北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19847号原告：北京市天堂河教育矫治所，机构地址北京市大兴区西庄路9号。负责人：倪振雄，所长。委托诉讼代理人：吕海涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子豪，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：武淑玲，女，1962年5月18日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘自海，北京禛熙律师事务所律师。原告北京市天堂河教育矫治所（以下简称天堂河矫治所）与被告武淑玲清算责任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天堂河矫治所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年6月28日签订的《房屋院落租赁合同书》；2.判令被告支付自2020年6月29日起至房屋院落腾退之日止的租金（合同解除后是房屋院落使用费，计算方式：年租金740913元除以365天乘以实际天数）以及水电费；3.判令被告支付逾期缴纳租金违约金（自2020年6月29日起至实际支付全部拖欠租金之日止，以拖欠租金总额为基数按照每日万分之五标准计算）；4.判令被告支付违法转租承租房屋院落违约金（自2020年6月7日起至被告将转租给第三方的房屋院落交还给原告之日止，以租赁费总额2222739元为基数按照日万分之五标准计算）；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，天堂河矫治所与北京五洲嘉业投资管理有限公司（以下简称五洲嘉业公司）签订《房屋院落租赁合同书》，将天堂河矫治所所属严管队的房屋及周边院落租赁给五洲嘉业公司使用，其中房屋500平方米，院落92.67亩。租赁期限自2018年6月29日起至2021年6月28日止，年租金740913元，租金总额2222739元。自第二租赁年度起，租金支付期限为上一租赁年度到期日前60日内。现第三个租赁年已开始，五洲嘉业公司仍未支付第三租赁年度租金，经多次催要，五洲嘉业公司拒不履行。除此之外，五洲嘉业公司在天堂河矫治所不知情的情况下，将租赁标的物转租给他人使用，违反双方的合同约定，给天堂河矫治所的管理造成严重影响。根据《房屋院落租赁合同书》第九条第2款约定：“乙方未按期缴纳租赁费的，以拖欠租赁费总额为基数按照每日万分之五标准向甲方支付违约金。乙方连续或累计三个月以上逾期交纳租赁费的，甲方有权解除本合同、收回租赁物并不承担任何法律及赔偿责任，同时甲方有权追缴乙方拖欠的租赁费、水电费等各种款项及违约金。”第五条第6款约定：“乙方不得将租赁标的物予以转租、转借、转让，不得将租赁标的物予以抵押，不得利用租赁标的物与第三方联营合作，不得随意改变标的物的用途和现状。”现五洲嘉业公司违反合同约定，拖欠租金，并将承租的房屋院落私自转租，违背了诚实信用原则，给天堂河矫治所造成了巨大损失，应当承担相应的违约责任。2020年8月4日，武淑玲采取欺骗手段向工商机关隐瞒真相，将其持股100%的与天堂河矫治所签订合同的五洲嘉业公司注销，恶意逃避债务，作为公司股东，应当承担五洲嘉业公司承担的全部责任，赔偿由此给天堂河矫治所造成的损失。故诉至法院。武淑玲辩称，不同意天堂河矫治所的诉讼请求，天堂河矫治所出租的房屋和场地当中存在基本农田，在出租时没有履行告知义务，导致出租土地没有办法按约定使用，同时天堂河矫治所将基本农田出租用于仓储，改变了土地用途，故合同无效。在五洲嘉业公司使用过程中发生了高压线路建设占用场地及高压线下无法使用的问题，故合同期内的租金应予以调整。由于高压线的占用及土地性质的改变是由天堂河矫治所造成的，事实上合同目的不能实现，合同也应属于无效合同。