四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5848号 上诉人（原审原告）：詹晓枫，女，1982年10月14日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王晏，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青羊区元益花园第二届业主委员会，住所地成都市青羊区光华大道一段866号。 负责人：牟乃斌，主任。 委托诉讼代理人：李松，四川谐首律师事务所律师。 上诉人詹晓枫因与被上诉人青羊区元益花园第二届业主委员会（以下简称元益花园第二届业委会）业主撤销权纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初15177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人詹晓枫上诉请求：1.撤销原判，依法改判撤销被上诉人于2020年4月8日通过的《告知函》第三条；2.改判撤销被上诉人于2020年8月作出的与四川友点文化传播有限公司（以下简称友点公司）签订的元益花园电梯轿厢框架广告合作协议的决定；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.业委会作出的告知函违反了法律规定的程序并侵害了业主的权益，应当予以撤销。业委会在发出《告知函》之后才召集业主大会作出决定，并且在表决票中也没有陈述上述事实，也没有给业主选择其他公共收益分成比例的权利。2.业委会与友点公司签订的元益花园电梯轿厢框架广告合作协议的决定侵害了业主的合法权益并且违反了法律规定的程序。该协议签订前业委会并没有告知全体业主，业委会作为一个执行机构，仅能执行业主大会的决定事项。 元益花园第二届业委会辩称，一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法予以维持。 詹晓枫向一审法院起诉请求：1.撤销元益花园业委会于2020年4月8日通过《告知函》第3条内容作出的“按照四川兴顺物业管理有限公司青羊分公司（以下简称兴顺公司）与元益花园第二届业委会商谈一致的收益3：7分成比例（即物业占30%，业委会占70%）原则”的决定；2.撤销元益花园第二届业委会于2020年8月与友点公司签订的《元益花园电梯轿厢框架广告合作协议》的决定；3.本案律师费、诉讼费由元益花园第二届业委会承担。 一审法院认定事实：元益花园第二届业委会于2020年3月11日在成都市青羊区人民政府蔡桥街道办事处备案，并就《元益花园业主大会议事规则》《元益花园业主委员会工作规则》《元益花园小区管理规约》进行了备案。 《元益花园业主大会议事规则》载明：选聘物业服务企业、决定物业服务合同的主要内容、调整物业服务费用、决定业主委员会的工作权限和工作经费、决定本建筑区划内共有部分的经营、收益等方案；利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和本建筑区划管理规约的约定，并经业主大会选举产生的业主监督委员会共同决定后，由业主委员会按照会议的决定，代表业主与经营单位签订有关协议。共有部分经营所得收益按照本建筑区划管理规约的有关约定进行使用、分配。共有部分经营所得收益的财务管理由本建筑区划业主委员会工作规则依法约定。 《元益花园业主委员会工作规则》载明业主委员会的职责包含：根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会表决通过后才能实施。 2020年4月8日，元益花园第二届业委会向兴顺公司发送《告知函》，其中第3条内容为：按照兴顺公司青羊分公司与元益花园第二届业委会商谈一致的收益3:7分成比例（物业占30%，业委会占70%)原则，业主委员会每季度末后的10日内将分成比例支付给物业公司，物业公司应当履行物业管理职责，进行日常消防、安全、治安的监督检查以及公共秩序的维护。兴顺公司已将该费用按前述要求支付至元益花园第二届业委会对公账户中。 2020年4月29日，刘玉康、庞华佑、张玲姝、刘秀蓉、段兴国、党德再、彭海涛签名向元益花园第二届业委会发送《监委会告知函》，内容主要有：同意业主委员会与物业公司按照3:7比例进行小区公共收益分成，即物业公司占收益的3成，业主委员会占收益的7成；同意业主委员会将公共区域收回后与相关使用方签署租赁协议等。 2020年6月12日，友点公司向元益花园发送《洽商函》，提出因疫情影响，希望给予签约电梯轿厢框架广告的价格不超过2000元/部/年的签约政策。 一审另查明，元益花园小区在2020年8月召开了业主大会，该次大会的议项包含物业服务企业的选聘、物业服务合同的主要条款，主要条款包含物业费收取标准、公共收益分配比例等。该次业主大会截止本次庭审法庭辩论终结前尚无结果。 