贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初10982号原告（反诉被告）：李兰，女，1973年12月28日生，汉族，住贵州省大方县。被告（反诉原告）：贵州中购企业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区，统一社会信用代码：91520115MA6H6WF25X。法定代表人：汤世胜，职务：总经理。委托诉讼代理人：骆婧雯，贵州铭和律师事务所律师，执业证号：15201201711010032。原告（反诉被告）李兰与被告（反诉原告）贵州中购企业管理有限公司（以下简称：中购公司）合同纠纷一案，本院以小额诉讼程序立案后，因案情复杂，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李兰、被告（反诉原告）中购公司的委托诉讼代理人骆婧雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李兰向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告肉类经济损失8860元，星星冰箱一个1200元，停业3个月的经济损失12000元，本案诉讼费由被告承担。事实及理由：“小万炒鸡店”原系被告出租给胡某经营，2020年1月14日经被告同意，胡某将“小万炒鸡店”转租给我经营，1月15日开始营业，只经营到1月24日上午，被告通知所有经营铺面于1月24日下午全部关门放春节假。1月27日开业经营，但被告只开超市前门，关闭后门，并把超市前门与后门相通的超市旁内巷道的卷闸门关闭，导致我不能进店经营。被告的管理人员龙珊珊说卫生局通知只能开一个门进出，所以不能开后门。3月29日，我请龙珊珊开门拿冰柜里的东西，龙珊珊喊李峰开门给我，发现冰柜里的鸡肉、鹅肉、鸭肉等488斤全部腐烂，价值8860元（见物品清单）。后来我多次问龙珊珊什么时候可以开门营业，龙珊珊说要听卫生局通知。2020年4月27日龙珊珊才通知我开门营业。我对龙珊珊说，你们关闭了三个月的后门，致使我的客户都流失了，开门哪来的生意，现在冰柜损坏，冰柜里的肉类商品也全部损坏。龙珊珊说是卫生局下文件不准开的。5月17日我到卫生局去咨询，我在卫生局打电话给龙珊珊她不接。我回来后，龙珊珊回电话问什么事，我说：我去卫生局咨询，卫生局说他们没有下文件叫我的店铺关门，如果发得有文件，叫你拿给我看。龙珊珊说：这一点小事，为什么不先找我们商量，就跑到卫生局去，要看文件，可以，挂了电话发给你。可是直到现在我都没有看到龙珊珊发的文件。7月13日龙珊珊用信息通知我去超市，接待我的是现在的店长周娇。她的处理意见是：只同意赔2000元，多了她们承担不了，我不同意。后来，周娇打电话给我说：她们在派出所备案了。7月22日我再次找周娇协商，周娇说：叫我走法律程序。综上所述，超市内同样有肉类铺面，唯独我不能营业。龙珊珊说是卫生局文件通知的，又拿不出文件来。疫情面前，为什么被告方不平等待人，造成我的经济损失责任全在被告。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告中购公司辩称，双方签订的租赁合同约定了租期和租金，但原告自2020年1月16日起就拖欠租金至今，且水电及物业均未缴纳；原告因自身经营不善导致损失，该费用不应当由被告承担，原告从开始租赁起一直正常经营，并不是因为疫情或被告的原因导致关闭。反诉原告中购公司向本院提出反诉请求:一、判令被反诉人支付拖欠的房屋租赁费19800元（暂计算至2020年12月15日）；二、判令被反诉人支付拖欠的物业费825元（暂计算至2020年12月15日）；三、判令被反诉人支付所欠房租及物业费逾期利息1205元（按中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，暂计算至2020年12月15日）；四、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由:反诉人与被反诉人于2019年1月1日签订《中购超市租赁合同》，约定反诉人将位于贵阳市观山湖区中购超市（北大资源店）A-09B号铺位出租给被反诉人用于经营，期限自2019年1月1日至2023年12月31日，每月租金1800元，每半年支付一次，并约定在租赁期间所产生的水费、电费、物业费由被反诉人承担。反诉人依约向被反诉人交付房屋，被反诉人却拖欠房租，经多次催告尚未缴纳，自2020年1月16日至2020年12月15日，所欠房租合计19800元，且被反诉人替反诉人垫付的相应费用也未支付，被反诉人未清退商铺，解除合同，铺位无法转租，给反诉人造成了巨大的经济损失。综上，为维护反诉人的合法权益，请求人民法院依法判如所请。反诉被告李兰辩称，商铺系2020年1月14日从胡某手中以30000元的转让费转租过来的，后在反诉人处更换了承包人，不存在双方于2019年1月1日签订商铺租赁合同的事实，反诉人也没有给我商铺租赁合同，只告诉我每月租金1800元；1月24日上午，反诉人通知所有商铺停止营业，2020年1月27日，所有商铺开始营业，只有我的铺面不能营业，直到4月27日才通知可以营业；我给反诉人的管理人员表示不开了，让反诉人另外出租，反诉人不另外出租，责任不在我，我没有实际使用商铺，每月承担租金的义务。综上，请求驳回反诉人的诉讼请求，并由反诉人承担所有的诉讼费用。经审理查明：2020年1月14日，胡某将从中购公司处租赁的“小万炒鸡店”铺面转给李兰经营。后中购公司（甲方）与李兰（乙方）补签了《租赁合同》一份，约定：乙方承租的经营场地为甲方拥有使用权的位于Ａ-09Ｂ号铺位，计租建筑面积15平方米（含公摊25%），实用面积12平方米。