广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初4676号原告刘闰琼，女，汉族，1971年4月17日出生，住广东省东莞市××××××××，公民身份号码为441××××××××××××184。委托代理人黎美娴，系广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托代理人章双梅，系广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被告房间好，女，汉族，1974年8月30日出生，住广东省东莞市南城区××××××××，公民身份号码为441××××××××××××722。委托代理人陈燎，系广东历维永盛律师事务所律师委托代理人汪钰，系广东华商（东莞）律师事务所律师。被告赵旭辉，男，香港居民，1981年1月8日出生，现住香港新界粉岭马尾下岭咀村56A2楼,港澳居民来往内地通行证号码为H0055622401。委托代理人陈燎，系广东历维永盛律师事务所律师。原告刘闰琼诉被告房间好、赵旭辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人章双梅、黎美娴，被告房间好的委托代理人陈燎、汪钰，被告赵旭辉的委托代理人陈燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2019年11月1日签订的（房屋租赁契约书）无效；2、判令两被告向原告返还原告已支付的押金8600元；3、判令两被告向原告赔偿原告向前任租客骆卫民支付的入场费58862元；4、判令两被告赔偿原告店铺装修费用200000元；5、判令两被告赔偿被告扣押原告在店铺内商品损失费50000元；6、本案的诉讼费、鉴定费等由两被告承担。事实与理由：因案涉租赁物系赵旭辉委托房间好对外出租，双方于2019年11月1日签订的案涉《房屋租赁契约书》系由赵旭辉委托房间好与原告签署，即赵旭辉系本案案涉租赁物的实际出租人，且赵旭辉亦是明知并同意原告对于案涉租赁物进行的装修改建，赵旭辉在另案诉讼中的代理人已确认赵旭辉对此知情并同意。况且，其在订立租赁合同之时还故意混淆租赁物，和原告说是有权属的39号商铺首层，案涉《房屋租赁契约书》也写的是39号商铺首层，但实际交付给原告的却是违建的铁皮房，可充分证明赵旭辉存在明显的欺诈和严重不诚信的主观恶意和行为。其将明知未取得建设工程规划许可证的建筑物进行出租并用于获益，最终导致租赁合同无效，明显存在过错，原告对此没有任何过错，也即赵旭辉系租赁合同无效唯一过错方，其应向原告承担全部损失赔偿责任。赵旭辉除应当向原告退还原告已实际支付的押金之外，也应赔偿原告向前租客骆卫民实际支付的入场费、及原告对于案涉租赁物装修改建等产生的所有损失以及扣押原告在租赁物内对商品所造成的全部损失费用。被告房间好与被告赵旭辉辩称，一、赵旭辉所拥有的案涉房屋系赵旭辉在其宅基地上面自建而取得，因历史遗留问题，该房屋所在村集体自建房均未办理房屋产权人，但目前整村同类型房屋均处于办证阶段，案涉房屋虽无产权证，但所在村委会已先后多次出具证明案涉的产权是属于赵旭辉所有的。二、两被告认可案涉合同系无效合同，但合同无效的主要原因是由原告所致，根据赵旭辉当庭提交的相关材料显示，在原告上一手租客的正常租赁期间内，原告积极与租客骆卫民协商以高达58862元的顶手费作为代价，从案外人骆卫民手中取得案涉房屋的租赁权，并进一步向赵旭辉请求相关的租赁合同，可见在案涉租赁合同的签署过程中，原告具有强烈的承租意愿，赵旭辉只是被动接受原告承租案涉房屋的请求，对于案涉租赁合同的无效，原告应当承担更多的过错责任。三、原告主张退还押金、入场费即顶手费，没有任何法律依据，即使赵旭辉需要向原告退还押金，那么鉴于原告还拖欠赵旭辉数月的租金，因此可以予以抵扣，对于入场费是原告直接向案外人骆卫民支付，两被告无权干预也无需承担相应的责任。四、根据案涉合同的约定，原告如果想要对案涉房屋进行装修或改装，应当取得两被告的同意，或至少要取得赵旭辉的同意，并且该装修与改装不得违反相关的建筑法律。原告在未通知两被告的前提下，私自装修案涉房屋，根据法律规定，原告所谓的装修损失应当由原告自行承担。五、对于原告请求的商品损失费用，该请求无法律依据，原告没有直接证据证明其实际产生了该损失及损失金额，请求法庭予以驳回。六、房间好仅为赵旭辉在房屋租赁期间的受托人，在极小的权限范围内，实行赵旭辉赋予的管理权力，房间好仅受托与原告签署案涉租赁合同并收取租金而已。原告无权向房间好主张任何的请求。经审理查明，(2020)粤1971民初30559号民事判决书查明以下内容：1、赵旭辉委托房间好全权办理位于东莞市万江区×××××××××××产的出租事宜。2、房间好（甲方）与刘闰琼（乙方）于2019年11月1日签订《房屋租赁契约书》，约定甲方将坐落于万江赵屋村南路巷39号的商铺出租给乙方，自2019年11月1日至2024年租金每月4300元，押金8600元。双方均确认租赁物实际上是坐落于万江赵屋村南路巷39号外的铁皮房。签订合同后，刘闰琼向赵旭辉缴纳了押金8600元，且支付了2019年11月至2020年1月租金12900元。3、签订合同后，刘闰琼在2019年11月至2020年1月期间对案涉租赁物进行了装修改造；其中包括在案涉租赁物内加了十根柱子以及两层楼梯及楼板。2019年11月28日，赵旭辉通过微信向刘闰琼表示，“有几点你要知道的，我租给你之前，已经说清楚，铁皮加建的不是我租给你的范围，是前租客自己违规加建的。”