广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9754号原告：中山市××××××民委员会，住所地广东省中山市×××××××××。法定代表人：吴献彬，书记。委托诉讼代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。被告：杨波，男，1974年11月7日出生，汉族，住湖北省天门市××××××××。委托诉讼代理人：黄春竹，广东永宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹芳，广东永宇律师事务所律师。原告中山市××××××民委员会（以下简称新茂村委会）与被告杨波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新茂村委会的委托诉讼代理人陈润明、被告杨波的委托诉讼代理人张丹芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新茂村委会向本院提出诉讼请求：杨波立即支付拖欠的2020年1月1日至2020年7月31日租金88470元及卫生费630元，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之一支付滞纳金至还清之日止（暂计算至2020年7月31日为3200元）。诉讼过程中，新茂村委会变更诉讼请求为：杨波支付拖欠的2020年1月1日至2020年9月30日租金117960元及卫生费810元，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之一支付滞纳金至还清之日止。事实和理由：2018年11月9日，新茂村委会、杨波签订了《新河边新综合楼商铺租赁合同》，双方约定新茂村委会将位于××××新综合楼东四幢一层K3-K5卡商铺租赁给杨波使用。面积共368.63平方米，租赁期从2017年11月1日起至2027年10月31日止。第一年每月每平方米租金40元，以后租金每两年递增10%。卫生清洁费每月90元。2017年11月1日至2019年10月31日租金及卫生清洁费为14835元/月，2019年11月1日至2021年10月31日租金及卫生费为16310元/月，2021年11月1日至2023年10月31日租金及卫生费为17932元/月，2023年11月1日至2025年10月31日租金及卫生费为19716元/月，2025年11月1日至2027年10月31日租金及卫生费为21677元/月。租赁期开始日预缴半年租金，以后每个半年交一次租金，缴交时间为每个半年前十天缴清下一半年租金。若逾期10天未缴清租金的，新茂村委会有权先对租赁物进行停水停电处理，并按拖欠金额每日收取0.1%逾期利息。超过三十天仍未缴清该半年租金的，新茂村委会有权终止合同，收回综合楼使用权重新另作安排使用，押金不作退回。2018年11月12日，杨波向新茂村委会提出申请将租金缴交时间变更为每个月的10天前缴清当月租金。经新茂村委会同意变更为按月缴交租金后杨波仍没有按时缴交租金。2019年10月25日晚上，经新茂村委会村民代表大会表决，如杨波于2019年10月30日前缴清2019年9月份租金，2019年11月30日前缴清2019年10月租金，则同意减免被告2019年11月1日至2020年10月31日期间递增部分的租金。为减轻杨波所受疫情的影响，新茂村委会同意减免杨波2020年2月份一个月租金14745元（不含卫生费），杨波拖欠的2020年1月1日至2020年7月31日的租金及卫生费为103845元，减免2月份一个月租金后杨波实际拖欠租金及卫生费为89100元，经新茂村委会多次催交，杨波至今未交。杨波的违约行为，已严重损害新茂村委会的合法权益，为此，新茂村委会特向法院起诉，恳请法院依法判决，以维护新茂村委会的合法权益。杨波辩称，1.新茂村委会的诉求与事实不符，双方租赁合同已于2020年6月1日解除，故杨波无需支付合同解除后的租金；2.杨波没有违约，新茂村委会无权没收押金50000元及滞纳金，押金扣减租金后，应向杨波返还。杨波疫情期间居住在湖北，承租房屋用于餐饮经营，受新冠疫情及政府部门采取的防疫措施构成情势变更，导致租赁合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。因此，杨波无法按照约定的期限支付租金是不可抗力原因导致的，不构成违约；3.按照公平原则，新茂村委会应根据实际情况免除杨波四个月租金。因新冠疫情及政府部门采取的防疫措施构成情势变更，导致杨波自2020年1月23日至2020年5月租赁合同履行不能，且无收入来源。