四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2153号 上诉人（原审原告）：李鸿宇，女，1986年9月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李建社，男，系李鸿宇之父。 委托诉讼代理人：许春玲，四川思沃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道办三河大道23号。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人李鸿宇因与被上诉人成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初7632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。上诉人李鸿宇的委托诉讼代理人李建社、许春玲，被上诉人的委托诉讼代理人魏揉柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鸿宇上诉请求：依法撤销一审判决，改判保利投资公司向李鸿宇支付逾期办证违约金181179元；事实与理由：一、一审法院对案涉房屋实际交付时间认定错误。一审法院仅以李鸿宇缴纳物业费用的时间认定为案涉房屋交付时间，与客观事实及证据相悖。1.合同约定交房时间为2014年6月14日，实际交付时间按照李鸿宇在物业管理中心查询所得结果为2014年7月1日。2.房屋交付之日起至2015年5月14日前的物业服务费并非由李鸿宇缴纳，但不能因此证明房屋是2015年5月14日才交付。根据李鸿宇在物业服务中心了解的情况，案涉房屋于2014年7月1日交付后，由于李鸿宇对房屋质量提出异议，要求保利投资公司整改，故此期间的物业服务费李鸿宇不承担。3、保利投资公司一审提交的谅解书事实上是对房屋交付后李鸿宇提出的质量问题与李鸿宇达成的谅解备忘录。这也证实房屋在2014年7月1日交付，而非2015年5月14日交付。二、一审法院在认定案涉房屋产权系李鸿宇委托保利投资公司办理，且代办时间应为2016年10月25日起的3年内或者调整补充资料、费用完毕之日的3年内的事实情况下，却径直认定本案起算办证时间应为李鸿宇向保利投资公司缴齐办证所需各项资料、税费之日起的3年内，并以此驳回李鸿宇的诉讼请求。李鸿宇认为一审法院的认定既不符合法律法规对开发商办证义务的规定，也不符合双方合同约定，保利投资公司截至2020年6月2日前未能履行代办权证义务，已经构成违约，应当承担违约责任，自一审法院确定的2019年10月26日起计算违约金为181179元。首先，在购房者委托开发商办证的情况下，开发商负有及时通知购房者预缴税费的义务，在收到购房办证资料和费用的情况下，由代办机构即开发商负责代为缴纳至权证办理部门。而保利投资公司提交的证据没有其通知李鸿宇提交办证所需资料、预缴税费的内容，故保利投资公司一直怠于履行代办权证的义务，已构成违约。其次，一审法院认定的代办时间分为两类，一类为2016年10月25日起的3年内，第二类为调整补充资料、费用完毕之日起的3年内。该两类并非为必要共同条件，而是满足其一即可。李鸿宇至今未收到任何保利投资公司发出的要求提交资料或者补充费用的口头或者书面通知，不应适用第二类关于代办时间的约定，故保利投资公司应在2019年10月25日前为李鸿宇办理取得案涉房屋不动产权证。最后，李鸿宇已经提交了为案涉房屋提供物业服务管理的工作人员的微信记录，证实李鸿宇不断通过物业服务管理公司人员督促保利投资公司办理权证的事实，以及物业公司人员让李鸿宇等待办证通知的事实。故保利投资公司从未通知李鸿宇提交办证资料和预缴税费一事，补充提交资料或费用更是不可能。 保利投资公司辩称，一、一审法院认定房屋实际交付时间正确。房屋交接需要办理相关交付手续领取房屋钥匙等，而李鸿宇实际于2015年5月14日才领取的涉案房屋钥匙及办理其他相关资料，并签署了《业主资料、物品领取清单》《消防安全责任书》《治安安全责任书》等系列文件，以及缴纳物业服务费，故李鸿宇实际接收案涉房屋的时间是2015年5月14日。二、李鸿宇主张保利投资公司支付自2019年10月26日起计算的违约金181179元无事实及法律依据。1.李鸿宇主张的181179元违约金与其一审诉讼请求不相符，依法不应支持。2.根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民亊部分）纪要》第十八条及《民法总则》第一百八十八条的规定，李鸿宇主张的逾期办证违约金已过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。按照李鸿宇诉请的2016年6月19日办证时间届满开始计算诉讼时效，本案于2020年10月9日立案，也已超过诉讼时效，应当依法予以驳回。3.事实上李鸿宇于2015年5月14日签署《自办产权承诺书》承诺自办产权，因时间久远原件遗失，虽然一审法院因无原件而未予以认可，但根据补充协议第14.1条第二款的约定，其应该在房屋交付时出具承诺书，而该承诺书签署时间与其实际收房时间一致，因此足以证明该承诺书的真实性，且其于2018年5月7日再次签署《自办产权承诺书》，也足以证明李鸿宇是自办产权，保利投资公司不存在逾期办证违约责任。4.