广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初121号 原告：秦丽华，女，汉族，1963年7月26日出生，住沈阳市于洪区。 被告：北海融睿投资有限公司，住所地广西北海市茶亭路31号富钰大厦1009号，统一社会信用代码：91450500MA5KA0041L。 法定代表人：王连锁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝鹏飞，广西珠浦律师事务所律师。 原告秦丽华与被告北海融睿投资有限公司（以下简称“融睿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告秦丽华及被告融睿公司的委托诉讼代理人郝鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦丽华向本院提出诉讼请求：1、确认被告返还非法收取原告的购房款22655元。2、判决由被告支付本次所有起诉费用。事实和理由：2017年6月3日，原告经过被告的代理销售，在广西铭天房地产有限责任公司办公地（北海市长青路×号），签订《商品房买卖合同（现售）》。当时，原告按照被告的要求将购房款207018元打入开发商账号，另外被告在未出示任何物价管理部门收费批准文件，以所谓“避税款”名义收取原告22655元，且只开具一张普通收据。根据北海市住建局购房规定，一房一价，任何单位及个人不得乱收费，原告多次要求被告提供收费依据及正规发票，被告直至现在都没有给予原告合理回答。为了保护消费者权益不受到非法侵害，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告融睿公司辩称，1、被告收取原告22655元的费用是有依据的，而且原告当时也是认可的。2017年4月21日，被告与案外人广西铭天房地产有限责任公司签订了包销合同即“领秀一方销售代理合同”，约定由被告独家代理销售“领秀一方”小区。同时合同第四条代理佣金及支付第（一）约定佣金的计算方式为：正常按揭、一次性付款，按5300元/㎡底价，包干销售给被告，销售价格低于底价部分，由被告补足给铭天公司，销售价格高于底价部分，溢价部分在500元/㎡（含）以内全部归被告所有。而在销售房屋时，被告也已经告知原告房屋售价为5880元/㎡，房屋5300元/㎡交给开发商，溢价部分由被告收取，原告也是认可的。被告有权收取22655元代理佣金；2、原告主张让被告退回购房款没有事实和法律依据，应当依法予以驳回诉讼请求。如前所述，被告收取的22655元是“领秀一方销售代理合同”中约定的佣金，并非购房款，而且销售房屋时，被告已告知原告购房款是交给开发商，佣金由被告收取，原告是清楚的；3、原告的主张已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。根据原告与铭天公司签订的商品房买卖合同，铭天公司给原告开具的发票以及被告开具的收据等证明，本案事实发生于2017年6月3日，即使被告收取费用没有依据，那么从2017年6月3日原告也已经知道其权利被侵害，但是原告在三年多的时间内从未向被告主张过，而是于2020年12月7日才起诉主张，很明显原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年6月3日，原告秦丽华（买受人）与案外人广西铭天房地产有限责任公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市×××商品房；房屋建筑面积39.06平方米；房屋单价5300元每平方米，房屋总价207018元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人应于2017年6月3日前交首期款87018元（含定金20000元），于2017年6月4日前办理贷款120000元。2018年12月3日，原告秦丽华与案外人广西铭天房地产有限责任公司签订一份《补充协议书》，将《商品房买卖合同（现售）》中约定余下购房款120000元办理银行按揭的支付方式变更为余下购房款120000元于2018年12月5日前办理一次性付款。 2017年6月3日，被告融睿公司向原告出具《收据》一份，载明“今收到秦丽华交来×××号房（刷储蓄卡）22655元。同日，广西铭天房地产有限责任公司向原告开具《广西增值税普通发票》一份，载明收到秦丽华购买×××室购房款87018元。2018年12月3日，广西铭天房地产有限责任公司向原告开具《广西增值税普通发票》一份，载明收到秦丽华购买×××室购房款120000元。 庭审过程中，原告陈述涉案房屋的实际履行单价为5880元每平方米，但合同约定的单价是5300元每平方米，销售人员告知超过合同约定部分款项为避税款，另作收据。涉案房屋的购房款已全部支付完毕，涉案房屋也已交付使用并办理不动产权证书。原告认为被告收取22655元购房款没有依据。 被告抗辩主张其依据与广西铭天房地产有限责任公司之间的销售代理合同约定，有权收取超出房屋单价5300元每平方米的溢价部分房款作为代理佣金，并向本院提交了广西铭天房地产有限责任公司作为甲方（开发商）与被告融睿公司作为乙方（销售代理方）分别于2017年4月21日签订的《领秀一方销售代理合同》及2017年6月29日签订的《“领秀一方”销售代理补充协议》。其中，《领秀一方销售代理合同》约定，甲方委托乙方作为北海市长青路16号“领秀一方”小区项目的独家销售代理机构，乙方提供项目营销策划，以甲方名义对外独家代理销售本项目，其中委托销售部分总建筑面积约38015.28平方米。