苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初4218号原告：苏州旭创光电产业园发展有限公司，统一社会信用代码9132059455383489XX，住所地苏州工业园区胜浦路168号。法定代表人：刘圣。委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。被告：骏崎智能科技（江苏）有限公司，统一社会信用代码91320594MA1X0QRD8L，住所地苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-A室。法定代表人：沈阳。委托诉讼代理人:谢建峰,男，1979年11月21日出生,汉族，住常州市新北区,系公司股东。原告苏州工业园区建胜产业园发展有限公司（以下简称“建胜公司”）与被告骏崎智能科技（江苏）有限公司（以下简称“骏崎智能公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建胜公司的委托诉讼代理人钟翔，被告骏崎智能公司的委托诉讼代理人谢建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建胜公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付自2019年8月1日起至2019年09月26日止欠缴的租金35558.32元、2019年9月27日起至2019年11月18日止的房屋占有使用费50480.12元以及违约金194046.83元，律师费损失11833元，合计为291918.27元；2、判决由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年7月26日，原告建胜公司与被告骏崎智能公司签订《房屋租赁合同》，约定由骏崎智能公司承租位于苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-A室的房屋，租赁合同对租金及支付方式、违约责任、租赁物归还均作出约定，除首次租金外，后续合同季度租金应于该季度开始前提前至少15日予以支付到账。被告未能依约于2019年7月17日前支付2019年8月1日起的该季度租金，至2019年9月10日据合同9.2.1条约定已形成根本违约。经催收后，原告于2019年9月26日收到被告提出的终止租赁合同并退租请求，原告确定按该请求日解除租赁合同并追究其违约责任，在被告未能依约返还租赁物的情形下，原告于2019年11月18日自行收回涉诉房屋。原告为维护自身权益，遂诉讼来院。被告骏崎智能公司答辩称：第一，骏崎智能公司签署的租赁合同应当无效，因为案涉租赁合同并没有被告公司的盖章，且合同承租方的名字亦与被告不符；第二，原告提供的房屋不符合我方生产经营所需，且在2018年至2019年期间，受中美贸易影响，公司生产经营受到严重影响；第三，房屋租金被告也是在按期支付，被告在2019年3月份就告知原告不租了，因此合同解除时间也应调整。本院经审理查明的事实如下：原告系苏州工业园区胜浦路168号的产权人。2018年7月26日，谢建峰以骏崎医疗科技（江苏）有限公司（筹）名义（承租方/乙方）与原告建胜公司（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号[ZSB-JS-2018-005]），约定骏崎医疗科技（江苏）有限公司（筹）承租建胜公司名下苏州工业园区胜浦路168号3幢102-2-A室房屋，租赁物建筑面积约为634.97平方米，租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日止。租金标准为：2018年8月1日至2020年7月31日，租金为30元/m2/月。2020年8月1日至2020年10月31日，装修优惠期，租金为1元/m2/月。2020年11月1日至2022年7月31日，租金为33元/m2/月。2022年8月1日至2023年7月31日，租金为36元/m2/月。承租方须在本合同签订后的5个工作日内向出租方缴纳数额相当于30元/平方米/月租金标准的一个季度的租金额作为保证金计57147.3元。合同第6.1.2条约定：承租方应当按合同季度(每季三个月)支付租金，但其中第一季度的租金于本合同签署日后5个工作日内，且在租赁物业实际交付之前，支付给出租方指定的账户；此后各合同季度的租金于该季度开始前提前至少15日支付给出租方指定的账户。合同第6.2.1条约定：在承租方全面适当履行本合同、不存在任何违约行为的前提下，出租方同意给予承租方3个月的装修优惠期，自2020年8月1日至2020年10月31日；在装修优惠期内，承租方按照1元/平方米/月的优惠租金标准支付租金，但应当全额缴纳物业管理费和其他应当由承租方承担的各种费用，也不免除承租方在本合同项下的其他任何义务。