湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初3683号原告：李成，男，1974年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：湖南省毛家桥投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋25楼2502房。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人孙秀莲。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：李君，女，1993年7月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区，该公司员工。原告李成诉被告湖南省毛家桥投资发展有限公司（以下简称毛家桥公司）、湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成、被告宇成公司的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼，被告毛家桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告宇成公司2017年6月15日签订的宇成开福广场T1栋24层2412室房屋《委托经营管理协议》；2、被告宇成公司向原告支付2020年8月1日至2021年3月31日止2853.67元/月×8个月的欠付租金22829.36元，并按年度租金34244元计算直至被告宇成公司依法将开福广场T1栋24层2412室房屋返还原告之日期间的欠付租金；3、被告宇成公司向原告赔偿欠付租金22839.33元的违约金（计算被告实际支付之日止，暂计算至2021年3月31日，每逾期一日按照应付金额的万分之二标准计算）621.53元；4、被告毛家桥公司对上述支付义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2017年6月15日，原告购买了由被告毛家桥公司开发的位于开福区庆和里27号“宇成开福广场”（报建名：海盟国际大厦）项目的T1栋24层2412室房屋，房屋建筑面积42.72平方米，房屋部价款570739元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，被告宇成公司（原湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了一份编号为201506712412号的《委托经营管理协议》，协议约定原告委托被告宇成公司经营管理该房屋，经营管理期限为协议生效之日起至2032年4月30日止，计租期为2018年5月1日起至委托经营管理期限届满日。年度租金为实际成交价的6%，为34244元/年。租金按月支付，即每月月底前支付下一个月的租金。协议中8.4条约定“被告乙方宇成公司无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按照逾期金额的万分之二/日的比例向甲方支付违约金。如乙方无正当理由逾期超过三个月仍未向甲方支付租金的，甲方可以解除本合同”。被告毛家桥公司就上述协议出具《担保函》，对被告宇成公司于协议中对原告的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议签订后原告向被告宇成公司交付了该套房屋，被告宇成公司开始实际经营管理该套房屋并于2018年5月份开始支付租金，但是被告宇成公司于2020年8月份开始未按时向原告支付返租款。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告毛家桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告宇成公司辩称，1、原告要求解除合同的诉请，因被告未构成根本违约，请求判令不解除双方签订的《委托经营管理协议》。一、被告并非无故拖欠租金，因受疫情影响，被告对部分商户给予租金减免，部分商户无法营业拖欠被告租金，部分商铺长期空置导致被告公司目前出现经营困难。此外，一直以来第三方商户支付给被告的租金实际上都低于被告付给原告的租金，一直是被告在承担巨大的租金差价，被告现也正大力筹措资金支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第二条“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。被告因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了一部分租金，因此请求法院判决不解除该委托经营管理协议；二、原告购买房层之前，开发商已经将该房屋委托被告经营，并出租给维也纳酒店经营使用。原告购买房屋时也知道租给酒店的事实，同意“买卖不破租赁”，并同样委托被告经营管理，认可继续将房屋出租给维也纳酒店，目前和酒店方的租期未到，若解除和被告签订的委托经营，将导致收房的后果，实质上违背了“买卖不破租赁”的原则。此外，该房屋目前也无法返还，维也纳酒店承租后，将包括原告的房屋在内的数十层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合维也纳酒店使用要求的格局来整体经营，2019年维也纳酒店对租赁房屋还重新进行了布局装修。鉴于酒店运营有它的特殊性，必须具备一个独立、完整的空间才能正常经营。原告的房屋作为酒店整体中的一部分，从物理性来说是无法分割的；三、目前因涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁期为15年，第三方维也纳酒店投入了大量人力物力财力对房屋进行装修、经营等，若解除协议，将会对第三方造成重大损失，对社会造成巨大资源浪费，这对第三方极为不公平。并且对原告而言，解除合同后原告将无法继续收到租金，继续履行合同则不会造成损失。但如果原告坚持要求解除该委托协议，目前因涉案房屋已出租给第三方酒店使用，鉴于上述原告以及原告要求腾退房屋与酒店不愿交房的矛盾极容易造成群体冲突事件，从社会稳定的角度考虑，被告也希望原告需与第三方协商达成一致，签订后续租赁事宜，被告方可同意解除委托协议；2、对于原告要求支付欠付租金金额有误，恳请法院酌情减免3个月租金。原告月租金额计算错误，按照个人所得税法第十二条第二款规定：“纳税人的利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得和偶然所得，按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款”。被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），此前被告每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告知道也予以认可。由于疫情的影响，国家和地方政府出台一系列维护社会稳定，维持企业经营等政策举措，对租金减免也有相应指导意见，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定以及其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，宇成开福广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，场地空置，无法收到租金，资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，再加上商户支付给被告的租金实际上都低于被告应付给原告的租金，一直是被告在承担巨大的租金差价，现在被告面临着较大经营压力，因此请求法院能酌情考虑减免被告3个月的租金；3、对于逾期违约金问题。