文书内容江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初1814号原告：盐城绿都物业服务有限公司，住所地盐城市大丰区高新技术区五一路1号。法定代表人：赵敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张道明，该公司项目经理。代理权限：特别授权代理。被告：季茂岗，男，1963年5月15日生，汉族，居民，住江苏省滨海县东坎镇阜东北路181号，现住江苏省滨海县。原告盐城绿都物业服务有限公司（以下简称绿都物业公司）与被告季茂岗物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告绿都物业公司的委托诉讼代理人张道明、被告季茂岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿都物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2017年10月1日至2021年10月1日物业费5032元，滞纳金5508元，合计10540元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年9月30日，以原告原企业名称滨海绿都物业管理有限公司与被告签订前期物业服务协议；约定了相关权利义务。被告未履行交纳物业费义务，原告多次上门催交物业费，被告至今未尽交纳物业费义务，故诉至法院。被告季茂岗辩称,对于物业费在2017年之前都交的，2017年之后未交的原因有三点:1.原告未能履约给本人造成了直接财产损失；2.原告违约在先，应承担全部责任；3.原告提出的收费标准错误。综上，请求人民法院判令原告赔偿由此造成的损失3100元。并将渗水部位修好；将物业费标准调整为0.5元/㎡/月；本人不承担滞纳金和诉讼费用。在此基础上，本人将按时缴纳物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月6日，被告季茂岗与滨海滨湖绿都置业有限公司签订商品房买卖合同，购买绿都佳苑小区5幢206室，该房屋建筑面积为137.9平方米；另购买5幢11号车库1间，建筑面积为16.8平方米，合同约定2012年10月1日前，滨海滨湖绿都置业有限公司向被告季茂岗交付该商品房。2011年9月4日，滨海绿都物业服务有限公司（甲方）与季茂岗（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定主要内容对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……依据本协议向甲方按时如数交纳物业管理服务费用……住宅物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.5元收取……非住宅物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.5元收取（车库）。2012年9月30日，滨海绿都物业服务有限公司（甲方）与被告季茂岗（乙方）签订《物业管理费收缴协议》，约定主要内容为：“根据滨海县物价局颁发的滨海县物业服务收费管理办法（滨价发[2012]39号文件）及《关于“绿都佳苑”小区前期物业公共服务费标准的批复》，乙方每月应向甲方缴纳物业管理费91.08元，全年1093元……住宅建筑面积137.9平方米，单价每月0.6元/㎡，储藏室建筑面积16.65平方米，单价每月0.5元/㎡……公共水电费用预缴单价每月0.1元/㎡，向甲方缴纳当年物业管理费1093元，预缴公共水电费用每年1.2元/㎡；乙方应及时交清物业费。如延期缴纳，甲方可按延期天数每天加收延期缴纳金额千分之二的滞纳金”。2014年8月4日，滨海绿都物业服务有限公司更名为盐城绿都物业服务有限公司。被告季茂岗5幢206室住宅每月应缴纳物业费为137.9㎡×0.6元/㎡=82.74元，从2017年10月1日起至2021年5月31日止欠缴原告物业费为82.74元/月×44个月=3640.56元，公共能耗费为137.9㎡×0.1元/㎡/月×44个月=606.76元；储藏室每月应缴纳物业费为16.65㎡×0.5元/㎡=8.325元，从2017年10月1日起至2021年5月31日止欠缴原告物业费为8.325元/月×44个月=366.3元。被告季茂岗合计欠原告费用为4613.62元。对被告欠缴的物业费，原告多次向被告发出催交物业费的通知，但被告未能支付。以上事实，有《前期物业管理服务协议》《物业管理费收缴协议》《关于“绿都佳苑”小区前期物业公共服务费标准的批复》以及原告的庭审陈述等证据在卷佐证，作为认定本案事实的依据。本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用，故绿都物业公司有权要求业主季茂岗支付物业费，季茂岗有权要求绿都物业公司提供相应的服务。关于房屋墙面渗水问题，根据滨海县普通住宅物业管理服务等级标准（五级），物业公司每年年底或年初对房屋和公共部位、公共设施设备……进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价……落实维修资金。从季茂岗提供的照片来看，房屋墙体渗水,涂料起皮、脱落，绿都物业公司在接到季茂岗反映的上述问题后未能及时沟通处理和上报公共维修资金解决，未尽到物业管理责任。关于切断太阳能水管问题，虽然是开发商维修屋顶切断被告太阳能水管，但绿都物业公司作为小区物业管理部门应当及时告知业主维修事项，监督开发商维修行为，因此绿都物业公司服务具有一定瑕疵。关于物业费收费标准问题，绿都物业公司收费标准是根据滨海物价局批复,可上浮20%，并且原被告签订的物业管理收缴协议上约定住宅收费标准为0.6元，对被告陈述签订时不知情不予采信。关于季茂岗提出反诉问题，反诉状中第二、第三项请求是对本案抗辩，不构成反诉，对第一项请求，本院认为，绿都物业公司不是维修义务主体，故对季茂岗的反诉不予支持。季茂岗作为业主，应配合物业共同做好小区管理，若认为其自身权益受到损害，应及时向有关主管部门或相关单位反映、申诉或起诉，但拒交物业服务费既不符合协议约定,也不利于现有问题的解决。鉴于本案绿都物业公司存在一定的服务瑕疵，故对绿都物业公司主张的滞纳金不予支持，物业服务费酌定按80%收取，即4613.62元×80%=3690.9元。综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定判决如下：一、被告季茂岗于本判决生效之日起十日内向原告盐城绿都物业服务有限公司支付自2017年10月1日起至2021年5月31日止的物业费3690.9元；二、驳回原告盐城绿都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，由原告盐城绿都物业服务有限公司负担12元，被告季茂岗负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 李东升二〇二一年五月三十一日法官助理 王必武书 记 员 董亚吉附录法律条文1.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2.《第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。