广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初5013号原告（反诉被告）：罗伊昌，男，1992年5月2日出生，汉族，住湖南省双峰县××××××××××，公民身份号码432××××××××××××039。委托诉讼代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈臆伶，广东洋三律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市顺德区宝龙达机械有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇岗北工业区伟业大道11号，统一社会信用代码91440606759232253T。法定代表人：何忠权。委托诉讼代理人：梁国驹，广东领彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹宏佳，广东领彦律师事务所律师。原告罗伊昌与被告佛山市顺德区宝龙达机械有限公司（下称宝龙达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于201年2月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告提起了反诉，本院依法将本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗伊昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还厂房保证金156384元及厂房电费押金人民币50000元；2.判令被告返还扣除12月份租金后的装修物残值33342.99元（179752.5/2元-56533.26元）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告罗伊昌的事实与理由：2020年9月14日，原被告签订了厂房租赁合同，被告将其位于佛山市顺德区陈村镇岗北工业区×××××××的厂房出租给原告作工业用途，原告用于不锈钢磨砂、拉丝加工，该合同对涉案租赁物租赁期限以及免责条款等进行约定。合同签订后原告向被告支付了约定的合同履约保证金156384元及预付电费押金人民币50000元。被告将厂房交付给原告，原告对厂房进行装修，原告出资装修价值179752.5元。租赁合同签订后，原告立即申请办理营业执照并申请环评。因佛山市顺德区环境保护委员会办公室公开的《涉水排放的建设项目加强环境管理通知》【顺环委办〔2020〕44号】中，明确顺德区不办理拉丝、表面抛光环评行政许可，被告厂房不能用于原告从事不锈钢磨砂、拉丝加工，根据法律规定及租赁合同第11条免责条款的约定，上述情形属于政府政策的不可抗力导致不能履行租赁合同。涉案厂房尚未开通水电。在2020年12月26日，原告邮寄发函告知被告不能履行租赁合同，通知被告解除租赁合同，但被告拒绝返还原告保证金以及预付电费押金。被告宝龙达公司辩称，一、双方签订的《租赁合同》约定租赁物的用途为生产厂房，并非原告所称的供其用于不锈钢磨砂、拉丝加工等工业用途，也并未约定将该租赁物作为公司的注册经营地址。因此，政府政策是否许可原告从事其所称的磨砂、拉丝加工与《租赁合同》的履行无关，原告具有按照约定向被告支付租金及承担违约责任的义务。《租赁合同》签订后，原告仅支付租金至2020年11月，答辩人向其催缴租金未果后，便向原告通知解除租赁合同。但原告在收到通知后仍继续占有使用租赁物至2021年1月。二、《租赁合同》约定：原告应于每月25-28日向被告支付下月租金，逾期支付的，每日应按欠缴租金的3%支付滞纳金。原告在收到被告的纳缴通知十日内仍不支付相关款项及滞纳金的，被告有权提前解除合同，并有权没收原告的全部合同履约保证金。解除合同的过错不在答辩人，是原告拖欠租金，答辩人已经将租赁物按现状交付原告使用并明确使用用途，及环保要求。原告提供的证明，其开办的升华鑫源公司没有证据证明其与公司的关系，其不能从事拉丝活动的过错不在被告方；对于装修残值，合同也没有相关约定。被告宝龙达公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2020年12月的租金49280元、空地租金2848元，并从2020年11月29日起至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算滞纳金；2.判令反诉被告已支付的厂房保证金156384元、厂房电费押金50000元归反诉原告所有；3.判令反诉被告向反诉原告支付2021年1月的厂房占用费49280元、空使用费2848元，并从2020年12月29日起至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算滞纳金；4.判令本案的诉讼费用由反诉被告承担。被告宝龙达公司的事实与理由与答辩意见一致。原告罗伊昌针对被告宝龙达公司提出的反诉辩称，第一，被告租赁的案涉厂房没有提供相应的产权证明，因此，应当属于无产权证明的租赁物，原被告签订的租赁合同应当依法无效。第二，由于顺德区环保政策新规定，导致原告租赁被告的物业无法从事所办营业执照经营范围的项目，属于政府政策导致合同无法履行，属于不可抗力情形。合同不具备继续履行的可能性，被告应当退还缴纳的保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。对于有争议的证据认定如下：1.原告提交的与装修有关的合同书、聊天记录、结算单，上述证据系原告与案外人所产生，无法确定该案外人的身份，故对于该组证据，本院不予采信；2.