四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4182号 上诉人（原审被告）：云南滇源建设有限公司，住所地云南省曲靖市宣威市丰华街道振兴街3号。 法定代表人：宁德灿，总经理。 委托诉讼代理人：韩玉杰，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石永江，重庆学苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地四川省绵阳市长虹大道126号怡海明珠大厦2层。 法定代表人：徐开闯。 委托诉讼代理人：赖泳婷，女，1992年8月5日出生，汉族。 原审第三人：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道中段128号。 法定代表人：黄全贵。 上诉人云南滇源建设有限公司（以下简称滇源公司）因与被上诉人绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司），原审滇三人绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称怡海实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人滇源公司上诉请求：撤销原判，改判驳回苏宁易购公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由苏宁易购公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，苏宁易购公司自始就知道案涉房屋存在抵押登记和其他债权债务关系，且苏宁易购公司与怡海实业公司对付款的约定也是将款项转入共管账户，并约定前期4100万元用于解除抵押和缴纳税费，而双方的共管导致抵押未解除，无法办理过户，苏宁易购公司存在过错；2.一审以苏宁易购公司已支付的价款占总价款79.9%，滇源公司查封房屋的面积不足总面积的30%为由认定苏宁易购公司已经支付的购房款足以覆盖案涉房屋的全部价款，存在逻辑上的错误，苏宁易购公司不享有足以排除强制执行的民事权益。苏宁易购公司仅支付了总价款的79.9%，未支付全部价款，也不愿将剩余价款交与人民法院执行，一审却认定支付完毕案涉房屋的全部价款，自相矛盾。苏宁易购公司支付购房款时并未指出其支付是哪一部分房屋的款项，一审的认定会导致苏宁易购公司的民事权益过于扩大，损害其他债权人的合法利益；3.一审对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的理解有误，只有支付了案涉房屋的全部价款方可排除执行，不能通过执行面积和已支付购房款的比例来计算是否足以覆盖案涉房屋来得出已支付全部购房款的结论。 苏宁易购公司辩称，1.苏宁易购公司是按照与怡海实业公司的合同约定履行义务，并无过错；2.苏宁易购公司已支付了达到支付条件下的全部款项，而怡海实业公司未按约完成过户登记等手续，所产生的违约金已经远大于尚未支付的金额；3.苏宁易购公司因先前的租赁关系已占有案涉房屋，但苏宁易购公司、怡海实业公司及出租方已签署三方协议约定按现状交付，故苏宁易购公司已实际占有案涉房屋，并用于自身的需要进行使用。综上，一审认定事实清楚，适用法律证据，请求驳回上诉，维持原判。 怡海实业公司未发表答辩意见。 苏宁易购公司向一审法院起诉请求：停止对四川省绵阳市涪城区××道××号××大厦××层××号××号××号××号××号××号房屋的强制执行，共计20套房屋。 一审法院经审理认定如下事实，一审法院在审理滇源公司诉四川怡海房地产开发有限公司、怡海实业公司、绵阳怡海房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，滇源公司申请诉讼保全，一审法院于2017年3月28日作出（2017）川0108民初210号《民事裁定书》，限额592万元查封了怡海实业公司名下位于绵阳市涪城区××道××号××大厦××商铺，包括业务件号为权0194499的房屋20套及业务件号为权0194507的房屋18套。业务件号为权0194499的20套房屋为怡海明珠大厦1栋1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号。2017年11月20日，一审法院作出（2017）川0108民初210号民事判决书，判令四川怡海房地产开发有限公司向滇源公司退还履约保证金400万元并支付利息，怡海实业公司对上述债务承担连带支付责任。