甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初323号原告：石金洲，男，汉族，1987年4月30日出生，住兰州市城关区。被告：万秀玲，女，汉族，1961年10月23日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：秦博杰，甘肃西润律师事务所律师。被告：王曦晨，女，汉族，1988年2月16日出生，住甘肃省兰州市城关区。第三人：甘肃新鸿世地产代理有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路194号中天健广场9号楼808室。法定代表人：李世勋，该公司董事长。原告石金洲与被告万秀玲、王曦晨及第三人甘肃新鸿世地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石金洲，被告万秀玲的委托诉讼代理人秦博杰，被告王曦晨，第三人甘肃新鸿世地产代理有限公司的法定代表人李世勋，到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。石金洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还2个月未使用房租及押金12000元（其中房租每月4000元，剩余2月房租尚未返还，共计8000元；押金4000元尚未返还）；2.判令解除原被告间租赁合同；3.请求赔偿违约金及原告垫付装修费共6100元（其中包含退房后修缮房屋费用2100元；违约金4000元）；4.请求赔偿1个月营业额损失共12000元；5.本案诉讼费300元由被告承担。事实和理由：原告石金洲诉称，2020年6月8日，被告与原告签订了房屋租赁协议，约定将甘肃省兰州市七里河区××广场××号楼××室的房屋租赁给原告使用，并约定每月支付租赁费用4000元，被告收取押金4000元。合约由甘肃新鸿世地产代理有限公司相约三方共同签订，签订时交付一季度房租（3个月）、押金4000元及2000元中介费用，一次缴费并未拖欠。原告于2020年6月10日开始向被告付款，约定第一次租赁时间为期3个月，押1付3。第一次租期到期后，原被告协商：原告续租并交付3个月房租继续使用，由2020年9月9日至2020年12月8日截止。租赁期间，原告使用房屋用于开设桌游俱乐部（桌面游戏俱乐部，主要营业范围：剧本杀、狼人杀、大型桌游等）并在11月8日前告知被告是否有能力继续租用房屋。租赁房屋期间，爱护房屋，每日及时打扫卫生，及时缴纳水电费及物业管理费用。被告10月4日通知原告，称年底房屋出租困难，希望原告提前决定是否续租，如若原告明年无法续租，能否提前退租。因个人及公司原因，原告同意了被告的请求。被告于2020年10月初，回出租屋查看设备设施是否有所损坏，对原告提出了墙面及地面的修缮请求。双方协商，此修缮费用，由双方共同承担。由于当时房屋使用权仍属于原告，原告则找了装修工人修缮房屋。被告对房屋内造成损坏对地方阐述是原告将房屋内对地板造成一定对损坏（少量由烟头造成的烫痕，在交付房屋前已修缮完成），以及墙面。由于原告开设的是桌游俱乐部，无法阻止玩家吸烟，并在开设桌游俱乐部时设有多个垃圾桶、烟灰缸、空气净化机等。对房屋造成的耗损，被告和原告协商时，多次让步并对被告表达了歉意，表达了会在交付房屋时将房屋修缮如初。2020年10月15日，在原告将房屋修缮完成后，由于还有员工住在公司，员工仍有一套被子尚未搬离，被告提出让原告将屋内房间打扫干净。原告随即让员工打车来将个人物品从公司搬离，后将房屋交还给被告。距离原告合同到期时间还余有2个月，至此原告将公司所有物品搬离，并将完好无损的房间交还给被告。原告从房屋搬离后，邀约被告进行房屋交付与合同解除。在双方协商后，被告退还原告部分租金和全部押金。在此次租赁关系即将解除时，被告突然拒绝退款，拒绝将剩余房租以及押金退还。在经过第三方甘肃新鸿世地产代理有限公司出面调节协商无果后，声称拒绝退款理由是，原告未续租够1年。租赁时间由原被告双方协议达成，且2次交付房租均是季度付款。原告与被告沟通时，被告王曦晨出面沟通，给原告的答案是，房屋是她委托她母亲代为出租，她并不想季度出租，因为短租户存在很多问题，且提出房屋内脏乱差等问题。被告在原告出差1个月后来看房，想要提前收房，看房时原告刚到兰州，并未及时打扫房间内卫生，且所谓的脏乱差不过是员工的个人物品仍在公司存放。原告多次与被告协商无果，反遭被告女儿多次威胁。扬言要给原告颜色看看，对原告本人及合作伙伴造成了很多困扰。原告合作伙伴是个刚毕业的大学生，与原告合作多年，从未遇到这样的情况。由于原告女儿的威胁，导致原告及合作伙伴不敢独自回家，害怕出现安全问题。在此期间，被告拒绝与原告沟通，选择威胁一个手无缚鸡之力的小姑娘。威胁原告的合作伙伴，阻挠其开设新的公司。为此，原告诉至贵院，请求判如所请。万秀玲辩称：1.答辩人从未向被答辩人表述过要求其提前退租并解除合同的意思表示。2020年6月8日，双方签订《房屋租赁合同》，就答辩人女儿所有的位于兰州市七里河区××广场××号楼××室出租于被答辩人使用，房租为4000元／月，租赁期限为1年，因考虑到被答辩人实际情况，答辩人同意每季度付清当季房租。2020年9月1日，被答辩人向答辩人通过微信转账12000元作为2020年9月9日至12月8日三个月的房租，此时租赁关系仍在存续阶段。被答辩人在诉状中称，答辩人于2020年10月4日通知被答辩人让其考虑是否继续租赁房屋的表述不属实，答辩人或答辩人的女儿从未向被答辩人表示让其提前退租的意思表示，也没有证据表明答辩人提出欲提前解除合同的表示行为，被答辩人要求退还2个月的房租及违约金4000元，完全没有事实和法律依据。另，被答辩人提出解除租赁合同，在没用法定解除或约定解除合同事项成就时，被答辩人提出解除合同属于违约，应当承担违约责任。2.