江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终701号上诉人（原审被告）：江苏城龙置业有限公司，住所地江苏省宿迁经济技术开发区西湖路482号。法定代表人：吴亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高欣，江苏瀛玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海积势房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路6758号4幢G017室。法定代表人：刘跃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢展飞，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦绪荣，北京市京师（上海）律师事务所律师。上诉人江苏城龙置业有限公司（以下简称城龙公司）因与被上诉人上海积势房地产营销策划有限公司（以下简称积势公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城龙公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定积势公司销售房屋数量为28套，城龙公司应支付相应的代理费数额为818180.2元及滞纳金明显不当。1.积势公司实际销售房屋数量为22套，19、32、24-27号6套房屋不应认定为其销售业绩。首先，积势公司销售的19和32号房屋，买受人程某因其个人征信问题无法办理房屋贷款解除了合同，同时城龙公司己将程某支付的首付款全数退还。程波虽系程某父亲，但全部销售行为均系城龙公司做出，与积势公司无关。其次，积势公司销售的24-27号4套房屋，买受人张某2己经因积势公司未能兑现承诺将其购买的四套房屋安排在同一楼层办理了退房手续，城龙公司己将张某2支付的款项全数退还。张某2虽然重新购买房屋，但系城龙公司多次与张某2沟通协商，最终作出让步才签订了商品房买卖合同，销售行为与积势公司无关。综上，19、32、24-27号6套房屋均因积势公司在销售过程中存在重大过错导致客户退房，城龙公司在客户退房后，通过自己的努力重新签订了商品房买卖合同，显然不能作为积势公司的销售业绩。2.涉案合同第七条约定代理费支付的金额按客户的付款比例进行支付，故城龙公司应支付的代理费数额为405648.47元。积势公司共销售房屋22套，其中1、10、11、13、20、30、31号7套房屋买受人己支付全部房款，按照约定城龙公司应支付全部代理费，数额为126839.3元；剩余2、4、5、6、8、9、12、15、16、17、18、21、22、23、28号15套房屋买受人仅支付了部分房款，按照约定城龙公司仅应按照客户的付款比例支付代理费，数额为278809.17元，应付代理费总额为405648.47元。另城龙公司代积势公司支付装修款32500元应当在代理费中予以扣除，故城龙公司应当支付的代理费数额为371281.47元。一审判决后，所有银行因为贷款政策调整，己经全面停止办理商住楼的按揭贷款，从而造成部分客户选择解除合同。城龙公司认为不应当再向积势公司支付该部分代理费。3.城龙公司不应当向积势公司支付逾期付款的滞纳金。城龙公司没有按照约定向积势公司支付代理费是积势公司自身原因所致。首先，积势公司存在没有按照合间约定将客户所交纳的购房款汇入城龙公司账户，导致双方无法进行代理费结算，代理费数额无法确定。其次，积势公司工作人员无故谩骂、殴打城龙公司工作人员。再次，积势公司没有按照合同约定完成房屋销售任务，给城龙公司造成严重损失。二、一审法院认定城龙公司使用积势公司装修的样板房应当支付其8000元明显不当。城龙公司从未使用过积势公司装修的样板房，不应当向其支付使用费。积势公司也无任何证据可以证明城龙公司使用过其样板房。另合同约定积势公司在销售过程中的宣传等费用全部由其自行承担，因此样板房的装修费应当由积势公司承担。三、一审法院认定城龙公司以房抵工程款的行为属于私自低价销售的违约行为，应向城龙公司支付相应的违约金79.2万元明显不当。1.城龙公司不存在私自低价销房屋的违约行为。城龙公司在一审中提供的抵款协议书、申报报告、施工合同、银行流水等材料均可以证明上述房屋系以房抵工程款，不属于私自低价销售，不应当承担违约责任。