广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终414号 上诉人（原审原告）：梅筠，男，1993年1月28日生，土家族，住贵州省德江县。 委托诉讼代理人：张礼贵，贵州恒商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王绒，贵州恒商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫毅华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：牙韩平，男，该公司员工。 上诉人梅筠因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 梅筠上诉请求：1．撤销原审判决，并改判支持梅筠的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由富乐华公司承担。事实和理由：一审法院认定案件基本事实上错误，故而作出错误判决，应依法予以纠正。首先，梅筠与富乐华公司签订的两份《商品 -2- 房买卖合同（预售）》第十一条明确约定，富乐华公司应在2018年4月30日前向梅筠交付房屋。交付房屋时，富乐华公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件，富乐华公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，梅筠有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由富乐华公司承担，并按照合同第十二条处理。合同第九条明确约定，该房屋交付时应当符合：1、该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该房屋已取得房屋测绘报告。另外，合同第十二条则明确约定，除不可抗力外，富乐华公司未按照第十一条约定的时间向梅筠交付房屋，逾期超过90日后，梅筠有权解除合同。事实上，富乐华公司不仅未能在2018年4月30日之前向梅筠交付房屋，也未能在逾期90天之内，即2018年7月29日之前进行交付。按照合同约定，梅筠可以单方解除商品房买卖合同。其次，根据梅筠在一审提交的证据—广西数字政务一体化平台12×××××系统《关于咨询防城港市中央商务区消防等相关部门验收的问题》以及防城港市住建局《关于中央商务区翡翠园12号楼竣工验收以及消防验收情况的答复》可以清楚地知道，案涉房屋虽然分别于2019年7月25日和2019年10月28日经过了工程质量和消防验收，但直到防城港市住建局于2020年7月17日向贵州恒商律师事务所作出书面答复之日，富乐华公司还未向防城港市住建局提交案涉房屋竣工验收备案申请。案涉房屋到2020年7月17日仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件。富乐华公司直到一审诉讼期间均达不到商品房买卖合同第九条、第十一条约定的房屋交付条件。对于富乐华公司严重违约的这些重要事实，一审判决却只字未提。实际上，梅筠早在2019年7月29日与富乐华公司的员工“小莫”微信聊天时，便提出了要求退房，也就是解除合同，但因富乐华公司不愿退款而未得到实际履行。之后，梅筠又于2020年3月31日向富乐华公司邮寄了《告知函》，再次明确表达了终止履行合同的意思表示。基于上述事实和理由，恳请二审法院依法支持梅筠的上诉请求。 -3- 富乐华公司辩称，梅筠已经超过合同解除权的除斥期间，其合同解除权依法已经消灭。一、梅筠在二审中提交的证据并不能显示其完成了合格的送达。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016010617）第二十五条明确约定：“出卖人和买受人保证本合同中记载的通讯地址，联系电话均为有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以其他方式送达对方。”本案中，梅筠没有在合同解除权的除斥期间内通过富乐华公司预留的通讯地址以书面形式作出解除合同的通知，梅筠与“小莫”的微信聊天并不能成为合格的送达方式，且“小莫”并没有指定为联系人员，也未获得代理富乐华公司收受法律文书的授权。二、梅筠在二审中提交的证据并不能显示其通知解除合同的意思表示。梅筠并未直接陈述或声明解除《商品房买卖合同》，从聊天记录中的“不是退一套不行吗？”、“我知道不可以退，但是有什么其他方法没”可以看出，梅筠一直在就解除合同事宜进行磋商和沟通，但是没有明确、确定地要求解除合同。梅筠仅仅有解除合同的意向，却没有解除合同的行为，不能据此认定为其已作出了解除合同的通知。三、梅筠在二审中提交的证据中显示其已经超过除斥期间。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定，出卖人应在2018年4月30日前交付房屋；第十二条约定，逾期超过90日后即2018年7月29日始买受人享有合同解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，梅筠的合同解除权除斥期间为一年，即2019年7月28日为除斥期间的最后一日。梅筠提供的聊天记录的时间为2019年7月29日，已经超过合同解除权的除斥期间，合同解除权已经消灭。综上，一审法院认定事实清楚、法律适用正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 梅筠向一审法院起诉请求：1．解除梅筠与富乐华公司签订的编号为FCG2016010615号、FCG2016010617号《商品房买卖合同》；2．富乐华公司退还梅筠已支付的购房款461,793元，并向梅筠赔偿利息损失54,692元、支付违约金即80,279元、赔偿税费损失25,781元，合计 -4- 622,545元。 一审法院认定事实：2016年11月24日、12月9日、12月28日，富乐华公司出具三张《收据》，确认收到梅筠交付的中央商务区翡翠园12号楼1单元2720号定金5万元、10万元及房款78239元。2016年11月24日、11月27日、12月19日、11月28日，富乐华公司出具四张《收据》，确认收到梅筠交付的中央商务区翡翠园12号楼1单元2721号房定金2万元、3万元及房款10万元、83554元。