山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初3320号 原告：赵李缘，女，1994年4月13日出生，汉族，居民，住山东省日照经济技术开发区。 委托诉讼代理人：胡健，日照东港弘德法律服务所法律服务所工作者。 被告：公佩君，男，1979年7月10日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 原告赵李缘诉被告公佩君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵李缘的委托诉讼代理人胡健，被告公佩君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵李缘向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除2020年10月30日原被告签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令被告退还原告租金、租房保证金和租房设备维护保证金合计70000元及违约金(租赁合同标的额70000元的30%)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年10月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁期限自2020年12月1日至2021年12月31日，原告已支付给被告租金、租房保证金和租房设备维护保证金共计70000元。2020年11月15日至2020年12月1日期间，原告多次联系被告确定腾房的具体时间，被告表示联系现在的承租方“重庆小火锅”负责人，通知其按期退房。至今被告协调“重庆小火锅”负责人退房未果，对原告构成违约，致使原告的合同目的无法实现。原告承租该房系加盟经营快餐店，加盟合同约定由加盟总部派员对原告装修指导、技术培训等，自合同签订之日起90日之内开业；同时严重影响加盟合同预期利益的实现。故被告构成根本违约。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判如所请。 被告公佩君辩称，不同意退租金。可以解除合同，但在这阶段的费用需要原告支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告赵李缘向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同一份、租金收到条（租期为2020年12月1日—2020年12月31日）一份、租金收到条（租期为2021年1月1日—2021年12月31日）一份、租房保证金收到条一份、租房设备维护保证金收到条一份、支付宝转账记录三份，证明原被告签订租赁合同，原告向被告支付租金63000元及保证金7000元，共计70000元，履行了合同义务，租赁关系成立，合同成立时间为2020年10月30日，租赁期间为2020年12月1日至2021年12月31日。 证据二、原被告微信聊天记录一宗、附有光盘一张，证明被告迟延履行交房义务经原告催告后仍然不履行，被告构成违约；由于被告的违约行为致使原告合同目的（原告承租该房系加盟经营快餐店，加盟合同约定由加盟总部派员对原告装修指导、技术培训等工作）无法在预期内（2021年元旦前）完成，严重影响加盟合同预期利益的实现。 证据三、涉案租赁场地现场照片打印件三张，证实租赁物位置。 证据四、原告调取的涉案房屋租赁合同复印件一份，合同约定出租方为日照五金交电化工有限公司，承租方为公茂枕，租赁期限为2020年1月31日至2021年1月30日，租金76000元，用途为仅用于服装经营及办公；第八条约定未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给第三人，通过合同可以看出，被告并无对外转租的权利，且经原告与出租方核实，承租方公茂枕明确表明合同到期后不再续租，合同在2021年1月30日到期，被告在没有转租权的情况下，与原告签订一年期房屋租赁合同，存在欺诈嫌疑。 被告公佩君经质证认为：对证据一真实性均无异议，其中有一张“今收到赵李缘房租款5000元”的收到条，房租日期2020年12月1日到2020年12月31日，这张收到条实际是原告转租上一户的转租款，被告给原告协调房子的使用权，与原被告签订的房屋租赁合同不相关，因为原被告的租赁合同约定的合同日期是2021年1月1日到2021年12月31日。原被告最早签合同的时间是2020年10月30日，签合同的时候，被告要帮着原告协调转租事宜，在微信记录上也能体现出来。 证据二真实性无异议，是被告跟原告的聊天记录。被告给原告协调过，让上个租户2020年12月1日搬走，腾出的房子让原告尽快装修使用，如果这个房子腾不出来，后续怎么办都沟通过。原告也清楚上一个租户的合同截止日期是2020年12月31日。原被告房屋租赁合同里的日期是从2021年1月1日到12月31日。 对证据三照片无异议。 对证据四合同属实，是涉案租赁物的出租合同。公茂枕是被告的父亲，涉案房子从2014年开始租用，出租人一直默认被告对外转租。庭后提交出租人日照五金交电化工有限公司同意被告转租的书面证据。 被告公佩君未在本案中提交证据。 本院经审查，原告提交的上述证据与本案具有关联性，对被告无异议部分，本院予以确认；对被告有异议部分，本院结合关联证据予以综合确认。