广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1553号原告（反诉被告）：博罗县佳兆业置业有限公司，住所地：惠州市博罗县罗阳街道佳兆业东江新城四期75栋02号房，统一社会信用代码：9144132267521180XK。法定代表人：吴**伟。委托诉讼代理人：张伟，系公司员工。被告（反诉原告）：邢凯，男，汉族，1996年2月26日出生，身份证住址：陕西省宝鸡市岐山县。委托诉讼代理人：刁惠虹、谷颖，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）博罗县佳兆业置业有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）邢凯商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张伟，被告的委托诉讼代理人刁惠虹、谷颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：博罗（2020）10000026）及补充协议等相关文件，并确认原告是涉案房产东江新城十一期1号楼1单元30层04房的所有权人。2、请求法院判令被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》（编号：博罗（2020）10000026）的手续、注销不动产登记证明（编号：粤（2020）博罗县不动产证明第0007432号）的手续。3、请求判令被告向原告支付违约金81858.8元（按购房总价款10%计算），该笔违约金在原告退回被告的购房款中直接扣除。4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。诉讼中，原告明确第4项诉讼请求为：诉讼费6452元、保全费4613元，担保费1637元由被告负担。事实和理由：原告与被告双方于2020年1月10日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：博罗（2020）10000026）及补充协议等相关文件，合同约定被告购买原告开发建设的位于博罗县×××××××××××××××××××××××××××××04房（建筑面积为117.03平方米）。合同第六条约定总房款为818588元，单价为每平方米6994.69元，合同第七条约定付款方式为：2019年11月29日前支付首期房价款248588元，余款570000元向当地金融机构（贷款机构）申请贷款支付。被告自商品房买卖合同生效后，因其个人原因未成功办理按揭贷款手续，原告已多次联系被告，并已邮寄《关于办理贷（付）款手续的函》给被告，被告仍未成功办理按揭贷款手续也未付清房款。后原告再次通过邮寄方式发《关于一次性付清剩余房款的通知》给被告要求一次性付清余款，但被告依然无动于衷，未办理按揭手续，也未付清余款，原告至今未收到剩余房款。被告未成功办理按揭贷款手续，也未支付剩余房款。根据商品房买卖合同补充协议第三条第2款及第二十二条第2款约定，买受人应按出卖人通知办理完毕银行按揭手续，否则视为违约，逾期超过三十天仍未办妥银行按揭签约手续的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房总价款10%的违约金，同时视为买受人已授权出卖人全权办理相关退房手续，出卖人有权另行销售和处置该商品房。综上所述，被告应承担违约责任，原告有权解除合同并要求被告支付违约金81858.8元，并有权要求被告配合办理商品房买卖合同备案的注销手续。本案诉讼费、律师费、保全费等由被告承担。被告辩称：1、双方签订的商品房买卖合同、补充协议第二十二条都是属于格式条款，该条款约定出卖人依据补充协议解除合同，买受人按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，明显不合理的免除出卖人的责任，加重了被告的责任，且原告并未采取合理的方式提醒被告，并对该条款进行说明，根据民法典第四百九十六条、四百九十七条的规定，应认定为无效。2、被告没有违约行为，且无过错，被告在签订合同之前，按照原告的要求向合作贷款银行提交征信报告、银行流水等相关的材料给银行进行贷款资质审查，银行审查确认被告具备贷款资质后，被告方返回原告售楼处交付定金3万元，并于两日后与原告签订商品房买卖合同，并足额按时支付首期款及维修基金。在原告及贷款银行提出要求被告另行提供担保人作为担保，被告也积极需求其舅舅作为担保人提供担保。3、原告对于被告未能办理按揭贷款手续，未能继续履行合同具有绝对过错，签约之前，原告的销售及合作银行的工作人员，审核被告的征信报告及银行流水等材料，多次反复确认，被告具备银行贷款资质，并确认可以以首付3成并购买1万元理财的方案办理按揭贷款，得到确认之后，被告才支付定金，2019-11-19被告再次得到原告及其贷款银行的确认后，才签订了商品房买卖合同，签约之后，原告及贷款银行却要求提供担保人担保方可办理按揭贷款手续，被告按照原告及贷款银行的要求另行提供担保后，原告及贷款银行再次提出需另行支付1成的首付款，导致被告无法办理按揭贷款手续，被告认为原告利用其开发商的优势地位，起初带有诱导性引导被告签订购房合同、补充协议等相关材料，在签约后又反复增加贷款要求，致使被告不得不配合其要求，否则将违反合同约定，因此，原告的行为明显违反了双方的口头约定及书面的合同约定，是被告无法完成购房流程的主要因素。