吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2426民初720号原告：李海兰，女，1961年11月1日出生，朝鲜族，退休工人，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：李金程（系李海兰女婿），住吉林省安图县。委托诉讼代理人：张花子（系李海兰女儿），住吉林省安图县。被告：刘东，男，1992年5月10日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。原告李海兰与被告刘东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李海兰的委托诉讼代理人李金程、张花子与被告刘东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海兰向本院提出诉讼请求：1.依法解除李海兰与刘东之间的房屋租赁合同；2.依法判令刘东支付房屋租金10,000元（2021年2月1日起至2021年7月31日止）、房屋恢复费12,000元、取暖费3384元、物业费1194元、电费657.61元、违约金50,000元，合计77,235.61元；3.案件受理费由刘东承担。事实和理由：2020年8月1日，李海兰与刘东签订了房屋租赁合同，将自己位于安图县明月镇明安街33-1-8号，水岸新城一期1号楼108号门市出租给刘东经营串店，合同约定租期两年（自2020年8月1日起至2022年7月31日止），租金按年支付，每年2万元整，到期后将房屋恢复原始结构。但刘东以疫情期间经营困难为由，于2020年8月份仅支付半年租金1万元，并承诺于2021年2月1日缴纳后半年租金1万元。但是，2021年2月1日，刘东拒不支付剩余租金、房屋恢复费、取暖费、物业费、电费及违约金，故李海兰诉至法院，请求法院维护其合法权益。刘东辩称，1.李海兰要求支付租金的诉讼请求不能支持。刘东已于2021年1月1日前明确向李海兰提出解除房屋租赁合同，李海兰也已将涉案房屋更换了门锁。合同已经实际解除，刘东没有占有使用该房屋，不应承担租金费用；2.李海兰要求支付房屋恢复费不应支持，刘东装修时未对房屋进行改造和破坏，无需产生恢复费用；3.李海兰要求的物业费标准过高，超过涉案小区物业费收费标准，不同意给付未使用期间的物业费和取暖费；4.虽然在合同中约定违约金50,000元，但约定的违约金过高，应属无效，且刘东没有违约，系李海兰违约，私自更换门锁，阻拦刘东将自己的物品搬出。综上所述，李海兰的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。经审理查明：李海兰系安图县明月镇明安街33-1-8号水岸新城一期1号楼108号门市房的所有权人。李海兰与相邻的107号门市房房主孟祥润、109号门市房房主朴贞兰、马明赫分别将独立的三个门市房出租给他人改造经营餐饮业多年。2020年8月1日，李海兰与刘东签订了房屋租赁合同。其内容为：甲方（出租方）为李海兰，乙方（承租方）为刘东。甲方自愿将位于安图县水岸新城8号门市房出租给乙方做饭店经营使用；租赁期限2年，即2020年8月1日至2022年7月31日；税后租金（仅限合同期限从2020年8月1日至2022年7月31日为止），乙方应于2020年8月1日前先行付1年租金（2020年8月1日至2021年7月31日）2万元，若乙方不按时付清租金，甲方可收回房屋，乙方违约所造成的经济损失责任由乙方负责；租赁期间的物业管理费乙方自行向物业公司缴纳，取暖费、水费、电费、卫生费以及各种税费全部由乙方承担并缴纳；合同期满，如乙方不再续租或甲方要收回该门市房，乙方应在合同期满前主动恢复该门市房原始构造，恢复内容包括墙体、门窗、卫生间、供水线路、排水线路、供暖线路、供电线路。如未恢复该门市房原始构造，乙方必须支付甲方12,000元门市房恢复费；合同期间，因乙方自身原因不想继续使用该门市房，甲方不予退还剩余租金，同时乙方有责任恢复该门市房原始结构。刘东接收房屋开始使用。2020年8月17日，刘东支付了半年租金10,000元（自2020年8月1日起至2021年1月31日止），双方并约定于2021年1月31日支付剩余租金10,000元（自2021年2月1日起至2021年7月31日止）。2021年1月31日，因刘东拒不支付剩余半年的租金，且提出降低租金、无力经营、不再承租等要求，双方发生争执。经多次催要无果后，107号门市房房主孟祥润于2021年3月14日将三家门市房的共同出入门上锁，于2021年4月20日将门锁撤掉。