云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终777号上诉人（原审原告）：陈恕恒，男，1961年12月2日生，汉族，曲靖市麒麟区人，大专文化，原住曲靖市麒麟区寥廓南路222号，现住曲靖市。委托诉讼代理人：邓贵坤、陈世，云南靖明律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司，住所：曲靖市麒麟区中和苑麒麟城乡投集团大楼22楼，统一社会信用代码：91530300676563110G。法定代表人：钱家欣，董事长。委托诉讼代理人：陈延龙，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曲靖雄业房地产开发有限公司，住所：曲靖市麒麟区寥廓南路218号，统一社会信用代码：91530300741496680L。法定代表人：邱光雄，董事长。委托诉讼代理人：吴桂娥，女，1978年9月20日生，汉族，住曲靖市麒麟区。特别授权代理。上诉人陈恕恒因与被上诉人曲靖市麒麟区城乡建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）、曲靖雄业房地产开发有限公司（以下简称雄业房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初6655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈恕恒上诉请求：二审法院撤销一审判决中第三项内容；判令被上诉人城投公司支付自2017年10月至2020年1月期间的临时安置过渡费合计68432元；判令被上诉人城投公司支付自2017年10月1日起至2020年1月14日止期间每天500元的违约金，合计417500元；判令被上诉人城投公司对回迁安置房超面积部分按回迁安置选房确定的市场价2600元/㎡计算差价；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审法院事实认定不清。一、过渡费终止时间认定不清。2009年8月上诉人与被上诉人城投公司签订《荷花塘片区私有房屋拆迁安置赔偿补偿协议》，补偿协议中第四条拆迁过渡约定：1、拆迁过渡期期限暂定为30个月，过渡期自签订协议之日起至甲方书面通知交房期计算。实际过渡期超过30个月在40个月以内的，城投公司加倍支付临时安置过渡费；从搬迁完毕登记之日起过渡期超过40个月，则城投公司除加倍支付临时安置过渡费外，每天付给原告500元的违约赔偿金。临时安置过渡费补助至甲方书面通知交房日期后三个月终止...乙方选择自找房源解决临时安置过渡，每套价格控制在1222元范围内...2、甲方书面通知交房条件为：安置房竣工验收合格，水、电、路畅通，绿化及配套工程通过相关部门验收合格。原审法院以“案涉项目于2017年9月4日通过竣工验收，2017年9月27日曲靖市住房和城乡建设局就竣工验收予以备案”的事实认定案涉房屋可以于2017年9月份予以交房，上诉人于2017年9月30日拒绝接受房屋。上诉人认为被上诉人雄业房地产公司于2017年9月4日通过竣工验收，2017年9月27日曲靖市住房和城乡建设局就竣工验收予以备案，该事实仅为被上诉人城投公司满足书面通知交房的条件。2017年4月、5月被上诉人雄业房地产公司电话通知交房时该项目并不满足交房条件，2017年9月被上诉人城投公司没有向上诉人书面通知交房。两被上诉人在2019年10月14日才向上诉人书面通知办理房屋及车位交接事宜，应按此书面通知时间计算临时安置过渡费。二、超面积计价认定不清。2009年8月上诉人与被上诉人城投公司签订的补偿协议第二条安置约定了安置房屋为回迁安置房屋，约定了安置房超面积部分计算公摊面积（公摊面积所占比例不大于20%)及安置房超面积部分（超出实测套内建筑面积加对应公摊面积部分）补足差价的具体处理方式。