河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1722号 上诉人（原审被告）：泊头市曲美家居商城，住所地河北省沧州市泊头市工业区。 法定代表人：倪永庆，该单位经理。 委托诉讼代理人：安宝生、田丽萍，河北博海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青县苏宏物业服务有限公司，住所地河北省沧州市青县新华西路北侧文教小区西侧。 法定代表人：吴玉智，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 上诉人泊头市曲美家居商城（曲美家具商城）因与被上诉人青县苏宏物业服务有限公司（以下简称苏宏物业公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2020）冀0922民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泊头市曲美家居商城上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人（一审原告）诉讼请求；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一审判决认为：“结合原、被告双方质证意见，本院综合认定如下：一、当初交付给被告的案涉房屋是必须符合设计施工图纸标准的现状的房屋，否则不会通过建设主管部门的验收；二、．．．．．．，而是大规模的对房屋进行改造”。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”当双方各执一词，人民法院认定相关事实应以证据反映的事实运用的逻辑思维和日常经验法则，而不能随意想象，任意联想。一审判决的上述认为属于主观臆断，没有证据佐证。一审判决书犯了逻辑上的错误，上述每一项的认定，从证据上都不能得出必然的结果，也不具有证据盖然性的优势，更无法通过双方所举的证据证明上诉人对房屋进行了大规模的改造这样的结论。双方在合同中约定原告经营曲美品牌家居，而如果是各自独立的小房间则无法摆放、展示、经营。上诉人经营的项目决定着上诉人所需要经营空间是空旷、大型的，不能是出一家进一家的各个小门店。换句话说如果不是一个大卖场，上诉人是不可能承租的。是开发者交付时的状况还是被上诉人自己打通后的状况，上诉人不知道。总之，上诉人承租时的房屋状况就是使用时的状况，上诉人仅是简单的进行了刮白装修，一审法院按房屋现在的状况与原房屋施工图纸进行恢复原状的工程造价的计算，没有任何依据。至于被上诉人的租金损失，虽然上诉人是在2019年12月17日在被上诉人处把门锁打开并张贴通知，撤离了被上诉人的房屋。但实际在上诉人起诉（2019）冀0922民初1356号案件之前，上诉人实际已无法使用租赁的房屋，房屋内的东西无法搬出，上诉人只能通过改造升级等名义央求被上诉人搬出一部分物品，被上诉人最后不让搬的物品上诉人只能放弃。上诉人已不能实际承租被上诉人的房屋，且双方租赁合同（2019）冀09民终7542号民事判决书已作出终审判决，不应在判决后再就租赁费起诉。被上诉人的要求不应得到支持。综上，请二审依法纠正一审判决的错误，驳回被上诉人的诉讼请求。 青县苏宏物业服务有限公司答辩称，1、一审判决认定的恢复原状的标准是客观真实的，在本案中由于被上诉人属于物业服务公司，是受22户业主委托和上诉人签订的租赁合同，合同签订的时间早于该房屋竣工备案验收的时间，在加之该房屋属于商业地产性质，开发商青县皇室房地产开发公司当初在向业主售楼时，由于该小区属于专业的装饰材料家具市场，为统一业态管理和业主签订合同时，以代为租赁三年返租的形式将三年的租金在售楼款中直接扣除，因此，房屋到竣工验收交付时并没有向22户业主实际交付，是直接由物业公司通过和上诉人之间签订的租赁合同交付到上诉人手中，业主由于没有实际接受房屋交付的新房，标准按照建筑主管们的验收程序必然是按照施工图进行验收，而施工图是独立的22间门店，恢复原状的标准当然应当以原图纸的标准为依据，22户业主根本不具备自行装修改造的可能性，而被上诉人仅仅是物业公司，不可能在不取得任何的受益的情况下，无偿的为上诉人进行装修改造再投资，按照交易习惯，房屋租赁后承租人根据自己的需要进行必要的装修，所以说一审判决认定的按照原设计施工图标准，恢复原状认定事实是正确的。