文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3504号上诉人（原审原告）:邹利民，男，1971年7月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审被告）：罗斌，男，1959年11月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王琛，重庆善庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兰，重庆善庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆鹊达房产中介服务有限公司，住重庆市璧山区璧泉街道东林大道51号3幢2号门市，统一社会信用代码91500227MA60DPQN0M。法定代表人：文小莉，总经理。上诉人邹利民因与被上诉人罗斌、重庆鹊达房产中介服务有限公司（以下简称鹊达公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初8815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人邹利民，被上诉人罗斌的委托诉讼代理人王琛，鹊达公司的法定代表人文小莉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。邹利民上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费由罗斌、鹊达公司承担。主要事实和理由：一审判决基本事实认定不清，适用法律不当，对民法典断章取义。一审判决违反了审判纪律及客观事实，对同一证据采取双重标准，民法典第四百六十五条及五百零五条的规定，对双方当事人均有效力。一审法院违反法定程序和审判基本原则，剥夺或限制了邹利民的平等权、诉讼权、辩论权、质证权，有失公平。罗斌辩称，维持原判，驳回上诉。鹊达公司辩称，一审认定事实清楚，驳回上诉。邹利民向一审法院提出诉讼请求：1、判令罗斌归还邹利民已支付的购房款共300000元及利息损失2328元(依据人民银行30万三个月同期利率4.65%计算)，支付邹利民代缴的部分水电气费等258.41元，共计302562.41元；2、判令鹊达公司如数退还邹利民5000元中介服务费，赔偿邹利民搬家、清洁卫生等直接经济损失1220.00元。并承担相关违约责任和民事赔偿责任；3、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用均由鹊达公司承担；4、撤销邹利民与罗斌、鹊达公司于2020年5月23日签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2020年5月23日，邹利民作为购房人（乙方）与罗斌作为售房人（甲方）、鹊达公司作为中介方（丙方），三方签订了《房屋买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况。坐落：璧山区璧城街道璧青北路581号附1号2幢1单元，建筑面积115.32㎡。第二条：成交价格及费用支付。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币伍拾贰万捌仟元，小写：528000元。该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲方须向丙方交纳中介服务费伍仟叁佰元（小写：5300元），乙方须向丙方交纳中介服务费伍仟叁佰元（小写：5300元）。（本合同签订后中介费不予退还）。甲乙双方如有违约，则由违约方双倍支付丙方中介服务费壹万零陆佰元（小写：10600元），未收到的中介服务费，应如实交纳。乙方向丙方支付权证过户代办费人民币伍佰元（小写：500元）。第三条，付款约定。一次性付款。1、甲、乙双方约定在2020年5月23日乙方交购房定金人民币伍万元给甲方，当甲方收到房屋定金时起，不得将房屋转售第三方。如甲方违约，则双倍退还定金；如乙方违约，定金不退还。2、甲、乙双方约定，乙方在2020年6月30日付房款贰拾伍万元（小写：250000元）给甲方……4、乙方在交房日期顺延三个月内付清购房余款贰拾贰万捌仟元（小写：228000元），并办理产权过户手续或委托公证……第五条，违约责任。1、甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方须保证该房屋主体结构无拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲、乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。