山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民初4171号原告（申请执行人）：王承略，男，1966年11月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张岳，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿霞，山东誉实律师事务所律师。被告（案外人）：陈晴，女，1973年8月18日出生，汉族，住济南市。被告（案外人）：王波涛，男，1974年7月30日出生，汉族，住济南市。二被告共同委托诉讼代理人：董宝成，北京大成（济南）律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑见，董事长。原告王承略与被告陈晴、王波涛、第三人山东神洲天怡旅业发展有限公司（以下简称神洲天怡公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王承略委托诉讼代理人张岳、耿霞，被告陈晴、王波涛共同委托诉讼代理人董宝成均到庭参加诉讼，第三人神洲天怡公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王承略向本院提出诉讼请求：1.依法判决准许对神洲天怡公司名下位于济南市天怡养生园一期3号楼102房产（证号：20160001634合同约定该房产价值708422元）采取执行措施。2.陈晴、王波涛承担本案诉讼费用。事实和理由：王承略以济南仲裁委员会（2019）济仲裁字第1544号裁决书为依据，向济南市中级人民法院提起强制执行程序，申请法院拍卖神洲天怡公司名下3号楼102号房产。陈晴、王波涛以其购买了该房产向济南中院提出执行异议并得到支持。王承略认为，济南中院作出的（2020）鲁01执异475号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了王承略的合法权益。具体理由如下：一、法院认定事实不清，陈晴、王波涛与神洲天怡公司之间不存在商品房买卖合同关系，而是会员服务合同关系。陈晴、王波涛与神洲天怡公司签订了《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，选定1003号院101号房屋作为专用套房并依据《天怡养生会会员章程》的约定享受会员权利，双方在王承略申请对神洲天怡公司房地产查封前并未签订合法有效的《商品房买卖合同》。二、济南中院作出的（2020）鲁01执异475号执行裁定违反了“一事不再理”原则，属于程序错误。2020年11月5日，济南中院作出（2020）鲁01民初2159号裁定，准许陈晴、王波涛撤回对1003号院101号房提出的执行异议之诉。该案撤诉后，济南中院于2020年5月14日作出的（2020）鲁01执异116号执行裁定书已发生法律效力，该裁定驳回了陈晴、王波涛针对1003号院101号房的异议申请。因此，陈晴、王波涛对同一套房产再次提出异议申请，法院进行裁定的行为违反了“一事不再理”原则。三、济南中院（2020）鲁01执异475号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定是错误的，应适用第二十九条之规定作为裁定依据。《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。异议申请程序中，法院在查明陈晴、王波涛是购买房地产开发商名下的商品房消费者的情况下仍然适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定是错误的。本案系陈晴、王波涛对尚登记在神洲天怡公司名下的商品房提起的执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其异议请求。四、陈晴、王波涛不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以支持其异议请求的情形。1、陈晴、王波涛与神洲天怡公司未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。2019年9月12日，济南市章丘区人民法院对3号楼102房进行查封，而陈晴、王波涛提交的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》显示其网签时间为2020年10月22日。