广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民初4385号原告：深圳半岛城邦置业有限公司,住所地深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园二期3栋111。法定代表人：廖小梅，董事长。委托诉讼代理人：赵显龙，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锦荣，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市蛇口企业（集团）公司，住所地深圳市蛇口东角头浩宇单身公寓808室。代表人：梁彬。委托诉讼代理人：方珩。原告深圳半岛城邦置业有限公司（以下简称半岛城邦置业）与被告深圳市蛇口企业（集团）公司（以下简称蛇口企业公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2021年5月14日公开开庭审理了本案。原告半岛城邦置业的委托诉讼代理人赵显龙、罗锦荣，被告蛇口企业公司的委托诉讼代理人方珩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半岛城邦置业提出的诉讼请求为：1、被告应赔偿原告延迟回款资金利息损失暂计4515500元（资金金额按9.031亿元计，按同期银行贷款年利率6%计算，资金利息损失期限暂计为30天，最终以法院实际确认的期限为准）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。原告在本院开庭审理时变更第一项诉讼请求为要求确认原告对被告享有债权4515500元（资金金额按9.03亿元计，按同期银行贷款年利率6%计算，资金损失期限暂计为30天，最终以法院实际确认的期限为准）。事实和理由：原告拥有深圳市南山区为Ｋ708-××3的地块，即现半岛城邦花园四期项目（简称该项目），被告亦为该地块登记的土地权利人之一。近年来，被告与多家单位产生债务纠纷，导致该项目宗地被深圳市南山区人民法院和深圳市中级人民法院多次查封和轮候查封，但被告从未将情况告知原告，亦未及时妥善解决上述查封问题。2018年4月，原告在该项目投入大量人力、财力并达到全部预售许可条件，准备办理该项目预售申请手续时，被相关行政机关告知该项目因被告原因存在查封从而无法办理预售许可申请手续【其中正式查封、轮候第一位、轮候第二位和轮候第三位案号分别为（2015）深南法执恢字第82号、（2014）深南法执恢字第19号、（2016）粤0305执307号和（2017）粤03执恢57-64号】。出现上述问题后，被告依然对上述查封问题采取不闻不问的放任态度，且未做出任何有意解决查封问题的行动。无奈之下，原告只能自己通过聘请律师、与行政机关等多方沟通谈判等方式，最终至2019年3月30日才得以解除上述查封，致使原告延迟至2019年4月10日才取得该项目的《深圳市房地产预售许可证》。被告不及时处理债务及查封的行为给原告造成了巨大的经济损失，已经构成对原告财产权益的重大侵害，被告应予以赔偿。原告本可以在2018年4月办理该项目预售手续并取得销售款，现因被告侵权行为，导致原告延迟回款造成资金利息损失。在庭审过程中，原告对起诉状中的事实和理由进行变更，内容如下：一、蛇口企业公司系《合作开发合同》及《补充合同》的当事人，负有提供项目用地、派员参加项目管理、协助项目申报工作的义务。1.蛇口企业公司、半岛城邦置业和深圳市益田集团股份有限公司（以下简称益田公司）于1997年3月29日签署了《合作开发蛇口益田海滨广场项目合同书》及其《补充合同》（以下简称《合作开发合同》及《补充合同》）。尽管蛇口企业公司将其在《合作开发合同》及《补充合同》项下的权益抵偿其债务，但因上述抵债行为仅涉及权利不涉及义务，且未经半岛城邦置业和益田公司同意，不构成权利义务的概括转移，故蛇口企业公司仍是《合作开发合同》及《补充合同》的当事人，应履行合同项下的义务。2.《合作开发合同》约定蛇口企业公司的义务包括：“1、负责提供项目的红线图，宗地图及规划要点批复、项目开发的计划立项等。2、负责地价的减免申报和核准工作，及市政工程冲减地价的报批工作（费用由乙方承担）。3、派员参加该项目的建设与管理，协调有关关系，参加设计图的审定及建设过程中的工程质量和进度监督。4、协助乙方参与合作建房的申报工作及联合办公室日常运作。”《补充合同》第六条约定“甲方为了履行在合同中承担的责任以及保证上述权益，派员在甲乙双方组建的联合办公室任职和工作，派员的工资和福利由甲方负责，其他费用由乙方负责”。根据上述约定可知，蛇口企业公司作为合作建房的出地一方，不仅负有提供土地的义务，也负有派员参加项目管理、协助项目申报工作的义务。二、蛇口企业公司被吊销后长期未履行协助义务，导致半岛城邦置业预售被迫推迟，应承担违约责任。1.1999年2月4日，半岛城邦置业受让其在《合作开发合同》及《补充合同》项下的权益，故半岛城邦置业成为案涉项目唯一实际的开发商，蛇口企业公司与益田公司应根据相应协议履行协助义务。