吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书(2021)吉2426民初1005号原告：安图县金盾小区正园物业有限公司，住所地吉林省安图县明月镇明安街西环北路15号。法定代表人：李欣，经理。委托诉讼代理人：罗国瑞，职工。委托诉讼代理人：李善明，职工。被告：刘洋，男，1992年8月16日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。原告安图县金盾小区正园物业有限公司（以下简称“正园物业公司”）诉被告刘洋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法由审判员金永日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正园物业公司的委托诉讼代理人罗国瑞、李善明、被告刘洋微信方式到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正园物业公司请求法院：1.判令被告向原告支付2014年10月15日至2019年10月15日的物业费2059元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系安图县山水人家小区业主，原告在2014年10月15日至2019年10月15日负责该小区的物业服务工作，原告与小区业主委员会在物业合同中约定，2014年10月15日至2015年10月15日为过渡期，按房屋建筑面积每月每平方米0.4元收取。2015年10月15日以后每年度按房屋建筑面积每月每平方0.5元收取。原告已按合同约定提供了物业管理服务，期间原告曾多次入户向被告催要，并且粘贴催费通知单，但被告却以各种理由推脱，至今未缴，尚欠物业管理费。涉案房屋面积为71.49平方米，2014年（71.49平方米×0.4元×1年=343元）+2015年至2019年（71.49平方米×0.5元×4年=1716元）共计2059元。被告刘洋答辩称：我本人跟没跟原告签署任何物业服务合同，小区业主委员会重来没跟我们说过有这样的合同，我作为业主不知道有这样合同存在。其次，从2014年还是2015年没有按照物业合同标准执行物业，物业做不到服务为什么要支付物业费，物业公司人多次打电话还有上门态度很不好还恐吓我，上门催费人员连个工作证都没有，张口就要物业费，物业费不是从我入住就没交，是因为物业做的不好我才不交的，小区楼道内小广告很多，垃圾成堆，冬天的雪都没人清理，保安就是个老头，1号楼楼梯灯坏了没人修理，下水管道2019年左右污水管道堵了没有人管，换了很多物业公司，2018年冬天车停在1号楼楼后车被划了到小区调监控，都调不出来，小区连个监控都没有，我房屋建筑面积是79.88平方米，物业弄得脏乱差，没有达到标准。所以，从2014年到现在没有交费。原告正园物业公司向本院提交以下证据：1.营业执照复印件，证明原告主体资格；2.山水人家小区物业管理委托合同复印件5页，2014年10月15日山水人家小区业主委员会与正园物业公司签订合法有效的物业管理合同；3.物业费催缴通知单（业主、住户）复印件5页；4.正园物业公司照片复印件2页，证明2016年通下水道，2017年清扫楼道，2015年通下水道，2017年清运垃圾，2018年抽化粪池，2016年清雪。被告刘洋未向本院提交证据。对原告提供的证据1营业执照、3物业费催缴通知单，被告没有异议，本院予以采信；对原告提供的证据2山水人家小区物业管理委托合同、被告对此提出异议称，不是我签订的，我不知道合同存在，也没有告诉我有合同。本院对该证据2，因被告的异议不能否定委托合同合法性，本院予以采信；对原告提供的证据4，被告对其证明事项有异议，异议称，不能证明五年所包含的物业服务，对证据证明指向，因缺乏证据佐证，本院只采信五年中正园物业公司提供了物业服务。本院依职权调取的正园物业公司诉被告史忠海物业服务合同纠纷一案（2018）吉2426民初421号民事判决书，原告、被告都有异议，但又未提出相反证明，本院予以采信。本院经庭审质证采信的证据及当事人庭上陈述，综合认定如下事实：正园物业公司于2012年8月9日成立。2014年10月15日正园物业公司与安图县山水人家小区业主委员会签订《山水人家小区物业管理委托合同书》。2014年10月15日签订的委托合同中约定：委托管理期限为5年，自2014年10月15日起至2019年10月14日止。合同约定：1.住宅房屋由乙方按建筑面积（2014年10月15日至2015年10月14日）暂定每月每平方0.4元收取过渡期一年。2014年10月14日前，业主与前物业所发生的各种财务纠纷乙方概不负责。2015年10月15日起物业管理费收取标准，按政府指导价即县物价局制定标准每月每平方米0.5元收取。2014年11月10日开始向业主即物业使用人收取2014年10月15日至2015年10月14日一年的物业管理费。2.空置房屋的物业管理费收取标准即一年全额的物业费扣除以环卫处制定的一年60元垃圾清理费为标准，剩余部分为全年物业管理费。3.业主和物业使用人应在每年8月20日前缴清全年的物业管理费用，逾期未缴纳的，按下列方法处理。从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金。4.物业管理服务收费标准的调整，按政府的标准调整即每年县物价局制定的物业管理收费标准收取。同时合同对涉及物业服务中的双方权利义务作出了规定。正园物业公司依约履行合同向山水人家小区提供物业服务，同时出现了乱放杂物；私搭乱建、小区内路面损坏未及时协调解决修理；小区环境脏乱；小区楼道堆放杂物影响通行；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地等诸多履行瑕疵。被告刘洋系安图县山水人家小区1号楼x单元x02室业主，是该小区第一批入住业主。原告已按合同约定提供了物业管理服务，期间原告曾多次入户向被告催要，并且粘贴催费通知单，但被告却以各种理由拒不支付，至今尚欠物业管理费。刘洋房屋面积为71.49平方米，2014年物业费为343.15元（71.49平方米×0.4元×1年=343.15元），2015年至2019年物业费为1715.76元（71.49平方米×0.5元×4年=1715.76元），共计2058.91元。本院认为，2014年10月15日正园物业公司与安图县山水人家小区业主委员会签订《山水人家小区物业管理委托合同书》后，开始为小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典实施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案合同纠纷法律事实是在2021年1月1日民法典施行前的事实引起的，应当适用当时的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”刘洋是2014年至2019年山水人家小区1号楼7单元502室的业主，合同内容对其具有约束力。刘洋享受物业服务的同时就产生交纳物业费的义务。2014年10月15日双方签订的《山水人家小区物业管理委托合同书》中约定业主应于每年的8月20日前交纳全年的物业管理费，结合安图县金盾小区正园物业有限公司未按照物业合同约定对个别业主占用绿地、楼道、乱放杂物等行为未予及时制止及其他履行瑕疵，根据《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定支持安图县金盾小区正园物业有限公司70%的物业服务费请求，即刘洋应向正园物业交纳2014年10月15日至2019年10月15日止的物业服务费合计为1441.24元[（71.49㎡×0.4元/月/㎡×12个月）×70%+（71.49㎡×0.5元/月/㎡×12个月×4年）×70%]。被告提出自己未签合同不知情，物业服务不到位，不缴纳物业费的主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持被告的主张。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第七条、第十二条第四款、第四十一条、《物业服务收费管理办法》第五条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘洋于本判决生效之日立即向原告安图县金盾小区正园物业有限公司交纳2014年至2019年物业管理费1441.24元（2058.91元×70%＝1441.24元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告安图县金盾小区正园物业有限公司负担7.5元，由被告刘洋负担17.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  金永日二〇二一年五月十八日书记员  孙新雨