江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1945号上诉人（原审被告、反诉原告)：常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司，住所地常州市钟楼区新闸街道飞龙路136号。法定代表人：陈海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐东方，江苏华东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：常州市东远煤炭有限公司，住所地常州市钟楼区新闸街道新龙路101号。法定代表人：赵方俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁怀南，江苏延新律师事务所律师。上诉人常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司（以下简称海杨涛公司）因与被上诉人常州市东远煤炭有限公司（以下简称东远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初5447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。海杨涛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回东远公司的诉讼请求，支持我公司的反诉请求；一审、二审诉讼费用由东远公司承担。事实与理由：一审认定事实、适用法律均错误，导致判决结果错误。一、东远公司要求我公司搬出的诉讼请求不符合合同约定，一审判令我公司返还房屋没有依据。1.双方租赁合同期限为长期合同，租期到拆迁为止，而不是仅仅半年。双方于2019年12月29日签订的《房屋租赁合同》，约定“先付款后使用，半年定一次合同”。2019年12月31日签订补充协议约定“不拆迁一只（一直）租下去，租金不变。陈海优先。反正合同半年一定，租金半年一付，先付款后使用”。由此可见双方的租期是长期的，而不是仅仅为半年。现一审法院以合同约定的房屋租赁期限2020年7月4日到期，东远公司明确不再续租，判令我公司返还房屋没有依据。2.房屋现在没有被拆迁，东远公司要求我公司搬出，不具备合同约定的搬出条件。我公司不认可2020年11月3日钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心的通知的真实性。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”、第十三条“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。”房屋的征收与补偿，应由市、县人民政府负责，且决定征收后应当发公告。我公司至今未见钟楼区人民政府下发的公告。对方提交的钟楼区新闸街道的通知，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十三条的规定。且该通知的内容为新亚化工地块，该地块与我公司租赁的新冶路10号无关。故对方以房屋拆迁为由不与我公司续签合同，据此要求我公司搬出没有合同依据。3.东远公司依据钟楼区新闸街道打好污染防治攻坚战指挥部办公室的《告知书》，以证明政府部门不让开废品回收，不与我公司签订合同。我公司认为该告知书不能成为对方不签下次合同并要求我公司搬迁的理由。因为双方签订的补充协议明确只要不拆迁一直租下去的。且对方自2016年12月13日至今就多次收到《限期拆除决定书》、《行政强制拆除决定书》等要求其搬离，下发《决定书》只是个形式，并未实施，这也导致我公司认为《决定书》无需执行。所以对方才会置政府部门的决定与不顾，隐瞒实情，与我公司签订合同。现在的《告知书》只是被对方违约，把我公司赶走的挡箭牌。4.因疫情，我公司要求减免3至4个月的房租合法有据，一审法院以我公司已经支付疫情期间的房租，且未提供证据证明疫情造成的损失不予支持没有法律依据。因本案系现付后用，己付半年的房租，但6个月后我公司还需付后续的租金，减免部分可以在后面的租金中抵扣。疫情造成的经营损失是大家有目共睹的，在2020年年初，所有的企业均停工停产，员工不能上班，但企业仍需支付工资，依据2020年5月12日，国家发展改革委等8部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号)第二款规定实施房屋租金减免：（一)推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。2020年5月15日，最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》明确，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故一审法院对我公司减免租金的要求不予支持，违背最高院及国家相关部门的精神。二、我公司的反诉请求合法有据，一审法院驳回我公司的反诉请求系认定事实错误，适用法律错误。1.双方在对租赁房屋面积、租金、付款方式等协商一致的合同为预约合同，双方约定半年后续签，后对方不同意续签，系其不履行预约合同，对我公司造成损失，我公司依据合同法要求东远公司赔偿损失符合法律规定。