辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初2892号 原告：辽宁盛悦房地产开发有限公司，住所地：凤城市凤山经济管理区苗克秀街96号。 法定代表人：李芳文，职务：公司总经理。 委托诉讼代理人：刘贞彦，辽宁圣权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹来权，男，1945年4月19日出生，汉族，辽宁圣权律师事务所副主任，住丹东市元宝区。 被告：戴国震，男，1975年2月23日出生，满族，无业，住凤城市。 被告：陈景坤，男，1977年11月2日出生，汉族，无业，户籍地湖北省蕲春县，现住凤城市。 委托诉讼代理人：王玲，辽宁精华律师事务所律师。 被告：李丰骏，男，1990年4月20日出生，满族，电工，住凤城市。 委托诉讼代理人：邹环宇，辽宁中天律师事务所律师。 原告辽宁盛悦房地产开发有限公司（以下简称“盛悦房产”）与被告戴国震、陈景坤、李丰骏合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛悦房产的委托诉讼代理人刘贞彦、邹来权、被告戴国震、被告陈景坤及委托诉讼代理人王玲、被告李丰骏及委托诉讼代理人邹环宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛悦房产向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退占用的原告位于凤城市盛悦公馆楼3层1643.37平方米房屋及位于1楼的16.69平方米，总价值5102663元；2、责令被告不得阻却原告对房屋恢复原样；3、判令被告返还承诺归属原告的物品（监控设备两套：含显示器、网络硬盘录像机，价值8000元）；4、判令被告偿付拖欠原告的返租款257200元；5、判令被告偿付欠原告七层的楼房租金款910940元；6、判令被告赔偿原告误工损失12600元；上述1-6项折价6291403元；7、判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认2019年3月26日原被告签订的《公寓买卖及返租合同终止协议》有效，并判令履行。变更诉讼请求：第5项变更为延误使用收益损失款667625元，自2019年5月1日计算至判决生效或者双方调解。事实及理由：三名被告是合伙关系，先是在原告处合伙承揽工程，后是合伙经营唯嘉商务宾馆（以下简称唯嘉宾馆）。2012年三名被告合伙承包原告开发的丽水凤凰城小区工程。2013年1月29日，原告与三名被告签订协议，约定主要内容：1、原告以盛悦公馆楼三层1643.37平方米抵顶三被告工程款5102663元；2、三名被告占用三、四、五层楼装修开办酒店，四、五层返租，卖出的被告租用每户每月租金8000-13000元，未卖出的被告无偿使用；3、装修应按原图纸进行，使用期限五年，期满恢复原样。2016年10月，双方口头协议约定被告又租用原告第七层楼房，租期届满时间与2013年1月29日签订的返租协议到期时间相同，租金按每平方米20元每月。协议达成后，三被告先后对盛悦公馆楼房三、四、五、七层按酒店营业和安全要求进行了装修，改变了房屋内部结构，使盛悦公馆楼整体不能验收办理产权证明。原、被告未完全履行三楼楼交易协议，原、被告就第七层楼租金达成口头协议，未形成书面协议。2019年4月30日，五年使用期满。被告拖欠2018年应缴四、五层楼租金257200元。期间三名被告经营唯嘉宾馆停业。被告戴国震、李丰骏于2019年3月26日代表陈景坤与原告达成协议，约定主要内容有：1、被告不要房屋而要现金结算工程款，原此项协议解除；2、被告委托原告恢复楼房结构原样，费用由被告负责，以物顶工。该协议签订后，原告按协议向被告支付部分工程款并接受被被告占用的楼层。为让整体楼房实现验收要求，为业主办理产权证明，对楼层实施恢复原样的工程，被告陈景坤无理阻挡施工，并抢走部分物品，破坏电梯。