合同中虽然约定了转租应由天堂河矫治所同意后进行，故并没有完全禁止转租，事实上转租刚开始就发生了基本农田不允许经营的问题，导致承租人与转租人发生纠纷，一直没有得到妥善解决，也就没有办法向天堂河矫治所征求同意转租的事项，根本原因在于天堂河矫治所，故不同意上述诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月28日，天堂河矫治所（甲方）与五洲嘉业公司（乙方）签订《房屋院落租赁合同书》，约定：第一条租赁物基本情况：甲方将位于天堂河教育矫治所严管队的房屋租赁给乙方使用；标的物四至为：东至大狼垡排沟、南至陈各庄村农地、西至陈各庄村农地、北至陈各庄村农地；房屋状况：房屋_间，共计500平方米；租赁标的物还包含房屋周边院落92.67亩，附属设施有：水井1眼、变压器2处、低压线路12空；乙方使用用途为：仓储。第二条租赁期限：租赁期限为三年；租赁期限自2018年6月29日起至2021年6月28日止，合同期满自动终止。第三条租赁费及交纳方式：每年租赁费为740913元；其中房屋租金为0.81元/天/平方米，院落租金为6400元/年/亩；三年租赁费总额为2222739元；具体交纳方式如下：按年缴纳；乙方在签订合同之日起10日内一次性支付第一租赁年度的租赁费740913元；自第二租赁年度起，乙方应当于上一租赁年度到期日前60日内支付下一租赁年度的年租赁费；租赁费由甲方直接收取。第四条甲方的权利义务：甲方于签订合同之日起工立日内将租赁标的物交付给乙方占有使用，双方签订移交租赁标的物及附属设施的《标的物移交清单》作为本合同附件；甲方有权按时足额收取租赁费，不受乙方经济效益影响；甲方不干涉乙方正常合法经营；甲方为乙方有偿提供现有的水源、电源等，并按照国家以及甲方所在地政府或甲方相关规定收取乙方的水费、电费、物业费、供暖费及其他相关费用；甲方有权对乙方落实国家以及甲方所在地政府有关外来人口管理、生产用工、环保、交通安全、治安、绿化、消防、生产及生活等管理措施和安全措施予以检查、监督，并有权敦促乙方整改；甲方对乙方使用租赁标的物安全状况、经营状况等，有检查和监督的权利。第五条乙方的权利义务：乙方应当按合同约定期限向甲方足额交纳租赁费。租赁费的交纳不受乙方经营效益等因素的影响；乙方必须每月按期足额交纳水费、电费等一切费用；乙方必须按照国家有关法律法规的规定合法经营并领取相关各项经营证照，不得异地经营，不得从事易燃易爆、有毒有害和污染环境等生产经营项目；在租赁期间，乙方负责租赁标的物及其附属设施的维修和保养，并承担一切相关费用，确保租赁标的物及其附属设施安全、使用状况良好；乙方应当落实国家以及甲方所在地政府有关流动人口管理、生产用工、环保、交通安全、治安、绿化、消防、生产及生活等管理措施和安全措施，并承担一切相关费用；乙方不得将租赁标的物予以转租、转借、转让，不得将租赁标的物予以抵押，不得利用租赁标的物与第三方联营合作，不得随意改变标的物的用途和现状；如果乙方确需转租租赁标的物或与第三方联营合作或改变用途的，则必须向甲方提交书面申请并经甲方书面同意；乙方独立承担经营活动中的债权债务及一切法律责任，应当按国家规定依法缴纳各种税费；乙方不得擅自在租赁标的物及其院落上新建或者改扩建建筑物，如果确有需要，则必须向甲方提交书面申请并经甲方书面同意，并且还应当取得国家或甲方所在地政府主管部门的批准文件或批准证书；乙方在租赁的院落土地上进行施工建设，必须事先取得政府相关部门的合法批准手续，施工建设及办理手续的一切费用由乙方自行承担，施工建设报批工作由乙方以自己的名义自行办理，甲方只负责协助提供相关资料。第六条合同的解除：任何一方解除合同，必须提前30日以书面形式通知对方，并经双方协商一致签订书面解除协议，否则应当承担违约责任；合同期满时，不论甲方是否通知或者催告，乙方都应当主动将院落土地、建筑物及其附属设施等不动产完好、无偿交还给甲方，土地范围内乙方添置的动产或地上种植物等，由乙方在合同期满前自行处置，如果自合同期满之日起30日内乙方不自行处置的，则视为乙方自动放弃所有权和处置权，该动产或地上种植物归甲方所有，甲方有权予以处置，乙方无权追索或要求甲方赔偿；合同期满后，在同等受让条件下，乙方享有优先租赁权，但是必须在合同期满之日前60日内书面提出申请，否则视为放弃优先租赁权。