北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3627号上诉人（原审原告、反诉被告）：皇氏御嘉影视集团有限公司，住所地北京市东城区西羊馆胡同甲1号309室。法定代表人：周征源，总经理。委托诉讼代理人：王莎莎，女，该公司法务。被上诉人（原审被告、反诉原告）：智勇，男，1988年6月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈学良，安徽安友律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。上诉人皇氏御嘉影视集团有限公司（以下简称皇氏御嘉影视公司）因与被上诉人智勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。皇氏御嘉影视公司上诉请求：1、撤销一审民事判决的第二项判决内容，并依法改判；2、撤销一审民事判决的第三项判决内容，并依法改判驳回智勇的此项诉请；3、由智勇承担一审反诉费、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人未实施《青龙胡同10号院房屋租赁合同》第十一条第（四）款中的任一约定违约情形，不需要按照第十二条第（三）款的特定违约责任来承担违约金300000元。如合同的解除给智勇造成了实际损失，需上诉人承担相应责任，智勇应提供造成实际损失的明确且真实的证据，应进行审定评估，上诉人愿意就实际损失的金额进行赔偿。《青龙胡同10号院房屋租赁合同》为签约双方协商沟通一致后真实意愿的达成，真实有效，对合同履行过程中的双方行为和所遇问题的处理方式均具有规范、指导的作用。合同第十一条、十二条为本合同对签约双方权利义务、违约责任的具体约定。其中第十一条第（三）款和第（四）款是双方特殊约定的违约情形，合同第十二条第（八）款的约定属于特殊约定，有明确的豁免范围可供参考，且未明确违约金的数额，应按照《合同法》中关于违约金按违约方给守约方造成的实际损失来计算。实际情况是，上诉人已实际租赁使用房屋满2年，且愿意主动向智勇支付影壁墙拆除费50000元，在租用期间未对房屋进行任何破坏损毁，关于影壁墙的拆除也是在签署租赁合同前双方谈妥的，拆除后租住不满5年以上需赔偿50000元。上诉人提前3个月与智勇沟通不再续租一事，与智勇解除合同、交接房屋时，也未有任何损坏。上诉人与智勇经协商一致在2019年8月31日完成房屋交付并解除房屋租赁合同，双方一同检查房屋、交接水电燃气等手续，上诉人未作出任何影响智勇对房屋正常使用、对外租赁等的行为。交付当日及交付后，智勇也未曾主张过任何损失赔偿。二、上诉人未违反《青龙胡同10号院房屋租赁合同》第四条第（五）款关于装修免租期的约定，且上诉人在装修期内为简装的租赁房屋赋值投入了535867元装修费（不含家具、设备等），因此上诉人不存在需要额外支付装修期间租金263013.7元的情形。合同第四条第（五）款明确就装修期租金如何计算与赔偿进行了明确的特殊约定，双方意思自治，签署合同前上诉人看房时发现房屋为简装修，无法满足上诉人公司办公正常使用，双方确认需重新翻新加装修，装修后的成果除家具和电器设备外待上诉人不再租住后均会给智勇留下，经与智勇沟通后，确定了签约时前40天为上诉人施工装修期，装修的改动均会经智勇确定后再进行施工，且当时上诉人同步洽谈的装修公司施工图纸和装修预算均已进行，返修重装的价格预算超过500000元，所以为保障双方的公平投入，双方约定施工期内租金不予计算。实际履行情况是智勇在2017年7月向上诉人交付房屋时，即开始施工，前期上诉人已筛选装修合作公司，签约“北京雅和雅美装饰设计有限公司”，委托该公司进行房屋拆除等工程，屋内施工面积为462平方米，包括地面重铺、电缆重布等，另外加上超过400平方米的庭院翻新整修，具体施工内容详见上诉人提供的《北京市装饰装修工程施工合同》。整体工程花费上诉人535867元（不含办公家具、电器设备等），此笔费用由上诉人独立支付承担，验收时智勇也无任何异议。上诉人收到房屋的前40天进行施工装修，上诉人租满两年后不再续租时，与智勇交接房屋时，除办公家具、电器设备搬走外，其余装修成果均留给智勇，智勇再次重新对外租赁时的房租价格也可以随装修级别的升级而提高，属于智勇资产收益增值的一部分。