河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初3295号原告：中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行，住所地：郑州市惠济区南阳路128号附1号，统一社会信用代码：91410100971848848A。负责人：陈婧，系该支行行长。委托诉讼代理人：孔伟，该支行员工。委托诉讼代理人：许愿，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：马培芳，女，1995年8月26日出生，汉族，住河南省长葛市。被告：固始龙泽嘉园房地产开发有限公司，住所地：固始县蓼北路468号，统一社会信用代码：91411525757129615T。法定代表人：张水杰，执行董事。原告中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行（以下简称工行南阳路支行）与被告马培芳、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许愿到庭参加诉讼，被告马培芳、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行南阳路支行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告马培芳向原告偿还借款本金409065.78元及利息6740.04元（利息含罚息和复利，暂计算至2021年3月1日，此后利息、罚息、复利等按照《个人购房借款/担保合同》约定标准计算至全部贷款本息还清之日止）；2、依法判决原告对被告马培芳名下位于中牟县白沙镇××、××东××楼××单元××房产享有抵押权并就拍卖、变卖或折价所得价款在约定的担保范围内优先受偿；3、判令被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司对马培芳的借款本金及利息承担连带清偿责任；4、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，被告马培芳与原告签署《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定：被告向原告申请贷款额度44.9万元；实际执行利率为5.4%，还款方式为等额本息；被告未按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为合同约定的贷款利率上浮50%；如借款人违约，原告为实现债权所发生的各项费用（包括诉讼费用、仲裁费用、律师代理费等），均由借款人承担。被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司为本笔债权提供阶段性连带责任保证，即在正式抵押登记手续办理完毕且原告收到房屋他项权证之前，对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，目前正式房屋抵押登记手续尚未办理完毕。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告长期拖欠贷款，严重违反合同约定，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告马培芳、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司未答辩，未提交证据。经审理查明：2015年7月1日，原告（贷款人）与被告马培芳（借款人、抵押人）、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币449000元；本合同项下贷款用于购买坐落于中牟县白沙镇××、××东××楼××单元××房产；借款期限自2015年7月2日起至2045年7月2日止，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定利率的基础上加收50%确定；借款人采用按月等额本息还款方法；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等内容。2015年7月2日，原告依约向被告马培芳发放了贷款449000元。被告马培芳将其名下位于中牟县白沙镇××、××东××楼××单元××房屋办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为原告，抵押金额449000元。原告提交的交易流水载明：截止2021年3月1日，被告马培芳已累计7期未能按时足额归还原告贷款本息，贷款本金余额为409065.78元，积欠利息为6740.04元，本息共计415805.82元。本院认为，原告与被告马培芳、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告马培芳未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，构成违约，原告有权宣布本合同项下借款全部到期，并要求借款人立即归还借款本息及相关费用，故原告要求被告马培芳偿还借款本金409065.78元和利息6740.04元（利息含罚息和复利，暂计算至2021年3月1日，此后利息、罚息、复利等按照《个人购房借款/担保合同》约定标准计算至全部贷款本息还清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司应当对上述款项承担连带保证责任，被告固始龙泽嘉园房地产开发承担连带保证责任后，有权向被告马培芳追偿。另因被告马培芳抵押房产未办理正式抵押登记，故原告对抵押房产不享有抵押权。涉案房屋并未办理商品房抵押登记，抵押权并未成立，故原告要求对该房屋拍卖，变卖所得借款有权优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告马培芳、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等相关诉讼权利，依法应当承担对其不利的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马培芳于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行偿还贷款本金409065.78元及利息（含罚息、复利）6740.04元，共计415805.82元，并自2021年3月2日起按合同约定支付贷款余额的利息、罚息、复利至实际清偿之日止；二、被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司承担清偿责任后有权向被告马培芳追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3769元，财产保全费2599元，共计6368元，由被告马培芳、固始龙泽嘉园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王雪琪二〇二一年五月二十八日书记员  刘晓燕