广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1784号上诉人（原审被告）：方晓峰，男，汉族，1982年2月21日出生，公民身份号码：4401xxx982022xxx19，住址：广东省xx市xx区xx东二路xx花园x座1xx5房。被上诉人（原审原告）：黄映明，女，汉族，1977年6月9日出生，公民身份号码：441302197706091041，住址：广东省xx市xx区xx大道35号xxxD2、201室。上诉人方晓峰因与被上诉人黄映明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人方晓峰不服一审判决，上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2020）粤1302民初5896号民事判决；2、请求贵院依法判决上诉人无需向被上诉人支付各款项；3、请求贵院依法判决由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决关于合同解除时问及未支付的租金金额事实认定错误，应扣减广东省新冠疫情一级响应期间租金，即从2020年2月3日起至2020年2月24日期间不应计算租金，只能计算2020年2月25日起至2020年3月13日期间租金。根据《涉新冠疫情减免租金群体性纠纷调解指引》（广东省)第十条：“在疫情爆发后，对于征处于装修免租期内的房屋租赁合同，疫情爆发可能会导致装修停工，无法及时完成装修工作。此类情形下，可根据实际情况允许承租人适当延长免租装修期。”，广东省从2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年2月24口将一级响应降至二级响应，一级响应期问政府部门严禁各类施工活动，而涉案的华贸商铺也无法正常开展经营使用，甚至严禁人员进出。被上诉人于2020年2月3日要求与上诉人解除租赁合同，上诉人事实上同意解除，但由于新冠疫情的特殊原因，导致上诉人无法将商铺中的各物品搬走，无法将商铺交还给被上诉人，并非上诉人主观意愿所能决定。而2020年2月3日至2月24日期间，被上诉人既无法开展经营也无法从商铺中撤走，期间不应计算租金占用费。2020年3月3日起被上诉人已将涉案商铺上锁并停水电。从被上诉人提交的诉状可知，被上诉人是先后两次对商铺上锁，而此时并未与上诉人协商一致。从2020年3月3日起，上诉人已无法正常使用涉案的商铺，一审法院认定上诉人承担租金义务是违背事实的。而新冠疫情一级响应解除后，上诉人回到惠州处理相关事宜，事实上上诉人已于2020年3月13日从涉案商铺中搬离，从该日起，涉案商铺已经交还被上诉人方。本案的合同解除时间应是2020年3月13日。因此，涉案的租金仅能计算至2020年3月13日。即使不计算至2020年3月13日，也应按被上诉人所自行主张的2020年3月日19作为最后的占用日，按日计算租金。而非一审法院认定的2020年2月及3月完整的2个月租金。二、上诉人在租赁期间己向被上诉人支付保证金16000元、多支付租金8000元，本案即使判决上诉人需向被上诉人承担支付义务，也应予以冲抵后由被上诉人退还剩余部分款项。上诉人与被上诉人签订的租赁合同有约定一个月免租期，自2019年8月3日起上诉人已向被上诉人完整缴纳两个季度的租金，即自2019年8月3日起至2019年11月2日、2019年11月3日起至2020年2月2日期间租金。而其中第一个月为免租期，应认定该8000元租金是由被上诉人退还，该8000元可冲抵本案所产生的上诉人的付款义务。而本案中，是被上诉人要求解除涉案的房屋租赁合同，上诉人在与被上诉人沟通过程中反复要求虽然暂时无法缴纳租金，但待生意好转后上诉人将及时缴纳，而被上诉人多次发送短信、打电话甚至报警要求解除租赁合同，从双方主观意愿上讲，并非上诉人想解除房屋租赁合同，而是上诉人强行要求解除，被上诉人无权没收上诉人的押金16000元。在被上诉人一审起诉状中明确提到其于2020年2月3日行使单方而解除合同的权利并通知上诉人要求解除房屋租赁合同。因此，解除合同的原因在于被上诉人方。而根据一事不再理原则，被上诉人已经就租赁纠纷诉请至人民法院，被上诉人在一审诉请中也未诉请没收上诉人所缴纳的16000元押金，被上诉人无权再就押金事再提出诉请，上诉人认为，该部分押金应认定为向上诉人退还。本案如产生的上诉人付款义务应与押金冲抵。三、被上诉人向上诉人交付的是毛坯房，上诉人租赁后对商铺的水电、墙顶、围墙均进行全面装修，装修残值足以抵扣本案的上诉人应承担的支付义务。依据租赁合同可知，被上诉人是毛坯交付房产，而被上诉人自行提交的证据可以显示涉案商铺已进行完整的装修。事实上，被上诉人交付商铺时，没有电力设施设备，不通上下水，没墙面，没房屋吊项，纯粹毛坯状态。而上诉人租赁后，花费5万元对商铺进行装修(不含软装)。