山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初1322号原告：孙汝杰，男，1997年9月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙婷婷（系孙汝杰之姐），1988年11月22日出生，汉族，住济南市。被告：济南西实置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙成磊，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王兆娜，女，该公司工作人员，住济南市。委托诉讼代理人：陈明杨，男，该公司工作人员，住济南市。第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：孙琳，男，该公司工作人员，住济南市。委托诉讼代理人：张庆磊，男，该公司工作人员，住济南市。原告孙汝杰与被告济南西实置业有限公司（以下简称西实置业公司）、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙汝杰及其委托诉讼代理人孙婷婷、被告西实置业公司的委托诉讼代理人王兆娜、陈明杨，第三人北京银行的委托诉讼代理人孙琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙汝杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除孙汝杰与西实置业公司签订的《商品房买卖合同》；2.解除孙汝杰与第三人签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》；3.西实置业公司返还孙汝杰首付款232620元及因逾期解除合同对孙汝杰造成的利息损失（以232620元为基数，自2020年9月25日起至实际支付之日止，按照同期全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.北京银行返还孙汝杰截止2020年10月份的个人购房贷款本金47836.96元及利息35248.48元；5.西实置业公司向北京银行返还抵押借款230000元及孙汝杰因贷款产生的利息35248.58元；6.本案诉讼费由西实置业公司承担。诉讼过程中，孙汝杰变更第三项诉讼请求为：西实置业公司返还孙汝杰总房款462620元及自2020年9月25日起至实际支付之日止的利息（首付款232620元按照同期全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，抵押贷款230000元按照北京银行实际计算利息为准），并放弃第四、五项诉讼请求。庭审中，孙汝杰进一步明确第三项诉讼请求为：西实置业公司返还孙汝杰支付的首付款232620元并支付从2020年10月23日起至实际支付之日止，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；西实置业公司返还孙汝杰至实际支付之日止,孙汝杰实际偿还北京银行的全部借款本金并支付从2020年10月23日起至实际支付之日止,孙汝杰实际偿还给北京银行的借款利息，2020年10月23日孙汝杰提出解除合同之前偿还给北京银行的贷款利息及罚息由孙汝杰承担。事实与理由：2018年2月8日，孙汝杰与西实置业公司签订合同编号为销售（字）******的《商品房买卖合同》，约定孙汝杰购买西实置业公司开发的位于济南恒大时代财富中心*号楼****室商品房一套，总价款462620元，付款方式为银行按揭付款，孙汝杰交首付款232620元，余款230000元向北京银行贷款以按揭方式支付。孙汝杰于签订合同后向西实置业公司支付购房首付款232620元。2018年2月27日，孙汝杰与北京银行签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，西实置业公司为保证人，该借款合同约定孙汝杰向北京银行贷款230000元用于购买涉案商品房，借款期限10年。借款合同签订后，北京银行将230000元汇入西实置业公司指定账户。自2018年3月27日起，孙汝杰按贷款合同的约定每月向北京银行还贷至2020年10月27日，共偿还本金47836.96元、利息35248.48元。2018年2月8日，孙汝杰与西实置业公司签订《无理由退房协议书》，该协议书约定：如果孙汝杰按商品房认购书及商品房买卖合同约定已履行到期义务，不存在任何违约行为，则自签订合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房权利。因孙汝杰急于用房，涉案房屋交付时间过长，孙汝杰于2020年9月24日向西实置业公司提出无理由退房的要求，但西实置业公司不予办理，之后孙汝杰又向其书面告知解除商品房买卖合同，其迟迟不予办理，孙汝杰迫于无奈诉至法院。西实置业公司辩称，第一，孙汝杰一直未到西实置业公司处办理退房手续，也未根据要求提供无逾期贷款证明，交回已经签署的商品房买卖合同、收据等材料，西实置业公司无法判断其是否享有无理由退房政策，更无法上报无理由退房审批流程。本案完全可以通过孙汝杰到西实置业公司处办理退房予以解决，其故意诉讼以规避无法提供上述材料属于滥用诉权。第二，根据无理由退房协议书的约定，孙汝杰需证明其无违约，但其一直未向西实置业公司提供无逾期证明，无法判断其是否存在逾期偿还银行贷款的行为。无理由退房协议书明确约定，孙汝杰按楼宇认购书及商品房买卖合同约定履行到期义务，同时在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前任何时间，享有无理由退房的权利。商品房买卖合同明确约定，买受人在不动产权证书办理完毕前，买受人需要按贷款合同规定期限偿还贷款，否则视为买受人违约。因西实置业公司不掌握业主还贷情况，对于按揭客户，在申请无理由退房时会要求客户提供无逾期贷款证明，但孙汝杰一直未能提供。孙汝杰也一直未到西实置业公司处办理退房。西实置业公司客观上无法为其办理退房退款。第三，假设孙汝杰享有无理由退房的权利，西实置业公司也仅需要退还已经收取的已付全部房款462620元（首付款262320元，通过银行按揭贷款支付230000元）。孙汝杰行使无理由退房权利导致涉案购房合同被解除，西实置业公司对此无任何违约行为，不应承担违约责任。