委托办证情况下合同也并未约定保利投资公司有通知李鸿宇办证资料及缴纳税费的义务，更何况根据补充协议第14.1条以及14.5条，已经明确提示了委托办证需要在房屋交付的时候出具委托书、缴纳办证资料以及相关税费等，李鸿宇对此清楚知晓，但李鸿宇从未向保利投资公司缴纳任何办证资料及税费，因此保利投资公司不存在逾期办证违约责任。三、李鸿宇曲解一审判决，认为办证时间的起算分为两种情况，满足其一即可，是完全错误的。一审判决明确了其是依据补充协议第14.1条和14.5条的约定以及本案案情确定的办证时间应为李鸿宇缴齐办证资料、税费之日起的3年，既非2019年10月25日，也不是调整补充资料、费用完毕之日起3年。实际上根据补充协议第14.1条和14.5条的约定，明确委托办证需要满足：1.办理房屋交付同时提交书面委托手续；2.签署面积结算协议；3.缴齐办理房屋所有权证所需各项资料；4.缴齐各项税费。只有在李鸿宇满足了前4项条件情况下才开始计算办证时间，这是委托办证必须的前提条件，在满足前述条件的情况下如果遇到政策变化或者资料、费用不完整的情况，办证时间还将相应顺延，但缴齐办证资料和税费等条件都是办证的前提，李鸿宇都未满足，其未向保利投资公司缴纳任何办证资料或税费，因此根本无法进入办证流程，因此保利投资公司不存在违约行为。 李鸿宇向一审法院起诉请求：1.保利投资公司为李鸿宇办理不动产权证并交予李鸿宇（庭审中，李鸿宇撤回本项诉请）；2.保利投资公司向李鸿宇支付逾期办理不动产权证违约金（以已付购房款为基数，从2016年6月19日按日万分之一计算至不动产权证办理完毕并交予李鸿宇之日止），暂计1644461元（庭审中，李鸿宇将本项诉请部分变更为：违约金以已付购房款为基数从2016年6月19日按日万分之一计算至2020年5月31日）；3.本案诉讼费由保利投资公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月30日，李鸿宇与保利投资公司签订《商品房买卖合同》、《保利拉斐庄园项目商品房买卖合同补充协议》。合同约定由李鸿宇以房屋总价款11540082元购买保利投资公司开发的位于成都市新都区××街道××道××段××号××期××幢××单元××层××层××号房屋。合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2014年6月14日前向买受人交付该商品房。”第十四条约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费，水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担；如买受人未付清应付款、违约金的，则交付使用日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，如买受人已付清应付款和违约金，出卖人书面通知的交付之日即视为已交付使用。（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：……2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）办理房屋权属登记所需的相关费用。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第3种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。……（3）第二十二条约定的物业服务费用；……。”第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”补充协议第十一条约定：“11.1买受人应在交接房屋前缴纳合同第三条约定的商品房总价款（并含实测面积补差款）、违约金（如有）、政府部门规定税费（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），签署委托出卖人代办房屋所有证、国土使用证及他项权利登记的各项手续。若买受人未全面履行上述义务，或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权顺延交房并不承担任何违约责任直至买受人履行上述义务或付清欠款为止（即使出卖人愿意办理房屋交付手续的，亦不视为上述义务和责任的减免）。当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十条约定的交付期限的，视为合同第十条约定的交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日起第十五日止。……11.7无论出卖人是否出面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人均应当在合同约定的期限前主动询问出卖人有关办理交接手续的信息，并在合同第十条约定的期限前主动前来商品房所在地办理手续。”第十四条约定：“14.1一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的730日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。只有当转移登记所需的所有资料、手续、税费完备后方才起算买受人应取得房屋所有权证的日期。