苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初1406号原告：苏州第一建筑集团有限公司，住所地苏州工业园区东旺路28号。法定代表人：韩伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告：刘永月，男，1961年9月29日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：朱全生，苏州市姑苏区金诚法律服务所法律工作者。被告：孙志平，男，1979年9月28日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘继云（系孙志平配偶），女，1980年8月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：赵保卫，男，1986年9月25日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告：干正峰，男，1975年11月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区吴县。原告苏州第一建筑集团有限公司（以下简称一建公司）与被告刘永月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理，后根据一建公司申请本院依法追加孙志平、赵保卫、干正峰作为本案共同被告参加诉讼，并于2021年5月17日再次公开开庭进行了审理，原告一建公司的委托诉讼代理人蔡吉、被告刘永月及其委托诉讼代理人朱全生两次开庭均到庭参加诉讼，被告孙志平的委托诉讼代理人刘继云、被告赵保卫及干正峰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。苏州第一建筑集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘永月将承租的姑苏区金狮河沿11号东底店一间归还给原告；2、判令被告刘永月支付原告苏州第一建筑集团有限公司房屋使用费（按照按650元/日，自2021年1月6日起计算至实际归还房屋之日止）。审理中，一建公司增加要求被告刘永月支付代缴电费1488元的诉讼请求，并基于追加刘志平、赵保卫、干正峰作为共同被告的事实要求刘志平、赵保卫、干正峰各自返还其在上述姑苏区金狮河沿11号东底店面中的房屋占用的部分，另要求其三人对刘永月需承担的房屋占有使用费承担连带付款责任。事实与理由：一建公司在2019年12月20日与刘永月签订《房屋租赁合同》，将苏州市姑苏区金狮河沿11号东底店一间出租给刘永月使用，租赁期限至2020年12月31日。双方约定在合同期满不续租的情况下，承租方需在合同终止后5日内归还房屋，如不按约定归还房屋，则需自合同终止的第六天起按照原租金标准的三倍按天向出租方支付使用费；一建公司与刘永月的租赁合同期限届满后，刘永月并未履行返还租赁房屋的义务，一建公司发出联系函催收、上门催收均未果，故起诉主张权利。被告刘永月辩称：1.我本是一建公司的职工，自1997年开始承租案涉店面经营饭店，接手后对店面进行了装修改造，且负责帮一建公司的六名职工解决工作问题，且一建公司承诺只要我帮助他们解决该六名职工的工作问题就一直出租给我，所以我承租了20多年。2.案涉店面我承租的时候仅是一个比较破旧的门面房，一年一年的装修改造使用才有目前的房屋格局，我对房屋投入了大量装修，且对电力进行了增容改造，装修投入较大。3.2019年因政府进行整治，案涉房屋不再适宜经营饭店，我在一建公司同意的情况下开始将房屋分租给他人使用，自己不再实际使用房屋，目前使用房屋的是被告孙志平、赵保卫和干正峰，且为了满足次承租人的经营要求我又对房屋进行了整修，共计花费34万余元。4.原告在2020年10月通知我下一年度的租赁要通过招标竞租的方式进行，我参与了招标，但是案外人的竞标价格高达12万元一年，而我原来的年租金是78000元，故当时我不同意以12万元的价格承租；然而，在后续一建公司向我发出搬离通知的时候我就明确回复同意按照12万元的租金标准承租了，而且双方合同明确约定我有优先承租权的，故现在不同意返还房屋，要求继续租赁使用房屋，对一建公司支付的1488元电费愿意支付，如能继续租赁，我将从被告刘志平、赵保卫、干正峰处收回房屋自己使用。被告孙志平辩称：我自2020年10月开始从刘永月处承租案涉房屋最南面一间用于经营裁缝铺，租期一年，年租金55000元、押金1000元，租期内租金已经全部支付给刘永月（付至2021年10月10日）；现同意搬离房屋，要求刘永月退还未使用部分的租金及押金。被告赵保卫辩称：我自2020年7月开始从刘永月处承租案涉房屋中间一间用于电动自行车销售，租期一年，年租金40000元、押金1000元，租期内租金已经全部支付给刘永月（付至2021年7月5日）；现同意到期后就搬离房屋，要求刘永月退还押金。被告干正峰辩称：我自2019年5月开始从刘永月处承租案涉房屋中间一间用于经营理发店，最近一份租赁合同的租期一年至2020年12月31日，年租金29659元、押金2000元，租期内租金已经全部支付给刘永月（付至2020年12月31日），2021年1月1日起没有支付租金；现不同意搬离房屋，要求继续租赁。