江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终659号上诉人（原审被告）：高邮市关河物业服务有限公司，住所地在高邮市泰北路南侧张庄路东侧。法定代表人：吴伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈富冬，江苏中望律师事务所律师。委托诉讼代理人：成杰，江苏中望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王礼来，男，1963年1月30日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。被上诉人（原审原告）：沈晓丁，男，1977年2月8日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被上诉人（原审原告）：周仁斌，男，1974年1月9日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被上诉人（原审原告）：姚卫平，男，1968年6月16日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被上诉人（原审原告）：陈开勤，女，1980年9月15日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。被上诉人（原审原告）：陈兰，女，1970年3月9日出生，汉族，住盐城市盐都区。六被上诉人共同委托诉讼代理人：张能能，江苏胜衡律师事务所律师。原审被告：高邮国际商贸城物业管理委员会，住所地在高邮市泰北路南侧张庄路东侧。负责人：赵荣，该物管会主任。上诉人高邮市关河物业服务有限公司（以下简称关河物业公司）因与被上诉人王礼来、沈晓丁、周仁斌、姚卫平、陈开勤、陈兰、原审被告高邮国际商贸城物业管理委员会（以下简称商贸城物管会）物业服务合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2019）苏1084民初6575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关河物业公司上诉请求，1.撤销（2019）苏1084民初6575号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的起诉，2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1.六被上诉人不是本案适格的主体。商贸城物管会与六被上诉人是代表与被代表关系，物管会是代行业主大会和业主委员会职责的过渡性组织，六被上诉人对物管会可行使监督权，监督权不具有可诉性；对物管会所作出的决议的撤销，可通过民主监督程序完成，而不是6个具体业主通过诉讼程序，且6个业主不能代表涉案小区的业主，六被上诉人请求法院确认合同无效没有法律依据。2.六被上诉人诉求的理由也不成立。物管会与关河物业签订合同，无须“双过半”的程序；据统计我省75%的小区没有成立业主大会或业主委员会，故我省立法创设了物管会制度，《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备或尚未成立业主大会的住宅小区，物管会代行业主大会和业主委员会职责；关河物业按照合同履行义务，该小区业主享受比以前更好的物业服务，六被上诉人的实体权利未受到严重侵害。3.物管会与关河物业签订物业服务合同合法有效，签约双方主体合法、意思表示真实、未违反法律或行政法规强制性规定，本案物管会，经高邮经济开发区管委会同意、高邮住建部门指导、开发区关河社区组织，由村、业主代表、开发商组成，被上诉人质疑物管会组成人员不合法，是对省物业管理条例第二十七条规定的曲解。4.一审法院撤销物管会与关河物业订立的合同无法律依据。一审法院认为物管会未按规定召开业主大会，将业主大会召开进程及内容向全体业主告知，选聘物业管理企业违反法定程序，不符合业主大会议事规则，不能代表业主的真实意思表示，这是错误适用法律；本案签约双方不存在可撤销的事由，本案不适用物权法第七十六条、七十八条，我省首创物管会制度，2021年1月1日施行的《扬州市住宅物业管理条例》细化了物管会制度，物管会可代行业主大会的职责；一审法院认定本案物管会是合法组织，却认为物管会必须遵守业主大会的议事规则，而物管会与业主大会、业主委员会水火不容，可能延续，不可并存，故认定物管会选聘物业公司必须“双过半”，理由与结论不配对；若是业主委员会未通过双过半程序订立物业服务合同，是否就可撤销物业服务合同？物权法第七十八条规定的侵害业主合法权益指实体权益而非程序性权益，本案无据此行使撤销权的前提，且本案是管理性的强制性规定，故6个具体业主无权行使撤销权。王礼来等六人辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由，1.根据江苏省物业管理条例，被上诉人主体适格。2.根据物权法76条规定，商贸城物管会作出聘任决议没有按法定程序进行，系私自决定由上诉人为服装城提供物业服务，违反法定程序。3.