淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2185号原告：卫龙武，男，1951年3月2日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴华祥、司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：张秀芹，女，1965年1月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：董延顺，男，1964年1月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告卫龙武与被告张秀芹、董延顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序于2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人司盆景及被告张秀芹、董延顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫龙武向本院提出诉讼请求：请求判令两被告支付2016年11月14日至2019年12月15日淮安市文庙新天地D区5幢7室楼下商铺占有使用费42198.63元，及起诉日至实际给付日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息,并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与南京优德尔蓄电池有限公司（以下简称优德尔公司）合作协议纠纷案一审由南京市白下区人民法院审理，2011年11月2日经原告申请法院查封案涉商铺在内22宗房产。2013年1月20日，南京市中级人民法院终审判决，优德尔公司支付原告900万元及利息等。2012年7月5日，优德尔公司与蔡中约定将涉案商铺在内22宗房产出租给蔡中偿债。2017年蔡中与被告董延顺签订《租赁合同》约定被告董延顺承租案涉商铺租金1万元/年，租期至2019年6月30日，后被告董延顺将案涉商铺转租给被告张秀芹占用至2019年12月15日。2016年10月16日，原告与优德尔公司的判决经淮安市清浦区人民法院强制执行，裁定优德尔公司涉案商铺在内22宗房产折价抵偿原告。2016年11月14日原告依法办理了涉案商铺的不动产权证。原告认为蔡中承租法院依法查封的房产租给被告董延顺，董延顺再转租给被告张秀芹，两被告均无权占用房屋，侵害了原告的物权，遂诉至法院。被告张秀芹辩称：被告张秀芹与原告不存在租赁合同关系，在买房之前张秀芹和原告没有任何接触，房屋也不是张秀芹租的，是董延顺租的，张秀芹就是用房子的一块空地来裱画。到2019年3月份原告来找董延顺，问是租还是买，董延顺说不买，张秀芹想买，就买了。被告董延顺辩称：2018年以前与原告根本不认识，也没有任何经济往来，也没人侵占任何门面房屋，不认可原告的任何诉讼请求。被告董延顺2018年12月31日的房租都交给蔡红，之后的2019年的房租没付，一直到张秀芹买房。原告围绕诉讼请求依法提交（2018）苏08执复82号执行裁定书、租赁合同、（2016）苏0811执恢155号执行裁定书、不动产权证书、公证书、（2017）苏0812执恢464号通知书、执行异议书、（2018）苏0812执异37号执行裁定书、执行异议申请书、（2019）苏0812执异34号执行裁定书、法院执行情况统计表、谈话笔录各1份，经质证，被告张秀芹对以上证据无异议，被告董延顺对租赁合同无异议，其他证据一概不予认可。被告董延顺提交证明1份、产权证复印件、结案通知书、录音光盘、录音书面材料各1份，原告对证明有异议，对其他证据无异议。本院调取蔡中、蔡红与原告签订的和解协议1份，经质证，原告与被告张秀芹无异议，被告董延顺对真实性表示不清楚。经审查，被告董延顺举证的证明系案外人出具，属于证人证言，证人未到庭，且原告也不予认可，故不予采信。上述其他证据能够证明涉案房屋的使用、买卖等情况，与本案具有关联性，故本院均予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日，案外人优德尔公司与淮安韵通文化传媒有限公司（以下简称韵通公司）签订房屋租赁合同，将优德尔公司位于淮安市承德南路9号文庙新天地Ｄ区宗房产（包括涉案商铺）出租给韵通公司，期限至2013年12月31日。2011年11月2日，因原告卫龙武诉优德尔公司合作协议纠纷一案，南京市白下区人民法院（以下简称白下区法院）作出（2011）白商初字第1187号《查封、扣押、冻结财产结果及期限告知书》，告知卫龙武已查封优德尔公司上述的22宗房产，查封期限为2年，每次到期前均办理了续封手续。2012年7月1日，优德尔公司与蔡中签订《以租抵债合同》，以上述22宗房产2012年7月1日至2026年2月28日的租金，抵债2454592.73元。2012年7月5日，韵通公司出具给优德尔公司的《关于同意租赁主体变更的确认函》载明：“贵公司已于2012年7月1日与蔡中签订《以租抵债合同》，贵公司将原出租给我公司的位于淮安.5平方米，全部整体出租给蔡中，并让我公司将上述房产将来的租赁合同出租方的主体变更为蔡中，本公司同意贵公司的上述要求”。2013年5月21日，蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院达成《执行和解协议书》，协议如下：一、优德尔公司欠蔡中本金220万元及利息，同意以涉案22宗房产租金抵偿；二、租赁期限和租金按以租抵债合同为准；三、以租抵债合同中租金不足偿还蔡中的剩余债权部分，蔡中同意放弃本次执行；四、以租抵债合同中原双方却认定2454592.73元债权，蔡中可以另行主张；五、蔡中向淮安市中院申请执行案件结案。2012年11月16日白下区法院作出（2011）白商初字第1187号民事判决，优德尔公司向卫龙武支付股权转让款900万元及利息。南京市中级人民法院维持原判。白下区法院与南京市秦淮区法院合并后，秦淮区法院依卫龙武申请立案执行后于2015年7月6日委托原淮安市清浦区人民法院执行，清浦区法院于2015年10月12日对22宗房产继续查封，期限为3年，并对该房产进行评估、拍卖。