江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初8042号 原告：李春燕，女，1979年1月20日出生，汉族，住河南省辉县。 被告：苏州蚁巢信息科技服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑新苏路18号2幢207室，统一社会信用代码91320508MA1MFJNP31。 法定代表人：余乐，董事长。 委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 第三人：太仓市合创置业发展有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇郑和西路282号，统一社会信用代码91320585695477787C。 法定代表人：倪小马，总经理。 委托诉讼代理人：翟嘉彬，江苏周瑞昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雯，江苏周瑞昌律师事务所实习律师。 原告李春燕与被告苏州蚁巢信息科技服务有限公司（以下简称蚁巢公司）及第三人太仓市合创置业发展有限公司（以下简称合创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春燕，被告蚁巢公司的委托诉讼代理人宋文舟，合创公司的委托诉讼代理人翟嘉彬、李雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李春燕向本院提出诉讼请求：判令被告蚁巢公司返还购房款50万元并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息至实际支付之日，并支付违约金15万元（计算标准为：50万*30%）。事实和理由：原告于2020年6月14日在太仓月星家居购得商业门面房1幢13017号，当日付定金2万元。随后6月29日和7月2日转了48万元，一共交付50万元。当时只签了购房协议，被告后续一直拖着不签合同，原因是内部程序问题。2020年10月23日被告签了补充协议，承诺2020年11月30日前房产证拿不到的话，退原告本金50万元及利息。 被告蚁巢公司辩称：1.原告支付购房款50万元，购买是第三人的房屋，并且购房款也已经支付给第三人。原告与第三人之间建立房屋买卖合同关系，因第三人的房屋抵押而不能履行房屋买卖关系，所以该法律后果应当由第三人承担，由第三人对原告进行退款并承担相应的利息等责任。2.被告不同意向原告支付利息及违约金15万元。被告并没有违约，且双方之间也没有对违约金进行过约定，且主张的违约金也明显过高，所以原告该项请求没有法律和事实依据。因此，退房款的责任应由第三人承担，原告应当向第三人主张责任，被告不同意原告的所有诉讼请求。 第三人合创公司述称：1.案涉交易均是被告以自身名义与原告之间发生，所签署的合同、收取的价款，以及在相应的合同文件中承诺还款的主体均为被告，原告本案起诉选定的合同相对方即责任承担主体均为被告，根据案件事实情况，应当由被告承担相应的还款责任。2.根据被告的答辩，其认为基于被告与第三人之间存在代理关系，应当由第三人承担相应的责任并无事实与法律依据。《民法典》第162条规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的行为才对被代理人发生效力。本案所涉交易标的物尚在抵押，并未按照被告与第三人签署的代理协议的约定，由被告交付用于解押的保证金进行解押，并非被告有权代理出售的房屋，而交易的过程也严重不符合双方所签署的代理协议的约定的交易流程和方式。事实上整个交易的过程及形成的材料均是由被告以自身名义与原告发生的，特别是在相关的手续上，是被告单独承诺向原告归还相应的价款，全部的交易流程并无任何第三人的痕迹。因此该交易并不符合在代理权限内以及以被代理人的名义实施这两个构成要件，并非被告实施的一个代理行为，因此该交易不对第三人产生效力，不应由第三人承担责任。 经审理查明：2020年6月14日，蚁巢公司（甲方）与李春燕（乙方）签订《商品房认购协议》，约定李春燕认购1幢13017号房屋，房屋建筑面积为34.85平方米，房屋总价为50万元；付款方式为一次性，即《商品房买卖合同》签订当日房屋全款到达甲方指定账户。 同日，李春燕配偶刘国伟向蚁巢公司支付2万元。2020年6月14日，蚁巢公司向李春燕出具《收款收据》，载明收到1-13017号房屋定金2万元。 2020年6月29日，根据蚁巢公司指示，李春燕配偶刘国伟向合创公司转账273787元。后蚁巢公司向李春燕出具《收款收据》，载明收到1-13017号房款273787元。 