广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3011号原告：广东城大实业有限公司（以下简称：城大公司），住所地广州市海珠区南洲路66号之11首层。法定代表人：王彬。委托代理人：陈伟奇，系广东盈隆律师事务所律师。委托代理人：钟颖湘，系广东盈隆律师事务所律师。被告：广州市沥辉物业管理有限公司（以下简称：沥辉公司），住所地广州市海珠区星晖三街8号。法定代表人：郭瑞愉。被告：广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社（以下简称：沥滘联合社），住所地广州市海珠区沥滘村东街10号。负责人：郭瑞愉。两被告共同委托代理人：何妍、万海龙，系广东法制盛邦律师事务所律师。原告城大公司诉被告沥辉公司、沥滘联合社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告城大公司的委托代理人陈伟奇、钟颖湘，两被告的委托代理人何妍、万海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年5月6日，被告沥滘联合社与案外人广州新华南鞋业实业有限公司（以下简称：华南鞋业公司）签订《租赁协议书》，由被告沥滘联合社出租讼争场地给华南鞋业公司使用，合同约定了双方的权利义务。2015年7月22日，华南鞋业公司与广东城大建设工程有限公司签订《协议书》，华南鞋业公司将上述场地租赁关系的权利义务转让给广东城大建设工程有限公司，2016年12月19日，被告华南鞋业公司与原告签订协议，同意将上述合同的权利义务转让给原告。2017年5月两被告与原告签订《补充协议（四）》，同意华南鞋业公司租赁合同的权利义务转让给原告，故原告正式承接了华南鞋业公司与被告沥滘联合社签订的《租赁合同》及附件中的权利义务，成为该合同的承租人。之后，由于两被告一直未能提交出租场地的一次土建消防验收资料，导致我司一直未能办理装修工程消防验收手续，经被告口头同意，我司委托案外人对承租场地的消防设施进行改造，至2018年11月5日才通过消防验收，给我司造成了极大的损失，故起诉要求：1.判令原告与被告沥辉公司签订的租赁合同的租期顺延从2018年11月1日至2033年10月31日；2.判令被告沥辉公司向原告支付一次消防整改费用：土建消防工程劳务费1200000元，消防机电改造工程款415000元，消防楼梯、通道土建改造费用1143720.38元，共计2758720.38元及利息（利息按照中国人民银行同期同贷利率计算，从起诉之日起计算至实际付清之日止）；3.判令被告沥辉公司向原告支付经济损失3555109元；4.判令被告沥滘联合社对被告沥辉公司上述应支付给原告的整改费用、经济损失承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由二被告承担。被告沥滘联合社辩称，我司不是适格被告，另外原告在明知涉案房屋存在一次消防未验收的情况下仍继续租赁，应自行承担一切经济损失，原告要求顺延合同的期限没有任何法律依据，综上，故不同意原告的诉请。被告沥辉公司辩称，同意被告沥滘联合社的答辩意见，不同意原告的诉请。经审理查明，2007年5月6日，被告沥滘联合社（甲方）与案外人华南鞋业公司（乙方）签订《租赁协议书》，主要内容：1、甲方同意出租沥滘现代城A1-A6裙楼首层、二层，面积约1100平方米商业性质的房屋和外广场给乙方，租赁期限15年，从乙方向甲方交缴首次约定租金之日起计算；2、甲方有责任提供上述商业性质的房屋和外广场给乙方使用（在合法竣工验收后的十天内交付使用，交付使用标准详见协议附件），如延期移交，则装修期和缴纳租金的时间相应顺延，等。协议的《附件清单》共有15项，其中第8项是《关于对沥滘农民新村建筑工程消防设计的审核意见》（穗公消（建）审2003第0187号）。因被告沥滘联合社未能在2007年10月1日前交付出租的场地，双方签订《补充协议（一）》和《补充协议（二）》，对原租赁合同约定的保证金和预付的租金、交付的期限作出变更。2015年7月22日，华南鞋业公司与广东城大建设工程有限公司签订《协议书》，华南鞋业公司将上述《租赁协议书》约定的场地租赁的权利义务转让给广东城大建设工程有限公司。2016年12月19日，被告沥滘联合社（甲方）与华南鞋业公司（乙方）与原告（丙方）签订《补充协议（三）》，约定：1、甲方同意《租赁协议书》、《补充协议》、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》中的乙方变更为丙方；2、甲、丙双方共同确认租赁房屋计租面积为10410平方米，租赁期租金按此房屋面积计算；3、甲、丙双方确认《租赁协议书》场地接收时间为：2016年12月1日，即租赁期为：2017年5月1日至2032年4月30日，共计十五年，2017年5月1日开始收租金；3、签订本补充协议书时，甲方向丙方提供商业房产证、消防验收合格证、环评验收合格证，等。