四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6100号 上诉人（原审被告）：四川世纪百合置业发展有限责任公司。住所地：成都市武侯区武侯大道铁佛段289号。 法定代表人：邓履成，执行董事。 委托诉讼代理人：王梦丹，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关红全，四川瑞利恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许艳君，男，1986年8月30日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：庄西平，四川品默律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛新蓉，女，1989年2月27日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：庄西平，四川品默律师事务所律师。 上诉人四川世纪百合置业发展有限责任公司（以下简称世纪百合公司）与被上诉人许艳君、毛新蓉商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初13529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 世纪百合公司上诉请求：1.撒销成都市武侯区人民法院作出的（2020）川0107民初13529号民事判决第一、二项，并判令驳回许艳君、毛新蓉的原审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由许艳君、毛新蓉承担。事实及理由：一、原审法院适用法律错误，许艳君、毛新蓉解除合同的条件并未成就，且本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于退还购房人购房款本金并支付利息的规定，依法应予以纠正。1.一审法院认为案涉项目在8月时仍属于停工状态，满足了约定解除合同的条件。但案涉项目停工数月是受疫情影响所致，且根据《成都市新冠肺炎疫情防控指挥部关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知》，在该通知下发前已签订且交付时间在2020年1月24日以后的商品房买卖合同，交付时间可以顺延三个月。世纪百合公司签订的承诺书约定期限截至2020年6月15日，但案涉工程确受到疫情严重影响，应当在承诺期限基础上顺延三个月至2020年9月15日。而在9月15日之前，案涉项目已逐渐全面复工，一审法院以及许艳君、毛新蓉无权以承诺书认定世纪百合公司无法履行合同义务。2.一审判决要求退还购房款、利息无合同依据。项目停工数月、世纪百合公司大量涉诉等事宜均不满足合同约定的退款情形，商品房逾期交付的情形可以要求开发商承担逾期交付责任，但在未满足合同约定的解除条款之前，许艳君、毛新蓉无权要求世纪百合公司返还全部购房款并支付利息。3.原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”认定许艳君、毛新蓉有权主张2020年11月18日以后产生的资金占用利息。根据前述司法解释规定，出卖人返还购房款本金并支付利息的前提条件有二：（1）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除；（2）商品房担保贷款合同也被解除。但根据本案事实，许艳君、毛新蓉并未和贷款银行签署商品房担保贷款合同，更不可能存在商品房担保贷款合同被解除的情形，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定。 许艳君、毛新蓉辩称，一、世纪百合公司认为“原审适用法律错误，许艳君、毛新蓉解除合同的条件并未成就”没有事实和法律依据。首先，世纪百合公司认为“案涉项目停工数月是源于疫情影响”是错误的。案涉项目停工系因世纪百合公司与承建商之间存在经济纠纷问题所致。全面停工起始时间为2019年10月，早于疫情出现时间（2020年1月），世纪百合公司主张“案涉项目受到疫情严重影响，应当在承诺期限基础上顺延三个月至2020年9月15日，无法律和事实依据。其次，案涉《承诺书》是在世纪百合公司对工程状况、客观情势做出全面衡量后做出的书面承诺，属于案涉商品房买卖合同的组成部分，系其真实意思表示，也是许艳君、毛新蓉考虑世纪百合公司所处困境做出的让步。该《承诺书》明确载明“截止到2020年6月15日，若世纪百合二期锦寓修建工程未再次动工，公司将全额退还已房款299063元”。因世纪百合公司未依照该约定时间复工，且截止2020年9月，该工程仍然未复工，因此，许艳君、毛新蓉有权依照承诺书的约定要求行使解除合同、返还已支付购房款。再者，世纪百合公司与作为案涉商品房土地使用权的抵押权人的按揭贷款合作银行之间存在金融借贷纠纷，且已经法院判决确认世纪百合公司需要向该银行承担大额还款责任，案涉房屋所在土地使用权及在建工程也将随时因该判决而被执行拍卖、变卖，这是导致案涉房屋土地抵押权一起未解除的主要原因，也是导致许艳君、毛新蓉无法办理银行按揭贷款落实备案手续的原因之一。因世纪百合公司的原因，严重损害了许艳君、毛新蓉的合法权益，导致合同目的不能实现，属于根本违约行为。根据案涉合同第十条第2款的规定，世纪百合公司应返还已收取的购房款及相应资金占有利息。最后，案涉合同第十八条约定的房产交付时间为2020年11月30日前。案涉合同第十九条约定，出卖人逾期交房超过90天的，买受人有权解除合同并要求支付利息及违约金。世纪百合公司已通过公示牌及电话联系的方式明确告知案涉房屋竣工交付时间推迟到2022年5月。故许艳君、毛新蓉享有法定解除权，要求世纪百合公司返还已收取的购房款及利息。二、世纪百合公司认为“本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于退还购房人购房款本金并支付利息的规定”没有事实和法律依据，是错误的。世纪百合公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款解读出：出卖人返还购房款本金并支付利息的前提条件：1.商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除；2.商品房担保贷款合同也被解除。许艳君、毛新蓉认为，该条第二款应有之义是：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人；如果存在商品房担保贷款合同且同时被解除的，出卖人应当将收受购房贷款的本金及利息返还担保权人。本案不存在担保贷款合同，故世纪百合公司应在合同解除后直接将收受的购房款及利息返还。 