江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终5355号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州创游创意文化有限公司，统一社会信用代码91320594MA200CHK5Q，住所地苏州工业园区唯亭双泾街29号2幢厂房2楼。法定代表人：孙媛媛。被上诉人（原审原告、反诉被告）：包觉芬，女，1962年4月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐华春，男，1960年4月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人苏州创游创意文化有限公司（以下简称创游公司）因与被上诉人包觉芬、徐华春房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。创游公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：包觉芬、徐华春明知创游公司已于2020年3月19日腾空东方之门481号房屋，并将钥匙交至中介处，最迟在同年5月已被中介微信告知，2020年6月份第一次开庭时包觉芬、徐华春也明确知晓钥匙所在，却消极接收房屋，造成房屋闲置损失应自行承担。包觉芬、徐华春二审辩称，2020年3月初创游公司明确表示要走法律程序，从来没有提出过要交还钥匙。2020年11月20日第二次庭审结束后，创游公司代理律师打电话创游公司法定代表人，约定于23日共同到房屋现场交钥匙。2020年12月29日第三次庭审质证时，创游公司证人中介公司潘某明确承认没有向包觉芬、徐华春提出过要交还钥匙。包觉芬、徐华春向一审法院起诉请求：1、创游公司将租金支付至案涉房屋交还之日即2020年12月6日；2、创游公司支付违约金，按合同规定年租金的10%即25200元；3、创游公司支付滞纳金从2020年3月21日开始到付清之日为止，按合同约定每逾期一天，则支付月租金的1%；4、创游公司支付结欠的水电费1051.88元；5、解除与创游公司的房屋租赁合同；6、创游公司承担本案的诉讼费用。创游公司向一审法院反诉请求：1、确认与包觉芬、徐华春签订的房屋租赁合同于2020年3月6日解除；2、包觉芬、徐华春返还押金21000元；3、包觉芬、徐华春退还租金40600元（2020年1月23日至2020年3月20日期间）；4、本案诉讼费用由包觉芬、徐华春承担。一审法院认定事实：包觉芬、徐华春系苏州工业园区星港街199号东方之门大厦2幢4811室房屋的所有权人。2019年9月6日，包觉芬（出租方/甲方）与创游公司（承租方/乙方）在欧柯公司（丙方）的居间下签订《租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的位于苏州工业园区星港街199号东方之门大厦2幢4811室房屋出租给乙方经营使用，房屋建筑面积为159.49平方米。租赁期限2年，自2019年9月21日至2021年9月20日止。租金为每月21000元（含物业管理费），租金按半年支付，约定的支付时间分别为2019年9月6日，2020年2月6日、8月6日以及2021年2月6日。乙方若逾期支付租金，每逾期1天，则乙方需支付月租金的1%元作为滞纳金。如有特殊情况，则乙方需提前与甲方协商。拖欠租金超过半个月，甲方有权收回该物业，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任。此合同签订生效，甲方须向丙方支付服务佣金21000元。租赁期内乙方因使用需要对出租物业或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意、如有必要须经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿。为保证乙方合理并妥善使用该物业及其配套设施，乙方应于2019年9月6日支付甲方21000元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该物业钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。租赁期内若乙方中需提前退租，需提前三个月书面通知甲方，乙方所预付的租金及押金甲方可不予退还。物业及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。由于政府政策等原因导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补。合同特别约定（手写）：乙方退租时需将房屋装修恢复原样……合同还作了其他相关约定。2019年9月6日，创游公司向包觉芬转账支付21000元押金以及房租126000元。诉讼过程中，双方均认可案涉房屋的租金创游公司付至2020年3月20日。创游公司法定代表人孙媛媛与包觉芬之间的微信聊天记录显示：2020年2月29日，孙媛媛提出要退租，包觉芬回复称，按照合同约定，退租需提前三个月通知，如要退租的话要付3-5月三个月的房租。双方就此展开了协商，但协商未果。2020年3月6日，包觉芬向孙媛媛催讨房租，孙媛媛回复称，东方之门还不允许恢复营业，其为了减少损失提出解约“三月承租期到期后不继续租下半年了”，并要求“解约退还押金”。包觉芬不同意，要求其继续支付房租。双方再次协商未果。另查明，欧柯公司员工金某,4于2020年3月4日向包觉芬发送微信称：“房东，那个4811租户想拿回押金，然后解除合同。你同意吗，不同意他们公司说走法律程序”。同日，包觉芬回复称：“让他们马上把还没有付的这一期房租付过来”……2020年4月29日金某,4向包觉芬发送微信称:“房东，4811原来租户，你准备起诉他们？”2020年5月18日金某,4向包觉芬发送微信称:“4811钥匙在我们这里，最近也带过很多客户”。该微信包觉芬收到但未作任何回应。