四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9251号 上诉人（原审原告）：李英，女，1985年10月26日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：吴倩云，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晓月，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金美物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区长青路88号金美国际1-2-1903号。 法定代表人：崔大雄，总经理。 委托诉讼代理人：王柯，男，1973年1月25日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 上诉人李英因与被上诉人成都金美物业管理有限公司（以下简称金美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李英上诉请求：一、请求查清事实后依法改判、撤销或者变更（2020川0106民初8110号民事判决书；二、本案诉讼费由金美公司承担。二审中，李英明确上诉请求为：一、改判金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即9052.8元；二、改判金美公司参照案涉合同约定租金标准支付合同解除之日至2020年6月17日的房屋占有使用费。事实和理由：一、一审在金美公司没有提出调低违约金请求的情况下，错误适用法律，擅自将案涉合同约定违约金（50%年租金）调低为一个月租金；二、一审错误认定金美公司为中介性质公司，应当由实际承租人向李英支付租金及房屋占用费。金美公司事实上为承租人，实际承租人与金美公司为转租关系。根据合同相对性，应当由金美公司向李英支付上述费用。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条第二款规定，请求二审法院依法改判支持李英的上诉请求。 金美公司未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。 李英向一审法院起诉请求：1.判令金美公司立即按房屋现状向李英返还房屋；2.判令金美公司支付自2019年9月1日起至合同解除之日止2019年12月31日的租金10968.00元；3.请求判令金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日起至返还目标房屋之日止的房屋占用费；4.判令金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即9052.80元；4.本案诉讼费由金美公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月5日，李英与金美公司签订《房屋租赁合同》，约定“乙方（即金美公司）承租甲方（即李英）位于成都市金牛区房屋（租赁房屋建筑面积共11.76㎡），该房屋租赁期为2018年1月1日到2027年12月31日止。房屋租金按租赁年限的时间段分别支付和收取……从2019年7月3日至2020年7月2日止，月租金标准为2742.00元／月……租金支付方式为每月一付，金美公司于每月的15日，向李英支付上月租金，并将该款转入李英指定的账户。合同同时约定金美公司的违约处理是，在租赁期内，金美公司有下列行为之一的，金美公司按合同年租金的50%向李英支付违约金，若支付的违约金不足弥补李英损失的，金美公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但李英应提交证明损失发生的依据：（1）租赁期间，未经李英或新业主同意，中途擅自退租的；（2）擅自利用该间房屋进行违法活动的；（3）因金美公司原因，拖欠租金达3个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋，未交还的。该合同还就免责条件、银行指定账户、房屋修缮及物业管理等事项做了具体约定。 2019年12月31日，金美公司发出《终止通知书》，该通知书载明：尊敬的金美国际业主，由于市场环境，我司无力继续承担远高于市价的房屋租金，近几月与业主协商租金调整事宜均未达成一致，目前大型商户酒店公司已撤场，而成都金美安防科技有限公司拖欠我司借款本息暂无法执行到回款，我司资金链已断裂，陷入经营困境。多次多方协商沟通毫无进展后，迫使我司不得不宣布终止与您的租赁合同，在此向您函告如下：自2019年12月31日起，我司终止与您的《房屋租赁合同》，不再承租您金美国际的房屋。后续相关事宜，请在收到本通知后与我司联系协商处理。终止上述租赁合同后，如果您愿意也可以委托我公司招租，租户的租金单价将由您授权，我公司承诺在2020年1月1日起至2021年12月31日止免收招商服务费，已经招商到位的次承租户（经营户）直接与业主签订租赁合同，租金由经营户支付给您，请接到此通知后一个月内到我公司办理手续。 一审另查明：2019年12月26日，九里堤街道办事处组织了“金美国际”业主与金美公司的协调会，“金美国际”部分业主与金美公司参加该次协调会。会后，金美公司在“金美国际”张贴《终止通知书》。 以上事实有《房屋租赁合同》、《终止通知书》、EMS邮政快递单、会议签到表、张贴照片、金美公司书面答辩意见及当事人的陈述等证据在案予以证实。 金美公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对李英所举主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由金美公司自行承担。 一审法院认为，李英与金美公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院确定李英与金美公司之间建立了房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。 对于李英主张金美公司支付案涉房屋自2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金诉讼请求。根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。故支付租金是承租人的主要合同义务。根据李英的当庭陈述，金美公司租金仅支付到2019年8月。据《租赁合同》3.2条约定租金支付方式为每月一付，即在每月15日支付上月的租金。又据《租赁合同》3.1.(2)约定从2019年7月3日至2020年7月2日止，月租金标准为2742.00元/月，从2019年9月1日起至2019年12月31日期间的租金为：2742.00元/月*4个月=10968.00元。故一审法院对李英的该项诉讼请求予以支持。 对于违约金。