四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6212号 上诉人（原审原告、案外人）：刘洪，男，1978年3月10日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：唐松凇，四川天与律师事务所律师。 上诉人（原审原告、案外人）：刘亚梅，女，1981年10月4日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：唐松凇，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：周建国，男，1976年7月11日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：魏霞，女，1978年8月10日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：周建国，男，1976年7月11日出生，汉族，住四川省崇州市，系魏霞之夫。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都川盛塑胶有限公司，住所地：四川省崇州市智能应用产业功能区宏业大道北段1355号。 法定代表人：叶建伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：凃永驰，四川创新律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：刘兴阶，男，1969年7月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：朱阳，四川海峡律师事务所律师。 上诉人刘洪、刘亚梅因与被上诉人周建国、魏霞、成都川盛塑胶有限公司（以下简称川盛公司）、原审第三人刘兴阶案外人执行异议之诉一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初3767号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘洪、刘亚梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行位于崇州市房屋（房产证号：00××84）。事实和理由：（一）一审认定事实有误。刘洪、刘亚梅与周建国、魏霞于2015年即达成购房合意，双方采取分期付款的方式，以46万元的总价购买周建国、魏霞的房屋。期间刘洪、刘亚梅按照双方约定以现金及转账方式，多次向周建国、魏霞交付了购房款。在刘洪、刘亚梅将购房款分期支付至36万元时，双方于2015年12月16日补订了案涉《房屋买卖合同》，因案涉房屋钥匙被扣押于案外人张亚琴处，为取得房屋钥匙，刘洪、刘亚梅于2015年12月16日将剩余10万元购房款交付张亚琴，张亚琴在收到款项后于2015年12月17日向周建国出具了收款收据。魏霞也于当日向刘洪、刘亚梅出具收到全部购房款的收条，后刘洪、刘亚梅于该房屋居住至今。周建国、魏霞虽否认前述事实，但未提供任何反驳证据，且对事实的陈述缺乏逻辑性及合理性。（二）一审就刘洪、刘亚梅支付购房款这一事实的举证责任分配不当。刘洪、刘亚梅已提供《房屋买卖合同》、购房转款转账凭证、魏霞出具的收款收条、微信聊天记录、手机短信、通话录音等证据材料相互印证，能够证明刘洪、刘亚梅已向周建国、魏霞支付了全额购房款项。周建国、魏霞应就不存在支付事实或支付款项并非购房款等反驳理由承担举证责任，一审过分强调刘洪、刘亚梅的举证责任。（三）一审认为未办理房屋过户登记系刘洪、刘亚梅自身原因系认定错误。案涉房屋在周建国、魏霞与刘洪、刘亚梅达成购房合意并签订《房屋买卖合同》之时已设立银行抵押，双方已将之体现于合同之中并约定由周建国、魏霞在还清银行贷款、解除抵押后办理案涉房屋过户登记手续，后期因周建国、魏霞的不诚信行为导致未能解除原始银行抵押。因此，刘洪、刘亚梅对于未能办理过户登记不存在任何过错，不应承担因案涉房屋不能过户所产生的一切风险和不利后果。（四）本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行之情形，刘洪、刘亚梅享有足以排除强制执行的民事权益。 周建国、魏霞辩称，刘洪、刘亚梅是做水泥制品的，其是做PVC的，双方有相互调货的情况。2015年刘洪、刘亚梅在外面借钱，刘亚梅、刘洪叫其配合签订房屋买卖合同应付外面的债务问题，以便让出借人认为他们有还款能力，但房款并未支付。刘洪、刘亚梅于2015年7月8日、7月19日、9月26日三次共计转账的15万元不是案涉房屋的购房款，是其与刘洪、刘亚梅之间因买卖合同关系向其进行的转账。2015年12月16日的10万元与本案无关，系给的案外人张亚琴，刘洪、刘亚梅主张在2015年6月向其支付了现金15万元其不予认可。 川盛公司辩称，（一）刘洪、刘亚梅与周建国在2015年12月16日签订房屋买卖协议，但并未向周建国、魏霞支付相应的对价，一审中，刘洪、刘亚梅提供的证据材料亦不足以证明其已经履行了支付购房款的义务。（二）刘洪、刘亚梅与周建国之间在签订房屋买卖协议时明知该房屋已经设立抵押而强行购买，其造成不能过户的责任应由刘洪、刘亚梅自行承担。 刘兴阶辩称，（一）购房款15万为大额资金，通过现金支付有违常理。（二）买卖房屋对于老百姓系应谨慎对待的事情，刘洪、刘亚梅居然在还没有签订书面买卖合同之前就支付购房款，与常理不符。 