安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0122民初2032号 原告:禹洲置业(合肥)东城有限公司,住所地安徽省合肥市肥东经济开发区管委会金阳路10号,统一社会信用代码913400000822358493（1-1）。 法定代表人：刘湄煌，董事长。 委托诉讼代理人:马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人:音政军，安徽华人律师事务所律师。 被告:王袅，女，1987年8月3日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告禹洲置业(合肥)东城有限公司（以下简称禹洲置业公司）与被告王袅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告禹洲置业公司的委托诉讼代理人马侃、音政军，被告王袅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲置业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20180064850079YZ20190053,备案单号:1905500003);2、判令被告协助原告办理案涉房屋注销买卖合同登记备案手续、注销抵押登记手续;3、判令被告向原告支付违约金66000元;4、判令被告向原告支付律师代理费15000元;5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。 事实与理由：2019年5月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于肥东县××广场××＃××楼××层××室，建筑面积70.78平方米,房屋总价款为人民币440000元整，被告以按揭贷款的方式付款，合同同时对违约责任、出卖方的阶段性担保责任等双方权利义务作出了明确约定。2019年5月24日,被告与上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行签订《个人购房担保借款合同》，借款人民币220000元，借款期限360个月，原告为被告的按揭贷款提供了阶段性连带保证责任，保证期限至抵押权人取得抵押权利证明正本起满三年（含）。上述合同签订后，被告未按照《个人购房担保借款合同》的约定偿还本息，存在连续逾期还款的情形。2020年11月30日，上海浦东发展银行股份有限公司向原告下发一份《贷款提前到通知书》，告知原告截至2020年11月30日，被告累计逾期5个月，连续逾期148天，已经构成违约，并要求原告按照约定承担保证责任。2020年12月1日，上海浦东发展银行股份有限公司扣划了原告保证金202237.31元，用于偿还被告的贷款本息。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四，即合同补充协议第四条第七项定：在担保期内，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任……如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过本金的10%，代偿超过两次以上（含两次），或代偿时间超过120日，且经催告后十五日内，买受人仍未偿还累计应付按揭贷款本息的，原告有权解除商品房买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，并主张合同约定房屋总价款15%的违约金，因解除买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由买受人承担。据此，原告认为被告逾期还款的行为已经构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，故为维护自身合法权益不受侵犯，特诉至贵院，望依法判如所请。 被：1、我买房的总价款是49万元，不是44万元；2、我贷款的期限是10年，只有120个月，不是原告所说的360个月；3、我不知道贷款需要原告担保，条款也没有认真看；4、买房子的时候原告说水电是1元/度，但实际是1.26元/度，另外还收了管理费。物业费原告没有告诉我，我也没有问；5、如果解除合同，原告要返还我首付款27万元。6、我不应当支付原告违约金和律师费。 经审理查明：2019年5月2日，原告王袅（买受人）与被告禹洲置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总金额440000元的价格购买被告出售的禹洲中央广场A2#21层2116室房屋；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币220000元，剩余房款人民币220000元办理按揭贷款；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的5%向出卖人支付违约金；《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第七项定：在担保期内，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任……如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过本金的10%，代偿超过两次以上(含两次)，或代偿时间超过120日，且经催告后十五日内，买受人仍未偿还累计应付按揭贷款本息的，原告有权解除商品房买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，并主张合同约定房屋总价款15%的违约金，因解除买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由买受人承担。2019年3月23日，王袅支付购房款30000元，2019年3月24日，王袅支付购房款20000元，2019年4月20日，王袅支付购房款50000元，2019年5月2日，王袅支付购房款170000元，合计王袅支付购房款270000元。另王袅还支付了契税、维修资金等21567.43元。 2019年5月24日，上海浦东发展银行合肥分行与王袅签订《个人购房担保借款合同》，王袅就案涉房屋向上海浦东发展银行合肥分行借款220000元，贷款期限10年。截至2020年11月30日，王袅累计逾期5个月未还款，上海浦东发展银行合肥分行向禹洲置业公司发出《贷款提前到期通知书》，告知因被告违约，银行宣布本合同项下贷款本息201398.72元全部提前到期，要求原告承担保证责任。2020年12月1日，上海浦东发展银行合肥分行扣划了原告202237.31元。 2021年2月4日，原告与安徽华人律师事务所签订《聘请律师合同》，委托安徽华人律师事务所律师马侃、音政军为代理人就本案提起诉讼，原告支付代理费15000元。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》，《个人购房担保借款合同》，《贷款提前到期通知书》，收据、第三方账户提前归还个人贷款交易明细，《聘请律师合同》及发票等证据载卷证明。 本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行合同。被告王袅未能按照合同的约定向银行支付按揭款，已构成违约，且超过120日未还贷，被告现也表示无力支付购房款，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担房屋总价款15%的违约金过高，本院酌定违约金30000元；对原告要求被告承担律师代理费15000元，符合合同约定，本院予以支持。对被告要求原告返还购房款的请求，因被告未提出反诉，本案不作处理，被告可另行起诉据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告禹洲置业(合肥)东城有限公司与被告王袅于2019年5月2日签订《商品房买卖合同》(合同编号:20180064850079YZ20190053)； 二、被告王袅于本判决生效之日起30日内协助原告禹洲置业(合肥)东城有限公司办理案涉房屋注销买卖合同登记备案手续、注销抵押登记手续; 三、被告王袅于本判决生效之日起10日内向原告支付违约金30000元及律师代理费15000元，合计45000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费913元，保全费2720元，合计3633元，由被告王袅负担2020元，由禹洲置业(合肥)东城有限公司负担1613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 王卫东 二〇二一年五月二十日 法官助理 夏 梦 书 记 员 陈莹莹