另城龙公司之所以采取以房抵款的方式支付工程款，是因为积势公司没有按照约定完成房屋销售任务，导致城龙公司的资金无法正常回笼。2.即使一审法院认定城龙公司存在违约行为，城龙公司认为违约金认定为1.8万元每套明显过高。根据相关法律规定，违约金应当依据违约方造成守约方的实际损失来认定。积势公司在一审中上张2019年5月至2019年12月期间为销售涉案房屋投入成本的实际损失仅为37万余元，但一审法院认定的违约金高达80万余元，城龙公司认为一审法院认定的违约金数额远高于积势公司列支的代理销售期间成本支出，应当予以调整。积势公司二审辩称：1.一审法院对积势公司销售28套认定无误，其中22套双方是认可的。争议的19、32号房屋因为当时购房人员程某个人征信原因，更换为由其父亲程波购买房屋，该情形是购房中的正常现象，是积势公司安排其父亲签署购房合同，积势公司提供的证据显示该两套房屋已经进行网签备案，因此该两套房屋视为积势公司的销售业绩。争议的24-27号房屋，案外人张某2因积势公司的营销代理购买了4套房屋，后只是换房，并没退款退房，该4套房屋的交易机会来源于积势公司，因此该4套房屋应认定为积势公司的业绩。2.一审法院对于818180.2元的代理费用金额及滞纳金认定无误。积势公司为城龙公司代理销售房屋近一年，期间面临城龙公司各种违约行为的阻碍，积势公司销售28套房，但是城龙公司未支付任何代理费用。根据合同约定：合同终止，城龙公司应付清全部代理费，且代理费的认定方式为客户签署买卖合同为准，上述28套房全部完成网签备案。另外，积势公司因城龙公司未支付任何代理费，向其发出解除合同通知，双方合同应视为解除，合同终止，因此城龙公司应向积势公司全额支付代理费。城龙公司主张一审判决后，银行贷款进行了调整，银行贷款政策调整与积势公司无关，城龙公司无论政策是否调整都应自行承担相应的风险。城龙公司单方违约不支付代理费，依法应向积势公司支付滞纳金。关于购房款的支付问题，合同约定购房款由城龙公司自行收取，与积势公司无关，且一审中城龙公司已经确认积势公司购房款账户在双方签订合同之前就一直处于被查封的状态，而后城龙公司自行提供其他账户收取客户购房款。对于城龙公司提出的殴打谩骂事宜，积势公司既无法确认事实情况，与本案无关。城龙公司主张的32500元装修费已经在一审判决中予以扣除。3.关于装修房，目前仍旧由城龙公司使用，因此一审法院判决事实认定无误。4.一审法院关于城龙公司存在私自低价销售行为的事实认定无误。根据合同约定，城龙公司不能以低于双方约定的价格去低价自行销售房屋。5.一审法院确定的违约金不过高且远低于被上诉人的实际损失，合同约定上诉人低价销售应向被上诉人支付该房屋价格20%违约金，涉案的房屋每套价值至少30万元，若按上述比例，每套违约金为6万元左右，积势公司一审起诉已经主动调低至35000元每套，一审法院在此基础调低至1.8万元每套，违约金标准已经很低，而上诉人违约行为对被上诉人造成的损失不仅包括直接的37万元营销成本、代理成本损失，还包括可期待的利益损失，若上诉人没有低价销售，每套佣金为35500元，因此一审法院对违约金的数额认定无误。积势公司向一审法院起诉请求：1.城龙公司向积势公司支付房屋销售代理费844744.2元及违约金（以844744.2元为基数计算违约金，从起诉之日即2020年1月7日开始计算至实际付清之日止，计算标准是年利率24%）；2.城龙公司支付因违约给积势公司造成的损失376709.97元；3.城龙公司给付私自放价导致积势公司的销售收益违约金1668500元；4.确认双方在2019年4月30日签订的金某2代理合同解除；5.城龙公司承担本案的诉讼费用和保全费用。一审法院认定事实如下：2019年4月30日，积势公司（乙方）与城龙公司（甲方）签订《金某2代理合同》，合同约定甲方委托乙方独家全案代理“金某2”项目的营销策划和销售等事宜，其中约定：“……第二条合作期限，1、销售代理期限为：12个月（签署合同之后且甲乙双方签订正式案场交接书之日起算）……第四条费用承担1、甲方负责提供乙方销售场地（售楼处）及相关办公设备和办公用品，配合乙方办理有关销售事宜。销售中心包装（指：大沙盘、区位交通规划图、洽谈办公桌椅、接待桌、户型模型、打印机、复印件），营销管理费用如：办公文具耗材、水、电费、清洁、保安费等费用均由甲方负责。2、销售人员的工资、福利以及项目在推广期间的广告制作、项目包装、公关活动、媒体投放及日常支出由乙方负责。