湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初3034号 原告：周倩岚，女，汉族，1989年8月15日出生。 原告：周先银，男，汉族，1962年10月2日出生。 二原告共同委托诉讼代理人：刘巧玲（特别授权），女，汉族，1965年1月7日出生，系原告周先银妻子。 被告：湖南省晨阳置业有限责任公司。 法定代表人：熊光云。 委托诉讼代理人：夏辉（特别授权），男，汉族，1971年10月18日出生，系公司员工。 原告周倩岚、周先银诉被告湖南省辰阳置业有限责任公司（以下简称：“辰阳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周倩岚及其二原告共同委托诉讼代理人刘巧玲，被告辰阳公司的委托诉讼代理人夏辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周倩岚、周先银向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年7月29日逾期209天，延期交房违约金6908.83元。2、请求依法判令被告退还房产证代办费1280元（见附件收据）。3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、2017年1月3日，原告与被告湖南省晨阳置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同编码：HH201701030063）。合同约定：买受人所购该商品房按1(1、合同约定2、产权登记）建筑面积共113.50平方。其中，套内建筑面积95.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.34平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 第四条出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2912.48元，总金额（330566.00元）的价格购买被告开发商开发建设的“晨阳家园”小区2栋1单元403号房(备注：该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户铺设的所有费用）。第七条第四点办理房产证和土地使用证第十一条出卖人应当在2017年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。2、合同签订后，原告与2017年1月3日支付首付款人民币150566.00元，并依照合同约定办理公积金贷款手续，怀化市鹤城区建设银行怀化市分行于2018年2月9日将人民币180000.00元按揭贷款全额支付被告。至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依法合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。3、2018年7月29日，原告被迫办理交房、入住手续，但小区至今相应配套设施并未完善，也未出示《房屋竣工验收备案表》。原告认为，违约事实明显，依法依约依合同应承担违约责任。4、2020年9月3日，原告办理房屋产权证，甲方收取乙方1280元代办费。房产局有明确规定，不能乱收费房产证代办费，被告收取1280元有违房产局相关规定。5、为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以《商品房屋买卖合同》第三条、第四条、第十一条、第十二条之规定，支持原告的全部诉讼请求。 被告辰阳公司答辩称：一、被告不应承担延期交房违约责任。2017年1月3日，被告与原告签订《商品房买卖合同》。双方约定，原告购买被告开发的“晨阳家园”项目一期2栋1单元403号商品房一套；2017年10月30日前交付使用，如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的或因政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的，出卖人可据实予以延期；房屋交付时被告应出示《竣工验收备案表》等。附件三第10条约定，管道供气入户，管道走向、位置及设备配置均按城市天然气供气单位设计与安装为准，用户按供气单位规定办理开通、使用手续。“晨阳家园”项目系被告开发建设的省级棚改项目，分两期开发。2015年8月，项目一期开工建设，各项工程均按计划完成施工。但自2017年1月开始，因执行《怀化市环境保护局关于印发的紧急通知》（怀环发【2017】4号）导致碎石、砂石、岩页砖等材料供应中断、天气、市政配套设施自来水管道、燃气主管道铺设以及供电、供水设施专线铺设等原因导致项目停工达七个月左右，导致项目二次延期。被告分别于2017年9月29日、2017年12月27日在项目售楼部公告通知延期交房。自2018年4月起，被告陆续完成房屋交付使用前的各项验收，但因项目二期政府拆迁未完毕，被告无法完成实施项目二期开发建设，从而造成项目一期的规划无法验收及验收备案。由于项目一期实质上具备交付条件，无法验收备案系政府拆迁未完毕的原因造成。经请示政府相关部门同意，2018年5月27日，被告通过业主微信群、电话及公告的方式通知业主于2018年5月28日起收房。原告因为被告交付房屋时无法出示《竣工验收备案表》而发生争议。经协商，被告承担原告自2018年5月28日起至实际收房之日止的物业服务费，作为无法出示《竣工验收备案表》的补偿。随后，2018年7月29日，原告签署《收楼通知书》、办理《楼宇交接确认书》，正式收房。2018年7月29日办理房屋装修登记。2019年11月13日，被告办理了2栋的《不动产权证书》，2019年11月14日，被告陆续办理2栋不动产转移登记《不动产权证书》。被告认为（1）、未能在2017年10月30日前向原告交付房屋，该延期是由于执行政府的环保应急政策、政府配套设施延续及天气导致无法正常施工，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款规定，被告交付房屋可据实延期至2018年5月28日，被告不应承担延期交房违约责任。（2）被告交付房屋时无法出示《竣工验收备案表》，系因项目二期政府拆迁未完毕所致，被告不应当据此承担延期交房违约责任。（3）原告贷款于2018年02月09日才还款至我司账户。（4）案涉房屋已办理初始登记和变更登记，虽然被告交付房屋存在形式上的瑕疵，但原告明知上述瑕疵。经协商，被告以承担原告实际接收房屋前的物业服务费为补偿，原告接收房屋，应视为双方变更房屋交付条件，已放弃追究被告无法出示《竣工验收备案表》的逾期交房责任。现原告又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，应不予支持。二、原告要求退还房产证代办费请求不应支持。（1）被告代办房产证收取一定的费用，且因本项目系旧城改造安置项目，销售价格未包含此费用，有明确告知原告(有公示收款收据佐证)，原告自愿交钱，双方已经形成委托代理关系，是合同行为。