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金人，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，杨波经营的餐饮行业中山市相关政策自2020年5月9日才逐步允许开放，因停止经营给杨波造成巨大经济损失，根据公平原则，应当减免杨波4个月租金，杨波实际应付的租金为14745元，从杨波已付押金50000元扣减后，新茂村委会应向杨波返还押金35255元；4.杨波自2020年1月23日开始无法经营租赁房屋，因此不可能产生卫生费，故新茂村委会主张杨波支付2020年1月至2020年7月卫生费630元无事实依据；5.杨波收到新茂村委会的律师函，新茂村委会明确说明2020年6月1日解除租赁合同，而且委托人收回厂房没收押金不再另行通知，杨波已经于2020年5月底实际搬离案涉租赁物，并告知新茂村委会办理解除合同的相关手续，但新茂村委会不同意办理相关手续，故新茂村委会要求杨波支付合同解除后的租金，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：案涉商铺位于中山市××××××××××新综合楼东四幢一层K3-K5卡，未办理建设工程规划许可证或经政府部门批准建设。2018年11月9日，新茂村委会（甲方）与杨波（乙方）签订了《新河边新综合楼商铺租赁合同》，约定甲方将位于××××新综合楼东四幢一层K3-K5卡商铺租赁给乙方使用；商铺面积共368.63平方米；租赁期从2017年11月1日起至2027年10月31日止；卫生清洁费每月90元；乙方向甲方交纳押金50000元；第一年每月每平方米租金40元，以后租金每两年递增10%；每半年交一次租金，缴交时间为每半年前10天缴清下一半年租金，若逾期10天缴纳租金的，甲方有权先对租赁物进行停水停电处理，并按拖欠金额每日收取0.1%逾期利息，超过30天仍未缴清该半年租金的，甲方有权终止合同，收回综合楼使用权重新另作安排使用，押金不作退回。同日，新茂村委会（甲方）与杨波（乙方）签订一份《××××新综合楼东四幢首层K8卡商铺租金缴交明细表》，确认2017年11月1日至2019年10月31日租金及卫生清洁费为14835元/月；2019年11月1日至2021年10月31日租金及卫生清洁费为16310元/月；2021年11月1日至2023年10月31日租金及卫生费为17932元/月等。2018年11月12日，杨波向新茂村委会提交《租金缴交时间变更申请书》，申请将租金缴交时间变更为月缴即每个月的10天前缴清当月租金，如不能履行，按合同约定租金缴交时间及金额计收逾期利息即按拖欠总金额每天处罚1‰逾期利息。新茂村委会同意杨波变更租金的申请。2019年10月25日，经新茂村委会村民代表大会表决通过决议，如杨波于2019年10月30日缴清2019年9月份租金，2019年11月30日前缴清2019年10月租金，则同意减免杨波2019年11月1日至2020年10月31日期间递增部分的租金。杨波已按该期限缴纳2019年9月和同年10月的租金，自2019年11月1日至2020年10月31日新茂村委会按14835元/月收缴租金及卫生费（租金每月14745元、卫生费每月90元）。杨波已缴纳2019年12月31日之前的租金及卫生清洁费。自2020年1月1日起，杨波未支付租金及卫生清洁费。2020年4月14日，杨波向新茂村委会提交《延期缴交租金申请书》，称其受新冠病毒疫情影响，截止至2020年4月14日仍未能正常营业，资金出现周转困难，故申请延期缴交2020年1月1日自2020年4月30日租金及卫生费44595元（含2月份减免的一个月租金14745元），延期至2020年7月14日前缴清，2020年5月及以后的租金及卫生费将按合同依时缴交等。2020年5月26日，新茂村委会委托广东皓粤律师事务所在案涉商铺门口张贴《律师函》，函告杨波因其未按其于2020年4月14日提交的延期申请的承诺按时缴交租金，至今仍拖欠2020年1月1日至2020年5月31日租金58980元，逾期利息717元（暂计至2020年5月31日），卫生费450元，并拖欠电费1667元及水费501元，合计62315元，已构成违约，要求杨波于2020年5月31日缴清2020年1月1日至2020年5月31日租金58980元、逾期利息717元、电费1667元及水费501元，逾期未缴纳则于2020年6月1日解除双方签订的《新河边新综合楼商铺租赁合同》、收回厂房、没收押金。杨波于2018年11月21日在案涉租赁物处注册成立中山市横栏镇蛙香食店，经营范围为餐饮服务。杨波称其于2020年1月开始未再经营，于2020年5月看到朋友拍照发送给其的新茂村委会张贴在门口的《律师函》照片后即于2020年5月底实际搬离案涉租赁物，并告知新茂村委会办理解除合同的相关手续，但新茂村委会拒不同意办理；另外，新茂村委会也向其告知会自行收回商铺，新茂村委会也有权自行开锁收回商铺，其也无需另行交付钥匙，若新茂村委会需要其交还钥匙，其也配合。