安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初5208号 原告（反诉被告）：合肥宜尔室家物业管理有限公司，住所地合肥市包河曙光路69号创景花园2幢夹层101室，统一社会信用代码91340100777387945M。 法定代表人:沈晓燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芳，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杨松，男，1956年7月11日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。 原告（反诉被告）合肥宜尔室家物业管理有限公司与被告（反诉原告）杨松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合肥宜尔室家物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴松、李芳，被告（反诉原告）杨松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）合肥宜尔室家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7028.16元(自2017年1月1日暂计至2020年12月31日)；2、判令被告向原告支付违约金3465.76元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由:被告为绿缘居小区夏菲园4-101室业主,原告为绿缘居小区物业服务企业。2016年12月19日,原告与合肥市绿缘居小区业主委员会签订《物业服务合同》,约定由原告对绿缘居住宅小区提供物业管理服务,合同对物业服务费的缴纳标准、缴纳期限、违约责任等均作了明确的约定。然从2017年1月1日至今,该期间的物业服务费被告一直未予缴纳,原告多次向被告催缴未果。为了维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告（反诉原告）杨松答辩称，1、答辩人未向被答辩人缴纳物业服务费事出有因：是被答辩人不履行物业服务职责，不给答辩人的居所房屋东北墙基础雨水倒灌室内问题和南、北阳台共用管道漏水问题不进行维护与修缮，而遭答辩人拒绝，才没有支付物业服务费用。2、被答辩人主张向答辩人收缴违约金，违反物业管理服务合同。也就是说物业管理服务合同没有约定缴纳千分之三违约金的条款。是被答辩人单方面制造的，于法无据。请求法庭驳回其诉讼请求。3、被答辩人主张诉答辩人缴纳的物业服务费，其中2017年1至12月的物业服务费数额计1757.04元，已超过诉讼时效。请求法庭驳回其诉讼请求。总之，被答辩人只强调向答辩人收缴物业服务费的权利，而不尽物业服务的义务，于法不允。被答辩人单方面制造的违约金严重违法。对于被答辩人主张收取物业服务费的其中2017年1月至12月的物业服务费数额计1757.04元，超过诉讼时效。请求法庭一并予以驳回被答辩人的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨松向本院提出反诉请求：（1）依法判令被反诉人履行物业服务义务，给反诉人居所地住房东北角基础墙渗水与南、北阳台下水管漏水问题进行维护修缮，解决反诉人居家室南北墙基渗水及室内墙体面、木地板遭渗水损坏问题。(2）判令被反诉人承担本案反诉费。事实与理由：2017年1月，被反诉人在担任反诉人所在小区物业服务期间，反诉人居所即绿缘居小区夏菲园4幢101室的北山墙基雨水灌漏房间与客厅渗水地板潮湿；2、3月份居室南阳台与北阳台相继发生渗水问题，给反诉人居住生活造成困难和全家身体健康带来危害。为此反诉人从2017年1月中旬起，数次向被反诉人反映并提出要求派员修缮。时至2018年底被反诉人才派员查看：认为反诉人反映的问题属实，于2019年春才迟迟派员使用挖土机对反诉人住所东山墙北拐角渗水地方的地基挖掘后没有采取防潮防渗技术处理，草草将土回填。至今反诉人的居室仍然存在渗水、潮湿的严重问题。至于南北阳台下水管漏水问题，被反诉人迟迟也不作处理，并推御责任。由此给反诉人家庭生活造成危害和损失（其损失情况略)。据此原因反诉人只好向被反诉人拒缴物业服务费。反诉人认为被反诉人只享受收缴物业服务费的权利，而不尽其物业服务的义务，于法相悖，于法不允。据此特向人民法院提出反诉，请求人民法院依法判决支持反诉人的请求，维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）合肥宜尔室家物业管理有限公司针对反诉请求辩称，被答辩人诉请没有事实和合同依据，是不能成立的，理由如下：1、房屋漏水问题系房屋质量问题，被答辩人以此为由拒交物业费无法无据，被答辩人称不交物业费的原因是被告住所地东北角基础墙渗水，房屋漏水问题属于房屋质量问题，在质保期内，应向房屋出卖人主张权利，超过质保期，应申请公共维修资金或自行维修，被答辩人无权以此缴纳物业费；2、阳台下水管漏水是被答辩人装修导致的，不属于答辩人的维修责任；3、被答辩人的诉讼请求超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：杨松系合肥市蜀山区绿缘居小区夏菲园4幢101室的业主，该房屋建筑面积为146.42平方米。