黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终575号上诉人（原审被告）：姚超，男，1990年5月15日出生，汉族，住大庆市高新区。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人姚超因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3189号民事判决，改判上诉人不承担给付被上诉人物业费19197.12元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不正确。1.因被上诉人维修不及时，已经给上诉人造成损失，被上诉人应扣除该部分损失金额。因该楼管道存在问题，经上诉人跟被上诉人一年的沟通，被上诉人同意给上诉人更换管道，但是被上诉人只给上诉人更换了一个管道，因被上诉人不及时维修更换管道，不及时履行双方合同和口头约定，致使上诉人橱柜和楼梯壁纸损坏，共计损失15000元，该损失是被上诉人不履行《物业服务合同》义务造成，应从双方物业服务费用中优先扣除。2.物业服务存在诸多不足，很多服务项目没有提供，不应收取没有提供服务项目和服务不完善部分的物业费用。根据《大庆市物业管理条例》第三十二条规定，被上诉人应举证证明其服务标准合格并出示与业主、物业办或城市管理局相关监督证据材料，而不是口头说物业服务企业服务合格达到标准，同时被上诉人所称围挡路灯等项目均不是物业服务内容的说法与物业管理服务协议不符合，协议中的服务内容包括围挡和路灯，物业服务企业不能将自己服务内容推卸给开发商而自己不作为。被上诉人应承担不能证明其提供了合格服务的败诉责任；上诉人已提供充分证据证明被上诉人服务明显不达标，被上诉人属于法律规定的物业服务企业履行合同有重大瑕疵，上诉人提供的物业公司给业主回复、照片和视频已经形成完整的证据链证明物业服务不达标，被上诉人也认可了证据的真实性，但法院确没有采信，本身就存在错误，而且对照双方物业服务合同的内容，上诉人提供的证据都在合同服务范围内，应提供服务的项目没有提供，故物业公司不能收取该部分的费用。综上，为维护上诉人的合法权利，请求二审法院依法查明本案事实，并依法改判。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姚超支付物业服务费19,197.12元及自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金5255.21元(根据《物业管理服务协议》第十五条之约定计算)，共计24,452.33元；2.案件受理费由姚超承担。一审法院经审理查明：2014年12月12日，姚超办理了阿斯兰小镇4号地9-2-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为2元/平方米/月，如姚超不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对姚超居住的小区实施物业管理服务至今。姚超拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计19,197.12元，经悦豪物业公司催要，姚超拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，姚超所有的房屋建筑面积为199.97平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为姚超提供物业服务，姚超应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求姚超支付2017年至2020年物业服务费19,197.12元的诉请，本院予以支持。关于2017年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金5255.21元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于姚超辩称没有签订正式物业合同，不构成未缴费纠纷答辩意见，从庭审中可知双方签订物业管理服务协议，且悦豪物业公司已经实际提供物业管理与服务，姚超也已实际接受悦豪物业公司的物业服务，则应支付相应的物业服务费；关于姚超提出阿斯兰小镇内存在两家物业公司，且悦豪物业公司没有备案收费没有物价局审批的意见，本院认为姚超入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况，约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出的《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费2元/平方米/月，具体明确，不存在费用不明确的说法，此理由不是姚超不交物业服务费的法定事由；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是姚超不交物业服务费的法定事由；关于姚超辩称垃圾清理不及时、草坪斑秃、安保不到位等小区公共问题，亦不足以证明姚超拒交物业费的理由成立。综上，本院对姚超的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姚超于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计19,197.12元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费206元（已减半），由姚超负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案为物业合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订了物业管理服务协议，该协议约束的是物业公司与业主。被上诉人为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了悦豪物业大庆分公司的服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当向悦豪物业公司支付物业费用。关于上诉人主张物业服务不达标，本院认为，虽然上诉人在一审中提交了照片和视频资料，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人维修不及时，被上诉人应扣除部分物业费的主张，因上诉人未提交充分证据予以证实，本院不予支持。上诉人主张其未享受的服务项目所对应的费用应予扣除的理由，亦未提交充分证据予以证实，故本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人姚超负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；