贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5088号 原告:毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司。住所地贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳斌（特别授权代理）。 被告：陈文顺，男，汉族，1965年7月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称：龙腾物业公司）与被告陈文顺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人欧阳斌，被告陈文顺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2018年1月1日起至2020年12月31日共计1095天的物业管理服务费用5152元，垃圾处理费162元，合计人民币5314元。并按照中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2014年3月6日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，正式入驻三江花园，按照物业服务合同的内容约定，原告公司通过投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强了小区安保、保洁及绿化工作管控，对小区存有安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转了前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，两年以来，通过公司全体员工的共同努力，小区保安、保洁及基础设施维护等工作的服务质量明显提升，工作也得到了小区百分之九十以上业主的认可，根据原告公司于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意”度问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入驻以来的物业服务持“满意”结论，拒绝调查和“不满意”的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，“满意”结论占1075户有效问卷的96.74%，完全符合原告公司与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业相关标准要求。小区业主按时缴纳相关物业管理费用，是物业公司对小区开展正常工作的保障，三江花园百分之九十以上的业主都是能够遵守规定按时交费的，对原告公司的管理服务工作都很支持和配合，也很满意原告公司的服务管理，但仍有极少数的业主在接受到原告公司的优质管理和服务后，一直拖欠原告公司的物管费和水费，经原告公司多次口头或电话及书面通知催缴，仍是拒不交纳，不但影响了原告公司的资金周转和小区物业服务工作的正常运转，而且在客观上侵害了原告公司合法权益及和利益，其中，被告就是这极少数业主中拖欠原告公司物管费及水费的一户，在原告公司多次催缴后拒不交纳，且无正当理由。综上所述，被告差欠原告公司的物业管理费用及水费的事实客观存在，被告无正当理由拒不交纳费用，损害了原告公司的合法权益，为此，依照我国《合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条及毕署办通[2002]字第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行方法》第三十三条之规定，原告公司特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所请为谢。 补充说明物业费及垃圾处理费计算依据：陈文顺房屋面积143.10平方米×1元每平方米×36个月=5152元；垃圾处理费36个月×4.5元每月=162元。 被告陈文顺答辩称：房屋面积属实。我没有和龙腾物业签过合同。1、此合同属于伪造，龙腾物业未经任何正规程序入驻三江花园，不合法。2、龙腾物业没有经过任何相关文件，也没有经过业主委员会，私自上调物业费，我们不认可。3、A栋公共区域卫生不到位。4、物业安排的A栋值班室经常没有人在，对陌生人不进行询问，自由出入楼层，导致我们家门前的鞋子被盗。5、A栋楼道消防箱内无急救软水带，业主的生命财产没有保障，安全步行梯通道应急灯、声控照明灯、标识指向灯多出损坏，至今无人维修。6、垃圾处理费民法典没有规定。7、物业代收的水费单价超过水利公司定价，我们无法接受。8、A栋公共区域用电费用是根据什么条例向业主收取？9、A栋电梯由每户业主自费5000元更换后，以后的材料费、维修费由谁负责？ 本院经审理查明：2015年8月16日，毕节市三江花园业主委员会发出《毕节市三江花园物业选聘告知书》，公开选聘物业服务企业，原告参与竞聘成功后于2015年12月与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定选聘原告为毕节市三江花园业主提供物业管理服务；物业服务按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行；物业服务内容包括共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，公共照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防服务管理，包括区域内消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常管理；房屋装饰管理服务。物业管理服务费从原告入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.8元收取，2016年3月12日起按每月每平方米建筑面积1元收取，住改商按每月每平方米建筑面积2元收取，收费时间按季度收取；合同期限为2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止。合同期满后，原告可参加毕节市三江花园业主委员管理投标并在同等条件下优先获得管理权，如原告全部完成合同责任并管理能力得到大多数业主肯定认可，可以不参加招投标而直接续订合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年12月份进入三江花园小区进行物业服务。2017年11月29日，原告与毕节市三江花园业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同期限为2年自2017年12月11日起至2019年12月10日止；物业服务收费标准为住户按每月每平方米建筑面积1元收取住改商按每月每平方米建筑面积2元收取；物业服务的标准及内容与2015年12月份原告与毕节市三江花园业主委员会签订的《物业服务合同》约定的一致。该合同签订后，原告一直在三江花园小区服务至今。 被告系居住在毕节市七星关区的业主，住房建筑面积143.10平方米。从2018年1月1日起，被告陈文顺未按照毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2018年1月1日至2020年12月31日期间，被告应缴纳的物业服务管理费为143.10平方米×1元／月·平方米×36个月≈5152元。原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。被告拒付部分物业费，原告以前述诉请诉来法院。 另查明：毕节市三江花园业主委员会于2014年12月27日选举成立，于2015年2月6日向毕节市七星关区房产事业局备案。 本院认为：毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告陈文顺作为居住在毕节市七星关区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2018年1月1日至2020年12月31日期间，被告应缴纳的物业服务管理费为5152元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物，垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为5152元×80%＝4122元。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。 原告主张的垃圾处理费没有合同约定，本院不予支持。 关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案法律事实产生于民法典施行之前，应适用原合同法的相关规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈文顺于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4122元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告陈文顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二一年五月十日 书记员  姜童尧