江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2930号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳晶艳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州水乡旅游开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇古镇区。法定代表人：邓泽源，董事长。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽华，江苏安颂律师事务所实习律师。上诉人岳晶艳因与被上诉人苏州水乡旅游开发有限公司（以下简称水乡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。岳晶艳上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判水乡公司返还房租100000元，赔偿岳晶艳投资损失共计837036.91元，一、二审案件受理费由水乡公司负担。事实和理由：1.水乡公司的项目规划是经过政府审批并在政府官方网站、大众媒介及项目现场广告牌上可查的，岳晶艳已提交自己收到的相应材料作为证据，这些内容是水乡公司的真实意思表示，符合法律关于意思表示的规定，相关的规划及宣传应当作为合同的组成部分。2.本案一审最后一次庭审质证时，岳晶艳当庭陈述在案件庭外和解期间，水乡公司招商负责人赵军曾于2020年7月2日明确告知岳晶艳涉案店铺实际租金是100万元/12年，且分期付款。3.岳晶艳接受合同无效的人的，但合同无效的依据不应是无房产证，而是出租行为违法，水乡公司的经营范围中没有房屋出租，属于违法经营。涉案店铺位于太湖国家风景名胜区甪直古镇景区规划范围内，水乡公司不具备法定的管理资格，也不具备合法的出租资格，更不具备被授权的转租资格。故双方签订的合同不具备法律效力，请法院依法予以撤销或确认无效。无效合同或被撤销的合同，有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失。4.水乡公司构成欺诈，北广场是项目主体，是顾客源头，南广场是商业配套，是消费场所，源头不存在，配套的商业也就失去了基本的生存条件。5.疫情对止损带来不可逆转的阻碍，请求法庭充分考虑疫情影响和国家在疫情期间对小微企业的各项减免政策，客观公正地裁判止损及占有使用费等经济问题。6.一审判决店铺占用费不合理。水乡公司辩称：服从一审判决。水乡公司向一审法院起诉请求：确认双方于2018年11月1日签订的《店铺合作经营协议》于2019年11月16日解除；岳晶艳将位于苏州市吴中区甪直镇安桥上塘1-12甪端南广场商铺一间(总面积217平方米)返还原告；要求岳晶艳支付拖欠的使用费200000元；本案诉讼费用由岳晶艳承担。后水乡公司变更第三项诉讼请求为要求岳晶艳支付自2019年3月1日至2019年11月16日期间的租金114520元，并承担自2019年11月17日起按照822元/天计算至实际搬离之日止的占有使用费。岳晶艳向一审法院反诉请求：撤销双方于2018年11月1日签订的《店铺合作经营协议》；水乡公司返还房屋租金100000元；水乡公司赔偿前期投资损失746045.28元；本诉及反诉诉讼费由水乡公司承担。后岳晶艳变更第三项反诉请求为要求水乡公司赔偿设备、装修、员工工资、原材料、办证费用、电费等投资损失785045.28元，断电的营业损失13085.14元，合计798130.42元。一审法院认定事实：2017年4月20日，东方公司（甲方）与水乡公司（乙方）签订《协议书》一份，载明为贯彻2017年3月6日杉杉文化旅游发展（上海）有限公司（下称杉杉公司）与甪直镇人民政府签订的甪直全域旅游合作备忘录精神，甲乙双方分别代表甪直镇人民政府和杉杉公司就其中安桥头旅游配套改造项目达成以下协议：乙方于2005年7月招拍挂取得的原镇酱品厂地块面积为14571平方米，至今仍有1860平方米民房和历史建筑无法拆迁并交付开发，乙方同意将未拆迁部分地块退还甪直镇政府，甲方根据甪直镇政府指示全权负责处理补偿该地块购置费及利息。甲方同意将安桥头甪端广场南侧现政府清空的场地、房屋等租赁给乙方开发旅游配套项目。安桥头地块现有清空房屋面积1343.64平方米，约定年租金300元/平方米，甲方给予乙方15年免费试用，作为甲方补偿乙方前述未拆迁土地的购置费、利息、土地证面积调整等费用。租赁期从2017年5月1日开始至2032年4月30日止。2018年11月1日，水乡公司（甲方）与岳晶艳（乙方）签订《店铺合作经营协议》一份，约定合作方式为甲方统一策划、统一安排甪端南商铺及民宿的建设和使用，乙方选定项目，报甲方批准，由甲方根据乙方项目内容提供店铺或民宿房间。乙方报装修方案，经甲方书面批准后，由乙方装修，装修涉及所有费用均由乙方承担。甲方协助乙方办理营业执照，乙方自主经营，无论盈亏，按约向甲方支付固定收益作为分取的红利，并配合甲方维持、提升该地块商业整体形象。