湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初834号 原告：袁敏芳，男，1987年1月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：朱松梅，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等。 委托诉讼代理人：张萍萍，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲未来商业经营管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路1279号未来城（文艺复兴）2516室。 法定代表人：殷啸，系该公司经理。 委托诉讼代理人：过一龙，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：谢土文，湖南金州（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 原告袁敏芳与被告株洲未来商业经营管理有限公司（以下简称株洲未来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理。依法由审判员董海涛适用简易程序于2021年3月30日、2021年5月12日公开开庭进行了审理。实习法官助理陈伟协助本案审理，书记员彭婕担任法庭记录。原告袁敏芳的委托诉讼代理人朱松梅、张萍萍，被告株洲未来公司委托诉讼代理人过一龙、谢土文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁敏芳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告已于2020年9月20日解除运营管理事项，并判令被告退还原告交纳的经营管理费2,769元（实际以被告已收取金额为准）；2、判令被告退还原告物业费押金509.4元，水电燃气押金1,000元，3个月物业费509元；3、判令被告向原告支付违约金5,308.8元（2,212元×20%×12个月）；4、判令被告免收原告从2020年3月1日至2020年4月30日房屋租金4,424元（2,212元×2个月）；5、判令被告减半收取原告从2020年5月1日至2020年12月31日房屋租金8,848元（2,212元×8个月×50%）；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年10月18日，原告从朱翠玲处受让株洲市未来城X栋XXX号商铺，约定朱翠玲对该商铺的权利义务全部转归原告承担。2019年10月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于株洲市未来城X号栋1层ZXXX号商铺出租给原告，用于美食小吃经营，租赁期限为2019年8月1日至2024年3月30日，计租面积42.25㎡，月租金为2,212元/月，自2020年3月1日起计租，2019年8月22日被告已收取朱翠玲门面押金11,060元，物业费押金509.4元、水电燃气押金1,000元，3个月物业费509元，3个月租金4,155元及3个月经营管理费2,679元。被告并非涉案商业的物业管理公司，无权收取原告的物业管理费、水电费等应属物业公司收取的费用。同时，被告根本没有对涉案商业进行任何运营管理，应退还已收取的运营管理费用，并承担违约责任。原告等涉案商业的实际经营管理委托方，已书面通知被告，解除被告的运营管理事项，被告已无权再向原告收取经营管理费，但被告却以“不交经营管理费就不供电”的形式，强制要求原告等承担该项费用，原告迫于无奈，只得暂行支付。2020年初全国爆发新冠疫情。自1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应起至3月底，商业街根本没法对外营业，之后也因疫情影响没有客流，直至9月份，商业街主要消费对象湖南工业大学的学生，返校开学，才稍有人气，但由于疫情尚未结束，学校严控学生进出，商业街商户仍旧生意惨淡。根据国家、省、市、区各级政府部门相继出台的有关要求业主给予减免租金的规定，被告应当减免原告租金。为维护原告合法权益，特诉至人民法院请求依法判如所请。 被告株洲未来公司辩称：一、被答辩人主张已经解除经营管理事项并要求答辩人退还所收取的商业管理费用无事实和法律依据。答辩人与被答辩人对案涉商业管理费的约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被答辩人在不享有法定或约定解除权的情况下，向答辩人出具的《关于解除运营管理（或经营管理等）事项的函》系单方意思表示，在未取得答辩人同意的情况下，案涉商业经营管理事项并未解除。答辩人在被答辩人承租期间按约履行商业管理义务，所收取的经营管理费不仅体现于商业模式下的管理费用，所支出的成本较多，如商业街装饰装修、广告制作、宣传、制作彩虹灯、员工工资等，被答辩人享受该服务时应当按约支付商业管理费。二、答辩人在疫情期间提出了相应的租金减免政策，但被答辩人未在规定时间内前来办理相关手续，且存在逾期支付租金的违约行为，被答辩人再次要求减免租金无事实和法律依据。另株洲市人民政府办公室印发株政办函[2020]1号的通知中关于减免租金的政策针对的是市国有企业和园区多中小微企业、个体工商户或创新创业团体等承租的经营性用房，仅鼓励其他业主降低租金。但答辩人与被答辩人系民营企业与个人之间的租赁形式，且疫情早已得到控制，被答辩人也早已恢复经营，现要求减免租金无事实和法律依据。