湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终802号上诉人（原审原告）：衡阳贤润房地产经纪有限公司。法定代表人：黄成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市秋晖房地产开发有限责任公司。法定代表人：严斌，系该公司执行董事。上诉人衡阳贤润房地产经纪有限公司（以下简称贤润公司）与被上诉人永州市秋晖房地产开发有限责任公司（以下简称秋晖公司）合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人贤润公司的委托诉讼代理人艾礼平，被上诉人秋晖公司的法定代表人严斌到庭参与询问。本案现已审理终结。贤润公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，判令被上诉人立即支付上诉人销售佣金229,152元，并按照合同约定支付违约金；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人的销售佣金是明确约定、固定的，无需双方另行进行结算或举证证明。依据双方签订的《全程营销策划销售代理合同》、《补充协议》及上诉人代理销售过程中签订的《商品房买卖合同》、银行转账凭证，可以证实上诉人在销售过程中销售全部售房金额，依据双方签订的协议中确定的销售佣金结算方式，被上诉人至少需支付上诉人137,491.2元的销售佣金。合同履行期间，被上诉人一直不履行支付销售佣金的义务，还将该独家策划、销售另行委托他人代理销售。2.被上诉人提出部分购房人出现退房退款的情形，应由被上诉人承担举证证明责任。严斌答辩称，被答辩人工作不负责，没有完成销售任务，被答辩人签订的有效合同仅有12套，14套房屋的合同已经被解除。被答辩人没有违反合同约定、委托其他公司销售。销售成果、销售业绩、被答辩人的工作情况，应由被答辩人举证证明。本案合同没有完成，不存在结算佣金的问题。贤润公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2019年4月8日签订的《全程营销策划销售代理合同》和三份《补充协议》；2.依法判令被告立即支付原告销售代理佣金229,152元，并按照1‰的标准支付违约金；3.所有诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月8日，原、被告签订了书面的《全程营销策划销售代理合同》，合同中原告为乙方，被告为甲方。合同主要内容为：甲方委托乙方全程营销策划代理销售招商甲方开发的位于凤凰路的城市荣域项目事宜。二、委托代理期限及任务：委托代理期限为12个月（或根据项目工程进度情况适当调整），自本项目开盘之月算起。委托期限内，乙方确保达到委托底价总额的80%以上。五、（一）代理佣金的计算：A、总佣金=销售业绩提成；B、可售房源的业绩提成=实际销售合同总价4.6%（不含广告费）。（二）委托期间，乙方每月30日向甲方提交当月销售资料，双方共同进行结算，甲方在收到乙方提交的结算资料后五个工作日内向乙方支付销售代理费，乙方提供收款收据，乙方每月可结算两次。（四）委托期内，若因客户原因退房违约，由乙方负责处理，则违约金归甲乙双方共同所有，各按50%分成。若已结算并计入任务，甲方有权扣除该套合同金额之代理费，并减去当月任务。甲方责任退房：乙方执行退房指令，所退之单元乙方继续销售，乙方已收之佣金不再退还甲方，乙方再次销售该房源，甲方无需再次支付佣金。乙方责任退房：必须事先征得甲方书面同意，甲方同意退房时，甲方有权扣除乙方的佣金，再次销售该房源后再提取佣金。六、违约责任:在销售开始的前三个月，为保证后期销售工作的正常运转，即使乙方未完成约定销售目标时，甲方也据实按上述条款结算代理费，但未完成的任务额平均分解到后期目标中；若乙方连续六个月不能完成销售目标，则视为乙方违约，甲方有权解除合同。乙方提供结算表经甲方审核后十个工作日内必须向乙方支付代理费，含（溢价奖励）。如甲方不按期向乙方支付应得的代理费，每逾期一天按代理费总额的1‰支付违约金。超过15天，则视为甲方严重违约，乙方可自行从其他成交客户的购房款中扣除所得代理费，由此造成的损失及法律责任由甲方承担。