四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2762号 上诉人（原审原告）：刘春良，男，1969年3月26日出生，汉族，住四川省大邑县晋原镇北街16号。 委托诉讼代理人：杜宏伟，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省鑫开源矿业集团有限公司，住所地四川省大邑县晋原镇桃源新区蜀望路118号。 法定代表人：何鑫，董事长。 委托诉讼代理人：闵太全，四川恒和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利琼，女，公司员工。 上诉人刘春良因与被上诉人四川省鑫开源矿业集团有限公司（以下简称鑫开源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院(2020)川0129民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘春良上诉请求：撤销四川省大邑县人民法院(2020)川0129民初3号民事判决，依法支持刘春良的全部诉讼请求。事实与理由：刘春良与鑫开源公司双方在买卖合同关系之外不存在所谓的借贷关系。2014年12月22日，刘春良与鑫开源公司签订了《商品房买卖合同补充协议书》，鑫开源公司依据补充协议书约定向刘春良交付了20套房产。刘春良将20套现房陆续转让给他人，鑫开源公司将代为收到的每笔售房款转交给刘春良，刘春良同时出具收条确认。2016年8月25日双方签订的《委托销售代理合同》，进一步表明双方之间是商品房买卖合同关系。一审法院将双方的商品房买卖合同关系认定为借贷关系，属于事实认定错误。此外，商品房买卖关系中，网签备案价不等于市场价，一审判决未考虑案涉房源2013年3月开始修建至今近八年时间仍未完工这一事实，简单地将备案合同价混同于市场价格，属于认定事实不清。 鑫开源公司辩称，双方基础法律关系为民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系。2014年，鑫开源公司因资金周转需要，经人介绍向刘春良借款11000000元。为担保借款，双方商定以鑫开源公司所开发建设的多套房屋备案登记至刘春良名下，采取签订商品房买卖合同的方式为双方的借款提供担保。双方经多次协商后，刘春良分别于2014年8月22日委托案外人林静娟向鑫开源公司转款7000000元；2014年8月26日委案外人林静娟向鑫开源公司转款2000000元；2014年10月20日委托案外人林静娟向鑫开源公司转款2000000元，三次转款合计11000000元。2014年10月17日双方签订《商品房买卖合同》并办理了网络签约，约定鑫开源公司将xx号、xx2号房屋出售给刘春良。其中，xx号房屋建筑面积143.91平方米，总价507632元，即每平方米约为3527元；xx2号房屋建筑面积121.79平方米，总价433257.66元，即每平方米约为3557元。该售价与2014年鑫河国际花园2栋同类房屋售价基本一致，为当时真正的市场价格。一审中，刘春良提交了三份《补充协议》，显示鑫开源“出售”给刘春良的54套房屋平均单价分别为1751.23元/平方米（共36套），1606.58元/平方米（共10套），2017元/平方米（共8套）。补充协议所载房屋每平方米单价仅为市场售价的一半，部分甚至不到一半，即双方关于房屋价格的约定明显不符合常理。双方之所以签订《商品房买卖合同》，其本意是为促进双方借贷关系的形成以及为借贷提供担保。对此，《民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条有明确规定，“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”。一审庭审过程中法官明确向刘春良做了释明，但其坚持不变更诉讼请求。2015年1月至2016年7月，鑫开源公司已经分多次向刘春良偿还借款本金7807405元，具体所采取的方式为：鑫开源公司向刘春良偿还一笔借款，刘春良即解除一套备案在其名下的房屋，并且向鑫开源公司出具《收条》，载明“今收到鑫开源公司退房款XXX元”。截至目前，双方已解除备案21套，鑫开源公司备案在刘春良名下的房屋还有33套。这充分表明双方签订的房屋买卖合同及补充协议是为了借款提供担保。综上，一审法律适用正确，依法应予以维持。 刘春良向一审法院起诉请求：1、判令鑫开源公司赔偿刘春良迟延交房（房号：大邑县xx1、xx2号）的损失70000元；2、判令鑫开源公司履行交房义务；3、判令鑫开源公司承担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月22日，刘春良与鑫开源公司双方签订《商品房买卖合同》20份，内容为：刘春良购买鑫开源公司商品房36套，其中现房11套，期房25套。2014年8月25日，双方签订《商品房买卖合同》6份，内容为：刘春良购买鑫开源公司商品房10套，其中现房3套、期房7套。2014年10月17日，双方签订《商品房买卖合同》8份，内容为：购买鑫开源公司商品现房8套。 2014年8月22日，刘春良委托案外人林静娟向鑫开源公司转款7000000元，2014年8月26日，刘春良委托案外人林静娟向鑫开源公司转款2000000元，2014年10月20日，刘春良委托案外人林静娟向鑫开源公司转款2000000元。三次合计转款11000000元。 2014年12月22日，刘春良与鑫开源公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，协议主要内容包括：第一条一、二、三号楼共计20套房产，甲方在本协议签订后立即向乙方或其指定的委托代理人履行交房手续（见交房《房源清单》）。刘春良在2015年2月29日之前，不承担物管费等任何费用；刘春良在2015年3月1日之后，将房产转售第三人或正式入住后，按鑫开源公司的统一规定交纳物管费等相关费用。