辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1321民初1351号原告：朝阳中园物业有限公司（以下简称中园公司），住所地朝阳市双塔区凌河街四段189号。法定代表人：张爱辉，经理。委托诉讼代理人：何静，女，1974年1月17日出生，汉族，该单位职工，住朝阳市龙城区。被告：侯凤辉，女，1972年5月6日出生，汉族，会计，住辽宁省朝阳县。原告中园公司与被告侯凤辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩金妮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中园公司法定代表人张爱辉的委托诉讼代理人何静、被告侯凤辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告侯凤辉给付拖欠原告2016-2020年四年物业服务管理费人民币1,936元（每年物业费为484元），违约金883元（违约期为1460天），合计2,819元；2、诉讼费用由被告侯凤辉承担。事实与理由：2013年7月9日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由原告向被告居住的“祥泰居”小区提供物业服务。被告应向原告支付管理费用，缴费的时间为每年的7月9日前履行缴纳义务，逾期应按照每日万分之五的缴纳违约金。被告自2016年7月9日至2020年7月9日的物业管理费为1,936元及违约金为883元至今未交付。无奈，原告诉至贵院，请求法院依法支付原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告侯凤辉提出答辩意见：一、被告于2013年10月购买房产同时缴纳物业费到2016年6月，于2016年7月停交物业费，原因是原告提供的服务一直未达到标准，小区环境极其的脏乱差，物业公司只收钱不作为，被告对物业公司不满意，有权利拒交物业费。二、小区内损坏的公用设备常年没有更换，部分单元的单元门锁、单元门对讲电话、单元门拉手、损坏没有及时更换维修，单元门敞开任何人都可以随便进出。三、未经业主同意，占用业主共有道路私自设立停车位收取费用，收取的费用没有向业主公布其流向，收取的费用应该为全体业主共有。四、小区环境卫生脏乱差，小区供水水质差，原因是大井水，没接入自来水公司的水，并且还经常停水，绿地没有维护变成了菜地，变成了垃圾堆。五、原告未经业主同意私自承包给他人管理，服务态度及其恶劣，各项服务均不到位，致使居住环境变差，严重侵犯了业主的利益。六、业主缴纳的物业费原告只开收据，拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税，属于违法行为，根据《合同法》规定，物业服务合同是失效合同，不具有法律效力。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务。所以被告有权根据《合同法》第67规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。在原告解决被告所述以上问题后，被告再缴纳所欠费用并取消违规收取的违约金，由原告承担此次诉讼相关费用。我方祥泰居4号楼3单元202室房屋于2013年10月购买，随后进行了装修，一年以后发现主卧室、次卧室、客厅三处窗户处室内、室外均有不同程度的裂缝，我方认为是房屋主体结构质量不合格，导致墙体下沉出现的裂缝，由于裂缝的存在，致使室内严重透风渗雨，影响了我方的正常生活，精神受到极大创伤。从2015年开始找物业交涉，物业张经理及建筑商来了五次查看后，物业给出的答复是负责维修，至今也未维修。我方的意见是既然房屋主体结构质量不合格，要进行相关的赔偿，应支付我方赔偿金5万元整，不是仅仅维修了事。之后，物业并没有作出任何答复。我方只能停止物业费的缴纳（以前均缴纳了物业费）。另外我方入住祥泰居小区七年多，至今未通天然气，只能用电磁炉或液化气罐做饭，小区基本的供气配套设施不完善，我方有权利要求物业返还之前缴纳的物业费（2013年7月-2016年6月共计3年物业费1452元）。原告对其主张的事实以及诉讼请求依法向本院提交了下列证据：（一）前期物业服务合同，业主入住结算单和查验单，证明原被告规定期间的权利义务及物业费收费的标准面积以及收费金额；（二）业主拖欠物业费明细表，证明被告自2016年至2020年共计欠费1,936元，违约金是883元。针对上述证据，被告侯凤辉提出质证意见：（一）有异议。原告手里合同和我们手里的不一样，合同上的签字我不知道是不是我签的，我暂不申请鉴定；（二）欠费的事实存在，但我们都是有原因的欠费。本院认为，上述证据具有客观性、真实性、合法性，且与案件事实相关联，本院予以采信。