广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初907号原告：梅州市×××××××地产开发有限公司，地址梅州市梅江区××××××××××××××××××××××,统一社会信用代码91441402MA4UPET43N。法定代表人：姚舒扬，总经理。委托诉讼代理人：何炜宗、虞勋，该公司员工。被告：李秀霞，女，汉族，1983年8月2日出生，公民身份号码441××××××××××××821，住址广东省深圳市宝安区××××××××××××××。原告梅州市×××××××地产开发有限公司与被告李秀霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人虞勋到庭参加了诉讼，被告李秀霞经本院依法传唤，无正当理由逾期未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017264622604）及其附件、附录、补充协议，由被告配合原告到政府有关部门办理包括但不限于注销预告登记、合同备案等的手续；2.判令被告支付违约金171,774.4元；3.判令被告支付原告向贷款银行承担连带保证责任而支付的代偿款73,092.61元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2017年4月26日，原、被告双方签订了编号为2017264622604的《商品房买卖合同》及附件、附录、补充协议书，被告向原告购买位于梅州市梅江区×××××××××××××××××××××××。合同约定，该商品房购房款总价858,872元，付款方式为商业贷款。2017年5月9日，原、被告与交通银行股份有限公司梅州分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，约定由交通银行提供按揭贷款640,000元，原告承担阶段性保证责任。后因被告欠付贷款本息，交通银行起诉被告返还贷款本息及案件受理费、律师费，并要求原告对此承担连带保证责任。梅江区人民法院作出（2020）粤1402民初1778号判决：1.原告交通银行与被告李秀霞、胡练思签订的《个人房产抵押贷款合同》及相应的金融借款合同关系于本判决生效之日起解除；2.被告李秀霞、胡练思应在判决生效之日10日内，偿还借款本金613,835.68元、利息16,341.37元、罚息115.20元、利息复利304.95元、罚息复利1.39元，合计630,598.59元给原告交通银行；3.被告李秀霞、胡练思应从2020年6月1日至还清欠款之日止，以实欠本金为基数，按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计付利息，给原告交通银行；4.被告李秀霞、胡练思应在判决生效之日起10日内支付律师费18905.31元给原告交通银行；5.被告梅州市×××××××地产开发有限公司对被告李秀霞、胡练思的上述第二项、第三项、第四项判决义务承担连带清偿责任。案件受理费10,295.18元，减半收取5147.59元，由被告李秀霞、胡练思、梅州市×××××××地产开发有限公司共同负担。判决生效后，被告未于上述判决书确定的期限内向交通银行履行偿还贷款本息及支付案件受理费、律师费。后交通银行申请执行，要求原告履行（2020）粤1402民初1778号生效判决确定的保证责任，2020年12月21日，原告将贷款本息、律师费、受理费等款项共计686,928.29元支付至法院银行指定的银行账户。根据原、被告双方签订合同附件十一《补充协议》第十五条的约定，若银行行使抵押物优先受偿权，原告因承担保证责任而将被告欠银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给银行的，原告有权选择解除合同，原告选择解除与被告之间的《商品房买卖合同》的，则原告代被告向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及银行实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总价款的20%支付违约金给原告。综上，故依法提起诉讼。被告李秀霞未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。原告为证明其诉请，提交了被告身份证复印件、（2020）粤1402民初1778号民事判决书、中国建设银行网上银行电子回执、结案通知书、《商品房买卖合同》及其附件、补充协议书等予以佐证，并愿对所提交证据的真实性承担法律责任。本院经审理后，认定事实如下：2017年4月26日，原告梅州市×××××××地产开发有限公司与被告李秀霞签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2017264622604）一份，约定：被告李秀霞购买原告客天下产业园公司位于梅州市梅江区×××××××××××××××××××××××，该房屋建筑面积143.93平方米，总房价858,872元，付款方式按附件四约定其中首付款218,872元（第一期楼款85,888元须于2017年4月29日前付清；第二期楼款132,984元须于2017年5月26日付清；第三期楼款640,000元须于2017年6月29日前付清；如选择银行按揭付款方式，须同时办妥按揭申请手续）；附件十一约定第十五条约定买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。