兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初159号 原告：兰州新区碧桂园房地产开发有限公司。 法定代表人：张校峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵治清，甘肃金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛兴艳，甘肃金城律师事务所律师。 被告：贾耀东。 原告兰州新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告贾耀东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵治清到庭参加诉讼，被告贾耀东经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预19871）及相关附件，并配合原告办理注销合同备案手续；2.判令被告向原告支付违约金77147.8元；3.判令本案诉讼费用及律师费由被告承担。诉讼过程中，碧桂园公司增加诉讼请求：1.依法判令被告贾耀东在合同解除后向原告腾退合同编号为2015预19871《商品房买卖合同》项下位于兰州市兰州新区××花园××幢××单元××号商品房；2.依法判令被告贾耀东支付原告为本次诉讼所支出的保全担保费1542.96元、保全费791元。事实与理由：2015年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号:2015预19871，下称《合同》）。《合同》主要约定由被告购买原告位于兰州市兰州新区××花园××幢××单元××号××商品房（下称:“该商品房”）房款共计771478元，并约定以银行按揭方式付款。后被告在中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称银行）贷款支付了部分上述购房款，原告为其提供连带责任保证。因被告未按约定向银行偿还贷款，银行于2018年10月29日起诉至兰州市城关区人民法院，并致函要求原告履行保证责任。原告遂代被告偿还了贷款本金、利息、罚息以及银行实现债权所产生的诉讼费、律师费等共计571353.33元。综上所述，原告已代被告向银行偿还了全部贷款本息，根据双方签订的《合同》附件四:合同补充协议第九条的约定，因被告拖欠银行按揭贷款导致原告承担保证责任代偿贷款的，原告有权选择解除《合同》，且被告应当按照房屋总价款的10%向原告支付违约金。为此依据《民事诉讼法》等相关法律规定，原告依法提起诉讼，请求贵院判如所请。 贾耀东未作答辩。 本院经审理查明认定事实如下：2015年6月28日，碧桂园公司与贾耀东签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号:2015预19871），合同约定，由贾耀东购买碧桂园公司开发的位于兰州新区××花园××幢××单元××号房，建筑面积152.50平方米，房屋单价每平方米5058.87元，总金额771478元。贾耀东自筹资金支付购房款115739元，通过向碧桂园公司借款支付购房款115739元，其余购房款540000元贾耀东向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行申请按揭贷款的方式进行了支付。因借款未按期归还，碧桂园公司于2017年9月12日提起诉讼，要求贾耀东偿还借款本金115739元、违约金64494.7元及违约金4431.94元。经本院主持调解，双方达成协议，确认贾耀东欠碧桂园公司借款115739元，于2017年11月30日前向碧桂园公司归还，拖欠购房款的违约金和借款的逾期付款违约金由双方另行处理。后又因贾耀东未按期支付银行按揭贷款，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行于2018年10月29日向兰州市城关区人民法院提起诉讼，要求判决其与贾耀东签订的借款合同（编号：620360028-2012-20150318113）项下的全部贷款立即到期，由贾耀东立即偿还借款本金520778.78元、利息6659.24元、罚息86.63元，共计527524.65元（前述利息、罚息暂计算至2018年5月8日，此后的利息按合同约定计算至实际付清之日），此外还需支付其实现债权的律师费用12661元。并由马国翠（贾耀东妻子）与碧桂园公司对上述债务承担清偿责任。案件审理过程中，碧桂园公司于2019年10月12日至24日总计代贾耀东偿还借款本息等共计550021.45元。2020年4月2日，兰州市城关区人民法院作出判决：一、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行与贾耀东签订的借款合同（编号:620360028-2012-20150318113）项下全部贷款立即到期，贾耀东、马国翠在判决生效后十五日内偿还借款本金520778.78元、利息6659.24元、罚息86.63元，以上共计527524.65元（利息、罚息暂计算至2018年5月8日）；二、贾耀东、马国翠于本判决生效后十五日内向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行支付律师费12661元；三、兰州新区碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任（兰州新区碧桂园房地产开发有限公司已向原告中国建设银行股份有限公司甘肃省分行支付549490.33元）。