广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12131号原告：胡怡秋（反诉被告），女，1978年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李裔胜，男，1974年1月出生，系原告的丈夫。被告：广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社（反诉原告），住所地广东省佛山市顺德区均安镇星槎村星华一路1号。社长：何伟科。委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，广东思辰律师事务所律师。原告胡怡秋（反诉被告，以下统一简称原告）诉被告广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社（反诉原告，以下统一简称被告星槎股份经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，分别于2020年6月22日、2020年8月20日、2020年8月26日、2020年12月17日公开开庭审理，后被告广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社于2020年12月18日提起反诉，本院决定合并审理，于2021年4月27日、2021年5月20日公开开庭审理。原告胡怡秋的委托诉讼代理人邱华平、李裔胜，被告广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社的委托诉讼代理人黄宗强、李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡怡秋向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告补偿款5016792.48元，并从起诉之日起至清还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告于2005年7月1日和2005年11月15日分别与被告签订《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》。2005年7月1日合同约定宗地位于顺德均安镇星槎工业区G号地，宗地总面积7647平方米；2005年11月15日合同约定宗地位于顺德均安镇星槎工业区（附地形图），宗地总面积2856平方米。两块地连在一起，原告取得使用权后投资新建了厂房。2007年8月27日原告与案外人李国顺、欧阳满开、欧阳棉富签订《转让协议》，约定将2005年7月1日合同所涉及的7647平方米土地使用权转让给案外人，转让土地使用年限、建筑标准和生产补偿费等要求按原告与被告的原合同为准。现因顺德区政府进行均安镇星槎七滘工业区“三旧”改造建设，2005年7月1日和2005年11月15日两份合同的地块均在改造范围内。就补偿问题被告与案外人李国顺、欧阳满开、欧阳棉富签订《解约补偿协议》，补偿费用评估单价为1660.58元/平方米。安置费用补偿按照建筑总面积，以8元/平方米补助6个月标准计算。停产停业损失补偿按照建筑总面积，以8元/平方米补助6个月标准计算。原告使用的2856平方米土地补偿问题，被告以未发现对应合同的相关纸质材料和未经村委表决为由未对原告作出任何补偿，并建议原告通过法律途径处理，原告多次与被告协商无果。原告认为，两地块土地使用权均是原告用同样方式取得，原告转让给案外人的7647平方米土地使用权已获得补偿的权利，原告所使用的2856平方米土地使用权也应获得相应补偿，两地块连在一起，补偿的标准应当一致。故原告补偿费用应为4742616.48元（评估单价为1660.58元/平方米*2856平方米）、安置费用补偿137088元（按照建筑总面积2856平方米，以8元/平方米补助6个月标准计算）、停产停业损失补偿137088元（按照建筑总面积2856平方米，以8元/平方米补助6个月标准计算），合计补偿费用为5016792.48元。被告星槎股份经济社辩称，一、案涉2856平方米土地的《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》属于无效合同。根据我社自查，并没有与原告签订该合同，没有经过内部表决程序，该合同并非基于我社真实意思表示而签订的。我社在推行村级工业园改造前，有对项目范围内的用地租赁合同进行清查，并未发现该合同的存在，合同上签名的相关负责人已经离职，无法查实，不排除是原告与我社内部人员串通签订的。另外与原告所称的7647平方米土地的《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》有所不同的是，本案所涉地块用途为农业农地，故属于无效合同。二、案涉合同约定，该合同不具备生效要件。合同第二十条约定，合同经顺德区规划国土局审核备案后生效。另案涉合同并未实际履行，原告并未支付过租金，直到村级工业园改造项目公布后才自行向我社账户存入租金，显然是为了谋取相关赔偿，并非为了履行合同，我社在发现后已将资金原路退回。