山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3032号 上诉人（原审原告）：郑淑英，女，1958年1月13日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李长柱，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尚丽霞，女，1986年1月29日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：刘萃，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙磊，男，1986年1月28日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：刘萃，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛泰成河西房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：程存福，总经理。 委托诉讼代理人：蒋文晶，女，该公司员工。 原审第三人：江苏省钟星消防工程有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：朱燕，总经理。 上诉人郑淑英因与被上诉人尚丽霞、孙磊、青岛泰成河西房地产开发有限公司（以下简称泰成公司）及原审第三人江苏省钟星消防工程有限公司青岛分公司（以下简称钟星公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑淑英上诉请求：依法撤销一审判决，并改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋在2015年就已经通过书面的《以房抵债协议》的方式，抵顶给原审第三人，后由上诉人于2016年购得该房屋。根据一审法院查明的事实可知，涉案房屋在2015年就已经通过书面的《以房抵债协议》的方式，由泰成公司抵顶给第三人钟星公司，“以此代索菲亚酒店偿还其所欠钟星公司的部分工程款”。上诉人认为，通过该查明的内容可以证明：涉案房屋在被查封前已经签订了合法有效书面合同，并且对应的价款已全部付清。尽管《以房抵债协议》的主体并非上诉人，但根据泰成公司和钟星公司双方后期履行协议的实际情况来看，比如房屋钥匙的领取、房屋维修基金的缴纳、钟星公司向泰成公司出具《关于办理合同签订的函》等，均可以证明涉案房屋的实际购房人和使用人在2016年就已经变更为上诉人。二、上诉人已于2016年从泰成公司处领取了涉案房屋的钥匙，并实际占有和居住至今。根据一审法院查明的事实可知，“2016年9月12日，钟星公司向泰成公司出具《关于办理合同签订的函》，指定将案涉房屋产权办理到郑淑英名下随后郑淑英缴纳了物业管理费等费用，领取房屋钥匙装修入住至今。上诉人认为，通过该查明的事实可以证明：上诉人是涉案房屋的实际使用人，并且将涉案房屋办理到上诉人名下，也是钟星公司指定并经过泰成公司同意的，否则泰成公司不可能将钥匙交给上诉人，更不可能直接向上诉人收取的涉案房屋的维修基金。综上所述，上诉人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》的内容可知，上诉人系涉案房屋的所有权人，享有排除对涉案房屋执行的权利。 尚丽霞、孙磊辩称，一、郑淑英与泰成公司之间并未签订书面房屋买卖合同。钟星公司与泰成公司之间也未签订书面房屋买卖合同。钟星公司、索菲亚酒店与泰成公司签订的《以房抵债协议》即便真实有效，亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要明确的主要条款，且该《以房抵债协议》的第四条明确约定，钟星公司与泰成公司尚需另行签订正式的商品房预售合同，因此，该《以房抵债协议》并非正式的书面买卖合同，系预约而非本约。当事人预约合同的履行结果是签订本约，而本约履行完毕当事人方能取得物权。故，郑淑英和钟星公司以该《以房抵债协议》要求直接确认郑淑英对涉案房屋享有所有权，于法无据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是案外人可对抗执行的首要条件。而本案中，如前所述，无论郑淑英，还是钟星公司均未与泰成公司缔结正式的书面买卖合同，郑淑英要求停止对涉案房屋的执行，于法不符。二、郑淑英未能举证证明已支付案涉房屋的全部价款。由于郑淑英所提主张系以工程材料费用债权从钟星公司处抵顶涉案房屋的购房款，但郑淑英并未提交其与钟星公司之间的材料款的供应合同及结算等相关证据，郑淑英与钟星公司之间以房抵债的欠款数额存在不确定性。另郑淑英提交的《工程款抵房付款审批表》《工程资金支付会签单》中体现的工程款的债务人系索菲亚酒店，而并非泰成公司，且上述材料中均无泰成公司盖章，亦不能证明泰成公司与钟星公司之间存在相关欠款及结算情况。本案属于执行异议之诉纠纷，需要确认郑淑英是否享有排除强制执行的民事权益，涉及以房抵债当事人之外申请执行人的利益，并非单纯郑淑英与钟星公司及泰成公司之间的抵债纠纷，由于郑淑英未能举证证明与钟星公司之间材料费用结算情况，债权债务数额不明确，也不能证明泰成公司与钟星公司之间存在债权债务，不足以产生认定郑淑英支付案涉房屋的全部价款以致达到排除强制执行条件的证明效力。郑淑英提出执行异议的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。三、郑淑英对未办理过户登记手续有过错。首先，《城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。郑淑英作为房产买受人在从钟星公司处受让抵债房屋时，明知钟星公司没有依法登记取得权属证书，无权处分涉案房，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。其次，钟星公司自称2015年签订《以房抵债协议》，2016年9月12日才向泰成公司发出办理合同签订的函，在长达至少九个月的时间里都没有作出办理网签和过户登记的意思表示，系怠于行使房屋签约过户的权利，不能认为钟星公司对未办理过户登记手续无过错。综上所述，郑淑英对涉案房屋没有所有权，不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法判决驳回其上诉请求。 泰成公司答辩称，我方同意郑淑英的上诉意见。 钟星公司未答辩。 郑淑英向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于青岛市市北区××路××号“泰成玲珑郡＂xx-xx-xx户房屋所有权归属于原告所有；2.