广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1016号原告：梁少明，男，汉族，1972年10月31日出生，户籍地浙江省新昌县×××××××××××××，公民身份号码330××××××××××××898。原告：朱仔畅，男，汉族，1979年1月8日出生，户籍地广东省深圳市罗湖区××××××××××厦，公民身份号码440××××××××××××01X。二原告共同委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务律师。二原告共同委托诉讼代理人：李程，广东卓凡（深汕）律师事务所律师。被告:陈浩，男，汉族，1975年9月4日出生，户籍地湖北省公安县××××××××××，公民身份号码421××××××××××××013。第三人：聂祖平，男，汉族，1957年4月3日出生，户籍地湖北省公安县××××××××××××，公民身份号码421××××××××××××039。第三人：彭志广，男，汉族，1977年7月5日出生，户籍地广东省陆河县×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××777。原告梁少明、朱仔畅与被告陈浩、第三人聂祖平、彭志广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年4月13日公开开庭对本案进行了审理。原告梁少明、朱仔畅的共同委托诉讼代理人蓝洪波、被告陈浩及第三人聂祖平到庭。第三人彭志广经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告梁少明、朱仔畅共同向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《宿舍出租承包合同-更新》解除；2、判令被告限期腾空房屋退还给两原告；3、判令被告支付自2018年10月1日起至2020年9月30日期间的租金398000元及违约金118800元，共计516800元；4、判令被告支付合同解除之日起至实际办理日的场地占用费（按每年198000元计算）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，二原告称其第三项诉讼请求中的金额存在笔误，“398000元”补正为“396000元”，总计金额也变更为“514800元”。其他诉请及事实理由无变更。事实与理由：2014年10月20日，两原告经惠东县人民法院作出的（2014）惠东法执字第611-3号《执行裁定书》、《协助执行通知书》确认，取得惠州市惠东县吉隆镇×××号房地产【房地产权证：粤房地权证惠东字第0110018×××号；国有土地使用权证：惠东国用（2008）第110×××号】的所有权。2015年9月1日，两原告共同委托第三人彭志广与第三人聂祖平、姚正群签订《宿舍出租承包合同》，将位于惠州市惠东县吉隆镇上步金山区E区21-28号五层楼的其中三、四、五层的宿舍公寓出租给聂祖平、姚某群。2017年4月24日，经双方同意，两原告将上述楼房出租给被告，并委托彭志广与陈浩、聂祖平签订了《宿舍出租承包合同-补充协议》以及《宿舍出租承包合同-更新》。《宿舍出租承包合同-更新》第二条第二款约定“.....，第四年、第五年该租金价格为198,000.00元.....”，第三条第一款约定“第四年租金预付日期为2018年10月1日起五日内一次性付清。第五年租金预付日期为2019年10月1日起五日内一次性付清”。合同签订后，被告只支付了5万元保证金，未能按照合同约定支付租金。2017年11月至12月期间，被告支付了16万元租金及1万元保证金。经确认，该17万元为2017-2018年期间的租金，即第三年度租金。