孙汝杰通过银行按揭贷款方式向西实置业公司支付购房款，系其自愿选择的支付方式，按月向银行偿还贷款本息也系其应履行的还款责任，西实置业公司并未从中获利。因此孙汝杰要求支付利息损失及截止2020年10月的个人购房贷款本金、利息及因贷款产生的利息的诉讼请求不符合公平原则，也没有事实和法律依据，应予驳回。北京银行述称，如果法院判决解除孙汝杰与西实置业公司签订的商品房买卖合同，我方要求西实置业公司退还我方截止到开庭之日的贷款本金余额173910.01元（已实际支付日剩余本金为准）以及实际支付之日的利息（利息按照贷款合同约定的利息计算）。事实与理由：2018年2月27日，北京银行与孙汝杰签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定孙汝杰向北京银行借款230000元，借款期限十年，合同签订后北京银行将230000元汇入了西实置业公司指定账户。因孙汝杰要求与西实置业公司解除商品房买卖合同，如法院判决双方解除买卖合同，我方收回贷款余额及利息。本院经审理认定事实如下：2018年2月8日，西实置业公司作为出卖人，孙汝杰作为买受人，双方签订合同编号为销售（字）******的《济南市商品房买卖合同》，约定孙汝杰购买西实置业公司开发的位于济南恒大时代财富中心**号楼***室商品房一套，建筑面积45.18平方米，总价款462620元，付款方式为银行按揭付款，2018年2月4日前支付首期房款232620元，余款230000元须在2018年2月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同签订后，孙汝杰依约向西实置业公司支付购房首付款232620元。合同还就其他事项进行了约定。合同附件五合同补充协议第二条第5项约定：在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，视为买受人违约，……。同日，西实置业公司作为甲方、孙汝杰作为乙方签订《无理由退房协议书》，载明：鉴于甲乙双方于2018年1月31日签订恒大时代财富中心楼盘**号楼***室《商品房认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方知悉并认可本协议具体内容，双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金、老业主获赠的购物卡奖励及物业管理费奖励金额。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。此外，由恒大地产集团有限公司向孙汝杰出具《无理由退房承诺书》，载明：为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大时代财富中心**号楼***室，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。若您由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，则需要您同意我们在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金，方可行使无理由退房权利。2018年2月27日，北京银行作为贷款人，孙汝杰作为借款人，西实置业公司作为保证人，三方签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（合同编号【******】），合同约定孙汝杰向北京银行贷款230000元，用于购买涉案商用房，贷款期限120个月，自放款日2018年2月27日起至到期日2028年2月27日止。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款总期数为120期。西实置业公司为该笔贷款提供担保。该合同还约定了其他事项。借款合同签订后，北京银行依约将230000元汇入西实置业公司指定账户。孙汝杰于2018年3月27日偿还首期按揭贷款，因还款周期为一个月，其后，孙汝杰于每月27日前偿还本期贷款。2020年7月25日（周六晚），孙汝杰通过支付宝转账的方式向北京银行指定还款账户还贷，但因支付宝普通转出的到账时间为T+1个工作日，遇节假日顺延，该还款未能在2020年7月27日前到账，实际到账时间为2020年7月28日，产生0.68元逾期还款罚息，西实置业公司未因此承担保证责任。2020年10月22日，孙汝杰向西实置业公司邮寄两份《解除合同通知书》，通知书载明：本人孙汝杰，基于商品房买卖合同及无理由退房协议书、无理由退房承诺书，特向贵单位作出通知，自贵单位收到该通知书之日起，本人与贵单位签订的合同编号为销售（字）******的商品房买卖合同解除，贵单位需要在收到通知书之日起三日内为本人办理相关解除手续，退还购房款及自2020年9月25日以来利息损失，如贵单位收到通知书后三日内不为本人办理相关手续或者无任何回复的，本人将依法进行诉讼。2020年10月23日，上述邮件被西实置业公司签收，西实置业公司未就上述解除合同的通知提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。另查明，案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2022年5月30日前，因尚未至合同约定的交房时间，西实置业公司尚未向孙汝杰交付案涉商品房。北京银行在本案中提出诉讼请求后并未向本院交纳案件受理费，本院依法向其发出交纳诉讼费用通知书，告知其应在收到通知七日内向本院预交案件受理费，期满仍未预交的，按撤回其相应诉讼请求处理，后其仍未在本院指定的期间内预交案件受理费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。孙汝杰与西实置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、《无理由退房协议书》，北京银行与孙汝杰、西实置业公司签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，各方均应按照合同的约定行使自己的权利，履行相应的义务。本案中，孙汝杰要求依据与西实置业公司签订的无理由退房协议书的约定，解除与西实置业公司签订的案涉商品房买卖合同，西实置业公司辩称孙汝杰在偿还按揭贷款时存在逾期，无法提供无逾期还款证明，因此孙汝杰并不符合无理由退房协议中约定的退房条件，不具有合同解除权。