签订合同后，被告按约向原告支付了首期购房款218,872元。2017年5月9日，被告作为借款人及抵押人、原告作为担保人与交通银行股份有限公司梅州分行签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号20190149618××××××××00000437）一份，约定被告向交通银行股份有限公司梅州分行贷款640,000元，贷款期限为360月，采用等额本息还款方法，被告提供涉案房屋作为抵押担保，并由原告为被告的上述贷款提供阶段性保证。签订贷款合同后，交通银行股份有限公司梅州分行于2017年6月1日将贷款640,000元发放至原告账户。被告从2019年11月开始未按约向银行偿还贷款本息。交通银行股份有限公司梅州分行向被告催收未果后，交通银行股份有限公司梅州分行于2020年6月16日起诉至本院，本院作出（2020）粤1402民初1778号判决：1.原告交通银行与被告李秀霞、胡练思签订的《个人房产抵押贷款合同》及相应的金融借款合同关系于本判决生效之日起解除；2.被告李秀霞、胡练思应在判决生效之日10日内，偿还借款本金613,835.68元、利息16,341.37元、罚息115.20元、利息复利304.95元、罚息复利1.39元，合计630,598.59元给原告交通银行；3.被告李秀霞、胡练思应从2020年6月1日至还清欠款之日止，以实欠本金为基数，按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计付利息，给原告交通银行；4.被告李秀霞、胡练思应在判决生效之日起10日内支付律师费18,905.31元给原告交通银行；5.被告梅州市×××××××地产开发有限公司对被告李秀霞、胡练思的上述第二项、第三项、第四项判决义务承担连带清偿责任。案件受理费10,295.18元，减半收取5147.59元，由被告李秀霞、胡练思、梅州市×××××××地产开发有限公司共同负担。上述判决生效后，被告未于上述判决书确定的期限内向交通银行履行偿还贷款本息及支付案件受理费、律师费。后交通银行申请执行，原告作为担保人，共计偿还了执行款686,928.89元给交通银行股份有限公司梅州分行。因被告未按合同约定按时偿还贷款本息导致原告承担保证责任，原告遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原告梅州市×××××××地产开发有限公司与被告李秀霞签订的《商品房买卖合同（预售）》、附件及《合同补充协议》，是双方当事人协商一致后签订的，属当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。签订合同后，被告未按借款合同约定履行还款义务导致贷款银行解除借款合同由原告承担保证责任偿还全部剩余贷款本息，现原告要求解除合同、附件及补充协议，有合同为据，且符合法律规定，本院予以支持。鉴于双方签订的商品房买卖合同依法解除，原告请求被告协助办理注销预告登记及合同备案，符合规定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的问题，被告在签订合同后已按约向原告支付了首期款218,872元，并向银行按揭贷款640,000元，该按揭款已按约支付至原告的账户。被告未按约向按揭银行偿还贷款本息导致原告承担保证责任的行为，已经构成违约。因此原告主张的违约金应按双方签订的合同附件补充协议的约定计算，即被告应向原告支付违约金171,774.4元（858,872元×20%）。此外，原告因承担阶段性保证责任向交通银行股份有限公司梅州分行支付了686,928.89元，依据双方合同约定，该款项应由被告承担。庭审中，原告表示对于被告已经支付的购房款，愿意在抵扣违约金及代偿款后返还给被告。鉴于被告已向原告支付了购房款858,872元（218,872元+640,000元），因此，抵扣违约金及原告代偿款项后原告仍应返还168.71元（858,872元-171,774.4元-686,928.89元）。被告李秀霞经传票传唤拒不到庭，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利，可能引发的不利后果自行承担，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2017264622604）、附件及补充协议；二、被告李秀霞应在本判决生效之日起十五日内协助原告办理注销合同编号2017264622604《商品房买卖合同（预售）》的预告登记及备案登记等手续；三、原告梅州市×××××××地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还168.71元给被告李秀霞；四、驳回原告梅州市×××××××地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。本案的案件受理费按规定减半收取为10129.08元（此款已由原告预交），由原告梅州市×××××××地产开发有限公司负担5064.54元，被告李秀霞负担5064.54元（由被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  宋嘉奕二〇二一年五月八日书记员  杨 霓