本项目的广告制作费由乙方直接支付……第六条代理费，该项目的公寓部分代理费按套支付，单套代理费35500元/套。本项目所属的住宅按合同价的3.5%结算，商铺按合同价的5%结算……第七条代理费的结算及支付时间，甲方与客户签订正式买卖合同后3个工作日内，甲方向该套房屋相关的乙方合作伙伴支付应付全额代理费，剩余应支付给乙方的代理费用每月结算一次，当月代理费应于次月1号统一结算一次，若1号是节假日则顺延到当月的第一个工作日。单套结算总金额按客户的付款比例进行支付……第八条销控任务，第一周期（合同周期前三个月），销售任务占比（按套数算）10%，第二周期（合同周期前四、五、六月），销售任务占比（按套数算）30%……第十一条合同的终止和变更……2、出现下列情形甲方可行使合同的解除权：乙方未按照约定的销售进度完成销售任务的。3、出现下列情况乙方可行使合同解除权：甲方未按照本合同约定如期、足额支付乙方综合代理费逾期达60天的，底价之上甲方拒收定金、拒收首付款、不配合网签等。5、合同到期不再续约或提前终止，甲乙双方应协商签署合同终止协议书，甲方按照本合同约定付清乙方应得的全部代理费后5个工作日内双方交接清楚，方可终止合作。其中已签定金、意向书未签正式合同的客户仍视为乙方有效销售额，但乙方必须配合甲方完成客户的后续签约事宜。乙方的应得代理费的认定方式为：客户签订相关协议（包括买卖合同、定金合同及意向合同）为准。甲方应向乙方全额支付代理费……第十二条……2、如甲方未能按本代理合同确认的期限向乙方支付代理费用及其他相关费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方加收甲方当期未付款总额0.5%的滞纳金……4、若成交价格低于底价，则乙方需现金补足差价部分，若不补足，甲方有权从乙方的代理费里直接扣除……”后积势公司为城龙公司销售房屋，期间因为成城龙公司监管账户被查封，积势公司销售的部分房屋，通过以房抵工程款的形式，进行网签备案。销售第一套房屋签订网签合同的时间为2019年9月18日。另外，城龙公司还自行销售部分公寓，其47套房屋价格均低于双方约定的价格。2020年2月19日，积势公司向城龙公司发送解除合同通知书，积势公司不再销售涉案房屋。一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。城龙公司委托积势公司销售房屋，双方之间形成的委托销售合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点一是合同中约定行使解除权的条件是否成就？二是城龙公司应支付代理费的数额是多少？三是积势公司主张的损失能否支持？四是城龙公司销售的部分房屋，能否认定为低价销售，积势公司主张的违约金如何支持？本案第一个争议焦点，根据合同约定：“出现下列情况乙方可行使合同解除权：甲方未按照本合同约定如期、足额支付乙方综合代理费逾期达60天的，底价之上甲方拒收定金、拒收首付款、不配合网签等”。“甲方与客户签订正式买卖合同后3个工作日内，甲方向该套房屋相关的乙方合作伙伴支付应付全额代理费”。积势公司代理销售的房屋在2019年9月18日第一次签订网签合同，而城龙公司至今从未支付过代理费，按照上述约定，城龙公司构成违约，积势公司享有约定解除权。关于城龙公司辩称，积势公司没有完成销售任务的问题，根据合同约定即使积势公司没有完成销售任务，而城龙公司并未行使合同解除权，诉讼过程中提出该抗辩不足以对抗积势公司享有的合同解除权。积势公司于2020年2月19日发送解除通知，现要求确认合同已经解除，予以支持。解除合同的时间，以城龙公司收到解除通知的时间即2020年2月19日为准。本案第二争议焦点是城龙公司应支付代理费的数额是多少？本案中，支付代理费的数额的认定，首先需要确定城龙公司销售房屋的数量，积势公司主张销售30套，共计代理费844744.2元。