广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1787号上诉人（原审被告）：黄祖友，男，汉族，1964年11月4日出生，住址：湖北省广水市×××××××张家岗，公民身份号码：422××××××××××××113。委托诉讼代理人：李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市瑞升合商贸有限公司，住所地：惠州市河南岸花边岭广场隆生商业大厦11层办公07号。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：袁浩聪，广东宝晟律师事务所律师。上诉人黄祖友因与被上诉人惠州市瑞升合商贸有限公司排除妨害纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人不服一审判决，上诉请求：1.请求依法改判驳回被上诉人惠州瑞升合商贸有限公司一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律均有错误，审理中未对上诉人作为案涉厂房的合法承租方作出进一步的调查和认定，上诉人属于合法占有并使用案涉厂房，尚在租赁期内，无需向被上诉人提前返还和支付占用费。1.上诉人属于合法占有并使用案涉厂房，有《厂房租赁合同》作为依据，不存在违法侵占的情形。20l2年4月1日，深圳市飞翔泰公司(甲方)与惠州市仲恺高新区友发包装材料厂(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落在惠州潼湖潼侨镇侨冠路117号三号厂房一、二楼出租给乙方使用，赁期期限自2012年4月1日起至2022年4月1日，租赁期为十年，租金为81120元／年。因此，上诉人作为惠州市仲恺高新区友发包装材料厂实际经营者，依照《厂房租赁合同》享有案涉厂房的占有和使用权，且约定的租赁期限尚未到期，上诉人不存在违法侵占的情形。2、根据合同法规定的“买卖不破租赁”原则，上诉人仍在租赁期限内的，合同未依法解除情形下，被上诉人无权要求上诉人返还案涉场地。据上所述，上诉人与案涉场地的原所有权人深圳市飞翔泰公司签订了《厂房租赁合同》，约定深圳市飞翔泰公司将案涉场地出租给上诉人使用，租赁期限至2022年4月1日止。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。而本案中，上诉人与深圳市飞翔泰公司签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限20l2年4月1日起至2022年4月1日，至今尚未到合同截止日期。但被上诉人通过诉讼的方式强令要求上诉人搬离案涉场地，严重违背了契约精神，一审法院在未解除上诉人与被上诉人租赁关系的前提下，判令上诉人返还案涉厂房及支付占用费，无事实及法律依据。3、上诉人在经营过程中，已取得原所有权人的授权代为负责管理案涉园区，其中管理园区的费用直接在上诉人所需缴纳的租金中扣除，上诉人无需另行向被上诉人支付占用费。根据上诉人提供的一审证据，其中有深圳市飞翔泰公司派驻惠州潼侨飞翔泰工业园经理唐毓业出具的证明，该证明提及两点重要事实。其一，深圳市飞翔泰公司确与上诉人签订了租赁协议，案涉三号厂房一、二楼属于上诉人合法占用；其二，受深圳市飞翔泰公司的委托，上诉人代替深圳市飞翔泰公司管理案涉园区。因此，上述证据不仅更进一步证明了上诉人合法占用案涉场地，并且证明了上诉人为管理案涉厂房所在园区投入了大量人力及物力，该笔费用应当由被上诉人另行补偿上诉人，上诉人无需另行向被上诉人支付占用费。4、被上诉人在未解除租赁关系前提下违法停水停电，逼停上诉人的生产经营，造成上诉人严重经济损失，上诉人保留对被上诉人另行追诉的权利。2020年1月，被上诉人为逼迫上诉人腾空案涉厂房，在未采取任何通知的情形下，切断了案涉厂房的水电，导致上诉人经营停滞，上诉人多次与被上诉人协商立即恢复供水供电，但被上诉人均无理拒绝。截止至2020年11月，因被上诉人切断水电的行为，导致上诉人多份采购订单无法按时完成，加上恰遇疫情期间，损失惨重，其中直接损失有工厂盈利损失549521.15元，赔偿客户违约金损失257622元，工人工资损失386100元以及间接损失500000元，合计损失高达l693243.15元。被上诉人在未与上诉人正式解除租赁协议的情形下，擅自停水停电，阻碍上诉人正常生产经营，造成上诉人巨额经济损失，构成严重侵权，上诉人保留对被上诉人另行主张经济赔偿的权利。综上，原审判决认定事实及适用法律均有错误，恳请二审法院依法查明案件事实、支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人辩称，答辩人对涉案厂房享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，答辩人与上诉人不存在任何合同关系。上诉人无权占有、使用答辩人的厂房，上诉人称其与深圳市飞翔泰公司签订有租赁合同，因其没有提供租赁合同的原件，答辩人不予认可。退一步说，即使上诉人与飞翔泰公司曾经存在租赁关系，由于飞翔泰公司已经破产，根据破产法的相关规定，租赁合同也因此而解除。