山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终1151号上诉人（原审被告）：姜某，女，1988年10月2日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：陈欣，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，男，1984年5月25日出生，汉族，住济宁高新区。原审被告：张某，男，1971年10月1日出生，汉族，住山东省梁山县。原审第三人：赵某，女，1981年8月20日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人姜某因与被上诉人王某及原审第三人赵某、原审被告张某房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜某上诉请求：1、请求依法撤销济宁高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0891民初2476号民事判决，发回重审或依法改判驳回王某诉讼请求。2、由王某承担全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，姜某不构成擅自转租，已经王某同意。姜某与王某双方分别于2019年3月19日和2019年4月9日签订位于济宁高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面二号营业房三楼、二楼的租赁合同，并约定，三楼的租赁期间自2019年3月20日至2022年3月19日，二楼的租赁期间自2019年4月10日至2022年4月9日，租金采用半年一付的付款方式。合同签订后，双方一直按合同约定履行。2019年10月16日，姜某和张某、王某三方进行沟通，并征得王某的同意后，姜某将济宁杨柳国际新城东四路国土资源局门面房整体转租(包括出租给王某方的面积)给张某，并将其收取的王某的房屋押金和剩余房租一并交给张某。姜某转租给张某的行为已经经过王某的同意。从王某一审中提交的其与张某的微信聊天中可以看出，微信聊天中王某提到“你们从姜某那边接过来这半年我们相处的也很愉快”，而且从整体聊天截图来看，王某在缴纳一年房租后，需要再缴纳房租时，是王某主动找的张某谈房租事宜，进行磋商，并没有向姜某缴纳租金，并且在姜某转租给张某后，王某一直都是把电费交付给张某。由此可知，姜某转租给张某的行为己经经过王某的同意并且是认可，在长达半年之久的时间里，王某对此行为未提出任何异议，并且与张某已经形成租赁关系的事实。二、王某存在事先违约行为，与姜某没有关联性，姜某不应该承担任何违约责任。王某在缴纳一年房租，需要缴纳2020年房租时，张某多次向王某催要，其都没有进行缴纳，逾期数月。纵使因疫情原因对房屋租赁方面免租一个月，但仍不能否认王某存在房租逾期未缴纳的事实。免租一个月，只是少缴纳一个月的房租，也并不是改变缴纳房租的时间节点，王某房租逾期未缴纳，多次催要拒绝缴纳的事实。另，王某存在擅自转租行为，早在2020年1月2日，王某未经张冠洪的同意就已经将涉案房屋接自转租给第三人赵某，租赁期间3年。其上述的事先违约行为，致使张冠洪行使不安抗辩权，将涉案房屋的门锁更换。与姜某没有任何关联性，姜某也没有任何违约行为。王某对姜某转租给张某的行为是知情且同意的，并且在履行过程中未提出任何异议。从一审中的证据可以看出，王某于2019年10月31日，主动加张某的微信，主动把电费交付给张某。如果没有通知到王某，王某又如何和张某认识，并且把租房的电费交付给张某呢。由此，王某主动把电费交付给张某的行为，足以说明，姜某在转租时已经通知了王某，并经过了王某的同意。姜某转租给张某的行为不构成擅自转租，不应当承担违约责任。再者，在此基础上，姜某已经退出了租赁关系，并且把收取的王某的房屋押金交付给张某，后续张某已经承继了姜某与王某的租赁合同关系，虽未签订书面的租赁合同，但已建立事实上的租赁关系，其二者之间后续的纠纷与姜某没有任何关联性。最后，王某在一审中所诉的不能实现合同目的，房屋被锁，也不是姜某造成的，姜某对此也不知情，姜某未对王某实施任何违约行为，也没有构成擅自转租。综上，姜某不应承担违约责任。王某答辩称，不认可姜某的上诉请求。我方认为一审判决数额偏低，但是我方没有上诉。张某、赵某在二审中未提交书面答辩意见。王某向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方于2019年3月19日和2019年4月9日签订的位于济宁市高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面二号营业房三楼、二楼《房屋租赁合同》；2、依法判令姜某支付原告房屋押金4000元及违约损失费51,832.92元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月8日，姜某（合同甲方）与济宁市泽旭商贸有限公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房出租给乙方。