李英主张金美公司按合同解除当年度年租金的30%支付违约金即9052.80元的诉讼请求，金美公司抗辩其没有违约，且合同约定违约金标准过高。经查，金美公司未按合同约定向李英支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定“乙方按照合同年租金的50%向甲方支付违约金……（3）因乙方原因，拖欠租金达3个月以上的”。因李英未就逾期支付租金造成的损失举证予以证实，一审法院综合考虑合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，兼顾公平原则，酌定金美公司向李英支付违约金2742.00元。 对于李英主张金美公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付合同解除之日其至返还目标房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求。金美公司抗辩其作为中介性质的公司，为业主提供中介平台，且因疫情原因收不到商户租金。经查，李英与金美公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，房屋实际承租方未向金美公司支付租金，故金美公司也未再向李英支付房屋租金。一审法院认为，双方合同于2019年12月31日解除后，并未约定其后租金仍应由金美公司向实际承租人收取并支付给李英，双方在合同解除后，李英也负有及时受领房屋避免损失扩大的义务，李英未能举证证明未实际收回房屋系金美公司过错导致，因李英的该项主张依据不足，一审法院对李英的该项诉讼请求不予支持，但不影响李英向案涉房屋实际承租人另行主张权利。 关于李英主张返还房屋的诉讼请求，经查，一审法院组织集中腾退，李英已于2020年6月17日收回案涉房屋。故一审法院对李英的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、金美公司于判决生效之日起十日内向李英支付租金10968.00元；二、金美公司于判决生效之日起十日内向李英支付违约金2742.00元；三、驳回李英的其他诉讼请求。金美公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费253元，由金美公司负担（此款已由李英先行支付，金美公司在履行判决确定的支付义务时一并支付给李英）。 二审中，李英、金美公司均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李英与金美公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：一、金美公司是否应当向李英支付截至2020年6月17日的房屋占有使用费；二、一审认定金美公司应当承担违约责任是否合理。 关于金美公司是否应当向李英支付截至2020年6月17日的房屋占有使用费的问题。本院认为，因双方均对案涉合同于2019年12月31日解除不持异议，本院对此予以确认。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，合同解除后，金美公司即丧失对案涉房屋的合法占有，应当予以返还。同时，案涉合同第六条第二款第三项亦约定了如租赁期满，双方未续签合同金美公司应该如期交还房屋给李英，否则应当承担违约责任。该约定亦系赋予金美公司及时腾退的义务。故案涉合同解除后金美公司应当按约交还案涉房屋给李英，其未交还，应当基于占有支付相应对价。李英基于此主张要求金美公司按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至案涉房屋收回之日，本院予以支持，一审对此认定不当，本院予以改判。故金美公司应当支付2019年12月31日至2020年6月17日的房屋占有使用费14989.6元（2742元/月×5个月+2742元/月÷30天×14天）。 关于一审认定金美公司应当承担违约责任是否合理的问题。本院认为，案涉合同第六条第二款约定“租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方按合同年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。但甲方应提交证明损失发生的依据。（1）租赁期间，未经甲方或新业主同意，中途擅自退租的。……（3）因乙方原因，拖欠租金达三个月以上的。（4）租赁期满，双方未续签合同一方应该如期交还甲方房屋，未交还的”，根据本院查明事实，首先，金美公司自2019年9月1日即开始欠付租金；其次，案涉合同履行过程中，系金美公司欠付租金并于2019年12月31日向李英发出《终止通知书》，要求解除案涉合同；最后，案涉合同于2019年12月31日解除后，金美公司并未履行腾退返还义务，至2020年6月17日才在一审法院组织下进行集中腾退。综上，金美公司已经违反上述合同约定，构成违约，应当承担违约责任。然虽金美公司一审未出庭抗辩，但其提交书面答辩状载明“答辩人与业主间《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，答辩费请求贵院审慎查明事实，依法裁判，并驳回除答辩人应付租金之外的其他全部诉讼请求”，系表达主张违约金过高应予调整的意思。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，虽违约金同时具有弥补损失和惩罚的功能，但仍应以弥补损失为主。本案中，李英并未举证证明除资金占用利息外其还因为金美公司的过错造成其他损失，而在合同解除后至其收回房屋期间的房屋占有使用费本院亦以支持，故一审综合案涉合同履行情况、金美公司过错承担，酌情认定金美公司支付违约金2742元并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人李英的上诉理由部分成立，应予维持；一审认定成都金美物业管理有限公司是否应当支付房屋占有使用费存在不当，本院予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8110号民事判决第一项、第二项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8110号民事判决第三项； 三、成都金美物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李英支付房屋占有使用费14989.6元； 四、驳回李英的其他诉讼请求。 成都金美物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费506元，由成都金美物业管理有限公司负担313.7元，由李鑫负担192.3元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  杜玉兰 二〇二一年五月十九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