因合同法失效，法院应依据《民法典》第四百九十五条规定，判令东远公司承担预约合同的违约责任。我公司提供的搬迁费、浇水泥地等费用合计328000元系直接发生的，必然发生的损失，应得到法院的支持。《民法典》第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。民法典明确预约合同中不履行预约合同约定的合同义务方直接定义为需承担违约责任。我公司反诉请求要求东远公司承担违约造成的损失，应得到支持。2.《合同法》已于2020年12月31日废止，一审判决仍以《合同法》第44条第一款、第60条第一款、第235条作为判决依据，明显错误。3.一审法院以合同已经到期，对我公司请求对地磅等浇筑所花费用进行评估的请求不予支持的理由不能成立，该损失系我公司损失。因东远公司不认可我公司的依据，我公司有权通过评估确定损失金额。4.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。可见，如果本案租赁的房屋确实被拆迁，涉案房屋内设备的搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿系对我公司的补偿，该补偿费应归我公司所有。一审法院以“如政府拆迁部门确实给予承租户拆迁补偿，海杨涛公司可待政府拆迁部门后期确实给予承租户拆迁补偿后另行主张”严重损害了我公司的权利。东远公司答辩称，一、一审认定的事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审依法驳回海杨涛公司的上诉请求。二、江苏省常州市中级人民法院（2020）年苏04民终4656号判决书对于相关事实已作出阐明，该案与本案唯一不同的点是：本案中双方约定如遇政府拆迁或者政府不让经营，海杨涛公司无条件的搬出，不给予任何补偿。因此，一审判决正确。东远公司向一审法院起诉请求：1.判令海杨涛公司搬出所租赁常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋，并恢复原样；2.判令海杨涛公司支付房屋占有使用费16481元和其余房屋占有使用费（从2020年9月5日至实际搬出之日止按年租金98888元计算）；3.依法判令海杨涛公司承担使用房屋期间的水、电费等相关费用；4.本案引起的一切费用由海杨涛公司承担。一审中，东远公司称因海杨涛公司已将水电费支付至2020年11月底，故本案暂时放弃第3项诉讼请求。海杨涛公司反诉请求：判令东远公司赔偿我公司各项经济损失328000元；诉讼费由东远公司承担。一审法院查明：常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋建筑面积1847.76平方米、宗地面积2586平方米登记权利人为东远公司，不动产权证书号为x号，东远公司并在其厂房内搭建7间钢结构大棚，面积为810平方米。2019年12月29日，东远公司作为出租人与海杨涛公司作为承租人签订《房屋租赁合同》一份，内容为：一、租赁房屋坐落于常州市钟楼区新闸街道冶路10号、间数7间、建筑面积810平方米、房屋结构为钢结构；二、租赁期限从2020年1月6日至2020年7月5日，月租金为7824元，年租金为93888元（不含税）；三、租金支付期限与方式：先付款后使用，半年定一次合同，一次性付清半年租金，现金付款；四、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费，水每吨6元，电费每度1.15元，租赁用途仓储、加工；五、定金10000元，承租人在2019年12月31日前交给出租人；六、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2020年7月5日前，承租人逾期交付租金的，除因及时如数补交外，还应支付滞纳金，每月按10%交滞纳金；七、其他约定事项：城管随时拆这违章钢结构7间大棚，双方都不给对方任何补偿，租期内遇到政府征地或拆迁和环保、城管、街道、大队等不让经营，双方无条件立即终止合同，双方都不给对方任何补偿，拆掉大棚和不拆大棚其租金不变，半年都是46944元，见补充协议。2019年12月31日，东远公司作为甲方与海杨涛公司作为乙方签订《补充协议》一份，内容为：一、乙方租用甲方新冶路10号内，钢结构大棚，南边壹跨7间厂房和门朝东的四层楼三楼302壹间，做仓储和加工用，其年租金为玖万叁仟捌佰捌拾捌元（¥93888）（不含税），合同半年壹定，先付清半年租金肆万陆仟玖佰肆拾元（¥46944），后使用，在半年租期结束前10天再定下半年租房合同；二、本7间钢结构大棚不管乙方使用1个月或3个月，被拆掉只要水泥场地不破坏，其租金不变，都是46944元八年；三、乙方要在厂房内安大地磅，须交贰万押金给甲方，保证走时恢复原样，贰万押金退还乙方，租期结束或政府征地拆迁，在租期内遇到政府及环保，城管等行政部门不让经营，地磅不补偿；四、租期内如碰到政府征地或拆迁及环保城管等行政部门不让经营，甲乙双方无条件终止合同，同时都不给对方任何补偿；五、租期结束后或政府行政部门：环保、城管下达最后期限后五天，除收五天租金外，乙方还有货物没搬走，此时视为乙方不要了的垃圾，乙方要出200元一车垃圾外运费给甲方；六、不拆迁一直租下去，租金不变，陈海优先，反正合同半年一定，租金半年一付，先付款后使用。