四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6705号 上诉人（原审原告）：四川省棉麻集团有限公司，住所地：四川省成都市青羊区白丝街56号。 法定代表人：邓华，董事长。 委托诉讼代理人：荣嘉欣，四川熙蜀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海誉茸实业发展有限公司，住所地：上海市松江区新桥镇莘砖公路668号207室。 法定代表人：刘华涛，执行董事。 委托诉讼代理人：刘家林，四川亮锋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈思思，女，1997年5月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人四川省棉麻集团有限公司（以下简称棉麻公司）因与被上诉人上海誉茸实业发展有限公司（以下简称誉茸公司）、陈思思房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初6418号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 棉麻公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判支持棉麻公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用均由誉茸公司、陈思思承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、棉麻公司与誉茸公司签订的《房屋租赁合同》明确约定经棉麻公司书面同意后，誉茸公司可部分转租。但棉麻公司一直没有书面同意誉茸公司将部分仓库转租给陈思思或者成都城市波浪体育文化活动有限公司，一审棉麻公司也提交了大量证据证明其明确表示不同意转租。且根据案涉合同第6条的约定，誉茸公司的装修方案也应要报棉麻公司同意，在棉麻公司既不同意转租也不同意装修方案的情况下，誉茸公司擅自转租违反合同约定，也违反了《成都市房屋租赁管理办法》的规定。故依据相关法律规定，应当认定誉茸公司与陈思思的转租协议无效。二、本案系《中华人民共和国民法典》实施前发生的法律事实，一审法院在判决中引用该法系法律适用错误。棉麻公司在2020年7月知晓转租的事实后，便立即发函要求整改，并在8月提起诉讼，请求确认转租协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的相关规定，应当认定转租无效，棉麻公司要求对方腾退房屋于法有据。经二审法院释明，棉麻公司主张若合同有效则要求部分解除合同，理由为：1.对方擅自转租，改变了房屋的使用用途和规划用途；2.案涉场地开展冲浪项目未经消防安全验收，存在不安全因素，且实际次承租人未办理施工许可证、经营许可证。 誉茸公司辩称，一、使用用途完全符合合同约定，房屋使用性质也未改变。二、转租是棉麻公司长期默示的，不存在擅自转租。三、誉茸公司给法院提交了消防部门关于安全的意见，不存在棉麻公司所述的安全上的问题。 陈思思未到庭亦未提交书面答辩意见。 棉麻公司向一审法院起诉请求：1.确认誉茸公司与陈思思之间签订的房屋租赁合同无效；2.陈思思立即腾退四川省成都市龙泉驿车城东七路88号3号库交还给誉茸公司。 一审法院查明事实：位于成都市龙泉驿区及门卫用房（权0xx、权0xx4、权0xx5、权0xx6、权0xx7、权0xx9）所有权人为四川省棉麻公司。2019年12月31日，四川省棉麻公司委托棉麻公司全权办理四川省棉麻公司所有的位于成都市龙泉驿区，总计建筑面积15749.48平方米的工业厂房租赁事宜，包括：1.委托西南联合产权交易所办理该资产挂牌出租相关事宜，并签署相关文件；2.租赁合同的签署、租金发票事务；3.上述房屋租金代收、物管费、水电费等代收；4.法律法规规定由产权方负责管理的其他事项。 2020年2月18日，棉麻公司（甲方）与誉茸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，就乙方租赁甲方合法拥有的仓库相关事宜达成合同。第一条：地址及租赁期限。1.乙方租用甲方地址在龙泉驿区（现成都市龙泉驿区）5栋工业厂房出租及配套用房整体出租（以下简称租赁物）建筑面积约为15750平方米，产权证号为：权0xx、权0xx4、权0xx5、权0xx6、权0xx7、权0xx9。租赁期五年，自2020年2月18日起至2025年2月17日止。......3.乙方承租该场地用于仓储、生产车间。4.甲方将房屋出租给乙方作商用，并保证符合国家有关消防安全规定。乙方不能擅自拆改房屋构造，不得在本租赁物内从事违法活动。第五条：租赁物交付、转租、保险、交回。......2.乙方根据自身实际经营情况，经报请甲方书面同意后，乙方可将租赁标的部分转租。第七条：甲方权利和义务。......4.在乙方有以下行为时：擅自将房屋整体转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。第九条：乙方知晓并同意。......2.甲方已经告知乙方，乙方已经知晓，该租赁物为四川省棉麻公司所有，四川省棉麻公司委托甲方出租。乙方同意与甲方签订租赁合同。2020年2月28日，棉麻公司按照合同约定将案涉用房交付誉茸公司。 誉茸公司提交一份2020年3月14日向棉麻公司的报告材料复印件，载明：“现有摩拜科技（500平方米）及冲浪培训项目（890平方米）在与我司接洽商谈租赁事宜，我司亦对两家作出了严格的消防安全以及经营所需各项证件的要求，并且备案。恳请棉麻公司理解同意、支持我司度过时艰。”该材料上手写载明：“冲浪培训项目不符合房屋使用性质，由好世纪仓储再与共协商。3.17”。 2020年3月31日，誉茸公司与陈思思签订《租赁合同》，约定誉茸公司将坐落于成都市龙泉驿区3号库西南角出租给陈思思，租赁期限5年，自2020年5月1日起至2025年4月30日止。 2020年6月11日，棉麻公司与誉茸公司签订《房屋租赁合同补充协议》，将合同场地用途变更为：仓储、生产车间、培训场地。2020年6月29日，棉麻公司向誉茸公司发出《停业整改通知书》，提出两项整改要求：1.誉茸公司立即聘请第三方专业消防安全评估机构对整租范围内的动态生产、静态仓储现场做消防安全隐患评估，明确整改方案和整改推进时间进度计划。