黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0691民初830号原告：大庆嘉丽房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91230607560623353T，住所地：黑龙江省大庆市高新区。法定代表人：董香军，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁海燕，浙江海贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹莹莹，女，1984年10月1日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告：潘凤娟，女，1976年10月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆高新区。委托诉讼代理人：曹国忠（潘凤娟之夫），男，1966年7月1日出生，汉族，个体，住址。大庆嘉丽房地产开发有限公司（以下简称嘉丽公司）与潘凤娟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉丽公司的委托诉讼代理人梁海燕、曹莹莹，潘凤娟及其委托诉讼代理人曹国忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。嘉丽公司向本院提出诉讼请求：1.判令准许其没收潘凤娟的购房定金33000元；2.判令潘凤娟支付拖欠的购房款113000元；3.判令潘凤娟支付逾期付款利息（以113000元为基数，自催告七日后支付至实际付清之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至起诉之日暂计1356元）；4.判令潘凤娟承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：2016年12月2日，双方签订《商品房买卖合同》，同日办理了商品房网签备案手续。合同约定，潘凤娟向嘉丽公司购买香格里拉花园项目G2-S3#商业楼1单元商服17号房，建筑面积共36.18平方米，单价为每平方米4560.53元，总金额165000。合同还约定，已付房款85000元（注：2016年11月15日刷卡支付购房定金65000元，2016年11月21日刷卡之夫购房款20000元），剩余80000元使用公积金（商业贷款）。经银行审核，如买受人的贷款资质不符合贷款条件，银行告知之日起，剩余房款应在十日内现金足。同日，双方就《商品房买卖合同》中的未尽事宜签订《合同补充协议》一份。第二条约定，买受人承诺其己具备按揭贷款条件。无论何种原因导致买受能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后七日内付清全部剩余款项，否则视为买受人付款违约，买受人应当承担逾期付款的违约责任，且定金不予返还。第四条约定，交房条件成就后，出卖人发出房雇交付通知。买受人付清全部房款（贷款须全部到出卖人账户）后，出卖人方能交付房屋。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。上述合同签订后，潘凤娟未履行剩余80000元购房款的付款义务。2020年7月22日，嘉丽公司向其邮寄送达催款《告知函》，要求被告在收到告知函后三日内付清剩余房款80000元。潘凤娟收到催告函后，至今仍未履行付款义务。因潘凤娟的行为已构成违约，故诉至法院。潘凤娟辩称：对嘉丽公司的诉请不认可；2016年12月5日，由于电压不稳，导致其家中电器造成损失；2019年6月30日、7月15日又有两次电压不稳，380V电压进入室内，存在重大安全隐患。嘉丽公司向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、《催款告知函》一份、邮件交寄单一份，欲证明双方签订商品房买卖合同及补充协议，合同已履行，潘凤娟拖欠购房款事实存在，在嘉丽公司催款告知后仍未交纳房款，应承担违约责任，支付逾期利息及没收定金，同时合同及补充协议明确约定了先付清所有购房款再交房的条件。催款告知函邮件已经送达到潘凤娟，其对此是知情的。经质证，潘凤娟合同及补充协议的真实性无异议，表示其未收到催款告知函。本院对该组证据的真实性予以确认。2.收据两份，欲证明潘凤娟于2016年11月15日刷卡支付购房定金65000元、11月21日购房款20000元；房款总额为165000元，根据最高20%标准，定金应为33000元，多出部分为购房款。经2020年7月22日催款后，潘凤娟仍未交纳购房款，存在违约行为，应没收定金。经质证，潘凤娟对证据的真实性无异议，但表示不认可适用定金，只认可拖欠80000元房款。本院对该组证据的真实性予以确认。潘凤娟向本院提交如下证据：1.短信记录截图四张，欲证明其与嘉丽公司经理叶道绍沟通家中受损及补交房款事宜。经质证，嘉丽公司对证据有异议，认为该组证据不能证明其欲证明的事实，涉案房屋并未交付，不存在电器受损。本院认为，潘凤娟所称的因电压不稳导致电器损坏发生于其居住的香格里拉花园10号楼2单元1001室房屋，与本案无关，故对该组证据不予确认。2.损失清单一份、情况证明一份，欲证明其家中电器因高压电进户造成受损，有物业公司出具的证明及嘉丽公司工程师签字予以证实。经质证，嘉丽公司对情况说明有异议，认为该说明是富丽达物业公司出具，没有负责人及经办人签字，且未到庭经过质证，情况说明中的房屋表述为10-1-1001，而案涉房屋为G-2-S3#商业楼1单元商服17号房，涉案房屋还未交付，不可能存在电器损毁情况，该组证据不能证明待证事实；对损失清单有异议，其中的签字人员为王泽明，其未到庭经双方质证，不能证明待证问题。本院认为，潘凤娟所称的因电压不稳导致电器损坏发生于其居住的香格里拉花园10号楼2单元1001室房屋，与本案无关，故对该组证据不予确认。