广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终423号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜骁哲，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周宇祥，男，1994年2月20日出生，汉族，住山西省岢岚县。 委托诉讼代理人：李翠萍，女，1966年1月13日出生，汉族，住山西省岢岚县。系周宇祥之母。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人周宇祥商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回周宇祥的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由周宇祥承担。事实和理由：一、涉案房屋已达到五方验收标准，但由于防城港市住房和城乡建设局网签及备案系统不统一及后续违法行为、新型冠状病毒疫情等因素影响导致富乐华公司无法办理竣工验收备案。涉案项目早在2014 -2- 年取得《商品房预售许可证》且在2018年8月8日达到五有验收标准，可以交付使用。2018年底，防城港市住房和城乡建设局以领导指示为由违法以电话通知的方式停止富乐华公司办理涉案项目的网签及备案等业务，导致竣工验收备案陷入停滞。之后，涉案项目的《商品房预售许可证》到期，富乐华公司曾派工作人员多次带齐材料前往防城港市住房和城乡建设局申请办理延期业务，但该局未收取材料也不予出具相关拒绝办理的文书。富乐华公司及其工作人员多次向该局进行维权沟通，至2020年4月该局工作人员才以电话通知的方式告知富乐华公司恢复预售许可证的延期以及合同备案、网签业务办理。2020年1月24日广西壮族自治区启动重大突发公共卫生事件I级响应，后在2020年2月24日降低为Ⅲ级响应。根据广西壮族自治区高级人民法院发布的《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》，新冠肺炎疫情属于不可抗力，至今疫情防控仍未放松，故受新冠肺炎疫情这一不可抗力因素影响，涉案项目及涉案房屋竣工验收备案进展缓慢，自2020年1月24日起暂计至富乐华公司提起上诉2021年1月6日止，新冠肺炎疫情持续期间天数应视为竣工验收备案可顺延天数。二、涉案房屋已达到五方验收标准，富乐华公司也已尽通知义务通知周宇祥前来验收房屋。周宇祥未按时前来验收房屋，也未予以回应，依照《商品房买卖合同》附件十一的有关约定，应视为富乐华公司已经交付房屋，富乐华公司不应承担逾期交房的违约责任。自2018年8月8日，涉案商品房就提供五方验收，可以进行交付，富乐华公司也在2018年8月13日在报纸上以公告形式交房，同时于2018年8月19日给周宇祥寄出《收房通知书》及《收房须知》，通知其前来收房。在富乐华公司已尽通知义务的情况下，周宇祥仍未前来验收房屋，也未予以回应，依照《商品房买卖合同》附件十一第二条有关“交接”的约定，周宇祥未按交房通知或公告指定时间前来办理交接手续和交清相关费用的，出卖人不承担逾期交房的违约责任且自富乐华公司通知或公告交房期限届满之日即2018年8月16日视为周宇祥交接验收房屋之日。富乐华公司在一审中提供的加盖邮政章的证据5整付零寄交寄清单就已显示富乐华 -3- 公司履行通知义务寄给周宇祥且为同城快递，而《商品房买卖合同》中周宇祥留下的联系地址是防城港市金海湾小区C4-2-1601。无论是邮件号码还是业务产品名称、用户编号、营业员姓名、交寄时间均有迹可查，一审及二审法院完全可以依职权查明。三、周宇祥主张的逾期交房违约金已过三年诉讼时效期间，周宇祥无权要求富乐华公司支付承担逾期交房责任并支付逾期交房违约金。根据富乐华公司与周宇祥签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，富乐华公司应当在2016年9月30日前向周宇祥交付涉案商品房，但周宇祥直至2020年6月24日才向法院起诉要求富乐华公司支付逾期交房违约金，此时已过三年诉讼时效期间，富乐华公司有权拒绝履行支付逾期交房违约金的义务。换言之，周宇祥应当在2019年9月30日前向富乐华公司主张逾期交房违约金。但2016年9月30日至2019年9月30日期间，周宇祥始终未要求富乐华公司承担逾期交房责任并支付逾期交房违约金，也未要求解除《商品房买卖合同》。因此，无论是解除权的除斥期间还是逾期交房违约责任均已过期，周宇祥无权要求解除《商品房买卖合同》，富乐华公司也无需支付逾期交房违约金。富乐华公司一审诉讼代理人颜骁哲已在庭审多次重申，双方约定于2016年9月30日前交房，因此该时间节点对于双方而言非常重要。周宇祥在2015年签订《商品房买卖合同》并支付购房款后，一直未主动与富乐华公司联系。双方已约定2016年9月30日前交房。