广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8255号原告（反诉被告）：区永煊，男，1963年5月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：诸智武，系国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：钟静宜，系国浩律师（广州）事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区沙头街捷进西路84号二楼。法定代表人：王浩泉。委托诉讼代理人：屈绮乔，系广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟龙，系广东理恒律师事务所律师。原告（反诉被告）区永煊与被告（反诉原告）广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社（以下简称沙头村经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈忠适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告区永煊及委托诉讼代理人诸智武、钟静宜到庭，被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社的委托诉讼代理人屈绮乔、廖伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区永煊向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告双方于2018年9月5日签署的《土地租赁合同》已于2020年5月8日解除并终止；2.请求判令被告向原告返还合同保证金626447元；3.请求判决本案诉讼费用（受理费等）由被告承担。诉讼中，原告区永煊变更诉讼请求为：1.请求依法确认原被告双方于2018年9月5日签署的《土地租赁合同》已于2020年5月8日解除并终止；2.请求判令被告向原告返还合同保证金626447元及逾期返还利息6029元（按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算，从2020年5月30日暂计至2020年8月29日）；3.请求判令被告向原告支付违约金626477元；4.请求判决本案诉讼费用（受理费等）由被告承担。事实和理由：2018年8月，被告就其沙头街××村禺××南侧××以东土地进行公开招租，交易底价7元/平方米/月。2018年8月21日，原告参与竞投并向被告指定账户交付投标保证金1242950元参与该地块投标。2018年9月5日，原告竞得该地块承租权并与被告签署《土地租赁合同》（下称合同），合同编号：沙头村（联社）20180103，占地面积24859平方米；签约价格为7元/平方米/月，每月租金合计174013元。投标保证金中的626447元作为合同保证金，剩余616503元，用于抵扣后续每月租金。该地块正式交付原告前已被用作临时停车场，部分地面已经硬化，用于停放广州市第二巴士有限公司巴士，被告要求原告按照现状接收，原告接收土地后，继续用于停放广州市第二巴士有限公司巴士；签署后的合同已经广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台登记、公示，登记的资产名称为：工业区厂房商铺用地。承租期间原告按照合同未对地块进行改造，未改变土地用途。2020年5月8日，广州市规划和自然资源局番禺区分局向沙头街道办事处下发《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于落实违法违规占用永久基本农田图斑整改的函》，要求被告对《土地租赁合同》中标的土地资产进行改造复耕。2020年5月11日沙头街道办事处向传达原告相关函件精神，原告立刻向该处表达全力配合政府的工作安排。根据合同第七条约定，土地被政府依法征用、征收或者要求改造时，本合同自行终止，双方互不承担违约责任，乙方不得向甲方要求返还已支付的有偿使用金，但甲方应将合同保证金无息返还给乙方。广州市规划和自然资源局番禺区分局要求对标的地块进行复耕改造的函签发后合同依约定已终止。原告多次要求被告进行资产交接并退回合同保证金未果。2020年5月20日，原告通过EMS向被告告知，合同已终止，请安排人员进行资产的交接，并于7日内退还合同保证金；当日，被告安排人员进入标的地块进行复耕改造，已实际收回土地，但合同保证金至今仍未退还给原告。