广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7575号原告：广州市盛业房产咨询服务有限公司，住所地：广州市番禺区沙头街沙头村沙南路81号沙头第四工业区自编9号。法定代表人：梁世柱，总经理。委托诉讼代理人：王章志，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄辉明，广东经国律师事务所律师。被告：广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区沙头街沙头村捷进西路84号二楼。法定代表人：王浩泉。被告：广州市番禺区沙头街沙头村经济发展公司，住所地：广州市番禺区沙头街捷进西路84号二楼。法定代表人：王浩泉。两被告的共同委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：屈绮乔，广东理恒律师事务所律师。原告广州市盛业房产咨询服务有限公司（以下简称盛业公司）诉被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社（以下简称沙头村合经社）、广州市番禺区沙头街沙头村经济发展公司（以下简称沙头村发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告盛业公司的委托诉讼代理人王章志，被告沙头村合经社、沙头村发展公司的共同委托诉讼代理人廖伟龙、屈绮乔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告沙头合经社、沙头发展公司向原告赔偿装修费用损失563520元；2.判令被告沙头合经社、沙头发展公司向原告赔偿设计费用损失390000元；3.判令被告沙头合经社、沙头发展公司向原告赔偿广告费用损失80011.85元；4.判令被告沙头合经社、沙头发展公司向原告赔偿员工工资损失300000元；5.判令被告沙头合经社、沙头发展公司向原告赔偿竞标保证金利息损失151406.25元（以2500000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年9月15日起计至2019年12月18日止）；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年6月6日，被告沙头合经社经过村民代表表决，决定以租金底价213577元/宗/月，每三年递增10%，交易保证金2500000元（合同保证金为年租金30%）的标准，出租面积10984.3平方米的位于番禺区××路自××号综合楼，租期20年。同年9月10日，沙头合经社向原告发出缴交竞标保证金的通知。同月14日，原告向被告沙头发展公司支付竞标保证金2500000元。同时，被告将综合楼的钥匙交给原告进场装修。同年10月24日，沙头合经社发出中标公告，确认原告以213577元/宗/月的标准中标综合楼，且明确书面合同的签订时间为自中标之日起至2018年11月5日前。期满之后，虽经原告多次催促，沙头合经社仍然没有履行签订书面租赁合同的义务。2019年12月，被告要求原告交回房屋。2019年12月11日，沙头合经社发布综合楼项目交易公告，重新进行竞投。2019年12月26日，由案外人竞得综合楼承租权。原告因为信任沙头合经社、沙头发展公司，为此在涉案标的物上投入了装修费用563520元、设计费用390000元、广告费用80011.85元及支付员工工资300000元，造成巨额经济损失。2019年12月24日，沙头合经社才将该保证金退还原告，导致原告产生利息损失151406.25元。综上所述，被告违反约定，导致原告产生巨额经济损失，应向原告赔偿。原告现向人民法院提起诉讼，请法院查清案件真实，依法维护原告的合法权益。