四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9962号 上诉人（原审原告）：成都立方房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区顺和街1号。 法定代表人：黄建，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高原羚，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何跃，男，1990年1月11日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：吴文辉，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：张祎，男，1986年4月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王彪，四川君合律师事务所律师。 上诉人成都立方房地产开发有限公司（以下简称立方公司）因与被上诉人何跃、原审第三人张祎房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初8214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 立方公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法支持立方公司全部诉讼请求；2.何跃向立方公司支付租金428734元；3.何跃向立方公司支付逾期付款违约金（截至2020年3月10日为676163.1元，自2020年3月11日起，以欠付租金428734元为计算基数，按照每日5‰计算至付清之日止）；4.本案全部诉讼费用由何跃承担。事实与理由：何跃实际向张祎支付房屋租金至2018年10月19日，一审法院认定事实错误，一审法院已查明何跃与张祎签订《房屋租赁合同》，约定了月租金、商业服务费及履约保证金等，按照实际支付情况，在扣除支付的保证金68506元和2017年11月1日至2018年9月1日期间的商业服务费21078.8元，剩余265518元按照何跃和张祎约定的租金标准及商业服务费标准，何跃实际向张祎支付房屋租金及商业服务费至2018年10月19日。且，按照张祎与立方公司签订的《解除租赁关系协议书》约定，自2018年10月19日起的房租应当由立方公司直接向何跃收取，因此何跃应当向立方公司支付相应的租金及违约金。 何跃辩称，何跃至承租案涉房屋起累计向立方公司和张祎支付案涉房屋的租金4777861.95元，根据立方公司与何跃以及何跃与张祎签订的房屋租赁合同以及立方公司与张祎所签订的《解除租赁关系协议书》，何跃向张祎超额支付的案涉房屋租金应当予以折算抵扣，按照何跃所实际支付的租金进行抵扣的房屋租金判决没有任何异议，何跃提出的有20000元租金没有支付凭证，一审法院没有采信。 张祎述称，认可一审判决查明的事实。 立方公司向一审法院起诉请求：1.判令何跃支付2018年6月至2020年1月31日的租金584014.5元及截止2020年3月10日的逾期付款违约金103719.09元（计算方式为：2018.6.4-2019.2.28，所欠租金304852.15元，逾期天数465天，逾期付款违约金304852.15×0.5‰×465=70878.12元；2019.3.1-2019.5.13，所欠租金102759.15元，逾期天数375天，逾期付款违约金102759.15×0.5‰×375=19267.34元；2019.9.1-2019.11.31，所欠租金104471.8元，逾期天数191天，逾期付款违约金104471.8×0.5‰×191=9977.6元；2019.12.1-2020.1.31，所欠租金71931.4元，逾期天数100天，逾期付款违约金71931.4×0.5‰×100=3596.57元。合计租金584014.5元，合计违约金103719.09元）；2.判令何跃支付以584014.5元为基数，按日万分之五的标准支付自2020年3月11日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；3.何跃承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年2月，立方公司与案外人成都中新成资产管理有限公司（以下简称中新成公司）签订《房屋销售代理及租赁合同》，约定立方公司将其自有的“中铁·骑士公馆”部分商业用房出租给中新成公司并委托中新成公司销售代理及独家招商。合同所涉范围为：“中铁·骑士公馆8栋1-10号的墅型商业5128.79平方米、9栋剩余部分的裙楼包括9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122、9-1-302、9-1-303、9-1-304、9-1-404在内的商业3996.67平方米，共计9125.46平方米”；租赁期限为2015年12月25日至2025年5月31日。2017年3月15日，中新成公司与张祎签订《房屋租赁合同》，约定向张祎出租其中xx2、xx3、xx4、xx2商铺。 