湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1122号上诉人（原审原告、反诉被告）：国营长江动力机械厂长凯工贸公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路606号。法定代表人：唐威如，该公司负责人。委托诉讼代理人：赵顺成，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李花，湖南昌言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳绿盾环保科技有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路中国航发长江动力机械厂。法定代表人：谢军，该公司总经理。委托诉讼代理人：马先耀，湖南理威律师事务所律师。上诉人国营长江动力机械厂长凯工贸公司（以下简称长凯工贸公司）因与上诉人岳阳绿盾环保科技有限公司（以下简称绿盾公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长凯工贸公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判长凯工贸公司不承担绿盾公司主张的第二笔房屋维修费63910元，改判长凯工贸公司不承担绿盾公司主张的营业损失；2、诉讼费由绿盾公司承担。事实与理由：一、一审法院判决长凯工贸公司承担绿盾公司主张的第二笔维修费63910元，缺乏事实和法律依据。长凯工贸公司于2020年3月2日向绿盾公司发出工作函，明确告知清算组决定收回租赁场地，2020年3月29日向法院起诉解除合同收回租赁场地，绿盾公司被明确告知无法续租的情况下仍自行维修，其无权要求赔偿该部分扩大的损失。且绿盾公司第二次提交的维修证据有明显伪造痕迹，维修费用证据不足。二、长凯工贸公司不应承担营业损失。本案租赁场地为办公场地，并非商业性质，没有营业损失。且经营利润取决于经营者的能力和市场多种因素。本案租赁合同无法继续履行，但绿盾公司完全可以重新寻找办公场地，不存在三个月之久的营业损失。另长凯工贸公司明确通知要求收回租赁场地后，并没有采取断水断电等措施影响绿盾公司的照常使用。绿盾公司未归还场地还在正常使用。另绿盾公司提供的数据及鉴定意见不真实。三、长凯工贸公司是根据国务院的相关文件进行本次清算关闭而非过错性解约。主观上并无过错，不应当承担过错责任。绿盾公司辩称，一、维修费是因发函给长凯工贸公司要求其维修，但其未维修故为了正常生产才自行维修。二、双方在租赁合同约定遇到征收时，绿盾公司需补偿90%，本案是因长凯工贸公司的过错导致损失，搬迁导致停产停业应补偿6个月的损失，具体损失进行了鉴定。绿盾公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判长凯工贸公司支付租金差价损失362268元，营业损失875559.5元，鉴定费26861.28元；3、诉讼费由长凯工贸公司承担。事实与理由：一、一审法院认定租金差价不具有可比性，属认定事实错误。上诉人对租金差价损失进行了评估，因上诉人搬迁临港新区导致承担租金差价损失，应由长凯工贸公司承担。二、上诉人搬迁完成至少需要六个月，一审法院认定营业损失时间为3个月错误且计算标准为近27个月的平均数额数事实认定错误。长凯工贸公司辩称，一、租金差价不具有可比性，涉案租赁场地地段偏僻，与临港新区不具有可比性，且租金便宜。二、营业损失不能支持，涉案租赁场地属于办公室，不属于商业经营用房，绿盾公司所主张的营业损失。绿盾公司并不必然能盈利，其自行提交的证据也不符合经济发展规律，恶意拔高利润，其主张没有事实和法律依据。长凯工贸公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年6月13日签订的《租赁协议》、于2018年5月31日签署的《房屋租赁合同》；2、判令绿盾公司立即返还租赁物。绿盾公司向一审法院提起反诉请求：1、判令解除原、被告于2017年6月13日签署的《租赁协议》、于2018年5月31日签署的《房屋租赁合同》；2、判令长凯工贸公司赔偿绿盾公司房屋维修费82810元、返还租金13400元、赔偿办公装修损失210000元、赔偿装修期间的租赁费30000元、赔偿搬家人工费10000元、支付租金差价损失538440元、赔偿营业损失1440000元。一审法院认定的事实：2017年6月13日，长凯工贸公司（甲方）与绿盾公司（乙方）签订《租赁协议》，约定乙方租赁甲方办公楼三楼面积400㎡，大小房间18间，基础装修。租赁期限十年，每年租赁费12000元，签订合同时乙方缴纳三年租金，三年期满每年递增8%。同日，长凯工贸公司与绿盾公司签订《协议》，该协议约定三楼办公室房屋维修费用18900元已由绿盾公司垫付，双方协商确认此款用于抵扣后期房屋租金。