广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终1323号上诉人（原审被告）：王铷，女，1988年3月14日出生，汉族，身份证住址德庆县×××××××委会文兰北路。委托诉讼代理人：林志钊（系王铷的丈夫），男，1988年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区×××××××。被上诉人（原审原告）:肇庆市××××物业管理有限公司，住所地肇庆市×××××××××雅典区3-4栋首层。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。上诉人王铷因与被上诉人肇庆市××××物业管理有限公司（以下简称星湖奥园公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人王铷的委托诉讼代理人林志钊、被上诉人星湖奥园公司的委托诉讼代理人季冠先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王铷上诉请求：1.撤销一审判决，驳回星湖奥园公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由星湖奥园公司承担。事实和理由：一、王铷与广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司签订《前期物业管理协议》，但并未与星湖奥园公司签订任何物业管理协议。由于案涉房屋延迟收楼，王铷与肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥发展公司）签订《协议书》，约定星奥发展公司代王铷支付该房屋61.2个月的物业管理费（2017年9月1日至2022年10月6日）。该房屋的物业管理费一直是由星奥发展公司代支付，王铷对星湖奥园小区变更物业管理公司并不知情，也未曾收到任何通知和公告。二、因星奥发展公司在变更物业管理公司后一直未代支付物业管理费，故王铷起诉了星奥发展公司，该案已作出判决[（2020）粤1202民初4766号）,其中判令星奥发展公司代王铷支付该房屋自2017年9月1日至2022年10月6日止的物业管理费。三、一审法院认定星湖奥园公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》有效，并直接对王铷产生约束力，是认定事实、适用法律错误。本案中，建设单位另聘星湖奥园公司，既没有采取招投标的方式，也没有报经物业所在地区人民政府房地产行政主管部门批准，且没有在合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，故星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。四、星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》中第三章第七条约定:星奥发展公司不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。但星奥发展公司与王铷于2017年9月1日签订《协议书》承诺减免抵偿61.2个月的物业服务费。五、冯某1是星湖奥园公司法定代表人，且是星奥发展公司的员工。星奥发展公司在2017年9月至2018年2月一直有代王铷支付物业管理费，但却在另聘星湖奥园公司后就停止代王铷支付物业管理费，且星湖奥园公司没有把该情况告知王铷，而是经过2年多后，才粘贴付款通知并起诉王铷。王铷误以为星奥发展公司一直有代支付物业管理费，错失了起诉星奥发展公司的最佳时期，导致王铷的合法权益受损。一审判令王铷支付物业管理费和违约金，纵容了星湖奥园公司和星奥发展公司的不诚信，侵犯了王铷的合法权益。综上，请二审法院依法裁判。星湖奥园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。一、星湖奥园小区至今没有成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位有权选聘物业公司，且星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务协议》没有违反法律的强制性规定，故该协议合法有效。星湖奥园公司担任奥园小区的物业管理公司已经“双过半”的业主支持，且《前期物业服务协议》已经通过住建部门的备案，相关备案表已在小区公告栏进行公示。二、通过招投标的方式选聘物业服务企业并非强制性效力性规定，没有通过招投标的方式选聘物业服务企业不会导致《前期物业服务合同》无效。星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合法有效的，并得到政府部门的认可和肯定，星湖奥园公司为星湖奥园小区提供物业管理服务是合法受保护的。三、王铷与星奥发展公司之间迟延交楼赔偿金的问题，王铷应根据《商品房买卖合同》向开发商追讨赔偿金，而不应将迟延交楼赔偿金与物业服务费混淆。四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，王铷作为星湖奥园的业主，受《前期物业服务协议》的约束，且其已享受了物业服务，应当缴纳物业管理费及违约金。王铷的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回，维持原判。星湖奥园公司向一审法院起诉请求：1.判令王铷立即支付立即支付至2018年2月1日至2020年5月31日为止所欠物业服务费9418.64元，2018年2元1日至2020年5月31日公摊水电费541.82元，违约金4409.86元，共计14370.32元；2.相关诉讼费由王铷承担。一审法院认定事实：星湖奥园公司于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，星奥发展公司与广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市××××物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，星湖奥园公司与星奥发展公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括……物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。星湖奥园公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。星湖奥园公司认为，其公司多次向王铷催收相关费用未果，星湖奥园公司遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区××××××××××××××C2-408房的权利人为王铷所有，房屋建筑面积168.18平方米。一审法院认为，星湖奥园公司是依法登记设立的物业服务企业。星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…。”星奥发展公司与星湖奥园公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，星湖奥园公司向星湖奥园小区提供了基本物业服务，王铷理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向星湖奥园公司支付物业管理费等相关费用。因此，星湖奥园公司主张王铷应支付2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业服务费应为9418.08元（2元×168.18平方米×28个月=9418.08元），星湖奥园公司关于物业管理费的诉讼请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。对于王铷认为，应按其与星奥发展公司签订的《协议书》约定，由星奥发展公司向星湖奥园公司支付物业管理费的抗辩。因《协议书》是由王铷与星奥发展公司所签订，星奥发展公司未向星湖奥园公司支付案涉物业服务费用。