广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1016号上诉人（原审第三人）：江门农村商业银行股份有限公司环市支行，住所地：广东省江门市蓬江区。负责人：伍兆邦，该支行行长。委托诉讼代理人：李雪萍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：黄卫民，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：邓豪杰,男,1989年2月2日出生，汉族，住广东省江门市江海区。被上诉人（原审原告）:李小燕，女，1990年6月13日出生，汉族，住广东省江门市江海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘珍珍，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:江门实力发展（地产）有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区蓬江。法定代表人：岑建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁藕云，女，该公司员工。上诉人江门农村商业银行股份有限公司环市支行（以下简称江门农商银行环市支行）因与被上诉人邓豪杰、李小燕以及江门实力发展（地产）有限公司（以下简称实力公司）商品房预售合同及金融借款合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江门农商银行环市支行上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、六项，改判驳回邓豪杰、李小燕对江门农商银行环市支行提出的诉讼请求，或者依法改判邓豪杰、李小燕偿还贷款全部剩余本息，或者依法改判邓豪杰、李小燕与实力公司共同偿还邓豪杰、李小燕的贷款全部剩余本息；2.本案诉讼费用由邓豪杰、李小燕、实力公司共同负担。事实和理由：一、原审适用法律错误，应驳回邓豪杰、李小燕对江门农商银行环市支行提出的诉讼请求。根据合同的相对性原则，邓豪杰、李小燕与实力公司的商品房买卖合同关系与邓豪杰、李小燕与江门农商银行环市支行的担保借款关系是两个不同的法律关系。结合江门农商银行环市支行与邓豪杰、李小燕签订的《购房抵押借款合同》第十八条约定“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生任何纠纷，均与贷款人无关，本合同正常履行”，江门农商银行环市支行与邓豪杰、李小燕签订的《购房抵押借款合同》应继续履行。二、原审适用法律错误，应依法改判贷款本息返还的相对人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（以下简称《商品房买卖解释》）第二十五条第二款，该条款只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及利息。《中华人民共和国合同法》是该解释的上位法，该司法解释的规定不得与合同法的相关规定发生冲突。该解释第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为江门农商银行环市支行的违约行为而被解除，合同解除后，江门农商银行环市支行作为案涉商品房担保合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还贷款本金和利息，该项合法权益应受到法律保护。如果对该解释第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情况下，江门农商银行环市支行要求返还购房贷款本息的合法权益将无法得到有效保护，将会严重损害江门农商银行环市支行的合法权益，也明显背离该解释第二十五条第二款的立法本意。且根据江门农商银行环市支行与邓豪杰、李小燕签订的《购房抵押借款合同》第十九条约定，“借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系或采取其它相应措施。贷款人依上述约定解除与借款人的借贷关系，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。”即使判决依法解除江门农商银行环市支行与邓豪杰、李小燕签订的《购房抵押借款合同》，应由邓豪杰、李小燕返还剩余的贷款本息，或依法改判邓豪杰、李小燕与实力公司共同偿还邓豪杰、李小燕的贷款全部剩余本息。邓豪杰、李小燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。理由：1.《购房抵押借款合同》的抵押物系《商品房买卖合同（预售）》中的商品房。邓豪杰、李小燕签订《购房抵押借款合同》的目的是为了购买案涉商品房，因此《商品房买卖合同（预售）》的解除必然导致《购房抵押借款合同》的目的将无法实现。因此，一审中认定案涉两份合同应一并解除认定事实清楚。而根据《商品房买卖解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，实力公司根据法律规定是有向江门农商银行环市支行及邓豪杰、李小燕返还房贷的法律义务。因此，江门农商银行环市支行请求邓豪杰、李小燕偿还剩余的本息没有法律依据。2.江门农商银行环市支行要求邓豪杰、李小燕与实力公司共同偿还剩余的贷款本息显失公平。一审判决中已判决解除邓豪杰、李小燕与实力公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，也即案涉商品房的产权最后是归实力公司所有，邓豪杰、李小燕在与江门农商银行环市支行之间签订的《购房抵押借款合同》中，邓豪杰、李小燕已丧失充当房屋抵押人的基础，而江门农商银行环市支行放贷的58万元房屋贷款的实际受益人也是实力公司。