2018年5月31日，长凯工贸公司（甲方）与绿盾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方愿意将公司大门门卫室的房屋及设施租赁给乙方，计租建筑面积20平方米。租赁期限十年，每年租赁费1800元，签订合同时乙方缴纳两年半的租金，2年半期满后每年递增8%。合同第4条第2款约定，根据甲方现状，房屋漏水和其他问题乙方自行解决。前述合同签订后，长凯工贸公司将涉案办公楼三楼及大门门卫室的房屋及设施交付给绿盾公司使用。截至起诉之日，长凯工贸公司共计收取绿盾公司自2017年6月13日至2020年6月13日的三楼场地租金36000元；自2018年5月31日至2020年5月31日的门卫室租金3600元。2020年2月20日，绿盾公司向长凯工贸公司发出《致公司函》称：“办公场地的漏雨问题之前已简单修复，但未能彻底解决问题，现要求贵司在收到函后一个月内组织维修……逾期我司将组织维修，维修所产生的费用由贵司承担”。2020年3月2日，长凯工贸公司向绿盾公司发出《工作函》称：“长凯工贸公司自2014年10月起至今一直处于停产状态，为响应国家关于大集体企业改制的相关文件精神，主办单位2017年开始筹备清算关闭长凯工贸公司，这种情况下，长凯工贸公司个别人与你公司签订了长达十年的《房屋租赁合同》，该合同本身存在瑕疵……长凯工贸公司清算组决定收回租赁场地，请你公司收到本通知后来协商退场事宜”。2020年4月初，绿盾公司自行组织修复涉案屋顶的漏水问题，共支付屋面防水维修费63910元。因双方就合同解除后的补偿问题无法协商一致，长凯工贸公司遂向本院提起诉讼。租赁物至今尚未交还。另查明，长凯工贸公司系集体所有制企业。2014年停业，2016年6月10日被吊销营业执照。2019年7月5日，长凯工贸公司的主办企业中国航发长江动力有限公司发出通知，内容为：按照《关于加快推进厂办大集体改革工作的指导意见》、国务院办公厅《关于在全国范围内开展厂办大集体改革工作的指导意见》等文件精神，决定解散长凯工贸公司，解散日期为2019年6月28日，并成立清算组。2019年7月11日，长凯工贸公司清算组在三湘都市报第8630期发布清算公告。在本案审理过程中，绿盾公司向一审法院申请对其办公装修损失（7年）、搬家人工费、租金差价损失（剩余期限7年）、营业损失（6个月）进行鉴定。国宏信价格评估集团有限公司岳阳分公司接受一审法院委托后，于2020年10月30日作出《价格评估报告书》（国宏信（湘岳阳）价字﹝2020﹞第050号）。评估结论为：在价格评估基准日，绿盾公司办公场所装饰装修及相关设施的评估价值为106204元；搬家人工费为4500元；涉案租赁场地与岳阳市临港产业新区周边办公场地每平方米的租金差价为10.2元；平均每月营业利润2018年为-1355元，2019年为44033元，2020年1月1日至2020年3月31日为240244元。其中该《价格评估报告书》的附件为绿盾公司办公场所装饰装修及相关设施的评估清单，明细如下：1、墙面刮904评估值为9240元；2、四间办公室地面环保漆评估值为1287.44元；3、两间房屋石膏板吊顶评估值为1316.7元；4、防盗门评估值为630元；5、木门评估值为3360元；6、双开木门评估值为455元；7、铝合金窗户3套评估值为328.16元；8、铝合金窗户10套评估值为3268.8元；9、布艺窗帘评估值为1764元；10、吊扇评估值为1155元；11、全屋生产照明线路部分重改评估值为2100元；12、监控设备评估值为4550元；13、洗手间隔断评估值为2394元；14、地线装置评估值为19250元；15、楼顶防水工程评估值为45825元；16、办公室墙面渗水修补904评估值为700元；17、格力空调评估值为1889.3元；18、奥克斯空调评估值为5457.9元；19、外墙刷防水胶评估值为873.6元。在前述办公场所装饰装修及相关设施的评估明细中，其中第9项、第10项、第12项、第17项、第18项装饰装修物未与租赁场地形成附合，长凯工贸公司也不同意利用，该部分价值合计为14816.2元。其中第15项、第16项，与绿盾公司反诉主张的装修损失重复。鉴定费26861.28元，由绿盾公司支付。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、长凯工贸公司起诉解除涉案租赁合同是否应承担违约责任？二、绿盾公司的损失应怎样认定。焦点一，长凯工贸公司与绿盾公司于2017年6月13日签订的《租赁协议》、2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。长凯工贸公司作为出租人，应确保交付的租赁房屋能实现租赁目的，绿盾公司作为承租人，应按时交纳租金。长凯工贸公司在租赁期限未满的情形下，提前解除租赁合同，要求绿盾公司搬离的行为已构成违约。