根据物权法规定，业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主权利，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。侵害业主的合法权益不仅包括侵害业主的实体权益，也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。且业主行使撤销权，提起诉讼的只能是小区业主，而被上诉人均为合格的诉讼主体，其认为侵犯了相关权益依法提起诉讼具有原告诉讼主体资格。商贸城物管会未答辩。王礼来等六人向一审法院起诉请求：1.依法撤销商贸城物管会作出聘任关河物业公司作为（中国）纺织服装城为物业服务企业的决议；2.依法确认关河物业公司、商贸城物管会于2018年11月14日签订的物业管理服务合同无效；3.案件受理费由商贸城物管会、关河物业公司承担。一审法院认定事实：王礼来等六人系江苏（中国）纺织服装城小区的业主，该小区前期一直由开发商（江苏浙商置业集团有限公司）选定的扬州兴城物业经营服务有限公司（以下简称兴城物业公司）作为物业服务企业提供物业服务，后商贸城物管会解除了与兴城物业公司物业服务关系。2018年11月14日，商贸城物管会与关河物业公司签订了《服装城物业管理服务合同》，由关河物业公司提供物业服务。商贸城物管会在签订该合同时，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，王礼来等六人认为损害了其合法权益，遂诉至法院。另查明：商贸城物管会虽不具备法律意义上的主体形式要件，但在高邮经济开发区管理委员会、高邮经济开发区关河社区及高邮市住房和城乡建设局出具的情况说明中，2014年为解决服装城小区业主实际问题，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，由村、业主、开发商联合组成物业管理委员会，并向主管部门报送，可以看出商贸城物管会的设立程序合法、人员构成符合《江苏省物业管理条例》第二十七条规定。一审法院认为：商贸城物管会未按照规定召开业主大会，将业主大会召开进程及内容向全体业主进行告知，故商贸城物管会选聘物业管理企业违反法定程序，不符合业主大会议事规则，并且不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益。王礼来等六人主张关河物业公司、商贸城物管会之间签订的《服装城物业管理服务合同》无效，依据的却是可撤销事由，因合同无效和可撤销的后果相同，故一审法院结合当事人的诉讼请求，依法撤销该物业服务合同，综上所述，为保护公民、法人的合法民事权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十二条规定，判决：撤销商贸城物管会与关河物业公司于2018年11月14日签订的《服装城物业管理服务合同》。案件受理费80元，由商贸城物管会负担。本案二审期间，关河物业公司提供物业移交清单复印件，以证明涉案小区在2019年1月4日由前任物业和现任物业进行交接；提供照片打印件若干，以证明关河物业公司实质履行物业服务且比前任物业服务好；证据经质证，被上诉人认为移交清单真实性不认可，且不能证明商贸城物管会选聘上诉人程序的合法性，照片不能证明上诉人为小区提供物业服务。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明，商贸城物管会解除与兴城物业公司物业服务合同纠纷一案，本院（2021）苏10民终640号民事判决书，确认商贸城物管会成立的合法性以及解除相关物业服务合同。本案的争议焦点，1.王礼来等六人是否具有诉讼主体资格？2.商贸城物管会与关河物业公司所订物业服务合同的效力？本院认为，关于争议焦点1，物业服务合同系由包括各个业主个人在内的小区全体业主共同委托业主委员会与物业公司签订，业主个人是物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，亦即物业服务合同与业主个人有着当然的利害关系；现王礼来等六名业主作为当事人诉求物业服务合同无效，其与该诉讼结果存在直接利害关系，其起诉符合民事诉讼法第119条规定的4个条件，故王礼来等六人具有诉讼主体资格。关于争议焦点2，依法成立的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责；但是，业主大会和业主委员会进行决策亦应遵循法定程序；原物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，商贸城物管会可以依法代行业主大会和业主委员会的职责，但其聘用关河物业公司的决议应当遵循法定程序；现商贸城物管会的决议未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；故其与关河物业公司签订物业服务合同属于可撤销合同。一审法院根据业主诉请，依法撤销涉案物业服务合同，并无不当。综上所述，关河物业公司的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高邮市关河物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年五月七日书记员  朱爱娟