江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终2954号上诉人（原审被告）：昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇景唐南路338号1号厂房。法定代表人：张国柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴雪昌，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山唐佳精密机械有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇景唐南路338号。法定代表人：唐惠龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彤，上海市中山律师事务所律师。上诉人昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司因与被上诉人昆山唐佳精密机械有限公司租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初9207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决没有事实和法律依据。本公司一直表示继续履行合同。虽然遇到疫情经营受到困难，但本公司仍然在资金紧张的情况下，凑出20万元支付租金，表明本公司继续履行合同的意愿，也证明合同可以继续履行。合同中约定保证金2万元在合同终止时予以返还，本公司在一审庭审中即提出，一审判决未予处理。合同中约定变压器在合同终止时由出租方收购，出租方在庭审中同意在租金中抵扣，一审判决未予处理。请求支持本公司上诉请求。昆山唐佳精密机械有限公司二审辩称，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司仅支付部分租金20万元，单方面想履行合同不能成立。本公司主张解除合同符合合同约定。虽然在一审庭审中提出保证金返还，但由于昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司违约，保证金应当没收，并非一审未予处理。昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司未能证实变压器折旧是多少，故一审未予处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。昆山唐佳精密机械有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2015年9月5日签订的《厂房租赁合同》，并立即腾退出租赁厂房；2、依法判令昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司支付租金和物业管理费合计金额341140.40元(租金结至2020年3月5日，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司在起诉后又支付了20万元)；3、依法判令昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司支付租金(使用费)121731.13元(自2020年3月6日至2020年5月5日，实际应计算至昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司实际腾退之日止，按租赁合同约定的租金标准计算)；4、依法判令昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司支付物业管理费21340.80元(自2019年9月1日至2020年2月29日)；5、依法判令昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司支付期间水费7974.20元(自2019年9月5日至2020年2月24日)；6、本案诉讼费由昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司承担。一审法院认定事实如下：2015年9月5日，双方当事人签订了一份《厂房租赁合同》，约定由昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司（乙方）向昆山唐佳精密机械有限公司（甲方）租赁位于昆山市××灯镇××号××号厂房，租期5年，自2015年9月6日起至2020年9月5日止。1-2号厂房原有的315KVA变电设施租赁给乙方使用。乙方需增加用电量，费用出乙方承担。当乙方退租厂房时，甲方按折旧残值折价收购。自来水费出甲方代为支付后向乙方每季收取一次。1-2号厂房，2015年9月6日起至2018年9月5日止的厂房，土地租金为每年595020元。其中厂房租金297500元，土地租金297500元。2018年9月6日起至2019年9月5日止的厂房，土地租金为每年624770元。其中厂房租金312385元，土地租金312385元。2019年9月6日起至2020年9月5日止的厂房，土地租金为每年656008元。其中厂房租金328004元，土地租金328004元。租赁费实行每半年支付一次的方式，先付后用，每次提前一个月支付。1-2号厂房乙方需分别在每年的2月6日、8月6日前向甲方支付每半年的租金。合同保证金为20000元，签约时支付。本保证金保留至终止租赁合同时结算归还。厂区内的警卫、绿化管理等物业管理，出甲方统一管理。甲方向乙方每月每平方米收取物业管理费1.2-1.6元(起初价按1.2元/月平方米，后按当地工资涨幅定)。乙方不交付或者不按约定的交付租金达1个月以上，出租方有权单方解除合同。合同签订后，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司在使用诉争房屋过程中结欠部分款项未付。2019年9月4日，双方当事人签订了一份《关于昆山中塑欠昆山唐佳资金的对账清单》，载明截至2019年9月4日，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司结欠昆山唐佳精密机械有限公司资金如下：前帐结欠本金结止(2019.3.6)为892241.3元，扣除已付款项，尚结欠本金为442241.3元，利息为32610元，小计474851.3元；新欠物业费21340.8元（2019.3.1-2019.8.31），新欠水费6553.7元（2019.3.6-2019.9.4），合计金额为27894.5元；新欠租金365193.4元(2019.9.6-2020.3.5）；欠税金82201.2元（2018年度、2019年第一、二季度）；总计欠款为950140.4元，其中扣除2014.1.1-2020.1.1期间门卫用的水电费9000元，实欠941140.4元。2019年11月1日，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司向昆山唐佳精密机械有限公司转款200000元，摘要备注为房租。2020年1月17日，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司又向昆山唐佳精密机械有限公司转款200000元，摘要备注为房租。此后，昆山唐佳精密机械有限公司向昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司索款未果，遂引起本案纠纷。另查明，在本案起诉后，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司于2020年4月20日再次向昆山唐佳精密机械有限公司账户转款200000元，摘要备注为房租。本案涉案房屋目前仍由昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司使用。