广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29606号原告：郑某某，住址福建省永春县。委托诉讼代理人：蒋某。委托诉讼代理人：苏某。被告：李某某，住址安徽省涡阳县。被告李某某委托诉讼代理人：陈某。被告：庄某某，住址深圳市福田区。上述各方当事人之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告郑某某及其委托代理人蒋某，被告李某某的委托代理人陈某到庭参加诉讼。被告庄某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郑某某诉讼请求如下：一、判令确认原告与两被告于2017年4月25日签订的《房地产转让合同》无效；二、判令两被告立即向原告退还房屋转让款624000元；三、本案诉讼费、公告费等由两被告承担。原告于2020年9月17日向法院提交变更诉讼请求申请书，变更第二项诉讼请求为“判令两被告立即向原告退还房屋转让款624000元及赔偿损失（损失以624000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从起诉之日起计至退还之日止，暂计至2020年9月14日的损失为5606.5元）”。被告李某某答辩如下：原告将被告李某某列为被告，属被告认定错误，本案所涉房屋系被告庄某某自己建造的房屋，2011年3月8日，被告李某某受被告庄某某委托，代为庄某某管理建造涉案房屋事务，双方签订了《合作建房合同》，该合同虽然约定由被告庄某某和被告李某某双方共同出资，但该合同并没有实际履行，因为被告李某某手头没有资金，不具备出资的经济条件，实际上并无出资，建房用地是被告庄某某提供的，建房工程款也是由被告庄某某自己支付的，房屋实际上就是由被告庄某某单独自建的，房屋的权益当然归庄某某个人独自享有。2017年年初，被告庄某某打算出售涉案房屋，让被告李某某处理一下，被告李某某征得被告庄某某的同意后，于2017年4月25日与原告签订《房地产转让合同》，签订合同时，被告庄某某作为房屋权利人，还在合同当事人“甲方（转让方）”处签了名，按了指印。《房地产转让合同》的实际双方当事人应为被告庄某某与原告，被告庄某某与原告才互为合同相对人。被告李某某并非该合同当事人，不受该合同约束，无须对该合同承担责任。被告庄某某未提交任何答辩材料以及证据材料。本案相关案情一、合同签订情况被告李某某和被告庄某某于2011年3月8日签订《合作建房合同》，双方约定：被告李某某和被告庄某某在深圳市龙岗区，合作建房的设计方案由被告李某某和被告庄某某共同确定，合作建房费用由被告李某某和被告庄某某共同负担，合作建房的施工具体事项由被告李某某负责，合作建成的房屋由被告李某某代表被告李某某和被告庄某某双方占有、使用、收益和处分。2017年4月25日，被告李某某与原告签订《房地产转让合同》，双方约定：1.被告李某某将自有位于深圳市龙岗区房屋（建筑面积约52平方米）的房地产权转让给原告。被告李某某转让给原告的该房地产，座落在深圳市龙岗区，共一层，建筑面积约52平方米，该房地产权益全部归被告李某某享有，没有设定抵押、质押等担保。2.签订本合同之前，原告已对该房地产进行过现场查看，原告已全面知悉该房地产的形态现状，房地产转让价款总额为624000元，原告与被告李某某签订本合同时，原告向被告李某某支付转让价款80000元，余下价款544000元原告在2017年4月30日前向被告李某某付清。该《房地产转让合同》落款处有原告郑某某、被告李某某及被告庄某某的签名及捺印。二、合同履行情况被告李某某于2017年5月1日向原告出具房地产转让款收款收据，其上显示：被告李某某收到原告交来受让收款人位于深圳市龙岗区房屋（建筑面积约52平方米）的房地产权全部转让价款624000元，原告分别于2017年4月25日、2017年4月30日汇入被告李某某指定的银行账户。被告李某某在庭审中对该房地产转让款收款收据真实性确认，确认已收到原告支付的转让款624000元，但认为收取原告624000元的行为，是代为被告庄某某收取原告房地产转让款的行为。三、房屋现状原告提交涉案房屋拆除照片三张、龙岗管理局的复函、责令停止违法行为通知书、调查询问笔录，其上显示：深圳市龙岗区规划土地监察局于2020年5月21日以涉案房屋可能属于违法建筑为由要求原告配合调查，并制作调查询问笔录，2020年5月25日，深圳市龙岗区规划土地监察局向原告送达责令停止违法行为通知书，认定涉案房屋系未经审批擅自搭建的违法临时建筑。本院于2021年4月2日向深圳市龙岗区龙城街道综合行政执法办公室（综合行政执法队）出具协助查询函调取涉案房屋相关材料，深圳市龙岗区龙城街道综合行政执法办公室（综合行政执法队）于2021年4月6日向本院出具情况说明以及调查询问笔录，其上显示：执法队人员于2020年5月18日发现龙城××××段旁有一处临时建筑物，该处临时建筑物无人居住，处于废弃状态，建筑面积约50平方米。经查，原告未经批准擅自建设临时建筑物，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，且该处临时建筑物所在地块已征转为国有土地。执法队人员向原告送达《限期拆除通知书》，限其自行拆除该处临时建筑物，执法人员再次到龙城××××段旁核查，原告逾期未拆除临时建筑物，执法队组织工人拆除该处临时建筑物。被告在庭审中确认涉案位于深圳市龙岗区拆除，并确认涉案房产没有相应的权属证明，也没有相应报建手续。原被告双方均确认在调查询问笔录当中，执法队提到的“龙城××××段发现该处有临时建筑物”即为涉案房产。裁决结果本院认为，根据原被告各方在庭审中的举证、陈述以及深圳市龙岗区龙城街道综合行政执法办公室（综合行政执法队）于2021年4月6日向本院出具的情况说明以及调查询问笔录，可知原告郑某某于2017年4月25日以624000元款项向被告李某某、被告庄某某受让了涉案由两被告合建的位于深圳市龙岗区的房屋（建筑面积约为52平方米）。原告向两被告购买的前述房产系未经批准擅自建设的违法建筑物，目前已经被依法予以拆除，涉案房屋亦未取得相应的权属证明以及相应的报建手续，故原告与两被告于2017年4月25日签订的《房地产转让合同》因违反法律禁止性规定，属无效合同。因该合同取得的财产，应予以返还。本案中原告向两被告支付了转让款624000元，两被告应予以返还。被告李某某关于涉案房屋并非其与被告庄某某共同向原告转让的抗辩主张，与涉案《合作建房合同》及《房地产转让合同》所显示的事实不符，本院不予采信。关于原告主张的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付的利息损失，属于资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持，该资金占用利息具体应按如下计算：以624000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本案起诉状副本送达被告最后之日（2020年12月16日）起计至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告郑某某与被告李某某、被告庄某某于2017年4月25日签订的《房地产转让合同》无效；二、被告李某某和被告庄某某应于本判决生效之日起三日内向原告郑某某返还转让款624000元及资金占用利息（以624000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年12月16日起计至款项付清之日止）。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费10096元（原告已预交），由被告李某某、被告庄某某共同负担。原告已预交的10096元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费10096元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二一年五月二十四日书记员  林 涵