第八条特别约定，乙方完全知晓并理解本租赁物的院落土地性质属于国有划拨特殊用地（特殊教育用地或基本农田），乙方承诺将依法使用租赁物；租金的交纳、解除合同提前收回租赁标的物(包括甲方院落土地、甲方原有建筑物及其设施、乙方新建建筑物及其设施和地上种植物等)以及合同期满收回租赁标的物(包括甲方院落土地、甲方原有建筑物及其设施、乙方新建建筑物及其设施和地上种植物等)等，均不受乙方经营状况或者投资状况等因素的影响。第九条违约责任，本合同签字生效后，双方应当认真、全面履行合同。否则，违约方应当承担违约责任，支付违约金；乙方未按期交纳租赁费的，以拖欠租赁费总额为基数按照每日万分之五标准向甲方支付违约金，乙方连续或累计三个月以上逾期交纳租赁费的，甲方有权解除本合同、收回租赁物并不承担任何法律及赔偿责任，同时甲方有权追缴乙方拖欠的租赁费、水电费等各种款项及违约金；乙方未按期交纳水电费等有关费用的，以拖欠租赁费总额为基数按照每日万分之五标准向甲方支付违约金乙方连续或累计三个月以上逾期交纳水电费等有关费用的，甲方有权解除本合同、收回租赁物并不承担任何法律及赔偿责任，同时甲方有权追缴乙方拖欠的租赁费、水电费等各种款项及违约金；乙方违反第五条第6款规定的，应当承担违约责任，以租赁费总额为基数按照每日万分之五标准向甲方支付违约金，直至乙方改正违约行为、消除违约事实为止，同时甲方有权解除本合同、收回租赁物并不承担任何法律及赔偿责任；未取得国家或甲方所在地政府有关主管部门批准文件或批准证书，乙方擅自搭建建筑物的或改扩建建筑物的或擅自施工建设的或者随意改变标的物用途和现状的，乙方应当承担违约责任，以租赁费总额为基数按照每日万分之五标准向甲方支付违约金，直至乙方改正违约行为、消除违约事实为止，同时甲方有权解除本合同、收回租赁物并不承担任何法律及赔偿责任；任何一方发生上述违约条款没有涵盖的违约行为，也应当承担违约责任，违约方应当以租赁费总额为基数按照每日万分之五标准向守约方支付违约金。第十一条其他：签订本合同的宗旨是：认真落实司法部关于土地房屋院落出租的规定，坚持土地资源的利用为教育矫治事业服务，为所管人员提供就业岗位和习艺技能培训机会。天堂河矫治所提供涉案土地上房屋所有权证书一份，发证机关为北京市房地产管理局，填发机关是大兴县房地产管理局，填发日期为1988年12月20日，所有权人记载为北京市天堂河农场，所有权性质为全民，房屋坐落为大兴县京开公路东陈各庄南严教队，房屋间数合计151间，建筑面积2420.9平方米。五洲嘉业公司交付租金至2020年6月28日，之后未再交付租金。五洲嘉业公司承租涉案院落后，其法定代表人武淑玲陈述于2019年4月开始将院落转租给案外人使用。因五洲嘉业公司存在转租情况，天堂河矫治所曾与五洲嘉业公司协商解除合同一事并向五洲嘉业公司发送未盖章的解除合同文本一份，五洲嘉业公司盖章后，天堂河矫治所未盖章确认，其称因该份合同文本中未就违约赔偿一事作出说明。另查，五洲嘉业公司为自然人独资的有限责任公司，股东为武淑玲，公司住所地为北京市大兴区京开公路东陈各庄南严教队1-6幢平房。2020年8月4日，五洲嘉业公司经核准注销，未就注销一事通知天堂河矫治所。案件审理过程中，武淑玲主张在五洲嘉业公司使用涉案院落过程中，发生高压线路占用建设场地及高压线下无法使用的问题，同时一部分土地性质基本农田，均影响对涉案院落的正常使用。