江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终160号上诉人（原审原告）：单梦林，男，1940年7月25日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：衡泽驹，江苏常强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州置信房地产开发有限公司，住所地常州市西横街55号。法定代表人：张志民，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱技平，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈琳，江苏友联律师事务所律师。上诉人单梦林因与被上诉人常州置信房地产开发有限公司（以下简称置信公司）物权确认纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）（2019）苏0404民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单梦林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持单梦林的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用置信公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。置信公司与单兆麟、单业藩、单瑞麟等人签订的《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》应为无效，不能作为处理本案的依据。1.单兆麟、单业藩、单瑞麟等人在《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中的身份是“承租（使用）人”，但是一审法院却将他们认定为既“作为该房屋当时居住的3位住户，同时也是房屋部分所有权人。”这样的认定既不符合事实，也不符合置信公司当时的心理状态。单梦林在一审第二次开庭时提交了补充证据材料，其中第一组证据材料证明单梦林在涉案房屋拆迁之前就代表全体继承人与置信公司多次联系，置信公司在拆迁前也收取了单梦林提交的拆迁资料，但置信公司却故意避开单梦林而与使用人洽谈拆迁补偿事宜。一审法院在判决书中对此证据却未加认真分析。单梦林认为，置信公司明知涉案房屋拆迁已经有单梦林代表全体继承人在与其交涉处理，也按照法律要求向常州市建设局提交了补偿安置方案；但是为了减少补偿金额，却故意避开单梦林而去与居住在涉案房屋内的使用人洽谈签订补偿安置协议。而且单梦林与其他继承人之间的继承案件已经在一审法院立案，所以，在置信公司当时的心里，居住在涉案房屋内的单兆麟、单业藩、单瑞麟等人就是使用人，根本不是所有权人。2.没有证据保全支撑的评估报告不能作为拆迁补偿安置的依据。一审已经查明，置信公司在委托评估时没有做证据保全，完全凭借评估公司在没有任何监督的情况下的所谓“测量”制作出来的。根据法律规定，对于产权不明的案涉房屋在拆迁时必须做证据保全。置信公司依据没有证据保全的评估报告与单兆麟、单业藩、单瑞麟等人签订《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》没有事实依据，该协议书没有任何法律效力。二、一审法院适用法律错误，所作判决应予撤销。一审判决书第15页第4行“这两份文件是房屋拆迁单位与房屋拆迁管理部门之间的内部来往文件，只有在需要房屋拆迁管理部门进行裁决时才适用。”一审法院这样认定也是完全错误的。根据2001年11月1日起施行的国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的规定，拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。因此，拆迁产权不明确的房屋并不需要房屋拆迁管理部门进行裁决。一审法院引用的该条例第十六条第一款（一审判决书第14页第4行）“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”并不适用于本案涉案房屋。置信公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，并且置信公司已经履行了自己安置补偿的义务，并且实际安置补偿的金额远远大于案涉房屋当时拆迁的价值，单梦林与其他继承人之间的纠纷应当自行解决，而不应当纠缠置信公司。因此，应当驳回单梦林的上诉请求。单梦林向一审法院起诉请求：1.判令置信公司实施自己拟定的、向常州市建设局申请、并经该局批准的常州××巷××号补偿安置方案，即实施常州市建设局作出的（2008）常建许核第42号文件《关于对补偿安置方案的批复》。2.请求法院依法调取置信公司存档的、按上述批复要求所做的经公证的常州市××巷××号房屋证据保全法律文书，以确认该房屋价值。3.判令本案诉讼费用由置信公司负担。一审中，单梦林明确诉讼请求为：1.请求法院判令置信公司按照常州市建设局作出的（2008）常建许核第42号文件《关于对补偿方案的批复》进行执行，将常州市置信商务广场住宅楼23Ｃ、24Ｃ、24Ａ号与单梦林进行产权调换。2.本案诉讼费用由置信公司承担。单梦林在庭审中明确，自愿放弃起诉状中的第二项诉讼请求。一审法院认定事实：常州市××巷××号约156平方房屋为徐曾筠遗产，由徐曾筠及其家人居住。后其子女成年，陆续搬出上述房屋。文革期间，上述房屋由政府代管、接管。1980年11月，政府将上述房屋中的四间一披发还。徐曾筠的女儿徐倜与单业藩系夫妻关系，二人育有单梦林、单海陵、单筱麟、单兆麟、单瑞麟、单梅陵六子女。后常州市××巷××号房屋陆续由单业藩及其子单兆麟、单瑞麟三户居住。该三人在居住期间对房屋进行了维修。该房屋一直未办理所有权登记手续。2007年8月3日常州市建设局在报纸上刊登城市房屋拆迁公告，载明拆迁人为置信公司，拆迁单位为常州市新天地房屋拆迁有限公司，另对拆迁的其他内容进行了公告。