河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1624民初3407号原告：赵军喜，男，1970年7月20日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：卢东林，河南裕恒律师事务所律师，执业证号：14116201110568946。被告：沈丘昌昇家居投资开发有限公司，住所地：沈丘县商务中心迎宾大道北段公路工程公司四楼，统一社会信用代码：91411624396157679H。法定代表人：屈亚脊，职务：董事长。委托诉讼代理人：李云峰，河南千字文律师事务所律师，执业证号：14116201010284698。原告赵军喜与被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵军喜的委托诉讼代理人卢东林，被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司的委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵军喜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付自2017年1月1日起至2020年4月25日止的违约金41987元（按照双方合同约定的日万分之一）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的上海城17幢楼606号房，总建筑面积为119.74平方米，购房金额为347000元，原告已于2016年7月14日向被告缴清总房款，被告向原告开具有发票。按照合同第八条规定，被告应收于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过300日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。时至今曰，被告所开发的上海城小区仍达不到交房标准，但因被告逾期交房时间过长，原告无奈之下在上海城住房未达到交付标准的情况下于2020年4月25日办理收房。鉴于被告没有依照约定时间交付商品房，原告特依据合同约定向被告主张延期交房的违约金，请求法院在查明被告确实存在延期交房的事实下，支持原告的诉讼请求。被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司辩称：一、本案原告主张权利，已超过诉讼时效，其诉讼请求应当驳回。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《民法总则》第一百六十七条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起开始计算。上述是法律对于诉讼时效的法律规定，诉讼时效的起算点是权利被侵害之日起计算。因合同违约引起的赔偿纠纷，显然应当从违约行为发生时开始计算，本案原告自认的违约时间发生在2017年1月1日，双方签订的经备案的《房屋买卖合同》第八条约定了，被答辩人赵军喜购买的17幢楼606房屋约定的交付时间是2016年12月31日。也就是超过该日，答辩人没有交付房屋的即构成了违约，原告作为购房者可以主张答辩人承担违约责任，此权利期限根据诉讼时效的规定，一直持续至2019年12月31日止。如无引起诉讼时效中止、中断的事宜，则权利因怠于行使而不被法律所保护。请特别注意的是，本案是基于房屋买卖合同违约产生的赔偿纠纷，并非是侵权纠纷，因此原告主张违约赔偿责任是应当受到诉讼时效规定严格限制的。但事实上，在直至2019年12月31日前原告赵军喜从未向答辩人提出过赔偿损失的请求。而原告赵军喜作为权利人书写诉状的时间是2020年9月29日，提起诉讼的时间是2021年（详见立案审查表），上述时间节点均已经超过法律规定的最长的诉讼时效期限，其主张违约赔偿责任的诉讼请求，因超过了法律保护的期限，已丧失了胜诉权，应当驳回。二、原告主张的实际交付房屋的时间错误。在2019年3月上海城房屋达到交房标准，答辩人即通知业主交房，有部分业主即办理入住手续，装修入住，2019年11月25日又再次书面催告其交房，并张贴了交房通知。但原告怠于履行房屋交房，并拖延至其诉状主张的2020年4月25日才办理交房入住。实际交房日期，应以交房通知确定的时间为准，不能以实际办理交房的日期为准。因此被答辩人书写诉状所称2020年4月25日办理交房入住，是错误的。在详细听取原告对诉讼事实理由描述时，其描述的上海城至今达不到交房标准，被告逾期交房时间过长，原告无奈下才办理交房手续，如原告陈述是真实的，房屋达不到交房条件，原告完全可以解除双方的合同，既然原告方主张房屋仍达不到交房标准，请求法庭综合考量后解除双方的合同。本院经审理认定事实如下：2015年10月17日，原告赵军喜与被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司签订《上海城项目认购单》，约定原告购买被告上海城17号楼6层606号铺/户，当日，原告以刷卡支付的方式向被告支付了首付款147000元，被告向原告出具收据。2016年6月27日，被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司与原告赵军喜签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：赵军喜购买沈丘昌昇家居投资开发有限公司开发的上海城第17幢606号房（建筑面积共计119.74平方米），总金额为347000元，原告支付首付款147000元，剩余房款200000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，沈丘昌昇家居投资开发有限公司应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的）则交房日期顺延至买受人付清全部房款后。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过300日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2016年10月17日，原告作为借款人，被告作为保证人，与沈丘农村信用合作联社签订《个人购房借款（综合）合同》，合同第1.3条约定：“借款人在此授权贷款人，在本合同第四条所列提款条件具备后，将贷款以借款人购房款名义一次或分次转入借款人指定沈丘昌昇家居投资开发有限公司账户，账号为00×××12，开户银行为沈丘联社营业部”。