贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民初174号原告（案外人）：刘家慧，女，1985年7月15日生，汉族，住贵州省六枝特区。原告（案外人）：李勇，男，1983年5月29日生，汉族，住贵州省六枝特区。被告（申请执行人）：四川荣慧建设集团有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区文明寺路一段246号，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系公司董事长。特别授权委托代理人：罗文举，执业证号：32409131100008。第三人（被执行人）：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路，统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系公司总经理。一般授权委托代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。一般授权委托代理人：钟俊丽，贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告刘家慧、李勇与被告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称荣慧公司）、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本案于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月23日和2021年3月26日二次公开开庭进行了审理。原告刘家慧、被告荣慧公司委托代理人罗文举、第三人瑞兴公司委托代理人周真恩、钟俊丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘家慧、李勇向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于六枝特区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年10月16日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以284558元购买位于六枝特区产，原告于2017年10月16日支付了购房款107519元。2019年，因荣慧公司诉瑞兴公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2020）黔02执恢45号裁定书恢复执行，并将原告购买的案涉房产予以执行、查封。原告与第三人在法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的买卖合同，且已经支付部分购房款并合法占有案涉房屋，且原告名下无其他房产用于居住。案涉房屋不得执行查封。被告荣慧公司辩称，一、原告的申请执行异议已过提起执行异议的期限，我方在2019年10月28日向法院申请强制执行，法院在2020年1月22日作出了终结执行的裁定，对我方在第三人未按照执行和解履行的情况下，于2020年7月份向法院申请恢复执行，在恢复执行过程中法院准备拍卖查封的房产，并在第三人处张贴了拍卖公告。后原告才向法院提起执行异议申请，故此我方认为原告提起执行异议的时间应在我方第一次申请执行的时间范围内。二、原告在提起执行异议申请时，原告未提供相应的书面买卖合同。但在质证时原告却提供了书面的商品房买卖合同，签订商品房买卖合同的时间不一致，故此我方认为原告提供的商品房买卖合同不具有证据的三性。第三人瑞兴公司述称，一、第三人与原告在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，第三人与原告于2017年就已经签订了定金协议书或者认购书，书面协议对房屋的基本状况、坐落以及单价、付款方式、违约责任等进行了详细的约定，符合商品房买卖合同司法解释第五条所规定的情形可以认定为商品房买卖合同，因此原告与第三人早已存在合法有效的《商品房买卖合同》。二、原告已经按照合同的约定向第三人瑞兴公司支付了超过50%的购房款，且大部分购房人已经全额支付购房款，被告荣慧公司与第三人仅享有普通债权，在原告对房屋拥有商品房消费者权的前提下，原告所拥有的民事权利足以对抗被告所享有的权利，能够排除法院的强制执行。原告刘家慧、李勇向本院提交以下证据：第一组证据：身份证，证明主体资格。被告和第三人无异议。第二组：企业信用信息报告，证明被告与第三人的主体资格。被告无异议和第三人无异议。第三组：商品房买卖合同，证明案涉房房屋第三人已出售给原告，被告质证认为该合同网签不真实。第三人无异议。第四组：收款收据和转帐凭证，证明原告已经支付购房款107,519元。被告质证认为，收据和银行流水金额对不起来不真实。第三人质证认为，对该组证据的三性无异议，经公司核对收到该款项。第五组：补充协议，证明了案涉房屋2015年备案登记，交房时间为2016年12月30日，因不符合实际情况，约定交房时间为2019年12月31日。被告质证认为，原告与第三人签订的协议与我公司无关。第三人对该组证据无异议，实际情况是因为施工方不按时完工和不按时交房。第六组：执行裁定书，证明原告提出执行异议已被驳回的事实。被告和第三人无异议。被告荣慧公司向本院提交以下证据：第一组：营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明被告的主体资格。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，该组证据的真实性有异议，被告出示的主体资格证明均无鲜章。第二组：（2019）黔02民初50号民事裁定书、（2019）黔02执231号之二执行裁定书，证明在2019年5月16日我方已经查封了本案所争议的房屋，原告与第三人签订的购房合同在我方保全之后。2019年10月我方向法院申请执行，在2020年1月22日法院终结了执行，原告方提出的执行异议申请在我方执行案件终结之后提出，提起执行异议申请不符合规定的时间，超过提出执行异议期限。