黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终910号上诉人（原审原告、案外人）：大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区火炬新街40号新兴产业孵化器4＃楼B区708室。法定代表人：任宇峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷蕾，该公司员工。被上诉人（原审被告、申请执行人）：贾丽，女，1981年2月24日出生，汉族，大庆油田有限责任公司采油二厂职工，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王维东，北京岳成（大庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：魏占恒，男，1986年10月7日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司因与被上诉人贾丽、魏占恒案外人执行异议之诉一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初1880号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大庆市恒大永盛房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判确认大庆市××绿洲住宅小区××高层住宅楼××单元××室房屋归上诉人所有。2.改判停止对大庆市××绿洲住宅小区××高层住宅楼××单元××室房屋的拍卖，并解除查封。3.诉讼费用由两名被上诉人共同承担。事实与理由：在程序方面，上诉人在一审审理过程中提出主要三个诉讼请求，即确认涉案房屋所有权人为上诉人，停止查封，停止拍卖。但一审的判决只论述了查封问题，涉案房屋的查封行为属于预查封。对于其他两个诉求既没有论述也没有说明，这属于遗漏诉讼请求。二审法院依法应当在查清事实后改判，或者发回一审法院重审。在实体方面，关于涉案房屋所有权人的问题，魏占恒尚未取得涉案房屋不动产登记证书，该不动产所有权人还属于上诉人。依据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人与魏占恒签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故魏占恒在此时仅享有该合同的债权，而尚未取得涉案房屋的所有权。实施商品房屋买卖合同联机备案的目的是“增强交易信息的透明度，倡导诚信经营，维护买卖双方的合法权益”，属于行政行为，该行政行为并不能产生任何物权效力。关于拍卖问题，涉案房屋目前还不是魏占恒财产，最终也不会是魏占恒的财产，法院不能拍卖。一审中，上诉人已经举示了证据，因魏占恒拖欠银行贷款导致上诉人替其承担了赔偿责任。除此之外，魏占恒还拖欠本案一审被告贾丽的借款。上诉人和魏占恒之间的《房屋买卖合同》已经因为魏占恒根本违约行为而无法继续履行，无法实现合同目的。这符合《合同法》94条中法定解除的前提条件。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。对法院执行机构来讲，法无授权即禁止。对于所有权保留的不动产，法律只附条件的赋予了法院查封的权利，但并没有赋予拍卖的权利。综上，贵院拍卖涉案房屋的法律和事实依据不足，该行为侵害了上诉人的合法权益，请求贵院依法审查，支持上诉人诉讼请求。被上诉人贾丽答辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人对涉案房屋是否享有足以阻止强制执行的民事权益，其请求应予以驳回。（一）原审法院采取的查封措施与法有据。有证据证明，双方签订的《房屋买卖合同》已办理了备案登记，根据《协助执行通知》第十五条（三）项的规定，原审法院依法采取预查封措施符合法律规定。(二)双方签订的购房合同合法有效，上诉人自交付案涉房屋后，对涉案房屋已不享有所有权。上诉人以案涉房屋的所有人自居提出的《执行异议书》及上诉，上诉人取得预售许可后与被上诉人魏占恒签订的合同，依法应认定合法有效。该案涉房屋在查封措施前，上诉人收取了全部购房款并将案涉房屋交付被上诉人。根据《民法典》第二百四十条所规定，对涉案房屋已不享有占有、使用、收益及处分等权利。（三）被上诉人魏占恒对涉案房屋的物权期待权优先于上诉人的请求权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定,购房人作为购买商品房消费者,其对涉案房屋的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权,据此亦可知房屋权属初始登记在开发商佳兆业公司名下并不能对抗购房人魏占恒对房屋享有的财产权利。故上诉人请求确认涉案房屋归其所有,实质上系要求确认其对涉案房屋仍享有具对世及排他效力的完整的不动产所有权,依法不能得到支持。其据此请求排除涉案房屋的强制执行,不能成立。二、上诉人应自行承担延迟办理过户登记的风险责任。双方于2015年3月6日签订商品房买卖合同，约定2015年8月1日起为办理产权登记的起算日，如上诉人按时为魏占恒办理了不动产登记手续，即依约履行了合同义务，也是依约完成其阶段性保证责任，避免之后承担保证责任的风险。但其直至2017年魏占恒逾期还贷时，仍未为魏占恒办理不动产登记，故其应自行承担迟延办理分户登记的风险责任。三、上诉人的解除权亦不能排斥本案执行。被执行人魏占恒购买涉案房屋系通过担保贷款方式购买(即由佳兆业公司作为担保人提供阶段性担保),因魏占恒逾期偿还银行贷款致上诉人为履行担保责任而代付款项,根据《商品房买卖合同》相关约定,上诉人依约享有解除案涉《商品房买卖合同》权利。但上诉人在涉案房屋已被预查封后，至一审判决开庭时，并未主张行使合同解除权,即便宣判后行使解除权，其实质上已影响到《商品房买卖合同》之外的第三人（本案被诉人贾丽）权益的实现;而上诉人的合同解除权及要求购房人返还房产请求权并不属于物权,并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人贾丽对被执行人魏占恒所享有的债权;且在涉案房屋被购房人的其他债权人申请法院预查封之前,上诉人并未行使合同解除权并由生效判决所确认,其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。故上诉人以此为由请求排除对涉案房屋的强制执行,亦不能成立。综上，上诉人所主张的因房屋买卖合同被解除并不能排除对涉案房屋的强制执行，应依法驳回上诉人的诉讼请求。大庆市恒大永盛房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602执恢418号之一执行裁定书，终止对大庆市××绿洲住宅小区××高层住宅楼××单元××室房屋的拍卖，并解除查封；2.确认大庆市××绿洲住宅小区××高层住宅楼××单元××室房屋归原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司所有；3.诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司增加诉讼请求，要求撤销大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602执异18号执行裁定书。一审法院认定：2015年3月6日，原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司与被告魏占恒签订商品房买卖合同，约定被告魏占恒在原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司购买位于大庆市××绿洲住宅小区××号高层住宅楼2单元1703号房，房屋总价款1083913元。