重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初2694号原告：重庆市卓雅物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道东山路6号12幢1-7，统一社会信用代码91500227663565950E。法定代表人：敖以芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：何模容，女，该公司职工。委托诉讼代理人：谭琴瑶，女，该公司职工。被告：杨红玉，女，1987年8月25日出生，汉族，现住重庆市铜梁区。重庆市卓雅物业管理有限公司（以下简称卓雅物业公司）与杨红玉物业服务合同纠纷一案，卓雅物业公司于2021年4月21日向本院提起诉讼。卓雅物业公司的诉讼请求为：1、判令杨红玉立即给付卓雅物业公司物业服务费5084元，并自2021年1月1日起以5084元为基数按日利率千分之三的标准支付违约金至付清之日止（诉讼中，卓雅物业公司将该项诉讼请求中违约金变更为从2021年1月1日起以2018年5月1日至2020年12月31日期间所欠物业费总额为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年4月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算至付清时止）；2、本案受理费由杨红玉承担。本院依法适用小额诉讼程序，于2021年5月17日公开开庭进行审理，卓雅物业公司的委托诉讼代理人何模容、谭琴瑶，杨红玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨红玉辩称，未交2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费属实，未交的原因是因为物管的问题很多，物业公司违反装饰装修的相关规定和业主临时管理规约及前期物业合同的约定。如物业公司将公共场地出租给外来装修建材经销商，强制业主在该经销商处买河沙、水泥等建材，物业公司要求装修建材必须从车库通道入户，部分业主私自调整安装空调位置，私自搭建铁皮雨阳篷等违章建筑，物业公司不制止；物业公司统一安装的可视电话不能使用；不安装对空监控，对高空抛物不监管；绿化草坪和树死亡，不及时补种，大树换小树，地面清洁和排水沟赃乱差，建筑装修垃圾到处堆放；小区公共收益如广告费、租赁费等不公示；小区的公共设施不及维护，电梯使用不到三年就动用大修基金维修，小区门禁系统使用一年就坏，监控设施不起作用，业主失盗通过监控无法查找，运动场地的塑胶地面损坏不及时更换；保安人员来历不明，素质差，在公共场所和电梯内吸烟，工不负责，晚归回来时保安在睡觉，晚上7点过后小区大门敞开，外来人员不登记随意进出，造成业主财产丢失；其房屋装修时发现客厅天花板凹凸不平，雨水从卧室窗户边框渗透，导致墙面发霉、墙布脱落，物业公司应协调开发商来处理，但都未处理。本院经审理认定，卓雅物业公司与重庆市铜梁区宏博华一房地产有限公司于2014年12月25日签订《宏博·楿滨城前期物业服务合同》，约定卓雅物业公司对重庆市铜梁区宏博华一房地产有限公司开发的位于重庆市铜梁区新城核心区迎宾大道与中龙大道交汇处的宏博·楿滨城提供前期物业管理服务。杨红玉系该小区×房屋业主，其房屋建筑面积为88.51平方米。杨红玉之夫蓝某与卓雅物业公司于2017年5月5日签订了《前期物业服务协议》，并承诺遵守前期物业服务协议、临时管理规约。临时管理规约约定，物业服务费按前期物业服务合同约定的标准缴纳；业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。物业服务费或服务资金按年/季/月交纳，各业主应在每年/季/月前十日内履行交费义务。杨红玉（甲方）与卓雅物业公司（乙方）签订的《前期物业服务协议》约定，各物业类型政府主管部门审核物业服务费标准为：住宅1.8元/平方米·月；自开发商通知的正式首次交房之日起，甲方按所购房屋，住宅1.8元/平方米·月向乙方一次性预缴6至12个月物业服务费……，自开发商通知的正式首次交房之日起，甲方应按季度缴纳物业服务费，甲方应在每缴费季度开始前10日内向乙方全额缴纳该季度物业服务费，如逾期缴纳，乙方有权向甲方按应交纳费用金额的3%每日收取违约金；甲方应按期缴纳各项费用（如：物业服务费……），不得因与开发商或其它第三方的纠纷而拒交、拖欠物业服务费，逾期未交者，从逾期之日，每日加收所欠费用总额3‰的违约金。杨红玉至今未交纳2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。经卓雅物业公司书面催收后仍未交纳，卓雅物业公司遂向本院提起诉讼。本院认为，案涉前期物业服务合同、协议及临时管理规约不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据约定和法律规定，杨红玉作为业主，在接受了卓雅物业公司提供的物业服务后，有交纳物业服务费的义务。杨红玉未交纳2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费经书面催收后仍未交纳,违反约定和法律规定。根据前期物业服务合同、协议及管理规约载明的物业服务费交纳时间、标准，卓雅物业公司要求杨红玉支付2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5084元的主张，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。前期物业服务协议约定，自开发商通知的正式首次交房之日起，甲方应按季度缴纳物业服务费，甲方应在每缴费季度开始前10日内向乙方全额缴纳该季度物业服务费，如逾期缴纳，乙方有权向甲方按应交纳费用金额的3%每日收取违约金；卓雅物业公司要求杨红玉支付违约金的主张，符合约定，也不违反法律规定，本院予以支持。杨红玉关于卓雅物业公司强制业主在小区装修建材经销商处购买材料的抗辩意见，杨红玉未举示证据证明，本院不予采信，如确有其事，杨红玉可向相关部门行使控告权；关于卓雅物业公司要求业主装修建材必须从车库通道入户的意见，本院认为，这是物业公司对小区的统一管理，业主对此应予遵守，业主更不能因此造成的不便而拒缴物业费；关于未安装对空监控，部分公共设施损坏不及时更换的意见，本院认为，新安装公共设施、更换公共设施，需要必要资金，也要经过法定程序才能实施，不是某一个或某些业主要求安装、更换就能完成；对其家里的可视电话不能使用的意见，可视电话即使是物业公司安装，应找准不能使用的原因；对于部分业主违章搭建的意见，物业公司对违章建筑没有强制拆除权，只能向相关职能部门反映报告；对于公共收益，杨红玉可行使业主监督权利，到物业公司询问查看;杨红玉关于其房屋客厅天花板凹凸不平，卧室窗户边框渗水的问题均不属于物业公司的物业服务范围，杨红玉可找责任主体承担相应责任。小区环境是一个长期维护的过程，不能因为某一时间、某一地点有杂草、枯枝落叶、垃圾、污泥未及时清理而全部否定物业公司的服务。小区秩序、环境不仅需要物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同遵守、维护，物业公司在服务管理中应针对各业主提出的合理化建议，存在的问题应予逐步改进完善，尽力做到让业主满意。杨红玉以卓雅物业公司在管理中存在问题而拒交物业服务费的理由不能成立。综上所述，依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第十七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：杨红玉于本判决生效之日起十日内支付重庆市卓雅物业管理有限公司2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5084元，并从2021年1月1日起以5084元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年4月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算违约金至付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨红玉负担。此款已由重庆市卓雅物业管理有限公司预交，由杨红玉兑现案款时迳付重庆市卓雅物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二一年五月二十五日书记员  韩 畅