为依法维护自身合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规，原告依法向贵法院提起诉讼，请求判如所请。原告（反诉被告）区永煊为支持其诉讼主张，提供如下证据证明：1.《土地租赁合同》，拟证明2018年9月5日，原告与被告签署标的地块租赁合同。原告按现状接收资产，原告向被告交付合同保证金626447元；2.《土地租赁合同》备案，拟证明原被告租赁合同依法经广州市农村(社区)集体产权流转管理服务平台信息备案，明确资产名称“工业区厂房商铺用地”，资产类型“商服用地”；3.标的地块交付前现状照片，4.标的地块交付后现状照片，拟证明标的地块在原告承租之前和承租之后均为广州市第二巴士公司停车场；5.银行交易流水，拟证明原告向被告交付竞投保证金1482000元（含2000元投标报名资料费，案涉地块竞投保证金1242950元，及另一地块投标保证金237050元）；6.番禺区沙头街沙头村收款收据及银行流水，拟证明原告每月依约交付租金；7.《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于落实违法违规占用永久基本农田图斑整改的函》，拟证明2020年5月8日广州市规划和自然资源局番禺区分局要求对标的地块进行复耕改造；8.《合同终止告知书》，拟证明2020年5月20日原告通过书面形式要求被告安排资产交接及退回合同保证金；9.地块改造现场照片，拟证明被告依照广州市规划和自然资源局番禺区分局的要求对标的地块逬行改造。补充证据：1.EMS快递妥投网页打印件；2.相邻土地招标公告；3.标的地块现场照片；4.三资平台截图。补充证据2：区生停车场水电费单原件1份，拟证明被告从租赁之日起就同意原告按照现状接收和使用停车场。广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社辩称，一、被答辩人主张双方于2018年9月5日签署的《土地租赁合同》已于2020年5月8日解除并终止不符合《土地租赁合同》的相关约定，亦无法律据和事实依据，被答辩人属于违法解除双方之间的《土地租赁合同》：（一）答辩人与被答辩人双方签订的《土地租赁合同》合法、有效，并且在合同的有效期内，答辩人不存在违反合同约定的情形；（二）被答辩人所主张《土地租赁合同》目的无法实现没有事实以及法律依据。被答辩人不具有合同约定的解除权以及法定解除权；（三）《沙头街农村集体资产交易成交确认书》、《土地租赁合同》、《资产交接确认书》、招投标公告等文件明确显示土地的用途为农业种养，被告所主张案涉租赁的实际用途系商服用地没有事实以及法律依据。二、被答辩人主张返还合同保证金626447元及逾期返还利息6029元无事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回。根据双方签署的《土地租赁合同》(合同编号：沙头村联社20180103)第三条第一款约定“在合同终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴有偿使用及各种费用并按合同约定交还该土地后，合同保证金在10日内无息返还”。上述合同明确约定退还保证金的前提是：1.合同终止；2.被答辩人没有违约且已经结清应缴的费用；3.交还土地。被答辩人的主张并不满足要求答辩人退还保证金的三项约定情形，被答辩人在未满足关于退还保证金前提条件的情况下，要求答辩人退还保证金不符合合同约定，因被答辩人未结清应缴的费用导致合同保证金未予以退还的责任后果应由被答辩人自行承担，其仍要求答辩人支付逾期返还利息6029元违反商业交易习惯及诚实信用原则，请求法院依法驳回。三、被答辩人要求答辩人支付违约金626477元无事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。被答辩人主张“根据公平对等原则，被告应当按照等额于合同保证金的金额向原告支付违约金”要求答辩人支付违约金626477元属歪曲理解公平对等原则、浪费司法资源。广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判决被反诉人继续履行《土地租赁合同》（合同编号：沙头村（联社）20180103）；2.请求人民法院判决由被反诉人向反诉人支付拖欠的有偿使用522039元（每月的有偿使用金为174013元，每三年递增10%,暂计至2020年7月）及滞纳金（以每月拖欠的有偿使用金为基数，按照年利率24％的标准计算，自应付之日起计算至款项付清之日止暂计至2020年7月31日为19257.45元，详见计算清单）；3.