中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终667号 上诉人（一审被告）：长城新盛信托有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区卫星路475号紫金矿业研发大厦A座11层。 法定代表人：喻林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张孟，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田易萌，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：楼展涛，男。 委托诉讼代理人：田扣新，陕西联诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩琦燕，北京市东元律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：楼松涛，男。 委托诉讼代理人：田扣新，陕西联诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩琦燕，北京市东元律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：内蒙古中银房地产集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市东风路496号（内蒙漆包线厂新办公楼5楼）。 法定代表人：张建业，该公司总经理。 上诉人长城新盛信托有限责任公司（以下简称长城公司）因与被上诉人楼展涛、楼松涛、内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）(2020）新民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人张孟，被上诉人楼展涛及其与被上诉人楼松涛的共同委托诉讼代理人田扣新、韩琦燕到庭参加诉讼。被上诉人中银公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：1.撤销新疆高院（2020）新民初66号民事判决第一项；2.驳回被上诉人楼展涛、楼松涛的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被上诉人楼展涛、楼松涛承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，与最高人民法院现行有效的司法观点相违背。在（2020）最高法民申3920号民事裁定书中，最高人民法院裁定驳回了再审申请人的再审申请。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，本案应当参照上述最高人民法院的类案判决。2.楼展涛在签订《商品房买卖合同》《车位使用权买卖合同》时涉案不动产已被法院查封，并且楼展涛应当明知该事实。由此产生的不利后果应当由楼展涛自行承担。3.以物抵债协议系以楼展涛名义签订，而《商品房买卖合同》《车位使用权买卖合同》以楼松涛名义签订，二人系两个完全独立的自然人主体，且二人之间并无授权或委托代理关系。楼松涛未支付涉案房屋任何价款，二者不存在共同共有关系。4.未办理过户登记系楼展涛、楼松涛自身原因。（2016）最高法民终530号民事判决书载明“2012年8月29日，吕某与中银公司签订《商品房买卖合同》，购买中银城市广场1-6层的房屋，上述房屋均在呼和浩特市房地产管理局进行了商品房预售登记备案”。中银公司与楼展涛于2012年6月12日即签订了以物抵债协议，没有任何证据表明涉案房屋无法办理过户登记。5.楼展涛、楼松涛未合法占有涉案房屋。《商品房买卖合同》《车位使用权买卖合同》的签订人系楼松涛，而庭审过程中对方出具的证据为楼展涛相关材料，没有任何证据证明楼松涛合法占有涉案房屋。6.楼松涛、楼展涛不享有能够排除执行的权利。以物抵债不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。 楼展涛、楼松涛辩称，1.长城公司上诉状中列举的（2020）最高法民申3920号案件的案情与本案并不相同，没有参考性。2.2011年12月29日，内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙古高院）的查封系在中银公司与鄂尔多斯谊丰投资有限公司（以下简称谊丰公司）因履行合作建房合同所产生的投资权益纠纷一案中作出的，申请保全主体为中银公司，且已于2014年解除查封。本案执行异议之诉针对的是长城公司诉中银公司中的查封，与原中银公司申请的保全查封无关。