江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2307号上诉人（原审被告）:徐文青，男，1966年12月18日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：蒋天津，江苏云盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳，江苏云盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吴建平，男，1958年11月26日出生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：王晶程，江苏品喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐卫星，江苏品喆律师事务所实习律师。上诉人徐文青因与被上诉人吴建平租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0412民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。徐文青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由吴建平承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人实际使用厂房的时间为2020年6月18日至2021年2月17日，这与事实不符。在2020年5月上诉人已经通知被上诉人不再继续租赁厂房，要求解除厂房租赁合同，请被上诉人另行出租。之后多次通过电话、发律师函等方式与被上诉人协商厂房交接等事宜，但被上诉人均不予理会。并且，因上诉人与合伙人的合作未能继续履行，所以自承租之日起厂房就一直闲置，这并不影响被上诉人另行出租。上诉人提前解除合同的行为虽系违约，但上诉人主观上并无恶意，在上诉人已明确表示不再继续承租，且在厂房一直空置不影响被上诉人另行出租的情况下，被上诉人有义务积极寻找其他承租人，避免扩大损失，但被上诉人一直未采取任何措施及时止损，由此产生的不利后果应由被上诉人自行承担，这部分损失不应当转嫁给上诉人承担。故在上诉人未实际使用厂房的情况下，一审判决认定上诉人实际使用厂房的时间为2020年6月18日至2021年2月17日，这与事实不符，判令上诉人支付2020年6月18日至2021年2月17日的实际使用厂房产生的租金不当。二、一审判决判令上诉人支付违55000元违约金(6个月厂房租金）过高，这与被上诉人的实际损失不符。违约金的主要功能是补偿非违约方的损失，而非严厉惩罚违约方，违约金的数额与违约损失的金额应当大体一致。在上诉人已提前告知被上诉人不再继续租赁的情况下，被上诉人有足够的时间寻找其他承租人，并且上诉人一直未入驻厂房，不会影响被上诉人另行出租，上诉人也一再表示愿意配合被上诉人，但被上诉人在长达8个月的时间内一直没有任何减损行为，所以被上诉人对造成的损失有很大过错。并且，若由上诉人承担2020年6月18日之后的使用租金，就相当于上诉人已经承担了违约造成的损失，若再要求上诉人承担违约金，明显加重了上诉人应当承担的违约责任，故一审判决判令上诉人同时承担租金和违约金不当。请求二审根据被上诉人的实际损失，酌情减少违约金数额，以维护法律的公平和诚实信用原则。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。吴建平辩称，1.双方约定厂房租赁期限为10年，自2019年6月18日至2029年6月18日，租金支付方式为每年提前一个月支付。根据合同约定，在双方未就解除合同事宜达成一致时，应该根据诚信原则，积极履行合同。在合同有效期内，吴建平没有义务去寻找其他承租人，厂房租赁合同的目的系为让徐文青基于合法的债权关系对厂房享有占有、使用的权利，至于其是否实际使用该厂房，这与合同中权利义务的履行无直接关系，徐文青应该承担厂房租金。2.合同中约定的30%违约金系双方的真实意思表示，合法有效，违约金条款对双方均适用。现徐文青主张违约金过高，显然与订立合同的初衷不符，有违诚实信用原则。一审法院判决徐文青支付6个月租金作为违约金，与实际相符，支付实际使用期间的租金是徐文青应当履行的义务，两者并不冲突。吴建平向一审法院起诉请求：1.判令徐文青支付吴建平租金110000元及相应的违约金33000元，垫付电费1983.18元，共计144983.18元；2.本案诉讼费、保全费由徐文青承担。一审庭审中诉讼请求变更为要求徐文青支付一年租金（2020年6月18日至2021年6月17日）110000元并同意徐文青支付违约金解除合同，违约金事项根据合同约定履行即违约金为人民币264000元，诉讼费由徐文青承担。一审法院认定事实：吴建平与徐文青于2019年5月22日签订厂房租赁合同，合同约定，吴建平出租给徐文青的厂房坐落在江苏省常州市武进区湟里镇晚步村2号，租期为十年，从2019年6月18日起至2029年6月18日，租金每年壹拾壹万元整，合同总租金为壹佰壹拾万元整，租金于每年的5月18日前支付，一年一付，并约定了违约责任的违约金为本合同总价的30%。