山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1826号 上诉人（原审被告）：苏国民，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：于吉军，山东泰成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周冠栋，山东泰成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王嵋，女，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张爽，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人苏国民因与被上诉人王嵋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院(2020)鲁0212民初30743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏国民的委托诉讼代理人于吉军、周冠栋，被上诉人王嵋及其委托诉讼代理人张爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 苏国民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用及保全费用由王嵋承担。本案庭审过程中，苏国民明确上诉请求为：驳回王嵋主张苏国民赔偿损失的请求，撤销一审判决第二项至第六项，维持第一项。事实与理由：一、苏国民不存在违约行为，不应承担任何责任，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.结合苏国民与开发商签订的《鲁商蓝岸丽舍A5地块订购协议书》及苏国民与王嵋签订的《房产购买权买卖合同》（第四条例外事项）可以清晰表明，涉案房屋系青岛海关组织的团购房，只要苏国民所在单位同意，可以办理相关更名手续，且王嵋在签订《房产购买权买卖合同》时也已经预见，如无法办理更名，其同意以借名买房的方式购买涉案房产。因此，王嵋对合同的履行及风险均有预见和判断。2.王嵋提交的证据二至证据六及王嵋在2019年2月26日庭审中的自认，王嵋于2016年10月29日以苏国民代理人的名义代理苏国民与青岛鲁商置地发展公司（以下简称鲁商公司）签订购房协议，选定相关商品房、储藏室、地下车位，同时也向开发商交纳了购房款（包含储藏室和车位）、房屋维修基金、封阳台费用等，并以苏国民名义办理了预售及网签手续。其办理涉案房屋预售及网签手续的事实业经(2018)鲁0212民初4959号民事裁定书【二审案号：(2020)鲁02民终5966号裁定书】予以确认。根据上述事实可以认定，苏国民与王嵋的交易习惯为：双方签订《房产购买权买卖合同》后，相关购房、预售、网签备案手续均由王嵋以苏国民名义代为办理，相应购房款（包含储藏室和车位）、房屋维修基金、封闭阳台等费用的交纳也是王嵋直接向鲁商公司交纳。王嵋的上述行为也能够佐证其已经选择按照合同第四条例外事项约定的方式（“借名买房”的方式）购买涉案房屋。基于双方的上述交易习惯和合同实际履行情况，王嵋已经以苏国民名义办理了商品房预售和网签备案手续，即苏国民不存在怠于履行与开发商签订《商品房预售合同》的违约行为，本案也不存在无法实现合同目的的情况。因此，一审法院认定苏国民构成违约，违背客观事实，属于明显的认定事实不清。另外，王嵋自2017年9月12日第一次起诉起至今的诉讼过程中多次变更诉讼请求，该事实可以说明王嵋反复无常的性格也是导致其本次诉讼又主张解除合同的根本原因。王嵋应对其无故解除合同的行为承担相应的违约责任。3.在双方合同履行期间，青岛市国土资源和房屋管理局于2017年3月30日出台了限购、限售政策，即新购商品房需取得不动产权证书满2年后方可上市交易。该政策系不可归责于双方且无法预见的客观情况。一审法院忽视青岛市限购、限售政策，认定苏国民构成违约并判决赔偿损失，属于认定事实不清、适用法律错误。