安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0291民初239号 原告：安徽国脉科技有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区，统一社会信用代码91340200XXXXX85826。 法定代表人：陈明媚，总经理。 委托诉讼代理人：陈某某，公司职工。 被告：居某，男，1982年2月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 委托诉讼代理人：伍云召，安徽新弋达律师事务所律师。 原告安徽国脉科技有限公司（以下简称国脉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国脉公司的委托诉讼代理人陈某某，被告居某的委托诉讼代理人伍云召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽国脉科技有限公司诉称，1、判令被告支付2011-2019年度公摊面积费用共计447316元人民币。2、判令被告承担合同约定的10%违约金44731.6元人民币3、判令被告承担本案诉讼费与保全费用。事实与理由：原、被告双方于2011年1月24日签订了一份《房屋租赁合同》，被告承租原告6号楼3层房屋，同年6月5日，双方又对公摊面积签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定被告居某按上面主《房屋租赁合同》应承担相应公摊面积为44.769平方米，应支付年租金为24175元人民币，双方同时在补充合同中约定，此公摊面积费用的交付与约定，同甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》中第四项“租金与管理费”的管理方法。故被告按约定应支付的租金为227227元人民币（2011.4.24-2012.4.24为24175元，2012.4.24-2013.4.24为24175元，2013.4.24-2014.424为24175元，2014.4.24-2015.4.24为26592.5元，2015.4.24-2016.4.24为29251.5元，2016.4.24-2017.4.24为32176.5元，2017.4.24-2018.4.24为35394.5元，2018.4.24-2019.1.23为31287元）。2011年3月24日，林某某与原告同样签订了一份《房屋租赁合同》，承租原告6号楼第4层楼，林某某按此主合同，与原告2011年7月5日，签订了《房屋租赁合同补充协议》，按约定应承担公摊面积为44.769平方米，年租金为24175元，同样约定此费用的交付与约定，同甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》中“第四项租金与管理费”的管理方法。故按约应支付公摊面积费用为220089元人民币（2011.6.24-2012.6.24为24175元，2012.6.24-2013.6.24为24175元，2013.6.24.-2014.6.24为24175元，2014.6.24-2015.6.24为26592.5元，2015.6.24-2016.6.24为29251.5元，2016.6.24-2017.6.24为32176.5元，2017.6.24-2018.6.24为35394.5元，2018.6.24-2019.1.23为24149元）因在租赁期间，林某某所应交付的房租金与公摊面积费用全部交给居某了，在（2020）皖0291民初473号民事裁定中，居某与林某某及原告皆同意将二案合并一案判决，才形成了合法的（2020）皖0291民初474号判决。故本案林某某应交付的公摊面积费用仍依法归居某支付。二项公摊面积费用合计为227227＋220089=447316元人民币,并按主《房屋租赁合同》规定,承担10%违约金为44731.6元。以上合法应付公摊费用,原告在起诉居某时,疏漏了,现依法另案起诉。 被告居某辩称，针对原告的诉讼请求，我方认为已经在（2020）皖0291民初474号案件中已经审理，双方均在上诉过程中且没有生效，应该按照一事不再理原则处理。公摊面积费用属于房租的一部分，应该在上诉中一并提出，本案所查明的事实在（2020）皖0291民初474号案件均已体现。双方一直采用的是借款本息折抵房租的方式，原告方目前还欠被告方借款本息加在一块应该是4420000元，根据474号的判决书，我方是欠原告方3900000元的房租，我方认为目前他欠我们的钱足以涵盖所有的房屋租金，因此对于这一块的话我们不存在任何违约的这样的一个问题。 