为此，不存在上诉人所述的买卖不破租赁的说法。上诉人实际占有使用了答辩人的厂房，应当向答辩人支付占用费，因此一审判决上诉人返还涉案厂房，并向答辩人支付2019年11月15日至2020年9月2日期间的占用费188717元，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。另外答辩人保留追究上诉人从2020年9月3日起至实际返还厂房之日止的占用费的权利。原审原告向一审法院起诉请求：一、依法判决二被告立即停止侵害，并向原告返还非法占用的位于惠州市潼湖华侨农场侨冠南路117号3号厂房及部分宿舍。二、依法判决二被告按人民币65100元/月的标准共同向原告支付从2019年11月15日起至实际返还占用不动产之日止的占有使用费（暂计至2020年3月15日为人民币260400元）。三、本案诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：位于惠州潼湖华侨农场侨冠南路4座厂房2栋宿舍1座食堂及分摊土地原系深圳市飞翔泰实业有限公司所有。2017年4月5日，深圳市中级人民法院根据深圳市南山区人力资源局的申请，裁定受理深圳市飞翔泰实业有限公司破产清算一案，并指定国浩律师（深圳）事务所担任深圳市飞翔泰实业有限公司管理人。2019年10月16日，深圳市飞翔泰有限公司管理人就上述不动产发表了《竞买公告》。2019年11月11日，原告在淘宝网司法拍卖网络平台上通过公开竞价，以人民币26790375元竞得上述不动产。2019年11月15日，深圳市飞翔泰实业有限公司管理人与原告签订《拍卖成交确认书》，确认原告已于2019年11月12日前将保证金、余款合计26790375元缴入指定账户，约定买受人付清拍卖标的物成交价款后，自行按现状接受拍卖标的物，拍卖标的物所欠的物业管理费、水电费、垃圾清理费、空调费以及其他未了费用均由买受人承担。后原告就上述房屋办理了不动产权证书。同年11月25日，深圳市飞翔泰实业有限公司管理人发出《公告》，通知上述飞翔泰名下财产已于2019年11月11日由原告拍得，占用飞翔泰厂房、宿舍、食堂、构筑物、附属物及一切附属设施者与原告接洽，配合完成原告的合法诉求。后原告亦在涉案厂房附近张贴《通知书》，通知黄祖友及其他违法占用人员搬离其中的一栋三层楼房，未果。原告遂向一审法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告向一审法院申请撤回对被告邢光明的起诉。一审法院于2020年6月29日作出（2020）粤1302民初6077号之一《民事裁定书》，裁定：准许原告撤回对被告邢光明的起诉。庭审中，被告黄祖友主张其系合法占有涉案3号厂房第一、二层，向一审法院提交了《厂房租赁合同》复印件一份、唐毓业出具的《证明》三份。其中，《厂房租赁合同》显示的租赁双方为深圳市飞翔泰实业有限公司与惠州市仲恺高新区友发包装材料厂，租赁期限为2012年4月1日至2022年4月1日，合同甲乙双方处分别加盖了深圳市飞翔泰实业有限公司与惠州市仲恺高新区友发包装材料厂的印章，未有相关人员签名。三份《证明》的主要内容为：其系深圳市飞翔泰实业有限公司驻惠州潼侨飞翔泰工业园经理，2012年4月代表飞翔泰公司与黄祖友（友发包装材料厂）签订园内3#楼厂房一、二楼的租赁协议，2013年园内两次受灾，友发包装材料厂相对损失较严重，经双方多次协商，飞翔泰公司统一给予包装材料适当补偿，但至其离职时一直因经费原因未给予任何补偿，离职前经其提议，飞翔泰公司同意由黄祖友暂时负责工业园内一切管理工作。原告对被告提供的上述证据三性均不予以认可。此外，被告确认其至2015年未再交纳租金，并称是破产法院称其无需支付租金，其为飞翔泰工业管理垫付了十几万的垫付及保安工资，但未提供证据予以佐证。另查，被告黄祖友系惠州市仲恺高新区友发包装材料厂的经营者，该厂在工商登记机关登记的经营场所为惠州市仲恺高新区××××××××××，工商登记类型为个体工商户，组成形式为：个人经营。再查，一审法院依原告惠州瑞升合商贸有限公司的申请，依法委托广东天人房地产资产评估有限公司对涉案厂房第一、二楼的租金进行评估。该机构于2020年9月18日作出粤天人价评字[2020]第149号评估报告书，价格评估结论：惠州仲恺高新区潼侨镇侨冠南路117号3号厂房第一、二楼（建筑面积：1965.78平方米）自2019年11月15日至现场勘查日2020年9月2日的租金总额为人民币壹拾捌万捌仟柒佰壹拾柒元整（￥188717）。还查，一审法院依申请人申请，于2020年4月24日作出（2020）粤1302民初6077号《民事裁定书》，裁定：查封被申请人黄祖友名下位于惠州仲恺高新区潼侨镇侨冠南路西地段30号郦城水岸花园6栋2单元5层01号房（产权证书号：粤房地权证惠州字第1100272055号）。查封价值以人民币30万元为限，查封期限为三年。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，双方争议的焦点为：1、黄祖友是否系本案适格被告？2、被告黄祖友占有涉案厂房是否合法？是否应向原告支付房屋占有费及占有费支付标准是多少？