山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0902民初2016号 原告：刘宏志，女，1994年12月29日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：马艳艳，上海沪师（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋聪聪，上海沪师（济南）律师事务所律师。 被告：泰安中齐置业有限公司，住所地泰安市泰前街道办事处。 法定代表人：候芝黎，总经理。 委托诉讼代理人：王明瑞，山东金钥匙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：门裕盛，山东金钥匙律师事务所律师。 原告刘宏志与被告泰安中齐置业有限公司（以下简称中齐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘宏志的委托诉讼代理人马艳艳、宋聪聪，被告中齐公司的委托诉讼代理人王明瑞、门裕盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宏志向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还购买房屋已支付的款项580577.17元；2.判决被告向原告返还购买车库款项115000元；3.判决被告向原告返还购买地下室款项60000元（以上合计755577.17元）；4.判决被告向原告支付利息损失（以755577.17元为基数，自2015年12月30日起至实际支付之日止，按银行问同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；5.案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告刘宏志变更诉讼请求为：1.判令被告向原告返还款项401111.17元及利息（以401111.17元为基数，自注销房屋登记之日起至实际支付之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算）；2.判令被告向原告返还房屋装修款485512.2元及利息（以485512.2元为基数，自注销房屋登记之日起至实际支付之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月26日，原被告签订《商品房预售合间》（编号×××93），原告购买被告开发的国山花园44号楼1单元501室房产，房屋总价款1727608元，原告按合同约定支付了房屋首付款527608元，并在中国银行股份有限公司泰安岱岳支行办理抵押担保贷款120万元。同时，原告购买了被告处的地下室及车库，价款分别为60000元、115000元，共计175000元，并向被告全额支付。被告将房屋、地下室、车库于2013年8月份向原告进行了交付，原告对涉案房屋进行装修后正式入住并使用。后原告因客观情况出现逾期还款，被告作为原告抵押贷款的保证人向泰安市泰山区人民法院提起诉讼，经泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初514号案件的审判，判决解除2013年1月26日原被告签订的《商品房预售合同》。同时中国银行股份有限公司泰安岱岳支行起诉原、被告，泰山区人民法院作出（2016）鲁0902民初2824号判决，判决解除《中国银行股份有限公司个人一手住房借款合同》。合同解除后，原告配合被告办理了注销登记手续，被告再次将涉案房屋地下室、车库出售，但至今未将房款以及装修构成添附的费用返还给原告。根据《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告中齐公司辩称，原告在被告处购房款等款项远少于被告替原告所代偿系列款项，原告刘宏志之诉请应当予以驳回。 一、原告在我处购买涉案房屋，房屋总价款为1727608元，其中按揭贷款金额为120万元。2011年7月14日，原告与中国银行股份有限公司泰安岱岳支行签订编号为2013年岱岳房借0076号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向岱岳支行借款120万元，被告对此承担阶段性担保责任。借款发放后，因刘宏志未按时履行足额还款义务，岱岳支行诉至泰山区人民法院。2016年11月25日，泰山区人民法院作出（2016）鲁0902民初2824号民事判决书，判决：一、解除原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行与被告刘宏志、泰安中齐置业有限公司签订的编号为2013年岱岳房借0076号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、被告刘宏志、刘进军、刘军在本判决生效后十日内，偿还原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行剩余借款本金1142342.68元，利息4688.15元（计算至2016年11月24日）。三、被告刘宏志、刘进军、刘军在本判决生效后十日内，偿还所欠原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行逾期利息、罚息（按照前项借款本金及双方合同和借款凭证约定的利率，自2016年11月25起计算至本判决书确定的还款之日止）。四、被告刘宏志、刘进军、刘军在本判决生效后十日内，支付原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行代理费损失58600元。五、被告泰安中齐置业有限公司对以上款项承担连带还款责任。六、被告泰安中齐置业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘宏志、刘进军、刘军追偿。如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15730元，由被告承担。判决生效后，刘宏志并未在规定期限内履行法律义务，故被告承担了相应保证责任，根据该判决，于2019年2月22日向中国银行股份有限公司泰安岱岳支行支付了1239231.98元。 二、因原告逾期还款，被告于2015年12月28日承担了阶段性担保责任，追偿未果，故被告诉至泰山区人民法院。2016年11月10日，泰安市泰山区人民法院作出（2016）鲁0902民初514号民事判决书。