江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1361号上诉人（原审被告）：常熟万达商业广场有限公司，住所地江苏省常熟市珠海路2号-101，统一社会信用代码91320581398226578N。法定代表人：肖广瑞，董事长。上诉人（原审被告）：常熟万达广场商业管理有限公司，住所地江苏省常熟市珠海路8号，统一社会信用代码91320581314022878C。法定代表人：王志彬，董事长。委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：王倩。委托诉讼代理人：范飚，上海融孚（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，上海融孚（常熟）律师事务所实习律师。上诉人常熟万达商业广场有限公司（以下简称万达广场公司）、常熟万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商管公司）因与被上诉人王倩租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初5148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。万达广场公司、万达商管公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回王倩的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由王倩负担。事实和理由：一、我方认为王倩在2020年3月9日后未恢复营业而提前申请拆铺退场的行为构成违约。1.在合同期内，王倩应该严格按照合同约定，遵守广场的营业时间正常经营，服从广场的统一管理。本案店铺经营是在一个商业综合体内的整体商业经营行为的一部分，任何一户商户均自入场即知晓并遵守广场的营业时间和经营模式。一审判决仅评定一个店铺的短期、个体利益，并未在其所处的万达广场整个商业体的视角宏观评定王倩的行为是否违反合同约定，是否枉顾商业规则，是否给整个万达广场商业体造成商誉影响，是否给其他商户带来不良影响。2.农历春节至2020年3月9日期间因疫情原因，政府禁止餐饮经营单位开业营业属于政府禁令，2020年3月9日后已允许餐饮单位恢复堂食服务，在没有政府禁令的限制情况下，王倩经营的店铺是否要恢复经营即应当遵守王倩与我方签订的租赁合同的约定，王倩应恢复正常营业。3.其他商户都按约于2020年3月11日恢复经营，我方也给了合理的准备时间，唯独王倩以各种理由推脱、迟迟未能正常经营，实质就是违约行为。4.王倩在2020年3月12日的回复函中明确同意恢复营业，后又提出各种理由反悔不再营业，这是不诚信的。从我方2020年3月9日通知王倩起至2020年3月31日双方约定的合同终止日，期间共有22天时间，王倩可正常经营的时间长达半个月之久，未能按照双方合同及协议约定正常营业是王倩的严重违约行为。5.双方约定的拆铺时间为2020年3月31日以后，但王倩在3月中上旬便提出拆铺申请，我方不予认可合情合理。在我方一再要求王倩恢复营业未果后，我方提出单方解除合同的通知也是符合合同约定的，双方的租赁合同关系已于我方发出解除通知时解除。二、一审法院遗漏了对各项保证金退还条件的审核。合同约定王倩已妥善交还房屋、将工商、税务注册登记地址从房屋迁出等义务后30日内，我方才可将相应的履约保证金、物业保证金、质量保证金、POS机押金、装修押金退还，且王倩应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。目前涉案商铺仍未能恢复原状，且王倩也未将保证金收据原件提交我方，我方认为退还条件尚不具备。三、涉案商铺自2020年3月下旬仍被王倩占用至今，给我方造成巨大经济损失。我方将就自身的房租损失向法院提起诉讼，以维护自身合法权益。王倩辩称：服从一审判决。王倩向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年4月全部的商品租赁合同和物业管理服务协议；2.判令万达广场公司退还履约保证金100385元、质量保证金10000元、装修押金20000元、36天减免租金64602.61元，共计194987.61元；3.判令万达商管公司退还物业费保证金44169.4元、POS机押金5000元、36天减免物业费27071.57元、剩余电费12012.41元（水费、燃气费待抄表后再主张）等，共计88253.38元；4.本案诉讼费由万达广场公司、万达商管公司承担。一审法院认定事实：1.