辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6314号上诉人（一审原告）：张军生，男，1959年8月1日出生，回族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李苏妍、王帅，辽宁大领律师事务所律师。上诉人（一审被告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王云慧，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方（海口）律师事务所律师。上诉人张军生、沈阳万科物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初5339号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年3月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张军生上诉请求：1、请求法院撤销（2020）辽0103民初5339号民事判决，改判沈阳万科物业服务有限公司承担张军生房屋修缮费用148658.5元或将本案发回重审；2、请求法院改判沈阳万科物业服务有限公司赔偿张军生租金收益，以每月3500元起计算，从2012年6月21日起计算至2019年10月1日，暂计308000元；3、沈阳万科物业服务有限公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院对张军生房屋修缮费用的认定存在事实审查不清，二审法院应就该部分事实予以纠正或发回重审。一审法院已经认定张军生与沈阳万科物业服务有限公司签订的《花园新城物业服务合同》合法有效，且认定沈阳万科物业服务有限公司在履行维修义务的过程中存在过错，应当向张军生承担赔偿损失的责任，而在赔偿的金额的认定上，一审法院将张军生的损失定为40000元，该金额远低于张军生主张的148685.8元，一审法院未就上诉人主张的事实予以审查清楚而认为张军生未对案涉房屋尽到足够的看顾义务才是导致损失结果扩大的原料，以上认定有违客观事实。二、案涉房屋漏水导致张军生无法居住，沈阳万科物业服务有限公司应赔偿张军生的租金损失。沈阳万科物业服务有限公司辩称，沈阳万科物业服务有限公司认为应当赔偿责任的主要原因，已经因张军生与案外人万科地产协商赔偿解决，其请求权的事实基础已经不存在。二、张军生请求沈阳万科物业服务有限公司承担赔偿责任的请求权基础不存在。三、张军生主张的租金及重新装修损失没有事实依据。沈阳万科物业服务有限公司上诉请求，请求依法改判驳回张军生的诉讼请求，一、二审诉讼费由张军生负担。事实及理由：沈阳万科物业服务有限公司多次向业主委员会申请启动维修资金，已经尽到了相应义务，一审法院却认定沈阳万科物业服务有限公司未及时申请维修资金，怠于履行义务，属于事实认定错误。首先，根据《民法典》、《物业服务收费管理办法》的规定，已经成立业主委员会的住宅专项维修基金由业主委员会管理，由全体业主决定是否启用维修资金。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。屋顶渗漏维修属于共用部分的大修、中修的范围，应当使用维修资金。一审法院认定上诉人怠于履行义务，没有事实依据。二、沈阳万科物业服务有限公司按照图纸进行维修并不存在变更设计维修事实，且屋顶防水有效性是有时限的，不能单纯因维修后短时间不漏水推定沈阳万科物业服务有限公司上次维修在不当之处，一审法院认定事实错误。三、案涉房屋始终没有进行修复或更换，室内装修、装饰始终处于需要修复状态，在此情形下，上诉人通过减免物业的形式，已经补偿张军生，弥补其损失，一审法院对同一结果再次要求沈阳万科物业服务有限公司赔偿，明显错误。四、张军生提起本诉时，已经超过诉讼时效，一审法院以张军生在其他案中的抗辩作为诉讼时效中断的理由，没有法律依据。张军生辩称，一、张军生的房屋自2003年以来一直渗漏，沈阳万科物业服务有限公司直至2019年才启动专项维修基金，属于怠于履行合同义务，一审法院认定事实正确。二、沈阳万科物业服务有限公司对案涉房屋进行维修过程中存在重大过错，才是导致案涉房屋持续漏水无法满足居住条件的重要原因。三、案涉房屋由于漏水导致不具备居住的条件，通过减免物业费的形式不足以赔偿张军生的损失。四、因为案涉房屋的漏水情况一直在持续中，故不存在超过诉讼时效问题。张军生向法院提出诉讼请求：1、判令沈阳万科物业服务有限公司对张军生的房屋承担全部修缮费用148658.5元；2、判令沈阳万科物业服务有限公司赔偿张军生利用该房屋获取租金收益，以每月3500元计算，从2012年6月21日计算至起诉之日暂计308000元；3、本案诉讼费用由沈阳万科物业服务有限公司承担。