湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2063号原告：张薇，女，1983年1月2日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：湖南兴汝城房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段472号交通科学研究院8楼。法定代表人：夏晓红。委托诉讼代理人：苏玲芝，女，1988年6月10日出生，汉族，住福建省长乐市。原告张薇与被告湖南兴汝城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告张薇、被告湖南兴汝城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏玲芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张薇向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金，违约金自2016年10月31日起至实际交房之日止（按日计付全部房价款的万分之一），计至2017年6月23日为17927元；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金产生的利息，利息自2017年6月24日起暂计至2020年12月31日止，为2785.71元，后续的利息计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年4月27日购买被告开发的位于长沙市天心区××道××号××栋××号房屋，并签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20140588502），房屋总价款为762851元。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，被告应在2016年10月30日前将经验合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；第十一条同时约定，被告逾期交付房屋超过30天的，原告有权要求被告继续履行合同，并且有权要求被告自合同第十条约定交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向原告支付房价款万分之一的违约金。实际上，原告在与被告签署《长沙市商品房买卖合同》之前（即2016年4月20日）已支付首付款362851元，剩余400000元通过银行借款每月还贷，至2017年5月12日全部结清房贷。但被告并没有按照合同约定将房屋交付给原告使用，损害了原告的合法权益。根据签订的合同，被告应当按日向原告支付房价款万分之一的违约金，违约金应从交付期限的第二日开始即2016年10月31日开始计算，计至2017年6月23日为235天，违约金为17927元。对于违约金对应产生的利息，被告也应当依照《合同法》支付给原告，利率按中国人民银行贷款基准利率，年率4.35%，从2017年6月24日开始计算，暂计至2020年12月31日止，为2785.71元，后续的利息计算至实际支付之日止。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告湖南兴汝城房地产开发有限公司辩称：1.被答辩人的主张无事实依据。答辩人因股东多次变动，现公司控制方及在职人员均不清楚涉案项目是否存在逾期交房的事情，经查询，涉案项目8号栋业主均无起诉逾期交房的记录，逾期交房系批量情况，不存在个别逾期交房的情况，且被答辩人提供的证据无法证明答辩人存在延期交房的问题；2.被答辩人的诉请已经超过诉讼时效。从被答辩人主张的2017年6月23日起计算，截至起诉日已经明显超过3年时间，被答辩人亦未提交证据证明其在2020年6月3日前向答辩人主张过相关请求。综上，请求驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年4月27日，原告张薇（买受人）与被告湖南兴汝城房地产开发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买长沙市天心区××道××号××栋××单元××层××号房，合同约定：总房价为762851元，买受人将首付款362851元于当日支付，剩余房款400000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2016年10月30日前，将经验收合格并符合附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于出卖人的原因未按合同约定的期限将房屋交付买受人，逾期超过30日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2016年4月20日已交付预收购房款362851元，于2017年5月12日结清银行贷款400000元。2017年6月23日，案外人长沙金郡物业服务有限公司向原告出具收据一张，载明“兹收到8-502张薇（133.04㎡）交来代收物业费200元、代收水费100元”。另查明，案外人邹银辉原系被告公司法定代表人及股东。2016年10月18日，被告公司法定代表人变更为吴志武，股东变更为长沙千泰房地产开发有限公司。本院认为：原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告支付购房款，被告应按合同约定的期限交付房屋，现被告未能提供证据证明于2016年10月30日前书面通知原告办理交付手续，本院确认被告逾期交房事实成立。关于诉讼时效，本案中，原告于2017年6月23日向物业公司交纳物业费和水电费，此时已知晓房屋逾期交付事实，应从2017年6月23日开始主张权利；原告提供证人证言及录音光盘一份，拟证明其在2017年6月23日、2018年5月23日、2019年6月5日、2020年9月16日多次与案外人邹银辉沟通逾期交房违约金事宜，因证人系原告父亲且未出庭作证，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，录音光盘不能证明通话方系邹银辉，且邹银辉已于2016年10月18日不再担任被告公司法定代表人，股份亦相应转让，本院对上述证据均不予采信；原告未提供充分有效证据证实在2020年6月23日前向被告主张过权利，本案不存在诉讼时效中断情形，其于2021年3月2日提起诉讼已超过法定诉讼时效，对其诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张薇的全部诉讼请求。本案受理费减半收取158元，由原告张薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二一年五月二十八日法官助理田也代理书记员  朱 明附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。