广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初4909号原告：东莞市智慧谷实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇诸佛岭社区×××××××××。法定代表人：鄢选兵，职务：总经理。委托诉讼代理人：江伟，男，系原告的员工。被告：东莞市通展金属制品有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇×××。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：林和娟、刘鹏翀，均系广东尚融律师事务所律师。原告东莞市智慧谷实业投资有限公司与被告东莞市通展金属制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江伟，被告的委托诉讼代理人刘鹏翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋占有使用费及水电费133339元（9月房屋占有使用费33668元、9月水电费14337元、10月房屋占有使用费37000元、10月水电费10924元、11月房屋占有使用费30000元、11月水电费7410元）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月18日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，合同编号为：20170618-001，租期为陆年（2017年6月18日起至2023年6月17号止），每月房屋占有使用费为人民币肆万元正，地址为东莞市××××××××××××，合同约定月租金每三年递增百分之十，2020年6月18日后每月租金肆万肆仟元整，由于被告经营不善九月份与原告协商退还部分物业，租金自2020年10月份开始月租金叁万元正，截止2020年11月27日，被告欠原告房租水电费133339元。被告不履行合同双方的约定，经原告多次催缴后并未缴纳房屋租赁费及水电费用，其行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告收取了被告押金120000元，应当予以抵扣。本院经审理认定事实如下：原告提交一份租赁合同主张其从案外人处承租了位于东莞市塘厦镇138工业区宏业南九路6号的工厂、宿舍和门卫房，后将部分租赁物出租给被告。2017年6月18日，原告作为业主方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁管理合同》，主要约定：甲方将位于东莞市××××××××××××××××××××出租给乙方，面积2400平方米，租赁期限自2017年6月18日起至2023年6月17日，××租金40000元/月；租金自合同签订之日起每满36个月递增10%；甲方提供150KAV电力给乙方使用，乙方每月除按时缴交电费外，还必须缴纳变压器基本电费及3450元/月；乙方各项费用需每月10日前交清；等。2017年6月21日，原告出具收据确认收到被告押金120000元。2020年9月20日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订一份附加条款，双方确认2020年9月20日被告退还部分厂房面积，实际面积为750平方米，厂房租金由原来44000元/月变更为30000元/月，租金变更金额从10月15日开始计算。原、被告确认2020年9月房租占有使用费为33668元、10月为37000元、11月为30000元。原告提交微信聊天记录、缴费通知单主张被告拖欠2020年9月至11月的房屋占有使用费及水电费，其中2020年9月至11月水电费数额分别14337元（10757元+130元+3450元）、10924元（7419元+55元+3450元）、7410元（3925元+35+3450元），被告未提交证据予以反驳。位于东莞市××××××××××××××××××××的厂房，截至一审法庭辩论终结前，未取得房地产权证或建设工程规划许可证。本院认为,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案发生在民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》。案涉《房屋租赁管理合同》虽系原、被告双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《房屋租赁管理合同》依法无效。《房屋租赁管理合同》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告还应按约定的租金标准支付原告占有案涉厂房期间的房屋占有使用费。原、被告确认被告拖欠2020年9月房租占有使用费为33668元、10月为37000元、11月为30000元，本院予以确认。因此，被告应支付原告2020年9月至11月期间房屋占有使用费100668元（33668元+37000元+30000元）。被告占用案涉厂房期间产生的水电费，被告还应支付给原告。原告提交微信聊天记录、缴费通知单主张被告拖欠2020年9月至11月水电费数额分别14337元、10924元、7410元，被告未提交证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果，因此，被告应当支付原告欠2020年9月至11月水电费32671元（14337元+10924元+7410元）。被告向原告缴纳了押金120000元，被告主张应当抵扣，于法有据，本院予以支持。综上，被告应当支付原告2020年9月至11月房屋占有使用费及水电费13339元（100668元+32671元-120000元）。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市通展金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市智慧谷实业投资有限公司2020年9月至11月房屋占有使用费及水电费13339元；二、驳回原告东莞市智慧谷实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1483.39元（原告已预交），由原告东莞市智慧谷实业投资有限公司负担1335.39元，被告东莞市通展金属制品有限公司负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈倩媚二〇二一年五月十七日书记员  薛丽婷附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。