2、通过多次现场查看，1003号院101号房处于无人居住状态，屋顶破损，墙皮脱落，房屋现状明显不符合正在居住使用的情形，陈晴、王波涛的经常居住地址为济南市房屋，且除涉案争议房产外尚有其他房地产。3、陈晴、王波涛提供的支付房款的转账记录没有收款方的名称信息，不能证明其向神洲天怡公司支付了房款，转账金额与合同约定金额也不一致，因此也不符合支付房款超过合同约定总价款百分之五十的规定。综上所述，（2020）鲁01执异475号执行裁定认定事实错误，适用法律错误，严重侵害了王承略的合法权益。陈晴、王波涛辩称，济南市中级人民法院（2020）鲁01执异475号裁定书程序合法，符合法律规定，王承略提出的执行异议规定28、29条两个司法解释并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，28条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可使用，房地产企业作为被执行人的案件中，既可以适用28条，也可以适用29条，涉案房屋系陈晴、王波涛真实购买，且缴纳了全部购房款，开发商也向二人交付了房屋，陈晴、王波涛正常使用涉案房屋。请求法院驳回王承略的诉讼请求。神洲天怡公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王承略提交如下证据:证据一：（2020）鲁01执异475号执行裁定书一份，证明2020年12月21日，济南中院裁定中止对神洲天怡公司名下3号楼102号房屋的执行。证据二：陈晴、王波涛在执行异议申请程序中提交的《天怡养生园会籍会员入会及认购协议书》复印件、《天怡养生园会籍章程》复印件及附件一《会籍卡会员类型及其权益》复印件各一份，证明陈晴、王波涛与神洲天怡公司在2014年9月7日签订会籍会员入会协议，并未购买涉案房屋，双方属于会员服务合同关系，签订入会及认购协议后选定特定套房只是成为会员，享受会员权益的形式。证据三：神洲天怡公司工商信息打印件一份，证明神洲天怡公司属于房地产开发企业，本案如认定为买卖合同关系，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定处理。证据四：《山东省新建商品房买卖合同（预售）》复印件（编号：2020102200001号）一份，证明陈晴、王波涛签订预售合同的时间为2020年10月22日，未在法院查封（2019年9月12日）之前签订合法有效的书面买卖合同。证据五：房屋权属情况信息一份，证明陈晴、王波涛名下至少拥有一套住房。涉案房产属于商业用途的养生公寓，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，该房屋不属于刚性居住需求的房屋。证据六：（2020）鲁01执异116号执行裁定书和（2020）鲁01民初2159号民事裁定书各一份，证明陈晴、王波涛针对涉案房屋曾向济南中院提出执行异议申请及执行异议之诉，后申请撤诉，济南中院对异议申请已经作出生效裁定予以驳回，陈晴、王波涛再次提出异议申请违反了一事不再理原则。陈晴、王波涛质证称：对上述证据真实性均无异议；证据二中房屋认购协议的实质内容就是房屋买卖协议；对证据三的证明目的有异议，28、29条执行异议规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，本案中既可以适用28条，也可以适用29条，二者并不排斥；证据四是陈晴、王波涛在对101号房屋提出执行异议之诉时才发现楼房号记载错误，及时联系第三人对之前签订的预售合同进行的更改；对证据五认为本案应适用28条；对证据六证明目的有异议，因神洲天怡公司对涉案房产楼房号记载错误，导致陈晴、王波涛作为执行异议申请人误对涉案房屋101号提出执行异议，在执行异议之诉过程中，因案外人杜兵娟对101号房屋也提出了执行异议，执行庭的承办法官对涉案房屋进行实地核实后确认杜兵娟购买的是3号楼1单元101号房屋，王波涛、陈晴购买的是3号楼1单元102号房屋，陈晴、王波涛因执行异议之诉标的错误而申请撤诉，同时对3号楼1单元102号房屋提出了执行异议，法院依法作出了（2020）鲁01执异475号执行裁定书，对于3号楼1单元102号房屋只提出过一次执行异议即本案的前置程序，因此并不违反一事不再理的原则。陈晴、王波涛提交如下证据：证据一：《天怡养生园会员章程》、《临时管理规约》、《消防安全责任书》、《前期物业管理服务协议》、《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》原件各一份，共同证实王波涛、陈晴与神洲天怡公司分别于2013年9月7日签订《天怡养生会会员章程》，2014年7月13日签订《临时管理规约》、《消防安全责任书》，2014年7月13日签订《前期物业管理服务协议》，2014年9月份签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，约定陈晴、王波涛以单价8064元、面积89.24㎡、总价719631元的价格购买神洲天怡公司开发的位于章丘区埠村街道办事处西南天怡养生园1003号院101号房即涉案3号楼102号房产。