广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初115号原告：莫浩文，男，汉族，1969年11月5日出生，住广东省佛山市禅城区××××××××××，公民身份号码。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。被告：佛山市合创电子商务有限公司，住所广东省佛山市禅城区市东上路6号首层B区自编168号铺之一，统一社会信用代码91440604MA52EC1DXY。法定代表人：林某1。被告：林国英，女，汉族，1976年8月8日出生，住广东省佛山市禅城区××××××××，公民身份号码。被告：林某1，男，汉族，1992年7月12日出生，住广东省佛山市南海区桂城街道东二东怡花园B区××××××，公民身份号码。被告：韦斯理，男，汉族，1984年7月6日出生，住广东省清新县×××××××××××××，公民身份号码。上列四被告共同委托诉讼代理人：吴岳烽，广东培正律师事务所律师。上列四被告共同委托诉讼代理人：王娟，广东培正律师事务所律师。原告莫浩文诉被告佛山市合创电子商务有限公司（以下简称合创公司）、林国英、林某1、韦斯理租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月11日开庭。在该次开庭时，原告当庭变更诉讼请求。本院在接到书面变更诉讼请求申请书后重新送达给被告，并重新指定举证期限，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告莫浩文及其委托诉讼代理人梁羽妍、四被告的共同委托诉讼代理人吴岳烽到庭参加了诉讼。因原告变更诉讼请求，本案审限从本院收到变更诉讼请求申请书之日重新计算。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原告与被告合创公司签订的《租赁合同》《协议》；2、被告合创公司立即返还商铺；3、被告合创公司向原告支付拖欠的租金(租金暂计至2020年12月7日为276800元，此后按照租赁合同约定的标准支付至实际返还商铺之日止）及违约金（违约金计至2019年8月15日为1808.8元；自2019年8月16日起以拖欠租金总额为基数按照日万分之五的标准计至实际支付之日，以276800元为基数暂计至2020年12月7日为66432元；暂计至2020年12月7日合计68240.8元）；4、被告合创公司向原告支付的押金20000元归原告所有；5、被告合创公司向原告支付物业管理费16351.27元；6、被告林国英对上述第2至5项被告合创公司的债务承担连带清偿责任；7、被告林某1、韦斯理在未足额缴纳的注册资本范围内对第2至5项被告合创公司的债务承担连带清偿责任；8、本案的诉讼费、保全费全部由四被告承担。事实和理由：2018年12月17日，原告与被告合创公司签订《租赁合同》，约定由合创公司承租原告位于佛山市禅城区×××××××××商铺（建筑面积588.85平方米），装修期从签订合同之日至2019年4月30日，装修期满之前承租方只承担物业费和水电费，租期从2019年9月1日至2039年8月31日；租赁合同还约定，第一年及第二年租金为22.61万元/年，往后租金按每两年5%递增；满八年为一个租金付款周期，租期满八年的前一个月内须支付下一周期八年的全额租金，最后4年在租期前1个月内全额支付；被告合创公司应在2019年4月30日前支付第一期租金（前八年）194.88万元；如承租人无故拖欠，原告有权加收滞纳金，滞纳金为按照拖欠天数乘以每天租金的5%。同日，被告林国英出具《承诺书》，承诺2019年5月至2019年8月共4个月的租金75370元在2019年2月5日前支付。租赁合同签订后，原告依约交付涉案商铺；但被告合创公司因资金问题不能依约支付租金，原告与被告合创公司于2019年5月签订《补充协议》，协商终止合同。《补充协议》签订后，被告合创公司一直未向原告返还商铺。后2019年7月11日，被告合创公司要求继续履行租赁合同，原告、被告合创公司及被告林国英于2019年7月11日签订《协议》，约定继续履行2018年12月签订的《租赁合同》，并承诺于2019年7月12日前支付2019年5月至8月的租金75372.8元，于2019年7月30日前支付第一年租金22.61万元，于2019年8月15日前支付前8年剩余租金172.27万元。《协议》签订后，租金75372.8元的支付义务履行了，但前8年的租金共194.88万元的支付义务迟迟未履行。2019年11月26日，被告林国英出具《保证书》，承诺对《租赁合同》承担连带保证责任，并承诺前8年租金共194.88万元的支付时间。