乙方选定在甲方上述地块从事餐饮业态，甲方同意将其所属的位于甪端南第0#号商铺（见甪端南广场商铺划分图），一层80平方米，二层137平方米交予乙方使用，乙方向甲方支付年固定收益。合同经营期限为5年，自2019年3月1日至2024年2月28日止，到期后双方重新协商后期合作事宜，如需续约，重新签订书面合同。甲方给予乙方59天的装修期，装修期时间自合同签订之日起，2019年1月1日至2019年2月28日，装修期不计算在合作经营期限内，乙方无须向甲方支付该期间收益。年固定收益支付方式：第一年租金，合同签订当日支付10000元，3个工作日内支付90000元，2019年2月之前支付100000元，2019年6月之前支付100000元，以后固定收益乙方每年支付一次，乙方于每年到期前一个月7日内将下一年收益金一次性支付给甲方。固定收益金按照房屋使用面积计算，并于第四年开始递增，第四年租金为324000元，第五年租金为349920元。甲方统一申请用电、用水，甲方负责将水、电表独立安装，乙方负责店内安装，乙方每月按需从甲方处申购水电用量。甲方将符合使用要求的商铺交付给乙方使用，商铺所有外墙面、阳台、栏杆、门头都供乙方使用，作为广告宣传，安装牌匾、LED屏幕、广告字等；甲方要求乙方在门口迎宾位摆放一对俄罗斯套娃，门前广场摆放一辆大型景观马车，以增加对游客的吸引力。乙方不按合同期限交纳固定收益金和保证金，甲方可终止合同，收回商铺。合作期间，乙方无故终止合同，固定收益金不退，装修费自负，可移动资产可以搬走。乙方延迟支付固定收益金一个月以上，甲方有权解除本合同，并要求乙方限期从该房屋内搬离，乙方未按期搬离，甲方有权按原收益金的双倍要求乙方支付占用费，直至乙方实际搬离日止。乙方迟延缴纳水、电等费用一月以上，甲方有权采取断水、断电等措施，直至乙方缴纳为止。同时，水乡公司（出租人、甲方）又与岳晶艳（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明乙方租赁甲方位于苏州吴中区甪直镇安桥上塘1-12号的商业用房，面积217平方米，年租金208000元。该合同落款日期为2018年10月1日。水乡公司称房屋租赁合同是双方为其办理工商登记手续而签订的，双方一致确认该合同没有实际履行。另查明，2019年8月22日，岳晶艳委托江苏蓝之天律师事务所向水乡公司发送律师函，载明在实际经营中，水乡公司交付商铺时连最基本的水电及一楼、二楼之间的楼梯等设施都没有，而且商铺门前广场的日常保洁、排水等物业服务也无法保证，经常发生各种纠纷，严重影响被告正常经营。商铺入口在广场排楼的拐角处，十分隐蔽，二楼阳台的门头位置被先开业的店铺占用，至今没有归还，景区运营方苏州市甪直旅游发展有限公司以“公共空地属于集体所有”为由不允许摆放合同约定好的俄罗斯套娃和大型景观马车，甚至一条红地毯都不允许铺设，导致顾客无法看见当事人的店铺入口，水乡公司没有兑现合同承诺，严重影响店铺的经营收益。签约前，水乡公司承诺并保证，店铺开业后，允许岳晶艳和周边的其他商铺一起，在门前广场摆放座椅、遮阳伞等吸引客流，并把几家店铺的老板召集在广场上分配位置，这一承诺至今未曾兑现，而且景区用木质花坛将整个广场封闭，行人无法自由通过，严重影响店铺的进店客流。签约前，水乡公司极力宣传并保证，与店铺一路之隔的北广场将在2月末竣工、最晚3月末开业，届时水乡公司规划的博物馆、夜市、景点、小吃一条街等商业设施将大幅度提升景区的客流量，同时水乡公司会以北广场开业为契机，进行大规模的营销推广，以协助店铺经营。目前北广场施工已经结束，景区客流量严重不足，根本无法保证正常经营。故请双方解除《房屋租赁合同》并退还岳晶艳已经缴纳的房屋租金100000元并赔偿损失。水乡公司确认其已收到上述律师函。2019年10月14日，水乡公司向岳晶艳出具催租告知函，要求岳晶艳于收函之日起5日内支付2019年6月前应缴纳的剩余租金200000元，逾期将不再供电、供水并追究岳晶艳的违约责任。2019年11月13日，水乡公司委托江苏安颂律师事务所向岳晶艳邮寄律师函，通知岳晶艳双方于2018年11月1日签订的《店铺合作经营协议》于岳晶艳收到函之日起解除，要求岳晶艳于2019年11月30日前支付使用费200000元并将房屋返还水乡公司。该函岳晶艳于2019年11月16日签收。又查明，2018年11月20日，岳晶艳与苏州红杨树建筑装饰工程有限公司签订合同书，由该公司承包涉案商铺的室内装饰工程。2020年5月，苏州红杨树建筑装饰工程有限公司将岳晶艳诉至一审法院，要求岳晶艳支付工程价款110000元并赔偿逾期付款利息损失。在该案审理中，本院委托苏州骏捷建设管理咨询有限公司对涉案商铺的装修进行工程造价鉴定，该公司于2020年8月28日出具鉴定报告，鉴定工程造价为168906.49元。以上事实，由水乡公司提供的店铺合作经营协议、催租告知函、律师函，岳晶艳提供的房屋租赁合同、协议书、律师函，鉴定报告及当事人陈述等予以证实。审理中，双方一致确认涉案房屋于2018年11月交付给岳晶艳，岳晶艳已支付租金100000元。