广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初561号原告：薛钧月，女，1984年5月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区XXX，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：陈晶京，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告：招国羽，男，1982年10月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区×××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：曾显扬，广东信广律师事务所律师。原告薛钧月与被告招国羽租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告薛钧月的委托诉讼代理人陈晶京、被告招国羽及其委托诉讼代理人曾显扬到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方所签订的物业租赁合同于2020年10月11日解除；2.被告返还租赁房屋中原告的设备；3.被告返还押金13500元及物业合同文本押金500元；4.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告系租赁合同关系，双方于2019年10月12日签订了租赁合同一份，合同约定被告将位于佛山市里水镇XXX使用权出租给原告使用，出租期限为2019年10月12日起2020年10月11日止，每月租金6170元、管理费300元。2020年1月全国新冠肺炎爆发，根据市政府的文件及政策，原告两个月停业无法经营，对原告来说无异于雪上加霜，2020年6月原告濒临破产，停止生产，并且所有工人都撤离工厂。原告于同年7月曾联系被告，告知工厂破产，无法继续租用该房屋经营，要求解除合同，但被告以拖欠工人工资为由，拒绝和原告解除合同。合同到期后，原告多次联系被告要求解除合同，将设备从房屋中搬走变卖，以减少租金，被告拒绝，并将原告的设备上锁，使原告无法搬走。原告认为新冠肺炎的爆发属于不可抗力，根据合同规第十七条规定，因不能预见、不能避免、不可克服的事件发生时，该合同自然终止，双方均不得追究对方经济赔偿和其他法律责任，故起诉。被告辩称，租赁合同应在原告清理场地完毕经被告验收合格、返还租赁厂房时合同才终止；原告没有将设备交给被告，被告没有接收及保管义务，不存在返还问题；被告只收了原告500元文本押金，该500元文本押金可以在原告欠付租金中扣减。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法准许原告申请证人逯XXX出庭作证，并依法组织双方当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的《工厂设备明细》属其陈述材料，本院综合认定；原告提交的其他证据及被告提交的证据，因相对方确认其真实性，本院予以采信；证人逯自飞的证言，本院综合认定。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市里水镇草场大道中啟明工业区×××××××××××，招国羽述称由其承租该租赁物下盖土地后自建所得，未办理规划报建手续。2017年开始，薛钧月向招国羽承租该租赁物，并每年签订一次租赁合同。2019年10月12日，薛钧月（乙方）与招国羽（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物出租予乙方经营鞋版加工；出租期限为2019年10月12日至2020年10月11日；每月租金6170元，每月管理费300元，水费暂定每立方5.2元，电费暂定每度1.5元；合同签订当天，乙方向甲方缴交相当两个月租金数额的诚信保证押金13500元，租赁期满后，经甲方核实确认乙方缴交结清一切费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、税费、垃圾费、工人工资等）及注销相关营业证照或完成变更手续，且对承租物业清扫干净恢复原貌后，交还甲方确认，如乙方未完成清理恢复原貌工作，需甲方清理恢复原貌的费用由乙方负责支付，待乙方退场并办理完成交接手续后，甲方无息退还剩余诚信保证押金；诚信保证押金不能转变为房租、水电费及其他费用使用；每月5号前，乙方应以现金支付或以转账形式向甲方支付当月租金、物业管理费、垃圾费及上月水费、电费和其他新增费用；乙方应按照合同规定依时向甲方缴交租金和相关费用，如逾期缴交，乙方应按缴交费用总额按每天5%计罚滞纳金，若逾期一星期内仍不交清租金、水电等费用的，甲方有权先行停水停电作为告诫，若三天后仍不缴交费的视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，并不退还诚信保证押金，无条件收回出租物业；乙方拖欠租金及相关费用（包括部分拖欠）逾期十天的，甲方有权单方无条件解除合同，并无偿收回出租物业和没收其诚信保证押金；乙方若中途退租视为违约，甲方不退还乙方的诚信保证押金，要求乙方赔偿甲方的全部经济损失。