四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终36号 上诉人（原审原告）:刘忠胜，男，1957年8月25日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：杨凯，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:马丽芬，北京在明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川磊鑫工程建设有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区机投桥草金路39号。 法定代表人：胡金山，董事长。 委托诉讼代理人：郑永刚，四川伦德律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处，住所地四川省成都市武侯区机投镇草金东路48号。 负责人：柯伟，主任。 委托诉讼代理人：钟卓娥，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。 上诉人刘忠胜因与被上诉人四川磊鑫工程建设有限责任公司（以下简称磊鑫公司）、成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处（以下简称机投桥街办）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘忠胜上诉请求：1.请求改判原审判决第二项为：磊鑫公司按照未顶房欠款2598045.97元为基数，按照同期银行贷款年利率7.2%的4倍赔偿损失，自2007年7月4日起至未顶房欠款付清时止。以上不服一审判决的金额为9891080元，未顶房款资金损失暂计算到2020年9月24日;2.本案一审、二审诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由被上诉人承担。庭审中，刘忠胜明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判支持刘忠胜在一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实和适用法律错误。政府拆迁造成刘忠胜与磊鑫公司房抵欠款合同解除，双方应当执行《投资合同》中结算和清理条款即第五条处理争议。磊鑫公司应当返还房顶款并支付资金占有利息。二、原审漏判资金利息等损失，刘忠胜房抵欠款的时间是2007年，所顶底的债权是到期债权，未顶成房欠款部分的资金利息损失属于法定孽息，应当判决给付。三、刘忠胜与磊鑫公司签订的投资合同和房顶款协议书，是双方真实意思表示，符合市场行情。刘忠胜的上诉请求也是按照双方签订的一系列协议，依法依约主张，具有合理性。四、对刘忠胜的拆迁补偿合同纠纷一案，应贯彻公平原则。综上，请求依法维护刘忠胜的合法权益。 磊鑫公司辩称，刘忠胜与磊鑫公司之间的合同已履行完毕，磊鑫公司已将涉案房屋交付给刘忠胜，现在房屋灭失的风险应当由刘忠胜自行承担。 机投桥街办述称，请二审法院依法裁判。 刘忠胜向一审法院起诉请求：1.磊鑫公司返还刘忠胜房顶款3043040元；并从2007年7月12日起至房顶款付清时止，以3043040元为基数，按照同期银行贷款利率7.2%的4倍赔偿损失；2.磊鑫公司负担本案诉讼费、保全费及保单保函费用7500元。 一审法院认定事实：2003年12月16日，机投桥街办与磊鑫公司签订《土地抵付工程款协议》，约定因磊鑫公司修建机投镇派出所综合楼工程应收工程款1359033元，机投桥街办将成都市武侯区草金路39号的20亩（实际提供14.37亩）集体土地提供给磊鑫公司使用60年，抵付工程款934050元，剩余款项另行约定；同意磊鑫公司在交付土地上修建厂房、办公楼、营业房及相关配套设施，修建的建筑物全部归磊鑫公司所有，如政策允许街办负责为磊鑫公司办理相关权属证书等。上述协议签订后，磊鑫公司在指定的土地上即武侯区草金路39号修建磊鑫综合楼。