广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1661号 上诉人（原审被告）：刘海英，女，1982年6月23日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：邹桂华，广西中园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：荔浦县大发房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭世鸿，男。 委托诉讼代理人：余佳丽，女。 上诉人刘海英因与被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2021）桂0331民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘海英及其委托诉讼代理人邹 -2- 桂华，被上诉人大发公司的委托诉讼代理人谭世鸿、余佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海英上诉请求：一、撤销荔浦市人民法院（2021）桂0331民初97号民事判决，查清本案事实后直接改判；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。案涉购房合同的补充协议约定买受人应到指定银行办理按揭手续。若未获借款，必须在接到出卖人通知后五个工作日内付清。大发公司2019年中旬才通知己方到银行办理按揭，因此一审要求己方从2017年4月17日起开始支持逾期付款违约金错误。二、案涉购房合同是格式合同，大发公司在合同中约定若己方逾期付款10日，违约金按逾期付款金额的日万分之三标准计算，而大发公司逾期交房60日，违约金才按买受人已付房价款的日万分之一标准计算。该约定有违公平原则，应为无效条款，对己方不产生效力。 大发公司辩称，购房合同是刘海英查看、了解合同条款后签订，是双方真实意思表达。至2019年3月12日止，刘海英仅支付购房款77635元，因其自身原因无法取得银行按揭贷款。己方已履行合同义务，刘海英要求免除或减少自身应履行的义务及违约责任才是损害己方合法权益的不公平不合理要求。 大发公司向一审法院起诉请求：一、依法判决被告向原告支付购房款314000元及逾期付款违约金，违约金自2017年4月17日起，以上述应付房款总额为基数，每日按万分之三计算直至本债务清偿时止（截至2021年1月7日，违约金为128206元）；二、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：原告大发公司系房地产开发销售公司，其经营范围是房地产开发与销售：室内外装饰装修及装饰材料销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年1月16日，原告与被告签订了《商品房 -3- 买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的位于荔浦市，约定了商品房的建筑面积145.05ｍ2、房屋价款391635元等相关内容，其中《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期付款万分之3的违约金”。合同补充协议约定买受人在2017年1月16日前缴纳购房款为人民币117635元，余款计人民币274000元整，此款由买受人向银行申请按揭贷款。买受人应于2017年4月16日前到指定银行办理按揭手续，并告知出卖人，逾期不到银行办理按揭手续，视为买受人逾期付款，按合同正文第七条规定解除合同并追究买受人违约责任……如果因买受人个人原因，无法取得银行按揭贷款的，买受人对余下房款必须在接到出卖人通知后五个工作日内付清，否则视为买受人逾期付款，按合同正文第七条规定追究买受人违约责任。合同签订后，原告将案涉房屋交由被告管理使用，并将合同进行了备案登记。被告于2017年12月19日缴纳37635元购房款，于2019年3月12日缴纳购房款 40000元购房款，因被告未办理商品房按揭贷款，尚欠原告购房款314000元，原告为此提起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一款第二项“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继 -4- 续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期付款万分之3的违约金”及合同补充协议第一条“买受人在2017年1月16日前缴纳购房款117635元、余款274000元，由买受人于2017年4月16日前到银行申请办理按揭贷款”的约定，被告仅支付了购房款77635元，尚欠原告购房款314000元且未按约定办理银行按揭贷款，已经构成违约，被告应承担逾期付款违约责任。故原告的诉请有事实和法律依据，该院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告刘海英向原告荔浦县大发房地产开发有限公司支付购房款314000元及逾期付款违约金（违约金以应付购房款为基数，自2017年4月17日起，按每日万分之三计算直至付清之日止）。案件受理费7933元，减半收取3966.5元，由被告刘海英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘海英提交的证据是：2016年12月19日杨翠玲（甲方）与己方（乙方）签订的《抵押借款合同》1份，内容为己方因在大发公司购房资金困难，向甲方借款117635元。借期从2016年12月19日到2019年12月19日止，并对利息以及担保方式等进行约定，己方在合同尾部签名按捺手印；拟证明案涉房屋的首付款已交纳。大发公司的质证意见是：对证据无异议。杨翠玲为公司的财务总监，刘海英以向公司借款的方式支付了首付款，但该借款合同项下还有40000元借款未偿还。