岳晶艳称，签订合作协议时，水乡公司口头承诺涉案项目于2019年2月底交付，故双方约定租金自2019年3月起计算。2019年3月，水乡公司将工人撤走，停止施工，且装修公司是水乡公司办公室主任赵军介绍的，装修公司延期完工，故双方协商将免租期顺延至2019年3月底，租金应自2019年4月1日起计算。水乡公司否认其承诺过项目于2019年2月底完成，称其只说过尽快完成，后其原股东杉杉公司于2019年2月末撤资导致项目中止。同意租金自2019年4月1日起计算，并在未支付的租金中减免50000元。水乡公司称，涉案商铺位于甪端广场南广场。其通过拍卖的方式取得了甪端广场北广场的土地使用权，因政府未完成拆迁，不能按照拍卖的面积交付土地，经其与甪直镇政府协商，其放弃相应的土地使用权，镇政府将南广场的部分土地及房屋无偿交由其使用15年，其因此与东方公司签订了前述协议书。涉案房屋是其在取得政府同意后，将土地上的老房拆掉后重建的，重建经过镇政府立项，但未取得建设规划许可，没有房产证。就双方之间存在何种法律关系的问题，水乡公司主张双方之间是房屋租赁合同关系，称甪端广场的南北广场都由其运营管理，北广场有江南水乡民俗馆和餐饮，南广场有餐饮和民宿。甪端广场不是商场，其只负责出租店铺，招租没有选择和规划，不管理其他事宜，也不存在要为岳晶艳提供其他配套设施的问题。待北广场的房屋验收且商家入驻后，由其选择物业公司入驻进行物业管理，现北广场已建成未验收，南广场部分商铺没有出租出去，故物业公司还没有入驻，由其自行负责南广场的物业保洁，没有向岳晶艳收取过物业费。另，镇政府只是将南广场的一些店铺交由其使用，公共部分都是政府的，因此岳晶艳在广场上摆放套娃等要受东方公司的管理。岳晶艳对此不认可，称双方之间是合作经营关系，水乡公司对商圈的业主进行规划和管理，其店铺是水乡公司平台中的一个业态，除自负盈亏外，其经营管理受水乡公司的统一调配和管理，依赖水乡公司平台的运作和支撑，通过水乡公司提供的商业环境实现经营。东方公司与水乡公司的协议约定将南广场出租给水乡公司用于旅游开发，其与水乡公司签订的店铺合作经营协议书中及水乡公司的招商规划方案都说明涉案房屋是作为商业开发使用，并非普通房屋。其租赁涉案房屋经营咖啡馆，是作为品牌店入驻的。水乡公司员工赵军在招商时称品牌店会受到政府的扶持并作为样板店经营，按照商业惯例，如涉案项目的商业条件达不到相关标准其不会投资。最初水乡公司的商业条件符合其预期因此投资，现在达不到标准，故要求撤销合同，并由水乡公司赔偿损失。岳晶艳主张涉案合同显失公平，主要表现为租金标准过高。其刚入驻时，还有百分甜、五条人、素匠泰茶、水果捞等几家店铺在经营，百分甜的店铺面积为26平方米，租金180000元/年。其房屋面积大，但位于拐角，门面小，因此租金单价低，其按套租赁，且水乡公司承诺其可以使用门前的广场，所以同意300000元/年的租金。该标准包含了使用广场的价格，租金较高。现其周边房屋的房租均已下降，到2020年5月，百分甜的租金为100000元/年，五条人的租金2019年为170000元，2020年为80000元。租金在2019年10月25日前已经大幅下降，故涉案租金应该减半。对此，水乡公司称，租金价格是双方谈定的，不存在显失公平的情形。其出租房屋的期限是三到五年，岳晶艳说的几家店铺都是由同一人承租的，其不清楚承租人是否转租，降租不是其的行为，租金标准至今变化不大。另，岳晶艳主张水乡公司存在欺诈行为，涉案合同属于可撤销合同，欺诈指水乡公司在招商时提供的效果图以及宣传均未实现。岳晶艳称，水乡公司在招商时宣传：1、涉案项目建成以后是成熟的旅游商业区；2、涉案项目是政府重点扶持项目，能够享受政府扶持，为其带来优质客流和经营辅助。现第一项没有实现，第二项属于政府重点扶持项目属实，但因为水乡公司项目延迟交付，因此政府取消了扶持。根据法律规定，效果图、宣传资料是合同的一部分，没有水乡公司的承诺和宣传其不会信任项目也不会投资，故水乡公司系以虚假宣传的方式欺骗其签订合同。另，岳晶艳没有按约履行合同的承诺。水乡公司提供的规划、效果功能没有实现，导致项目缺少商业配套，吸客能力低；烂尾项目在景区入口，导致游客不想来第二次，客流量越来越少，其经营困难。岳晶艳据此提交以下证据予以证实：1、寒山闻钟网页截图。截图内容系吴中区便民服务员就岳晶艳投诉甪端北广场项目开发缓慢等问题的回复，载明水乡公司北广场项目（江南水乡综合展示馆）申请了2017年吴中区文化体育产业扶持发展引导资金扶持项目，但因项目进度缓慢延迟交付，实际未列入扶持名单，并无享受到政府扶持；关于商铺内部无楼梯问题，合同无具体约定，店铺水电问题，水乡公司只负责铺设到商铺门口，店铺内部的水电设施、管道铺设需由商户根据实际使用情况自行负责；关于外墙面、阳台、门头、广告宣传、LED灯，需要根据甪直古镇（甪直旅游公司）的日常管理要求及甪直古镇的整体风貌要求实施管理；关于南广场民宿问题，经了解，该民宿项目的详细方案日前正在报批中；根据古镇管理实施要求，南广场不允许摆放座椅、遮阳伞等；关于北广场商业设施没有兑现的问题，经了解，需等北广场竣工验收完毕之后，才能进行相关的商业布展。