江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4378号上诉人（原审被告）：任丹丹。被上诉人（原审原告）：张晓忠。上诉人任丹丹因与被上诉人张晓忠房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初9882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。任丹丹上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回张晓忠的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由张晓忠负担。事实和理由：1.一审判决认定任丹丹违反合同约定，要求任丹丹承担租金及违约金系事实认定错误且缺乏法律依据。双方签订涉案房屋租赁合同时张晓忠承诺保证给我方租赁车位，我方基于此才同意签订合同。因车位租赁未落实，给我方造成了极大不便。张晓忠存在欺诈及违约行为，法律后果应由张晓忠承担。2.一审法院认定任丹丹以实际行动不再履行房屋租赁合同构成违约系事实认定错误。双方就涉案房屋无法协商一致的情况下，张晓忠妻子明确表示想如何处置房屋就如何处置，我方系出于人身安全考虑搬离出租房，不存在违约行为。3.一审判决认定任丹丹承担7050元违约金缺乏依据，且数额较大，未予以调整。张晓忠辩称：服从一审判决。张晓忠向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、请求判令任丹丹支付拖欠的房租1872元、水电费676元、居间代理费2350元，五层竹鞋架75元，共计4973元。3、请求判令任丹丹2020年8月31日后房屋空置的损失。4、请求判令任丹丹支付合同约定的违约金4700元。5、本案诉讼费由任丹丹承担。一审法院认定事实：2020年5月17日，张晓忠与任丹丹通过德佑签订房屋租赁合同，张晓忠将其位于海尚壹品1幢1单元02层0202室，建筑面积108.62平方米的房屋出租给任丹丹，租期自2020年5月20日至2021年5月19日，租金为4700元每月，租金按季支付，租金总计14100元。支付方式为押一付三，押金4700元随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给承租方。出租方、承租方分别为合同签订当日各支付居间代理费2350元。合同第十条第四款约定，承租方不按照约定支付租金达十日的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。合同第十一条第二款约定，承租方违约导致合同解除，应按一个月的租金向出租方支付违约金，同时出租方可要求承租方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。诉讼过程中，双方共同确认任丹丹已付三个月租金14100元及一个月押金4700元、任丹丹尚欠水电燃气费合计285元。另，张晓忠已支付中介服务费2350元。关于房屋租赁合同履行情况，任丹丹表示，其通过中介找到这个房子，签订合同时张晓忠同意帮其找个车位，到时候以1500元每年标准支付给张晓忠车位使用费，因为房东答应帮忙找车位，我才同意签订这个合同，但车位的事情房东一直未落实。我在5月20日搬入涉案房屋，双方为车位的事情发生争吵，在6月18日，房东帮我找了个车位，但车位费比较贵，房东说那双方各出一部分费用承担车位费，我说那就算了，我说自己找车位，双方有点不愉快、发生争吵。我觉得跟房东都吵架了，家人也担心怕被房东报复，我就提出要退租，让房东退押金，房东没有同意，我说那我继续在那儿住，在6月21日，我在微信里告知房东我要退租，但我一直是要求房东退我押金的，房东6月21日来收房，他说因为我在微信里跟他说要退房，我就报警了，双方在派出所达成协议，我考虑到我还有两个多月的房租和押金，我就同意继续履行合同，到了8月29日我搬离了房屋，8月31日跟中介和房东一起在房子里办了交接手续。当时我想得是既然不退我押金，那押金我也不要了。张晓忠表示，签合同的时候，因为车位是需要摇号的，我说我要是摇到了到时候就给任丹丹，按1500元的价格给任丹丹，如果抽不到我就帮他去解决处理，但后来我没有摇到车位，我积极帮他去解决车位的事情，在6月14日我问任丹丹是不是不租房了，他说不租了，说租到21号，所以我21号才会去收房，确实任丹丹报警了，双方达成了调解协议。双方是在31号办理了交接手续，但是没办理完，31号大家碰头，中介就是在那儿算了算水电，但是任丹丹是违约的，他什么都没付，就搬走了，钥匙什么的往桌上一扔，我方要求判决确认双方的房屋租赁合同解除，要求任丹丹支付8月20日至8月31日的房租，另外支付9个月的房屋空置损失，任丹丹已付押金同意与被告应付我的其余款项予以折抵。五层竹鞋架予以放弃。