三、物业费、物业费押金以及水电燃气押金非答辩人收取，答辩人非适格返还主体。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，物业费、物业费押金以及水电燃气押金只是由答辩人代收，实际收取人为物业公司，其要求返还应向物业公司主张，且案涉合同仍在履行的情况下，其要求返还上述费用也没有事实和法律依据。四、答辩人按约提供了租赁物和商业管理服务，不存在违约，被答辩人要求答辩人承担违约责任没有事实及法律依据。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理查明以下案件事实：2018年12月29日，被告株洲未来公司（受托方、乙方）与株洲泰山房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订了《未来城商业部分运营托管合同》。双方就株洲未来城项目委托乙方进行经营管理等事项进行了约定：1、合作期限为10年，自2018年12月30日至2028年12月29日止。2、乙方劳务佣金等费用的标准及收取：（1）收取商场经营户标准月租金的40%作为运营公司日常运营管理费，商场租金前五年综合收取不低于50元/平方米；（2）所有公共区域广告位的经营收入；（3）市场拓展、活动及广告宣传费用100万元/年；由乙方提供下年度该项费用预算报表，经甲方确认后15日内一次性支付乙方。2019年8月，被告开始为未来城逗霸街商业管理支付相关广告制作等费用。 2019年10月18日，原告袁敏芳（乙方）与案外人朱翠玲（甲方）签订《转让协议》，约定：一、将朱翠玲租赁的位于株洲市天元区未来城X号栋第1层ZXXX号商铺转让给原告袁敏芳使用，原告同等享有朱翠玲在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；二、店铺转让给原告后，原告同意代替朱翠玲履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应有甲方交纳的水电费及其他各项费用；三、乙方在2019年10月18日向甲方支付转让费共计人民币20,000元整。2019年10月18日，原告袁敏芳（承租方）与被告株洲未来公司（出租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、出租方将位于株洲市天元区泰山西路未来城X号栋第1层ZXXX号商铺，租赁给承租方使用；2、该商铺计租面积42.45平方米，月租金为2,212元。月经营管理费为1,474元；3、本商铺计租日期暂定为2020年3月1日。如因甲方原因造成房屋推迟或提前交付，则具体以甲方交付的时间为准，合同约定租期相应顺延；4、租金：（1）2020年3月1日至2020年8月31日，月租金2,212元，季度租金6,636元；（2）2020年9月1日至2021年8月31日，递增率5%，月租金2,322元，季度租金6,967元；（3）2021年9月1日至2022年8月31日，递增率5%，月租金2,438元，季度租金7,316元；5、经营管理费：（1）2020年3月1日至2020年8月31日，月经营管理费1,474元，季度经营管理费4,244元；（2）2020年9月1日至2021年8月31日，递增率5%，月经营管理费1,548元，季度经营管理费4,645元；（3）2021年9月1日至2022年8月31日，递增率5%，月经营管理费1,625元，季度经营管理费4,877元；6、承租方应在签订本合同时向出租方支付租赁合同履约保证金11,060元，该保证金作为承租方遵守及履行本合同约定及条款的保证，如承租方违反本合同约定或造成出租方损失的，出租方有权从履约保证金中直接扣除承租方应承担的违约金或赔偿金，承租方须于扣除相应款项后三个工作日内补足保证金金额。否则视为承租方违约，出租方有权行使合同解除权，并要求承租方承担本合同项下约定的违约责任和赔偿经济损失。7、上述保证金在本合同履行期内不计利息，合同期满或本合同终止后，承租方如无其他违约行为，出租方在7个工作日内一次性退还保证金。8、付款方式：承租方应在签订本合同时向出租方支付租赁合同履约保证金11,606元，支付三个月的租金6,636元，支付三个月经营管理费4,424元。9、承租方承租该房产经营美食小吃类，并自行办理经营所需的证照。10、在租赁期限内，未经出租方书面同意，承租方不得擅自更改房屋经营用途。未经出租方书面同意承租方改变该房产经营范围、招牌和品牌或用途的，则承租方构成严重违约，出租方有权单方面终止租赁关系并不退保证金及不承担任何赔偿。11、任何一方违反合同约定条款之任一的，均构成违约。违约方应承担违约责任，计算方式为：按本合同约定当年租金总额的20%计算违约金。合同还对物业服务、双方的权利义务及责任的免除等进行了约定。 在上述合同履行过程中，我国发生了“新型冠状病毒感染肺炎疫情”突发公共卫生事件，自2020年1月23日至2020年3月底为疫情发生期间，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，商业街因疫情影响未能正常对外营业，故原告存在经营损失，遂酿成本案纠纷。 另查明：一、2019年8月22日，案外人朱翠玲向被告支付三个月门面租金4,155元、三个月门面经营管理费2,769元、三个月物业费509元、房租押金11,060元、物业费押金509.4元、水电燃气押金1,000元，被告均出具收据予以确认。