广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8179号原告：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××爵××××××12卡，统一社会信用代码914×××××××××××078M。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：王随之，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文骏，广东维纳律师事务所律师。被告：张某1，男，1976年1月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××委会，公民身份号码421××××××××××××935。被告：中山市丝瑞祺商贸有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××、三层，统一社会信用代码91442000MA531UGF0N。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：马杰，该司员工。原告中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）与被告张某1、中山市丝瑞祺商贸有限公司（以下简称丝瑞祺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告皇爵公司诉讼代理人王随之，被告张某1、丝瑞祺公司诉讼代理人马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇爵公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付自2019年9月起至2020年11月5日止的物业服务费1157077.42元；2.物业费管理费保证金126151元归原告所有；3.两被告向原告支付违约金，每逾期一日，以拖欠物业服务费1157077.42元为基数，按日千分之一基数，计至清偿之日止，暂计至2020年11月5日为230354.49元。事实和理由：2019年9月9日，原告与被告张某1签订了物业管理合同（合同编号：20190909002），双方约定将位于中山市××××××××××××爵×××××、三层商铺（面积共计5461.07平方米）的物业交由原告或原告委托的管理人提供管理服务，物业服务费按建筑面积计算，第一、二年物业服务费按优惠价格每月每平方米18元计算，从第三个租赁年开始物业服务费为每月每平方米21元，即2019年9月10日起至2021年9月9日止物业服务费为98299.26元/月；水电费由张某1负责，由原告代收；张某1应向原告支付229364.94元作为管理保证金，若合同期满三个月内张某1无违约和赔偿责任，则如数（无息）退还。另，原告与被告张某1签订商铺租赁合同，约定被告张某1应于每月5日分别向原告或受托方及物业管理公司支付当月租金、物业管理费及其他费用，如逾期，每逾期一日，被告张某1应支付拖欠费用总额的千分之五违约金。截至2020年11月5日，被告张某1尚欠物业服务费1157077.42元及水电费。原告曾分别于2020年6月29日、7月16日、8月5日向被告张某1发送律师函，均无果。涉案租赁物业用作被告丝瑞祺公司的经营场所，即被告丝瑞祺公司是事实上履行了物业服务合同关系的相对人，应当与被告张某1共同承担责任。被告张某1辩称，1.被告张某1与马杰、李兰珍签订合作协议共同经营被告丝瑞祺公司，而原告对该合作协议的内容是知悉的，故根据合作协议，被告张某1仅应承担55%的物业服务费；2.被告张某1要求终止物业管理合同到2020年6月30日，该日期之后，原告对涉案商铺上锁，拒绝让被告清场，在被告明确告知原告可由原告清场时，原告亦没有去清，且原告律师函要求被告支付的物业费计算期间亦到2020年6月，故物业服务费应计算至2020年6月30日；3.涉案物业于2020年2月8日至同月28日系被强制暂停营业，但期间物业服务费应当予以减免；4.其方并没有违约，仅因为原告实际控制人未履行《合作协议》约定的义务，应先由原告实际控制人履行《合作协议》后再履行《物业管理合同》，故其不应承担违约金；5.同理，缴纳的保证金应当抵扣租金。被告丝瑞祺公司辩称，答辩意见与被告张某1的一致。经审理查明，2019年9月9日，皇爵公司作为甲方（出租方）与张某1作为乙方（承租方）签订物业管理合同，主要约定：1.租赁物业：中山市××××××××××××爵×××××、三层物业，物业建筑面积5461.07平方米，自2019年9月10日起至2023年4月30日止。乙方是物业使用者、购买者或承租人，已经与发展商或业主（业主代理人）签订了各类物业使用协议，使用本合同约定的物业。