因此，楼松涛与中银公司签订的商品房买卖合同在查封之前，合法有效。3.楼展涛、楼松涛系亲兄弟，项目为二人共同施工，购房款由谁支付，商品房买卖合同由谁签订是二人之间的内部分配问题，楼松涛签订的以房抵债协议，楼展涛对此并无异议。因此涉案房屋系二人共有，主体适格。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，楼展涛、楼松涛完全符合四项条件，足以排除执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 中银公司未提交答辩意见。 楼展涛、楼松涛向一审法院起诉请求：1.确认中银公司开发的呼和浩特市新华大街496号中银广场ABCD号楼8单元第12层建筑面积为1592.28平方米（其中1201、1210、1214、1223号房屋共4套，每套面积均为67.25平方米；1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208、1209、1215、1216、1217、1218、1219、1220、1221、1222号房屋共16套，每套面积64.24平方米；1211、1213、1224、1225号房屋共4套，每套面积65.57平方米；1212号房屋，面积33.16平方米）的房屋产权归楼展涛、楼松涛所有；2.确认中银公司开发的呼和浩特市新华大街496号中银广场ABCD号楼8单元第13层建筑面积为1592.28平方米（其中1301、1310、1314、1323号房屋共4套，每套面积67.25平方米；1302、1303、1304、1305、1306、1307、1308、1309、1315、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1322号房屋共16套，每套面积64.24平方米；1311、1313、1324、1325号房屋共4套，每套面积65.57平方米、1312号房屋，面积33.16平方米）的房屋产权归楼展涛、楼松涛所有；3.确认中银公司开发的呼和浩特市新华大街496号中银广场地下15个车位，车位编号为A012到A018共7个、A031到A038共8个车位产权归楼展涛、楼松涛所有；4.判令长城公司不得执行楼展涛、楼松涛所有的中银公司开发的呼和浩特市新华大街496号中银广场ABCD号楼8单元12层、8单元13层及中银广场地下15个车位，车位编号为A012到A018共7个、A031到A038共8个车位；5.判令中银公司协助和配合楼展涛、楼松涛办理上述不动产的产权过户登记手续；6.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：针对案涉房产查封情况及申请执行人长城公司与被执行人中银公司之间债权债务情况的相关事实认定如下：1.2011年10月25日，中银公司以房地产合作开发合同纠纷为由将谊丰公司为被告及康宏奎、吴彦东为第三人诉至内蒙古高院。内蒙古高院分别作出（2011）内民一初字第11-1号、11-2、11-3号民事裁定：查封中银城市广场项目下列房屋：（1）酒店负2层至地上24层约5.2万平方米；（2）地下超市及停车场约2.3万平方米；（3）未销售的商业底店约2000平方米。该案于2012年12月19日双方当事人在内蒙古高院的主持下达成调解协议，并作出（2011）内民一初字第11号民事调解书。该案进入执行程序后，内蒙古高院于2014年1月2日作出（2013）内执字第9-3号民事裁定，内容为：该院于2012年12月27日作出（2011）内民一初字第11-4号民事裁定，查封中银城市广场项目所有未出售房屋包括谊丰公司申请的用以抵顶投资款及利息169376675元在内的房屋。进入执行程序后，在法院的主持下，双方当事人达成执行和解协议，并已各自履行了义务，故解除对中银城市广场项目所有未出售房屋包括谊丰公司申请的用以抵顶投资款及利息169376675元在内的房屋的查封。 2.浙江**厦建筑集团有限责任公司（以下简称华厦公司）与中银公司因中银城市广场项目建设工程施工合同纠纷向呼和浩特市仲裁委员会提出仲裁申请，该案经呼和浩特仲裁委员会于2015年3月16日作出（2015）呼仲裁字第34号裁决，该仲裁裁决中确认，中银城市广场项目在2010年6月26日竣工验收，并在2010年7月30日由中银公司接受并投入使用。该工程土建部分工程款总额为550214273元，依据华厦公司所提交的中银城市广场项目土建部分工程结算书及中银公司付款情况，中银公司仍应向华厦公司支付工程款（土建部分）158523897元。后因中银公司不履行生效裁决，华厦公司遂向呼和浩特市中级人民法院申请强制执行。