原告认为，三名被告系均已确认的合同关系，三人应承担连带责任，相互负责，信守承诺。2019年3月26日《协议》虽只有戴国震、李丰骏签字，应确认协议合法有效。三被告均有履行协议的义务。被告与原告2013年1月29日签订的协议，虽有以三层房屋抵顶工程款的约定，但并没有完成交易（双方未签订商品房买卖协议、备案登记，被告未开具工程款收据，原告未出据房款收据，更未进行产权登记）。2019年3月26日，原、被告又达成解除此项约定协议，撤销房屋抵顶工程款改为现金支付是双方真实意思表示，三层楼应物归原主归属原告。 被告戴国震未作答辩。 被告陈景坤辩称，1、戴国震、陈景坤、李芳文共同投资承建涉案工程，施工结束后用工程款抵顶的方式将涉案房屋抵顶给三人，无论是共同的工程款还是涉案房屋的共同产权人均是戴国震、陈景坤、李芳文，而李丰骏只是代表李芳文实施行为，所以李丰骏与本案无关；2、被告陈景坤、戴国震与原告签订公寓买卖和返租合同，陈景坤是一方当事人，原告诉讼请求第一项要求确认终止协议有效是不成立的，因为该协议只有一方当事人签字，陈景坤作为合同的一方重要当事人没有签字，因此该合同未成立也未生效；3、基于涉案房屋是李芳文、陈景坤、戴国震共同以工程款的形式购买，陈景坤是该房屋的产权人之一，该房屋买卖的价款以工程款的形式交付，房屋也以三方共同经营宾馆的形式交付使用，房屋买卖协议是合法有效的，未经法律程序依法解除的情况下，原告起诉要求被告腾房没有事实及法律依据；4、基于房屋为三方共有，未经陈景坤同意，盛悦房产将出卖给陈景坤的房屋擅自进行施工改造，陈景坤予以阻止，作为房屋权利人是合法行为，因此原告要求将房屋恢复原状，要求赔偿延误施工损失收益损失款667625元及要求赔偿误工损失12600元没有事实及法律依据；5、监控设备是陈景坤、戴国震、李芳文三人购买的，是三人共有，原告要求返还没有事实依据。综上，原告的各项请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李丰骏辩称，对原告的诉讼请求和事实理由没有异议，原告诉请所依据的两份合同都是真实的，但被告陈景坤的代理人在答辩过程中否认李丰骏参与工程承包合伙及参与公寓的买卖和返租合同并不是事实，事实是被告李丰骏参与工程的投入，也参与了工程的实际管理，还参与了案涉宾馆的经营和管理，所以李丰骏具备合伙人的资格，享有合伙人的权利。 原告盛悦房产围绕诉讼请求提交了《公寓买卖及返租合同》、《公寓买卖及返租合同》终止协议、工商登记手续、唯嘉宾馆监控设备报价表、严正声明、照片、房屋租赁协议书、房屋建筑面积预测绘成果报告、施工损失收据及清单等；被告陈景坤提交《公寓买卖及返租合同》、账目及收据；被告李丰骏提交收据、工资表及完税证明等，本院调取的行政案件卷宗。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，根据当事人的质证、认证及陈述，本院认定事实如下： 2013年1月29日，原告（甲方）盛悦房产与被告陈景坤、戴国震、李丰骏（乙方）签订《公寓买卖及返租合同》（以下简称《返租合同》），双方约定：一、买售约定：1、买售物业基本情况：丽水凤凰城“盛悦公馆”三层，建筑面积暂定1626.68m2,一层102公寓，建筑面积暂定为16.69m2，总面积暂定1643.37m2（最终面积以房产处测绘的产权登记面积为准）。2、买售物业价格约定：（1）该物业整层均价为人民币3450元/m2，甲方给予乙方9折优惠，即所购物业成交单价为人民币3105元/m2，总房款为人民币伍佰零伍万零捌佰肆拾壹元整（5050841元），房款最终结算以房产处测绘的产权登记面积为准。（2）一层102号公寓单价等同公寓三层折扣价，即为3105元/m2，房款为人民币伍万壹仟捌佰贰拾贰元整（51822元）。房款总价为人民币：伍佰壹拾万零贰仟陆佰陆拾叁元整（51026763元）。