广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2072号上诉人（原审被告一）：谢艾晏，女，汉族，1973年3月22日出生，公民身份号码：422××××××××××××824，住址：xx市xx区xx合生xx国际观xx3xx02。被上诉人（原审原告）：姜静，女，汉族，1966年12月10日出生，公民身份号码：620××××××××××××62X，住址：xx省xx市xx区×××××××××××海xx花园（x期）xx栋9A。委托诉讼代理人：黄朋程，广东商盾律师事务所律师。原审被告二：王素瑞，男，汉族，1975年8月4日出生，公民身份号码：320××××××××××××015，住址：xx市xx区xx行政区C-xx小区x栋x号首层。上诉人谢艾晏因与被上诉人姜静、原审被告王素瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粵1302民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢艾晏不服一审判决，上诉请求：1.请求依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初3868号《民事判决书》；2.请求依法改判，即驳回被上诉人全部诉讼请求；3.请求依法判令被上诉人承担本案一审全部诉讼费用。事实及理由:一审判决中，认定承租人与次承租人之间的租赁合同为无效合同，属于事实认定错误和适用法律错误。无权转租是承租人与次承租方之间的约定，本质上是一种意思表示，是一种负担行为。合同的有效性不会因为另一份独立合同的约定而确定！这样显然违背了意思自由的原则。无处分权的人不能直接做出处分行为，其逻辑关系是认为处分系物权行为，只有物权人方可行使，而无权处分人为自己设立义务的负担行为是可以行使的，具体而言，无权处分中无权处分人订立合同时对自己设定转移标的物的义务是有效的。一审判决认为承租人与次承租人之间的租赁合同是一种超越权限的代理行为显然不恰当，因此，认定只在出租人行使追认权后才具有合同效力的判断完全没有依据。二、一审判决认定在分租前及分租后均未取得出租人同意，而后出租人知晓分租情况时即解除合同，此认定与事实不符，据此判令解除合同有违法律规定。1.正如上诉人在一审答辩时所言，有以下三个情况证明被上诉人知晓分租事实、而提出明确的反对意见。第一，是上诉人使用微信向被上诉人发送“以前是空着的现在给一个朋友在那里做水果”等，说明被上诉人在2018年10月5日已经知悉分租事实。几乎在同一时间，上诉人也向被上诉人的丈夫曾惠良（手机号139×××××988）发送了相同内容的信息；第二，被上诉人在2019年2月20日用微信向上诉人发送“折中一下6500元吧！还有就是，如果哪天你不想经营了，请提前通知我，请不要先斩后奏地把店铺转租给他人，谢谢！＂,说明被上诉人已知晓并许可上诉人分租行为。第三，被上诉人夫妇在案涉商铺楼上长期经营跆拳道馆和教育机构，也经常到该栋楼参与经营，不可能没有发现案涉商铺分租经营水果店的情况。第四，经协商，次承租人已于今年10月1日搬离，已经没有分租事实，该楼恢复到上诉人承租前状况。综上所述之事实，上诉人请求二审法院依法查明本案事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人姜静辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回被答辩人的上诉请求，维持原判，理由如下:第一、无论分租或转租，答辩人认为被答辩人均未向答辩人进行告知并取得答辩人的同意，所以被答辩人是属于违反双方的合同约定（《房屋租赁合同第三条第三款第3.4点）擅自对房屋进行装修或更改并进行分租，并变更合同用途（只做医疗使用），故答辩人有权解除双方的合同。第二、被答辩人违约事实已经存在，即使后面进行了纠正，但也是在诉讼之后才进行的纠正，但也不能否认曾经违约事实的存在，故答辩人有权解除双方的合同。综上，被答辩人的上诉请求没有任何的事实和法律依据，请求二审法院在查明本案事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维持原判。原审原告姜静向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告一于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，将租赁物恢复原状并结清相关费用（计至被告一、二搬离之日止）后立即返还给原告；二、判令被告一与被告二签订的《出租合同》为无效合同；三、因本案产生的诉讼费等一切费用均由两被告承担。一审法院认定事实：原告姜静与被告一谢艾晏于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告姜静将其位于xx市xx行政区C-28小区x栋x号房产商铺一间约168平米，精装修后出租给被告一谢艾晏用于经营医疗生意，租赁期限自2016年1月1日至2026年1月1日，租金为每月人民币6000元，每月1号前支付租金。同时，合同约定租赁期间被告一欲分租或者转租，应征得原告同意。房产交付后，被告一单方违约或提出解除合同的，原告有权没收被告一支付的租赁押金并解除合同，被告一应付清所欠租金、水电费、物业管理费、燃气费、电话费、有线电视费、网络费等应付的费用，赔偿原告损失。合同签订后，被告一向原告支付了12000元租赁押金。2018年8月份，被告一与被告二签订《出租合同》，约定将被告一承租的位于惠州市xx行政区C-xx小区x栋x号房产商铺第一间办公室，面积约20平方米租赁给被告二王素瑞，租赁期限从2018年8月1日至2021年7月31日止，每月租金5000元，押金10000元，每月6日前支付租金。