甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5093号上诉人（原审原告）：王峰峰，男，汉族，1979年2月19日出生，住山东省乐凌城区。委托诉讼代理人：毕然，北京大成（兰州）事务所律师。委托诉讼代理人：徐向功，北京大成（兰州）事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州神骏置业有限公司，住所地：甘肃省榆中县来紫堡乡方家泉村大青山6号，统一社会信用代码：916201235762725786。法定代表人：李文星，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李世昭，女，汉族，1987年8月12日出生，住甘肃省白银市白银区，系该公司法务。上诉人王峰峰因与被上诉人兰州神骏置业有限公司（以下简称神骏公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。王峰峰的上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，依法改判支持王峰峰一审中的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由神骏公司承担。事实及理由：一审判决王峰峰“承担房屋总价10%的违约金”，是适用了《商品房买卖合同》的《附件四:合同补充协议》第四条第3款，认为该条款“是对合同第六条付款方式及期限”的补充约定，并不存在加重王峰峰的责任或降低兰州神骏置业有限公司责任的情形，是认定事实错误，据此判决王峰峰“承担房屋总价10%的违约金”，属于认定事实错误导致错判。王峰峰和神骏公司按建设部和工商局范本签订的《商品房买卖合同》第七条采用加粗和下划线等方式约定了王峰峰延期付款致使神骏公司解除合同的违约责任，而补充协议第四条第3款加重该违约责任，且没有采取任何方式提请对方注意，依《合同法》第39、40条，该格式条款无效，因此王峰峰不应当以该条款承担巨额违约金。神骏公司已另案解除合同，应当依《合同法》第97条退还王峰峰购房款并赔偿拒不退还期间产生的资金占用利息。神骏公司辩称：王峰峰购买神骏公司开发的兰州恒大山水城35幢44单元1601号房并签订《商品房买卖合同》。合同约定，该商品房建筑面积123.53㎡，总价款为1032118元，王峰峰应于2018年5月28日前支付首期房款212118元，余款820000元须于2018年5月28日前办理完银行按揭申请手续。在合同履约过程中，王峰峰付清首付款后，由于王峰峰个人原因并未在约定的时间内办理银行按揭贷款，且王峰峰个人征信不良导致贷款无法获得审批，神骏公司多次通过电话、短信、发送《催办通知书》等方式要求王峰峰履行约定义务，王峰峰仍拒不履行。神骏公司于2018年9月28日、2019年1月18日向王峰峰发催办通知书，要求王峰峰在收到此函后15日内到银行办理贷款手续，多次催促无果。故神骏公司起诉至法院解除了双方签订的商品房买卖合同，因王峰峰系合同的违约方，应该承担相应的不利后果，应按合同约定扣除已交房款50%违约金，一审判决认定事实清楚，依据合同约定判决，并无不当，请求二审法院维持原判。王峰峰向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除王峰峰与兰州神骏置业有限公司签订的编号为“2018预32788”的《商品房买卖合同》；二、判决兰州神骏置业有限公司退还王峰峰已支付购房款212118元；三、判决兰州神骏置业有限公司向王峰峰赔偿资金占用利息损失本金212118元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR（1年期为3.85%），计算期间自2018年12月1日（王峰峰表示解除合同时）起至兰州神骏置业有限公司实际退还购房款之日止，暂计至2020年6月30日为12910元。一审法院认定事实如下：2018年，王峰峰与神骏公司签订了《商品房买卖合同》，约定神骏公司将其开发建设的兰州恒大山水城第E32001035幢44单元1601号商品房出售给王峰峰，房屋建筑面积为123.53平方米，每平方米6855.2元，房屋总价为846823元，实际成交总金额为1032118元，付款方式为银行按揭。2018年5月28日前支付首期房款212118元，余款820000元须在2018年5月28日前办理完银行按揭申请手续。合同约定买受人如未按合同规定时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%支付违约金。合同签订后，王峰峰向神骏公司支付了首期房款212118元后，由于王峰峰向银行申请贷款未获批准，神骏公司多次催促并邮寄送达《催办通知书》，要求王峰峰履行付款义务，由于王峰峰未能在合同约定期限内办理按揭贷款，无法支付房屋余款820000元，神骏公司遂向一审法院起诉要求解除双方《商品房买卖合同》，一审法院以（2020）甘0123民初2047号民事判决解除了双方《商品房买卖合同》。一审法院认为，王峰峰与神骏公司存在房屋买卖的事实，王峰峰与神骏公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，王峰峰应当按合同约定履行付款义务。由于王峰峰在履行合同过程中，未按约定期限办理银行按揭贷款，也未继续缴纳剩余房款，构成违约，神骏公司已经起诉解除了双方《商品房买卖合同》。