岳晶艳称，对于房屋内部没有楼梯等情况，其在签订合同时是知道的，后其自行进行了装修。2、微信聊天记录及规划方案、北广场照片。微信聊天记录显示赵军向岳晶艳发送了涉案项目的规划方案，包括甪直古镇南广场设计方案、甪直忆江南景观方案及民俗园鸟瞰图、项目介绍、招商宣传资料等，照片证明北广场现状。3、微信聊天记录。岳晶艳与赵军的微信聊天记录显示2019年1月4日至10日，岳晶艳将店面效果图发给赵军。2019年1月至3月期间，岳晶艳与赵军沟通打扫卫生、花坛、条幅等问题，赵军称广场卫生费是水乡公司单独给阿姨的，每个月几百元，没有算岳晶艳的物业费，垃圾扔在垃圾箱里。花坛问题是旅游公司在胡搞。2019年3月13日，岳晶艳称垃圾箱的问题解决了，保洁员再也不捣乱了，花坛是水乡公司的管理人员让重摆的。2019年3月25日，岳晶艳提出要降房租，称“前些天有人问老佟家，8万了……我那小门脸太耽误事儿了”，赵军回复“他们26平，本来的房租只有6万/年”、“先拖着，有（又）没有让你交钱，你困难领导知道”、“汇报过了，没有下文”。2019年5月，岳晶艳就民宿、北广场未按承诺在2月末交付、没有看到水乡公司说的景点夜市等事宜向赵军提出异议，赵军仅回复“你后面是民宿，还在招商”。岳晶艳与东方公司员工周磊的聊天记录显示，岳晶艳提出“我之前跟开发公司的合同，那个位置我是可以用的，原计划摆放一辆马车，警务室有我租房合同的复印件，申请表也有，墙壁、栏杆、门口、门前广场，合同里都有约定”。对方回复“公共空地属于集体所有”。岳晶艳与李绍良的微信聊天记录显示，2019年6月，岳晶艳提到赵军承诺北广场2月末竣工一事，李绍良于称“我们下面做的很多承诺很难兑现，这样是把自己做死了”“您的租金太高了……十五万就差不多了”。岳晶艳称李绍良原是水乡公司的招商副总，于2019年3月离职。据其了解，水乡公司或杉杉公司签订的施工合同约定北广场在2018年末完工，后经政府同意延期至2019年2月末，但仍未完成，政府还去催过。其装修公司是赵军介绍的，该公司也为水乡公司装修，当时装修公司说水乡公司的项目要在2月末完工，来不及所以暂停了其的装修施工。关于公共部分，其与水乡公司约定可以在广场上摆放套娃、马车等，若该部分所有权属于政府，水乡公司不应写明这些条款，有虚构事实的嫌疑。就摆放套娃及马车一事，在开业之前，东方公司的保安带其去城管部门进行审批，城管部门的工作人员口头告知其可以摆放，但是东方公司不同意，因此一直没有摆放，据其了解是水乡公司与东方公司之间的矛盾导致的。另，其与赵军2019年1月的聊天记录中的效果图不是涉案房屋的，其一开始要租两个店面，当时赵军向其催要房租，其称北广场2月末交房其就交房租，到了2月末北广场未交房，因此其没有交，赵军在未经其同意的情况下将房屋以高于双方约定的价格出租给他人，其认为这也是欺诈。3、录音两份。岳晶艳称第一份录音是2019年10月15日与赵军的谈话录音，第二份是2019年10月16日与水乡公司员工陈芳的录音。第一份录音内容显示岳晶艳称其已收到水乡公司于2019年10月14日出具的函，并就水乡公司未按承诺于2019年2月末完工、摆放套娃、赵军将双方洽谈的一个店面租给他人等事宜提出异议，称租金是赵军让其拖着，其不付租金是因为北广场没有完工。因双方交谈未果，岳晶艳提出“我现在正式通知你，我要停业了，你那个破店我不要，有本事你起诉我去要房租……我这是正式的给你答复”。第二份录音中，陈芳称不知道赵军将一个店面出租给他人的事情；水乡公司因套娃的事情与保安吵过；北广场有一些东西尚未拆掉，手续资料不齐全无法办证，不能交付与资金没有关系；不清楚谁围的花坛；岳晶艳后面的房屋之前是要做民宿的，现在不清楚。经质证，水乡公司对上述证据的真实性均无异议，称政府有无扶持是政策问题，与双方之间的租赁关系没有必然联系。南北广场是分开经营的，不存在配套问题。北广场项目因涉及拆迁，遗留的问题比较多，其无法保证何时能够完成，且行政部门的规划有所改变，故推进比较慢，但其一直按照原规划在推进项目，也希望早点招商完成。其仍在实施原计划，不存在欺诈，岳晶艳因自身原因无法经营，不能归责于其。另一个店面的事，双方在磋商时，因他人有诚意要租，因此出租给他人。套娃是东方公司不同意岳晶艳摆放，其也无能为力。陈芳是办公室文员，不负责招商，陈述不能代表其意见，岳晶艳后面的房屋没有作为农民工宿舍，其还在向民宿方向推进。水乡公司主张，岳晶艳逾期支付租金，涉案合同于2019年11月16日经其通知解除，要求岳晶艳腾退房屋。水乡公司称，双方对于装修如何处理未作约定，要求岳晶艳将房屋恢复原状，装修由岳晶艳自行拆除。岳晶艳称，即使合同有效，其于2019年10月15日通知赵军解除合同，之后其没有实际使用房屋，故合同解除日期为当日。房屋内尚有装修、设备、商品等，设备均是定制的，搬走后其无法再利用，故要求水乡公司赔偿损失，不同意腾退。岳晶艳主张因水乡公司过错导致合同被撤销，其合同目的无法实现，要求水乡公司赔偿以下损失：收银台、咖啡桌椅及运费、咖啡机及配套设备、窗帘等设备、物品损失共计469263.37元；装修损失169000元；员工工资及材料采购损失共计234317.25元；证照代办手续费2000元；已付电费26500元。