成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初564号 原告：侯鑫怡，女，1983年7月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：江孝辉，四川中虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭，四川中虹律师事务所律师。 被告：成都美居名庭建筑装饰工程有限公司，住所地成都市武侯区一环路南一段5号附10号1层。 法定代表人：张景云。 原告侯鑫怡与被告成都美居名庭建筑装饰工程有限公司（以下简称美居装饰公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯鑫怡及其委托诉讼代理人江孝辉、陈旭，被告美居装饰公司的法定代表人张景云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯鑫怡向本院提出诉讼请求：1.确认侯鑫怡与美居装饰公司签订的《美居名庭收房合同》于2020年5月28日解除；2.判令美居装饰公司向侯鑫怡退还已支付的装修费44640元；3.判令美居装饰公司向侯鑫怡支付2019年12月25日至2020年5月28日期间的租金共计12500元；4.判令美居装饰公司向侯鑫怡支付违约金49600元。事实和理由：2019年10月23日，侯鑫怡与美居装饰公司签订了《美居名庭收房合同》，约定侯鑫怡将位于成都市双流区房屋出租给美居装饰公司，租赁期为14个月，其中2个月为免租期（装修期），租金标准为2500元／月，租金支付方式为季度付款，第一次付款时间为2020年1月25日，4月25日第二次支付。同时，侯鑫怡委托美居装饰公司装修，装修总价为49600元（含家具家电），装修款付款方式为签订合同当日支付装修款的20%即9920元；水电做完后，泥工、木工进场后支付装修款总价的30%即14880元；基装做完后支付装修总款的40%，即19840元；家具家电进场后支付10%即4960元。合同签订后，侯鑫怡向美居装饰公司支付了装修款44640元，但美居装饰公司却迟迟未进场装修，在2个月的免租期内，美居装饰公司未完成装修及家电进场。同时美居装饰公司也未按照合同约定向侯鑫怡支付租金。侯鑫怡与美居装饰公司多次协商无果，故诉至法院，恳请法院判如所请。 美居装饰公司辩称，未缴纳租金是因为公司经营不善，侯鑫怡主张的各种费用不合理。合同是美居装饰公司签订的，但美居装饰公司实际并未收到44640元，侯鑫怡直接转到宋攀账户的费用与美居装饰公司无关。 本院经审理认定事实如下：侯鑫怡与美居装饰公司于2019年10月23日签订了《收房合同》，约定侯鑫怡将坐落在成都市双流区华府大道三都会·朝九小区1单元905号房屋出租给美居装饰公司；侯鑫怡为美居装饰公司提供免租期（装修期）2个月，侯鑫怡收租期为12个月，合计租赁期限共计14个月，自2019年10月25日起至2020年12月25日止；租金标准2500元/月；自合同签订之日起60日为免租期，免租装修期结束后的当月25号美居装饰公司向侯鑫怡指定账户支付第一次租金，每月25号支付租金，合同为季度付款方式，另在装修完成交付的时候，美居装饰公司退还侯鑫怡未消费完的预存水电和物管费，第一次付款时间为2020年1月25日7500元加剩余水电、物业费，4月25日付第二次租金，以此类推；侯鑫怡委托美居装饰公司对侯鑫怡的房屋进行装修，装修总价49600元，装修款付款方式为签订合同当日支付装修款总价的20%即9920元；水电工做完，泥工、木工进场后支付装修款总价的30%即14880元；基装做完后支付装修总款的40%即19840元；家具家电进场后付10%即4960元。双方约定，美居装饰公司有下列情形之一的，侯鑫怡有权单方解除合同，收回房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达40日的；2.二次及以上拖欠各项费用达5000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.美居装饰公司利用房屋进行违法活动或者存储危险品的，被人举报或被侯鑫怡发现。美居装饰公司有上述违约情形之一的，侯鑫怡要求解除合同，美居装饰公司应按照侯鑫怡的装修款全额支付违约金。 侯鑫怡根据合同约定于2019年10月23日向美居装饰公司支付案涉房屋装修款9920元，美居装饰公司向侯鑫怡出具加盖美居装饰公司财务章的收据，经手人为宋攀；侯鑫怡还于2019年11月17日通过其丈夫郑自能向美居装饰公司的法定代表人张景云转款14880元。2019年12月11日，成都美居名庭商业管理有限公司向侯鑫怡出具申明，要求将装修款收款账户变更为成都美居名庭商业管理有限公司，账户名为宋攀。2019年12月17日，侯鑫怡通过其丈夫郑自能的账户向宋攀转账19840元。成都美居名庭商业管理有限公司的法定代表人为宋攀，美居装饰公司系该公司法人股东。 美居装饰公司未将侯鑫怡的房屋装修完毕，且未向侯鑫怡交纳租金，侯鑫怡于2020年6月10日向美居装饰公司通过邮寄的方式送达《合同解除通知书》，张景云于2020年6月11日收到该通知书。 庭审中，侯鑫怡确认其已经收回案涉房屋。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《收房合同》、转账凭证、房屋信息查询记录、公证书、收据及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，侯鑫怡与美居装饰公司于2019年10月23日签订的《收房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照《收房合同》约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于，侯鑫怡的各项主张是否符合法律规定？