2018年至今，被告就未支付任何租金款项（即2018年至2019年、2019年至2020年10月31日的租金）。2018年12月18H,广东巨通律师事务所受第三人彭志广委托向被告发律师函，要求支付2018年至2019年10月30日租金198000元，但未得到被告书面回复。2020年8月6号，两原告委托广东卓凡（深汕）律师事务所向被告发律师函，正式解除合同并责令腾空租赁房屋返还给两原告，同时支付欠缴租金及相应违约金。但被告均不予回应。被告作为承租方以及该涉案房屋的实际使用者，经两原告多次催告并发律师函，要求其根据约定如期向原告支付第四年、第五年的租金后，仍拒不履行支付义务，且态度强硬。被告陈浩答辩称：一、因被答辩人存在严重违约行为才导致答辩人迟迟未付租金，答辩人不存在违约行为，无需支付任何违约金，且被答辩人需向答辩人承担违约责任及经济损失。1、涉案房屋存在严重漏水、下水道修建不善等质量问题，被答辩人未履行法律规定及双方约定之维修义务，给被答辩人造成了巨大的经济损失共计51.52万元。答辩人从2017年6月份开始发现10多个房间到至今已有28个房间严重漏水，且发现下水道修建不善导致严重堵塞的情况。在此期间，朱仔畅承诺将进行维修，但经多次催促至今仍未予以维修。为此，答辩人于2017年10月与朱仔畅就上述事宜协商一致：将2018年租金降为16万元，并追加1万元风险保证金，由原来的5万元增至6万元；同时朱仔畅保证将漏水的房间全部维修好。但在答辩人于2017年11月-12月将上述房租和增加的风险保证金支付后，朱仔畅却至今未予以维修，导致上述28个房间完全不能入住、住户纷纷退房，给答辩人造成巨大的经济损失共计51.52万元（自2017年6月1日至2020年10月31日止，共计40个月，按出租租金标准460元/月计算）。2、涉案房屋存在消防整改问题，被答辩人未履行法律规定及双方约定之整改义务，且拒绝向答辩人支付因此垫付的消防整改费用1.8万元。房屋产权所有权朱仔畅于2017年10月将涉案房屋的2楼交由其表弟即被答辩人做仓库使用，导致消防部门以“三合一”场所的消防设施设备不合格为由要求对整栋涉案房屋进行整改。因朱仔畅拒绝承担整改费用导致迟迟未整改，半个月后消防部门将涉案整栋房屋的电表和水表拆走进行查封，以致停电停水达一个多星期。答辩人迫不得已支付了1.8万元（其中1.4785万元有收据）用于消防整改，但朱仔畅至今仍拒绝向答辩人支付因此垫付的消防整改费用。3、答辩人与被答辩人一直就降低租金标准、房屋质量、消防整改等事宜进行协商谈判，并非无故延迟支付租金。答辩人于2018年10月开始就与被答辩人就上述事宜进行协商谈判，在2019年11月得知被答辩人通过法院冻结了银行账户后，亦是立即与朱仔畅进行电话、短信联系，但对方均不回应。后通过被答辩人联系上朱仔畅，并达成过在不解封银行账户的情况下按年租金16万元的标准付清所有租金32万元的方案，但朱仔畅却突然反悔并要求按年租金18万元的标准支付。答辩人认为朱仔畅毫无诚意，出尔反尔，延迟支付租金的结果完全是由被答辩人造成的。4、有关涉案房屋漏水情况，在(2020)粤1323民初1112号案件审理过程中，法院的两名工作人员曾组织双方于2020年6月28日来房屋现场进行了实地勘察，并对漏水程度等进行了登记确认，望法院可以查阅相关记录予以核实。二、若法院判令答辩人须向被答辩人支付租金，租金标准也应为16万元/年，且应退还答辩人垫付的消防整改费用1.8万元，甚至应向被答辩人承担经济损失之违约责任。1、答辩人与涉案房屋产权所有人朱仔畅及梁少明就合同约定的租金标准进行了事实上的变更，由合同约定的租金标准19.8万元及18万元变更为16万元。2、被答辩人诉状中也确认，答辩人于2017年11月-12月间共计支付了2018年即第三年的租金16万元及追加的风险保证金1万元（累计保证金6万元），双方就租金标准等事宜达成了一致的意见，是事实上变更了合同条款，是具有法律效力的，双方均应履行。