许艳君、毛新蓉向一审法院起诉请求：1.判令解除许艳君、毛新蓉与世纪百合公司于2018年12月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件；2.判令世纪百合公司向许艳君、毛新蓉全额退还已交购房款299063元，并以299063元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2018年12月19日至实际付清之日止的利息。 一审法院认定事实：2018年12月19日，许艳君、毛新蓉（买受人）与世纪百合公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，合同约定：许艳君、毛新蓉购买预售许可证1xx3号下的xx号房屋，合同总价款合计580063元，买受人于2018年12月19日前支付首期房价款299063元，余款290000元向攀枝花市商业银行申请贷款支付，期限10年；出卖人在2020年11月30日前向买受人交付该商品房。许艳君、毛新蓉于2017年10月14日及2018年12月19日向世纪百合公司指定的银行账户共支付299063元购房款，世纪百合公司于2018年12月19日向许艳君、毛新蓉开具了收据，载明：收到许艳君、毛新蓉交来用于购买xx号的购房房款，金额共计299063元。2019年10月开始工程项目处于停工状态，世纪百合公司于2020年5月9日向许艳君、毛新蓉出具承诺书，承诺书载明：兹有世纪百合二期业主许艳君、毛新蓉，已交房款299093元。现公司承诺，截止到2020年6月15日，若世纪百合二期锦寓修建工程未动工，公司将全额退还已交房款299063元。后许艳君、毛新蓉诉至法院。 一审法院认为，世纪百合公司与许艳君、毛新蓉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。因案涉工程项目此前处于停工状态，许艳君、毛新蓉主张解除合同，该解除通知已因其提起诉讼，一审法院于2020年11月18日送达起诉状副本而到达世纪百合公司。本案中，世纪百合公司于2020年5月9日出具承诺书载明，约定了解除合同的条件，即若到期案涉工程项目仍处于停工状态的，则许艳君、毛新蓉有权主张解除合同，并要求返还合同款项，该承诺书系世纪百合公司的真实意思表示，因此，许艳君、毛新蓉有权主张解除合同，故一审法院确认双方签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2020年11月18日解除。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故许艳君、毛新蓉要求退还购房款299063元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于许艳君、毛新蓉主张的资金占用利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故许艳君、毛新蓉有权主张2020年11月18日以后产生的资金占用利息，且该利息标准应以同期贷款市场报价利率为标准计算，直至实际清偿之日，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决：一、确认许艳君、毛新蓉与世纪百合公司于2018年12月19日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》于2020年11月18日解除；二、世纪百合公司于判决生效之日起十日内向许艳君、毛新蓉退还购房款299063元并支付资金占用利息（以299063元为基数，自2020年11月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回许艳君、毛新蓉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6138元，因适用简易程序减半收取3069元，保全费2145元，共计5214元，由世纪百合公司负担。 二审中，许艳君、毛新蓉提供新证据。证据名称：案涉项目在建工程大门外悬挂的公示牌，载明：计划竣工时间2022年5月。证明目的：案涉合同已经达到了约定的解除条件，并且证明世纪百合公司延期交房，导致合同的根本目的无法实现，也达到了法定解除条件。 世纪百合公司质证认为，对该证据的三性予以认可，但证明目的不予认可。开工日期11月30日是指办下施工许可证的日期，前期8月中旬已经进场，无法达到证明川西公司进场时间的证明目的。关于该证据上载明2022年5月31日的计划竣工日期，世纪百合公司逾期交付已然成为事实问题，许艳君、毛新蓉应当明确解除合同依据承诺书还是商品房买卖合同约定的解除条款。 本院经审查认为，对该证据的三性予以认可，对其证明力将结合其他证据予以认定。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否应当解除；一审法院判令世纪百合公司退还已收取购房款并支付资金占用利息是否正确。 关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。许艳君、毛新蓉与世纪百合公司签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》，合同约定，世纪百合公司在2020年11月30日前向许艳君、毛新蓉交付该商品房。该合同签订后，许艳君、毛新蓉按约定支付了首期房价款299063元。而案涉工程项目于2019年10月开始处于停工状态。世纪百合公司于2020年5月9日向许艳君、毛新蓉出具《承诺书》，承诺：截止到2020年6月15日，若世纪百合二期锦寓修建工程未动工，公司将全额退还已交房款。实际上，世纪百合二期锦寓修建工程未能在世纪百合公司承诺的期限前动工。故许艳君、毛新蓉享有案涉合同解除权，一审法院判决解除案涉合同正确，本院予以维持。 关于一审法院判令世纪百合公司退还已收取购房款并支付资金占用利息是否正确的问题。如上文所述，案涉合同应当解除。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决世纪百合公司向许艳君、毛新蓉退还购房款299063元并支付资金占用利息（以299063元为基数，自2020年11月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）正确，本院予以维持。 综上，世纪百合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6138元，由四川世纪百合置业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年五月二十四日 书记员  夏玉荣