文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异132号异议人(案外人)卢某，男，1976年1月3日生，汉族，住上海市。申请执行人：顾某，男，1956年10月17日生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：蒋某，男，1952年10月1日生，汉族，住江苏省昆山市。被执行人：徐某，女，1967年1月11日生，汉族，住江苏省昆山市。本院在执行顾某与蒋某、徐某民间借贷纠纷一案，案号为(2020)苏0583执恢70号。案外人卢某向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人卢某提出异议称：异议人依法享有对位于上海市虹口区昆明路xxx号房地产的租赁权，贵院应该带租约拍卖。2015年9月1日，异议人与被执行人蒋某签订《租赁协议》，协议约定被执行人将案涉房屋租赁给异议人使用，租期15年，自2015年9月15日至2030年9月14日，租金每年4万元，租金支付方式为5年一次性支付，异议人享有转租权。异议人于当日一次性支付5年租金20万元，并由被执行人向其出具租金收条。后因被执行人蒋某与徐某离婚纠纷，徐某多次找异议人索要租金，要求将租金直接支付给她，并反复告知异议人，其与蒋某的离婚协议中已明确约定案涉房屋归其一人所有，故租金应当支付给她；而与此同时，蒋某亦要求异议人将租金支付给他本人。异议人与被执行人多次针对租金如何支付，支付给谁的问题进行协商，最终一致同意将租金支付给被执行人儿子蒋凌圣。异议人因担心再次出现类似问题，三方亦同意租金支付方式暂定为一年一付。而贵院查封案涉房屋时间为2016年9月14日，申请执行人的租赁关系形成时间先于查封时间。请求：撤销(2020)苏0583执恢70号执行裁定书，中止对被执行人名下上海市虹口区昆明路xxx号x层房地产的执行，请求贵院对上海市虹口区昆明路xxx号x层房地产带租约拍卖。经审查查明，顾某诉蒋某、徐某民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月24日作出(2016)苏0583民初9319号民事判决书，判决：被告蒋某、徐某于本判决生效之日起十日内支付原告顾某借款20万元，同时支付逾期付款利息损失(以20万元为本金，按照每年24%的标准，自2015年1月10日起计算至被告实际给付之日止)。案件受理费5438元、财产保全费1920元，合计7358元由被告蒋某、徐某负担。该费用原告已经预交，本院不再退还，被告在履行上述付款义务时一定支付原告。在该案审理过程中,本院于2016年9月14日查封蒋某、徐某名下位于上海市虹口区昆明路xxx号房屋（房地产权证号虹2xxxxxxxx5）。该判决生效后因被执行人未能履行判决义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为(2017)苏0583执6841号，本院终结本次执行程序。后本院恢复执行，执行案号为(2020)苏0583执恢70号，本案执行过程中，对被执行人蒋某、徐某名下位于上海市虹口区昆明路233号房地产（房地产权证号虹2xxxxxxxx5）拍卖处置过程中，本院裁定涤除异议人卢某对被执行人蒋某、徐某名下位于上海市虹口区昆明路xxx号房地产（房地产权证号虹2xxxxxxxx5）上的租赁权。另查明,位于上海市虹口区昆明路xxx号房地产（房地产权证号虹2xxxxxxxx5），登记权利人为蒋某、徐某，登记日期为2001年06月12日。2016年3月17号该房屋被上海市虹口区人民法院首次查封，后上海市虹口区人民法院将涉案房屋处理权移交至本院。异议人卢某为证明涉案房屋租赁关系形成时间先于查封时间，向本院提供了其与被执行人蒋某签订落款日期为2015年9月1日的《租赁协议》，该协议约定：一：甲方(蒋某)同意将杨浦区昆明路xxx号的门面房，使用面积为62.16平方米提供给乙方(卢某)做商铺使用。