宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初1951号原告（反诉被告）：宁夏盐池县安保物业管理有限公司。住所地：盐池县民族东街（青年创业园区）。统一社会信用代码：916403235853946223。法定代表人：张某，系该公司经理。委托代理人：李某，1973年01月30日出生，系该公司经理，住宁夏回族自治区盐池县福海大酒店商住楼东单元602室。公民身份号码×××。被告（反诉原告）：郭某1，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭某2，系郭某1儿子，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。特别授权代理。原告（反诉被告）宁夏盐池县安保物业管理有限公司（以下简称安保物业公司）与被告（反诉原告）郭某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安保物业公司的委托诉讼代理人李某，被告（反诉原告）郭某1的委托诉讼代理人郭某2到庭参加了诉讼。依程序，本案延长审限六个月。现已审理终结。安保物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告的物业管理费1826元（自2015年9月1日至2017年8月31日）。2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系盐池县嘉林苑小区的物业服务公司，被告系该小区的业主。2014年9月27日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定物业费按每平米0.6元计算，物业费支付时间为一年一付。原、被告双方还约定了双方的权利和义务、物业服务的内容、物业服务质量等事项。协议签订后，原告按约履行了自己的义务，但被告自2015年9月1日至2017年8月31日止未支付物业费1826元（被告房屋面积为126.81平方米，故被告欠原告物业费共计1826元（126.81平方米×0.06元/㎡×24个月）,该物业费经原告多次催要被告拒不支付。郭某1答辩同时反诉称，首先，对原告的诉讼请求不予认可，原告应当出示与被告之间的物业服务协议，证明双方存在物业服务合同关系。被告居住在××苑，房屋面积是126.8平米。不交纳物业费的原因是，2015年9月至2017年9月整个小区因为施工排水不畅、管道破损，下雨的时候雨水灌入到被告家地下室，导致被告家地下室不同程度受损。当时找到物业公司，物业公司承诺赔偿1500元损失，后多次找物业公司也没有得到维修和赔偿。根据物业条例第2条规定，原告对业主受到的损失应当承担赔偿责任。要求原告维修地下室的损失并进行1500元的赔偿，原告将地下室维修并赔偿后，被告才会缴纳物业费。2014年10月底，被告向物业公司缴纳了2000元装修押金，原告至今没有退还给。提出反诉请求：1.判令反诉被告维修房屋并赔偿损失1500元；2.判令反诉被告返还房屋装修押金2000元；3.反诉被告承担反诉费。反诉被告安保物业公司辩称，反诉原告的反诉请求不成立，我公司只是物业服务公司，从事物业服务，反诉原告诉请的财物损失应当向开发商主张。2017年、2018年夏天下雨，嘉林苑小区七栋楼的地下室雨水灌入，均不同程度浸泡。业主向我公司反映受损情况，我公司将受损情况逐一反馈给了开发商（宁夏哈巴湖国家级自然保护区管理局），开发商过了两个月后与住建局协商给受损业主进行补偿，但是业主认为补偿的数额较低，一部分业主没有领取补偿费用，反诉原告有无领取补偿费，我公司不清楚。我公司不是私自收取的2000元装修保证金，是向每个业主收取的，且已将装修保证金给反诉原告退回了1683元，扣除317元的垃圾清运费，反诉原告也给反诉被告出具了领条。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，即原告提交证据一《嘉林苑物业服务协议》原件一份（原告与宁夏哈巴湖国家级自然保护区管理局于2014年9月1日签订），证据二中收据原件一份（原告于2014年10月16日收取被告装修保证金2000元），本院予以认定并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的证据二中的领条原件一份（领款人签名为“张桂英”，张桂英系被告的母亲），被告对其真实性有异议，并申请司法鉴定。经双方议定，本院依法委托宁夏证泰司法鉴定所对案涉领条中张桂英的签名及捺印进行了鉴定，该鉴定机构作出了证泰司鉴所[2021]鉴（痕迹）字第036号司法鉴定意见书，同时出具了不予受理鉴定通知书，被告交纳鉴定费1200元。原被告对鉴定意见书及通知书均无异议。因鉴定意见为领条中的捺印不是张桂英本人捺印，故对原告证实已给被告退还装修保证金1683元的证明目的不予认定。