河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初53号 原告：张学鹏，男，1978年10月17日生，汉族，住唐山市路南区。 委托代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师。 委托代理人：李宁，河北德硕律师事务所律师。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超，河北冀航律师事务所律师。 委托代理人：贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，职务该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告张学鹏与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告张学鹏委托代理人李宁，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，被告嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张学鹏的诉讼请求为：1.依法解除对嘉润公司开发的富星园小区205-5-201室房产（诉状中房产为205-5-502，庭前质证及庭审中口头请求补正笔误）的查封并中止执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月4日，原告向嘉润公司购买205-5-201室房产，当日以现金的方式向嘉润公司缴纳5万元认购金，嘉润公司为原告出具了收据。2009年根据嘉润公司的要求缴纳房款15546元。2012年6月26日，原告与嘉润公司签订房屋诚意认购单，并缴纳剩余房款14万元，嘉润公司出具了收据。截止2012年6月26日，原告已向嘉润公司缴纳全部购房款，合计205546元。2013年嘉润公司通知缴纳各项入住费用并领取钥匙，此后原告对涉案房屋进行装修并入住至今。 被告张淑娟答辩称，原告未依据（2020）冀02执异913号执行裁定书中确定的205-5-201号房产提起执行异议之诉，而是对205-5-502房产提起本案，应认定为原告没有对205-5-201号提起执行异议之诉。一、原告提交的嘉润•彩虹城房屋诚意认购单（以下简称认购单）无论是从形式，还是从相关法律规定看，不属于合法有效的商品房买卖合同。本案原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国民法典》等规定，认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。从认购单内容来看，仅有房号、单价和总价款，但无付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等内容。且认购单明确记载在规定时间内按照所选定的房号签订商品房买卖合同。因此，认购单是预约合同而非商品房买卖合同。原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。且原告提交的其与第三人签订的认购单显示的时间是2012年9月24日，是在涉案房产被法院查封之后。因此，原告的证据无法证实其在法院查封之前与第三人签订合法有效的商品房买卖合同。二、原告提交证据无法证实原告已向嘉润公司实际支付购房款，以及原告在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。综上，原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司陈述意见为请求查明事实，依法判决。 原告张学鹏为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.诚意认购单。证明目的：原告张学鹏与嘉润公司签署了购房合同，明确了涉案房产的位置、房号、面积、价格、房款支付方式等内容，说明买卖双方已就涉案房产达成一致意见，所签署的诚意认购书作为商品房买卖合同的一种形式合法有效；合同签署时间为2012年6月26日，该时间远早于被告张淑娟申请查封的时间；合同明确交款方式为现金。 2.房款收据，原告分三次交款，分别为50000元、15546元、140000元。证明目的：原告按照嘉润公司的要求将房款分三次交给嘉润公司；原告已向嘉润公司缴纳全部房款。 3.钥匙领取申请表。证明目的：原告按照正常程序领取房屋钥匙，且得到嘉润公司的认可。 4.入住费用款项明细及收据，原告入住涉案房屋时向嘉润公司缴纳的一系列费用，包括公共维修基金、契税、产权证工本费等。证明目的：原告按照嘉润公司的要求缴纳了相关入住费用，双方之间的存在真实的房产买卖事实，且房屋已正常交付给原告。 5.物业费、取暖费等收据。证明目的：原告合法占有涉案房屋并在此房屋居住，正常缴纳相关费用。 6.证明。证明目的：原告确实为真实购房人，缴纳全部购房款且一直在涉案房屋居住。 7.个人住房信息查询结果。