辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初6703号原告：沈阳市沈河区城建实业服务中心，住所地辽宁省沈阳市沈河区小南街清泉巷48号。法定代表人：王宁，系该服务中心主任。委托诉讼代理人：李思赜，系辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑶瑶，系辽宁恒生律师事务所律师。被告：耿高阳，男，1992年8月1日出生，满族，住辽宁省开原市。原告沈阳市沈河区城建实业服务中心与被告耿高阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告沈阳市沈河区城建实业服务中心的委托诉讼代理人李思赜、刘瑶瑶，被告耿高阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市沈河区城建实业服务中心向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月31日4个月的房屋占有使用费73334元；2、判决被告支付给原告2019年11月1日至2020年7月5日房屋占有使用费54476元；3、判决被告缴纳自2013年12月4日至2020年7月20日所欠水费11175元；4、判决被告支付违约金66000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2011年7月1日开始租赁原告位于小南街清泉巷43甲85号43门一至二层房屋（面积330平方米），期间多次签订续租合同，直至2019年6月30日最后一份租赁合同到期，被告未再与原告签订合同。2019年10月双方最终未就续租一事达成一致意见，被告决定不再租赁该房屋。被告租赁期满后一直未续签房屋租赁合同，也未缴纳租金。原告发现，被告在租赁期间，将房屋擅自转租给其他六家。因被告决定不再租赁该房屋，原告为挽回损失，与被告及其他六家案外人协商后决定，统一从2019年11月1日起这六家分别与原告签订租赁合同，但刘忠波、崔秀英两家，因涉及与被告之间的转租合同剩余租期比长，损失大而未同意在2019年11月1日同原告签订新的租赁合同，所以被告需要支付刘忠波自2019年11月1日至2020年7月5日和崔秀英自2019年11月1日至2020年6月1日的房屋占有使用费，分别为33524元和20952元；还需要支付2019年7月1日至2019年10月31日的房屋使用费73334元，共计127810元。根据2011年至2019年的房屋租赁合同，约定水费均由被告承担，其次2019年6月30日原告与被告的房屋租赁合同到期后，被告依旧占有使用该房屋，所以此期间产生的费用也应由被告承担，经自来水沈河分公司核实，被告上次缴费时间为2013年12月4日，到2020年7月20日共欠水费17430元，其中有两家租户己向原告补交水费6255元，所以被告仍需缴纳水费11175元。因合同中明确约定被告不允许转租，发生转租行为视为违约，被告需承担年租金百分之三十的违约金，且被告的转租行为在事实上也为原告收回房屋造成了障碍形成了损失，所以被告应依约向原告支付违约金22万×30%=66000元。原告多次向被告催交，被告拒不履行，故原告诉至贵院，恳请贵院维护原告合法权益，以免国有资产不正当流失。被告耿高阳辩称，正常这个房子是到2019年6月末到期，但是在2019年2月份左右到2019年6月末之间和唐新沟通，那个时候我已经不想租了，我们家租这个房子已经有18、19年，他说再租能便宜2万元，都是原告他们说的算，这个我有证人也有证据，这些事已经确定下来了。到6月末的时候我找他交房租，他说先不收，说合同没有下来啊还是整改啊，让我等着。合同是到6月末到期了。我一直在找他，一直让我等，等到11月份的时候让我交房租，把这个合同拿出来了，不允许我转租，这个房子我租了这么多年，我一直再转租，而且原告也知道，他们也是允许的。我到公司之后他们拿出来的这个合同，所有的房屋漏水还是什么的都是我自己负责。这个楼二楼就是顶了，挨着社区，房顶经常漏，他们维修过2回，合同就改了，这个房子再坏了，不归他们管了，暖气也不归他们管了，2013年暖气坏了，我自己花了1万多元自己维修的。当时那个人叫时锦，现在已经退休了。如果原告在2019年6月30日把这个合同拿来我就不会再继续租了，等拿出合同之后发现涨了2万元，当时合同没有给我，之前定的是便宜2万元，给我腾了4个月，发现涨了2万元，这个合同我肯定不能签了。我不签合同之后，和唐新、温斌是这么研究的，那些租户租了很多年了，当初租这个房子我没有想转租，只是租了五分之一，房子租不出去了，让我们把这个房子承包下来，这个房子是我父亲租的，他们让我们再转租，主意都是他们出的，水费没有让收，我也没有向他们要过水费，炸鸡是4年没有交水费，他家把水表掐了。当时我和唐新说了，先去他家把水费收了，后来这个人跑了，至少得5000多元。豆腐坊他家水费我不知道交了多少钱，之前交的我也不了解，这个水费肯定是不对。豆腐坊应该是7月5日到期，我收房租正常来讲是建委把这个钱交了，但是迟迟不让我交这个费用，这个钱在我这儿，还有卖酒的，2019年11月1日这个时间是我们定的，正常来讲2019年11月份中旬把这个合同拿给我看的，新出的各项不符合的规定，还有涨房租这个事，当时我们一直在说这个事。还有说一直催我交租金，我没有交，到11月份这个不合理，之前一分钱我都不钱他的。我们已经到期了，何来的违约金，这个房子一直都允许我转租，他们工作人员每个月都来我这个房子检查，他们也都知道这个房子已经租10年了，也不是今年刚往外转租的。本院经审理认定事实如下：沈阳市沈河区城市建设局联建办公室为涉案房屋的房屋所有权人，2001年9月28日，因沈河区建委联建办公室是区建委的临时机构，对承担的改造旧区、开发建设任务基本完成，决定撤消。联建办撤销后，对区建委自有房产、资金以及联建办遗留问题等区建委委托和责成原告代为管理和妥善处理，包含涉案房屋在内的房产委托原告代为管理、使用、租赁和进行维修养护，保障房屋的完好不受损坏等。