安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初5228号 原告：吴启明，男，1976年8月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：吴志刚，安徽合望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玲玲，安徽合望律师事务所实习律师。 被告：合肥新东方外语培训学校，住所地安徽省合肥市屯溪路239号富广大厦5楼，统一社会信用代码52340111790122829A。 法定代表人：周成刚。 委托诉讼代理人：孙德芳，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告吴启明与被告合肥新东方外语培训学校（以下简称新东方学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法由审判员刘元适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴启明的委托代理人吴志刚、周玲玲，被告新东方学校的委托诉讼代理人王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴启明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金本金85215元及违约金11800元（违约金依据借款合同的约定，现暂计算至2020年8月19日，以后顺延至款清之日止），两项共计：97015元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将位于安徽省合肥市滨湖新区××座××层××室房屋（面积合计112.54平米）租赁给被告使用。合同中约定，租赁时期共6年，自2017年2月5日始至2023年2月4日。合同中还约定了租金支付时间、违约金等条款。合同签订后，被告支付了部分租金后，拖欠原告2019年8月5日至2021年2月4日租金尚未支付，经原告多次催要，被告一直未支付租金。综上所述，原、被告之间租赁关系清晰明确，证据确凿充分，被告经多次催要拒不履行给付义务，原告为维护自身合法权益，现特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新东方学校辩称：原告出租给被告的房屋未经竣工验收合格，不具备交付使用条件，原被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律法规强制性规定而无效；原告在《房屋租赁合同》中承诺租赁标的及其附属设施符合安全要求并可以正常使用，但被告承租案涉房屋期间发生玻璃爆裂、电梯故障等安全隐患，无法满足使用条件；案涉房屋的开发商已于2018年破产，因案涉房屋没有办理产权证书，原告仅对开发商享有债权，案涉房屋统一由管理人进行管理，我方已与管理人沟通退租事宜并于2019年8月14日退租，故应驳回原告的诉请；原告主张违约金没有事实基础和法律依据；原告收取了租赁押金9227.99元后至今未退还，被告保留追索的权利；《房屋租赁合同》约定租赁期限为6年，被告对案涉房屋进行了装饰装修，后因房屋未竣工验收而无法继续使用，产生的装修损失，我方保留要求赔偿的权利。 经审理查明：2017年2月5日，吴启明作为甲方、新东方学校作为乙方签订《房屋租赁合同》，吴启明与安徽瑞智房地产开发有限公司、王柏凯、王**军一并将位于合肥滨湖新区××座××层的办701-办712商业办公房屋计1145.3平方米租赁给乙方使用。其中吴启明所有的为Ａ-办709室，面积112.54平方米，占全部面积的9.826%；合同约定甲方保证合法拥有租赁标的的所有权及出租权，甲方应在本合同签订前，向乙方出具房屋土地使用权证、房屋产权证明、消防验收合格证、甲方营业执照等相关证明文件或证件的原件供乙方查验，并将上述文件或证件的复印件加盖甲方公章后交由乙方留存，作为本合同附件；租赁期限为6年，自2017年2月5日至2023年2月4日，甲方应于2017年2月5日前或双方确认的实际交付时点将租赁标的及附属设施设备交付给乙方；2017年2月5日-2020年2月4日的房屋租金为41元／㎡，月租金为46957.3元，2020年2月5日-2021年2月4日的房屋租金为42.6元／㎡，月租金为48789.78元；租金为每半年支付一次，于上一次租金结束前15天内支付下半年租金。租赁押金共计93914元，于合同生效后3个工作日内支付（甲方各房东占比分开支付）。合同还就房屋的维修、装修，双方的权利义务等事项进行了约定。 合同签订后，被告新东方学校向原告吴启明缴纳了9227.99元押金。后被告新东方学校缴纳租金至2019年8月4日。 2019年12月25日，被告新东方学校与安徽瑞智房地产开发有限公司就退租事宜进行协商。新东方学校向安徽瑞智房地产开发有限公司出具《退租房说明》一份，说明记载“我校租赁贵司位于合肥市滨湖新区××道××路××座××层房屋用于办公、教学或与教学相关的经营活动使用，现申请退租，我校将在2019年12月31日前将物品清空退还房屋。”2020年1月4日，被告合肥新东方外语培训学校将物品搬离、清空房屋。 另查明，安徽瑞智房地产开发有限公司开发的案涉中翔商业中心项目至今未完成验收交付。2018年8月31日，合肥市中级人民法院裁定受理该公司的重整申请。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、催款函、商品房买卖合同、情况说明，被告提供的（2018）皖01破申46号民事裁定书、（2018）皖01破13号决定书、微信聊天记录、退租交房说明等以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。案涉房屋未经验收合格，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定而无效。双方签订的《租赁合同》无效，但被告新东方学校因实际使用案涉房屋获得利益，应参照合同约定的租金标准向原告吴启明支付房屋使用费。新东方学校提供的《搬家运输报价表》表明，新东方学校实际于2020年1月4日将物品全部搬离，故新东方学校除已付的租金外，还应支付2019年8月5日至2020年1月4日计5个月房屋占有使用费合计23070.7元（41元/平方米×112.54平方米×5个月），扣除新东方学校已缴纳的押金9227.99元，新东方学校还应支付的房屋占有使用费为13842.71元。原告在案涉房屋未经工程质量验收合格的情况下对外出租，被告在原告未取得相关证件资料的情况下仍签订了租赁合同，导致双方签订的《租赁合同》无效，双方均有过错，故对原告要求被告支付的违约金，本院酌定自起诉之日即2021年2月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告合肥新东方外语培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告吴启明房屋占有使用费13842.71元及逾期付款利息（以13842.71元为基数，自2021年2月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告吴启明其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1113元，由原告吴启明负担1023元，由被告合肥新东方外语培训学校负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  刘元 二〇二一年五月十七日 书记员  刘元 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效 （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。