河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1728民初1156号原告河南天洁置业有限公司，住所地遂平县城南新区（天韵阁小区31号楼商业101-102）。法定代表人边宇，系公司董事长。委托诉讼代理人刘士武，河南展志律师事务所律师。被告袁文福，男，1984年7月8日出生，汉族，住遂平县。被告河南遂平农村商业银行股份有限公司，住所地遂平县建设路187号。法定代表人朱桂杰，系公司董事长。委托诉讼代理人杨金芳，女，1988年5月3日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系该公司员工。原告河南天洁置业有限公司（以下简称天洁公司）与被告袁文福、河南遂平农村商业银行股份有限公司（以下简称遂平农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告天洁公司的委托诉讼代理人刘士武、被告遂平农商行的委托诉讼代理人杨金芳到庭参加诉讼，被告袁文福经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天洁公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的商品房买卖合同及三方签订的商品房买卖合同附合同即个人购房借款合同；2.被告袁文福偿还原告替其偿还的贷款136000元。本案审理中，原告天洁公司变更诉讼请求，变更后要求被告袁文福清偿代偿款126159.56元。事实与理由：原告与被告袁文福于2014年6月11日签订商品房（位于天洁玉湖公馆内）买卖合同。同期原被告三方签订个人购买借款合同，其中原告为个人购房借款合同的担保人，若借款人未能按期偿还当期借款本息，由出借人直接如数扣划原告保证金。后被告既不及时办理房屋登记手续，也以自己的行为表示不再履行合同，且2019年起拒不偿还按揭贷款。原告为其代付长达18个月的贷款，经多次催要被告明确表示不再履行。为此特具状起诉，请解除两份合同。被告袁文福未答辩。被告遂平农商行辩称，天洁公司要求解除《个人购房借款（综合）合同》没有依据，被告农商行不同意解除。被告袁文福在天洁公司购买的玉湖公馆小区14幢2层0201房时，在被告农商行办理的按揭贷款，袁文福是借款人，原告天洁公司是保证担保人，原被告三方签订的《个人购房借款（综合）合同》，是三方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。我行已向袁文福发放了按揭贷款，但袁文福未按合同约定偿还借款，我行按合同约定扣划原告公司的保证金126159.56元。根据三方签订的《个人购房借款（综合）合同》第一条，贷款发放后，借款人与售房人就该房质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷均与贷款人无关，借款合同正常履行。原告与袁文福的商品房预售合同纠纷不影响借款合同的履行，袁文福应继续履行合同义务，原告继续承担连带担保责任。若履行合同过程中，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人可以宣布贷款部分或全部提前到期，要求借款人清偿，要求天洁公司承担连带责任。本案经审理认定事实如下：2014年6月，天洁公司向袁文福出售商品房一套，双方并签订《商品房买卖合同》一份，该合同部分约定：商品房的位于遂平县天洁玉湖公馆第14幢1号房，建筑面积365平方米，房款为156万元。付款方式：买受人于2014年6月11日交纳首付款78万元，余款78万元办理（银行、公积金）贷款。该合同第七条第一款约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1.2种方式处理。1.2：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第1款：下列情形之一，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任：买受人逾期付款并在交房之日仍未付清房款的，除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。《商品房买卖合同》签订后，袁文福向天洁公司支付购房款78万元。后，袁文福作为借款人、遂平农商行作为出借人、天洁公司作为保证人，三方签订《个人购房借款（综合）合同》，约定袁文福向遂平农商行贷款78万元，贷款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，每月还款日为20号。该借款合同第八条约定，保证人提供连带责任保证担保，担保范围为借款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金等。第八条第3项约定：保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带责任。借款人到期应付未付的全部债务，保证人应无条件地作为第一债务人直接向贷款人支付款项以清偿借款人所欠的债务，同时在此授权贷款人从保证人在所有金融机构开立的存款账户中依法扣收，并放弃一切抗辩。该借款合同签订后，遂平农商行向天洁公司支付袁文福的购房款78万元。2014年，遂平农商行作为甲方与乙方天洁公司签订《按揭贷款业务合作协议》，该协议第五条约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定的账户存入全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后10日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣除。因袁文福未按借款合同约定向遂平农商行清偿借款本息，2019年8月至2021年3月遂平农商行从天洁公司的账户中扣划袁文福未清偿的贷款本息合计126159.56元。上为本案事实。以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款（综合）合同》、《按揭贷款业务合作协议》、遂平农商行贷款本金利息收回凭证等证据，经质证本院予以认定。本院认为，原告与被告袁文福签订的《商品房买卖合同》、被告遂平农商行与被告袁文福、原告天洁公司签订的《个人购房借款（综合）合同》，该两份合同的落款处加盖有原被告公司的印章、相关人员的签名，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点为原告主张解除该两份合同是否有事实和法律依据。原告称，根据《商品房买卖合同》第七条第一款第1.2项及该合同附件四第七条第1项的规定，因房屋买受人袁文福未按约定履行合同义务，导致原告不能实现《商品房买卖合同》的目的，要求解除《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》系《商品房买卖合同》的从合同，应一并解除。被告遂平农商行辩称，《商品房买卖合同》第七条第一款第1.2项约定的系购房人未按约定支付给原告购房款时，原告享有的合同解除权，而被告袁文福已经将房款支付给原告，原告的合同目的已经实现，《商品房买卖合同》附件四第七条第1项约定违约责任的问题，故该两份合同不能解除。对此，本院认为，原告与被告袁文福签订的商品房买卖合同约定的房款为156万元，被告袁文福已向原告支付首付款78万元，剩余房款78万元被告袁文福通过向被告遂平农商行贷款也支付给原告，故被告袁文福已按合同约定将全部房款支付给原告，商品房买卖合同的合同目的已经实现，根据该合同条款约定原告已不具有合同解除权。《商品房买卖合同》附件四第七条第1项约定原告延期交房时，免除其违约责任的情形，并没有约定原告合同解除权。故原告主张的解除《商品房买卖合同》、《个人购房借款（综合）合同》，证据不足，本院不予支持。根据《个人购房借款（综合）合同》、《按揭贷款业务合作协议》约定，原告作为被告袁文福向被告遂平农商行借款的连带责任保证人，在被告袁文福未按借款合同约定向被告遂平农商行偿还借款本息时，被告遂平农商行从原告公司的账户扣划相应款项，符合《个人购房借款（综合）合同》、《按揭贷款业务合作协议》的约定。根据《中华人民共和国民法典》第七百条的规定，保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。本案原告作为保证人已经代被告袁文福向被告遂平农商行清偿部分借款本息合计126159.56元，故原告向被告袁文福行使追偿权，符合上述法律规定，本院予以支持。被告袁文福经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。依据《中华人民共和国民法典》第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁文福于本判决生效之日起十日内偿还原告河南天洁置业有限公司代偿款126159.56元；二、驳回原告河南天洁置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元，减半收取计1249元，由被告袁文福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  崔蜀豫二〇二一年五月二十七日书记员  吴泽兵