江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终847号上诉人（原审原告）：杨梦茹，女，汉族，住连云港市。上诉人（原审原告）：徐继秀，女，汉族，住连云港市。杨梦茹、徐继秀共同委托诉讼代理人：颜廷强，江苏顺维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绿地集团连云港东部置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区新东方大道109号。法定代表人：高亚社，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹东兵，江苏港通陆桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倩，江苏港通陆桥律师事务所实习律师。上诉人杨梦茹、徐继秀因与上诉人绿地集团连云港东部置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨梦茹、徐继秀上诉请求：撤销一审判决，改判绿地公司向其支付逾期交房违约金暂计32318.61元（以1177363元为基数，从2019年11月30日起，至涉案房屋达到交付标准之日止，按每日万分之1.5计算），并由绿地公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.绿地公司主张扣除因大气重污染管控停工时间的理由不能成立。绿地公司作为专业的建筑名牌企业，在开发项目前都会做各方面的尽职调查，对于空气污染这些情形早已做好提前预算，且绿地公司从未向杨梦茹、徐继秀发送过因大气污染可能要顺延交房时间的通知，故该停工时间不应当扣减。2.原审法院认定的因实施大气重污染预警措施停工25天不是事实，更不应当与45天宽限期累加计算，以顺延绿地公司的交房期限，因绿地公司单方制作的合同己经为其可能遭遇的会影响交房期限的（包括大气污染等）各种不确定因素预留了45天的宽限期，即如果绿地公司在2020年1月14日前交房，则不承担逾期交房的违约责任；如果绿地公司在2020年1月14日后交房的话，则仍应自2019年11月30日起承担逾期交房的违约责任。3.如上所述，即便按照绿地公司宽限期的约定，其最迟的交房时间也应当在2020年1月14日，故2020年1月26日发生的疫情管控，也不影响由绿地公司承担逾期交房的违约责任。4.涉案房屋验收备案存在虚假。依据商品房买卖合同第八条约定，“商品房竣工验收主体为勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，经五方共同验收后出具单位工程竣工验收手续”，但绿地公司在房屋内张贴的验收合格证仅有建设单位、监理单位、施工单位、物业管理单位共4方验收，且仅加盖有绿地公司一枚印章，与合同约定的验收主体不符。5.绿地公司交付的房屋存在诸多问题，并没有达到合同约定的交付条件。合同第十四条约定水电、道路、天然气、物业公司与上房同步，但事实上相关水、电、气、电梯等的正常配套设施服务，远滞后于一审法院认定的2020年5月6日；绿地公司在走道内设有存在严重安全隐患的电箱，虽在政府部门多次督促下答应整改，但至今未能履行；按照合同约定车库应安装卷帘门，绿地公司至今也未能实现。另外涉案房屋还存在墙面空鼓、开裂、泛碱等诸多问题，绿地公司至今均没有处理。绿地公司二审辩称：1.一审判决认定我公司于2020年5月6日履行了交房义务的事实清楚，杨梦茹、徐继秀于2020年10月9日接收房屋违反合同约定。2.一审法院认定的环保管控期限为25天与实际情况不符，根据一审中我公司提供的施工日志和监理日志以及提供环保管控文件，能够证实停工天数是76天，根据生效判决，环保管控造成的停工天数应当据实予以扣除。3.宽限期45天系双方补充协议的约定，也是杨梦茹、徐继秀充分了解该条款含义后自愿签署的，该条款并不存在其他歧义，一审法院对于45天宽限期认定是不正确的。5.对于五方竣工验收，一审中我公司提供竣工验收备案表，该备案表是行政审批机关对于房屋验收合格出具的书面凭证，证明涉案房屋具备交房条件，对于杨梦茹陈述的水电以及其他存在瑕疵情况，即使该情况存在也不影响杨梦茹一方接收房屋后进行整改。因此，杨梦茹、徐继秀的上诉请求和理由均不能成立。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由杨梦茹、徐继秀承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决以2019年上诉人没有提供监理日记就对施工日志中记载的因环保管控造成的停工天数不认可没有事实与法律依据。国家在2018年6月1日取消了强制监理规定，作为监理工作载体的监理日记不能作为建设工程案件定案的依据，而应当以施工日志为准。绿地公司一审提供的环保管控文件显示在2018年以来江苏省、连云港市相关政府部门多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。上述措施的实施，影响到上游材料供应商的生产，势必会影响上游材料商向绿地公司供应施工材料，必然导致工期的延误；在出现橙色或红色预警时，所有施工工作必须停止，由于政府上述管控措施，导致绿地公司不能按照计划施工，造成工期延误，这亦非绿地公司所能控制。