重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终2199号上诉人（原审原告）：邓国平，女，1986年11月13日出生，汉族，住重庆市大足区古龙镇古龙村。委托诉讼代理人：曾凡江，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆台阳房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路，统一社会信用代码91500000585737250R。法定代表人：彭善荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，该公司员工。上诉人邓国平因与被上诉人重庆台阳房地产开发有限公司（以下简称台阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初11499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓国平的委托诉讼代理人曾凡江、王莉，被上诉人台阳公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓国平上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或依法改判支持邓国平一审的诉讼请求；3.本案诉讼费由台阳公司承担。事实和理由：一、台阳公司通过虚假宣传故意告知邓国平涉案房产具有住宅用途，且故意隐瞒涉案房产系办公用途的真实情况，诱使邓国平作出购买房产的错误意思表示，属于欺诈行为。1.从邓国平的购买需求来说，在于房产是否可以满足居住的功能要求。首先，一审法院认定台阳公司的销售宣传资料属于要约邀请而非要约，系错误的。台阳公司故意在户型图中不显眼位置以较小字体描述“本广告为要约邀请，以上文字及图片仅供参考，买卖双方的权利义务以合同为准，开发商对此保有解释权”，其目的在于此后发生争议时免责或处于有利地位。对于处于强势地位的开发商而言，应当对双方重要的权利义务进行详细说明并由邓国平签字确认对该内容已知悉和理解。台阳公司在样板间悬挂“样板间软装为非交付标准”中的“软装”通常指室内家具、装饰品等，但对厨房灶台及抽油烟机等属于基装范围且在交房标准内。因此，样板间的展示情况可反映出，台阳公司告知邓国平涉案房产具备厨房等居住功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十八条以及《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，除了软装部分并非交房标准外，台阳公司交付的商品房应当与样板房一致，故台阳公司样板间展示的除软装外的情况，构成台阳公司对房屋及相关设施所做的具体确定的说明和允诺。台阳公司在售楼部展厅展示广告及户型图等资料中，对涉案楼盘的功能、用途、户型等描述为“公寓”、“可商可住可投资”等，且样板间完全按照住家的功能、用途进行装修布局。从其宣传资料和样板间展示所表达的意思来看，涉案房屋的户型结构、面积大小、具备住家使用的功能用途等意思表示明确无误，对合同签订及价格具有重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当视为要约。其次，前述条款的立法目的正是为了制裁商品房销售中的虚假广告行为，开发商应当将房屋性质、功能等如实告知购房者，但台阳公司故意隐瞒涉案房屋仅是办公用房的事实，误导购房者购买房屋。再者，台阳公司售楼展厅展示的重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌和基础信息公示牌系重庆市沙坪坝区物价检查所监制，带有政府相关部门已监督检查合格的意思表示，对外具有一定的公信力，故上述表牌中标示的“公寓”、“水、电、气一户一表通”等信息，不能简单认定为销售宣传资料以及要约邀请。最后，“公寓”本身并非标准的房屋用途分类，台阳公司在前述表牌中未标示“办公用房”而标注“公寓”，正说明其故意隐瞒涉案房产不具备居住功能的事实。二、一审以《办公建筑设计规范》文件认定“公寓”与“办公用房”并非完全的对立关系，以及认为邓国平负有举证证明购买意图是“非办公用房”的公寓，属于适用法律有误。1.《办公建筑设计规范》已于2019年11月8日废止，并取消公寓式办公楼等术语，故本案不应适用该文件。2.根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，台阳公司应在销售时向购房者明确告知房屋性质为办公，即使采用公寓式办公楼的术语，也应当表示为公寓式办公，并明确告知购房者该房屋不具备住家属性。3.各地政府均发布有规范、管理开发商销售行为的相应文件，对开发商将办公用房宣传为公寓等行为作出了明确限制和禁止。开发商应负有证明其已尽告知、提示义务的举证责任。三、一审遗漏置业顾问名单、通话录音等证据，以众所周知公寓不是普通住宅等认定邓国平对涉案房屋性质为办公用房系明知或应知，系错误的。1.商品房买卖合同系开发商提供的标准文本，买受人对房屋性质、规划用途等内容无权提出修改，尤其期房的情形下，买受人对房屋性质的了解主要来源于开发商的宣传、样板间展示及销售人员讲解，在签订合同时销售人员并未将合同及附件交由邓国平阅读并进行解释、提醒，致使邓国平在未看清合同具体内容条款即签字确认。