新疆维吾尔自治区霍尔果斯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4004民初350号 原告（反诉被告）：霍尔果斯市银海旅游发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯市。 法定代表人：朱金山，该公司经理。 委托诉讼代理人：李小琴，新疆伊力佳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：霍尔果斯商旅开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯市。 法定代表人：陈辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵效芳，女，1981年3月21日出生，该公司经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯市。 委托诉讼代理人：杨梅，女，1995年1月3日出生，该公司法务，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯市。 原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限责任公司（以下简称银海旅游公司）与被告（反诉原告）霍尔果斯商旅开发有限责任公司（以下简称商旅开发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告银海旅游公司法人朱金山、委托诉讼代理人李小琴及被告商旅开发公司委托诉讼代理人赵效芳、杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）银海旅游公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁协议》；2．请求依法判决被告赔偿原告经营损失50万元，实际损失以评估结果为准；3．被告承担诉讼费用。事实理由：2017年6月6日，原、被告签订《租赁协议》，约定：被告将位于霍尔果斯市溶洞水域租赁给原告进行经营管理，租赁期暂定五年，从2017年6月6日至2022年6月6日，房屋租赁费第一年为5万元，以后每年按照5%上调系数逐年递增，之后第三年上缴基数不变，随租赁期限第一年5万元、第二年5.5万元、第三年6万元、第四年6万元。并对双方的违约责任进行了约定。合同签订后，银海旅游发展公司对该片区域投资改造了餐吧、酒吧、溜冰、游泳等娱乐设施及配套设施，原告自2017年起经营至2018年后，被告不允许原告继续经营，经多次沟通，被告也未进行合理说明，导致原告的合同目的无法实现，原告为此起诉至法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）商旅开发公司辩称，双方于2017年6月6日签订《租赁协议》，合同明确约定双方的责任与义务，并于当日签订《喀拉苏河游园移交协议》一份，完成租赁标的及天鹅、燕鹅及安检设施、垃圾箱等资产的移交工作。根据租赁协议的约定，自签订合同后，银海公司并未正常经营，也未向商旅公司缴纳房租，自2017年以来，因特殊原因导致原告未能继续营业，被告商旅公司不存在违约行为，且要求商旅公司赔偿损失50万元，无任何法律依据，也无评估依据。综上，双方签订的《租赁协议》应予解除，原告（反诉被告）的诉讼请求没有事实依据及法律依据，应当驳回原告的全部诉讼请求。租赁协议签订后，原告（反诉被告）至今未缴纳任何费用，项目也没有实质性的进展。根据协议约定，被告（反诉原告）有权终止协议并要求原告（反诉被告）返还占用期间的租赁费用，归还《移交协议》内全部资产，为此向本院提出反诉：1．判令解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《租赁协议》；2．判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付自2017年6月6日起至2020年9月6日的房租共计180,000元，并按照银行同期同类贷款利率支付逾期缴纳房租产生的利息；3．判令原告（反诉被告）返还双方签订的《喀拉苏河游园移交协议》中被告（反诉原告）向原告（反诉被告）移交的全部物品；4．本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。 原告（反诉被告）银海旅游有限公司对反诉请求辩称，1．同意解除《租赁协议》，但租赁标的物为不动产，没有产权转移，不存在返回的情况；2.该项目的管理权不在被告，而在霍尔果斯城市管理局，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订租赁协议导致原告合同目的不能实现，被告无权索要房租；3、被告要求原告移交的物品所有权人不是被告，无权要求返回，并且所有物品已被城市管理局的人拉走，经原告与城市管理局协商，同意返还拉走的物品，故请求法院依法判决驳回被告的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据和事实，本院认定如下： 1.银海旅游公司证据1：商旅开发公司企业信息一份,拟证明商旅公司在2019年4月11日之前没有房屋租赁权限，其与原告2017年6月6日签订的《租赁协议》超出其经营范围，在其没有权限的情况下签订协议，应承担不利后果。商旅开发公司质证认可该证据的真实性、合法性、关联性,但否认为其在2019年之前虽无房屋租赁权，但对该项目具有餐饮投资、娱乐投资等经营权限，商旅发展公司的租赁行为属于投资性质，并不因没有租赁权，而无权进行项目投资活动。 2.银海旅游公司证据2：《租赁协议》1份,拟证明原被告之间存在租赁合同关系，原告依法享有承租权，根据协议的第一条、第四条第一款、第三款、第五条第二款及第六条证实被告存在违约行为;商旅开发公司质证对该组证据的三性予以认可,但不认为该项目经市委委托其向外承租经营，银海公司装修行为并未备案，商旅开发公司对项目有管理权，否则原告也无法和其签订协议进行经营。 3.银海旅游公司证据3：照片6张（打印件）,拟证明其承租期间为开展经营购买娱乐设施等，现在无法经营造成原告的损失;商旅开发公司质证认为该组证据仅能看到现状，并不能证明原告的损失，不予认可。 4.