贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0201民初1168号原告：六盘水市水西粮油供应站，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路30号，统一社会信用代码：91520200914651117J。法定代表人：吴开庆，系该站经理。委托诉讼代理人：赵学磊，贵州济元（水城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焕廷，贵州济元（水城）律师事务所律师。被告：欧阳学，男，汉族，1959年6月13日出生，住址：贵州省六盘水市钟山区。被告：彭冬梅，女，汉族，1964年11月4日出生，户籍地：贵州省六盘水市钟山区，现住址：六盘水市钟山区。二被告委托诉讼代理人：杨旭，贵州中创联律师事务所律师。原告六盘水市水西粮油供应站与被告欧阳学、彭冬梅物权保护纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水市水西粮油供应站法定代表人吴开庆及其委托诉讼代理人赵学磊，被告彭冬梅及其与欧阳学的共同委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水市水西粮油供应站向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决二被告返还原告位于六盘水市钟山区的房屋两间（面积为58.08㎡）；2.请求依法判决二被告连带赔偿原告2016年1月1日至2021年1月31日止的房屋租金损失61000元，2021年2月2日至实际返还房屋时止的房屋租金损失仍按每月1000元计算；3.本案诉讼费用由二被告共同负担。事实及理由：二被告系夫妻关系，被告欧阳学原系原告单位职工，1997年6月左右，被告欧阳学就从原告处调入六盘水市市委宣传部工作。但二被告时至今日一直占着原告六盘水市钟山区的公房两间（面积为58.08㎡）。2015年7月，经原告单位在岗职工会议讨论并报原市商务和粮食局党组会研究同意，决定对占用原告单位公租房的相关人员，按照办公室会议（市水西粮呈〔2015〕3号文件）明确的意见办理执行。决议内容为：1.已调出本单位的职工，本人及家属，子女继续居住的，按市场价执行；2.职工及职工家属、子女居住的，按市场价的70%执行；3.占用公房但本人或家属、子女等未居住而用于对外出租赚取差价的，一律按市场价执行或由本单位无条件收回，统一管理；4.占用公房当事人必须与本单位签订《房屋租赁合同》，约定房屋拆迁或旧城改造时无条件限期腾空搬出，不得提出任何无理要求或影响拆迁工作的顺利推进。上述决议形成后，被告拒不同意按上述文件执行，且拒不与原告签订《房屋租赁合同》，也未向原告支付过任何使用费用，一直占用原告上述房屋。综上，二被告自2016年1月1日一直无权占用原告单位房屋，原告参照本单位同类房屋租金费用，按每间每月500元主张，二被告共造成原告租金损失达61000元，二被告应予赔偿。原告特依法提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告欧阳学辩称，一、被告享有涉案房屋的居住权，理由如下：1.被告原系原告职工。被告于80年代初就在六盘水市水西粮油供应站工作，被告居住的涉案房屋系原告分配给被告的唯一居住房屋，根据当时的房屋分配使用政策，被告与所在单位形成事实上的长期居住该分配房屋的民事法律关系。因此，被告合法享有涉案房屋的居住权。2.被告调离后没有享受住房优惠政策。1997年6月10日，被告因工作需要调入六盘水市委宣传部工作，在市委宣传部工作至今，没有享受分配住房及相关房改房优惠政策。对此，原告曾于2018年12月17日出据公函向被告所在工作单位了解情况，被告所在单位及时给予原告书面回函，告之被告调入后没有享受过房改房优惠政策。3.涉案房屋是被告至今的唯一居所。被告调离后的较长时间里，原所在单位领导给予了多方面的关怀，没有向被告提出住房费用问题。之后，根据国家住房制度改革政策的相关要求，水西供应站领导让被告每月缴纳所住房屋维修金150元，至2015年12月31日止，被告每月向原告缴纳150元维修金。二、被告享有按原告所属职工购房同等条件购买居住的涉案房屋。被告之前系原告单位职工，多年的工作中，被告工作清清白白、辛辛苦苦、任劳任怨，没有功劳有苦劳。由于工作需要调入六盘水市委宣传部工作以来，没有分配住房，也没有享受房改房优惠政策，对于居住多年的分配所得唯一住房，于情于理都应当享有按原告所属职工购房同等条件购买的权利。因此，被告请求原告水西粮油供应站将被告居住的房屋按原告所属职工购房的同等条件出售给被告。三、被告不应当缴纳每月1000元的住房租金。1.原告要求被告每月缴纳1000元的房屋租金显失公正。