本院针对侯鑫怡的各项主张评判如下： 一、关于侯鑫怡请求确认双方签订的《收房合同》于2020年5月28日解除的问题。 本院认为，根据侯鑫怡与美居装饰公司签订的《收房合同》的约定，美居装饰公司应当于2020年1月25日前支付第一季度房屋租金7500元，由于美居装饰公司至今未向侯鑫怡支付上述租金，侯鑫怡有权根据第十四条第三款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达40日的”的约定，解除与美居装饰公司签订的《收房合同》，侯鑫怡于2020年6月10日向美居装饰公司的法定代表人张景云邮寄解除合同通知书，美居装饰公司的法定代表人于2020年6月11日收到该通知，故双方签订的《收房合同》于2020年6月11日解除。 二、关于侯鑫怡要求美居装饰公司退还已支付装修费44640元的问题。 本院认为，通过侯鑫怡提交的公证书及视频，能够看出美居装饰公司对案涉房屋进行了装修，且根据《收房合同》约定，侯鑫怡应在基装做完后支付第三笔装修款，侯鑫怡已将第三笔装修款支付给宋攀，应当视为其基装已经装修完毕，对于除基装外的家具、家电等装饰装修，因侯鑫怡并未申请对基装的价值进行鉴定，双方也未在合同中约定除基装外家具、家电等装饰装修的价值，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，侯鑫怡应当承担不利后果，故本院对侯鑫怡要求美居装饰公司退还已支付装修费44640元的主张不予支持。 三、关于侯鑫怡要求美居装饰公司支付房屋租金12500元的问题。 本院认为，根据侯鑫怡与美居装饰公司签订的《收房合同》的约定，美居装饰公司应自2020年1月25日前向侯鑫怡按照2500元/月的标准支付季度房屋租金7500元，由于美居装饰公司违反合同约定，未向侯鑫怡支付租金，侯鑫怡行使合同约定解除权，且解除合同通知已于2020年6月11日到达美居装饰公司法定代表人张景云处，故双方的合同期从2019年10月25日起至2020年6月10日为止。扣除2月的装修免租期，美居装饰公司应向侯鑫怡支付2019年12月25日至2020年6月10日期间的房屋租金，侯鑫怡仅主张了2019年12月25日至2020年5月28日期间的房屋租金12500元，是侯鑫怡对其实体权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以支持。 四、关于侯鑫怡要求美居装饰公司支付违约金49600元的问题。 美居装饰公司认可已收到侯鑫怡支付的第一笔及第二笔装修款，但对第三笔转给宋攀的装修款不予认可，故侯鑫怡未向其支付装修款导致美居装饰公司无法完成基装装修，也无法正常使用房屋，故不应承担违约责任，而是侯鑫怡违约。侯鑫怡认为，第一笔装修款是宋攀经手收取，并出具了加盖了美居装饰公司的公章的收据，且在收据上有宋攀的签名，故，即使宋攀与美居装饰公司之间无任何关系，侯鑫怡也有理由相信宋攀有权收取相应款项，且在宋攀以成都美居名庭商业管理有限公司的名义要求将装修款转到宋攀个人账户时，侯鑫怡查询了该公司的工商登记信息，显示美居装饰公司是该公司的法人股东，故侯鑫怡转款尽到了注意义务。 本院认为，美居装饰公司与侯鑫怡签订了《收房合同》，在履行《收房合同》过程中，侯鑫怡支付的第一笔装修款是宋攀经手收取，并出具了加盖了美居装饰公司的公章的收据，且在收据上有宋攀的签名，之后，对案涉房屋关于装修的事宜宋攀一直在与侯鑫怡沟通交流，故美居装饰公司与宋攀之间构成委托关系，美居公司是委托人，宋攀系受委托人，宋攀从事的美居装饰公司经营活动的行为后果应由委托人美居装饰公司承担，故侯鑫怡根据宋攀的指示将款转到宋攀的个人账户，应当视为其已经向美居装饰公司履行了付款义务，故本院对美居装饰公司的抗辩意见不予采信。因美居装饰公司违反合同约定，未将房屋装修完毕，也未向侯鑫怡支付租金，构成违约，根据双方的合同约定，美居装饰公司应向侯鑫怡支付装修款全款49600元作为违约金。由于美居装饰公司认为侯鑫怡未向其支付装修款导致其无法完成装修，应属侯鑫怡违约，系对违约责任的根本性抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，本院酌情认定美居装饰公司应向侯鑫怡支付违约金9920元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认成都美居名庭建筑装饰工程有限公司与侯鑫怡于2019年10月23日签订的《收房合同》于2020年6月11日解除； 二、成都美居名庭建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向侯鑫怡支付2019年12月25日至2020年5月28日期间租金12500元； 三、成都美居名庭建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向侯鑫怡支付违约金9920元； 四、驳回侯鑫怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1217元，由成都美居名庭建筑装饰工程有限公司负担256元，侯鑫怡负担961元（侯鑫怡已预缴1217元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 张翼龙 二〇二一年五月二十八日 法官助理 苏小洋 书 记 员 李 莹