合同补充协议3.1.5约定在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权……补充协议10.1约定双方同意以2015年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。同日，该商品房买卖合同办理备案登记。庭审中，原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司自认案涉房屋购房款被告魏占恒已经全部交纳完毕，房屋未办理产权证的原因为房产证是分批办理，现未轮到被告魏占恒；原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司与被告魏占恒自认案涉房屋实际交付时间为2015年8月。2018年12月29日，大庆市龙凤区人民法院作出（2018）黑0603民初3608号民事判决书，判决：“一、被告魏占恒、魏传祥在本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行借款本金715151.36元及积欠利息5537.36元，并支付自2018年8月22日按照借款合同（2015-手审0000118号）约定标准支付贷款利息、罚息及复利，直至贷款本息还清之日止；二、被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司对上述偿还义务承担连带保证责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行的其他诉讼请求。”2019年5月23日，大庆市龙凤区人民法院向本案原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司下达（2019）黑0603执1209号执行通知书，要求大庆市恒大永盛房地产开发有限公司履行下列义务：一、向中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行支付执行款720688.72元及贷款利息、罚息、复利；二、向中国工商银行股份有限公司大庆龙凤支行支付迟延履行期间加倍债务利息另计；三、负担案件受理费5503元、申请执行费9662元。2019年9月16日，大庆市龙凤区人民法院在原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司银行账户扣划执行款780634元。2018年12月13日，本院作出（2018）黑0602民初4165号民事调解书，确认“一、被告魏占恒于2018年12月20日前一次性偿还原告贾丽借款15万元；二、剩余借款30万元被告魏占恒于2019年1月15日前一次性偿还。”2019年1月28日，贾丽向本院申请执行。2019年7月23日，本院作出（2019）黑0602执382号执行裁定书，裁定查封被执行人魏占恒名下的位于大庆市××绿洲住宅小区××高层住宅楼××单元××室房屋。2020年1月9日，本院作出（2019）黑0602执恢418号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人魏占恒名下位于大庆市××绿洲住宅小区××高层住宅楼××单元××室房屋。后告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司就案涉房屋向本院提出执行异议，2020年5月12日，本院作出（2020）黑0602执异18号执行裁定书，驳回原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司的异议请求。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。被告魏占恒在原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司购买的案涉房屋已经通过按揭贷款方式支付了全部购房款，该房屋于2015年8月交付被告魏占恒使用，双方签订的商品房买卖合同亦在房管部门办理了备案登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此，2019年7月23日，本院对案涉房屋采取的预查封措施，符合法律规定。虽然原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司与被告魏占恒签订的商品房买卖合同补充协议约定了合同解除的条件，但原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司并未提供证据证明其在合同解除条件成就之后曾向被告魏占恒主张过解除商品房买卖合同，因此，原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司提出的异议不能成立，不足以排除人民法院的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条之规定，判决：驳回原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费14555元，由原告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人举示了大庆市仲裁委员会受案通知书一份、仲裁委组成人员通知书一份、兴业银行结算业务委托书，本院依法组织当事人进行了质证，对于上述证据的真实性本院予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于：大庆市恒大永盛房地产开发有限公司对涉案房产是否享有足以阻止强制执行的民事权益。涉案房产虽初始登记在大庆市恒大永盛房地产开发有限公司名下，但因其已出售给魏占恒，且已办理了合同备案登记手续，故大庆市恒大永盛房地产开发有限公司已不再享有该房产的占有、使用、收益、处分的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对涉案房屋的期待权优于担保物权及开发商的其他物权，故，涉案房产虽初始登记在大庆市恒大永盛房地产开发有限公司名下，但并不能对抗购房人魏占恒享有的财产权利，且根据相关法律及司法解释的规定，涉案房产可作为被执行人魏占恒的责任财产进行查封。故本案上诉人的请求实质是要求确认其对涉案房产仍享有对世及排他效力的完整的不动产所有权，对此，本院依法不予支持。大庆市恒大永盛房地产开发有限公司取得涉案房产的初始登记后，即具备了为魏占恒办理不动产登记的条件，如其按时为魏占恒办理了产权过户手续，既依约履行了合同义务，也可避免承担相应的担保责任的风险。被执行人魏占恒购买涉案房产系通过担保贷款方式购买，因魏占恒逾期偿还贷款致上诉人履行担保责任而代付款项，上诉人享有解除其与魏占恒之间的房屋买卖合同的权利，但其在本案一审判决后、房屋已被查封的情况下才向仲裁委员会申请解除合同，实质上已影响了合同外第三人权益的实现；且上诉人的合同解除权及要求魏占恒返还房产请求权并不属于物权，并不优先已进入强制执行阶段的申请执行人贾丽对被执行人魏占恒所享有的债权。因此，上诉人以此为由请求排除对涉案房屋的强制执行，亦不能成立。综上，上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14555元，由上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决.审判长  王东辉审判员  王 丹审判员  毛瑞利二〇二一年五月十三日法官助理张欣然书记员王妍苏