湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初1683号原告：蒋艳春，女，1984年1月30日出生，汉族，邵阳县人，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘温，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。法定代表人：张旸，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何再清，男，1990年12月18日出生，汉族，住湖南省武冈市，系该公司员工。被告：长沙合展振业投资咨询有限公司，住所地：长沙市雨花区人民中路568号融圣国际公寓6、7栋1021。法定代表人：黄送喜。原告蒋艳春与被告湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称新中弘公司）、长沙合展振业投资咨询有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋艳春及其委托诉讼代理人刘温，被告新中弘公司的委托诉讼代理人何再清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋艳春向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告新中弘公司返还原告已支付的首付款及相关费用合计132987元，并支付相应利息7010元(按中国人民银行同期存款利率，从2017年10月16日计算至2021年4月20日)；3、请求判决被告长沙合展振业投资咨询有限公司返还原告已支付的团购费6000元；4、请求判决由两被告承担诉讼费。庭审过程中，原告申请撤回对被告长沙合展振业投资咨询有限公司的起诉，并撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2017年10月16日，原告与被告新中弘公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告蒋艳春向被告新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A4座1单元2801006号房屋，原告以按揭付款方式购买案涉房屋，其中首付款为96823元，余款即银行按揭款370000元需于2017年10月23日之前存入指定监管账户。原告于2017年10月16日将首付款、契税、维修基金、其他代收费用共计132987元支付完毕。2017年10月1日，原告遵循被告新中弘公司的要求支付了6000元团购费，被告新中弘公司向原告出具了加盖被告长沙合展振业投资咨询有限公司公章的收据，收据载明系岳塘国际商贸城团购费。合同签订后，原告按被告新中弘公司的要求提供房屋按揭贷款所需材料，但由于被告新中弘公司与其指定的贷款银行（中国邮政储蓄银行）沟通不善，导致原告商品房按揭贷款未能获得批准。原告多次配合被告新中弘公司变更按揭贷款银行，并配合被告新中弘公司重新提交按揭贷款所需材料，但至今银行按揭贷款手续无法办理成功，原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。被告新中弘公司辩称：1、涉案《商品房买卖合同》不存在解除的法定或约定理由，根据涉案合同的约定，答辩人没有义务为被答辩人办理按揭贷款，答辩人对被答辩人能否获得按揭贷款和贷款额度不承担任何责任；2、答辩人出售给被答辩人的房屋已完成电子合同备案手续，相应的维修基金和契税已缴纳至房产局，被答辩人申请办理按揭贷款并无障碍；3、被答辩人未能成功申请按揭贷款主要是其自身原因造成，按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被答辩人须在商品房买卖合同签订后7个工作日内提交所有申请贷款的资料及签署相关文件，而被答辩人未按合同约定以及银行要求提交申请贷款的资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容参见法庭笔录。对原告提交的证据1、《商品房买卖合同》，证据2中的湖南新中弘实业发展有限公司专用收款收据5张，被告新中弘公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2中的中国建设银行签购单1张，因该签购单显示收款方系被告新中弘公司，支付日期系2017年10月1日，金额为20000元，与被告新中弘公司于2017年10月1日出具的金额为20000元的定金专用收款收据一致，故本院对该证据予以认可。证据3、个人电子银行服务申请表、中国邮政储蓄银行个人电子银行服务协议、中国人民银行征信中心出具的个人征信报告，该证据仅能证明原告向中国邮政储蓄银行提交了申请办理银行卡的手续，不能证明系基于被告新中弘公司的原因导致银行按揭贷款手续未能获得审批通过，故本院对该证据的关联性不予认可。对被告新中弘公司提交的证据4、湘潭市住房和城乡建设局官方网站查询记录，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，本院对其真实性、合法性予以认可，该证据明确载明涉案合同已经备案，故本院对该证据的关联性亦予以认可。证据5、湘潭市物业专项维修资金管理中心出具的维修资金专用收据以及湘潭市岳塘区税务局出具的契税和印花税缴纳凭证，该证据可以证明被告已经为原告代为缴纳维修基金、契税和印花税，故本院对该证据予以认可。证据6、新中弘公司与工商银行湘潭雨湖支行、北京银行长沙支行、农业银行湘潭岳塘支行、华融湘江银行湘潭分行签订的《贷款合作协议》共4份，该协议均加盖了银行印章，故本院对该证据的真实性予以认可，至于该证据的关联性，本院将结合其他证据予以综合考虑。证据7、原告与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》、《中国（中部）岳塘国际商贸城认购书》，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，本院对其真实性、合法性予以认可，该《商品房买卖合同》附件补充协议载明，因买受人原因未获得贷款，买受人须在未获得贷款时补足余款，因原告并未举证证明其未获得贷款系因为被告过错所致，故本院对该证据的关联性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月16日，原告蒋艳春与被告新中弘公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告蒋艳春向被告新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A4座1单元2801006号房屋，建筑面积为111.5平方米，该商品房的用途为住宅，房屋的价款总额为466823元；付款方式及期限为原告于2017年10月16日前将首付款96823元存入指定监管账户，余款370000元办理银行按揭；被告应在2017年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。该合同的附件四《补充协议》约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向被告指定的按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，原告必须在《商品房买卖合同》签订后7个工作日内提交所有按揭资料及签署相关文件；因原告的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告须在收到被告通知之日起7个工作日内一次性补足余款；非因原告原因银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款；如原告未按照合同约定付清全部购房款、未获得银行按揭贷款并支付给被告的，被告有权拒绝交付房屋；原告办理按揭贷款的，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任。原告于2017年10月1日向被告新中弘公司支付了定金20000元，同年10月16日支付了首付款76823元，并交付了契税18673元，维修基金12823元，其他代收费用4668元。原告认为，贷款银行要求增加首付款导致银行按揭贷款手续办理失败，系因被告原因导致，为维护其自身合法权益，原告遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。另查明，1、涉案《商品房买卖合同》于2017年12月6日办理网签备案手续，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税。2、团购费6000元系案外人长沙合展振业投资咨询有限公司收取。本院认为，本案的争议焦点为原告能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》？原告蒋艳春与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。原告单方要求解除《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。涉案合同并未约定首付款增加导致银行按揭贷款手续办理失败可以解除合同，相反，涉案合同明确约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任，现原告以首付款增加至30％，且被告未配合原告向其他银行办理按揭贷款手续为由解除合同，并不符合合同约定，故原告不能根据合同行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，根据《补充协议》约定，非因原告原因导致银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款。因此，办理银行按揭贷款系原告义务，且被告新中弘公司已经按约定将涉案合同进行了网签备案，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税，涉案合同具备继续履行的条件，因此，本案不具有可以解除合同的法定情形，原告不能行使法定解除权。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房首付款、契税、维修基金、其他费用以及利息的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。被告辩称办理按揭贷款系原告应履行的义务，未能办理按揭贷款的责任应由原告自行承担的辩解意见，与法律规定以及合同约定相符，故本院对该辩解意见予以采纳；被告新中弘公司辩称涉案房屋已完成电子合同备案手续，相应的维修基金和契税已缴纳至房产局，原告申请办理按揭贷款并无障碍的辩解意见，与本院查明的事实相符，本院对该辩解意见予以采纳；被告辩称涉案房屋不具备解除条件的辩解意见，与法律规定相符，本院予以采纳。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蒋艳春的全部诉讼请求。本案案件受理费3220元，减半收取1610元，由原告蒋艳春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  胡聪玲二〇二一年五月三十一日法官助理曹兴书记员李益闻