广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初3890号原告：东莞市晶隆实业发展有限公司，住所地广东省东莞市××××××××××××××××××××商务中心一楼101室，统一社会信用代码为914×××××××××××156D。法定代表人：李炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟康，广东仁之仁律师事务所律师。被告：江椰，女，1992年4月17日出生，汉族，住湖南省衡南县×××××××××，公民身份号码为430××××××××××××062。第三人：东莞农村商业银行股份有限公司长安支行，经营场所广东省东莞市×××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××905。负责人：袁永超，该支行行长。委托诉讼代理人：孙凤琪，东莞农村商业银行股份有限公司员工。原告东莞市晶隆实业发展有限公司与被告江椰、第三人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行审理。原告东莞市晶隆实业发展有限公司的委托诉讼代理人陈葆森，第三人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行的委托诉讼代理人孙凤琪到庭参加了诉讼，被告江椰经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市晶隆实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告支付违约金1537567.2元（商品房总价款即7687836元×20%）；3.判令被告向原告返还东莞市×××××××××××××××××××××××××××产；4.判令被告向原告支付占用费（从起诉之日起，按20000元/月标准计至被告返还之日止）；5.判令被告向原告支付律师费150000元，诉讼财产保全责任保险费17500元；6.判令被告协助原告办理东莞市×××××××××××××××××××××××××××产的商品房买卖合同备案注销手续并将房屋变更登记至原告名下；7.判令第三人协助原告办理注销案涉房屋抵押登记，被告予以配合；8.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年12月28日签订了《商品房买卖合同》（合同号：GF-2014-0171），约定由被告向原告购买位于东莞市×××××××××××××××××××××××××××产，合同总价款为7687836元，由被告向原告支付定金及首期款共计2507836元，剩余5380000元购房款由被告通过向第三人按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件十一3.4条约定被告违反银行按揭贷款合同义务，而导致银行要求原告承担担保责任的，自向按揭银行承担担保责任之日起，原告有权向被告追偿，被告应向原告偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），同时，原告有权解除合同。《商品房买卖合同》签订后，被告按照合同的约定履行了支付首期购房款义务，在原告向第三人承诺对被告的按揭贷款承担保证责任的前提下，被告通过第三人按揭贷款支付了剩余购房款5380000元，但从2020年8月起，被告就拖欠银行借款，原告于2020年12月10日收到第三人发出的《保证责任履行函》要求原告承担保证责任清偿被告的欠款，故原告于2020年12月21日向被告发出律师函催告其向第三人归还借款，但被告收到律师函后仍未履行其还款义务，导致最终原告代被告向第三人偿还其拖欠的款项及全部供款本息、违约金共计5383742.4元，被告的行为已构成根本性违约。为了维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告江椰未作答辩。第三人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行述称，第三人同意配合原告办理案涉房屋的注销抵押登记，且第三人已在2020年12月28日向东莞市大岭山房地产管理所递交资料，申请办理注销抵押登记，并告知原告相关办理情况。因房管所要求原告递交相关查封资料，核实查封情况后才予以办理注销抵押登记。本院经审理认定事实如下：原告主张原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告认购原告开发的商品房，并由被告以银行贷款形式向原告支付剩余房款；后原、被告、第三人共同签订了《楼宇按揭抵押借款合同》，约定被告向第三人贷款用于支付购房款，并由原告提供担保；签订合同后，第三人向被告发放了贷款并支付给原告，后被告未按约定按时还款，原告已履行了担保责任代被告向第三人还清贷款，被告已构成违约，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。为此，原告提供了《商品房买卖合同（预售）》（编号：201812284886FB462874）、《楼宇按揭抵押借款合同》、不动产登记信息查询结果、《保证责任履行函》《授权委托书》银行业务凭证、《履行担保责任证明书》、律师函及快递记录予以证明。原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201812284886FB462874）显示出卖人为原告，买受人为被告，并载明被告认购原告开发的位于东莞市×××××××××××××××××××××××××××屋，套内建筑面积为245.93平方米，总价款为7687836元，付款方式为买受人应当于2018年12月28日前支付首期房款2307836元，余款5380000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。