房屋平面分户图等办理转移登记的相关文书，违反《商品房买卖合同》约定的义务，构成违约。 二、关于贵州观山月公司应否承担违约责任问题 如前所述，贵州观山月公司逾期取得房屋所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，且自罗德芬、梁虎于2017年9月1日交付全部购房款之日至贵州观山月公司于2020年6月13日实际交付购房发票及房屋平面分户图等有关文书用于办理商品房转移登记，已经超过90日，贵州观山月公司应当按照约定承担相应的违约责任，支付违约金。至于贵州观山月公司主张罗德芬、梁虎不存在损失，不应承担支付违约金责任与双方约定不符。况且，贵州观山月公司违反其办理房屋产权转移登记义务，致使罗德芬、梁虎获得案涉房屋所有权的目的落空，权利处于不确定状态，部分房屋所有权权能不能实现，而贵州观山月公司却一直占有罗德芬、梁虎等支付的购房款。因此，对贵州观山月公司前述主张不予采纳。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金的主要功能为弥补守约方因违约方违约所造成的损失，且兼顾一定的惩罚功能，但惩罚具有一定限度，不能过分高于违约造成的损失，否则造成实质不公平的结果。本案中，鉴于罗德芬、梁虎已经实际占有并居住、使用案涉房屋，且贵州观山月公司在取得房屋初始登记后，亦尽快将办理转移登记手续交付罗德芬、梁虎办理案涉房屋登记，在双方均未举证证实罗德芬、梁虎因贵州观山月公司逾期办证造成的损失金额，以及贵州观山月公司主张违约金数额偏高要求调整的情况下，本院酌情以罗德芬、梁虎已付购房款663475元为基数，按罗德芬、梁虎起诉时中国人民银行委托银行间同业拆借中心公布的一年至五年期贷款市场报价利率（LPR）即年利率3.85%计算违约金。关于贵州观山月公司主张本案存在因新冠肺炎疫情的原因应当免除其违约责任一节。经查，按照合同约定，贵州观山月公司应当自罗德芬、梁虎于2017年9月1日支付完毕购房款之日即履行交付购房发票及房屋平面分户图等办理房屋转移登记的相关文书，而新冠肺炎疫情发生于2020年1月，期间贵州观山月公司并不受疫情的影响，且一审法院已经考虑疫情原因而扣除一个月的合理期限，故贵州观山月公司的主张不能成立，本院对一审法院认定的违约天数985天予以确认。综上，案涉违约金应当计算为663475元×3.85%/年×985天÷365天/年=68933元。 此外，关于罗德芬、梁虎主张违约金应当分段计算，一审判决存在瑕疵的主张亦与合同约定不符，不予采纳。 综上所述，上诉人贵州观山月公司的上诉请求及理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但实体处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省望谟县人民法院（2020）黔2326民初1201号民事判决； 二、由贵州观山月置业有限公司于判决生效后十日内支付罗德芬、梁虎违约金68933元； 三、驳回罗德芬、梁虎的其余诉讼请求。 一审案件受理费3123.66，减半收取为1561.83元，由罗德芬、梁虎负担500元，由贵州观山月置业有限公司负担1061.83元；二审案件受理费3123.66元，由贵州观山月置业有限公司负担2623.66元，由罗德芬、梁虎负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  尹慧兰 审判员  刘金洲 审判员  罗 倩 二〇二一年五月二十三日 书记员  韦保明