2016年11月4日，原告名下账号为62×××83的银行账户收到放贷款项200000元，当日，该200000元款项由上述银行账户内转账至账号为00×××12（收款账户名称为赵军喜）的银行账户，并备注“沈丘昌昇家居投资开发有限公司购房合作项目”。原告所购买的上海城第17幢606号房屋已于2016年7月25日在沈丘房产管理中心进行了备案。另查明，根据本院作出的已经生效的（2020）豫1624民初54号民事判决书查明的事实，2018年1月15日，被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司为业主出具承诺书一份，承诺书载明：1、备案时间：年前至少备案100户，2018年5月1日前全部备案交房，如再有违约，违约金以每日万分之五赔偿给业主（现金形式）。2、交房时间：2018年5月1日之前全部交房，如有违约违约金按每日万分之五赔偿，2018年5月1日之前的在5月份付清，5月1日以后的每月支付等内容。同时还注明：本承诺书属原购房合同附件，与原购房合同一样具有同等法律效力。2019年11月26日，被告向原告邮寄了“交房催告通知”，该通知要求原告应于2019年12月9日前，携带购房合同、付款凭证、身份证原件等相关资料，办理交房、入住手续。2020年4月25日，原告赵军喜就涉案房屋办理收房。后原告因向被告主张延期交房违约金，于2020年11月23日向本院提起诉讼，本院进行了立案登记。本案在审理过程中，被告认为原告提供的证据不能证明已将200000元按揭贷款支付给被告公司账户，不能证明已将全部购房款支付给被告。本院认为，原告赵军喜与被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。本案中，虽然合同约定被告应于2016年12月31日前将涉案房屋交付，但被告未能及时交房。2018年1月15日，被告出具承诺书，承诺“交房时间：2018年5月1日前全部交房”。因涉案房屋约定交房时间为2016年12月31日，而该承诺书作出的时间是2018年1月15日，该时间晚于涉案房屋约定的交房时间，且此时涉案房屋尚未交付，原告作为涉案房屋业主，有理由相信被告出具的承诺书是针对该小区内未办理交房的业主因其交房时间违约而出具的答复，该承诺应视为双方对交房时间的再次约定，且能够引起诉讼时效的中断。承诺期限到期后，被告亦未能按期交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告是否已向被告支付全部房款这一问题。涉案《商品房买卖合同》显示，原告已向被告支付首付款147000元，剩余房款200000元办理银行按揭贷款。此后，原告、被告与沈丘农村信用合作联社三方签订《个人购房借款（综合）合同》，后原告名下银行账户收到放贷款项200000元，当日，该200000元款项由上述银行账户内转账至账号为00×××12（收款账户名称为赵军喜）的银行账户，并备注“沈丘昌昇家居投资开发有限公司购房合作项目”，虽然该账户的名称显示为赵军喜，但银行账号确系各方约定。之后原告按月还贷、还息，后原、被告办理交房事宜。结合本案《商品房买卖合同》中第六条付款方式及期限，第七条买受人逾期付款的违约责任，《合同补充协议》三、关于按揭、公积金贷款及其他付款期限（补充购房合同第七条）及涉案房屋交房情况，可以认定原告已向被告支付全部房款。关于原告主张违约金是否超过诉讼时效这一问题。因原、被告双方对交房时间再次约定至2018年5月1日前，被告未在约定的2018年5月1日前交付房屋，此时原告就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，原告应自此时起三年内主张自己的权利。2020年11月23日，原告即起诉至本院，本院进行了立案登记，并未超过三年诉讼时效。故被告关于本案违约金已经超过诉讼时效的主张，与事实不符，本院不予支持。关于逾期交房期限的计算问题。被告未在约定的2018年5月1日前交付房屋，原告所主张的违约金期限应自2018年5月1日起计算。因被告已于2019年11月26日向原告邮寄了“交房催告通知”，通知原告于2019年12月9日前办理交房、入住手续，故原告所主张的违约金期限应自2018年5月1日起至2019年12月9日止。关于逾期交房违约金的计算问题。被告于2018年1月15日承诺2018年5月1日前不能交房，违约金按每日万分之五进行赔偿，系对逾期交房违约金标准的再次约定。然而，根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益，按照公平原则和诚实信用原则衡量。本院认为，在商品房买卖合同法律关系中，买方最主要的目的为房屋的占有转移与登记变更。根据本案案情，原告所购买的房屋已经备案，虽被告未能按照合同、承诺书及时交付房屋，但房屋最终能够交付。同时考虑到我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。因此案涉违约金的计算，应依原告已交付的房款347000元为基数，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准上浮30%确定。综上，原告所主张的违约金期限应自2018年5月1日起至2019年12月9日止，共计587天。据此，原告所主张的违约金应为34459.71元（347000元×6.175%÷365天/年×587天）。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条之规定，判决如下：一、被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵军喜违约金34459.71元；二、驳回原告赵军喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元（已减半收取），由原告赵军喜负担94元，被告沈丘昌昇家居投资开发有限公司负担331元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  黄国平二〇二一年五月二十八日书记员  马丽君