天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初3824号原告：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区周良街道京津新城珠江南路。法定代表人：钟国清，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩铁成，该公司职员。被告：宋志荣，女，1940年2月13日出生，汉族，居民，住天津市南开区。委托诉讼代理人：姚海，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（以下简称“康景物业”）与被告宋志荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩铁成，被告宋志荣委托诉讼代理人姚海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康景物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2010年1月1日至2021年4月30日的物业服务费用80607.2元；2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金81614.79元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的京津新城上京顺园402栋别墅的业主。被告于2007年6月14日办理了收楼手续，并自愿签订了确认书，承诺遵守原告与合生房地产公司签订的《前期物业服务合同》、《业主公约》及《增加条款》，并约定按照建筑面积211.68平方米，每月每平方米2.8元缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告对其物业提供了秩序维护、保洁、绿化、设施设备维护等物业服务工作，但被告未依约交纳2010年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费，经原告工作人员以邮寄律师函方式多次催收未果，为维护自身的合法权益，原告提出以上诉讼请求。宋志荣辩称，确实欠付原告诉请的物业费，但不同意缴纳，康景公司违约在先，更不能收取滞纳金，请法院依法驳回原告诉讼请求。2010年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费、滞纳金已超过诉讼时效，2018年4月1日至2021年4月30日期间的物业服务费应当减半收取，理由如下：自入住原告未履行物业服务导致二层北侧卧室窗漏气、一层圆弧玻璃破损、一层楼梯间窗户上口漏水、一层可视对讲未安装、电话未安装、院内有死树未补种，康景公司承诺解决但至今未解决；2010年8月7日二楼卫生间发生严重漏水，虽经物业公司多次维修，但至今未修复；2017年墙面、瓦开始脱落，康景公司多次派人查看并承诺维修，至今未修复；康景物业未尽到安保义务，导致原告院内水泵水管丢失。另外，康景物业经理承诺2009年6月30日前将玻璃破损、窗口漏水等给原告维修完毕，但至今未兑现承诺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：宋志荣是京津新城上京顺园小区的物业服务企业，康景物业是上京顺园402号别墅的业主。2008年12月份，康景物业（乙方）与天津合生珠江房地产开发有限公司（简称“合生公司”）（甲方）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将京津新城上京顺园别墅委托乙方进行全面的物业管理服务。合同期限自2009年1月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同第二条约定，物业管理服务事项，（一）房屋共用部位维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的下水道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备。（三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场。（四）共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理。（五）公共环境卫生。（六）车辆行驶与停放秩序的管理服务。（七）维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视。（八）物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理。（九）乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应按规定付费。（十）其他委托事项；该合同第六条约定物业管理服务标准共十一项；该合同第七条约定（一）物业管理服务费。2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，上京和园、上京顺园住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元。6、交纳费用时间（1）管理费由业主或甲方在每月10日前向乙方交纳。《增加条款》第一条约定…顺园住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元向业主收取。2007年6月14日，宋志荣办理了涉诉房屋的收楼手续，签署了《收楼表格》《入住合约》《增加条款》等，并签字确认遵守。宋志荣未交纳2010年1月1日至2021年4月30日的物业服务费用80607.2元。原、被告双方对如下问题存在异议：一、2010年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费是否超过诉讼时效。为此，原告提供2010年2月24日、2011年1月11日、2012年6月11日、2013年7月19日、2015年12月9日、2017年5月18日、2018年3月22日、2018年10月23日、2019年12月13日，康景物业先后9次向宋志荣提供的地址天津市南开区邮寄律师函，催缴物业服务费，宋志荣已签收。被告认为2010年2月24日、2011年1月11日两张快递单未提供查询记录，其他七张快递单未注明是催缴通知，不能证明催收过物业服务费。二、物业服务费是否应予减免。康景物业认为，其按照合同约定履行了物业服务，不应减免，为此，提供了照片13张。宋志荣对照片的真实性无异议，但认为不能达到证明目的；宋志荣认为应予减免，为此，提供光盘一张、微信聊天记录一份、照片一张、承诺书一份，证明康景物业曾承诺限期为宋志荣修复房屋墙内管道漏水、房屋漏水及瓦片脱落等，但至今未修复，未履行安保义务致使宋志荣存放于自家院内的水泵丢失。康景物业对上述证据的真实性无异议，不认可其证明目的，抗辩被告房屋维修不属于物业管理范畴，不负责维修，但已经与开发商进行沟通。本院认为，康景物业与合生公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，本院确认有效，该合同对双方均有法律约束力。宋志荣在办理收楼手续时，亦对《前期物业服务合同》《增加条款》等约定予以确认，故宋志荣应遵守该合同的约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业按照合同约定履行了自己的义务，为宋志荣提供了各项物业服务，宋志荣应当依约交纳物业服务费。康景物业提供的2010年2月24日、2011年1月11日两张快递单未提供查询记录，且宋志荣不认可，不予采信。其他七张快递附有查询单，予以采信。景物业自与合生公司鉴定前期物业合同始，至今仍为宋志荣入住的小区提供物业服务，且康景物业提供的7张快递单前后连贯，2012年6月11日快递单向前倒推三年为2009年6月10日，起诉日期2021年5月10日向前倒推三年为2019年5月9日，而2018年3月22日、2018年10月23日、2019年12月13日三次向被告送达了律师函，宋志荣抗辩2010年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费超过诉讼时效，无事实依据，不予采信。康景物业诉请2010年1月1日至2021年4月30日的物业服务，证据充分，予以支持。二层北侧卧室窗户漏气、一层圆弧玻璃破损、一层楼梯间窗户上口漏水、一层可视对讲未安装、院内有死树未补种、存放于自家院内的水泵丢失等不属于物业服务范畴，宋志荣以此抗辩减半交纳物业服务费，证据不足，不予支持。康景物业承认自己服务存在一定的瑕疵，本院（2020）津0115民初2065等民事判决已确认康景物业此期间的顺园服务存在瑕疵，物业服务费按照80%的标准收取，本案仍以此计算。涉诉房屋2010年1月1日至2021年4月30日的物业服务费用共计80607.2元，宋志荣应交纳80%计64485.76元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、宋志荣于判决生效后十日内给付广东康景物业服务有限公司天津分公司2010年1月1日至2021年4月30日期间的物业服务费64485.76元；（物业服务费直接汇入广东康景物业服务有限公司天津分公司账户，户名：广东康景物业服务有限公司天津分公司，开户行：中国农业银行天津京津新城支行，账号：0209××××0445）二、驳回广东康景物业服务有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3544元，已减半收取1772元；由广东康景物业服务有限公司天津分公司负担1063元，宋志荣负担709元；由宋志荣负担部分给付时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李俊玲二〇二一年五月二十五日书记员  黄 隽