广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终1127号上诉人（原审原告）：冼绮玲，女，1963年8月17日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区×××××××××。委托诉讼代理人：陈飞宇，广东肇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李军，男，1979年2月6日出生，住广东省德庆县×××××××××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：吕永枝（系李军妻子的哥哥），住广东省肇庆市端州区××××××××××××××××××××。上诉人冼绮玲因与被上诉人李军合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2020）粤1226民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冼绮玲的委托诉讼代理人陈飞宇、被上诉人李军及其委托诉讼代理人吕永枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冼绮玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判为冼绮玲与李军签订的《房屋转让协议书》无效，判令李军将涉案房屋所取得的拆迁补偿款447134元全部支付给冼绮玲，由李军承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。1.一审法院对于冼绮玲与李军之间签订的《房屋转让协议》的定性为转租，属于严重事实不清，双方所签订的《房屋转让协议》应属对案涉房屋的买卖的约定，而非转租。首先，从双方签订的《房屋转让协议》内容分析，协议约定的是案涉房屋的永久性转让，并非转租。冼绮玲签订《房屋转让协议》的目的就是向李军出售涉案房屋。其次，李军在一审的答辩称“李军从冼绮玲处购买涉案房屋”也证实，双方所签订的《房屋转让协议》属于买卖房屋。最后，从李军一审提交的《证明》载明“李军于2004年12月29日购买了案涉的房屋”也可以证实属于房屋买卖。因此，一审法院认为双方所签订的《房屋转让协议》实际为房屋租赁权的永久性转让明显违反冼绮玲与李军双方的真实意思表示，一审法院的该认定严重违背事实。另外，一审法院以冼绮玲拥有涉案房屋的租赁权、使用权，但并未取得涉案房屋的所有权，进而推出冼绮玲与李军签订的《房屋转让协议书》实际房屋租赁权的永久性转让，该推断明显不成立。根据合同法的相关规定，没有房屋所有权的人就房屋所签订的买卖合同效力认定为待定，即有可能有效，也有可能属于无效，但绝对不可能推出属于房屋租赁权的转让。2.一审法院没有查明案涉房屋、土地的性质，进而做出《房屋转让协议》有效的判决，属于事实不清。首先，据冼绮玲了解，案涉房屋是德城镇人民政府在德城镇木制品厂划拨取得的工业用地上建立。德城镇人民政府在建房时没有报批报建，也没有取得房产证，但德城镇木制品厂有取得土地使用证。其次，就案涉房屋、土地的性质问题，因为案涉房屋已经进行拆迁，拆迁相关的案宗保存在德城街道办事处。拆迁案宗中必然有关于案涉房屋、土地性质的原始资料，否则，拆迁违法，拆迁补偿也没有任何依据。最后，冼绮玲因为客观原因不能自行收集证据在本案举证期届满前，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第2款规定，向一审法院依法申请调查取证。一审法院没有进行调取，而仅仅是采取去函询问的方式进行询问。德城街道办事处的复函明确指出“至今未发现有土地使用证、房产证”，也没有提供原始资料，街道办的回复明显在回避事实。因此，一审法院在没有调查核实案涉房屋、土地性质的情况下，对本案《房屋转让协议》的效力进行认定，属于严重事实不清。3.冼绮玲与李军双方签订的《房屋转让协议》属于房屋买卖关系，认定《房屋转让协议》是否有效应该适用房屋买卖相关的法律法规规定。另外，根据“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，案涉房屋买卖时必然涉及土地使用权的转让问题，案涉房屋土地转让是否合法也将影响房屋转让合同的效力。一审判决没有结合案涉房屋买卖和案涉房屋所涉及的土地的相关法律法规规定进行审查认定，严重违反法律规定。