苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5822号原告：包玉春，男，1975年3月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：薛纪东，湖北海纳川律师事务所律师。被告：蒯红良，男，1975年5月10日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。第三人：陈时真，女，1967年11月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告包玉春与被告蒯红良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定适用独任制公开开庭进行了审理。审理中，本院根据原告的申请，依法追加陈时真为本案第三人参加诉讼。原告包玉春及委托诉讼代理人薛纪东，被告蒯红良到庭参加诉讼，第三人陈时真经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包玉春向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒯红良继续履行房屋买卖协议，配合其办理苏州市吴中区香山街道香山花园57幢303室房屋及57幢24号车库的产权过户登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与被告曾系朋友。2009年5月，被告因生意需要资金周转为由向其借款人民币68000元。2009年6月14日，其与被告签订《房屋卖买协议》，约定被告将位于苏州市吴中区香山街道香山花园57幢303室房屋及车库转让给其，转让价人民币20万元，协议签订当日，首付7万元以被告借款抵销，过户手续办妥其拿到房产证后付清余款。被告交付房屋后，其占有使用房屋至今。因被告推托不办理房屋产权登记，导致房屋买卖协议至今未能履行完毕。2020年7月12日，原告听租户反映房屋中介带买家看房才知道被告一房二卖，故其要求被告立即履行房屋卖买协议。审理中，原告包玉春于2021年3月25日庭审中变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖协议；2、判令被告返还原告购房款7万元；3、判令被告赔偿原告损失40万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告蒯红良辩称，其不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2009年6月14日，原告包玉春（乙方）与被告蒯红良（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：经甲、乙双方协商决定，甲方将度假区香山花园57幢303室带车库卖给乙方，协议如下：一、香山花园57幢303室建筑面积74.7平方米、车库面积8.9平方米，甲方一起出让给乙方，双方协商价为人民币20万元；二、付款方式：乙方自签订协议之日起分二次付款，协议签订当日首付7万元，等待二证过户手续办妥，乙方拿到房产二证后付清全部款项；三、因过户所产生的费用，由甲、乙双方各自承担各自费用；四、甲方应积极配合乙方办理过户手续，如果能直接办理过户，甲方应积极配合；五、过户期间，房产原始证件、二证应由甲、乙双方各执一份，如有一方违约，违约方应承担所产生的一切经济损失即房屋总款的双倍给付对方。该协议书落款见证人处签名为钱某,陆某,4。原告称，钱某,4系双方共同的朋友，陆某,4系被告母亲，两人系见证人。被告称，见证人陆某,4系其母亲，其不认识钱某,钱某,4签名系后加的。协议签订后，被告将涉案房屋、车库交付原告使用至今。另查明，2009年5月14日，被告蒯红良出具借条一份，载明：今由本人蒯红良因生意需要向包玉春借款人民币68000元，借期一年。再查明，位于苏州太湖国家旅游度假区香山花园57幢303室及57幢24号车库不动产权于2018年12月21日登记权利人为蒯红良，房屋建筑面积为75.74平方米，车库建筑面积为8.16平方米，该房屋于2020年5月28日设定了抵押登记，登记他项权利人为陈时真，债权数额为75万元。审理中，原告称，被告在2009年6月前陆续向其借款现金7万余元，后被告提出将涉案房屋出售给其，之前借款作为首付7万元，当时其因闹离婚无房居住遂同意购买；后被告未按约将房屋过户至其名下，并用房屋抵押借款，构成违约，导致其合同目的无法实现，故其有权要求解除合同；根据房屋买卖协议约定，违约方需要赔偿房屋总价的两倍即40万元，涉案房屋目前市场价值100万元左右，因其无法取得房屋所有权，不能取得房屋升值利益，被告需要弥补其差价损失，故其主张40万元的经济赔偿不高；现房屋、车库由其自行使用，合同解除后其同意将房屋、车库返还被告，不要求被告赔偿装修损失。