承租涉讼租赁物后，薛钧月在该租赁物经营制鞋加工厂，至2020年6月中旬因自身经营问题，该制鞋加工厂关闭。2020年7月底，薛钧月委托案外人逯XX持《个人授权委托书》至涉讼租赁物，拟搬离薛钧月留存于租赁物内的物品，招国羽的工作人员以无法核实授权真实性、且薛钧月拖欠工人工资为由不予同意。逯自飞在庭审中向本院反映，其在当时发现涉讼租赁物已被三把锁锁住，其中一把是薛钧月的，一把是工业园的，一把归属不明。2020年12月3日，薛钧月通过电话联系招国羽的工作人员称不再租赁涉讼租赁物，要求解除合同，出租方可以变卖处理其租赁物中的财产，并认为其与案外人王玉超之间的争议不影响本案租赁的结算。招国羽的工作人员要求薛钧月联系其律师处理。同日，薛钧月通过电话联系招国羽的代理人曾显扬律师，告知其不再承租涉讼租赁物，租赁物内的设备可以由工业园自行处理。曾律师则要求薛钧月亲自过来办手续，否则因租赁物中东西较多，且授权签名难以核实，无法处理。双方未能协商一致。2021年2月9日，本院受理招国羽诉薛钧月租赁合同纠纷一案，案号为（2021）粤0605民初3990号。该案中，招国羽的诉讼请求为：1.薛钧月立即支付2020年6月至2021年1月租金49360元、2020年6月至2021年1月管理费2400元、电费5205元、水费78元，合共57043元给招国羽，并从立案之日起按全国银行间同业拆借中心贷款利率计算利息给招国羽至实际付清为止；2.薛钧月从2021年2月1日起至实际将场地交还之日止，按每月6470元的标准支付租金及管理费给招国羽；3.本案诉讼费用由薛钧月承担。本院根据当事人申请，将该案与本案合并审理。诉讼中，薛钧月主张其共有30台合计价值为101500元的设备存放于涉讼租赁物中，并要求招国羽返还。庭审中，双方确认涉讼租赁物在庭审当日仍被三把锁锁住，其中一把锁属原告所有，一把锁属被告所有，一把锁权属不明。后本院征询双方的意见后，指令双方自行办理租赁物中机器设备的交接手续。双方确认，薛钧月于2021年3月30日将涉讼租赁物中属其所有的物品全部搬离。诉讼中，双方确认：在2017年双方第一次签订租赁合同时，薛钧月经营的加工厂的厂长曾向招国羽转账诚信押金13500元，后续签订租赁合同未再收退该诚信押金；薛钧月最后一次支付水电费的时间是2020年5月。薛钧月陈述其已经支付截至2020年6月11日止的租金、管理费，租金、管理费的支付系按《物业租赁合同》约定的计费周期执行；招国羽陈述其已收到薛钧月支付的截至2020年5月31日止的租金、管理费，租金、管理费的支付系按自然月结算。本院认为，本案为租赁合同纠纷，其中《物业租赁合同》的签订时间及履行期间均在民法典施行前，其本案不存在《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定的需适用民法典的情形，故本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，适用《物业租赁合同》签订及履行期间的法律及相关司法解释进行处理。经审查，因出租方招国羽自认其出租予薛钧月的租赁物并未办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第二条之规定，双方所签《物业租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同自始没有法律约束力，自然不存在需要解除的问题，故薛钧月诉请本院确认双方所签订的《物业租赁合同》于2020年10月11日解除没有依据，本院不予支持。因《物业租赁合同》为无效合同，故双方关于该合同的结算按相互返还、折价补偿的原则进行处理。据此，薛钧月诉请招国羽返还押金13500元及物业合同文本押金500元理据充分，本院予以支持。招国羽认为该诚信押金并非薛钧月转账，而是王玉超转账，故不同意退款。经查，双方确认王玉超支付该诚信押金时，系薛钧月经营的加工厂的厂长，且此后双方续签租赁合同时，均未再收退诚信押金，足见王玉超转账支付予招国羽的13500元系《物业租赁合同》项下的诚信押金款，薛钧月作为承租方，有权要求招国羽向其退款。招国羽的该项抗辩理据不足，本院不予采纳。鉴于招国羽已另案起诉薛钧月支付租赁物的占有使用费、水电费、物业管理费等债务，故本院在本案中不将诚信押金、物业合同文本押金与其他债务作抵扣处理。薛钧月诉请招国羽返还其存放在租赁物中的设备，鉴于双方已在本案诉讼中办理了租赁物及其中物品的交接手续，薛钧月也将其存放于租赁物中需要取回的物品全部取回，故本院对其该项诉请不再重复处理。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告招国羽应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《物业租赁合同》项下的诚信押金13500元、物业合同文本押金500元予原告薛钧月；驳回原告薛钧月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计870.5元（原告已预交），由原告负担795.5元，由被告负担75元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年五月十八日书记员  李和仪