至今，对于已到期的前8年的租金194.88万元，被告合创公司仅支付了1万元，至今仍余193.88万元未支付；2020年10月31日，原告还垫付了涉案商铺2020年6月至2020年10月31日期间的物业管理费共16351.27元。被告合创公司的行为已经严重违约，原告有权解除合同，要求被告返还租赁物，并承担违约责任。被告合创公司逾期支付租金的行为已经严重损害原告的利益，被告林国英作为保证人应对被告合创公司的责任承担连带保证责任。而被告林某1、韦斯理作为被告合创公司的公司股东，至今仍未足额缴纳公司注册资本，应在未出资范围内对被告合创公司所负的债务承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，原告特诉至法院，请求依法裁判。原告在诉讼中提供了以下证据：1.原告身份证、被告合创公司企业信用公示信息、被告林国英、林某1、韦斯理身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2.《租赁合同》，证明原告与被告合创公司于2018年12月17日签订了《租赁合同》，由被告合创公司承租原告位于佛山市禅城区×××××××××商铺，合同约定装修期从签订合同之日至2019年4月30日，租期从2019年9月1日至2039年8月31日止，租金付款周期为满八年为一个周期，被告合创公司应于2019年4月30日之前支付第一期租金194.88万元。另《租赁合同》第六条第一款约定，如承租人（即被告合创公司）无故拖欠，原告有权向被告合创公司加收滞纳金，滞纳金为按照拖欠天数乘以每天租金的5%。在起诉中，原告将违约金降低为日万分之五，不存在违约金过高的情况。3.《承诺书》，证明被告林国英于2018年12月17日（即签订《租赁合同》当日）出具承诺函，承诺于2019年2月5日前向原告支付2019年5月至2019年8月共四个月的租金价款为75370元。因此，《租赁合同》的装修期是至2019年4月30日，但租期却从2019年9月起计。4.《补充协议》，证明被告合创公司因资金问题不能依约支付租金，原告与被告合创公司于2019年5月2日签订《补充协议》，协商终止《租赁合同》，原告收回房产；此外，被告合创公司应在2019年6月30日前补回2019年1月1日到4月30日共计四个月的租金75370元。被告林国英在被告合创公司盖章处签名（证明被告林国英有权代表被告合创公司），但上述补充协议签订后，被告合创公司并没有向原告返还涉案商铺。5.《协议》，证明因被告合创公司要求继续履行租赁合同，原告与被告合创公司（被告林国英代表被告合创公司）及被告林国英于2019年7月11日签订《协议》，约定继续履行2018年12月签订的《租赁合同》，并承诺于2019年7月12日前支付2019年5月至8月的租金75372.8元，于2019年7月30日前支付第一年租金22.61万元，于2019年8月15日前支付前8年剩余租金172.27万元。后被告林国英支付了2019年5月至8月的租金75372.8元，以及支付了1万元。6.《保证书》，证明被告林国英于2019年11月26日出具《保证书》，承诺对《租赁合同》向原告承担连带保证责任，并承诺前8年租金共194.88万元的支付时间。7.（佛山君悦华府）收款收据（编号030232692）、（佛山君悦华府）收款收据（编号030232896）、广东增值税普通发票，证明原告垫付了涉案商铺的物业管理费等共计16351.27元；根据租赁合同约定，该管理费应由被告合创公司承担。8.不动产权证书，证明原告系佛山市禅城区×××××××××××的所有权人，该商铺为租赁合同的承租商铺，原告作为所有权人有权对涉案商铺进行出租，涉案商铺建筑面积为588.85㎡。9.合创公司企业机读档案登记资料、公司章程，证明被告林某1、韦斯理系被告合创公司的股东，被告林某1、韦斯理作为公司股东，至今未按照公司章程足额缴纳公司注册资金，应在未出资范围内对被告合创公司所负的债务承担连带清偿责任。10.被告林国英与原告的聊天记录截图、被告林国英与原告的微信聊天记录截图（时间2021年4月22日），证明原告一直以来是与被告林国英沟通涉案物业租赁事宜，包括一直以来签订的租赁合同、补充协议等文件签订和磋商，租金催付，物管费电费催缴，原告有理由相信被告林国英有权代理被告合创公司就涉案物业的承租事宜进行交涉。四被告共同答辩称：一、被告合创公司同意解除原告与被告合创公司于2018年12月17日签订的《租赁合同》、2019年7月11日签订的《协议》，向原告退还位于佛山市禅城区×××××××××商铺。二、原告诉求被告合创公司向原告支付2019年9月1日至2020年12月7日期间租金276800元无异议，但认为按照日万分之五的标准计算违约金过高，请求法院予以调整并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”规定，原告所主张的日万分之五违约金计算标准明显过高，法院应予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、被告合创公司向原告支付的押金20000元不应归原告所有，应在被告合创公司所拖欠租金中抵扣。