江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4429号上诉人（原审被告）：章建，男，1969年5月14日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：张达梅（系章建之妻），女，1967年9月22日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：许波华，江苏厚高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：如皋市旅游投资发展有限公司，住所地如皋市如城街道石合泰古民居（大冶街29号）。法定代表人：葛汝俊，总经理。委托诉讼代理人：戴建明,如皋市文体广电和旅游局员工。委托诉讼代理人:韩健，江苏冠华律师事务所律师。上诉人章建与被上诉人如皋市旅游投资发展有限公司(以下简称如皋旅游发展公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2019)苏0682民初7417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章建上诉请求：依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人主体错误。2019年如皋市委作出《关于深化国资国企改革的实施意见》,将案涉石合泰资产从被上诉人处划给如皋市城市产业发展集团有限公司。2020年2月，如皋市人民政府办公室作出《关于扎实做好深化国有企业改革相关资产资料等事项交接工作的通知》，明确要求交接主体和受让主体在2020年3月5日前全面完成移交工作。案涉石合泰资产产权已移交给如皋市城市产业发展集团有限公司，被上诉人工作人员也确认石合泰资产已于2020年8月28日移交。虽然庭审中被上诉人提供一份情况说明“关于石合泰遗留问题仍然由其处理”，但被上诉人非石合泰资产所有权人。2.案涉租赁合同应为无效合同，案涉租赁标的物为文物，严禁以租售等市场化方式运作。3.上诉人新建及改扩建得到被上诉人同意。上诉人添附的不动产以及添置的字画、名贵红木家具价值千余万元，一审未考虑租赁期间上诉人添附行为，违背公平公正原则。如皋旅游发展公司答辩称，1.被上诉人主体适格。如皋市人民政府发布的《关于扎实做好深化国有企业改革相关资产资料等事项交接工作的通知》，文件规定，相关遗留问题，根据新老划断的原则，各部门仍然对交接前形成的历史遗留问题承担主体解决责任。目前为止所有国有资产的交接手续未完成，石合泰资产在被上诉人名下。根据上述文件精神，对于遗留问题，承担解决责任的主体还是被上诉人。2.关于案涉合同效力问题。该租赁合同是双方真实意思的表示，依法成立。双方签订两份合同都已明确，租赁期间届满以后，对涉及石合泰所添附的结构性固定设施及周边附属用房均无偿归出租人，动产部分归上诉人。关于上诉人新建及改扩建等添附行为，已另案处理。如皋旅游发展公司向一审法院起诉请求：1.判令章建按原状归还所租赁的房屋；2.章建按合同约定支付租金至实际归还房屋之日为止（暂计算至2019年8月3日为246667元，370000元/12*8=246667)；3.本案诉讼费用由章建承担。一审法院经审理认定事实：2007年8月29日，如皋市人民政府办公室发布《市政府办公室关于将文昌阁、靖海门、石合泰民居和怡园旅游景点划拨给市旅游投资发展有限公司的决定》（皋政办发[2007]132号），文件载明：“为进一步整合全市旅游资源，加快我市旅游产业的发展，经市委常委会研究，决定组建如皋市旅游投资发展有限公司。该公司性质为国有独资公司，负责对全市范围内政府主导开发的旅游景点以市场化运作的模式进行开发和经营管理……经市政府研究，决定将文昌阁、靖海门、石合泰民居和怡园旅游景点划拨给市旅游投资发展有限公司……”。2008年5月5日，出租方如皋旅游发展公司（甲方）与承租方章建（乙方）签订《租房协议书》一份，约定甲方将石合泰租赁给乙方作为红木艺术馆等经营之用，租赁房屋面积1600平方米左右，给予6个月的装修免租期，租赁期限6年，自2008年11月5日起至2014年11月4日止；甲方同意乙方以甲方的名义将石合泰朝北的一面围墙改建成临街陈列窗，同意帮助乙方协调改善石合泰西侧厕所形象；乙方对承租房屋进行文化性包装，甲方提供包装方案及相关文史资料等。