2017年5月被告沥滘联合社（甲方）与原告（乙方）、被告沥辉公司（丙方）签订《补充协议（四）》，主要内容：1、乙方为案涉场地的承租方，全部承接原承租人华南鞋业公司的全部权利义务；2、甲方是涉案场地的产权人，丙方是涉场地的出租人，乙方是涉案场地的承租人；3、甲方是涉案物业的产权人，并是丙方的行政主管单位，甲方有义务确保乙方在租赁期间的正常经营，涉及办证、资料及对外协调等事务给予乙方大力支持和配合，等。2015年5月6日，被告沥滘联合社向原承租人华南鞋业公司发出《通知》，主要内容：华南鞋业公司承租的涉案场地现已经竣工验收及消防验收，可经营使用，已符合约定的交付条件，要求承租人收到通知后15天内办理交付手续。2015年5月12日，华南鞋业公司向被告沥滘联合社复函，表示双方要到现场核定验收，确定是否符合合同约定的标准。2015年7月22日，被告沥滘联合社再次致函华南鞋业公司，表示其已提交《建设工程消防验收的意见书》，符合约定的交付标准。同日，华南鞋业公司又致函被告沥滘联合社，明确表示其提交的资料不符合涉案场地的消防验收标准，要求对方提交符合标准的消防验收资料。2016年3月11日，被告沥滘联合社向华南鞋业公司发出《通知》，主要内容，其出租给承租人的涉案物业已经竣工验收及消防验收，可经营使用，已符合交付标准，要求承租人15天内办理接收手续。2016年8月3日，华南鞋业公司复函被告沥滘联合社，表示鉴于2016年7月25日再收到被告沥滘联合社发出的接收通知书，同意于2016年8月3日到现场核定验收租赁房屋。2017年12月8日，原告向被告沥辉公司发出《关于提供一次土建消防验收合格证的函》，其中内容：其公司进场已近一年，但出租方仍未提供一次土建消防验收合格证资料，要求被告沥辉公司尽快提供，以免造成损失。同年12月21日，原告向被告沥滘联合社发出《关于贵社未能提供星晖园A幢裙楼首二层一次土建消防验收合格证造成损失的函》，表示由于被告沥滘联合社未按合同约定提供涉案场地土建消防验收合格的相关资料，导致无法进行二次装修消防工程，造成严重损失，现只能暂停交租，并要求减免全部租金。2018年4月1日，原告针对被告沥辉公司发出《催租函》，再次回复被告沥滘联合社《关于未能提供一次土建消防验收合格证带来工作影响和经济损失的函》，表示因出租方未能按合同约定提供一次消防验收合格资料，违约方在出租方，要求出租方高度重视消防验收问题，不要采取过激行动。因双方就涉案场地一次消防验收问题协议不成，原告自行委托相关的工程公司对涉案场地一次消防问题进行改造，2018年11月5日，广州市消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，对涉案场地的消防工程验收合格。其中该报告记载出如下内容：本次验收范围为Al-A6栋裙楼土建工程部分总面积为10410平方米。该工程消防设施由穗港消防服务公司施工安装，由广东和星消防设施检测中心有限公司实施检测。原告为证明其诉讼请求提供了如下主要证据：1、关于工程劳务费1200000元和消防机电改造工程款415000元的证据。原告提供了《土建消防工程服务协议书》一份，该协议的甲方为原告，乙方是刘泽年。合同约定了涉案消防工程的资询服务费为1200000元。《工程劳务结算书》一份，该协议的甲方为原告，乙方是刘泽年。说明于2020年1月31日前结清上述两项工程的工程款。2、为证明聘请广东城大建设工程有限公司对涉案房屋进行消防整改、土建改造费用共1143720.38元，提供了如下证据：《广州市建设工程施工合同》及《报价清单》、工程进度款申请报告（2017年3月1日、2017年6月5日、2018年9月2日）、《工程结算审核确认表》、《工程单项结算书》、《招商银行付款回单》，其中《工程结算审核确认表》列明了工程结算的具体项目：（1）消防机电设备房土建；（2）消防机电设备房土建；（3）间墙拆除工程；（4）废旧设备拆除；（5）消防楼梯改造；（6）防火门、防火卷帘。在本案审理过程中，本院根据被告的申请摇珠确定委托了广州市吉光工程造价咨询有限公司对涉案的消防改造工程的实际价格进行评估。同时根据评估所的要求，本院也协同评估所到消防部门调取了涉案工程验收时的相关证据。该所于2021年2月4日，向本院发出《关于申请城大沥滘商业广场首层、二层室内消防改造工程造价鉴定的退审函》，表示目前双方所提供的材料无法满足鉴定所需，无法确保鉴定成果的公平公正，故申请退审。