二、一审法院漏列必要的诉讼当事人（鲁商公司），属于违反法定程序。苏国民与王嵋之间的纠纷系借名买房关系，虽涉案房屋已经办理预售及网签备案手续，但苏国民未取得该房屋的占有及登记。该事实业经生效裁判予以认定。因此，房屋无法交付和过户的责任是由房地产开发商青岛鲁商置地公司的原因导致，但一审法院既未将鲁商公司追加为本案当事人，也未向双方当事人释明要求追加当事人，存在违反法定程序的情形，直接导致本案一审认定事实错误。因此，一审法院存在违反法定程序的情形，一审判决应予撤销。综上所述，苏国民不存在违约的行为，也不存在无法实现合同目的情况。一审法院忽视相关限购限售政策、忽视生效裁判文书认定事实且存在违反法定程序的情况下，判决苏国民承担违约责任并赔偿损失，属于明显的认定事实不清、适用法律错误。苏国民补充上诉意见如下：一、苏国民与王嵋之间系借名买房关系，王嵋交纳的购房款均是其以苏国民名义直接向开发商交纳，因此，苏国民不应向王嵋退还任何费用，而应由开发商直接向王嵋退还相关费用。因此，王嵋直接向开发商交纳的费用应另案起诉开发商，而不是由苏国民承担。二、王嵋已经以苏国民名义办理了涉案房屋的网签备案手续，因此，不存在重复签订商品房预售合同的必要，开发商在交房时要求重复签订合同的意图无法确认（存在恶意串通的可能性），且王嵋在未明确指示苏国民应否重复签订合同时，苏国民不存在违约行为。三、经核实，目前鲁商蓝岸丽舍售楼处的前台登记簿记载的涉案房屋信息中预留的联系方式仍然是王嵋的手机号，且该前台确认，任何信息和通知均会联系王嵋。这也更进一步作证，在整个购房过程中，均是王嵋以苏国民名义办理全部手续。因此，苏国民不存在任何违约行为。四、鉴于目前限售限购政策，涉案房屋现在并不具备过户转让的条件，无法短期内转让给王嵋。此情况，王嵋在办理网签后是能够预见到的。但基于双方是借名买房关系，其按照原价格支付了全款，封闭了阳台后，王嵋已经以原转让价格取得涉案房屋的购买机会。现王嵋通过诉讼主张解除合同，构成严重违约，应由其承担违约责任。现一审判决认定苏国民违约，不但将王嵋主动解除合同的违约责任转嫁给了苏国民，反而帮助了王嵋通过本次诉讼直接规避限售、限购政策，炒房牟利。综上所述，苏国民不存在违约的行为，也不存在无法实现合同目的情况。王嵋的诉请已经构成违约，应承担相应的违约责任。 王嵋辩称，一、苏国民的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。（一）苏国民的行为构成根本违约，王嵋要求解除合同于法有据。王嵋与苏国民签订的《房产购买权买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，王嵋在依约支付全部合同款项、履行全部合同义务后，苏国民未按合同约定履行义务，协助王嵋办理房屋买卖及过户手续，且经王嵋通过诉讼方式督促后仍以各种理由拒绝履行合同义务，系明显的根本违约行为，王嵋有权要求解除合同。本案基本事实如下：2015年6月5日，王嵋与苏国民签订《房产购买权买卖合同》，约定苏国民以人民币45万元的价格将一套鲁商蓝岸丽舍房产（合同约定王嵋有权选择具体要购买的房屋）的购买权转让给王嵋，王嵋需支付购买房屋所需的所有款项，苏国民则负有协助王嵋办理购买房屋的所有手续直至房产过户至王嵋名下的义务。自2015年6月起至2017年1月，王嵋陆续依约支付了合同约定的相关购房款项共计2,835,782.72元（包括购房权转让款、房款、房屋维修基金、阳台封闭费用）。在此期间，按照合同约定，王嵋于2016年10月2日选定了位于鲁商蓝岸丽舍项目A5地块x号楼x单元x户的商品房、A5地块x号储藏室及x号地下车库x号车位。而此后，苏国民却拒绝履行合同义务，坚决不配合王嵋办理涉案房屋的购买及过户手续。即便在王嵋起诉苏国民后，其仍旧拒不履行合同义务，其行为已构成根本违约，故王嵋要求解除双方合同系无奈之举，且合法有据。（二）关于苏国民主张王嵋以苏国民的名义签订网签合同能证明苏国民没有违约行为的问题，二者没有因果关系，不符合逻辑。王嵋与苏国民签订的买卖合同第三条第2项约定甲方（即苏国民）应“主动配合乙方（即王嵋）履行该房产购买的所有手续”。