贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0302民初6102号 原告：王红丹，女，汉族，1989年7月12日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：遵义银河房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道状元路状元阁，社会统一信用代码：91520300795263575A。 法定代表人：裴海利。 被告：裴海利，女，汉族，1977年3月7日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 原告王红丹诉与被告遵义银河房地产开发有限公司（以下简称“银河房开公司”）、裴海利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理，依法适用简易程序于2021年5月19日公开开庭进行审理，原告王红丹到庭参加了诉讼，被告银河房开公司、裴海利经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告王红丹向本院提出诉讼，请求：1、判令被告退还购房金额196344元、代收维修基金3055元及利息，利息按年利率百分之十二计算，从2017年12月27日计至今，利息金额为：77233.88元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，经本院释明后，原告增加一条诉讼请求：要求判决解除原告与被告银河房开公司之间签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：原告王红丹于2017年12月27日向遵义银河房地产开发有限公司全款购买遵义市红花岗区产，其支付购房金额152166元，抵房屋返租3年44178元（2017年12月27日至2020年12月26日止），代收维修基金3055元，共计：199399元（大写）：壹拾玖万玖仟叁佰玖拾玖元整，且被告当时口头承诺随时可办理房产证；后原告多次向被告要求办理房产证手续，被告一直以下月办理、正在办理为借口欺骗原告至今，经多次催促无果后，原告向红花岗区房管局提供身份证等信息查询，得知此房产已被被告于2017年7月抵押在农村商业银行至今未解押，相关负责人已无法取得联系，不能达成有效的解决方案，因此，为了维护原告的合法权益，根据法律规定，特具诉状，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告银河房开公司、裴海利未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2017年12月27日，原告王红丹（买受人、乙方）与被告银河房开公司（出卖人、甲方）之间签订一份《商品房买卖合同》，约定甲方将位于遵义市红花岗区（建筑面积36.36㎡）出售给乙方，实际成交总价为196344元；付款方式为一次性付款；第十五条“关于产权登记的约定”载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。”同一日，原告（甲方、委托方）与案外人遵义冠鼎物业服务有限公司（乙方、受托方）、被告银河房开公司（担保方、丙方）签订了《物业委托管理合同》，约定甲方将以上房屋委托给乙方进行经营管理，委托管理期限为三年（2017年12月27日-2020年12月26日），乙方向甲方支付三年租金共计44178元，提前支付给甲方，并在房款支付时抵扣购房款等，乙丙双方均在该合同落款处盖章确认。以上合同签订后，原告王红丹通过案外人汪相百在中国建设银行尾号为8578的银行账户向被告裴海利在中国工商银行的尾号为4495的银行账户转款155221元，被告银河房开公司向原告出具代收维修基金3055元的收款收据一张，并于2019年12月2日向原告开具价款为196344元的增值税普通发票一张。之后，原告要求办理房屋产权变更登记时得知案涉房屋存在抵押登记，遂诉至本院。 另查明：根据遵义市不动产登记查询结果显示，坐落于贵州省遵义市红花岗区房屋的产权人为被告银河房开公司，其产权证号为黔（2015）遵义市不动产权第XXX号，建筑面积为36.36平方米。该房屋已于2015年9月7日办理了一般抵押登记；于2021年1月28日被本院（2021）黔0302执328号文书予以查封。 审理中，原告称其在购买案涉房屋前，其丈夫汪相百与重庆誉房汇房地产营销策划有限公司签订了《团购居间服务协议书》，并向该公司缴纳了居间服务费10000元，要求被告在本案中支付原告。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、物业委托管理合同、收款收据、收条、银行回单、遵义市不动产登记查询结果等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告王红丹与被告银河房开公司之间于2017年12月27日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 原告要求解除与银行房开公司之间签订的《商品房买卖合同》，首先，双方在《商品房买卖合同》签订当日，与遵义市冠鼎物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，约定将该房交给该公司经营管理、且该公司向原告交纳租金用于抵扣部分购房款，说明被告银河房开公司与原告之间存在将该房屋交付给原告、由原告管理使用及处分的事实；其次，双方在《商品房买卖合同》中明确约定了在商品房交付使用后90日内、将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、以及买受人不能取得房地产权属证书可以解除合同等，但被告银河房开公司至今未将房屋产权变更登记到原告名下；第三，案涉房屋至今存在抵押情形，也存在查封情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”以及第五百六十三条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于原告要求解除与被告银河房开公司之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求被告退还购房款196344元及房屋维修基金3055元。首先，原告在购买房屋时通过汪相百银行账户直接向被告裴海利银行账户转款金额为155221元，裴海利系银河房开公司法定代表人，且被告银河房开公司也向原告开具了增值税发票，根据《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，被告裴海利系代表被告银河房开公司收款，故被告裴海利收取的款项应视为被告银河房开公司收取的款项，被告裴海利并非合同相对方，不承担本案责任。其次，被告银河房开公司在《物业委托管理合同》作为丙方盖章，且该合同明确约定将租金44178元抵扣购房款，且目前租期已经届满，因此，本院将该款作为原告缴纳的购房款予以认定。因此，原告向被告银河房开公司支付的款项为199399元（155221元+44178元），其中包含购房款196344元、维修基金3055元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，本院对于原告要求被告银河房开公司退还其购房款196344元、维修基金3055元的诉讼请求予以支持。 原告要求被告支付利息，相当于违约金。被告银河房开公司未按双方《商品房买卖合同》的约定将房屋产权办理到原告名下，已经构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定了退房后出卖人应按已付房价款的1%赔偿买受人的损失，因此本院对于违约金认定为1963.44元；原告主张按照年利率12%计算无事实依据，本院不予支持。 原告要求被告退还团购费10000元，并未在提起诉讼时主张，且该10000元并非由被告收取，原告或实际缴费人在证据充分的情况下可另行主张。 被告银河房开公司、裴海利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王红丹与被告遵义银河房地产开发有限公司之间于2017年12月27日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告遵义银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王红丹购房款196344元、维修基金3055元，共计199399元； 三、被告遵义银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王红丹违约金1963.44元； 四、驳回原告王红丹的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取)2725元，由被告遵义银河房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员  罗 静 二〇二一年五月三十一日 法官助理  黎廷洁 书 记 员  张露旭