江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏13民终936号 上诉人（原审原告、案外人）：丁茂兵，男，1970年9月19日出生，住泗阳县。 委托诉讼代理人：杨浩，江苏苏哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王振运，男，1966年10月15日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：解学成，泗阳县城北法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：姜绍祥，男，1963年9月1日出生，住泗阳县。 上诉人丁茂兵因与被上诉人王振运、姜绍祥案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2020）苏1323民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：2016年12月19日，泗阳法院立案受理王振运与姜绍祥买卖合同纠纷一案，于2017年1月16日作出（2016）苏1323民初7761号民事判决：姜绍祥向王振运支付货款83350元及利息、代理费2500元。根据王振运的申请，该院于2017年3月28日立案强制执行，案号为（2017）苏1323执1201号。2017年5月11日，该院作出（2017）苏1323执1201号执行裁定：查封姜绍祥所有的位于泗阳县产，权证号：062011，查封期限三年。2020年5月6日，该院作出（2017）苏1323执1201号执行裁定：查封被执行人姜绍祥所有的位于泗阳县的房产。 丁茂兵针对上述执行行为向泗阳法院提出异议，主张案涉房屋应为其所有，请求确认丁茂兵与姜绍祥签订的房屋买卖合同有效，确认案涉房屋所有权归丁茂兵所有，请求解除查封。2020年5月14日，泗阳法院作出（2020）苏1323执异89号执行裁定书：驳回丁茂兵的异议请求。 丁茂兵不服该裁定，向泗阳法院提起诉讼称：丁茂兵与姜绍祥于2013年就案涉房产达成口头买卖协议，总价为560000元。至2015年3月8日，丁茂兵已将房款全部支付给姜绍祥，双方于当日签订购房协议，由姜绍祥向丁茂兵出具收条，交付房产证、国有土地使用证，并交付房产。丁茂兵随即对房屋重新装修并入住，于2017年出租他人，已经实际占有，故案涉房产应属于丁茂兵所有。请求：1.不得执行泗阳县房产；2.解除对泗阳县房产的查封；3.确认丁茂兵与姜绍祥签订的房屋买卖合同有效，泗阳县房产所有权归丁茂兵所有；4.诉讼费由王振运、姜绍祥承担。 王振运辩称，（2016）苏1323民初7761号民事判决书已产生法律效力，丁茂兵在该案审理时未向法院提出其与姜绍祥之间的买卖关系。当王振运向法院申请执行时，丁茂兵才提出执行异议，不排除其与姜绍祥之间存在恶意串通。丁茂兵对于房屋未过户，自身存在过错。应当驳回丁茂兵的诉讼请求。 姜绍祥辩称，2013年，丁茂兵向姜绍祥提出购买案涉房产，但不想做按揭贷款，约定2-3年内分期付款。2015年3月8日，丁茂兵支付清所有房款，双方签订书面购房协议，姜绍祥出具金额为5666021元的收条，同时向丁茂兵交付房屋、房产证和国有土地使用证，并要求丁茂兵尽快将有线电视、水电煤等账户过户。2013年7月姜研研在银行贷款，以案涉房产提供抵押，姜绍祥没有将此情况告知丁茂兵，该贷款已于2018年偿还完毕，抵押权已经消失。 泗阳法院经审理查明：位于泗阳县众兴镇解放路桃州名都6幢301室房产登记在姜绍祥、王某1名下，于2011年1月18日设立抵押权，抵押权人为中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行，抵押期间自2011年1月18日至2023年1月18日，抵押金额190000元，于2013年7月17日注销抵押登记。同日，该房产再次设立抵押权，抵押权人为中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行，抵押期间自2013年7月17日至2025年7月16日，抵押金额为310000元。 2013年6月8日、2013年7月10日、2013年7月17日、2014年11月9日、2015年3月8日，丁茂兵以现金、转账的方式分别向姜绍祥支付50000元、300000元、50000元、150000元、16021元。 