本院认定事实如下：2011年1月24日，国脉公司与居某签订了一份《房屋租赁合同》，约定居某承租齐落山工业园某某房屋（房地权证芜开发区字2××0号，土地权证芜国用2010第XXX号），建筑面积1331.38平方米，合同第四条约定“租赁期共10年，自2011年1月24日至2021年1月23日，年租金与管理费从2011年4月24日开始计算，免租期90天。房租与管理费为25元／平方米／月，从第四年开始，年租金与综合管理费每年比上一年度按百分之十递增。第一年的综合年租金为20万元、综合管理费为19.94万元，合计39.94万元，应于合同签订之日起两日内一次性付清，从第二年起，承租方应于上一年度的12月30日前一次性付清下一年度全部房屋租金及管理费，逾期支付的，按每天5000元承担违约责任，逾期超过一个月的，出租方可单方解除合同，并不退还合同保证金……”。另双方约定，任何一方违反合同约定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理费总额的10%的违约金给守约方。 2011年3月24日，国脉公司与林某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定林某某承租上述同一栋楼的第4层房屋，建筑面积为1331.38平方米，合同第四条约定“租赁期十年，自2011年3月24日至2021年3月23日，年租金与管理费从2011年6月24日开始计算，免租期90天。房租与管理费为20元/平方米/月，从第四年开始，年租金与综合管理费每年比上一年度按百分之十递增。第一年的综合年租金为16万元、综合管理费为15.95万元，合计31.95万元，应于合同签订之日起两日内一次性付清，从第二年起，承租方应于上一年度的12月30日前一次性付清下一年度全部房屋租金及管理费，逾期支付的，按每天5000元承担违约责任，逾期超过一个月的，出租方可单方解除合同，并不退还合同保证金……”。另双方约定任何一方违反合同约定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理费总额的10%的违约金给守约方。 2011年6月5日，双方签订一份《房屋租赁合同补充协议》，就公摊面积的租金进行了约定，6号楼电房及大厅、电梯、过道属于公摊面积，面积为188.99平方米，租金为45元/平方米/月，承租方公摊面积为44.769平方米，年租金为24175元。此费用的交付与约定,同双方签订的《房屋租赁合同》中“第四项租金与管理费”的管理方法。 2011年7月5日，双方签订一份《房屋租赁合同补充协议》，就公摊面积的租金进行了约定，6号楼电房及大厅、电梯、过道属于公摊面积，面积为188.99平方米，租金为45元/平方米/月，承租方公摊面积为44.769平方米，年租金为24175元。此费用的交付与约定,同双方签订的《房屋租赁合同》中“第四项租金与管理费”的管理方法。 上述合同签订后，居某、林某某分别缴纳保证金10万元。同时，国脉公司向居某借款，并约定在借款的本金及利息范围内直接从房屋租金和综合管理费中折抵，林某某承租房屋的房租与综合管理费暂由居某代收，扣完国脉公司借款本息后，居某应交的房屋租金与综合管理费直接交付国脉公司。2019年3月21日，经本院主持调解，国脉公司与林某某、居某就案涉租赁房屋交付时间及恢复原状费用事宜达成一致意见并签署调解协议，确认案涉租赁房屋（3层、4层）于2019年1月23日交付完毕。 另查明：2013年5月10日，陈某某向居某出具借条一张，内容为：“今借居某现金壹百零五万肆仟元整（1054000.00元），月息4.5%，具借人：陈某某”。同日，陈某某向居某出具欠条一张，内容为：“今欠居某利息贰拾贰万壹仟元整（220000.00元），息不再计息。具欠人：陈某某”。同年6月7日，陈某某出具一份对账单，载明：“2013年1月25日陈某某从居某与陈某乙处共借款270万元，已累计支付利息30万元，尚欠利息32.1万元，本金270万元未支付”。同年6月13日，陈某某向居某出具借条一张，内容为“今借到居某人民币柒拾万￥700000.00元用于生产。具条人：陈某某”，国脉公司在借条上加盖公章。借条左下方写有“本借款利息从2013年6月13日开始按每月贰分壹厘六计，2013年6月13日以前利息已支付完结。（另由陈某某本人原所打的二张借条，合计伍拾万借款，此二张借条作废）注：所欠居某借条共三张，本张70万，另一张20多万，第三张约一百多万”。同日，陈某某向居某出具收条一份，内容为“收到居某现金柒拾万元，本收条与同日所打的借条一致，具收人：陈某某，见证人：陈某乙”，国脉公司在该收条上加盖公章。同年6月18日，陈某某出具一份欠条，载明：“今欠居某壹佰陆拾万元整（其中150万元是从2012年度的原350万元借条中平移而来，10万元为以前欠息，原350万元借条中的另200万元，已于2013年元月份分割给陈某乙个人的借款，月息仍为四分五厘，归陈某乙个人收取）。