被告沙头合经社、沙头发展公司辩称：一、两被告无需向原告赔偿装修损失费用、设计费用、广告费用、员工工资损失、竞标保证金利息损失等费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告所提供的用于证明装修损失、设计损失的装修装饰合同、设计合同等均为其与第三方签署的文件，两被告并非交易的相对方，对前述文件的真实性、合法性无法确认，无法实际证明原告是否对案涉租赁物进行装修，亦无法证明原告对案涉租赁物实际装修或投入的程度以及投入金额。2.即便原告确实对案涉租赁物有实际投入并进行装修，但原告没经被告的同意，而私自对案涉租赁物进行装修，理应由原告自行承担相应的损失。首先，根据原告提供的相关证据，原告与案外人签订的《电梯井改造协议》《设计合同书》《装修工程装修合同》等证据显示，原告与案外人签订前述合同的时间均在沙头合经社对外发出沙头街沙头商铺中标公告以及签订案涉《租赁合同》之前。原告在尚未确认中标结果即与案外人签订一系列合同，不符合一般常理，原告存在重大过错，理应就其自身损失承担后果。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，按照一般的交易习惯以及结合被告与其他承租人签订的《租赁合同》均约定承租方需要对租赁物进行装修需要经被告的同意。而在本案中，原告并没征得被告的书面同意，私自与案外人签订相关合同并投入装修，损害了被告的合法权益，同时原告理应对自行过错行为承担相应的责任。3.原告与被告关于履行案涉租赁物处于前期磋商阶段，尔后，双方协商一致就案涉租赁物的租赁事项重新进行处理，原告亦参与了由沙头合经社举行的关于承租案涉租赁物的招投标，而导致原告最终无法取得案涉租赁物的租赁权系原告自行放弃承租的结果，原告理应承担相应的责任。根据《番禺沙头街沙头环村路自编3号综合楼项目交易公告（交易编号：区集资竞20190079）》及《番禺沙头街沙头环村路自编3号大楼中标公告（交易编号：区集资竞20190079）》，原告作为竞投人参与到案涉租赁物的交易竞投中，但原告仅提出报价为190000元/宗/月。远低于原告之前同意按照《中标通知书》中确定以213577元/宗/月的标准履行租赁合同。而原告最终系因为其自身报价并非竞投的最高报价而导致其没有竞价成功，属自行决定放弃竞投案涉租赁物的行为。对于该后果应由原告自行承担。二、被告沙头发展公司并非本案适格的主体，请求法院依法驳回原告的诉请。根据番禺沙头街沙头环村路自编3号综合楼项目交易公告、沙头街沙头商铺中标公告等文件均显示实际与原告进行租赁事宜磋商的是沙头合经社，而非沙头发展公司，沙头发展公司仅代沙头合经社收取保证金以及出具保证金收据，本案的租赁事宜与沙头发展公司无实际关联。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年6月6日，广州市番禺沙头街沙头落户代表对沙头环村路自编3号综合楼（以下简称涉讼大楼）的租赁进行投票表决，并以绝大多数票同意表决通过。2018年7月20日，沙头合经社在番禺农村集体资产交易和管理平台上发布《沙头公开竞投公告》，载明：沙头合经社定于2018年8月1日9时0分在沙头街农村集体资产资源管理交易中心对涉讼大楼的土地及地上附着物进行公开招租，土地面积10984.3平方米（附着物面积10984.3平方米），租赁期限20年（合同起止时间以合同签订时间为准）；交易底价为213577元/宗/月（按土地面积计算），递增情况为每三年递增10%；参与竞投人，应知晓交易资产情况并接受交易底价，一旦报名成功，必须接受交易底价及合同初稿的全部内容；若在竞价操作过程中，当标的物出现没人应价时，出租方有权在到场的竞投人中，须采取公开摇号方式决定竞得人，竞得人必须以不低于交易底价承租上述标的物，否则竞投保证金不予退回；竞投保证金2500000元；资产用途为工商业用途，不得经营危险品、有害及污染等行业；等等。