章建在承租案涉石合泰房屋并进行改建装潢后用于红木家具展示，并将临街的北边、东边、西侧外墙改建成店铺对外出租并收取租金。上述租赁期间届满后，章建仍继续使用案涉石合泰房屋。出租方如皋旅游发展公司与章建于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条租赁标的及用途1、租赁标的包括：石合泰东院、中院、西院三个院落，石合泰三个院落南侧附属用房（其中包括市环卫处现借用的约17平方米的准备室）、东侧和北侧附属用房以及西侧原厕所改建房屋（现为金朝珠宝店租用）……第二条租赁期限租赁期限自2014年11月4日至2018年11月3日止，共计四年。第三条租金及付款方式1、租金为每年人民币叁拾柒万元整（￥370000.00元整）”。2、租金支付方式：2015年9月15日前，乙方支付2014年11月4日至2015年11月3日的租金人民币叁拾柒万元整；2015年10月31日前，支付2015年11月4日至2016年11月3日的租金人民币叁拾柒万元整；以后依此类推至合同期满……第四条装饰装修物整理1、乙方若需对石合泰房屋内、房屋外立面等进行适当的装饰、装修和添置设施等，须提前向甲方申报方案，经甲方审核同意并出具书面通知后方可实施。2、甲方审核同意并出具书面通知后，乙方在进行装饰、装修和添置设施时，必须按照审核方案实施，不得改变房屋主体结构、影响房屋安全，如有损坏由乙方负责赔偿。3、乙方进行装饰、装修和添置设施等的费用（包括对石合泰东院、中院、西院三个院落的包装、布展等费用）由乙方负责，与甲方无关。……第六条石合泰的返还1、租赁期满后，乙方按时将石合泰交还甲方。2、提前终止合同的，根据双方约定结清费用后，乙方无条件返还甲方石合泰。3、租赁期满或提前终止合同后，乙方对石合泰添加的结构性固定设施，归甲方无偿所有，乙方装饰、装修或添置的其他可移动部分物品归乙方所有……第八条其他约定1、租赁期满，甲方收回石合泰后，重新对外公开招标出租，同等条件下，乙方有优先承租权……”。双方均依约履行了上述《房屋租赁合同》，章建已支付了租赁期间的租金。双方的租赁合同于2018年11月3日届满后，双方并未续签租赁合同也未就案涉房屋签订新的租赁合同，章建继续占有及使用案涉房屋。如皋旅游发展公司于2019年4月1日向章建发送《通知》：双方房屋租赁合同于2019年5月4日解除，章建于2019年5月4日前腾空租赁房屋，恢复原状，交还房屋钥匙，支付租金等。章建于2019年5月12日回复如皋旅游发展公司，希望与如皋旅游发展公司继续保持合作关系。2019年6月6日，如皋旅游发展公司再次通知章建履行交房义务。章建于2019年6月29日向如皋旅游发展公司提交“关于续租石合泰民居的申请”一份。2019年8月9日，如皋旅游发展公司诉至法院，要求判如前请。审理中，如皋旅游发展公司明确第一项诉讼请求中的“原状”指的是2015年9月1日《房屋租赁合同》第一条约定的租赁标的，即石合泰东院、中院、西院三个院落，三个院落南侧附属用房（其中包括市环卫处现借用的约17平方米的准备室）、东侧和北侧附属用房以及西侧原厕所改建房屋。另查，2020年3月27日，章建诉至法院，要求如皋旅游发展公司返还租赁期间添附的财物以及对租赁物的改造费用，诉讼过程中明确诉讼请求为：请求判令如皋旅游发展公司给付租赁期间添附的财产以及对承租物的改造费用合计人民币660万元及利息（自起诉之日起，按照LPR计算至实际给付之日止）。2020年9月20日，一审法院作出（2020）苏0682民初1987号民事判决书，判决：一、如皋市旅游投资发展有限公司返还案涉租赁房屋石合泰在租赁期间内章建添置的未形成附合的装饰装修物（包含字画、桌椅、红木家具、瓷器、摆件、电器等可移动财产、物品），由章建于判决生效后一个月内自行搬离取得；二、驳回章建的其他诉讼请求。2020年7月17日，法院组织双方对案涉房屋进行现场勘验，对案涉房屋现状进行确认，届时有8家商户承租石合泰外围店铺经营,租金由章建收取。本案的争议焦点为：1、如皋旅游发展公司主体是否适格；2、如皋旅游发展公司主张章建返还房屋是否合法有据。一审法院认为，关于争议焦点一，如皋旅游发展公司主体是否适格的问题。