即使认定上诉人违约，上诉人对商铺进行装修部分的价值也足以冲抵付款义务。在本案中，上诉人在已缴纳24000元各项保证金、又花费5万元进行装修的情况下，即使存在拖欠租金，若非新冠疫情导致上诉人确实无法进行经营，上诉人也不会选择解除租赁合同，而在此过程中恰恰是被上诉人丝毫不顾新冠疫情对一个创业者事业的打击，利用合同漏洞强行要求解约，导致上诉人毫无挽回的余地。而结合本案案情，上诉人并不需要向被上诉人支付任何款项。请求贵院依法撤销一审判决，并支持上诉人的全部请求。二审询问中，上诉人方晓峰补充事实与理由：2019年8月3日我与黄映明签订商铺租赁合同，2019年8月3日到2020年2月2日共缴纳了6个月租金共计4.8万元，商铺为毛坯交付，我花了一个半月时间大概花费了5万元装修投入对商铺毛利进行了装修，通了水电、上下水和消防布局等等，仅经营了5个月时间，就遇到了新冠疫情肆孽，政府启动一级响应，通知各企业限制复工等行政措施，我档口因此无法正常营业，因情况特殊，我找甲方申请延迟缴纳租金，甲方没有任何商量余地，告知我她这里没有延缓也没有减免，并告知我单方解除合同，要求我搬离档口。2020年2月3日到3月3日期间政府限制企业复工根本找不到搬家公司，3月3日至3月13日甲方已经多次强行对我档口采取加锁停水停电等措施逼迫我搬离，故2020年2月3日到3月13日搬离的1个月零10天内，我并未使用档口作为正常经营活动，故一审判决，要求我支付2个月租金给甲方有悖事实。乙方因新冠疫情加政府限令导致租赁合同暂时无法履行为不可抗力因素，也积极跟甲方申请延迟交租等措施，是甲方通过强行单方解除合同，强制加锁和停水停电等措施逼迫乙方撤离！该单方的合同解除，对于我方缴纳的押金等应当给予退还！我仅2019年11月到2020年2月份共有4个月的水电和管理费未支付，但我在甲方有16000押金和8000元的免租期租金共计24000元整在甲方处，余款足够抵扣我产生的费用。因一审判决的时候本人因疾病无法开庭，导致一审的无到庭审判。我们的社会从不公缺少正义和公平，请陪审团和审判长给我一个公正裁决。被上诉人黄映明辩称，首先，方晓峰拖延履行合同后，才有出现疫情这回事的。我是在1月18日向他发出要交房租的微信通知，我这一个截图法院应该看得到，因为之前已经提交了这部分证据的，然后他就按合同正常的履行，我要求他在24号之前就要交房租的，他是故意不交，一直拖，然后后面才有后面疫情的。按道理房租是三个月交一次的话，这笔钱应该在这个时候就应该打到我账上的，他故意借疫情的说法，不交房租，而且他存在一个情况就是，我们第一次签订合同的时候是在2019年8月份，到2019年11月份的时候，他就开始不正常交租了，第一次正式交租的时间他就不正常，拖到11月2日才交租，然后这一次2020年交租的时候，他也是拖，所以我发了微信给他，我是通知他要准备下面这三个月的月租的，他不交，他就拖，他不是因为疫情才交不起房租，而是因为他本来就不想交房租，这是一个。他这一份所谓的纠纷指引只是一份操作指引，不是正式的法律条款。我查到了，他这一份法律条款是不具备法律条款所要求的东西的，而且他说他装修免租期这一个很奇怪的事情，我的合同上明确写清楚了，签订合同之日起一个月内是属于装修免租金，他就把它放到了2020年，他不交租就认为是装修免租期，而且我们查到了他当时发了一个广告，他的商铺在2019年的9月6日就已经开业了，根本不存在装修免租期的事情，而且，营业执照，我查到的工商营业执照里面，他在9月16日就已经是注册登记了，而且营业执照再到现在还在使用当中，他还在营业当中，也就是说他现在还利用我的房子的注册地址进行相应的营业，在华贸营业；另外我的房子是属于独立的商铺，不受华贸商城的影响，在疫情期间一样可以照样营业的，没有任何的影响，他包子铺只是属于一个外卖店，没有堂食的，根本不影响，而且外卖疫情期间的很多人做生意打包卖这些东西根本不影响，我这个房子是属于个人的私有财产，不属于集体或者不属于公有制的东西，所以我不可能强制要求给他减免租金。首先他连三个月的水电费、物业费都不交的情况下，叫我去给他减免租金，怎么可能？这首先你要把你的水电费、物业费给我交清楚了，再谈别的事情，但是他不谈，这些东西他不给，他认为他自己花出去的钱他不愿意负责任，关于解除合同的事情，他说是2020年2月3日跟我解除合同的问题，没有任何证据可以证明，只是我要求跟他解除合同，他从来没有同意过，而且他说他3月13日从我的铺位里面搬走，根本就没这回事，在4月2日城区法院进行调解的时候，当时的调解员还在劝他要跟我进行调解，跟他说如果付不起租金就搬走，他仍然不肯。这个程序法院应该是有记录的，在4月2日进行调解的时候，他仍然不肯搬走，也不跟我谈这个事情，他就是不干。另外一个关于被停水停电的问题，我是给他付了三个月的物业管理费、水电费这些，我再也付不起了，我没有钱，然后物业问我怎么办，我说我不会再帮他付了，物业说如果不行的话就停水停电了，我就说那物业你自己决定就可以了，水电都是由华贸代缴的。