河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初498号 原告：孙小光，女，1986年2月2日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：王立新，河北耕涛律师事务所律师。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司总经理。 委托代理人：刘嘉庆，该公司经理。 原告孙小光与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告孙小光及其委托代理人王立新，被告张淑娟，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙小光的诉讼请求：1.解除（2016）冀02执7777号执行裁定书中对唐山市路北区的执行。事实和理由：原告在2010年12月9日购买嘉润公司开发的坐落于唐山市路北区房产并缴纳购房款105033元，原告于2012年12月19日将剩余购房款150000元交清，原告与第三人签订嘉润•彩虹城房屋认购单（以下简称认购单），嘉润公司将涉案房产交付原告，2013年原告对涉案房产进行装修后入住。张淑娟与嘉润公司的债权是在2015年经唐山市中级人民法院（2015）唐民初字第81号民事调解书确认，查封涉案房产的时间是2016年12月2日，在此之前原告早已为涉案房产的实际权利人，查封涉案房产，侵犯了原告的合法权益。 被告张淑娟辩称，因涉案房产已经具有商品房预售许可证，原告购买房屋时应签订合法的合同，合同应在房管局进行备案；原告支付购房款应该提交转账凭证且由嘉润公司开具正式发票。现涉案房产依然登记在嘉润公司名下。答辩人系因为合法债权将涉案房产进行了查封。原告提交的合同无效，原告的购买行为不被法律保护。要求驳回原告的诉讼请求。 第三人嘉润公司述称，同意原告的诉讼请求。 原告孙小光为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.2010年12月9日嘉润公司开具的收据一张，证明目的：2010年12月9日，王洪爽、白敬缴纳涉案小区314-2-702房款105033元；2013年5月7日，王洪爽将房产转给原告。收据背面是由原交款人王洪爽出具的一份说明，载明其同意将房屋转移给原告所有。 2.2012年12月9日，嘉润公司开具的收据一张，中国农业银行唐山分行交易清单两份，认购单一份。证明目的：原告在2012年12月19日向嘉润公司会计董秀楼银行账号以转账的方式支付购房款15万元，原告将所涉房屋的房款全部交清，并与嘉润公司签订认购单，原告在2012年12月19日，取得涉房屋所有权。 3.2013年5月7日的钥匙领取申请表、入住费用款项明细表、收据四张。证明目的：2013年5月17日，嘉润公司将房屋交付原告，原告缴纳了公共维修基金5101元，产权登记费160元，契税3825元，土地使用证房产证工本费10元，进一步证明涉案房屋的所有权人为原告。 4.2013年5月7号嘉润公司开具的收据7张。证明目的：在嘉润公司将房屋交付原告时，原告缴纳了交付房屋所产生的费用，其中物业费1572元，卡费100元，垃圾清运费500元，出入登记费120元，公用电费200元，供暖费2210元，原告作为房屋所有权人支付了房屋交付时所产生的各项费用，进一步证明原告时所有权人。 5.2015年7月6日嘉润公司开具的收据一张、认购单一份。证明目的：原告作为小区业主，购买该富星园小区310-35号车库的事实。 6.嘉润公司开具的收据9张。证明目的：原告作为涉案房屋的所有权人，自2016年至2020年所缴纳的电费水费卫生费取暖费，进一步说明嘉润公司将房屋交付原告，原告实际入住，行使作为房屋所有权人应履行的缴费义务。 被告张淑娟对原告提交证据的质证意见为： 1.认购单未经房管局的正规合同备案，不具有商品房销售资格，此合同无效，不受法律保护。 2.原告提交的入住后交费的收据，大部分都没有盖章，是私下交易；购房款开具的也是收据，应当有正式的销售发票。答辩人对原告提供的证据说明原告与嘉润公司有购房和入住的事实无异议，但是该行为不受法律保护。产权登记费、契税等也不应该交给开发商。水、电费等收据均没有章，这种权利不能得到保护。原告没有提供唯一住房的证明。 第三人嘉润公司对原告提交证据的质证意见为： 对证据的真实性、证明目的、关联性均与认可。嘉润公司与原告签订的认购单系双方真实意思表示，该认购书合法有效，嘉润公司系正规的房地产开发企业，五证齐全。完全具备开具发票和备案的条件，后因多家法院查封，导致嘉润公司不能履行开局正式发票的义务，也因此无法备案。 本院查明，2015年5月28日，本院就张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认双方达成的调解协议，即嘉润公司于该调解书生效后三个月内内一次性偿还张淑娟借款本金780万元及相应的利息。本院在执行该调解书的过程中，于2016年12月2日作出（2016）冀02执7777号之一执行裁定书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区共计153套住宅，包括本案涉案房产以及嘉润公司名下其他土地使用权、住宅及商业用房等，查封期限三年并续封至今。孙小光向本院提出执行异议，本院于2020年9月28日作出（2020）冀02执异743号执行裁定书，驳回孙小光的异议请求，孙小光不服，在法定期限内提出执行异议之诉，形成本案。 2010年12月9日，王洪爽就涉案房产向嘉润公司支付了购房款105033元，嘉润公司为王洪爽开具了收据。后王洪爽向嘉润公司承诺，“我本人同意将系房产产权归孙小光所有”。后孙小光就涉案房产与嘉润公司签订了一份认购单，嘉润•彩虹城（现富星园小区）314-2-702房产，房屋建筑面积109.14平方米，单价2336.75元/平方米，总价款255033元。2012年12月9日，孙小光通过其银行账户向嘉润公司指定的董秀楼银行账户转账支付剩余尾款15万元。2013年5月7日，嘉润公司向孙小光交付了涉案房产，孙小光入住占有使用至今。因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间为2009年2月12日。 另查明，本院在审理过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年8月21日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限一年。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。 以上事实，有认购协议、收据、银行转账凭证、证明等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为孙小光对涉案的富星园小区314-2-702房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即孙小光应对其对涉案房产享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四项需同时满足，缺一不可。本案中，原告购买涉案房产时他案虽曾对涉案房产有查封，但查封裁定到期后均未再续封，张淑娟现为首封权利人。因此，能够确认原告系在本案查封裁定生效前购买涉案房产，并且涉案房产已于2009年取得预售许可资格，故孙小光与嘉润公司之间签订的认购单合法有效。王洪爽虽对涉案房产支付了部分对价，但其对剩余大部分房款并未支付，未取得涉案房产的所有权，故其与孙小光之间非对房屋所有权进行转让，而是对购买涉案房产权利的转让。孙小光取得涉案房产的购买权利后，直接向嘉润公司支付了购房款，孙小光与嘉润公司之间的买卖关系成立，双方之间签订的认购单合法有效。孙小光于张淑娟作为首封权利人查封涉案房产之前已实际占有使用涉案房产，非因自身原因未办理过户手续。故孙小光对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区房产。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异743号执行裁定书同时失效。 案件受理费5262元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 刘  玉  秋 审 判 员 周    欣 人民陪审员 张    扬 二〇二一年五月二十日 法官 助理 王  志  坤 书 记 员 程文瑶（兼）