2018年8月14日，沙头合经社在番禺农村集体资产交易和管理平台再次发布《沙头公开竞投公告》，载明：沙头合经社定于2018年8月24日9时0分在沙头街农村集体资产资源管理交易中心对涉讼大楼的土地及地上附着物进行公开招租。该公告载明的竞投资产基本情况、竞投意向人准入条件、竞投约定等内容与前述2018年7月20日的《沙头公开竞投公告》的内容基本一致。上述两次公开招租均未能竞投成功。2018年9月10日，沙头合经社向盛业公司发出《缴款通知书》，通知盛业公司于2018年9月30日前向其社缴纳涉讼大楼2500000元竞投保证金，逾期未缴款视作放弃竞投。2018年9月14日，案外人梁焯东通过其银行账户向沙头发展公司银行账户转账支付了竞投保证金2500000元。2018年9月25日，盛业公司登记成立，该公司法定代表人为梁世柱。2018年9月28日，沙头发展公司开具《番禺沙头街沙头收款收据》（NO.0034863），确认收到盛业公司租涉讼大楼竞投标保证金2500000元。2018年10月24日，沙头合经社发出《沙头街沙头商铺中标公告》，确认盛业公司为涉讼大楼的中标单位，中标价为213577元/宗/月。该公告并载明合同签订时间为自中标之日起至2018年11月5日前。2019年12月18日，沙头合经社通过银行转账方式向梁焯东退还涉讼大楼竞投标保证金2500000元。2019年12月11日，广州市番禺农村集体资产交易管理中心在番禺农村集体资产交易和管理平台上发布《番禺沙头街沙头环村路自编3号综合楼项目交易公告》，载明：广州市番禺农村集体资产交易管理中心受沙头合经社委托，定于2019年12月26日上午10时在广州市番禺农村集体资产交易管理中心对涉讼大楼项目组织竞投；资产占地面积1913平方米，建筑面积10984.3平方米；项目经营用途为工商业（不作出租屋及公寓用途）用途必须符合法律法规规定和合同约定，不得私自改变用途；承包年限为18年；免租期六个月；首期有偿使用金1500000元，交易底价租金170000元/宗/月；交易保证金2500000元；甲方负责安装电梯；等等。2019年12月26日，广州市番禺农村集体资产交易管理中心在番禺农村集体资产交易和管理平台发布《番禺农村集体资产交易竞投结果公示》，涉讼大楼由案外人陈振鸿竞得，资产经营用途为工商业（不作出租屋及公寓用途），用途必须符合法律法规规定和合同约定，不得私自改变用途；合同年限18年，起止时间以实际签订合同规定为准。2020年5月14日，盛业公司以沙头合经社违反约定逾期未与其司签订租赁合同且将涉讼大楼重新进行竞投，导致其方产生巨额经济损失为由，提诉至本院，引起本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认盛业公司已于2018年9月14日通过股东梁焯东向沙头发展公司缴纳竞投保证金2500000元，沙头合经社已于2019年12月18日向梁焯东退还了该竞投保证金；并确认盛业公司与沙头合经社至今未签订书面租赁合同。但双方当事人对以下问题产生争议：一、双方就涉讼大楼是否已建立租赁合同关系及双方未能签订租赁合同的原因。盛业公司主张沙头合经社、沙头发展公司是涉讼大楼的出租人，2018年4月2日、5月8日，沙头合经社、沙头发展公司通过公开交易平台对涉讼大楼进行了招投标，均以流拍告终；同年6月6日，沙头合经社通过村民表决，将租期改为20年，用途改为工商业用途，不得经营危险品、有害及污染等行业，其他条件基本不变；同年7月20日、8月14日，沙头合经社再次对涉讼大楼进行公开竞投，最终也没有达成交易；在此情况下，其司股东与沙头合经社、沙头发展公司取得联系，双方经过多次磋商后，沙头合经社、沙头发展公司同意其司股东梁焯东设立其司并以2018年8月