广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终212号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨强，男，汉族，1983年10月18日出生，居民身份证：420××××××××××××51X，户籍住址：湖北省沙洋县××××××××××。委托诉讼代理人：何丹，系广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市兴盛置业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区54号小区第2层（仅限办公）。法定代表人：赵景峰，总经理。委托诉讼代理人：王海森、张艳媚，均系广东诺臣律师事务所律师。上诉人杨强因与被上诉人惠州市兴盛置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，广东省惠州市惠城区人民法院于2019年8月9日作出（2018）粤1302民初13742号民事判决，惠州市兴盛置业有限公司不服该判决，提出上诉，本院于2020年4月22日作出（2019）粤13民终7505号民事裁定，以事实不清，程序不当，发回广东省惠州市惠城区人民法院重审，广东省惠州市惠城区人民法院于2020年10月30日作出（2020）粤1302民初6952号民事判决，杨强不服提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨强不服一审判决，上诉请求：请求二审法院依法撤销第一项判决并依法判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一审法院认定查明事实清楚，但其所作判决与所查明事实相悖，一审判决上诉人支付租金及水电工程费用共计收232335.9元，其中940500元的水电工程款按所查明事实应当退加回给上诉人，而非上诉人应当支付水电工程费，与所查明事实冲突明显。一审法院判决第十三页面第二段，法院已经查明，如果被上诉人收回宿舍楼，上诉人应当退回上诉人收取的的工程费。本案在合同履行过程中，被上诉人已经失去物业，在事实上已经收回物业，其已经收取的水电工程费应当依法退回给被上诉人一审法院不但未退回抵扣租金，而还要求上诉人支付水电租金，明显与事实不符。本案被上诉人的物业事实在在2018年8月3日由竞买人入场，由于竞买人实际入场所，导致上诉人无法再经营，被上诉人要求支付租金已经失去事实依据。但一审法院仅依据2019年1月24日竞买人的书面通知认定才接手，与事实不符，承租的物业已经于2018年8月3日拍卖成交，物业已经发生转移，上诉人以后不应当再支付租金归被上诉人。上诉人本可以起诉被上诉人赔偿损失，但由于被上诉人事实已经失去履行能力，要求赔偿损失，事实上已经履行不能。上诉人与被上诉人惠州市兴盛置业有限公司于2014年11月1日签订《宿舍租赁合同》、《地块租赁合同》，双方约定租赁期为十五年，同时，签订《水电工程费用合同》。其中水电工程费用合同中明确上诉人应当在2018年7月31日前支付全部水电工程费用。总工程费用双方共同确认支付940500元。租赁期从2014年11月1日至2019年10月31日止，租金每平方米5元每月，后就租金达成补充协议对租金进行了上调，给予前二年免租期，给予上诉人装修期，上诉人支付保证金482000元。上诉人承租后即对本栋大楼进行装修:1、全部土建包工包料780万元（含水电安装、不含电线材料），重新装修水电材料上诉人支付155万2、添加电梯一台、维护电梯共计38万元，3、门安装689885元，防盗门窗1332992元，4、添置家具627922元、电器627922元等设施设备，同时，装修期间雇请专业人员管理、监督。上诉人全部重新装修、添置设施设备后，前后已经实际投入资金已经超过1300多万元，具体以装修合同、购买设施、设备。本案上诉人未在一审就装修损失提起反诉并要求被上诉人赔偿损失，主要考虑到被上诉人已经失去履行能力，如果反诉事实上胜诉也无法执行。仅就返还履行保证金提起反诉，而水电工程费本身合同约定应当由被上诉人退回给上诉人，一审法院判决继续支付水电工程费没有事实依据。为防止累诉，上诉人请求二审法院依法查明事实，对水电工程费进行处理。