江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终4051号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州泰锋物业管理有限公司。委托诉讼代理人：吴昌坤，江苏稼禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚夫根，江苏稼禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆建英。委托诉讼代理人：李明，江苏苏相律师事务所律师。上诉人苏州泰锋物业管理有限公司（以下简称泰锋公司）因与被上诉人陆建英合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初7378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。泰锋公司的上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项，改判驳回陆建英一审中关于支付车库转让款570370.37元的诉讼请求，支持泰锋公司的反诉请求；2.一审、二审诉讼费用由陆建英承担。事实和理由：一、一审判决认定双方签订的《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》有效系认定事实不清，适用法律错误。案涉车位建设方为苏州广源投资管理有限公司（以下简称广源公司），后车库几经转手，在第一次转让给王磊时，广源公司已经注销，故第一次转让无效，因第一次转让无效，故后面的转让也应当无效。二、陆建英未取得不动产登记即以所有权人名义出让案涉车库所有权和使用权，该行为为无效民事行为。三、根据《江苏省物业管理条例》和苏州市住房和城乡建设局、苏州市物价局《住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》规定，建设单位不得将车位处置给本物业管理区域以外的人员使用，陆建英与泰锋公司均非大观园花园业主，双方无权购买和转让案涉车位使用权。四、一审判决认定陆建英收取的60万元转让款系定金，属于认定事实错误。事实上是邹锋与泰锋公司工作人员相熟，认为转让案涉车位有利可图，要求参与购买部分车位牟利，对此陆建英是明知的，邹锋在付款时注明“大观园车位转让款”，在收款后陆建英未提出任何异议。陆建英二审辩称，一、双方签订的《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》合法有效，应当按约履行，泰锋公司未支付款项，构成根本违约，应当承担违约责任。案涉车位系广源公司委托广宇公司出售给王磊，王磊出售给陆建英，陆建英出售给泰锋公司，交易过程清晰明确。广源公司委托广宇公司出售车位使用权，委托手续齐备，广宇公司在广源公司注销后继续处理委托事宜，也符合法律规定。泰锋公司购买车位时对于上述情况是知晓的。二、泰锋公司根据2017年发布的《住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》为由主张合同无效，没有法律依据，该文件规范的主体是建设单位，与本案无关，陆建英于2016年从王磊处取得车位，不受上述通知约束。三、60万元定金性质不是根据转款备注确定，而是根据双方合同约定内容确定，合同明确约定泰锋公司应当于2020年3月20前支付定金60万元。陆建英向一审法院起诉请求：1、判令泰锋公司支付陆建英车位转让款570370.37元及逾期付款利息（自起诉之日起以570370.37元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际支付之日止）；2、判令解除陆建英与泰锋公司签订的大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议，并由泰锋公司向陆建英返还上述协议项下所涉剩余车位97个；3、本案诉讼费由泰锋公司承担。泰锋公司向一审法院反诉请求：1、判令陆建英与泰锋公司签订的《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》无效；2、判令陆建英返还泰锋公司车位转让款60万元；3、判令陆建英赔偿泰锋公司的实际损失13万元；4、诉讼费用由陆建英负担。一审法院认定事实：陆建英为证明其合法取得涉案大观花园（一期）地下车库的车位使用权，提供房屋产权证、委托协议复印件、车位使用权转让协议二份复印件、银行汇款回单、借记卡历史交易明细、大观花园（一期）地下车库实物接收确认书。2020年3月19日，陆建英（甲方）与泰锋公司（乙方）签订《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》，协议主要约定：大观花园（一期）地下车库（苏房权证市区字第××号）（以下简称该车库），房屋产证所有权人为苏州市广源投资有限公司，该地下车库规划中的车位共计198个，该车库中剩余144个停车位（以下简称该车位）使用权，该地下车库所有权和该车库中剩余144个停车位的使用权由房屋所有权人苏州市广源投资有限公司委托苏州广宇工程项目管理有限公司于2011年12月14日转让给王磊；王磊于2016年10月28日转让给陆建英。