吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2716号 原告：崔佰芹，女，1973年8月24日出生，汉族，住吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。 被告：李阳，男，1992年6月7日出生，汉族，住吉林省舒兰市。 被告：杨敬文，男，1974年11月30日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：田艳杰，吉林巡达律师事务所律师。 被告：吉林万利房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区东局子街永强南区松江东路9号8楼801室。 法定代表人：于海芹，经理。 委托诉讼代理人：王秋萍，吉林永赞律师事务所律师。 第三人：吉林市昌邑区玉英房屋信息服务部，经营场所吉林省吉林市昌邑区虹园新村第30栋1单元1屋1号。 经营者：刘玉英，女，1973年11月2日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 原告崔佰芹与被告李阳、杨敬文、吉林万利房地产开发有限公司（以下简称万利公司）、第三人吉林市昌邑区玉英房屋信息服务部（以下简称玉英信息部）买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔佰芹及其委托诉讼代理人李明波、被告李阳、被告杨敬文及其委托诉讼代理人田艳杰、被告万利公司及其委托诉讼代理人王秋萍、第三人玉英信息部到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔佰芹向本院提出诉讼请求：1.判令李阳、杨敬文、万利公司赔偿因地热管线漏水给崔佰芹造成的物品损失、房屋修复费用暂定50,000元（具体数额待评估后确定）；2.判令李阳、杨敬文、万利公司向崔佰芹支付自2019年11月1日起至全部赔偿完毕之日止的房屋租金和营业损失，房屋租金每月按2000元计算，营业损失按每月按2522.08元计算；3.判令李阳、杨敬文、万利公司赔偿崔佰芹供热费633.15元；4.判令李阳、杨敬文、万利公司承担本案因诉讼所产生的评估费、案件受理费等全部费用。庭审中崔佰芹变更诉讼请求为：判令李阳、杨敬文连带赔偿崔佰芹经济损失85,091.75元，包括：房屋装修损失为39,675元、房屋装修损失的评估费2000元、鉴定漏水原因司法鉴定费12,000元、房屋租赁费24,000元、物业费2251元、供热费3165.75元、搬家费2000元。事实与理由：崔佰芹通过玉英信息部得知有一处全新精装修房屋出售，房屋坐落于昌邑区珲春中街****号，房屋面积117.25平方米。该房由万利公司开发建设。崔佰芹在玉英信息部工作人员刘玉英的带领下前去看房，看房后崔佰芹决定购买此房。在看房期间，卖方一直是由杨敬文代表，杨敬文向崔佰芹介绍说房屋供热特别好。2019年6月24日，崔佰芹与杨敬文以及玉英信息部共同签署了《房屋买卖合同》。崔佰芹按合同约定履行了支付房款的义务。合同签订当日，崔佰芹将新购买的房屋作为经营场所，在吉林市工商行政管理局昌邑分局注册了“吉林市昌邑区艾薇美容馆”，并进行经营。2019年7月19日，案涉房屋过户到崔佰芹名下。崔佰芹陆续缴纳了物业费及供热费。房屋过户时，崔佰芹得知房屋真正的房主是李阳，杨敬文将房屋装修后代其出售，也就是老百姓口中说的扣房的“房虫”。2019年10月24日，供热公司对小区内的供热管线注水。崔佰芹听取供热公司工作人员的建议，将原来的塑料阀门按成了日丰牌的合金阀门，供热管线进行注水后未发现漏水。第二日，物业管理人员电话告知崔佰芹其房屋大量漏水，已淹到楼下车库。经排查，确定是地热管线漏水。随即崔佰芹找杨敬文、李阳协商处理，最初两被告态度还好，表示同意进行赔偿，但只同意承担崔佰芹经济损失的一半。此次漏水导致崔佰芹的房屋墙体刮大白呈现粉状，榻榻米的木板发黑不能使用，壁纸大面积张开或脱落。只要是打开供热阀门，不一会就会从墙边乃至地面往上返水，如果维修需要将地面全部刨开。崔佰芹不能开地热，目前屋内部分墙体结霜，已经达到1米多高。