洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0302民初425号原告：洛阳豫天元混凝土有限公司。住所地：洛阳市老城区邙山镇中沟村。法定代表人：孙延如，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓媛，河南万永律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏维，河南万永律师事务所律师。被告：孔茂新，男，1957年11月8日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张建朝，河南三允律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萌萌，河南三允律师事务所实习律师。被告：河南太圣置业有限公司。住所地：洛阳市西工区玻璃厂南路53号3幢1单元1-608号。法定代表人：张来正，该公司总经理。原告洛阳豫天元混凝土有限公司（以下简称豫天元混凝土公司）诉被告孔茂新、河南太圣置业有限公司（以下简称太圣置业公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豫天元混凝土公司委托诉讼代理人李晓媛，被告孔茂新及其委托诉讼代理人张建朝、王萌萌到庭参加诉讼。被告太圣置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豫天元混凝土公司向本院提出诉讼请求：请求准许执行河南太圣置业有限公司名下位于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际广场1幢104号房产。事实和理由：2019年5月10日，洛阳市中级人民法院对豫天元混凝土公司诉太圣置业公司买卖合同纠纷一案作出（2019）豫03民终756号民事判决。判决生效后，因太圣置业公司未按期履行生效判决确定的义务，豫天元混凝土公司向洛阳市老城区人民法院申请强制执行，执行案号为（2019）豫0302执426号。2019年8月15日，洛阳市老城区人民法院查封太圣置业公司名下位于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际广场1幢104号房产，查封期限为三年。后在执行过程中，被告孔茂新对执行标的提出书面异议，洛阳市老城区人民法院作出（2021）豫0302执异5号民事裁定书，裁定中止对位于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际广场1幢104号房产的执行。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告孔茂新的异议理由不能成立。理由：一、被告孔茂新与太圣置业公司并未签订合法有效的书面买卖合同。双方于2015年9月7日签订的《商铺出让协议》，协议第4条约定“甲方承诺于2015年11月1日前取得房屋预售许可证并在取得五证后一日内”，可以看出签订《商铺出让协议》时，被告太圣置业公司尚未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，二被告签订的《商铺出让协议》无效。二、被告孔茂新提供的证据不足以证明其在2019年8月15日前已经合法占有案涉房产。被告孔茂新主张其已对案涉房产装修并入住，但仅仅提交了装修协议，并未提供装修的相关票据或其他证据证明案涉房屋确已装修；被告孔茂新提交的收据既不显示交纳的费用类型也不显示交费人姓名，无法证明上述费用是由孔茂新交纳的；被告孔茂新提供的冷水表流水显示的用户名称为赵社会而非孔茂新，亦无法证明被告孔茂新已入住使用案涉房屋。三、被告孔茂新未按约定支付全部购房款。第一，根据《商铺出让协议》第3条约定：乙方在本协议签订后，于2015年9月15日前交清该商铺总房款（房款转入甲方指定账户），付款账号为：中国银行涧西支行，62178880000001715，张来正。由被告孔茂新提交的银行流水可以看出，被告孔茂新确于2015年9月7日、2015年9月19日向同一账户分别转账620000元、600000元，但该银行流水并不显示收款账号及收款人姓名，无法证明上述款项的收款人为张来正，且两笔转账金额共计1220000元，不足本案案涉房屋的总房款为1631000元；第二，被告孔茂新称李进功代其支付了38000元购房款的主张不能成立。根据被告孔茂新提交的李进功中国银行信用卡账单明确显示，李进功于2015年9月7日向太圣置业公司转账380000元，而《商铺出让协议》明确约定了收款账户为张来正的个人账户，因此，无法证明李进功向太圣置业公司转账380000元的行为是代被告孔茂新支付购房款的行为。因此，被告孔茂新未按约定支付全部购房款。四、被告孔茂新未提交任何证据证明案涉房屋未办理过户手续不是因为其自身原因，而是由于被告太圣置业公司的原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告孔茂新不能证明其案涉房屋享有合法权利且能够排除执行。