乙方同意由甲方或甲方委托的物业管理人为假日广场提供管理服务，并在使用期间遵守《物业管理规定》及《装修管理规定》等各项规定，接受和配合甲方的物业管理工作。2.物业管理维护费（均为含税单价）：第一年从2019年9月10日起至2020年9月9日，物业管理维护费按18元/平方米实收，即每月98299.26元；第二年从2020年9月10日起至2021年9月9日止，物业管理维护费按18元/平方米实收，即每月98299.26元。3.为保证甲方行使管理权，乙方签署本合同时，应向甲方一次性支付两个月管理费作为管理保证金229364.94元及首月的物业管理维护费98299.26元。管理合同保证金的收取，甲方开付收据，在合同期满三个月后，乙方无违约和赔偿责任的前提下如数（无息）退还乙方。4.物业管理维护费及其他应缴费用按月结算，乙方须于每月5日前到甲方指定地点缴交。2019年9月9日，皇爵公司作为甲方（出租方）与张某1作为乙方（承租方）签订商铺租赁合同主要约定：1.甲方将位于中山市××××××××××××爵×××××、三层商铺出租给乙方；2.租赁期限为2019年9月10日起至2023年4月30日止；3.租金，第一年从2019年9月10日起至2020年4月9日止为市场培育期，租金优惠期间月租金23404.59元/月，乙方需在2020年3月10日前将市场培育期的租金合计163832.1元支付给甲方，自2020年4月10日起至2021年9月9日止，商铺租金为163832.1元/月，第二年从2020年9月10日起至2021年9月9日止，商铺租金为163832.1元/月；4.乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金、物业管理费及其他相关费用。如有逾期，每逾期一日，乙方应支付拖欠费用总额的千分之五违约金；5.乙方租赁商铺范围包括但不限于自用水电、煤气、物业管理费用等相关的费用由乙方承担。2019年9月12日，李兰珍作为甲方、马杰作为乙方、张某1作为丙方，三方签订合作协议，主要约定：经营项目为中山市丝瑞祺商贸有限公司，经营场所位于中山市××××××××××××××××××、三层商铺，各方对于股权的实际分配比例确认如下，甲方占45%，乙、丙方占55%。2019年12月9日，皇爵公司向张某1出具收据，载明收到张某1交来的物业合同保证金126150.69元。另原、被告双方审理过程中确认，皇爵公司于2019年12月31日、2020年1月22日收取张某1物业管理费206428.44元。皇爵公司分别于2020年6月29日、7月17日、8月5日向张某1邮寄律师函，催促张某1缴纳租金、物业费用、水电费，上述律师函张某1均已签收。2020年11月16日，广东省中山市香山公证处出具公证书载明：皇爵公司的代理人曾利于2020年11月5日向中山市香山公证处申请办理保全证据公正，公证处人员来到门口墙壁上标识有“中山市丝瑞祺商贸有限公司”字样的建筑处，公证处的聘请人员对存放在该公司内的部分商品进行整理并分别存放于2楼至3楼的一个房间内，并对上述两个房间进行了封存。皇爵公司称其于2020年11月5日在公证处工作人员的陪同下将张某1占用案涉商铺的货物移至小房间内封存才解除了张某1对涉案商铺的占用，张某1占用案涉商铺至2020年11月5日。张某1称占用案涉商铺至2020年6月30日。庭审中，张某1与皇爵公司均确认2020年2月8日至2020年2月28日涉案商铺被强制暂停营业。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。皇爵公司与张某1签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，内容且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同全面履行自己的义务。合同签订后，皇爵公司依约向张某1提供物业服务，张某1理应依约支付物业费。关于张某1主张按《合作协议》约定的股份比例承担涉案物业管理合同相关责任问题。根据合同的相对性，张某1与案外人签订的《合作协议》对皇爵公司不发生合同效力。物业管理合同系张某1个人与皇爵公司签订的，无其他案外人的签名，且从合同的履行情况来看，张某1个人支付了部分物业费、保证金，应认定张某1是物业管理合同的当事人，其应当按照物业管理合同约定全面履行合同约定的义务及承担责任，其以合伙协议主张承担55%租金比例的辩解理据不足，本院不予采纳。关于张某1应向皇爵公司支付物业费的金额认定。首先，张某1理应按照物业管理合同的约定支付物业管理费，现张某1逾期未支付构成违约，皇爵公司主张张某1支付物业管理费于法有据，予以支持。其次，关于物业管理费金额的认定。第一，关于物业管理费的起算日期的认定。