2011年6月20日至2018年6月30日期间，原告作为出租方，被告作为承租方签订8份《房屋租赁合同》，原告同意将位于沈阳市沈河区门市房，建筑面积约330平方米的房屋提供给被告使用，每份合同租金不同，合同内容略有差异，但均约定了租期为一年，房屋租赁期间被告承担相关部门征收的水费，未经原告同意被告不得转租、转让、转借、转兑，否则视为违约行为。2018年6月30日，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2018年7月1日起至2019年6月30日，房屋年租金220000元，房屋租金的缴纳实行按季度上打租结算，即每季度前3日交付下季度租金55000元。未经原告同意被告不得转租、转让、转借、转兑。否则视为违约行为，原告发现后可随时收回房屋并要求被告支付年租金30%的违约金。在租赁期间，被告将涉案房屋转租给6名案外人，6名租户分别经营麻将社、菜店、面馆、炸鸡店、豆腐坊、酒坊，被告与6名租户之间租金共计245000元（其中麻将社40000元、菜店25000元、面馆50000元、炸鸡店34000元、豆腐坊56000元、酒坊40000元）。原告与被告之间的房屋租赁合同到期后，双方就续租一事未达成一致，2019年11月1日起，麻将社、菜店、面馆、炸鸡店与原告重新签订房屋租赁合同，租金由原告直接收取。2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金已由被告收取。由于被告与酒坊之间的租赁期限至2020年5月31日，被告与豆腐坊之间的租赁期限至2020年7月5日，在被告与酒坊、豆腐坊租期届满后，原告重新与酒坊（租期自2020年6月1日开始）、豆腐坊（租期自2020年7月6日开始）签订房屋租赁合同，酒坊2019年11月1日起至2020年5月31日、豆腐坊2019年11月1日起至2020年6月30日的租金已由被告收取。2020年7月17日，原告向案外人沈阳水务集团沈河营业分公司发函，要求确认涉案房屋水费缴纳情况。2020年7月20日，案外人沈阳水务集团沈河营业分公司回复原告，经核实，涉案房屋上次交费时间为2013年12月4日，到2020年7月20日欠缴水费17430元。庭审中，原告自认已收到豆腐坊水费5860元、面馆水费395元。现原、被告之间就租金产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告之间签订的8份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告均应当按照合同约定，行使合同权利，履行合同义务。被告在《房屋租赁合同》期满后，继续占用涉案房屋，并收取了6名租户2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金，以及酒坊2019年11月1日起至2020年5月31日、豆腐坊2019年11月1日起至2020年6月30日期间的租金，但并未向原告交纳相应的房屋占有使用费，该行为显系不当。原告作为案涉房产的代管方，要求被告给付2019年7月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费73334元（220000元÷12个月×4个月），按照比例要求被告给付2019年11月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费54476元［其中：酒坊20952元（40000元/245000元×220000元÷12个月×7个月）、豆腐坊33524元（56000元/245000元×220000元÷12个月×8个月）］的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持，即被告应当给付原告房屋占有使用费共计127810元（73334元+54476元）。关于原告要求被告给付2013年12月4日至2020年7月20日期间所欠水费11175元的诉讼请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间内的水费应当由被告承担，但原告主张的欠费期间包含被告承租期间外的水费，根据原告现有提举的证据，原告无法将水费进行区分，无法确认被告承租期间内水费的具体欠费数额，应当承担举证不能的不利后果，可待证据充分后，另行主张权利。关于原告要求被告给付违约金66000元的诉讼请求。本院认为，被告自2011年起租赁原告房屋，原告主张被告将涉案房屋转租一事并不知情，但部分租户营业执照记载注册时间在2018年，且租赁房屋位置在原告住所地附近，按照通常认知标准原告应当知道转租事实的存在，而原告并未在6个月内提出异议，应当推定原告同意被告转租一事。但被告未给付原告一定时间段的房屋占有使用费的行为确系违约，应当承担违约责任。因原、被告租赁关系长达8年，在租赁期间内被告均按时交纳租金，本次虽在房屋租赁期间外占有使用涉案房屋未给付使用费，但其中4家租户已自2019年11月1日起另行与原告签订了房屋租赁合同，考虑到原、被告之间租赁关系的持续时间，结合被告实际违约情况，本院酌定被告给付原告1个月租金作为违约金，即18333元（220000元÷12个月×1个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告耿高阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市沈河区城建实业服务中心房屋占有使用费127810元；二、被告耿高阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市沈河区城建实业服务中心违约金18333元；三、驳回原告沈阳市沈河区城建实业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4374元，减半收取2187元，由被告耿高阳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 班 蕊二〇二一年五月二十四日书记员 徐明月