湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初4795号原告：周琮凯，男，1997年9月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李百三，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：占雅丽，湖南君见律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙芙蓉区车站中路美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：李君，系该公司员工。被告：湖南省毛家桥投资发展有限公司，住所地长沙芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋25楼2502房。法定代表人：孙文钦。原告周琮凯诉被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、湖南省毛家桥投资发展有限公司（以下简称毛家桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周琮凯的委托诉讼代理人李百三、占雅丽，被告宇成公司的委托诉讼代理人李君，到庭参加了诉讼，被告毛家桥公司本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周琮凯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》；2、判令被告宇成公司向原告支付欠付租金14360元（按照2872元／月的标准，从2020年12月1日暂计算至2021年4月30日，实际支付直至被告宇成公司向原告返还涉案房屋止）；3、判令被告宇成公司向原告支付违约金246元（按照逾期金额的万分之二／日，暂计算至2021年4月15日，实际计算至被告实际支付之日止）；4、判令被告毛家桥公司对上述支付义务承担连带清偿责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费用。原告于2018年4月27日购买了被告毛家桥公司开发的位于长沙市开福区××号××幢××层××号房屋（以下简称“涉案房屋”），双方签订了《长沙市商品房买卖合同》。2018年4月27日，原告与被告宇成公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告作为甲方委托乙方（即被告宇成公司）经营管理涉案房屋。经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止；计租期为2020年11月1日至委托经营管理期限届满日。在委托经营管理期限中的2020年11月1日至2027年4月30日期间年度租金为34465元／年；委托经营管理的租金乙方按月支付，即乙方于每月月底前向甲方支付下个月支付期的租金。乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按照逾期金额的万分之二／日的比例向甲方支付违约金；如乙方无正当理由逾期超过三个月仍未向甲方支付租金的，甲方可以解除合同。按照协议约定，被告宇成公司支付租金的前提是原告按照《长沙市商品房买卖合同》约定付清全部房款，并按照协议约定完成涉案房屋的交付手续；还约定，原告授权被告宇成公司依据开发商通知或公告的交房日期办理涉案房屋的交房手续，即被告宇成公司有权以原告的名义与开发商办理该公寓的交房手续。同时，被告毛家桥公司向原告出具了《〈委托经营管理协议〉之担保函》，承诺为被告宇成公司在《委托经营管理协议》项下对原告的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。协议签订后，原告按照协议约定向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司应于2020年10月月底开始向原告支付下一个月的租金。但是被告宇成公司只向原告支付了2020年11月的租金，至今未向原告支付2020年1月以后的租金。原告多次向被告宇成公司催要租金，但被告宇成公司均已各种理由推脱，现在被告宇成公司已经逾期超过三个月未向原告支付租金。原告认为，被告宇成公司逾期支付租金的行为已构成根本违约，达到了协议约定的解除条件，原告有权按照协议约定解除合同，并要求两被告承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法典》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告宇成公司辩称：一、针对原告要求解除合同的诉请，被告未构成根本违约，请求法院判令不解除原被告双方签订的委托经营管理协议。1、被告宇成商管公司并非无故拖欠租金，因受疫情影响，被告对部分商户给予租金减免，部分商户无法营业拖欠被告租金，部分商铺长期空置导致被告公司目前出现经营困难。此外，一直以来第三方商户支付给被告的租金实际上都低于被告付给原告的租金，一直是被告在承担巨大的租金差价，被告现也正大力筹措资金支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第二条：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。被告因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了一部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。2、原告购买房屋之前，开发商已经将该房屋委托被告经营，并出租给维也纳酒店经营使用。