涉案厂房登记在常州市武进区东大饲料厂名下，土地性质属于集体土地，而常州市武进区东大饲料厂属于个体工商户，经营者为吴建平。徐文青分别于2019年5月22日通过微信支付10000元租金给吴建平，于2019年5月24日通过银行转账分两笔每笔50000元合计100000元租金给吴建平，吴建平将涉案厂房给徐文青使用。2020年5月18日，徐文青未支付租金，双方也未协商一致，吴建平向一审法院起诉徐文青支付2020年6月18日至2021年6月18日的第二年租金110000元和违约金33000元。徐文青在第一次庭审后2020年11月7日向吴建平邮寄解除房屋租赁合同的律师函，第二次庭审中，吴建平同意徐文青支付违约金的前提下，同意解除租房合同。一审法院认为：吴建平与徐文青于2019年5月22日签订厂房租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应该按照合同约定全面履行自己的义务，徐文青应该向吴建平支付所欠厂房租金，一审庭审中，徐文青提出解除剩余期限的厂房租赁合同，吴建平同意徐文青支付违约金的前提下解除厂房租赁合同，双方均同意解除租赁合同的意思表示内容不违法法律规定，法院给予确认，徐文青未按约定支付租金且提出解除合同，应该视为违约，按照双方的租赁合同约定，徐文青方支付的违约金为264000元（剩下租期8年的合同总价违约金的百分之三十），徐文青方提出根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院给予增加；违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院给予适当减少。吴建平方将厂房租赁给徐文青方，有权要求徐文青支付租金和违约金，结合本案的情况，双方合同的违约金264000元，相当于厂房的两年多租金，实属偏高，且双方现在同意解除租赁合同，合同解除后，吴建平方还可以把案涉厂房另行出租给其他人从而减少损失。因此法院考虑案涉厂房租赁合同未到期年限及吴建平另行出租案涉厂房所需合理时间及相应的损失情况，酌情确认徐文青向吴建平支付当年租金标准的6个月房屋租金55000元作为违约金，另外徐文青还应支付吴建平实际使用案涉厂房的租金（从2020年6月18日至徐文青将案涉厂房交还给吴建平之日止的租金，租金按照每年110000元计算）。另外，吴建平的电费诉请，因吴建平提供的证据并不能证明其诉请，法院不给予认可。为此一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第七百二十一条规定，判决：一、判令吴建平与徐文青所签订的《厂房租赁合同》解除；二、徐文青向吴建平支付厂房的实际使用的租金73333元（租金的标准按照每年110000元的标准计算，租期按照从2020年6月18日至徐文青将案涉厂房交还给吴建平之日止计算，暂计算至2021年2月17日金额为73333元）；三、徐文青向吴建平支付违约金55000元（6个月厂房租金55000元作为违约金）；四、驳回吴建平的其他诉讼请求；案件受理费3200元，保全费1245元,合计人民币4445元,由徐文青负担。二审中，双方当事人未提交新的证据，对一审查明的事实亦无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉厂房租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约履行。本案中，在订立厂房租赁合同时，徐文清应当对租赁厂房的将来使用情况有合理的预见和安排，在此基础上，与吴建平达成租赁厂房的合意，故对于在合同签订后，厂房未实际投入使用的风险，应由徐文清自行承担。由此，在租赁合同签订生效后，对于徐文清以租赁厂房未实际投入使用为由，要求减免租金的主张，本院不予支持。此外，徐文清主张曾经以无继续租赁厂房的需求和无力支付租金为由向吴建平提出过解除厂房租赁合同，但是徐文清解除合同的上述理由，既不符合法律规定，亦与合同约定不符，吴建平有权拒绝。因此，在厂房租赁合同解除且将厂房实际交还吴建平之前，徐文清应当按约向吴建平支付厂房租金。由于在厂房租赁合同解除且将厂房交还吴建平之前，因厂房在徐文清的控制之下，这必然影响吴建平将厂房出租给其他的承租人，故对于徐文清提出的在厂房移交前，吴建平可以另行寻找其他承租人以减少损失的主张，本院不予支持。一审法院酌情认定徐文清向吴建平另行支付6个月租金计55000元作为违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐文清的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由徐文清负担。本判决为终审判决审 判 长 颜国容审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年五月三十一日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