上诉人并未违反本合同第四条第（五）款的约定，未在前期装修期内停止履行合同或解除合同，也未给房屋造成任何损毁，所有施工也是经智勇认可的，合同后续也是正常履行，只是该续交第三年房租时上诉人因为涨后租金高于市场价格不愿继续续租，上诉人不应当额外向智勇支付装修期间租金263013.7元。智勇辩称：同意一审判决，智勇的相关意见均与一审陈述的意见一致。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。皇氏御嘉影视公司向一审法院起诉请求：1、判令智勇立即返还皇氏御嘉影视公司人民币48万元整；2、智勇承担本案全部诉讼费用。智勇向一审法院反诉请求：1、判决皇氏御嘉影视公司支付智勇壹个月的房屋租金266666.67元；2、判决皇氏御嘉影视公司支付智勇违约金300000元；3、判决皇氏御嘉影视公司支付智勇40天免租期的租金350684.93元；4、判决皇氏御嘉影视公司支付智勇门房影壁拆除的赔偿费5万元；5、判令本案全部诉讼费用由皇氏御嘉影视公司承担。一审法院认定事实：皇氏御嘉影视公司（乙方）与智勇（甲方）于2017年7月22日签订《青龙胡同10号院房屋租赁合同》，约定甲方拥有青龙胡同10号院内及内部房屋设施的出租权、经营管理权第一条该房屋坐落于东城区青龙胡同与育树四条交叉口青龙胡同10号院内，实际使用面积为900平方米。第二条房屋用途乙方租赁该房屋用途为办公。第四条租赁期限、交付和装修期（一）房屋租赁期自2017年9月1日至2025年8月30日，共计8年；（三）租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前90日书面提出，在同等条件下乙方享有该房屋的优先承租权。以双方协商一致可续租或重新签订房屋租赁合同。（四）该承租房屋的装修期为40天，以该房屋自实际交付日至租赁起始日期止时间段为准，如乙方在装修期内终止租赁，甲方需从保证金中扣除自该房屋交付日起到乙方提出终止租赁时的租金，余下部分保证金返还乙方……第五条费用类型及支付（一）租赁保证金的支付及退还自本合同签署之日起五日内乙方应向甲方支付租赁保证金为人民币530000元（大写：伍拾叁万）。未经甲方允许，乙方无权将租赁保证金用于抵消其应缴付的租金、公共事业费用及其他费用。当合同终止或合同解除（因乙方违反合同导致合同解除的情况除外）时，在乙方于终止日或解除日（或该日之前）履行完毕下述条款规定之义务后10个工作日内（上述时间以最迟者为准），甲方将租赁保证金扣除相应款项（如有）后返还乙方，但不计利息：（1）乙方全部履行本合同各项条款；（2）按照本合同约定将承租房屋交还给甲方；（3）乙方办妥以该承租房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并向甲方提交了相应证明文件。（二）租金及支付（1）该房屋的租金支付形式为年付，每两年为一期。第一年及第二年租金均为3200000元（大写：叁佰贰拾万），以后每一期涨幅为上一期租金的5%。（2）租金支付方式和时间：乙方依据甲方要求按指定的银行账户转账或现金方式向甲方支付租金。支付方式为第一次在2017年7月22日前，以后每年支付一次，支付日期为每年8月31日前。（3）甲方收取租金后，应与一个工作日内向乙方开具与所交付的租金等额的收据……（四）租赁承诺的其他条件甲方允许乙方可对院内影壁墙进行改造，改造成果乙方及时与甲方沟通。如因此造成房屋产权人的追责，由甲方承担。甲方应与乙方租赁期内派遣一位甲方工作人员，负责与乙方就本合同约定的各项事宜进行对接，并协助乙方处理在租赁期内该房屋出现的任何问题。第六条承租房屋的交付（一）该承租房屋的交付条件为：现状交付。（二）乙方应在本合同规定的承租房屋交付日与甲方办理承租房屋的交接手续。但甲方向乙方交付承租房屋的前提是，乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方缴清了各项费用。甲方应于乙方交付当日完成对房屋的验收工作……第十一条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任（1）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。（2）因地震、自然灾害等不可抗力的因素致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情况之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达15日的。