江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0581民初3329号 原告：吴杰（反诉被告，以下简称原告），男，1982年6月10日生，汉族，住江苏省常熟市。 原告：李明刚（反诉被告，以下简称原告），男，1980年8月7日生，汉族，住江苏省常熟市。 原告：周莉（反诉被告，以下简称原告），女，1990年12月30日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：周晓玉（代理上述三原告），北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：林之强（反诉原告，以下简称被告），男，1978年9月22日生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：许丹琳，（反诉原告，以下简称被告），女，1981年2月21日生，汉族，户籍地江苏省常熟市，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：胡守之（代理上述二被告），常熟市海洋法律服务所法律工作者。 原告吴杰、李明刚、周莉与被告林之强、许丹琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告林之强、许丹琳提起反诉。原告吴杰、李明刚、周莉的委托诉讼代理人周晓玉，被告许丹琳及被告林之强、许丹琳的委托诉讼代理人胡守之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴杰、李明刚、周莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款人民币150万元；3、判令被告向原告支付违约金32万元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年6月21日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于常熟市加宝花园×××室出售给原告，成交价为160万元。原告应于2018年6月21日前支付购房款120万元，2018年7月2日前支付购房款30万元，余款10万元在交付之日支付。被告承诺该房屋符合国家及常熟市的房屋上市有关规定，可以上市交易，保证该房屋权属无争议。合同签订后，原告依约支付了购房款150万元，但被告在合同签订后两年多时间内未能将房屋权属变更至原告名下，原告多次催促无果。2020年9月21日，原告委托律师致函被告，要求被告在收到律师函后3个月内将房屋过户至原告名下，被告仍未能在3个月内完成过户，为此诉讼至法院。 被告林之强、许丹琳辩称，双方签订的房屋买卖居间合同是双方真实意思表示，是合法有效的，原告诉称房屋不可以上市交易，这个说法是不正确的，被告没有资格对商品房进行上市交易，双方属于民间转让；原告诉称发律师函要求过户，没有合同约定的基础，双方约定是被告配合原告及时领取房产证，房产证的领取是原告去领取的；本案所涉房屋在双方签订合同时开发商处于违约状态，双方都清楚这个问题，因此在合同中约定了关于违约用车库相抵的违约承担责任方式，违约后车库归原告所有，且对交房时间、办证时间都不做约定，足以证明双方都明知开发商违约的情况，因此原告认为没有办好证是被告违约，是没有依据的，现涉案房屋办证条件尚未成熟，被告没有违约，因此不同意原告诉请中解除双方签订的房屋买卖居间合同，要求继续履行该合同，原告应支付合同余款10万元，驳回原告的其他诉讼请求。同时被告提出反诉请求：1、判令驳回原告的诉讼请求；2、判令原告继续履行双方的房屋买卖合同，并向被告支付购房尾款10万元；3、判令原告承担反诉费用。事实和理由：本案所涉房屋是由正规的苏州金品地产有限公司房地开发的小区，具有相关的合法手续。被告向开发商购买了此房（期房），约定于2017年12月31日前交房，但届时未能交房。开发商承认违约并于2018年5月10日与被告签订了补充协议，约定逾期交房违约金以车库、车位相抵，再有违约按房价的日0.02%承担违约金。2018年6月21日，原告要求受让该房，在签订合同时被告将与开发商签订的合同、补充协议均交给原告，并告知是期房，开发商处于违约状态，原告仍要求购买，故双方确认合同中对交房时间、何时办房产证都无法约定，对于开发商的违约赔偿金约定由原告接收享有。2019年9月17日开发商交房，被告将房屋交给了原告，并告知房产证开发商暂时还未办好手续，待开发商办好即能办理房产证手续，当时原告未有异议，因此原、被告的买卖合同是合法有效的，被告也没有违约，原告应按约支付余款10万元。 