江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4098号上诉人（原审原告）:徐永良，男，1982年1月25日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邓鹏，南京知识（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文欣，南京知识（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海沃诺信息技术服务有限公司，统一社会信用代码913101183209078758，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层K区165室。法定代表人：李伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋维东、韩礼斌，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山东方骏都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320583055164248G，住所地江苏省昆山市张浦镇港浦路北侧。法定代表人：吕楷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江茜，该公司员工。上诉人徐永良因与被上诉人上海沃诺信息技术服务有限公司（以下简称沃诺公司）、昆山东方骏都房地产开发有限公司（以下简称东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初17894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐永良上诉请求：依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2015年11月1日，上诉人在被上诉人东方公司售楼处，达成购房合意意向，并约定了具体购房信息：碧悦湾8号楼102室面积128.79平方米，含地下负一层127.88平米，单价9000元/平方米，地下负一层附送，先现场缴纳15000元定金抵房款50000元，等待被上诉人方通知等。嗣后，房屋价格大幅增长，被上诉人方选择性的“遗漏”通知上诉人签约，直至2017年3、4月份才通知上诉人退款，上诉人要求被上诉人方履行双方约定，被上诉人方推诿敷衍，混淆视听。沃诺公司在东方公司的售楼处故意隐瞒身份，并未明确告知上诉人其不具备房屋买卖资格，通过在售楼处现场办公，去财务处交钱等极具真实性的买卖手段诱导欺骗上诉人，致使上诉人相信其已经成功购买房屋，造成上诉人错过购买其他房产交易的机会。综上，两被上诉人假借订立合同恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关重要事项或者提供虚假情况，有违诚信原则，应共同承担缔约过失责任。被上诉人沃诺公司辨称：上诉人的上诉请求和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1.上诉人与沃诺公司之间从未签署过任何文件协议等书面材料，也从未形成任何口头约定，更没有对碧悦湾楼盘具体楼号、房号、价格、面积、付款方式、期限等房屋买卖有关的实质性条款进行过任何磋商或达成任何一致意见，其所支付的15000元，仅是参加团购优惠活动的费用，用于确认上诉人有参加碧悦湾楼盘团购优惠活动的意愿。2.上诉人支付15000元所参加的团购活动的优惠政策是真实的，沃诺公司始终也认可该团购优惠活动，只是由于上诉人最终未成功订购导致团购的优惠无法实现，沃诺公司不存在任何过错或恶意串通等情形。3.上诉人参加的团购优惠活动和商品房买卖的磋商谈判，是两个独立事件，没有关联性或者是必然性，不符合缔约过失责任的构成要件。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。东方公司辨称：1.东方公司开发建设房屋均委托第三方进行销售，未参与具体营销过程，不存在也没有必要恶意串通，故意拉高售价。2.上诉人在2018年3月21日就本案事实已经向昆山市人民法院起诉，经法院审查查明，东方公司与上诉人未签订任何书面形式或其他形式的合同，上诉人就同样的事由再次起诉，要求东方公司承担连带赔偿责任没有事实、法律依据。徐永良向一审法院起诉请求：1.依法判令沃诺公司承担缔约过失责任，赔偿徐永良购房差价损失暂定1285000元、返还服务费15000元，共计1300000元；2.判令东方公司对上述款项承担连带清偿责任；3.诉讼费由沃诺公司、东方公司承担。审理中，徐永良变更第一项诉请为：判令沃诺公司承担缔约过失责任，赔偿徐永良购房差价损失暂定1285000元、赔偿徐永良因沃诺公司、东方公司过错造成的折价款损失50000元。一审法院认定事实如下：徐永良与东方公司之间就涉案房屋买卖事宜,徐永良曾于2018年3月21日向本案提起诉讼,要求东方公司承担缔约过失责任并赔偿徐永良房屋差价2273591元、退还定金15000元；该案经一审法院审理后于2018年6月20日作出（2018）苏0583民初4925号民事判决书，依法判决驳回徐永良的诉讼请求，徐永良就该案判决结果没有提出上诉。