2013年3月3日两上诉人作出《荷花塘片区旧城改造项目安置房补充说明》，对房源和户型及房屋调换等进行了说明，但未向上诉人进行送达并告知。2013年3月4日应两被上诉人要求与上诉人签订了《雄业金都佳园回迁安置房选房确认书》，确认上诉人选择雄业金都佳园2幢1单元0606号2E户型，建筑面积为106.1㎡的房屋作为一套回迁安置房。而120㎡户型的回迁房进行房屋面积及房屋楼层调换，调换为雄业金都佳园2幢1单元0706号2E户型，建筑面积为106.1㎡房屋，被上诉人雄业房地产公司要求上诉人签订了《雄业金都佳园回迁安置房选房补充协议书》，补充协议对回迁房进行房屋面积及房屋楼层调换进行了约定，上诉人调换的房屋面积减少15.07平方米。原审法院认定“40㎡以下、40㎡以上”是补写内容，上诉人以摁印的方式，被上诉人城投公司以明示的方式作出的真实意思表示...此约定对双方当事人具有约束力。上诉人认为补偿协议系上诉人与被上诉人城投公司签订，签订协议时约定的30㎡以上的，由被拆迁人按2600元/㎡向拆迁人补足差价。补写“40㎡以下、40㎡以上”的内容，不是上诉人的真实意思表示，且“40㎡以上的，由被拆迁人按市场价向拆迁人购买”的市场价也未明确，对该市场价存在的不同理解。上诉人认为与被上诉人城投公司签订补偿协议时的市场计价应按2600元/㎡计算或按补充内容时的市场价计算。该价格的约定与被上诉人雄业房地产公司无任何关联，不应按补充协议中约定的价格计算差价。且上诉人与被上诉人城投公司签订补偿协议时约定安置的两套房屋均享受30㎡的安置优惠待遇，两套回迁安置房屋应同时享受安置优惠待遇，同片区同待遇拆迁安置房屋不应出现两个不同市场价格。上诉人陈恕恒的补充上诉意见：超面积计价认定不清且存在漏判。2013年3月3日两被上诉人作出《荷花塘片区旧城改造项目安置房补充说明》，对房源和户型及房屋调换等进行了说明，上诉人未在该补充说明的范围内，该补充说明中被上诉人雄业房地产公司定的价格对上诉人不具有任何约束力。安置补偿协议系上诉人与被上诉人城投公司签订，签订协议时约定的30㎡以上的，由被拆迁人按2600元／㎡向拆迁人补足差价。补写“40㎡以下、40㎡以上”的内容，不是上诉人的真实意思表示，且“40㎡以上的，由被拆迁人按市场价向拆迁人购买”的市场价也未明确，对该市场价存在的不同理解。按照拆迁安置协议签订时即2009年曲靖的房地产市场处于低迷时期，房屋价格普遍较低。因此当时城投公司怕今后我们对价格反悔，所以才补写了“40平方米以上的，由被拆迁人按市场价向拆迁人购买”的内容，而按每平方米2600元的价格实际上是过高于当时曲靖的市场价的，因此上诉人认为与被上诉人城投公司签订补偿协议时的市场计价应按2600元／㎡计算或按补充内容时的市场价计算。该价格的约定与被上诉人雄业房地产公司无任何关联，上诉人与被上诉人雄业房地产公司从未签订过任何补充协议，不应按补充协议中约定的价格计算差价。况且上诉人与城投公司都不是房地产开发商，也不可能在2009年8月签订拆迁安置补偿协议时就会预见到作为房地产开发商的雄业房地产公司在多年后房屋开盘时制定的房屋销售价是多少，尤其应该强调的是上诉人取得这两套房屋是因自己的房屋被拆迁而享受的房屋拆迁安置补偿的回迁房，并非是上诉人向作为开发商的雄业房地产公司购买的商品房，因此无论从哪方面理解，均应该确认当时上诉人与城投公司协商的拆迁安置补偿协议中补充约定的“40平方米以上的，由被拆迁人按市场价向拆迁人购买”的价格为每平方米按2600元计价。同时，当时拆迁安置不仅涉及上诉人一家，而是涉及到整个荷花塘片区中级法院、妇幼保健院等单位多住户，仅工商局已经安置接房的住户中，均存在超面积的情形，且超过40平方米以上的住户有160余户，他们均是按照与城投公司签订的回迁安置房确定的每平方米2600元的市场价格交付了超面积差价。为什么针对我们起诉的两户要采取按市场价6680元每平方米计算差价，从拆迁安置范围、户数及区位等方面综合考量，二被上诉人的这种行为明显违反了民法通则及民法典规定的公平原则，同片区同待遇拆迁安置房屋出现了两个不同市场价格，按照法律的公平原则考虑，同片区同待遇拆迁安置房屋不应出现两个不同市场价格。