贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终690号上诉人（原审被告）：张小芬，女，1990年1月1日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：郭盼，女，1973年10月4日生，彝族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。上诉人张小芬因与被上诉人郭盼租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张小芬上诉请求：撤销（2019）黔0402民初6378号支付被上诉人补偿金7987.00元的判决。请改判为：上诉人没有违约责任，被上诉人退回上诉人押金2000元。事实和理由：1、签订房屋合同前房东明知道我是用于开瑜伽培训使用，已经违背房屋使用性质，无法通过消防检查，还要将房屋给我使用。所以导致无法办理营业执照。约定签订合同当天房主临时加上的12条，已经存在他已经知道房子使用性质的原因会导致我经营不了，存在欺诈行为。2、我自身经济基础薄弱，为开设瑜伽馆而四处借债，向朋友借加利息的80000.00元作为开店资金。去年年底到现在疫情导致无法正常工作，我现在在卖衣服店里打工为生。开店欠的债至今力偿还，所以实在无力承担一审判决的责任，3、被上诉人已经把房屋收回，没有造成房屋损失。反而我在使用期间把房屋的地板重新装修，使用费用12000.00元。4、被上诉人在和我协商处理期间，对我进行人身攻击，不光威胁我，甚至诅咒到我以后的子女。对于我一个还没结婚的这个行为极为可恶。综上所述，我没有再开设瑜伽馆和从事该行业，而是打工。没有固定收入和固定居住场所。希望能原谅我的涉世不深，能让我们90后相信世界还有真情在，而非一己之私。因此向法院提出上诉。被上诉人郭盼未答辩。原审原告郭盼向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋出租合同》；二、判令被告支付拖欠原告的租金5000元；三、判令被告支付原告因支付拖欠的物业管理费及修复租赁房屋所产生的费用共计1787元；四、判令被告向原告支付违约金10000元；五、本案诉讼费及相关费用由被告承担（包括但不限于财产保全费用、资料查询费用、公告费、评估费、拍卖费等）。一审法院认定事实：2019年6月13日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《房屋出租合同》，约定被告租赁原告坐落于安顺市西秀区的房屋；租赁期限为36个月，从2019年6月14日至2022年6月14日止，年租金为30000元。租赁期内，所产生的水电费、设施维修费、卫生费，闭路电视模有线费，宽带上网费、物业管理费等及其他一切费用一律由被告承担。双方并约定如有违约，由违约方赔偿壹年的租金。合同签订后，被告向原告交纳一年房屋租金30000元。2020年8月，因被告未支付第二年租金，经原告询问，被告表示不再租用上述房屋，但未与原告办理房屋交接手续。其后，原告使用备用钥匙自行接收房屋。并于2020年8月22日到安顺市佳和村物业管理有限公司交纳了2020年6月1日至2020年8月31日的物业费487元。上述事实，有原、被告陈述，原、被告身份证复印件，贵州省不动产查询结果，《房屋出租合同》，原、被告微信聊天记录及支付宝记录，物业费收款收据，房屋照片等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原、被告签订的《房屋出租合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，被告未按合同约定交纳第二年租金给原告，且在原告询问后表示不再租赁房屋，故原告要求解除双方签订的《房屋出租合同》符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠的两个月租金5000元及2020年6月1日至2020年8月31日的物业费487元的请求，因被告未及时将房屋交还给原告，原告是在2020年8月经询问被告后，才将被告所租房屋收回，原告的此诉请符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付房屋修复费用的诉讼请求，因原告提供的照片不足以证实原告的请求，故本院不予支持。对于原告要求被告支付10000元违约金的诉讼请求，庭审中，被告对此表示双方约定过高，请求法院调整。