针对上述陈述，双方各自提交了微信聊天记录，2020年6月14日，任丹丹表示：“车位我们不租了，这不麻烦你了”，张晓忠回复：“你付你的120的，其他我承担”，任丹丹表示：“这个便宜我们不占的，租个房子闹的这么不愉快，真的是麻烦”，张晓忠表示：“谁说你占便宜，你们刚刚是不是和我老婆提出说房子不租了”，任丹丹回复：“吵起来了、刚刚”，张晓忠询问：“现在是你们不租了是吧？”，任丹丹表示：“是的，都吵起来了，怎么租，大家协商一下吧”，张晓忠回复：“那你们确定一下租到几号？”，任丹丹表示：“一个月21号周日还有押金的事情”，张晓忠回复：“那行，那过几天中介会约双方处理，到时按合同处理吧”，任丹丹表示：“该付的房租我们付，该退的押金也要退我们的、押金退不退，简单的说”，张晓忠回复：“照合同当然退不了了”，任丹丹回复：“行，我知道了”。2020年6月21日，双方在苏州工业园区湖东社区人民调解委员会达成人民调解协议，协议载明2020年6月21日双方因解除房屋租赁合同事宜发生纠纷，双方达成协议：1、双方按之前签订的合同继续履行；2、双方达成一致谅解；3、此事作一次性调解处理，双方不再为此事产生纠纷，双方签字后生效。另，2020年8月20日，张晓忠通过微信向任丹丹催要房租，任丹丹回复：“哦，好的，没发工资呢，等两天呗”，张晓忠回复：“嗯”。以上事实，由当事人提交的房屋租赁合同、双方微信转账凭证、双方微信聊天记录、人民调解协议书及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照租赁合同履行。根据庭审查明事实，任丹丹在租期届满前未经张晓忠同意即搬离涉案房屋、以实际行动不再履行房屋租赁合同构成违约，张晓忠主张解除双方的租赁合同，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。张晓忠主张任丹丹支付2020年8月21日至2020年8月31日的房租，有相应的事实和法律依据，一审法院依法核算确认任丹丹应付租金为1667.74元。另，双方确认任丹丹尚欠水电燃气费285元，任丹丹应予以支付。关于张晓忠主张的居间代理费、房屋空置损失及违约金，均是因任丹丹违约导致张晓忠的损失，一审法院结合张晓忠实际损失、双方租赁合同约定，酌情认定任丹丹支付违约金7050元，该费用与任丹丹已付押金4700元予以抵扣后，任丹丹还需支付2350元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认张晓忠与任丹丹签订的《房屋租赁合同》解除；二、任丹丹于本判决生效之日起十日内支付张晓忠欠付租金1667.74元；三、任丹丹于本判决生效之日起十日内支付张晓忠欠付水电燃气费285元；四、任丹丹于本判决生效之日起十日内支付张晓忠违约金2350元；五、驳回张晓忠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取429元，由任丹丹负担，此款项已由张晓忠预交，由任丹丹于履行上述判决时一并支付张晓忠。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，任丹丹提供了与中介的聊天截屏，以证明其是如何联系上中介的，提供了光盘4份，录音中中介提及涉案房屋在其搬出去以后短期出租出去了，2020年6月21日收房前提到了退押金退租，不退押金不退租的事实，其已告知对方，如果前来收房就构成违约，需要承担违约金。张晓忠对此质证认为其于2020年6月14日帮任丹丹找了车位，微信上有涉及，21号任丹丹明确说到期不租房子，所以其在6月21日要收房子，6月21日那天去调解，达成协议，之前的矛盾大家都和解了，8月20日其向任丹丹要房租的时候，任丹丹明确说是过两天，也就是说要履行合约的。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方在该合同履行过程中因车位租赁事宜发生纠纷，经人民调解委员会调解，双方达成协议继续履行房屋租赁合同，张晓忠在2020年8月20日向任丹丹催要房租时任丹丹并未表示要解除房屋租赁合同，一审法院认定任丹丹违约解除涉案房屋租赁合同并无不当。任丹丹二审中提供光盘内容是2020年6月21日之前的纠纷，在双方已达成人民调解协议的情况下，不能证明任丹丹的上诉主张。房屋租赁合同因任丹丹违约解除给张晓忠造成损失，张晓忠起诉要求任丹丹赔偿违约金、中介费以及后续空置损失系要求对房屋租赁合同约定违约金进行调高，一审法院结合张晓忠实际损失、双方租赁合同约定，酌情认定任丹丹支付张晓忠违约金7050元并无不当。综上所述，任丹丹的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由上诉人任丹丹负担。本判决为终审判决。审判员 陈 斌二〇二一年五月十日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。