贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1132号上诉人（原审被告）：四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司，住所地：贵州省水城县双水新区南园路1号天羿栖凤苑凤雅园5号楼202号，统一社会信用代码：9152022159637503XL。负责人：严力军，系该公司经理。委托诉讼代理人：王岳，系贵州盈厚律师事务所律师，执业证号：15202201410383233。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：何银龙，系贵州盈厚律师事务所实习律师，证号：23081905110356。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：左琼，女，1980年9月16日生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司（以下简称“鑫茂房开水城分公司”）因与被上诉人左琼商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2020）黔0221民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫茂房开水城分公司上诉请求：一、请求改判上诉人不支付被上诉人违约金35824元；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定部分事实不清，判决结果错误。1、被上诉人要求上诉人支付违约金是根据商品房买卖合同附件三第4条约定，该条约定：在交房之后730个工作日内产权转移登记完毕（注:政策情况、不可抗拒因素除外）。如在以上工作日内没有进行完毕产权转移登记的，出卖人按日赔偿房屋总款万分之一的违约金。根据本案实际情况，上诉人在约定期限内将产权转移登记办理完毕，并向一审法院提交了不动产中心打印的转移登记凭证，足以认定上诉人履行了全部义务，无需支付违约金。2、附件三第4条约定，上诉人只要在730个工作日内产权转移登记完毕在各被上诉人名下，确定被上诉人为房屋所有权人，出售的房屋不会因为上诉人原因被抵押、查封、拍卖，也不会出现一房二卖等情形即可。3、根据水城县住房和城乡建设局系统产权转移登记情况，被上诉人购买的涉案房屋早已办理产权转移登记，该期限未超过约定期限，上诉人无违约情形。4、上诉人开发的书香华府楼盘未全部竣工，销售的类似房屋约300余套，若法院以此判决上诉人承担责任，损失高达千万余元，这样必然导致房开公司资不抵债破产，楼盘烂尾增加政府负担，诱发群体事件等。综上所述，一审判决认定部分事实不清，判决结果错误，请求改判支持上诉人请求。另当庭补充：上诉人并没有案涉约定的违约行为，且约定的违约金过高，若法院认为上诉人确实违约，请求降低违约金标准。被上诉人主张权利时已经过了诉讼时效，且一审判决超过了三年的期间。被上诉人左琼辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方约定交房之后730个工作日内完成产权登记，如不能完成则上诉人按日赔偿房屋总款万分之一的违约金。现上诉人未能按约完成房屋转移登记，已构成违约，扣除2020年1-4月的疫情期间属于不可抗力外，至今仍在违约。期间被上诉人亦多次要求与上诉人协商，但上诉人只是推诿或在单元门处张贴致歉信等。故一审认定上诉人违约并承担违约金正确。另上诉人的上诉状中也表明其并未办理完毕产权转移登记。对于上诉人称其公司存在破产的可能，与案涉合同无关，上诉人应对其自身违约行为负责。对于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，本案没有存在超过诉讼时效的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。左琼向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告支付原告约金39008元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：左琼与鑫茂房开水城分公司于2014年4月9日签订《商品房买卖合同》，约定将被告位于贵州省六盘水市水城县2元出卖给原告。该合同未约定办理房屋转移登记，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同附件三第四条约定产权转移登记：在交房后730个工作日内产权转移登记完毕（注：政策情况、不可抗力因素除外）。如在以上工作日内没有进行完毕产权转移登记的，出卖人按日赔偿房屋总款万分之一的违约金。双方还约定的交房时间为2014年6月30日。被告按约定向原告交付了商品房，并于2014年6月23日在水城县住房和城乡建设局进行备案，备案登记号：ＸＭ14-025。一审法院认为，左琼与鑫茂房开水城分公司于2014年4月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行合同义务。