该院于2015年5月5日作出（2015）呼执字第00064号执行裁定，查封了中银城市广场公寓楼A座25层2901-2908住宅楼7单元D-7-1501、D-1-1502、地下二层负201-203地下一层负101-104及中银城市广场八单元的房产，并出具公告。楼展涛、楼松涛知晓该公告后向呼和浩特市中级人民法院提出执行异议申请，该院于2015年12月22日作出（2015）呼执异字第00033号执行裁定书，中止执行（2015）呼执字第00064号执行裁定中对中银城市广场八单元十二层、十三层及地下室15个车位的查封。华厦公司遂向呼和浩特市中级人民法院提起执行异议之诉，该案审理过程中，呼和浩特市中级人民法院于2016年8月8日向华厦公司委托诉讼代理人陈晓跃进行询问并制作《质证笔录》，华厦公司主张其对中银城市广场房产的查封属于轮候查封，而对中银城市广场公寓楼A座地下一层、二层车库的查封则为首封。呼和浩特市中级人民法院于2016年8月8日就该案作出（2016）内01民初5号民事判决，准许继续执行涉案房产及车位。楼展涛、楼松涛不服该判决，向内蒙古高院提出上诉，该院于2018年3月7日作出（2018）内民终85号民事裁定，以“楼展涛、楼松涛已向涉案执行标的的首封法院即新疆高院提起执行异议之诉，本案处理结果需以该院审理结果为依据”为由，裁定中止本案诉讼。 3.长城公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷一案，长城公司于2015年1月13日向上海市第二中级人民法院提起诉讼，该院于2015年1月19日受理，并于同年1月20日对中银公司名下呼国用（2008）第00137号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区的相关房产办理了财产保全，查封期限自2015年1月20日至2017年1月19日。中银公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，上海市第二中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）沪二中民六（商）初字第4号民事裁定，驳回中银公司所提管辖权异议。中银公司不服提起上诉，上海市高级人民法院于2015年8月31日作出（2015）沪高民五（商）终字第41号民事裁定，撤销一审裁定，将该案移送新疆高院处理。新疆高院于2016年1月15日立案后公开开庭审理了此案。审理期间，长城公司因涉案查封财产即将到期，提出继续查封（保全）申请，长城公司的母公司中国长城资产管理股份有限公司以担保函的形式为该财产保全提供了担保。新疆高院于2017年1月10日作出（2016）新民初6号民事裁定，对中银公司名下呼国用第00137号土地使用权及中银公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区的房产继续查封。案外人楼展涛、楼松涛提出异议申请，认为查封的中银城市广场八单元第十二层、十三层房产及公寓楼地下15个车位因楼展涛、楼松涛享有建设工程优先受偿权且已与中银公司达成折价抵付工程款协议并实际交付，不应作为中银公司财产被查封，请求解封上述房产。新疆高院经审查作出（2016）新民初6号之一民事裁定书，以楼展涛、楼松涛对涉案房产及车位是否享有所有权尚未明确为由，驳回其复议（异议）申请。楼展涛、楼松涛遂提起本案一审诉讼。 另，长城公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷一案，新疆高院于2020年3月20日作出的（2016）新民初6号民事判决已经发生法律效力，该判决中确定长城公司与中银公司就涉案不动产所签《抵押担保合同》无效，故对长城公司主张对涉案不动产享有抵押物的优先受偿权的诉讼请求不予支持。 针对楼展涛、楼松涛与中银公司之间的债权债务关系的相关事实查明如下：1.2006年7月，中银公司作为发包方与承包方华厦公司签订《建设工程施工承包补充协议》，双方约定由华厦公司承建中银城市广场建设工程施工。2006年8月6日，华厦公司呼和浩特市中银城市广场项目部（以下简称华厦公司中银广场项目部）（甲方）与楼展涛（乙方）签订《内蒙古中银城市广场水电安装工程承包合同》，约定将内蒙古中银城市广场水电安装工程承包给楼展涛进行施工。合同约定承包方式为包工包料；工程造价约计贰仟伍佰万整，以实际竣工结算为准；工程计价执行《2004版内蒙古自治区建筑工程定额》、现行《安装定额内蒙古自治区价目表》；工期应确保与土建工程同步；工程结算经建设方签证的设计变更及特殊材料可进行调整，付款方式为按中银城市广场建设工程施工补充协议第6条执行，同中银城市广场建设工程施工合同土建总包合同。 2.2010年7月29日，华厦公司中银城市广场项目部向中银公司出具《委托书》，载明：本项目安装工程款总造价的百分之八十一可直接支付给楼展涛个人。