（2）被告已经履行了合同义务，不应退还相应费用。2019年11月13日，被告办理晨阳家园一期2栋不动产权利初始登记。2019年11月14日，被告陆续办理2栋不动产转移登记。被告已按约定办理相关事宜，不应退该笔费用。综上，原告现要求被告承担逾期交房违约金和返还房产证代办费无事实和法律依据。为此，被告请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明：2017年1月3日，原告周倩岚、周先银与被告晨阳公司签订了《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发的“晨阳家园”第2幢1单元4层403号，建筑面积113.50平方米，每平方米2912.48元，总价款330566元；商品房的售价已包括供水、供电、供气、通讯等开通到户的费用。原告首付房款150566元于签订合同时支付，剩余房款180000元以公积金按揭方式支付。被告应当在2017年10月30日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》,遇以下两种情况被告可据实延期：（一）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；（二）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的延期。商品房达到交付使用条件后，原、被告应办理交接手续，未达到交房条件的原告有权拒绝收房。如属被告责任延期交房的，自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约责任。合同签订后，原告于当日付清首付款1元，于2018年2月9日原告按揭付清全部购房尾款。2018年7月29日，原告收房。 另查明，因怀化市全面推进环境应急管理规化建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之因雨水天气延误7个月的施工时间。被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》,将延期交房的原因告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日被告再次发出《延期交房通知》，通知称市政配套设施自来水管道、电网、燃气主管道专线铺设未能按工程进度完工，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，被告将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，被告张贴《公示》，告知当月28号交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明称，“晨阳家园”一期2、3、4栋单栋质量已通过该站验收。因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。现被告已为原告办理好案涉房屋的不动产权证书。 再查明，原告于2018年7月29日向被告缴纳抵押登记费80元，于2020年9月3日向被告缴纳不动产代办费1280元。 上述事实,经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认有二原告身份证、企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、购房发票、收款收据、《怀化市环境保护局关于印发的紧急通知》、《关于晨阳家园项目延期交付的情况说明》、《延期交房通知》《楼宇交接确认书》、不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方在享有合同约定权利的同时，亦应承担合同约定的义务。原告在依约足额交纳购房款后，被告应当按合同约定的条件及约定的时间向原告交房，否则将承担逾期交房的违约责任，即自逾期交房之日起按原告已交购房款的每日万分之一承担逾期交房违约金。原、被告约定的交房时间为2017年12月30日，但被告通知交房及原告实际收房均超过合同约定的交房时间。根据本案查明的事实，延期交房的原因是在施工过程中,本市开展和执行环境应急管理规范化建设工作，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足。依照原、被告合同约定,因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的被告可以据实予以延期的约定。被告已发出延期交房公告，明确告知各业主延期交房原因，并另行通知交房时间,该延期理由符合合同约定的条件，本院予以采纳。被告提出市政配套设施自来水管道、电网及燃气主管道铺设等未能按公司安排的工程进度完工，将房屋交付时间再次延期，被告并未提供相关证据予以证实，且上述配套设施的施工工期理应包含在建设工期之内，故对被告提出的该项延期理由，本院不予采纳。本院认定涉案房屋交付时间延期至2018年3月31日。 原、被告在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具说明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时验收，造成项目未能备案。故涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于被告,且该涉案商品房已办理不动产权证书。故本院认定涉案房屋逾期交房期间为2018年4月1日至2018年7月29日，被告应支付原告逾期交房违约金为3967元（330566元×0.0001×120天＝3967元）。 关于商品房买卖交易中房屋不动产权证的申请办理，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，房屋买受人是申请办理房屋不动产权证的法定义务人,开发商企业仅仅对业主办理房屋不动产权证负有协助义务,但意思自治和契约自由是民事法律行为的基本原则，任何人均有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利,本案原告委托被告办理房屋不动产权证，双方成立委托合同关系，原告向被告交纳约定的代办证服务费用是履行合同约定义务的应予行为，客观上被告也为原告办理好了所购商品房的不动产权证,因此，原告要求被告退还代办证费1280元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省晨阳置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告周倩岚、周先银逾期交房违约金3967元； 二、驳回原告周倩岚、周先银的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告湖南省晨阳置业有限责任公司负担12元，原告周倩岚、周先银负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 侠 二〇二一年五月二十五日 代理书记员  曾建波