2、关于损失的计算，一审判决确实不当，既然法院认定了恢复原状并委托司法鉴定机构组织双方当事人进行了司法鉴定，而鉴定结果是恢复原状的损失701683.28元，而判决书认定被上诉人未尽管理责任，认定次要责任赔偿561346.62元，责任并没有指出作为受委托的出租方没有责任。关于租赁损失计算，也少计算了，但鉴于本案从2019-0922民初1356号案件开始拖延至今，22户业主房屋不能及时收回，经常性的上访请愿，被上诉人经和业主私下沟通尽快地息事宁人，服从一审判决，没有上诉，但不等同于对损失的服判。综上，被上诉人是受22户业主实际委托从中促成了上诉人租赁房屋，租期是10年加17个的月的装修优惠期，装修优惠期期满后上诉人由于经营不善，擅自撤离，单方解除合同，是典型的违约行为，又鉴于22户业主急于想收回房屋自营，所以被上诉人认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 青县苏宏物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将原租赁的位于河北省青县，比照开发商青县皇室房地产公司原施工图纸进行恢复原状或鉴定工程造价后折价赔偿损失，该损失经司法鉴定为701683.28元，支出鉴定费20000元；2、由被告赔偿未恢复原状之前导致原告无法将房屋返还22户业主期间的租金损失截止庭审时为止325485.2元及物业服务费用；3、诉讼费、鉴定费均由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月30日，原被告签订了甲方为苏宏物业、乙方为曲美家居的《铺位租赁及物业管理合同》，该合同第一项约定：甲方租赁管理的铺位位于沧州市青县家居装饰商贸城二期内Ｂ1-2幢2层整栋（除11号外），建筑面积为1053.13㎡；租赁管理期限自2017年3月30日起至2018年10月30日止（含装修期天）；该合同第二项约定：乙方应缴纳给甲方租赁铺位期间的租金、推广、运营等费用合计人民币97134元（以下简称为综合费用）；物业费（包括但不限于秩序维护、卫生管理费、公用设施使用费等）0.7元／㎡／月；该合同第五项第7条约定：乙方进行铺位装修时，应根据市场的装修制度要求确定装修方案，并报甲方书面批准后方可施工。乙方装修时不得改变和破坏原外形结构，如改变房屋结构，乙方有义务全部赔偿房屋产权人的相关费用。不得影响其他承租户的正常营业，并使用符合国家环保、消防规定要求的装修材料，若造成甲方的财产损失或影响其他经营者利益的应承担赔偿责任；合同第七项约定：本合同期满或被依法解除，乙方应于本合同终止之日24小时前，将其一切物品设备（不包括乙方装修和改善租赁物增设的附属物）等全部撤离清场，将租赁物腾空让净后交还甲方，租赁物如有损坏，修复费应当由乙方承担。逾期不移交租赁物，乙方应赔偿甲方损失，保证金不予退还。合同终止后七日内，租赁物内仍有余物的，视为乙方放弃其所有权，并无偿由甲方处理。同时查明，2017年3月至8月，苏宏物业分别与青县皇室家居装饰商贸城Ｂ1幢2层1-10号、12-23号商铺业主签订青县皇室家居装饰商贸城商铺委托经营管理协议，合同均约定：委托代理期限为十年，自2018年10月31日起至2028年10月31日止；苏宏物业公司有权直接以自己名义与第三方（人）签订租赁商铺协议。 原被告租赁协议签订后，全部案涉门店房屋交付给被告。被告将所有店铺墙体打通实际入住装修后经营。因发生纠纷被告于2019年4月17日先行提出解除租赁合同之诉，原告反诉要求继续履行合同、给付拖欠租金。青县人民法院作出（2019）冀0922民初1356号民事判决，支持了原告的反诉请求。判令被告继续履行合同给付拖欠的租金。被告不服提起上诉，沧州市中级人民法院于2019年12月11日作出了（2019）冀09民终7542号民事判决书，改判解除双方之间的租赁关系。终审判决结果为，解除了双方之间的租赁关系；曲美家居给付苏宏物业2019年5月1日至2019年10月31日的租金损失154178元。2019年12月17日被告曲美家居在案涉房屋门上张贴通知一张，表明其已将房门上的锁打开，将租赁房屋交还原告，放弃屋内部分物品的所有权，请原告方自行接收房屋。同日，原告苏宏物业向被告曲美家居发出告知函一份，告知其在办理正式交接前要妥善保管房屋及室内物品、设施，尽快将租赁房屋恢复原状。