江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏08民终25号 上诉人（原审原告、案外人）：杨德川，男，1982年12月15日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913208005884978380，住所地江苏省淮安市健康东路69号。 法定代表人：杨东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司法务经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：淮安昊纳商贸有限公司，统一社会信用代码9132080455379703X0，住所地江苏省淮安市清江浦区华城小区Q座606号。 法定代表人：周秀英，职务不详。 被上诉人（原审被告、被执行人）：周文祥，男，1972年7月2日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人杨德川因与被上诉人江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）、淮安昊纳商贸有限公司（以下简称昊纳公司）、周文祥案外人执行异议之诉一案，不服淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦区法院）（2020）苏0812民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人杨德川上诉请求：1.请求撤销清江浦区法院（2020）苏0812民初2668号民事判决，改判上诉人享有房屋租赁权及驳回清江浦区法院要求腾退房屋的裁定；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、房屋租赁合同登记备案是行政管理手段，不影响房屋租赁合同的效力。淮安农商行称：昊纳公司向淮安农商行申请贷款的时候，抵押人周文祥出具了确认函，并没有告知淮安农商行房屋租赁给上诉人的情况。上诉人认为，周文祥的确认函仅代表其对银行的承诺，不能否定真实的租赁情况，事实上这种确认函只是银行贷款流程中一种形式上的合规文件，银行没有调查就让相关人员签署，目的就是为了转嫁自己的责任。很多借款人或抵押人为了能够顺利借到贷款，都是做了不实承诺。 二、上诉人已经实际租赁案涉房屋多年，后又转租给他人，租赁关系一直客观存在，执行裁定要求上诉人腾退房屋无事实和法律依据。 三、案涉的淮阴区承德府商住综合楼106-4号和106-5号门面房系周文祥和周文友所有。上诉人与周文祥、周文友共同签订了房屋租赁合同，租期15年，自2012年10月8日起至2027年10月8日止。该租赁合同的效力已经过（2018）苏08民终3193号民事判决书确认，该判决还经过江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）的再审确认，没有任何法律上的瑕疵。 四、被上诉人周文祥和周文友、陈百杰等人的陈述相互矛盾，本不足为信，但原合议庭却偏听偏信，如果陈百杰等人诚实守信，其所借贷资金就不应该出现问题，也根本不可能产生本案纠纷。在开庭和谈话中对合同的签名的真实性均无异议，且周文祥在开庭中也承认是2015年对租赁合同补签名进行追认。但周文祥又称：2016年上诉人又打电话给自己要求签订门面房租赁协议，按照上诉人要求打收条。既然2015年已经补签了合同，为何2016年又让他补签合同，明显与之前讲话前后矛盾，不符合逻辑。上诉人在签订房屋租赁合同时，查看房屋的登记人是周文祥和周文友，并在2012年和周文友签订了租赁合同。因周文祥长期在外地，无法办理相关的房屋租赁手续，且委托周文友办理和代收相关租金。因为两人系亲兄弟，且上诉人电话也和周文祥进行了确认，2015年周文祥回淮安的时候补了签名并追认。对于租金上诉人一直付给周文友，经周文祥同意让周文友代收，也一直无异议。后来周文祥要求上诉人再次给付租金，被上诉人拒绝，周文祥因此怀恨上诉人作出了背离事实的相关陈述。2017年淮安农商行申请拍卖周文友106-5号门面房时，上诉人也参加了竞拍，且进行多轮次的竞买，因此，并无被上诉人周文祥所说的恶意占有门面房取得租金的目的，反而是周文祥本人明知房产不是自己实际所有，还要敲诈上诉人再支付一笔租金，阴谋未得逞，故才向法庭做了不利于上诉人的自相矛盾的不实陈述。 五、被上诉人淮安农商行自称抵押房屋为毛坯房，恰恰说明了其在放款前根本没有调查房屋现状。