14日公开竞投的条件承租涉讼大楼，双方确定由其司作为涉讼大楼的承租人，并开始口头履行租赁协议，沙头合经社同时作出认可其司符合招标条件作为承租涉讼大楼的承租方的招标公告，因此沙头合经社内部已经认可其司承租人的资格；双方已确定以8月14日公开竞投的条件承租涉讼大楼，因此在租赁物位置、租期、面积、用途、租金标准等合同主要内容已达成一致意见，双方对于租赁合同的内容没有争议，沙头合经社也于2018年9月14日将涉讼大楼钥匙交给其司并同意其司经营装修，沙头合经社在同年10月24日发布的中标公告中承诺签订书面租赁协议的时间即2018年11月5日前，其司多次催促沙头合经社、沙头发展公司签订书面协议，但对方反馈是村民内部有分歧，一直在拖延，最终没有签订书面协议；其司认为与沙头合经社、沙头发展公司之间就涉讼大楼的房屋租赁合同关系已在2018年9月14日成立，是沙头合经社、沙头发展公司没有依约与其司在承诺签约的时间内签订书面租赁合同，责任在于对方。沙头合经社则认为涉讼大楼此前曾进行两次公开招投标都存在漏标的情况，根据农村资产管理规定可以申请不公开竞投方式处理，因此其社根据盛业公司的申请在2018年9月10日向盛业公司发出缴款通知书，限其在2018年9月30日前向其社缴纳竞投保证金，但该竞投保证金不是租赁保证金，因为即使采取了不公开竞投也不排除有盛业公司以外的其他竞投人参与竞投，而且还需要申请审核批准备案等流程，最终根据不公开竞投的流程直至2018年10月24日其社才发出公告确认盛业公司为涉讼大楼的竞投人，中标公告上写明2018年11月5日前签订租赁合同，双方在盛业公司中标后一直有协商，其社也有催促盛业公司签订，但双方在合同细节内容上无法达成一致，双方对经营用途和免租期存在较大分歧，所以一直没有签订租赁合同；双方并不存在租赁关系，自2018年10月24日至约定的合同签订日2018年11月5日期间是双方的磋商过程，也不存在租赁合同关系；其社认为没有签订合同的原因在于盛业公司，其社在盛业公司中标后有催促盛业公司协商如何签订合同以及沟通合同细节，其社对最终没有签订合同是没有责任的，即使有责任，原因也不全在其社。另外，对于双方有无约定租赁期限和租赁用途问题。盛业公司与沙头合经社均确认租赁期限是20年，但对于租赁用途意见不一。盛业公司主张双方在确定其司中标之前已进行多次磋商，其司承租的目的是为了作公寓用途使用，双方当时协商，沙头合经社也是同意其司用作公寓使用，该用途不违反最后一次流标公告的约定。沙头合经社则认为参考最后一次流标公告租赁用途是工商业用途，其社当时写工商业用途，是认为即使是商业也是同意作商业城、沐足娱乐等商业项目，不允许作公寓或出租屋，但盛业公司要求做公寓经营用途，坚持要改造为公寓或出租屋。二、关于涉讼大楼的交付使用情况。盛业公司主张沙头合经社、沙头发展公司在其司支付竞投保证金的当日就将涉讼大楼的钥匙交给了其司，并同意其司进场装饰装修；其司取得钥匙后至沙头合经社发出中标公告期间，其司进行了相关的电梯井改造，增设了不锈钢梯，并对整栋涉讼大楼进行了装饰装修设计，进行了广告推广工作，在公告后也继续进行了施工，其司在这段时间抓紧进行上述施工时是为了节省成本，物业的租金比较高，其司早一天推出市场就能更快收回成本，且按照约定每年租金256万多元，其司进行系列工作除员工工资外约118万元左右，这个投入也不是很高；其司进行装修改造时，有口头通知过沙头合经社、沙头发展公司，如对方不同意的话可在当时要求其司停滞装修改造，且在同村不可能不知道，其司也没有义务及约定需要将与施工人签订的有关协议提供给沙头合经社、沙头发展公司；其司后于2019年12月在第五次竞投公告发出之前将涉讼大楼的钥匙交还给了沙头合经社、沙头发展公司，双方没有办理书面交接手续，也没有对其司在涉讼大楼已施工的内容进行清点，现涉讼大楼的使用情况其司不清楚。