淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0812民初2974号原告：何振奇，男，汉族，1969年5月4日出生，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：丁宗祥，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯依欣，江苏引航律师事务所律师。被告：淮安天元置业有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区城南乡人民政府院内，统一社会信用代码91320811558027018P。法定代表人：楼锦荣，职务执行董事。破产管理人：江苏百年东吴律师事务所与广泰（淮安）破产清算事务有限公司。破产管理人负责人：朱强和。委托诉讼代理人：谈奕忻，女，汉族，1994年6月30日出生，系广泰（淮安）破产清算事务有限公司员工，住淮安市经济技术开发区。第三人：郑雪峰，男，汉族，1974年1月6日出生，住淮安市淮阴区。原告何振奇与被告淮安天元置业有限公司（以下简称天元公司）、第三人郑雪峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何振奇委及其托诉讼代理人侯依欣，被告天元公司破产管理人江苏百年东吴律师事务所与广泰（淮安）破产清算事务有限公司委托诉讼代理人谈奕忻、第三人郑雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，协助办理过户手续并确认天元阳光苑第三幢二单元2801号的房屋所有权归原告所有；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为“位于国用（2010出）第6457号的地块”、“现定名为天元阳光苑”、“第3幢二单元2801号房”。经被告要求，原告将购房款交付第三人郑雪峰。原告向第三人付清购房款后，被告在案涉《商品房买卖合同》第7页明确了购房款“款已清”，并加盖了公章。综上，为维护原告的合法权利，特具状诉至法院，恳请查明事实，判如所请。被告天元公司（破产管理人）辩称，1、原告与天元置业公司签订的合同是在公司进入破产程序之后，并且合同上明确显示此房源是第三人转让给原告，如此房源产生任何异议，双方自行解决。原告购房款未支付到天元置业公司账户上，此份合同不是天元置业公司与原告直接签订，目前无法核实具体是由谁与原告签订的合同；2、原告未在收到管理人寄出的债权审核结果的十五日内向人民法院提起诉讼。第三人郑雪峰辩称，天元置业公司总共抵给我三套房屋，抵欠建设工程保证金，三套房子总共抵了105万，原告的这套房子抵了37万元。原告承接天元置业公司建设工程的劳务，原告通过我交纳20万保证金，后来天元置业公司开不了工，原告要求退还保证金，又拿出17万，一共37万元给我交给公司。原告从我上述的三套房中拿了一套，天元置业公司是知晓的，涉案房款已经交给公司，并且合同上已经明确房款已经付清，所以我认为诉争这个房子的产权应当是原告的。根据当事人陈述及审查双方所举证据，本院认定事实如下：由天元公司开发建设的位于淮安市编号为淮A国用（2010出）第6457号的地块，规划用途为商业住宅，土地使用年限自2013年9月26日至2080年9月26日，在上述地块上建设天元阳光苑项目。2016年1月22日，被告天元公司与淮安市志祥建筑劳务有限公司（以下简称志祥公司）签订《建设工程施工劳务承包合同》，第三人郑雪峰借用志祥公司的资质承包了该项目中第二期1#、2#及超市，大清包。承包范围：包括主体结构、二次结构、抹灰。不包含水电、消防、保温、涂料、门窗工程。提供劳务内容：1、瓦工；2、木工；3、钢筋工；4、架子工；5、塔吊；6、绿色施工要求各项措施。承包工作期限。开始工作日期2016年2月26日，结束工作日期2017年4月1日，总日历工作天数为400天。合同还约定了质量标准、标准规范、发包人义务、劳务承包人义务、安全防护、事故处理、劳务报酬、施工验收、违约责任等内容。双方在合同的落款处加盖了公章，委托代理人签名（志祥公司委托代理为郑雪峰）。原告从上述项目中分包了瓦工部分的劳务，第三人郑雪峰以志祥公司名义向天元公司交纳工程保证金105万元，其中包括原告何振奇交纳的22万元保证金，后因承包的工程项目未能如期施工，第三人及原告要求天元公司返还保证金，经三方协商天元公司以已开发建设的三套房屋抵给第三人，其中一套为3幢二单元2801号房，建筑面积为89.45平米，总价为456432元抵给原告何振奇，并由第三人、原告及被告协商抵充欠款补齐差价。原告与天元公司于2017年1月23日签订了《商品房买卖合同》（编号：CF-2000-0171），天元公司在合同第六条付款方式及期限：1、一次性付款，买受人于2017年1月23日签订合同时一次性付清购房款456432元整，按合同约定付款，全款到账生效。