广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11903号原告：广州市番禺区沙湾建业五金厂，住所地广州市番禺区沙湾镇东村青萝路侧1-2号厂房。经营者：韩敏尤，职务总经理。委托诉讼代理人：何钜嘉，广东理恒律师事务所律师。被告：罗继木，男，1973年10月14日出生，汉族，住福建省永安市。广州市番禺区沙湾建业五金厂（以下简称建业五金厂）与罗继木房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。建业五金厂的委托诉讼代理人何钜嘉到庭参加诉讼，罗继木经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业五金厂向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还位于广州市番禺区桥南街XX村工业区宿舍楼的二至三层；2.被告向原告支付拖欠的房屋使用费（按照合同约定的租金标准，自2019年4月1日起计算至房屋实际返还之日止，暂计至2020年6月30日为45000元）；3.被告向原告支付逾期支付房屋使用费的违约金（以拖欠的租金45000为基数，按照年利率24%的标准，自2019年12月23日起计算至款项全部付清之日止，暂计至2020年6月30日止为5610元）；4.被告向原告支付拖欠的电费1483.4元；5.被告向原告支付逾期返还电费的利息（以拖欠的电费1483.4元为基数，按照年利率24%的标准，自2020年2月25日起计算至款项全部付清之日止，暂计至2020年6月30日为123.62元）；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是位于广州市番禺区桥南街XX村工业区宿舍楼的房屋权属人，原告与被告于2016年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市番禺区桥南街XX村工业区宿舍楼的二至三层，租赁期限自2016年12月28日至2019年12月28日，每月租金为3000元，应于每月5日前支付，租赁期间所产生的水电有关费用由被告自行承担，租金须在每月30日前支付，逾期支付租金的，被告每日须按当月租金的2%向原告支付违约金。原告已依约将上述房屋交付给被告使用，但被告长期拖欠租金，原告于2019年12月14日向被告发出了《通知函》，解除与被告于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》，后鉴于被告请求继续使用上述租赁物，并于2019年12月23日出具《协议》，承诺按照还款计划偿还拖欠的租金及支付后续的房屋使用费，原告同意按照原租赁合同由被告继续使用上述租赁物，但被告仍然没有依约向原告支付房屋使用费，并长期占用上述房屋至今未予返还，造成原告巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。罗继木无应诉答辩，亦未在举证期内提交证据。建业五金厂围绕诉讼请求依法提交了房地产权证、《证明》、《广州市番禺区房屋租赁合同》、微信聊天记录、《协议》、《解除合同通知书》、快递单、投递信息及照片、《收据》及微信转账凭证等证据，并出示了相关证据原件。罗继木经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃对建业五金厂提交的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对建业五金厂提交的上述证据予以确认并在卷佐证。本案经审理查明事实如下：位于番禺市沙湾镇XX村工业区（宿舍楼）房屋（粤房地证字第××号），权属人为番禺市沙湾镇建业五金厂，层数为3层。建基面积137平方米，建筑面积460平方米，用地面积1222平方米，用途为工业。2016年12月28日，建业五金厂作为出租方（甲方）与罗继木作为承租方（乙方）签订了一份《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落番禺区桥南街XX工业区宿舍楼2-3房号的房地产（房地产权证号码：22××63，以下简称涉讼物业）出租给乙方作工业用途使用，建筑（或使用）面积350平方米；租赁期限自2016年12月28日至2019年12月28日，月租金3000元；租金每月结算，由乙方在每个月第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳9000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方、抵偿租金；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月金额的2%向甲方支付违约金；租赁期满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，双方另行签订合同；罗继木的联系地址为其身份证地址；等等。2019年12月23日，罗继木签署《协议》，确认还款计划，拖欠租金总额24000元，2019年12月至2020年2月每月付3000元，2020年3月至2020年10月每月付6000元。2020年6月30日，建业五金厂出具《解除合同通知书》，告知罗继木因长期拖欠租金，其已于2019年12月14日发出《通知函》，解除双方于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》；后鉴于罗继木请求继续使用涉讼物业，并于2019年12月23日出具《协议》，承诺按照还款计划偿还拖欠的租金及支付后续的房屋使用费，其同意按照原租赁合同由罗继木继续使用涉讼物业；但罗继木仍没有依约支付房屋使用费；截至发函之日，尚欠2019年4月至今的租金45000元及垫付的电费1483.4元，经多次催收，但至今仍拖延不予支付；现正式发出解除合同通知，解除双方的房屋租赁合同，请收到通知之日起三天内付清拖欠的租金、电费及违约金并腾退涉讼物业。上述通知书邮寄至罗继木的身份证地址，于2020年7月2日由他人签收。