贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔04执复17号复议申请人（异议人、被执行人）：安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司，营业场所：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处高新区。统一社会信用代码：91520421577120971H。法定代表人：甘毅会，职务：总经理。委托代理人：付忠奇，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：付庆华，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权。复议申请人（申请执行人、异议被申请人）：杜某某，女，1972年12月5日生，汉族，北京市海淀区人，户籍所在地北京市海淀区。复议申请人安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司（以下简称“天泰公司”）、杜某某不服贵州省安顺市平坝区人民法院（以下简称“平坝法院”）（2021）黔0403执异9号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。平坝法院于2021年1月20日作出（2021）黔0403执异9号执行裁定书，查明如下事实：平坝法院于2019年3月28日作出的（2019）黔0403民初255号民事调解书业已生效，调解书确定：一、被告安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司于2019年4月30日前向原告杜某某一次性支付逾期交房违约金13519元（该违约金按照原告购房总价款每日万分之一的标准从逾期交房之日起算至2019年3月27日止）。二、被告安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司于2019年12月31日前按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的条件（即被告要向原告交付建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表、消防竣工验收报告）向原告交付房屋；若被告不能按本调解协议履行交房义务，还需从2019年3月28日起至实际向原告交付案涉商品房之日止按照购房总价款每日万分之三的标准向原告计付逾期交房违约金（若被告未能在约定的时间向原告交房，原告可在2020年1月1日起向人民法院申请强制执行已实际产生而未支付的违约金）。调解书作出后，异议人依约支付了调解书第一项逾期交房违约金。因被申请人认为异议人交房不符合约定，遂向平坝法院申请执行上述调解书第二项。同时查明：异议人委托贵州旭东房地产评估有限公司于2020年3月12日对案涉房屋面积进行测绘并作出测绘报告。案涉项目工程于2018年7月30日竣工验收，异议人组织建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行验收，于2018年8月2日形成《建筑工程竣工验收报告》确认案涉房屋验收合格。2019年4月13日，异议人取得建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。异议人于前述调解书确定的时限内取得住宅质量保证书、住宅使用说明书。平坝法院认为：异议人提交的证据“房屋面积测绘报告”的测绘时间为2020年3月12日，说明该日才对房屋进行测绘，违背了调解书中关于异议人应于2019年12月31日前按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的条件（即被告要向原告交付建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表、消防竣工验收报告）向被申请人（原告）交付房屋的义务，即为违约；依照调解协议，异议人应当从2019年3月28日起至2020年3月12日止期间按（2019）黔0403民初255号民事调解书第二项规定的标准计算违约金给被申请人杜某某。异议人的在上述调解书项下其余交房及附随义务平坝法院予以确认。对于被申请人抗辩案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案表的主张，平坝法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十九条规定，工程竣工验收的主体为建设、勘察、设计、施工、监理五个单位，而备案行为是行政管理机关为行政管理方便而设定的，即便没有完成备案，但案涉工程已经上述五个责任单位形成验收合格报告，可以作为认定工程合格的依据。同时《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》对此也分别作出相关规定，异议人在向案涉项目工程接收商品房的买受人交付房屋时也提供了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，案涉房屋已达到交付条件，应视为异议人具备建筑工程竣工合格证明文件，被申请人的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，一审裁定如下：一、异议人天泰公司的异议部分成立。二、异议人天泰公司从2019年3月28日起至2020年3月12日止期间按（2019）黔0403民初255号民事调解书第二项规定的标准计算违约金给被申请人杜某某。天泰公司向本院申请复议称：1.房屋面积测绘报告应当以2019年12月6日贵州旭东房地产评估有限公司出具的黔旭东（2019）房测字第平029号“房屋面积测绘报告的时间”为准，复议申请人并未超出调解书中约定的时间，不应支付违约金。2.双方在调解书中约定的违约金已经远高于现所规定的万分之零点一五，即使认定存在违约行为，请求对违约金予以调整。综上，请求撤销（2021）黔0403执异9号裁定书。杜某某向本院申请复议称：1.复议申请人与案外人陈学高同为案涉楼宇业主，在陈学高案件中（（2019）黔04民终712号），该案被申请人提交的资料与本案相同，安顺中院已认定该情况下被申请人未达到房屋交付条件，被申请人在本案中未能举证推翻上述判决认定的事实。2.案涉房屋至今未能竣工备案，无法确定房屋是否存在安全隐患。3.案涉房屋未能竣工备案，也无法办理产权证，损害申请人权益。综上，被申请人至今未达到房屋交付条件，仍应承担逾期交房违约责任，请求撤销（2021）黔0403执异9号裁定书，并确认被申请人需向申请人支付自2019年3月28日期至实际具备交房之日止的违约金。经审查，本院确认一审查明的事实。另查明如下事实：天泰公司曾委托贵州旭东房地产评估有限公司对云湖商业广场房屋面积测绘，测绘报告作出时间为2019年12月6日。本院认为，本案的争议焦点为：1.测绘报告时间应如何认定；2.违约金标准应否调整；3.案涉房屋是否符合调解书约定的交付条件。关于测绘报告时间认定的问题。本案执行异议审查阶段，复议申请人天泰公司自行提交贵州旭东房地产评估有限公司于2020年3月12日对案涉房屋面积进行测绘并作出的测绘报告，视为其对测绘报告时间的自认，在该测绘报告系真实的情况下，平坝区法院将测绘报告时间认定为2020年3月12日并无不当，本院对天泰公司关于测绘报告时间应认定为2019年12月6日的主张不予认可。关于违约金标准应否调整的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。”，复议申请人天泰公司请求对违约金进行调整系对执行依据实体事由的异议，不是执行行为违反法律规定的事由，不属于执行异议及执行复议审查范围，故本院对其该项主张不予支持。关于案涉房屋是否符合调解书约定交付条件的问题。双方在调解书中明确约定房屋交付条件为：“被告要向原告交付建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表、消防竣工验收报告”，天泰公司已提交上述内容有关文件，复议申请人杜某某认为案涉房屋未经竣工验收备案，不符合交房标准，没有依据，本院不予支持。综上，复议申请人的复议理由不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回复议，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 刘 熹审判员 黄光美审判员 王 爽二〇二一年五月三十一日法官助理李欣书记员吴兆云（代）