证明目的：原告夫妻双方名下均无房产，涉案房产为其唯一住房。 8.涉案房产现状照片、视频。证明目的：原告一直占有、居住在涉案房屋。 当庭提交的证据： 1.2007年11月4日原告和第三人签署的5万元的认购单，认购单缴纳的首付5万元房款和收据对应，证明原告购买房屋的真实性。 2.嘉润公司账目底单，显示分三次交款，原告按照嘉润公司要求分三次缴纳房款并分别存入嘉润公司账户且嘉润公司编制进其财务账册，证明原告真实的购房交易。 3.嘉润公司出具的缴纳全款的证明，证明原告与嘉润公司签署房屋买卖认购单且缴纳全部房款。 4.社区委员会出具的居住证明，证明原告一直居住在涉案房屋。 5.商品房预售证复印件，证明第三人在2009年取得销售房屋预售许可证，原告已经签署房屋认购单，应认定为合法有效。 被告张淑娟对张学鹏于举证期限内提交的证据的质证意见： 结合唐山市中级人民法院（2020）冀02执异913号执行裁定书看，原告此次起诉是请求法院解除对富星园小区205楼5单元502室房产的查封，但实际上张学鹏在富星园小区购买的205-5-502号和205-5-201号两套房产，本案系案外人执行异议之诉，依据相关法律规定，执行异议之诉是对法院作出的执行裁定不服提起的诉讼，应请求解除对富星园小区205楼5单元502室房产的查封，原告所诉与执行裁定无关，与其提交的证据不符。故其当庭要求变更解除查封房产的楼号不应允许，应直接驳回原告起诉。具体质证意见为： 1.认购单是开发商提供的制式单据，该认购单不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。可见，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。从认购单内容看，201室房屋面积为93.43平方米，单价2200元，合计金额应为205546元，而认购单显示购房付款方式为一次性付款，金额为14万元。内容明显矛盾，真实性不应予以认可。从房款收据显示的金额看，2007年11月4日交纳5万元，2012年6月26日交纳14万元，而从原告自己提交的201室房屋的认购单看，房屋价款仅为14万元，两份证据相互矛盾，真实性存疑，更无法证明原告的证明目的。因嘉润公司系本案当事人与本案具有利害关系，对嘉润公司出具的交清证明不应被采信。结合上述内容看，无法证明原告的证明目的，原告起诉没有依据应予以驳回。对户籍材料、结婚证无异议。 2.德旺物业公司系2016年7月5日成立，本证明出具时间为2021年1月14日。该部分证据均无法证明原告的证明目的。 3.对个人住房信息查询真实性无异议，但张学鹏在富星园小区购置了两套房产，足以证明该证据只能证实原告在路南路北高新区没有不动产登记记录，不能证实原告没有其他房屋用于居住。 4.对于现状、照片和视频无法看出其在本案涉案房产的居住情况，证明目的不认可。 张淑娟对张学鹏于庭审中张学鹏提交证据的质证意见为： 1.认购单系原告与第三人制作，对其真实性不予认可，证明目的也不认可，质证意见同举证期限内对认购单的质证意见一致。 2.对嘉润公司的入账底联的真实性和证明目的不认可，在2021年5月8日质证时第三人表示没有证据出示，而该证据为下账联，应留存于第三人处，而非原告持有，且该底联中董秀楼的存款凭证无法证实该笔款项就是原告所购房款交付的款项，该笔款项存入的是董秀楼个人名下账户不是公司账户，无法认定嘉润公司已收到该笔款项。 3.全款证明为第三人出具，因嘉润公司系本案一方当事人，故其证据不应被采信。 4.社区开具的制式证明，里面的相关内容均是当事人自行填写，该证明仅是用于法院解封使用不是针对本案诉讼使用，不能作为证据使用。 5.对预售许可证的真实性无异议，对证明目的有异议，如开发商已取得预售许可证，应和原告签订合法有效的商品房买卖合同，本案中从原告主张的2007年即交付首付款至今已近14年，原告与第三人一直没有签订合法有效的商品房买卖合同，因此原告的证据无法证明其证明目的。 第三人嘉润公司对原告提交的证据的真实性和目的均认可，原告提交的入账底联不是在原告手中，是嘉润公司提供的彩印复印件，2021年5月8日质证时嘉润公司说的不是没有证据提交，而是尚未找到下账底联。下账底联已计入我公司会计账目，证明嘉润公司已经收到该笔房款。 张淑娟未提交证据。 第三人嘉润公司提交的证据为：嘉润公司工资发放表，证明董秀楼是嘉润公司会计。 被告张淑娟对该证据的质证意见为：对证据的真实性和证明目的不认可，该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由开发商真实取得。 原告张学鹏对嘉润公司的证据无异议。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认双方当事人达成的调解协议：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟借款本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区205楼5-502室房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，查封登记时间为2016年12月8日。