三、涉案房屋处于新冠肺炎疫情严重的惠东县××××，百分之九十企业无法正常复工甚至停产、破产，对其房屋租赁行业的冲击力极大，严重影响了房屋的出租率及租金收入，也恳请法院予以减免租金。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，承租人承租的房屋是用于出租经营，因疫情的影响直接导致答辩人营业收入断崖式的减少，答辩人已无力再向被答辩人承担巨额的承包租金。答辩人明显严重亏损。四、答辩人已于租赁合同约定之租赁期限期满即2020年10月31日前按合同约定腾空房屋并退还给被答辩人，亦即自2020年10月31日起答辩人与被答辩人不存在任何租赁关系或者占有使用关系，被答辩人的诉请1、2、4无任何事实与法律依据，请法院予以驳回，且按照租赁合同约定，被答辩人亦应退还答辩人保证金6万元。1、答辩人不存在任何违约情形，被答辩人单方面接触合同无任何事实与法律依据。2、答辩人于2020年10月27日短信告知被答辩人不再续租，并请求被答辩人对涉案房屋进行交接。后答辩人再租赁合同约定的期满之日即2020年10月31日再次短信告知已腾空房屋并撤离，事实上答辩人亦未使用涉案房屋。五、答辩人出于节约诉讼资源及成本考虑，暂未就被答辩人之违约责任及保证金等另行其诉或提起反诉，希望法院能在本案中进行综合考虑，予以抵扣租金等。第三人聂祖平答辩称：答辩人于2017年4月经房东朱仔畅同意已将房屋的经营管理权转让给被告陈浩，此后都是陈浩独自经营，所以被答辩人与本案无任何关联。第三人彭志广未答辩。原告梁少明、朱仔畅围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、梁少明、朱仔畅身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、陈浩身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、（2014）惠东法执字第611-3号执行裁定书及协助执行通知书，证明两原告对涉案房屋拥有所有权以及处分的权利；4、证明复印件一份、《宿舍出租承包合同》、《宿舍出租承包合同——补充协议》、《宿舍出租承包和——更新》各一份，证明两原告委托第三人彭志广与被告签订了租赁协议，两原告将涉案房屋出租给被告的事实；5、律师函及EMS快递单副本，证明被告拖欠原告租金，经原告催收仍拒不履行支付义务的事实，以及原告要求被告解除合同并返还房屋的事实以及证明被告为涉案房屋实际使用者的事实。6、银行流水，证明被告为涉案房屋实际使用者的事实；7、聊天信息截图，证明被告陈浩及其老婆承认欠租的事实以及房屋在被告承租期间由于管理不善导致损坏重，被告至今未能修复后交还原告，因被告未能修复房屋，房屋至今未能交还原告，房屋仍由被告占用；8、转账协议，证明2017年4月28日，经原告同意，聂祖平将承租的案涉房屋转让给被告陈浩，从2017年5月1日，案涉房屋全部由陈浩一人承租；9、案涉房屋交房前照片与目前照片，证明原告交付给被告的案涉房屋完好无缺，经过被告的多年经营使用，目前已多处损毁。被告陈浩针对其答辩事由向本院举证如下：1、漏水房间照片，证明涉案楼房存在严重的漏水等质量问题；2、关于防水的聊天记录，证明被告于2017年6月开始，一直就涉案楼房存在严重的漏水等质量问题催促原告进行修补，但原告一直拖延至今并未修补，其行为明显违约；3、《安全生产解封申请书》、《复电通知书》，证明2017年10月消防部门设备不合格为由要求对涉案整栋楼房进行整改，后经消防整改复查验收合格，于2017年11月3日开始恢复供电及解封；4、消防整改费用支出收据，证明被告因消防整改支出了费用1.8万元，其中14785元由收据，但原告拒绝支付被告因此垫付的消防整改费用；5、有关租金的聊天记录，证明2019年1月至今，被告与房东梁少明、朱仔畅就租金标准、房屋质量等问题一直在谈判协商，并非无故拒绝支付租金；6、有关撤离承租场地的短信记录，证明2020年10月31日被告已按合同期限撤离承租场地，撤离前便与房东朱仔畅通过短信告知，2020年11月29日朱仔畅到现场进行过第二次查看。