被告孔茂新辩称，答辩人与太圣置业公司在原告申请查封本案诉争房产之前已经签订合法有效的书面买卖合同且答辩人在贵院执行查封之前已经合法占有诉争房产，同时答辩人也依约支付了该房产的全部房款，本案诉争房产未办理过户登记系因太圣置业公司原因造成，非答辩人自身原因造成，故老城区人民法院裁定对本案诉争房产中止执行完全合理合法，原告的起诉没有任何事实基础和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。一、答辩人与太圣置业公司2015年9月7日签订的《商铺出让协议》合法有效，且远早于2019年8月15日洛阳市老城区人民法院对该房产的查封。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定是针对商品房预售中签署的预售合同，而答辩人与太圣公司签订的系《商铺出让协议》，并不是商品房预售合同，同时该司法解释规范的案件为商品房买卖合同纠纷，本案为执行异议之诉纠纷，两者案由完全不同，因此原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条来认定答辩人和太圣置业公司之间签订的《商铺出让协议》无效。本案中《商铺出让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定依法应当认定为合法有效。另本案答辩人与太圣置业公司签订的《商铺出让协议》在2015年9月7日，远早于洛阳市老城区人民法院对该房产查封时间2019年8月15日。二、太圣置业公司于2018年8月21日正式向答辩人交付房屋，故答辩人合法占有案涉房产的时间远早于洛阳市老城区人民法院查封诉争房产的时间2019年8月15日，故原告在2019年8月15日前已合法占有诉争房产。2017年4月1日本案太圣置业公司即将诉争房产交付给答辩人，答辩人对该房产装修后，2018年8月21日与本案诉争房产的物业公司河南晨旭物业管理有限公司签订《正泓国际前期物业服务协议》、《正泓国际小区区域防火责任协议书》、《房屋装饰装修协议》、《晨旭物业装饰装修管理规定》；另2018年8月11日答辩人将本案诉争房产出租给河南省名老中医门诊部有限公司，当日双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为五年，月租金为9600元，租赁费用一直通过该公司股东王军向答辩人支付至2020年12月30日。另本案诉争房产的水电费均通过紧邻的03户商铺所有权人赵社会账户进行缴纳。故前述足以证明答辩人合法占有诉争房产的时间远早于老城区人民法院执行查封的时间2019年8月15日，故原告诉状所述完全是颠倒黑白，与事实完全不符。三、本案中答辩人已按协议约定向太圣置业公司支付全部购房款项，原告诉状所述错误。答辩人与太圣置业公司2015年9月7日签订《商铺出让协议》，该协议载明：“太圣公司收款账户为62×××15，户名：张来正。”孔茂新通过6217868000001414189卡号于2015年9月7日、9月19日向246839788736账号分别支付购房款62万和60万元，2015年9月7日孔茂新通过前述尾号4189银行卡向李进功253317188754账号转入38万元，当日李进功通过自己的尾号为3183信用卡向河南太圣置业有限公司支付38万元。另本案前期执行异议审理过程中贵院专门就246839788736账号是否属于张来正所有，以及253317188754账号是否属于李进功所有专门向中国银行股份有限公司洛阳牡丹广场支行发出《协助查询存款通知书》，后该行向贵院出具回执，明确确认该两个账号分别属于张来正和李进功。本案中张来正作为太圣置业公司的法定代表人，其个人的接收房款行为和太圣置业公司接收38万房款行为均证实答辩人已经依约支付了全部购房款项。四、本案中案涉房屋不能办理房产过户登记是由于太圣置业公司资料不全，没有申请大证的原因并不是答辩人自身的原因造成。答辩人代理本案后多次到洛阳市不动产中心查询案涉房屋不能办理房产过户登记的原因，洛阳市不动产中心的工作人员经过查询均是回答：“太圣置业公司由于资料不全，没有申请大证，所以无法办理房产证。”另本案老城区人民法院作出的（2021）豫0302执异5号《执行裁定书》第4页第二段明确载明：因太圣置业公司自身原因，孔茂新未办理不动产登记手续。这也刚好与洛阳市不动产登记中心工作人员的回答完全吻合，由此足以证实本案案涉房屋不能办理房产证的原因是由于太圣公司，并而非答辩人孔茂新自身的原因。被告太圣置业公司未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：豫天元混凝土公司与太圣置业公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月25日作出（2018）豫0302民初1727号民事判决，判决：被告太圣置业公司于本判决生效之日起十日内支付原告豫天元混凝土公司货款2337784.86元、自2015年1月18日至2018年11月13日的利息5352086.5元，共计7689871.36元，并支付自2018年11月14日至货款偿清之日止以2337784.86元为基数按照月息2分计算的利息。