江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3730号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伏红。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈春香。委托诉讼代理人：张天广，江苏达源律师事务所律师,代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱亚琴。委托诉讼代理人：邵梦诗，系朱亚琴姐姐。上诉人陈伏红、陈春香因与被上诉人朱亚琴转让合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初6267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈伏红、陈春香上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，一、二审案件受理费由朱亚琴负担。事实和理由：1.一审法院认定转让费17万元，应扣除2018年6月13日至2018年8月26日期间的租金24329元，属于认定事实错误，朱亚琴承诺2018年8月26日前的租金已经交过，不用陈伏红方承担，算是免租金，按照惯例租赁刚接手时也需要重新装修、维护，免租期属于正常行为。2.一审法院认定转让费17万元应扣除2018年6月13日至2020年4月29日期间的茶吧设施及装修使用费54836元，属于认定事实错误，滥用自由裁量权。3.一审法院支持朱亚琴反诉请求属于认定事实错误。朱亚琴与房东的房屋租赁协议已于2018年8月30日解除，退一万步讲，即使实际产生占用费，也是以朱亚琴向房东实际支付的占用费金额为准。在朱亚琴与房东达成了执行和解协议，租金6万元+占用费14万+案件受理费、公告费共计207195元，朱亚琴仅向房东实际支付8万元，而一审法院却判决我方向朱亚琴支付占有使用费141042.33元。4.朱亚琴存在严重的违约行为，恶意隐瞒已和房东解除租赁关系，在收取我方租金后未向房东支付，才导致涉案诉讼。我方已支付6万元租金，再加上一审判决的占有使用费141042.33元，合计20万余元，而存在重大过错的朱亚琴却仅向房东支付了8万元，等于是让存在重大过错的朱亚琴一方在违约过程中获利12万余元。朱亚琴辩称：服从一审判决。陈伏红、陈春香向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《熙悦会所茶吧转让协议》；2.判令朱亚琴返还房屋转让费17万元、设备维护费2万元、押金1万元，并支付自2018年9月28日起至实际支付日止按照年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费用由朱亚琴承担。朱亚琴向一审法院反诉请求：1.请求判令陈伏红、陈春香支付房屋占用使用费141042.33元（自2019年2月25日起，按照328.77元每日，计算到2020年4月28日），以及支付前述占用费按照年利率6%计算的利息；2.陈伏红、陈春香承担反诉的全部诉讼费用。审理中，朱亚琴变更第1项诉讼请求其中的利息自2019年1月25日起、2019年7月25日起，均按6万元为基数，自2020年1月25日起按21300元为基数，依据全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止。一审法院认定事实：一、苏州市姑苏区中街路××号房屋所有权人为陆诚、王文蔺，建筑面积为184.36平方米。2018年6月13日陈伏红、张丽娟(乙方)与朱亚琴（甲方）签订《熙悦会所茶吧转让协议》一份，约定甲方今日收到转让费定金2万元，转让费总价为17万元，分期支付：第一期2018年6月18日前支付10万元，第二期2018年8月17日前支付2万元，第三期2018年6月30日前支付3万元以及房屋押金1万元。该协议备注载明：1.房屋押金1万元整未支付，2.房屋租赁截止日期2018年8月26日。上述转让协议签订后，朱亚琴即将茶吧交于陈伏红经营管理。2018年9月28日，朱亚琴（出租方）与陈伏红、张丽娟（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方愿意将苏州市姑苏区中街路××号房屋，建筑面积约185平方米出租给陈伏红、张丽娟作商业用途，租赁期限自2018年8月25日至2023年8月24日，第一、第二年租金为12万元，第三年租金为125000元、第四年租金为13万元，第五年租金为135000元，租金半年一付，押一付六，提前一个月付房租，保证金为1万元，乙方应于签订本协议当日支付给甲方，租赁关系终止且乙方将该该房屋交还甲方并付清其所应付费用后，甲方将保证金全额无息退还给乙方。