江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4441号上诉人（原审被告）：马玲杰，男，1990年11月12日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：陆添笑、师艺文，上海申浩（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜学栋，男，1997年11月15日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：浦兆明，太仓市浏河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：姚纬宇，男，1977年6月24日出生，汉族，住江苏省如东县。上诉人马玲杰因与被上诉人颜学栋、姚纬宇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马玲杰上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、由被上诉人颜学栋承担本案诉讼费用。事实和理由：一、颜学栋称定金5万元，首付款11万元，装修款21万元，共计37万元，均系现金交付，但未提供取现凭证，实际并未交付，定金与首付款收条为上诉人先签名字后补内容。二、姚纬宇与颜学栋签订《补充协议（二）》、允许颜学栋入住涉案房屋并进行装修以及收取贷款利息36300元的行为系超越代理权的行为，上诉人并未委托姚纬宇签订该补充协议，事后也未进行追认。颜学栋没有合理审核，不属于善意相对人。且案涉房屋买卖并非正常的二手房交易，颜学栋与姚纬宇有恶意串通嫌疑，装修费与还贷款利息应由颜学栋向姚纬宇主张。被上诉人颜学栋辨称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人姚纬宇辨称：1.马玲杰委托我将本涉案房屋卖掉，出卖价格等都与马玲杰确认后卖给颜学栋的，颜学栋支付了定金以及首付款16万元。2.2016年11月9日签订《补充协议（二）》，当时马玲杰欠银行贷款及利息，银行要催付款，我就叫颜学栋先付了36300元(11个月×3300元=36300元)给我，然后我帮上诉人马玲杰支付银行贷款及利息，马玲杰将房产证、钥匙交给我，并委托我交给颜学栋进行装修。请求驳回上诉，维持原判。颜学栋向一审法院起诉请求：1.判令马玲杰返还颜学栋购房款11万元。2.判令马玲杰返还颜学栋购房定金5万元和违约金5万元。3.判令马玲杰返还颜学栋装修款179317元。4.判令马玲杰返还颜学栋贷款利息36300元。一审法院认定事实：2014年9月24日，坐落于太仓市浮桥镇浏家港区新港东路106号上海春天花苑33幢403室的房屋及车库29登记至马玲杰名下。2016年9月25日，颜学栋（乙方、买方）、马玲杰（甲方、卖方）与安莱中介（丙方、中介方）签订《房地产买卖契约》一份，约定“一、甲方自愿将坐落在浮桥镇浏家港区新港东路106号上海春天花苑33幢403室的房地产房屋建筑面积140.97平方米，车库建筑面积10平方米出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方协定上述房地产成交总价为735000元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期款，在双方签订买卖合同之日，付购房定金5万元整；第二期款11万元于2016年12月1日前支付，并办理房产过户手续；第三期款首付+银行贷款结清所有房款于乙方过户后三日内一次性付清，如办理资金托管，甲方售房款最后从房地产交易托管中心领取，并办理房产交接。三、甲乙双方必须提供房产过户相关证明材料，甲乙双方在丙方的监督和协助下付清购房款，办理房产过户、交接、资金托管、银行贷款行手续。甲方需付清水、电、煤气、有线、电话、物业管理费用，户口迁出。四、相关其他费用，房产交易费用甲方承担，契税由甲方承担，土地证交易费甲方承担，营业税甲方承担，个人所得税甲方承担（甲方需提供原购房发票及契税单）。房东全包价（包括税收、中介费及其他）。五、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任，乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双方返还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付所购房屋，均视为违约。七、在交易过程中，受国家税收政策和银行贷款政策临时变动导致甲乙双方无法继续履行本合同，甲乙双方均不作违约处理，若需继续履行本合同则协商解决。八、由于购房人资信所造成的不能办理贷款，由购房人自己承担责任。十一、双方约定如乙方征信无法贷款合同注销，退还定金，如甲方违约双倍赔偿定金。十二、丙方对本协议的履行不负民事责任。”颜学栋在协议落款乙方处签字，姚纬宇代马玲杰在协议落款甲方处签字。同日，颜学栋向姚纬宇支付定金5万元。2016年10月15日，马玲杰（甲方）与颜学栋（乙方）签订《补充协议》一份，内容为“由于颜学栋购买浮桥镇上海春天花苑33-403房屋，未满足苏州限购条件，颜学栋在苏州交社保未交满一年。