广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0403民初529号 原告：廖海英，女，1971年5月10日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：李柱蓉，广西同望（梧州）律师事务所律师。 被告：黄品龙，男，1978年7月2日出生，汉族，住广西苍梧县，现住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：许海涛，广西通途律师事务所律师。 原告廖海英与被告黄品龙租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告廖海英的委托诉讼代理人李柱蓉、被告黄品龙的委托诉讼代理人许海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖海英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年8月15日签订的《租赁合同》；2.被告向原告返还位于梧州市万秀区朋圹冲口东边场地（含地上建筑物）以及将租赁场地内的物品搬走；3.被告向原告支付拖欠的租金36250.2元和违约金10875.06元（租金自2019年2月15日起暂计至2020年8月15日止为36250.2元，此后计算至被告黄品龙实际返还租赁场地之日止；违约金自2019年2月15日起暂计至2020年8月15日止为10875.06元，按照被拖欠的租金36250.2元的30%计算，此后的违约金以被拖欠的租金的30%计算至被告黄品龙付清租金之日止）。 事实和理由：原、被告于2012年8月15日签订《租赁合同》，约定：原告将其拥有使用权的梧州市万秀区朋圹冲口东边场地出租给被告，场地面积为958平方米，租赁期限为十五年，从2012年8月15日起至2027年8月15日止，租金按每平方米2元计算为1918元／月。付款方式为被告预付租金给原告，并在签订合同当日预付六个月租金11508元。每半年缴纳一次租金，以此类推，先付租金后使用，租金需每五年在原租金基础上浮5%，即在租赁期的第六年起计上浮，以此类推。被告需按时缴纳租金，否则逾期一天按年租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期三个月不交租及滞纳金属被告违约，原告有权单方终止合同收回场地。被告需在一个月内搬走清理完毕，三个月不搬走的，由原告方处理。被告在租赁期限内因各种因为不能继续租赁的，被告所建的建筑物不能毁坏，归原告所有。被告从2019年2月15日起，未按合同约定支付租金，经原告多次电话催告被告支付租金，均未果。2020年5月20日，原告委托广东普罗米修律师事务所向被告发送律师函催收租金，亦未果，原告为此将被告诉至法院。 原告廖海英向法庭提供的证据有：1.《租赁合同》原件，拟证明原、被告于2012年8月15日签订《租赁合同》，约定：原告将其拥有使用权的梧州市万秀区朋圹冲口东边场地出租给被告，场地面积为958平方米，租赁期限为十五年，从2012年8月15日起至2027年8月15日止，租金按每平方米2元计算为1918元／月。付款方式为被告预付租金给原告，并在签订合同当日预付六个月租金11508元。每半年缴纳一次租金，以此类推，先付租金后使用，租金需每五年在原租金基础上浮5%，即在租赁期的第六年起计上浮，以此类推。被告需按时缴纳租金，否则逾期一天按年租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期三个月不交租及滞纳金属被告违约，原告有权单方终止合同收回场地。被告需在一个月内搬走清理完毕，三个月不搬走的，由原告方处理。被告在租赁期限内因各种因为不能继续租赁的，被告所建的建筑物不能毁坏，归原告所有。2.律师函复印件，拟证明原告向被告催交租金的事实。3.居民身份证（廖海英）复印件，拟证明原告的身份情况。4.《租赁合同》原件、结婚证复印件、居民身份证（杨喜军）复印件、地形图复印件，拟证明原告的丈夫杨喜军向旺步村民委员会租赁涉案的场地，原告获得案涉场地的使用权。5.梧州市万秀区龙湖镇旺步村民委员会出具的书面材料一份。 被告黄品龙辩称，一、被告承租租赁场地是用作洗涤中心，被告早已于2019年初即告知原告其不再租赁案涉场地，当时原告亦已同意。故原告起诉被告交付2019年至今的租金及违约金，与客观事实不符。二、现案涉场地内的物品，被告已于2017年转让给梧州市立兴洗涤有限公司所有，故现场地内的物品并非被告所有，被告自2019年1月起便一直要求梧州市立兴洗涤有限公司搬离场地，但该公司一直未予理睬，故被告无法亦无权搬走场地内物品。原告现无法收回场地使用权系梧州市立兴洗涤有限公司侵权行为造成，原告的租金损失应由该公司承担赔偿责任。