江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3603号上诉人（原审被告）：苏州高新金鹰商业广场有限公司，住所地苏州市高新区狮山路298号。法定代表人：张文煜，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛立辉，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市思高特文化发展有限公司，住所地深圳市南山区沙河西路英伦名苑3期10栋404。法定代表人：郑炫明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新一，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晨龙，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。上诉人苏州高新金鹰商业广场有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人深圳市思高特文化发展有限公司（以下简称思高特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初5984号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现审理终结。上诉人金鹰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏重大基本事实。双方2017年10月15日签订的《租赁合同》到期后，双方之间形成无固定期限的租赁合同。双方后续租赁合同的履行，除了租金及租期等约定变更的条款外，其他条款仍应当按照原租赁合同约定履行。双方后续签署的《商品特卖合同B》只是对不定期租赁合同中固定的某一个具体的时间段内租金支付标准和形式作了变更。因被上诉人经营的业务系提供儿童攀爬的体验式服务，并不是进行实物商品的销售，《商品特卖合同B》中关于商品质量保证金的条款并不适用，也不存在商品质量保证金的收取和缴纳问题，事实上上诉人也并未基于该《商品特卖合同B》收取过被上诉人的质量保证金，被上诉人以该合同为依据主张退回质量保证金，不具备事实依据。二、被上诉人在租赁合同履行期间，因自身经营过程中装修一直未完成二次消防验收，进而造成了上诉人被消防主管部门罚款的后果，被上诉人的行为已经构成根本违约，且给上诉人带来了实际损失，上诉人有权按照合同约定没收被上诉人的履约保证金。被上诉人思高特公司二审未作答辩。原审原告思高特公司向一审法院起诉请求：1.判令金鹰公司向思高特公司退还质量保证金60741.60元以及违约金（以60741.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月22日起计算至金鹰公司实际履行完毕之日止）。2.判令金鹰公司退还装修押金5000元以及违约金（以5000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月22日起计算至金鹰公司实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由金鹰公司承担。一审法院认定事实如下：思高特公司（承租方，以下简称乙方）与金鹰公司（出租方，以下简称甲方）于2017年10月15日签订租赁合同一份，甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落在高新区狮山路298号金鹰购物广场内的3F层，编号为3F-19的商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用；乙方租赁该物业仅作城堡探险-儿童攀爬品牌（类别：儿童游乐：经营范围仅限儿童攀爬）之经营用途，并保证全年365天营业；乙方承租该物业的租赁期限为自物业交付之日起12月，暂定交房日为2017年10月20日，即租赁期限自2017年10月20日至2018年10月19日止，其中含装修期（含店铺恢复毛坯的时间）：自2017年10月20日至2017年11月8日，共20天；按月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值支付租金；具体标准如下：自2017年10月20日至2018年2月28日首期租金每月每平方米2.66元，即首期租金为34944.5元与首期累计销售收入分成租金18%两者取高；首期之后的首年其他各月租金按每月每平方米80.91元，即每月租金为9385.4元与月销售收入分成18%两者取高；合同第六条履约保证金约定乙方于签署本合同之日起五日内向甲方支付相当于首年四个月的租金，四个月的物业服务费，0元水、电费押金（相当于1个月的物业服务费）总和作为履约保证金，金额为60741.6元；第六条履约保证金条款中约定甲方在收到乙方的履约保证金后，向乙方出具收据。甲方在抵扣行为发生后三日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的七个工作日内向甲方补足被扣除部分的履约保证金。否则，乙方每逾期一天，乙方须每天按上述费用的2%向甲方支付滞纳金，同时甲方有权解除合同，收回该物业，同时甲方无需向乙方补偿任何损失；租赁期满或合同解除后，履约保证金将不计利息退还给乙方，具体退还条件为：6.3.1乙方完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；6.3.2乙方已经按照本合同约定将场所归还给甲方；6.3.3乙方办理完毕营业执照注销或迁址手续；6.3.4履约保证金在具备上述条件后6个月后无息退还乙方。