四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18434号 上诉人（原审原告）：吴顺玉，女，1967年11月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：四川贵通控股集团有限公司。住所地：成都市双流区东升街道电视塔路一段**。 法定代表人：胡贵平，总经理。 委托诉讼代理人：李一，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨真，四川尚上律师事务所律师。 上诉人吴顺玉因与被上诉人四川贵通控股集团有限公司（以下简称贵通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 吴顺玉上诉请求：1.请求判令双方签定的商品房买卖合同无效；2.贵通公司返还吴顺玉向其支付的购房款，其中定金以双倍返还，共计267826元；3.贵通公司返还吴顺玉在天府银行办理贷款的费用3050元；4.贵通公司赔偿资料费2000元、车费及误工费9000元；5.贵通公司承担保全费1859元、一审诉讼费26559元、上诉费5318元、担保费2000元。 事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决遗漏了吴顺玉的短信和微信证据。一审时，证据共19点，有成都市双流人民法院接收的案号（2020）川0116民初5228号的证据收据单为据。一审判决认定吴顺玉未提供证据，违反了法律的规定性和事实性。吴顺玉由乐帮地产的销售经理康豪介绍购买贵通御苑心悦城楼盘。2019年5月9日，签订了商品房认购书，交了定金。2019年5月15日，签了正式房屋买卖合同。签订合同时，把商品房认购书收了，合同没有给吴顺玉。吴顺玉要求签补充协议，答复不能签订。依据《成都商品房预售网上签约暂时规定》第六条规定，双方应根据网上公布的商品房买卖合同范文，协商拟定合同条款，而开发商说房管局规定的不许在范本合同上增减一字，并且不能签补充协议。所以开发商以虚假行为骗吴顺玉欺诈签订的合同。依据民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表述，则民事法律行为无效。所以案涉商品买卖合同是无效的。吴顺玉与康豪的微信记录证明2019年5月9日签订了商品房认购书。2019年5月15日签了商品房屋买卖预售合同。吴顺玉与开发商置业顾问靳兰兰微信证明，2019年5月21日，吴顺玉被开发商叫到楼盘签了合同上的字，签的是2019年5月15日那份合同上。因合同中多了个万字，吴顺玉去修改并捺印。吴顺玉说重新签合同。康豪说都是那样。根据劳动法第十六条签订的合同应该各持一份，合同没有给吴顺玉，违反了法律规定，骗吴顺玉签订合同。吴顺玉要求开发商签订补充协议，开发商不签，现在假造了一个补充协议。吴顺玉提交的微信聊天记录可以证明没签过补充合同。依据《城市商品房预售管理办法》第十条和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》第十条，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉合同没有任何法律效力和生效效力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条款，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定，当事人一方履行主要义务。吴顺玉支付了首付款，不备案与吴顺玉无关。所以案涉合同无效。依据合同法第五十二条（1）（2）（3）（5）款，案涉合同就是没生效的不合法的无效合同。所以应改判支持吴顺玉的诉讼请求。依据合同法第五十八条第五十九条和担保法第五条、八十九条，民法通则第十六条的规定，主合同无效从合同也应无效，都由开发商赔偿。银行收取了吴顺玉3100元。依据法律规定的贷款条件，借款人必须同时具备第（3）规定：有合法有效的购买、住房合同、协议以及贷款银行要求提供的其它证明文件。吴顺玉提交的其与银行工作人员发的信息证明是与开发商串通的，银行客户须知单和发票及康豪与吴顺玉的聊天记录，证明开发商让吴顺玉去找银行工作人员，银行用不合法的合同来骗收吴顺玉交给银行的钱，还给吴顺玉办了营业证。根据商业银行法第五十二条、八十四条的规定，银行应退回吴顺玉的手续。依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二十五条，主合同可以和从合同一并审理，依据民法通则第116条规定，银行收取吴顺玉的钱也该由开发商赔偿。依据担保法第五条、第八十九条、第九十条的规定，开发商应该赔偿定金双倍。开发商提供的证据比如营业执照，法定代表身份的信息及这些合同内容吴顺玉没见过，其他证据凡是签了名字处没盖有手印，字体也不是吴顺玉的。而吴顺玉与开发商签订的合同上的字全是盖有手印，请依法对一审判决改判。 补充材料：一审判决按开发商的答辩状中的虚假合同的合同补充协议第十四条约定的内容来进行裁判。法院相信开发商串通银行工作人员说因吴顺玉是失信人员才未办理下来按揭，一审判决支持了这种说法。因为开发商没有将合同备案，不是生效合同才贷不到款。开发商违反了国家对贷款条件的规定，贷款人必须具备的条件中的第七点第四小点贷款人借款人必须提供合法有效的合同才能贷款，还违背了合同法第七条、第八条、第二十条第二款、第三款、第二十五条、第六十一条、第二十五条的规定，合同成立时间承诺生效时合同成立，合同法第四十四条规定依法成立的合同至成立时生效，法律行政法规的规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。合同法第四十五、第四十六条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第一条规定，订立合同必须依照法律规定才能认定合同成立生效。