贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民初178号原告（案外人）：罗德启，男，1963年11月16日生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：罗兴福，男，1985年11月12日生，系罗德启之子。被告（申请执行人）：四川荣慧建设集团有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区文明寺路一段246号，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗文举，执业证号：32409131100008。第三人（被执行人）：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路，统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系公司总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。委托诉讼代理人：钟俊丽，贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告罗德启与被告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称荣慧公司）、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年11月17日立案后，公开开庭审理了本案，原告罗德启、被告荣慧公司的代理人罗文举、第三人瑞兴公司的代理人周真恩、钟俊丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗德启向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于六枝特区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年10月7日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以254405元购买位于六枝特区产，原告已分两次将全部购房款交清。2019年，因荣慧公司诉瑞兴公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2020）黔02执恢45号裁定书恢复执行，并将原告购买的案涉房产予以执行、查封。原告与第三人在法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的买卖合同，且已经支付购房款并合法占有案涉房屋，且原告名下无其他房产用于居住。案涉房屋不得执行查封。被告荣慧公司辩称，一、原告提起申请执行异议期限已过。二、在执行异议申请时原告没有提供书面的合同，在本案证据质证时却出现了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》无具体的合同编号及第三人公司的法定代表人或委托代理人的签字。第三人瑞兴公司述称，首先，原告与第三人瑞兴公司在案涉房屋被法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并且已经按照合同约定支付了相应的购房款，被告所称没有书面合同是系原告把书面合同当成网签后的合同才认为是生效的买卖合同，其实在法院查封案涉房屋前就已经签订了合同。被告对第三人仅享有普通的债权，其申请执行是针对违约金部分申请执行。原告所享有的民事权益足以对抗被告荣慧公司的普通债权，能够排除法院的强制执行。原告罗德启向本院提交以下证据：第一组：身份证、企业信用信息报告；第二组：《商品房买卖合同》；第三组：收款、转款凭证；第四组：执行裁定书。证明主体资格及购房的事实，及原告对执行标的提起执行异议被驳回。被告质证认为，对身份证、企业信用信息报告、执行裁定书无异议，对《商品房买卖合同》、《收款收据》、《转款凭证》三性有异议，不真实。第三人质证认为，无异议，公司确实收到购房款。执行裁定未查清基本事实，原告与第三人确实存在商品房合同关系，只是没有网签。被告荣慧公司向本院提交以下证据：第一组：营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明被告的主体资格。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，该组证据的真实性有异议，被告出示的主体资格证明均无公章。第二组：（2019）黔02民初50号民事裁定书；第三组：（2019）黔02执231号之二执行裁定书。证明在2019年5月16日我方已经查封了本案所争议的房屋，原告与第三人签订的购房合同在我方保全之后。2019年10月我方向法院申请执行，在2020年1月22日法院终结了执行，原告方提出的执行异议申请在我方执行案件终结之后提出，提起执行异议申请不符合规定的时间，超过提出执行异议期限。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书并未载明案涉房屋包含在预售房屋之内，案涉房屋在查封范围之内，且查封时间应以住建部门登记时间为准，案涉的房屋收到购房款后瑞兴公司已经将购房款支付给被告荣慧公司。第三人瑞兴公司向本院提交以下证据：第一组：瑞兴公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明我方主体资格。原告质证认为，无异议。被告质证认为，没有异议。第二组：六枝瑞兴银座支付施工单位工程款明细表、冯瑶帐户收款明细，证明在瑞兴公司与荣慧公司诉讼执行期间，瑞兴公司已将全部工程款支付完毕，被告荣慧公司仅是对违约金部份申请执行，因此属于普通债权不具备优先受偿权。原告质证认为，无异议。被告质证认为，对该工程明细表的三性均有异议，1、无两家公司的财务公章，不予认可;2、无相应制表人签字认可，故我方对真实性、合法性均有异议;3、我方认为该组证据与本案无关联性，此款无论是否支付都是瑞兴公司和荣慧公司之间的款项往来，与本案无关联性。