合同补充协议约定：甲方已收到乙方转让费17万元，其中不包括设备维护费2万元。如转租过程中房东提前收回该房屋，则甲方赔偿乙方全部损失（转让费17万元、设备维修费2万元）。合同签订当日，朱亚琴向陈伏红、张丽娟出具收条一份，载明其收到中街路××号店铺租金6万元（即2018年8月25日至2019年2月24日期间）。2018年6月13日，朱亚琴向陈伏红出具收条一份，载明其收到转让费定金2万元。2018年6月18日朱亚琴向陈伏红出具收条一份，载明其收到转让费10万元。2018年6月27日朱亚琴向陈伏红出具收条一份，载明其收到转让费余款2万元，另3万元将于2018年6月28日结清。2018年9月28日朱亚琴出具收条，载明其收到位于中街路××号店铺押金1万元。以上合计朱亚琴共收到陈伏红的转让费17万元、押金1万元。二、2019年4月22日，一审法院依法立案受理了原告陆诚、王文蔺与被告朱亚琴、第三人陈伏红、张丽娟、陈春香房屋租赁合同纠纷一案【（2019）苏0508民3523号】。陆诚、王文蔺以朱亚琴在合同期内未经其同意，擅自将房屋转让给陈伏红、张丽娟、陈春香，严重违反合同约定，故要求法院确认陆诚、王文蔺与朱亚琴签订的房屋租赁合同于2018年8月30日解除；判令陈伏红、张丽娟、陈春香搬离苏州市姑苏区中街路××号房屋，并由朱亚琴归还租赁房屋；及朱亚琴支付租金1643.35元（自2018年8月26日计算至2018年8月30日）及房屋占有使用费74630.79元（自2018年8月31日起，按照328.77元/日的标准暂计算至2019年4月15日，应计算至房屋实际返还之日）。该案查明事实如下：2016年8月9日，陆诚与朱亚琴签订《房屋租赁协议》一份，约定：朱亚琴向陆诚承租苏州市姑苏区中街路××号一楼两间、二楼两间房屋，约185平方米（以产证为准），房屋用途为歌厅，租赁期限自2016年8月25日起至2021年8月24日止，前三年租金为每年12万元，第四年的租金为125000元，第五年的租金为13万元，租金按年支付，先付后用，第一年房租于2016年8月25日前支付，第二年房租于2017年8月25日前支付，以此类推。合同第九条约定，承租方有下列情况之一的，出租方有权解除租赁协议，并收回房屋：1.房屋租赁期间，除征得出租方书面同意外，承租方擅自将房屋转租或转让、转借及调换使用，2.承租人擅自以房入股、合资联营……该合同该对水电费、税费、押金、承租人的义务、违约责任等作出了约定。陆诚、王文蔺确认朱亚琴支付了第一年的房租12万元。2018年8月30日，陆诚向朱亚琴交付《解除合同告知函》一份，主要内容为，朱亚琴未经其同意擅自将房屋转让给第三人，严重违反了合同约定，特通知朱亚琴自收到本解除函即日起，双方签订的《房屋租赁合同》即告解除，朱亚琴应于次日将承租房屋返还并赔偿损失3万元。朱亚琴在该合同上签署“已收到告知函，2018.8/30,朱亚琴”。2019年9月10日，一审法院作出判决，一、陆诚与朱亚琴于2016年8月9日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月30日解除。二、朱亚琴、第三人陈伏红、陈春香于本判决生效之日起10日内共同将苏州市姑苏区中街路××号房屋腾空并返还给陆诚、王文蔺。三、朱亚琴于本判决生效之日起10日内支付陆诚、王文蔺房屋租金及占有使用费（自2018年8月26日起，按照12万元/年的标准计算至实际交还房屋之日止）。该案在执行过程中，陈伏红、陈春香于2020年4月29日将涉案租赁房屋的钥匙交于执行法官。三、2018年11月25日，陈伏红与陈春香签订《合作经营协议合同》一份，约定两人合伙经营熙悦汇音乐茶吧，共同投资各占50%，合伙期限自2018年8月25日至2023年8月24日。同日，陈伏红与张丽娟签订《合通（同）解除协议》一份，约定：现张丽娟将熙悦汇所持有股份转给陈伏红，转让费12万元，熙悦会以后事务与张丽娟无任何瓜葛。一审法院认为，陈伏红与朱亚琴签订的《熙悦会所茶吧转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同。依据该转让协议所约定朱亚琴将其开设在苏州市姑苏区中街路××号的熙悦会所茶吧转让给陈伏红，陈伏红接手后已开业经营，并于2018年6月28日前向朱亚琴支付了全部转让款17万元，至此双方间的熙悦会所茶吧转让协议履行完毕。现熙悦会所茶吧所租赁的房屋被房东陆诚提前收回，系因朱亚琴与房屋所有权人陆诚之间的房屋租赁合同纠纷所致，故一审法院对陈伏红、陈春香要求解除熙悦会所茶吧转让协议的诉请不予支持。2018年9月28日朱亚琴与陈伏红签订的房屋租赁合同，依据（2019）苏0508民3523号民事判决书所认定的事实，朱亚琴与陈伏红间的房屋租赁合同为未经房屋所有权人同意的转租，在没有其他无效原因存在的情况下，该房屋转租合同有效。依据该转租合同补充约定如转租过程中房东提前收回该房屋，则甲方（朱亚琴）赔偿乙方（陈伏红）全部损失（转让费17万元、设备维修费2万元），故陈伏红、陈春香要求朱亚琴退还转让费、设备维护费2万元的诉讼请求，有法律和事实依据，一审法院予以支持。