广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初14555号原告（反诉被告）深圳市壹方置业房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处宝安海滨广场(三期)1栋SP1019，统一社会信用代码91440300MA5DFJFG8N。法定代表人张淦文。委托诉讼代理人何仿，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人刘汝安，广东广和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市卓越时代投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区沙井北环路与中心路交汇处卓越时代大厦1-3楼，统一社会信用代码91440300557193655H。委托诉讼代理人张健欣，广东潮联律师事务所律师。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人何仿和刘汝安、被告委托诉讼代理人张健欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认《物业租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告返还合同保证金100万元、租赁保证金67.5万元；三、被告返还2月份租金22.5万元；四、被告支付资金占用费65837.63元（暂计至2020年9月8日，以190万元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为利率，自2019年11月1日起计至所有款项返还之日止）；五、被告承担本案的诉讼费、保全费。具体事实和理由：2019年10月31日，原告与被告签订了《物业租赁合同》，被告将位于深圳市宝安区的物业出租给原告用于文教城招商并运营。一、租赁合同及补充协议均为无效合同。被告始终无法提供文件证明租赁物业的合法性。被告以欺诈手段订立合同。被告于签订合同前后向原告谎称租赁物业具有完备的消防、竣工验收等必要文件；原被告约定的租赁面积和被告与案外人深圳市新桥上寮股份合作公司签订的《物业租赁合同》中约定的租赁面积差距巨大。二、被告应当返还合同保证金100万元，以及租赁保证金67.5万元，并支付资金占用费。依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告因合同取得了合同保证金100万元、租赁保证金67.5万元、以及2月份租金22.5万元，应当予以返还。截至起诉之日，被告尚未向原告返还上述款项，被告作为有过错的一方，且依据公平原则，应当向原告支付资金占用费。因为租赁合同及补充协议自始无效，资金占用费的起算时间应当为被告收到款项之日。被告答辩并向本院提出反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人双方于2019年10月31日签订的《物业租赁合同》无效。二、判令被反诉人交还涉案房产（位于深圳市宝安区物业）。三、被反诉人支付房屋占用费2025000元（暂从2019年10月31日计至2020年8月31日，已支付一个月租金）。四、被反诉人支付2019年11月至2020年3月的管理费和水电费共104659.5元，以及2020年4月份至2020年8月份的管理费91165元。五、被反诉人返还于2019年12月3日收取的“2019年10月31日前上寮雅苑二三楼已出租物业的押金”278070元，六、本案诉讼费用由被反诉人承担。具体事实与理由：2019年5月20日，反诉人通过深圳市联合产权交易所的公开挂牌方式，取得出租方深圳市新桥上寮股份合作公司所有的位于深圳市宝安区物业的承租权，反诉人与出租方签订相关租赁协议并取得上述租赁物业后，依法进行经营管理。2019年10月31日，反诉人与被反诉人签订《物业租赁合同》，合同约定，租期为2019年10月31日起至2028年6月30日止，免租期自合同签订之日起至2020年1月31日止，被反诉人于签订合同5天内交付2020年2月份租金，金额为225000元，并于每月8日前向反诉人交付当月租金，以及约定二次消防装修及报验收应由反诉人协助申请办理批文合格，由被反诉人支付费用。合同签订后，反诉人收取合同保证金，并向被反诉人交付了租赁物业，再由反诉人交接2019年10月31日前上寮雅苑二三楼已出租物业的押金和租金，以及被反诉人支付二月份租金及租赁保证金。在合同履行期间，被反诉人并未支付任何管理费、水电费及租金。此后，被反诉人于2020年4月10日发送律师函，提出自律师函送达之日起租赁合同即行解除，反诉人为了不继续遭受损失，复函要求其迁离并返还租赁物业。反诉人认为，因涉案房产的业主未能提供房产证、建设许可证、规划许可证等文件，本案所涉租赁合同为无效合同，租赁方应当返还涉案房产并支付房屋占用费等。原告（反诉被告）答辩称：一、被反诉人于2020年4月14日迁离租赁物业，并将租赁物业返还反诉人，反诉人也于2020年4月19日在朋友圈发布原租赁物业的招商广告，另外被反诉人分别于2020年4月20日、22日拍摄到反诉人通过LED屏对原租赁物业开展新的招商活动，因此反诉人主张2020年4月19日以后的房屋占用费、管理费没有事实依据。二、被反诉人不应向反诉人支付免租期内的房屋占用费。