贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0422民初1264号原告：中国工商银行股份有限公司普定支行，住所地：贵州省安顺市普定县丰林路4号楼凯旋城1栋4-12。统一社会信用代码：91520422915820015R。负责人：程恒，该支行行长。委托诉讼代理人：吴莲莲、张露萍，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。被告：陈旺，男，1994年9月19日生，汉族，住贵州省织金县。被告：贵州普翼房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇安织路。统一社会信用代码：91520422598387608X。法定代表人：何**，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司普定支行（以下简称：普定工行）诉被告陈旺、贵州普翼房地产开发有限责任公司（以下简称：普翼房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理，依法由审判员张兵适用简易程序公开开庭进行审理。原告普定工行委托诉讼代理人张露萍、被告陈旺到庭参加诉讼，被告普翼房开公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普定工行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈旺签订的《个人购房借款/担保合同》；2、请求判令被告陈旺立即偿还原告贷款本金199644.67元及相应利息（截止2020年11月21日的利息、罚息合计为9854.79元；2020年11月22日之后的罚息以199644.67元为基数，按罚息利率7.7175%计算至该笔借款清偿完毕之日止；复利按上述利息9854.79元加上2020年11月22日后产生的利息之和为基数，按年利率7.7175%计算至该笔借款清偿完毕之日止）；3、判令被告陈旺承担本案原告的律师代理费（按被告归还的借款本金、利息金额的5%计算）；4、判令普翼房开公司对上述二、三项债务承担连带偿还责任；5、判令原告对被告陈旺所有的位于贵州省安顺市普定县城关镇安织路（新街村）普翼新城3栋2单元3层2号的房屋及其土地使用权享有抵押权，在诉讼请求第二、三项债权范围内就抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，普定工行变更第二项诉请为请求判令被告陈旺立即偿还原告贷款本金194494.68元及相应利息（截止2021年5月21日的利息、罚息合计为8801.37元；2021年5月21日之后的罚息以194494.68元为基数，按年利率7.7175%计算至该笔借款清偿完毕之日止；复利按上述利息8801.37元加上2021年5月21日后产生的利息之和为基数，按年利率7.7175%计算至该笔借款清偿完毕之日止）。事实及理由：2015年2月13日，原告与被告陈旺签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：原告向被告陈旺提供个人购置住房贷款，贷款金额236000元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%确定；合同第4.2条约定贷款发放后如遇基准利率调整的，如贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率确定并执行新的利率；合同第9.1条的约定，借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定利率基础上加收50%确定。且出现合同第14.1条第L项约定的“连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的情形，原告有权依据借款合同第14.2条第（4）项宣布借款立即到期，要求被告陈旺立即归还全部借款并按合同约定支付利息、罚息、复利，因此而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告陈旺以位于贵州省安顺市普定县城关镇安织路（新街村）普翼新城3栋2单元3层2号的房屋及其土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，且已办理抵押权预告登记。原告依约发放贷款后，被告陈旺多次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约。原告有权依约宣布本合同项下未偿还的贷款立即到期，要求被告陈旺立即全部清偿尚欠的本金、利息、罚息和其他费用，解除本合同。并根据合同第10.2条的约定，要求被告普翼房开公司承担阶段性担保责任。陈旺辩称：原告诉请属实，无意见。普翼房开公司未作答辩。普定工行向本院提交了如下证据：1、营业执照、负责人身份证明及身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证、企业信息查询表，证明被告身份信息；3、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、扣划明细，证明原被告对借款方式、扣划方式、担保情况等进行了约定，原告履行义务后被告未按期偿还借款本息；4、抵押权预告登记证，证明被告将普翼新城的房屋为贷款提抵押担保，并办理了抵押权预告登记；5、委托代理合同，证明原告委托律师代为诉讼，律师费10631元。陈旺对普定工行提交的上述证据均无异议。陈旺、普翼房开公司未向本院提交证据。普定工行提交的上述证据经开庭举证并经本院审查，符合法律规定，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年2月13日，原告普定工行与被告陈旺、普翼房开公司签订《个人购房借款/担保合同》约定,原告向陈旺提供购房贷款，贷款金额为236000元，借款期限为20年，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款的基准利率（6.15%）上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准（若遇基准利率调整则作相应调整）。还款方式为按月等额本息还款，若未按约定日期还款，则加收50%罚息。陈旺以其所有的位于普定县城关镇安织路（新街村）普翼新城3栋2单元3层2号的房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。同时约定若陈旺未履行合同义务，连续三个月或累计六次未足额偿还贷款本息的，普定工行有权解除本合同，宣布借款到期，要求被告立即清偿未偿还款项及利息、罚息、律师费等，并对抵押物享有优先受偿权。普翼房开公司作为保证人对该笔贷款承担阶段性连带保证责任，若上述抵押物的正式押登记手续办理完毕且原告收到房屋的他项权证书，则保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款提前到期的为提前到期之日起两年。合同签订后，普定工行如约发放贷款。此后，陈旺累计逾期偿还借款本息超6次。截止2021年5月21日，陈旺尚欠普定工行借款本金194494.68元、利息8801.37元。该笔借款实际执行年利率为5.145%，逾期年利率为7.7175%。因陈旺多次逾期，普定工行诉至本院。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。普定工行与陈旺、普翼房开公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，为合法、有效的合同。原告按照合同约定向陈旺提供了236000元借款，但陈旺未按合同约定期限偿还借款本息，累计超6次逾期偿还借款本息，构成违约。原、被告在《个人购房借款/担保合同》中约定陈旺连续三个月或累计六次未足额偿还贷款本息的，普定工行有权解除本合同，宣布借款到期，要求被告立即偿清未剩余未还款项及利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，普定工行诉请解除《个人购房借款/担保合同》符合法律规定，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”和第二百零七条“借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，普定工行诉请陈旺偿还借款及相应利息本院予以支持。陈旺以其所有的位于普定县城关镇安织路（新街村）普翼新城3栋2单元3层2号的房屋为该笔贷款提供抵押担保，因普定工行办理的是预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权，该抵押权预告登记并未发生抵押权效力，故原告诉请对抵押房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告普翼房开公司与原告约定对借款承担阶段性连带保证责任，因抵押物未办理抵押登记，按照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告诉请普翼房开公司对该笔借款承担连带偿还责任，本院予以支持。关于普定工行诉请的律师费，因该费用不是必须产生的费用，故对该项诉请本院不予支持。被告普翼房开公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司普定支行与被告陈旺于2015年2月13日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告陈旺在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司普定支行借款本金194494.68元及截止到2021年5月21日的利息8801.37元和2021年5月21日后的借款利息（从2021年5月22日起以借款194494.68元为基数，按年利率7.7175%计算至该笔借款还清之日止）；三、被告贵州普翼房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带偿还责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司普定支行的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费4442元，减半收取2221元，由被告陈旺、贵州普翼房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按本判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  张兵二〇二一年五月二十七日法官助理任礼兰书记员叶露露