四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1558号 上诉人（原审原告）：袁男一，男，1985年1月9日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：成都合美家科技有限公司，住所地成都市锦江区锦东路568号2栋32层1号。 法定代表人：李如龙。 委托诉讼代理人：翟建旺，男，系公司职员。 上诉人袁男一因与被上诉人成都合美家科技有限公司（以下简称合美家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁男一上诉请求：1、撤销成都市成华区人民法院作出的（2020)川0108民初8258号判决书并改判支持袁男一的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由合美家公司承担。事实和理由：1、一审法院认定双方合意解除合同与事实不符。合美家公司故意拖欠房租。2020年4月10日，袁男一与合美家公司工作人员面谈时，合美家公司工作人员在未提前告知的情况下提出签署终止合同的协议。袁男一因现场仍存租客贵重物品，室内设施未清理而拒绝签订。2.一审法院以疫情防控为不可抗力为由免除合美家公司违约责任为事实认定错误、法律适用错误。因案涉房屋位于小区外，4月份己可凭绿码自由进出，包括链家等多家公司均表示当时可正常经营。且事实上案涉房屋一直处于出租状态（有水电气消费账单为证）。合美家公司虚构经营困难情形，实际上疫情防控并未影响合美家公司经营业务的正常进行。3.按行业习惯，房屋免租期的月份数与租期的年数相同，本案免租期应为1个月。房屋交接时，合美家公司仅归还一把钥匙，水电气均未做交接。合美家公司工作人员承诺4月10日晚搬走所有租户物品，而实际直到6月18日，租户才搬走所有物品。 合美家公司辩称：请求驳回袁男一的全部上诉请求，维持原判。 袁男一向一审法院提出诉讼请求：1.合美家公司支付拖欠房屋租金（按照合同提前30日书面告知，2月15日-5月10日共2个月零25日）7225元；2.合美家公司支付已产生气费210.08元，支付房屋改造恢复费用5000元；3.合美家公司支付合同违约金20808元。 一审经审理查明：2018年10月13日，袁男一（甲方，委托人）与合美家公司（乙方，房屋管理机构）签订了《成都市房屋出租委托合同》（以下简称“合同”），约定袁男一将位于成都市成华区××街××号××栋××的房屋委托给合美家公司进行管理出租业务，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。委托期限自2018年10月15日自2023年3月14日，共4年5个月，其中2018年10月15日至2019年3月14日为免租期共计5个月；租金标准为2550元／月，年总租金共计30600元。租金支付方式为季付。《成都市房屋出租委托合同》：“……第三条其他费用……（二）乙方承担：水费、电费、燃气费及乙方自行开通的宽带和有线电视费等其他租赁使用费。……第七条合同的解除……（二）出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的。……第八条违约责任……（三）乙方有第七条第四款情形之一的，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。……”末尾有袁男一的签字捺印、合美家公司的盖章以及经办人的签字。 合同签订后，合美家公司支付了截止到2020年2月14日之 前的所有房屋租金，后再未支付房屋租金。 一审庭审中，合美家公司称，因新冠肺炎疫情原因，公司因无法正常带看租客等原因，希望收回房屋并免责结算租金，但经与袁男一沟通后，并未协商一致。袁男一出示催缴短信，证明了合美家公司欠付燃气费210.08元。 一审另查明：袁男一已于2020年4月10日收回案涉房屋。 一审法院认为，袁男一与合美家公司签订的《成都市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。但自2020年1月底开始，全国处于新冠肺炎疫情防控之下，政府采取了相应的疫情防控措施，导致合美家公司无法正常履行案涉合同义务。双方此后就案涉房屋租赁问题协商未果，但双方对解除合同的意思表示达成了合意，且袁男一于2020年4月10日收回案涉租赁房屋，案涉合同已事实上无法履行，故一审法院认为，袁男一收回案涉房屋之日即2020年4月10日为案涉合同解除之日，合美家公司应当支付自2020年2月15日至2020年4月10日的房屋租金共计4675元（2550元+2550元/月÷30天×25天）。 关于合美家公司是否应当支付违约金的问题。合美家公司租赁案涉房屋用于经营出租给其他客户，但2020年1月底，全国处于新冠肺炎疫情防控之下，政府采取了相应的疫情防控措施，导致合美家公司未及时支付案涉房屋租金。新冠疫情系突发公共卫生事件，双方在签订房屋出租合同时没有预见也不能预见到疫情发生和疫情防控措施实施，且未在合同中作出预先安排，对于由此造成不能履行合同的，属于法律规定的不可抗力事件，不应当归责于任何一方当事人，故现袁男一以合美家公司没有按照约定的期限支付租金以及未提前30日提出终止合同为由请求其承担解除租赁合同的违约责任，一审法院不予支持。 