湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0981民初477号 原告：舒建军，男，汉族，1985年10月18日出生，住沅江市。 委托诉讼代理人：谭峻毅，湖南银城律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，即代为承认、变更、放弃、代为调解、代收法律文书等。 被告：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地沅江市琼湖办事处新和社区新源北路223号。 法定代表人：周建可，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘中华，湖南天见律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。 原告舒建军与被告湖南亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒建军及其委托诉讼代理人谭峻毅、被告委托诉讼代理人刘中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒建军提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告的房屋买卖合同有效；2、请求确认沅江市蓉园小区15A01号房归原告所有；3、请依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年3月29日，因被告资金周转的困难，被告法定代表人周建可向原告父亲舒冬良借款330000元，并向原告父亲舒冬良出具了借条，口头承诺利息为月息三分。后原告父亲舒冬良多次催要此笔借款未果。2018年10月，被告法定代表人周建可电话通知原告父亲舒冬良，被告已经在沅江市开发了一个蓉园小区，可以协商以购买被告小区一套房屋的方式偿还借款。2018年10月10日，经协商，原告父亲再向被告支付100000元，借款利息折算160000元，抵扣借款330000元，房屋购买款共计590000元，被告愿意将蓉园小区15A01号房出售给原告。当日，原告父亲又向被告支付70000元房款，被告向原出具了购房收款收据，该收据上明确：2018年10月10日交房款70000元，开盘时再付30000元房款，收回所有债务凭条作为房子的房款，其他一切费用自理。但被告开盘出售房屋时，原告带着30000元资金和购房收款依据去找被告，却被被告拒绝了。原告以及原告父亲多次找被告法定代表人周建可，被告却要求加价导致协商未果，由此双方造成纠纷，原告也多次向琼湖派出所报案并反映情况。现原告认为，被告的行为违背了诚实信用，侵犯了原告的合法权益，故起诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告亚都房地产公司辩称，根据《中华人民共和国民法典》第495条，该认购收据应构成预约合同，而非正式订立的合同，不能作为正式合同确认其效力。由于原告一方不履行预约合同约定订立合同的义务在先，被告方无法与原告方正式签订商品房买卖合同。被告方不承担预约合同的违约责任。理由如下：1、预约合同时尚未确认商品房买卖价格，商品房开盘时，被告方三次以开盘价格5000多元/㎡书面通知原告方缴纳房款，原告方不愿意交纳房款，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同，且商品房买卖合同还必须网签。2、根据合同相对性原则，原告与被告虽然在购房款收据中备注了“收回所有债务凭条，作为此栋房子的房款，另外其他一切费用自理。”字样，但原告与被告之间完全没有债权债务关系，原告只在该预约购房时交纳了70000元的预约购房款，原告仍需履行预约购房合同续交该房屋的剩余购房款60多万元。因原告明确表示不接受该价格，只愿交预约合同上已经写明的30000元，才导致双方不能达成合意，未签订正式合同。被告并未违反预约合同约定，而是由于原告违约，不履行交纳剩余房款的义务，才导致本案正式合同无法签订。且预约合同明显约定不明，被告起诉确认预约合同的效力却又不实际履行预约合同，实为无效诉讼。3、原告方在未与被告方签订商品房买卖合同，未缴清剩房款60多万元，被告方未向原告交付房屋的情况下，强占被告房屋并强行装修使用，该行为涉嫌违法犯罪，请求法庭在该案的判决中综合考虑该因素。4、被告方于2019年、2020年先后三次发函给原告，通知其签订正式购房合同，发出了要求其履行预约合同中的支付剩余房款签订商品房买卖合同的要约，但原告方不承诺履行，导致正式的商品房买卖合同不能签订，因此被告的要约系原告未接受，未承诺，该合同未成立；法院也无法确认该合同的效力。5、该预约合同存在履行内容不明确不能继续履行，存在无法执行的风险。