因此对于超面积应补的差价不应按照被上诉人雄业房地产公司认为的市场价6680元每平方米计算差价，而应按照全部拆迁户超面积的价格平等对待，按每平方米2600元支付超面积部分的差价，一审法院判决驳回该项诉讼请求明显违法了法律的公平原则，恳请二审法院能够考虑到这个实际问题予以改判。另外，上诉人在一审的第二项诉讼请求中明确要求法院确认二被告对回迁安置房超面积部分按回迁安置选房确定的最高市场价每平方2600元计算差价，由二被告向上诉人交付雄业金都佳园2幢1单元1208号2Ｆ户型、1幢1单元1006号2Ｅ户型房屋后及时办理房屋产权证书，但一审法院仅判决由二被上诉人在判决生效后20日内向上诉人交付房屋及判决生效后60日内办理房产证，对于房屋超面积部分应按什么价格交付房屋差价则未作处理，一审法院驳回上诉人的其他诉讼请求，但对于超面积部分应按什么价格或标准向被上诉人支付房屋差价也未明确，如果这个价格不明确，那上诉人永远无法实现接房的目的，上诉人的诉讼目的永远无法实现，上诉人与二被上诉人的纠纷也就永远悬而未决。因此恳请二审法院在二审中对该诉请予以明确，以便于上诉人的诉讼权利得以真正实现。城投公司、雄业房地产公司答辩称，一审判决事实认定正确，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、超面积部分的单价双方有明确约定，一审证据清单补充协议书上明确22层以下按照6680元/㎡补交房款，上诉人要求按照2600元/㎡支付超面积的价款没有事实和法律依据。二、过渡费的问题，我方已经具备交付条件的时候，多次通知对方，通知的行为是对所有拆迁户进行的，上诉人到现场的时候不签署接房的相关材料，我方认为在通知之日起就不存在支付过渡费的问题了。三、关于办证请求，一审判决很难执行，但是我方认可，办证要求就是接房以后，补完差价，上诉人交完相关办证所需费用后才能办理；一审的该项判决我方是认可的，只要对方配合就能执行。陈恕恒向一审法院起诉请求：1.由被告城投公司支付自2017年10月至2020年1月期间的临时安置过渡费68432元；2.确认两被告对回迁安置房超面积部分按最高市场价2600元/㎡计算差价；3.由两被告向原告交付雄业金都佳园2幢1单元0606号2E户型、2幢1单元0706号2E户型房屋两套并办理房屋产权证书；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月29日原告与被告城投公司就原告位于荷花塘片区私有框架结构房屋（面积133.05㎡、房屋证号市字第××号、土地使用证号曲市国用（2002）字第3544号）的拆迁安置签订补偿协议。协议约定：原告拆迁的套内建筑面积为118.15㎡，按套内建筑面积1:1的比例进行调换；楼层的均价层为第9层，每层差价为30元／㎡，向上或者向下，每层每平方米增加或者减少30元；安置房超面积部分在30㎡以上至40㎡以下，由被拆迁人按2600元／㎡向拆迁人补足差价，40㎡以上由被拆迁人按市场价向拆迁人购买；原告的房屋对应面积可分为两套回迁安置，但超面积部分两套合并计算，两套面积分别为100㎡、120㎡；安置补偿费合计102326.00元；过渡期暂定为30个月，自协议签订之日起至书面通知交付之日止，超过30个月在40个月内，加倍支付临时过渡费，从拆迁完毕登记之日起超过40个月，在加倍支付安置补偿费外，每天再支付500元违约金；未尽事宜，双方约定签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。补偿协议还约定了其他内容。2013年2月27日被告城投公司对荷花塘片区作出安置选房方案，该方案由工商局进行发放并协调。2013年3月3日被告城投公司根据工商局、中级人民法院回迁安置房的意见明确通知两套房屋超面积部分合并计算，并对超面积分段进行约定，补充说明及选房方案对整个拆迁方案具有公允性及约束力。