宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初1791号原告：李某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：宁夏得发建设工程有限公司。统一社会信用代码：91640323750827955E。法定代表人：胡某，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜某，女，1992年3月8日出生，系该公司员工。住宁夏回族自治区盐池县利源小区9-1-601室。公民身份号码×××。特别授权代理。被告：宁夏永泰兴业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9164012271508245X0。法定代表人：汪某，系该公司经理。被告：宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司。统一社会信用代码：916403235962246298。法定代表人：杨某，系该公司经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：王某，系宁夏诚托律师事务所律师。特别授权代理。原告李某与被告宁夏得发建设工程有限公司（以下简称得发公司）、宁夏永泰兴业房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）、宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司（以下简称永泰盐池分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，因与同日受理的原告石瑞波与本案三被告房屋买卖合同纠纷案是基于同一事实发生的纠纷，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告李某，被告得发公司的委托诉讼代理人杜某，被告永泰公司、永泰盐池分公司的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。因案情复杂，延长审限六个月。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还原告房屋贷款（保证金）38000元及迟延利息684元，合计38684元；2.判令三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：第一、第二被告为开发世纪广场的开发商，得发公司为世纪广场的建筑商，赵瑾挂靠得发公司承建二被告开发的世纪广场部分楼房。第一、第二被告欠赵瑾的工程款，其中部分工程款用世纪广场C座2-1501房屋抵顶，将上述房屋抵顶给赵瑾，赵瑾将上述房屋于2017年4月出售给李某，房屋首付280000元，银行贷款380000元，给银行押了10％的保证金，即38000元。因开发商将房产证办出来了，银行将38000元的保证金全部支付给了得发公司，后得发公司于2020年5月把保证金38000元打给了永泰公司。原告贷款380000元的保证金38000元现已退至永泰公司，而三被告至今拒不向原告返还。原告从2020年5月7日开始向三被告主张迟延利息，38000元按银行同期贷款利率0.6％计算，从2020年5月7日算至2020年6月7日，30天的利息为684元。被告作为开发商、建筑商，作为企业，本应诚实守信，现在却在欺骗消费者，迟迟拖延不予返还，望支持原告的诉讼请求。得发公司辩称，一、本案被告主体不适格，李某在诉讼中所述赵瑾将上述房屋于2017年4月出售给李某，原告首付了280000元，通过银行贷款380000元，给银行押了10%的保证金，即38000元。因开发商将房产证办理出来了，银行将38000元的保证金全部支付给得发公司，后得发公司于2020年5月将保证金38000元打给了第二被告。可见，无论该38000元的保证金应该归谁，但得发公司已将该保证金退给开发商即第二被告。得发公司与李某没有任何法律上的关系，李某将得发公司列为被告不当，请求法院驳回李某的诉讼请求。二、李某是因为买卖商品房发生纠纷，李某因商品房买卖合同纠纷与得发公司没有任何法律和事实上的关系。得发公司与第二、第三被告公司是建设工程施工合同关系，双方之间就是一种债权债务关系，无论顶账房如何流转，最终还是李某与开发商签订的商品房买卖合同。关于房款及其保证金都是在开发商处进行账务处理，开发商与得发公司仅是工程款的结算问题，与顶账房这个物权没有任何关系。因此，李某的诉讼请求无法律依据。永泰公司、永泰盐池分公司辩称，永泰公司、永泰盐池分公司并未收取原告的贷款保证金38000元，无义务给原告返还该费用及利息。首先，永泰盐池分公司为世纪广场的开发商，得发公司为世纪广场的建筑商。赵瑾挂靠得发公司承建世纪广场的部分楼房，因欠部分工程款，永泰盐池分公司用世纪广场C座2-1501号房屋抵顶给得发公司。原告称“赵瑾将上述顶账房屋于2017年4月出售给原告李某，房屋首付280000元，银行贷款380000元，给银行押了10%的保证金，即38000元。”永泰盐池分公司确实于2017年8月28日给李某出具收据一张，但该收据中载明“李某交来C座2-1501赵瑾顶账房贷款380000扣10%保证金，即38000元。”根据该书写内容显示，保证金38000元是在贷款380000元里扣除的金额，38000元是包含在贷款380000元里的，并非永泰盐池分公司在贷款380000元之外单独收取的，基于上述事实，原告主张的利息684元自然不成立。根据永泰公司与原告签订的《盐池县商品房买卖合同（预售）》约定，双方购买款共计646168元，其中首付266168元，剩余380000元由原告申请银行贷款进行支付。在贷款过程中，需要向银行缴纳贷款额10%的保证金，该保证金由永泰盐池分公司交付，二被告并未单个收取原告的保证金38000元，故原告无权要求二被告返还该保证金及利息。其次，根据双方订立的《盐池县商品房买卖合同（预售）》来看，永泰公司、永泰盐池分公司仅是为了配合被告得发公司给实际购房人办理一手房的买卖手续，二被告并未实际收取购房人的房款，购房人亦未将房款交与永泰公司、永泰盐池分公司，故永泰公司、永泰盐池分公司也没有义务给原告返还上述费用。