本160万元欠款，不再计息，可直接从居某与林某某所承租的三楼与四楼的房租金与综合管理费中冲抵，冲抵完结后，双方办理书面的冲抵手续，视为欠款已全部还清，从欠款结清之日起，凡由国脉公司及陈某某个人所打的一切借欠条手续一并即时作废。欠款人：陈某某”。 2014年5月20日，陈某某向居某出具借条一张，内容为“借条今借到人民币柒万元整，小写￥70000元，用于临时周转，借款人：陈某某”。同年5月20日，国脉公司向居某出具四张收据，内容为“交款单位居某人民币￥343675元，收款事由房租（冲抵借款），2013年1月1日至2013年12月31日”；“交款单位居某人民币￥369451元，收款事由房租（冲抵借款），2014年1月1日至2014年12月31日”；“交款单位居某人民币￥465933元，收款事由房租（冲抵借款），2014年1月1日至2014年12月31日”；“交款单位居某人民币￥423575元，收款事由房租（冲抵借款），2013年1月1日至2013年12月31日”。同日，居某向国脉公司出具了四份收条，载明收到陈某某还款423575元、343675元、465933元、369451元，陈某某在收条下方写有“同意抵房租金”字样。 再查明：2018年9月3日，安徽国脉科技有限公司诉居某、林某某房屋租赁合同纠纷一案、安徽国脉科技有限公司诉居某房屋租赁合同纠纷，本院立案（2018）皖0291民初3572号、3573号。本院合并审理并于2019年3月28日作出（2018）皖0291民初3572、3573号民事判决，判决后双方当事人提起上诉，芜湖市中级人民法院以部分事实不清为由，裁定发回本院重新审理。本院重新予以立案，案号分别为（2020）皖0291民初473、474号，审理中，原告国脉公司对（2020）皖0291民初473号案件撤回起诉。原告国脉公司（2020）皖0291民初474号中的诉讼请求要求判令被告居某支付2011年度到2019年1月23日间租金与综合管理费5227103.74元（计算方式：租金与综合管理费总计6899737.74元-双方财务冲抵1602634元-原告认可的借款70000元）并支付违约金。本院作出（2020）皖0291民初474号民事判决，判决被告居某支付原告安徽国脉科技有限公司2015年1月1日至2019年1月23日期间的房屋租金与综合管理费共计3899338.91元、违约金389933.89元，合计4289272.8元。原告提出上诉，芜湖市中级人民法院作出（2021）皖02民终369号民事判决，判决维持原判，驳回上诉。 本院认为：根据原告的诉请以及被告的答辩，本案争议焦点在于：一、原告诉请的公摊面积租金是否属于重复起诉？二、原告诉请的公摊面积租金是否超过诉讼时效？三、关于被告借款是否应在本案中抵扣公摊面积租金？四、被告是否拖欠公摊面积租金以及租金如何计算？五、违约金应如何计算？ 一、原告诉求的公摊面积租金是否属于重复起诉？ 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。审理过程中被告提出原告的诉请已经包含在（2021）皖02民终369号案件中，本院遂作出中止审理裁定书，待该案审理结果出来后继续审理。根据原告提交的芜湖市中级人民法院（2021）皖02民终369号民事判决书亦认定双方已就2014年12月31日前的租金冲抵完毕，对于此后租金即2015年1月1日至2019年1月23日期间的租金，并未计算公摊面积部分的租金，因此原告就该部分的公摊面积租金起诉并不属于重复起诉。 二、原告诉请的公摊面积租金是否超过诉讼时效？ 被告辩称公摊面积租金超过诉讼时效，本案中公摊面积租金的补充协议系房租租赁合同组成部分，双方在合同履行过程中变更了合同租金履行方式，即以欠付借款来抵充租金，但并未明确冲抵的具体时间。根据原告所提交的民事判决书已认定本案房租租赁合同租金（2014年12月30日前的房屋租金）在2014年5月20日与居某的借款本息进行了冲抵，原告向被告出具了四份收据，但2015年1月1日之后的租金并未抵充，被告也未提交证据证明其曾经主张以借款本息与原告就此期间的租金进行冲抵,故本院认为原告主张的2015年1月1日之后公摊面积租金并未超过诉讼时效。 三、关于被告主张借款已经冲抵完公摊面积租金的问题？ 被告辩称原告欠付其借款本息4420000元，被告并未提交证据予以证明,而原告提交的民事判决书对被告主张的欠付借款本金利息事实应由被告另行主张，故对于被告所主张借款已经冲抵全部租金的辩解不予采纳。 四、被告是否拖欠公摊面积租金以及租金如何计算？ 如上所述，被告应向原告支付2015年1月1日起的租金，该房屋已经于2019年1月23日交付完毕，故租金应支付至2019年1月23日，根据补充协议居某名下合同自2011年4月24日计算公摊面积租金，第一年至第三租金为年租金为24175元，第四年开始年租金比上一年度按百分之十递增，即2014年4月24日至2015年4月23日的公摊面积租金为26592.5元，2015年4月24日至2016年4月23日的公摊面积租金为29251.75元，2016年4月24日至2017年4月23日公摊面积租金为32176.93元，2017年4月24日至2018年4月23日公摊面积租金为35394.62元，2018年4月24日至2019年4月23日38934.08元。