云南省龙陵县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)云0523民初283号 原告：中国工商银行股份有限公司龙陵支行。 统一社会信用代码：91530523919019137w。 营业场所：云南省保山市龙陵县龙山镇白塔社区兴农路下段。 负责人：杨唐云，行长。 委托代理人：赵德军。 代理权限：特别授权。 被告：王真文，男，1981年1月1日生，汉族，住湖北省监利县。 被告：李金娥，女，1983年10月16日生，汉族，住湖北省监利县（系王真文妻子）。 二被告委托代理人：许安全，男，1956年1月6日生，汉族，住湖北省监利县（系王真文父亲）。 代理权限：特别授权。 被告：龙陵县腾龙房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530523799885478W。 地址：龙陵县龙山镇财富中心。 法定代表人：杨军和，执行董事。 委托代理人：熊缅珍，女，1989年11月19日生，汉族，住云南省龙陵县。 委托代理人：刘征航，男，1985年5月13日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 二委托代理人代理权限：特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司龙陵支行（以下简称工商银行）与被告王真文、李金娥及被告龙陵县腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托代理人赵德军，被告王真文、李金娥委托代理人许安全，被告腾龙公司委托代理人熊缅珍、刘征航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与以上三被告分别于2015年12月24日签订的编号为Ａ:［住房］字［工行］行［龙陵］支行［2015］年［260］号《个人购房借款／担保合同》；2016年1月26日签订的编号为Ａ:［商用房］字行［工行］行［龙陵］支行［2015］年［263］号《个人购房借款／担保合同》。2.请求判令以上三被告立即归还截止2021年2月21日所欠两笔贷款本息合计503961.84元（本金497680.40元、利息6281.44元）及至还清款项之日的利息（含合同约定的复利、罚息等）。3.请求判令原告对被告王真文、李金娥设定的抵押房地产［房屋所有权抵押证书号：龙房押字（ＣＦＺＸ-2015）第074号、龙房押字（ＣＦＺＸ-2016）第094号］享有优先受偿权。4.请求判令保证人龙陵县腾龙房地产开发有限公司承担连带保证责任。5.请求判令以上三被告承担本案全部诉讼费用及为实现该笔债权和抵押权而发生的费用。事实和理由：原告与以上三被告分别于2015年12月24日签订了编号为［住房］字［工行］行［龙陵］支行［2015］年［260］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定由原告向被告王真文、李金娥发放个人住房购置贷款金额67万元，贷款期限120个月，用王真文、李金娥所购其名下坐落于龙陵县龙陵财富中心7幢8单元201号房地产（住房）抵押担保（办理预告登记），同时由被告腾龙公司提供保证担保，王真文、李金娥选择按月等额本息还款法（按月计息）归还贷款本息;2016年1月26日签订了编号为Ａ:［商用房］字［工行］行［龙陵］支行［2015］年［263］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定由原告向被告发放个人购置商用房贷款金额19万元，贷款期限120个月，用王真文、李金娥所购其名下坐落于龙陵县地产（商铺）抵押担保（办理预告登记），同时由被告腾龙公司提供保证担保，王真文、李金娥选择按月等额本息还款法（按月计息）归还贷款本息。上述两合同第四条、第九条、第十条、第十八条、十九条及第二十六条对贷款利率、罚息、保证担保、抵押物、抵押担保范围及保证方式等进行了约定。上述两借款合同签订后，原告如约向被告王真文、李金娥发放了个人购置住房贷款金额67万元及个人购置商用房贷款金额19万元。但贷款发放后王真文、李金娥违反合同约定不履行按期还款义务，截至2021年2月21日，个人购置住房贷款已累计44期未按时足额偿还贷款本息，期间归还贷款本金285239.55元，利息123943.36元，尚欠贷款本息合计389395.95元（本金384760.45元、利息4635.50元）；个人购置商用房已累计45未按时足额偿还借款本息，期间归还贷款本金77080.05元，利息42402.9元，尚欠贷款本息合计114565.89元（本金112919.95元、利息1645.94元）。两笔贷款尚欠本息合计503961.84元（本金497680.4元、利息6281.44元）。