广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终779号上诉人（原审原告、反诉被告）：何大霞，男，1967年6月16日出生，汉族，住广东省清远市清城区石角镇民安管理区××××××，公民身份号码：440××××××××××××835。委托诉讼代理人：何佩珊，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：范建好，女，1965年9月20日出生，汉族，住广东省清远市清城区石角镇民安管理区××××××，公民身份号码：440××××××××××××826。系何大霞的妻子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：清城区石角镇民安村民委员会石眼村民小组，住所地：广东省清远市清城区××××××民委员会。小组长：何荣佳。委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。上诉人何大霞因与被上诉人清城区石角镇民安村民委员会石眼村民小组（以下简称“石眼村民小组”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人何大霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，支持上诉人在一审中的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应当依法予以改判。一、一审认定事实不清。本案《石眼村土地租赁合同》的解除是被上诉人的违约行为所导致。案中，上诉人多次上门向被上诉人要求支付租金，被上诉人每次都拒绝收受。上诉人客观上未能在约定的履行期限内完成租金支付的义务是被上诉人自身原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，上诉人在《石眼村土地租赁合同》中所应履行的义务之一即是按照约定的时间收受上诉人支付的租金，而被上诉人在上诉人多次上门要求支付租金后依然拒绝收受，应视为被上诉人故意迟延履行主要债务并在上诉人催告后合理期限内仍未履行。故，本案中《石眼村土地租赁合同》合同的解除，系因被上诉人违约所致。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人要求被上诉支付剩余租赁期内装饰装修残值损失依法有据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。本案中，被上诉人在经上诉人屡次上门催告后仍然拒绝履行其收受租金的义务，本案《石眼村土地租赁合同》系因出租人即被上诉人违约导致合同解除，故上诉人请求被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失依法有据。2、上诉人要求被上诉人支付剩余租赁期限的租金损失依法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”本案《石眼村土地租赁合同》系因出租人即被上诉人违约导致合同解除，致使上诉人不能在剩余租赁期内继续转租涉案货场。被上诉人对上诉人将货场转租并收取租金系明知，故被上诉人应当赔偿因其违约造成《石眼村土地租赁合同》解除所导致的上诉人在剩余租赁期内损失的货场转租租金30000元。综上所述，一审人民法院认定事实不清、适用法律错误，请二审人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人石眼村民小组答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由没有依据。一、涉案《石眼村土地租赁合同》被解除完全由于上诉人的违约行为所致：1、上诉人长期拖欠租金，甚至2020年5月20日在向清远市清城区人民法院提起诉讼时，上诉人仍拖欠答辩人2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金未付。根据上诉人与答辩人2006年6月8日签订的《石眼村土地租赁合同》，承租期内，上诉人必须在每年6月1日至6月15日交清一年租金。但事实上（上诉人2020年7月14日提交的证据1可以证明），上诉人年年都拖欠租金，有时到年底才交，有时两年才交一次，上诉人起诉前最后一次支付租金是2019年1月27日，支付的是应于2017年6月8日至2018年6月7日期间的租金，而应于2019年6月1日至6月15日支付的2019年6月7日至2020年6月7日期间的租金上诉人在其2020年5月20日向法院提起诉讼时仍未支付。2、上诉人将土地出租给他人倾倒垃圾且没有完全履行清理责任：上诉人将土地转租给他人，致涉案土地被倾倒30吨固体废旧塑料颗粒的事实已经经石角镇环境监测中队现场查证属实，且在被清城区石角镇人民政府责令依法处理并自行清理（见上诉人2020年7月14日提交的证据清单之证据4）。清城区石角镇人民政府责令上诉人清理涉案土地上的固体废旧塑料颗粒后，上诉人也没有完全履行清理责任，涉案土地上至今仍堆放有固体废旧塑料颗粒。