山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0811民初4887号原告：济宁市大同营销策划有限公司高新区分公司，统一社会信用代码：91370800MA3TWY5E29，住所地：济宁高新区柳行街道群英路创业公寓P楼0103座。负责人：王元欢，店长。委托诉讼代理人：苗杰杰，山东鲁彦律师事务所律师。被告：苏龙，男，汉族，1977年3月23日出生，住济宁市任城区。被告：常文利，女，汉族，1979年9月3日出生，住址同上，系苏龙之妻。二被告共同委托诉讼代理人：张冬，山东同章律师事务所律师。原告济宁市大同营销策划有限公司高新区分公司（以下简称：大同营销高新分公司）与被告苏龙、常文利中介合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大同营销高新分公司的负责人王元欢及其委托诉讼代理人苗杰杰、被告苏龙、常文利的委托诉讼代理人张冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同营销高新分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付服务费25000元（由于原告未带领被告办理过户等后续手续，原告服务费已由30750元减至25000元）、违约金5000元，共计30000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年11月3日被告苏龙通过济宁市大同营销策划有限公司高新区分公司员工陈某带看创业公寓***室、K栋601室、M栋802室。经过沟通分析后被告苏龙对***室有意向，于2020年11月19日在大同营销高新分公司与房东见面洽谈创业公寓***室房屋买卖事宜。经洽谈后房屋总价款205万，过户时间节点为房产证日期满两年后，税费由买方承担。协议达成的当日下午，常文利又看了该房屋，再次确定房源***室。买卖双方对房屋价款均无异议，后被告避开原告购买了上述房屋。原告已为被告提供了居间服务，被告拒不支付原告居间服务费，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法裁决。被告苏龙、常文利辩称，1、原、被告之间未签订中介合同，原告既没有事实依据，也没有法律依据，被告不应当向原告支付服务费及违约金；2、原、被告因中介费未能达成合意，未签订中介合同。被告在不知道房东联系方式的情况下，与原告相邻的济宁高新区一铭房屋中介服务部（以下简称“一铭房产中介”）重新洽谈，通过一铭房产中介联系到了涉案房屋的房东，三方签订了《二手房定金买卖协议书》并支付了中介费。3、被告未利用原告提供的信息，而是通过了公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，被告有权选择服务好、报价低的中介促成房屋买卖合同成立，被告的行为不违反法律规定，更没有违约之说，应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了微信聊天记录、通话录音、洽谈视频、光盘两张及并申请证人陈某出庭作证。原告以上述证据证明原告向被告及案外人报告了房屋交易机会，原告履行了中介职责，提供了居间服务，被告应支付报酬，同时证明买卖双方对房屋买卖达成了合意，且承诺签订书面的房屋买卖合同，后被告不签订房屋买卖合同，构成违约，应承担违约责任。被告对原告提交的上述证据质证如下：对微信聊天记录真实性无异议，但对证明目的有异议，被告与原告的员工陈某在微信中一直在商谈房屋总体价格、各种税费以及中介费，但对于价格及费用并未达成一致意见。陈某在聊天中表示再向领导申请，双方未达成合意。对通话录音真实性不予认可，该录音并不能证明系与被告苏龙本人的通话。对于视频的真实性无异议，首先，房东的女婿不能代表房东的真实意思，其次，视频中谈话内容并不清晰，不能听到商谈的具体内容，最后双方与中介也并未签订任何协议，不能看出双方达成了房屋买卖合同合意。被告为支持其主张，依法向本院提交了以下证据：证据一、一铭房产中介提供房源信息表格一份。证明：涉案房屋的房源信息并非原告处独有，创业公寓M楼1单元1101房屋已在济宁高新区一铭房屋中介服务部登记房屋信息。证据二、照片一张。证明：济宁高新区一铭房屋中介服务部与原告同在创业公寓小区内，两家店铺相邻。证据三、二手房买卖定金协议书一份。证明：1、被告通过一铭房产中介，与涉案房屋房东签订了二手房买卖定金协议书，约定了房屋成交价格为204.8万元，税费由被告承担。2、被告签订本协议的同时向一铭房产中介支付中介服务费15000元。被告并未绕开中介人直接签订合同，而是通过一铭中介获取房源信息联系上房东，然后同房东及一铭房产中介签订了该协议。