2.销售人员也明确承认邓国平购房系出于居家的需求，且恶意引导邓国平称涉案房屋可居住使用，录音证据足以证实邓国平购买涉案房屋并非基于其真实意思表示。台阳公司辩称，非住宅房屋并不等同于无法实际居住，邓国平没有证据证明涉案房屋不能实际居住，也没有证据证明其购买房屋的意图为居住或者为购买住宅，更无证据证明台阳公司对其实施了欺诈行为。如果邓国平极为关注房屋是否可居住，则其在确认买卖合同草稿及签订合同时，必将关注房屋性质及功能条款，草稿和买卖合同中均载明房屋的非住宅功能，系办公用房，邓国平对此进行确认，可见邓国平明知涉案房屋为办公用房而购买。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓国平向一审法院起诉请求：1.撤销邓国平和台阳公司于2020年5月4日签订的重庆市商品房买卖合同以及补充协议；2.判令台阳公司返还邓国平购房款105645元、合同印花税265元、转移登记费550元，合计106460元，并支付资金占用利息，该资金占用利息以106460元为基数，自2020年5月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还完毕之日止；3.判令台阳公司赔偿邓国平遭受的公证费4000元、律师费20000元等损失；4.本案诉讼费用由台阳公司承担。一审法院认定事实：台阳公司取得恒大未来城U7-20-1/03地块项目的商品房预售许可证。台阳公司在其提供给客户的户型图中展示了“六街区LOFT公寓1-4号楼标准层平面图”，用于标明每一种户型在楼层中的具体位置。且户型图下方载明“本广告为要约邀请，以上文字及图片仅供参考，买卖双方的权利义务以合同为准，开发商对此保有解释权”。2020年5月3日，邓国平向台阳公司支付20000元。2020年5月4日，涉案楼盘销售人员向邓国平出示《重庆市商品房买卖合同（草稿）》，该合同草稿载明，甲方、卖方：台阳公司，乙方、买方：邓国平，房屋坐落：重庆市沙坪坝区思贤路43号1幢15-4，建筑面积81.01平方米，其中套内面积60.09平方米，公摊面积20.92平方米，本商品房用途为非住宅，属于办公。本商品房为清水房，总成交价为528221元，采用分期付款。该房屋属于预售商品房，甲方应当在2022年5月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。基础设施：1、于2022年5月31日前通水，2、于2022年5月31日前通电，3、于×前通气。邓国平在该合同草稿的首页签字：“确认无误，同意正式合同，邓国平，2020年5月4日”。当日，邓国平向台阳公司支付房款85645元。台阳公司出具收据一份。该收据载明，不动产项目名称：重庆恒大未来城，不动产项目编号：公寓，楼牌号：1号楼-1504，金额105645元，备注6#含定金。邓国平还向台阳公司支付了印花税和转移登记费共815元，台阳公司亦开具收据一份。该收据载明，不动产项目名称：重庆恒大未来城，不动产项目编号：公寓，楼牌号：1号楼-1504，金额815元，备注6#合同印花税265元、转移登记费550元。随后，邓国平与台阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该合同亦载明，房屋坐落：重庆市沙坪坝区思贤路43号1幢15-4，建筑面积81.01平方米，其中套内面积60.09平方米，公摊面积20.92平方米，本商品房用途为非住宅，属于办公。本商品房为清水房，总成交价为528221元，采用分期付款。该房屋属于预售商品房，甲方应当在2022年5月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。基础设施：1.于2022年5月31日前通水，2.于2022年5月31日前通电，3.于×前通气。补充协议第二十二条约定，甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供乙方购房时参考，并不视为正式要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方是交易过程中口头表示意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。2020年6月28日，邓国平向重庆市国信公证处申请公证，公证事项为证据保全。2020年6月28日，重庆市国信公证处工作人员前往该重庆市高新区西永组团标识为“恒大未来城”的售楼部，对售楼部及展厅的现状、售楼部内样板间的现状分别进行拍照。2020年6月29日，重庆市国信公证处出具两份公证书。其中，针对售楼部展厅现状的公证书中的照片显示，在恒大未来城售楼部外及展厅内关于“恒大未来城翰林院”的广告载体上，含有“46-87平方米可变小户、可商可住可投资”、“奢创4.8米层高，上下空间自由分割，满足多重办公方式。双层动静分区设计，居家使用舒适度高”、“销售明码标价牌（表）显示恒大未来城6#地块1#楼户型为公寓”。针对样板间的公证书中的照片显示，恒大未来城翰林院的样板间挂有“样板间软装为非交房标准”的标示牌，样板间内按客厅、卧室、厨房、卫生间的布局进行了装饰装修，样板间厨房内没有安装燃气灶。现邓国平认为台阳公司虚假宣传并隐瞒出售房屋是办公用房而非公寓的事实，导致邓国平在违背真实意思的情况下签订了合同，因此邓国平起诉要求撤销合同、赔偿损失。