首先，参考相关案例，认为依据出租方与承租方对合同无效的过错责任及租赁合同履行情况不予支持免租期间使用费以酌情抵扣出租方应承担合同无效的责任；其次，参照宝安法院三份判决，宝安法院认为承租人享受了房屋所有权人免租期，其要求次承租人免租期占有使用费违背公平原则；另外，参照类案判例，法院认为关于免租期的约定是双方真实意思表示，综合考虑案件情况，对支付免租期房屋占用费的主张不予支持。综上，反诉人对合同无效承担全部过错，反诉人本身从案外人处获得免租期的情况下要求被反诉人支付，双方事前约定其不必支付的免租期占用费既缺乏法律依据又违背双方约定，更有违公平原则，且如果反诉人因其自身过错反而从中收益，亦有悖常理和正常人的理性认知，故对反诉人的请求被反诉人支付免租期内的房屋占用费的主张，不应得到支持。三、反诉人请求房屋占用费和房屋管理费的面积基数不合理，反诉人与被反诉人签订的该份合同所约定的2-3层租赁面积为7500平方米，但是反诉人和案外人签订的租赁合同所约定的租赁面积仅为6077.59平方米，反诉人以欺诈手段让被反诉人无端承担了近1500平方米的租金及管理费，因此反诉人请求的房屋占用费及管理费用的面积基数我方不予认可。四、2020年2月、3月处于全国疫情严管期间，政府不允许教育机构开门营业，但是依据反诉人提供的证据材料显示2、3月份的平均水电费高于疫情以前的每月费用，明显不符合常理，我方不予认可。五、被反诉人未向租客收回的水电费和管理费应当视为被反诉人的债权，并随着租客押金的退回而转移至反诉人，即反诉人主张的水电费和管理费中应当扣除租客应缴未缴部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案租赁物业为深圳市宝安区物业。2019年，深圳市新桥上寮股份合作公司委托深圳联合产权交易所对上寮雅苑1-3层物业公开挂牌招租，被告于2019年5月与深圳市新桥上寮股份合作公司签订租赁合同，承租上述物业。此后，被告将其中上寮雅苑2-3层物业转租予原告。该物业未进行权属登记，当事人未能提供合法的报建报批手续。2019年10月31日，原告为承租方（乙方），被告为出租方（甲方），签订《物业租赁合同》，约定被告将上述上寮雅苑2-3层物业出租予原告使用，相关内容包括：（一）租赁物业免租期自合同签订之日起至2020年1月31日止，由乙方进行二次消防申报，如需具备装修，装修前须向甲方报备，装修不得损害物业主体结构。（二）乙方需于每月8日前向甲方缴纳当月租金，租金每两年递增一次，每次10%。其中2020年2月1日至2021年6月30日期间月租225000元（每平方米30元），2021年7月1日至2023年6月30日期间月租247500元（每平方米33元），2023年7月1日至2025年6月30日期间月租272250元（每平方米36.3元），2025年7月1日至2027年6月30日期间月租299475元（每平方米39.93元），2027年7月1日至2028年6月30日期间月租329422元（每平方米43.923元）。乙方应每月30日前将当月水电费及每平方米3元的管理费向机房缴纳。（三）租赁期限自2019年10月31日起至2028年6月30日止。（四）用途为写字楼、商业及教育机构用途，未经批准禁止擅自改变用途。（五）签订合同时，乙方需缴纳合同保证金100万元，至合同期满1年，乙方经营良好，所承租物业出租率达80%以上，无违约双方无争议，则甲方当天无息退还合同保证金。合同签订之日起5日内，乙方需缴纳租赁保证金675000元，合同期满，乙方无违约并按时搬出租赁物业，甲方于5个工作日内无息退还。同日（2019年10月31日），双方签订《补充协议》，其中约定管理费每月18233元。合同签订后，原告缴纳合同保证金100万元，被告于2019年11月1日向原告出具相应的收款收据。2019年12月6日，原告依约向被告预缴2020年2月份租金225000元，被告向原告出具相应的收款收据。2019年12月3日，被告向原告出具一份收款收据：收到“三押一租余款552240元”。庭审中，被告确认已收悉合同保证金100万元和租赁保证金675000元。合同签订后，被告将租赁物业交付原告，原有租赁关系的，亦一同交接予原告，双方于2019年11月1日共同签字确认《物业交接表》和《已出租物业统计表》。《已出租物业统计表》显示，被告转给原告已出租物业的押金278070元和2019年11月份租金69690元，合计347760元；其中原带租约物业为六家，面积合计3073平方米，月租合计96458元。原告享受免租期3个月，期间收悉转租租金若干。2020年4月8日，原、被告共同签字确认一份《证明》：2020年2月份租金减半。2020年4月10日，原告委托律所向被告发出《律师函》：认为因消防问题和受疫情影响，原告无法招商经营，主张自本函送达之日起租赁合同即行解除，要求被告三日内退还合同保证金100万元和租赁保证金675000元。2020年4月13日，被告委托律所向原告发出《律师函》：一、对原告以消防问题为由单方解除合同不予认可。二、疫情并未导致合同目的无法实现。三、原告单方解约，应承担违约责任，被告有权不退还合同保证金和租赁保证金。四、原告应当及时搬离并返还物业，返还物业之日视为合同解除之日。五、双方应当就合同保证金、租赁保证金等问题进行友好协商。六、要求原告按承诺，应于2020年4月14日迁离，并于4月15日与被告办理返还物业的相关手续。