上述事实有当事人身份信息、业主大会业主委员会基本情况、业主委员会备案情况、元益花园业主大会议事规则、元益花园业主委员会工作规则、元益花园管理规约、告知函、洽商函、公告、当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，对于元益花园第二届业委会是否是本案适格被告。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主撤销权的被告为业主大会或业主委员会，故元益花园第二届业委会系本案适格被告。 关于詹晓枫所主张的《告知函》第3条是否属于业主委员会的决定，是否应当撤销。根据前述法律规定，业主撤销权的诉讼请求应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定。而《告知函》系元益花园第二届业委会向兴顺公司发送，且根据双方提交的证据以及陈述，在发送《告知函》后，元益花园第二届业委会已召集第一次业主大会，且该次业主大会的议项中包含选聘物业公司、物业服务合同的主要条款，也包含小区公共收益的分成比例问题，虽本次业主大会尚未作出决定，但小区公共收益的分成比例最终由业主大会作出决定，故该《告知函》并非业主委员会作出的决定，不属于业主撤销权的行使范围。故对詹晓枫的该主张不予支持。 关于元益花园第二届业委会作出的与友点公司签订《元益花园电梯轿厢框架广告合作协议》的决定是否属于业主委员会的决定，是否应当撤销。首先，詹晓枫未提交证据证明元益花园第二届业委会作出了该决定。其次，从双方所提交的证据来看，一审法院亦无法认定元益花园第二届业委会于何时、通过何方式作出过该决定。因此，詹晓枫的该主张无事实依据，一审法院不予支持。 詹晓枫要求元益花园第二届业委会承担律师费的主张，于法无据，一审法院不予支持。 综上，詹晓枫的主张均不成立，一审法院均不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出如下判决：驳回詹晓枫的全部诉讼请求。案件受理费100元，由詹晓枫承担。 二审中，詹晓枫提交物业公共收益分配协议一份。拟证明第一届业委会与物业公司签订的关于分配比例的约定于2019年12月31日到期。元益花园第二届业委会质证认为对该证据三性无异议，物业公司与业主收益分成比例从5:5变成3：7的为临时方案，但最后产生法律效力的收益分成比例是列入业主大会表决议题事项并通过的，故对其证明目的不予认可。 二审中，法庭组织了双方进行了调解，双方初步达成了调解协议，元益花园第二届业委会提交照片两张，拟证明其按照双方初步达成的调解协议于2021年4月22日在元益花园小区公告栏张贴《关于元益花园小区公共收益分成比例的公告》《关于元益花园电梯轿厢广告合同的公示》，詹晓枫质证认可元益花园第二届业委会张贴两个公告属实，但认为公告内容与双方达成的调解协议不一致，不认可双方达成调解，同时认为该公告很快就撤销了没有满公告时间。。其中《关于元益花园小区公共收益分成比例的公告》内容为：……以上3：7分成比例为我委和物业公司开会之后商议出的临时约定，最终具体分成比例由业主投票表决决定。业主可以提出2：8、1:9、业主全部收益等分成比例议案，该分成比例议案经业主大会投票作出后将溯及既往至2020年1月1日。业主委员会与物业公司根据业主大会投票决定的比例从2020年1月1日开始结算至业主大会决定作出之日止，多退少补。……”，《关于元益花园电梯轿厢广告合同的公示》内容为：“四川友点广告传媒公司与第二届业主委员会进行合作在电梯轿厢内放置纸质广告，现合作期限将于2021年6月30日到期。” 元益花园第二届业委会提交情况说明称《关于元益花园电梯轿厢广告合同的公示》中四川友点广告传媒公司应为四川友点文化传播有限公司，与合作期限从2020年7月1日至2021年6月30日，詹晓枫质证认可其真实性、合法性、关联性。 对上述证据本院真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力，本院将结合在案证据及案件查明的其余事实，综合予以认定。 另在二审中元益花园第二届业委会与詹晓枫均陈述元益花园小区本应于2020年8月召开的业主大会因故中断，该次业主大会截止本次法庭调查辩论终结前尚未召开。 本院经二审查明的其余事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生于民法典实施前，故适用当时的法律、司法解释。 归纳诉辩双方意见，本案主要争议焦点在于1.元益花园业委会于2020年4月8日通过的《告知函》第3条内容“按照兴顺公司与元益花园第二届业委会商谈一致的收益3：7分成比例（即物业占30%，业委会占70%）原则”的是否属于元益花园业委会作出的决定；2.