辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终599号上诉人（原审被告）：郑晓彤，女，1989年10月14日出生，朝鲜族，住鞍山市铁区。委托诉讼代理人：时浩博，男，1988年9月23日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地鞍山市西区三道街132号。法定代表人：李影，该公司总经理。委托诉讼代理人：周聪，该单位职工。上诉人郑晓彤因与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。郑晓彤上诉请求：撤销或者变更辽宁省鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4108号民事判决，一、二审诉讼费用由鞍山爱家物业服务有限公司物业承担。事实与理由：原审法院认定事实有误，该判决在采信郑晓彤未收到鞍山爱家物业服务有限公司物业任何催缴的情况下，且未提供相关证据证明情况下，偏袒鞍山爱家物业服务有限公司物业，中断诉讼时效，导致产生对郑晓彤不利结果，一审法院违反“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第一百零三条：证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。一审法院认定事实有误，上诉方当庭自认上诉方的房屋是21号，但是对于被上诉方所提供的门上贴有催缴函的照片是否是上诉方所有的房屋并未认可。在一审判决中法院判决中提到“再查，郑晓彤当庭承认，鞍山爱家物业服务有限公司提交的催款函照片中的21号房屋是其当时所有的房屋。”事实认定有误。一审法院判决中前后证据数量不能对应，一审法院判决中收到鞍山爱家物业服务有限公司物业的证据有：房屋买卖合同一份、前期物业管理服务合同一份、资质证书一份、收费许可证一份、物业服务费催缴函一份、照片一张。而在判决中出现“鞍山爱家物业服务有限公司在2015年11月15日、2016年1月16日、17年12月31日，多次将物业催缴通知书张贴于案涉房屋，”上诉方当庭并未见到被上诉方以及法院提供这三份证据。而且与判决中出现的证据数量不一致。一审法院违法认定证据，一审法院判决中出现“鞍山爱家物业服务有限公司在2015年11月15日、2016年1月16日、17年12月31日，多次将物业催缴通知书张贴于案涉房屋，”此三份证据郑晓彤在一审法院判决送达前并未见到。一审法院在未经过质证的情况下采信了鞍山爱家物业服务有限公司物业的证据，违反“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第一百零三条证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。一审判决审判支持有误，一审法院支持物业公司收取滞纳金系违法，物业服务公司无权收取滞纳金。电梯费系重复收费，物业管理条例第一章第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。电梯系房屋配套设备，理应由物业维护管理，所收物业费中已包含对电梯的维护使用费用，故电梯费系重复收费。一审法院判决中前后矛盾，一审法院对于郑晓彤对鞍山爱家物业服务有限公司物业提供的证据的质证意见予以采信的情况下仍认为《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。与郑晓彤提出的已经被采信的对《前期物业管理服务合同》质证意见相悖，前后矛盾。而且判决中所提到的滞纳金数额30%比例与起诉状中的10%比例前后不能对应。综上，请求贵院依法查清事实，维护郑晓彤合法权益。鞍山爱家物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。鞍山爱家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判决郑晓彤支付拖欠的2015.1.1-2016.4.19的物业费3245元，电梯费466元，滞纳金1113元，合计：4824元。2、判决郑晓彤承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：鞍山爱家物业服务有限公司为唯美林语小区的物业服务公司，郑晓彤系唯美林语小区业主，房屋建筑面积138.27平方米。鞍山爱家物业服务有限公司与郑晓彤于2012年6月8日签订《前期物业管理服务合同》，约定鞍山爱家物业服务有限公司对郑晓彤居住的小区提供前期物业管理，每月1.5元/平方米。电梯费为30元/月/户。物业服务期限为2011年2月10日起至鞍山唯美林语业主大会成立后与物业公司签订新的物业管理委托合同生效时终止。自合同签订起，鞍山爱家物业服务有限公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。2015年1月1日至2016年4月19日期间，郑晓彤未交纳物业费用。再查，郑晓彤当庭承认，鞍山爱家物业服务有限公司提交的催款函照片中的21号房屋是其当时所有的房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。鞍山爱家物业服务有限公司、郑晓彤签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鞍山爱家物业服务有限公司自业主入住起按合同约定为该小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，郑晓彤应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平米1.5元/月，郑晓彤欠缴时间为2015年1月1日至2016年4月19日期间，共计15个月零19天。郑晓彤应缴纳物业费为1.5元/月/平方米×15个月×138.27平方米=3111.08元，138.27平方米×1.5元/月/平方米×12个月/365天×19天=129.56元，共计为3240.64元；电梯费为30元/户/月×15个月=450元，30元/户/月×12个月/365天×19天=18.7元。共计468.7元。故该院对鞍山爱家物业服务有限公司要求郑晓彤缴纳物业费在3240.64元及466元电梯费的诉讼请求予以确认。关于鞍山爱家物业服务有限公司主张郑晓彤支付滞纳金1113元（按总额30%计算）一节，该院认为，鞍山爱家物业服务有限公司、郑晓彤双方约定以欠费总额的30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。郑晓彤应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金为宜。关于郑晓彤辩称保洁、绿化、安保等物业服务不到位，配套设施维修不及时等一节。