如因政策变化或买受人原因导致需补充或调整办证资料、税费、手续的，自新政策实施之日或调整补充资料、费用完毕之日重新起算买受人应当取得房屋所有权证书的日期。受政策及政府主管部门有关规定、工作程序和工作实际的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，出卖人亦不就此承担责任。……14.5分户国有土地使用证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该分户国有土地使用权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准”。 自2013年11月10日至2014年5月29日，李鸿宇共向保利投资公司支付购房款11540082元。 2015年5月14日，保利投资公司向李鸿宇交付房屋，并移交了6把入户门钥匙、1台户内可视对讲机、1份业主手册、1份住宅使用说明书、住宅质量保证书、4张业主卡、1张电卡等业主资料、物品、1份消防安全责任书、1份治安安全责任书，李鸿宇在业主资料、物品领取清单上签字、捺印。当日，李鸿宇在消防安全责任书、治安安全责任书上签字、捺印。 2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 成都市蜀都公证处于2018年1月3日出具的（2018）川成蜀证内经字第947号公证书载明，位于成都市新都区××街道××道××段××号××庄园就新都区不动产权证办理公告张贴一事进行了公告。 2020年6月2日，李鸿宇与保利投资公司办理了自办产权资料移交清单，移交的办证资料有：不动产登记申请书1份、合同附图盖章复印件2份、开发商营业执照副本复印件1份、开发商法人身份证复印件1份及介绍信原件1份、大国土复印件1份、不动产委托书原件1份、商品房买卖合同原件、商品房现售合同信息摘要原件（上述办证资料均是办证资料原件或复印件加盖公章）。 一审另查明，李鸿宇首次缴纳物业费用、水费的时间是2015年5月14日，其中物业管理费是从2015年6月1日起计算的，每月2342.90元；2015年5月14日，预交水费200元。 一审法院认为，李鸿宇与保利投资公司签订的商品房买卖合同、补充协议不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。针对李鸿宇的诉请，一审法院作分析如下： 一、关于涉案房屋交付时间。李鸿宇认为，涉案房屋实际交付时间是2014年7月1日，李鸿宇称，其委托诉讼代理人于2020年10月26日向物业服务中心核实到，涉案房屋就是在2014年7月1日交付的。当时因发现房屋存在质量问题，经协商物业服务中心愿意赔付李鸿宇20000元抵作物管费，所以李鸿宇才从2015年5月续交的物业费。（庭审中，李鸿宇认为涉案房屋实际是在2014年6月20日合同备案登记完成当日当场交付的，双方没有办理交收手续。2020年11月13日，李鸿宇将房屋交付时间变更为2014年7月1日）；保利投资公司认为，涉案房屋是在2015年5月14日交收的，办理了交收手续。一审法院认为，1.按照合同第十四条约定，双方交收涉案房屋应当签署商品房交接单，保利投资公司提交的证据“业主资料、物品领取清单”、消防安全责任书、治安安全责任书等能够证明双方交收涉案房屋时办理了交接手续。同时，一审法院向保利·拉斐庄园项目服务中心调取的李鸿宇缴纳物业费用的信息也能够佐证，李鸿宇最早缴纳时间是在2015年5月14日，故对保利投资公司主张的于2015年5月14日向李鸿宇实际交付房屋，予以认可。2.李鸿宇除口头称实际于2014年7月1日接收涉案房屋外，未提供其他证据予以佐证。按照证据优势原则，一审法院对李鸿宇的这一主张不予采纳。 关于李鸿宇提供的其委托诉讼代理人李建社、许春玲与保利拉斐庄园项目服务中心工作人员的对话录音，不足以证明涉案房屋是在2014年7月1日交付的，一审法院不予采纳。 二、关于李鸿宇是自办产权还是委托办理产权。1.保利投资公司提交的李鸿宇于2015年5月14日签署的《自办产权承诺书》，因没有提交原件，且无证据证明该复制件与原件一致，不能核实其真实性，一审法院不予采纳。2.2018年5月7日，李鸿宇既签署了《自办产权承诺书》，又签署了委托保利投资公司代办产权证的《委托书》。一审法院认为，李鸿宇一日内签署两个相矛盾的文书，在无法判断签署时间先后、均无其他证据佐证的情况下，宜认定为两者均是无效的。3.按照合同第十九条第二款约定，李鸿宇委托了保利投资公司代为办理房屋产权证书。因此，一审法院认为，李鸿宇委托了保利投资公司代为办理房屋产权证书。 关于李鸿宇提交“李建社（李鸿宇父亲）与微信名为辣宝妈（微信号：×××22）、035保利拉斐庄园ｖ5ｖ6区域管家小白（微信号：×××88）的微信聊天记录”的证据。从微信名为辣宝妈回复李建社“以前你们催促过给我办产权证没有呢”时称“催了的哦”，微信名为035保利拉斐庄园ｖ5ｖ6区域管家小白回复李建社催问办证事宜时称“产权主要由地产那边负责”、“产权我们也只有等地产那边处理，物业的确也没有办法处理，我们也在一直催地产那边，不然对我们物业影响很大”等可知，虽然李鸿宇的父亲李建社曾与该二人沟通办证事宜，而该二人不是保利投资公司工作人员，该二人只是为了更有效地完成物业工作而代业主向保利投资公司催促办理产权事宜而已，不能证明李鸿宇与保利投资公司之间有无委托代办产权证书关系，故一审法院不予采纳。 