河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初655号原告：焦作市景文百货有限公司上街分公司，住所地河南省郑州市上街区济源路与金华路交叉口西南角。法定代表人：张先柱，总经理。委托诉讼代理人：周浩，河南聚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建杰，该公司经理。被告：河南禾天商贸有限公司，住所地河南省郑州市上街区济源路与金华路交叉口西南角景文百货四楼。法定代表人：孟宪兵，总经理。原告焦作市景文百货有限公司上街分公司（以下简称景文公司）与被告河南禾天商贸有限公司（以下简称禾天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景文公司的委托诉讼代理人周浩、宋建杰、被告禾天公司的法定代表人孟宪兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景文公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2018年9月30日签订的《场地合作协议》及2019年7月13日签订的《补充协议》；2、要求被告立即向原告支付租金187.632万元及违约金（租金计算自2020年1月1日起至2020年12月31日止；2021年1月1日起至实际腾空租赁物为止的租金按照合同约定继续计算，违约金按照欠款租金为基数，按照年15.4%的标准计算，自2020年1月1日起至实际付款之日为止）；3、请求判令被告向原告支付承租期间拖欠的水电、空调费及维修费共计30.06万元（之后的水电、空调费，按照合同约定继续计算至实际腾空租赁物为止）；4、要求被告向原告支付装修费90万元及赔偿金60万元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张按照银行同期贷款利率计算违约金。事实与理由：2018年9月30日，原、被告签订《场地合作协议》一份，并于2019年7月14日签订《补充协议》一份，约定被告承租原告三楼7385平方米与四楼3820平方米的场地自己经营，三楼租金为每月16元/平方米、四楼租金为每月10元/平方米。协议签订后，原告按照协议约定将租赁物交付被告，但被告却拒绝支付租金及各项费用，原告多次要求被告支付未果。综上，被告未按照约定履行付款义务的行为已构成违约，并严重损害了原告的合法权益，依照民事诉讼法第119条规定诉至法院，请求支持原告诉请。被告禾天公司辩称，原告诉称与事实不符。一、双方签订的《场地合作协议》及《补充协议》经上街区法院（2019）豫0106民初474号民事判决认定为有效的协议，不能解除。二、根据双方协议约定，被告享有15个月免租期，计算租金应自实际交付租赁物为基础，根据法院民事判决及执行通知书要求，原告应于2019年6月10日向被告交付租赁物，但实际上是原告于2019年12月20日才向被告交付租赁物，故计租日也应当顺延6个月10天。原告交付场地后，因疫情原因2020年5月1日被告才正式营业，2020年11月份经与原告总经理马绍强、张功华多次洽谈，疫情期间免租3个月，故被告应计免租期至2021年7月1日。综上，被告并不欠原告租金也不存在违约。三、关于空调、水、电费问题，原告总经理马绍强在2020年5月2日的小会议上表示，如果被告自己安装空调，给2到3个月免费使用。四、原、被告协商空调使用费每月30400元，免费3个月是91200元，而原告向被告交付的空调到2020年6月7日才能正常使用，被告自行安装的空调到2020年7月31日才正式投入使用，期间共计53天。2020年9月，原告称被告自行安装空调可以免费使用45天，故原告实际使用空调8天，共计8107元，被告5月预存空调使用费24000元，尚余15893元。五、原告实际交付租赁物的时间为2019年12月20日，在此之前的各项费用与被告无关，经营费用应自2019年12月20日后按实际产生缴纳。六、双方合同约定电费按照国家电网价格0.585元/度计算，故被告自2019年12月20日至2020年12月25日用电量为306235度，电费179147.5元；总用水量362方，每方6.5元，水费2353元；截止2020年9月下旬，被告共计预存空调使用费63593元，水电空调共计179147.5元+6400元+2353元-63593元=124307.5元。七、被告自主经营期间，原告违约强行给被告断电共计10天，关闭被告经营场地西门3天，应减免停电期间3倍即30天租金。