根据上述事实及合同约定，绿地公司可以据此顺延交付期限，不视为违约，绿地公司一审提供的2018年施工日志显示直接停工的天数为35天，而不是一审认定的25天；2019年施工日志显示直接停工的天数为34天，2020年一月份直接停工为7天，上述与环保管控文件相印证，一审对于黄色预警管控没有认定显然不当。其次，一审法院对于宽限期性质认定错误，宽限期是双方在《补充协议》中明确约定的，是双方真实的意思表示，《补充协议》约定“乙方确认已认真阅读本《补充协议》，且甲方已经提示乙方本《补充协议》对双方权利义务的特别约定，包括可能加重或减轻或免除任何一方责任的条款，乙方理解这些约定并自愿签署”；第九条约定，扣除环保管控天数、疫情管控天数，在2020年2月18日复工后，应当给予45天宽限期，超过该宽限期的，绿地公司应当承担逾期交房的违约责任，一审对该条款认定明显不当。杨梦茹、徐继秀二审辩称：停工期限以我方上诉状陈述为准。对于宽限期同意原审判决，格式条款发生争议应当按照通常理解予以解释，有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。杨梦茹、徐继秀向一审法院提出诉讼请求：1.判令绿地公司向其支付逾期交房违约金暂计32318.61元（以1177363元为基数，从2019年11月30日起，至实际交房之日止，按每日万分之1.5计算）；2.判决令绿地公司限期整改，按照合同约定交付符合交付条件的房屋；3.本案诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实如下：杨梦茹、徐继秀与绿地公司于2018年4月11日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：绿地集团连云港东部置业有限公司，买受人：杨梦茹、徐继秀……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)第xx楼……该商品房合同约定建筑面积共145.23平方米，其中套内建筑面积117.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.97平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8038.03元，总金额1167363元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房竣工验收主体为勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，经五方共同验收后出具单位工程竣工验收手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实于以延期：1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素(水、电、采暖、燃气、燃气道路等)、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。3.买受人应在付清全部房款及其他与购房者相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续。如逾期支付或拖欠购房款时，出卖人交房期顺延，且不需承担逾期交房的违约责任。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房除本合同第八条规定的特殊情况外，交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价放万分之1的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金……第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2.出卖人按合同约定达到交付标准，出卖人可以使用同等品质的材料、设备进行替代或者按建设单位预算价补足装饰、设备差价……附件三、装潢设备标准：1.外墙：面砖、真石漆及涂料；2.内墙：混合砂浆粉刷；3.顶棚：批腻子；4.地面：细石砼地坪；5.门窗：门窗为塑钢材质，中空玻璃，进户门为钢质进户门，户内预留门洞；6.厨房：墙面、地面水泥砂浆拉毛，预留一个给水点；7.卫生间：墙面、地面水泥砂浆拉毛，预留一个给水点，排水管道完成，沉箱回填客户自理；8.阳台：金属栏杆或混凝土现浇板；9.电梯：品牌电梯；10.其他：详见附件零。附件四：合同补充协议：……9.甲方应在《商品房预售合同》第八条约定的交付期限之前3天向乙方发出交房通知，交房通知中乙方办理交房手续的时间为自甲方交房通知送达之日起15日内。该15日为交房的合理时间，乙方无权依此追究甲方该15日内的逾期交房责任。如甲方不能按照《商品房预售合同》第八条约定的期限将该商品房交付给乙方使用，买受人同意给予出卖人45天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任……11.除本合同第十三条第二款约定外的其他质量瑕疵，均不影响房屋的交付，乙方须先行办理房屋交付手续后通知甲方按本合同的约定承担保修责任。若乙方以质量瑕疵为由拒绝办理交付手续的，乙方须承担逾期交付的违约责任，同时乙方仍须按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费。