四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4820号 上诉人（原审原告）：成都苏宁易购超市有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路19号A栋3层。 法定代表人：徐开闯。 委托诉讼代理人：江宗芩，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邱龙辉，女，1951年2月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人成都苏宁易购超市有限公司（以下简称苏宁易购）因与被上诉人邱龙辉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初14503号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 苏宁易购上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持苏宁易购的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由邱龙辉承担。事实和理由：一、苏宁易购尽到了交还房屋的义务。苏宁易购于2019年底腾空了案涉房屋，2019年12月26日，苏宁易购通过快递向邱龙辉的常住地址寄送了《关于解除租赁合同的通知函》，该邮件邱龙辉于2019年12月27日收到；解除通知送达后，苏宁易购又向前述地址寄送了案涉房屋钥匙，该钥匙于2020年1月21日送达邱龙辉。一审法院认定“现邱龙辉自认2020年4月收到钥匙并同意返还一个月的租金，可以认定邱龙辉于4月收回了房屋”的事实错误。首先，案涉房屋钥匙已经于2020年1月21日送达邱龙辉，自2020年1月21日起，苏宁易购实际上并未占有或使用案涉房屋。其次，邱龙辉自认2020年4月收到钥匙，与钥匙邮单显示的2020年1月21日签收的记录不一致。然后，邱龙辉提供的第三人杨太华在成都的住院证明，无法证明其实际收到钥匙的时间；杨太华与邱龙辉之间的关系，邱龙辉未提供证据证明；邱龙辉也未提供证据证明其在成都陪同的相关证据材料。最后，即使邱龙辉因不在常住地址未及时签收邮件，相应的法律后果也应当由邱龙辉承担，这期间的房屋占用费用不应当由苏宁易购承担。苏宁易购依据《租赁合同》的约定，在合同约定的时间内交还了案涉房屋，邱龙辉应当退还苏宁易购2020年1月28日至2020年5月9日期间的租赁费用。二、一审认定的租金退还数额有误。苏宁易购与邱龙辉签订的《租赁合同》第十四条约定“租赁期限届满，本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用”，即自2020年1月27日合同解除之日计算，苏宁易购在10个工作日内腾空租赁物期间的租赁费用，邱龙辉应当退还。在本案中，2020年1月27日之后的10个工作日截止至2020年2月14日（期间春节假期），即使按照一审法院认定的邱龙辉自2020年4月收回房屋，2020年1月28日至2020年2月14日期间的租赁费用应当退还。 邱龙辉辩称，一审查明事实清楚，邱龙辉2020年4月30日才拿到钥匙，拿到钥匙后于2020年5月10日左右去查看过商铺。房子空置了几个月，8月份才租出去。 苏宁易购向一审法院起诉请求：1.请求判令邱龙辉向苏宁易购退还租赁费用56991元（按日计算）；2.本案诉讼费由邱龙辉承担。 一审法院认定事实：2018年10月7日，邱龙辉（甲方）与苏宁易购（乙方）签订《租赁合同》，后于2019年4月、8月双方又签订《补充协议》二份，约定与本案争议有关的内容有：1.甲方将其位于成都市金牛区××路××段××号××号××方；2.租赁期限为5年1个月，自2018年10月10日至2023年11月9日；3.乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金16000元及首期租赁费，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的租赁保证金；4.第十三条：乙方可以提前解除合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为合同解除的日期，乙方租赁保证金不退，不再承担其他责任；5.2019年11月10日至2020年11月9日年租金为199468.49元；6.第十四条：乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方必须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。 2019年4月4日，苏宁易购与邱龙辉签订《补充协议》，约定电费、物业费、垃圾费由苏宁易购自行向物业公司缴纳。 合同签订后，邱龙辉依约交付了案涉房屋，苏宁易购依约支付了2019年11月10日至2020年5月9日期间的租赁费用共计99734.25元。 2019年12月26日，苏宁易购通过快递向四川省内江市隆昌县龙锦家园的地址寄送《关于解除租赁合同的通知函》，该邮件显示于2019年12月27日由收发室签收；2020年1月20日，苏宁易购通过快递向前述地址寄送案涉房屋钥匙，该邮件显示于2020年1月21日由他人代收；2020年6月29日，苏宁易购通过快递向前述地址寄送《关于再次通知交还租赁物及退还多付租金的函》，该邮件显示于2020年6月30日由他人代收。 一审庭审中，邱龙辉认可苏宁易购寄送邮件的地址为其经常居住地，该地址系合同签订时自己告知苏宁易购，并陈述于2020年4月30日收到案涉房屋钥匙，于2020年6月底或7月初收到《关于再次通知交还租赁物及退还多付租金的函》，未收到《关于解除租赁合同的通知函》。 一审中，邱龙辉认可已收到苏宁易购支付的定金16000元。 一审法院认定上述事实有《租赁合同》《补充协议》《关于解除租赁合同的通知函》《关于再次通知交还租赁物及退还多付租金的函》、邮单信息、银行转账信息、当事人陈述等在卷佐证。 一审法院认为，苏宁易购与邱龙辉签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案的争议焦点为：一、案涉合同是否发生解除效力；二、如果案涉合同发生解除效力的后果。 一、案涉合同是否发生解除效力 根据案涉合同第十三条，苏宁易购可以提前解除合同，但须提前30日书面通知邱龙辉，以苏宁易购解除合同书面通知送达邱龙辉之日起满30日之次日作为合同解除的日期，租赁保证金不退，不再承担其他责任之约定，可得苏宁易购依据合同约定可提前解除合同。