贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终490号上诉人(原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市平坝区。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：蒋某，男，汉族，1975年3月3日生，四川省武胜县人，住四川省武胜县。被上诉人（原审原告）：曾某某，女，汉族，1973年2月24日生，四川省武胜县人，住四川省武胜县。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司(以下简称“精石房开”)因与被上诉人蒋某、曾某某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2021年4月16日公开开庭进行审理。上诉人委托诉讼代理人农黎波、彭洁茹，被上诉人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精石房开向本院上诉请求：撤销原判，发回重审或者查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订贵安第一城4-1-18《商品房买卖合同》和《补充协议》。被上诉人在《补充协议》上签字应当知晓协议内容，该协议系双方当事人真实意思表示不属于格式条款，其中5.4条是对买受人初始登记时限进行约定，该约定并未免除上诉人义务，未加重被上诉人的责任或者免除其权利，应合法有效，故本案所涉商品房所有权初始登记期限应为房屋交付使用之日600个工作日，而非《商品房买卖合同》中约定的在2016年12月30日前将登记文书交付给被上诉人。即便上诉人存在逾期行为，应按照《补充协议》第6条第9款第2项支付违约金，为已交付房价款的万分之一。另，依照相关法律规定被上诉人诉请已经超过诉讼时效。被上诉人已经在2020年7月15日取得不动产登记证书，物权已经实现，办证只是附属义务，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。2、配套费是否退还问题，因配套费系上诉人帮安顺市润家物管公司代收，且该费用系办理相关手续产生的费用，现房屋产权证已经办理完毕，需要被上诉人与上诉人结算后才能知道退多少费用，故一审判决全部退无事实和法律依据。对于面积补差问题，双方签订的合同中约定以测绘报告面积为准，且补充协议中约定补交房屋差价按建筑面积实测为准，现被上诉人房屋实测面积大于合同约定面积，被上诉人应按照合同约定补齐房屋差价款，一审判决上诉人退还差价款无事实依据。被上诉人蒋某、曾某某答辩称：买卖合同与补充协议时间不一致是更改过的且签订三份合同。原审原告蒋某、曾某某一审诉讼请求:1、判令被告向原告支付2016年12月31日到2020月7月8号期间逾期办证违约金60756.00元；2、判令被告退还原告房款8734.00元及房屋配套设施费4920元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2014年8月，原告与被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告开发的项目名称为安顺市平坝区房屋一套，套内面积30Ｍ2，计价方式为按照套内面积计算，每平方米15760.33元，房屋总价为472810元。同时约定，被告应当在2015年10月31日前向买受人（原告）交付该商品房，并于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。逾期按日利率万分之一承担违约金。在签订商品房买卖合同的同时，双方又签订了补充协议，并在5.1条约定：“商品房的权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人的原因，未付清合同的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用，未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。并由买受人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付已付房价万分之二的违约金”；5.4条约定：“双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记，在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证前提下，如非出卖人原告造成有时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告依约交付购房款，被告依约将房屋移交原告占有，但未按约定时间申请办理商品房所有权初始登记和转移登记。另查明，双方在签订商品房买卖合同后，为了对该商品房进行网签，2018年5月21日，双方又重新签订了内容了一份商品房买卖合同。又查明，被告2020年7月8日为原告所购房屋办理了商品房转移登记并取得商品房权利证书（房产权证）。