综上，本案被上诉人要求支付租金没有事实依据，并且由于被上诉人存在严重过错，直接导致上诉人投资损失惨重，且双方合同中已经明显，如果在租赁期间，被上诉人收回房产，上诉人已经支付的的水电工程款应当退回，一审法院已经查明上诉人支付水电工程款共计940500元，加上已经支付的履约保证金，上诉人根本不拖欠被上诉人任何费用。一审法院事实查明清楚，但在判决时，未能理清相关事实，导致判决错误，故依法提起上诉，请求二审法院能判如所请。被上诉人惠州市兴盛置业有限公司辩称，一、关于涉案物业工程费用承担的问题我方兴盛置业公司与杨强于2014年11月1日签订了《水电工程费用合同》，约定:杨强承担涉案物业的供水、供电前期安装购买设备及相关工程施工费用（以下统称“工程费”），经杨强确认的工程费用由我方兴盛置业公司出资垫付，杨强须在2018年7月31日前向我方兴盛置业公司付清工程费。杨强应当遵守《水电工程费用合同》向我方兴盛置业公司支付剩余工程费用合计人民币133885元。对于杨强称根据《水电工程费用合同》的第四条约定“如我方兴盛置业公司在租赁期限届满前收回该宿舍楼的，工程费由我方兴盛置业公司承担，我方兴盛置业公司向杨强全额退回已收到的工程费”，其无需支付工程费的问题，回应如下:1、我方诉请的电房工程费实际应算入租金范畴。2015年12月3日，我方兴盛置业公司与杨强签订了对《宿舍租赁合同》的《补充协议》（协议编号:HZx-2014（26）01），双方约定宿舍租金标准变更为“2016年12月1日起至2020年11月30日，每平方米月租金为人民币陆元，每月租金合计为壹拾陆万零陆佰伍拾柒元整（小写:￥”160，657元）。”实际上，变更后的租金标准就是把原来的每月租金133880元加上每个月应付的电房工程款26777元。对此，我方兴盛置业公司与杨强也于2017年3月6日签订了对《水电工程费用合同》的《解除合同协议书》，约定把水电工程费用算入租金收取，且签订该《解除合同协议书》，杨强也仍然是按照160，657元（133880元+26777元）的标准交房屋租金的，显然该26777元应算入租金范畴。也即在本案中，被上诉人主张的电房工程款费用实际上应算作租金范畴。只是为了方便清晰案情，还是把租金分成了租金和电费工程费用来诉请。但不能因为被上诉人分开诉前于请，而否认被上诉人的应得合法利益。2、另一方面，因涉案宿舍楼被拍卖不属于被上诉人提前收回场地的情形，不符合退回工程款的条件。首先，本案的合同解除不符合“如我方兴盛置业公司在租赁期限届满前收回该宿舍楼的”的前提条件。本案当事人租赁关系的终止，不是属于是被上诉人提前收回场地的情形，而是因为拍卖后产权转移导致合同终止，而对拍卖产权转移的终止已经在《宿舍租赁合同》和《地块租赁合同》有明确约定:“如该宿舍被债权人用于拍卖、抵债等，导致该宿舍产权人变更的，自该宿舍产权人变更之日起，本合同与我方兴盛置业公司无关”，拍卖是可以提前终止合同的。原告对此应有所预见。故拍卖解除是双方早已约定的，不应属于原告提前收回的情形。且本案中收回该宿舍楼的主体是第三人盛朗实业公司，而不是被上诉人，被上诉人不具有提前收回该宿舍楼的主观意愿，故不满足《水电工程费用合同》的第四条“工程费由我方兴盛置业公司承担，并向杨强全额退回已收到的工程费”的构成要件。据此，杨强应当遵守《水电工程费用合同》向我方兴盛置业公司支付剩余工程费用合计人民币133885元。3、被上诉人给了非常长的免租期，免租期已充分考虑了工程费用的承担等问题，以及杨强也使用了很长时间，设备都折旧了。若杨强不予支付工程费用，是非常不公平的。二、一审法院认定杨强应向被上诉人支付租金及水电工程费至2019年1月21日，合法合理。1、租赁合同已明确约定，若发生拍卖双方的租赁关系应及于所有权转移时止，故租金也应支付至产权转移日。被上诉人与杨强于2014年11月1日签订的《宿舍租赁合同》和《地块租赁合同》，已约定:“如该宿舍被债权人用于拍卖、抵债等，导致该宿舍产权人变更的，本合同项下甲方所有权利义务由新产权人自然继受，自该宿舍产权人变更之日起，本合同与我方兴盛置业公司无关，我方兴盛置业公司无需因此承担任何违约责任”。因此，按双方合同约定，该《宿舍租赁合同》和《地块租赁合同》应在产权变更前于双方当事人间发生效力，被告租金应支付到产权变更。2、根据法律规定，租金也应支付至产权转移日。