被告作为原单位职工一直居住在分配所得的住房里，在国家出台房改政策后，因被告所住房屋不符合房改条件没有纳入房改，根据供应站时任领导的意见，被告每月向供应站缴纳150元房屋维修基金至2015年12月31日。2016年初，原告改变多年来的缴费标准，一方面要求被告每月缴纳1000元房屋租金，另一方面却向居住在与被告所住同类房屋的职工（包括调离或退休职工）出售房屋。被告认为原告的行为不公平、不合理，找原告要求按同等条件购买所居住的房屋，但原告不同意，为此，被告的妻子彭冬梅（本案被告）多次找到原告协商购房事宜无果。2018年11月的一天，被告彭冬梅与吴开庆经理一同到住所地社区就购房事宜进行协商调解，当时吴开庆经理表示，被告购房一事他一人说了不算，还要请示有关领导，并要取得住建局的认可，但时至今日，原告不仅没有同意被告购房要求，还诉请被告退还住房，补缴高额房屋租金，想置被告及其家人于上无片瓦、下无立锥之地，被告认为原告的行为显失公正。2.原告要求被告每月缴纳1000元的房屋租金有失公平。被告居住的涉案房屋系80年代所建的非规范性住宅房屋，该房屋既无卫生间、也无厨房，是被告自己改建了一个简易的卫生间和厨房使用至今。原告在没有经过有评估资质公司评估的情况下，对如今陈旧不堪的50来平方米的非规范性住房，称每月1000元的租金是市场价格有失公平。3.原告没有理由要求被告缴纳所住涉案房屋1000元租金。被告居住涉案房屋并不是缘于租赁合同，如前所述，被告所住的涉案房屋是被告作为单位职工分配所得住房是无偿居住。被告与原告不存在房屋租赁合同关系。因此，原告没有理由单方面要求被告缴纳所住涉案房屋租金。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持，根据国家政策、法律的相关规定，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，给被告一个最基本的立身之所，以体现社会主义国家政策、法律的人文关怀。被告彭冬梅辩称：一、被告享有涉案房屋的居住权。1.被告系原告的原职工家属。被告的爱人欧阳学（本案被告）于80年代初就在六盘水市水西粮油供应站工作，被告居住的涉案房屋系原告分配给被告爱人的唯一居住房屋，根据当时的房屋分配使用政策，被告的爱人与所在单位形成事实上的长期居住该分配房屋的民事法律关系，被告作为家属合法享有涉案房屋的居住权。2.被告的爱人欧阳学（本案被告）调离后没有享受住房优惠政策。1997年6月10日被告的爱人因工作需要调入六盘水市委宣传部工作，在市委宣传部工作至今，没有享受分配住房及相关房改房优惠政策。3.原告曾经同意被告购买居住的房屋。在被告向原告申请购买居住的涉案房屋期间，原告表示只要被告的爱人欧阳学（本案被告）在调入单位没有享受国家房改房政策就可以购买居住的房屋，并于2018年12月17日出具公函向被告爱人所在工作单位了解情况，被告爱人所在单位给予原告书面回函，告知被告的爱人调入后没有享受过房改房优惠政策，之后原告不兑现承诺，有现场录音资料为证。4.涉案房屋是被告及其爱人至今唯一居所。被告的爱人调离后较长时间里，原所在单位领导给予了多方面的关怀，没有向被告提出住房费用问题。之后，根据国家住房制度改革政策的相关要求，水西供应站领导让被告每月缴纳所住房屋维修金150元，至2015年12月31日止，被告每月向原告缴纳了150元房屋维修金。二、被告的爱人享有按被告所属职工购房同等条件购买居住的涉案房屋的权利。被告爱人之前系原告单位职工，多年的工作中，工作清清白白、辛辛苦苦，任劳任怨，没有功劳有苦劳。由于工作需要调入六盘水市委宣传部工作以来，没有分配住房，也没有享受房改房优惠政策，对于居住多年的分配所得唯一住房，于情于理都应当享有按原告所属职工购房同等条件购买的权利。因此，被告请求原告水西粮油供应站将被告居住的房屋按原告所属职工购房的同等条件出售给被告的爱人。三、被告不应当缴纳每月1000元的住房租金。1.原告要求被告每月缴纳1000元的房屋租金显失公正。被告的爱人作为原单位职工分配所得的住房，系被告一家唯一的居所。在国家出台房改政策后，根据供应站时任领导的意见，被告每月向供应站缴纳150元房屋维修基金至2015年12月31日。2016年初，原告改变多年来的缴费标准，一方面要求被告每月缴1000元房屋租金，另一方面，大约在2011年、2017年，原告出售叁套与被告所住同样的国有资产房屋给调离和退休的职工，有六盘水市住建局的相关票据为证。被告认为原告的行为不公平、不合理，找原告要求按同等条件购买所居住的房屋，但是原告不同意，被告多次找到原告协商购房事宜无果。2018年11月的一天被告与吴开庆经理一同到住所地社区就购房事宜进行协商调解，当时吴开庆经理表示，被告购房一事他一人说了不算，还要请示有关领导，并要取得住建局的认可。被告与原告一同到六盘水市住建局询问，要求按之前出售住房的条件购买，住建局回复只要原告配合出证明就可以购买。但时至今日，原告不仅没有同意被告购房要求，还诉请被告退还住房，补缴高额房屋租金，想置被告及其家人于上无片瓦、下无立锥之地，被告认为原告的行为显失公正。