刘闰琼回复，“您要知道我11月1日已交租比您。无开过门已经被停。”赵旭辉则表示，“你要改建，我只是同意，现在可以清拆了铁皮加建的部分，就什么事都没有”。4、刘闰琼在庭审时表示，在承租了案涉租赁物后，赵旭辉对刘闰琼进行案涉租赁物的装修并未阻止；刘闰琼在整改案涉租赁物的过程中，施工工人发现并告知其屋内有水盖才得知案涉房屋是违建，赵旭辉出租的铁皮房子没有房屋建设规划许可证或房产证；据此刘闰琼觉得被骗，因此没有向赵旭辉缴纳租金。另查明，刘闰琼在(2020)粤1971民初30559号庭审时表示，在2019年11月28日赵旭辉告知刘闰琼违建范围后，因为2019年11月份已经改建好主体了，花费了80000多元，也支付了入场费和进货，因此仍对案涉租赁物进行改建；且房间好亦配合刘闰琼进行整改，没有阻止，且赵旭辉2019年11月中旬也来过现场。原被告在本案庭审中均确认案涉租赁物刘闰琼已经于2021年2月9日返还给赵旭辉，搬离前刘闰琼已经将其物品自行搬离了案涉租赁物；(2020)粤1971民初30559号案件并未处理押金8600元。刘闰琼在本案庭审时表示，其先与前任租客骆卫民进行接洽，骆卫民表示会与赵旭辉先沟通好，即刘闰琼是先与骆卫民谈好转租后，然后直接与赵旭辉、房间好谈好租金4300元，最后才与房间好重新签订租赁合同；为此向骆卫民支付了转让费58862元。赵旭辉、房间好确认最终签订的案涉租赁合同是与刘闰琼重新直接谈的；房间好向原告催收租金的行为都在赵旭辉授权的范围内。在本案审理过程中，东莞市××××办事处胜利社区居民委员会向本院邮寄了一份更正说明，内容为：我单位于2020年11月11日出具了证明（含图片证明）一份（见附件证明及图片），由于当时出具时用词不够严谨，导致案件的当事人之间产生争议，现我单位确认作废附件的证明（含图片证明），我单位现重新就东莞市×××××××××××××××的产权情况说明如下：东莞市万江区×××××××××××××所占用的土地没有土地使用证，土地上的建筑也没有履行报建手续也没有房屋产权证，是否属于违建，需由城管部门进行认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案为租赁合同纠纷，故本案属涉港民商事纠纷案件。由于当事人没有选择处理合同争议所适用的准据法，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人……适用与合同有最密切联系的国家的法律”的规定，本案应适用与合同有最密切联系地的法律。案涉租赁物在东莞市万江区，依照《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第二款第（一）项的规定，应认定中国内地为与合同有最密切联系地，故应确定中华人民共和国的法律作为本案的准据法。因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，赵旭辉和刘闰琼之间的《房屋租赁契约书》属无效合同，故赵旭辉需向刘闰琼退还押金8600元。至于刘闰琼要求退还已经缴纳的租金问题，已经在(2020)粤1971民初30559号案件进行了处理，本案不再处理。至于刘闰琼主张的损失赔偿问题。第一，关于其向前任租客骆卫民支付了入场费问题，属于其与案外人骆卫民之间的约定，刘闰琼现主张由赵旭辉承担该部分损失，没有依据，本院不予支持。第二，关于刘闰琼主张的装修损失问题。根据刘闰琼(2020)粤1971民初30559号案件的陈述可知，其在2019年11月28日赵旭辉告知刘闰琼案涉租赁物属于违建范围后，仍继续施工和进货，故对于2019年11月份之后的装修损失属于刘闰琼扩大损失，本院不予支持。而在2019年11月份是根据刘闰琼主张其已经花费了80000多元，结合刘闰琼实际有对案涉租赁物进行改建事实，在赵旭辉没有提供充分的证据予以反驳的情况下，本院依法予以采信。第三，刘闰琼主张赵旭辉赔偿扣押在店铺内的商品损失，根据查明的事实可知，刘闰琼在交还案涉租赁物前已经自行搬离了自己的物品，故刘闰琼诉请赵旭辉赔偿商品损失，没有事实依据，本院不予支持。因此刘闰琼申请对案涉租赁物装饰装修造价以及扣押物品造成的损失进行鉴定，本院不予准许。正如前所述，案涉合同无效，赵旭辉和刘闰琼均有过错，故本院依法酌定赵旭辉向刘闰琼赔偿43000元。刘闰琼超出上述金额的诉讼请求，本院依法不予支持。赵旭辉对房间好的催收行为均予以认可，故刘闰琼要求房间好承担责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告赵旭辉应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘闰琼返还押金8600元；二、被告赵旭辉应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘闰琼赔偿43000元；三、驳回原告刘闰琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3518.75元（原告刘闰琼已预交），由原告刘闰琼负担1759.3元，由被告赵旭辉负担1759.45元。如不服本判决，原告、被告房间好可在判决书送达之日起十五日内，被告赵旭辉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 柯 颖二〇二一年五月十九日书记员 方雄俊郑佳颖