四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7034号 上诉人（原审被告）：绿地集团成都申龙房地产开发有限公司，住所地四川省成都市成华区龙潭寺龙井路**。 法定代表人：张志东，总经理。 委托诉讼代理人：王帅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宴兵，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷建军，女，1963年8月1日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人绿地集团成都申龙房地产开发有限公司（以下简称绿地申龙公司）因与被上诉人雷建军商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9658号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 绿地申龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回雷建军全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由雷建军承担。事实与理由：1.一审判决确定的日万分之二的违约金已超过案涉房屋同时间同地段的商业房屋租金；2.案涉项目绿地申龙公司已与部分买受人达成和解，和解协议的违约金标准低于一审判决的标准；3.一审认定以邮寄第二次交付通知，通知雷建军收房的时间为违约金计算的节点有误；4.一审未免除疫情期间的违约责任，属于适用法律错误。 雷建军辩称，以一审发表的意见为准，请求维持一审判决。 雷建军向一审法院起诉请求：1.判令绿地申龙公司向雷建军出示位于成都市成华区桂林××路××号××商铺的《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》及相关商品房已取得《房屋面积实测报告书》相关交房资料，并按约定完善房屋交接手续；2.判令绿地申龙公司支付违约金19655元；3.本案诉讼费用由绿地申龙公司承担。 一审法院认定事实： 2017年12月29日，雷建军与绿地申龙公司双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《绿地悦蓉公馆商品房买卖合同附件及补充协议》约定：1.雷建军购买绿地申龙公司开发的位于成都巿成华区xx号商品房，房款为373663元。2.交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书（合同第十五条）。合同十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明”指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》（附件与补充协议第八条）。3.交房时间为2019年12月30日前，买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间。4.买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。5.除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（（1））和（2）不作累加）；（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理（合同第十九条）。6.出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述方式的一种或多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中载明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址，出卖人以上述地址寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达（附件第十条第3款）。合同签订后，雷建军按合同约定已付清了购房款。 2019年8月10日，案涉房屋所在楼栋取得房屋建筑面积测绘成果报告。2019年11月26日，案涉房屋所在的楼栋通过竣工验收，取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。 2020年5月1日，绿地申龙公司登报公告内容：我公司现定于2020年5月6日至5月11日办理绿地悦蓉公馆1栋、2栋交房手续，敬请购买本小区房屋1栋和2栋的业主按照我公司所发（交房通知书）的提示，带齐相关资料和费用，按照（交房通知书）所述时间前往绿地悦蓉公馆办理相关手续。 2020年5月9日，成华区住房建设和交通运输局通报绿地申龙公司于2020年4月底擅自向其开发建设的绿地悦蓉公馆项目1、2栋业主寄发《交付通知书》，在相关手续不齐、未达到交付条件的情况下，通知业主于5月6日-5月11日到项目现场办理交付手续。 2020年6月2日，绿地申龙公司向雷建军邮寄了绿地悦蓉公馆项目交付通知书，通知雷建军于2020年6月4日办理房屋交付，雷建军于2020年6月4日收到该通知书。 一审法院认为： 一、关于逾期交房的时间。绿地申龙公司辩称，已在房屋约定的交付时间前取得房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明，补充协议明确建设工程竣工验收合格证明就是竣工验收报告，绿地申龙公司不存在逾期交房行为。雷建军认为，绿地申龙公司至今仍未向其出示《竣工验收备案表》，仍不符合交付条件。一审法院认为，合同约定的交付条件为取得房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明，而双方在补充协议中明确的建设工程竣工验收合格证明就是竣工验收报告，竣工验收备案并非约定和法定的交付条件。竣工验收合格系法定的交付条件，取得竣工验收报告即表明绿地申龙公司符合了法定的交付条件。绿地申龙公司在交房时已经取得竣工验收报告和房屋建筑面积测绘成果报告，满足了法定和约定的交付条件。但是，绿地申龙公司通知雷建军交房的时间是在约定的交房时间之后，应当承担逾期交房的违约责任。