河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初9269号原告：王红光，男，1978年7月28日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：许河修，河南言理律师事务所律师。被告：蒋建峰，男，1973年12月14日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：包小峰、刘梦迪，河南明天律师事务所律师。被告：郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇商都路与通惠路交叉口向西200米路北，统一社会信用代码9141010035839362XN。负责人：田国平，该公司总经理。委托代理人：柴艳芬，该公司员工。原告王红光与被告蒋建峰、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告王红光委托诉讼代理人许河修、被告蒋建峰及其委托诉讼代理人包小峰、刘梦迪、被告郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司负责人田国平、委托诉讼代理人柴艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告继续履行三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，二被告配合原告办理涉案房屋（产权证号为牟字第××）所有权转移登记手续；2、要求被告蒋建峰向原告支付违约金164000元，并承担原告为主张权益支出的律师代理费10000元，以上共计174000元。事实与理由：原、被告三方于2020年6月29日签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；合同约定被告蒋建峰将其名下位于郑州市中牟县××西××国道南（前程路××东岸.曦城7号楼403号房屋（产权证号为牟字第××)以820000元的总价出售给原告，原告依约向被告蒋建峰支付了定金及首付款。合同第五条第三款明确约定被告蒋建峰应在原告按揭贷款审批通过后共同向房屋权属登记机关申请办理涉案房屋所有权转移登记手续，但时至今日被告蒋建峰一直拒绝配合原告办理该手续，导致合同后续一直无法履行。原告多次联系被告协商无果，诉至法院，望判如所请。被告蒋建峰辩称：一、原告与被告中介公司未按合同约定履行对涉案房款进行资金监管的先合同义务，被告蒋建峰根据法律规定有权拒绝进行房屋过户。1、2020年6月29日，原告王红光、被告蒋建峰、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，系涉案三方的意思表示，对涉案三方均产生约束力，故根据合同法第六十条之规定，涉案三方应共同按照该合同履行相应的义务。2、根据该合同第二条对付款方式的约定和第七条对权利义务的约定，原告尚未支付的42万元房款应采用资金监管的方式，且被告中介公司应协助原告及被告蒋建峰与交易保证机构签订监管协议，并将房屋交易资金存入交易资金监管账户。虽案涉三方于2020年6月29日签订的《第十四条，甲乙丙约定补充条款如下》约定资金监管账户为被告蒋建峰账户，但资金监管账户应为第三方账户，故该条款系无效条款，案涉条款应继续采用资金监管账户。3、原告未向被告蒋建峰提供证据证明其银行贷款申请已正式通过审批，被告中介公司也未协助原告和被告蒋建峰与交易保证机构签订监管协议，及原告与被告中介办公司未按合同约定履行对案涉房屋进行资金监管的先合同义务，因此，被告蒋建峰可依据《合同法》第六十七条之规定，拒绝进行房屋过户。二、原告要求被告蒋建峰向其支付违约金16400元和律师费1万元无事实和依据，不应予以支持。第一，根据涉案三方于2020年6月29日签订的《第十四条，甲乙丙约定补充条款如下》第三条之约定，致使合同无法履行的，按照总房款的百分之二十支付违约金，以上已阐述，并非是被告蒋建峰的原因导致合同无法履行，故被告蒋建峰不应向原告支付违约金。第二，本案中，原告的第一项诉讼请求要求被告蒋建峰继续履行合同，如合同继续履行，不存在致使合同无法履行的情形，不应支付违约金。如已致使合同无法履行，应解除双方的合同，而非继续履行，故原告的第一项和第二项诉讼请求相互矛盾，不应予以支持。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司辩称：原告所述属实，其对原告的诉讼请求无异议。本院经审理认定事实如下：2020年6月29日，被告蒋建峰（出售方、甲方）与原告王红光（买受方、乙方）、被告郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司（居间方、丙方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定：第一条、房屋基本状况：（一）房屋坐落于郑州市中牟县××西××国道南（前程路××东岸.曦城7号楼403号，总层数19层，地上18层，地下1层，该房屋所在层为4层，建筑面积96.28平方米，房屋用途成套住宅；房屋所有权人蒋建峰，权证号牟字第××；权属性质商品房……第二条、房屋价款及支付方式：（一）甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的转让总房款为82万元。（二）甲、乙双方同意使用下列第2种付款方式：……2、按揭贷款：乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件。