广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初1419号原告：朱腾飞，男，1988年2月2日出生，汉族，英德市人，住英德市×××××供电局，现住英德市×××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××412。被告：英德市星汇置业投资有限公司，住所地：英德市××××××以南、仙水东湖以北。法定代表人：周某1。原告朱腾飞诉被告英德市星汇置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告英德市星汇置业投资有限公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱腾飞提出诉讼请求：1.判决解除《商品房买卖合同(预售)》，合同编号：201××××××××××708，并返还原告房价及其他费用损失，共计364521.2元；2.归还买受人装修定金，共计承担返还原告40000元；3.被告承担原告用于购买该房屋支付的服务费30000元，并支付原告利息8400元；4.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.原告于2018年11月22日与被告签定《商品房买卖合同》，房屋编号：00229709，合同编号：201××××××××××708。合同约定由原告认购被告位于英德市×××××××××以南、仙水东湖以北星湖蓝湾1号楼2716号房。合同签订后原告积极履行付款义务，但被告迟迟不交付该商品房，按照合同规定应在2020年2月28日前向原告交付该商品房，依据合同第十二条第1点第(2)逾期超30日，买受人有权解除合同，退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)并自买受人付款之日起，按照0.1%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算；同时，出卖人按照全部房款的0.1%向买受人支付违约金。由于出卖人单方违约，出卖人应承担全部房款356828.2元(含首期135825元，贷款221003.2元)，利息2569.1元，违约金356.8元；另外，需承担买受人损失该房屋已交的契税3103.1元，住宅专项维修基金1234元，办证费430元。合计364521.2元；2.被告需要返还原告40000元。由于买卖双方约定合同期内交付房屋并由被告将该房屋进行装修，装修好后用于酒店经营。原告于2018年11月22日支付被告装修定金20000元用于收楼后装修，由于被告单方面违约，导致未能使用原告的专项资金，被告除了需要归还买受人装修定金，按规定定金具有担保性质，违约双倍返还的规定，共计返还原告40000元；3.被告承担原告用于购买该房屋支付的服务费30000元，并支付原告利息8400元。原告于2018年10月16日通过广州市安家房地产发展有限公司代理星湖蓝湾项目认购星湖蓝湾星湖蓝湾1号楼2716号房，并支付30000元服务费，并通过该公司获得房价优惠，但由于被告单方面违约，导致原告支付广州市安家房地产发展有限公司服务费30000元而未能购买到相应的商品房。另外，广州市安家房地产发展有限公司一直拖欠理应开具的收据或发票。被告英德市星汇置业投资有限公司（以下简称星汇公司）辩称：一、因存在不可抗逆事由致房屋验收逾期而无法依约向原告交付房屋，该不可抗逆期间应予扣除，交付房屋时间应顺延。根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函[2019]52号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致被告无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给原告。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致被告房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年11月底办理消防验收。2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，广东省政府1月23日启动一级应急响应，全面停止一切行业的工作，也包括案涉房屋的建设和验收。同时，英德市人民政府于2020年2月24日发出《英德市人民政府关于印发＜英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见＞的通知》，确认我市城市建筑和房地产企业的工程项目可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务。而清远市住房和城乡建设局于2020年2月17日发出《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》才确定房地产行业可以复工，因此，在新冠疫情爆发政府责令停工的25日期间，应视为不可抗逆期间。以此，以上不可抗逆的延误期间均属于不可抗逆事由，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故不能以此期间认定为被告逾期期间，应依法予以扣除。在被告违约情节不严重（仅逾期交付）、合同目的能够实现的情况下，原告非要强行解约，于法于理不合。二、原告要求被告向其支付“返还房款及其他费用损失490053.4元”没有事实和法律依据。即使被告因逾期交房而需向原告退还房款和违约金，也是以双方签订的《商品房买卖合同》约定以及被告收取原告的真实购房金额为准。本案中双方签订的合同中约定购房款为325825元，该款为被告真实收取原告的购房款，而原告除了要求退还房款后，其自行向银行按揭贷款30年的全部贷款利息128101.3元全部要求被告承担，显然不符合事实和法律规定。原告选择按揭贷款而向银行借款，该借贷行为及利息的约定是其与银行之间的法律关系，与被告无直接因果关系。128101.3元是今后三十年的总利息，该利息中绝大部分是仍未发生的，如原告解除本案购房合同后则可以立即向银行归还贷款，那么该笔利息根本不会产生128101.3元。关于原告要求的契税3103.1元、维修基金1234元、办证费430元用等，以上费用均不是被告所收取，合同中也并未约定由被告收取或由被告承担，如果双方买卖合同解除，原告是可以向相关收费单位请求退还的，因此该费用并非是原告的损失，依法应不属于被告承担。三、原告要求被告向其双倍支付装修预交费用40000元没有事实和法律依据。被告在与原告签订《商品房买卖合同》后，双方对装修部分约定为：如果原告需要被告在交房后帮助其装修，则由原告先预交装修费20000元，剩余装修费在交付房屋后原告支付完成后，被告再为其装修。