广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初8118号原告：xxｙａｐａｎ（潘某亚），男，国籍美国。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：洪某勤，女，汉族，1980年10月25日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄某福，系洪某勤配偶。被告：黄某福，男，汉族，1980年1月15日出生，身份证住址福建省漳州市漳浦县。原告Lianyapan与被告洪某勤、黄某福房屋买卖合同纠纷一案，原告诉讼请求：一、两被告向原告支付剩余购房款570万元；二、两被告向原告支付逾期支付购房款利息422750元（暂计），计算标准为，1.第一次应付款为，定金100万元＋购房款400万元，实际仅支付230万元，暂计逾期支付购房款利息为270万元×4.75%×2年＝256500元（计算标准为，按年息4.75%计算，自2017年10月1日暂计算至2019年9月30日，实际计算至房款付清之日止）；2.第二次应付款为，购房款100万元，暂计逾期支付购房款利息为100万元×4.75%×2年＝95000元（计算标准为，按年息4.75%计算，自2017年10月31日暂计算至2019年10月30日，实际计算至房款付清之日止）；3.第三次应付款为，购房款100万元，暂计逾期支付购房款利息为100万元×4.75%×1年＝47500元（计算标准为按年息4.75%计算，自2018年10月31日暂计算至2019年10月30日，实际计算至房款付清之日止）；4.第四次应付款为，购房款100万元，暂计逾期支付购房款利息为100万元×4.75%×0.5年＝23750元（计算标准为，按年息4.75%计算，自2019年10月31日暂计算至2020年4月30日，实际计算至房款付清之日止）；三、两被告向原告支付涉诉房屋收益暂计25602元，计算标准为，按照每月25602元，自2019年1月1日暂计算至2019年2月1日，实际计算至购房款付清之日止；以上暂计金额合计6148352元；四、两被告承担本案诉讼费、保全费。本案受理后，本院依法适用普通程序进行公开审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、房屋买卖合同签订情况原告提交的《房屋转让协议》载明了以下主要事项：1.转让方为甲方原告，受让方为乙方洪某勤；2.第一条，转让两处房屋分别为深圳市宝安区xx栋xx1号及xx2号（以下简称涉案两套房产），建筑面积均为78.41平方米，用途为商业金融业，房产证号分别为深房地字第50xx5号及50xx1号；2.第一条所述转让的两处房屋实际出资购买和所有权人为甲方，甲方于2008年1月30日向深圳金光华实业集团有限公司和深圳市大浪颐丰华股份合作公司购买该两处房屋，并委托乙方作为房屋权利人代为持有，甲方实际享有并承担该两处房屋所有的权利和义务，包括房屋首付、银行按揭还款、房屋的实际使用和日常管理等；3.第三条，上述两处房屋的转让价格为800万元；4.第四条，购房款分期支付，第一次付款于2017年7月30日前支付定金100万元，支付定金后，由乙方负责办理银行按揭，在银行下达按揭款后的2日内，支付购房款400万元，银行按揭计划收款时间为30天，最迟不超过60天，如超过60天，乙方需征得甲方同意，并另行签署付款协议；第二次付款于2017年10月30日前支付购房款100万元；第三次付款于2018年10月30日前支付购房款100万元，同时支付2017年10月31日至2018年10月30日200万元利息，利息为年息4.75%；第四次付款于2019年10月30日前支付购房款100万元，同时支付2018年10月31日至2019年10月30日100万元利息，利息为年息4.75%；5.第五条，乙方于2017年7月30日前支付购房定金100万元后，甲方同意由乙方以该两处房屋为抵押物办理银行按揭手续；待银行按揭款下达，乙方支付第一次购房款400万元和2017年10月30日前支付第二次购房款100万元后，甲方同意将上述两处房屋交由乙方使用，此后该房屋所产生的收益和费用支出由乙方收取和支付；6.