广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4412号原告：陈义永，男，1977年6月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××，公民身份号码445××××××××××××433。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇鹏，广东引力律师事务所实习律师。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××，统一社会信用代码914××××××××R99。法定代理人：丁历。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。原告陈义永与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田海波、被告委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解一个月但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按照合同约定将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××交付原告；2.被告按照房屋总价的日万分之一的标准支付延迟交楼的违约金，自2019年7月1日起计至实际交付之日（按照每日216.9元为标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月14日，原、被告双方经过充分协商，就被告所属的佛山市南海区×××××××××××××××××××的买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》《补充协议》，双方就所购房屋的价款、支付方式、交付条件、期限及违约责任均作了明确的约定。根据合同约定被告应在2019年6月30日前将涉案商品房按照合同约定交付原告。合同签订后，原告已足额履行了付款义务，但被告却违反合同关于交楼期限的约定，在合同约定最后交楼之日却未能办理竣工验收及测绘报告相关手续，小区燃气配套也无法开通，无法满足《商品房买卖合同》第九条、第十条及《补充协议》约定的交楼条件，严重损害原告的合法权益。直到2019年9月25日才达到合同约定的全部收楼条件。此后原告多次要求被告交付涉案物业，但是被告却必须要求先行支付三个月物业费方能交付，原告在购房之初被告就承诺给两年物业管理费，而且交付物业是被告必须履行的合同义务，与物业费缴纳也并无关联。据此，原告认为，被告行为已经构成违约，要求交付物业同时根据合同第十二条第一项第一款的约定，被告应当按照全部房款的每日万分之一为标准支付违约金直到涉案物业交付为止。被告辩称，被告已取得竣工备案表，涉案商品房已符合交付条件，在本院其他案件中可证明被告已批量通知业主收楼，涉案商品房至今未交付并非被告原因，而是原告不肯办理收楼手续，不应由被告承担违约责任。原告在诉状中陈述因与物业公司对于支付3个月物业费的问题发生争议，而未办理收楼，根据商品房买卖合同第21条第1款约定，物业服务时间从2019年6月30日至业主大会选聘其他物业服务企业之日，原告在诉讼过程中，未提供具体证据证明是被告不予交付房屋，请求驳回原告诉请。诉讼中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告的证据6视频、7微信截图均有手机原本核对，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年7月4日，被告向原告出具《赠送物业管理费承诺函》，载明：恭贺阁下开盘当天成功认购，并已准时办理签约手续，符合我司销售优惠政策的有关规定；为答谢您的厚爱与支持，我司特赠送您购置的恒大曦苑楼盘6座1503房（以下简称涉案商品房）2年物业管理费，赠送的物业管理费仅用于抵扣阁下所购房屋的物业管理费，不作它用。房屋交付前，阁下若将房屋售出，我司不予返现。所赠送的管理费自阁下确认所购房屋交付完毕且无争议之日开始使用。2017年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将涉案商品房出售给买受人，建筑面积为105.39平方米，成交价1642292元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（第九条）商品房交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；（第十条）交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；如在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；（第十二条）出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方同意合同第九条变更：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；买受等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称《装修合同》），约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行统一装修；委托服务总包干价526950元，甲方在2017年7月17日向乙方缴纳全部款项；双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2019年6月30日；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条（违约责任）约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。原告已支付全部购房款、委托装修服务款，合计2169242元元。2019年8月1日，恒大曦苑5、6座取得竣工验收备案。2019年9月20日，恒大曦苑6座取得测绘报告书。2020年4月16日，被告前往原告处收楼，物业公司答复需先预交3个月物业管理费后才能办理收楼，后原告未能成功办理收楼手续。诉讼中，原告陈述，被告于2019年9月4日通知原告收楼，9月5日之后陆续到涉案商品房查勘，发现维修问题，具体为瓷砖有裂缝、门槛石有裂缝、泡沫胶有污染、木柜门发涨、洗手间瓷砖空鼓等；2019年12月3日，物业公司仍在维修；2020年4月16日疫情过后原告到被告处办理收楼手续，由于被告要求先行支付3个月物业管理费才能办理收楼，遭到原告拒绝；原告在办理收楼过程中，没有提出必须要先行支付逾期交楼违约金才办理收楼手续，之后被告没有以任何方式向原告催促办理收楼，原告在2020年5月还通过开发商积极要求办理收楼并有视频为证。被告陈述，被告没有业主应预交3个月管理费才可办理收楼的规定；涉案商品房物业费金额大概在200-300元/月，3个月物管费不到1000元，逾期交楼违约金每日高达200元，即使如原告所述在2020年4月16日前往物业协商收楼，在2020年4月16日至开庭前长达一年时间内原告都未收楼，从常理来说被告不会因为不到1000元的物管费而拒绝交付房屋并赔偿高额违约金。诉讼中，经本院主持，原、被告于2021年5月1日办理了涉案商品房的交楼手续。本院认为，原告和被告签订的《买卖合同》《装修合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，此交付条件低于上述标准，且被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，对原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以《买卖合同》约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。《买卖合同》约定被告应在2019年6月30日前交付商品房，但涉案商品房于2019年8月1日通过竣工验收备案，于2019年9月20日取得测绘报告，故涉案商品房至2019年9月20日才符合交付条件。原告确认其于2019年9月4日收到被告收楼通知，2019年9月5日之后陆续到涉案商品房查看并提出质量问题，但原告未能举证证明其主张的质量问题属于主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，故被告应支付给原告自2019年7月1日起至2019年9月20日期间的逾期交付违约金17787.78（2169242元/天×0.00001×82天）予原告。原告应在涉案商品房在2019年9月20日具备交付条件后及时接收房屋，其至2020年4月16日才开始办理收楼手续，但在被告委托物业公司代为办理将房屋交付予原告的手续过程中，物业公司在代办房屋交付手续时设置了超出合同约定的收楼条件，导致原告未能如期办理交楼手续，并引起本案诉讼，被告应赔偿原告不能如期收楼而产生的损失，该损失本院酌情参照同期房屋市场租金标准按每月3000元计算，即被告应赔偿原告自2020年4月16日起至交付之日即2021年5月1日止的损失38100元（3000元/月÷30天×381天）。故被告应支付合计55887.78元（17787.78元+38100元）予原告。在约定的交楼条件成就后，原告主张仍按合同中关于逾期交楼违约责任的约定承担违约责任理据不足，本院不予采纳。另外，涉案商品房已在诉讼中交付，故本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付55887.78元予原告陈义永；二、驳回原告陈义永其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费10325.19元（原告已预交），由原告负担283.19元，由被告负担10042元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年五月二十七日书记员  陈嘉瑜