广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初874号原告（反诉被告）：李海英，女，汉族，1988年9月19日出生，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××144。委托诉讼代理人：梁志乐，系广东弘名律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖姣莲，女，汉族，1970年7月3日出生，住广东省东莞市塘厦镇盈锋莲湖广场B区1单元1001号，公民身份号码：430××××××××××××520。被告（反诉原告）：肖调根，男，汉族，1970年9月11日出生，住湖南省洞口县××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××532。共同委托诉讼代理人：黄力，系广东德纳（前海）律师事务所律师。第三人：东莞市鸿誉房地产代理有限公司，住所：东莞市×××××××××××××××。法定代表人：江某1。原告（反诉被告）李海英诉被告（反诉原告）肖姣莲、肖调根、第三人东莞市鸿誉房地产代理有限公司（以下简称鸿誉公司）房屋买卖合同纠纷互诉一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海英的委托诉讼代理人梁志乐，被告肖姣莲、肖调根的委托诉讼代理人黄力到庭参加诉讼。第三人鸿誉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。李海英本诉向本院提出诉讼请求：1、判令李海英、肖姣莲、肖调根继续履行双方于2020年6月28日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令肖姣莲、肖调根协助李海英办理房屋过户手续；3、判令肖姣莲、肖调根支付迟缓履行违约金129320元（违约金按日千分之一从2020年7月22日开始计算至确定履行之日，目前暂算至起诉之日2020年9月21日）；4、本案诉讼费由肖姣莲、肖调根承担。事实与理由：李海英与肖姣莲、肖调根于2020年6月28日签订了《房屋买卖居间合同》（以下简称“合同”），约定肖姣莲、肖调根将位于广东省东莞市×××××××××××盈锋莲湖广场B区1单元的房产转让给李海英，转让总价款为人民币2120000元。合同签订后，李海英立即按约定向被告支付定金人民币200000元，之后按照约定双方于2020年7月7日到担保公司办理了按揭贷款手续并交了担保手续费，2020年7月20日银行同贷书出来，第三人于2020年7月22日通知了肖姣莲、肖调根接着要办理过户手续，到房管所签订《房地产买卖合同》，但之后肖姣莲、肖调根一直以各种理由均不配合，使得交易无法继续履行。至此，合同签订后李海英依法履行了《房屋买卖居间合同》约定的义务。然而，自今年下半年以来，东莞市塘厦、凤岗等镇区房价暴涨，肖姣莲、肖调根见有利可图，一直拒不履行合同约定的义务，拒不配合办理过户手续及到房管所签订《房地产买卖合同》。现李海英为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令双方继续履行签订的合同，并要求肖姣莲、肖调根支付李海英相应的违约损失。本案审理过程中，李海英向本院提交书面变更诉讼请求申请书，变更内容如下：第二项诉讼请求变更为判令肖姣莲、肖调根协助李海英办理房屋过户登记手续，将案涉房屋过户至李海英名下；第三项诉讼请求变更为判令肖姣莲、肖调根支付逾期履行合同违约金129320元（违约金按日千分之一从2020年7月22日起至上述房屋实际登记至李海英名下之日止，目前暂计算至起诉之日）。肖姣莲、肖调根本诉辩称，2020年6月28日李海英与肖姣莲、肖调根、第三人鸿誉公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定肖姣莲、肖调根将房屋作价212万元出售给李海英，首付款为636000元，定金200000元，定金折抵首付款，余款1484000元由李海英通过中国建设银行按揭贷款支付。合同签订后，李海英支付了定金，在办理按揭贷款期间，李海英与第三人及银行的工作人员通过运作，将贷款额度提到182万元。李海英遂与肖姣莲、肖调根联系，提出将首付款变更为30万元，余款由银行的按揭贷款支付。肖姣莲、肖调根即向银行了解相关的贷款，银行口头答复，该贷款存在需要进一步审批的情况。肖姣莲、肖调根认为，李海英及第三人的行为违反了诚实信用原则，且同贷书明确记载，在办理贷款中，如有违规行为，银行有权拒绝发放贷款。涉案房屋迟迟未能交付，是因为李海英的贷款审批出现相关问题，并非是肖姣莲、肖调根导致的。李海英要求其承担违约责任没有事实和法律依据，请求法院驳回李海英的全部诉讼请求。肖姣莲、肖调根反诉向本院提出诉讼请求：1、判令解除肖姣莲、肖调根与李海英签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令肖姣莲、肖调根无需向李海英退还定金200000元；3、本案诉讼费由李海英承担。