广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初6754号原告：佛山市禅城区永顺新汽车维修有限公司，住所广东省佛山市禅城区镇中中路的茨菇田工业区×××厂房，统一社会信用代码914××××××××××××102。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄剑峰,北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江龙,北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海区诚易卡二手汽车咨询服务部，经营场所广东省佛山市南海区×××××××华南汽车城内，统一社会信用代码92440605MA53CKYF8M。经营者：骆健康。委托诉讼代理人：郑邦锋，广东都昇律师事务所律师。原告佛山市禅城区永顺新汽车维修有限公司诉被告佛山市南海区诚易卡二手汽车咨询服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年4月7日公开开庭审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认解除原被告双方签订的《人人车场地租赁合同书》；2、被告立即向原告支付2019年7月4日起因租赁场地所欠租金以及滞纳金、违约金共计74691.26元；3、被告2020年12月30日之后以逾期支付租金为本金，按年利率万分之五收取滞纳金至还清时止；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2019年7月4日将位于佛山市禅城区××××××××××场地出租给被告，双方一致同意并签订了《人人车场地租赁合同书》，约定被告承租原告所有的佛山市禅城区××××××××××共计816平方米的场地，分两期交付及计算租金，租期3年，同时对租金、保证金、水电费的收取、双方的权利与义务以及违约责任等进行约定。其中，双方约定，被告无正当理由逾期支付租金等费用的，应依逾期支付金额的万分之五收取滞纳金，被告无正当理由逾期一个月未付清租金等费用的，原告有权单方面解除合同，并没收被告已交付的全部保证金。另外，双方还约定被告未经原告单方面解除合同的，被告应依未履行合同时间计得的租金总额的50%支付违约金。被告长期未支付拖欠租金，事实上已经单方面解除了合同，因此被告应当支付违约金。而后自2020年3月起至2020年12月30日，被告未支付3月份租金9480元和4月份租金24480元，拖欠5至10月份租金差额12000元，根据合同约定，被告还应支付从3月至12月的滞纳金共计5751.26元，违约金共计22980元。原告多次向被告催告支付上述款项，但被告再三推脱，截止至2020年12月30日，被告共拖欠原告租金、滞纳金和违约金共计74691.26元。被告辩称：1、原告出租给被告的是厂房，用于二手汽车销售，该厂房应当有相应的建设规划许可证，但实际上该厂房没有报批报建手续，违反法律规定，该合同为无效合同，原告所收取的押金应当退还给被告；2、被告于2020年4月30日就已经搬离涉案场地，并将厂房交还给原告，且被告已于2020年4月19日与原告协商搬离撤场的事宜，原告也同意被告撤场；3、退一步说，即使合同有效，被告承租厂房是用于开展销售展厅，有客户进来看车、验车、买车，但因2020年2月至4月是疫情原因，镇安村进行封村，外村人及客户无法进村，严重影响被告的正常经营，导致被告濒临破产，亏损严重。被告是因疫情而被动提出解除合同，是被动违约，保证金不应当全部没收，且疫情期间三月、四月的租金应予减免，被告支付了保证金已足以抵扣三、四月的租金，没收的部分保证金也弥补了原告的部分损失，已是为被告承担了违约责任。况且，原告在实际情况上是没有损失的，案涉厂房在2020年5月立即出租给他人使用，因此，被告无需再支付任何租金、违约金、滞纳金。诉讼中，原告举证如下：1、《人人车场地租赁合同书》。证明①2019年7月4日，原告与被告达成租赁协议的事实，由原告提供位于佛山市禅城区××××××××××的场地，场地面积共计816平方米，由被告每月支付24480元场地租金。②约定了逾期支付租金，由原告收取滞纳金，滞纳金为逾期租金的万分之五。③约定了违约金被告未经原告同意解除合同的，原告可没收被告全部的保证金。以及由被告支付违约金，违约金为未履行租赁合同时间内租金总额的50%。2、微信聊天记录。证明①被告尚欠原告部分租金的事实。②原告长期多次向被告催收，履行了催告义务。③被告在事实上单方面解除了合同。3、拖欠租金明细单。证明①被告于2020年3月拖欠租金9480元，4月份拖欠租金差额24480元，5-10月每月拖欠租金差额2000（共计12000元），拖欠租金共45960元。