因磊鑫公司的修建行为并未办理建设工程规划许可证等，成都市武侯区城市管理行政执法局遂于2007年4月18日向磊鑫公司下达《城市管理行政处罚决定书》，对磊鑫公司予以30万元罚款。 磊鑫公司在修建磊鑫综合楼时，因资金不足，遂分别于2006年7月5日、10月31日与刘忠胜签订《投资合同》《投资追加款补充合同》各一份，约定刘忠胜投资磊鑫综合楼项目，投资总额230万元。合同对利润分配也做了约定。 2007年6月17日，刘忠胜与磊鑫公司签订《协议书》，确认磊鑫公司已返还刘忠胜投资款45万元，余款185万元及投资利润和其他利润3043040元，经“甲方（即刘忠胜）提出乙方（即磊鑫公司）表示同意”，由磊鑫公司将磊鑫综合楼中的部分房屋交付刘忠胜予以抵偿，“协议自乙方将房屋实际交付给甲方，并经双方检查、核实、验收、签字确认后即可生效”，双方于2006年7月5日、10月31日所签订的合同自动终止，办理抵偿房屋产权证所产生的相关费用由刘忠胜承担。《协议书》第五条约定：“如果乙方（磊鑫公司）抵偿给甲方（刘忠胜）的房屋有第三人所有产生的纠纷，乙方承担全部责任，本协议无效，仍按2006年7月5日甲、乙双方所签的投资合同执行。” 2007年7月2日，双方在房屋清单上签名对具体房屋、面积等内容进行了确认。次日，刘忠胜向磊鑫公司出具《收条》，确认收到价值3343040元的抵偿房屋（其中价值300000元的抵偿房屋系代案外人胡香玉收取）。此前的2007年5月5日，刘忠胜还向磊鑫公司出具《收条》，载明收到磊鑫公司退还的45万元。磊鑫公司所抵偿给刘忠胜的房屋为：1.31-44轴商铺一、二楼，面积768平方米；2.27-30轴一楼铺面，面积52.16平方米；3.四单元三楼住房一套，面积100.43平方米；4.地下车位2个面积66平方米。房屋交付后，刘忠胜将部分房屋出租他人，部分房屋自用。 2015年10月13日，机投桥街办对半边街社区五组拆迁范围内房主及租房户发出《通知》，要求租户和商家于2015年10月28日搬离现场，各房主持相关房屋有效证件于2015年10月28日前尽快到半边街社区拆迁办公室办理核实登记和协商拆迁补偿。2016年7月15日，磊鑫公司向机投桥街办发出《磊鑫公司房屋建设使用、拆迁情况说明》，向机投桥街办说明了建房情况和使用情况。 一审法院作出的（2018）川0107民初4043号生效《民事判决书》查明：“2016年9月19日，磊鑫公司与机投桥街办签订了《征地搬迁补偿协议》，约定按照《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》及《成都市征地补偿安置办法》进行补偿，企业用房全钢结构补偿标准1200元／平方米，框架结构为1000元／平方米等，搬迁补偿按建筑物补偿总额的15%，搬迁奖励按建筑物总额的3%，并上浮建筑物总金额9.9%，及按5万元／亩予以奖励（16.63亩，合计831500元）。合同附件《企业地上建（构）筑物及其他附属设施调查登记表》载明，磊鑫公司拆迁建筑物中框架结构总面积17588平方米，其中10298平方米按企业标准执行，剩余7290平方米参照购地建筑标准执行。当天，磊鑫公司与机投桥街办另签订了《“购地建房”拆迁补偿协议书》，约定对乙方主体7290平方米的房屋补偿标准为1000元／平方米，搬迁奖励为2800元／平方米，搬家费为每户500元。按“购地建房”标准补偿的为49套居住用房。2016年10月18日，磊鑫公司发出《关于办理拆迁手续通知书》，要求位于武侯区磊鑫公司土地上的房屋人，除已经签订《房屋拆迁补偿确认书》的房屋人外，其他人均到磊鑫公司拆迁接待室进行咨询和登记。现在磊鑫公司仍然按照政府确认的拆迁补偿标准进行拆迁补偿，请各位按时到磊鑫公司办理拆迁手续。2016年10月21日，机投桥街办再次发出《通知》，通知武侯区机投街半边街社区五组土地已被征收，磊鑫公司已经与街道办签订了补偿协议，请与该征地范围内磊鑫公司建筑物存在合同关系的单位或者个人，于2016年10月31日前到磊鑫公司拆迁接待室核实办理相关事宜，逾期街道办将按照与磊鑫公司的补偿合同，支付给磊鑫公司全部拆迁款项。