湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0182民初4171号原告：宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司。法定代表人：张朝晖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，系公司法务。委托诉讼代理人：洪佩，女，系公司法务。被告：张秀华，女，汉族。委托诉讼代理人：唐建强，男，汉族，被告张秀华丈夫。委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司（以下简称“毅德物业公司”）与被告张秀华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毅德物业公司的委托诉讼代理人岳巧琳、洪佩、被告张秀华的委托诉讼代理人唐建强、唐赞群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅德物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费43286.4元，违约金2000元，合计45286.4元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月16日原告与宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称“毅德开发公司”）签订《宁乡毅德光彩贸易广场前期物业委托服务合同》，合同约定由原告向宁乡毅德光彩贸易广场（又名豪德市场）提供物业管理服务，合同前线为签订之日起至业主委员会成立止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，受益人应按房屋面积每月向原告支付物业管理费，业主与物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。被告系上述物业A区6街2栋47、52、56号的业主，物业面积100.2平方米，收取标准为1.5元每月每平方米，按约定应当向原告交纳从2013年1月1日至2020年12月31日的物业管理费43286.4元，违约金2000元，但被告一直拒绝交费。原告与毅德开发公司签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，被告充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费和违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告张秀华辩称：一、原告不具备物业服务主体资格。《前期物业委托服务合同》的委托方**德开发公司是受托方**德物业公司的投资股东，双方在签订《前期物业管理服务协议》时答辩人没有签字也不知情，答辩人取得房屋所有权后和房产开发商及物业公司均未签订过《物业服务合同》，被告《商品房买卖合同》也未约定物业服务条款，因此原告不具备本案的诉讼主体资格。二、原告诉请物业费没有依据。首先，原告若想承接物业服务项目应当通过招投标的方式竞标，然后与开发商签订书面的《前期物业服务合同》。本案中，原告没有提交招投标文件，使答辩人有理由怀疑其物业服务项目的程序违法；其次，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而原告没有任何表明其资质等级的证书，答辩人也不知道原告是否有资格管理物业；最后，物业服务收费实行明码标价及亮证制度。原告在收取物业管理费前，应当向答辩人出示宁乡市经营性服务收费许可证。但原告并未提交收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费。因此，原告提交的物业管理费的主张没有计算依据。三、被答辩人主张的物业管理费2018年4月27日之前的已超过诉讼时效。原告证据三张贴催费通知拟证实其已履行了催收物业费的义务，而答辩人从未看到过催费通知，原告也未提供证据证明其通过其他合法方式如电话通知、邮政快递等通知答辩人支付物业费，对于原告催收的行为答辩人不知情；而原告在2021年4月27日才向贵院起诉，在2018年4月27日之前的物业费已超过法律规定的诉讼时效。四、原告的物业服务未完全履行。首先，宁乡市政府等多方机构测评物业服务结果公示被答辩公司的物业服务未完全履行，存在明显过错责任具体表现在：1、消防不到位；2、完全无门禁系统，四通八达丢失商铺财产；3、无监控系统；4、路灯漆黑；5、绿化环境不达标；6、将业主公共位置变为收费洗车点，更为闻所未闻的是保洁人员将垃圾往业主家里扫。被答辩人连基本的卫生管理、安保管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装修缮都没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务;街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位。因此，被答辩人违约在先，没有完全履行合同义务，存在过错责任。其次《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。被答辩人对收支情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支。再次，自2012年开始答辩人的房屋渗水曾多次向原告反映至今无任何修缮。后被告到宁乡市建设局质检站反映该情况，该局工作人员到现场核实后要求原告修缮被告房屋的升缩缝，原告依然置之不理，此后不了了之，被告每年为房屋渗水将商铺内的商品进行更换，重新装修支出大量费用。原告几任物业经理口头答应被告因渗水引起的重新装修费用进行赔偿。五、被答辩人因自身物业服务不到位默认业主不缴纳物业服务费。被答辩人知道自己没有完全履行合同，很多不作为行为，物业服务不到位行为，没有履行催促缴纳物业费的工作，默认业主不缴纳物业费。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求及诉讼理由违背事实，违反法律规定。