判决生效后，怡海实业公司等未按期履行生效判决确定的义务，滇源公司申请强制执行。执行过程中，保全查封自动转为执行查封。苏宁易购公司对查封前述房产不服，向一审法院提出书面异议，请求中止对其中业务件号为权0194499的20套房屋的执行措施。一审法院于2019年11月19日作出（2019）执异332号执行裁定书，裁定驳回苏宁易购公司的异议请求。苏宁易购公司不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起本案诉讼。 一审另查明，2014年7月21日，苏宁易购公司与成都东瑞资产管理有限公司签订《租赁合同》，由苏宁易购公司承租产权人为怡海实业公司位于绵阳市涪城区××道××号怡海明珠大厦房屋。租赁期限2014年12月25日至2024年12月24日。苏宁易购公司于2014年7月28日向成都东瑞资产管理有限公司支付租金1170万元，并实际占有使用前述房屋。2016年2月6日，苏宁易购公司与怡海实业公司签订《购置合同》及《补充协议》，约定由苏宁易购公司购买怡海实业公司所拥有坐落于绵阳市涪城区长虹大道中段128号怡海明珠的房产、土地使用权及相关合法权益；标的房产具体区域以附件平面图标示为准，建筑面积暂计约7004.8平方米（其中一层局部约1448.46平方米、二层整层约2642.38平方米、三层整层约2913.96平方米）；购房总价款为6900万元整，付款方式为：（1）第一笔款：本协议签订之日起10个工作日内，苏宁易购公司支付总购房款的20%即人民币壹仟肆佰万元整作为定金，怡海实业公司在收取上述定金的同时向苏宁易购公司开具等额的定金收据。该笔定金于最后一笔房款支付的同时，转为购房款的一部分。在定金支付后，怡海实业公司开始办理解押手续和房产重新测绘等手续。（2）第二笔款：本协议签订后，怡海实业公司与苏宁易购公司以双方名义共同设立共管账户，苏宁易购公司于共管账户设立后十个工作日内将总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整支付至共管账户，同时怡海实业公司需开具等额收据；在怡海实业公司与苏宁易购公司双方将该房屋产权过户登记至苏宁易购公司名下的文件资料送交房屋权属登记部门，并取得该登记主管部门过户登记的受理通知书之日起10个工作日内苏宁易购公司配合怡海实业公司解除对该账户的共管或将共管账户内款项（含利息）转付至怡海实业公司其他指定账户；反之，如因故导致购置不成双方解约的，怡海实业公司须在解约后十个工作日内配合苏宁易购公司将共管账户内的款项（含利息）退还至苏宁易购公司其他指定账户。（3）第三笔款：自怡海实业公司将标的物产权变更登记至苏宁易购公司名下、苏宁易购公司取得相关部门发放的《房屋所有权证》后十个工作日内，苏宁易购公司再支付总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整，同时怡海实业公司需开具等额收据。（4）第四笔款：在怡海实业公司将土地使用权办理至苏宁易购公司名下、苏宁易购公司取得相关部门发放的《土地使用权证》、怡海实业公司提供了全额的不动产转让发票且将标的物全部场地与附属设备设施按约定状态交付给苏宁易购公司后10个工作日内，苏宁易购公司向怡海实业公司付清剩余购房款即人民币壹仟叁佰万元整。此外，双方约定于2016年8月31日之前，最迟不超过2016年10月31日将房屋所有权过户至苏宁易购公司名下。同日，苏宁易购公司、怡海实业公司、成都东瑞资产管理有限公司三方签订《三方协议》，约定怡海实业公司将购置区域房屋所有权过户登记至苏宁易购公司名下之日，租赁合同即告终止，苏宁易购公司按现状向怡海实业公司退还一层非购置区域，负一层仓库区苏宁易购公司免费使用10年，物业费按原租赁合同计收；若怡海实业公司将购置区域房屋所有权过户登记至苏宁易购公司名下之日在2016年8月31日后，则自2016年9月1日起苏宁易购公司不再支付租金，租赁合同终止时，苏宁易购公司已经支付但未冲抵完毕的定金成都东瑞资产管理有限公司于10日内退还苏宁易购公司，否则苏宁易购公司有权以此抵作应付丙方的最后一期购房款。