山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁08执复93号复议申请人（被执行人）：曹卫东，男，1971年1月1日出生，汉族，住济宁市任城区。申请执行人：王彦章，男，1969年7月3日出生，住济宁市任城区。复议申请人曹卫东不服济宁市任城区人民法院（以下简称任城法院）(2020)鲁0811执异1370号执行裁定，向本院申请复议，本院作出（2020）鲁08执复256号执行裁定，裁定发回任城法院重新审查，任城法院作出（2021）鲁0811执异188号执行裁定，曹卫东不服该裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。任城法院在执行申请执行人王彦章与被执行人袁成荣、曹卫东、马淑青、李平、张少平、王美娜、王利娜、王永娜、王永超借款合同纠纷一案中，异议人曹卫东向该院提出书面异议，请求撤销山东产权交易中心有限公司作出的鲁产权询【2020】1022号司法询价报告书及山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司作出的鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号报告书。事实与理由:一、评估人作出的报告书中出现了本案无利害关系的第三人李玉生，不仅说明评估人严重失职，有违职业道德，亦证明了评估人、李玉生、申请执行人及个别被执行人之间相互串通，损害本人的合法权益。二、评估人在报告书中擅自对涉案房产以外的自建房屋进行评估。此次执行标的物仅为涉案房产，该涉案房产的位置及面积在房产证中均有显示，评估人应该仅对涉案房产进行价格评估，为何又将院内自建房屋进行了评估？受谁的委托？评估人是否清楚自建房屋的合法性？如果评估人可以这样擅自随意评估，那么评估人对于院内的锅炉间及卫生间为何不一起进行价格评估？另外，法院在此前委托相关评估公司对涉案房产进行司法评估时，都没有院内自建房屋，这一次是如何增加了该自建物呢？三、评估人山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司对涉案房产进行价格评估时，没有说明评估方法及相关参考因素，涉案房产的实际评估价格明显低于市场正常价格。1.对涉案房产的价值，不能因土地是租赁性质而评估价值明显低于相邻周边同样房产。涉案房产所处位置具有明显的交通、医院、学校、购物中心、大型公园等多方面的区位优势，但在评估人出具的报告书中，上述参考因素没有任何体现，相反的是，评估人特别针对涉案房产的装修现状进行了详细描述，评估的方法不合法、不公正，明显是对涉案房产故意进行低价评估。2.评估人对本人之前提出异议的回复，仅仅是重复了其行业最基本的职业操守和技术要求，并未对其使用了什么评估方法及如何运用的评估方法作出合理解释，明显是不符合评估程序和评估方法地，以此来敷衍塞责。3.评估人于2008年对涉案房产进行过一次评估（评估报告在贵院执行法官王强处），并由恒诚拍卖公司进行拍卖，当时的评估价格为1580万元。现距2008年已过去十多年，房产价格不断上涨，但唯独涉案房产评估价格不升反降，且前后的评估价格均由评估人作出，明显说明了评估人此次作出的评估报告严重失实，对被评估房产实际价格严重低评。综上所述，本人希望进行公正公平的审查，支持本人的请求。任城法院查明，2008年6月2日，原济宁市市中区人民法院对受理的原告山东圣泰农村合作银行诉被告王慕庆、袁成荣、曹卫东、马淑青、李平、张少平借款合同纠纷一案做出（2008）济中区商初字第230号民事判决书，判决“一、限被告王慕庆于本判决生效之日起10日内偿还原告山东圣泰农村合作银行借款本金190万元及相应的利息、复息、逾期利息（按合同约定标准，自2007年4月21日分段计算至本判决生效之日）。二、如被告王慕庆未按期偿还上述债务，则依法拍卖、变卖被告王慕庆、曹卫东、张少平名下的房产二宗（位于济宁市市中区越河辖区古××号，房权证号：越字第××号、越字第××号），并以其价款优先偿还上述债务。三、被告袁成荣、曹卫东、马淑青、李平、张少平对实现上述抵押权后仍未能偿还的债务部分承担连带偿还责任，其承担保证责任后，可向被告王慕庆追偿。”上述判决书生效后进入强制执行程序。在执行过程中，因被执行人王慕庆死亡，被执行人王慕庆享有的位于济宁市××河辖区古××号的房产份额由其妻子袁成荣及子女王美娜、王利娜、王永娜、王超聪共同继承，济宁市市中区人民法院作出（2008）济中区执字第726-5号执行裁定书，裁定变更王美娜、王利娜、王永娜、王超聪为该案被执行人，在其继承的财产范围内承担责任。另外，因申请执行人山东圣泰农村合作银行将上述债权转让与王彦章，2015年7月15日，济宁市任城区人民法院作出（2008）济中区执字第726-7号执行裁定书，裁定变更王彦章为该案申请执行人。2020年5月18日，该案以（2020）鲁0811执恢568号恢复执行。