安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民再19号 再审申请人（原审原告）：刘文举，男，1968年9月10日出生，汉族，住安徽省泗县。 再审申请人（原审原告）：周翠云，女，1969年7月10日出生，汉族，住安徽省泗县。 上述两申请人共同的委托诉讼代理人：杨涛，安徽法理律师事务所律师。 上述两申请人共同的委托诉讼代理人：董龙，安徽法理律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部，统一社会信用代码91341324672630881B。 法定代表人：卜家富。 被申请人（原审被告）：卜家富，男，汉族，1952年4月2日出生，住安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部。 再审申请人刘文举、周翠云因与被申请人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称泗县远程公司）、卜家富商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初4910号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月25日作出（2020）皖13民申167号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘文举、周翠云共同的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼，被申请人泗县远程公司、卜家富经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文举、周翠云申请再审称：一、当事人双方签订的商品房买卖合同明确约定了出卖人对于办理房屋产权证的义务，双方的约定不违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应按照合同约定履行，泗县远程公司已严重违约，应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；二、原审认为双方违约金标准过高予以调整无事实和法律依据；三、泗县远程公司系卜家富一人独资公司，财务混同，卜家富应当承担连带责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。 刘文举、周翠云向原审法院提出诉讼请求：1、判令泗县远程公司、卜家富赔偿原告违约金29792元，并以392000元为基数，以每日万分之一计算自2018年12月2日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2、诉讼费由泗县远程公司、卜家富承担。 原审法院审理查明：2013年12月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的泗县瑞兴花园小区第13栋2单元203室，房屋总价款为392000元，被告于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用等；其中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…2、…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。合同签订后，原告于2013年12月29日交付首付款152000元，余款办理按揭贷款。2015年11月6日，被告交付房屋。涉案房屋于2018年11月份已进行国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权首次登记。因原告认为被告在约定时间内未为其办理房屋产权登记构成违约，诉讼来院。另查明，被告在开发期间，因拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜迟迟未能与政府达成协议，导致被告对部分楼房无法按时施工，工期延长，交房办证迟延。直至2015年4月30日，泗县人民政府才第二次组织有关部门对解媚娜房屋强拆完毕。2016年9月25日，涉案瑞兴花园工程总体竣工。被告泗县远程房地产开发有限公司系被告卜家富一人独资公司。 原审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。根据涉案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。本案被告并没有按上述约定将办理权属登记所需的土地权属来源及建设工程竣工验收等相关材料报产权登记机关备案，故构成违约，应支付违约金。 关于违约金的标准和数额。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定，违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的设定目的。本案原告没有提供证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按双方约定的违约金标准计算，明显存在违约金过高的情形。故本院予以调整，违约金酌定5000元为宜。 关于卜家富是否应承担连带责任。根据关联案件显示，购房户交付的购房款，有的被要求转入泗县远程房地产开发有限公司账户，有的被要求真如卜家富个人账户，且被告卜家富没有提供证据证明转入其个人账户的购房款已入公司财务，故被告卜家富应与公司一起承担连带责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于本判决生效后十日内连带支付刘文举、周翠云违约金5000元；二、驳回刘文举、周翠云的其他诉讼请求。 再审期间，双方均未提交新的证据。 本院再审认为，综合当事人的再审申请理由，归纳本案的争议焦点为：泗县远程公司承担违约金数额如何确认，卜家富应否承担连带责任。 首先，刘文举、周翠云与泗县远程公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。该合同对双方办理产权证书的义务及违约责任、违约金的计算方式等均约定明确，应作为本案审理的依据。按照约定，泗县远程公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担相应的违约责任。对于存在逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的事实，泗县远程公司并无异议，对刘文举、周翠云要求按约定赔偿违约金的请求应予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上述规定对于人民法院调整违约金作了程序上的限制，即应以当事人请求调整为前提。而本案原审法院在审理过程中，当事人并未要求调整违约金，在此情况下，双方的约定不违反法律规定，可不予调整，一审酌定违约金为5000元违背上述规定，本院予以纠正。第三，刘文举、周翠云起诉的违约金分为两项请求内容，一是要求泗县远程公司赔偿逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金，二是要求泗县远程公司赔偿自起诉之日至房屋权属证书办理完毕之日的违约金。对于刘文举、周翠云起诉要求赔偿逾期报备资料的违约金，符合双方约定，前述已分析，应由泗县远程公司按约定的计算方法赔偿。对于刘文举、周翠云要求泗县远程公司赔偿自起诉之日至房屋权属证书办理完毕之日违约金的诉讼请求，因泗县不动产登记局已于2018年11月23日对案涉房屋所在单元进行国有建设用地使用权房屋建筑所有权进行首次登记，泗县远程公司已经完成合同约定的义务。刘文举、周翠云又不能提供证据证明自2018年11月23日起，其未取得房地产权属证书的责任在于泗县远程公司。故刘文举、周翠云该部分请求不应支持。 综上，泗县远程公司于2015年11月6日将房屋交付刘文举、周翠云，于2018年11月23日才完成案涉房屋资料的首次登记，按照双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金”，泗县远程公司违约行为明显，应按约定向刘文举、周翠云承担违约责任，违约金从交房360日后即2016年11月1日起计算至2018年11月23日止，以房屋总价款392000元为基数，按日万分之一标准计算。 泗县远程公司系卜家富一人独资公司，卜家富是公司唯一股东、投资人，其不能证明公司财产独立于自己的财产，卜家富应对公司债务承担连带责任。 综上所述，刘文举、周翠云诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初4910号民事判决； 二、被申请人泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于本判决生效后十日内连带赔偿再审申请人刘文举、周翠云违约金（自2016年11月1日起计算至2018年11月23日止，以房屋总价款392000元为基数，按日万分之一标准计算）； 三、驳回再审申请人刘文举、周翠云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费275元，再审案件受理费545元，合计820元，由再审申请人刘文举、周翠云负担275元，被申请人泗县远程房地产开发有限公司、卜家富连带负担545元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 耀 审 判 员  魏鸿超 审 判 员  王九霄 二〇二一年五月二十九日 法官助理  严 鹏 书 记 员  左良辉 附：与本案适用相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国个人独资企业法》 第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。