贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8916号原告：贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业），住所贵州省贵阳市经济技术开发区小河珠江湾畔诺丁山21栋。法定代表人：黄源，职务董事长。委托诉讼代理人：吴风林，特别代理。委托诉讼代理人：董昶峰，特别代理。被告：李xx敏，女，1965年6月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告兴隆物业与被告李xx敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆物业委托诉讼代理人吴风林、被告李洪敏均到庭参加了诉讼，本案因疫情原因扣除相应审限，现已审理终结。原告兴隆物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费6902.4元（计算起止时间：2016年1月1日至2019年12月31日，87.18㎡×1.65元/月/㎡×48个月）及违约金1380.48元，共计8282.88元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的兴隆城市花园二期沐风园13栋1单元1层4号（建筑面积87.6㎡）的业主。被告于2011年9月11日与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.65元／㎡／月的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额的20％向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2016年1月1日至2019年12月31日，被告欠物业费6902.4元。原告多次对被告催交，均无果。被告拒不交纳物业费行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至法院。被告李xx敏辩称：第一，被告在2011年9月11日预购了案涉房屋，面积87㎡，系案涉房的业主。第二，原告诉状所列的部份事实不符，物管费金额不对。原、被告于2011年9月11日签订的合同约定物管费是1.25元/月/㎡，交房时未经法定程序擅自涨价至1.35元/月/㎡，而诉讼状中又再次擅自增加到1.65元/月/㎡，与双方当事人所签原始合同不符。第三，原告未经业主委员会授权或物价局定价、房管部门备案私自乱定价、乱收费，亦未提交相应涨价的依据，是违反合同约定的行为，被告不予认可。第三，被告没有违约，不应当承担违约金，而且就算有违约金，3%的计算方法亦明显不对。因为原告才是违约方，首先其未履行《前期物业服务协议》服务合同约定的义务，如门禁系统失效、园区内公共设施损害严重未修复、园区环境脏乱、安保岗位缺人、管理人存在严重失职等情况；还存在业主项违规搭建无人管、停电停水不知道、发生盗窃无人过问，时有安保夜间上班唱歌扰民，排污管申诉无人管，窗边、阳台垃圾横飞，无人清理的情况，故原告违约在先，被告可相应履行抗辩权。其次，原告也没有对物管费用、账务进行公示。综上，本案是物业服务合同纠纷，原告未提交证据证明其履行了合同约定的义务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了相应文件约定的质量要求，亦未提交证据证明其涨价具备合法性，未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果，且被告认为原告违反《前期物业服务协议》约定是众所周知的事实，为维护被告的权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：兴隆城市花园小区坐落于贵州省贵阳市原小河区，于2000年由贵阳铁五建房地产开发有限公司承建，该小区一期项目由采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居组成，二期包含桃源居、沐风园。2009年7月1日，贵阳铁五建房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告兴隆物业签订了《物业服务合同》，约定贵阳铁五建房地产开发有限公司选聘原告兴隆物业对兴隆城市花园沐风园提供物业管理服务；合同对乙方应提供前期物业管理服务内容进行了约定，包括物业共用部分、公共设施的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅：0.8元／月／㎡、电梯房住宅1.25元／月／㎡；业主应于“房屋销售合同”约定交房之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按日按未付款项的1%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年7月1日起至小区业主委员会成立之日止；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告李xx敏系兴隆城市花园沐风园13栋1单元1层4号（建筑面积87.6㎡）即案涉房屋的业主，于2011年9月11日与原告签订《前期物业服务服务协议》，约定由原告对其房屋（建筑面积87.6㎡）提供前期物业管理，物业服务费用为高层住宅1.25元/月/㎡，被告应于商品房买卖合同约定的交房之日起全额交纳物业服务费用，并在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费用，之后按季度交纳，被告在每季度开始前五日履行交纳义务，若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求甲方补交从逾期之日起按每天3%交纳违约金，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。被告陈述其虽然与原告签订合同约定的物业费标准是1.25元/月/㎡，但其在收房时被要求按照1.35元/月/㎡交纳物业服务费，其考虑到与原告和平相处也接受了该标准，并交纳至2015年12月，但后来原告又将物业服务费的标准从2016年1月1日开始调整至1.65元/月/㎡，并未经过其同意，故其未再交纳相关费用。