黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑08民终556号上诉人（原审被告）：蔡丽杰，女，1969年1月16日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。被上诉人（原审原告）：佳木斯市民泰物业管理有限公司，住所地：佳木斯市向阳西区长安路中段。法定代表人：孙庆余，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建鑫，系该公司员工。委托诉讼代理人：古书红，黑龙江博佳律师事务所律师。上诉人蔡丽杰与被上诉人佳木斯市民泰物业管理有限公司（以下简称民泰物业）因物业服务合同纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院于2020年11月20日作出的（2020）黑0803民初731号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人蔡丽杰及被上诉人佳木斯市民泰物业管理有限公司委托诉讼代理人刘建鑫、古书红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人蔡丽杰上诉请求：1.撤销佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初731号民事判决。2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：1.自从搬入君江府苑小区以来，我们业主从未与物业公司签订过书面服务协议，民泰物业一审提交的《君江府苑小区物业服务协议》是民泰物业单方制造的，且上面的签名也是拼凑剪接复印的，并非蔡丽杰本人签名的原件，不具备真实性和合法性，且没经过质证不应作为有效证据。2.上诉人一审提交的照片和录像，真实合法且与待证事实相关联，应当作为认定案件事实的根据。一审法院未予采信以上证据，不但违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第104条第二款、第105条等法律规定，而且违反了基本逻辑和生活常识。综上，请求判令支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人佳木斯市民泰物业管理有限公司辩称，1、上诉人应当如数交纳物业管理费，拖欠理由不成立，被上诉人负责君江府苑小区的物业管理已经多年，上诉人是小区内4单元702室的业主也已入住多年，双方既签订了物业服务协议，上诉人又实际接受了被上诉人多年以来提供的各项物业服务，应缴纳物业服务费。2、被上诉人提交的《君江府苑小区物业服务协议》真实有效，不是单方制造的，上面的签字也不是拼凑剪接复印的，上诉人应当认真履行。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应当支持。综上，被上诉人作为物业服务企业已经按照合同约定以及相关法律规定提供了物业服务，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。佳木斯市民泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告2016年9月1日-2020年9月1日的物业费、违约金、电梯费水费和生活垃圾处理费共计人民币15213.28元；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告蔡丽杰系佳木斯市君江府苑小区4单元7层2号房屋的所有人，房屋建筑面积为119.79平方米。原告系该小区的物业管理公司。2012年8月28日，原被告双方签订《君江府苑小区物业服务协议》，协议约定原告为该小区提供物业服务，被告交纳物业管理费用，其中高层房屋按每月1元/平方米标准收取物业费、电梯费3-8层每月50元、9-30层每月60元，同时协议约定了双方的权利义务、物业管理费收费标准及时间、违约金等内容。本院查明，该小区的生活垃圾处理费每年36元，由原告代向阳区城管局收取。至今被告仍拖欠原告2016年9月1日-2020年9月1日的物业费5748元（4年×1437元/年）、电梯费2400元（4年×600元/年）、垃圾费144元（4年×36元/年）。一审法院认为，原告依据物业管理服务协议为被告居住的君江府苑小区提供物业服务，被告作为小区业主，应按照合同约定交纳物业服务等费用，结合本院审查的事实，被告已拖欠四年物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2012年8月28日，原告与被告签订《君江府苑小区物业服务协议》，约定高层按每平方米建筑面积1元收取物业费、电梯费3层-8层为每月50元，9-30层为每月60元。本院确认被告2016年9月1日-2020年9月1日应交纳物业服务费为5748元、电梯费为2400元、生活垃圾费144元。