现甲方陆建英为现享有大观花园（一期）地下车库合法的所有权方和该车库中剩余144个停车位（其中甲方已销售36个停车位，目前实际剩余108个停车物业位）的车位使用权人。乙方一次性支付清108个该车位使用权转让费为560万元。乙方于2020年3月20日前支付该车位使用权转让费的定金60万元，于2020年5月10日前支付该车位使用权转让费500万元。乙方按上述约定付清该车位使用权转让费后，甲方于2020年5月10日正式交付乙方该车位，自即日起该车库和该车位由乙方承担所有权利和义务。上述该车位的所有权使用权转让费为甲方净得。乙方在签署本协议前，乙方应对该车库和该车位的真实所有情况也进行了解，甲方也出具了与该车库相关的法律有效证件和资料，乙方知晓涉及该车位使用的物业管理费和该车位使用权转让【该车位使用权转让费含专项维修资金】的全部费用及国家政府相关部门须交纳的有关费用等由乙方全部承担（涉及甲乙双方应缴纳的所有税费和所有费用等由乙方自行缴纳至国家政府相关部门）。乙方支付清108个该车位使用权转让费后，甲方则向乙方正式移交该车位，该车位交付之日起乙方承担和缴纳该车位的物业管理费。如因甲方原因导致该车位延期交付的，甲方应承担因延期交接所导致的全部费用和损失。乙方在未支付清该车位所有权使用权转让费前不得对外销售转让，该车位所有权使用权仍然由甲方拥有。乙方购买该车位使用权前对该车库和该车位等产权情况进行了实际了解，甲方也出具了与该车库相关的法律有效证件和资料：甲方仅拥有该车库的《房屋所有权证》，考虑乙方购买该车库中的108个车位所有权使用权，并告知乙方该车库无法办理权属过户等，本协议生效之日起乙方不得以任何理由要求甲方办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及其他任何权属证，同时按房屋所有权人权利履行房屋所有权的权利和义务，不得提出任何异议。如乙方于2020年5月10日前支付清本协议主体108个该车位所有权使用权转让费，乙方享有该车库合法的房屋所有权和行使该车库的权属证部分的权利和义务及维修维护等全部责任。乙方未按本协议约定期限内支付清上述该车位所有权使用权转让费，甲方不再另行书面催告，并有权单方面解除本协议并没收上述已支付该车位所有权使用权转让的定金。乙方签定本协议前已对上述该地下车库的车位全面了解，不提异议。协议还约定了其他内容。2020年3月19日，泰锋公司委托案外人邹峰向陆建英转账60万元。泰锋公司为证明其为销售地下车位所产生的支出总计13万元，提供其自制的大观名园项目支出明细、人员工资、广告费用明细，苏州锐达广告有限公司收据照片打印件。陆建英对该组证据的真实性、关联性均不予认可。庭审中，泰锋公司确认案涉车位已经销售了11个，共收取了转让费用607000元，除上述60万元外没有再向陆建英支付过任何费用。一审法院认为，陆建英与泰锋公司签订《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。现泰锋公司未按合同约定的时间支付转让款，构成违约，故陆建英有权依据约定单方解除合同。因陆建英无证据证明将解除合同事宜已在起诉之日通知到泰锋公司，故宜以泰锋公司知晓此项诉请之日，即2020年12月15日作为合同解除之日。合同解除后，陆建英要求返还尚未被泰锋公司转让的97个车位并支付已转让的11个车位转让费570370.37元，符合法律规定且未超出泰锋公司转让价格，一审法院予以支持。法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，合同中明确约定“乙方未按本协议约定期限内支付清上述该车位所有权使用权转让费……甲方有权没收上述已支付该车位所有权使用权转让的定金”，故泰锋公司作为不履行约定的一方，无权要求陆建英返还60万元。泰锋公司已支付的定金60万元款项的性质系违约定金。陆建英收取的上述60万元足以弥补其损失，不宜在本案中再对泰锋公司苛以其他违约责任，故法院对陆建英的逾期付款利息的请求不予支持。关于泰锋公司反诉陆建英要求支付实际损失13万元，缺乏合同基础及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决：一、陆建英与苏州泰锋物业管理有限公司签订的《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》于2020年12月15日解除。二、苏州泰锋物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向陆建英返还上述协议项下所涉剩余车位97个。三、苏州泰锋物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付陆建英车位转让款570370.37元。