租期3年，自2019年2月25日起至2022年2月25日。承租人有下列情形之一，出租人可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；3、乙方拖欠租金累计达20天的。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先向甲方申请，征得甲方的同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。合同签订后，济宁市泽旭商贸有限公司将上述房屋交付姜某用于经营济宁市高新区麦芝语手工烘焙。2019年3月19日，姜某（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房（三楼）出租给乙方，租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，该房屋月租金1500元，乙方按半年支付租金给甲方。由乙方向甲方交纳1500元作为押金，合同期满后甲方将押金金额退还给乙方。租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前30天告知甲方，甲方应退还乙方已支付的房租及押金。因乙方前期会投入装修、开办、宣传等费用，故租赁期限内，若无自然性不可抗力因素，甲方无权提前收回房屋。合同第十一条违约责任约定：任何一方违反本合同约定，须向对方缴纳两个月租金作为违约金。甲方违约还须另外赔偿乙方已投资的装修费用。2019年4月9日，姜某（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房（二楼及一楼开设单独楼梯通道）出租给乙方，租赁期限自2019年4月10日至2022年4月9日，该房屋月租金2500元，乙方按半年支付租金给甲方。由乙方向甲方交纳2500元作为押金，合同期满后甲方将押金金额退还给乙方。其他约定同2019年3月19日双方签订的合同。原告认可涉案租金应于到期之前交纳租金，遇到特殊情况提前沟通。原告按上述约定向姜某已交纳涉案房屋一年租金48,000元和押金4000元。姜某将房屋交付原告使用。2019年10月16日，姜某（合同甲方）与张某（合同乙方）签订《转让合同》，约定甲方自愿将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面，麦芝语蛋糕店转让给乙方使用。姜某将原告交纳的房屋押金4000元及剩余房租4034元交付给张某。2020年2月25日，张某作为合同乙方与济宁市泽旭商贸有限公司重新签订了《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2020年3月25日至2023年3月24日，其他约定同济宁市泽旭商贸有限公司与姜某于2019年1月8日签订的合同。2020年1月2日，原告与第三人赵某签订《房屋租赁合同》，约定将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房三楼东侧两间房屋出租给赵某使用，租赁期间3年，年租金20,000元。赵某按约向原告交纳押金和租金。2020年5月17日，第三人赵某发现张某将涉房屋门锁更换。经赵某与原告协商，原告将剩余租金和押金退还给赵某，双方合同终止履行。2020年6月13日，原告自涉案房屋搬出。2020年6月15日，第三人赵某与张某签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，第三人赵某使用涉案房屋的二楼和三楼。另查明，2019年4月19日，原告（合同甲方）与案外人济宁高新区宏源装饰（合同乙方）签订《杨柳国际新城培训机构装修合同》一份，约定乙方对甲方涉案租赁房屋进行装修，工期自2019年4月20日至2019年5月5日。原告在该合同上签名，宏源装饰在该合同上盖章并有张涛签名。后宏源装饰进行了施工，原告向其支付装修费25,600元。2019年11月15日，济宁高新区蔚蓝之星教育培训学校有限公司取得民办学校办学许可证，该学校登记地址为济宁高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房。2020年1月2日，济宁高新区蔚蓝之星教育培训学校有限公司取得营业执照，公司登记法定代表人为王某，住所为济宁高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房。一审法院认为，依法成立的合同应当受法律保护。原告与姜某之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，姜某作为转租人将涉案房屋转租给原告，出租人在六个月内未提出异议，且内容不违反法律禁止性规定，该转租合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格按照合同约定的内容履行各自的义务。