江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终3613号上诉人（原审被告）：王鹏鹏，男，1989年9月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：冉骁，江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，江苏通达瑞律师事务所律师。上诉人(原审被告)：倪梦裕，女，1987年12月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：冉骁，江苏通达瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，江苏通达瑞律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马云龙，男，1990年4月15日生，汉族，住陕西省渭南市。委托诉讼代理人：卢雯，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰利民，江苏新苏律师事务所律师。上诉人王鹏鹏、倪梦裕因与被上诉人马云龙居间合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王鹏鹏、倪梦裕的上诉请求：撤销一审判决，改判马云龙不得要求支付报酬并赔偿损失。事实和理由：一、王鹏鹏、倪梦裕就房屋买卖居间事宜委托苏州优江建筑装饰有限公司处理（以下简称优江公司），并未授权该公司有转委托的权利，张建不具有代理王鹏鹏、倪梦裕处理事务的资格，马云龙并非本案适格主体。二、马云龙隐瞒房屋买家存在严重征信问题，损害委托人利益，不得要求支付报酬，并应当赔偿损失。马云龙二审辩称，一、王鹏鹏、倪梦裕称马云龙故意隐瞒事实是主观倒推。二、马云龙签订房屋买卖合同已获王鹏鹏、倪梦裕追认，且尽到了合理审慎的注意义务。三、马云龙作为委托代理协议的相对方履行了合同义务，优江公司已经出具情况说明，证明其并非合同相对方。四、王鹏鹏、倪梦裕提供的舒健的借条内容有悖常理，真实性存疑。请求驳回上诉，维持原判。马云龙向一审法院起诉请求：王鹏鹏、倪梦裕支付委托代理费25万元，并返还10万元定金，合计35万元，倪梦裕承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2019年6月8日，马云龙与王鹏鹏签订《个人出售委托代理协议》一份，该份协议抬头处委托方（甲方）处写明王鹏鹏、倪梦裕（倪梦裕的名字由王鹏鹏代签），受托方（乙方）处写明马云龙。双方约定王鹏鹏、倪梦裕收取马云龙限时出售定金，在约定的期限内王鹏鹏、倪梦裕委托马云龙个人独家出售该房屋。主要内容为：1、因王鹏鹏、倪梦裕需求现委托马云龙出资设计将所属房屋装修后代为出售，装修费用皆由马云龙独自承担。2、在委托期限内，马云龙为王鹏鹏、倪梦裕找到买受方并通知王鹏鹏、倪梦裕，王鹏鹏、倪梦裕应在马云龙通知的时间内签订房屋买卖合同。3、王鹏鹏、倪梦裕或马云龙代王鹏鹏、倪梦裕收取潜在买受方支付的意向金或定金，或王鹏鹏、倪梦裕与马云龙带看的潜在买受方签订房屋买卖合同均视为马云龙完成本协议书中约定的委托事项，王鹏鹏、倪梦裕应及时退还马云龙全部限时定金。4、王鹏鹏、倪梦裕承诺以净到手价格人民币190万元委托马云龙代为出售，其成交价格高出净到手价格钱款全部归马云龙所有，待甲方领钱款时应无条件退还溢价部分钱款。5、由于马云龙未能在本协议约定的期限内找到实际的买受方，马云龙将一次性付款支付王鹏鹏、倪梦裕所有房款。6、若到约定期限马云龙仍未找到实际买受方，并未付清全款，则所有装修含家具家电归王鹏鹏、倪梦裕所有，定金不予退还。7、委托期限为自2019年6月9日至2019年10月9日（上述期限不包含买卖双方签订买卖合同及交易过户所需时间）。合同尾部落款甲方处由王鹏鹏签署了其和倪梦裕的名字，乙方处由马云龙签名并加盖了优江公司的公章。马云龙对此解释为，是其个人代理销售王鹏鹏、倪梦裕的房屋，其是优江公司合伙人之一，当时加盖该司公章的目的是让王鹏鹏、倪梦裕相信马云龙有装修队伍的资源及资质，不会对涉案房屋产生损害。整个房屋销售过程均由马云龙或其转委托的张建参与，该公司并未参与。为此，优江公司亦出具情况说明予以证明，内容与马云龙陈述一致。