上述金额合计901080.62元，扣除2019年1月至10月期间的经营收入116035.34元后，剩余金额785045.28元水乡公司应赔偿给其。据此提交了收据、发货单、银行抵账凭证网页截图、装修合同、公司记账凭证、微信转账记录、营业实收流水台账。水乡公司对营业收入台账不认可，对其他证据真实性无异议，称上述损失是岳晶艳的违约行为导致的，要求其赔偿没有依据。岳晶艳称水乡公司于2019年10月22日断电造成其损失，要求水乡公司赔偿2019年10月22日至水乡公司所称的合同解除之日即2019年11月16日期间的损失13085.14元。电表在水乡公司名下，水乡公司有一个大电箱，其店铺内有独立电表，其将电费交给水乡公司的电工，电工再将电费交给水乡公司财务，以水乡公司的名义缴纳给供电部门。电费通过预充值的方式缴纳，其每次预充电费1000至2000元，快没电时由水乡公司通知其，其再缴纳电费。合同约定由其向水乡公司购买水电，不清楚水乡公司是否收取差价。其于2019年10月最后一次交电费，10月12日水乡公司的电工董志斌通知其电要没有了，并称以后交电费要与赵军打招呼。当时其预充的电还有一点，其因此要求与赵军面谈，但赵军不予理会。2019年10月15日其去找赵军，赵军称不交租金就断电，其和陈芳也提过电费的事，证据没有保存，后实际于2019年10月25日断电。停电后其没有实际经营，2019年10月1日至21日期间的营业收入总额为10991.52元，其参照上述期间的收入计算25天的营业损失为13085.14元。岳晶艳据此提交微信聊天记录及朋友圈予以证实。微信聊天记录显示岳晶艳于2019年10月12日问赵军“给你打电话你一直不接，我想问问董师傅说以后交电费要跟你打招呼，这是什么情况？”。朋友圈由岳晶艳于2019年10月24日发出，提到电费还够维持一天。经质证，水乡公司对上述微信聊天记录、朋友圈无异议，称岳晶艳的电表是其总表下面的分表，电费只能交给其，其再交给供电部门。其在电表上设置了电费单价，该价格与供电部门收取的费用有差价，岳晶艳预充的电费用完后就会断电。不清楚岳晶艳实际断电的时间。其没有断电，因为岳晶艳欠付租金所以不能再交电费，岳晶艳的电费用完以后自动断电，岳晶艳主张该项损失没有依据。一审法院认为，水乡公司与岳晶艳签订的《店铺合作经营协议》仅约定水乡公司将房屋交付给岳晶艳使用，岳晶艳向水乡公司支付租金，故虽双方签订的是合作经营协议，实际双方是房屋租赁合同关系。岳晶艳称双方之间存在合作经营关系，水乡公司在签订合同前提供的规划资料及作出的宣传是合同的组成部分，应为其提供相应的商业配套，即完成规划及宣传所涉的项目建设、招商等事宜。关于岳晶艳所称的规划、宣传，系涉案项目的效果图、项目介绍等，属于对项目的一般规划及介绍，不具备具体确定的权利义务内容，亦未在合同中作出相应约定，故岳晶艳主张上述规划及宣传资料属于合同的组成部分，缺乏依据。岳晶艳称其与水乡公司之间是合作经营关系，一审法院不予采纳。水乡公司确认涉案房屋无产权证，亦未取得相应的建房许可，故双方之间的房屋租赁合同应认定无效。协议约定第一年租金为300000元，岳晶艳应于2019年6月前分期付清，现岳晶艳逾期支付租金，水乡公司要求岳晶艳腾退并返还房屋，合理有据，一审法院予以支持。水乡公司要求岳晶艳支付占有房屋期间的使用费，应予支持。双方一致确认租金自2019年4月1日起计算，岳晶艳已支付租金100000元，且水乡公司自愿减免50000元租金，故岳晶艳尚应支付截至2020年3月31日的房屋占有使用费150000元。此后的房屋占有使用费水乡公司要求参照协议约定的租金标准822元/天计算至岳晶艳实际搬离之日止，符合合同约定，一审法院予以支持。岳晶艳主张水乡公司虚假宣传误导其签订合同，构成欺诈，水乡公司对此不认可。岳晶艳认可涉案项目一开始确是政府扶持项目，故水乡公司对该事项没有进行虚假宣传。另，政府系对水乡公司进行扶持，水乡公司是否实际取得政府的扶持与被告的经营无必然联系，岳晶艳称水乡公司没有实际取得政府扶持构成欺诈，缺乏依据。关于涉案项目的规划问题，根据双方陈述及现有证据可以确认，在签订合同后水乡公司为实现其商业规划实际进行了项目建设和招商工作，且目前仍在推进，从中可以看出水乡公司不存在故意误导岳晶艳的情形，亦不构成虚假宣传。同时，在签订合同时，岳晶艳明知涉案项目的建设及招商工作尚未完成，从常理上讲应知要实现成熟的商业条件本身需要一定时间，且规划的实现程度具有不确定性。在此情形下岳晶艳自述其当时认为水乡公司提供的商业条件符合预期，说明岳晶艳是在充分评估商业风险后与水乡公司签订合同的，岳晶艳并非基于错误的认识而与水乡公司签订涉案合同。综上，岳晶艳称水乡公司存在欺诈行为，一审法院不予采纳。至于签订合同后水乡公司对建设、招商工作推进不力的问题，如前所述，相应事项不属于合同内容，故岳晶艳以此为由要求水乡公司承担赔偿责任，一审法院不予支持。