广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15777号原告：刘健聪，男，1994年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：胡伟锟，男，1962年4月25日出生，汉族，系原告所在社区推荐的公民。被告：庾志坤，男，1975年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：曾祥新，广东法盛律师事务所律师。第三人：方伍，男，1992年10月20日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，第三人：董施朗，男，1992年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，原告刘健聪与被告庾志坤，第三人方伍、董施朗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员罗晓华独任审判，公开开庭进行审理。原告刘健聪及其委托诉讼代理人胡伟锟，被告庾志坤的委托诉讼代理人曾祥新到庭参加诉讼；第三人方伍、董施朗经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。案件事实一、书面合同形式：2018年8月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市钟升东路37-39号113号铺（套内使用面积86.9平方米）出租给乙方从事商铺经营使用；租赁期限3年；乙方向甲方交纳履约押金30000元，租赁期满，乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用后，甲方在15天内不计息退还履约押金；签订本合同时，乙方向甲方交纳履约进场费160000元；租金按自然月计算，2018年9月15日至2020年9月30日租金为15000元/月，2020年10月1日至2021年9月14日租金为16500元；乙方在每自然月5号前交纳本年度商铺租金及管理费，乙方逾期交纳，甲方有权按应交总额每日3%计收违约金，逾期15日以上，停止供水供电，逾期30日后，甲方有权单方解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，乙方投入的装修无偿归甲方所有，甲方有权追偿损失；等等。另原、被告双方在庭审中确认，因被告延迟交付租赁物，原告进场后仍需时间进行装修，故双方实际变更约定计租期从2018年11月1日至2021年10月31日。二、合同履行情况：原告向被告支付了租赁押金30000元、进场费160000元，被告将涉案物业交付给原告使用，双方一直依约履行。自2020年2月起，原告经营受新型冠状病毒感染××疫情影响未向被告交纳租金，但交纳涉案物业的电费至2020年3月止。2020年4月5日，因原告未交纳2月、3月租金，被告剪断涉案物业的电线。次日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，认为原告已拖欠3个月租金共45000元，自即日起解除双方的租赁合同，要求原告接到通知后3天内腾退房屋、缴清欠费。三、腾空交还涉案物业时间：2020年4月10日。四、其他必要说明的情况：1、被告持有穗郊字第021722号农村（墟镇）宅基地使用证，证载地址与涉案物业地址一致，使用人为被告，建筑面积为86.97平方米。2、本案诉讼中，原告向本院申请对涉案物业的装修以及2台3匹格力中央空调、2台风帘机电气设备价值进行评估。经本院委托广州市安衡价格事务所有限公司评估，该鉴定机构于2021年3月16日作出穗安价鉴[2021]ZC005号鉴定结论书，按照已使用年限1.42年、规定使用年限10年折算成新率为85.80%，并作出鉴定结论：涉案物业的装修残值及涉案物业内的两台3匹格力中央空调、两台风帘机电气设备在鉴定基准日的价值共54437元（其中两台风帘机电气设备为1338元）。原告支付了评估费5000元。经庭审质证，原告对上述鉴定结论没有异议；被告对鉴定报告按照10年使用年限计算评估装修损失提出异议，认为应该按照租赁期限年份分摊计算相关装修残值损失，并认为除了风帘机、空调、厕所、门保留以外，其他部分都已经重新装修。3、被告于2020年6月份已经将涉案物业重新出租给案外人。4、庭审中，原告与被告均同意在被告应退还的费用中，抵扣原告截至2020年4月10日的欠付租金。五、原告的诉讼请求：1、解除原告与被告所签订的《租赁合同》。2、被告归还租铺押金30000元、进场费160000元、店铺装修费26838元、购置2台3匹格力中央空调及2台风帘机电气设备共19600元，附属工程（拆墙）费2000元，合计238438元，扣减2月、3月两个月铺租30000元，经济损失共计208438元。