江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0791民初526号 原告：江苏杨辉物业服务有限公司，住所地连云港市海州区朝阳西路46-4号楼201室。 法定代表人：杨辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李静，该公司员工。 被告：王杜全，男，1973年4月21日，汉族，住连云港市海州区。 原告江苏杨辉物业服务有限公司（以下简称杨辉物业公司）与被告王杜全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨辉物业公司的委托诉讼代理人李静，被告王杜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费5435.07元（其中物业服务费2018年4月1日至2020年12月31日4910.07元，公共能耗费2019年4月1日至2020年12月31日525元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与连云港宏逸置业有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定由原告对星海湖壹号小区提供物业管理服务，并约定按建筑面积1.1元/平方米每月收取物业管理费。被告是星海湖壹号小区业主，其住宅面积为135.26平方米，从2018年4月1日至2020年12月31日，被告共欠原告物业费总金额为5435.07元，经原告数次催缴被告一直未缴纳。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列物业管理工作，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求。 被告王杜全辩称：一、原告将答辩人作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不适格，缺乏法律事实依据。因为答辩人是和连云港金辰实业有限公司签订过《前期物业管理服务协议》，但从未与原告，也未与连云港宏逸置业有限公司签订过《前期物业管理合同》，双方无合同关系，原告提供的前期物业服务合同答辩人认为是后造的；二、答辩人星海湖壹号小区房屋次卧室东面墙最南边北面墙纵、横向偏差达4cm左右,2018年答辩人曾找到开发商连云港宏逸置业有限公司工程部经理及工程部王工到现场查看，并答应维修。工程部王工与原告在星海湖小区项目经理对接后称，开发商与物业公司有协议，对于楼房售后联系维修工作事宜已移交给物业，由物业公司负责维修，但是原告不作为，没有进行维修，原告应该赔偿答辩人修理次卧室费用4500元；三、答辩人1-1-1601室房屋在2018年、2019年装修过程中被物业拉闸停电各一次，给答辩人造成误工费2000元。原告没有给答辩人停电的权利，两次停电都是连云港电力公司通城公司同一个抢修工程师来维修，法院可以调查，同时答辩人保留举报原告涉黑的权利；四、原告对小区公共设施及树木不维护，导致小区多棵树木死亡，原告所在楼栋单元防盗门损坏多年，造成安全隐患。请求法院查明事实真相，维护答辩人的合法权益，依法驳回原告起诉，并赔偿原告损失，要求原告退出星海湖壹号小区。 本院经审理认定事实如下：2018年3月19日，原告杨辉物业公司与星海湖壹号的物业服务公司连云港金辰实业有限公司签订星海湖壹号物业管理项目协议书，约定连云港金辰实业有限公司退出星海湖壹号小区的前期物业服务项目，并约定双方于2018年4月1日办理物业管理项目交接事宜，同时对其他事项进行了约定。原告于2018年4月1日进驻小区提供物业管理服务。 2018年7月9日，原告杨辉物业公司中标连云港宏逸置业有限公司的星海湖壹号物业管理。后原告与连云港宏逸置业有限公司签订前期物业服务合同，为星海湖壹号提供前期物业管理服务，约定普通有电梯住宅每月每平方米1.1元，公共能耗费每户每年500元，物业费、公共能耗费按年度交纳，于房屋交付之日起预交一年，一年期满之次日起预交下一年。合同自签订之日起至业主大会成立后重新选聘物业服务企业时止。2018年10月11日，连云港经济技术开发区规划建设局向原告出具高物备[2018]第011号连云港市物业服务合同备案证明。 原告原企业名称为连云港市杨辉物业管理有限责任公司，2019年7月19日企业名称变更为江苏杨辉物业服务有限公司。 被告王杜全系星海湖壹号小区业主，房屋建筑面积135.26平方米，系带电梯住宅。被告拖欠自2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4909.94元（135.26平方米×1.1元/月/平方米×33个月），拖欠2019年4月1日至2020年12月31日期间的公共能耗费未付，根据原告提供的小区水电费分摊公示，该期间被告应付公共能耗费为377.6元。原告曾于2020年12月22日向被告催缴过2018年4月1日至2020年12月31日期间物业费、公共水电等费用5435.07元。 另查明，原告在小区服务期间，小区绿植有枯死现象，原告曾于2019年致函给开发商连云港宏逸置业有限公司，要求其加强对小区绿化维护并进行补栽补种，原告也有自行对绿化进行修复补种。小区楼栋单元门有损坏情况，原告现已将单元门修复好。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。关于原告与连云港宏逸置业有限公司签订的前期物业服务合同是否对被告具有约束力问题。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，因此，原告与连云港宏逸置业有限公司签订的前期物业服务合同对该小区全体业主均有约束力。本案原告与连云港宏逸置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，且已经在相关部门备案，应认定合法有效，对该小区全体业主均有约束力，故被告提出的合同系后造，其与原告无合同关系的抗辩理由不能成立。本院不予支持。 关于被告辩称其房屋次卧室内墙面纵、横向偏差应由原告负责维修的问题。在前期物业服务合同中没有关于房屋质量的保修由原告负责的相关约定，被告也未提供相关证据证明房屋墙面偏差问题应由原告负责维修，经本院到连云港宏逸置业有限公司调查，未查到开发商与物业公司有关于房屋质量维修约定的协议，因此本院对被告该辩称意见不予采纳。 关于被告辩称被房屋装修期间被原告拉闸停电的意见，被告未提交相关证据证明停电系原告拉闸导致，故本院对此辩称意见不予采纳。 关于绿植养护和单元门问题，涉案小区确实存在绿植死亡现象，但原告有对绿植进行补种和养护，也已经对损坏的单元门进行了更换。 综上，原告为涉案小区提供物业管理服务，被告有按合同约定履行交纳物业管理相关费用的义务。被告拖欠2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4909.94元，2019年4月1日至2020年12月31日期间的公共能耗费377.6元，合计5287.54元，被告应予给付。原告的物业服务即使有轻微瑕疵，被告也不宜以不交物业费的方式予以对抗，同时希望原告能进一步提高对小区的管理和服务水平，提高业主满意度。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王杜全于本判决生效之日起十日内向原告江苏杨辉物业服务有限公司支付欠交的物业服务费4909.94元，公共能耗费377.6元，合计5287.54元。 二、驳回原告江苏杨辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告王杜全负担，被告在给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 胡雪梅 二〇二一年五月二十九日 法官助理 马雪松 书 记 员 陈 城 法律条文附录及上诉需知 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [四]《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 [五]《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。