广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终300号 上诉人(原审原告、反诉被告)：上思永福置业有限公司。住所：广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103。统一社会信用代码：914506215859885003。 法定代表人：韦伟和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄乃千，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁小琴，女，1977年9月12日出生，壮族，住福建省长乐市。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司上思县支行。住所：广西上思县思阳镇更生路。统一社会信用代码91450621MA5KBY9UX9。 法定代表人：宁如峰，该支行行长。 上诉人上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）因与被上诉人梁小琴、原审第三人中国农业银行股份有限公司上思县支行（以下简称农行上思县支行）商品房销售合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2020）桂0621民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永福公司的委托诉讼代理人黄乃千到庭接受询问。被上诉人梁小琴、原审第三人农行上思县支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人永福公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判永福公司返还梁小琴已支付的购房首付款10000元，梁小琴偿还永福公司代为支付的按揭贷款10058.69元；二、本案一、二审全部诉讼费用由梁小琴承担。主要事实和理由：一、涉案《限价房买卖合同》（合同编号：YF1-1505)及其补充协议系永福公司和梁小琴的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。梁小琴未依约向银行偿还贷款利息构成根本性违约，应依法承担违约责任。《限价房买卖合同》第八条明确梁小琴未按合同约定向银行偿还贷款利息的具体违约责任，一审判决不支持永福公司主张梁小琴代为支付购房银行按揭贷款的诉讼请求，没有按照合同约定进行判决没有事实依据。二、一审判决永福公司返还梁小琴购房贷款50926.35元没有事实和法律依据。梁小琴支付购房贷款系基于其和农行上思县支行的借款合同义务，出借人系农行上思县支行，借款人系梁小琴，该借款合同对永福公司没有法律约束力，不应当由永福公司返还该笔款项。三、一审判决永福公司向梁小琴承担逾期交房违约金6795.04元没有事实和法律依据。双方签订《限价房买卖合同》及其补充协议后梁小琴仅支付永福公司1万元首付款，梁小琴没有付清首付款85752元给永福公司，永福公司可以根据法律规定和合同约定行使合同先履行抗辩权，在梁小琴未全部付清房款前交房时间相应顺延。 被上诉人梁小琴及原审第三人农行上思县支行既未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃其依法享有的答辩、陈述等诉讼权利。 永福公司向一审法院起诉请求：一、解除永福公司、梁小琴于2017年6月6日签订的《限价房买卖合同》（合同编号：YF1-1505）及《补充协议》；二、解除永福公司与梁小琴、农行上思县支行于2017年7月17日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）；三、梁小琴、农行上思县支行协助永福公司办理《限价房买卖合同》撤销涉案商品房预告抵押登记，梁小琴协助永福公司办理《限价房买卖合同》撤销备案手续；四、梁小琴向永福公司支付违约金人民币33975.2元（违约金的计算，以合同总价款339752元为基数，按照10%的标准计算）；五、梁小琴偿还永福公司代为支付的贷款本息及逾期罚息10058.69元；六、本案诉讼费由梁小琴承担。 梁小琴向一审法院反诉请求：一、解除永福公司与梁小琴签订的《限价房买卖合同》及补充协议，解除永福公司与梁小琴、农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》；二、永福公司返还梁小琴首付款10000元和还贷50926.35元；三、永福公司向梁小琴支付违约金16987.6元；四、永福公司赔偿梁小琴已交的税费4853.6元，赔偿梁小琴损失45000元；五、尚欠农行上思县支行的贷款本息由永福公司偿还，欠何艳的75752元由永福公司偿还（由永福公司支付给梁小琴，再由梁小琴支付给银行和何艳，或者由永福公司直接支付给银行和何艳）；六、本案反诉费用由永福公司承担。 农行上思县支行向一审法院提出独立请求：一、解除永福公司与梁小琴、农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）；二、梁小琴偿还农行上思县支行贷款本金人民币220133.44元及利息人民币1805.43元（利息计算从2017年8月22日至2020年6月30日止，以后利息按合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》计算）；三、永福公司对梁小琴的上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由永福公司和梁小琴共同承担。 一审法院认定事实：2017年6月6日，永福公司作为出卖人与梁小琴作为买受人签订《限价房买卖合同》（合同编号ＹＦ1-1505）及《补充协议》，约定梁小琴向永福公司购买位于上思县，房屋建筑面积121.34平方米，房屋单价2800元／平方米，总价款339752元。