河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初2211号原告：姚耀辉，男，汉族，1985年4月24日出生，住登封市。委托诉讼代理人：梁红杰，河南群达律师事务所律师。被告：河南鑫地房地产开发有限公司，住所地：河南省郑州市登封市嵩阳街道办事处嵩山路南段新都万象城**楼**。法定代表人：张要东，任公司执行董事兼总经理。被告：张红霞，女，汉族，1971年8月28日出生，住河南省郑州市中原区。原告姚耀辉与被告河南鑫地房地产开发有限公司、张红霞预约合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚耀辉的委托诉讼代理人梁红杰到庭参加诉讼。被告河南鑫地房地产开发有限公司、张红霞经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚耀辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的新都万象城团购协议书；2、依法判令被告河南鑫地房地产开发有限公司向原告双倍返还购房定金24万元及利息（以12万元为基数，按年利率6%，自2017年8月27日至2021年4月13日应付利息26500元，自2021年4月14日起支付至履行完毕之日）；3、依法判令被告河南鑫地房地产开发有限公司返还原告团购费5000元及利息（以5000元为基数，按年利率6%，自2017年8月27日至自2021年4月13日应付利息1105元，自2021年4月14日起支付至履行完毕之日）；4、依法判令被告张红霞在未出资范围内和抽逃资金范围内对被告河南鑫地房地产开发有限公司债务承担连带责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月27日，被告工作人员积极向原告推销，称涉案房产具备相关的出售资格和条件，且能够办理房产按揭和公积金贷款，在考虑前述因素后，原被告签订了新都万象城团购协议书，协议约定由原告支付给被告购房定金12万元，用于购买被告开发的新都万象城15号楼2单元7层东户的房产，同时约定原告以按揭和公积金方式支付后续购房款，协议签订后，原告按约定支付给被告购房定金12万元及房屋团购费5000元，但被告却迟迟未开工建设。于是，原告就找被告理论，方知被告属于在未办理房屋预售证及销售许可证的情况下，违法向原告出售房屋，为此，原告至今不间断的向被告主张，要求与被告解约并双倍向原告返还定金及返还团购费及利息，但被告却一再推脱，致使原告合法权益至今未能挽回。被告张红霞作为股东，亦应在未依法出资范围内承担责任。被告河南鑫地房地产开发有限公司、张红霞未到庭未答辩。原告姚耀辉针对诉讼请求向本院提交证据：团购协议书1份、团购申请表1份、收据2张，证明原被告签订协议被告违约应当向原告支付购房定金及利息和团购费的事实。本院对于原告提交的证据予以审查，结合证据的合法性、真实性及关联性确定其证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月27日，原告填写《新都·万象城团购申请表》一份，向被告鑫地房地产公司交款5000元办理团购卡，同日，原、被告签订《新都·万象城房屋团购协议书》，协议约定：乙方姚耀辉向甲方鑫地房地产公司以团购价格购买房屋，房源位置：15号楼2单元7层东B户；房屋面积为110.81㎡；优惠后团购单价为4332元/㎡，总房款为480000元；团购定金50000元（须于签署本协议书时付清，定金不退），团购定金余款70000元，于2017年8月29日付清，超过此日期，甲方有权将该房屋另行销售，乙方另选房源，退房的定金充当违约金，补款信誉将直接影响后期的贷款办理。原告于签订协议当天支付50000元，于2017年8月28日支付70000元，鑫地房地产为此出具收据两份。后因原告所购买商品房至今仍未开工建设，原告要求被告退还定金未果，向本院提起诉讼。另查明，至原告起诉时，被告鑫地房地产公司就案涉房屋仍未取得房屋预售许可和销售许可证，亦未开工建设。本院认为，根据本案查明的事实，原、被告双方签订《团购协议书》时，因被告鑫地房地产公司并未办妥涉案建设项目的审批手续，项目尚未开工建设，不具备商品房的预售条件。从协议的具体内容来看，仅就原告所购商品房的房源位置、面积、单价及总价款进行了约定，而对于商品房买卖合同应当明确的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益及责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的办法、违约责任等主要内容，则存在诸多缺乏和不确定内容。因存在法律及事实上的障碍，该《团购协议书》不具备作为商品房买卖合同实际履行的条件，且该《团购协议书》五-7条约定“签署正式房屋买卖合同后本协议书即作废”，结合团购说明：新都·万象城团购是开盘前（未取得销售预售证）的房屋认定（筹）。因此，《团购协议书》是原、被告双方为将来签订正式商品房买卖合同而订立的意向性协议，属预约合同。自2017年8月27日签订协议后，被告至今仍未办妥该开发项目的审批手续，没有进行开工建设，其行为已构成根本违约，故原告要求解除双方所签订的《团购协议书》的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，根据总房价480000元计算，定金最高限额为96000元，对该部分定金被告应予双倍返还（192000元）。因定金罚则具有一定的惩罚性，原告对该部分定金除已主张双倍返还外又另行主张利息损失，过分加重了被告的负担，于法无据，故对该项诉求，本院不予支持。对超过定金法定限额的24000元（120000元-96000元），被告应予返还，并支付占用期间的利息（因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故在此日之前，相应利息按照中国人民银行贷款基准利率计算，此日之后，相应利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告支付5000元从被告处取得团购资格的合同系附属于《团购协议书》的从合同，鉴于《团购协议书》因被告的根本违约行为而解除，则5000元团购卡费亦应由被告予以返还。原告诉请被告张红霞作为股东应在未依法出资范围内和抽逃资金范围内承担连带责任，因未提供证据本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告姚耀辉与被告河南鑫地房地产开发有限公司2017年8月27日签订的《新都·万象城团购协议书》；二、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚耀辉双倍返还定金192000元及返还团购卡费5000元，共计197000元；三、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚耀辉返还24000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年8月28日计算至2019年8月29日；按贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算款项清偿完毕之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5298元，减半收取2649元，由原告负担279元，被告河南鑫地房地产开发有限公司负担2370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二一年五月二十五日书记员  王宜乐