被答辩人在经营使用涉案房屋期间造成屋内部分区域损坏，被答辩人有义务自行维修好，答辩人不予承担相应费用。被答辩人在租赁房屋期间，对涉案房屋造成了一定损坏，而且合同约定，承租人在租赁房屋期间有义务爱护房屋，因发生损坏或故障的，需要承担维修责任，故被答辩人花费维修的费用属于其自身造成损坏导致的开支，应当自行承担相关费用。3.被答辩人要求答辩人支付其1个月营业额损失12000元没有事实与法律依据。造成被答辩人没有办法经营责任在于其自身，涉案房屋没有因答辩人或外部因素导致停产停业的情况发生，如不可抗力，房屋征收。被答辩人主张要求赔偿一个月营业额损失共12000元没有依据。综上，答辩人按照约定履行了出租房屋的义务，未提出提前解除合同的情况，被答辩人提前要求解除合同的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。王曦晨与万秀玲的答辩意见一致。甘肃新鸿世地产代理有限公司陈述：涉案争议中我公司是作为中介公司介绍双方达成租赁协议的。并且涉案租赁协议签订后，我公司并不清楚是谁违约，我们认为如果谁违约谁就应该按照合同的规定承担违约金。当事人围绕诉讼请求提交的证据经庭审举证、质证，本院认定事实如下：2021年3月15日，兰州市自然资源局不动产登记信息查询证明“购房人：王曦晨；网签合同号：2017预36816；项目名称：兰州中天健广场（七里河）项目；房屋座落：兰州市七里河区敦煌路街道西津西路194号817；建筑面积：55.29㎡”。2020年6月8日，原告（乙方、承租人）石金洲与被告（甲方、出租人）万秀玲、王曦晨、第三人（丙方、居间人）甘肃新鸿世地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定“乙方承租甲方位于兰州市七里河区××广场××号楼××室；建筑面积55.29㎡；租赁用途办公；租赁期自2020年6月10日至2021年6月9日，共计壹年；年租金48000元；支付方式：转账，2020年6月10日至2020年9月9日押1付3，2020年9月10日至2021年6月9日押1付6；各期租金支付日期：提前15日乙方将下次房租付与甲方；押金4000元”。2020年6月8日，原告石金洲通过微信向被告万秀玲支付房租及押金共16000元。2020年9月1日，原告石金洲通过微信向被告万秀玲支付房租12000元。2021年1月13日，兰州中天健广场物业服务中心向原告石金洲出具《证明》，内容“此照片仅供搬家提供的出场材料单；2020年10月15日，8-817搬家时已结清2020年10月3日前的物业费用”。审理中，被告王曦晨陈述被告万秀玲签订案涉《房屋租赁合同》、收取房屋租金，其均予以认可；本院予以确认。上述事实，有当事人提交的《不动产登记信息查询证明》、《房屋租赁合同》、微信转账凭证、兰州中天健广场物业服务中心出具《证明》及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告石金洲与被告王曦晨签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示；合同签订后，各方应按约全面履行自己的义务，以达成合同目的。现双方因履约发生争议；原告石金洲陈述被告王曦晨与万秀玲于2020年10月4日到达案涉房屋，知道其不能续租房屋后责令其搬走，其同意并于2020年10月15日搬离案涉房屋；原告就其该意见向法庭提交了兰州中天健广场物业服务中心向其出具的搬家《证明》；被告王曦晨对此不予认可。经询问，被告王曦晨陈述其与母亲万秀玲于2020年10月4日与原告石金洲在案涉房屋见面，原告石金洲提出不再续租房屋，其与母亲万秀玲同意。由此，本院认为，结合前述物业公司的《证明》，被告王曦晨虽辩称原告石金洲于2020年10月15日未搬离，但不能向法庭提交反证佐证，其该辩称意见与事实不符，本院不予采信。由此，本院认为，原告石金洲于2020年10月15日已退租案涉房屋，案涉《房屋租赁合同》亦予以解除。关于退还2个月房租8000元的问题；审理中，被告王曦晨辩称截止2020年12月8日，原告石金洲未退租，房租到期后，原告没有继续交房租，其自行进入了房屋；原告石金洲对此不予认可。对此，本院认为，被告王曦晨就其该辩称意见没有向法庭提交任何证据佐证，且该辩称意见与前述查证的事实亦不符，故对被告的该辩称意见，本院不予采信；即被告王曦晨应当退还原告石金洲房租7333元（4000元/月×2月-666元/5天/2020年10月10日至2020年10月15日）。关于押金4000元的问题；本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定：租赁期内，原告石金洲需提前退租的，应提前30日通知被告王曦晨，并按一个月房租作为违约金。审理中，被告王曦晨没有向法庭提交任何证据印证原告存在该违约事实；结合双方的微信记录，原告该诉请具有事实依据，本院予以采纳；即被告王曦晨应当退还原告石金洲押金4000元。关于修缮费2100元、违约金4000元及营业额12000元的问题；本院认为，原告该诉请数额缺乏证据印证，本院不予支持。关于万秀玲的责任问题；结合前述查证的事实，原告该诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告石金洲与被告王曦晨于2020年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月15日予以解除；二、被告王曦晨于本判决生效之日起十日内退还原告石金洲租金、押金计11333元；三、驳回原告石金洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取280元，由王曦晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  贾新玲二〇二一年五月十三日书记员  柳 祎