黑龙江穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1085民初720号 原告：于文成，男，1957年7月15日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 被告：邹本利，男，1961年1月14日出生，住黑龙江省穆棱市。 原告于文成与被告邹本利农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告于文成与其委托诉讼代理人冯雪岩以及被告邹本利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于文成向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方签署的房屋买卖合同无效，邹本利返还购房款95000元并承担购房款的利息，利息从2018年3月21日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，至邹本利履行给付义务为止；2.要求邹本利承担诉讼费用。庭审结束后，于文成自愿撤回了要求邹本利承担购房款利息的诉讼请求。事实和理由：邹本利于2018年3月21日以其本人名义，将其从他人处购买的房屋出让给于文成，该房屋坐落于穆棱市八面通镇清河村，产权证号：第880163号，集体土地建设用地使用证号：穆集建（准）字第115号，房照、土地证登记姓名邹喜财，系84平方米砖瓦房，三大间，交易价格95000元，邹本利同时将仓房、杂物一并转让给于文成，于文成交纳了房款。于文成后来将房屋出售给他人，在购买人办理房屋过户时，发现邹本利提供给于文成的房屋所有权证无法查找底案，系伪造的房照。无奈，于文成与购买人解除了买卖协议。此后，于文成要求邹本利履行买卖合同，办理房屋产权证照，邹本利不予配合，拒绝协助。另外，于文成事后得知该房屋系农村集体所有制宅基地，不允许出售给于文成这样身份的主体。双方买卖合同的目的无法实现，于文成起诉要求确认双方签署的买卖合同无效，邹本利返还购房款，并承担相应的利息。 邹本利辩称，三年前于文成与邹本利一起喝酒时，听到邹本利接清河村买房人的电话，商谈第二天交钱签合同的事宜之后，询问邹本利要卖多少钱。于文成得知价格为110000元后，主动要求以100000元的价格购买该房，称其第二天就给钱。第二天，于文成准备了100000元钱，但在交钱时，邹本利看在双方系好哥们的情分上，少要了5000元。这样，于文成以95000元的价格把房子撬过去了，致使邹本利与清河村民的正当合法交易中断。在签订合同后，邹本利多次告诉于文成此房为农村房，不能过户。于文成说他自己当了一辈子警察，懂法，知道这些情况。于文成曾在基层派出所干了一辈子，常与村民打交道。那几年国家针对农村宅基地出台了许多优惠政策，农村房价在上涨，于文成也是看好了这一点，要买下该房等待升值。于文成依着双方是好哥们，强行撬买此房，本身就是知法违法。如今农村青壮年外出打工及进城买房，导致农村房价下落，于文成又钻法律空子，不顾双方情谊，强行退房。既如此，那于文成就要承担相应的法律责任，赔偿邹本利的一切经济损失：一是因于文成强行撬买，致使三年前邹本利没能及时按当时谈好的110000元价格卖给同村村民，而如今房屋落价，给邹本利造成直接经济损失至少4万余无；二是三年的房屋及土地使用费，每年按8000元计算，三年于文成应赔偿24000元；三是该房因长期冬天闲置，导致潮湿等现象，致使墙皮大面积滴落及墙体龟裂，要求于文成赔偿20000元。如于文成强行退房，邹本利要求通过评估，按现在的市值价格退还房款。邹本利告诉过于文成这个房子不能过户，于文成仍坚持要买，所以他应当承担主要责任。另外，于文成要求邹本利承担利息损失不合理。邹本利要求于文成给付房屋及土地使用费三年共计24000元，并赔偿房屋因闲置而遭受的损失20000元。 于文成围绕其诉讼请求提交了如下证据： 收条原件1份、购房协议书原件1份、集体土地建设用地使用证原件1份、穆棱县房产执照原件1份、微信聊天记录8页（略），证明：1.原、被告于2018年3月20日形成了房屋买卖协议，20日交款，21日补签了购房协议，于文成向邹本利缴纳了购房款95000元，邹本利向于文成给付了土地使用证是真实的，但房产执照是经后期查询是虚假的。2.聊天记录体现了于文成得知邹本利提供虚假的房照后，要求邹本利将房照办理完毕，以便于于文成出让房屋，至庭审开始前也未办理，故于文成买卖房屋的目的无法实现，邹本利对其提供的虚假房照存在过错，同时双方交易的集体所有制宅基地，不允许原、被告这样的主体买卖，邹本利在买卖过程中有欺诈行为，过错大于于文成，因此应当承担相应的法律责任。 邹本利质证意见：收条、购房协议书、集体土地建设用地使用证、穆棱县房产执照是在双方签订购房协议书时，邹本利交付给于文成的。邹本利买了这个房子之后，有个人要买房，邹本利就和一个朋友带他去看房。看过之后，这个人也没说买不买。喝完酒之后，邹本利就把房照落在朋友那了。过了几个月，邹本利才想起来房照在朋友那。