该院认为鞍山爱家物业服务有限公司已实际提供物业服务，如鞍山爱家物业服务有限公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，鞍山爱家物业服务有限公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。但现郑晓彤以不交纳物业费来对抗鞍山爱家物业服务有限公司提供的服务，显系不妥。故该院对郑晓彤的该项辩称不予采信。关于郑晓彤辩称该房屋已将3#1111房屋出售并过户给案外人郑成峰，此后物业费与其无关一节，经查，鞍山爱家物业服务有限公司已当庭变更诉讼请求，案外人郑成峰于2016年4月20日过户登记，其物业费请求时间为2015年1月1日至2016年4月19日，在此期间郑晓彤为该房屋的所有人，鞍山爱家物业服务有限公司实际提供物业服务，郑晓彤应当依照合同约定缴纳物业费用。故该院对郑晓彤的该项辩称不予采信。关于郑晓彤辩称郑晓彤主张2015年1月1日至2016年4月19日期间的物业费已过诉讼时效一节，经查，鞍山爱家物业服务有限公司在2015年11月15日、2016年1月16日、17年12月31日，多次将物业催缴通知书张贴于案涉房屋，郑晓彤当庭承认，该物业催缴通知书张贴照片中的21号房屋，为自己的房屋。证实鞍山爱家物业服务有限公司已在上述时间，对郑晓彤进行了物业费的催收，诉讼时效已中断，因此该项诉求未过诉讼时效。故该院对郑晓彤的该项辩称不予采信。关于郑晓彤辩称鞍山爱家物业服务有限公司无权收取滞纳金一节，该院认为，该滞纳金为鞍山爱家物业服务有限公司、郑晓彤双方于《前期物业管理服务合同》的约定，系双方真实意思表示，该约定内容对鞍山爱家物业服务有限公司、郑晓彤双方均有约束力，滞纳金的性质为违约责任的约定，并非政府规定的惩罚性滞纳金性质，鞍山爱家物业服务有限公司主张滞纳金是对自身权利的行使。故该院对郑晓彤的该项辩称不予采信。关于郑晓彤其他辩称，郑晓彤所提供相关证据未能证明其主张。故该院对郑晓彤其他辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、郑晓彤于本判决发生法律效力后十日内给付鞍山爱家物业服务有限公司2015年1月1日至2016年4月19日期间物业费3240.63元、电梯费466元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回鞍山爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。以上款项,如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取96元（鞍山爱家物业服务有限公司已预交192元），由郑晓彤承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑晓彤向本院提交新证据：1、政府备案的前期物业服务合同，拟证明鞍山爱家物业服务有限公司违反鞍山市物业服务收费管理实施办法第27条第四款，违反合同法第52条，民法典第153条，违反法律行政法规强制性规定，此合同无效。2、房地产开发商与物业服务公司的企业信息，拟证明违反了国务院《物业管理条例》第24条，企业实际受益人系同一人。郑晓彤提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。鞍山爱家物业服务有限公司向本院提交新证据：2017年9月28日张贴在郑晓彤家外的一个律师函，拟证明催缴是合理合法的。鞍山爱家物业服务有限公司提交的证据真实合法，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于郑晓彤主张前期物业合同上签字不是本人签字，也没有授权任何人签字，催缴函没有收到一节。因鞍山爱家物业服务有限公司抗辩前期物业合同上签字系郑晓彤委托郑成峰代为签字，催缴函已张贴于郑晓彤家门外，且鞍山爱家物业服务有限公司自业主入住起按合同约定为该小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，郑晓彤与鞍山爱家物业服务有限公司物业服务关系成立。因为,物业服务的对象是全体业主而非某个业主,其宗旨是为了给全体业主创造安全、卫生、有序的生活环境,物业服务企业不能因为某个或某些业主未与其本人签订物业服务合同而停止提供服务,其必须继续提供物业服务以保障全体业主的利益。在此情况下,业主如果享受了物业服务企业提供的服务,按权利义务对等原则,业主应当交纳物业服务费。故郑晓彤应按合同约定履行交纳物业费的义务。郑晓彤主张前期物业合同上签字不是本人签字，催缴函没有收到并非是不缴纳物业费的正当理由。郑晓彤的该项上诉主张本院不予支持。关于郑晓彤主张鞍山爱家物业服务有限公司提供的物业服务在很多方面都没有达到物业合同约定的标准一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，如鞍山爱家物业服务有限公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，故对郑晓彤的上诉理由，本院不予采信。同时，鞍山爱家物业服务有限公司作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于郑晓彤主张鞍山爱家物业服务有限公司收取滞纳金没有法律依据一节，协议中约定的滞纳金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，而本案中郑晓彤怠于缴纳物业费系因为鞍山爱家物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠物业费，同时为督促鞍山爱家物业服务有限公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，本院对一审法院认定滞纳金部分予以纠正，郑晓彤该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，郑晓彤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4108号民事判决；二、郑晓彤于本判决发生法律效力后十日内给付鞍山爱家物业服务有限公司2015年01月01日至2016年04月19日期间物业费3240.63元，电梯费466元。三、驳回鞍山爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费192元，减半收取96元，由郑晓彤承担；二审案件受理费50元，由郑晓彤承担30元，鞍山爱家物业服务有限公司承担20元。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  吴红娜审判员  许爱军二〇二一年五月三十日书记员  何 洋