被上诉人淮安农商行向原审法院提供了房地产抵押合同及抵押清单，证明2014年10月15日周文祥将房屋抵押给淮安农商行时房屋的状况为毛坯，故不存在租赁情况。在上诉人于2012年将房屋租赁下来之前，该房产就被陈百杰等人用作经营KTV，上诉人承租后想开饭店，后来出于某种原因一直未能开成，所以一直将房屋处于半空置状态，直到2015年将案涉房屋转租给蒋广军。原审法院调取了案涉房屋的水电费记录，有2011年7月到2013年2月的水电费清单，但并无之后所产生的水电费清单，再次证明房屋确实处于空置状态，也印证了上诉人对房屋状态的相关陈述。 六、该案涉房屋一直处于出租使用状态，执行部门应当了解到房屋出租使用的相关情况，而在执行过程中，执行部门却没有注明房屋存在租赁关系这一重要信息，错误地认为房屋无租赁并进行拍卖，客观上侵犯了上诉人作为承租人的合法权益。 七、原审法院关于上海富城资产管理有限公司（以下简称富城公司）的相关调查和认定，与本案无关联性。上诉人只是个挂名的投资股东，并未参与任何的经营和管理行为，不到一年就退股，相关事实证据上海静安侦查大队立案侦查时就已经查清。 综上所述，上诉人就案涉房屋的租赁关系合法有效，一审判决无事实和法律依据。请求贵院依法维护上诉人作为承租人的合法权益，给予公正判决。 被上诉人淮安农商行辩称：一审判决适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。一审法院对租赁的形成、租金的交付等细节以及对上诉人与周文祥、周文友的账户往来情况做了详细调查，最终认定为虚假租赁。上诉人的目的是规避抵押权人合法行使抵押权。需说明的是，一审中，周文祥、周文友均到庭和接受法院谈话，经书面陈述，对本案上诉人与其存在的租赁关系不予认可。请二审法院在查明事实的基础上驳回杨德川的上诉请求。 被上诉人周文祥辩称：1.请求二审法院维持一审判决；2.上诉人立即返还承德府商住综合楼106-4号门面房，并结清水电物业管理等一切费用；3.本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实和理由： 一、关于房产抵押担保贷款，答辩人向淮安农商行出具的确认函不存在任何瑕疵，内容真实，合法有效。 二、案涉房产自2011年到2015年，一直处于空置状态明显不合常理。期间，上诉人也未交纳过房屋水电费、管理费等相关费用。至2015年10月，上诉人在案涉房产所有人全然不知的情况下将案涉房屋租给他人，从中获利，租金据为己有。 三、案涉房产租赁合同系拼凑伪造，且右下角两个手印无法完整拼接。答辩人周文祥2011年4月至2013年2月一直在南京工作，在父亲2013年3月24日去世前后一直在淮安，租赁合同却选在2015年补签明显不合常理。另外，案涉房产系两位业主，在租赁合同内容方面，只体现年总租金未体现两名业主相关比例，且未体现租金支付方式，收条中也没有体现支付租金的时间段，只在2016年周文友集中打了5份内容极其一致、笔纸相同的租金收条，落款日期集中于2014年和2015年，此时上诉人专业贷款资金周转最为密集。亦未体现涉案房产如何交接及相关费用承担方式（如水费、电费、物业费记录）、转租条款，而且租赁合同落款日期2012年5月8日至2012年6月8日前未见相关合同及约定和相关租赁押金收条。 案外人周文友（系周文祥三哥）收到任何款项及5份收条都发生在2012年6月8日以后，而租赁合同中约定乙方拖欠租金一个月，则作为乙方违约。另外，在网络如此发达的今天，上诉人作为专业放贷人如支付房租款应直接支付给答辩人而非通过第三人转交，此处明显不合常理。 四、上诉人先后于2016年邮寄收条和房屋租赁合同，2019年9月29日来北京用分给未来部分租金来诱惑答辩人周文祥在收条上签字均被答辩人拒绝。如上诉人所述真实，何来多此一举。 综上，答辩人没有与上诉人签订任何房屋租赁合同，也未收到任何一笔款项，为维护答辩人的合法权益，特此答辩，请依法审判。 被上诉人昊纳公司未发表答辩意见。 原告杨德川向一审法院提出诉讼请求：请求确认原告对淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房享有租赁权，并停止要求腾退房屋的执行措施。 一审查明的事实：淮安农商行与昊纳公司、周文祥金融借款合同纠纷一案，清江浦区法院于2017年5月26日作出（2016）苏0802民初1609号民事判决：一、昊纳公司于本判决生效后10日内偿还淮安农商行借款本金1100万元以及同期利息172105元（利息计算至2016年4月13日，以后的利息根据合同的约定计算至实际还清借款之日）；二、昊纳公司不履行上述债务时，淮安农商行有权以周文祥提供抵押的位于淮阴区承德府商住综合楼106-4号、房屋所有权证编号为201008085的门面房经折价或者拍卖、变卖所得价款在1100万元范围内优先受偿，有权以周文祥提供抵押的淮阴区承德府商住综合楼的土地使用权经折价或者拍卖、变卖所得价款在1万元范围内优先受偿。 