2016年12月19日，合肥市蜀山区绿缘居小区第二届业主委员会（甲方）与合肥宜尔室家物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：甲方将合肥市绿缘居小区委托乙方管理。委托管理服务事项：1、房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面等；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管等……。第七条第二款：国家法律、法规规定的共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造费用依法从专项维修资金中列支。第四款：共用部位的大、中维修及更新改造由乙方提报方案至业主委员会审议、并聘请专业公司实施。乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，标准为：高层住宅1元/月·㎡，物业费由乙方在每年的第一、三季度开始的十五日前向业主预收半年度物业费，业主逾期缴纳物业费，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。自2017年1月1日至今，杨松即未缴纳物业费。其间，合肥宜尔室家物业管理有限公司以电话、律师函等方式催收无果。杨松住宅室内南北阳台下水道漏水，合肥宜尔室家物业管理有限公司曾上门维修，因杨松在装修房屋时用水泥板将下水管予以包裹，导致维修未果。杨松住宅房屋东北角基础墙渗水问题，合肥宜尔室家物业管理有限公司也曾用挖掘机将杨松住宅外土地与墙体分离，但后期杨松又自行用砖石进行了填充。 上述事实，有原被告当庭陈述及当事人提供的原、被告身份信息、物业服务合同、欠费及违约金明细表、《律师函》及邮寄凭证、快递查询单等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，合肥宜尔室家物业管理有限公司与合肥市蜀山区绿缘居小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杨松作为该小区的业主应当按照合同约定行使相关权利，履行相应的义务，合肥宜尔室家物业管理有限公司依约为杨松等绿缘居小区业主提供了物业服务，故其有权收取相应的物业服务费。根据约定的收费标准计算杨松2017年1月1日起至2020年12月31日止欠缴的物业服务费为7028.16元（146.42㎡×48个月×1元/月·㎡）,该费用杨松应当支付给合肥宜尔室家物业管理有限公司。因合肥宜尔室家物业管理有限公司自2017年1月1日至今持续性为杨松居住小区提供物业管理服务，因此杨松称2017年1月1日至2017年12月31日的物业费已经超过诉讼时效的主张不能成立；关于杨松住宅南北阳台下水管漏水以及基础墙渗水等问题，合肥宜尔室家物业管理有限公司已经提供了服务，并采取了措施，虽不能令杨松满意，但是杨松不能以此为由不缴纳物业费，如果所有业主均以原告服务存在瑕疵为由拒交物业费等费用,势必造成物业服务无法继续,最后受到损害的还是业主。因杨松室内南、北阳台下水管系开发商交付时即存在，应属于公共下水管，该部位漏水，物业公司应当予以维修，但杨松将南北阳台下水管道自行用水泥板进行包裹的行为客观上也导致检修的困难，杨松应当为物业公司的检修提供便利并予以配合（包括杨松自行将包裹的水泥板予以拆除）。关于杨松房屋东北角基础墙渗水问题，因物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的委托管理服务事项中含房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，房屋基础墙应当属于房屋建筑本体共用部分，因此杨松要求合肥宜尔室家物业管理有限公司对其房屋东北角基础墙渗水予以维修，有事实依据，本院予以支持，相关维修费用，物业公司可以通过向业主委员会申请从专项维修资金中列支，杨松主张的超过部分，本院不予支持。因杨松并非恶意不缴纳物业费，因此本院对合肥宜尔室家物业管理有限公司主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十一条第一款、第五十三条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杨松于本判决生效之日起十日内向合肥宜尔室家物业管理有限公司支付2017年1月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费7028.16元； 二、合肥宜尔室家物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内对杨松住宅南、北阳台下水管漏水以及房屋东北角基础墙渗水予以维修，杨松予以配合（含杨松自行将包裹下水管的水泥板拆除等）； 三、驳回合肥宜尔室家物业管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回杨松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元、减半收取为25元，由杨松负担，反诉案件受理费40元，由合肥宜尔室家物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王新月 二〇二一年五月二十六日 书记员  柴莹莹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。