如皋旅游发展公司依据皋政办发[2017]132号文件取得石合泰的开发、经营、管理权利，与章建就石合泰签订了《租房协议书》、《房屋租赁合同》，并将石合泰交由章建使用。案涉租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，受法律保护。因此，如皋旅游发展公司作为主体适格。章建对于如皋旅游发展公司的合同主体资格是明知的，现章建以如皋旅游发展公司不是石合泰产权人为由否认其主体资格，法院不予采纳。关于争议焦点二，如皋旅游发展公司主张章建返还房屋是否合法有据的问题。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的租赁合同履行期限已于2018年11月3日届满。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。如皋旅游发展公司在一个月前通知章建解除租赁合同，符合法律规定，故法院认定双方的租赁关系于2019年5月4日解除。现如皋旅游发展公司要求收回租赁房屋，章建应及时履行返还案涉房屋的义务。如皋旅游发展公司主张章建给付自2018年11月4日起至实际交还房屋之日止、按原房屋租赁合同约定的年租金370000元标准计算的租金，法院认为，2018年11月4日至2019年5月4日期间章建应支付租金185000元（370000元/12月×6月）；自2019年5月4日起，章建应按照370000元/年标准支付房屋占有使用费至实际返还租赁房屋之日止。至于章建主张的租赁期间添置的财产及改造费用损失，已另案处理，法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、章建于判决生效后三十日内将承租的石合泰房屋交付给如皋旅游发展公司；二、章建于判决生效后三十日内给付如皋旅游发展公司自2018年11月4日起至实际返还租赁房屋之日止的租金、房屋占有使用费，按照370000元/年计算；三、驳回如皋旅游发展公司的其他诉讼请求。如果章建未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由章建负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人章建向本院提交终止合同协议书一份，证明被上诉人要收回房屋；两份解除租赁合同协议书，证明其将出租的店铺收回。上诉人女儿与被上诉人工作人员聊天记录，证明被上诉人要收回房屋事实及其不支付房租理由。被上诉人质证认为，终止合同协议书与解除租赁合同协议书，真实性没有异议，说明被上诉人在涉案房屋租赁期间届满之前，向所有的经营商户发出告知函，明确上诉人与被上诉人之间将不再续签租房合约，进一步证明被上诉人要求收回房屋的主张。经审理查明，一审查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点：1.被上诉人主体是否适格及案涉租赁合同效力问题。2.一审未考虑租赁期间上诉人新建、改扩建等添附行为，是否违背公平公正原则。关于被上诉人主体是否适格及租赁合同效力问题。从如皋市人民政府发布《市政府办公室关于将文昌阁、靖海门、石合泰民居和怡园旅游景点划拨给市旅游投资发展有限公司的决定》等文件可见，当地政府赋予被上诉人对石合泰的开发、经营、管理权利，且上诉人亦依约按《房屋租赁合同》履行租赁期间的租金给付义务，故双方签订的案涉租赁合同合法有效。如皋市人民政府发布《关于扎实做好深化国有企业改革相关资产资料等事项交接工作的通知》“对相关遗留问题明确，根据新老划断的原则，各部门仍然对交接前形成的历史遗留问题承担主体解决责任”。现上诉人以被上诉人非石合泰产权人为由否认其主体资格，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。至于上诉人新建、改扩建等添附行为，鉴于上诉人已就租赁期间添附的不动产及改造费用损失诉至法院，另案处理，本案不予理涉。综上所述，章建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人章建负担。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二一年五月三十一日书记员 周伟伟