于2010年7月29日止共支付壹仟捌佰万元整（18000000元）。 3.2011年9月，内蒙古惠泽工程造价咨询有限公司（以下简称惠泽造价咨询公司）向中银公司出具《中银广场酒店、商场、公寓楼、住宅楼锅炉房水电工程结算审核报告书》，确定华厦公司（楼展涛项目部）施工的中银广场酒店、商场、公寓楼、住宅楼、锅炉房水电工程的工程审定金额为79717315元；2012年12月，惠泽造价咨询公司向中银公司出具《中银广场水电安装签证及利息结算审核报告书》，确定中银广场水电安装签证及利息的工程价款审定金额为5222322元。上述两项合计：84939637元。 4.2012年6月12日，中银公司（甲方）与楼展涛（乙方）签订《协议》，双方约定：（1）为顺利结算剩余工程款项，乙方同意将工程款中31352940元工程款，由甲方开发的项目即酒店12-13层面积为3183.66平方米，按单价9000元/平方米，总价为28652940元及地下车位012-018、031-038，共计15个车位，单价180000元/个，总价为2700000元，合计31352940元，作为工程款项一次性抵给乙方。（2）甲方积极配合乙方办理上述房屋顶房相关手续，乙方承诺不低价出售或转让甲方房屋，发生影响甲方售房价格现象，甲方有权收回房屋并终止今后以乙方的业务合作往来。……（4）若本抵房协议与原《施工合同》在付款时间有矛盾，以《施工合同》为主，乙方在施工中达不到设计效果等严重违约之情况，甲方有权收回该房屋。同日，中银公司与楼松涛分别签订了两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：楼松涛购买中银公司建设的中银城市广场商品房第八单元12层12063-12087号房，建筑面积1591.83平方米；13层13063-13087号房，建筑面积1591.83平方米。单价9000元/平方米，总金额14326470元；付款方式为合同签订当日一次性付清全款；商品房用途为商业；房屋交付期限为2012年12月31日前交付；关于产权登记的约定：中银公司在商品房交付使用后547天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。亦是同日，双方还签订了《中银城市广场车位使用权买卖合同》，约定：楼松涛购买中银公司建设的中银城市广场车位使用权，车位编号为A012-A018、A031-A038，该车位使用年限与楼松涛所购买的房屋年限一致，且不办理产权；车位总价款为2700000元；如双方签订的《房屋买卖合同》终止，则本车位买卖合同亦随之终止。如买方转让所购商品房，则本车位亦应同时转让，并须报卖方或物业公司批准同意。否则，卖方有权收回买方所购车位，所收购车位款不予退还。 签订上述合同后，中银公司向楼松涛出具三张收据（编号分别为：0205101、0205121、0205122），载明：收到楼松涛交来车位款2700000元（A012-A018、A031-A038，共15个），八-12层房款14326470元（12063#-12087#），八-13层房款14326470元（13063#-13087#）。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条的规定，案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。故案外人提起执行异议之诉所涉及的标的应与被执行标的重合。本案中，长城公司辩称楼展涛、楼松涛所提执行异议之诉涉及的房屋及车位并不在长城公司申请保全范围之内。对此问题：1.针对涉案房屋，楼展涛、楼松涛与中银公司之间订立有商品房买卖合同，约定由一审原告购买中银公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区的全部房产。而长城公司因与中银公司之间的合同纠纷诉讼案件，向相关人民法院申请保全中银公司名下相关土地使用权及房屋。长城公司虽辩称其保全房产范围内未包含一审原告所购买房屋，但根据一审法院庭审中查明事实，中银城市广场项目中仅有一个单元是以数字8进行编号，该单元12层、13层的全部房间均已被长城公司申请查封。且根据中银公司提交的房屋买卖合同后附的所购房屋平面图可以证明该所售房产在8单元12层、13层的具体位置，据此一审法院可以确认长城公司申请保全的中银公司名下房产中包含一审原告所签房屋买卖合同所涉及的房屋。2.针对涉案地下车位，楼展涛、楼松涛主张根据长城公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷新疆高院于2020年3月20日作出的（2016）新民初6号民事判决认定事实显示，长城公司申请保全查封的范围及于地下负二层车位。