3、房款结算方式及时间：甲方同意乙方用第三标段工程尾款抵顶房款，在工程结算前与工程质保金一并扣除。4、产权办理约定：为规避返租风险，乙方所买受之物业，在2019年4月30日前不予办理产权，产权所有人为甲方。二、返租约定：1、乙方返租楼层：乙方自愿租“盛悦公馆”四-五层，承租总面积为3253.36m2，共计76个房间。2、返租时间约定：自2014年5月1日起至2019年4月30日止。3、返租租金约定：（1）租金标准分别为：44m2租金为8000元/年，44m2-50m2租金为8600/年，50m2-55m2租金10000元，55m2以上租金为13000元。（2）乙方每年需向甲方支付已出售房屋的租金。（3）房产处提供的产权登记面积如果发生变化，相应面积所对应的年租金不变。4、租金支付时间：第一年租金于2014年4月1日前给付甲方，自第二年起，租金支付时间为每年房租到期日前一个月（即每年的4月1日前付清当年租金）。……。甲方盛悦房产盖章并签字，乙方陈景坤、戴国震、李丰骏签字。合同签订后，被告戴国震、陈景坤各出资112万元，案外人李芳文账户转入共同经营账户112万元。 2019年3月26日，原告（甲方）盛悦房产与乙方（唯嘉宾馆）签订《公寓买卖及返租合同》终止协议（以下简称《终止协议》），双方约定：甲方和乙方于2013年1月29日签署了《公寓买卖及返租合同》（详见附件），合同约定租期自2014年5月1日至2019年4月30日，现乙方自愿终止并解除双方已签署的《公寓买卖及返租合同》。自本协议签署之日，原合同不再对双方具有法律约束力。第一条租赁房屋状况。1.1房屋名称：唯嘉宾馆；1.2房屋坐落：辽宁省凤城市苗克秀街69-22号；1.3建筑面积：约6500平方米（三层、部分四层、部分五层、七层）；1.4房屋用途：酒店宾馆使用。第二条租赁期及所欠款项：2.1《公寓买卖及返租合同》约定租赁期5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止；2.2乙方补齐所欠甲方代垫返租款给甲方257200元；2.3乙方补齐所欠物业费用11.7万元及消防罚款1万元；2.4甲方代垫消防工程改造款8万元从乙方工程款中扣除；2.5租赁期满前，乙方按照返租协议验房标准，与四层、五层已售房屋业主协商并达成解除返租协议，如果到期没有达到退房标准影响退房，开发公司将介入并按照退房标准维修达到业主要求，所需费用由乙方承担。如乙方没有付款，则由甲方垫付，从乙方工程款中扣除。第三条双方约定。3.1乙方自愿将宾馆内所有的家具、电器、电子设备、装修等原有物品抵顶给甲方，用以抵顶承租期间所欠四至七层房租，以及所有恢复原状等其他费用；3.2甲方同意在宾馆交接结束后，自收到乙方报审预算时间起，开始对乙方在“丽水凤凰城”施工的C3、C5、C6#楼及机大门建筑工程进行结算，按照施工协议约定的国家预算定额，180天内结清工程款；3.3如因任何一方原因影响预算审核进度，导致结算时间延误，损失由延误方负责，按照超出时间以决算后应付金额，参照人民银行同期利率计算利息支付给对方。第四条协议生效及其他。4.1本协议自双方签字盖章后，即日起生效；4.2本协议一式五份，甲方2份，乙方3份；4.3本协议签订后，双方不得违约，如有违约，由承担全部经济损失；4.4如乙方不同意此协议，至2019年4月30日合同期满之日，乙方必须将所有房屋恢复原状返还给甲方，如果不恢复，甲方可自行恢复，所有费用从乙方工程款中扣除。甲方加盖公章，乙方戴国震、李丰骏签字，并写明“不同意第四条4.4条款，其余条款全部同意履行”。 2019年4月10日，陈景坤提出严正声明：甲方盛悦房产与乙方陈景坤、戴国震于2013年1月29日签署《返租合同》（详见附件），近期就合同的履行的相关事宜甲方双方进行磋商，至今未达成一致意见。