四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9379号 上诉人（原审被告）：林燕，女，1971年9月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被诉人（原审原告）：成都中铁二局瑞成物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区马家花园2号。 法定代表人：冯斌，执行董事。 委托诉讼代理人：苟海文，男，1985年11月27日出生，汉族，住四川省成都市青白江区，系公司工作人员。 上诉人林燕因与被上诉人成都中铁二局瑞成物业管理有限公司（以下简称中铁瑞城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后于2020年11月2日作出（2020）川01民终12943号民事裁定，以林燕未缴纳上诉费为由裁定按其自动撤回上诉处理，后经我院院长提交审判委员会讨论认为上述裁定确有错误，应予纠正，于2021年2月3日作出（2021）川01民监4号民事裁定，指令撤销本院（2020）川01民终12943号民事裁定，恢复本案第二审程序。恢复二审程序后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人林燕上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人违反了《前期物业服务协议》合同的约定，没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定的内容，小区的电梯、消防设施、门禁系统长期有故障，大面积损坏、瘫痪严重危及业主的生命财产安全，公共设施年久失修，物业人员巡查不到位，未按期公示小区公共收益支出情况等；被上诉人诉求上诉人承担物业费的期间已经过了法律规定的诉讼时效，应属无效诉求，故请求法院驳回被上诉人的诉讼请求。 中铁瑞城物业公司二审中辩称：上诉人陈述的物业公司不作为，从照片来看只是局部的、片面的，一审时也没有认可。关于渗水的问题，是房屋质量问题，应由开发商负责而不是由物业公司负责的。 中铁瑞城物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令林燕向中铁瑞城物业公司支付2014年1月1日至2019年1月20日的物业服务费为13629.37元，并向中铁瑞城物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金为1839.96元（按银行同期贷款利率的三倍标准从欠付物管费之日起计算至2019年1月20日）。以上两项共计15469.33元；2.本案诉讼费用由林燕承担。 一审法院认定事实：中铁瑞城物业公司先后经历成都中铁××物业管理有限公司以及成都中铁瑞城物业管理有限公司的企业名称变更。中铁瑞城物业公司于2006年11月21日与四川星慧投资置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定中铁瑞城物业公司为四川星慧投资置业有限公司开发销售的“××”××、××、××区提供前期物业管理服务，低密度底层住宅（联排）计算标准为2元/月·平方米；物业服务费按季度交纳，每季度的1日-15日履行交费义务。业主未能按时足额缴纳物业服务费的，按每天应付款的千分之五标准支付违约金；该合同期限为2006年11月21日至2009年11月20日止……本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等内容。该合同进行了合同备案登记。林燕是“××”××区××-××-××号的业主。上述物业委托合同期限届满，该小区未与中铁瑞城物业公司重新签订物业服务合同，也未选定新的物业服务企业入场，而继续由中铁瑞城物业公司为该小区提供物业管理服务至2019年1月。林燕自2013年8月向中铁瑞城物业公司交纳了2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费后未再继续向中铁瑞城物业公司交纳物业服务费，经中铁瑞城物业公司多次催收未果，直至2019年1月20日中铁瑞城物业公司撤出案涉小区，林燕仍欠物业服务费共计13629.37元，中铁瑞城物业公司遂向一审法院提起诉讼。以上事实，有中铁瑞城物业公司工商登记信息、林燕身份信息、前期物业服务委托合同、物业管理服务合同备案表、律师函等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，按照原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，四川星慧投资置业有限公司与中铁瑞城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对包括本案林燕在内的全体业主均具有约束力。合同到期后，案涉小区未选定新的物业服务企业，而由中铁瑞城物业公司继续按原合同内容提供了物业服务，林燕客观上也接受了中铁瑞城物业公司提供的物业服务。按照原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，一审法院对林燕提出拒绝支付物业管理费的抗辩意见，不予支持。以上，至中铁瑞城物业公司2019年1月20日撤场后，林燕尚欠物业服务费13629.37元的事实成立，一审法院予以确认。对中铁瑞城物业公司要求林燕支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，且中铁瑞城物业公司将违约金标准调低后计算至2019年1月20日为1839.96元的行为，系行使自主权利，未违反法律规定，一审法院予以支持。以上，林燕应当向中铁瑞城物业公司支付拖欠的物业服务费13629.37元及违约金1839.96元。对林燕抗辩其他拒绝缴纳物管费的意见，林燕可另行向中铁瑞城物业公司主张。据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：林燕于判决生效之日起五日内向中铁瑞城物业公司支付物业服务费13629.37元及违约金1839.96元，二项共计15469.33元。案件受理费187元，因简易程序审理的减半收取93.5元由林燕负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，四川星慧投资置业有限公司与中铁瑞城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定对包括林燕在内的案涉小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。若业主认为物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决。本案中，中铁瑞城物业公司为案涉小区提供了物业服务，林燕亦应按约支付物业公司提供服务期间的物业费，如果林燕认为中铁瑞城物业公司未履行或者未完全按照物业服务合同约定履行义务，给其造成了损失，可另行主张。关于诉讼时效的问题，因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条之规定，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算，故本案未超过诉讼时效。 综上，上诉人林燕的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费187元，由上诉人林燕负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二一年五月十八日 书记员  陈 悦