因此，由于上诉人长期拖欠租金不付，并将涉案土地出租给他人倾倒固体废旧塑料颗粒造成环境污染且不履行清理责任，严重违反双方签订的《石眼村土地租赁合同》约定，所以，答辩人根据双方签订的《石眼村土地租赁合同》“如有违约，集体有权收回乙方所租用土地”的约定，解除合同并收回出租土地是有理有据的。上诉人认为合同被解除是答辩人违约行为所致，毫无依据。二、上诉人要求答辩人支付剩余租赁期内装饰残值损失没有事实和法律依据：1、上诉人在上诉理由中主张既不是一审诉讼请求，也不是二审上诉请求的“要求被上诉人支付剩余租赁期内装饰残值损失”，于法无据。上诉人的一审诉讼请求是：石眼村民小组履行双方签订的《石眼村土地租赁合同》；石眼村民小组承担本案诉讼费用；判令石眼村民小组支付建设货场费用共43190元给何大霞（具体按照鉴定为准）；判令石眼村民小组支付剩余期限的租金损失30000元给石眼村民小组（具体按照鉴定为准）。上诉请求是：判决撤销清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5311号民事判决书；依法改判，支持上诉人在一审中的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。因此，上诉人在上诉理由主张既不是一审的诉讼请求，也不属二审上诉请求的“要求被上诉人支付剩余租赁期内装饰残值损失依法有据”，并据此认为“原审法院适用法律错误”，毫无事实和法律依据。2、《石眼村土地租合同》被提前解除是由于上诉人的严重违约行为所致，根据《石眼村土地租合同》中“土地租用期满一切归还集体所有”的约定，合同解除后涉案土地上的建筑物应归答辩人所有，上诉人要求答辩人支付剩余租赁期内装修残值损失没有合同与法律依据。3、上诉人没有提供证据证明存在“租赁期内装饰装修残值”。涉案土地上的附着物由于年久失修，其屋顶、屋内装修、门窗等早已破旧不堪，已不能正常使用，室内装修装饰更已不具使用价值。上诉人也没有提供证据证明其所谓的“租赁期内装饰装修残值”到底价值多少。三、上诉人要求答辩人支付剩余租赁期的租金损失于法无据。上诉人长期拖欠租金和将涉案土地出租给他人倾倒垃圾的事实清楚，证据确凿，因此，是上诉人的违约行为导致涉案合同被提前解除，上诉人所谓的答辩人违约导致合同解除并应当赔偿其损失没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求是缺乏事实和法律依据，请求二审法院查明事实，维持一审判决。何大霞向一审法院起诉请求：1.石眼村民小组履行双方签订的《石眼村土地租赁合同》；2.石眼村民小组承担本案诉讼费。石眼村民小组向一审法院提出反诉请求：1.解除何大霞与石眼村民小组于2006年6月8日签订的《石眼村土地租赁合同》，并判令何大霞在合同解除后十天内将出租土地清理干净交还给石眼村民小组；2.何大霞向石眼村民小组支付拖欠租金8526元并支付逾期付款利息（从石眼村民小组起诉之日起至何大霞付清所有拖欠租金之日止，以8526元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.本案所有诉讼费用由何大霞承担。一审法院经审理认定事实如下：2006年6月8日，何大霞与石眼村民小组签订《石眼村土地租赁合同》，约定甲方（石眼村民小组）将村中地名为“六盘墩”、面积为525平方米的土地出租给乙方（何大霞）使用，期限为2006年6月8日至2026年6月7日，其中2006年6月8日至2011年6月7日每年租金为1575元，2011年6月8日至2016年6月7日每年租金为2625元，2016年6月8日至2026年6月7日每年租金为3675元。乙方必须在租用地四周搞好排水坑，禁止搞违法事项，土地租用期满一切归还集体所有，乙方必须在每年6月1日至6月15日交清一年的租金，如有违约，集体有权收回乙方所租用土地。2020年5月20日，何大霞以石眼村民小组强行收回土地为由，向一审法院起诉并提出上述诉请。诉讼中，石眼村民小组以何大霞不按时交纳租金以及将土地提供给他人倾倒工业垃圾，构成违约为由，向一审法院对何大霞提出反诉。2020年7月10日，何大霞收到石眼村民小组的反诉状。因反诉的诉求与本诉基于同一法律关系，一审法院予以合并审理。庭审中（2020年7月14日），何大霞增加诉讼请求：1.石眼村民小组支付建设货场费用共43190元；2.石眼村民小组支付剩余租赁期限的租金损失30000元。何大霞表示同意解除《石眼村土地租赁合同》。何大霞、石眼村民小组确认何大霞于2019年1月27日交纳的租金是2017年度（2017年6月8日至2018年6月7日）及2018年度（2018年6月8日至2019年6月7日）。何大霞、石眼村民小组双方确认租金交至2019年6月7日。何大霞称其补交租金，但石眼村民小组不收。何大霞确认没有提存应交租金。何大霞申请对货场的价值及剩余租赁期间的租金损失进行鉴定。一审另查明，2020年6月30日，石眼村民小组召开本村村民代表会议，表决通过诉讼方式解除《石眼村土地租赁合同》并收回租赁土地。何大霞提供的证据《关于石角镇范建好信访事项的答复意见》反映涉案货场没有安装门，亦未安排人员值班看守，在货场堆放工业垃圾（30吨固体废旧塑料）。诉讼中，何大霞、石眼村民小组均未提供证据证明石眼村民小组向何大霞表示解除《石眼村土地租赁合同》具体日期。一审法院再查明，清远市清城区××××××民委员会出具《证明》，清远市清城区××××××石眼经济合作社与清远市清城区×××××××××民小组属同一组织，现公章统一使用“清远市清城区××××××石眼经济合作社”名称。