原告则主张其涨价系经过合法程序，原告应当按照调价后标准交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费。原告为证明其主张向本院提交了：《关于调整兴隆沐风园物业服务费的意见征集表》《2016年物业费上调意见征集汇总》、《沐风园2016年物业费调价情况说明》，证明原告就物业服务费的上调向小区业主进行了意见征集，沐风园小区住宅业主1067户（面积111889.07㎡），公司1户（面积为9594.77㎡），竣工面积共计121483.84㎡。同意上调物业服务费667户、占62.50%，面积77766.93㎡、占64.01%；大部分人同意就同意调整的26户、占2.43%，面积3754.21㎡、占3.09%；联系不上尚未入住和弃权的业主37户、占3.46%，面积2153.98㎡、占1.77%；要求适当调整的业主7户、占0.66%，面积550.55㎡、占0.45%；不同意调整的330户、占28.36%；面积27663.47㎡、占22.77%。其中同意上调的人数和面积均超过总人数和总面积的半数以上，符合法定程序，沐风园的服务费标准从2016年1月1日起上调至1.65元/月/㎡，原告亦已将涨价结果向经开区住建局、兴隆社区等相关部门进行报备，被告应当参照此执行。被告对该组证据均不予认可，同时提交了一份《关于沐风园小区物业费调价的说明》及《关于2015沐风园业主满意度调查的说明》，证明原告与房开公司签订的合同约定的是1.25元/月/㎡，而在2015年、2016年连续涨价为1.35元/月/㎡、1.65元/月/㎡没有依据，且不符合常理。另，1.兴隆城市花园至今未成立业主委员会。2.在本院受理的原告与其他业主的物业服务合同纠纷案件中查明：2012年9月12日，贵阳铁五建房地产开发有限公司与原告兴隆物业签订了《兴隆城市花园沐风园前期物业服务合同》，合同仅对前述2009年7月1日的《物业服务合同》部分内容进行了修改，合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅：0.85元/月/㎡、电梯房住宅1.35元/月/㎡；第二十九条：本合同期限自2012年9月1日起至小区业主委员会成立并与选聘的新的物业公司签订正式的物业服务合同之日止，原告并对上述涨价事宜在小区内进行了公示。3.被告还提交了照片若干，证明原告提供的物业服务不到位，小区环境脏、乱、差以及安全、安保等问题已经存续很长时间，至今没有改善。同时，在本院受理的同批次案件中，亦有其他业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，贵阳铁五建房地产开发有限公司作为兴隆城市花园的建设单位，选聘兴隆物业作为小区物业服务企业并签订了《物业服务合同》《兴隆城市花园沐风园前期物业服务合同》，该合同对兴隆城市花园沐风园的业主均具有约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方已形成了物业管理服务合同关系，被告理应向原告履行交纳物业服务费的义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于原告在2016年调整物业服务费标准的行为对被告是否有效？根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条第一款：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告兴隆物业在涨价前已经向兴隆城市花园沐风园1067户业主就上调物管费发放了《关于调整兴隆沐风园物业服务费的意见征集表》征集意见，其上调物业服务费的行为取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并按照上调后的收费标准交纳了物业服务费。同时，原告兴隆物业已对其上调物业服务费的行为依法向相关监管部门书面报送了备案报告，上调结果应当对全体业主具有约束力，故被告应当按照上调后的物业的服务费标准即1.65元/月/㎡向原告交纳2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，计算为1.65元/月/㎡×87.6㎡×48个月=6937.92元，原告诉请6902.4元，本院从其自愿。关于被告提出“物管费涨价未经法定程序，应当按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的标准收取物管费”的辩解理由，如前所述，原告兴隆物业上调物业服务费的行为程序合法，上调结果应当对全体业主具有约束力，本院该辩称不予采纳。关于被告提出“原告未履行合同约定的服务义务，其可以履行抗辩权”的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在兴隆物业已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和兴隆物业的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故本院对该辩称亦不予采纳。对于原告主张的违约金，因本案被告及其他涉案业主均提出小区存在环境脏乱差、安保及管理较差情况，而原告的服务不到位、长期未能进行妥善解决及管护义务，可见原告在履行合同过程中确实存在一定的瑕疵，且原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告并未提交证据证明其催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李xx敏于本判决生效之日起五日内向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6902.4元；二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李xx敏负担。本判决为终审判决。审判员  王珏二〇二一年五月六日法官助理犹伟书记员胡兰