广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终566号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李春园，女，1992年8月17日出生，壮族，住广西壮族自治区柳城县。 委托诉讼代理人：罗海华，广西网盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严格格，广西网盾律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：方宝祥，男，1966年12月15日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚玉梅，女，1967年3月6日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 二被上诉人的委托诉讼代理人：周文晋，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 原审第三人：覃春龙，男，1987年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 原审第三人：黄炎梅，女，1992年8月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 上诉人李春园因与被上诉人方宝祥、姚玉梅及原审第三人覃春龙、黄炎梅租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李春园上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判方宝祥、姚玉梅退还李春园保证金20000元及两个月租金15395.7元，驳回方宝祥、姚玉梅的全部诉讼请求；二、诉讼费用全部由方宝祥、姚玉梅承担。事实和理由：一、一审判决认定李春园欠付方宝祥、姚玉梅2019年的三个月租金21582.75元、方宝祥、姚玉梅未收到李春园所缴纳的20000元保证金，违背事实。原审第三人覃春龙的租期是2018年10月23日至2019年5月8日，交纳租金61922元，保证金15000元，李春园的租期是2019年5月12日至2020年3月31日，交纳租金78008.25元，保证金20000元；李春园补给覃春龙租金17265元、保证金15000元，方宝祥、姚玉梅从覃春龙承租至李春园退租应收租金122665.41元，覃春龙与李春园合计支付租金122665.25元，方宝祥、姚玉梅已经足额收取了租金。原审第三人覃春龙于2019年4月19日已经向方宝祥、姚玉梅方宝祥交纳了2020年5月、6月、7月租金21582元，李春园便于2019年5月4日至5月10日将2019年5月12日至7月23日的租金总计17265元补给了覃春龙，那么之后李春园向方宝祥、姚玉梅方宝祥支付的租金21582.75元就是2019年8月至10月的租金，李春园又替代方宝祥、姚玉梅退还覃春龙保证金15000元，抵消了覃春龙交给方宝祥、姚玉梅的保证金15000元，剩余5000元交给方宝祥、姚玉梅方宝祥。根据本案查明的客观事实及公民的生活交易习惯，本案的租金与保证金经三方协商一致已互相抵消，债务已经消灭，一审错误判决导致已经消灭的债务再行循环追索。从李春园提供的银行流水、支付宝、微信交易明细清单可知，李春园每次都按照合同约定足额缴纳所有租金，并未拖欠任何租金，否则，李春园每次转账的时间与金额就不可能会与合同约定的租金数额及租赁时间一一对应，也不会计算得如此精准、一致。一审法院要求李春园另行向覃春龙、黄炎梅主张的消极裁判，使得李春园要起诉覃春龙追索，覃春龙要起诉方宝祥、姚玉梅追索，方宝祥、姚玉梅再向李春园追索，既浪费司法资源又造成当事人的诉累，与维护各方当事人利益、简化当事人诉讼流程的司法理念相违背，二审法院应当予以纠正。二、李春园与方宝祥、姚玉梅协商一致解除租赁合同，一审法院认定属于李春园违约存在错误。