四川省宜宾市叙州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）川1521执异70号案外人：吴利忠，男，1968年6月12日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。案外人：李天桂，女，1971年2月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。申请执行人：宜宾和正融资担保公司，统一社会信用代码9151150075471507X1，住所地四川省宜宾市叙州区（原翠屏区）南岸绿茵路6号梦想和居6幢2楼1号。法定代表人：黄敏，董事长。委托诉讼代理人：赵军军，公司员工。委托诉讼代理人：袁野凌，公司员工。被执行人：宜宾仁通物资有限公司，统一社会信用代码915115217699649092，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道振兴南路寅吾楼。法定代表人：江勇。被执行人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，统一社会信用代码91511521714418636T，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民。被执行人：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。被执行人：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。被执行人：张列军，男，1989年4月25日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。被执行人：王军，男，1958年5月7日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。在本院执行宜宾和正融资担保公司（以下简称和正融资公司）与宜宾仁通物资有限公司（以下简称仁通公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）、冉寅吾、冉恒川、张列军、王军追偿权纠纷一案中，案外人吴利忠、李天桂对本院查封宜宾市叙州区xxx号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴利忠、李天桂称，法院在执行和正融资公司与仁通公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、张列军、王军追偿权纠纷一案中，查封了案外人从寅吾公司购买的位于宜宾市叙州区xxx号房屋，案外人对此提出异议。在寅吾公司与和正融资公司借贷担保关系发生前，上述房屋已由案外人合法购买并实际占有使用，案外人对该房屋享有足以阻却执行的权益。1.案外人的物权期待权优先于和正融资公司的抵押担保债权。2014年1月13日，案外人与寅吾公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人以289510元购买上述房屋。案外人一次性付清了全部价款，寅吾公司同日出具收款收据，随后交付案外人使用至今。案外人的请求权要远早于和正融资公司与寅吾公司因借贷合同纠纷所形成的担保抵押债权。从内容上看，案外人的请求权系针对上述房屋的物权请求权，该物权请求权优先于和正融资公司的金钱担保债权。从性质上看，和正融资公司与寅吾公司担保债权发生之时，诉争房屋实质上已经因案外人与寅吾公司的约定和交付使用而不再成为寅吾公司的责任财产。从功能上看，上述房屋具有生活保障功能，与和正融资公司担保债权相比，享有的请求权在伦理上具有优先性。故案外人对上述房屋所享有的权益有权阻却执行；2.案外人申请完全符合排除执行的条件。案外人早在2014年就与寅吾公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，支付全部价款并已经合法占有使用，未办理过户登记并非案外人自身原因所致，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其能排除强制执行。综上。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对上述房屋享有足以排除强制执行的权益，请求对该房屋中止执行并解除查封。申请执行人和正融资公司称，1.申请执行人取得的是抵押担保物权，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的享有对抗案外人的抵押担保物权，案外人提出的排除执行异议法院不应支持；2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅适用于普通金钱债权的执行，在存在担保物权的情况下，该条款不应适用，即第二十八条并非第二十七条规定的但书情形，本案不应适用第二十八条之规定；3.即使认定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条为第二十七条规定的例外情形，案外人也不符合第二十八条规定的情形。案外人与寅吾公司签订的《商品房买卖合同》违反物权法等规定，为无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项情形。且案外人自身存在明显过错，系自身原因导致未办理过户登记，不能阻却执行。综上，案外人提出的排除执行异议于法无据，请求驳回其异议请求。本院查明，和正融资公司与仁通公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、张列军、王军追偿权纠纷一案，本院于2019年9月10日作出（2019）川1521民初3926号民事调解书：一、由仁通公司偿还和正融资公司代偿款3448942.49元、担保费88940.00元、逾期担保费363943.99元，共计3901826.48元，定于2019年10月5日前付清；二、由仁通公司支付和正融资公司代偿违约金（计算标准从2018年12月29日起，以代偿款3448942.49元为基数，按每日万分之五的标准）直至代偿款付清为止，此款定于2019年10月5日前付清；三、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、王军对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、和正融资公司对寅吾公司提供的抵押物【位于宜宾市叙州区xxx的xx套商业用房和xx套办公用房（房屋他项权证号：房他证宜宾县字第xxx号）】享有抵押权并且和正融资公司对抵押物的折价或拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权；五、和正融资公司对张列军提供的抵押物【宜宾市xxx号的xx套商业用房（证号：xxx号）】享有抵押权，并且和正融资公司对抵押物的折价或拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权；六、本案诉讼费19007元（已依法减半收取），由仁通公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、王军、张列军共同承担，于2019年10月5日支付给和正融资公司。因仁通公司、寅吾公司、冉寅吾、冉恒川、张列军、王军未履行该生效法律文书确定的义务，和正融资公司申请执行，本院于2020年1月8日立案受理。2020年7月1日，本院以（2020）川1521执276号执行裁定及《协助执行通知书》，轮候查封了寅吾公司名下位于宜宾市叙州区xxx的xx套商业用房和xx套办公用房，其中包括吴利忠、李天桂提出异议的xxx号房屋（产权证号：宜县房权证柏溪字第xxx号）。该房屋的首查封为四川省宜宾市中级人民法院，查封文书号为（2017）川15执155号之一，吴利忠、李天桂就该查封向四川省宜宾市中级人民法院提出执行异议，该院于2019年10月30日作出（2019）川15执异123号执行裁定，裁定中止对该房屋的执行。该案申请执行人周岚提出执行异议之诉后申请撤回了起诉，该院裁定准许，该院（2019）川15执异123号执行裁定已经生效，本院的轮候查封已成为首查封。另查明，吴利忠、李天桂系夫妻关系。2014年1月13日，吴利忠、李天桂与寅吾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴利忠、李天桂以289510元的价格购买寅吾公司位于宜宾市叙州区xxx号的房屋（产权证号：宜县房权证柏溪字第xxx号），寅吾公司应当在商品房交付使用后2190个工作日（计划办证时间为2019年12月31日前）内报产权登记机关备案。同日，吴利忠、李天桂全额支付购房款后寅吾公司出具了收款收据，之后寅吾公司即向吴利忠、李天桂交付了房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽申请执行人和正融资公司对案涉房屋的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权，但在本院查封案涉房屋之前，案外人吴利忠、李天桂已就案涉房屋与被执行人寅吾公司签订商品房买卖合同，已支付全部购房款并已合法占有该房屋，且未能办理过户登记不是因吴利忠、李天桂自身原因所致。综上，案外人吴利忠、李天桂符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，属该解释第二十七条中“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的例外性规定的情形，吴利忠、李天桂对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。因此，案外人吴利忠、李天桂的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对宜宾市叙州区xxx号的房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 江 琳审判员 朱汉武审判员 吴金桃二〇二一年五月二十七日书记员 赵修群