因此，居某项下2015年1月1日至2019年1月23日公摊面积租金分段计算：2015年1月1日至2015年4月23日为8232.75元(26592.5/365*113)）2015年4月24日至2018年4月23日为96823.3元（29251.75+32176.93+35394.62）；2018年4月24日至2019年1月23日为29333.9元（38934.08/365*275），以上合计134389.95元。根据补充协议约定，林某某名下合同自2011年6月24日计算公摊面积租金，第一年至第三租金为年租金为24175元，第四年开始年租金比上一年度按百分之十递增，2014年6月24日至2015年6月23日的公摊面积租金为26592.5元，2015年6月24日至2016年6月23日的公摊面积租金为29251.75元，2016年6月24日至2017年6月23日公摊面积租金为32176.93元，2017年6月24日至2018年6月23日公摊面积租金为35394.62元，2018年6月24日至2019年6月23日38934.08元。因此，林某某合同项下2015年1月1日至2019年1月23日租金分段计算2015年1月1日至2015年6月23日为12676.97元（26592.5/365*174）；2015年6月24日至2018年6月23日为96823.3元（29251.75+32176.93+35394.62）；2018年6月24日至2019年1月23日为22827.10元（38934.08元/365*214），以上合计为132327.4元。综上，两份合同2015年1月1日至2019年1月23日期间的公摊面积租金为266717.32元。 五、违约金应如何计算？ 双方签订的《房屋租赁合同》约定任何一方合同约定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理费总额10%的违约金给守约方，被告居某因涉嫌犯罪正在服刑，导致合同不能继续履行，且逾期支付租金，故应向国脉公司按照公摊面积租金266717.32元的10%支付违约金即26671.73元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告居某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告安徽国脉科技有限公司房屋公摊面积租金共计266717.32元、违约金26671.73元，合计293389.05元。 二、驳回原告安徽国脉科技有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4340元，由原告安徽国脉科技有限公司负担1490元，由被告居某负担2850元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 周 旋 二〇二一年五月十九日 书记员 刘玉姣 附判决所依据的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 不履行生效裁判司法风险告知书 法律文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，将面临以下法律风险：信用惩戒。案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制；被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒；不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。损失扩大。加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金；承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。强制措施。手机失信彩铃；限制高消费，限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产及车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等；财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施；拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，依法追究刑事责任。