崔佰芹因房屋无法居住，美容馆也不能正常营业，无奈只好租房居住。李阳、杨敬文所同意赔偿的钱，远远无法弥补崔佰芹的经济损失。崔佰芹多次找李阳、杨敬文要求赔偿，但均遭到拒绝。崔佰芹为维护自身合法权益诉至贵院，请求法院依法作出公平、公正的判决。 李阳辩称，房子是我购买的，我是委托杨敬文帮我装修，装修后我不喜欢，我就让他帮我卖掉。杨敬文和我是朋友关系，杨敬文不是扣房子的。房屋产权变更之后所有问题由崔佰芹自行负担与我无关。装修的时候我们没有动地热管线。我们没有找装修的公司，装修是自己找的人装修的。2018年，房子装修之后没有供热，不清楚地热管线情况。崔佰芹事实理由中陈述供热注水当天没有漏水，第二天漏水有可能供热公司水压导致。崔佰芹没有证据证明地热漏水是我的原因，崔佰芹对我承担赔偿责任需要举证证明。 杨敬文辩称，崔佰芹陈述“2019年10月24日，供热公司对小区内的供热管线注水。崔佰芹听取供热公司工作人员的建议，将原来的塑料阀门按成了日丰牌的合金阀门，供热管线进行注水后未发现漏水。”注水没漏。房屋产权归谁由谁承担修复责任，崔佰芹所述是否是房虫与本案漏水无关，我不同意承担任何赔偿责任。 万利公司辩称，1.万利公司已于2015年6月25日向当时的房屋所有权人交付房屋，交付房屋后合法持有人对该房屋进行了装修，该房屋也经过转手至今到了崔佰芹处，已不是当初交付时的状态，崔佰芹要求作为开发商的我公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求；2.该房屋已经交付近6年了，已经超过房屋保修期。根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期”，本案已经超过保修期，万利公司不应当承担任何赔偿责任。另外补充，1.我方不承担任何责任，其作为李阳的代理人对外以被代理人名义与崔佰芹签订房屋买卖合同，我在代理权限内其行使的民事法律行为被代理人李阳对代理人杨敬文的代理行为承担民事责任。2.崔佰芹在民事起诉状中陈述在供热管线注水后未发现漏水，第二日接到物业电话告知漏水情况，正常情况下，对供热注水的期间业主都应该留人在家，谨防漏水情况，何况在此之前有过漏水情况，崔佰芹更应该尽到谨慎注意义务，对此其自身存在重大过失，因未及时采取应对措施扩大损失，对扩大损失部分应自行承担赔偿责任。结合鉴定意见及评估报告，已明确漏水原因并非施工造成，故杨敬文不承担任何责任。3.对其他租赁、物业搬家等费用属于鉴定损失，并非必然发生的实际费用，崔佰芹未提供证据证明发生该费用的证据，与本案房屋受损没有直接因果关系，不应给予支持。 玉英信息部述称，我做房屋信息业务，我带崔佰芹看杨敬文要卖的房子，双方达成交易。 本院经审理认定事实如下：万利公司将其开发的坐落于吉林市昌邑区*****号房屋（以下简称案涉房屋）出售给案外人中联重科股份有限公司（以下简称中联重科公司）。万利公司通知中联重科公司于2015年6月25日办理案涉房屋的入住手续。案涉房屋于2018年5月22日登记在案外人中联重科公司名下，于2018年7月26日登记在李阳名下，2018年度未供热。李阳委托杨敬文装修、出售案涉房屋。2019年6月24日，杨敬文作为甲方（出卖人）李阳的委托代理人与崔佰芹作为乙方（买受人）签订买卖合同，约定：崔佰芹购买案涉房屋。同日，崔佰芹作为经营者以案涉房屋作为经营场所登记注册吉林市昌邑区艾薇美容馆。案涉房屋于2019年7月19日登记在崔佰芹名下。2019年10月，案涉房屋漏水致房屋装修损失。我院委托长春市汇裕建筑工程检测有限公司对漏水原因进行司法鉴定，该公司于2020年12月8日作出SFJD-2020-23号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为“涉案房屋多处地热管受冻破坏，是典型的地热管冻胀开裂破坏，即地热管受冻开裂造成地热损坏、漏水，进而造成涉案房屋漏水。照片中的两段地热管受冻爆裂是形成室内漏水的原因。”崔佰芹支付鉴定费12,000元。