四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1111民初334号 原告：周霞，女，汉族，1970年1月15日出生，户籍地四川省乐山市沙湾区，现住四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号。 被告：乐山市昶星置业有限公司（统一社会信用代码915111117422907642），住所地四川省乐山市沙湾区。 法定代表人：蒋金富，董事长。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 原告周霞与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周霞、被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周霞向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房产证并支付原告2013年9月30日至2018年5月30日的违约金26587.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为：被告立即为原告办理位于乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋的不动产权证并支付2013年9月30日至2018年5月30日的违约金26587.00元。事实和理由：2010年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二十条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第二种方式处理。2.不退房，按第十三条（1）种方式处理”。第十三条（1）种方式是：“1.按照逾期时间，分别处理……出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。2013年9月30日至2018年5月30日前，原告多次要求被告办理权属证明，被告以种种理由推诿。 被告昶星公司辩称，1.对原告要求办理不动产权证的请求，我公司愿意配合办理，且目前正在办理过程中，已经向原告发送了办证并提交相关资料的通知，估计在两三个月内能办理完毕，最长能在今年内办理完毕。2.被告没有按合同约定给原告办理产权证，是因为7号楼质量出现了问题，在2013年至2020年期间暂缓办理，沙湾区住建局是做了情况说明的。3.原告与被告和建筑商福州市一建建设股份有限公司（以下简称福州一建司）签订了房屋维修加固及补偿协议，该协议第7条约定原告获得补偿款后，不得以房屋损失为由再要求补偿，该补偿款里已包括了所有的损失。4.原告主张逾期办证违约金已经超过了诉讼时效，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2010年7月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号的房屋，原告采用一次性付款方式付款，合同约定出卖人应在2011年9月30日前交付房屋。合同第二十条第（二）款第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应当自双方约定取得产权证之日起至实际取得产权证明之日止，每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。2011年10月2日，被告向原告交付房屋，原告支付房屋总价款157754.20元。2018年5月23日，因7号楼房屋质量问题，原告与被告、福州一建司签订《公园一号一期7幢房屋维修加固及补偿协议》，该协议第七条约定，原告获得本协议补偿款后，原告的损失已得到弥补，因此不得以本次维修、加固前本项目质量问题向被告主张赔偿或请求解除本房屋购房合同。后，被告对7号楼进行加固维修处理。2020年10月23日，7号楼经加固维修处理后交付给原告。经本院向乐山市沙湾区住房和城乡建设局核实，本案中所涉公园一号7号楼于2014年11月出现质量问题，鉴于7号楼有拆除重建、买受人退房的可能，结合实际，原乐山市沙湾区房地产管理局于2014年11月3日暂缓受理公园一号7号楼的房屋所有权转移登记，现该楼已经加固维修且验收合格，在买卖双方均满足不动产操作规范文件规定的情况下，可以办理房屋的不动产权转移登记。 以上事实有商品房买卖合同、入住缴费清单、房屋维修加固及补偿协议、补充协议、乐山市沙湾区住房和城乡建设局出具的回函、回复、情况说明及原、被告的陈述等证据予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是另有规定的除外。故，本案适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为： 一、关于本案案由问题。本院立案庭在本案立案时适用的案由是“房屋买卖合同纠纷”，“商品房预售合同纠纷”系“房屋买卖合同纠纷”下的三级案由，本案系原、被告因商品房预售引起的合同纠纷，为了更准确适用案由，也为了统一类似关联案件的案由，本案案由确定为“商品房预售合同纠纷”更为妥当。 二、关于办理不动产权证的问题。庭审中，被告承认应当也愿意配合原告办理不动产权证转移登记，并陈述目前已经在办理过程中，原告也承认收到相关通知，但仍要求被告办理。原告的该项诉讼请求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。但考虑办证需要原告提交相应资料，也需要一定时间，庭审中，被告称正常情况下可能在两、三个月内可以办理完毕，综合考虑，本院认为给予被告两个月的时间较为合理，被告应当在本判决生效后两个月内为原告办理好所涉房屋的不动产权证登记，原告也应配合提交相关材料。 三、关于逾期办证违约金的问题。首先，按照原、被告双方的合同约定，被告应当在原告收到商品房之日起720日内为原告办理房屋所有权证书，而原告在2011年10月2日收房，按约定被告应在2013年9月22日前为原告办理产权登记。但在2013年9月之前，被告并未为原告办理好过户手续。其次，2014年11月开始，所涉房屋楼栋7号楼发生质量问题，原告与被告及建设方于2018年5月签订了维修加固及补偿协议，在该补偿协议中虽有约定原告不得以本次维修、加固前本项目质量问题向被告主张赔偿或请求解除房屋购房合同，但并没有约定原告不得就逾期办证产生的违约金进行主张，且也没有明确载明违约金包含在补偿金里面。因此，被告称双方在2018年5月签订的补偿协议里已经包括原告主张的违约金，与查明事实不符，本院对被告的该辩称不予采信。对于被告称逾期办证责任不在被告的辩称，本院认为正是因为作为开发商的被告向原告交付的房屋出现了质量问题，从而导致后续加固维修，也导致产权证办理的暂缓，对于被告的该辩称，本院不予采信。第三，对于被告称原告的主张已经超过诉讼时效的辩称。《中华人民共和国民法通则》规定普通诉讼时效为二年，2017年10月1日实行的《中华人民共和国民法总则》规定普通诉讼时效为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中双方当事人在合同中约定以月为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债务，计算诉讼时效时应以每个月进行计算。原告在2013年9月22日就应当知道被告未为其办理房产证，应当自此日起计算诉讼时效期间，并按月分别计算违约金的诉讼时效期间。原告主张的从2013年9月30日至2017年9月30日已经届满两年的部分适用两年的诉讼时效，未届满两年的部分适用三年的诉讼时效，从2017年10月1日至2018年5月30日的诉讼时效应适用三年的时效期。原告于2021年4月6日向本院起诉，其主张的2013年9月30日至2018年4月6日的诉讼时效确已超过三年。原告称其向被告主张过违约金，但没有提交任何证据证明其向被告主张过违约金，也没有提交诉讼时效中断、中止的其他证据，因此，原告要求被告支付2013年9月30日至2018年4月6日期间的违约金，因已超过诉讼时效，本院不予支持。但是，原告主张的2018年4月7日至2018年5月30日期间的违约金，没有超过三年的诉讼时效，本院予以支持。第四，违约金的金额，按合同约定，被告每月按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，本案中，原告已付房款为157,754.20元，被告应支付给原告的违约金为157,754.20×0.1%×2个月=315.51元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释【2018】12号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起两个月内为原告周霞办理位于四川省乐山市沙湾区××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋的不动产权证； 二、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告周霞逾期办理产权证的违约金315.51元； 三、驳回原告周霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费464元，减半收取计232元，由原告周霞负担180元（已交），由被告乐山市昶星置业有限公司负担52元（在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 梁琼先 二〇二一年五月十一日 法官助理 刘小燕 书 记 员 杨 敏 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附本案适用法律： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被告侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。