原告吴杰、李明刚、周莉针对反诉辩称，因本案所涉合同应予解除，故尚未履行部分不应继续履行；案涉房屋至今尚未办理不动产权证至今未将权属变更至原告名下，被告并未完成合同约定的主要义务，因此不应支付被告要求支付尾款的诉讼请求，请求法院驳回被告反诉请求。 本院认定事实如下：吴杰、李明刚、周莉、许丹琳均从事房屋中介行业，其中吴杰系常熟荣悦房产经纪有限公司的法定代表人，李明刚系常熟市顺隆房产经纪有限公司的法定代表人，许丹琳系常熟市家喜房产中介有限公司的法定代表人，周莉系常熟市家喜房产中介有限公司的员工。林之强、许丹琳系夫妻关系。 2018年6月21日，林之强、许丹琳作为出卖方（甲方）与作为买受方（乙方）的李明刚、吴杰、周莉签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将位于常熟市加宝花园×××室房屋出售给乙方，建筑面积91.24平方米，产权证号（或不动产权证书号）为×××，总价款160万元；付款方式：乙方于2018年6月21日前付款120万元，于2018年7月2日前付款30万元，余10万元于交房之日支付；甲方在该房屋户上户口为“无”，甲方在交房日之前腾空该房屋，并将钥匙交给乙方，甲方在交房前将该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费等结清。甲、乙约定于“/年/月/日”前（参与政府预约号）办理房屋权属交易登记手续；该房屋初始领证费用由甲方承担；违约责任：1、甲方对该房屋权属证件真实性，合法性负责，甲方保证该房屋符合国家及常熟市的房屋上市有关规定，可以上市交易，甲方在签定本合同时保证该屋权属无争议和债务纠纷，并征得该房屋共有人及配偶的同意，承租人已明确放弃优先购买权，否则都由甲方承担违约责任。2、乙方在签定本合同时须符合中华人民共和国和常熟市的政策法律、法规及银行贷款政策的规定，符合购买该房屋和贷款条件（已向中国人民银行查询及询问过），否则都由乙方承担违约责任3、甲、乙双方在/年/月/日前提供合法的过户/贷款材料，否则视为违约。4、乙方如因证明不实或其银行征信不够等造成银行拒绝贷款而导致甲、乙双方无法按本合同约定完成交易，则由乙方承担违约责任。5、甲、乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋成交价格的20%作为违约金；甲方配合乙方及时领取房产证。若甲方在交房前获得开发商的违约金换购车位，则车位由乙方拥有，若需补差，则由乙方照价补足。甲、乙双方一次性结清，留有壹拾万尾款由交房时乙方付清，两方协商由乙方找到下家后，甲方无条件配合过户等事项。同日，吴杰付款50万元，李明刚付款70万元，林之强、许丹琳将其与开发商签订的《房屋买卖合同》、《补充协议书》交给了吴杰、李明刚、周莉。2018年7月1日，周莉付款30万元。 2020年9月21日，北京盈利（上海）律师事务所向林之强、许丹琳邮寄《律师函》一份，内容为：“致：林之强、许丹琳，自：周晓玉律师，联系方式：上海市静安区裕通路100号宝矿洲际商务中心16楼139××××0203，林之强、许丹琳：北京盈科（上海）律师事务所（以下简称“本所”）是上海司法局批准成立的具有合法资格的律师从业机构。签字律师具有合法的执业资格。本所受李明刚、周莉、吴杰的委托，就贵方与委托人房屋买卖合同履行相关事宜，郑重向您致函：根据委托人提供的资料及陈述：2018年6月21日，委托人李明刚、周莉、吴杰与林之强、许丹琳签订了《房屋买卖居间合同》（编号为NO：0008827）。合同约定贵方将常熟市加宝花园×××室以160万元的价格出售给委托人。委托人应于签约当日支付120万元，2018年7月2日前支付30万元，尾款10万元于交付之日支付。合同签订后，委托人依约支付了150万元购房款，完成了合同约定的交房前全部义务。但合同签订至今已两年多时间，贵方至今仍未将房屋权属变更至委托人名下。委托人多次催讨无果，特委托本所函告如下：请贵方在收到本函件后3个月内将常熟市加宝花园×××室过户至委托人名下。逾期未办理的，委托人将依据合同法相关规定解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。顺颂商祺！”。后林之强、许丹琳收到了该《律师函》。 另外，涉案房屋系林之强、许丹琳于2017年1月22日向苏州金品地产有限公司购买的商品房期房（商品房买卖合同编号为×××号），约定总价款866780元且一次性于签署商品房买卖契约当日或之前付清，及交房时间为2017年12月31日等事项。同日，林之强、许丹琳一次性付清了购房款866760元。