（2）交付时房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的；（3）交付的房屋危及乙方安全或者健康的。（4）交付房屋后，由于甲方的房屋同前签订合同的承租人有历史遗留问题或纠纷，出现第三方闹事干扰致使乙方不能正常经营的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回该房屋：（1）未经甲方同意，不支付或不按照约定支付租金达15日的；（2）擅自改变房屋用途的；（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（4）擅自将该房屋转租给第三人的；（5）利用该房屋从事违法活动的；（6）欠缴各项费用超过1000元的。第十二条违约责任（一）甲方有本合同第十一条第三款约定情形之一的，应向乙方支付违约金叁拾万元；（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身财产损失甲方应承担赔偿责任；（三）乙方有本合同第十一条第四款约定情形之一的，应向甲方支付违约金叁拾万元；（四）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失；（五）甲方交付的房屋，违反了本合同第十一条第三款第四项约定的，甲方应对乙方造成的损失进行赔偿，并向乙方支付违约金元；（六）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的100%向对方支付违约金；（七）甲方在出租中因自身问题中断租赁协议致使乙方无法租满的，甲方除赔偿双倍保证金外，还需赔偿乙方装修费用，具体数额如下：不满3年甲方赔偿乙方60万，不满5年甲方赔偿乙方40万，5年以上不再赔偿装修费；（八）乙方提前解约，除扣除违约金外，向甲方赔偿门房影壁墙拆除费5万元整。如租期满5年以上，甲方不再要求乙方赔偿……上述租赁合同签订后，皇氏御嘉影视公司按约向智勇支付了租赁保证金53万元，并支付了2017年9月1日至2019年8月31日的租金。2019年5月31日，皇氏御嘉影视公司向智勇发送短信，内容为“智勇你好，皇氏御嘉决定2019年8月31日到期终止青龙胡同10号院房屋租赁合同，不再租赁，你时间方便我们尽快沟通签订解除协议。”皇氏御嘉影视公司表示发送短信后未收到回复。诉讼中，皇氏御嘉影视公司称其于2019年8月31日将房屋腾空并将钥匙交付中间联系人张云龙，故皇氏御嘉影视公司、智勇完成了房屋交接。基于此，皇氏御嘉影视公司认为双方系协商一致解除合同。智勇表示认可截图中接收短信的是智勇本人手机号码，当时收到了这条短信，但因为不同意解除合同就没有回复，双方也没有协商过解除合同事宜。皇氏御嘉影视公司陈述其通过快递的方式，于2019年10月9日向智勇及张云龙分别邮寄《催款函》，内容为：“智勇：贵我双方于2017年7月22日签订了《青龙胡同10号院房屋租赁合同》，后经双方友好协商一致，同意解除合同，我公司于2019年8月31日后不再续租。我公司已于2019年8月31日前完成搬家事宜，并经您指定的代理人张云龙先生验收房屋无误后，办理完退租手续。综上事实，您应在验收房屋无误后按照合同约定退还我公司已支付的保证金共计人民币53万元，因我公司在租赁期间经您同意将原门房影壁墙拆除，我公司愿按照合同约定给予您人民币5万元的补偿，遂您仅需向我公司退还人民币48万元。但截至本函发出之日，经我公司多次催要，您迟迟未履行支付义务。贵公司的上述行为已严重违约。鉴于上述情况，现郑重函告贵公司：1、请您收到本函之日起3个工作日内，将48万元保证金一次性退还我公司。2、如您未按上述要求履行支付义务，我公司将保留追究您违约金及利息的权利，并通过司法途径来维护自身的合法权益。特此函告！皇氏御嘉影视集团有限公司2019年10月9日”。智勇表示未收到上述催款函，不认可催款函中的内容。就双方合同是否解除及房屋是否完成交接，皇氏御嘉影视公司表示其于2019年5月31日即短信通知了智勇不再租赁案涉房屋，并于2019年8月31日前腾空了案涉房屋、结清水电等费用，并与对方完成了房屋交接，故皇氏御嘉影视公司认为双方租赁合同已于2019年8月31日解除并完成了房屋交接。