综合上述2-3点的陈述根据最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第二十三条，不可归责于被告，原告应当将被告所支付的购房款全额予以退回。4、原告所主张的违约金过高，即使法院认定被告违约，被告认为该违约金应依法进行调整，根据最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第十六条及十七条，恳请法院根据公平原则和诚实信用原则，并根据原告实际损失为基础，兼顾过错程度按照被告未付购房款为总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利息的标准。综上，恳请依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出的反诉请求：一、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》(编号：博罗(2020）10000026)及补充协议等相关文件。二、请求判令反诉被告向反诉原告退还购房款及维修基金共计255610元并支付占用该资金期间的利息13596.31元。三、请求判令本案所有诉讼费、保全费等由反诉被告承担。事实和理由：2019年11月上旬，反诉原告在惠州市鼎旺鑫网络科技有限公司工作人员徐利针的介绍下，前往反诉被告开发建设的位于博罗县××××××××××××××江新城营销中心看房，在看中合适房源后，反诉原告提交征信报告及银行流水等资料，经反诉被告及其合作银行中国民生银行惠州分行审核确认反诉原告具备办理按揭贷款资质后，反诉原告于2019年11月17日向反诉被告支付定金3万元2019年11月19日，反诉原告向反诉被告提交征信报告、银行流水等资料，反诉被告及民生银行工作人员再次确认反诉原告具备办理按揭贷款资质并承诺可按照首付三成另加1万元理财的方案办理按揭贷款手续，向反诉原告出具《东江新城客户按揭资料确认函》后，反诉原告向反诉被告支付购房首付款218588元，双方签订了《商品房买卖合同》(编号：博罗（2020）10000026)及补充协议等相关文件，约定总房款为818588元，2019年11月29日前支付首期房价款248588元余款570000元向当地金融机构(贷款机构)申请贷款支付。2019年12月31日，民生银行惠州分行告知反诉原告无法以首付三成加1万理财的方案办理贷款手续，应在原有方案基础上有担保人为该按揭贷款进行担保方可办理按揭；反诉原告积极配合银行及反诉被告要求，寻求担保人进行担保；2020年1月3日，反诉原告支付维修基金7022元；2020年1月6日，反诉被告通知反诉原告仍需加付一成首付款方可继续办理按捣贷款。如此反复之下，因反诉被告及民生银行多次改变贷款方案、增加贷款要求，反诉原告未能办理按揭贷款。反诉原告认为，反诉原告在购房过程中，一直配合反诉被告要求办理相关手续，按约履行合同义务；而反诉被告为能提升签约率、成功销售涉案房屋，基于其绝对优势地位，在签约前诱导、欺骗反诉原告称具备贷款资质并可按照三成首付加1万理财的方案办理按揭贷款，在签约后又反复增加不合理要求，致使反诉原告未能办理按揭贷款手续，导致反诉原告的经济损失。因反诉被告原因涉案合同已无法继续履行，反诉被告应向反诉原告退回首付款及维修基金并支付占用该款期间的利息。原告针对被告的反诉请求，提出如下答辩意见：1、被告反诉要求解除合同没有约定的依据及法律依据，根据合同的第六十一的第二十二条的第三款约定被告解除合同也应支付原告百分之十的违约金。2、本案是合同纠纷不是侵权纠纷，不存在银行违约的问题，即便银行未给被告办理贷款，也不是被告不承担违约责任的理由，关于首套房和二套房，国家是有政策的，也公示，另，据代理人了解，被告购房时年龄尚不满24周岁，银行要求增信也很正常。3、买卖合同第四十一页第三条第三款，第42页第六款均已提示买房人应当以国家政策及金融机构出具的文件为准。4、现在被告可能更难以获得银行的按揭贷款，因为被告的首套房已于2020-12和2021-2发生两次断供，导致原告被银行两次扣划了保证金。综上，请法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，原告博罗县佳兆业置业有限公司与被告邢凯经协商，双方于2020年1月1日签订了一份《商品房买卖合同》（预售）〔合同编号为：博罗（2020）10000026〕，约定被告以818588元的价格购买原告开发的位于博罗县×××××××××××××××××××××××××××××04房（建筑面积为117.03平方米）。合同约定了付款方式及期限：以贷款方式付款（商业贷款），被告应于2019年11月29日前支付首期购房款248588元，占全部购房款的30.37%，余款57万元向当地金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同还约定了逾期付款责任，房屋交付条件、时间及逾期交付责任，合同还包含了附件十一补充协议，等等。