云南省曲靖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云03民终772号 上诉人（原审原告）：龙泉惠，女，汉族，1962年8月5日生，住昆明市晋宁区。 委托诉讼代理人：罗艳林，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：曲靖市云健兴大房地产开发有限公司，住所地曲靖市麒麟区翠峰西路**，统一社会信用代码915303007998748404。 法定代表人：孙昆林。 委托诉讼代理人：梅姗，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人龙泉惠因与被上诉人曲靖市云健兴大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院(2020)云0302民初3416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭询问当事人并经书面审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人龙泉惠上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、原审人民法院没有特殊情况超期审理，程序违法。原审人民法院于2020年5月20日受理本案，直到2020年12月24日才匆忙作出判决，超出合理审限。二、原审人民法院混淆法律关系，认定事实与判决结果相互矛盾。上诉人的一审诉请“确认原、被告双方之间房屋买卖合同关系合法有效”，一审法院在本院认为部分中也认定“原、被告之间存在商品房买卖合同”，但原审法院却又驳回上诉人的该诉讼请求，自相矛盾。三、一审认定事实不清。本判决书作出的前一天，被上诉人才匆忙交来一份自称为房子己于2020年4月29日出售的备案表，该份材料是一份打印件，没有房管部门的盖章认证，材料上显示系开发商自行录入信息。上诉人对该份证据的三性均不予认可。但原审人民法院没有进行调查就予采信，并在第二天就匆忙做出判决。被上诉人并没有提供涉案的房子出售给第三人的买卖合同及支付房款凭证，凭一份被上诉人自己录入的表，就糊弄原审人民法院。四、原审人民法院适用法律错误。本案中，被上诉人故意不与上诉人签订书面合同，仅让上诉人在被上诉人拟定的《欠条》上签字，上面载有支付尾款的日期为2017年6月30日前，《欠条》交由被上诉人保管。之后因房屋不符合交房条件，被上诉人一直没有交房，也就没有催告上诉人支付尾款。到2020年3月，双方因支付尾款和交房纠纷，被上诉人不但不予妥善解决，还直接通知上诉人解除双方房屋买卖合同。本案中，双方没有约定解除权行使的期限，上诉人没有催告被上诉人行使解除合同权利，因此被上诉人自2017年6月30日起有解除双方房屋买卖合同关系的权利，至2018年6月29日解除权消灭。在上诉人不同意的情况下，被上诉人不能解除双方房屋买卖合同关系，被上诉人应继续履行合同，接受房屋尾款，向上诉人交付房屋，配合上诉人过户。本案中，双方没有约定解除权行使的期限，上诉人没有催告被上诉人行使解除合同权利，因此被上诉人自2017年6月30日起有解除双方房屋买卖合同关系的权利，至2018年6月29日解除权消灭。在上诉人不同意的情况下，被上诉人不能解除双方房屋买卖合同关系，被上诉人应继续履行合同，接受房屋尾款，向上诉人交付房屋，配合上诉人过户。原审法院认定上诉人未支付房屋尾款使合同目的不能实现属于适用法律错误。 曲靖市云健兴大房地产开发有限公司辩称，原审法院程序合法，判决认定事实清楚。因为上诉人持续违约被上诉人获得法定解除权，在原审中上诉人确认双方是口头协议变更付款期限，2020年3月协商中上诉人明确表示不履行合同，被上诉人通过短信通知其解除商品房合同，出具欠条通知解除商品买卖合同，上诉人违约状态一直持续，上诉人在催告期内没有履行合同义务，被上诉人获得法定解除权。原审法院适用法律正确，被上诉人法定解除权没有超过法律时效，被上诉人2020年3月15日-2020年4月27日口头或短信解除合同。上诉人在原审庭审中认可收到该通知说明，上诉人持续违约至2020年3月，从被上诉人最后一次催告之日起计算，2020年4月27日在法律规定解除范围内。本案合同目的不能实际履行，上诉人持续违约，双方没签订正式合同，发出解除通知后才另行出售，并进行预告登记，房屋备案表统一报备房管局，上诉人没有其他证据予以证明就应该得到认可，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 龙泉惠向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方之间房屋买卖合同关系合法有效（房屋位置：水岸雅苑，房号：10幢3单元302号）；2.判令被告履行合同，向原告交付位于水岸雅苑10幢3单元302号房屋；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请：由被告配合原告将位于水岸雅苑10幢3单元302号房屋过户至原告名下，并接受房屋尾款。 一审法院审理查明：2014年4月11日，原告认购被告开发的水岸雅苑小区房产一套，并支付了1万元查档保证金。2015年4月10日，原告向被告支付1万元的预约金，被告向其出具水岸雅苑交款确认单，确定购买房屋号为10幢3单元302号、面积92.18㎡、单价2578元／㎡、总价237640元、首付款57640元、按揭款16万元。原告签署了《关于申请水岸雅苑经适房预约选房说明》约定：在贵公司准予说明人参与预约认购的情况下，本说明将作为说明人与贵公司就“水岸雅苑”经适房项目签订《购销合同》的预约；贵方开发的前述项目开盘时，本说明人会按贵公司通知的时间和规定的程序以本人名义与贵方签订《购销合同》；如本说明人未按照贵公司通知的期限以本人名义就所选定房屋与贵方签订《购销合同》，对说明人之前向贵公司支付的预约金、查档保证金，本说明人将不要求退还，贵方可将房屋另行出售或处置；本说明所提及的各种函件、公告、通知等，希望贵公司均以书面形式或采取电话形式和短信形式通知直接送达给说明人一方，希望说明人与贵公司均严格审核各自联系方式，如因提供无效联系方式造成不能送达的，将由过错方承担不利后果。