广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初1423号原告：唐国珍，女，汉族，*年*月*日出生，住×××××××××××××，公民身份号码：***××××××××××××***。委托诉讼代理人：梁苑，广东亚太时代律师事务所律师。被告：余自明，男，汉族，*年*月*日出生，住×××××××××××6-2，公民身份号码：***××××××××××××***。第三人：唐家兴，男，汉族，*年*月*日出生，住××××××××××××，公民身份号码：*××××××××××××*。原告唐国珍与被告余自明、第三人唐家兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐国珍及其委托诉讼代理人梁苑与被告余自明、第三人唐家兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告唐国珍向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令原、被告于2020年10月26日起解除珠海市×××××××××租赁合同关系；2.请求判令被告立即腾退并向原告返还珠海市×××××××××；3.请求判令被告向原告支付2020年2月份租金、2020年3月份以及2020年10月份租金，合计人民币10500元；4.请求判令被告按照月租金4200元标准向原告支付自2020年10月26日始至实际返还商铺之日期间的商铺占用费；5.请求判令被告向原告结清与商铺租赁有关的水费、电费、物业管理费等费用，暂计人民币5000元，以上费用最终金额以被告返还商铺之日止实际产生金额为准；6.请求判令被告承担本案案件受理费、评估费。事实和理由：2017年3月份，被告以第三人唐家兴向其转租为由，私自强行占用原告位于珠海市×××××××××商铺。此后，被告参照原告与第三人唐家兴之间关于涉案商铺的合同，每月向原告支付租金人民币4200元，当月租金于当月1日支付。双方未签订书面的租赁协议，也未约定租赁期限。租赁该商铺期间，被告将每月租金以微信支付的方式转账给原告女儿李若璇，由原告女儿代原告收取租金。自2020年2月份开始，被告无故拖欠2020年2月份租金4200元、2020年3月份部分租金2100元以及2020年10月份租金4200元。经原告多次催讨，被告至今无理由拒绝支付上述租金。另外，被告在未告知原告且未征得原告同意的情况下，擅自拆除商铺楼梯等设施，并擅自改装，严重损坏了商铺。原告多次要求被告修复，被告口头声称会予以修复，但至今都未修复。被告拖延、拒不支付租金的行为构成根本违约，另被告损坏商铺的行为也严重侵犯了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，原告于2020年10月26日委托广东格御律师事务所向被告出具了《律师函》，要求与被告自2020年10月26日起解除涉案商铺的租赁合同关系，并要求被告限期腾退、返还商铺等。被告在签收《律师函》后，拒不履行律师函中的义务，至今仍霸占原告商铺。鉴于被告上述行为，已严重损害原告利益，同时也影响商铺的安全。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及其他相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，恳求法院在查明本案事实的基础上支持原告的全部诉讼请求。原告唐国珍提供了如下证据：1.产权证书；2.微信支付转账电子凭证；3.图片；4.录音资料；5.报警回执；6.律师函；7.邮政快递单；8.快递签收查询结果。被告余自明辩称，原告的诉状所称内容部分不属实，被告并不是故意不交租金、违约，而是原告故意让被告无法交纳租金，原告将被告电话拉黑、微信拉黑，被告租金交不上，又联系不上原告。如果原告收租金，被告完全是可以交纳的。双方矛盾的产生，是基于2020年年初新冠疫情不可抗力等特殊情况的影响，当时国家出台优惠政策，原告当时没有人情味，一分钱不减免，而且国企有免2020年2月、3月，或减少收租的政策。其他大部分私人商铺都有体谅租户的困难，甚至有的都减免2至3个月的租金，还包括被告承租的隔壁商铺都有减租，充分体现了政策优惠和人情关怀，这是双方矛盾产生的缘由。2020年4月至9月这六个月被告也正常交租，不拖欠一分租金。直到2020年10月，原告的女儿又旧事重提要求交2020年2月、3月租金，否则要收回商铺，被告与原告讲道理，但原告女儿一气之下，就说不租了，收回商铺、恢复原状，并将被告电话拉黑，微信拉黑，被告交了几次都无法交纳，又联系不上原告。