②3月份拖欠租金，逾期至12月30日，产生的滞纳金3549.6元，4月份拖欠租金，逾期至12月30日，产生的滞纳金1227.66元，5-10月拖欠租金，逾期至12月30日，产生的滞纳金974元。③违约金以拖欠租金本金45960元的百分之五十计算，违约金为22980元。被告共欠以上租金45960、滞纳金5751.26、违约金22980元，共计74691.26元。4、被告工商信息、营业执照、骆健康身份证。证明被告主体资格。5、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。证明原告的主体资格。6、房产权属证明、土地证及宗地图。证明涉案物业为镇安村中三股份经济合作社出租给原告的物业。7、《佛山市禅城区××××××集体资产租赁合同书。》证明2017年2月至2020年1月镇安村中三股份经济合作社出租涉案物业给原告，2020年2月至2023年1月续租。8、租金收据。证明2020年3月份收取租金15000元，拖欠租金9480元，2020年4月份拖欠租金24480元未交，2020年5-10月，每月交租22480元，拖欠2000元租金未交，共计12000元。诉讼中，被告举证如下：1、履行保证金转账凭证。证明结合租赁合同，可以证明被告向原告缴纳了48960元保证金，至今未退还，且案涉厂房没有建设规划许可证等相关证书，租赁合同无效，保证金应于退还，抵扣租金。2、微信聊天记录、录音文本翻译、光盘。证明2020年2、3、4月份因疫情原因，镇安村进行封村，外人无法正常出入，被告公司无法正常经营。证明原告在2020年的7月、10月、11月都只是要求被告补齐2020年3、4月租金，且2020年4月份时双方已经在磋商合同解除事宜，被告于4月底就已搬离，双方租赁合同于2020年4月底解除。因疫情原因导致被告经营困难，亏损严重，只能搬离撤场，被告行为不构成违约，2020年3、4月份租金应予以减免。3、微信公众号镇安家园发布的微信文章。证明因2020年2、3、4月因疫情原因，镇安村封村，只留下一个进村口，且需办理镇安村临时出入证才可进出，在实际情况上，2020年2、3月是禁止外人进入镇安村的，就算有佛山通行证也不行，需镇安村的临时出入证，但临时出入证却只能本村人、企业工作人员办理，客户无法办理，相当于客户无法进入镇安村。为查明涉案物业的规划报建情况，本院根据原告的申请向佛山市规划城建档案馆调取复函一份。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、4、5，被告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据3为原告单方制作，本院不予采信；证据6、8有原件核对，本院对真实性予以确认；本院经审查对证据7的真实性予以确认。被告提交的三组证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。佛山市规划城建档案馆向本院出具的《复函》系本院依法调取，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案物业为佛山市禅城区××××镇安中三股份合作经济社（下简中三经济社）所有，原告法定代表人刘某1从中三经济社处承租涉案物业。2019年7月4日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签署《人人车场地租赁合同书》，约定：第一条租赁场地座落位置及租赁面积：1、甲方场地座落位置:佛山市禅城区××××××××××。2、出租场地的面积合计共约816平方米,本合同租赁场地由甲方拆空乙方所指定的墙壁后,租赁给乙方使用。第二条租赁期限：1、租赁期限为3年。2、场地分两期交付,第一期交付场地为:前台对入到闲置接待室,场地面积为332平方米,起租日期为场地交付日期后10日,即2019年8月8日,第二期交付场地为第三车间消防通道右边顶梁柱往右直至三个杂物房,场地面积为484平方米,起租日期为2019年9月1日。第三条租赁用途：1、甲方与乙方双方约定租赁场地用作乙方开办人人车卖场使用。2、乙方应当按照约定时间准时将租赁场地费用交付甲方,乙方在租赁期间使用场地符合本合同约定的使用用途。第四条履约保证金、租金和支付期限与方式：1、按双方实际测量两期总面积的两个月租金为本合同的履行合约金,履行合同保证金额为48960元。2、本合同场地租金为月租金30元每平方,每年递增一次月租金,递增率为月租金的10%,即第一年月租金为30元每平方,第二年为月租金33元每平方,第三年为月租金36.3元每平方。3、租金支付期限:乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方交付完毕履行合约保证金和租金,后续每月十五号前交付当月租金。根据原告工作人员与被告经营者骆健康的微信聊天记录：2020年6月21日原告工作人员通过微信告知骆健康：“骆总，老板说6月30号前不交租就按合同执行，公司收回卖场，押金就不退了，合约终止。”