（1）案涉房屋的性质属于工业用地上建筑的房屋，该房屋建设没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，法律上属于禁止买卖的房屋，即双方签订的《房屋转让协议》无效。首先，据冼绮玲所了解，案涉房屋是在工业用地上的建筑物，并且没有进行任何报批报建。即按照1990年《城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。同时，根据《城乡规划法》第三十七条第1款规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。根据上述规定，建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，否则该建筑物不受法律保护。因此，就案涉相关的房屋双方所签订的《房屋转让协议》无效。（2）案涉房屋没有取得产权登记证书，即双方因转让房屋所签订的《房屋转让协议》违反法律强制性规定，也应认定为无效。首先，案涉房屋没有依法登记领取权属证书，李军提供的证据6证实。其次，根据《城市房地产管理法》第38条第（六）款规定，未依法登记领取权属证书的转让属于法律禁止的行为。因此，就案涉房屋转让所签订的《房屋转让协议》无效。（3）案涉房屋所在的土地属于以划拨方式取得的工业用地上，双方签订的《房屋转让协议》中的房屋建立在划拨土地上，双方的房屋转让没有进行报批，违反法律的强制性规定，因此双方签订的《房屋转让协议》无效。首先，案涉《房屋转让协议》中房屋建立在德城镇木制品厂以划拨方式取得的土地之上，因此处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。上述条例属于行政法规的强制性规定。因此，本案房屋所涉及的土地为划拨取得，冼绮玲未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。综上所述，一审判决存在事实错误，适用法律错误，冼绮玲与李军签订的《房屋转让协议》因违反国家强制性法律、法规的规定无效，李军因此取得的拆迁补偿款没有依据。二审法院应依法对一审判决进行撤销并改判。李军辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律准确，冼绮玲的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。（一）一审法院对于李军与冼绮玲之间签订的《房屋转让协议》定性为房屋租赁权的永久性转让，事实清楚，依据充分。第一，冼绮玲于1997年7月18日与德庆县德城镇人民政府签订的《德城镇环城路住宅楼房租赁协议书》清楚反映，冼绮玲作为承租人仅拥有案涉房屋的永久租赁权，并未取得案涉房屋的所有权。德庆县××××××××于2020年11月25日回复一审法院函件中，再次证实冼绮玲没有案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民法典》第五百九十五条“买卖合同是出卖人转让标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，转让标的物所有权是买卖合同的基本特征。本案中，冼绮玲无案涉房屋所有权，其于2004年12月29日与李军签订的《房屋转让协议书》不符合买卖合同的基本特征，不属于买卖合同。该协议转让的是案涉房屋使用权和永久租赁权，不是转让案涉房屋所有权。第二，案涉房屋租用者具有房屋永久使用权、可依法继承、可转让永久租赁权等权利，住房者以租赁协议作为占有案涉房屋使用权的依据。以及李军将转让费一次性支付给了冼绮玲，冼绮玲将案涉房屋实际交付给李军，李军15年来在案涉房屋居住直至被拆迁，期间冼绮玲从未提出异议等事实，清楚反映合同当事人真实意愿和交易目的是：冼绮玲出让其手中的权利收取合同价款，李军支付合同对价获得房屋永久居住。一审法院认定《房屋转让协议书》为房屋租赁权的永久性转让，没有改变当事人约定的权利和义务，没有违背当事人的真实意愿和交易目的。第三，冼绮玲提出按“房地一体”或“地随房转、房随地转”的原理，涉案房屋转让必然涉及土地使用权转让，主张其违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条“违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款”的规定，冼绮玲无证据证实其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条而被行政处罚。