安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初1741号 原告(反诉被告)：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路121号巴黎印象小区。 法定代表人：姚宝玲，该公司经理。 被告（反诉原告）：李翠周，男，1975年8月11日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李秀峰（系李翠周之弟），男，1977年5月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告淮北市意顺物业服务有限公司(反诉被告)（以下简称意顺物业公司）与被告李翠周(反诉原告)物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)意顺物业公司的法定代表人姚宝玲、被告(反诉原告)李翠周的委托诉讼代理人李秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令李翠周支付物业服务费1682.31元、违约金2422.5264元，合计4104.8364元；2.本案诉讼费由李翠周承担。事实和理由：李翠周为巴黎印象小区11#302号业主，房屋面积为80.11平方米，按照《物业管理条例》及物业服务合同约定的收费，每平方米物业服务费为0.35元/月，即李翠周每月应缴纳物业服务费28.0385元，每年计物业服务费为336.462元。意顺物业公司通过上门收费、贴告知、通知、显示屏告知、发律师函等多种方式向李翠周催收物业服务费，但李翠周拒绝履行付款义务，已拖欠意顺物业公司2015年11月10日至2020年11月10日的物业服务费1682.31元及违约金2422.5264元，其行为已经严重侵害了意顺物业公司的合法权益。因此，特向法院提起诉讼，请求依法维护意顺物业公司的合法权益。 李翠周辩称，1.我收到的意顺物业公司证据中有一份物业费欠缴通知单，里面写的欠的物业费是2015年11月至2020年11月，这里面有两个问题，第一个问题就是按照合同第四页第七条规定，业主应于每季度初交纳物业服务费，6月16日为第二季度，11月应该为第三季度，没有到第三季度，物业公司如何能进行催交；第二个问题，在物业费欠缴通知书上，没有加盖意顺物业公司的公章，不能作为物业费催缴的证据；2.意顺物业公司的物业服务有几条没有达到标准，合同中第二页第二条，物业共用部分的维修养护和管理，2015年小区进行楼房屋顶改造时，楼顶上的水泥砖掉到三楼阳台，导致相关财物受到损失，就此问题我们多次和意顺物业公司去沟通，但是意顺物业公司认为这不是其的责任是施工队的责任，合同已经约定了物业共用部分的维修养护和管理，是意顺物业公司的责任；3.由于意顺物业公司没有对我家损坏的物品进行赔偿，我们就没有交物业费，我们需要办小区门禁卡，意顺物业公司以我们没有交物业费为理由拒绝办卡，所以每次回家都需要去登记，有时候保安还不在，带来很大的麻烦，我作为业主，却享受不了其他业主可以办卡进小区的权利，还要承担和其他业主一样的义务，违背了法律公平的原则；4.合同第二页第三条规定，意顺物业公司提供的服务还包括以下事项，楼道每周一次给草打药、树木定期修剪、草坪定期修剪、打药。实际情况是我看到的这个扶手也做不到七日一擦，且在裁判文书网上，输入意顺物业公司共找到84条裁判文书，都是涉及到物业费问题，其中2021年有14件，2020年有51件，2019年有17件，随机打开均是物业服务合同纠纷案件，都是意顺物业公司告业主不交费，如果一个服务好的物业公司，怎么会有这么多的业主不交费；5.在小区门口处有两个电子显示屏，经常播放一些商业广告，根据合同第三条、第三页最上面的第六条，严控小区各种广告的乱张贴，正规商业广告要进入小区需经业委会、业主委员会和社区居民委员会同意，并签订相关协议，但是我从未见物业提出告示征询大家的意见；6.在合同物业的规定，在合同第三页第四条，乙方提供了物业管理服务等级应该达到D级的质量标准，但实际情况是，乙方提供的物业服务管理达不到D级服务质量标准。鉴于以上理由，我特提出以下要求，由于其质量没有达到没有服务质量标准，按照合同第九页第26条，意顺物业公司应该按日1‰向我支付违约金。 李翠周向本院提出反诉请求：1.依法判决撤销意顺物业公司让李翠周缴纳物业费1682.31元及全部违约金的诉讼请求；2.依法判令意顺物业公司支付违约金2422.5264元；3.依法判令意顺物业公司支付损坏的电视接收器、雨搭、南阳台防盗窗、缝纫机等直接损失5066元及违约金2238.21元；4.依法判令意顺物业公司赔偿误工费、电话费200元；5.依法判令意顺物业公司承担本案诉讼费和反诉费用。事实和理由：1.2015年11月11日，意顺物业公司与巴黎印象小区业主委员会签订了物业服务合同，合同第二条约定意顺物业服务公司提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部分的维修是意顺物业公司的责任。2015年12月，物业公司在进行楼房房屋屋檐改造时，给我们造成了财产损失，楼顶上的水泥砖掉到三楼阳台，导致我家的雨搭、电视接收器、防盗窗、缝纫机受损，我多次到物业公司要求维修，物业公司前期许诺给维修并作了登记，在与物业公司沟通损害赔偿时，物业公司推脱是施工队所为，施工队也推脱，物业公司也没有施工队备案登记的相关资料，至今被损坏的东西仍在原处无人维修，每次下雨时阳台还会漏雨。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求服务企业承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。2.物业公司以没有缴纳物业费为由拒绝办理轿车进小区，每次回家都要登记，给我们带来很大麻烦。作为业主却享受不了其他业主可以车进小区卡的便利，还有承担和其他业主一样的义务，违背了公平原则。3.意顺物业公司未按合同约定提供每周一次给草打药、树木定期修剪、草坪定期修剪、打药、扶手七日一擦等服务内容。4.在启信宝裁判文书查询，输入“淮北市意顺物业服务有限公司”共找到84条裁判文书，其中2021年14条、2020年51条、2019年17条，随机打开几个均是意顺物业公司服务合同纠纷案，意顺物业公司作为原告，业主不交费的案件，这也从侧面反映了其服务质量不好，业主不愿意交费的事实。5.在小区进门处有两个电子显示屏，经常播放一些商业广告，根据合同第三条约定，严控小区各种广告的乱张贴，正规商业广告要进入小区，需经业主委员会和社区居民委员会同意并签订相关协议，但从未见物业公司贴出告示征询业主意见。6.