具体明细如下，1、马某，公寓，31090.4元，2、蒋某，公寓，23090.4元，3、孙某，住宅，9505元，4、陆某，公寓，25128元，5、黄某1，公寓，34406元，6、张某1，公寓，33090.4元，7、窦某，8、吴某，公寓，34776.4元，9、商成亮，住宅，53735元，10、商成亮，车位，15403元，11、纪某，公寓，32748元，12、谢某，公寓，34728元，13、黄某2，公寓，24726.9元，14、陈某，住宅17059元，15、郑某，公寓，31440.8元，16、刘某1，公寓，35500元，17、徐某，公寓，35500元，18、王桃红，公寓，35500元，19、程某，住宅，27650元，20、周某1，储藏室，3328元，21、苏某，公寓，35500元，22、金某1琳，公寓，35500元，23、欧某，公寓，35500元，24-27、张某2，均为公寓，均为35500元，28、周某2，公寓，35500元，29、庄某，30、刘某2，车位14452元，31、刘某2，储藏室5091元，32、程某，储藏室，2795元。7和29号积势公司后来不主张。城龙公司认可积势公司销售22套，但是这22套房屋的代理费是根据客户签约付款的进度支付代理费的，因为双方有纠纷代理费就没有支付。另外8套房屋不认可，具体有三种情况：第一种情况序号3、14是交了定金但是没有签订买卖合同；另外序号19、32是签订了买卖合同但是没有办理贷款就办理了退房手续；还有一种情况序号24、25、26、27是交付款项但是最终办理了退房手续。一审法院认为，上述房屋分为三个部分，第一，双方没有争议的22套房屋，按照合同约定，“合同到期不再续约或提前终止，甲乙双方应协商签署合同终止协议书，甲方按照本合同约定付清乙方应得的全部代理费后5个工作日内双方交接清楚，方可终止合作。其中已签定金合同、意向书未签正式合同的客户仍视为乙方有效销售额，但乙方必须配合甲方完成客户的后续签约事宜。乙方的应得代理费的认定方式为：客户签订相关协议（包括买卖合同、定金合同及意向合同）为准。甲方应向乙方全额支付代理费。”上述22套房屋，均已经签订商品房买卖合同，按照上述规定，城龙公司应该全额支付代理费，对于城龙公司辩称按照付款节点支付代理费的意见，不予采信。第二，3和14号房屋，一审法院认为，合同约定：“其中已签定金合同、意向书未签正式合同的客户仍视为乙方有效销售额，但乙方必须配合甲方完成客户的后续签约事宜。”该两个房屋因为被查封，无法进行销售，虽然视为乙方有效销售额，但是乙方也无法配合完成后续签约事宜，不能计算入积势公司销售的房屋中，而且上述两套房屋城龙公司仅收取2万元意向金，积势公司主张代理费，不予支持。第三种情况，关于19、32、24-27号房屋。首先，关于第19号、32号房屋。积势公司提供程某签订的商品房买卖合同以及程波和城龙公司签订的商品房买卖合同，证明程某及其父亲程波购买了19和32号房屋并且已经完成网签，目前并没有退房。城龙公司主张程某退房是因为征信出现问题，虽然程波是程某的父亲，但是程波购房是城龙公司做出的努力，积势公司在程某退房后并没有积极沟通，代理费不应当支付给积势公司，并且程波的买卖合同是住宅，不应当计算在积势公司的销售业绩中。一审法院认为，积势公司销售的房屋类型合同中约定不仅仅是公寓，城龙公司辩称积势公司销售的房屋仅是公寓，没有合同依据，不予采信。案外人购房因为征信问题换由其他人购房，购买房屋的交易机会来源仍然是积势公司，换人购买房屋产生的代理费仍然要给付给积势公司。关于24-27张某2，积势公司主张张某2仅仅是换房。城龙公司主张张某2退费之后，在城龙公司沟通之下又购买新的房屋。一审法院认为，张某2通过积势公司购买房屋，后因为某种原因换购房屋，换购房屋的交易机会来源仍然是由积势公司，城龙公司应该支付积势公司代理费，对于城龙公司的辩解，不予采信。综上，按照合同约定：“若成交价格低于底价，则乙方需现金补足差价部分，若不补足，甲方有权从乙方的代理费里直接扣除。”积势公司主张代理费金额共计844744.2元，城龙公司对于代理费的计算方式没有异议，扣除3和14房屋（9505元和17059元），城龙公司应支付积势公司的代理费数额为818180.2元。第三个争议焦点，关于积势公司主张的损失。积势公司主张的损失包括样板房装修、办公费用支出、备用品支出、餐费支出、差旅费、宿舍租房费用、福利费支出、工资、社保、公积金、广告费及其他支出（含保洁费等）。一审法院认为，积势公司主张上述损失除样板房装修外的其他支出（除保洁费），在合同第四条有明确约定由积势公司负担，积势公司主张上述损失，不予支持。关于样板房装修虽然没有约定，但是实际是由积势公司进行装修，也属于积势公司应该为销售房屋支出的成本。在合同解除后，城龙公司不认可使用样板房，因城龙公司未新装其他样板房，应当推定城龙公司仍使用该样板房，因金额较小，不再启动鉴定程序，结合使用时间、房屋情况和疫情等因素，酌定城龙公司给付积势公司8000元。