4、甲方认可乙方以贷款方式付款……5、如甲、乙任何一方拒履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的19%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同约定的中介服务费一律不予退还。未收到的中介服务费，应如实照付。第六条，免责条款。如因洪水、地震、火灾或法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第七条，约定其他事宜。①甲、乙双方约定，此房为精装房，家具、家电包括在总房价内，水、电、气为单独户头（客厅电视、净水器除外）。②甲方承诺此房无继承、无抵押、无经济纠纷，且配合乙方办理过户手续。③甲、乙双方约定，甲方于2020年6月30日前将该房屋交于乙方，乙方于2020年6月30日前向甲方支付定金及房款叁拾万元整。乙方尾款交付时间从甲方交房日期计算，于三个月内将尾款支付给甲方，尾款为贰拾贰万捌仟元整。合同尾部，罗斌在甲方处签字捺印，邹利民在乙方处签字捺印，鹊达公司在丙方处加盖印章，并由其法定代表人文小莉签字。合同签订后，邹利民于2020年5月23日支付中介费5000元，鹊达公司向其开具《收据》一张。同日，邹利民支付定金50000元，罗斌向其出具了《收条》。2020年6月13日，邹利民向罗斌支付首付款250000元，罗斌向其出具《收条》。2020年6月13日，罗斌将案涉房屋交付邹利民使用。2020年7月，邹利民缴纳了案涉房屋的燃气费101.92元、电费184.53元、水费125.22元。邹利民认为其为罗斌代缴了6月的水、电、气费共计254.41元，罗斌认可其中200元。另查明，案涉房屋权利人为罗斌，坐落于璧山区璧城街道璧青北路581号附1号2幢1单元7-1，房屋产权证号为：212房地证2009字第XXX号。庭审中，邹利民为证明案涉房屋存在严重漏水、油烟倒灌等问题，向一审法院举示了微信聊天记录、录音记录、照片、视频等证据，其中，微信聊天记录主要内容为邹利民与罗斌、鹊达公司之间就房屋漏水等问题的整改进行沟通等。罗斌质证称，房屋漏水视频真实性不清楚，无法证明是涉案房屋。阳台搭设的是阳光棚，是防阳光的，针对雨水，是不防的。针对厨房渗水问题，在邹利民买卖房屋之前，罗斌自己就清楚告知了邹利民。从邹利民提交的视频看，也是在渗水，并不影响其实际居住，本来罗斌也承认给邹利民进行维修，但邹利民提出非常多无理的要求。从本案中也可以看出，导致最后双方发生诉讼，其他地方的漏水均从视频上是无法看出，也不能证明是该房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。邹利民与罗斌、鹊达公司自愿签订《房屋买卖合同》，对房屋的坐落位置、面积、价格、付款方式、违约责任等作了明确的约定，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。合同签订后，邹利民依约支付了部分购房款，罗斌也将房屋交付邹利民使用。邹利民称其在居住过程中，发现房屋存在漏水、油烟倒灌等情况，影响其居住，且房屋价值严重低于成交价格，合同显失公平，邹利民对“精装房”存在重大误解等，要求解除合同。一审法院认为，房屋买受人在交易过程中，应当尽到谨慎的注意义务。邹利民在购买该房屋之前，曾经前往案涉房屋实地查看，对房屋的地理位置、房屋外观、修建年限、内部装修等应当有全面的了解，邹利民现称对案涉房屋是“精装房”存在重大误解，理由不能成立。邹利民称实际居住后，发现房屋存在漏水、油烟倒灌等质量问题。针对房屋的质量瑕疵，罗斌作为房屋的出售人，应当对出售房屋的质量瑕疵承担责任。通过邹利民举示的微信聊天记录，可以看出在邹利民告知罗斌房屋的问题后，罗斌也提出与邹利民协商处理上述问题、进行维修等。邹利民也可就房屋质量瑕疵问题另行向罗斌主张权利。本案中，邹利民举示的证据，不能证明罗斌、鹊达公司在签订合同时对邹利民存在欺诈、故意隐瞒房屋重大质量问题的情形，亦不能证明房屋的实际价值严重低于合同成交价格。故，对邹利民请求撤销与罗斌之间签订的案涉《房屋买卖合同》，缺乏相应的事实依据，一审法院依法不予支持。因案涉合同未被依法撤销或确认无效，故，邹利民请求罗斌、鹊达公司返还其已经支付的房款300000元及利息损失2328元，缺乏相应依据，一审法院不予支持。对邹利民请求罗斌支付代缴的水、电、气费，因邹利民举示的缴费凭证无法区分该费用是在邹利民居住前产生还是居住后产生的，罗斌在庭审中认可200元费用，一审法院予以确认。对邹利民请求的超过该金额部分，一审法院不予支持。对邹利民请求的鹊达公司返还中介费及搬家等产生的经济损失1220元，缺乏相应依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、罗斌于本判决生效之次日，支付邹利民代缴的水、电、气费共计200元。二、驳回邹利民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4584.03元，由邹利民承担4559.03元，由罗斌承担25元（此款已由邹利民垫付，由罗斌随案款一并支付给邹利民）。