第二条通过在鑫开源公司未办理分户产权手续之前将房产转售第三人时，鑫开源公司有义务配合乙方将转售房产重新备案登记在第三方买受人名下并按照《商品房买卖合同》的约定为第三方办理分户产权手续，不再收取任何额外费用。第三条鑫开源公司在2015年5月30日之前，在一次性返还刘春良的购房款6655000元（大写陆佰陆拾伍万伍仟元整）的前提下，有权利要求刘春良解除双方之间关于xx1、xx2两套现房和6号楼32套期房的商品房买卖合同。鑫开源公司返还刘春良购房款后，刘春良需退还甲方所购的2号楼2套现房和6号楼32套期房房产，鑫开源公司未交付房产不再交付；刘春良同时还需无条件、无偿配合甲方到房管部门撤销所购房产的备案登记信息。随后鑫开源公司向刘春良交付了20套现房，房号为xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx。刘春良接受上述20套现房后，陆续将20套房产全部转让给他人。转让过程中，鑫开源公司将代为收到的每笔售房款转交给刘春良，刘春良同时出具收条确认，在每张收条上均注明房号、面积等信息。 2016年8月25日，双方签订《委托销售代理合同》，刘春良将一次性付款购买的二号楼两套住宅、六号楼三十二套住宅委托给鑫开源公司代为销售，合同主要内容包括：委托销售房产基本情况，二号楼二套现房房号为xx、xx，六号楼三十二套期房，房号为xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx。委托销售方式，在约定期限内以鑫开源公司的名义按保底价销售，其中10%为鑫开源公司委托销售代理费。委托期限四个月，从2016年8月25日起至2016年12月24日止。鑫开源公司收到购房款后未按约定及时支付刘春良，按违约金额日万分之五承担违约金。鑫开源公司未能在四个月约定期限内完成代销任务，按违约金额日万分之六承担违约金，违约金额计算方式为合同约定应完成销售房产与合同约定期限内实际完成销售房产对应保底价差额。 一审法院另查明，2015年3月16日，双方办理《刘春良（6号楼房源）结算明细》，共同确认6-2-402房源已经通过鑫开源公司销售给案外人刘波，首付款为105000元。 一审法院认为，原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。刘春良诉求鑫开源公司交付房屋并支付延期交房损失，而案涉合同双方当事人对双方之间的法律关系性质的主张各执一词，故判断该合同的内容本身是否是当事人真实意思表示，是认定合同效力的关键，也是判定是否按照合同履行的依据。 首先，从双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，若鑫开源公司返还购房款后，刘春良需要退还房产，鑫开源公司未交付房产不再交付，刘春良同时还需配合鑫开源公司解除房屋备案信息。从该约定可以看出合同签订时，刘春良并没有接受房屋的意思表示，鑫开源公司亦无出售房屋的真实意思表示，双方真实意思表示都是不准备接受该合同条款的约束；其二，依据《商品房买卖合同补充协议书》可以看出，按照刘春良转给鑫开源公司的金额与购房合同载明的房屋面积，案涉房屋的购买单价与市场价格相差甚远，明显不符合常理。综合评判在案证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，双方本无买卖房产的合意，双方签订的《商品房买卖合同》实质是为促进双方借贷关系的形成以及为借贷提供保障，故双方构成通谋虚假表示，以虚假的意思表示实施的民事法律行为应当认定为无效。案件审理中，刘春良明确表示不变更诉讼请求。故对刘春良的诉讼请求，一审法院不予以支持。 综上所述，一审法院判决：驳回刘春良的全部诉讼请求。案件受理费1550元，由刘春良负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》涉及的法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。根据本案已查明的事实，双方当事人签订的《商品房买卖合同》并不符合商品房买卖中卖房方收取购房款交付房屋、买房方支付购房款占有使用房屋并取得所有权的基本特征。理由在于：其一，根据补充协议约定，若鑫开源公司在2015年5月30日之前一次性返还相应购房款后，鑫开源公司有权解除双方案涉2套现房及32套期房的合同。鑫开源公司返还购房款后，刘春良需要退还房屋、配合解除备案。其二，根据双方当事人签订的商品房买卖合同价格与市场价格差异较大，且刘春良陈述系案涉房屋系借款购买，由案外人林静娟转给鑫开源公司款项进行多套房屋购买。但在买卖合同签订后不久就达成退还相应购房款即解除合同的约定，亦与常理不符。结合其他双方来往账款及相应的交易过程等系列证据，本案中的现有证据不能认定双方当事人之间达成系房屋买卖合意。 如前所述，鑫开源公司主张关其与刘春良之间并无真实房屋买卖意思表示，签订合同及办理备案登记仅是作为公司债务担保方式的主张，具有证据优势，故双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的，并非真正买卖案涉房屋，双方之间签订的《商品房买卖合同》所建立的法律关系性质，并非商品房买卖合同纠纷。故虽本案中尚无证据证明案涉合同系无效合同，但刘春良不能依据其与鑫开源公司建立商品房买卖关系来主张相应权利。本院依法不予支持。刘春良可在符合法律规定的情形之下另行主张权利。 综上所述，上诉人刘春良的上诉请求依法不能成立，本院依法不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决认定的方式执行，二审案件受理费1550元，由刘春良负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二一年五月二十四日 书记员 何佳林