黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2021）黑8102民初530号原告：黑龙江省农垦建三江百货大楼有限责任公司，组织机构代码证912330066926041540，住所地黑龙江省建三江管理局局直。法定代表人刘海林，职务：总经理。委托代理人崔晓勇，黑龙江合昌律师事务所律师。被告：黑龙江省建三江农垦同源经贸有限公司，组织机构代码证91233006057447495A，住所地黑龙江省建三江管理局局直。法定代表人：冯济堂，职务：总经理。委托代理人王波，黑龙江红旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓光，该公司业务经理，男，1968年12月1日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。第三人：黑龙江省建三江农垦晟成企业管理有限公司，统一社会信用代码9123300632584894XW，住所地黑龙江省建三江仁和家园小区F栋2号门市。法定代表人：李绪伟，职务经理。原告黑龙江省农垦建三江百货大楼有限责任公司诉黑龙江省建三江农垦同源经贸有限公司、第三人黑龙江省建三江农垦晟成企业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原告曾于2020年7月20日向本院提起诉讼，本院于2020年9月29日依法判决后，原告不服提起上诉，黑龙江省农垦中院于2020年12月22日裁定将该案发回重审。本院于2020年7月6日立案后，依法适用简普程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省农垦建三江百货大楼有限责任公司（以下简称建三江百货大楼）法定代表人刘海林及委托代理人崔晓勇、被告黑龙江省建三江农垦同源经贸有限公司（以下简称同源经贸公司）委托代理人王波、王晓光、黑龙江省建三江农垦晟成企业管理有限公司（以下简称晟成公司）法定代表人李绪伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建三江百货大楼向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告2020年3月8日至2021年3月8日的管理费1237610元；2、被告承担诉讼费用。事实及理由：2020年2月1日，原告与黑龙江省建三江农垦晟成企业管理有限公司签订解除《企业经营管理服务协议》，黑龙江省农垦建三江百货大楼有限责任公司所属的经营管理费权由原告行使，后原告委托晟成公司与被告商谈收取2020年3月8日至2021年3月8日的管理费，多次索要，被告仍未给付。建三江百货大楼管理规定，经营管理费应在年初收取，收费标准按原被告协议约定的上年标准收取。被告所有的经营场地为百货大楼的一楼与五楼，一楼营业面积为1142平方米，每平方米290元，五楼的营业面积为3919平方米，每平方米260元，两项合计为1350120元。因疫情影响原告确定免收被告1个月管理费，所以确定的诉讼请求为1237610元，请求法院按诉讼请求判决被告给付管理费。被告同源经贸公司辩称，1、原告向被告主张2020年管理费没有事实依据，也没有法律依据。原告没有物业经营管理资质，也没有与被告签订2020年物业经营管理合同，没有为被告提供物业管理服务。2、原告提供的物业管理协议是2013年在法院执行过程中签订的，并且原告已经据此协议向被告主张了权利，现又依据该协议起诉违反一事不再理原则。3、被告2014年已经与原告重新签订了物业管理协议，2015年又与晟成公司签订了物业管理协议，期限为10年，该协议正在履行过程中。4、原告并不当然享有百货大楼的物业经营管理权，其请求权没有法律基础，被告也从未同意原告2020年继续为被告从事物业经营管理，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人称，晟成公司是2015年受百货大楼委托经营管理，对百货大楼二、三、四楼经营户收费，对一楼五楼是同源公司自己出租，租不出去跟晟成公司无关，2015年一楼五楼也同被告签管理协议。管理费前五年约定每年120万元，签了十年，后五年的费用没定具体数额。后五年的管理费到期后与同源公司协商新的管理费标准，同源公司的答复是最多只交30万元。因晟成公司无法经营，所以2020年2月1日和百货大楼解除委托管理协议，解除后就通知了同源公司，同源公司没有异议。