贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终597号上诉人（原审原告）：柴某，女，1983年11月04日出生，汉族，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人:武睿，贵州锐荣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州安顺银城房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵晶雯，女，1996年5月14日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：顾英，女，1970年10月9日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托代理权限：特别授权代理。上诉人柴某因与被上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司(以下简称“银城房开公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柴某上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，该房屋为预售房，约定的建筑面积为112.16㎡，套内面积为82.97㎡，该商品房按套内面积计算，每平方米5373.09元，总价款为445805元，上诉人即是按照上述约定的计价方式和价款向被上诉人支付房款的。但上诉人的房屋实际上产权登记的建筑面积是118.76㎡，套内面积为83.08㎡，也就是说，套内面积比约定增加了0.11㎡，但公摊面积却比约定增加了6.47㎡。上诉人在没有拿到房产证的情况下，因为不清楚实际增加的面积大部分是公摊面积，而向被上诉人补交了房款30692.6元。一审适用法律严重错误，依法应当予以撤销并改判。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于面积差异的处理方式，对上诉人应属无效条款。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的建筑面积与套内面积。关于面积差异，上诉人所能接受的是在套内面积超过合同约定的情况下补交房款，而不能接受公摊面积超过的情况下也要补交房款。其次，《民法典》第四百九十六条对格式条款进行了明确规定，本案中的《商品房买卖合同》就是由被上诉人一方提供的格式合同，而该合同中的第十五条是有可能加重上诉人义务的条款，且未尽告知义务。对上诉人应当是无效条款，上诉人依该条款补交的房款也应当予以退还。被上诉人银城房开公司二审中答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请予维持。二审中，双方当事人均未提交任何证据。柴某向一审提出诉讼请求：一、判令被告退还原告补交面积差房款人民币30692.6元。二、判决本案诉讼费由被告承担。一审查明事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对于双方有争议的事实，认定如下：被告银城房开公司提供的《商品房买卖合同》（买受人分别为案外人吴进、卓丽）复印件各一份及相关不动产登记证复印件、收款收据复印件，证明被告均是按照房屋建筑面积计算差的客观事实，且其他业主均不持异议。原告表示与本案无关。因该组证据与原告无关，故不予采信。同时查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》，该房屋为预售房，约定建筑面积为112.16㎡，套内建筑面积82.97㎡，商品房价款按套内建筑面积计算，每平方米5373.09元，总价款445805元；对于面积差异处理约定为“当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符时，以产权登记建筑面积为准，多退少补，据实结算。”。原告方向被告支付的购房款为首付款133805元，银行按揭贷款及公积金贷款312000元。案涉房屋不动产权证载明的建筑面积为118.74㎡。原告于2019年6月17日向被告支付了面积差购房款26153元。一审法院认为：被告银城房开公司承认原告柴某在本案中主张的购买房屋及补交面积差的事实，故对原告主张已支付购房款及补交面积差26153的事实予以确认。关于原告所称的购房款面积差的款项是否该退还，《商品房买卖合同》中关于面积差异的约定是否有效的问题。根据原、被告签订《商品房买卖合同》中关于面积差异处理约定为“当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符时，以产权登记建筑面积为准，多退少补，据实结算。”，原告认为该合同约定的房屋计价方式为按套内面积计价，原告购买的是套内面积，而面积差按建筑面积计算，会导致房开商恶意增加公摊面积损害购房人利益。首先，本案原告购房的该房屋为预售房，原告购买时尚未建成，所有面积均不是实测面积，即不论套内建筑面积还是建筑面积均有可能比预售时多或少；其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”及第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”之规定，专有部分与共有部分实际上是一套房屋价值必不可少的组成部分，共有部分（分摊面积）或专有部分面积的多少，均会造成物权所有人生活居住质量及经济价值的变化，故公摊面积的多少与购房人是息息相关的；再次，虽然原告购房时的计价方式为按套内建筑面积计价，但在面积差异处理时，明确约定为按建筑面积计算，并且该合同是载明了约定建筑面积为多少的；故计价方式的约定与面积差异处理方式该两项约定既不矛盾，也不产生歧义；最后，所谓的格式条款作出不利于提供格式条款一方的理解，前提应当为约定不明；所谓格式条款无效是基于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本案中对于建筑面积均为待定状态，并且该约定是“多退少补”，对原告及被告的责任为同等责任，并不存在只补不退或退与补的价款不一致的情形。综上，原告要求被告退还其补交的购房款，要按套内建筑面积补交的诉讼请求，不予支持。根据原告已支付的购房款445805元，按合同约定建筑面积为112.16㎡计算，每平方米3974.72元，不动产权证登记建筑面积为118.74㎡，即原告购房的面积实际比约定面积多了6.58㎡，故原告应向被告补交面积差的购房款为26153元，现原告已按约定补交26153元，无权要求被告退还该部分款项。至于原告所称的办证费，因原告未提供证据证实该费用，其是仅就面积差的房款提起诉讼，故对于原告所称的5131元办证费不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、第八十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：驳回原告柴某的诉讼请求。案件受理费人民币568元，减半收取人民币284元，由原告柴某负担。二审经审理，确认一审查明事实。争议焦点：上诉人主张的购房款面积差的款项是否该退还，《商品房买卖合同》中关于面积差异的约定是否有效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”规定，本案的购房行为虽发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释规定，但鉴于《中华人民共和国民法典》第四百九十六条对格式条款的规定更有利于保护民事主体合法权益，故对格式条款的审理应适用该规定。双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》依法成立、合法有效,形成了商品房买卖合同法律关系,双方的权利义务根据法律规定应当以合同约定为依据。关于房屋面积差异问题的处理,根据该《商品房买卖合同》第十五条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书、并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称“实测面积”），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。即‘3.双方自行约定：当产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符时，以产权登记建筑面积为准，多退少补，据实结算’”的约定，诉争房屋面积差应以房屋建筑面积作为依据进行计算，本案房屋建筑面积经房地产管理部门实测核实为118.74㎡,上诉人柴某应当补交房款26153元[(118.74㎡-112.16㎡)×（445805元÷112.16㎡）]。对于《商品房买卖合同》中关于面积差异的约定是否有效问题。上诉人主张该条款系格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”规定，本案《商品房买卖合同》中关于面积差异约定的条款系商品房买卖合同的条款之一，该条款并无减轻或免除自己责任而加重对方责任的情形，且被上诉人在合同中对该条款已作了加粗及下划线的突出显示，故该条款不属格式条款。综上，上诉人柴某的上诉请求及理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由上诉人柴某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二一年五月二十六日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）