吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2426民初976号原告：安图县明鹏物业有限公司，住所地吉林省安图县明月镇河东胡同18号。法定代表人：崔生学，经理。委托诉讼代理人：肖永亮，职员。被告：山君启，男，1953年7月22日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。原告安图县明鹏物业有限公司与被告山君启物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖永亮到庭参加诉讼，被告山君启经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安图县明鹏物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付物业管理费2095元，违约金2295元，合计4390元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系安图县碧水蓝湾一期A8号楼2单元303室业主，原告于2015年1月1日至今负责该小区物业服务工作，原告与前期物业合同中约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元收取。原告已按合同约定履行了提供物业管理服务义务，被告从2015年1月1日至2019年12月31日期间，共拖欠5年物业管理费2095元（69.9平方米×0.5元×12个月×5年＝2095元），违约金2295元（日千分之三）。经原告多年、多次以张贴催费单，电话催要等方式进行催收，被告至今未能交纳。故提起诉讼，请求法院判令被告立即给付物业管理费、违约金4390元。山君启在开庭前未向本院提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安图县明鹏物业有限公司于2007年2月5日成立。原告安图县明鹏物业有限公司是具有物业管理营业执照的物业服务公司。2015年1月1日、2018年1月1日，原告安图县明鹏物业有限公司与吉林敖建建工集团房地产开发有限公司一分公司签订两份《前期物业管理服务合同》。委托管理期限各为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同约定，委托服务的物业为金地、碧水蓝湾、黄金花园小区，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费标准为0.5元/月/平方米。房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、公用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等。附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生垃圾的收集、清运、冬季的清雪。维护共用秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。业主和物业使用人房屋住用人房屋自用部位、住用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。业主应按每年的一月一日起交纳物业管理费用，乙方按每年向业主收取；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之三标准向乙方支付违约金，（违约金按日计算）。并对涉及物业服务中的双方权利义务作出规定。安图县明鹏物业有限公司依约履行合同向碧水蓝湾小区提供物业服务的同时，出现小区内灯被损坏未及时修复；单元楼道窗户没有门把手坏了未修理；房顶修缮不完善；单元门玻璃掉了未修理；门锁不上未及时修理；小区楼道内到处张贴小广告无人清理等诸多履行瑕疵。被告山君启是安图县明月镇碧水蓝湾一期A8号楼2单元303室的业主，房屋面积69.9平方米。被告山君启从2015年1月1日至2019年12月31日期间，共拖欠5年（60个月）的物业管理费2097元（69.9㎡×0.5元/㎡/月×60个月＝2097元）。故原告安图县明鹏物业有限公司诉至法院，要求判令被告山君启交纳拖欠的物业费2095元（实际物业管理费2097元），违约金2295元（日千分之三），并承担本案诉讼费。认定以上事实的证据有：原告提交的营业执照复印件，《前期物业管理服务合同》复印件、公司对小区进行物业服务的照片复印件5页20张、2018年12月13日，2019年3月31日缴费通知照片复印件，本院依职权调取的（2021）吉2426民初237号民事判决书及（2020）吉2426民初1660号物业证据材料照片复印件14页及当事人陈述在卷佐证。本院认为，2015年1月1日、2018年1月1日安图县明鹏物业有限公司与吉林敖建建工集团房地产开发有限公司一分公司签订《前期物业管理服务合同》，开始为小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典实施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案合同纠纷法律事实是在2021年1月1日民法典施行前的事实引起的，应当适用当时的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”山君启是2015年至2019年碧水蓝湾一期A8号楼2单元303室的业主，合同内容对其具有约束力，山君启享受物业服务的同时就产生交纳物业费的义务。安图县明鹏物业有限公司作为合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，同时出现了维修、养护、管理上履行瑕疵，安图县明鹏物业有限公司请求山君启按照《前期物业管理服务合同》内容交纳物业服务费的主张，根据《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，依法部分予以支持。因安图县明鹏物业有限公司在履行物业服务合同中存在诸多履行瑕疵，本院酌情支持按70%交纳物业服务费，不予支持违约金的主张。即山君启应向安图县明鹏物业有限公司交纳2015年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费合计为1467.90元（69.9㎡×0.5元/㎡/月×60个月×70%＝1467.90元）。被告山君启经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《物业服务收费管理办法》第五条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山君启于本判决生效之日立即向原告安图县明鹏物业有限公司支付物业管理费1467.90元（69.9㎡×0.5元/㎡/月×60个月×70%＝1467.90元）；二、驳回原告安图县明鹏物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告安图县明鹏物业有限公司负担17元，由被告山君启负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  金永日二〇二一年五月二十四日书记员  孙新雨