此后，原、被告又签订了三份《补充协议》，其主要内容为：一、衡阳贤润房地产经纪有限公司在永州农商行营业部开设账户，专用于存取永州市秋晖房地产开发有限公司的售房款（城市荣域项目），系往来代管售房资金账户，并由冷水滩区清收不良贷款办公室监管（即此账户划取走款项时，须经冷水滩区清收不良贷款办公室监管，即此账户划取走款项时，须经冷水滩区清收不良贷款办公室签署意见并盖章后才能办理）。二、本项目的营销代理，必要的工程建设及配套，因房产抵押在永州农商银行，甲乙双方均应配合冷水滩区政府、区法院依法处理。如有其他矛盾及纠纷，甲乙双方均应报冷水滩区政府、区法院依法处理。三、衡阳贤润房地产经纪有限公司应确保在2019年11月底完成销售额3000万元以上。合同签订后，原告开始进行营销、策划、宣传、销售工作，共代理销售房屋26套，上述销售的房屋均签订了《商品房买卖合同》并且支付了购房款，所有的购房款已全部转至双方和冷水滩区人民法院确定的“冷水滩区清收不良贷款筹建农商银行领导小组办公室”账户。一审法院另查明，由于新冠疫情的影响，城市荣域的售楼部已关闭，销售工作已无法开展。2019年9月份左右，在区清收办的协调下原、被告双方主动终止了该营销代理合同。在合同履行期间所销售的26套房产中有12套房产已办理了不动产权证，其余的14套已售房产购房户均申请了退房，且有两户（四套房）已向本院提起了诉讼，要求退房。原、被告双方对销售代理佣金也一直没有进行结算。一审法院认为，原告与被告签订的《全程营销策划销售代理合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后双方均按合同履行了义务。现原告提起诉讼，请求判令被告支付销售代理佣金及违约金，因原告完成的售房数及售房款金额未经被告签字确认，原、被告双方对销售代理佣金也没有进行结算，且原告将已退房和即将退房的购房款列入了总的售房金额，该院无法计算原告已完成的售房款总额。原告也没有提供充分有效的证据来证明其主张，故对其诉讼请求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告衡阳贤润房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案受理费4738元，减半收取2369元，由原告衡阳贤润房地产经纪有限公司负担。二审期间，上诉人向本院提交两份证据：证据一，《万豪国际中心5月份结算表》，拟证实2019年4月8日因本案被上诉人开发的《城市荣域》房产销售的需要，委托上诉人对该项目进行全程独家策划、销售、招商等工作，并签订了《全程营销策划销售代理合同》，上诉人按照合同约定履行自己销售义务，并在2019年5月30日对前期销售佣金进行结算，截止2019年5月30日，被上诉人需支付上诉人销售佣金112,940元，被上诉人在事后一直没有支付。证据二，湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4806号裁定书，拟证实本案原审法院认定事实不清，购房人没有与被上诉人解除商品房买卖合同，被上诉人应当按照合同约定支付销售佣金。被上诉人称有14套房已经退了，没有任何证据。被上诉人质证意见，证据一，原件也看的不是很清楚，签字是我签的，且陈小云的2套已经通过法院起诉，撤销合同，双方调解，该合同已解除。证据二，没有意见，但这二个裁定又重新起诉了，刘小凤的合同也已经过调解解除了合同，另外一个马上就开庭了。被上诉人向本院提交四组证据：证据一，法院调解书及调解协议，拟证实刘小凤与秋晖公司通过法院诉讼方式退房两套（8层36号、37号），王建荣与秋晖公司通过法院诉讼方式退房两套（8层45号、46号）；证据二，冷水滩区清收不良贷款领导小组办公室开具的证明，拟证实通过冷水滩区清收不良贷款领导小组办公室办理的退房（谭淳倩8层819号、822号、周美桃8层39、40号）、秦桂玉（8层47号）、陈彩凤（8层48号）；证据三，不动产登记证书湘（2020）永州市不动产权第1007229号，拟证实826已退房，重新销售给何海英，不动产登记证书湘（2020）永州市不动产权第1007230号，拟证实829已退房，重新销售给张荣娥；证据四，彭伟楠商品房买卖合同及收据等资料，拟证实8层49号房屋买卖合同已经协商解除。