湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初558号原告：蒋敏，女，汉族，1985年8月3日出生，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：柳国成，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：李振华，男，汉族，1981年9月16日出生，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：赵志香，女，汉族，住邵阳市双清区。被告：谢莹，女，汉族，1985年10月14日出生，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：赵志香，女，汉族，住邵阳市双清区。被告：邵阳市大祥区正大房产中介，住所地湖南省邵阳市北塔区江北广场佳惠超市对面。经营者：胡春艳，女，汉族，1974年2月19日，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：谢欢，该房产中介工作人员。原告蒋敏诉被告李振华、谢莹、被告邵阳市大祥区正大房产中介（以下称正大房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋敏及其委托代理人柳国成、被告李振华、谢莹的共同委托诉讼代理人赵志香、被告正大房产中介的经营者胡春艳及其委托诉讼代理人谢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋敏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议；2、依法判决被告李振华、谢莹双倍返还购房定金60000元；3、判令本案律师费等6000元由三被告共同承担；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原告蒋敏（买房方）通过被告正大房产中介的经办人谢欢与被告（卖房方）谢莹于2020年12月3日签订了房屋买卖合同书，谢莹将邵阳市大祥区××路××小区×栋×单元×号房屋（二手房）出卖给原告。此房房产权属于被告李振华与被告谢莹夫妻共有，因而谢莹代签了李振华的名字，就在当天，原告交付定金30000元。之后，被告李振华回来后，又于2020年12月25日与原告签订了一份合同。因考虑到被告交付房子是在收到房屋全款后一段时间，涉及到家具、家电等设施的交付，同年12月28日原告又与被告谢莹签订了一份补充协议。但事与愿违，被告说其夫李振华不同意补充协议内容，在个别文字上做文章，因而发生纠纷，致使合同及相关补充协议不能履行。本来，合同的签订应当是严谨慎重的，两份买卖合同及补充协议都是经过买卖双方和中介三方签字同意确认的，具有法律效力。但被告谢莹签订补充协议后，又说其夫李振华不同意，视协议为儿戏。特别是中介方，在买卖双方都表示好说好散、和气生财，均愿意退还和收回定金并签订三方无责、取消合同的情况下，为了自身利益，居然不同意取消交易，致使原被告诉讼。请求支持原告的诉讼请求。被告李振华、谢莹共同辩称：请求驳回原告的诉讼请求，并要求其继续履行房屋买卖合同或者不返还定金，诉讼费及律师费等也应由原告承担。1、蒋敏违反《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定及合同约定在先，未依约支付首付款；2、涉案房屋为李振华婚前个人财产，李振华从未表示不按照约定履行合同，蒋敏也明知该房屋属于李振华个人财产，两被告从未违反房屋买卖合同约定，并积极配合蒋敏办理银行贷款事宜，故应按照约定继续履行合同；3、两被告无需退还蒋敏买房定金30000元，并应由蒋敏承担本案的诉讼费、律师费等费用；4、被告谢莹对于补充协议第三条的异议，并不构成《民法典》规定中的违约，谢莹也明确告知蒋敏如不愿修改，就按照第二份合同的约定和法律规定程序办理，但蒋敏未做任何答复，故应按照合同约定继续履行。被告正大房产中介辩称其不同意承担任何费用，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2020年12月3日被告谢莹以其丈夫李振华（甲方）的名义与原告蒋敏（乙方）、正大房产中介（丙方）三方共同签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定甲方同意将其所拥有的位于邵阳市大祥区××路××小区×栋×单元×号房屋以90万元整的价格出售给乙方。原告在合同上签名，被告谢莹代签了李振华的名字；正大房产中介盖章。合同签订后，原告向被告谢莹支付了30000元作为购房定金，谢莹向原告出具了收条。因涉案房屋是李振华的婚前个人财产，登记在李振华名下，谢莹代签上述合同时没有提交李振华的授权委托书，原告遂要求与李振华本人签订房屋买卖合同。