山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1702民初2807号 原告：王超强，男，1994年4月3日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托代理人：王连波，男，1972年8月出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区，（系原告之父） 被告：张振宇，男，1985年4月14日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：邵兆乾，山东文亭扶正律师事务所律师。 原告王超强与被告张振宇租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超强及其委托诉讼代理人王连波、被告张振宇及其委托诉讼代理人邵兆乾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王超强向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告将承租房屋返还原告。2.判令被告支付原告从2021年2月16日至被告归还所租房产之日的拖欠租金7945.21元及二倍违约金、按合同约定支付3个月房屋租金为违约金12500元、逾期十日未交纳房租，应向甲方支付一个月房租4166.67元。3.依法判决原告不予返还被告押金2000元。4.判令诉讼费由被告承担。原告当庭补充以下诉讼请求：一、乙方应支付房租。二月份16-28号，共13天。三月份1-31号，共31天；四月份1-14号，共14天，上述共58天，金额为7945.21元；二逾期支付房租乙方应双倍缴纳，按日计算金额为7945.21元；三、合同期内退房，乙方向甲方支付三个月违约金125000元；四、逾期十日内未缴纳房租，则向甲方支付一个月房租4166.67元，上述共计32557.09元。事实和理由：2020年1月2日，原告委托王连明与张振宇签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于菏泽市牡丹区××号商铺，房屋面积为110平方米，租赁期限为五年，自2020年2月16日起至2025年2月16日止，租金为每年人民币50000元，被告每半年付租金一次，每次租金须提前30日预付。被告向原告支付押金2000元。合同签订后，原告依约将房屋租赁给被告使用。可是被告却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。根据合同约定，租赁期间，乙方（被告）不按时交纳租金，拖欠一日则按照日租金的二倍交纳违约金。乙方因特殊原因确需退房的，须提前30日通知甲方（原告），并赔偿给甲方三个月的租金作为违约金，合同解除。被告应于2021年1月30日前交付2021年上半年的租金，但被告拖欠多日拒不支付，并于2021年3月9日告知不再续租。被告的行为已严重侵犯原告合法权益。为维护我的合法权益，现起诉至人民法院，要求人民法院根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法判决支持原告诉讼请求。 张振宇辩称，本案原告主体不当，因涉案合同是本案被告与案外人王连明所签订，租金以及押金均是向王连明分几次进行支付，合同履行后发生争议，也是首先与王连明进行协商，至始至终王连明也没说涉案房屋是替原告往外出租。被告已经于2021年4月13日交还出租方，我们也同意解除涉案租赁合同。原告变更后的第二、三、四项违约金属于重复计算，明显不合理，被告在履行合同中无违约之处，即使被告应赔偿违约金，恳请人民法院对双方约定的违约金进行调整减少。根据当时双方约定房屋的装修期是截止到2020年的3月1日，从合同签订日2020年1月2日至2020年3月1日期间不计入租期，不收取房屋租金，本案原告要求2021年2月16日至2月28日13天的房屋没有事实根据，本案被告与原告双方协商解除合同，并要求将屋内物品腾空，本案的出租方不同意，因此造成扩大的损失，本案被告不负责任，同时在原告腾空房屋前，在2021年3月9日协商解除合同，被告又想将房屋对外转租，外面有想租赁涉案房屋的，结果出租方告知案外人涉案房屋存在诉讼纠纷，导致案外人不敢租赁。本案被告方已经交清涉案房屋水电费物业费等，本案原告应退还所收取的押金2000元，涉案诉讼费用应由原告承担。 本院经审理认定事实如下：根据原告提交的证据能够证实涉案房屋的权属归原告所有，且原告认可其委托王连明与被告签订的房屋租赁合同。合同约定：出租方（甲方）：王连明，承租方（乙方）：张振宇，根据相关法律…第一条：房屋基本情况原告1.甲方出租房屋坐落为皇家学府01013号房屋类型为：商铺。2.房屋类型约110平方米；…3.该房屋附属设备设施、相关物品等共同租赁给乙方使用。第二条：租赁期限该房屋租赁期限为五年，自2020年2月16日至2025年2月16日止。第三条：租金及交付方式1.租金为每年人民币五万元（小写）50000元。乙方每半年付租金一次，每次租金须提前30日预付，每次付款以收据为证。2.乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金2000元；3.租金的交付地点为…第四条甲方责任…第五条：乙方责任1.乙方交付定金后，不能如期交付后续租金视为自愿放弃租赁权，甲方有权另行处置该房屋，所交定金不予退还。2.乙方应依约交付租金，乙方逾期交付租金，每逾期一日，以日租金的两倍作为违约金赔付甲方；逾期十日仍不交付租金，甲方有权解除租赁合同，收回房屋；并向乙方收回一个月的租金作为违约金。3.租赁期间，如乙方因特殊情况确需退房的，需提前30日通知甲方，并赔偿给甲方三个月租金作为违约金，合同解除，甲方将剩余租金及押金退还给乙方。4、…。现被告已经于2021年4月13日将涉案房租交还原告，被告亦同意解除涉案租赁合同。被告对原告变更后的第二、三、四项违约金属于重复计算认为不合理，要求对双方约定的违约金进行调整减少。根据被告提交的证据能够证实当时双方约定房屋的装修期是截止到2020年的3月1日，从合同签订日2020年1月2日至2020年3月1日期间不计入租期，不收取房屋租金。被告在庭审中自认出租房屋时有房屋押金，原告承认收到被告的转账52000元，其中2000元是押金。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，均是双方自愿行为，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告依照合同约定将涉案房屋出租给被告，被告亦应按照约定及时支付租金，原告于2021年4月13日将房屋交还给原告，已存在违约，现原、被告均同意解除合同。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。按照被告提供的证据，双方租期自2020年3月1日起计算，每年租金为50000元，根据原告自认及被告提供的证据，原告收取被告自2020年3月1日起至2021年2月28日一年的租金。故原告要求被告支付自2021年2月16日至2021年4月14日的诉讼请求，本院予以部分支持原告主张自2021年3月1日至2021年4月13日的租金，共计44天，即6027.40元（50000÷365×44），对原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。被告自2021年3月开始拖欠租金及相关费用，存在违约行为。依据《中国人民共和共合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据《中国人民共和共合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”确定违约金应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，被告违约给原告造成损失，致使原告需要另行出租，综合考量，被告给原告造成的损失本院予以支持被告支付原告三个月房租为宜，即12500元，过高部分的诉讼请求，本院不予支持。被告所交押金2000元，原告应予返还。 综上所述，原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付房租的诉讼请求，本院予以支持原告主张自2021年3月1日至2021年4月13日的租金，共计44天，即6027.40元；原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持12500元；对原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。被告所交押金2000，应予以返还。元依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十三条、第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第三条、第八条、《中国人民共和共合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下： 解除原告王超强与被告张振宇的房屋租赁合同； 二、被告张振宇于判决生效后十日内支付原告王超强房屋租金6027.40元及违约金12500元（押金2000元应从被告张振宇应支付的款项中扣减）； 三、驳回原告王超强其他过高部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费614元，减半收取计307元，由被告张振宇负担174.71元，原告王超强负担132.29元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  刘昌军 二〇二一年五月二十日 书记员  程相润