第四条约定若无法以更名的方式由王嵋直接购买该房产，可通过“让甲方先从鲁商房地产购买该房产，然后配合乙方以最低成本进行过户”。而苏国民与鲁商公司于2014年3月26日签订的《鲁商蓝岸丽舍A5地块商品房意向协议书》中第七条明确约定：“除直系亲属外不得随意更名。”故，双方在签订合同时均应当已经明知不可直接更名，只能通过第四条约定的方式履行该合同，即双方只能以苏国民的名义签订网签合同。因此，本案中无论是苏国民本人签订的网签合同，还是苏国民授权给王嵋以苏国民的名义签订的网签合同，均不影响苏国民的行为构成根本违约。因为在双方都已明知必须以苏国民的名义购买涉案房屋的情况下，无论是网签还是过户，苏国民依约都应该立即无条件进行配合。但其一直寻找各种理由不予配合，甚至直到王嵋起诉苏国民要求其继续履行合同的过程中，苏国民本人还于2019年12月9日向青岛市崂山区人民法院提出请示，要求必须由王嵋给其书面确认其才同意配合。苏国民迟延履行合同义务的行为已明确构成了根本违约，苏国民主张的王嵋以苏国民的名义签订网签合同能证明苏国民没有违约行为的理由，根本不符合逻辑，二者也没有因果关系。（三）关于苏国民一直怠于履行合同事实的情况说明。事实上，王嵋一直认为，苏国民连签订网签合同都不想办理而是由王嵋代办，更说明苏国民一直存在怠于履行合同的行为。2017年6月24日，鲁商公司发布交房公告，称“房屋已验收合格，且自2017年6月28日起业主可办理房屋交付手续。”此时，苏国民依照合同约定应当及时与鲁商公司办理涉案房屋的交接手续，以便后续交付程序能够尽快进行。但经王嵋多次多方催促，苏国民均拒绝办理涉案房屋交接手续，并表示若想其配合需再支付45万元。对此王嵋予以拒绝，故而苏国民一直拒绝与鲁商公司办理房屋交接手续，致使涉案房屋交付程序停滞不前。所以，为促使苏国民履行合同义务，王嵋于2017年9月12日向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求苏国民依照买卖合同向王嵋交付涉案房屋。在该案审理过程中，苏国民认可了买卖合同的有效性，但仍然拒绝履行合同义务，且在庭审笔录中明确提出：“同意交付房屋和更名，前提是王嵋补偿苏国民50万元。”在王嵋拒绝后，苏国民即明确表示不再协助王嵋办理涉案房屋过户手续。苏国民这一行为已经属于明示不再继续履行合同的根本违约行为。2018年4月10日，在该案二审期间，苏国民在开庭后当日向王嵋发了一封“通知函”，内容表明法院要求苏国民协助王嵋办理房屋交接手续，请王嵋缴纳涉案房屋的物业费，而此时已经距鲁商公司通知办理交房手续过去了10个月的时间，其依然未办理涉案房屋的交接手续。甚至，时至今日，苏国民仍未办理涉案房屋的交接手续。上述事实完全可以证明，苏国民一直怠于履行合同，而怠于履行的原因，是其想擅自变更交易价格。二、2017年的房屋限售政策与苏国民的违约行为没有关系，该政策并不影响涉案合同的履行。第一，双方买卖合同签订于2015年，网签办理于2017年1月，而限售政策出台系2017年3月，在该政策出台时，涉案房屋早以苏国民的名义进行了网签，此时再将其违约行为归咎于限售政策，显然是本末倒置；第二，关于涉案房屋的过户时间双方并未做明确强制性约定，故在该政策出台后，苏国民更应当尽快将涉案房屋过户到自己名下，以便尽快在满两年后将房屋过户至王嵋名下，然而，其仍然拒绝履行任何配合义务。三、苏国民无视王嵋的催告，至今仍未履行其合同义务，王嵋依法有权要求解除合同，苏国民应退还王嵋已支付所有款项并依约赔偿因其违约行为给王嵋造成的全部经济损失。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，苏国民无视王嵋的多次催告，至今仍以各种理由拒绝协助王嵋办理购买房屋的所有手续，已构成根本违约。王嵋依照上述规定，依法有权解除该买卖合同，要求苏国民退还王嵋已支付的所有相关款项，并赔偿相关经济损失。四、苏国民据（2018）鲁0212民初4959号民事裁定、（2020）鲁02民终5966号民事裁定，认定法院已认定苏国民不构成违约的主张，无任何事实和法律依据。