之后，机投桥街办将相关拆迁款支付给磊鑫公司。另查明，1.《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》，附件2《成都市房屋重置价格标准表》载明，企业生产办公用房框架结构在中心城区（含高新区）为1000元／平方米。” 一审法院另查明：1.2009年6月23日，刘忠胜与磊鑫公司共同商议，请求确认2007年6月17日签订的《协议书》有效。2009年9月3日，一审法院出具（2009）武侯民初字第2650号民事调解书，确认《协议书》有效。2.2016年10月26日，刘忠胜以合同纠纷起诉磊鑫公司赔偿违约损失23088180元。一审法院审理后，于2017年10月23日作出（2016）川0107民初10962号《民事判决书》，判决：磊鑫公司向刘忠胜支付3043040元。刘忠胜不服该判决，提出上诉。本院审理后，于2018年3月28日作出（2017）川01民终16442号《民事裁定书》，以一审认定事实不清为由裁定撤销原判，将案件发回一审法院重审。在案件发回一审法院后，刘忠胜以自己的合法权益受到侵害为由要求追加成都市人民政府、成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处作为一审案件被告参加诉讼并与磊鑫公司共同承担赔偿责任，并将案由变更为侵权之诉。一审法院对刘忠胜变更后的诉讼请求予以了释明，告知刘忠胜该案不属于责任竞合范畴，且因原审系合同之诉，故该案只能基于合同之诉进行审理，但刘忠胜坚持以侵权之诉为案由。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院于2019年9月4日作出（2018）川0107民初5483号《民事判决书》，判决驳回刘忠胜的诉讼请求。刘忠胜对该判决结果不服，再次提出上诉。本院审理后，于2020年1月19日作出（2019）川01民终19536号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。3.刘忠胜本人当庭称签订《协议书》第五条的初衷是担心磊鑫公司将房屋转让给他人，产生使用权争议。4.刘忠胜为本案保全支出保单保函费用7500元。 一审法院认定上述事实主要采信了《投资合同》《投资追加款补充合同》《协议书》《房屋清单一览表》《收条》、（2009）武侯民初字第2650号《民事调解书》、（2016）川0107民初10962号《民事判决书》、（2018）川0107民初5483号《民事判决书》、（2017）川01民终16442号《民事裁定书》、（2019）川01民终19536号《民事判决书》、（2018）川0107民初4043号《民事判决书》《拆迁摸底调查告知书》《通知》《土地抵付工程款协议》等证据及当事人陈述。 一审法院认为，刘忠胜与磊鑫公司签订的以案涉房屋使用权抵付工程款的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，已由《民事调解书》确认有效，双方应按约履行。 磊鑫公司将案涉房屋交由刘忠胜使用，在使用期内因政府拆迁导致《协议书》无法继续履行。现刘忠胜主张政府的拆迁行为属于《协议书》第五条约定的房屋发生纠纷应当恢复《投资合同》及补充合同的履行，由磊鑫公司向刘忠胜返还投资款及收益并赔偿违约损失。但刘忠胜一审时当庭陈述拟定《协议书》第五条的目的实际是为避免磊鑫公司将房屋抵偿给其他人，使得第三人对房屋享有权利从而影响刘忠胜以抵偿协议取得房屋。从协议目的解释、结合上下文的文意解释上看“房屋有第三人所有产生的纠纷”均是针对磊鑫公司或刘忠胜与协议外的第三人之间存在因案涉房屋产生的物权纠纷的情形。现案涉房屋已经拆除，刘忠胜与磊鑫公司之间因《协议书》无法继续履行产生的合同纠纷，非属此列。故，政府拆迁导致协议无法继续履行，不可归责于协议双方，不属于《协议书》第五条约定的情形，不能恢复《投资合同》及《投资追加款补充合同》的履行。 客观上能否办理房屋权属证明受法律法规和国家政策限制，并非当事人所能决定。