判决：一、依法解除原告泰安中齐置业有限公司与被告刘宏志于2013年1月26日签订的《商品房预售合同》（编号×××93）；二、被告刘宏志于本判决生效之日起十五日内向原告返还国山花园第44号楼1单元5层501号房屋；三、被告刘宏志于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中齐置业有限公司代为清偿的贷款29769.36元及利息（自2015年12月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）；四、被告刘宏志于本判决生效之日起十日内向原告泰安中齐置业有限公司支付违约金259141元；五、被告刘宏志于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中齐置业有限公司律师代理费30000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26510元，保全费5000元，共计31510元，由被告刘宏志负担28160元，原告泰安中齐置业有限公司负担3350元。该判决生效后，刘宏志并未在规定期间内履行相应法律义务，且后期持续逾期还款，导致被告继续承担了相应担保责任，共计代偿金额为206690.6元。综上，根据该判决，截止2021年4月14日，原告共欠被告总计612174.06元。 三、（2016）鲁0902民初514号判决生效后，涉案房屋买卖合同已解除，涉案房屋所有权人为被告，原告已无权占有涉案房屋，但因原告涉诉被泰安高新区银华小额贷款有限公司查封涉案房屋，案号为（2017）鲁0902执字第883号。被告多次联系原告解封，但原告拒不配合，应泰安市泰山区人民法院要求，被告替刘宏志向泰山区人民法院支付查封款项20万元。 综上，截止2021年4月14日，即使不计算被告前面所述代付执行款20万元及206690.6元的相应利息，被告代替原告共支付2051406.04元，而原告向被告共支付1902608元（其中包含：房款1727608元、车库款115000元，地下室款60000元），故原告至今仍欠被告148798.04元。 涉案房屋预售合同解除原因系原告自身所致，该责任已由（2016）鲁0902民初514号民事判决书予以确认，故装修损失应由原告自行承担。且正因为原告装修事宜及后期拒不退房等原因导致被告第二次出售大量延期，且原告应出具证据予以证实该装修款项，该装修款项明显高于市场价格。 综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，并依法向被告支付相应欠付款项。 本院经审理认定事实如下：2013年1月26日，原、被告签订《商品房预售合同》（编号×××93）一份，约定：被告为出卖人，原告为买受人；土地使用权取得方式为出让；买受人购买的商品房为预售商品房，房号为第44号楼1单元5层501号，用途为住宅，预测建筑面积135.36平方米；单价为每平方米12763.06元，总金额1727608元整；支付首付款527608元整，其余1200000元贷款。合同附件中约定：出卖人为买受人与按揭贷款银行的贷款提供阶段性担保。如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。买受人已入住的，需腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），已发生的装修等费用由买受人自行承担。 2011年7月14日，原告刘宏志与中国银行股份有限公司泰安岱岳支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款1200000元，被告为原告提供阶段性连带责任保证。除《商品房预售合同》约定的房屋价款1727608元外，原告另向被告支付地下室款60000元、车位款115000元，共计1902608元。 因原告逾期向中国银行股份有限公司泰安岱岳支行偿还按揭贷款，被告于2015年12月28日代原告刘宏志偿还29769.36元。被告因此向本院提起诉讼，本院于2016年11月10日作出（2016）鲁0902民初514号民事判决书。判决：一、依法解除原告泰安中齐置业有限公司与被告刘宏志于2013年1月26日签订的《商品房预售合同》（编号×××93）；二、被告刘宏志于本判决生效之日起十五日内向原告返还国山花园第44号楼1单元5层501号房屋；三、被告刘宏志于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中齐置业有限公司代为清偿的贷款29769.36元及利息（自2015年12月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）；四、被告刘宏志于本判决生效之日起十日内向原告泰安中齐置业有限公司支付违约金259141元；五、被告刘宏志于本判决生效之日起十日内支付原告泰安中齐置业有限公司律师代理费30000元。案件受理费26510元，保全费5000元，共计31510元，由被告刘宏志负担28160元，原告泰安中齐置业有限公司负担3350元。该判决于2016年12月14日生效。 2016年8月8日，中国银行股份有限公司泰安岱岳支行因原告逾期偿还按揭贷款，向本院提起诉讼。本院于2016年11月25日作出（2016）鲁0902民初2824号民事判决书，判决：一、解除原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行与被告刘宏志、泰安中齐置业有限公司签订的编号为2013年岱岳房借0076号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告刘宏志、刘进军、刘军在本判决生效后十日内，偿还原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行剩余借款本金1142342.68元，利息4688.15元（计算至2016年11月24日）；三、被告刘宏志、刘进军、刘军在本判决生效后十日内，偿还所欠原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行逾期利息、罚息（按照前项借款本金及双方合同和借款凭证约定的利率，自2016年11月25起计算至本判决书确定的还款之日止）；四、被告刘宏志、刘进军、刘军在本判决生效后十日内，支付原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行代理费损失58600元；五、被告泰安中齐置业有限公司对以上款项承担连带还款责任；六、被告泰安中齐置业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘宏志、刘进军、刘军追偿。案件受理费15730元，由被告承担。该判决于2017年1月28日生效。 自2016年2月29日至2016年11月24日期间，被告代原告向中国银行股份有限公司泰安岱岳支行偿还贷款本息共计66642.38元。