常州市××巷××号房屋属于该公告的拆迁范围之内。2008年4月16日常州市建设局作出（2008）常建许核字42号《关于对补偿安置方案的批复》，内容见单梦林提供的证据1。在拆迁过程中，置信公司委托江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司对常州市××巷××号房屋的市场价格进行了评估。2008年6月23日江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司作出的（苏）金恒（2007）荷Ａ-（031）-1号房地产拆迁评估报告1份，内容为：估价时点2007年8月3日（房屋拆迁许可证颁发之日），常州市××巷××号房屋的估价结果为760858元。此内容为置信公司提供的证据1。2008年10月16日常州市新天地拆迁有限公司与单瑞麟一家签订了常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书2份，约定拆迁单瑞麟一家居住的房屋51.90平方米，拆迁安置补偿费为299348.50元，详见置信公司提供的证据4。2008年11月8日常州市新天地拆迁有限公司与单业藩（又名单业凡）一家签订了常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书1份、拆迁安置补偿结算表2份，约定拆迁单业藩一家居住的房屋26.07平方米，拆迁安置补偿费为256000元，详见置信公司提供的证据3。2008年11月28日常州市新天地拆迁有限公司与单兆麟一家签订了常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书2份、拆迁安置补偿结算表2份，约定拆迁单兆麟一家居住的房屋84.48平方米，拆迁安置补偿费为65万元，详见置信公司提供的证据2。以上拆迁行为，拆迁了常州市××巷××号合计162.45平方米，常州市新天地拆迁有限公司向单瑞麟、单兆麟、单业藩支付了房屋拆迁安置补偿费合计1205348.50元。2008年5月21日单梦林等21位向一审法院提起诉讼，将单兆麟列为置信公司，要求确认单梦林在常州市××巷××号房屋中的法定继承份额。2008年12月19日，钟楼法院作出（2008）钟民一初字第844号民事判决，判决内容为：坐落本市××巷××号房屋约计156平方米，由徐杲、徐贲各继承105／1260份额,由徐东、徐小南、徐北各继承70／1260份额，由刘彝品继承126／1260份额、由徐恢、徐明、徐建、徐跃各继承21／1260份额、由徐东、徐吉、徐丰各继承70／1260份额，由单业藩继承120／1260份额、由单梦林、单海陵、单筱麟、单兆麟、单瑞麟、单梅陵各继承15／1260份额，由庄迪、庄亦各继承105／1260份额。该判决已经发生法律效力。2013年6月13日置信公司向常州市钟楼区荷花池街道办事处出具承诺书1份，内容详见置信公司提供的证据5，并将58万元款项放在该街道办事处，用于处理其他继承人的份额问题。2014年7月30日庄迪、庄亦与常州置信房地产开发有限公司签订协议1份，内容详见一审依职权收集的证据3。2014年8月1日庄迪、庄亦分别从常州市钟楼区荷花池街道办事处领取了款项47533.60元。2017年1月18日常州市城乡建设局作出常建（依）〔2017年〕第001号《政府信息公开申请告知书》1份，内容见单梦林提供的证据2，向单梦林告知了2008年4月16日日常州市建设局作出（2008）常建许核字42号文件《关于对补偿安置方案的批复》的内容。2017年9月25日单梦林起诉常州市城乡建设局行政不作为一案，要求该案第三人置信公司按照常州市建设局的批复对常州市××巷××号房屋的所有继承人进行补偿安置，并要求常州市城乡建设局协助落实该补偿安置方案。2018年1月17日一审法院作出（2017）苏0404行初21号行政判决书1份，内容为单梦林要求第三人置信公司落实批复的诉讼请求系民事诉讼请求，单梦林要求常州城乡建设局协助第三人常州置信房地产开发有限公司落实补偿安置方案无法律依据，据此，驳回了单梦林的诉讼请求。2019年11月11日常州市住房和城乡建设局作出的常住建（依）〔2019〕第072号《政府信息公开申请告知书》1份，将置信公司拆除常州市××巷××号时，未申请公证进行证据保全的情况告知了单梦林。2019年6月3日单梦林向一审法院起诉，要求判如所请。另查明，常州市置信商务广场住宅楼23Ｃ、24Ｃ、24Ａ号房屋，均已作为商品房，由置信公司于2017年9月之前处置给了他人。一审中，单梦林提出：1.常州市建设局于2008年4月16日作出的（2008）常建许核字42号文件《关于对补偿安置方案的批复》内容合法有效，置信公司应当遵照执行。2.评估人江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司针对常州市××巷××号的房屋，竟然作出（苏）金恒（2007）荷Ａ-（031）号和（苏）金恒（2007）荷Ａ-（031）-1号两份房地产拆迁评估报告，并随意撤销其中一份房地产评估报告，反映出评估人没有职业道德。3.2019年11月11日，常州市住房和城乡建设局告知单梦林，置信公司在××巷××号房屋时，没有向公证机关申请证据保全，表明置信公司所谓的房地产估价评估报告没有任何事实依据。4.2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，被拆迁人仅指被拆迁房屋的所有权人，而不是房屋的使用权人。单兆麟、单业藩、单瑞麟等人既是房屋的部分所有权人，也是房屋使用权人，置信公司以这三人是房屋使用权人的身份，且隐瞒了（2008）常建许核字42号文件《关于对补偿安置方案的批复》的内容，而与这三人签订了《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，这些拆迁补偿安置协议不是这三人的真实意思表示，而且客观上侵犯了常州市××巷××号房屋其他所有权人的合法利益，置信公司应对此承担全部法律责任。5.