因昊纳公司未履行上述生效判决确定的义务，淮安农商行向清江浦区法院申请强制执行，该院于2018年10月25日立案受理，执行案件案号为（2018）苏0812执4029号。2019年3月5日，该院作出（2018）苏0812执4029号拍卖公告，载明“昊纳公司、周文祥：……在执行过程中，因被执行人未按本院执行通知规定期限履行义务，本院现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条之规定，对周文祥名下位于淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房及土地予以评估、拍卖。限目前房屋使用人自公告之日起五日内向本院提交相关合同及申报优先购买权，逾期不提供合同或不申报优先购买权的视为放弃相关权利，自动搬离”。该公告张贴于案涉房屋处，在公告发出后无人向该院申报权利。2019年6月13日，该院作出（2018）苏0812执4029号之一执行裁定：拍卖被执行人周文祥名下位于淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房及土地。本次拍卖为涤除租赁关系拍卖。2019年6月17日，该院又作出（2018）苏0812执4029号不动产价格通知书，载明“淮安农商行、昊纳公司、周文祥、房屋使用人：……在执行过程中，本院依法对周文祥名下位于淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房及土地的价格进行司法评估，评估结果为824.86万元，现将评估结果告知各方。如对上述评估结果有异议，限各方自该通知书送达或张贴你处之日起5日内以书面形式向我院提出并举证相关证据，逾期本院将根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定，以该评估结果的70%即577.402万元确定为该不动产的网络司法拍卖起拍价进行淘宝网络司法公开拍卖，最终成交价格仍需由市场确定。”该通知亦张贴于案涉房屋处。2019年9月19日，通过淘宝司法拍卖平台，案涉房屋最终由南京佳浦建筑劳务有限公司（以下简称佳浦公司）以5569216元拍得。2019年10月22日，杨德川至清江浦区法院称其才知晓拍卖情况，因其租赁了涉案房屋且尚未到租期，所以对该院涤除租赁关系拍卖提出异议，杨德川还称涉案房屋的隔壁门面房即周文友名下的106-5号法院拍卖也是佳浦公司购买的，佳浦公司明知这两处房子出租给了杨德川，且佳浦公司在竞买该房屋后起诉至法院要求迁出房屋，两审法院均未支持其诉讼请求，并确认了杨德川的租赁权。考虑到杨德川提起的异议，该院将佳浦公司已交纳的5569216元退还给该公司，并于2019年10月30日与佳浦公司的法定代表人张继磊进行谈话，告知相关情况。 2019年11月11日，周文祥在与该院执行局工作人员谈话笔录中明确表示：“房子虽然登记在我名下，但实际上是陈百杰买的，我是他舅舅，房子的具体位置我都不清楚。关于房子的一切事情都是由他实际处理的”；“先前房子的租赁情况我不清楚，大概在2016年杨德川找我让我打个收条说是房子出租的租金，因为我没有收到过任何钱，所以被我拒绝了。前几天2019年10月29日晚到北京又找我让我打收条，我也拒绝了”；“关于房子因为是借我名字，而我又不实际控制，所以签过很多手续，租赁合同我向陈百杰核实，应该是在2016年回来时签的。2012年时肯定没有签”；“租金的收取也不清楚，我没有收过一次”；“与杨德川以前见过几次，但具体不熟悉，他应该是和陈百杰一起做生意的”。 异议人杨德川向该院提出异议请求：对异议人承租的淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房不予执行。在异议案件审查过程中，异议人杨德川提供了一组租金收条和其所称的支付部分租金的凭证，其所提供的收条均为周文友出具，杨德川称对于租金具体怎么计算、怎么给的现在说不清，但已确认过截止到2027年10月8日的所有租金已全部付清。该院于2020年5月8日作出（2020）苏0812执异37号执行裁定书：驳回异议人杨德川的异议请求。（2020）苏0812执异37号案件查明，昊纳公司原法定代表人为陈百杰，后变更为周秀英。