宣判后，太圣置业公司不服，提出上诉。2019年5月10日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终756号民事判决，判决：一、撤销洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1727号民事判决；二、太圣置业公司于本判决生效后十日内支付豫天元混凝土公司货款5837784.86元及利息（自2017年1月19日起按照同期同类银行存款利率计算至实际付清之日止，已经支付的37784.86元应从中扣除）；三、驳回豫天元混凝土公司的其他诉讼请求。判决生效后，豫天元混凝土公司向本院申请强制执行，本院于2019年7月3日立案执行，执行案号为（2019）豫0302执426号。在执行中，因太圣置业公司未按期履行生效判决确定的义务。2019年8月15日，本院查封太圣置业公司名下位于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际广场1幢104号房产，查封期限三年。孔茂新提出执行异议，本院于2021年2月5日作出（2021）豫0302执异5号民事裁定，裁定：中止对位于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际广场1幢104号房产的执行。豫天元混凝土公司不服该裁定，提起本案诉讼。另查明：2015年9月7日，孔茂新与太圣置业公司签订《商铺出让协议》一份，约定：孔茂新认购的商铺为正泓国际1号楼北侧临街商铺，西起第四间，面积为233㎡，单价为7000元/㎡，总价为1631000元；孔茂新在签订协议后，于2015年9月15日前交清该商铺总房款（房款转入太圣置业公司指定账户）；若在一星期之内交完全部款项再优惠31000元，按1600000元付款；太圣置业公司承诺于2015年11月1日前取得房屋预售许可证并在取得五证后一日内，同孔茂新换签《商品房买卖合同》并办理网签手续；2016年6月1日前办理房产证。该协议上写明付款账号：中国银行涧西支行，62×××15，张来正。2015年9月7日、2015年9月19日，孔茂新依约分别向太圣置业公司法定代表人张来正转账620000元、600000元。2015年9月7日，孔茂新向李进功转账380000元。同日，李进功代其向太圣置业公司转账380000元。2018年8月11日，孔茂新与河南省名老中医门诊部签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给河南省名老中医门诊部，约定：租赁期限为五年，自2018年8月11日起至2023年8月14日止，其中从2018年10月1日起开始计算房租；月租金每平方米40元，每月租金9600元。2020年12月31日，河南省名老中医门诊部结束经营。2018年8月21日，孔茂新与洛阳陈旭物业管理有限公司签订正泓国际前期物业服务协议、房屋装饰装修协议。又查明：洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表显示：坐落于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际广场1幢104号房产，建筑面积241.93㎡。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”占有是占有人对不动产或者动产事实上的控制与支配。孔茂新与太圣置业公司签订的《商铺出让协议》中就房屋位置、房屋面积、房屋总价款等进行了约定，已具备了商品房买卖合同的主要条款，在性质上已经具备了商品房买卖合同本约的条件，双方约定太圣置业公司取得五证后一日内换签《商品房买卖合同》，因此本院认定该《商铺出让协议》为商品房预售合同。因太圣置业公司未取得商品房预售许可证，该《商铺出让协议》无效。但根据被告孔茂新提交的前期物业服务协议、防火责任协议书、房屋装饰装修协议、房屋租赁合同及收取租金情况，被告孔茂新在法院查封前已实际占有、控制案涉房屋。现有证据不能证明孔茂新与太圣置业公司存在恶意逃避债务的行为，现案涉房屋被查封并可能被拍卖的后果由房屋买受人孔茂新承担有失公平正义。综上，案涉房屋已经交付，被告孔茂新已经支付了全部房款，对涉案房产享有占有的权利，孔茂新对案涉房屋享有足已排除执行的权利。原告豫天元公司请求准许执行涉案房产，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告洛阳豫天元混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理费15600元，由被告河南太圣置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志群人民陪审员  于 溪人民陪审员  谢玉芬二〇二一年五月三十一日书 记 员  冯亚格