本院收到该函件后，询问双方当事人是否还有鉴定所需的材料可以补充，双方当事人均表示已没有其他鉴定所需的材料可以补充。之后，鉴定公司退还相关的鉴定资料给本院。在庭审过程中，原告撤回了要求被告赔偿因消防设施整改造的经济损失3555109元的诉讼请求，本院以口头裁定准予原告的撤诉申请。本院认为，被告沥滘联合社（甲方）与案外人华南鞋业公司（乙方）签订《租赁协议书》及相关的补充协议，没有违反法律的强制性规定，合法有效。之后华南鞋业公司在征得出租方同意的情况下将承租人变更为本案原告，并无不当，故原告是本案的适格主体。同时，两被告也与原告协商一致将上述合同的出租人变更为被告沥辉公司，被告沥滘联合社是涉案场地的产权人。一、关于原告与被告沥辉公司签订的租赁合同租期是否顺延问题。合同的期限应当由双方当事人协商确定，原告要求将合同的期限顺延至2033年10月31日，没有法律依据，本院不予支持。二、关于被告作为出租方交付给原告承租的涉案场地是否应当具备一次消防验收交付标准问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。虽然双方于2007年5月6日签订《租赁协议书》，没有明确约定出租人交付给原告承租的场地应当具备一次消防验收的标准，但2016年12月19日，被告沥滘联合社、华南公司与原告签订《补充协议（三）》第九点明确约定，出租方应当提供消防验收合格证。而被告沥滘联合社向承租人发出的接收场地《通知》的内容也明确表示“出租的涉案场地现已经竣工验收及消防验收，可经营使用。”，这说明出租人所出租给原告的涉案场地在交付时应当符合一次消防验收标准。被告辩称，其出租给原告的场地是有造消防工程，也经工程验收合格，但由于该消防工程未经消防部门消防验收合格，视为不符合合同约定的一次消防验收合格的条件，其抗辩理由不成立。所以原告要求被告支付因一次消防验收改造所需要的费用，是可以的，但因双方对于整改所需要的具体费用争议较大，而专业的评估机构根据双方所提供的证据及向消防部门调取的材料无法评估，所以本院根据双方的陈述、提供的材料、生活常识、双方的举证责任分配等因素进行确定。（一）关于土建消防工程劳务费1200000元和消防机电改造工程款415000元。本院认为，土建消防工程是专业性非常强的业务，应当由具备相应资质的单位承揽完成，而根据原告向本院提供的《土建消防工程服务协议书》和《工程劳务结算书》，上述1615000元的业务是由原告分包给不具备资质的刘某年个人，显然有违常理，本院不予认定。原告要求被告支付上述款项，依据不足，本院不予支持。（二）关于消防楼梯、通道土建改造费用1143720.38元及利息问题。原告聘请广东城大建设工程有限公司对涉案场地进行消防改造、土建改造支付了1143720.38元，提供了如下证据：《广州市建设工程施工合同》及《报价清单》、工程进度款申请报告（2017年3月1日、2017年6月5日、2018年9月2日）、《工程结算审核确认表》、《工程单项结算书》、《招商银行付款回单》，其中《工程结算审核确认表》列明了工程结算的具体项目。上述证据形成完整的证据链，在被告不能提供有力的证据进行反驳的情况下，上述证据具有相当的可信性，本院予以认定。被告沥辉公司应赔偿该费用给原告。因双方对于改造的费用一直存在较大的争议，这与合同的签订不够明确有密切关系，责任在于双方，故原告要求被告支付利息，依据不足，本院不予支持。（三）关于原告要求被告沥滘联合社对被告沥辉公司上述应支付给原告的整改费用承担连带清偿责任问题。虽然根据2017年5月被告沥滘联合社（甲方）与原告（乙方）、被告沥辉公司（丙方）签订的《补充协议（四）》的约定，涉案场地的出租人由被告沥滘联合社变更为被告沥辉公司，但该补充协议同时约定被告沥滘联合社是涉案物业的产权人，其有义务确保原告在租赁期间的正常经营，涉及办证、资料及对外协调等事务给予乙方大力支持和配合。现涉案场地在未经消防验收合格前，确因为其所交付的场地没有经一次消防验收合格而需要改造，所以原告要求被告沥滘联合社对改造的费用承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告沥辉公司在本判决生效之日起10日内赔偿一次消防改造工程款1143720.38元给原告城大公司，被告沥滘联合社承担连带清偿责任；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28869.76元，由原告负担16000元，被告沥辉公司负担12869.76元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邝荣勋二〇二一年五月七日书记员  尹卫华崔希明