淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1784号原告：张培元，男，1986年4月28日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：严文静（系张培元妻子），女，1991年2月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路110号312室，统一社会信用代码：9132080077869666XB。法定代表人：林诗河，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖辉清，男，1984年9月6日出生，汉族，该公司员工，住淮安市淮阴区。原告张培元与被告江苏威如房地产有限公司（以下简称：威如房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易诉讼程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理，原告张培元委托代理人严文静，被告威如房产委托代理人廖辉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培元向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金39433.35元（2018年6月7日至2019年1月14日期间违约金，按照房款总价597475元的日万分之三计算）；2、判令被告按约支付原告2019年1月14日至2021年1月14日两年物业费3599.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月12日签订合同，约定购买被告开发的位于清江浦区住房一套，购房金额为597475元，原告按约履行付款义务。合同约定，被告应于2015年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，被告曾电话通知2016年6月8日领取房屋，原告到房屋交接现场要求被告出示相关房屋验收证明文件，遭到被告拒绝。2015年8月16日，原、被告就延期交付达成《延期交付南门尚城延期交付赔偿补充协议》，被告同意按总价597475元，自2015年4月1日起按每日万分之三标准赔付原告至实际交房当日。但是被告拒不支付逾期交房违约金，原告于2018年6月7日起诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金，贵院于2018年6月29日作出（2018）苏0812民初5873号民事判决书，判决被告支付原告2015年4月1日至2018年6月7日期间的逾期交房违约金，并要求被告于判决生效后五日内交付涉案房屋。该判决生效后，经贵院强制执行，被告于2019年1月14日才交付涉案房屋，自2018年6月7日起至2019年1月14日期间，被告逾期交房220天，故被告应该支付该期间的逾期交房违约金。此外，根据双方补充协议约定，被告应免除原告从交房之日起所购房源两年物业费，双方商品房买卖合同附件四约定物业费为1.32元/月/平方米。为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告威如房产辩称：关于原告的逾期交房违约金已经有过判决书，而且原告明确表示2018年6月7日之后的逾期交房违约金不再主张，原告再次主张逾期交房违约金违反了一事不再理的原则，应予以驳回；在原告拿房时，我公司明确表示出示维修资金收据或者将维修资金的钱交给我们，我公司才能交房，而原告既没有出示维修资金收据也没有将维修资金交给我们，所以我们才没有交房，是原告的过错，我方不存在逾期交房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告威如房产系淮安市解放西路100号友创·南门尚城小区的开发企业。2014年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告出售的友创·南门尚城3区3号楼704室房屋一套，房屋总价款597475元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年3月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。合同第九条约定：逾期交房不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2014年5月12日，原告支付了购房首付款307475元，于同年7月4日支付了剩余的房款29万元。因被告未按合同约定期限履行交房义务，原、被告于2015年8月16日签订了《友创·南门尚城延期交付赔偿补充协议》一份，约定：根据原、被告签订商品房买卖合同之约定，应于2015年3月31日将商品房交付原告使用，因故延期交付，被告同意按照合同总价每日万分之三标准赔付原告（自2015年4月1日起至交房当日），交房时现金结算赔付款；原告免除被告所购房源两年物业管理费，从交房之日算起；本协议签订后，原告不得再就本房源的延期交房事宜向被告提出其他要求。2016年1月6日，被告向原告支付了2015年4月1日至5月31日的逾期交房违约金10934元。2016年3月29日，案涉小区取得单位工程竣工验收证明书。2016年6月8日，被告电话通知原告来拿房，由于被告未提供房屋验收的相关证明文件，原告拒绝拿房。2018年1月4日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋给予竣工验收备案登记。因部分业主没有及时缴纳公共维修资金，被告先后于2018年2月6日、2018年3月11日、2018年3月29日在小区贴出通知，要求业主到政务服务中心缴清房屋公共维修资金，并将缴费凭证复印件交给被告。2019年1月，原告缴纳了涉案房屋的住宅维修资金。2019年1月19日，原告支付2018年1月4日至2021年1月3日期间物业费4500元，每年物业费为1500元。原告于2018年6月7日起诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金，本院于2018年6月29日以（2018）苏0812民初5873号民事判决书，判决被告支付原告2015年4月1日至2018年6月7日期间的逾期交房违约金，并要求被告于判决生效后五日内交付涉案房屋。在该案件庭审过程中，原告陈述2018年6月7日之后的违约金不主张。该判决生效后，经原告申请，本院强制执行，被告支付上述期间逾期交房违约金132460元，并于2019年1月14日交付涉案房屋给原告。现原告主张被告支付2018年6月7日至2019年1月14日期间逾期交房违约金，并要求被告按照承诺支付两年物业费，引发本次诉讼。本院认为：原告张培元与被告江苏威如房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》和《友创·南门尚城延期交付赔偿补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了全部购房款，被告应按照合同和补充协议的约定交付房屋并支付违约金。由于被告威如房产未履行承诺和约定，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的支付。根据约定，被告应当及时将符合约定的房屋交付给原告。涉案房屋于2018年1月4日即经过竣工验收备案，符合交付房屋条件，该案件判决书生效后，被告拒不履行交房义务，直至2019年1月14日经本院执行局强制执行才交付涉案房屋，上述事实表明被告威如房产主观上存在故意。原告虽在（2018）苏0812民初5873号案的庭审中陈述不主张2018年6月7日之后的违约金，是基于房屋已经符合交付条件的情况下被告为减少损失应当尽快交付。但被告在原告前往领取房屋时未能按约定提供约定的材料，原告不接收房屋符合合同约定。由于被告不能按照合同约定交房，最终通过法院强制才交房，系被告故意扩大损失，属出现了新情况，不构成重复起诉。综上，原告要求被告支付2018年6月7日至2019年1月14日期间逾期交房违约金，本院照准。新建商品房的购买人应当在办理房屋入住手续前缴存首期维修资金；在办理新建商品房初始登记时，尚未售出房屋及购买人尚未缴存的首期维修资金，开发建设单位应代为先行缴存。据此，维修基金的交纳与否，也不能成为被告拒绝交房的理由。现被告以原告未能缴纳住房维修基金导致其逾期交房，理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金的标准问题，虽然商品房买卖合同约定逾期交房违约金标准为已付房款的日万分之一，但补充协议将该标准调整为日万分之三，应视为双方对原合同违约金条款进行了变更，该补充协议对双方具有约束力，且被告也已经按该标准向原告承担前期逾期交房违约金，故现仍应按该标准支付违约金。按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金，并未超过法律规定，且该期间的违约金系被告怠于履行义务所致。现原告要求被告支付2018年6月8日至交房之日2019年1月14日期间的逾期交房违约金39433.35元，本院予以支持。根据原、被告签订的《延期交付南门尚城延期交付赔偿补充协议》，被告应该免除原告自交房之日起两年物业费3000元，原告已经支付该期间物业费，故被告应按约定支付原告物业费3000元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏威如房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张培元2018年6月8日至2019年1月14日期间的逾期交房违约金39433.35元、物业费3000元，合计42433.35元；二、驳回原告张培元其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元，由被告江苏威如房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年五月二十日法官助理 朱惠娟书 记 员 邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。