重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初11092号 原告：李洪亮，女，1977年5月19日出生，汉族，住重庆市江北区。 被告：吴晓渝，男，1979年4月21日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告李洪亮与被告吴晓渝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2021年4月28日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李洪亮、被告吴晓渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李洪亮向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租赁期间拖欠的物业费450元；2.被告向原告支付提前解除合同违约金6000元；3.被告向原告支付免租期内的租金2000元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年4月24日被告与原告签订了《商铺租赁协议》，承租原告位于重庆市渝北区红叶路97号附51号商铺，租期自2020年4月25日起至2025年4月24日止，租期前一个月为免租期。2020年9月底被告提出解除合同。2020年9月30日被告擅自将钥匙放到物业服务中心并不结清欠付的物业费。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告遂起诉来院。 被告吴晓渝辩称，2020年8月被告就给原告说了解除合同，因为门面外有围挡施工，小区到门面的通道被堵了，被告也转让不出去，被告就想退租。被告提前给原告通过电话、微信说过还钥匙和水电卡到物管。2020年9月被告也微信给原告说了不租了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据产权证复印件、《商铺租赁协议》、收条、原告举示的微信聊天记录、原告举示的照片、原告举示的视频、凤凰会手机APP截图、中国移动手机APP通话清单、被告举示的照片、被告举示的微信聊天记录、被告举示的视频等本院予以确认并在卷佐证。对被告举示的《证明》，系案外人出具，属于证人证言，证人未出庭作证，故不予采信。 经审理查明：原告是渝北区红叶路97号附51号房屋的所有权人。 2020年4月24日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《商铺租赁协议》一份，主要约定：第一条、商铺基本情况。甲方出租的商铺坐落地址，渝北区红叶路97号附51号，房屋建筑面积为14.32平方米。第二条、租赁期限、租金、保证金及支付期方式。1、乙方租赁商铺用于经营餐饮，租期五年，自2020年4月25日起至2025年4月24日止，租期前一个月为免租金期。2、租金，所有租金产生的税费由乙方承担，甲方为净收益，本租赁房屋的各种税费全部由乙方承担和缴纳。第一年租金甲方月净收益为140元/平方米建筑面积（即租金2000元/月），从第二年起，每年比上一年度递增10%。3、保证金，乙方在签订本协议当日需向甲方交纳保证金2000元，用于担保乙方对本协议的履行，在租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金，合同期满后双方无争议结清所有费用且乙方将商铺交还给甲方后十日内甲方将上述保证金全额无息退还给乙方。4、支付方式，租金按季度支付一次，首期租金应于本合同签订当日支付，以后每期租金应于上期租金的租赁期限届满一个月前足额支付给甲方。5、2020年4月25日起至2021年4月24日止，月租金140元/平方米，建筑面积14.32平方米，月租金总额2000元，季度租金总额6000元。第五条、双方权利与义务。（一）甲方的权利与义务。2、租赁期届满乙方不再续租或者租赁期内解除本协议的，乙方应于租赁关系终止或解除后2日内将商铺交还甲方，经甲方验收同意后交回钥匙……超过十日还未向甲方交还商铺的，甲方有权强制收回商铺，商铺内乙方可移动设备及经营物品未撤出的，视为乙方放弃该设备或物品的所有权和处置权，甲方有权自行处置乙方遗留在商铺内的所有物品，乙方交纳的保证金作为延迟交还商铺的违约金，不予退还，如果因此给甲方带来其他损失的，乙方应当赔偿甲方其他损失。（二）乙方的权利与义务。9、若在本协议约定的租赁期限内，乙方单方解除协议，乙方所交保证金甲方予以没收，乙方按照本协议租金的标准向甲方补足免租金期内应交的租金。除此以外，乙方作为违约方还要向守约方甲方支付当期标准三个月的租金作为违约金。第七条、免责条件。由于不可抗力或意外事件导致双方无法继续履行合同的，双方互不承担责任，但需立即书面通知对方。甲方不得收回门市，免不可抗力期间房租。合同还约定了其他内容。被告称，合同第五条第（二）款第9项双方约定要划掉，被告持有的合同划掉了，当时原告说笔由问题之后划掉，但是原告举示的合同没有划掉。原告称，被告主张双方协商要划掉第五条第（二）款第9项不属实。 同日，原告向被告交付了案涉房屋钥匙2把、水卡1张、电卡1张。 