宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初1790号原告：石某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：宁夏得发建设工程有限公司。统一社会信用代码：91640323750827955E。法定代表人：胡某，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜某，女，1992年3月8日出生，系该公司员工。住宁夏回族自治区盐池县利源小区9-1-601室。公民身份号码×××。特别授权代理。被告：宁夏永泰兴业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9164012271508245X0。法定代表人：汪某，系该公司经理。被告：宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司。统一社会信用代码：916403235962246298。法定代表人：杨某，系该公司经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：王某，系宁夏诚托律师事务所律师。特别授权代理。原告石某与被告宁夏得发建设工程有限公司（以下简称得发公司）、宁夏永泰兴业房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）、宁夏永泰兴业房地产开发有限公司盐池分公司（以下简称永泰盐池分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，因与同日受理的原告李海龙与本案三被告房屋买卖合同纠纷案是基于同一事实发生的纠纷，依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告石某，被告得发公司的委托诉讼代理人杜某，被告永泰公司、永泰盐池分公司的共同委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。因案情复杂，延长审限六个月。本案现已审理终结。石某向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还原告房屋贷款（保证金）33000元及迟延利息1980元，合计34980元；2.判令三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：第一、第二被告为开发世纪广场的开发商，得发公司为世纪广场的建筑商，仇光旗挂靠得发公司承建二被告开发的世纪广场部分楼房。第一、第二被告欠仇光旗的工程款，其中部分工程款用世纪广场D座1-1302室房屋抵顶，将上述房屋抵顶给仇光旗，仇光旗将上述房屋于2017年4月出售给温仲杰，温仲杰又委托李海龙将上述房屋作价460000元于2017年4月11日出售给原告，原告首付了200000元，通过银行贷款330000元，给银行押了10％的保证金，即33000元。房款贷出来后，银行将330000元全部支付给了永泰公司。因开发商将房产证办出来了，开发商就于2019年2月16日把保证金33000元打给了得发公司。后永泰公司于2019年12月4日给原告出具了一张证明，让得发公司将保证金33000元全部退还给原告。原告贷款33万元的保证金33000元现已退至得发公司，三被告拒不向原告返还。原告从2019年2月16日开始向三被告主张退还延迟利息，33000元按银行同期贷款利率0.6％计算，从2019年2月16日算至2019年12月16日，10个月利息1980元。被告作为开发商、建筑商，作为企业，本应诚实守信，现在却在欺骗消费者，迟迟拖延不予返还，望支持原告的诉讼请求。得发公司辩称，一、本案被告主体不适格，石某在诉讼中所述仇光旗将上述房屋于2017年4月出售给温仲杰，温仲杰又委托李海龙将上述房屋作价460000元于2017年4月11日出售给原告石某，原告首付了20万元，通过银行贷款330000元，给银行押了10%的保证金，即33000元。可见，该房屋几易其手，得发公司与石某没有任何法律上的关系，石某将得发公司列为被告不当，请求法院驳回石某的诉讼请求。二、得发公司与第二、第三被告公司是建设工程施工合同关系，双方之间就是一种债权债务关系，第二、三被告用商品房给得发公司抵顶工程款，在未办理该商品房产权变更登记前，实际上是以附随在该商品房的价值来抵顶工程款的，只是消灭了双方之间的部分债务（应付工程款）并不发生抵债商品房物权的变化（该商品房仍然是开发商的），只有该抵债商品房物权发生第一次产权变更登记后，该抵债商品房的物权才由开发商转移给买受人。