该《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第3.4条约定买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致按揭银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，自出卖人向按揭银行承担担保责任之日起，出卖人有权向买受人追偿，买受人应向出卖人偿付本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金（商品房总价款的20%）、出卖人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），同时出卖人有权解除本合同；买受人同时应当协助出卖人办理商品房买卖合同的终止手续，并需承担解除合同所产生的一切费用；附件十一的第14条约定买受人违约，出卖人根据法律规定或合同约定解除合同时或者出卖人要求买受人继续履行合同时，出卖人因此为实现债权而支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、诉讼保全保险费、担保费、公证费用、执行费、评估费、拍卖费等费用），及向银行支付的本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复息）、违约金、赔偿款等，及向政府部门支付的税费等，均由买受人承担；如解除合同前买受人已经使用该商品房的，买受人还需要按同地段同类房屋租金标准支付自使用之日起至搬离之日止的房屋使用费；合同落款处的“买受人（签字或盖章）”处及合同附件均有“江椰”字样的签名及按捺，签订时间为2018年12月28日。原告提交的《楼宇按揭抵押借款合同》显示借款人及抵押人为被告，贷款人为第三人，保证人为原告，并载明贷款金额为5380000元，贷款期限为360个月，从2019年2月27日起到2049年2月26日止，贷款用途为限于借款人支付其购买东莞市××××××××××××××××××××××××××产的购房款；合同第十九条约定借款人愿以上述房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保，当借款人不能按本合同约定履行还款义务时，贷款人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿；第二十八条第（九）项约定借款人累计额欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上，贷款人可解除本合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何账户中扣收借款人的应付款项；第三十八条约定保证额度为本合同项下贷款本息及本合同引起的相关费用为限；第三十九条约定保证期限为借款人办理了《不动产登记证明》并完成抵押登记手续之日止；合同“贷款人”处盖有第三人的公章，“借款人”及“抵押人”处均有“江椰”字样的签名及按捺，保证人处盖有原告的公章，合同签署日期为2019年2月27日。原告提交的不动产登记信息查询结果显示案涉房屋的权利人为被告，未取得不动产权证。原告提交的《保证责任履行函》显示第三人于2020年12月10日向原告发出该函，主张被告未按《楼宇按揭抵押借款合同》规定清偿借款，已欠供叁期，贷款余额为5278653.6元，欠供款项（含本息、违约金、赔偿金及其他相关费用）共计107484.09元（暂计至2020年12月10日），并请求原告承担保证责任，于2020年12月11日前清偿所拖欠的款项。原告提交银行业务凭证显示原告于2020年12月24日向第三人还款107928.18元及5275314.22。原告提交的《履行担保责任证明书》显示第三人出具给证明书称原告根据与第三人于2019年2月27日签订的《楼宇按揭抵押借款合同》相关约定，于2020年12月24日代债务人江椰向该银行偿还贷款本金5278653.6元，利息（含罚息）105088.8元。原告提交的律师函显示原告于2020年12月18日向被告发出律师函，要求被告接到律师函三日内向第三人清偿完毕全部欠款。第三人对于原告提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。另，原告确认被告已向其支付了首期购房款2307836元。另，第三人主张从贷款发放日2019年2月27日至贷款结清日2020年12月24日期间，被告一共偿还贷款本金101346.4元，利息443443.41元，合计544789.81元；同时，第三人已向东莞市大岭山房地产管理所申请办理注销抵押登记，并提交了被告的还款记录表、银行对账单、微信聊天记录予以证明。原告对于第三人提交的上述证据的真实性予以确认。另，原告主张其于2020年3月5日已向被告交付了案涉房屋，并提交了一份《业主收楼确认书》予以证明。该《业主收楼确认书》显示原告将案涉房屋交付给被告，且“业主签名确认”处有“江椰”字样的签名及按捺，日期为2020年3月5日。原告主张根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第14条的约定，被告应按照每月20000元的标准向原告支付占有使用费，但未提交证据证明占有使用费的计算标准。第三人主张原告提交的《业主收楼确认书》的真实性由法院依法认定。另，原告申请诉前财产保全，我院予以受理，案号为（2021）粤1972财保929号。根据原告的申请，本院依法裁定保全被告的财产，并已予以实施。原告主张其因本案诉讼支出了律师费150000元、财产保全责任保险费17500元，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应向原告赔偿律师费及财产保全责任保险费，并提交了《民事委托代理合同书》、律师费发票、财产保全责任保险费发票予以证明。第三人对于原告提交的该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201812284886FB462874）、《楼宇按揭抵押借款合同》、不动产登记信息查询结果、《保证责任履行函》《授权委托书》银行业务凭证、《履行担保责任证明书》、律师函及快递记录、《民事委托代理合同书》、律师费发票、财产保全责任保险费发票、《业主收楼确认书》，第三人提交的还款记录表、银行对账单、微信聊天记录，以及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且没有提出抗辩、质证意见，亦没有提供证据，视为其放弃抗辩、举证及质证的权利。原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201812284886FB462874）、《楼宇按揭抵押借款合同》《保证责任履行函》、银行业务凭证、《履行担保责任证明书》均有原件以供核对，且《商品房买卖合同（预售）》《楼宇按揭抵押借款合同》有被告的签名及相关盖章，第三人对于原告代被告还款的情况予以确认，故本院对上述证据的真实性及原告主张的事实予以采信。