落款时间为2012年5月8日的周文祥、周文友（出租方、甲方）与杨德川（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，其中约定了：“乙方依法承租的房屋位于淮安市承德北路538号（原名门夜宴会所一、二楼）。该房屋的建筑面积1178.01平方米（一楼门面约25平方米，左手为中国银行，右手为婚纱店）”；“乙方有权对外转租”；“甲、乙双方约定，甲方于2012年10月8日向乙方交付该房屋（原有KTV装潢拆除清理后），租赁期为十五年，自2012年10月8日起至2027年10月8日止”；“在租赁期间，该房屋押金为贰万元整。房屋租赁到期不续租，甲方需及时退还乙方贰万元押金。前五年租金为贰拾贰万元/年，后五年租金为贰拾伍万元/年。后五年租金为贰拾捌万元/年”。根据不动产登记簿信息查询结果显示：淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房面积为657.57平方米，淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-5号门面房面积为520.44平方米，两处门面房面积总和即为1178.01平方米。 另查明，2015年10月18日，杨德川与蒋广军签订《房屋租赁合同》，杨德川就上述承租的房屋转租给蒋广军，双方约定了：“租期为5年，自2015年10月8日起至2021年1月7日止（其中2015.10.08至2016.01.08这三个月为装修免租金期）”；“前三年租金为35万元/年，后二年租金为37万元/年。第一年租金分三期支付，第一期支付时间为合同签订日，金额为10万元整，第二期支付时间为2015年10月8日，金额为10万元整，第三期支付时间为2016年5月20日，金额为15万元整。以后在每年的元月28日前支付下一年全年房租”。 杨德川称因蒋广军大概在2018年年底2019年年初生意不做了，明确说不租了，所以杨德川找了新的承租人姜峰。2019年2月20日，杨德川与姜峰签订《房屋租赁合同》，杨德川又就上述承租的房屋转租给姜峰，双方约定了：“租赁期为五年，房租自2019年5月1日起算至2024年5月1日止”；“前两年租金为37万元，后三年租金为40万元。2019年5月-7月按每月三万给付，2019年8月-10月按一个季度一次性给付，剩余半年房租于10月底一次性给付。从2020年起，每年房租于每年四月份一次性给付完一年的房租”。 再查明，2018年5月14日，淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴区法院）立案受理了佳浦公司诉淮阴区嗨无限自助餐厅（负责人为蒋广军）、第三人杨德川排除妨害纠纷一案。佳浦公司的诉讼请求为：1.请求判令淮阴区嗨无限自助餐厅立即返回承德府商住综合楼106-5号门面房，并结清水、电、物业管理等费用；2.判令淮阴区嗨无限自助餐厅支付房屋占用使用费4万元（暂计算自2018年1月8日起至2018年5月14日，应计算至实际返还房屋之日）；3.判令淮阴区嗨无限自助餐厅承担本案诉讼费用。2018年8月13日，淮阴区法院作出（2018）苏0804民初2985号民事判决：驳回佳浦公司的诉讼请求。在该民事判决审理查明部分载明：“2013年1月30日、31日，周文友、刘玉花先后与江苏银行签订房地产抵押合同、国有土地使用权抵押合同，将淮阴区承德府商住综合楼106-5号房屋中属于自己的部分抵押给江苏银行，为淮安盛百商贸有限公司在该行的贷款提供担保。贷款到期后，因淮安盛百商贸有限公司未履行还款义务，江苏银行于2016年3月17日向原淮安市清河区人民法院起诉，该院于2016年8月11日作出（2016）苏0802民初1083号民事判决书，该判决书判决主文第二项为：原告江苏银行有权以周文友、刘玉花提供的淮阴区承德府商住综合楼106-5号房屋经依法拍卖、变卖所得价款在690万元范围内优先受偿。淮安市清江浦区人民法院在对该生效判决执行过程中，依法对淮阴区承德府商住综合楼106-5号门面房中属于周文友、刘玉花所有的520.44平方米房屋进行司法拍卖，在相关拍卖文件中关于租赁情况下栏载明‘2012年10月开始，15年租赁时间’。最后由原告佳浦公司拍得该房，佳浦公司于2018年1月8日取得该房不动产权属证书。……”在该民事判决本院认为部分载明：“原告通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权后，被告与第三人及第三人杨德川与原所有人签订的房屋租赁合同仍然有效，原告无权要求被告返还房屋”。