常熟万达广场投资有限公司（甲方）与王倩（乙方）于2018年4月26日签订《常熟万达广场（营运期）商铺租赁合同》，约定甲方将位于常熟市珠海路8号的常熟万达广场室内步行街4F层4031,4030B号商铺出租给乙方使用，合同对租赁期限、经营品牌、租金、保证金、物业服务费以及各方的权利义务等进行约定。万达商管公司（甲方）与王倩（乙方）签订有《常熟万达广场步行街物业管理服务协议》，对常熟万达广场室内步行街4F层4030B，4031号店铺的物业服务、物业服务费、履约保证金、质量保证金、其他费用等项目进行约定。常熟万达广场投资有限公司（甲方）与万达商管公司（乙方）、王倩（丙方）签订《常熟万达广场室内步行街合同终止协议》，协议约定：“一、甲、乙、丙三方确认《租赁合同》、《物业合同》及其所有附件于2020年3月31日（“终止日”）终止，丙方同意支付因承租该房屋而产生的所有费用（包括但不限于租金、物业服务费、公用事业费、垃圾清运费等）至终止日。二、……三、丙方应在合同终止之日起7日（“交还期”）内，将该房屋回复原状并交还甲方……六、丙方应于合同终止日后30日内将在该房屋设立的工商、税务注册登记等手续全部注销完毕。因丙方逾期注销导致甲方需向第三方支付违约金、赔偿金等甲方的实际损失由丙方承担……八、本合同终止且经甲方、乙方确认丙方已妥善交还该房屋、将工商、税务注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费（如有）及妥善履行《租赁合同》、《物业合同》约定的全部义务后30日内，将履约保证金100385元，物业保证金44169.4元，质量保证金10000元，POS机押金5000元，装修押金20000元退还丙方，丙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件……”。2.2020年2月19日，万达商业管理集团有限公司发布《关于万达广场新冠××疫情期间继续扶持措施的通知》，在全国范围率先推出免租举措：免除万达广场经营商家2020年1月25日至2月29日租金和物管费。3.常熟万达广场投资有限公司（甲方）与王倩（乙方）、万达商管公司（丙方）签订《补充协议》约定：“1.为扶持乙方经营，甲方、丙方给予乙方以下租赁期限内租金、物业服务费扶持优惠，具体租金、物业服务费交纳标准如下：2020年01月01日至2020年01月31日期间，扶持优惠租金金额人民币31621.28元；2020年02月01日至2020年01月29日期间，扶持优惠租金金额人民币32981.33元。2.如乙方已获得2020年1月25日至2月29日租金、物业费扶持优惠的，则相应这间本协议优惠金额；其他租赁期限内租金、物业服务费标准仍按《租赁合同》《物业合同》约定执行。”三方签订的另一份《补充协议》约定“1.为扶持乙方经营，甲方、丙方给予乙方以下租赁期限内租金、物业服务费扶持优惠，具体租金、物业服务费交纳标准如下：2020年01月01日至2020年01月31日期间，扶持优惠物业服务金额人民币13250.82元，优惠后物业服务费金额为人民币8833.88元；2020年02月01日至2020年01月29日期间，扶持优惠物业服务金额人民币13820.75元，优惠后物业服务费金额为人民币8263.95元。”4.常熟市新冠××疫情防控指挥部办公室于2020年3月9日发布常防控办﹝2020﹞46号文件，《关于进一步做好商业服务业复工工作的通知》：“根据分区分级、动态调整的原则，自即日起，持有营业执照、食品经营许可证的餐饮经营单位可有序恢复堂食服务，有关复工营业条件应符合《常熟市餐饮服务业新冠病毒××疫情防控及复工营业工作指引要求》。对非生活必须、空间相对密闭、人员相对集聚的经营性企业，包括室内体育文化娱乐场所（健身房、影剧院、棋牌室、网吧、歌舞厅、游戏游艺厅等）、公共洗浴（浴室、保健养身馆等）、线下培训等行业暂缓复工营业。有关负面清单行业由市疫情防控指挥部根据疫情风险级别实施动态调整。”5.万达商管公司于2020年3月11日向王倩发函要求其恢复营业，王倩于2020年3月12日回复称等待政府有关部门同意复工的批示，人员及物料也未准备到位。后万达商管公司于2020年3月16日两次发函告知王倩未按约定正常营业的违约责任，王倩于2020年3月16日、3月21日分别提出撤场拆铺申请。审理中，万达广场公司、万达商管公司认可王倩已支付履约保证金100385元、质量保证金10000元、装修押金20000元、物业保证金44169.4元，上述金额共计人民币174554.4元。6.2020年3月13日王倩与常熟万达徐本松（186××××9922）短信联系，就拆铺事宜进行沟通。徐本松及朱超系万达商业广场有限公司员工，朱超现已离职。