依据该案件审理查明的事实：2015年11月1日，徐永良与他人签订了《团购会员购房优惠告知书》一份，约定只要成为团购会员，支付意向楼盘优惠服务费，即可享受团独家购房优惠及服务，优惠楼盘为碧悦湾；只要签署本告知书及《团购会员购房确认单》，并付清本次优惠服务费15000元后，方能享受本告知书项下购房优惠及服务，享受的购房优惠将从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零；当成功购房后，可凭《昆山商品房购销合同》及本告知书联系办理开具发票事宜；如未成功购房或因任何原因放弃购房计划，可自本次优惠期结束后次日起办理退还事宜，将自提交退款申请后30个工作日内转账退换至原消费卡银行，办理退款无手续费，金额退换（但不承担退款期间所产生的利息）；与开发商签署《昆山商品房购销合同》后，提供优惠服务的义务即履行完毕，已收取的优惠服务费将不再退还；团购会员提供购房优惠服务，自本告知书签订之日起，由于市场、户型、楼号、装修等因素所产生的价格与品质等变化，团购不承担任何责任。徐永良签字确认了该份《团购会员购房优惠告知书》，并填写了购房信息表，意向购买房屋为碧悦湾8栋102室房屋。同时徐永良还支付了优惠服务费15000元，收款收据上载明的收款单位加盖的印章为上海沃诺信息技术服务中心财务专用章。当日，徐永良还签订了一份《团购会员购房优惠确认单》，确认徐永良系团购会员，参加项目购房专属优惠，并支付了优惠服务费15000元，凭本确认单可享受项目团购独家会员优惠50000元抵扣房款，同时也明确了意向购买房屋为碧悦湾8栋102室，上述优惠将在本人与开发商签订《商品房买卖合同》时兑现。东方公司确认自己系涉案碧悦湾项目的开发商，上海世联行房地产顾问有限公司是涉案碧悦湾项目的销售代理商，上海沃诺信息技术服务中心是涉案碧悦湾项目的代理销售商。本案审理中,查明的事实与一审法院（2018）苏0583民初4925号民事判决书查明的事实一致,徐永良未举证证明其与沃诺公司、东方公司签订有商品房买卖合同，徐永良确认举证的告知书及确认单上没有沃诺公司、东方公司的盖章，所支付的服务费系支付给上海沃诺信息技术服务中心。本案中，徐永良以沃诺公司系涉案房产项目的代理销售商，沃诺公司应对徐永良未能购房成功造成的损失承担责任；又以东方公司与沃诺公司恶意串通，以致徐永良失去当时合理价格的交易机会，故应承担连带责任。沃诺公司承认徐永良前往看房并参加优惠活动的事实，但双方之间没有就合同单价、交房时间达成任何口头或者书面协议，也未进行相关的磋商，不存在要订立房屋买卖合同的事实，仅仅代表徐永良有意向要买房，徐永良诉请没有事实及法律依据，请求予以驳回。东方公司抗辩涉案项目系委托第三方进行代理销售，自己公司并未直接参与，且徐永良已就本案事实及主张曾向东方公司提起诉讼并被依法判决驳回，现徐永良再次提起诉讼，无事实及法律依据，请求依法予以驳回。一审法院认为，徐永良诉称其就涉案房屋的购买事宜签署了《团购会员购房优惠告知书》、《团购会员购房优惠确认单》，但该两份告知书及确认单上均无沃诺公司、东方公司的盖章，且徐永良就涉案房屋的购买也未与沃诺公司、东方公司签订任何书面形式、口头形式或其他形式的合同。徐永良未能举证证明其与沃诺公司、东方公司之间就涉案房屋的买卖进行磋商，以及举证证明沃诺公司、东方公司存在缔约过失责任的情形，故徐永良要求沃诺公司承担缔约过失责任，赔偿徐永良购房差价损失暂定1285000元、赔偿徐永良因沃诺公司过错造成的折价款损失50000元，以及要求东方公司一并承担连带赔偿责任的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回徐永良的全部诉讼请求。案件受理费16815元，由徐永良负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，徐永良向本院申请陪同其一起去买房的朋友出庭作证。鉴于疫情防控的要求以及证人与徐永良存在利害关系的身份，本院对徐永良该申请不予准许，并当庭作出法律释明。二审中，沃诺公司认可其收取徐永良购房团购费15000元的事实，并向本院出具情况说明，自愿退还徐永良15000元。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，缔约过失责任是指订立合同过程中，缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任。本案徐永良意向购买东方公司开发的碧悦湾8栋102室的房屋，向代理销售商沃诺公司支付了优惠服务费15000元，约定如购买成功，则15000元抵50000元房款。徐永良上诉主张交纳该服务费是双方已就具体购房信息如碧悦湾8号楼102室面积128.79平方米，含地下负一层127.88平米，单价9000元/平方米，地下负一层附送等达成一致意思表示，对此未提供有效证据证明，本院认定徐永良与沃诺公司及东方公司就涉案房屋价格、面积、付款方式等商品房买卖的主要合同条款未进行过实质性磋商，徐永良交纳的15000元系团购优惠服务费，而非购房定金，故徐永良主张沃诺公司及东方公司恶意串通，违反诚信原则，导致徐永良失去其他房屋的购买机会，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。沃诺公司向本院出具情况说明愿意退还徐永良团购服务费15000元，系其自行处分权利，徐永良可据此要求沃诺公司退还该款项。综上，徐永良的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16815元，由上诉人徐永良负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇二一年五月三十一日书记员 朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。