对此主张，长城公司不予认可，并提交了该案件相关法律文书予以证实。根据已查明事实，新疆高院针对长城公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷作出的（2016）新民初6号民事判决中并没有明确的关于查封属于中银公司的中银城市广场建筑物地下二层的车位的内容，故楼展涛等以该法律文书内容证明查封范围的主张不能成立，一审法院不予支持。且虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”但从立法目的上分析，制定该规定是处于地上建筑物与土地使用权是不可分的，人民法院在变价处理时必须一同处分的目的。但本案中，虽然涉案土地使用权与地上建筑物所有权均系中银公司所有，但鉴于该建筑物的性质，其上的房屋产权是可以分割的，故从人民法院依法查封该土地使用权的行为并不能当然推导出其查封效力及于该建筑物地下二层的相关车位。因此，从现有证据分析，楼展涛等未能提供足够证据证明其主张的地下负二层车位属于长城公司的查封范围内的事实。 综合上述分析，楼展涛等以其对涉案房产享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益为由提起本案诉讼符合上述法律规定的提起执行异议之诉的条件，一审法院结合双方所提证据对其主张进行分析认定。而楼展涛等主张的负二层车位并不属于长城公司查封范围，其针对该车位提出排除执行的诉讼请求不属于本案案外人执行异议审查范围。 本案一审的争议焦点为：1.楼展涛、楼松涛对涉案房产是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益；2.楼展涛、楼松涛请求确认其对涉案房屋及车位享有所有权能否成立；3.楼展涛、楼松涛要求中银公司协助其办理涉案房屋及车位过户手续的诉讼请求是否属于本案审理范围，以及能否成立。 1.针对第一个争议焦点，一审法院认为，首先，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。根据上述规定，工程价款的优先受偿权请求权的主体为“承包人”，即工程承包人可以基于法律规定或合同约定，直接请求对工程价款行使优先受偿权。同时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条仅赋予实际施工人突破合同相对性向发包人主张欠付工程价款的权利，并未规定其可以主张建设工程优先受偿权。本案中，根据已查明事实，案外人华厦公司作为涉案工程的施工方与中银公司签订有建设工程施工合同，其属于上述法律规定的“承包人”。而楼展涛仅为该工程水电项目的分包人，并非上述法律规定的享有建设工程优先受偿权的“承包人”，故楼展涛、楼松涛主张其享有建设工程优先受偿权的事实不能成立，一审法院不予支持。 且即便如楼展涛、楼松涛的主张，其确实对涉案工程享有优先受偿权，该权利亦不具有阻却人民法院执行的效力，理由如下：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”其中，“案外人对执行标的提出书面异议”，是指对执行标的的主张具有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。因此，足以排除强制执行的权益范围，应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。只有案外人认为自己对执行标的享有实体权利，而人民法院的强制执行行为妨碍了其所享有的实体权利的，才可以作为执行异议之诉的原告提起执行异议之诉。而根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，属于法定优先权的范畴。优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，该权利并非所有权等实体权利，其本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说，建设工程优先受偿权只是一种顺位权，不能达到阻却执行的效果。因此，人民法院对建设工程采取强制执行措施时，案外人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行，而只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。本案中，楼展涛、楼松涛所提诉讼请求为停止对涉案被执行标的物的查封并确认其对被执行标的物享有所有权。依据上述法律规定，该诉讼请求所涉及的请求权的基础应为楼展涛、楼松涛对涉案被执行标的物的实体权利，而建设工程优先受偿权并非实体权利，楼展涛、楼松涛以此为由提起案外人执行异议之诉不符合案外人执行异议之诉的审查范围。