广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1102民初662号 原告：邓培敬，男，汉族，1974年8月8日出生，住广西贺州市八步区。 原告：罗虹，女，汉族，1978年6月8日出生，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：邓培敬,男，汉族，1974年8月8日出生，住广西贺州市八步区。 被告：马其云，男，汉族，1985年２月１9日出生，住广西贺州市八步区。 原告邓培敬、罗虹与被告马其云确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月26日受理后，依法适用简易程序进行审理。原告邓培敬（亦为罗虹诉讼代理人）、被告马其云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告邓培敬、罗虹与被告马其云在2020年9月27日达成的口头“土地转让协议”无效。2.被告马其云返还原告邓培敬、罗虹土地转让定金16000元以及利息（利息从2020年9月27日起计算，以16000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至人民法院生效判决确定的履行期限最后一日止）。3.本案诉讼费由被告马其云承担。事实和理由：被告马其云系原告罗虹的学生。2020年9月初，被告马其云对外称自己在贺州市八步区平龙村有一块证件齐全的土地可以出售，价格为17万元。原告邓培敬、罗虹欲在贺州市八步区购置土地，于是罗虹通过微信与被告马其云协商购买土地事宜。之后，被告带两原告去勘查土地，双方经过协商，被告称购买土地需要先行缴纳16000元的土地转让定金，于是原告向被告支付了16000元。但在交纳定金之后，原告发现被告出售给原告的土地没有任何证件，被告还以土地证件齐全为由继续欺骗原告支付剩余款项，被告只是拿着一份合同与原告协商买卖，说该份合同就是所谓的合法手续，是原告与被告可以进行买卖的法律依据,但是该合同不但没有体现任何的土地证件性质，而且该合同也没有涉案土地的四至范围。土地过户手续极度不完善，原告发现自己上当受骗，于是要求被告返还定金，但是被告拒不返还。原告多次向平龙村委了解，发现该土地系平龙村集体土地，从未进行国有土地证件办理，而至今被告也未办理案涉土地使用证等其他任何土地权属凭证，而土地性质导致协议所涉土地根本无法办理土地使用证和房屋建设和规划手续。而且被告系贺州市八步区仁义镇新联村村民，案涉土地属于村民土地，被告购买的土地所签订的合同均为无效合同，而被告方谎称土地为其所有，且可以出让给原告，并由原告在土地上建房。也因为原告方与被告方均不是涉案土地平龙村村民，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：“承包方未经发包方同意，转让其土地承包经营权的，转让合同无效。.....”。所以，被告与原告达成的土地转让合同属于无效合同。原告找被告协商，但是被告态度恶劣。2020年10月双方到八步区人民调解委员会进行协商处理，但未成。原告认为，根据法律规定，合同无效，被告应当退还定金16000元以及相应的利息损失。为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼。 被告马其云答辩称：1.被告转让的是土地经营使用权，并不是所有权，所以被告认为合同是有效的。对于原告起诉返还定金16000元及利息，被告认为原告违反了协议，被告无需返还定金。原告不履行合同，造成被告损失，被告保留诉权。2.对于原告诉称的事实和理由，被告听说原告要买地，被告就让原告去看地，并让原告了解土地使用性质。当时去看地，原告说是用于建房。经过原告夫妻多方了解土地情况，被告也告知过原告土地的情况，土地是被告从他人处流转来的，相关流转合同也出示给原告看了，但原告还是决定丈量土地、交付定金。口头协议建立在双方意愿上，原告以面积、地界不符不履行协议，理由不成立。 原告邓培敬、罗虹为其诉讼主张向本院提供了收据一张，证明2020年9月27日原告罗虹与被告马其云在达成口头土地转让协议后，原告按照被告的要求支付被告定金16000元。 被告马其云为其答辩主张提供了土地长期转让合同书1份、地皮转让书1份，证明被告对土地享有使用权，转让的是土地使用权，并不是土地所有权。本案流转的是使用权。原告是因在涉案土地上建房不成，所以不履行合同。 经开庭质证，被告马其云对原告提供的收据无异议。原告对被告提供的证据土地长期转让合同书，在交定金之前被告并没有给原告看过。交定金后原告才决定不要这块地，认为不合法，所以原告就不要土地，要终止口头协议。对证据地皮转让书无异议，但对原告起诉没有意义。土地在信都，属于村集体土地，被告是仁义的。 本院对证据分析认证：对原告提供的收据，被告无异议，本院予以确认。对被告提供的证据，只能反映涉案土地流转合同情况。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2020年9月左右，原告邓培敬、罗虹欲在八步区置地建房。被告马其云得知后就与原告罗虹交谈，表示其在有块土地可转让。2020年9月27日，两原告和被告一起到现场看土地情况，并丈量了土地面积，面积大约423平方米。看土地后，双方商定原告以单价378元／㎡、总价160000元受让该地块，先支付定金16000元，原告向被告支付16000元后，被告出具收据一张给原告收执，收据载明“今收到马城地块转让定金16000元，议定地块价为378元／㎡，后期手续清楚一次性给完”。后来被告找原告继续付款，原告认为土地手续不合法，要求终止合同。2021年2月26日，原告提起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。......”，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“承包方未经发包方同意，转让其土地承包经营权的，转让合同无效。......”。根据庭审调查，被告与两原告并非平龙村村民，非平龙村集体经济组织成员。被告称从他人处受让涉案位于贺州市八步区后面的一片土地，再转手给两原告。被告转让的土地应属于平龙当地集体所有，土地是农业用地。被告未经村集体同意，转让给原告用于建房。双方交易将土地流转给集体经济组织以外人员使用，且改变了土地农业用途，也未经村集体同意，将损害集体利益。双方的买卖合同违反土地管制制度，损害了法律所维护的公共利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”，故原、被告所达成的土地转让协议无效。又根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”及第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”之规定，因原、被告关于土地转让的主合同无效，故原、被告关于定金的合同亦无效。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告取得原告交付的16000元应当予以返还。对于利息损失，本院参照当时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，但是本案双方都有过错，应当各承担50%的责任，3.85%×50%=1.925%，由被告按照年利率1.925%赔偿原告利息损失。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、和《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、原告邓培敬、罗虹与被告马其云于2020年9月27日达成的土地转让协议无效。 二、被告马其云于本判决生效后十日内返还原告邓培敬、罗虹16000元并支付利息（利息计算：从2020年9月28日起，按照年利率1.925%计至本判决确定的履行期限最后一日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案诉讼费减半收取100元（原告已预交），由原告邓培敬、罗虹与被告马其云各承担50元，被告马其云承担的诉讼费用应于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  赵 波 二〇二一年五月二十日 法官助理  莫玉梅 书 记 员  陈 斌