四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9841号 上诉人（原审被告，反诉原告）：罗昊罡，男，1974年10月4日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈学秦，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：先远科，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：四川世纪新瑞置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街269号27栋22楼。 法定代表人：徐忠华，总经理。 委托诉讼代理人：蔡颜泽，四川和普律师事务所律师。 上诉人罗昊罡因与被上诉人四川世纪新瑞置业有限公司（以下简称世纪新瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗昊罡上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院作出的(2020)川0193民初10083号民事判决书第2、3、4、5项判决内容；2.改判驳回世纪新瑞公司对罗昊罡的第2、3项诉讼请求；3.改判支持罗昊罡的第1、2项反诉请求；4.判令世纪新瑞公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定案涉租赁房屋的计租面积为376.19m²、世纪新瑞公司不应返还多收取的租金属于事实认定错误、法律适用错误。双方签订案涉租赁合同至今，世纪新瑞公司未按罗昊罡要求提交租赁房屋的不动产产权证书复印件以核实租赁房屋建筑面积，也从未向罗昊罡展示1号、2号租赁房屋的改造图纸，仅口头告知。世纪新瑞公司在签订合同及合同履行过程中，均故意隐瞒租赁房屋的真实建筑面积合计为339.51m²及已设定抵押登记的情况，有违诚实信用原则。案涉租赁合同系格式文本，双方以建筑面积作为租金计算依据，故应当以案涉房屋产权证书所载的实际建筑面积计算租金，即每月应付租金为30555.9元(339.51m²*90元/m²/月)，租期内(2019.5.22一2020.3.31，共10个月零8天)应付租金313707.24元，罗昊罡实际已缴纳的租金及押金合计323999元。世纪新瑞公司超额收取了租金10291.76元，应予退还。2、原审法院认定罗昊罡未按约支付租金、尚欠付租金25856.67元、应当承担违约责任属于事实认定错误、法律适用错误。原审法院因错误认定计租面积，继而亦错误认定罗昊罡的应付租金数额及是否存在违约行为。罗昊罡在双方签署《协议》时(2020年3月5日)尚未发现租赁房屋存在面积误差的情况，该协议内容以隐瞒虚增的面积作为计租面积，存在重大失实，对罗昊罡严重不公，不应当按该协议内容支付租金。2020年3月31日，罗昊罡首次领取物业费收据时才知悉建筑面积误差，但世纪新瑞公司未配合核实情况做出合理解释，反以断水断电为挟要求罗昊罡退租，且拒不退还超付的租金，故罗昊罡有权拒付租金，依法行使抗辩权。并且客观上，罗昊罡并不存在未按期支付租金的违约行为，还向世纪新瑞公司超额支付了10291.76元租金。故罗昊罡不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。3、原审法院认定罗昊罡承租案涉房屋用于办公使用且已与世纪新瑞公司就租金支付再次达成协议，不应当支持减免疫情期间租金系事实认定错误、法律适用错误。2020年1月、2月、3月，因受新冠疫情及防控工作影响，罗昊罡无法正常开展经营活动，营业收入显著下降，构成不可抗力，依法应当减免当期租金。罗昊罡认为办公使用也属于商业经营行为，若继续按照原租赁合同约定标准支付租金对罗昊罡显失公平，故罗昊罡认为应当减免2020年1月、2月、3月期间一半的租金。签署《协议》时罗昊罡尚未发现租赁面积误差事宜，误以为存在欠付租金的情况，在世纪新瑞公司以断水断电为挟的情况下签订了该《协议》，且其内容对罗昊罡明显不公，不应当作为双方租金支付的依据。 世纪新瑞公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 世纪新瑞公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认世纪新瑞公司与罗昊罡签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月31日解除；2.判令罗昊罡向世纪新瑞公司支付欠缴的租金67842.23元，并自2020年3月31日起，按照全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率向世纪新瑞公司支付资金占用利息至支付完毕之日止；3.判令罗昊罡向世纪新瑞公司支付违约金67714元。 罗昊罡向一审法院提出反诉请求：1.判令世纪新瑞公司返还罗昊罡多支付的房屋租金10291.76元；2.判令世纪新瑞公司减免罗昊罡受疫情影响期间的租金50785.5元；3.判令世纪新瑞公司向罗昊罡开具合法有效的增值税发票（金额323999元）。 