后佳浦公司不服该判决提起上诉，2018年12月17日，淮安市中级人民法院作出（2018）苏08民终3193号民事判决：驳回上诉、维持原判。在该判决书二审另查明部分载明“佳浦公司在二审中陈述拍卖文件中注明了拍卖物对外租赁，执行法官介绍杨德川提供了两份租赁合同，但执行法官认为租赁合同真实性无法确认，告知如果竞得拍卖物，可提起民事诉讼，要求房屋占有人返还房屋。执行法官对房屋租金交纳情况不清楚。佳浦公司在拍卖取得房屋前后都去现场看过，涉案房屋正在经营自助餐厅”。 还查明，再审申请人佳浦公司与被申请人淮阴区嗨无限自助餐厅、原审第三人杨德川、高洪排除妨害纠纷一案，江苏高院于2019年7月28日立案受理，案号为(2019)苏民申5041号，该案目前尚未审结。 清江浦区法院还查明以下事实： 一、关于房屋合同签订及租金给付的事实。 杨德川提交了落款时间为2012年5月8日的周文祥、周文友（出租方、甲方）与杨德川（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》一份。杨德川提交的租金收条显示，2012年6月12日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金35万元。2014年2月28日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金15万元。2015年2月16日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金100万元整（将钱打到雅舍公司）。2015年4月7日周文友收条载明：今收到杨德川门面房租金90万元整（账号……3519）。杨德川提交的转账刷卡记录显示，2014年12月28日杨德川转账15万元至周文友账户；2015年2月16日杨德川转账100万元至雅舍公司账户；2015年4月1日王月刷卡120万元至富城公司消费；2015年4月7日，杨德川汇款至雅舍公司70万元；2014年8月29日，杨德川汇款4万元至周文友账户。 杨德川还出示了陈百杰在2015年2月15日出具的借条，载明陈百杰借到杨德川100万元，定于2015年3月15日前还清。杨德川称该借条所涉及的债务转为案涉房屋租金，即周文友出具的日期为2015年2月16日的100万元的收条。王月的120万元的刷卡记录应该有收条，后来找不到了，周文友也默认是租金。2015年4月7日的90万元的收条对应的转账记录就是交易明细中的20万元和70万元。但是根据该院调查的银行交易明细显示，卡取的20万元对应的对方账户是尾号为7071的账户，杨德川改称这20万元不是给雅舍公司的钱，给雅舍公司的钱里面就是70万元转账，还有20万元可能是现金给的。 周文友、周文祥、陈百杰称案涉房屋实际所有人系陈百杰，上述合同及收条均为虚假，付款也均非案涉房屋的房租，杨德川制作上述收条的目的是为了案涉房屋不被银行收走，继续收取案涉房屋租金。 除了杨德川举证的交易明细外，该院调取的材料显示，杨德川、王月与陈百杰、周文友、富城公司及富城公司投资人邬城均等相关人员有多笔资金往来，杨德川称上述资金均为陈百杰打钱后指示杨德川转出，陈百杰的账很乱，杨德川对其与邬城均的102.5万元资金的来源也是陈百杰通过他人账户转入后指示其转出的，但是并无证据证明资金来源。 二、关于涉案房屋办理抵押的情况。 2014年10月15日，周文祥与淮安农商行签订案涉房屋房地产抵押合同，抵押借款1100万元，并办理抵押登记。2017年5月26日，清江浦区法院作出（2016）苏0802民初1609号民事判决第二项载明昊纳公司不履行上述债务时，原告淮安农商行有权以抵押的承德府商住综合楼106-4号门面房经折价或者拍卖、变卖所得价款在1100万元范围内优先受偿。 三、杨德川占有案涉房屋情况。 根据杨德川陈述，其在2012年签订合同后即占有案涉房屋并进行拆除，直至2015年10月转租给蒋广军等人，期间房屋均是空置状态。期间杨德川没有缴纳过案涉房屋水电费、管理费等费用。该院调取的案涉房屋水电费记录，记录显示从2011年2月至2014年8月份期间，案涉房屋均有电费记录，且该电费显示都是卡表购电；从2011年7月26日至2013年2月26日均有水费产生。杨德川不清楚水电费是如何产生的。 四、关于富城公司股权变动及吸收存款案件情况。 根据该院调取了（2017）苏0804民初2299号案件中的上海富城资产管理有限公司企业信用信息公示报告显示，该公司成立于2010年9月20日，原来名称为上海谢家实业发展有限公司，经营范围是投资管理、资产管理。