造成损失被告10日营业额80万元，利润按10%计算为8万元，被告直接租金损失73850元，直接人员工资85333元，减免30日租金为156360元，以上被告直接损失共计395543元以及停电造成被告名誉损失100000元，共计495543元。八、该案系原告违约导致，应驳回原告要求的装修费及赔偿金。综上，被告认为，双方合同不能解除，原告违约应当赔偿由此给被告造成的损失共计495543元。被告主张抵消权，抵消原经营所欠124307.5元经营费，并赔偿剩余部分，诉讼费及律师费由原告承担并驳回原告其他诉请。经审理查明：2018年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上街区景文百货场地合作协议》一份，约定原告将其位于景文百货有限公司上街分公司三楼和四楼电影院以外场地共计11205平方米（其中三楼面积7385平方米，四楼面积3820平方米）租给被告使用。租期为2019年1月1日至2038年2月7日止。租金开始计算日期为2020年1月1日起，租金标准三楼每平方米每月16元，四楼每平方米每月10元，每月租金共计156360元。合同签订日至2019年12月31日为免租期，之后被告应每三个月缴纳一次租金，按照合同约定金额提前10天缴纳下一期租金，逾期10日内原告有权单方面解除合同并收取5‰违约金。三楼装修费用总计90万元，自2023年1月1日至2027年12月31日，被告返还全部费用，每月返还15000元。被告于合同签订后30日内进场装修，2019年2月1日前，三、四楼全部开始运营。合同并就装修、商品保险责任、消防、退出租赁、卖场管理、诚信、商业反贿赂、免责条件等其他权利义务进行约定，并加盖双方公司印章。合同签订后，在约定的期限内被告未缴纳租金，原告通知被告解除合同，被告禾天公司于2019年1月11日向本院起诉，要求景文公司继续履行合同并交付租赁物及履行出租方义务。2019年3月13日，本院作出（2019）豫0106民初474号民事判决，判决景文公司继续履行双方于2018年9月30日签订的《场地合作协议》，于判决生效后十日内将三楼和四楼电影院以外的场地交付给被告禾天公司。判决生效后，景文公司未履行，禾天公司向本院申请强制执行，通过本院执行局协调，原告于2019年6月10日将案涉场地交付给被告使用，并由双方签订交接手续。2019年7月13日，原、被告签订《补充协议》一份，约定租金起算日修改为2020年9月21日，被告应于2020年9月10日向原告支付该年度9-12月三个月的租金，如逾期，按原合同约定执行。第二条约定，免租期为原、被告双方友善合作前提下，原告对被告装修及前期营业所作出的附条件的赠予行为。第七条约定，被告保证在2019年8月1日前进场施工装修，并确保在2019年12月31日前三、四楼全部开业运营，如未按任意约定日期执行，同时被告应赔偿原告60万元，并以日逾期年租金的5‰作为违约补偿给原告。双方在协议上加盖印章。签订租赁物交接清单后，原告在执行局工作人员的见证下向被告交付了租赁场地，由被告经营使用；按照双方达成的补充协议所约定的交付租金的时间点，被告应于2020年9月10日前向原告缴纳2020年9-12月三个月的租金，至开庭之日被告未予缴纳。2020年5月17日至8月13日，被告通过银行转账向原告预存水电费四笔共计63000元，庭审中，原告予以确认。2020年11月20日，原告向被告发送催收燃气费、水电费及租金费联系函，载明被告尚欠2020年5、6、7月水电费、空调使用费及原合同保证金共计77260元；八月份水电费54267.46元；九月份水电费53250.1元；十月份水电费25109.26元，以上被告共拖欠2020年5月至10月水电费20.98万元，被告法定代表人孟宪兵在催收函上签字确认。诉讼中，原告提交用电明细表显示，2020年10月25日至2021年1月25日，按照电业局收费标准0.585元/度计算电费共计49976.57元，水费6.5元/吨共计2210元。以上事实，有当事人陈述、举证材料、庭审笔录、质证笔录等在卷为证，事实清楚，足以认定。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关于双方所签订《场地合作协议》及《补充协议》应否解除的问题。本案中，通过本院执行局协调，原告已于2019年6月10日向被告交付租赁场地，该事实由双方签字确认的交接单为凭，本院予以确认；由于原告已经向被告交付了租赁场地，已经完成了主要的合同义务，被告应按协议约定，按期足额向原告支付租赁费。