西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0113民初5759号 原告(反诉被告)：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。 法定代表人：刘浩平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住西安市新城区，该公司员工。 委托诉讼代理人：裴相蓉，陕西明萌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜响亮，男，1961年6月9日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：李亚宏，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：豆大强，泰和泰（西安）律师事务所律师。 原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称“好日子物业公司”）与被告（反诉原告）杜响亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好日子物业公司委托诉讼代理人陆丽萍、裴相蓉及被告杜响亮委托诉讼代理人李亚宏、豆大强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）好日子物业公司诉称，原告原系曲江假日新嘉园小区（以下简称案涉小区）的物业服务公司，被告系案涉小区业主，2009年原告成为案涉小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按合同约定提供物业管理服务，后该小区业某某换届，新一届业某某决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营，原告退出该小区时，被告尚欠原告物业管理费等一系列费用尚未结清，经原告多次索要未果。为维护原告合法权益，现诉至法院要求依法判令：1、被告向原告支付欠付的物业管理费3233.83元、生活垃圾费141元、水费186.2元、水费估算107.78元、电梯费873.02元及自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金，共计5,581.91元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2、被告向原告支付2017年暖气费3,412.72元及自2018年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，2018年暖气费3412.72元及自2019年1月1日至实际付清之日止的滞纳金，共计12,016.19元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；以上1、2项合计17,598.1元。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告杜响亮（反诉原告）辩称，一、原告在物业服务期间内，在未进行催缴的前提下，直接将被告所有房屋断水断电，其行为已经构成侵权，应当向被告承担赔偿责任。二、因原告断水断电造成被告房屋无法正常使用，由此造成的被告房屋出租损失60000元应由原告承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持，恳请法院驳回原告的诉请，依法判决。 被告（反诉原告）杜响亮称，反诉原告系西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室业主，自成为该小区业主以来，反诉被告即作为该小区的物业服务公司向反诉原告提供物业管理服务。在反诉被告提供服务管理服务期间，反诉原告根据物业管理服务合同的约定一直按时向反诉被告缴纳物业管理费用。自2017年11月份开始，反诉被告以反诉原告未及时缴纳物业费为由，在未催缴的情况下，直接将反诉原告所有的曲江假日新嘉园小区1幢B单元302室房屋断水断电，致使反诉原告房屋无法正常对外出租，共计造成反诉原告房屋出租损失60000元。至此，反诉被告以未及时缴纳物业费为由将反诉原告所有的房屋断水断电的行为违反了《物业管理服务合同》及《物业管理条例》的规定，已经构成侵权。因反诉原告所损失60000元房屋出租费是由于反诉被告断水断电所导致，故反诉原告为维护自身合法权益，现诉至法院要求依法判令：1、反诉被告向反诉原告支付房屋出租损失60000元。2、本案的反诉费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）好日子物业公司针对反诉请求辩称，不同意反诉原告主张的房屋出租损失60000元，与客观事实严重不符，不存在断电断水的情形，因为在其他的案件中其他业主也存在未交物业费的情形，原告也没有断水断电，所以被告的主张无事实依据。 经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业某某会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业某某通过不得变更原收费价格。约定：物业费1元/平方米；电梯费：2层0.26元/㎡、3层0.27元/㎡、4层0.28元/㎡、5层0.29元/㎡、6层0.3元/㎡；生活垃圾费6元每月每户；暖气费5.7元每平方米。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务。2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定：“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等，收费标准为：管理费1元∕㎡∕月、垃圾清运费6元∕月∕户、采暖费6.2元∕㎡，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，车位和使用管理费用由乙方按标准向车位使用人收取……”。 被告杜响亮系案涉小区1幢B单元0302室（以下简称案涉房屋）业主，房屋建筑面积137.61㎡，被告前期按物业合同按期向原告缴纳物业管理费、生活垃圾费等相关费用，后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出案涉小区不再提供物业管理服务，被告未向原告缴纳案涉房屋2018年1月1日至2019年12月15日期间物业管理费3233.83元、生活垃圾费141、电梯费873.02元，2016年1月12日至2017年6月18日水费186.2元，2017、2018两年度暖气费共计6825.44元。 