因此，周宇祥在约定交房之日（2016年9月30日）时知道或应当知道其未能在按照《商品房买卖合同》如期交房后的三年诉讼时效期间内及时、积极地向富乐华公司主张权利，要求富乐华公司承担逾期交房违约责任，但周宇祥未主张权利，直至2020年6月24日才提起诉讼要求富乐华公司承担逾期交房责任并支付逾期交房违约金。另一方面，而富乐华公司在2018年8月给周宇祥寄出《收房须知》及《收房通知书》并在报纸上进行登报公告交房时，周宇祥也未予以回应。由此可见，周宇祥怠于行使权利，导致三年诉讼时效期间已过，富乐华公司有权拒绝承担履行支付逾期交房违约金责任。四、一审法院认定基本事实不清，富乐华公司实际并未 -4- 确认自身应承担逾期交房违约金的责任，应予纠正。富乐华公司一审代理人颜骁哲仅是一般授权，并非特别授权，其无权代富乐华公司承认诉讼请求。一审法院认为富乐华公司答辩自称愿意支付部分逾期交房违约金属于基本事实认定错误。根据《民事诉讼法》第五十九条之规定，诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求必须有委托人的特别授权。一审法院错误认定富乐华公司“愿意支付部分逾期交房违约金”与基本事实不符，属于基本事实认定错误，应予纠正。综上，涉案商品房通过五方验收，满足交付条件，富乐华公司也已尽到通知义务但因防城港市住房和城乡建设局网签及备案系统不统一及后续违法行为、新型冠状病毒疫情影响导致富乐华公司无法办理竣工验收备案。周宇祥在2016年9月30日时知道且应当知道富乐华公司未能交房，周宇祥应当自2016年9月30日起三年诉讼时效期间内积极行使权利，但其到2020年6月24日才向法院提起诉讼要求富乐华公司承担逾期交房责任并支付逾期交房违约金。一审诉讼代理人颜骁哲并非特别授权，无权代富乐华公司承认周宇祥的诉讼请求，其作出的支付部分逾期违约金的意思并非富乐华公司作出。因此，富乐华公司也不应当承担支付逾期违约金的责任。 周宇祥辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周宇祥向一审法院起诉请求：富乐华公司因逾期交付房屋向周宇祥支付违约金32,885.81元（违约金以房价总款238,303元为基数，按0.01％标准，从合同约定交付日期2016年9月30日其暂计至2020年6月15日，直至房屋验收合格）。 一审法院认定事实：2015年10月12日，周宇祥与富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定周宇祥购买由富乐华公司开发的位于防城港市江山大道与金花茶交汇处中央商务区，面积为103.61平方米，单价为每平方米2300元，金额为238303元，合同 -5- 周宇祥采用一次性付款的方式，在2015年10月12日前支付该商品房的全部价款；富乐华公司应在2016年9月30日前向周宇祥交付该商品房，该商品房在交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，该商品房系住宅的，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；如遇下列特殊情况，除双方同意解除合同或变更合同外，富乐华公司可据实予以延期，延期的天数为下列情形中所造成的实际延误天数为准，……2．施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致的工期延误的；3．因重大疫情、公共突发事情（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国—东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工；对富乐华公司逾期交付责任，约定为逾期360日后，……周宇祥要求继续履行合同的，合同继续履行，富乐华公司按日计算向支付的全部房价款万分之一的违约金。 案涉商品房所在项目工程于2018年8月8日经施工、勘查、设计、监理、建设单位五方竣工验收。 再查明，2015年10月12日起至2016年9月30日，港口区中雨及以上的天气共计64天，中国-东盟博览会、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等共计27天。 一审法院认为，周宇祥、富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。富乐华公司作为出卖人应履行按期向周宇祥交付符合合同约定的商品房的义务。双方合同约定富乐华公司交房时间为2016年9月30日前，因从合同签订之日至约定交房之日止存在天气及法定节假日等影响工期的情形，按合同约定富乐华公司可以顺延交房期限为91天（64天＋27天），故富乐华公司应于2016年12月30日前向周宇祥交付符合合同约定即取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋。关于富乐华公司辩称合同签订之日至约定交房之日之外的天气、节假日等因素造成工期延误请求顺延的问题，与本案无 -6- 关，不予支持。