依法判决停止对该房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；3.本案诉讼费用由上列三被告共同承担。 一审法院认定事实：坐落于青岛市市北区××路××号××号楼××单元××户房屋（以下简称案涉房屋）系泰成公司开发建设。现由郑淑英居住使用。 青岛经济技术开发区索菲亚国际大酒店有限公司（以下称索菲亚酒店）、泰成公司、钟星公司三方签订《以房抵债协议》，约定由泰成公司以其开发建设的“泰成玲珑郡”项目中的三处房屋xx-xx-xx户、xx-xx-xx户、xx-xx-xx户抵顶给钟星公司，以此代索菲亚酒店偿还其所欠钟星公司的部分工程款，三处房屋涉及抵债总额2727077元。协议第三条约定索菲亚酒店不得将上述房屋再行销售，钟星公司也放弃换房、退房的权利，已选定的房屋不再要求换房、退房。第四条约定，钟星公司（或指定方）、泰成公司双方签订具有法律效力的草签版《商品房预售合同》，钟星公司并承诺在收到泰成公司签约通知后的5个工作日内，派人与索菲亚酒店签订内容相同的正式版《商品房预售合同》并办理房贷手续，逾期索菲亚酒店有权在钟星公司结算工程款中扣除5万元违约金。该协议三方均盖章确认。该协议落款时间系打印为“2015年月日”。该协议附《抵房明细表》一份，由泰成公司的经办人李志欣和销售总监孙超签字确认。 2016年7月6日，索菲亚酒店、泰成公司、钟星公司三方又签订《以房抵债协议》一份，将上述协议中的抵顶房屋其xx-xx-xx户变更为xx-xx户，该房屋面积增加故抵扣房款变更为3451536元。该协议泰成公司未加盖公章，但被告泰成公司予以认可。与之对应的《抵房明细表》泰成公司销售总监孙超签名并备注“更换2016.1.26协议”。 泰成公司签署了《工程款抵房付款审批表》及《开发区索菲亚项目工程资金支付会签单》各两份，对上述两份《以房抵债协议》所抵顶的工程款项和抵顶房屋予以确认。 2016年9月12日，钟星公司向泰成公司出具《关于办理合同签订的函》，指定将案涉房屋产权办理到原告郑淑英名下。钟星公司向泰成公司出具《承诺函》一份，载明案涉房屋的抵房协议正在办理中，申请先办理案涉房屋的交房手续。随后郑淑英缴纳了物业管理费等费用，领取房屋钥匙装修入住至今。 该案诉讼来源：因尚丽霞、孙磊与泰成公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年11月1日作出（2018）鲁0203民初4757号民事判决，判令泰成公司于判决生效之日起三日内支付尚丽霞、孙磊车位赔偿金956.25元。该判决生效后，尚丽霞、孙磊向本院申请执行。一审法院以（2019）鲁0203执2229号案件立案。并于2019年7月18日查封了案涉房产。该案执行过程中，郑淑英对一审法院的执行提出书面异议，一审法院作出（2019）鲁0203执异163号裁定书驳回郑淑英的异议请求，郑淑英对执行异议裁定不符诉至一审法院，即为该案。 一审法院认为，该案的争议焦点为郑淑英对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 关于郑淑英就案涉房屋是否签订书面买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该二法条均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为案外人可对抗执行的首要条件。本案中郑淑英提交《以房抵债协议》、《工程款抵房付款审批表》、《开发区索菲亚项目工程资金支付会签单》、《关于办理合同签订的函》等证据，虽然均载明以案涉房屋抵顶索菲亚酒店对钟星公司的工程款，但郑淑英一直未与泰成公司签订书面房屋买卖合同。 关于郑淑英是否已支付涉案房屋价款的问题。郑淑英提交的证据均表明钟星公司与索菲亚酒店之间以案涉房屋进行债权抵顶。郑淑英主张因钟星公司欠付其材料款故钟星公司将案涉房屋抵顶给其，但其未提交证据证明其与钟星公司的债权债务关系以及债权数额是否足额抵顶涉案房屋，故该案中无法认定郑淑英已经足额支付涉案房屋价款。 综上，郑淑英虽然已经占有使用涉案房屋，但是其不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议理由不符合法律规定，一审法院依法不予支持。因案涉房屋的执行导致原告、钟星公司、索菲亚酒店、泰成公司以房抵债未实现合同目的，各方当事人均可另行主张各自的债权。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回原告郑淑英的诉讼请求。案件受理费500元，由原告郑淑英承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑淑英提交《不动产交易等级信息（现势及历史）查询结果证明》。证明事项：郑淑英名下并无其他房屋，其购买涉案房屋的目的就是为了居住使用。 尚丽霞、孙磊质证称，该证据不符合民事诉讼证据若干规定第41条中关于二审新证据的形式，对该证据不予认可。而且即便郑淑英名下暂无房产也不能证明其符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，关于签订书面房屋买卖合同并支付50%购房款的相关条件。泰成公司、钟星公司未质证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案中，郑淑英主张对案涉房屋已签订合法有效的书面合同并占有使用，且已付清价款，其对案涉房屋享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本院认为，郑淑英称因钟星公司欠付其材料款故钟星公司将案涉房屋抵顶给其，但其未提交有效证据证明其与钟星公司的债权债务关系以及债权数额是否足额抵顶涉案房屋，故无法认定郑淑英已经足额支付涉案房屋价款。并且，郑淑英一直未与泰成公司签订正式书面房屋买卖合同，郑淑英也未能提供有效证据证明在其主张的2016年购得案涉房屋后，至2019年7月18日案涉房屋被查封的较长时间段里，系非因买受人自身的原因而未办理过户手续。郑淑英名下虽无其他房产，且已占有使用案涉房屋，但仍不享有对案涉房屋足以排除执行的权利。故，对郑淑英的上诉主张，本院不予采纳。 综上所述，郑淑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人郑淑英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  王昌民 审 判 员  李晓波 二〇二一年五月二十五日 法官助理  栾才玉 书 记 员  王 繁