山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3419号 上诉人（原审被告）：车启来，男，1974年3月6日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：万中华，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷瑞璟，山东青大泽汇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园。 法定代表人：刘凯，总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 上诉人车启来因与被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司（以下简称天泰爱家公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 车启来上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天泰爱家公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由天泰爱家公司承担。事实和理由：案涉房屋为现房出售，车启来与青岛天泰温泉谷置业有限公司（以下简称天泰置业公司）签订《青岛市商品房预售合同》时，房屋已存在质量问题，车启来于2016年10月9日与天泰置业公司沟通维修，天泰置业公司承诺于7天内维修完毕。车启来没有签署任何房屋交接文件，车启来在诉讼期间又书面、口头多次提请完成维修，但房屋至今仍未维修完毕。一审法院认定自2019年3月出现报修记录与事实不符。案涉房屋为毛坯交付，若车启来使用房屋应当装修，但因房屋存在漏雨质量问题，无法对装修使用，故房屋至今仍空置。《山东省物业服务收费管理办法》的立法宗旨在于保护业主的合法权益，对于空置房屋应当减收物业服务费。案涉房屋自始空置，应对《山东省物业服务收费管理办法》的溯及力做利于业主权益的解释。此外，车启来主观上并无违约的故意，故不应构成违约。 天泰爱家公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律得当，车启来提及的房屋维修问题属房屋买卖合同纠纷，不应由其承担责任。关于房屋空置问题，一审判决已按政府管理部门的要求打折。车启来的上诉请求没有法律依据，请求依法驳回。 天泰爱家公司向一审法院起诉请求：1.车启来向天泰爱家公司支付2016年12月3日至2019年7月30日期间物业服务费6489.4元及违约金1946.82元；2.诉讼费用车启来承担。 一审法院认定事实：天泰爱家公司经天泰·蓝山小区开发建设单位天泰置业公司选聘，为天泰蓝山小区提供前期物业服务，双方签订《蓝山前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1.建筑共用部位的日常维修养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等；2.共用设施、设备的日常维修养护、运行管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明设施、楼内消防设施设备、电梯等；3.共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4.公共环境卫生保洁，包括公共场所、共用部位的清洁卫生，小区垃圾的收集、清运；5.交通秩序的协调与车辆停放的管理；6.维持小区公共秩序，包括安全保卫、智能监控、巡视巡查、门岗执勤；7.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；8.基于对小区秩序和全体业主利益的维护，对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为采取协调措施，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施；9.对小区内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为应予制止并及时向有关行政管理部门报告；10.通知有关单位维修市政公用设施；11.按照有关部门的委托并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人收取有关代收费用。物业服务费收费标准为，房屋交付之日起三年内，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.65元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。自房屋交付满三年后，别墅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.6元向业主收取；洋房管理服务费按建筑面积每月每平方米2.0元向业主收取，洋房电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取。房屋交付三年内，别墅超出的0.95元/平米，洋房超出的0.4元/平米物业服务费由项目和营销进行支付。基本物业管理服务费和电梯运行费单称或合称均称物业服务费。小区内房屋出售并交付给业主后，由业主承担所购房屋的物业服务费，业主无正当理由拒绝交付的，从开发商通知业主应该交付之日起向业主收取物业服务费。未出售房屋的物业服务费由开发商承担。每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。该合同另对双方权利义务、其他服务事项、违约责任等进行了约定。天泰爱家公司一直为天泰·蓝山小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。 