对当事人在二审新提交的证据及相关事实，本院认定如 -5- 下：双方当事人对该证据均认可，且未损害他人利益，本院对该证据予以采信。因大发公司确认杨翠玲系代大发公司签订该借款合同并认可刘海英以向大发公司借款的方式支付了首付款，刘海英亦主张已交付首付款。因此，本院确认刘海英已交付案涉房屋的首付款117635元。2017年12月19日和2019年3月12日刘海英先后支付的37635元和40000元应为上述《抵押借款合同》项下的还款。若刘海英未按合同约定履行还款义务，大发公司可另行诉讼主张权利。因此，一审认定刘海英仅支付购房款77635元，尚欠购房款314000元，与二审查明事实不符，本院予以纠正。 一审查明的事实除上述内容外，其余事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，2016年12月19日，大发公司财务总监杨翠玲（甲方）与刘海英（乙方）签订《抵押借款合同》，约定因乙方在大发公司购买荔江花园小区2栋307室商品房时资金周转困难，向甲方借款117635元。借款从2016年12月19日到2019年12月19日止。合同并对借款支付方式、利率标准、违约责任等进行了约定。该借款合同系杨翠玲代大发公司签订。刘海英以向大发公司借款的方式支付了案涉房屋首付款117635元。 再查明，2019年6月中国工商银行告知大发公司，刘海英未在该行申请个人住房抵押贷款。随后，刘海英向该行申请个人住房抵押贷款，但因个人征信原因未获批准。 本院认为，刘海英与大发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（以下简称补充协议），意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 -6- 本案二审的争议焦点为：刘海英是否存在违约行为而应承担逾期付款的违约责任？若需承担，违约金的约定条款是否无效？ 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”第一款第（2）项约定，买受人未按本合同规定的时间付款超过10日后，双方同意继续履行合同的，“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之3［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。”《合同补充协议》第一条第（2）项约定，买受人应于2017年4月16日前到指定银行办理按揭手续，并告知出卖人，有逾期不到银行办理按揭手续的，视为买受人逾期付款，按合同正文第七条规定解除合同并追究买受人违约责任。第（4）项约定：“如果因买受人个人原因，无法取得银行按揭贷款的，买受人对余下房款必须在接到出卖人通知后五个工作日内付清，否则视为买受人逾期付款，按合同正文第七条规定追究买受人违约责任。”本案中，刘海英虽未在2017年4月16日前到指定的中国工商银行办理个人住房抵押贷款，但大发公司并未选择按补充协议第一条第（2）项的约定解除合同，而是通知刘海英尽快办理贷款手续。因此，本案不应适用补充协议第一条第（2）项的约定来确定违约的时间及违约责任承担方式。结合大发公司自认于2019年中旬（应为年中）收到中国工商银行告知刘海英尚未申请贷款的事实和刘海英自认2019年6月27日收到大发公司通知己方办理贷款并向中国工商银行提交申请手续的事实，可以认定大发公司至迟在2019年6月已催促刘海英 -7- 到指定的银行办理个人住房抵押贷款。因双方均无证据证明银行告知刘海英不符合办理个人住房抵押贷款的时间，而大发公司自述银行正常办理该贷款手续的时间在三个月之内，本院酌情认定大发公司通知刘海英到指定银行办理贷款手续的三个月后，知晓刘海英无法取得银行按揭贷款并通知刘海英付清尚欠购房款，即2019年9月1日大发公司通知刘海英付清尚欠购房款。据此，依据补充协议第一条第（4）项的约定，刘海英应从2019年9月7日起，以未付购房款274000元为基数，按每日万分之三的标准承担逾期付款的违约责任。 刘海英主张案涉购房合同为格式合同，逾期付款与逾期交房违约责任标准不一致，应为无效条款。但，一则案涉购房合同文本系国家建设部和工商行政管理局发布的标准文本，已在合同前部提示买受人应在签约前应注意的相关事项；二则大发公司在空格部位填写或添加的内容均用加粗字体打印，已尽到提醒义务；三则逾期付款和逾期交房等行为涉及的内容并不一致，要求实行同样的违约责任承担标准无合法依据。因此，对刘海英该主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘海英的诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区荔浦市人民法院（2021）桂0331民初97号民事判决为：上诉人刘海英向被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司支付购房款274000元及逾期付款违约金（违约金以应付购房款274000元为基数，自2019年9月7日起，按每日万分之三计算至付清之日止）； 二、驳回被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 -8- 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费7933元，减半收取3966.5元，由上诉人刘海英负担2766.5元，被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司负担1200元。二审案件受理费6010元，上诉人刘海英负担5110元，被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司负担900元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 王治斌 审判员 梁 露 二〇二一年五月二十八日 -9- 法官助理郑欣 书记员秦婧