山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初884号原告：相昆，女，1987年3月14日出生，汉族，住山东省济南市市中区。原告：宋昕，男，1987年12月12日出生，汉族，住山东省莱阳市。两原告共同委托诉讼代理人：郭继鸿、胡序震，山东国曜律师事务所律师。被告：刘宝瑜，男，1974年1月24日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：郑丽杰，女，1974年11月1日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。两被告共同委托诉讼代理人：聂拯、徐一萌，山东乾元律师事务所律师。第三人：烟台链家房地产经纪有限公司，住所地山东省烟台市莱山区烟大路7号4号楼1309、1310、1311。法定代表人：赵阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭宇，男，该公司工作人员。原告相昆、宋昕与被告刘宝瑜、郑丽杰、第三人烟台链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告相昆、宋昕及两原告共同委托诉讼代理人郭继鸿、胡序震、被告郑丽杰及两被告共同委托诉讼代理人聂拯、第三人的委托诉讼代理人郭宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年8月6日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金100000元。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为要求被告赔偿定金50000元。事实和理由：2020年8月6日，原、被告在第三人的居间服务下签订房屋买卖合同，由原告购买被告刘宝瑜名下坐落于烟台市芝罘区金沟寨一街13号内20号房屋（下称涉案房屋），被告郑丽杰在向第三人提供结婚证照片打印件后作为被告刘宝瑜的代理人代签合同。同日，原告依照合同约定支付定金50000元。合同订立后，两原告及第三人多次催促两被告履行合同办理房屋权属登记手续，但被告至今怠于履行合同义务。被告违约，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金。两被告辩称：1、被告同意解除《烟台市存量房屋买卖合同》。2、被告同意向原告返还50000元定金，定金在第三人处。3、在合同履行过程中，原、被告均存在迟延履行合同的行为，被告刘宝瑜在外地工作，即使是在疫情比较严重的期间，也曾多次返回烟台配合原告履行合同，但有时因原告有事，在被告返回烟台的情况下合同也不能继续履行。时至今日，被告也没有拒绝履行合同，因此原告请求双倍返还定金无法律和事实依据。第三人述称：同意解除《烟台市存量房屋买卖合同》。50000元定金在资金监管账户，第三人无法直接返还原告，原、被告在解除合同和资金监管协议的协议上签字后即可以返还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:涉案房屋于2003年8月19日登记在被告刘宝瑜名下。两被告原系夫妻关系。2018年4月4日自烟台市芝罘区民政局婚姻登记处调取的两被告签订的《离婚协议书》中显示，两被告约定涉案房屋产权归被告郑丽杰所有。2020年8月6日，两原告作为买受人、被告刘宝瑜作为出卖人（由被告郑丽杰代为签字）在第三人的居间服务下签订了《烟台市存量房屋买卖合同》，合同中约定：买受人购买出卖人所有的涉案房屋。出卖人确认婚姻状态为已婚，其配偶、共有权人、其他相关权利人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，如出卖人对该房屋享有完整所有权的，则出卖人确认对本房屋具有完全处分权……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为2000000元。