三、合同约定及原告主张的违约金明显高于原告产生的利息损失，退一万步讲，若被告存在违约，被告请求人民法院按照民法典第五百八十五条第二款的规定予以适当减少。综述，原告的诉请与事实不符，请求依法驳回原告不合理部分的诉请。 被告黄品龙向法庭提供的证据有：《梧州市宝净洗涤中心转让合同》原件，拟证明案涉场地内物品所有权属梧州市立兴洗涤有限公司所有，并非被告所有，被告无法且无权搬走场地内物品，原告现无法收回场地使用权系梧州市立兴洗涤有限公司侵权行为造成，原告的租金损失应由该公司承担赔偿责任。 经过开庭质证，对于原告廖海英提供的证据，被告黄品龙认为：证据1，真实性无异议，但对其中约定的违约金有异议，违约金约定过高；证据2，被告从未收到过该律师函；证据3，无异议；证据4，结婚证、身份证复印件无异议；对村委出具的这份租赁合同的真实性由法院依法认定，由于这份合同的第二条约定“建筑物属于梁玉秋”，与村委签署合同的是原告丈夫杨喜军，但地上建筑物却属梁玉秋，原告是否拥有案涉场地的租赁权，由法院核查；证据5，无异议。对于被告黄品龙提供的证据，原告廖海英认为，对该合同的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因被告在转让场地内物品时并没有告知原告，原告亦不知情，原告直至开庭前收到被告递交的证据后去查询梧州市立兴洗涤有限公司的营业信息，发现该公司的营业场所虽然进行了一次变更，但仍然在梧州市龙圩区，并非是案涉场地，因此原告认为被告举证的材料不能证明其拟证明的事实。 本院对本案证据认证如下：对于双方当事人均无异议的证据，具有证据效力，本院予以确认，作为定案依据；对于双方当事人存在争议的证据，因与本案具有一定的关联性，本院将结合案情予以综合审查和认证。 本院经审理认定事实如下：原告与杨喜军为夫妻关系。2012年7月4日，龙湖镇旺步村民委员会（甲方）与杨喜军（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将权属甲方的位于朋圹冲口东边场地租赁给乙方办企业……一、甲方出租的土地面积约3.19亩作企业用地；二、地上建筑物（即旧厂房）原是由拍卖行拍卖给侯玉初转梁玉秋，由梁玉秋与乙方协商；如果乙方与梁玉秋协商不成，甲方负责将3.19亩土地三个月内交付乙方使用；否则，在合同期间地上附属物属乙方所有……三、租赁期限为三十年，即从二〇一二年七月一日起至二〇四二年七月一日止；四、租金缴交方法：租金每年：壹万贰仟柒佰陆拾元……。该合同还约定其他权利义务。2012年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述场地中面积约为959平方米部分签订《租赁合同》，约定：甲方将使用权属甲方的位于朋圹冲口东边场地租赁给乙方办企业……一、甲方出租的场地面积约959平方米作企业用地；二、租赁期限为十五年，即从2012年8月15日起至2027年8月15日止；三、租金交缴方法：每月每平方2元，租赁场地959，合计租金每月1918元，付款方式：乙方必须先预付六个月租金给甲方，在签订合同之日先预付六个月租金：11508元给甲方，以半年缴租计算，以此类推，先付租金后经营；四、根据市场物价上升情况，租金需在每五年原租金基础上浮5%，即在承包期的第六年起计上浮，以此类推计算……九、乙方责任：乙方应按时交纳租金，逾期一天按年租金总额1%交纳滞纳金，逾期三个月不交租及滞纳金属乙方违约，甲方有权单方终止合同，并追收拖欠的租金，收回甲方出租的场地，机械设备乙方必须在一个月内搬走清理完毕，三个月不搬走由甲方处理。乙方在租赁期间，因种种原因不能继续租赁，乙方所建的建筑物不能毁坏，归甲方所有，乙方要守法在环评通过后方能办企业或经营。该合同还约定了其他的权利义务。被告租赁上述场地后，在该场地开设梧州市宝净洗涤中心，并向原告支付租金至2019年2月14日，此后没有再向原告支付租金。2017年1月25日，被告与李德雄作为甲方，李兰作为乙方，梧州市宝净洗涤中心、梧州市立兴洗涤有限公司分别在甲方、乙方处加盖公章，签订《梧州市宝净洗涤中心转让合同》，约定：甲方同意将梧州市宝净洗涤中心设备、客户、资源转让给乙方，并达成以下协议：第一条：转让的详细内容：1、梧州市宝净洗涤厂中心设备。2、甲方所拥有的客户资源。3、乙方对梧州市宝净洗涤中心营业执照，对公账户，有权继续使用2年（只可使用洗涤服务客户开票，转账），原宝净厂房、场地归属甲方所有……双方还在该合同中约定了转让费及其他权利义务内容。 另查明，龙湖镇旺步村民委员会出租给杨喜军的场地面积为3.19亩，该场地呈东西走向，案涉场地为该场地中位于东面的面积为0.68亩及0.75亩部分，龙湖镇旺步村民委员会同意原告将承租的面积为3.19亩朋圹冲口东边场地中面积约为959平方米部分转租予被告。案涉场地及地上建筑物放置有洗涤设备、生活杂物等物品，被告认为案涉场地及地上建筑物放置的物品已经转让给梧州市立兴洗涤有限公司。