请求人民法院判决本案本诉、反诉费用由被反诉人承担；以上总计为541296.45元。诉讼中，反诉人更改诉讼请求为：1.请求人民法院判决解除被反诉人与反诉人双方签订的《土地租赁合同》（合同编号：沙头村（联社）20180103）；2.请求法院判决反诉人没收被反诉人缴纳的保证金626447元；3.请求人民法院判决由被反诉人向反诉人支付拖欠的有偿使用578172元（每月的有偿使用金为174013元，每三年递增10%,暂计至2020年8月10日，详见计算清单）及滞纳金（以每月拖欠的有偿使用金为基数，按照年利率24％的标准计算，自应付之日起计算至款项付清之日止暂计至2020年8月24日为28283.65元）；4.请求人民法院判决本案本诉、反诉费用由被反诉人承担；以上总计为1232902.65元。反诉的事实与理由：2018年9月5日，反诉人与被反诉人签订《土地租赁合同》（合同编号：沙头村（联社）20180103）约定被反诉人承租位于沙头街××村禺××南侧××以东土地，土地面积为24859平方米，用途为农业种养用途，租赁期限自2018年10月1日起至2027年9月30日止，土地有偿使用金为每月174013元，每三年递增10％。随后，反诉人依约将涉案土地按原状交付被反诉人使用，被反诉人亦同意按土地现状接收。但合同履行至2020年5月8日，被反诉人突然发函至反诉人，称“因广州市规划和自然资源局番禺区分局向沙头街办事处下发《广州市规划和自然资源局番禺分局关于落实违法违规占用永久基本农田图斑整改的函》”而主张《土地租赁合同》自动终止。随后，被反诉人至今仍未支付2020年5月至2020年8月的土地有偿使用金。反诉人认为，双方并没就《土地租赁合同》的解除事宜达成了一致意见，亦没有办理场地交接手续，反诉人与被反诉人签订的《土地租赁合同》对双方均有约束力，被反诉人应继续履行合同的义务。被反诉人在无事实和法律依据的情况下单方提出终止《土地租赁合同》且违反合同约定故意拖欠土地有偿使用金的行为，已严重地侵犯反诉人的合法权益。综上所述，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告诉讼请求的同时，判决支持反诉人的反诉请求。被告（反诉原告）沙头村经济社为支持其反诉主张，提供如下证据证明：1.土地租赁合同，拟证明原告与被告之间存在租赁关系，租赁合同中约定的租赁用途为“农业种养用途”，土地租赁期为：2018年10月1日至2027年9月30日；2.资产交接确认书，拟证明内容原告已清楚、知悉资产的现状，并同意按照资产现状接收。补充证据：1.沙头街农村集体资产交易成交确认书（编号：沙街交易【2018】第098号），拟证明原告签订《土地租赁合同》前已经知悉涉案土地为“种养业”；2.现场图片、土地用途图片；3.沙头村停车场建设土建项目合同；4.沙头村公开竞投公告，拟证明被告在对涉案土地公开竞投时，明确案涉土地的租赁用途为土地种养用途；5.竞投承诺书，拟证明原告在参与竞投时已阅读相关竞投文件、合同初稿等已明确知悉本案土地的租赁用途为土地种养用途。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：2018年8月14日，广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社在番禺区农村集体资产交易和管理平台发出竞投公告，定于2018年8月24日在沙头街农村集体资产资源管理交易中心对沙头村禺山西路以南土地进行公开招租。竞投资产的基本情况：（一）资产名称：工业区厂房商铺用地；（二）资产面积：土地面积29600平方米（2宗）；（三）资产所在地址：沙头村禺山西路以南土地；（四）租赁年限：9年（合同起止时间以合同签订时间为准）；（五）交易底价：7元/平方米/月（按土地面积计算）；（六）递增情况：每三年递增10%；（九）竞投保证金：(1)沙头村禺山西路南侧沙北路以东土地，24859平方米，￥1242950元；（十一）资产用途：农业种养、不得经营危险品、有害及污染等行业。区永煊于2018年8月21日通过黄丽燕的银行账户向广州市番禺区沙头街沙头村经济发展公司支付1000元投标报名资料费及竞投保证金1242950元。