广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1786号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社，住所地：广东省仲恺高新区沥林镇罗村村鹅室经济合作社。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：曾文景，广东标远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市穗都实业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区××××××××××××。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。上诉人惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社因与被上诉人惠州市穗都实业有限公司承包地征收补偿费用分配纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初4860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人不服一审判决，上诉请求：1.撤销惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初4860号民事判决第一项；2.依法改判驳回被上诉人惠州市穗都实业有限公司的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用，保全费用由被上诉人惠州市穗都实业有限公司承担。事实和理由：一、惠城区人民法院认可被上诉人支付了63000元转让款后便取得2497㎡铁皮房所有权系适用法律错误。1、惠城区人民法院已作出（2018）粤1302民初13817号民事判决书，已认定“被告（上诉人）将集体土地出租给第三人（被上诉人）及将铁皮房转让给第三人（被上诉人）的行为涉及土地承包经营方案及集体财产的处分，所召开的村民大会不符合法定的民主程序议定程序要求，且涉案合同内容已违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定”，双方签订的《集体土地出租合同》及《解除合同协议》无效。2、生效判决已认定为无效的《集体土地出租合同》及《解除合同协议》当中，上诉人对2497㎡的铁皮房处分系无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财严，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，上诉人对2497㎡的铁皮房无处分权限，因无权处分所允诺的转移，不动产未经登记且未经所有权人追认，处分行为对所有权人不发生法律效力，承包土地上原有的2497㎡的铁皮房仍应归属于惠州市仲恺高新区×××××××××××民所有，相应的征收款也应当归属于全体村民。二、原审法院仅以提出征收补偿款异议的70余人当中，有部分村民系当初订立合同的署名者，便认定上诉人严重违反诚实信用原则系认定事实不清。1、上诉人的性质是集体组织，并非独立的个人，部分村民在《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》签订与提出征收补偿款异议当中的70余人中有小部分相同，并不等同于作为集体组织的上诉人严重违反诚实信用原则。2、维护全体村民合法权益是每一位村民应尽的义务，当村民集体财产权益遭受侵害时，即便侵害方属于村民，作为侵害一方的村民也有义务维护集体财产，部分村民在《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》签名与提出征收补偿款异议当中的70余人一致系维护集体财产利益的表现，此行为并无不当。原审法院据此为由认定上诉人存在主要过错，便认为上诉人违反诚实信用原则，从而认定被上诉人对征收款享有80%的份额系认定事实不清，严重损害全体村民的合法权益。三、原审法院以63000元转让价认定为2497㎡厂房的初始价格有失公允，属于事实认定不清。原审庭审当中，双方当事人均认可原始的铁皮房屋面积为2497㎡，而国众联资产评估土地房地产评估有限公司作出的评估报告是对征收时候的现状进行评估，对初始的2497㎡厂房价值并未确定。被上诉人称其承租涉案厂房后对厂房进行了翻新及加高墙面，但并未举证证明，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初4860号民事判决书事实认定不清，适用法律错误，严重损害村民集体的合法权益，恳请二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。补充如下：被上诉人对涉案厂房的资金投入情况和获利情况完全不成正比，一审法院没有考虑涉案的标的物，也就是被征收的厂房在灭失时的资金收入情况和获利情况。首先，双方在集体土地出租合同约定5807平方米的土地和建筑面积2497平方米的厂房，以每平方米0.7元的价格出租给被上诉人，租期每5年为一期，每月的租金金额为4065元，每年的租金48778元。双方在2013年7月11日签订出租合同，被上诉人仅仅支付5万元的押金以及1年的租金48778元和一部分管理费。双方在2016年4月30日签订解除合同协议，解除了出租合同。