刘洪、刘亚梅向一审法院起诉请求：1.请求不得执行位于崇州市房屋（房产证号：00××84）；2.请求依法确认案涉房屋归刘洪、刘亚梅所有。 一审法院认定事实，（一）周建国与魏霞系夫妻关系，2018年12月16日周建国、魏霞与川盛公司经过结算，确认尚欠川盛公司货款201万元，后经川盛公司催收无果，便于2019年4月1日起诉到一审法院。诉讼中，川盛公司申请保全，一审法院于2019年4月11日制作并向双方当事人和不动产登记机关送达了（2019）川1084民初1284号民事裁定书，查封了周建国、魏霞共同共有的位于四川省崇州市房屋（权××号）和周建国、魏霞按份共有位于四川省崇州市房屋（权0302736》予以查封，期限为三年。之后，经一审法院组织调解后达成了（2019）川1084民初1284号民事调解书，但周建国、魏霞仍未按照调解书所确定的义务履行，川盛公司向一审法院申请执行【执行案号（2020）川0184执484号】。执行过程中，一审法院于2020年8月12日作出（2020）川0184执484号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。刘洪、刘亚梅对此提出书面异议，一审法院经审查后作出了（2020）川0184执异109号执行裁定书驳回了刘洪、刘亚梅的异议请求，刘洪、刘亚梅不服提起了案涉案外人执行异议之诉。 （二）刘洪与刘亚梅系夫妻关系，2015年12月16日同周建国、魏霞签订了《房屋买卖合同》约定了周建国、魏霞将案涉房屋即共同共有的位于四川省崇州市房屋（权××号）出卖与刘洪、刘亚梅夫妇，房屋买卖价款为460000元。2015年12月16日至今刘洪、刘亚梅夫妇一直居住在案涉房屋内。2015年7月8日、7月19日刘亚梅通过银行账户向魏霞分别各转账支付50000元、2015年9月26日刘洪通过其银行账户向魏霞转账支付50000元、2015年12月16日刘洪通过其银行账户向张亚琴转账支付50000元。但上述通过转账支付的价款刘洪、刘亚梅没有证据证明系支付购买案涉房屋的价款，其余购房价款200000元系现金支付的证据也不足以达到其证明目的，同时其也没有证据证明房屋买卖双方达成了债权债务抵消的合意。 （三）（2018）崇州市不动产证明第0008517号登记证载明：刘兴阶为抵押权人对抵押人周建国、魏霞坐落在崇州市崇阳镇龙门中街40号10栋2单元4层402号房屋享有抵押权。被担保主债权数额为130万元，债务履行期限为2018年8月20日至2019年2月20日。2019年12月3日，刘兴阶与周建国、魏霞在一审法院主持下达成了调解协议，一审法院制作了（2019）川0184民初4361号民事调解书，调解书确认了对周建国和魏霞所有的包括案涉房屋在内的两处房屋在2019年12月10日前不归还，则对设定抵押的两处房屋的变现价款享有优先受偿权。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，刘洪、刘亚梅应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议，刘洪、刘亚梅以案涉房屋买受人身份，对登记在周建国、魏霞名下的被查封财产提出案外人执行异议，应当举证证明其异议主张同时符合上述规定中的四个条件。根据上述法律规定，结合刘洪、刘亚梅所举证据及查明的事实，对刘洪、刘亚梅是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下： 关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。刘洪、刘亚梅与周建国、魏霞于2015年12月16日签订《房屋买卖合同》约定刘洪、刘亚梅购买房屋的房号及房屋价款为46万元，各方当事人对此均无异议。据此，可以认定刘洪、刘亚梅与周建国、魏霞之间的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。因此，刘洪、刘亚梅与周建国、魏霞之间在人民法院查封之前签订的《房屋买卖合同》合法有效。 关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。周建国、魏霞与刘洪、刘亚梅签订了《房屋买卖合同》后履行了案涉房屋的交付手续，此节事实周建国和魏霞亦予以认可，并且其提供了小区交纳物管费的物管证明、社区证明等实际占有案涉房屋的证据，故应认定刘洪、刘亚梅已实际占有案涉房屋。 关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。如前所述，虽有证据证明周建国、魏霞与刘洪、刘亚梅签订了《房屋买卖合同》，但刘洪、刘亚梅提交的证据不足以认定以现金、转账、债权债务抵消的方式支付了案涉房屋的全部价款。 关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋在签订案涉《房屋买卖合同》的2015年12月16日前后均对案涉房屋设定了不同的抵押权人，直至现在抵押权人为刘兴阶。因此，在抵押房屋所担保的主债务未还清、抵押权未涂销的情况下，不可能办理过户登记；刘洪、刘亚梅明知所购房屋设定有抵押负担，故可以确定未办理过户登记应认定为系因买受人刘洪、刘亚梅自身原因，其应当知道该风险存在却仍然坚持购买，应由其承担不能排除本案强制执行的不利后果。 关于案涉房屋抵押登记权利人是否可以排除执行的问题。