2020年7月2日，刘国伟又向蚁巢公司转账两笔，金额分别为36213元和17万元。当日，蚁巢公司向李春燕出具《收款收据》，载明收到1-13017号房款206213元。 后蚁巢公司迟迟未与李春燕签订《商品房买卖合同》。 2020年10月23日，蚁巢公司（甲方）与李春燕（乙方）签订《协议》，内容为“乙方李春燕于2020年6月14日购买月星家居1幢13017号，由于相关手续未办理，经双方协商于2020年11月30日前，如果仍然无法拿到房产证，则甲方无理由给乙方退房退全款，同时补偿乙方这期间的银行利息（一周内完成退款）。” 审理中，蚁巢公司称其受合创公司委托售房，李春燕的273787元是汇入合创公司账户，故退房款的责任应由合创公司承担。为此，蚁巢公司提交如下证据： 1.银行转账记录，显示2020年6月4日、2020年12月1日、2021年1月15日蚁巢公司向合创公司转账合计2562840元，以证明蚁巢公司收到客户钱款后，已将购房款转交给了合创公司。蚁巢公司称其转给合创公司的款项包含了李春燕和其他客户的房款以及其他名目的款项，但其无法分清上述每一笔转账的具体性质、情况。 李春燕不认可蚁巢公司的主张，合创公司认为蚁巢公司未能证明上述转账混同了李春燕交付给蚁巢公司的购房款，且从转账的金额和时间上来看，与本案的交易的时间和金额完全不匹配。同时，合创公司称不知蚁巢公司上述转账的性质，且其之后将相应款项原路返还。 2.合创公司与蚁巢公司签订的《综合销售代理合同》（约定合创公司委托蚁巢公司独家销售代理其开发的月星家居广场项目房屋），以证明蚁巢公司与合创公司之间系委托销售代理合同关系，蚁巢公司出售房屋的法律后果应当由合创公司承担，涉案房屋也在销售代理合同范围之内。 李春燕称蚁巢公司在出售房屋时未向其出示过销售代理合同，虽然蚁巢公司曾告知过系代合创公司销售房屋，但房屋买卖协议是其与蚁巢公司签订的，故涉案房屋买卖合同主体仍是其与蚁巢公司，坚持要求蚁巢公司承担法律责任。 合创公司对合同的真实性无异议，但认为合同明确应当由蚁巢公司在合同签署后交付1000万元履约保证金，用于解押合创公司委托蚁巢公司销售的房屋，涉案房屋也在委托销售范围内，蚁巢公司至今未交付履约保证金，案涉房屋本身尚不具备销售的条件，蚁巢公司对其进行销售超出代理范畴，存在违约；合同还约定代理房屋销售的合同签订、价款收取、发票开具等均应以合创公司名义进行，蚁巢公司销售涉案房屋的流程超出合同约定和正常范畴，不属于代理行为，应由蚁巢公司承担相应责任。 3.微信聊天记录，系蚁巢公司与合创公司负责人之间的聊天内容，以证明由于合创公司原因导致涉案房屋至今没有办理产证。 李春燕称关于购房事宜，其自始至终都是与蚁巢公司交涉；其于2020年10月时询问蚁巢公司为什么还不能签合同，蚁巢公司一直推脱，存在欺诈嫌疑。 合创公司称聊天记录中的黄文冲是合创公司副总经理，不负责具体对接代理房屋销售，其没有向蚁巢公司回应房屋销售的后续事宜，双方事实上也没有进一步对细节进行磋商；从代理销售合同当中可以看到，应由蚁巢公司先交付用于解押的资金，但事实上蚁巢公司没有解押。 4.案场销售照片，以证明蚁巢公司是受合创公司委托，在合创公司的项目现场进行销售房屋，蚁巢公司代表合创公司出售房屋的法律后果应由合创公司承担。 李春燕称照片说明不了什么问题。合创公司对照片真实性无异议，但称蚁巢公司私自从事的非代理行为或者超越代理权限的行为，按照法律规定不应由其承担责任。 5.房产证、认购协议、签约确认单、收据（注：系蚁巢公司与其他客户之间的材料），以证明蚁巢公司受合创公司委托销售房屋，且以往销售成功的客户流程也与本案相同，所以本案法律后果应由合创公司承担。 李春燕称其没有签订过正式商品房买卖合同。合创公司称因其未参与上述认购协议、签约确认单的过程，故不予确认真实性，但该材料反映的客户况俊新确实系蚁巢公司成功代理与合创公司签署买卖合同并成交的客户。 为反驳蚁巢公司的主张，合创公司提交下列证据： 1.客户况俊新的商品房定购单、商品房买卖合同、收款回单，以证明蚁巢公司按照合同约定和商业惯例，正常行使代理权所促成的商品房买卖的流程，应由案外的客户直接与合创公司签订相应的订购单和正式的商品房买卖合同，并直接由买受人向合创公司支付价款。合创公司称正常流程都是客户将房款全部交到合创公司，并且和合创公司签订商品房买卖合同；本案所涉交易显然是蚁巢公司个人行为，并非有效代理行为。 李春燕表示不清楚证据所涉情况。蚁巢公司称上述证据恰好证明其受合创公司委托代为销售房屋，且合创公司也认可其有销售房屋的权利。 2.南京银行网上电子回单和中国农业银行苏州分行电子回单，以证明蚁巢公司向合创公司转账的747540元，已由合创公司全部退还，款项并非蚁巢公司所述其中包含了案涉房屋款项。