买受人于2020年8月6日前将第一笔定金50000元以理房通资金监管的方式支付出卖人；买受人应于贷款审批通过后将首付款打入监管账户，并于办出买受人新不动产权证后3个工作日内将第一笔购房款/首付款940000元（不包含前期支付全部定金）以理房通资金监管的方式支付出卖人；买受人拟贷款金额为1000000元。买卖双方应于2020年8月13日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续。买卖双方应于获得银行贷款审批通过后5个工作日内共同前往房屋权属登记机构办理房屋权属转移登记手续。交易房屋所有权证满五年，是出卖人在政策规定范围内家庭名下唯一住房。本次交易涉及的税费全部由买受人承担，如交易房屋状况不符合本合同之约定，导致交易房屋产生其他税费的，由政策规定的缴纳方各自缴纳。出卖人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的、拒绝将房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除买卖合同。由于买受人买房是为了孩子上学，双方协商一致，于办出买受人新不动产权证后且解冻首付款后3个工作日内，出卖人协助买受人先行办理落户手续。同日，两原告、被告刘宝瑜（被告郑丽杰代签）和第三人在签订的《居间服务合同》中约定，由原告于合同签订当日向第三人支付居间服务费38000元、委托代办服务费10000元。2020年8月6日签订上述合同当日，两原告向资金监管账户支付定金50000元。8月7日，原、被告口头协商原告的首付款由原来的1000000元增加至1550000元，双方另行约定付款时间。诉讼中，原告、被告、第三人确认一致，两原告之前向资金监管账户支付的定金50000元已经退还给原告。各方当事人就被告是否还应赔偿原告定金50000元存在争议。原告称：经原告向房管部门了解，房屋虽登记在男方名下，但若已通过离婚协议的方式归女方所有，则需进行析产或查清双方各自名下的房产以确定税费的缴纳以及是否符合满五唯一的条件。2020年8月6日签订合同时，两被告隐瞒离婚以及房屋权属已经发生变动的事实，表示两被告婚姻状况良好、房屋属于满五唯一的情形，原、被告约定8月13日办理过户手续。8月8日，第三人工作人员郭宇告知原告两被告的离婚状况，8月11日原告与被告郑丽杰在第三人处见面，郑丽杰表示房子属于男方所有的婚前财产、不能提供离婚协议，8月12日，郑丽杰告知8月16日被告刘宝瑜回烟台，双方遂约定8月17日办理过户手续。但是8月13日，被告郑丽杰向第三人提供了《离婚协议书》，原告才知道涉案房屋虽在被告刘宝瑜名下，但已通过离婚协议的方式归郑丽杰所有，为了让被告郑丽杰放弃涉案房屋，继续以男方名义卖房，原、被告约定8月16日晚上原、被告和第三人共同进行协商，协商过程中，原告提供一份协议，两被告阅读后未讲明任何理由即明确表示不卖涉案房屋了。8月16日之后，原告和第三人一直与两被告积极沟通，但被告拒绝接电话。原告本意是购买涉案房屋用于孩子上学，现孩子未能在涉案房屋所在学区的小学入学，原告遭受重大损失。为证明被告违约，原告提交以下证据：1、2020年8月至11月原告相昆与郭宇的微信聊天记录打印件、2020年8月至10月原告宋昕与郭宇的微信聊天记录。证明郭宇于2020年8月8日告知原告两被告离婚，2020年8月13日告知原告两被告在离婚时约定涉案房屋归被告郑丽杰所有。被告质证称，对证据真实性无法确认，但恰证明被告如实告知第三人被告的婚姻状态。2、2020年8月16日原告相昆、两被告、郭宇的谈话录音。证实三方协商由被告郑丽杰放弃涉案房屋权利，补充合同条款，双方继续履行合同，但两被告明确拒绝出售涉案房屋，存在违约行为。录音中，原告相昆“这房子是我们要卖的，我们要规避责任的，这都属于很大的危险”被告刘宝瑜“这有什么风险？规避责任主要是过户了不就可以”……原告相昆“如果你们是出于这种状况的话，有可能你这个房子就不是满五唯一的”……被告刘宝瑜“我这个房子现在就是满五唯一”“中国的房产是以权属证明为理由的，我们俩协议离婚只是内部协议”“我们想卖呢，说句实话，我也想我可以跑回一次来，我是想把这事情清清楚楚处理完”……原告相昆“想怎么办，就是我律师给我写了一个协议……我们现在就是想规避一下这个房子的责任，就是想清清楚楚明明白白地过户到我们身上，没有任何的后顾之忧”……被告刘宝瑜“不卖了”原告相昆“如果你不卖了，咱们就律师见”。