认为同源公司享受服务，就应该缴纳服务费。根据原告的诉讼请求、被告的辩解意见以及第三人的陈述，本院归纳本案争议的焦点：原告是否有权向被告收取管理费用；如果有权收费，收取费用的标准是什么。原告建三江百货大楼向本院提交以下证据：证据1、百货大楼物业管理协议，证明百货大楼对被告拥有产权的一楼与五楼拥有物业管理权限。被告对证明问题有异议，该协议没有签订时间也没有约定百货大楼从事物业管理的具体时间，不能作为原告收取2020年物业费的依据。第三人对证据真实性及证明问题无异议。本院认为，对该份证据的真实性予以采信，但结合其他证据可以认定，2015年3月8日，原告已将建三江百货大楼一楼和五楼的商业使用面积委托给晟成公司实施物业经营管理，晟成公司与被告签订了新的服务管理合同。证据2、收费通知，证明原晟成公司在管理期间在2020年3月20日向百货大楼全体业户发出的通知，该通知证明收费标准2/3楼为290元没平方米，四楼为260元每平方米。五楼也是按照上一年标准。被告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据没有单位公章并且落款处是晟成公司，与本案没有关联性。从晟成公司陈述也可以看出234楼的收费是对经营业户收费，被告是一楼和五楼的业主，因此2、3、4楼的收费标准不能作为一楼和五楼的收费参照。第三人对证据真实性及证明问题无异议，但是认为2020年之后的租金在协商，当时的租金没有按照面积收取，如果按面积收取是超过120万元的。本院认为，该份证据不能证明收费标准，应对具体的合同中约定的数额为准。证据3、原告与黑龙江建三江农垦晟成管理有限公司签订协议书、百货大楼一楼与五楼委托物业经营管理合同，证明甲乙双方同意解除2015年1月30日签订的企业管理服务协议。被告认为，原告提供的该组证据恰好证明2015年到2025年被告与晟成公司签订了物业管理合同，而原告与晟成公司的协议书第二条约定“由甲方接管实施，如原告据此主张物业管理合同中晟成公司的权利义务由原告接管，按照合同法相关规定必须经合同向对方也就是被告方同意，否则对被告方不发生法律效力”第三人对证据真实性及证明问题无异议。本院认为，该份证据系原告瑟第三人之间的合同，根据合同相对性原则，该份合同对被告无约束力。证据4、建三江人民法院（2019）黑8102民初548号民事调解书，证明原告与被告的物业管理关系成立，物业管理费的价格双方有约定参照上年标准，按照原被告双方百货大楼物业管理协议所约定的数额。被告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该调解书恰好证明原被告之间的物业管理关系仅在2013年、2014年成立，2013年成立的依据是原告提供的证据1,2014年成立的依据是原被告之间签订的2014年物业管理合同，2015年起被告以另行委托晟成公司管理与原告无关，至于原告与晟成公司之间有何约定均不能约束被告。晟成公司之所以能够对百货大楼一楼与五楼进行物业管理并收费，其权利来源是一楼与五楼的产权人也就是被告公司的同意而不是基于原告的委托，原告也无权为被告委托物业管理公司。第三人对证据真实性及证明问题无异议。本院认为，该份证据是双方自愿调解达成的意见，无法据此证明双方在2015年之后具有物业服务合同关系。证据5、瑕疵声明（复印件），证明北大荒粮油拍卖有限公司。黑龙江农垦宝龙拍卖公司与竞买人冯济堂、焉东全签订的瑕疵声明，瑕疵声明委托方要求拍卖成交后1、买受人原则上遵守百货大楼现经营模式及经营范围，其中第三条百货大楼如出现原物业主不履行或终止物业管理的情况买受人必须承担物业管理的责任，因为该证据证明买受人在购买的当时已经认可百货大楼拥有物业管理权。被告对证据的真实性有异议，不仅没有原件也没拍卖单位的公章，即使该证据真实也不能证明原告想要证明的问题，遵守百货大楼现经营模式和经营范围与谁提供物业服务没有关系。原告对瑕疵声明的第三条内容进行了曲解，第三条是指原业主不进行物业管理的话买受人要进行物业管理，根本不能看出原告想要证明的新业主必须由百货大楼进行物业管理，因此原告主张对百货大楼建筑享有总体的经营管理权是没有依据的。第三人对证据真实性及证明问题无异议。经营模式和经营范围跟管理公司有是有规定的，经营范围是百货大楼之前约定的，我们是按照这个约定收费的。本院认为，该证据是一份声明，并不是合法有效的合同，具体的合同关系应以双方当事人签订的合同为准，不能仅以声明证明原、被告之间具有物业服务合同关系。