既然冼绮玲没有受到行政处罚，就不存在其违反法律法规强制性规定转让土地使用权的事实，既然冼绮玲没有违规转让土地使用权，就根本不存在其违反法律法规强制性规定转让房屋的事实。因此，冼绮玲的上诉理由亦反证了《房屋转让协议书》不是房屋买卖合同的事实。综合上述，冼绮玲无案涉房屋所有权，其有权转让的仅为房屋永久租赁权，一审法院依法认定《房屋转让协议书》为房屋租赁权永久性转让，事实清楚，依据充分。（二）冼绮玲主张合同无效，缺乏事实基础和法律依据。第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，即使退一步李军与冼绮玲签订的《房屋转让协议书》是买卖合同，冼绮玲在没有案涉房屋所有权的情况下将案涉房屋转让给李军，属效力待定合同，其后得到权利人德庆县德城镇人民政府追认，房屋转让合同有效。第二，经权利人追认的有效合同，房屋出卖人是德庆县德城镇人民政府，而不是冼绮玲，冼绮玲充其量仅为房屋买卖的中间人，其自以为是房屋出卖人纯属张冠李戴。德城街道办事处给一审法院复函中证实冼绮玲只是房屋转租方，不是房屋出卖人。既然冼绮玲不是买卖合同的出卖人，就根本不存在其违反法律法规强制性规定转让房屋的事实，其据此为由提起诉讼，原告主体不适格，人民法院应当驳回起诉。即使退一步冼绮玲是房屋出卖人，李军作为房屋买受人已按约定支付合同价款，冼绮玲作为房屋出卖人已实际交付房屋，合同依约履行完毕，合同目的已实现，无严重侵害国家、集体和社会公众利益，符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定，合同权利义务终止，合同关系已消灭。第三，根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国民法典》第一百五十三条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为并非一律无效。在《中华人民共和国城市房地产管理法》第六章法律责任中，没有因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项应当承担的法律责任，更没有违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项必然导致房屋买卖合同无效的法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，涉案房屋未办理产权登记不影响房屋买卖合同效力。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条的规定，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条并不导致房屋买卖合同无效，因此，该规定不属于效力性强制性规定。冼绮玲未能证明其因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条而受到行政处罚，不能确定其违法行为的真实性，应承担举证不能的后果。综合上述，冼绮玲作为合同当事人以自己违法为由主张合同无效，缺乏事实基础和法律依据，一审法院不支持冼绮玲主张合同无效，并无不当。无论李军和冼绮玲签订的《房屋转让协议书》是租赁合同还是买卖合同，合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同。（三）一审法院判定拆迁补偿属于李军所有，事实清楚，依据充分。因城市建设需要，李军的唯一住房被拆迁，经德庆县人民政府房屋征收部门依法审核确认，被拆迁房屋的权属人是李军。李军依据《房屋征收补偿协议》约定取得拆迁补偿，是李军的合法收入，与冼绮玲无关。冼绮玲无凭无据主张占有李军的拆迁补偿款，缺乏事实基础和法律依据。（四）冼绮玲作为合同当事人，自认违法主张合同无效，意图不轨，其行为是违背公序良俗的。冼绮玲在15年前将其拥有案涉房屋的权利有偿转让给李军，李军一直在案涉房屋居住直至被拆迁，在此期间冼绮玲从未提出任何异议。冼绮玲将案涉房屋权利转让给李军的事实，街坊邻里家喻户晓。房屋交易过去15年后，案涉房屋所在楼宇被拆迁，多宗类似案涉房屋的交易双方均认定转让合同有效。冼绮玲自认违法提起诉讼，企图通过法律帮助其谋取他人合法权益。冼绮玲自认违法违约，本应承担违法后果和过错赔偿责任，但却反过来向无过错方索偿，颠倒是非，毫无法理，冼绮玲一方面主张案涉房屋无规划无报建属违法建筑，另一方面又主张索要房屋拆迁补偿，自相矛盾，不合逻辑；其行为违背公序良俗，违背诚信原则，甚至涉嫌恶意诉讼，令李军无故受损，李军保留追究冼绮玲侵权责任的权利。