四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4815号 上诉人（原审原告）：朱怡，女，1996年3月29日出生，汉族，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：朱勇，男，汉族，1069年6月21日出生，住成都市郫都区。系朱怡的父亲。 上诉人（原审被告）：成都郫县万达广场投资有限公司。住所地：成都市郫都区郫筒镇望丛东路139号。 法定代表人：张霖，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：粱泉，四川思力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康丹，四川思力律师事务所律师。 上诉人朱怡因与上诉人成都郫县万达投资有限公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初6187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序由审判员公开开庭进行了独任审理。朱怡委托诉讼代理人朱勇、成都万达公司委托诉讼代理人梁泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱怡上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初6187号民事判决；2.本案移交成都市中级人民法院处理；3.判令万达公司赔偿望丛东路xx号（合同面积：50.22㎡）房屋延期办理产权证书违约金10565元（从2018年11月26日起至2020年6月10日止）；4.本案诉讼费由万达公司承担。事实与理由：一、2016年9月16日，朱怡与万达公司签订了《四川省商品房买卖合同》，合同约定2016年11月30日前交付该商品房，实际交房日期为2016年11月25日，并于当日交清了办理产权证书的全部费用7681.51元。《商品房买卖合同补充协议》第十条第5款约定，朱怡不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，朱怡不退房，万达公司按朱怡已购房款的万分之一（每日）向朱怡支付违约金。朱怡购买房屋总价为187956元，万达公司逾期每日应支付违约金18.8元，至2020年6月10日止，共计562天，违约金应计10565元；二、依照《商品房买卖合同补充协议》的约定，若朱怡未履行相关义务，应按每日向成都万达公司支付违约金。但成都万达公司向朱怡支付违约金时，就不按每日支付。如果是万达公司在起草协议时出现笔误，请万达公司予以认可，如果是万达公司故意为之，那么该合同有失公平或存在欺诈，违背公平和诚实信用原则。《商品房买卖合同补充协议》是万达公司提供的标准格式合同，提供格式合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。万达公司违约使朱怡不能及时卖掉涉案房屋，造成错过购买市中心优惠二手房机会的后果，万达公司应每日按购房总额的万分之一支付违约金。不动产权属证书上的打印时间为2019年1月8日，但万达公司2020年6月10日才电话通知朱怡拿证，不排除万达公司因自己的种种原因，不动产权属证书被相关部门扣留或抵押。万达公司称未按时取得不动产权属证书系因政府未依法在30日办结登记，该后果不应由朱怡承担，万达公司可以另案起诉政府。万达公司辩称其没有办证义务，与双方约定不符。 万达公司辩称：双方签订的合同合法有效，应按照合同约定履行违约责任。一、朱怡在列举条款时，遗漏案涉条款重要前置条件，即“乙方（朱怡方）选择按揭方式购房的”，才会发生每日万分一的违约金。众所周知，以按揭方式购房出卖人均会为买受人承担阶段性的担保，即在没有办理产权前的风险，都是由出卖人承担，基于权利和义务的对等，在乙方（朱怡方）选择按揭方式购房的情况下，合同条款相应加重了买受人的责任，不失公平，也不存在所谓的“欺诈”，案涉相关的协议，是双方平等自由协商一致基础上订立的，双方当事人应按照合同约定履行责任。二、朱怡主张的损失无事实和法律依据。一审判决以及客观事实可以证明案涉公寓处于租赁状态，在整个案件中，是出租状态，朱怡已获得较高收入，并未因未及时取得房产证而产生实际损失，违约金的主要作用是补偿性的费用，在未对朱怡方造成实际损失的情况下，应严格按照案涉相关合同履行。朱怡在一审主张的“间接损失”也没有提供任何证据证明。三、关于朱怡在上诉状所说的格式条款有两种以上的理解，应当做出不利于提供格式条款一方的解释的问题，万达认为在本案中每日万分之一，还是总额的万分之一，不是对条款有两种的理解，而是很明确两种情况，不存在双方之间存在意义上的理解和合同解释，万达公司认为朱怡对该条款的理解和司法实践中的实际情况存在较大偏差。请求二审法院驳回朱怡的上诉请求。 万达公司上诉请求：1、依法撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初6187号民事判决，改判驳回朱怡的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由朱怡承担。