2020年9月27日，被告给原告发微信称：老板这个月满了我就不做了，太老火了。原告：上次你说做起老火我都已经同意你转租了，你现在不能就这样解除合同啊，总要做起租出去再说。被告：我不得做了，我跟你说，我不做走了还跟你做啥子，你那个围都围了，那个院墙围了哪个做呢？说白了你就是不想退哪个保证金嘛。原告：不是保证金的问题，合同是签了的，一切都要按照合同约定。被告：什么约定，没懂你的意思；你门市出了问题，把我亏了钱，你还来个约定。 2020年9月29日，被告给原告发微信称：打你电话没有接，你看今天或明天，把钥匙和水电卡开给你，要是你没有空，那我给你放在物管中心。 2020年9月30日，被告向原告发送了一段6秒的视频，显示其将钥匙和水卡、电卡放在案涉房屋的物管中心。原告通过微信向被告发送了双方签订的《商铺租赁协议》照片。被告：我的钱你们给我退，你来的时候要是说要修路我签都不得给你签，封路这种。原告：我们之间是签了租赁合同的，你现在想提前退房子出来是不行的，除非你按照合同条款约定执行，补足免租金期内应交的租金，另外再支付三个月的违约金。同时也请你将你租期内的物业费结清，刚才物业也打电话了，说你没结，否则人家也只有找我们业主买单。被告：你根本都是在欺骗，你明晓得要修路要改造，你根本都没说，我这个门市亏了这么多万；我的保证金你绝对要退给我。原告：我等你先去起诉。 原告支付了案涉房屋2020年4月商业物业服务费191.91元、2020年7月商业物业服务费160.52元、2020年8月商业物业服务费149.94元、2020年9月商业物业服务费139.7元，合计642.07元。 被告为证明案涉房屋门外有垃圾回收站流出的污水，举示了照片2张，显示地面有水渍。原告称，签订合同前垃圾站就存在了，被告将该2张照片发给过原告看，原告与物业公司交涉过，之后物业公司垫高处理后污水就流不过来了。 被告为证明案涉房屋被围挡无法经营，举示了视频，显示案涉门面对面有围挡，围挡内有挖掘机在施工，施工有噪音。 庭审中，双方一致确认，被告已支付租金至2020年9月30日。 原告称，案涉房屋是步行街入口第一个门面，目前为空置状态；房屋对面围挡内在修公路，开始施工时间不清楚，现在已经修好了，围挡也拆除了，修路不属于不可抗力；依据合同第五条第（二）款第9项，被告已付的保证金2000元不退还；被告还了钥匙、擅自解除合同，原告只能同意于2020年9月30日解除合同。 被告称，案涉房屋在角落、没有临街，挨着垃圾站；房屋对面围挡内在修公路，2020年7月底开始施工，现在快修好了，市政修路属于不可抗力；垃圾站至今没有处理；原告主张的违约金过高，保证金应当退还被告。 本院认为：原告与被告于2020年4月24日签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 被告称，因案涉房屋外有垃圾站、有修路施工影响其经营，故主张解除合同。被告举示的照片、视频不足以证明其因修路、垃圾站无法继续经营，尚不能达到合同目的无法实现的程度，其据此主张解除合同没有依据，其通知原告不再履行合同属于根本违约。原告称因被告已于2020年9月30日交还了案涉房屋钥匙，故同意于该日解除合同，故双方签订的《商铺租赁协议》已于2020年9月30日解除。 关于物业费。原告代被告支付了案涉房屋2020年4月、2020年7月、2020年8月、2020年9月的商业物业服务费共计642.07元，原告仅要求被告支付物业费450元，是对自己权利的处分，本院予以认可，对原告要求被告支付物业费450元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金、免租期租金。被告无证据证明双方对划掉合同第五条第（二）款第9项达成一致意见，其该主张没有依据，本院不予采信。合同第五条第（二）款第9项约定，若在本协议约定的租赁期限内，被告单方解除协议，被告所交保证金原告予以没收，被告按照本协议租金的标准向原告补足免租金期内应交的租金；除此以外，被告作为违约方还要向原告支付当期标准三个月的租金作为违约金。被告存在单方解除合同的违约行为，原告按约定有权不退还保证金2000元、要求被告支付当期标准三个月的租金6000元作为违约金、被告补足一个月免租期的租金2000元。被告辩称违约金过高，保证金应当退还。合同因被告违约提前解除情况下，此时保证金2000元不退还亦具有解除合同违约金的性质。合同提前解除给原告造成的主要是房屋另行寻租期间的空置损失，在原告不退还保证金2000元情况下，本院酌情判决被告还应向原告支付违约金4000元。据此，被告应向原告支付违约金4000元、支付免租期租金2000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 一、被告吴晓渝于本判决生效后立即向原告李洪亮支付物业费450元； 二、被告吴晓渝于本判决生效后立即向原告李洪亮支付违约金4000元； 三、被告吴晓渝于本判决生效后立即向原告李洪亮支付免租期租金2000元； 四、驳回原告李洪亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由原告李洪亮负担6元，被告吴晓渝负担19元。 本判决为终审判决。 审判员  黄明真 二〇二一年五月二十四日 书记员  陈 实