2020年12月25日李振华（甲方）本人与原告蒋敏（乙方）、正大房产中介（丙方）三方共同再签订了一份《房屋买卖合同书》取代了之前签订的房屋买卖合同，该份合同约定：一、房产情况，甲方同意将其拥有的位于邵阳市大祥区××路××栋××单元××号房屋出售给乙方；该房地产建筑面积159.14㎡，邵阳市不动产第×号，乙方在签订本合同时已认可该房屋的现状，并经过全面了解且确认无误，自愿签订本合同且无任何异议；二、甲方承诺；三、成交价格，甲方自愿将该房屋以人民币玖拾万元整（90万元）的价格出售给乙方，此付款包含甲方已经为该房屋缴纳的所有费用，家具家电（电视机、小家电、儿童房床、电烤火桌、儿童学习桌、个人用品甲方需搬走）在内；四、付款方式，交易流程：1、乙方应于合同签订之日支付，向甲方支付人民币叁万元整作为购房定金，定金由甲方代为保管；2、乙方拟申请银行贷款人民币大写：陆拾万元整，小写：￥600000元；3、乙方应于合同签订后7日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，在合同签订后一个月内办理好贷款审批；4、乙方应在产权过户前向甲方支付首付款人民币大写叁拾万整（含定金），小写：300000元；五、产权过户；六、房屋交付；七、服务费用；八、违约责任：1、在此期间若甲方违约不卖则应双倍赔付乙方所交定金，乙方所得赔款应付清双边中介费给丙方；若乙方违约不买，则所交定金不退，除去丙方双边中介费后剩余的归甲方拥有；2、甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过约定时间三十天的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；3、丙方应积极负责保证贷款及抵押手续按期进行，确保审批贷款正常发放，因丙方原因导致相关手续未能在约定期限内完成，丙方承担违约责任，甲乙双方的中介费、服务费不予支付；九、贷款手续的特别规定：乙方因自身原因贷款未获银行批准的，乙方承担违约责任，所交定金不退，除去丙方双边中介费后剩余的归甲方拥有；十、其他条款：1、……5、本合同自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效，本合同一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力（同意贷款到账时间上下浮动十天）。蒋敏、李振华以及正大房产中介的工作人员谢欢均在合同上签名，正大房产中介在合同上盖章。2020年12月25日晚，原告蒋敏通过微信聊天向被告谢莹提出该份合同存有不妥，部分内容需要补签。2020年12月28日被告谢莹在征得李振华同意的情况下，又以李振华的名义与原告蒋敏、正大房产中介三方签订了一份《房屋买卖补充协议》，该份补充协议对房屋基本情况、付款方式、合同变更、违约责任、争议解决等内容再次进行约定。其中，一、关于合同变更约定如下：1、因银行审批贷款未通过，甲乙双方房屋买卖合同自动作废，甲方退回乙方所交定金，三方无责；2、甲方应如实告知乙方房屋及室内设备、装修、家具电器等数量及现状，如有发生破损、故障等情况需在本协议签订时书面说明；合同签订后甲方应做好保管工作，不得对房屋内设备及约定财物进行转移、转卖；3、在合同签订日期后房屋因甲方使用、搬迁等原因导致房屋框架、装饰装修、及室内设施设备出现人为故意的破损、故障、缺失等情况，甲方需进行修复、更换、补充后再交付给乙方或双方协商解决，甲方可根据当前市场重置价对乙方进行经济补偿；4、甲方从定金中预交给丙方房屋保证金贰万元整，待房屋交接清点查验，如甲乙双方无争议，保证金由丙方退还给甲方。如乙方验收时发现存在房屋及室内财物损坏，丙方根据实际情况在保证金中进行扣除，扣除金额由丙方转交至乙方，剩余部分退还给甲方；5、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在手册时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担；6、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。二、关于违约责任：1、本合同签订后，甲乙双方不得违约，在此期间若甲方违约不卖则应双倍赔付乙方所交定金，乙方所得赔款应付清双边中介费给丙方；若乙方违约不买，则所交定金不退，除去丙方双边中介费后剩余的归甲方拥有；2、甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过约定时间三十天的，守约方有权解除本合同；3、丙方应积极负责贷款及抵押手续按期进行，确保审批贷款正常发放，且贷款金额最低不低于人民币伍拾柒万元整，小写：￥570000.00元，若银行最终审批金额未达到约定贷款金额，丙方承担违约金人民币壹仟元整，从中介费用中退还给乙方。三、甲方只负责对房屋物品清单上的东西进行保管工作，电器产品在交付前只保证能正常启用，未在清单上列明的，甲方不负任何责任。