四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6365号 上诉人（原审原告，反诉被告）：李青，女，1983年6月11日出生，彝族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告，反诉被告）：彭东波，男，1982年12月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：程启尧，四川伦德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：郫县格林实业发展有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇犀安路666号。 法定代表人：张淞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李艳，四川熙然律师事务所律师。 上诉人李青、彭东波与被上诉人郫县格林实业发展有限公司（以下简称格林公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0117民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 李青、彭东波上诉请求：1.撤销一审判决第2、3项；2.改判李青、彭东波不承担违约金229100元；3.改判格林公司以首付款1384000元为基数，按照年利率6%从2019年9月29日计算至款项付清之日的利息。事实与理由：1.李青、彭东波与格林公司签订的预售合同明确约定3成首付，系因银行原因未能贷款成功，李青、彭东波不应当承担违约金；2.一审适用的格式条款，合同大多数文本均下划斜线，根本没有尽到提示义务，更没有向李青、彭东波说明合同内容，格式条款在本案中不具有法律效力。 格林房产发表二审意见称：本案中办理按揭贷款支付购房款是李青、彭东波的义务，认购协议书已经载明首付不低于3成，系李青、彭东波不提高首付、不提交资料，导致按揭贷款没有办理下来，格林房产已经大幅度调整降低了约定违约金，因此请求驳回上诉，维持原判。 李青、彭东波向一审法院起诉请求：1.判令格林房产退还首付款1384000元并支付利息（利息以1384000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年9月29日计算至款项付清之日止）；2.诉讼费由格林房产承担。 格林房产一审反诉请求：1.确认双方签订的位于犀浦滨江彼岸xx号商品房的买卖合同及补充协议已于2020年7月11日解除；2.判令李青、彭东波支付违约金229100元；3.反诉案件受理费李青、彭东波由承担。 一审法院认定事实： 2019年9月7日，彭东波、李青与格林公司签订《滨江彼岸商品房认购书》，载明彭东波、李青自愿认购格林公司开发的滨江彼岸项目xx单元房屋一套，总价款5180000元，其中定金100000元于签订协议之日支付；买受人选择银行按揭贷款方式付款，最低首付三成，双方均同意以金融机构审批要求为准；如果客户按揭未办下来，退还所交房款（含定金），车位赠送号：x0/x1/x2；双方签订商品房买卖合同等文本后该协议终止。同日，格林公司出具收据载明收到彭东波、李青支付的x-x-x-x房屋的定金100000元。2019年9月29日，格林公司出具收据载明收到彭东波、李青支付的x-x-x-x房屋的首期款1282000元及x-x-x1号、x2号车位定金各1000元。 2019年12月18日，彭东波、李青与格林公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定彭东波、李青购买位于犀浦滨江彼岸项目xx号房屋事宜。合同载明，房屋总价4582000元，首付款1382000元买受人于2019年12月18日前支付，余款3200000元向中信银行成都分行申请贷款支付。