江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初1621号原告：盐城市后羿阳光物业服务有限公司，住所地江苏射阳经济开发区东方明珠花苑15号楼东楼301、302室。法定代表人：朱礼武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈建稳，该公司副经理。被告：王毅，男，1972年10月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告盐城市后羿阳光物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“后羿阳光公司”）与被告王毅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理，原告后羿阳光公司的委托诉讼代理人陈建稳，被告王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。后羿阳光公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业服务费6260元，违约金17136元，合计23396元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告居住于射阳县，系台阳博雅苑业主，原告为物业服务机构，从事射阳县幸福大道台阳博雅苑的物业服务，2016年10月1日至2020年9月30日被告欠台阳博雅苑物业服务费6260元，违约金17136元，合计欠原告物业服务费23396元。现由于被告久拖不还，故诉至法院，请求判如所请。本案在审理过程中，原告后羿阳光公司撤回要求被告王毅承担公共能耗费及滞纳金的诉讼请求，本院依法照准。王毅辩称，1.原告主体不适格，本来物业是阜宁为民物业，后来为民物业转让给原告，属于非法转让，请求法院依法驳回原告诉讼请求；2.原告一直不出示发改委、物价部门的文件，不认可原告提出的物业费0.95元/平方米·月，物价部门核定的物业公共服务收费标准为0.8元/平方米·月。3.原告管理巡查不到位。2016年1月家里的水从厨房流到楼下402室，且楼道都是水，导致房屋迟迟不能装修入住、出租，造成房屋损失十几万。4.原告主张违约金没有法律依据。5.2015年的物业合同未见过，也未签字。后羿阳光公司围绕诉讼请求依法提交了射阳县广达置业有限公司与后羿阳光公司于2015年12月14日签订的《物业管理委托合同》一份、射阳县物价局文件射价费字（2017）9号、收费明细、后羿阳光公司营业执照、台阳·博雅苑一期前期物业管理服务协议、台阳·博雅苑业主手册等证据，王毅围绕诉讼请求依法提交了照片3张、光盘、台阳博雅苑一期交房费用一览表等证据，经审查，上述证据符合证据的真实性、合法性要求，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告王毅系台阳博雅苑一期1号楼一单元502室业主，建筑面积104.34平方米。2015年12月14日，射阳县广达置业有限公司（合同中称“甲方”、“委托方”）与后羿阳光公司（合同中称“乙方”、“受托方”）、阜宁县为民物业服务有限公司（合同中称“丙方”）签订《物业管理委托合同》。合同约定：甲方通过协议选聘方式将台阳博雅苑委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：台阳博雅苑物业类型：商住坐落位置：开发区幸福大道北侧、兴海路东侧。建筑面积：20万平方米；其中住宅12.94万平方米，商铺1.17万平方米，办公楼、工业厂房5.73万平方米，会所0.18万平方米。第二条委托管理服务期限：物业管理服务期限为6年，自2016年3月1日起至2022年2月28日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如物业大会未成立，合同继续履行。第九条（1）在业主委员会成立之前，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），物业服务费：住宅0.6元/月·平方米；商铺1.00元/月·平方米；办公楼：1.00元/月·平方米。电梯维护费：一层0.45元/月·平方米；2层0.55元/月·平方米；3-4层0.65元/月·平方米；5层及以上0.75元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，在房屋交付时，由乙方向业主收取。（2）一期工程（1/6/7号楼）于2016年1月1日起，由乙方向业主收取，乙方自负盈亏。2017年8月31日射阳县物价局文件射价费字（2017）9号文件《关于核定“台阳·博雅苑”小区前期物业公共服务收费标准的批复》，批复如下：一、“台阳·博雅苑”小区前期物业公共服务收费按四级等级服务收取。收费标准为0.80元/平方米·月，并可根据情况上下浮动，上浮最高不超过20%，下浮不限。二、除上述收费外，还可以收取共用的电梯、水泵、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务负责代收代交的费用，此项费用必须单独立账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，每半年向全体业主公示一次。以上批复从2017年9月1日起执行。因王毅未能支付2016年10月1日至2020年9月30日的物业服务费，后羿阳光公司于2020年10月13日在被告王毅门口张贴“催缴物业服务费通知单”，王毅未交费，后羿阳光公司诉至本院，请求判如所请。本院认为：1.关于原告后羿阳光公司主体是否适格问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，射阳县广达置业有限公司系涉案房屋所在台阳博雅苑的建设单位，其与后羿阳光公司之间签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，原告后羿阳光公司为适格主体，该合同对全体业主具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。后羿阳光公司为台阳博雅苑的业主提供物业服务后，王毅作为业主负有及时交纳物业服务费的义务。2.关于物业服务费数额。后羿阳光公司以《物业管理委托合同》约定的0.6元/月·平方米，以及物价局批文许可的0.8元/月·平方米上浮至0.95元/月·平方米的标准收取2017年9月1日前及以后的物业服务费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。按照上述标准，2016年10月1日至2020年9月30日期间，王毅应当交纳物业服务费4356.2元。3.王毅关于其房屋漏水造成损失的问题，其已表示另行主张，本院在本案中不予理涉；对王毅以此作为拒交物业费的抗辩意见问题，其认为水已流至楼道，物业服务公司未能及时提醒，但未提供证据证实，本院不予采信；王毅辩称原告占用业主公共用地改建车位、楼道灯和公共部位地砖损坏未及时修理等意见，未能提交证据证实，其抗辩原告收费未出示物价局批文就可以不交纳物业服务费，没有法律依据，本院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：被告王毅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市后羿阳光物业服务有限公司支付物业服务费4356.2元。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元（已减半收取），由原告盐城市后羿阳光物业服务有限公司负担168元，由被告王毅负担25元。本判决为终审判决。审判员  杨晓明二〇二一年五月二十五日书记员  邓丽丽附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。