被告二不得中途退租或转让他人。根据被告一谢艾晏自行委托，中华人民共和国广东省惠州市阳光公证处对谢艾晏手机号码为“158×××××860”手机微信聊天进行证据保全。2020年3月31日，广东省惠州市阳光公证处作出（2020）粤惠阳光第31xx号公证书对以上证据进行公证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告姜静与被告一谢艾晏于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。合同约定被告一谢艾晏在租赁期间欲分租或者转租，应征得原告同意。在2018年8月份，被告一谢艾晏与被告二王素瑞签订《出租合同》，约定从2018年8月1日至2021年7月31日止将位于惠州市xx行政区C-xx小区x栋x号房产商铺第一间办公室，面积约20平方米租赁给被告二王素瑞用于经营水果档，每月租金5000元，押金10000元，每月6日前向被告一支付租金。根据被告一向一审法院提供的（2020）粤惠阳光第3155号公证书内容，经一审法院核实，被告一将位于惠州市xx行政区C-28小区x栋x号房产商铺第一间办公室，面积约20平方米租赁给被告二王素瑞时并无经原告同意，私自将案涉房屋分租于被告二王素瑞，对于被告一谢艾晏与被告二王素瑞签订的《出租合同》合同效力应为效力待定。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”对于被告一向一审法院提交答辩意见内容，被告二认为其已经告知原告将案涉房屋进行分租，但根据原、被告向一审法院提交的证据材料及被告一自行委托公证的内容来看，被告一在分租前及分租后均未向征得原告同意将案涉房屋进行分租。而后，原告知晓被告一将案涉房屋进行分租时，欲与被告一解除合同。此时原告对于被告一与被告二签订的《出租合同》合同效力显然表示否认。故被告一谢艾晏与被告二王素瑞于2018年8月份签订《出租合同》应为无效合同。对于原告主张解除其与被告一谢艾晏于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》的问题，根据原告与被告一签订的合同第（三）条第3项约定：租赁期间被告一欲分租或者转租，应征得原告同意（原告以《房屋租赁合同》第三条内乙方义务责任为依据的条件下解除合同），被告一在未经原告同意的情况下将案涉房屋分租给被告二的行为明显违反双方签订的《房屋租赁合同》内容。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故对于原告主张其与被告一与2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》解除的问题，一审法院予以支持。根据原告与被告一签订的《房屋租赁合同》第（三）条第5项“若原告解除合同，被告一在甲方通知解除合同后15日内搬离案涉房屋”。故被告一谢艾晏应在本判决生效之日起十五日内将案涉房屋返还给原告姜静。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告姜静与被告谢艾晏于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、确认被告谢艾晏与王素瑞于2018年8月份签订的《出租合同》无效；三、驳回原告姜静的其他诉讼请求。本案诉讼费100元（原告已预交），由被告谢艾晏负担。被告应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。二审中，被上诉人姜静提交照片一张，上诉人谢艾晏针对上述证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查，广东省惠州市阳光公证处（2020）粤惠阳光第31xx号公证书显示，2018年10月5日上诉人谢艾晏向被上诉人姜静发送微信“老板娘你好！给您汇报点事情，我们诊所现在生意不是很景气，有18平方的面积，以前一直是空着的现在给一个朋友在那里做水果。……”；2019年2月20日被上诉人姜静向上诉人谢艾晏发送微信“折中一下6500元吧！还有就是，如果哪天你不想经营了，请提前通知我，请不要先斩后奏地把店铺转租给他人，谢谢！”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方的诉辩主张，现本案二审中双方争议焦点是：被上诉人是否知道或者应当知道上诉人将案涉租赁物分租给原审被告。具体评述如下：结合（2020）粤惠阳光第3155号公证书显示的上诉人与被上诉人2018年10月5日及2019年2月20日的聊天记录来看，被上诉人于2018年10月5日已知悉上诉人将案涉租赁物分租原审被告经营水果档，至2019年11月11日被上诉人发出律师函提出异议已超6个月，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人请求解除案涉《房屋租赁合同》及认定上诉人与原审被告签订的《出租合同》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求成立，予以支持，原审判决处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3868号民事判决；二、驳回姜静全部诉讼请求。一审案件受理费100元（姜静已预交），由姜静负担；二审案件受理费100元（谢艾晏已预交），由姜静负担，本院退回100元给谢艾晏，姜静应负担的100元限于收到本判决之日起7日内缴交，逾期强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年五月十八日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。