江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初12285号原告：江阴市融媒体中心，统一社会信用代码12320281MB171411XC，住所地江阴市中山南路79号。法定代表人：王敏，该单位主任。委托诉讼代理人：傅海涛，江苏信卓律师事务所律师。被告：沈燕，女，1977年9月27日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：卢勇，男，1973年10月8日出生，汉族，住江阴市，系沈燕丈夫。原告江阴市融媒体中心（以下简称融媒体中心）与被告沈燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日、2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告融媒体中心的委托诉讼代理人傅海涛，被告沈燕的委托诉讼代理人卢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融媒体中心向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.沈燕腾退房屋，将承租的位于江阴市天华文化中心广场小卖部归还融媒体中心；2.沈燕向融媒体中心支付自2019年1月9日起至2021年1月13日止，房屋租赁费用85200元，及2021年1月14日起至实际腾退房屋之日止，按年租金61000元计算的房屋占有使用费；3.本案诉讼费由沈燕承担。事实与理由：2013年11月，江阴市文化艺术集团与沈燕签订了《合同书》，约定将江阴市天华文化中心广场小卖部出租给沈燕用于副食品经营，租赁期限自2013年11月9日至2014年11月8日，租金为每年61000元，合同到期后，沈燕与江阴市文化艺术集团逐年续签。2018年3月，由于资产调整重组，天华文化中心小卖部所有权划归江阴广播电视集团。2019年1月，江阴广播电视集团与沈燕签订了《房屋租赁合同》，江阴广播电视集团继续将该小卖部出租给沈燕用于经营，租期自2018年11月9日至2019年1月8日，租金为两个月10167元，合同到期后，双方没有再续签合同，但沈燕一直占有使用该小卖部。2019年4月，根据中共江阴市委办公室文件澄委办(2019)64号《关于转发的通知》，原江阴广播电视集团职能、资产全部划入融媒体中心，小卖部所有权划归融媒体中心所有。后融媒体中心向沈燕多次催要拖欠租金，但沈燕一直拒绝支付。2020年6月2日，融媒体中心向沈燕发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知解除不定期房屋租赁合同，要求沈燕支付拖欠租金并腾退房屋，但沈燕未能支付，也未腾退店铺。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告沈燕辩称，房屋为违章搭建，约定租金过高且疫情期间融媒体中心张贴过通知要求停止经营，应按照鉴定的金额计算房屋使用费。因涉案房屋产权不明，要求融媒体中心提供产权证明，否则不同意支付租金。本院经审理认定事实如下：2013年11月，江阴市文化艺术集团与沈燕签订了《合同书》，约定将江阴市天华文化中心（图书馆对面）小卖部出租给沈燕用于副食品经营，租赁期限自2013年11月9日至2014年11月8日，租金为每年61000元（先付后用，一年一付），合同到期后，沈燕、卢勇与江阴市文化艺术集团逐年续签并按约每年交纳租金。2018年3月，由于资产调整重组，天华文化中心小卖部资产划归江阴广播电视集团。2019年1月17日，江阴广播电视集团与沈燕签订了《房屋租赁合同》，租期自2018年11月9日至2019年1月8日，租金为两个月，租金为10167元，并约定租赁期满，江阴广播电视集团有权收回房屋，沈燕应完好无损且无条件如期交还。上述合同签订后，沈燕使用了案涉店铺，并按约定交付了租金。《房屋租赁合同》到期后，双方未能续签租赁合同，沈燕继续使用案涉店铺，因江阴广播电视集团资产划归融媒体中心，2020年5月17日、5月20日，融媒体中心两次向沈燕发出《催缴租金通知书》，主要内容为：2019年1月9日-2020年1月8日应缴纳房租金61000元，2020年1月9日至5月20日应缴纳房租金22228，共计83228元，请于2020年5月20日前全部缴清，逾期仍不交付，将办理退场手续。2020年6月2日融媒体中心向沈燕发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：一、解除不定期房屋租赁合同；二、于2020年5月28日之前缴纳截止2020年5月25日已拖欠租金共计84216元；三、于2020年6月10日前腾退房屋。