智勇表示认可合同于2019年8月31日解除，但本案智勇没有违约行为，依据合同，皇氏御嘉影视公司是没有单方解除权的，皇氏御嘉影视公司也没有提供任何证据证明双方已经协商一致解除合同并完成交接，现仅因为考虑到智勇确实在九月收回了房屋，故认可合同已解除，但双方没有交接房屋。庭审中，经法院询问，智勇有无按照合同约定派遣一位甲方工作人员负责与乙方就合同约定的各项事宜进行对接，智勇称都是其本人与对方进行对接工作的；皇氏御嘉影视公司称双方签订租赁合同、每期打款都是和智勇本人对接的，但最后解约的时候联系不上智勇，张云龙说他代理智勇，于是双方完成了房屋交接。就张云龙的身份，皇氏御嘉影视公司提交有《劳动合同书》及辞职信，显示张云龙与皇氏御嘉影视公司于2016年10月1日签订劳动合同书，担任行政人员岗位工作，后张云龙于2019年5月31日离职。皇氏御嘉影视公司称公司是通过张云龙找到智勇租赁案涉房屋的，交接房屋时因联系不上智勇，也是找张云龙办的交接，当时张云龙已经离职，故张云龙是代表的智勇一方。智勇称张云龙是皇氏御嘉影视公司的前员工，其代表的是皇氏御嘉影视公司，不代表智勇。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，皇氏御嘉影视公司、智勇签订的租赁合同，合法有效，法院予以确认，对双方具有约束力。现皇氏御嘉影视公司、智勇均认可合同于2019年8月31日解除，法院对此不持异议。就合同解除的方式，皇氏御嘉影视公司诉称双方为协商一致解除合同，但并未提交充分证据证明其主张，现有证据可显示皇氏御嘉影视公司于5月31日发送短信告知智勇自8月31日后不再承租案涉房屋并表达了希望与智勇尽快沟通签订解除协议的意思表示，法院认为仅凭现有证据难以认定双方对解除合同达成了合意，故皇氏御嘉影视公司的该项意见，缺乏依据，法院不予采信。关于皇氏御嘉影视公司要求智勇返还租赁保证金48万元的诉讼请求，一审法院认为，皇氏御嘉影视公司、智勇双方在租赁合同中明确约定了租赁保证金的支付及退还条件，现双方均认可租赁合同于2019年8月31日解除且房屋已由智勇收回，故皇氏御嘉影视公司要求智勇返还租赁保证金的主张，于法有据，一审法院予以支持。另，皇氏御嘉影视公司现认可依据合同赔付智勇门房影壁墙拆除赔偿费5万元，并要求在返还的租赁保证金中予以扣除，故本案仅要求智勇返还48万元，一审法院对此不持异议。就智勇要求皇氏御嘉影视公司支付壹个月房屋租金的反诉请求，智勇称该笔费用系8月31日至九月底实际收回房屋期间的房屋占有使用费。一审法院认为，智勇认可双方合同已于8月31日解除，并认可皇氏御嘉影视公司腾空了房屋，现智勇亦无证据证明皇氏御嘉影视公司在此期间占有使用案涉房屋，故智勇的本项请求，缺乏依据，一审法院不予支持。就智勇要求皇氏御嘉影视公司支付违约金300000元的反诉请求，一审法院认为，本案双方解除合同的实质系皇氏御嘉影视公司在合同履行过程中表示不再承租并自行搬离案涉房屋，属于以自己的行为表明其不再履行合同，皇氏御嘉影视公司为违约一方，智勇由此行使解除权并收回房屋，双方合同就此解除。法律规定，非违约方向违约方主张违约责任是其法定权利，故智勇请求参照租赁合同中违约金条款的约定要求皇氏御嘉影视公司支付违约金的主张，并无不妥，一审法院予以支持。关于反诉请求违约金300000元是否恰当，一审法院认为，案涉房屋年租金为3200000元，月租金约为266666.67元，且合同中约定的违约金金额即为300000元，皇氏御嘉影视公司亦未对此提出异议，故一审法院认为智勇主张的违约金300000元并无不妥。就智勇要求皇氏御嘉影视公司支付40天免租期租金350684.93元的反诉请求，一审法院认为双方在合同中对40天装修期的约定是基于合同租赁期限8年而约定的，现皇氏御嘉影视公司租满2年后不再继续履行合同致合同解除，智勇要求皇氏御嘉影视公司支付免租期租金的请求理由充分正当。关于皇氏御嘉影视公司应支付免租期租金的天数，因皇氏御嘉影视公司已实际租赁满2年，故一审法院认为应支付的免租期以30天为宜，具体租金计算方法，一审法院确定为：按一年（365天）租金3200000元的标准，计算30天，为263013.7元。就智勇要求皇氏御嘉影视公司支付门房影壁拆除赔偿费5万元的反诉请求，因皇氏御嘉影视公司在诉讼中认可此项费用并已在本诉中自愿予以扣除，一审法院对此予以确认。