综上，原告主张的诉讼请求不成立，且于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护永泰公司、永泰盐池分公司的合法权益。原告、被告永泰公司、永泰盐池分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告得发公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，即原告提交的证据二不动产登记、证据三《盐池县商品房买卖合同（预售）》一份、现金交款单一份、中国农业银行进账单，被告永泰公司、永泰盐池分公司提交的证据一《盐池县商品房买卖合同（预售）》原件一份（核对原件留存复印件），本院均予以认定并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一收据原件一份，本院对其真实性予以认定，但对证实永泰公司、永泰盐池分公司于2017年8月28日收到38000元的贷款保证金的证明目的不予认定。证据四领条复印件一份，因得发公司不认可该证据来源于得发公司，且领款人名为“李财”，原告无证据证实该证据与本案的关联性，本院不予采信。被告永泰公司、永泰盐池分公司提交的证据二收据原件3张（核对原件留存复印件）、网上银行电子回单打印件4张、发票原件1张（核对原件留存复印件），原告对证据的三性无异议，对证明目的有异议。因该证据能够证实案涉房屋价款及永泰盐池分公司向得发公司转账工程款的事实，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：永泰公司为盐池世纪商业广场的开发商，由永泰盐池分公司具体实施项目开发，得发公司为建筑商。2017年7月11日，李某与高莉（乙方买受人）与永泰公司（甲方出卖人）签订了《盐池县商品房买卖合同（预售）》，甲方将盐池世纪商业广场C幢2单元15层1501号住宅房出售给乙方，价款为646168元，乙方支付首期房价款266168元，余款380000元申请贷款支付。同日，李某向永泰盐池分公司支付首付款266168元，永泰盐池分公司出具收据一份。同日，永泰盐池分公司通过网上银行给得发公司转账266168元，附言“预付得发赵瑾工程款”。2017年8月21日，农行盐池支行将李某按揭贷款380000元发放至永泰盐池分公司，永泰盐池分公司于同日给李某出具收到房款380000元的收据一张。2017年8月28日，永泰盐池分公司给李某出具载明“收到李某交来C-2-1501赵瑾顶账房贷款380000扣10%保证金38000元”收据一张，而李某并未实际向永泰盐池分公司交付该收据中载明的38000元贷款保证金。同日，永泰盐池分公司通过网上银行给得发公司转账342000元（380000元-38000元），附言“预付得发赵瑾工程款”。2017年8月30日，永泰盐池分公司给李某出具了646168元的增值税普通发票（购房发票）。2020年5月7日，李某办理了案涉房屋的不动产登记证明。2020年4月29日，赵瑾在李某持有的永泰盐池分公司于2017年8月28日出具的收据中注明“同意转赵瑾2020.4.29”。李某持上述收据向得发公司、永泰公司、永泰分公司主张返还未果，遂诉至本院。同时查明，赵瑾挂靠得发公司实际施工盐池世纪商业广场部分工程，C幢2单元15层1501号住宅房系永泰公司、永泰盐池分公司给赵瑾抵顶工程款的房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述及本院采信的证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。李某、高莉与永泰公司签订的《盐池县商品房买卖合同（预售）》系合同双方当事真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，合同双方均已按该合同约定内容全面履行了合同义务。因该合同中并未对住房贷款保证金予以约定，现李某以其持有的由永泰盐池分公司于2017年8月28日出具的贷款保证金收据，向得发公司、永泰公司、永泰分公司主张返还，那么本案争议的焦点是得发公司、永泰公司、永泰分公司是否承担原告持有该证据中载明的住房贷款保证金38000元的返还义务。双方当事人对案涉房屋系给赵瑾施工的顶账房一事均无异议。《盐池县商品房买卖合同（预售）》中约定案涉房屋价款为646168元，李某首付266168元，按揭贷款380000元均交付于永泰盐池分公司账户，该合同约定的房屋价款已全部履行完毕。永泰盐池分公司将案涉售房款分二次（266168元、342000元）转账至得发公司，并注明了款项性质为赵瑾工程款，而对于永泰盐池分公司于2017年8月28日出具的贷款保证金收据中载明的38000元，李某亦认可其并未实际向永泰公司或永泰盐池分公司支付过该款项，故永泰公司及永泰盐池分公司在履行案涉房屋买卖合同中并未多收取李某合同价款，即不存在没有合同约定的不当所得。永泰公司或永泰盐池分公司未转账支付得发公司的剩余购房38000元，应系赵瑾与得发公司，或得发公司、赵瑾与永泰公司、永泰盐池公司之间的建设工程施工合同关系。李某未提交证实合同双方约定购房款646168元中包含38000元贷款保证金的证据，亦未提交证实得发公司、永泰公司、永泰盐池分公司与赵瑾议定，由得发公司、永泰公司、永泰盐池分公司返还李某该38000元贷款保证金的证据，即李某对自己提出的诉讼请求所依据的事实，未提供充分的证据加以证明，李某应承担举证不能的不利后果，故李某主张得发公司、永泰公司、永泰盐池分公司承担返还责任的主张不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费767元，由原告李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 高春梅人民陪审员 白学丽人民陪审员 刘文娟二〇二一年五月十日书记员 张丽君附：本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。