租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日止（具体计租时间以开业为准）。2019年1月1日至2019年12月31日止第一年免租3个月后租金为16200元；2020年1月1日至2020年12月31日止第二年免租3个月后租金为16200元。租金半年付一次，第一次交租时间为签订合同时，第二次交租时间应提前一个月。因使用租赁场地所产生的物业管理费、水电费等费用由乙方承担，并按甲方要求的时间和核算的金额向甲方缴纳，由甲方统一结算。物业管理费按租赁场地建筑面积计算，每月每平方米5元。无故拖欠房租达到1个月，合同自动解除。证人胡某出庭陈述其于2020年1月将案涉铺面、冰箱、炒鸡工具、鸡肉等食材一并转让给李兰，李兰起诉状载明于2020年1月14日转让，双方未签订书面转让协议，李兰提供的落款为2020年1月14日的《销货清单》载明：“土鸡肉81斤，单价25元，金额2025元；土鹅73斤，单价19元，金额1387元；鸭35斤，单价14元，金额490元；白条鸡25斤，单价13元，金额325元，落款签名胡某。”李兰陈述其2020年1月24日购进食材，并提供了落款时间为2020年1月24日的《销货清单》一张载明：花溪牛肉，数量46，单价12元，金额552元；882公,数量65，单价12元，金额780元；土公，数量68，单价25元，金额1700元；土母，数量42，单价25元，金额1050元；鸭子，数量58，单价9.5元，金额551元，合计4633元。原告起诉书陈述：“只经营到1月24日上午，被告通知所有经营铺面于1月24日下午全部关门放春节假。1月27日开业经营，但被告只开超市前门，关闭后门，并把超市前门与后门相通的超市旁内巷道的卷闸门关闭，导致我不能进店经营。被告的管理人员龙珊珊说卫生局通知只能开一个门进出……3月29日，我请龙珊珊开门拿冰柜里的东西……发现冰柜里的鸡肉、鹅肉、鸭肉等488斤全部腐烂。”证人杨光才出庭陈述其从事背篼搬运工作，2020年3月29日其受雇于李兰，搬运案涉门面冰柜里的肉，陈述背了2-3次，每次70-90斤。另查明，2020年系新冠肺炎疫情时期，2020年初系新冠肺炎疫情严重时期。上述事实，有当事人陈述、照片、销货清单、租赁合同、证人证言等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，本院予以认定。关于原告（反诉被告）李兰诉请判令被告赔偿其肉类经济损失8860元等诉请问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中被告（反诉原告）中购公司作为管理者，2020年初系新冠肺炎疫情严重时期，被告（反诉原告）中购公司采取一定措施对商场进行管理系客观需要，故原告（反诉被告）李兰、证人的陈述本院予以采信。原告（反诉被告）李兰经营的案涉炒鸡铺面中因商场停电造成各种肉类腐烂的损失系被告（反诉原告）中购公司在履行合同不当造成的故其应予以补偿。经核算，《销货清单》的金额为8860元，原告（反诉被告）李兰于2020年1月14日转让门面，1月24日下午案涉商场春节放假全部关门，原告（反诉被告）李兰经营了十天，故本院酌情支持5500元。对于原告（反诉被告）李兰诉请的冰箱损失1200元，冰箱系从案外人胡某处转让而来，原告（反诉被告）李兰也未能举证证实该冰箱的现有价值，本院酌情支持600元。对于原告（反诉被告）李兰诉请的停业3个月的经济损失12000元，因此期间为疫情期间，且原告（反诉被告）李兰在各种肉类因停电造成损失后，与被告（反诉原告）中购公司产生纠纷并不是其擅自停业的理由，且庭审中原告（反诉被告）李兰陈述被告并未要求其停业，故原告（反诉被告）李兰的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）中购公司诉请原告（反诉被告）李兰支付房租19800元、物业费825元及拖欠房租、物业费的逾期利息问题。《租赁合同》约定2019年1月1日至2023年12月31日止第二年免租3个月，无故拖欠房租达到1个月，合同自动解除。综合本案情况，本院认为原告（反诉被告）李兰于2020年1月14日开始经营铺面，于2020年1月24日下午案涉商场春节放假全部关门，后双方因各种肉类腐烂、冰箱损坏的问题产生矛盾。2020年1月、2月、3月系案涉房屋免租期，2020年4月原告（反诉被告）李兰未经营，也未向被告（反诉原告）中购公司支付租金，双方签订的《租赁合同》已于5月1日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；”的规定，2020年4月的房租为1800元，1月至4月的物业费共计300元。但2020年4月系疫情期间，且被告（反诉原告）中购公司在履行租赁合同中也存在过错，对被告（反诉原告）中购公司的诉请，本院酌情予以支持房租900元以及物业费150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州中购企业管理有限公司于本判决生效之日起补偿原告李兰肉类经济损失、冰箱损失共计6100元；二、原告（反诉被告）李兰于本判决生效之日十日内向被告（反诉原告）贵州中购企业管理有限公司支付房屋租赁费、物业费共计1050元；三、驳回原告（反诉被告）李兰的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）原告贵州中购企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取175元，由原告（反诉被告）李兰承担，反诉案件受理费减半收取172元，由被告（反诉被告）贵州中购企业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  韩龙二〇二一年五月十八日法官助理刘凤书记员周山琴