关于转让费。朱亚琴辩称转让款17万元中包含2018年6月13日至2018年8月24日期间的租金，计24329元。本院认为虽朱亚琴与陈伏红间的租赁期限自2018年8月25日起算，但转让协议备注载明：房屋租赁截止日期2018年8月26日。2018年8月26日前的租金朱亚琴已向房东陆诚支付，且陈伏红、陈春香已由2018年6月13日起实际使用了租赁房屋，故一审法院对朱亚琴上述抗辩意见予以支持。故转让费中确包含了租金计24329元（按照328.77元/天×73天），扣除陈伏红、陈春香承担的租金后，转让费应计145671元。押金1万元系陈伏红根据与朱亚琴间的房屋租赁合同而支付，现租赁房屋陈伏红已归还，该押金应予以退还。故一审法院对陈伏红、陈春香要求朱亚琴退还该押金的请求予以支持。然，陈伏红于2018年6月13日在与朱亚琴签订转让协议后，即接手茶吧的经营管理，直至2020年4月29日将租赁房屋归还，该期间茶吧均由陈伏红、陈春香占用使用，故应扣除该期间茶吧设施及装修的使用费54836元【（145671元÷1825天）×687天】。朱亚琴辩称转让合同签订前与陈伏红一起去陆诚处咨询过，陈伏红对此虽未提异议，但本案审理中朱亚琴未提供新的证据足予推翻生效判决所认定的事实，故一审法院对朱亚琴的该抗辩意见不予采信。据此，本诉部分：朱亚琴应退还陈伏红、陈春香转让费、设备维修费及押金，合计120835元（20万元54836元-24329元）。关于朱亚琴反诉要求陈伏红、陈春香支付房屋占用使用费141042.33元（自2019年2月25日起，按照328.77元每日，计算到2020年4月28日）。依据（2019）苏0508民3523号民事判决陈伏红、陈春香负有将苏州市姑苏区中街路××号房屋腾空并返还给房屋所有权人陆诚的义务，而涉案租赁房屋处于陈伏红、陈春香占用状态，其于2020年4月29日才将房屋腾空后归还，故朱亚琴要求其支付房屋占用使用费的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。审理中查明陈伏红已向朱亚琴支付租金至2019年2月24日，故朱亚琴参照租赁合同约定的租金标准计算，自2019年2月25日至2020年4月28日期间的房屋占用使用费计141042.33元（328.77元/天×429天），并无不当，一审法院予以支持。陈伏红、陈春香辩称因朱亚琴不予配合导致其未及时归还租赁房屋，但未提供相应证据予以证明，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。关于朱亚琴主张逾期支付占用使用费的利息。陈伏红、陈春香已向朱亚琴支付租金6万元（2019年8月25日起至2019年2月24日期间），现朱亚琴主张自2019年1月25日起按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止，分段计算利息，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、朱亚琴于本判决生效后十日内退还陈伏红、陈春香转让款、设备维修费及押金，合计120835元。二、陈伏红、陈春香于本判决生效后十日内向朱亚琴支付房屋占用使用费141042.33元（自2019年2月25日起至2020年4月28日止，按每日328.77元计算），并支付相应利息（以6万元为基数，自2019年1月25日起、以6万元为基数，自2019年7月25日起、以21042.33元为基数，自2020年1月25日起，均计算到实际付款之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由朱亚琴负担；反诉案件受理费1560元，由陈伏红、陈春香负担。本诉原告陈伏红、陈春香，及反诉原告朱亚琴各自预交的案件受理费一审法院不再退还，双方于本判决生效之日起10日内自行结算。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，陈伏红、陈春香提供了2018年7月至2019年12月水电费缴纳记录，以证明其在2019年4月份以后就没有再实际使用房屋；提供了（2020）苏0508执400号之一执行裁定书，以证明朱亚琴与原房东陆诚就涉案房屋的占有使用费达成执行和解，朱亚琴实际仅向原房东陆诚支付了8万元，且8万元中还有陈伏红支付给朱亚琴的6万元房租，也就是朱亚琴仅仅向陆诚支付了2万元占有使用费的情况下还要陈伏红、陈春香另行支付14万多元的占有使用费。朱亚琴质证认为水电费缴纳记录与本案无关，其是与陆诚达成协议，是陆诚看其可怜才同意8万元解决的，8万元已经付了。