江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏06民终944号 上诉人（原审原告）：吉家喜，女，1958年9月22日出生，住海安市。 委托诉讼代理人：赵永斌，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，江苏新高的律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：华新建工集团有限公司，住所地海安市海安镇中坝南路99号，统一社会信用代码91×××85。 法定代表人：陶宝华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王华，江苏锦润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小杰，江苏锦润律师事务所律师。 第三人：海安盛元置业有限公司，住所地海安市海安镇中坝北路55号，统一社会信用代码91×××69。 法定代表人：包德兰。 第三人：南通海洲建设集团有限公司，住所地海安市海安镇中坝北路55，统一社会信用代码91×××7XB。 法定代表人：刘长明，该公司董事长。 第三人：刘长明，男，1957年7月26日出生，住海安市。 第三人：包德兰，女，1955年1月24日出生，住海安市。 第三人：刘晨，男，1987年9月8日出生，住海安市。 第三人：刘丽莉，女，1980年12月5日出生，住南通市崇川区。 第三人：南通锦达房地产有限公司，住所地海安市海安镇长江西路98号，统一社会信用代码91×××1W。 法定代表人：刘长明。 第三人：淮安盛元房地产有限公司，住所地淮安经济技术开发区淮海西路179号，统一社会信用代码91×××08。 法定代表人：刘长明。 第三人：海安县永和贸易有限公司，住所地海安市海安镇宁海中路1号5018室，统一社会信用代码91×××0F。 法定代表人：包德兰。 上诉人吉家喜与被上诉人华新建工集团有限公司（以下简称华新公司）、海安盛元置业有限公司（以下简称海安盛元公司）、南通海洲建设集团有限公司（以下简称海洲公司）、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、南通锦达房地产有限公司（以下简称锦达公司）、淮安盛元房地产有限公司（以下简称淮安盛元公司）、海安县永和贸易有限公司（以下简称永和公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省海安市人民法院（以下简称海安法院）（2020）苏0621民初6018号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月30日进行听证。上诉人吉家喜的委托诉讼代理人赵永斌、杨洋，被上诉人华新公司委托诉讼代理人张小杰到庭参加听证，第三人海安盛元公司、海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、锦达公司、淮安盛元公司、永和公司经本院依法通知未参加听证。本案现已审理终结。 吉家喜上诉请求：撤销海安法院（2020）苏0621民初6018号民事判决,依法改判停止执行案涉房屋，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人吉家喜与海安盛元公司签订的买卖合同中约定海安盛元公司应当在房屋交付后240天内办理过户手续，但其迟迟未办理初始不动产登记导致无法过户，违约在先，其应负通知办理的附随义务，未办理过户的过错不在于吉家喜。二、海安盛元公司开发的案涉××城小区至少有20户都未办理过户登记，法律不能强人所难，吉家喜在海安盛元公司未通知满足办理过户条件的情况下对未办理过户没有过错。三、海安盛元公司早已经营不善，早处于资不抵债，濒临破产，其企业自身管理混乱，未及时通知部分业主办理过户，对此不能认定吉家喜存在过错。四、吉家喜在案涉房屋被查封前与海安盛元公司签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并已交付使用，虽未办理过户登记但对此不具有过错，因此满足排除执行的条件。 被上诉人华新公司辩称，一、吉家喜所购买的案涉两套房屋均因其自身原因没有办理过户登记，并不符合法律规定能够排除执行的情形。