证据二：齐鲁银行历史交易流水三张及齐鲁银行特种转账传票一张，共同证实2014年7月8日王波涛使用自己名下账号6223795310108763255向神洲天怡公司转账719631元用以支付涉案房产全部购房款。证据三：2020年5月25日，陈晴、王波涛前往齐鲁银行济南自贸区支行补办了2014年7月8日银行回单、1317.75元收据、300元收据、入住通知书、业主手册、天怡养生园菜地选定单，共同证实2014年7月12日，神洲天怡公司将房屋交付给陈晴、王波涛，实测面积87.85㎡，应退房款11208.96元，神洲天怡公司代缴维修基金5271元，代收天然气开户费2600元并预付半年物业费1317.75元及电费300元，同时向陈晴、王波涛出具1317.75元收据、300元收据、入住通知书、业主手册各一份及选定81号菜地。证据四：山东省住宅专项维修资金专用票据一张，证实2015年12月9日，神洲天怡公司代陈晴、王波涛缴纳维修资金5271元，该票据记载涉案房屋系3号楼1单元1层2号房，面积87.85㎡。证据五:2018年10月26日神洲天怡公司出具证明一份，证实神洲天怡公司出售给陈晴、王波涛的房屋系3号楼102室，同时根据房管部门的要求将维修资金发票过户至陈晴、王波涛名下。证据六：2635.5元收款收据一张，证明2016年10月19日陈晴缴纳了2016年4月1日至2017年3月31日一年期限的物业费2635.5元。证据七：3000元收据一张，证明2014年10月1日王波涛缴纳了3000元装修押金，同时对涉案房屋进行装修。证据八：销售不动产统一发票一张，证明2016年4月22日神洲天怡公司向陈晴、王波涛开具708422.04元购房发票一份。证据九：山东省新建商品房买卖合同（预售）（合同编号：2019090200002号）一份，证明2019年9月2日神洲天怡公司与陈晴、王波涛签署预售合同前往房管部门网签备案，因神洲天怡公司工作人员失误，误将1003号院101号网签为3号楼101号。证据十：山东省新建商品房买卖合同（预售）（合同编号：2020102200001号）一份，证实因王承略查封，陈晴、王波涛提起执行异议相关程序，诉讼中才得知网签存在错误，并于2020年10月22日对3号楼102号进行了网签备案。证据十一:2020年10月30日，神洲天怡公司出具证明一张，证明是神洲天怡公司工作人员误将1003号院101号房认定是3号楼101号，因此造成网签错误。证据十二:房屋现场视频及照片，证明2020年5月25日王波涛对涉案房屋现场进行了拍照、录像，陈晴、王波涛购买涉案房屋后对房屋进行了装修并实际入住。证据十三:账户交易历史查询和历史交易流水各一张，证明经过2021年3月11日王波涛前往齐鲁银行济南自贸区支行对2014年7月8日向神洲天怡公司支付719631元购房款的支付记录进行查询，明确记载收款方为神洲天怡公司。王承略质证称：对证据一、证据四、证据七、证据九、证据十、证据十二的真实性没有异议，对证明目的有异议；证据一不能证明陈晴、王波涛与神洲天怡公司之间为商品房买卖合同关系，恰恰证明是会员入会服务合同关系，在会员章程第五条明确约定养生会设施的所有权全部属于神洲天怡公司所有，陈晴、王波涛仅依据会员章程享受会员权利履行会员义务，且会员章程以及会籍卡会员类型及其权益的签订时间为2013年9月7日，远远早于会籍会员入会及房屋认购协议书的时间，也可证明陈晴、王波涛是以会员身份使用该房屋，而未购买该房屋，该两份证据的内容可以推断会员是存在不办理产权的可能，根据附件一的第五、六条内容证实，可以选择退款退房，陈晴、王波涛在会员服务到期后有选择购买房屋产权与不购买房屋产权的两种可能性；证据二的真实性不能确定，对证明内容有异议，陈晴、王波涛提交的该证据除2014年7月8日该笔转账没有交易对方账号及户名之外，其他每一笔款项均可显示交易对方信息，经咨询齐鲁银行答复正常情况下是显示的，另外2014年7月8日一次性付款719631元的事实，也与认购协议第五条房款及支付方式的约定是不一致的，认购协议签订时间为2014年9月7日，此时按照陈晴、王波涛的银行流水已经一次性全部支付房款，但在第五条中载明房款支付方式为分期付款互相矛盾，故该证据不能证明陈晴、王波涛已经向神洲天怡公司足额支付了购房款；证据三中1