是否应当撤销元益花园第二届业委会与友点公司签订的《元益花园电梯轿厢框架广告合作协议》的决定，对此，本院评议如下： 焦点一：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主撤销权的诉讼请求应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，根据《中华人民共和国共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，下列事项由业主共同决定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。元益花园公共收益分配比例也应属于由业主共同决定的事项。詹晓枫在二审中提交物业公共收益分配协议载明：第一届业委会与物业公司签订的关于分配比例的约定已经于2019年12月31日到期，在此前提下，应该召开业主大会，通过决议，由元益花园第二届业委会代表业主与物业公司签订新的约定，而根据一、二审查明事实，元益花园小区于2020年8月召开业主大会的议项包含物业服务企业的选聘、物业服务合同的主要条款，主要条款包含公共收益分配比例等，虽然该次业主大会因故延期召开，但公共收益分配比例纳入业主大会的议项并未改变。同时，元益花园第二届业委会在原物业公共收益分配协议到期的且业主大会又未及时召开的前提下，通过向物业公司发《告知函》的形式，将公共收益分配比例由5：5分成比例（即物业占50%，业委会占50%）协商调整为3：7分成比例（即物业占30%，业委会占70%），并未损害业主的实体利益，且元益花园第二届业委会作出《关于元益花园小区公共收益分成比例的公告》也明确说明公共收益分配3：7分成比例为其和物业公司开会之后商议出的临时约定，最终具体分成比例由业主投票表决决定。业主可以提出2：8、1:9、业主全部收益等分成比例议案，该分成比例议案经业主大会投票作出后将溯及既往至2020年1月1日。业主委员会与物业公司根据业主大会投票决定的比例从2020年1月1日开始结算至业主大会决定作出之日止，多退少补。故该《告知函》为元益花园第二届业委会与兴顺公司在原物业公共收益分配协议到期的且业主大会又未及时召开的前提下进行的临时约定，而非元益花园第二届业委会作出的决定，不属于业主撤销权的受理范围，一审法院对詹晓枫的要求撤销元益花园业委会于2020年4月8日通过《告知函》第3条内容作出的“按照兴顺公司与元益花园第二届业委会商谈一致的收益3：7分成比例（即物业占30%，业委会占70%）原则”的决定的主张不予支持并无不当，本院予以维持。 焦点二，根据元益花园第二届业委会二审中提交的《关于元益花园电梯轿厢广告合同的公示》及情况说明确认其与友点公司进行合作在电梯轿厢内放置纸质广告，本院认定元益花园第二届业委会与友点公司签订了元益花园电梯轿厢框架广告合作协议（合作期限2020年7月1日至2021年6月30日），同时，元益花园第二届业委会与友点公司签订元益花园电梯轿厢框架广告合作协议的民事法律行为可以视为其作出与友点公司签订元益花园电梯轿厢框架广告合作协议的决定。而元益花园第二届业委会主张依据《元益花园业主大会议事规则》第二十四条规定：“利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和本建筑区划管理规约的约定，并经业主大会选举产生的业主监督委员会共同决定后，由业主委员会按照会议的决定，代表业主与经营单位签订有关协议。”其在获得该小区业主监督委员会同意后，其有权代表业主与友点公司签订电梯轿厢框架广告合作协议。但根据《中华人民共和国共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，利用共有部分从事经营性活动属于业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，故在不符合法律、法规的前提下，即使按照《元益花园业主大会议事规则》第二十四条的规定，业主委员会也无权代表业主与经营单位签订有关协议。詹晓枫的该上诉理由成立，本院予以支持。 综上，詹晓枫的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，虽适用法律正确，但结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初15177号民事判决； 二、撤销青羊区元益花园第二届业主委员会作出与四川友点文化传播有限公司签订元益花园电梯轿厢框架广告合作协议（合作期限2020年7月1日至2021年6月30日）的决定； 三、驳回詹晓枫的其它诉讼请求 一审案件受理费100元，由詹晓枫承担；二审案件受理费100元，由詹晓枫负担50元，由青羊区元益花园第二届业主委员会负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  孙 韬 审判员  陈丽华 二〇二一年五月三十一日 书记员  宋 杰