1.《租赁合同》约定的“押金”含义应当是指，一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还，在违约时将会被扣除。押金不具惩罚性，仅具有补偿性。它区别于定金，故押金不属于《担保法》中任何一种担保形式，因此原告无权没收被告合创公司支付的押金。2.根据《租赁合同》第三条第3款“合同终止乙方交清租金、水电、煤气、电话及管理费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方在承租期间给甲方该物业和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用”、第六条第3款“如乙方在租赁期满不负责恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方押金中扣除”约定，亦可证实被告合创公司所支付的押金不具惩罚性，仅具有补偿性。四、被告合创公司对2020年6月至12月期间物业管理费、电费、电损/线损、公摊电费16351.27元无异议。五、原告诉求被告林国英对被告合创公司债务承担连带责任缺乏事实与法律依据。被告林国英2019年11月26日向原告出具的《保证书》明确第一年（2019年9月1日至2020年8月30日）付款期限届满日为2019年12月30日，第二年（2020年9月1日至2021年8月30日）租金付款期限届满日为2020年3月31日，根据《担保法》第26条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”规定，原告应在第二年租金主债务履行期届满之日六个月内即2020年10月1日前向被告林国英主张保证责任，原告是在2020年12月7日才向法院提起诉讼，已超过了法律规定的六个月保证期间，被告林国英无需对被告合创公司债务承担连带清偿责任。六、原告诉求被告林某1、韦斯理在未足额缴纳的注册资本范围内对被告合创公司债务承担连带责任缺乏事实与法律依据。原告并未举证证实被告合创公司不能清偿本案债务，故被告林某1、韦斯理在未足额缴纳的注册资本范围内无需对被告合创公司债务承担连带或补充责任。同时根据被告合创公司章程记载，被告林某1、韦斯理认缴出资时间为2038年12月31日前缴足，至今未届出资期限，且根据《全国民商事审判会议纪要》法【2019】254号“06.【股东出资应否加速到期】在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。但是，下列情形除外：（1）公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的；（2）在公司债务产生后，公司股东（大）会决议或以其他方式延长股东出资期限的。”规定，未届出资期限的被告林某1、韦斯理在未足额缴纳的注册资本范围内无需对被告合创公司债务承担连带或补充责任。综上，原告部分诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求查明事实依法驳回。四被告在诉讼中没有提供证据。当事人在诉讼中提交的上述证据，本院在庭审中已组织双方当事人进行了辩证、质证，当事人的质证意见已在卷佐证。结合当事人在诉讼中的陈述，本院确认以下案件事实：原告是涉案商铺佛山市禅城区×××××××××××［粤（2020）佛禅不动产权第0090015号］不动产的产权人，用途为“商服用地（商业）／肉菜市场”，房屋建筑面积588.85平方米。被告佛山市合创电子商务有限公司成立于2018年10月25日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为被告林某1、韦斯理两人，法定代表人为林某1。其中林某1认缴出资47.5万元，在2038年12月31日前缴足；韦斯理认缴出资2.5万元，在2038年12月31日前缴足，该两被告确认至今没有实际缴纳上述出资。2018年12月17日，原告（出租方、甲方）与被告合创公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由合创公司承租原告位于佛山市禅城区×××××××××商铺（建筑面积588.85平方米）。合同租期从2019年9月1日至2039年8月31日止，共20年。租金和租金交纳期及条件：1.交纳租金采用阶段付款方式：乙方签订合同后五个工作日内支付定金1万元，签订合同后一个月内支付押金2万元，租金付款周期：满八年为一个周期。