3.照片十四张，欲证明香格里拉10号楼2单元1001室房屋室内存在多处裂痕。经质证，嘉丽公司对证据有异议，认为照片不能体现房屋坐落，即使照片真实，也与本案无关，潘凤娟可另行起诉处理。本院认为，潘凤娟所称的欠条开裂发生于其居住的香格里拉花园10号楼2单元1001室房屋，与本案无关，故对该组证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月2日，嘉丽公司与潘凤娟签订《商品房买卖合同》，潘凤娟购买嘉丽公司开发的香格里拉花园项目G2-S3#商业楼1单元商服17号房，房屋价款165000元。合同六条约定，已付房款85000元，剩余80000元使用公积金（商业贷款）。经银行审核，如买受人的贷款资质不符合贷款条件，银行告知之日起，剩余房款应在十日内现金补足。合同第七条约定，买受人未买受人逾期付款超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2017年8月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。同日，双方还签订《补充协议》一份。协议第二条约定，买受人承诺其己具备按揭贷款条件，无论何种原因导致买受能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后7日内付清全部剩余款项，否则视为买受人付款违约，买受人应当承担逾期付款的违约责任，且定金不予返还。第四条约定，交房条件成就后，出卖人发出房屋交付通知，买受人付清全部房款（贷款须全部到出卖人账户）后，出卖人方能交付房屋。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。该《商品房买卖合同》于2016年12月2日办理备案。2016年11月15日，潘凤娟向嘉丽公司支付65000元，收据中记载此款为S3号商服17室商业购房定金；2016年11月21日，潘凤娟向嘉丽公司支付20000元，收据中记载此款为S3商服17室补房款。2020年7月22日，嘉丽公司向潘凤娟邮寄《告知函》，大致内容为：潘凤娟购买的香格里拉花园小区S3-17房屋，剩余房款80000元尚未支付，请收到本告知函后三日内将剩余尾款尽快支付给嘉丽公司，否则嘉丽公司将采取诉讼等方途径解决纠纷，邮件投递查询显示，告知函于次日经本人签收。另查，香格里拉花园项目G2-S3#商业楼工程于2018年12月17日取得建设工程竣工验收本案证书，涉案房屋至今未交付于潘凤娟。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。嘉丽公司与潘凤娟签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合同、协议内容不违反法律、法规的强制性规定，依法具有效力。双方应按约定履行各自义务。虽然嘉丽公司至今未向潘凤娟交付涉案房屋，但该房屋所涉工程已经竣工验收合格，且潘凤娟未支付剩余房款，按照双方签订的《补充协议》约定，潘凤娟支付全部房款后，嘉丽公司交付房屋，故潘凤娟应向嘉丽公司履行支付全部房款的义务。潘凤娟已经支付了85000元，嘉丽公司认为应在其没收作为定金的33000元后，由潘凤娟补足剩余房款；对此本院认为，定金罚则适用的前提是“一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”，即以当事人根本违约为前提条件，如果一方当事人未按合同约定支付价款，相对方主张继续履行，说明合同暂时处于迟延履行状态但合同目的仍然可能实现，尚未达到履行不能的程度，此时不应适用定金罚则。本案中，嘉丽公司的诉请为继续履行合同而非解除合同，故不应适用定金法则，已支付的85000元应认定为预付房款，潘凤娟应向嘉丽公司支付剩余房款80000元。关于嘉丽公司主张的利息，根据《补充协议》约定，潘凤娟应在收到嘉丽公司催款通知之日起7日内补足房款，否则应承担逾期付款违约责任；《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款，出卖人同意继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际支付全额款项止，买受人按日支付应付款万分之0.1的违约金，现潘凤娟逾期看付款的事实存在，故其应自收到催款告知函次日起七日后承担该违约责任，本院判令潘凤娟以80000元为基数，按日万分之0.1标准，自2020年7月31日起至款项实际付清之日向嘉丽公司支付违约金。关于潘凤娟主张的室内进入高压电导致电器损坏及墙体开裂，因系其居住的香格里拉花园10号楼2单元1001室房屋发生的事实，与本案涉案房屋非同一标的，本院对此不予处理，潘凤娟可另行处理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、潘凤娟向大庆嘉丽房地产开发有限公司支付房款80000元；二、潘凤娟以80000元为基数，按日万分之0.1标准，自2020年7月31日起向大庆嘉丽房地产开发有限公司支付违约金至款项实际付清之日；三、驳回大庆嘉丽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效之日起十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1624元，由潘凤娟负担900元，由大庆嘉丽房地产开发有限公司负担724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。（本判决所涉币种均为人民币）审判员 孙 超二〇二一年五月三十日书记员 侯海涛附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合匠的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。