黑龙江省大庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑06民终579号 上诉人（原审被告）:贾小雷，男，1975年7月25日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省大庆高新区。 委托诉讼代理人：张玲玲，黑龙江典通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地黑龙江省大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。 负责人：程章义，该公司总经理。 委托诉讼代理人:张冬香，该公司职员。 委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。 上诉人贾小雷因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区（2020）黑0691民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人贾小雷上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回悦豪物业公司要求上诉人给付物业服务费45,082.44元的诉讼请求或依法发回重审；2.本案的一、二审诉讼费由悦豪物业公司承担。事实与理由:一审法院事实认定不清，证据不足。一、悦豪物业公司系违反法律规定和程序取得为案涉阿斯兰小区提供物业服务的主体资格，实际为案涉阿斯兰提供物业服务的企业为大庆悦豪物业管理有限公司。1.悦豪物业公司办理前期物业服务企业备案时尚未成立，系提供虚假材料取得前期物业服务主体资格。2.上诉人在购买案涉房产时开发商交付的《大庆市商品住宅质量保证书》《大庆市商品住宅使用说明书》均显示前期物业服务企业为大庆悦豪物业管理有限公司而非被上诉人。3.从另案一审相关卷宗中的证据可以证明大庆悦豪物业管理有限公司是阿斯兰实际的物业服务企业。4.悦豪物业公司或者说是其总公司北京悦豪物业服务有限公司存在违法经营的事实。比对两个公司的工商企业信息能够确定提供物业服务的公司并不是悦豪物业公司，而一个小区依法应当有且仅有一个物业服务企业，但是阿斯兰的物业管理用房却被登记注册了两个公司，实际履行物业服务合同时两个主体也是来回更替，与同小区业主签订合同的是两个不同的物业服务主体。另外，从大庆悦豪公司公示的企业信息可以确定，大庆悦豪公司于2019年4月23日因“通过登记的住所或经营场所无法联系的”导致被列入企业经营异常名录，而在2019年12月19日又因“提出通过登记的住所或经营场所可以重新取得联系”被移除经营异常名录。由此可见，悦豪物业公司与大庆悦豪公司的控股公司北京悦豪公司是利用公司经营管理中的便利和技巧意欲让大庆悦豪公司“金蝉脱壳”，欺骗上诉人在内的广大阿斯兰业主。二、一审法院程序违法，适用法律错误，悦豪物业公司应就其具备合法的前期物业服务企业资格和物业服务企业资格承担举证证明责任。如前文所述，上诉人在一审庭审中已经提交了物业服务过程中出现的大量针对物业服务质量不达标、未按照物业服务合同的约定提供服务的证据，而依据法律规定，物业服务企业提供物业服务应当就物业服务的具体要求和内容依据法律规定及依据合同约定进行，因此一审法院应当结合案情，依据证据分配原则要求被上诉人出示其履行服务义务的相关工作记录等材料，以对抗上诉人举示的证明物业服务质量不达标的证据，如其拒绝提供则应当承担举证不能的法律后果。三、悦豪物业公司向上诉人主张每月3元/平方米的收费标准没有法律和事实依据。（1）没有法律依据。从一审庭审的证据材料确定，悦豪物业公司的每月3元/平方米的收费标准并没有合法性。别墅用地已经于2012年被国家明令禁止批准，而低密度住宅也不属于别墅，悦豪物业公司在物业管理合同中约定以“别墅”的标准定价违反了法律规定。（2）没有事实依据。依据法律规定，物业服务费的具体内容应依法予以公示。另外，依据现行的法律规定，物业服务费遵循市场调节价，物业服务企业应与业主大会、业主委员会或街道居委会协商确定物业服务费。但是从一审提交的证据能确定，被上诉人提交的物业服务合同的时间是2016年，即使不考虑每月3元/平方米的收费标准是否备案的情况下，在前期物业服务期限到期后，在阿斯兰未成立业主大会、业主委员会的情况下，每月3元/平方米的收费标准，不知被上诉人是和谁商定，依据何种规定或约定，是否依法进行公示。上诉人所在的二期与洋房的物业服务内容有巨大的差别，如上诉人没有电梯，物业服务费中就不应有升降系统的收费。另外，针对公共设施设备区域，被上诉人进行管理、使用后应依法向全体业主公示财务收支情况，依法保护业主的知情权。因此，一审法院直接按每月3元/平方米的收费标准，判决支持被上诉人的请求是错误的。综上，一审法院在认定事实不清、证据不足、适用法律错误的情况下导致存在程序违法，故上诉人恳请二审法院查清案件事实，判决驳回被上诉人诉讼请求，或依法发回重审。 被上诉人悦豪物业公司辩称，原总经理范井波由北京总公司调离本岗到北京任职，程章义属于新任命的总经理，所以进行法人变更。