后因苏州金品地产有限公司不能按时竣工，致使“加宝花园”二期商品房不能按约定时间正常交付于业主，因此双方于2018年5月10日签订了《补充协议书》，重新约定了交房时间及相应的违约金计算方式等事项，同时明确了涉案房屋土地已被苏州金品地产有限公司抵押给银行。2019年9月7日，苏州金品地产有限公司向业主发布《告业主书》，内容为：“业主：×××许丹琳，本公司开发的“加宝花园”二期房地产项目，由于债务纠纷导致工期延后，涉及土地被查封、相关单位不配合等因素造成了原约定的交房日期延搁至今。为保护业主利益，本公司委托鉴定机构对“加宝花园”二期房地产项目的房屋主体工程质量、结构安全等进行了鉴定，并对相关的消防、人防、电梯等设备进行了检测。检测鉴定报告显示，加宝花园二期房屋质量符合设计及相关规范要求，设施设备合格。由于本公司相关纠纷尚未解决，房屋竣工验收备案及交付使用备案手续未完成，所涉土地查封未解除，“加宝花园”二期房地产项目无法通过常规途径交房。为了保护广大业主的合法权益，结合以上情况，本公司拟于近期向已全额付款购买住宅的业主通过协议方式交付房屋，现将有关事项告知如下：一、协议交房时间为2019年9月16日至2019年9月23日，集中办理交房地点为加宝花园物业办公楼（宁波路59号）。二、协议交房前，业主应完成购房尾款、住宅部分维修基金和第一年物业费的结算（另附《交房结算单》），您可以在办理协议交房手续前即自行按指定账户完成上述款项的缴纳，也可以在协议交房时现场办理上述款项的缴纳。……七、特别提醒：1、在业主签署《交房协议书》、《收房确认书》并领取钥匙后，该住宅即转移占有，相关标的管理和安全责任即转移给业主。2、因本公司开发的“加宝花园”二期房地产项目房屋竣工验收备案及交付使用备案手续未完成，所涉土地查封未解除，相关不动产权证书目前仍无法办理，后续将通过相关法律程序解决……”。2019年9月17日，林之强、许丹琳交付房屋面积差额285元、支付维修基金10952.40元、物业费2585元，合计11237.40元。同日，苏州金品地产有限公司与林之强、许丹琳签订《交房协议书》一份，确认林之强、许丹琳实地查看验收所购房屋，确认收房后签名并领取钥匙，该住宅即转移占有，相关标的物的管理和安全责任即转移给林之强、许丹琳，同时确认房屋目前因所涉土地查封未解除，相关不动产权证目前仍无法办理，后续将通过相关法律程序解决。 2019年9月17日，林之强、许丹琳将本案所涉房屋的钥匙、房屋质量保证书交给原告。 本院认为，原告吴杰、李明刚、周莉与被告林之强、许丹琳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。涉案房屋系被告林之强、许丹琳向房产开发商苏州金品地产有限公司全款购买，目前虽因所涉土地被房产开发商抵押给银行无法办理权属证明，但原告作为从事房产中介的行业者，对涉案房屋的情况应以了解，因此双方在合同中关于房屋交付及办理过户均未明确约定具体时间。现原告主张已经催告被告过户和合同解除的时间，因被告在催告时间内无法办理过户，故主张合同已解除，因双方签订的房屋买卖合同中并未就产权过户的时间作出明确约定，因此被告未在原告催告的时间内办理过户并未构成违约，同时原告亦已于2019年9月17日接收了该房屋，被告亦明确表示将继续履行与原告之间的房屋买卖合同，以后配合原告完成产权变更登记，故本院对此主张碍难支持，对原告还主张被告返还已付购房款150万元及支付违约金32万元亦不予支持。同时因涉案房屋已交给原告，故原告应按约支付尾款人民币10万元。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告吴杰、李明刚、周莉的诉讼请求。 二、原告吴杰、李明刚、周莉支付被告林之强、许丹琳房屋尾款人民币10万元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入被告林之强、许丹琳指定账号；或汇入常熟市人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行常熟方塔支行）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取10590元，由原告吴杰、李明刚、周莉负担。反诉案件受理费减半收取1150元，由原告吴杰、李明刚、周杰负担（被告同意其预交案件受理费1150元由原告向其直接支付，本院不再退还，由原告在本判决生效之日起十日内向被告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审判员  陶云芬 二〇二一年五月二十一日 书记员  陈 涵