《中华人民共和国物权法》第二十八条对于特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定:“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”涉案物业产权变更之日应为2019年1月21日，即广州市中级人民法院做出（2017）粤01执1826号之二《执行裁定书》，裁定涉案物业归买受人惠州市盛朗实业有限公司所有之日。据此，杨强主张涉案物业的不动产产权于竞拍当日发生转移没有任何事实和法律依据，杨强须向我方兴盛置业公司支付租金截止至2019年1月21日。一审法院也已查明，惠州市盛朗实业有限公司于2019年1月24日发出《关于立即接管华强公寓的通知函》，书面通知杨强及相关人员于2019年1月31日前搬离案涉租赁宿舍楼，但期限已过，杨强等人仍未搬离。杨强对此也未提供任何证据进行反驳，证实杨强在2019年1月21日都未搬离涉案宿舍楼，一审法院据此计算杨强应向被上诉人支付租金及水电工程费至2019年1月21日，是合法合理的。综上所述，答辩人认为原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，实质上是其滥用上诉权企图拖延判决生效，请求贵院依法判决驳回上诉人的上诉请求，即使依法判决，维护答辩人的合法利益，避免本案的过分拖延。原审本诉原告惠州市兴盛置业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告履行合同支付拖欠租金651177元、违约金267209.27元及电房工程费用133885元，共计1052271.27元（暂计至2018年10月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。一审当庭变更诉讼请求：第一项租金和违约金是计算至2018年10月份，现增加为计算至2019年1月21日涉案物业裁定给新的业主之日，增加部分的租金数额是371841元。明确电房工程费用其实是租赁物业的水电工程费。原审反诉原告杨强向一审法院起诉请求：请求法院依法判决反诉被告双倍返还定金60万，并承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：原告兴盛置业作为甲方、被告杨强作为乙方于2014年11月1日分别签订了《宿舍租赁合同》、《地块租赁合同》以及《水电工程费用合同》。其中，《宿舍租赁合同》和《地块租赁合同》两份案涉合同经一审法院作出的（2018）粤1302民初7096号生效判决被确认为合法有效。《宿舍租赁合同》约定，由甲方将位于惠州市仲恺高新区××××××××××整体出租给乙方使用，宿舍为8层高建筑，建筑面积为26776.18平方米，宿舍用途为集体宿舍、员工活动中心。租赁期限自2014年11月1日至2029年10月31日，共计15年。甲方同意给予乙方免租期，用于乙方对宿舍进行装修。免租期为2014年11月1日至2016年11月30日，期限届满后，乙方须按照合同约定支付租金，租金标准为每平方米5元，每月租金合计为133880元。租金按月结算，由乙方于每月第5日前支付至甲方指定收款账户“开户名：赵景峰，开户行：中国建设银行惠州市龙峰支行，账号：623×××××××××××××114”。2015年11月30日前，乙方应向甲方支付482000元的租赁保证金。合同第九条第2款约定：“本合同履行过程中，如甲方出售该宿舍、或该宿舍被债权人用于拍卖、抵债等，导致该宿舍产权人变更的，本合同项下甲方所有权利义务由新产权人自然继受。自该宿舍产权人变更之日起，本合同与惠州市兴盛置业有限公司无关，惠州市兴盛置业有限公司无需因此而承担任何违约责任。”《地块租赁合同》约定，由甲方将位于惠州市仲恺高新区54号小区地块旁绿化地出租给乙方使用，地块面积为4761平方米，地块用途为绿化种植。租赁期限自2014年11月1日至2029年10月31日，共计15年。甲方同意给予乙方免租期，用于乙方对该地块修整，免租期为2014年11月1日至2016年6月30日。租金为每月5000元，乙方应于2015年12月30日前向甲方支付三个月的租金15000元。租金按月结算，由乙方于每月15日前支付至甲方指定收款账户“开户名：赵景峰，开户行：中国建设银行惠州市龙峰支行，账号：623×××××××××××××114”。2015年11月30日前，乙方应向甲方支付15000元的租赁保证金，租赁保证金不能用于抵扣其他费用。