合同里面写清楚是他把钱交了给我，再转交给物业的，物业也要钱，物业也是代缴的。他的装修其实是很简单的，墙面刷白一下，没有装空调的，就是简简单单的吹着风扇卖包子而已。另外一个我的房子是由电力设施和水的设施，这是开发商的交楼标准来的，按物业给我的标准我交给他，而且我是按现状交楼，这些东西他都清楚的，在交房子的时候都清楚的。另外一个你方晓峰你自己做生意失败了，你不能把账算我头上去，这是你的事情，跟我没有关系的，你亏了就是你的问题。还有，他到现在还没有把房子交给我，从来没有，也没有联系我，我现在房子还放在那里，出租不了，而且他房子他搬走的时候有没有对房子实行破坏性的处理，我现在还不知道，如果我发现我的房子有损坏的话，我会提起新的诉讼的。我现在是要求二审法院维持一审的判决，让方晓峰把房子交回给我，至于房子受损的情况有待评估。原审原告黄映明向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。二、判令被告向原告支付从2020年2月至2020年3月19日止拖欠租金16000元；三、判令被告向原告支付从2019年12月至2020年3月19日止拖欠物业管理费757.67元；四、判令被告向原告支付从2019年10月至2020年3月19日止拖欠公摊水费、公摊电费、水费、电费、公共设备用电服务费共计7204.61元。五、判令被告支付原告自起诉之日止，至被告归还房产之日所拖欠的物业管理费、公摊水费、公摊电费、水费、电费、公共设备用电服务费的滞纳金。六、判令被告支付原告违约金9600元。七、判令诉讼费用由被告承担。八、截止至2020年3月19日止，被告拖欠原告房租、违约金、物业管理费、公摊水费、公摊电费、水费、电费、公共设备用电服务费共计人民币33562.37元。一审法院认定事实：2019年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于惠州市xx区xx一路11号xx府B组团x号楼1层0x号商铺（净空面积14.44平方米，房产证号：110024xx40）出租给被告，租期为2年，自2019年8月3日至2021年8月2日止。《房屋租赁合同》约定的其它主要内容还有：1、原告给予被告还1个月的装修免租期，免租期自合同签订之日起算。免租装修期内被告应向原告支付租金。待合同终止时，若被告未发生违约责任且付清本应缴纳的所有费用及按合同约定归还该房屋后，原告将装修免租期租金返还被告。2、每月租金为人民币8000元（不含税）。租金每三个月一次性缴纳……，以后每三个月租金均应提前10天一次性缴纳。3、租金每年上调5%，第二年租金为人民币8400元（不含税）。4、被告在签订本合同之日缴纳人民币16000元作为房屋使用的押金。合同终止，被告交清水电、物业等相关费用后，原告即可退还被告押金。6、被告未按约定向原告支付房租及相关费用，每逾期一日按应付金额的5%向原告支付违约金（滞纳金），被告逾期支付超过10日，原告有权解除合同。合同签订后，被告向原告支付了三个月的租金24000元及租赁押金16000元，共计40000元。原告亦依约将案涉商铺交付给被告开办“xx一品包”。从2020年2月开始，被告即拖欠原告的租金，被告拖欠原告自2020年2月至2020年3月份的房屋租金16000元；2019年12月至2020年3月的物业管理费757.76元；2019年10月至2020年3月公摊水费、公摊电费、水费、电费、公共设备用电服务费共计7204.61元。经原告多次催告未果，由此酿成诉讼。以上事实，有当事人主体资格信息、房屋租赁合同、微信聊天记录、报警回执、现场摄影图片、拖欠房租及其它费用明细以及庭审笔录在案佐证，可以认定。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。《房屋租赁合同》签订后，中约定了双方的权利义务，原告已将案涉商铺房产交付给被告使用，履行了出租人应尽的前期主要义务，被告应按照合同约定支付租金及其它费用，但被告向原告支付2020年1月份之前的租金后，再无支付租金及其它费用，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。原告作为出租人，有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定和《房屋租赁合同》的约定，单方面行使《房屋租赁合同》的解除权并要求被告返还案涉商铺，支付其拖欠原告的2020年2月至2020年3月的租金16000元及从2019年12月至2020年3月19日止拖欠物业管理费757.67元，从2019年10月至2020年3月19日止拖欠公摊水费、公摊电费、水费、电费、公共设备用电服务费共计7204.61元并承担相应的迟延支付的违约责任。