原告购买房屋时也知道租给酒店的事实，同意“买卖不破租赁”，并同样委托被告经营管理，认可继续将房屋出租给维也纳酒店，目前和酒店方的租期未到，若解除和被告签订的委托经营，将导致收房的后果，实质上违背了“买卖不破租赁”的原则。此外，该房屋目前也无法返还，维也纳酒店承租后，将包括原告的房屋在内的数十层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合维也纳酒店使用要求的格局来整体经营，2019年维也纳酒店对租赁房屋还重新进行了布局装修。鉴于酒店运营有它的特殊性，必须具备一个独立、完整的空间才能正常经营，原告的房屋作为酒店整体中的一部分，从物理性来说是无法分割的。3、目前因涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁期限为15年，第三方维也纳酒店投入了大量人力物力财力对房屋进行装修、经营等，若解除协议，将会对第三方造成重大损失，对社会造成巨大资源浪费，这对第三方极为不公平。并且对原告而言，解除合同后原告将无法继续收到租金，继续履行合同则不会造成损失。但如果原告坚持要求解除该委托协议，目前因涉案房屋目前已出租给第三方酒店使用，鉴于上述原因以及原告要求腾退房屋与酒店不愿交房的矛盾极容易造成群体冲突事件，从社会稳定的角度考虑，被告也希望原告需与第三方协商达成一致，签订后续租赁事宜，被告方可同意解除委托协议。二、对于原告要求支付欠付租金金额有误，恳请法院酌情减免3个月租金。原告月租金额计算错误，按照个人所得税法第十二条第二款规定规定：“纳税人去的利息、股息、红利所得、财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。”被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），此前被告每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告知道也予以认可。由于疫情的影响，国家和地方政府出台一系列维护社会稳定，维持企业经营等政策举措，对租金减免也有相应指导意见，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定以及其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，宇成开福广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，场地空置，无法收到租金资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，再加上商户支付给被告的租金实际上都低于被告应付给原告的租金，一直是被告在承担巨大的租金差价，现在被告面临着较大经营压力，因此请求法院能酌情考虑减免被告3个月的租金。三、对于逾期违约金问题对于原告主张的逾期违约金。被告认为因为受疫情此不可抗力影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约金。故被告稍迟延支付租金是受疫情影响事出有因，依法不构成违约。恳请法院判决免除被告的违约责任，不承担逾期违约金。被告毛家桥公司经本院传票唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年4月27日，原告周琮凯与被告毛家桥公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告毛家桥公司开发的位于长沙市开福区××号××栋××层××号公寓，房屋面积为41.03平方米，房屋单价为12320元／㎡,房屋总价款为505490元。同日，原告周琮凯（甲方、委托方）与被告宇成公司（乙方、经营管理方）签订《委托经营管理协议》，协议约定原告系位于长沙市开福区××号的“宇成开福广场”（报建名：海盟国际大厦）项目第Ｔ2栋14层35号公寓的权利人。为提升公寓的市场价值及经营效益，原告委托被告宇成公司经营管理该公寓。公寓类型为商业，建筑面积41.03平方米（最终面积以产权证上记载的面积为准，该建筑面积为本协议项下租金的计算基数）。原告应在开发商正式交房之日同时与被告宇成公司办理该公寓的交付手续。在委托经营管理期限内，原告授权被告宇成公司对该公寓进行全方位的管理，该公寓的经营管理权（包括但不限于使用权、租赁权、出（转）租权、经营管理、收益等权利）均归被告宇成公司享有。原告同意，被告宇成公司可以委托第三方负责具体的经营管理事项。委托经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止，计租期为2020年11月1日至委托经营管理期限届满日，租金依照本协议第四条的约定计算及支付。委托经营管理期限届满的，双方可以续签本协议。协议第四条约定，委托经营管理期间，原被告双方根据有关法律、法规的规定承担各自的税费，并自行承担由此产生的法律责任、义务等。2020年11月1日至2027年4月30日的年度租金总额为34465元／年，年度租金标准为实际成交价的6%／年；2027年5月1日至2032年4月30日的年度租金总额为40209元／年，年度租金标准为实际成交价的7%／年。租金自计租期的起始之日开始计算，在此前原告均免收被告宇成公司的租金。委托经营管理的租金被告宇成公司按月支付，即被告宇成公司每月月底前向原告支付下一个支付期的租金。协议第八条约定，如一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等，违约方承担责任后仍应继续履行本协议。被告宇成公司无正当理由逾期向原告支付租金，被告宇成公司应按照逾期金额的万分之二／日的比例向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。协议还对其他事项进行了约定。