广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终733号 上诉人（原审原告、反诉被告）：柳州市柳南区佳友时尚酒店，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区飞鹅路129号景泰大厦13层。 经营者：李卓越，男，汉族，1970年12月28日出生，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：许婷，广西航银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭华，男，1976年12月6日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 上诉人柳州市柳南区佳友时尚酒店（以下简称佳友酒店）因与被上诉人谭华租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 佳友酒店上诉请求：一、请求撤销一审判决，支持佳友酒店的一审诉讼请求；二、由谭华承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。佳友酒店以租赁的房屋变更产权人，不安抗辩为由提出解除合同，因为现在房屋产权人变更为两个人，谭华在进行产权变更的情况下没有向佳友酒店说明，佳友酒店也一直向谭华支付租金。新增的产权人谭卫仅表示同意由谭华出租，没有明确表示同意由谭华代收租金。佳友酒店仅向谭华一人支付租金是存在风险的。二、一审判决以本案不符合法律规定的合同约定解除条件和法定解除条件为由驳回佳友酒店的诉讼请求是错误的。合同的成立是以合同双方当事人的合意为前提，而合同的履行过程中需要双方之间建立良好的合作关系。本次案是佳友酒店与谭华因 -2- 租金缴纳提起的第二次诉讼，第一次诉讼是谭华提起要求佳友酒店支付租金的诉讼。因疫情原因，佳友酒店租赁的其他同幢业主都能体谅佳友酒店的经营困难，都尽各自的努力减免、缓交租金，佳友酒店也与谭华沟通了租金的支付问题，但是谭华却通过起诉的方式要求佳友酒店立即支付租金。经过第一次诉讼，双方的合作关系已经破裂，无法再继续履行合同。因疫情影响，佳友酒店已经无力再继续支付谭华的租金，佳友酒店是硬撑着酒店的经营。与此同时，佳友酒店也向柳州市柳南区法院起诉了同幢楼的其他业主，逐步进行其他房屋的合同解除。疫情为不可抗力，疫情还在持续，佳友酒店无法继续支付租金。为避免诉累，因此请求二审法院判决解除合同。 谭华辩称，租赁的房屋仅是增加所有权人，新增所有权人谭卫均同意履行原有的租赁合同，所有权人的变更也不影响继续履行本租赁合同。 佳友酒店向一审法院起诉请求：一、判决解除谭华与佳友酒店的租赁关系；二、判决谭华向佳友酒店退还押金3000元；三、由谭华承担本案诉讼费。 谭华向一审法院反诉请求：一、判决佳友酒店向谭华支付2020年8月、9月、10月、11月拖欠租金共计6084元；二、判决佳友酒店支付逾期支付租金的违约金2766.4元[违约金计算：按租赁协议签订的每天所欠租金的7‰暂计至2020年11月19日（共计260天），实际要求计算至佳友酒店履行之日]；三、本案诉讼费由佳友酒店承担。 一审法院认定事实：2012年3月14日谭华（甲方）与案外人方明珠（乙方）签订《“景泰大厦”租赁协议书》，约定谭华出租柳州市飞鹅路129号景泰大厦14层15号房给方明珠，租赁期限为2012年8月1日至2024年7月31日；租金每三年递增，其中2018年8月1日至2021年7月31日的租金为每月1521元；乙方向甲方支付押金3000元，经营期满后15天内甲方无息退回乙方；在合同期内每月1日前，乙方将本月租金支付给甲方，若逾期，则每逾期一日应按逾期金额的千分之七向甲方支付违约金。 -3- 2016年7月13日，谭华、李卓越及案外人方明珠签订《补充协议》约定，《“景泰大厦”租赁协议书》的权利义务由谭华、李卓越享有和承受，从2016年7月13日起原租赁合同内容与方明珠无关。 柳州市飞鹅路129号景泰大厦14层15号房屋的所有权于2013年9月16日登记在谭华名下，2019年谭华将案涉房屋产权变更为谭华与案外人谭卫各按50％按份共有。 谭华曾于2020年7月16日起诉佳友酒店支付2020年3月1日至2020年7月31日的租金及逾期支付违约金，一审法院就该纠纷作出（2020）桂0204民初4855号民事判决：一、佳友酒店向谭华支付租金人民币7605元；二、佳友酒店向谭华支付逾期支付租金的违约金人民币242.41元（该违约金暂计算至2020年7月15日止，自2020年7月16日起以佳友酒店累计所欠至2020年7月31日止的租金人民币7605元为本金基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率的四倍之利率标准，继续计算至该本金付清之日止）；三、驳回谭华的其他诉讼请求。在该案中，一审法院曾向谭华和谭卫进行询问并制作谈话笔录，谭卫陈述其认可本案租赁合同，同意谭华出租房屋给佳友酒店使用。 一审法院认为，本案本诉部分争议焦点为：一、租赁合同是否达到解除条件；二、李卓越是否应当向谭华支付租金及违约金。 关于租赁合同是否达到解除条件的问题。《“景泰大厦”租赁协议书》没有约定承租方具有解除合同的权利，事后亦没有对承租方可以行使合同解除权的条件取得一致意见，故应审查本案中是否存在法律规定的承租人可以解除合同情形。本案中，佳友酒店作为承租人提出因案涉房屋产权变更，其行使不安抗辩权要求解除租赁合同。解除合同有两种情形：一是约定解除，二是法定解除。不安抗辩权是指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。行使不安抗辩权的前提是对方丧失或可能丧失履行债务能力。在本案中，虽然谭华在履行租赁合同的过程中，变更房屋的所有权为其与案外 -4- 人谭卫按份共有，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，虽然租赁房屋的所有权变更，但是不影响《“景泰大厦”租赁协议书》和《补充协议》的效力，上述两份协议对佳友酒店和谭华仍具有法律拘束力。此外，在2020桂0204民初4855号民事案件中，案外人谭卫也已经表示对谭华与佳友酒店的房屋租赁合同关系不持异议。一审法院对佳友酒店诉请解除租赁合同的诉讼请求不予支持。