积势公司主张400元保洁费，虽然合同约定清洁费由城龙公司负担，但积势公司提供的票据载明为威海积势房地产营销策划有限公司，无法证明与涉案项目存在关联性，故对该请求，亦不予支持。第四个争议焦点，城龙公司违规私自放价的问题。城龙公司主张其低价销售的部分房屋都是抵工程款，积势公司提供其自行销售的部分房屋也是通过抵工程款的形式进行网签，城龙公司提供的证据材料与积势公司提供证据材料类型基本相同，均是城龙公司与案外人签订施工合同，指定由第三人签订网签合同。为此，需要逐套进行分析，认定城龙公司是销售房屋还是以房抵工程款。1-3套（曹湘敏），城龙公司提供与宿迁市苏中建筑劳务有限公司施工合同和曹秀的流水，不能证明流水与该合同之间存在关联性，即使如城龙公司所述存在父女关系，城龙公司未能进一步证明曹秀与上述公司之间存在挂靠关系，故认定城龙公司私自低价销售。4-12套（鲍宁），城龙公司提供瑞华信息技术宿迁有限公司合同和收据，但是未提供实际流水材料，故认定为城龙公司私自低价销售。第13套（王艳），城龙公司提供宿迁柏宇门窗制造有限公司的合同和银行流水（10万元），能够印证双方存在真实交易，存在以房抵款的基础事实，该套不能认定为城龙公司私自低价销售。第14-20、31-33、36、37、39（王利）、46（许某）、47套（蔡某），城龙公司提供与宿迁市瑞天建材有限公司合同和抵债协议，但是仅提供出库单和入库单，不足以证实双方之间存在真实的施工合同关系，故认定为城龙公司私自低价销售。第21-30套（林某、林青），城龙公司提供与丁淑霞施工合同和抵债协议，但是仅提供两份收据，不足以证实双方之间存在真实的施工合同关系，故认定为城龙公司私自底价销售。第34套（朱珠），城龙公司提供与城龙公司会计陈竞竞施工合同和城龙公司与陈竞竞银行流水，但是陈竞竞作为公司会计，无法区别该笔款项是收到公司款项还是个人工程款，不足以证实双方之间存在真实的施工合同关系，故认定为城龙公司私自低价销售。第35套（司某）、第38套（力芝领），城龙公司没有提供证据，应当认定城龙公司私自低价销售。第40-43套（马广启），城龙公司提供与江苏景灿辉煌建筑工程有限公司合同和抵债协议，但是仅提供两份收据和流水（复印件，不清晰）不足以证实双方之间存在真实的施工合同关系，故认定为城龙公司私自低价销售。第44-45套（戚绪奕），城龙公司提供宿迁经济开发区中禾门业经营部的合同和发票（10万元和9千元），能够印证双方存在真实交易，可以认定存在以房抵款的基础事实，该套不认定为城龙公司私自低价销售。综上，城龙公司销售的47套房屋其中3套不认定为私自低价销售，剩余均认定为低价销售。关于合同中约定房屋20%作为违约金，积势公司主张按照35500元每套计算，一审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，考虑城龙公司故意违约的情况，城龙公司销售44套房屋投入的成本，结合积势公司销售房屋的成本，本院调整违约金为公寓1.8万元每套，共计赔偿79.2万元（44×1.8）。综上，城龙公司未按约定支付代理费构成违约，城龙公司应支付积势公司代理费为818180.2元，城龙公司因私自低价销售赔偿积势公司79.2万元，合同解除后城龙公司支付积势公司使用样板房费用0.8万元，城龙公司主张积势公司退还收取样板房费用32500元，积势公司没有异议，城龙公司共计应支付积势公司1585680.2元（818180.2元+792000+8000-32500）。关于支付代理费的违约金，积势公司主张自起诉之日计算至实际给付之日，予以支持。因合同约定计算标准较高，积势公司主张按照年利率24%计算，依照城龙公司申请，调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认上海积势房地产营销策划有限公司、江苏城龙置业有限公司于2019年4月30日签订的《金某2代理合同》解除；二、江苏城龙置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海积势房地产营销策划有限公司支付代理费及违约金共计1585680.2元（以818180.2元为基数，自2020年1月7日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍计算）;三、驳回上海积势房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。