一审经审理查明：2019年5月22日，世纪新瑞公司作为甲方与作为乙方的罗昊罡签订《房屋租赁合同》及《合同附件》。《房屋租赁合同》约定，乙方承租高新区xx号房，建筑面积376.19平方米，甲方持有房屋所有权证，权证号为：2xx5。该房屋仅作为办公使用。房屋租赁期限：自2019年5月21日至2021年5月20日，共计24个月。该房屋月租金为33857元，包含物业费。乙方租金每3个月向甲方支付一次，首次租金及押金在签订本合同3日内付清，之后每次提前30日支付一次租金。签订本合同当日，乙方向甲方支付押金33857元，租赁期限届满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分于15日内应如数无息退还给乙方。违约责任：若乙方违约提前退租或未按时支付甲方租金、物业费等，甲方可单方面解除合同，并将此房屋再次出租，并且乙方剩余的押金及租金均不退还，房屋内的物品由甲方处理。乙方逾期支付租金达15日（含）的，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方承担房屋月租金的两倍的违约金。合同备注：乙方以乙方公司向甲方支付房租。 《合同附件》约定，原合同定于90/㎡/月的价格为不含税价格，如需开增值税发票须在原单价上增加5%的税率。 合同签订后，罗昊罡陆续向世纪新瑞公司支付租金290142元，押金33857元，合计323999元。2020年2月27日，世纪新瑞公司通过微信向罗昊罡发出《房租、物业费用催缴告知书》，载明请罗昊罡于2020年2月28日下午17点之前缴纳房租、物业费人民币133142元，若未按期缴纳，将收回房屋并要求罗昊罡承担违约责任。此后，双方多次通过微信协商缴费事宜。 2020年3月5日，罗昊罡作为乙方与作为甲方的世纪新瑞公司签订《协议》，约定鉴于2019年5月22日，甲乙双方签订的合同，针对乙方逾期支付租金等相关费用的事实，现达成如下协议，协议内容不存在任何重大误解或者显失公平：第一，资金结算，截止本协议签订之日止，乙方上季度共计拖欠甲方房屋租金加物业费31625元，乙方即将应该支付下季度的房屋租金加物业费共101625元；第二、费用支付：因疫情原因导致乙方暂时难以一次性支付上述款项，在此乙方承诺于2020年3月16日前向甲方支付前述第一条所有欠付款项中的31625元，于2020年3月30日前向甲方支付30000元，于2020年4月30日前向甲方全部支付完毕；第三条，违约责任：乙方逾期支付的，甲方有权要求乙方一次性支付前述第一条的所有款项，甲方也有权要求按照原合同约定追究乙方违约责任或行使合同解除权。 此后，罗昊罡仍未支付上述款项。2020年3月31日，世纪新瑞公司向罗昊罡发出《告知函》，载明因罗昊罡逾期支付房屋租金，自其收到本函件之日，双方间的《房屋租赁合同》即解除。限罗昊罡自收到本函件之日起，在2020年4月1日23点之前腾退该租赁房屋并搬离全部物品，否则将于2020年4月2日0点对该房屋进行锁门、断水、断电等措施，并要求罗昊罡立即支付拖欠的房屋租金、物业费、水电费、违约金等费用。 一审法院另查明，高新区xx号，建筑面积172.64平方米；高新区xx号，建筑面积166.87平方米。 2020年3月26日，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司出具的《收费凭据》载明，B栋（写字楼）x1，房屋面积172.64平方米，B栋（写字楼）x2，166.87平方米。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的计租面积？2.世纪新瑞公司是否应当减免案涉房屋2020年1-3月的租金；3.罗昊罡是否应当承担违约责任；4.世纪新瑞公司是否应向罗昊罡开具增值税发票。 关于计租面积。2019年5月22日，世纪新瑞公司与罗昊罡签订《房屋租赁合同》，约定罗昊罡承租高新区xx号房，合同记载该房屋建筑面积376.19平方米。但合同实际履行过程中，双方均认可罗昊罡承租的是高新区xx号和2号两间房屋。世纪新瑞公司主张案涉房屋系两间房屋改造而成，在签订合同时也向罗昊罡展示了图纸并进行了告知。一审法院认为，承租人对租赁物的选任应当自行承担责任。双方签订的《房屋租赁合同》载明承租房屋为1号房屋，但房屋面积为376.19平方米，而1号实际房屋的产权面积仅为172.64平方米，面积减少近一半。罗昊罡作为承租人有义务了解房屋的基本产权情况，其应当知晓承租的房屋实际为1号和2号房屋改造而成。罗昊罡作为承租人与世纪新瑞公司签订的书面合同明确约定了建筑面积，且在合同履行过程中罗昊罡也未提出异议。即使按照其陈述在2020年3月26日取得物管费收据时才知道案涉房屋的实际建筑面积，但在此后罗昊罡也未提交任何证据证明其向世纪新瑞公司提出过房屋面积差异的问题。故其以房屋面积存在误差要求返还多收取的租金的请求不能成立； 关于租金减免的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，罗昊罡承租案涉房屋用于办公使用，并非经营性用房。且在2020年3月5日，双方已就租金的支付再次达成协议，世纪新瑞公司同意罗昊罡分期支付上述费用。罗昊罡主张上述协议系受胁迫所签订，但并未提交证据予以证明，故一审法院对其辩解不予支持，对罗昊罡要求减免2020年1至3月的租金的请求不予支持； 关于世纪新瑞公司要求罗昊罡承担违约责任的问题。