该合同附件四以加下划线的方式载明，买受人应在本合同签订后7日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给贷款机构用于向贷款机构申请贷款，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款机构批准的保证责任；买受人在签订本合同时，出卖人已向买受人充分告知了个人住房贷款的办理条件、程序及申请贷款必须的所有资料及证照明细，买受人对此已充分知晓和理解并保证自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件以及保证在规定的时间内向贷款机构提供所有的资料，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，导致买受人在合同签订后30日内仍无法获准项目合作贷款机构的按揭贷款，则买受人构成违约，出卖人有权解除合同且买受人应按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金；合同签订后，因各贷款银行的信贷政策，并可以合理地预见到本合同签订后相关信贷政策会发生变化，如买受人不符合信贷政策致使贷款未被批准、贷款金额不足，贷款批准后银行拒绝放贷、因不可归责于买卖双方的原因导致银行按揭款未能办理完毕致使出卖人至迟在本合同签订后30个工作日内仍然未收到对应的银行按揭款的，买受人应在接到出卖人关于变更付款方式的通知送达之日起3日内采取一次性付款的方式支付，并保证购房款于3日内实际支付于出卖人指定账户，若买受人逾期不一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同，并收取买受人按合同约定总房款5%的服务费；买受人逾期提交贷款机构要求的申请资料、费用、委托手续超过七日的，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人；买受人向贷款机构申请按揭贷款的具体额度以贷款机构最终审批为准，如贷款机构批准的贷款额度小于买受人的申请额度，买受人应在贷款机构批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人补足房款，逾期按合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金。补充协议以加黑加下划线的方式载明，买受人在签署买卖合同及补充协议前，已认真阅读了买卖合同及附件、补充协议，且对于可能限制买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并做充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解买卖合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立买卖合同；补充协议另载明，任何与买受人自身相关的因素（包括但不限于买受人征信问题、经济条件问题、怠于支付足额的首付款、未提供齐备正确真实的资料和手续导致贷款机构未与其订立贷款合同的），均视为买受人自身过错导致，不作为“不可归责于买卖双方”的原因对待。 后因格林公司与中信银行未继续合作，格林公司通知彭东波、李青至上海银行成都分行及下属府南支行办理按揭贷款事宜。彭东波、李青向该银行提交相关资料后，格林公司工作人员就了解的彭东波、李青贷款申请资料问题于2020年3月4日要求二人予以补充。后银行工作人员于2020年3月9日告知彭东波、李青，称“本次贷款为5级审批，之前补资料是1、2级审批提出的，因为您之前跟我说能不能减少补件次数，上周五，客户经理去分行开会，就把资料带过去，请示了一下第三级审批，她说按照她的看法，至少还是要增加1成首付款”。彭东波、李青方当日回复称“补材料或者考察这些我们都能配合做，但是增加一成首付这个，疫情影响太大，悬了，我们可能交不出来了”。后彭东波、李青未再与上海银行方工作人员联系，也未提交补充资料。 2020年5月27日，格林公司向彭东波、李青作出《关于办理按揭的通知函》，载明二人未按照合同约定在合同签订后7日内向贷款机构提交贷款所需相关文件及费用，要求二人于收到该函后3日内提交办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及费用。彭东波、李青于2020年6月4日收到该函后，未向贷款银行提交相关资料。格林公司于2020年7月10日向彭东波、李青作出《买卖合同及补充协议解除函》，载明二人在案涉房屋合同签订后，一直未到贷款机构提供所需资料并办理购房贷款签约手续，在该司发函催告后至今仍未履行义务，根据双方合同附件四关于逾期提交符合贷款机构申请资料、费用、委托手续的相关约定，解除双方的房屋买卖合同及补充协议，并从缴纳的购房款中扣除合同约定总房款的5%作为应支付的违约金。彭东波、李青于2020年7月11日收到该函。 一审法院认为： 关于本案合同是否解除的问题。一、双方均确认案涉合同现无法履行，予以确认。二、根据查明事实，在案涉合同签订后，格林公司通知彭东波、李青原约定的贷款银行发生变更，彭东波、李青也未提出异议并向该银行提交了申请资料，应视为双方协商一致变更了贷款银行。