刘忠胜投资参与修建磊鑫综合楼，其对土地性质应当知晓，抵房时也清楚知晓房屋没有合法产权，实际是以房屋的使用年限（土地使用年限60年，房屋使用年限为土地剩余使用年限）折价抵偿债务。鉴于《土地抵付工程款协议》约定土地使用期限为60年（2003年12月16日至2063年12月15日），双方签订以房抵债《协议书》的时间为2007年6月17日，刘忠胜确认收房时间为2007年7月3日，相应房屋使用年限为56年5个月。合同履行过程中，因政府拆迁导致约定的房屋使用期限没有用足，即合同无法继续履行，并且磊鑫公司没有过错。在拆迁程序中磊鑫公司和机投桥街办也通知刘忠胜办理相关拆迁补偿事宜，其实质即为解除合同，故应按照合同解除处理。对剩余期限部分，磊鑫公司应按剩余时限折算退还余款。双方订立合同时，土地使用年限还剩余56年5个月，实际使用时间为2007年7月4日至2015年10月13日，为8年3个月，剩余年限48年2个月，故应退款2598045.97元（3043040元×48年2个月/56年5个月）。刘忠胜认为磊鑫公司与机投桥街办串通签订拆迁补偿协议，恶意压低案涉房屋的赔偿标准，损害其合法利益的理由没有事实根据，一审法院不予采纳。刘忠胜的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、磊鑫公司于判决生效之日起十日内向刘忠胜支付2598045.97元；二、驳回刘忠胜的其他诉讼请求。如果磊鑫公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费31144元，财产保全费5000元，合计36144元，由刘忠胜负担5285.46元（免予收取），由磊鑫公司负担30858.54元。 本院二审期间，刘忠胜、磊鑫公司、机投桥街办均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明：1.2006年7月5日，刘忠胜与磊鑫公司签订的《投资合同》第五条约定，如因刘忠胜投资不到位耽误工期，将承担投资总额日1%的违约金；如因磊鑫公司的土地、建房和施工手续不全等原因，导致刘忠胜投入的资金和应得利润不能按期如数收回，磊鑫公司将向刘忠胜承担从签订本合同之日起刘忠胜的实际投资和刘忠胜应投资总额加应得利润日1%的违约金。2.（2016）川0107民初10962号民事案件（刘忠胜诉磊鑫公司合同纠纷）在2017年1月3日第一次开庭时，庭审笔录第16页刘忠胜在庭审中陈述“2008年3月2日，我方怕被告一房多抵，我方要求通过法院调解，被告在2007年1月就租给案外人了，我2007年7月被告抵付给我，但他并未告知我，就是在那天他让我写的委托书，这是这个案件的来由”。在2017年4月24日第三次开庭时，庭审笔录第五页记录：“审：当时没有办理到产权双方是否清楚？”“原：清楚，被告称一定能够办得到，还称让我们出具办理产权的相关费用，我才同意”，第六页记录:“审：当时房屋是违建被处罚的事情你是否清楚”“原：投资的时候还没有处罚，后来被处罚了，我想退出投资，他又拿不出钱，就说用房子抵偿给我，还说他只要按照政府处罚交了罚款就可以办理产权证，所以当时我才同意了用房子做抵偿。”“审：在抵偿的时候发生了处罚你是否清楚？”“原告：清楚。”3.二审中，刘忠胜与磊鑫公司均确认，双方签订的《协议书》为房屋买卖合同。 本院认为，根据刘忠胜与磊鑫公司的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决根据案涉土地剩余使用年限进行折算后退还余款的处理方式是否正确。对此，本院评析如下： 首先，在二审中刘忠胜与磊鑫公司均认可《协议书》为房屋买卖合同，即双方订立合同的目的是买卖房屋。根据本案查明的事实，刘忠胜基于“以房抵欠款”与磊鑫公司签订《协议书》时知晓因案涉房屋的修建未办理建设工程规划许可证等，相关部门对磊鑫公司进行了处罚。同时，在《协议书》也约定了现状房屋经双方检查、核实、验收后交给刘忠胜，故刘忠胜负有检查、核实案涉房屋基本情况的义务，包括产权归属这一重要房屋信息。综上，本院认为刘忠胜在签订《协议书》时应当预见案涉房屋无法办理产权的风险。