贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0524民初81号 原告（反诉被告）：张亚，男，1975年2月22日生，穿青人，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李艳霞，贵州朗维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王华彪，男，1979年12月20日生，汉族，户籍所在地：江西省抚州市资溪县。现住贵州省织金县。 原告（反诉被告）张亚与被告（反诉原告）王华彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，并于2020年7月10日做出（2020）黔0524民初1892号民事判决书。宣判后原告（反诉被告）不服该判决，上诉至毕节市中级人民法院。毕节市中级人民法院于2020年10月7日做出（2020）黔0524民终6963号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2021年1月4日重新受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。诉讼中，被告王华彪提起反诉，本院依法进行了合并审理。原告（反诉被告）张亚的委托诉讼代理人李艳霞，被告（反诉原告）王华彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张亚向本院提出诉讼请求：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间所达成的口头买卖协议2、判令被告（反诉原告）双倍返还原告（反诉被告）定金200000元；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）负担。事实和理由：2019年4月，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）口头约定：由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）所有位于织金县门面，总面积为572.71平方米，单价为每平方米10000元。2019年4月25日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了100000元的定金，剩余房款在2019年8月份之前付清。在原告（反诉被告）支付100000元定金后，发现位于织金县门面系被告（反诉原告）与夏卫红所有，且被告（反诉原告）出卖该门面的行为夏卫红并不知情，且涉案门面在2018年4月就被被告（反诉原告）出租给案外人刘刚经营，租期至2023年6月20日。更严重的是涉案门面被夏卫红抵押给农商银行，现已被织金县人民法院查封，目前仍处于查封状态。因涉案房屋具有严重的权利瑕疵，经原告（反诉被告）多次交涉，被告（反诉原告）拒不退还原告（（反诉被告））保证金或消除涉案房屋的权利瑕疵，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“……收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告（反诉原告）应当双倍返还原告（反诉被告）定金。综上，为维护原告（反诉被告）合法权益，特向法院提起诉讼。 反诉原告向本院提出如下反诉请求：判令反诉被告继续履行双方所签订的房屋买卖合同，支付反诉原告购房余款562.71万元；2、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2018年底，我与案外人夏卫红共同决定出售位案涉门面，因夏卫红工作原因不经常在织金生活，便口头委托我全权处理出售事宜。2019年4月10日，夏卫红出具书央委托书，我在出售门面上张贴了广告。反诉被告知道后，联系我协商买卖事且，在我出示了房产证、租赁合同等相关资料后。同年4月25日双方达成房屋买卖口头协议，由反诉被告支付我572.71万元，反诉被告在支付了我10万元定金后，约定余款562.71万元于2019年8月份之前付清。后约定期限届满，反诉被告因资金周转粮食生产，向我告知不再购买。后要求我退还定金，否则起诉双倍返还定金，后双方产生争议。 反诉被告王华彪辩称，原告（反诉被告）所述不完全属实，原告（反诉被告）在购买该涉案门面时，被告（反诉原告）已经告知原告（反诉被告）该涉案门面的出租情况；其次，该涉案门面系被告（反诉原告）与夏卫红共有，但夏卫红并未将该涉案门面办理抵押贷款；第三、涉案门面虽在出售给被告（反诉原告）之前办理了抵押和被人民法院查封过，但在出售给被告（反诉原告）时，该涉案门面早已被解除查封，根本不影响交易过户。综上，请求依法驳回原告（反诉被告）诉讼请求。 原、被告围绕诉、辩主张、述称事实提供证据，本院组织各方当事人进行质证，对各方当事人无异议的原告（反诉被告）提交的身份证、收据、贵州省不动产登记查询结果单、贵州省织金县人民法院协助执行通知书、金西商贸城商铺租赁合同，被告（反诉原告）提供的（2017）黔0524民初198号民事裁定书、（2017）黔0524民初198号民事判决书；本院依职权调取的（2017）黔0524民初198号之一民事裁定书及送达回证予以确认。 对各方当事人有争议的证据及事实，本院组织各方当事人质证、认证如下： 被告（反诉原告）王华彪提交了夏卫红的委托书，予以佐证案外人房产共有人夏卫红知晓房屋买卖的过程，并同意房屋买卖。经质证：原告张亚有异议，认为系事后出具，达不到被告的证明目的。 本院认为,案外人夏卫红虽不知情，但不能证实被告据此不能交付涉案房屋，夏卫红出具给王华彪的委托书，虽系事后出具，但对被告王华彪出售涉案共有房屋不持异议，对该份证据材料予以确认作为本案证据使用； 本案经审理查明如下事实：2019年4月，原告张亚与被告王华彪双方口头达成房屋买卖协议，由王华彪将其位于织金县商贸城（原织金县城关镇）1幢2层6号建筑面积572.71平方米的门面出售给张亚，单价为每平方米10000元。