四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0703民初7033号 原告：四川富临实业集团有限公司，住所绵阳市涪城区安昌路17号，统一社会信用代码915107032054595010。 法定代表人：安治富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾小玉,四川众城律师事务所律师。 被告：刘先勇，男，1965年12月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：罗健生，男，1975年11月15日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川富临实业集团有限公司（以下简称富临集团）与被告刘先勇、罗健生案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富临集团的委托诉讼代理人贾小玉到庭参加了诉讼。被告刘先勇、罗健生经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告富临集团向本院提出诉讼请求：1、停止对位于绵阳市××区房屋的拍卖；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月11日，贵院作出（2020）川0703执2510号之一裁定书，载明拍卖被告罗健生名下位于绵阳市游仙区预售房（合同备案号181×××××××）。原告对执行标的提出书面异议，2020年11月5日，原告收到贵院作出的（2020）川0307执异308号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为贵院的裁定缺乏事实与法律依据。首先，案涉房屋系原告所有且未交付，尚未取得物权。原告与被告罗健生仅签订了《商品房买卖合同》，并未进行权属转移登记且未交付案涉房屋、该房屋亦未竣工验收，即便合同中关于所有权保留的约定不适用于不动产，原告也基于权属登记而对案涉房屋享有所有权。其次，原告系《商品房买卖合同》的解除权人且已启动解除程序。原告与被告罗健生签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效，补充协议双方明确约定了合同解除条件，合同解除条件已经成就，原告有权依法行使合同解除权，并且已经启动合同解除法律程序，一旦合同解除，被告罗健生就不再基于房屋买卖合同享有债权和物权期待权。再次，贵院不能对预查封状态的商品房进行拍卖。贵院对位于绵阳市××区进行的查封，实际是预查封。预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封的被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，其是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。因预查封的标的物产权尚处于不确定的状态，人民法院不能对预查封的标的物进行拍卖。最后，停止拍卖并不会影响贵院的案件执行，贵院可对被申请人收到的返回房款进行冻结。 被告刘先勇未作答辩。 被告罗健生未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年7月10日，刘先勇与罗健生、第三人绵阳市顺风股权投资基金管理中心（有限合伙）合同纠纷一案，本院作出（2019）川0703民初3348号民事判书：“被告罗健生在判决生效之日起十日内支付原告刘先勇投资收益款1073252.54元，并承担以1073252.54元为基数，从2018年11月1日起至款给付之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算的利息。”判决生效后，因罗健生未履行生效法律文书所确定义务，刘先勇向本院申请强制执行，执行案号为（2020）川0703执2510号。在执行过程中，本院于2020年8月11日作出（2020）川0703执2510号之一执行裁定书：“拍卖被执行人罗健生名下位于绵阳市××区预售房（合同备案号181×××××××）。”富临集团因此提出执行异议。2020年9月30日，本院执行部门作出（2020）川0703执异308号执行裁定书：“驳回案外人四川富临实业集团有限公司的异议请求。”富临集团不服，向我院提起案外人执行异议之诉。 另查明：2018年11月26日，富临集团（出卖人）与罗健生（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：罗健生以按揭方式购买富临集团开发的位于绵阳市××区房屋，总价款为712408元，首付款222408元，余款49万元通过绵阳市商业银行股份有限公司新华支行按揭贷款支付，富临集团为该笔贷款提供了连带责任担保。出卖人在2021年11月30日前向买受人交付商品房；补充协议约定如因买受人违约导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权追偿，并且在出卖人的保证责任未终止前，出卖人保留出售房屋的所有权，非经出卖人同意，买受人不得将该房屋出售或进行抵押，买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人承担20%的违约金等。2019年1月14日，罗健生、富临集团、绵阳市商业银行股份有限公司新华支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定罗健生购买案涉房屋贷款49万元，贷款期限20年，年利率5.88%，以案涉房产作抵押，并由富临集团提供连带责任阶段性担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用。借款人连续三个月或累计六次未足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款及相应利息、罚息及其他费用，直至解除合同，贷款人有其他到期未偿还债务的视为违约。2020年9月23日，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行向富临集团致函，要求富临集团承担担保责任履行还款义务，并于次日扣划了富临集团的保证金471154.89元，其中本金468635.34元，利息2519.55元。同月28日，富临集团向罗健生发送催告函，要求罗健生在2020年10月13日前还清代偿款471154.89元并支付违约金4475.97元（暂算到2020年10月13日）。 2021年1月7日，绵阳市游仙区人民法院受理富临集团与被告罗健生商品房销售合同纠纷一案。同年3月12日，该院作出（2021）川0704民初134号民事判决书：一、原告四川富临实业集团有限公司与被告罗健生于2018年11月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：181×××××××）及《商品房买卖合同补充协议》于2021年1月19日解除。二、被告罗健生于本判决生效之日起十日内协助原告四川富临实业集团有限公司注销绵阳市××区屋的预售备案登记。三、驳回原告四川富临实业集团有限公司的其他诉讼请求。该判决书已于2021年4月14日生效。 本案庭审时，原告富临集团陈述：其开发的绵阳市××区富临.绵州水郡××正在建设中，原告尚未将绵阳市××区屋交付给被告罗健生，案涉房屋于2020年7月6日被本院查封。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉,争议的焦点在于原告富临集团是否对案涉房屋享有足以对抗执行的实体权利。商品房预售合同是房地产开发企业将尚未建成的商品房向社会销售并于建成后转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房预售合同订立时,商品房尚未建成,商品房的权属处于不确定状态,存在不同情况的变化。而预查封的目的在于保持标的物的现状及价值,限制债务人对于预查封标的物的处分权,借以实现债权人的债权。故在预查封期间,当房地产开发企业将房屋交付给购房者时,购房者应及时办理产权登记,预查封转为正式查封,法院执行的对象就是被执行人所有的房产;当因某些原因房地产开发企业未交付房产时,购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。 本案中,罗健生向富临集团购买了涉案房屋,且办理了商品房预售合同备案登记手续。因罗健生并未实际占有该房屋,也未根据法律规定办理房屋所有权转移登记手续,也就没有取得案涉房屋的所有权,故预查封的执行对象应是罗健生在履行《商品房买卖合同（预售）》过程中的财产利益,即支付的购房款及相应利益。因罗健生违约,作为开发商的富临集团依约要求解除《商品房买卖合同（预售）》,系依法行使民事权利,并未意图转移预查封财产或为法院处置该财产设置障碍,不存在规避执行的行为。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已解除，被告罗健生已丧失基于《商品房买卖合同（预售）》请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。但其仅享有该合同上的相关债权，罗健生在该合同被解除后所退房款仍可作为执行标的,故原告富临集团请求停止对案涉房屋的执行的理由成立，本院予以支持。被告刘先勇、罗健生经本院合法传唤，未到庭参加庭审，应视为对其举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。 综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定,判决如下: 停止对位于绵阳市××区房产的执行。 案件受理费10924元，由被告刘先勇、罗健生承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  王洪兵 人民陪审员  杨永洪 人民陪审员  何显芳 二〇二一年五月二十一日 书 记 员  邓琪文