2020年4月14日，原告搬离，但未与被告办理交接手续，亦未将原六家带租约的物业的租赁押金返还或转交被告。此后，被告对涉案上寮雅苑2-3层物业进行招商，并对原带租约的物业向实际承租使用主体进行收租，但遭拒绝。租赁期间，原告仅预缴2020年2月份租金225000元，未缴纳其他租金、管理费和水电费。被告主张欠缴2019年11月至2020年3月的管理费和水电费共计104659.50元，原告对水电费部分不予认可。本院认为，涉案租赁物业无权属登记，当事人未能提供合法报建报批手续，双方共同确认涉案《物业租赁合同》及其《补充协议》依法无效，符合法律规定，本院对该主张予以认可。本诉部分。租赁合同无效，原告要求被告返还据合同收取的担保性质的财产，于法有据，本院予以支持。原告可随时主张上述债权。据查明事实，原告于2020年4月10日发出《律师函》要求被告三日内返还，故被告应于2020年4月13日前返还，逾期应当赔付利息。故被告应自2020年4月14日起向原告赔付利息。至于原告诉求返还2月份租金，因原告已实际占用涉案物业，应当结付占有使用费用，2月份租金依法转化为占有使用费，被告无须返还。反诉部分。租赁合同无效，原告已实际占用涉案租赁物业，应当返还租赁物业，并参照原合同约定标准支付占有使用费用和相关其他使用费用。据查明事实，原告于2020年4月14日搬离，并未办理交接手续，且涉及原带租约的六家租赁物业未办理清退或转交予被告，被告提出反诉要求返还该六份租赁合同的押金后原告亦未予同意，故应当认定为原告未完成返还租赁物业的义务，仍应继续履行返还义务。考虑到被告已实际接收部分物业并开始招租经营，故本院确认原告应按整体面积向被告结付截至2020年4月14日止的占有使用费，并按未完成交接的六家带租约物业部分的面积3073平方米向被告结付至返还、交接之时的占有使用费。另，考虑到2020年年初的新冠疫情对教育培训经营及其他经济活动的严重影响，据公平原则，出租方应当适当减免承租方的租金，分摊损失。双方于2020年4月8日共同确认2020年2月份租金减半，合情合理，本院予以采纳。因此，原告应当支付2020年2月1日至4月14日的占有使用费：225000元/月×1.97个月=443250元。至于4月15日以后的占有使用费，以3073平方米面积为范围，按合同约定的租金标准支付。若被告已收取六家带租约物业的占有使用费的，可由原告按不当得利向被告追索返还。至于被告反诉要求原告补缴三个月免租期的占有使用费。本院认为，三个月的免租期是被告综合整个租赁期限92个月考量给予的优惠，原告仅使用5.47个月即停止使用，必然造成被告的免租期损失，故按公平原则，原告应当向被告赔付相应比例的占有使用费：225000元/月×3个月×86.53个月/92个月=634867元。此外，根据合同约定，原告每月应支付管理费18233元，故2019年11月1日至2020年4月14日管理费为：18233元×5.47个月=99735元。被告主张2019年11月至2020年3月期间的管理费和水电费共计104659.50元，合符情理，本院予以采纳。原告于2020年4月14日搬离时应当结付该款。综合上述认定的金钱给付义务，互负义务相互抵销后，被告尚应返还原告款项：1000000元+675000元-443250元-634867元-104659.50元=492223.50元。被告未及时于2020年4月14日返还，应自逾期之日赔付利息。另，被告要求原告将涉案原带租约的六家租赁物业的押金278070元返还，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认双方签订的涉案《物业租赁合同》及其《补充协议》依法无效。二、被告深圳市卓越时代投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告深圳市壹方置业房地产经纪有限公司款项492223.50元，并赔付相关利息（以492223.50元为基数，自2020年4月14日起按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止）。三、原告（反诉被告）深圳市壹方置业房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内将涉案存在转租的六份租赁合同所对应的3073平方米租赁物业返还予被告（反诉原告）深圳市卓越时代投资发展有限公司，并支付相应的占有使用费用：以3073平方米面积，自2020年4月15日起，按2020年2月1日至2021年6月30日期间30元/平方米/月、2021年7月1日至2023年6月30日期间33元/平方米/月、2023年7月1日至2025年6月30日期间36.3元/平方米/月、2025年7月1日至2027年6月30日期间39.93元/平方米/月、2027年7月1日至2028年6月30日期间43.923元/平方米/月的标准计付占有使用费用至返还租赁物业之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19876元，反诉费用13395.50元，合计33271.50元，由原告承担19876元，由被告承担13395.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年五月二十四日书记员 邱果（兼）书记员 周   彤附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。