四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民初45号 原告（申请执行人）：厦门资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街****。 法定代表人：林晟，董事长。 委托诉讼代理人：邱忠诚，四川璟瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗酬威，四川璟瑞律师事务所律师。 被告（执行案外人）：陶光雪，女，1966年9月13日出生，侗族，住广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：姚永忠，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都森宇实业集团有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，系公司员工。 原告厦门资产管理有限公司（以下简称厦门资产公司）与被告陶光雪、成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门资产公司委托诉讼代理人邱忠诚、罗酬威、被告陶光雪的委托诉讼代理人姚永忠到庭参加诉讼。森宇公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 厦门资产公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行森宇公司所有的位于成都市天府新区房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案诉讼费由陶光雪承担。事实和理由：陶光雪请求排除对案涉房屋的执行不符合法律规定的条件。2015年8月27日，陶光雪与森宇公司签订《商品房买卖合同》，该合同第17条明确记载，合同签订时该房处于抵押状态，抵押权人为厦门资产公司，陶光雪明知该房屋设置了抵押无法办理产权过户登记手续，但仍与森宇公司签订购买协议，对未能办理过户登记有过错，故请求人民法院对案涉房屋继续执行。 陶光雪辩称，1.陶光雪在本案中是商品房的消费者，陶光雪于2015年8月27日在森宇公司的售楼部与森宇公司签订了商品房买卖合同，并于当天向森宇公司支付了全款，于2018年12月又向森宇公司支付了办理房屋的全部费用，包括契税、手续费、工本费等；2.陶光雪在购买案涉房屋后，从2015年底对房屋进行装修，装修以后于2016年9月份入住，直到现在。陶光雪所购买的案涉房屋是成都市唯一的一套房屋，陶光雪在全国其他地方无其他房屋，至于厦门资产公司称陶光雪在签订合同时有过错，其说法不能成立，因为陶光雪购买的房屋是公开发售的，经过国家行政机关批准发售的，同时也是在森宇公司的售楼部签订的合同，即便合同提示了该房屋有所抵押，但不能因此判断陶光雪签订房屋就违反了法律的规定。首先法律没有规定抵押的房屋不能销售。其次，陶光雪有理由相信抵押权人允许森宇公司销售抵押房屋，而且根据中国华融资产管理公司成都办事处与森宇公司签订的《债务重整协议》第4.1条、第4.2条的规定，陶光雪认为案涉房屋的销售款是否支付到保证金账户不是由陶光雪控制，至于是否支付到保证金账户与陶光雪无关，厦门资产公司疏于监督和管理没有收到这笔费用应由厦门资产公司自行负责，不应由陶光雪承担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，请求驳回厦门资产公司的诉讼请求。 森宇公司未到庭，也未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。根据有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产公司）与森宇公司、成都长湖投资有限公司（以下简称长湖公司）、刘军、万忠宇、黄媛琼、岳军、卢苹借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日作出（2016）川01民初977号民事判决书，该案查明：2013年2月15日，森宇公司与长湖公司签订《借款协议》，约定森宇公司同意自2013年2月20日至2013年9月30日期间，在12500万元额度内无息出借资金供长湖公司使用，长湖公司应于2014年12月31日前归还。2015年5月18日，森宇公司与长湖公司签订《借款协议》，约定森宇公司在协议签订后10日内向长湖公司出借资金1亿元，长湖公司应于2015年6月2日前归还。上述合同签订后，森宇公司通过银行转账向长湖公司支付款项。2015年7月2日，华融资产公司与森宇公司、长湖公司签订《债权转让协议》，约定由森宇公司将其对长湖公司22450万元债权及其项下权益转让给华融资产公司，并与长湖公司作为共同债务人，由华融资产公司对其进行债务重组。同日，华融资产公司（甲方）与长湖公司（乙方）、森宇公司（丙方）签订《还款协议》，约定债务金额为22450万元，乙、丙方为该笔债务的共同债务人。同日，森宇公司与华融资产公司签订《抵押协议》，约定森宇公司以《抵押协议》附件所列《抵押物清单》及《抵押物明细表》载明的位于成都市的部分住宅和车位，七期部分住宅为案涉债务提供抵押担保。此后，华融资产公司与森宇公司就约定的抵押物办理了抵押登记，并取得他项权证（他项权证号：1.成（天）房他证他权字第××号至3942420－13号；2.成（天）房他证他权字第××号至3944230－6）。 