但蛇口企业公司于2004年2月27日被工商部门吊销，既未委派人员参与项目管理，也未协助半岛城邦置业履行相应的申报义务，直至2014年蛇口企业公司才向半岛城邦置业出具授权委托书，半岛城邦置业才得以完成案涉土地的用地手续，取得案涉项目土地初始登记。2.2018年4月，半岛城邦置业凭一己之力促成案涉项目达到全部预售许可条件，但在申办预售许可过程中被相关行政机关告知，案涉项目用地被蛇口企业公司的债权人多轮查封，案涉项目无法申办预售许可证，蛇口企业公司并未按照《合作开发合同》及《补充合同》的约定协助半岛城邦置业向相关法院及行政机关推动预售许可的申报工作，致使案涉项目预售受阻，已构成违约，应向半岛城邦置业赔偿损失。综上所述，半岛城邦置业认为蛇口企业公司违反《合作开发合同》及《补充合同》中的约定，依法应向半岛城邦置业承担违约责任。被告蛇口企业公司未提交书面答辩状，口头答辩称：根据原土地出让合同，最后一笔出让金应在1998年10月份交齐。因原告未按约交齐土地出让金才出现了涉案土地之后被政府部门定宗分宗的情况，否则涉案项目应早已竣工验收及销售，不会对原告回款造成任何影响。蛇口企业公司被吊销也不等于蛇口企业公司未能提供相关协助，事实上蛇口企业公司一直在配合后续涉案地块调查、盖章、申请等行为，蛇口企业公司为了避免房子项目被无延期拖延，损失无限期扩大，在原告提出相关申请时均予以配合协助。双方的项目合同书约定原告全权负责项目的资金投资及全部开发经营管理工作，现原告主张蛇口企业公司怠于履行相关协助义务，应承担相应举证责任，且相关的合同中亦未明确约定违约责任的承担问题。蛇口企业公司未实施任何违约行为，其不应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据和事实，本院认定如下：1997年3月29日，蛇口企业公司、半岛城邦置业与益田公司签订《合作开发蛇口益田海滨广场项目合同书》，主要内容如下：1、三方共同合作开发位于深圳市蛇口山以南的填海商住生活用地83418.09平方米（地块编号为93-195），半岛城邦置业与益田公司支付给蛇口企业公司1000万元前期工程费用，并补缴全部商品房地价，由半岛城邦置业与益田公司单独承包经营进行开发，独立核算。建成后的物业由蛇口企业公司占有10000平方米住宅，其余归半岛城邦置业与益田公司所有。2、蛇口企业公司的责任和义务如下：（1）负责提供项目的红线图，宗地图及规划要点批复、项目开发的计划立项等。（2）负责地价的减免申报和核准工作，及市政工程冲减地价的报批工作（费用由半岛城邦置业与益田公司承担）。（3）派员参加该项目的建设与管理，协调有关关系，参加设计图的审定及建设过程中的工程质量和进度监督。（4）协助乙方半岛城邦置业与益田公司参与合作建房的申报工作及联合办公室日常运作。3、半岛城邦置业与益田公司的责任和义务如下：（1）负责该项目的全部资金投入；（2）于1999年12月底之前向蛇口企业公司交付5000平方米，于2000年12月底之前交付5000平方米；（3）负责项目的施工招标，选择施工队伍等。同日，蛇口企业公司与半岛城邦置业、益田公司签订《补充合同》，主要内容为:1、如半岛城邦置业与益田公司不按期缴纳地价款或不按期支付蛇口企业公司的开山填海等费用，每逾期一天向蛇口企业公司支付滞纳金万分之五；2、蛇口企业公司为了履行在合同中承担的责任以及保证其享有的权益，派员在双方组建的联合办公室任职和工作，派员的工资和福利由蛇口企业公司负责，其他费用由半岛城邦置业与益田公司负责。1997年10月20日，蛇口企业公司、半岛城邦置业、益田公司与原深圳市规划国土局签订土地使用权出让合同，共同受让取得K708-3、K708-2地块的土地使用权（地块编号为93-195经规划调整变更为K708-3、K708-2）1999年9月2日，半岛城邦置业与益田公司签订《合作开发蛇口益田海滨广场项目承诺书》，半岛城邦置业受让益田公司在案涉项目下的权益，半岛城邦置业负责涉案项目的开发、经营即所有事宜，益田公司不再享有房屋建成后的利益分配及其他的权益。2003年，原深圳市规划国土局Ｋ708-3、Ｋ708-2地块因市政规划需要已与毗邻地块Ｋ708-5合并，分宗前的Ｋ708-3、Ｋ708-2地块相关入地使用权益已调整至Ｋ708-××3、Ｋ708-55地块。2014年8月20日，蛇口企业公司向半岛城邦置业出具《授权委托书》，授权半岛城邦置业代表其办理土地初始登记、规划申请等事项。2015年3月24日，Ｋ708-××3宗地核准土地使用权初始登记，权利人为蛇口企业公司与半岛城邦置业、益田公司。2018年3月9日，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局颁发的建设工程规划许可证显示：宗地号为Ｋ708-××3的用地单位为半岛城邦置业，项目名称为半岛城邦花园四期。本案双方确认上述合同中Ｋ708-××3宗地上建成的半岛城邦花园四期是本案争议所涉项目。2018年3月30日，半岛城邦花园四期主体工程形象进度已达到预售条件。