2020年1月10日，海杨涛公司作为承租人与东远公司作为出租人签订《租房协议》一份，内容为：新冶路10号内门朝南五层楼房205室办公用，其年租金为5000元，半年租金为2500元，租期自2020年1月10日起租，到2020年7月4日止。先付清2500元半年租金后才能使用，如续租在2020年7月1日前再定下半年租房合同。东远公司法定代表人赵方俊，海杨涛公司法定代表人陈海在协议上签字确认。2020年3月30日，钟楼区新闸街道打好污染防治攻坚战指挥部办公室向东远公司发出《告知书》一份，内容为：根据《钟楼区“散乱污”企业（作坊）集中整治工作方案》（常钟263办[2018]6号）要求，你单位废铁回收点（新冶路10号）已被列入清理整治范围。请你单位务必于2020年5月31日前做到“两断三清”（即断水、断电、清除原料、清除产品、清除设备），停产搬迁，逾期不执行，政府相关部门将依法予以取缔。2020年3月31日，东远公司法定代表人赵方俊将该《告知书》拍照后通过微信发送海杨涛公司法定代表人陈海。2020年4月13日，赵方俊向陈海发送微信称“陈海陈总你好，新闸环保不允许新冶路10号收废铁，所以2020年7月5号租期结束就不再续租了。”2020年7月3日，陈海向赵方俊发送微信称：“赵总你好，由于我公司海杨涛物资回收利用有限公司的设备已经全部进场总投资一百五十万元，我想把我的公司变更一下地址，所以麻烦你提供一下你新冶路十号常州市东远煤炭公司厂房的房产证！”2020年7月5日，赵方俊回复称：“陈海陈总你好，新闸环保不允许新冶路10号收废铁，所以2020年7月5号租期结束就不再续租了。”2020年11月3日，常州市钟楼区新闸街道房屋征收与补偿服务中心向东远公司发出《通知》一份，内容为根据钟楼区规划及新闸街道建设需要，贵公司在新亚化工地块拆迁范围内，2020年11月5日拟对该房屋进行丈量，请你单位接到通知后，将房屋产权证、土地使用证及相关资料准备齐全，便于登记。一审中，海杨涛公司为证明其反诉主张向法院提交了海杨涛公司与钟楼区邹区常雄建筑劳务承包服务部签订的《施工合同》一份，陈海与汪世文签订的《买卖合同》一份、常州市钟楼区综合行政执法局于2019年9月17日发出的《公告》一份及场地照片等证据。东远公司质证称：1.《施工合同》的真实性无法认可，对证明目的也不予认可，该份证据只能证明海杨涛公司与案外人签订了相关的施工合同，可能也是他自己经营需要进行的装修，而且东远公司的厂房已经是水泥地，不需要海杨涛公司为此浇盖相关地平。2.对《买卖合同》的真实性无法认定，对证明目的不予认可，只是证明海杨涛公司可能经营需要购买相关设备，而且如何支付也没有证据。3.照片充分证明海杨涛公司利用场地堆放了废品在里面，而且我公司本身就有外围加固，根本不需要其对其装修，该场地的照片不能证明是海杨涛公司对场地进行浇地铺地平，对方提供的机器设备是其经营中必需的设备，真实性无法核实。按照租赁合同第8条，我公司不同意对方对租赁房屋进行装修或者改善增设他物。4.对公告真实性认可，对部分内容有不实之处，我方房产证在2016年5月6日已登记，相关房屋及土地已经由政府部门核实后发给了我公司，相关房屋也不是违章建筑，土地也有使用权，而且对于出租给对方的大棚，合同上也已经载明大棚属于违章，但土地并不违章。而且海杨涛公司使用目的是废品堆放，也利用了相关场地，而且双方的补充协议上也载明租期内如遇到政府征地或拆迁及环保城管等部门不让经营，甲乙双方无条件终止合同，同意都不给对方任何补偿。据该条款的约定，我公司不需要给海杨涛公司任何补偿，而且相关场地海杨涛公司仍然在使用，没有遇到任何政府机构阻止其经营。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，东远公司与海杨涛公司签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定房屋租赁期限2020年7月4日到期，现房租已到期，合同到期前东远公司已明确不再续租，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。故海杨涛公司应向东远公司返还《租房协议》项下相关房屋并支付合同到期后的占有使用费。关于双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力问题，因涉案7间钢结构大棚系违章建筑，故涉及该部分房屋租赁的相关约定无效，对于海杨涛公司认为涉案柒间钢结构大棚属于违章建筑，东远公司故意隐瞒上述情形导致海杨涛公司投资后损失的抗辩意见，根据双方合同显示，海杨涛公司对上述钢结构大棚属违章建筑系明知，在其明知的情况下依然与东远公司签订上述合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故海杨涛公司仍需返还租赁物并参照合同约定租金标准向东远公司支付占有使用费。关于海杨涛公司支付占有使用费的期间，在本案中，因为政府政策原因，导致案涉场地无法继续用于废品收购的经营，东远公司在合同到期前即告知海杨涛公司合同到期后不再续租，故双方对于后续房屋租赁事宜并未达成一致，双方租赁关已分别于2020年7月4日、7月5日终止，故对东远公司主张自2020年7月6日起按照年租金98888元支付占有使用费的诉讼请求，法院依法予以支持。