甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初6257号原告：兰州奔马汽车出租有限公司，住所地兰州市城关区九州大道66号。法定代表人：赵晓音，该公司总经理。委托诉讼代理人：李智，甘肃律华律师事务所律师。被告：兰州市天水南路小车厂高层住宅小区业主委员会，住所地兰州市城关区天水××路××号。负责人：裴国平，该业委会主任。委托诉讼代理人：梁向洪，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：康凤君，甘肃久铭律师事务所律师。被告：甘肃众诚物业管理有限公司，住所地兰州市七里河区土门墩西津西路572号第1、2层011室。法定代表人：梁向东，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁向洪，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：康凤君，甘肃久铭律师事务所律师。原告兰州奔马汽车出租有限公司（以下简称奔马公司）与被告兰州市天水南路小车厂高层住宅小区业主委员会（以下简称小车厂业委会）、甘肃众诚物业管理有限公司（以下简称众诚公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年11月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于2019年1月24日作出（2018）甘0102民初11081号民事裁定书。宣判后，原告不服裁定，提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）甘01民终1137号民事裁定书，以应作出实体判决为由，撤销原裁定，指定本院审理。本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告奔马公司委托诉讼代理人李智、被告小车厂业委会和众诚公司共同委托诉讼代理人梁向洪、康凤君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奔马公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告腾交位于兰州市城关区天水××路××号院内平方两间；2、依法判令二被告按每月1400元的标准赔偿房屋占用费至房屋腾交之日；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：其公司与兰州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）签订《兰州小汽车销售修配有限责任公司产权转让合同》（以下简称《产权转让合同》，兰州小汽车销售修配有限责任公司以下简称小车厂）后，依法在取得使用权的土地上修建“Ｌ”型办公用房（南北向为2层、东西向为1层4间房屋）。其中平层4间出租给兰州新成物业管理有限公司（以下简称新成公司）办公，新成公司给小车厂业委会业主提供物业服务，即给兰州市天水南路小车厂高层住宅小区业主提供服务。后小车厂业委会因物业服务问题自行更换众诚公司提供物业服务，二被告强行占用原告的平房2间作为物业用房，并拒绝支付占用费。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告小车厂业委会、众诚公司共同辩称，原告对用于物业用房的平房2间无合法占有或管理权利，原告非适格诉讼主体。依据《产权转让合同》约定，原告仅对小车厂经营性资产依法受让而享有所有权，案涉平房2间系小车厂非经营性资产，原告仅对小车厂非经营性资产享有托管权而非所有权。另，原告已将其对小车厂享有的股权悉数转让他人，其对小车厂非经营性财产的托管权利随之终止。又因小车厂高层住宅的物业用房就是原告修建的平房，故业委会和众诚公司依法享有占有使用之权利，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在庭审时进行了质证。本院依法对原告提交的证据认定如下：1、《产权转让合同》。原告拟证明其公司依法取得小车厂经营性资产的所有权和非经营性资产的托管权，案涉房屋建造在小车厂非经营性资产的土地上。二被告对该证据的真实性无异议。因原告已将小车厂股权转让他人，故原告的托管权已终止。本院认为，该证据因二被告对真实性无异议，故符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原告就小车厂的资产享有所有权、托管权的范围之确定具有关联性，本院予以采信。2、小车厂新建办公用房及四合居护坡项目施工合同、支付工程款发票、房屋租赁协议及租金收据。原告拟证明其公司建造了案涉平房并出租新成公司使用。二被告对该组证据的真实性无异议，质证认为奔马房地产公司拆除了小车厂旧平房的行为，是对原有物业用房重新修建，故新建的平房就是物业用房。本院认为，因二被告对该组证据的真实性无异议，故符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉平房是否系原告翻建，翻建时是否拆除了原有旧平房具有关联性，本院予以采信。3、原告作出的（2012）72号文件、律师函、利民公司的工商登记信息及出具的说明。原告拟证明因原告与小车厂未签订托管协议，故申请将小车厂相关资产交回国资委，但国资委要求其公司继续履行托管义务，利民公司的唯一股东是国资委。