2017年11月1日，张祎与何跃签订《房屋租赁合同》，约定张祎将位于中铁·骑士公馆xx号房屋出租给何跃，合同第三条：租赁期限自2017年11月1日起自2025年5月31日止；合同第五条：5.1免租期为租赁房屋交付日至2018年2月28日止；5.2免租期内，何跃无须支付租金，但应支付租赁房屋交付日起租赁房屋发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、商业服务费等各项费用；合同第六条：6.1.12017年11月1日至2019年10月31日的月租金标准为65元/平米/月，每月租金为34253元，2019年11月1日至2021年10月31日的月租金标准为65元/平米/月，每月租金为35965元；6.2.1首付租金为2018年3月1日至2018年8月31日6个月的租金，共计205518元；6.2.2租金每半年为一期支付；合同第七条：7.1商业服务费标准为4元/平米/月；7.2.2商业服务费自房屋交付之日起每半年为一期支付；合同第八条，何跃应在本合同签署后的3日内，向张祎支付履约保证金，为二个月房租，金额总计人民币68506元，张祎在收到履约保证金后向何跃开具收据。2017年11月1日，何跃签署案涉房屋交接确认单。 2018年5月31日，本院出具（2018）川01民终5609号民事判决书，判决解除立方公司与中新成公司的《房屋销售代理及租赁合同》，中新成公司向立方公司返还成都市武侯区福锦路一段622号“中铁·骑士公馆”8-1-10、9-1-202、9-1-203、9-1-204、9-1-122、9-1-302、9-1-303、9-1-304、9-1-404共计9125.46平方米商铺。 2018年11月29日，立方公司与何跃签订《商品房租赁合同》，约定立方公司将其位于中铁·骑士公馆项目(武侯区福锦路一段622号)xx号商品房出租给何跃，合同第三条约定租赁期限为2018年6月4日至2025年5月31日，2018年6月4日至2019年10月31日租金支付标准为65元/平方/月，2019年11月1日至2021年10月31日租金支付标准为68.25元/平方/月……租金按季度结算，在已交纳租金到期之前15日内，何跃需一次性向立方公司缴付下一季度租金。合同签订当日，何跃须向立方公司缴纳租赁保证金人民币68506元和首期租金人民币102759.15元；合同第六条约定若何跃逾期支付租金、保证金等款项，每逾期1日则按应付未付款项的5‰支付违约金；逾期超过30日的，立方公司有权解除本合同，收回该房屋，不退还何跃已交纳的租赁保证金，且何跃还应向立方公司支付违约时一个月的租金作为违约金。 2019年2月2日，立方公司与张祎签订《解除租赁关系协议书》，协议第一条约定本协议生效后，立方公司与张祎即解除9栋203号房屋的租赁关系，协议第二条第二款约定9栋203号实际承租人为何跃，何跃自2018年11月起即未向张祎交纳租金，2018年11月后向立方公司缴纳了租金。立方公司按约向张祎退还全部保证金后，张祎认可2018年6月4日起何跃承租9栋203号的租金中未付部分，由立方公司直接向何跃收取，张祎不再主张，张祎提起的对何跃的诉讼由张祎撤回或者在调解过程中由何跃直接向立方公司支付。 一审法院另查明，2017年11月2日，何跃向张祎转账275102.8元，备注为房租。2018年9月7日，何跃向张祎转账40000元，备注为房租。2018年9月10日，何跃向张祎转账40000元，备注为房租。2019年7月15日，何跃向立方公司转账102759.15元，备注为6、7、8月房租。 一审庭审中，张祎认可何跃支付商业服务费至2018年8月31日，立方公司认可何跃已支付案涉房屋2019年6月1日至2019年8月31日租金。 一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋交接确认单、《商品房租赁合同》、微信转账记录、银行卡交易明细清单及当事人陈述等证据收集在案予以佐证。 一审法院认为，何跃先后与张祎及立方公司建立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。何跃应当按照合同约定履行支付租金的义务。何跃与张祎签订的《房屋租赁合同》履行期间，何跃分别于2017年11月2日向张祎转账275102.8元，2018年9月7日转账40000元，2018年9月10日转账40000元，共计355102.8元，扣除何跃与张祎认可的10个月商业服务费用21078.8元（4元×526.97平方米×10个月），剩余334024元按照何跃与张祎约定的租金标准2017年11月1日至2019年10月31日期间每月租金34253元进行折算，何跃实际向张祎支付房屋租金至2018年12月23日。关于何跃称向张祎现金支付20000元，但未提交相应证据予以佐证，一审法院不予采信。按照张祎与立方公司签订的《解除租赁关系协议书》约定，自2018年12月23日起的房屋租金，由立方公司直接向何跃收取。立方公司在一审庭审中认可何跃已支付案涉房屋2019年6月1日至2019年8月31日租金。因此，何跃应按照与立方公司签订的《商品房租赁合同》约定的租金标准，向立方公司支付2018年12月24日至2019年5月31日及2019年9月1日至2020年1月31日期间租金。