邹本利向他要房照，他说房照找不到了，他可以帮邹本利再补一个。在邹本利和于文成签完合同之后，邹本利就告诉于文成老房照丢失了，邹本利买这个房子的时候有老房照，邹本利和于文成说可以补一个。邹本利的这个朋友以为通过挂失就可以补办一个房照，可他去房产部门后发现这个房屋并没有房产档案，只有土地使用档案。邹本利的朋友通过房产的熟人要了一本空白的，但是真的房产执照，他把房照的内容按实际给填写了。于文成找邹本利提出房照是假的之后，邹本利到相关部门也去询问并要求办理房照，但得到的答复是现在房照暂停办理，过一段时间统一办理不动产权证。邹本利去清河村委会也问过，当时农村扩建的房屋都没有再重新办理房照，只有老房照和土地证，甚至有的只有土地使用证。邹本利对他不存在欺诈行为，他也知道这个房屋的宅基地是农村集体所有土地。聊天记录的内容是真实的，邹本利也知道他留存聊天记录的目的。 本院认为，邹本利对于文成出示的上述证据没有异议，予以采信。 邹本利未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：于文成系八面通林业局8委一组居民。2018年3月20日，于文成与邹本利口头达成买卖房屋协议，将坐落于穆棱市八面通镇清河村的房屋卖给于文成，于文成交纳购房款95000元。次日，于文成与邹本利补签了购房协议书，购房协议书记载：甲方邹本利将本村砖瓦房三间（房照面积84平方米）附带院落内所有建筑（仓房、院墙、大门等）卖给乙方于文成。该房产的土地使用面积465.5平方米，有土地使用证为证，住宅建筑有执照的面积84平方米。该房产现在未过户，原房照房主邹喜财，土地使用证为邹永生。该房产以及所附带仓房、物品等总作价为95000元，于签字之日乙方将现金一次性全部付清给甲方。该协议自签字之日起生效，房产、土地等归乙方所有。签订协议书后，邹本利将房产执照、集体土地建设用地使用证交给了于文成。房产执照上记载的产权所有人为邹喜财，集体土地建设用地使用证上记载的土地使用者为邹喜财。邹本利陈述原房产执照被其朋友弄丢了，他交付于文成的房产执照系其该朋友伪造的，于文成与邹本利曾因房照和土地使用证发生过争执。 本院认为：因为涉案房屋的宅基地为农村集体所有的土地，根据《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，在三级案由“房屋买卖合同纠纷”下还有四级案由“农村房屋买卖合同纠纷”，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，相应的宅基地应当连同房屋一起转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，农民将坐落在农村集体土地即宅基地上的房屋卖给城镇居民，在实质上造成了农村集体对该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体土地所有权落空。城镇居民购买农村居民的房屋，也必然带来宅基地需求量增大，进而造成住宅用地向耕地扩张，违反了国家保护耕地的基本国策，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”的规定，双方签订的房屋买卖协议因为损害社会公共利益而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，邹本利应当返还于文成购房款95000元，于文成则应当将房屋及房产执照、集体土地建设用地使用证返还邹本利。在庭审结束之后，于文成自愿放弃要求邹本利承担购房款的利息的诉讼请求，这是于文成对其民事诉讼权利的处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，本院准许。双方签订房屋买卖合同至于文成起诉时仅三年多，涉案房屋坐落于穆棱市八面通镇清河村，而邹本利未证实该房屋附近的农村房屋的价格存在下降的事实或者趋势，不能认定双方的利益已存在明显失衡，故本院对邹本利要求对涉案房屋的现值进行评估的申请不予准许，对邹本利要求按照房屋的市场价格返还购房款的辩驳主张不予支持。邹本利未在指定期限内交纳反诉费，本院对其要求于文成支付三年的房屋、土地使用费24000元并赔偿墙皮大面积脱落及墙体龟裂的损失20000元的反诉请求，按自动撤回反诉处理，并不再另行制作民事裁定书。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、2018年3月21日于文成与邹本利签订的购房协议书无效； 二、邹本利返还于文成购房款95000元，于文成将坐落于穆棱市八面通镇清河村的案涉房屋及房产执照、集体土地建设用地使用证返还邹本利，双方均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元，减半收取1088元，于文成与邹本利各自负担544元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  许宗磊 二〇二一年五月三十一日 书记员  潘 昕