合同期限为自2015年9月15日起至2030年9月14日合同期满按本合同条款执行，注：甲方负责对租赁物维修义务；二：乙方同意在合同生效之前，先缴壹万元，租金每年肆万元整，每月房租金人民币：￥3333.33元(本合同违约金相当乙方所有投资的总金额包括装潢)，合同期届满甲方将押金归还给乙方；三：乙方上缴甲方房租的付款方式：每5年支付一次房租费，首次付款2015年9月15日20万元整，第二次日期为2020年9月15日20万元整，第三次为2025年9月15日20万元整，以此类推，乙方不得拖欠甲方房租金等内容。异议人卢某还向本院提供了2020年9月20日,其与被执行人蒋某、徐某签订的《补充约定》，内容为：位于上海虹口区昆明路xxx号房产因产权人变更，重新与乙方(卢某)签订租约合同(原产权人为蒋某与徐某共同共有，现离婚协议蒋某放弃所有权，徐某单独所有收取所有租金)继续履行和乙方(卢某)签订的原合同，租约时间和租金按原合同不变，甲方(徐某)指定蒋凌圣(身份证号码：)代收租金等内容。异议人卢某为证明已经按约支付租金向本院提供了以下证据：1、由被执行人蒋某签署的收取租金押金10000元的收条,落款日期为2015年9月1日；2、中国工商银行汇款单一份,显示2015年9月1日由异议人卢某向蒋某账户转款150000元；3、2015年9月1日被执行人蒋某向异议人卢某出具收条一张，内容为“今收到昆明路xxx号租金人民币贰拾万元(自2015年09月15日至2020年09月14日)”；4、2020年9月20日，徐某出具的收据一张，显示收到异议人卢某涉案租房款2020年9月15日至2021年9月14日39996元。异议人为证明已实际占有使用该涉案不动产，向本院提供了其与案外人李建成的租赁合同,载明,异议人将涉案房屋租赁给案外人李建成,租赁时间为2016年10月1日至2021年9月30日，第一个月租金为3500元，后面每个月租金为5000元，合同落款日期为2016年9月21日。异议人同日出具的收条一张，载明收到涉案房屋租金30000元，案外人李建成当日出具的收条，载明收到涉案房屋钥匙一套及租赁安全责任书一份。再查明，徐某、蒋某两人对于卢某持有的2015年签订的租赁协议不认可，其主张当时签署的涉案房屋租赁协议实为借款关系。当时被执行人蒋某通过中介找到案外人卢某借款10万元，因为扣除了相关利息、手续费实际仅收到8万元，当时向异议人出具了20万元的收条，并在其提供的空白的租赁合同上签字。对于2020年9月15日签订商铺租赁协议，被执行人徐某、蒋某也不认可，且他们已将收取的39996元租金(即2020年09月14日至2021年09月15日)已退回至本院执行账户。上述事实由(2016)苏0583民初9319号民事判决书、(2020)苏0583执恢70号裁定书、上海市不动产登记簿、租赁协议，补充约定、收条、收据、银行业务凭证、执行谈话笔录、补充说明、租赁协议书、租赁安全责任书等证据予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋首次查封时间为2016年3月17日。异议人卢某主张在涉案房屋查封之前已与被执行人签署了涉案房屋租赁合同，但2015年签署的涉案房屋租赁协议及2020年签署的补充约定的真实性均被涉案房屋共有人徐某、蒋某予以否认。异议人卢某与执行人蒋某、徐某之间在涉案房屋被查封之前是否存在真实、合法、有效的租赁关系存疑，且根据异议人卢某未能提供证据证明在涉案房屋查封前异议人就已经实际占有使用该涉案不动产。故异议人卢某要求中止对被执行人蒋某、徐某名下上海市虹口区昆明路xxx号房地产的执行，要求带租拍卖位于上海虹口区昆明路xxx号房产的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人卢某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审判长  徐琰审判员  张若审判员  欧平二〇二一年五月二十日法官助理李文婵书记员蒋丽欢