由于之前阿斯兰商业用房未完工无法入住，所以被上诉人在孵化器租赁了四间办公室，大庆悦豪物业管理有限公司及北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司均在该地址合法、合规地注册了公司，后由于阿斯兰商业用房竣工规划了物业用房，物业公司搬迁到阿斯兰商服。公示信息存在异常的原因是被上诉人搬离了孵化器，未及时到工商部门进行地址变更。接到提示后，进行了地址变更。两公司不存在对方所说金蝉脱壳的现象，也不存在转让分包现象。一、关于适用政府指导价还是市场调节价。上诉人前期物业服务收费（非住宅属性）标准已经依省市的定价规定进行了定价和备案，完全符合法律规定。二、关于物业服务费的备案。被上诉人已依法将前期物业合同向主管部门进行了备案。因被上诉人与业主签订案涉合同时，无法律要求必须备案，故业主仅以是否备案作为其拒绝缴纳物业费的理由没有法律依据。物业服务收费标准已经明确体现在了物业服务合同当中，业主应当按合同约定的时间、标准缴纳物业费，延期缴费应当承担违约责任。三、关于主体适格、收费的相关问题。1.关于悦豪物业公司主体是否适格的问题，结合被上诉人一审中提交的证据已经能充分证明悦豪物业公司主体适格；如果否认其主体资格，应该提供证据证实其所交的物业费并非由被上诉人收取，或存在其他物业公司与开发商订立前期物业服务合同，否则其主张不能成立。被上诉人是北京悦豪公司的分支机构，是按照北京悦豪公司的指派与开发商签订前期物业服务合同并提供物业服务。被上诉人主体适格体现在一直提供物业服务，被上诉人与上诉人签订物业服务协议并不存在强迫、威胁的情况。上诉人此前已经向被上诉人交纳了物业费，是对其的认可，该协议与前期物业服务合同一脉相承，具有承接关系。2.被上诉人所提供的物业服务合同内容虽然相同，但是对每个人的物业服务收费标准不同，可以证实被上诉人在与不同的业主签订协议时，是根据每个业主所享受的相应服务来收费。业主在签订合同并履行多年后，以其未享受到相应服务为由拒绝履行其应履行的交费义务，明显违背合同及法律的规定。被上诉人是完全按照上诉人产权证上的面积及物业服务协议上约定的标准进行收费的，不存在脱离合同乱收费的情形。被上诉人在前期物业服务合同备案时已经成立，程序具有合法性。 悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令贾小雷支付物业服务费45,082.44元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金8227.55元，共计53,309.99元；2.案件受理费由贾小雷承担。 一审法院查明，2016年5月9日，贾小雷办理了阿斯兰4号地29-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如贾小雷不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对贾小雷居住的小区实施物业管理服务至今。贾小雷拖欠悦豪物业公司2018年至2020年物业服务费共计45,082.44元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金8227.55元，共计53,309.99元。经悦豪物业公司催要，贾小雷拒绝支付物业服务费，故诉至法院。 另查明，贾小雷所有的房屋建筑面积为417.43平方米。阿斯兰没有设立业主大会。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。贾小雷抗辩称案涉小区存在两家物业公司，不知是哪家公司提供的物业服务，但结合悦豪物业公司提供的物业管理服务协议，能够证实为案涉小区提供物业服务的公司为悦豪物业公司。贾小雷抗辩称悦豪物业公司提供的物业服务没有达到约定的标准，但对其主张并未提供相应的证据予以证实，故对贾小雷的抗辩理由不予采纳。综上，悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为贾小雷提供物业服务，其应承担交纳物业服务费的义务，故对悦豪物业公司要求贾小雷支付2018年至2020年物业服务费45,082.44的诉请，予以支持。关于2018年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金8227.55元，物业管理服务协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与贾小雷等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贾小雷于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2020年物业服务费共计45,082.44元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。