成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初3986号 原告：邹玉龙，男，汉族，1991年2月9日出生，住四川省大邑县。 被告：城城不动产管理有限公司成都分公司，住所地成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元19层1906号。 负责人：孙洁。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。 法定代表人：张智军，该公司总经理。 原告邹玉龙与被告城城不动产管理有限公司成都分公司（以下简称城城不动产成都分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理，原告邹玉龙到庭参加了诉讼，被告城城不动产成都分公司、城城不动产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 邹玉龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金9183.33元（即2020年9月至2021年1月租金8233.33元及2020年1月至2020年2月租金950元）；2、判令被告按照合同约定支付原告违约金5700元。事实及理由：原被告于2019年11月3日签订了《房屋托管合同》一份，合同约定原告委托被告负责经营管理坐落于成都市成华区，租金为1900元／月，房屋托管期限为2019年11月6日至2021年1月15日（其中2020年11月6日至2021年1月15日为按合同第七条第四款约定的托管延长期）。合同签订次月起每个月最后一天被告按月支付原告租金，因被告原因导致被告不支付或不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋。原告要求解除合同，被告应根据合同第十五条第四款约定按照3个月租金的标准支付原告违约金。合同签订后，原告依约将房屋托管给被告经营，被告于2020年9月开始拖欠原告租金，共计8233.33元，同时2020年1月、2月租金被告以疫情原因为由协商分期支付，共有950元尚未支付，原告向被告多次催收未果遂起诉至法院。 城城不动产成都分公司、城城不动产公司辩称，1、因案涉房屋已出租给第三人使用，解除会影响第三人权益，不同意解除合同；2、城城不动产成都分公司及城城不动产公司一直都按照合同约定支付租金，2020年9月因受疫情影响，公司出现经营困难才无法按合同约定支付租金，城城不动产成都分公司、城城不动产公司因经营异常无法核实邹玉龙收回房屋的具体时间，收回房屋后不应当继续计算租金，请法院核实具体收回房屋的时间；3、根据双方签订的合同，城城不动产成都分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，计算欠付租金应当扣除所有免租期及押金；4、在城城不动产成都分公司、城城不动产公司未支付租金后，邹玉龙单方与实际使用案涉房屋的第三人协商收回了房屋，城城不动产成都分公司、城城不动产公司不应承担该部分的租金；5、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。 经审理查明，2019年11月3日，邹玉龙（托管方、甲方）和城城不动产成都分公司（受托方、乙方）签订《房屋托管合同》，约定：第一条甲方将坐落于成都市成华区房屋托管给乙方，房屋产权面积39.46平方米；第三条托管用途为乙方经营长租、短租或配套项目；第六条合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付；托管期限内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；第七条托管期限合计12个月，自2019年11月6日（以本合同起租日为准）至2020年11月5日止，甲方实收租期为11个月，冲抵服务费1个月；甲乙双方托管期满，若乙方与承租方的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长托管期限，延长后的截止日期以当时承租人与乙方租赁合同终止日期为准……期间乙方仍按照合同约定的托管租金标准按月向甲方支付租金；第八条租金标准，月租金1900元，付款方式：月付，支付时间，本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，同意在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定增加5%；第十四条第三款乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．乙方原因导致乙方不支付或不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；第十五条第四款乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方；合同还对房屋及附属设施的维护、房屋的交付及返还等方面的事项进行了约定。 合同签订后，城城不动产成都分公司向邹玉龙支付了2019年12月、2020年3月至8月的租金以及2020年1月至2月的部分租金2,850元，2020年9月开始城城不动产成都分公司未再向邹玉龙支付任何租金。 庭审中，邹玉龙表示因城城不动产成都分公司将房屋转租给实际承租人的合同期限超过了案涉房屋托管合同约定的合同期限，导致其按照房屋托管合同的约定，在实际承租人合同期限届满后即2021年1月15日才收回房屋，为此邹玉龙提供了三彩家APP截图，显示招商中央华城1-0-7-708房屋已收入16,150元，剩余应收入9,183.33元，2021年1月收益633.33元，对应期限为2021年1月6日至1月15日。邹玉龙另提供与案外人付秀秀签订的《房屋租赁合同》，签约时间为2021年1月17日。 以上事实，有原被告身份信息、《房屋托管合同》、借记卡账户历史明细清单、三彩家APP截图、《房屋租赁合同》及当事人庭审陈述在案证实。 本院认为，邹玉龙和城城不动产成都分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。城城不动产成都分公司将案涉房屋转租给实际承租人的时间长于其与邹玉龙约定的合同期限，对于超出邹玉龙合同期限的部分，城城不动产成都分公司依然应当支付租金。截至实际承租人租赁结束日止，城城不动产成都分公司尚欠邹玉龙租金为9,183.33元（1900＊4＋1900÷30＊10＋950）。 关于违约金的问题，根据双方签订的合同，城城不动产成都分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，邹玉龙有权解除合同，城城不动产成都分公司应按3个月租金标准向邹玉龙支付违约金。城城不动产成都分公司主张该违约金约定过高请求法院酌情调整，本院认为，该约定并未过分高于邹玉龙实际所受损失，与案涉合同的履行情况及城城不动产成都分公司过错程度相当，本院对城城不动产成都分公司的抗辩不予采信，城城不动产成都分公司应当按照合同约定向邹玉龙支付违约金5,700元。因城城不动产成都分公司作为城城不动产公司的分公司不具有法人资格，其民事责任应由总公司承担。故城城不动产公司应当向邹玉龙支付尚欠的租金及违约金。 关于城城不动产公司成都分公司、城城不动产公司请求本院在欠付租金中扣除免租期及已付押金的问题，本院认为，双方签订的《房屋托管合同》没有免租期和押金的约定，仅约定了邹玉龙应支付一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。鉴于邹玉龙已支付托管服务费，本院不采信城城不动产公司成都分公司、城城不动产公司关于免租期和押金的抗辩意见。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹玉龙支付租金9,183.33元； 二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹玉龙支付违约金5,700元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计86元，由被告城城不动产管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年五月十九日 书记员  王玲