甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0102民初2665号原告：何小燕,女,1974年5月27日出生,汉族,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王鹏，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文龙，甘肃合睿律师事务所律师。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告何小燕与被告甘肃华韵房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何小燕的委托诉讼代理人王鹏、于文龙与被告华韵公司的委托诉讼代理人王方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理位于兰州市城关区××道××号××室的房屋权属登记，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；2.判令被告按年利率3.85%向原告给付524810元购房款自2018年10月23日至2021年2月1日期间的违约金45966.8元；3.判令被告按年利率3.85%向原告给付524810元购房款自2021年2月2日至向产权登记机关提交办理权属登记所需备案材料之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月26日，原告与被告就被告开发的位于兰州市城关区××道××小区××幢××单元××号房屋签订了编号为2015预24510号《商品房买卖合同》。关于产权登记的办理，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告于2016年11月1日向原告交付了案涉房屋，因此，原告至少应该在2018年10月22日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但至今仍未办理，构成违约，故依法诉至法院，要求被告立即协助原告办理房屋权属登记并承担相应的违约责任。被告辩称，一、原告所诉不属实，造成被告至今未能协助办理房产证的原因和过错不在被告，而是政府规划变更和政策、指令等的一变再变，是政府的过错，属于法律规定和合同约定的不可抗力。被告主客观均无过错，不应当承担违约责任。同时，无论是根据公平原则，还是从社会效益角度考虑，也不应由被告承担违约责任。而且，被告还深受其害且面临巨额损失，无力承担。二、办理产权证是政府的法定职权，商品房买卖合同中关于被告为原告办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助办理义务。同时，根据合同约定，被告应在房屋交付使用日起720个工作日内协助原告办理所有权登记手续，并非720日或90日。但基于本案的特殊情况，应按补缴土地出让价款之后720日个工作日来确定被告应当完成履行协助办理权属登记的义务，且同时由于新冠疫情的影响，应当适当向后延长被告协助办证的时间。三、被告已经缴清土地出让金，一直积极推动房产证的办理，希望原告与被告密切合作解决问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的证据本院认定如下：1.《商品房买卖合同》、物业费收据，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，被告于2016年11月1日向原告交付了涉案房屋，合同约定被告应于房屋交付使用日起的720个工作日内为原告代为办理房屋所有权登记手续，取得所有权证书。2.购房款发票、个人贷款支付凭证，证明原告已向被告支付了房款524810元，被告应当以此为本金承担违约金。被告质证认为，证据1不能证明被告存在违约行为，证据2不能应由被告承担违约责任。本院经审查认为，原告提供的证据能够证实本案相关事实，本院予以采信。对于被告提供的证据本院认定如下：1.《商品房买卖合同》，证明合同补充协议中约定，政府规章和政府部门的命令、通知属于不可抗力。双方约定原告认可被告遇不可抗力情形不属于违约。合同补充协议约定被告须在房屋交付使用日起720个工作日内为原告办理完毕所有权登记手续。原告质证认为对该证据真实性无异议，但合同附件四指的规划设计变更不包括容积率的变更，本案不存在不可抗力情形，被告构成违约。2.《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《规划条件通知书》，证明按政府当时批复的规划，涉案房屋所在地块的建设用地容积率为3.5。根据《房屋登记办法》、《兰州市房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定，被告已具备办理房屋产权登记的相应条件，政府也本应按审批规划办理房屋产权证，在办理房屋产权登记的规定中，也未要求提交土地会签单。原告质证认为对证明目的有异议，具备办证条件应当立即办理，被告存在违约行为。3.兰州市住房保障和房产管理局官方网站公示的办事指南、甘肃政务服务网的办事指南，证明在办理房产证的程序和材料问题上，兰州市政府在法律规定程序和材料外要求必须有建设部门和国土部门的会签单。原告质证认为，对证据真实性和合法性无异议，对证明目的有异议，原告已将办理产权证的事项委托给被告，办理流程在于被告，与原告无关。4.《兰州市国土资源局印发的通知》（兰国土资地【2016】67号），证明2016年4月1日，兰州市国土资源局以政府文件的形式要求并追溯既往规定，在办理土地规划会签时，须对土地使用权出让合同中未约定规划指标的按2.0确定容积率。而被告开发时是以《规划条件通知书》确定的3.5的容积率进行开发和确定成本、申报售价的。原告质证认为对真实性无异议，对证明目的有异议，该通知不能成为被告迟延履行办理产权证的理由。5.《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（试行）的通知》（兰国土资地【2016】97号）、《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（修订稿）的通知》（兰国土资地【2017】144号），证明2016年5月11日和2017年6月22日，兰州市国土资源局两次以政府文件的形式，并以追溯既往的方法，任意进行规划变更，单方规定（变更）对土地使用权出让合同中未约定规划指标的，其容积率视为2.0，土地评估价格以2.0的容积率确定。被告要办理土地会签单必须重新评估并补缴容积率差额部分的土地出让金。原告质证认为对真实性无异议，对证明目的有异议，该通知不能成为被告迟延履行办理产权证的理由。6.《关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函》（兰高九函字【2017】38号），证明政府一变再变，朝令夕改。2017年9月25日，在兰州市国土资源局变更规划并要求被告按前述两份地价评估技术导则重新计算并缴纳土地出让金不久，兰州高新区九州开发区管委会却又以通知的形式，将原批准规划和兰州市国土资源局变更后的规划再次进行变更，将土地出让时的容积率按2.5执行。