在合同履行过程中，因政府拆迁导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。至此，磊鑫公司应当向刘忠胜返还购房款3043040元，刘忠胜应当向磊鑫公司支付占有房屋期间的使用费。一审法院根据案涉土地剩余使用年限折算退还余款的方式实质也是对刘忠胜应当支付的占有房屋期间的使用费具体金额的确认。在各方当事人没有证据证明房屋占有使用费金额的情况下，将磊鑫公司应当退还的购房款与刘忠胜应当支付的房屋占有使用费品迭后，一审法院判决磊鑫公司向刘忠胜退还2598045.97元并无不当，为了减少当事人的诉累，本院予以支持。 其次，关于刘忠胜的损失。刘忠胜上诉认为，政府的拆迁行为属于《协议书》中第五条约定的“房屋有第三人所有产生的纠纷”，故依据《协议书》约定，磊鑫公司应当按照《投资合同》的约定承担违约责任。对此，本院认为，刘忠胜在一审庭审中陈述约定《协议书》第五条的目的是担心房子所有权产生纠纷。其陈述的该目的与其在（2016）川0107民初10962号民事案件一审庭审中陈述的“我方怕被告一房多抵，我方要求通过法院调解（确认《协议书》有效）”相互印证。由此可见，“房屋有第三人所有产生的纠纷”意指磊鑫公司或刘忠胜与第三人之间可能存在因案涉房屋产生的物权纠纷，而政府拆迁属于在履约过程中双方均无法预见的情形，不可归责于协议双方，不属于“房屋有第三人所有产生的纠纷”。刘忠胜认为政府拆迁行为符合上述条款约定属于对条款内容的扩大解释，刘忠胜据此要求履行《投资合同》的违约责任条款没有依据，本院不予支持。但是，本院认为，一审法院认定在拆迁过程中磊鑫公司和机投桥街办通知了刘忠胜办理相关拆迁补偿事宜，实为解除合同，应按合同解除处理。根据通知时间以及一审认定的刘忠胜实际使用房屋的时间，合同解除时间为2015年10月13日。合同解除后，磊鑫公司未及时返还款项应当赔偿相应的损失。在刘忠胜没有证据证明实际损失金额的情况下，本院认定其损失为资金占用利息，磊鑫公司应当从2015年10月13日起，以2598045.97元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率，计算至2020年8月19日；从2020年8月20日起，以2598045.97元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，计算至全部付清之日止。另外，关于刘忠胜上诉主张磊鑫公司承担保单保函费用7500元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，刘忠胜的上诉请求部分成立，对符合法律规定部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5377号民事判决第一项“四川磊鑫工程建设有限责任公司于判决生效之日起十日内向刘忠胜支付2598045.97元”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5377号民事判决第二项“驳回刘忠胜的其他诉讼请求”； 三、四川磊鑫工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘忠胜支付资金占用利息，利息计算方式为：以2598045.97元为基数，从2015年10月13日起，按中国人民银行同期同档贷款利率，计算至2020年8月19日；从2020年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，计算至全部付清之日止； 四、驳回刘忠胜的其他诉讼请求。 一审案件受理费31144元，财产保全费5000元，合计36144元，由刘忠胜负担5285.46元（免予收取），由四川磊鑫工程建设有限责任公司负担30858.54元。二审案件受理费81037元，由刘忠胜负担53197元，四川磊鑫工程建设有限责任公司负担27840元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  杜玉兰 审判员  王 果 二〇二一年五月十七日 书记员  曹成香