而本案中并没有约定装修的具体事宜、期限、设计方案等，该款仅为预付的意向金，双方也没有任何装修违约情形的约定，即双方并未达成具体的装修合同，如若双方解除房屋买卖合同或交楼后原告不再委托被告为其装修该房屋，则被告只需向其返还20000元预交费即可，不存在双倍返还的情形。四、原告要求被告向其支付服务费30000元没有事实和法律依据。原告诉求的服务费30000元并非由被告收取，其陈述该款项是其与案外人广州市安家房地产发展有限公司而收取，被告对其与安家公司关于服务费的具体约定并不知情，也从未在其双方签订服务费协议等协议中有过任何的确认，因此，被告对该款项不予认可。综上，请贵院依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。原告朱腾飞为证实其主张提供的证据有：一、商品房买卖合同（预售）；二、契税完税证明；三、维修资金受理单；四、办证费；五、装修定金（收据）；六、优惠服务确认单；七、龙卡信用卡对账单；八、借款借据回单；九、发票；证据原件经核对后当庭退回。被告星汇公司为证实其抗辩提交的证据有：一、消防验收延期办理文件；二、英德市住房和城乡建设局发出《温馨提示》；三、1、英德市人民政府印发《英德市有效应对疫情促进建筑和房地产平稳发展之道意见》的通知；2、清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知；以上证据为复印件。经审理查明，2018年11月22日，原告朱腾飞作为买受人与被告英德市星汇置业投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定涉案商品房为坐落于英德市×××××××××以南、仙水东湖以北星湖蓝湾1号楼2716号房屋，建筑面积49.36平方米，出卖人应当在2020年2月28日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.1%(不低于中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部价款的0.1%向买受人支付违约金。”另外，原告向案外人中国银行贷款19万元，贷款期限5年，月利率为5.34375‰。2019年1月3日，中国银行向被告账户转账19万元，原告提供《借款借据回单》为证。另查明，2018年11月22日原告交纳契税3103.1元，维修资金1234元，提供《完税证明》及《住宅专项维修资金缴存通知书》为证。同日，原告向被告支付办证费430元，装修定金2万元，被告出具两份《收据》并盖公章给原告收执。庭审中,原、被告双方确认购房款为325825元，首付135825元，剩余19万元办理银行贷款。被告确认收到该款且没有退回。被告辩称，2019年11月24日完成消防验收手续，年底将验收材料交到规划部门，但经本院释明，被告无法确认何时完成消防工程。另外，被告辩称原告要交齐装修费才签订协议，若原告不需要被告装修，办交楼手续时将不计息退回给原告。原告称，因被告工程延期，所以不愿交装修款。原告称，诉讼请求1的费用，是房屋总价款加上贷款利息31003.2元、维修资金、契税、办证费和违约金；2018年10月16日在涉案房屋售楼部交服务费3万元，是安家公司的工作人员带去交费的。被告表示不同意解除合同，确系委托安家公司代理售楼，不清楚服务费情况。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201××××××××××708），没有违反法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。原告已按照合同约定付清了房屋全部房款及相关费用，提供被告出具的对应《收据》为证，庭审中被告确认没有退回前述款项。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2020年2月28日前交付房屋，但被告至今没有交付房屋。按合同的约定，逾期交付房屋超过30日，原告可解除合同。被告抗辩称因消防验收、疫情等原因导致未能如期交楼，经本院释明，被告一直没有提供证据证实消防验收、疫情与逾期交楼存在直接的因果关系，其关于消防验收、疫情的抗辩，本院不予采纳；被告提供住房和城乡建设局关于疫情期间停工停产的通知，主张2020年1月23日至2月17日共25日不应算作逾期时间，应予以扣除，但至开庭时被告仍未能证明已经交付房屋，况且原告主张的返还房价款及贷款利息损失31003.2元和2569.1元，没有超过《商品房买卖合同》约定的“自买受人付款之日，按0.1%计算计算给付利息；同时出卖人按照全部价款的0.1%向买受人支付违约金”的计算标准，被告的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予以采纳。原告提供《收据》等交费凭证证实原告因与被告签订《商品房买卖合同》而支付的费用包括2018年11月22日购房首期款135825元、办证费430元、维修资金1234元、契税3103.3元，以及2019年1月3日银行贷款190000元，现合同解除，合同目的不能实现，原告主张被告返还该部分款项及贷款利息损失共364521.2元，没有违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告双倍返还装修定金，提供被告盖章的《收据》证实被告已收取该款项，被告不同意双倍返还，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告的主张有法律依据，本院予以支持。关于服务费及其利息的问题，原告主张被告退回该费用，但根据原告提交的证据，仅能证实原告于2018年10月16日向广东省凤禧百货商行支付20000元、向广州市微利房房地产发展有限公司支付10000元，原告未能提供证据佐证该二笔费用与其诉请的关联性，被告对此不予认可，经本院询问，原告也没有做合理说明，原告的该项请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告朱腾飞与被告英德市星汇置业投资有限公司签订的编号为201××××××××××708的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告英德市星汇置业投资有限公司退还原告朱腾飞房款、办证费、维修资金、契税及贷款利息损失，合计364521.2元，限被告于本判决发生法律效力之日起5日内退还；三、被告英德市星汇置业投资有限公司返还原告朱腾飞装修定金40000元，限被告于本判决发生法律效力之日起5日内支付；四、驳回原告朱腾飞其他诉讼请求。案件受理费3971.91元，由原告朱腾飞负担344.35元，被告英德市星汇置业投资有限公司负担3627.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年五月十七日书记员  巫晓玲附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。