黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终594号上诉人（原审被告）：贾洪涛，男，1977年4月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆高新区。委托诉讼代理人：周一欣，黑龙江民强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地黑龙江省大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人贾洪涛因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人贾洪涛上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人不承担给付被上诉人物业服务费15,957.12元的责任；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清，适用法律不正确。上诉人与被上诉人已经协商变更了物业收费标准为每年每平方米收取物业管理费7.64元，且上诉人已经全额支付了被上诉人2017年和2018年的物业服务费用。被上诉人提供的《物业管理服务协议》系形成在2016年。2016年以后，双方没有再订立新的《物业管理服务协议》，故该协议约定的服务费用收取标准仅是2016年当年的收取标准。事实上，2017年、2018年经过双方口头协商，已经形成了新的合同内容，变更收费标准为每年每平方米收取物业管理费7.64元，并且上诉人已经按照该标准支付完2017年和2018年全年的物业费用，被上诉人也为上诉人出具了相关的发票，双方已经用实际行动履行了双方的约定，协商形成的合同也具有法律效力，双方在没有继续协商一致的情况下，应按后形成的口头合同履行双方的约定。二、物业服务存在诸多不足，很多服务项目没有提供，不应收取没有提供服务项目和服务不完善部分的物业费用。1.根据《大庆市物业管理条例》第三十二条规定，被上诉人应举证证明其服务标准合格并出示业主或物业办或城市管理局相关监督证据材料，而不是口头说物业服务企业服务合格达到标准，同时被上诉人所称围挡路灯等项目均不是物业服务内容，该说法与物业管理服务协议不符合。协议中的服务内容包括围挡和路灯，物业服务企业不能将自己服务内容推卸给开发商而自己不作为。被上诉人应承担不能证明其提供了合格服务败诉责任。2.上诉人已提供充分证据证明被上诉人服务明显不达标，属于法律规定物业服务企业履行合同有重大瑕疵。上诉人提供的物业公司给业主的回复以及照片和视频已经形成完整的证据链，证明物业服务不达标，应提供服务的项目没有，故物业公司不能收取该部分的费用。综上，为维护上诉人的合法权利，请求二审法院依法查明本案事实，并依法改判。被上诉人悦豪物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。双方没有口头变更过物业服务协议的内容，被上诉人不可能仅针对上诉人一人变更物业费。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令贾洪涛支付物业服务费15,957.12元及自2017年9月4日起至2019年12月31日期间逾期违约金3289.52元，共计19,246.64元；2.案件受理费由贾洪涛承担。一审法院查明，2016年3月10日，贾洪涛办理了阿斯兰小镇4号地10-2-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为2元/平方米/月，如贾洪涛不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对贾洪涛居住的小区实施物业管理服务至今。贾洪涛拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计15,957.12元，自2017年9月4日至2019年12月31日期间逾期违约金3289.52元，共计19,246.64元。经悦豪物业公司催要，贾洪涛拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，贾洪涛所有的房屋建筑面积为199.97平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为贾洪涛提供物业服务，贾洪涛应承担交纳物业服务费的义务，故对悦豪物业公司要求贾洪涛支付2017年至2020年物业服务费15,957.12元的诉请，予以支持。关于2017年9月4日至2019年12月31日期间逾期违约金3289.52元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与贾洪涛等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于贾洪涛辩称没有拖欠悦豪物业公司物业服务费的意见，从庭审中可知双方签订物业管理服务协议，且悦豪物业公司已经实际提供物业管理与服务，贾洪涛也已实际接受悦豪物业公司的物业服务，则应支付相应的物业服务费；关于贾洪涛提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，一审法院认为贾洪涛入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是贾洪涛不交物业服务费的法定事由；关于贾洪涛辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认小区至少出现15项物业服务问题的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故对此抗辩理由不予支持；关于贾洪涛2017年至2020年收费标准不明确、未经物价局备案，也非与业主委员会协商的辩解意见，一审法院认为贾洪涛2016年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费2元/平方米/月，具体明确，不存在费用不明确的说法；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务；关于物业公司催缴物业服务费应该每年催缴一次，悦豪物业公司在2017、2018两年未对贾洪涛催缴，却在2019年8月24日的缴费通知单中要求交纳2017年至2019年的物业服务费用，不符合法律规定的抗辩意见，一审法院认为悦豪物业公司对贾洪涛2018年物业服务费虽没有按照法定督促程序催收，但是贾洪涛已实际接受悦豪物业公司的物业管理与服务，理应支付物业服务费；关于悦豪物业公司没有公布自己的物业履行情况的抗辩，一审法院认为此非贾洪涛不交纳物业服务费的合理依据。综上，一审法院对贾洪涛的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贾洪涛于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计15,957.12元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。案件受理费141元（已减半），由贾洪涛负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交黑龙江增值税普通发票两张（照片打印件），来源于被上诉人公司存根拍照。欲证明，1.2017年和2018年被上诉人已经按单价7.64元收取上诉人199.97平方米的物业管理费用，故被上诉人无权再重复向上诉人主张已经交过的2017年度和2018年度的物业费；2.被上诉人自2017年开始就已经按每年每平方米7.64元收取上诉人的物业管理费用。根据《民法典》第五百四十三条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方在实际履行中已经变更的收费标准，应为双方协商一致的结果，应予以确认，按每年每平方米7.64元计算物业费用。被上诉人质证称，上诉人2016年3月自行缴纳物业费3883.29元，2017年及2018年由于上诉人单位报销，因此，上诉人仅缴纳1620元单位报销部分，被上诉人按其实际缴纳费用开具发票，但并未放弃其所欠缴物业费。该两张发票不能证明是上诉人全额的物业服务费用，更不能证明双方签订的书面合同已经变更。本院对该证据的真实性予以采信，对所要证明的问题，将结合全案予以认定。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订的案涉物业管理服务协议合法有效，双方应受该协议的约束。被上诉人为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当按照约定的价格向被上诉人支付物业费用。关于上诉人主张双方已口头协商变更了案涉物业费收费标准，因被上诉人对此当庭予以否认，且上诉人在二审中提交的案涉发票记载的金额明显不符常情，上诉人对此亦未做出合理说明，故仅以案涉发票记载的金额并不足以证实双方已对案涉物业费收费标准进行了变更，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人服务未达标以及未提供服务的项目应予扣减的理由，因其未能提交充分证据予以证实，故本院不予支持。综上，上诉人贾洪涛的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199元，由上诉人贾洪涛负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员桂博文