故原告占有土地的性质属于非法占用，无权要求任何赔偿或补偿。三、原告非法占用土地，擅自建设地上建筑物，未经合法的报建审批手续，目前该地上建筑物已被强拆，原告无权就地上建筑物要求我社作出任何赔偿。四、7647平方米土地的《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》与本案合同没有任何可比性，前者是合法用地，后者属违法用地，前者在合同签订时已一次性交清费用，后者却未支付任何土地使用费，前者有档案可知，后者无任何资料。针对原告的起诉，被告反诉称，原告从2005年7月1日至2020年3月26日期间一直占用被告集体所有的2893.91平方米土地，但未支付任何对价，以致被告蒙受巨大的土地占用费损失。据此，请求：1.判令原告向被告支付土地占用费285600元；2.本案反诉费由原告承担。针对被告的反诉，原告答辩称，行政处罚过程中，调查的内容与处罚的土地是两块不同的土地，该行政行为的作出是错误的，不能证明本案存在土地非法占用的问题，我方愿意向被告支付土地有偿使用费，该笔款项我方支付过，是被告退回，我方是同意按照合同支付费用的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告胡怡秋提交的4130平方米的《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》、7647平方米土地的《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》、转让协议、资产评估报告书、解约补偿协议、自助业务回单、宗地图、行政处罚决定书各一份，通知、送达通知签收表、情况反映回复各两份，被告星槎股份经济社提交的收据、账户存入凭条、记账凭证、自助业务回单、《关于同意农用地转用的批复》、执行公告、照片、土地所有权证各一份，及本院调取的复函、（2019）粤0606执恢2309号案卷材料、厂房照片，各方当事人对真实性均无异议，故对上述证据本院均采信其真实性；原告胡怡秋提交的2856平方米土地的《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》，被告星槎股份经济社对真实性不予确认，但诉讼中并未提交相反证据予以反驳，故本院对此予以采信；原告胡怡秋提交的仓存货清单为个人自制清单，本院对此不予采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2005年4月1日，原告胡怡秋与案外人李国顺作为乙方（集体建设用地使用者）与被告星槎股份经济社作为甲方（集体建设用地所有者）签订一份《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》（以下简称《4130平方米合同》），约定：甲方将集体土地使用权以有偿有期使用方式提供给乙方使用，甲方转让给原告胡怡秋、李国顺位于星槎村七滘工业区4130平方米土地，土地用途为工业，土地使用年限为50年，乙方同意一次性支付土地有偿使用费454300元。本合同自双方签订盖章并经顺德区规划国土局审核备案后生效。本合同流转期限届满，乙方如需继续使用该宗地，必须在期满60日前向甲方提交续期申请书，按照有关规定重新签订流转合同，办理土地使用权登记手续，若不续期，甲方将无偿收回本合同项下的土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权，并依法办理注销土地使用权登记。甲方对本合同项下土地使用权流转期届满前不收回，但在特殊情况下，根据社会公共利益和国家建设需要，提前收回土地使用权的甲方应当按照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价值给予乙方相应的补偿。2005年7月1日，原告胡怡秋作为乙方（集体建设用地使用者）与被告星槎股份经济社作为甲方（集体建设用地所有者）签订一份《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》（以下简称《7647平方米合同》），约定被告星槎股份经济社转让给胡怡秋位于星槎村七滘工业区7647平方米土地，原告胡怡秋同意一次性支付土地有偿使用费764700元，胡怡秋同意在2007年12月30日前动工建设，并在2008年12月30日前全部建筑工程竣工投入使用，如不能按期动工建设，需提出延期申请，并报国土局批准，没有按期竣工或在取得土地使用权后连续两年不投资建设的，被告星槎股份经济社可依法处理，直至无偿收回土地使用权及地上建筑物。《7647平方米合同》其他条款与《4130平方米合同》一致。同日，原告胡怡秋向被告星槎股份经济社支付764700元，被告星槎股份经济社亦向原告胡怡秋交付7647平方米土地。因该7647平方米土地交付时为鱼塘，原告胡怡秋接收后进行平整，后经测量发现，平整后的面积比原7647平方米多出2856平方米，被告星槎股份经济社的相关负责人遂提议原告胡怡秋将该2856平方米一并租赁。