吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初1233号原告（反诉被告）：李某，女，1984年5月20日出生，汉族，住长春市二道区。被告（反诉原告）：王某，女，1969年3月29日出生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：边阳，吉林宇中人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立明，吉林宇中人律师事务所律师。第三人（反诉被告）：吉林省我爱我家房地产经纪有限公司，住所地长春市朝阳区工农大路1035号海航荣御国际中心1111室。法定代表人：张巍。原告李某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某、被告（反诉原告）王某及其委托诉讼代理人边阳、王立明到庭参加诉讼，第三人（反诉被告）吉林省我爱我家房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王某继续履行原被告于2020年11月12日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0002296）；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2020年11月12日，原告李某与被告王某经吉林省我爱我家房地产经纪有限公司（经纪人：高海涛，联系方式：138XXXXXXXX）介绍，签订《房屋买卖合同》（合同编号：0002296），原告李某以一百万购买被告王某位于南关区通化小胡同10号312号房屋（房屋所有权证号：2XXXX）。合同签订现场，原告支付被告王某定金一万元，支付吉林省我爱我家房地产经纪有限公司中介费用六千元。2020年11月14日，原告李某发现被告王某一房二卖，于2020年11月14日与张某1再次签订《长春市存量房买卖合同》（合同编号：100007574997），约定将涉案房屋出售给张雁。被告王某当场及事后多次表示拒绝履行与原告李某所签订的《房屋买卖合同》。据《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告签定的《房屋买卖合同》已经生效，原告要求被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，望法院判如所请。王某辩称，一、双方于2020年11月12日签订的《房屋买卖合同》无效，被答人的诉讼请求没有法律依据。1、答辩人与案外人张某2于1996年5月28日登记结婚，案涉房屋于2006年4月11日登记在答辩人名下，因此属于夫妻共同财产。依据《民法典》第301条的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。答辩人出售案涉房屋时未事先告知张某2，现张某2对无权处分行为不予追认且拒绝出售给被答辩人，因此2020年11月12日签订的《房屋买卖合同》无效。2、为诱使答辩人签约，我爱我家公司从未提示答辩人出售房屋应取得共有人的同意，也未说明合同应由共有人授权后才能签署。为挣到中介费，该公司与被答辩人合伙将答辩人困在门店中，从下午3点一直软磨硬泡到6点多，不签约不让答辩人离开。答辩人困乏到极致，只能以低于市场的价格签约。我爱我家公司与被答辩人的行为明属于恶意串通，损害了答辩人及张某2的利益，因此所签订的合同应属无效。二、被答辩人不构成善意取得，无权要求继续履行合。依据《民法典》第311条的规定，构成善意取得应同时具备以下条件:1、受让人受让该不动产时是善意；2、以合理的价格转让:3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，被答辩人作为成年人，本应对房屋所有权情况及出卖人是否已取得共有人的同意进行核查，但事实上，被答辩人没有履行前述义务，未尽到合理注意义务，不构成“善意”。其次，成交价格低于市场价格10万元属于以不合理的低价转让，且房屋至今未交付、未更名过户，因此，被答辩人的行为不构成善意取得，答辩人及张某2有权追回房屋。三、退一步讲，即便《房屋买卖合同》有效，被答辩人的诉讼请求也应予以驳回，1、依据《城市房地产管理法》第38条第4款的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。现张某2拒绝出售房屋，被答辩人要求继续履行合同已出现法律或事实上的不能履行，依据《民法典》第580条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之的除外：(一)法律上或者事实上不能履行”，因此，应驳回被答辩人的诉讼请求。2、若《房屋买卖合同》有效，依据合同第十三条约定，乙方(即被答辩人)应于2021年1月5日之前支付80万元，剩余19万于2021年2月10日之前给付。但时至今日，被答辩人除定金1万元外未支付任何款项，已严重违约，答辩人依据合同第5条第1款的约定，有权解除本合同。