关于水乡公司将双方磋商中的一个店铺出租给他人一事，在双方就相应房屋订立合同前，水乡公司有权自主选择合同相对方，岳晶艳称水乡公司的该行为是欺诈，没有依据。另，岳晶艳称水乡公司交付的房屋内部没有楼梯、水电，不符合交付条件，因岳晶艳自认其在签订合同时对该情况是明知的，且合同约定由岳晶艳负责装修，应视为岳晶艳同意水乡公司按照该状况交付房屋。岳晶艳又称水乡公司未按约将商铺所有的外墙面、门头等提供给其使用，禁止其在门口及广场摆放俄罗斯套娃、景观马车、座椅及遮阳伞等。上述约定涉及对公共区域的利用，岳晶艳在签订合同时应当能够预见到要根据相关管理方的要求进行使用。现根据双方的陈述及相关部门在寒山闻钟回复的意见，岳晶艳不能实施上述行为是第三方对古镇的管理行为导致的，故不可归责于水乡公司。关于木质花坛封闭影响客流进出的问题，岳晶艳未提供证据证明是水乡公司的行为，也未提供证据证明该行为对其经营造成实质性影响。对于日常保洁、排水等物业问题，合同对物业问题未作约定，水乡公司称其没有收取物业费，岳晶艳对此未提出异议，且根据岳晶艳与赵军的微信聊天记录，保洁问题在2019年3月已经解决。据此，岳晶艳称水乡公司存在欺诈行为、未按约履行合同义务，要求水乡公司赔偿损失，一审法院均不予支持。至于岳晶艳称双方约定的租金价格显失公平，未能提供证据证明，一审法院不予采信。关于岳晶艳称水乡公司断电致其损失的问题，岳晶艳称其实际于2019年10月25日断电，而水乡公司在2019年10月14日已提前函告岳晶艳，要求岳晶艳支付欠付的租金，否则不再供电，此后岳晶艳仍未支付租金，在预充的电费用完后停电，故停电是岳晶艳的违约行为导致的，水乡公司对此不存在过错。岳晶艳要求水乡公司赔偿断电期间的营业损失，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、岳晶艳于本判决生效之日起二十日内腾空并向苏州水乡旅游开发有限公司返还位于苏州市吴中区甪直镇安桥上塘1-12号的房屋。二、岳晶艳于本判决生效之日起十日内支付苏州水乡旅游开发有限公司房屋占有使用费（截至2020年3月31日为人民币150000元，此后按照人民币822元/天计算至被告实际交付房屋之日止）。三、驳回苏州水乡旅游开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回岳晶艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18965元，反诉案件受理费减半收取为9033元，合计人民币27998元，由岳晶艳负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，岳晶艳提供了《太湖风景名胜区总体规划（2001-2030年）》，该文件明确甪直景区属于太湖风景名胜区，甪直景区的主要景源中包括了海藏梅花墅，以证明一审法院适用法律错误，不应适用城镇房屋租赁他条例，而应适用风景名胜区条例，海藏梅花墅是水乡公司营业执照中的主要经营项目，现在更名为清风甪直忆江南，也就是我方诉及的烂尾项目；提交工商记录，证明水乡公司在2021年2月26日变更经营范围，变更之前水乡公司没有房屋租赁经营权，水乡公司将房屋出租给我方是不合法的，无权收取房屋租金；提供了吴中区政府网站的新闻动态，证明清风甪直忆江南项目是2017年2月28日开工，到现在还是一片废墟，该项目是政府扶持项目，不应该烂尾；提供岳晶艳与水乡公司高管通话录音，以证明房租标准已降到12年100万元，也就是1年不到8万元，水乡公司要求其支付30万元/年的占有使用费是不合理的；提供现场环境光盘已证明甪端北广场与甪端南广场只不过隔了一条马路，是同一个项目。水乡公司对岳晶艳提供的太湖风景名胜区总体规划真实性予以认可，但双方之间的法律关系不适用风景名胜区管理条例，双方是简单的房屋租赁法律关系；对工商登记情况真实性予以认可，但不能以此为由认真合同无效，事实上岳晶艳也顺利办理了营业执照，双方之间的租赁关系也得到了原房屋产权人的同意；吴中区政府的新闻动态与本案无关系，不能达到岳晶艳的证明目的，忆江南项目在甪端北广场，而双方租赁的房屋在甪端南广场，双方之间不存在必然的联系，忆江南项目没有启动与租金减免无关；录音说的是现在的租金标准，对岳晶艳的证明目的不予认可，双方签订涉案租赁合同时是按照相应的市场价进行商谈的，前期合同与其他相邻店铺租金标准都相差无几，只是后面该地段商家生意不怎么好，适当减少了一部分租金，本案一审诉讼过程中，水乡公司也减免了岳晶艳租金5万元，当时是出于及时息诉，且考虑到岳晶艳经营状况较差、亏算严重的情况；甪端北广场与甪端南广场是两个分开的项目，两者之间不存在必然的联系。二审中，岳晶艳称涉案店铺没有返还给水乡公司，其投入了装修，货架、吧台也没有地方安置，其要保护现场，东西完全没有动，其并没有经营，也没有做任何使用，只是固定证据，其要求水乡公司赔偿其损失。岳晶艳称升降机是其自己提供的，买升降机是6000多元。一审中，岳晶艳提供了涉案店铺内的装饰、装修以及货物采购收据、货物采购单据等以证明其损失情况。