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条的约定，借款人连续三次或累计六次未按时偿还货款本息的，构成违约，贷款人有权采取解除借款合同，宣布合同立即到期并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；根据《个人购房借款／担保合同》第十条第10.2款Ａ项及第二十六条约定，保证人应对借款人项下全部债务承担连带保证责任，被告的行为已违反上述约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法作出判决。 被告王真文、李金娥辩称，1.答辩人未能按约偿还借款系被告腾龙公司出售的房屋不能办理产权登记而引起，无论是基于过错还是基于担保都应由腾龙公司承担清偿责任。2.答辩人与腾龙公司的房屋买卖合同明显存在瑕疵，被答辩人工商银行未尽审慎义务仍然基于该买卖关系签约发放贷款，亦应承担相应过错责任。3.被答辩人所主张的罚息于法无据。被答辩人在明知或应当知道腾龙公司无法办理房屋产权登记的情况下，仍然与答辩人签订借款合同，与腾龙公司具有恶意串通之嫌，严重损害答辩人利益，涉案借款合同应属无效。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告腾龙公司未提交书面答辩，在庭审中辩称，1.答辩人为被告王真文、李金娥与被答辩人工商银行所借个人购房借款提供保证担保属实，愿意按照担保合同约定承担连带保证责任。2.答辩人向被答辩人承担连带保证责任后，就归还的借款对王真文、李金娥享有追偿权。3.涉案房屋现已开始办理产权登记，因王真文、李金娥尚未归还答辩人之前替其偿还的工商银行购房借款，故尚未能办理产权登记。4.在各方当事人对合同条款均无异议的情况下，签订了个人购房借款合同、担保合同，被告王真文、李金娥关于所述答辩人与原告工商银行恶意串通，借款合同无效无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原告工商银行与被告王真文、李金娥及被告腾龙公司签订了编号为［住房］字［工行］行［龙陵］支行［2015］年［260］号《个人购房借款／担保合同》，约定向被告王真文、李金娥发放个人住房贷款67万元，期限120个月，用王真文、李金娥所购坐落于龙陵县龙陵财富中心7幢8单元201号房地产（住房）抵押担保并办理预告登记，同时由腾龙公司提供保证担保，王真文、李金娥选择按月等额本息还款法（按月计息）归还贷款本息。2016年1月26日，原告工商银行再与被告王真文、李金娥及被告腾龙公司签订了编号为Ａ:［商用房］字［工行］行［龙陵］支行［2015］年［263］号《个人购房借款／担保合同》，约定向被告王真文、李金娥发放个人购置商用房贷款19万元，贷款期限120个月，用王真文、李金娥所购坐落于龙陵县地产（商铺）抵押担保并办理预告登记，同时由腾龙公司提供保证担保，王真文、李金娥选择按月等额本息还款法（按月计息）归还贷款本息。上述购房借款及担保合同还对贷款利率、罚息、保证担保、抵押物、抵押担保范围及保证方式等进行了约定。合同签订后原告工商银行按约向被告王真文、李金娥发放了住房贷款67万元及商用房贷款19万元，王真文、李金娥归还部分借款本息后未继续履行还款义务。截至2021年2月21日，归还住房贷款本金285239.55元，支付利息123943.36元，尚欠44期贷款本息389395.95元未归还（本金384760.45元，利息4635.50元）；归还商用房贷款本金77080.05元，支付利息42402.9元，尚欠45期贷款本息114565.89元未归还（本金112919.95元，利息1645.94元），合计尚欠贷款本息503961.84元（本金497680.4元，利息6281.44元）。另案涉房地产因建设不符合规划，之前未能办理产权登记，现经主管部门协调已开始办理产权登记。以上事实，到庭当事人无异议，有原告工商银行提交的证据在卷佐证，且与当事人的陈述相互印证，本院予以确认。对有争议的事实本院认定如下：1.关于当事人过错问题。被告王真文、李金娥与被告腾龙公司就案涉房产签订商品房购销合同，王真文、李金娥认为因腾龙公司原因未能办理产权登记致其不能按约还款，腾龙公司存在过错，应由腾龙公司对借款承担清偿责任。因王真文、李金娥与腾龙公司之间的商品房购销合同与本案金融借款合同非同一法律关系，本案在此不作处理，王真文、李金娥的该主张本院不予采信。2.关于原告工商银行与被告腾龙公司恶意串通问题。工商银行与王真文、李金娥及腾龙公司签订的借款及担保合同系当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，对各方当事人具有约束力，被告王真文、李金娥关于原告工商银行与被告腾龙公司恶意串通损害其合法权益，合同无效的主张无证据证实，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告工商银行与被告王真文、李金娥及被告腾龙公司签订的［住房］字［工行］行［龙陵］支行［2015］年［260］号《个人购房借款／担保合同》及［商用房］字［工行］行［龙陵］支行［2015］年［263］号《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。