另租期满八年的前一个月内须支付下一周期八年的全额租金，最后4年在租期前1个月内全额支付。2.自租赁合同生效后，第一年及第二年22.61万元／年（每平方32元），往后租金按每两年5%递增，第三年及第四年23.74万元／年，第五年及第六年24.92万元／年，第七年及第八年26.17万元／年，装修期从签订合同之日至2019年4月30日，装修期满之前乙方只承担物业费及水电费，租金起算时间按照2019年9月1日，乙方在2019年4月30日之前支付第一期租金194.88万元。3.合同终止乙方交清租金、水电、煤气、电话及管理费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方在承租期间给甲方该物业和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。乙方每月自行向有关部门交纳管理费、水电费、煤气费、电话费、维修费。乙方职责：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为按照拖欠天数乘以每天租金的5%。如拖欠租金三个月，视为违约，甲方有权收回该物业，并不退还乙方押金及已缴租金。违约责任：如乙方违约，乙方无偿将该物业交还甲方，并放弃已向甲方缴纳的押金及已缴租金。同日，被告林国英出具《承诺书》，承诺对涉案商铺2019年5月至2019年8月共4个月租金75370元在2019年2月5日前支付。租赁合同签订后，原告依约交付涉案商铺，被告共向原告交纳押金2万元。因被告合创公司资金紧张，不能依约支付租金，原告与被告合创公司于2019年5月21日签订《补充协议》，协商终止原合同。《补充协议》签订后，被告合创公司一直未向原告返还商铺。后2019年7月11日，被告合创公司要求继续履行租赁合同，原告、被告合创公司及被告林国英于2019年7月11日签订《协议》，约定继续履行2018年12月签订的《租赁合同》，并承诺于2019年7月12日前支付2019年5月至8月的租金75372.8元，于2019年7月30日前支付2019年9月1日至2020年8月30日租金22.61万元，于2019年8月15日前支付前8年剩余租金172.27万元（2020年9月1日后的第一期租金）。其他条款按2018年12月双方签订的条款执行。《协议》签订后，租金75372.8元的支付义务已经履行，但前8年的租金共194.88万元的支付义务未按约履行。2019年11月26日，被告林国英出具《保证书》，内容为：“我（林国英）代表佛山市合创电子商务有限公司签订的租赁合同，因我资金周转困难没能履行原合同，特向你申请如下的还款方式，我（林国英）保证承担该合同连带责任，特此保证。申请的还款方式具体如下：1.2019年12月30日前付清第一年租金216000元；2.2020年3月31日前付清第二年租金216000元；3.2020年4月30日前付清第三年及第四年租金453600元；4.2020年5月31日前付清第五年至第八年的租金。每延迟一天需支付租金金额的1‰作为滞纳金。对于已到期的前8年的租金194.88万元，被告林国英于2020年7月1日支付了1万元，至今仍余193.88万元未支付；2020年10月31日，原告还垫付了涉案商铺的物业管理费共16351.27元。从原告提供的与被告林国英之间的微信记录内容来看，涉案合同的签订及催款，均有与林国英在微信上沟通催促付款。自2019年12月至2020年10月期间，几乎每月都有向林国英催款。另查明，被告合创公司于2021年4月26日签收了本案的变更诉讼请求申请书，原、被告在庭审中确认涉案《租赁合同》《协议》已于2021年4月26日解除。庭审后，被告合创公司已经于2021年5月20日腾空涉案商铺（建筑面积588.85平方米）并将该商铺及商铺钥匙交付给原告，原告同时出具《商铺返还确认书》给被告收执。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告的各项诉讼请求，本院作如下分析：原告与被告合创公司签订的《租赁合同》《协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定善意全面履行。而根据查明的上述事实，被告合创公司未按约定支付租金，已构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同收回商铺以及没收押金，故原告请求解除《租赁合同》和《协议》，并要求合创公司退还涉案商铺、没收押金20000元归原告所有，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因原告要求解除合同的起诉状副本于2021年4月26日由本院送达给被告合创公司，故本院确认涉案《租赁合同》和《协议》于2021年4月26日解除。