辩论终结后，被告陈浩向本院提交了两组证据材料，第一组是消防整改收费聊天记录，证明出租屋查封后，被告与第三人彭志广的聊天记录，关于消防整改收费；第二组证据是押金单，证明原始押金单5万元，2017年10月双方协商减租增加一万押金。第三人聂祖平围绕其答辩事由向本院提交了一份《转让协议书》。第三人彭志广未提交证据材料。关于本案事实本院认定如下：根据本院于2014年10月20日做出的（2014）惠东法执字第611-3号执行裁定书确认，原告梁少明、朱仔畅通过司法拍卖程序，公开竞拍取得案涉位于惠东县吉隆镇×××号土地及地上房屋【国有土地使用证：惠东国用（2008）第110×××号，地号：110905××××；房地产权证：粤房地权证惠东字第0110018×××号】的所有权，案涉不动产的财产权于上述执行裁定书送达时转移。第三人彭志广系原告朱仔畅的表哥，受原告梁少明及朱仔畅的共同委托，2015年9月1日，第三人彭志广以出租方（甲方）名义与案外人姚某群、第三人聂祖平（共同乙方）签订《宿舍出租承包合同》，约定由甲方将案涉五层房屋中的三至五层宿舍公寓（共54间房）承包出租给乙方，由乙方用于公寓住宿用途。尔后，案外人姚某群退出原租赁关系，被告陈浩作为新的共同承租人加入，2017年4月24日，第三人彭志广再次以出租方（甲方）的身份与承租方（乙方）被告陈浩、第三人聂祖平签订了《宿舍出租承包合同——补充协议》，由被告陈浩取代案外人姚某群的地位，与第三人聂祖平共同承租案涉房屋。当日，双方还签订了《宿舍出租承包合同——更新》及《吉隆公寓装修及配置明细表》（合同附件）。约定：一、租赁期间自2015年8月24日至2020年10月31日止，第一年至第三年的租金为18万元/年，第四、第五年的租金分别为19.8万元/年。合同签订后当天，乙方支付给甲方风险保证金5万元以及第一年租金的一半9万元整，合计14万元。甲方同意自合同签订日起至2015年10月31日为免收租金期以作为给乙方的招租期，即租金收取日期自2015年11月1日起开始计算。二、第一年租金的另外一半，乙方于2016年3月1日支付给甲方。甲乙双方约定，该幢楼房的三、四、五层公寓的第二年租金预付日期为2016年10月1日起五日内一次性付清，第三年租金预付日期为2017年10月1日起五日内一次性付清。第四年租金预付日期为2017年10月1日起五日内一次性付清。第四年租金预付日期为2018年10月1日五日内一次性付清。第五年租金预付日期为2019年10月1日起五日内一次性付清。三、乙方作为承包方有权对公寓及商铺进行转租给第三方，乙方必须确保所有转租的租户不用于任何费和用途。乙方已经基本配备固定的消防设施，但乙方自行负责其他法律规定的消防设施和设备的安装和布置，乙方负责消防证件的办理，甲方对于在租赁期间由于乙方产生的消防问题所产生的任何后果不负任何责任。乙方必须严格按照合同约定交付租金和水电费给甲方。乙方支付租金和水电费逾期十日以上（含十日）则乙方需要额外支付逾期金额每日千分之十的滞纳金给甲方，若乙方交付逾期达到7天或者以上，则甲方有权立即解除本合同并收回该幢楼房公寓的承包经营权，并且该承包租赁保证金全部归甲方所有。若乙方租未满而提出要求退租并且终止本合同，则被视为乙方违约；乙方预先支付的公寓保证金、预先支付的租金甲方不予退回，以此作为对甲方的经济补偿。若因甲方自身原因，在未满期限而提前终止本合同，则被视为甲方违约，甲方需退回乙方预先支付的其中未产生的公寓租金、风险保证金，并且甲方赔偿乙方该幢房的保证金数额的违约金。