诉讼中，创游公司申请证人金某,4出庭作证，金某,4出庭陈述称：包觉芬、徐华春、创游公司间的房屋租赁合同是其居间介绍促成的；创游公司于2020年3月19日把案涉房屋的钥匙交给其，过了几天其去现场看了后知道创游公司已经没有使用房屋了；2020年3月19日交还钥匙的时候，创游公司有无要求其转告房东案涉房子已经搬空、钥匙已交还中介的事情记不清楚了；2020年5月18日，其联系房东来取钥匙，房东没有回复。截至2020年7月份，案涉房屋结欠的水电费用为1051.88元。2020年7月2日，东方之门大厦物业服务中心出具情况说明，载明：租户创游公司没有来物业办理过申请复工手续；租户创游公司于2019年9月7日办理物业登记，没有办理过搬离手续。2020年11月23日，徐华春与创游公司法定代表人孙媛媛交接了案涉房屋的门卡和钥匙。并备注“关于房屋恢复，双方仍在商定，最终以书面协商同意书为准”。2020年11月26日，创游公司法定代表人孙媛媛与包觉芬通过微信确定了案涉房屋恢复原状协议书，即：1、拆除自装隔断、恢复承租前房屋结构；2、移除自装地毯；3、还原自装部分墙体的墙纸面貌。后创游公司组织了施工，案涉房屋于2020年12月6日最终完成了恢复原状。创游公司称，其对结欠的水电费用1051.88元无异议；其是做桌面游戏的，类似于有个剧本，一个游戏可能有5到8人或者10人不等，场所里面可以容纳大概四五十个人同时在做游戏。包觉芬、徐华春称，创游公司将钥匙交付给中介后未通知其，中介没有通知其创游公司已经退租并把钥匙交给中介了，也没有通知其去取钥匙以及收房；其对于创游公司租赁案涉房屋经营范围及用途不清楚。以上事实，由当事人提交的不动产产权证、租赁合同、微信聊天记录、水电费清单、《情况说明》、证人证言以及原创游公司庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系包觉芬、徐华春与创游公司真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效，双方均应按约履行。关于创游公司诉请解除双方的租赁合同有无依据的问题。虽疫情对创游公司实际经营产生一定影响，但尚不足以导致创游公司履行合同不能或合同目的无法实现，创游公司基于此主张解除与包觉芬、徐华春的房屋租赁合同无相应的事实和法律依据，故创游公司主张案涉房屋租赁合同于2020年3月6日解除系其违约解除，并不能发生解除合同的效力。鉴于创游公司已于2020年3月19日从案涉房屋搬离并将房屋钥匙交付中介，涉案房屋租赁合同在事实上已无法继续履行。法院综合创游公司的违约情节以及包觉芬、徐华春合理的沟通督促期间等酌情认定涉案房屋租赁合同于2020年6月20日终止。虽创游公司以疫情为由主张解除案涉房屋租赁合同的意见法院未予采信，但考虑到疫情对创游公司实际经营使用的影响程度，酌情减免其1.5个月租金。结合双方租赁合同约定的租金标准，创游公司还需支付包觉芬、徐华春租金31500元。因案涉房屋租赁合同系创游公司违约解除，其应当承担相应的违约责任。包觉芬、徐华春诉请要求创游公司支付至2020年12月6日的租金费用以及按照合同约定支付相当于年租金10%的违约金25200元实质系要求创游公司赔偿其房屋闲置期间的损失。综合涉案房屋闲置时间、双方合同约定等情况，法院酌情按照5个月租金标准判决创游公司赔偿包觉芬、徐华春损失105000元。上述两项费用与创游公司已付的履约保证金21000元相抵扣后，创游公司还需支付包觉芬、徐华春租金及损失合计115500元。对于包觉芬、徐华春主张的逾期支付租金的滞纳金，鉴于期间涉及疫情且创游公司对是否应当支付租金存有异议而非主观逾期支付租金，故法院对包觉芬、徐华春该项诉请不予支持。对于包觉芬、徐华春主张的水电费用1051.88元，创游公司亦无异议，法院一并予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、包觉芬、徐华春与苏州创游创意文化有限公司于2019年9月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除；二、苏州创游创意文化有限公司于判决生效之日起十日内支付包觉芬、徐华春租金、损失合计115500元以及水电费用1051.88元；三、驳回包觉芬、徐华春的其余诉讼请求；四、驳回苏州创游创意文化有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为1731元，由苏州创游创意文化有限公司负担。反诉案件受理费减半收取162元，由苏州创游创意文化有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2020年6月28日金某,4向包觉芬发送微信称:今年客户预算很低，要不要我把钥匙放物业？金某,4在一审作证称，2020年3月19日创游公司将钥匙交给自己就搬走了，自己没想到太多，认为他可能已经跟房东协商好了。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：创游公司与包觉芬、徐华春2019年9月6日签订的租赁合同合法有效，创游公司于2020年3月19日从案涉房屋搬走，并将钥匙交付中介，使租赁合同事实上无法继续履行。一审判决根据双方微信往来记录酌情认定租赁合同于2020年6月20日终止并无不当。创游公司应当向包觉芬、徐华春承担违约责任，赔偿房屋空置期间的损失。创游公司认为包觉芬、徐华春明知钥匙所在消极接收出租房屋，对此本院认为，创游公司在未与包觉芬、徐华春就合同解除事宜达成一致的情况下，单方面将钥匙交付中介，且未将该情况告知包觉芬、徐华春，也未在物业服务中心办理搬离手续，其认为包觉芬、徐华春明知钥匙所在消极接收的理由不能成立。综合包觉芬、徐华春与创游公司、包觉芬、徐华春与中介对合同的协商经过，创游公司的违约情节、合同约定等内容，一审判决酌定创游公司赔偿包觉芬、徐华春五个月租金的空置损失在合理范围内。综上所述，创游公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2631元，由上诉人苏州创游创意文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年五月二十一日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。