二被告对该组证据中的文件及律师函的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议。对原告的证明对象有异议，如国资委同意原告继续托管小车厂非经营性资产，则需国资委出具文件才可证明。利民公司出具的说明，作为证据形式不合法，不能证明原告对案涉房屋继续享有托管权。本院认为，该组证据虽二被告不认可其真实性，但其无反证证明证据其原告伪造，故该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原告是否对小车厂非经营性资产享有托管权具有关联性，本院予以采信。4、委托管理合同、照片。原告拟证明二被告非法占有案涉平房的事实。二被告对该组证据的真实性无异议。但质证认为原告非案涉平房的建造人，案涉平房系奔马房地产公司修建，且属物业管理用房，不存在二被告非法占用的事实。本院认为，该组证据因二被告对真实性无异议而符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉房屋是否系物业用房具有关联性，本院予在采信。对小车厂业委会、众诚公司共同提交的证据，本院认定如下：1、小车厂厂区内房屋平面图、小车厂工商登记信息。二被告拟证明案涉平房系物业用房，原告因转让小车厂的股权而丧失对该企业非经营性资产的托管权。原告对该组证据的真实性无异议，但质证认为平面图不能证明平房的使用性质是物业用房，其公司亦未丧失托管的权利。本院认为，因原告对该组证据的真实性、合法性无异议，且能够证明案涉房屋的方位、小车厂股东变更情况，与本案待证事实原告对案涉房屋是否享有托管权利，案涉房屋是否系物业用房之认定具有关联性，本院予以采信。2、物业委托管理合同、物业用房使用协议、会议纪要。二被告拟证明业委会对案涉平房享有使用权，经其授权的众诚公司在提供物业服务时可以使用该房屋。原告对该证据的真实性无异议，质证认为小车厂业委会无权让众诚公司使用原告的房屋。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实众诚公司是否占用案涉平房具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：小车厂于1998年变更为国有控股有限公司，名称为兰州小汽车销售修配有限责任公司。国有股928万元，占88.55%，职工股120万元，占11.45%。后国资委作出《关于兰州小汽车销售修配有限责任公司企业改制资产处置批复》1份，该批复确认截止2005年12月31日，小车厂职工安置总费用为732.25万元。其中在册职工置换国有身份一次性经济补偿金447万元，拖欠职工各项费用29.24万元，各项预留费用256.01万元。2006年1月1日至12月31日，小车厂已支付职工安置费用74.48万元，剩余职工安置费用657.77万元，其中在册职工置换国有身份一次性经济补偿金447万元，各项预留费用210.77万元。截止到2006年12月31日，小车厂用于安置的国有净资产为1387.39万元，其中经营性土地10068.5平方米，评估值1183.45万元。在该资产中剥离存货、职工安置实际剩余费用，预留的一户一表改造费，非经营性资产及职工股对应的实物资产后，剩余国有资产为437.14万元拟予以转让。因此，2007年8月22日，原告（丙方）与国资委（甲方）、兰州市交通局（乙方）签订《产权转让合同》1份。双方约定：1、转让标的：甲方将小车厂经营性资产437.14万元；职工安置实际剩余费用中的在册职工置换国有身份一次性经济补偿金对应的实物资产447万元；职工股对应的实物资产118万元。丙方依此3项转让标的取得小车厂国有净资产和置换职工国有身份及拖欠职工各项费用所对应的资产。2、非转让标的：小车厂存货（该部分资产交由兰州市国有资产经营有限公司另行处置）及职工住宅楼等非经营性资产不属转让范围，具体为简易二层楼、平层茶炉房、平层水泵房、职工宿舍、平房（移交价值11826.87元）、平房3间（原托儿所）、旧多层住宅楼。丙方接收安置小车厂全部在册职工，履行对托管人员的管理职责，管理由其托管的预留资产，并按时足额支付相关费用等。丙方托管的事项：1、用于小车厂内退职工费用（59.87万元）、工伤职业病职工费用（5.3万元）、离休人员费用（39万元）、离退休人员费用（42.93万元）、职工遗属费用（33.62万元）、其他预留费用（30.05万元）、一户一表改造费用（6.37万元）共计217.14万元；2、小车厂职工住宅等非经营性资产交由丙方托管，甲、丙双方另行签订托管协议。托管期间，丙方对非经营性资产行使管理使用权，管理费用依国家、地方政府管理服务收费规定，按管理服务项目、服务内容收取，同时承担维修养护费用，确保该部分资产正常使用和运行。双方还约定了其他事宜。又查明，在《产权转让合同》签订后，原告与临洮县建筑工程总公司直属公司签订协议书1份。该协议主要内容是原告将兰州奔马集团小车厂新建办公楼及四合居护坡项目发包给临洮建筑公司施工，在小车厂小高层住宅楼西侧的空地上修建两层楼一栋，并将原有土木结构平房拆除新建平房4间。原告又将建好的平房4间出租给新成公司使用，新成公司为小车厂小高层住宅楼业主提供物业管理服务。原告依其与新成公司约定每年收取租赁费16,800元。再查明，2017年11月，新成公司经批准将物业费上调到每平方米1.2元，小车厂业主对新成公司提供的物业服务早有不满，对新成公司上调物业费亦表示反对，遂于2018年4月成立临时业委会，提出更换物业公司。