广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初12977号原告：深圳市某某物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道黄阁坑社区。法定代表人：罗某某，总经理。委托代理人：罗某某，广东生龙律师事务所律师。委托代理人：罗某某，广东生龙律师事务所律师。被告：陈某某，女,汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：陈某某，广东某某（龙华）律师事务所律师。上述原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗某某、被告委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费10190.7元（人民币，下同）（按照每月339.69元的标准自2018年7月1日起计至判决之日止，暂计至2020年12月31日）；2、被告向原告支付拖欠款项的违约金2216.48元（按拖欠金额的每日万分五，暂计至2020年12月31日，实际应计至付清款项之日止）；3、由被告承担本案的诉讼费用。本案相关情况经审理查明，2016年5月17日，原告与案外人深圳市某某投资发展有限公司（以下简称“某某公司”）签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为某某项目提供前期物业服务，合同期限自2018年3月30日起至2023年3月30日止，物业服务费的计费采取包干制，按照高层住宅楼每月每平方米3.9元的标准向业主收取物业服务费。2016年10月31日，被告（买受人）与某某公司（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告向某某公司购买某某第6栋1单元37层37D的房产，建筑面积87.06平方米。该合同第二十四条约定：“出卖人依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有暂定三级资质的物业服务企业深圳市某某物业管理有限公司即原告对本项目进行前期物业管理服务。前期物业服务合同期限为5年。物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积3.9元交纳。”2018年6月15日，开发商某某公司向被告邮寄送达《入伙通知书》，通知被告最迟于2018年6月30日前办妥收楼手续。案外人广州某某建设工程有限公司持被告出具的《不可撤销授权委托书》代被告于2018年6月30日签收了房屋验收、收楼手续。2019年5月7日，开发商某某公司向包括被告在内的某某6、8栋业主发送《通知》，称由于近期出现一些不可控因素导致现场施工进度延缓，6、8栋收楼时间由原定的2019年6月30日延期至2019年8月10日；关于延期的补偿方案，其将于2019年5月11日前公布。2019年5月10日，开发商某某公司向包括被告在内的某某6、8栋业主发送《关于6、8栋装修延期的补偿方案》，称由于装修进度延缓导致6、8栋收楼时间由原定的2019年6月30日延期至2019年8月10日；关于延期收楼事宜的补偿，其将与深圳市某某建设有限公司共同承担，具体补偿如下：一、补偿自2019年8月10日至2020年8月31日止的物业管理费；二、补偿每户一台车自2019年8月10日起至2020年12月31日止的停车费。2019年5月27日，开发商某某公司再次向包括被告在内的某某6、8栋业主发送《通知》，称关于6、8栋延期收楼事宜的补偿，其与案外人深圳市某某建设有限公司共同承担。2019年5月30日，开发商某某公司再次向包括被告在内的某某6、8栋业主发送《通知》，提出如下补偿方案：一、补偿物业管理费，自2019年8月10日起至2021年1月31日止。二、补偿17个月停车费（每户限一台车），自于物业管理处办理车辆登记之日起计算（2024年12月31日前登记有效）；对于无车业主，该条补偿可置换为8个月物业管理费。对于40天的延期，目前给出的补偿已达到协议约定，不另作调整。2019年9月18日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在小区某某提供前期物业服务。该协议第四条约定：“1、乙方缴纳费用的时间：以《入伙通知书》约定收楼之日起计收。2、物业服务费收费标准：高层住宅按建筑面积每月每平方米3.9元收取。3、乙方或该物业使用人收楼时需向甲方预交三个月物业服务费；在此之后，乙方按月向甲方支付，乙方应在每月10日前交纳当月物业服务费用；若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费、有偿服务费用、代收代缴费及其他费用的，甲方有权要求乙方补交欠费总额，并从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五收取违约金。”签订上述《前期物业服务协议》之日，原告将涉案房屋钥匙交付被告。又查，2019年10月，包括被告在内的部分小区业主另案起诉涉案小区开发商某某公司以及深圳市某某建设有限公司、广州某某建设工程有限公司商品房预售合同纠纷系列案。该系列案在审理过程中，曾发函至深圳市燃气集团股份有限公司龙岗分公司，协查涉案房屋具备开通天然气的具体时间；该公司于2020年7月7日回函称：“某某第6、8栋于2019年9月29日完成楼栋的天然气置换工作，于2019年9月30日具备开通天然气条件”；该系列案当事人对上述函件均未提出异议。该系列案一审判决于2020年10月19日作出，目前正在二审审理阶段。2021年1月7日，原告向被告发送《催费函》，要求被告最迟于2021年1月15日前向原告缴纳自2018年7月1日开始截至2020年12月31日止的物业费10190.70元及期间的违约金2216.48元、维修基金21.78元、水费110.01元，共计12538.97元。2021年4月27日庭审时，原被告确认被告已支付2021年2月、3月、4月的物业管理费，2021年2月之前的物业管理费因存争议未支付。判决结果本院认为，原告对包括被告在内的该小区业主提供物业管理服务等，该小区运转正常，原告基本履行了物业服务义务。被告作为该小区业主应当按合同约定向原告履行支付物业管理费的义务。原被告对被告应支付自2021年2月1日之后的物业管理费不存争议，且被告自2021年2月1日之后按月正常支付物业管理费，故，对原告主张的2021年2月1日之后的物业管理费，无事实依据，本院不予支持。关于被告是否应支付自2018年7月1日起至2021年1月31日的物业管理费。本院认为，根据相关物业管理条例，业主承担的物业管理费应自业主实际收楼之日起算。虽然原被告签订的《前期物业服务协议》约定“以《入伙通知书》约定收楼之日起计收”，但结合另案调查查明情况，涉案房屋于2019年9月30日才开通燃气符合交房及居住条件，说明在2019年9月30日之前开发商某某公司尚未满足交付涉案房屋的条件，被告尚未实际收楼;被告于2019年9月18日到原告处签订《前期物业服务协议》后当场领取涉案房屋钥匙，亦说明在此之前被告并未到原告处领取钥匙进行验收及实际收楼。故此，综合本案情况，被告应在实际收楼后自2019年10月1日起承担支付物业管理费的义务。被告抗辩开发商某某公司已承诺补偿其2019年8月10日至2021年1月31日止的物业管理费，该期间的物业管理费应由开发商某某公司向原告支付。本院认为，开发商对被告作出的承诺，系开发商与被告之间基于买卖合同产生的债权债务，不能以此对抗被告应按照物业合同约定向原告履行支付物业管理费的义务。被告与开发商之间的债权债务，可另行向开发商主张。综上，被告应向原告支付2019年10月1日起至2021年1月31日止共16个月的物业管理费，共计5433元【3.9元×87.06平方米×16个月】。关于被告是否应向原告支付违约金。被告未支付2021年2月之前的物业管理费，系由于开发商延期交楼、作出补偿物业管理费的承诺、原告未明确期间的物业管理费要求由谁交纳及计费方式等三方原因导致，因此，原告主张被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第二款、《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈某某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付2019年10月1日起至2021年1月31日止共16个月的物业管理费共计5433元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元（原告已预交），由原告承担24元，被告承担31元并应在本判决生效之日起三日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员  刘春秀二〇二一年五月十日书记员  曾靖寓