山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4572号上诉人（原审被告）：苏浩东，男，1988年12月10日出生，汉族，住山东省荣成市。被上诉人（原审原告）：济南金智源信息系统有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵志强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁仪，山东康桥（烟台）律师事务所律师。上诉人苏浩东因与被上诉人济南金智源信息系统有限公司（以下简称金智源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0191民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。苏浩东上诉请求：撤销一审判决；按照苏浩东实际所租用房屋面积计算房屋占用使用费（房租）；判决金智源公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、双方争议的租赁合同系无效合同，一审法院判决苏浩东向金智源公司支付违约金、律师费等于法无据，应予撤销。苏浩东与金智源公司于2019年7月7日签订《房屋租赁合同》，由苏浩东承租金智源公司位于济南高新区舜华东路666号A2楼东一层作为餐厅使用，合同约定“租金单价1.2元/平方米/天，房屋租金计算方式按所租用房屋建筑面积计算费用，按实际天数计算”；2020年11月4日金智源公司突然单方书面通知苏浩东解除合同，要求苏浩东于2020年11月7日前腾出房屋，给苏浩东造成巨大经营损失。2020年11月7日以后，苏浩东经多方求证，方获悉所租用房屋为违章建筑；苏浩东于2021年2月启动向济南市高新区相关职能部门索取所租房屋为违章建筑的证明；直至2021年4月14日，高新区城管局适将当日从“济南高新区管委会审批服务部”获得的“关于金智源日资IT工业园A2楼东侧山隐小墅餐厅相关情况的复函”转送苏浩东。复函称“我部未查询到协助函中所称山隐小墅餐厅的相关规划手续”，因此，复函明确表明苏浩东所租房屋未经任何规划手续，属于违章建筑。依据相关法律规定，租赁合同的标的物为违章建筑的，租赁合同无效。故，一审法院依据租赁合同判决苏浩东向金智源公司支付59,019.77元违约金、60,000元的律师费于法无据，应予撤销。二、苏浩东应当支付的房屋占有使用费为“按实际所租用房屋面积、按1.2元/平方米/天计算房屋占用使用费（房租）后再扣除7个月房屋占有使用费（房租）”。苏浩东与金智源公司所签房屋租赁合同约定“租金单价1.2元/平方米/天，房屋租金计算方式按所租用房屋建筑面积计算费用，按实际天数计算”，但金智源公司要求苏浩东按照500平方米支付房租，苏浩东多次请求金智源公司提供房产证等相关资料以对实际所租用面积进行确认，但金智源公司一直不予提供。1、根据双方所签房屋租赁合同（合同编号JZYZL20190707）之第三条1、房屋租金：（1）租金单价：1.2元/平方米/天，房屋租金计算方式按所租用房屋建筑面积计算费用，按实际天数计算，尽管租赁合同第一条之第2款约定房屋建筑面积500平方米且第三条之第4款按照500平方米对缴纳房屋租金及时间做出了列表，但，由于租赁合同同时约定“租金单价：1.2元/平方米/天，房屋租金计算方式按所租用房屋建筑面积计算费用，按实际天数计算”，因此上述房租计算属于“概括式、预估性房租计算”，应当按照合同约定“按所租用房屋建筑面积计算费用”，依据文义解释，“所租用房屋建筑面积”应解释为“实际所租用房屋建筑面积”。金智源公司依据500平方米预估收取苏浩东的房租属于民事诉讼法上的“计算性错误”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，故金智源公司应当根据1.2元/平方米/天，对主张的房租金额承担举证苏浩东“实际租用多少平方米房屋建筑面积”的法定举证义务；金智源公司应通过提供房产证、规划图纸等法定证据对苏浩东实际使用的建筑面积进行证实，若金智源公司不能提供相关法定证据，则应由苏浩东与金智源公司共同委托或者由法院指定中立的第三方专业机构就苏浩东实际使用的建筑面积进行测量并据此核算苏浩东应当支付的房屋占有使用费（房租）。