1、李春园与方宝祥、姚玉梅所签订的书面《租赁合同》系空白格式合同，合同内第一条第四款中并未约定明确的租赁期限，仅有第二条第二款约定了递增租金的数额，李春园也没有按合同中约定的年租金进行支付。因此，租赁合同只能证明双方存在租赁关系，合同基本条款并不具备，李春园与方宝祥、姚玉梅之间属于不定期租赁合同关系，双方均有权随时解除合同，双方对涉案租金及保证金的抵扣存在争议，并不代表李春园存在违约。一审法院凭借租金数额条款认定本案为定期租赁合同的做法过于教条，并未考虑合同的实际履行情况及客观原因，亦违背了合同法的平等自愿、诚实守信原则。2、李春园与方宝祥、姚玉梅在一审过程中均认定双方已协商解除合同关系，一审法院在认定涉案《租赁合同》于2020年4月6日解除的同时又认定李春园违约，明显自相矛盾。3、据广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见》，新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法总则》第180条第2款规定的不可抗力。李春园因疫情原因与方宝祥、姚玉梅协商解除合同的，应当按照《中华人民共和国民法总则》第180条和《中华人民共和国合同法》第94条第1项、第117条、第118条的规定处理，李春园也不构成违约。四、一审法院没有查明方宝祥、姚玉梅诉讼委托代理人身份不合法，应当予以纠正。李春园在庭审后发现，本案方宝祥、姚玉梅经常居住地位于鱼峰区，案件管辖适用不动产所在地管辖，由城中区人民法院受理，而方宝祥、姚玉梅一审诉讼代理人执业范围为柳南区，即被上述人一审代理人周文晋跨区域代理，违反了民事诉讼法司法解释，二审法院应对此予以纠正。五、李春园与方宝祥、姚玉梅之间的租赁关系已于2020年4月6日解除，方宝祥、姚玉梅应当退回李春园2020年2月、3月疫情期间的租金。参考（2019）桂1281民初1766号判决书等有关审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件案例，人民法院应当考虑减免李春园2020年2月、3月疫情期间的租金。执行国家要求的防疫管控措施造成李春园经营的商铺暂停营业，既是承租人李春园的义务也是出租人方宝祥、姚玉梅的责任，由此造成的损失应根据公平原则双方共同承担，二审法院应支持李春园减免2020年2、3月份租金的诉求，以营造良好的社会营商环境、维护社会稳定。 方宝祥、姚玉梅辩称，黄炎梅、覃春龙与方宝祥、姚玉梅的租赁合同与本案租赁合同为不同的法律关系，不能混同。方宝祥、姚玉梅不认可李春园替代退还了15000元押金给覃春龙。方宝祥、姚玉梅也没有与李春园达成解除合同的合意。李春园的上诉请求不能成立，一审判决正确，应当予以维持。 覃春龙、黄炎梅未陈述意见。 李春园向一审法院起诉请求：一、方宝祥、姚玉梅退还李春园两个月租金15395.7元、房屋押金20000元；二、本案诉讼费用由方宝祥、姚玉梅承担。 方宝祥、姚玉梅向一审法院反诉请求：一、李春园向方宝祥、姚玉梅支付拖欠的2019年8、9、10三个月的租金21582.75元（7194.25元×3=21582.75元）以及2020年4、5月的租金15395.7元（7697.85元×2=15395.7元）；二、李春园按每天万分之五的利率向方宝祥、姚玉梅支付滞纳金直至租金还清时止，至反诉时暂计4747.12元；三、李春园向方宝祥、姚玉梅支付违约金15000元；四、本案诉讼费用由李春园承担。 一审法院认定事实：2019年5月10日，方宝祥、姚玉梅作为甲方与李春园作为乙方签了一份《租赁合同》，约定甲方将位于柳州市城中区方使用。关于租金的约定：自计租日至2019年4月9日年租金7194.25元；自2020年1月1日至2021年1月1日年租金7697.85元；自2021年1月1日至2022年1月1日，年租金8236.7元；自2022年1月1日至2023年1月1日年租金为8813.27元；自2023年1月1日至2024年1月1日年租金9436.42元。先交付租金后使用，租金按3个月支付及一次性支付3个月租金，每次提前10天支付下一阶段租金。