安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0621民初4518号 原告：吴孝东，男，1973年3月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：王俊民,安徽辰元律师事务所律师。 被告：王岩，男，1972年7月17日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：李秀红，女，1972年3月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：王西阳，男，1993年5月4日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 三被告共同委托诉讼代理人：刘红专,安徽三联律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：秦朴,安徽三联律师事务所律师。 第三人：王宇，男，1977年12月22日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 原告吴孝东与被告王岩、李秀红、王西阳、第三人王宇买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴孝东及其委托诉讼代理人王俊民、王岩、李秀红、三被告共同委托诉讼代理人刘红专、第三人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴孝东向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告吴孝东与被告王岩、李秀红和王西阳签订的协议书无效；2、被告返还原告购房款628000元及同期银行贷款利息；3、赔偿原告违约金及房屋增值损失200000元和律师费8000元；4、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：原告是濉溪镇东关村村民，被告是濉溪镇房庄村村民，2019年11月4日被告与原告达成协议，约定被告在房庄村的一处房产，宅基地东西长28米，南北宽20米，出售给原告，价款628000元，一次性付清。同时被告保证出售的房屋及地皮和地面附属物属其所有，没有权属纠纷。否则该宗地皮及房屋发生私人纠纷给原告造成的损失，被告全部赔偿，并按照协议标的总额20%赔付损失。协议签订后，原告依约履行支付购房款,被告也交付了房屋，但其隐瞒了真相，直到2020年9月,原告因被告王岩的弟弟堵大门才知道房屋有其弟弟的份额，他们之间对该处房产存在纠纷，后被告弟弟又多次开车堵大门，其行为直接干扰原告的正常生活。被告故意隐瞒真相，侵犯了原告的知情权,给原告造成无可挽回的损失。濉溪县人民法院于2020年9月14日作出(2020)皖0621财保124号民事裁定书。被告故意隐瞒真相误导原告不诚信的行为，给原告造成巨大损失。 王岩、李秀红、王西阳辩称，认可与原告签订的买卖协议书合同无效，原告与被告不是一个集体组织的成员，这确实违反法律规定。同意返还原告购房款，但原告要求的贷款利息之前没有约定。合同无效，原告不能再提20万的赔偿合同违约金。不认可对原告造成损失。律师费不是一种必然损失，就算原告不请律师，法院也会依据事实和法律维护当时人利益，请律师省了原告的事，不应当把费用转嫁到被告和第三人，律师费8000元认为不应当支持。对于诉讼费和保全费，因为如果合同无效双方都有过错，双方都要承担相应的责任。二三十年与王宇没有闹过纠纷，王宇知道我们卖地，9月1日去堵门才引发的纠纷。房屋买卖前房屋一直都是我们住着养猪。2019年11月4日是原告交钱的日期，当时口头约定2020年9月1日交地，因为把地租给了黄老板，2020年9月1日才到期，所以9月1日到期后把房子交给了原告。因此从交房到原告提起诉讼之间只有1个多月，房屋不可能增值20万。 王宇述称，我没有意见，这个地是我的，原告不应该起诉我。 当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据：原告身份证、三被告和第三人的户籍证明、协议书、中国工商银行凭证、收条、接处警情况登记表、（2020）皖0621财保124号民事裁定书、吴孝东的委托代理合同及发票、证人李某的证言、房屋租赁合同及协议、证人王某的证言、淮海南路居委会分地底册，本院予以确认并在卷佐证；对双方当事人有异议的证据，本院审核认定如下： 1、王岩的母亲的证明一份，王岩拟证明三被告与吴孝东的房屋买卖协议书涉及房产已通过分家析产归三被告所有。本院认为，此份证据无其他证据相互印证，对其证明目的不予采信。 经审理查明，2019年11月4日在李某、李加福等人见证下吴孝东作为乙方与王岩、李秀红、王西阳三人作为甲方签订协议书，王岩、李秀红、王西阳将于民兵路西侧小康村与房庄连接路南，南邻高子田王想院墙以内（南北长20米，东西长28米）出售给吴孝东，协议约定：“一、甲乙双方经协议商定，甲方将于民兵路西侧与房庄连接路南，南邻高子田王想院墙以内都属于乙方，南北长20米，东西长28米，出售给乙方，双方协定金额为（陆拾贰万捌仟）小写628000元整，一次性付清。二、甲方保证所出售的地皮面积与所描述的属实。三、甲方保证出售给乙方的房屋及地皮和地面附属屋所拥有的土地使用权和甲方描述的属实。房屋不存在法律的障碍，如果该宗地皮及房屋发生私人纠纷（与国家政策无关）给乙方造成一切损失，将有甲方全部赔偿损失，违约方应按照协议标的总额20%赔付损失”。同日吴孝东通过银行转账方式一次性支付王岩628000元。2020年9月1日王岩将涉案土地房屋交于吴孝东，2020年9月2日吴孝东收取黄涛2020年9月2日至2021年9月2日的租金20000元。2020年9月16日王宇堵住涉案土地房屋大门，声称对涉案土地房屋享有所有权。 另，吴孝东于2020年9月24向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年9月24日作出（2020）皖0621财保124号，裁定冻结王岩账户内存款63万元，冻结期限至2021年9月24日。吴孝东支付保全费3670元。 上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷佐证。 本院认为，农村房屋买卖合同的当事人非同一集体经济组织的成员的，该房屋买卖合同无效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴孝东与王岩、李秀红、王西阳非同一集体经济组织成员，双方之间的涉案买卖合同，因违反国家法律强制性规定而合同自始无效，故吴孝东基于无效合同取得的土地房屋应当返还王岩、李秀红、王西阳，同时吴孝东获得的涉案土地房屋租金20000元一并返还；王岩、李秀红、王西阳获得的628000元亦应当同时返还吴孝东，并支付吴孝东占用期间的利息（以628000元为基数，自2019年11月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至还清时为止）。王宇主张对涉案土地房屋享有所有权，可依法另行主张。涉案合同自始无效，吴孝东没有提供证据证明房屋增值损失，吴孝东与王岩、李秀红、王西阳之间对发生纠纷后的律师费负担没有明确约定，故对吴孝东要求王岩、李秀红、王西阳赔偿违约金及房屋增值损失200000元和律师费8000元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、确认吴孝东与王岩、李秀红、王西阳2019年11月4日签订的协议书无效； 二、王岩、李秀红、王西阳于本判决生效之日起15日内向吴孝东支付购房款628000元及利息（以628000元为基数，自2019年11月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至付清时止）; 三、吴孝东在本判决书生效之日起15日内返还王岩、李秀红、王西阳位于民兵路西侧小康村与房庄连接路南，（南邻高子田王想院墙以内，南北长20米，东西长28米）的土地使用权及其上的房屋和2020年9月2日至2021年9月2日的租金20000元； 四、驳回吴孝东的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12160元、保全费3670元，由被告王岩、李秀红、王西阳负担案件受理费9135元及保全费3670元；原告吴孝东负担案件受理费3025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  吴志强 人民陪审员  丁方芹 人民陪审员  杨李梅 二〇二一年五月十九日 书 记 员  武凤梅 附件：法律依据 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。