山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4380号上诉人（原审被告）：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张超，董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：赵艳红，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张树鹏（系赵艳红之夫），住济南市。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。上诉人济南俊汇置业有限公司（以下简称俊汇公司）因与被上诉人赵艳红商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初9470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。俊汇公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.本案的诉讼费由赵艳红承担。事实和理由：一、一审判决判令解除双方签订的《恒大悦庭商品房认购书》没有事实和法律依据。1、俊汇公司从未拒绝与赵艳红签订商品房合同，2018年9月24日更名完成，交纳完毕房款。在此之前并不具备签订商品房买卖合同的条件，双方也并未明确约定签订商品房买卖合同的具体时间，因为政府限签未能签订，也并非俊汇公司恶意不予签订合同。之后赵艳红多方投诉要求退房，并无签订商品房合同的意思表示，目前，赵艳红就涉案房屋仍然可以与俊汇公司签订商品房合同，俊汇公司并无任何根本违约的行为。2、一审法院忽视房屋的整个交易过程，对赵艳红在选择涉案房屋之初是否知道涉案房屋为居住公寓的事实未全面调查，片面的以认购书约定住宅，认定俊汇公司违约，无事实依据。首先，与赵艳红进行涉案房屋交易的第一手主体是第三人由晓明和中介公司齐鲁楼市。赵艳红选择涉案房屋第三人由晓明和齐鲁楼市起决定作用，第三人从中收益，但最终承担责任的主体却是俊汇公司，有失公平。由晓明知道涉案房屋为居住公寓，涉案房屋为居住公寓在政府登记部门也可以查询到，更名时，俊汇公司也对涉案房屋为居住公寓的不利因素进行提示，在专业中介公司等多方主体参与下，赵艳红在倾其所有购买涉案房屋却自称不知所购房屋为居住公寓不符合事实，也不符合常理。其次，认购书中体现为涉案房屋为住宅与涉案房屋为居住公寓并不矛盾，也不构成俊汇公司违约。居住公寓除了本身楼层低，光照有所限制外，与普通住宅并无区别，因此预约阶段的认购书中未予以细分，以温馨提示的方式告知购房人是住宅公寓的不利影响。双方对于交易标的物的性质是清晰地，不存在俊汇公司违约的行为。二、一审法院考虑涉案房屋买卖交易的实际履行情况，判令俊汇公司按同期同类贷款利率或贷款市场报价利率的1.5倍赔偿损失没有事实和法律依据。首先，一审法院判令解除合同的事实和法律依据并不充分，据此赔偿赵艳红利息的1.5倍并无前提支持。一审判决第二项判决内容在2018年9月24日之前的利息没有事实依据，涉案房屋在这个时间点交纳的房款并非由赵艳红交纳。其次，赵艳红并未对其损失提供充分的证据，赔偿利息1.5倍也无事实依据。最后，俊汇公司虽占有赵艳红的房款，解除合同之前都属于合法占有，而且俊汇公司为开发销售涉案房屋付出大量经济成本，案外第三人向赵艳红直接销售房屋从中受益，2018年更名完成，涉案房款才真正转化为赵艳红的房款，却判令在2017年开始计算利息并无事实依据，对俊汇公司有失公平，在基本利率基础上增加1.5倍也无法律依据支持，自由裁量参考因素也与实际不符，最终导致双方利益失衡。赵艳红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法判决驳回上诉，维持原判。另外，赵艳红认为由晓明已通过债权转让的方式将本案的债权债务概括性转移给了赵艳红，该转移行为已经得到俊汇公司的认可并已成功更名，转移过程中不存在违背法律、行政法规强制性规定之情形，因此该转移行为具有溯及力，赵艳红所获取的权益不应当再由由晓明决定，因此利息损失赵艳红有权主张。赵艳红向一审法院起诉请求：1.解除赵艳红、俊汇公司于2017年9月28日所签署的编号为0004983号的《恒大悦庭商品房认购书》；2.