广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1511号 上诉人（原审被告）：刘秋艳，女，1980年8月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：珠海葆力物业管理有限公司，住所地广东省珠海市保税区48号地4号厂房5楼503号。统一社会信用代码：914404001925559159。 法定代表人：温文俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张利梅。 上诉人刘秋艳因与被上诉人珠海葆力物业管理有限公司（以下简称葆力公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2021）桂0323民初210号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘秋艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人是服务与被服务的关系，根据国家相关政策与当地主管部门确定的价格，在完全履行物业合同的情况下，上诉人理应根据合同约定缴纳物业费。但上诉人当初以繁荣经济、搞活市场、产生效益的理念投资鑫铠万象五金机电城，该机电城最初市场定位为五金机电、汽车配件，农资渔牧综合大型市场，整体规划布局极具吸引力，如今开发商随意更改规划，构成虚假宣传，由原来的三十六栋商墅市场改为十二栋，其他全改为商住房，市场运作停止，给全体业主带来巨大的经济损失，作为开发商前期物业公司，其服务内容已与合同约定不相符。二、商铺为三层户内楼梯结构，第二、三层的保洁、绿化、安防都是业主自行管理，物业公司没有物业合同签订的服务工作，理应不能按一层面积作同一标准计收物业费。三、被上诉人提供的物业服务没有达到合同的约定，且违约在先，其诉请的物业费依法不应得到支持。上诉人在一审中提交的证据足以证明被上诉人未全面履行合同义务。小区的安全保卫、环境卫生、绿化、交通秩序和车辆停放等方面均未达到合同的约定。四、被上诉人还存在超范围乱收费以及其他严重侵害全体业主合法权益的行为。1.被上诉人违反合同约定，乱收取水电费和公摊费，以超出供电部分近一倍的标准向上诉人收取电费，并采取非法断水断电的手段，迫使业主就范。2.被上诉人未经业主同意，擅自将小区部分公共空间、通道或绿化用地搭建成商业铺面收费盈利，并私自侵占业主外墙用于制作广告牌营利等，其一系列的违法侵权行为严重侵害了业主的合法权益。3.被上诉人计算物业费至2020年12月10日，最后10日按一个月的标准计算物业费是不合理的。五、被上诉人收取了上诉人等每户数千元不等的装修押金，至今未返还，该部分费用应当抵减物业费。此外，受新冠疫情影响，上诉人2020年上半年无法营业，下半年亦处于半停业状态，被上诉人实际上也未提供任何物业服务。根据全国人大法工委相关意见和广西高级法院民二庭印发的《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见》，均认为新冠疫情属于突发的公共卫生事件，属于不可抗力，理应适用公平原则处理租金、物业费等问题。上诉人认为，本案应参照相关扶持政策，采取“免二减三”的做法，免除2020年2、3月份的物业费，4-6月份物业费减半。六、被上诉人作为矛盾的主要方在长达三年的时间里并未积极与上诉人等业主协商解决问题，导致矛盾长期未得到解决，应承担本案纠纷的所有后果，其诉讼请求不应得到支持。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人葆力公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 葆力公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告物业费10272.14元及违约金1027.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1、2015年7月18日，原告与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，将案涉桂林鑫铠万象五金机电城物业委托提供管理，合同约定该机电城建筑面积约60万平方米物业交由原告管理，物业服务费实行包干制，按月计收，原告向各业主收取物业费按建筑面积收取，一期商业物业费每月每平方米按2.3元计算。2015年8月24日，原告成立珠海葆力物业管理有限公司桂林分公司（经营范围包括物业服务、停车场管理服务），并委托原告桂林分公司对桂林鑫铠万象五金机电城物业进行管理及授权与机电城小区物业业主签订物业管理协议。 2、2015年10月28日，被告与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订商品房买卖合同，被告购买案涉小区房屋（商铺D2-1-26号，建筑面积为125.27平方米），同时被告与原告桂林分公司签订了《灵川县鑫铠万象五金机电城一期前期物业管理协议》、《灵川县鑫铠万象五金机电城临时管理规约》，协议对前期物业的服务权利义务等进行了约定，其中约定物业服务收费标准，即按建筑面积2元/㎡/月收取，收楼时预交3个月管理费，以后每月5日前必须在指定托收银行存足费用备扣，逾期每天收取滞纳金千分之二。2017年5月4日，被告办理了收铺手续，并向原告桂林分公司交纳了部分物业费。 3、合同（协议）签订后，原告桂林分公司按协议履行了物业服务义务。2017年8月至2020年12月期间，被告拖欠原告物业费10272.14元（每月为125.27㎡×2元/㎡=250.54元，计41个月），原告曾多次催缴未果。2021年1月12日，原告起诉至该院。庭审中原告基于疫情和实际情况表示放弃对被告主张违约金的请求。 关于被告的辩解意见。该院认为，物业合同是以物业管理服务为内容，由物业服务人与开发商或物业服务人与业主共同签订的服务协议，合同对双方具有约束力。