合同签订之日，乙方应向甲方交纳2个月租金作为保证金即20000元，租赁期如乙方无任何违约，租赁期满5日内，甲方将保证金无息退还乙方，但乙方违约，该保证金将作为对甲方的补偿不予退还，若保证金不足以补偿乙方所欠金额，则甲方有权向乙方进行追偿。租赁期内，如乙方因特殊原因无法经营，需要转租的第三方时，必须告知甲方，由甲方与第三方另行签订租赁合同，同时不得损害甲方租金收益。乙方未能履行合同约定义务，甲方已收租金和保证金不予退还。庭审中，方宝祥、姚玉梅、李春园均称该《租赁合同》中关于租金的约定存在笔误，约定的应为月租金的金额，而非“年”租金的金额。合同签订后，李春园分别于2019年5月9日、2019年5月10日、2019年10月12日向方宝祥转账6582.75元、20000元、16067元（三笔款共计42649.75元）。李春园称其已经支付租金至2020年3月份，通过其母亲罗玉梅向方宝祥转账支付2020年1-3月租金23093.5元，经方宝祥、姚玉梅与李春园、覃春龙、黄炎梅协商一致，方宝祥、姚玉梅无需直接退押金15000元及2019年5月至7月份的租金21582元给覃春龙，由李春园将以上款项代付给覃春龙，视为李春园已向方宝祥、姚玉梅支付了15000元的保证金及2019年5月至7月份的租金，余下的租金系李春园向方宝祥转账支付的。方宝祥、姚玉梅认可收到李春园2019年5-7月、11-12月、2020年1-3月租金23093.5元，但不认可三方曾协商一致将覃春龙向其支付的押金及2019年5月至7月份的租金转作为李春园支付的，并称因覃春龙违约，其不予退还覃春龙已经支付的押金及2019年5月至7月份的租金，李春园2019年5月9日支付的三个月租金系2019年5月至7月的，而非李春园主张的2019年8月至10月的租金。方宝祥、姚玉梅与李春园均认定双方签订的《租赁合同》已经解除，但对解除的时间有异议。李春园称其于2020年3月底提出解除合同，被告于4月6日更换门锁，故租赁合同于2020年4月6日解除。方宝祥、姚玉梅称李春园在门面的一个烤箱迟迟未搬走，直至2020年5月份经其向李春园询问后，李春园答复让其处理，故其在5月21日才更换的门锁，故合同于2020年5月21日解除。 另查明，方宝祥、姚玉梅作为甲方与黄炎梅作为乙方于2018年10月23日签订一份《租赁合同》，约定方宝祥、姚玉梅将涉案万达广场18栋1-68号商铺出租给黄炎梅使用，租金约定的期限从2018年10月23日至2023年4月8日，第一年（2018年10月23日至2019年4月8日）租金每月6723.6元、第二年租金每月7194.25元、第三年租金每月7697.83元、第四年每月租金8236.7元、第五年租金每月8813.27元。合同签订之日，乙方应向甲方交纳保证金15000元，租赁期如乙方无任何违约，租赁期满5日内，甲方将保证金无息退还乙方，但乙方违约，该保证金将作为对甲方的补偿不予退还，若保证金不足以补偿乙方所欠金额，则甲方有权向乙方进行追偿。租赁期内，如乙方因特殊原因无法经营，需要转租的第三方时，必须告知甲方，由甲方与第三方另行签订租赁合同，同时不得损害甲方租金收益。乙方未能履行合同约定义务，甲方已收租金和保证金不予退还。2019年5月10日，覃春龙于向李春园出具《收据》，确认收到李春园的转让费60000元、租金（5、6、7月）、押金15000元。李春园称是从覃春龙、黄炎梅处转租给本案租赁房屋。覃春龙、黄炎梅称其二人系夫妻关系。 一审法院认为，方宝祥、姚玉梅与李春园签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。关于租赁合同的解除。方宝祥、姚玉梅与李春园均认定双方签订的《租赁合同》已经解除，但对解除的时间有异议。李春园主张其于2020年3月底提出解除合同，方宝祥、姚玉梅于4月6日更换门锁，故租赁合同于2020年4月6日解除。方宝祥、姚玉梅主张其于2020年5月21日才更换的门锁，故合同于2020年5月21日解除。根据李春园提交的双方微信聊天记录，姚玉梅于2020年4月6日微信中告知李春园已经更换门锁，故涉案房屋在2020年4月6日已经移交至方宝祥、姚玉梅占有，李春园对涉案房屋已经不具备占有、支配的权利，故一审法院采信李春园的意见，确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月6日解除。