并且，如楼展涛、楼松涛的主张，该权利已转化为双方之间以房抵债法律关系，故楼展涛、楼松涛是否享有排除人民法院强制执行的民事权益，仍应当根据《中华人民共和国物权法》等实体法并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查以确定，楼展涛并不会因其享有建设工程价款优先受偿权而当然的具有排除人民法院强制执行的效力。 其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。楼展涛、楼松涛在本案中主张其对长城公司与中银公司之间因金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于该项主张，人民法院应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据楼展涛、楼松涛在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与中银公司签订了合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款、合法占有该不动产以及非其自身原因未办理过户登记等几方面予以认定。 （1）关于在查封之前已经签订合法有效的书面买卖协议并已支付全部价款要件。对于合同无效应当严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形进行判断。虽然依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，已被人民法院查封的房地产，当事人不得转让。但该法律规定所涉及的系被查封标的的物权转让，并不当然导致买卖合同无效。根据已查明案件事实，中银公司因中银城市广场项目产生的纠纷众多，涉案房产于2011年因另案诉讼已被相关人民法院依法予以查封。楼展涛等虽然于涉案房屋处于查封状态的2012年6月12日签订了房屋买卖合同，但该查封行为导致的直接后果系涉案房屋无法办理产权登记，而非合同无效。且该另案查封于2014年予以解除，此时涉案房产上并不存在其他限制，故楼展涛等与中银公司所签合同系双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。长城公司主张涉案房屋买卖合同无效的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。 针对是否已支付合同价款，一审法院认为，楼松涛、楼展涛不同于普通商品房的买受人，其主张以享有的特定债权支付房款，并在作为债务人的中银公司所能提供的范围内选择房屋，即其付款方式、数额具有特定性，标的物选择亦有受限性。而中银公司在此过程中，其作为普通商品房开发商而在商品房销售过程中的宣传推销等地位和相关出卖人的权利明显弱化，更多的是合同义务的履行方。因此对楼展涛、楼松涛就涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，应对楼展涛与中银公司之间的基础法律关系进行审查。华厦公司系中银公司中银城市广场项目的承包人，其承建范围包含涉案水电暖安装部分。其后，华厦公司中银广场项目部与楼展涛订立分包合同，将该项目中水电暖安装工程交由楼展涛进行施工。根据一审原告提交的华厦公司与中银公司建设工程施工合同纠纷案件仲裁裁决书内容显示，华厦公司在涉案工程施工完毕后仅就其负责施工的工程土建部分与中银公司进行了工程结算，并未包含本案楼展涛所进行施工的水电安装工程项目部分的工程款。同时结合华厦公司向一审原告出具的《委托书》内容足以证明，华厦公司作为一审原告的合同相对方缺乏就涉案合同约定工程进行结算的诚意以及向一审原告履行付款义务的行为，故一审原告作为水电安装工程的实际施工人有权依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定突破合同相对性，直接要求与发包人即中银公司进行工程结算的权利。楼展涛提交的工程结算审核报告系由中银公司委托相关机构所做，且经双方当事人认可，故对该结算报告的真实性、合法性一审法院予以采信。而对于该工程结算报告所确定的工程价款的合理性问题，楼展涛提交了证人证言予以证实，虽然证人朱洁在庭审中对其原属中银公司员工的事实未能举证证明，但其对一审原告与中银公司之间存在的水电工程施工关系及工程结算情况的叙述与一审原告所举证据内容可以相互印证，故一审法院对该证人证言的证明力予以采信。上述证据足以证明楼展涛等与中银公司之间存在合法的债权债务关系。因中银公司未能及时履行支付工程款义务，双方之间达成以房抵债协议，并签订房屋买卖合同。而根据楼展涛等提交的内蒙古高院（2011）内民一初字第11号民事调解书内容可以证明，楼展涛等与中银公司在房屋买卖合同中约定的房屋单价属于合理区间范围，并不存在过分偏离市场价格的情形。