合同第七条第2款约定：“本合同履行过程中，如甲方出售该宿舍、或该宿舍被债权人用于拍卖、抵债等，导致该宿舍产权人变更的，本合同项下甲方所有权利义务由新产权人自然继受。自该宿舍产权人变更之日起，本合同与惠州市兴盛置业有限公司无关。”《水电工程费用合同》约定，乙方同意承担案涉宿舍楼主体供水、供电前期安装购买设备及相关工程施工费用，费用上限为100万元，超出部分由甲方承担。相关工程施工单位必须由甲、乙双方共同选定并确认工程费用。供水、供电工程由甲方负责报建报装，并与施工单位签订施工合同。经乙方确认的工程费用由甲方出资垫付，乙方须在2018年7月31日前向甲方付清。租赁期限届满后，案涉宿舍楼供水、供电设施设备归甲方所有，乙方不得主张退还工程费。如甲方在租赁期限届满前收回该宿舍楼，工程费由甲方承担，甲方应向乙方全额退回已收取的工程费用，如乙方在租赁期限届满前退租的，乙方已支付的工程费归甲方所有。另查一，原告兴盛置业作为甲方、被告杨强作为乙方分别于2015年12月12日、2016年1月11日、2016年5月4日和2017年2月28日签订了五份《费用确认书》，约定：聘请广东美科设计工程有限公司承包惠州市仲恺高新区××××××××××楼永久用电安装工程、约定：聘请广东美科设计工程有限公司承包惠州市仲恺高新区××××××××××楼永久用电安装工程、泵房设备修复及用电安装工程、配电系统增加工程、水系统增加工程、室内止回阀更换维修工程及更换管道工程，工程总造价分别为人民币480000元、135000元、175000元、125000元和25500元，均不含税；乙方均同意按约定承担工程费用。原告向一审法院提交四份其与广东美科设计工程有限公司签订的《承包合同书》以及相应支付凭证、收款收据等材料予以佐证。另查二，案外人王辉媛于2020年7月7日出具《代为收款证明》，表示其系原告公司财务，受原告的委托于2015年11月至2018年7月代收取被告杨强向原告支付的宿舍及地块租赁保证金共计497000元以及每月的租金138880、按月分摊的水电工程费26777元。根据原告兴盛置业提供的银行转账记录显示，被告杨强尾号为5780的银行账户向其转账情况如下：2015年11月18日向其法定代表人赵景峰尾号为9114的银行账户转账481971元和15000元、2015年12月3日转账300000元、2015年12月16日转账196971元、2017年3月8日转账138540元和27117元；2017年4月至2018年2月期间连续每月向王辉媛尾号为5570的银行账户转账165657元；2018年3月8日、2018年4月12日均向王辉媛尾号为7492的银行账户转账165657元、2018年6月6日转账138880元、2018年7月24日转账70000元。加上原告认可王辉媛收取的29元现金，被告共计向原告已支付3522049元。庭审过程中，双方均认可被告已向原告支付482000元宿舍租赁保证金和15000元地块租赁保证金。原告表示每月支付金额的组成部分包括宿舍租金133880元、土地租金5000元以及水电工程费用26777元，合计165657元。被告杨强自2018年6月开始仅支付部分房租43223元，之后未向原告支付过租金及水电工程费用。被告杨强表示认可原告所述。另查三，案涉租赁宿舍楼及地块已于2012年被设定抵押，抵押权人为平安银行广州分行。广州市中级人民法院于2018年6月1日作出（2017）粤01执1826号之一执行裁定书，裁定拍卖上述案涉租赁物，由惠州市盛朗实业有限公司于2018年8月3日第二次拍卖竞得。2019年1月21日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01执1826号之二执行裁定书，裁定：惠州市兴盛置业有限公司名下的位于惠州市仲恺高新区××××××××××楼的房产、惠州市仲恺高新区55号小区的国有土地使用权归惠州市盛朗实业有限公司所有。财产自裁定送达买受人惠州市盛朗实业有限公司时起转移。原告提交的由惠州市盛朗实业有限公司于2019年2月12日发出的《关于立即接管华强公寓的通知函》显示，惠州市盛朗实业有限公司声称已于2019年1月24日书面通知被告杨强及相关人员于2019年1月31日前搬离案涉租赁宿舍楼，但期限已过，被告等人仍未搬离。被告则表示买受人实际已于2018年8月3日派人入场接管工作，被告无法经营，具体使用至2019年1、2月。