甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1696号上诉人（原审被告）：马学梅，女，1984年2月17日出生，东乡族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：赵龙，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘继学，男，1965年10月14日出生，汉族，住甘肃省宕昌县。委托诉讼代理人：袁虎平，甘肃西润律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王永沛，男，1965年11月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。上诉人马学梅因与被上诉人刘继学、王永沛案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初2271号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马学梅上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初2271号民事判决，改判驳回刘继学对马学梅的诉讼请求或发回重审；2.本案全部诉讼费用由刘继学与王永沛承担。诉讼过程中，马学梅变更第1项诉讼请求为：改判驳回刘继学对马学梅的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决事实认定错误。首先，关于购房款是否付清的事实。刘继学提交了两份银行转账记录，其中一份是刘继学给王永沛农行账户中转账50万元，另一份是刘继学转给宋桐58万元，刘继学与王永沛均未提交证据证明王永沛与宋桐的关系，现有证据不能证明刘继学转给宋桐的58万元是案涉房屋的房款，故房款是否付清存在疑问。2.关于刘继学是否占有、使用本案所涉房产的事实。从刘继学提交的证据来看，无法证明其缴纳的各项费用就是为本案所涉房屋所交，其提交的证据与待证事实没有关联性。一审法院认定合同签订当日王永沛就将房屋交付刘继学居住的“事实”仅是根据双方的陈述认定的，该陈述和提交的上述证据也不能相互印证没有关联性。3.刘继学、王永沛于2019年8月16日办理的过户手续行为不能认定刘继学已是涉案房产的所有权人。本案的事实是马学梅在与王永沛房屋买卖合同纠纷一案中，马学梅申请了诉前财产保全，安宁区人民法院于2019年8月2日查封了王永沛的银行账户，王永沛在使用银行卡的过程中知道了保全情况，自称(实际去没去房地产交易部门查询上诉人不知晓，王永沛没有提交查询证明)于8月15日查询正常后于次日和刘继学共同办理税款缴纳等过户手续。安宁区法院查封本案所涉房产是8月14日，马学梅提交的不动产产权情况表显示王永沛取得房产证的时间为2019年3月6日。据此马学梅有理由认为刘继学和王永沛办理过户手续的行为就是为了对抗马学梅。一审法院仅依据王永沛的陈述就认定其在房产交易中心查询的事实，并且认为只要缴纳了相关税费就能取得房产证是错误的。4.刘继学与王永沛重新签订的房屋买卖合同系无效合同。庭审中刘继学提交的房屋买卖合同系2017年10月9日所签，但根据其提供的税收完税证明可见双方在2019年8月16日又签订了一份房屋买卖合同。根据兰州市房产限售规定，双方签订的房屋买卖合同系无效合同。故刘继学的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。2.一审判决法律适用错误。刘继学提出执行异议的标的为（2019）甘0105财保80号民事裁定书的案涉标的(本案所涉房产)，其应当在规定的时间内提起审判监督程序而不是直接向人民法院提起诉讼，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的第二分项审理案件属于适用法律错误。综上所述，特提起上诉，请求判如所请。刘继学辩称，1.一审法院认定事实清楚。刘继学向王永沛支付20000元定金后签订房屋买卖合同，在签订合同当日向王永沛及宋桐共转账108万元，房款已全部付清。马学梅在一审时对购房款的支付问题无异议，对宋桐的身份也无异议。而且刘继学与王永沛签订的房屋买卖合同不存在法律规定的无效情形，购房款付清后，王永沛将案涉房屋交给刘继学占有使用，刘继学缴纳案涉房屋的物业费、供暖费和天然气等生活费用。刘继学完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，足以排除马学梅对案涉房屋的执行。2.马学梅述称一审法院适用法律错误是对法律的严重曲解。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王永沛辩称，其于2017年9月1日就将涉案房产出售给予刘继学，刘继学于当年10月9日付清全部购房款，并实际占有使用至今。双方签订的房屋买卖合同合法有效，刘继学享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚、处理适当，请求驳回上诉、维持原判。刘继学向一审法院起诉请求：1.判令立即解除对刘继学购买的位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室××房产的保全措施（查封、冻结）；2.判决确认刘继学与王永沛于2017年10月9日签订的房屋买卖合同合法有效，并确认案涉房屋归刘继学所有（房屋价值约150万元）；3.判决王永沛立即协助和配合刘继学办理案涉房屋的产权过户登记；4.本案的诉讼费、律师代理费由马学梅与王永沛承担。一审法院认定事实：2017年10月9日，王永沛作为卖方、刘继学作为买方，协商签订了房屋买卖合同1份，约定：王永沛自愿将坐落于兰州市城关区××小区××号楼××室精装修、建筑面积约125平方米（以房产证上的面积为准）的房屋出卖给刘继学，总价款为110万元；刘继学在之前已付定金2万元，剩余108万元在今日签订本合同时一次性付清；王永沛房产证办理下来后，即积极协助刘继学办理有关房产过户手续，产生的费用由刘继学全部承担。合同签订后，刘继学除之前支付的定金2万元外，于合同签订当日分别通过中国农业银行向王永沛支付房款50万元、通过甘肃省农村信用社向王永沛之妻宋桐支付房款58万元，合计支付全部房款110万元，王永沛向刘继学出具了金额为110万元的增值税发票。合同签订当日，王永沛即将房屋交付刘继学居住使用至今。自2017年10月，刘继学开始缴纳物业费、供暖费、天然气费等各项生活用费。由于出售房屋时，王永沛尚未取得房屋产权证，故房屋未予办理过户手续。2019年5、6月份，王永沛取得上述房屋产权证。2019年8月15日，王永沛经在房地产交易管理部门查询房产信息不动产查封登记状态显示为正常后（不动产权证书号：甘【2019】兰州市不动产权第0××9号，不动产坐落于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室，房屋所有权人王永沛），于次日与刘继学共同赴房地产交易管理部门，由买方刘继学缴纳了契税等税费后，目前等待房地产交易管理部门发放房屋产权证。