2015年3月8日，姜绍祥、丁茂兵签订协议一份，约定姜绍祥将位于泗阳县的房屋以566021元卖给丁茂兵，协议自双方签字、付完款项后生效，自协议生效之时起房屋归丁茂兵所有。同日，姜绍祥向丁茂兵出具收条一份，内容为：今收到丁茂兵购房款伍拾陆万陆仟零贰拾壹元整。 案涉房屋数字电视生效时间为2015年6月27日，客户名称为丁茂兵妻子宋勤英。2017年9月，案涉房屋开通管道燃气，客户名称为丁茂兵，自来水、电力用户名称变更为丁茂兵。 2019年7月8日，姜绍祥向丁茂兵出具卖房收款明细一份，内容为收到丁茂兵购房款的日期、金额。 2020年6月2日，中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行出具结清证明一份，主要内容为：“借款人姜研研；抵押物泗阳县桃州名都6幢301室；抵押人王某1。截止今日该贷款本息已经全部结清，额度已注销，抵押物可退还。” 泗阳法院认为，本案争议焦点是：丁茂兵是否具有阻却案涉房产强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，丁茂兵与姜绍祥签订案涉房屋买卖协议后，没有办理该房屋的产权变更，在不动产登记没有变更的情况下，物权变动并未完成，丁茂兵尚不能成为该房屋所有权人，其主张对涉案房屋享有所有权的依据不足，不应得以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然丁茂兵与姜绍祥在法院查封案涉房产之前签订了买卖协议，并已经支付了全部价款，但是在该协议签订前，此房屋已经被中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行设定抵押并登记，丁茂兵对此没有进行核实了解，且抵押权具有公示效力和物权优先效力，丁茂兵理应知道该房产不具备买卖条件，无法办理过户登记手续，在此情况下仍然予以购买，存在过错。另外，丁茂兵陈述自购买案涉房产后直至2018年9、10月左右才准备过户登记，期间长达三年多，丁茂兵在主观上没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿，其自身对未办理过户登记存在过错。综上，丁茂兵对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应得以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回丁茂兵的诉讼请求。案件受理费9460元，由丁茂兵负担。 丁茂兵不服一审判决，向本院提起上诉称，丁茂兵在泗阳法院查封案涉房屋前已与姜绍祥签订了合法有效的买卖协议，支付了全部购房款并已入住案涉房屋，泗阳法院对案涉房屋的查封在丁茂兵对该房屋占有使用之后，加之案涉房屋所设立的抵押债务已经清偿，丁茂兵对案涉房屋享有的权利优先于王振运对姜绍祥享有的债权。丁茂兵符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，之所以未办理案涉房屋产权变更登记，系因泗阳法院查封案涉房屋所致。请求：1.不得执行案涉房屋；2.解除对案涉房屋的查封；3.确认丁茂兵与姜绍祥签订的案涉房屋买卖合同有效，案涉房屋归丁茂兵所有；4.本案一、二审诉讼费用由王振运、姜绍祥负担。 王振运辩称，丁茂兵的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 姜绍祥辩称，同意丁茂兵的上诉请求。 围绕其上诉请求，上诉人丁茂兵二审程序中提供如下证据： 1.亳州中胜商贸有限公司工商公示信息及丁茂兵在该公司工作期间名片一张，拟证明丁茂兵在2015年下半年至2017年春节前在安徽省亳州市工作，案涉房屋未能办理产权变更登记非新丁茂兵自身原因。 2.亳州中胜商贸有限公司时任负责人王某2出具的情况说明1份，内容为丁茂兵在2015年下半年至2017年春节前在亳州中胜商贸有限公司从事酒水销售工作，月工资3000元。 3.证人姜某,4的证言1份，主要内容为2015年至2016年底，姜某,4与丁茂兵共同在安徽省亳州市从事酒水销售工作，老板是王某2，当时公司除了丁茂兵、姜某,4外还有一名员工周某。 被上诉人王振运对上述证据质证意见为：对上述证据均不予认可。 