被告迟延支付租金所产生的逾期违约金如果依照《房屋租赁合同》约定的每逾期一日按应付金额的5%向原告支付违约金（滞纳金）计算方式计算，明显偏高，超出了原告实际所造成的损失，则逾期利息宜以被告应交的2020年2月至3月份租金16000元为基数，按年利率6%的标准，从2020年4月1日起计算至债务全部清偿为止。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，对其合理部分，一审法院予以支持。被告经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄映明与被告方晓峰于2019年8月3日签订的《房屋租赁合同》。二、被告方晓峰应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于惠州市惠城区文昌一路11号铂金府B组团7号楼1层04号商铺（净空面积14.44平方米，房产证号：1100243940）交还给原告黄映明。三、被告方晓峰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄映明支付2020年2月至3月份拖欠的房屋租金16000元及逾期利息（利息以被告应交租金16000元为基数，按年利率6%的标准，从2020年4月1日起计算至债务全部清偿为止）。四、被告方晓峰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄映明支付自2019年12月至2020年3月的物业管理费757.76元，2019年10月至2020年3月公摊水费、公摊电费、水费、电费、公共设备用电服务费共计7204.61元。五、驳回原告黄映明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元（原告已预交），由原告黄映明负担239元，被告方晓峰负担400元。原、被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。二审中，双方当事人均提交了新证据，且均对对方提交的证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案二审中双方争议焦点是：1、涉案租赁合同何时解除；2、疫情期间的租金是否应减免；3、上诉人支付的押金及免租期的租金如何处理。具体评述如下：关于合同的解除问题，双方的纠纷起源于2020年2月的疫情，上诉人无法经营涉案商铺，并以经济困难未支付2020年2月之后的租金。本院认为，由于新冠肺炎疫情的影响，承租人未能交纳2020年2月租金，出租人不愿意继续履行合同，行使了合同解除权，上诉人亦于2020年3月13日搬离涉案房屋，本案合同已实际无法继续履行，故本院确认双方的房屋租赁合同于2020年3月13日解除。关于疫情期间的租金是否应减免的问题，现上诉人在本案二审主张疫情期间的租金应减免，对此本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，疫情期间承租人可以向出租人申请减免租金，是否减免租金由双方协商决定，如协商不成的情况，可向法院提起诉讼由法院依法认定是否应减免租金。本院参照适用国务院相关行政主管部门及省政府相关政策文件精神，在受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷中，综合考量疫情对不同行业、不同案件的影响，准确适用不可抗力法定免责条款以及租金减免幅度。减免租金，同舟共济，共克时艰，有利于弘扬社会主义核心价值观，有利于保障经济平稳运行。故结合本案具体情况，本院酌定疫情期间的租金减半收取，即上诉人需向被上诉人支付租金6000元。关于上诉人支付的押金及免租期的租金如何处理的问题，根据一审查明的事实可知，双方签订的租赁合同约定一个月免租期，上诉人多支付了该期间的租金，该部分租金应予抵扣。关于押金的问题，双方合同的解除是由于新冠肺炎疫情的影响，该不可抗力导致双方无法继续履行合同，双方均未存在违约行为，上诉人支付的押金应予退还。抵扣上诉人应支付的租金6000元后及其他水电等杂费7204.61元后，上诉人无需向被上诉人支付。至于被上诉人应返还的金额，由于上诉人未提诉讼请求，本案不作相应的处理，上诉人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，但由于二审出现的新证据，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5896号民事判决书。二、黄映明与方晓峰2019年8月3日签订的房屋租赁合同于2020年3月13日解除。三、驳回黄映明全部诉讼请求。一审受理费639元，由黄映明负担。二审受理费639元，由上诉人方晓峰负担。本判决为终审判决审 判 长  寇 倩审 判 员  卫书平审 判 员  蓝惠兰二〇二一年四月二十八日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。