上诉人质证意见，一共13套房，盖章的10套房予以认可，证据三、证据四中剩余3套826、829、849无冷水滩区清收不良贷款领导小组办公室盖章，有疑问，需要核对。本院认证认为，上诉人提交的证据一，真实性可以确认，对上诉人要证明的销售佣金的具体数额，待本院结合案件事实予以综合认定；证据二与被上诉人提交的第一组证据矛盾，上诉人认可被上诉人提交的第一组证据，即王建荣、刘小凤的购房合同实际已解除，本院对该证据不予采信。上诉人对被上诉人提交的第一组证据、第二组证据无异议，本院依法予以认定；上诉人有异议的证据三、证据四系权属登记证书，来源合法，真实可信，且能够证明826、829、849三套房已解除合同的事实，本院依法予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，2019年5月30日，上诉人贤润公司出具《万豪国际中心5月份结算表》，表中列明13套房屋，成交总价2,455,222元，按佣金提成4.6%计算，佣金提成为112,940元。其中陈小云834号房屋、成交总价164,493元、佣金提成7567元，835号房屋、成交总价164,493元、佣金提成7567元；熊六翠824号房屋、成交总价171,458元、佣金提成7887元，825号房屋、成交总价171,458元、佣金提成7887元；周勇军827号房屋，成交总价171,458元、佣金提成7887元，828号房屋、成交总价171,458元、佣金提成7887元；陈小娥841号房屋、成交总价207,875元、佣金提成9562元，842号房屋、成交总额209,706元、佣金提成9646元；唐能有833号房屋、成交总额234,661元、佣金提成10,794元；唐金妹844号房屋、成交总额209,706元、佣金提成9646元，843号房屋、成交总额209,706元、佣金提成9646元；李建荣831号房屋、成交总额162,901元、佣金提成7493元，832号房屋、成交总额205,846元、佣金提成9469元。秋晖公司法定代表人严斌在该表上签字。二审审理过程中，被上诉人提出陈小云的两套房屋已经退房，但未提交相关证据证实。本院认为，合法有效的合同是确定当事人权利义务的依据。上诉人贤润公司与被上诉人秋晖公司签订《全程营销策划销售代理合同》及《补充协议》，约定由贤润公司全程营销策划代理销售招商秋晖公司开发的位于凤凰路的城市荣域项目事宜，并约定代理佣金的计算：A、总佣金=销售业绩提成；B、可售房源的业绩提成=实际销售合同总价4.6%（不含广告费）。合同签订后，贤润公司完成了涉案项目26套房产销售工作，后有13套购房户解除合同，实际完成13套房产销售工作。贤润公司于2019年5月30日出具《万豪国际中心5月份结算表》，出售房屋13套，成交总价2,455,222元，按佣金提成4.6%计算，佣金提成为112,940元。依据合同约定，秋晖公司应当支付佣金提成。上诉人诉请“判令被上诉人立即支付上诉人销售佣金229,152元”诉讼请求部分成立，一审认定事实不清，本院依法予以纠正。本案在2019年9月份左右，在冷水滩区清收办的协商下，上诉人与被上诉人双方终止涉案营销代理合同，对上诉人主张的违约责任，本院不予支持。综上所述，上诉人贤润公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4751号民事判决；二、限被上诉人永州市秋晖房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内给付上诉人衡阳贤润房地产经纪有限公司佣金提成112,940元；三、驳回上诉人衡阳贤润房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，维持不变；二审案件受理费4738元，由被上诉人永州市秋晖房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  彭样平二〇二一年五月二十一日书记员  杨 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。