合同中还就其他事宜进行了约定。同日，双方还就车位签订了一份《商品房买卖合同》，约定建筑面积为21.32平方米，价格为10000元。合同其余内容与前一份合同基本相同。《商品房买卖合同》签订前，杨梦茹、徐继秀于2018年3月24日支付了首付款234363元和车库款10000元。后杨梦茹、徐继秀于2019年5月13日向绿地公司支付116000元，并于2019年5月30日，通过银行贷款向绿地公司支付了817000元。涉案房屋于2018年3月20日开工。于2020年4月28日竣工验收合格，并于2020年4月30日完成备案。绿地公司于2020年4月30日向杨梦茹、徐继秀发送《上房通知书》，通知其于2020年5月6日至7日集中办理上房手续。杨梦茹于2020年5月17日通过网上验房发现涉案房屋存在诸多问题，拒绝收房，并向绿地公司发送了《关于的复函》，该函中提出，涉案房屋存在诸多质量问题，这些问题在杨梦茹、徐继秀向绿地公司提供的网上验收报告和进户验收交接单中均有明确反映，要求绿地公司应及时整改，并支付逾期交房违约金，在实际交付房屋之前的物业管理费杨梦茹、徐继秀不承担，并声明上房通知书对杨梦茹、徐继秀不具有约束力。后杨梦茹、徐继秀提起诉讼。在本案诉讼过程中，杨梦茹、徐继秀于2020年10月9日办理了房屋交接。另查明，绿地在实际施工过程中，由于连云港市市政府自2018年11月23日开始至2020年1月13日多次发布重污染天气预警通知，要求执行市政府制订的重污染天气应急预案措施，应急预案措施要求重污染天气达到橙色预警和红色预警时，一切露天拆除、易产生扬尘的施工工地作业暂停。根据绿地公司提供的监理日志和施工日志中一致记载，工地因政府发布重污染天气预警而停工的时间为25天。连云港市人民政府于2020年1月26日作出《连云港市人民政府关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的通告》，决定自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，建筑工地全面停工。绿地公司于2020年2月18日函告杨梦茹、徐继秀，因疫情原因不能复工，此系不可抗力。建筑工地经审批于2020年2月28日复工。一审法院院认为，杨梦茹、徐继秀与绿地公司签订《商品房买卖合同》合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。杨梦茹、徐继秀主张合同约定的交房时间为2019年11月30日，绿地公司通知杨梦茹、徐继秀交房时间为2020年5月6日，杨梦茹、徐继秀实际收房时间为2020年10月9日，绿地公司逾期交房，应按合同约定承担逾期交房违约金。绿地公司提出了扣除合同约定宽限期45天、因大气重污染管控停工时间和疫情停工时间后，其没有逾期交房，不应承担逾期交房违约金的抗辩意见。一审法院认为，延期交房是客观事实，但绿地公司是否承担延期交房违约责任，需审查其提供的抗辩意见是否符合双方合同约定的据实延期的条件。根据双方合同约定：1.遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素(水、电、采暖、燃气、燃气道路等)、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。3.买受人应在付清全部房款及其他与购房者相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续。如逾期支付或拖欠购房款时，出卖人交房期顺延，且不需承担逾期交房的违约责任。关于绿地公司主张的宽限期45天，杨梦茹、徐继秀在庭审中已认可，一审法院予以确认。关于执行重污染天气预警措施，此系政府为了保障人民群众健康而采取的保护措施，属于非出卖人能力所及的情况。绿地公司提供了相关政府发布的预警通知，经法院释明后提供了2018年10月25日至2019年3月28日期间监理日志和2018年9月14日至2018年12月31日期间和2019年7月21日至2020年2月10日期间的施工日记。对于2018年期间的停工时间，一审法院结合相关预警通知、监理日志和施工日志的记录，能够确认因实施大气重污染预警措施停工25天。2019年和2020年的停工时间，虽有预警通知，但相关施工日志记录不完整，且无监理日志相印证，对绿地公司主张的停工时间不予确认。关于疫情停工34天，有停工通知和复工报告，此系不可抗力，且绿地公司也通知了杨梦茹、徐继秀，一审法院予以确认。综上，根据双方合同约定交房时间为2019年11月30日，因大气重污染停工造成延期25天，合同约定的宽限期45天，则顺延至2020年2月8日，由于2020年1月26日发生疫情管控，则交房日期顺延至2020年3月14日。绿地公司于2020年4月30日通知于2020年5月6日交房，已履行了合同约定的交房义务，杨梦茹、徐继秀提出质量异议，所提出的质量问题系房屋存在的质量瑕疵，并不是主体结构存在质量问题。因此，杨梦茹、徐继秀拒绝收房理由不成立。一审法院确认绿地公司于2020年5月6日履行了交房义务。该交房时间已超出其应当交付房屋的时间，绿地公司构成违约，应当承担违约责任。