淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0813民初829号 原告：曹福，男，1989年7月28日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 原告：刘志娟，女，1989年10月10日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 两原告共同委托诉讼代理人：毕晓林，江苏岸庆律师事务所律师。 被告：洪泽中兴房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧街道东三街68号。 法定代表人：张兴根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵长生，江苏泽之源律师事务所律师 被告：陈鑫，男，1992年2月3日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 第三人：张**，男，1971年8月30日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：严强，淮安市洪泽区蒋坝法律服务所法律工作者。 原告曹福、刘志娟与被告洪泽中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）、陈鑫、第三人张**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告刘志娟及两原告共同委托诉讼代理人毕晓林、被告中兴公司的委托诉讼代理人赵长生、被告陈鑫、第三人张**的委托诉讼代理人严强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹福、刘志娟向本院提出诉讼请求（变更后）：1、交付房屋；2、以付款总额为基数按日万分之一支付逾期交房违约金10148元（59天*172元/天）；按日万分之一点五支付逾期交房违约金86688元（2020年3月9日-2021年2月9日)336天*258元/日合计96836元，2021年2月9日至实际交付房屋期间的违约金按合同依法判决；3、承担案件受理费等。事实和理由：2020年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告中兴公司将中兴名都41幢03室，以总价1720000元出售给原告，合同签订后原告依约交付全部房款。原告于2020年3月18日办理产权证后准备入住时，该房的实际占用人陈鑫告知其转租了涉案房屋，故原告诉至法院。 被告中兴公司辩称，1.原告向被告中兴公司购买房屋时，被告中兴公司已明确告知原告该房已出租的事实，该房屋在2023年11月23日才能交付，原告是接受该条件的；2.原告出资购买房屋时对所购房屋的出租事实也是明知的，原告主张不知道出租事实不符合常理，在其购买房屋时，该房屋有实际经营的事实；3.被告中兴公司也没有理由欺骗原告该房屋是临时占用，不符合常理；4.原告于2020年10月收取了被告陈鑫支付的涉案房屋租金2万元，从侧面反映原告认可租赁关系；5.商品房买卖合同约定房屋交付时间为2013年12月30日是笔误，应该是2023年12月30日，这与本案相关事实也是可以印证的。 被告陈鑫辩称，1.涉案房屋系被告中兴公司租赁给第三人张**，被告陈鑫基于与第三人张**之间的租赁关系取得上述房屋的使用权，根据《民法典》第725条，所有权变动不破租赁，原告以占用为由要求排除妨害，应不予支持；2.被告陈鑫未对原告实施侵权行为，不应承担连带责任；3.根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6条，原告主张2021年1月9日至实际搬出之间的租金不合理，且确定租金金额属于租赁关系，不属于本案范畴。 第三人张**陈述，两原告的诉请与第三人无关联性，请求法院驳回被告陈鑫申请追加第三人的请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月9日，原告曹福、刘志娟与被告中兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告中兴公司开发的中兴名都小区41幢03号房，建筑面积203.09平方米，总金额1720000元；付款方式及期限为“买受人采用银行按揭的方式购买上述房屋，首付款860000元应在签订合同之日付清。银行按揭860000元整，于合同签订之日起三日之内递交所有银行按揭所需材料办理相关手续。（详细说明见补充协议第二条）”；合同第八条交付期限载明“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和方式人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”；第九条出卖人逾期交房的违约责任载明“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。 2019年12月26日，被告中兴公司向原告刘志娟开具增值税发票，价税合计860000元。2020年3月18日，原告曹福向江苏洪泽农村商业银行高良涧支行贷款860000元，用于购买商品房。2020年3月16日，两原告交纳购买上述房屋的契税、印花税合计49572.86元。