2、2020年11月2日赵志强（金智源公司法定代表人）、苏浩东、王钧三人的谈话录音，其中01：46：00-01：50：59谈话如下：苏浩东：“对啊，那天我刚跟强叔沟通了说，当时我回来开业的时候（备注：指疫情过后），装修的时候，强叔和我说，房租免，六月底七月初开始计算，一直到春节之前（备注：指2021年春节），这个是不是这么个事？”王钧：“那我给你说句话，你先别说（备注：此时赵志强想说话，被王均制止），我给你说啊，因为这个事说了之后我和你强叔还打过电话，感谢你强叔，但是这是基于什么呢，基于你和你强叔是一条心，是能让你干下去的，是愿意能让你在这里干，你现在这个样，那个事就我在这也一个样，就根本不用说，没那个事了，按合同执行就行”。苏浩东：“对啊，前因后果我得把这个事说明白了，当时我因为钧叔、我婶给打了电话看能不能免房租，我还去和婶说这个事，她还挺高兴地，咱还出去吃的饭，我对象还说你觉得你自己能有多大面子，是基于人家从中帮你弄得，你得好好干，给你免六月底到春节，人家挺够意思了，后来强叔说的吧，约定房租到九月十五（备注：此时赵志强说：“这个钱是正规的吧”）这个是应当给的，54750”。赵志强：“这个咱是七月定的哈，后来是我催你，催你赶快弄吧......开始弄得时候咱就说这个事，不说这个事你还不敢干”苏浩东：“说过免房租的事，对吧？”赵志强：“说过，对，说过，但是凭你现在这个态度，说了不算了，所以说，你钧叔说的很对，良好合作才出买卖。”综上，三人的谈话录音清晰的表明，2020年6月底赵志强亲口承诺从6月底至春节免房租；2020年11月2日双方合作出现问题后，赵志强仍然在录音中承认自己说过从6月底至春节免房租，只是改口“说了不算了”。苏浩东认为，金智源公司应当基于诚实信用原则（因为赵志强不承诺减免房租，苏浩东就不会去装修酒店，但，苏浩东刚投资装修完酒店，金智源公司就想推翻之前的承诺），履行自己的承诺，对自2020年6月底至2020年11月2日期间4个月的房租（房屋占有使用费）应当予以免除。3、双方所签“房屋租赁合同（合同编号JZYZL20190707）之第十一条“其他约定事项：1、本合同签订，出租方承诺给予承租方一个月的装修期。”故，金智源公司拟收取的房租（房屋占有使用费）应当扣除一个月的房租（房屋占有使用费）作为装修期。4、2020年春节疫情发生以来，2020年3月27日济南市政府已经召开了餐饮行业复工复产新闻发布会，但2020年5月6日，苏浩东与金智源公司联系要求复工复产，金智源公司仍然不允许营业，直至2020年7月4日，苏浩东才能正常营业，期间给苏浩东造成巨大经营损失，故，期间2个月不能正常营业完全是由金智源公司造成的，期间2个月的房租（房屋占有使用费）应当予以减免。5、一审法院判决书中称“且苏浩东对金智源公司第一项诉讼请求中向其主张的房屋租金、违约金、水电费无异议，......”属于断章取义、枉法裁判。一审庭审中，法院问苏浩东“合同是不是你签的？对金额有没有异议？”。苏浩东称“合同是我签的，合同签的金额是这个金额，但我现在认为租赁合同是无效合同且对我实际租用的房屋面积有异议，要求重新核算房屋面积、重新核算房屋租金”。一审法院将苏浩东确认合同是苏浩东签的错误的理解为苏浩东对房屋租金、违约金、水电费无异议，属于明显的断章取义、枉法裁判。金智源公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。本案事实清楚，证据充分，一审法院在法庭调查阶段对双方履行合同情况进行了全面调查。对于本案中涉及的房屋租金、违约金、水电费及律师费等所有诉请，在法庭调查阶段苏浩东也均已认可，该事实已清楚明确，现苏浩东推翻已自认的事实，违反了禁反言、诚实信用原则，因此请求驳回其上诉，维持原判。金智源公司向一审法院起诉请求：1.判令苏浩东支付金智源公司房屋租金、拖欠的水电费及因苏浩东违约金智源公司主张权利的各项费用共计383,778.05元；2.