王铷提出的答辩意见,不属于不付物业管理费的正当理由,因此，王铷之抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。关于星湖奥园公司主张公摊水电费541.82元的请求。根据星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，星湖奥园公司已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向一审法院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由星湖奥园公司垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，星湖奥园公司的该主张，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算。王铷逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，王铷不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，星湖奥园公司有权要求王铷补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。本案中，王铷确实存在逾期交费的违约行为，应承担相应的违约责任。但星湖奥园公司所主张的违约金金额明显过高，一审法院予以适当调整，违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍，分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍计算至王铷付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，但是对星湖奥园公司请求超出的金额部分不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、王铷应在一审判决发生法律效力之日起七日内向星湖奥园公司支付自2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费9418.08元；二、王铷应在一审判决发生法律效力之日起七日内向星湖奥园公司支付自2018年2月1日至2020年5月31日期间的公摊水电费541.82元；三、王铷于一审判决发生法律效力之日起十日内向星湖奥园公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.2倍计算至王铷付清欠款之日止；四、驳回星湖奥园公司的其他诉讼请求。本案案件受理费79.63元（星湖奥园公司已预交），由星湖奥园公司负担24.44元，王铷负担55.19元。王铷在履行判决书确定的义务时迳付给星湖奥园公司，一审法院不另作收退。本院二审期间，王铷提交以下新证据：1.《商品住宅交楼通知书》，拟证明案涉房屋自2017年5月1日开始收取物业管理费；2.预收物业费收据，拟证明王铷预付了3个月的物业管理费及一定的公摊水电费；3.《委托银行电脑代收款协议书》，拟证明王铷委托银行自动扣费；4.借记卡账户历史明细清单，拟证明王铷支付了2017年8月的物业管理费。经质证，星湖奥园公司称，证据1证明王铷已经收楼，证据2-4显示的收款公章是广东粤垦物业管理有限公司，王铷并非将相关款项交到星湖奥园公司，故该证据与本案无关。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务协议》是否合法有效，对王铷是否具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，因星奥发展公司与广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司签订的《前期物业服务合同》于2017年12月31日期满，星奥发展公司与广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司于2018年1月23日共同向星湖奥园业主发布公告，告知各业主从2018年2月1日起广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作，此后由星奥发展公司委托奥园物业公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。因星湖奥园小区至今尚未成立业主委员会，故星奥发展公司作为星湖奥园小区的开发商，与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律规定。虽然星湖奥园小区的开发商星奥发展公司与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》后，王铷与奥园物业公司之间没有签订书面的物业服务合同，但根据上述法律规定，王铷作为肇庆市端州区×××××侧“十字坜”星湖奥园的业主，星奥发展公司与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》对其具有约束力，王铷认为其与奥园物业公司不存在合同关系，《前期物业服务合同》对其没有约束力，其不应支付物业管理服务费的主张理据不足，本院不予采纳。至于王铷认为星奥发展公司没有通过招投标的方式聘请物业管理公司，没有报相关部门批准备案，主张星奥发展公司与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》无效的问题。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业及报相关部门批准备案是政府行政主管部门出于对物业行业的管理需要，不具有审批性质，并不影响星奥发展公司与奥园物业公司所签订的《前期物业服务合同》的效力，且奥园物业公司也已向住建部门备案，业主不能以此为由拒绝缴纳物业服务费。自2018年2月1日起，奥园物业公司一直对王铷居住的星湖奥园小区进行管理与服务，王铷也接受了奥园物业公司的管理与服务，故其享受物业服务的同时负有交纳物业服务费的义务，因其未及时缴交物业管理服务费用，其应进行补缴并承担因迟延缴交物业管理服务费产生的违约责任。王铷认为星湖奥园小区的开发商星奥发展公司以物业管理服务费抵偿延迟交楼违约金，其不应再向星湖奥园公司缴纳物业管理服务费。对此，本院认为，星湖奥园公司与开发商星奥发展公司是两个独立的法人主体，且星湖奥园公司并非商品房买卖合同的当事人，根据合同的相对性，王铷可另行向开发商星奥发展公司主张权利，但延迟交楼非星湖奥园公司的责任，其无需对迟延交楼承担赔偿责任，故王铷以该理由拒绝缴交物业管理服务费并无事实和法律依据，本院不予采纳。至于公摊水电费的问题。根据奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》约定，高层住宅按2元/月/平方米计收物业管理服务费，物业管理区域内共用水电费分摊按照法律法规另行与业主约定。因此，星湖奥园公司收取的物业管理服务费并不包含物业管理区域内共用水电费分摊的部分，且根据星湖奥园公提供的证据可知，其已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，故王铷要求对电梯分摊电费进行重新核算的理据不充分，本院不予采纳。一审法院认定王铷应向奥园物业公司支付2018年2月1日至2020年5月31日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费以及逾期违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王铷的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159.26元，由上诉人王铷负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俏颜审 判 员 李升文审 判 员 梁达明二〇二一年五月二十一日法官助理 苏翠华书 记 员 梁 燕