2016年12月28日，梅筠作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订两份《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＣＧ2016010617、ＦＣＧ2016010615），约定梅筠购买富乐华公司开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处南侧防城港市中央商务区房屋：1.2720号房，面积为59.54平方米，单价为每平方米6655.01元，总价款为396239元，梅筠应在2016年12月28日前支付首付款228239元，占全部房价款的58％，余款168000元向按揭银行申请贷款支付；2.2721号房、面积61.09平方米，单价为每平方米6655元，总价款为406554元，梅筠应于2016年12月28日前支付首期房价款233554元，余款173000元向按揭银行申请贷款支付；两份合同均约定富乐华公司应当在2018年4月30日前向梅筠交付该商品房，该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；合同对逾期交付的责任约定为逾期超过90日后，梅筠有权解除合同，梅筠解除合同的，应当通知富乐华公司，富乐华公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还梅筠已付全部房款（含已付贷款部分），并自梅筠付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，富乐华公司按照全部房价款的0.01％向梅筠支付违约金。补充协议十一对房屋交接补充约定为，遇到梅筠未支付完应支付的合同款项、违约金及费用的，富乐华公司可将合同约定的交付期限予以延期，因上述原 -5- 因造成推迟交付的，富乐华公司应在合同约定的交付的日期前5日将调整后的交付日期及合理推迟原因通知梅筠。 2018年11月28日，案涉楼盘通过施工、勘查、设计、监理、建设单位验收通过。 再查明，2019年10月16日，富乐华公司向梅筠合同预留地址寄送两份《关于补齐资料并办理贷款手续的通知》，告知梅筠应在接到该通知之日起7个工作日内，按通知所载之材料明细送至或邮寄到广西防城港市港口区中央商务区CBD南区荣顾集团售楼部交齐办理按揭贷款手续所需的全部有效资料，并在交齐资料后5个工作日内到中国农业银行防城港防城支行办理完所有按揭贷款手续和缴清相关费用，否则富乐华公司将依据双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定追究其违约责任。2020年3月31日，梅筠向富乐华公司寄送《告知函》，告知因梅筠的实际收入水平无法通过银行面签，故致函终止双方签订的案涉合同，并表示愿意为终止合同承担合理的赔偿责任。 一审法院认为，梅筠与富乐华公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。梅筠和富乐华公司均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。两份合同均约定富乐华公司应于2018年4月30日前向梅筠交付案涉房屋，因梅筠未支付完应支付款项、违约金及费用的，富乐华公司应在合同约定的交付时间前5日将调整后的交付日期及合理推迟原因通知梅筠。在本案中，富乐华公司未在约定期限内援引该条款对交付时间予以延期，故对其在庭审中富乐华公司抗辩梅筠未付清房款而不产生交房义务的主张，不予采纳，因此，富乐华公司仍应于2018年4月30日前向富乐华公司交付案涉房屋，逾期交房超过90天，梅筠有权解除合同。梅筠于2020年6月28日向法院提起诉讼主张行使合同解除权，已逾一年的合同解除权行使期限，梅筠的合同解除权已消灭，故对梅筠主张的 -6- 解除案涉两套合同并退还房款支付利息的诉讼请求，均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：驳回梅筠的全部诉讼请求。案件受理费10,025.45元，减半收取计5,012.73元，由梅筠负担。 本院二审期间，上诉人梅筠向本院提交如下证据：微信聊天记录截图，拟证明梅筠于2019年7月29日与微信名字为“小莫”的富乐华公司员工聊天中明确表达了想退房的意思表示。经质证，富乐华公司认为该证据的真实性存疑，因为截图中的“小莫”身份没有证实及相关的证据予以证明。本院认为，上诉人梅筠二审提交的微信聊天记录截图未提供原始载体核对，且“小莫”的身份情况无法核对，真实性无法确认，故不予采纳。 一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，一审判决认定双方签订的两份《商品房买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以确认。两份《商品房买卖合同（预售）》第十一条均约定富乐华公司应于2018年4月30日前向梅筠交付案涉房屋，富乐华公司未能按时交付涉案房屋构成违约，应承担违约责任。两份《商品房买卖合同（预售）》合同第十二条约定，除不可抗力外，富乐华公司未按照第十一条约定的时间向梅筠交付房屋，逾期超过90日后（即2018年7月30日以后），梅筠有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当 -7- 事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，梅筠向本院提交微信聊天记录截图拟证明其已于2019年7月29日与微信名字为“小莫”的富乐华公司员工聊天中明确表达了想退房的意思表示。本院认为，该证据不足以认定梅筠已于2019年7月29日行使合同解除权。理由如下：1、如前所述，该证据的真实性无法确认，不能作为定案依据采用。2、该证据并不能体现梅筠已作出解除合同的意思表示。从聊天记录中的“不是退一套不行吗？”、“我知道不可以退，但是有什么其他方法没”可以看出，梅筠仅就解除合同事宜进行了磋商和沟通，而非明确作出解除合同的意思表示。3、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十五条明确约定了双方的联系方式及任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式。本案中，“小莫”并非富乐华公司的指定联系人员，不产生通知送达的效果。梅筠于2020年3月31日向富乐华公司寄送《告知函》及于2020年6月28日向一审法院提起诉讼要求解除两份《商品房买卖合同（预售）》均已超过一年的合同解除权行使期限。一审判决驳回梅筠要求解除案涉两套合同并退还房款支付利息的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,025.45元，由上诉人梅筠负担（已交纳）。 -8- 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年五月二十五日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