一审法院认定，张军生系万科花园新城小区业主（沈阳市沈河区长青街123#-2号东5-252），沈阳万科物业服务有限公司系为该小区提供物业服务的物业服务公司。沈阳万科物业服务有限公司与该小区业主委员会签订了《花园新城物业服务合同》，合同约定沈阳万科物业服务有限公司的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业服务成本包括物业共用部位、共用设备设施的运行、维护费用等，沈阳万科物业服务有限公司的权利义务包括依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。张军生的房屋为五跃六的跃层房屋，因五楼顶层漏水与沈阳万科物业服务有限公司产生分歧，张军生因此未能按时交纳物业费。2011年11月7日，沈阳万科物业服务有限公司以物业服务合同纠纷为由诉至法院，沈河区人民法院作出（2011）沈河民二初字第1944号民事判决书，判决张军生给付沈阳万科物业服务有限公司2010年1月1日至2011年12月31日的物业费5016元。张军生对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2012）沈中民二终字第1070号民事判决书，经审理查明“二审中，张军生对一审判决认定的欠付物业费的数额没有异议。主张其房屋从2003年入住时起即发现房屋存在漏水问题，并确认沈阳万科物业服务有限公司于2011年9月对其房屋室外漏水部位予以维修，目前未发现漏水，但主张沈阳万科物业服务有限公司对室内因漏水受损的部位未予维修恢复。沈阳万科物业服务有限公司确认对张军生房屋外部漏水部位予以维修，但主张对张军生室内因漏水受损的部位没有维修义务。目前，张军生房屋室内存在因漏水导致受损未维修的部位”。沈阳市中级人民法院认为沈阳万科物业服务有限公司虽对张军生的房屋漏水问题予以维修，但因其对房屋的受损部位未能修复完毕，存在怠于履行服务义务的情形，应酌定张军生按合同约定的50%交纳物业服务费，并判决张军生给付沈阳万科物业服务有限公司2010年1月1日至2011年12月31日的物业费2508元。沈阳万科物业服务有限公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院提出再审申请。辽宁省高级人民法院作出（2013）辽审一民申字第226号民事裁定书，认为沈阳万科物业服务有限公司在履行物业服务合同过程中，对于张军生房屋因室外漏水而引起的室内受损的部位未予维修恢复，属于瑕疵履行，并驳回了沈阳万科物业服务有限公司的再审申请。2015年10月20日，沈阳万科物业服务有限公司以物业服务合同纠纷为由诉至法院，要求张军生交纳欠付的物业费。沈河区人民法院作出（2015）沈河民五初字第3523号民事判决书，判决张军生向沈阳万科物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2015年10月13日期间的物业服务费7531.8元。2017年11月9日，沈阳万科物业服务有限公司以物业服务合同纠纷为由诉至法院，要求张军生交纳欠付的物业费。沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初17396号民事判决书，判决张军生向沈阳万科物业服务有限公司交纳2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费7213.95元。张军生对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终6476号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因张军生房屋漏水，沈阳万科物业服务有限公司分别于2011年、2019年对张军生漏水部位进行维修，在2019年维修后，张军生担心房屋会继续漏水，自行加了一层防水，并更换了排水三通等。在此次维修后，张军生房屋未再漏水。张军生主张沈阳万科物业服务有限公司在2011年维修房屋时，擅自更改房屋屋面原设计，将排水立管由100mmPVC改为40mm铁管；张军生房屋南、北露台与公共屋面排水天沟隔离墙打通，致使公共天沟排泄的大量雨水改道直接流入张军生家南、北露台，造成张军生家南、北露台大量积水；抬高南、北露台地面高度，大量雨水直接经由露台出入门的门缝倒灌至张军生家中，造成重大损失。沈阳万科物业服务有限公司主张维修过程中仅是施工单位将原有防水拆除，并重新做，未改变原有设计。房屋屋顶、外墙等公共区域的维修由业主委员会、社区申请维修基金进行维护维修，沈阳万科物业服务有限公司仅负有协助维修由业主委员会、社区进行统计维修范围，业主情况的义务。且沈阳万科物业服务有限公司已经多次向业主委员会，所在社区反映情况，要求其申请维修基金并对房屋进行修缮，已经履行了物业公司应尽义务，并不存在过错或履行瑕疵，不应当再承担责任。