2016年10月11日，苏宁易购公司与怡海实业公司签订了《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》，决定关于办理房产证顺序的相关事宜及变更付款进度，双方一致同意变更付款进度为：苏宁易购公司于本协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款，与已经支付的2100万元一并专用于怡海实业集团解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费；本协议签订后，在怡海实业公司提供解除抵押所需还款明细及还款账户和过户所需缴纳税费明细后3日内双方共同自共管账户向各还款账户和缴纳账户拨付不超过1500万元，剩余所需还款和缴纳款项双方在怡海实业公司提供明细后十个工作日内逐步拨付到怡海实业公司的相应还款账户和缴纳账户；在双方完成产权过户登记且怡海实业公司解决完需苏宁易购公司协助法院执行的问题后，苏宁易购公司在十个工作日内再向怡海实业公司指定账户支付600万元，定金在双方完成产权过户登记同时转为购房款；完成重新测绘颁领新证后十个工作日内苏宁易购公司向怡海实业公司支付剩余的800万元购房款并按照银行活期存款利率自领证之日止计付相应利息。2016年10月25日，怡海实业公司向苏宁易购公司发出《关于购房款缓付的通知函》载明：“贵我双方于2016年10月11日签订的《关于的补充协议（二）》约定，贵司于协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款，现因我司房产解押过户事宜尚未理顺，故为避免资金风险，特此提请贵司暂缓十个工作日付此笔款项，且贵司不承担该笔延付责任。” 苏宁易购公司向怡海实业公司支付购房款的情况为：2016年3月4日支付1400万元，2016年6月24日支付2100万元，2016年11月8日支付2000万元。 一审法院认定以上事实，采信了各方当事人主体身份信息、（2017）川0108民初210号民事判决书、（2017）川0108民初210号民事裁定书、（2019）川0108执异332号执行裁定书、《租赁合同》《购置合同》及《补充协议》《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》《关于购房款缓付的通知函》、建设银行单位客户专用回单，各方当事人陈述等证据。 一审法院认为，本案的争议焦点在于苏宁易购公司是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋的权利能否排除执行。 首先，根据苏宁易购公司提供的《购置合同》及房屋分户平面图，能够确认苏宁易购公司从怡海实业公司处购买的房屋包含涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦1栋1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号共二十套房屋。该二十套房屋属于滇源公司与怡海实业公司执行案中被查封的房屋，故苏宁易购公司有权提起执行异议之诉。 其次，苏宁易购公司与怡海实业公司签订《购置合同》的时间为2016年2月6日，一审法院查封案涉二十套房屋的时间为2017年4月1日，即签订房屋买卖合同在房屋查封之前。从《购置合同》本身来看，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。再次，关于房屋的占有使用问题，苏宁易购公司基于与成都东瑞资产管理有限公司的租赁合同关系，已于2014年起实际占有案涉房屋。在苏宁易购公司与怡海实业公司签订《购置合同》以后，怡海实业公司应将所购置房屋交付给苏宁易购公司，鉴于苏宁易购公司已经实际占用房屋，故通过简易交付的方式完成交付。故自《购置合同》发生效力时，怡海实业公司系基于所有的意思占有案涉房屋。 最后，关于购房款的支付和变更登记问题。苏宁易购公司从怡海实业公司购买的房屋包含怡海明珠大厦1层局部、2层整层、3层整层，约定的总价款为6900万元。苏宁易购公司提交的证据显示，截止开庭之日苏宁易购公司已经直接支付的购房款为5500万元，为总价款的79.7%，而案涉被查封的房屋仅为怡海明珠大厦1层部分房屋，占所有购买房屋面积不足30%。苏宁易购公司所支付的购房款足以覆盖案涉被查封的房屋。此外，根据《购置合同》约定，剩余购房款在房屋过户和完成重新测绘换领新证之后支付，因怡海实业公司未履行上述义务，剩余房款未支付，苏宁易购公司对此并不存在过错。对于房屋变更登记的问题，因案涉房屋在《购置合同》签订时即存在抵押，双方在《购置合同》中约定怡海实业公司应将抵押解除，但至房屋被查封之前，该抵押仍未解除，致使房屋不能及时变更登记至苏宁易购公司名下，苏宁易购公司对没有完成变更登记也不存在过错。