被告王真文、李金娥作为借款人向原告工商银行申请借款67万元，工商银行已依约履行了发放贷款义务，王真文、李金娥归还部分贷款后，未按合同约定按时足额履行还款义务，已违反《个人购房借款／担保合同》约定，原告工商银行有权按照合同约定宣布合同立即到期并解除合同，同时要求王真文、李金娥立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，提前收回借款，故原告工商银行要求被告王真文、李金娥偿还所欠借款本息503961.84元（本金497680.4元，利息6281.44元），并按《个人购房借款／担保合同》约定计算支付自2021年2月21日起至欠款结清之日止利息、罚息、复利的请求，有事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。被告王真文、李金娥以其位于龙陵县住房对借款提供抵押担保，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，王真文、李金娥不履行到期债务时，工商银行有权以其提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，故工商银行对王真文、李金娥提供的抵押房地产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告腾龙公司自愿为被告王真文、李金娥的借款提供连带责任保证，故对工商银行由腾龙公司承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。被告王真文、李金娥关于未能按约还款系被告腾龙公司出售的房产不能办理产权登记引起，腾龙公司存在过错，应由其对借款承担清偿责任的答辩主张无事实及法律依据，本院不予采纳。被告王真文、李金娥关于原告工商银行明知或应当知道案涉房屋无法办理房屋产权登记，仍然签订借款及担保合同，与腾龙公司存在恶意串通嫌疑，借款合同无效的答辩主张无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第三百九十五条、第四百条、第四百零二条、第四百一十条、第四百一十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第二项、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百六十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十四条、第六百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司龙陵支行与被告王真文、李金娥及被告龙陵县腾龙房地产开发有限公司签订的[住房]字[工行]行[龙陵]支行[2015]年[260]号《个人购房借款/担保合同》及[商用房]字[工行]行[龙陵]支行[2015]年[263]号《个人购房借款/担保合同》； 王真文、李金娥于判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司龙陵支行截止至2021年2月21日的借款本金497680.4元，利息6281.44元，合计503961.84元；从2021年2月21日起至还清本金之日止的利息、罚息、复息按上述[2015]年[260]号、[263]号《个人购房借款/担保合同》的约定计算；二、由被告王真文、李金娥于判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司龙陵支行截止至2021年2月21日的借款本金497680.4元，利息6281.44元，合计503961.84元；从2021年2月21日起至还清本金之日止的利息、罚息、复息按上述[2015]年[260]号、[263]号《个人购房借款/担保合同》的约定计算； 三、原告中国工商银行股份有限公司龙陵支行有权对已设定抵押权的被告王真文、李金娥名下位于龙陵县财富中心7幢8单元房地产〔房屋所有权证抵押证书号：龙房押字（ＣＦＺＸ-2015）第074号、龙房押字（ＣＦＺＸ-2016）第094号〕享有优先受偿权，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；三、三、原告中国工商银行股份有限公司龙陵支行有权对已设定抵押权的被告王真文、李金娥名下位于龙陵县财富中心7幢8单元房地产〔房屋所有权证抵押证书号：龙房押字（ＣＦＺＸ-2015）第074号、龙房押字（ＣＦＺＸ-2016）第094号〕享有优先受偿权，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿； 四、由被告龙陵县腾龙房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，承担连带保证责任后,有权向被告王真文、李金娥追偿。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，减半征收计2210元，由被告王真文、李金娥及被告龙陵县腾龙房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 审判员  李锦文 二〇二一年五月十一日 书记员  刘晓娟