在签订合同前，被告已按约定向原告支付了首期购房款248588元，首期购房款支付具体情况如下：于2019年11月17日支付了定金30000元，于2019年11月19日支付了购房款218588元。签订合同后，被告于2020年1月3日到中国建设银行股份有限公司惠州博罗商业街支行支付了住宅专项维修资金7022元。2020年2月28日，涉案房屋办理了预告登记【粤（2020）博罗县不动产证明第0007432号】，登记的权利人（申请人）为被告邢凯，义务人为原告博罗县佳兆业置业有限公司。原告主张其公司于2020年8月19日向被告邮寄送达了《关于办理贷（付）款手续的函》，要求被告在2020年8月26日前，前往银行办理按揭贷款手续；于2020年9月3日向被告邮寄送达了《关于一次性付清剩余房款的通知》，要求被告在2020年9月10日前一次性付清剩余房款57万元。被告对原告上述主张，明确表示不认可。签订合同后，被告向约定的民生银行办理按揭贷款57万元手续时，因未能办理按揭贷款57万元，故导致合同不能继续履行，双方由此发生纠纷。另查明，本案诉讼中，本院根据原告的申请，于2021年3月16日作出了（2021）粤1322民初1553号民事裁定书，裁定查封了涉案的被告名下的位于博罗县×××××××××××××××××××××××××××××04房，查封价值以818588元为限。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告博罗县佳兆业置业有限公司与被告邢凯于2020年1月1日签订的《商品房买卖合同》（预售）〔合同编号为：博罗（2020）10000026〕，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。在签订合同前，被告已按约定向原告支付了首期购房款248588元。签订合同后，被告于2020年1月3日到中国建设银行股份有限公司惠州博罗商业街支行支付了住宅专项维修资金7022元。2020年2月28日，涉案房屋办理了预告登记【粤（2020）博罗县不动产证明第0007432号】。签订合同后，被告向约定的民生银行办理按揭贷款57万元手续时，因未能办理按揭贷款57万元，故导致合同不能继续履行。以上事实清楚、证据充分，故本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方在合同中明确约定被告以担保贷款方式付款，被告应于2019年11月29日前支付首期购房款248588元，占全部购房款的30.37%，余款57万元向当地金融机构（贷款机构）申请贷款支付。在签订合同前，被告已按约定向原告支付了首期购房款248588元。签订合同后，被告向约定的民生银行办理按揭贷款57万元手续时，因未能办理按揭贷款57万元，故导致合同不能继续履行。由此，本案是因不可归责于双方的事由未能办理按揭贷款57万元并导致合同不能继续履行。据此，现原、被告双方均请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告收取的首期购房款248588元，应返还给被告；被告应协助原告办理涉案房屋的预告登记注销手续；原告应协助被告办理住宅专项维修资金7022元的退付手续。原告请求被告支付违约金81858.8元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然被告未能办理合同约定的按揭贷款57万元，但是，鉴于被告自称民生银行不能办理七成按揭贷款、只能办理六成按揭贷款，并非完全不能办理按揭贷款的情形，因此，被告反诉请求原告支付首期购房款的利息，本院不予支持。至于原告请求被告支付担保费1637元，依据不足，本院不予支持。至于被告反诉请求原告支付住宅专项维修资金的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第（五）项、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告博罗县佳兆业置业有限公司与被告邢凯于2020年1月1日签订的《商品房买卖合同》（预售）〔合同编号为：博罗（2020）10000026〕。二、被告邢凯应于本判决发生法律之日起十五日内，协助原告博罗县佳兆业置业有限公司办理涉案的位于博罗县×××××××××××××××××××××××××××××04房的预告登记【粤（2020）博罗县不动产证明第0007432号】注销手续。三、原告博罗县佳兆业置业有限公司应于本判决发生法律之日起十五日内向被告邢凯返还首期购房款248588元。四、原告博罗县佳兆业置业有限公司应于本判决发生法律之日起十五日内，协助被告邢凯办理住宅专项维修资金7022元的退付手续。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6452元（原告已预交），由被告负担5852元，原告负担600元。反诉费2670元（被告已预交），由原告负担2520元，被告负担150元。诉讼财产保全费4613元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟云峰二〇二一年五月二十一日法官助理 童婉怡书 记 员 温婉玲