因此，江门农商银行环市支行要求邓豪杰、李小燕承担偿还义务等于使邓豪杰、李小燕购房落空但却要偿还房贷的局面，显失公平。且在一审庭审中，实力公司表示同意履行偿还义务。综上，请求二审查明事实，依法驳回江门农商银行环市支行的请求。实力公司辩称，同意江门农商银行环市支行的意见，不同意一审判决。邓豪杰、李小燕向一审法院起诉请求：1.判令解除邓豪杰、李小燕与实力公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除邓豪杰、李小燕与江门农商银行环市支行签订的《购房抵押借款合同》：3.判令实力公司立即返还邓豪杰、李小燕首付款256829元，契税19654.70元、印花税10元共计276493.70元及利息26267元（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率4.75%计算，自2018年至2月11日起计算至2020年4月11日为26267元，剩余部分利息计算至实际返还之日止）；4.判令实力公司立即返还邓豪杰、李小燕向江门农商银行环市支行偿还的贷款本息67797.42元（暂计至2020年3月31日止，自2020年4月起返还贷款具体数额以江门农商银行环市支行出具的还贷明细为准）；5.实力公司立即与江门农商银行环市支行结清剩余贷款本息；6.实力公司向备案机关办理撤销备案；7.本案诉讼费用由实力公司负担。邓豪杰、李小燕在一审庭审中将第四项诉讼请求中的“贷款本息67797.42元”变更为“贷款本息84064.27元”。一审法院判决：一、解除邓豪杰、李小燕与江门实力发展（地产）有限公司于2018年3月3日所签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除邓豪杰、李小燕与江门农村商业银行股份有限公司环市支行于2018年4月17日所签订《购房抵押借款合同》；三、江门实力发展（地产）有限公司在本判决生效之日起十日内向邓豪杰、李小燕返还购房款256829元及支付利息（以256829元为基数自2018年3月15日起按照年利率4.35%计算至款项实际退还之日止）；四、江门实力发展（地产）有限公司在本判决生效之日起十日内向邓豪杰、李小燕返还自2018年7月起至判决生效之日止，邓豪杰、李小燕已向江门农村商业银行股份有限公司环市支行偿还的贷款本息（以江门农村商业银行股份有限公司环市支行于判决生效当月出具的邓豪杰、李小燕已偿还款项明细清单为准）;五、江门实力发展（地产）有限公司在本判决生效之日起十日内向江门农村商业银行股份有限公司环市支行偿还邓豪杰、李小燕自判决生效之日起关于《购房抵押借款合同》项下剩余的贷款本息；六、驳回邓豪杰、李小燕的其他诉讼请求。如果实力公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12627.62元，由江门实力发展（地产）有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同及金融借款合同纠纷。一审判决所定案由不全面，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案有关合同在民法典施行前订立，依法适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对江门农商银行环市支行提出上诉的问题；对各方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、《购房抵押借款合同》应否解除；二、邓豪杰、李小燕尚欠江门农商银行环市支行贷款本息如何处理。关于争议焦点一。根据《商品房买卖解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，鉴于案涉《商品房买卖合同（预售）》已被解除，致使案涉《购房抵押借款合同》的目的无法实现，邓豪杰、李小燕主张一并解除案涉《购房抵押借款合同》，理据充分，应予支持。即使江门农商银行环市支行在诉讼过程中明确其不在本案中处理案涉《购房抵押借款合同》，亦不影响上述的实体处理。关于争议焦点二。本案中，邓豪杰、李小燕与江门农商银行环市支行签订《购房抵押借款合同》后，双方已实际履约。由于本案系开发商实力公司违约致使《商品房买卖合同（预售）》解除并导致《购房抵押借款合同》一并解除，基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人尤其系无过错方买受人邓豪杰、李小燕的权利，根据《商品房买卖解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，结合邓豪杰、李小燕的诉讼请求以及已偿还部分贷款本息的事实，一审法院判令实力公司向江门农商银行环市支行偿还邓豪杰、李小燕自判决生效之日起关于《购房抵押借款合同》项下剩余的贷款本息，并无不当，本院予以维持。即使《购房抵押借款合同》约定关于解除合同后剩余的贷款本息如何处理的内容，亦不影响上述的实体处理。综上所述，江门农商银行环市支行的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元（江门农村商业银行股份有限公司环市支行已预交），由江门农村商业银行股份有限公司环市支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二一年五月二十日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