沙头合经社、沙头发展公司确认在收到竞投保证金后几天就将涉讼大楼钥匙交给了盛业公司，其社是考虑到这是不公开竞投方式，之前流标过，涉讼大楼是毛坯状态没有贵重物品，且盛业公司的股东基本是沙头本村人，其社基于信任状态同意将钥匙给盛业公司，允许盛业公司对大楼现场进行充分了解，允许盛业公司提前招商规划，但其社从来不同意盛业公司进行装修施工，租赁物是很大一栋，双方在免租期上有争议，盛业公司没有获得竞投人之前，其社将钥匙交付盛业公司只是让其作规划；其社不清楚盛业公司还未签署租赁合同就进行了巨大工程，没有收到书面申请，也没有提供过施工协议、合同、支付凭证等，后面其社在不公开竞投过程中，其社人员表示肉眼看到有电梯井、钢筋梯在改造施工，还有一个样板间，但对于盛业公司何时施工的，投入多少款项并没有告知其社，其社要求盛业公司停止投入；现涉讼大楼已由案外人陈振鸿竞投取得并使用，据其社了解，涉讼大楼已由案外人在拆除原有装修物后进行了重新装饰装修。三、关于盛业公司请求的赔偿损失问题。盛业公司主张存在以下损失：1.装修费用损失563520元：2018年9月19日，其司与案外人吕某签订《电梯井改造协议》，支出了改造费用275000元，有《电梯井改造协议》、网上银行电子回单、微信支付交易明细证明和收据拟证实；2018年9月20日，其司与案外人广州市艺境装饰设计有限公司（以下简称艺境公司）签订《装饰工程装修合同》，支出了装修费用126520元，有《装饰工程装修合同》、装修结算书、借记卡账户历史明细清单和收据拟证实；2018年10月8日，其司委托广州创意家置业有限公司（以下简称创意家公司）对涉讼大楼进行设计、装修，支出了装修费用150000元，有《装修工程委托协议》《云图装修装饰施工合同》、碧沙商业街（畅享时光复试样板间一）装饰预算、转账汇款转出通知、收据和收款收据拟证实；2018年10月14日，其司委托案外人谢检菊安装不锈钢梯，支出了装修费用12000元，有《天台安装不锈钢梯协议》和收据拟证实。2.设计费用损失390000元：2018年9月17日，其司委托案外人广州云图装饰设计有限公司（以下简称云图公司）对涉讼大楼进行室内设计工作，并现金方式支出了设计费用390000元，有《设计合同书》、畅享时光公寓样板房室内设计项目室内施工图及效果图和收据拟证实。3.广告费用损失80011.85元：2018年9月25日，其司委托案外人广州枫采广告有限公司（以下简称枫采公司）提供广告推广服务，支出了广告费用80011.85元。4.员工工资损失300000元：其司成立是为了承租涉讼大楼做公寓，也进行了相关的人员招聘，为涉案项目，支付了4名员工2018年9月至2019年11月的工资，造成员工工资损失300000元，有《劳动合同书》、社保费申报缴款个人明细和工资发放表拟证实。以上1-4项除上述证据外还有现场照片拟证实，所涉工程费用除了已提供的转账记录之外的款项，均是通过现金的方式支付，并由案外人出具相关收款收据。5.竞投保证金利息损失151406.25元，沙头合经社至2019年12月18日向其司退还竞标保证金，造成其司利息损失，有广州农商银行凭证拟证实。此外，盛业公司并申请了证人吕某出庭作证，拟证实其司将涉讼大楼电梯井改造工程交由吕某进行施工，其司在涉讼大楼进行了装饰装修、广告推广等工作。证人称涉讼大楼电梯井工程为其负责施工，确认已收到全部工程款275000元，其中有三笔10000元是通过微信收取，其余款项为现金支付，其在施工中看到有人在天台安装不锈钢梯、进行天花装修、吊顶、铺地板砖、打桩。沙头合经社对盛业公司的上述主张、证据及证人证言均不予确认，认为：1.