涉案房屋现登记在原告曹福、刘志娟名下。 另查明，2015年9月17日，被告中兴公司（出租方）与第三人张**（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定“出租方将位于41-02、03、04、42-04的商业房屋（以下称租赁房屋），面积为873.24平方米。承租方对租赁房屋的现状及权属已充分了解，愿意承租上述房屋”；“租赁期壹拾贰年，自2015年9月18日起至2027年12月17日止”；租金“1、租金按年支付，先付后用。本条所约定的年租金为出租方净到手价，租赁期间政府征收的涉及租金和租赁物的所有税费均由承租方承担；2、租金统一每年为捌万元/年”。2018年4月24日，被告中兴公司与第三人张**签订《房屋租赁补充协议》，双方就上述签订的《房屋租赁合同》的达成补充协议：“原合同第二条关于租期的约定为租赁期壹拾贰年，自2015年9月18日至2027年12月17日止（其中装修期三个月）现变更为租赁期捌年，自2015年9月18日至2023年12月31日止（其中装修期三个月）”。 2018年11月8日，第三人张**（甲方）与被告陈鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中兴名都41-02、41-03门面房租赁给乙方作营业用房；该房屋租赁期限为伍年，自2019年2月1日起至2023年12月31日止；房屋租金：前三年每年146000元，第四年在第三年基础上上浮5%，第五年在第四年基础上上浮6%。现涉案房屋由被陈鑫实际占有使用。 2020年9月28日，被告中兴公司向第三人张**发出《通知函》：“你承租的中兴名都商铺其中一间（41幢03室）商铺租金问题，现通知如下：你承租的上述商铺，新房主已变更为刘志娟、曹福，你从2020年9月18日起，按房屋租赁合同日期，将该商铺（41幢03室）的年租金贰万元直接支付给刘志娟。刘志娟账号62×××54开户行：江苏洪泽农村商业银行。电话153××××****”。2020年10月9日，第三人张**向原告刘志娟上述账号转账20000元。原告刘志娟对上述通知函真实性予以认可，并在本院谈话中对第三人支付2万租金的事实予以认可。 庭审中，原告刘志娟陈述买房时是看过房屋的，当时房屋由案外人王杰使用，用于汽车装潢，王杰表示近期准备不干了。原告曾向被告陈鑫转账25000元，是房租。被告陈鑫对此不予认可，称其与原告有经营往来，经常转账，王杰是其合伙人，涉案房屋内的设备是被告陈鑫出资建设的。 2021年5月11日，原告刘志娟及其委托诉讼代理人毕晓林在本院谈话中陈述：2020年4月9日，原告分两次向被告陈鑫微信转账20000元，庭审中举证转账25000元，是记错了；并陈述交购房款之前，中兴公司的工作人员告知其房屋还有三四个月到期，会支付房租，2020年3、4月份，中兴公司向其支付15000元房租；现要求被告中兴公司限定时间交房，并变更诉讼请求撤回排除妨害及租金的诉讼请求。 以上事实，由原告、被告、第三人的当庭陈述，谈话笔录、《商品房买卖合同》、增值税发票、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《通知函》、转账明细等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 本案中，两原告与被告中兴公司于2020年1月9日签订《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的，原、被告应当按照合同约定履行各自义务。买卖合同中载明被告中兴公司应当于2013年12月30日前将涉案房屋交付原告使用，但该交付房屋时间与实际买卖房屋时间存在明显误差，故该交付房屋时间应属约定不明。庭审中，原告刘志娟自认其购买房屋时也知晓房屋当时由他人占有使用，并认可在交购房款之前，中兴公司工作人员告知其涉案房屋还有三、四个月到期，并实际收取了中兴公司支付的房租15000元以及第三人张**即承租人于2020年10月9日支付的2万元租金，据此，原告应为已认可2020年10月9日被告中兴公司交付了房屋，房屋正被第三人及被告陈鑫租赁，原告可收取租金，故原告在购房时已明确知晓涉案房屋存在租赁事实，并通过收取租金方式获得房屋收益，故对原告主张被告中兴公司交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第七百二十五条之规定，判决如下： 驳回原告曹福、刘志娟的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告曹福、刘志娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；账号：62×××02；收款行地址：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行）预交上诉案件受理费。 审 判 员 王贵宏 二〇二一年五月三十一日 法官助理 魏 僖 书 记 员 俞 洋 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百一十条【合同没有约定或者约定不明的补救措施】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。 第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。