事实与理由：一审法院认定案涉公寓系用于租赁，且目前处于出租状态，朱怡已取得较高收益，并未因未及时取得房产证而产生实际损失。违约金作为补偿性费用，在未对朱怡造成实际损失的情况下，应当严格按照双方签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议的约定计算。且朱怡未举证证明其实际损失，应当自行承担举证不力的责任。一审法院酌情调高违约金的行为不符合法律规定和合同订立的目的，属于适用法律错误。 朱怡辩称：朱怡是全款购房，不是按揭购房，总额万分之一的违约金计算标准不公平。违约金是约束对方履行合同的手段和措施，不是造成了损失才有违约金。 朱怡向一审法院起诉请求：1．万达公司赔偿朱怡案涉商品房延期办理不动产证书的违约金，从2018年11月26日起至2020年6月10日止，暂计算为10565元。2．本案诉讼费由万达公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月16日，朱怡与万达公司签订《四川省商品房买卖合同》及其补充协议，甲方为万达公司，乙方为朱怡，约定“第十七条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，2．双方按照补充协议的相关约定执行。补充协议约定“第十条关于办理产权登记手续的补充约定，5．关于该房屋产权登记，双方一致同意：甲方（万达公司）应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。为免疑义，双方确认，上述甲方将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案是指甲方将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，乙方应自行向甲方处或甲方指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需甲方另行通知。甲方逾期办理该房屋所在楼栋的初始产权登记，但未因此导致乙方迟延取得该房屋权属证书的，甲方不承担违约责任，乙方按甲方通知时间及地点领取办理房屋权属转移登记手续所需甲方资料；若由于甲方逾期办理初始登记导致甲方逾期办理该房屋转移登记的，则甲方仅按上述约定承担逾期办理房屋转移登记的违约责任”。合同签订后，朱怡依约支付全部购房款187956元，万达公司于2016年11月25日交付案涉房屋。 万达公司已于2016年8月19日取得案涉楼栋产权证书登记，朱怡于2019年1月8日取得案涉房屋的不动产权证登记。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：万达公司是否应当支付逾期办理不动产权证的违约金以及违约金是否应当调高。 关于违约责任。朱怡与万达公司签订的《四川省商品房买卖合同》及其补充协议不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行合同义务。交付合格的商品房、协助办理不动产产权登记系万达公司基于房屋买卖合同应负的合同义务，万达公司在房屋交付后一直未协助办理产权登记手续，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，根据《四川省商品房买卖合同》及其补充协议的约定，如因万达公司的责任，朱怡不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，朱怡方不退房，万达公司按朱怡已付购房款的万分之一向朱怡支付违约金。据查，案涉房屋的交房时间为2016年11月25日，万达公司应于2018年11月15日前向房管部门提交办理分户产权的相关资料，但朱怡不动产权证登记时间为2019年1月8日。朱怡请求违约截止时间以万达公司电话通知朱怡领取不动产权证书的意见，缺乏法律和事实依据，万达公司仅有协助办证义务，即将办证的资料提交不动产登记部门，故违约行为的截止时间应为万达公司将办证资料递交不动产权登记部门为止。本案中，万达公司未提交证据证明其递件时间，故一审法院以朱怡不动产登记证书记载的登记日期为办证日期，朱怡的意见不予采纳。万达公司违约，应当依约向朱怡承担违约责任。 关于违约金数额。根据双方约定，违约金应当以朱怡已付购房款的万分之一支付。朱怡以违约金数额过低为由，请求调高的意见。一审法院认为，违约金以补偿性为主，当事人主张约定数额过分低于造成的损失时，人民法院可以违约造成的损失为基础对违约金适当调整，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。首先，案涉房屋为公寓，区别于普通住宅为当事人以自住为目的，万达公司提交证据证明案涉公寓系用于租赁，且目前处于出租状态。其次，朱怡未提交证据证明其实际损失，且案涉房屋已取得不动产权证登记。一审法院在综合考量合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、逾期天数、案涉房屋的性质等因素，将违约金酌情调高，认定为180元。