被告杨强称因原告兴盛置业根本违约，导致案涉租赁物被拍卖，租赁合同已无法履行，其因此损失巨大，故向一审法院提起反诉要求原告兴盛置业双倍返还定金60万元。庭审过程中，被告杨强明确其诉请的定金系两份案涉租赁合同的履约保证金。同时，被告认为案涉租赁物已于2018年8月3日拍卖成交，成交之后原告无权再向其主张租金。而被告已向原告支付了履约保证金，该保证金可以冲抵2018年6月和7月的租金，被告并不存在拖欠原告租金的事实。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、被告杨强自2018年6月起未支付租金的行为是否构成违约？原告已收取的案涉租赁保证金497000元是否应予返还？二、案涉合同权利义务终止时间系拍卖成交之日还是作出拍卖裁定之日？关于争议的第一个问题。原告认为《宿舍租赁合同》第九条以及《地块租赁合同》第七条已明确告知被告案涉租赁物有债权存在，该租赁物有被拍卖的风险。根据合同条款内容显示，双方仅是约定当案涉租赁物出现产权人变更的情形，例如出售、拍卖、抵债等，甲方即原告兴盛置业的权利义务由新产权人自然继受，自产权变更之日起，合同与原告无关。但并不能以此认定原告已书面告知被告案涉租赁物已被抵押的事实。广州市中级人民法院于2018年6月1日作出（2017）粤01执1826号之一执行裁定书，裁定拍卖本案原告兴盛置业名下位于惠州市仲恺高新区××××××××××楼的房产、惠州市仲恺高新区55号小区的国有土地使用权。被告杨强在案涉租赁物将被拍卖，租赁合同将无法履行的情况下停止支付自2018年6月起的租金，不构成违约。故，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告兴盛置业在无其他证据证明已书面告知被告杨强案涉租赁物存在抵押的情况下，仍向被告进行出租。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。被告杨强反诉要求原告返还已支付的租赁保证金497000元，一审法院予以支持。关于争议的第二个问题。被告杨强辩称双方的权利义务已于案涉租赁物拍卖成交之日即2018年8月3日终止，原告兴盛置业自2018年8月3日起已无权再收取租金。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”广州市中级人民法院系于2019年1月21日作出（2017）粤01执1826号之二执行裁定书，裁定案涉租赁宿舍及国有土地使用权归惠州市盛朗实业有限公司所有。故，原、被告之间的权利义务关系应于拍卖成交裁定送达买受人时转移，而原告主张租金计算至2019年1月21日并未超过上述司法解释规定的拍卖标的物所有权转移的时间，一审法院予以支持。被告在仅支付了2018年6月的部分租金后，却一直未搬离案涉租赁物，应向原告支付租金及水电工程费至2019年1月21日。根据双方合同约定的每月租金标准和水电工程费标准，计算的得出：165657元/月×7个月+165657元/月÷30天×21天=1275558.9元，扣减掉被告已支付的2018年6月的部分租金43223元，被告杨强还应向原告兴盛置业支付1232335.9元租金及水电工程费用。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨强于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）惠州市兴盛置业有限公司支付拖欠的租金及水电工程费1232335.9元。二、原告（反诉被告）惠州市兴盛置业有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）杨强返还租赁保证金497000元。三、上述判项第一、二项互相抵扣之后，被告（反诉原告）杨强还须向原告（反诉被告）惠州市兴盛置业有限公司支付735335.9元。四、驳回原告（反诉被告）惠州市兴盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17617.01元（原告已预交21147.61元），由被告（反诉原告）杨强负担15245元、原告（反诉被告）惠州市兴盛置业有限公司负担2372.01元，反诉费4900元（被告已预交4900元），由原告（反诉被告）惠州市兴盛置业有限公司负担。