待乙方四次付款完成后，甲方将房屋所有权交付给乙方，在转让款未付清前，该两处房屋仍归甲方所有，由乙方代持，在未征得甲方同意和授权的情况下，乙方不得办理该房屋抵押、转让等涉及所有权变动的事项；7.由于甲方在国外，为方便和效率，甲方委托潘连安办理上述转入具体事项，签署有关手续和协议；8.落款甲方签署“潘某安”，乙方签署“洪某勤”“黄某福”，落款日期签署2017年7月28日。被告确认该协议的真实性。二、不动产权登记情况原告提交的打印日期为2020年3月17日的《不动产权资料电脑查询结果表》载明位于宝安区，不动产证号分别为50xx5及50xx1，权利人均为洪某勤，均由洪某勤于2008年1月30日从深圳市金光华实业集团有限公司和深圳市大浪颐丰华股份合作公司购买。《不动产权资料电脑查询结果表》均标注为“无效”。原告在庭审中主张在2019年年底才得知被告已经将涉案两套房产出售，被告当庭确认是在2018年7月份将涉案两套房产出售的，收取的款项830万元已经支付了黄某福的个人银行贷款及借款。三、房屋使用情况原告提交的《租赁合同》载明了以下主要事项：1.出租房为甲方洪某勤，承租方为乙方刘某文；2.甲方同意将深圳市宝安区两套铺位出租给乙方用于从事汽车美容、汽车保养业务；2.租赁期限为5年，自2014年2月2日起至2019年2月1日止；3.2014年2月2日至2015年2月1日每月租金18818元，2015年2月2日至2016年2月1日每月租金20324元，2016年2月2日至2017年2月1日每月租金21950元，2017年2月2日至2018年2月1日每月租金23706元（后方书写“21950元”），2018年2月2日至2019年2月1日每月租金25602元；4.收款账号为洪某懋在平安银行的62×××57账号；5.落款有签署“洪某勤”和“刘忠文”，最后落款日期为2013年12月23日。被告对该合同的真实性予以确认。四、相关款项支付情况原告提交的平安银行的《个人账户交易明细清单》载明，潘连安于2017年3月9日向洪某勤转账203600元。原告主张该款项由其弟弟潘连安代付，涉案两套房产实际由原告出资购买，原告为涉诉房屋实际权利人。被告确认该转账行为的真实性。原告提交的招商银行的《招商银行户口历史交易明细表》载明，潘连安收到黄某福转入款项的情况为，2017年8月3日100万元，2017年11月3日75万元，2017年11月15日25万元，2018年8月13日21950元，2018年9月14日25602元，2018年10月17日25602元，2018年11月28日25602元，2019年1月8日25602元，2019年1月10日30万元。被告确认该转账行为的真实性，但认为支付的不是租金，是抵利息。原告提交的微信转账记录载明，2018年5月13日，“楼内女孩洪”转入“5月13日有车邦汇款租”21950元；2018年6月15日，“楼内女孩洪”转入“微信转账”21950元；2018年7月10日，“楼内女孩洪”转入“七月租金”21950元。被告确认该转账行为的真实性。五、相关聊天记录内容原告提交了微信聊天记录，载明2019年6月9日，聊天对象“澄某福至黄某福某懋侄女婿”提出“……很抱歉因为税务的事情让我陷入了信用危机，我使你们饱受损失……也因此挪用了后来的贷款。甚至挪用了租金……然而无法如期如数付款和无法让你们顺利过户和买卖商铺，都是因为我这里无法言状的困难。无法如期如数付款，你们可能是可以理解。无法让你们顺利过户，可能你们难以理解。前阵子，我的五叔（某懋），四叔（某杞），因为这事情找我谈了几次……所以我可能要用2-3年来解决这个事情。而并不是想拖欠款项，或者无理由侵占rick潘总的资产。如果不出税局这些事情，我想，我现在应该可以已经再支付潘总2-3百万。我也可以收一年多的租金来顶一部分款，今年再支付一百万也不会有问题……这三个月尽量支付70万给你们。