第三组：《执行和解协议书》及附件，证明购房人的房屋并不在以房抵债的清单里，及荣慧公司对购房人购房事实是认可的，购房人与瑞兴公司的房屋买卖关系属实。原告质证认为，对和解协议不清楚。被告质证认为，对该组证据的三性圴无异议，但对其证明目的有异议，我方申请恢复执行就是因为第三人未按照双方签订的执行和解协议书履行其义务。抵偿清单是双方在执行和解过程的约定，并不代表我方对原告与第三人之间的买卖关系予以认可，原告与第三人之间的买卖关系对我方没有任何的约束力，也无任何关联。对原告方提交证据的分析认定：第一组证据可以证实原告具有主体身份资格；第二组证据可以证实原告与第三人签订了《商品房买卖合同》；第三组证据可以证实第三人认可收到原告方房款254405元；第四组证据可以证实原告就案涉房屋被查封的事实向本院提出执行异议被驳回。对被告方提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实被告的主体资格；第二组证据，可以证实案涉房屋被查封的事实；第三组证据，可以证实原告对案涉房屋向本院执行局提起执行异议的时间。对第三人提交证据的分析认定：第一组证据，可以证实第三人的主体身份；第二组证据，可以证实第三人未按调解书所确定的支付款项义务全部履行完毕；第三组证据，可以证实被告与第三人双方在执行过程中，达成了执行和解后本院终结执行程序，后因第三人未按执行和解协议的约定履行支付义务，本院恢复执行程序。本院经审理查明如下事实：被告与第三人因建设工程施工合同纠纷诉至本院，经被告方申请，本院在（2019）黔02民初50号案件审理过程中，于2019年5月28日依法查封了登记在第三人公司名下的六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目C栋1-31-3号案涉房屋。该案因双方当事人自愿调解并达成了调解协议，由本院出具的（2019）黔02民初50号《民事调解书》确认第三人自愿支付被告各项费用共计31306284元。后因第三人未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，被告向本院申请强制执行，在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后因第三人未按执行和解的约定履行支付义务，本院遂恢复了本案的执行程序。原告以查封房产系其向第三人购买的房屋为由，向本院执行局提出执行异议，经本院执行局审查，以原告的执行异议理由不能成立，驳回了原告的执行异议。原告遂提起了案外人执行异议诉讼，请求判决原告对案涉房屋享有排除执行的权益，解除对案涉房屋的查封。另查明，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，并分两次交清了全部房款254405元。涉案房屋至今未交付给原告。本院认为，本案的争议焦点是：原告是否享有排除执行的权益？首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案的涉案不动产在本院查封时登记在第三人瑞兴公司名下，本院依被告申请，依法查封被申请人瑞兴公司不动产并无不当；其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述法律规定，原告方主张享有排除执行权益的前提应是三个条件均需满足。本案中，原告在本院执行局2020年11月审查其执行异议时，其未向执行局提交《商品房买卖合同》，虽然此次诉讼中，原告向本院提交了《商品房买卖合同》，但从其合同签署的时间显示，产生在执行异议审查之前，按照常理，原告在执行异议审查时如果已签订了《商品房买卖合同》，其不可能不向本院执行局提交该份已持有的关键性证据，因此，本院对原告提交的《商品房买卖合同》签订时间不予确定，是否在查封时已签订了《商品房买卖合同》，本院亦不予确定；加之，原告虽然已分期支付了案涉房屋的全部房款254405元，但2017年10月7日仅支付了30000元，支付尾款224405元的时间为2019年10月16日，晚于本院查封该套房屋的日期（2019年5月28日），在本院查封案涉房屋时，原告所交纳的房款不及总房款的50%，第三人也未将房屋交付给原告居住使用，双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方仅履行了合同的部分内容，双方的买卖关系并未完全形成，原告的买房行为亦处于正在进行的持续状态中。对于买卖房屋这种大宗的商品买卖行为，原告作为买方，对自己所购买的商品应有足够详细的了解，比如，案涉房屋是否已被本院查封；房屋权属是否存在争议；案涉房屋是否有可能被第三人用于向被告抵债；原告的自身权利是否有可能灭失；上述情形原告均应有所了解，介于本案的特殊性，原告有可能不知晓，但原告至少应知晓支付了对价金钱后，是否能够确定得到对应的房屋商品，原告在案涉房屋所有权能否在其缴清房款后就一定归属于原告尚不能确定的情况下，在自身权利没有任何保障的情况下，其不但不向第三人主张退回已付房款，将损失降低到最小，却反而仍继续向第三人缴纳了大部分房款，是原告对有可能出现不利后果的风险自愿承担的一种表现，因此，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中并未对查封时房款的交款金额进行明确规定，但考虑到本案当事人各方的利益平衡，考虑到原告方对自身权利处理上的疏忽，考虑到原告对买卖行为后果的错误判断，出现不利后果，理应由原告自己承担。综上，对原告罗德启请求排除执行案涉房屋的请求，因无事实及法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告罗德启的诉讼请求。案件受理费5116.07元，由原告罗德启负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 刘 靖审判员 张 嘉审判员 付振义二〇二一年五月十一日法官助理欧静书记员黄虎