湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2481号原告：李海玲，女，汉族，1992年2月7日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高文丽，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。被告：常德美伊天莫林酒店管理有限公司，住所地常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场3-4楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。原告李海玲与被告常德美伊天莫林酒店管理有限公司（以下简称美伊天莫林酒店）合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李海玲的委托诉讼代理人高文丽，被告美伊天莫林酒店委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《公寓委托经营合同》；2、判令被告支付拖欠原告的租金9625元（从2020年7月1日暂计算至2021年4月30日，实际计算至被告返还公寓之日）；3、判令被告支付违约金866元；4、本案诉讼费用由被告承担。美伊天莫林酒店辩称：原、被告签订的公寓合同时间比较长，被告方租赁后投入资金较大，且把所租的铺面部分租给他人，铺面目前还租给他人期间，也没收取租金，疫情期间被告租的铺面很多都是空置的，也给被告造成了很大的损失，不应解除合同；起诉后，被告于2021年4月29日支付了一个月的租金881.54元，目前欠八个月租金7048元，这是代扣代缴税后的租金，违约金标准过高，请求依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李海玲提交的美伊天农贸市场公寓经营权转让协议书、湖南增值税普通发票、委托经营合同、收款凭证等证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月24日，常德茗朗置业发展有限公司（甲方）与李海玲（乙方）签订《美伊天农贸市场公寓经营权转让协议书》，约定乙方租赁甲方开发的白马湖美伊天农贸生鲜超市的公寓经营权，租赁期限20年，租赁期满后免费自动延续20年，该公寓房号为3-339号，建筑面积为38.5㎡，最终金额为188650元。2018年10月26日，李海玲（甲方、发包方）与美伊天莫林酒店（乙方、承包方）签订《公寓委托经营合同》，约定甲方将购买的商品房即甲乙双方所签订的编号为3-339号的商品房（建筑面积38.5㎡）发包给乙方用于酒店经营。承包经营期限为十五年，从2017年9月1日起至2032年8月31日止；乙方将承包经营的租金按每五年为一周期进行计算，第一周期租金为25元/㎡/月，第二周期租金为35元/㎡/月，第三周期租金为45元/㎡/月。承包金每三个月支付一次，即乙方承包经营期开始时首月15日前便先付甲方首期租金。以后依此类推。甲方给予乙方十个月的装修免租期，免租期由2017年9月1日起计算。承包经营期内，乙方负有按本合同规定按时、足额向甲方支付承包金的义务。任何一方均不得单方修改或者解除合同，否则视为违约。乙方逾期支付承包金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。本合同的变更、解除和终止，需双方签订书面协议，否则无效。如遇不可抗力致使本合同无法履行，可以中止本合同的履行，不可抗力的影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同等。美伊天莫林酒店于2020年5月8日向李海玲支付了截至2020年6月30日止的租金，尚欠2020年7月1日至2021年4月30日止的租金9625元（38.5㎡×25元/㎡/月×10个月，含税租金），双方以致成讼，李海玲诉至法院，提出前列诉讼请求。在本案审理过程中，美伊天莫林酒店于2021年4月29日向李海玲支付了一个租金881.54元（已代扣代缴税费），李海玲对此予以认可，予以抵扣一个月租金，美伊天莫林酒店尚欠李海玲自2020年8月1日起至2021年4月30日止的租金8662.5元（38.5㎡×25元/㎡/月×9个月，含税租金），李海玲之后向本院确认租金计算标准以代扣代缴税款后的标准计算，则代扣代缴税款后尚欠的租金为7933.86元（881.54元/月×9个月）。本院认为，美伊天莫林酒店与李海玲签订的《公寓委托经营合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李海玲依约向美伊天莫林酒店提供了商品房，美伊天莫林酒店应当支付租金；故对李海玲要求美伊天莫林酒店支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于李海玲要求解除合同的主张，虽美伊天莫林酒店受疫情原因影响已连续三个季度欠付租金，但疫情已基本稳定，美伊天莫林酒店尚在准备经营中，不属于合同中约定的“不可抗力致使本合同无法履行”，且考虑到美伊天莫林酒店前期的装修投入成本，现解除合同不利于双方合同目的的实现，故对此主张，本院不予支持。对于违约金，虽在合同中约定每逾期一日按日万分之三支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，李海玲主张的违约金实际是逾期支付租金的利息，且美伊天莫林酒店辩称主张约定的违约金过高请求予以适当减少，故本院调整违约金标准为以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率标准，按照合同中约定的租金“每三个月支付一次，首月15日前支付”分段计付，即：从2020年7月16日起至2021年4月29日止，以2644.62元（881.54元/月×3个月）为基数按年利率3.85%计付80.04元；从2020年10月16日起至2021年4月29日止，以2644.62元（881.54元/月×3个月）为基数按年利率3.85%计付54.59元；从2021年1月16日起至2021年4月29日止，以2644.62元（881.54元/月×3个月）为基数按年利率3.85%计付为29.13元；从2021年4月16日起至2021年4月29日止，以881.54元（881.54元/月×1个月）为基数按年利率3.85%计付1.23元，截止2021年4月29日止的逾期给付违约金共计164.99元（80.04元+54.59元+29.13元+1.23元），自2021年4月30日起至实际清偿之日止的逾期给付违约金，以7933.86元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率3.85%的标准计算，整个逾期给付的违约金以李海玲主张的866元为限。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李海玲给付截至2021年4月30日止的租金7933.86元，及截止2021年4月29日止的违约金164.99元（自2021年4月30日起至实际清偿之日止的逾期给付违约金，以7933.86元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率3.85%的标准计算，整个逾期给付的违约金以李海玲主张的866元为限）；二、驳回李海玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取31元，由常德美伊天莫林酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  徐丽芳二〇二一年五月二十四日法官助理卢俊宗书记员欧阳方圆附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。