关于海杨涛公司反诉要求东远公司赔偿搬迁费200000元、浇水泥地、地磅地基花费的费用70000元、围挡维护花费的58000元，合计各项损失328000元的诉讼请求，因上述费用系海杨涛公司正常经营支出，并非海杨涛公司因合同无效产生的损失，在双方合同签订合同时海杨涛公司已经知晓7间钢结构大棚系违章建筑，仍与东远公司签订上述合同，海杨涛公司应当预见随时可能面临无法承租的结果，上述合同亦于2020年7月5日已经到期。故对海杨涛公司上述反诉请求及申请对地磅地基场地浇筑所花费的费用进行评估的意见，法院不予支持。关于海杨涛公司认为政府拆迁部门应当给予其拆迁补偿费的抗辩意见，如政府拆迁部门后期确实给予承租户拆迁补偿，海杨涛公司可待政府拆迁部门给予补偿后另行主张。对于海杨涛公司认为租赁期遇疫情，海杨涛公司要求减免房租3至4个月租金的抗辩意见，因海杨涛公司已经支付疫情期间的租金，且海杨涛公司亦未提交证据证明疫情造成其经营损失，故对其上述抗辩意见，法院不予采纳。综上，一审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，作出如下判决：一、常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司于本判决生效之日起十五日内向常州市东远煤炭有限公司返还常州市钟楼区新闸街道新冶路10号房屋（包括7间钢结构大棚、门朝东的四层楼三楼302室及门朝南五层楼房205室）；二、常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司于本判决生效之日起十五日内向常州市东远煤炭有限公司支付自2020年7月6日起至实际搬出之日止参照年租金98888元计算的占有使用费；三、驳回常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取107元（常州市东远煤炭有限公司已预交），由常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司负担；反诉案件受理费3110元（常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司已预交），由常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。二审中，双方均称涉案房屋海杨涛公司至今仍在使用。双方均称《租赁合同》与《补充协议》约定的是同一个场地，《租房协议》约定的办公室，与前两份合同承租的场地不一致。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于本案租赁合同的效力。涉案租赁合同是双方真实意思表示，租赁合同中涉及违法建筑部分无效，其他部分有效。二、关于东远公司的诉请。双方签订的《房屋租赁合同》约定“房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2020年7月5日前。”《补充协议》约定“在半年租期结束前10天再定下半年租房合同”、“反正合同半年一定（订）”。《租房协议》约定“如续租在2020年7月1日前再定（订）下半年租房合同。”租赁合同履行过程中，因政府出台整治工作方案，东远公司于2020年4月13日提前告知海杨涛公司将不再续租。双方此后未再签订续租合同，海杨涛公司亦未腾空交还承租的房屋。2020年11月3日，常州市钟楼区相关政府部门向东远公司发出通知，告知拆迁事宜。根据上述事实，双方的租赁合同已于2020年7月5日到期，在双方未重新签订续租合同，且客观上亦不能续租的情况下，东远公司要求海杨涛公司搬出承租房屋并支付相应的占有使用费，有事实依据，且与法不悖，应予支持。三、关于海杨涛公司减免租金的主张。海杨涛公司未举证证明疫情导致其产生的客观损失，且其房租已经缴纳至合同期满，故该主张一审法院不予支持并无不当。四、关于海杨涛公司主张的损失。对于违建部分，双方在签订协议时均明知是违建，故海杨涛公司主张损失，缺乏事实和法律依据。对于有合法产权的部分，双方约定如遇政府征用、拆迁等情形，双方都不给对方任何补偿。二审认为，若东远公司确实因海杨涛公司的承租事宜获益（如添附的装饰装修等），根据公平原则，东远公司可酌情给付，本案不予理涉。五、关于一审的法律适用。涉案合同签订、履行期间，《中华人民共和国合同法》尚在施行。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。故一审适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，并无不当。综上，海杨涛公司的上诉意见不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6436元，由常州市海杨涛废旧物资回收利用有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年五月十二日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