对于装修费用损失：无法确认盛业公司是否进行电梯井的改造，以及实际投入的金额和合同履行程度，盛业公司在未确认中标事实和签订租赁合同之前就投入巨额款项显然不符合一般交易习惯和常理，而且也没有提供与正规装修公司的施工合同、工程进度单验收单、合法发票、足额的汇款记录，盛业公司主张的付款进度也与合同约定不符，向第三方支付款项的是梁焯东和郭宇亮，而非盛业公司，无法确认转账双方与第三方是否存在其他交易关系，亦无法证明所转账款项是否与电梯井改造协议有关，转账金额也远低于合同约定以及第三方收据确认的金额；（2）无法确认盛业公司是否进行了装饰装修以及盛业公司所主张的实际投入金额和履行合同程度，盛业公司在未确认中标事实和签订租赁合同之前就投入巨额款项显然不符合一般交易习惯和常理，装修结算书也仅为第三方单方出具的结算书，并非有资质的评估机构作出评估报告，无法确定具体装修事项，且装修合同签订时间是2018年9月20日，而装修结算书出具时间是2018年10月30日，涉及多项工程内容，按常理工程合同不可能在一个月就能精确到十位数作出工程包干总定价，其社质疑合同存在倒签或伪造，付款记录显示何翠芬向邹龙国支付款项87000元，无法显示该款项支付与盛业公司主张的装饰装修合同有关，该金额也远低于合同约定和第三方出具的收据金额，且支付款项时间在结算书作出之前亦有悖于常理；（3）无法确认盛业公司是否进行了样板间的装饰装修，以及盛业公司所主张的实际投入金额和履行合同程度，盛业公司在未确认中标事实和签订租赁合同之前就投入巨额款项显然不符合一般交易习惯和常理，合同相对方是创意家公司和云图公司，无法证明与本案存在关联，且两者签订施工合同时间是2018年10月8日，早于盛业公司与创意家公司签订工程委托协议之前，也是不符合常理的，预算表总价和包干合同价金额不符，也无法证明盛业公司已向创意家公司支付150000元；（4）无法确认盛业公司是否进行了天台不锈钢梯的安装，以及盛业公司所主张的实际投入金额和合同履行程度，盛业公司在未确认中标事实和签订租赁合同之前就投入巨额款项显然不符合一般交易习惯和常理，也无法提供相关支付凭证证明已实际支付该工程款项。2.对于设计费用损失和广告费用损失，其社并非交易方，无法确认交易是否存在，也无法确认盛业公司实际投入金额和合同履行程度，盛业公司在未确认中标事实和签订租赁合同之前就投入巨额款项显然不符合一般交易习惯和常理。3.盛业公司提交的照片没有显示拍摄时间，无法与盛业公司的一系列设计、装修、广告等合同内容和履行时间相印证，无法体现盛业公司主张是否进行了如此巨额的设计广告装饰投入；而且即使盛业公司所主张的损失如其上所述，盛业公司存在单方重大过错，在没有中标结果和签订租赁合同前就盲目投入，放任损失过大，且又未经其社同意，应自行承担结果，与其社无关。4.证人与盛业公司存在利益关系，其单方作出的主观陈述有利于盛业公司，在没有提供其他客观证据情况下不应作为本案证据采纳。5.对于员工工资损失，无法证明是为了租赁涉讼大楼而聘用涉案项目员工，无法证明与本案有关联，且仅有两份劳动合同书和郭子民申报社保备用记录，梁焯东、郭子民是盛业公司的历史股东，彭桂园为现在80%股权的股东，盛业公司也没有提供任何支付工资记录，无法证明向该几人支付了所谓的工资，且在涉讼大楼尚未投入使用同时盛业公司又委托了创意家公司对工程设计装饰施工等过程进行了监督管理的情况下，盛业公司还要花费每月高达20000元的用工成本，聘请四人对涉讼大楼进行监督管理，明显不符合常理。6.对于利息损失，其社是在与盛业公司重新协商一致后通过重新招投标的方式处理双方租赁事宜，因此其社向盛业公司退还了竞投保证金，其社无需支付相关利息损失，而且其社在将近一年时间也没有收到盛业公司的租金或使用费，对于其社来说也存在巨大损失。四、沙头发展公司应否承担赔偿责任的问题。盛业公司主张沙头合经社、沙头发展公司两个主体无法区分，且银行账户出借单位以及借用人应作为共同诉讼人，应当共同承担责任。沙头合经社、沙头发展公司则认为沙头发展公司并非本案主体，不应承担相关赔偿责任。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。