2018年9月5日，原告区永煊（乙方）与被告沙头街沙头村股份合作经济社（甲方）签订《土地租赁合同》（合同编号为沙头村（联社）20180103），约定：甲方同意将位于沙头街××村禺××南侧××东土地出租给乙方，该土地由乙方通过沙头街农村集体资产管理交易中心举行的公开竟投竞得；该土地的面积24859平方米，占地面积为24859平方米；该土地的用途农业种养用途，未经甲方同意，乙方不得擅自改变土地用途；该土地的租赁期限为：2018年10月1日至2027年9月30日止；甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方交纳合同保证金626447元（大写陆拾贰万陆仟肆佰肆拾柒元整）；在合同终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴有偿使用金及各种费用并按合同约定交还该土地后，合同保证金在10日内无息返还给乙方；该土地每月有偿使用金为174013元，每三年递增10%，此有偿使用金均不含税，因本土地交易及租赁行为所产生的一切税费均由乙方另行承担。同日，甲乙双方签订《资产交接确认书》。合同签订后，该《土地租赁合同》经广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台登记备案，资源名称“工业区厂房商铺用地”，资源类型为“商服用地”，资源现状“出租”。2020年5月8日，广州市规划和自然资源局番禺区分局向沙头街办事处下发《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于落实违法违规占用永久基本农田图斑整改的函》，要求于2020年5月20日前按照基本农田标准落实相关图斑地块复耕、并制作、提交整改验收表，同时填写附件表格，将整改工作情况函告我分局。案涉租赁土地包含在整改土地范围之内。2020年5月20日，原告区永煊向被告沙头村经济社发出《合同终止告知书》，内容为：2020年5月8日，广州市规划和自然资源局番禺区分局向沙头街办事处下发《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于落实违法违规占用永久基本农田图斑整改的函》，要求贵社对《土地租赁合同》中标的土地资产进行整改复耕。根据本人与贵社签署的《土地租赁合同》第七条不可抗力条款的规定，“土地被政府依法征用、征收或者要求改造时，本合同自行终止，双方互不承担违约责任，乙方不得向甲方要求返还已支付的有偿使用金，但甲方应将合同保证金无息返还给乙方”。根据《中华人民共和国合同法》及广州市规划和自然资源局番禺区分局的函件，本人与贵社的《土地租赁合同》已于2020年5月8日自动终止。请贵方于2020年5月27日前安排人员完成资产交接，并返还合同保证金。被告沙头村经济社于2020年5月21日签收。庭审中，原告区永煊陈述，在三资平台看到的涉案土地对外招标信息，招投标之前有去标的物实地考察过，当时全部都是停车场，有100多平方米铺了水泥其他还有铺了沙石。招标前问过沙头村经济社工作人员郭振明，对方说可以作为停车场，且沙头村经济社每月收取租金的时候表述为“区生停车场”租金。沙头村经济社发竞投公告后我方必须交付定金，如我方中标后不签订合同将被没收定金，且原告对《土地租赁合同》的起草也无法作出修改，只能接受。竞投中标后我方将该土地租给广州第二汽车公司停车用，停车场一个月的收入大概十九万多元。案涉土地租金缴纳到2020年4月份，截止到4月30日，一个月交一次，且自2020年5月13日我方收到政府下发的整改通知后，5月13日至5月25日已经没有正常营业，土地截止使用到5月25日。在2020年5月20日我方在现场拍照的时候已经看到沙头村经济社的人员在进行改造复耕了，撤场后双方无办理交接手续，沙头村经济社拒绝办理。被告沙头村经济社陈述，涉案土地涉及的7339平方米规划为基本农田，其他大约15693平方米都是一般农业用地。招标后的合同当时是在村委会签的，土地租用合同的内容是提前准备好的格式文本。案涉土地基本农田目前已进行了复耕复绿，其他都是原状无改变。本院认为，本案争议焦点在于一是合同效力问题；二是沙头村经济社是否需向区永煊支付违约金、退还合同保证金626477元及区永煊是否需向沙头村经济社支付2020年5月至8月的土地有偿使用金的问题。首先，关于合同效力问题。本院认为，《土地租赁合同》于2018年9月5日签订，双方签订合同后，原告将该土地租给广州第二汽车公司作停车场使用。据庭审中沙头村经济社陈述，涉案土地涉及的7339平方米规划为基本农田，其他约15693平方米是一般农业用地。虽然该《土地租赁合同》中约定案涉土地的用途为农业种养，但该合同经广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台登记备案，资源名称“工业区厂房商铺用地”，资源类型为“商服用地”。原告中标后按该土地的现状接受，用做停车场使用，且根据庭审原、被告的陈述及区永煊提交的“欧生停车场水电费”的证据，被告沙头村经济社对原告使用案涉土地作停车场使用是清楚和了解的。