广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0404民初1082号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区×××××××××××××××夹层。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。委托诉讼代理人：孙艳，女，系公司员工。被告：王淼，男，汉族，1985年7月6日出生，住广东省珠海市金湾区××××××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××835。原告珠海市现代名城物业管理有限公司诉被告王淼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用小额速裁程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈大文、孙艳以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告付清至2021年3月31日拖欠的物业服务管理费1848元，滞纳金255.46元（按银行同期贷款利率的2倍计至2021年3月31日）；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等1134元；资金占用费115.1元（按年息6%暂计至2021年3月31日，自2021年4月1日起计至实际付清之日止）；2.被告向原告支付至付清之日拖欠的物业费滞纳金（自2021年4月1日起计至实际付清之日止）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市金湾区××××××××××××××××××××××的业主，房屋建筑面积46.66平方米。依照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议（海岸豪苑）》《珠海市海岸豪苑物业管理小区业主（临时）公约》，《海岸豪苑房屋装修协议》，约定小区商业物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费168元；被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之八缴纳滞纳金。被告从2018年7月至2021年3月31日止，被告累计拖欠物业管理费1848元。拖欠的可视对讲系统每月维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等1134元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1.《前期物业管理服务协议、业主公约》；2.《催费通知书》；3.《2021年1季度物业相关费用分摊明细表》；4.《历年相关费用分摊明细汇总表》；5.《2021年2季度物业相关费用分摊明细表》；6.《欠费本金及滞纳金计算表》。被告答辩称，原告既没有按约定履行物业管理“日常服务”、“综合管理服务”、“特约服务”，也没有向业主及业主委员会公开其收支明细，反而加收其他费用，再加上原告的保安失职、管理人员不足，小区被盗事件频发，无水电工人及绿化工人，小区长期处于脏乱差的环境中，严重影响原告的正常生活作息。被告向本院提交了以下证据：1.《照片》；2.《短信截图》。本院经审理认定事实如下：2014年12月19日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的海岸豪苑小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的，原告可经业主同意后制定相应标准；此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套设施的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统6元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照万分之八缴纳滞纳金。被告为海岸豪苑2栋1106房的业主，房屋建筑面积为46.67平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为56元。原告主张各项费用欠缴时间及欠缴金额如下：物业费从2018年7月到2021年3月共33个月，金额为1848元，滞纳金为255.46元；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、公摊维修费、电梯维保费、垃圾费等六项合计为1134元（其中可视对讲系统维护管理费与电梯维保费是每月5元，从2018年7月至2021年3月共33个月，金额各为165元、公摊电费为357元、公摊维修费为402元、公摊水费为6元、垃圾费为39元），该六项资金占用费为115.1元。前述所主张之费用，原告提供了发票税号、分摊费用明细以及公告等予以佐证。另查明，被告提交的照片证据显示，案涉海岸豪苑小区存在道路未清扫、垃圾乱堆放、楼内瓷砖大面积脱落、消防设施老化过期的情形。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原告主张被告自2018年7月份开始拖欠物业服务费，按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，被告所有的房屋为46.67平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为56元，至2021年3月31日，共计欠付物业费1848元，本院予以认定。关于公摊及其他费用，原告提供了发票税号、分摊费用明细等予以佐证，能够证明原告履行了维修义务，并履行了告知义务，被告应向原告支付前述各项费用共计1134元，本院予以认定。关于物业服务费滞纳金及公摊费用资金占用费。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日万分之八的标准缴纳滞纳金。被告自2018年7月份开始拖欠物业服务费,虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒交或迟交物业服务费。被告未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金，而原告主张的公摊费用资金占用费缺乏依据，本院对此不予支持。关于滞纳金标准，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，考虑到原告诉案涉海岸豪苑小区业主物业服务合同纠纷属于系列案件，为了保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对滞纳金标准酌情予以调整，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条,《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：一、被告王淼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2018年7月1日至2021年3月31日期间的物业服务费人民币1848元及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；二、被告王淼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、公摊维修费、电梯维保费、垃圾费合计人民币1134元；三、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告王淼负担。本判决为终审判决。审 判 员 李洪涛二〇二一年五月二十七日法官助理 蒋必果书 记 员 郑鑫宇附：《滞纳金计算说明》季度金额（元）起算日滞纳金标准截至日2018年第四季度1682018.10.11中国人民银行同期贷款利率滞纳金标准中国人民银行同期贷款利率滞纳金标准实际付清之日止截至日实际付清之日截至日2019年第一季度1682019.1.112019年第二季度1682019.4.112019年第三季度1682019.7.112019年第四季度1682019.10.112020年第一季度1682020.1.112020年第二季度1682020.4.112020年第三季度1682020.7.112020年第四季度1682020.10.112021年第一季度1682021.1.112021年第二季度1682021.4.11