本院认为，虽然孙汝杰在偿还按揭贷款时存在一期逾期，但逾期时间仅一天，不属于严重违约，且对该一天的逾期孙汝杰亦无主观上的故意，根据本院查明的事实，案涉贷款还款时间为每月的27日，发生逾期的2020年7月，孙汝杰实际于该月的25日（比还款时间提前两天）即已将当月需偿还的款项通过支付宝转出至还款账户，后系因支付宝系统原因至当月28日款项才实际到账，因此对于此次逾期还款，孙汝杰不存在重大过错，且西实置业公司亦未因此承担保证责任，不符合案涉商品房买卖合同附件五合同补充协议第二条第5项约定的在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，视为买受人违约之情形，西实置业公司的抗辩理由不充分，据此，孙汝杰仍可以无理由退房协议的约定行使合同解除权，解除案涉商品房买卖合同。关于商品房买卖合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，孙汝杰于2020年10月22日向西实置业公司发出解除合同的通知，西实置业公司于2020年10月23日收到该通知后并未对解除合同提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，据此，孙汝杰主张案涉商品房买卖合同于2020年10月23日解除，本院予以支持。孙汝杰同时还要求解除其与西实置业公司、北京银行签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因本案所涉商品房买卖合同解除，相关担保贷款合同的目的无法实现，故本院对孙汝杰要求解除该合同的诉讼请求予以支持，但其主张上述合同自其起诉之日解除，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，北京银行虽向本院提出了诉讼请求，要求西实置业公司退还相应贷款本金余额及利息，但未依法交纳案件受理费，本院依法按其撤回该部分诉讼请求处理。孙汝杰主张西实置业公司返还其已付首付款232620元及利息（按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年10月23日起至实际支付之日止）。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定及前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，双方签订的商品房买卖合同解除后，西实置业公司应向孙汝杰退还首付款，因此对于孙汝杰要求西实置业公司退还首付款232620元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，合同解除，西实置业公司即应退款，其未及时退款，即开始给孙汝杰造成相应的利息损失，因此孙汝杰主张西实置业公司赔偿其利息损失，本院予以支持。但考虑到办理退款手续需要一定的时间，本院酌定利息应自孙汝杰向西实置业公司发出解除合同通知到达之日起的第十日（即2020年11月1日）起算，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还首付款之日止。此外，孙汝杰还主张西实置业公司返还至实际返还之日止其已经偿还给北京银行的借款本金及自2020年10月23日起至实际返还之日止其实际支付给北京银行的相应利息。根据上述法律规定，孙汝杰的要求返还借款本金及相应利息的诉讼请求亦于法有据，本院予以支持，但因本院已支持解除案涉《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，因此，上述需返还的借款本金及利息均应计算至本判决生效之日。孙汝杰主张2020年10月23日之前其已支付的贷款利息及罚息由其自己负担，属于当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十四条、二十五条规定，判决如下：一、原告孙汝杰与被告济南西实置业有限公司于2018年2月8日的签订合同编号为销售（字）******的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2020年10月23日解除；二、原告孙汝杰、被告济南西实置业有限公司、第三人北京银行股份有限公司济南分行签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（合同编号【******】）于本判决生效之日解除；三、被告济南西实置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙汝杰返还购房首付款232620元；四、被告济南西实置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙汝杰赔偿购房首付款232620元的利息损失（以232620元为基数，自2020年11月1日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告济南西实置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙汝杰已偿还的贷款本金(具体金额以至本判决生效之日止，原告孙汝杰按照案涉《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》的约定偿还给第三人北京银行股份有限公司济南分行的贷款本金为准)；六、被告济南西实置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙汝杰自2020年10月23日起支付的贷款利息(具体金额以至本判决生效之日止，原告孙汝杰按照案涉《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》的约定支付给第三人北京银行股份有限公司济南分行的贷款利息为准)；七、驳回原告孙汝杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10726元，减半收取计5363元，由原告孙汝杰负担2000元，由被告济南西实置业有限公司负担3363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年五月二十六日书记员  王雪洁