为证明其主张，原告向本院提供了以下证据：1、证人钱某,4证言，钱某,4陈述：当时原告因家里拆迁没地方住而在香山花园1幢租房居住，原、被告双方在原告租住地签订了房屋买卖协议；其和原告系多年好友，经常去原告家，经常碰到被告向原告借款，房屋买卖协议签订日其正好在原告家，双方就让其做个证人，被告还不出借款将房屋卖给原告，用借款抵房款，但其不清楚抵了多少房款，其也在房屋买卖协议上签了名。2、杭州仲裁委员会于2020年11月3日作出的（2020）杭仲调字第1887号调解书复印件一份，载有：一、申请人陈时真和被申请人蒯红良共同确认：被申请人于2020年5月29日向申请人支付的11250元款项抵扣本金金额；截止至2020年11月3日，被申请人尚欠申请人借款本金738750元。被申请人蒯红良应按照下列方案偿还欠款：被申请人于2020年12月30日之前一次性向申请人归还借款本金738750元，并支付自2020年5月29日起至2020年7月3日的利息11220元及逾期利息24935元（逾期利息自2020年7月4日起暂计算至2020年9月21日，此后以738750元为计算，按照年利率15.4%的标准计算至本金实际清偿之日止）。二、被申请人蒯红良于2020年12月30日之前一次性向申请人支付律师费40000元。三、本案仲裁费23037元（申请人已预交），由被申请人蒯红良承担，并于2020年12月30日之前径直支付给申请人陈时真。四、被申请人蒯红良未履行本协议第一条、第二条、第三条约定的付款义务的，申请人陈时真有权以被申请人蒯红良所有的坐落于苏州太湖国家旅游度假区香山花园57幢303室房产所得的价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。……经质证，证据1，被告称，其记不清钱某,4有无在协议上签名。证据2，被告对真实性无异议。被告称，当时原告因拆迁没地方住，其欠原告钱，就将房屋和车库给原告住了，后因原告从他母亲处拿到一百多万元，为向他母亲交代用于买房，遂让其配合签了买卖协议，故双方并非真实买卖；合同已无法履行，之前原告称只要其归还7万元则返还其房屋和车库；原告主张的损失过高，其最多愿意赔偿18万元；房屋市场价为105-108万元，但因其不认可房屋买卖且合同签订后被告未再付款，故其不认可原告所述的升值利益。关于已付款，被告明确表示，借款68000元作为首付款，另2000元未付。原告称，被告写了68000元借条后几天又向其借了2000元，但未写借条。以上事实，由原告提供的《房屋买卖协议》、借条、不动产登记薄查询记录、证人证言、仲裁调解书复印件及本院庭审笔录等予以佐证。本院认为，被告称，因原告从他母亲处拿到一百多万元，为向他母亲交代用于买房，遂让其配合签了买卖协议，故双方并非真实买卖。对此原告不予认可，被告亦未能举证证明，故本院对被告的上述意见不予采信。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，各方应恪守履行合同义务。协议约定，自签订协议之日起分二次付款，协议签订当日首付7万元，等待二证过户手续办妥，原告拿到房产二证后付清全部款项。被告表示，借款68000元作为首付款，另2000元未付。原告称被告写了68000元借条后几天又向其借了2000元。因原告未能举证证明其另向被告出借了2000元，结合原告举证的借条、见证人证言，本院确认原告已以被告所欠借款抵作首付款68000元。被告办理不动产权登记后未按约将房屋及车库过户给原告，又将房屋抵押给他人，被告的行为构成违约，致使原告的合同目的无法实现，现原告要求解除《房屋买卖协议》，被告亦表示合同已无法履行，故本院对原告解除《房屋买卖协议》的主张予以支持。因原告于2021年3月25日庭审中变更诉请要求解除《房屋买卖协议》，故原、被告于2009年6月14日签订的《房屋买卖协议》于2021年3月25日解除。合同解除后，被告应返还原告首付款68000元，原告表示同意将涉案房屋、车库返还被告，且不要求被告赔偿装修损失，本院予以确认。协议约定，如有一方违约，违约方应承担所产生的一切经济损失即房屋总款的双倍给付对方。该约定属于违约金性质的约定，虽被告认为约定金额过高，但根据双方关于目前房屋市场价的意见及被告的违约情节，结合原告关于差价损失的意见，对于原告依据上述约定要求被告赔偿损失40万元的请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告包玉春与被告蒯红良于2009年6月14日签订的《房屋买卖协议》于2021年3月25日解除。二、被告蒯红良于本判决生效之日起十日内返还原告包玉春首付款人民币68000元。三、原告包玉春于本判决生效之日起十五日内返还被告蒯红良位于苏州太湖国家旅游度假区香山花园57幢303室及57幢24号车库。四、被告蒯红良于本判决生效之日起十日内赔偿原告包玉春损失人民币40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元、财产保全费5000元、公告费300元，合计人民币13650元，由原告包玉春负担300元，被告蒯红良负担13350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  钱建平二〇二一年五月二十二日书记员  丰雨竑