2016年10月26日，车启来（乙方）与天泰置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定房屋建筑面积为101.07平方米。甲方定于2016年12月3日前将该房屋交付给乙方，房屋交付条件为乙方已经按时支付了全部购房款（包括房屋面积差价款）并按期履行了其他相关义务且该房屋已经通过单体竣工验收。在房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋钥匙交接单或甲方发出的《交房通知》所载明的交房日期。合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同所附补充条款第10条约定，若该房屋达到本合同所约定的交付条件后，甲方可以（但无义务）发出房屋交付通知。乙方必须在甲方发出的房屋交付通知书确定的交付时间或合同约定的房屋交付时间截止日（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到该房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方未按时前来办理交付手续的，则甲方无需另行书面催告乙方，且自合同约定或甲方另行通知的房屋交付之日起，视为该房屋已交付，乙方应当自视为交付之日起承担该房屋的物业管理费及其他相关费用和风险责任，并自视为交房的次日至乙方与甲方实际办理交接手续之日止的整个期间，向甲方支付房屋总价款日万分之一的违约金。补充条款第20条约定，因物业管理区域尚未成立业主委员会，乙方同意将该房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理公司统一进行管理、并同意签署和遵守本合同附件五《天泰蓝山业主临时管理规约》。业主延迟办理入住手续的，物业管理费应自本合同约定的交付之日届满的次日起计算，在办理入住时一并交清。该合同附件五为天泰置业公司与天泰爱家公司签订的《前期物业服务合同》、《天泰蓝山业主临时使用公约》和承诺书。 因车启来主张房屋存在瓦片缺失、屋顶漏雨等问题，曾数次与天泰爱家公司联系维修，天泰爱家公司认可从2019年3月起其处出现车启来的报修记录。2019年8月9日，天泰爱家公司通过律师函向车启来催收物业服务费。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。天泰爱家公司作为天泰·蓝山小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，车启来作为天泰·蓝山小区xxxx户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。 根据车启来与天泰置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》，车启来应当于合同约定的房屋交付期限2016年12月3日前到房屋所在地办理房屋交接手续，未按时前来办理交付手续的，开发商无需另行书面催告且自合同约定或开发商另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付。车启来所购房屋为已通过竣工验收且其已经办理了房屋权属登记，其无证据证实其有拒收房屋的法定事由，也无证据证实有变更交付时间的约定，故其应当按《青岛市商品房预售合同》约定时间接收房屋并按约交纳物业服务费。车启来延期办理入住手续，应自《青岛市商品房预售合同》约定的交付之日届满的次日即2016年12月4日起交纳物业服务费，天泰爱家公司要求车启来支付2016年12月4日至2019年7月30日期间的物业服务费符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，超过部分一审法院不予支持。天泰·蓝山小区xxxx户房产处于空置状态，自2018年7月1日起按照《山东省物业服务收费管理办法》相关规定减收物业服务费。2016年12月4日至2019年7月31日期间物业服务费认定为5426.09元【2元/月/平方米×101.6㎡×18个月+2元/月/平方米×101.6㎡÷31×28天+2元/月/平方米×101.6㎡×13个月×60%】。车启来拖延支付物业服务费构成违约，因开发商与天泰爱家公司签订的《前期物业服务合同》并未约定违约金，一审法院对天泰爱家公司要求车启来承担违约金的诉讼请求不予支持。 一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条、第五十二条规定，判决：一、车启来于判决生效之日起十日内支付给天泰爱家公司2016年12月4日至2019年7月30日期间的物业服务费5426.09元；二、驳回天泰爱家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是，车启来应当向天泰爱家公司支付的物业服务费应如何认定。车启来与天泰置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》对于房屋交付期限作出明确的约定，且案涉房屋已通过竣工验收并已办理了权属登记，故合同约定的交房时间应当视为接收房屋时间，车启来应当依约交纳此后的物业服务费。案涉房屋自始空置，《山东省物业服务收费管理办法》自2018年7月1日施行，一审认定此后的物业服务费应依法减收40%，天泰爱家公司对此无异议，本院予以确认。《前期物业服务合同》约定，每季度第一个月10日前收取物业管理服务费。故2018年7月前的物业服务费均在《山东省物业服务收费管理办法》施行前已届支付期限，车启来要求依据该规定减免物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，车启来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人车启来负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓静 审 判 员 李 蕾 审 判 员 刘昭阳 二〇二一年五月六日 法官助理 张雅彬 书 记 员 吴珊珊 书 记 员 张 恬