对邱龙辉抗辩其并未收到苏宁易购寄送的《关于解除租赁合同的通知函》，仅于2020年4月30日收到案涉房屋钥匙、于2020年6月底、7月初收到《关于再次通知交还租赁物及退还多付租金的函》的意见。一审法院认为，苏宁易购寄送的解除合同函件并非由邱龙辉本人签收并不能当然得出解除的意思表示未能到达邱龙辉，应当结合邮寄地址等情况来进行综合判定。苏宁易购邮寄解除合同的函件及案涉房屋钥匙的地址为邱龙辉自己向苏宁易购提供的经常居住地址，三份邮件的签收均为“他人签收”或“门卫室签收”，邱龙辉亦认可在该地址收到了苏宁易购寄送的案涉房屋钥匙及《关于再次通知交还租赁物及退还多付租金的函》，苏宁易购已履行送达义务，苏宁易购以邱龙辉自己提供的经常居住地为邮寄地址向邱龙辉邮寄《关于解除租赁合同的通知函》被签收时应视为解除的通知到达邱龙辉，案涉合同于2020年1月27日解除。 二、案涉合同发生解除效力的后果 根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，苏宁易购应将案涉房屋返还，邱龙辉应退还房屋返还后的租金。关于邱龙辉应退还的租金，依照原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，租金是承租人占有租赁物的对价，应计算至租赁物返还给出租人之时，确定邱龙辉应退还租金金额的关键在于确定租赁物返还的时间。双方签订的合同中对租赁物的返还有约定“租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方必须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物”，因此，对租赁物返还应按照双方的约定处理。现苏宁易购通过邮寄方式将案涉房屋钥匙寄给邱龙辉，不符合双方之间的约定，且苏宁易购未举证证明邮寄钥匙时案涉房屋的腾退状况，亦未举证证明已与邱龙辉办理交接手续或邱龙辉有拒绝办理交接手续的行为。因房屋的交付不仅包括钥匙的返还，还包括对房屋交付时现状的确认以及出租人对租赁物的重新占有，所以除非有约定，否则不能以邮寄钥匙视为房屋的交付。现邱龙辉自认2020年4月收到钥匙并同意返还一个月的租金，可以认定为邱龙辉于4月收回了房屋。故对苏宁易购要求邱龙辉退还租金的诉请，一审法院部分支持，即邱龙辉退还1个月租金计16622元（99734.25元/半年÷6）。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邱龙辉于判决生效之日起十日内向苏宁易购退还租金16622元；二、驳回苏宁易购的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费612元，由邱龙辉负担。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均没有异议且均未提交新证据。 二审另查明，1.苏宁易购在一审中认可在2019年12月26日寄送《关于解除租赁合同的通知函》之后的半年里，没有通过其他方式与邱龙辉核实情况；2.苏宁易购知道邱龙辉的电话号码；3.案涉《关于解除租赁合同的通知函》载明：解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月27日（以本函到达贵方后满30日之次日为准）正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费用退还我司；4.一审中，苏宁易购陈述在寄送钥匙之前就腾退了房屋，但是没有证据证实腾退情况。 本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。 本院认为，苏宁易购寄送《关于解除租赁合同的通知函》是向邱龙辉提供的地址邮寄，该地址也是邱龙辉的经常居住地，该函于2019年12月27日由收发室签收。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条关于：“以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效”之规定，可以认定，苏宁易购解除的通知是2019年12月27日到达邱龙辉，根据双方合同关于“乙方可以提前解除合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为合同解除的日期”的约定和《关于解除租赁合同的通知函》的内容，一审法院认定案涉合同于2020年1月27日解除并无不当，本院予以维持。 关于返还租金的问题。本院认为，根据案涉租赁合同的约定，合同解除后，苏宁易购应当搬离腾空房屋，并向邱龙辉返还租赁物时，双方必须办理租赁物交接手续。首先，苏宁易购并没有证据证明其在2020年1月27日即腾退房屋。其次，在合同对交还房屋有明确约定的情况下，苏宁易购仅将钥匙邮寄给邱龙辉，不符合合同关于必须办理租赁物交接手续的约定，不能视为钥匙寄到邱龙辉的常住地址，苏宁易购就完成了交还房屋的义务。而且苏宁易购在知道邱龙辉电话号码的情况下，2019年12月26日寄送《关于解除租赁合同的通知函》之后的半年时间里没有向邱龙辉告知和沟通，导致邱龙辉没有及时收到邮件，从而没能及时收回案涉房屋。苏宁易购履行交还房屋的义务不适当，具有过错，导致邱龙辉2020年4月才收到钥匙，故一审法院以邱龙辉自认2020年4月收到钥匙并同意返还一个月的租金，认定邱龙辉退还苏宁易购一个月的租金16622元并无不当，本院予以维持。对于苏宁易购关于应当根据案涉租赁合同第十四条的约定退还10天租金的主张，本院认为，因邱龙辉自认是2020年4月30日才收到钥匙，且2020年5月10日左右才查看案涉房屋，而苏宁易购仅支付租金到2020年5月9日，邱龙辉同意返还的一个月租金足以涵盖第十四条约定的合同解除后免收的10天租金，故本院认为，在邱龙辉同意返还一个月的租金的情况下，苏宁易购仍主张免收10天租金不应得到支持。 综上，苏宁易购的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费809.22元，由成都苏宁易购超市有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年五月十八日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香