合同第9.2.1约定：承租方逾期支付租金、保证金、其他费用等各种应付款项的，每逾期一日，承租方应按照应付款项总额的万分之五支付违约金，违约金应计算至承租方清偿完毕全额款项之日止。逾期超过1个月的，视为根本性违约，出租方有权解除本合同，承租方此前已经承担的违约责任独立承担之外，出租方有权要求承租方承担金额相当于“全额保证金金额加（+）剩余期限内应付租金(按标准租金计算)总额20%”的违约金。合同第9.2.2约定：因承租方自身原因，拟提前解除租赁合同的，承租方必须提前三个月书面通知出租方，否则出租方有权要求承租方继续履行本合同并纠正其违约行为(如有)。经承租方提前三个月书面通知解除租赁合同的，仍视为违约解除，承租方应当承担以下违约赔偿责任，但出租方遭受的损失超过以下违约赔偿金额的，承租方应承担补足赔偿义务：（1）租赁期限未满三年的，没收全额保证金作为违约金，并另行承担自本合同解除之日起按照本来再正常履行本合同三个月的可得租金损失；（2）租赁期限已满三年的，没收全额保证金金额作为违约金。合同第9.2.4约定：因承租方违约导致本合同被提前解除的，截至解除日，承租方根据当地政策或本合同约定已经享有或享受的租金减免优惠部分应按照本合同约定的租金标准向出租方据实一次性补足，承租方应在解除日后的5日内补足支付完毕。合同第9.2.3条约定：承租方具有以下情形的，视为承租方根本性违约，承租方此前已经承担的违约责任独立承担之外，出租方有权解除本合同，并有权要求承租方承担相当于“全额保证金金额加(+)剩余期限内应付租金(按标准租金计算)总额20%”的违约金，若出租方遭受的损失(包括无论本合同是否被解除出租方可能遭受的损失)超过违约金的，承租方应承担补足赔偿义务…（3）承租方单方提出或宣布提前解除合同的但未经双方协商一致解除合同的；或承租方默示、或以实际行为表示不再履行合同的但尚未经双方协商一致解除合同的…合同第9.2.6条约定：本合同所述出租方因此可能遭受的损失(或者给出租方造成的损失)包括：因承租方过错，出租方已经遭受的直接损失、将来必然要遭受的损失和成本支出、出租方为签订和履行本合同之目的专门在本合同签订之后为承租方占有和使用租赁物业发生的各种成本和费用(例如定制装修、物业预留等)、(在解除本合同的前提下)出租方为恢复租赁物业原状(无论出租方何时和如何恢复、是否委托第三方恢复)出租方需要花费的费用和成本、出租方采取措施收回租赁物业的费用和成本(包括委托第三方评估或公证的费用)、与承租方引发诉讼或者仲裁出租方支付的合理的律师费、来自政府部门的罚款、以及直接来自任何第三方的各种赔偿金(含已经和将要支付的)。合同10.1条约定：当本合同被提前解除或承租期满终止时，承租方须自行将租赁物业及其设施设备、物品恢复至交付使用时的原貌(自然老化及合理损耗除外)，保持完好无损，并交还出租方。若承租方已经对租赁物业进行过装修的，则承租方仍应当拆除其所作的装修、装饰或附属产物，将租赁物业恢复至交付使用时的原貌。经出租方事先同意，承租方可以保留租赁物业内的任何内部装修、装饰或附属物，若保留的则视为承租方放弃该等装修及物品的所有权，完全交由出租方进行处置，而出租方无须向承租方支付任何补偿或赔偿。合同10.3条约定：若承租方未能在本合同解除或终止后的5日内按照上述要求归还租赁物业，每逾期一天，承租方须向出租方支付房屋使用费(相当于1.5倍的日租金，自本合同被解除或者期满终止之日起算)。谢建峰作为骏崎医疗科技（江苏）有限公司（筹）代表在租赁合同上签字。2018年7月27日，谢建峰作为骏崎医疗科技（江苏）有限公司（筹）代表签署《入驻移交单》以及房屋交付资料，接收案涉的租赁物业。被告骏崎智能科技（江苏）有限公司成立于2018年8月7日；2018年8月31日，公司名称由骏崎医疗科技（江苏）有限公司变更为骏崎智能科技（江苏）有限公司，股东为沈阳及谢建峰，2019年2月27日谢建峰将股份转让给沈阳，公司变更为有限责任公司（自然人独资），谢建峰为公司监事。公司成立后，该公司在租赁房屋内继续经营。2019年9月10日，原告工作人员向被告骏崎智能公司股东谢建峰发送《重度催款单》的电子邮件，载明因被告骏崎智能公司未及时缴纳2019年8月1日-2019年10月31日的租金，特发送重度催款单，务必尽快缴纳租金。2019年9月26日，被告骏崎智能公司股东谢建峰向原告工作人员发送《退租申请》的邮件，载明因公司长期受中美贸易影响，导致无法生产，现正式提出退租申请。