湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0703民初1294号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司鼎城区支行，住所地常德市鼎城区玉霞街道临江社区桥南路76号。 负责人：龚春芳,系该行行长。 委托诉讼代理人：刘梅，湖南和讯律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。 被告：毛远东，男，1990年9月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 被告：邱梦元，女，1968年5月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 被告：常德市碧德房地产开发有限公司，住所地湖南省常德经济技术开发区樟木桥街道五一社区（绿地世纪城27栋1803室）。 法定代表人：冯朝阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静，女，1991年8月9日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，该公司员工，代理权限为特别授权。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鼎城区支行（以下简称邮储鼎城支行）与被告毛远东、邱梦元、常德市碧德房地产开发有限公司（以下简称碧德公司）金融借款及担保合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮储鼎城支行的委托诉讼代理人刘梅、被告毛远东、邱梦元及碧德公司的委托诉讼代理人张静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邮储鼎城支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告毛远东于2019年3月26日签订的《个人购房／购车借款及担保合同》；2.被告毛远东立即向原告偿还借款本金680154.22元，利息及罚息34205.14元，本息合计714359.36元（暂计算至2021年3月15日），自2021年3月16日起至欠款全部清偿之日止的利息、罚息等按合同约定的标准另行计算并支付；3.被告毛远东承担原告为实现债权支付的律师代理费3000元；4.被告邱梦元、碧德公司对毛远东的上述债务向原告承担连带清偿责任；5.请求确认原告对合同项下位于湖南省常德市××十里××幢××号的抵押担保房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年3月14日,毛远东为购房向邮储鼎城支行提出贷款690000元的申请。2019年3月26日，毛远东与邮储鼎城支行签订了一份《个人购房／购车借款及担保合同》，合同约定邮储鼎城支行为毛远东购置房屋提供贷款690000元，利率按人民银行同期同档次人民币基准利率上浮15%执行，并约定借款担保采取抵押加保证组合担保的方式，由毛远东将其购买的位于湖南省常德市××十里××幢××号××支行及碧德公司承担阶段性连带责任保证，即在合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的，保证人的保证责任免除。合同同时对贷款方式、贷款期限、利率、担保方式、违约责任、提前收回贷款等事项进行了约定，碧德公司作为连带责任保证人在该合同上盖章确认。同日，毛远东的母亲邱梦元向邮储鼎城支行出具《自然人保证人声明》，同意为毛远东的该笔借款提供不可撤销的连带责任保证。2019年4月1日，邮储鼎城支行向毛远东发放了690000元贷款，毛远东在《个人贷款（手工）借据》上签字，确认其为购房向邮储鼎城支行贷款690000元，贷款期限为360个月，自2019年4月1日至2049年4月1日，年利率5.635%，还款方式为等额本息。现毛远东已连续多个月未按时足额偿还贷款本息，根据《个人购房／购车借款及担保合同》，借款人违约，贷款人有权解除合同，并宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部借款本息及其他费用并承担违约责任。上述房产已办理预告抵押，但未领取他项权证，邱梦元、碧德公司作为连带责任保证人，应依法对毛远东所欠全部债务承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法裁判。 被告毛远东辩称：在疫情期间已经向原告申请过停止贷款还款，银行始终没有给一个明确的答复，且当时签订合同时并不存在签订担保合同，贷款与邱梦元无关。 被告邱梦元辩称：贷款人系毛远东，邱梦元没有能力提供担保，和本案没有关系，不应当作为本案被告。 被告碧德公司辩称：1.2018年10月23日，碧德公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司常德市分行（以下简称邮储常德分行）签订了《按揭业务担保合作协议》，根据《按揭业务担保合作协议》第5.3.2条约定，邮储银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的15个工作日内以书面形式通知碧德公司，邮储鼎城支行并未提交任何证据证据其履行了通知义务，故碧德公司对第5期之后的贷款本息、逾期利息不承担连带保证责任；2.根据《按揭业务担保合作协议》第5.3.3条先物保后人保的约定，碧德公司仅对邮储鼎城支行处置抵押物后仍不足的部分承担连带清偿责任；3.根据《按揭业务担保合作协议》第13.2条的约定，鉴于邮储银行和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，不管借款合同及其他文件对邮储银行和碧德公司双方的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同及其他文件履行。虽然《按揭业务担保合作协议》签订主体是邮储常德分行，但各地支行归这个区域的分行管理，支行系分行的下设机构，分行对支行是直属领导和管理关系。邮储常德分行与碧德公司签订《按揭业务担保合作协议》，协议签订后的具体按揭贷款业务系邮储银行自行统筹安排，其与碧德公司的权利义务应当以《按揭业务担保合作协议》的约定为准。 根据当事人举证、庭审陈述及本院认证情况，本院依法确认如下案件事实： 1、邮储常德分行与原告邮储鼎城支行系上下级隶属管理关系。2018年10月23日，邮储常德分行（甲方）与碧德公司（乙方）签订了《按揭业务担保合作协议》，合同第5.3.2条第二款约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起15个工作日以内以书面形式通知乙方履行保证责任。如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。5.3.3约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方有权宣告全部贷款提前到期，并要求乙方按约定承担保证责任。如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。13.2条约定，鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同。甲乙双方一致同意：不管借款合同及其他文件对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同及其他文件的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同及其他文件履行。 2、2019年3月26日，被告毛远东、碧德公司与邮储鼎城支行签订了合同编号为4399967Q119035052297的《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定毛远东向邮储鼎城支行借款690000元用于购买湖南省常德经济技术开发区碧桂园十里外滩5幢801号房屋，贷款期限为360个月，自2019年3月25日至2049年3月25日，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮15%，罚息利率在合同约定的利率基础上加收30%，还款方式为按月等额本息还款，合同同时对违约责任、提前收回贷款等事项进行了约定。