添加手写部分“款已清”，天元公司在该条款的内容上加章公章，原告在左边签名并摁手印。第八条交付期限，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。双方在合同的落款处加盖公章或签名并摁手印。后因涉案房屋未具备竣工验收条件，逾期交房至今，原告据此诉至法院。另查明，申请人浙江省东阳市江南建设有限公司以被申请人天元公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部，明显缺乏清偿能力，于2015年11月22日向本院申请对被申请人天元公司进行破产清算。本院于2016年12月13日受理了破产清算申请。原告向破产管理人申报了涉案债权456432元，经管理人审查，对原告所申报的债权无法确认债权金额456432元，不予认定原因：申报人未提供证据证明支付了456432元购房款，并于2020年9月18日书面通知了原告。另查，志祥公司于向天元公司管理人申报债权3100800元,其中工程款1600800元，其他债权1500000元，对工程款1600800元不予确认，对其他债权即150万元保证金，但提供105万元收据，可以认定105万保证金，抵扣37万元房款，认定68万元，超出部分不予认定。本院认为：本案中，原告何振奇与被告天元公司于2017年1月23日签订了《商品房买卖合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，该合同成立，且天元公司在合同上确认房款已付清，但另案债权人浙江省东阳市江南建设有限公司已于2015年11月22日向本院提出对天元公司的破产清算申请，本院2016年12月13日裁定受理了破产清算申请，本案原、被告双方之间的涉案房屋买卖行为发生在天元公司破产清算申请受理后作出的。根据我国《破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿行为无效。原告何振奇基于与第三人郑雪峰之间的分包关系，与被告天元公司涉案工程建设所形成的债权债务关系结算后，经三方协商后以天元公司开发的涉案房屋抵偿所欠何振奇的工程款或保证金，形式上虽为原告、被告之间的房屋买卖关系，但实际上为天元公司以其涉案的房产向何振奇清偿债务的行为，且以房抵债的行为发生在天元公司破产清算申请受理后，该行为应认定为无效行为。庭审中，原告主张涉案房屋系特定财产，不属于破产财产，根据我国《破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案中，涉案房屋在破产申请受理时尚未出售或抵偿债务，涉案房屋理应认定为天元公司的破产财产，原告该主张于法无据，本院不予采信。对于原告所援引的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的“消费者”应理解为因居住需要而实际出资购买开发建设的商品房，并符合支付房款的额度和其他要求，本案原告系承包人对发包人（转包人）所享有的债权，具有明显的营利属性，不符合该批复中的“消费者”的要求，不属于原告所说的特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权。综上所述，原告何振奇与被告天元公司之间的房屋买卖行为发生在天元公司破产清算申请受理后，属于天元公司对个别债权人的债务清偿方式之一，不应受法律保护，否则必然会损害天元公司其他债权人的合法利益。但原告可以基于相应的基础法律关系向天元公司破产管理人申报债权，以便实现其债权。故原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》、协助办理过户手续，以及确认天元阳光苑第三幢二单元2801号的房屋所有权归原告所有的诉讼请求，均缺乏法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国破产法》第十六条、第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何振奇的诉讼请求。案件受理费8146元，减半收取4073元，由原告何振奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二一年五月十日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律条文《中华人民共和国破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿行为无效。第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务取得的财产，为债务人财产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。