湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0304民初1101号 原告:湖南商拓众创网络科技有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区高新路18号C6栋。 法定代表人：朱志喜，董事长。 委托诉讼代理人：刘宪武，湖南百舸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田田，湖南百舸律师事务所律师。 被告：天海航空发动机有限公司，住所地：湖南省湘潭市高新区双马街道高新路科技企业加速器C6栋南一、二层。 法定代表人：许增强，董事长。 委托诉讼代理人：李岳农，湘潭市岳塘区金龙法律服务所法律工作者。 第三人：湖南华园科技有限公司，住所地：湖南省高新区晓塘路9号创新大厦1102-1103号。 法定代表人：朱振武，董事长。 委托诉讼代理人：张大武，湘潭市岳塘区金龙法律服务所法律工作者。 原告湖南商拓众创网络科技有限公司（以下简称商拓科技公司）与被告天海航空发动机有限公司（以下简称天海发动机公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案。2021年3月22日，商拓科技公司向本院申请对天海发动机公司采取财产保全措施，并以保函提供担保，本院依法予以准许。2021年4月1日，天海发动机公司以查明事实为由，向本院申请追加湖南华园科技有限公司（以下简称华园科技公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。2021年4月25日，本院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。商拓科技公司委托代理人刘宪武、田田，天海发动机公司委托诉讼代理人李岳农、华园科技公司委托诉讼代理人张大武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商拓科技公司诉请：1.判令解除商拓科技公司与天海发动机公司签订的《房屋租赁合同》，并判令天海发动机公司立即向商拓科技公司交还租赁场地；2.判令天海发动机公司支付拖欠的租金446400元，并支付违约金88164元，合计534565元；3.判令天海发动机公司承担本案诉讼费。事实和理由：商拓科技公司与天海发动机公司于2018年2月18日签订《房屋租赁合同》，合同期限自2019年1月1日至2028年11月30日，商拓科技公司将场地租赁给天海发动机公司，在每半年度开始之前支付当期半年度租金，并约定了逾期支付租金的违约责任。合同签订后，天海发动机公司仅支付了2019年4月1日至2019年9月30日的租金，商拓科技公司多次催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。 天海发动机公司辩称：一、被答辩人出租给答辩人的房屋，所有权人系华园科技公司，答辩人依据华园科技公司的通知，停止向商拓科技公司支付租金；二、被答辩人非适格收租主体，其诉请于法无据，请求法庭依法驳回起诉，并要求被答辩人返还答辩人已支付的租金。 华园科技公司陈述：1.涉案房屋系华园科技公司所有，商拓科技公司于2016年11月8日向华园科技公司租赁了13500㎡的房屋自用，后未经华园科技公司同意，将2480㎡房屋租赁给天海发动机公司，其转租行为无效；2.湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302执恢419号通知书明确，商拓科技公司非适格收租主体；商拓科技公司与华园科技公司签订的合同约定租金为6元/月·㎡，而其与天海发动机公司签订的合同约定租金为10元/月·㎡，谋取不正当利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容参见法庭笔录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对商拓科技公司提交的《房屋租赁合同》，天海发动机公司对其真实性无异议，对其真实性，本院予以认可；对欠租明细，天海发动机公司及华园科技公司对关联性有异议，均认为收租方应为华园科技公司，本院对欠租明细真实性予以确认；对银行流水，华园科技公司及天海发动机公司均无异议，均认为租金应返还给天海发动机公司或者支付给华园科技公司，本院对银行流水真实性予以认可；对律师函及邮寄回执，天海发动机公司及华园科技公司对其真实性无异议，对其真实性本院予以认可。天海发动机公司和华园科技公司均向本院提交了《房屋租赁合同》、《湘潭市高新区加速器电子商务众创空间平台项目合作协议》、建设工程规划许可证、（2020）湘0302执恢419号《通知书》，商拓科技公司对上述证据真实性无异议，对上述证据真实性，本院予以确认；对天海发动机公司提交的文件编号为20190917-2的《通知》能与华园科技公司提交的《关于贵司“催缴房租函告”的回复》、《工作联系函》相互印证，故本院对该《通知》、《关于贵司“催缴房租函告”的回复》、《工作联系函》均予以采信。对华园科技公司提交的《湘潭市高新区加速器电子商务众创空间平台项目物业租赁合同》，商拓科技公司对该租赁合同真实性无异议，本院予以认可；对华园科技公司提交的《停电通知》、2019年9月28日《通告》与本案无关，本院不予采信。 经审理查明：2016年11月8日，商拓科技公司与华园科技公司签订《湘潭市高新区加速器电子商务众创空间平台项目合作协议》。合同约定：为加快推进高新区加速器电子商务众创空间平台项目建设，合力打造湘潭市电子商务示范基地，商拓科技公司与华园科技公司合作推进平台项目；商拓科技公司向华园科技公司租赁不低于13500㎡的物业先行启动电子商务示范基地的建设、筹备与申报公司，租赁单价不超过6元／㎡，租赁期限19年，双方另行签订租赁合同。同日，商拓科技公司与华园科技公司签订《湘潭市高新区加速器电子商务众创空间平台项目物业租赁合同》，合同约定：华园科技公司同意向商拓科技公司出租位于湘潭市高新区××层共计约13500㎡的物业面积；租赁期限19年，暂定自2018年1月1日至2037年12月31日止，实际计租起始日自华园科技公司平台项目房屋完成竣工验收之日起顺延3个月后开始；承租期内租金按6元／㎡计算。 