上诉状中有关城市规划、房屋建设、房屋转让等都是德庆县德城镇人民政府的行为，不是冼绮玲的行为，这些行为如属违法，责任应由行为人自行承担，与本案无关，冼绮玲以此为由起诉，属于诉讼程序错误，被告主体不适格，人民法院应当驳回起诉。冼绮玲向一审法院起诉请求：1.判令冼绮玲与李军签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令李军将涉案房屋所取得的拆迁补偿款全部支付给冼绮玲（拆迁款补偿约460000元）；3.判令李军承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1997年7月18日，冼绮玲与德庆县德城镇人民政府签订一份《德城镇环城路住宅楼房租赁协议书》，约定由冼绮玲租赁德城镇环城路框架结构住宅楼西座六层602号房，实际占用面积67.84平方米。该住宅楼房按实际占用面积一次性交款，每平方米按600元计价。协议书第二条约定：租用房者签订协议书后永久享受该住宅房居住使用权；在不影响和不破坏楼房总体结构的情况下对住房有装修保养权；对房产物业有保护权；其法定继承人有继承住房的使用权。协议书第四条约定：住房者交足租赁费后即与德城镇人民政府签订本协议书，住房者以本协议书作为占有该住宅房使用权的依据。2004年12月29日，冼绮玲（甲方）与李军（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定冼绮玲同意将坐落在德城镇环城路镇府宿舍楼西座第六层602号房永久性转让给李军。转让费45000元李军已经一次性支付给冼绮玲。涉案房屋已于2004年12月31日实际交付给李军使用，且德庆县德城镇人民政府作为见证单位在《房屋转让协议书》上盖章确认。2019年1月11日，李军委托其配偶吕桂容（乙方）与征收部门德庆县住房和城乡规划建设局（甲方）就涉案房屋签订一份《房屋征收补偿协议》，涉案房屋已拆除，李军获得涉案房屋的补偿金及奖励金等总计447134元。另查明：2020年11月25日，德庆县××××××××向一审法院复函：涉案房屋约在1996年建成，至今未发现有土地使用证、房产证。约在1997年，原德庆县德城镇人民政府按德府字（1997）6号文的规定将上述宿舍楼向单位职工进行了永久性租赁，承租者享受该住宅房居住使用权、房屋装修保养权、物业保护权、法定继承人有继承住房使用权。冼绮玲以30528元的价格永久租赁了坐落在德庆县××××××××××××××房及一卡杂物间。2004年12月29日，冼绮玲以45000元的价格将上述房屋及杂物房的永久性租赁权转让给了李军，原德庆县德城镇人民政府作为第三人见证了此次转让行为。2005年5月31日，原德庆县德城镇人民政府出具了上述转让行为的证明书，证明了上述转让行为。由于各种历史原因，导致坐落在德庆县×××××××××××××房的房屋性质不明确；该房屋可以以协议的方式转让其永久性租赁的权利，但不能在房屋登记部门进行房屋变更过户。2018年12月3日，德庆县人民政府因市政建设的需要，发布了《德庆县人民政府关于县城西区开发建设项目土地上房屋征收决定的通告》，该房屋被征收现已被拆除，拆除前该房屋的永久性租赁权属李军所有。一审法院认为，本案是合同纠纷。本案的争议焦点：1.冼绮玲与李军双方签订的《房屋转让协议书》性质如何，是否有效；2.因涉案房屋拆迁所取得的拆迁补偿款是否应当返还给冼绮玲。一、关于第一个争议焦点，冼绮玲、李军双方签订的《房屋转让协议书》性质如何，是否有效的问题。从冼绮玲于1997年7月18日与原德庆县德城镇人民政府签订的《德城镇环城路住宅楼房租赁协议书》可知，冼绮玲拥有涉案房屋的租赁权、使用权等，但并未取得涉案房屋的所有权。因此，冼绮玲与李军于2004年12月29日签订的《房屋转让协议书》实际为房屋租赁权的永久性转让。且冼绮玲、李军双方签订的《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。冼绮玲认为涉案房屋是在工业用地上建成的房屋，无权属证明，依法禁止转让，应属无效合同，理据不足，一审法院不予支持。二、关于第二个争议焦点，因涉案房屋拆迁所取得的拆迁补偿款是否应当返还给冼绮玲的问题。由于冼绮玲与李军双方签订的《房屋转让协议书》合法有效，李军作为涉案房屋的实际使用人有权处理涉案房屋并获得相关权益。