安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初1831号 原告：张晓艾,男,1964年11月24日出生,汉族,住安徽省巢湖市东风路市。 委托诉讼代理人：蔡传文，安徽永承律师事务所律师。 被告:安徽中石房地产营销有限公司,住所地合肥市包河区漓江路146号五月花小区B7幢商107/商107上。统一社会信用代码91340100MA2MX07U07。 法定代表人:产国庆。 被告:产国庆,男,1986年10月1日出生,汉族,住安徽省安庆市怀宁县。 被告:邓鑫,男,1991年3月15日出生,汉族,住安徽省太和县。 原告张晓艾与被告安徽中石房地产营销有限公司（以下简称“中石房地产营销公司”）、产国庆、邓鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓艾的委托诉讼代理人蔡传文，被告中石房地产营销公司的法定代表人产国庆、被告产国庆到庭参加诉讼，被告邓鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓艾向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告一签订的《房屋租赁合同》,责令被告立即搬离保利花第B7幢商107/商107上门面房;二、请求判令被告一将租赁房屋恢复原样(恢复已经拆除的楼梯、隔墙、卫生间、管道等)或赔偿原告120000元作为补偿;三、请求判令被告一立即向原告支付欠付的三个月房租30387.5元;四、请求判令被告一向原告支付违约金18232.5元(年房租额的30%)；五、请求判令被告一立即清缴其租赁期间欠缴的物业费2462元(暂计算至2020年11月30日)、电费9281.6元(暂计算至2020年11月1日)、水费2105.2元(暂计算至2020年10月1日),合计13848.8元;六、判令被告二、被告三对上述第1、2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任；七、本案所有诉讼费用由三被告承担。 庭审前，原告张晓艾变更诉讼请求为：一、请求判令解除原、被告一签订的《房屋租赁合同》,责令被告立即搬离保利花第B7幢商107/商107上门面房;二、请求判令被告一将租赁房屋恢复原样(恢复已经拆除的楼梯、隔墙、卫生间、管道等)或赔偿原告120000元作为补偿;三、请求判令被告一立即向原告支付欠付的三个月房租20933.6元（自欠付之日即2020年11月12日计算至合同解除之日即2021年1月14日转立案之日）;四、请求判令被告一向原告支付房屋占用期间的费用23973.36元（房屋占用期间的费用自2021年1月15日起，按照租金标准计算至2021年3月25日）；五、请求判令被告一向原告支付违约金36465元（年房租额的30%）；六、请求判令被告一立即清缴其租赁期间欠缴的物业费4431.6元(暂计算至2021年3月31日)、电费9281.6元(暂计算至2021年3月1日)、水费2185元(暂计算至2021年3月1日),合计15898.2元;七、判令被告二、被告三对上述第1、2、3、4、5、6项诉讼请求承担连带责任；八、本案所有诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：2017年7月1日原告与中石房地产营销公司签订一份房屋租赁合同,原告将位于合肥市南宁路交口东南保利五月花第B7栋商107门面房,建筑面积123.10M出租给被告一用于商业经营。租期自2017年7月2日至2020年7月1日。在租赁期间,被告一因股权变化提出重新签订《房屋租赁合同》,双方经协商一致于2019年5月30日,签订了第二份《房屋租赁合同》(以下简称合同),同时被告二、被告三在合同上签字为被告一担保。合同约定:租赁期限叁年,自2019年8月12日至2022年8月11日止；年租金共计115762.00元,以后逐年递增5%,付款方式半年一付,即以后房租分别为57881元，承租人应在每年7月27日前预付给出租人未来半年(当年8月12日至下一年的2月11日)的房租款，每年元月27日前预付未来半年房租(当年2月12日至下一年的8月11日)，如承租人未交或欠交,承租人每天应承担逾期年房租的5%违约金,且出租人有权随时收回该房屋。合同第五条约定:承租人负责承担在出租期内,该出租房屋的水屋费、电费、物业管理费、维修保养费、以及相关部门针对此房及承租人的经营活动收取的其他费用。合同第八条约定:承租人不得在出租房屋进行违法活动,经营时的相关手续应办齐全。装修时应注意安全,不得破坏房屋结构及外立面,否则承租人承担损失。承租人在上个承租期内拆掉的楼梯及隔墙、卫生间、管道等,合同到期或中止时,承租人负责交房给出租人15天前恢复原样,需经出租人验收合格,如承租人没有恢复或恢复验收不合格,承租人需承担12万元给出租人作为恢复原样补偿,恢复验收合格前的房租由承租人承担。合同第十二条约定:承租人违约时承租人签字对此合同负全部个人连带责任,即出租人可向其中任何签字人追全责。被告二产国庆、被告三邓鑫在承租人下方签字担保。按照合同约定,被告应在2020年7月27日前预付出租人2020年8月12日至2021年2月11日的房租款,但被告以经济困难为由,仅支付了三个月的房租款,之后便再未支付房租款。2020年11月初,原告获知被告已欠付物业费、水电费合计13848.8元。被告随提出不再继续承租案涉门面房。