关于袁男一提出的房屋改造恢复费用的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己提出的主张或者反驳，有责任提供证据，否则将承担举证不能的不利后果。本案中，袁男一提供的证据不足以证明房屋及附属设施因人为所导致损坏以及具体损坏的数额。故对袁男一请求合美家公司支付房屋改造恢复费用的主张，一审法院不予支持。 关于燃气费的支付问题，袁男一提供了催缴短信，按照合同约定的“乙方承担：水费、电费、燃气费及乙方自行开通的宽带和有线电视费”，故对于袁男一请求合美家公司支付燃气费210.08元的主张，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、合美家公司于判决生效之日起十日内向袁男一支付房屋租金4675元；二、合美家公司于判决生效之日起十日内向袁男一支付燃气费用210.08元；三、驳回袁男一的其他诉讼请求。一审案件受理费316元，由袁男一负担270元，合美家公司负担46元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉房屋的租金应计算至何时；二、合美家公司是否应当承担违约金；三、袁男一关于房屋改造恢复费用的诉请是否应予支持。本院分别认定如下： 一、关于案涉房屋租金应计算至何时的问题，虽然袁男一与合美家公司未签订书面终止协议，但从袁男一与合美家公司工作人员的微信聊天记录来看，合美家公司工作人员在2020年4月10日告知袁男一已拆空调并将房屋钥匙放在消防栓内的同时，袁男一对此并未提出反对并询问“钥匙放没得”，由此可见其亦同意收回房屋，故一审认定案涉合同于2020年4月10日解除并无不当，本院予以维持。从合美家公司工作人员在微信聊天中“里面还有一个租客的东西，他这边晚上就搬走”、“租客他那里还有一把（钥匙），到时侯我也让他放消防栓里”的陈述来看，合美家公司在2020年4月10日发出微信时并未完全完成腾退义务。本案中，现有证据不能证明租户在2020年4月10日之后已搬走物品，合美家公司既称不清楚该租户于何时搬走物品，也未举证证明其曾通知袁男一放弃租户物品、由袁男一自行处置，故一审认定袁男一已于2020年4月10日收回房屋略有不当，本院予以纠正。因合同于2020年4月10日解除，故租金只应计付至2020年4月10日，2020年4月10日之后至实际腾退之日的费用应以房屋占用费予以主张。本案中，袁男一虽以租金的名义提起诉请，但从其主张的费用计算期间来看，其诉请亦包含有了房屋占用费，为了减少当事人讼累，本院对名为租金实为占用费的诉请部分亦予以处理。因合美家公司未能证明租户搬走物品的具体时间，袁男一诉请将租金计算至2020年5月10日亦在其合理止损范围内，故本院将租金（占用费）计算至2020年5月10日。袁男一主张免租期应只按1个月计算，与合同约定的免租期（5个月）不符，本院不予支持。 二、关于合美家公司是否应当承担违约金的问题，一审中，袁男一明确其诉请的违约金系针对合美家公司解除合同的行为而主张，本院认为，新冠疫情系突发公共卫生事件，双方在签订合同时无法预见也不能避免，属于法律规定的不可抗力。根据案涉合同约定，合同在出现不可抗力导致无法继续履行的情形下可自行解除，双方不承担任何违约责任。在新冠疫情发生后，合美家公司认为其无法继续履行合同，于2020年4月10日告知袁男一已拆空调并将房屋钥匙放在消防栓内，已表达了明确的合同解除意思，袁男一对此并未提出反对并询问“钥匙放没得”，由此可见其亦同意解除合同，根据合同约定，双方不因合同解除本身而承担违约责任，一审驳回袁男一的违约金诉请并无不当，本院予以维持。 三、关于房屋改造恢复费用是否应当支持的问题，案涉合同约定“出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用”，而袁男一提供的证据不足以证明房屋及附属设施被人为损坏，且其主张的恢复费用亦为其预估的尚未实际发生的费用，一审驳回其该项诉请并无不当，本院予以维持。 综上，袁男一的上诉请求部分成立。一审对租金（占用费）计付截止时间略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8258号民事判决第二项，即“成都合美家科技有限公司于本判决生效之日起十日内向袁男一支付燃气费用210.08元”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8258号民事判决第三项，即“驳回袁男一的其他诉讼请求”； 三、变更成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8258号民事判决第一项“成都合美家科技有限公司于本判决生效之日起十日内向袁男一支付房屋租金4675元”为“成都合美家科技有限公司于本判决生效之日起十日内向袁男一支付房屋租金7225元”； 四、驳回袁男一的其他诉讼请求。 如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费316元，由袁男一负担246元，成都合美家科技有限公司负担70元。二审案件受理费509元，由袁男一负担464元，由成都合美家科技有限公司负担45元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年五月十七日 书记员 袁 敬