对于原告主张的逾期违约金，被告认为因受疫情此不可抗力影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同、不动产权证书、购房发票、委托经营管理协议、委托经营管理协议之担保函、银行流水及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下：2017年6月15日，原告作为买受人与被告毛家桥公司作为出卖人签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201506712412），合同约定原告购买被告毛家桥公司开发的位于长沙市开福区××号××栋××层××号房屋（公寓），房屋面积为42.72平米，房屋单价为每平方米13360元,房屋总价款为570739元。同日，原告作为甲方（委托方）与湖南狂买卖狂卖商业管理有限公司作为乙方（后变更为本案被告宇成公司，经营管理方）签订了一份《委托经营管理协议》（协议编号：201506712412），协议约定原告系位于长沙市开福区××号的“宇成开福广场”（报建名：海盟国际大厦）项目第Ｔ1栋24层12号公寓的权利人。为提升公寓的市场价值及经营效益，原告委托被告宇成公司经营管理该公寓。该公寓类型为商业，建筑面积42.72平方米（最终面积以产权证上记载的面积为准，该建筑面积为本协议项下租金的计算基数）。原告应在开发商正式交房之日同时与被告宇成公司办理该公寓的交付手续。在委托经营管理期限内，原告授权被告宇成公司对该公寓进行全方位的管理，该公寓的经营管理权（包括但不限于使用权、租赁权、出（转）租权、经营管理、收益等权利）均归被告宇成公司享有。原告同意，被告宇成公司可以委托第三方负责具体的经营管理事项。委托经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止，计租期为2018年5月1日至委托经营管理期限届满日，租金依照本协议第四条的约定计算及支付。委托经营管理期限届满的，双方可以续签本协议。协议第四条约定，2018年5月1日至2027年4月30日的年度租金标准为实际成交价的6%／年，年度租金总额为34244元／年。租金自计租期的起始之日开始计算，在此前原告均免收被告宇成公司的租金。委托经营管理的租金被告宇成公司按月支付，即每月月底前向原告支付下一个支付期的租金。协议第八条约定，如一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等，违约方承担责任后仍应继续履行本协议。被告宇成公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告宇成公司应按照逾期金额的万分之二／日的比例向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。协议还对其他事项进行了约定。同日，原告（委托人）向被告宇成公司（受托人）出具授权委托书一份，授权被告宇成公司以受托人或者委托人名义对该公寓进行管理经营、对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与经营管理有关的一切事项，委托人均予以认可。同日，被告毛家桥公司向原告出具《委托经营管理协议之担保函》，担保函上载明“一、本公司确定对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。”另查明，2016年10月12日，湖南狂买狂卖商业管理有限公司（后变更为被告宇成公司）与案外人长沙瀚林轩酒店管理有限公司签订《海盟国际大厦物业租赁合同》一份，约定案外人长沙瀚林轩酒店管理有限公司租赁海盟国际大厦1号栋的第19层至第28层，其计10层房屋，用于经营“维也纳国际酒店”。租赁期限为15年，自本合同签订之日起至2032年4月30日止。后案外人长沙瀚林轩酒店管理有限公司将包含原告公寓在内的第19楼至第28楼的230套公寓进行了布局整体装修，并进行营业。协议签订后，原告按照协议约定向被告宇成公司交付了房屋，开始实际经营管理房屋。但自2020年8月份起，被告宇成公司一直未向原告支付租金。本院认为，一、原告与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已依约将涉案房屋交付给被告宇成公司使用，但被告完成公司未依约支付租金，拖欠原告租金已超过3个月，根据合同约定，原告有权解除合同，但首先由于原告的涉案房屋已转租给案外人长沙瀚林轩酒店管理有限公司经营维也纳国际酒店使用，租期为15年，案外人长沙瀚林轩酒店管理有限公司将包括原告在内的230套房屋重新规划布局进行装修，几百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合维也纳国际酒店使用要求的格局，整体经营，因此，原告房屋作为整体中的一部分，目前无法分割；其次，案外人长沙瀚林轩酒店管理有限公司承租涉案房屋经营维也纳国际酒店，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除原告与被告宇成公司的《委托经营管理协议》，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对原告的权益不会造成更大损害。因此，对于原告要求解除与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院不予支持；二、关于原告要求被告宇成公司支付拖欠的租金问题。被告宇成公司仅向原告支付了至2020年7月份的租金，后未再支付租金，故对于原告主张的租金诉求本院予以支持。经核对，截至2021年3月31日，被告宇成公司实际拖欠原告2020年8、9、10、11、12月及2021年1、2、3月共8个月租金共计22829元（34244÷12×8）。被告宇成公司辩称因新冠疫情的影响，经营困难、收入锐减，请求减免3个月的租金，但被告宇成公司并未向本院提交其因疫情受损的相应证据，对该辩称意见本院不予采纳。另外，被告宇成公司辩称应该按照完税后标准支付租金，但被告宇成公司并未向本院提交相关完税证明，若被告宇成公司缴纳完相关税费可依据相关完税凭证，直接抵扣税前租金；三、关于原告要求被告宇成公司支付欠付租金违约金的诉求。被告宇成公司违约，理应承担违约责任。《委托经营管理协议》约定违约金的计算标准为按照逾期金额的万分之二/日，符合法律规定，本院予以支持；四、关于被告毛家桥公司的责任承担问题。被告毛家桥公司出具担保函系其真实意思表示，也符合法律规定。故原告要求被告毛家桥公司对被告宇成公司所负原告债务承担连带清偿责任的诉请合法有据，本院予以支持；五、被告毛家桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证，不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告李成支付2020年8月1日至2021年3月31日止的租金22829元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告李成支付以欠付租金22829元为基数按每日万分之二的标准计算自逾期之日起至实际清偿之日止的违约金；三、被告湖南省毛家桥投资发展有限公司对被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司上述第一项、第二项债务的履行承担连带清偿责任；四、驳回原告李成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费386元，因适用简易程序减半收取193元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、湖南省毛家桥投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 标二〇二一年五月二十八日代理书记员  徐绯璠