3、《协议》打印件一份，原告称即证据2各方谈话时原告要求被告签订的补充协议。协议内容包括：被告郑丽杰放弃离婚协议书中对涉案房屋的权利，同意涉案房屋过户给两原告后，两原告享有全部权利；被告刘宝瑜同意将涉案房屋出卖给两原告，并追认被告郑丽杰代为订立房屋买卖合同的行为，同意承担房屋买卖合同的权利义务，向两原告出具授权委托书，如过户时需要办理委托公证，有义务配合办理以便完成过户；因被告郑丽杰未如实告知相关事实情况，两被告自愿承担房屋中介费；两被告承诺涉案房屋为满五唯一房产，若房屋不符合满五唯一房屋，所产生的税费由两被告承担；各方同意另行订立补充协议，以明确付款时间、方式、金额。被告质证称，对证据2的真实性没有异议，可以证明原告要求交易税费各自负担，与合同约定不符，原告违约在先；对证据3的真实性无法确定，无法证明原告曾经在8月16日三方协商时提供过该协议。4、2020年10月24日原告相昆和郭宇的短信往来记录。证实当天原告告知第三人想继续履行协议。5、2020年11月5日郭宇发给被告郑丽杰的短信记录截图打印件一张。证实当日第三人通知两被告继续履行合同。6、2020年11月6日原告相昆发给被告郑丽杰的短信记录。证实当日原告向被告发短信希望被告在11月1日前配合履行合同、完成过户、迁户口等手续，但两被告怠于履行合同。7、2020年8月至11月原告相昆与被告郑丽杰的微信聊天记录。证实被告郑丽杰在2020年11月6日前将原告相昆拉入黑名单。被告质证称，对证据4的真实性无法确定；对证据5-6，被告郑丽杰可能收到过，时间太长记不清了；对证据7真实性无异议。第三人对原告提交的以上证据均无异议。被告认为：在签订买卖合同前，被告郑丽杰就告知王帅（被告称王帅为被告方提供中介服务，被告原以为王帅是第三人工作人员，之后王帅又称是德佑公司的工作人员）两被告是离婚状态，但因婚姻状态属于隐私信息，且不影响房屋交易，被告不想让第三方知晓，王帅告知没有关系、只要提供结婚证照片就可以，所以在签订合同时被告认可已婚的婚姻状态，之后第三人要求被告必须提供结婚证原件，被告无法提供，遂向第三人提供了《离婚协议书》，同意以被告离婚的状态继续交易。被告与王帅进行了沟通，王帅称离婚状态不影响交易，要求被告刘宝瑜回烟台办理过户。刘宝瑜回烟台后，王帅告知原告要求签订一份被告郑丽杰放弃房屋所有权的协议、双方要面谈，8月16日被告带着房产证、离婚证等证件到了第三人处，还没进门时王帅称要签一份补充协议、原告提出税费各付，面谈时原告提供了一份协议，刘宝瑜答应了，忘记后来因为什么原因双方没有谈妥，第二天被告郑丽杰让王帅催促原告尽快过户，但是原告没有给予回复，第三天晚上刘宝瑜回北京，之后被告孩子开学，被告郑丽杰和孩子都去了北京。郭宇给被告郑丽杰打电话称原告要履行合同，郑丽杰问王帅过了这么久原告要求履行合同是什么意思并告知下周有空可以回烟台商量，王帅回复原告要出差，之后因为北京疫情原因不方便进出，事情就搁置了。为证明合同不能继续履行在于双方的责任，原告要求原由原告全部承担的税费变更为原、被告各付，导致合同履行出现障碍，被告提交2021年2月23日被告郑丽杰与王帅的电话录音予以证实。录音中，郑丽杰称“最重要问题他就是要求各付那一块儿咱没同意”王帅“对啊……他那边儿他到那个时候咱这边可能也没时间，然后咱这边有时间了，他也没时间啊，到最后又赶上年底了，疫情了就回不来就行了……你们是处于离婚状态，当时签合同的时候没有告诉我”郑丽杰“我说签完我是对中介没有隐瞒的呀……你这个合同的签订啊，你本身就是说我和我对象不影响交易的情况下……”。原告质证称，原告是和郭宇沟通，不清楚王帅的身份；通话录音可以部分还原相应事实，一是在签订合同时，两被告对其婚姻关系进行了隐瞒，在买卖合同上，被告郑丽杰承诺系已婚状态，二是在沟通过程中，两被告也是同意与原告另行签订协议以解决房屋权属以及以谁的名义卖的问题，三是即使双方8月16日发生纠纷后，原告一直通过中介向被告要求继续履行合同，该证据不能证实原告有过错。第三人对该录音没有异议。