上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年10月30日，原告赵李缘（乙方）与被告公佩君（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋地址为日照老城区丽阳路路西沿街一楼商铺一处，租赁时间为2021年1月1日至2021年12月31日。第一年租金58000元，租房保证金5000元，水、电、公共设施维护保证金2000元。 同日，原告将上述58000元、5000元、2000元支付被告。被告认可收到上述款项。 同日，原告还支付被告房租款5000元，备注房租日期2020年12月1日至2020年12月31日。原告主张其与被告签订房屋租赁合同的前提是被告说上一个租户要提前退租，会在2020年12月1日前腾空房子，原告才与被告签订的房屋租赁合同，但原一楼经营小火锅的租户直至2021年1月1日也未腾空房屋给原告使用。被告称，上一租户是经营小火锅，租赁时间截止到2020年的12月31日，原告想在12月1日使用，让被告帮着转租，转租日期是2021年12月1日至2020年12月31日，承租人是原告，转租人是小火锅，房子在2020年12月29日已经腾空；原告作为新的租赁方，在2021年1月1日没有与被告进行房屋交接。 原告提供案外人公茂枕（乙方）自案外人日照五金交电化工有限公司（甲方）处承租涉案租赁场地的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年1月31日至2021年1月30日，租赁用途为服装经营及办公；并约定未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租第三人。被告称公茂枕是其父亲，涉案房子从2014年开始租用，出租人默认被告可以对外转租。被告在本院限定的期限内未提交出租人同意转租的证据及该合同到期后继续承租的证据。 原告提供的与被告的微信聊天记录载明，2020年11月15日，原告：“大哥，我问一下小火锅确定12.1号能搬走吧”，被告：“我昨天还通知她了，我这边确定好了通知你啊”；2020年11月27日，被告：“小火锅那户打算转下来那整套房子，你那边有什么想法吗”，原告：“啥意思？为什么早不说呢”“我前期和我们总部做了那么多工作，我现在就差装修了，在我临近装修的时候你们又说要转让”，被告：“我让小火锅腾空房子，她现在赖着不走”“我已经通知她腾空房子了”；2020年11月30日，原告：“大哥，不知道小火锅那边收拾的咋样了”；2020年12月1日，被告：“小赵，小火锅房子还没找到，他那边我说尽快腾房子，等消息吧”，原告：“公老板，这样的话我看这个房子我也没有必要租了，再耽搁十天半个月，我装修完就过年了，要不然你就和小火锅说说，他愿意租继续租吧”；2020年12月5日，原告：“大哥，你今天和小火锅说了吗？让她继续租吧，要是早知道人家不可能12.1号搬走，我是肯定不会租的……你把押金和房租退给我，今年我就先不干了”。 原告向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，被告退还各项费用70000元并支付违约金21000元。 本院认为，原告赵李缘与被告公佩君签订的《房屋租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但被告公佩君非涉案租赁房屋的所有人和承租人，被告亦未提交证据证实其对涉案房屋具有转租权，故原被告之间签订的房屋租赁合同为效力待定的合同。通过原被告之间的聊天记录可以证实，原告承租涉案房屋需进行提前装修，双方协商2020年12月1日前由被告协调将涉案房屋转租给原告使用，然被告未在该确定的时间与租赁物的实际使用人达成一致，并腾空房屋，致使原告提前装修并使用的目的不能实现，故对于原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉求，本院予以支持，涉案《房屋租赁合同》自2020年12月1日解除。原告向被告交付的租金及保证金合计70000元，被告应予以退还。对于原告主张的违约金21000元，原告未提交证据证实被告违约对其造成的损失情况，本院酌定违约金以70000元为基数，自立案之日即2021年3月16日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵李缘与被告公佩君于2020年10月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除； 二、被告公佩君于本判决生效之日起七日内返还原告赵李缘房屋租金和保证金合计70000元； 三、被告公佩君于本判决生效之日起七日内支付原告赵李缘租房违约金（以70000元为基数，自2021年3月16日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告赵李缘本案的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2076元，减半收取1038元，由原告赵李缘负担200元，由被告公佩君负担838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后，可在本判决确定履行期限届满二年内，向人民法院申请强制执行。 审判员  李隆财 二〇二一年五月二十八日 书记员  匡姗姗