甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终422号 上诉人（原审被告）：丁吉祥，男，1976年1月6日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住张掖市。公民身份号码：×××。 被上诉人(原审原告):中国邮政集团有限公司张掖市分公司。住所：甘肃省张掖市甘州区西大街15号。统一社会信用代码：916207007102573297。 主要负责人：郝大虎，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：聂新忠，系该分公司员工。 上诉人丁吉祥因与被上诉人中国邮政集团有限公司张掖市分公司（以下简称中国邮政张掖分公司）租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2020）甘0702民初8822号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁吉祥上诉请求：1.撤销甘州区人民法院（2020）甘0702民初8822号民事判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人代理人所述续签合同不成立，我没有签订过合同。二、我与何丽并不是夫妻关系，我们没有领取结婚证。涉案房屋由何丽使用，我从其手中租赁经营业务，租金我交给何丽，再由何丽交给被上诉人。三、疫情期间，全国都有减免房租的情形，被上诉人没有给我们减免。我们拖欠租金11000元，但被上诉人收取了我方押金13000元。四、被上诉人应起诉我和何丽，并非只起诉我一人。 中国邮政张掖分公司辩称：涉案合同最先是由上诉人妻子何丽签订的，但是租赁费一直没有交，致使合同没法续签，故就要求上诉人重新签订合同，上诉人本人没有来，他将他的身份证和营业执照给公司工作人员聂新忠，聂新忠就代上诉人在续签合同上签了“丁吉祥”三个字。涉案房子一直由上诉人使用。被上诉人向上诉人出具了限期搬离通知书，但上诉人也一直没有搬离。 中国邮政张掖分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即交还甘州区滨河新区人民公园东侧综合楼A座104号商铺，并支付租金41000元，承担违约金6150元，合计47500元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2019年5月24日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同（出租）》一份，合同约定的主要内容为：由被告承租原告坐落于张掖市××区，房屋面积125平方米，租赁期限为一年，即自2019年6月1日起至2020年5月31日止，租金为每年48000元，按年预付制方式支付。被告在签订合同当日，应向原告交纳履约保证金作为被告履行合同各项条款的保证，其数额相当于三个月租金之和为13000元。被告须按合同约定的方式和时间，如期交纳或补足租金和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向原告交纳逾期付款违约金，该违约金按应交款额之每日千分之五计算。上述违约金应自该欠款到期应付之日之次日起计算，直至被告付清所有拖欠款项的本金及逾期付款违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告还签订了《租赁房屋治安管理消防安全协议》，对双方的治安责任、违反治安责任的处罚等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。截止2020年11月30日开庭前，被告尚欠原告租赁费8000元未付。 另查明，租赁合同期满后，原、被告未续签租赁合同，被告继续占用使用租赁房屋至今。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同（出租）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定行使权利履行义务。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，合同租赁期届满后，双方未续签租赁合同，被告继续占有使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告签订的原房屋租赁合同继续有效，被告仍应按照租赁合同约定支付租金。经庭前调解，双方算账，截止2020年12月31日，被告尚欠租金35000元，扣除被告提出受新冠肺炎疫情影响，要求减免租金。原告同意减免一个月的租金4000元，为31000元。开庭前，被告于2020年11月25日支付租金15000元、5000元、3000元，合计23000元，尚欠租金8000元未付，被告作为承租人应承担清偿责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，并结合本案实际情况及2020年年初本地新冠肺炎疫情形势及实际防控情况，原告愿意对案涉租赁房屋2020年的房屋租金减免1个月，并无不妥。被告经本院传票传唤，未到庭应诉，视为对法律赋予其在诉讼中相关权利的主动放弃，本院对被告辩称要求减免三个月租金的理由，依法不予采信。 对原告要求被告承担违约金6150元的诉请，因本案被告未按照合同约定按期足额支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原、被告虽在合同中明确约定被告逾期支付租金应按照应交款额的每日千分之五计算，但该约定明显过高，本院予以调整，对原告的该项诉请，以被告现实际拖欠的租金8000元的20%计算，依法予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：被告丁吉祥拖欠原告中国邮政集团有限公司张掖市分公司房屋租金8000元，承担违约金1600元，合计9600元，于判决生效之日履行完毕。案件受理费988元，减半收取494元，由原告中国邮政集团有限公司张掖市分公司负担394元，被告丁吉祥负担100元。 二审中，被上诉人陈述案涉第二份租赁合同是自己的工作人员聂新忠受丁吉祥的委托，代替丁吉祥在租赁合同签名。丁吉祥对此不认可，提出涉案房子由何丽租赁，自己又从何丽手中转租过来单独经营业务，向何丽交纳租赁费。就上诉人的陈述，本庭责令上诉人于2021年4月26日前向法庭提交其向何丽支付租赁费的凭证，丁吉祥逾期未提交相应证据。经在国家企业信用信息公司系统查询，张掖正孚办公用品有限公司处于存续状态。该公司成立于2017年8月7日。法定代表人丁吉祥，公司监事何丽。涉案门店门头为正孚办公。 本院二审查明的事实除案涉合同“丁吉祥”的签名不是其本人所签外，其余事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：被上诉人要求上诉人支付租赁费有无事实和法律依据。本案中，上诉人提出自己不是案涉租赁合同的签订人，不应承担付款责任。经查，案涉合同上“丁吉祥”三个字不是丁吉祥本人所签。被上诉人陈述“丁吉祥”是自己的工作人员聂新忠受丁吉祥的委托，代丁吉祥所签。对此，本院认为，即便丁吉祥不认可承租人为“丁吉祥”的租赁合同是自己委托聂新忠代理所签，但案涉商铺抬头为正孚办公，而张掖正孚办公用品有限公司现处于存续状态，丁吉祥为法定代表人，何丽为公司监事。且从上诉人提出涉案房屋由何丽租赁，自己又从何丽手中租赁经营业务，租赁费向何丽交纳的陈述可知，丁吉祥实际占有使用涉案商铺是不争的事实。另外，丁吉祥也未在法庭指定期限内提交其向何丽支付租赁费的凭证，其认为案涉房屋存在转租事实缺乏证据。因此，案涉合同上“丁吉祥”不是丁吉祥本人所签，不影响丁吉祥与被上诉人事实上租赁关系的成立。何丽并非必须参加诉讼的当事人。丁吉祥提出自己不是案涉租赁合同的签订人，不应承担付款责任的理由依法不能成立。关于上诉人提出被上诉人收取其13000元押金的问题，上诉人在二审中未提交相应证据。对此，其可在本案履行过程中持相应证据与被上诉人据实结算或另行解决。 综上，上诉人丁吉祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费988元，由上诉人丁吉祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈 军 审判员 胡宏睿 二〇二一年五月十二日 书记员 魏文婧 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。