其中，吧桌、吧椅收据金额为2600元；窗帘、门帘、防护栏收据金额为6800元；冰箱、冰柜、展柜收据金额为58000元；执照、许可证代办费收据金额为2000元；灯光字、安装、吊车、辅材收据金额为16800元；货款收据金额为45093元；茶叶收据金额为1800元；货款（俄罗斯糖果）收据金额为1175元；水收据金额为532元；货款（购物袋）收据金额为13255.5元；地毯、安装费收据金额为7200元；玻璃钢大套娃、运费收据金额为14500元；收银台收据金额为3500元；钢木货架、书架收据金额为48026元；俄罗斯工艺品货款收据金额为12500元；双人吊篮、藤椅、桌子、运费收据金额为18800元；另有不少货物采购收据和网页截屏。经本院协调，水乡公司同意装修费用按另案装修纠纷鉴定报告造价金额168906.49元折价利用，窗帘、门帘、防护栏按收据金额6800元折价利用，灯光字、安装、吊车、辅材按收据金额16800元折价利用，地毯、安装费按收据金额7200元折价利用，升降机按岳晶艳陈述的6000元折价利用，其他未形成附合的装饰装修以及货物水乡公司不同意折价利用。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议的法律事实发生在民法典施行前，但因涉案店铺仍未返还，争议法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。本案二审争议焦点是双方签订的《店铺合作经营协议》的定性问题、效力问题以及后续的处理问题。一、关于涉案《店铺合作经营协议》的定性问题。本院认为，对于合同的定性应以合同约定的权利义务为依据作出。本案中，对双方签订的合同虽名为《店铺合作经营协议》，但水乡公司的主要是义务是提供店铺供岳晶艳使用，岳晶艳的主要义务是每年支付固定收益给水乡公司，双方之间的权利义务符合租赁合同有关出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的界定，一审法院据此认定双方之间系房屋租赁合同关系并无不当。岳晶艳认为双方是合作经营关系，系水乡公司通过招商引资引进涉案商铺进行合作，但水乡公司对涉案店铺在内的甪端南广场店铺进行统筹安排系其基于其商业考虑选择承租人以及店铺用途，并不影响涉案合同属于房屋租赁合同的本质。鉴于双方之间系房屋租赁合同关系，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来处理本案纠纷并无不当。岳晶艳上诉认为本案应适用《风景名胜区管理条例》来解决本案纠纷，但《风景名胜区管理条例》是为了加强风景名胜区的管理，有效保护和合理利用风景名胜资源而制定，是一个行政管理规定，与本案水乡公司与岳晶艳之间的房屋租赁合同纠纷并无直接的关联，故本院对岳晶艳该主张不予采信。二、关于涉案《店铺合作经营协议》的效力问题。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零五条规定，当事人超越经营范围订立的合同效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。岳晶艳上诉认为涉案《店铺合作经营协议》因水乡公司没有房屋出租经营资质而无效，但水乡公司超越经营范围签订的房屋租赁合同仅涉及行政机关的管理，且涉案店铺的出租并不涉及国家限制经营、特许经营或法律、行政法规禁止经营，故本院对岳晶艳该主张不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，水乡公司确认涉案房屋无产权证，亦未取得相应的建房许可，一审法院据此认定水乡公司与岳晶艳之间的房屋租赁合同关系无效并无不当。岳晶艳上诉认为水乡公司就甪直古镇入口处广场的规划、宣传等内容应作为双方合同的组成部分。本院认为，商业广告、宣传一般情况下应认定为要约邀请，只有在内容具体确定且表明经受要约人承诺即受该意思表示约束时，才构成要约。本案中，岳晶艳提供的水乡公司规划、宣传材料并不具备具体确定的权利义务内容，不满足要约的构成要件，一审法院据此未采信岳晶艳有关将规划及宣传内容作为合同组成部分的主张并无不当。另，双方签订的《店铺合作经营协议》明确约定的是甪端南广场的店铺出租事宜，并未包含甪端北广场，而水乡公司的宣传、规划中甪端南广场和甪端北广场有不同的名称和内容，是两个不同的项目，岳晶艳经过考察后选择了甪端南广场的项目，水乡公司也按约交付了甪端南广场的店铺，并未违反双方协议的约定。至于甪端北广场项目，虽该项目到目前仍未开业，但岳晶艳在签订涉案《店铺合作经营协议》时知道甪端北广场项目的建设及招商工作尚未完成，亦应考虑甪端北广场项目推进不利的商业风险问题。水乡公司在涉案协议签订后也在推进甪端北广场项目，并非恶意阻止甪端北广场项目的完工和开业，而甪端北广场项目的完工、开业也未作为涉案《店铺合作经营协议》的合同内容，在此情况下岳晶艳以甪端北广场项目推进滞后为由拒付涉案协议的甪端南广场的店铺租金缺乏依据。至于岳晶艳有关水乡公司存在欺诈的主张。