湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4512号上诉人（原审被告）：浏阳市同力房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市人民路恒远一栋二号楼103号。法定代表人:罗霖。委托诉讼代理人:尹邦湘，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浏阳市鑫都物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市淮川街道新北社区君玺时代广场3栋416室。法定代表人:程何成，董事长。原审第三人:浏阳市福临体育新城业主委员会，住所地湖南省浏阳市福临体育新城三楼1307号。负责人:易俊，主任。上诉人浏阳市同力房地产开发有限公司（以下简称同力房地产公司）因与被上诉人浏阳市鑫都物业管理有限公司（以下简称鑫都物业公司）及原审第三人浏阳市福临体育新城业主委员会（以下简称福临新城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初10450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同力房地产公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实不清。催交通知书并未对上诉人进行有效送达;收费标准未经业主大会表决,且业主大会也未通知上诉人参加;上诉人在调解书中采取一次性支付物业费的方式对小区进行了补偿。2、一审适用法律错误。涉案物业合同对上诉人不具有约束力;上诉人与原审第三人福临新城业委会在调解书中明确约定上诉人对商铺不承担物业费,对已出租的商铺由业委会向承租人收取。3、一审程序严重违法:上诉人已就涉案物业合同提出撤销权之诉,本案应中止审理;本案应追加涉案商铺承租人为本案当事人。鑫都物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与福临新城业委会依法签订了物业服务合同。上诉人已经享受了被上诉人提供的物业服务,所以应依约交纳物业费。福临新城业委会述称，请求二审法院维持一审判决。鑫都物业公司向一审法院起诉请求：1、判令同力房地产公司支付所欠物业管理服务费6000元。2、本案诉讼费由同力房地产公司负担。一审法院认定事实：鑫都物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2020年1月5日，鑫都物业公司与第三人福临新城业委会签订《福临体育新城物业管理服务委托合同》，分别约定：1、委托管理期限为三年，自2020年2月1日至2023年1月31日止；2、收费标准公寓房定价为1.2元／平方米／月，商铺定价为2.0元／平方米／月，物业服务费按半年或年提前预收。同力房地产公司系浏阳市劳动北路福临体育新城1、××号栋××楼××-2的业主，该房屋建筑面积为600平方米。同力房地产公司欠鑫都物业公司2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业费6000元，并经鑫都物业公司书面催缴后仍未交纳，鑫都物业公司遂诉至该院，要求判如所请。另查明：1、长沙市中级人民法院于2015年6月8日裁定受理杨伟良、田更新对同力房地产公司关联公司湖南沙市建筑工程集团有限公司的破产清算申请，并于次日将案件交由一审法院审理。一审法院于2015年6月11日立案受理。2015年8月27日，一审法院分别裁定受理同力房产公司、浏阳市福盛房地产开发有限公司、湖南福霖钢结构有限公司、浏阳市家富农业开发有限公司、浏阳市沙建混泥土有限公司申请破产清算五案，同时指定湖南人和律师事务所为同力房地产公司的管理人，2015年12月15日，一审法院裁定上述五公司与沙建集团实质合并破产。2015年4月21日，同力房地产公司、湖南沙市建筑工程集团有限公司作为甲方与浏阳市福临体育新城业主委员会作为乙方签订了《关于“福临体育新城”项目的物业移交的调解书》，内容为“根据2015年4月16日政府协调会议精神，经双方协商、协调后，对于福临体育新城物业存在的遗留等问题达成以下解决意见：一、为完善福临体育新城小区的监控、备用应急发电机等各项设施设备的建设，经甲、乙双方商议后，由甲方补偿12万元给乙方，一次性解决相关问题。二、甲方福临体育新城的商铺在未出租前不收取物业费，出租后物业费由乙方向租赁方收取（甲方在出租协议内进行明确物业费收费标准及责任）。对于福临体育新城的空置房、沙建办公楼、闲置的地下车位等物业，经商议后，甲方一次性补偿物业费5万元给乙方，以上的物业在未处置之前，乙方不再另行收取物业费用，处置后由乙方与实际产权人自行协商。三、小区物业公共区域本次拖欠电力局的电费106277.71元，由甲方按程序报市政府工作组批准后，在甲方公司账户支付，以后福临体育新城小区物业公共区域再产生的电费由乙方自理。四、对于小区物业保修期内的保修问题，甲方不再进行维护维保，一次性给予乙方8万元经费，以后由乙方全权负责处理。五、福临体育新城小区的物业在本协议签订后，甲方给予补偿费用1万元，用于小区物业的开办经费，以后由乙方全权接手进行管理。六、自本次调解书签订之日起，甲方保证以上调解应支付的费用到位，乙方不得再向甲方提出任何经济要求，并全权接管小区物业。七、本协议一式陆份，具有同等效力，甲乙双方各执贰份，贰份报送政府等有关部门备案，双方签字盖章后生效。”上述协议签订后，同力房地产公司按约定向福临新城业委会支付了260000元费用。2、同力房地产公司（甲方）与案外人熊红英（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，建筑面积约600平方米，自2020年1月1日至2024年12月31日止。现案涉商铺由熊红英开办“少年体育培训”经营。上述事实，有当事人的陈述，催缴通知书，《物业管理服务委托合同》，《商铺租赁合同》、不动产登记信息表、关于“福临体育新城”项目的物业移交的调解书等证据证实，并经庭审核实，可以认定。一审法院认为，鑫都物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业。福临新城业委会与鑫都物业公司签订的《物业管理服务委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。同力房地产公司辩称其不受该委托合同的约束，认为福临新城业委会委托鑫都物业公司进行物业服务，商业物业收费标准等重大事项均未经业主大会决议表决，程序违法，福临新城业委会决议事项是否存在程序瑕疵，是同力房地产公司与福临新城业委会之间的另外一个法律关系，由同力房地产公司另辟途径解决。本案涉案商铺为同力房地产公司所有且已对外出租，对于鑫都物业公司要求同力房地产公司按照合同约定支付拖欠的物业服务费的诉求，该院予以支持。经该院核实，同力房地产公司应缴纳物业费共计6000元（600平方米×2元/月/平方米×5个月），该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：浏阳市同力房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付浏阳市鑫都物业管理有限公司2020年2月1日至2020年6月30日期间的物业费6000元；如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市同力房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,2015年4月21日，同力房地产公司、湖南沙市建筑工程集团有限公司（甲方）与福临新城业委会（乙方）签订了《关于“福临体育新城”项目的物业移交的调解书》，该调解书意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效,且双方当事人已经履行完毕。其中第二条约定,甲方福临体育新城的商铺在未出租前不收取物业费，出租后物业费由乙方向租赁方收取（甲方在出租协议内进行明确物业费收费标准及责任）。对于福临体育新城的空置房、沙建办公楼、闲置的地下车位等物业，经商议后，甲方一次性补偿物业费5万元给乙方，以上的物业在未处置之前，乙方不再另行收取物业费用，处置后由乙方与实际产权人自行协商。现同力房地产公司已按调解书履行了支付补偿物业费的义务，福临新城业委会违反调解书的约定，自行与鑫都物业公司于2020年1月5日签订《物业管理服务委托合同》,应由其自行承担该合同项下的合同义务与法律责任。因此,鑫都物业公司无权向同力房地产公司收取物业服务费。综上所述，同力房地产公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初10450号民事判决；二、驳回浏阳市鑫都物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由浏阳市鑫都物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由浏阳市鑫都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年五月二十四日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。