河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0125民初51号 原告：范立芬，女，1978年10月12日生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：刘树臣，河北日星律师事务所律师。 被告：丁振江，男，1963年4月18日生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：韩立杰，河北峥嵘律师事务所律师。 被告：张发生，男，1951年10月24日生，汉族，住行唐县。 第三人：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地行唐县胡家庄新村。 法定代表人：刘三元，该公司负责人。 委托诉讼代理人：崔书霞，该公司经理。 原告范立芬与被告丁振江、张发生、第三人行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称元霞物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范立芬及其委托诉讼代理人刘树臣、被告张发生、被告丁振江的委托诉讼代理人韩立杰、第三人元霞物公司法定代表人刘三元及委托诉讼代理人崔书霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范立芬向本院提出诉讼请求：判令二被告停止干涉原告对楼南小院行使使用权。事实与理由：2017年3月18日，我购买周会奇行唐县，范围包括1号楼3单元101室至4单元102室楼南小院。购买后，我欲对楼南小院依法利用，进行绿化和种菜，但二被告出面干涉，两次将我的花苗拨除。在我购房时，物业公司经业主委员会同意，将1号楼3单元101室至4单元102室楼南小院交我有偿使用。我将此证据拿出，与二被告交涉无果。为维护我的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 原告范立芬提交了以下证据： 1.2017年3月18日收款票据1份，用于证明原告购买周会奇房子，对涉案小院享有永久使用权。 2.2017年3月18日甲方行唐县元霞物业服务有限公司与乙方范立芬签订的使用小院协议1份，用于证明原告对涉案小院享有使用权。 3.2015年12月1日河北厚达房地产开发有限公司福鑫源业主委员会交接协议及补充说明各1份，用于证明原、被告居住小区有业主委员会。 4.2017年2月12日会议记录1份，用于证明业主同意小院由原告使用。 被告丁振江辩称，本案诉争位于被告楼南地域属于胡家庄新村全体业主共有，根据《民法典》第271条规定应当由全体业主共有共同管理，原告对此无独自使用权，原告所诉取得被告楼南小院未经业主大会依照法定程序讨论通过，其使用权不受法律保护是不合法权益，应当依法驳回原告诉讼请求。 被告张发生辩称，楼南小院所有权是全体业主共有，范立芬圈地是侵权行为，应当立即停止侵害，排除妨碍。楼南小院的所有权是全体业主共有，并没有出卖给任何人，更没有出卖给范立芬，该小区没有成立业委会，更不存在业委会出卖的可能性，出卖小院得走法定程序，应当由整个小区专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，如此才能买卖，原告无证据证明经过了以上程序。物业管理公司行使物业管理权而不是处分权，没有任何权利出卖全体业主的小院，因此范立芬圈小院是没有事实及法律依据。根据《民法典》第二百七十四条之规定，楼南小院占地部分建设用地使用权属于全体业主共有。被答辩人虽然提供了其与物业公司、业主委员会签订的有偿使用协议，但据《民法典》第二百七十八条第（九）项之规定，未经业主大会的有效决议授权，业主委员会无权许可他人独占使用共有物。被答辩人明知物业公司无权许可其独占楼南小院部分，仍与其签订协议，不能据此取得该部分单独占有使用权。范立芬圈地种菜浇地，水灌了答辩人地下室，水阴湿浸泡答辩人的楼房，导致楼地基下降，整栋楼成了危房，范立芬应当排除妨害，答辩人是在维护自己及全体业主的合法权益。小区并没有规划菜地，因此圈地种菜不符合小区的基本功能。对其违反《民法典》相关规定圈占的小院部分属于非法利益，不应受到法律保护，法院应当驳回其诉讼请求。 第三人元霞物业公司辩称，小区业主委员会成立于2015年，全体业主同意情况下业主委员会和我公司签订物业合同，涉案小院问题上，是经过业委会各组长全体通过的，业主委员会是国家承认的，小院经国家有关部门审核批准，住建局有批文，我公司是有权利对外租赁的，租赁费用于补贴物业费用。 