四、驳回陆建英的其他诉讼请求。五、驳回苏州泰锋物业管理有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取25500元，财产保全费3020元，合计28520元，由苏州泰锋物业管理有限公司负担。反诉案件受理费5550元、财产保全费1135元，合计6685元，由苏州泰锋物业管理有限公司负担。二审经审理查明，泰锋公司在本案一审庭审时明确邹锋系泰锋公司的朋友，由泰锋公司委托邹锋代付车位转让款。二审另查明，原告邹锋与被告陆建英、第三人泰锋公司之间的车库纠纷一案已在吴中区人民法院立案受理，案号为（2021）苏0506民初4091号。经本院审查，案件尚在审理中。二审再查明，2020年12月15日，陆建英在一审庭审中增加诉讼请求，要求判令解除陆建英与泰锋公司之间签订的《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》。二审对一审查明其他事实予以确认。二审中，陆建英向本院提交了如下证据：1.陆建英与泰锋公司人员邹小林的微信聊天记录，内容为邹小林向陆建英发送案涉60万元的收款回单，证明该60万元是按照合同约定支付的定金。2.泰锋公司代理人姚夫根与陆建英微信聊天记录，证明案涉《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》系泰锋公司向陆建英提供，其中内容是根据泰锋公司要求书写，后来双方对于合同细节进行了部分修改。泰锋公司二审质证认为，对于微信聊天真实性无异议。但邹小林与陆建英微信聊天内容中没说该笔款项是定金，付款人是邹锋，泰锋公司认为该笔款项是邹锋支付的车位转让款，并非定金。姚夫根与陆建英微信聊天记录中所涉合同系泰锋公司提供，但合同版本是广源公司与王磊、王磊与陆建英之间转让合同，因只有纸质版本，所以转换成电子版本，代理人看过后就发送给陆建英校对，最终的合同是陆建英审核校对后的版本。二审中，陆建英、泰锋公司均认可双方签订转让协议后将案涉车库产权证、广源公司与王磊之间的转让协议、王磊与陆建英之间的转让协议都一并交付给泰锋公司。双方产生纠纷后，泰锋公司将车库产权证、广源公司与王磊之间的转让协议、王磊与陆建英之间的转让协议返还给了陆建英。本院认为，陆建英与泰锋公司之间的《大观花园（一期）地下车库的车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。泰锋公司未按照合同约定支付后续转让款，构成违约，根据转让协议约定，陆建英有权单方解除该协议并没收定金60万元。合同解除后，陆建英要求泰锋公司返还尚未被泰锋公司转让的97个车位并支付已经转让的11个车位转让费570370.37元，符合法律规定，本院予以支持。泰锋公司上诉主张广源公司将车库第一次转让给王磊时，广源公司已经注销，故广源公司与王磊之间的转让协议无效，因此后面的转让协议包括陆建英与泰锋公司之间的转让协议均无效。本院认为，泰锋公司的上述主张于法无据，本院不予支持。泰锋公司上诉主张陆建英未取得不动产登记即以所有权人名义出让案涉车库，该行为是无效民事行为。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，泰锋公司以陆建英未取得对案涉车库的所有权为由主张合同无效，本院不予支持。泰锋公司上诉主张陆建英与其均非大观园花园业主，根据《江苏省物业管理条例》和苏州市住房和城乡建设局、苏州市物价局《住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》规定，双方无权购买和转让案涉车位使用权。对此本院认为，泰锋公司向陆建英整体购买案涉小区车位使用权的行为不属于《江苏省物业管理条例》和《住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》所规定的建设方不得将车位处置给本物业管理区域外的其他单位和个人的情形，泰锋公司主张双方无权购买和转让案涉车位使用权理由不成立，本院不予支持。泰锋公司上诉主张邹锋向陆建英转让的60万元并非协议所约定的定金，而是邹锋参与购买部分车位的转让款，陆建英对此明知。本院认为，泰锋公司的该主张与其一审陈述相互矛盾，泰锋公司对此无法作出合理解释，且根据陆建英与泰锋公司工作人员微信聊天记录内容，泰锋公司将转账截屏发送给陆建英，陆建英确认收到，结合该笔款项支付时间、金额完全符合协议关于定金的约定，本院依法认定该笔款项系泰锋公司支付合同约定的定金，泰锋公司的该上诉理由无法成立，本院不予支持。综上所述，泰锋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15333元，由泰锋公司负担。（泰锋公司多缴纳的46767元，由本院予以退还。）本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二一年五月七日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