根据双方所达成的《补充协议》的约定，被告应于2020年9月10日前交纳9-12月三个月的租金，到期后被告未予缴纳，经原告发送催要函，被告至今未缴纳，已构成根本违约，依据《场地合作协议》第四条的约定，被告逾期10日，原告有权单方解除合同，故原告请求解除原、被告所签订的《场地合作协议》及《补充协议》，事实清楚，证据确认充分，本院予以支持。关于被告辩称，虽然通过法院执行局双方签订了交接清单，但原告在2019年6月10日仍未实际交付租赁场地，故应继续履行合同的意见，由于被告未提交证据材料证明该事实，且也与交接清单载明的内容相悖，故本院对被告的辩解意见不予采信。关于租金的计算起始时间及计算方法问题。由于原告在2019年6月10日已向被告交付租赁物，双方又于2019年7月13日就租金缴纳的起始时间签订《补充协议》一份，补充协议明确约定被告应于2020年9月10日前交纳9-12月三个约定的租金，若未缴纳，按原合同执行。到期后被告未缴纳，且在收到原告的催收函后仍未予缴纳，已经违反了诚信原则，故原告主张按原合同执行，即自2020年1月1日开始计算租金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。庭审中，双方共同确认月租金为156360元，原告主张自2020年1月1日至2020年12月31日一年的租金为1876320元，计算准确，本院予以支持。庭审中，被告辩称，受疫情影响，应减免三个月租金，考虑到受新冠疫情的实际影响，本院酌定免除两个月的租金即312720元，故被告应支付剩余租金金额为1563600元（1876320元-312720元）。关于被告辩称，应按照合同约定，免租15个月租金的主张，在本次诉讼中，原告所主张的租金计算的开始时间为2020年1月1日,已扣除了15个月免租期，故对被告的该项辩解意见本院不予支持。关于原告主张的违约金的计算问题。由于双方合同约定标准过高，故本院确认以欠付租金为基数，自原告明确主张之日即2021年2月25日至被告实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告诉请支付租金和水电费的违约金均主张计算至实际腾房之日止，由于该时间节点尚不确定，故本院确定计算至实际履行之日止。关于原告主张的水费、电费、空调费等问题。依据催收函上载明的内容，被告共拖欠2020年5月至10月24日期间的水、电费共计20.98万元，该事实经被告签字盖章予以确认，故本院予以支持，庭审中原告自认被告预交水电费63000元，故拖欠的水电费金额为14.68万元。2020年10月24日至起诉之日期间的水、电、空调费，由于原告未提交证据证明，且双方亦未进行最终核算，故本院不予支持。原告主张返还装修费90万元，依据双方合同约定，被告应自2023年1月1日开始返还，现未到双方约定的返还日期，若双方签订的租赁合同予以解除，也不会存在继续返还装修款的问题，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张被告返还赔偿金60万元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告在答辩状中称，由于原告强行给其断电10天，关闭经营场地3天，应减免1个月租金及赔偿10天的经营损失80万元的意见，由于被告未提交证据证明原告存在强行断电的事实及给其经营造成损失的直接证据，且原告予以否认，故对被告的该项意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第三款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、解除原告焦作市景文百货有限公司上街分公司与河南禾天商贸有限公司分别于2018年9月30日、2019年7月13日所签订的《场地合作协议》及《补充协议》；二、被告河南禾天商贸有限公司应于判决生效后十日内向原告焦作市景文百货有限公司上街分公司支付租金1563600元和水电费146886.82元及违约金（以1563600元基数，自2021年2月25日至被告实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告焦作市景文百货有限公司上街分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19264元，按照诉权适度原则，原告负担10787元，被告河南禾天商贸有限公司负担8477元（原告预交诉讼费不退，待被告履行上述判决确定的义务时一并支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  朱艺枝二〇二一年五月八日书记员  杨擎天