广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1303号上诉人（原审原告）：麦健华，男，1973年3月10日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜彬，广东朗锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李伟良，男，1971年5月12日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李炜材，男，1972年11月6日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅，广东广瀚律师事务所实习律师。上诉人麦健华因与被上诉人李伟良、李炜材房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初9654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人麦健华请求：撤销一审判决并改判支持麦健华的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误，导致判决错误。一、一审判决认定涉案租赁合同在到期后的租赁期限变为不定期租赁，属于事实认定错误。一审判决采用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，属于适用法律错误。甲乙双方签订的《厂房租赁合同》中第六点约定：合同期满时，若乙方续租的，在同等条件下可再续租，双方协商同意可另订租约。如不续租的，乙方自行清理厂内的产品、物资、设备，依时把厂房交回甲方使用。续约与否，乙方必须在合同期满前三个月知会甲方。一审庭审过程中，麦健华提交了短信截图，证明在2018年10月27日，麦健华便已经告知李伟良、李炜材，合同期限届满后，要么厂房租金按16元/平方米以上计算，水泥路面通道按6元/平方米计算；要么就分割厂房及空地。对于李伟良、李炜材提出的分割方案以及在没有交还厂房前会按原先租约支付租金的请求，麦健华在短信中明确回复不同意，并坚持己方的方案。既然麦健华与李伟良、李炜材在续租方面并未达成协商一致，更未能签订新的租约，也明确了若李伟良、李炜材不同意租金升价就必须分割厂房及空地并归还租赁物的意思表示，因此，在租赁期满后，李伟良、李炜材系恶意违法占用涉案租赁物且不分割返还，而非麦健华同意其继续租赁。自2018年11月30日（租赁合同期满）后，麦健华与李伟良、李炜材之间根本不存在租赁的关系，更不存在什么不定期租赁关系。一审判决将李伟良、李炜材的违法行为错误认定为不定期租赁，完全与事实相违背。一审判决应根据《厂房租赁合同》第六条及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定认定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。李伟良、李炜材应当在租赁期满（即2018年11月30日）时，便将涉案租赁物与麦健华共同协商分割完毕后将租赁物返还给麦健华，但李伟良、李炜材恶意违法拖延分割返还租赁物的行为，就应当按照麦健华委托评估认定的租金标准支付2018年12月1日至2019年12月31日的占有使用费，否则就是纵容违法者擅自继续以低价占用费持续霸占他人财物。二、一审判决认定李伟良、李炜材通知麦健华接收涉案租赁物后可视为李伟良、李炜材已向麦健华返还涉案租赁物，属于事实认定错误。涉案的租赁物具有特殊性，土地是麦健华与李伟良、李炜材的共有物，而上盖建筑物也属于麦健华与李伟良、李炜材的共有物，麦健华与李伟良、李炜材对于上盖建筑物未曾进行过分割。因此，在双方签订的《厂房租赁合同》中，麦健华与李伟良、李炜材是根据共有用地上的水泥结构楼房、星棚、水泥路面等的建筑面积计付三分之一进行租赁的。因此对于本案而言，不是李伟良、李炜材简单空置部分面积或者通知麦健华接收涉案租赁物就可以认为已经返还涉案租赁物，而是应该在麦健华与李伟良、李炜材分割租赁物后，李伟良、李炜材返还属于麦健华的分割建筑面积。麦健华从租赁合同到期前就多次催促李伟良、李炜材进行分割返还，但李伟良、李炜材却恶意拖延分割返还，制造已经返还租赁物的事实。麦健华因此向中山市第二人民法院起诉李伟良、李炜材共有物分割纠纷案件，案号为（2020）粤2072民初11256号。