原告违约在先，且原告不完全履行合同，现起诉要求答辩人支付物业费显失公平，答辩人请求法院驳回被答辩人诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告张秀华系宁乡市玉潭镇玉兴路2号（豪德广场）A区6街2栋147室、152室、156室业主，房屋建筑面积分别为100.2㎡、100.14㎡、100.2㎡，房屋类型均为商业用房。原告毅德物业公司于2011年开始为该市场提供物业管理服务。2013年6月16日，毅德开发公司与原告签订《宁乡毅德光彩贸易广场前期物业委托服务合同》，合同约定原告为被告所在的宁乡毅德光彩贸易广场提供物业管理服务，合同期限自委托方通知入伙之日起至业主委员会成立日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业铺面按1.5元/月/㎡收取，物业服务费按月交纳，每月5号前交完当月费用，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。合同对物业服务内容和质量的约定为：“乙方（原告）提供前期物业管理服务，其服务质量标准等级为三级，服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通；4、共同绿化的养护和管理；……”。被告自2013年1月1日至2020年12月31日未向原告支付物业管理费，原告向被告发送律师函催收未果后，遂酿成纠纷。另查明，原告毅德物业公司成立于2011年4月15日，注册资本300万元，股东为毅德开发公司，经营范围包括物业管理服务。2013年7月23日，宁乡县物价局对原告的物业管理费收费标准进行了备案。2021年1月，按照《2020年宁乡市物业服务企业考核测评标准》，原告所服务的宁乡豪德光彩贸易广场在2020年下半年被评定为待改进项目。上述事实，有原告提交的《前期物业委托服务合同》、宁乡县物价局价格备案申请表、工程维修单、防火巡查记录、消防控制值班记录、绿化维护记录与被告提交的2020年下半年物业服务综合测评通报、工商登记信息、人民调解协议书、照片、视频资料等证据及到庭当事人的当庭陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否具有案涉小区物业服务主体资格及收费依据；二、原告主张收取2018年4月27日之前的物业管理费是否超过了诉讼时效；三、原告提供的物业服务是否存在不到位的情况，被告是否应当交纳物业管理费。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。案涉小区的建设单位毅德开发公司与原告签订的《前期物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对双方及全体业主均具有约束力。故本院认为原告具备案涉小区物业服务主体资格。同时合同双方对物业管理费作出了明确约定，原告的物业管理收费标准又在政府职能部门进行了备案，原告有权收取物业管理费。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，《前期物业委托服务合同》约定物业管理费为分期履行，虽使得各期物业管理费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业管理费债务的整体性，故在物业管理委托合同持续履行的情况下，各期物业管理费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最近一期物业管理费的诉讼时效起算时间一致。原告毅德物业公司从2011年开始至今一直为被告所在小区提供物业管理服务，被告从2013年1月1日起未交纳物业管理费，最近一期即2020年12月的物业管理费应在2020年12月5日前交纳，原告在2021年5月14日向本院提起诉讼主张权利，并未超过三年诉讼时效。关于争议焦点三。根据庭审查明的情况及本院现场查勘，原告在提供物业服务过程中存在未及时清理楼顶公共部位垃圾与积水、对破损公共部位墙体未予修缮、电井线路凌乱未予管理；在监控、路灯损坏后未能采取有效措施予以解决，如提出维修基金使用方案；同时在业主未交纳物业费时采取不合理的方式进行催缴，如在市场内拉横幅。故本院认为原告提供的物业服务存在较大瑕疵。但因物业管理服务具有公共性与整体性，局部存在瑕疵不能视为根本违约，在物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业管理费。原告为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定的标准（1.5元/月/㎡）向原告交纳相应的物业管理费。从2013年1月1日至2020年12月31日，被告应交纳物业管理费43277.76元（300.54㎡×1.5元/月/㎡×96个月）。因原告提供的物业服务存在较大瑕疵，本院对原告的物业管理费请求酌情减少8%，即支持39815.54元（43277.76元×92%）。关于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，并非被告恶意拖欠，故对原告的违约金请求本院不予支持。被告房屋渗水应属房屋质量问题，被告可要求开发商对房屋进行维修或动用房屋维修基金进行维修，与物业服务合同不是同一法律关系，被告不能以此拒交物业费。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告张秀华于本判决生效之日起五日内支付原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司物业管理费39815.54元；二、驳回原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元（已减半收取），由原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司负担66元，由被告张秀华负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘春松二〇二一年五月三十一日书记员  梁金吒附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。