本院对上述证据认证意见如下：证据1系亳州中胜商贸公司公示信息，本院对其真实性、合法性和与本案的关联性依法予以认定；证据2系证人证言，证人王某2无正当理由未到庭接受当事人和法庭询问，其证言不能作为认定案件事实的依据，本院对其真实性、合法性和与本案的关联性均不予认定；证据3系证人证言，证人陈述具有客观性，其陈述内容与证据1证实的内容亦具有关联性，本院对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性亦依法予以认定。 本院对一审判决查明的事实依法予以确认。 本院二审另查明：丁茂兵在2015年下半年至2016年底，曾受雇于亳州中胜商贸有限公司在安徽省亳州市从事酒水销售工作。 本案二审争议焦点为：上诉人丁茂兵对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益，其主张案涉房屋归其所有有无事实和法律依据。 本院认为，根据上诉人丁茂兵提供的证据及一审判决查明的事实，能够认定上诉人丁茂兵对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。主要理由如下：首先，丁茂兵与姜绍祥在一审法院查封案涉房屋前已签订买卖协议，约定姜绍祥将案涉房屋以566021元的价格卖与丁茂兵，该协议不违反法律法规强制性规定，应属有效。其次，根据一审判决查明的事实，丁茂兵在一审法院查封案涉房屋前已向姜绍祥支付了双方约定的购房款，姜绍祥亦向丁茂兵出具了收条。再次，根据一审判决查明的事实，丁茂兵在一审法院查封案涉房屋前已对案涉房屋占有使用。最后，案涉房屋虽然在向丁茂兵出售时设立了押，但抵押期间，抵押人将抵押财产转让的，并不影响转让合同的效力，且中国邮政储蓄银行江苏省泗阳县支行已出具结清证明，载明案涉房屋涉及的抵押债权已清偿完毕，抵押物可退还，故一审判决以案涉房屋在买卖时不具备买卖条件、无法办理过户登记手续为由，认定丁茂兵存在过错，没有事实和法律依据。此外，虽然丁茂兵在签订案涉房屋买卖协议后未及时办理产权变更登记手续，主观上存在疏忽，导致案涉房屋被一审法院查封，但根据本院二审查明事实，丁茂兵在2015年下半年至2016年底曾在外地工作，在此期间未能办理案涉房屋产权变更登记手续具有一定合理性，并不能据此认定其主观上没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿，亦不影响丁茂兵对案涉房屋享有物权期待权的认定。因案涉房屋目前尚未办理产权变更登记至丁茂兵名下，其尚未取得案涉房屋的物权，其主张案涉房屋归其所有，本院依法不予支持。对于丁茂兵请求确认其与姜绍祥签订的房屋买卖合同有效、解除对案涉房屋的查封的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条第二款规定，案外人异议之诉案件中案外人诉讼请求的内容只能是“请求对执行标的物停止执行”，并可以同时提出确认其权利的诉讼请求；本案中，丁茂兵主张的请求确认案涉房屋买卖合同有效、解除对案涉房屋的查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件判决主文中要确认的内容，因此，本院对其该两项诉讼请求，在具体判项中不予理涉。因丁茂兵未能及时行使权利办理案涉房屋产权变更登记手续，对于本案纠纷的发生负有一定责任，浪费了有限的司法资源，本院判令由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。 综上，本案因二审出现新证据导致一审判决认定事实不清，依法应予纠正；上诉人丁茂兵的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初2892号民事判决； 二、不得执行江苏省泗阳县人民法院（2017）苏1323执1201号执行裁定查封的位于泗阳县的房产； 三、驳回丁茂兵的其他诉讼请求。 一审案件受理费9460元、二审案件受理费9460元，均由上诉人丁茂兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  杨晓玲 审判员  吴军良 二〇二一年五月二十六日 书记员  于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。