合作期限：代理期限为6个月，自2017年4月21日至2017年10月1日，前三个月为考核期。代理期满后，甲乙双方若有意续签合同，则另行补充协议。代理佣金及支付：⑴甲方该项目剩余住宅的房源，正常按揭、一次性付款，按5300元/㎡底价，包干给乙方销售（详见剩余房源清单），乙方销售价格低于底价部分，由乙方自行补足给甲方；乙方销售价格高于底价部分，溢价部分500元/㎡（含）以内全部归乙方所有，销售溢价超出500元/㎡，双方按5:5分成，即甲方、乙方各占一半。乙方按溢价部分销售金额的10%作为乙方支付甲方的佣金应纳税金，甲方审核确认后据实结算佣金。⑵佣金结算方式：①按揭客户：交定金贰万元，交清首付款，正式签订《商品房买卖合同》，甲方按客户付款比例结算佣金给乙方，如客户交纳30%房款即结30%佣金，以此类推。银行按揭放款后，再结算剩余佣金给乙方。②一次性付款客户：交定金贰万元，交完全款，正式签订《商品房买卖合同》，结算佣金给乙方。《“领秀一方”销售代理补充协议》则约定对双方签订的“领秀一方销售代理合同”中销售底价及佣金的条款内容进行部分调整，其中销售底价调整为5300元/㎡，销售佣金为5300元/㎡以上成交的部分为代理佣金。 原告秦丽华对被告融睿公司提交的《领秀一方销售代理合同》及《“领秀一方”销售代理补充协议》不予认可，并称被告融睿公司从未向其披露融睿公司的销售代理身份，也未出示过上述合同及协议，其不同意被告融睿公司收取涉案款项作为代理佣金。 案件审理期间，本院于2021年4月28日发函给广西铭天房地产有限责任公司破产管理人，要求管理人对以下问题予以回函：一、广西铭天房地产有限责任公司是否申请参加本案诉讼？二、广西铭天房地产有限责任公司与被告融睿公司是否存在商品房委托代理销售合同关系？广西铭天房地产有限责任公司是否委托被告融睿公司代理销售涉案商品房？三、涉案争议的款项性质如何？四、对原告诉请及被告答辩意见发表意见。该公司管理人于2021年5月6日函复本院：一、广西铭天房地产有限责任公司不申请参加相关诉讼。因广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）与上述案涉购房人已按约定履行完毕双方签订的商品房买卖合同，铭天公司对上述案件没有诉讼利益，故不申请参加相关诉讼；二、经管理人查询，在铭天公司移交给管理人的资料中，未找到铭天公司与融睿公司签订的商品房委托代理销售合同，故无法判断二者是否存在商品房委托代理销售合同关系，亦无法判定铭天公司是否委托融睿公司代理销售案涉商品房；三、上述案涉争议款项与铭天公司无关联，不是铭天公司收取的购房款。具体款项性质由贵院依法认定；四、上述案涉争议款项与铭天公司无关，铭天公司对原告诉讼请求及被告答辩意见无法发表意见。但根据原告提交的证据，案涉争议款项不是铭天公司收取的购房款。原告诉称相应款项是购房款没有事实和法律依据，铭天公司不予认可。 本院认为，虽然广西铭天房地产有限责任公司对其是否委托融睿公司代理销售案涉商品房未明确表示肯定，但亦未否定。根据被告融睿公司提供的《领秀一方销售代理合同》及《“领秀一方”销售代理补充协议》，本院对广西铭天房地产有限责任公司与被告融睿公司之间存在委托代理销售合同关系予以确认。 根据《领秀一方销售代理合同》及《“领秀一方”销售代理补充协议》的约定，被告融睿公司系涉案楼盘部分楼房销售的代理商，即广西铭天房地产有限责任公司委托融睿公司销售涉案房屋。《领秀一方销售代理合同》约定“⑴甲方该项目剩余住宅的房源，正常按揭、一次性付款，按5300元/㎡底价，包干给乙方销售，乙方销售价格低于底价部分，由乙方自行补足给甲方；乙方销售价格高于底价部分，溢价部分500元/㎡（含）以内全部归乙方所有，销售溢价超出500元/㎡，双方按5:5分成，即甲方、乙方各占一半。乙方按溢价部分销售金额的10%作为乙方支付甲方的佣金应纳税金，甲方审核确认后据实结算佣金。”《“领秀一方”销售代理补充协议》约定“其中销售底价调整为5300元/㎡，销售佣金为5300元/㎡以上成交的部分为代理佣金。” 原告秦丽华与广西铭天房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的总价款为207018元，被告融睿公司亦于合同签订当日即向原告秦丽华收取了涉案款项并出具《收据》予以确认。结合庭审中原告秦丽华自认涉案房屋的实际履行单价为5880元每平方米，总房价为229672.8元的事实，被告融睿公司按照实际成交价收取了高于合同底价部分的款项实为购房款。被告融睿公司收取该部分房款并出具收据实为避税。 原、被告并未签订居间服务合同，也无口头居间服务约定，被告融睿公司是按广西铭天房地产有限责任公司的要求处理受托事务，参与并可决定广西铭天房地产有限责任公司与原告之间的关系内容，按照实际成交价收取了高于合同底价部分的房款，处理事务的后果直接归于广西铭天房地产有限责任公司。至于融睿公司收取的涉案款项如何与广西铭天房地产有限责任公司结算系从其双方约定。 综上，被告融睿公司与广西铭天房地产有限责任公司之间成立委托代理关系，被告融睿公司代理行为产生的法律后果由广西铭天房地产有限责任公司承担。原告主张被告融睿公司收取涉案款项无法律依据，本院不予采纳。原告据此要求被告融睿公司退还涉案款项的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告秦丽华的诉讼请求。 案件受理费183元（已减半收取），由原告秦丽华自行承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 谭小凤 二〇二一年五月三十一日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 劳淑桢