一审审理中，邓国平举示了重庆市国信公证处出具的上述公证书2份，拟证明台阳公司在销售涉案楼盘过程中，通过宣传标示牌、商品房预售明码标价牌、房屋户型图、样板间等各种途径对外恶意虚假宣称恒大未来城翰林苑房屋为公寓，可居住使用。台阳公司质证称，对公证书的真实性、合法性认可，但是公证书所载明的情况为2020年6月28日，并非邓国平购房的2020年5月4日，不能体现邓国平购房时的情况，也不能体现双方未就商品房买卖合同中载明为办公用途的房屋达成合意。公证书光盘可以清楚反映样板房软装不作为交房标准，样板房的外观不具有任何参考性，公证书光盘中展示的表格中载明户型为公寓，并不能证明邓国平所称的涉案房屋不能居住的情况，也不能证明邓国平与台阳公司未就购买合同中约定的非住宅办公房屋达成合意，因此，达不到邓国平的证明目的。一审审理中，邓国平还举示了规划图纸、重庆3.15消费维权网投诉信息，邓国平举示该组证据的证明目的为：证明涉案房屋全部为办公性质，并不具备居住使用的功能，然而台阳公司故意隐瞒房屋性质、规划用途等，并通过各种方式欺诈购房消费者，诱使邓国平相信涉案楼盘可以居住使用，致使邓国平在违背真实意愿的情况下支付购房款，购买了无法实现住家目的的涉案房屋。台阳公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，规划图纸并未加盖规划局的公章，其所加盖的出处章中也并未填写相关信息；从规划图纸内容看，改图纸为施工图，不能达到邓国平所称的台阳公司欺诈邓国平的证明目的；3.15消费维权网投诉信息为案外人单方陈述，且该材料中显示的受理状态为不受理，可以体现投诉内容中关于公寓及办公方面的争议，不属于理由充分、合理合法的争议。邓国平为证明其因本案产生公证费4000元、律师费20000元，举示了公证费发票、转账存根、法律事务委托合同、律师费发票及支付回单。台阳公司质证称，对该组证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，邓国平与台阳公司之间并未就争议解决所产生的律师费、公证费等的承担问题进行过任何约定，且本案邓国平的诉讼请求不应当得到支持，邓国平主张两笔费用没有依据。一审审理中，邓国平称自己实际想购买的是公寓，不是办公用房，但邓国平没有举示证据证明，也没有举示证据证明其意图购买的是“非办公用房”的公寓。一审法院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现邓国平认为台阳公司虚假宣传并隐瞒涉案房屋用途办公用房，使邓国平在违背真实意思的情况下签订合同，构成欺诈。该院认为，其一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。虽然台阳公司的销售宣传资料中多次出现“公寓”、“可商可住可投资”等字眼，但台阳公司在户型图上提示“本广告为要约邀请，以上文字及图片仅供参考，买卖双方的权利义务以合同为准，开发商对此保有解释权”，并在样板间悬挂“样板间软装为非交房标准”的标示牌，可以看出“公寓”、“可商可住可投资”等字眼并非是台阳公司对涉案房屋及相关设施所作出的具体确定的说明和允诺。宣传广告使用的“公寓”、“可商可住可投资”等内容并不足以对邓国平签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故台阳公司关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。其二，虽然台阳公司在售楼部展厅的明码标价牌、户型图、收据中使用了“公寓”的字样，但“公寓”本身并不是一个标准的房屋用途分类的概念，公寓虽然有别于一般的住宅，但“公寓式办公室”曾作为办公室用房的一种形式出现在《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）文件中，显然此时的“公寓”与“办公用房”并不是完全的对立关系，况且从台阳公司售楼部广告“可商可住可投资”、“奢创4.8米层高，上下空间自由分割，满足多重办公方式。双层动静分区设计，居家使用舒适度高”等文字的字面意思看，明显含有涉案房屋具有商业性质的意思，邓国平对此应当有所认识，且邓国平没有举示证据证明其意图购买的是“非办公用房”的公寓。其三，邓国平是具备完全民事行为能力的成年人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，订立合同时应当仔细阅读合同条款，起码应当核对房屋的性质这一重要事项。在本案中，台阳公司在合同订立过程中出示给邓国平校对的《重庆市商品房买卖合同（草稿）》上明确载明预售商品房的用途为非住宅，属于办公；随后双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中，双方又再次明确案涉商品房的用途为非住宅，属于办公。其四，众所周知，“公寓”不是普通住宅，邓国平称自己真实的目的是购买公寓，故可以认定邓国平在签订合同之前就明知所购房屋不是普通住宅，邓国平在此情况下仍选择与台阳公司签订涉案合同的行为，应认定邓国平对于涉案商品房买卖合同所记载的办公用途是知情或者是应当知情的，其与台阳公司所签订的商品房买卖合同属于其真实意思表示。因此，邓国平举示的证据不足以认定台阳公司存在故意告知虚假情况或者故意隐瞒涉案房屋用途为办公的欺诈行为。