贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终809号 上诉人（原审被告）：王德婵，女，1976年11月16日出生，布依族，住贵州省安龙县，现住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：王倩，女，1986年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，现住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：付光胜，贵州雄胜律师事务所律师。 原审被告：兴仁市腾辉房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴仁市城北街道办事处环城北路98号。 法定代表人：桑廷波，系该公司执行董事。 上诉人王德婵因与被上诉人王倩及原审被告兴仁市腾辉房地产开发有限公司（以下简称腾辉公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省兴仁市人民法院（2020）黔2322民初4861号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王德婵上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王倩的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由王倩承担。事实和理由：一审法院判决解除上诉人王德婵与被上诉人王倩于2018年10月27日签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》缺乏事实和法律依据。首先，王德婵与王倩签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》中，并没有约定订立《商品房买卖合同》的具体时间，王倩在支付首付款518966元后也没有进行向王德婵进行催告或者是提醒签订正式《商品房买卖合同》，王德婵也并没有明确的表示拒绝签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》没有签订王倩也有过错。而一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿的，人民法院应予支持”，认为没有签订正式《商品房买卖合同》是王德婵单方的违约，其认定是不合理的。其次，王倩不能办理房屋登记手续，是因为水晶国际未缴纳国家相关规费，如果签订正式《商品房买卖合同》和交齐相关的市政配套设施费，房子就能办证，本约《商品房买卖合同》具有能够继续履行的现实可能性。因此，王倩与王德婵签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》没有约定签订正式《商品房买卖合同》的具体时间，王德婵并没有拒绝签订或者是以行动表示拒绝签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》具有能够继续履行的现实可能性，因此不具备合同法定解除的条件，一审法院判决解除《兴仁水晶国际按揭付款协议书》缺乏事实和法律依据。 被上诉人王倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 原审被告腾辉公司未进行述称。 王倩向一审法院起诉请求：1．判决解除王倩与王德婵、腾辉公司达成的商品房销售合同、《兴仁水晶国际按揭付款协议书》、《水晶国际商铺委托经营管理协议书》；2.判决王德婵、腾辉公司连带返还王倩已付购房款518966元及资金占用费（资金占用费暂时按59681元计算，具体金额以518966元为基数，从2018年11月5日起按年利率6％计算至购房款全额还清之日止）；3.案件受理费由王德婵、腾辉公司全额承担. 一审法院认定事实：2017年3月25日，王德婵与腾辉公司约定，将腾辉公司名下部分资产出卖给王德婵用于冲抵王德婵的合伙出资及借款，其中包含水晶国际一层商铺，共3349.55㎡。后双方到兴仁市住房和城乡建设局办理了商品房预售备案登记或预售签约登记，权利人为王德婵。 2018年10月16日，王倩、王永佳到腾辉公司的水晶国际售楼部购买商铺，经工作人员告知，王倩准备购买的水晶国际1栋1-1-10号商铺已归王德婵所有。同日，王倩共同支付了1-1-10号商铺、1-1-9号商铺的团购费，团购收款单上载明的收款单位为兴义市燕居咨询服务有限公司。2018年10月27日，王德婵以腾辉公司（甲方）名义与王倩（乙方）签订了《兴仁水晶国际按揭付款协议书》，双方约定“甲乙双方在平等自愿原则下，就甲方所开发的楼盘‘水晶国际’项目的按揭、公积金付款事宜，达成以下约定：1、乙方所定的房号为1号楼1-10房（号），建筑面积84.57平方米，按建筑面积计算的成交单价12167元/平方米，总房款1028966元整（不含各类税费）。2、基于乙方对甲方开发的楼盘‘水晶国际’项目的购买意愿，经乙方要求，甲方同意乙方支付50%首付款，甲方为乙方保留所定房号。首付款518966元整，贷款510000元整。3、乙方首付款付清后，甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》并开始办理网签、备案等手续。4、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力，经甲、乙双方签署后立即生效。”王德婵在甲方落款处加盖王德婵印章、王倩作为乙方在该协议上签名捺印。王倩于当日付清首付款518966元（含团购费），王德婵向王倩出具了收据，收款单位加盖王德婵印章。同日，王倩与王德婵签订《水晶国际商铺委托经营管理协议书》。王德婵收取前述购房首付款后未支付给腾辉公司。 另查明，王倩付清首付款后至其起诉之日，腾辉公司、王德婵未与王倩签订《商品房买卖合同》，也未把案涉商铺交付王倩。 