证据6、原告刘海林手机上晟成公司与被告之间的微信记录，证明同源经贸向晟成公司发的通知书，内容同源经贸有限公司同意与现物业管理合同终止，2020年3月8日以后的物业管理由同源公司自己管理或由新的物业管理商谈管理事宜，现物业管理公司搬出在用的办公室，未尽事宜另行协商处理。被告对证据的真实性及证明问题有异议，首先手机的所有人是原告的经理，从手机上看不出来同源公司与晟成公司之间的微信记录，即使该微信记录真实也只能证明被告所说的与晟成公司针对2020年物业合同是否履行正在协商过程中，并且至今未能协商一致，而且晟成仍在使用同源经贸办公室。第三人对证据真实性及证明问题无异议。本院认为，该份证据的真实性无法核实，原告亦未提供相应佐证材料，不予采信。证据7、保洁保安人员工资表（1月、12月）复印件、电费付费收据（1月、12月）复印件10张，证明百货大楼管理服务的实际支出费用（2020年1月-12月）。被告对证据真实性和证明问题均有异议，2020年1月的发票上的名头是晟成公司，证明不了原告交费，工资表上的显示抬头公司都是晟成公司，但是公章是原告公章，证明不了原告提供实际服务，即使提供了，也是代晟成公司履行的行为。第三人对证据真实性及证明问题无异议。该份证据与本案的争议焦点无关，本案的争议焦点是原、被告是否存在物业服务合同，收费标准是多少。不予采信。证据8、2020年百货大楼财务支出表，证明原告管理百货大楼的服务支出。被告对证据真实性及证明问题有异议，该份表格是原告单方制作，没有证明力度，证明不了费用实际发生，更证明不了与被告有关。第三人对证据真实性及证明问题无异议。本院认为，该份证据与诉争焦点无关，且为原告单方出具，不予采信。被告同源经贸公司向本院提交以下证据：被告提供证据1、建三江人民法院（2019）黑8102民初548号案件起诉状及调解书，证明原告提供的2013年物业管理协议已经过法院调解处理，双方之间物业费已经结算完毕。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告想要证明2013年物业管理协议已经经过法院调解后物业费计算完毕，只能证明2013年物业管理结算完毕，证明不了以后其他时间的物业管理费用结算完毕。第三人对证据真实性及证明问题有异议。本院仅采纳2013年的物业费已经结算完毕的事实。证据2、原告企业公示信息，证明原告没有物业经营管理资质。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，因为原告的营业执照在经营管理当中包括物业等项。第三人对证据真实性没有异议。百货大楼是经营管理，不单纯是物业管理。本院认为，对公示信息的真实性予以采信，但原告是否具有资质并非本案争议焦点，该公示信息与本案无关。证据3、2013年4月25日执行笔录，证明2013年执行过程中签订物业管理协议，原因是被告替原告缴纳了100万元执行款，法院笔录中体现从物业费里扣。被告为了扣款才同意原告2013年进行物业管理。该协议不能当然适用于2020年。协议是在执行时签订的，2014年已经修改了。原告：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。被告想要证明的问题证明不了，这是特殊约定，买受人在买房屋时特殊约定，2013年签的约定是永久约定。我方提供的证据一是永久约定。第三人对上述证据不清楚。本院认为，该笔录仅可以证明被告同意以代为缴纳的执行款为冲抵物业管理费的情况，结果其他证据可以认定，2015年3月8日，被告同源经贸公司与晟成公司签订物业经营管理合同，将建三江百货大楼一楼和五楼其名下的商业使用面积委托给晟成公司实施物业经营管理。证据4、2014年、2015年商场物业管理协议（复印件），证明2013年签订的协议已经被后续协议取代，并且正在履行过程中，被告从未同意原告2020年为被告管理物业，原告无权要求被告缴费。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，因为原告对百货大楼拥有经营管理权，被告于晟成公司签订的管理协议是产生在百货大楼委托晟成公司管理的基础上，现在百货大楼与晟成公司解除了物业管理协议，所以原告对百货大楼完全拥有经营管理权。第三人对证据真实性及证明问题无异议。本院认为，该管理协议是第三人与被告之间签订，第三人对该份证据无异议。认定该协议合法有效。证据5、2020年12月14日照片（五楼商户淘气堡拍的照片），证明：五楼当时的温度15.4度。原告对证据真实性及证明问题有异议，证明不了是五楼的温度。第三人不知情。本院认为，该证据真实性无法核实，不予采信。