被上诉人从2014年8月1日至合同解除时也就是2016年4月30日，一直是没有支付租金的。从以上事实可以看出，对涉案的厂房，被上诉人只支付了租金、管理费、转让费，投入的资金只有十多万元，在被上诉人承租后没有对厂房进行装修改造。如果按照一审法院所判定的金额2072473元归被上诉人所有，明显投入的资金和获益的情况完全不成正比，显失公平。被上诉人辩称，我们请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，上诉人的上诉理由没有事实依据，也没有法律依据，同时针对上诉人关于劳务经费答辩如下，首先就说是我们租赁厂房的目的是用来生产经营的，那么就是我们进行改造并投资，但是在投资过程中的话，在我们的生产过程中，是基于政府一个拆迁，然后就是说我们政府就给我们停电了，那么在这种情况下我们才办理抢厂房租赁户，而且双方达成一个合同的协议书，那么据我们这份协议书的话，经过一审和二审判决确定全部合同和无效，但是这个合同无效的话已经讲得很明白了，在一审法院也查得很清楚，导致合同无效的过错责任是在上诉人，那么我们为什么就说是在这个过程中未要求上诉人进行合同无效的一个损害赔偿，主要基于原因就是我们的厂房已经拆了。第二个就是说我们当时的装修以及投资以及电子厂的这些机器设备的搬迁，也已经实际上是在拆迁之前已经搬走了，考虑到上诉人的股东都是本村的村民，在这种情况下，如果在起诉村委进行损害赔偿的话，考虑到一些乡里乡亲的原因就一直没有起诉的，而且就是说这里面解除这个合同也是考虑到本案的被上诉人实质的投资等相关的情况的一个综合判断，故本案中上诉人新的理由认为在本案中被上诉人实质的租金、押金等，表面上可以看到的损失作为被上诉人实质投资很显然是没有事实和法律依据的。因为我们是租这个厂房的话是用来生产和经营的，那么生产经营的实际投资过程中实际上远远大于我们的租金的损失。原审本诉原告惠州市穗都实业有限公司向一审法院起诉请求：一、判决被告赔偿原告经济损失共计2548855元。二、判决本案全部诉讼费、保全费均由被告承担。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为：请求法院判决租赁合同所涉地上附着物、厂房搬迁费2548855元补偿款归原告所有。原审反诉原告惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社向一审法院提出诉讼请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付土地占用费39362.9元及逾期利息（逾期利息以39362.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年5月1日起计至还款付清之日止，暂计至2020年4月30日为7624.37元）。二、判令本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年5月26日，被告召开村民会议，会议内容为：关于本村沥山公路鹅头段土地出租，面积约6539平方米，总面积以红线图为准，出租年限为35年，每平方米0.7元起，每五年20%递增，罗村管理区收0.1元每平方米管理费，押金50000元，押金尾年退回，原铁棚的铁棚款由承租方补回我村63000元，此内容由我村公榜招标的形式出租，有意者自出榜之日起15日内拿50000元保证金到我村村小组，此出租地要符合国家环保标准开办厂。2013年7月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《集体土地出租合同》，约定甲方将土地出租给乙方，并将土地上建筑面积约2497㎡的铁皮房等建筑物、构筑物转让给乙方，在本合同签订之日起，地上建筑物即属于乙方所有；出租土地的位置和面积：出租土地位于沥山公路旁罗村鹅室村鹅头段，土地面积约5807㎡；租期为三十五年，自2013年8月1日至2048年7月30日止；租金标准及支付方式：每月0.7元/㎡，每五年为一期，每期递增20%（即2018年8月1日起乙方需向甲方缴交每月0.84元/㎡的租金，三期自2023年8月起租金为1.008元/㎡，每年支付一次）；管理费用：乙方在该合同签订之日起必须以每月0.1元/㎡的标准向罗村村委会支付土地管理费用，每年支付一次；甲方责任：甲方保证其合法拥有出租土地的所有权，出租的集体建设用地符合规划用途，未设置抵押，也未出让或出租给第三方，甲方对该土地有合法处分权，出租土地行为按照法律规定征得了村民或村民代表同意；乙方在合同签订后向甲方交付人民币50000元作押金，在租金缴交尾年租金内扣除，或在乙方实际投资生产后作租金扣除；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订当日，原告依约向被告支付了押金50000元、铁棚款63000元。后被告（甲方）与原告（乙方）签订《解除合同协议书》，约定：因政府干预等不可抗力因素导致出租合同无法履行，经双方协商一致解除出租合同，双方确认出租合同解除时间为2016年4月30日，甲方收取的押金50000元不再退还乙方，且乙方应支付所欠甲方的土地租金89362.9元（付租时间从2014年8月1日起至2016年4月30日止），合同解除之日起，乙方不需再支付甲方土地租金；合同解除后，乙方将土地归还给甲方，本协议签订之日即为乙方交还土地之日，双方不再另行签署交接手续，土地上建筑面积约2497㎡的铁皮房建筑物和围墙为乙方所有，甲方无异议；合同解除后，乙方同意提供土地上属于乙方所有的地上物给甲方使用，且不收取任何费用；双方还就其他事项进行了约定。