四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初561号 原告：西昌市昌平房地产开发有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：王昌林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄敬媛，女，该公司工作人员（一般代理）。 被告：康凯，男，彝族，户籍住址四川省西昌市。 原告西昌市昌平房地产开发有限公司（以下简称昌平公司）与被告康凯合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昌平公司的委托诉讼代理人黄敬媛到庭参加诉讼。被告康凯经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌平公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：021022）、《补充协议》；2．判令被告向原告支付总房款20%的违约金218340元（合同价×20%）及赔偿原告律师费30000元，并承担资金利息（利息计算，利率按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率，自2020年4月27日起至全部款项清偿完毕止）；3．判令被告向原告支付2020年3月30日贷款本金486002.19元，欠息119388.70元（依照担保关系，凉山州商业银行股份有限公司营业一部在2020年4月27日从原告账户保证金中直接扣划上述款项予以偿还），并承担资金利息（利息计算，利率按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率，自2020年4月27日起至全部款项清偿完毕止）；4．诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤销第二项诉讼请求中关于律师费30000元的诉讼请求。事实和理由：2013年9月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，乙方购买甲方位于西昌市，房屋总价1091700元。同日双方签订《补充协议》，依据第三条第四项约定“甲方保证期内，若乙方未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因乙方行为导致银行解除与乙方签订的贷款合同，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或者书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准）；若乙方从甲方代还之日起60天内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项（以银行扣款凭证为准），则甲方有权解除商品房买卖合同。在此情况下，若甲方不解除合同，有权在承担保证责任后向乙方追偿，同时乙方应承担总房款10%的违约金；若甲方解除合同，甲方按合同原价收回房屋，甲方有权从应退给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，同时乙方应向甲方支付总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师代理费用、诉讼费、差旅费等），若有不足的部分，甲方有权继续向乙方追偿。”案涉房屋是被告向凉山州商业银行股份有限公司业务一部按揭，原告系该按揭的连带担保人。2020年3月30日，该行向原告发出《关于代偿孙涛等四户按揭贷款的函》，称被告等四户借款人逾期未偿还按揭款，并称被告因躲债无法联系，截至2020年3月30日贷款本金486002.19元，欠息119388.70元。依照担保关系，凉山州商业银行股份有限公司业务一部在2020年4月27日从原告保证金账户中直接扣划上述款项。为维护原告的合法权益，提出本案主张，请求依法支持。 被告康凯未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。经本院审查，原告提交的证据客观真实，来源及方式不违反法律规定，与本案存在关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（021022号），其中约定：1．买受人购买的商品房为西昌市；2．总价款1091700元；3．买受人可以首期支付购房总价款的50.54%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；4．出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；5．出卖人应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按《补充协议》约定处理；6．商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；7．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起二年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》约定处理；8．双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；9．对本合同的解除，应当采用书面形式；10．本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，其中约定：1．经甲乙双方协商一致，乙方选择采用按揭付款方式向甲方支付房价款，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后当日内，乙方向甲方支付房价款的50.54%，即551700元（含定金），房价款总额的49.46%，即540000元，由乙方申请按揭贷款，应乙方要求，甲方可以就乙方向银行的借款提供保证；2．甲方保证期内，若乙方未能按照按揭合同约定，按时足额偿还贷款本息或因乙方行为导致银行解除与乙方签订的贷款合同，导致银行从甲方在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或者书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；3．