2020年11月10日,原告应被告要求前去办理案涉租赁房屋的交接,但被告拒绝按照合同约定将案涉租赁房恢复原样,亦不愿偿原告12万元恢复原状损失。原告要求先原样交接租赁房屋,其他纠纷之后协商处理,被告亦不同意,拒绝交房。 被告中石房地产营销公司、产国庆无答辩意见。 被告邓鑫未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：张晓艾系位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B7幢商107/商107上房屋的所有权人。2017年7月1日,中石房地产营销公司（承租方、乙方）与张晓艾（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份,约定：甲方将位于合肥市湖南路与南宁路交口东南保利5月花第B7幢商107/商107上的房屋出租给乙方作为经营中介房屋租赁经营办公场地使用,租赁期限自2017年7月2日起至2020年7月1日止,月租金8750元，支付方式为半年支付，由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金；租赁期满，甲乙双方未达成商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围力拆除的隔墙及室内设施复原。补充条款约定：从7月2日之后，水、电、物业等所有费用由乙方承担。合同签订后，张晓艾将案涉房屋交予中石房地产营销公司使用。合同履行过程中，2019年5月30日，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆（承租方、乙方）与张晓艾（出租方、甲方）再次签订《商铺租赁合同》一份,约定：租赁房屋位于合肥市南宁路交口东南保利5月花第B7幢商107门面房，建筑面积123.1平方米，租赁期限自2019年8月12日起至2022年8月11日止,年租金共计115762元，以后逐年递增5%，付款方式半年一付，乙方应在每年7月27日前预付给甲方未来半年(当年8月12日至下一年的2月11日)的房租款，每年元月27日前预付未来半年房租(当年2月12日至当年8月11日)，如乙方未交或欠缴，每天应承担逾期年房租额的5%违约金，且甲方有权随时收回该房屋；乙方在上个承租期内里拆掉的楼梯及隔墙、卫生间、管道等，合同到期或终止时，乙方负责交房给甲方15天前恢复原样，须经甲方验收合格，如乙方没有恢复或恢复验收不合格，乙方需承担12万元给甲方作为恢复原样补偿；乙方如提前退房，甲方不退还租金，并且甲方装修时所用的一切费用，包括设施、设备的不得冲抵租金，乙方违约时乙方签字对此合同负全部个人连带责任，即甲方可向其中任何签字人追全责，乙方需交保证金1万元，期满双方履约后退还等。 自2020年11月12日起，中石房地产营销公司未再缴纳租金。2020年11月6日，产国庆以微信方式告知张晓艾案涉房屋不再租赁，要求办理交接。因双方就被拆除的楼梯、卫生间、隔墙、管道等，恢复原样一事未能协商一致，直至2021年3月25日，张晓艾委托案外人才与产国庆办理了案涉房屋交接手续。 租赁期间，中石房地产营销公司欠交案涉房屋自2020年7月1日至2021年3月31日期间产生的物业费4431.60元、截至2020年11月1日产生的电费9281.6元、截至2020年10月1日产生的水费2105.2元。 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有张晓艾提供的双方身份信息、企业登记信息、不动产权证书、两份商铺租赁合同、转账记录、物业费、水费、电费欠费明细、微信聊天记录、房屋交接单、照片，产国庆提供的微信聊天记录、告知书等证据在卷佐证。 本院认为：张晓艾与中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。 依据租赁合同约定，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆应于2020年7月27日前向张晓艾预交2020年8月12日至2021年2月11日期间的租金60775元｛57881×（1＋0.5%）｝元，庭审查明，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆仅交付2020年8月12日至2020年11月11日期间的租金，此后未再缴纳，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆欠付租金的行为构成违约，张晓艾有权依据租赁合同的约定收回案涉房屋。2020年11月26日，张晓艾诉至本院，主张解除案涉合同，2021年3月25日，产国庆将案涉房屋返还给张晓艾，并办理了交接，双方以实际行为表明案涉合同不再履行，现张晓艾要求解除与中石房地产营销公司间签订的商铺租赁合同及返还案涉房屋的诉请不再处理。 关于张晓艾主张的恢复原样(恢复已经拆除的楼梯、隔墙、卫生间、管道等)或赔偿120000元作为补偿问题，租赁合同约定“乙方在上个承租期内里拆掉的楼梯及隔墙、卫生间、管道等，合同到期或终止时，乙方交房前恢复原样，如乙方没有恢复，需承担12万元作为恢复原样补偿”，由于产国庆于2021年3月25日将案涉房屋返还给张晓艾时未恢复原样，结合拆除掉的楼梯及隔墙、卫生间、管道等恢复原样时需要支付的费用，本院酌定中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆补偿张晓艾恢复原样费用40000元。 