抵押权，是指债权人对债务人或第三人不转移占有用作债权担保的财产，在债务人不履行债务时，就该财产的变价款优先受偿的权利。抵押权的设定自登记之日起生效，经登记机关核准登记后，抵押权自登记申请之日起享有对抗第三人的效力。刘兴阶与周建国、魏霞在房管部门续押登记日期虽在前一个抵押权人杨玖平之后，同时也在周建国、魏霞与刘洪、刘亚梅签订《房屋买卖合同》之后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十八条第二款规定:“因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序”，由此得出刘兴阶与周建国、魏霞的抵押登记日期仍应为2018年8月20日，在一审法院查封的2019年4月11日之前，因此刘兴阶对该房产的抵押权仍然有效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十五条规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”基于这一规定的同一立法精神，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十条规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。综上所述，一审法院对刘兴阶享有抵押权的房产在执行中有权进行查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施;但拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。 综上所述，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除特定不动产执行的四要件是有机统一整体、必须全部满足,缺失其中任何一个要件均不能排除对特定不动产的执行。刘洪、刘亚梅没有证据证明付清案涉房屋的购房价款，并明知在案涉房屋有抵押的情况下购买，故其要求排除对案涉房屋的执行的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》地三百一十二条的规定，判决：驳回刘洪、刘亚梅的诉讼请求。一审案件受理费8200元，由刘洪、刘亚梅承担负担。 二审中，各方当事人对一审认定的事实均无异议。本院二审依法对一审认定的事实予以确认。 二审中，周建国、魏霞提交了微信转账截图，拟证明其与刘亚梅之间存有其他经济往来。刘亚梅质证称，其认可收到该三笔款项，2018年的6000元、2019年２月的2000元、2020年1月的1000元，系因其无钱支付利息、购买机票以及其向魏霞借款用于给孩子报名。刘洪质证称，周建国提交的转账记录都是产生于刘亚梅、刘洪已经支付完毕所有房款以后，与本案无关联性。川盛公司和刘兴阶对该证据的真实性认可。本院审核认为，周建国、魏霞的微信转账证明虽载明向刘亚梅进行了转账，但周建国、魏霞并未陈述其转账的具体原因及名目，不能达到其证明目的，故本院不予采信。 二审另查明，周建国、魏霞（甲方）与刘洪、刘亚梅（乙方）于2015年12月16日签订的《房屋买卖合同》第四条约定：“乙方已于2015年12月16日将房屋转让价款46万元（肆拾陆万元）一次性交付甲方，甲方魏霞出具收条”。 本院认为，案涉事故发生在《中华人民共和国民法典》施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人必须同时满足以上四个条件，才能对登记在被执行人名下的不动产排除执行。具体到本案，根据各方的诉辩及陈述意见，刘洪、刘亚梅是否有足以排除强制执行的民事权利，具体争议焦点为：刘洪、刘亚梅提供的证据能否证明其支付了购房款？刘洪、刘亚梅是否因自身原因未能办理过户登记？对此，本院评述如下： 本案中，刘洪、刘亚梅虽然在人民法院查封前与周建国、魏霞签订了《房屋买卖合同》，并办理了案涉房屋的入住手续，但其提供的证据并不能证明其支付了购房款。首先，刘洪、刘亚梅在本案中陈述案涉房屋的购房款系在2015年6月至2015年12月16日期间分多次以转账、现金以及抵债的方式支付给周建国和魏霞，该陈述与《房屋买卖合同》关于“一次性交付购房款”的约定内容不符；其次，刘洪、刘亚梅在本案中提供的证据材料亦不足以证明其以现金方式支付了15万购房款、以及其向案外人张亚琴支付的10万亦系购房款；最后，对于购买房屋先付款、再签订房屋买卖合同亦不符合正常交易习惯，故一审认定刘洪、刘亚梅在本案中提供的证据材料并不足以证明其支付了购房款并无不当。同时，刘洪、刘亚梅知道案涉房屋存在抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”规定，刘洪、刘亚梅在本案中并未提供证据材料证明周建国、魏霞转让抵押的案涉房屋已经抵押权人同意，或者通知了抵押权人受让人要代为清偿债务，亦或周建国、魏霞与刘洪、刘亚梅形成了明确的合意由刘洪、刘亚梅代偿债务，因此刘洪、刘亚梅对案涉房屋不能办理过户登记存在过错。故一审认定刘洪、刘亚梅对案涉房屋享有的权利不能排除执行并无不当。 综上所述，刘洪、刘亚梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8200元，由刘洪、刘亚梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 燕 审判员 罗健文 审判员 崔俊安 二〇二一年五月二十八日 书记员 李 薇