2019年4月25日，张亚向王华彪交付了100000元定金，王华彪向张亚出具收据，收据内容为：“今收到张亚交来城关镇金西商贸城1幢2层6号购买门面定金壹拾万元正。余款在2019年8月份之前付清，否则定金不予退还。单价每平方米10000元正。经手人王华彪”。 另查明，涉案门面系王华彪与案外人夏卫红共有。 再查明，2017年1月11日，王华彪诉贵州金鸿宇房地产开发有限公司（以下简称金鸿宇公司）商品房预约合同纠纷一案中，王华彪为保证债权的实现，于2017年1月23日向本院提出诉中财产保全申请，请求对金鸿宇公司开户于中国建设银行股份有限公司织金支行账号为：52×××42中的3467630.40元予以冻结，王华彪以其与担保人夏卫红共同共有坐落于织金县的商业用房提供担保。本院于2017年1月23日作出（2017）黔0524民初198号民事裁定书，冻结贵州金鸿宇房地产开发有限公司开户于中国建设银行股份有限公司织金支行账号为：52×××42中的存款3467630.40元，同时本院于2017年1月24日作出（2017）黔0524执保2号协助执行通知书，请求织金县不动产登记局协助执行：一、查封王华彪与担保人夏卫红共同共有的坐落于织金县（织房权证城关镇字××号）商业用房，查封期限自2017年1月24日至2020年1月23日止；二、在查封期间，不得办理该房屋抵押、过户、增加共有人等登记事项。2017年4月20日，本院作出（2017）黔0524民初198号民事判决书，判决结果为：一、解除王华彪与金鸿宇公司于2013年8月6日签订的《房屋认购合同》；二、被告（反诉原告）金鸿宇公司于本判决生效之日起十日内一次性返还王华彪购房款1733815.2元，并以1733815.2元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率中三至五年年利率标准的1.3倍计算支付自2013年8月6日起至偿付之日止的违约金。现本判决已发生法律效力。2018年4月14日，王华彪将涉案门面租赁给刘刚，租赁期限从2018年4月20日至2023年6月20日止。现该涉案门面已于2020年3月24日抵押给中国农业银行股份有限公司织金县支行，抵押期限从2020年3月24日至2023年3月23日。后张亚以王华彪所出售的房屋存在权利共有人、涉案门面被出租的情况、涉案门面被查封等问题未向其告知，涉案门面存在权利瑕疵为由，2020年4月23日向本院提起诉讼。在该案审理过程中，张亚增加诉讼请求，要求解除与王华彪所签订的合同，王华彪同意解除双方之间的口头买卖协议。 再查明，本院于2017年1月24日作出（2017）黔0524执保2号协助执行通知书后，向被告王华彪进行了送达，查封期限届满后，案涉房屋已于2020年1月23日已自行解封。 综合原被告双方诉辩，本案争议的焦点为：1、双方达成协议后涉案房屋存在与案外人夏卫红共有及被出租、抵押及被查封是否导致双方议履行不能，双方对于合同的不能履行是否存在违约情形，2、案涉合同是予以解除或继续履行。 本院认为，本案中，双方以口头协议的方式达成房屋买卖协议，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以确认。 关于焦点一，案涉房屋存在产权共有、出租、抵押、查封的情形。对于存在与案外人夏卫红产权共有、抵押及被人民法院查封其他情形，双方达成房屋买卖的合意后，王华彪应予以消除案涉房屋所有权转让的不利情形。对于案涉房屋存在产权共有、出租、抵押的情形，并不影响双方合同履行，且无相关证据证实因上述问题造成所有权转让不能，虽具有以上情形，但不能以上以此认定被告存在违约行为。张亚在支付了定金10万元后，通过查询案涉房屋的具体房屋登记情况，知晓案涉房屋已抵押且尚处于织金县人民法院查封状态下，查封期限至2020年1月23日止。对于被人民法院查封的房产，其本身不具有交易及转让可能。张亚在支付了定金后未按约支付房屋其余价款，行使的是不安抗辩权。而案涉房屋虽处于人民法院查封状态下，但该状态实际可由王华彪本人向人民法院随时申请解除查封或期限届满后自行解封，并不完全阻碍双方合同的全面履行。本案中，双方未产生争议时均未明确的表示拒绝合同的履行，双方诉争的产生，系双方对各自权利的行使，造成双方合同不能如约履行的过错不可归责于任何一方，双方均无违约的情形。对于定金罚则的适用的前提条件，是有违约行为的产生，因本案存在不可归责任于当事人双方的事由，导致双方合同不能继续履行，本案不适用于定金罚则，故对张亚交付的定金100，000元的处理，由王华彪予以返还张亚定金100，000元为宜。对于张亚要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。双方产生争议后，于（2019）黔0524民初1892号案件审理过程中，双方均已明确表示不愿继续履行合同，同意解除，双方均无继续履行合同的意愿，应予以解除。对于反诉原告王华彪要求继续履行合同支付价款的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张亚与被告（反诉原告）王华彪于2019年4月达成的房屋买卖协议； 二、由被告（反诉原告）王华彪于本判决生效后五日内返还原告（反诉被）张亚定金100，000元； 三、驳回原告（反诉被告）张亚本诉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王华彪反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4，300元，由原告（反诉被告）张亚负担2，150元，被告（反诉原告）王华彪负担2，150元；反诉案件受理费25，594.85元，由被告（反诉原告）王华彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长 刘 江 人民陪审员 何 平 人民陪审员 吴家华 二〇二一年五月三十一日 书 记 员 杨语嫣