双方确认，上述协议书签订后，原告于2016年4月30日将承租土地交还被告。后涉案土地因公路改造需征收，经国众联资产评估土地房地产估价有限公司评估：原告承租土地上厂房为2444906元（砖墙铁皮棚，面积为2598.2㎡）、不可搬迁资产103249元、可搬迁资产700元，合计2548855元。2017年10月13日，惠州市仲恺高新区×××××××××民小组与原告及沥林镇人民政府签订《关于英山公路升级改造项目鹅室铁皮棚清拆的协议书》，三方确认对铁皮棚的评估报告及评估出来的征收补偿款金额无异议，并约定对于铁皮棚的征收补偿款，双方通过法律途径解决，在解决补偿款归属争议前双方同意将该笔补偿款存放在沥林国土资源所。2017年10月27日，被告处成员家庭户代表谢桂顺、谢锡淦等70人向一审法院提起诉讼[（2017）粤1302民初11533号案]，请求依法确认被告与第三人（即本案原告，下同）签订的《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》无效。一审法院于2018年4月23日作出裁定，驳回原告谢桂顺、谢锡淦等70人的起诉。原告谢桂顺、谢锡淦等70人不服该裁定，向惠州市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉，又以71名户代表再次向一审法院提起诉讼，请求确认被告与第三人签订的《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》无效。一审法院经审查认为，被告将集体土地出租给第三人及将铁皮房转让给第三人的行为涉及土地承包经营方案及集体财产的处分，所召开的村民代表大会不符合法定的民主程序议定程序要求，且涉案合同内容已违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，据此，于2019年7月22日作出（2018）粤1302民初13817号《民事判决书》，判决：确认被告惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社与第三人惠州市穗都实业有限公司签订的《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》无效。第三人惠州市穗都实业有限公司不服该判决，向惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原判。2020年3月24日，原告诉至一审法院，请求判如所请。被告于2020年5月11日向一审法院提起反诉。庭审中，原、被告一致确认，被告出租给原告土地上的建筑物、构筑物仅有2497平方米的铁皮棚，涉案土地已被政府征收了。原告称，其承租涉案厂房后对厂房进行了翻新及加高墙面，但未提供证据予以佐证。另查，一审法院依原告申请，于2019年12月20日作出（2019）粤1302财保609号民事裁定书，裁定：冻结被申请人广东省惠州仲恺高新区沥林镇罗村村鹅室经济合作社因涉案土地租赁合同提存在沥林镇国土资源所涉案土地上附着物及搬迁补偿款，冻结金额以2548855元为限，冻结期限为一年。一审法院认为，本案系承包地征收补偿费用分配纠纷。本案双方争议的主要焦点为：一、涉案地上附着物、厂房搬迁费2548855元征收补偿款应归何方所有？二、原告是否应支付被告占用费39362.9元及逾期利息？关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“……地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”本案中，原、被告一致确认，被告租赁给原告的土地原有地上附着物仅有2497㎡的铁皮房，则国众联资产评估土地房地产估价有限公司在评估报告中载明涉案土地上不可搬迁资产、可搬迁资产，应认定为原告在承租土地后所进行的添附，该部分补偿款合计103949元依法应归原告所有。关于评估报告中载明涉案土地上价值2444906元的厂房（砖墙铁皮棚，面积为2598.2㎡），原、被告虽在《集体土地出租合同》约定将该铁皮棚转让给原告，并在《解除合同协议书》中再次确认归原告所有，但上述二份合同（协议）的签订未履行民主议定程序或履行民主议定程序不符合法律规定，已被认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案铁皮房已被政府征收，已存在返还不能，依法应作价补偿。政府相关部门在征收涉案铁皮房时，委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，评估价值为2444906元，原、被告对该评估金额均无异议，一审法院予以确认。对于上述补偿款2444906元，应根据诚实信用原则要求，以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失时获益情况、双方的过错程度等在当事人之间合理分配。首先，涉案铁皮房经被告处村民代表会议决定作价63000元转让给承租人，原告亦按此价格支付给被告相应价款，但经评估为2444906元，本案现有证据不能排除被告处村民代表在表决时对涉案铁皮房价值存在重大误解以及原告在承租后对涉案铁皮房进行改造、装修的可能。其次，涉案土地为农村集体土地，依法不得用于非农建设，双方对此应知悉，但仍签订《集体土地出租合同》，原、被告对导致合同无效均存在一定过错。