另外，再未来的半年到一年期间争取再支付另外100万，后续的资金400万，作为我对rick潘总的借款，我按照合理的利息支付……争取在2-3年内付清。我想等到明年前面170万到位支付rick潘总完毕之后再做计划，因为到时会不会出现变化，我真无法预测……只要我们能够正常营运下去，我们一定会全部支付潘总的所有款项的……另外关于租金、买卖之类的事情，还是恳请由我们来处理，我们会根据我们自身的情况来处理。等待我们处理好我们自己的问题之后，我想我们会给rick潘总一个满意的答复。我们也一定会坚定地维护rick潘总的资产和权益，我们也非常珍惜rick潘总这样一个长辈在背后的支持。希望能理解我们目前的苦处。让我们自己处理吧”。原告据此主张黄某福于2019年6月9日通过微信说明其陷入财务困境，并承诺欠付的购房款570万元及相应的利息会尽快支付，保证付清所有款项，但至今分文未付。被告确认该微信聊天记录的真实性。裁判理由及结果一、关于借名买房的问题《房屋转让协议》有潘某安、洪某勤及黄某福签名，且约定潘某安是代原告签署协议，原告予以确认并作为证据提交，被告对协议的真实性也予以认可，故本院采信该协议的真实性，并据此认定相关事实。被告认为其与原告之间是合作投资关系，理由如下：1.虽签订了《房屋转让协议》，但从购买到按揭全部是洪某勤完成，房产的主体权利属于洪某勤；2.原告仅仅支付了房产的部分首付款，该首付款应该是部分，具体不清楚，洪某勤也忘记了，被告希望原告能够证明首付款的金额，但根据计算大约按照当时的房价的30%，贷款约70%，按揭部分是洪某勤支付的，如果金额有出入，被告欢迎原告列举清单；3.原告在两套房产中除了承担房产首付30%的风险，其他风险是没有承担的，而且如果这十年中出现房产跌价或者其他意外，洪某勤本身是要承担70%的贷款风险的；4.应认定两套房产是共同投资，按照风险收益共同承担的原则，原告应拥有30%，而洪某勤拥有70%；5.目前的案件标的应视为房产共同投资所得利润，被告认为这笔利润应该由被告的投资额和原告共同享有，所以被告应该享有的按比例的利润应该享有七成，原告应该享有三成，根据800万元的销售价，被告应享有560万元，原告应享有240万元，黄某福支付了230万元，后不间断支付潘连安30万元左右，由黄某福支付的款大约是260万元左右；6.被告在2017至2019年两年期间，不间断的支付原告260万元，可视为原告的所有投入以及收益均已收回；7.被告认为该笔账已经结束，现在原告认为房产的全部权力属于原告，证据仅仅是2017年签的《房屋转让协议》，不合理。原告认为其与被告之间是借名买房关系，理由如下：1.涉案两套房产为原告所购买，由洪某勤代为持有，《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，协议明确列明第2条代持情况的说明，两套房产实际出资购买和所有权人为原告；2.原告与被告之间不存在被告所述共同投资的情形，全部购房款均为原告方所支付，两套房屋为商铺，实际贷款情况亦不是被告所虚假陈述的情形；3.关于两处房产款项支付的情况，xx1号房总价为2744179元，xx2号房总价为2737846元，该两房房款支付的情况是，2007年10月9日支付定金共10万元，对应两套房产各5万元，2007年10月23日转账2922025元，其中xx1号房对应房款1324179元，xx2号房对应房款1597846元，2008年6月19日一笔款转账137万元，支付了131号房全部的剩余购房款，132号房实际按揭是109万元，原告最终在2017年3月9日付清了132号房所有尾款，不存在被告所述其有支付部分购房款的情形；4.房子购入后签订转让协议前，房租及房租的日常管理是原告委托第三方处理，租金也是由原告收取；5.涉诉房屋的认购书的原件、深圳市房地产买卖合同预售、付清房款证明契税、印花税、管理费收款收据等原件均在原告处；6.按揭是以洪某勤的名义办理，但是银行卡在原告委托的第三方处，前期按揭款是由第三方每月收取的租金用于还款，每月租金大概2万元左右，足以支付按揭款，第三人是指租赁合同中的收款人洪某懋，原告与洪某懋为朋友关系，当初是因为洪某勤为洪某懋的侄女，因为原告有投资的需求，当时也是洪某懋来介绍其侄女帮原告代持涉案两处房产。