江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初7028号原告：沈运刚，男，1974年11月9日生，汉族，户籍在江苏省涟水县。原告：周永红，女，1971年7月28日生，汉族，户籍在江苏省涟水县。委托诉讼代理人：潘文韬（受沈运刚、周永红共同授权委托），江苏锡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰（受沈运刚、周永红共同授权委托），江苏锡州律师事务所律师。被告：吴燕平，男，1976年11月11日生，汉族，户籍在江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：过光辉，江苏优贤律师事务所律师。原告沈运刚、周永红与被告吴燕平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月17日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告沈运刚及沈运刚、周永红共同委托的诉讼代理人潘文韬，被告吴燕平及其委托诉讼代理人过光辉到庭参加诉讼。沈运刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除沈运刚、周永红与吴燕平于2011年6月2日签订的《安置房产权转让契约》。2.判令吴燕平返还沈运刚、周永红购房款155800元并赔偿房屋差价损失344200元，合计500000元。3.判令吴燕平赔偿沈运刚、周永红保全担保保险费损失1000元。事实和理由：沈运刚、周永红与吴燕平经人介绍，于2011年6月2日签订《安置房产权转让契约》1份，约定吴燕平将其所有的位于无锡市新吴区××街道××号××室房屋作价155800元出售给沈运刚、周永红。合同签订当日，沈运刚、周永红支付房款。同日，吴燕平向沈运刚、周永红交付了房屋。案涉房屋符合过户条件后，沈运刚、周永红要求吴燕平配合过户，因吴燕平在案涉房屋上设立抵押导致无法过户，致使沈运刚、周永红的合同目的无法实现。吴燕平辩称：双方间房屋买卖合同合法有效，因其在案涉房屋上设立抵押导致案涉房屋无法过户，能否解除合同由法院依法认定。沈运刚、周永红在案涉房屋内实际居住多年，在赔偿房屋差价损失时应当考量沈运刚、周永红的居住年限予以适当减免。沈运刚、周永红主张的保全保险费损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年6月2日，吴燕平与沈运刚、周永红签订《安置房产权转让契约》1份，约定：吴燕平将其位于鸿山街道鸿泰苑二区165号11楼1102室的房屋出售给沈运刚、周永红，房屋面积为64.41平方米，总价为155800元；吴燕平应配合办好过户手续，假如出现不积极配合的行为，使沈运刚、周永红的权益受到损害，由此造成的一切后果，吴燕平负全责。协议签订当天，沈运刚、周永红向吴燕平全额支付购房款155800元，并由吴燕平出具收条。同时，吴燕平向沈运刚、周永红交付案涉房屋钥匙。沈运刚、周永红将案涉房屋装修后入住至今。2016年12月15日，鸿泰苑二区165-1102房屋办理产权登记，登记在吴燕平名下。后吴燕平在案涉房屋上设立最高额抵押，权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡市分行（以下简称邮储银行无锡分行），债权数额为394700元，债务履行期限为2019年5月7日至2032年5月7日。2021年3月16日，本院组织双方谈话，吴燕平表示想办法解决抵押事宜。直至2021年5月14日开庭之日，吴燕平仍未解除案涉房屋上的抵押。现吴燕平表示其尚结欠邮储银行无锡分行16万元左右借款未还。诉讼中，双方均确认案涉房屋市场价值为50万元。因本案诉讼，沈运刚、周永红申请诉前财产保全，就保全担保事宜向中国平安财产保险股份有限公司梁溪支公司支付财产保全责任保险费1000元。本院认为，沈运刚、周永红与吴燕平于2011年6月2日的《安置房产权转让契约》合法有效。沈运刚、周永红已经支付吴燕平全额购房款155800元并入住案涉房屋至今，吴燕平理应配合将案涉房屋过户至沈运刚、周永红名下。因吴燕平在案涉房屋上设置抵押，案涉房屋现无法过户至沈运刚、周永红名下，导致双方间合同目的无法实现。现沈运刚、周永红要求解除案涉《安置房产权转让契约》，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，吴燕平应返还沈运刚、周永红购房款155800元并赔偿房屋差价损失344200元，合计500000元。关于吴燕平辩称沈运刚、周永红在案涉房屋内实际居住多年，在赔偿房屋差价损失时应当考量沈运刚、周永红的居住年限予以适当减免的意见，因案涉房屋买卖合同如果能够正常履行，沈运刚、周永红同时获得多年来的房屋使用利益以及房屋市场价值，故吴燕平赔偿沈运刚、周永红房屋差价损失时，不应考量沈运刚、周永红的实际居住年限，吴燕平的该抗辩意见，本院不予采信。关于沈运刚、周永红主张的保全担保保险费损失1000元，因双方《安置房产权转让契约》约定，如果吴燕平出现不积极配合过户的行为，使沈运刚、周永红的权益受到损害，由此造成的一切后果，吴燕平负全责。现因吴燕平的原因导致案涉房屋未能过户，沈运刚、周永红主张该1000元损失是本案诉前财产保全担保产生的合理损失，根据双方约定应由吴燕平负担，故对沈运刚、周永红的该主张，本院予以支持。吴燕平辩称该损失没有依据的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、解除沈运刚、周永红与吴燕平于2011年6月2日签订的《安置房产权转让契约》。二、吴燕平于本判决发生法律效力之日起十日内返还沈运刚、周永红购房款155800元并赔偿房屋差价损失344200元，合计500000元。三、吴燕平于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿沈运刚、周永红保全担保保险费损失1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4405元、财产保全费3020元，合计7425元（此款已由沈运刚、周永红预交），由吴燕平负担（沈运刚、周永红要求其预交的诉讼费7425元由本院予以退还，故吴燕平应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费7425元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王帆二〇二一年五月十七日书记员  章强本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。