另查明，2018年12月10日，就案涉小区2018年供暖事宜，经曲江房地局协调，原告与案涉小区业主委员会形成《协调会会议纪要》，该纪要载明：“第2条、物业服务企业每月15日向业务会公示供暖费收支情况，接受业某某监督，业某某组织通知业主分次向物业服务企业缴纳取暖费，供暖设施设备维修支出，须经业某某同意后支出。供暖期结束，物业服务企业对小区2018年供暖情况进行最终核算，并向全体业主公示。第3条、物业服务企业将报备房地局取暖方案和已交暖气费的业主名单提交业某某，由业某某安排和督促业主向物业服务企业缴纳暖气费。”原告向案涉小区业某某书面提交2019年1月、2月的暖气收入及收支情况说明，案涉小区业某某以原告提交的说明数据不实而不予认可。2019年2月22日，案涉小区业主委员会通知全体业主暂停向原告缴纳取暖费，后业某某通过小区业主微信群通知业主将取暖费暂缴纳至西安假日新嘉园小区业主委员会设立的监管账户（开户行：中国工商银行西安曲江支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX1992）。案涉小区部分业主向上述业某某监管账户缴纳2018年度部分暖气费，因案涉小区业某某未向原告支付业主缴纳的暖气费，2019年8月，原告以不当得利将业某某起诉至本院，要求其返还收取的暖气费281110.07元，本院审理后作出（2020）陕0113民初1893号民事判决书，以债权具有相对性驳回原告的诉讼请求，双方均未上诉，该判决现已生效。 再查明，被告2017、2018年未居住也并未办理房屋空置手续。经核查，原告退出案涉小区前尚欠其预缴电费164.09元未退，原告同意以其折抵相应物业管理费用。 上述事实，有《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业某某通知》（XX委XX号）、《协调会会议纪要》、《2019年暖气收入、支出的情况说明》、《假日新嘉园业某某告业主书》（业某某2019-4号）、（2020）陕0113民初1893号民事判决书、微信支付截图及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。 本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》,且原告自2009年至2019年均在该小区提供物业服务，被告亦按照《物业管理服务委托合同》中各项物业费用标准向被告支付了涉诉之前的物业费用。双方形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,被告作为业主应当按约履行支付物业管理费等费用的义务。故原告要求被告支付案涉房屋2018年1月1日至2019年12月15日期间物业管理费3233.83元、生活垃圾费141、电梯费873.02元，2016年1月12日至2017年6月18日水费186.2元，上述共计4434.05元，于法有据,本院依法予以支持，因原告认可未退被告电费164.09元，亦同意予以抵扣被告相应物业费，为节约司法资源，本院将该费用予以抵扣相应的物业费，故被告应向原告支付物业管理费、电梯费、生活垃圾费、水费共计4269.96元。被告未向原告缴纳暖气费，也未办理房屋空置手续，故原告要求被告缴纳2017与2018年度暖气费共计6825.44元的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，因由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院依法不予支持。 关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。被告客观上未按时缴纳相应的物业费用，但原告的物业服务并非没有瑕疵。综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。 被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋出租损失60000元的请求，因被告无法提供证据证明60000元的损失实际发生且是由于原告（反诉被告）的原因造成，故对被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杜响亮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、生活垃圾费、电梯费、水费共计4269.96元。 二、被告（反诉原告）杜响亮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司暖气费6825.44元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告（反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）杜响亮的反诉请求。 本案案件受理费240元，减半收取120元，由被告（反诉原告）杜响亮承担。因原告反诉被告）陕西好日子物业管理有限责任公司已预交，被告（反诉原告）将该款于本判决生效之日起十日内直接支付原告。反诉费650元，由被告（反诉原告）杜响亮承担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  蒲婷婷 二〇二一年五月十九日 书记员  刘 瑜 2021011357592612197012231246196169252009201731520223312019121613233831411862107788730220191216558191202081220173412722018112018341272201911120161920208112175981320181120191215201611220176181862159516442017619201912151077820172018341272600001302201711130260000600001600002600002009411202630274028502960365720143152014412019331201731520174120223311662103021376120191216201811201912153233831418730220161122017618186220172018341272201812102018215201832019122019222XXXXXXXXXXXXXXX199220182019828111007202001131893201720181640920193920192019420200113189320092019201811201912153233831418730220161122017618186244340516409426996201720183412726000060000426996341272240120650 1