综合上述分析，楼展涛等与中银公司之间存在合法有效的债权债务，中银公司以其名下房屋用以抵偿其所欠款项，应视为楼展涛等已经交纳了涉案房屋的购房款项。 另，针对长城公司主张楼展涛、楼松涛系独立个人，楼松涛所签房屋买卖合同与楼展涛无关的抗辩理由，一审法院认为，经查，楼展涛与楼松涛系兄弟关系，二人均认可中银城市广场项目水电工程系二人共同完成，且楼松涛亦认可其根据楼展涛的授权与中银公司签订涉案房屋买卖合同，该行为系二人之间针对权利义务的约定和分配，并未违反法律规定，应认定为合法有效。故对长城公司主张涉案房屋买卖合同与以房抵债协议无关的意见一审法院不予采信。 （2）关于在人民法院查封前买受人已经合法占有不动产问题。一审法院认为，所谓对不动产的占有，应当做广义理解，其既包括直接占有，也包括间接占有，其占有的实质是房屋买受人能实现对不动产的有效控制，并能根据自主意识进行支配。本案中，根据华厦公司与中银公司建设工程施工合同纠纷一案已经发生法律效力的仲裁裁决书记载，涉案中银城市广场项目已于2010年7月30日竣工并由中银公司投入使用，故楼展涛等与中银公司签订房屋买卖合同之时，涉案房产已实际竣工并具备交付条件。楼展涛、楼松涛提供了部分其采购装修材料的清单及付款凭证，用以证明其对涉案房屋进行了装修占有。长城公司则辩称一审原告对房屋的装修系在涉案房屋查封期间，故其行为不能证明其合法占有。正如一审法院前述分析，涉案房产虽然在2014年前因另案被依法查封，但该查封行为已在2014年终结。此后，涉案房产处于未查封的状态，在此情形下，楼展涛在房屋查封期间对涉案房产进行装修行为可以证明其对涉案房屋进行了实际占有。 （3）关于非因买受人自身原因未办理过户登记。根据一审法院查明事实，楼展涛、楼松涛签订涉案商品房买卖合同之时，涉案房产处于被查封状态，楼展涛、楼松涛与中银公司签订买卖合同表明其愿意承担相应无法过户的风险。涉案房屋于2014年解除查封，楼展涛、楼松涛所负风险虽已经消失，但结合一审法院查明事实，由于中银公司法定代表人涉及刑事犯罪而被依法采取强制措施，中银公司处于无法正常经营状态下。此时虽然距离涉案房产被人民法院查封尚有几个月的时间，但作为个人，楼展涛、楼松涛未能在此时短短几个月注意到涉案房屋的状态是合理且易被理解的，不能因此而认定其对涉案房产未办理过户手续存在过错。此后，涉案房屋因涉诉被人民法院依法查封，导致该房屋无法办理过户手续。对此，楼展涛、楼松涛亦不负有过错，故长城公司主张楼展涛、楼松涛对涉案房屋未能办理过户手续存在过错的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。 综上所述，楼展涛、楼松涛主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除人民法院对涉案房产的强制执行的诉讼请求具备事实和法律依据，其基于以房抵债与中银公司形成房屋买卖关系，支付相应款项并对涉案房产进行装修等行为控制房产，且对于涉案房产未能办理过户登记不存在过错，据此，楼展涛等对涉案房产依法享有无过错买受人的物权期待权，该权利优先于长城公司对中银公司享有的一般债权，故对楼展涛等要求阻却针对涉案房产的强制执行的诉讼请求一审法院予以支持。 2.针对第二个争议焦点：楼展涛、楼松涛所提确权之诉能否成立的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。据此，楼展涛、楼松涛有权在本案执行异议之诉中请求确权，长城公司辩称确权之诉不应在本案中一并审理的理由无法律依据，一审法院不予支持。 根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，楼展涛、楼松涛虽然与中银公司签订了商品房买卖合同，但尚未办理房屋所有权过户登记，故楼展涛、楼松涛依据买卖合同仅享有请求中银公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故楼展涛、楼松涛要求确认诉争房屋及车位归其所有的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 另，依据楼展涛、楼松涛与中银公司所签车位使用权合同，其对涉案车位仅享有使用权，而非所有权，故楼展涛等要求确认涉案车位为其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 3.