2016年10月10日，案外人蔡中与被告董延顺签订租赁合同，约定将淮安市文庙新天地22宗房产中的D区5幢7室出租给董延顺，年租金1万元，期限从2017年7月1日起至2019年6月30日，后被告董延顺将涉案商铺部分转租给被告张秀芹使用。合同签订后，董延顺向蔡中支付了2017年至2018年的租金。2016年10月16日，清浦区法院作出（2016）苏0811执恢155号执行裁定书，裁定将优德尔公司名下的22宗房产，作价1224.436万元，交付申请执行人卫龙武，抵偿（2011）白商初字第1187号民事判决书确定的债务。2016年11月14日，卫龙武办理了包括涉案房屋在内的22宗房产的产权登记手续。2017年11月10日，本院作出（2017）苏0812执恢464号通知书，要求22宗房产的占有使用者自通知书发布之日起10日内搬离。2019年10月22日，原告卫龙武与被告张秀芹签订房屋买卖合同，原告将涉案房屋出卖给被告，并于2019年12月30日过户至被告张秀芹名下。在此之前，被告董延顺和被告张秀芹一直共同使用涉案房屋。2019年12月4日，原告卫龙武与案外人蔡中、蔡红在淮安市清江浦区人民法院签订和解协议：一、2016年11月1日至2018年11月31日期间蔡中收取的淮安文庙新天地D区22间房屋租金的90%归卫龙武所有，剩余10%作为支付蔡红的劳务费用；二、蔡中将与承租户签订的合同（复印件）及已收租金明细交付给卫龙武，如果卫龙武需要使用合同原件时，蔡中予以配合；三、蔡中协助卫龙武清场并协助收取承租户的房屋占用费，蔡中对文庙房产的相关权利影响卫龙武权利行使，蔡中将权利转让给卫龙武。在审理过程中，原告申请对涉案商铺的占有使用费标准进行评估，经审查本院认为原告主张的截至2018年的占有使用费案外人已经交给原告，而2019年的费用参照原合同以及同地段租金标准也可以确定，故本案已无需进行评估，对原告提出的评估申请本院不予准许。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案原告卫龙武通过司法执行程序，取得涉案房屋的所有权，并于2016年11月14日依法办理了所有权登记手续，故于2016年11月14日起至2019年12月30日房屋过户给被告张秀芹的期间，原告卫龙武作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有收益的权利，有权要求房屋使用人支付房屋占有使用费。关于涉案的租赁房屋，被告董延顺曾于2016年10月10日与案外人蔡中签订过租赁合同，约定年租金1万元，对此，原告认为案外人蔡中租赁已查封的房屋再转租给被告董延顺，构成非法占有，被告董延顺基于和蔡中之间的租赁合同约定支付租金不足以对抗原告，故要求按照2万元/年的标准计算占用费，即2016年11月14日至2019年12月15日共计61698.63元，扣除被告支付给蔡中的19500元，被告应支付42198.63元。本院认为，考虑到本案租赁房屋涉及租赁合同及实际占用问题，对于涉案房屋的占有使用费的标准问题，应区别情况处理。关于2016年11月14日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费，原告要求按照2万元/年的标准计算，本院不予支持，理由如下：1、2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，被告董延顺已经依据其与案外人蔡中签订的租赁合同的约定支付给了蔡中，而蔡中与原告卫龙武于2019年12月4日达成和解协议，相关费用已转交给卫龙武，同时该协议中也未对原租赁合同约定的租金标准提出过明确的异议；2、关于2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，虽然被告董延顺从蔡中处承租涉案房屋在法院查封之后，作为承租人无权要求原告继续履行原租赁合同，但是在2019年6月30日原租赁合同到期后，被告董延顺继续使用租赁房屋，原告也未和被告针对该期间的费用进行过约定，根据公平原则，结合同地段租金标准、租金的市场变化，酌情参照2016年10月10日合同约定的年租金1万元标准计算2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，并不违反法律规定，而该时间段的房屋占有使用费被告已经支付给蔡中，蔡中也与原告结算完毕，故对原告要求按照2万元/年的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于2019年1月1日至2019年12月15日期间的费用标准，因被告董延顺、张秀芹共同使用涉案房屋，故应共同承担房屋占用费。在此期间，原、被告之间已经针对涉案房屋买卖问题进行协商，最终由房屋使用人即被告张秀芹购买，对该时间段的房屋占用费，因双方没有约定，本院从公平原则出发，结合同地段租金标准、租金的市场变化，参考之前被告董延顺与案外人蔡中约定的租金标准，酌情确定两被告承担房屋占用费1.2万元。两被告抗辩原告免除2019年房租，因原告并不认可，且也无证据证明，故本院不予采信。综上，原告要求按照2万元/年的标准支付2016年11月14日起至2019年12月15日的房屋占有使用费42198.63元的诉讼请求，本院对其中2019年1月1日至12月15日的房屋占用费1.2万元予以支持，其余部分不予支持。两被告至今拖欠房屋占用费，属违约行为，应当承担违约责任，原告要求自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担逾期利息，不违反法律规定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董延顺、张秀芹于本判决生效后五日内一次性给付原告卫龙武房屋占用费1.2万元及逾期利息（自2021年3月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费428元（已减半收取），由原告负担307元，两被告负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  柏 玲二〇二一年五月三十一日法官助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。