二、2020年9月20日，原告等未来城商铺租户向被告邮寄送达《关于解除运营管理（或经营管理等）事项的函》，原告认为被告没有对商业街进行任何运营管理并要求从即日起解除运营管理（或经营管理等），被告予以签收。三、庭审中，原、被告双方确认双方至今没有解除《房屋租赁合同》。 再查明：2019年6月5日，株洲泰山房地产开发有限责任公司与株洲市梵阁装饰设计工程有限公司就未来城美食街装饰签订一份《装饰工程合同书》，对未来城美食街进行装饰装修，合同约定价款为86万元。后同年7月16日双方关于上述装修装饰项目签订了《施工合同补充协议》，该协议约定价款为39万元，协议约定对广告位、楼梯、连廊、雨篷等处进行施工装修。同年8月16日，双方签订了《株洲泰山房地产中庭装饰坐凳项目施工合同》，合同约定工程造价为5.92万元。 以上事实，有原告的身份证复印件、被告工商登记信息复印件、《未来城商业部分运营托管合同》、《房屋租赁合同》、收据、营业执照、发票、进账单、《装饰工程合同书》、《施工合同补充协议》、《株洲泰山房地产中庭装饰坐凳项目》、《关于解除运营管理（或经营管理等）事项的函》及邮单及原、被告双方的当庭陈述等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告要求确认双方已于2020年9月20日解除运营管理事项及退还经营管理费2,769元、物业费押金509.4元、水电燃气押金1,000元、3个月物业费509元的诉请是否有事实和法律依据？2、原告请求被告免收及减半收取租金的诉请是否有事实和法律依据？3、原告主张被告向其支付违约金5,308.8元的诉请是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 关于争议焦点一。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》关于案涉经营管理费的约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。经营管理费用系被告在商场的日常管理和整体运营中所产生的所有费用，包括商业街装饰装修、广告宣传、员工工资等各项合理支出费用。本案中，原告主张解除经营管理事项并未与被告达成合意，也未能提交证据证明被告在经营管理事项方面存在严重违约行为，具备法定或约定解除事由，故原告在不享有法定或约定解除权的情况下，原告向被告出具的《关于解除运营管理（或经营管理等）事项的函》仅系其单方意思表示，不能据此认定案涉经营管理事项已解除；此外，被告向原告收取经营管理费仅系本案双方签订的《房屋租赁合同》约定的部分内容，双方之间并非委托合同关系，原告不享有任意解除权。故对原告要求确认双方于2020年9月20日解除运营管理的诉请，本院不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告在本合同签订时应向被告支付三个月的经营管理费，被告依约收取原告经营管理费2,769元、物业费509元符合合同约定。故对原告要求被告退还经营管理费2,769元、物业费509元的诉讼请求，本院不予支持。根据庭审查明的事实，案外人缴纳的物业费押金509.4元、水电燃气押金系本案被告代收，已经转交给物业公司，且本案《房屋租赁合同》尚未解除，在本案《房屋租赁合同》解除后，原告可向物业公司另行主张权利，故对原告要求被告退还物业费押金509.4元、水电燃气押金1,000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。原、被告于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。2020年初，我国发生了新冠病毒疫情突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，属不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条及第五百九十条的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原告租赁案涉房屋用于商业经营，承租人不能使用该房屋系执行政府防控决定导致。综合考虑以上事实，本院对原告要求被告减免两个月租金即4,424元（自2020年3月1日至2020年4月31日）的诉讼请求，本院予以支持。 原告所经营的美食小吃店亦于2020年4月后开始继续营业，故原告主张被告减半收取自2020年4月1日至2020年12月31日的房屋租金19,215元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三。被告作为出租方已经履行了提供租赁房屋和商业管理服务等义务，不存在违约行为，故对于原告主张被告赔偿其违约金5,308.8元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲未来商业经营管理有限公司免收原告袁敏芳自2020年2月1至2020年3月31日期间的租金共计4,424元； 二、驳回原告袁敏芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费384元，减半收取192元，由原告袁敏芳负担156元，被告株洲未来商业经营管理有限公司负担36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 董 海 涛 二〇二一年五月十二日 法官助理 实习陈伟 书 记 员 彭  婕 附本判决适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。