一审法院认为，何大霞、石眼村民小组确认租金交至2019年6月7日，依据双方签订的《石眼村土地租赁合同》约定，2019年6月8日至2020年6月7日的租金应于2019年6月15日前交纳，何大霞称其补交租金，石眼村民小组不收，但何大霞亦确认未提存应交租金。故何大霞该陈述并不足以免除其交纳租金的义务。据此，何大霞未履行交纳租金义务的事实清楚，何大霞作为承租人其行为属违反租赁合同的根本义务，石眼村民小组要求提前解除涉案合同，符合法律规定。石眼村民小组在答辩意见及民事反诉状中均表达已通知何大霞提前解除涉案合同，但未明确具体时间。诉讼中，何大霞、石眼村民小组亦未提供证据证明石眼村民小组向何大霞表示要求解除《石眼村土地租赁合同》的具体日期。何大霞于2020年7月10日收到石眼村民小组的民事反诉状，故一审法院确认何大霞、石眼村民小组签订的《石眼村土地租赁合同》于2020年7月10日解除。关于石眼村民小组要求何大霞在合同解除后十天内将出租土地清理干净交还石眼村民小组的请求，合同解除后，何大霞应当将涉案货场交还石眼村民小组，鉴于货场状况（工业垃圾等）及本案案情，考虑给予何大霞清理腾退期限为10日。一审庭审中，何大霞表示同意解除涉案合同，故其第一项诉讼请求视为变更。双方租赁关系已解除，何大霞不再享有涉案货场的使用及经营权利，故何大霞要求石眼村民小组支付货场剩余租赁期限的租金损失30000元的请求，没有依据，一审法院不予支持。关于何大霞要求石眼村民小组支付建设货场费用43190元的请求。虽何大霞对货场确有一定投入，但《石眼村土地租赁合同》对承租人投入的附着物在租赁关系解除后无约定归属或处理办法，何大霞该请求无合同依据；另外，基于货场现状，何大霞留下的地上附着物对石眼村民小组并不确定具有使用价值或利益，且石眼村民小组亦已反诉要求何大霞将涉案货场清理干净交还石眼村民小组。故何大霞该请求依据不足，一审法院不予支持。何大霞要求对货场价值及剩余租赁期限的租金损失进行鉴定的申请，一审法院不予准许。关于石眼村民小组要求何大霞支付拖欠租金8526元及逾期利息的请求，何大霞确认交纳租金至2019年6月7日，故应交纳2019年6月8日至2020年7月10日的租金4007.26元（3675元/年÷365日×398日）及2020年7月11日起至交还货场之日止的占用费（参照当年度租金收取）。石眼村民小组请求超过上述部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年10月14日作出（2020）粤1802民初5311号民事判决：一、确认何大霞与清城区石角镇民安村民委员会石眼村民小组签订的《石眼村土地租赁合同》于2020年7月10日解除；二、何大霞应于本判决生效之日起十日内将“六盘墩”、面积为525平方米货场清理后交还给清城区石角镇民安村民委员会石眼村民小组；三、何大霞应于本判决生效之日起十日内支付租金4007.26元及占用费（以3675元/年，从2020年7月11日起，计至交还货场之日止）给石眼村民小组清城区石角镇民安村民委员会石眼村民小组；四、驳回何大霞的其他诉讼请求；五、驳回清城区石角镇民安村民委员会石眼村民小组的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元，由何大霞负担1045元；反诉费25元，由清城区石角镇民安村民委员会石眼村民小组负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点问题是：一、双方在履行合同过程中是哪一方违约；二、被上诉人应否支付剩余租期的租金损失及上诉人对承租地的投入给上诉人。关于第一个争议焦点问题。根据双方所签订的合同约定，何大霞必须在每年6月1日至6月15日交清一年的租金，上诉人及被上诉人双方确认租金交至2019年6月7日。之后的租金上诉人何大霞称其有补交租金，而被上诉人石眼村民小组拒收，在此情况下，上诉人可以通过提存租金的方式履行合同约定的给付租金义务，但本案中上诉人并未提交提存租金的依据，对其以此为由主张被上诉人违约，本院不予采纳，因此，一审认定上诉人存在违约行为并无不当。关于第二个争议焦点问题。由于上诉人存在违约行为，且双方在一审诉讼中均同意解除《石眼村土地租赁合同》，因此，一审法院认定上诉人何大霞不再享有涉案货场的使用及经营权利，对其请求石眼村民小组支付货场剩余租赁期限的租金损失的请求不予支持并无不当。而至于上诉人要求被上诉人支付其对租赁地的投入支出，因上诉人并未提交证据证明其对租赁地的具体投入，且双方所签合同未对承租人投入的附着物在租赁关系解除后的归属及处理进行约定，因此，一审法院对上诉人该诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人何大霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由上诉人何大霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二一年五月二十七日法官助理 钟子晴书 记 员 何 叶附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。