2018年12月18日，商拓科技公司与天海发动机公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：商拓科技公司租赁给天海发动机公司建筑面积为2480㎡的房屋，该租赁房屋已通过天海发动机公司验收，符合天海发动机公司的经营和使用要求，且没有发现任何质量瑕疵和完全隐患；自合同签订之日3日内，天海发动机公司向商拓科技公司支付押金1万元，商拓科技公司收到全额押金后，合同生效；租赁期限为10年，自2019年1月1日至2028年11月30日止，装修期为3个月，装修期间不收取租金；前3年租金按10元/㎡收取，后7年按当时高新区加速器园区范围内同等条件未装修厂房的市场租赁价格收取；天海发动机公司应在每半年度开始之前将当期半年度的租金全额支付给甲方，未按期全额支付的，每逾期一天应按未支付租金的万分之五向商拓科技公司支付违约金，逾期两个月的，除应支付相应租金及违约金外，商拓科技公司有权单方解除合同；租赁期内，天海发动机公司负责租赁房屋的保管、维修和维护。 另查明：1.2019年6月17日，天海发动机公司向商拓科技公司、华园科技公司分别送达《工作联系函》，发函主题系关于拆除水塔、楼顶广告招牌字、解决三楼漏水问题的函件。2019年9月17日，华园科技公司向天海发动机公司出具编号为20190917-2的《通知》，告知天海发动机公司其租赁房屋产权所有权人系华园科技公司，因商拓科技公司欠付华园科技公司租金，华园科技公司要求天海发动机公司暂缓向商拓科技公司支付租金，待其与商拓科技公司协商相关事宜后，再另行通知天海发动机公司租金支付方式。2019年11月1日，天海发动机公司向商拓科技公司发函，称商拓科技公司的催租函已收悉，因天海发动机公司收到2019年9月17日的暂缓支付租金的通知，故请商拓科技公司提供证据证明其出租房屋其有合法经营管理权，保障天海发动机公司的利益，并明确承租房屋存在的问题需要解决。 再查明，本院依天海发动机公司的申请，为查明事实，于2021年4月1日依法追加华园科技公司为本案第三人。华园科技公司于2021年4月20日向本院提交独立请求权第三人诉讼请求申请书，但未依法按照《人民法院诉讼费收费办法》缴纳费用。 本院认为：本案争议焦点为商拓科技公司的转租行为是否有效。依据相关法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，从华园科技公司提交的2019年6月17日天海发动机公司向华园科技公司、商拓科技公司发出的《工作联系函》、2019年9月17日华园科技公司向天海发动机公司发出《通知》及2019年11月1日天海发动机公司对商拓科技公司的《关于贵司“催缴房租函告”的回复》等可以得知，华园科技公司至少于2019年6月17日即知晓商拓科技公司将涉案房产转租给天海发动机公司的事实，但华园科技公司对商拓科技公司的转租行为未提出异议，仅是要求天海发动机公司暂缓交纳租金，待华园科技公司与商拓科技公司重新签订合作协议，协商相关事宜后，再另行通知租金支付方式。华园科技公司在其知晓或应当知晓转租事实后，长期未主张解除合同，应视为认可商拓科技公司的转租行为，现华园科技公司认为商拓科技公司与天海发动机公司签订的《房屋租赁合同》无效，于法无据。天海发动机公司应当按照租赁合同约定，支付租金。天海发动机公司拖欠商拓科技公司自2019年10月1日至2021年3月31日期间的租金446400元（10元/㎡·月×2480㎡×18月），故商拓科技公司主张天海发动机公司支付拖欠租金446400元的诉请，于法有据，本院予以支持。商拓科技公司诉请违约金，因天海发动机公司未按期向商拓科技公司支付租金系因华园科技公司以其系涉案房产所有权人，与商拓科技公司有经济纠纷为由向天海发动机公司去函，要求暂停支付，因涉案房产涉及权属纠纷，且天海发动机公司认为租赁房屋存在质量问题，天海发动机公司暂停支付租金行为系情理之中，天海发动机公司从未表明其不愿支付租金，仅仅是对支付对象有异议，故对商拓科技公司该诉请，本院不予支持。 商拓科技公司诉请解除其与天海发动机公司签订的《房屋租赁合同》，天海发动机公司亦明确表态同意解除上述《房屋租赁合同》，故对商拓科技公司该诉请，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，天海发动机公司应交还租赁场地给商拓科技公司。 华园科技公司向本院提交第三人诉讼请求申请书，但未依法缴纳费用，本院对其诉讼请求不予处理。华园科技公司认为其系涉案房产所有权人，系合法收租主体，本院认为，华园科技公司与商拓科技公司签订了《湘潭市高新区加速器电子商务众创空间平台项目物业租赁合同》，商拓科技公司与天海发动机公司签订了《房屋租赁合同》，上述两份合同均合法有效。依据合同相对性原则，天海发动机公司应依据《房屋租赁合同》约定支付租金给商拓科技公司，至于商拓科技公司与华园科技公司之间的纠纷，系另一法律关系，华园科技公司可以另行主张权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下： 一、解除湖南商拓众创网络科技有限公司与天海航空发动机有限公司签订的《房屋租赁合同》，天海航空发动机有限公司于本判决生效之日起十五日内交还租赁场地给湖南商拓众创网络科技有限公司； 二、天海航空发动机有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向湖南商拓众创网络科技有限公司支付自2019年10月1日至2021年3月31日期间的租金446400元； 三、驳回湖南商拓众创网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9140元，减半收取4570元，由天海航空发动机有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  蒋英 二〇二一年五月七日 书记员  石凯 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。