2019年10月17日，原告工作人员向谢建峰的发送《通知函》的邮件，载明：对于被告提出的《退租申请书》原告已收悉，并表示同意双方之间的租赁合同于2019年9月26日解除；截至解除日，骏崎智能公司拖欠的2019年8月1日至2019年9月26日期间的租金35558.32元，务必在2019年10月25日之前结清；根据租赁合同约定，被告构成违约，应按照合同约定承担违约责任；请被告在不晚于2019年10月31日之前，自行将租赁房屋恢复至交付使用时的原状后归还给原告。若未能按期归还租赁房屋的，原告将考虑自行采取措施收回租赁房屋并代为实施恢复原状工作。并且，自解除日次日起至租赁房屋实际归还之日(或至原告自行收回及代为恢复原状工作完成之日)期间的房屋使用费，由被告承担，原告保留追究被告的违约责任。另查明，原告提交了其与江苏九典律师事务所签订的聘请律师代理合同、律师费发票及转账凭证，证明原告为维权支出律师费11833元。又查明，原告建胜公司于2021年2月10日经工商核准,名称变更为苏州旭创光电产业园发展有限公司，法定代表人变更为刘圣。诉讼中，原被告双方均认可涉案房屋租赁合同已解除。原告建胜公司与被告骏崎智能公司均确认涉案房屋的租金交付至2019年7月31日，且明确被告骏崎智能公司在原告处有押金57147.3元。原告称，案涉房屋租赁合同是依被告申请进行解除，解除日期为是2019年9月26日；涉案的房屋其已于2019年11月18日自行收回。被告称，对于案涉租赁合同的解除无异议，但认为解除日期应该是2019年7月31日；被告在2019年3月、4月提出退租，原告称要请示领导，没有说不同意也没有说同意；对于案涉房屋内的装修及物品所有权，被告予以放弃。以上事实有《房屋租赁合同》、《入驻移交单》、房屋交付资料、《退租申请》、《重度催款单》、《通知函》等邮件、聘请律师代理合同、律师费发票、转账凭证、公司准予变更登记通知书等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利和义务。被告辩称案涉房屋租赁合同应为无效的意见缺乏法律依据，本院碍难采信。诉讼中，原、被告双方对案涉房屋租赁合同已解除均无异议，本院予以确认。对于租赁合同解除的时间，被告认为应为2019年7月31日，原告认为应为2019年9月26日。本院认为，被告辩称其于2019年3、4月已告知原告无能力继续履行涉案租赁合同，但因其并未向原告明确提出退租的申请且未获得原告同意，此后被告亦未将案涉房屋腾空后交还原告，故双方的租赁合同并未于2019年7月31日解除。被告自2019年8月1日即未按合同约定支付租金，并于2019年9月26日发送邮件要求退租，原告予以认可，租赁合同自该日解除。合同解除前，被告欠付的租金仍应支付原告。原告主张被告支付截至2019年9月26日的租金35558.32元，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将承租房屋恢复原状后交还给原告。未能及时返还的，被告还应支付房屋占有使用费。关于原告主张的房屋使用费，庭审中原告自述涉案房屋已于2019年11月18日收回，且被告骏崎智能公司未提供其向原告交付房屋的相关证据，故对于上述房屋收回时间本院予以认可，原告将房屋使用费主张至该收回之日亦属合理。但原告主张的标准过高，本院酌情调整为按照原租赁合同约定的租金标准核算为33653.4元。另，原告主张的违约金194046.83元过高，本院综合考虑因被告违约导致原告重新寻找租户并造成房屋空置的损失等情况，酌情按照三个月租金标准判决被告支付原告违约金57147.3元。原告主张被告支付律师费11833元，具有合同及事实依据，本院一并予以支持。对于被告支付的保证金57147.3元，其性质为保证合同履行，故本院一并予以结算并折抵被告应付的违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告骏崎智能科技（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州旭创光电产业园发展有限公司租金35558.32元、房屋占有使用费33653.4元及律师费损失11833元，合计81044.72元；二、驳回原告苏州旭创光电产业园发展有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2839元，由被告骏崎智能科技（江苏）有限公司负担789元，由原告苏州旭创光电产业园发展有限公司负担2050元。被告负担部分已由原告预交，本院不予退还，被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘佳政二〇二一年五月二十五日法官助理 张 端书 记 员 夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。