广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初6453号原告：江秀英，女，1981年6月25日出生，汉族，英德市人，住英德市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××125。原告：周中雄，男，1973年10月13日出生，汉族，英德市人，住英德市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××055。委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。被告：英德市星汇置业投资有限公司，住所地：英德市××××××以南、仙水东湖以北。法定代表人：周萍，总经理。原告江秀英、周中雄诉被告英德市星汇置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，英德市人民法院已于2020年4月3日作出一审判决，原告江秀英、周中雄不服该判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2020年10月20日作出（2020）粤18民终2693号裁定，将本案发回英德市人民法院重审，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江秀英及两原告委托诉讼代理人陈国华、董诚君、被告英德市星汇置业投资有限公司的法定代表人周萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江秀英、周中雄向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交楼违约金98358元（从2017年12月31日起以422500元为基数，按日万分之三计算至2020年2月15日）；2.判决被告支付逾期办证的违约金（从2018年4月1日起按422500元之年利率6%计付至被告协助办妥房屋所有权转移登记之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月22日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价422500元购买被告开发的英德市星湖蓝湾2号楼906号套房，被告应当在2017年12月30日前将符合法定条件的该物业交付给原告。同时，被告应在交付之日起90日内取得该物业的所有权证书。该合同签订后，原告依约以首期款262500元，银行按揭160000元的方式支付了全部购房款，并缴纳了契税和住宅专项维修资金。但直到今日，被告都没有交付该物业，也没有依约办理该物业的不动产所有权证。原告认为，被告逾期交房及逾期办证的行为己构成违约，理应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故被告应按照双方所签订合同的第十二条第二款之规定之标准向原告支付逾期交房的违约金；同时，因被告逾期办证导致原告的物权权利无法实现，进而损害了原告的合法权益，而根据该合同的约定，出卖人即被告仅需承担已付房款的0.1%的违约金，明显过低，根本无法填补原告的损失，也无法达到促使被告及时履行办证义务的目的，有失公允，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，原告认为应当予以提高，故主张按己付房款的年利率6%的标准调整计付违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。被告英德市星汇置业投资有限公司辩称：对逾期交楼和逾期办证违约金的计算基数和起算时间无异议，但认为逾期交楼截止时间为原告领取钥匙签收日期即2018年8月20日，逾期办证违约金应按合同约定0.1%计付。两原告原审提供的证据有：1.身份证，证明原告的身份情况；2.企业信用信息公示报告，证明被告身份情况；3.商品房买卖合同，证明原告与被告之间商品房买卖关系及双方各自权利义务；4.刷卡凭证、收据、借款借据，证明原告向被告支付了全部购房款的事实；5.住宅专项维修资金缴存通知书，证明原告缴纳了案涉房屋维修基金的事实；6.税收完税证明，证明原告缴纳了案涉房屋契税的事实；本案提交新证据：1.照片，证明原告于2018年8月20日领取大堂IC卡钥匙，并非领取入户钥匙；2.照片，证明涉案房屋的天花渗水，并且墙上已打补丁，此外，主人房靠窗体墙上渗水，以及厨房也渗水，根本无法居住使用，故涉案房屋未符合合同约定的交付条件；3.大堂IC卡；4.交楼通知书、办理交楼手续缴费清单；5.协议书；6.竣工验收备案表；除协议书无原件，其他当庭提交原件核对，原件经核对后退回。被告原审提供的证据有：业主IC卡钥匙领取登记表，证明星湖蓝湾2号楼906号房主已经于2018年8月20日验收涉案房屋并签名领取IC卡钥匙，逾期交房违约金计算至该时间止；本案提交证据：统一安装入户门、锁，证明由开发商统一安装入户大门及智能密码锁。经审理查明：原告江秀英、周中雄与被告英德市星汇置业投资有限公司于2016年8月22日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于英德市×××××××××以南、仙水东湖以北星湖蓝湾2号楼906号房屋，建筑面积116.21平方米，房屋总价422500元。