自本院作出（2016）鲁0902民初2824号民事判决之日（2016年11月25日）至该判决生效之日（2017年1月28日）期间，被告于2016年11月28日代原告偿还6470.33元（其中本金1777.34元、利息4664.57元、罚息28.82元），于2016年12月28日代原告偿还6470.33元（其中本金1784.6元、利息4657.31元、罚息28.82元），于2017年1月25日代原告偿还6466.99元（其中本金1791.89元、利息4650.02元、罚息25.08元）。至此，原告刘宏志尚欠中国银行股份有限公司泰安岱岳支行借款本金余额为1136988.85元（1142342.68元-1777.34元-1784.6元-1791.89元），被告已代原告向中国银行股份有限公司泰安岱岳支行偿还借款本息共计115819.39元（29769.36元＋66642.38元＋6470.33元＋6470.33元＋6466.99元）。 因泰安高新区银华小额贷款有限责任公司与山东鑫颖园林市政工程有限公司、刘宏志民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月9日查封了涉案房屋，案号为（2015）泰山民初字第1847号。该案判决后，泰安高新区银华小额贷款有限责任公司向本院申请强制执行，本院于2017年5月12日作出（2017）鲁0902执字第883号执行裁定书、协助执行通知书，查封刘宏志在泰安中齐置业有限公司的全部购房款，查封期限为三年。2018年11月19日，泰安中齐置业有限公司因该案向本院过付200000元。 被告主张原告要求返还购房款的诉讼时效应自原、被告签订的《商品房预售合同》解除之日即（2016）鲁0902民初514号民事判决书生效之日2016年12月14日开始计算，至原告提起诉讼已超出三年的诉讼时效。对此，被告称原、被告签订的《商品房预售合同》约定原、被告到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后方可办理退款，诉讼时效应自涉案房屋的预售登记注销之日开始计算，原告的起诉并未超出诉讼时效。关于涉案房屋的预售登记注销时间，原告称其不清楚，被告称于2019年1月23日办理完毕。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原、被告签订的《商品房预售合同》（编号×××93）已经本院（2016）鲁0902民初514号民事判决书判决解除，中国银行股份有限公司泰安岱岳支行与原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》已经本院（2016）鲁0902民初2824号民事判决书判决解除，因此被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国银行股份有限公司泰安岱岳支行和原告刘宏志。截止2017年1月25日原告刘宏志尚欠中国银行股份有限公司泰安岱岳支行借款本金1136988.85元，（2016）鲁0902民初2824号民事判决书于2017年1月28日生效后，被告即应将上述1136988.85元返还中国银行股份有限公司泰安岱岳支行，因被告怠于履行返还义务，由此产生的2017年1月28日后的贷款利息及罚息应由被告自行承担。因此，原告刘宏志支付被告的总款项1902608元扣除1136988.85元后，被告尚应返还原告765619.15元。被告已代原告向中国银行股份有限公司泰安岱岳支行偿还的借款本息115819.39元，（2016）鲁0902民初514号民事判决书确认的原告需承担违约金259141元、律师代理费30000元、案件受理费及保全费28160元，（2016）鲁0902民初2824号民事判决书确认的原告需承担代理费58600元、案件受理费15730元，被告因（2017）鲁0902执字第883号执行案件向本院过付的200000元，均应自被告应返还原告的款项765619.15元中予以扣除。上述费用共计707450.39元，予以扣除后，被告还应返还原告58168.76元。 原、被告签订的《商品房预售合同》约定因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，原、被告到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后方可办理退款，故本案的诉讼时效应自涉案房屋的预售登记注销之日开始计算。鉴于原告未能提供证据证实涉案房屋的预售登记注销日期，因此本院确认涉案房屋预售登记注销日期为被告自认的2019年1月23日，至原告提起诉讼时并未超出诉讼时效，对被告提出的原告的起诉已超出诉讼时效的主张，本院不予采纳。 本院于2015年9月9日因（2015）泰山民初字第1847号案件查封了涉案房屋，在原、被告签订的《商品房预售合同》解除后，该查封的效力应及于被告应返还原告的购房款，且本院于2017年5月12日作出（2017）鲁0902执字第883号执行裁定书、协助执行通知书，查封刘宏志在泰安中齐置业有限公司的全部购房款，因此被告在购房款被查封期间无法向原告返还。被告应在查封期限届满后向原告返还购房款，故被告向原告返还购房款的时间应为2020年5月12日。被告未向原告返还购房款，给原告造成了损失，对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院予以支持，利息应以58168.76元为基数，自2020年5月12日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 原、被告签订的《商品房预售合同》约定因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，已发生的装修等费用由买受人自行承担。根据该合同约定，因原告的违约行为造成的其装修损失应由原告自行承担，因此，对原告要求返还房屋装修款及利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告泰安中齐置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘宏志购房款58168.76元并支付利息（以58168.76元为基数，自2020年5月12日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告刘宏志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6333元，由原告刘宏志负担5663元，被告泰安中齐置业有限公司负担670元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  赵 健 二〇二一年五月十三日 法官助理  张 冕 书 记 员  杨桂尧