沈阳万科物业服务有限公司就上述主张提交了其在2010年、2013年、2015年、2016年向花园新城业主委员会、沈河区丰乐街道办事处、沈河区万科社区委员会发出的函件，就启动住宅专项维修资金进行房屋渗漏维修一事进行沟通协调。现张军生主张沈阳万科物业服务有限公司履行维修义务不当导致张军生遭受房屋财产损失，并诉至法院。另查明，张军生向法庭提供一份其与案外人沈阳素艺装饰设计有限公司签订的、落款时间为2020年4月的装饰装修工程施工合同，装修范围包括地板、棚顶、棚面以及南北露台地面维修等。该合同所付预算书记载价格为127098.5元，经询问张军生认可上述金额尚未实际支付。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案沈阳万科物业服务有限公司与业主委员会之间签订的《花园新城物业服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定,内容合法有效,张军生、沈阳万科物业服务有限公司均应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据《花园新城物业服务合同》约定，沈阳万科物业服务有限公司的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业服务成本包括物业共用部位、共用设备设施的运行、维护费用等。张军生房屋漏水部位属于共用部位,对此沈阳万科物业服务有限公司有维修、养护的合同义务。根据张军生提交的（2011）沈河民二初字第1944号卷宗相关材料可知，张军生房屋在2005年即因漏水而受损。沈阳万科物业服务有限公司在2011年将张军生房屋维修后，直至2019年才启动专项维修资金对张军生房屋再次维修。在此期间，沈阳万科物业服务有限公司曾多次起诉张军生，要求其缴纳拖欠的物业费。在相关案件中，张军生均提出了沈阳万科物业服务有限公司未尽维修义务，才未缴纳物业费的抗辩，可见沈阳万科物业服务有限公司一直知晓张军生房屋漏水的情况。沈阳万科物业服务有限公司作为物业服务企业,应尽力提高自己的服务质量,对张军生提出的房屋漏水问题积极作为,并与张军生加强沟通,满足业主的合理要求,因沈阳万科物业服务有限公司存在未及时履行启动专项维修资金的义务,造成张军生房屋受损,对张军生的生活造成了较大的影响。且张军生主张沈阳万科物业服务有限公司在2011年的维修过程中存在操作不当的多处情形，就其主张虽无鉴定类的证据予以佐证，但从案涉房屋2019年维修后未在发生漏水的情况可以看出在维修适当的情况下漏水情况是可以杜绝的。结合上述情况，认为沈阳万科物业服务有限公司在履行维修义务的过程中存在过错,应当向张军生承担赔偿损失的责任。关于赔偿数额，张军生最初主张赔偿金额为60000元，后修改为148658.5元，但就此未能提交充分证据证明，且张军生提交的装修合同中记载的装修项目并非均因漏水而导致重新装修，张军生对财产损失的具体金额也未能提交其他证据予以证明。因张军生、沈阳万科物业服务有限公司均未对房屋损失价值申请鉴定，且张军生已将房屋修缮完毕，亦不具备损失价值鉴定的可能，但从张军生提举的房屋修缮前的照片可以确认房屋因漏水遭受损失的事实客观存在，鉴于张军生、沈阳万科物业服务有限公司对实际损失均未完成举证责任。同时，张军生对案涉房屋未尽到足够的看顾义务，系导致损害结果扩大的原因之一。故考虑张军生、沈阳万科物业服务有限公司双方在本案中的过错程度，参考现场照片、结合张军生房屋面积、损害状态持续的时间及房屋实际维修情况，酌定沈阳万科物业服务有限公司赔偿张军生房屋损失（含修缮费用）40000元。关于张军生主张的租金损失，因张军生未就租赁事实的存在及租金损失的实际发生提供证据予以证明，未能证明租金损失及与本案的关联性和必然性，应承担举证不力的法律后果，故对张军生的该项诉讼请求不予支持。关于沈阳万科物业服务有限公司主张张军生要求赔偿属于重复起诉的辩解。沈阳万科物业服务有限公司起诉张军生要求给付物业费，而张军生抗辩被告对室内因漏水受损的部位未予维修恢复，基于此，沈阳市中级人民法院认为沈阳万科物业服务有限公司对房屋的受损部位未能修复完毕，存在怠于履行服务义务的情形，酌定张军生按合同约定的50%交纳物业服务费。该诉讼与本案诉讼，虽均是发生在本案的当事人之间，但诉讼目的不同，诉请的实质亦不相同，张军生的房屋直至2019年才修理完毕，期间一直存在漏水问题，故张军生此次来院主张权利并不符合重复诉讼的构成要件。关于沈阳万科物业服务有限公司主张张军生本次诉讼已过诉讼时效的辩解，张军生房屋漏水状况一直持续至2019年，在沈阳万科物业服务有限公司多次起诉张军生的案件中，张军生均提出了沈阳万科物业服务有限公司未尽维修义务的抗辩，张军生于2020年5月6日诉至本院并未超过诉讼时效。关于沈阳万科物业服务有限公司主张其已经多次向业主委员会、所在社区反映情况，要求其申请维修基金并对房屋进行修缮，已经履行了物业公司应尽义务，并不存在过错或履行瑕疵，不应当再承担责任的问题。