三、在贷款银行变更后，该银行在审查彭东波、李青所提交的贷款申请资料过程中，要求彭东波、李青增加首付款比例，但彭东波、李青在未与格林公司协商一致增加首付款比例的情况下，单方以自身经济能力不足为由未按照银行要求继续提供资料申请贷款，并且未按照合同约定采取其他方式支付剩余房款，应视为彭东波、李青未积极履行合同付款义务。四、在格林公司向彭东波、李青发函要求及时向按揭银行提交资料后，彭东波、李青怠于履行自身合同主要义务，仍未向按揭银行提交资料并继续以申请贷款的方式支付剩余房款。五、双方的《认购书》中已明确载明，按揭贷款最低首付三成并以金融机构审批为准，双方的《商品房买卖合同》中也明确约定出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款机构批准的保证责任，如银行审批未果的买受人应变更付款方式等，但彭东波、李青未举证证明双方就付款事宜与格林公司达成新的合意，对彭东波、李青提出双方明确约定其仅承担三成首付的意见，与本案审理查明的事实不符，不予采纳。综上，格林公司向彭东波、李青发出合同解除函符合双方合同约定，对格林公司请求确认双方相关合同于2020年7月11日解除的诉讼请求，予以支持。 合同解除的后果。一、在案涉相关合同履行过程中，不能认定格林公司有违约行为；合同无法继续履行的原因系彭东波、李青怠于履行申请按揭贷款并支付剩余房款的义务导致。二、彭东波、李青怠于履行申请按揭贷款并支付剩余房款的义务的行为，违反了双方的合同约定，应承担违约责任，对格林公司要求彭东波、李青承担合同约定总房款5%违约金的诉讼请求，予以支持。三、对彭东波、李青提出《认购书》中有按揭贷款申请未果格林公司即退款的相关约定的意见，因该条款仅能视为格林公司不得据此要求彭东波、李青承担定金责任的约定，而不能视为对彭东波、李青存在违约责任时，二人有权要求不承担违约责任的约定；同时根据双方《认购书》约定，在双方签订正式商品房买卖合同后该认购书即终止，故双方权利义务应以新签订的商品房买卖合同及补充协议约定为准。四、合同解除后，格林公司应退还彭东波、李青已支付的购房款，同时根据双方合同约定，退还的款项应扣除彭东波、李青应承担的违约金后无息退还，对彭东波、李青要求格林公司支付利息的诉讼请求，不予支持。五、对彭东波、李青提出格林公司的相关合同条款系格式条款，增大了其应承担责任的意见，因案涉合同关于彭东波、李青如违约需承担责任的条款均通过加黑或加下划线等方式予以突出显示，依法不能视为格式条款进而确认无效。 综上，格林公司应无息退还彭东波、李青已支付的案涉房屋购房款1382000元，同时，鉴于双方并未就车位事宜签订正式合同，且在商品房买卖合同已解除的前提下，车位购买也无履行的必要性及合理性，故彭东波、李青已支付的车位款2000元格林公司也应予以退还。彭东波、李青应向格林公司支付总房款4582000元的5%的违约金229100元。两相品跌，格林公司需退还彭东波、李青剩余款项1154900元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：1.确认格林公司与彭东波、李青于2019年12月18日签订的关于犀浦“滨江彼岸”项目xx号的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年7月11日解除；2格林公司在判决生效之日起十五日内向彭东波、李青支付款项人民币1154900元；3.驳回彭东波、李青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8876元，由格林公司负担8535元，彭东波、李青负担341元；反诉案件受理费人民币24832元，由彭东波、李青负担。 二审中，李青、彭东波向法庭提交房屋户型图两份以及付款说明草稿一份：户型图载明三成，付款说明草稿有两面（一面载明首付1382000元，写明月供贷款数等，李青、彭东波称系销售顾问书写；一面载明四家银行各种首付比例，李青、彭东波称系销售介绍由自己记录）。格林公司的质证意见为：不清楚真实性，即使真实，也不能以此确定双方达成了三成首付的协议，认购协议已经明确首付是最低三成，而非三成。对此，法庭责令格林公司向销售人员核实，该草稿是否为其销售人员书写，如果不是销售人员书写，请当时销售人员到庭对质，逾期不答复，采信该说明草稿。 本院二审审理查明的事实与一审法院一致，依法予以确认。 另查明，格林公司销售人员在销售时向李青、彭东波草拟了三成首付的说明。格林公司和李青、彭东波均同意：1.在本次诉讼中一并处理车位已付价款问题；2.