经城关区物管办和街道办物管办、天平街社区做协调工作，新成公司同意退出对小车厂业主的物业服务，交由小车厂业委会自行选择的众诚公司提供物业服务。在办理交接事宜时，因部分业主拖欠物业费及物业用房问题，业主与原告、新成公司之间产生争议。当原告采取停止给小车厂小高层业主供水时，上述物管办及社区工作人员组织原告、二被告、新成公司协商。2018年8月27日，各方同意如下内容：1、2018年8月27日下午18时恢复供水；2、新成公司退还业主12,000元（对物业费、电梯维修垫付费、监控设施及现有办公桌椅、收费电脑打包折价与应退电费相抵后）；3、2018年8月前未收取的物业费由业委会协助众诚公司收取，冲抵新成公司预收的电费。之后,因众诚公司在原告修建的平房中办公,虽原告通知其腾退,但众诚公司未腾交,遂酿成纠纷。另查明，小车厂业委会与众诚公司在2018年8月1日签订物业委托管理合同，期限3年，自2018年8月1日至2021年8月1日。本院认为，本案争议焦点：1、原告诉讼主体是否适格；2、原告依其享有的托管权和建造之事实能否主张二被告返还案涉平房，并请求二被告支付使用费。一、原告诉讼主体是否适格就原告是否适格诉讼主体而言。本院认为，民诉法第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告与国资委签订的《产权转让合同》中约定了原告的权利义务，基于该法律事实引起的原告与小车厂业委会之间的法律关系产生纠纷时，原告有权依法提起诉讼。因此，原告是与本案二被告有法律上的利害关系的具有诉的权利能力和行为能力的主体，其诉讼主体适格。二被告辩称理由本院不予采纳。二、原告依其享有的托管权和建造之事实能否主张二被告返还案涉平房，并请求二被告支付使用费就原告能否返还案涉平房而言，本院认为，物权法第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本条是对返还原物请求权的规定。该权利构成要件有二：一为请求权人须为所有权人；二为被请求人须为无权占有，或违背所有权人的意思而取得物之占有，且被请求人占有其物，是否基于故意或过失，在所不问。本案中，案涉房屋虽系原告翻建，但依《资产转让合同》的约定，原告负有对小车厂非经营性资产行使管理使用权时，应承担维修养护费用，确保该部分资产正常使用和运行的义务。原告利用小车厂非经营资产范围内的空余土地及通过拆除旧平房而翻建成案涉房屋及二层楼的事实建造行为，是履行维修养护非经营性资产的合同义务。虽物权法三十条规定因事实建造行为可以取得物权，但原告的上述事实建造行为非物权法第三十条规定的适用范畴，原告不能因翻建的事实建造行为而取得案涉房屋的所有权，如认定原告对案涉房屋享有排他的权利，则是对《资产转让合同》的违反。又因为，原告自2007年9月管理小车厂非经营性资产后，就其翻建的案涉平房出租给新成公司年收益16,800元至2018年7月的事实，原告早已收回了其对案涉房屋的建设成本，不能以系其建造为由取得案涉房屋物权。因此，原告对案涉房屋不享有所有权。再依《资产转让合同》的非经营性资产未出售原告而由其管理的约定，意味着原告就未出售的非经营性资产的管理及职工遗留问题替国资委继续履行管理之责，在原告可以使用小车厂非经营性资产的同时亦应完成为小车厂职工提供水、电、暖、物业等与职工生活相联的服务，服务费用依国家、地方政府管理服务收费规定，按管理服务项目、服务内容收取，故《资产转让合同》所述“管理费用”并非指原告可以向小车厂业主就非经营性资产的管理收取管理费。因为，非经营性资产的所有权仍归属小车厂，处分权在国资委，作为小车厂业委会依法享有使用的权利，其安排众诚公司作为物业办公用房为业主提供物业服务的占有行为，不构成物权返还请求权构成要件的非法占有，二被告违背原告意志占有案涉房屋的行为不构成对原告托管权的侵害。原告主张二被告返还案涉平房2间的诉讼请求不符合返还原物请求权之法定构成要件，原告的该项诉讼请求实则系对《资产转让合同》其方义务的违反。原告虽以其享有托管权为由，主张返还房屋之名提起诉讼，其意旨在请求人民法院以案涉房屋系其建造的事实认定归其所有，从而达到使小车厂非经营性资产归其所有的目的。综上分析，原告主张二被告返还案涉房屋的诉讼请求本院不予支持。就二被告应否支付案涉平房使用费而言。本院认为，原告主张二被告应按每月1400的标准赔偿损失至房屋返还时止的诉讼请求并不具体明确，亦未向本院交纳相应的诉讼费，故其主张本院不予支持。另，二被告占有案涉平房属实，但占有的该房屋仅是原告享有管理权的房屋，原告对该房屋的建造成本如上文所述早已收回，且其建造行为实则是在履行《资产转让合同》的义务，二被告占有使用案涉房屋的行为并不构成违法，故对原告不构成侵权，故无论依《资产转让合同》中原告的权利而言，还是案涉房屋权利性质而言，原告均无权主张二被告赔偿，原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，二被告依法依理均对案涉房屋享有使用权，原告的诉讼请求于法无据。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：驳回原告兰州奔马汽车出租有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告兰州奔马汽车出租有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  张西洲人民陪审员  杨尚荣二〇二一年五月三十一日书 记 员  徐 萍