广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初2021号原告：魏丽婷，女，1996年9月15日出生，汉族，住惠州市惠城区×××××，公民身份号码：441××××××××××××。委托代理人：曾胜，广东信惠律师事务所律师。被告：惠州市鸿企房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水下土湖苏屋，统一社会信用代码：914×××××××××××822F。法定代表人：吴某1。原告魏丽婷诉被告惠州市鸿企房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理，并依法适用简易程序于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告魏丽婷的委托代理人曾胜到庭参加诉讼，被告惠州市鸿企房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏丽婷的诉讼请求：一、确认原、被告双方于2019年5月31日签订的《租赁合同书》于2021年1月10日解除，判令被告立即将承租位于惠州市惠阳区淡水土湖禾场澳林大邸一期3幢1层06号房屋腾空并返还给原告；二、判令被告自2019年5月31日起至实际返还房屋之日止按每月29151元(暂计至2021年1月30日止为583020元，扣减已收租金10万元，还剩483020元)的标准支付租金给原告，以及向原告支付违约金(按未付租金为基数，以日万分之五为标准计至付清租金日止，暂计至2021年1月30日约为75000元)，以上两项暂计约为558020元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月31日，原、被告双方签订《租赁合同书》，合同约定原告将位于惠州市惠阳区淡水土湖禾场地段澳林大邸一期3栋1层6号铺出租给被告作为售楼中心使用，商铺面积共291.51平方米，租赁期为2019年5月31日至2022年5月31日，月租金29151元，于2020年5月31日前交付首期租金，后期租金以季度为单位进行支付，在每季度最后一个月公历31日前支付当季度租金。合同签订后，原告即将商铺交付了给被告使用，但被告却一直未按约支付租金。原告虽然多次派人向被告催促，但被告一直以经济困难为由分文未付。为此，于2020年11月30日，原告特委托广东信惠律师事务所发律师函给被告，要求被告付清全部未付的租金，否则将依法解除房屋租赁关系并收回房屋。被告在收到律师函后，虽然向原告支付了部分租金人民币10万元，但仍未按原告的要求付清全部未付租金。基于被告已丧失诚实信用原则且存在根本性的违约行为，原告于2021年1月9日再次委托广东信惠律师事务所发律师函给被告，告知被告立即解除双方的签订的房屋租赁合同并要求被告三天内交还商铺。被告在2021年1月10日签收了原告所发的律师函，但并没有按原告要求归还房屋，更未支付任何租金给原告。综上所述，原告认为，原告与被告所签订的《租赁合同书》合法有效，受法律保护。原告已按约将出租房屋交付给被告使用，被告承租了原告房屋后理应按期支付租金，被告长期拖欠原告租金且在原告多次催促下仍未全面履行合同付款义务，已构成根本的违约且严重侵害原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，依据《民法典》、《民事诉讼法》的相关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院依法裁决并支持原告所有诉求。原告对其诉讼主张提供如下证据：证据一：租赁合同书；证据二：商品房买卖合同、不动产权证书；证据三、律师函。被告惠州市鸿企房地产开发有限公司未提交书面答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：1、原告魏丽婷与被告惠州市鸿企房地产开发有限公司，在2019年5月31日，以原告魏丽婷为出租方（甲方），被告惠州市鸿企房地产开发有限公司为承租方（乙方）,签订《商铺租赁合同》,《商铺租赁合同》主要内容：原告（甲方）将位于惠州市惠阳区××××土湖禾场地段的澳林大邸（其推广名：保利香槟颂）一期3栋1层6号商铺，出租给被告（乙方）使用，租赁商铺用途为售楼中心，出租商铺建筑面积共计291.51平方米，出租物业包含物业外停车位使用权，出租商铺租赁期限自2019年5月31日至2022年5月31日止，租赁期限不得超过二十年或批准的土地使用年限。租金按商铺出租面积每平方米每月人民币100元计算，月租金总额为人民币29151元，商铺合同期内，原告（甲方）不得单方面提高租金。被告（乙方）应于每季度最后一个月公历31日前向原告（甲方）交付当季度租金。《商铺租赁合同》第十一条约定了合同终止后物品的处理：“本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，乙方应于本合同终止后十五日内迁离租赁商铺。乙方迁离租赁商铺时，应将自身物品一并搬出。乙方迁离后滞留在租赁商铺的物品由甲方处置。”《商铺租赁合同》第十四条，约定了双方的违约责任，其中，（一）在租赁期内，甲方有下列行为之一的，应承担如下违约责任：…3、在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方应双倍退回押金，并按合同总价款20%标准向乙方支付违约金及乙方装修损失，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责补足造成乙方的一切损失。…。（二）在租赁期内，乙方有下列行为之一的，应承担如下违约责任：…3、无故拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金；逾期超过三十天，则视乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退；乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方的损失的，乙方还应负责赔偿。