关于第一个争议焦点，黄祖友系惠州市仲恺高新区友发包装材料厂的经营者，工商登记显示该厂的组成形式为：个人经营，其在庭审中亦确认涉案厂房3号楼第一、二层仍由其在占有使用，黄祖友与本案存在法律上的利害关系，系本案适格的被告。关于第二个争议焦点，涉案厂房由原告在淘宝网司法拍卖网络平台上通过公开竞价，以人民币26790375元竞买取得，并办理了不动产权证书，其依法对该厂房占有、使用、收益、处分的权利。被告黄祖友主张其与深圳市飞翔泰实业有限公司存在租赁关系，并受其委托管理涉案厂房所在的工业园区，但其提供的《厂房租赁合同》为复印件，三份《证明》系证人证言，无证人的身份信息佐证，且证言内容中唐毓业称其代表甲方（深圳市飞翔泰实业有限公司）与被告黄祖友签订租赁协议，而被告黄祖友提供的《厂房租赁合同》显示甲方处并没有任何人签名，被告黄祖友也未申请证人唐毓业出庭作证，仅凭被告黄祖友提供的上述证据材料不足以证实其上述主张，应由被告黄祖友承担相应举证不能的不利法律后果。因被告黄祖友不能提供有效证据予以证实其占有涉案厂房有合法依据，应认定为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告作为涉案厂房现产权人，有权要求被告黄祖友停止侵占、返还涉案厂房。故，原告要求被告黄祖友停止侵害，并返还其占用的位于惠州市潼湖华侨农场侨冠南路117号3号厂房的诉讼请求，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。被告黄祖友自认涉案厂房3号楼第一、二层仍由其占用，则其应于本判决生效后自行搬离上述厂房，将该厂房返还给原告。至于原告主张被告返还宿舍，被告黄祖友在庭审中否认其有占用宿舍，原告未提供相应证据予以证明，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，因被告黄祖友未提供有效证据予以证实其合法占有涉案厂房，其行为已侵害原告对涉案厂房的占有、使用、收益的权利，依法应向原告支付占用费。对于占用费支付标准，一审法院依原告申请依法委托广东天人房地产资产评估有限公司对涉案厂房第一、二楼的租金进行评估。该机构于2020年9月18日作出粤天人价评字[2020]第149号评估报告书，价格评估结论为，自2019年11月15日至现场勘查日2020年9月2日的租金总额为人民币壹拾捌万捌仟柒佰壹拾柒元整（￥188717）。该机构系具有相应评估资质鉴定机构，其依据本案证据材料，并经现场勘查，鉴定程序合法，作出的评估结论依据充分，应予采信。被告黄祖友对该评估报告提出异议，但未提供证据予以反驳，其异议不能成立。根据上述价格评估结论，对原告主张的自2019年11月15日至2020年9月2日期间占用费，一审法院予以支持188717元。原告主张此后的占用费，因评估机构受客观条件限制仅测算至评估机构勘查日，一审法院在本案中不作处理。原告可凭此后的评估报告或其他相关证据材料另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄祖友应于本判决生效后十五日内将位于惠州仲恺高新区潼侨镇侨冠南路117号三号厂房第一、二层返还给原告惠州瑞升合商贸有限公司。二、被告黄祖友应于本判决生效后十五日内支付原告惠州瑞升合商贸有限公司2019年11月15日至2020年9月2日期间占用费188717元。三、驳回原告惠州瑞升合商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5306元、保全费2020元，合计7326元，由原告惠州瑞升合商贸有限公司负担2051元，由被告黄祖友负担5275元。鉴定费7000元，由被告黄祖友负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人应否向被上诉人支付占用费。具体评述如下：本案中，上诉人主张其与深圳市飞翔泰实业有限公司签订了租赁合同，但并未提供租赁合同的原件，且被上诉人不予认可，上诉人应承担举证不能的不利后果。即使上诉人与深圳市飞翔泰实业有限公司存在租赁合同关系，2017年4月5日深圳市中级人民法院裁定受理深圳市飞翔泰实业有限公司破产清算一案，并指定了破产管理人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，深圳市飞翔泰实业有限公司管理人并未决定继续履行涉案租赁合同，应视为解除合同。无论是上诉人无权占有，还是涉案租赁合同已经解除的情况下，上诉人仍未搬离涉案厂房，即上诉人仍占有涉案厂房，因此一审认定上诉人应按照评估公司作出的《惠州仲恺高新区潼侨镇侨冠南路117号3号厂房第一、二楼租金价格评估报告书》支付2019年11月15日至2020年9月2日期间的占用费，并无不当，应予维持。上诉人主张涉案合同未依法解除，被上诉人无权要求上诉人返还涉案厂房，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5306元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二一年五月十三日法官助理 雷彩霞书 记 员 刘惠芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。