此时所谓的用商品房抵顶工程款的程序才算结束，附随在该抵债商品房的价值才算实现，贷款保证金也是附随在该抵债商品房价值中，属于得发公司应得工程款的一部分。因此，石某的诉讼请求无法律依据。永泰公司、永泰盐池分公司辩称，永泰公司、永泰盐池分公司并未收取原告的贷款保证金33000元，无义务给原告返还该费用及利息。首先，永泰盐池分公司为世纪广场的开发商，得发公司为世纪广场的建筑商。仇光旗挂靠得发公司承建世纪广场的部分楼房，因欠部分工程款，永泰盐池分公司用世纪广场D座1-1302号房屋抵顶给得发公司。据原告称“仇光旗将上述顶账房屋于2017年4月出售给温仲杰，后温仲杰又委托李海龙将上述房屋作价460000元，于2017年4月11日出售给本案原告。原告首付200000元，通过银行贷款330000元，给银行押了10%的保证金，即33000元。”永泰公司、永泰盐池分公司确实于2017年6月2日给原告出具收据一张，但该收据中载明“石某交来仇光旗顶账房D-1-1302房款贷款330000扣10%保证金，即33000元。”根据该书写内容显示，保证金33000元是在贷款330000元里扣除的金额，也即33000元是包含在贷款330000元里的，并非永泰公司、永泰盐池分公司在贷款330000元之外单独收取的，基于上述事实，原告主张的利息1980元自然不成立。根据永泰公司与原告签订的盐池县商品房买卖合同约定，双方购买款共计565248元，其中首付235248元，剩余330000元由原告申请银行贷款进行支付。在贷款过程中，需要向银行缴纳贷款额10%的保证金，该保证金由永泰盐池分公司交付，并未单个收取原告的保证金33000元，故原告无权要求二被告返还该保证金及利息。其次，根据双方订立的《盐池县商品房买卖合同》来看，永泰公司仅是为了配合被告得发公司给实际购房人办理一手房的买卖手续，永泰公司、永泰盐池分公司并未实际收取购房人的房款，购房人亦未将房款交与永泰公司、永泰盐池分公司，故永泰公司、永泰盐池分公司也没有义务给原告返还上述费用。综上，永泰公司、永泰盐池分公司认为原告主张的诉讼请求不成立，且于法无据，请求依法驳回对永泰公司、永泰盐池分公司的诉讼请求。原告、被告永泰公司、永泰盐池分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告得发公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，即原告提交的证据四商品房买卖合同一份、现金交款单一份、中国农业银行进账单，被告永泰公司、永泰盐池分公司提交的证据一《盐池县商品房买卖合同》原件一份（核对原件留存复印件）、证据二收据原件3张（核对原件留存复印件）、网上银行电子回单打印件5张、发票原件1张（核对原件留存复印件），本院均予以认定并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一收据复印件一份，该证据虽系复印件，但与被告永泰公司、永泰盐池分公司提交的证据二中收据内容一致，本院对其真实性予以认定，但对证实永泰公司、永泰盐池分公司收到33000元的贷款保证金的证明目的不予认定。证据二网上银行电子回单复印件一份（2019年2月16日），来源于永泰盐池分公司。因该33000元的电子回单永泰盐池分公司附言为“预付得发仇光旗工程款”，但原告提交的证据六证明原件一份（由永泰公司出具），又载明该33000元性质为贷款保证金，故本院仅对证据二、六的真实性予以认定。证据三领条原件一份（仇光旗于2019年2月27日书写），三被告对其三性均无异议，本院对真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：永泰公司为盐池世纪商业广场的开发商，由永泰盐池分公司具体实施项目开发，得发公司为建筑商。2017年4月11日，石某与陈有花（乙方买受人）与永泰公司（甲方出卖人）签订了《盐池县商品房买卖合同（预售）》，甲方将盐池世纪商业广场D幢1单元13层1302号住宅房出售给乙方，价款为565248元，乙方支付首期房价款235248元，余款330000元申请贷款支付。同日，石某向永泰盐池分公司支付首付款235248元，永泰盐池分公司出具收据一份。2017年4月20日，永泰盐池分公司通过网上银行给得发公司转账235248元，附言“预付得发仇光旗工程款”。