贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1918号 上诉人（原审被告）：贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇富水桥工业园区，统一社会信用代码91522725670722117G。 法定代表人：左德容，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨竹林，贵州远和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄开荣，贵州远和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马燕莎，女，1985年12月8日生，汉族，住贵州省瓮安县。 被上诉人（原审被告）：何克端，男，1991年5月5日生，汉族，住贵州省瓮安县。 上诉人贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任（以下简称左氏公司）与被上诉人马燕莎、何克端房屋买卖合同纠纷一案，贵州省瓮安县人民法院于2020年12月29日作出（2020）黔2725民初3612号民事判决后，左氏公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 左氏公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人马燕莎对上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人马燕莎承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人马燕莎虽然签订了《房屋买卖合同》，但上诉人并未收到被上诉人马燕莎的购房款，合同并未实际履行。2.上诉人未委托被上诉人黔万居房地产经纪公司（以下简称黔万居公司）及何克端代收购房款，被上诉人马燕莎由于认识错误或被欺骗向前述二被上诉人支付款项，应当自行承担相应法律后果。3.被上诉人何克端与上诉人存在债权债务关系，且长期未归还，其支付给上诉人的款项是归还欠款。4.按照《房屋买卖合同》的约定，上诉人享有先履行义务抗辩权，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定判决上诉人承担责任，属适用法律错误。 马燕莎、何克端二审未答辩。 马燕莎向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告左氏公司签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令三被告连带双倍返还原告购房定金4万元；3.判令三被告连带返还原告已付购房款16万元并连带支付原告已付房款16万元的惩罚性赔偿（扣减被告何克端已经退还的4万元，还应支付28万元）；4.判令三被告自2020年6月16日起以12万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%支付原告资金占用费至本息清偿之日止。 一审法院认定事实：被告黔万居公司系经营房地产中介服务的公司，被告何克端系被告黔万居公司的兼职人员，被告左氏公司委托被告何克端出售其位于瓮安县富水桥左氏华庭的房屋。2020年6月9日原告作为乙方与被告黔万居公司作为甲方签订了《左氏华庭认购协议》，原告认购被告左氏公司位于贵州省瓮安县房屋，单价3120元／㎡，面积107㎡，房屋总价333840元，订金2万元。认购协议签订当日原告向黔万居公司工作人员何克端支付订金2万元。2020年6月11日，原告与被告左氏公司因前述认购协议签订了《房屋买卖合同》，并将购房款14万元支付到被告黔万居公司账户，被告左氏公司向原告出具了购房款收据16万元，后被告黔万居公司将该款项转给被告何克端，被告何克端于次日将其中12万元购房款转账至被告左氏公司员工杨敏的账户，杨敏已将该款项转交给被告左氏公司，后因被告左氏公司欲变更合同部分内容，双方发生争议，被告左氏公司员工杨敏当场撕毁与原告签订的《房屋买卖合同》原件及收据原件。2020年7月8日原告以左氏公司为被告、黔万居公司为第三人诉至法院，请求被告左氏公司继续履行《房屋买卖合同》，庭审中被告左氏公司明确表示拒绝履行，原告遂申请撤回起诉。后原告要求三被告退还全部购房款未果，诉至法院，请求支持前述诉请。另查明，被告何克端在本案开庭审理前已退还原告购房款4万元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否是商品房，是否适用于商品房买卖相关的法律规定；原告依据商品房买卖关系主张的各项诉请能否得到支持；2.三被告是否应当双倍返还定金的问题；3.被告左氏公司是否应当退还原告购房款12万元及支付利息。关于案涉房屋是否是商品房，是否适用于商品房买卖相关法律规定的问题。商品房系具有经营资质的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，而本案案涉房屋系被告左氏公司投资修建，左氏公司系自然人投资或控股的私人企业，并非具有经营资质的房地产公司，故案涉房屋并非商品房，不适用于商品房买卖相关的法律及司法解释的规定，关于原告依据商品房买卖关系主张的案涉《房屋买卖合同》无效，要求三被告支付购房款一倍的惩罚性赔偿的问题，无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张要求三被告连带返还双倍定金的问题。庭审中查明，原告与被告黔万居公司签订《左氏华庭认购协议》时支付定金2万元属实，但原告与被告左氏公司已在认购协议约定的时间内签订了《房屋买卖合同》，至此，《左氏华庭认购协议》约定的各方义务已经履行完毕，现原告主张要求三被告双倍返还定金无事实及法律依据，对原告的该项主张不予支持。关于原告主张要求三被告连带返还购房款16万元的问题及承担利息的诉请。庭审中查明，被告何克端已经退还原告购房款4万元，被告左氏公司明确表示不愿继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，被告左氏公司应退还原告购房款12万元，对原告主张的超出部分不予支持；原告主张以12万元为基数，按年利率6%支付资金占用费的诉请，符合法律规定，予以支持。关于原告主张要求被告黔万居公司、何克端承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，不予支持。对被告左氏公司辩解其与原告不存在房屋买卖合同关系的意见，与审理查明的事实不符，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、限贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司于判决生效之日起十日内退还马燕莎购房款十二万元及利息（利息自2020年6月16日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回马燕莎的其余诉讼请求。若义务人未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3067元，由马燕莎承担1667元，贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司负担1400元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：黔万居公司于2021年2月3日注销，被上诉人马燕莎二审审理过程中表示放弃对黔万居公司及其股东主张权利。 本院认为：虽然被上诉人马燕莎未将购房款直接打入上诉人左氏公司的账户，但购房款12万元最终是通过被上诉人何克端将该款支付给上诉人左氏公司，该事实上诉人左氏公司在一审庭审过程中予以认可，且上诉人左氏公司还向被上诉人马燕莎出具了《收款收据》，进一步证实了上诉人左氏公司收到被上诉人马燕莎购房款的事实，一审法院认定正确，应予以维持。现双方同意解除《房屋买卖合同》，那上诉人左氏公司就应当向被上诉人马燕莎退还购房款12万元及支付相应的违约利息，一审判决正确，应予以维持。关于上诉人左氏公司主张其与被上诉人何克端之间存在债务关系，被上诉人何克端支付给上诉人左氏公司的款项系还款的问题。为此，上诉人左氏公司在二审中提交了被上诉人何克端出具的《欠条》“今欠到左德容人民币现金56173元，大写：伍万陆仟壹佰柒拾叁元整，立此为据。”，但该《欠条》中的债权人为左德容个人，与上诉人左氏公司无关联性，且欠款金额与本案购房款金额不一致，不能据此认定被上诉人何克端交付给上诉人左氏公司的12万元系上述债务，故对上诉人左氏公司的该项主张不予支持。 据此，上诉人左氏公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人贵州省瓮安县猴场左氏食品有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月十一日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