因苏国民一直怠于履行合同义务，王嵋曾于2017年9月12日向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求苏国民依约交付房屋、办理房屋过户手续。该案业经青岛市崂山区人民法院作出（2018）鲁0212民初4959号民事裁定，裁定驳回起诉，并由青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终5966号民事裁定予以维持。青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02民终5966号民事裁定认定，该案的法律关系为商品房买卖合同关系，因涉案房屋仍在鲁商公司名下，其作为房屋实际占有人系该案必要诉讼参与人，在鲁商公司未参加诉讼的情况下，王嵋要求办理房屋交付手续的诉讼请求无法处理。故法院裁定驳回起诉，并释明王嵋在明确诉讼主体后再另行起诉。由此可知，法院经形式审查该案后，发现遗漏必要诉讼参与人，遂裁定驳回起诉，而未对该案进行实体审理，更未对该案的实体问题作出任何判定。而苏国民依据该案裁定，认为法院已作出生效法律文书认定苏国民的行为不构成违约，属于对该民事裁定性质及裁判主文内容的错误认知，严重混淆了裁定驳回起诉与判决驳回诉讼请求的区别。苏国民以此为主要上诉理由，要求撤销一审判决而判定苏国民并未违约，严重违反了法律的立法宗旨及条文规定，缺少事实和法律依据。五、本案系商品房买卖合同纠纷，王嵋起诉苏国民，要求解除合同并赔偿损失，诉讼主体适格且并未遗漏必要诉讼参与人。涉案买卖合同签订双方系苏国民与王嵋，王嵋依据该买卖合同的相关约定，在苏国民拒绝履行合同义务的情况下，要求解除合同、返还房款、并由苏国民承担由此产生的经济损失。而根据合同的相对性，鲁商公司并非买卖合同的签订主体，其不受该买卖合同的约束，故依法不应当将其列为本案的共同被告或第三人。故，王嵋未将鲁商公司作为共同被告或第三人提起本案诉讼，符合法律规定。故，苏国民以遗漏鲁商公司这一必要诉讼参与人为理由，要求撤销一审判决，属对本案合同法律关系定义及性质的错误认知，对合同主体及合同义务承担的错误理解，违反了相关法律对合同关系的原则性规定，依法应予驳回。针对苏国民的补充上诉意见，关于王嵋支付的房款，并非直接支付给开发商，而是支付给了苏国民，具体的有45万+50万+50万是直接转给了苏国民，剩余的部分未能从银行流水直接体现，但是在一审提交的证据中，开发商开具的收据交款人是苏国民。另外，合同具有相对性，本案与鲁商公司根本没有直接关系，因为王嵋是与苏国民签订的合同，王嵋要求解除合同，肯定是与苏国民解除合同。在苏国民已经明知双方约定的关于用苏国民的名义直接办理房屋过户的可能性已经不存在的情况下，根本不需要王嵋再指示苏国民如何去履行后续的合同。二者之间没有因果关系。本案出现限购政策，涉及本案房屋不能过户转让的情况，事实上是因为苏国民一直没有履行合同义务，一直在拖延，导致了合同的履行时间上到了出现限购政策的这个时间，这种情况是苏国民自身拖延的原因造成的，与王嵋无关。关于炒房牟利的问题，王嵋购买涉案房屋，当时需要一次性付清款项，是卖掉了自己当时在瑞士花园的房子购买涉案房屋，瑞士花园房子的价格在后续的市场价格上的涨幅要高于鲁商蓝岸丽舍的房子，王嵋不存在炒房牟利。综上所述，苏国民的上诉理由缺乏事实及法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 王嵋向一审法院起诉请求：1.解除王嵋、苏国民之间签订的《房产购买权买卖合同》；2.判令苏国民赔偿各项损失8,261,610.72元；3.诉讼费用由苏国民承担。 一审法院认定的事实： 一、2015年6月5日，王嵋（乙方）与苏国民（甲方）签订《房产购买权买卖合同》，合同约定，一、甲方将其所在单位青岛海关统一购买的鲁商蓝岸丽舍房产（一套）购买权转让给乙方，购买权转让价格45万元，于合同签订之日起3日内支付给甲方，房屋面积165平方米，房屋附带储藏室（10平方米）一个和车库一个，购买价格229.2万元（价格包括房屋211.2万元、储藏室10万元和车库8万元）。