案件受理费566元（已减半），由被告贾小雷负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人贾小雷向本院提交如下证据： 证据一、大庆悦豪物业管理有限公司工商信息及经营异常信息打印件一份、北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司工商信息打印件一份（证据来源天眼查APP，在上诉期间查询）。欲证明：1.被上诉人系违反法律规定和程序取得为案涉阿斯兰小区提供物业服务的主体资格，实际为案涉阿斯兰提供物业服务的企业为大庆悦豪物业管理有限公司。案涉阿斯兰前期物业服务企业进行备案时，被上诉人尚未注册成立，其提供虚假材料才成为物业服务企业。2.（1）北京悦豪和大庆悦豪注册登记时间和同时间办理变更的地址相同(2)负责人/法定代表人注册时和同时间变更后的均为相同（3）对外公示的企业电话及企业邮箱均相同，两家公司实属一家公司。3.大庆悦豪公司于2019年4月23日因“通过登记的住所或经营场所无法联系的”导致被列入企业经营异常名录，而在2019年12月19日又因“提出通过登记的住所或经营场所可以重新取得联系”被移除经营异常名录，这是因为两个公司原登记注册地已经由被上诉人使用，大庆悦豪在该注册地址上并不实际经营。2020年4月1日两个公司同时变更地址到阿斯兰商服，分别登记在一层和三层，但一个物业小区不能同时存在两个物业服务企业提供物业服务。该组证据证实北京悦豪公司与大庆悦豪公司实属同一家公司，两家公司同时设立的目的是因为2014年-2015年度针对物业服务企业的收费标准与物业服务企业的资质级别挂钩。为提高物业服务收费，被上诉人利用其大庆悦豪的主体优势设立北京悦豪大庆分公司，成为阿斯兰小区提供物业服务的企业，并依据其一级资质按照当时一级物业收费标准进行备案的事实。被上诉人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不属于新证据。企业登记信息早已经可以通过公示网站进行查询，但其在一审中并没有提供该组证据，故其在二审中提供存在程序违法行为，不应予以采纳。同时该组证据仅能证实两公司的工商信息，并不能证明上诉人想要证明的任何问题。对于二者之间与北京悦豪物业管理有限公司之间是何种存在方式存在关系，被上诉人已经在庭审中及一审中多次强调，故不再重复赘述。本院对该证据的真实性予以采信。 证据二、前期物业服务企业的备案通知书、同小区业主物业费交纳凭证1页、关于阿斯兰前期物业服务收费标准的批复、物业服务企业针对物业服务问题给业主的回复一份（证据均系复印件）。欲证明:1.阿斯兰小区依法登记备案的物业服务企业为北京悦豪公司，但是被上诉人在2014年9月16日成立后进行的，存在与上诉人购房时确定的大庆悦豪公司相矛盾，证实2014年10月22日在大庆××产业开发区办理备案登记是违法登记。2.截至2016年12月物业费收取均与被上诉人无关，该证据与一审时被上诉人提供的物业服务合同存在矛盾，合同显示物业服务企业是被上诉人，但收取物业费并开具收据的主体是大庆悦豪公司，而大庆悦豪公司是物业服务企业的事实，与一审中业主提交的购买房产时明确的前期物业服务企业相一致，证实一直为阿斯兰业主提供物业服务的主体是大庆悦豪公司。3.2015年11月26日服务收费标准的批复中体现了阿斯兰小区物业服务企业为北京悦豪公司，不再是大庆悦豪，但是收费主体却是大庆悦豪公司。4.2017年12月11日，针对盖有被上诉人印章却显示“大庆悦豪物业管理有限公司”字样的“关于小区业主反映物业问题的回复-管家部”进行签字确认，证实阿斯兰的物业服务不达标，物业服务企业无权全额征收物业服务费。该组证据证实被上诉人并不是备案登记的物业服务企业，在阿斯兰小区业主存在前期物业服务企业且没有成立业主委员会的前提下，被上诉人成为阿斯兰物业服务企业存在违法性，被上诉人存在违法经营的事实，无权以物业服务企业的主体身份主张物业服务费。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不属于新证据。同时，该组证据内的大庆高新区城市管理局附件备案通知书以及前期物业服务收费标准的批复、关于小区业主反映物业问题的回复，此三项书面材料显示出的主体均为被上诉人，回复右下方的公章，盖章主体为北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，足以证实其出具主体为被上诉人，而非上诉人陈述的大庆悦豪物业管理有限公司。对于该组证据中的三张收费收据盖章主体均为北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，直接证实了为该小区提供物业服务的主体为被上诉人。三张收据有一张并非物业服务费，与本案的审理无关。本院认为，因同小区业主物业费交纳凭证未能提交原件核对，本院对该证据不予采信。本院对该组其他证据的真实性予以采信。 证据三、关于申请公开大庆悦豪物业管理有限公司三级资质行政许可的答复材料三页（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退还），证据来源小区业主王立平。