2、惠州市国土资源局于2019年12月16日颁发了惠州市惠阳区淡水土湖禾场澳林大邸一期3幢1层06号房屋的《不动产权证书》，证书号（2019）惠州市不动产权第3080311号，权属人魏丽婷，单独所有。3、因被告欠付租金，广东信惠律师事务所接受原告的委托指派该所律师曾胜律师，于2020年11月30日作出《律师函》，寄送给被告。主要内容：“合同签订后，我委托人按约将出租的商铺交付给你方使用，但你方至今未向我委托人支付过任何一期租金。我委托人虽然多次要求你方履行付款，但你方均以各种理由推诿，至今分文未付。…。现本律师基于授权特此郑重函告如下：限你方接到本函之日起五日内付清我委托人全部未付的租金，若逾期仍未付款或未与我委托人协商一致，我委托人将依法解除租赁合同关系，要求你方退回商铺，并采取法律途径追索相关费用及损失，届时你方不但需要支付未付租金的全部、还需要承担相应的违约金、诉讼费、律师费等，甚至可能会因此遭受不必要的其他名义损失。”该《律师函》发出后，被告向原告支付了100000元租金，但余下部分未支付，广东信惠律师事务所于2021年1月8日再次作出《律师函》，寄送给被告，主要内容：“由于你方长期拖欠我委托人租金，2020年11月30日，我委托人委托本律师至函给你方，要求你方付清我委托人全部未付的租金，若逾期仍未付款或未与我委托人协商一致，我委托人将依法解除租赁合同关系，要求你方退回商铺。你方在收到函件后，虽然已支付了租金10万元，但是，仍未依约履行付清全部租金给我委托人的行为。为此，现我委托人认为，你方的行为已构成根本违约，严重违反诚实信用原则，故此，根据《民法典》及双方合同的约定，特此通知你方：即日起，解除你方与我委托人在2019年5月31日签订《商铺租赁合同》，请你方在三日内将物品搬出租赁场所，交回商铺并付清所欠的租金。逾期未处理我委托人将视商铺内的物品为无主物，有权自行处理。由此造成的一切后果均由你方自行负责。”该寄件由被告在2021年1月10日签收。4、因被告未支付余下租金，原告向本院提起诉讼，本院于2021年2月23日立案受理。被告未提交书面答辩，未提交证据，未到庭参加开庭。本院依法缺席开庭审理。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案审理中，被告惠州市鸿企房地产开发有限公司未提交书面答辩亦未提交证据，未到庭参加庭审，视为放弃抗辩权。原告魏丽婷提交的《商铺租赁合同》，证明了被告惠州市鸿企房地产开发有限公司租赁原告名下位于惠州市惠阳区××××土湖禾场地段的澳林大邸（其推广名：保利香槟颂）一期3栋1层6号商铺的事实。被告未按照合同约定支付租金，在原告委托的广东信惠律师事务所律师发出支付租金、解除租赁合同的《律师函》、被告在2021年1月10日签收后，仍然未按《商铺租赁合同》的约定支付清楚拖欠租金，原告要求解除《商铺租赁合同》、腾空并返还涉案商铺、支付未付租金、支付违约金的诉求，依法予以支持。《商铺租赁合同》约定商铺租赁期限自2019年5月31日起、月租金29151元、每季度最后一个月公历31日前交付当季度租金，被告已交付的100000元租金，至2019年9月30日，被告共拖欠租金116604元，被告在原告委托的广东信惠律师事务所发出于2020年11月30日作出《律师函》后支付的租金100000元，先行从该拖欠租金116604元中减除，因此，被告仍然拖欠2019年第三季度的租金16604元及2019年10月1日起的租金。关于违约金的计算，依照《商铺租赁合同》第十四条约定的违约责任条款，每逾期一天，被告应按合同租金总额的万分之五向原告偿付违约金，2019年第三季度的仍欠租金16604元自2019年10月1日起算、此后每季度未付的租金从下一季度的1日起，按日万分之五计算至付清款之日止。结合合同约定的原告的违约责任是按合同总价款20%标准向被告支付违约金，依照公平原则，被告应负担的违约金，亦适用拖欠租金总额的20%的标准为妥。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国关于民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告魏丽婷与被告惠州市鸿企房地产开发有限公司在2019年5月31日签订的《商铺租赁合同》于2021年1月10日解除。二、被告惠州市鸿企房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，将承租的位于惠州市惠阳区淡水土湖禾场澳林大邸一期3幢1层06号房屋腾空并返还给原告魏丽婷。三、被告惠州市鸿企房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告魏丽婷支付自2019年5月31日起至实际返还房屋之日止，按每月29151元的标准计算的租金给原告（已支付的租金100000元从总租金款中减除）。四、被告惠州市鸿企房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告原告魏丽婷支付如下违约金：2019年第三季度的仍欠租金16604元自2019年10月1日起、此后每季度未付的租金从下一季度的首月1日起，至付清款之日止，按日万分之五计算。支付的违约金总额，不得超过拖欠租金总额的20%。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4690元（原告魏丽婷已预交），由被告惠州市鸿企房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  钟 盛二〇二一年五月十九日法官助理  肖丽平书 记 员  罗明亮