容积率不同造成的相应差额的土地出让金再次发生变化，被告无所适从。原告质证认为对真实性无异议，对证明目的有异议，该通知不能成为被告迟延履行办理产权证的理由。7.《兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补缴土地出让价款的批复》（兰政地【2019】4号）、《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》、甘肃省国有土地使用权有偿使用收入缴款通知书，证明直到2019年1月8日，政府才确定规划变更结果并通知被告，对超出容积率2.5的部分，要求被告在一年内补缴土地出让金四千多万元，补缴完毕之前无法办理土地会签单。此组证据与以上证据共同证明被告至今未能办理房产证的原因在于政府行为，责任和过错在于政府而不是被告，属于法律规定和合同约定的不可抗力，被告没有过错，更无法预见、改变、避免该原因，被告一直在努力克服困难，积极为原告等业主办理房屋产权证。原告质证认为，被告没有提交证据原件，对真实性及合法性不发表意见，对证明目的有异议，政府要求补缴土地出让金但被告没有履行义务，反而以该违约行为作为不办理产权证的理由，不构成被告的免责事由。本院经审查认为，证据1中约定的不构成违约指为配合政府规划而对商品房的设计变更或变化，本案中商品房设计本身并无变更变化，本院对该证据真实性、合法性予以确认，但对证明目的不予采信。证据2至证据7的文件、通知、函件等能够证实因政府规划容积率调整，被告补缴土地出让金的客观事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据现有证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2015年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。双方约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市九州开发区××道××号××室××幢××单元××室××住宅房屋一套，建筑面积95.42平方米，套内建筑面积70.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.30平方米。房屋总价款524810元。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议约定处理。《附件四：合同补充协议》第五条关于产权登记的约定为：1.买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款；若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。3.买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。除法律、行政法规规定应由出卖人承担的税费外，办理产权手续过程中所产生的相关税费由买受人承担。双方还约定了其他事宜。合同成立后，原告向被告交清了全部购房款。2016年10月19日，原告向被告预交了物业费。2016年11月1日，被告向原告交付了涉案房屋。目前，被告仍未协助办理房屋产权登记手续。又查明，涉案房屋所在的项目用地规划条件经多次变更，最终将被告开发建设的上述项目的容积率确定为2.5。因容积率差额问题，2019年1月9日，被告与兰州市国土资源局签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定被告须于该补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款。被告未支付该部分补交的土地出让金，则无法取得办理产权证需具备的“会签单”。被告于2020年8月19日缴清甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记事宜，双方在合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议约定处理。《附件四：合同补充协议》第五条又约定：若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。除法律、行政法规规定应由出卖人承担的税费外，办理产权手续过程中所产生的相关税费由买受人承担。原告要求被告立即协助原告办理位于兰州市城关区××道××号××室的房屋权属登记，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。涉案房屋已于2016年11月1日由原告交付被告使用，但经查，被告至今未将办理涉案房屋需其提供的材料提交产权登记机关，未履行协助办理房屋产权登记手续的合同义务。虽被告称因政府规划变更、未缴清土地出让金导致无法取得市建设部门和国土部门的会签单，从而无法提交办理房屋产权登记的材料，但根据查明的事实，被告已于2020年8月19日缴清土地出让金，该阻碍事由已经消失，被告仍未履行协助办理涉案房屋产权登记手续的义务，显然构成违约。本院对被告认为其不构成违约的抗辩意见不予采纳。至于被告认为办理产权证是政府的法定职权，商品房买卖合同中办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助办理义务的抗辩意见，被告作为商品房开发商和涉案房屋出卖人，负有协助原告等买受人办理房屋产权登记的义务，双方关于办理期限的约定合法有效。故本院认为被告应当继续履行协助原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。关于原告主张的违约金，虽双方合同中未约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，被告应当承担违约责任。考虑到双方约定的办理房屋所有权登记期间确实存在不具备办理房屋权属登记条件的客观情形，本院酌定被告自2020年9月1日起承担以已付购房款524810元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期）计算的违约金，直至被告向产权登记机关提交办理涉案房屋权属登记所需材料备案之日止。故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理原告何小燕购买的兰州市城关区××道××号××室房屋所有权登记所需的资料提交产权登记机关备案，并向原告何小燕承担自2020年9月1日起至将办理房屋所有权登记所需的资料提交产权登记机关备案之日止的违约金【以已付购房款524810元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期）计算】；二、驳回原告何小燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告何小燕负担175元，由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  陈浩二〇二一年五月三十一日书记员  徐萍