河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初182号原告：李明，男，1992年5月21日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。被告：刘江涛，男，1986年4月23日出生，汉族，住郑州市金水区。原告李明与被告刘江涛、第三人郑州悦峰房地产营销策划有限公司（以下简称悦峰公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告李明申请撤回对第三人悦峰公司的起诉，本院经审查予以准许。原告李明及其委托诉讼代理人秦永锋到庭参加诉讼，被告刘江涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李明向本院提出诉讼请求：1.解除李明与刘江涛签订的房屋买卖合同及补充协议；2.判令刘江涛退还李明已交首付款280000元及利息(以280000元为基数按贷款市场报价利率自2017年1月10日计算至付清之日);3.判令刘江涛赔偿李明中介费14700元，支付违约金68500元。事实和理由：2016年12月31日，李明与刘江涛、悦峰公司签订房屋买卖合同，约定刘江涛将其位于新郑市龙湖镇新嘉园7号楼1单元9层901号房屋卖给李明。合同签订后，李明共向刘江涛支付280000元首付款，向中介公司交纳14700元中介费。签订合同时刘江涛只有购房合同，没有不动产登记证书。不动产证下发后，李明要求刘江涛履行合同时才得知刘江涛的按揭贷款一直未还，银行因此扣划开发商保证金四万余元，并于2020年7月通知刘江涛一次性还清款项，到目前为止刘江涛仍无法解决按揭贷款还款事宜，导致合同迟迟无法履行。双方签订的合同合法有效，刘江涛应当依据合同履行相关义务，在李明已支付280000元首付款的情况下，刘江涛将首付款挪用，涉案房屋按揭贷款长时间不还，现已恶化到无法还清的地步。刘江涛的行为已构成根本违约，故请求支持李明的诉讼请求。庭审时李明称，因刘江涛拖欠开发商代偿款项，不动产权证一直被开发商扣着。刘江涛无法偿还月供，更无法为房屋解押，至今也没有解押，致使房屋无法过户，合同目的无法实现。刘江涛未作答辩，亦未提交相关证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月31日，刘江涛（甲方）、李明（乙方）、悦峰公司（丙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将位于新郑市龙湖镇梅山路东侧、学府路南侧7幢1单元9层901号房屋出售给乙方；该房屋为成套住宅，建筑面积92.61平方米，房款总价685000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，此价格下包含维修基金，包含的装修附属设施有空调3个、电视2台、床2张、沙发、茶几；签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费13700元、过户服务费1000元，在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致房屋买卖合同不能顺利履行的，丙方所收取的中介服务费一律不予退还；乙方于2016年12月31日向甲方交付定金20000元，剩余首付款260000元于2017年1月15日前交予甲方，剩余房款405000元由乙方向银行贷款后交予甲方；甲乙双方约定于银行审批且解押完毕后7天内办理该房屋的过户；甲方承诺于收到首付款当天腾空该房屋，将该房屋交予乙方并与乙方进行交接验收；甲方保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲乙双方在已知房屋不动产证未下发情况下签订本合同，房屋不动产证下发后，甲乙双方须积极配合丙方办理本房产相关的银行按揭及过户手续；房屋不动产证下发7天内甲乙双方须配合丙方办理相关的按揭手续。2017年1月1日，李明向刘江涛支付定金20000元，并于2017年1月1日、1月9日向悦峰公司支付中介服务费14700元。合同签订后，刘江涛将涉案房屋交付给李明。2017年1月9日，刘江涛与李明签订《补充协议》，约定刘江涛收到付款人房款280000元，承诺将其位于龙湖镇梅山路东侧、学府路南侧7幢1单元9层901房产以成交价685000元出售给付款人，保证该房屋产权清晰，无任何债务纠纷，收到此房款后如有任何违约行为，必须双倍赔偿购房人的已付房款；刘江涛必须积极配合李明办理相关银行按揭及房产过户手续，如产权人未按时履行房屋买卖合同及本补充协议相关条款，都视为违约行为，刘江涛自收到李明首付款起，房屋使用权归李明所有，不得作为他用。同日，李明向刘江涛支付260000元。2020年7月20日，中国农业银行股份有限公司新郑市支行向刘江涛送达《催收通知函》，载明刘江涛在该行办理的个人住房按揭贷款已形成逾期，截至发函之日逾期本息合计259891.63元，限刘江涛收到通知函后30日内还清全部逾期本息，否则该行将对刘江涛依法提起诉讼。2020年8月7日，中国农业银行股份有限公司新郑市支行以金融借款合同纠纷为由将刘江涛诉至本院，本院经审理作出（2020）豫0184民初5322号民事判决，查明2018年8月29日刘江涛与该行办理不动产登记，判令刘江涛于判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司新郑市支行截至2020年9月3日的借款本金3680元及利息、罚息（按合同约定计付）；如刘江涛逾期不履行上述债务，中国农业银行股份有限公司新郑市支行有权就上述刘江涛应承担的付款义务对登记在刘江涛名下的位于新郑市龙湖镇梅山路东侧、学府路南侧7号楼1单元9层901的房产依法拍卖、变卖的价款按抵押权登记顺序享有优先受偿权。另查明，李明提交的2020年9月24日不动产登记资料查询结果证明载明，涉案房屋不动产权证号为豫（2017）新郑市不动产权第0006417号，坐落于新郑市××镇翠竹路东侧、××路南侧××楼××单元××号。本院认为，李明与刘江涛、悦峰公司于2016年12月31日签订《房屋买卖合同》时，均清楚所交易的房屋未取得房屋产权证，但房屋交易后已经取得产权证，刘江涛具有所交易房屋的所有权，故各方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力。李明已按合同约定履行首付款的支付义务，在涉案房屋取得产权证后，刘江涛因资金问题至今未结清银行贷款并办理房屋解押手续，导致合同无法继续履行，故李明主张刘江涛的行为已构成根本违约成立。李明请求解除涉案房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，涉案房屋买卖合同解除后，刘江涛收取李明的购房款280000元应当予以退还。李明因购买案涉房屋向悦峰公司支付中介费14700元，因刘江涛违约致使合同目的无法实现，该损失系李明的直接损失，故李明要求刘江涛赔偿中介费14700元的请求，本院予以支持。涉案房屋买卖合同约定有违约金，现刘江涛已经违约，李明要求刘江涛支付违约金，于法有据。对于违约金的金额，鉴于李明仅支付购房款280000元，刘江涛在合同签订后即向李明交付了房屋，中介费14700元已由刘江涛予以赔偿，综合考虑李明因刘江涛违约行为造成的实际损失，本案房屋买卖合同履行的实际情况及公平合理的法律原则，房屋买卖合同约定的违约金为“房屋成交价10%”明显过高，应予调整。本院将该违约金适当减少为以李明已支付房款280000元的10%即28000元。由于中介费14700元已由刘江涛赔偿，刘江涛也已承担相应的违约责任，故李明要求刘江涛支付首付款利息的诉讼请求，本院不予支持。刘江涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李明与被告刘江涛于2016年12月31日签订的《房屋买卖合同》及2017年1月9日签订的《补充协议》；二、被告刘江涛于本判决生效之日起十日内返还原告李明购房款280000元，并支付中介费损失14700元、违约金28000元，以上共计322700元；三、驳回原告李明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6748元，公告费560元，以上共计7308元，由原告李明负担757元，被告刘江涛负担6551元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二一年五月十七日代理书记员  王慕曦