事实与理由：肖姣莲、肖调根与李海英于2020年6月28日签订了《房屋买卖居间合同》，约定肖姣莲、肖调根将自有房产转让给李海英，约定总价款为2120000元，首付款636000元，定金200000元，定金折抵首付款，余款以李海英银行按揭方式支付。合同签订后，第三人告知银行《同意贷款意向书》显示的贷款金额系182万元整。肖姣莲、肖调根遂提出高贷异议，且该《同意贷款意向书》明确记载李海英在办理贷款中如有相关违规行为，银行有权不发放贷款，但李海英仍坚持按高贷支付尾款，降低首付金额。肖姣莲、肖调根认为，李海英的行为已严重违反合同约定，故肖姣莲、肖调根特具此状维护自身合法权益。请求判如所请。李海英反诉辩称，首先，李海英已经按照合同的要求，在合同签订之时向肖姣莲、肖调根支付了定金，并按照第三人的要求与肖姣莲、肖调根、担保公司及第三人一起向银行提交了资料及签署相关贷款文件。2020年7月20日建设银行向双方出具同贷书。其次，肖姣莲、肖调根所称的李海英高贷并主张李海英违约的理由不能成立。李海英并没有高贷，因为贷款的数额是银行经过审查个人征信及担保公司资质、信誉度等来批额度的，肖姣莲、肖调根以该理由主张李海英违约，没有依据。另外，肖姣莲、肖调根确认了同贷书后，以所谓的李海英高贷为由直接拒绝履行合同义务，构成违约。即使肖姣莲、肖调根认为存在风险，按照合同第二条的相关约定，双方可以进行协商或要求李海英提供履行担保或一次性付款，但肖姣莲、肖调根不能直接以此向李海英提出解除合同的主张。综上，肖姣莲、肖调根的反诉请求无事实与法律依据，请求法院支持李海英的诉讼请求。第三人鸿誉公司在法定期限内未向本院陈述意见，也未提供任何证据。本院经审理认定事实如下：2020年6月28日，李海英（买方）与肖姣莲、肖调根（卖方）经第三人鸿誉公司居间服务，签订了《房屋买卖居间合同》（№.HYDC0001308），约定：肖姣莲、肖调根将共同所有的位于东莞市×××××××××××盈锋莲湖广场B区1单元1001的房产转让给李海英，转让成交价为2120000元；买方须在签署本合同之同时将购房定金200000元全部付清给卖方；首期楼款（不含定金）436000元整于买卖双方去房管所签订《房地产买卖合同》当日支付给卖方；楼价余款1484000元整，买方须以向银行申请按揭贷款方式进行支付（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准）；买方申请银行贷款不足以支付购房款部分，买方须于签订房管所《房地产买卖合同》当日以现金或银行转账方式支付给卖方；买卖双方须于签署本合同后七个工作日内向银行申请办理按揭贷款手续，若因银行审批的贷款额小于买方申请额度或者拒绝贷款，买方应在接到通知后15日内自筹资金支付剩余房款；若买方无法满足银行的放贷要求，双方可以向第二家银行申请按揭贷款，当第二家银行拒绝后，除非卖方同意，否则买方必须自筹资金支付相关房款；买卖双方均授权第三人鸿誉公司办理网签手续，应于接到经纪方通知的五个工作日内到房管所签署《房地产买卖合同》，买卖双方均不得借故拖延，否则视为违约；因双方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料、逾期办理按揭、不去房屋交易部门签订《房屋买卖合同》、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行合同义务的，逾期未超过十五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则并支付等额于总楼价百分之二十的违约金。合同签订当日，李海英向肖姣莲、肖调根支付定金200000元，肖姣莲、肖调根就该笔定金开具了收款收据，载明已收到该笔定金。合同签订后，李海英与肖姣莲、肖调根向中国建设银行股份有限公司东莞塘厦支行提交了按揭贷款的申请，且银行于2020年7月21日向李海英、肖姣莲（买卖双方）出具《同意贷款意向书》，载明基于买卖双方所提供资料真实、交易合法合规的前提下，已获批准商业性贷款182万元整。随后，第三人鸿誉公司通知买卖双方到房管所办理过户等相关手续，但肖姣莲在与第三人的微信聊天记录中，表示因并非一次性付清房款且未收到首付楼款，故无法办理过户。另查明，肖姣莲、肖调根是案涉房屋的产权人，该房产无抵押情况。李海英的户籍所在地为东莞市塘厦镇，名下没有任何位于东莞市的房产，故不在东莞市楼市限购政策限制的范围内，具备在东莞市购房的资格。庭审中，李海英表示在继续履行合同的情况下，若银行不同意发放贷款，可以一次性向肖姣莲、肖调根支付剩余的全部购房款。以上事实，有房屋买卖居间合同、收款收据、同意贷款意向书、贷款申请书及配套证明资料、微信聊天记录以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李海英与肖姣莲、肖调根签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，李海英按照合同约定履行了支付定金、取得银行同意贷款意向书的义务，肖姣莲、肖调根亦应当按照合同约定全面履行义务，包括但不限于配合办理过户手续等。