关于解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201812284886FB462874），以及原、被告及第三人签订的《楼宇按揭抵押借款合同》，均是双方真实的意思表示，合同内容均没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述合同约定享有权利并履行义务。根据上述证据，本案被告未按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定向第三人履行还款义务，贷款人可以宣布提前到期，同时，原告已于2020年12月24日按合同约定承担了担保责任，为被告还清了贷款，故根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第3.4条的约定，被告的行为已构成根本违约，原告根据上述约定要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，合法有据，本院予以支持。因没有证据显示原告在起诉前向被告主张解除合同，现原告以提起本案诉讼方式主张解除合同，被告于2021年2月9日收到原告的起诉状副本，且未提出异议，故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》于本案起诉状副本送达被告时解除，即于2021年2月9日解除。又根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，现案涉《商品房买卖合同（预售）》已解除，故原告要求被告返还案涉房屋并协助原告办理注销合同备案登记手续，于法有据，本院予以支持。同时，根据上述法律规定，原告亦应向被告返还被告已支付的首期款及已偿还的部分借款，由于被告未就此提出抗辩或诉讼，本案对此不予处理，被告可就此另行主张。另，由于原告已代被告向第三人清偿了借款，第三人的抵押权已消灭，故第三人应协助原告办理注销案涉房屋的抵押手续，被告以应予以配合。关于违约金。案涉《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第3.4条约定，买受人违反银行按揭贷款合同义务的，出卖人有权向买受人追偿按照商品房总价款的20%计算的违约金，现被告已构成违约，应向原告支付违约金，但本院认为，约定违约金的目的应以补偿为主，惩罚为辅，不应过分高于造成的损失，由于除了原告主张的向第三人支付的利息外，原告未提交证据证明其因被告违约行为遭受的其他损失，故结合被告履行合同的情况及过错程度、原告的实际损失，并根据公平原则，本院依法酌情调整违约金为200000元。对于原告相关诉请中超出的部分，本院依法予以驳回。关于律师费及财产保全责任保险费。原告主张其因本案诉讼支出了律师费150000元、财产保全责任保险费17500元，并提交了《民事委托代理合同书》、律师费发票、财产保全责任保险费发票予以证明，故本院对于原告主张的律师费、财产保全责任保险费予以采信。因被告存在违约，故根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条第3.4条的约定，原告诉请被告支付律师费150000元及财产保全责任保险费17500元，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于占有使用费。根据原告提交的《业主收楼确认书》，原告于2020年3月5日已向被告交付了案涉房屋，现被告违约导致原告要求解除合同，故根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一的第14条约定，被告需要按同地段同类房屋租金标准支付自使用之日起至搬离之日止的房屋使用费，故原告要求被告从原告起诉之日起支付占有费，合法有据，本院予以支持。由于原告未提交证据证明案涉房屋周边同类房屋的租金标准，本院结合案涉房屋的设施情况及周边房屋租赁价格水平，酌情认定案涉房屋的每月占有使用费为8000元。因此，被告应自2021年2月3日起按每月8000元的标准向原告支付占有费至返还案涉房屋之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市晶隆实业发展有限公司与被告江椰于2018年12月28日签订的合同编号为201812284886FB462874的《商品房买卖合同（预售）》于2021年2月9日解除；二、限被告江椰于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市晶隆实业发展有限公司返还位于东莞市×××××××××××××××××××××××××××屋的房屋；三、限被告江椰于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告东莞市晶隆实业发展有限公司办理案涉房屋的注销合同备案登记手续；四、限第三人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告东莞市晶隆实业发展有限公司办理案涉房屋的注销抵押登记手续，被告江椰予以配合；五、限被告江椰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市晶隆实业发展有限公司支付违约金200000元；六、限被告江椰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市晶隆实业发展有限公司支付占用费（按照每月8000元的标准，从2021年2月3日起计算至被告江椰向原告东莞市晶隆实业发展有限公司返还案涉房屋之日止）；七、限被告江椰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市晶隆实业发展有限公司支付律师费150000元、财产保全责任保险费17500元；八、驳回原告东莞市晶隆实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为38775.16元，（2021）粤1972财保929号案件保全费5000元，合计43775.16元（原告已预交），由原告东莞市晶隆实业发展有限公司承担6233.66元，由被告江椰承担37541.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡敬钊二〇二一年五月六日书记员  叶清仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。