审理中，融媒体中心确认涉案天华文化中心小卖部房屋未取得建设工程规划许可证，疫情期间，融媒体中心张贴过通知要求停止经营约三个月时间。因双方对房屋租赁费用存在争议，经融媒体中心申请，本院依法委托无锡友信资产评估有限公司对涉案房屋租赁费用进行评估，无锡友信资产评估有限公司于2021年2月3日出具锡友信评报字（2021）第007号资产评估报告，评估结论为：江阴市天华文化中心广场小卖部自2019年1月9日起至实际勘察之日（2021年1月13日）止的房屋租赁费用的市场价值为85200元，租金单价为6.45*18=116.1元/日，双方对上述评估结论均无异议。另查明：2016年8月10日，江阴市人民政府国有资产监督管理办公室出具情况说明，根据政府创新体制的要求，江阴市文化艺术集团与江阴市国风文化艺术有限公司实行“两块牌子、一套班子”运营体制。江阴市国风文化艺术有限公司管理的江阴市民间文化市场的租金收取、市场管理营运等所有事宜均由江阴市文化艺术集团进行全面管理。2018年3月13日，中共江阴市委办公室、江阴市人民政府办公室印发《关于市国风文化艺术有限公司等人员资产调整重组方案》，将江阴市国风文化艺术有限公司股权无偿划转到江阴市广播电视集团，江阴市文庙民间文化市场等经营性资产委托江阴市广播电视集团管理。2019年4月24日，中共江阴市委办公室、江阴市人民政府办公室印发《江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见》，整合江阴日报社、江阴广播电视集团及其下属事业单位，组建融媒体中心，资产资源全部划归融媒体中心。审理中，融媒体中心提供江阴市文化艺术集团2018年10月8日审计报告一份，其中文艺集团固定资产明细表中列有饮料亭一项，开始使用日期为2009年11月1日。上述事实，有《合同书》、《房屋租赁合同》、催交租金通知书、情况说明、《关于市国风文化艺术有限公司等人员资产调整重组方案》、《江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见》、专项审计报告、资产评估报告以及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。江阴广播电视集团与沈燕《房屋租赁合同》到期后，双方未能续签租赁合同，沈燕继续使用案涉店铺，现江阴广播电视集团经过整合资产全部划归融媒体中心，沈燕与融媒体中心仍为租赁合同关系，因涉案天华文化中心小卖部未有建设工程规划许可，双方《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故融媒体中心主张承租人沈燕腾退返还涉案房屋，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。融媒体中心基于与沈燕的房屋租赁合同关系主张房屋占有使用费，房屋所有权并非是房屋租赁合同的必备要件，沈燕以融媒体中心不能提供房屋产权为由拒付使用费的主张，本院不予支持。对房屋使用费，考虑涉案房屋实际情况及疫情期间融媒体中心要求沈燕停止经营等情况对租金的影响，本案房屋使用费按评估报告认定的市场价计算为宜，即自2019年1月9日起至沈燕实际返还店铺之日止，沈燕应按照116.1元/日的标准支付房屋占有使用费。综上，本院对融媒体中心的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、江阴市融媒体中心与沈燕之间的房屋租赁合同无效；二、沈燕应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退天华文化中心小卖部并返还店铺给江阴市融媒体中心；三、沈燕应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市融媒体中心房屋占有使用费85200元及自2021年1月14日起至实际返还店铺之日止按日租金标准116.1元/日计算的房屋占有使用费；四、驳回江阴市融媒体中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1180元（江阴市融媒体中心已预交），由江阴市融媒体中心负担180元，沈燕负担1000元。由沈燕负担的部分应于本判决生效之日起十日内支付江阴市融媒体中心。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 芳二〇二一年五月十四日书记员 潘燕青附：相关法律、司法解释条文1.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。