三、保利投资公司是否违约。按照合同第十九条第二款约定，李鸿宇应于实际交房之日起730内（即2017年5月13日前）取得房屋所有权证。按照补充协议第十四条第一款约定，如遇政策变化，应自新政策实施之日或者调整补充资料、费用完毕之日重新计算办证日期。2016年10月25日，新都区实行不动产登记新政策，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，由于该项政策的变化于双方签订合同之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，应公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。结合补充协议第十四条第一款、第五款约定，一审法院认为保利投资公司代李鸿宇办理不动产权证的时间应为2016年10月25日起的3年内（即2019年10月25日前）或者调整补充资料、费用（李鸿宇向保利投资公司缴齐办理产权证书所需各项资料及费用）完毕之日起的3年内。按照上述约定，结合本案案情，起算办证时间应自李鸿宇向保利投资公司缴齐办证所需的各项资料、税费之日起的3年内，否则保利投资公司有权推迟办理产权证书的时间，而不承担违约责任。截止到李鸿宇与保利投资公司办理完毕自办产权资料移交清单之日（即2020年6月2日），李鸿宇未向保利投资公司交纳办理产权证所需的各项资料、税费，故保利投资公司不存在违约行为。 关于李鸿宇提交的拉斐庄园业主群内的微信聊天记录与视频资料，因与本案无关联性，一审法院不予采信。 综上，一审法院对李鸿宇的诉讼请求不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回李鸿宇的全部诉讼请求。案件受理费9800元（已因适用简易程序减半收取），由李鸿宇负担。 二审中，李鸿宇向本院提交新证据：1.案涉房屋649业主物业费、代收水费、垃圾处理费历史缴纳记录；2.四川增值税电子普通发票及销货清单；拟证明案涉房屋交付时间为2014年7月，一审法院仅以李鸿宇实际缴费时间作为收房时间错误；2014年7月-2015年5月期间的物业费实际缴纳时间为2015年10月22日，系应保利投资公司交付房屋不符合约定，李鸿宇要求保利投资公司整改，整改期间为2014年7月-2015年5月，期间的物业费经双方协商由保利投资公司承担。 保利投资公司质证认为，该证据不属于新证据，其次对该证据的真实性、合法性无法核实，因为是第三方出具的，对其关联性和证明目的不予认可。历史缴费记录清单是单方制作的表格，并没有实际的支付凭证，对该发票上记载的缴纳时间也是2019年7月1日起，无法证明李鸿宇收房时间是2014年7月，实际上双方签署谅解备忘录，保利投资公司代其缴纳了自合同约定收房之日起至2015年5月的物业服务费，但并不能以此证明李鸿宇的实际收房时间是2014年7月，因为双方办理商品房交接手续需要签署一系列的协议，并且需要领取房屋钥匙，而李鸿宇实际领取钥匙和办理收房手续的时间是2015年5月14日。 本院审查认为，对前述证据的采信将结合其他在案证据与查明事实综合予以认定。 本院二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，首先，根据李鸿宇与保利投资公司签订的案涉补充协议约定，买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应当提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），如买受人未完整提供上述资料和费用，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。从上述约定解读，李鸿宇负有将相关材料、税费交给保利投资公司的先履行的合同义务，而保利投资公司负有将该资料、税费及公司应提交的资料一并交由行政部门代购房者申请颁发房屋不动产权证书的义务。李鸿宇应在委托办证时将所需资料、税费交予保利投资公司。买受人未提交的，则保利投资公司免除逾期办证的违约责任。上述约定系双方当事人真实意思表示，并未存在加重买受人责任、或免除出卖人义务的相关情况，并不存在无效的情况；且双方当事人均已缔约，该条款已成立并生效，对双方当事人均产生拘束力。其次，李鸿宇主张还提出，应当缴纳的税费金额及缴纳方式应由保利投资公司通知。本院审查后认为，李鸿宇在购买案涉房屋后未向保利公司提交办证所需税费，由于该税费系买受人自身缴纳，则自身亦应当了解、查询相关契税、维修基金的缴纳金额和方式。双方合同已经约定买受人应当知晓需提交的相应办证税费，但其未按照合同约定提交税费。在此情况下，双方在合同中并未约定买受人收房时或委托办证时未提交相关税费的情况下，出卖人是否仍应进行通知，故李鸿宇主张保利投资公司应再通知其交付金额并无合同依据，本院对其该项上诉理由不予支持。如前所述，一审法院对李鸿宇主张的逾期办证违约金不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上，李鸿宇的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3924元，由李鸿宇负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年五月十七日 书记员 何佳林