本院二审期间，邹利民提出，一审法院认定的事实中，交付钥匙只是为了验收，验收过程中，要求了当场整改；遗漏了合同第四条内容。罗斌及鹊达公司对一审法院认定的事实无异议。本院认为，一审法院2020年12月29日庭审中，邹利民明确表示6月13日接收案涉房屋，6月19日搬进房屋等事实，故一审法院认定交付房屋的事实没有不当，本院对邹利民该部分理由不予采纳；对于合同条款的遗漏问题，一审法院根据当事人的请求，对证据记载的相关内容进行记载并无不当，本院对邹利民的该异议也不予采纳，且罗斌及鹊达公司对一审法院认定的事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，邹利民为证明自己的主张，举示了房地产评估报告书、网页打印件、照片打印件，拟证明周边房屋价格低于案涉房屋价款。罗斌为证明自己的主张，举示了微信截图打印件、及微信传送的文件，拟证明邹利民提出了17项整改无理要求，拖延支付购房款，并要求邹利民配合整改。鹊达公司为证明自己的主张，举示了录音光盘，拟证明鹊达公司通知了邹利民配合整改的事实。上述证据经质证，罗斌的质证意见为：邹利民举示的证据均为复印件及打印件，真实性无法确认，且与本案不具有关联；对鹊达公司举示的证据真实性无异议，邹利民拒绝配合整改。邹利民的质证意见为：对罗斌举示的证据真实性无异议，但与本案的处理无关；鹊达公司举示的证据是真实的，但与本案无关。鹊达公司的质证意见为：对邹利民举示的证据，意见与罗斌质证意见一致；认可罗斌举示证据的真实性。根据当事人的质证意见，本院认为，因邹利民举示的证据均为复印件或打印件，所记载的内容与案涉房屋无关，且罗斌及鹊达公司对证据有异议，本院对邹利民举示的上述证据不予采信；虽然罗斌举示的证据为打印件，但因邹利民及鹊达公司对该证据的真实性无异议，且该证据与本案具有一定关联，本院对该证据予以采信；由于邹利民及罗斌对鹊达公司举示的证据真实性无异议，且该证据与本案具有一定关联，本院对该证据予以采信。二审另查明，2021年3月左右，邹利民通过微信向鹊达公司法定代表人联系，要求对案涉房屋进行整改，并罗列了17项整改内容，涉及漏水、油烟倒灌、燃气灶、热水器、门等。鹊达公司法定代表人通知邹利民提交钥匙，配合对漏水部分进行整改，邹利民以罗斌有房屋钥匙为由，拒绝提供钥匙。二审中，邹利民陈述，其要求退还房款及赔偿损失是基于合同解除，撤销合同是基于显示公平。二审中，邹利民向本院提交了时间为2021年4月13日的房屋评估申请书及证据保全申请书，请求对案涉房屋的价值进行评估和调取在鹊达公司2020年5月23日、7月17日的视频进行证据保全。本院认为，本案争议的主要问题为：案涉合同是否应当撤销。原《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。根据邹利民在一审起诉状记载的内容及二审中的陈述，先后表示了以重大误解或显示公平的理由，请求撤销合同。无论以何种理由要求撤销，均应当由邹利民举示充分的证据证明自己的主张，否则将由其承担举证不能的法律后果。二手房交易与新房交易存在明显的差异，必然要求卖方需要如实告知房屋存在的重大瑕疵，买方需要详细查看房屋现状后，通过对价格、房款支付、房屋交付、违约责任等事项自愿协商后签订合同。本案中，虽然邹利民举示了部分证据证明其主张，但部分证据与本案没有关联，尚不能达到其证明目的，故本院对其要求撤销的请求不予支持，邹利民的其他请求均是基于合同撤销为前提，因此，一审法院对本案的处理并无不当。对于邹利民称罗斌存在故意隐瞒房屋瑕疵导致重大误解以及显示公平的理由，二手房交易中，邹利民应当对房屋进行充分查验房屋后决定是否签订合同，现有证据中，无法确定罗斌在房屋交易过程中存在隐瞒房屋瑕疵的事实；对于邹利民提出附近房屋价格明显低于案涉房屋，由于本案是二手房交易，不同的位置、装修情况等，对房屋价款势必产生重大影响，并不能因此认定存在显失公平，故本院对其理由不予采纳。对于邹利民提出的证据保全申请，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，当事人或者利害关系人根据民事诉讼法第八十一条的规定申请证据保全的，申请书应当载明需要保全的证据的基本情况、申请保全的理由以及采取何种保全措施等内容。当事人根据民事诉讼法第八十一条第一款的规定申请证据保全的，应当在举证期限届满前向人民法院提出......根据上述规定，申请证据保全应当在举证期限届满前提出，而邹利民并未在规定期限内提出，故本院对其申请不予准许。对于邹利民提出的评估申请，因本案是二手房交易，约定的价格是当事人通过现场查看后自愿协商的结果，且没有充分的证据证明存在重大误解等情形，故本院对其申请不予准许。其他认定同一审。综上所述，邹利民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9080元，由邹利民负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二一年五月十日法官助理 杨浩江书 记 员 廖婧伊