判令俊汇公司返还赵艳红已付购房款1919675元并赔偿赵艳红资金占用期间的利息损失（利息损失以267951元为基数自2017年10月1日起按同期贷款利率标准的1.95倍计算至2018年3月28日止；以535902元为基数自2018年3月29日起按银行业同期贷款利率标准的1.95倍计算至2018年6月29日止；以1919675元为基数自2018年6月30日至2019年8月20日至按银行同期贷款利率标准的1.95倍计算至实际付清之日止。自2019年8月21日起以1919675元为基数，按银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算至实际付清之日止）；3.判令俊汇公司双倍返还赵艳红已交付的购房定金差额部分2万元；4.案件受理费全部由俊汇公司承担。一审法院认定事实：2017年9月28日，甲方（出卖人）俊汇公司与乙方（买受人）由晓明签订《恒大悦庭商品房认购书》，编号：0003892，约定：乙方自愿依下列条件向俊汇公司认购济南恒大悦庭X室，该商品房的规划用途为【住宅】。该商品房建筑面积共129.32㎡，其中，套内建筑面积97.96㎡。按建筑面积计算，单价为14844.38元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为19596.52元/㎡，总金额为人民币1919675元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），俊汇公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2017年10月2日前支付首期房款267951元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月28日前付清287951元；于2018年9月28日前付清383935元；于2019年3月28日前付清383935元；于2019年9月28日前付清575908元。2017年9月28日，由晓明向俊汇公司支付2万元定金，同年10月1日，由晓明向俊汇公司支付267951元，俊汇公司出具收据一张，证明收由晓明款项287951元（含定金2万元）。2018年3月28日，俊汇公司收到由晓明购房款287951元。2018年6月29日，赵艳红与由晓明签订《房屋买卖合同》，约定：由晓明自愿出售位于济南市历城区恒大悦庭25-2-603室房产。成交价格：180万元整。赵艳红于2018年6月29日前将120万元存入由晓明指定账户恒大城售楼处账户，剩余房款于2018年8月31日前将60万元存入由晓明指定账户。由晓明承诺收到房屋全款后在售楼处免费将该房产认购书姓名更改为赵艳红。当日，赵艳红以由晓明的名义向俊汇公司支付购房款120万元，由晓明在POS签购单上签字向俊汇公司支付3356元。俊汇公司向由晓明出具收据一张，证明收到由晓明购房款1343773元，注明含优惠金额。赵艳红、俊汇公司均认可优惠金额为140417元。2018年9月9日，具结人由晓明、赵艳红签字确认具结书（转名），载明：由于由晓明本人原因，自愿退出对案涉房产的购买，由赵艳红认购该房产，并与俊汇公司签署《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》以及办理该房产的购房相关手续。由晓明对已交房款不向俊汇公司提出任何主张，剩余房款由赵艳红负责交纳。俊汇公司为由晓明、赵艳红办理了更名手续。甲方（出卖人）俊汇公司与乙方（买受人）赵艳红签订了《恒大悦庭商品房认购书》，编号：0004983，该认购书约定的内容与前述认购书一致。2018年9月24日，俊汇公司向赵艳红出具收据，收款方：俊汇公司，付款方：赵艳红，不动产项目名称：济南恒大城X，金额：1919675元。赵艳红提交俊汇公司置业顾问李晖名片一张以及其丈夫张树鹏与李晖通话录音，证明张树鹏于2018年6月26日、2018年11月11日、2018年11月18日、2018年12月24日与李晖通话、李晖承诺可以网签以及之后拖延网签等内容。其中，2018年6月26日录音内容显示，张树鹏问：“什么时候可以网签？”另一方回答：“正常你全款之后网签没问题的，网签很快就能网签下来，你只要更了名的恒大以后就可以直接系统里就有你的名字了。”张树鹏问：“现在目前的话这五证都全了了吗？”另一方回答：不全网签不了啊。你这栋楼上很多人都网签了。2018年11月11日录音内容显示，张树鹏问：“你好李老师，最近忙吗？”另一方回答：“还可以啊。”张问：“我们那个房子什么时候网签啊？”答：“网签，你得等了，因为在你前面排队的人还特别的多。我们去年的有的都还没开始网签，现在济南市限购，限购限签现在这个小区，你知道恒大城有多少业主吗，没有网签的有多少业主吗？我们光三期就六栋”。