绿地申龙公司先后通过报纸公告和邮寄交房通知书的方式通知雷建军交房。绿地申龙公司在2020年5月1日通过报纸公告交房的时间为2020年5月6日至2020年5月11日，同时要求业主按照交房通知书所述时间前往办理相关手续。然而，绿地申龙公司向雷建军邮寄绿地悦蓉公馆项目交付通知书的时间是2020年6月2日，交房通知书载明的交房时间为2020年6月4日，故应当以2020年6月4日作为绿地申龙公司通知雷建军收房的时间。根据合同的约定，在交付房屋时绿地申龙公司应当向雷建军出示房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明（即竣工验收报告）。否则，雷建军有权拒绝收房。但是，雷建军未向法庭举示证据证明其于2020年6月4日前去收房时绿地申龙公司拒绝向雷建军出示上述文件的任何证据。综合绿地申龙公司已于2019年8月10日取得案涉房屋所在楼栋房屋建筑面积测绘成果报告，2019年11月26日取得竣工验收报告，以及绿地申龙公司出示的公示竣工验收报告照片、商品房交付现场检查记录表，一审法院认定绿地申龙公司已经履行了公示义务。绿地申龙公司逾期交房违约金计算的截止时间为2020年6月4日。 二、关于违约责任是否因为疫情而减免。绿地申龙公司辩称，应当将受疫情影响的时间扣除。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”合同第十九条约定，除不可抗力外，出卖人未在2019年12月20日前向买受人交付商品房的，应当承担逾期交房的违约责任。绿地申龙公司逾期交房的时间发生在案涉房屋所在地疫情爆发之前，绿地申龙公司主张免除疫情期间的违约责任，不符合合同及法律规定，一审法院不予支持。 三、关于违约金的计算标准。绿地申龙公司辩称，合同第十九条约定逾期标准采取的是分段计算，标准为90日之内应该以房屋总价款万分之一计算，90日之后的期间应当以总价款的万分之二计算。因此，雷建军主张的全部以万分之二计算没有法律和合同依据。一审法院认为，根据合同第十九条的约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（（1））和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。从合同条款可以看出，合同明确约定90日以内和超过90日的逾期交房违约金的计算为分别处理，不作累加，故一审法院对绿地申龙公司的抗辩意见，不予支持。绿地申龙公司应当按照全部房价款日万分之二的标准向雷建军支付逾期交房的违约金。 四、关于违约金约定是否过高。一审法院认为，违约金的约定并未与契约正义相悖，绿地申龙公司亦未举证证明违约金的约定过高。合同系绿地申龙公司提供的格式合同，违约金计算标准也是绿地申龙公司提供的格式条款。绿地申龙公司应当遵守基本的契约精神和诚实信用原则，按照约定向雷建军支付逾期交房的违约金。为维护契约精神，捍卫诚信原则，惩戒绿地申龙公司的违约行为，弥补雷建军的损失，一审法院对绿地申龙公司辩称违约金约定过高请求调低的意见，不予支持。绿地申龙公司应当按照房屋价款373663元的日万分之二，向雷建军支付自2019年12月30日至2020年6月4日期间的逾期交房违约金，共计11733元。 五、关于雷建军要求绿地申龙公司出示《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》《房屋面积实测报告书》的诉讼请求。在案证据显示，绿地申龙公司已经在交付现场进行了信息披露，且在庭审举证阶段，绿地申龙公司又当庭出示了上述两份文件，故一审法院认为雷建军的该部分诉讼请求已经实现。《建设工程竣工验收备案证明文件》非合同约定的交付条件，雷建军要求绿地申龙公司在交房时出示没有合同依据。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1.绿地申龙公司于判决生效后十日内向雷建军支付逾期交房违约金11733元；2.驳回雷建军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为60元，由绿地申龙公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案中，双方签订的商品房买卖合同及附件与补充协议，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故上述合同依法成立并有效，各方应全面履行合同义务。绿地申龙公司对逾期交房的事实无异议，但认为一审确定的违约金金额有误。根据绿地申龙公司的上诉请求以及雷建军的答辩意见，本案的争议焦点为一审认定的违约金计算标准和时间节点是否正确。对此本院分析评判如下：1.关于违约金的计算标准。双方合同约定，逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同系由绿地申龙公司提供的格式合同，应当依据诚实信用原则履行合同。绿地申龙公司主张合同约定的违约金标准高于当地商业用房租金，但未提交证据证明，本院不予支持。绿地申龙公司主张，在与其他买受人达成的和解协议中，违约金标准低于合同约定的标准。本院认为，案涉项目其他买受人与绿地申龙公司达成的和解协议，系其对自身权利的处分，不必然成为人民法院处理类似案件的裁判依据，故本院不予支持。2.关于本案房屋交付的时间。一审已查明，绿地申龙公司登报公告交房时间为2020年5月6日至2020年5月11日。绿地申龙公司2020年6月2日向雷建军邮寄的交付通知书载明的交房时间为2020年6月4日，故一审法院认定本案房屋交付时间为2020年6月4日正确，绿地申龙公司的主张与查明事实不符，本院不予采纳。3.关于新冠疫情对本案房屋交付的影响。案涉项目的约定交付时间为2019年12月20日，该时间点早于新冠疫情发生的时间。故绿地申龙公司主张因疫情免除部分违约金责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，绿地申龙公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费120元，由绿地集团成都申龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年五月三十一日 书记员  李青