证据四、中介费收条一份。证明：被告已按照协议约定，向一铭房产中介的徐伯成支付了现金10000元及转账5000元，共计15000元。证据五、房东王玲出具的收条一份。证明：被告已通过一铭房产中介与房东完成房屋交易，购房款已全部交清。证据六、被告与原告的员工陈某的后半部分聊天记录。证明：被告与陈某一直在协商中介费的问题，被告认为原告的中介费收费过高，双方并未达成一致。原告对被告提交的上述证据质证如下：证据一真实性不予认可，原告无法核实该表格的客观真实性。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明被告系通过一铭中介获取的信息，且签订协议的日期恰恰是原告与被告对于房屋进行洽谈第二天进行签订的，且合同约定的佣金也低于市场的收费标准，恰恰能够证明被告为少支付佣金避开原告恶意跳单的情形。对证据四真实性有异议，无法证明被告的证明目的。无法证实被告已向一铭中介支付佣金15000元，该份收条不是正规发票，无法核实其真实性。对证据五证明目的有异议，该份证据无法证实被告通过一铭中介完成交易，且房价是否是204.8万原告也无法核实。房产证日期满两年办理过户也是与原告洽谈的一致。对证据六真实性无异议，对证明目的有异议。2020年11月19日下午16点30分陈某也告知被告原告收取中介费是按1.7%，11月20日上午，被告也到原告处对于房屋买卖事宜进行了洽谈，说明被告是认可原告的收费标准的。证人：陈某，男，1994年11月26日出生，汉族，身份证号码：，住山东省嘉祥县疃里镇旷山村309号，系原告大同营销高新分公司员工。证人陈某证言的主要内容如下：“位于创业公寓***号的涉案房屋中介业务一直是由我负责的。房源信息是房主（叫什么记不清了）的女婿徐涛在玖玺天鹅堡门口的21世纪中介办理的登记，挂牌时间是2020年10月29日。大同营销高新分公司是加盟的21世纪房产这个品牌，所以我们可以看到房产信息。徐涛的司机在登记房源信息时，把钥匙放在玖玺天鹅堡21世纪中介了，我联系我同事去拿的钥匙。2020年11月3日，苏龙通过58同城联系的我，当天的大概下午4点我们相约创业公寓楼下集合，我带苏龙看了三套房子，一套是M号楼1单元1101室，一套是M号楼2单元802室，K号楼1单元601室，看完之后苏龙回去商量了。期间我陆续给他发微信问他哪个房子合适，他对M11楼有购买意向。我说如果相中了我可以和房东聊价格。一开始房东要价205万，后又涨价到210万。我告诉苏龙说房东涨价了，之后就没再问这个房子。期间我一直和房东协调价格问题，经过协调房东又同意205万了，我把情况告知了苏龙，并约于11月19日上午与房东面谈。房东来之前我带苏龙又看了一遍M1101号和N栋2单元1001号房子。房东来了之后我们又磋商了，最后苏龙跟房东说回去与常文利商量一下。2020年11月19号下午苏龙带着常文利又看了M1101的房子，看完房子以后我们一直协商中介费的事宜。11月20日上午我与苏龙通电话，苏龙说找21世纪的关系能不能省一部分中介费并说下午1点给我回信，之后我再给苏龙打电话他就不接电话了。中介费之前是28000元，我们申请最低折扣是25000元，苏龙认可的是21000元。后来房东同意承担2000元中介费，我们中介费之间的差距是2000元，最后一次通话时苏龙已经默认25000元的中介费了。”对当事人依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的电话录音的内容与涉案房产交易的事实之间存在高度关联关系，与双方微信聊天记录相印证，电话录音与微信记录均能体现双方对涉案房产交易进行磋商的过程，且被告苏龙并未否认该电话号码为其本人使用，该录音系原告业务员与被告苏龙之间真实的通话具有高度盖然性，且能够排除合理怀疑，对该录音的真实性，本院予以采信；2.被告提交的一铭房产中介房源信息表、二手房买卖定金协议书、中介费收条及房东王玲出具的收条均有相关当事人签名或盖章，符合私文书证的一般形式要件。根据相关司法解释的规定，私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。被告以合同约定的佣金低于市场标准及佣金收条不是正规发票为由否认证据效力，没有法律依据，对原告提交的上述证据，本院予以采信；3.对证人证言，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书。本案中，原告庭前向本院提交了申请证人作证的书面申请，不违反法律规定，依法应予准许。证人陈某系原告单位员工，且为涉案中介业务的经办人，与本案有明显的利害关系，其证言的效力等同于当事人的陈述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，当事人的陈述或与一方当事人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据。