江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1856号上诉人（原审被告）：郭维，男，1991年2月5日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陈文博，江苏律邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州路劲商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街33号又一城（路劲大厦5楼)。法定代表人：符齐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。上诉人郭维因与被上诉人常州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初7647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭维上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回路劲公司一审中第三、四项诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，依法改判驳回路劲公司一审中第五项诉讼请求；3.本案诉讼费用由路劲公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、根据《常州财政局关于应对新冠肺炎疫情免收中小微企业房租的通知》的第一、二、三条的规定及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第6条的规定，应当免除我三个月租金，故我无需再支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金。2.本案明确为房屋租赁合同纠纷，诉讼标的系房屋租赁合同法律关系。虽然案涉房屋租赁合同中约定了有关物业服务费的相关内容，实际履行过程中我也是将物业费缴纳给路劲公司,但物业服务合同与房屋租赁合同系两种完全不同的法律关系，关于物业费的诉讼请求应当另案起诉，不应合并审理。3.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，根据合同约定我应当支付租金的日期为2020年2月15日前，而江苏省人民政府发布《江苏省启动突发公共卫生时间一级响应》的日期为2020年1月24日，我系在发生不可抗力后产生违约，非迟延履行后发生不可抗力，故应当适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款的规定，我不应当承担违约责任。路劲公司答辩称，1.郭维的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。2.我公司认为一审判决的租金错误，应当支持我公司在一审中主张的租金。因为双方并未达成减租协议，因此应当按照实际使用情况支付租金。另外关于占用费损失也应当支持。郭维违约后并没有将商铺恢复原状交付我公司，我公司张贴海报只是为了美化商场环境，涉案的商铺一直处于空置状态。一审判决后我公司考虑要尽快收回商铺，防止空置损失进一步扩大，所以没有上诉。因此请求二审法院依法审查后，尽快裁决驳回上诉，维持原判，以使涉案商铺尽早利用，防止损失进一步扩大。路劲公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与郭维租赁合同解除；2.郭维将商铺恢复原状并返还；3.郭维支付所拖欠租金人民币28448.2元；4.郭维支付所拖欠物业管理费21311.9元；5.郭维赔偿我公司违约金28351元，赔偿我公司解除合同之后180天房屋空置期损失60825.6元（暂算）；以上合计费用138936.7元。6.本案诉讼费由郭维承担。一审法院查明：常州路劲又一城商业广场系常州宏智房地产开发有限公司所有，该公司委托路劲公司将路劲又一城商业广场统一出租。2019年4月29日，路劲公司与郭维签订了编号为464/AM906/1131的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，租赁3A-01商铺，租赁面积176平方米，租赁期限为三年（2019年5月10日至2022年5月9日)，用于经营“蛙官人”餐饮。租金为第一年113412元、第二年123408元、第三年133404元。物业服务收费标准为：每平方米每月41元。违约责任：租赁期内，承租人逾期支付租金、物业费等，经路劲公司书面催告七日内仍未支付的，自催告届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。超过15日，路劲公司有权单方面解除合同，扣除履约保证金作为补偿。因一方存在本合同约定的违约情形导致其他方提前解除合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时，其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，最高为十二个月租金（履约保证金不被计算在内）。合同签订后，郭维支付租金和物业费至2020年2月28日，交纳履约保证金28351元。自2020年3月1日起，郭维未支付租金和物业费。按合同计算，2020年3月1日至5月29日应付租金为28448.2元、物业费21311.9元。因郭维未付租金，2020年5月29日，路劲公司向郭维发出“合同解约函”，郭维于6月3日收到。