经双方协商，有两种处理方法。方法一、在苏州不交社保时间在2016年4月至2017年4月，所以在2017年5月份房屋过户。方法二、方法一不允许的条件下，在苏州交满一年社保时间在2016年10月至2017年10月，所以在2017年10月份房屋过户。附：1.浮桥镇上海春天花苑33-403房贷利息由颜学栋承担2300元每月，颜学栋承担房贷利息时间分两种情况。一、方法一可行的情况下颜学栋的房贷利息承担时间截止到2017年4月份结束。二、方法一不的情形颜学栋房贷利息承担时间截止到2017年10月份结束。另，甲方违约双倍赔偿乙方所付款项（定金+首付+已交银行贷款利息）。乙方违约甲方不退还乙方所付款项（定金+首付+已交银行贷款利息），乙方有转让权，乙方购买浮桥镇上海春天花苑33-403房屋共要付金额以合同为准。二、如乙方个人征信问题不能贷款，甲方退还首付款，定金不退还。”马玲杰及颜学栋在甲乙方落款处签字，姚纬宇在中介落款处签字。同日，马玲杰出具《收条》一份，内容为“今收到颜学栋购买上海春天3幢403室购房款（定金+首付）16万元整，定金收据作废。”马玲杰表示其于2016年10月15日在收条上签字系空白收条，内容系姚纬宇事后添加，当时在场的有马玲杰、姚纬宇及另外一个人，没有颜学栋及颜学栋的父亲。姚纬宇表示收条内容是2016年10月15日其书写好以后，由马玲杰签字的，当时在场的有颜学栋、颜学栋的父亲、马玲杰、姚纬宇及姓董的介绍人。颜学栋认可姚纬宇的陈述。2016年11月9日，姚纬宇（甲方）与颜学栋（乙方）签订《补充协议（二）》一份，内容为“颜学栋浮桥镇上海春天花苑33-403房屋2016年10月15日，附1条款作废。增加：现颜学栋从10月开始付3300元房贷给安莱中介，付款时间按2016年10月15日补充协议中的方法一或方法二决定。方法一可行，那么颜学栋向银行贷款是由56.6万开始贷款。如果方法一不可行，那么通过方法二，颜学栋向银行贷款是由55.8万开始贷款。如有延期交付按3300元继续交付安莱，贷款总额相应减少。2016年10月开始颜学栋对此房屋有使用权。颜学栋购买浮桥镇上海春天花苑33-403房屋支出的金额（定金+首付+贷款+银行贷款利息，定金+首付+贷款=73.5万）。”后姚纬宇将案涉房屋钥匙交付颜学栋，颜学栋对案涉房屋进行了装修。2016年12月至2017年10月，颜学栋每月支付姚纬宇3300元，共计36300元用于归还马玲杰所欠案涉房屋抵押贷款。马玲杰与姚纬宇一致确认姚纬宇代马玲杰归还案涉房屋抵押贷款39900元，包括2016年12月20日的9400元、2017年6月24日的9500元、2017年9月30日的5000元、2017年9月29日的5000元、2017年12月20日的11000元。中国工商银行太仓支行于2019年5月10日向一审法院提起诉讼，要求马玲杰归还借款本金479958.64元及利息、罚息、复利、律师代理费等，并要求就案涉房屋变现所得优先受偿。一审法院于2019年9月3日作出（2019）苏0585民初2683号民事判决书，判决马玲杰归还借款本息合计517822.91元及律师代理费28600元，中国工商银行太仓支行就案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。后中国工商银行太仓支行向一审法院申请执行，一审法院于2020年4月7日作出（2020）苏0585执766号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人马玲杰名下位于太仓市浮桥镇××家港区××天花××室房产【××室内固定装修，不动产证书号苏（2017）太仓市不动产权第0001372号】以清偿债务。上述案件执行过程中，一审法院委托昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司对案涉房屋、车库的价值进行评估。该公司于2020年5月8日出具《房地产估价报告》一份，评估结果为案涉房屋评估总价为935900元、车库评估总价为18804元、室内耐用装修价值为179317元，合计1134021元。后在一审法院拍卖过程中，颜学栋的父亲颜延龙以914000元的价格拍得案涉房屋及车库。审理中，马玲杰向一审法院陈述“签订补充协议时，我在上海上班，姚纬宇打电话给我，让我回浏河签个字，我就急忙从上海回来签字，当时没有看的太清楚就把字签了就走了，收条上的定金及首付款我没有收到。收条是姚纬宇让我签了字按了手印就走了，上面的日期写的10月18日后来改成10月15日了。2015年下半年，我怕还不上贷款影响征信曾经委托姚纬宇把案涉房屋卖了，但没有姚纬宇说的2万元的事。颜学栋在2017年10月具备过户条件下没有联系我过户，我认为是不合理的。2017年1月，我补好案涉房屋的产证就给了姚纬宇，案涉房屋的房贷每月是3300元。案涉房屋买过来就做了一半的装修，我没有进行装修。买的时候也是通过姚纬宇买的，姚纬宇是安莱中介的老板。案涉房屋买了没住，钥匙一直在姚纬宇那里。”审理中，马玲杰、姚纬宇均表示同意解除与颜学栋签订的房地产买卖契约。颜学栋提供的照片显示颜学栋对案涉房屋进行装修前，案涉房屋已进行部分装修，包括敲墙、电线铺设。马玲杰、姚纬宇对照片的真实性予以认可。