并预留了联络号码137××××0978（此号码经庭审核实，系原告预留的其二姐的电话号码）。2017年3月28日，原告向被告支付了6万元，被告向其出具了首付款6万元的《收据》。对下剩的房款，原告向被告出具欠条一份，载明:“本人龙泉惠，于2017年3月28日在云健水岸雅苑购买住房一套，房号为10幢3单元302号，房屋总金额为237640元整，已付首付80000元，剩余欠款157640元，保证于2017年6月30日前付清剩余欠款，如在欠条中约定的时间内不能付清所欠款项，所有责任由我本人承担（以购房合同中的违约责任为准），云健兴大房地产开发有限公司将有权收回此套房源，另行处置。”2020年4月27日，被告向原告预留的手机号码137××××0978电话联系和短信通知原告：因原告于2017年6月30日前未按约定付清尾款，解除与原告的相关房屋买卖合同。另查明，案涉房屋已由被告出售给了案外人赵永柱，并于2020年4月29日办理了商品房购销合同备案登记。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告支付查档保证金1万元，预约金1万元，首付款6万元，被告向其出具水岸雅苑交款确认单，确定购买房屋号、面积等。原、被告签署了《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》，该《说明》具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房首付款，应当认定原、被告之间存在商品房买卖合同。在合同履行过程中，原告龙泉惠于2017年3月28日向被告出具欠条“保证于2017年6月30日前付清房屋尾款，如在欠条中约定的时间内不能付清所欠款项，所有责任由我本人承担（以购房合同中的违约责任为准），云健兴大房地产开发有限公司将有权收回此套房源，另行处置”。后，原告未在约定的时间内向被告付清房屋尾款，双方亦未再就购买房屋达成新的一致协议，更未订立正式的商品房购销合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告到期未按照欠条约定支付相应房屋尾款，未履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告未支付房屋尾款的行为致使合同目的不能实现，被告有权按照约定收回房屋另行处置。故原告的诉讼请求于法无据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,判决：驳回原告龙泉惠的诉讼请求。案件受理费4864元（原告已预交），由原告龙泉惠负担。 二审中，被上诉人曲靖市云健兴大房地产开发有限公司为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、《商品房预售许可证明》复印件一份。欲证实被上诉人已经取得案涉房屋的预售许可。 2、《房屋销售合同》复印件、《备案登记表》复印件、《收据》复印件各一份。欲证实本案合同目的不能实际履行。 上诉人对证据1的三性均无异议，对证据2的三性均不予认可。 本院依职权向曲靖市房管局调取了案涉云健水岸雅苑10幢3单元302号房屋的《商品房购销合同登记备案表》，并向双方出示，听取了双方的意见。 上诉人龙泉惠认为，该备案表只是记录销售的备案，不能证实房屋买卖的真实性，也不能证实购房款的支付情况。 被上诉人曲靖市云健兴大房地产开发有限公司对备案表的三性均无异议。 本院认为，被上诉人提交证据真实、合法且其提交的备案登记表复印件与本院调取的《商品房购销合同登记备案表》内容一致，能够证实案件事实。 经二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律。 本案的争议焦点为，1、上诉人与被上诉人之间签署的《关于申请水岸雅苑经适房预约选房说明》是否成立商品房买卖合同；2、上诉人的诉请应否支持。 关于焦点一，根据订立合同是否有事先约定的关系来划分，合同有预约和本约之分。商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，是一种要式合同，需要一定的形式，具备一定的要素才能构成商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”本案中的《关于申请水岸雅苑经适房预约选房说明》约定了当事人的名称、商品房基本状况、销售方式、价款，但对其他内容未作约定或约定不明确、不完整，导致合同部分条款缺失或不确定的情形，应认定为预约合同。 关于焦点二，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无订定主契约时，约定将来订立一定合同，但本案中双方当事人之间并未订立商品房买卖合同，也未建立商品房买卖关系，而是成立预约合同，故上诉人龙泉惠不能以双方存在商品房买卖合同关系要求被上诉人曲靖市云健兴大房地产开发有限公司交付案涉房屋、过户，并接受房屋尾款。上诉人龙泉惠的该项上诉理由不能成立，其上诉主张不予支持。 上诉人龙泉惠二审要求被上诉人承担违约责任返还首付款及利息，赔偿损失，承担支付已付购房款一倍的责任，属于新的诉讼请求，二审不予审查。 上诉人龙泉惠上诉提出一审超期审理，二审中向其出示了一审诉讼内卷中的延长审限案件呈批表，其表示无异议。 综上所述，上诉人龙泉惠的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4864元，由龙泉惠负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 锐 审判员 高体所 审判员 刘宗明 二〇二一年五月三十一日 书记员 陈科印