本案中，关于涉讼大楼出租方的确定问题。盛业公司主张涉讼大楼为沙头合经社和沙头发展公司共同出租；沙头合经社与沙头发展公司则不予确认，认为出租方仅为沙头合经社。对此，从当事人提交的包括竞投公告、缴费通知书、竞投保证金的收款收据、中标公告等证据，均载明及可显示出租人为沙头合经社。盛业公司以沙头发展公司收取竞投保证金为由主张沙头发展公司亦为共同出租方，理据不成立，本院不予采纳。涉讼大楼的出租方应为沙头合经社。沙头合经社在番禺农村集体资产交易和管理平台先后发出多次公开竞投公告且流拍后，通过发送书面通知的形式于2018年9月10日通知盛业公司缴纳竞投保证金，并在盛业公司缴纳该竞投保证金2500000元后，于2018年10月24日公开发出《沙头街沙头商铺中标公告》，确认盛业公司为涉讼大楼的中标单位。双方因此成立预约合同关系，沙头合经社和盛业公司均负有按照中标公告的内容在2018年11月5日前签订书面租赁合同的义务。但根据双方当事人在庭审中的陈述可知，双方在上述期限届满前均未能就涉讼大楼的租赁订立书面租赁合同。虽然沙头合经社于2018年9月份将涉讼大楼交付给盛业公司，盛业公司缴纳了竞投保证金2500000元并进行了部分装饰装修等施工，但不能视为双方的租赁合同已经成立。盛业公司未能与沙头合经社签订书面租赁合同，双方之间就此产生的纠纷应为缔约过失责任纠纷。本案争议的主要焦点在于沙头合经社应否承担缔约过失责任的问题。对于双方未能签订书面合同的原因，沙头合经社抗辩主张是双方对于租赁用途以及免租期存在较大争议，无法达成一致意见所致；盛业公司则不予认可，认为双方对于租赁用途、期限等合同内容按照最后一次流拍的竞投公告内容确定均无争议，系沙头合经社告知其司因沙头村民内部存在分歧，沙头合经社一直拖延而导致未能签订合同。对此，本院认为，沙头合经社抗辩称涉讼大楼的租赁用途虽然是工商业用途，但不允许用作公寓或出租屋使用，但对此未能举证证实已在此前的竞投公告中明确载明具体的限制使用用途内容，或者在与盛业公司的磋商过程中已告知不能用作公寓使用的用途，亦未能举证证实确与盛业公司之间存在免租期等内容的争议导致双方无法如期签订合同，应承担举证不能的不利后果，本院对于沙头合经社提出的未能签订租赁合同的抗辩理由不予采纳。沙头合经社在尚未与盛业公司签订书面租赁合同的情况下，即于2018年9月份将涉讼大楼交付给了盛业公司，并在盛业公司进行装饰装修时未予以明确反对和制止，且在双方未确定应否再行磋商订立合同或妥善解决相关赔偿问题的情况下，再次在交易平台发出竞投公告，并在此后将涉讼大楼出租给案外人且已实际交付使用，导致盛业公司实际已无可能再承租涉讼大楼，沙头合经社应对盛业公司的损失承担主要的赔偿责任。而盛业公司在未与沙头合经社签订书面租赁合同明确具体的权利义务内容的情况下，即对涉讼大楼进行装饰装修等工作，应对其产生的损失承担次要的过错责任。对于盛业公司所主张的损失的确定问题。第一，关于装修费用损失。盛业公司主张对涉讼大楼进行了电梯井改造、装饰装修（包括样板间的装修）以及安装不锈钢梯等施工，盛业公司对此提交了《电梯井改造协议》《装饰工程装修合同》《装修结算书》《装修工程委托协议》《云图装修装饰施工合同》《碧沙商业街（畅享时光复式样板间一）装饰预算》《天台安装不锈钢梯协议》以及相关付款凭证、证人证言予以证实，结合沙头合经社在本案庭审中亦确认其村社人员看到有电梯井、钢筋梯以及样板间的施工，以上证据足以形成完整证据链，本院合理采信盛业公司对涉讼大楼进行了相关装饰装修的主张。对于盛业公司已支出的装饰装修损失金额，盛业公司提交了前述合同以及相关付款凭证等证据拟证实其司已支出装修费用563520元，沙头合经社虽然不予确认，但未能举证予以反驳，且沙头合经社在双方未明确赔偿金额或对盛业公司已施工的项目进行确认的情况下，即将涉讼大楼现场交付给案外人使用，并表示案外人已拆除原有装饰装修物，导致诉讼阶段无法再对盛业公司已装修部分的损失进行现场确认或评定，故本院依法采纳盛业公司的主张，对盛业公司提出的装修费用损失563520元予以合理采信。