广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0904民初1296号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司，住所地：广东省茂名市电白区×××××××水东湾碧桂园综合楼一楼。统一社会信用代码：914××××××××××××113。负责人：彭定博，总经理。委托诉讼代理人：易梦梓、吴秋萍，该公司员工。被告：苏坤健，男，1995年6月26日出生，汉族，住广东省茂名市电白区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××552。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园水东湾分公司）诉被告苏坤健物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园水东湾分公司的委托诉讼代理人易梦梓到庭参加诉讼,被告苏坤健经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园水东湾分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年12月的物业服务费共计人民币2842.56元；2.请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年12月的违约金共计人民币2883.64元；3.请求法院判令被告向原告支付自2016年12月起至2020年12月止的水电分摊费用与水费共计人民币446.35元；4.请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日，茂名市×××××××地产开发有限公司与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年6月11日购买碧桂园城市花园水晶湾一街33号301房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于2016年7月1日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币：189.72元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年10月开始拖欠原告物业服务费，至2021年1月拖欠的款项已经达2842.56元，及水电分摊费用与水费已经达446.35元。合计共6172.55元。原告多次向被告催交通过短信、挂号信等书面催交通知书进行催交，并发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告缴交住宅物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，望判如所请。被告苏坤健未到庭应诉，也没有提交书面答辩和证据。本院经审理认定事实如下：原告碧桂园水东湾分公司系取得物业服务企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司。2014年6月21日，被告苏坤健（甲方）与原告碧桂园水东湾分公司（原称广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司）（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由茂名市×××××××地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园城市花园商品住宅区中的水晶湾一街33号301房单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议；第一条约定甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备；第四条第1款约定甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.68元计收，该物业的套内建筑面积为100.89元平方米，公用分摊建筑面积为12.09平方米，合计该物业的房屋建筑面积为112.98平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按189.81元/月向乙方交纳物业服务费；第四条第3款约定本园区电梯、消防、安防、发电机等公共设施设备运行产生的水、电费和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；第四条第4点约定如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费。甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任；第六条约定甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；第十六条约定甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。另查明，被告苏坤健于2014年6月21日与茂名市×××××××地产开发有限公司签订了编号为201××××××××37060的商品房买卖合同，约定由碧桂园房地产开发有限公司将其位于茂名市滨海新区×××××××城市花园水晶湾一街33号301房出售给被告苏坤健。双方约定房屋交付时间为2016年6月15日。《碧桂园城市花园物业及资料移交书》、《入住登记表》均显示被告实际收楼日期为2018年9月7日。再查明，碧桂园城市花园四期43#-93#，121#-125#，133#-135#，138#、142#-145#，148#-179#于2015年7月7日取得竣工验收备案表，涉案房屋包含在该四期项目备案范围内。2021年3月1日，原告以被告拖欠物业服务费和水电费分摊费、水费为由，向本院提起本案诉讼。庭审中，原告陈述被告实际收楼时间为2018年9月7日，原告是根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条约定，按买卖合同约定的收楼日期2016年6月15日的次月即2016年7月1日开始收取物业费。本案中，被告苏坤健共计拖欠2019年10月至2020年12月的物业服务费2842.56元以及2016年10月至2020年12月的公共水电分摊费、路灯照明电费分摊费、消防监控电费分摊费、绿化用水分摊费446.35元。以上事实有当事人提供的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》、物业移交书、入住登记表、欠费明细、欠费催缴函等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原告碧桂园水东湾分公司与被告苏坤健签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，被告应受《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约束，依法应向原告交纳物业服务费和分摊费。本案中，原告提供茂名市×××××××地产开发有限公司于2015年7月7日取得的竣工验收备案表，主张涉案房屋包含在该四期项目备案范围内，涉案房屋已符合交楼条件，《入住登记表》亦显示被告实际收楼日期为2018年9月7日，被告没有提出异议，本院予以采信。故原告主张被告交纳拖欠自2019年10月至2020年12月共15个月的物业服务费2842.56元（186.48元×1个月+189.72元×14个月）以及2018年10月至2020年12月的公共水电分摊费、路灯照明电费分摊费、消防监控电费分摊费、绿化用水分摊费223.23元，本院予以支持。原告主张按《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条的约定计收被告实际收楼前即2018年9月前的分摊费223.12元（446.35元-223.23元），因该条款为格式条款，由原告提供，其不合理地加重对方的责任，应视为无效条款，故对分摊费中超出223.23元的部分，本院不予支持。关于逾期交费违约金的计算问题。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条约定被告应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前交纳当月物业服务费，第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。原告主张2019年10月以所欠物业费186.48元为基数，2019年10月后以每月所欠物业费189.72元为基数计算违约金，本院予以照准，但原告没有提供证据证明被告逾期缴交物业管理费给其造成的实际损失，对从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金的主张本院不予支持。本院酌情调整逾期交费违约金为按原告起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（即LPR）计算。故被告苏坤健应支付给原告的违约金计算如下：2019年10月的逾期交费违约金以当月所欠物业费186.48元为基数，按原告起诉时即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年2月20日发布的一年期贷款市场报价利率（即LPR）3.85%计算，从2019年10月11日计至被告付清物业服务费之日止；2019年11月后至被告付清物业服务费之日止的逾期交费违约金，以当月所欠物业费189.72元为基数，按原告起诉时的一年期LPR3.85%计算，从逾期交费当月11日起计至被告付清物业服务费之日止。被告苏坤健无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃抗辩权利，不影响本案的正常审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，为此，依照《民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告苏坤健在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付2019年10月至2020年12月的物业服务费2842.56元以及违约金［违约金计算方法如下：2019年10月的逾期交费违约金以当月所欠物业费186.48元为基数，按原告起诉时即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年2月20日发布的一年期贷款市场报价利率（即LPR）3.85%计算，从2019年10月11日计至被告付清物业服务费之日止；2019年11月后至被告付清物业服务费之日止的逾期交费违约金，以当月所欠物业费189.72元为基数，按原告起诉时的一年期LPR3.85%计算，从逾期交费当月11日起计至被告付清物业服务费之日止］；二、限被告苏坤健在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付2018年10月至2020年12月的公共水电分摊费、路灯照明电费分摊费、消防监控电费分摊费、绿化用水分摊费共计223.23元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。如果被告苏坤健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告苏坤健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 陆春琼二〇二一年五月三十一日法官助理 任呈海书 记 员 廖 津附相关法律条文：《民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。