合同签订后，被告陈浩合计向二原告支付了6万元保证金。2017年4月28日，经二原告同意，被告陈浩与第三人聂祖平签订《转让协议》，约定二人承租涉案房屋用于对外出租的经营权自2017年5月1日起全部转让给被告陈浩，此后一切的经营权益及法律债务纠纷等都由被告陈浩负担，与第三人聂祖平无关。据被告陈浩提交的《安全生产解封申请表》、《复电通知书》及三张《收据》记载，在被告承租期间，涉案房屋经吉隆镇安全生产委员会检查认定存在消防安全隐患被强制停电整改，后于2017年11月3日经整改验收合格后复电。被告陈浩主张为此支付消防整改费用1.8万元，其中14785元有收据为证（包括购置防火门支出9200元，安装防火门砌堵费用支出5400元，以及采购安装五金设备支出185元）。庭审中，被告陈浩确认其只承租了案涉五层楼房中的3-5层，1层是商铺，二原告对外出租给他人，2层目前是空置。2019年11月15日，原告梁少明、朱仔畅共同出具《证明》，书面确认涉案房屋自2015年1月1日起交由彭志广全权处置，包括但不限于对外出租、收取租金等。自2018年10月起被告陈浩一直拖欠租金未支付。根据双方提交的短信聊天记录显示，被告陈浩对于拖欠租金一事并无异议，表示经营不善资金周转困难希望能延期支付租金。根据原告梁少明在2019年1月18日的短信回复记载“……既然你提出要求，朱总也同意给你减两万，我今天再给你最后一次让步，2019年1月20日前马上缴十六万元整的租金，不然我们还是会按19.8万元的年租金对你提起法律诉讼……”。截至本案辩论终结之日，被告陈浩尚拖欠租赁期间内第四、第五年的租金未支付。期间，二原告两次分别委托广东巨通律师事务所及广东卓凡律师事务所出具《律师催款函》向被告催收租金，其中，在2020年8月2日出具的《律师函》中，受托律师已明确通知即日起解除案涉租赁合同，并要求被告在收到本函之日起10内腾空租赁房屋返还给二原告。2020年10月26日，被告陈浩短信告知朱仔畅“房子到期了，过来交接一下怎么搞……”；原告朱仔畅回复称“我们发现该房子部分房间在你租赁期间内由损坏装修及设施，我们将保留起诉追究你赔偿损失的权利。在此期间，你需要支付占用房屋的租金。另外，你已经超过2年没有支付租金，我们也已经起诉你，在此期间，你需要支付租金。”；2020年11月2日，被告陈浩再次发送短信给原告朱仔畅“合同已到期结束，联系你没有回信，10月31日房子已经清空，请尽快过来交接，有什么损坏的双方进行确认。房租的事是进一步协商还是继续上诉是你的权利，我确实是亏空了，我希望能坐下来谈尽快解决，好聚好散”。原告朱仔畅回复称“你的每一次信息我们都有回复，但是你都没有给一个就的解决方案给我，反反复复变更。由于你至今都没有付清房租，另外房子由于你管理不当没有维护好，部分装修以及设施损坏，麻烦你把房子恢复到原状后，我方才能和你交接。不然我这边也无法根据合同约定来交接，我们也保留追究你损坏房屋的权利”。庭审中，原告主张被告陈浩未完成对涉案房屋损毁部分的维修责任，否认已于2020年10月31日完成房屋交接。据原告提交的两组涉案房屋显示，一组照片拍摄于二原告拍卖取得案涉案涉房屋经过修缮后，案涉租赁关系发生之前，另一组照片则拍摄于近期。庭审中，被告陈浩对于拖欠两年租金一事并无异议，但辩称系因为涉案房屋存在漏水等质量问题，双方因此一直对租金进行协商所致，且因为该房屋的质量问题，其也造成了巨大的经济损失。第三人聂祖平也确认涉案房屋确实存在漏水的情况，且在其承租涉案房屋期间，曾对案涉房屋的厕所排水维修过一次。经本院庭审释明，被告陈浩并未在指定期限内提起反诉，也未提出房屋质量鉴定申请。本案起诉前，第三人彭志广曾以案涉房屋出租人身份就案涉租赁合同向本院提起诉讼，诉请被告陈浩支付租金及违约金，案号为（2020）粤1323民初1112号。