江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0812民初1702号 原告：淮安市常青藤房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区香格里拉国际花园A区商业1号楼26-9室。 法定代表人：葛志南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆春，江苏圣火律师事务所律师。 被告：魏刚，男，1979年7月24日出生，汉族，江苏东方路桥养护有限公司员工，住淮安市清江浦区。 原告淮安市常青藤房地产经纪有限公司（以下简称“常青藤公司”）与被告魏刚中介合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告常青藤公司代理人武超平，被告魏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常青藤公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告可得利益35600元（房屋差额8000元+被告应支居间费9200元+方云应支居间费18400元），赔偿原告违约金27840元。事实和理由：2020年9月8日，原、被告签订了一份《房屋委托出售协议（独家销售）》，约定被告委托原告以92万元的价格出售其所有的淮安市房屋，委托期间至2020年12月8日，其中第4.3条约定实际成交价高于约定售价的差额归原告所有，第5.2条约定如被告与原告介绍的购房者签订房屋买卖合同其还应支付原告房款1%的居间佣金。第10条约定，被告违约应当支付原告交易价格3%的违约金。合同签订后，原告与案外人方云于2020年10月14日签订一份《房屋买卖意向金协议》，约定方云以92.8万元的价格购买万达广场二期3号楼1603室房屋，方云预交1万元定金，该协议签订后，方云于当日即将1万元支付给原告。随即，原告要求被告与方云签订房屋买卖合同，被告称售价太低，拒绝与方云签订房屋买卖合同。原告不得已，于10月23日又将方云支付的定金返还方云。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告应当诚信履行，被告拒绝与买方签订房屋买卖合同，已构成违约，请求法院依法判决。 被告魏刚辩称，我也没有收到方云的意向金，我当时和原告的工作人员说等我中午再回话，原告把定金收了才和我说，我收到传票才知道还有1万元意向金。我确实和原告签订了独家协议，但是房价一直在涨，原告不能强迫我按照独家协议履行。当时2020年10月时候原告联系我说有人要92万元降低2000元买房，我说房子暂时不卖。过了几天，原告电话联系我说收了定金，我和原告说我也没有让你们收取定金，之后我说房屋不卖了，就没有再和原告联系过。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2020年9月8日，原告常青藤公司与被告魏刚签订《房屋委托出售协议（独家销售）》一份，合同第一条约定，1.1房产地址：万达广场住宅楼二期3号1603室（以下简称“涉案房屋”），房产证号：苏（2018）0014000；1.2建筑面积：94.43平方米（以房地产权证所在面积为准）。合同第二条约定，2.1交易价格：（大写）玖拾贰万元整，（小写）￥920000元整……2.2付款方式：按揭或一次性付款皆可；2.3交易税费：买卖双方税费由买方支付。合同第三条约定，速销委托期限：签订本协议之日起至2020年12月8日止。合同第四条约定，4.3实际成交价高于前款约定出售价的，高出部分，乙方按100%分成。合同第五条约定，5.1在甲方房屋成功出售（即签订《房屋买卖合同》）之前，乙方不收取甲方任何费用；5.2甲方在同乙方介绍的购房者签订房屋买卖合同时，甲方向乙方全额支付成交总价的1%金额作为居间佣金，乙方另自动扣除对房价超出甲方委托总价高出部分的100%分成金额。除此之外，不再收取甲方其他任何费用。合同第八条约定，甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的3%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。合同第九条约定，速销委托期间甲方不得擅自变更或者终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。速销委托期限内如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单面解除本合同并追究甲方的违约责任。第十条约定，乙方通过自行组织销售向买家推销并成功交易，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房产，甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易，若甲方出现上述情况应向乙方支付该房产委托交易价格的3%作为违约金。协议期满三个月内，甲方或其代理人、代表人、承办人等与甲方有关联的人与乙方介绍的求购方或其代理人、代表人、承办人等与该求购方有关联的人完成交易或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，甲方都应按其委托房价款的3%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利。 2020年10月14日，原告常青藤公司（乙方）与案外人方云（甲方）签订《房屋买卖意向金协议》，协议第一条约定，1、甲方经乙方居间介绍愿意购买坐落于淮安市清江浦区的房屋，房屋建筑面积为约95平方。2、甲方同意的的房屋成交价为人民币（大写）：玖拾贰万捌仟元整（￥928000）……6、甲方其他购买条件：成交价不变的情况下甲方支付乙方叁万伍仟元含税。协议第二条约定，1、本协议的有效时间为签订之日起至2020年10月20日24时为止。2、在本协议有效时间内……如甲方逾期未能前来签订《房屋买卖合同》则视为甲方违约，乙方及卖方有权解除本协议。甲方须按《合同法》中的定金法则的相关规定承担责任，支付定金给卖方作为赔偿，并支付违约金人民币壹万元（￥：10000）赔偿乙方。3、卖方未在本协议书签字确认前，本协议定金不能视为购房定金，买方和居间方均不承担违约责任。……5、解除条款：如卖方无法接收卖方条件，则本协议解除。本协议定金无息返还。上述协议签订后，案外人方云向原告常青藤公司支付1万元。 另查，涉案房屋系被告魏刚与其妻子案外人陈虹芸共同共有，原告常青藤公司在与被告魏刚签订《房屋委托出售协议（独家销售）》前，对涉案房屋的产权状况已经核实。2020年10月14日，原告常青藤公司工作人员与案外人陈虹芸通过微信进行联系，同时向其说明原、被告就涉案房屋达成的独家约定，案外人陈虹芸回复，“跟谁约定了，我咋不知道/惊讶”“哪有卖这么便宜的啊”“他没跟我说”“买了肯定要给的，关键这个价格不行哦”“不用沟通，92不能卖”等。在此期间，原告常青藤公司员工与被告魏刚进行联系，被告魏刚未予以答复。2020年10月23日，原告常青藤公司将收取的1万元返还给案外人方云。 本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告常青藤公司与被告魏刚之间的《房屋委托出售协议（独家销售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规及其他强制性规定，为有效合同。原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。现被告魏刚未按约定履行上述协议，应当承担相应的违约责任。 关于违约责任的具体承担方式，本院认为，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。本案中，原告常青藤公司作为专业的中介服务机构，对房地产交易的政策和相关法律法规应比一般人更具备专业的认知，其在签订合同前已明知涉案房屋存在共有权人，但在签订涉案协议时，未征求共有权人的意见，事后也未得到共有权人的追认，导致涉案协议无法继续履行，其自身对于合同不能继续履行应当承担相应的责任。故对于原告常青藤公司主张被告魏刚支付的违约金，本院酌定以5000元为宜，原告主张超出部分，本院不予支持。同样，因涉案协议无法继续履行，原告常青藤公司主张可得利益无事实依据，关于原告常青藤公司要求被告魏刚承担可得利益35600元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条第二款、第九百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告魏刚于本判决生效之日起十五日内向原告淮安市常青藤房地产经纪有限公司支付违约金5000元； 二、驳回原告淮安市常青藤房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1386元，减半收取693元，由原告淮安市常青藤房地产经纪有限公司负担600元，被告魏刚负担93元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审判员  周凡人 二〇二一年五月十七日 书记员  张 荷 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十二条第二款当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。