关于保证金。方宝祥、姚玉梅与李春园签订的《租赁合同》约定的保证金为20000元。根据本案证据及当事人陈述，李春园向方宝祥、姚玉梅支付了保证金5000元。李春园主张余下保证金15000元系用覃春龙、黄炎梅支付给方宝祥、姚玉梅的押金抵扣。方宝祥、姚玉梅不予认定。因李春园并无证据证明曾与方宝祥、姚玉梅协商一致用覃春龙、黄炎梅支付给方宝祥、姚玉梅的押金抵扣李春园应支付的保证金15000元，故一审法院对李春园的主张不予采信。另根据该《租赁合同》约定的租金从计租日支付至2024年1月1日，故方宝祥、姚玉梅与李春园约定的租赁期限至2024年1月1日止，李春园在履行租赁合同过程中要求退租并未按约支付保证金，方宝祥、姚玉梅主张李春园违约，一审法院予以采信。根据该《租赁合同》的约定，李春园违约，保证金作为对方宝祥、姚玉梅的补偿不予退还，故李春园要求方宝祥、姚玉梅退还押金即合同约定的保证金20000元，无事实和法律依据，法院不予支持。关于租金。根据双方的诉状及庭审中的陈述，李春园与方宝祥、姚玉梅约定的2019年的月租金为7194.25元。李春园主张其与方宝祥、姚玉梅、覃春龙、黄炎梅协商一致，李春园需支付的2019年5月至7月份的租金系用覃春龙、黄炎梅支付给方宝祥、姚玉梅的2019年5月至7月份租金抵扣。方宝祥、姚玉梅不予认可。因李春园并无证据证明曾与方宝祥、姚玉梅协商一致用覃春龙、黄炎梅支付给方宝祥、姚玉梅的2019年5月至7月份租金抵扣李春园应支付的2019年5月至7月份租金，故法院对李春园的该主张不予采信。李春园系于2019年5月9日向方宝祥、姚玉梅支付了三个月的租金，之后的三个月租金未支付，故方宝祥、姚玉梅要求李春园支付2019年的三个月租金21582.75元（7194.25元×3个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。因李春园已经向方宝祥、姚玉梅支付了2020年1-3月份的租金，故李春园仍需向方宝祥、姚玉梅支付2020年4月1日至4月6日的租金1539.57元（7697.85元÷30天×6天）。关于李春园向覃春龙、黄炎梅支付的押金及2019年5月至7月份租金，由李春园另行向覃春龙、黄炎梅主张。李春园主张因2020年的疫情原因，要求方宝祥、姚玉梅退还两个月租金15395.7元。因李春园并无证据证明其因疫情无法经营商铺，且《租赁合同》约定有李春园未能履行合同约定义务的，方宝祥、姚玉梅已收租金不予退还，故李春园要求方宝祥、姚玉梅退还租金15395.7元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于方宝祥、姚玉梅主张的滞纳金及违约金15000元，因方宝祥、姚玉梅与李春园签订的《租赁合同》并未有滞纳金及违约金的约定，且方宝祥、姚玉梅已经在本案中主张保证金不予退还的违约责任，故方宝祥、姚玉梅要求李春园支付滞纳金及违约金15000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、李春园向方宝祥、姚玉梅支付2019年的三个月租金21582.75元、2020年4月1日至4月6日的租金1539.57元，以上共计23122.32元；二、驳回原告（反诉被告）李春园的诉讼请求；三、驳回方宝祥、姚玉梅的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费685元（李春园已预交），由李春园负担；一审反诉案件受理费672元（方宝祥、姚玉梅已预交），由李春园负担252元，方宝祥、姚玉梅负担420元。 本院二审期间，上诉人李春园向本院提交了新证据：一、覃春龙在2018年10月23日至2019年4月19日期间向方宝祥微信转账支付的电子凭证，欲证明覃春龙向方宝祥支付了2018年10月23日至2019年7月23日的租金、押金总计76922元。二、李春园在2019年5月4日至2019年5月9日期间向覃春龙转账支付92265元的电子支付凭证，欲证明李春园向覃春龙支付了2019年5月12日至7月23日的租金、门面转让费和押金合计92265元。