陈伏红、陈春香还提供了陈伏红与朱亚琴微信聊天记录截图4页，以证明朱亚琴与房东陆诚比较熟悉，是房东陆诚同意让朱亚琴转让，陈伏红才敢接手；提供（2019）苏0508民初10324号案件质证笔录，以证明朱亚琴未将收取陈伏红的6万元租金支付给陆诚，直到2020年6月20日时仍未支付；提供（2019）苏0508民初1653号民事裁定书，以证明陆诚第一次起诉时仅起诉陈伏红，因缺少朱亚琴这一关键被告，陆诚撤回起诉，说明陆诚不想逼朱亚琴。设下圈套的是朱亚琴和陆诚；提供了（2020）苏0508执400号执行笔录，以证明陈伏红、陈春香一直积极配合法院解决案件，是朱亚琴一直拒绝出面；提供了（2019）苏0508民初3523号民事判决书，以证明朱亚琴和房东在2018年8月30日已私下解除租赁关系，但朱亚琴恶意隐瞒了这一事实，仍在2018年9月28日和陈伏红签订房屋租赁合同，收取押金和租金。朱亚琴对此质证认为，微信聊天记录真实性无异议，恰恰证明其在征得房东同意并受托的情况才与陈伏红签订租赁合同，不存在隐瞒退出租金的情况；对于质证笔录、民事裁定书、执行笔录、民事判决书，真实性由法院依法判断，但对证明目的不予认可。二审另查明，2020年7月21日、28日，陆诚与朱亚琴达成执行和解协议：一、根据（2019）苏0508民初3523民事判决书，被执行人朱琴因支付给申请执行人房屋租金及占有使用费20万元（自2018年8月26日起至2020年4月29日止，以20个月计算）及案件受理费6895元、公告费300元。现被执行人朱亚琴于2020年7月28日还款4万元（已履行），自2020年8月起至2020年11月止每月月底前支付给申请执行人1万元（计4万元），共计还款8万元。二、如被执行人朱亚琴按上述期限还款8万元，申请执行人放弃其他款项；如被执行人朱亚琴不按上述期限足额还款，申请执行人不放弃其他款项，有权按原判决书要求法院恢复强制执行（扣除已履行部分）。三、本案的部分执行费1100元由被执行人朱亚琴承担。以上事实由（2020）苏0508执400号之一执行裁定书、执行笔录以及当事人陈述等予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议所涉的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。陈伏红与朱亚琴签订的《熙悦会所茶吧转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。转让协议约定转让费为17万元，并备注房屋租赁截止日期2018年8月26日。陈伏红主张2018年6月13日至2018年8月25日期间的租金应作为装修期进行免租处理，但未提供双方就此达成一致意见的证据，且双方在2018年9月28日签订《商铺租赁合同》时也未对所谓装修免租期进行约定，故本院对此陈伏红该主张不予采信。《商铺租赁合同》补充约定如转租过程中房东提前收回房屋，则朱亚琴赔偿陈伏红、张丽娟全部损失（转让费17万元、设备维修费2万元），根据该条约定朱亚琴需赔偿的是陈伏红、张丽娟因房东提前收回房屋产生的损失，故该条款系违约责任条款。如前所述，转让费中包含了2018年6月13日至2018年8月25日期间的租金，陈伏红、陈春香已于2018年6月13日起实际使用了涉案房屋，故该部分租金费用不应作为损失。陈伏红直至2020年4月29日才将涉案租赁房屋返还，该期间转让费涉及的设施及装修会发生一定的损耗和折旧，一审法院据此认定应扣除该期间的使用费54836元并无明显不当。在陈伏红、陈春香未举证证明存在其他损失的情况下，一审法院判令朱亚琴退还陈伏红、陈春香转让费、设备维修费及押金120835元合法有据。至于占有使用费问题，因朱亚琴与陈伏红一方签订商铺租赁合同，故合同关系发生在朱亚琴与陈伏红一方，故应按照或参照陈伏红与朱亚琴之间的商铺租赁合同约定的租金标准支付占有使用费给朱亚琴，至于朱亚琴与房东陆诚之间的租金、占有使用费纠纷如何处理，系朱亚琴与陆诚之间的关系，陈伏红、陈春香有关按照陆诚与朱亚琴之间的结算金额进行处理的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。陈伏红、陈春香实际于2020年4月29日返还涉案房屋，一审判决陈伏红、陈春香支付141042.33元占有使用费给朱亚琴并无不当。陈伏红、陈春香二审提供的水电费缴纳记录不能证明其已经及时将房屋返还，其二审提供的执行笔录是2020年4月29日所作，也不能证明涉案房屋未返还系朱亚琴的原因所致，故仍应承担相应的占有使用费支付义务。综上所述，陈伏红、陈春香的上诉请求依据不足，本院对此不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5860元，由上诉人陈伏红、陈春香负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇二一年五月十一日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。