麦健华该案中提出了三个分割方案，李伟良、李炜材均不同意，该案一审判决也没有对涉案厂房进行分割。因涉案租赁合同没有划分麦健华的租赁面积，房产证也没有对涉案厂房进行分割，故无法认定李伟良、李炜材已经归还了麦健华出租的厂房。由于李伟良、李炜材的原因，厂房分割问题至今尚未妥善协商解决，试问李伟良、李炜材所谓自行空置的是他们自己的还是麦健华的面积呢？麦健华因李伟良、李炜材恶意拖延分割，至今都未能接收涉案租赁物，如果李伟良、李炜材认为麦健华已经接收，应当出具有麦健华签字的接收文件，而非在尚未分割建筑物共有物的情况下仅凭所谓的通知就视为麦健华已经接收租赁物。法律不允许纵容他人采取违法的恶意拖延方式而获取更大的利益。被上诉人李伟良、李炜材答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回麦健华的上诉请求，维持原判。一、麦健华与李伟良、李炜材已在2013年11月27日就土地分割达成一致协议，在涉案土地的总平面图签字确认，按照相应的面积交纳租金，租赁期限届满后，李伟良、李炜材仍继续支付租金，麦健华也有收取租金且并未提出解除双方的租赁合同关系。根据《民法典》第七百三十四条的规定，租赁合同到期后双方的租赁关系仍继续有效。2019年12月30日，李伟良、李炜材发信息给麦健华要求交接厂房，麦健华也在约定时间到达厂区并进行交接。从一审提供的交接视频看来，从厂房交接过程中，麦健华没有提出任何异议，现在麦健华称李伟良、李炜材霸占厂房与事实不符。另，李伟良、李炜材承租使用在麦健华土地面积上的厂房均经过麦健华签字确认。二、关于双方共有物分割的案件即（2020）粤2072民初11256号，一审法院已经驳回麦健华的诉讼请求，麦健华称其未与李伟良、李炜材达成分割方案的说法与事实不符。三方已于2013年11月27日就涉案土地分割达成一致意见，该土地分割平面图在一审已经提交，麦健华也是确认的。现李伟良、李炜材按照双方签订的平面图，空出了属于麦健华的厂房面积给麦健华使用，李伟良、李炜材交还厂房后没有继续使用其厂房，也没有阻碍其进入厂房。麦健华向一审法院起诉请求：一、判令李伟良、李炜材立即向麦健华支付占用建筑物期间(自2018年12月1日起至分割土地使用权份额完毕返还麦健华享有独立使用权土地及地上建筑物之日止，暂计至2020年6月15日)的使用费500919.05元及利息(从2018年12月1日起至2020年6月15日期间占用建筑物使用费的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为35658.83元)；二、本案诉讼费用由李伟良、李炜材承担。一审判决认定事实如下：李炜材、李伟良与麦健华名下登记有位于中山市××××××土地[土地证号为中府国用（2003）第易××号、土地使用权面积7732.**平方米]一宗。2004年10月9日，经中山市东升镇规划管理所同意，李炜材、李伟良与麦健华拟在前述土地上建设建筑面积为4276.5平方米的工业厂房。2013年11月27日，李炜材、李伟良与麦健华在用地分割平面图上签名确认，该平面图上显示李炜材、李伟良用地位于靠北面的5154.31㎡折合7.7315亩、麦健华用地位于靠南面的2577.74㎡折合3.8666亩。2014年1月21日，麦健华（作为甲方、出租方）与李伟良、李炜材（作为乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，部分约定如下：甲方将工业用途之建筑物一幢，位于中山市××××××××××的厂房三分之一所有权租给乙方作厂房用途；经测量，租赁厂房水泥结构厂房面积为4015.6平方米，星棚面积为1778.4平方米，水泥路面面积为1383.5平方米，花地为1657.6平方米；租期为五年，由2013年12月1日至2018年11月30日止；厂房租金：经双方协定，水泥结构楼房按12元/平方米，星棚按12元/平方米，水泥路面按3元/平方米，花地不收取租金，由此计算：水泥结构楼层及星棚租金为(4015.6+1778.4=5794平方米*12元/平方米=69528元)；水泥路面租金为：(1383.15平方米*3元/平方米=4149.45元)，租金合计：73677.45元/月，其中麦健华占三分之一，即24559.15元/月；合同期满时，若乙方续租的，在同等条件下可再续租，双方协商同意可另订租约；如不续租的，乙方自行清理厂内的产品、物资、设备，依时把厂房交回甲方使用；续约与否，乙方必须在合同期满前三个月知会甲方等。该合同还约定了其他事宜。