案件受理费30429元、保全费5000元，合计35429元，由上海积势房地产营销策划有限公司负担9000元，由江苏城龙置业有限公司负担26429元。上诉人城龙公司在二审中提供以下证据：1.2021年2月3日，城龙公司与欧某签订的协议一份及欧某的身份证复印件一份。2.2021年1月21日，城龙公司与蒋某签订的协议一份及蒋某身份证复印件一份。3.2021年1月21日，城龙公司与王桃红签订的协议一份。4.2021年1月21日，城龙公司与郑某签订的协议一份及郑某身份证复印件一份。5.张涛起诉城龙公司民事起诉状一份、商品房买卖合同补充协议复印件一份及宿迁市宿城区人民法院（2021）苏1302民初1068号民事裁定书一份。上述证据证明因银行贷款政策调整，欧某等五人与城龙公司解除商品房买卖合同，欧某等五人与城龙公司买卖合同系积势公司代理，在合同履行期间就已经出现银行贷款政策调整而无法办理按揭贷款的情形，在城龙公司与购房户履行合同过程中，城龙公司与购房户对剩余购房款的支付进行多次磋商，但均未果，后购房户欧某等五人向城龙公司提出解除双方签订的协议。根据双方签订的代理合同，只有购房户签订买卖合同后，城龙公司才应向积势公司支付相应的代理费，而欧某等五人与城龙公司签订的买卖合同已经解除，因此城龙公司不应当就该套房无销售向积势公司支付代理费。另外积势公司代理签约的22套房中，因贷款政策调整，仅有两户在城龙公司的催要剩余购房款情况下积极履行合同，变更了款项的支付方式，目前达成退房合意的就是上述举证的5户，另外还有15户目前既不退房，也没有支付剩余购房款。因此，积势公司代理销售的22套房中的20套目前都存在销售不确定的状态，城龙公司就该20套房不应当向积势公司支付相应的代理费。被上诉人积势公司质证意见：关于证据1-5的真实性，积势公司不能确定，因为涉及到与案外人签订的合同。一审判决后银行政策调整，城龙公司与积势公司之间的合同于2020年2月19日解除，即便没有解除，合同解除时间在2020年4月份，而一审判决是在2020年9月30日，在之后银行贷款政策的调整，与被上诉人无关，在合同终止的情况下，银行政策调整的风险应由上诉人自行承担。积势公司无法确定银行贷款是否有调整的事实。上诉人无法为购房户办理贷款，是因为上诉人自身账户被查封，房管局备案手续不全，另外上诉人在法院有大量的经济纠纷案件，影响其征信条件，无法为客户办理贷款，并非是银行政策导致的。本院认证意见：上述证据均形成于一审判决后，且双方之间签订的合同约定支付代理费的条件是城龙公司与客户签订正式买卖合同，故在城龙公司与客户签订正式的买卖合同后，积势公司已经完成了销售代理任务，城龙公司就应当按照合同约定向积势公司支付代理费。至于在积势公司已经完成销售代理任务之后，城龙公司与客户之间是否解除合同，与积势公司无关，不影响城龙公司按照合同约定支付代理费。故对上诉人城龙公司的上述证据，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，双方签订的《金某2代理合同》第六条约定：“…乙方为该项目独家全案代理。如有任何客户找到甲方，甲方皆应说以售楼处价格为准，否则会破坏价格体系，严重影响销售。如甲方私自放价导致客户成交影响销售公司收益的，甲方均应按销控价格的20%补偿销售公司收益。…”。本案的争议焦点是：1.城龙公司应向积势公司支付的代理费如何确定。2、一审法院确定城龙公司向积势公司支付8000元使用样板房的费用是否适当。3、城龙公司是否存在私自低价销售的违约行为，一审法院确定城龙公司向积势公司赔偿79.2万元是否适当。关于第1争议焦点。本院认为，双方争议的19号、32号房屋，首先是由程某签订商品房买卖合同，后因征信问题改由程某的父亲程波签订商品房买卖合同，积势公司提供的程某签订的商品房买卖合同以及程波签订的商品房买卖合同可以证实，该行为应当认定为积势公司的销售代理行为，城龙公司应当按照约定支付代理费。上诉人城龙公司主张程波购房是城龙公司的销售行为，与积势公司无关，对此上诉人没有证据证明，本院不予支持。双方争议的24号-27号房屋，购房人张某2通过积势公司购买4套房屋，后进行了换房，签订了24号-27号四套房屋的商品房买卖合同，换购房屋的交易机会来源于积势公司，城龙公司应该支付积势公司代理费。上诉人城龙公司主张上述4套房屋系其销售，与积势公司无关，对此上诉人没有证据证明，本院不予支持。