银海旅游公司证据4：证人翟海兵、牛众明证言2份,拟证明原告为经营改造支出的费用;商旅开发公司质证对证人证言不予认可，认为所有的支出均无书面发票及合同，无法确认。 5.商旅开发公司证据1：《租赁协议》、《喀拉苏河游园移交协议》各一份,拟证明双方于协议签订之日，被告即完成租赁标的物场所及移交清单中资产的移交，银海旅游公司未按照协议约定交纳房租，保证项目正常开展经营，商旅公司有权解除协议，并要求原告支付占用期间的租金，逾期支付租金的利息，归还移交协议中的全部资产;银海旅游公司对该组证据的三性予以认可，但对证明目的不认可，认为协议不能证明被告对所移交的物品享有所有权，且移交所有的物品经与城市管理局沟通已同意全部返还给被告，双方签订的是租赁协议并非商旅公司质证认为的投资关系。原告新建4间卫生间，花费4.8万元，用于折抵第一年的房租，2018年被告就不允许原告再继续经营，城市管理局也收回了租赁标的物，不应缴纳房租。 上述证据,双方对证据1、2、3、5的三性不持异议,本院予以确认。证据1中,商旅公司的企业信息显示的经营范围与本案并无直接关联性,对其证明目的本院不予确认;对证据4的证人证言,原告银海旅游公司未提交关于改造装修费用支出的其他证据加以证实,仅凭证人证言无法认定其改造支出费用，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，原告（反诉被告）银海旅游公司与被告（反诉原告）商旅开发公司签订《租赁协议》1份。商旅开发公司将位于霍尔果斯溶洞水域租赁给银海旅游公司进行盘活经营。双方约定租期五年（2017年6月6日起至2022年6月6日止），房屋租赁费第一年为5万元，以后每天按照5%上调系数逐年递增，之后第三年上缴基数不变，随租赁期限第一年5万元、第二年5.5万元、第三年6万元、第四年6万元。租赁费用在协议签订后每年12月1日前支付到商旅开发公司指定账户。同日，双方又签订《喀拉苏河游园移交协议》1份，约定商旅开发公司自2017年6月6日将喀拉苏河畔游园管理工作移交给银海旅游公司进行全面管理。商旅开发公司向银海旅游公司移交以下物品：1、天鹅3只，燕鹅10只、鹅5只；2、溶洞及设备间（2间）；3、保安室及相关设施；4、可回收垃圾箱6个。自2017年6月6日租赁协议签订后，银海旅游公司就溶洞及设备间进行改造装修，购买相关娱乐设施并对外开展咖啡厅、儿童游乐场等进行营业，截止2018年10月，商旅公司以涉案项目的管理权被霍尔果斯城市管理局收回为由，停止履行协议。银海旅游公司实际租赁时间为1年零4个月（2017年6月至2018年10月），按照双方签订《租赁协议》的约定，产生租赁费68，332元。 本案审理过程中,原告（反诉被告）银海旅游公司申请对租赁期间改造装修工程价值进行评估鉴定,本院予以准许。本院依法委托新疆鸿联建设工程项目管理咨询有限公司对霍尔果斯市溶洞水域装修价款进行鉴定。2021年4月13日，新疆鸿联建设工程项目管理咨询有限公司作出XJHL-（鉴）A-［2021］-XXXX-01号造价鉴定报告，鉴定意见为：喀拉苏大桥溶洞水域装修工程造价为83，408.99元。经双方对该鉴定报告质证，对鉴定结论均无异议。本院予以确认。 庭审中，经原告（反诉被告）银海旅游公司与被告（反诉原告）商旅开发公司协商一致，双方签订的《喀拉苏河游园移交协议》中所有移交资产已通过霍尔果斯市城市管理局自行返还，在本案中不再主张。 本院认为，原告（反诉被告）银海公司与被告（反诉原告）商旅开发公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方都应按照协议约定履行各自义务。本诉部分，一、对原告银海旅游公司主张解除租赁协议的请求，被告商旅开发公司同意解除并在反诉请求中也要求解除双方签订的租赁协议，故对原、被告双方主张解除租赁协议的请求，本院予以确认。二、原告银海旅游公司主张要求被告赔偿对租赁项目中溶洞水域装修损失及购买儿童娱乐设施损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，商旅开发公司作为出租人未能保证租赁协议按约履行，已构成违约，对装修损失应当承担全额赔偿责任。故被告商旅开发公司应承担银海旅游公司装修损失金额为83，408.99元。反诉部分，对于反诉原告商旅开发公司主张“依法判令被反诉人向反诉人支付自2017年6月6日起至2020年10月6日的房屋租金18万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期缴纳房租产生利息的请求，因商旅开发公司管理权转移导致租赁协议无法继续履行，银海旅游公司实际租赁时间为2017年6月6日至2018年10月，故本院对实际产生的租赁费用68，332元予以支持。对商旅开发公司主张逾期支付房租的利息，因双方在协议中未作约定，本院不予支持。对商旅开发公司要求银海旅游公司返还《移交协议》中的移交资产，因双方与城市管理局已协商一致，自行返还本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司与被告（反诉原告）霍尔果斯商旅开发有限责任公司签订的《租赁协议》； 二、被告（反诉原告）霍尔果斯商旅开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司支付溶洞水域装修款83，408.99元； 三、原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）霍尔果斯商旅开发有限责任公司支付租金68,332元； 四、上述款项两相折抵后，被告（反诉原告）霍尔果斯商旅开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司支付装修款15,076.99元； 五、驳回原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）霍尔果斯商旅开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，反诉案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告（反诉被告）霍尔果斯市银海旅游发展有限公司承担4393元，被告（反诉原告）霍尔果斯商旅开发有限责任公司负担1957元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  吕婷 二〇二一年五月二十一日 书记员  凌丹