西安市鄠邑区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0118民初3684号   原告（反诉被告）：陕西泾渭房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区房，统一社会信用代码：91610000719797284K。   法定代表人：杨涛。   委托诉讼代理人：魏宪合，陕西泽诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王玉佩，陕西泽诚律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：西安皇金管家物业管理有限公司户县分公司。住所地：西安市鄠邑区南侧帕堤欧公馆。统一社会信用代码：91610125051577248T。.   诉讼代表人：张亭。   委托诉讼代理人：庞怀孝，陕西伟龙律师事务所律师。   被告：西安皇金管家物业管理有限公司。住所地：西安市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2399。   法定代表人：王波。   委托诉讼代理人：庞怀孝，陕西伟龙律师事务所律师。   原告陕西泾渭房地产开发有限公司（以下简称泾渭公司）与被告西安皇金管家物业管理有限公司户县分公司（以下简称皇金管家户县分公司）、西安皇金管家物业管理有限公司（以下简称皇金管家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案原告泾渭公司之委托诉讼代理人魏宪合、王玉佩，被告皇金管家户县分公司和被告皇金管家公司之共同委托诉讼代理人庞怀孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告泾渭公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同返还原告支付的租金1260000元；2、依法判令二被告共同向原告赔偿装修损失共计1495105.09元；3、依法判令二被告向原告支付违约金175766.5元（以1260000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年7月1日计算至2019年8月19日。按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际付清之日止； 4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由： 2017年7月1日，我公司与被告皇金管家户县分公司签订《商铺租赁合同书》一份，合同约定，我公司租赁西安市鄠邑区XX大道XX号XX广场XX楼，租赁期限为2017年7月1日至2023年6月30日，租金为每月105000元。合同签订后，我公司按照合同约定向分公司付清一年租金1260000元，依约履行了合同义务，但被告存在大量违约行为，包括但不限于：一层南边市政占用房问题、电梯运行问题（未验收、未备案）、被告交付的商铺消防验收不合格、屋面漏水等，导致我公司签订《商铺租赁合同书》目的不能实现，给我公司造成巨大经济损失。根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”故我公司为了维护自身合法权益向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持我公司的诉讼请求。   被告皇金管家户县分公司辩称并提出反诉，我公司与原告于2017年7月1日签订了《商铺租赁合同》后，即将租赁场地向原告移交，并依约履行了其他应尽义务。原告后因自身经营困难，在签订合同的同期陷入多起诉讼，有两宗案件因无偿债能力已终结执行程序，并因其中一宗案件被列入失信人名单，客观上根本无法继续开展准入限制严格的幼儿教育项目。其签订案涉《商铺租赁合同》的目的因前述原因不能实现，早已自行停止对租赁场地的装修，却不及时退租腾房以减少租金损失，直至2020年7月10日才提出解除合同，反映了原告极端漠视他人财产权益和合同权利、无视合同制度中的公平对价原则的“失信”态度。其诉讼请求无任何事实依据，与法相悖，应予以驳回。对其依约应履行的义务，我公司将通过反诉依法主张。另外，我公司提出反诉，反诉请求：1、判令被反诉支付2019年1月1日起至2020年7月10日的商铺租金人民币1925000元； 2、判令被反诉人承担反诉的诉讼费用。事实和理由：我公司作为甲方与反诉被告作为乙方于2017年7月1日签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将户县XX大道XX号XX广场XX楼3500平方米的场地出租给乙方经营幼儿园，租赁期限6年，自2017年7月1日至2023年6月30日，其中免租期为6个月，实际计租起算日为2018年1月1日，租金标准为人民币105000元/月。