合创公司称蚁巢公司向其转账747540元，其向蚁巢公司转回717223元，其中有三万多元的差额，系扣除了蚁巢公司使用合创公司实际持有的月星家居酒店所涉的居住费用 李春燕表示不清楚上述款项交易情况。蚁巢公司称上述交易记录证明了其与合创公司存在交易往来以及其代为销售房屋的事实。 3.南京银行网上电子回单、银行借记通知电子回单，以证明蚁巢公司举证的余乐向合创公司汇款的200万元，合创公司已全额退还给余乐，并非涉案房屋买受款。 李春燕表示不清楚上述款项交易情况。蚁巢公司称交易记录说明其有权代理合创公司销售房屋以及二者之间存在其他经济往来。 审理中，关于购房过程，李春燕称最初蚁巢公司打电话给其配偶刘国伟，后刘国伟看房后交了2万元定金；之后二人一起去月星家居售楼处并以李春燕的名义与蚁巢公司签订《商品房认购协议》；随后又分两次向蚁巢公司交了48万元，一次是直接汇款给蚁巢公司，一次是按照蚁巢公司的指示转给了合创公司，蚁巢公司称转给合创公司可以少交税。同时，李春燕称其系按蚁巢公司要求转账给合创公司，蚁巢公司向其开具了收据，故蚁巢公司应向其退款。 为妥善解决纠纷，本院建议协调合创公司将收取的273787元返还给李春燕，但李春燕坚持认为其系与蚁巢公司存在合同关系，蚁巢公司收取了其款项，应由蚁巢公司向其承担退款责任；李春燕表示应由合创公司把款项退给蚁巢公司，由蚁巢公司与其结算。本院告知李春燕相应诉讼风险后，李春燕称蚁巢公司与其签订《商品房认购协议》和《协议》，承诺向其退款，所以蚁巢公司应承担所有责任；同时，李春燕明确表示其诉讼请求就是要求蚁巢公司返还房款、支付利息和违约金，并称要追究蚁巢公司的刑事责任。 以上事实有李春燕提交的商品房认购协议、银行交易明细、收款收据、结婚证，蚁巢公司提交的银行转账记录、销售代理合同、微信聊天记录、照片、房产证、确认单，合创公司提交的定购单、合同、回单、银行电子回单，本院的调查笔录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：蚁巢公司以自己的名义与李春燕签订《商品房认购协议》，先后收取李春燕购房定金2万元、购房款206213元，指示李春燕向合创公司转账273787元，并向李春燕出具《收款收据》载明共收到50万元房款。后蚁巢公司未能与李春燕签订正式商品房买卖合同，于2020年10月23日与李春燕签订《协议》，向李春燕承诺，如李春燕在2020年11月30日前仍未拿到房产证，则无理由退房款并补偿银行利息。另，李春燕与蚁巢公司之间对于未能订立正式《商品房买卖合同》并完成交易，责任在于蚁巢公司，李春燕没有过错。现本案中李春燕坚持要求蚁巢公司承担责任，故蚁巢公司应按其承诺履行退款付息义务。因此，李春燕要求蚁巢公司承担退款并支付相应利息的诉讼请求，应予支持。本院根据李春燕的主张，确定蚁巢公司根据李春燕每笔款项的支付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向李春燕支付利息。但李春燕要求蚁巢公司按照已付房款的30%支付违约金，缺乏法律和合同依据，本院碍难支持。关于蚁巢公司抗辩的应由合创公司承担责任的意见，由于李春燕签署《商品房认购协议》时不知道蚁巢公司与合创公司之间的代理关系，且李春燕依据蚁巢公司在2020年10月23日《协议》中的承诺，要求蚁巢公司退款并支付利息，并无任何不妥；至于蚁巢公司和合创公司之间的内部关系及款项往来，并不影响本案李春燕的主张，故本院对于蚁巢公司的抗辩意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告苏州蚁巢信息科技服务有限公司于本判决生效后七日内向原告李春燕返还购房款50万元并支付利息（计算标准：其中2万元自2020年6月14日起，273787元自2020年6月29日起，206213元自2020年7月2日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）。 二、驳回原告李春燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元、减半收取5150元，由原告李春燕负担750元（其预交5150元，多余部分4400元，本院予以退还），被告蚁巢公司负担4400元（其应于本判决生效后七日内向本院交纳）。公告费260元，由被告蚁巢公司负担（该款原告李春燕已预交，由被告蚁巢公司于本判决生效后七日内直接支付给原告李春燕）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 王 坤 二〇二一年五月二十一日    书记员 陆雨舟