317.75元收据的真实性和关联性均有异议，该收据没有收款单位的信息，300元预交电费收据的真实性无异议，但交电费的行为不能证明陈晴、王波涛是该房屋的所有权人，根据会员章程以及附件一的规定，会员在使用专用套房的过程中，相关的物业费、电费、水费等也应由会员本人承担，入住通知书的真实性没有异议，但也是针对会员下发的通知书，不能证明陈晴、王波涛是权利人，业主手册的真实性、关联性均有异议，上面没有陈晴、王波涛或神洲天怡公司签字或盖章，菜地选定单的真实性没有异议，该证据也仅是陈晴、王波涛作为会员享受会员服务的内容；证据四显示专项维修资金业主为神洲天怡公司，与陈晴、王波涛无关；对证据五、证据十一的真实性有异议，这两份证据均不符合法律规定的证据形式；证据六的真实性、关联性均有异议，该收款收据的盖章单位为山东瑞亿物业管理有限公司，与本案合同中约定的物业管理公司不一致；对证据七的证明内容有异议，质证意见同证据三；证据八的真实性有异议，因证据二的齐鲁银行流水及特种传票证明不能证明神洲天怡公司实际收到了陈晴、王波涛支付的购房款，因此证据八的销售不动产统一发票没有证据来源；证据九山东省新建商品房买卖合同是签订于2019年9月2日，针对的是3号楼101室，该房屋已经被案外人杜兵娟案认定属于杜兵娟签订的会员合同涉及的房屋，与陈晴、王波涛无关；证据十确认的陈晴、王波涛签订商品房买卖合同的时间为2020年10月22日，恰恰证明了涉案房屋被法院查封时，陈晴、王波涛没有签订真实有效的书面购房合同；对证据十二的证明目的有异议，即使陈晴、王波涛对涉案房屋进行了装修，也仅能证明其选定了该房屋行使会员权利，不能证明其系该房屋的权利人，根据会员章程第八条会籍卡会员选定套房的管理规定，会员选定专用套房后，可以根据自身需求装饰房屋及院落；证据十三的真实性不能确定，该证据与陈晴、王波涛提交的证据二不一致，不能证明陈晴、王波涛向神洲天怡公司一次性支付了719631元购房款。本院经审理，陈晴、王波涛对王承略提交证据的真实性均无异议，本院予以确认，但上述证据不能直接否定涉案房屋认购协议的合法有效性；对陈晴、王波涛提交的证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：王承略与神洲天怡公司房屋买卖合同纠纷一案，济南仲裁委员会于2019年11月29日作出（2019）济仲裁字第1544号裁决，内容为：一、王承略与神洲天怡公司之间的《天怡养生园预约认购书》无效；二、神洲天怡公司返还王承略购房款1379448元；三、神洲天怡公司向王承略支付以800000元为基数，自2017年1月1日起暂计至裁决生效之日止；以200000元为基数，自2017年11月20日起暂计至裁决生效之日止；以379448元为基数，自2018年2月9日起暂计至裁决生效之日止，以上均按中国人民银行同期同类贷款利率的70%计算的利息，暂计利息为104036.94元（2019年11月30日之后的利息，按照中国人民银行同期贷款利率的70%计算至实际付清款项之日）；四、仲裁费20153元，由王承略承担202.56元，由神洲天怡公司承担19950.44元，财产保全费5000元，由神洲天怡公司承担。上述二、三、四项合并计算共计人民币1508435.38元，由神洲天怡公司于裁决生效之日起十日内一次性支付给王承略。上述裁决生效后，因神洲天怡公司未履行生效裁决确定的义务，王承略向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日作出（2020）鲁01执216号之一执行裁定、（2020）鲁01执216号协助执行通知，裁定查封被执行人神洲天怡公司名下坐落于济南市天怡养生园一期3号楼101号房产及3号楼102号房产（证号20160001634）。陈晴、王波涛不服该裁定，提起执行异议，本院作出(2020)鲁01执异475号执行异议裁定，裁定中止对被执行人神洲天怡公司名下位于济南市天怡养生园一期3号楼102号房产（证号20160001634）的执行。同时，该裁定告知案外人及当事人对裁定不服的，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。后王承略遂提起本案申请执行人执行异议之诉。2013年9月7日，神洲天怡公司与陈晴、王波涛签订《天怡养生会会员章程》，此后陆续签订《临时管理规约》、《消防安全责任书》、《前期物业管理服务协议》。2014年9月7日，神洲天怡公司与王波涛签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，协议约定王波涛选定天怡养生园项目中的1003号院101号房作为其专用套房，该专用套房建筑面积89.24平方米，房屋总价为719631元。