关于原告主张按每日所欠物业费的千分之三支付违约金，因该违约金计算方法已超过法律保护的范围，且原告并未提供造成其实际损失的相关证据，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，本院依法予以调整从原告向法院主张权利，即立案之日2020年8月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告辩称的因原告提供物业服务管理不善的辩解理由，因其未能提供充分有效的证据证实物业公司存在违约行为，故对其辩解理由，本院不予采信。综上所述，对原告主张合理部分的诉讼请求，本院予以支持。判决：一、被告蔡丽杰于本判决生效之日起10内给付原告佳木斯市民泰物业管理有限公司自2016年9月1日至2020年9月1日止的物业费5748元及违约金（以5748元为基数，自2020年8月17日起至本判决确定的实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;二、被告蔡丽杰于本判决生效之日起10内给付原告佳木斯市民泰物业管理有限公司电梯费2400元及生活垃圾费144元（2016年9月1日至2020年9月1日）；三、驳回原告佳木斯市民泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费180元，减半收取计90元，由被告蔡丽杰负担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人蔡丽杰提交了含有22个视频及33张照片的光盘一份。证明：物业服务不到位。被上诉人质证意见认为，关于住户个人的进户门是归住户个人所有，不属于物业服务范围之内，屋内墙体掉皮原因很多，物业每年都在修复外部墙体，住户墙体长毛、墙皮脱落有些住户已经维修，达成和解。自来水黄是因为停水再次来水是因为管道里面有锈，正常现象。单元门经常损坏，每年进行维修，现在的门正在修理，门上有锁。本院经审查认为，物业公司主张的诉请是2016年9月1日至2020年9月1日止的物业费，上诉人提供的上述证据所显示的日期为2020年12月以后，或没有显示时间，均无法证明物业公司2020年9月之前的物业服务不到位，故本院不予采信。被上诉人提交证据一、喷洒照片6张及吊车照片2张。证明：物业公司在疫情期间为小区服务的情况。吊车照片证明春季开化以后，物业公司为了确保业主安全，排除隐患，雇佣吊车和工人砸冰溜子的工作情况。上诉人质证意见认为：对该组证据的真实性有异议，不能显示拍照时间及拍照地点，没有关联性，证明问题有异议。证据二、保洁记录册、维修记录、自来水定期检测报告各一份。证明：对公共区域保洁工作的记录。维修记录证明物业公司为服务小区内做了大量的工作记载。自来水定期检测报告证明对小区用水质量负责，也定期检查，物业对小区做出了大量细致的工作。上诉人质证意见认为：对该组证据的真实性有异议，抽取记录没有标注是哪年，不能完整反映整体的服务合格的情况。本院经审查认为，被上诉人提供的上述证据所显示的日期为2020年12月以后，或没有显示时间，均无法证明被上诉人欲证明的问题，故本院不予采信。本院经审理认定的案件事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，蔡丽杰已经在一审庭审质证中自认民泰物业举示的《君江府苑小区物业服务协议》是其本人签字，故关于其认为民泰物业一审提交的《君江府苑小区物业服务协议》系民泰物业单方制造并非蔡丽杰本人签名且未经质证不应作为有效证据的上诉主张不能成立。双方当事人签订的物业服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。一审蔡丽杰对所欠物业费金额无异议，仅就物业服务不到位提出抗辩，并以此为由拒交物业费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”因蔡丽杰一审提供的证据不足以证明民泰物业本案案涉期间的物业服务存在严重缺陷，一审法院未予采信并无不当。业主接受物业服务后交纳物业费是其主要合同义务，一审判决给付物业费依法有据，本院予以维持。营造和谐、良好的小区物业环境，是全体业主、物业服务企业共同的责任。为避免出现业主不满意物业服务质量而拒交物业费，物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，可能最终损害其他正常缴纳物业费业主的利益而形成的恶性循环，一方面，物业服务企业应积极听取业主意见，加强与业主的交流和沟通，提高服务意识和服务质量，另一方面，业主若对物业服务企业提供的服务不满意，不应消极采取长时间拒交物业费的方式来对抗物业服务公司，而应正确行使自己的权利，通过正常途径与物业服务企业沟通协调解决，也可就存在的服务问题向相关部门反映求得解决，业主与物业服务企业应共同努力，创建和谐有序规范的物业服务管理秩序。综上，上诉人蔡丽杰的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50元，由上诉人蔡丽杰负担。本判决为终审判决。审判长 雷 阳审判员 丁思竹审判员 崔思佳二〇二一年五月十九日书记员 付 丽