江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2179号 原告：徐州市云龙区房产服务中心。住所地：徐州市云龙区铜山路21号综合楼。 法定代表人：吕晓东，该中心主任。 委托诉讼代理人：姬璇，该中心直属房管所所长。 委托诉讼代理人：许雪健，该中心法规科工作人员。 被告：姜伟，男，1973年6月20日出生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：宋书平，男，1955年6月30日出生，汉族，住徐州市贾汪区。 原告徐州市云龙区房产服务中心（以下简称云龙房产中心）诉被告姜伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案，7月26日依法组成合议庭，于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告云龙房产中心的委托诉讼代理人许雪健、姬璇，被告姜伟的委托诉讼代理人宋书平到庭参加了诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结。 原告云龙房产中心向本院提出诉讼请求：判决被告返还侵占的户部山Al-3#房屋、赔偿损失32928元。事实和理由：徐州市万生园食品有限公司于2016年3月承租原告户部山A1-3#楼公房，建筑面积260平方米，年租金48000元，租期为2016年3月1日至2017年2月28日，徐州市万生园食品有限公司实际使用至2019年9月，租金正常缴纳。2019年9月，徐州市万生园食品有限公司不再承租使用并办理相关书面退房手续，但称房屋由被告占用。自2019年10月至今，被告一直占用该房，不签合同并拖欠房屋使用费。原告多次通知其签订合同或腾退房屋，被告均己种种理由拒绝。 被告姜伟辩称,我与原告不存在房屋租赁合同关系，也未从原告处租赁房屋，请求法院依法驳回原告对我的起诉。我于2016年7月26日和徐州市万生园食品有限公司签订的合作经营协议书中约定，我使用户部山商贸城A1-3号楼一至三层，暂定使用期限一至五年，因姜伟与徐州市万生园食品有限公司之间的纠纷曾在徐州市云龙区人民法院、徐州市中级人民法院诉讼期间，本案原告出具证明和原告的工作人员接受法院询问，均称同意徐州市万生园食品有限公司转租涉案房屋，现我与徐州市万生园食品有限公司之间的租赁合同关系尚未到期以及解除，原告不应当起诉我，请求法院驳回原告的起诉，我保留向房屋的产权人主张因出租的房屋屋面存在缺陷造成我财产损失要求赔偿的权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月28日，原徐州市云龙区房地产管理处（现云龙房产中心）（甲方）和徐州市金悦饮食服务有限公司（乙方）签订一份协议书，协议约定：徐州市云龙区房地产开发公司退赔的户部山商贸城A1-3#楼102、201、302、303房屋，共计建筑面积：260平方米，其中有甲方211.51平方米的产权，有乙方48.49平方米的产权；由于该房长期闲置，房管公房211.51平方米使用权乙方自愿放弃，由甲方收回；位于王陵市场二层甲方80平方米的房屋仍由乙方承租使用；建筑面积260平方米的房屋由甲方整体出租；乙方的48.49平方米与王陵市场二层甲方80平方米的房屋所产生的租金及其相关费用相互抵消，互不找差，其两处房屋的产权性质不变，如遇政策性拆迁或一方原因不能履行两处房屋互换使用，双方应另行协商签订租约。 2016年2月29日，徐州市万生园食品有限公司（以下简称万生园公司）（乙方）和原告云龙房产中心（甲方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：甲方将坐落在云龙区户部山商贸城A1-3号楼102、201、302、303的房屋出租给乙方作非住宅使用，租赁期限一年，自2016年3月1日起至2017年2月28日；起租时间从2016年3月1日起计算，如乙方继续承租，需提前60天书面通知甲方，重订书面协议；租金按年计算，48000元/年。合同还约定了其他有关事项。在合同履行期间，2016年6月7日，原告出具证明：万生园公司承租我单位户部山商贸城A1-3#楼102、201、302、303房屋，建筑面积260平方米，该楼产权为我单位所有，经我单位研究，同意万生园公司将该房屋部分转租给第三方使用。但万生园公司与第三方所签的房屋租赁协议不得与我单位所签定的房屋租赁协议有相抵触之处，并必须与万生园公司与我单位所签的房屋租赁协议同时终止。如万生园公司在履行与我单位所签定的房屋租赁协议过程中有违约行为，该证明随之废止，由此造成的一切后果我单位不承担任何责任并不做任何经济补偿。万生园公司将房屋转租他人，原告未持异议，万生园公司给付原告租金至2018年6月。 2016年7月26日，万生园公司（甲方）和被告姜伟（乙方）签订一份《合作经营协议书》，协议约定：乙方使用甲方座落于徐州市云龙区户部山商贸城A1-3号楼二楼、三楼房屋（二楼、三楼阁楼由甲方使用），另任选一间作为甲乙双方共同办公室使用；合作期乙方随甲方与房管处的租赁合同同期变更，暂定使用期为一至五年（2016年9月1日起）；使用期限内房屋使用费第一年暂定为55000元（乙方按年支付），押金5000元，房屋到期提前一月前付清次年费用；一楼由乙方负责统一经营管理甲乙双方商品，甲方有权监管，一楼甲乙双方的销售商品需规划布局后再装修布置，双方各占二分之一经营面积，一楼西间设糕点对外销售窗口；经营中双方各自商品收益分配为甲方商品按月盘点、按周结算，乙方商品由乙方自行结算，甲方不参与销售；在使用期内，甲方不得将乙方使用的房屋转给任何第三方使用，乙方应在合同期满3月前告知甲方是否继续使用，并缴纳次年费用。