2.原告要求被告每月缴纳1000元的房屋租金有失公平。被告居住的涉案房屋系八十年代所建的非规范性住宅房屋，该房屋既无卫生间、也无厨房，是被告自己改建了一个简易的卫生间和厨房使用至今。原告在没有经过有资质评估公司评估的情况下，对如今陈旧不堪的50来平方米的非规范性住房，称每月1000元的租金是市场价格有失公平。3.原告没有理由要求被告缴纳所住涉案房屋1000元租金。被告居住涉案房屋并不是缘于租赁合同，如前所述，被告所住的涉案房屋是被告的爱人作为单位职工分配所得住房，是无偿居住。被告爱人与原告不存在房屋租赁合同关系。因此，原告没有理由单方面要求被告缴纳所住涉案房屋租金。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持，根据国家政策、法律的相关规定，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，给被告一个最基本的立身之所，以体现社会主义国家政策、法律的人文关怀。当事人向本院提交如下证据，本院对证据认定如下：一、对原告提交的证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证明复印件，拟证明原告登记信息及诉讼主体资格。二被告对该组证据无异议，本院予以认定。2.《不动产权证书》，拟证明原告是位于六盘水市钟山区的房屋的所有权人。二被告对该证据无异议，本院予以认定。3.《请示》《会议纪要》，拟证明原告单位经办公会议研究后，对于占用公租房的职工、家属，应当与原告签订合同，后经请示并得到六盘水市商务粮食局的同意，并实际按市场价500元每间执行。二被告对该组证据真实性无异议，对关联性及行政效力有异议。提出粮食供应站的请示不具有行政效力，六盘水市商务局的会议纪要，不是行政机关具有行政效力的文件。会议纪要中仅在第7点提了一句按办公会议的纪要办理，故达不到被告的证明目的。本院认定，该证据与认定本案的事实具有关联性，本院予以认定。4.《通知》及照片，拟证明原告按照文件要求通知被告签订房屋租赁合同，要求被告在规定的时间内与原告协商处理。被告对该组证据无异议，本院予以认定。5.《房屋租赁合同》《收款收据》一组，拟证明原告同一类型房屋，均是按500每间的市场价格租赁给他人，因此被告应当参照同类房屋赔偿原告租金损失。被告对该组证据三性均有异议。提出该租赁合同及收款收据与本案无关，不能达到原告的证明目的。本院认定，该证据能证明原告将类似房屋出租给案外人收取租金的事实，本院予以认定。二、对被告欧阳学、彭冬梅共同提交的证据：1.二被告身份证复印件，拟证明二被告的身份信息及主体资格。原告对该组证据无异议，本院予以认定。2.《证明》《家庭档案卡》，拟证明被告一直居住在涉案房屋内。原告对该组证据无异议，本院予以认定。3.《证人证言》一组，拟证明被告现居住的房屋系房改之前分配的住房。原告对该组证据三性有异议，提出无证人当庭出庭接受我方询问，且房屋的所有权为原告，应当以权属登记为准，而不是以他人陈述认定被告是否有居住的权利。本院认为该书面证言，证人未到庭接受询问，故本院不予认定。4.《收款收据》，拟证明被告向原告交付从2015年1月至2015年12月31日，每月150元的住房维修基金，即被告与原告之间不存在房屋租赁关系。原告对该证据三性无异议，提出对证明事实有异议，应是租金，而不是房屋维修基金。同时也证实了被告从2016年以后就未向原告支付过任何费用。本院认为该证据能证明被告缴纳涉案房屋使用费的情况，本院予以认定。5.《函》《证明》，拟证明被告欧阳学至今未享受房改优惠政策。原告对该组证据对关联性有异议，提出该证据与原告诉请无关。本院认为该证据能证明被告未享受过房改优惠证据的情况，本院对该事实予以认定。6.《调查笔录》及图片，拟证明原告法定代表人在社区组织的协调中可以购买涉案房屋。原告对该组证据三性无异议，提出对证明目的有异议，被告虽提出购买的意向，但原告并没有明确答复，需要住建局等相关部门的同意。本院认定，该证据能证明双方到社区就涉案房屋争议请社区协调处理过，本院对该处理过程予以确认。7.《土地收益金发票》，拟证明原告向退休职工出售与涉案房屋类似的房屋，被告有权利以同等条件优先购买涉案房屋。原告对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，提出该证据与本案无关，他人缴纳土地使用金与是否向原告购买房屋，与本案原告的请求无关。本院认为该证据与认定本案的事实无关联，本院不作认定。8.《答复书》，拟证明类似涉案房屋，原告向他人出售。原告对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出与本案无关。本院认定，该证据与认定本案的事实无关联，本院不作认定。