此后，原告工作人员分别于2020年7月15日、2020年11月8日通过微信对被告拖欠的2020年3、4月份的租金进行催缴，但被告经营者骆健康均未予答复。根据原告提交的《收据》，原告在《收据》中确认涉案物业2020年3月至2020年10月每月租金总额为22480元，其中2020年3月的租金收据上载已付15000元，欠付租金7480元；2020年4月的租金收据上载水电已支付，欠租金22480元。根据原告提交的2020年11月、12月的《收据》，涉案物业2020年11月、12月的租金总额变更为24480元/月。为查明涉案物业的规划报建情况，本院根据原告的申请向佛山市规划城建档案馆调取复函一份，上载：经我馆档案综合业务管理系统检索，未查到“佛山市禅城区×××××××××××屋”的相关资料。庭审中，原告陈述：1、原告诉讼请求租金由三部分组成：第一是2020年3月的租金差额是9480元（被告向原告支付15000元），第二是2020年4月份租金24480元，第三是2020年5月至10月每月租金差额2000元共12000元，以上合计45960元。2、原、被告双方口头约定如果被告把2020年3、4月的租金补齐，考虑到疫情的影响，原告愿意此后的租金每月减免2000元，但因被告一直没有缴纳3、4月的租金，所以原告不再同意每月减免2000元。3、微信聊天记录只能证明原告在不断催促被告缴纳三四月份的租金，也有协商解除合同的情况，但实际上一直没有就解除合同达成一致。2020年4月30日没有办理任何的交接手续，且被告一直在使用涉案物业。原告认为被告于2020年12月才真正搬离涉案场地。原告认为次承租人是与被告构成租赁关系，与原告无关，原告的合同相对方是被告，因此原告认为相应已付租金的支付主体均为被告。庭审中，被告陈述：1、被告承租涉案场地的用途为：一部分用于经营二手车销售，一部分用于转租给案外人使用。2、被告主张其已于2020年4月30日撤场，2020年3月份的已付租金15000元及2020年5月份之后的租金均是由次承租人直接支付租金给原告。本案认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案物业没有规划报建资料，根据上述法律规定，原、被告签订的《人人车场地租赁合同书》应属无效。关于原告主张的租金。本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案的《场地租赁合同》为无效合同，但被告实际占有并使用了涉案物业，故应参照双方约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告诉请的租金应为占有使用费。其次，被告主张新冠疫情导致被告经营受损，因此主张对占有使用费进行减免。经审查，广东省突发重大公共卫生一级响应自2020年1月23日起至2020年2月24日止，涉案租赁物的用途为二手车买卖，新冠疫情的爆发及相关防控政策确实给被告承租涉案物业的生产经营造成严重影响，若原告仍按照合同约定的标准计付占有使用费，对被告明显不公平。根据原告提供的收据结合原告的陈述可知，原告考虑到疫情对被告经营的影响已将2020年3月至10月的租金从24480元调整为22480元的方式进行减免，本院予以确认。原告要求被告补交上述期间减免的租金合计12000元并要求被告按24480元/月的标准支付2020年3月及4月的租金，有违诚信，本院不予采纳。考虑到原告基于疫情已经对2020年3月至10月的租金进行部分减免，被告抗辩2020年3月、4月的租金应全部予以免除缺乏依据，本院不予采纳。综上，本院确定被告应向原告支付2020年3月租金差额7480元、2020年4月租金22480元，以上合计29960元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金及违约金。如前文所述，原、被告之间签署的《场地租赁合同》为无效合同，故该合同中关于违约金的条款亦相应无效，原告要求被告按拖欠租金的50%支付违约金并支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。关于被告缴纳的保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。也即原告应向被告返还履约保证金48960元。本案中，因原、被告互负债务，被告主张将该保证金抵扣拖欠的费用，合法有据，本院予以采纳。抵扣后，被告无需继续向原告支付费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市禅城区永顺新汽车维修有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取5262元，由原告佛山市禅城区永顺新汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二一年五月十二日书记员 原洁萍