对能够与其他证据印证的证言，本院予以采信，对其他证言，本院不予采信。根据当事人的陈述及本院确认的事实证据，本院认定事实如下：2020年11月3日，被告苏龙因购房需要，通过58同城平台与原告大同营销高新分公司取得联系。当日，原告员工陈某带被告苏龙对房屋进行了实地查看，被告苏龙表示对其中的“创业公寓***号”房屋（以下称涉案房屋）有购买意向。11月9日，被告苏龙与陈某商定由其与房东商谈价款。11月14日，陈某将与房东协商的价格及过户税费承担等相关事宜告知被告苏龙，最终商定房价为205万元。11月19日，原告约买卖双方在原告公司进行了面谈，但未签订买卖合同。次日，陈某与被告苏龙再次电话沟通购房事宜，被告苏龙表示确定购买并同意支付购房定金，但双方对中介费用始终未能达成一致意见。另查明，涉案房屋在案外人济宁高新区一铭房屋中介服务部（以下简称：一铭房屋中介）亦办理过房源信息登记。一铭房屋中介与原告公司店面相邻。2020年11月21日，被告苏龙(乙方)通过一铭房屋中介与涉案房屋出卖方王玲（甲方）签订《二手房买卖定金协议书》，协议第一条约定，甲方转让的房屋位于济宁创业公寓M栋住宅楼。甲方已取得该房屋的房屋所有权证（编号：0000008号），该房屋面积为214.82平方，产权人：王玲。第二条约定，甲乙双方一致同意该房屋成交价格为人民币204.8万元，此房价为净价，税费由乙方承担。第三条约定，乙方同意签订本合同，向甲方支付贰万元的购房定金。附则部分约定，乙方在签订本合同时即应当向中介方支付15000元服务费用。当日，被告苏龙向一铭房屋中介支付中介费15000元，一铭房屋中介向苏龙出具了收据，载明：“今收到苏龙中介费：现金壹万元整，转账伍仟元整”。同年11月30日，涉案房屋出卖人王玲向被告苏龙出具收条一份，载明“今收到苏龙创业公寓M楼住宅楼***室购楼房款204.8万元整，房款全部结清，房产证满两年约定时间办理过户”。原告以被告“跳单”为由，诉至本院，要求被告支付中介服务费并承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告为购房需要，通过网络平台自原告处获取涉案房源信息，原告为被告提供了中介服务，双方之间成立中介服务合同关系。虽然原告为促成交易与买卖双方进行了多次沟通，被告亦已表示确定购买，但双方对中介费的问题始终未达成一致，被告亦未利用原告提供的房源信息、机会等条件与出卖人签订房屋买卖合同。根据房产中介的一般交易习惯，房源信息并非一家独有，产权人可以通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买受人通过其他中介获取同一房源信息，有权选择房屋报价低、中介服务费低的中介公司促成房屋买卖合同的成立。本案中，原告与被告因中介费未达成一致，被告选择其他中介机构订立合同，不构成民法典第九百六十五条规定的委托人利用中介人提供的交易机会绕开中介人私下与第三人订立合同的“跳单”情形。民法典第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。原告虽最终未促成合同的成立，但原告在为被告提供中介服务的过程中，多次带被告实地查看房屋，并最终促成了买卖双方对房屋价款的一致确认。被告与出卖人王玲签订的《二手房买卖定金协议书》的主要条款与原告前期磋商形成的合意的主要条款基本一致，且原告店铺与一铭中介相邻，在极短时间内完成了合同的磋商、签订、履行，应当合理认定原告前期提供的中介服务为后期交易的促成起到了积极作用。依照诚信原则，被告作为受益方，应当向原告支付中介活动支出的必要费用。综合考量原告提供的服务期间和付出的人、财力成本，本院酌定被告应支付原告中介活动费用3000元较为合理。对原告的合理诉讼请求，本院予以支持。二被告系夫妻关系，应共同承担付款责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第九百六十一条、第九百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第九十条第一项、第三项、第九十二条第二款之规定，判决如下：一、被告苏龙、常文利于本判决生效之日起三日内支付原告济宁市大同营销策划有限公司高新区分公司中介活动费3000元；二、驳回原告济宁市大同营销策划有限公司高新区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计275元，由原告负担247元，被告苏龙负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周宪忠二〇二一年五月二十四日书记员  李梦晓