2015年1月7日章程备案投资人为姚叶武、陈百杰、杨德川，2015年1月9日公司名称变更为上海富城资产管理有限公司，法定代表人从谢友林变更为陈百杰，投资人由谢友林变更为姚叶武、陈百杰、杨德川。2016年3月25日公司投资人变更为姚叶武、杨德川、陈百杰、淮安百盛商贸有限公司、周文祥，监事由谢友林变更为杨德川、陈百杰，法定代表人由陈百杰变更为周文祥。 2016年3月30日该公司股权变更公示信息显示，杨德川的股权由13%变更为0%。（2018）沪0106刑初963号刑事判决书载明，陈百杰因本案于2017年11月18日被刑事拘留，同年12月25日被逮捕，姚叶武于2017年12月5日被刑事拘留，当月25日被逮捕。陈百杰、姚叶武因富城公司涉嫌非法吸收公众存款962余万元，受到刑事处罚。因在案件审理期间两被告积极退赔了部分违法所得，该案适用缓刑。 清江浦区法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已经按约支付租金，并实际占有使用抵押物的，应当认定为“先租赁后抵押”。承租人基于5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议之诉的，应当重点围绕合同订立的时间、租金支付是否合理、租金约定是否明显偏低、是否办理房屋租赁备案登记手续、是否存在名为租赁实为借贷情形、是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形等方面审查租赁合同的真实性。 杨德川称案涉房屋在2012年5月签订房屋租赁合同后即拿到案涉房屋，并对案涉房屋进行拆除，打算开饭店，后直到2015年10月才转租给蒋广军等人。但根据该院调取的案涉房屋水电缴费记录等证据材料，从2011年2月至2014年8月份期间，案涉房屋均有电费记录，且该电费显示都是卡表购电；从2011年7月26日至2013年2月26日均有水费产生。杨德川不清楚水电费是如何产生的，在此期间其也没有为案涉房屋缴纳过水电费，明显不合常理。杨德川承租案涉房屋年租金数十万元，其虽称打算利用该房屋开饭店，但是不能提交其为开饭店作出任何准备工作的证据材料，花费高额租金租来的案涉房屋在空置三年多的时间后，转租给案外人蒋广军等人之前，杨德川称在周文友要求下短期内支付15年全部租金，承担了巨大风险，亦明显不合常理。周文友对于杨德川所称的收取案涉房屋租金的事实均不认可，周文祥对陈百杰称其同意周文友代收租金的事实亦不认可，陈百杰称出具收条、签订合同都是后补的，为的是以后能拿到租金。综上事实，原告杨德川所举证据不足以证明案涉其与周文祥等人所签订的租赁合同的真实性。 本案中，原告杨德川所提交的多份租金收条均是手写且日期均不一致，但是其均以“今收到杨德川门面房租金……”格式书写，开头一字不差，内容除去金额外高度一致，正常人的记忆在跨度几年的时间出具多份不同金额的收条能做到格式高度一致很困难。杨德川提交的周文友出具的载明日期为2015年4月7日的收条对应的90万元，杨德川称是其举证的当日70万元转至3519雅舍的账号和卡取20万元。但是根据该院调查的银行交易明细显示，卡取的20万元对应的对方账户是尾号为7071的账户，杨德川遂改称这20万元不是给雅舍公司的钱，给雅舍公司的钱里面就是70万元转账，还有20万元可能是现金给的。杨德川提交的该份收条和其举证的转账记录对应不一，因收条载明的日期与转账日期系同一天，如收条真实，出错的可能性极小，故不排除其后期根据转账记录要求周文友出具收条时，因杨德川记忆差错将70万元转账和前一笔20万元转账一并当成向雅舍公司账户转账，并以此要求周文友出具90万元收条的可能。杨德川还出示了陈百杰在2015年2月15日出具的借条，载明陈百杰借到杨德川100万元，定于2015年3月15日前还清。杨德川称该借条所涉及的债务转为案涉房屋租金，即周文友出具的日期为2015年2月16日的100万元的收条。在借贷后次日即将案涉借款转为房租不合常理，同一笔借款在周文友出具100万元租金收条后，杨德川还保留陈百杰100万元借条的行为亦不合常理。周文祥抗辩并举证由杨德川亲笔书写载明不同日期的收条、合同，并邮寄给周文祥要求周文祥按照其金额、时间向杨德川出具收条和合同。陈百杰陈述本案全部付款与租赁无关，收条均是按照杨德川意思找周文友出具。周文友向法院陈述借条均是按照杨德川、陈百杰要求出具的，都是假材料。杨德川辩称邮寄材料给周文祥只是为了完善手续的理由不足以排除其提供证据为后期变造的嫌疑。综上，杨德川的证据不足以证明其向本院提交的收条和合同的真实性。 