欲证明，大庆悦豪物业管理有限公司是阿斯兰小区的前期物业服务公司，其属于三级资质物业公司，但是在阿斯兰收费开具收据的显示均为按照一级物业收费标准进行，证实大庆悦豪与北京悦豪大庆分公司更替提供物业服务的目的，是为了按照当时的法律规定收取较高级别的物业服务费。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不属于新证据。该组证据仅能证实大庆悦豪物业管理有限公司为三级资质，但并不能证明大庆悦豪物业管理有限公司为阿斯兰的前期物业服务管理有限公司，更加不能证明上诉人所说的更替服务以及为了符合当时的法律规定所实施的违反法律程序的行为。本院对该证据的真实性予以采信。 证据四、照片打印件14页（证据来源同小区业主和当事人业主，未能当庭提供原始载体）、光盘视频资料6份（证据来源同小区业主，未能提供原始载体）。欲证明，阿斯兰小区物业服务不达标，具体有：（1）物业管理人员配置不达标，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第1条综合管理服务标准的约定；（2）北大门门杆损坏4个多月未修理，小区大门入口管控不严，无值班看守无立岗、出入无限制，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第3条公共区域秩序维护服务标准第2点门岗服务要求的约定；（3）小区大门出入管控不严，无值班看守无立岗、出入无限制，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第3条公共区域秩序维护服务标准第2点门岗第3点巡逻岗服务要求的约定，疫情期间更没按政策执行，无立岗无扫码无登记无测温；（4）小区围挡损坏一直未修理，存在安全隐患，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第5条共用部位、共用设备设施，日常运行、保养、维修服务标准第1项目公共部位第4点围墙服务要求的约定；（5）垃圾不集中管理，垃圾清理不及时、地面垃圾散落，脏乱差，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第2条公共区域清洁卫生服务标准第2项目楼外公共区域第11点垃圾厢房和第12点果皮箱、垃圾桶服务要求的约定；（6）垃圾不清理、违停占道、占用消防通道，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第2条公共区域清洁卫生服务标准第2项目楼外公共区域第12点果皮箱、垃圾桶服务要求的约定；未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第3条公共区域秩序维护服务标准第5点车辆管理服务要求的约定；（7）车辆长期违停，占用双向车道、占用消防通道，物业公司也“带头”违停占消防通道，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第3条公共区域秩序维护服务标准第5点车辆管理服务要求的约定；（8）正值夏季，绿化面积不达标，甚至无绿化，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第4条公共区域绿化日常养护服务标准的约定，草坪不能保持完整，不及时种植小草，未保证草地正常生长；（9）绿化不达标，草坪未填补青草，无绿化，落叶不予清扫，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第2条公共区域清洁卫生服务标准、第4条公共区域绿化日常养护服务标准的约定；（10）公共区域湖水浑浊、水面不清理、杂草丛生，水景常年无水，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第2条公共区域清洁卫生服务标准、第4条公共区域绿化日常养护服务标准和第7条电梯系统和水景服务标准的约定。（11）清雪不及时、绿树不修剪、维修不及时，填土占消防通道、违停占消防通道，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第2条公共区域清洁卫生服务标准、第3条公共区域秩序维护服务标准第5点车辆管理服务要求和第4条公共区域绿化日常养护服务标准的约定；（12）小区出入管理松懈，庭院灯不予维修养护，不予进行消毒灭害，未达到物业管理服务协议第三章物业管理服务标准第2条公共区域清洁卫生服务标准（消毒灭害）、第3条公共区域秩序维护服务标准、第5条共用部位、共用设备设施日常运行保养维护服务标准（庭院灯日常维护）的约定。该组证据证实阿斯兰小区物业服务自2017年至今存在长期不达标，多次整改无效，多次反映无效，提供物业服务的企业不管是大庆悦豪还是北京悦豪，均无权要求按照3元/m2/月的标准收取物业服务费用。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人未能提供该组证据的原始载体予以核实，且该份证据中的照片系打印件，只能反映一个静态的事实，不能反映物业服务的连续和持续过程，照片不能反映拍摄时间及地点，照片中反映的经度、纬度、地址、时间等无法确定真实性。