天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初5725号原告：天津万誉生恒生态物业服务有限公司，住所地天津生态城科技园低碳体验中心4层402室。法定代表人：白宏毅，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘海彪。委托诉讼代理人：刘亮。被告：潘虹，女，1982年10月17日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：王明杰，男，1983年10月3日出生，汉族，住天津市。原告天津万誉生恒生态物业服务有限公司与被告潘虹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘海彪、刘亮，被告潘虹委托诉讼代理人王明杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2019年8月1至2021年1月31日期间的物业费4463.10元，2016年6月1日至2021年1月31日的车位费6720元，并按千分之五比例支付物业费及车位费违约金55.92元；2.本案诉讼费用由被告依法承担。事实及理由：原告系美韵园小区物业服务公司，被告系美韵园小区9号楼1单元602室业主。原告按照合同约定为该小区提供物业服务，被告应在每月25日前按照房屋建筑面积每月3元/平方米的标准交付物业费,并按照每月120元标准交纳车位费。但被告未交纳上述期间的物业费和车位费，原告多次就拖欠的物业费及车位费向被告进行催缴，但被告始终不予交纳。故，为维护原告合法权益，请求依法判令上述诉求。被告潘虹辩称，物业公司说分配车位是就近原则，但是我的车位距离我家较远，跟物业协商，物业公司让业主私下更换。车库的地面损坏严重，地库长期漏水无人维修。我的车位以前长期被人占用，跟物业公司联系说没有交费不给我服务。原告物业公司说超出一级服务条款，收费标准的依据是怎么来的，要求原告提供物价局的证据。小区内广告收益，物业公司一直没有公示，小区内建设资金来往都没有公示，业主都不清楚。我没有签车位协议。物业管理用房是用于业主活动和物业办公的，这个办公用房业主一直没有用过。超一级物业服务每年进行两次业主满意评测，这个从来没有测评过。小区绿化服务不到位，消防通道长期被锁、被堵，没有保安值守。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月16日，天津生态城生恒生态物业服务有限公司与案外人天津生态城建设投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由天津生态城生恒生态物业服务有限公司向美韵园小区业主提供物业管理服务。合同对于双方的权利义务、物业公司的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.88元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米5-6层0.64元、8-9层0.68元、11-17层0.77元，上述费用业主应于每月二十五日前交纳。在被告与案外人天津生态城建设投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议中第十七条约定:甲方为乙方所购房屋提供地下平面车位一个,并由甲方在适当的时间(房屋交付前后)统一进行分配后签订《车位使用协议》，乙方对车位仅享有使用权，其间乙方应自行承担该车位所需承担的一切费用并承担相应责任，双方的权利义务以《车位使用协议》为准…。2016年5月6日，原告与案外人天津市生态城建设投资有限公司签订了《美韵园地下车库管理委托协议书》，约定由原告管理该小区地下停车场，范围为地下停车场出入口道闸及附属设备、地下停车场（含停车泊位）及地下停车场场内用于停车场自身运行所涉及的通风、电力、排水、弱电以及消防、环境维护等各类运行设施。委托期限为同物业服务合同期限。原告应交纳和承担地下停车场日常运营所发生的水费、电费及其他各项运营费用。原告自行收取地下停车场的管理费，并与业主签订《车位使用协议》，收费标准由原告根据实际管理成本进行测算。原告所收取的车位管理费应用于地下停车场的维护、能耗、人员工资等。2016年5月12日，原告在该小区公示栏及各楼宇张贴了《关于美韵园车位办理通知》，通知中载明：美韵园小区车位已经由开发单位组织摇号分配，车位协议签订手续将于2016年5月10日开始进行办理…，计费周期于2016年6月1日开始…。此次办理需预缴费1440元/每年，每月预售车库管理费为120元。原告提供物业服务的天津市中新生态城美韵园小区共有业主1029户，952户与案外人天津生态城建设投资有限公司签订了《车位使用协议》，其中的934户与原告再次签订了《车位使用协议》，65户自2019年1月1日开始交纳车位费，869户缴费正常。被告为中新天津生态城美韵园9号楼1单元602室房产业主，房屋建筑面积为82.65平方米，其确认知晓《天津市前期物业管理服务合同》内容并同意遵守。被告未交纳2019年8月1日至2021年1月31日期间的物业费4463.10元，2016年6月1日至2021年1月31日的车位费6720元，就此原告向被告进行了催缴。另查，天津生态城生恒生态物业服务有限公司于2019年5月27日变更名称为天津万誉生恒生态物业服务有限公司。本院认为，原告与案外人天津生态城建设投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及《美韵园地下车库管理委托协议书》，被告与案外人天津生态城建设投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》，对原、被告均有约束力，原、被告双方当事人应按照合同约定在享有各自的权利同时亦承担各自的义务。《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第十七条明确约定，甲方为乙方所购房屋提供地下平面车位一个,并由甲方在适当的时间(房屋交付前后)统一进行分配后签订《车位使用协议》，乙方对车位仅享有使用权，其间乙方应自行承担该车位所需承担的一切费用并承担相应责任，双方的权利义务以《车位使用协议》为准…。可见，被告及案外人已约定为将来一定期限内订立《车位使用协议》而达成了合意，是双方作出的有约束力的意思表示，构成了预约合同。原告与案外人天津生态城建设投资有限公司签订了《美韵园地下车库管理委托协议书》，原告又于2016年5月12日张贴了《关于美韵园车位办理通知》，告知被告及时签订协议，故原告要求被告履行合同的诉讼请求本院予以支持，被告提出的未使用车位及未签订使用协议之主张本院不予支持。关于诉讼时效问题，同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故本案未超诉讼时效。关于原告的广告收入问题，据其提交的证据材料证实原告已对此作出公示。本院对该小区的物业服务状况及地下停车场的服务状况进行现场查验，发现该小区在基本设施建设、公共秩序维护、绿化保洁及停车管理等方面基本良好。但原告对未签订《车位使用协议》业主的车位服务比较已签约业主确有欠缺，对此本院酌情扣减被告应交车位费总额的5%，截止期限为2021年1月31日。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百八十九条、第四百九十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘虹于本判决生效后十日内给付原告天津万誉生恒生态物业服务有限公司2019年8月1日至2021年1月31日期间的物业费4463.10元，2016年6月1日至2021年1月31日期间的车位费6384元。二、驳回原告天津万誉生恒生态物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40.50元，由被告潘虹担负，并于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈志强二〇二一年五月二十日书记员  李 月附:法律释明：1.《中华人民共和国民法典》第一百七十六条：民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百八十九条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。