山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5693号 上诉人（原审被告）：刘景涛，男，1990年3月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：刘云亭，系刘景涛之父。 被上诉人（原审原告）：青岛天一仁和物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：魏帅，总经理。 上诉人刘景涛因与被上诉人青岛天一仁和物业服务有限公司（以下简称天一仁和公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘景涛上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回上诉人的诉讼请求；二、全部诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.2013年12月30日，上诉人与开发商签订《青岛市商品房预售合同》，购买了本案中案涉商品房一套。2015年1月，开发商通知1月30日交房，1月30日上诉人按照流程要求与天一仁和公司签订了《前期物业服务协议》。但当日上诉人对房屋进行验收时，发现该房屋有严重的质量问题等其他问题，因而拒绝在《房屋验收交接单》上签字，且至今上诉人也没有在此交接单上签字。而《商品房预售合同》第13条明确约定，房屋交付的标志为《房屋验收交接单》签字确认。即至今为止，开发商并没有将房子按合同约定交付给上诉人。既然上诉人没有收房。上诉人与被上诉人之间的物业服务法律关系就没有建立，上诉人并没有义务向被上诉人缴纳物业费。2.一审时上诉人向法庭提交了两份证据，第一份是开发商于2015年7月12日邮寄给上诉人的，签署日期为2015年7月2日的交房通知书。该交房通知书规定，办理业主收房手续的时间为2015年7月2日至2015年7月12日。第二份为开发商退还上诉人购房款的银行进账单。上诉人以此证明与开发商之间存在有质量纠纷期间，上诉人并没有收房，且拒绝收房的理由是正当的、合理的。但一审法院却以此证明上诉人于2015年7月2日接受了涉案房屋。3.上诉人介绍他人购买开发商房屋一处，开发商给免除一年的物业费，应在支付物业时予以扣除。一审庭审时，被上诉人明确承认其系统中显示出上诉人已交纳一年的物业费（2015年5月1日至2016年4月30日），但上诉人在此期间与开发商有房屋质量纠纷，并没有收房，不可能缴纳物业费。该事实足以证明被上诉人事实上认可开发商给免除一年的物业费，却不想在以后的物业费中予以扣除，上诉人主张这一年的物业费应该在上诉人实际收房后才能予以扣除。而且开发商开具的免交物业费的单据，上诉人于2015年1月30日交房时已交付给了被上诉人，无法再行提供。二、一审程序违法。被上诉人诉讼请求第一项为支付物业服务服务费，并没有提出利息的主张，但一审法院却判决自起诉之日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息。一审法院严重违反了不告不理这一民事诉讼原则，属于程序违法。 天一仁和公司答辩称:一、一审判决认定事实清楚，《前期物业服务协议》合法有效。首先，被答辩人已接收了案涉房屋，应当向答辩人按期交付物业管理费用。案涉房屋已交付给被答辩人，且被答辩人已实际居住。虽然被答辩人在上诉状中宣称其自2015年起至今仍未接收案涉房屋，但从答辩人缴费系统中可知，被答辩人自2015年下半年至今定期向答辩人缴纳电费，且从被答辩人上诉状中自认的住址可知，被答辩人目前居住的房屋为案涉房屋，这与被答辩人宣称的事实不符。其次，被答辩人与开发商之间是否存在纠纷与答辩人无关，与本案也无任何关联。被答辩人主张开发商为其减免一年物业费没有提供任何证据，且答辩人对此不负有举证责任。被答辩人已享受了答辩人提供的物业服务，应当按照协议约定向答辩人缴纳物业管理费用。二、一审判决答辩人向答辩人支付利息适用法律正确，程序合法。被答辩人在一审中依据双方签订的《前期物业服务协议》第十条违约责任之约定，提出被答辩人应支付4085.12元违约金的诉讼请求，一审法院未支持答辩人的该项请求，但被答辩人拖欠物业费是既成事实，且被答辩人不能证明答辩人有任何违约行为，一审法院酌定被答辩人按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率向答辩人支付利息，系行使自由裁量权，且未违反民诉法相关规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请维持原判。 天一仁和公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令刘景涛支付天一仁和郡（悦景华庭）xxxx户房屋物业服务费12611元；2、判令刘景涛支付违约金4,085.12元；3、判令刘景涛承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：刘景涛系青岛市即墨区xx路xx号天一仁和郡（悦景华庭）xx号楼xx单元xx户房屋业主，天一仁和公司系青岛市即墨区天一仁和郡（悦景华庭）小区前期物业服务企业。2015年1月30日，一审法院（乙方）与刘景涛（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，该协议主要约定：天一仁和公司为天一仁和郡（悦景华庭）小区提供物业服务，刘景涛住宅坐落于xx号楼xx单元xx户，为高层，建筑面积116.67平方米。物业服务主要内容包括：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。物业管理服务费用，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止之日之次日或甲方与建设单位签署的商品房买卖合同中约定的交付使用之日起开始计算。