租金支付方式为预付12个月的租赁费用即126万元，首期租金在合同生效后当天支付。乙方须缴纳相当于一个月租赁费用的“履约保证金”。合同对双方的其他权责也作了详细的约定。合同签订后，反诉被告支付了首期即2018年度租金后，即开始进场装修，在进行极少部分的基础拆改项目后，因资金困难，自行停止装修。后因自身经营问题，陷入多起诉讼，有两宗案件因无偿债能力已终结执行程序，并因其中一宗案件被列入失信人名单，客观上根本无法继续开展准入限制严格的幼儿教育项目。其签订案涉《商铺租赁合同》的目的因前述原因不能实现，但继续占用租赁场地，直至2020年7月10日无奈提出解除合同，为转嫁损失，现对我公司提出归还所付租金至诉请。我公司为维护自身合法权益，基于反诉被告失信无力偿债的客观情况，现仅依法依约诉请反诉被告支付实际承租期内应付未付租金1925000元，对于追究反诉被告违约赔偿责任的权利暂予以保留。请法庭能迅即审处，判如诉请。   被告皇金管家公司辩称：我公司答辩意见与皇金管家户县分公司相同。   原告针对被告反诉提出如下答辩意见：2017年7月1日，我公司与反诉原告皇金管家户县分公司签订《商铺租赁合同书》一份，合同约定，我公司租赁西安市鄠邑区XX大道XX号XX广场XX楼，租赁期限为2017年7月1日至2023年6月30日，租金为每月105000元。合同签订后，我公司按照合同约定向分公司付清一年租金1260000元，依约履行了合同义务，但我公司在装修过程中才得知，反诉原告将未经消防验收的房屋租给我公司使用。根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》[2003]民一他字第11号之函复第一条以及《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》中华人民共和国住房和城乡建设部令第51条第十四条、第二十六条之规定，总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房等特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。由上可知消防验收作为取得房屋验收合格的必备前置条件之一，未取得消防验收等同于整个租赁物验收未完成，验收未完成的房屋出租并交付使用，显然违反的是强制性效力性法律规定，被告在消防验收未合格的情况下将房屋租售给我公司，造成我公司至今无法投入使用，给我公司造成了巨大经济损失，应认定该《商铺租赁合同书》无效，被告无权要求剩余房租。二、退一步讲，即使《商铺租赁合同书》有效，因出租的商铺没有办理消防验收，签订合同目的不能实现，责任在于出租人，合同一份应予解除，出租人无权要求支付剩余租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律法规的其他情形。由上可知租赁房屋的消防验收是我公司开办幼儿园不可或缺的前提条件之一，因被告未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致我公司无法办理幼儿园开业前所需手续，导致我公司签订合同的目的不能实现，过错在于出租人，《商铺租赁合同书》应予以解除，无权要求支付剩余租金。因此，被告提供的反诉请求毫无事实与法律依据。请求法院依法驳回被告的反诉请求，判决被告向我公司返还租金、赔偿装修损失并承担违约金，维护我公司的合法权益。   根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告皇金管家户县分公司为被告皇金管家公司之分公司。2017年7月1日，原告与被告皇金管家户县分公司签订《商铺租赁合同书》，被告皇金管家户县分公司为甲方，原告为乙方。合同主要约定，乙方租赁西安市鄠邑区XX大道XX号XX广场XX楼，租赁场地建筑物面积为3500平方米。乙方在租赁场地内设立商铺经营幼儿教育。乙方如需变更经营项目应以书面形式提前一个月向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可变更经营。否则，甲方有权解除合同，并按照本合同的约定追究乙方违约责任。租赁期限为6年。租赁期限自2017年7月1日至2023年6月30日止。在租赁期限内，甲方同意在合同签订之日起给予6个月的免租期（即实际计租期为2018年1月1日），在免租期内不计取租赁费用，但乙方应承担物业管理费和水、电等物业使用费。本租赁商铺的租赁费用将按照商铺的建筑面积计算，按照人民币30元/平方米/月的标准进行支付。以本合同签订时的商铺面积3500平方米计算，该商铺的月租赁费用为人民币105000元。租赁费的支付方式为预付12个月租赁费用，即人民币126万元。在本合同生效后的当天，依法应将首期租赁费用向甲方缴纳。下一期租赁费用应在已缴纳租赁费用对应承租期届满前30日内支付，以此类推。乙方须缴纳相当于1个月租赁费用的履约保证金，作为乙方全面、适当履行本合同义务的担保。