本案原告履行合同义务不限小区车辆秩序、保洁，也包括保安对小区巡逻、安全隐患排查，还包括对小区物业相连部位、共有共用部位等管理使用。本案原告对小区进行了物业服务有庭审中提供的相应证据证实，被告认为原告物业服务严重不达标、违法收费、侵害业主权利及在存在其他应当抵减、减免物业费等情形的抗辩意见，缺乏充分的事实依据。本案即便原告在管理服务上存有瑕疵，被告应及时向物业服务方提出监督意见，以便及时改进满足业主合理诉求，但业主不能随意以物业服务过程中存在瑕疵为由拒缴物业费，则有悖于诚实信用原则和物业合同（协议）约定。如原告确实存在停止供电、供水向业主催交物业费，或擅自占用公共场地搭建铺面、树立广告牌获利等侵害业主权利行为，被告可另行起诉原告侵权。关于物业费计算问题，庭审中原告已明确物业费计算至2020年12月。关于被告认为原告收取被告装修押金未返还、违法收取水电费和疫情因素应抵扣、减免物业费的抗辩的意见，因被告未提供相应充分证据证实，该院不予采信。关于案涉商铺2楼、3楼的物业费应该与1楼商铺物业费有所区分的意见，该院认为物业费的收取标准是基于双方所签协议的约定，如出于市场运作等环境原因需要变更收费标准，被告可与原告方另行协商解决。为此，该院对被告的抗辩意见不予采信。 一审法院认为，原告是经依法登记成立的物业服务企业，其与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订《前期物业管理委托合同》，及授权其桂林分公司与被告签订《灵川县鑫铠万象五金机电城一期前期物业管理协议》，符合法律、法规的规定，协议对双方具有约束力。被告作为由原告方提供物业服务的业主，享受了原告方提供的物业服务，应当依约按时足额交纳物业服务费。在物业合同已实际履行情况下，被告拖欠2017年8月至2020年12月期间在小区商铺D2-1-26号的物业费10272.14元的事实成立。原告诉讼主张的物业费，该院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中原告自愿放弃违约金的请求，是对其权利的处分，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决：被告刘秋艳给付原告珠海葆力物业管理有限公司2017年8月至2020年12月期间在桂林鑫铠万象五金机电城小区商铺D2-1-26号的物业服务费10272.14元。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提供新证据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付涉案物业服务费，应支付多少。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人是依法登记成立的物业服务企业，其与桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订的《前期物业管理委托合同》以及授权其桂林分公司与上诉人签订的《灵川县鑫铠万象五金机电城一期前期物业管理协议》均系合同相对双方的真实意思表示，内容亦不违反法律法规，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现已查明，合同（协议）签订后，被上诉人桂林分公司根据协议履行了物业服务义务。上诉人作为接受物业服务一方，享受了被上诉人提供的物业服务，理应依约按时足额交纳物业服务费。一审法院综合本案的实际情况及当事人的诉辩意见，判决上诉人给付被上诉人物业服务费10272.14元有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张被上诉人提供的物业服务严重不达标、存在违法收费等情形，应减免物业服务费，但上诉人未能提供充分的证据证明被上诉人的行为构成根本违约，已达到足以减免物业服务费的程度，依法应承担举证不能的不利后果。需要指出的是，物业服务区内整体环境的改善以及该区内良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。上诉人提出被上诉人在提供物业服务的某些环节、某个区域做得不够好,存在瑕疵，其可以向被上诉人提出建议，也可以向业主委员会反映由业主委员会责令被上诉人进行整改，而不应成为上诉人拒交物业服务费的理由。如果业主因物业服务企业在某一时段、某一方面的物业服务有瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则可能造成物业服务企业运营经费不足，进而可能导致物业服务质量下降，影响到其他按时交纳物业服务费的业主享受到与其所交纳物业服务费相匹配的物业服务。此外，关于物业费计算问题，被上诉人在本案中已明确物业费计算至2020年12月，上诉人对此事项提出的异议不成立，本院不予支持。关于疫情影响问题，上诉人未能提供证据证明被上诉人在疫情期间有停止提供物业服务或者降低物业服务标准的情形，其要求减免物业费证据不足，本院不予支持。关于2楼、3楼商铺物业费收取标准是否应与1楼商铺有所区分的问题，涉案物业费的收取标准是基于双方所签协议的约定，上诉人提出的相关主张与双方所签协议的约定不符，本院不予支持；一审法院认为如出于市场运作等环境原因需要变更收费标准，双方可另行协商解决并无不妥，本院予以确认。上诉人主张被上诉人存在以停止供电、供水方式向业主催交物业费或擅自占用公共场地搭建铺面、树立广告牌获利等侵害业主权利行为，该项主张与本案属于不同的法律关系，本院不予处理，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人刘秋艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费57元，由上诉人刘秋艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 秦桂珍 二〇二一年五月十二日 法官助理 匡雅萍 书 记 员 文 静