天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初10850号原告：北京万佳鑫物业管理有限责任公司天津分公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区上海街18号B区7065。主要负责人：王兴民，经理。委托诉讼代理人：刘元会，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李学同，女，该公司职员。被告：张代省，男，1972年10月24日出生，汉族，住天津市市辖区。原告北京万佳鑫物业管理有限责任公司天津分公司与被告张代省物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘元会到庭参加诉讼，被告张代省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告2018年4月2日至2021年4月15日物业管理费13131.24元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系，原告为被告提供物业管理服务，提供物业地点为假日花园38-08，建筑面积169.35平方米。原告依据与项目开发单位天津海泰英才投资有限公司签订的物业前期服务合同进行管理，每月每平方米物业费3.2元（计算方式：房屋面积169.35平方米*3.2每月每平方米*36个月），被告欠付2018年4月2日至2021年4月15日物业管理费13131.24元，合同履行期间原告依约提供物业管理服务，被告未缴纳物业费，经催要未果，故原告依法提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.物业公司未尽到管理责任；2.物业公司不专业、不认真，员工服务态度不好；3.存在乱停乱放、房屋质量等问题。本院经审理认定事实：2016年6月21日，原告作为受托方（乙方），与案外人天津海泰英才投资有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定甲方将假日花园委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2016年6月21日起至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止；物业管理服务费用标准为3层2.58元/平方米*月，5-6层2.95元/平方米*月，高层住宅2.95元/平方米*月，商业3.63元/平方米*月，电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用3层0.59元/平方米*月，5-6层0.94元/平方米*月，11-26层住宅0.94元/平方米*月，商业0.59元/平方米*月标准收取。缴纳时间为每月5日前。该合同在行政部门办理了备案手续。被告张代省系该假日花园小区38-08号房屋所有权人，房屋建筑面积169.35平方米。原告催收未果。另查，原告实际按照3.2元每平方米计收物业费。上述事实，有原告当庭陈述及提交的前期物业合同、前期物业服务协议及物业费催缴通知等证据，以及被告提供拍摄的照片等证据，本院依法组织证据交换和质证。对经审查无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与案外人天津海泰英才投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效,对全体业主均具有法律约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。原告为案涉小区提供物业服务后,被告作为该小区业主应按约履行支付物业费义务。针对业主缴纳物业费问题，结合一并起诉到本院的案件查明的事实可以认定，原告在物业服务期间确实存在绿化、环境卫生、消防安全等方面物业服务不到位的情形，但被告不能因此拒付全部的物业服务费。关于小区绿化不足、被破坏和环境卫生差的问题，结合一并起诉至本院的其他被告提供的照片并不能完整的反映事件的全部过程，也不足以证明原告怠于履行相应的管理义务，被告以此拒绝缴纳物业费缺乏法律依据。关于小区乱停乱放导致消防通道堵塞等问题，本院认为，一方面停车位不能满足小区实际停车需求与小区规划有关，不能完全归因于物业公司；另一方面是由于部分业主不遵守相应的管理规范，把车辆私自停放在消防安全通道；再者物业公司并没有强制执法权，对业主不按规定通行、乱停乱放堵塞消防通道影响小区安全的，物业公司发现问题后与业主沟通、协调、维护小区停车秩序等即是在履行物业服务的义务，业主以此主张原告未提供相应的物业服务拒绝缴纳物业费，缺乏法律依据。关于一并起诉至本院的其他被告反映的房屋存在质量等问题，本院认为，房屋存在质量问题的,在国家规定的保修期限内,应由建设单位负责保修,保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,可以申请住宅专项公共维修基金,物业专有部分的维修责任由该业主承担。物业公司只有反映问题、协调解决的义务，但对房屋质量并没有保修责任，被告以此为由拒绝缴纳物业费缺乏法律依据。物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业应具有一定的公共服务意识和社会责任感，在收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，主动提供高质量的物业服务，为小区业主营造良好的生活和居住环境；另一方面，小区业主按时交纳物业费，既是其义务，也是维持、促进物业公司提供优质物业服务的物质基础。即使原告在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵,被告可以向原告物业公司反映问题,物业公司应有针对性地进行整改,而非采取拒绝缴纳物业费的方式来解决问题。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的日常经营活动受到影响,也会使小区物业管理陷入恶性循环状态,最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。此外，原告物业公司在要求被告按时足额交纳物业费的同时,也应提供优质的物业服务。本着质价相当、按质论价的原则，本院酌情扣减物业管理服务费部分5%。因此，被告应向原告交纳涉诉的物业费12475元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告张代省于本判决生效之日起十日内给付原告北京万佳鑫物业管理有限责任公司天津分公司2018年4月2日至2021年4月15日物业管理费12475元；二、驳回原告北京万佳鑫物业管理有限责任公司天津分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计64元，由原告负担24元，被告负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘恩生二〇二一年五月十七日法官助理蔡伟书记员袁媛附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。