2020年8月3日，建业五金厂出具《立即腾退交还宿舍楼通知书》，要求罗继木立即腾退交还涉讼物业并付清腾退前发生的费用及租金；如2020年8月10日前仍未腾退交还，其将开启宿舍楼大门收回宿舍楼，宿舍楼内所有物品均视为遗弃物，将直接处置遗留物。该通知书邮寄至罗继木的身份证地址，于2020年8月10日由本人签收。建业五金厂提供案外人黎永新分别于2020年1月6日、2020年2月14日出具的《收据》，确认已收取12月份电费986.8元及1月份电费496.6元；建业五金厂提供微信转账记录拟证明已转账支付1483元。建业五金厂提供其负责人与罗继木微信聊天记录显示，罗继木缴纳2019年3月份的租金后，经多次催缴但未再支付租金；2020年2月25日，建业五金厂出示电费收据共1483.4元，罗继木表示收到并同意支付。另，建业五金厂提供照片拟证明其已在涉讼物业现场分别张贴《解除合同通知书》及《立即腾退交还宿舍楼通知书》。另查明，2020年7月16日，广州市番禺区市场监督管理局出具《证明》，载明1998年9月7日番禺市沙湾镇建业五金厂登记成立，2001年9月13日名称变更为广州市番禺区沙湾建业五金厂。诉讼中，建业五金厂表示涉讼物业2楼作为起居室，放置了床、电视机及生活物品，3楼作为生产车间使用，放置大量生产物料及机器设备；其向罗继木发出腾退通知后，罗继木未腾退场地，其通过口头及微信要求在2021年1月7日前搬迁，但罗继木仍未理会，故其于该日自行将2楼宿舍内物品搬至于3楼，2楼已清空；罗继木表示仍想继续租用经营，但没有资金支付租金并拒绝搬走，亦未交还钥匙及办理房屋交接，2、3楼作为统一租赁整体应一并办理交接；其曾对外重新招租但因3楼未交还，2、3楼均未能租出去；涉讼物业由案外人黎永新提供电力，其已代罗继木垫付电费，电费利息应从罗继木承诺退还之日即2020年2月25日起计算；建业五金厂表示自行调整违约金标准为按年利率的24%计算，合同中虽约定保证金9000元，但罗继木未支付该保证金。本院认为，建业五金厂与罗继木签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合同租赁期限届满后，双方口头约定续约，但未签订书面合同，事实上双方形成不定期租赁关系，双方均可以随时解除租赁关系。因罗继木拖欠租金，建业五金厂于2020年6月30日作出《解除合同通知书》解除双方的租赁关系，该函件邮寄至罗继木合同约定的联系地址并于2020年7月2日妥投，故双方租赁关系已于当日解除；罗继木未举证其支付租金的情况，应承担举证不能的不利后果，故建业五金厂请求罗继木支付上述期间租金的主张，本院予以支持；租赁合同解除后，罗继木未交还涉讼物业，应参照合同约定的租金标准计付占有使用费。罗继木自2019年4月起至建业五金厂出具通知解除合同之日已拖欠租金长达15个月，建业五金厂作为出租方，理应及时自行收回涉讼物业以防止损失扩大，建业五金厂未及时自行收回涉讼物业导致损失扩大，应承担相应的责任。结合涉讼物业的实际使用情况及双方的沟通情况，本院酌情支持罗继木参照前述租金标准向建业五金厂支付占有使用费至2021年3月31日，即罗继木应支付拖欠的租金45194元及占有使用费26806元，至于建业五金厂返还涉讼物业的诉请，本院不再予以支持。合同约定租金每月5日前支付，逾期交付租金按每日2%的标准计收违约金，建业五金厂自行调整为按年利率的24%的标准计收违约金，并请求2019年4月至12月的租金27000元自2019年12月23日起计付违约金至实际清偿之日，是其自主处分权利，本院予以确认，2020年1月至6月租金的违约金应分别以每月拖欠的租金为本金，自当月6日起各计算违约金至实际清偿之日，违约金以本金为限；对于建业五金厂主张的超出部分，本院不予支持。关于拖欠电费及相应利息的问题，建业五金厂提供相应的证据予以证明其已垫付电费的情况，而罗继木于2020年2月25日的微信中亦对此予以确认，故建业五金厂请求罗继木支付拖欠的电费1483.4元及支付自2020年2月25日起计至实际清偿之日止利息的诉请，本院予以支持；但建业五金厂主张利息标准过高，本院依公平原则，予以调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息总额以本金为限。罗继木经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、抗辩和举证的权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零七条、第七百三十条、第七百三十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、罗继木应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市番禺区沙湾建业五金厂支付2019年4月至2021年3月期间所拖欠番禺区桥南街XX工业区宿舍楼2-3房号房地产的租金45194元及占有使用费26806元；二、罗继木应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市番禺区沙湾建业五金厂支付逾期支付租金的违约金（2019年4月至12月租金的违约金，以27000元为本金，按年利率24%的标准，自2019年12月23日计至实际清偿之日；2020年1月至6月租金的违约金，分别以当月欠付的租金为本金，按年利率24%的标准自当月6日起各计至实际付清之日止，违约金以本金为限）；三、罗继木应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市番禺区沙湾建业五金厂支付拖欠的电费1483.4元及相应的利息（利息以1483.4元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月25日计算至实际清偿之日，利息总额以本金为限）；四、驳回广州市番禺区沙湾建业五金厂的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1105元，由罗继木负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二一年五月七日书记员  杜嘉华