江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异127号异议人：胡春明，男,1978年3月13日生，汉族，住如皋市。申请执行人：孙建昆，男，1957年11月5日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：刘小庆，江苏绘园律师事务所律师。被执行人：杨小刚，男，汉族，1971年12月5日生，住如皋市。被执行人：王涛，男，1966年10月3日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：郭静，女，1969年10月7日生，汉族，住如皋市，系王涛妻子。被执行人：郭静，女，1969年10月7日生，汉族，住如皋市。在本院执行孙建昆与杨小刚、王涛、郭静民间借贷纠纷一案中，异议人胡春明对执行如皋市如城街道绿杨新村3幢商业01室、02室一层不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭组织听证并进行了审查。现已审查终结。异议人胡春明提出执行异议，请求：带租拍卖如皋市××街道××新村××商业××室、××室一层不动产。事实和理由：异议人在2017年签订了租赁合同，承租案涉不动产，租期自2017年9月26日至2025年9月26日，租金已交付到第4年，前期因装修、置物囤货投入大量人力、财力，现逐步步入正轨，因异议人对案涉不动产享有的租赁使用权尚处于有效租赁期内，权属的变更不影响租赁合同的继续履行，故请求带租拍卖。申请执行人孙建昆针对异议人胡春明所提执行异议，发表意见如下：在案涉不动产办理抵押时，案涉不动产并未进行出租，请求解除租赁合同进行去租拍卖，异议人所提供的商铺租赁合同并非郭静、王涛的签名，真实性不予认可，属无效合同；异议人胡春明提供的租金交付记录，收款人均不是郭静、王涛，不能证明异议人合法承租案涉不动产并缴纳了租金。被执行人郭静、王涛针对异议人胡春明所提执行异议，发表意见如下：我们不认识异议人，没有与异议人签过合同，没有收过任何租金，也没有委托其他人出租案涉不动产，异议人提供的转账记录均不是交给我们的。本院查明，原告孙建昆与被告杨小刚、王涛、郭静民间借贷纠纷一案，本院于2020年11月19日作出(2020)苏0682民初8151号民事调解：一、被告杨小刚给付原告孙建昆借款本金449.8万元及以449.8万元本金中未给付部分为基数自2019年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算的利息。分期偿还：于2020年11月30日前给付本金100万元，于2020年12月31日前给付本金100万元，于2021年1月31日前给付本金100万元，于2021年2月28日前给付本金149.8万元及以449.8万元本金中未给付部分为基数自2019年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算的利息。如果被告杨小刚有一期不按上述期限足额履行义务，则自被告杨小刚逾期之日起，原告孙建昆有权就被告杨小刚上述所有未给付部分一并向人民法院申请强制执行；二、原告孙建昆就上述债权有权以登记在被告王涛、郭静名下位于如皋市××街道××新村××商业××、××室不动产[不动产他项权证号为：苏（2017）如皋市不动产证明第0010784号]抵押财产依法折价或者以拍卖、变卖该财产的所得的价款范围内优先受偿；三、被告郭静、王涛在上述抵押物依法折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款范围内承担连带偿还责任；四、原、被告双方就本起纠纷一次性处理完毕，其他无争议。案件受理费减半收取27880元、保全费5000元，合计32880元，由被告杨小刚承担（此款原告孙建昆已垫付，被告杨小刚于2020年11月30日前给付原告孙建昆）。此后，孙建昆向本院申请强制执行，本院于2020年12月10日以（2020）苏0682执3934号案件立案执行。执行中，2020年12月18日，本院至如皋市不动产登记中心××了被××人××、××名下××于如皋市××街道××新村××商业××室、××室的不动产，查封期限自2020年12月18日起至2023年12月17日止。2021年1月19日，本院作出（2020）苏0682执3934号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人王涛、郭静共有的位于如皋市××街道××新村××商业××室、××室的不动产。2021年3月10日，本院告知异议人胡春明案涉不动产以去租拍卖为原则，异议人胡春明遂提起本案执行异议。另查，根据如皋市不动产登记信息查询结果显示，案涉如城街道绿杨新村3幢商业01室、02室不动产登记权利人均为郭静、王涛，登记时间为2017年9月14日，第一轮抵押权人为孙建昆，抵押载簿时间为2017年11月20日。异议人胡春明提交的落款时间为2017年9月26日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为郭静、王涛，承租方（乙方）为胡春明，甲方将拥有经营管理及转租权的商铺如城街道绿杨新村3幢商业1号、2号1层的铺面（套内面积约为150㎡）出租给乙方，租期8年，自2017年9月26日至2025年9月26日，每年使用费60000元，本合同签订之日乙方一次性支付2017年9月26日至2018年9月26日共12个月的租金60000元，其余租金为每下一年提前一个月交付房租。2017年10月10日，异议人胡春明向吴海*转账59000元；2018年10月8日、2018年11月11日，异议人胡春明分三笔向薛勇转账共计60000元；2019年10月21日，异议人胡春明向沙军转账60000元，并备注“学府雅居得力文具房租180××××6717”；2020年9月25日、2020年10月27日，异议人胡春明分四笔向薛勇（沿海宾馆）转账共计60000元。2021年5月24日，本院组织听证时，异议人胡春明陈述：其系2017年9月份承租的案涉房屋，租的时候不知道房东是谁，以为是开发商盛泰置业公司的，一开始是跟盛泰置业公司签的，办理营业执照的时候，薛勇提供了房产证登记的是郭静、王涛，其一直认为薛勇是代理人，租金也是给薛勇的。以上事实，有本院(2020)苏0682民初8151号民事调解书、（2020）苏0682执3934号执行裁定书、如皋市不动产登记信息查询结果、谈话笔录、听证笔录等证据予以佐证。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。承租人在租赁物被抵押之前已于被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。根据法律规定，法院在拍卖不动产时，除法律另有规定除外，原则上应清空后再拍卖，即拍卖不动产时以去除拍卖为原则。本案中，异议人胡春明持落款时间为2017年9月26日的《商铺租赁合同》及相应转账记录提起本案执行异议，要求带租拍卖，本院经审查认为，该《商铺租赁合同》中虽有“王涛”、“郭静”的签名字样，但听证中被执行人王涛、郭静均予以否认，并明确表示不认识异议人胡春明，其并未将案涉不动产进行出租或委托他人出租，结合根据异议人胡春明本人的陈述，案涉合同系其与薛勇洽谈，在订立合同时并不知晓被执行人王涛、郭静系案涉不动产的所有权人，亦未看到被执行人王涛、郭静在上述合同中签名，后续相应的租金亦系根据薛勇指示支付并未交付给被执行人王涛、郭静，且其并未能举证证明薛勇能够代表王涛、郭静将案涉不动产向外出租的事实，故本院碍难认定异议人胡春明与王涛、郭静之间成立了合法有效的租赁合同关系，其据此所提要求带租拍卖的异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人胡春明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  崔小兰人民陪审员  张松文人民陪审员  练 景二〇二一年五月二十五日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