因此，冼绮玲主张涉案房屋的拆迁补偿款应当返还给冼绮玲的请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，一审判决：驳回冼绮玲的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4100元、保全费2820元，合计6920元，由冼绮玲负担。本院二审期间，冼绮玲提交了证据四张相片，拟证明案涉房屋拆迁前后的状况；手机截图，拟证明案涉房屋在地图上所在的位置。冼绮玲向本院申请律师调查令，调取了《不动产登记资料查询结果证明》等。李军没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对冼绮玲提交的照片和手机截图，李军发表如下质证意见：对照片的真实性、合法性没有异议，对手机截图的真实性无法确认，该图显示的位置大体范围就案涉房屋范围，但存在误差，现在也无法确定高德地图版本号和地图时间。针对《不动产登记资料查询结果证明》等证据，冼绮玲发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，从土地证可知，土地用途是工业用地，划拨土地。从附件的平图可显示位置于环城路与朝辉路交界处，可以证明案涉土地就是木制品厂的土地。李军发表如下质证意见：对《不动产登记资料查询结果证明》等证据的真实性、合法性没有异议，因土地证出具时间与现在时隔太久，李军对土地证所述位置无法确定，土地使用证只能证明土地证出具时土地权属与木制品厂，该土地证显示的是车间厂房而非房屋，无法显示房屋拆迁时的状况。本院对冼绮玲提交的照片以及律师调查令调取的《不动产登记资料查询结果证明》等证据的真实性、合法性予以确认，对关联性以及手机截图的认定在本院认为部分分析。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）冼绮玲与李军签订的《房屋转让协议书》是否有效；（二）冼绮玲提出李军应向其返还拆迁补偿款的请求应否支持。一、关于冼绮玲与李军签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。按照冼绮玲与德庆县德城镇人民政府签订的《德城镇环城路住宅楼房租赁协议书》约定的内容，案涉房屋是公有住房，冼绮玲仅是取得案涉房屋的租赁权和使用权，并没有取得房屋的所有权。后来冼绮玲与李军签订的《房屋转让协议书》约定冼绮玲将案涉房屋“永久性转让”给李军，并将《德城镇环城路住宅楼房租赁协议书》也一并交给了李军。该《房屋转让协议书》也没有明确约定是买卖房屋的所有权，德庆县德城镇人民政府也在该《房屋转让协议书》上盖章见证并对李军对案涉房屋享有权利作出了《证明》。德庆县德城镇××××××××办事处也向一审法院复函进行了确认。因此一审判决认定案涉《房屋转让协议书》实际约定的是案涉房屋租赁权的转让并无不当，本院予以维持。冼绮玲上诉认为《房屋转让协议书》是对案涉房屋买卖的约定缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。案涉《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，约定的是对案涉房屋租赁权、使用权的转让，合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，因此为有效合同，一审判决对此认定正确，本院予以维持。冼绮玲上诉提出案涉《房屋转让协议书》是房屋买卖合同，该协议违反相关法律规定，应为无效合同的主张，但其在一、二审提交的证据及通过律师调查令调取的证据未能充分证实其主张，对其主张本院不予支持。二、关于冼绮玲提出李军应向其返还拆迁补偿款的请求应否支持的问题。案涉《房屋转让协议书》是合法有效的合同，冼绮玲与李军签订该合同后均已按合同约定履行完毕，李军也占有使用案涉房屋多年，同时李军享有案涉公有住房的租赁权，德庆县相关政府部门也予以确认，故李军有权获得案涉房屋拆迁补偿款。冼绮玲提出李军应向其返还拆迁补偿款的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，冼绮玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8007.01元（冼绮玲已预交），由冼绮玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二一年五月十四日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