被告沙头村经济社抗辩其发出的竞投公告及双方签订的《土地租赁合同》均明确该土地用途为农业种养，但该合同为沙头村经济社准备的格式文本，原告区永煊没有修改的权利。原告区永煊每月按时缴纳案涉土地的租金及水电费，被告沙头村经济社知悉案涉土地的实际使用用途，在2020年5月8日广州市规划和自然资源局番禺区分局向沙头街办事处下发《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于落实违法违规占用永久基本农田图斑整改的函》前，被告也没有阻止原告不可以将案涉土地做停车场使用，因此，原、被告在签订该《土地租赁合同》时的实质目的就是将案涉土地作为建设用地来使用。根据《中华人民共和国土地管理法（2019年8月26修正）》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，本案中，案涉土地系农用地，无证据显示已经办理农用地转用审批手续和建设用地规划许可，该《土地租赁合同》实质上违反了上述法律的强制性规定，应认定无效。关于沙头村经济社是否需向区永煊支付违约金、退还合同保证金626477元及区永煊是否需向沙头村经济社支付2020年5月至8月的土地有偿使用金的问题。因合同无效，故区永煊主张沙头村经济社应支付合同违约金的本诉请求及沙头村经济社主张没收区永煊缴纳的合同保证金626477元的反诉请求，缺乏法律依据，本院均不予支持。沙头村经济社理应退还区永煊的合同保证金626477元。对于区永煊主张逾期返还利息，本院不予支持。至于区永煊是否需向沙头村经济社支付2020年5月至8月的土地有偿使用金的问题，2020年5月8日广州市规划和自然资源局番禺区分局向沙头街办事处下发《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于落实违法违规占用永久基本农田图斑整改的函》后，双方就合同终止问题没有达成一致意见，据原、被告庭审陈述，2020年5月20日沙头村经济社的人员已经对案涉土地进行改造复耕，目前案涉土地基本农田已进行了复耕复绿工作。区永煊在2020年5月20日向沙头村经济社发出《合同终止告知书》，请求沙头村经济社于2020年5月27日前安排人员完成资产交接，沙头村经济社于2020年5月21日签收。沙头村经济社在收到区永煊的《合同终止告知书》后，对案涉土地进行复绿复耕，但没有办理资产交接，由此造成的扩大损失应由沙头村经济社自行承担。庭审中，区永煊陈述案涉土地租金缴纳到2020年4月30日，自2020年5月13日收到政府下发的整改通知后，5月13日至5月25日已经没有正常营业，土地截止使用到5月25日。区永煊通知沙头村经济社于2020年5月27日进行资产交接，故区永煊应支付2020年5月1日至27日的土地有偿使用费，区永煊应向沙头村经济社支付土地有偿使用费156611.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2019年8月26修正）》第三十五条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、区永煊与广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社于2018年9月5日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）区永煊退还合同保证金626447元；三、原告（反诉被告）区永煊应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社支付土地使用费156611.7元；四、驳回原告（反诉被告）区永煊的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社的其余反诉诉讼请求。如当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16131元，由原告（反诉被告）区永煊负担8105元，由被告（反诉原告）广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社负担8026元；反诉案件受理费7948元，由原告（反诉被告）区永煊负担1010元，由被告（反诉原告）广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社负担6938元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 忠二〇二一年五月十一日书记员 李颖瑶