还查明，双方在签订的商品房买卖合同第七条中约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；在补充协议第1.1条中约定，被告向原告收取4920元，用于办理预告登记、抵押登记、备案及产权办理、印花税、房屋测绘及水电开户等，该笔费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。协议签订后，被告向原告收取4920元的相关费用，并按约定为原告办理了预告登记、抵押登记、开通水电、缴纳印花税等税费。再查明，2020年8月8日，被告要求原告按建筑面积向被告补交面积差房款8734元。经测绘，原告所购买4-1-18号房屋套内面积为30M2。一审认为：第一，关于补充协议第5条效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，补充协议系精石房开为重复使用而预先拟定未予对方协商的格式条款，第5条修改了主合同关于房屋登记的约定内容，对办理产权证的责任主体、证件办理期限内容等都做了调整（例如，办证主体由出卖人（即精石房开）变更为出卖人协助买受人，初始登记申请时间由房屋交付之日起90日内变更为600日内），明显加重了购房户的责任，故该条款应认定为无效。第二，关于被告应否承担商品房转移登记未能办理的责任，若承担责任，应如何认定违约责任的问题。由于补充协议的有关条款无效，故本案应当按照双方签订《商品房买卖合同》中约定的办理不动产权证来计算违约时间。合同中约定，被告应当在2015年10月31日前向买受人（原告）交付该商品房，并于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。则在2016年12月30日前，被告应当将商品房转移登记的文书即不动产权证交给原告，而被告未能交付，构成违约，故违约起算时间应当为2016年12月31日。但是，由于双方在《商品房买卖合同》中约定的计算逾期办证违约金的方式是按日计算，则该债权属于继续性债权，因原告在被告违约后，一直未向被告主张权利，故对原告的权利一审按继续性债权倒推保护三年，即从原告起诉时计算倒推三年，起算时间实际应为2017年10月15日。关于违约期间的截止时间，原告自认被告已于2020年7月8日将不动产权证交给原告，故被告违约时间应计算至2020年7月8日。其违约天数应为997天。第三，对于计算逾期办证违约金的标准问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中精石房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在精石房开一审申请调减违约金的前提下，结合精石房开违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。则本案中精石房开应当承担的逾期办证违约金金额为：472810×0.15÷10000×997天=7070.87元。第四，关于配套费是否应当退还的问题。被告确实收取了原告4920元的配套费，对于该配套费，双方约定包含了预告登记费、抵押登记费、水电开户费及其交易费、印花税、房屋测绘费、备案及产权办理费等，并约定该费用根据实际办理情况以及政府规定多退少补。现精石房开没有提供证据证明该4920元的配套费所包含的项目和应收应退的款项名目，因此对于该4920元配套费应当退还。被告精石房开可待相关缴费凭证齐全，能证实发生费用后，向被告另行主张有关费用。第五、关于退还房屋面积差的问题。双方在《商品房买卖合同》第三条第四款中约定：“该商品房建筑面积31M2，套内面积30M2，出卖人委托该商品房的房产测绘机构是具有房产测绘资质的机构”；第七条中约定：“按照套内面积计算，该商品房单价每平方米15760元，总价款472810元”。该约定表明，原告购买的商品房系按套内面积计算，面积为30M2。然后，被告在2020年8月向原告交付不动产权证时，却按照建筑面积要求原告补交房屋面积差价款8734元，该行为违反了双方约定，又违诚实信用原则，且构成违约，故原告要求被告返还该款请求有理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、第二十九条第一款之规定，一审判决：1、被告精石开于判决生效之日起十日内支付给原告蒋某、曾某某逾期办理房屋不动产权证的违约金7070.87元。2、被告精石房开于判决生效之日起十日内退还给原告蒋某、曾某某配套费4920元。3、被告精石房开于判决生效之日起十日内退还给原告蒋某、曾某某房屋面积差补款8734元。案件受理费1660元，减半收取830元，由被告精石房开负担。上诉人二审中提交如下证据：1、不动产登记费用通用收据、增值税发票、税务机打发票，拟证明不动产登记费550元、代办费350元、合同备案代办费245元、住宅质量保证书、住宅使用说明书（两书）费用80元、电开户费350元，系配套费。被上诉人对相关发票的真实性无异议，对证明目的有异议，认为达不到其证明目的。2、贵安第一城一期房产证下证后4920理算明细复印件，拟证明双方已经针对逾期办证进行协商且上诉人支付逾期办证违约金，合同已经履行完毕，被上诉人再以此为由起诉无法律和事实依据。被上诉人对理算明细的真实性没有异议，对证明目的不予认可。对贵安第一城一期房产证下证后4920理算明细被上诉人认可真实性，本院予以采信。