新茂村委会称杨波至庭审之日并未搬离案涉租赁物，且一直将商铺上锁，也在商铺外粘贴转让公告，并称其不交还商铺的原因之一是想通过转让该商铺收取第三人的转让费。另查明，2020年1月24日，因新冠肺炎疫情影响，广东省根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省将新冠肺炎疫情防控应急响应调整为二级响应。2020年3月9日，中山市新冠肺炎疫情防控指挥部印发《中山市餐饮业有序恢复经营服务新冠肺炎疫情防控工作指引》，规定自即日起中山市餐饮行业在疫情期间有序恢复经营活动，开展限制性堂食服务。2020年3月23日，广东省市场监管局印发《广东省市场监督管理局关于全力推动市场主体复工复产复市的通知》，要求各单位要结合本地区疫情形势，落实分区分级、分类分时要求，分业态分形式加快推动市场主体复工复产复市。实体批发零售类、餐饮类、居民服务类、交通运输类等涉及群众基本生活保障行业的市场主体，以及研发知识产权服务业等，推动全面复工复产复市。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年7月14日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。案涉房屋未取得建设工程规划许可证或经政府部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因涉案合同已被认定为无效，新茂村委会诉求的租金实为房屋占有使用费。杨波称其于2020年5月底已搬离案涉租赁物并告知新茂村委会，其应承担举证责任但未提交证据予以证实，新茂村委会也不予确认，故本院对杨波的陈述不予采信。新茂村委会称至庭审之日杨波仍占用案涉租赁物，杨波在庭审中（即2020年9月30日）明确称其已搬离案涉租赁物及新茂村委会有权自行开锁收回案涉租赁物，故新茂村委会应于该日自行收回案涉租赁物，故杨波应支付新茂村委会2020年1月1日至同年9月30日期间占用费。杨波辩称2020年1月份爆发的新冠肺炎疫情导致其租赁合同在2020年1月23日至2020年5月履行不能，构成情势变更，故要求免除其4个月租金。众所周知，2020年1月23日广东省人民政府就新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月9日，中山市新冠肺炎疫情防控指挥部印发《中山市餐饮业有序恢复经营服务新冠肺炎疫情防控工作指引》，规定自即日起中山市餐饮行业在疫情期间有序恢复经营活动，开展限制性堂食服务；2020年3月23日，广东省市场监管局印发《广东省市场监督管理局关于全力推动市场主体复工复产复市的通知》，对实体批发零售类、餐饮类等，推动全面复工复产复市。在此期间，政府就疫情采取一系列疫情防控措施，相关的防控措施必然会对涉案商铺的正常使用产生一定的影响，必然会对杨波的营业性收入产生不利影响，疫情因素系双方当事人在订立合同时无法预见的非属于商业风险的重大变化，继续按照原合同履行对承租方有失公正，而杨波从事餐饮业，受疫情影响较大，本院结合案件的实际情况，根据公平原则，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，本院酌情减免杨波两个月的房屋占有使用费。经核算，减免后杨波仍应支付2020年1月1日至2020年9月30日止的房屋占有使用费103215元（14745元/月×7个月）。因案涉租赁合同无效，杨波支付的押金50000元，应当由新茂村委会予以返还，为避免诉累，本院酌情确定押金50000元用于抵扣房屋占有使用费，故杨波应向新茂村委会支付房屋占有使用费53215元（103215元－50000元）。新茂村委会诉求的卫生清洁费，性质上属于劳务费，应当予以支持，故杨波应支付新茂村委会2020年1月1日至同年9月30日的卫生费810元。因案涉租赁合同无效，新茂村委会主张的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨波于本判决生效之日起七日内向原告中山市××××××民委员会支付2020年1月1日至同年9月30日的房屋占有使用费53215元及卫生费810元；二、驳回原告中山市××××××民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2676元，减半收取1338元，由原告中山市××××××民委员会负担729元，被告杨波负担609元（该款原告中山市××××××民委员会已预交，其同意由被告杨波直接向其支付，被告杨波在履行中迳付原告山市××××××民委员会，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年五月二十五日书记员  郭伟杰