被告（反诉原告）提交的《前期物业服务协议》原件一份、照片2张，户口本原件一份（核对原件留存复印件），本院对该证据的三性予以认定，但对证实由被告承担因雨水进入地下室浸泡物品产生的损失的证明目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，宁夏哈巴湖国家级自然保护区管理局与原告安保物业公司签订了《嘉林苑物业服务合同》，由原告从事嘉林苑小区的物业管理服务，合同期限自2014年9月1日起至2020年9月1日，双方对委托管理事项、服务费用（住宅0.60元/月/㎡）、权利义务等作了约定。原告开始为嘉林苑小区提供物业管理服务。被告郭某1系嘉林苑小区业主，住宅面积126.81平方米。2014年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，协议对双方的权利和义务、物业服务内容（其中有房屋共用设施及其运行的维护的约定）、物业服务质量、物业服务费（每年在物业费用到期前十五日之前交纳）、其他有偿服务费用（甲方按2元/㎡的标准向乙方支付装修垃圾清运费；甲方按2000元标准向乙方交纳“住宅室内装饰装修服务协议保证金”，乙方应在检查甲方装修项目符合本协议内容合格并入住使用后，整体装修完成后退还协议保证金）、违约责任等进行了约定。协议签订当日，被告向原告交纳装修保证金2000元，被告给原告出具交款人为被告的收据一张。协议签订后，被告如约支付了2015年9月1日之前的物业费。现原告主张被告2015年9月1日至2017年8月31日的期间物业费1826元（126.81平方米×0.6元/月/㎡×24个月），被告以原告未履行物业公司的维护责任，造成被告地下室浸入雨水财产受损，至今未处理为由不予交纳，并提出反诉，要求反诉被告维修房屋并赔偿损失1500元，返还房屋装修押金2000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。宁夏哈巴湖国家级自然保护区管理局与原告安保物业公司签订的《嘉林苑物业服务合同》，对全体业主具有约束力。原被告签订的《前期物业服务协议》，系合同双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，原、被告应遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。原告依约为嘉林苑小区提供了物业服务，应有权获得物业管理费，按时缴费则是小区业主应尽义务。关于本诉主张。被告依约接受了原告的物业管理服务，即应按照合同约定向原告交纳物业管理费用，被告对小区物业费约定的住宅0.60元/月/㎡的统一收费标准无异议，2015年9月1日至2017年8月31日的期间的物业费1826元，被告未予以交纳。被告以其地下室雨水浸入造成财产受损，原告未履行维护责任而不予交纳的辩解意见，因案涉合同中房屋共用设施及其运行的维护约定内容中不包含地下室，小区出现雨水浸入地下室问题，应系地下室建筑存在瑕疵，应是开发商给予解决的事项，原告对于该问题也已向开发商履行了沟通、协调义务，故被告该辩解意见本院不予采信。原告主张被告支付物业费1826元的主张成立，本院予以支持。关于反诉主张。因反诉原告未提交其具体损失的证据，且反诉被告不是修复及赔偿主体，故反诉原告要求反诉被告维修房屋并赔偿损失1500元的主张不能成立，本院不予支持；因反诉被告提交的领条，经司法鉴定，不是领款人张桂英本人捺印，反诉原告虽不能提供张桂英本人签名的适时比对样本材料，但反诉被告认可格式领条（由反诉被告提供）中“壹仟陆佰捌拾叁”字样系其工作人员书写，经本院比对，该领条中张桂英字样的书写人应与“壹仟陆佰捌拾叁”字样的书写人系同一人，故反诉被告主张已退回反诉原告装修保证金1683元的意见不能成立，应依案涉合同约定向被告退还装修保证金1746元（2000元-126.81平方米×2元/㎡）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郭某1于本判决生效后五日内支付原告宁夏盐池县安保物业管理有限公司2015年9月1日至2017年8月31日的期间的物业管理服务费1826元；二、反诉被告宁夏盐池县安保物业管理有限公司于本判决生效后五日内退还反诉原告郭某1装修保证金1746元；三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告郭某1负担；反诉案件受理费25元，鉴定费1200元，共计1225元，由反诉被告宁夏盐池县安保物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 高春梅人民陪审员 周永霞人民陪审员 郑 杰二○二一年五月七日书记员 张丽君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。