二、合同第三条房产交易流程说明：1.该房产属于甲方在青岛海关的福利购房，前期甲方已付购房款50万元，近期仍需以甲方名义再付购房款50万元，甲方更名给乙方时，剩余房款及有关费用由乙方支付。2.合同签订之日起5日内，乙方将甲方前期已付的50万元一次性支付给甲方，同时乙方按照青岛海关规定的缴款时间，将另外50万元支付给甲方，以甲方的名义支付；具备可以更名的条件时，甲方及时将房产更名给乙方。三、合同约定了双方的权利和义务：1.甲方的权利和义务：（1）充分享有出售房屋购买权的相应收益。保证乙方能够按照海关和开发商约定的价格从开发商（鲁商）处购买到该房产。甲方需按照青岛海关等相关方的要求，主动配合乙方履行该房产购买的所有手续。2.乙方的权利和义务：乙方有权要求甲方按照相关流程履行办理该房产的所有程序和手续，同时有配合甲方按照海关时间要求支付另外50万元以及剩余房款的义务。四、例外事项：若因海关政策等原因，导致乙方不能按照更名的方式从鲁商购买该房产，乙方也可以让甲方先从鲁商购买该房产，然后配合乙方以最低价成本进行过户，过户产生的相应税费由乙方承担。五、违约事项：1.若双方无合同约定原因拒绝继续履行该合同，则违约方向对方支付违约金50万元；2.若双方没有严格按照合同执行，须赔偿对方由此产生的相关损失。 二、合同签订后，王嵋付给苏国民95万元（45万元转让费+50万元房款），2015年7月1日，王嵋又付给苏国民50万元，苏国民收到该款后交付给了鲁商公司。2017年2月10日，王嵋转账支付给鲁商公司房款1,333,883元。至此王嵋共计支付给苏国民转让费45万元以及涉案A5地块（崂山区鹤岭路） x号x号楼x单元x室房款2,109,498元、车位费80,000元、储藏室144,385元，（合计房款2,333,883元），住房维修金20,859.72元，房屋封阳台费31,040元。 三、2014年3月30日，苏国民（买受人、乙方）与鲁商公司（出卖人、甲方）签订《Ａ5地块商品房意向协议书》，约定，苏国民意向购买甲方开发位于青岛市崂山区××路××号（后改为xx路xx号）鲁商蓝岸丽舍项目Ａ5地块的房屋，建筑面积165平方米，同时购买储藏室和地下车库。协议书第七条关于更名的约定：本协议签署后，除乙方的直属亲属外，不得随意更名。乙方具备更名条件的，须经乙方所属单位同意方可，在签署《青岛市商品房预售合同》前，需出具户口簿和相关有效身份证明，否则甲方有权拒绝执行。 四、2016年10月29日，苏国民（乙方）与鲁商公司（甲方）签订《鲁商蓝岸丽舍A5地块定购协议书》，王嵋作为苏国民的代理人在合同中签字，约定购买A5地块x号楼x单元x室，建筑面积154.54平方米、储藏室和车位，总价款为2,302,948元。协议书第三条约定，乙方须于本定购协议签署后，预售证件办理完成并具备签约条件后7个自然日内，到甲方指定地点处签署《商品房预售合同》并支付全部房款。第四条约定，在乙方签署本定购协议书和其他书面文件时，签署业主必须携带身份证原件亲自到现场，如委托他人办理，必须提供有业主亲笔签署并经公证的委托书。在签署本定购协议书之后，乙方不得更名和换房（如需更名，需海关出具证明函）否则视为违约。 五、鲁商蓝岸丽舍晟园（A5组团）交房公告，涉案房屋于2017年6月28日可以办理交付手续。现未办理房屋交接手续。2019年12月9日，苏国民致函青岛市崂山区人民法院《关于苏国民和王嵋房屋交接相关问题的请示》，内容：在房屋交接过程中，售房人鲁商公司要求我签订书面《商品房预售合同》。根据我与王嵋《房产购房权买卖合同》第四条例外事项的约定，我们双方房权转让的优先方式应为更名，如果不能更名，则王嵋有权让我以我的名义购买房屋，因此选择更名或二手房过户应当属于王嵋的权利。现开发商要求我签订《商品房预售合同》应当由王嵋确认。我本着严格履行合同的原则，未擅自签订《商品房预售合同》。 六、为履行《房产购房权买卖合同》，王嵋曾起诉苏国民，花费诉讼费、保全费等费用19,000元。 