四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3248号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯恒，女，汉族，1993年8月17日出生，住成都市锦江区。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人冯恒房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.请求判令一、二审案件受理费由冯恒承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决第二项关于违约金部分的认定无事实依据，由于案涉合同于冯恒收房当日已经解除，并非基于双方合同第11.4条解除，冯恒在一审中主张的违约金无合同依据，一审判决中所引用的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条也不存在适用的前提。橙森公司认为，本案由于无可适用的违约金条款，则不应判决橙森公司向冯恒支付违约金，应当以补齐租金为限。关于一审判决第二项关于物品损失费用的认定，橙森公司认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，冯恒针对物品损失费用，有义务提供证据，且该证据应当达到足以认定损失金额的标准，但一审中冯恒并未提供充分证据证明以上内容，因此，橙森公司认为不应支持冯恒对物品损失的主张，一审法院酌情认定的金额，无事实和法律依据。 冯恒辩称，不认可橙森公司的上诉请求。 冯恒向一审法院起诉请求：1.确认双方于2020年3月29日解除《委托经营合同》；2.橙森公司向冯恒支付违约金50000元；3.橙森公司支付冯恒拖欠的租金2600元（2020年2月、3月）；4.橙森公司赔偿冯恒房屋内缺失的电器损失200元（电磁炉200元），房屋内添置的抽油烟机1台归冯恒所有；5.本案诉讼费、保全费由橙森公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月29日，冯恒、橙森公司签订《委托经营合同》，约定冯恒将其所有位于郫县的房屋交由橙森公司作酒店经营用，酒店名称“橙堡公寓”，根据合同约定，期限为2018年9月1日至2031年11月30日，其中2018年9月1日至2018年11月30日为免租期，租金按月支付，第一年至第三年每月1300元，之后每三年租金在前三年租金基础上递增8%，在下期前5日支付冯恒下期租金；管理期间，橙森公司将房屋出租后实收租金与约定租金的差额用于代交房屋物业管理费、出租租金、设备保养费用以及弥补冯恒装修等损失，余额作为管理费用；合同期内任何一方不得擅自解除合同；一方违约，应承担违约责任，冯恒提前解除合同，赔偿橙森公司50000元，同时承担单方违约造成的其他损失；橙森公司未按约定支付约定金额，每逾期一日向冯恒支付应付金额万分之五的违约金，超出30天未支付，冯恒有权解除合同；合同期内橙森公司提前解除合同，则橙森公司将房屋重新装修及添置物品全部赠与冯恒，且向冯恒支付50000元违约金。合同同时对争议解决等其他事项作出约定。合同签订后，双方前期如约履行合同，橙森公司最近租金支付时间为2020年1月19日。2020年2月4日，橙森公司向冯恒发出书面通知，告知冯恒因“新冠疫情”影响，要求冯恒等业主减免相应房租，冯恒未同意，2020年3月10日，橙森公司再次向冯恒发出《告知函》，告知冯恒选择合同履行与否两种方案,一是要求自收到《告知函》后三日内与橙森公司协商解除案涉合同，冯恒未回复视为函件到达冯恒之日解除案涉合同及相关文件、二是疫情结束后另行协商委托租赁期限，冯恒对此均未同意。因橙森公司持续未支付租金，冯恒于2020年3月25日向橙森公司发出《告知函》，通知因橙森公司违约未支付租金，案涉合同自2020年3月29日解除，冯恒将于当日收回房屋并将追究橙森公司的违约责任。2020年3月29日，冯恒收回案涉房屋。房屋收回时，双方办理《房屋交接清单》，标注缺失电磁炉一个，就违约责任及物件损失赔偿协商未果，冯恒遂诉讼至一审法院。 一审同时查明，冯恒提交《傲城项目4/5/6/7楼交付清单标准》复印件，其中列明有电磁炉各一个。 