杨德川提交的付款记录，除了十余万元是向陈百杰持有的周文友的银行卡支付外，其余均是向案外公司或个人账户支付，周文友否认其指示杨德川向其支付房租，周文祥亦否认其委托周文友收款，杨德川付款对象不符合租赁中支付租金的常理。杨德川先是称其与陈百杰及陈百杰所控制的周文友、富城公司、雅舍公司等账户除了本案中其所举证的交易明细外，无其他交易明细。在该院调取了其与上述账户及富城公司非法吸收存款案件投资人邬城均等人还有多笔交易明细后，其又改称这都是陈百杰的钱，付给邬城均的钱是陈百杰向他人借款，所借款项打到杨德川账户后，杨德川再按照陈百杰的指示付款给邬城均，杨德川与陈百杰等人账目很多，陈百杰的账目很乱。杨德川还提交了陈百杰要求其转付款项的部分短信记录。杨德川与陈百杰之间、二人实际控制的账户及杨德川与富城公司投资人之间有多笔经济往来，且杨德川陈述陈百杰有将对外借款通过杨德川账户转付的习惯，杨德川支付上述款项期间还担任富城公司股东和监事，综上，杨德川所举付款记录不足以证明其款项性质为房屋租金。 陈百杰、周文友、周文祥等人一致认可案涉房屋为陈百杰实际所有，只是登记在周文祥名下。上述三人均不认可房屋租赁合同和租金交付的真实性，周文祥还称按照杨德川要求出具虚假合同及租金收条，防止案涉房屋被银行收走。杨德川举证的租赁合同亦未作备案登记，其他证据亦无法充分证明案涉房屋租赁合同及租金给付的真实性，故对于杨德川的诉讼请求，该院不予支持。 据此，清江浦区法院于2020年11月16日作出（2020）苏0812民初2668号民事判决：驳回原告杨德川的诉讼请求。案件受理费21675元，由原告杨德川负担。 二审中，上诉人向本院提交了江苏高院(2019)苏民申5041号民事裁定书一份。该裁定显示佳浦公司不服本院（2018）苏08民终3193号民事判决，向江苏高院申请再审，该院于2020年11月23日作出(2019)苏民申5041号民事裁定书，裁定驳回佳浦公司的再审申请。 二审中，其他当事人未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，清江浦区法院在执行淮安农商行与昊纳公司、周文祥金融借款合同纠纷一案中，得知案涉的淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房于2016年8月4日被南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞区法院）查封，遂于2018年12月5日向该院发出《商请移送执行函》，商请该院对该房地产予以处置，如不方便处置，可否将处置移送清江浦区法院处置。2018年12月11日，栖霞区法院向清江浦区法院发出（2017）苏0113执1719号《移送执行函》，同意将上述房地产交清江浦区法院处置，并明确：“该房产的后续查封、拍卖款分配事宜均由你院处置。处置后的款项按照法律规定向本案分配，切实保障本案申请执行人的合法权益。” 2019年10月12日，清江浦区法院作出（2018）苏0812执4029号之二执行裁定书，裁定淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房及土地归买受人佳浦公司所有。 2021年5月6日，清江浦区法院查封了案涉的周文祥名下位于淮安市淮阴区承德府商住综合楼106-4号门面房。 本院再查明，异议审查中，清江浦区法院于2020年4月14日与异议人杨德川谈话，承办法官问：“出租方是周文祥和周文友两人，为何收条只有周文友一人出具，你有无向周文祥付过租金？”杨德川答：“2012年签租赁合同的时候周文祥一直在外地，一会在国内一会在国外，我是通过电话确认租赁合同的，周文祥委托周文友代签合同，所以2012年5月8日是周文友和我签的合同。周文祥后来2014年还是2015年清明前后回来，在2012年5月8日这份合同上补签了名字。租金我一直都是给周文友，我和周文祥确认过的，周文祥让我直接给周文友就行了。” 一审中，原告杨德川提交的其与周文祥于2020年4月10日通话内容纸质版显示，杨德川问：“你（指周文祥）人一直忙在外地，后来有一次你回来，应该是2015年清明回来的时候，麻烦你补签字的，对不对？”周文祥答：“对！对！对！” 本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人杨德川与被上诉人周文祥何时签订案涉106-4号门面房租赁合同；2.上诉人杨德川有无向案涉房屋所有人周文祥支付租金；3.上诉人杨德川能否阻止清江浦区法院向房屋买受人佳浦公司交付案涉106-4号门面房。 