2014年7月8日，王波涛通过其齐鲁银行卡向神洲天怡公司支付719631元；2016年4月22日，神洲天怡公司给陈晴、王波涛出具了销售不动产统一发票，销售楼牌号为0301102；2019年9月2日，神洲天怡公司与陈晴、王波涛签订山东省新建商品房买卖合同（预售）（合同编号2019090200002号），合同载明房产为3号楼1层101号；2020年10月22日，神洲天怡公司与陈晴、王波涛签订山东省新建商品房买卖合同（预售）（合同编号2020102200001号），合同载明房产为3号楼1层102号。神洲天怡公司于2020年10月30日出具证明一份，载明合同编号2019090200002号的网签合同中因工作人员失误，误将陈晴、王波涛购买的1003号院101号房网签为3号楼1层101号，实际陈晴、王波涛购买的房屋网签房号为3号楼1层102号。在案外人杜兵娟就天怡养生园3号楼101号房产排除执行的异议案件审查期间，本院于2020年9月16日到济南市天怡养生园核实争议房产情况，经核实，天怡养生园1002号院102号房与3号楼101室系同一套房产，该房产系杜兵娟购买。另外，2014年10月1日，王波涛交纳装修押金3000元；2016年10月19日，陈晴向山东瑞亿物业管理有限公司支付2016年4月1日至2017年3月31日的物业费2635.5元。本院认为，本案争议焦点为：陈晴、王波涛就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是针对房屋消费者物权期待权的保护，两者并不排斥，当事人就执行标的满足以上任一条款规定的情形，即可以排除对执行标的的强制执行。关于是否在查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题，2014年9月7日，神洲天怡公司与王波涛签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》，该认购协议虽然并非正式的商品房买卖合同，但其中对于涉案房屋的方位、面积、价款以及付款方式等内容均作出了明确约定，足以体现双方具有买卖涉案房屋的真实意思表示并达成合意。而且，神洲天怡公司与陈晴、王波涛已于2019年9月2日签订山东省新建商品房买卖合同（预售）（合同编号2019090200002号），虽因神洲天怡公司工作人员失误导致该网签合同记载的房号错误，但该网签合同备案真实、形式合法，应认定为合法有效的书面买卖合同，且签订时间在查封之前。关于是否在查封之前已合法占有涉案房屋的问题，陈晴、王波涛提交的其向神洲天怡公司支付电费、物业费等的收款收据，可以证实陈晴、王波涛已实际占有涉案房屋。加之涉案房屋系现房销售，现有证据不能证实陈晴、王波涛与天怡公司之间存在恶意串通损害王承略权益的行为，故本院对于陈晴、王波涛在查封之前已合法占有涉案房屋的主张，予以支持。关于是否支付全部价款的问题，根据查明的事实，王波涛于2014年7月8日通过其齐鲁银行的账号向神洲天怡公司支付了全部购房款，其后神洲天怡公司公司亦就本案涉案房产向陈晴、王波涛出具了销售不动产统一发票，故应认定陈晴、王波涛已支付全部购房款。关于是否非因陈晴、王波涛自身原因未办理过户登记的问题，经查，陈晴、王波涛未办理过户登记的原因是未能与天怡公司取得联系，王承略提交的现有证据不能证实存在神洲天怡公司统一办理房产证而陈晴、王波涛不予配合办理的情况，结合本案已查明的事实，可以证实陈晴、王波涛未办理过户登记非因二人自身的原因。关于是否符合“一事不再理”原则的问题，本院于2020年5月14日作出的（2020）鲁01执异116号执行裁定虽然驳回了王波涛、陈晴的异议，但该裁决书针对的是天怡养生园3号楼101号房作出的，而本案所涉房产系天怡养生园3号楼102号房，且本院执行部门对陈晴、王波涛就涉案房产提出的执行异议已作出（2020）鲁01执异475号执行裁定书，并告知当事人不服该裁定的可提起执行异议之诉，故本院审理本案是有事实依据的，并不违反“一事不再理”原则。根据上述分析，陈晴、王波涛符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王承略关于继续执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回王承略的诉讼请求。案件受理费10884元，由原告王承略负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  刘继英人民陪审员  许 楷人民陪审员  连梅英二〇二一年五月二十七日书 记 员  李姗姗