上述事实，有冯恒、橙森公司身份信息、委托经营合同、不动产权证、交付清单、告知函及公开信件、微信聊天记录、银行转账记录、录音光盘、房屋交接清单及当事人当庭陈述等予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，冯恒、橙森公司之间签订《委托经营合同》，约定冯恒将其所有位于郫县房屋交由橙森公司作酒店经营用，合同名称虽系委托合同，但根据合同约定实质内容，冯恒、橙森公司之间实质为租赁合同关系，一审法院予以确认,双方均应按照合同约定全面履行各自义务。橙森公司未按照合同约定按期支付租金，属于违约，冯恒2020年3月25日向橙森公司发出《告知函》，通知因橙森公司违约未支付租金，案涉合同自2020年3月29日解除，冯恒当日收回房屋，冯恒具有法定及约定合同解除权，橙森公司同意合同于2020年3月29日解除，则案涉合同于2020年3月29日解除。合同解除之前欠付租金2513元（截至2020年3月29日），橙森公司应予以支付；案涉房屋内橙森公司添置的抽油烟机，根据合同约定归冯恒所有，橙森公司无异议，一审法院予以支持；关于冯恒要求橙森公司赔偿电磁炉损失200元，案涉房屋交付前有物品清单，虽为复印件，但橙森公司保存原件，并未提交原件予以抗辩，结合案涉房屋2020年3月29日返还时，橙森公司方工作人员对已标注缺失电磁炉一个的接收清单无异议，可以认定房屋接收时缺失洗电磁炉一个，橙森公司应予以赔偿，冯恒主张200元，但考虑物品租赁期自然损耗以及冯恒并无相应物品购买价值以及现值等证据，为减少诉累，一审法院酌情认定支持100元；关于冯恒诉请橙森公司支付违约金50000元，本案冯恒因橙森公司违约提前解除合同，橙森公司并无法定解除权，冯恒援引合同11-4条约定要求支付违约金，与事实不符，且今年受众所周知的“新冠疫情”影响，商家经营困难，本案冯恒遭受损失仅限于租金损失，冯恒并未提交其他因合同遭受损失的相应证据，冯恒2020年3月29日已经收回房屋，损失已减轻至最轻，综合考虑案涉合同履行事实、橙森公司违约情形以及冯恒实际损失，一审法院酌情认定支持违约金为两个月房租，为2600元。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、冯恒与橙森公司2018年8月29日签订的《委托经营合同》于2020年3月29日解除；二、橙森公司于判决生效后五日内支付冯恒租金2513元、物件损失费用100元及违约金2600元，共计5213元；三、驳回冯恒其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取560元，由橙森公司承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个。现评判如下： 一、关于橙森公司是否应当支付违约金的问题 本院认为，橙森公司在约定的租期内，向冯恒发出《告知函》提供了两种方案以解决案涉房屋租赁纠纷事宜，一是双方协商解除或未回复直接解除案涉租赁合同，二是租赁时间截至2020年3月15日，等疫情结束后重新沟通租赁时间。橙森公司提出的两种所谓解决方案的实质就是要求解除双方之间的租赁合同关系。同时橙森公司亦未按约定支付租金。橙森公司的上述发函、拒付租金行为均表明橙森公司不再继续履行案涉租赁合同，属于合同期内提前解除合同范畴。现橙森公司并未举证证明其有权解除案涉租赁合同，因此，橙森公司的上述行为可以认定为违约提前解除案涉租赁合同，故橙森公司应依照双方约定支付相应的违约金。一审法院判决橙森公司支付违约金并无不当，本院依法予以确认。 二、关于一审法院对物品损失费用的认定是否恰当的问题 现橙森公司对应当赔偿相应物品损失费用无异议，仅是对一审法院酌定的金额有异议。对此本院认为，本案中电磁炉无法返还，橙森公司应当赔偿相应的损失。客观讲，上述物品本身价值不大，从节约当事人诉讼成本和诉讼效率成本的角度考虑，无评估其残值的必要，可酌情予以认定。加之橙森公司并未举证证明一审法院酌情考虑的因素以及酌情认定的金额不符合客观实际。故一审法院考虑到物品租赁期自然损耗以及冯恒并无相应物品购买价值以及现值等证据，酌情认定赔偿金额为100元并无不当，本院依法予以确认。 综上所述，上诉人四川橙森科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 赵 韬 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月十七日 书记员 袁 敬