碧桂园公司与贾耀东之间还签订了一份《终止协议书》，约定了《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号:2015预19871）协议终止的事项，但未写明签订日期及合同终止的事由。碧桂园公司在诉讼过程中，依法提起诉讼保全，支付保全保险费1542.96元，案件申请费791元。 另查明，案涉位于兰州新区××花园××幢××单元××号的房屋，碧桂园公司已经出售给了第三人王保平，双方草签了《商品房买卖合同》，王保平于2018年12月18日向碧桂园公司支付购房款10000元，同年12月23日分三次支付购房款114100元、33500元、49501元。现该房屋亦由王保平居住、使用。 上述事实，有当事人陈述、书证商品房买卖合同、民事调解书、国内支付业务付款回单、民事判决书、碧桂园集团通用机打收据、住宅物业服务费清单等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点有：一、双方的合同是否应当解除。双方的《商品房买卖合同》签订后，贾耀东按照合同约定，以银行按揭贷款方式支付购房款540,000元。但其未按期向银行还款，导致银行依法追偿，由碧桂园公司按照贷款担保责任的约定，向银行清偿了欠款本金及其他费用。双方在《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第九条中明确约定“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项(包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用)支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分，视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的10%支付违约金给出卖人。”依据该约定，碧桂园公司的合同解除权已经成就，其要求解除双方之间的《商品房买卖合同》及相关附件的请求，有事实和法律依据，应当予以准许，且合同解除后，贾耀东应当配合办理注销合同备案的手续。二、贾耀东是否应当承担违约责任。碧桂园公司依据双方订立的《终止协议书》要求贾耀东支付违约金77,147.8元，但该协议书约定自双方签字时协议生效，协议没有签署时间，生效时间无法确定。且按协议约定，双方的《商品房买卖合同》已经终止，即基于某种原因双方的权利义务终止。但碧桂园公司又在本案中要求解除合同，以此来终止《商品房买卖合同》确定的权利义务，实质上是否定了《终止协议书》的效力。现其既否定《终止协议书》，又依据该《终止协议书》要求贾耀东支付违约金，是自相矛盾的，故对其请求不予准许。且其在与双方订立的《商品房买卖合同》未解除的情况下，又将案涉房屋再次出售，是典型的“一房二卖”的违约行为。故本案中碧桂园公司与贾耀东之间均有违约行为，双方互不承担违约责任。但合同约定的碧桂园公司的代偿款应当从贾耀东已经支付的购房款中抵扣，抵扣后，剩余的购房款因合同已经解除，碧桂园公司应当返还。贾耀东已经支付的购房款为134,960.22元（首付款115,739元+向银行偿还的按揭款本金19,221.22元）。碧桂园公司向银行支付的非借款本金部分为29,242.67元（总付款550,021.45元-520,778.78元）。另按双方约定，碧桂园公司为实现其权利的费用即本案中的保全保险费1,542.96元、案件申请费791元也应当由贾耀东负担。以上费用相抵后，碧桂园公司还应返还贾耀东购房款103,383.59元（134,960.22元-29,242.67元-1,542.96元-791元）。三、贾耀东是否应当腾房。碧桂园公司要求贾耀东腾退案涉房屋，但其没有提供贾耀东已经实际占有、使用案涉房屋的证据，应当承担举证不能的法律责任。另从本院依法调取的碧桂园集团通用机打收据、住宅物业服务费清单和调查来看，案涉房屋实际由第三人王保平使用、居住，贾耀东并没有控制案涉房屋，故碧桂园公司的该项诉请既没有证据支持，也没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、兰州新区碧桂园房地产开发有限公司与被告贾耀东签订的《商品房买卖合同》及相关附件(合同编号:2015预19871)自本判决生效之日起解除，贾耀东在本判决生效后十五日内协助兰州新区碧桂园房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 二、兰州新区碧桂园房地产开发有限公司在贾耀东协助办理完毕《商品房买卖合同》备案登记注销手续后十五日内返还贾耀东购房款103,383.59元； 三、驳回兰州新区碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费964元，由贾耀东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 朱亮军 二〇二一年五月十八日 法官助理 赵一敬 书 记 员 王长莉