河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4468号原告:郑州九鼎物业管理有限公司,住新郑市新烟大街。法定代表人：王根山，经理。委托诉讼代理人：李红涛，公司员工。委托诉讼代理人：刘海锋，新郑市新华路法律服务所法律工作者。被告:张**,女，1972年7月22日出生，汉族，住新郑市。被告:范现民,男，1971年5月18日出生，汉族，住新郑市。原告郑州九鼎物业管理有限公司（以下简称九鼎公司）与被告张**、范现民、朱国民、王彦华、李书宪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告九鼎公司向本院提出申请，请求撤回对被告朱国民、王彦华、李书宪的起诉，本院依法审查后，予以准许。原告九鼎公司的委托诉讼代理人李红涛、刘海锋，被告张**到庭参加诉讼，被告范现民经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告九鼎公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令张**向原告支付物业管理服务费1877元及违约金188元，共2065元；2、判令范现民向原告支付物业管理服务费1902元及违约金190元，共2092元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年，原告通过招标的方式，中标了新郑市畅馨园小区的物业服务，同时和开发建设单位郑州兴业房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定了物业服务期限、物业服务费用、违约责任等事项，该合同约定原告按照业主使用人建筑面积交纳物业费，多层0.55元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月、营业用房2元/平方米/月的标准交纳物业服务费。同时约定如逾期支付物业服务费从逾期之日每天按欠费总额的万分之五支付滞纳金。原告自2018年1月1日进入被告居住的小区后，就按约定履行了物业服务工作，同时向广大业主公示了原告物业服务中标并开始服务事宜，及公示了物业收费标准，同时通知广大业主到物业服务处和原告签订物业服务协议。可是被告不但没有和原告签订物业服务协议，而且拒绝向原告交纳相关的物业费。就该物业费原告多次向被告催要，被告总以种种理由推诿不予支付，被告的行为已构成述约应该承担相应的违约责任。请求贵院判如所请。被告张**辩称：2018年2月以前是新郑市好家园物业管理有限公司提供服务，之后原告进入畅馨园小区提供服务，其与原告没有签订物业服务合同，不应该交纳物业费。被告范现民未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张**为茨山路北侧、溱水路西侧畅馨园经济适用房小区F4（3A）号楼1单元2层202室房屋业主，其房屋面积为94.83平方米。被告范现民系新郑市新华路街道办事处溱水路西侧畅馨苑B5号楼3单元5层502室房屋业主，其房屋面积为95.96平方米。其中二被告的房屋为多层不含电梯住宅。2018年3月28日，郑州兴业房地产开发有限公司向原告九鼎公司发出了中标通知书，内容为：郑州九鼎物业管理有限公司你单位于2018年3月19日所递交的新郑市畅馨苑物业服务项目投标文件已被我方接受，经公开招标及封闭评标，依据招标文件要求，评审委员会评审，你单位已被确定为中标单位。本项目中标信息：中标单位郑州九鼎物业管理有限公司，投标报价：含电梯住宅：1.2元/平方米/月，不含电梯住宅：0.55元/平方米/月，服务期限三年。你单位收到中标通知书后，须在30日内与招标人签订合同。落款处郑州兴业房地产开发有限公司在招标人处盖章，郑州市嘉瑞共亨监理有限公司在招标代理机构处盖章，落款时间为2018年3月28日。2018年3月30日，郑州兴业房地产开发有限公司作为甲方与原告九鼎公司作为乙方签订的《前期物业服务合同》约定：“甲方以邀请招标方式选聘乙方提供物业服务，订立本合同，本物业项目（以下简称本物业）基本情况如下：名称：新郑市畅馨苑经济适用房小区，坐落位置：新郑市炎黄大道一倍，溱水路以西；第四条、前期物业服务期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；第六条约定，包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅为0.55元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月；第七条、物业服务费从2018年元月1日起计收，未交房、已交房业主办理入驻手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每年3月1日前，具体时间为每年3月1日前；第十三条、双方的权利义务……第十九条、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五标准承担相应的滞纳金。落款处有甲方有郑州兴业房地产开发有限公司的公章，乙方有九鼎公司公章，日期为2018年3月30日。原告九鼎物业自2018年3月1日起至今在为畅馨苑经济适用房小区提供物业管理服务。2018年4月5日，原告九鼎公司在畅馨苑经济适用房小区内对中标文件及物业费收费标准进行了公示。经九鼎公司催收，范现民、张**未按约定交纳物业服务费。本案审理过程中，九鼎公司明确违约金计算方式以范现民、张**拖欠物业费总额为基数，按照合同约定每日万分之五的标准过高，原告主张违约金是按欠费总额的10%计算。上述事实，有当事人的陈述、中标通知书、《前期物业服务合同》、物业费催收单、及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，被告范现民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。九鼎公司与郑州兴业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，九鼎公司与郑州兴业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有法律约束力。九鼎公司向范现民、张**提供了物业服务，范现民、张**应当按照约定交纳物业费。被告张**辩称业主未与九鼎公司签订《物业服务合同》，不应支付物业服务费，本院不予支持。被告张**应当支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费1877元；被告范现民应当支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费1900元。被告范现民、张**未按约定交纳物业费，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因《前期物业服务合同》约定的具有违约金性质的滞纳金标准计算过高，九鼎公司明确违约金计算方式以所欠物业费总额的10%计算，符合法律规定，张**的违约金为188元，范现民的违约金为190元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张**应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业服务管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费1877元及违约金188元；二、被告范现民应于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业服务管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费1900元及违约金190元。三、驳回原告郑州九鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计125元，由原告郑州九鼎物业服务管理有限公司负担75元，由被告张**负担25元、被告范现民负担25元。本判决为终审判决。审 判 员  刘红欣二〇二一年五月二十七日代理书记员  张勇超