因彭志广诉讼主体不适格，本院遂裁定驳回了彭志广的起诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告陈浩承租二原告所有的案涉房屋用于对外出租经营，于2017年4月24日签订的《宿舍出租承包合同-更新》及合同附件系双方的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的，对各方均具有法律约束力。根据双方诉请及答辩期间，本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同有无解除？被告应否支付房屋占用费？2、被告拖欠租金的数额；3、被告在租赁期间支付的消防整改费用1.8万元及6万元押金应否抵扣？4、原告诉请的违约金应否支持？第一个焦点，关于合同解除的问题。因被告陈浩一直拖欠租金未结清，依据案涉合同约定，二原告享有合同约定解除权。虽然根据本案现有证据显示，虽然二原告于2020年8月2日已委托广东卓凡（深汕）律师事务所律师通过《律师函》的形式通知被告要求解除合同，但被告仍继续在使用案涉房屋对外出租。但从原告的诉请及主张来看，其一边主张已提前行使合同解除权，但诉请的租金金额却计算至合同约定的租赁期限届满之日止，两者主张之间存在矛盾。故结合本案实际，双方并未就案涉租赁合同的提前解除达成一致合意，案涉合同于约定的租赁期限届满后自然终止。至于房屋占用费的问题。结合上述分析，案涉租赁合同已于租赁期限届满后终止。根据双方短信聊天记录显示，被告在合同终止前已通过短信向原告表达了不再续租的意思表示，并明确表示租客已经搬空，希望与原告进行房屋交接，由此可认定被告在租赁期限届满之后并无继续占有案涉房屋之意，也履行了通知原告及时办理房屋交接手续的通知义务。现二原告并未提交证据证明在案涉租赁合同终止后被告仍继续占有使用案涉房屋，反而其在接到被告的交接通知后以被告对房屋管理不善导致多处损毁为由怠于完成交接手续，该过错不在于被告方，应有二原告自行承担房屋空置所造成的扩大损失。据此，二原告诉请被告承担房屋占用费，依据不足，本院不予支持。至于被告以案涉房屋存在漏水等质量问题属原告违约在先为由以此迟延履行租金支付义务，并未提交有效证据证明其主张的质量问题存在阻碍或根本性影响标的房屋的承租使用，且诚如之前所述，被告主张的质量问题在双方均未申请房屋质量鉴定的情况下，无法确定具体的责任人及损坏原因，即不能构成被告不支付租金的抗辩。且对于被告主张因案涉房屋漏水给其造成的损失，经本院释明，被告未在指定在期限内向本院提起反诉，属于被告对自身诉讼权利的放弃，在本案中不予处理。关于第二个焦点。根据案涉合同约定，被告应向原告支付拖欠的第四年和第五年租金合计396000元。被告辩称双方已经协商一致将租金金额变更为16万元/年，但并未提交有效的直接证据予以佐证。相反，根据被告提交的短信聊天记录显示，原告梁少明系出于对被告资金困难实际情况的考虑，承诺只要被告在指定期限内支付拖欠的租金，即可给予每年两万元的租金优惠，但实际上被告并未在指定期限内履行租金给付义务，该承诺的生效条件未成就，被告仍应按照涉案合同约定的租金标准向原告支付拖欠的第四年及第五年租金396000元。至于被告以新型冠状肺炎疫情为由向本院主张要求调整房屋租金标准，因被告欠付租金的时间段发生在2018年10月至2020年10月，仅有半年左右的时间系处于新型冠状病毒疫情期间，被告租赁案涉房屋系用于出租房对外转租给他人居住，而非用于酒店等短租经营，且被告未提交证据证明因疫情管控对其出租经营所造成的损失，故本院不予采纳被告该项主张。关于第三个焦点。被告陈浩主张案涉房屋因存在消防漏洞，被吉隆镇安全生产委员会强制停电整改，其为此垫付了1.8万元的整改费用应予以抵扣。