再次，被告在《集体土地出租合同》中向原告保证其已按照法律规定征得了村民或村民代表同意，对该土地有合法处分权，至合同解除前，近三年时间内无证据显示被告处有村民对此提出异议，在签订《解除合同协议书》时，双方亦明确约定涉案铁皮房归原告所有，但在涉案铁皮房被政府征收时，被告对涉案铁皮房征收补偿款的归属又提出异议，被告所在村民户代表70余人，且部分户代表还系《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》的签约代表，以未经过民主议定程序为由向一审法院起诉，确认上述两份合同（协议）无效，被告的行为严重违反了诚实信用原则，存在主要过错。结合本案的案情，对涉案铁皮房的增值部分2381906元（2444906元-63000元），酌情确认其中80%即1905524.8元，归原告所有，20%即476381.2元归被告所有。综上，涉案铁皮房增值部分1905524.8元加上被告应向原告返还的转让款63000元及上述不可搬迁资产、可搬迁资产103949元，合计2072473.8元，一审法院确认归原告所有。关于第二个争议焦点，原、被告一致确认，双方在签订《解除合同协议书》后，原告已将涉案土地返还给了被告，则原告应将涉案土地返还前的占用费支付给被告。原、被告在《解除合同协议书》中确认2014年8月1日至2016年4月30日期间的土地租金为89362.9元，被告参照该标准扣除原告已交纳的押金50000元，反诉请求原告支付占用费39362.9元，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。至于被告主张的逾期利息，原告在双方合同关系解除后，未将占用费支付给被告，由此产生的利息损失应由原告承担，但双方在《解除合同协议书》中并未约定支付时间，且该协议亦因村民代表提起诉讼而被认定无效，故，对被告主张的利息损失，一审法院按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率，自被告提起反诉之日起计算至实际支付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市穗都实业有限公司与被告惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社签订的《集体土地出租合同》中所涉厂房、不可搬迁资产、可搬迁资产等征收补偿款2072473.8元补偿款归原告惠州市穗都实业有限公司所有。二、反诉被告惠州市穗都实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向反诉原告惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社支付土地占用费39362.9元及利息（计算基数39362.9元，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率自2020年5月11日起计算至实际支付之日止）。三、驳回原告惠州市穗都实业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27191元，保全费5000元，合计32191元，由原告惠州市穗都实业有限公司负担6116元，由被告惠州市仲恺高新区××××××鹅室经济合作社负担26075元；反诉费减半收取为488元，由反诉被告惠州市穗都实业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系承包地征收补偿费用分配纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案铁皮房的所有权是否转让，价款是否确定。具体评述如下：关于本案双方当事人之间的《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据上述规定，国家禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，本案双方当事人明知涉案土地为农村集体土不能用于非农建设，但仍签订上述合同违反了法律的强制性规定，故此，一审认定双方签订的《集体土地出租合同》、《解除合同协议书》为无效合同，并无不当，本院予以维持。关于合同无效后一审将涉案铁皮房的增值部分按照比例进行分配是否妥当的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，涉案合同无效后，上诉人因该合同取得的涉案铁皮房63000元转让款应当予以返还，被上诉人亦应向上诉人支付土地占用费39362.9元。双方在签订涉案协议时明知涉案土地使用权是禁止出让、转让的，双方对该协议书无效均有过错，一审结合具体案情、获益情况、过错程度等认定80%涉案铁皮房的增值部分归被上诉人所有，并无不当，应予维持。上诉人主张涉案铁皮房应归属于上诉人所有，相应的征收款也应归属于全体村民，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费23380元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二一年五月十三日法官助理 雷彩霞书 记 员 刘惠芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。