四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初365号 原告：唐琴，女，1990年3月17日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：周九江，重庆道伦（潼南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘顺宝，重庆道伦（潼南）律师事务所律师。 被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇沱街88号，统一社会信用代码91512021665302652J。 法定代表人：吴伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘友敏，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯明超，四川建投律师事务所律师。 原告唐琴与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂并经当事人申请，本案转为原普通程序组成合议庭于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告唐琴的委托诉讼代理人周九江、刘顺宝、被告四川省勇前房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘友敏、冯明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以436340元为基数，从2016年12月31日起按每日万分之一计算至符合合同约定交房条件之日止；算至2020年10月23日，其违约金为60738.53元）。事实和理由：2016年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告以436340元的价格购买被告开发建设的安岳县“民族商业城”一期2号楼2单元第11层2-11-5号商品房1套，并约定了交房时间以及产权登记等；被告应于2016年12月31日前向原告交付购买房屋，交付的房屋应具备：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及住宅质量保证书和住宅使用说明书。签约后，原告按约付清了房款，被告在2017年2月24日向原告交付房屋，但被告交付房屋时未取得建筑工程竣工验收备案表及消防验收，依据《消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用”，因该规定属法律强制性规定，故被告交付的房屋既不符合合同约定，也不符合法律规定，其交房不构成交付，交房违约金应从合同约定交房之日起算至符合合同约定交房条件之日止。综上所述，为保护原告的合法权益，特请求人民法院依法判决或调解原告如上诉请。 四川省勇前房地产开发有限公司辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》属实。原告主张交房违约金的诉讼请求不能成立，被告不承担交房违约金。其理由为：1、原告的主张已超过诉讼时效，从合同约定之日至起诉时已超过三年的诉讼时效期间，原告的权益不应得到法律的保护。2、《商品房买卖合同》中以《建筑工程竣工验收备案表》为交房条件，对合同双方无约束力。《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中均规定“建筑工程、房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用”，由此可见，商品房交付的法定条件是竣工验收合格。《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定的建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具认定文件报有关主管部门备案，主要目的是将所有验收资料报给主管部门存档，其备案不是行政行为，不影响房屋质量，是否备案，不是本案判断房屋能否交付的条件，合同约定的备案，是对主管部门行政权力进行约定，对合同双方当事人不产生法律约束力，故原告依据工程竣工验收备案作为交房条件，缺乏法律依据。3、原告到现场接房时对房屋进行验收，查看了被告提供的相关交房资料，在明知该资料中没有《建筑工程竣工验收备案表》后，仍接受房屋，其行为表明被告交付的房屋达到了交房条件。4、原告购买房屋所在小区未经消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，但该规定系管理性强制性规定，是被告接受行政主管机关行政处罚的问题，不会导致被告的交房行为无效。如果法院认定被告应当支付违约金，因原告未举证证明其损失达到了万分之一，故请人民法院将违约金调低至每户不超过300元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告举出的住宅使用说明书、住宅质量保证书、主体结构质量验收报告、分户验收记录表、四川省房屋面积测绘报告、承诺书、前期物业管理服务协议、接房公告照片，拟证明被告已完成合同约定的交房条件。原告对上述证据的真实性提出异议，认为不能达到被告的证明目的。经本院审查认为，住宅使用说明书、住宅质量保证书、主体结构质量验收报告，符合证据的合法性、真实性和关联性，本院予以采信。分户验收记录表和四川省房屋面积测绘报告，因形成时间无具体的年月日，其形式要件不合法，本院不予采信。前期物业管理服务协议，因与本案无关联性，本院不予采信。接房公告照片，因无其他证据予以佐证，不足以证明被告按照合同约定时间履行了通知义务，故本院亦不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案认定事实如下： 被告四川省勇前房地产开发有限公司于2007年8月1日登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册资本2800万元。 2016年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落于安岳县××镇××道××期××号楼××单元××层××号商品房××；实测建筑面积99.53㎡，单价4384元／㎡，总价款436340元；被告应在2016年12月31日前交房，商品房交付应当符合“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及住宅质量保证书和住宅使用说明书”；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件并满足合同约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按下列约定方式处理：售楼部张贴公告等通知方式。《商品房买卖合同补充协议》对交房的约定变更为：在交接房屋时，买受人应按照《商品房买卖合同》约定期限或出卖人书面通知中确定的交房期限接收房屋，如买受人在合同约定的房屋交付的最后期限仍未接到通知的，买受人应当在最后期限日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则视为出卖人已经在合同约定的或书面通知中确定的最后交房期限之前交付了房屋。 合同签订后，原告按照合同约定的方式向被告交纳购房款436340元。2015年9月6日，民族商业城一期2号楼主体结构分部工程质量验收合格。2017年2月24日，被告向原告移交了房屋，原告接房后进行装修并入住。 民族商业城一期2号楼，建筑层数25层，地上25层，至今未进行消防验收，未取得建筑工程竣工验收备案表，被告亦未提供该建筑的规划验收批准文件。 2020年11月2日，本院收到原告提交的诉前调解申请书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约行使权利并履行义务。本案争议焦点：一、被告是否构成交房违约；二、原告主张的权利是否超过诉讼时效。 一、被告是否构成交房违约的问题 被告至今未取得该商品房的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，违反《商品房买卖合同》中约定的“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”的交房条件，构成交房违约。对于《商品房买卖合同补充协议》约定“在交接房屋时，买受人应按照《商品房买卖合同》约定期限或出卖人书面通知中约定的交房期限接收房屋，如买受人在合同约定的房屋交付的最后期限仍未接到通知的，买受人应当在最后期限日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则视为出卖人已经在合同约定的或书面通知中确定的最后交房期限之前交付了房屋。”，因案涉房屋至今未能满足《商品房买卖合同》中约定的交房条件，原告未在约定的期限接房，不应视为被告已按约履行了交房义务。案涉房屋所在小区至今未进行消防验收，虽然违反《中华人民共和国消防法》的规定，但该法中的规范系管理性的强制性规定，违反该规定，并不能导致本案商品房买卖合同中约定的交房条件无效。综上，被告构成交房违约。 二、原告的主张是否已过诉讼时效的问题 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案合同约定被告在2016年12月31日前交房，被告实际于2017年2月24日向原告交付了房屋，虽然原告在2020年11月2日向本院申请诉前调解，发生诉讼时效中断，但2017年11月3日以前的民事权利已过诉讼时效期间，应不予保护。同时，因为原告未举证证明未过诉讼时效期间的损失情况，其应承担举证不能的法律后果。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告唐琴要求被告四川省勇前房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。 案件受理费1318元，由原告唐琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  王 能 审 判 员  唐永卫 审 判 员  张明华 二〇二一年五月二十八日 法官助理  严 品 书 记 员  田太芹