合同约定：两原告于2016年8月22日前支付首期房价款262500元，剩余房款160000元办理贷款支付，被告须在2017年12月30日前将达到合同约定条件的房屋交付给两原告，逾期超过30日未交付房屋的，若买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付按日计算全部房价款万分之三的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人赔偿买受人已付房价款的0.1%违约金。签订合同后，两原告依约履行了所有的合同义务，付清了全部购房款。两原告于2018年8月20日领取IC卡钥匙，但案涉房屋至今未办理房屋转移登记。2020年1月15日，被告向两原告发出《交楼通知书》，通知原告交楼时间为自2020年1月15日起至2020年2月15日止。庭审中，双方确认两原告领取的IC卡钥匙系开启一楼大堂的钥匙，涉案房屋由被告统一安装入户大门及智能密码锁，被告称两原告领取了IC卡后凭统一的密码可进入涉案房屋，且已告知两原告可到保安处领取其他房门钥匙，两原告称未领取其他房门钥匙。涉案房屋于2020年1月8日取得竣工验收备案表，两原告至今未办理收楼手续，亦未对该房屋进行装修或入住。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方争议的焦点为：两原告领取IC卡的行为能否视为两原告已实际收楼。根据庭审查明的事实，两原告在领取IC卡时并未领取其他房门钥匙，亦未办理收楼手续或文件，领取IC卡后也未对房屋进行装修更未实际入住，而被告在房屋取得验收备案后仍通知两原告收楼，综合上述情况，本院认为，被告交付IC卡未体现其有交楼的意思表示，两原告领取IC卡的行为也未能体现其有收楼的意思表示，故两原告领取IC卡的行为不能视为两原告已实际收楼。涉案房屋于2020年1月8日取得竣工验收备案表，两原告虽提供证据佐证涉案房屋存在质量问题，但未能举证证明两原告可因该质量问题拒绝收楼，故本院按被告发出的《交楼通知书》载明的交楼时间认定交楼时间为2020年2月15日。原、被告双方对逾期交楼违约金的计算基数和起算时间无异议，所以，逾期交楼违约金应以已交房价款422500元为基数，自2017年12月31日起至2020年2月15日止（共计776天），以每日万分之三计算为98358元（422500元×0.03%×776天）。关于逾期办证违约金，本案中，因英德市星汇置业投资有限公司的原因导致两原告至今未取得涉案房屋的所有权证书，被告理应承担违约责任。两原告认为合同约定逾期办证违约金过低，不足以弥补其损失，要求调整至按已付房款的年利率6%计算。对此,本院认为,违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。结合本案事实，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交付房屋及将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。被告英德市星汇置业投资有限公司未按约定时间向产权登记机关提交办证资料，导致原告江秀英、周中雄利益受损。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房款的0.1%，按本案已付房款448685元计算，仅448.69元，明显不足以填补原告江秀英、周中雄因被告英德市星汇置业投资有限公司逾期办证行为所造成的损失。鉴于英德市星汇置业投资有限公司违约时间较长，综合多种因素，原告江秀英、周中雄提出按年利率6%计付被告逾期办证的违约金有一定的理由，基于此情形本院依法并参照本院曾处理过的同类案件适用的标准，酌情将逾期办证违约金调整为按已付房款的年利率2%计付，根据合同第二十条约定，涉案房屋于2020年2月15日视为已交付，则应在2020年5月16日前办妥所有权证书，因此，本逾期办证违约金应以房款422500元为基数，从2020年5月16日起按年利率2%计算至被告协助办妥房屋所有权转移登记之日止，暂计算至庭审日2021年1月4日为5394.11元（2020年5月16日至2021年1月4日共计233天，422500元×2%÷365×233=5394.11元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告英德市星汇置业投资有限公司向原告江秀英、周中雄支付逾期交房违约金98358元，限于本判决发生法律效力之日起10日内付清；二、被告英德市星汇置业投资有限公司向原告江秀英、周中雄支付逾期办证违约金5394.11元（该违约金暂计算至2021年1月4日，2021年1月5日起的违约金，以422500元为基数，按年利率2%计算至被告协助办妥房屋所有权转移登记之日止），限于本判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回原告江秀英、周中雄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2113.19元【含（2020）粤1881民初340号案件受理费1056.60元】，由被告英德市星汇置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  胡燕凤人民陪审员  华双花人民陪审员  廖康桥二〇二一年五月十二日书 记 员  巫晓玲附：相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。