一审法院认为，双方当事人之间的厂房租赁合同系双方真实意思表示，所约定的内容并不违反法律规定，双方之间的租赁合同关系合法有效，双方均应依法履行各自义务。在合同履行的过程中，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司结欠部分款项未付，截至昆山唐佳精密机械有限公司起诉仍未付清，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司已经构成违约，昆山唐佳精密机械有限公司要求解除合同于法有据，一审法院对此依法予以支持，双方之间的租赁合同于本案诉讼材料送达昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司之日即2020年6月15日解除。合同解除后，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司应当将诉争租赁房屋返还给昆山唐佳精密机械有限公司。关于拖欠的款项，双方已经对截至2019年9月4日的欠款金额进行了确认，为941140.4元，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司在此后又分三次各支付了200000元，故剩余金额为341140.4元，此款昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司仍应当向昆山唐佳精密机械有限公司支付。双方在2019年9月4日对账时对租金已经计算至2020年3月5日，故昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司还应当自2020年3月6日起，按照合同约定的租金标准（656008元/年）向昆山唐佳精密机械有限公司支付租金，直至合同解除之日即2020年6月15日，经计算金额为181525.5元。关于2019年9月1日至2020年2月29日的物业费，双方在2019年9月4日对账时已经确认半年的物业费金额为21340.8元，对账时计算的截至日期为2019年8月31日，现昆山唐佳精密机械有限公司继续主张之后半年的物业费，金额同之前相同，一审法院对其该项诉请依法予以支持。关于2020年2月29日之后的物业费，昆山唐佳精密机械有限公司明确表示不在本案中主张，一审法院对此不予理涉。昆山唐佳精密机械有限公司诉请第三项包含了租金及占有使用费，为便于计算与区分，一审法院将合同解除前的租金与此后的占有使用费分别计算。根据上述分析，合同解除前，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司还应当支付的租金及物业费等总金额为544006.7元（341140.4元+181525.5元+21340.8元）。合同解除后，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司仍在使用诉争租赁房屋，其应当按照租赁合同约定的租金标准（656008元/年）自2020年6月16日起向昆山唐佳精密机械有限公司支付占有使用费，直至实际返还租赁房屋之日止。关于水费，昆山唐佳精密机械有限公司对其主张的金额未提交充分证据予以证明，一审法院对此依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、昆山唐佳精密机械有限公司与昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司之间的《厂房租赁合同》于2020年6月15日解除。二、昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司应于本判决生效后十五日内搬离昆山市千灯镇景塘南路338号1、2号厂房，并将上述租赁房屋返还给昆山唐佳精密机械有限公司。三、昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司应于本判决生效后十五日内支付昆山唐佳精密机械有限公司租金、物业费等合计544006.7元（物业费计至2020年2月29日）。四、昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司应于本判决生效后十五日内支付昆山唐佳精密机械有限公司占有使用费（自2020年6月16日起，按照656008元/年的标准计至实际返还租赁房屋之日止）。五、驳回昆山唐佳精密机械有限公司其他诉讼请求。案件受理费10722元，减半收取5361元，由昆山唐佳精密机械有限公司负担361元，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司负担5000元。二审中，双方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,双方当事人签订的案涉厂房租赁合同合法有效。根据租赁合同约定，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司不按约定交付租金达1个月以上，昆山唐佳精密机械有限公司有权解除合同。2019年9月4日，双方当事人确认昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司拖欠租金等94万余元，至一审诉讼中，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司仍拖欠租金等54万余元未付。一审法院认定昆山唐佳精密机械有限公司有权解除合同符合双方当事人签订的案涉租赁合同约定。双方当事人约定合同保证金为20000元，保留至终止租赁合同时结算归还，故在本案中应一并处理。昆山唐佳精密机械有限公司主张没收保证金没有合同依据，案涉租赁合同解除后保证金应予返还。一审法院认定的租金、物业费、占有使用费等合理，二审予以确认。扣减保证金后，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司尚拖欠租金、物业费（物业费计至2020年2月29日）等524006.7元。案涉租赁合同约定，退租厂房时，昆山唐佳精密机械有限公司折价收购变压器。但双方对变压器折价价格未达成一致意见，一审法院在本案中未予理涉并无不当。针对变压器折价收购，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司可另行主张。综上所述，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司的上诉请求部分成立，二审予以支持。一审法院遗漏处理保证金，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初9207号民事判决第一、二、四项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初9207号民事判决第三、五项；三、昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司应于本判决生效后十五日内支付昆山唐佳精密机械有限公司租金、物业费等合计524006.7元（物业费计至2020年2月29日）。四、驳回昆山唐佳精密机械有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10722元，减半收取5361元，由昆山唐佳精密机械有限公司负担511元，昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司负担4850元。二审案件受理费10722元，由昆山中塑特种塑料薄膜制造有限公司负担10422元，由昆山唐佳精密机械有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二一年五月三十一日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。