张学鹏就205-5-201房产向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）冀02执异913号执行裁定书，驳回张学鹏的异议请求。张学鹏不服，向本院提起诉讼，形成本案。 签订合同情况：2007年11月4日，张学鹏与嘉润公司签订了一份认购单，约定张学鹏购买嘉润公司开发的嘉润•彩虹城（现富星园小区）205-5-201房产，张学鹏应在签订认购单的同时支付认购金5万元。2012年6月26日，张学鹏与嘉润公司就嘉润•彩虹城205-5-201房产签订认购单，该房产建筑面积93.43平方米，单价为2200元/平方米，张学鹏向嘉润公司支付现金14万元。 付款情况：2007年11月4日，现金存入董秀楼银行账户5万元；2009年12月3日支付现金15546元；2012年6月26日支付现金14万元。对此付款情况，嘉润公司解释为，因当时张学鹏想办理按揭贷款，而贷款的数额需要整数，但后期贷款未能办理。 合法占有使用涉案房产的时间：张学鹏提交了2013年3月6日钥匙领取申请表、入住费用明细以及交纳供暖费、物业费垃圾清运费等证据，能够证实其已于该日实际占有使用涉案房产。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 张学鹏另提交了其与配偶名下无其他房产的个人住房信息表，以证实涉案房产为其唯一居住的房产。 另查明，涉案房产取得预售许可的时间是2009年11月9日。 再查明,本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。 以上事实，有诚意认购单、银行凭证、收据、个人住房查询信息等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：张学鹏对富星园小区205-5-201室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，张学鹏只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。对执行异议之诉的审理，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定处理。第二十八条的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定内容为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因张学鹏有证据证明涉案房产为其名下唯一可居住房产，故本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封涉案房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，查封登记时间为2016年12月8日。张学鹏与嘉润公司于2007年11月4日及2012年6月26日分别就涉案房产签订了一份认购单，认购单中约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件，因该房产已于2009年即取得预售许可，故本院认定张学鹏与嘉润公司之间签订的认购单合法有效，且于法院查封之前签订。涉案房产为原告张学鹏用于居住的住宅，张学鹏提交的不动产信息查询结果，能够证实原告名下无其他可居住房产。张学鹏提交了支付全部价款的证据，嘉润公司亦提交了收到张学鹏支付价款的入账底联予以佐证，能够确认张学鹏于法院查封之前向嘉润公司支付了全部购房款。嘉润公司于2013年3月6日向张学鹏交付涉案房产，张学鹏实际占有使用至今，且非因张学鹏自身原因未办理过户登记。因此，张学鹏排除执行的请求，除符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，亦满足第二十八条的规定。 关于张学鹏民事起诉状中205-5-502号房产，张学鹏于庭前质证及开庭时请求变更为205-5-201是否合法的问题，张学鹏明确表示“205-5-502号房产”系笔误，且本院受理张学鹏异议的（2020）冀02执异913号执行裁定书中，张学鹏亦系针对205-5-201房产请求排除执行，未对205-5-502主张权利，故本院支持张学鹏的笔误变更申请。 关于嘉润公司于本案中的地位：依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。嘉润公司对原告的诉讼请求明确予以认可，故嘉润公司于本案中应为第三人。张学鹏将其列为被告，本院对此予以纠正。 综上所述，张学鹏对嘉润公司名下富星园小区205-5-201房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异913号执行裁定书同时失效。 案件受理费4383元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