甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0103民初1094号原告：兰州东方友谊置业有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区西津西路16号。法定代表人：宋克均，该公司董事长委托诉讼代理人：吴晓凡，女，汉族，1990年5月25日出生，住甘肃省兰州市红古区，该公司法务。委托诉讼代理人：张萌强，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：安瑾瑾，男，汉族，1986年8月23日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州东方友谊置业有限公司与被告安瑾瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州东方友谊置业有限公司的委托诉讼代理人张萌强、吴晓凡，被告安瑾瑾，到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。兰州东方友谊置业有限公司向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》（编号LZZL-1900600）已于2020年7月25日解除；2.判令被告向原告支付拖欠租金235527.48元，并按逾期付款金额的24%年利率向原告支付自2019年9月25日至上述款项付清之日止的逾期付款违约金，暂计至2020年7月25日为26109.5元；3.判令被告向原告支付装修期租金24129元；4.判令被告向原告支付自2020年7月25日至2020年8月5日的场地占用费20944元；5.判令被告向原告支付违约金94248元；6.判令被告承担原告律师费16100元；（以上合计：417057.98元）7.本案诉讼费、保全费、诉讼保险费等由被告承担。事实与理由：原告兰州东方友谊置业有限公司诉称，2018年11月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》（编号LZZL-1900600），约定原告将兰州中心第G层D19号店铺的房屋租赁给被告经营woodplus+氏伽品牌使用，双方约定租赁期限为2019年1月6日至2021年12月31日。租赁合同签订后，原告依约将兰州中心第G层D19号店铺交付给被告经营使用，但自2019年9月25日起，被告开始拖欠商铺的租金及其他费用。2020年5月22日，国家税务机关检查店铺营业执照及税务登记证时，被告因未办理营业执照及税务登记证，自行闭店至今。根据双方合同约定，被告应当自合同签订之日起90日内设立具备法人资格的经营主体，被告未办理相关证照自行闭店且一直拖欠租金，给原告造成了不良的商业影响及经济损失。原告于2020年7月3日向被告发出《履约催告函》，要求其及时缴清租赁费，办理相关证照恢复经营，并告知其拒不履行的法律后果，但被告仍未履行相关合同义务。2020年7月25日，原告依据《合同法》第九十三条规定及双方合同约定，向被告送达《解约函》，通知被告解除《房屋租赁合同》。原告认为，因被告的上述严重违约行为，导致双方合同无法继续履行并提前解除，给原告造成了巨大的经济损失。被告除应支付欠缴的租金之外，还应按双方合同约定向原告支付违约赔偿金。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。安瑾瑾辩称，1.对原告主张的诉讼请求及事实理由本人均不认可。2020年5月22日，本人根据原告的通知，为配合税务检查店铺的营业执照证，关闭店铺，待检查工作结束后，本人想继续开张营业，但原告未同意，且对商铺进行断电，并强行扣押店铺内的东西。后本人与原告进行协商，均未果。疫情结束后，本人尽最大的能力与原告协商一个店铺给付25000元的和解费。但原告未同意。故本人认为，双方签订的《房屋租赁合同》自2020年5月22日已解除；2.关于欠付费用的问题，原告主张的费用与实际不符。本人认为不欠付原告的任何租金及其他费用包括违约金。原告所有主张的费用本人不承担。当事人围绕诉讼请求提交的证据经庭审举证、质证，本院认定事实如下：2018年11月30日，原告（出租人，甲方）兰州东方友谊置业有限公司与被告（承租人，乙方）安瑾瑾签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“甲方同意出租、乙方同意承租位于兰州中心第G层D19号店铺的房屋，用于乙方经营品牌“woodplus+氏伽”；本合同计租面积为88平方米；租赁期限自2018年11月26日至2021年12月25日止；如实际租赁期限与约定租赁期限不符的，以实际租赁期限为准；接场日暂定在2018年11月26日，实际接场日后的30天内的期间（暂定自2018年11月26日起至2018年12月25日止）为乙方装修期；双方同意按以下约定方式计算租金：2018年11月26日至2019年12月25日的月租金为29920元，2019年12月26日至2020年12月25日的月租金为31416元，2020年12月26日至2021年12月25日的月租金为32986.8元；本合同采取先交租后使用的原则，首期租金应于起租日起5天内支付，此后，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴租期租金；如当期租金中某一个月不足月的，则按当月实际租赁天数÷当月总天数×月租金的标准计算当月租金；若乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，装修期租金折扣优惠取消，解除合同时乙方须参照第一期租金将装修期租金支付给甲方；乙方逾期缴纳应付的租金、费用超过15天的或累计超过3次（含3次），无正当理由延迟开业超过15天或将租赁房屋闲置超过15天的，未经甲方书面同意私自撤场、停止经营的，擅自将租赁房屋全部或部分转租、分组、出借予他人或擅自调换使用及私自收取转让费等等，甲方有权提前单方解除合同”。