故本院从公平合理及保护各方当事人利益考虑，酌情决定由被告按一个月的租金（即2500元）标准支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭盼与被告张小芬签订的《房屋出租合同》。二、由被告张小芬在本判决生效后十日内支付原告郭盼房屋租金5000元。三、由被告张小芬在本判决生效后十日内支付原告郭盼房屋物业费487元。四、由被告张小芬在本判决生效后十日内支付原告郭盼违约金2500元。五、驳回原告郭盼的其他诉讼请求。本案受理费270元，减半收取135元，由被告张小芬承担。本院二审期间，上诉人张小芬提交了欠条及借条各一张，拟证明张小芬向朋友借了8万元，用于付房租开瑜伽馆，现在其身上背着账，无法支付房租。被上诉人质证称不清楚，不知情，与本案无关。本院认证意见为：该组证据系复印件，张小芬未提供原件予以核对，对真实性不予认可，且该证据与本案无关联性，对于该组证据本院不予采信。二审补充查明：上诉人张小芬在租房时向被上诉人郭盼交了2000元押金，被上诉人一直未将押金退还张小芬。二审对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，上诉人张小芬于2019年6月13日与被上诉人郭盼签订的《房屋出租合同》，约定上诉人租赁被上诉人坐落于安顺市西秀区的房屋，租赁期限36个月，租期从2019年6月14日至2022年6月14日止，年租金30000元，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。双方当事人均应严格依约履行各自的义务。合同签订后张小芬向被上诉人郭盼交纳1年房屋租金30000元，至2020年8月，张小芬未按合同约定交纳第二年房屋租金，在被上诉人郭盼询问时张小芬表示不再租赁房屋，也未与郭盼办理房屋交接手续。因郭盼于2020年8月张小芬表示不再继续租赁后自行收回房屋，并交纳2020年6月1日至8月31日物业费487元，故张小芬尚欠郭盼2020年7月、8月的房屋租金和物业费，共计5487元，且双方在合同总约定的违约金为10000元过高，一审法院酌情调减为一个月租金2500元支付，故一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，张小芬支付被上诉人房屋租金、物业费及违约金共计7987元并无不当。关于上诉人张小芬要求被上诉人郭盼退回房屋押金2000元的问题。经二审查明，张小芬租房时向郭盼交纳2000元押金，郭盼一直没用退还张小芬，理应从一审判决的房屋租金5000元中扣减，扣减后应继续支付3000元房租，本院予以纠正，至于郭盼在二审接待中提出因张小芬有损坏房屋的行为，需要赔偿，因此押金不能退还给张小芬的主张，因郭盼未能提供充分证据证实损坏行为及损失，故本院不予采信。关于上诉人张小芬提出被上诉人明知其用于开瑜伽馆，已违背房屋使用性质，无法通过消防检查仍将房屋租给其使用的问题，因被上诉人郭盼出租的房屋坐落于安顺市西秀区，根据房屋地理位置及房屋布局，明显能够看出该房屋性质为住宅而非商业用房，上诉人张小芬租赁时显然能够判断该房屋用于商业用途必然无法通过消防检查，张小芬自身在签订合同时未尽合理审核义务，且张小芬也未提供无法通过消防检查及未能办理营业执照的证据，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，上诉人张小芬的上诉请求部分成立，应予驳回；本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6378号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项：即“一、解除原告郭盼与被告张小芬签订的《房屋出租合同》。三、由被告张小芬在本判决生效后十日内支付原告郭盼房屋物业费487元。四、由被告张小芬在本判决生效后十日内支付原告郭盼违约金2500元。五、驳回原告郭盼的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6378号民事判决第二项：即“二、由被告张小芬在本判决生效后十日内支付原告郭盼房屋租金5000元；”三、改判贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6378号民事判决第二项为：“二、由被告张小芬在本判决生效后十日内支付原告郭盼房屋租金3000元；”一审案件受理费人民币270元，减半收取135元，由上诉人张小芬承担85元，被上诉人郭盼承担50元。二审案件受理费270元，由上诉人张小芬承担169元，被上诉人郭盼承担101元。本判决为终审判决。审判长  董伟才审判员  朱俊蓉审判员  谢 伟二〇二一年五月二十六日法官助理周婷书记员杨彤