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证。根据一建公司提交的房屋产权证、房屋租赁合同、到期清退函、律师函、租赁合同到期通知书、房屋出租招标公告、承诺函、报价单、电子发票，刘永月提交的回函，孙志平、赵保卫及干正峰各自提交的房屋租赁合同，本院认定事实如下：苏州市姑苏区金狮河沿11号东底店（建筑面积145.17平方米）产权人系一建公司。2019年12月20日，一建公司（出租方、甲方）与刘永月（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋中部分（建筑面积99平方米）出租给乙方，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金6500元，乙方另向甲方支付租房保证金16000元（租期届满，承租方向出租方缴清全部应付租金及一切费用后，出租方于5日内无息退还）。合同第7条约定租赁期届满如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但须另订租赁合同。合同第12条第6款约定合同期届满且不续租的情况下，承租方须在合同终止后的五天之内归还房屋，若不按约定归还房屋，则从合同终止的第六天起承租方向出租方支付相当于租金三倍的使用费，按实际天数结付。合同签订后，刘永月按约向一建公司结清了2020年12月31日前的全部租金，实际将房屋转租给孙志平、赵保卫、干正峰经营使用，自己并未使用房屋。该合同首部载明的承租人为苏州市姑苏区小锦龙餐厅（以下简称小锦龙餐厅），该餐厅系登记在刘永月名下的个体工商户，合同尾部承租方处由刘永月签名。2020年11月9日，一建公司向刘永月经营的小锦龙餐厅发出租赁合同到期通知书，告知双方间的租赁合同即将到期，本着“双方平等、贵方优先”的原则，邀请其参与一建公司即将召开的房屋招租竞价会。2020年12月1日，一建公司就案涉房屋出租事宜发出招标公告，同日刘永月表示愿意参与竞标，向一建公司缴纳2万元保证书并作出相应承诺。当日，一建公司就案涉房屋出租事宜进行招标，刘永月竞标底价为101000元，案外人张义军竞标底价为120000元。刘永月在庭审中表示开标后其明确不愿意以12万元的年租金承租案涉房屋。2020年12月3日，一建公司与张义军签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给张义军，租赁期限自2021年1月5日至2024年1月3日，并注明房屋交付日期按实际计算，房租按实际结算，年租金12万元，房屋租赁押金2万元。12月9日，一建公司向刘永月发出到期清退函，告知因现场竞标由张义军中标，故要求其按期在2021年1月5日前腾退房屋、结清费用。嗣后，刘永月未能腾退房屋，一建公司于2021年1月12日委托江苏致邦（苏州）律师事务所向刘永月发出律师函，要求其限期返还租赁房屋并支付房屋占有使用费。刘永月收函后于1月14日委托姑苏区金诚法律服务所回函一份，明确其自1997年即已经承租案涉房屋，期间对房屋进行装修和改造投入巨大，且刘永月在开标后曾同意以12万元的价格承租但是一建公司未予同意，故已经侵害刘永月的优先承租权，并要求继续租赁案涉房屋、希望与一建公司进一步协商。另查明，刘永月此前已经承租案涉房屋多年用于经营餐厅，2019年开始将房屋分租给他人使用，刘永月在庭审中陈述分租系因房屋经有关部门进行整治明确不能用于经营餐厅，一建公司同意其分租获益，一建公司否认其同意刘永月分租案涉房屋。案涉房屋目前由刘永月转租给孙志平、赵保卫和干正峰，分别用于经营裁缝铺、电动自行车经销店、理发店，其三人租赁合同载明的租金及租期情况具体为：1、孙志平承租案涉房屋最南面一间（建筑面积约为30平方米）用于经营裁缝铺，年租金55000元，租房保证金1000元，租期自2020年10月10日至2021年10月10日；房屋目前由孙志平使用，租金已经支付至2021年10月10日，并向刘永月支付了1000元租赁保证金。2、赵保卫承租案涉房屋中间一间（建筑面积约为30平方米）用于销售电动自行车，年租金40000元，租房保证金2000元，租期自2020年7月6日至2021年7月5日；房屋目前由赵保卫使用，租金已经支付至2021年7月5日，并向刘永月支付了2000元租赁保证金。3、干正峰承租案涉房屋最北面一间（建筑面积约为30平方米，干正峰称约28平方米）用于经营理发店；年租金29659元，租房保证金2000元，租期自2020年1月14日至2020年12月14日；房屋目前由干正峰使用，租金已经支付至2020年12月14日，并向刘永月支付了2000元租赁保证金。本院认为，一建公司与刘永月之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守合同义务。案涉房屋租赁合同已于2020年12月31日到期终止，刘永月依约应于2021年1月5日前腾退并返还租赁房屋，现一建公司起诉要求其返还房屋符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。