一审法院认为，本案双方签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系双方真实意思表示，协议书上虽然对房屋的房号、面积、价格、付款方式进行了约定，但该协议书未约定交付条件及日期等内容，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且该协议明确约定了还须签订《商品房买卖合同》，《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系相对于正式《商品房买卖合同》这一本约合同而言的预约合同。本案立案案由为商品房委托代理销售合同不当，本案应为商品房预约合同纠纷。案涉《兴仁水晶国际按揭付款协议书》表面上是王德婵代表腾辉公司与王倩签订，但王德婵与腾辉公司已协议涉案商铺归王德婵所有，同时王倩购买商铺时，工作人员也告知王倩该商铺属于王德婵所有，预付的房屋款，也是由王德婵收取，王德婵收取该款后，并未将该款项交付给腾辉公司，腾辉公司对王德婵以其名义签订《兴仁水晶国际按揭付款协议书》的事实不认可也不追认，故《兴仁水晶国际按揭付款协议书》的合同相对方应为王倩与王德婵，王德婵是否真实、合法拥有案涉商铺的所有权不影响合同主体的认定。 王德婵与王倩签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系双方当事人真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,该协议合法有效,当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”的规定，本案中,王倩已经按约定交纳了首付款,从与王倩签订协议至今长达两年的时间，王德婵未与王倩签订商品房买卖合同,已构成违约，对王倩请求解除与王德婵签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》并返还首付款的诉讼请求，予以支持。王倩于2018年10月27日交纳了首付款518966元,王德婵未在合理期限与王倩签订《商品房买卖合同》，应当承担资金占用期间的利息损失。一审法院酌情按全国银行间同业拆借中心最近一次公布的贷款市场报价利率（即年利率3.85%）从2018年11月5日起计算资金占用期间的利息损失。虽然《兴仁水晶国际按揭付款协议书》上的甲方处载明为腾辉公司，但未加盖腾辉公司公章，且王倩在签订合同时已被告知涉案房屋权利人为王德婵，王倩是向王德婵交付款项，收据也是王德婵以个人名义出具，王倩要求被告腾辉公司承担责任，不符合法律规定，不予支持。 关于王倩诉请解除与王德婵签订的《水晶国际商铺委托经营管理协议书》，该协议属于委托合同的范畴，与商品房预约合同不是同一法律关系，不宜在本案中进行处理。王倩可与王德婵协商解决或另行提起诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决： 一、解除原告王倩与被告王德婵于2018年10月27日签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》； 二、限被告王德婵于本判决生效后十日内返还原告王倩购房款518966元并支付资金占用费（资金占用费以518966元为基数，按年利率3.85%自2018年11月5日起计算至购房款返还完毕之日止）； 三、驳回原告王倩其余诉讼请求。 案件受理费9586元，减半收取计4793元，由被告王德婵负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审判决解除王倩与王德婵于2018年10月27日签订的《兴仁水晶国际按揭付款协议书》是否适当。 《商品房销售管理办法》第16条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”案涉《兴仁水晶国际按揭付款协议书》，虽然约定了房屋的房号、面积、价格、付款方式，但并未约定交付条件、交付日期、余款支付方式等内容，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故一审认定《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系预约合同并无不当，本院予以确认。因《兴仁水晶国际按揭付款协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故协议合法有效，双方均应按协议的约定履行权利义务。关于协议主体，一审认定协议主体为王倩与王德婵后，双方均未对此提出上诉，且与本案查明的事实相符，故本院予以确认。 关于案涉《兴仁水晶国际按揭付款协议书》应否解除的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”本案中，双方约定王倩付清首付款后，双方即签订正式《商品房买卖合同》并开始办理网签、备案等手续，但从本案查明的情况来看，王倩于协议签订当日即将首付款付清，但至一审诉讼长达两年的时间内，仍未签订《商品房买卖合同》，此已超过双方达成协议的合理预期及签订合同的合理期限。同时从王德婵一审的陈述来看，系因案涉商品房未办理完毕相关的手续导致未签订商品房买卖合同，而此并非王倩的原因所致。再者，预约合同的标的是签订本约合同的行为，而非金钱或财物的给付行为，一方拒绝依据预约合同的约定签订本约合同的，在法律上和事实上都不能强制其“继续履行”，加之预约合同签订后，在签订本合同时，仍需双方进行磋商，而磋商是合同当事人双方的义务，故王德婵以“预约合同未约定签订本约合同的时间，王倩未向王德婵进行催告或者是提醒签订正式商品房买卖合同，且正式商品房买卖合同仍具有继续履行的现实可能”为由主张不应解除案涉《兴仁水晶国际按揭付款协议书》的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9586元，由上诉人王德婵承担。 本判决为终审判决。 审判长  尹慧兰 审判员  曾婷婷 审判员  刘金洲 二〇二一年五月十七日 书记员  曹荣钰