江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初4088号原告：孟从会，女，1980年6月15日生，汉族，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：张冠群，江苏天全律师事务所律师。原告：陈西强，男，1978年4月22日生，汉族，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：张冠群，江苏天全律师事务所律师。被告：丁国琴，女，1966年11月15日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：邱胜男（系丁国琴之女），1992年4月7日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告孟从会、陈西强与被告丁国琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告孟从会、陈西强及其共同委托诉讼代理人张冠群到庭参加诉讼，被告丁国琴及其委托诉讼代理人邱胜男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟从会、陈西强向本院提出诉讼请求：1.判令丁国琴支付违约金2万元；2.判令丁国琴支付28万元占用期间的利息1706.83元；3.判令丁国琴承担本案诉讼费。事实与理由：2020年12月24日，孟从会、陈西强与丁国琴签订宜兴市房产买卖协议，约定孟从会、陈西强以58.8万元价格购买丁国琴名下坐落于宜兴市××镇××小区××幢××室房屋。具体付款方式为协议签订当日支付定金1万元，首付款在25万元左右，剩下贷款。协议签订后，孟从会、陈西强按照约定支付了定金和首付款共计28万元。后丁国琴明确表示不出售上述房产，并向孟从会、陈西强退还了28万元。按照双方签订的协议，出卖方悔约，应书面告知买受方，并在3日内将已付房款返还给出卖方，同时支付违约金2万元。现丁国琴故意违约，应按照约定承担违约金责任。被告丁国琴辩称，涉案房产买卖未成功的原因是孟从会、陈西强贷款未通过，符合协议解除条件，其不存在违约，故不应当承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月24日，丁国琴与陈西强、孟从会签订宜兴市房产买卖协议1份。协议约定陈西强、孟从会以58.8万元价格购买丁国琴名下坐落于宜兴市××镇××小区××幢××室房屋一套。具体付款方式为协议签订当日支付定金1万元，剩余首付款在25万元左右，剩下贷款。协议第七条载明，如陈西强、孟从会违约，应3日内告知丁国琴，丁国琴在3日内将已付购房款返还给陈西强和孟从会，但陈西强和孟从会应承担2万元违约金。如丁国琴违约金，应3日内告知陈西强和孟从会，丁国琴在3日内将已付购房款返还给陈西强和孟从会，但丁国琴应承担2万元违约金。协议第九条第三款载明如果贷款不通过，不作违约，定金退还。协议签订当日即2020年12月24日，孟从会、陈西强向丁国琴支付定金1万元。2021年1月11日，孟从会、陈西强向丁国琴支付27万元。2021年3月8日，丁国琴将上述28万元退还给了孟从会、陈西强。双方一致同意解除房产买卖协议。双方对上述事实无异议，本院予以确认。上述事实，有宜兴市房产买卖协议以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本案争议焦点为：导致房屋买卖未成功的责任应归咎于哪一方。围绕该争议焦点，双方当事人进行举证质证。孟从会、陈西强为证明因丁国琴违约导致房屋买卖未成功，向本院提供以下证据：（1）2021年3月1日房产中介与丁国琴微信聊天记录。具体内容为房产中介通知丁国琴开门配合银行工作人员看房，丁国琴应允；（2）2021年3月4日房产中介与丁国琴微信聊天记录。具体内容为房产中介告知丁国琴银行审核通过，可以办理过户手续；（3）2021年3月8日房产中介与常熟农商行宜兴支行工作人员的微信聊天记录。具体内容为，银行工作人员告知房产中介关于贷款情况，核实收入和房龄确定都已通过，就差最后一个过户。孟从会、陈西强通过上述证据欲证明房产中介与丁国琴约定好了看房时间，并约定好了办理过户手续。