原告与被告城投公司、雄业房地产公司于2013年3月4日三方签订选房确认书，原告选择2栋1单元0606号2Ｅ型房屋（面积为106.10㎡），3栋1单元901号3Ｄ户型房屋（面积121.17㎡）作为置换的房屋。2013年3月5日原告与被告雄业房地产公司就选房签订补充协议，原告将3栋1单元901号房屋调换为2栋1单元0706号2Ｅ户型（面积为106.10㎡，换房后的面积比原选定的3栋少了15.07㎡），在22层以下超面积按6680元／㎡补交房款。同时协议约定补交房款应予签订协议之日起十日内支付，若原告逾期补交房款，应该向被告雄业房地产公司按每天千分之一支付违约金。2017年3月曲靖市房产测绘中心就涉案项目作出了房屋面积测绘报告书，确认原告所选择606、706两套套内建筑面积均为86.47㎡、公摊面积均为17.02㎡、建筑面积均为103.49㎡。原告所选择的房屋所属曲靖雄业金都2幢于2017年9月4日通过竣工验收。2017年9月27日，曲靖市住房和城乡建设局就竣工验收予以备案。一审法院认为，根据当事人的陈述及庭审，本案争议焦点是：1.被告是否应当向原告支付自2017年10月至2020年1月临时安置过渡费68432元；2.原告就选择的回迁安置房屋超面积部分是否应当以2600元/㎡计价；3.两被告是否有义务就原告所选的房屋办理产权证书。一、过渡费的问题1.支付安置过渡费的起始时间。根据被告对原告所举证据《储蓄明细清单》的质证意见及该证据的证明目的，双方争议的是过渡费补偿至2017年9月份，还是2017年12月份。两被告提交了三个月装修期安置过渡费明细表，原告无异议，此证据证明被告向原告支付了2017年10月至12月三个月装修期安置过渡费。2.支付安置过渡费的终止时间。被告抗辩原告于2017年9月30日来到拆迁安置房屋所在地，拒绝签收交房及交款通知书，此时应当确认其可终止支付过渡费。此主张成立，予以支持。理由如下：被告提交的公证书证明被告城投公司于2019年10月14日向原告邮寄发送了通知一份，通知明确：2017年4月17日至5月7日期间已经电话通知原告接房，要求于2017年5月7日前至雄业金都售楼中心签收交房及交款通知书，并安排了交房时间；2017年9月30日被告城投公司再次通知原告接房，但原告仍拒绝接房；要求原告2019年10月31日前办理接房。原告于同日予以签收。从涉案证据不能证明原告签收后提出异议，结合本院确认的“2017年3月曲靖市房产测绘中心就涉案项目作出了房屋面积测绘报告书。项目于2017年9月4日通过竣工验收。2017年9月27日，曲靖市住房和城乡建设局就竣工验收予以备案”事实，涉案房屋可以于2017年9月份予以交房，被告提交的证据证明力大于原告的陈述，予以确认；即原告于2017年9月30日拒绝接受房屋。从以上分析与认定的事实，根据双方当事人的补偿协议约定的“过渡期暂定为30个月，自协议签订之日起至书面通知交付之日止。”被告另外给予了原告三个月装修期安置过渡费是依据合同约定而为，与其主张安置过渡费已支付至原告拒绝接房时止并无矛盾。被告已按约定支付了书面通知交付之日，故原告主张的过渡安置费的请求不成立，不予支持。二、超面积计价的问题1.根据确认的事实，首先，涉原告拆迁的房屋套内建筑面积为118.15㎡。其次，双方约定按套内建筑面积1比1予以调换。第三，原告选择的房屋面积两套套内面积均为86.47㎡，共计172.94㎡。所以，原告选择的房屋套内建筑面积超过原告被拆迁房屋套内建筑面积40㎡以上。2.原告认为补偿协议和选房补偿协议书涉及的安置房超面积部分在30㎡以上40㎡以下，由被拆迁人按2600元/㎡向拆迁人补足差价，40㎡以上由被拆迁人按市场价向拆迁人购买，在22层以下超面积按6680元/㎡约定中涉及的“40㎡以下、40㎡以上”不是其真实意思表示，即安置房超面积部分在30㎡以上，由被拆迁人按2600元/㎡向拆迁人补足差价。尽管“40㎡以下、40㎡以上”是补写内容，可是，原告以摁印的方式，被告城投公司以盖章的方式同时予以确认，该行为是双方当事人以明示的方式作出的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示的方式作出意思表示”，此约定对双方当事人具有法律约束力，原告的主张不是其真实意思表示不成立。