湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1211号上诉人（原审被告）：秦博，男，1981年11月16日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：永州市广源房地产经纪有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角（皇家帝王广场）1栋1907号。法定代表人：陈于辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李东升，湖南济人律师事务所律师。上诉人秦博因与被上诉人永州市广源房地产经纪有限公司（以下简称广源公司）居间合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭,因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人秦博、被上诉人永州市广源房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李东升到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人秦博上诉请求：1、依法将一审判决第二项予以撤销；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一审法院仅以双方的书面合同为依据据此判决上诉人违约，属认定事实不清。双方签订的限时销售合同上约定了上诉人不得自行出售涉案房屋，但双方另在口头上又约定了上诉人可以自行出售；上诉人在与案外人杨海琳签订出售合同后，杨海琳未按时付款，上诉人另行出售，杨海琳阻止上诉人另行出售，被上诉人出面协调，被上诉人明知上诉人另行出售未提出任何异议，并积极参与协调，应视为被上诉人同意上诉人自行出售，上诉人不构成违约。被上诉人永州市广源房地产经纪有限公司辩称，上诉人与被上诉人不存在口头约定，双方在书面约定中明确了在独家代理限时销售期间上诉人不能自行出售涉案房屋；上诉人与杨海琳的买卖合同与本案不存在必然的关联，上诉人在没有与杨海琳解除买卖合同的情况下擅自将涉案房屋出售给被上诉人造成了极大的声誉影响和间接损失。永州市广源房地产经纪有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2020年9月17日签订的《限时销售合同》，由被告向原告赔偿违约金14600元；2、判令被告向原告承担律师代理费4000元；3、诉讼费、诉讼保全费由被告承担。一审法院认定事实：2020年9月17日，被告秦博（甲方）与原告广源公司（乙方）签订《限时销售合同》，约定：甲方自愿将其位于冷水滩区××楼××室的房产独家委托乙方代理销售，限时销售期限2020年9月17日至2020年12月31日；限时销售期限内，甲方不得擅自终止本合同，自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产；限时销售期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除合同，并追究甲方的违约责任；乙方通过自行组织销售向卖家推销并交易成功，甲方如拒收定金，或拒绝出售该房地产，以及出现甲方与乙方介绍的卖家私下进行交易，视为甲方违约；若有违反合同上述约定的，甲方除退还销售保证金外还应向乙方支付该房地产委托交易底价的4%作为违约金，并愿意承担乙方因追究违约责任而支付的律师费用；若乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易底价的4%作为违约金，愿意承担甲方因追究违约责任而支付的律师费用。合同签订后，经原告广源公司推介，2020年9月27日，被告秦博（甲方）与案外人杨海琳（乙方）及原告广源公司（丙方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方涉案房产，交易的价格为365000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付定金3万元，甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，在2020年10月9日之前到永州市不动产中心受理窗口面签（房产证、土地证或不得产权证受理），面签当日乙方支付房款335000元给甲方。合同签订当日，案外人杨海琳向被告秦博支付定金3万元。2020年10月9日，被告秦博与案外人杨海琳及原告广源公司的工作人员到永州市不动产中心受理窗口面签办理相应手续时，案外人杨海琳并未付余款335000元，被告秦博遂自己另行出售了涉案房屋。一审法院认为：原告广源公司与被告秦博签订的《限时销售合同》，是双方真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，经原告广源公司推介，被告秦博与案外人杨海琳及原告广源公司签订《二手房买卖合同》，案外人杨海琳同意购买被告秦博涉案房产，按照该合同约定，2020年10月9日被告秦博与案外人杨海琳及原告广源公司的工作人员到永州市不动产中心受理窗口面签办理相应手续时，案外人杨海琳并未付合同约定的购房款，被告秦博遂自己另行出售了涉案房屋。根据原告广源公司与被告秦博的约定，被告秦博自愿将其涉案房产独家委托原告广源公司代理销售，限时销售期限2020年9月17日至2020年12月31日，限时销售期限内，被告秦博不得擅自终止本合同，自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。被告秦博在双方约定的限时销售期限内自己另行出售了涉案房屋，已构成违约，已不能实现双方签订的《限时销售合同》的合同目的。因此，原告要求解除原、被告2020年9月17日签订的《限时销售合同》及由被告支付违约金14600元（365000元×4%）的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。原告要求被告承担律师代理费4000元诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四第一款条之规定，判决：一、解除原告永州市广源房地产经纪有限公司与被告秦博于2020年9月17日签订的《限时销售合同》；二、被告秦博在本判决生效后十日内支付原告永州市广源房地产经纪有限公司违约金14600元；三、驳回原告永州市广源房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案受理费265元，减半收取132.5元，原告永州市广源房地产经纪有限公司负担30元，被告秦博负担102.5元。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，涉案《限时销售合同》，是双方真实意思表示，内容合法有效。根据广源公司与秦博的约定，秦博自愿将其涉案房产独家委托原告广源公司代理销售，限时销售期限2020年9月17日至2020年12月31日，限时销售期限内，秦博不得擅自终止本合同，自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。秦博在双方约定的限时销售期限内自己另行出售了涉案房屋，已构成违约，致使双方签订的《限时销售合同》的合同目的不能实现。因此，广源公司要求解除双方于2020年9月17日签订的《限时销售合同》及由秦博支付违约金14600元（365000元×4%）的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。秦博上诉主张“双方另口头约定了秦博可以自行出售涉案房屋”，但未提供有效证据予以证实，且广源公司对此不予认可，故该主张不能成立。另秦博主张“广源公司明知秦博在另行出售涉案房屋未提出任何异议，并积极参与协调，应视为同意秦博自行出售”，该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人秦博的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由上诉人秦博负担。本判决为终审判决。审判长  廉丽萍审判员  屈中亚审判员  李 飞二〇二一年五月三十一日法官助理熊孝航书记员李政钊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。