乙方需在该物业交付日向甲方支付装修押金和装修垃圾清运费，装修押金为5000元；装修垃圾运输费标准为20元/平方米。如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防、工程等部门验收合格后1个月内，甲方应向乙方无息返还前款所述的装修押金。乙方应在合同租赁期限届满前六个月向甲方提出是否续租的书面申请，甲方应于合同期满前2个月书面通知乙方其续租申请是否被接受，双方就该物业续租条件协商一致后，须签订新的合同。租赁期间正常届满的，乙方应当于本合同约定的租期届满之日准时交还该物业；本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日准时交还该物业。合同解除或终止后，乙方应至甲方办理交接手续，并由双方签署书面的交接确认单。甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更。要求变更的一方应主动向另一方提出，变更必须以书面方式进行。双方合同解除，乙方应于合同解除后五日内将该物业交还给甲方，并按本合同的约定与甲方办理物业的交接退还手续；乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失；甲方还有权没收乙方的履约保证金。合同第二十三条约定“因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面提前解除本合同的，违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装潢费用等），其赔偿的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金，其赔偿的最高限度为合同解除时当年租赁年度12个月的租金。责任豁免约定因不可抗力或政府行为导致本合同无法履行并使本合同提前解除或终止的，双方互不承担赔偿责任与违约责任”。合同签订后，思高特公司在2017年9月23日向金鹰公司支付了5000元装修押金，在金鹰公司三楼处装修并经营儿童娱乐活动，于2017年11月25日支付了履约保证金60741.6元。合同到期后双方未再签订租赁合同，多次签订《商品特卖合同B》，其中一份内容为甲方为金鹰公司，乙方为思高特公司，约定甲、乙双方为进一步扩大销售业绩，提高品牌在市场上的影响决定在甲方卖场举办商品特卖活动。本着“互惠互利，共同发展”的原则，依据“合同法”及相关国家法律法规规定，经过双方友好协商，现达成如下协议：活动时间2019年1月20日至2019年2月19日，甲方收益：甲方从乙方商品的实际销售总额中倒扣18%与固定租金130.91元/㎡/月两者取高作为甲方的收益；（其中租金80.91元/㎡/月，物管费50元/㎡/月；本期固定租金15476.79元/月，其中租金9565.56元/月，物管费5911.23元/月）；本合同签订后乙方需支付甲方质量保证金60741.6元，若乙方无任何违约行为及其所销售产品无任何问题（包括但不限于顾客投诉），质量保证金在退柜后三个月内无息返还。乙方质量保证金的支付方式为：上期合同已支付。违约责任：乙方销售的商品应保持优良品质水准，标识齐全，内外标相符，在甲方日常检查中若发现类似问题情节较轻者将处以200元/次罚款：销售价格根据合理成本和市场利润制定，并遵守“不二价”政策。若商品出现质量问题、标识问题或销售价格高于其它百货公司或乙方的连锁商店，经检查、检举并查实后，乙方应无条件为顾客办理退换货手续，且甲方有权要求乙方支付壹万元违约金或按该等商品（含同等商品的库存）零售价10倍的金额支付违约金（两者取高），同时甲方有权提前解除本合同并不承担任何责任。乙方特卖品牌及商品，不得在各类批发市场内销售，若违反，经核实，甲方有权提前解除本合同并不承担任何责任，处以不低于1万元罚款，乙方不得有任何异议。在思高特公司使用金鹰公司场地期间，2019年4月12日苏州市公安消防支队认为金鹰公司在经营过程中占用消防通道；同日金鹰公司向思高特公司发出《未取得消防证件商户需暂停营业的通知函》，内容为“首先感谢贵方对苏州金鹰国际广场一直以来的支持与配合。关于消防问题，我司前期已多次与贵方沟通，然贵方截止今日仍未取得相关消防证件。故在2019年4月12日的消防支队临检中，因贵方无二消合格证，应支队要求，贵方店铺需自2019年4月13日起停止营业，同时，需在店铺醒目位置放置退卡公告，并于2019年4月16日前完成相关铺位拆除，且后续将可能面临相应消防处罚。如贵方未按消防规定执行，相应责任及损失均由贵方自行承担”。思高特公司收到后立即拆除其经营设施，并将租赁场地交还给金鹰公司，双方在2019年4月16日前就除质量保证金60741.60元及装修押金5000元外其他所有费用全部结清。2019年4月14日苏州市消防救援支队作出苏（消）行罚决字（2019）0107号行政处罚决定书，认为2019年4月12日对金鹰公司进行检查时发现1楼中庭区域设置服装展位、3楼西侧中庭区域设置活动场所，占用疏散通道。该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，现决定给予金鹰公司罚款贰万元整的处罚。后思高特公司与金鹰公司多次协商退还保证金60741.6元及押金5000元事宜无果后，思高特公司致本案诉讼。