综上，被上诉人积势公司销售的28套房屋，上诉人城龙公司应当按照合同约定支付代理费。经计算，城龙公司应支付积势公司的代理费数额为818180.2元。关于上诉人城龙公司主张代理费支付的金额应当按客户的付款比例进行支付问题。本院认为，双方签订的合同约定：“合同到期不再续约或提前终止，甲乙双方应协商签署合同终止协议书，甲方按照本合同约定付清乙方应得的全部代理费后5个工作日内双方交接清楚，…乙方的应得代理费的认定方式为：客户签订相关协议（包括买卖合同、定金合同及意向合同）为准。甲方应向乙方全额支付代理费”，本案中，双方合同于2020年2月19日解除，按照合同约定，城龙公司应当向积势公司支付全部代理费。故上诉人城龙公司主张代理费支付的金额应当按客户的付款比例进行支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人城龙公司主张其代积势公司支付装修款32500元应当在代理费中予以扣除的问题。本院认为，一审法院已经对该32500元装修款从积势公司的代理费中予以扣除。关于上诉人城龙公司主张在一审判决后部分客户解除合同不应支付代理费的问题。本院认为，双方签订的合同约定支付代理费的条件是城龙公司与客户签订正式买卖合同，故在城龙公司与客户签订正式的买卖合同后，积势公司已经完成了销售代理任务，城龙公司就应当按照合同约定向积势公司支付代理费。至于在积势公司已经完成销售代理任务之后，城龙公司与客户之间是否解除合同，与积势公司无关，不影响城龙公司按照合同约定支付代理费。关于上诉人城龙公司逾期支付代理费的滞纳金问题。本院认为，双方签订的合同约定：“如甲方未能按本代理合同确认的期限向乙方支付代理费用及其他相关费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方加收甲方当期未付款总额0.5%的滞纳金”，双方约定的滞纳金标准过高，一审法院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍计算滞纳金并无不当。上诉人城龙公司主张其没有按照约定向积势公司支付代理费是积势公司自身原因所致，证据不足，本院不予支持。关于第2争议焦点。本院认为，关于涉案的两间样板房问题，因上诉人城龙公司没有按照合同约定向积势公司支付代理费，导致合同解除，上诉人的行为构成违约，依法应当承担违约责任。双方合同解除后，该两间样板房可以继续使用，以便充分发挥物的利用价值，故一审法院根据本案实际情况酌情确定由城龙公司给付积势公司8000元，并无不当。上诉人主张其没有使用样板房不应支付8000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第3争议焦点。关于上诉人城龙公司主张争议的44套房屋属于以房抵工程款，不属于私自低价销售房屋问题。本院认为，双方签订的合同对于以房抵工程款问题没有进行约定，上诉人城龙公司提供的证据不能形成证据锁链，不足以证实该44套房屋属于以房抵工程款，本院不予支持。同时，即使属于以房抵工程款，该行为也应当认定属于私自低价销售房屋，因为争议的44套房屋系上诉人城龙公司销售，且价格低于销控价格，该行为必然破坏价格体系，影响积势公司的销售，进而影响积势公司的收益。双方签订的合同约定：“…乙方为该项目独家全案代理。如有任何客户找到甲方，甲方皆应说以售楼处价格为准，否则会破坏价格体系，严重影响销售。如甲方私自放价导致客户成交影响销售公司收益的，甲方均应按销控价格的20%补偿销售公司收益。…”，本案中，争议的44套房屋系上诉人城龙公司销售，且价格低于销控价格，该行为必然破坏价格体系，影响积势公司的销售，进而影响积势公司的收益，故上诉人城龙公司的行为构成违约，依法应当承担违约责任。合同约定的违约金过高，一审法院根据本案实际情况酌情确定违约金的标准每套1.8万元并无不当。上诉人城龙公司主张每套1.8万元违约金过高，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人城龙公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22690元，由上诉人江苏城龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翟新权审判员  黄亚非审判员  刘宗强二〇二一年五月三十一日书记员  沈飞耀