原告在合同上签名，被告谢莹代签了李振华的名字，正大房产中介盖章签名。补充协议后面附上了房屋物品清单。补充协议签订后，2020年12月29日被告谢莹通过微信聊天向蒋敏提出“2万元的保证金”是购房尾款；2020年12月31日，被告谢莹通过微信告知谢欢，说李振华不同意补充协议内容并要求增加三条内容；2020年1月2日谢莹再次通过微信告知原告蒋敏，说李振华不同意已签订的补充协议，要求增加三条内容，同时向蒋敏提出：“如果不想买，我现在把定金退给你，交易取消”。原告蒋敏回复：“你如果觉得这不合理，不想卖了，也可以，那你就直接退定金吧”。谢莹回复：可以。但谢莹当天没有退回定金。2021年1月4日，蒋敏向谢莹提出：“你要是不满意我们签订的合同，请在6号前退我3万元定金，如果6号前没有退我定金，视同你同意按我们签订的合同和补充协议执行”。被告谢莹回复：“我也同意今天签订取消协议，三方无责，退还定金，现在是中介方不同意”。2021年1月5日下午，原告蒋敏向谢莹催收定金，谢莹回复“如果你想退，我也没意见，但麻烦你也和芳姐说清楚”。2021年1月5日晚，谢欢通过微信告知谢莹，建议其退单退款。谢莹没有向原告退回定金。2021年1月7日，正大房产中介告知买卖双方银行贷款预审批通过，可以办理贷款。原告已不同意继续履行合同。因被告李振华一直没有退还3万元定金，经协商未果，原告遂提起诉讼。以上事实，有原告的陈述及原、被告及第三人的身份信息、房屋买卖合同、收条、委托书、更名要求、微信聊天记录、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同书》、《房屋买卖补充协议》等证据在案佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原蒋敏与被告李振华及正大房产中介签订的《房屋买卖合同书》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。《房屋买卖补充协议》虽系谢莹代李振华签订，但庭审中李振华对其同意让谢莹代其签订该补充协议的事实没有异议，该补充协议系《房屋买卖合同书》的组成部分，亦没有违反法律法规，合法有效，同样对李振华产生法律上的约束力。合同各方当事人均应遵照合同的约定履行各自的义务。被告谢莹系被告李振华的妻子，李振华出卖房屋均是由谢莹出面与原告蒋敏及被告正大房产中介联系、沟通、处理房屋出卖事宜；李振华又授权谢莹代签补充合同，因此，原告有理由相信谢莹取得了李振华的授权以及谢莹的意思表示均是基于李振华的同意。补充协议签订后，谢莹通过微信聊天明确告知原告李振华不同意履行补充协议约定的部分内容，故李振华的行为已违反合同约定。在得知李振华不同意履行补充协议约定后，原告蒋敏与被告谢莹通过微信聊天多次沟通、协商，双方都同意取消交易，由李振华退回定金3万元。2021年1月5日晚正大房产中介工作人员谢欢亦向谢莹表示建议退回定金，正大房产中介实际已同意取消交易，退回定金。至此，原房屋买卖合同签订的当事人或代理人对取消交易，退回定金实际上已达成口头上的一致意见，该口头意见同样具有解除合同的法律效力。《房屋买卖合同书》《房屋买卖补充协议》此时因各方同意而解除，房屋买卖的合同行为已经终止。合同解除后，被告李振华应当将收取的定金3万元返还给原告。该3万元虽然由谢莹收取，但谢莹系代李振华收取购房定金，应当由李振华返还给原告。因原告与李振华以及正大房产中介签订的房屋买卖合同及补充协议系经三方协商最终各方均同意的情况下解除的，原告要求被告李振华双倍返还定金的请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告蒋敏请求被告承担律师费6000元没有法律依据，本院不予支持。被告李振华在同意取消交易后没有与原告蒋敏形成新的买卖合意，被告要求原告继续履行原买卖合同于法无据。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百六十二条第一款之规定，判决如下：一、原告蒋敏与被告李振华、被告邵阳市大祥区正大房产中介于2020年12月25日签订的《房屋买卖合同书》及2020年12月28日签订的《房屋买卖补充协议》均已于2021年1月5日解除；二、被告李振华于本判决生效之日起五日内将定金30000元退还给原告蒋敏；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告蒋敏的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费350元，由原告蒋敏负担175元，被告李振华负担175元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  蒋建勇二〇二一年五月二十日法官助理刘丽丽书记员尹思附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。