绿盾公司同意解除合同，但要求长凯工贸公司赔偿损失，承担违约责任，应视为双方对合同的解除已达成一致。长凯工贸公司因自身经营不善、企业效益不佳等原因被主办单位决定解散，不属于可以免责之情形，应按涉案租赁合同约定及法律规定承担违约责任。关于焦点二，一审法院对绿盾公司的损失认定如下：（一）维修费用。2017年6月13日，长凯工贸公司与绿盾公司签订《协议》，双方对绿盾公司已经垫付三楼办公室房屋维修费用18900元并将此款用于抵扣后期房屋租金的事实予以签章确认，一审法院予以采信。因该款并未实际抵扣后期租金，绿盾公司主张返还该笔款项，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，在长凯工贸公司与绿盾公司对第三层办公楼的维修义务无明确约定的情况下，长凯工贸公司作为出租人，依法应履行租赁物的维修义务。2020年2月20日，绿盾公司向长凯工贸公司发出《致公司函》，要求长凯工贸公司在收函后一个月内组织维修。但长凯工贸公司并未履行维修义务。对绿盾公司在2020年3月2日后自行修缮房屋产生的维修费63910元，一审法院予以采信。对绿盾公司要求长凯工贸公司承担该笔费反诉请求，一审法院予以支持。（二）关于剩余租金的主张。绿盾公司就第三层办公楼的租赁支付了自2017年6月13日至2020年6月13日的租金36000元，就大门门卫室的租赁支付了自2018年5月31日至2020年5月31日的租金3600元。因绿盾公司无证据证明合同解除后仍有剩余租金，故一审法院对该项请求不予支持。（三）关于办公装修损失。绿盾公司对租赁房屋进行了装修，如正常履行租赁合同，该费用应在绿盾公司的租赁期限中逐月摊销，现承租的房屋因长凯工贸公司提前解除合同而无法继续履行后，上述未摊销的费用则系绿盾公司的损失。根据《价格评估报告书》，绿盾公司办公场所装饰装修及相关设施的评估值为106204元。扣除未与租赁场地形成附合的装饰装修物评估值14816.2元及租赁物维修残值46525元后，一审法院对绿盾公司办公装饰装修的残值认定为44862.8元。（四）关于装修期间租赁费。该笔费用是绿盾公司为履行新租赁合同而发生的费用，绿盾公司要求长凯工贸公司承担，无法无据，一审法院不予支持。（五）关于搬家人工费。根据《价格评估报告书》，一审法院对绿盾公司搬家人工费认定为4500元。（六）关于租金差价损失。因涉案租赁场地地理位置偏僻，与临港产业新区不属于同一地段，两个场所的租金水平、周边商业环境、发展潜力、所属区域内的商业政策等因素不具有可比性，一审法院对该项请求不予支持。（七）关于营业损失。绿盾公司虽然就营业损失进行了鉴定，但根据绿盾公司提供的资料，绿盾公司2018年、2019年正常经营状态下利润非常小，2018年甚至为负数。但是2020年1月至3月，在疫情影响下，月利润是2019年度月利润的6倍，有违常理。并且本案房屋租赁合同虽无法继续履行，但本合同的履行是可替代的，即绿盾公司可以重新寻找场地办公，故一审法院对该项请求不予支持。长凯工贸公司在反诉答辩及庭审中主张，自2020年6月13日起至绿盾公司实际返还第三层办公楼之日止的租金，自2020年5月31日起至绿盾公司实际返还大门门卫室之日止的租金，应由绿盾公司承担。因长凯工贸公司的诉讼请求中没有此项内容，本案不作处理。长凯工贸公司可另行向绿盾公司主张权利。绿盾公司支付了鉴定费26861.28元，按双方承担损失的比例，该鉴定费由长凯工贸公司承担2136元，由绿盾公司承担24725.28元。综上，长凯工贸公司的本诉诉求符合法律规定，一审法院予以支持。绿盾公司的反诉诉求，部分符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、解除国营长江动力机械厂长凯工贸公司与岳阳绿盾环保科技有限公司于2017年6月13日签订的《租赁协议》及2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》。二、由岳阳绿盾环保科技有限公司将涉案第三层办公楼（面积400㎡）及大门门卫室的房屋（面积20㎡）返还给国营长江动力机械厂长凯工贸公司。三、由国营长江动力机械厂长凯工贸公司向岳阳绿盾环保科技有限公司支付房屋维修费用82810元、赔偿装饰装修的残值损失44862.8元、支付搬家人工费4500元、鉴定费2136元。以上第二、三项限在判决生效后三十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。四、驳回岳阳绿盾环保科技有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1000元，反诉案件受理费12699元，合计13699元，由国营长江动力机械厂长凯工贸公司承担2945元，由岳阳绿盾环保科技有限公司承担10754元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：绿盾公司提交了完税证明一份，证明绿盾公司从起诉至上诉期间的营业状况。