对于当事人提交的证据，本院组织当事人进行质证。被告丁振江对原告提交的证据质证称，对原告提交的证据1和2真实性有异议，第三人为周会奇出具的收据时间与原告签订协议时间一致，明显系原告与第三人恶意串通签订的虚假协议。物业公司无权处置业主共有部分。对证据3没有提供原件和保存原件单位盖章，对其真实性不予认可，对合法性及证明目的也不予认可，从交接协议中可以看出当时该小区尚未全部完工，至少有四栋楼尚未验收，尚未出售全部房屋，不可能产生业主委员会，原告并未提供业主选举业主委员会的记录。对证据4合法性不予认可，证明目的不予认可，1号楼南边小院如何做出的会议最终结论没有显示，因为业主共有部位修建、重建、改建设施的决议，不符合当时物权法第76条规定，表决人数显然达不到法定的比例，该记录合法性我方不认可。 被告张发生对原告提交的证据称，我是2015年购买的房子，当时我购买房子的时候没有小院，小院是周会奇购买房子后圈的，不是原告购买后圈的小院。当时物业问我是否购买，我没有买，后把我们南边都圈了起来，原告浇地的水也都到了小院，导致房子下沉。 第三人元霞物业公司对原告提交的证据质证称，对证据无异议，协议是我公司根据周会奇购买房子的时间补充签订的，小院是2017年建的，周会奇购买的时候没有小院，业主委员会委托我公司承建的，由于我公司没有钱，所以周会奇个人将小院整理了，当时与周会奇是口头协议，后租赁给周会奇。承建后有乡政府、住建局、纪检委审查通过。 原告庭审时称，周会奇支付的小院使用费用是为全体业主利益出资的，不存在物业公司出卖的问题，证据1、2并不矛盾，协议是一个补充协议，两份协议更能印证原告对涉案小院拥有使用权。我购买周会奇房子时带着楼南小院的，使用权是终身的。 本院经审理认定事实如下：福馨园系胡家庄新村工程项目。2017年3月18日原告范立芬购买周会奇福馨园1号楼4单元101室房屋，同日第三人元霞物业公司作为甲方、范立芬作为乙方双方签订小院使用协议：甲方受业主委员会委托整改1号楼南面的荒地，物业公司没有资金，由业主范立芬出资整改成小院，由于小院一直闲置，没有资金偿还范立芬，双方协商把褔馨园1号楼3单元101室至4单元102室楼南侧小院归褔馨园1号楼4单元101室业主范立芬永久性使用，并由元霞物业公司开具收据：今收到周会奇小院交来共计120000元，壹拾贰万元整，此院归周会奇永久使用，收款人崔书霞，交款人周会奇。原告范立芬在2017年期间对诉争小院进行绿化使用时二被告进行干涉，交涉未果，原告起诉。 本院认为，民事主体的合法权益受法律保护，民事主体依法享有物权。本案争议的焦点问题是原告是否依法享有对诉争小院的合法使用权。原告提交与第三人签订的小院使用协议及第三人出具的收款收据用来证明对诉争小院享有使用权。首先，目前没有证据证明该小院属建设项目范围。其次，根据法律规定，改建、重建建筑物及其设施以及改变共有部分的用途属业主共同决定事项，该事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第三人元霞物业公司称接受业主委员会委托为了小区美化建设的小院，第三人提交的会议记录由9位楼长签名和写明了“参加业主委员会全体丁家泉、李彦涛、乔军飞”，内容涉及了1号楼南边小院问题，未就小院如何处置进行说明，该会议记录并不能体现业主表决形成业主决定，第三人称小院承建后有乡政府、住建局、纪检委审查通过，也没有提交相关证据，原告及第三人未提供业主大会决定，不能证明建设小院是由业主决定。第三人元霞物业公司与原告范立芬签订小院使用协议，缺乏法律依据。综上所述，原告范立芬提交的证据不足以证明原告对涉案小院享有合法使用权，其请求被告停止妨害的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十四条、第二百七十四条、第二百七十八条规定，判决如下： 驳回原告范立芬的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告范立芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省行唐县，邮政编码：050600，收件人：材料收转窗口，联系电话：0311-826××××9）。上诉案件受理费100元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  盖渍旭 二〇二一年五月二十一日 书记员  段彦曲