朱怡认为应当以已付购房款为基数，按违约天数以日万分之一计算违约金，根据案涉合同约定万达公司应当按照按朱怡已付购房款的万分之一向朱怡支付违约金，意思明确，不存在争议。朱怡的意见没有法律和事实依据，一审法院不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百五十七条之规定，判决：一、万达公司自判决生效之日起三日内向朱怡支付逾期办证违约金180元；二、驳回朱怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由万达公司承担。 二审中，朱怡与成都万达公司均未提供新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据二审各方的意见，本案的争议焦点为：1、关于万达公司应当履行提交转移登记资料的义务还是履行交付不动产权属证义务；2、合同约定的违约金是否显失公平，朱怡要求按照按已付购房款每日万分之一调整支付违约金的理由是否成立。 关于万达公司应当履行提交转移登记资料的义务还是履行交付不动产权属证义务的争议。本院认为，根据《四川省商品房买卖合同补充协议》第十条5项“关于该房屋产权登记，双方一致同意：甲方应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。为免疑义，双方确认，上述甲方将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案是指甲方将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，乙方应自行向甲方处或甲方指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需甲方另行通知。甲方逾期办理该房屋所在楼栋的初始产权登记，但未因此导致乙方迟延取得该房屋权属证书的，甲方不承担违约责任，乙方按甲方通知时间及地点领取办理房屋权属转移登记手续所需甲方资料；若由于甲方逾期办理初始登记导致甲方逾期办理该房屋转移登记的，则甲方仅按上述约定承担逾期办理房屋转移登记的违约责任”的约定，朱怡并未委托万达公司代为办理案涉房屋的权属登记，万达公司只是为朱怡办理案涉房屋的权属转移登记向不动产登记部门提供由开发商负责出具的办理产权分户的相关资料。因此，一审法院对朱怡主张违约时间计算至万达公司电话通知朱怡领取不动产权证书的时间不予支持正确。根据合同约定万达公司应于2018年11月15日前向房管部门提交办理分户产权的相关资料，虽然不动产登记证书记载的登记日期2019年1月8日可以认定万达公司2019年1月8日或之前履行了义务，但因本案一、二审审理过程中，万达公司均未提供证据证明什么时间向不动产登记部门提交了办理产权分户的资料，一审法院酌情认定万达公司2019年1月8日履行了该义务并无不当。因此，万达公司未在合同约定时间向房管部门提交办理分户产权的相关资料逾期53天，已经构成违约。 关于合同约定的违约金是否显失公平，朱怡要求按照按已付购房款每日万分之一调整支付违约金的理由是否成立。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条的规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。案涉合同系万达公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，万达公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。违约条款作为合同的主要条款，对双方合同权利义务有着重大影响，但从本案看，万达公司并未采取合理方式提示朱怡注意“已付购房款日万分之一”“已付购房款的万分之一”的内容，朱怡不认可“已付购房款的万分之一”的约定其实质就是认为该约定不成为合同内容。在此情况下，朱怡主张由万达公司按已付购房款日万分之一支付逾期提交资料导致的逾期办证违约金与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款相当，本院予以支持。 综上所述，朱怡的上诉请求部分成立，本院予以支持；万达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初6187号民事判决第二项即“驳回朱怡的其他诉讼请求”； 二、变更成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初6187号民事判决第一项即“成都郫县万达广场投资有限公司自本判决生效之日起三日内向朱怡支付逾期办证违约金180元”为“成都郫县万达广场投资有限公司自本判决生效之日起三日内向朱怡支付违约金996.17元”。 一审案件受理费32元，由成都郫县万达广场投资有限公司承担。朱怡上诉的二审案件受理费64元，由朱怡负担；成都郫县万达广场投资有限公司上诉的二审案件受理费64元，由成都郫县万达广场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年五月十四日 书记员  李青