同日，原告（委托人）向被告宇成公司（受托人）出具授权委托书一份，授权被告宇成公司以受托人或者委托人名义对该公寓进行管理经营、对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与经营管理有关的一切事项，委托人均予以认可。同日，被告毛家桥公司向原告出具《委托经营管理协议之担保函》，担保函上载明“一、本公司确定对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部程序均已完成。二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。”另查明，2018年8月8日，被告宇成公司与案外人杭州科寓物联网科技有限公司（以下简称科寓公司）签订了《宇成开福广场物业租赁合同》，合同约定科寓公司承租长沙市开福区黄兴北路庆和里27号“宇成开福广场”，报建名：海盟国际大厦2栋的第8层至第29层，共计22层房屋，作为经营公寓、民宿、健身房、培训机构等配套服务业态整体使用。租赁期限从2018年9月1日起至2032年4月30日止。后案外人科寓公司将包含原告公寓在内的第19楼至第28楼的230套公寓进行了布局整体装修，用于经营、管理。协议签订后，原告按照协议约定向被告宇成公司交付了房屋，开始实际经营管理房屋。被告宇成公司未按合同约定时间向原告支付租金，被告已支付2020年11月份租金2698.24元，2020年12月1日之后的租金未付。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、《之担保函》、《宇成开福广场物业租赁合同》及庭审笔录等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：一、案涉合同是否解除的问题。原告周琮凯与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已依约将涉案房屋交付给被告宇成公司使用，但被告宇成公司未依约支付租金，拖欠原告租金已超过3个月，根据合同约定，原告有权解除合同，但由于原告的涉案房屋已转租给案外人科寓公司作为经营公寓、民宿、健身房、培训机构等配套服务业态整体使用。租赁期限较长，达13年多，案外人科寓公司将包括原告房屋在内的8层至29层房屋重新规划布局，几百户业主的房屋已在整体运营，原告房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。另外，涉案房屋前期已经被投入巨大的装修及运营成本，且已经在投入使用，如果解除原告与被告宇成公司的《委托经营管理协议》，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对原告的权益不会造成更大损害。因此，对于原告要求解除与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院不予以支持。二、关于原告要求被告宇成公司支付拖欠的租金问题。按照原被告双方签订的《委托经营管理协议》，被告宇成公司应在2020年11月底向原告支付2020年12月的租金，但被告宇成公司未向原告支付，故原告要求被告宇成公司支付租金的诉求本院予以支持。经核对，截至2021年4月30日，被告宇成公司实际拖欠原告2020年12月及2021年1、2、3、4月共5个月租金共计14360元。之后的租金，被告宇成公司如有拖欠，原告可再次另行主张，故本院对原告要求被告宇成公司支付租金到返还涉案房屋之日止的主张不予支持。被告宇成公司辩称因新冠疫情的影响，经营困难、收入锐减，请求减免3个月的租金，但被告宇成公司并未向本院提交其因疫情受损的相应证据，对该辩称意见本院不予采纳。另，被告宇成公司辩称应该按照完税后标准支付租金，但其并未向本院提交相关完税证明及其代扣代缴的相关证据，故本院对被告宇成公司的抗辩不予采信，被告宇成公司应按照合同约定向原告足额支付租金。三、关于原告要求被告宇成公司支付逾期违约金及逾期罚息的诉求。被告宇成公司违约，理应承担违约责任。《委托经营管理协议》约定违约金的计算标准为按照逾期金额的万分之二/日，符合法律规定，原告要求以逾期租金为基数从与逾期之日即2020年12月1日开始计算到实际支付之日止的违约金，本院予以支持。四、关于被告毛家桥公司的责任承担问题。被告毛家桥公司出具担保函系其真实意思表示，也符合法律规定。故原告要求被告毛家桥公司对被告宇成公司所负原告债务承担连带清偿责任的诉请合法有据，本院予以支持。五、被告毛家桥公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不举证，不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告周琮凯支付截至2021年4月30日止的租金14360元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告周琮凯支付以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算自逾期之日起至实际清偿之日止的违约金；三、被告湖南省毛家桥投资发展有限公司对被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司上述第一项、第二项债务的履行承担连带清偿责任；四、驳回原告周琮凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费166元，因适用简易程序减半收取83元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、被告湖南省毛家桥投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴 宏二〇二一年五月二十八日代理书记员  徐绯璠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。