本案中，罗昊罡租赁本案房屋用于公司办公使用，虽不是直接从事经营性活动，但公司的正常运转确会受到疫情的影响。但双方于2020年3月5日达成分期支付租金的协议，罗昊罡此后已未按照协议约定按期支付房租，应当承担违约责任。关于违约金金额，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质，世纪新瑞公司未举证证明除资金占用利息外还存在其他合理损失，一审法院结合世纪新瑞公司损失大小、疫情的影响、罗昊罡的履约情况等对违约金予以调减，确定违约金的金额为半个月的房租即16928.5元； 关于罗昊罡要求世纪新瑞公司开具发票的问题，合同附件明确约定房屋租金为不含税金额，且发票开具不属于法院民事受案范围，故对罗昊罡的该请求，一审法院不予支持。 关于罗昊罡欠付的租金，一审庭审中双方对合同于2020年3月31日解除不持异议，一审法院予以确认。罗昊罡应当支付租金的期限为2019年5月21日至2020年3月31日，共计10个月零10天，合计租赁费用为33857元/月×10月+33857元/月÷30天×10天=349855.67元，扣除罗昊罡已经支付的租金290142元，押金33857元，还应当支付25856.67元。关于世纪新瑞公司主张的逾期利息，已作为考量违约的损失基础，故一审法院不再支持该请求。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、世纪新瑞公司与罗昊罡签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、罗昊罡于判决生效之日起十日内支付世纪新瑞公司租金25856.67元；三、罗昊罡于判决生效之日起十日内支付世纪新瑞公司违约金16928.5元；四、驳回世纪新瑞公司其他诉讼请求；五、驳回罗昊罡的反诉请求。一审本诉案件受理费1511元，反诉案件受理费664元，由罗昊罡负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉房屋租金应如何计算，涉及：1.计租面积应如何确定；2.是否应当免除2020年1月、2月、3月的部分租金；二、罗昊罡是否应当承担违约责任。本院分别认定如下： 一、关于计租面积应如何确定的问题，本案中，《房屋租赁合同》虽载明租赁物为xx号房（合同约定面积为376.19平方米)，但双方均认可租赁物实为xx号房和2号房，罗昊罡上诉主张计租面积应按1号房和2号房的产权证建筑面积之和（339.51平方米）计算。本院认为，《房屋租赁合同》关于房屋建筑面积的约定仅见于第一条“房屋基本情况”，该条属于对租赁物基本情况的介绍描述，并不涉及租金计算方式的确定，该合同在第三条“租赁期限及租金”中仅概括约定月租金为33857元，但并未明确约定以房屋产权证的建筑面积作为计租标准，也未采取以租金单价乘以计租面积的方式确定租金；罗昊罡在签订合同时对房屋现状进行了察看，结合合同关于租金计算方式的约定以及罗昊罡在合同履行过程中未要求世纪新瑞公司提交房屋产权信息的行为，可以看出其是双方系基于当时房屋现状而协商确定的租金标准，房屋产权证的具体建筑面积并非双方确定计算租金的依据。罗昊罡关于租金应按产权建筑面积计算的主张无合同依据，本院不予支持。 二、关于2020年1、2、3月的租金是否应当部分免除的问题，罗昊罡以新冠疫情造成其营业收入下降而要求免除2020年1、2、3月的租金，本院认为，双方在新冠疫情发生后于2020年3月5日签订《协议》，对租金进行了结算并对罗昊罡的付款期限予以了延期，可见双方已经就疫情发生后的租金结算和支付达成了新的协议，基于对意思自治的尊重，不宜再以疫情因素对疫情期间的租金予以调整。罗昊罡主张上述协议系受胁迫所签订，但并未提交证据予以证明，本院不予支持； 关于罗昊罡是否应支付违约金的问题，罗昊罡在《协议》签订后未按约支付租金，逾期已达15日，其提出的租金计算标准有误、部分租金应予免除的抗辩理由亦不成立，其行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第8.3条“乙方（罗昊罡）有下列情形之一的，甲方（世纪新瑞公司）有权单方解除合同……：（1)逾期支付租金达15日”及第九条第1款“乙方有第八条第3款约定的情形之一的，导致甲方解除本合同的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金”的约定，罗昊罡应当按约向世纪新瑞公司支付违约金。一审已将违约金标准从月租金的2倍调整为0.5倍，罗昊罡在二审仍然主张过高，本院认为，因罗昊罡违约而导致合同解除后，世纪新瑞公司会遭受一定期间的空置损失，从本案双方的陈述来看，世纪新瑞公司系于2020年4月2日左右收回案涉房屋，于2020年4月底将案涉房屋另行出租，故一审按半月租金调整后的违约金并未高于世纪新瑞公司在合理期间的实际损失，本院不再依罗昊罡的申请对违约金进行调减。 综上，罗昊罡的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2377元，由罗昊罡负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年五月十九日 书记员 袁 敬