四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终515号 上诉人（原审原告）：广安为民物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环溪二路********。 法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文顺斌，四川天吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡斌，男，1968年8月9日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人广安为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）因与被上诉人蔡斌物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 为民物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判蔡斌向为民物业公司支付2015年4月1日至2019年12月31日的物业管理费6636元及违约金（自2015年5月21日起至物业费付清之日止）；2.一、二审诉讼费由蔡斌全额承担。事实和理由:1.一审法院在无事实依据的情况下，认定为民物业公司的物业服务存在瑕疵，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定，以此为由不支持为民物业公司主张的违约金是错误的，且案涉违约金是否应该支持应依据双方合同约定条款认定，与物业服务是否存在瑕疵无关。2.为民物业公司事实上为案涉小区公共区域提供了物业服务，不能因蔡斌未入住案涉小区为由，将蔡斌应缴纳的物业服务费降低至60%。3.为民物业公司与xxxx第一届业委会签订的《物业管理合同》合法有效，该合同约定为民物业公司在案涉小区物业服务期限是2016年1月1日至2020年12月31日，为民物业公司系被迫撤出该小区并停止物业服务，因此为民物业公司主张2015年4月1日至2019年12月31日的物业费，应予以支持。 蔡斌辩称，蔡斌未入住案涉小区，一审判决物业费按60%标准计算正确，且有相关案例作为支撑的，催收物业费无证据证明，为民物业公司对案涉小区存在瑕疵服务，一审对此认定正确。另，2016年之前的物业费债权转移并未通知到达、公用设施设备用水用电费10元/月不应当支持、2018年之前的物业服务费诉讼时效已过。 为民物业公司向一审法院起诉请求：1、判令蔡斌支付为民物业公司物管费6636元及违约金；2、本案诉讼费由蔡斌承担。一审庭审中，为民物业公司明确物管费从2015年4月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止。 一审法院认定事实：广安为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，为民物业公司（乙方）与广安市“xxxx”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“xxxx”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取等。合同签订后，为民物业公司即开始在广安市“xxxx”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后为民物业公司未再在“xxxx”小区从事物业管理服务。 2016年1月20日，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司、广安市xxxx小区业主委员会以及为民物业公司签定《移交说明》，主要内容：成都中霖物业管理有限公司广安市分公司于2015年12月31日在小区物业服务终止，向为民物业公司移交物管资料，相关物业管理费由业主委员会负责并委托为民物业公司收取；其中未接房明细表中载明蔡斌接房时间为2015年3月15日，缴物管费截止时间为2015年3月30日，未交金额957.8元。 蔡斌所有房屋位于“xxxx”小区，住宅建筑面积146.5平方米，蔡斌对房屋未装修入住，自2015年4月1日未交纳物管费。蔡斌车库为263号，不动产权证号00123304，建筑面积30.87㎡。 一审法院认为，为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“xxxx”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，蔡斌在小区购买房屋后已登记至其名下，虽然未入住，但系该小区业主，故《物业管理合同》对其具有约束力。蔡斌未入住该房，对为民物业公司提供的服务未能完全享有，根据公平原则，其应交纳的物业管理服务费酌情按60%收取。 《物业管理合同》约定的服务期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，为民物业公司实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，不予支持。对于为民物业公司主张的违约金，鉴于为民物业公司在履行物业服中存在一定瑕疵，故对为民物业公司主张的违约金不予支持。 综上，从2015年4月1日起至2019年11月1日止，蔡斌应交纳物业管理服务费，按约定标准计算为6403元（住房0.6元/平方米×146.5平方米×55个月＋车库0.6元/平方米×30.87平方米×55个月＋公用设施设备用水用电费10元／月×55月)，按60%为3842元。 据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九务第一款、第五百四十六条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：一、蔡斌于本判决生效后十日内向为民物业公司支付2015年4月1日至2019年11月1日的物业管理服务费3842元；二、驳回为民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告广安为民物业管理有限公司负担10元，蔡斌负担15元。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审中，为民物业公司、蔡斌均未向本院举示新证据。案涉小区业主付晓军向本院提交了以下证据：1.案涉小区业主群微信聊天记录，拟证明为民物业公司服务不达标、乱收费，业主多年未收到催缴通知；2.物业收据一份，拟证明有未装修入住业主，物管费标准减半收取；3.提供另案民事判决供法庭参考，违约金不应支持。 为民物业公司质证称：1.业主微信聊天内容只是业主主观上的感受，不能证明物业服务质量差。物业服务质量应根据合同约定来衡量，为民物业公司物业服务符合合同约定。2.未入住业主减半收取物业费没有法律依据。根据民法典的规定，物业服务人如果按照约定进行了服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业为由，不支付物业费。2.对另案民事判决的三性均不予认可。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、蔡斌应缴纳物业服务费的截止时间如何认定；二、蔡斌应缴纳的物业费是否因空置房而降低物业费标准；三、蔡斌是否应向为民物业公司支付违约金。 关于焦点一。为民物业公司与广安市“xxxx”小区业主委员会签订的《物业管理合同》虽约定物业服务期间为2016年1月1日至2020年12月31日，但为民物业公司在2019年11月2日已经撤出该小区，未再为蔡斌提供物业服务，故蔡斌不应向为民物业公司缴纳2019年11月1日之后的物业服务费，一审对此认定正确，本院予以确认。为民物业公司要求蔡斌支付2019年11月1日之后的物业费的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。 关于焦点二。为民物业公司主张一审以蔡斌未实际入住为由调整收费标准于法无据。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定，物业服务人已经按照合同约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故一审酌情调整为民物业2015年4月1日至2019年11月1日的物业费收费标准与上述规定相悖，且无其他法律、行政法规规定未实际入住的物业费应当予以调整。据此，本院对一审法院的相应判决予以纠正，认定蔡斌2015年4月1日至2019年11月1日的物业费应按照合同约定的标准履行。至于为民物业公司对其他未入住业主的物业费予以减半收取，并提交了相应物业收据的情况，本院认为，即便存在该事实亦系为民物业公司与其他业主私下协商的结果，对本案判决不具拘束力，对该证据本院亦不予采信。 关于焦点三。根据案涉小区业主付晓军提交的案涉小区业主群微信聊天记录，可以证实为民物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，业主以此对抗并迟延支付物业费亦事出有因，一审未支持逾期支付违约金并无不当，本院予以维持。 蔡斌二审中辩称的2016年之前的物业费债权转移并未通知到达、2018之前的物业费已经超过诉讼时效、公用设施设备用水用电费10元/月不应当收取问题，其在一审判决后并未就此提起上诉，本院对其该三项主张不予审查。 综上所述，广安为民物业管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初153号民事判决； 二、蔡斌于本判决生效后十日内向广安为民物业管理有限公司支付2015年4月1日至2019年11月1日的物业管理服务费6403元。 二、驳回广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审受理费50元，减半收取25元，由广安为民物业管理有限公司负担10元，蔡斌负担15元，二审案件受理费50元，由广安为民物业管理有限公司负担30元，蔡斌负担20元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果义务人未按该判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张 波 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅 二〇二一年五月二十八日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王嘉洛