2018年12月24日录音内容显示，张树鹏：“你好，李老师。”。另一方回答：“你好。”张：“我家里遇到一点困难，想着吧这个房子退掉的话怎么走这个流程？”答：“可以走法律程序。”张：“怎么还走法律程序呢？”答：“正常是不能退的呀。”问：“不是，怎么我这个还没网签呢？怎么不能退呢？”答：“这跟网签和没网签没关系对吧？”张：“咱恒大不是有无理由退房吗？”答：“我上次不是跟您说过了吗？您属于是买了别人的房子，你不是说直接在恒大买的房子。交全款的话是以由晓明的名义交的全款，由晓明全款之后，恒大有个更名的政策才会给他更名。”。俊汇公司认可李晖曾是该公司员工，已离职，对录音内容未予确认。赵艳红提交其丈夫张树鹏与12345热线人员于2020年2月26日通话录音，拟证明济南市建委主管部门经查询后电话告知张树鹏，俊汇公司所出售的案涉房屋曾因监管资金不到位导致被限制网签，但自2017年8月8日以后就完全具备了重新办理网签的条件，俊汇公司无正当理由主观上恶意拒绝与赵艳红签署正式商品房买卖合同，构成根本违约。俊汇公司质证意见为，如果该通话中确系建委工作人员，在该通话中可以看出，涉案楼栋在2017年8月8日以后就能网签，在赵艳红已经交清房款的情况下，如果其按时进行了房查（购房人提供身份证、户口本至济南市房管局查询购房人名下房屋情况，生成网签号码，根据该号码进行网签。一般情况下，房查由开发商集中办理），俊汇公司不会拒绝与其网签。一审法院认为，虽然案涉房屋开始是案外人由晓明向俊汇公司购买，但在分期交纳房款过程中，由晓明将房屋出卖给了赵艳红，由赵艳红以由晓明的名义向俊汇公司交纳了剩余房款。俊汇公司对此予以认可，同意办理更名手续，且俊汇公司与赵艳红双方签订了《恒大悦庭商品房认购书》（编号：0004983）。俊汇公司亦向赵艳红出具了全额购房款的收据。在赵艳红2018年6月29日已经支付全部房款、2018年9月9日已经与由晓明共同出具转名具结书、赵艳红方多次向俊汇公司要求办理网签手续的情况下，俊汇公司在较长时间内一直未办理案涉房屋网签手续。俊汇公司辩称办理网签手续需要赵艳红的配合，未及时办理网签责任不在俊汇公司，但其不能举证证明曾及时通知赵艳红方办理网签以及赵艳红不予配合等情况存在，该辩称不能成立。赵艳红与俊汇公司未能及时为案涉房屋办理网签，双方之间未能成立商品房买卖合同关系，过错在俊汇公司。俊汇公司与赵艳红签订的《恒大悦庭商品房认购书》（编号：0004983）约定案涉房屋的规划用途为住宅，亦不符合该房屋实际为居住公寓的事实，俊汇公司的行为亦构成违约。现赵艳红主张解除双方签订的编号：0004983的《恒大悦庭商品房认购书》，符合合同法规定的当事人可以解除合同的法定情形，一审法院予以支持。在案涉房屋买卖交易中，俊汇公司实际收到购房款1779258元，应向赵艳红返还。对于俊汇公司依据房屋买卖关系成立给与的优惠金额140417元，因认购书已经解除，赵艳红亦未实际支付该笔款项，依法不应再由俊汇公司返还。本案中，客观上俊汇公司实际占有使用了涉案房屋资金，且解约的责任在俊汇公司，故俊汇公司应赔偿赵艳红的经济损失，支付相应的利息。赵艳红主张利率1.95倍的利息损失，未提交充分证据予以证明，考虑案涉房屋买卖交易的实际履行情况，一审法院参照金融机构计收逾期贷款利息的标准确定利息损失。结合赵艳红的实际损失等本案情况，对其要求双倍返还定金2万元的主张不予支持。鉴于该2万元已经实际交纳，也由俊汇公司占有使用，对该2万元俊汇公司亦应支付相应利息。一审法院判决：一、解除赵艳红与济南俊汇置业有限公司签订的编号：0004983的《恒大悦庭商品房认购书》；二、济南俊汇置业有限公司于判决生效之日起十日内返还赵艳红购房款1779258元，并赔偿经济损失（以287951元为基数，自2017年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2018年3月28日止；以575902元为基数，自2018年3月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2018年6月29日止；以1779258元为基数，自2018年6月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日止；以1779258元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止；）；三、驳回赵艳红的其他诉讼请求。