盛元公于2018年即为案涉的房产办理了不动产登记初始证明，此后吉家喜也为案涉房屋缴纳了物业费，但自此到2020年案涉房屋被查封时足足有两年之久其都未办理过户登记，且案涉房屋所在小区大部分的住户均已经办理了过户登记，显然案涉案涉房屋未能办理过户登记是上诉人自身过错导致。二、上诉人所称案涉商品房买卖合同明确约定交付时间，该合同系约束的买卖双方，与本案无关，该买卖合同的相关约定并不能证明上诉人不存在过错。三、2018年之前未能办理过户登记确系开发商未能办理初始登记，但在2018年开发商办理初始登记后案涉房屋所在的××城两栋楼住户大多办理了产权登记，吉家喜主张未办理过户系开发商原因完全不符合常理。四、海安盛元公司至今依然正常运转，未能破产，从2018年到现在依然在为业主服务，××城小区里的住户大部分也在其公司配合下办理了过户手续。综上，原审的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吉家喜的上诉请求，维持原判。 第三人海安盛元公司、海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、锦达公司、淮安盛元公司、永和公司未作答辩。 经审理查明：2020年7月3日，海安法院立案受理华新公司诉海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、淮安盛元公司、永和公司追偿权纠纷一案，根据华新公司申请，该院于2020年7月10日作出（2020）苏0621民初3638号民事裁定：冻结海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、淮安盛元公司、永和公司的价值16300000元的财产或冻结各被告的银行存款16300000元。执行过程中，海安法院于2020年7月23日作出（2020）苏0621民初3638号协助执行通知书，查封海安盛元公司名下位于××城8幢××号、9幢××号房屋。案外人吉家喜不服该执行行为，并对执行标的主张实体权利，书面向海安法院提出执行异议。海安法院受理后于2020年10月14日作出（2020）苏0621民初3638号之二执行裁定：驳回吉家喜的异议请求。吉家喜不服该裁定，向海安法院提起诉讼。 一审法院查明：2015年12月9日，出卖人海安盛元公司与买受人吉家喜签订商品房买卖合同一份，其中约定：买受人向出卖人购买坐落于房屋，房款总价为551611元；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2015年12月17日，出卖人海安盛元公司与买受人吉家喜签订商品房买卖合同一份，其中约定：买受人向出卖人购买坐落于房屋，房款总价为593131元；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述合同签订后，吉家喜于2015年12月17日向海安盛元公司汇款115308元、1037700元，共计付款1153008元，即按约付清房款。当日，海安盛元公司即向吉家喜开具了两份销售不动产统一发票，票面金额分别为593131元、551611元。2016年8月，海安盛元公司向吉家喜交付案涉两套房屋，吉家喜缴纳了案涉房产的维修基金。随即吉家喜（乙方）与案外人、甲方海安润达物业管理有限公司（以下简称润达公司）签订××城前期物业服务协议两份，约定由润达公司为吉家喜案涉房屋提供物业服务。 2018年，海安盛元公司为案涉房产办理了不动产初始登记证明单，其中8号楼第××室的单号为苏（2018）海安县不动产权证明单第00×××87号，9号楼第××室的单号为苏（2018）海安县不动产权证明单第00×××12号。 2019年9月2日，吉家喜向润达公司缴纳了案涉9号楼第××室的2018年至2019年年度的物业费2058元。 一审法院另查明，2020年12月17日，经向海安市房产交易所的工作人员进行了解，案涉8幢、9幢中的商品房大部分已经由海安盛元公司名下变更登记至商品房消费者名下。同时，在海安市行政区划范围内查询到吉家喜在海安市行政区划范围内登记有四套房产；吉家喜母亲徐仁美名下无不动产登记信息，吉家喜父亲已过世；吉家喜公公顾裕林、婆婆杨连珍名下无不动产登记信息。 2020年11月，海安盛元公司出具说明一份，陈述吉家喜就案涉两套房产多次要求海安盛元公司协助办理房产证，因土地证未释放，直至2018年我公司才获得大产权证。