且多张照片显示的并非被上诉人提供服务的范围内，是小区建设红线以外的地点，不应作为本案的证据进行质证，不具有证明力也不具有参考性。该组证据中的视频也未能提供原始载体予以核实，无法确认视频拍摄的时间，仅仅是独立的片断，无法反映被上诉人物业服务的连续和持续过程，多份视频也不能显示出拍摄的地点，无法确定在服务范围内。依据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第十一条、《大庆市物业管理条例》第三十条、原被告双方签订的《物业服务协议》第三章，该组证据中的多项服务内容并非被上诉人服务范畴，多数的问题是开发商遗留问题。被上诉人作为物业服务主体，没有权力对小区的建设规划进行整改。该组证据中的照片、视频在一审庭审当中均已经提交并经过质证，一审法院以此作出了判决，不应在二审庭审当中重复提交。因上诉人未能提交照片、视频原始载体予以核对，且被上诉人对该组证据有异议，故本院对该组证据将综合全案予以认定。 证据五、阿斯兰小区物业收费明细表（证据来源:阿斯兰小区物业服务企业公示墙）。欲证明，1.别墅区的收费项目是物业服务企业自行定制，对服务的每项标准并没有明细，3元每月每平的标准收费依据，而且国家已经取消别墅用地，按别墅收取较高物业费并不合法。2.参照收费表中洋房和高层的列项，收费项目较高的项目为综合管理、公共清洁卫生、公共秩序维护、公共绿化养护等项目，而从证据四中能够确定该项目对应的物业服务均不达标；3.因上诉人所住房屋系所谓“别墅”，并不存在电梯，因此无权向上诉人收取公共设备中列明的升降系统项目费用；4.对公共设备中列明的水景项目，证据四中的照片和视频能够确定小区的水景并没有工作，因此无权向上诉人收取该水景项目费用。综上，对于物业服务费的标准应当列明提供服务项目的每项收费，而且收费的标准应当按照成本及提供服务的品质综合确认市场调节价。本案的收费应当扣除升降系统项目和水景两个项目后，在此基础上针对服务标准未达到的事实进行相应的减免。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，该证据不属于新证据。该证据恰能证实被上诉人已经依法依规在公共区域对物业收费明细进行了公示，不存在未依法公示的情形。同时公示的内容是经过依法备案的，符合备案标准。对于适用的范围在明细表中有体现。升降系统已经体现一层住户不需要交纳升降费用。其他质证意见同答辩意见的第一、二点。本院对该证据的真实性予以采信。 被上诉人向本院提交照片一组（打印件），来源于物业公司，形成时间为2020年全年。欲证明，被上诉人作为物业服务企业，按照合同约定提供了物业服务，包括但不限于更换排水管，帮助业主处理各项公共设施存在的问题，对小区内的绿化、排水沟、垃圾清收等约定的内容均进行了物业服务。上诉人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议，该照片系由被上诉人断章取义选取，被上诉人未提供连续性的微信截屏原始载体。对于物业公司提供物业服务达到标准的证据，应当按照物业服务协议中约定的服务标准，对物业服务日常清洁、维护、保养、维修等事实登记资料而非照片来证实。物业服务协议对清洁的频率、立岗的时间、垃圾清运的频律、维修等时间均作出了约定，物业公司提供上述服务应当按照综合管理服务标准，建立健全档案管理制度及日常的工作建档制度。因此，该份证据仅能证实阿斯兰存在物业服务的事实，但不能证实物业服务是完全按照物业服务合同协议的，故该份证据不能作为定案依据使用。本院对该证据的真实性予以采信。 本院二审查明的事实与一审基本一致。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订的案涉物业管理服务协议合法有效，双方应受该协议的约束。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人接受了服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当按照约定的价格向被上诉人支付物业费用。 关于上诉人主张被上诉人主体不适格的理由，因其在二审中提交的证据不足以证明案涉小区存在两个提供物业服务的主体，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于上诉人主张物业服务不达标、不符合约定标准故拒交物业费的理由，本院认为，虽然上诉人在二审中提交了照片和视频资料，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标、不符合约定拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人超收电梯费的理由，因未提交证据予以证明，故本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费927元，由上诉人贾小雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱志晶 审判员  米沧星 审判员  王 刚 二〇二一年五月十七日 法官助理姜雅文 书记员桂博文