江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0902民初2167号原告：中国农业银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码：91320900840135004U，住所地在江苏省盐城市大庆中路88号。负责人：顾明，该行行长。委托诉讼代理人：张祥，中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行风险与信贷管理部员工。委托诉讼代理人：陈志勇，中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行风险与信贷管理部员工。被告：柏社建，男，1964年12月23日生，住所地在江苏省盐城市。被告：王祝凤（柏社建之妻），女，1962年10月24日生，住所地在江苏省盐城市。被告：江苏博翔置业有限公司，统一社会信用代码91320913699389135N,住所地在江苏省盐城市国际创投中心南楼1206室。法定代表人：孙冈，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（以下简称农行盐城分行）与被告柏社建、王祝凤、江苏博翔置业有限公司（以下简称博翔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼。被告柏社建、王祝凤、被告博翔公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告一、二立即偿还原告贷款本金152338.63元、利息1921.16元（利息暂算至2020年8月9日），合计本息154259.79元及从2020年8月10日起至实际履行之日止按合同约定计算的利息；2、被告三对上述第一项债务承担连带偿还责任；3、原告对被告一、二设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、诉讼费以及原告实现债权和抵押权的一切费用由三被告承担。事实与理由：2015年4月9日，被告与原告中国农业银行盐城分行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告发放贷款27万元整，用于被告一、二购买位于亭湖区产；借款期限10年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款利率执行浮动利率，以借款日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%，执行年利率6.195%;对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息，每月归还本息2891.19元；如借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权。借款人于2015年4月9日在盐城市住房保障和房产管理局办理了预抵押登记手续。抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及原告为实现债权和抵押权的一切费用。上述合同签订后，原告于2015年4月10日依约向被告一发放了贷款27万元，贷款发放后，被告未能按约定还款，经常逾期，经催收后仍拖欠较多贷款，截止2020年8月9日，被告已拖欠原告贷款4期，累计欠款10596.31元，已根本性违约。根据原告与被告借款合同中关于借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款、提前行使担保权的约定，原告宣布上述《个人购房担保借款合同》项下的贷款于2020年9月1日全部提前到期，并要求被告在7日内对所有未清偿的贷款本息履行还款义务，但被告未能履行。同时，原告对经法定机关办理了抵押登记的房屋拍卖、变卖的价款应享有优先受偿权。根据《个人购房担保借款合同》的约定，在抵押人办理好房产他项权证书之前，被告二应对借款人所欠债务承担连带保证责任。综上，为维护国家信贷资金的安全，保护原告的合法权益，特具诉状，请贵院支持原告的诉讼请求。被告柏社建、王祝凤、博翔公司均未答辩。经审理查明：柏社建、王祝凤系夫妻关系。2015年4月4日，柏社建、王祝凤共同向农行盐城分行申请个人住房贷款。同年4月9日，柏社建（借款人、抵押人）、王祝凤（抵押人）、博翔公司（保证人）与农行盐城分行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额：27万元，借款期限：120个月。借款用途：购买位于亭湖区产。借款利率：浮动利率，执行年利率为6.195%。还款：等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。担保：本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式。抵押人同意以亭湖区产设定抵押。借款人、担保人的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等。同日，柏社建、王祝凤就上述抵押房屋至盐城市住房保障和房产管理局办理了抵押权人为农行盐城分行的预告抵押登记手续，担保债权金额为27万元。合同签订后，农行盐城分行于2015年4月10日将借款27万元支付到指定账户。柏社建出具借款借据，该借据载明：借款金额27万元，还款日期：自2015年4月10日起至2025年4月9日止。利率6.195%。柏社建取得贷款后，正常还款至2020年4月，至2020年8月9日已逾期四期。此后，不再按期还款。2020年9月1日，农行盐城分行向柏社建、王祝凤发出贷款提前到期暨催收通知书。截止2020年8月10日，柏社建已累计4期未能按时偿还本息。共欠农行盐城分行贷款本金152338.63元、利息1921.16元，合计本息154259.79元。柏社建仍未还款。原告多次催要未果，遂诉至本院。上述事实，有原告陈述、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、贷款提前到期暨催收通知书、欠款明细、房屋预告登记证明等证据证明，本院经审核予以确认。本院认为：原告农行盐城分行与被告柏社建、王祝凤、博翔公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将27万元出借给被告柏社建，被告柏社建未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。原告农行盐城分行要求被告柏社建偿还全部到期及未到期借款本金、利息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告王祝凤作为柏社建的妻子，在夫妻关系存续期间共同购买房屋，应对该借款承担共同还款责任。被告博翔公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，原告未能享有现实的抵押权，故被告博翔公司应按合同约定承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柏社建、王祝凤应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城分行本金152338.63元、利息1921.16元，合计本息154259.79元，并支付自2020年8月10日起至实际给付之日止的利息（利息按合同约定的方法和标准计算）。二、被告江苏博翔置业有限公司对上述第一项承担连带责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3385元，减半收取1692.5元，由被告柏社建、王祝凤、江苏博翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  杨淑芬二〇二一年五月二十日书记员  瞿 艳附录法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。4、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。