湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0182民初4090号原告：宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司。法定代表人：张朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：曾超群，湖南德都律师事务所律师。被告：王楚荫，男，汉族。委托诉讼代理人：陈小冬，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司（以下简称“毅德物业公司”）与被告王楚荫物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告毅德物业公司的委托诉讼代理人岳巧琳、曾超群，被告王楚荫委托诉讼代理人陈小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅德物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费13177.56元，违约金2000元，合计15177.56元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月16日原告与宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称“毅德开发公司”）签订《宁乡毅德光彩贸易广场前期物业委托服务合同》，合同约定由原告向宁乡毅德光彩贸易广场（又名豪德市场）提供物业管理服务，合同前线为签订之日起至业主委员会成立止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，受益人应按房屋面积每月向原告支付物业管理费，业主与物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。被告系上述物业C区7街1栋22号的业主，物业面积99.83平方米，收取标准为1.5元每月每平方米，按约定应当向原告交纳从2014年1月1日至2021年4月30日的物业管理费13177.56元，违约金2000元，但被告一直拒绝交费。原告与毅德开发公司签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，被告充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费和违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告王楚荫辩称：被告应免交物业管理费，一、开发商已承诺减免被告的物业费；二、2017年12月31日前的物业管理费已过诉讼失效；三、原告的物业服务管理不到位。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对双方争议问题，分别评述如下：关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，《前期物业委托服务合同》约定物业管理费为分期履行，虽使得各期物业管理费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业管理费债务的整体性，故在物业管理委托合同持续履行的情况下，各期物业管理费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最近一期物业管理费的诉讼时效起算时间一致。原告毅德物业公司从2011年开始至今一直为被告所在小区提供物业管理服务，被告从2014年1月1日起未交纳物业管理费，最近一期即2021年4月的物业管理费应在2021年4月5日前交纳，原告在2021年5月14日向本院提起诉讼主张权利，并未超过三年诉讼时效。关于物业管理费减免问题。被告提供的湖南省宁乡市城乡规划服务办公室关于宁乡市豪德光彩贸易广场刘湘雄等人信访事项的答复意见书中提及“原建设单位承诺减免物业费、免费发放酒店地下车位停车卡继续执行”，又根据当时的会议记录可知，豪德光彩贸易广场（即本案案涉小区）的开发商毅德开发公司相关负责人在协调会上承诺在豪德中泰来酒店开业前减免豪德光彩贸易广场C区七街部分业主的物业费，对该事实本院予以确认。但原、被告均认可原告毅德物业公司并未派人参与协调会，被告虽认为原告毅德物业公司系毅德开发公司全资出资的公司，毅德开发公司的负责人可代表原告作出承诺，但被告未提供证据证明宁乡毅德开发公司参会人员在原告毅德物业公司担任职务或受到毅德物业公司委托，事后原告毅德物业公司也未向被告作出减免物业费的承诺或意思表示，故本院认为该答复意见书载明的内容及宁乡毅德开发公司相关负责人在协调会上的承诺对原告并无约束力，被告以此拒交物业费依据不足。但在案涉小区C区相关业主交纳物业管理费后，可另行向原建设单位或开发商主张相应赔偿权利。关于原告提供的物业服务是否到位问题。根据庭审查明的情况及本院现场查勘，原告在提供物业服务过程中存在未及时清理楼顶公共部位垃圾与积水、对破损公共部位墙体未予修缮、电井线路凌乱未予管理；在监控、路灯损坏后未能采取有效措施予以解决，如提出维修基金使用方案；同时在业主未交纳物业费时采取不合理的方式进行催缴，如在市场内拉横幅。故本院认为原告提供的物业服务存在较大瑕疵。但因物业管理服务具有公共性与整体性，局部存在瑕疵不能视为根本违约，在物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业管理费。关于被告是否应当交纳物业费问题。基于庭审查明的事实，被告系原告所服务的、位于××乡××路××号（豪德广场）Ｃ区7-1栋122室房屋的所有权人，房屋建筑面积99.83㎡，房屋类型为商业用房。原告与毅德开发公司签订的《前期物业委托服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对双方及全体业主均具有约束力。在合同签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定的标准（1.5元／月／㎡）向原告交纳相应的物业管理费。从2014年1月1日至2021年4月30日，被告应交纳物业管理费13177.56元（99.83㎡×1.5元／月／㎡×88个月）。因原告提供的物业服务存在较大瑕疵，本院对原告的物业管理费请求酌情减少8%，即支持12123.36元（13177.56元×92%）。关于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，且被告未及时交纳物业费另有原因，并非被告恶意拖欠，故对原告的违约金请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王楚荫于本判决生效之日起五日内支付原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司物业管理费12123.36元；二、驳回原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元（已减半收取），由原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司负担18元，由被告王楚荫负担72元。本判决为终审判决。审判员  刘春松二〇二一年五月三十一日书记员  梁金吒附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。