另海安盛元公司陈述截至2020年10月，海安盛元公司并未书面告知吉家喜前去办理案涉房产的产权证明，致使案涉房产被人民法院查封。 一审法院认为，吉家喜向房地产开发企业海安盛元公司购买案涉房产，并支付了全部房款，但经查，吉家喜在海安市行政区划范围内拥有多套商品房，其近亲属、亲属名下的不动产登记情况，不影响该院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定来对本案进行认定。同时，结合吉家喜自认及海安盛元公司说明的内容，吉家喜在起诉状中陈述：“没有及时办理产权证，是海安盛元公司长期办不下来初始不动产权证，没有初始不动产权证就无法办理产权证，吉家喜多次索要无果”，海安盛元公司也陈述吉家喜多次向其要求协助办理房产证，根据吉家喜及海安盛元公司的上述陈述内容可以推断出吉家喜办理不动产权属证明的急切心理，但事实上，案涉房屋于2018年即符合办理过户登记条件，而吉家喜自2018年至案涉房产被查封期间却从未积极主动去要求海安盛元公司协助办理房产证，原因只是因为海安盛元公司未书面通知，该情形与上述吉家喜自认及海安盛元公司的陈述的内容相矛盾，亦不符合常理，故吉家喜未在合理期间内办理过户登记手续，系出于自身原因，吉家喜亦未提供充分证据证明其未办理过户登记手续的原因是处于自身以外的其他因素，应当承担举证不利的法律后果，故吉家喜对案涉房产并未办理权属证明负有过错。因此吉家喜不满足上述规定排除执行的条件。据此，海安法院于2020年12月22日作出（2020）苏0621民初6018号民事判决：驳回吉家喜的诉讼请求。 二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。 经本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：上诉人吉家喜对案涉查封的××城8幢××号、9幢××号房屋享有的权益能否阻却本案执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条分别规定了一般买受人作为消费者的买受人排除执行条件，本案案涉房屋买受人吉家喜在海安市区名下有多套房产，不满足消费者买受人排除执行的适用条件，故本案只能适用二十八条规定判断吉家喜能否排除执行。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该司法解释规定，案外人对被执行人名下的不动产主张物权期待权必须同时满足规定的四个条件，并且在其享有的权益足以阻却执行的情况下才得以排除人民法院对执行标的的执行。本案中，上诉人吉家喜与被执行人海安盛元公司在案涉两不动产被人民法院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部价款，且查封前该不动产已交付吉家喜占有，故根据前述司法解释规定，本案评价吉家喜能否排除本案执行关键在于评价案涉两不动产是否系因吉家喜自身原因导致未办理过户登记。本案中，判断吉家喜是否因自身原因未办理过户登记，应全面结合本案各方因素综合考察，对此本院分析如下： 首先，从正向角度对司法解释条文文义分析，“非因买受人自身原因未办理过户登记”系判断买受人是否存在主观过错，应结合买受人主观因素与客观因素综合考量。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）提到：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件；买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”可见，司法解释并未对买受人设置过高的义务要求，即便存在瑕疵过错，亦不能等同于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，吉家喜陈述其于2015年购买案涉两房屋，在交付后积极向海安盛元公司要求过户，海安盛元公司出具的《情况说明》内容与其说法相符，也符合常理。海安盛元公司于2018年才为案涉房屋办理不动产初始登记证明，在此之前办理过户登记存在客观障碍，不能归责于吉家喜。在2018年满足办理过户登记条件至案涉房屋被查封这一期间，吉家喜虽未能提供证据证明该期间向海安盛元公司主张过户，但客观上，其在房屋交付后已经具有一定的积极请求过户行为。