2020年11月6日，产国庆以微信方式告知张晓艾案涉房屋不再租赁，要求办理交接，双方为此也办理了房屋交接，在交接过程中因对恢复原样存在争议，交接未能顺利进行，直至2021年3月25日才完成交接。未能顺利办理交接，造成案涉房屋闲置，损失扩大，双方均存在过错，对该期间的产生租赁费用，应按各自过错承担50%责任，经计算，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆应承担该期间占用费用为22621.81元｛（60775元÷6个月×4个月＋60775÷6个月÷30天×14天）×50%｝，扣减中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆预交的保证金10000元后，剩余占有费用12621.81元，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆应承担继续给付义务。 关于张晓艾主张的年房租额30%违约金36465元问题。租赁合同约定“租赁期限为2019年8月12日至2022年8月11日”、“乙方如提前退房，甲方不退还租金”、“如乙方未交或欠缴，每天应承担逾期年房租额的5%违约金”等，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆在履行合同过程中，虽然存在履行期限届满前提前退房问题，但租赁合同仅约定张晓艾可以不退还租金，并未约定中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆应承担的违约责任。对于中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆未交或欠缴租金应承担的违约责任，租赁合同的约定显然高于法律规定，张晓艾主张按年房租额30%计算违约金无合同依据。本院根据张晓艾的损失及中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆的违约程度，酌定以中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆欠付租金为基数，自房屋退还之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算逾期付款违约金。 关于张晓艾主张的截至2021年3月31日的物业费4431.6元、电费9281.6元、水费2185元问题，租赁合同约定“水、电、物业等所有费用由乙方承担”，根据张晓艾提供的证据证明，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆每月应缴纳物业费492.9元，自2020年7月1日起中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆未再缴纳。由于中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆自2020年11月后未再使用案涉房屋，故依据公平原则，自2020年12月至案涉房屋返还当月产生的物业费，由双方各承担50%，经计算，中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆应承担的物业费为3446.8元（492.4元×5个月＋492.4元×4个月÷2）。对电费9281.6元，系中石房地产营销公司、邓鑫、产国庆在占有使用案涉房屋期间产生的费用，该费用其应承担。对水费2185元，张晓艾提供的证据仅证明截至2020年10月1日发生的水费为2105.2元，超出部分无证据证明，故对超出部分，本院不予支持。 邓鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃行使答辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽中石房地产营销有限公司、产国庆、邓鑫于本判决生效之日起十日内补偿原告张晓艾恢复原样费用40000元； 二、被告安徽中石房地产营销有限公司、产国庆、邓鑫于本判决生效之日起十日内支付原告张晓艾租金12621.81元、违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，以12621.81元为基数，自2021年3月25日起计算至款清之日止）； 三、被告安徽中石房地产营销有限公司、产国庆、邓鑫于本判决生效之日起十日内支付原告张晓艾物业费3446.8元、电费9281.6元、水费2105.2元； 四、驳回原告张晓艾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1975元，由原告张晓艾负担1232元，被告安徽中石房地产营销有限公司、产国庆、邓鑫负担743元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二一年五月二十四日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和结算条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。