《限价房买卖合同》第六条约定：“买受人签订本合同时付清首付款85752元，余款254000元由银行按揭贷款付清。”《限价房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”《限价房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……3.本条第1.2中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。”《补充协议》第八条约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担责任代买受人还贷的情况下：1、双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金；2、买受人立即清偿所有银行欠款，办理解除抵押手续，并将合同标的交给出卖人。”2017年5月27日，梁小琴交付永福公司1-1505号房房款10000元。同日，梁小琴向案外人何艳出具《借条》，由何艳代表永福公司出借75752元给梁小琴，用于支付购房首付款。至此，梁小琴已完全支付永福公司购房首付款85752元。之后，梁小琴缴纳涉案房屋的税费4853.6元。2017年6月7日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了限价房买卖合同登记备案（登记编号：20170688）。2017年7月17日，永福公司与梁小琴及农行上思县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定梁小琴向农行上思县支行借款254000元，用于购买涉案房屋，该笔贷款直接转入梁小琴在农行上思县支行处开设的账号为20×××56的账户；梁小琴将涉案房屋作为抵押担保，永福公司承担连带保证责任；贷款期限为20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。2017年8月21日，农行上思县支行将购房按揭贷款254000元转入梁小琴在农行上思县支行处开设的账号为20×××56的账户。至此，梁小琴已经支付永福公司涉案房屋总价款339752元完毕。农行上思县支行借款凭证载明，该笔贷款的借款日期为2017年8月21日，到期日期为2037年8月20日。自2020年2月28日起至2020年6月30日，梁小琴未能完全依约履行还款义务，永福公司为此承担了连带保证责任，陆续代替梁小琴偿还贷款共计10058.69元。2020年2月28日，永福公司代梁小琴偿还贷款4029.12元；2020年4月30日，永福公司代梁小琴偿还贷款2014.40元；2020年5月29日，永福公司代梁小琴偿还贷款2009.19元；2020年6月30日，永福公司代梁小琴偿还贷款2005.98元。至案件开庭审理当天，永福公司以梁小琴未全额缴纳首付款为由未将案涉房屋交付给梁小琴，亦未协助梁小琴办理相关的产权证书。 另查明，梁小琴从2017年9月22日至2019年10月21日偿还银行贷款本金27516.58元及利息25561.84元，共53078.42元。截止至2020年6月30日，梁小琴已经偿还贷款本金33866.56元，尚欠农行上思县支行贷款本金220133.44元及利息1805.43元。 一审法院认为，永福公司、梁小琴双方签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）以及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。现永福公司、梁小琴双方均要求解除上述合同，属于双方当事人在法律规定的范围内行使自己的合法权利。故对永福公司和梁小琴要求解除双方签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）以及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。 永福公司、梁小琴和农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。现永福公司、梁小琴和农行上思县支行均要求解除上述合同，属于各方当事人在法律规定的范围内行使自己的合法权利。故对永福公司、梁小琴和农行上思县支行要求解除《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）的诉讼请求，予以支持。 关于撤销限价房买卖合同登记备案的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。永福公司、梁小琴所签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）及《补充协议》既已解除，而涉案房屋已经办理了限价房买卖合同登记备案手续，则梁小琴有义务协助永福公司将上述登记备案予以注销。故对永福公司要求梁小琴协助永福公司办理注销涉案房屋的《限价房买卖合同》登记备案（登记编号：20170688）的诉讼请求，予以支持。 关于撤销涉案房屋抵押预告登记的问题。永福公司、梁小琴和农行上思县支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）已经解除，涉案房屋已经办理了抵押预告登记，庭审中作为抵押权人的农行上思县支行同意撤销涉案商品房的预告抵押登记，故对永福公司要求梁小琴与农行上思县支行协助永福公司办理解除涉案房屋抵押预告登记的诉讼请求，予以支持。 关于梁小琴是否应向永福公司支付解除合同违约金33975.2元的问题。梁小琴因未依约向银行偿还贷款本息而导致永福公司承担责任代梁小琴偿还贷款10058.69元。