上述事实，有颜学栋提供的房地产买卖契约、补充协议、补充协议（二）、收条、微信转账记录、（2019）苏0585民初2683号民事判决书、（2020）苏0585执766号之一执行裁定书、房地产估价报告，马玲杰提供的银行明细，姚纬宇提供的转账记录、收据，到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，马玲杰辩称收条系其在空白处签字后，姚纬宇事后添加了内容，颜学栋及姚纬宇对此予以否认，马玲杰也未提供证据证明其主张，故一审法院对马玲杰该抗辩意见不予采信。虽然马玲杰未直接与颜学栋签订《房地产买卖契约》，但马玲杰在2016年10月15日与颜学栋签订《补充协议》并向颜学栋出具收条确认收到定金及首付款16万元，应当视为马玲杰对颜学栋与姚纬宇签订《房地产买卖契约》的追认，且马玲杰亦认可其因无力归还贷款于2015年下半年委托姚纬宇将案涉房屋出售，一审法院认定颜学栋与姚纬宇签订的《房地产买卖契约》对马玲杰具有约束力，颜学栋与马玲杰就案涉房屋、车库建立买卖合同关系。颜学栋与马玲杰之间的房地产买卖契约及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。因马玲杰未按期归还中国工商银行太仓支行的贷款，案涉房屋被执行拍卖，导致颜学栋与马玲杰之间的买卖合同无法继续履行，马玲杰、姚纬宇均表示同意解除与颜学栋之间的房地产买卖契约，故颜学栋与马玲杰之间的房地产买卖契约已解除。关于颜学栋要求马玲杰返还购房款11万元的诉讼请求。一审法院认为，虽然马玲杰、姚纬宇一致确认颜学栋支付的16万元姚纬宇并未支付被告马玲杰，但马玲杰已向颜学栋出具收条确认收到上述款项，马玲杰、姚纬宇的内部结算不影响颜学栋向马玲杰主张权利，故一审法院对颜学栋要求马玲杰返还购房款11万元的诉讼请求予以支持。关于颜学栋要求马玲杰双倍返还定金5万元的诉讼请求。一审法院认为，因马玲杰未按期归还中国工商银行太仓支行的贷款导致案涉房屋被执行拍卖，马玲杰的行为构成违约，颜学栋主张马玲杰双倍返还定金5万元符合法律规定，一审法院予以支持。关于颜学栋要求马玲杰返还装修款179317元的诉讼请求。一审法院认为，案涉房屋评估总价为1134021元（含室内耐用装修价值为179317元），颜学栋的父亲颜延龙最终以914000元拍得案涉房屋，按照比例折算，颜学栋的父亲颜延龙支付拍卖款中室内耐用装修价值为144526.19元。虽然马玲杰并未在补充协议二上签字，但考虑到颜学栋委托姚纬宇出售房屋，马玲杰已与颜学栋签订补充协议并出具收条，姚纬宇持有案涉房屋的钥匙及产权证书，颜学栋与姚纬宇签订补充协议二后对案涉房屋进行装修并无明显过错，颜学栋对案涉房屋装修使案涉房屋价值相应的增加，故一审法院对马玲杰抗辩应由颜学栋自行承担装修损失的意见不予采纳。同时，颜学栋在购买案涉房屋时，案涉房屋已进行敲墙及电线铺设等装修，一审法院根据颜学栋提供的照片显示的装修情况酌情确定马玲杰支付颜学栋装修款12万元。关于颜学栋要求马玲杰支付贷款利息36300元的诉讼请求。一审法院认为，虽然上述款项系颜学栋根据与姚纬宇签订的补充协议二支付，但颜学栋将相应款项支付姚纬宇后，姚纬宇已用于代马玲杰归还中国工商银行太仓支行的抵押贷款，颜学栋有权要求马玲杰予以返还，故一审法院对颜学栋该项请求予以支持。至于马玲杰认为颜学栋与姚纬宇之间存在利害关系，案涉房屋并非正常的二手房买卖合同关系，马玲杰未提供充分证据予以证明，故一审法院对马玲杰该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、马玲杰返还颜学栋购房款11万元。二、马玲杰双倍返还颜学栋购房定金10万元。三、马玲杰返还颜学栋装修款12万元。四、马玲杰返还颜学栋贷款利息36300元。上述第一至四项于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费7724元，减半收取3862元，由颜学栋负担536元，马玲杰负担3326元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，涉案落款时间为2016年9月25日《房地产买卖契约》甲方（卖方）处“马玲杰”字样由姚纬宇代为签署，但根据马玲杰于2016年10月15日与颜学栋签订《补充协议》并向颜学栋出具定金加首付共计16万元的收条以及将涉案房屋房产证、钥匙交由姚纬宇保管的行为，足以证明马玲杰委托姚纬宇出卖涉案房屋的事实，故应认定姚纬宇与颜学栋签订《房地产买卖契约》并收取贷款利息36300元的行为系代理马玲杰作出，该契约对被代理人马玲杰发生法律效力。现因涉案房屋被拍卖，导致《房地产买卖契约》无法继续履行，马玲杰应承担合同解除的违约责任。颜学栋诉请马玲杰返还购房款、装修款、贷款利息并双倍返还定金，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。综上，马玲杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7724元，由上诉人马玲杰负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年五月二十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。