开发商在30日内没有去备案，违反了成都市商品房预售网上签约暂行条例第十条的规定和成都市商品房预售管理办法第十条的规定。案涉合同属于无效合同。根据合同法第六十一条，合同生效后才可以补充协议，不能达成协商的按有关规定条款，所以主合同不生效就不存在有签补充协议的说法。吴顺玉与开发商签订了一本合同，而开发商提交的合同的签约人签字盖章处，开发商没有签字和盖章，根据合同法总则部分的第三十二条规定，订立合同时应该是双方盖章签字合同才成立。根据合同法的第四十四条，依法成立的合同至成立时生效，开发商在一审中提供的合同根本没有成立生效。 贵通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。吴顺玉提出的上诉理由不能成立。案涉合同合法有效，合同不存在无效情形，吴顺玉因自身原因不得获得银行贷款，未备案符合双方签定的合同约定，且未备案不影响合同效力。吴顺玉基于合同无效，要求返还已付购房款、双倍返还定金以及承担其他费用的诉讼请求不能成立。吴顺玉对欺诈、恶意串通具有举证责任，但其并未举证予以证明。吴顺玉与贵通公司签订的认购书、买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且该合同已经实际部分履行，吴顺玉认为该合同并非其本人签名，但在一审中又明确不申请鉴定。吴顺玉的上诉请求、事实及理由不符合法律规定，均不能成立，请求驳回吴顺玉的全部上诉请求。 吴顺玉向一审法院起诉请求：1.判令确认双方于2019年5月15日签订的商品房买卖合同无效；2.判决贵通公司返还吴顺玉向其支付的购房款，其中定金以双倍返还，共计267826元；3.本案诉讼费、保全费、保单费、办理贷款费用由贵通公司承担。 一审法院认定事实：吴顺玉与贵通公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定吴顺玉购买贵通公司开发的位于成都市双流区××街道××街道××幢××层××号房屋，规划用途为办公，合同价款为405324元，其中首付款为205324元，余款200000元通过贷款支付。《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条约定：“预售合同登记备案（一）出卖人自本合同签订之日起Ｘ日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：按本合同补充协议第十四条约定执行”。 《商品房买卖合同补充协议及附件》第十四条约定：“针对主合同第二十四条第（一）款的补充约定1.买受人选择非按揭付款方式支付房价款的，出卖人自买受人付清全部房价款且主合同通过成都市城乡房产管理局审核之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。2.买受人选择按揭付款方式支付房价款的，出卖人自主合同签订且买受人办妥银行按揭贷款放款手续并接银行备案通知之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”。 2019年5月15日，吴顺玉向贵通公司支付了购房款115324元，2019年10月28日，吴顺玉向贵通公司支付了购房款45000元，2020年5月8日，吴顺玉向贵通公司支付了购房款45000元，共计支付了205324元，其中含支付的定金50000元，已转入购房款。 合同签订后，吴顺玉向银行申请贷款，吴顺玉及贵通公司陈述，银行工作人员通过电话告知其由于系失信人员，故无法办理贷款。吴顺玉至今贷款审批未通过。 一审法院认为，本案的争议焦点为：吴顺玉与贵通公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、附件等是否有效。一审庭审中，吴顺玉认可其与贵通公司签订了合同，但不认可贵通公司当庭提交的合同、补充协议等，认为贵通公司提交的合同并非其本人签字捺印，且吴顺玉也未提交与贵通公司签订的其他合同。经询问吴顺玉是否对签名捺印的真实性进行鉴定，其明确表示不申请鉴定。吴顺玉仅否认合同上的签名并非其本人签署，但并未提供证据予以佐证，应当承担举证不能的后果，一审法院对贵通公司提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、附件的真实性予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，当双方签订的合同符合上述情形时，合同应当认定无效。商品房预售合同备案登记仅是对商品房预售的一种行政管理行为，双方在合同中对备案登记的时间进行了约定，按照约定，“出卖人自主合同签订且买受人办妥银行按揭贷款放款手续并接银行备案通知之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”，现吴顺玉按揭贷款审批未能通过，且未通过的原因在于贷款银行认为其系失信人员，不能办理贷款，即贷款未能通过的原因在于吴顺玉本身，其以贵通公司未及时办理签约备案登记为由主张合同无效无事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，吴顺玉认为签订合同时，贵通公司存在欺诈、欺瞒的行为，贵通公司以吴顺玉无贷款资格为由掩盖贵通公司提供的合同系不合法的合同，但吴顺玉的主张均未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，吴顺玉与贵通公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。对吴顺玉主张合同无效的诉讼请求一审法院不予支持。