本院认为，《房屋转让协议》于2017年7月28日签订，协议内容首先明确了涉案两套房产的实际出资购买和所有权人为原告，涉案两套房产为原告于2008年1月30日向深圳金光华实业集团有限公司和深圳市大浪颐丰华股份合作公司购买，并委托洪某勤作为房屋权利人代为持有，同时明确了原告对涉案两套房产实际享有并承担所有的权利和义务，包括房屋首付、银行按揭还款、房屋的实际使用和日常管理等。上述约定明确了以下事项：1.原告与被告通过协议的方式明确原告借洪某勤名义购买涉案两套房产；2.涉案两套房产的实际出资人为原告，洪某勤仅是涉案两套房产的登记权利人。本院认为，原告与被告在协议中明确的以上事项，与原告对涉案两套房产的付款记录、收取租金的记录以及原告与被告之间的聊天记录所确认的事实基本相符，各项证据足以证明涉案两套房产为原告借洪某勤名义购买并登记在洪某勤名下，涉案两套房产的实际出资人为原告，原告与洪某勤关于借名买房的约定，调整的是原告与洪某勤之间的关系，约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反2008年的相关购房政策，故该约定应属合法有效，本院予以确认。被告关于合伙投资房产的抗辩理由，与其以下行为不符：1.被告在《房屋转让协议》中确认代持关系且在协议签订后向原告支付230万元；2.黄某福通过微信向原告作出未能如期还款的说明并提出延迟还款的要求；3.被告在庭审中就未按协议继续支付房款的解释是没有支付能力，如果在可能的情况下，请原告给予可以实现的方式，被告的另外两处房产可以拍卖。因此，被告的抗辩理由与事实不符，本院不予采信。二、关于房屋买卖合同关系的问题被告虽确认《房屋转让协议》的真实性，但提出了以下答辩意见：1.认可《房屋转让协议》的真实性，表示不认识原告，也没有生意往来或资金往来，没有接受过原告的任何赠与和支持，与原告不存在任何债权债务关系；2.结婚后黄某福妻子洪某勤与原告也不存在任何借贷行为和资金往来，与原告没有任何债权债务关系；3.黄某福一直认为涉案两套房产为被告的婚前财产，被告实际于2010年结婚，但是登记的是2016年5月16日，关于该房子的购买，黄某福不清楚；4.购买涉案两套房产时，原告曾经帮忙支付了部分首付款，所以被告在2017年与原告签署《房屋转让协议》，被告也有意愿在有能力的情况下支付原告曾经支付的成本及收益。本院已经综合认定，原告与洪某勤存在合法有效的借名买房关系，双方通过协议的方式确认了涉案两套房产为原告出资且享有相关权利，洪某勤仅是登记权利人，实际上是代原告持有涉案两套房产。黄某福除确认洪某勤的房屋代持事实外，还作为受让方签署了《房屋转让协议》，该行为应视为黄某福确认了其与洪某勤作为共同受让人与转让人原告共同约定了房屋转让的相关事宜。因此，本院认为，原告与被告签订的《房屋转让协议》，约定了原告作为房屋实际权利人将涉案两套房产的财产权利转让给黄某福以及作为房屋登记权利人的洪某勤，属于对房屋财产权利进行转让的约定，可以按照房屋买卖合同关系来认定原告与被告之间的法律关系，也符合借名买房关系的实际情况，而且内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本院认为，原告与被告签订的《房屋转让协议》合法有效。同时应明确，该《房屋转让协议》调整的是涉案两套房产的财产权利的转让关系，并不涉及房屋产权登记状况的确认，也不涉及房屋物权的变动。三、关于剩余款项金额及利息的问题黄某福除向潘连安支付230万元外，还在2018年8月向潘连安转账21950元，在2018年9月、10月、11月及2019年1月分别向潘连安转账25602元。被告认为该部分款项并非支付涉案两套房产的租金，而是支付利息。本院认为，该部分款项并非支付利息，理由如下：1.该款项按月支付，且金额与洪某勤与刘忠文签订的《租赁合同》约定的租金标准基本相符，视为租金较为合理；2.原告与被告并未约定按月支付利息，将该款项视为租金与约定不符。