河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0184民初3432号原告：河南恒基实业有限公司，住所地新郑市孟庄镇双湖大道东路79号，统一社会信用代码：91410184796780945B。法定代表人：彭根正，董事长。委托诉讼代理人：朱利娟，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强南，河南见地律师事务所律师。被告：封宗超，男，1986年10月5日出生，汉族，住河南省封丘县。原告河南恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）与被告封宗超商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基公司委托诉讼代理人朱利娟、张强南到庭参加诉讼，被告封宗超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原被告双方于2016年1月13日签订的编号为16001296941的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；3、判令被告向原告支付本案律师费17700元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：2016年1月13日，原被告双方签订编号为16001296941的《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），约定被告购买原告开发的位于孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城45号楼2单元12层1203号房屋壹套，合同约定总价款为444120元，被告采用按揭贷款方式付款，首付款114120元，贷款330000元。之后被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（下称“按揭银行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为被告的按揭贷款提供连带责任担保。买卖合同附件四合同补充协议第2.5.1、2.5.2条约定：如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致原告承担担保责任，且未能按约向原告付清代偿款项及补偿金的，原告有权解除合同。现被告并未按期向按揭银行偿还贷款，导致按揭银行扣划原告保证金，经原告多次催要，被告未付清代偿款及补偿金，依据合同约定被告应承担违约责任，向原告返还案涉房屋并配合原告办理案涉《商品房买卖合同》有关备案登记的注销手续。综上，为维护原告的合法权益，根据相关法律法规规定，特向法院提出诉讼，恳请依法判如所请。被告封宗超未作答辩，亦未提供任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，恒基公司与封宗超签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001296941），主要内容有：第三条买受人所购商品的基本情况。封宗超购买恒基公司开发的位于新郑市孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城45号楼2单元12层1203号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共84.53㎡。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5253.99元，总房款444120元。第六条付款方式及期限。约定金额114120元，付款方式现金，约定付款时间2016年1月13日，交付比例25.7%；约定金额330000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016年2月13日，交纳比例74.3%。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订（附件四）合同补充协议，主要内容有1.2双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、电子信函、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。1.4如因买受人所填写通讯地址不准确导致无法送达的，视为出卖人已经履行告知义务，买受人承担相应的法律责任。2.5.1买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人向其书面通知之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人。2.5.2买受人没有按2.5.1约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。2.5.3如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条款欠款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。7.10买受人的通讯地址：封丘县陈固乡东仲宫村八组，联系电话：182××××5521。2016年1月20日，恒基公司、封宗超与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南分行）三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定封宗超向建行河南分行借款330000元用于购买涉案房屋；恒基公司提供连带保证责任。合同签订后，建行河南分行如约向封宗超发放了贷款。合同履行过程中，因封宗超未能按照借款合同约定支付按揭款，截止到2021年3月9日，恒基公司履行担保责任代封宗超向建行河南分行垫付本金16802.49元、利息44273.69元、罚息238.46元，共计61314.64元。2021年4月12日，建行河南分行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明封宗超在建行河南分行的贷款总额330000元已于2021年4月12日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。2020年7月27日，恒基公司通过邮政特快专递方式向封宗超发出《敦促还款并解除通知书》，2020年9月27日，恒基公司通过邮政特快专递方式向封宗超发出《解除通知书》，以封宗超未能按期向银行偿还贷款本息，导致恒基公司承担担保责任为由，认为封宗超的行为构成违约，恒基公司鉴于封宗超的违约行为，向封宗超通知如下：1、解除恒基公司与封宗超签订的《商品房买卖合同》，请封宗超协商处理合同解除后的善后事宜，配合办理网签备案合同的注销；2、合同解除事宜处理完毕后，计算并退还封宗超相应的款项。另查，1、2020年8月31日，恒基公司与河南见地律师事务所签订《委托代理合同》，约定恒基公司委托该所代理其与封宗超商品房买卖合同纠纷一案的一审诉讼，该所接受委托并指朱利娟、张强南律师为恒基公司提供法律服务，案件代理费为17700元。恒基公司已向该所开具律师代理费发票17700元。2、恒基公司申请冻结封宗超名下位于新郑市孟庄镇规划二路西、恒基公司南水榭华城45号楼2单元12层1203号房屋一套（合同备案号：16001296941），保全价额444120元，恒基公司以其在阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司投保的诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保，恒基公司为此支付保全费2741元，支付保险公司诉讼财产保全责任保险费888.24元。庭审中，恒基公司陈述一直未能与封宗超联系上，故房屋一直未交付。合同解除后，恒基公司扣除相关费用后同意退还封宗超。以上事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《敦促还款并解除通知书》、《解除通知书》、EMS邮寄单、中国邮政物流查询单、委托代理合同、发票、结清证明以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，恒基公司与封宗超签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及恒基公司、封宗超与建行河南分行三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因封宗超未能按照借款合同约定支付按揭款，导致恒基公司向建行河南分行履行了担保责任，代封宗超垫付了下余全部按揭贷款。封宗超的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，且恒基公司通过邮寄方式按照双方合同约定的送达地址向封宗超送达了《解除通知书》，故本院确认双方之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。因恒基公司与封宗超签订了《商品房买卖合同》，封宗超购买了涉案商品房，并办理了涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记、抵押权预告登记的登记手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，鉴于房屋并未实际交付，封宗超应当履行相应的附随义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，恒基公司要求封宗超协助办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记、抵押权预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。根据合同附件四：补充协议2.5.1的约定“买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人”，恒基公司为提起本次诉讼支出的律师费17700元，属于恒基公司维护其合法权益所支出的费用，但数额过高，本院参考《河南省律师协会律师服务行业指导意见》附件中河南省律师服务收费行业指导标准予以酌减至10000元。恒基公司主张封宗超应当支付其诉讼财产保全责任保险费888.24元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款的规定，人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请；《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条的规定金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。封宗超违约引起本案诉讼，恒基公司为此向保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费系恒基公司的合理必要费用，属其损失部分，应由封宗超承担。封宗超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告河南恒基实业有限公司与被告封宗超于2016年1月13日签订的编号为16001296941的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；二、被告封宗超于本判决生效后十日内协助原告河南恒基实业有限公司办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记、抵押权预告登记的注销手续；三、被告封宗超于本判决生效后十日内支付原告河南恒基实业有限公司律师费10000元，诉讼财产保全责任保险费888.24元，共计10888.24元；四、驳回原告河南恒基实业有限公司的其他所请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计840元，保全费2741元，共计3581元，由原告河南恒基实业有限公司负担718元，被告封宗超负担2863元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇二一年五月二十七日书记员 李峰超