虽然吉家喜在2018年后无证据证明其存在请求过户的积极行为，但法律并未要求当事人行使请求权的期限间隔，海安盛元公司也未通知吉家喜案涉房屋已经具备过户条件，不能认定吉家喜存在怠于行使权利情形，故不能就此认定未办理过户系其自身原因所致。 其次，从反向角度对上述司法解释规定文义进行分析，“因买受人自身原因未办理过户登记”，一般包括三种情形：对标的物权利瑕疵的忽略，如明知购买房屋无法办理过户仍购买；对政策限制的忽略，如明知不满足限购政策仍购买；以及消极不行使登记过户权利，如满足登记条件后未在合理时间内办理过户登记。本案不存在前二者情形，应考量是否为第三种情形。实践中，满足过户登记条件一般为开发商对所售不动产办理初始产权登记并进行分户始，而办理过户登记需要买受人与开发商配合进行，在开发商拒不履行协助义务或买受人在约定的过户期限届满后请求过户但存在客观障碍，而满足登记条件后开发商怠于告知买受人的情形下，不能认定买受人主观上怠于行使过户权利。具体到本案，从案涉不动产买卖合同约定及实际履行情况来看，案涉两合同约定海安盛元公司“应当在商品房交付使用后240日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，吉家喜在约定的期限届满后要求海安盛元公司过户方得知案涉房屋未办理初始登记，过户存在客观障碍。事实上，海安盛元公司于2018年才为案涉房屋办理不动产初始登记证明，对此海安盛元公司应负有过户障碍消除后及时告知的义务，并积极协助办理过户以补救违约行为。本案现有证据表明海安盛元公司在办理产权初始登记后未向吉家喜交付相应的《土地使用权证书》及《房屋所有权证》等过户所需的必要材料，且其在《情况说明》中陈述办理初始登记后未曾通知吉家喜已满足办理过户登记条件，故海安盛元公司对案涉房屋未办理过户存在过错，不能认定吉家喜主观上存在消极不行使过户登记权利的情形，故本案不符合“因自身原因导致未办理过户”的情形。 最后，从前述司法解释规定的立法目的及价值取向来看，该条司法解释规定系关于一般买受人排除执行的规定，目的是为了依法保护不动产买受人的合法权益。执行实践中，买受人购买的不动产被强制执行后虽可向被执行人开发商追偿，但往往开发商早已资不抵债，追偿率极低，故出于保护无过错买受人权益的立法目的，该条规定对于无过错的买受人赋予物权期待权，符合规定条件的权利保护位阶优于申请执行人的普通金钱债权，并得以阻却执行。对于早于不动产被查封前购买、占有并且非自身原因未办理过户的无过错买受人，该条规定将其所购不动产排除于被执行人的责任财产之外，意在保护无过错买受人的合法权益，在价值取向上显然符合一般理性人的社会价值取向。本案中，据以执行的民事判决于2020年7月生效，案涉房屋被查封的时间为2020年7月23日，而吉家喜于2015年与海安盛元公司签订房屋买卖合同，时间相隔较久，不能合理预期买受人预见案涉房屋被强制执行的购房风险。在前述分析的基础上再结合案涉房屋开发商海安盛元公司的运营情况，该公司自2017年起便涉及多笔债务成为被执行人，其自述2018年前由于土地使用权证书未释放导致未能办理不动产初始登记，而作为违约方在具备过户登记条件后亦怠于告知买受人，显然该公司2018年至今期间运营处于管理松散、经营不善的状态。在此情形下，原审判决仅因买受人在2018年后未持续主张过户便认定系其自身原因导致未过户，将导致无过错的买受人吉家喜替被执行人承担义务，显然与立法初衷相悖，有失公允，也不符合一般社会价值取向。 综上，案涉房屋未办理过户登记非案外人吉家喜自身原因所致，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对案涉查封的两套房屋享有的权益优于本案申请执行人的普通金钱债权，得以阻却本案执行。上诉人吉家喜的上诉请求，本院予以支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销海安市人民法院（2020）苏0621民初6018号民事判决。 二、不得执行海安盛元公司名下位于××城8幢××号、9幢××号房屋。 一、二审案件受理费各15103元，由被上诉人华新建工集团有限公司和第三人海安盛元置业有限公司各半负担，上诉人吉家喜已缴纳的诉讼费予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长 金建飞 审 判 员 倪红晏 审 判 员 孙国祥 二〇二一年五月二十六日 法官助理 信诗林 书 记 员 陈 炜