我院委托吉林信诺资产房地产土地评估有限公司对房屋装修损失价值进行司法鉴定，该公司于2021年3月23日作出吉信评报字【2021】第0305号《资产评估报告》，鉴定意见为“经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出资产在评估基准日2020年11月16日资产评估价39,675元”。崔佰芹支付鉴定费2000元。崔佰芹支付2019年度物业费2251元、2019年供热费3165.75元。 另查明，崔佰芹租赁案外人王某房屋，租赁期限为2019年11月1日至2020年11月1日，年租金2.4万元。崔佰芹为配合鉴定、清空案涉房屋支付搬家费用1000元。 认定上述事实的证据有，崔佰芹提供的《买卖合同》、玉英信息部出具的证明、案涉房屋不动产权证书、案涉房屋不动产权利及其他事项登记信息、图片、物业费收据、供热费缴费凭证、营业执照、承租房屋的不动产权证、《房屋租赁合同》、收条、证人王某（房屋出租人）当庭证言、长春市汇裕建筑工程检测有限公司作出的《司法鉴定意见书》、吉林信诺资产房地产土地评估有限公司作出的《资产评估报告》、鉴定费票据、搬家费收据打印件和微信支付截图；万利公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、物业费收据、入住通知书、入住商品房调拨单、中联重科公司法定代表人证明书和授权委托书、建行客户专用回单，当事人的陈述。 崔佰芹提供的与玉英信息部的微信记录，玉英信息部对其真实性没有异议，本院对真实性予以确认。崔佰芹提供的发送给杨敬文的短信息，杨敬文对其真实性没有异议，本院对真实性予以确认。 本院认为，关于被告的责任如何负担。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”；第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”崔佰芹提供的《司法鉴定意见书》、供热费票据及李阳的答辩意见“2018年，房子装修之后没有供热”并结合漏水时间，足以证明案涉房屋交付时即存在“地热管受冻开裂”，从而导致2019年10月案涉房屋漏水致买受人崔佰芹的各项损失，故李阳作为出卖人对案涉房屋应当承担瑕疵担保责任。崔佰芹要求作为受托人的杨敬文承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。 关于崔佰芹请求的各项损失，根据相关规定并结合本案实际情况，综合分析如下：1.房屋装修损失39,675元：崔佰芹提供了鉴定意见书、资产评估报告、照片证明上述损失，本院予以支持；2.房屋装修损失的评估费2000元和鉴定漏水原因司法鉴定费12,000元：上述费用系证明漏水原因和财产损失的必要合理支出，崔佰芹提供了鉴定费票据证明了费用金额，本院予以支持；3.房屋租赁费24,000元：因案涉房屋漏水致无法正常居住使用，此项支出亦系必要合理支出，崔佰芹提供了《房屋租赁合同》、收条、证人王某（房屋出租人）当庭证言予以证明，李阳对证据均无异议，本院予以支持；4.物业费2251元：该项费用系业主无论是否使用案涉房屋均应支付给物业服务企业的服务费用，该项请求，与法无据，本院不予支持；5.供热费3165.75元：因案涉房屋漏水导致案涉房屋无法正常供热使用，此项损失李阳应予承担民事赔偿责任；6.搬家费2000元（含搬出和搬入）：该费用系处理漏水房屋装修、搬入搬出物品等必然产生的合理费用，崔佰芹提供了搬家费收据打印件和微信支付截图以证明搬出的费用为1000元，李阳对证据无异议，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、李阳于本判决生效之日起五日内赔偿崔佰芹房屋装修损失39,675元、评估费2000元、鉴定费12,000元、房屋租赁费24,000元、供热费3165.75元、搬家费用2000元，合计82,840.75元； 二、驳回崔佰芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费964元，由崔佰芹负担28元、李阳负担936元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  田艳华 二〇二一年五月三十一日 书记员  李雨潼 提出申请执行期限为二年