2005年11月15日，原告胡怡秋作为乙方（集体建设用地使用者）与被告星槎股份经济社作为甲方（集体建设用地所有者）签订一份《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》（以下简称《2856平方米合同》），约定被告星槎股份经济社转让给胡怡秋位于星槎村七滘工业区2856平方米土地，原告胡怡秋同意一次性支付土地有偿使用费285600元，《2856平方米合同》其他条款与《7647平方米合同》一致。签订该《2856平方米合同》后，原告胡怡秋并未支付该285600元使用费。2006年下半年起，原告胡怡秋在上述7647平方米、2856平方米的土地上搭建一层星铁棚砖混结构建筑物。2007年8月，原告胡怡秋将7647平方米土地的使用权转让给案外人李国顺、欧阳满开、欧阳棉富。原告胡怡秋的丈夫在2856平方米的厂房内经营一制衣厂，后制衣厂停业，原告胡怡秋遂将厂房对外出租。2009年5月18日，星槎村委会向原告胡怡秋送达《通知》，通知原告根据原用地批文，2258平方米土地有机会办理流转手续，要求在限期前提交相关资料。2009年5月19日，原佛山市国土资源局作出《国土资源行政处罚决定书》，该局经查，认为胡怡秋、李国顺于2006年底未经批准擅自占用位于顺德区均安镇星槎村七滘工业区（宗地号：086033-001）面积为2893.91平方米农用地用于非农业建设，因未经批准非法占用农用地用于非农业建设，作出行政处罚如下：1.责令退还非法占用位于顺德区均安镇星槎村七滘工业区（宗地号：086033-001）面积为2893.91平方米土地；2.没收在非法占用位于顺德区均安镇星槎村七滘工业区（宗地号：086033-001）2893.91平方米土地上新建的建筑物和其他设施；3.处以罚款28939.1元。2009年5月25日，星槎村委会向原告胡怡秋出具证明，证明胡怡秋为办理土地流转手续，需补办宗地号：086033-001的土地宗地图。2010年2月，原佛山国土资源局向顺德区人民法院申请强制执行上述《国土资源行政处罚决定书》，顺德区人民法院作出（2010）顺法行执字第00131号行政执行裁定书，裁定：胡怡秋、李国顺应退还非法占用位于顺德区均安镇星槎村七滘工业区（宗地号：086033-001）面积为2893.91平方米土地上建筑物和其他设施交由政府没收处理。此后，2893.91平方米土地上建筑物并未实际拆除，厂房仍由原告胡怡秋继续使用。2019年11月，佛山市自然资源局向顺德区人民法院提出恢复执行申请，后佛山市自然资源局申请终结本次执行程序。2020年3月26日，佛山市自然资源局对诉争2856平方米土地上的建筑物进行强制拆除。2019年年底，星槎村七滘工业园公布村级工业园升级改造方案。原告胡怡秋因地块不能继续使用向星槎股份经济社主张赔偿，但星槎股份经济社认为经自查后并未找到该《2856平方米合同》的档案资料，遂予以拒绝。2020年1月16日，原告胡怡秋自行向被告星槎股份经济社账户转入285600元，被告星槎股份经济社收到后将该款项原路退回。另查，佛山市顺德区均安镇国土城建和水利局委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案外人李国顺、欧阳满开、欧阳棉富拥有的位于佛山市顺德区均安镇七滘工业区的承租7647平方米土地的土地使用权、建筑物、可搬迁机器设备、拆损毁设备及存货的补偿价值进行评估。2019年11月，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告书》。2020年2月25日，星槎股份经济社与案外人李国顺、欧阳满开、欧阳棉富就《7647平方米合同》的解约事宜签订《解约补偿协议》，协议内容为：经实测用地面积为7647元平方米，实测建筑总面积5888.23平方米，星槎股份经济社需向李国顺、欧阳满开、欧阳棉富支付的补偿费用如下：1.根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司的评估报告书，确定搬迁补偿价为12698469元（含：建筑物拆迁补偿5088777元、可搬迁机器设备搬迁补偿133198元、拆损毁设备拆迁补偿502957元、其他生产生活资料搬迁补偿68296元、承租土地使用权拆迁补偿6905241元）；2.安置费用补偿按面积5888.23平方米，以8元平方米补助六个月，合计282635.04元；3.停产停业损失补偿按面积5888.23平方米，以8元/平方米补助6个月，合计282635.04元。以上合计13263739.08元。根据星槎股份经济社提交的顺集（转）[2000]060号《关于同意农用地转用的批复》显示，原顺德市规划国土局于2000年8月8日批复：一、同意星槎企业办公室把村镇建设规划用地范围内西海岭地段星槎股份经济社的54625平方米农用地转为建设用地；二、转用后的土地作工业用途，具体建设项目供地由均安镇人民政府负责审查，并报我局审批。而经本院调查，佛山市自然资源局顺德分局函复：宗地号为086033-001地块位于均安镇星槎村委会七滘工业区，该地块符合土地利用总体规划，2008年土地利用现状为农用地，2009年变更为建设用地。