梁小琴的行为违反了《补充协议》第八条的约定，根据该约定，双方解约，买受人按购房款总额的10%支付违约金。现双方签订的《限价房买卖合同》（合同编号YF1-1505）以及《补充协议》已解除，梁小琴应当按照合同约定赔偿永福公司违约金。本案涉案房屋的总价款为339752元，故梁小琴应支付永福公司的违约金为33975.2元（339752元×10%）。对梁小琴辩称解除合同的原因是永福公司违约在先，永福公司的行为是构成根本性违约，梁小琴不应赔偿违约金。且其在2020年3月份已经向永福公司提出要求解除合同，并在要求解除合同后才不按期向银行偿还贷款，对梁小琴的该辩解，其未能提供证据予以证明其已向永福公司要求解除合同，不予采信。在合同未解除之前，双方应当按照合同的约定履行各自的权利和义务，现梁小琴未按照合同的约定，导致永福公司代为偿还银行贷款，其行为构成违约，应承担违约责任。故对永福公司要求梁小琴支付解除合同违约金33975.2元的诉讼请求，予以支持。 关于永福公司是否应当退还梁小琴首付款10000元和贷款本息的问题。根据《最高人民法院关于审理限价房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“限价房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，涉案限价房买卖合同和担保借款合同解除后，永福公司（出卖人）应当将收受的购房款的本金及利息返梁小琴(买受人)。至庭审结束，梁小琴向永福公司支付购房首付款85752元和向农行上思县支行偿还购房贷款53078.42元。现梁小琴仅主张永福公司返还购房首付款的本金10000元和供房贷款50926.35元，不违反法律规定，予以支持永福公司退还永福公司购房首付款10000元和购房贷款50926.35元。 关于永福公司是否应支付梁小琴逾期交房违约金1987.6元的问题。《限价房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……3.本条第1.2中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。”本案中，永福公司称案外人何艳系永福公司的财务人员，虽然梁小琴向案外人何艳借款75752元，但实际上是梁小琴跟永福公司借款，现梁小琴未偿还跟永福公司借款75752元，故梁小琴实际上并未全部支付首付款，故永福公司不应交房给梁小琴。一审法院认为，不管梁小琴是向案外人何艳借款还是向永福公司借款，都是另外一个法律关系，如果梁小琴不偿还该笔借款可以另行起诉。在本案的限价房买卖合同关系中，梁小琴已经全部支付了购房首付款85752元，并办理了房子的按揭贷款，永福公司应按合同约定将涉案房子交付给梁小琴。现永福公司至今未将涉案房子交给梁小琴，且逾期交房超过90天，而买受人即梁小琴已支付完毕全部购房款339752元，则逾期交房违约金为16987.6元（339752元×5%）。因本案的逾期交房违约金最高额为6795.04元（339752元×2%），永福公司应支付梁小琴的逾期交房违约金为6795.04元，故对梁小琴要求永福公司支付逾期交房违约金16987.6元的诉讼请求，予以支持6795.04元，超过部分不予支持。 关于梁小琴诉请要求永福公司赔偿已交的税费4853.6元并赔偿经济损失45000元的问题。梁小琴因购买涉案房屋而支出的税费4853.6元系梁小琴购房的合理必需支出，且上述费用由相关部门而非永福公司收取，永福公司对上述费用没有返还义务。故对梁小琴要求永福公司退还税费4853.6元的诉讼请求，不予支持。梁小琴提出诉请要求赔偿经济损失45000元的理由是永福公司逾期交房导致梁小琴受到损失，故按照《最高人民法院关于审理限价房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定要求按照同地段同类房屋租标准确定赔偿金额。本案中，梁小琴已经按照永福公司、梁小琴双方签订的《限价房买卖合同》的第九条约定要求永福公司支付逾期交房的违约金，梁小琴的这项诉请属于重复请求，不予支持。对于梁小琴要求对永福公司应赔偿的标准和数额进行鉴定的申请，因对该赔偿不予支持，故不同意梁小琴的鉴定申请。 关于梁小琴诉请要求永福公司偿还其尚欠案外人何艳的借款75752元的问题。一审法院在庭后查明，借款75752元虽名义上系案外人何艳出借给梁小琴，但实际上系案外人何艳作为永福公司的工作人员时代表永福公司出借75752元给梁小琴，用于支付购房首付款，永福公司为实际的出借人，故梁小琴的该诉请，无事实与法律依据，不予支持。 关于尚欠农行上思县支行的贷款本金和利息的问题。借款合同解除前，梁小琴虽为还款义务人，理应由梁小琴负责偿还农行上思县支行的贷款本息。但因按揭贷款合同的贷款已由永福公司收取，且根据《最高人民法院关于审理限价房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，限价房买卖合同梁小琴确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和买受人，故梁小琴未偿还的贷款本息应由永福公司直接向农行上思县支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累。因此，对农行上思县支行要求梁小琴偿还尚欠的贷款本金220133.44元及利息人民币1805.43元（利息暂从2017年8月22日起计至2020年6月30日止，以后利息按照合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》另计）的诉讼请求不予支持，对梁小琴要求永福公司偿还尚欠农行上思县支行的贷款本息，予以支持。农行上思县支行关于判令永福公司对梁小琴偿还按揭借款合同项下剩余的贷款本金及利息承担连带偿还责任的诉讼请求，不予支持。