《商品房租赁合同》中约定租金按季度结算，在已交纳租金到期之前15日内，何跃需一次性向立方公司缴付下一季度租金,每逾期1日则按应付未付款项的5‰支付违约金，立方公司主张按照每日0.5‰支付逾期付款违约金不违反合同约定，一审法院予以确认，综上对何跃应向立方公司支付的租金及违约金计算如下：                            租期                       租金                       应付款时间                       逾期天数（截止2020.3.10）                       逾期付款违约金（每日0.5‰）                               2018.12.24-2019.2.28                       77 345.6元                       2018.11.30                       465                       17 982.85元                               2019.3.1-2019.5.31                       102 759.15元                       2019.2.28                       375                       19 267.34元                               2019.9.1-2019.11.31                       104 471.8元                       2019.8.31                       191                       9 977.6元                               2019.12.1-2020.1.31                       71 931.4元                       2019.11.31                       100                       3 596.57元                               合计                       356 507.95元                                                                     50 824.36元                综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、何跃于判决生效之日起十日内支付立方公司房屋租金356507.95元；二、何跃于判决生效之日起十日内支付立方公司逾期付款违约金（截止2020年3月10日为50824.36元，自2020年3月11日起，以欠付租金356507.95元为计算基数，按照每日0.5‰计算至付清之日止）；三、驳回立方公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10667元，减半收取5388.5元，由立方公司负担1388.5元，由何跃负担4000元。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。 经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一审法院认定何跃欠付租金的金额是否正确进而计算逾期付款违约金的计算基数是否正确。就争议焦点评述如下： 首先，本案中欠付租金计算的前提是确定已付款项的数额，各方当事人均认可何跃向立方公司支付了2019年6月1日至8月31日的租金102759.15元。而何跃对一审法院认定其向张祎支付的款项金额有异议，认为漏算了通过现金支付的20000元。对此本院认为，因何跃未能举证证明其另通过现金方式向张祎支付了20000元，故本院对何跃的该主张不予支持。 其次，已付款是否应当优先认定为支付保证金68506元。本院认为，案涉房屋租赁合同中的保证金属于履约保证金，其法律属性与租金不同。同时，何跃向张祎三次转账的备注均为“租金”，而非保证金，加之立方公司未举证证明何跃和张祎均认可何跃支付的款项中包括保证金，因此，立方公司认为何跃支付的款项中包含保证金在计算已付租金时应将该68506元扣除的主张，本院依法不予支持。 最后，一审法院根据何跃和张祎的约定以及何跃的付款情况，对何跃支付租金情况进行了清理，最终按照时间先后冲抵了租金，并最终确认了何跃欠付的租金金额正确，本院依法予以确认。一审法院根据约定的每期租金付款时间、每期实际付款时间和每期拖欠金额及天数，确定了何跃应承担的违约金并无不当，本院依法予以确认。 综上所述，立方公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10677元，由上诉人成都立方房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年五月二十八日 书记员  曹成香