关于退还购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第（一）款第3项：“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起15个工作日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人确实无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”。王峰峰称该条款系无效的格式条款，王峰峰在与神骏公司订立合同之时，对该附件四的内容应当是明知的，且王峰峰未提出任何异议，附件四第四条第（一）款系对银行按揭付款方式的具体约定，是对合同第六条“付款方式及期限”的补充约定，并不存在加重王峰峰的责任或降低神骏公司责任的情形。该格式条款并不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容的，对双方当事人应具有法律上的约束力。因此，由于王峰峰原因致合同被解除，该行为符合《商品房买卖合同》附件四第四条第一款第3项逾期付款责任的约定处理情形，王峰峰应当向神骏公司承担房屋总价款10%的违约金（1032118元×10%=103211.8元）。即神骏公司应当在王峰峰已交房款212118元扣除房屋总价的10%后返还王峰峰。综上所述，由于王峰峰与神骏公司之间《商品房买卖合同》已经解除，一审法院对王峰峰要求解除双方之间《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持；王峰峰要求神骏公司退还已付购房款诉讼请求合理部分一审法院予以支持；王峰峰要求神骏公司赔偿资金占用利息的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还王峰峰购房款108906.2元（已扣除违约金103211.8元）；二、驳回王峰峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元（已减半），由兰州神骏置业有限公司负担1239元，由王峰峰负担1099元。二审中，双方均未提交新证据，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，庭审中王峰峰对其在一审诉讼中的：依法解除王峰峰与兰州神骏置业有限公司签订的编号为“2018预32788”的《商品房买卖合同》的诉讼请求表示放弃。本院认为：本案双方争议焦点是王峰峰应按照何标准承担违约金。王峰峰与神骏公司签订的《商品房买卖合同》因一审法院以（2020）甘0123民初2047号已生效的民事判决书中认定由于王峰峰在履行合同过程中，未按约定期限办理银行按揭贷款，也未继续缴纳剩余房款构成违约，判决已解除。现双方因王峰峰应承担违约金数额产生争议，神骏公司认为应按照双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第（一）款第3项：“如因买受人确实无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”的约定支付。王峰峰认为该补充协议第四条第三款系格式条款，该条款中约定的巨额违约金加重买受人的责任应属无效。其应按照双方在《商品房买卖合同》第七条中“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”的约定向神骏公司支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，本案中王峰峰要求按照《商品房买卖合同》第七条中“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”的约定计算违约金的请求，即是请求违约金的减少。神骏公司未提交证据证明因王峰峰违约给其造成的实际损失的具体数额，结合本案，王峰峰在支付首期购房款后因办理按揭申请未获批准，导致其无力支付剩余房款，其违约性质较轻，双方约定的房屋总价款10%的违约金明显过高，应当予以酌情减少。本院酌定王峰峰按照已付房款212118元的10%向神骏公司支付违约金符合合同公平原则。综上，王峰峰的部分上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，违约金数额计算的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定,判决如下:一、撤销甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2184号民事判决；二、兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还王峰峰购房款212118元；四、王峰峰于本判决生效之日起十日内向兰州神骏置业有限公司支付违约金21212元；五、驳回王峰峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2338元，由兰州神骏置业有限公司负担1239元，由王峰峰负担1099元。二审案件受理费2198元，由兰州神骏置业有限公司负担1198元，由王峰峰负担1000元。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇二一年五月二十八日书记员  达 君