判令苏浩东自2020年11月4日起参照房租计付标准向金智源公司支付房屋占用费至实际腾清房屋之日止；3.判令苏浩东赔偿金智源公司租赁房屋内的物品损失费15,514元；4.判令苏浩东以399,292.05元为基数按照中国人民银行同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准向金智源公司支付资金占用费至实际支付之日止；5.诉讼费、保全费由苏浩东承担。（以上暂计：399,292.05元）。一审法院认定事实：金智源公司系坐落于高新区舜华路以东，齐鲁中环路东，地号为010202010土地的使用权人。2019年7月7日，金智源公司（出租方）与苏浩东（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定金智源公司将济南高新区舜华东路666号A2楼东层及员工宿舍出租于苏浩东，租期5年，自2019年7月16日至2024年8月15日，员工宿舍以每间每月1000元标准收取租金，半年一交，间数随承租方需求而定。第三条第1款第3项约定：“承租方应于上期租金到期日前30日内，交纳下期租金。”第三条第1款第4项约定：“缴纳房屋租金及时间为：2019年7月-2020年7月，年租金为219,000元，2019年7月交纳54,750元，2019年10月交纳54,750元，剩余租金以出租方挂账餐费抵，多退少补；2020年7月-2021年7月，年租金为219,000元，2020年7月交纳54,750元，2020年10月交纳54,750元，剩余租金以出租方挂账餐费抵，多退少补。”第六条第1款第一项约定：“承租方按时交纳租金、物业费、水电费等各项费用。”第八条第3款约定：“承租方逾期交付租金，应及时如数补交，每逾期日按未付租金及各项费用总额的1%向出租方支付违约滞纳金。拖欠期达到7天，出租方有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至承租方交清所欠费用（连同滞纳金）为止。拖欠超过7天，出租方有权解除租赁合同，承租方应向出租方支付相当于一个月租金的违约金，并在出租方通知解除合同后的三日内将房屋完好交还出租方。”第八条第4款约定：“承租方逾期交付租金，拖欠超过10天，甲方有权收回房屋，屋内所有设施、设备、办公用品等所有物品全部归甲方所有，由此产生的任何损失与甲方无关。”第八条第7款约定：“由于一方不履行本合同而造成对方损失的应向对方赔偿损失，过错方须承担对方因主张权益而发生的律师代理费、办公费等。”第十一条第2款约定：“承租方应给予出租方餐饮方面的优惠照顾：每周提供六天的工作午餐（按照出租方当天上班实际职工人数，每天平均约22人）。”。2019年8月9日，苏浩东与金智源公司完成A3楼负1-9、负1-10房间的交接，2019年9月10日，苏浩东与金智源公司完成A3楼负1-8房间的交接。该三房间为员工宿舍。2020年11月4日，金智源公司向苏浩东发出《合同解除通知书》，以苏浩东拖欠房屋租金等违约行为为由，通知苏浩东解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求苏浩东限期腾退房屋及结清租金等费用。庭审中，苏浩东对金智源公司主张的其拖欠的房屋租金260,485.6元、水电费3672.68元以及违约金59,019.77元无异议。双方对《房屋租赁合同》于2020年11月4日解除均无异议。另查明，金智源公司因本案支出律师费60,000元、保全保险费600元。一审法院认为，苏浩东与金智源公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。苏浩东辩称涉案房屋为违章建筑，双方签订的合同无效，但未提交证据予以证实，一审法院对其抗辩不予采信。本案中，苏浩东未按合同约定交付租金，构成违约，且苏浩东对金智源公司第一项诉讼请求中向其主张的房屋租金、违约金、水电费无异议，故对于金智源公司要求苏浩东支付房屋租金260,485.6元、违约金59,019.77元、水电费3672.68元的诉讼请求，一审法院予以支持。