本院认为，关于合同效力问题，《房屋院落租赁合同书》中约定的租赁范围包括房屋及院落，天堂河矫治所提供了房屋的所有权证书，涉案的房屋并非违法建筑，且双方在合同中特别约定了院落的土地性质为国有划拨特殊用地（特殊教育用地或基本农田），乙方在使用土地过程中不得随意改变标的物用途和现状，若在土地上进行施工建设要先取得政府相关部门的合法批准手续，最后还明确土地资源的利用要遵守司法部关于土地院落出租的规定，坚持土地资源的利用为教育矫治事业服务等，鉴于以上约定内容，本院认为即便其约定租赁用于仓储，但仍需遵守相关法律的规定使用涉案的院落，该合同不存在明显违反法律法规强制性规定的情形，对武淑玲提出的合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，五洲嘉业公司在承租涉案院落后，未经天堂河矫治所同意进行转租，按照合同约定，天堂河矫治所享有合同解除权。另外，合同约定在上一租赁年度到期日前60日内支付下一租赁年度的年租赁费，但是截止到五洲嘉业公司注销，其未向天堂河矫治所交纳第三年度的租金，已构成逾期，按照合同约定，天堂河矫治所亦因此享有合同解除权。武淑玲抗辩称因高压线路占地导致部分场地不能正常使用，但就其主张其并未提交任何证据证明高压线占地的事实及高压线占地对其使用涉案场地的影响程度，本院无法采信，另外武淑玲抗辩称因涉案院落部分土地为基本农田无法正常使用，租金应当进行调整，但是对于涉案场地中土地的性质双方在合同中明确进行说明为特殊教育用地或基本农田，且对院落的利用要遵守相关规定坚持为教育矫治事业服务的原则，其对涉案院落的利用应当有相应的预期，且其并未提交证据表明其就上述其认为的需要调整租金事宜向天堂河矫治所进行交涉并要求调整租金，故此，本院对武淑玲的此项意见，不予采纳。在合同履行过程中，因五洲嘉业公司的上述违约行为，天堂河矫治所享有合同解除权及要求五洲嘉业公司承担违约责任的权利。五洲嘉业公司在注销清算的过程中，应当将注销事宜通知天堂河矫治所，对合同未尽事宜进行相应处理，但由于武淑玲的不当清算行为，天堂河矫治所并未知晓五洲嘉业公司注销一事，其未能及时行使解除权并主张相关权利。关于天堂河矫治所要求解除《房屋院落租赁合同书》的诉讼请求，结合本案案情，天堂河矫治所要求解除的实际系其与五洲嘉业公司于2018年6月28日签订的《房屋院落租赁合同书》，对此，本院认为，天堂河矫治所享有的合同解除权的行使因五洲嘉业公司的注销存在障碍，但是并不意味着其享有的解除权灭失，在五洲嘉业公司注销后，其可以向股东提出上述权利要求，合同解除的时间以本院送达诉状之日，故涉案的《房屋院落租赁合同书》应予解除，解除时间应为2020年11月10日。至于合同解除之后的场地占用问题，武淑玲确认涉案场地被案外人占用，双方因此正在诉讼期间，天堂河矫治所表示暂不主张腾退一事，但要求支付场地租金及使用费（合同解除后为使用费）。因武淑玲作为五洲嘉业公司的清算组成员，未按法律规定履行相应的书面通知义务，致使天堂河矫治所未能及时申报债权，其享有的债权未得到清偿，故对天堂河矫治所要求武淑玲承担相应责任的主张，本院予以支持。关于租金及房屋院落使用费，按照合同约定的标准确定。关于水电费，天堂河矫治所未提交任何证据证明其数额，本院不予支持。关于逾期缴纳租金的违约金及擅自转租的违约金，因合同对上述两项违约金有明确约定，本院予以支持，武淑玲主张违约金的标准过高，本院酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下：一、北京市天堂河教育矫治所与北京五洲嘉业投资管理有限公司于2018年6月28日签订的《房屋院落租赁合同书》于2020年11月10日解除；二、武淑玲于本判决生效之日起十日内向北京市天堂河教育矫治所支付房屋租金及使用费（按年租金740913元计算，自2020年6月29日起计算至房屋院落腾退之日止）；三、武淑玲于本判决生效之日起十日内向北京市天堂河教育矫治所支付违约金（以740913元为基数，按照年利率10%计算，自2020年6月29日起计算至房屋院落腾退之日止）；四、驳回北京市天堂河教育矫治所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24582元，由武淑玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢赞赞二〇二一年五月六日书记员  李梦佳