四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9351号 上诉人（原审原告）：成都恒联物业管理有限公司，住所地四川省成都市经济技术开发区成龙路成都银河国际汽摩商城会所。 法定代表人：雷敏，总经理。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都康融商贸有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路1号。 法定代表人：陈雪峰，职务不详。 委托诉讼代理人：向昭军，四川拓越律师事务所律师。 上诉人成都恒联物业管理有限公司（以下简称恒联物业）因与被上诉人成都康融商贸有限公司（以下简称康融公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人恒联物业上诉请求：撤销一审判决并要依法改判康融公司支向恒联物业支付物业服务费1090719.84元以及滞纳金（每期逾期滞纳金均从每期物业费应付之日起按照年利率24%的标准计算至付清之日止）。事实和理由：恒联物业与康融公司签订的《前期物业服务合同》明确约定物业服务费为每月每平方米4元。2015年6月19日，恒联物业向康融公司提出物业调整申请，但双方未形成最终调解协议，恒联物业在申请书的盖章并不能当然视为对物业费的认可，康融公司此后未缴纳物业服务费，若按照康融公司单方申请认定物业费将严重损害恒联物业的合法权益。根据《情况说明》康融公司全面继承四川××建筑工程有限公司（以下简称××公司）对恒联物业公司服务合同的权利义务，康融公司在购买房屋时清楚××公司从2013年1月1日欠付物业服务费，并同意承担支付欠付的款项，因此康融公司应当从2013年1月1日起支付物业费。综上，一审法院对物业服务费欠费的起算时间和物业服务费标准认定有误，应依法予以改判。 被上诉人康融公司二审辩称：《关于调整物业费的申请》是经过康融公司与恒联物业双方协商一致、盖章确认的结果，合法有效，恒联物业公司同意将物业费调整为每月每平方米2元；××公司于2010年8月在成都××科技有限公司（以下简称××公司）处购得案涉房屋，成为案涉房屋实际所有权人，但××公司未能办理房产证，所以案涉房屋处于××公司名下，康融公司在2015年4月购买案涉房屋时只能与××公司签订《房屋买卖合同》，三方签订《情况说明》的目的是明确案涉房屋所有权归属，不是解决××公司物业欠费的债务承担。《情况说明》中“所有合同条款不作任何变更”是××公司、××公司、康融公司关于房屋买卖合同相关条款的约定，不包括前期物业费欠费的承担，同时根据法律规定，债务转让应当经债权人同意，而《情况说明》中没有转让的意思表示，也没有恒联物业签字，××公司欠付的物业费属于自己的债务与康融公司无关，康融公司自实际买得案涉房屋之日起支付物业服务费符合实际和法律规定。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。 恒联物业向一审法院起诉请求：1.判令康融公司向恒联物业支付物业服务费1090719.84元及滞纳金（每期逾期滞纳金均从每期物业费应付之日起按照年利率24%的标准计算至付清之日止）；2.本案诉讼费、财产保全费由康融公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月30日，××公司与恒联物业签订《前期物业服务合同》，合同约定恒联物业为××提供前期物业服务，非住宅用房物业费每月每平方米4元。物业服务费按半年交纳，业主应在每次应缴费的时间提前10日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按欠缴费用总额每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，恒联物业为小区物业提供了物业服务，包括：秩序维护部签到巡逻、对业主公共部位进行无偿维修、组织人员进行消防演练、检查火灾报警系统运行情况、组织进行消防安全日巡视、委托第三方更换10kv户外环保气体绝缘环网柜、调试11台箱式变电站等。2012年9月14日，成都隆阳房屋测量服务有限公司受××公司的委托，对“成都（国家级）××区××期（D、E、F、G组团）”面积进行测绘，并作出房屋面积测绘报告，该测绘报告显示××区第××幢建筑面积为3246.19平方米。其后取得的产权证载明的建筑面积为3246.19平方米。2015年，××公司、××公司与康融公司三方协商后出具情况说明，该情况说明载明：因生产经营的需要，现将××公司于2010年8月21日与××公司签订的购买成都国家级××区××区××幢房屋合同（合同号056），买受方变更为康融公司，合同号、合同名称以及所有合同条款不作变更2015年4月30日，××公司（出卖人）与康融公司（买受人）签订了《成都国家级××区××买卖合同》，约定康融公司购买××区第××幢办公室，建筑面积为3145.4平方米，房屋总金额为12286560元，出卖人应于2015年4月30日前交房。出卖人选聘恒联物业为××的物业管理服务企业，前期物业服务期间，物业服务费为4元/平方米/月（建筑面积）。