被告对其主张的事实依法向本院提交了下列证据：（一）照片6张，视频和光盘庭后提交，证明物业服务不到位；（二）物业费收据2013-2015年复印件一张，证明物业应该给开发票，没给开。针对上述证据，原告提出质证意见：（一）6张照片证据，照片所拍的墙体的裂缝是否是被告家居住的，从照片上确认不了，即使这6张照片是被告所居住房屋有裂痕，也不应该由物业公司维修，如果业主墙体出现裂痕漏雨等应该由业主经过三分之二以上的业主同意申请维修基金，维修基金也并不是由物业公司管理，而是在房管局，应该是由业主提出具体方案，业主同意，物业公司只是受业主委托事实具体方案，并不是由物业公司去维修。视频和光盘我没看到，不发表意见；（二）收据是复印件，而且被告提供收据与本案催缴物业费无关。本院认为，上述证据具有对本案待证事实证明力不足，本院予以部分采信。本院经审理认定事实如下：被告购买了位于朝阳县中园祥泰居小区的一处商品房住宅，房屋面积为80.68平方米。2013年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务合同》，原告应当向被告提供物业服务，并收取0.5元/平方米/月的费用，被告应当按年预交本年度物业服务费，被告逾期未交纳服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。根据该合同，原告提供的服务内容包括：制定物业服务工作计划，并组织实施；物业共用部位的日常维修养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，包括排水管道、公共排污管、垃圾箱、果皮箱、住宅楼梯间；公共绿地、景观的养护，包括绿地和花草树木；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；对物业装饰装修提供服务等工作。双方在合同落款处签名捺印。合同签订后，原告按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告按期交纳物业服务费。自2016年7月9日至2020年7月9日，被告欠原告四年物业服务管理费人民币1,936元(每年物业费为484元），至今未给付。本院认为：原告中园公司与被告侯凤辉签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务，被告应按合同约定履行预交下一年度物业服务费的义务，被告没有按期预付物业服务费，已经构成了违约，其应当承担违约责任。因此，原告的被告立即支付2016年7月9日至2020年7月9日物业管理费1,936元的诉讼请求，应予支持。被告主张，小区存在卫生不合格、小区公共配套设施设备维修不合格、单元门严重损坏、单元门的对讲系统不好用等问题，且提供了照片、视频证明上述问题，原告没有做到应尽的职责，提供各项服务也不到位，所以被告有权利拒绝物业费的缴纳，本院认为，原告拒绝履行缴纳物业费的义务，违约在先，而物业服务具有长期性、持续性，不能因暂时性问题未得到解决，否认原告提供物业服务的事实，且上述问题仅占全部物业服务内容的一小部分，因此，被告的主张本院不能予以支持。从被告向法庭提供的照片中可见，被告居住的单元门破损，垃圾堆放未清理，应视为原告在物业服务过程中未能对公用设施进行有效的养护和管理，物业服务存在瑕疵，原告在合同的履行过程中亦存在过错，故对原告的被告给付其滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张，原告乱收停车费，已经构成违约行为，被告不应当缴纳物业费，但双方签订的合同中对此已做了相关的约定，故原告向被告收取停车费并无不妥，被告的主张本院不能予以支持。被告主张，小区长期未安装液化气，供水质量差，被告房屋内部墙体有裂缝未修理，本院认为，上述问题属于房屋质量问题和与开发商签订的房屋买卖合同的附随义务的履行问题，不属于原告提供物业服务的范围，被告应当另行主张权利，因此，被告的主张本院不能予以支持。被告主张，原告未按照相关规定开具物业费发票，本院认为，原告应就上述问题向相关税务部门反应，上述问题不成为被告不缴纳物业费的理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告侯凤辉于本判决生效后十日内给付原告朝阳中园物业有限公司自2016年7月9日至2020年7月9日四年的物业费1,936元；二、驳回原告朝阳中园物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告侯凤辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  韩金妮二〇二一年五月十九日法官助理毕冉书记员殷宏雪