在合同终止后，乙方如无违约行为，甲方应在合同终止后三日内将履约保证金无息退还；在合同履行过程中，如乙方存在违约行为并给甲方造成损失时，甲方有权将该保证金用于弥补损失，不足部分由乙方承担且应在接到甲方通知后三日内将履约保证金补足。（注：该保证金在第二年交付）。乙方在甲方交付场地后，可根据经营需要，对场地进行装修。但乙方对租赁场地进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案（两套）送甲方审核，经甲方书面认可且提交装修保证金后方可施工。但甲方的认可并不免除乙方应报有关政府部门批准义务。在租赁期限内，乙方如需改造租赁场地结构、设施、设备或外围加装广告牌等，均应事先书面征得甲方同意。未经甲方同意进行改造、加装的，乙方应恢复原状，并赔偿因此给甲方造成的损失。如果法律法规规定需要经有关政府部门批准的，乙方还应获得相关批准等。合同签订后，原告按照合同约定向被告皇金管家户县分公司付清一年租金1260000元。被告皇金管家户县分公司将出租商铺交给原告使用。此后，原告在未按合同约定向被告皇金管家户县分公司提交工程施工装修方案的情况下，委托其他公司设计装修商铺。2017年11月1日，原告向被告皇金管家户县分公司去函反映目前施工存在问题：1、一层南边市政用房问题；2、电梯运行问题（未验收、未备案）；3、消防只有管道系统未见设备（水箱及配套设备），是否原来已经验收?4、屋面漏水，屋面南山墙漏水，伸缩缝漏水；5、室外台阶沉降、裂缝、脱落、破损；6、雨棚、阳台石材裂缝、掉落；7、幼儿园需设立专用电缆，满足开学使用等。2020年7月10日，原告向被告皇金管家户县分公司发出解除租赁合同通知书，内容为：“2017年7月1日，我公司同你司签订《商铺租赁合同书》，合同约定我方租赁你公司位于西安市鄠邑区XX大道XX号XX广场XX楼。合同签订后，我方向你司支付租金1260000元。此后，我方发现你司提供的商铺消防验收不合格、屋面漏水等，导致我方签订《商铺租赁合同书》目的不能实现。为此，我公司多次派人与你司进行交涉，均无果。现通知解除与你公司签订的《商铺租赁合同书》，并要求你司向我方退还租金，赔偿损失”。被告皇金管家户县分公司于当日收到了解除租赁合同通知书后，并对出租商铺加了门锁，双方未办理其他交接商铺手续。2020年7月14日，原告诉至本院。审理中，原告增加诉讼请求，要求确认《商铺租赁合同书》无效，逾期原告未缴纳诉讼费。被告皇金管家户县分公司提出反诉。另查明被告皇金管家户县分公司管理的出租给原告的商铺未经过消防验收。因原、被告各执己见，致调解无效。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（三）项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。本案原告与被告皇金管家户县分公司签订《商铺租赁合同书》，系双方真实意思表示，合法有效。原告于2020年7月10日通知被告皇金管家户县分公司解除合同，被告皇金管家户县分公司收到原告解除合同通知后，对出租商铺加锁，应认定为双方已于2020年7月10日解除房屋租赁合同。原告租赁被告皇金管家户县分公司管理的商铺经营幼儿教育，按照合同约定，原告对租赁场地进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案（两套）送被告皇金管家户县分公司审核，经被告皇金管家户县分公司书面认可且提交装修保证金后方可施工。但被告的认可并不免除原告应报有关政府部门批准义务。原告在装修及改造商铺时，未向被告皇金管家户县分公司提交书面工程施工方案并审核，未报有关政府部门批准,且从原告给被告的函告中可以得知，原告最迟在2017年11月份便知悉商铺存在消防验收问题，原告仍继续装修，直至2020年7月10日才提出解除合同，导致损失扩大，原告存在过错，原告已缴纳住租赁费及设计、装修损失，应由其自行承担。被告皇金管家户县分公司将未经消防验收商铺出租给原告，导致合同无法履行，亦有过错，故对被告皇金管家户县分公司反诉之请求，亦不予支持。现依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定， 判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）陕西泾渭房地产开发有限公司之诉讼请求；   二、驳回被告（反诉原告）西安皇金管家物业管理有限公司户县分公司之反诉请求；   本案案件受理费30250元，由原告陕西泾渭房地产开发有限公司负担；反诉费11060元，由被告西安皇金管家物业管理有限公司户县分公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 长 高军社   人民陪审员 袁 影   人民陪审员 韩飞营   二〇二一年五月十一日   书 记 员 马晓雅               1