甲、乙双方于签订本合同后二十五个工作日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续，乙方应在签订本买卖合同后二十五个工作日内，将首付款40万元，存入存量房交易资金监管账户，剩余房款42万元，由贷款银行于放贷之日存入存量房银行交易资金监管账户；若乙方不能按照计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则剩余房款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起十日内将剩余房款存入监管账户……（三）关于定金，甲、乙双方同意使用下列第1种方式：1、乙方在签订本合同时支付购房定金3万元，该定金由甲方保管，作为履行本合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款……（四）甲方在签订本合同时，将该房屋所有权证或保证金3000元交丙方保管，作为履行本合同的担保……第三条、房屋抵押解决办法：（一）甲方保证自本合同签订后60个工作日内完成注销抵押登记手续。（二）其他约定：甲、乙双方约定，因甲方银行解押资金不足，故需用乙方首付款解押该房，此款项专款专用，甲方不得挪作它用……第五条房屋产权转移登记：（一）丙方应按《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的规定，为甲、乙双方提供网上签约服务。（二）甲乙双方约定，在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后X日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。（三）其他约定：甲、乙双方约定，待甲方银行解押注销完毕，乙方银行按揭贷款审批通过后，共同向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续……第七条、权利及义务……（九）丙方应协助甲、乙双方与交易保证机构签订监管协议，并将房屋交易资金存入交易资金监管账户……。同日，原告及被告蒋建峰签订《第十四条，甲乙丙约定补充条款如下》，内容为：1、定金充抵首付款。2、本合同所指资金监管账户为甲方名下银行账户。3、甲方承诺所出售的房产不存在产权争议以及财务纠纷，并已征得同住人和共有人的同意，若后期在履行合同过程中因此原因产生纠纷，则由甲方承担相应的法律责任。4、待乙方新权证下发后，乙方应在丙方或者银行通知之日起十日内办理该房产权抵押手续。5、甲乙双方约定，甲方违约致使合同无法履行的，按总房款的百分之二十作为违约金赔偿乙方，乙方违约致使合同无法履行的，按总房款的百分之二十作为违约金赔偿甲方。6、首付款己付的，若甲方违约致使合同无法履行的，按照银行同期利率的四倍赔偿乙方。7、签定合同后，因乙方装修使用，若甲方违约致使合同无法履行的，甲方需赔偿乙方全额装修费用，若乙方违约致使合同无法履行的，甲方不赔偿装修费用。8、自签定本合同之日起，在履行合同期间，甲方违约致使合同无法履行的，因此产生的律师费、诉讼费、保全费，由甲方承担；乙方违约致使合同无法履行的，因此产生的律师费、诉讼费、保全费，由乙方承担。9、其他约定：总房款包含室内装修及部分家具家电。同日，被告蒋建峰向原告出具收据一份，内容为：今收到王红光3万元，系东岸.曦城小区7号楼1单元403房购房定金。2020年7月31日，原告向被告蒋建峰名下银行账户转账37万元。同日，被告蒋建峰向原告出具收据一份，内容为：今收到王红光37万元，系付东岸.曦城小区7号楼1单元403房屋首付款。2020年8月17日，兴业银行股份有限公司郑州分行出具《信用项目审批通知书（同意）》，显示：你支行上报的王红光申请个人二手住房贷款项目报批材料收悉，经审批同意该项目。后原告要求被告蒋建峰协助办理涉案房屋所有权转移登记手续未果，诉至本院，原告为本次诉讼支付律师费1万元。另查明，涉案房屋已办理解押手续。再查明，根据原告申请，本院于2020年11月27日裁定冻结被告蒋建峰名下的银行存款99.4万元或查封、扣押同等价值的财产。上述事实有当事人提供的一系列证据予以证实，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方就案涉房屋签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及《第十四条，甲乙丙约定补充条款如下》。原告根据《买卖居间合同》第五条第三款对房屋产权转移登记的约定，要求被告配合办理案涉房屋所有权转移登记手续。被告蒋建峰根据《买卖居间合同》第二条对付款方式的约定和第七条权利义务的约定及《第十四条，甲乙丙约定补充条款如下》对资金监管账户的约定，主张被告中介公司未协助原告和被告蒋建峰与交易保证机构签订资金监管协议，及原告与中介公司未履行对案涉房屋进行资金监管的义务，其有权拒绝进行房屋过户。分析认为，《买卖居间合同》第五条第三款对房屋产权转移登记约定，待出售方银行解押注销完毕，买受方银行按揭贷款审批通过后，双方共同向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。《买卖居间合同》第二条对付款方式约定，付款方式为按揭贷款，首付款及按揭贷款均存入存量房交易资金监管账户。《买卖居间合同》第七条第九款对权利及义务约定，居间方应协助出售方、买受方与交易保证机构签订监管协议，并将房屋交易资金存入交易资金监管账户。通过上述合同约定可知，双方约定的房屋过户前提是出售方银行解押注销完毕及买受方银行按揭贷款审批通过，付款方式为首付款+剩余房款按揭贷款，且均要进行资金监管（虽然首付款实际未进行资金监管，而用于出售方银行解押，且双方约定本合同所指资金监管账户为出售方名下银行账户，但这并不代表双方对剩余房款放弃资金监管），而按揭贷款银行要求先房屋过户再发放贷款，资金监管要求先资金监管再房屋过户（如先房屋过户再资金监管则失去资金监管的意义），因此对剩余房款走按揭贷款的流程则无法进行资金监管，走资金监管的流程则无法进行按揭贷款，双方《买卖居间合同》及《第十四条补充条款》关于房屋过户与付款方式的约定内容实质上是相互矛盾且无法并存的，而原告根据关键内容相互矛盾且无法并存的《买卖居间合同》提起诉讼，要求被告配合办理案涉房屋所有权转移登记手续，并承担违约责任，其诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王红光的诉讼请求。案件受理费13740元，保全费5000元，保全保险费2982元，由原告王红光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审判员  赵海涛二〇二一年五月三十一日书记员  王华云