七、根据王嵋的申请，一审法院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案房产的市场价值进行了评估，评估价为7,403,511元，鉴定费21,000元由王嵋支付。 一审法院认为，本案的焦点为：1.《房产购房权买卖合同》应否解除。2.王嵋的损失应否得到赔偿。根据有关法律规定，当事人迟延履行合同义务或有其他违约行为，致使合同目的不能实现的，当事人有权解除合同。本案中，1、根据王嵋、苏国民双方签订的《房产购房权买卖合同》和苏国民与开发商签订的《鲁商蓝岸丽舍A5地块定购协议书》均注明，涉案房产系青岛海关的福利购房，除乙方（苏国民）的直系亲属外，不得随意更名。乙方具备更名条件的，须经乙方所属单位同意方可。也就是说，涉案房屋不得以更名的方式进行交易。苏国民与王嵋签订的《房产购房权买卖合同》违反了其与开发商签订的《鲁商蓝岸丽舍A5地块定购协议书》的约定，系违约行为。王嵋无法以房屋更名的方式取得涉案房产实现合同目的。2.根据《房产购房权买卖合同》第四条例外事项约定，“不能以更名方式从开发商处购买该房产，乙方可以让甲方先从开发商处购买该房产，后配合乙方以最低成本进行过户。”也就是说，王嵋、苏国民双方变为二手房买卖合同关系。根据二手房买卖合同的交易习惯和双方的合同约定，苏国民应当先从开发商处购买涉案房产，取得房屋所有权后，再另行与王嵋进行二手房的交易，配合王嵋以最低成本进行过户。现苏国民怠于与开发商签订《商品房预售合同》，无法对涉案房屋进行交接，致使王嵋无法实现合同目的。结合上述两点，一审法院对王嵋要求解除《房产购房权买卖合同》的请求予以支持。苏国民应退回王嵋给予的转让款。 关于损失额的确定。根据合同法的有关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，涉案房屋已具备交付和过户转让的条件，因苏国民怠于履行签订商品房预售合同和办理房屋交付的义务，使得王嵋丧失以转让价格取得涉案房屋的机会，造成王嵋房屋差价5,069,628元（7,403,511元-2,333,883元）、住房维修基金20,859.72元、封闭阳台31,040元的损失。上述损失部分，苏国民应当予以赔偿。关于前次的诉讼费用及本次律师费的损失，因无合同依据，一审法院不予认定。 一审法院据此判决：一、解除王嵋与苏国民签订的《房产购房权买卖合同》；二、苏国民赔偿给王嵋房款损失2,333,883元；三、苏国民退给王嵋房产购房权转让款450,000元；四、苏国民赔偿给王嵋房屋差价损失5,069,628元；五、苏国民赔偿给王嵋住房维修基金20,859.72元、封闭阳台31,040元；六、驳回王嵋的其他诉讼请求。上述二、三、四、五项合计7,905,410.72元，苏国民应于判决书生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,816元（已减半收取），王嵋负担1502元，苏国民负担33,314元、诉前保全费5000元、鉴定费21,000元。 本院审理过程中，王嵋提交以下证据：证据一、录音一份，形成时间为2021年4月7日，共7分钟，原始载体为手机，当庭播放录音，证明事项：经涉案房屋房地产开发商鲁商公司工作人员确认，涉案房屋的交付手续必须由苏国民本人办理。证据二、王嵋不动产交易登记信息查询结果复印件一份、关于瑞士花园、和达和城、蓝岸丽舍房屋价格在贝壳网站的截图三份，证明事项：王嵋名下至今无任何房产，不存在炒房获利嫌疑；瑞士花园、和达和城的房屋涨价幅度远远高于鲁商蓝岸丽舍的房价涨幅，以上述两套房屋的涨幅计算，王嵋的损失比单纯计算涉案房屋的涨幅差价要更多，王嵋的损失是现实存在的。苏国民质证称，对证据一的真实性有异议，该两段录音不连续、不完整，存在节选修改的可能性。其次，录音内容没有体现录音双方的身份和录音地点，无法证明是在鲁商公司进行的录音，也无法证明录音中的人物中有鲁商公司的工作人员。另外，从内容看，第二段录音内容中确认了涉案房屋已办理网签，但是录音中没有体现苏国民没有签订合同，且录音中多为不确定的口气。