因为最早是银行转账的，后来原告要求只能微信转账，但微信被原告拉黑，这是真实的原因。被告完全不存在故意不交租的问题，是原告不接受。被告后来又找第一手承租人唐家兴，唐家兴称如原告不接受租金，让被告尽管继续经营，唐国珍会主动找回的。所以，原告要求交纳2020年10月后的租金，被告也完全认可。至于2020年2月、3月租金希望可以适当减少，体现国家政策，但原告要求解除合同、收回商铺，不予认可。关于原告称被告拆除了隔离墙和楼梯，以及改变厕所为厨房的事情，唐家兴于2015年6月12日与唐国珍签订《房屋租赁合同》，承租涉案商铺，是第一手承租人，被告是后来才从唐家兴处承租，唐家兴是经营许久之后才转租给被告的。被告承租时，早已经是一个完整的打通了两个商铺形成的餐厅，中间的隔离墙和厕所早已改为厨房，这些早已存在，是唐家兴所为，唐家兴本人也是认可的。被告仅仅是对楼梯间小部分拆除，改为放洗菜盆的地方，仅仅这部分是在被告承租之后。对于隔离墙拆除和厕所改造行为，无论是恢复或赔偿，均不应由被告承担，至于小部分楼梯间可以由被告恢复或补偿，但必须以不再承租为前提。关于是否应当解除合同关系问题。一方面，除了被告所陈述的唐家兴与本案的关系外，被告实质上与唐家兴形成的是租赁关系，所以要看唐家兴本人的态度。另一方面，如果依被告而言，被告并不构成根本性违约，原告也存在一定过错，导致无法交租，当然不能解除租赁关系，牵连到唐家兴与原告租赁关系。如果原告坚持解除，则应当赔偿被告经营期投入的损失，包括搬迁、遣散员工、经营收益等费用损失，被告保留反诉的权利。综上，本着以和为贵、相互谅解、和睦共处原则，以达到双赢的目的，被告再次要求原告继续履行合同，重新签订租赁合同，在法庭主持下解决本案争议。被告余自明提供了如下证据：1.房屋租赁合同（2015.6.12）；2.现场照片一组；3.借记卡账户历史明细清单。第三人唐家兴述称，对于原告的诉讼请求没有意见。第三人唐家兴没有提供证据。经审理查明,2015年6月12日，原告唐国珍（甲方）与第三人唐家兴（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市×××××××××出租给乙方使用，租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日止；乙方承租期满续租，应提前三个月通知甲方并办理有关续租手续；乙方租赁该房屋，租金为每月4200元，乙方必须在每月1号前支付当月租金；如果乙方拖欠该房屋租金超过30天，甲方有权终止合同，不予退还全部押金，并要求乙方立即退场，同时乙方必须按甲方要求把该房屋恢复原状，乙方须全部赔偿造成的甲方经济损失，并双倍支付所欠租金；乙方租赁该房屋，须交纳押金15000元，此押金不计利息，租赁期满并且乙方无任何违约行为后退还给乙方，乙方违约时，甲方有权不予退还全部押金，并追究乙方相关违约责任；乙方须按时向物业管理部门及其他有关部门支付下列费用：水费、电费、物业管理费、垃圾费、有线电视费、电话费、各项行政事业税费及其他有偿提供项目的收费；此房屋为甲方所有，乙方任何时候都不得将该房屋转租他人，也不得转让他人；乙方退租时，必须按甲方要求把该房屋恢复原状，否则甲方有权不予退还全部押金，并要求乙方经济赔偿；等等。2017年3月，唐家兴将上述商铺转租给余自明，并结清了2017年2月份之前的租金，余自明自2017年3月起向唐国珍支付租金。2020年10月26日，唐国珍委托律师向余自明发出《律师函》，称：唐国珍与余自明没有约定租赁期限，也没有签订租赁协议，余自明在租赁商铺期间，无故拖欠2020年2月份租金4200元、2020年3月份部分租金2100元及2020年10月份租金4200元，经唐国珍多次催讨，余自明均拒付租金，另外，余自明在未告知唐国珍、也未征得唐国珍同意的情况下，擅自拆除楼梯、墙等，擅自改动该商铺，对商铺造成了一定程度的损坏，唐国珍多次要求恢复原状，余自明口头声称会予以恢复，却一直拖延，至今尚未恢复。现特此函告，唐国珍确认于2020年10月26日起解除与余自明的商铺租赁合同关系，请余自明在接到本律师函之日起10日内腾退商铺，将擅自拆除的楼梯、墙以及其他损坏的商铺结构与设施恢复原状，支付2020年2月份租金4200元、2020年3月份部分租金2100元及2020年10月份租金4200元，如余自明于2020年11月1日之后才腾退完毕，则须支付自2020年11月1日至实际腾退完毕之日的租金，结清与商铺租赁有关的水费、电费、煤气费、垃圾费、排污费、物业管理费等所有相关费用，否则唐国珍将通过法律途径追究余自明逾期腾退等法律责任。