广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1580号原告：马玲儿，女，1970年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区湖景路8号1区。委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。被告：绿地集团佛山禅城置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码914××××××××××××181。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：李开华，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许靖雯，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告马玲儿诉被告绿地集团佛山禅城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即派人前来维修原告的佛山市禅城区×××××××××××××××的屋面漏水和因漏水损坏的天花、墙纸和电路；2.被告因迟延交付佛山市禅城区×××××××××××××××给原告应向原告支付违约金89940.34元；3.被告赔偿原告损失的物业服务费12800元；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年1月23日原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市禅城区×××××××××××××××××。约定交付涉案房屋的时间为2015年6月30日前。但因其房屋存在严重质量问题不符合交付条件，被告于2015年10月25日才将涉案房屋交付给原告，有《收楼确认书（商铺）》为证。对被告因房屋质量问题不能如期交付的事实，相邻铺位的业主于2017年向法院提起诉讼，得到法院确认。原告收楼之后，发现涉案房屋屋面严重漏水。因为上面是被告公司开设的职工饭堂。经原告多次请求，被告虽然曾派人前来维修过，但至今并未修好，仍然有水从天花渗漏出来。特别是因屋面长期漏水造成的天花霉烂脱落、墙纸开裂剥离、电路短路不能用电等次生损害，严重影响了承租客户的生产经营活动。根据《广东省商品房买卖合同》约定：屋面防水质量保证期为五年，正常使用情况下出现问题由被告工程部负责保修。因此，被告必须履行其保修义务，并对因为漏水造成的次生损害承担修复责任。被告于2015年10月25日才将涉案房屋交付给原告。根据《广东省商品房买卖合同》第九条约定，被告应当按照涉案房屋总价款的2%向原告支付违约金。涉案房屋总价款为4497017元，被告应当向原告支付违约金89940.34元。收楼后原告已经向物业公司交纳的2015年7月1日至2016年10月31日期间的物业服务费12800元，此期间涉案房屋因质量问题无法使用，原告已交纳的物业服务费属于原告的损失，被告应当赔偿给原告。综上，原告请求人民法院判决如原告之诉讼请求。被告辩称，一、原告主张的逾期交房违约金诉求已超过法律规定的诉讼时效，应予以驳回。根据被告与原告签署的《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条，双方约定了涉案房屋交付的期限及逾期交房的违约责任，出卖人应当在2015年6月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用，即原告应在2015年7月1日起应知晓被告是否存在逾期交房的违约责任、是否主张权利。原告主张该项诉求已超过法律规定的3年诉讼时效，应予以驳回。且原告迟延缴纳房款的行为，违约在先，双方签订的合同《补充协议》第五条约定：“如出现下列原因，甲方不承担延期交房违约责任：乙方无正当原因拒绝收楼、乙方未按合同约定支付房价款、违约金、或是按揭贷款未支付至甲方指定的账户、因非甲方原因导致合同未按法律规定或双方约定进行备案、乙方未按照法律规定或约定交付物业维修资金等。”故被告不存在迟延交付的问题。二、原告主张的物业服务费损失诉求已超过法律规定的诉讼时效、且被告并非收款方，应予以驳回。原告主张退还2015年7月1日至2016年10月31日期间缴纳的物业服务费，首先，原告主张该项诉求已超过法律规定的3年诉讼时效，应予以驳回。其次，根据原告自己提供物业服务费发票、及其签署的《佛山禅城绿地中心前期物业管理服务协议》均显示，合同相对方和收款方均为上海科瑞物业管理发展有限公司禅城分公司（下称“科瑞公司”），原告起诉主体错误，基于原告是与科瑞公司之间签订物业服务协议，因此原告应起诉科瑞公司处理物业服务费用，要求被告赔偿无法律与事实依据。三、被告已经全面履行维修义务。根据涉案合同附件《房屋质量保证卡》约定，从2015年1月23日起屋面防水在正常使用情况下出现问题由本公司工程部免费保修五年。涉案商铺因三楼食堂渗漏导致漏水，被告已于2020年6月聘请第三方广东广大建筑安装有限公司进行全面维修，也在去年9月底替原告的商铺全面更换墙纸，被告已经全面履行保修义务，亦在保修时间届满后仍积极修复漏水造成的影响。综上，被告无违约行为，原告请求支付延期交付违约金、退还物业服务费、维修屋内漏水问题无事实与法律依据，恳请法院驳回原告诉讼请求诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格适格。2.《广东省商品房买卖合同》。证明：①原、被告对涉案房屋的买卖合同关系成立；②涉案房屋的交易单价；③合同约定涉案房屋的交楼日期为2015年6月30日前；④被告（出卖人）无正当理由未能按期交楼，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付该房屋价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。且延期交房的总违约金不超过总价款的2%。据此计算，被告应向原告支付的违约金为89940.34元；⑤屋面防水保修期为5年。3.购房发票。证明原告依约支付了购房款。4.房屋交付验收表、《收楼确认书（商铺）》。证明：①被告于2015年10月25日将涉案房屋交付给原告时，存在一些质量问题；②被告无正当理由未能按期交楼，应当承担违约责任，向原告支付违约金。5.群众来访登记表、《佛山市禅城区国土城建和水务局关于汪明光反映绿地金融中心不按时交楼等信访问题的答复》（2017年3月3日）。证明原告收取涉案房屋后，因为质量问题主要是地面下沉和屋面漏水问题向政府主管部门投诉，寻求解决办法。6.图片三张（拍摄时间分别为2016年1月29日、2016年2月28日、2016年6月6日）。证明涉案房屋交付后，商铺外走廊地面下沉，门坎悬起，走廊通道上堆满建筑材料，涉案房屋无法使用。7.图片三张（拍摄时间分别为2016年9月21日、2016年10月8日、2017年5月12日）。证明涉案房屋交付后，商铺外的走廊一直处于维修状态，涉案房屋不能使用，被告应当赔偿原告损失的物业管理费。8.物业服务费发票6份（2015年7月-2016年10月）。证明涉案房屋因质量问题不能使用，原告损失物业服务费12800元应当由被告赔偿给原告。9.《商铺租赁合同》复印件、赵万莉身份证复印件。