河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1876号 上诉人（原审原告）：何洪涛，男，汉族，1973年1月30日出生，住河北省沧州市沧县。 委托诉讼代理人：陈勇，河北东方伟业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧县杜林乡第一中学。住所地：沧县杜林东街。 法定代表人：商洪旺，系学校校长。 委托诉讼代理人：蔡坤，男，汉族，1979年2月10日出生，住河北省沧州市沧县，系代理校长。 委托诉讼代理人：张莉，河北苍天律师事务所律师。 上诉人何洪涛因与被上诉人沧县杜林乡第一中学（以下简称杜林一中）租赁合同纠纷一案，不服河北省沧县人民法院（2021）冀0921民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何洪涛上诉请求：1、依法撤销河北省沧县人民法院（2021）冀0921民初48号民事判决78号民事判决书第二项、第三项，发回重审或依法改判被上诉人返还上诉人租金60000元，赔偿上诉人的损失60000元。（原审法院少判决92500元）。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2008年11月8日上诉人与沧县回民中学签订房屋租赁合同，沧州回民中学将学校东面角房间五间出租给上诉人。租赁期限为20年，自2008年11月8日至2028年11月8日，租赁费用总计为60000元。2012年6月19日经沧县教育局授权沧县回民中学的资产交由被上诉人处置。上诉人租赁该房屋后进行维修，但在2009年2月，沧县回民中学就通知上诉人停止使用租赁房屋。该租赁房屋上诉人并没有实际使用，所交60000元租金应全部返还，原审该法院认定上诉人使用租赁房屋近11年认定事实错误。期间被上诉人占用上诉人的租金至今13年之久，产生利息损失及相应装修费用等损失共计60000元应由被上诉人承担。原审认定事实不清，请贵院依法予以纠正。 沧县杜林乡第一中学答辩称，经核实上诉人没有实际使用租赁房屋，同意全部返还租金6万元，上诉人主张的损失过高，被上诉人同意给付利息损失2万元。 何洪涛向一审法院起诉请求：1、请求法院判处被告向原告支付解除合同违约金五万元；2、请求法院判处被告赔偿不履行合同义务而给原告造成的经济损失20万元；3、请求法院判处被告返还原告房屋及相应院落的租金6万元；4、请求法院判处被告承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年11月8日原告何洪涛与沧县回民中学签订房屋租赁合同，沧县回民中学将学校东南角房屋五间出租给原告。租赁期限为二十年，自2008年11月8日至2028年11月8日，租赁费总计60000元。合同第七条约定：“租赁期间，国家政策变化致使本合同不能履行，按国家政策办理。”合同第八条约定：“本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除本合同，否则违约方支付对方违约金五万元，并且赔偿对方的一切经济损失。”另查明，2012年6月19日，沧县教育局授权杜林乡中心校接受原沧县回民中学资产，并按相关政策全权负责处置资产。后经商议，杜林中心校将原沧县回民中学的资产交由杜林乡第一中学进行处置。再查明，原告与沧县回民中学签订的租赁合同中的出租房屋于2019年9月份被拆除。 一审法院认为，沧县回民中学资产由杜林中心校接收后交由杜林乡第一中学进行处置，故被告沧县杜林乡第一中学应当按照原告与沧县回民中学签订的租赁合同行使合同权利、履行合同义务。 本案中，合同约定的租赁期间为自2008年11月8日至2028年11月8日，在租赁期间内，出租房屋于2019年9月份被拆除，致使租赁合同无法继续履行。被告主张房屋拆除属于国家政策变化，依据租赁合同第七条约定，应按国家政策办理，但被告并未提交相关证据证明出租房屋系因国家政策而被拆除，故对于被告的主张，本院不予支持。现出租房屋被拆除，被告无法按照合同约定履行义务，本院认为，被告构成违约，应当按照租赁合同第八条约定：“本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除本合同，否则违约方支付对方违约金五万元，并且赔偿对方的一切经济损失。”向原告支付违约金，故对于原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张其对出租房屋进行了装修，被告的违约行为给原告造成的20万元的损失（材料款56000元、人工费45900元、自2008年11月8日至今的利息78100元），要求被告进行赔偿，本院认为，原告提交的证据不能证实被告的违约行为给原告造成了损失及具体损失数额，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 现合同无法继续履行，原告要求被告返还全部租赁费60000元，本院认为，被告虽存在违约行为，但原告已经使用出租房屋十余年，故被告应将尚未履行期间的租金返还原告，已经使用期间的租金不应退还。租赁合同中约定租赁期间的租赁费总计60000元即每月250元（60000元÷20年÷12个月），原告共计使用租赁房屋130个月（自2008年11月8日至2019年9月份），该期间租金共计32500元（250元/月＊130个月），被告应将尚未履行期间的租金27500元（60000元-32500元）返还原告。 一审法院判决：一、被告沧县杜林乡第一中学于本判决生效之日起十日内支付原告何洪涛违约金50000元；二、被告沧县杜林乡第一中学于本判决生效之日起十日内返还原告何洪涛尚未履行期间的租金27500元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由原告负担2232元，被告负担743元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中被上诉人认可上诉人没有实际使用租赁房屋，并同意全部返还6万元租金，同时同意再赔偿2万元利息损失。上诉人刘洪涛于2021年5月11日提交书面说明一份，内容为：本人何洪涛二审诉讼请求现要求沧县杜林乡第一中学支付违约金五万元、返还房屋租金陆万元，赔偿损失贰万元，放弃其他损失的主张。二审查明其他事实与一审查明基本一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定“在诉讼过程中，一方当事人陈述的与己不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”第五条第一款规定“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”本案上诉人主张未实际使用案涉租赁房屋，要求被上诉人退还全部租金6万元，被上诉人予以认可，并同意退还全部租金6万元，依据以上规定，本院对上诉人全部返还租金的上诉请求予以支持。上诉人对其损失要求主张由6万元变更为2万元，以及被上诉人认可赔偿上诉人利息损失2万元，均系对自己权利的处分，亦在合理范围，本院予以支持。 综上所述，何洪涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款、第五条第一款规定，判决如下： 一、维持河北省沧县人民法院（2021）冀0921民初48号民事判决第一项的内容：沧县杜林乡第一中学于本判决生效之日起十日内支付何洪涛违约金50000元； 二、变更河北省沧县人民法院（2021）冀0921民初48号民事判决第二项内容为：沧县杜林乡第一中学于本判决生效之日起十日内返还何洪涛租金60000元； 三、沧县杜林乡第一中学于本判决生效之日起十日内赔偿何洪涛损失20000元； 四、驳回何洪涛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2975元，由沧县杜林乡第一中学负担1247.5元，由何洪涛负担1727.5元。二审案件受理费2113元，由沧县杜林乡第一中学负担1827.5元，由何洪涛负担285.5元。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二一年五月十七日 书记员  丁 娜