第二，对于设计费用损失，盛业公司主张委托云图公司对涉讼大楼进行了室内设计工作并支出设计费用390000元，盛业公司虽然提交了《设计合同书》《畅享时光公寓样板房室内设计项目室内施工图及效果图》拟予以证实，但基于在前述装饰装修费用损失中，盛业公司亦主张了委托创意家公司对涉讼大楼进行设计装修，且创意家公司又委托云图公司承包该工程，盛业公司无法充分证实上述施工图及效果图与前述装饰装修工程有何区别，此外盛业公司仅提交了云图公司开具的收据拟证实其已实际现金支出费用390000元，从盛业公司支出装饰装修费用的方式来看，盛业公司多数采用转账方式支付，而对于该较为大额的设计费用，盛业公司主张均采用现金方式支付，有悖于日常交易习惯，盛业公司除此之外未能提交其他证据佐证该费用已实际发生及支出，故本院对于盛业公司主张的设计费用损失390000元不予采纳。第三，对于盛业公司主张的广告费用80011.85元，盛业公司虽然提交了《供应及安装工程合同》、相关报价明细以及收据拟证实该损失，但无法充分举证证实该合同所约定的定作物已全部制作完毕，亦未能充分举证证实其已实际支出该广告费用，如前所述，本院亦对于盛业公司主张的广告费用不予采纳。考虑到盛业公司提交的照片中显示挂有“畅享时光招商中心”招牌，盛业公司制作该招牌确系需要花费相关费用，故本院参照《供应及安装工程合同》所附报价明细，酌定该费用为1800元。第四，对于盛业公司主张的员工工资损失，盛业公司虽然主张为承租涉讼大楼而招聘了四位员工进行相关工作，但未能予以充分举证，本院不予采纳。对于盛业公司据此主张的员工工资损失300000元，本院亦不予采纳。故综上，本院认定盛业公司的装修费用损失563520元、广告费用损失1800元。综合双方的过错责任，沙头合经社应按照上述损失的70%的比例即395724元[（563520元+1800元）×70%]赔偿给盛业公司。对于盛业公司主张的超出该金额的部分，本院不予支持。另外，对于盛业公司诉请的利息损失。盛业公司已于2018年9月14日缴纳了涉讼大楼的竞投保证金2500000元，沙头合经社至2019年12月18日退还盛业公司该竞投保证金，基于公平合理原则，沙头合经社应向盛业公司赔偿占用盛业公司的竞投保证金期间产生的利息损失。沙头合经社应以2500000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，自2018年9月15日起计至2019年12月18日止，盛业公司主张沙头合经社赔偿利息损失151406.25元，符合法律规定，合法有据，本院予以支持。至于盛业公司诉请沙头发展公司共同承担付款责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市盛业房产咨询服务有限公司赔偿装修费用损失、广告费用损失395724元；二、被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市盛业房产咨询服务有限公司赔偿利息损失151406.25元；三、驳回原告广州市盛业房产咨询服务有限公司的其余诉讼请求。如被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18164元，由原告广州市盛业房产咨询服务有限公司负担8893元，被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社负担9271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年五月十三日书记员  徐倩雯