如果济南俊汇置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22438元，减半收取计11219元，由济南俊汇置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证人由玮玮出庭作证，拟证明赵艳红所称从俊汇公司买房时俊汇公司未向其告知案涉房屋系居住公寓，我2017年从恒大城购买5楼，我弟弟由晓明购买6楼，我们是通过中介认识的赵艳红，我们本意想把我的房屋卖给赵艳红，但我弟弟由晓明着急用钱，所以最终出售的是他的房子。当时明确告知赵艳红案涉房屋系采光不足的公寓，除了房产证上写明的是居住公寓，所有权益都和住宅一样，但没有书面或录音证据，整个过程我都是参与的。赵艳红购买时很犹豫，想要退房，但是恒大更名给赵艳红后的房屋不享受无理由退房政策。当时出售给赵艳红的价格远低于市场价系因为案涉房屋系居住公寓，他很清楚。俊汇公司认为通过由玮玮的证言，可以看到由玮玮与其弟弟由晓明是共同参与了整个赵艳红选择涉案房屋的过程，赵艳红对居住公寓的不利因素是明知的，虽然认购书上选择的是住宅，但涉案房屋也并非系赵艳红所述的公寓，住宅公寓与公寓是有本质区别的，结合俊汇公司提交的赵艳红所签字的温馨提示即一审中的证据四，可以证明赵艳红对所购房屋是居住公寓是明知的，双方并不因为认购书上约定为住宅而对交易标的物的性质就存在不一样的认识。赵艳红认为证人由玮玮系俊汇公司的工作人员，与俊汇公司存在严重利害关系，另外由玮玮在庭审中自述其告知赵艳红居住公寓情形时，身边只有中介人员，但又不能说明中介人员的身份，可见其证言系孤证。其次，证人在庭审中也自述了居住公寓与周边住宅之间存在价格差，也证实了居住公寓与住宅之间的区别。最后，俊汇公司所述的赵艳红已经签署了温馨提示，但是该温馨提示是俊汇公司在与赵艳红签订认购协议之前所签订，而且两份文件的效力赵艳红认为认购书要明显高于温馨提示，温馨提示的签署不能够免除俊汇公司隐瞒房屋性质的责任。证人作为交易的卖方，已经获取相关房产差价利益，所提供证言并无书面或其他合法的证明材料，所述证词真实性存在疑点。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、赵艳红、俊汇公司签订的《恒大悦庭商品房认购书》（以下简称认购书）应否解除；二、如果解除，损失赔偿的标准如何确定。关于第一个争议焦点问题。赵艳红、俊汇公司签订的认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当依约履行各自义务。首先，赵艳红依约履行了付款义务，达到签订商品房买卖合同（以下简称合同）的条件，并多次向俊汇公司发出签订合同的意思表示，俊汇公司均未与赵艳红签订合同，俊汇公司未提供有效证据证实其存在合理抗辩事由，合同未签订过错在俊汇公司。其次，关于涉案房屋为居住式公寓的事实，俊汇公司称赵艳红在签订认购书前对该情况早已知晓，赵艳红对此不予认可，俊汇公司提供的《济南恒大悦庭特殊楼层温馨提示》虽有赵艳红签字，但签字时间在双方签订认购书之后，认购书中明确勾选的方式为住宅，居住式公寓与住宅有本质区别，直接影响购买人的居住权益，俊汇公司应尽到及时、明确的提示说明义务，因此俊汇公司履行该项义务有瑕疵。双方签订的认购书系预约合同，不能强制缔结本约，未能签订正式的合同过错在俊汇公司，赵艳红主张解除双方签订的认购书，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。本案认购书中虽没有约定违约金或损失赔偿额的计算方法，但合同解除过错在俊汇公司，赵艳红主张资金占用期间的利息损失应予支持，结合双方认购书解除的原因、认购书履行情况及当事人的过错程度，一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算并无不当，本院予以维持。关于利息起算的时间点问题，案涉房屋系赵艳红从由晓明处更名购买并签订了具结书，后俊汇公司与赵艳红签订了新的认购书。由晓明已将自己在合同中的权利和义务一并转让给赵艳红，赵艳红可以主张资金占用期间利息损失的起点应当从由晓明第一次付款时起算，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，俊汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22438元，由上诉人济南俊汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二一年五月二十五日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