本院认为，如前所述，水乡公司的规划、宣传并非涉案《店铺合作经营协议》的组成部分，且在签订协议后水乡公司也在推进甪端北广场项目的施工和开业事宜，并不存在故意欺诈岳晶艳的情形，一审法院据此未采信岳晶艳有关欺诈的主张并无不当。三、关于涉案《店铺合作经营协议》的后续处理问题。1.涉案店铺占有使用费的支付问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方签订的《店铺合作经营协议》无效，水乡公司也在2019年11月13日向岳晶艳发送了解除协议的律师函，岳晶艳在2019年11月16日签收了律师函，虽岳晶艳现未使用涉案店铺，但岳晶艳至今仍未将涉案店铺返还给水乡公司，一审法院参照《店铺合作经营协议》约定的租金标准支持水乡公司占有使用费诉讼请求并无不当。水乡公司在一审时自愿基于岳晶艳经营状况较差及社会稳定因素的原因减免50000元租金系其对自身权利的处分，一审法院对此予以准许并无不当。岳晶艳认为涉案《店铺合作经营协议》约定的300000元的租金标准过高，显失公平。对此，本院认为，显示公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形致使民事法律行为成立时显失公平，但本案双方签订《店铺合作经营协议》时并不存在构成显失公平的情形，故本院对岳晶艳该主张不予采信。岳晶艳要求调低租金标准，但涉案《店铺合作经营协议》是双方协商后达成的协议，系双方意思表示的体现，在双方未能就调低租金标准达成新的合意的情况下，岳晶艳单方要求调低租金标准缺乏相应的法律依据。另，涉案《店铺合作经营协议》的租期范围内包含了疫情期间，岳晶艳书面请求本院考虑疫情影响因素，考虑到涉案店铺在甪直古镇入口处，疫情必然对店铺的使用产生影响，本院酌情扣减2个月的占有使用费。2.《店铺合作经营协议》无效的损失承担问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，岳晶艳经水乡公司同意对涉案店铺进行了装修，一审法院未处理装饰装修部分的损失承担问题不当，本院对此予以纠正。经本院协调，水乡公司同意装修费用按另案装修纠纷鉴定报告造价金额168906.49元折价利用，窗帘、门帘、防护栏按收据金额6800元折价利用，灯光字、安装、吊车、辅材按收据金额16800元折价利用，地毯、安装费按收据金额7200元折价利用，升降机按岳晶艳陈述的6000元折价利用，其他未形成附合的装饰装修以及货物水乡公司不同意折价利用。因水乡公司同意利用的该部分装饰装修从完工至今已超两年，而水乡公司按原价进行折价并未损害岳晶艳的权益，故本院对此予以准许。经核算，水乡公司同意折价利用的装饰装修金额共计205706.49元，该款项应由水乡公司支付给岳晶艳。至于岳晶艳一审中提出的其他损失金额，如前所述，岳晶艳的主张缺乏依据，一审法院对此未予支持并无不当。至于甪端北广场的另一店铺租赁问题，因该店铺并未涉案《店铺合作经营协议》的组成部分，系另一法律关系，如岳晶艳认为水乡公司在甪端北广场店铺事宜中存在缔约过失或违约责任，可由岳晶艳另行依据证据向水乡公司主张相应权利。综上所述，岳晶艳的上诉请求部分成立，本院对此予以采信。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院对此予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百七十二条、第四百七十三条、第五百零五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初237号民事判决第一项；二、撤销苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初237号民事判决第二项、第三项、第四项；三、岳晶艳于本判决生效之日起十日内支付苏州水乡旅游开发有限公司房屋占有使用费（截至2020年3月31日为人民币100000元，此后按照人民币822元/天计算至被告实际交付房屋之日止）；四、苏州水乡旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付岳晶艳装饰装修折价利用款205706.49元；五、驳回苏州水乡旅游开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回岳晶艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。一审本诉案件受理费18965元，反诉案件受理费减半收取为9033元，合计人民币27998元，由岳晶艳负担24620元，由苏州水乡旅游开发有限公司负担3378元。二审案件受理费27998元，由岳晶艳负担24620元，由水乡公司负担3378元。上诉人岳晶艳多预交的上诉费9033元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇二一年五月二十八日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。