双方《房屋租赁合同》第八条第7款约定：“由于一方不履行本合同而造成对方损失的应向对方赔偿损失，过错方须承担对方因主张权益而发生的律师代理费、办公费等。”因苏浩东存在违约行为，致使合同无法继续履行，故对于金智源公司要求苏浩东支付律师费60,000元、保全保险费600元的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金智源公司要求苏浩东赔偿物品损失费15,514元，但对其已将相应的物品交接予苏浩东、苏浩东在返还房屋时未交还物品及所涉物品的价值均未提交有效证据予以证实，仅凭其单方制作的“资产盘点明细表”无法证实其该项主张，且苏浩东对此亦不予认可。故，金智源公司的该项诉讼请求，事实不清，证据不足，一审法院不予支持。如前所述，对于苏浩东逾期不交付租金给金智源公司造成的损失，苏浩东已按合同约定承担了违约责任，故对金智源公司要求苏浩东支付资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、苏浩东于判决生效之日起十日内支付济南金智源信息系统有限公司房屋租金260,485.6元；二、苏浩东于判决生效之日起十日内支付济南金智源信息系统有限公司违约金59,019.77元；三、苏浩东于判决生效之日起十日内支付济南金智源信息系统有限公司水电费3672.68元；四、苏浩东于判决生效之日起十日内支付济南金智源信息系统有限公司律师费60,000元；五、苏浩东于判决生效之日起十日内支付济南金智源信息系统有限公司保全保险费600元；六、驳回济南金智源信息系统有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3645元，保全申请费2520元，共计6165元，济南金智源信息系统有限公司负担247元，苏浩东负担5918元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。苏浩东提交证据如下：证据1.高新区建设管理部与苏浩东反馈金智源产业文化创业园山隐小墅餐厅属于违建的相关录音（光盘）。证据2.高新区建设管理部对于卢倩举报违建问题进行的答复录音。证据3.高新区建设管理部岳老师提供的关于金智源日资IT工业园A2楼东侧山隐小墅餐厅相关情况的复函以及规划图纸，证明涉案房屋是违建。证据4.证明涉案房屋的实际具体位置相关的图片、照片。证据5.苏浩东与金智源相关工作人员以及涉事公司董事长的聊天记录以及相关顾客开业就餐的聊天记录及网站的打印的网页。证明2020年2月11日涉事公司董事长不允许餐厅营业，3月26日鼓励餐饮复工复产，5月6日仍不允许苏浩东营业，直到2020年7月3日才进行营业的证据。证据6.申请证人卢倩出庭作证，证明涉案房屋的位置以及举报问题、相关部门对涉案房屋是否是违建建筑的答复。经质证，金智源公司对证据1、2录音中对话双方身份无法确认，且该对话中并不存在与本案涉案房屋有任何关系的记载，因此对该证据的真实性、关联性、及证明内容均不予认可。证据3复函真实性无法确认，该证据无法证明苏浩东主张证明内容，即使该复函是真实的，复函中山隐小墅与涉案房屋无关。涉案房屋正是该复函中载明的“金智源文化创意产业园A2楼”，复函中也记载，该部分已经于2007年11月9日由原济南市规划局核发了《建设工程规划许可证》”。因此，该份证据恰巧可以证明涉案房产已具备相关权利证书。且一审时金智源公司也已经提交了涉案房产全套的房屋所有权及土地使用权证书。以此证实涉案房屋的合法性。对于附件平面图的质证，但该平面图本身已经明确标注了涉案房产A2楼的位置，证明了涉案房产的合法性。对证据4的真实性及证明内容均不予认可，对于涉案房产的实际位置，合同中已明确注明，且根据金智源公司提交的苏浩东经营的海庭天下餐厅饭店营业执照，上面也明确记载了经营场所的位置，也就是合同中约定的房间，所有证据均可以证实涉案房产的实际位置及已获得相关的权利证书。证据5，该证据本身真实性没有异议，对证明内容有异议。首先，从庭审程序上，该证据形成于一审开庭之前，一审时法院已经明确举证期限，在举证期限内未提交该证据，二审时再次提交已过举证期限，从形式上该证据不应被采纳。