该案与本案有关的判项为：“一、森宇公司、成都长湖投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向华融资产公司偿还债务本金2亿元，并支付展期补偿金（截止2016年5月18日的展期补偿金14265416.67元；从2016年5月19日起的展期补偿金，以本金2亿元为基数，按合同约定的展期补偿金比率25%／年，计算至款项付清之日止）；二、森宇公司、成都长湖投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向华融资产公司支付为实现债权而实际产生的律师费用25000元；三、如森宇公司、成都长湖投资有限公司未履行第一、二项义务，华融资产公司有权对森宇公司所有的位于成都市的部分住宅和车位，七期部分住宅（他项权证号：1.成（天）房他证他权字第××号至3942420－13号；2.成（天）房他证他权字第××号至3944230－6））行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”。案涉房屋办理抵押登记的日期为2015年12月2日，被担保主债权数额为22450万元，抵押权人为华融资产公司。 该判决发生法律效力后，本院受理了华融资产公司的强制执行申请，执行案号为（2017）川01执1727号。执行中，本院于2016年8月29日作出（2017）川01执1727号之十八执行裁定，查封案涉房屋，查封期限三年。2019年7月19日，本院作出（2017）川01执1727号之十九、二十执行裁定，继续查封森宇公司位于成都市天府新区房屋。查封期限三年，从2019年7月19日至2022年7月18日止，案涉房屋在上述查封范围内。执行中，经厦门资产公司申请，本院于2019年5月10日作出（2019）川01执异990号执行裁定书，裁定变更厦门资产公司为本院（2017）川01执1727号执行案件的申请执行人。陶光雪以案涉房屋系查封前购买，并已支付房款为由，向本院提起执行异议。本院于2020年11月23日作出（2020）川01执异2382号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。厦门资产公司不服，遂提起本案诉讼。 另查明，2015年8月27日，森宇公司与陶光雪签订两份《商品房买卖合同》。其一载明案涉房屋总价款为1218490元，合同签订之日一次性支付全部购房款；其二载明陶光雪购买位于南湖国际社区××号商品房，测绘建筑面积为30.97平方米，总价款为87000元，合同签订当日一次性支付全部购房款。同日，陶光雪通过ＰＯＳ机刷卡方式向森宇公司支付款项1305490元，森宇公司向陶光雪出具收到楼款1218490元、车位款87000元的收据两份。备注处分别注明“ＰＯＳ机1218490元”、“ＰＯＳ机87000元”。2018年9月，陶光雪开始交纳案涉房屋的物业费及生活垃圾清运费。 再查明，2012年11月15日，甲方（债权人）华融资产公司与乙方（债务人）森宇公司签订《债务重组协议》，协议第一条载明：“甲方、乙方与中国工商银行股份有限公司成都双流支行（原债权人、即甲方所受让资产的转让方）于2012年11月15日签署了编号为四川分公司-2012-81-1号《债权转让协议》，中国工商银行股份有限公司成都双流支行已将其对乙方拥有的本金为人民币40000万元（大写：人民币肆亿元整）债权及项下的相关权益（包括但不限于原贷款本金所对应的利息、担保权利等）全部转让给甲方，甲方因此成为乙方的债权人，依法享有对乙方的相应债权；第1.3重组期限：本次债务重组期限为24个月，自甲方依据四川分公司-2012-81-1号《债权转让协议》之约定向中国工商银行股份有限公司成都双流支行支付转让价款之日起算。” 2014年1月15日，华融资产公司向成都市天府新区政务中心房地产中心出具《同意办理分户产权的函》。 截至法庭辩论终结时，陶光雪在成都市范围内没有用于其他居住的房屋。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、《商品房买卖合同》、收据、《债务重组协议》《同意办理分户产权的函》、（2016）川01民初977号民事判决书、（2019）川01执异990号执行裁定书、（2020）川01执异2382号执行裁定书等。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是陶光雪就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故陶光雪应对其主张享有排除强制执行的实体权益承担举证责任。 本案中，陶光雪主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。根据前述条款关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，其原理在于保护消费者的生存性权益，若符合前述条款，能够排除执行。首先，案涉房屋查封日期为2016年8月29日，陶光雪与森宇公司签订《商品房买卖合同》的日期为2015年8月27日，早于人民法院查封时间，且双方签订的商品房买卖合同并无法律规定的无效情形，故本案符合在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同的情形；其次，案涉房屋系用于居住，且陶光雪名下在成都市辖区内并无其他用于居住的房屋符合前述条款第二项规定的情形；最后，签订合同当日，陶光雪即通过POS机刷卡方式向森宇公司支付了全部的购房款，森宇公司亦向陶光雪出具了收据，符合前述条款第三项规定的情形。 承前所述，陶光雪依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。 综上，厦门资产公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告厦门资产管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费15766元，由原告厦门资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  牛玉洲 审判员  陈丽华 审判员  孙 韬 二〇二一年五月三十一日 书记员  魏 闻