麦健华称涉案租赁范围即为整体厂房的三分之一，而没有具体位置；李伟良、李炜材则称涉案租赁范围即为平面用地图中显示为麦健华用地上的租赁物。双方确认前述合同期满后没有续签或重新签订租赁合同，李伟良、李炜材依上述合同约定缴纳租金至2019年12月，租赁物中的星棚建筑未经过主管部门批准建设。麦健华认为因其于2018年10月27日通过短信提出如要续签租赁合同的条件或者不续签就要分割租赁物完毕后返还租赁物，但李伟良、李炜材不予理会且仍占有使用麦健华的三分之一拒不归还，且合同期满后的占有使用费应按每月42064元计付，为维护自身的合法权益，遂于2020年7月9日诉至一审法院。2018年10月27日，麦健华通过手机短信向李伟良、李炜材提出厂房租金16元/㎡，水泥路面通道按6元/㎡；后李伟良、李炜材回复，在没有交还厂房前我们会顺延厂房租约按前租约的租金支付；2018年11月10日，麦健华回复不同意李伟良、李炜材提出的方案，而坚持其之前提出的方案。2019年8月28日，李伟良、李炜材短信告知麦健华称经考虑工厂租金及承受压力问题，决定到2019年12月31日起不再租用麦健华的厂房，但由于当时只是分割工厂地界线并没有完全把界线上的建筑作价按面积多除少补结算，而向麦健华提出了分割方案以及称2019年12月31日前没有签合同的租金按15元/㎡计算；2019年12月30日，李伟良、李炜材短信通知麦健华在2019年12月31日下午3点到工厂办理交收厂房以及协商工厂分案，麦健华确认收到该短信通知，但因沟通协商不成，故没有办理交收。2020年4月6日，麦健华手机短信要求李炜材、李伟良先将至现时为止所欠的租金及租金差价支付了，再谈其他事情；2020年4月7日，李炜材、李伟良手机短信回复称厂房租约已经在2019年12月31日终止并且在当天退还厂房给麦健华，麦健华亦接收厂房故不存在还有租用厂房一事；2020年4月10日，麦健华手机短信回复称：“从2018年9月底已与你们沟通分割建筑物问题，但你们一直拖至现在都没有处理好，试问我如何接收，如何实际收回。”一审又查，麦健华委托广东正达资产土地房地产评估咨询有限公司对李炜材、李伟良与麦健华位于中山市××××××的房地产于2018年12月1日至2020年6月15日（共18个月15天）的租金总价进行评估，估价结果为2334552元。麦健华认为合同期满后的中山市××××××的房地产租金总价应按前述估价结果确定的月租金126192元，其占三分之一，故李炜材、李伟良应按42064元/月支付占有使用费。一审再查，麦健华确认于2019年9月11日收到李炜材、李伟良终止租赁通知函一份。经查，该函部分载明如下：自2014年1月21日签署厂房租赁合同以来，李伟良、李炜材与麦健华合作已近六年时间，鉴于麦健华提出租金上浮比例等因素影响，已超出我方承受的范围能力，经过公司领导层开会讨论，我方现提出不予续签厂房租赁合同，特此通知，终止与麦健华的租赁关系。请麦健华在收到本通知函之日起30日内前往我司办理有关租赁物移交手续，并与我司财务人员配合进行核对确认有关租金费等事项。2019年12月25日，麦健华又收到李炜材、李伟良终止租赁通知函一份，该函内容基本与前述通知函一致，此外，该函明确通知于2019年12月31日终止与麦健华的租赁合同关系，要求麦健华收到本通知函之日起7日内前往租赁物所在地核实租赁物现场并办理有关租赁物移交手续。麦健华称收到前述两通知函后，因双方共同共有涉案租赁物，而双方没有就涉案租赁物协商分割完毕，根本无法接收李炜材、李伟良所谓的租赁物。2020年7月29日，麦健华以共有物分割纠纷起诉李伟良、李炜材。一审判决认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁物问题。麦健华称涉案租赁范围即为整体厂房的三分之一，并没有具体位置；李伟良、李炜材则称涉案租赁范围即为平面用地图中显示为麦健华用地上的租赁物。一审判决认为，双方签名确认的平面用地图的落款日期为2013年11月27日，而涉案租赁合同签订时间为2014年1月21日，如涉案租赁合同项下的租赁物为平面用地图中显示为麦健华用地上的租赁物，按常理，双方应于租赁合同中予以明确，但涉案租赁合同未予以明确，反而明确约定李伟良、李炜材承租的是位于东升镇裕隆二路95号厂房的三分之一，且租金按双方共有用地上的水泥结构楼房、星棚、水泥路面等的建筑面积计付三分之一，因此，涉案租赁合同项下的租赁物应为双方共有土地上所有水泥结构楼房、星棚、水泥路面等的三分之一。