本院认为，在《房屋转让协议》合法有效的情况下，被告应严格按照约定支付相应的款项，根据约定，被告应向原告分期支付款项共计800万元，因被告已经支付230万元，故被告还应向原告支付款项570万元。因被告逾期未足额支付，故应按照约定按年利率4.75%向原告支付利息。按照《房屋转让协议》第四条关于分期付款的约定，第一期应于2017年7月30日前支付100万元，最迟在2017年9月30日前再支付400万元；第二期应于2017年10月30日前支付100万元；第三期于2018年10月30日前支付100万元；第四期应于2019年10月30日前支付100万元。因第一期款项合计500万元，被告已经支付了230万元，故第一期剩余款项270万元的利息应自2017年10月1日起计算，计至2019年10月30日止的利息为267041元；第二期款项100万元的利息应自2017年10月31日起计算，计至2019年10月30日止的利息为95000元；第三期款项100万元的利息，自2018年10月31日起计算，计至2019年10月30日止的利息为47500元；第四期款项100万元的利息，自2019年10月31日起计算。综上所述，被告应向原告支付剩余款项570万及利息（截至2019年10月30日止的利息共计409541元，自2019年10月31日起的利息，按年利率4.75%计至剩余款项付清之日止），原告的关于被告支付剩余款项及利息的诉讼请求，本院予以支持。四、关于房屋收益的问题根据《房屋转让协议》第五条的约定可以确认，原告与被告明确了在被告支付完500万元后，原告同意将涉案两套房产交由被告使用，此后该房屋所产生的收益和费用支出由被告收取和支付。本院认为，虽原告与被告已经约定了在被告支付完500万元后才能取得涉案两套房产的收益，但原告基于涉案两套房产的收益，主要来源于租金，在原告将房屋的财产权利转让给被告后，其对涉案房产的收益，应体现在收取的转让款。按照约定，被告逾期未支付转让款的，应按年利率4.75%向原告支付的利息，属于被告占用原告资金应支付的成本，该资金占用成本应视为原告应收款项的资金收益。另外，根据原告收取租金的历史记录可以判断，其历史租金由每月21950递增至每月25602元，而被告未付原告款项金额570万元，按年利率4.75%计算，每月利息约22563元，与其涉案两套房产每月租金收益基本相符。由此可以认定，原告在其将财产权利转让给被告后，原告就涉案两套房产的收益，已经通过收取转让款的方式实现，在被告逾期未支付转让款时，原告的损失也已经通过约定资金占用利息的方式进行了补偿。被告在庭审中也提出无需向原告支付租金收益或租金损失，该主张应视为其对原告既主张逾期付款利息又主张涉案两套房产财产权利转让后的租金收益或租金损失作出的否定性抗辩。因此，本院认为，逾期付款利息及租金收益或租金损失对原告而言，均有填平损失的功能，不能重复适用，即在原告已经将涉案两套房产的财产权利转让后，其未能按时收回转让款的损失，已经通过收取逾期付款利息的方式得以补偿，原告还要求被告支付租金收益或者赔偿租金损失，属于对收益或损失的重复主张，不应予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告自本判决生效之日起十日内向原告支付570万元及利息（截至2019年10月30日止的利息共计409541元，自2019年10月31日起的利息，按年利率4.75%计至款项付清之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54838元、保全费5000元，由被告负担，原告已预交，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费54838元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  洪英利人民陪审员  李金旋人民陪审员  吴国庆二〇二一年五月十七日书 记 员  马霏蓉书 记 员  黄梦蕾附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。