刘东未履行合同约定的交纳取暖费、物业费、电费的义务。2021年3月15日，李海兰交纳了2020年10月20日至2021年4月25日期间的取暖费3384元，同日交纳了2020年8月1日至2021年7月31日期间的物业管理费1194元，另外，还交纳了租赁期间的电费657.61元。认定上述事实的证据有：身份证、房屋产权证、房屋租赁合同、凭证、取暖费收据、物业费收据、电费收据、视听资料、照片。本院认为，李海兰与刘东签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”李海兰已经按照约定交付房屋，刘东应按时支付租金。但经李海兰催要，刘东仍未支付合同约定的房屋租金，已构成违约，应承担因违约而造成的相应的民事责任。一、关于尚未支付的房屋租金数额问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”2021年3月14日，107号门市房房主孟祥润给门市房上锁，其上锁的行为应视为同意解除双方签订的租赁合同，即解除租赁合同之日为2021年3月14日。故本院支持自2021年2月1日起至2021年3月13日止的租金2,246.60元（20,000元／年÷365天×41天＝2,246.60元）。二、关于房屋恢复费用问题。根据《中华人民共和国民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”双方签订的房屋租赁合同第六条约定：“合同期满，如乙方不再续租或甲方要收回该门市房，乙方应在合同期满前主动恢复该门市房原始构造，恢复内容包括墙体、门窗、卫生间、供水线路、排水线路、供暖线路、供电线路。如未恢复该门市房原始构造，乙方必须支付甲方12,000元门市房恢复费。”房屋租赁合同第七条约定：“合同期间，因乙方自身原因不想继续使用该门市房，甲方不予退还剩余租金，同时乙方有责任恢复该门市房原始结构。”李海兰与刘东关于房屋恢复费的约定系双方当事人的意思自治，不违反法律的强制性、效力性规定，合法有效。刘东提出降低租金，无力经营，不再承租房屋等要求，且拒绝支付后半年房屋租金，导致合同解除，故李海兰主张刘东支付房屋恢复费12,000元，符合法律规定，本院予以支持。三、关于取暖费、物业费、电费的承担问题。刘东承认其拖欠电费，且李海兰提交了交纳电费的收据，故本院对李海兰主张电费657.61元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”刘东主张物业费标准过高，但未提供证据予以证明，故本院不予支持。因2021年3月14日，门市房已被上锁，故本院支持2020年8月1日至2021年3月13日期间的物业费为736元（1194元／年÷365天×225天＝736元）。刘东对取暖费提出异议，其同意支付使用期间的取暖费，故本院支持2020年10月20日至2021年3月13日期间的取暖费2610元（3384元÷188×145=2610元）。四、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋租赁期内，刘东不愿意继续履行合同，未履行支付房屋租赁费的义务，租赁合同目的已无法实现，给李海兰造成的损失，刘东应当承担赔偿损失的违约责任。李海兰主张的违约金50,000元过高，本院予以调整。根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、剩余租期、承租人的过错程度等因素，违约金酌定支持三个月的租金，以合同约定的标准计算，即5000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李海兰与被告刘东的房屋租赁合同自2021年3月14日解除；二、被告刘东于本判决生效之日起十日内腾出位于安图县明月镇明安街33-1-8号水岸新城一期1号楼108号房屋。三、被告刘东于本判决生效之日立即向原告李海兰支付剩余房屋租金2,246.60元、房屋恢复费用12,000元、取暖费2610元、物业费736元、电费657.61元、违约金5000元，合计23,250.21元；四、驳回原告李海兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866元，由原告李海兰675元，被告刘东负担191元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  刘寸丹二〇二一年五月三十一日书记员  杜珊珊