重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初3782号 原告：游来刚，男，1952年8月18日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：申明冰，重庆智豪（两江新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永结，重庆智豪（两江新区）律师事务所实习律师。 被告：徐明会，女，1961年5月27日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：张林，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。 第三人：中冶置业重庆有限责任公司，住所地重庆市鸳鸯街道金渝大道66号金山大厦307号，统一社会信用代码91500000790726921C。 法定代表人：马世春。 委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。 原告游来刚与被告徐明会、第三人中冶置业重庆有限责任公司（以下简称“中冶公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，经批准转为普通程序，依法由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员卢维、刘福惠组成合议庭，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告游来刚及其委托诉讼代理人申明冰、被告徐明会的委托诉讼代理人张林、第三人中冶公司的委托诉讼代理人刘雪翱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告游来刚向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还购房款99万元；2、判决被告返还双倍定金差额1万元；3、判决第三人在第一项诉讼请求范围内向原告承担连带赔偿责任；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月20日，原被告在重庆市北部新区xx大道x号中冶·北麓原商业营销中心办公室签订《房屋买卖协议》，被告将重庆市北部新区xx大道x号附x号商铺出卖给原告。协议签订前，被告向原告出示了其与第三人签订的《中冶北麓原—（非住宅）认购协议》，以表明其有权处分案涉商铺。其后，原告累计支付被告99万元购房款。2018年12月27日，原被告签订《补充协议》，将网签交房时间及尾款支付延后。但到期后被告未能履约，原告于2019年2月16日向被告发送了《解除房屋买卖协议和补充协议暨返还房款、支付违约金通知》，被告应退还购房款并支付违约金。第三人在协议解除与被告间的认购协议后，未主动公示和提醒，属于以不作为的方式侵犯原告权益。且购买案涉房屋时，被告以第三人名义出售，并出示了委托书，原告认为第三人应当承担连带责任。遂起诉。 被告徐明会辩称，收到99万元购房款属实，因被告与第三人已解除合同，无法履行与原告间的合同，同意退还购房款。 第三人中冶公司述称，1、第三人与原告无合同关系，不是合同相对方，非本案适格当事人；2、原被告双方合同的签订及履行，第三人不知情，原被告不是在第三人的办公场所签订的合同，第三人未授权被告代表第三人签订合同；3、根据原告本人的陈述，其在与被告签订合同之前，明知被告与第三人之间系房屋买卖关系，故其陈述的自认为被告代表第三人与原告签订合同的内容与诉状中陈述的相矛盾。综上，请求驳回原告对第三人的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的房屋买卖协议、补充协议、承诺书、收据、银行回单、项目凭证及回单、解除通知及EMS送达信息，被告认可真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2018年9月20日，徐明会作为卖方（甲方），游来刚作为买方（乙方），签订《房屋买卖协议》。约定：第一条出售商铺基本情况1、该商铺坐落于重庆市北部新区xx大道x号，项目名称为中冶北麓原，商铺号（房号）x号附x号。2、甲方承诺和保证此商铺无任何权属或经济纠纷。第二条成交价格总房款为1275000元。第三条付款方式及时间1、乙方应于2018年9月20日前向甲方支付10000元作为认购商铺的定金。2、乙方应于2018年9月21日前支付购房款580000元，于2018年9月22日前支付300000元，于2018年10月31日前支付100000元，于2018年12月31日前支付285000元。第四条办理过户及商铺交付甲方在收到全部购房款后于2018年12月31日前签订《重庆市商品房买卖协议》，并在7个工作日内将商铺交付于乙方或乙方指定的托管方。第五条交付标准现状交付。第七条违约责任1、甲方的违约责任在签订本协议后，甲方逾期办理过户手续，逾期交房，自逾期之日起，以协议总金额为基数，按日千分之一向乙方支付违约金；逾期超过30日，乙方有权解除本协议，乙方所缴纳的购房款甲方予以返还，且甲方应当按照协议总金额的20%向乙方支付违约金。 其后，游来刚分多次累计支付徐明会99万元购房款，包含1万元的购房定金。 2018年12月27日，徐明会作为甲方，游来刚作为乙方，签订《补充协议》，约定：现就双方鸳鸯街道中冶北麓原门市（1120号附4号烟酒和按摩店）买卖协议达成如下补充协议：一、原约定网签交房时间延后至2019年1月20日之前。二、乙方在甲方网签并交付门市时支付尾款28.5万元。