2019年7月24日，马学梅作为申请人、王永沛作为被申请人，马学梅向兰州市安宁区人民法院提出诉前保全申请，安宁区人民法院于2019年7月25日作出（2019）甘0105财保80号民事裁定书，裁定：一、查封、扣押、冻结王永沛名下存款1586458.30元或其他等值财产……。安宁区人民法院实际冻结王永沛名下银行账户及位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房××。保全案件执行情况告知书于2019年9月5日王永沛收到。另查明，刘继学为案外人执行异议之诉案件，支付律师代理费10009元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘继学作为案涉房屋的买受人，于2017年10月9日签订合法有效的房屋买卖合同并已付清全款110万元，即时取得房屋并居住至今；虽未办理产权过户登记，但原因是出售房屋时王永沛尚未取得房屋产权证，非因买受人自身原因未办理过户登记，在王永沛于2019年5、6月间取得房屋产权证后，即于2019年8月16日办理房屋过户登记手续并缴纳了房屋交易契税等费用，此时，房屋买卖合同已实际全面履行完毕，刘继学已实际成为该房屋所有权人，其取得房屋产权证只是时间上的问题，不存在争议。而马学梅申请诉前保全，查封、冻结的房屋，所有权人属刘继学，刘继学对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……”安宁区人民法院将位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室属刘继学所有的房产进行查封、冻结的执行措施不当，应当依法判决不得查封该标的。刘继学要求判令王永沛立即协助配合办理案涉房屋的产权过户登记，因王永沛的主要协助义务已完成，且该项请求不属执行异议之诉审理范围，故不予支持。综上所述，刘继学就查封标的享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得查封、扣押、冻结兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105财保80号民事裁定书的查封标的兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋；二、确认刘继学与第三人王永沛于2017年10月9日签订的房屋买卖合同合法有效，确认位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋归刘继学所有；三、驳回刘继学的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由第三人王永沛负担，于判决生效后10日内付清给刘继学。马学梅围绕上诉请求提交一份兰州房地产交易中心房屋交易信息查询单，证明刘继学与王永沛办理过户登记手续在法院查封房产后。刘继学与王永沛对该证据的三性均无异议，但对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明案涉房屋的购买人系刘继学，且已经办理过户。因该证据属于在一审中应当提交的证据，马学梅非因客观原因未提交，应承担举证不能的法律后果，对该证据本院不予采信。王永沛提交与宋桐的结婚证复印件一份，证明其与宋桐的夫妻关系。刘继学对该证据无异议，马学梅认为该证据系复印件，对证据三性及证明目的均不认可。因王永沛未提交证据原件予以核对，本院对结婚证复印件真实性无法核实，不予采信。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为刘继学对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。刘继学与王永沛于2017年10月9日签订房地产买卖合同，该合同对房屋坐落、面积、价格及过户事宜进行约定，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。签订合同当日，刘继学向王永沛转账50万元，向王永沛指定的宋桐账户转账58万元，刘继学陈述在签订买卖合同前已支付2万元定金，共计支付110万元房款，王永沛对收到110万元房款的事实予以认可。虽然王永沛提交的证据因缺乏原件无法证明其与宋桐系夫妻关系，但法律并不禁止购房人向售房人指定的账户支付房款，且刘继学的陈述亦符合常理，故本院认定案涉房屋的房款已全部付清。刘继学提交的供暖费收据及兰州碧桂园物业服务中心出具的缴费证明，可以证明刘继学自2017年10月占有使用案涉房屋至今。在双方签订房屋买卖合同时，王永沛尚未取得案涉房屋的房屋所有权证书，在取得所有权证书后，双方于2019年8月16日在房地产交易中心办理过户登记，刘继学缴纳了房屋买卖契税，后因案涉房屋被查封未过户至刘继学名下，故案涉房屋未办理过户登记并非刘继学的原因。马学梅上诉称刘继学与王永沛办理过户登记系在法院查封之后，且二人有对抗执行的意图。根据马学梅在一审中提交的不动产产权情况表记载，案涉房屋的查封冻结期限为2019年8月14日至2011年8月13日，登记日期为2019年8月16日16:23:20，而刘继学与王永沛办理过户登记的时间为2019年8月16日11:20:04，故刘继学与王永沛办理过户手续在案涉房屋查封登记之前，马学梅亦无证据证明刘继学与王永沛已知晓查封信息并存在恶意串通对抗执行的意图。综上所述，刘继学作为案涉房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有物权期待利益，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，对马学梅主张刘继学不能排除案涉房屋强制执行的上诉理由本院不予支持。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，刘继学与王永沛签订并履行商品房买卖合同只是物权变动的原因行为，不能直接产生物权变动的法律效果。故在案涉房屋未完成产权登记的情况下，对刘继学要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求予以驳回，对马学梅的该项上诉理由本院予以支持。综上所述，马学梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初2271号民事判决第一项；二、撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初2271号民事判决第二项和第三项；三、驳回刘继学的其他诉讼请求。一审案件受理费18300元，由王永沛负担。二审案件受理费18300元，由马学梅负担。本判决为终审判决。审判长  王晶琦审判员张茜审判员何佳二〇二一年五月三十一日法官助理马进进书记员裴赟