合同项下担保方式采用抵押加保证组合担保，毛远东自愿以其购买的碧桂园十里外滩5幢801号房屋提供抵押担保，碧德公司自愿为毛远东的债务提供阶段性连带责任保证：碧德公司对本合同项下全部贷款本息、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕并送邮储鼎城支行保管后，碧德公司对之后到期的借款人的债务免除保证责任。同日，邱梦元向原告出具了《自然人保证人声明》，自愿为毛远东的贷款提供不可撤销的连带责任保证，有义务代为偿还借款人应当偿还的全部贷款本金、利息、罚息、违约金和相关费用。 3、2019年4月1日，邮储鼎城支行向毛远东发放了690000元贷款，毛远东在借据上签字确认，贷款期限为360个月，自2019年4月1日至2049年4月1日，年利率5.635%，逾期利率7.3255%，还款方式为等额本息。2019年4月8日，毛远东以其购买的湖南省常德经济技术开发区××路××十里××＃楼××层××室提供了抵押担保，并办理了抵押预告登记。经查明，该房屋至今未办理建筑物所有权首次登记及正式抵押登记。贷款发放后，毛远东连续三期未按约定归还贷款本息，2020年8月19日，邮储鼎城支行与碧德公司对毛远东贷款逾期，碧德公司应当进行代偿的事宜进行对接，2020年9月14日，邮储鼎城支行向碧德公司发出了履行担保责任通知书。截止至2021年3月15日，毛远东拖欠本金8035.73元、利息32661.63元未还。 4、邮储常德分行为实现本案债权，与湖南和讯律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付了律师代理费3000元。 本院认为，本案系金融借款及担保合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告与被告毛远东、碧德公司签订借款合同是否成立并合法有效？原告所主张的借款本息及律师代理费有无事实及法律依据？二、原告对被告毛远东提供抵押的房屋是否享有优先受偿权？三、被告邱梦元、碧德公司是否需要对毛远东的债务承担连带责任担保？ 关于争议焦点一。原告邮储鼎城支行与被告毛远东、碧德公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。因毛远东在履约过程中连续三个月未按合同约定归还贷款本息，应按合同约定承担相应的违约后果，故原告主张解除与被告毛远东、碧德公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》并要求毛远东偿还贷款本金680154.22元、利息及罚息34205.14元，本息合计714359.36元（计算至2021年3月15日），之后利息按合同约定计算至借款实际清偿之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告为索要本案债权而主张的律师代理费，本院认为，本案诉讼是因毛远东逾期未偿还贷款所致，按照《个人购房/购车借款及担保合同》约定，原告因本案诉讼实际支出的律师费应当由被告毛远东承担，且原告提交了《委托代理合同》、增值税发票证实已实际支出了律师代理费3000元，未超过律师服务行业的相应收费标准，本院予以支持。 关于焦点二。虽案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，但至今为止仍未办理建筑物所有权首次登记及正式的抵押登记手续，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，对原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点三。被告邱梦元向原告出具了自然人保证人声明，自愿为毛远东的贷款承担连带责任保证，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十五条第二款的规定，保证合同成立，原告要求邱梦元对毛远东的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告碧德公司向原告作出了担保的意思表示，应按合同约定承担保证担保责任。被告碧德公司辩称根据与邮储常德分行签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，碧德公司的连带清偿责任仅限于毛远东拖欠的前四期借款本息、罚息在处置抵押物后仍不足的部分。对此，本院认为，虽邮储常德分行与碧德公司签订了《按揭业务担保合作协议》，对被告碧德公司的担保责任所有约定，邮储鼎城支行系邮储常德分行下设的基层营业机构，基于行业经营的特殊性，邮储常德分行签订与碧德公司签订的《按揭业务担保合作协议》效力及于邮储鼎城支行。但该协议签订系在毛远东购房之前，碧德公司与邮储鼎城支行就按揭业务担保合作事项达成的内部约定，仅对合同签订双方具有约束力，对毛远东不具有约束力。如因邮储鼎城支行存在违反《按揭业务担保合同协议》约定对碧德公司造成损失的，碧德公司可另行主张权利，但不能构成碧德公司对毛远东所欠房款不承担保证责任的抗辩理由。故本案应以原告与被告毛远东、碧德公司签订的《个人消费借款及担保合同》为依据进行审理，根据《个人购房/购车借款及担保合同》的约定“本合同项下同时存在抵押和保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，保证人不得对此提出任何抗辩”，故原告有权要求碧德公司对其担保范围内的全部债务承担保证责任。合同还约定，除非正式抵押登记手续已办理完毕，碧德公司需对本合同项下全部贷款本息、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，因上述条件未成就，被告碧德公司仍应对毛远东的上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十五条第二款、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除中国邮政储蓄银行股份有限公司鼎城区支行与毛远东、常德市碧德房地产开发有限公司于2019年3月26日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》； 二、毛远东于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司鼎城区支行偿还借款本金人民币680154.22元，利息及罚息34205.14元，本息合计714359.36元（计算至2021年3月15日），并支付2021年3月16日起至实际清偿之日止的利息及罚息（利息和罚息按照双方合同的约定计算）； 三、毛远东于本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司鼎城区支行支付实现债权的费用（律师费）3000元； 四、邱梦元、常德市碧德房地产开发有限公司对毛远东的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司鼎城区支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10944元，减半收取5472元，由被告毛远东、邱梦元、常德市碧德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  黄学政 二〇二一年五月二十六日 代理书记员  张力文 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十五条保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款。 第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。