证据6、微信记录截图，证明：晟成与同源没有签订解除协议，明确表示不同意晟成公司将物业事宜交给百货大楼。认为没有解除协议。原告对真实性没有异议，该证据证明了被告同意解除合同。第三人真实性没有异议，但是不缴费协议已经自动解除了。本院认为，各方当事人对真实性没有异议，但通过内容可以看出，双方并未签订书面的解除协议，也没有明确表示被告与第三人是否解除合同。根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原告黑龙江省建三江农垦同源经贸有限公司前身为绥芬河同源经贸有限公司，2012年12月26日，绥芬河同源经贸有限公司取得建三江百货大楼一楼和五楼产权，2014年10月28日绥芬河同源经贸有限公司名称变更为黑龙江省建三江农垦同源经贸有限公司。2013年，原、被告双方签订《百货大楼物业管理协议》约定：原告方负责日常物业管理维护，物业费由同源经贸有限公司整体（一楼、五楼）向原告交纳，标准按上年度执行，收费时间按业户原签订时间执行。2014年3月22日，原、被告双方签订《商场物业管理合同》约定：同源经贸公司将建三江百货大楼一楼和五楼委托原告实施物业管理，管理费用标准按同源经贸公司年度总收费用的30%作为原告的物业管理费用。同源经贸公司每年从物业管理费中扣除原告的欠款600000元，直到结清为止（欠款具体数额见农垦中院分配方案及执行协议书）。委托管理期限为三年，自2014年3月8日起至2017年3月8日止。2015年1月30日签订的原告与第三人签订《企业经营管理服务协议》约定，原告委托第三人对百货大楼进行经营管理，对百货大楼经营户进行收费管理，同时负责被告所有的一楼、五楼物业经营管理。2015年3月8日，被告同源经贸公司与晟成公司签订《百货大楼商场（一楼、五楼）委托物业经营管理合同》，将建三江百货大楼一楼和五楼其名下的商业使用面积委托给晟成公司实施物业经营管理。同源经贸公司在合同期限内，以每年3月8日为缴费日，按年度收取经营业户物业费后向晟成公司统一缴纳（或确认折抵）委托物业经营管理费用，晟成公司按照其他楼层收取标准和交款方式合理收取。委托管理期限为十年，自2015年1月1日起至2025年1月1日止，物业经营管理服务费标准每年暂定120万元，执行期限为5年。期满后合同期内另行协商。该合同尚在履行期内。2020年2月1日，建三江百货大楼与晟成公司签订协议书，协议内容为：1、双方同意解除2015年1月30日签订的《企业经营管理服务协议》；2、《企业经营管理服务协议》约定的内容由建三江百货大楼接管实施；3、协议签订之前的事宜由晟成公司处理，财务交接事项另行协商；4、未尽事宜由双方协商解决。被告同源经贸公司于2020年3月8日未交纳物业管理服务费，原告起诉至本院，要求被告给付原告2020年3月8日至2021年3月8日的管理费1237610元（一楼营业面积1142平方米×每平方米290元，五楼营业面积3919平方米×每平方米260元）；由被告承担诉讼费用。原告与第三人解除《企业经营管理服务协议》后，第三人通过其员工的微信与被告员工就解除合同事宜进行过沟通，但双方未签订书面解除协议，被告亦未明确表示解除与第三人之间的物业服务合同，双方未达成一致意见。本院认为，被告同源经贸公司与晟成公司于2015年签订《百货大楼商场（一楼、五楼）委托物业经营管理合同》，该合同尚在履行期内，根据合同相对性原则，同源经贸公司应当向晟成公司履行给付物业管理服务费，原告是否取得向被告收取物业费用的权利，关键在于晟成公司是否将其全部权利义务转让给原告，并是否经被告同意。关于原告与第三人之间的在解除《企业经营管理服务协议》的协议中约定，第三人的权利和义务由原告接管实施，是否构成概括性转让合同权利和义务的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，第三人与被告并未就解除《百货大楼商场（一楼、五楼）委托物业经营管理合同》达成一致意见，未经合同相对方同意该转让对被告不发生法律效力。第三人与被告在履行物业服务合同中产生的纠纷，可由第三人另行主张。原告主张被告给付其2020年3月8日至2021年3月8日的管理费1237610元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黑龙江省农垦建三江百货大楼有限责任公司的诉讼请求。案件受理费15938元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  付廷彦审判员  刘忠臣审判员  苏 新二〇二一年五月十一日书记员  祁凯月