另，双方均未提供证据反映双方已实际分割共有土地上的建筑物，即李伟良、李炜材承租的三分之一水泥结构楼房、星棚、水泥路面等并无具体位置可言。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方均确认租赁物范围中星棚建筑未经主管部门批准建设，因此，涉案租赁合同中关于星棚建筑的部分无效，而涉案租赁合同中除星棚建筑租赁外的部分系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案租赁合同除星棚建筑租赁外的部分于2018年11月30日租赁期间届满，李伟良、李炜材继续使用，虽然麦健华曾就租金提出异议，但李伟良、李炜材不同意麦健华的租金调整方案，麦健华对此亦未提出解除双方的租赁合同或要求李伟良、李炜材返还租赁物，故原租赁合同除星棚建筑租赁外的部分继续有效，但租赁期限为不定期。即双方的租赁关系自2018年12月1日起变为不定期租赁关系，双方可以随时解除合同。2019年9月11日，麦健华收到李炜材、李伟良终止租赁通知函，即双方租赁合同中除星棚建筑租赁外部分的租赁关系于该日已解除。结合上文认定，即使合同无效或已解除，但李炜材、李伟良仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方确认李炜材、李伟良已按合同约定的租金标准支付占有使用费至2019年12月，麦健华未提供证据证明双方在租赁合同期满后曾就租金调整事宜协商一致，故其要求李炜材、李伟良按自行委托评估的租金标准支付2018年12月1日至2019年12月31日期间的占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。关于2020年1月1日至分割土地使用权份额完毕返还麦健华享有独立使用权土地及地上建筑物之日止的占有使用费问题。结合上述认定，涉案租赁物为双方共有土地上所有水泥结构楼房、星棚、水泥路面等的三分之一，即涉案租赁物并无明确指向。李炜材、李伟良主张已在2019年12月31日返还涉案租赁物给麦健华，并通过书面及手机短信方式通知麦健华接收涉案租赁物，麦健华确认收到书面及手机短信通知，但其以双方未就共有物分割事宜达成一致意见，无法实际接收租赁物为由而不接收。一审判决认为，虽然合同约定不续租的，李炜材、李伟良自行清理场内的产品、物资、设备依时把厂房交回麦健华，但涉案租赁物并无明确指向，亦无证据反映麦健华出租时向李伟良、李炜材交付的为哪一部分，且涉案租赁物为双方共有，故李炜材、李伟良经通知麦健华接收涉案租赁物后可视为李炜材、李伟良已向麦健华返还涉案租赁物。麦健华经通知后以双方未就共有物分割事宜达成一致意见，无法实际接收租赁物为由而不同意接收，由此产生的损失应由麦健华自行承担。此外，麦健华未提供证据证明李炜材、李伟良通知后仍实际占有使用属于麦健华共有部分的三分之一。因此，麦健华诉请要求李炜材、李伟良支付2020年1月至分割土地使用权份额完毕返还麦健华享有独立使用权土地及地上建筑物之日止的占有使用费，理据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决驳回麦健华的全部诉讼请求。案件受理费9166元，减半收取4583元，由麦健华负担（麦健华已预交）。本院二审期间，李伟良、李炜材没有提交证据。麦健华围绕其上诉请求向本院提交如下证据：证据一、广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初11256号民事判决书，证明涉案厂房无法进行分割处理，并且麦健华与李伟良、李炜材就厂房分割无法达成一致的内部意见。证据二、涉案厂房的照片及光盘，证明在2020年4月时李伟良、李炜材仍在其认为属于麦健华出租的面积进行自行空置的部分地方摆放物品并且有李伟良、李炜材的员工在经过使用。本院组织当事人进行了质证，李伟良、李炜材对于麦健华提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性确认。证明目的不确认。虽然该案一审判决驳回了麦健华的诉讼请求，但李伟良、李炜材已按照分割平面图返还了麦健华的厂房，没有阻碍麦健华使用。证据二的真实性确认，对麦健华所主张的证明内容不确认。李伟良、李炜材向麦健华交接厂房之后，就没有再占用麦健华土地上的房产。麦健华提供的照片及视频的地方都是李伟良、李炜材土地上的厂房，而且麦健华提供的照片及光盘均没有显示拍摄时间。