置信公司拒绝执行（2008）常建许核字42号文件《关于对补偿安置方案的批复》，人民法院应当判决置信公司执行，所以单梦林要求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任向法院提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案单梦林是与本案有直接利害关系的公民，所以单梦林的主体资格适格。置信公司拆迁常州市××巷××号房屋的时间为2007年至2008年，适用2001年11月1日起施行的国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》的规定。该条例第四条规定“拆迁人应当按照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”；第十六条第一款规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”；第二十三条第一款规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”；第二十四条第一款规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”；第二十五条第一款规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。本案中，江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司于2008年3月28日作出（苏）金恒（2007）荷Ａ-（031）号房地产拆迁评估报告1份，确定常州市××巷××号房屋于估价时点2007年8月3日的估价结果为760858元；2008年6月23日作出（苏）金恒（2007）荷Ａ-（031）-1号房地产拆迁评估报告1份，说明根据委托人要求，原（苏）金恒（2007）荷Ａ-（031）号估价报告撤销，也确定常州市××巷××号房屋于估价时点2007年8月3日的估价结果为760858元。这两份房地产拆迁评估报告的内容、金额基本一致，虽然该评估机构的做法存在瑕疵，但并不能推翻常州市××巷××号房屋于2007年8月3日的估价结果为760858元的结论。置信公司在拆迁常州市××巷××号房屋时，考虑到置信公司与被拆迁人可能存在达不成拆迁补偿安置协议的的情况，需要由拆迁管理部门进行裁决，并需要给被拆迁人提供置换房屋。为此，置信公司向常州市建设局出具《对本市××巷××号房屋拆迁的补偿安置方案》1份，确定房屋拆迁补偿安置方案为实施房屋产权调换，产权调换房为本市置信商务广场住宅楼23Ｃ、24Ｃ、24Ａ号。常州市建设局收到该方案后，于2008年4月16日作出（2008）常建许核字42号文件《关于对补偿安置方案的批复》1份，同意了置信公司确定的房屋拆迁补偿安置方案。这两份文件是房屋拆迁单位与房屋拆迁管理部门之间的内部来往文件，只有在需要房屋拆迁管理部门进行裁决时才适用。我国实行市场经济制度，如果拆迁人与被拆迁人达成房屋拆迁补偿安置协议，房屋拆迁管理部门一般不会对拆迁人的行为加入或者干涉，此时这两份文件所确定的房屋拆迁补偿安置方案就失去了意义。常州市××巷××号房屋拆迁时，该房屋所有权属情况复杂，涉及的所有权人较多，所有权份额不明确，客观上无法对该房屋的全部所有权人签订房屋拆迁补偿安置协议。而单兆麟、单业藩、单瑞麟作为该房屋当时居住的3位住户，同时也是房屋部分所有权人。2008年12月19日，钟楼法院作出（2008）钟民一初字第844号民事判决之前，置信公司与这三人签订的常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书及房屋拆迁补偿安置结算表，并不违反法律、法规强制性规定，合法有效，一审对这些合同的效力均予以认定。除单兆麟、单业藩、单瑞麟之外的常州市××巷××号房屋所有权人，并不享有安置房屋的权利，只能根据其在常州市××巷××号房屋中的份额，按比例享有相应的房屋拆迁款。置信公司与单兆麟、单业藩、单瑞麟签订常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书后，已经不存在需要房屋拆迁主管部门裁决的情况，（2008）常建许核字42号文件《关于对补偿安置方案的批复》也就失去任何意义。单梦林要求置信公司按照该文件的内容进行房屋产权调换，缺乏事实根据和法律依据，一审不予支持。置信公司已经对常州市××巷××号房屋的被拆迁人进行了安置，安置金额大大超过房屋拆迁时的估价结果，并不需要再对单梦林另行安置。单梦林应向单兆麟、单业藩、单瑞麟主张拆迁安置方面的利益，不应向置信公司主张这方面的权利。判决：驳回单梦林的全部诉讼请求。案件受理费80元，由单梦林负担。单梦林于判决生效之日起十日内，将应补交的案件受理费40元交至一审法院。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，依照《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。依据钟楼法院作出的（2008）钟民一初字第844号民事判决，涉案房屋面积约156平方米，但共有人多达22人，且明确了各共有人所占房屋的份额，在共有人未形成一致意见的情况下，采用货币补偿的方式对所涉房屋的权利人进行补偿更符合各权利人的利益。涉案房屋在拆迁时已经进行了评估，置信公司实际补偿的金额以及为了处理其他继承人的份额问题另行存放在荷花池街道作为保证之用的58万元，合计款项已远远超过房屋的当时价值，故单梦林在其仅占所涉房屋15/1260份额的情况下，主张将常州市置信商务广场住宅楼23C、24C、24A号进行产权调换，该诉讼请求应不予支持。综上，单梦林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由单梦林负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年五月十八日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静