江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0585民初1895号 原告：苏州万鸿房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇弇山路两侧，统一社会信用代码913205856082689292。 法定代表人：林聪宝，执行董事。 委托诉讼代理人：周瑞昌，江苏周瑞昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：胡长社，男，1965年4月15日出生，汉族，住安徽省凤台县。 原告苏州万鸿房地产开发有限公司与被告胡长社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告苏州万鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐艳，被告胡长社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州万鸿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告之间的租赁合同于2021年3月13日解除；2.请求判令被告支付拖欠的租金125715元（按照493元/天的标准，自2020年7月1日起计算至2021年3月13日止）；3.请求判令被告在解除合同后立即腾退房屋并将房屋完好地交还给原告；4.请求判令被告支付自合同解除至实际腾退过程中产生的房屋占有使用费（按照493元/天的标准，自合同解除之日起计算至被告腾退之日止）；5.请求判令被告支付违约金90000元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年3月20日签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告的位于太仓市的房屋，租赁期限自2019年7月1日至2029年6月30日，房屋的起始租金为18万元/年，租金一年一付，先付后用，合同还另外约定了双方的其他权利和义务。合同订立后，被告的租金支付至2020年6月30日止，根据双方约定，被告应当支付下一期的到期租金，原告曾向被告多次催要租金，但被告均未理睬。原告认为，支付租金系承租人的法定义务，被告不履约的行为已经构成严重违约，原告有权要求解除与被告之间的房屋租赁合同并要求被告承担违约责任。现为维护自身合法权益，诉至法院。案件审理过程中，原告表示因法院已组织完成案涉房屋的交接，故自愿撤回要求被告在解除合同后立即腾退房屋并将房屋完好地交还给原告的诉讼请求。 被告胡长社辩称：1.对于原告主张的双方之间租赁合同已经解除无异议，但认为解除时间为2020年6月30日；2.自2020年7月1日开始，因我方未实际使用案涉房屋，故无需支付租金及占有使用费，如需支付，对于原告主张的租金及占有使用费的标准即493元/天，无异议；3.同意腾退案涉房屋并交付给原告，当时在2020年8月的时候我方已经想交接给原告，但是原告一直不来接收；4.因我方不存在违约行为，故无需支付违约金，且原告主张的违约金标准过高；5.就案涉房屋已向原告支付押金4.5万元，要求在本案中一并抵扣。 本院经审理认定事实如下：座落于太仓市房屋系原告苏州万鸿房地产开发有限公司所有，房屋建筑面积为1043.53平方米，房屋用途为商业（商务办公）。 2019年3月20日，原告苏州万鸿房地产开发有限公司（甲方、出租方）与被告胡长社（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……经协商一致，甲方将太仓市房屋有偿租赁给乙方经营使用，订立本合同，以资共同信守。一、本租赁合同订立的基本条件和重要事项：1.太仓市人民法院（2017）苏0585民初6014号民事判决已生效，甲方与上海隽多商贸有限公司的租赁合同已判令解除，上海隽多商贸有限公司与次承租人之间的转租赁关系一并解除，本租赁协议系甲乙双方重新建立，与诉争的租赁关系无法律上的因果关系。2.关于消防问题：苏州万鸿房地产开发有限公司不动产登记的用途是商业（商务办公），本合同所涉及的协助和配合工作仅是在法律范围内能够完成的工作。是否能够实现承租人经营的目的，苏州万鸿房地产开发有限公司不作任何承诺。乙方承诺不以消防问题作为履行合同的抗辩理由，同时作为提出解除合同、减免租金以及要求出租人承担违约责任的要求。乙方承诺无条件支付租金。3.乙方在签订本租赁合同之前，与上海隽多商贸有限公司之间可能存在的尚未结清的租金或保证金等事项与甲方无关，由乙方自行结算和处理。二、租赁标的物概况：1.该物业位于太仓市。2.建筑面积约：1043.53平方米；实际面积不另行丈量，以双方约定的租金为准。3.承租房屋性质：商业（商务办公）。承租人对自己的经营用途是明知的，与出租人无关。三、租金、租期及租金的支付方式：1.租赁合同期限自2019年7月1日至2029年6月30日（租期10年）。2.起始年租金18万/年，前四年不递增，第五年开始租金在第四年租金基础上递增百分之四；租金一年一付，先付后用；租金于每年3月底前支付。3.乙方向甲方押三个月履约保证金4.5万元，签订合同之日起7个工作日内一次性支付。租赁合同终止时，双方对设备、各项费用（包括水电等）进行核算，确认乙方全部移交、支付完毕后15个工作日内无息返还。如乙方有设备损坏、费用拖欠行为的，甲方可直接从押金中予以扣除……四、装修物的归属：……2.因乙方逾期支付租金构成违约的，甲方有权解除合同，对于乙方投入的动产乙方可以搬离，对于装修及设备不作任何补偿，同时没收履约保证金……六、违约责任：1.如乙方逾期不支付房屋租金，甲方经催告后30日内仍拒不支付租金的，甲方有权单方面解除合同收回该房屋并追究乙方违约责任。2.在本合同履行期内，双方必须各自遵守本合同的有关约定，如甲方违约需赔偿乙方所有投资款（除政府部门规划动迁或不可抗拒的因素外）。