现答辩人当庭通知被答辩人解除《房屋买卖合同》并保留追究其违约责任、赔偿损失的权利。按照相关法律规定，解除合同自通知到达对方时生效，那么现在《房屋买卖合同》已解除，被答辩人要求继续履行的请求已没有合同依据，恳请法庭予以驳回。王某向本院提出反诉请求，1、请求依法确认反诉人与被反诉人李某于2020年11月12日签订的《房屋买卖合同》无效;2、请求依法判决被反诉人吉林省我爱我家房地产经纪有限公司立即返还46000元及利息655元(以46000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年11月15日起暂计至2021年3月29日，具体截止日期以付清之日为准)，共计46655元;3、反诉的诉讼费用由二被反诉人承担。事实与理由：2020年11月12日反诉人与被反诉人李某经被反诉人吉林省我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称“我爱我家公司”)介绍签订《房屋买卖合同》，约定反诉人将位于长春市南关区通化小胡同10号312号房出售给李某，合同签订后李某交纳定金1万元。事实上该房屋是反诉人与张某2的夫妻共有财产，反诉人未告知张某2，擅自出售夫妻共有房屋，签订的《房屋买卖合同》应属无效合同，因张某2不同意将房屋出售给李某，反诉人曾交给我爱我家公司4.6万元希望赔偿给李某，但我爱我家公司未实际给付。后李某提起本诉，反诉人要求我爱我家公司返还4.6万元，但该公司拒绝。反诉人认为，依据《民法典》的相关规定，处分夫妻共有财产应由夫妻双方共同行使处分权。反诉人签订《房屋买卖合同》时未告知张某2，事后张某2对该行为也未追认，因此合同无效。我爱我家公司拒绝返还4.6万元没有法律依据，且该结果系基于本诉的同一法律事实而产生，应在反诉中一并处理。综上，为维护反诉人的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十条、《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释(一)》第二十八条第一款等相关法律法规的规定，反诉人特向贵院提起反诉，请求判如所请。李某针对王某的反诉请求辩称，被答辩人与答辩人于2020年11月12日签订的《房屋买卖合同》(合同编号:0002296)不存在无效情形。请求法院依法判决合同继续履行，根据原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持(现纳入《民法典》第311条等相关条款)。被答辩人王某作为房屋所有权人，与本人签订的合同是双方真实意思表达，其反诉所辩称理由即使存在，亦不影响合同效力。二、被答辩人王某所诉与事实严重不符。1、关于本人与王某合同签订、王某表明房屋为其个人财产无共有情况之经过：在本人随我爱我家中介看房时，仅王某及大姐、二姐在房屋处并表明是父母留给王某个人的房产。在签订合同当天，王某与其二姐一同前往中介，大姐在房屋处等候。王某再次表明此处房产是继承得来，并非夫妻共有财产，与其丈夫及其他任何人没有关系。在咨询中介这样签订合同是否有效时，中介说只要房产证名字的本人签字合同即为有效，因此我们才签订合同。2、关于王某及其家人对第二买家表明房屋无共有情况之经过：王某在与第二买家张某1看房时，也是其二姐陪同，签订购房合同时，经第二买家张某1多次要求王某丈夫到场，其丈夫到场后亦表明该房屋是经过公证的王某个人财产，无任何共有人，因此他们所签合同也只是王某本人签字。此过程，可请第二买家及相关中介作为证人出庭作证，同时希望法院对该房产所有权进行确认。3、关于王某一房二卖、涉嫌欺诈之经过：在王某与我签订合同第三天其又去铭家中介登记卖房，因为我之前在铭家登记过买房信息，中介即联系我看房，本人发现中介所述房屋为我所购房屋，在拍摄视频中也是其二姐正在向第二买家介绍房屋，我立即联系我爱我家中介，告知王某一房二卖。中介联系王某，王某仍诈称自己在上班不在家，并无一房二卖。当中介说已经有视频为证后，王某直拒接电话，使得中介无法联系到王某。因此本人只能自己去房屋处找王某，恰巧碰到刚签订合同的第二买家，导致事情败露。在事实面前，王某才承认故意不与我解约，达成一房二卖。且从反诉状当中得知，王某在一房二卖败露后，还曾付给我爱我家方46000元，使中介方居中私下调解。以上事实足以证明，王某房二卖实属知法犯法，恶意欺诈。综上所述，王某以其丈夫不知情为借口要求认定合同无效并拒绝赔偿，无任何法律和事实依据，且涉嫌欺诈。本人一家现租住孩子学校附近陪读，租赁合同即将到期，如果不能购买该房屋，我们仍将继续租房，年房租25万元，且购房款100万元到期后没有继续购买大额存单，造成大额的利息损失。根据一房二卖纠纷的第三种情形(两次买卖均未完成过户，即两买受人均可申请继续履行合同，法院可判决强制出卖人履行前一合同)这一处理办法，现第二买家又已放弃继续购买权。因此本人要求王某继续履行2020年11月12日签订的《房屋买卖合同》，并承担本案诉讼费及其他费用。