富乐华公司抗辩称已于2018年8月19日通知周宇祥收房，并提供交寄清单予以证明，但该交寄清单未具有收件人地址及寄件内容等信息，且在该日案涉房屋未达到合同约定的交付条件，故对富乐华公司的抗辩不予采纳。截至周宇祥向法院起诉之日，富乐华公司尚未能将取得合同约定交付条件的房屋交付周宇祥使用，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。合同对富乐华公司逾期交付的违约责任约定为按日向周宇祥支付全部房款万分之一的违约金，计至原审法院作出判决之日止，富乐华公司应支付的逾期付款违约金为33,529.23元（238,303元×0.01％×1407天）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决：富乐华公司在判决生效之日起十日内向周宇祥支付逾期交房违约金33,529.23元；驳回周宇祥的其他诉讼请求。案件受理费622.15元，减半收取计311.07元，由周宇祥负担21.77元，富乐华公司负担289.3元。 本院二审期间，富乐华公司向本院提交如下证据：1．《广西启动重大突发公共卫生事件I级响应》；2．《关于进一步加强全区住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知（桂建办［2020］）5号》；3．《防城港市住房和城乡建设局关于印发＜防城港市建筑工地2020年节后复工安全生产工作和防范应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作方案＞》的通知及附件；4．《防城港市截至2月15日24时确诊病例活动过小区或场所信息》；5．《授权委托书》。经组织质证，周宇祥不予质证，请求法院依法对上述证据进行认证。本院认为，证据1-4是合同约定交房日期之后形成的相关材料，与本案实体处理无关联性，不予采纳；证据5系当事人的委托材料，一审已审核过且已随案移送，本院不作为证据进行认证。 双方对一审判决已查明的事实均无异议，本院予以确认。 -7- 本院认为，关于商品房的交付条件问题。商品房的质量问题关系到买受人的生命财产安全。出卖人在交付商品房时，除了符合合同约定的交付条件外，还应符合国家的相关标准。本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房的交付条件为：“经建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位验收合格”。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”建设单位组织设计、勘查、施工、监理等部门进行的竣工验收的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否竣工验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的有效证明文件。富乐华公司主张五方验收通过即符合商品房交付条件，于法无据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。富乐华公司在一审中并未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院 -8- 不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对富乐华公司提出的时效抗辩不予支持。因涉案商品房未达到交付条件，故即便是富乐华公司向周宇祥发出收房通知，周宇祥也已收到该通知，亦不足以作为免除富乐华公司的逾期交房违约责任依据。富乐华公司上诉主张，因政府部门的原因及新型冠状病毒疫情防控，其可顺延交房。本院认为，富乐华公司主张其因政府部门的原因导致无法正常办理竣工验收备案，但未提交相关的证据予以证明，且其主张的政府部门的原因及新型冠状病毒疫情防控均发生在合同约定的交房日期之后，其主张的因此可顺延交房，既无合同约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。需要指出的是：富乐华公司承担逾期交房违约责任系因其未能按时交付所应承担的法律责任，而非因其一审诉讼代理人自认而承担，故富乐华公司一审诉讼代理人的关于“愿意支付部分逾期交房违约金”的陈述并不影响本案的实体处理结果。 综上所述，富乐华房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费622.15元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 -9- 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年五月二十七日 法官助理 邹  采  伶   书  记  员 曾 建 书记员钟璐聪