虽然一审没有提出往网签备案申请事宜，但是双方当事人同意二审直接处理网签备案申请事宜。李青、彭东波同意合同解除后协助格林公司办理网签备案申请注销手续。 2020年8月12日，格林公司发送的解除《通知函》，末段载明违约金直接从已付房款中扣除，剩余房款在办完退款手续后30个工作日内退还，通知李青、彭东波在收到函件5日内到售楼部办理退款手续。 本院认为，本案的核心争议焦点在于：格林公司是否承诺李青、彭东波三成首付并加按揭购买案涉房屋，如果不能以三成按揭贷款成功则同意互不承担责任。从二审查明事实可以看出，格林公司的销售人员确实给李青、彭东波作出了三成首付其余按揭的规划或者说是说明，但是销售人员提供的讲解并不能当然视为格林公司的要约或者承诺，相反双方合同载明的为最低首付为三成。李青、彭东波主张格林公司制定的房款支付条款为格式合同应当无效。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”并非所有格式条款都需要提示或说明，主要是免除或限制条款才有此要求。在商品房买卖合同中，购买人的主要义务是支付价款，价款采用首付比例如无特别约定，均系买房人义务。在此基础上约定买房人的提高首付、承担违约金等义务，是合理正当的，并非免除或者限制责任条款。本案中，现有证据不能证明格林公司向李青、彭东波作出只用支付三成首付的承诺。因此，李青、彭东波的主要上诉理由并不成立。 但是，李青、彭东波的关于款项利息的部分上诉请求可以予以支持。这是因为，格林公司解除合同后，虽然存在案涉房屋不能及时另买等损失，但是格林公司通过主张违约金，对此损失已经予以主张实现。然而，合同解除后，格林公司应当及时退还款项，审理中法庭注意到，格林公司要求李青、彭东波在解除通知收到后5日内到格林公司办理退款手续，本院认为，购房合同解除时格林公司一并扣除了违约金，退还房款属于格林公司义务，格林公司将办理退款手续作为退款前提，即使合同存在约定也限制了买房人的权利，况且资金可以产生天然孳息，对利息的支持不是对违约的惩罚，只是对原状的恢复，因此，从合同解除并扣除违约金之时，格林公司占有资金就产生孳息，格林公司应当及时还款，李青、彭东波拒绝接受的可以采用提存方式履行义务。同时在审理过程中，虽然李青、彭东波有协助撤回网签申请的义务未履行，但该义务取决于格林公司申请，李青、彭东波在二审中面对申请，及时予以承诺，并且同意不作为超过诉讼请求，二审直接处理，据此，李青、彭东波也并未在违约金确定后继续扩大损失。因此，从合同解除之次日格林公司应当支付孳息，李青、彭东波的上诉请求的利息标准与一审请求不一致，本院依照一审立案时（2020年11月4日）公布银行间的一年期市场贷款利率（LPR）即年利率3.85%，予以支持。 综上所述，李青、彭东波的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但出现新的证据，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市郫都区人民法院（2020）川0117民初7250号民事判决第一项：即确认郫县格林实业发展有限公司与彭东波、李青于2019年12月18日签订的关于犀浦“滨江彼岸”项目xx号的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年7月11日解除； 二、撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0117民初7250号民事判决第二项即郫县格林实业发展有限公司在判决生效之日起十五日内向彭东波、李青支付款项人民币1154900元，第三项即驳回彭东波、李青的其他诉讼请求。 三、郫县格林实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向彭东波、李青支付款项人民币1154900元及其利息（利息计算标准为：以1154900元为基数，从2020年7月12日起，按照年利率3.85%计算至实际付清之日）； 四、彭东波、李青于本判决生效之日起15日内协助郫县格林实业发展有限公司办理郫县格林实业发展有限公司开发的滨江彼岸项目xx单元房屋一套的网签备案申请撤回或注销手续； 五、驳回彭东波、李青的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6331元，由彭东波、李青负担5000元，由格林公司负担1331元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年五月二十六日 书记员  李青