2020年6月15日，该院拟处置上述房地产向山东产权交易中心有限公司进行司法询价。山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司受山东产权交易中心委托于2020年7月6日做出“鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号《拟拍卖房地产询价报告》”，认定异议人曹卫东、张少平、王慕庆（已故）名下位于越河辖区古路沟西街18号房地产及院内自建房屋的价值为13107757元（其中房权证越字第××号中的5幢1层的房产面积为184.34m2，单价为2800元，总价为516152元；6幢1-5层的房产面积为1612.89m2，单价为4120元，总价为6645107元。房权证越字第××号中的3幢1-2层的房产面积为1100.16m2，单价为4260元，总价为4686682元；4幢1层的房产面积为277.2m2，单价为4350元，总价为1205820元。无证房产为楼上2层，房产面积为83.07m2，单价为650元，总价为53996元）。同年7月7日，山东产权交易中心向本院出具“鲁产权询[2020]1022号《司法询价报告书》”，认定上述房产的询价结果为13107757元。7月23日，该院向曹卫东送达了上述两份报告书。异议人曹卫东分别于7月26日和8月4日，对上述两份询价报告向该院提交书面异议书。该院将异议书送达评估人后，山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司于2020年7月24日出具了《更正说明》，载明“……询价报告‘位置状况’描述中‘具体为曹卫东、张少平、王慕庆（已故）名下位于李玉生名下位于越河辖区古路沟西街18号房地产’因撰写打印失误没有将‘李玉生名下位于’删除掉，正确描述为‘具体为曹卫东、张少平、王慕庆（已故）名下位于越河辖区古路沟西街18号房地产’。”另外，山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司于2020年7月30日出具了《关于对鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号异议的回复》，载明“……一、询价报告中由于公司撰写打印失误没有将‘李玉生名下位于’几个字删除掉，后公司为此已经出具书面《更正说明》。二、对于院内自建房屋是因为在进行现场勘查时发现询价对象范围内存在没有办理产权的自建房屋，为充分考虑询价相关各方的利益，经过委托人及承办法官确认，增加询价对象院内自建房屋。三、询价结果是询价人员按照国家标准《房地产估价规范》中相关要求，在遵循独立、客观、公正基本原则的前提下，通过选用适宜估价方法的基础上分析测算而来。询价测算过程中充分考虑、调查了询价对象在询价时点的使用状况、实际用途、土地性质等，并具体考虑分析询价对象的区域位置、个别因素、配套设施、建成年限、实体状况等影响询价结果的因素。出具的询价结果是询价对象在询价时点公开房地产市场状况下正常客观、公允、合理的市场价值。”异议人曹卫东对评估人的说明不予认可。该院于2020年10月9日裁定“驳回异议人曹卫东的异议请求”。曹卫东不服向山东省济宁市中级人民法院申请复议，山东省济宁市中级人民法院复议认为，评估报告遗漏了涉案土地上的两处自建附属物（锅炉房和卫生间），依法“撤销原裁定，发回原审法院重新审查”。2021年1月29日，山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司针对涉案询价资产重新出具鲁三鑫房询字【2021】第0129-1号询价报告，2月1日，山东产权交易中心有限公司针对该院委托，重新向该院出具鲁产权询[2020]1022号询价报告书，询价价格为13126738元，该报告的询价资产中包含了原报告遗漏评估的“锅炉房和卫生间”。报告有效期修改为“自2021年1月29日起至2022年1月28日止”。任城法院重审认为，评估人山东产权交易中心及山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司及相关的询价人员均具备相应评估资质，询价程序符合相关的法律规定。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”评估人虽对询价报告中的“撰写打印失误”进行了说明，但异议人不予接受，影响了询价报告的可信度。另外，评估人应当对遗漏评估的锅炉房和卫生间进行补充评估，补充评估应当是原评估报告的附属部分。但评估人于2021年1月29日出具的补充评估询价报告变更了评估报告有效期限是对原评估报告主要内容的变更，属于不当补充。综上，评估人的询价报告出现内容错误和遗漏财产，异议人所提异议成立。任城法院对评估人山东产权交易中心有限公司作出的鲁产权询【2020】1022号司法询价报告以及山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司作出的鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号报告不予采信；评估人应当对该院委托评估的财产重新出具评估结果。