综上，一审法院认为苏宁易购公司的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，苏宁易购公司对前述二十套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对苏宁易购公司提出的停止对该二十套房屋强制执行的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行四川省绵阳市涪城区××道××号怡海明珠大厦1栋1楼86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号房屋。案件受理费100元，由滇源公司承担。 二审另查明，案涉怡海明珠大厦中苏宁易购公司与怡海实业公司约定买卖的7004.8平方米房屋中，已办理房屋产权变更登记的面积为2343.55平方米，其中一层506.32平方米，二层1837.23平方米；尚有一层942.14平方米、二层805.15平方米、三层整层2913.96平方米共计4661.25平方米尚未办理房屋产权变更登记。 二审再查明，案涉房屋于2015年4月14日办理抵押登记，抵押权人为绵阳市游仙区农村信用合作联社。 二审还查明，2015年6月26日，一审法院受理（2015）成华民初字第3455号四川良和消防工程有限责任公司诉四川怡海房地产开发有限责任公司、绵阳怡海房地产开发有限公司、怡海实业公司建设工程施工合同纠纷一案，该案审理中一审法院于2015年9月14日作出（2015）成华民保字第391号民事裁定书，对怡海明珠大厦在460万元限额内予以保全查封，不包括案涉20套房屋。 本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议发生在民法典施行前，造成的结果也发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释规定。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：苏宁易购公司对案涉业务件号为权0194499项下的怡海明珠大厦1栋1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号共计20套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评述如下： 《最高人民法院关于的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中苏宁易购公司应当就其对案涉20套房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本院经审查认为，首先，苏宁易购公司与怡海实业公司于2016年2月6日在人民法院查封之前签订了《购置合同》及《补充协议》，约定苏宁易购公司购买怡海明珠大厦一层局部1448.46平方米、二层整层2642.38平方米、三层整层2913.96平方米，共计7004.8平方米，总价6900万元，苏宁易购公司已经按照约定支付5500万元购房款，但《购置合同》及《补充协议》中未明确清楚的载明具体房号，案涉房屋也不具有独立的四至空间，在物理位置上不具有独立的排他使用空间，因苏宁易购公司与怡海实业公司在订立买卖合同时没有明确各层、各套房屋的具体价格，苏宁易购公司在支付价款时也未明确其支付的房款所具体指向的房屋房号，不能确认苏宁易购公司支付的房款中包含有案涉20套房屋的价款。 其次，虽苏宁易购公司系按照其余怡海实业公司约定如实履行付款义务，但苏宁易购公司与怡海实业公司签订的《购置合同》载明案涉房屋已抵押，表明苏宁易购公司购房时明确知晓案涉房屋已设立抵押。 最后，苏宁易购公司二审中明确表示剩余1400万元尚未达到支付条件，且怡海实业公司未按约定履行《购置合同》及相关的补充协议，应当向苏宁易购公司支付违约金，抵扣后超过尚未支付的1400万元房款，故不需要再支付。 综上，苏宁易购公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不满足排除执行的条件。 综上所述，上诉人滇源公司的上诉理由成立，其上诉请求应予支持；一审判决认定事实有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3478号民事判决； 二、驳回绵阳苏宁易购销售有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费38800元，均由成绵阳苏宁易购销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谷金霞 审判员  郭 静 审判员  孙 睿 二〇二一年五月三十一日 书记员  曾龙海