四、甲方不能在2019年1月20日之前完成本协议约定门市网签正式合同并交付乙方使用，则无条件退还乙方已付房款，并按照银行同期贷款利率支付利息。五、除上述约定外，其他事项按照双方于2018年9月20日签订的房屋买卖协议执行。 2019年1月13日，徐明会向游来刚出具《承诺书》，载明：一、我未按照原协议向买方游来刚交付门市（x大道x号附x号门市）和办理产权手续，违约过错责任在我，我与买方游来刚沟通后，买方同意宽限期限至2019年1月20日，我再次承诺2019年1月20日前履行协议。二、如在2019年1月20日我未能履约交付门市（x大道x号附x号门市）和办理产权手续，我将无条件全额退还买方游来刚已支付给我的房款99万元，并按照协议支付违约金。退还房款时，我承诺于2019年1月20日当日退还50万元，2019年1月25日前退还40万元，30日前退还9万。并根据买方游来刚的时间要求，支付协议规定的违约金（违约金为双方签订的房屋买卖协议约定金额）。四、我承诺渝北区翠湖路翠湖园53号4单元8-4为我的真实居住地。 2019年2月16日，游来刚向徐明会发出《解除房屋买卖协议和补充协议暨返还房款、支付违约金通知》，载明：徐明会，你和我在2018年9月20日订立房屋买卖协议。2018年12月27日，由于房屋买卖协议约定的2018年12月31日签《重庆市商品房买卖协议》，你无法完成，经我方同意后，你和我又签了补充协议，将网签正式合同和交房时间延至2019年1月20日之前。鉴于你多次承诺履行协议却未履行房屋网签与交房义务，经过延期后，你仍然没能履行协议，且屡次答复返还房款又没有返还房款，我决定解除以上两份协议，以避免扩大经济损失。你收到本通知书或本通知书到达你处时，上述两份协议解除，请你立即返还已收的房款，并按照协议内容支付违约金。该邮件于2019年2月22日妥投签收。 游来刚另举示了《中冶北麓原—（非住宅）认购协议》复印件及三张照片。 1、认购协议内容。2018年7月13日，中冶公司作为甲方（卖方），徐明会作为乙方（买方），签订《中冶北麓原—（非住宅）认购协议》，约定乙方购买位于重庆市北部新区x大道x号（中冶北麓原项目）附x号商业用房。 2、三张照片内容。分别为“中冶北麓原商业营销中心”“墙体售房广告”“徐明会工作照片”。 游来刚拟证明徐明会销售房屋的行为是经中冶公司授权，徐明会的行为构成表见代理。徐明会的质证意见为，真实性无异议，但不能达到证明目的，该组证据不能证明是中冶公司授权徐明会买卖房屋，系徐明会向游来刚出售房屋，与中冶公司无关。中冶公司的质证意见为，三性均不认可，认购协议是复印件，认购协议上记载的是买卖行为，并非授权行为，通过认购协议不能认定中冶公司授权徐明会出售房屋。商业营销中心的图片，只能证明是中冶公司有该中心，但与本案无关。因徐明会认可该认购协议及照片的真实性，本院依法对该组证据的真实性予以确认。 诉讼中，游来刚陈述称其与徐明会签订的合同合法有效，合同约定了定金，故徐明会应双倍返还定金。徐明会在销售房屋过程中，均声称其有权代表中冶公司对外销售房屋，其行为构成表见代理，且限于社会经验及知识，游来刚属于善意相对人，因此中冶公司应当承担责任。 徐明会自认其与中冶公司签订认购协议是客观事实，但认为其与游来刚签订合同时，其尚未取得房屋所有权，致双方签订的合同及补充协议无效，其收取的99万元应返还，但不承担1万元的违约责任。徐明会与中冶公司间系买卖关系，徐明会并非中冶公司的员工，也未得到这个是的授权或事后追认，不构成表见代理，中冶公司不是本案适格当事人，不应承担法律责任。 本院认为，徐明会与游来刚签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。徐明会未取得案涉房屋的所有权不影响双方所签订合同的效力。 依据《补充协议》第四条的约定以及《承诺书》第二条的内容，本院认定双方的《房屋买卖协议》是附解除条件的合同，也即只要徐明会未在“2019年1月20日网签正式合同并交付乙方使用”，则合同解除条件成就。故双方的《房屋买卖协议》在解除条件成就的次日即2019年1月21日解除。合同解除后，徐明会应退还99万元购房款，对游来刚的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于是否适用定金罚则。依据《补充协议》第四条关于“甲方不能在2019年1月20日之前完成本协议约定门市网签正式合同并交付乙方使用，则无条件退还乙方已付房款，并按照银行同期贷款利率支付利息”的约定，双方已就合同解除后徐明会的违约责任达成新的合意，则原合同约定的定金罚则不再适用。故游来刚关于双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 关于是否构成表见代理。从游来刚举示的《中冶北麓原—（非住宅）认购协议》看，其明知徐明会与中冶公司间形成的是房屋买卖关系，而非委托代理关系。游来刚关于“购买案涉房屋时，徐明会以中冶公司名义出售房屋，并出示了委托书”“徐明会在销售房屋过程中，声称其有权代表中冶公司对外销售房屋”的陈述，无客观证据予以佐证，本院不予采信。在没有授权委托书的情况下，徐明会的行为不足以形成有权代理中冶公司的权利外观。故本案不构成表见代理，中冶公司无需承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐明会于本判决生效后立即退还原告游来刚购房款99万元； 二、驳回原告游来刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由被告徐明会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  卢 维 人民陪审员  刘福惠 二〇二一年五月十七日 书 记 员  许 迪