被告辩称本案已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，被告交付房屋后至今未办理房屋产权证书给原告，被告也未举证证实未能办证的原因是合同约定的政策情况和不可抗力因素，故对其辩称不予采信。原告主张的逾期办证违约金39008元。原告认可被告于2014年6月30日交房，双方在《商品房买卖合同》中虽未约定办证时间，但在合同附件三第四条约定产权转移登记：“在交房后730个工作日内产权转移登记完毕（注：政策情况、不可抗力因素除外），如在以上工作日内没有进行完毕产权转移登记的，出卖人按日赔偿房屋总款万分之一的违约金”。根据该条款的约定，被告应当于交房后的730个工作日内产权转移登记，即到2017年5月3日，2020年1月至4月疫情期间属不可抗力因素，被告到立案之日违约971日，产生违约金为35824元。综上所述，鑫茂房开水城分公司应支付左琼逾期办证违约金35824元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：由鑫茂房开水城分公司于判决生效后七日内支付原告左琼违约金35824元。案件受理费776元，因适用简易程序减半收取388元，由原告左琼负担25元，被告鑫茂房开水城分公司负担363元。二审中各方当事人未提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定基本一致，对一审认定的事实予以确认。另查明上诉人鑫茂房开水城分公司于2018年12月27日发出《承诺书》，对于案涉小区5-12号楼的各位业主承诺2019年内对达到国家规范的业主办理房屋产权证；又于2019年9月11日发出《告知书》表明其在积极办理协调办证事宜，尽量年底报备完毕，送入不动产中心办理；再于2020年1月1日发出《致歉信》对未如期兑现上述办证事宜向业主致歉，且表明报备资料正在网上申报。本院认为，本案二审争议焦点是：一、上诉人鑫茂房开水城分公司是否按约完成案涉房屋的产权转移登记；二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于争议焦点一。上诉人鑫茂房开水城分公司主张其已完成案涉房屋的产权转移登记，故不存在违约，无需支付违约金。对此，案涉商品房买卖合同约定的义务为“产权转移登记完毕”，从订立商品房买卖合同的目的及《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定来看，该约定应是指购房者通过合法的登记手续将所购房屋的产权转移登记在自身名下，从而依法取得相应物权。但经审查，上诉人仅是在水城县住房和城乡建设局完成了相应房屋的商品房预售备案并未办理相应产权转移登记手续，而预售登记备案在性质上仅是一种行政管理措施，其主要目的在于方便有关主管机关了解商品房购买情况，并据此进行必要的监督和管理，并不能产生物权变动效力或保障购房者必然可以取得相应物权的法律后果。且依据上诉人发出的《承诺书》、《告知书》及《致歉信》等亦表明上诉人明确知晓其负担的办证义务，并在办理协调相关手续。据此，上诉人主张自身已经完成案涉房屋的产权转移登记的理由不能成立。结合案涉合同性质、履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，一审依据双方约定按日以房屋总款万分之一计算违约金并无不当。对于争议焦点二。依据案涉房屋买卖合同的约定，上诉人鑫茂房开水城分公司应于交房后的730个工作日内办理产权转移登记，但鉴于前文，上诉人并未按约完成该项义务。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条及《最高人民法院关于适用》第二条的规定，本案应从合同约定履行期限届满之日起适用三年诉讼时效。另被上诉人提交的《承诺书》、《告知书》及《致歉信》等证据可以体现上诉人鑫茂房开水城分公司在2018年12月27日、2019年9月11日、2020年1月1日多次表明同意履行或正在履行其承担的办证义务。对此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第二项的规定，义务人同意履行义务的，诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算，即被上诉人的诉讼请求至今仍在诉讼时效期间内，故上诉人鑫茂房开水城分公司主张的诉讼时效抗辩理由不能成立。另依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对各方当事人未提出上诉请求的部分，本院二审不予审查。综上，上诉人鑫茂房开水城分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由上诉人四川省宜宾鑫茂房地产开发有限责任公司水城分公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年五月十九日法官助理徐严书记员江凤鸣