广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初798号原告：彭锦辉，男，1992年8月17日出生，汉族，住广东省五华县,委托诉讼代理人：梁红辉，广东都昇律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区南村镇万博二路202号1座431房，统一社会信用代码91440101MA5D3J4W3C。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。法定代表人：张智军。原告彭锦辉与城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用简易程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告彭锦辉的委托诉讼代理人梁红辉到庭参加诉讼，被告城城广州分公司、城城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告彭锦辉向本院提出诉讼请求：1.解除彭锦辉与城城广州分公司于2019年6月12日签订的《代理出租合同》；2.城城广州分公司立即向彭锦辉退还剩余租金28350元及押金3150元；3.城城广州分公司向彭锦辉支付违约金3150元；4.城城公司对城城广州分公司的上述债务承担补充清偿责任；5.诉讼费由两被告承担。事实与理由：房屋产权人高飞将位于广州市花都区花城街道凤凰北路76号广州融创文旅城3区3栋3003室的房屋租赁相关事宜委托城城广州分公司进行托管，包括租赁合同签订，代收房屋租金、押金、物业、水电等相关费用。2020年6月12日，彭锦辉在城城广州分公司指定的房屋管理系统签订了《代理出租合同》并缴纳了一整年租金31500元（2020年6月15日起至2021年6月14日止）。合同履行三个月后，城城广州分公司逾期未将案涉房屋相应的租金支付给房屋产权人，致使房屋产权人向彭锦辉主张要求收回案涉房屋。彭锦辉认为，城城广州分公司在履行合同过程中根本无法保障彭锦辉正常使用案涉出租房屋的最基本权利，无法达到签订租赁合同的根本目的，城城广州分公司的行为已严重违反合同约定，构成根本违约，侵害了彭锦辉的合法权益，依法应退还剩余租金、押金及支付相应的违约金。另查，城城广州分公司与城城公司是分公司与总公司的关系，根据《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，城城公司依法应对城城广州分公司的债务承担补充清偿责任。被告城城广州分公司、城城公司未到庭参加诉讼，于庭前提交书面答辩状辩称，一、我方与彭锦辉签订《代理出租合同》后，按照合同约定向彭锦辉交付了涉案房屋，彭锦辉亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，我方在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同并且要求彭锦辉搬离。因此，我方客观上可能存在未按合同约定履行义务的情况。我方同意解除合同并返还彭锦辉未实际租住的期限对应的租金及押金，但由于我方经营异常无法核查彭锦辉实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请法院依据相关证据及案件事实确认我方应退还彭锦辉租金的具体数额。二、彭锦辉主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，彭锦辉主张的违约金远高于我方违约给彭锦辉造成的损失，加之受疫情影响，我方无力支付彭锦辉高额违约金，恳请法院依法进行调整。本院经审理认定事实如下：2020年6月12日，彭锦辉（乙方）与城城广州分公司（甲方）签订《代理出租合同》，约定，甲方受产权方委托将坐落在广州市花都区花城街道凤凰北路76号广州融创文旅城3区3栋3003室（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；该房屋用途为纯住家；租期从2020年6月15日起至2021年6月14日止，共计1年；月租金为3150元，含物业费。第五条付款方式：付款方式为年付，本合同签订一小时内，乙方支付首次房租及押金后，本合同自动生效，以后每次付款须提前30天支付，每期付租日为16号。第六条押金条款：乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3150元；合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第十三条违约责任：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。合同并对其他内容进行了约定。合同签订后，城城广州分公司开具收款收据，确认收到彭锦辉交来的2020年6月15日至2021年6月14日的房租28350元及押金3150元。彭锦辉陈述，因城城广州分公司称一次性支付租金有优惠，故上述28350元为一整年的租金。彭锦辉主张，其自2020年6月25日入住后三个月左右，因城城广州分公司未向房东交付租金，房东高飞要求其搬离涉案房屋；经与高飞协商，其在涉案房屋居住至2021年1月底，之后涉案房屋空置。另查，高飞于2021年1月8日以房屋租赁合同纠纷为由将城市社区服务集团（西安）有限公司诉至本院，彭锦辉为该案第三人，案号为（2021）粤0114民初1252号。本院于2021年4月30日作出（2021）粤0114民初1252号民事判决书，查明，高飞确认彭锦辉于2021年4月7日将涉案房屋交还给其。另查，在前期送达工作中，因城城广州分公司下落不明，本院于2021年2月7日向城城广州分公司公告送达本案起诉状副本、传票等诉讼文件，于2021年4月8日视为送达。城城广州分公司、城城公司提交的答辩状落款日期为2021年3月4日，可确认城城广州分公司于2021年3月4日已知悉本案原告的诉讼请求。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。彭锦辉与城城广州分公司签订的《代理出租合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。涉案《代理出租合同》因城城广州分公司未按时向涉案房屋的房东高飞支付租金而无法继续履行，城城广州分公司的行为已构成违约，彭锦辉主张解除《代理出租合同》合理有据，城城广州分公司亦表示同意，故涉案《代理出租合同》自城城广州分公司签收（知悉）本案起诉状副本之日即2021年3月4日解除。合同解除，城城广州分公司已收取的彭锦辉的押金3150元及未履行部分的租金，应当予以返还。关于租金的金额。彭锦辉已向城城广州分公司支付了2020年6月15日至2021年6月14日的租金28350元，彭锦辉于2021年4月7日将涉案房屋交还给房东高飞，故城城广州分公司应退还彭锦辉2021年4月7日至2021年6月14日的租金5433.75元（28350元÷12个月×2.3个月）。关于违约金。合同约定，“在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。”彭锦辉要求城城广州分公司支付一个月租金2362.5元（28350元÷12个月）作为违约金，于法有据，本院予以支持；对超出部分，不予支持。关于城城公司是否应承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，结合城城广州分公司、城城公司的答辩意见，城城公司对城城广州分公司的上述债务应共同承担责任。城城广州分公司、城城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告彭锦辉与被告城城不动产管理有限公司广州分公司于2020年6月12日签订的《代理出租合同》于2021年3月4日解除；二、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭锦辉退还租金5433.75元、押金3150元;三、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭锦辉支付违约金2362.5元；四、驳回原告彭锦辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，由原告彭锦辉负担227元，由被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司负担106元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二一年五月二十八日书记员  王 呈陈少颖