当日，王鹏鹏（委托人）与马云龙（受托人）签订授权委托书一份，载明：1、同意受托人代理委托人与买受方及居间方签订《房屋买卖（居间）合同》及相关附件，同意《房屋买卖（居间）合同》及相关附件的各项条款；2、同意受托人代为办理涉及该房屋买卖、交易的一切事宜（包括但不限于收取买受人的购房定金、购房款，房屋交付等手续）。受托人在办理上述事项过程中所签订的有关文件，委托人均认可。后，马云龙向王鹏鹏支付限时出售定金10万元。另查明，马云龙（委托人）与张建（受托人）签订授权委托书一份，载明因委托人出国办理事务，为了房主的利益，特紧急委托张建全权代理签订尼盛滨江城5幢202室房屋的买卖相关所有协议。2019年7月26日，张建代王鹏鹏（甲方）与买受方王佳佳（乙方）签订二手房买卖定金合同及《苏州市存量房买卖合同》补充协议，约定出售涉案房屋，房屋整体成交价为215万元。王佳佳于2019年7月26日前付给甲方购房定金5万元，双方约定于2019年9月16日前签订《苏州市存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》，在该合同的其他约定事项中还特别记载：王佳佳承诺知晓苏州市购房政策。当日，买受方支付房屋定金5万元。当日，在外地的王鹏鹏出具收据一份，表示收到买受方王佳佳关于涉案房屋购房定金5万元（银行转账至招行吴中支行账户），并以拍照回传方式确认。2019年8月23日，王鹏鹏与买方王佳佳签订了《存量房交易资金托管协议》。王佳佳于2019年9月12日向资金托管账户支付首付款645000元，于2019年11月29日支付了5000元，以上共计65万元。还查明，自2019年8月底，双方就买方贷款进度一事进行沟通。期间，马云龙向王鹏鹏汇报买方贷款银行及贷款情况。同时，也向买方询问贷款情况。2019年9月29日，王鹏鹏称：“我的房子本来计划10月份拿到钱，你那个贷款下来没有，我这边一直在看房子都不敢交钱。他当时说办的浦发银行是八月底，那银行高利贷的话是一到三个月，现在还没下来吗？”2019年10月9日，马云龙回复王鹏鹏称：“贷款是审批通过了，现在就是确认放款时间”。之后，马云龙再次询问买房人：“房东这边就等着定房子呢，你这边落不定，他都不敢签合同”，买房人称：“上次说的是24号安排好放款，最晚月底”，后又称：“刚和银行人员确认，本月肯定放款，最晚月底”。马云龙将其与买房人微信聊天截图发给王鹏鹏称：“那边说这个月能放”。2019年10月27日，马云龙称：“你放心，这边不是说给你拖，我现在跟他说了，不管他客户钱什么时候下来，一定要保证你在11月底之前拿到钱，这样的话就不耽搁你这边买房的事情。我现在是这么跟他们说的”。2019年12月，马云龙方称：“买方两个银行贷款都被退了，你们作为中介方怎么处理”。2020年2月17日，王鹏鹏称：“手续办好了赶紧走程序，银行房贷过户啊，房贷下来我马上配合过户”，“2019年8月就可以找银行贷款，我也在全力配合过户，现在已经半年了，因买方王佳佳个人信用问题导致银行贷款一直下不来，如一直贷款不通过，则追究买方王佳佳违约责任”。中介人员称：“由于疫情影响，我们目前还没上班，一上班马上就做”，马云龙称：“争取尽快把贷款办妥”。2020年3月9日，马云龙在群里称：“王佳佳贷款审批通过了”。2020年5月，王鹏鹏称：“随时过户”。后，买受人王佳佳的贷款于2020年4月份办理完毕并放款，因被告未办理过户，王佳佳于2020年5月起诉至法院。经法院于2020年7月1日组织调解，双方达成如下内容为：1、王鹏鹏、倪梦裕于2020年7月7日前协助王佳佳、吕龙须将涉案房屋变更登记至王佳佳、吕龙须名下。2、王鹏鹏、倪梦裕于2020年7月7日前返还王佳佳、吕龙须购房款5万元。3、王佳佳、吕龙须放弃其他诉讼请求。现被告已拿到总房款215万元。以上事实，由当事人提供的《个人出售委托代理协议》、授权委托书、收条、二手房买卖定金合同及《苏州市存量房买卖合同》补充协议、《存量房交易资金托管协议》、调解协议、当事人陈述及庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，《个人出售委托代理协议》系由马云龙与王鹏鹏、倪梦裕签订，虽合同落款处盖有优江公司公章，但从合同履行过程来看，该代理销售行为均由马云龙及其委托的张建完成。优江公司对此亦出具情况说明，认可其司未参与委托代理，并非合同的相对人，故法院认定《个人出售委托代理协议》的合同双方为马云龙和王鹏鹏、倪梦裕。