因双方租赁合同尚未解除，退还押金的条件尚未成就，故谭华无需向佳友酒店退还押金。 关于李卓越是否应当向谭华支付租金及违约金的问题。首先，谭华要求佳友酒店支付2020年8月1日至2020年11月1日的租金6084元的诉请。根据2020桂0204民初4855号民事判决，谭华与佳友酒店之间存在租赁合同关系，其双方于2016年7月13日签订的《补充协议》系其双方平等协商的合意，为双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份协议合法生效。根据上述的《补充协议》中关于“此协议为原协议的补充协议，原合同的权利义务不变”之内容的约定，谭华与案外人方明珠于2012年3月14日签订的《“景泰大厦”租赁协议书》之约定内容对于谭华和佳友酒店均具有法律约束力。现谭华已依约向佳友酒店提供租赁物，佳友酒店未依约支付租金，且庭审中亦同意向谭华支付2020年8月1日至2020年11月1日的租金6084元，一审法院予以确认。其次，谭华要求佳友酒店按每天所欠租金的7‰计算至佳友酒店履行之日的标准支付逾期支付租金的违约金。佳友酒店逾期支付租金的行为已构成违约，其为此应当向谭华承担相应的违约责任。根据《“景泰大厦”租赁协议书》第3条关于“在合同期内每月1日前，乙方将本月租金支付给甲方，若逾期，则每逾期一日应按逾期金额的千分之七向谭华支付违约金”之内容的约定，一审法院认为由于该违约金约定过高，且谭华就其在本案中遭受违约损失的具体情况亦未有任何举证，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，佳友酒店请求将双方约定的上述违约金予以适当减少于法有据， -5- 一审法院予以采纳。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，并结合本案的实际情况，法院对谭华诉请支付的违约金酌情支持为：以佳友酒店累计所欠的租金为本金基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率的四倍之利率标准，即年利率15.4％（3.85％×4倍），自佳友酒店逾期支付租金的第二日计算违约金。经核算，暂计算至2020年11月19日佳友酒店应予支持谭华的违约金合计为161.7元，具体见下表： 欠交2020年租金 欠交金额（元） 违约天数（天） 违约金日利率标准 违约金（元） 8月1日至8月31日 1521 109 0.000421918 69.94933151 9月1日至9月30日 1521 78 0.000421918 50.05548493 10月1日至10月31日 1521 48 0.000421918 30.80337534 11月1日至11月19日 1521 17 0.000421918 10.90952877 合计 161.7177205 -6- 自2020年11月20日起，佳友酒店应以其累计所欠至2020年11月19日止的租金6084元为本金基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率的四倍之利率标准，继续计算至该本金付清之日止。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第（一）项、第二百八十二条之规定，判决：一、佳友酒店向谭华支付租金人民币6084元；二、佳友酒店向谭华支付逾期支付租金的违约金人民币161.7元（该违约金暂计算至2020年11月19日止，自2020年11月20日起以佳友酒店累计所欠租金6084元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率的四倍之利率标准，继续计算至该本金付清之日止）；三、驳回佳友酒店的全部诉讼请求；四、驳回谭华的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1742元（佳友酒店已预交），一审反诉案件受理费50元（谭华已预交），合计1792元，由佳友酒店负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，佳友酒店所在的柳州市柳南区飞鹅路129号景泰大厦位于柳州站东广场，佳友酒店为正常经营状态。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定， 民法典 施行前的法律事实持续至 民法典 施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定。虽然本案佳友酒店、谭华起诉时民法典尚未施行，但是当事人主张的法律事实持续至民法典施行之后，本案适用民法典的规定。 -7- 根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款和第五百零九条第一款的规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，谭华、佳友酒店签订租赁合同后，双方当事人应当诚实信用地履行合同义务。谭华已经把房屋交付给佳友酒店使用，佳友酒店就应当按照合同约定支付租金。佳友酒店逾期未支付2020年8月至11月的租金6084元，佳友酒店除应当支付前述租金外，还应承担逾期支付租金的违约责任。一审对此判决正确，本院予以维持。 佳友酒店位于柳州站东广场，处于正常经营状态，不存履行合同的障碍。佳友酒店曾因逾期不支付谭华2020年3月1日至2020年7月31日的租金，被谭华起诉至一审法院，一审法院作出（2020）桂0204民初4855号民事判决认定租赁合同有效，判决佳友酒店佳友酒店支付2020年3月1日至2020年7月31日的租金及逾期支付租金的违约金。该判决生效后，佳友酒店又拒绝支付2020年7月31日之后的租金，佳友酒店无视合同的约定，有违诚实信用。租赁房屋所有权人增加并不影响合同效力及交易安全，佳友酒店以房屋所有权人增加为由主张不安抗辩，该主张没有依据，本院不予支持。 综上所述，佳友酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人柳州市柳南区佳友时尚酒店负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 -8- 审判长 梁斌审判员杨显强审判员黄继湘 二〇二一年五月二十四日 书记员 陈      梦      圆