若乙方违约的，应当支付甲方相当于本合同六个月租金的违约金，如实际损失超过违约金金额的，以实际损失计算。任何一方违约，守约方因追究违约方责任而支出的诉讼费用（包括但不限于履约保证金、诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、公证费等）和律师费用（包括但不限于律师费、差旅费、查档费等）均由违约方负担。” 上述合同签订后，被告向胡长社支付了履约保证金4.5万元。案件审理过程中，双方均表示认可上述履约保证金在本案中予以抵扣，且自2020年7月1日起，被告未支付过租金。 2021年3月11日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，内容为：“你与我司在2019年3月20日分别就我司的位于太仓市房屋订立了房屋租赁合同，约定由你承租上述地址的二楼和六楼房屋，租赁期限均自2019年7月1日至2029年6月30日，二楼的起始租金为21万元/年，六楼的起始租金为18万元/年，租金一年一付，先付后用，合同还另外约定了双方的其他权利和义务包括违约责任等内容。合同订立后，你并未及时按照合同约定付款，且自2020年7月1日起开始拖欠租金，虽然我司一再向你催要租金，但截止我司发函之日，你仍未将拖欠的租金支付至我司账户。鉴于你的上述行为已构成根本违约，现我司根据双方合同第六条第1款约定以及《民法典》规定，特发本函告知于你：自你接收本通知书之日起双方之间针对案涉地址二楼和六楼订立的两份房屋租赁合同正式解除，请你于接收本通知书后7日内至我司结清拖欠的租金并将房屋立即归还我司。逾期未履行的，我司将依法通过诉讼途径向你方主张权益，主张内容包括但不限于与你方解除租赁合同、要求你方腾退以及支付租金、违约及、诉讼费、律师费等……”2021年3月13日，胡长社签收上述通知。 另，1.在2021年4月19日的庭审中，被告陈述在2020年8月左右就想将案涉房屋交接给原告，但是原告一直不来办理接收手续，之后在2021年3月的时候将案涉房屋的空调拆除，如果现在案涉房屋里面还有床等遗留物品，遗留物品由原告自行处置。对此，原告认可将2021年4月19日作为被告就案涉房屋完后腾退交接的日期。2.原告自述未向被告书面催缴欠付的租金，自愿按照起诉之日作为双方合同解除之日。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、不动产登记证书、关于解除租赁合同的通知、签收记录、照片，以及原、被告当庭陈述等证据予以在卷佐证。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。被告虽主张双方之间曾于2020年6月30日达成协议解除租赁关系并交接房屋，但是原告对此不予认可，而被告也未提供证据予以佐证，故本院对被告的上述意见，碍难采纳。现被告未按约支付租金，原告有权根据合同约定解除租赁合同并要求被告支付欠付的租金，并承担相应的违约责任。 关于原告的诉讼请求，本院分析如下。 1.关于原告主张的请求确认原、被告之间的租赁合同于2021年3月13日解除的诉讼请求。原、被告对于双方租赁关系的解除均无异议，仅对于解除时间意见不一。对此，本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，被告不支付房屋租金，原告需要催告，经催告后被告仍拒不支付租金的，原告才有权解除合同。结合《关于解除租赁合同的通知》的内容，本院以该通知作为其向被告催要租金的依据。经原告催要，被告仍未支付租金，后原告向本院起诉要求解除《房屋租赁合同》，被告于2021年3月27日收到起诉状副本等应诉材料，故本院以被告收到应诉材料的日期作为解除日期，即原、被告《房屋租赁合同》于2021年3月27日解除。 2.关于原告主张的要求被告支付租金、占有使用费以及腾退房屋的诉讼请求。本案中，经本院主持交接，被告于2021年4月19日的庭审中明确表示案涉房屋已搬空，如有遗留物品由原告处置，原告也表示愿意于该日接收案涉房屋，故本院认定被告已于2021年4月19日将案涉房屋腾退交付给原告，相应的占有使用费也应计算至2021年4月19日止。鉴于被告确认自2020年7月1日起未付租金，且对租金、占有使用费的标准即493元/天不持异议，经核算，被告应支付原告欠付的租金、占有使用费144449元。 3.关于原告主张的要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》第六条第二款的规定，因被告违约的，应当支付原告六个月租金的违约金。本案中，因被告存在欠付租金的违约行为导致租赁合同解除，被告应承担违约责任。考虑到被告的违约行为，会给原告带来后续空关等损失，双方约定的被告应支付原告相当于六个月租金的违约金并不违反相关法律规定，故本院对原告主张要求被告支付违约金90000元的诉讼请求，予以支持。 综上，被告应向原告支付租金、占有使用费144449元、违约金90000元，上述合计234449元。因双方均愿意将履约保证金45000元在本案中予以抵扣，于法不悖，本院予以确认，经核算，被告还需支付原告欠付的租金、占有使用费、违约金共计189449元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告苏州万鸿房地产开发有限公司与被告胡长社之间就太仓市xxx房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年3月27日解除。 二、被告胡长社于本判决生效后10日内支付原告苏州万鸿房地产开发有限公司欠付的房屋租金、占有使用费、违约金共计189449元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19984元，减半收取9992元，由被告胡长社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  张伊扬 二○二一年五月二十六日 书记员  陈筱璐