二审中，被上诉人惠州市兴盛置业有限公司提交两组证据作为新证据，证据1：《补充协议》，拟证明：2015年12月3日，我方兴盛公司与杨强签订了对《宿舍租赁合同》的《补充协议》（协议编号：HZXC-2014(26）01)，双方约定宿舍租金标准变更为“2016年12月1日起至2020年11月30日，每平方米月租金为人民币陆元，每月租金合计为壹拾陆万零陆佰伍拾柒元整（小写：￥160，657元）。”实际上，变更后的租金标准就是把原来的每月租金133880元加上每个月应付的电房工程款26777元。证据2：《解除合同协议书》，拟证明：兴盛业公司与杨强于2017年3月6日签订了对《水电工程费用合同》的《解除合同协议书》，约定把水电工程费用算入租金收取，且签订该《解除合同协议书》，杨强也仍然是按照160,657元（133880元+26777元）的标准交房屋租金的，显然该26777元应算入租金范畴。上诉人杨强对以上证据发表质证意见如下：我们认为就是说这里面合同约定的这个是租金，与水电工程是两个不同的概念，并且合同已经约定的非常清楚明确，就是说如果在承租期间被上诉人收回的话，应该是返还所有的水电安装费用的。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，惠州市兴盛置业有限公司（甲方）与杨强（乙方）于2015年12月3日签订《补充协议》，约定根据实际情况，在《宿舍租赁合同》基础上，变更合同条款部分内容，其中2016年12月1日起至2020年11月30日，每平方米月租金为人民币陆元，每月租金合计为人民币壹拾陆万零陆佰伍拾柒元整（小写￥160，657元）。再查，惠州市兴盛置业有限公司（甲方）与杨强（乙方）于2017年3月6日签订《解除合同协议书》，约定甲、乙双方于2014年11月1日签订《水电工程费用合同》经双方协商同意，《水电工程费用合同》于2017年3月6日解除。《水电工程费用合同》存续期间，乙方并未按合同约定向甲方支付工程费用，乙方不得向甲方提出返还要求。本协议为最终协议，甲、乙双方不得就《水电工程费用合同》约定再主张任何权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案二审中双方争议焦点是：被上诉人已收取的水电工程费用应否抵扣租金；案涉合同权利义务终止时间系拍卖成交之日还是作出拍卖裁定之日。具体评述如下：关于被上诉人已收取的水电工程费用应否抵扣租金的问题。结合被上诉人二审提交的《补充协议》及《解除合同协议书》来看，上诉人与被上诉人于2015年12月3日通过签订《补充协议》的方式，实质已将被上诉人出资垫付的水电工程费用每月调增至宿舍租赁租金160657元（133880元+26777元），而且双方于2017年3月6日签订《解除合同协议书》，再次明确约定在《水电工程费用合同》存续期间，上诉人并未按合同约定向被上诉人支付工程费用，上诉人不得向被上诉人提出返还要求。因此，被上诉人主张双方已约定将水电工程费用算入租金收取的主张，本院予以采信，一审按照165657元/月（160657元+5000元）计算上诉人拖欠的租金及相应的水电工程费用并无不当，本院予以支持。关于案涉合同权利义务终止时间系拍卖成交之日还是作出拍卖裁定之日的问题。广州市中级人民法院系于2019年1月21日作出（2017）粤01执1826号之二执行裁定书，裁定案涉租赁宿舍及国有土地使用权归惠州市盛朗实业有限公司所有，财产权自本裁定送达买受人惠州市盛朗实业有限公司时起转移。根据《物权法》第二十八条之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，上诉人与被上诉人之间的权利义务关系应于（2017）粤01执1826号之二执行裁定书送达买受人惠州市盛朗实业有限公司时转移，一审认定上诉人拖欠的租金及相应的水电工程费用计付至2019年1月21日并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本属实，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费15891.02元（杨强已预交15891.02元），由上诉人杨强负担。本判决为终审判决。审判长 寇 倩审判员 卫书平审判员 蓝惠兰二〇二一年五月六日书记员 叶碧莲书记员 黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。