广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初1802号 原告：李荣，男，1972年10月1日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：傅振原，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵秋兰，广西贵文律师事务所律师。 被告：玉林市桂台投资有限公司，住所地：玉林市玉东新区茂林镇陂石村、人民东路北侧（玉林市玉北大道839号），统一社会信用代码：914509005932291337。 法定代表人：杨绍斌，项目经理。 被告：杨绍斌，男，1976年2月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告李荣与被告玉林市桂台投资有限公司（以下简称桂台公司）、杨绍斌商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。本案审理中，原告向本院申请追加杨绍斌作为本案的被告。原告李荣及其委托代理人赵秋兰，被告玉林市桂台投资有限公司的法定代表人杨绍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2019年8月8日签订的《优先购买权确认函》无效；2、判令被告返还人民币100000元及损失元给原告（计算方式：以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年8月9日至2019年8月19日止；以100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月8日，原告经介绍了解到被告桂台公司销售的位于玉林市玉东新区，便与被告桂台公司签订了《优先购买权确认函》，约定原告购买被告桂台公司销售的“”楼盘的号房，面积约90平方米，总价为380500元。同日，原告依约支付了30000元“定优惠”款及首付款70000元。合同签订后，经原告核实发现被告桂台公司目前为止都未取得“”的任何建筑施工的资质和相关的建房手续，亦未在项目地址上进行有效的开发建设。为此，原告曾与被告桂台公司多次协商退换已支付的款项事宜，但均未果。原告认为，被告桂台公司对外销售房产的行为，违反国家法律和政策的强制性规定，双方签订的合同属于无效合同。被告杨绍斌作为被告桂台公司（一人有限公司）的股东，应对本案所欠款项承担连带责任。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2021年2月20日）向本院提交的证据有：1、《优先购买权确认函》复印件一份，欲证明原告与被告在确认函中约定原告购买被告销售的[]楼盘的7号楼1单元102号房；2、《收据》、《情况说明》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》复印件各一份，欲证明原告向被告支付了30000元“定优惠”费及首付款70000元，合计100000元。 被告桂台公司辩称：同意原告所说双方签订的优先购买权确认函无效。同意返还100000元给原告，但是不同意支付利息，公司与原告之间不是借款关系，原告交的是预付款，是没有利息的。 被告桂台公司在举证期限内没有向本院提交任何证据。 被告杨绍斌辩称：合同不是杨绍斌个人与原告签订，而是桂台公司与原告签订，钱也不是杨绍斌个人收取，属于公司行为，与杨绍斌个人无关。 被告杨绍斌在举证期限内没有向本院提交任何证据。 综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：2019年8月5日，原告意购被告桂台公司销售的商品房，通过案外人谢春容向被告桂台公司支付确认款10000元。2019年8月8日，原告与被告桂台公司签订《优先购买权确认函》，约定原告成为被告桂台公司的会员，享受并确认优先认购［］房；其中约定：“一、优先权的确认与失效方式：1、您（即本案原告）的优先购买权应在［］项目指定换签期（将以电话、短信方式予以告知）7日内行使，行使方式是根据［］制定的选房规则，凭本函载明的选房号码先后顺序选购优先购买权商品房，并与［］签署该套商品房的《认购书》。2、在该套商品房取得商品房预售许可证后，您与［］签署该套商品房的《认购书》的同时，您确认委托玉林市的首付定金。如您逾期7日仍未签订《认购书》的，则优先购买权失效，确认费按双方所签订的确认函的约定履行……”。当天，原告通过案外人谢春容按照约定通过ＰＯＳ机交款90000元给被告桂台公司。合同签订后，原告到被告桂台公司处了解到确认函中所涉及的房屋尚未动工建设，亦未取得商品房预售许可证，为此，原告多次找被告桂台公司协商要求退款，因双方协商无果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，被告玉林市桂台投资有限公司于2012年3月31日经玉林市工商行政管理局（现更名为玉林市市场监督管理局）核准登记成立，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围：对房地产的投资；房地产开发经营；房地产中介服务等等。被告杨绍斌系被告桂台公司的法定代表人。 本院认为，原告与被告桂台公司签订的《优先购买权确认函》，是双方的真实意思表示，该协议是一种预约合同，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，是成立有效的合同，本院予以确认。该协议并不是真正的商品房买卖合同，详见确认函中第一条第2项明确约定待涉案商品房取得商品房预售许可证后由原告与[]签署该套商品房的《认购书》，最后才签订真正的《商品房买卖合同》，因此，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，对原告主张该确认函无效，没有法律依据，本院不予支持。综上，本案案由宜确定为商品房预约合同纠纷。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”；第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告桂台公司签订《优先购买权确认函》后，至今长期不通知原告签订本合同即商品房买卖合同，原告据上法律规定有权请求解除预约合同即《优先购买权确认函》，并要求被告返还预约金及承担预约合同的违约责任即资金占用的利息损失。本案中，原告签订确认函后多次找被告桂台公司协商要求返还确认款（即预约金），即视为原告以实际行为表示要求解除协议《优先购买权确认函》，且被告桂台公司当庭表示同意返还确认款100000元给原告，因此，原告要求被告桂台公司返还预约金100000元的主张，合理合法，本院予以支持。 法律上，违反一般的预约合同的赔偿范围以依赖利益为限，即使守约方的处境回到合同前，包括如为订立合同所支付的各项费用、已付款项的法定孳息等，因此，原告主张的利息损失从签订《优先购买权确认函》之次日即2019年8月9日起计算，合理合法。综上法律规定，被告桂台公司向原告支付的利息计算方法调整为：以人民币100000元为基数，自2019年8月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本案中，与原告签订《优先购买权确认函》的一方当事人是被告桂台公司，并加盖有单位公章；收取原告预约金100000元的是被告桂台公司，而且向原告出具发票的是被告桂台公司的财务工作人员，不是被告杨绍斌个人，综上，原告要求被告杨绍斌对被告桂台公司在本案的债务承担连带清偿责任之主张，证据不充分，被告杨绍斌不予确认，因此，本院不予支持原告该诉请。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告玉林市桂台投资有限公司返还预约金100000元给原告李荣； 二、被告玉林市桂台投资有限公司支付利息给原告李荣（计算方式：以人民币100000元为基数，自2019年8月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告李荣的其他诉讼请求。 本案受理费2427元，减半收取为1213.5元，由被告玉林市桂台投资有限公司负担（原告已预交费用，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  包智慧 二〇二一年五月二日 书记员  吕玉凤