关于上诉人杨德川与被上诉人周文祥何时签订案涉106-4号门面房租赁合同问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据该规定，案外人杨德川应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。本案中，案外人杨德川向清江浦区法院提交了落款时间为2012年5月8日的《房屋租赁合同》，该合同上虽然有出租人周文祥的签名，但出租人周文祥多次向法院表示其并未于2012年5月8日与杨德川签订《房屋租赁合同》，具体为：1.2019年11月11日，执行人员与周文祥谈话时，周文祥称“租赁合同我向陈百杰核实，应该是在2016年回来时签的。2012年时肯定没有签”；2.2020年9月29日，一审案件承办法官与周文祥谈话时，周文祥称“杨德川庭审中提交的租赁合同签字时间应该是2015年。”3.周文祥二审答辩时亦称：“2011年4月至2013年2月一直在南京工作，在父亲2013年3月24日去世前后一直在淮安，租赁合同却选在2015年补签明显不合常理。”关于周文祥在《房屋租赁合同》上签字的时间，上诉人杨德川亦多次表示不是2012年5月8日，具体为：1.异议审查中，清江浦区法院2020年4月14日与杨德川谈话时，杨德川称“2012年签租赁合同的时候周文祥一直在外地，一会在国内一会在国外，我是通过电话确认租赁合同的，周文祥委托周文友代签合同，所以2012年5月8日是周文友和我签的合同。周文祥后来2014年还是2015年清明前后回来，在2012年5月8日这份合同上补签了名字。”2.一审中，原告杨德川在民事起诉状中称“应该是2015年周文祥在租赁合同上签字追认。”3.一审中，原告杨德川提交的其与周文祥于2020年4月10日通话内容纸质版显示，杨德川问：“你人一直忙在外地，后来有一次你回来，应该是2015年清明回来的时候，麻烦你补签字的，对不对？”4.杨德川在上诉状中称“2015年周文祥回淮安的时候补了签名并追认。”5.二审中，杨德川亦明确表示租赁合同上周文祥的名字是2015年签的。由此可以认定，上诉人杨德川与被上诉人周文祥签订案涉106-4号门面房租赁合同的日期并非2012年5月8日，而是2015年。且上诉人未向法院提交周文祥委托周文友代签租赁合同的证据材料。 另外，本院（2018）苏08民终3193号民事判决在查明事实部分称：“2012年5月8日，案外人周文友、周文祥与杨德川签订房屋租赁合同，约定自2012年10月份起将上述门面房租赁给杨德川经营，租赁期限为15年。”虽然该合同所称的门面房包含周文祥所有的106-4号门面房，因清江浦区法院在执行过程中拍卖的是周文友名下的淮阴区承德府商住综合楼106-5号门面房，且淮阴区法院立案受理房屋买受人佳浦公司与淮阴区嗨无限自助餐厅、第三人杨德川排除妨害纠纷后，淮阴区法院和本院只就淮阴区嗨无限自助餐厅与杨德川以及杨德川与周文友签订的房屋租赁合同效力进行审理，并认定有效。由于周文祥非该案当事人，淮阴区法院和本院并未对周文祥与杨德川之间的租赁合同效力进行审理。故上诉人称周文祥与杨德川之间的租赁合同效力经过本院（2018）苏08民终3193号民事判决以及江苏高院再审文书确认，与事实不符。 关于上诉人杨德川有无向案涉房屋所有人周文祥支付租金问题。一审中，原告虽然向清江浦区法院提交了周文友收到其租金的收条，因周文友不是案涉106-4号门面房的所有权人，出租人周文祥并未委托周文友代收房屋租金，且周文友一审中亦明确表示周文祥未委托其代收房屋租金。故上诉人称周文祥委托周文友代收房屋租金主张，证据不足。 关于上诉人杨德川能否阻止清江浦区法院向房屋买受人佳浦公司交付案涉106-4号门面房问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因被上诉人周文祥将案涉106-4号门面房抵押给淮安农商行的日期为2014年10月15日，并于同年办理的抵押登记手续。而上诉人杨德川与周文祥签订案涉106-4号门面房的时间为2015年，该时间在周文祥将案涉106-4号门面房抵押给淮安农商行之后，且上诉人提供的证据不能证明其已向周文祥支付了房屋租金，故上诉人与周文祥之间的租赁关系不得对抗抵押权人淮安农商行，亦不能阻止清江浦区法院向佳浦公司交付案涉106-4号门面房。 综上所述，杨德川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21675元，由上诉人杨德川负担。 本判决为终审判决。 审判长  董国华 审判员  刘群英 审判员  黄春丽 二〇二一年五月七日 书记员  程 莹