以上事实，由当事人提供的商品特卖合同B、收款收据、转账截图、致厂商函、租赁合同、行政处罚决定书等证据及一审法院庭审笔录附卷佐证。一审法院认为，思高特公司与金鹰公司的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格按约履行。思高特公司按约支付了履约保证金60741.6元和装修押金5000元；在租赁合同到期后，双方协商后签订了《商品特卖合同B》，对租赁合同进行了变更，后因消防部门的巡查确认了金鹰公司的违规行为，思高特公司与金鹰公司解除双方的租赁关系，双方除保证金60741.6元及押金5000元外无纠纷；现思高特公司主张的退还质量保证金60741.6元，金鹰公司认为该款系租赁合同的履约保证金，而思高特公司在承租期间一直也未完成消防疏散的审核未能通过二次消防的验收，该退款条件未成就，一审法院认为在《商品特卖合同B》中约定思高特公司无任何违约行为及其所销售产品无任何问题，质量保证金在退柜后三个月内无息返还，现金鹰公司未提供相应的思高特公司责任；同时在租赁合同中约定履约保证金抵扣行为应书面通知思高特公司，金鹰公司至今未书面通知思高特公司的抵扣行为，故金鹰公司的此辩解意见不采纳。对于金鹰公司不承担返还装修押金5000元的意见，在租赁合同中约定如思高特公司没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防、工程等部门验收合格后1个月内，甲方应向乙方无息返还前款所述的装修押金；现双方合同已解除，金鹰公司未按约返还该押金，金鹰公司应承担返还5000元的责任，对金鹰公司的此意见不予采信。至于金鹰公司述称苏州市消防救援支队行政处罚决定，该决定是对金鹰公司的违法行为的处罚，该违法行为的处罚后果，思高特公司是否应当承担该后果，金鹰公司应另行主张，本案不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、苏州高新金鹰商业广场有限公司于判决生效之日起十日内返还深圳市思高特文化发展有限公司保证金60741.6元。二、苏州高新金鹰商业广场有限公司于判决生效之日起十日内返还深圳市思高特文化发展有限公司押金5000元。案件受理费1444元，减半收取722元，由深圳市思高特文化发展有限公司负担。二审中，上诉人金鹰公司提交了苏州市消防救援支队行政处罚照片复印件一组，用于证明：1.2019年4月12日被上诉人在经营过程中被苏州市消防救援支队发现有占用消防疏散通道的违法行为，既违反了相关法律规定，也违反了双方租赁合同第6.2,6.3条，第7.3条，第10.8条的约定。2.结合一审中上诉人提供的《行政处罚决定书》证明被上诉人占用消防疏散通道的行为造成了上诉人被行政处罚2万元的经济损失。3.依据双方租赁合同第17条违约条款中的第17.4.2条，被上诉人应赔偿因其违约行为给上诉人造成的实际损失，上诉人有权没收被上诉人的履约保证金。4.上诉人不退还被上诉人履约保证金、装修押金有合同依据。被上诉人思高特公司质证认为：对该证据的关联性持有异议，且该证据无法达到证明目的，不具有证明力。一、该照片内容为被上诉人在金鹰商场从事经营活动时的现场情况。该照片所记载的内容已反映在《行政处罚决定书》中，并未超出一审查明事实，也未能反映新的事实。二、原合同已经履行完毕，上诉人应当依照约定返还质量保证金及装修押金，上诉人拒不退还质量保证金及装修押金无法律依据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，思高特公司与金鹰公司签订的《租赁合同》和《商品特卖合同B》合法有效，双方均应按约履行。思高特公司按约向金鹰公司支付了履约保证金60741.6元和装修押金5000元。在双方合同履行过程中，消防部门进行检查时发现金鹰公司在1楼中庭区域设置服装展位、3楼西侧中庭区域设置活动场所，占用疏散通道，违反了消防法的规定，决定给予金鹰公司罚款2万元的处罚。金鹰公司遂与思高特公司解除了租赁合同。本案系思高特公司撤场后要求金鹰公司退还履约保证金60741.6元和装修押金5000元。金鹰公司主张思高特公司在租赁合同履行期间未达到消防的要求导致金鹰公司被行政处罚，思高特公司构成根本违约，故金鹰公司有权没收履约保证金和装修押金。对此本院认为，一方面，思高特公司自2017年10月起承租金鹰购物广场内编号为3F-19的商铺经营城堡探险-儿童攀爬品牌，思高特公司在承租场所进行经营是金鹰公司所明知且认可的，在思高特公司承租经营期间，并无证据证明金鹰公司就消防问题向思高特公司提出异议；另一方面，行政处罚决定书中载明的违法行为人为金鹰公司，处罚原因之一是金鹰公司在3楼西侧中庭区域设置活动场所，而思高特公司在该区域从事经营活动系基于金鹰公司的出租行为，行政处罚决定书中也未体现思高特公司在承租经营过程中有违反消防法规定的行为。故金鹰公司主张系思高特公司根本违约导致其被行政处罚，缺乏有效依据，本院不予采信。现双方租赁合同已经解除，金鹰公司应当退还思高特公司履约保证金60741.6元和装修押金5000元。综上，金鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1444元，由上诉人苏州高新金鹰商业广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年五月二十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。