丁国琴对孟从会、陈西强提供的上述证据质证意见为：对上述证据的真实性没有异议，但对孟从会、陈西强的证明目的不予认可。原因是房产中介只是让其配合办理银行贷款审批手续，并非办理房产过户手续。孟从会、陈西强所称的上述贷款为抵押贷款，且要在丁国琴未付清房款的情况下将房产过户在丁国琴名下，并为银行在房产上设置抵押权。该种交易方式其不认可且当时就提出了异议。孟从会、陈西强另提供：（1）2021年3月7日微信聊天记录，内容为丁国琴告知房产中介需全款交房，孟从会、陈西强告知丁国琴现金支付，丁国琴回复要解除协议；（2）2021年3月8日微信聊天记录，内容为房产中介告知丁国琴考虑60万元全款购房的方案，丁国琴坚持以贷款未通过为由解除房屋买卖协议。孟从会、陈西强欲通过上述证据证明丁国琴出尔反尔，不履行合同义务。丁国琴质证后对上述证据的真实性无异议，但对孟从会、陈西强的证明目的不予认可。原因是其因为孟从会、陈西强贷款未通过，其对孟从会、陈西强提出的现金支付房款不再信任，故要求解除协议。丁国琴为证明房屋买卖未成功系孟从会、陈西强原因导致，向本院提供微信聊天记录若干份，主要内容为，2021年1月8日，丁国琴主动询问中介得知农商银行贷款未通过，房产中介表示再沟通看看，丁国琴表示如果时间长了就取消吧。2021年2月4日，丁国琴向房产中介询问第二家银行贷款审批情况，房产中介表示开年可能全款，回家筹钱。2021年2月20日，丁国琴向房产中介表示：“房子拖了马上三个月了，实在贷款批不下来就按合同走吧”。2021年3月7日，丁国琴向房产中介表示：“合同明确写的付款方式是首付加贷款，现在贷款不通过，协议取消。对方说全款买房，但没有全款买房的合同，不是说说全款买房就可以的，全款买房的协议没有签”。孟从会、陈西强对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。理由是，虽然前两次贷款审批未通过，但丁国琴却未将款项退还，可以据此认定丁国琴还是愿意继续履行协议的，在孟从会、陈西强承诺支付现金的情况下，丁国琴不履行协议，构成违约。本院认为，涉案房屋买卖未能成功的原因应归责于孟从会和陈西强，理由如下：一、根据双方房屋买卖协议的约定，房款的支付方式为首付加贷款的形式。双方签订房屋买卖协议的时间为2020年12月24日，而在后续的2个月时间内，孟从会、陈西强两次贷款审批未通过。虽然双方在协议中并未就贷款审批合理期限作出约定，但2个月时间贷款依然未能审批通过，超过了社会一般大众对贷款审批成功合理期限的预期。因此，可以认定孟从会、陈西强未按照协议约定形式完成房款的支付；二、2021年3月份贷款未通过不应归咎于丁国琴。该次贷款需要丁国琴先将涉案房屋登记在孟从会、陈西强的名下，且设置抵押权。作为出卖方，拒绝在未收到房款的情况下办理房产过户手续应属合理诉求；三、双方在协议中约定如果贷款不通过，不作违约，定金退还。孟从会、陈西强申请贷款确未通过，根据协议约定，该情形不作违约处理，丁国琴将已收房款（含定金）退还给孟从会、陈西强，符合双方的约定；三、对于2021年3月份孟从会、陈西强提出全款购房未果亦不可责难于丁国琴，丁国琴有权选择按照协议约定的形式履行各自合同义务，且孟从会、陈西强也未提供证据证明已经将现金准备到位。综上，涉案房产买卖未能成功，原因在于孟从会、陈西强未在合理期限内办理贷款审批手续，致使孟从会、陈西强未能按照协议约定支付房款。故孟从会、陈西强要求丁国琴承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。对于孟从会、陈西强要求丁国琴支付28万元资金占用期限的利息，该款项系孟从会、陈西强支付给丁国琴的购房定金和首付款，丁国琴占有该款项有正当事由，且丁国琴并不存在违约情形，亦未超出合理期限返还上述款项，故孟从会、陈西强的该项诉讼请求，无事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回孟从会、陈西强的诉讼请求。本案案件受理费减半收取171元，由孟从会、陈西强负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 智二〇二一年五月十二日法官助理  袁应生书 记 员  张琳娜本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。