根据查明的事实，案涉房屋共有5层，案涉房屋整体均需进行消防整改，而根据案涉合同约定，二原告作为出租方应保证其出租的房屋符合消防安全要求，故被告主张并有收据记载在2018年期间垫付14785元消防整改费用应由二原告承担，一并在拖欠的第四年租金中予以抵扣。至于被告主张垫付的3215元消防整改费用，因无收据或支付凭证予以佐证，也没有说明该费用的具体用途，本院不予支持扣减。至于6万元保证金应否返还问题。虽然案涉租赁合同约定被告应支付5万元的保证金，但时候经双方协议一致变更为6万元，属于双方达成的一致合意。依据案涉合同约定，若被告逾期支付租金达到7天以上，则原告有权解除合同并没收被告支付的租赁保证金。根据上述约定内容可知，案涉合同所约定的保证金实为履约保证金，应同时具备对损失进行担保和违约惩罚的双重性质，故现双方对保证金的处理存在分歧，应当结合款项的性质和案涉相关事实进行综合分析认定。虽然被告未按约支付租金存在违约行为，但基于履约保证金兼具损失担保和违约惩罚的性质，合同当事人应依诚实信用和公平原则合理使用合同权利，不得滥用而损害对方权益，即应优先使用履约保证金抵扣租金以弥补损失，在此基础上再行考虑其违约惩罚性质。现二原告以被告违约在先为由主张没收6万元保证金，并未遵循上述履约保证金优先适用于损失担保的价值要求，致使合同双方的权利义务一定程度上失衡，属于合同权利的不当运用。鉴于被告事实上仍拖欠而租金未支付，且拖欠的租金数额大于保证金金额，故根据履约保证金的性质，为平衡当事人之间的权利义务，被告支付的6万元履约保证金应先行抵扣第四年的房屋租金。综上，经扣减被告垫付的消防整改费用14785元及6万元保证金，被告仍应向二原告支付租金合计321215元。关于第四个焦点。被告陈浩无正当理由未按合同约定的时间节点按时支付租金，确实给二原告造成了租金利息损失，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定及案涉合同约定，被告逾期支付租金达到10日以上，应按照逾期支付金额每日千分之十的标准支付滞纳金，实为双方对逾期付款违约金的约定，明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金标准计算超出了原告实际损失的30%，明显畸高，应予调整。基于案涉合同的违约情况、原告的损失情况及日常生活法则，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的1.3倍计算，即结合案涉合同对违约金支付时间节点的约定，第四年租金的违约金应以123215元基数，自2018年10月15日计算付清款日止；第五年租金的违约金以198000元为基数，自2019年10月15日起计算至付清款日止。综上所述，当事人诉请有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告陈浩与原告梁少明、朱仔畅签订的《宿舍出租承包合同-更新》及其合同附件于2020年10月31日到期终止。二、被告陈浩于本判决生效之日起10日内向原告梁少明、朱仔畅支付拖欠的第四年和第五年租金合计321215元及违约金（均按贷款市场报价利率LPR的1.3倍标准，其中第四年租金以123215元为基数，自2018年10月15日计算至付清款日止；第五年租金以198000元为基数，自2019年10月15日计算至付清款日止）。三、驳回原告梁少明、朱仔畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8948元（二原告已预缴8968元），由被告陈浩负担6352元，原告梁少明、朱仔畅负担2596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  马水木人民陪审员  林彩贻人民陪审员  彭锦军二〇二一年五月七日法官 助理  詹 颖书 记 员  林妙儿