被告提交的1月份租金表，该份租金表系原告单方制作，且其于庭审时确认原告于2020年12月29日交还厂房，故对于该证据，本院不予采信。经审理查明，2020年9月14日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定由原告向被告承租位于陈村镇岗北工业区伟业大道11号的厂房（该厂房已取得房地产权证，所有权人为被告）1540平方米、空地178平方米，租赁期限从2020年10月16日至2025年10月15日止；原告需向被告缴纳履约保证金156384元、厂房电费押金50000元；2020年10月16日至2022年10月15日期间的厂房租金为49280元/月、空地租金为2848元/月；原告应于每月25-28日向被告支付下月租金，逾期支付的，每日应按欠缴租金的3%支付滞纳金；如原告提前解除合同的，被告有权没收原告的全部合同履约保证金。合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金156384元、厂房电费押金50000元。原告接收了涉案厂房后，与案外人刘湘、匡泽华在该地址注册登记了佛山市鑫华升源金属制品有限公司。此后，原告在该厂房里建造了一面60米长、13米高的墙，然后去办理环评手续。2020年11月24日，原告方告知被告的财务，称办不了环评手续。此后，双方就合同解除的事宜进行协商，但未能达成一致意见。2020年12月26日，原告通过邮寄的方式向被告送达了一份《解除租赁合同的通知书》内容为：“现因为佛山市顺德区环境保护委员会办公室公开的《涉水排放的建设项目加强环境管理通知》中明确贵司厂房不能申请环评用于不锈钢磨砂、拉丝加工，上述情形属于政府政策的不可抗力导致不能履行租赁合同。根据法律规定及租赁合同约定，向贵司发出解除租赁的书面通知：1.从2020年12月24日与贵司解除双方的租赁合同；2.租赁物内我方出资新建的装修物品价值18万留给贵司，抵扣12月份的租金56533.26元；3.请贵司无息退还租赁押金156384元及预付水电押金5万元。”2020年12月29日，原告将涉案厂房交还给被告。另查明，被告缴纳了截止至2020年11月30日的租金。本院认为，双方签订的《租赁合同》所涉及的租赁物已取得了产权证书，《租赁合同》系双方在平等自愿的基础上所签订，未有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按法律法规和合同的约定行使权利和履行义务。综合双方的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：1.《租赁合同》的解除是否因不可抗力造成；2.原告拖欠被告租金的金额；3.被告是否应向原告退还履约保证金及需退还的金额。关于焦点一，原告称顺德区环保部门禁止办理拉丝、表面抛光环评行政许可，故其不能继续租赁涉案厂房用于不锈钢磨砂、拉丝加工。对此，本院认为，首先，上述陈述只是原告的单方面说辞，其并未有取得顺德环保部门的答复进行佐证。其次，双方在租赁合同约定的租赁用途为用于生产厂房，并未明确限定用于不锈钢磨砂、拉丝加工。即使原告的说法为真，其也可以将厂房用于其他项目生产，并非不可继续履行。最后，原告作为承租人租赁厂房用于生产，其应该了解清楚当地此行业属于禁止的范畴。其未有了解清楚便签订租赁合同，明显属于其自身的过错，并不能以此作为解除合同免除违约责任的理由。综上，本院认为，原告对于解除合同存在违约之处，并非不可抗力所造成，其应承担违约责任。关于焦点二，原告于2020年12月29日才将厂房交还给被告，其缴纳租金至2020年11月30日，故2020年12月1日至2020年12月28日的租金，原告仍需要缴纳。经本院计算，该段期间的租金为47083.4元（49280元+2848元）÷31天×28天）。关于焦点三，合同约定如原告提前解除合同的，被告有权没收原告的全部合同履约保证金（总金额206384元）。被告抗辩该违约金的计算方式过高，应予以调整。本院认为，虽然原告属于违约的一方，但合同约定的该违约责任也显著过高，对原告的惩罚过重，应予以调整。本院结合合同履行的时间、原告的过错、合同约定的租金等因素综合考虑，再扣减原告应支付的租金47083.4元，酌情认定被告需向原告退还保证金11万元。至于原告主张的装修物残值，因原告未有证据证明其在此方面的具体支出，本案系原告违约而解除合同，且合同对合同解除后装修装饰的归属未作约定，被告亦不同意承接利用，故对于原告的此项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十条、第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市顺德区宝龙达机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）罗伊昌退还保证金110000元；二、驳回原告（反诉被告）罗伊昌的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市顺德区宝龙达机械有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2447.95元（原告已预交），由原告（反诉被告）罗伊昌负担1347.95元，由被告（反诉原告）佛山市顺德区宝龙达机械有限公司负担1100元。反诉案件受理费减半收取为2989.91元（被告已预交），由被告（反诉原告）佛山市顺德区宝龙达机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二一年五月六日书记员  杨 阳书记员  吴国盛