同理，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，永福公司代梁小琴偿还的银行贷款10058.69元，应直接由永福公司偿还农行上思县支行，故对永福公司诉请梁小琴偿还代梁小琴偿还银行的贷款本息10058.69元的诉请，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理限价房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除永福公司与梁小琴于2017年6月6日签订的《限价房买卖合同》（合同编号：ＹＦ1-1505）及《补充协议》；二、梁小琴支付永福公司合同解除违约金33975.2元；三、梁小琴协助永福公司办理注销位于广西上思县的《限价房买卖合同》登记备案（登记编号：20170688）；四、梁小琴、农行上思县支行协助永福公司办理注销位于广西上思县的预告抵押登记；五、永福公司返还梁小琴已支付的购房首付款10000元和购房贷款50926.35元，并赔偿逾期交房违约金6795.04元；六、解除永福公司、梁小琴与第三人农行上思县支行于2017年7月17日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170055202）；七、永福公司返还农行上思县支行合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本金220133.44元并支付贷款利息1805.43元（利息暂计至2020年6月30日，往后的利息按照合同编号为45020120170055202的《个人购房担保借款合同》约定另计）；八、驳回永福公司、梁小琴、农行上思县支行的其他诉讼请求。本诉案件受理费400元（永福公司已预交），由永福公司负担60元，梁小琴负担340元；反诉案件受理费2176元（梁小琴已预交），由梁小琴负担1429元，由永福公司负担747元；农行上思县支行独立请求案件受理费2315元（农行上思县支行已预交），由永福公司共同承担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交。本院对一审查明的事实予以确认。 根据上诉人永福公司的上诉意见，本案的争议焦点是：一、一审判决永福公司向梁小琴返还购房款50926.35元有无事实和法律依据；二、一审判决永福公司向梁小琴承担逾期交房违约金6795.04元有无事实和法律依据；三、永福公司请求梁小琴偿还其代为支付的按揭贷款10058.69元有无事实和法律依据。 本院认为，各方当事人对一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项均未提出上诉，本院予以维持。 一、关于第一个争议焦点问题。根据《限价房买卖合同》第九条约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案中，梁小琴已向永福公司支付购房首付款85752元，其中梁小琴直接支付首付款1万元，另75752元由梁小琴向永福公司以借款形式支付。故一审判决永福公司返还梁小琴购房首付款10000元，各方均无异议，本院予以维持。对剩余首付款75752元，一审判决未支持梁小琴的请求，其未提出上诉，本院对此予以维持。对于梁小琴已偿还给农行上思县支行的贷款本息53078.42元，其仅主张永福公司返还50926.35元，该款项本应由个人担保借款合同的出借人农行上思县支行返还给梁小琴，鉴于永福公司负有返还购房贷款给农行上思县支行的义务，一审判决永福公司在本案中直接将该50926.35元贷款本息返还给梁小琴，有利于节约诉讼成本，避免当事人诉累，本院予以维持。永福公司可在扣除其代农行上思县支行返还梁小琴的贷款本息50926.35元后，再将余下的购房贷款返还给农行上思县支行。永福公司上诉称其不应将梁小琴已支付的购房贷款原路返还，本院不予支持。 二、关于第二个争议焦点问题。本案中，梁小琴已经按约定支付购房首付款85752元，并办理了涉案房屋的按揭贷款。永福公司应按合同约定将涉案房屋按期交付给梁小琴。《限价房买卖合同》中约定的交房日期为2017年12月31日，直到本案纠纷产生时永福公司仍未将涉案房屋交付梁小琴，且远远超过涉案合同约定的逾期交房日期，永福公司应当向梁小琴支付违约金。因《限价房买卖合同》约定本案的逾期交房违约金最高额为房屋价款总额的2%，故永福公司应支付梁小琴的违约金为6795.04元（339752元×2%）。永福公司上诉称梁小琴只支付1万元首付款没有事实和法律依据，故永福公司的该项主张理由不成立，不予支持。一审对此处理正确，本院予以维持。 三、关于第三个争议焦点问题。永福公司曾代梁小琴偿还农行上思县支行2020年2月28日至2020年6月30日的贷款本息10058.69元，该笔贷款本息本应由梁小琴偿还给永福公司，再由梁小琴向农行上思县支行追偿，但如前所述，涉案《限价房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》解除后，永福公司负有将其收受的购房贷款直接返还给农行上思县支行的义务。现永福公司已将该部分款项直接偿还给农行上思县支行，其可在扣除10058.69元贷款本息后，再将余下的购房贷款返还给农行上思县支行，而无须再向梁小琴主张该笔款项，以节约诉讼成本。故永福公司的该上述主张，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，永福公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4352元（上诉人永福公司已预交），由上诉人永福公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年五月七日 法官助理 王景山 书 记 员 廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。