广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2134号上诉人（原审被告）:盛丹青，女，汉族，1993年7月11日出生，住广东省深圳市南山区×××××××，公民身份号码440××××××××××××023。被上诉人（原审原告）：五矿物业服务（广东）有限公司，住所地广东省博罗县××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××424J。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：刘德能，系广东商盾律师事务所律师。上诉人盛丹青因与被上诉人五矿物业服务（广东）有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，进行审理。本案现已审理终结。盛丹青上诉请求：一、依法撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3963号民事判决书第一项，即：判令上诉人应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人五矿物业服务（广东）有限公司支付自2018年7月1日至2020年2月29日止的物业服务费30219元；二、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人拒绝交楼，而上诉人从未拒绝收楼。上诉人按被上诉人发出的入伙通知书收楼时，因房屋严重漏水无法正常使用，被上诉人及开发商表示将尽快修复后再行交付。随后，开发商却一直怠于修复。经上诉人不停催促，历时一年多后，被上诉人才再次通知收楼。但在办理收楼手续时，被上诉人要求签署其提供的格式文本的物业管理协议且不能作任何修改，同时《收楼意见书》上也不能记载任何意见，否则不予交付房屋钥匙及办理收楼手续。由于该格式文本的物业管理协议记载的物业管理费的起算日为收到入伙通知书之日而非实际的收楼日，且房屋仍然存在较多的质量问题须要记录，故上诉人坚持据实签订物业管理协议并如实记载质量问题。被上诉人则拒不向上诉人交付房屋钥匙及办理收楼手续。为此，原告两次发出《律师函》要求被上诉人交楼。最终，在开发商的要求下，被上诉人才于2020年3月1日与上诉人办理收楼手续。上述交楼的基本事实，有上诉人一审提交的微信记录及收楼文件等证据足以证明。由此可见，本案并非是上诉人拒绝收楼，而是被上诉人拒绝交楼。被上诉人利用其代开发商交楼的便利，强迫上诉人签署格式文本的物业管理协议，迫使上诉人向其缴纳交楼前的物业管理费，从而导致逾期交楼。二、交楼时间认定错误。一审判决认定“博罗县碧华房地产开发有限公司于2018年6月30日前已经履行交房义务”（见一审判决书第9页倒数第9行），实属错误。交楼时间应该按照合同约定的交楼形式进行实际交付的时间确定。本案中，涉案购房合同附件四《补充协议》第六条第9点约定的交楼形式为：“买受人收楼的形式包括但不限于签署收楼书、签收钥匙、和物业公司办理入伙手续或实际接受本物业的其中一项或多项等”。按该约定的交楼形式，上诉人收楼时签收了《收楼意见书》《入伙收条》《消防安全责任书》《精神文明公约》等收楼文件，且均已作为证据提交给一审法院。前述收楼文件均已清楚载明：交房时间为2020年3月1日。一审判决完全无视合同约定的及实际的交楼形式，并无视上诉人提交的签署收楼文件载明的收楼时间，仍然片面地将“通知收楼”当然等同于“交楼”，实属认定基本事实错误。综上所述，一审判决完全无视了被上诉人因上诉人坚持据实签订物业管理协议并如实记载质量问题而拒绝交楼的基本事实，错误认定交楼时间及物业管理费的起算时间。上诉人为维护自身合法权益，特向贵院提出上诉，请求依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。五矿物业服务（广东）有限公司在法定期间内未提交答辩意见，不影响本院审理。五矿物业服务（广东）有限公司向原审法院起诉请求：一、请求法院判令被告支付自2018年6月16日至2020年7月31日期间的物业服务费人民币38529.23元。二、请求法院判令被告以欠付的物业费为基数，自逾期之日起，按每天3‰的标准向原告支付滞纳金至缴清欠费之日止（逾期滞纳金暂计至2020年7月31日为44888.81元，要求继续计算至缴清为止）；以上两项共计83418.04元。三、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：原告五矿物业服务（广东）有限公司原名称为惠州五矿悦居物业管理有限公司，2019年1月8日，惠州五矿悦居物业管理有限公司核准变更名称为五矿物业服务（广东）有限公司。原告与案外人博罗县碧华房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定博罗县碧华房地产开发有限公司选聘原告对五矿·哈施塔特一期小区提供物业管理服务事宜，合同期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止。《前期物业管理服务合同》第七条约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但为交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交付。……”。第三十八条第四款约定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”。根据《前期物业管理服务收费标准》记载，五矿·哈施塔特一期物业管理服务收费为低密度住宅按4.2元/月/平方米收取，空置物业管理费按照原物业管理收费标准的100%由物业产权人每月向物业公司支付。