7.常熟万达广场投资有限公司于2019年12月17日变更企业名称为常熟万达商业广场有限公司。上述事实，有王倩身份证复印件、万达广场公司、万达商管公司营业执照复印件、《常熟万达广场（营运期）商铺租赁合同》、《常熟万达广场步行街物业管理服务协议》、《补充协议》、《关于万达广场新冠××疫情期间继续扶持措施的通知》、微信聊天记录截图、招商银行户口历史交易明细表，当事人陈述及本案的庭审笔录等材料在卷佐证。一审法院认为，王倩与万达广场公司签订《常熟万达广场（营运期）商铺租赁合同》、与万达商管公司签订《常熟万达广场步行街物业管理服务协议》，之后三方签订了《常熟万达广场室内步行街合同终止协议》，约定上述《租赁合同》、《物业合同》及其所有附件于2020年3月31日终止，该约定为各方真实意思表示，合法有效。现王倩主张解除各方签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中，各方当事人争议的焦点为：王倩在2020年3月9日后未恢复营业而提前申请拆铺退场的行为是否构成违约？万达广场公司、万达商管公司称常熟市新冠××疫情防控指挥部办公室于2020年3月9日发布常防控办﹝2020﹞46号文件已经通知餐饮经营单位可有序恢复堂食服务，且万达商管公司于2020年3月11日向王倩发函要求其恢复营业，王倩收到相关函件后以各种理由拒绝恢复营业，并提前申请拆铺，属于恶意拖延恢复营业的日期，其行为已构成违约。一审法院认为，虽然常防控办﹝2020﹞46号文件通知餐饮经营单位可于2020年3月9日有序恢复堂食服务，但其并未强制要求相关单位立即恢复，要求相关餐饮单位符合相关文件要求后有序恢复；另外，餐饮单位也需花费时间进行消毒、采购、招工等准备工作，仍需要时间恢复营业。其次，万达商管公司通知相关商铺于2020年3月9日后相继复工，旨在盈利。但考虑王倩与万达广场公司、万达商管公司之间已约定于2020年3月31日终止相关合同义务，若在不到1个月的时间内进行复工营业，再进行拆铺，也难以达到为店铺或万达广场盈利的效果，故王倩于2020年3月16日提前申请拆铺的行为，合乎情理。现王倩要求万达广场公司、万达商管公司退还履约保证金100385元、质量保证金10000元、装修押金20000元、物业保证金44169.4元，一审法院予以确认。关于2020年1月-3月的租金及物业费，虽然万达广场公司、万达商管公司辩称仅收到了10万元，但根据王倩提供的银行流水及相应的聊天记录，王倩确已支付36800元给徐本松，并备注狠牛房租。至于剩余7万元，王倩陈述向徐本松借款支付，考虑徐本松身份的特殊性，结合短信记录、微信聊天记录及银行流水，对万达广场公司、万达商管公司的抗辩碍难认定。因《补充协议》及关于万达广场新冠××疫情期间继续扶持措施的通知》确认王倩36天减免租金64602.61及36天减免物业服务费27071.57，一审法院对此予以确认。关于POS机押金5000元，已载明于《常熟万达广场室内步行街合同终止协议》中，万达广场公司、万达商管公司仅以系统中未核实到该款项为由拒绝退还，未提供其他证据，一审法院不予认可。关于电费，结合双方提供系统截图及抄表时间，一审法院认可9953.25元。综上所述，王倩的合理诉求本院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王倩与常熟万达商业广场有限公司签订的《常熟万达广场（营运期）商铺租赁合同》；二、解除王倩与常熟万达广场商业管理有限公司签订的《常熟万达广场步行街物业管理服务协议》；三、常熟万达商业广场有限公司于本判决生效之日起十日内退还王倩人民币194987.61元，具体包括履约保证金100385元、质量保证金10000元、装修押金20000元、36天减免租金64602.61元；四、常熟万达广场商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还王倩人民币86194.25元，具体包括物业费保证金44169.4元、POS机押金5000元、36天减免物业费27071.57元、剩余电费9953.25元。如采用转账方式支付，请汇入王倩指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回王倩的其他诉讼请求。案件受理费5549元，由王倩负担人民币40元，由常熟万达商业广场有限公司、常熟万达广场商业管理有限公司负担人民币5509元（王倩同意其预交案件受理费由常熟万达商业广场有限公司、常熟万达广场商业管理有限公司向其直接支付，一审法院不再退还，由常熟万达商业广场有限公司、常熟万达广场商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向王倩支付）。