由于被告合创公司已于2021年5月20日腾空并将涉案商铺及钥匙交付给原告，故本院确认被告合创公司已于2021年5月20日履行了返还商铺的义务。被告合创公司对尚欠2020年6月至12月期间的物业管理费16351.27元不持异议，原告要求被告支付该款项，本院予以支持。关于被告合创公司尚欠2019年9月1日至2021年5月20日的租金及逾期违约金的问题。按协议约定，合创公司应于2019年7月30日前支付第一年（即2019年9月1日至2020年8月31日）租金226100元，于2019年8月15日支付前8年剩余租金，而2020年9月1日至返还商铺之日2021年5月20日的租金应为162296.4元（226100元×262天／365天），扣减被告2020年7月1日支付的10000元，被告合创公司实际尚欠原告的租金应为378396.4元（226100元+162296.4元-10000元），原告请求被告合创公司支付该租金，本院予以支持。关于违约金，虽然双方对拖欠租金约定以每天5%加收滞纳金，但该违约金计算方式约定过高，本院予以调整，考虑本院已支持原告没收押金20000元的因素，酌定以日万分之二的标准计算违约金，故按此标准计算至2021年5月20日的违约金应为49460.98元，自2021年5月21日至实际给付租金之日止仍以日万分之二的标准计算。原告主张过高的违约金部分，本院不予支持。关于被告林国英的责任问题。被告林国英在保证书上约定连带保证责任，故其对合创公司的本案债务应承担连带清偿责任。根据查明的事实，在原告与被告合创公司的租赁合同的签订及履行过程中，均由林国英经手，且从微信聊天记录可知，自林国英出具保证书起，原告每月均有向林国英催促付款，因林国英既是涉案合同的经手人亦是保证人，故原告向林国英催款视为向合创公司催款及向林国英主张保证责任。被告林国英认为原告未在六个月保证期间主张保证责任，于法无据，本院不予采纳。关于被告林某1、韦斯理的责任问题。原告主张该两被告在未足额缴纳的注册资本范围内承担连带清偿责任，而从原告提供的证据显示，被告林某1、韦斯理作为合创公司的股东，其出资方式为认缴出资，其认缴出资时间为2038年12月31日。本院认为，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。但是，下列情形除外：（1）公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的；（2）在公司债务产生后，公司股东（大）会决议或以其他方式延长股东出资期限的。本案中，原告在诉讼中并没有提供证据证明被告存在以上情形，故原告以股东林某1、韦斯理未履行出资义务为由要求其承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可在具备以上条件时，再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告莫浩文与被告佛山市合创电子商务有限公司签订的《租赁合同》《协议》于2021年4月26日解除；二、确认被告佛山市合创电子商务有限公司于2021年5月20日已将涉案的商铺佛山市禅城区×××××××××××［粤（2020）佛禅不动产权第0090015号］（建筑面积588.85平方米）腾空并返还给原告莫浩文；三、被告佛山市合创电子商务有限公司缴纳的押金20000元由原告莫浩文没收归其所有；四、被告佛山市合创电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫浩文支付2019年9月1日至2021年5月20日期间的租金378396.4元，并支付违约金（2021年5月20日前的违约金共计49460.98元；从2021年5月21日起至实际给付之日止的违约金，以378396.4元为基数，按日万分之二计算）；五、被告佛山市合创电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫浩文支付物业管理费16351.27元；六、被告林国英对被告佛山市合创电子商务有限公司的上述第四、五判项所确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告莫浩文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取为25769元,与财产保全费5000元，合共30769元（原告已全额预交），由被告佛山市合创电子商务有限公司、林国英共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱建聪二〇二一年五月二十五日书记员  罗凤华