原告主张解除与姜某分别于2019年3月19日和2019年4月9日签订的关于济宁市高新区杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面二号营业房三楼、二楼的《房屋租赁合同》，姜某亦同意，一审法院予以确认双方合同解除。合同解除后，原告亦已经自涉案房屋搬离，故根据合同的相对性，姜某应向原告退还押金4000元。原告主张姜某在合同履行过程中存在违约行为，本案中原告与姜某签订的两份《房屋租赁合同》，合同期限均为3年，在合同履行尚不足一年时，姜某将涉案房屋转租张某，姜某辩称原告知情且同意，其提交的证据不足以证明原告与姜某、张某达成三方合意，且后期原告并与张某达成房屋租赁协议，故对姜某该抗辩，一审法院不予采信。姜某在与原告房屋租赁合同履行期间，将涉案房屋擅自转租，致使原告的合同目的不能实现，故姜某构成违约，应当向原告承担相应违约责任。原告主张的各项损失，一审法院认定如下：原告主张装修费25,600元和装修门头费1350元，有相应合同和支付凭证相互印证，一审法院予以确认。原告主张购买装修材料费4962.92元，结合其提交网络购买装修材料的明细及支付凭证打印件60张，对发生在原告使用涉案房屋期间，且有相应明细相印证的原告实际支出，一审法院认定原告购买装修材料费3922.22元。至于原告主张的防盗窗850元，系与安装防盗窗费用重复计算，主张的开关插座等其他费用89.9元，未有相应明细相印证，不能证明系购买的用于涉案房屋装修材料，对上述两项费用，一审法院不予支持。原告主张的其他损失，包括注册办证产生的费用3000元，加盟课程管理费损失3500元，退学费损失5200元和搬运费220元，一审法院认为，该办证产生的费用和加盟课程管理费系原告在经营期间的必须支出，与涉案租赁合同的解除无直接关系，对上述两项费用一审法院不予支持。原告主张的退学费损失系原告未向案外人提供相应教学服务的退赔，亦非原告的直接损失，故对该项费用，一审法院亦不予支持。原告主张的搬运费，仅提交支付凭证一份，不能证明该该费用系原告直接损失，故对该费用，一审法院不予支持。综上所述，原告与姜某签订的《房屋租赁合同》约定违约责任如下：任何一方违反本合同约定，须向对方缴纳两个月租金作为违约金。甲方违约还须另外赔偿乙方已投资的装修费用。因姜某违约，按照合同约定需向原告支付违约金8000元及赔偿相应损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”原告各项损失共为30,872.22元，结合合同履行期限、被告过错程度，一审法院认定原告的装饰装修残值损失为20,000元。姜某应向原告赔偿各项损失共计20,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除原告王某与被告姜某分别于2019年3月19日和2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告姜某于本判决生效之日起十日内退还原告王某房屋押金4000元；三、被告姜某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某各项损失费用20,000元和支付原告王某违约金8000元；四、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取598元，由原告王某负担298元，由被告姜某负担300元。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，姜某请求驳回王某诉讼请求是否有事实依据和法律依据。经审查，位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面南二号营业房系济宁市泽旭商贸有限公司出租给姜某，后姜某与王某分别在2019年3月19日和4月9日签订租赁合同，约定将涉案房屋的二楼、三楼出租给王某，济宁市泽旭商贸有限公司未提出异议，姜某与王某订立的转租合同为有效合同。2019年10月16日，姜某将位于杨柳国际新城东四路原国土局培训中心沿街门面，麦芝语蛋糕店出租给张某，以上事实双方当事人均无异议，本院予以确认。姜某主张其将涉案门面房出租给张某，王某知情并且同意，不构成擅自转租。对于该主张，本院认为，王某租赁房屋作为教育培训的教室使用，租赁合同签订后，王某对房屋进行了装修，并取得相应办学许可证和营业执照。姜某虽将王某给付的剩余房租及押金交付给张某，但姜某未提交充分、有效证据证明姜某、张某、王某就房屋租赁合同相关权利义务形成合意，能够使王某租赁、使用涉案房屋的合同目的得以延续。现因姜某的转租行为致王某的合同目的不能实现，姜某构成违约，原审法院依照合同约定及王某提交的各项损失的相关证据，判决姜某支付违约金、赔偿王某相应损失并无不当。综上所述，姜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人姜某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二一年五月七日法官助理王鹏书记员翟梦若