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的购房款收据、报案登记资料具有真实性、合法性及关联性，其证明效力予以认定；其提供的舒冬良常住人口登记卡、周建可出具给舒冬良的借条具有真实性及合法性，能够证实购房款收据载明的“收回所有债务凭条”中债权凭证的由来，与本案具有关联性，其证明效力予以认定。原告提供的诉争房屋户型房子信息系复印件，无法证明其来源，缺乏客观性，其证明效力不予认定。被告提供的“通知”，能够证实被告通知原告办理蓉园小区9栋15A01号房相关手续并交纳剩余房款合同约定事实，其证明效力予以认定，被告提供的沅江市商品房买卖合同缺乏关联性，其证明效力不予认定。 经审理查明，2014年3月29日，被告法定代表人周建可向原告父亲舒冬良共计借款330000元，并由周建可向舒冬良出具了借款290000元及40000元的借条两张，其中40000元的借条上载明了不计息的内容。后周建可为偿还借款，与原告父亲舒冬良协商，将上述借款转为被告公司开发的蓉园小区一套房屋的房款，并于2018年10月10日，向原告出具了购房收款收据一张，载明“今收到舒建军购房款9#13A01现金柒万元（开盘时付房款叁万元，收回所有债务凭条作为此栋房子的房款，另外其他一切费用自理）”。收款收据上有周建可的个人印章及被告公司的公章。楼盘开盘后，原、被告因房价产生争议。后被告通知原告办理相关手续，要求原告按每平方米5398元的价格支付9栋15A01房的房款。 另查明，购房收款收据中虽载明房屋号为9#13A01，但原、被告在后续处理房屋事宜及庭审过程中均主张的房屋号为9#15A01。2020年11月份，原告对9#15A01室进行了装修，原、被告因此产生纠纷。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否形成了房屋买卖合同关系；2、原告的诉求是否能够得到支持。现分述如下： 首先，就购房款收据而言，其形式虽为预约，但其载明的“开盘时付房款叁万元，收回所有债务凭条作为此栋房子的房款，另外其他一切费用自理。”，由被告盖章确认后，实际上系被告亚都房地产公司作出的自愿承继周建可在舒冬良处的债务作为舒建军购房款的承诺，该内容符合合同要约承诺的性质要求，对各方当事人产生合同法意义上的约束力。同时，该约定亦明确了原告的合同义务，即周建可的债务冲抵一部分房款后，余下房款出具收据时支付7万元，开盘时支付3万元。故尽管原、被告之间未签订书面的房屋买卖合同，但作为房屋买卖合同，买受人的主要义务是向出卖人支付价款，出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，根据原、被告合同义务的履行情况来看，被告收取7万元房款并承诺借款转为房款后，原告仅负有支付余款3万元并交付债务凭证的义务。据此，因原告履行了主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立。另购房收款收据中载明房屋号虽为9#13A01，但原、被告在后续处理房屋事宜及庭审过程中主张的房屋号均为9#15A01，视为原、被告对原合同进行了变更。综上，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。 关于原告要求被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续的诉讼请求，本院认为，案涉房屋号、价款、付款方式已无争议，关于其他未达成的约定，可通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，并不构成法律上或者事实上的履行障碍，故原告要求继续履行合同的诉讼请求能够得到支持，被告负有收取余下房款及债权凭证后交付房屋的义务。但原告要求本判决生效后被告立即为原告办理房产过户手续的要求，因房屋过户登记系登记机关的职能，被告只负有协助办理过户登记的义务，在原告并未付清全部房款时，要求被告履行协助过户的条件尚不成就，故对原告的上述请求，本院不予支持。关于原告请求确认沅江市蓉园小区15A01号房归原告所有的诉讼请求，因原告尚未办理房屋过户登记，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十一条、第六十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、原告舒建军与被告湖南亚都房地产有限公司之间的房屋买卖合同有效； 二、被告湖南亚都房地产有限公司在原告舒建军支付3万元房款并交付债权凭证后，将蓉园小区9#15A01号房屋交付给原告； 三、驳回原告舒建军的其他诉讼请求。 本案案件受理费3875元，由被告湖南亚都房地产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员  刘泽华 二〇二一年五月十一日 法官 助理  肖晓蓉 代理书记员  谭 俊 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。