2017年12月15日，被告盛丹青购买由博罗县碧华房地产开发有限公司开发位于博罗县××××××××延段五矿·哈施塔特一期二区，房屋为现房，建筑面积359.75平方米，其中套内面积344.84平方米，公摊面积14.91平方米。双方约定，博罗县碧华房地产开发有限公司应于2018年6月30日前将房屋交付给被告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”。《商品房买卖合同》补充协议第五条第一款约定：“买受人在收到或应该收到出卖人发出收楼通知（以寄出邮戳为准），确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知。”。第十一条约定：“买受人确认出卖人已在本商品房销售现场将出卖人与惠州五矿悦居物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》的全部条款及内容。买受人同意接收并遵守该《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》的全部权利和义务约定。”根据原告提供的竣工验收备案表，案涉房屋已于2012年12月12日竣工验收合格并于2012年12月14日进行竣工验收备案。2018年6月1日，博罗县碧华房地产开发有限公司向被告邮寄送达《入伙通知书》，通知原告于2018年6月30日前办理入伙手续，并提示原告逾期未能到场或委托代理人办理入伙手续，视为开发商已经履行交付义务。庭审中，被告确认已收到该《入伙通知书》并按照规定的时间去办理验收收楼手续，但表示到现场后发现房屋漏水问题，当时开发商委托原告办理交房手续，原告的工作人员表示会尽快维修，然后才交付给其使用，因此，其接到《入伙通知书》后没有办理收楼手续，维修好后其才在2020年3月1日办理了收楼手续。2020年3月1日，被告在《收楼意见书》及《入伙收条》上签名。按照案涉房屋的建筑面积359.75平方米、每月每平方米4.2元计算，被告每月应支付服务费1510.95元给原告。2019年6月5日，原告向被告邮寄送达《缴费通知单》。后原告委托广东伟伦律师事务所向被告出具催收物业管理费的《律师函》，并于2019年12月12日向被告邮寄送达。因原告与被告之间对于物业费的起算时间无法达成一致意见，原告拒收自2020年3月1日起的物业管理费，被告通过网上银行分别于2020年7月20日支付2020年3月1日至2020年6月30日的物业管理费6043.8元、于2020年8月17日支付2020年7月1日至2020年7月31日的物业管理费1510.95元至原告名下中国农业银行的账户。另查一，2018年7月30日案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证号为粤（2018）博罗县不动产权第0037527号，登记的权利人为被告盛丹青。该不动产权证已交付给被告收执。另查二，案涉五矿·哈施塔特一期小区至今尚未成立业主委员会。原审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、盛丹青应于本判决发生法律效力之日起十日内向五矿物业服务（广东）有限公司支付自2018年7月1日至2020年2月29日止的物业服务费30219元。二、驳回五矿物业服务（广东）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费943元，五矿物业服务（广东）有限公司已预交），由五矿物业服务（广东）有限公司负担593元，盛丹青负担350元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人盛丹青是否具有缴纳2020年3月1日之前物业费用的义务。盛丹青上诉称因涉案房屋存在漏水等质量问题于2020年3月1日才实际收楼，主张对2020年3月1日之前的物业费用不承担缴费义务。首先，从微信聊天记录的真实性来看，五矿物业服务（广东）有限公司的工作人员对涉案房屋存在漏水等问题进行维修的事实已予以认可；其次，从该聊天记录的内容来看，涉案房屋一直存在一楼后阳台漏水、二楼次卧储物室开裂等质量问题，双方一直在沟通维修事宜，并且《收楼意见书》上的内容也载明盛丹青对房屋存在的问题提出异议。本院认为，涉案房屋的实际收楼时间应为2020年3月1日，房屋存在漏水、开裂等质量问题影响正常使用，购房者可据此拒收房屋，故房屋符合交付条件即2020年3月1日之前的物业费用，盛丹青无需承担。本案中，盛丹青分别于2020年7月20日、2020年8月17日足额支付2020年3月1日至2020年7月31日期间的物业服务费7554.75元至五矿物业服务（广东）有限公司，故五矿物业服务（广东）有限公司请求盛丹青支付2018年6月16日至2020年7月31日期间的物业费用及滞纳金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，盛丹青的上诉请求成立，本院予以支持。原审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3963号民事判决；二、驳回被上诉人五矿物业服务（广东）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费943元（被上诉人已预交），由被上诉人五矿物业服务（广东）有限公司负担。二审案件受理费556元，由被上诉人五矿物业服务（广东）有限公司负担，限在本判决生效后十五日内向本院缴纳，逾期未缴的移交执行。上诉人盛丹青预交的上诉费556元由本院退回。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年五月十九日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美