《个人出售委托代理协议》及授权委托书系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自身义务。王鹏鹏、倪梦裕曾向马云龙出具授权委托书，同意马云龙代为与买受方及居间方签订《房屋买卖（居间）合同》及相关附件，虽马云龙转委托张建代王鹏鹏、倪梦裕签订《房屋买卖（居间）合同》，但该行为系为积极促成房屋交易的完成，并未减损王鹏鹏、倪梦裕的权益，王鹏鹏亦在当日收取了买房人支付的定金，故王鹏鹏、倪梦裕以张建无权代理为由而拒绝返还溢价款的辩称不予采纳。至于马云龙有无适当全面履行义务及应承担的责任。首先，马云龙已按照合同约定在委托期限内为王鹏鹏、倪梦裕找到买方并与其签订房屋买卖居间合同，王鹏鹏、倪梦裕也收取了买方支付的房屋定金，合同中亦明确约定委托期限不包含买卖双方签订买卖合同及交易过户所需时间。其次、从的微信聊天及催促买方办理贷款的过程来看，马云龙一直在向王鹏鹏、倪梦裕报告其所知道的购房人的贷款进度，在购房人贷款事宜办理严重过缓时，马云龙也确在催促购房人办下贷款。但，马云龙作为代理王鹏鹏、倪梦裕销售房屋并以取得佣金为目的的受托人，其亦有义务和责任调查购房人的征信情况及各银行的贷款政策，以便王鹏鹏、倪梦裕在合理时间内取得房款，而涉案房屋贷款发放时间较晚于该段期间的正常贷款办理进度，马云龙对此存在一定过错。最后、王鹏鹏、倪梦裕为主张损失，提供了舒健于2019年9月10日向其转账的50万元（王鹏鹏、倪梦裕表示其中20万元是还款，30万元是借款让其归还涉案房屋贷款）及其于2019年10月1日向舒健出具的借条。但该借条上所载借款时间与上述款项实际转账时间并不一致，且借款利息达到月息4%已完全超过马云龙对王鹏鹏、倪梦裕的损失可以预见的范围。故王鹏鹏、倪梦裕以其归还上述借款的利息作为其的损失法院不予采纳。综合考虑到王鹏鹏、倪梦裕借款还贷的情况、王鹏鹏、倪梦裕主张的损失性质及马云龙的过错程度，在王鹏鹏、倪梦裕应返还马云龙的款项中酌情扣减25000元。双方委托代理协议约定房屋成交价格高出王鹏鹏、倪梦裕委托马云龙净到手价格钱款全部归马云龙所有，待王鹏鹏、倪梦裕该房屋过户领钱款时，王鹏鹏、倪梦裕应退还溢价部分钱款。王鹏鹏、倪梦裕已拿到房款215万元，理应向马云龙返还房屋溢价款并退还定金10万元，结合需扣减的金额，王鹏鹏、倪梦裕应向马云龙返还房屋溢价款225000元并退还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零六条之规定，判决王鹏鹏、倪梦裕于判决生效之日起十日内支付马云龙委托代理费225000元，并返还定金100000元。案件受理费减半收取人民币3275元，由马云龙负担25元，王鹏鹏、倪梦裕负担3250元。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，王鹏鹏、倪梦裕提供了舒健的证言。舒健称2019年7、8月间王鹏鹏卖房置换学区房时，马云龙多次保证王鹏鹏10月1日前能拿到放款。本院认为：2019年6月8日马云龙与王鹏鹏、倪梦裕签订的委托代理协议，抬头注明受托方马云龙，虽然协议末尾优江公司加盖了公章，但审理中该公司向法院出具情况说明，确认未参与该协议的履行，故一审判决认定委托代理协议的双方当事人是马云龙和王鹏鹏、倪梦裕并无不当。王鹏鹏、倪梦裕未授予马云龙转委托权利，但马云龙因自己出国，为促成交易，将委托事务转委托给张建，并不损害王鹏鹏、倪梦裕的利益。关于马云龙在履行委托协议时是否存在过错，2019年10月9日马云龙回复王鹏鹏、倪梦裕称购房人贷款审批已经通过，该陈述存在不实之处，至2019年12月马云龙才告知王鹏鹏、倪梦裕买房人两个银行贷款都被退了，因此马云龙在核实购房人征信情况时确实存在一定过错，一审判决酌情扣减25000元在合理范围内，并无不当。王鹏鹏、倪梦裕认为因马云龙的过错造成其损失，在本案中未提起反诉，本案不予理涉。综上所述，王鹏鹏、倪梦裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人王鹏鹏、倪梦裕负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年五月十日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。