诉讼中，胡怡秋申请对诉争2856平方米厂房的拆迁补偿价值、安置费用补偿价值、停产停业补偿价值进行评估，星槎股份经济社申请对诉争2856平方米土地自2005年7月1日至2020年3月26日期间占用费进行评估，本院摇珠选定广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司进行评估。2021年4月19日，广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司函复因现有数据资料不充分，无法做出准确判决，作退回委托处理。此外，星槎股份经济社申请对《2856平方米合同》上的公章及法定代表人、委托代理人两处签名进行鉴定，后因星槎股份经济社并未在本院指定期限内缴纳鉴定费，按自动撤回鉴定申请处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。关于合同效力问题。案涉集体建设用地使用权的流转属于涉及村民利益的重大事项，根据1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010年修订前)第十九条的规定，应当经村民会议讨论决定。根据原告的陈述，双方在平整土地后才发现实际交付土地比原定租赁面积多了2856平方米，原告与被告的相关负责人协商后就补签合同，由此可见该2856平方米土地的使用权流转并没有经过公开公示流程，更没有经过村民会议的集体讨论决定，故案涉《2856平方米合同》违反了上述法律的强制性规定，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡怡秋主张星槎股份经济社赔偿损失，赔偿标准参照《7647平方米合同》的解约补偿协议，但由于该《解约补偿协议》实质为星槎股份经济社与案外人自行协商所达成的调解协议，并不代表法定标准。关于原告主张的建筑物拆迁补偿，该项实质为建筑物的现值，但由于案涉《2856平方米合同》已被认定无效，故本院仅支持原告的建筑成本损失。对此，星槎股份社作为出租人，明知涉案土地未办理农用地转建设用地审批手续，还以“工业地”的名义进行招租，且限定胡怡秋在2008年12月30日前竣工，故星槎股份社对于胡怡秋的该部分投入损失存在过错，应当承担70%责任。同时，胡怡秋明知该土地性质未办理流转手续，在未经审批的情况下直接兴建厂房，也存在过错，应当承担30%责任。诉讼中，原告陈述其平整土地支出325584元、兴建建筑物的投入1685120元，但上述主张未有相关书面证据证实，故本院不予确认。因案涉厂房与《7647平方米合同》中的厂房结构相似，本院参考7647平方米合同的《资产评估报告书》中的建筑物现时的重置价值，认定2856平方米土地的建筑物现时的重置价值为2465727.8元，再结合建筑成本上涨水平，酌定原告于2006年兴建建筑物的投入成本为现时重置价值的50%，即1232863.9元，另平整土地支出酌定为250000元，以上合计1482863.9元，星槎股份社应赔偿其中的70%，即1038004.73元。另原告主张自起诉之日起至清还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收利息亦合法有据，本院予以支持。至于原告主张的搬迁机器设备、拆损毁设备、生活生产资料、停产停业损失及安置费用，由于原告的厂房在被强拆前是用于出租，故原告不存在该部分损失，本院均不予支持。因合同无效，原告主张的土地使用权拆迁补偿，本院亦不予支持。关于星槎股份经济社主张的占用费。因原告对被告主张的合同标准无异议，本院予以确认，故原告应向被告支付截止至2020年3月26日的土地占用费84175.23元。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）胡怡秋支付赔偿款1038004.73元及利息（利息计算方法：自2020年5月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清还之日止）；二、原告（反诉被告）胡怡秋于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社支付土地占用费84175.23元；三、驳回原告（反诉被告）胡怡秋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计23458.78元[原告（反诉被告）胡怡秋已预交]，由原告（反诉被告）胡怡秋负担16387.76元，被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社负担7071.02元。反诉部分案件受理费减半收取计2792元[被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社已预交]，由原告（反诉被告）胡怡秋负担952元，被告（反诉原告）广东省佛山市顺德区均安镇星槎股份合作经济社负担1840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳佩仪二〇二一年五月二十一日书记员 李 素 婷书记员 梁 国 锋