结合上述分析及确认的事实，原告请求确认的价格是超面积在30㎡至40㎡之间的，而其选择的比被拆迁的面积超过了40㎡以上，所以，原告主张按2600元/㎡确认价款的诉请不成立，不予支持。三、有关办理不动产权证的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，原告所选择涉案房屋是基于其房屋被拆迁而为，其享有物权请求权。被告城投公司是拆迁人，且按约定办理不动产权证相关税费由其承担，被告雄业房地产公司是拆迁房屋的提供人。所以，原告有权要求两被告交付房屋并办理房屋不动产权证，被告应当承担此义务，原告之诉请，予以支持。被告的抗辩理由不成立，不予支持。综上所述，涉案补偿协议是双方当事人的真实意思表示，既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，不损害他人的利益，依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力。原告请求确认的过渡费、价格没有事实依据，于法无据，不予支持。原告要求被告交付房屋并办理不动产权证符合合同之约定，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，判决：一、由被告城投公司、雄业房地产公司于本判决发生法律效力后二十日内向原告陈恕恒交付雄业金都佳园2幢1单元0606号（2E户型）、2幢1单元0706号（2E户型）房屋各一套；二、由被告城投公司、雄业房地产公司于本判决发生法律效力后六十日内申请办理（原告陈恕恒予以配合）上述房屋不动产权证且移交给原告陈恕恒；三、驳回原告陈恕恒的其他诉讼请求。案件受理费1510元，由被告城投公司、雄业房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，上诉人陈恕恒与被上诉人城投公司签订的拆迁安置赔偿补偿协议、上诉人陈恕恒与被上诉人城投公司、雄业房地产公司三方当事人签订的回迁安置房选房确认书及上诉人陈恕恒与被上诉人雄业房地产公司签订的回迁安置房选房补充协议均系各方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。上诉人陈恕恒选了两套拆迁安置房屋，上诉人陈恕恒与被上诉人城投公司于2009年8月29日签订的《荷花塘片区私有房屋拆迁安置赔偿补偿协议》第二大条“安置”条款中的手写部分载明：“40㎡以上的，由被拆迁人按市场价向拆迁人购买”。虽然没有写明系按何时的市场价购买，但其后上诉人陈恕恒于2013年3月5日与被上诉人雄业房地产公司签订的《雄业金都佳园回迁安置房选房补充协议》第一条已明确约定：“超出原安置选房确认面积-15.07㎡，该超面积部分22层以下按6680元/㎡补交房款”，上诉人陈恕恒在本院二审询问中陈述：“协议是格式条款，当时只给了3天时间选房，协议都没有时间看，没有注意这一条，我们不懂，所以就签了，完全是上当了，所以不应该按照这个条款付款”的辩称理由依据不足，不能成立，故一审法院不予支持上诉人陈恕恒诉请主张的按2600元/㎡支付超面积房款并无不妥。由于被上诉人城投公司、雄业房地产公司在本案一审程序中已经举证证明其于2017多次通知上诉人陈恕恒办理相应的接房手续，但上诉人陈恕恒并未予以配合办理，故其在本案中主张的安置过渡费亦不能成立。一审法院据此依法判决由被上诉人城投公司、雄业房地产公司限期向上诉人陈恕恒交付相应的拆迁安置房屋并申请办理相应的不动产权证书并无不当。综上所述，上诉人陈恕恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由上诉人陈恕恒承担。本判决为终审判决。审判长  高体所审判员  廖 锐审判员  刘宗明二〇二一年五月十七日书记员  叶雪玉