针对第三个争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中关于执行异议之诉的相关规定，执行异议之诉所要解决的是当事人之间的民事权益在强制执行程序中的冲突问题，除根据法律、司法解释的规定，案外人同时提出的确认权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出的要求被执行人继续履行合同、协助办理权属转移登记、交付标的物或支付违约金等给付内容的诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，故不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理。因此，本案中，楼展涛、楼松涛提出的有关要求中银公司协助办理涉案房屋产权及车位转移登记的请求，不属于本案的审理范围。 一审法院判决：一、不得执行中银公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区；二、驳回楼展涛、楼松涛的其他诉讼请求。 在二审诉讼中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：楼松涛、楼展涛对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 长城公司因与中银公司等的金钱债务纠纷，在诉讼中申请查封了涉案房产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，二审应重点审理楼展涛、楼松涛是否符合上述四个条件，能否排除人民法院的强制措施。 本院认为，首先，中银公司因拖欠楼展涛的水电等安装工程款，与楼展涛协议约定将中银公司名下涉案房产作为工程款抵给楼展涛，并于2012年6月12日依楼展涛要求与其兄弟楼松涛签订了《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定有效。工程价款权利人与商品房买受人不同，在形式上符合《中华人民共和国合同法》第六十四条向第三人履行债务之规定，在内容上符合民法典关于利益第三人合同的规定。现楼展涛、楼松涛以共同共有关系主张权利，系二人内部权利处分问题，本院对此不持异议。涉案房产曾于2011年在另案中被人民法院保全查封，该查封的事实根据最高人民法院有关司法解释规定，具有禁止涉案房产物权变动的效力，但不影响该标的物之买卖合同的有效性，因此即使楼展涛、楼松涛明知涉案房产被查封而签订《商品房买卖合同》，上诉人据此主张合同无效于法不合，本院不予支持。该《商品房买卖合同》签订以后，涉案房产已于2014年1月解除了查封措施。上诉人申请法院对涉案房产采取执行措施的时间为2015年1月，发生在楼展涛、楼松涛与中银公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》之后。 其次，涉案房产所属项目已于2010年7月30日竣工并投入使用。楼松涛与中银公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房产交付时限为2012年12月31日前。同时，结合楼展涛、楼松涛提交的装修材料采购证明等有关证据可以认定涉案房产已经具备使用条件，鉴于涉案房屋并非普通住宅，楼展涛、楼松涛以经营目的进行装修的行为已经构成对该房产的实际占有。 再次，楼展涛与中银公司之间存在真实的债权债务关系，双方协议明确约定将中银公司拖欠的部分工程款抵作楼松涛购买涉案房产的价款，并且依之签订了《商品房买卖合同》确认了具体的购房金额。从庭审查明的事实看，该买卖价格于合同签订时应属合理，上诉人亦未提供证据证明该价格明显不合理。当事人对合同履行方式的重新约定应属合法有效，可以认定楼展涛、楼松涛已经支付了全部价款。 最后，《商品房买卖合同》签订时，涉案房产处于被查封状态，无法办理物权变动登记，至2014年1月该房产被法院解除查封。依（2019）内01刑终171号刑事判决和（2016）新民初6号民事判决认定的事实，中银公司于2013年9月起从事骗取贷款的犯罪行为，包括以在涉案房产所属工程上设定虚假抵押为手段，骗取贷款，至2015年被刑事侦查。2015年1月涉案房产又因长城公司在另案中申请财产保全被查封，无法办理产权变更登记。因此，楼展涛、楼松涛主张在此期间由于中银公司不予协助导致未及时办理涉案房产过户登记不存在过错，符合事实和常理，本院予以认可。 综上所述，楼展涛、楼松涛享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益。长城公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费146401.63元，由长城新盛信托有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴兆祥 审判员  陈宏宇 审判员  张 梅 二〇二一年五月二十八日 法官助理孙明娟 书记员冯宇博