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本案认定事实如下：坐落于钟山区的房屋，权利人为六盘水市水西粮油供应站，不动产权证书编号为［黔（2017）钟山区不动产权第××号］，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，用途为办公、住宅，房屋总层数3层，建成年份为1989年。因被告欧阳学原系六盘水市水西粮油供应站职工，1997年6月10日，欧阳学调入六盘水市市委宣传部，被告彭冬梅作为欧阳学之妻居住在涉案房屋第三层301室（301室隔成两室）。被告彭冬梅与欧阳学于1986年5月结婚，2003年6月离婚。被告彭冬梅居住在涉案房屋期间，每月缴纳50元至150元不等费用至2015年12月31日。2015年7月10日，原告向主管单位六盘水市商务和粮食局提出《关于公房出租有关问题的请示》即市水西粮呈〔2015〕3号文件，该请示经职工（在岗职工）会议通过，主要内容为：1.已调出本单位的职工，本人及家属，子女继续居住的，按市场价执行；2.职工及职工家属、子女居住的，按市场价的70%执行；3.占用公房但本人或家属、子女等未居住而用于对外出租赚取差价的，一律按市场价执行或由本单位无条件收回，统一管理；4.占用公房当事人必须与本单位签订《房屋租赁合同》，约定房屋拆迁或旧城改造时无条件限期腾空搬出，不得提出任何无理要求或影响拆迁工作的顺利推进。2019年9月16日，原告向被告发出《通知》，其主要内容为：“您所占用我站明湖路老办公室楼301室公房拒付租金一事，请您务必于2019年9月18日17时前来我单位办公室协商处理，逾期不到或协商无果，我站将启动诉讼程序，通过法律途径解决”。后未果，现原告诉至本院。另查明，原告出租给案外人杨可第二层5间房屋（123.46㎡）用于办学，月租金为2000元，经折算为400元/间。2021年3月18日，六盘水市钟山区荷泉街道松坪北路社区居民委员会出具证明，证实被告彭冬梅于2003年10月9日起至今在该辖区居住即六盘水市钟山区松坪北路社区四小网格水西粮油3号楼1—301室。本院认为，本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，应适用之前的法律法规。一、关于原告是否有权要求被告彭冬梅、欧阳学返还涉案房屋的问题。通过查明的事实，被告欧阳学于2003年6月与彭冬梅离婚，再结合社区证明，仅彭冬梅在使用涉案房屋，现原告要求被告欧阳学在本案中承担民事责任，本院不予支持。黔（2017）钟山区不动产权第××号不动产权证书已载明，涉案房屋属原告六盘水市水西粮油供应站所有，本院予以确认。基于涉案房屋属原告所有，原告有权根据市水西粮呈〔2015〕3号文件来管理自己的财产，要求被告彭冬梅按该文件第四条与其签订房屋租赁协议及支付涉案房屋的租金。现原告作为涉案房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，有权要求被告彭冬梅返还涉案房屋，故对原告的该项请求本院予以支持。二、关于原告要求被告支付涉案房屋租金损失的问题。因被告彭冬梅使用原告两间房屋，庭审中被告认可从2016年1月1日起未支付过涉案房屋租金，给原告造成损失，现原告作为所有权人，主张租金损失，本院予以支持。关于租金标准，原告租给案外人经本院折算为400元／月／间即为市场价，现原告主张500元／月／间，本院不予采信。故被告彭冬梅应从2016年1月1日起支付至2021年1月31日止的租金损失为48800元（61月×400元／月／间×2间），2021年2月1日之后至实际返还之日止的租金，仍按400元／月／间计算。对被告辩称在同等条件下购买涉案房屋等主张，超出本案受理范围，本院不予理涉。本次纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，应适用之前的法律法规，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭冬梅于本判决生效后三十日内返还位于六盘水市钟山区的两间房屋给原告六盘水市水西粮油供应站；二、被告彭冬梅于本判决生效后十日内支付原告六盘水市水西粮油供应站租金损失48800元，2021年2月1日之后至实际返还房屋之日止的租金损失，仍按400元/月/间计算；三、驳回原告六盘水市水西粮油供应站的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，由被告彭冬梅负担1435元，原告六盘水市水西粮油供应站负担125元（原告已自愿预交，被告负担部分连同上述款项于本判决生效之日起十日内一并返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期未提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  庄朝宇二〇二一年五月二十一日法官助理刘红艺书记员王超