证明涉案房屋于2016年11月1日起出租给“伊丽汇”使用至今。承租人可以证明使用过程中屋面漏水情况以及因为漏水造成的损失情况。10.图片（拍摄于2020年10月15日、2020年10月19日）。证明因为屋面漏水损坏了承租人正在使用的经营场所，被告虽然对漏水的屋面进行过维修，但至今仍未修复好，对屋内的墙纸、天花没有修复，被告应赔偿损失或恢复原状。11.（2017）粤0604民初5179号民事判决书、（2017）粤06民终10107号民事判决书。证明此前与原告涉案房屋相邻房屋因被告漏水、地面下沉不能使用所承担的赔偿损失责任以及迟延交楼所支付的违约金。12.证人证言、工作证明书。证明涉案房屋因为屋面漏水，被告维修及其损坏情况。诉讼中，被告提交以下证据：1.《补充协议》（以1579号案P11号商铺为例）。证明根据涉案合同及补充协议的约定，房屋交付时间为2015年7月1日，诉讼时效至2018年7月1日止；且双方签署的补充协议已约定，若原告不依照合同约定支付房价款，被告不存在延期交房的违约责任。2.被告内部系统房款流水账。证明原告存在逾期付款的违约事实。3.《佛山禅城绿地中心前期物业管理服务协议》（以1579号案P11号商铺为例）。证明原告要求退还物业服务费诉讼时效已过且起诉主体错误，被告并非2015年7月1日至2016年10月31日物业服务费的收款人，原告要求赔偿无法律依据。4.工程维修单、维修工程的图片记录。证明被告已经全面履行保修义务。5.《完工确认签证表》。证明被告已履行涉案房屋强制修复义务，并经涉案房屋租赁方工作人员签字确认。诉讼中，本院依法对涉案铺位进行现场查看并制作询问笔录和拍摄照片。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5、6、7，为原件或与原件核对无异的复印件，对真实性予以确认；证据8、9，有原件核对，对真实性予以确认；证据10，能反映拍摄时间和拍摄地点，对真实性予以确认；证据11为判决书，本院对真实性予以确认；证据12为承租人的证人证言，本院将综合全案证据认定以及采信事实待后论述与认证。被告的证据1、3、4、5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2为被告自行制作，原告有异议，本院不予采纳。本院制作的照片和笔录，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，双方主要约定如下：第一条、出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区×××××侧、镇安东路西侧、编号为《佛禅国用（2013）第1206352号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为禅城绿地金融中心。……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区×××××P13号；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.6米，建筑层数地上3层，地下2层；该商品房合同约定建筑面积共133.32平方米，其中套内建筑面积131.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.99平方米。……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.买受人未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金等）。……第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。……第十六条、买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。其中附件《房屋质量保证书》，其中载明：保修项目为屋面防水的保修期为五年，正常使用情况下出现问题由本公司工程部负责保修。2015年10月25日，原告签订《收楼确认书（商铺）》。2016年10月30日，原告（甲方、出租方）与赵万莉（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定由原告向赵万莉出租佛山市禅城区×××××P11、P12、P13号商铺，作经营伊丽汇使用。租赁期间从2016年11月1日起至2026年10月30日止。证人是涉案商铺承租人的员工，作出以下陈述：被告在2020年10月才有人来维修，现在房屋已无漏水，电闸已由承租人自行维修，要求修复墙纸。2021年5月7日，本院到现场进行勘查并拍摄照片。承租人陈述：目前商铺仍然存在的问题是810房间北向墙纸以及813房间西北角立柱反黑，需要更换。被告已经维修过，但仍然有反黑现象。已经无漏水的现象。被告施工人员陈述：在更换墙纸时候，墙面是潮湿的，具体为何潮湿，施工人员不清楚。承租人与被告共同确认，被告在2020年6月进行补漏工程，12月重新张贴墙纸。原告确认承租人的上述陈述。原、被告共同确认810房、813房间属于P11号商铺。被告陈述：如果是因为漏水导致墙纸损坏的，被告会及时安排修复。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请被告履行维修义务。经原、被告确认以及现场勘查，仍需修复的房屋部分属于P11号商铺，并非属于P13号商铺,故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的迟延交房违约金。被告抗辩认为已超过诉讼时效。《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限为2015年6月30日前，而原告事实上于2015年10月25日办理收楼手续。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，故即使被告存在迟延交房的违约责任，上述期间的迟延交房违约金的诉讼时效依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定最迟已于2018年10月25日届满。据此，原告的迟延交房违约金诉请已超法定诉讼时效，本院依法不予支持，被告就该部分诉讼时效抗辩意见有理，本院予以采纳。关于原告诉请的2015年7月1日至2016年10月31日期间的物业服务费损失。被告抗辩认为已超过诉讼时效。根据原告陈述，上述期间涉案房屋存在质量问题导致原告无法使用，对于上述期间的物业管理费损失的诉讼时效依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定最迟已于2019年10月31日届满。据此，原告就上述期间段的物业服务费损失诉请已超法定诉讼时效，本院依法不予支持，被告就该部分诉讼时效抗辩意见有理，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马玲儿的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1178元，由原告马玲儿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二一年五月十四日书记员  黄帼文