第三人称：第三人属于贝壳平台下的直营公司，德佑公司是贝壳平台旗下的加盟公司，第三人和德佑公司系合作关系，王帅是德佑公司的工作人员，第三人的工作人员郭宇负责联系原告，王帅负责联系被告，郭宇直接和王帅联系。2020年8月6日签订买卖合同时两被告称系已婚状态，次日第三人要求被告提供结婚证原件办理手续，王帅提供的是两被告的结婚证照片，第三人要求必须提供原件，8月8日王帅告知第三人两被告已离婚，8月13日王帅向第三人提供两被告的《离婚协议书》照片打印件。8月13日原告预约8月17日办理过户手续，但因两被告离婚且约定房屋归女方所有，8月16日三方见面商谈，但未协商一致，8月17日就没有去办理过户手续，之后再约过户时间的时候，被告刘宝瑜已经离开烟台。8月20日，第三人通过王帅联系被告，被告称因为孩子被大学录取了、不要打扰他们。10月24日郭宇打电话给被告郑丽杰询问能否继续过户、落实了被告卖房的意愿，10月25日被告回复可以办理过户手续，但之后被告表示年底再说，并不再接听电话。另，王帅出庭作证称：原、被告签订合同的第二天，被告郑丽杰才告知证人两被告已经离婚，原告对此有异议，原告提出要求被告承担部分中介费、税费，郭宇和原告协商一致由郭宇从他的个人收入中拿出一部分款项弥补给原告，被告要求原告报销回烟台的头等舱飞机票，经被告和证人沟通，由证人支付1000元，后，被告称要过一段时间回来，之后再联系不到被告，过完春节后，证人联系上被告，被告称因为疫情原因没有接电话也回不了烟台，被告同意把定金退给原告，郭宇称原告不同意。对于证人证言，被告质证称，证人表示之前不知道两被告已离婚，不属实。原告和第三人在本院限期内未对证人证言发表意见。本院认为，2020年8月6日被告郑丽杰以被告刘宝瑜的名义与两原告签订《烟台市存量房屋买卖合同》，在签订合同时被告未向原告如实告知两被告的婚姻状况的事实清楚。本案诉讼中，原、被告均同意解除上述《烟台市存量房屋买卖合同》，本院对此予以照准。本案的争议焦点为，被告未向原告如实告知两被告的婚姻状况以及两被告约定涉案房屋归被告郑丽杰所有的行为是否导致原、被告签订的合同无法继续履行从而被告是否应承担双倍返还定金的法律责任。本院认为，第一，在2020年8月16日原告、两被告和第三人进行协商时，被告刘宝瑜参与了协商并在起初明确表示“我们想卖”，系对8月6日被告郑丽杰以其名义签订合同出售涉案房屋的行为进行了追认，故两被告虽已离婚，但被告郑丽杰以被告刘宝瑜名义签订合同出售房屋的行为不影响涉案房屋买卖合同的继续履行；第二，2020年8月6日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》中约定，本次交易的税费、居间服务费、委托代办服务费全部由原告承担，且约定“如交易房屋状况不符合本合同之约定，导致交易房屋产生其他税费的，由政策规定的缴纳方各自缴纳”，在此情况下，即使两被告的婚姻状况会对房屋过户税费数额产生影响，该部分税费在房屋买卖合同中亦已约定了解决方式，故被告未向原告如实告知的行为并不会导致《烟台市存量房屋买卖合同》无法继续履行的后果。根据庭审中各方陈述，结合原告提交的8月16日的录音、《协议》、短信记录、微信记录等证据，可以看出《烟台市存量房屋买卖合同》未继续履行的主要原因是，在2020年8月16日的协商过程中，原、被告对房屋中介费、过户税费的负担是否重新进行约定产生了争议，且在之后双方亦未就此进行明确、有效地沟通，双方对具体的房屋买卖事宜不能协商一致导致房屋买卖合同无法继续履行，在此情况下，原告要求被告赔偿定金50000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告相昆、原告宋昕、被告刘宝瑜于2020年8月6日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》；二、驳回原告相昆、原告宋昕的其他诉讼请求。案件受理费22800元减半收取11400元，由原告相昆、宋昕负担5700元，由被告刘宝瑜、郑丽杰负担5700元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 徐  小  明二〇二一年五月二十六日书记员 赵洪辉（代）