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，判决：一、智勇于判决生效之日起十日内返还皇氏御嘉影视集团有限公司租赁保证金480000元；二、皇氏御嘉影视集团有限公司于判决生效之日起十日内支付智勇违约金300000元；三、皇氏御嘉影视集团有限公司于判决生效之日起十日内支付智勇免租期租金263013.7元；四、皇氏御嘉影视集团有限公司于判决生效之日起十日内支付智勇门房影壁拆除赔偿费5万元（已履行）；五、驳回智勇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，皇氏御嘉影视公司提交其与北京雅和雅美装饰设计有限公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同》及相关付款凭证，据此主张皇氏御嘉影视公司在装修期内为涉案租赁房屋装修投入了535867元（不含家具、设备等），故其不需要额外支付装修期间的租金263013.7元。智勇对该组证据的合法性、真实性、关联性以及证明目的均不认可，认为即便皇氏御嘉影视公司为涉案房屋投入了535867元装修费，上诉人也应该在一审诉讼请求中提出，且该款项与一审法院判决皇氏御嘉影视公司支付的免租期租金263013.7元不是一个概念。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为：皇氏御嘉影视公司是否应当承担违约金以及违约金的数额是否妥当；皇氏御嘉影视公司是否应当支付相应的免租期租金。第一，关于违约金，皇氏御嘉影视公司于合同约定的租赁期限届满前单方要求解除合同，但结合双方提交的证据，本案不具备《青龙胡同10号院房屋租赁合同》第十一条第（三）款约定的乙方皇氏御嘉影视公司有权单方解除合同的情形，故皇氏御嘉影视公司不享有法定或约定的单方解除权，其单方以自己的行为表明不继续履行合同义务，构成违约。依据涉案《青龙胡同10号院房屋租赁合同》第十一条第（四）款第（1）项之约定，未经智勇同意不支付或不按照约定支付租金达15日的，智勇有权单方解除合同并收回房屋。该合同第十二条约定如皇氏御嘉影视公司具有上述情形的，应当支付违约金300000元。故一审法院判令皇氏御嘉影视集团有限公司支付违约金，处理正确。皇氏御嘉影视公司虽上诉称其并未实施涉案合同第十一条第（四）款中的任一约定违约情形，但其在合同期内明确表示不再承租房屋并以自己的行动表示不再履行合同，必然意味着其将不按约定支付租金，本质上构成合同相应条款所约定的违约情形。根据法律规定及合同约定，违约方皇氏御嘉影视公司应当支付违约金，一审处理正确，应予维持。关于违约金的数额，经法院核算涉案房屋月租金约为266666.67元，合同约定的违约金金额300000元基本相当于涉案房屋一个月租金，考虑到双方在签订合同时已经对该违约金金额达成合意，且一般而言合同期限届满前单方解除合同的行为会对守约方造成合同解除后房屋空置期间的相关收益损失，故一审法院支持的违约金数额符合合同约定及公平原则，数额合理。皇氏御嘉影视公司关于智勇未能提供相关证据的上诉理由不能成立，本院不予支持。第二，关于免租期租金，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。考虑到双方订立合同时，智勇系基于合同租赁期限长达8年而给予皇氏御嘉影视公司40天免租金的装修期间，皇氏御嘉影视公司本应恪守约定，依约履行合同义务。现合同履行2年后皇氏御嘉影视公司即要求解除合同，违反双方约定，故其应当相应承担部分免租期的租金。一审法院考虑合同已经履行的时间，经核算确定皇氏御嘉影视公司尚应支付30日租金，并确定应付金额为263013.7元，计算正确，亦符合公平原则。皇氏御嘉影视公司依据其向本院提交的装修合同等证据，以其承担了高额的装修费用为由提出上诉，但其系为其使用房屋需要而自愿对涉案房屋进行装修，亦是自愿单方向智勇提出提前解除租赁合同，现其以此为由对一审法院判令其支付的免租期金额提出异议，依据不足，本院对其该上诉理由亦不予支持。综上所述，皇氏御嘉影视公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9430元，由皇氏御嘉影视集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年五月三十一日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