如果不再继续合作的，退出方应提前3个月向另一方提交退出的书面文本。本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴押金不退，并一次性支付违约金20000元。合同还约定了其他有关事项。 2018年7月6日，万生园公司以姜伟为被告诉至本院，要求姜伟给付2017年7月26日至2018年7月26日的案涉房屋使用费55000元、违约金20000元。本院于2018年9月30日作出（2018）苏0303民初3888号民事判决书，判决姜伟给付万生园公司房屋使用费50416元（2016年9月1日至2018年7月底，以55000元每年计算）及违约金20000元。 2019年3月，万生园公司再次以姜伟为被告诉至本院，请求法院判决姜伟给付违约金20000元、补缴2018年9月1日至2019年8月31日房屋使用费55000元、根据协议将涉案房屋一楼二分之一面积隔开，万生园公司独立使用一楼西间。本院于同年5月30日作出（2019）苏0303民初1376号民事判决书，判决姜伟给付万生园公司房屋使用费55000元、驳回万生园公司的其他诉讼请求。姜伟不服本院判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。该案在上诉期间，2019年8月30日，万生园公司王大海（甲方）和中国国际酒文化研究会姜伟（乙方）签订一份《房屋承租权转让协议》，协议约定：甲方将租赁户部山商贸城A1-3房屋的使用权期限转让给乙方,甲方保证转让期限的合法性,即应经房屋所有权人同意；原甲、乙双方签订的合作协议终止履行；甲、乙双方约定，甲方原存放在乙方的部分物品（指原合作协议内的一、二、三楼的部分物品，如旧空调、鸡翅木拱门、旧门窗等物品）作价，连同至2019年8月31日止所欠房租，合并一次性综合定价为60000元，乙方所缴甲方押金5000元，从中扣除，乙方应付55000元，乙方欠甲方款项一年内付清；本协议经房屋所有权人同意后，双方签字生效，乙方将上诉甲方的案件撤回，无其他纠纷；在履行房屋租赁合同中的未尽事宜，甲、乙双方可协同房屋所有权人协商解决乙方向第三方履行房租。2019年9月20日，徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终5284号民事判决书，判决驳回姜伟的上诉，维持原判。 2020年3月20日，原告向万生园公司书面通知：你方承租我中心位于户部山商贸城A1-3#102、201、302、303房屋，租赁期限已于2017年2月28日届满。我中心多次通知你方前来办理续约手续，但你方至今既未办理续租手续，也未缴纳租赁费用。基于前述情况，我中心通知你方：即日起解除双方的房屋租赁关系。请你方在收到本通知之日后三日内腾空租赁房屋，并到我中心办理退房手续。逾期未腾空租赁房屋的，视为你方自愿放弃租赁房屋内你方物品的所有权，我中心有权予以处置；逾期未办理退房手续的，不影响我中心将该房屋另行租赁他人。同时，我中心保留通过法律手段予以处理的权利。万生园公司法定代表人王大海在该通知上签署意见:本承租人自愿退出，现用房人属于非法侵占。 本院认为，2016年2月29日，原告云龙房产中心和万生园公司签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。2017年2月28日租赁合同期限届满后，万生园公司继续使用租赁房屋，原告未提出异议并同意其转租，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。2016年7月26日，万生园公司和被告姜伟签订的合作经营协议书，虽名为合作经营协议，但从双方约定的权利义务看，其合同性质应为房屋租赁合同。2019年8月30日万生园公司和被告签订房屋承租权转让协议，该协议约定万生园公司将租赁原告房屋的使用权限转让给被告。2019年10月1日，万生园公司向原告申请退房，原告于2020年3月20日向万生园公司下发通知，该公司同意自愿退出，本院确认原告和万生园公司的房屋租赁关系以及万生园公司和被告姜伟签订的房屋承租权转让协议即日解除。2019年10月1日至今，被告继续占有使用涉案房屋，现原告要求被告赔偿2019年10月1日至2020年5月31日期间的房屋租金损失28000元及要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告姜伟应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市云龙区房产服务中心房屋占有使用费28000元； 二、被告姜伟应于本判决生效之日起十日内将徐州市云龙区户部山商贸城A1-3#房屋内的自有物品腾空并将房屋返还给原告徐州市云龙区房产服务中心。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费623元，由被告姜伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  陈 涛 人民陪审员  贾新华 人民陪审员  刘 兰 二〇二一年五月十四日 书 记 员  张春晖