综上，邓国平与台阳公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当积极全面履行合同。邓国平主张撤销该合同的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，故该院对邓国平的该项诉讼请求不予支持。邓国平的其他诉讼请求，均是合同被撤销后产生的法律后果，故该院亦不予以支持。需要说明的是，虽然台阳公司上述行为不足以认定为欺诈，但台阳公司在售楼部展厅展示广告以及户型图等宣传载体中使用的“公寓”等字眼，容易产生一定的混淆，今后应当在宣传材料中的显眼位置将销售房屋的规划用途作出公示和标记。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告邓国平的诉讼请求。案件受理费9080元，减半收取4540元（邓国平已预交），由原告邓国平负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。邓国平举示了如下证据：第一组证据，重庆市规划局关于印发《住宅及相关建设项目容积率指标计算规则》的通知、《重庆市城市规划管理技术规定》、南京市规划局发布关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知、成都市发布关于进一步加强商业办公类建设项目管理的通知、珠海市住房和城乡规划建设局关于印发《关于加强商业办公建筑规划建设管理的实施意见》的通知、上海市关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见，拟证明根据重庆市政府、市规划局出台相应的规定、规章，公寓式办公楼建筑面积低于150平方米的按居住建筑处理，且公寓也被划分到住宅类进行容积率指标计算规划管理，故公寓应当归类于住宅而不是办公；其他省市政府部门对开发商将办公类非住宅房宣传为公寓作出了明确的禁止性规定，足以说明公寓与办公并不相同，作为非专业人士的购房者完全可能将公寓和住宅联系到一起，认为公寓具备居住使用的功能，而不会认为公寓就是办公。第二组证据，重庆市内“公寓”类房屋司法拍卖公示信息，拟证明司法拍卖网上公布有大量的重庆市辖区“公寓”类房屋，其产权登记信息标注为房屋用途“公寓”、“成套住宅”、“城镇住宅用地”等，其完全具备居住使用功能。第三组证据，收据两张及假日培训学校补课班微信聊天记录、滴滴车网约车微信聊天记录、购买大足至重庆汽车票记录及在沙坪坝住酒店记录、租房合同、缴纳水电气发票、邓国平与房东微信聊天记录，拟证明邓国平及家人有在沙坪坝居住的迫切需求，同时在沙坪坝购买具有住家功能的房屋也是其共同愿望，对于经济周转不宽裕及没有任何开办企业能力和经验的邓国平来说，在购买住家房屋都未实现的情况下，不可能去购买一套价格不低的办公用房。台阳公司质证称：对第一组证据不予认可，不能达到证明目的，该组证据并非一审结束后发生的新证据，不是原件，是打印件，无法核实真实性，均属于规划及工程专业性规定，即便证据真实，也应该由规划及工程专业人士作出准确解读，不能以邓国平的主观臆断解读为准，重庆市外的相关规定与本案没有关联性；对第二组证据不予认可，并非一审结束后发生的新证据，不是原件，是打印件，无法核实真实性，且与本案无任何关联性，不能由此推出本案的情况；对第三组证据，收据、电费清单及租赁合同真实性予以认可，其余真实性不予认可，该组证据与本案无关，也不是新证据。本院认为，因上述证据即使真实，其证明目的与本案处理结果并无直接关联，故本院对上述证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邓国平上诉所涉及的问题，一审法院已详细评述并作出了明确的处理意见。本案中，即使台阳公司在宣传资料上载有“公寓”等字样，可能引导购房者对房产性质的认知存在一定的混淆，但宣传资料并非具有法律效力的告知或公示，也并非购房者了解房屋性质的唯一渠道。台阳公司在合同订立过程中出示给邓国平校对的《重庆市商品房买卖合同（草稿）》上明确载明预售商品房的用途为非住宅，属于办公，邓国平在其上签名确认；随后，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中又再次明确载明案涉商品房的用途为非住宅，属于办公，邓国平亦在该合同上签字确认。邓国平作为一名具备完全民事行为能力的成年人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，尤其是对房屋是否属于住宅性质这一关键内容，更应尽到自身合理的审慎义务，其在载有“房屋性质为非住宅”内容的两份合同中签名确认的行为，可合理推知邓国平在签订合同时对房屋性质是明知的。因此，邓国平主张台阳公司故意隐瞒涉案房屋性质、存在欺诈行为的上诉理由不能成立，一审判决驳回邓国平的诉讼请求并无不当。综上所述，邓国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9080元，由上诉人邓国平负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 刘润荔审 判 员 朱华惠二〇二一年五月二十日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