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效,双方均应依约履行。原告将案涉场地转租给被告，被告应依约向支付租金，但其支付租金至2019年2月14日后未再支付，现原告以被告逾期支付租金为由请求解除原、被告之间的《租赁合同》,符合合同法的有关规定，亦符合双方的约定,故对原告该项请求,本院予以支持。对于被告提出双方已于2019年初协商解除案涉本案租赁合同的意见，因原告对此不予认可，被告亦未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。租赁合同解除后，被告应将案涉场地内的物品搬走，将案涉场地返还给原告。对于被告提出案涉场地内的物品已于2017年转让给案外人并非被告所有的辩解意见，对此应认为被告为案涉场地的承租人，负有返还租赁场地的义务，至于案涉场地放置的物品是否已经转让、交付属另一法律关系，被告在租赁合同解除后仍应按约定清理物品、返还场地，故被告上述辩解意见，于法无据，本院不予采纳。2019年2月15日起，被告未能按约足额支付租金，原告以《租赁合同》为据向被告主张其欠付的租赁期间内的租金及解除合同后至返还场地之日止以租金为计算标准的场地使用费，合理合法，亦符合双方当事人的约定。则2019年2月15日至2021年2月14日期间，被告承租涉案场地的租金为48333.60元（1918元×105%×24个月），之后以2013.90元/月为标准计至返还场地之日止，支付予原告。对于原告主张的违约金问题，根据《租赁合同》约定，被告未依约支付租金时，应以年租金总额的1%计算违约金。现被告违反合同约定，拖欠租金至今未付，致原告受有损失，原告请求其支付违约金的主张，合理合法，本院依法予以支持。但对原告所主张违约金计算方式，因其未能证实被告逾期付款行为对其造成的实际损失与以该计算方法支付违约金具有负担的对等性，故对被告认为违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳。结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度等，应调整为以起诉之日即2021年2月24日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%即5.005%计付为妥。则被告应支付违约金3023.87元（暂计至2021年2月14日，2019年2月15日至2019年8月14日期间租金的违约金，1918元×105%×6个月×5.005%÷12个月×24个月=1209.55元；2019年8月15日至2020年2月14日期间租金的违约金，1918元×105%×6个月×5.005%÷12个月×18个月=907.16元；2020年2月15日至2020年8月14日期间租金的违约金，1918元×105%×6个月×5.005%÷12个月×12个月=604.77元；2020年8月15日至2021年2月14日期间租金的违约金，1918元×105%×6个月×5.005%÷12个月×6个月=302.39元；之后以48333.60元与2021年2月15日起以2013.90元/月为标准计至返还场地之日止的租金之和为本金按年利率5.005%计至还清之日止）予原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第二款、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告廖海英与被告黄品龙于2012年8月15日签订的《租赁合同》； 二、被告黄品龙应于本判决生效之日起二十日内将坐落于朋圹冲口东边场地面积约959平方米部分内放置的物品搬走，并将坐落于朋圹冲口东边场地面积约959平方米部分返还给原告廖海英； 三、被告黄品龙应于本判决生效之日起十日内支付租金48333.60元（计至2021年2月14日，之后以2013.90元/月为标准计算租金至返还场地之日止）及违约金3023.87元（计至2021年2月14日，之后以48333.60元与2021年2月15日起以2013.90元/月为标准计至返还场地之日止的租金之和为本金按年利率5.005%计至还清之日止）给原告廖海英。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4790元，减半收取计2395元，由原告廖海英负担544元，被告黄品龙负担1851元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  甘丽雯 二〇二一年五月二十一日 书记员  黄惠思 附录适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。