因此，对麦健华主张的证明内容不予确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审诉讼中，本院询问麦健华是否在合同期满后通知李伟良、李炜材解除租赁关系。麦健华表示其在2018年10月27日发送的信息中已表达若未能就租金标准或分割厂房达成一致意见则解除租赁关系的意思表示。另查明：麦健华一审提交的《租金评估报告》于2020年6月23日出具，该报告附有一份《中山市东升镇麦健华用地图》，显示涉案厂房土地上属于麦健华使用的土地面积2577.74平方米，折合3.8666亩，建筑总面积2289.45平方米。属于麦健华使用的土地上建筑物主要有A、B、F三幢建筑物，以及C、D两幢打通后占据麦健华用地部分一小部分的建筑物。该报告显示A、B、F三幢建筑物均是空置的。李伟良、李炜材一审提交的交接视频显示，李伟良一方带领麦健华查看了几幢空置的厂房，还查看了一幢一部分空置、一部分存放物品的厂房。又查明：一审法院（2020）粤2072民初11256号民事判决书载明：“原、被告双方一致表示同意对涉案土地使用权按被告（李伟良、李炜材）提交并经双方签名确认的用地规划图进行分割（即将涉案土地使用权按西北部分5154.31平方米、东南部分2577.74平方米分割成两部分，东南部分归原告所有，西北部分归被告所有），分割后各自所有的土地使用权上对应的建筑物归各自所有，并根据实际分割所得的建筑物价值（包括水电、电梯、门口等公共资源的价值）确定补偿方案，但对于原告（麦健华）主张将道路资源纳入地上建筑物价值进行分割补偿（原告要求在分割后属其所有的土地上开设一条通往马路的道路，费用由原、被告三人平均分摊），被告表示不同意，双方未就此达成一致意见。诉讼期间，经本院向中山市自然资源局发函征询，该局作出复函称：涉案土地使用权目前未有房产登记信息；涉案土地使用权不符合我市目前允许分割的政策规定的情形。……”该判决最终认定，麦健华所提分割请求目前不具备条件，不能成立，不予支持，故驳回麦健华的诉讼请求。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的问题如下：一、《厂房租赁合同》期满后双方当事人之间是否形成不定期租赁合同关系？二、李伟良、李炜材是否于2019年12月31日向麦健华返还了涉案的租赁物？关于第一个问题。麦健华称其在《厂房租赁合同》期满前已表示，若未能就租金标准或分割厂房形成一致意见则解除租赁关系，但从麦健华于2018年10月27日发送的信息来看，麦健华表达的意思是要么提高租金标准，要么分割厂房，但未明确提出解除租赁合同关系，且更在此后一年多时间内没有对李伟良、李炜材继续使用涉案租赁物提出异议。因此，按照上述《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审判决按原租赁合同确定的标准计算租金、占有使用费，符合法律规定，应予维持。麦健华认为应当按照其提交的《租金评估报告》来计算租金、占有使用费，欠缺理据，应予驳回。关于第二个问题。双方共有涉案场地，且未在《厂房租赁合同》里明确约定租赁范围，故一审判决认定涉案租赁物为双方共有场地的三分之一，并无不妥，应予维持。李伟良、李炜材于2019年12月31日通知麦健华前往涉案厂房办理交接手续，交接现场的录像视频显示涉案场地的部分面积已空置。麦健华不确认李伟良、李炜材已返还租赁物，且于二审诉讼提交照片和视频以证明李伟良、李炜材仍在使用租赁物，但李伟良、李炜材对此不予确认，主张并没有占用麦健华的场地。因涉案场地属于各方当事人共有，且至今未经明确分割，而麦健华提供的拍摄场地视像资料也不足以当然推定李伟良、李炜材仍在占用属于麦健华所有的三分之一场地部分的事实。另根据麦健华提交的《租金评估报告》载明其用地上主要建筑物A、B、F幢均已空置的情况，结合李伟良、李炜材提交的交接视频且麦健华提交的证据也不能明确、有效证明李伟良、李炜材仍在使用属于麦健华部分的租赁物。故本院认为李伟良、李炜材所述已将租赁物返还给麦健华的主张，具有高度盖然性，更为合理可信，应予认定。麦健华所述只有分割场地才能交还租赁物的主张，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人麦健华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9166元，由上诉人麦健华负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年五月三十一日书记员  梁洛希