安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1523民初2452号 原告:安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司，住所地安徽省舒城县城关镇高峰路西侧。统一社会信用代码91341523MA2NHGYM4L。 负责人：王涤,总经理。 委托诉讼代理人：陶磊，该公司职工。 委托诉讼代理人：潘世安，该公司职工。 被告:王增，男，汉族，1983年7月6日生,汉族，住安徽省舒城县。 原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司（以下简称物业公司公司）与被告王增物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶磊、潘世安到庭参加诉讼，被告王增经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4518元,并按照年利率24%支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止,暂计算至2020年12月31日为1084元,合计5602元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月31日安徽万兴物业服务有限公司（以下简称万兴公司）与舒城远大鸣华房地产有限公司签订《前期物业服务合同》,约定由万兴公司为远大拉菲公馆小区提供物业服务,合同约定小区多层住宅、高层住宅物业服务费按每平方米1.5元计算。为便于小区管理,万兴公司依法设立分公司即原告,授权原告为案涉小区提供物业服务并收取物业服务费用。2017年6月21日,原告与被告签订《远大拉菲公馆前期物业服务协议》。原告按约提供了物业服务,且仅按照1.4元/月/平方米收取物业服务费,然被告作为小区业主,经多次电话、书面催告,至今未交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4518元。按照原、被告签订的《远大拉菲公馆前期物业服务协议》的约定,被告应支付逾期交纳物业服务费违约金,因约定违约金过高,原告调整为按年利率24%计算违约金。为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的全部诉讼请求。 被告王增未有到庭，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告王增系舒城县城关镇远大拉菲公馆2幢203室业主，房屋面积89.65平方米。该小区由六安远大鸣华房地产有限公司承建。2015年3月31日，万兴公司与六安远大鸣华房地产有限公司签订了舒城县城关镇远大·拉菲公馆《六安市前期物业服务合同》，合同第三章第八条约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日之前履行交纳义务。原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，被授权为小区提供前期物业服务，并收取物业服务费用，领有营业执照。后原、被告于2017年6月21日签订《远大拉菲公馆前期物业服务协议》，期限自2017年6月30日起至首届业主委员会成立，并依法与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止，关于物业管理费用的收取时间协议第十九条约定:为每个交费周期到期日前一个月;关于违约责任协议第三十六条约定:“乙方违反协议，逾期支付前期物业服务费及相关费用的,甲方有权要求乙方支付,并按应付金额每日千分之三支付违约金。2017年6月15日，舒城县发展和改革委员会以舒发改价格〔2017〕86函核定舒城远大·拉菲公馆小区物业服务费按每月每平方米1.5元标准收取。2018年8月31日，舒城县发展和改革委员会发出舒发改价格〔2018〕107号《关于远大·拉菲公馆物业服务费收费标准的批复》，批复远大·拉菲公馆小区物业服务费按每月每平方米1.5元标准收取，但原告实际按每月每平方米1.4元标准收取。被告王增按1.4元/平方米/月标准缴纳了自交房之日起至2017年12月31日期间的物业服务费，但自2018年1月1日起至今未缴纳物业服务费,原告向被告邮寄律师函催要,被告仍然未履行支付义务。 以上事实有原告提供的原告营业执照、授权证明、被告身份证复印件、《六安市前期物业服务合同》、《远大拉菲公馆前期物业服务协议》、《关于远大拉菲公馆物业服务收费标准的函》、《关于远大拉菲公馆物业服务收费标准的批复》、物业交验登记表、律师函、EMS快递单、签收记录等载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，前期物业服务是根据国务院《物业管理条例》规定而设立的物业服务管理制度，原告母公司依据该条例的规定与建设单位舒城远大鸣华房地产有限公司签订前期物业服务合同，原告又因母公司的授权而取得涉案小区的物业服务资格，即原告对涉案小区的物业服务具有合法性。根据前期物业服务合同的约定，原告为涉案小区提供物业服务，被告作为涉案小区的业主就应当交纳物业服务费,且被告也一度履行了如期缴纳物业服务费的义务，但其自2018年1月1日起拖欠物业费，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。最高人民法院的上述规定是基于物业服务费的特殊构成而作出的。物业服务费并不全是物业服务企业的收入，其中包含了物业管理区域绿化养护、清洁卫生、秩序维护，公共部位、电梯等公用设施设备的日常运行、维护费用，这部分费用只有通过业主交纳物业费才能够正常养护、运行和维护。部分业主不交纳物业费，对已交纳物业费的业主来讲不公平、不合理，是不交纳物业费业主借已交纳物业费业主的费用来服务自己。据此，被告应当交纳自2018年1月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费4518元（36个月×89.65平方米×1.4元/平方米/月）；原告请求判令被告按年利率24%支付逾期交纳违约金的主张，因符合双方约定，本院也予支持，但违约金应当按合同约定的缴费周期分段计算。被告未到庭参加诉讼，是对其享有的诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 被告王增于本判决生效之日起五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城拉菲公馆分公司自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4518元及逾期付款违约金（三年度违约金分别自2018、2019年和2020年的1月1日起至付清时止，以未付款1506元为基数，按年利率24%计算至付清时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘义舒 二〇二一年五月十日 书记员  郭玉茹 附：本案适用相关法律条款： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）按时交纳服务服费。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。