原、被告双方对物业管理合同约定的物业管理维护费从2019年9月10起算均无异议，本院予以确认。第二，关于物业管理费计算截止日期的认定。张某1辩称其实际占用案涉商铺至2020年6月30日，其作为物业承租人理应对涉案商铺的交还时间承担举证责任，但张某1未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予采信。皇爵公司提交公证书的证明力足以证明张某1占用案涉商铺至2020年11月5日的事实，本院予以确认，物业管理费应计算至该日期。第三，关于张某1主张应扣除2020年2月8日至2020年2月28日期间物业管理费的意见。张某1、皇爵公司均确认涉案商铺于上述期间因“新冠肺炎”疫情被强制性暂停营业，鉴于该期间张某1未实际使用涉案商铺，故其无需支付2020年2月8日至2020年2月28日期间的物业服务费，即65532.84元（98299.26元÷30天×20天）。第四，原、被告双方确认的张某1已支付的物业管理费206428.44元，理应从张某1需支付的物业服务费总金额中予以扣除。按合同约定，2019年9月10日至2020年11月5日期间的物业费具体为：2019年9月10日至2020年10月9日，十三个月，物业费为1277890.38元；2020年10月10日至2020年11月5日共计27天，按每月物业费98299.26元计算，物业费为88469.33元（98299.26元÷30天×27天），故合计物业费为1366359.71元。综上，张某1应向皇爵公司支付的物业费为1094398.43元（1366359.71元-65532.84元-206428.44元）。关于违约金的认定。根据双方另行签署的租赁合同中的约定，张某1应于每月5日支付当月管理费，如逾期则按照每日5‰的标准计算违约金。在皇爵公司未举证证明其因张某1拖欠物业费造成损失的前提下，该违约金标准明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依据合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”现张某1对于违约金提出异议，依照上述规定，本院以皇爵公司实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金以每月应交物业管理费从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。又因张某1已缴付206428.44元的物业费，相当于2019年9月、10月的物业费已付，2019年11月尚欠88469.34元；而2020年2月应缴的金额为32766.42元（98299.26元-65532.84元）；2020年10月应缴的金额为88469.33元，综上，即从2019年11月至2020年10月按基数98299.26元计算，其中2019年11月、2020年2月、2020年10月分别按基数88469.34元、32766.42元、88469.33元计算。关于不予退还已支付物业管理合同保证金126151元。根据案涉合同约定张某1违约，皇爵公司有权没收保证金，现张某1未按时向皇爵公司支付物业管理金构成违约，皇爵公司该主张于法有据，本院予以支持。关于丝瑞祺公司责任承担问题。物业管理合同的合同相对方为皇爵公司与张某1，皇爵公司提供证据证明力并不足以证明各方当事人已就变更案涉商铺承租人作出确认或丝瑞祺公司已独立行使案涉物业管理合同项下的权利义务，合同已实际转移的事实，根据合同相对性原则，皇爵公司与丝瑞祺公司之间就涉案商铺不存在物业管理关系，不应承担违约责任，故皇爵公司该项诉求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张某1应于本判决生效之日起七日内向原告中山市皇爵假日广场商业有限公司支付物业服务费1094398.43元及违约金（从2019年11月起至2020年10月以每月应缴物业服务费98299.26元为基数，其中2019年11月、2020年2月、2020年10月分别以88469.34元、32766.42元、88469.33元为基数，从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告中山市皇爵假日广场商业有限公司不予退还被告张某1已支付的物业管理合同保证金126151元；三、驳回原告中山市皇爵假日广场商业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18422元，减半收取为9211元（原告已预交），由，由原告负担499元，被告张某1负担8712元，并直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈铭宜二〇二一年五月二十七日书记员  马 倩袁丽珣