现盛悦房产、李丰骏、戴国震交付给我（陈景坤）《终止协议》及经过篡改的《返租合同》，对此我（陈景坤）郑重声明如下：1、2013年1月29日签署《返租合同》，其中乙方签字为我（陈景坤）及戴国震，没有李丰骏，李丰骏与此合同的签订和履行毫无关系；2、2013年1月29日签署《返租合同》，我（陈景坤）及戴国震为合同的乙方，我（陈景坤）是合同一方当事人，我（陈景坤）为该公寓所经营的唯嘉宾馆的股东之一，没有我方签字同意，《终止协议》是无效的，不会产生任何法律效力；3、唯嘉宾馆是我作为合伙人之一的合伙企业，目前未就合伙解散事宜达成一致，现处于戴国震、李丰骏单方自2017年12月1日强制停业状态。唯嘉宾馆的设备、设施、物品等一切财产均为合伙财产，须保持原状，任何人未经合伙人一致同意不得私自经营宾馆、私拿合伙财产。否则，我方将依法追究相关人员的法律责任，以维护我的财产权益。声明人陈景坤签字。 本院认为，本案争议的焦点为：1、被告李丰骏是否有诉讼主体资格；2、2013年1月29日签订的《返租合同》是否有效；3、2019年3月26日签订的《终止协议》是否有效；4、盛悦房产占有的房屋谁有权占有和使用，应还返还原告及恢复原状；5、涉案房屋是否抵顶的工程款；6、原告主张的延误使用收益损失以及误工损失有无依据及如何计算；7、监控设备应归谁所有，应否返还原告。本院认定如下： 关于焦点1，被告李丰骏具有诉讼主体资格。被告陈景坤主张被告李丰骏是代替李芳文成为合伙人之一，实际的合伙人是李芳文，原告及其他被告均主张李丰骏是实际合伙人。经审查，原告提供的《返租合同》中有被告李丰骏的签名，无论李丰骏是否是实际合伙人，均是与本案诉讼有利害关系的人，可以成为本案的当事人。 关于焦点2，双方签订的《返租合同》有效。《返租合同》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，应确认有效。关于被告陈景坤提出李丰骏的名字系后补签字的问题。经审查，《返租合同》签订后不久李丰骏在合同上以合伙人的身份签字后参与唯嘉宾馆的经营管理，被告陈景坤对此未提出异议，各方实际履行该合同，故李丰骏在合同上签字时间的与其他合伙人的不同步并不影响《返租合同》本身的效力。《返租合同》为有效合同，应受法律保护。 关于焦点3，双方签订的《终止协议》不成立。《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。据此合伙人就合伙事务作出决定的，除合伙合同另有约定外，应当经全体合伙人一致同意。合伙事务由全体合伙人共同执行，按照合伙合同的约定或者全体合伙的决定，可以委托一个或者数个合伙人执行合伙事务，其他合伙人不再执行合伙事务，但有权监督执行情况。合伙人分别执行合伙事务的，执行事务合伙人其他合伙人执行的事务提出异议；提出异议后，其他合伙人应当暂停该项事务的执行。经审查，《终止协议》的签订有法定代表人戴国震和合伙人李丰骏的签字，合伙人陈景坤未签字并提出严正声明表示反对《返租合同》解除等相关事宜。根据上述规定，合伙协议的解除应经全体合伙一致同意、共同执行或者全体合伙人委托一个或者数个合伙人执行合伙事务，本案中的《终止协议》没有被告陈景坤的签字可以认定未经全体合伙人一致同意，双方所签订的《返租合同》未明确约定合伙事宜由戴国震一人执行且《终止协议》的签字合伙人陈景坤亦未委托他人执行相关事宜，故《终止协议》因没有合伙人陈景坤同意执行的意思表示，因而不成立。 关于焦点4-7，鉴于《终止协议》已确认不成立，故原告基于《终止协议》成立主张的相关诉求没有事实及法律依据，本院不予保护。 综上所述，对原告的诉讼主张，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告辽宁盛悦房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费55840元，由原告辽宁盛悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长 于 娜 人民陪审员 孙 璎 人民陪审员 孙 奇 二〇二一年五月二十七日 书 记 员 吴金霞