2017年6月1日，农行盐池支行将石某按揭贷款330000元发放至永泰盐池分公司，永泰盐池分公司于2017年6月2日给石某出具收到房款330000元的收据一张，同时出具载明“收到石某交来仇光旗顶账房D-1-1302房贷款330000扣10%保证金33000元”收据一张，而石某并未实际向永泰盐池分公司交付该收据中载明的33000元贷款保证金。2017年6月5日，永泰盐池分公司通过网上银行给得发公司转账297000元（330000元-33000元），附言“预付得发仇光旗顶商砼工程款”。2017年6月6日，永泰盐池分公司给石某出具了565248元的增值税普通发票（购房发票）。2019年1月2日，石某与妻子陈有花办理了案涉房屋的不动产登记证明。2019年2月16日，永泰盐池分公司通过网上银行给得发公司转账33000元，附言“预付得发仇光旗工程款”。2019年2月27日，仇光旗出具领条一份，载明“今领到得发公司退回D-1-1302房工程款叁成叁仟元整（33000元）”2019年12月4日，永泰公司出具证明一份，载明“我公司（宁夏永泰兴业房地产开发公司）已于2019年2月16日将盐池世纪广场小区D-1-1302号房屋的贷款保证金33000元，全部打入宁夏得发建设工程有限公司的账户内。望贵公司配合业主办理相关退款手续。为此产生的纠纷与我公司无关”。石某持上述领条及证明向得发公司主张返还未果，遂诉至本院。同时查明，仇光旗挂靠得发公司实际施工盐池世纪商业广场部分工程，D幢1单元13层1302号住宅房系永泰公司、永泰盐池分公司给仇光旗抵顶工程款的房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述及本院采信的证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。石某、陈有花与永泰公司签订的《盐池县商品房买卖合同（预售）》系合同双方当事真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，合同双方均已按该合同约定内容全面履行了合同义务。因该合同中并未对住房贷款保证金予以约定，现石某以其持有的由永泰盐池分公司于2017年6月2日出具的贷款保证金收据、由永泰斗公司于2019年12月4日出具证明中均载明的33000贷款保证金，向得发公司、永泰公司、永泰分公司主张返还，那么本案争议的焦点是得发公司、永泰公司、永泰分公司是否承担原告持有证据中载明的住房贷款保证金33000元的返还义务。双方当事人对案涉房屋系给仇光旗施工的顶账房一事均无异议。《盐池县商品房买卖合同（预售）》中约定案涉房屋价款为565248元，石某首付235248元、按揭贷款330000元均交付于永泰盐池分公司账户，该合同约定的房屋价款已全部履行完毕。永泰盐池分公司将案涉售房款分三次（235248元、297000元、33000元）转账至得发公司，并注明了款项性质为仇光旗工程款，而对于永泰盐池分公司于2017年6月2日出具的贷款保证金收据中载明的33000元，石某亦认可其并未实际向永泰公司或永泰盐池分公司支付过该款项。故永泰公司及永泰盐池分公司在履行案涉房屋买卖合同中并未多收取原告合同价款，即不存在没有合同约定的不当所得，石某也未提交证实永泰公司、永泰盐池分公司承诺由其公司返还贷款保证金的证据，故石某主张永泰公司、永泰分公司承担返还责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于得发公司是否承担返还责任，石某亦应承担举证责任。得发公司对石某提交的证据二网上银行电子回单复印件一份（2019年6月12日、33000元）、证据三领条原件一份（仇光旗于2019年2月27书写）、证据六证明原件一份（由永泰公司出具）三性均有异议，因石某未提交证实永泰分公司转账给得发公司仇光旗工程款565248元中包含33000元贷款保证金的证据，亦未提交证实永泰公司、永泰盐池分公司或仇光旗与得发公司议定，由得发公司返还石某该33000元贷款保证金的证据，故石某应承担举证不能的不利后果，对其主张得发公司承担返还责任的主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告石某的诉讼请求。案件受理费674元，由原告石某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 高春梅人民陪审员 白学丽人民陪审员 刘文娟二〇二一年五月十日书记员 张丽君附：本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。