方宝祥、姚玉梅对前述转账支付凭证的真实性无异议，本院予以确认。李春园提交的电子支付凭证证明了覃春龙在转让门面给李春园使用之前已经支付了2019年7月23日之前的租金，李春园向覃春龙支付了15000元门面押金。 一审查明的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，李春园在2019年12月23日发送微信告知方宝祥将另有发展，已经贴出转让铺面广告。方宝祥没有提出异议。在李春园与姚玉梅协商的过程中，姚玉梅曾答应退还5000元押金给李春园。姚玉梅咨询律师后，又拒绝退还李春园的押金。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明的事实，方宝祥、姚玉梅与李春园签订租赁合同并由李春园在2019年5月开始使用门面后，覃春龙、黄炎梅与方宝祥、姚玉梅之间的租赁合同就已经解除。覃春龙在解除合同之前已经向方宝祥支付门面租金至2019年7月，方宝祥、姚玉梅没有直接把2019年5月至2019年7月的租金退还给覃春龙，而由李春园把相应的租金直接支付给覃春龙。李春园以替代方宝祥、姚玉梅退还覃春龙租金的方式支付了2019年5月至7月的租金。至2020年4月6日李春园与方宝祥、姚玉梅解除合同时，李春园只有2020年4月1日至6日的租金未予支付。同样，李春园代方宝祥、姚玉梅向覃春龙退还了租赁押金15000元，李春园实际向方宝祥、姚玉梅支付的押金是20000元。方宝祥、姚玉梅明知李春园替代退还覃春龙三个月的租金和15000元押金的事实，还主张李春园欠付三个租金，实际只收取李春园5000元租赁押金。方宝祥、姚玉梅的主张与事实不符，有违诚实信用，本院不予支持。 至于李春园解除合同是否承担违约责任的问题。方宝祥、姚玉梅与李春园签订的租赁合同中的租赁期限条款中没有约定租赁期限届满日期。虽然双方当事人租赁合同中约定有各期间段不同的租金标准，但是不能据此推定租赁合同的履行期限。由于租赁期限约定不明，本租赁合同应为不定期租赁合同。方宝祥、姚玉梅主张李春园解除合同是单方提前解除合同违约，没有合同依据，本院不予支持。方宝祥、姚玉梅应当退还李春园押金20000元。 至于疫情期间的租金是否应当予以免除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。据此，不可抗力只是免除违约责任的法定事由，不能据此要求免除合同义务。李春园租赁的房屋不是国有房屋，由方宝祥、姚玉梅所有。如果防控疫情的措施确实影响到李春园的经营，李春园可以与出租方协商减免租金。李春园主张方宝祥、姚玉梅应退还疫情期间的租金，没有依据，本院不予支持。 综上所述，李春园的部分上诉请求成立，本院对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1573号民事判决第二项和第三项； 二、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1573号民事判决第一项为李春园应于本判决生效之日起十日内向方宝祥、姚玉梅支付2020年4月1日至4月6日的租金1539.57元； 三、方宝祥、姚玉梅应于本判决生效之日起十日内退还李春园押金20000元； 四、驳回李春园的其他诉讼请求； 五、驳回方宝祥、姚玉梅的其他反诉请求。 以上第二项、第三项支付义务抵付后，方宝祥、姚玉梅应于本判决生效之日起十日内向李春园支付18460.43元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费685元（李春园已预交），由李春园负担298元，由方宝祥、姚玉梅负担387元。一审反诉案件受理费672元（方宝祥、姚玉梅已预交），由李春园负担26元，方宝祥、姚玉梅负担646元。二审案件受理费685元（李春园已预交），由李春园负担298元，由方宝祥、姚玉梅负担387元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二一年五月二十一日 书记员 陈梦圆