3、本案诉讼费由被告承担。裁判理由与结果涉案《租赁合同》是原告与被告的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原、被告双方一直依约履行合同，但2020年2月起原告未能依约向被告交租，当时广东省正处于新型冠状病毒感染××疫情重大突发公共卫生事件一级响应级别时期，且响应级别从2020年5月9日零时起才由二级响应调整为三级响应，原告因受疫情影响无法正常经营商铺导致延期交纳2020年2月至4月期间的租金，属于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非商业风险的重大变化，被告以原告延期交租构成违约为由解除合同的依据不足，本院不予支持。鉴于原告已于2020年4月10日腾空交还涉案物业给被告，视为双方于该日协商一致解除合同，本院对此予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应当向原告退回押金30000元。关于履约进场费，原告与被告对此没有作出明确约定，而该费用的实质是原告为取得整个租赁期间涉案物业的经营使用权提前一次性支付的对价，原告作为经营者，在签订租赁合同时对此明确知情，目前法律和行政法规对此亦无禁止性规定，从公平合理的角度出发，合同解除后，被告应向原告返还自收回涉案物业至租赁合同期间届满时止的履约进场费，即被告需返还2020年4月11日至2021年10月31日期间的履约进场费82962.96元（160000元÷3年÷12月÷30天×20天+160000元÷3年÷12月×18个月）。被告抗辩要求抵扣截至2020年4月10日原告腾空交还涉案物业的租金，原告对此亦表示同意，为减少双方诉累，结合双方的意见，本院对原告欠付的2020年2月1日至2020年4月10日期间租金共35000元（15000元/月×2个月+15000元/月÷30天×10天）在本案中一并予以抵扣，抵扣后，被告仍需向原告返还押金、履约进场费共77962.96元（30000+82962.96-35000）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。原告承租涉案物业用于商铺经营，双方约定了免租装修期，由此可见，原告经被告同意对涉案物业进行装修，但双方并未约定不可归责于双方的事由导致合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的具体处理，根据公平原则，应当由原、被告平均分担剩余租赁期内的装修残值损失。被告抗辩装修残值损失应按照租赁年限分摊、不应按照10年使用年限计算的理由成立，本院予以采纳。本院按照涉案物业装修已使用年限1.42年及租赁期限3年折算，成新率为52.70%，结合穗安价鉴[2021]ZC005号鉴定结论书对各装修项目的重置价格进行计算，涉案物业已形成附合的装饰装修残值（含涉案物业内的两台3匹格力中央空调）共32615.51元，未形成附合的装饰装修残值（两台风帘机电气设备）为822.12元。因此，被告应按50%比例分担原告已形成附合的装修装饰物损失16307.76元（32615.51元÷2）。两台风帘机电气设备属于未形成附合的装修装饰物，被告在原告腾空交还涉案物业后，已经将安装有上述设备的涉案物业又出租给案外人继续使用，视为被告同意利用，故被告应当向原告折价补偿两台风帘机电气设备822.12元。装修损失的评估经过现场勘查，鉴定机构根据原、被告双方确认的装修项目以及原告经营时的商铺照片进行评估，现被告抗辩除了风帘机、空调、厕所、门保留以外，其他部分都已经重新装修，但并未举证予以证实，本院对被告的抗辩不予采纳。综上，被告应向原告支付装修损失共计17129.88元。评估费5000元，由原、被告各承担一半。两个第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》[法释〔2020〕17号]第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，庾志坤返还刘健聪租赁押金、进场费共77962.96元。二、自本判决生效之日起三日内，庾志坤支付刘健聪装修损失共17129.88元。三、驳回刘健聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4426.56元、评估费5000元，由刘健聪负担受理费2407.09元、评估费2500元，庾志坤负担受理费2019.47元、评估费2500元（刘健聪多预交的受理费2019.47元本院予以退回。自本判决送达之日起三日内，庾志坤向本院交纳受理费2019.47元，并向刘健聪直接迳付评估费2500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  罗晓华二〇二一年五月六日书记员  吴剑萍