河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1028民初979号 原告李宗刚，男，1979年9月21日出生，汉族，户籍所在地：天津市南开区。 委托诉讼代理人张铮，北京天亚律师事务所，执业证号：11101200910907382。 委托诉讼代理人曾少珍，北京天亚律师事务所，执业证号：11101201911096129。 被告杜江，男，1978年12月15日出生，汉族，户籍所在地：陕西省榆林市榆阳区。 被告尚晶晶，女，1982年4月19日出生，汉族，户籍所在地：陕西省榆林市榆阳区，陕西省榆林市晶奥财务咨询有限公司职工。 委托诉讼代理人张海红，男，1981年1月24日出生，汉族，户籍所在地：陕西省米脂县，现住陕西省榆林市榆阳区，陕西省榆林市晶奥财务咨询有限公司职工。 第三人大厂回族自治县怡然之家房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇鸿祥苑小区4号楼1单元104，统一社会信用代码：91131028MA07K5647X。 法定代表人：陈赛金，总经理。 委托诉讼代理人梁寅飞，男，1985年4月13日出生，汉族，户籍所在地：山西省定襄县，系该公司员工。 原告李宗刚与被告杜江、被告尚晶晶、第三人大厂回族自治县怡然之家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宗刚的委托诉讼代理人张铮、曾少珍，被告杜江、被告尚晶晶的委托诉讼代理人张海红、第三人大厂回族自治县怡然之家房产经纪有限公司的委托诉讼代理人梁寅飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李宗刚诉称，2017年1月14日，原告作为买受方经第三人居间介绍，与被告杜江、尚晶晶、第三人签订《存量房务买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》，约定原告购买被告名下的位于河北省廊坊市大厂县，房屋面积87.27平方米，房屋成交价格2300000元，定金200000元，首付款共计1500000元，居间服务费34500元。原告依约向二被告支付了购房定金和首付款，向第三人支付了居间服务费。《补充协议》第四条第四款约定，在履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，已交付款项各方协商解决。合同履行过程中，因河北省、廊坊市及大厂回族自治县人民政府先后出台房屋限购政策，规定非本地居民家庭限购一套住房且需提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，导致原告与被告之间的合同因限购政策无法继续履行。经各方多次沟通协商无果，原告诉至法院。请求：1、判令解除原告与被告于2017年1月14日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》；2、判令被告向原告返还已付首付款1500000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告杜江、尚晶晶辩称：不同意解除合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一、原被告签订的补充协议第四条和其他条款可见，限购政策不必然导致合同不履行。原、被告双方签订房屋买卖合同的时间是2017年1月，大厂县出台房屋限购政策是2017年6月6日，2017年8月又出台补充说明，即在房屋限购政策出台前交易过的房屋不受政策影响，可以随时过户；第二、根据合同法有关规定，解除权的行使期限为一年，有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行，视为放弃解除权，原告已经丧失合同解除权。第三、不适用《民法典》第580条第一款的法律规定。第四、原、被告签订的房屋买卖合同中写明的房屋坐落与不动产权登记的房屋坐落系同一房屋。 第三人辩称：不同意原告解除合同，原、被告签订房屋买卖合同的时间早于大厂回族自治县出台的限购政策的时间，且涉案房屋已于2018年1月下发不动产权证书，可以正常交易过户。 经审理查明，2017年1月14日，原告李宗刚与被告杜江、被告尚晶晶在第三人大厂回族自治县怡然之家房产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》。合同约定：原告李宗刚购买被告杜江名下的位于河北省大厂回族自治县的房屋（下简称涉诉房屋），房屋建筑面积87.27平方米，房屋总价款为2300000元；原告于2017年1月14日支付定金200000元，于2017年6月30日前支付首付款1500000元（含定金），剩余房款800000元通过银行按揭方式支付，买受人因自身原因未获得贷款结构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）双方同意按买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要发生的各项费用。交定金当日将该房屋交付给买受人。补充协议约定：本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。并在其他约定一栏书写因政策原因导致无法过户到原告名下，被告配合原告将房屋过户至第三人名下。《过户、按揭代理合同》约定了贷款服务费、过户服务费用及评估费等具体数额。合同签订后，原告李宗刚分别于2017年1月14日通过银行转账方式向被告杜江账户内支付购房定金200000元，于2017年1月17日转账房屋首付款800000元、于2017年7月14日转账首付款490000元、于2017年7月14日通过手机银行转账10000元。被告杜江向原告李宗刚出具收条两张。涉案房屋于签订合同当日已交付给原告李宗刚。 另查明，被告杜江与被告尚晶晶系夫妻关系。2012年9月6日，被告杜江与大厂京御房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：20120901019），被告杜江购买其开发建设的位于大厂回族自治县房屋，建筑面积87.27平方米。2016年9月28日，被告杜江与大厂京御房地产开发有限公司签订《补充协议书2》，约定：原大卫城普通商品住宅·诗园33幢2单元2501号房，标准地名房号为鸿祥苑21幢2单元2501号房，实际测绘面积87.58平方米。2018年1月2日，涉案房屋取得不动产权证书（证书编号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0000124号），载明权利人：杜江，坐落：鸿祥苑小区21号楼2单元2501。 还查明，2017年6月2日，廊坊市人民政府出台关于进一步促进全市房地产市场平稳发展的实施意见[（2017）61号]文件，2017年6月6日，大厂回族自治县人民政府办公室出台关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见[（2017）93号]，规定：“非本县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房(本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房)。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。” 上述事实，有原告提交的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《过户、按揭代理合同》;招商银行户口历史交易明细表、交通银行客户回单、上海银行个人业务回单、手机银行转账记录；收条两张；大厂回族自治县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见；被告提交的《补充协议2》；第三人提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、不动产权证书及原、被告、第三人的当庭陈述在案佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告李宗刚与被告杜江、被告尚晶晶在第三人大厂回族自治县怡然之家房产经纪有限公司居间下签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。在房屋买卖合同履行的过程中，出卖人的主要合同义务为交付房屋，买受人的主要合同义务为支付房屋价款。本案中，原、被告双方在签订合同后，被告李宗刚已支付了购房首付款1500000元，原告杜江已将涉案房屋已交付给被告，且涉案房屋已取得不动产权证书，双方均已履行了合同主要义务。另原、被告签订的购房合同的时间为2017年1月14日，早于廊坊市及大厂回族自治县政府出台的限购政策，且限购政策具有阶段性。原告因其不符合购房政策及没有继续履行能力为由，请求解除所签订的合同，不利于合同关系的稳定及保护交易秩序安全，此亦不是限购政策出台的目的之所在。原告的诉请，不符合解除合同的条件，故对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李宗刚的诉讼请求。 案件受理费减半收取9306元，由原告李宗刚负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。 审判员  田艳苹 二〇二一年五月十八日 书记员  郭 旭