2019年1月11日，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局向深圳市中级人民法院出具《市规划国土委南山管理局关于征询Ｋ708-××3宗地查封情况的函》，提出截止2018年11月27日该宗土地由因蛇口企业公司负债而被多次查封，要求法院明确查封标的是否为蛇口企业公司建成后的10000平方米物业分成，以及半岛城邦置业、益田公司能否对10000平方米之外的其他权益进行处置。深圳市中级人民法院收到上述函件后回复称查封的效力及于建成后的相关房产，半岛城邦置业和益田公司确定10000平方米的分成明细后，法院将解除对Ｋ708-××3宗地的查封。半岛城邦置业将蛇口企业公司取得的10000平方米的房产明细提交给深圳市中级人民法院后，深圳市中级人民法院于2019年3月29日解除对登记在被告名下位于深圳市南山区Ｋ708-××3的土地使用权所占份额（深房地字第4000611618号）的轮候查封。2019年4月10日，半岛城邦置业取得案涉项目的预售许可证。2019年4月23日，半岛城邦第四期房产开始销售，半岛城邦置业收取销售定金9.031亿元。2020年2月28日，广东省高级人民法院指令深圳市中级人民法院受理蛇口企业公司破产清算申请。另查，蛇口企业公司、中国农业银行深圳市分行蛇口支行（以下简称农行蛇口支行）与深圳市南山中财投资发展有限公司（以下简称南山中财公司）于1998年10月8日签订《执行和解协议书》，内容为：1、深圳市中级人民法院已查封蛇口企业公司名下K708-3、K708-2号两宗土地，深圳市南山区人民法院又查封蛇口企业公司在该两宗土地项下的5.04%的物业分成，蛇口企业公司将上述两宗土地中所涉土地使用权份额5.04%的物业分成权益（即该项目的10000平方米物业分成）抵偿给农行蛇口支行和南山中财公司，深圳市南山区人民法院依据上述执行和解内容作出裁定，内容为农行蛇口支行和南山中财公司分别以其对蛇口企业公司享有的债权，取得蛇口企业公司所享有的将上述两宗土地中所涉土地使用权份额物业分成权益5.04%中的80.1415%和19.8585%及建成后物业10000平方米中的8014.15平方米和1985.85平方米。本院认为，蛇口企业公司与半岛城邦置业、益田公司于1997年3月29日签订《合作开发合同》和《补充合同》（以下简称三方合同）是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。半岛城邦置业在本案中提出半岛城邦花园四期主体工程形象进度已于2018年3月30日达到预售条件，但因蛇口企业公司违反三方合同约定，导致半岛城邦置业不能及时取得涉案房产预售许可证，从而造成半岛城邦置业因房产预售时间迟延而遭受了资金损失4515500元。据此，本案双方争议的主要焦点为蛇口企业公司是否应承担违约责任。当事人承担违约责任的构成要件如下：一是当事人存在违约行为；二是违约行为给对方造成了损失；三是违约行为与损失之间存在因果关系。上述构成要件缺一不可，即只要案件事实不存在上述任何一个要素，当事人就无需承担违约责任。本案中，只要不存在前述最后一个构成要件，即半岛城邦置业遭受资金损失与蛇口企业公司违约并无因果关系，蛇口企业公司就无需向半岛城邦置业承担违约责任。有鉴于此，本院围绕半岛城邦置业遭受资金损失是否系蛇口企业公司违约所致审查如下：首先，半岛城邦置业提出涉案用地被法院查封，导致半岛城邦置业未能及时办理预售许可证，进而让半岛城邦置业迟延预售房产。由此可见，半岛城邦置业自认法院查封行为与其迟延预售房产之间存在直接因果关系。虽然法院查封涉案土地是基于蛇口企业公司未能偿还案外人债务，但是蛇口企业公司对外负债不属于合同和法律规定的违约行为，故半岛城邦置业迟延预售房产不是蛇口企业公司违约所致。其次，依据三方合同，蛇口企业公司应负责提供项目的红线图、派员参加该项目的建设与管理，协调有关关系、参与合作建房的申报工作等。本案中，半岛城邦置业未能及时取得预售许可证的原因并非是蛇口企业公司没有派员参加项目的建设与管理，亦非是蛇口企业公司未能协调关系、参与申报等，而是蛇口企业公司作为被执行人未能清偿债务，导致其享有的涉案土地使用权被法院查封。换言之，即使蛇口企业公司依据三方合同约定履行协调、管理等义务，人民法院势必也不会因此而解除查封。由此可见，蛇口企业公司有无履行合同义务，与半岛城邦置业的损失之间并无关联，因此半岛城邦置业因迟延取得预售许可证而遭受资金损失，与蛇口企业公司是否存在违约行为不存在因果关系。综上所述，半岛城邦置业未能证明蛇口企业公司的违约行为导致其遭受损害，半岛城邦置业要求蛇口企业公司承担因违约造成的损害赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：驳回原告深圳半岛城邦置业有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费42924元，由原告深圳半岛城邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 霍    雨审判员 赵    钟审判员 谢  继  宇二〇二一年五月三十一日书记员 李慧敏（兼）所附法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。