2021年3月5日，任城法院作出（2021）鲁0811执异188号执行裁定，裁定责令山东产权交易中心有限公司以及山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司在本裁定生效后30日内重新出具询价报告。曹卫东不服任城法院作出的（2021）鲁0811执异188号执行裁定，向本院提出复议,请求请求贵院依法撤销任城法院作出的(2021)鲁0811执异188号执行裁定书,依照法定程序重新选择其他评估人对涉案房产进行评估。事实与理由如下：一、山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司(以下筒称三鑫评估公司)在评估涉案房产时程序违法,严重失职,其是否与第三人恶意串通从而损害申请人的合法权益,请贵院依法查实。首先,在第一次对涉案房产进行评估时,三鑫评估公司在其作出的评估报告中,不仅出现了与本案无利害关系的第三人李玉生,还对涉案房产以外的自建屋擅自评估,并且在整个评估过程中仅有一名评估人员,但是评估报告书后面却附有两名评估人员的照片,这严重违反了《中华人民共和国资产评估法》第二十四、第二十五条之规定，属于程序违法。其次,三鑫评估公司受任城区人民法院委托,对遗漏的锅炉房和卫生间进行补充评估时,不仅没有单独出具一份补评报告,还竟将补评报告和当时正在接受审查的“鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号报告书”拼接在一起,企图以此掩饰第一次评估时的程序违法,而且又擅自更改评估报告的有效期,变更了原评估报告的评估期限,这显然是通过违法的程序变相地延长评估期限。再次,三鑫评估公司在其于2020年7月30日出具的《关于对鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号〈拟拍卖房地产询价报告〉异议的回复》中载明,其出具的询价结果是询价对象在询价时点公开房地产市场状况下正常客观、公平、合理的市场价值,但是其出具的评估价格却远低于涉案房产所在区域一般房产的价格,而且评估价格也远低于10年前的房产价值(三鑫评估公司于2008年对涉案房产的评估价格为1580万元),申请人对此感到非常疑惑,向三鑫评估公司询问如何得出此种价格时,三鑫评估公司亦没有作出合理且明确的解释。二、三鑫评估公司应当对涉案房产的评估事宜进行回避,不再具有评估涉案房产的资格。任城法院作出的(2021)鲁0811执异188号执行裁定书责令三鑫评估公司重新出具询价报告,侵害了申请人重新选择评估机构的权利。第一,由上述内容可以看出,三鑫评估公司在两次评估过程中,都存在程序违法之处,亦有故意作出虚假评估损害申请人合法权益之疑,就本不应该再责令其重新出具询价报告。第二,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第44条第2款、第4款之规定,参照第四十条之规定,三鑫评估公司已经对涉案房产有了先入为主的观念,且多次出现失职和程序违法,责令其重新评估已无任何意义,而且也剥夺了申请人重新选择一个公平公正公开评估机构的权利,故其应当回避,不应由其继续为涉案房产进行评估。任城区人民法院应当根据《人民法院委托评估规范》第十条之规定,重新确定其他评估人三、涉案房产价值应该主要根据本地房地产市场的价格评估,况且涉案房产是被执行标的,在合理的房地产市场价格范围内,三鑫公司故意压低涉案房产的评估价格,一次又一次地出现程序违法和失职，不仅是侵害了申请人的合法权益,对债权人实现债权更是非常不利,故请贵院依法查明三鑫评估公司是否有与他人恶意串通之事。综上所述,三鑫评估公司不应再参与涉案房产的评估,其作出的评估报告也不应作为本次执行案件的定案依据,请求贵院依法撤销(2021)鲁0811执异188号执行裁定书,依照法定程序重新选择其他评估人对涉案房产进行评估,让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义!本院查明的事实与任城法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，三鑫评估公司在2021年1月29日出具的补充评估询价报告变更了评估报告有效期限是对原评估报告主要内容的变更，评估程序违法。复议申请人曹卫东的复议理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项的规定，裁定如下：变更济宁市任城区人民法院作出的（2021）鲁0811执异188号执行裁定为：依照法定程序重新选择评估机构对涉案房产进行评估。本裁定为终审裁定。审判长  刘建国审判员  石 英审判员  李 贺二〇二一年五月十七日书记员  宋 甜