若乙方从甲方代还之日起60日内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项（以银行扣款凭证为准），则甲方有权解除商品房买卖合同，甲方按合同原价收回房屋，甲方有权从应退给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，同时乙方应向甲方支付总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师代理费用、诉讼费、差旅费等），若有不足部分，甲方有权继续向乙方追偿；4．甲方可以为乙方代办房屋所有权证书，如乙方需甲方代为其办理房屋所有权证书，则乙方应当在接到甲方电话通知后在约定的时间、地点向甲方提供书面委托书并交齐相关办证资料和交清相关费用，如需乙方配合时，乙方应在接到甲方电话通知后及时配合甲方办理相关手续，否则甲方不承担由此引起的逾期代办房屋所有权证书的责任；5．若乙方以按揭方式付款，在甲方保证期内，若乙方未能按照按揭合同约定按时足额偿还贷款本息，导致银行从甲方在其开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），在乙方未能按照本协议约定支付甲方代还款项及违约金前，甲方有权不予配合乙方办理产权手续，甲方不承担由此引起的产权延期办理及其它责任；6．如因甲方原因未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付已付款万分之一的违约金；7．如因甲方原因导致乙方未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告向原告交纳首期房款551700元。被告在原凉山州商业银行股份有限公司（现合并重组为四川银行股份有限公司）处办理了540000元的个人商用房按揭贷款，原告为此提供连带责任保证。2020年3月30日，原凉山州商业银行股份有限公司向原告发出《关于代偿孙涛等四户按揭贷款的函》，其中载明：“康凯（身份证：5134011976××××××××），于2014年1月17日购买西昌市，在我行办理了54万元的个人商用房按揭贷款，现借款人夫妻因躲债失联，无法联系，康凯与庄群英系夫妻关系。截止2020年3月30日贷款本金486002.19元，欠息159681.77元（其中正常利息117273.65元，罚息及复利42408.12元）。”，该银行向原告主张代偿。2020年4月27日，原凉山州商业银行股份有限公司在该行的保证金账户扣划605390.89元用于清偿被告的贷款本金及欠息。原告于2020年5月8日通过邮政快递方式向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，因未能联系到被告，该通知书被退回。原告向本院提起诉讼后，因被告现下落不明，本院于2021年2月18日通过在《四川法治报》刊登公告方式向被告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，2021年4月19日公告送达法律文书期满。 另查明，原告至今未为被告办理案涉房屋的权属证书，被告至今未向原告支付代偿款。 本院认为，原、被告于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1．《补充协议》明确约定因被告未能足额偿还借款本息，导致原告发生代偿情形，原告有权解除商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，本案原告行使合同解除权的条件成就，本院对原告要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”规定，本院确认案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除时间为2021年4月19日。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，原告应在合同解除后退还购房款，被告应返还房屋，当事人双方虽未在本案中对上述事项提出诉讼请求或反诉请求，为避免诉累，本院在本案中一并予以裁判。根据《补充协议》关于原告有权从应退给被告的房款中扣除与原告代被告清偿银行贷款同等金额的款项的约定，原告代偿的605390.89元应在购房款1091700元中予以扣除。据此，原告在合同解除时应退还被告购房款486309.11元（1091700元－605390.89元）。2．被告至今未向原告支付代偿款，原告有权根据《补充协议》约定要求被告支付总房款20%的违约金218340元（1091700元×20%）。3．关于原告要求被告支付代偿款605390.89元的诉讼请求，因该代偿款已于合同解除时在已退还的购房款中予以抵扣，再判决支付已无实际意义。原告要求被告承担代偿款的资金利息，系对违约责任的重复主张，在本院已支持原告关于违约金的诉讼请求的情况下，本院对原告该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、原告西昌市昌平房地产开发有限公司与被告康凯签订的《商品房买卖合同》（021022号）及《补充协议》于2021年4月19日解除； 二、被告康凯于本判决生效之日起十五日内将位于西昌市的房屋返还给原告西昌市昌平房地产开发有限公司，原告西昌市昌平房地产开发有限公司同时退还被告康凯购房款486309.11元； 三、被告康凯于本判决生效之日起十五日内支付原告西昌市昌平房地产开发有限公司违约金218340元； 四、驳回原告西昌市昌平房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12337元，由被告康凯负担（此款由原告垫付，原告在履行上述付款义务时予以折抵）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判长  刘云川 审判员  叶志凯 审判员  毛 琳 二〇二一年五月二十五日 书记员  姚飞杨 附1：本案证据目录 一、原告西昌市昌平房地产开发有限公司提交证据和证明目的如下： 1．《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，证明：一是双方合同关系；二是如被告违约，原告有权解除合同；三是被告需承担总房款20%违约金；四是被告需承担原告律师费、诉讼费等。 2．《关于代偿孙涛等四户按揭贷款的函》一份，证明被告违约，满足了原告请求解除合同且被告承担违约责任的条件。 3．电子回单五份，证明原告依约为被告垫付按揭款的事实。 4．解除合同通知书一份、邮政快递单一份，证明双方已解除合同关系。 二、被告康凯未提交证据 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。