大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4751号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：周长琦，男，1987年9月14日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告周长琦物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告周长琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费8,771元（自2018年11月1日起至2021年9月30日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金2,631.3元。事实与理由：原、被告双方于2016年10月27日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费标准为高层住宅2.8元/m2/月，物业服务费每年预缴纳，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之二的违约金。被告是大连远洋荣域小区A4-10-3002号业主，房屋面积89.50m2，自2018年11月1日起至2021年9月30日止，拖欠物业服务费及违约金共计11,402.30元。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院保护原告的合法权益。被告周长琦辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积没有异议，对未缴纳物业费期间没有异议，不同意全额缴纳物业费，理由：一、原告起诉逾期缴纳违约金应予以驳回；二、原告降低物业费总额20%；三，原告赔偿被告因漏雨造成损失7,605.26元；四，延长被告客厅外墙保修三年。根据前期物业服务协议，物业应对公共区域设备设施进行维护保养管理，并对公共设备设施给业主造成的损失承担责任。被告从交房开始客厅就有漏雨的现象，当时物业给打胶做了简单的处理，2017年6月份装修完毕开始陆续下雨发现往里渗水（其他内容详见答辩状）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区A4-10-3002号业主，房屋面积89.50平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴纳，第一年的物业费业主于房屋交付时缴纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2018年11月1日起至2021年9月30日的物业服务费8,771元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现原告要求被告给付拖欠2018年11月1日起至2021年9月30日的物业服务费8,771元（2.8元/月/平方米×89.50平方米×35个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称的因漏雨给被告造成的损失，原告应予赔偿一节，因本案系物业服务合同纠纷案，而非财产损失赔偿案件，故应在物业服务合同框架下对案件进行审理，根据被告出示的证据，案涉房屋的确存在漏雨现象，且给被告造成了损失，但漏雨是否确系室外排水管断裂原因导致，在本案中无法确定，即漏雨的原因以及责任主体的界定问题在本案中无法一并解决，故本案被告应就赔偿损失一节应另案提起诉讼解决。关于被告主张的降低物业费总额20%一节，根据被告举证可知，在案涉房屋出现漏雨现象后，原告作为物业服务企业，接到业主的保修申请后，上门进行了维修，履行了维修义务，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主应请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。本案中，原告已确认案涉房屋经维修后，现阶段不存在漏雨的现象，故此原告业经通过继续履行的方式履行了维修义务，被告以此要求降低物业费无事实及法律依据。关于被告要求延长客厅外墙保修时间3年的意见，亦不属于本案调整的范围，本院不予审理。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周长琦于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币8,771元（自2018年11月1日起至2021年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币43元（原告已预交，已减半收取），由被告周长琦负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二一年五月二十四日书记员 修建华附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。