文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异151号异议人（案外人）：倪恩惠，女，1991年8月17日生，汉族，住上海市浦东新区。异议人（案外人）：倪友泉，男，1946年7月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人:丁金娟，江苏聚思律师事务所律师，代理上述二位案外人。委托代理人:叶雨冬，江苏聚思律师事务所实习律师，代理上述二位案外人。申请执行人：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房204室。法定代表人：林江，该公司董事长。委托代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。委托代理人：董佩珊，广东君言律师事务所实习律师。被执行人：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房。法定代表人：徐粉扣。本院在执行申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司(以下简称白杨湾公司)国内非涉外仲裁裁决执行一案即（2020）苏0583执3889号执行过程中，本院依法查封被执行人名下位于昆山市陆家镇合丰西路68号1号楼59室房屋，后案外人倪恩惠、倪友泉向本院书面提出异议。本院于2021年4月22日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人倪恩惠、倪友泉称:查封了位于昆山市××楼××室的案涉房屋，因该案涉房屋属于案外人所有，系案外人通过合法购买方式取得，于2015年9月30日签订了《昆山市商品房购销合同》，房号为1号楼701号，并且案外人已付清了全部购房款（合计人民币235900元）。白杨湾公司也已向案外人交房，案外人已然实际占有了该案涉房屋。因案外人办理房产过户需要白杨湾公司开具的购房发票，但因白杨湾公司的原因，至今未向案外人开具购房发票，但此时因该房屋存在诉讼纠纷，已被贵院查封，致使案外人至今无法完成房屋过户手续，对于无法办理过户登记手续的行为，案外人并无过错。综上，为了维护案外人的合法权益，案外人申请贵院解除对坐落于昆山市××楼××室房屋的查封，撤销(2020)苏0583执3889号执行裁定对该房屋的拍卖。申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司提出答辩意见如下：案外人不具备排除对案涉房产强制执行情形，法院应当驳回其提出的异议申请。（一）案外人提供的证据不足以证明该房屋于被查封前已交付案外人，为案外人所实际占有。根据《昆山市商品房购销合同》约定，白杨湾公司应于2016年11月30日交付案涉房屋，案外人主张被执行人已交房，并提供了昆山前期物业管理服务协议予以证明，但提供的证据并不能充分证明案涉房屋已经交付，房屋的交付即房屋的转移占有，物业管理公司的确定与房屋的转移占有之间无直接的因果关系，而案外人又未对房屋转移占有之后所缴纳的物业费进行举证，无法证明物业费确实发生，无法确认房屋已经交付。（二）案外人提供的证据不足以证明其已支付了案涉房产全部购房款。根据《昆山市商品房购销合同》第六条，案外人应于2015年9月30日首付118900，余款117000按揭，案外人主张其已支付了全部购房款235900元，并提供了银行流水三张予以证明，流水记载的5笔交易具体如下：（1）2016年10月18日，尾号4892银行卡消费40000元；（2）2016年10月18日，尾号4892银行卡消费40000元；（3）2016年11月14日，尾号4892银行卡消费30000元；（4）2016年11月14日，尾号4900银行卡消费8900元；（5）2017年3月3日，尾号7252银行卡消费117000元。但以上证据不足以证明其已支付案涉房屋全部购房款，原因是上述流水均未记载交易对手方名称，亦未记载交易事由，没有对应的案涉房屋出卖人白杨湾公司的收据，并且与合同约定的支付方式及支付时间不相符，无法确认上述交易系用于支付案涉房屋的购房款。因此，案外人所提供的证据无法证明其支付了案涉房屋的全部购房款。（三）案外人未提供证据证明非因本人原因未办理过户登记。根据案外人在申请书中的主张，其未办理过户登记的原因系被执行人未开具购房发票，且案涉房屋已被查封。但是，案外人未提供证据证明自案涉房屋交付后其曾经要求过被执行人办理房产过户且被执行人拒绝办理过户登记，未提供证据说明被执行人未开具购房发票的具体原因。此外，案涉房屋系于2020年7月3日查封，而案涉房屋首次登记于被执行人名下的时间为2019年12月6日，在首次登记之后、被查封之前有长达七个月的时间可以办理案涉房屋过户手续，期间案外人未提供证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向被执行人提出了办理过户登记的请求等积极行为，亦未提供证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由，对于案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，案外人提供的证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，案外人应当承担举证不能的不利后果，针对案外人的异议申请，贵院应予驳回。经审查查明：申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司国内非涉外仲裁裁决执行一案，依据已经发生法律效力的华南国仲深裁2019D671号裁定书，权利人向本院申请强制执行，2020年4月24日立案执行，即(2020)苏0583执3889号。在该案执行过程中，本院作出(2020)苏0583执3889号执行裁定书及协助执行通知书，于2020年7月3日查封了被执行人白杨湾公司名下位于昆山市××楼××室不动产（权证号：不动产首次信息表（2019）83035625号）。另查明，2015年9月30日,案外人倪恩惠、倪友泉与被执行人白杨湾公司签订商品房购销合同，约定首付118900元，余款117000元贷款支付，后案外人均以刷卡支付上述款项，以总计235900元购买合同房号为1号楼701室，公安编号为昆山市××楼××室的企业办公用房。被执行人白杨湾公司出具相应收据并确认已收到上述购房款。后案外人于2017年9月9日与江苏昆利洋物业管理有限公司就白杨湾物流中心1幢701室签订了前期物业管理服务协议。案涉不动产即已交付给案外人使用。还查明，2019年12月6日，被执行人白杨湾公司办理了位于昆山市××楼××室不动产登记，权证号为：不动产首次信息表（2019）83035625号。被执行人白杨湾公司对其名下1-3号楼全款业主购房情况进行了统计,确认其统计表中90户购房人已支付购房款,并因其未能及时开发票导致房屋未及时过户登记。上述事实有(2020)苏0583执3889号执行裁定书、商品房购销合同、个人账户交易明细、昆山市前期物业管理服务协议、白杨湾公司1-3号楼全款业主购房情况统计表、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人倪恩惠、倪友泉在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，支付全部价款并已合法占有案涉不动产。且因白杨湾公司无法开具相应发票导致至今未办理不动产权证登记，其非因倪恩惠、倪友泉自身原因导致。综上所述，案外人倪恩惠、倪友泉提出要求解除对案涉房屋查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《》第、《》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：案外人倪恩惠、倪友泉的执行异议成立；解除本院(2020)苏0583执3889号执行裁定书对位于昆山市陆家镇合丰西路68号1号楼59室不动产[权证号：不动产首次信息表（2019）83035625号]的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年五月六日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