因合同不存在无效情形，吴顺玉基于合同无效要求贵通公司返还购房款、双倍返还定金、支付保单费等诉讼请求均无法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴顺玉的诉讼请求。一审案件受理费2659元、保全费1859元，共计4518元，由吴顺玉负担。 二审中，吴顺玉向本院提交新证据：1.本案一审判决；2.贵通公司的一审答辩；3.贵通公司与吴顺玉签订商品房买卖合同的首页；4.贵通公司与吴顺玉签订商品房买卖合同的尾页，开发商未签字、盖章；5.一审法院诉讼费、保全费、上诉费发票；6.贷款条件，证明合同要合法有效才能进行贷款；7.合同法条款，合同要依法订立才能成立；8.最高人民法院适用合同法司法解释二的解释，证明合同必须依法订立才能成立；9.上诉状及上诉状补充理由；10.康豪带吴顺玉到贵通公司买房。以上证据拟证明：一审判决证明了判决结果，后面的材料证明了吴顺玉缴的费用以及法律的适用，贵通公司没有在合同上签字，没有备案，合同不成立，也没有签订补充协议的条件，贵通公司存在违约，应当退款。 贵通公司质证认为，证据1不属于新证据，尚未生效，三性均不予认可；证据2的三性予以认可；证据3、4三性不予认可；对证据5请人民法院依法核实；其它证据均不属于新证据，请法院依法判断。 本院经审查认为，对证据1、2、3、5、6、9真实性予以认可，但不能达到其证明目的；对证据4、10的真实性不予认可；吴顺玉举示的证据7、8不属于证据。 贵通公司未提交新证据。 另查明，2019年5月9日，吴顺玉与贵通公司签订了《商品房认购书》，约定了房屋位置、购房款的支付方式、签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议的时间等。 又查明，《商品房买卖合同》附件四，一、该商品房总价款为405324元，按以下第2种方式付款。2.按揭贷款方式付款：（1）首期款：买受人应于2019年5月15日支付全部房价款的50%，即205324元。（2）除首期款外，剩余房款200000元，由买受人于签订本合同后7日内申请办理10年按揭贷款手续。剩余房款（即按揭贷款部分）应当在首付款支付的30日内，由买受人办理完毕按揭贷款手续并将按揭贷款支付到出卖人指定银行帐户内。四、按揭贷款相关事宜特别约定：3.买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，如买受人逾期提交按揭贷款申请手续或逾期办妥按揭贷款放款手续的，或按揭贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款金额的，则买受人应在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续的30日期限内一次性支付首付款之外的剩余或差额房款，否则买受人应按本合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。 二审中，为查明吴顺玉未通过银行按揭贷款审批的原因，本院工作人员走访了按揭贷款银行，该银行称，因吴顺玉自身的原因其按揭贷款未能通过审批。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方于2019年5月15日签订的商品房买卖合同是否无效；2.贵通公司是否应当向吴顺玉返还购房款及定金双倍返还。 关于双方于2019年5月15日签订的商品房买卖合同是否无效的问题。合同是否无效，应审查合同是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。根据查明的事实，2019年5月9日，吴顺玉与贵通公司签订了《商品房认购书》，一审庭审中，吴顺玉认可其与贵通公司在该认购书约定的期限内签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，吴顺玉支付部分购房款，贵通公司亦出具收据对吴顺玉支付的定金及部分购房款金额予以确认，吴顺玉亦向按揭贷款银行申请了贷款，双方已开始履行案涉合同及补充协议。虽然吴顺玉以贵通公司在一审中提交的合同、补充协议并非其本人签字捺印为由，不认可该合同、补充协议，但其又明确表示不申请对该合同、补充协议上其签名捺印的真实性进行鉴定，吴顺玉应当承担举证不能的后果。综上，可以认定吴顺玉与贵通公司之间建立的商品房买卖关系是双方真实意思表示。吴顺玉主张案涉合同无效，其理由主要为：贵通公司在30日内未将案涉合同备案；贵通公司以虚假行为欺骗其签订合同；贵通公司与按揭贷款银行恶意串通。本案中，双方在合同中对备案登记的时间进行了约定：“出卖人自主合同签订且买受人办妥银行按揭贷款放款手续并接银行备案通知之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”，根据查明的事实，因吴顺玉自身的原因导致按揭贷款审批未能通过，按合同约定，贵通公司有权不予办理案涉合同登记备案手续。另外，吴顺玉未提交有效证据证明其另外的无效理由成立。从本案现有的证据看，不能证明案涉合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。故案涉合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。吴顺玉诉请案涉合同无效不能成立，本院不予支持。 关于贵通公司是否应当向吴顺玉返还购房款及定金双倍返还的问题。如上文所述，案涉合同有效。吴顺玉基于合同无效要求贵通公司返还购房款、双倍返还定金、支付保单费等诉讼请求无任何依据，不能成立，本院不予支持。 综上，吴顺玉的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5318元，由吴顺玉负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二一年五月三十一日 书记员  夏玉荣