本院认为，企业的营业状况应当有相关的财物账簿、营业收入、成本等相关原审凭证依据，仅凭完税凭证不能达到上诉人的证明目的。对其证明目的本院不予采信。长凯工贸公司在二审期间未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、关于房屋维修费63910元由谁承担的问题。虽然长凯工贸公司发函及起诉要求解除合同并收回租赁场地，但因本案亦系长凯工贸公司违约解除，且其解除合同的诉求在尚未得到法院支持亦不必然会得到支持的情形下，故绿盾公司为了维持正常生产经营避免自身损失扩大先自行进行维修并无不当。一审法院认定此部分费用由长凯工贸公司承担正确，本院予以维持。二、关于绿盾公司主张的营业损失问题。本案绿盾公司租赁房屋系经营性目的，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。本案绿盾公司所主张的营业损失，即为经营利润损失，属于可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。另根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。第11条规定，人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。可见因营业利润损失为可得利益，计算和认定涉案合同未履行部分可得利益损失时，应当充分考虑可预见原则、过失相抵原则、未来市场风险以及鉴定评估报告的依据是否全面、客观等因素作出综合评判，不宜简单采信鉴定结论。本案绿盾公司在一审时对其营业损失申请了评估，该评估报告对平均每月营业利润作出了评估，在价格评估限定条件中称系根据法院移交的相关资料参考官方历史数据并假定绿盾公司能正常营业且能获得社会平均利润，本次评估未考虑宏观经济因素等对评估结论的影响。对该营业利润计算过程为：根据法院移交的相关资料，公司评估人员调取绿盾公司2018年至2020年3月31日在国家税务总局湖南省电子税务局的官方税收完税证明，通过测算分析。因上述评估报告作出的评估依据仅是绿盾公司提交的自行制作的利润表、生产成本以及完税发票等证据，评估机构系通过完税证明进行测算分析。由于经营本身存在的风险，也不必然产生收益。且绿盾公司并未提出充分的证据证明一旦双方继续履行合同，绿盾公司就必然能够取得其所主张的可能收益。另本案双方租赁协议约定系将办公楼租赁给绿盾公司，所租赁房屋并非经营性的厂房或对外营业门面，且考虑到长凯工贸公司出租房屋所获得收益大小。绿盾公司所主张的可得利益不能超过长凯工贸公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现绿盾公司对于其搬离租赁房屋所需的具体时间也未提交充分证据予以证明。故本院综合考虑以上因素，酌情长凯工贸公司赔偿因租赁合同解除导致绿盾公司需另行搬迁租赁房屋从而产生的营业损失5万元。一审法院完全采信评估报告未综合考虑相关因素且计算营业损失错误认定相关损失不当，本院予以纠正。因本院并未完全采信一审评估结论，故对于长凯工贸公司的相关调查及鉴定申请本院亦无需准许。三、关于租金差价损失的问题。因绿盾公司所租赁场所并无特殊要求，亦并非必须租赁到哪个具体地段、场所。绿盾公司另行租房的租金价格，取决于房屋的位置、租赁面积等诸多因素。故绿盾公司主张要求补偿租金差价损失的要求，本院不予支持。综上所述，绿盾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；长凯工贸公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1883号民事判决第一、二、四项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1883号民事判决第三项为：由国营长江动力机械厂长凯工贸公司向岳阳绿盾环保科技有限公司房屋维修费用82810元、赔偿装饰装修的残值损失44862.8元、支付搬家人工费4500元、营业损失50000元，鉴定费2136元。以上具有履行内容判决项的限在本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费1000元，反诉案件受理费12699元，合计13699元，由国营长江动力机械厂长凯工贸公司负担2945元，岳阳绿盾环保科技有限公司负担10754元。二审案件受理费共计17278元，由国营长江动力机械厂长凯工贸公司负担1398元，岳阳绿盾环保科技有限公司负担15880元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年五月二十七日书记员  刘 叶