对上诉人提交的不动产登记费550元、代办费350元、合同备案代办费245元具体到户且与4920理算明细对应，应当予以抵扣，其他项目为上诉人统一开具的发票并不能区分到户，本院不予采信。二审经审理查明：上诉人提交的贵州省政府非税收收入通用收据载明为被上诉人办理转移登记费用550元、增值税发票备注显示贵安第一城房号4-1-18产权代办费350元、合同备案代办费245元，共计1145元。上述费用与贵安第一城一期房产证下证后4920理算明细载明的合同登记备案代办费、房屋产权代办费、不动产权登记费一致。贵安第一城一期房产证下证后4920理算明细载明逾期违约金抵扣49元。二审确认一审查明的其余事实。本院认为，根据精石房开上诉陈述的事实及理由，本案争议焦点为1、案涉《补充协议》涉所有权转移登记时间及违约金的条款是否有效；2、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。3、上诉人是否应退还配套费及面积补差问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用当时的法律、司法解释规定。关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人2018年签订《商品房买卖合同》中约定转移登记的时间是2016年12月30日，证明案涉商品房买卖合同系重新补签。而在2014年《补充协议》中5.4条商品房所有权初始登记修改为商品房交付使用之日起600个工作日，对初始登记的时间进行较长期限的变更，由此导致转移登记时间必然延长。《补充协议》6.9条将逾期转移登记的违约金变为已付房款的万分之一。对于上诉人通过《补充协议》的相关条款对己方责任进行修改、对被上诉人的权利进行限制等行为，依照当时的法律之规定，即《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，本案中，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中对于上诉人申请商品房所有权转移登记时间及逾期转移登记违约金进行重大改变的条款均属无效条款，各方当事人应当按照《商品房买卖合同》中关于办理不动产权证的约定来确定违约责任。在本案中，按照《商品房买卖合同》约定的转移登记的时间节点和实际办证的时间点，上诉人构成违约，应承担违约责任。至于上诉人在二审庭审中提及合同已经履行完毕的问题，贵安第一城一期房产证下证后4920理算明细涉及多项费用其中逾期办证违约金按购房发票万分之一补偿与《补充协议》6.9条计算标准一致，明显降低上诉人违约成本且未明确载明抵扣的时间，故对违约金应在一审计算总金额中扣除49元即7070.87元-49元=7021.87元。关于第二个争议焦点。被上诉人于2020年10月15日提起本案诉讼，依照当时法律和司法解释，即《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。……”，被上诉人起诉的违约金债权属于继续性债权，本案的诉讼时效一审倒推三年计算符合法律规定并未超过诉讼时效。至于案涉房屋已经办理产权转移登记并不免除上诉人的违约责任。关于第三个争议焦点。上诉人已经举证证明其据实缴纳的代办费用，且在贵安第一城一期房产证下证后4920理算明细中已经明确各项费用的金额，一审对此不予认定存在错误，本院予以纠正。根据二审查明的事实，被上诉人已经交纳的4920元配套费用应扣除合同登记备案代办费245元、房屋产权代办费350元、不动产权登记费550元，共计扣除1145元，即4920元-1145元=3775元。至于房屋差价款问题，案涉《商品房买卖合同》中约定套内建筑面积为30㎡，购房款是按照套内建筑面积计算，被上诉人产权证上专有建筑面积为30㎡，故上诉人要求被上诉人补房屋差价款无事实依据，一审判决上诉人退房屋差价款并无不当。综上，一审对违约金和配套费用4920元事实认定存在部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下:一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3393号民事判决第三项；二、改判贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3393号民事判决第一、二项为：贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人蒋某、曾某某逾期办理不动产权证违约金7021.87元、退还配套费3775元。三、驳回被上诉人蒋某、曾某某的其他诉讼请求。一审案件受理费1660元，减半收取830元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担216元，被上诉人蒋某、曾某某负担614元；二审案件受理费1660元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担432元，被上诉人蒋某、曾某某负担1228元。本判决为终审判决。审判长  辜贤莉审判员  黎福伟审判员  黄光美二〇二一年五月十日法官助理李欣书记员吴兆云附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。