关于违约时间，杨梦茹、徐继秀主张宽限期45天应计算在违约时间内，其理由为宽限期不是对交房时间的变更，只是在合同约定的交房日期上给予绿地公司一定的宽限期，如在宽限期内交房则不追究违约责任，如超出宽限期交房，则仍应按约定交房时间计算逾期违约金。绿地公司则认为宽限期就是对交房时间的变更。一审法院认为，合同附件中关于宽限期条款系被告提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。现双方对该条款的理解发生争议，且两种理解均符合常理。该条款系由绿地公司提供，故一审法院依法采信杨梦茹、徐继秀的理解。当绿地公司违约后，宽限期45天应计算在违约期限内。综上，2019年11月30日至2020年5月6日，共计157天，扣除因大气重污染预警停工25天和因疫情停工34天后，绿地公司延期交房的违约时间为98天，根据合同约定的按已付房款1177363元的日万分之1.5计算违约金，绿地公司应付给杨梦茹、徐继秀的违约金金额为17307.24元。关于杨梦茹、徐继秀要求绿地公司限期整改，按照合同约定交付符合条件的房屋的诉讼请求，因杨梦茹、徐继秀已于2020年10月9日实际接收了房屋，绿地公司已履行了交付房屋的义务。故该项诉讼请求本案无需再作出处理。至于质量瑕疵问题，双方可协商处理，协商不成，杨梦茹、徐继秀可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：绿地公司于判决生效之日起十日内向杨梦茹、徐继秀支付逾期交房违约金17307.24元。案件受理费减半收取304元，由绿地公司负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，杨梦茹、徐继秀提供的证据为2020年9月22日的电话录音和113号楼下面的电表箱的两段视频，证明：2020年9月22日下午，涉案房屋楼道内的电表箱是空的，当时不是正式用电；业主廖某某通过拨打95598国家电网服务中心号码核实到，绿地公司在国家电网系统显示的立户日期是2020年9月29日，在供电方面涉案房屋也是逾期交付了。绿地公司认为，对录音和视频的真实性不认可，配电箱的悬挂是经过供电部门对图纸审查后对相应图纸作出变更后，我公司按照相关图纸进行了施工，不存在杨梦茹、徐继秀说的电表箱是私拉乱接问题。绿地公司二审提供的证据为五方验收报告和B5-1地块电气专业施工图，证明：涉案房屋按照图纸进行施工，图纸日期2014年4月15日，竣工验收日期2020年4月29日,2020年4月30日备案。杨梦茹、徐继秀对上述证据的三性不予认可，当时房屋并未达到合同约定的交付条件，没有提供正常的供电，电梯也没有完工，验收报备存在弄虚作假。按照商品房买卖合同第14条约定，水电、道路、天然气均与上房同步，需要达到正常的配套设施使用。本院经审查，对上述证据的真实性均予以确认。对于杨梦茹、徐继秀以及绿地公司提出的上诉理由，本院评判如下：1.关于环保管控停工天数的问题。绿地公司在一审期间向法庭提供了环保管控情况表以及相关文件、监理日志和施工日志等相关证据，一审法院根据政府相关文件及监理日志中记载相一致部分，认定2018年因政府发布重污染天气预警而停工的时间为25天，绿地公司虽未履行通知义务，但停工确属不可抗力，故应当从逾期交房天数中扣除因环保管控停工的天数；对于2019年和2020年的停工时间，绿地公司虽提供了政府相关要求停工的文件，但相关施工日志记录无施工人员签名，记录内容不完整，无法客观反映实际停工情况，且无监理日志相印证，因此绿地公司上诉认为2019年停工天数为34天、2020年一月份停工为7天，但其所提供的证据并不能证明其主张，本院不予确认。2.关于宽限期45天应否计入违约时间问题。合同约定，如绿地公司不能按照合同约定的期限交付商品房，买受人同意给予45天宽限期，允许绿地公司在该宽限期届满日前具备交付条件并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，买受人同意宽限期内合同继续履行，出卖人不承担违约责任，一审法院认定该约定系绿地公司单方提供的格式条款，绿地公司与杨梦茹、徐继秀对该条款的理解发生争议，且两种理解均符合常理，故依法应当采信杨梦茹、徐继秀的理解，该45天宽限期应计入绿地公司违约期限，符合法律规定。故绿地公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。3.关于涉案房屋是否符合交房条件的问题。在案证据证实，涉案房屋于2020年4月28日竣工验收合格，并于2020年4月30日完成备案。绿地公司于2020年4月30日向杨梦茹、徐继秀发送《上房通知书》，通知杨梦茹、徐继秀于2020年5月6日至7日办理上房手续。杨梦茹虽向绿地公司发函提出涉案房屋存在诸多质量问题，但均属于质量瑕疵问题，并不影响涉案房屋的交付，双方就此可先行协商处理，协商不成，杨梦茹、徐继秀可另行主张权利。本院认为，上诉人杨梦茹、徐继秀和绿地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元（绿地公司已预交608元，杨梦茹、徐继秀已预交607.97元），由上诉人绿地集团连云港东部置业有限公司和杨梦茹、徐继秀各负担304元，剩余款项本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年五月二十七日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。