第三人（反诉被告）吉林省我爱我家房地产经纪有限公司未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2020年11月12日，王某（甲方）与李某（乙方）、吉林省我爱我家房地产经纪有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将南关区通化小胡同10号房屋出售给乙方，建筑面积103.67平方米，产权证号2XXXX，总房款100万元整，定金1万元，乙方采用一次性付款方式给付定金之外的购房款，中介方6000元。合同约定，双方签订此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还给乙方，同时甲方承担中介费用；如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还给乙方，同时乙方承担中介费。双方签订合同后违约，交纳的房屋中介费用不予退还，中介费用由违约方承担。此外，合同还约定了其他条款。2020年11月12日，李某向中介支付6000元中介费，向王某支付1万元定金，王某及我爱我家公司分别出具收据。2020年11月14日，王某（甲方）与案外人张某1（乙方）另行签订《长春市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以110万元的价格出卖给乙方，约定定金2万元，乙方以首付43万元，贷款65万元购买该房，并约定了其他条款。2020年11月16日，吉林省我爱我家房地产经纪有限公司出具《说明》一份，内容为：“王某于2020年11月14日交给我公司人民币肆万陆仟元整，其中贰万陆仟元为愿意返还给李某的定金及中介费用，其余贰万元系争取与李某达成协议之用，现对此贰万元有所争议，要求我公司暂停将此贰万元交给买方李某，待王某与李某解决双方在我公司所签买卖合同纠纷之后，根据双方协商结果返还。”另查，王某与张某2系夫妻关系，二人于1998年5月28日登记结婚，王某于2006年4月11日取得案涉房屋的所有权证。庭审中，张某2本人到庭陈述其对王某与李某签订房屋买卖合同一事不知情，并明确表示不同意将案涉房屋出卖给李某。本院认为，李某陈述与王某签订《房屋买卖合同》时，王某称案涉房屋系其继承而来，不是夫妻共同财产，王某配偶张某2亦陈述称该案涉房屋确系继承王某父亲的遗产，故李某系基于信赖王某为房屋所有权证记载的权利人，虽李某未提供相关书面证据，但亦不能证明李某的信赖存在故意或过错。经查，李某购买该房屋时总价款为100万元，王某另行将房屋出售给案外人的价格为110万元，李某购买的价款不属于不合理的低价，不存在李某与王某恶意串通，损害王某配偶张某2利益的情形。故李某与王某签订的《房屋买卖合同》时系善意的，合同对价亦为合理的，该合同的签订系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某反诉请求确认该合同无效，不能成立。本案诉讼过程中，王某的配偶张某2作为房屋共有权人，明确表示不同意将案涉房屋出售给李某，致使不能实现合同目的，故双方签订的《房屋买卖合同》无法实际履行，故对李某请求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，应予驳回。关于王某反诉请求我爱我家公司返还46000元及利息一节，我爱我家公司作为中介方，履行了促成交易的基本义务，合同签订后，因李某与王某合同履行产生的争议，王某主动将双倍定金、中介费及违约金暂存至中介处，中介对此不存在违约或过错，后因李某与王某的争议未能解决，我爱我家公司应当将上述46000元返还给王某。王某诉称我爱我家中介公司拒绝返还，但未提供证据予以证明，故其请求我爱我家中介公司自2020年11月15日起支付利息缺乏依据。我爱我家中介公司收到本案诉状后，应当返还王某46000元，故应以我爱我家公司2021年4月6日收到起诉状之日起算利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百九十九条、第三百零一条、第四百六十五条、第五百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人（反诉被告）吉林省我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后立即返还被告（反诉原告）王某46000元及利息（利息以46000元为基数，自2021年4月6日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）李某的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由李某负担；反诉费7111元，由吉林省我爱我家房地产经纪有限公司负担475元，由王某负担6636元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 丁文怡二〇二一年五月二十五日书记员 王 放