另查明，经河北华狮工程造价咨询有限公司出具的华狮造价鉴字（2020）第04169号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为案涉房屋按照现状，对照开发商原施工图纸进行恢复原状的工程造价为701683.28元。原告苏宏物业为此支出鉴定费20000元。再查明，2017年8月3日，青县住房和城乡规划建设局出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，上表明“青县皇室家居装饰商贸城二期工程，建设单位于2016年10月18日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，现准予备案。”以上事实由（2019）冀0922民初1356号判决书、（2019）冀09民终7542号判决书、商品房买卖合同、业主委托经营管理合同、告知函及邮政快递回执、工程造价鉴定意见书、鉴定咨询服务费发票、泊头市公证处公证书及当事人当庭陈述予以证实。 一审法院认为，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告曲美家居与原告苏宏物业签订房屋租赁合同后，因其经营需要，大面积拆除墙体，进行改变原房屋结构式的装修，且未提交证据证实该装修行为经过原告同意，在双方解除租赁合同关系后，应按原告要求恢复原状或赔偿其损失，经鉴定机构鉴定恢复原状的工程造价为701683.28元。原告苏宏物业未尽管理责任，应对该损失承担次要责任，故本院认定被告曲美家居应承担80%的损失赔偿责任，即561346.62元。河北华狮工程造价咨询有限公司是在本院监督下原、被告双方自行选择的鉴定机构，其出具的鉴定报告合法有效，本院予以认定。鉴于原、被告双方自2018年10月30日后为不定期租赁合同关系，原告苏宏物业应于沧州市中级人民法院作出（2019）冀09民终7542号生效判决，被告曲美家居并实际搬离案涉房屋之日即2019年12月17日，知道了其与被告曲美家居解除租赁合同关系，此后其应积极寻找其他承租人，而不应放任案涉房屋空置至今，故原告主张被告应付租金损失自2019年11月1日至庭审时，本院不予支持，原告苏宏物业主张的租金损失应计算至2019年12月17日即被告曲美家居实际搬离案涉房屋之日为宜，参照补充协议约定的租金计算金额计算，即39597.69元。综合认定被告应按80%的责任比例赔偿原告恢复案涉房屋至原状的折价损失561346.62元及鉴定费16000元，另赔偿租金损失39597.69元。原告主张该期间的物业费，没有物业管理事实，本院不予支持。鉴定费为查明案件事实所需支出的必要费用，本院予以认定。 一审法院判决：一、被告泊头市曲美家居商城赔偿原告青县苏宏物业服务有限公司恢复房屋原状所需工程造价损失561346.62元；二、被告泊头市曲美家居商城赔偿原告青县苏宏物业服务有限公司租金损失39597.69元；三、被告泊头市曲美家居商城支付原告青县苏宏物业服务有限公司鉴定费16000元；四、驳回原告青县苏宏物业服务有限公司其它诉讼请求。本判决第一、二、三项于本判决生效之日起十日内给付。案件受理费减半收取计7110元，由原告青县苏宏物业服务有限公司负担2920元，由被告泊头市曲美家居商城负担4190元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审查明一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被上诉人一审中提交了河北省建设工程竣工验收备案证明书、商品房买卖合同等证据材料，结合案涉商铺在出租给上诉人之前并无其他承租人的事实，原审认定上诉人承担的责任并无不当。本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，本院予以支持。上诉人虽主张交付前案涉房屋状态就是现在状态，其只是简单装修即刮大白，但其就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，泊头市曲美家居商城的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,825.0元，由上诉人泊头市曲美家居商城负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二一年五月十日 书记员  丁 娜