物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前十五日内交纳。物业服务费收费标准为别墅部分2.5元/㎡／月，多层住宅部分1.8元/㎡／月，小高、高层住宅部分2.2元/㎡/月（含电梯房0.4元/㎡／月）。车位维护费50元/月/个。违约责任甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之三交纳违约金，如果逾期三个月拒交费用的，物业服务企业将采取催促措施，直至向人民法院提起诉讼。天一仁和公司在履行合同过程中，实际执行高层收费标准为1.93元/㎡／月（含电梯费0.4元/㎡／月）。刘景涛于2015年7月2日接受了涉案房屋。截至2020年12月31日，刘景涛共尚欠天一仁和公司2016年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费12,611元（116.68平方米×1.93元/月/平方米×56个月）。 一审法院认为，天一仁和公司与刘景涛签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务是一个长期的持续性、针对全体业主提供服务的行为过程，物业服务企业应强化服务意识，不断提高服务质量，改善服务水平，同时物业服务企业与业主之间应加大沟通协调力度，共同营造和谐的居住氛围和美好的生活家园。天一仁和公司按约定为涉案小区业主提供了服务，刘景涛已经接受了天一仁和公司提供的服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。双方当事人之间对交房时间、交纳物业服务费数额等存在一定争议致刘景涛未及时交纳物业服务费，故天一仁和公司要求刘景涛交纳自逾期之日按照日千分之三计算的违约金，依据不足，一审法院依法不予支持，一审法院酌定刘景涛应支付天一仁和公司以拖欠的物业费12,611元为基数，自起诉之日（2021年1月21日）至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息。刘景涛抗辩其介绍他人购买开发商房屋一处，开发商免除其一年的物业费，其已将单据交给物业，在支付物业费时予以扣除，天一仁和公司对刘景涛此说法予以否认，刘景涛亦未提交证据加以证明，且其与开发商之间的约定与本案物业费纠纷非同一法律关系，故其抗辩不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、刘景涛于判决生效之日起十日内天一仁和公司2016年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费12,611元及以12,611元为基数，自起诉之日（2021年1月21日）至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回天一仁和公司的其他诉讼请求。案件受理费218元，减半收取109元（天一仁和公司已预缴），由刘景涛负担。刘景涛负担部分于判决生效之日起十日内直接支付给一审法院。 二审中，上诉人刘景涛证据一《青岛市商品房预售合同》一份，证明：房屋交付的标志为房屋验收交接单签字确认。证据二企业关系图一份，证明：开发商与本案的被上诉人是关联公司。被上诉人天一仁和公司未进行质证。 二审中，刘景涛称2015年1月30日拿到了案涉房屋的钥匙，但一直未在《房屋验收交接单》上签字，并且上诉人未曾向被上诉人支付过物业管理费用。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人刘景涛是否应向被上诉人天一仁和公司支付2016年5月1日至2020年12月31日期间的物业费。2015年1月30日，天一仁和公司与刘景涛签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定：“物业管理服务费用，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止之日之次日或甲方与建设单位签署的商品房买卖合同中约定的交付使用之日起开始计算。”本案中，开发商于2015年7月18日向刘景涛邮寄送达交房通知书一份，通知书中载明：“现定于2015年7月2日至2015年7月12日在天一仁和郡（悦景华庭）售楼处集中办理业主收房手续”，根据《前期物业管理服务协议》的约定，刘景涛应自2015年7月13日起向天一仁和公司缴纳物业费。刘景涛二审中称未曾向被上诉人支付过物业管理费用，因此一审法院认定刘景涛向天一仁和公司支付2016年5月1日至2020年12月31日期间的物业费并无不当，本院予以确认。天一仁和公司在一审中主张刘景涛欠缴物业费期间的违约金，一审法院酌定刘景涛应支付天一仁和公司以拖欠的物业费12,611元为基数，自起诉之日（2021年1月21日）至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息，符合法律规定，本院予以维持。 另，关于刘景涛其介绍他人购买开发商房屋一处、开发商免除其一年的物业费的主张，本院认为，开发商与本案被上诉人天一仁和公司系两个法律主体，刘景涛与开发商之间的约定与本案物业服务合同纠纷系两个法律关系，刘景涛就其该主张应另行主张权利。 综上，上诉人刘景涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费217元，由上诉人刘景涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓静 审 判 员 刘昭阳 审 判 员 李 蕾 二〇二一年五月二十日 法官助理 薄富超 书 记 员 韩 平