物业催费通知单落款日期为2020年6月16日，但合同约定每季度初缴纳物业费，本案催缴物业费是2015年11月至2020年11月，6月16日为第二季度，11月份为第三季度，未到第三季度，物业公司无权催要，且在催费单上未加盖物业公司公章，不能作为催缴的证据，且按照诉讼时效的法律规定，物业公司只能催缴2018年4月1日至2021年4月1日三年的物业费。综上，意顺物业公司的服务标准没有达到本合同约定的服务内容和服务质量，其应按日1/1000的标准向业主支付违约金2422.5264元。物业公司维修房屋致使阳台损坏等，且拒不维修，严重损害了我们的合法权益，我享有先诉抗辩权。物业公司造成阳台、雨搭、防盗窗、老人买菜车、电视天线锅、缝纫机等物品损坏价值共5066元，加上这些物品折价后违约金2238.21元，物业公司应一并赔偿。李翠周于2007年购买房屋并交纳物业费至2015年，直至2015年物业维修楼房导致业主财产收到损坏，多次沟通未果，在其未予维修的情况下，业主享有优先抗辩权。 意顺物业公司针对反诉请求辩称，2016年候永胜代表业主委员会和陈多利签订的施工合同，砸坏业主东西与我公司没有关系，我公司仅仅是帮忙。李翠周说的打草打药没有看到，但是我的手机里都有打药的照片，我们每天都打药，现在打的是84，该做的都做了；我们每周一、周二楼梯、扶手必须打扫，小区的不少业主都知道，且制定了管理制度，李翠周可以到小区查看；D级服务标准我已达到，我每天晚上也在小区进行巡逻。砸坏东西我告知李翠周，让其区找候永胜和陈多利，且施工队砸坏东西的1万元保证金还在社区，业主可以找社区进行赔偿。贴的催缴物业费通知单，开庭的时候是拿最后一次贴的，2017年5月12日曾发出律师函进行催要并在楼道里面进行张贴，现在提交的催缴物业费通知单是贴在门上了，我曾经到李翠周家进行收费，只有一个小孩说爷爷奶奶不在家。李翠周主张的财产受到损害的属于私人财产，不属于公共财产，公共部位是中间桌椅、健身器材、路面、绿化等，我们都在检修。 本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会（甲方）与意顺物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》。由乙方对巴黎印象小区物业提供物业管理服务，物业服务位置坐落于人民路121号，占地11万平方米；合同对服务内容进行了约定；合同期限为3年，自2015年11月11日至2018年11月11日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅收费标准每月每平方米0.35元；如乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按日1‰的标准向甲方、业主支付违约金。如甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金。意顺物业公司进驻巴黎印象小区后开展了基本物业服务。合同到期后，2018年11月11日双方再次签订了《物业服务合同》，合同期限延至2021年11月10日，合同约定了物业服务内容，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元；业主应于每季度初交纳物业服务费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金等内容。 另查，李翠周为淮北市巴黎印象小区11#302室业主，房屋面积80.11平方米，按照《物业服务合同》约定的收费标准，李翠周每年应交纳物业服务费为336.46元。李翠周自2015年11月11日至2020年11月10日期间共计拖欠60个月的物业服务费1682.31元。意顺物业公司经催收未果，向本院提起诉讼，本院于2021年3月29日先行调解未果。 以上事实，有当事人的陈述及当事人提交的证据在卷佐证。 本院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，淮北市巴黎印象小区业主委员会与意顺物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。意顺物业公司依约为淮北市巴黎印象小区提供了物业管理服务，李翠周作为该小区业主应及时交纳物业服务费。李翠周长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。合同约定物业服务费于每季度初交纳，意顺物业公司要求李翠周交纳拖欠的自2015年11月10日起至2020年11月10日期间的物业服务费1682.31元，理由充分，本院予以支持。意顺物业公司要求李翠周支付违约金，李翠周未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。《物业服务合同》约定违约金按每日1‰标准收取，该约定计算标准过高，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自意顺物业公司向本院起诉之日即2021年3月29日起计算至物业服务费支付之日止。意顺物业公司通过张贴催费通知、上门催告等方式催要物业费，李翠周抗辩意顺物业公司催要物业费已过诉讼时效，本院不予采信。 关于李翠周的反诉请求。李翠周要求判决不缴纳物业费及全部违约金，并判令物业公司支付违约金的诉讼请求，仅有其口头陈述，并未提交相应的证据，本院不予支持；关于电视接收器等物品损失及相应的违约金，李翠周所举证据达不到其证明目的，且由于证人未出庭作证，证言真实性无法核实，其也并未提交损失的价值证明，故该项诉讼请求事实不清、证据不足，依法不予支持；李翠周主张的误工费、电话费没有依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条的规定，判决如下： 一、李翠周于本判决书生效之日起十日内支付淮北市意顺物业服务有限公司物业服务费1682.31元及违约金（以1682.31元为基数，自2021年3月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至上述款项付清之日止）； 二、驳回淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回李翠周的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李翠周负担；反诉受理费45元，由李翠周负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 唐晓芳 二〇二一年五月十九日 法官助理 王宇婷 书 记 员 徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。