余自明于2020年10月27日收到该律师函。唐国珍与余自明确认，余自明自2017年3月开始向唐国珍支付租金，但双方没有签订租赁合同，余自明按照每月4200元的标准交纳租金并直接向物业管理处交纳水费、电费、物业管理费等费用；除了2020年2月份租金4200元及2020年3月份部分租金2100元外，余自明结清了2020年9月份之前的租金，自2020年10月起，余自明没有再交纳租金，余自明现仍在占有使用租赁商铺。原告唐国珍在庭审中称，唐国珍于2015年6月份将案涉商铺出租给唐家兴，唐家兴承租后将案涉商铺与隔壁商铺打通，唐国珍于2017年3月发现唐家兴将案涉商铺转租给余自明，唐国珍于是开始收取余自明交纳的租金，但2020年10月之后，余自明就再没有支付过租金；唐国珍与物业管理处核实，物业管理处称余自明支付物业管理费至2021年3月，欠付两个月的费用，但物业管理处拒绝向唐国珍提供交费资料，物业管理处也没有向唐国珍催收过费用。被告余自明在庭审中称，余自明自2017年3月6日开始使用案涉商铺，唐家兴提供了唐国珍的手机号码及银行账号，让余自明直接向唐国珍交纳租金；唐家兴向余自明一并转让了案涉商铺和隔壁商铺，唐家兴收取了转让费148000元，唐家兴将其与唐国珍签订的租赁合同交给了余自明；余自明有向唐国珍支付2020年10月和11月的租金，但唐国珍拒绝收取。第三人唐家兴在庭审中称，唐家兴按照商铺现状将案涉商铺和隔壁商铺交付给了余自明，唐家兴与余自明直接办理了商铺交接手续，双方没有签订合同；唐家兴收取了转让费148000元，包含案涉商铺的押金15000元及隔壁商铺的押金10000元，唐家兴将租赁合同和押金单交给了余自明，唐国珍与余自明、唐家兴就租赁事宜没有协商一致，所以没有签订租赁合同。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的规定。唐国珍将案涉商铺交付给余自明使用、收益并收取余自明交纳的租金，余自明占有使用案涉商铺并向唐国珍交纳租金，唐国珍与余自明之间成立房屋租赁合同关系。唐国珍与余自明没有签订书面租赁合同，无法确定租赁期限，唐国珍与余自明之间为不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。唐国珍于2020年10月26日通过律师函的形式向余自明主张解除案涉租赁合同，并给予了余自明腾退商铺的时间，余自明于次日收到了该律师函，故唐国珍与余自明之间的租赁合同已经解除，余自明应向唐国珍腾退并返还案涉商铺。“新冠肺炎”疫情导致众多行业经营困难，出租方和承租方应互相体谅、共担风险，承租方出现租金交纳困难情况的，双方应共度难关，公平合理分担损失。余自明承租案涉商铺从事餐饮行业，受疫情的影响较大，余自明抗辩免除疫情期间一个半月的租金具有合理性，唐国珍诉请余自明支付2020年2月至3月期间的6300元租金有违公平原则，本院对于唐国珍的该项诉请不予支持。余自明现仍在占有使用案涉商铺却未向唐国珍支付2020年10月之后的租金，唐国珍诉请余自明支付自2020年10月1日至腾退商铺之日的租金有事实和法律依据，本院予以支持。唐国珍主张余自明欠付水电费、物业管理费却未提供相应证据，余自明也予以否认，唐国珍应承担相应的法律后果，唐国珍亦没有代余自明支付上述费用，唐国珍主张的该项损失并未实际产生，唐国珍诉请余自明向其支付水电费、物业管理费等费用没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告唐国珍与被告余自明之间就珠海市×××××××××的租赁合同已经解除；二、被告余自明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐国珍腾退并返还珠海市×××××××××；三、被告余自明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐国珍支付自2020年10月1日至腾退并返还珠海市×××××××××之日止，按照每月租金人民币4200元的标准计算的租金；四、驳回原告唐国珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币11767元，由原告唐国珍负担人民币153元，被告余自明负担人民币11614元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  曾敏敏人民陪审员  伍海枚二〇二一年五月二十七日书 记 员  卢燕婷苏海婷