买卖合同还对其他事项作了详尽约定。同日（2015年4月30日），恒联物业与康融公司签订《××前期物业服务合同》作为《成都国家级××区××买卖合同》的附件五，该合同约定，1.甲方使用区域为××区第××幢办公室，建筑面积为3145.4平方米，此面积与甲方签订的《××买卖合同》中约定的建筑面积为同一面积。若甲方接房时实测建筑面积与买卖合同约定的建筑面积有差异时，以实测面积为准。2.甲方根据本合同约定，同意自买卖合同约定的交房时间或者甲方按照××公司通知交房的期限起向乙方缴纳物业服务费，收费标准按建筑面积暂定为4元/平方米/月，每半年交纳一次。3.甲方除须缴纳物业服务费外，还须承担自用水费、电费、电话及网络初装费及使用费、自用电梯的维保费用。4.甲方有权根据本合同及乙方制定的一切有关该办公楼规章制度规定，依法使用本合同约定的甲方区域及按规定使用公共区域及公共设备，甲方有义务服从乙方的管理，不得在经济港内进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动，有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或者杂物；如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。5.乙方负责公共区域的卫生清洁、保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，发现问题及时处理；负责公共设施的维护、保养工作，负责绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境，有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向相关单位或者人员收取清除费；负责车辆有序停放。6.违约责任，双方均应遵守本合同约定的各项规定，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任；给对方造成的经济损失的，还应赔偿损失费；若甲方未能按期缴纳各项费用，甲方须按延迟缴纳天数，按欠缴费用总额每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金。7.合同附件中对房屋管理、共用设施设备维保、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务标准进行了具体约定。上述合同签订后，××公司、恒联物业、康融公司三方出于某种原因，××公司与康融公司又签订了一份《成都国家级××区××买卖合同》。恒联物业与康融公司又签订了一份《××前期物业服务合同》作为《成都国家级××区××买卖合同》的附件五。上述两份合同内容除了“落款时间为2010年8月21日、房屋交付时间为2012年12月30日前”与先前签订的合同不一致外，其余内容均一致。2015年6月19日，康融公司向恒联物业申请调整物业服务费，申请物业费标准从每月每平方米4元调整为每月每平方米2元，此项调整的物业服务费缴费标准从康融公司开始缴纳物业服务费之日生效。恒联物业在该申请书上加盖公章。合同履行至今，康融公司尚未交纳过物业费。另查明，康融公司于2015年3月注册成立。康融公司区域与小区其他区域通道上放置有石墩，小区其他车辆不能进入该区域，康融公司另行有通道出入。2019年12月17日，恒联物业向康融公司发出催费通知单，要求康融公司于2019年12月31日前将截止2019年12月17日所欠的物业费1090719.84元交付恒联物业。陈某在该催款单上签字，陈某为××公司员工。一审法院认为，恒联物业与康融公司于2015年4月30日签订的《成都国家级××区××买卖合同》以及附件《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。针对双方争议的焦点问题，一审法院评析如下：关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，由于物业公司提供的物业服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。据此，只有当物业公司撤离所服务的小区超出三年未向业主主张物业费时，才能认定超过诉讼时效。本案中，恒联物业仍在为案涉小区提供物业服务，故未超过诉讼时效。二、关于计收物业费的起始时间问题。恒联物业认为，根据2015年××公司、××公司与康融公司出具的情况说明，××公司已将其在2010年8月21日购买的××区××幢房屋买受方变更为康融公司，合同号、合同名称以及所有合同条款不作变更。故康融公司应当从××公司未支付物业费之日即2013年1月1日起计至2019年12月31日止，共计1090719.84元。康融公司辩称，恒联物业提交的××公司与康融公司于2010年8月21日签订的买卖合同等均不具有真实性，因为在当时康融公司还未注册登记成立。事实上，双方于2015年4月30日才签订房屋买卖合同，物业费应从2015年5月1日起计算。一审法院认为，康融公司于2015年3月注册成立，××公司、××公司与康融公司基于某种原因，将××公司在2010年购买的房屋转让与康融公司。