湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终874号上诉人（原审被告）：文玺华，男，1979年9月1日出生，汉族，住湖南省攸县。被上诉人（原审原告）：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，系执行董事。上诉人文玺华因与被上诉人攸县晓峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2021）湘0223民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文玺华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人与开发商于2016年签订的《前期物业管理服务合同》违反国家强制性规定，属于无效合同，被上诉人未取得凯顺新城小区的物业管理资格。《协议书》损害了第三人利益，同样无效。上诉人不应该向被上诉人交纳2019年4月以后的物业费用。攸县晓峰物业管理有限公司答辩：一审判决认定事实清楚，判决合理，应予维持。原审被告攸县晓峰物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费1723元；2、判令被告缴纳逾期每天3‰的滞纳金；3、判令被告承担本案的诉讼费。原判认定事实：原告晓峰物业公司系从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告文玺华系攸县凯顺新城小区2栋1801号房屋业主，房屋面积登记为137.81平方米，原告方自愿按照136.95平方米计算物业费。2014年7月6日，凯顺房地产公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元／月／平方米收取，（商业物业1.5元/月/平方米），物业服务费按每半年或年度交纳；逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，……。2016年5月26日，凯顺房地产公司和话蝶物业公司双方自愿终止双方签订的物业服务合同并签订《终止合同协议》。2016年5月29日，凯顺房地产公司与原告晓峰物业公司签订《协议》一份，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由原告接手，并维持原与话蝶物业公司合同基本条款不变。协议签订后，原告开始在凯顺新城小区从事物业管理服务。2018年9月18日，凯顺新城小区首届业主委员会成立。后业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，原告与凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。延期届满后，2019年4月7日被告小区向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，由攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，攸县联星街道物业服务中心主任武志成提出在交接期间，继续由原告提供服务。2019年5月3日，原告与凯顺新城小区业主委员会因终止服务结算、交接等发生纠纷。凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，2019年10月10日，一审法院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。原告晓峰物业公司不服一审法院的判决于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，在攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县联星街道高岭社区居民委员会、攸县联星街道高岭社区、凯顺新城业主委员会作为见证下，原告与惠泽物业公司签订交接《协议书》，双方约定2020年1月30日前凯顺新城小区业主拖欠的物业费按前期物业服务费由原告收取。上述见证方均在《协议书》上盖章并有各单位代表人签名。2020年1月23日，原告晓峰物业公司撤离凯顺新城小区。原告认为其在2019年4月1日至2020年1月30日实际为凯顺新城小区提供了物业服务，凯顺新城业主委员认可并接受了服务，经原告催收，但被告从2019年4月1日起就未支付物业费。被告认为原告自2019年4月1日起未与业主委员会签订物业服务合同，故拒绝向原告交纳物业费，故双方酿成纠纷。为此，原告诉至法院，要求被告支付2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业费。另查明，2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告出具委托书委托原告收取凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。再查明，2019年4月1日至2020年1月30日原告在凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。凯顺房地产公司在终止与话蝶物业公司签订的《前期物业管理服务合同》后，与原告签订《协议》，原告据此取得在攸县凯顺新城小区进行前期物业管理服务的权利。攸县凯顺新城小区业主委员会成立后，原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》对包括被告文玺华在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告虽未能与凯顺新城小区业主委员会续签合同，但经凯顺新城小区所在地社区居民委员会召集原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，就交接期间的物业服务进行了协调并提出继续由原告提供服务。2019年5月15日，凯顺新城小区业主委员会与原告就退出小区物业服务管理发生纠纷并诉至一审法院，虽然一审法院在2019年10月10日作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。但原告不服一审法院的判决，于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院才作出驳回上诉，维持原判的二审判决。二审判决生效后，原告晓峰物业公司在判决限定的期限内撤出凯顺新城小区。同时，2020年1月22日原告与惠泽物业公司签订的《协议书》约定，凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取，被告小区业主委员会亦对《协议书》予以认可。故2019年4月1日至2019年1月30日期间的物业费，系物业服务合同终止后，在业主委员会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人继续处理物业服务事项所产生的。原告与被告所在凯顺新城小区业主委员会因合同发生纠纷，经行政部门协调，在纠纷未解决前对凯顺新城小区提供服务的，不属于强行服务。被告事实上亦接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故被告文玺华应当向支付原告攸县晓峰物业管理有限公司共计2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业费。但在上述期间内，原告提供的服务，存在一定的瑕疵，故对2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业费，一审法院酌情认定被告按80%支付给原告，即136.95㎡×1.2元/月/㎡×10个月×80%=1315元。另，生活垃圾处理费8元/月×10个月=80元，被告也应支付给原告。综上，被告文玺华应当支付原告晓峰物业公司共计1395元。对原告主张向收取被告滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告认为原告多收楼道翻新费、造成被告房屋漏水、多收物业费的辩驳理由，被告可另行诉讼解决。综上所述，被告文玺华应当支付原告攸县晓峰物业管理有限公司共计2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业费1395元。原告提出的诉讼请求，一审法院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条，第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条之规定，判决如下：一、限被告文玺华在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业费1395元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告文玺华负担。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院对此予以确认。本院认为，双方二审争议的焦点是上诉人是否应该缴纳欠付的2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业服务费。经查，虽然该期间被上诉人终止了凯顺新城的物业服务合同，但在新物业服务人接手前，被上诉人一直在给小区提供物业服务，与上诉人形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人理应履行缴纳物业费的义务。攸县联星街道小区服务中心、高岭社区、攸县住房保障服务中心物业办、业主委员会、晓峰物业公司、惠泽物业公司签订的《协议书》，也约定了2020年1月30日前业主拖欠的物业费由被上诉人收取。凯顺新城小区业主委员会代表全体业主在协议书上签名盖章，该协议书的效力应及于上诉人。上诉人提出《协议书》损害了第三人利益，应认定为无效合同的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人文玺华负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二一年五月十七日法官助理齐志龙书记员盘嘉