其次，该证据本身无法证明苏浩东主张，疫情的发生是全球性的，暂时性的停产、停工是全国性政策决定，不是金智源公司针对苏浩东个人作出的，因此苏浩东无权因此对金智源公司主张任何权利.第三，本案仅能对一审判决内容进行的上诉，苏浩东现主张不属于二审审理范围。对证据6，金智源公司认为，该证人与本案有利害关系，其证言不能作为证据使用。且庭审当庭该证人也存在作伪证的行为，因此其证言不能作为证据，并请求对证人予以相关的司法惩处。本院经审查认为，金智源公司提交的上述证据1、2，在无其他证据佐证的情况下，通话当事人的身份无法确认，不足以证明其事实主张，本院不予采纳。对证据3、4的真实性，本院予以确认。证据5与本案待证事实不具有关联性，不能证明其事实主张，本院不予采纳。关于证据6，苏浩东在一审时并未依法申请证人出庭作证，证人陈述在无其他证据佐证的情况下，不足以证明其证明目的，本院不予采纳。金智源公司提交苏浩东经营的高新开发区海庭天下餐厅饭店的营业执照副本复印件一份，以证实苏浩东经营的餐厅实际地点正是合同中约定的，也是复函中记载的A2楼2—107—1房间，因此涉案房产金智源公司有相关产权证书。经质证，苏浩东对营业执照副本的真实性没有异议，但是苏浩东租赁合同的位置和实际经营的位置在苏浩东提交证据4中足以证明实际租赁的位置位于A2楼东侧，复函中也明确了山隐小墅餐厅规划手续也明确了餐厅的位置位于A2楼东侧。与金智源公司签订的海庭天下餐厅饭店的注册的位置系阴阳合同，属于无效合同。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。二审中，苏浩东向本院提交延期开庭审理申请书一份；提交申请法院调取证据申请书一份，申请法院调取房屋租赁合同所指向的房屋的房产证和规划图纸;提交现场勘验申请书一份，申请法院对案涉租赁房屋进行现场勘查，并由法院指定中立的第三方专业机构就涉案房屋的实际使用的建筑面积进行现场测量。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，苏浩东主张涉案租赁房屋无规划手续，系违章建筑，对金智源公司提交的房产证持有异议，并主张其实际租赁房屋位置与金智源公司提供的房产证载明位置不相同，但其未提交充分有效证据证明该主张，也未提交足以反驳的相反证据，应承担举证不能的不利后果。一审法院认定苏浩东与金智源公司签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，并无不当。涉案租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，金智源公司依约交付该特定房屋，苏浩东在合理期限内未提出异议，苏浩东上诉主张合同约定面积与实际面积不符,并主张按实际使用的建筑面积计算占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。根据已查明事实，苏浩东未按合同约定交付租金，构成违约。同时，苏浩东提交的证据不足以证明双方就其主张的租金减免达成合意，故一审法院对于金智源公司要求苏浩东支付房屋租金260,485.6元、违约金59,019.77元、水电费3672.68元的诉请予以支持，具有合同依据和事实依据，符合法律规定，并无不当。同时，根据涉案《房屋租赁合同》第八条第7款的约定，一审法院支持金智源公司要求苏浩东支付律师费及保全保险费的诉请，也并无不当。另，关于苏浩东提出的延期开庭审理申请，不符合法律规定，本院不予准许。关于苏浩东提出的调取证据申请，没有证据证明确属必要，且是否调取不影响本案审理，本院依法不予准许。关于苏浩东提出的现场勘验及测量申请，承前所述，是否现场勘验及测量不影响本案处理，且对于本案待证事实的证明并非确属必要，故本院依法不予准许。综上所述，苏浩东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人苏浩东负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年五月十七日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