××公司与康融公司在2015年4月30日签订了真实的买卖合同是不争的事实。恒联物业提交的情况说明中，三方当事人系房屋开发商、房屋出售方和买受方，没有恒联物业物业服务方参与。情况说明虽然约定“所有合同条款不作变更”，但该条款系针对其后签订房屋买卖合同而做出的说明，并非明确约定签订房屋买卖合同以前的物业费应当由康融公司负担。故，恒联物业主张从2013年1月1日起要求康融公司支付物业费没有事实依据，应当从康融公司实际购房即2015年5月1日起计收物业费。三、关于计收物业费的标准问题。2015年6月19日，康融公司向恒联物业申请调整物业服务费，申请物业费标准从每月每平方米4元调整为每月每平方米2元，注明此项调整的物业服务费交费标准从康融公司开始交纳物业服务费之日。恒联物业认为，虽然该申请上加盖了恒联公司印章，但恒联公司只是确认收到了该申请，并未同意变更物业费。康融公司辩称，该申请上有恒联物业股东副总经理毛某在该申请单背后手批“同意”。一审法院认为，康融公司向恒联物业提交申请，意在减少变更物业费。恒联物业加盖印章予以确认，在没有其他足有力的证据推翻康融公司辩称的理由的情况下，应当认定恒联物业加盖公章的行为视为同意康融公司申请的事项。故，物业费收费标准应当按照变更后的2元/平方米/月收取。另，关于双方争议的建筑面积问题。2012年9月14日作出的房屋面积测绘报告，该报告显示××区第××幢建筑面积为3246.19平方米（即房屋产权证载明的建筑面积），该报告形成在康融公司应当支付物业费之前，故依照合同约定物业面积应当依照该面积计算。四、关于康融公司辩称所持物业为专有部分以及应当解除物业服务合同问题。一审法院认为，通过双方提供的照片及现场勘查，证实在康融公司所持的房产出入通行的道路上放置了石墩并设有单独的出入通道，临时限制了其他业主的通行，但其使用道路及供水供电、排污设施等仍属于园区公共部分，在建设规划上并非康融公司专有。故康融公司的该项抗辩意见不能成立，且康融公司对解除合同也未提起反诉。五、关于是否应当支付违约金的问题。康融公司未按约支付物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）8号】第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，恒联公司提供的催交通知，签收人为“陈某”，但陈某系××公司员工。据此，恒联物业提供的证据不能证明对物业服务费进行了有效催收，故违约金起算时间以诉状副本送达康融公司签收之日即2020年1月3日开始计算。根据《前期物业服务合同》第五条第二项的约定“若甲方未能按期缴纳各项费用，甲方须按延迟天数，按欠缴费用总额的日1%的标准计算违约金”。现恒联物业自愿将违约标准调减为按年利率24%计算，不违反合同约定，一审法院予以支持。综上所述，恒联物业主张的诉请部分予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决： 一、康融公司于判决生效之日起十日内支付恒联物业2015年5月1日至2019年12月31日期间的物业费363573.28元（3246.19平方米×2元/平方米/月×4年零8个月）以及逾期付款违约金（违约金计算方式为：以363573.28元为基数，从2020年1月3日起计算至付清之日止，按年利率24%计算）。二、驳回恒联物业公司的其他诉讼请求。案件受理费14616元，减半收取计7308元，保全费5000元，合计12308元。由恒联物业负担受理费5000元，康融公司负担7308元（此款已由恒联物业预交，康融公司在履行上述款项时一并支付恒联物业）。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，恒联物业与康融公司签订的《××前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，恒联物业上诉称根据案涉《情况说明》载明内容，康融公司全面继承了××公司的权利义务，本案物业服务费应当自2013年1月1日起算，但案涉《情况说明》为××公司、××公司、康融公司三方签订，未明确约定签订房屋买卖合同以前的物业费由康融公司负担，且恒联物业亦未在该情况说明上签字确认，故其主张康融公司自2013年1月1日起支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。关于恒联物业上诉称康融公司向恒联物业申请调整物业收费标准但双方就物业费收费标准未达成一致意见，本院认为，恒联物业在案涉《关于调整物业服务费的申请》上加盖公章的行为可视为对该调整物业服务费申请内容的确认，现其辩称双方就收费标准未达成一致意见，但并未提供证据予以证明，一审法院综合全案证据认定案涉物业收费标准调整后为2元/平方米/月并无不当。 综上，上诉人恒联物业的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14616元，由成都恒联物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年五月二十六日 书记员  陈 悦