刘永月抗辩称其享有优先承租权故要求按照年租金12万元的标准继续租赁案涉房屋，然优先承租权应系由刘永月在同等条件下享有，刘永月陈述其在竞租开标当日（2020年12月1日）明确不愿意按照12万元的年租金标准承租，应认定其已经放弃优先承租权，一建公司在此后（2020年12月3日）另行与中标人张义军签订了房屋租赁合同，刘永月在此后再要求按照12万元的租金标准承租，一建公司有权拒绝；另，优先承租权应为维护租赁关系的稳定性而设立，系为保障承租人持久稳定的占有使用权，刘永月租赁案涉房屋用于转租获利并未实际占有使用房屋，继续由其优先租赁，也不符合公平原则，故本院对其该抗辩意见难以采信。刘永月还抗辩称其就案涉房屋投入大量装修及改造成本，该装修和改造发生在双方租赁关系存续期间，系其为使用案涉房屋而投入，案涉房屋租赁合同系到期终止并非因一建公司原因提前解除，故本院对此不予理涉。刘永月未能按约返还租赁房屋，已经违约，给一建公司造成无法利用房屋的损失，其应当向一建公司支付返还房屋之前的占有使用费，一建公司自2021年1月6日起主张并无不当，本院予以支持；一建公司按照原租金标准的三倍主张房屋占有使用费，但未能举证其存在租金之外的其他损失，本院认为该使用费标准过高，酌情按照一建公司与张义军订立租赁合同确定的租金标准确定房屋占有使用费标准，即按照12万元每年进行计算。至于一建公司主张的1488元电费，刘永月不持异议，故应由其支付给一建公司。关于孙志平、赵保卫、干正峰的责任。孙志平、赵保卫、干正峰与刘永月分别订立的转租合同系合同当事人真实意思表示，然刘永月的租期仅至2020年12月31日，故孙志平、赵保卫与刘永月的租赁合同中超出刘永月租期即2021年1月1日以后部分无效；另，干正峰租期已经届满，其亦无权依据与刘永月之间的租赁合同继续占有使用案涉房屋。故，本院对一建公司要求其三人腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持；一建公司主张其并不知晓刘永月转租行为，然刘永月已经事实转租多年，一建公司作为产权人不可能对此不知情，在其知晓后亦未提出异议，故本院对其该主张难以采信。一建公司还要求孙志平、赵保卫、干正峰就刘永月需支付的房屋占有使用费承担连带付款责任。本院认为，房屋租赁合同履行期限届满后出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，孙志平、赵保卫、干正峰实际占有使用案涉房屋，应当就占用行为向一建公司承担支付房屋占有使用费的责任，该责任负担与刘永月基于合同违约承担的支付房屋占有使用费义务虽基于不同的原因，但无论孙志平、赵保卫、干正峰还是刘永月支付费用后均可弥补一建公司的损失，故孙志平、赵保卫、干正峰与刘永月就房屋使用费支付责任成立不真正连带责任，一建公司起诉要求其三人承担连带付款责任，本院予以支持，孙志平、赵保卫、干正峰向一建公司付款后即免除其向刘永月支付费用的义务，其三人无权就此向刘永月追偿。本案中孙志平、赵保卫分别已经向刘永月结清2021年10月10日前、2021年7月5日前的房屋租金，且均表示愿意搬离房屋，故其二人目前并不负有支付房屋占有使用费的义务，但如果其二人在法院判决生效后未能返还房屋且占有时间超出2021年10月10日及2021年7月5日，应就此后继续占有使用房屋的情形承担付款责任。干正峰未能支付2021年1月1日起的房屋使用对价，且其与刘永月之间的房屋租赁合同已经到期，故其应当就其使用的部分承担支付占有使用费的责任。另，因孙志平、赵保卫、干正峰向刘永月支付的年租金总额不超出12万元，本院认定其三人仍按其各自原租金标准承担连带付款责任，即被告孙志平、赵保卫、干正峰分别按照5万元每年、4万元每年、29659元每年，分别自2021年10月11日起、2021年7月6日起、2021年1月6日起至其实际搬离房屋之日止就刘永月支付房屋占有使用费的义务承担连带付款责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告孙志平、赵保卫、干正峰于本判决生效之日起十日内腾退搬离苏州市姑苏区金狮河沿11号东底店面中各自使用的房屋，被告刘永月于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区金狮河沿11号东底楼建筑面积99平方米房屋返还给原告苏州第一建筑集团有限公司；二、被告刘永月于本判决生效之日起十日内向原告苏州第一建筑集团有限公司支付电费1488元及房屋占有使用费（按照12万元/年，自2021年1月6日计算至实际返还上述租赁房屋之日止）；三、被告孙志平、赵保卫、干正峰在各自未付占有使用费范围内就被告刘永月上述付款义务承担连带付款责任（各按照5万元每年、4万元每年、29659元每年，分别自2021年10月11日起、2021年7月6日起、2021年1月6日起计算至其实际搬离房屋之日止；在孙志平、赵保卫、干正峰已经履行的范围内免除刘永月对苏州第一建筑集团有限公司的付款责任，孙志平、赵保卫、干正峰履行后免除其对刘永月的付款责任且其无权向刘永月进行追偿）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半收取63元，由被告刘永月负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州第一建筑集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  衡晓晴二〇二一年五月二十一日书记员  李艳婷