原告质证认为，无异议。第三人质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，裁定书并未载明案涉房屋包含在预售房屋之内，案涉房屋在查封范围之内，且查封时间应以住建部门登记时间为准，案涉的房屋收到购房款后瑞兴公司已经将购房款支付给被告荣慧公司。第三人瑞兴公司向本院提交证据如下：第一组：瑞兴公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明我方主体资格。原告质证认为，无异议。被告质证认为，没有异议。第二组：六枝瑞兴银座支付施工单位工程款明细表冯瑶帐户收款明细，证明在瑞兴公司与荣慧公司诉讼执行期间，瑞兴公司已将全部工程款支付完毕，被告荣慧公司仅是对违约金部份申请执行，因此属于普通债权不具备优先受偿权。原告质证认为，无异议。被告质证认为，对该工程明细表的三性均有异议，1、无两家公司的财务公章不予认可；2、无相应制表人签字认可，故我方对真实性、合法性均有异议；3、我方认为该组证据与本案无关联性，此款无论是否支付是对瑞兴公司和荣慧公司之间的款项往来与本案无关联性。第三组：执行和解协议书及附件，证明购房人的房屋并不在以房抵债的清单里，及荣慧公司对购房人购房事实是认可的，购房人与瑞兴公司的房屋买卖关系属实。原告质证认为，无异议。被告质证认为，对该组证据的三性圴无异议，但对其证明目的有异议，我方申请恢复执行就是因为第三人未按照双方签订的执行和解协议书履行其义务。抵偿清单是双方在执行和解过程的约定，并不代表我方对原告与第三人之间的买卖关系予以认可，原告与第三人之间的买卖关系对我方没有任何的约束力，也无任何关联。对原告提供的证据，除银行转账凭证因不能确定属于转账给第三人的款项本院不予采信外，对其余证据予以采信。对被告提供的证据，本院予以采信作为本案的证据。对于第三人提供的第一组证据，本院予以采信作为本案的证据；对第二组和第三组证据，因与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，本院认定如下事实：2017年10月16日，第三人瑞兴公司出具收款收据给原告李勇注明：名称及规格：购B-22-3号房定金；单位：套；数量：1；单价：2520；金额：5,000元。2019年10月17日，第三人出具两张收款收据给原告李勇，其中一张注明：名称及规格：购B-22-3号房代收费（备注：契税、闭路电视、天然气未交）；金额：12,961元。另一张注明：名称及规格：购B-22-3号房房款；单位：套；数量：1；金额：89,558元。原告李勇、刘家慧与第三人瑞兴公司签订商品房买卖合同约定：原告购买第三人位于六枝特区房屋，建筑面积112.92平方米，套内面积91.91平方米，按套内面积计算单价为每平方米3096.05元，总价284558元，原告已付款94558元，剩余款项19万元按揭贷款，第三人应当在2016年12月30日前向原告交付该商品房等内容。原告与第三人又签订了一份《瑞兴银座购房补充协议》约定，双方对瑞兴银座项目Ｂ栋22-3号住宅买卖达成以下约定：由于网签备案合同是2015年备案登记的，交房时间为2016年12月30日，不符合现在的实际情况，双方约定交房时间为2019年12月31日之内交房；其他事项按合同办理。原告与第三人签订的商品房买卖合同和补充协议签订日期均为“2019年5月23日”。合同签订后，原告至今未交付剩余的190000元房款，第三人至今也未将房屋交付给原告使用。因第三人瑞兴公司拖欠被告荣慧公司工程款诉至本院，经被告申请，本院于2019年5月28日裁定查封了登记在第三人公司名下的案涉房屋。该案在本院主持下双方达成调解，由本院作出（2019）黔02民初50号《民事调解书》确认第三人自愿支付被告各项费用共计31,306,284元。因第三人未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，被告向本院申请强制执行。在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后因第三人未按执行和解的约定履行支付义务，本院裁定恢复了本案的执行程序。原告遂以查封的房产系其向第三人购买为由，向本院提出执行异议。本院于2020年10月27日作出（2020）黔02执异109号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂向本院提起本案的诉讼。本院认为,审理本案的关键在于如何认定原告刘家慧、李勇作为案外人是否可以排除对登记在第三人瑞兴公司名下位于六枝特区平寨六枝河南侧瑞兴银座住宅小区B-22-3号房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，登记在第三人瑞兴公司名下的案涉房屋本院在2019年5月28日查封前，根据第三人出具给原告的收款收据可以证实，原告于2017年10月16日、2017年10月17日三次共计支付给107,519元（含购房费94,558元和代收费12,961元）给第三人，低于房屋总价284,558元的50%。其次，根据商品房买卖合同、补充协议、收款收据和本院作出的民事裁定书可以证实，一是原告在没有交付房款的情况下，补充协议约定房屋在2015年备案登记和2016年12月30日交付房屋给原告使用；二是原告按揭贷款尚未完成或者通过其他途径交付剩余房款的情况下第三人就与原告签订正式的商品房买卖合同并约定房屋交付时间；三是同一天签订商品房买卖合同和补充协议仅仅是更改房屋交付时间；四是商品房买卖合同的签订日期发生在被告起诉第三人支付工程款之后本院即将查封案涉房屋之前几天。第三人作为房地产开发的专业公司，与原告共同做出这些行为均不符合常理，因此本院不能确定原告与第三人签订商品房买卖合同签订的时间是否在本院查封之前。故原告请求不得执行案涉房屋的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告刘家慧、李勇的诉讼请求。案件受理费5,568元，由原告刘家慧、李勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 张 嘉审判员 刘 靖审判员 付振义二〇二一年五月十日法官助理欧静书记员黄虎