2018年11月30日，原告（甲方）兰州东方友谊置业有限公司与被告（乙方）安瑾瑾签订《房屋交付确认书》，内容“双方确认，甲方于2019年1月6日将《房屋租赁合同》项下的租赁房屋全部交付给乙方使用”。2018年12月2日，原告（甲方）兰州东方友谊置业有限公司与被告（乙方）安瑾瑾签订《补充协议书》，内容“原合同第二条租赁期限由2018年11月26日起至2021年12月25日止变更为自2019年1月6日起至2021年12月31日止；接场日由原2018年11月26日变更为2019年1月6日；装修期由实际接场日后的30天的期间（暂定自2018年11月26日起至2018年12月25日止）变更为实际接场日后的25天的期间（自2019年1月6日起至2019年1月30日止）；原合同第二条第5款修改为2019年4月1日为乙方计租日；原合同第三条第2款固定租金（含税）修改为：2019年1月6日起至2019年12月31日的月租金为29920元，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为31416元，2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为32986.8元”。2020年7月3日，原告兰州东方友谊置业有限公司向被告安瑾瑾邮寄《履约催告函》，内容“贵我双方于2018年11月26日、2018年12月2日签署了《房屋租赁合同》、《补充协议书》，合同约定贵方承租我司位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××层××号商铺，用于销售“ｗｏｏｄｐｌｕｓ＋氏伽”品牌商品；合同有效期为两年零四十六天，即自2019年1月6日起至2021年12月31日；每3个日历月为一个缴租期，贵方应在每个缴租期最后一个月的25号前向我司一次性支付下个缴租期租金；如贵方逾期缴纳租金，每逾期一日，贵方应按未支付租金总额的千分之三向我方支付违约金。在合同履行期间，如贵方（1）逾期缴纳应付的租金、费用超过15天的或累计超过3次（含3次）；（2）无正当理由延迟开业超过15天或将租赁房屋闲置超过15天的，我方均有权提前单方解除合同，并没收贵方所交履约保证金并要求贵方按合同终止日当月的月租金×3倍的标准支付违约金。上述合同签订后，我司依约交付了该商铺，但在合同履行期间（1）贵方未按合同约定按时缴纳2020年1月1日至今的租金及相关费用，并于2020年5月19日向我司提交保证书，承诺在2020年6月20日前完成2020年一季度费用的补缴，（2）在2020年5月22日国家税务机关检查店铺营业执照及税务登记证时，贵方因未办理营业执照或税务登记证而闭店至今，此后，我司多次催告贵方办理营业执照或办理税务登记并补缴欠费，但贵方至今未履行约定。本着共同合作、友好协商的原则，现我司决定向贵方提出租金优惠建议如下：1.减免2020年1月28日至2月29日疫情期间的租金；2.因疫情减免后剩余2020年一季度租金按合同约定租金的七折收取；3.2020年二季度租金按合同约定租金的七折收取；4.逾期付款违约金92435.83元（截止2020年6月20日）不再追究。按前述优惠政策核算，贵方还需补缴租金128814.43元。请贵方在本通知送达之日起三日内，立即缴清欠款并尽快办理营业执照恢复经营，否则前述租金优惠政策不再生效，贵方仍需按合同约定向我司补缴租金并支付逾期付款违约金等302627.83元。2020年7月24日，原告兰州东方友谊置业有限公司向被告安瑾瑾邮寄《解约通知函》，内容“贵我双方于2018年11月26日、2018年12月2日签署了《房屋租赁合同》、《补充协议书》，合同约定贵方承租我司位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××层××号商铺，用于销售“ｗｏｏｄｐｌｕｓ＋氏伽”品牌商品；合同有效期为两年零四十六天，即自2019年1月6日起至2021年12月31日；每3个日历月为一个缴租期，贵方应在每个缴租期最后一个月的25号前向我司一次性支付下个缴租期租金；在合同履行期间，如贵方（1）逾期缴纳应付的租金、费用超过15天的或累计超过3次（含3次）；（2）无正当理由延迟开业超过15天或将租赁房屋闲置超过15天的，我方均有权提前单方解除合同，并没收贵方所交履约保证金并要求贵方按合同终止日当月的月租金×3倍的标准支付违约金。若因贵方原因导致合同提前解除且贵方实际经营期限未达到合同约定期限的二分之一的，装修期租金折扣优惠取消，合同解除是贵方须参照第一期租金将装修期租金支付给我司。上述合同签订后，我司依约交付了该商铺，但在合同履行期间（1）贵方未按合同约定按时缴纳2020年1月1日至今的租金及相关费用，并于2020年5月19日向我司提交保证书，承诺在2020年6月20日前完成2020年一季度费用的补缴，（2）在2020年5月22日国家税务机关检查店铺营业执照及税务登记证时，贵方因未办理营业执照或税务登记证而闭店至今，此后，我司多次催告贵方办理营业执照或办理税务登记并补缴欠费，但贵方至今未履行约定。鉴于贵方的上述违约行为，为避免由此给我司造成更大损失，我司决定依据合同法及双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，现正式通知贵方缴清贵方所欠款210192元；补缴装修期租金24129元；解除与贵方签署的《房屋租赁合同》，没收贵方缴纳履约保证金20000元，并向我司支付99372.17元的逾期付款违约金以及94248元作为违约赔偿金。请贵方在本通知送达之日起三日内，立即缴清欠款、按约对我司承担违约责任，并将该商铺情理完毕返还我司。