本院认为，沈阳万科物业服务有限公司在明知涉案房屋屋顶漏水多年的情况下,未能在合理时间内申报公共维修资金予以维修，且对比两次维修的产生的截然相反的结果亦能看出沈阳万科物业服务有限公司存在履行维修义务不当的情形，故对沈阳万科物业服务有限公司的此项辩解该院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决如下：一、被告沈阳万科物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张军生房屋修缮费用40000元；二、驳回原告张军生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，由被告沈阳万科物业服务有限公司负担3410元，由原告张军生负担3410元。本院二审期间，张军生提供新证据如下：1、案涉房屋小区租赁市场价格，证明案涉房屋附近的房屋租赁价格在2800-3500元，法院应参照该租赁价格对张军生的损失予以裁判。2、证人渠某出庭作证，证明张军生的房屋存在漏水的情况。沈阳万科物业服务有限公司质证意见为，对证据一，三性均不予认可，证据来源不明，案涉房屋是否具备租赁条件，与漏水无关，是否自住和租赁应该由上诉人自行决定。对证据二，证人属于张军生的亲朋好友，不能够公正表达意见，另外一审法院对于张军生主张的2011年维修不当的事实没有认定的原因在于当时法院组织双方查看施工图纸原件显示当前状态与施工图纸显示是一致的，另外证人的证言只能证明诉讼时效已经过了。沈阳万科物业服务有限公司，提供新证据如下：协议两份和付款凭证两份，证明案涉房屋存在质量问题，沈阳万科公司已经两次与张军生就房屋漏水问题达成补偿协议，并明确张军生不能再就漏水问题向沈阳万科公司主张赔偿，说明引起漏水的原因在于地产不在于物业，而且2004年和2006年两次赔偿，双方已经达成一致意见，不再主张任何赔偿，说明原因不在物业，且就此问题已经超过诉讼时效。张军生质证意见为：三性均有异议，签字本非本人且张军生没有以现金方式收到该款项。关于6536元的协议书，协议内容明确写明双方是因为发生高额电费及物业费，双方进行沟通协商与因漏水导致的房屋损失无关。关于12500元的协议，因无法与原件核实，对真实性存在异议。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于张军生提出要求沈阳万科物业服务有限公司赔偿装修损失148658.5元及沈阳万科物业服务有限公司不同意赔偿40000元的上诉主张，张军生房屋漏水部位属于共用部位,对此沈阳万科物业服务有限公司有维修、养护的合同义务。沈阳万科物业服务有限公司在2011年将张军生房屋维修后，直至2019年才启动专项维修资金对张军生房屋再次维修。在此期间，沈阳万科物业服务有限公司曾多次起诉张军生，要求其缴纳拖欠的物业费。在相关案件中，张军生均提出了沈阳万科物业服务有限公司未尽维修义务，才未缴纳物业费的抗辩，可见沈阳万科物业服务有限公司一直知晓张军生房屋漏水的情况。因沈阳万科物业服务有限公司存在未及时与业主委员会沟通启动专项维修资金,造成张军生房屋受损,应认为沈阳万科物业服务有限公司在履行维修义务的过程中存在过错,应当向张军生承担赔偿损失的责任。关于赔偿数额，因张军生、沈阳万科物业服务有限公司均未对房屋损失价值申请鉴定，且张军生已将房屋修缮完毕，亦不具备损失价值鉴定的可能，但从张军生提供的房屋修缮前的照片可以确认房屋因漏水遭受损失的事实客观存在，同时，张军生对案涉房屋未尽到足够的看顾义务，系导致损害结果扩大的原因之一。故一审法院酌定沈阳万科物业服务有限公司赔偿张军生房屋损失（含修缮费用）40000元并无不当，张军生、沈阳万科物业服务有限公司提出的上诉主张，本院均不予支持。关于张军生提出要求沈阳万科物业服务有限公司给付其租金收益308000元的上诉主张，因张军生未就租赁事实的存在及租金损失的实际发生提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对张军生的该项上诉主张，本院不予支持。关于沈阳万科物业服务有限公司提出张军生的起诉已超诉讼时效的上诉主张，张军生房屋漏水状况一直持续至2019年，在沈阳万科物业服务有限公司多次起诉张军生的案件中，张军生均提出了沈阳万科物业服务有限公司未尽维修义务的抗辩，故张军生于2020年5月6日诉至法院并未超过诉讼时效。综上所述，张军生、沈阳万科物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13640元，由上诉人张军生、沈阳万科物业服务有限公司各负担6820元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年五月三十一日书记员  凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。