但肖姣莲、肖调根主张因李海英获批的商业贷款金额超出房价尾款数额，李海英故意高贷构成违约而拒绝履行合同义务，并诉请解除案涉《房屋买卖居间合同》，要求没收李海英支付的定金200000元。首先，根据合同内容，银行按揭贷款手续需要肖姣莲、肖调根提供相关资料并陪同办理，且银行基于买卖双方所提供资料真实、交易合法合规的情况下出具的《同意贷款意向书》的对象为：李海英、肖姣莲（买卖双方）。其次，肖姣莲、肖调根主张《同意贷款意向书》中明确如买卖双方存在违规办理按揭贷款手续情况的，银行有权不发放贷款，但肖姣莲、肖调根未提供证据证明按揭贷款手续办理过程中存在违规或银行不发放贷款的情况。在办理案涉贷款按揭手续过程中，肖姣莲、肖调根与担保公司等陪同李海英一起办理，办理后银行出具了《同意贷款意向书》，现未有证据证明存在违规办理或银行不放贷款的情况，肖姣莲、肖调根以银行可能不会发放贷款为由进行抗辩，该抗辩主张不能成立。此外，案涉《房屋买卖居间合同》关于银行按揭贷款的约定中，明确若因银行审批的贷款额小于买方申请或者拒绝贷款，或买方无法满足银行的放贷条件，买方必须自筹资金支付相关房款，否则视为买方违约。合同并未约定银行审批的贷款额大于买方申请的情形下构成买方违约，且李海英在庭审中表明若银行不同意贷款则可以一次性支付剩余房款。故肖姣莲、肖调根主张李海英高贷故构成违约的抗辩理由亦不能成立。综上，肖姣莲、肖调根不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权，其提起反诉要求解除案涉《房屋买卖居间合同》并请求判令无需向李海英退还定金，于法无据，本院不予支持。承前所述，李海英已履行了自身的合同义务，肖姣莲、肖调根亦应当按照合同约定全面履行义务。李海英作为买受人，具备在东莞市购房的资格，案涉房产并无抵押情况，在庭审中亦同意一次性付清全部购房款，同时，鉴于肖姣莲、肖调根拒不履行合同义务的违约行为，李海英作为守约方有权要求肖姣莲、肖调根继续履行合同并支付逾期履行合同的违约金。因合同签订后，李海英仅向肖姣莲、肖调根支付了定金200000元，合同履行程度较低，故以本案的实际情况判断，逾期履行合同违约金以200000元为基数计付为宜，且应以200000元为限。另外，根据双方提供的肖姣莲与第三人鸿誉公司的微信聊天记录内容显示，肖姣莲于2020年7月29日提出因未收到李海英的首付楼款且并非一次性付清房款且故无法办理过户，明确拒绝履行其合同义务，故逾期履行合同违约金起算点应为2020年7月30日。具体计算方式为：以200000元为基数，自2020年7月30日起按照每日千分之一的标准计算至肖姣莲、肖调根协助李海英办理案涉房产过户登记手续之日止，且以200000元为限。违约方支付逾期履行合同违约金后，仍应当履行合同义务，应当按照约定办理案涉房屋产权过户手续，相关税费等费用按照合同约定负担。相应地，按照合同约定，定金200000元折抵首付楼款后，李海英还应当向肖姣莲、肖调根支付楼价余款1920000元。其中首付款436000元应当于办理案涉房屋产权过户手续当天向肖姣莲、肖调根支付。关于剩余房款1484000元的支付方式，综合双方的合同约定及合同履行的实际情况，若以银行按揭贷款进行的，李海英最迟应于案涉房产实际登记至其名下之日起十五日内到银行办理按揭贷款手续，肖姣莲、肖调根应当按照合同约定予以协助配合，房款的实际到账时间以银行贷款承诺为准；若肖姣莲、肖调根不同意以银行按揭贷款支付的，则李海英须以现金方式一次性付款，且应于案涉房产实际登记至其名下之日起十五日内支付完毕。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，缺席判决如下：一、限被告肖姣莲、肖调根于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李海英支付违约金（违约金以200000元为基数，自2020年7月30日起按照每日千分之一的标准，计付至被告肖姣莲、肖调根协助原告李海英办理案涉东莞市×××××××××××盈锋莲湖广场B区1单元1001房产过户登记手续之日止，并以200000元为限）；二、限被告肖姣莲、肖调根于本判决发生法律效力之日起十五日内将上述房屋过户登记至原告李海英名下；三、限原告李海英于办理上述房产过户登记手续当日向被告肖姣莲、肖调根支付首期房款436000元；四、限原告李海英于上述房产实际登记至其名下之日起十五日内向被告肖姣莲、肖调根支付剩余房款1484000元；五、驳回原告李海英的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告肖姣莲、肖调根的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1443.2元（原告已预交），由本诉被告肖姣莲、肖调根共同负担；本案反诉受理费2150元（反诉原告已预交），由反诉原告肖姣莲、肖调根共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林炳辉二〇二一年五月二十八日书记员  刘晓欣附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。