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，王倩于2020年9月10日将工商注册登记地址从涉案店铺内迁出。二审中，万达广场公司、万达商管公司称王倩仍未拆铺并完成交房义务。王倩称涉案店铺未拆除是因为拆铺需要万达广场公司、万达商管公司出具准予进场施工的单子才能进现场施工，在2020年3月30日前，我方已约好相关工人准备进行拆铺，但万达广场公司、万达商管公司拒绝出具进场许可证，导致我方无法正常离场。本院于2021年4月16日调查时要求双方从止损角度出发自行组织交接涉案店铺。王倩方表示其随时可以，只要万达广场公司、万达商管公司通知其，其就去处理。万达广场公司、万达商管公司表示会与公司联系处理这个事情，尽量减少大家的损失。王倩明确7万元房租由徐本松垫付，其向徐本松打了借条，且仍未偿还。以上事实由双方庭审陈述、苏州福旺餐饮服务有限公司的工商登记信息在卷佐证。本院认为，万达广场公司、万达商管公司与王倩于2019年12月签订的终止协议是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。终止协议约定双方的租赁合同、物业合同及其所有附件于2020年3月31日终止，但此后因新冠××疫情的影响，涉案商铺停止了经营。根据常防控办[2020]46号文件，自2020年3月9日起持有营业执照、食品经营许可证的餐饮经营单位可有序恢复堂食服务。万达商管公司于2020年3月11日向王倩发函要求其恢复营业，王倩未恢复经营并于2020年3月16日、3月21日分别提出撤场拆铺申请。万达广场公司、万达商管公司上诉认为王倩未恢复经营且提前申请撤场拆铺的行为构成违约，其无需返还各种保证金和押金；王倩对此不予认可。本院认为，首先，万达广场公司、万达商管公司对于常熟万达广场这一商业综合体有权依据整体规划进行统一管理运营，但这种运营管理权限并非机械、刚性，而需根据实际情况进行合理调整。其次，受疫情影响，涉案店铺停止了经营。常防控办[2020]46号文件仅是通知餐饮经营单位自2020年3月9日起可以有序恢复堂食服务，并未强制要求立即恢复。再次，根据万达广场公司、万达商管公司一审提供的狠牛火锅撤场通知单可知，狠牛火锅未达预期销售目标、无力为继，向万达广场公司提出了撤场申请，双方在此基础上才达成了终止协议，已明确双方之间的租赁合同、物业合同及所有附件于2020年3月31日终止。现涉案店铺因疫情影响已停止经营，王倩恢复营业需要花费时间进行消毒、采购，还需要招用工人提供短时间的劳务服务，确实存在客观的困难，且不经济合理。万达广场公司、万达商管公司要求王倩一定要在2020年3月9日至3月31日期间恢复经营有违公平合理原则，管理过于机械。最后，王倩于2020年3月16日、3月21日申请提前拆铺，虽与双方达成的终止协议约定的时间不符，但两者已非常接近。王倩提前拆铺后，万达广场公司、万达商管公司可以及早将店铺收回后继续进行招商，也有利于更好的发挥店铺的实际效用。综上，本院认为王倩未恢复经营且提前申请撤场拆铺的行为具有其合理性，并不构成违约。至于保证金、押金的返还问题。本院认为，双方的租赁合同关系、物业服务关系已于2020年3月31日终止，王倩已停止经营并于2020年3月16日、3月21日提出了拆铺申请，但因万达广场公司、万达商管公司原因导致未能拆铺并返还，相关的责任在于万达广场公司、万达商管公司。现王倩已将工商注册登记地址从涉案店铺内迁出，未能及时拆铺返还的责任亦在万达广场公司、万达商管公司，应视为返还保证金、押金的条件已经成就，一审据此支持王倩要求返还保证金、押金的诉讼请求并无不当。至于2020年1月至3月的租金、物业费的交付问题。本院认为，根据王倩提供的银行流水及相应的聊天记录可以确认其已支付36800元房租给徐本松，而剩余的7万元，结合短信记录、微信聊天记录以及徐本松的身份，一审法院认定已经支付并无明显不当。综上所述，万达广场公司、万达商管公司的上诉请求依据不足，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6153元，由上诉人常熟万达商业广场有限公司负担4199元，由上诉人常熟万达广场商业管理有限公司负担1954元。上诉人常熟万达商业广场有限公司多预交的上诉费1349元、上诉人常熟万达广场商业管理有限公司多预交的上诉费3594元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇二一年五月十一日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。