路劲公司于6月13日将3A-01商铺用海报封闭至今。双方在庭审中一致确认：租赁合同于2020年6月3日解除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：郭维或路劲公司是否存在违约行为。关于争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。一、本案中，一方面，郭维应按合同支付租金和物业费，其未按期支付租金的行为构成违约，路劲公司有权要求郭维承担违约责任，扣除履约保证金（违约金）作为补偿。另一方面，路劲公司于2020年5月29日向郭维发出“合同解约函”，后用海报将案涉商铺封闭，双方已用实际行动解除了双方于2019年4月29日签订的租赁合同。鉴于双方当庭已确认一致，法院确认双方的租赁合同于2020年6月3日解除。二、由于案涉商铺于2020年6月13日由路劲公司用海报封闭，路劲公司用实际行动取得了商铺，郭维客观上无法使用，可认定其已返还商铺。故路劲公司要求郭维恢复原状、承担商铺空置损失法院不予支持。三、关于路劲公司要求郭维支付自2020年3月1日起至5月29日止的租金28448.2元、物业费21311.9元，合计49760.1元。按照疫情期间对餐饮商户租金减免一个月政策的“同路人”帮扶协议，路劲公司自愿减免郭维一个月的租金，其余诉请法院予以支持。综上，一审法院对双方要求确认租赁合同已解除的诉讼请求予以支持，案涉商铺已于2020年6月13日返还路劲公司；对路劲公司要求郭维给付自2020年4月至5月的租金17603.3元、3月至5月的物业管理费21311.9元，合计38915.2元的诉讼请求，法院予以支持；其余诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认常州路劲商业管理有限公司与郭维于2019年4月29日签订的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》于2020年6月3日解除，郭维已将3A-01商铺于2020年6月13日返还常州路劲商业管理有限公司；二、郭维于判决发生法律效力之日起十五日内向常州路劲商业管理有限公司给付租金17603.3元、物业管理费21311.9元，合计38915.2元；三、郭维于判决发生法律效力之日起十五日内向常州路劲商业管理有限公司支付违约金28351元，常州路劲商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向郭维退还履约保证金28351元；四、驳回常州路劲商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1547元，由常州路劲商业管理有限公司负担773元，郭维负担774元。此款常州路劲商业管理有限公司已预交，由郭维于判决生效后十五日内迳付常州路劲商业管理有限公司。二审中，双方均未提交新证据。二审中，路劲公司称涉案房屋至今空置，郭维称搬出涉案房屋的时间是2020年八九月份。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于本案租赁合同的效力。涉案租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。二、关于减免租金的事宜。郭维上诉所称常州市相关政策文件，收文对象是“常州市各辖市、区财政局、常州经开区财政局、各市级行政事业单位、各市属国有企业”，本案中出租人路劲公司不属于上述文件所列范围，故该文件不适用于路劲公司。一审法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第6条规定，酌情扣减一个月的租金，依法有据，符合情理。郭维依据前述政策文件、司法解释主张扣减3个月租金，依据不足，二审不予支持。三、关于违约责任的认定。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，郭维支付租金、物业费至2020年2月28日，此后再未缴纳。2020年3月27日24时起，江苏疫情防控由省级二级响应调整为三级响应，全面恢复正常生产生活秩序。2020年4月，双方就租金问题进行协商，路劲公司同意减免一个月租金，郭维未予回复。因郭维一直未付租金，2020年5月29日，路劲公司发出合同解约函，要求解除合同。纵观本案案情，在本地全面恢复正常生产生活秩序之后，郭维未积极协商租赁事宜；在路劲公司主动同意扣减一个月租金的情况下，郭维对路劲公司的减租方案不置可否；在生产生活恢复正常之后的两个多月，郭维也未主动缴纳租金。据此，本案事实有别于前述司法解释规定的情形，故本案不适用前述司法解释。郭维的行为客观上导致出租人获得出租收益的合同目的不能达到，路劲公司有权依据合同约定及法律规定解除合同，并主张违约损失。合同约定逾期付款超过15日，出租方有权单方解除合同，并扣除履约保证金作为补偿。综合考虑本案纠纷的起因、过错方的认定以及造成出租人的空置损失等客观事实，一审法院以履约保证金的数额作为违约金，符合合同约定，并无不当。四、关于物业费的处理。案涉租赁合同不仅约定了租金，对于物业管理费亦有约定，故路劲公司一并主张因租赁产生的物业管理费，与法不悖。综上，郭维的上诉意见不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3094元，由郭维负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年五月十日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