工作组将派专员协助跟进评估项目进度；2.立即停止冲浪运动培训项目施工。由誉茸公司组织该项目负责方完成施工现场整改整顿、待评估结果出来后商讨解决方案。请誉茸公司接到通知书后，立即组织停业整改。2020年7月2日，棉麻公司向誉茸公司送达《关于提供二级承租方合同及资信资料的函》，载明：“2020年6月2日、24日、29日、7月2日，集团分公司四次到誉茸公司承租仓库现场进行安全检查，发现库内存在较大安全隐患，下达了《安全整改通知书》和《停业整顿通知书》。同时提出应按照合同约定“转租前须报经我方书面同意后，可实施部分转租行为”。事实上，你方在未得到我方书面同意下，擅自违反厂房使用性质转租用于冲浪运动培训项目建设。我方受房屋所有权人委托，对该房屋具有全面安全管理主体责任，有权对你方二级承租人是否具备承租条件、经营开业条件实施监督核查.....”。2020年7月16日，棉麻公司向誉茸公司发出《关于停止龙泉仓储物流库内冲浪运动项目建设的函》，载明：该项目不符合建筑物使用性质及《房屋租赁合同》约定用途，且未经公司书面同意转租改建，属于擅自违规入场建设项目，须停止施工建设。2020年7月17日，誉茸公司向棉麻公司发出《分租企业报备函》，载明：“兹有四川通祥聚汇商贸有限责任公司的粮油仓储和配送，膜拜科技，培训等项目单位分租成都市龙泉驿区厂房。为了贵单位能对我司的分租单位加强安全管理，排除安全隐患，预防安全事故的发生，特向贵公司汇报，将分租单位向贵公司备案”。棉麻公司文件传阅卡上的领导意见显示：棉麻公司对《分租企业报备函》的意见为不同意冲浪项目备案。2020年7月30日，四川熙蜀律师事务所接受棉麻公司委托，向誉茸公司、成都城市波浪体育文化活动有限公司发出《律师函》，要求誉茸公司、成都城市波浪体育文化活动有限公司收到函件之日起10个工作日内，对目前擅自转租的厂房进行腾退。 一审另查明，尚恩企业管理咨询成都有限责任公司受棉麻公司委托，对棉麻公司龙泉农副产品物流配送中心进行消防安全评估。评估报告载明：1.3号厂房（仓库）内设置冲浪场所，未办理施工许可证；2.冲浪场所为公共娱乐场所，建筑性质为公共建筑，场馆内无应急照明和疏散指示标志；3.厂房（仓库）内修建冲浪场所，改变建筑使用性质（工业建筑改变为民用建筑），建设工程规划许可证建筑用途发生改变；4.冲浪场所为公共娱乐场所，属于人员密集场所，改变建筑使用性质后，需重新进行消防验收备案；5.冲浪场所属于公众聚集场所，开业前需办理《公众聚集场所开业、使用前消防安全检查合格证》。 一审庭审中，誉茸公司和陈思思均认可：2020年3月31日誉茸公司与陈思思签订的《租赁合同》，陈思思是代表成都城市波浪体育文化活动有限公司签订。成都城市波浪体育文化活动有限公司于2020年10月30日出具《情况说明》，载明：“我公司应厂房出租方棉麻公司和誉茸公司要求，需要在室内冲浪馆营业前办理完相关证件许可，经反复咨询相关部门答复如下：龙泉驿区文体局执法大队答复室内冲浪运动不属于高危运动项目，不需要备案，办理有关许可证。龙泉驿区建设局安全消防科答复厂房内未储存危险易燃易爆物品，厂房已取得消防许可的前提下，不需另外备案再取得消防安全许可”。该情况说明上未加盖相关部门印章。 以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租赁合同》、《分租企业报备函》、《关于停止龙泉仓储物流库内冲浪运动项目建设的函》、《律师函》、消防安全评估报告、情况说明等证据在案佐证，一审法院依法予以认定。 一审法院认为：一、关于转租合同的效力问题。棉麻公司认为誉茸公司未经其同意转租，且次承租人经营未取得相关行政许可，故转租合同应当无效。一审法院对此不予认可，主要理由为：1.根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人享有的是合同解除权，可以解除其与承租人的租赁合同，但是转租合同并不因此而无效。承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规定，转租合同的效力并不因此受到影响。2.租赁物的经营使用需要取得行政许可是对次承租人具体经营使用租赁物的监管，属于次承租人取得租赁物后是否合法使用的问题，不应当影响转租合同的效力。需要指出的是，尽管是否取得行政许可不影响合同效力，但不意味着完全不用承担其他法律责任，有关行政机关仍可依据法律、法规追究责任人的行政责任，情节严重的，甚至可以依法追究刑事责任。因此，一审法院对出租人主张转租合同无效的诉讼请求不予支持。 二、关于次承租人是否应当立即腾退厂房交付给承租人。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，即使出租人主张解除合同、腾退房屋，次承租人腾退房屋后交付房屋的相对方也应是出租人，而不是承租人，故一审法院对棉麻公司主张次承租人腾退房屋交付给承租人的诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回棉麻公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由棉麻公司负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典实施前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人和承租人另有约定的除外。由此可见，在承租人无权转租的情况下，承租人与次承租人的合同仅对出租人不发生效力，但合同本身并不当然无效。誉茸公司与陈思思签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，故棉麻公司关于誉茸公司与陈思思签订的《租赁合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。一审中棉麻公司明确表示了不主张合同解除，其本案中要求腾退的主张以合同无效为前提，故本院对此亦不予支持。 综上所述，上诉人四川省棉麻集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川省棉麻集团有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年五月二十八日 书记员 袁雅丽