否则，我司将依据合同约定行使留置权，对贵司放置该商铺内的装饰品、货物商品，依法进行折价、变卖或拍卖，用于冲抵相关费用，届时我司将不再另行通知贵方”。上述事实，有当事人提交的《房屋租赁合同》、《房屋交付确认书》、《补充协议书》、《履约催告函》、《解约通知函》及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告兰州东方友谊置业有限公司与被告安瑾瑾签订《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，合同签订后，双方应遵循诚实信用的原则，全面履行合同义务，达成合同目的。现双方因履约发生争议；原告兰州东方友谊置业有限公司要求确认争议双方签订的案涉《房屋租赁合同》已于2020年7月25日解除；经询问，被告安瑾瑾陈述原告于2020年5月22日起不让其继续经营，其失去了对商铺的控制权，又因疫情的影响使其丧失了支付租金的能力，故双方之间的合同于2020年5月22日已实际解除。由此，争议双方均认可合约已解除，但对合约的解除时间各执一词；查证案涉《履约催告函》载明案涉店铺于2020年5月22日闭店，原告在《履约催告函》中明确店铺因未办理营业执照或税务登记证而闭店；经询问，原告不能向法庭提交证据印证争议双方签订案涉《房屋租赁合同》时，其对店铺未办理营业执照或税务登记证不知情；亦不能向法庭提交证据印证案涉店铺被工商行政管理部门闭店；由此，本院认为，被告安瑾瑾就闭店时间的辩称原因符合事实；据此，本院确认案涉《房屋租赁合同》于2020年5月22日予以解除。关于租金235527.48元；本院认为，被告安瑾瑾依约租赁案涉房屋，应当遵循基本的诚信原则缴纳房屋租金；审理中，被告安瑾瑾虽不认可拖欠房租，但不能向法庭提交反证印证其缴清了房租；根据举证责任的原则，被告安瑾瑾对此应当承担相应的法律后果。据此，被告安瑾瑾怠于履行缴纳租金的义务，应依法承担相应的付款义务。经询问，原告陈述其愿意减免被告于疫情期间（2020年1月28日至2020年2月19日）的租金24636.58元；就疫情期间，原告没有向法庭提交任何证据印证案涉店面于2020年2月19日正常经营；查证案涉《履约催告函》载明的租金减免通知，本院对此酌情减免48171.2元（1047.2元/天=31416元/约定月租金÷30天；48171.2元=1047.2元/天×46天/2020年1月28日至2020年3月16日/兰州市疫情复工复产）；即被告安瑾瑾应支付原告兰州东方友谊置业有限公司租金101180元（62832元=31416元/月租金×2个月；62832元-31416元/月租金÷30天×9天=53407.2元/2020年4月1日至2020年5月31日的租金；53407.2元＋21696元/2019年1月11日至2019年12月31日租金＋94248元/2020年1月1日至2020年3月31日租金=169351.2元/总租金；169351.2元/总租金-48171.2元/疫情减免租金-2万元/履约保证金）。关于逾期付款违约金26109.5元；本院认为，被告安瑾瑾怠于履行付款义务，其逾期行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任；但原告依据24%年利率主张违约金于法无据，本院不予采纳；即被告安瑾瑾应支付原告兰州东方友谊置业有限公司违约金6333.7元（2146元=21696元/2019年度欠付租金×4.75%/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×760天/截止2021年2月11日止；4187.7元=79484元/2020年度欠付租金×4.75%/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×405天/截止2021年2月11日止；）；且自2021年2月12日起以本金101180元为基数，按照4.75%/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率承担违约金直至欠款实际付清为止，利随本清。关于装修期租金24129元、解除合同违约金94248元、律师费16100元；本院认为，结合本案对合约解除的认定意见，原告该诉请于法无据，本院不予支持。关于场地占用费20944元；审理中，原告陈述被告安瑾瑾于2020年8月5日退还房屋；被告安瑾瑾对此不予认可，安瑾瑾辩称其于2020年5月22日退还租赁房屋。对此，本院认为，结合前述认定意见，争议双方签订案涉《房屋租赁合同》已于2020年5月22日解除，被告安瑾瑾应当于2020年5月22日返还租赁房屋；现双方就退还时间各执一词，原告对此有异议可另行主张腾房纠纷，所涉场地占用费亦应在另诉中解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告兰州东方友谊置业有限公司与被告安瑾瑾签订位于兰州中心第G层D19号店铺《房屋租赁合同》于2020年5月22日予以解除；二、被告安瑾瑾于本判决生效之日起十日内支付原告兰州东方友谊置业有限公司房屋租金101180元、违约金6333.7元，合计107513.7元；且自2021年2月12日起以本金101180元为基数，按照4.75%/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率承担违约金直至欠款实际付清为止，利随本清；三、驳回原告兰州东方友谊置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3828元，由安瑾瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  贾新玲二〇二一年五月二十日书记员  柳?晶