从该录音中明确印证了苏国民于2019年12月9日致青岛市崂山区人民法院关于苏国民与王嵋房屋交接相关问题的请示所载明的事实，即在房屋已经完成签约及网签备案的情况下，开发建设单位仍然要求苏国民另行签订商品房买卖合同的事实，实际上涉案房屋在2017年6月24日发布的交房公告中所提及的交房条件之一交房通知书及全部收据原件、购房合同原件，均由王嵋持有，且苏国民从未收到交房通知。因此，即便上述录音属实也无法反映涉案房屋在2017年交付时的具体要求，根据苏国民致开发建设单位落实的情况，涉案房屋在开发建设单位业主信息登记台帐上登记的联系电话是王嵋的电话，事实上自房屋购房权转让王嵋后，所有的购房手续均由王嵋自行办理。对证据二的真实性不予认可，该证据均为复印件，没有证明效力，与本案无关。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，王嵋与苏国民签订的《房产购买权买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。王嵋在涉案合同签订后已依约履行支付购房权转让费、全部购房款等全部款项，但在涉案房屋可以办理交房手续时，苏国民并未依约履行协助王嵋从开发商处办理交房的合同义务，导致涉案房屋至今仍未完成交房，苏国民的行为构成违约。现王嵋起诉主张解除涉案合同，苏国民二审亦未提出异议，本院予以确认。 苏国民虽主张整个购房过程均是王嵋以苏国民名义办理全部手续，且在开发商处留存的是王嵋的联系方式，苏国民未收到交房通知，其不存在违约行为，但王嵋与苏国民之间签订的是《房产购买权买卖合同》，对外就涉案房屋与开发商签订《鲁商蓝岸丽舍A5地块商品房意向协议书》的主体是苏国民，在开发商处登记的买受人仍为苏国民，按常理及交易习惯而言，苏国民作为与开发商签订合同的合同相对人，需配合王嵋至开发商处办理交房等手续。但王嵋主张因苏国民不配合办理交房手续，其至今未取得涉案房屋，其在涉案房屋具备交房条件两个月后即以起诉方式要求苏国民配合交接涉案房屋，且苏国民并未提交有效证据证明其积极协助王嵋办理交房手续，故苏国民据此主张其并未违约，依据不足，本院不予采信。另，苏国民主张青岛市国土资源和房屋管理局于2017年3月30日出台限购、限售政策，涉案房屋现不具备过户的条件，但双方合同签订于2015年，此时尚未出台限购、限售政策，且限购、限售政策非苏国民不配合履行交房义务的法定理由，故苏国民的该项主张不成立。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”苏国民作为违约方，对涉案合同的解除应承担相应的违约责任。一审法院判令苏国民返还王嵋已付的购房权转让费、购房款、住房维修基金及封闭阳台费用，并根据一审法院依法委托的评估机构出具的涉案房屋市场评估价值认定王嵋的房屋差价损失，事实与法律依据充分，本院予以确认。苏国民虽主张不应向王嵋返还任何费用，而应由开发商直接退还王嵋相关费用，但《房产购买权买卖合同》的签订主体系王嵋与苏国民，根据合同相对性原则，王嵋向苏国民主张解除合同并赔偿其损失，于法有据，且涉案合同解除后，苏国民对涉案房屋仍享有相应权利，王嵋以苏国民名义向开发商支付的相应款项亦系苏国民名下涉案房屋的相应款项，故苏国民主张由开发商退还相应款项的主张不能成立，本院不予采信。 苏国民主张一审法院未追加涉案房屋开发商鲁商公司为当事人，也未向当事人释明追加当事人，存在违反法定程序的情形，对此本院认为，《房产购买权买卖合同》的签订主体系王嵋与苏国民，根据合同相对性原则，现王嵋向苏国民主张权利，并不存在必须追加涉案房屋开发商鲁商公司的法定情形，苏国民的上述主张于法无据，本院不予支持。 本院审理过程中，苏国民申请调取涉案房屋网签手续及在售楼处预留的联系人信息，但其申请调取的证据并不影响本案基本事实的认定，故本院对其调查取证的申请不予准许。 综上所述，上诉人苏国民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63,625元，由上诉人苏国民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年五月三十一日 法官助理  宋 甜 书 记 员  胡浩东 书 记 员  庞连捷