广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初1382号原告（反诉被告）：彭润光，男，汉族，1961年2月16日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区×××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：黄威，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：利心怡，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：方金根，男，汉族1971年3月22日出生，身份证住址河南省光山县×××××××方洼组，公民身份号码411×××××××********。委托诉讼代理人：胡巡焕，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告彭润光诉被告方金根租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，被告方金根在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭润光委托诉讼代理人黄威、利心怡，被告（反诉原告）方金根委托诉讼代理人胡巡焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭润光向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告彭润光返还珠海市香洲区×××xxx，暂估价8万元；2.判令被告向原告彭润光支付自2008年10月2日至2020年12月9日欠付的租金175480元（每月租金为1200元，一共146个月）；3.判令被告向原告彭润光支付上述场地的占有使用费（自2020年12月10日起至实际腾退日，以每月6元每平方米的价格计算，被告实际使用的租赁面积为1000平方米，因此每月占用费是6000元）；4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费和公告费等）全部由被告负担。事实和理由：1998年5月7日，原告向南屏村双石生产队（现为珠海市香洲区×××双石经济合作社）承租位于南屏村xxx，并缴纳费用至今。2005年9月25日，原、被告签订《租约合同》将南屏村xxx出租给被告，租期从2005年10月1日起，至2008年10月1日终止。合同到期后，原告多次督促被告搬离上述场地。但被告仍侵占上述场地至今且未给付过租金。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，租赁期间届满，当事人可以随时解除合同。解除合同后承租人应当返还租赁物。原告于2020年12月9日向被告发送律师函，告知与其解除租赁合同法律关系。但被告仍然拒不支付租金及占有使用费，严重损害了原告的合法权益。现原告依据《中华人民共和国合同法》向贵院提起诉讼，望贵院准如所请，秉公判决，依法维护原告的合法权益。关于第三项诉讼请求，被告实际使用的租赁面积为1000平方米，因此每月占用费是6000元，该标准是参照周边空地的租金的标准，原告对该占有使用费的标准不申请评估。被告方金根辩称，一、原告与案外人南屏村双石生产队(珠海市香洲区×××xxxxx）签署的《租地协议书》违反国家法律的强制性规定，依法属于无效合同。因此，原告并无案涉土地的出租权，无权向被告主张租金。(一）原告与案外人之间的《租地协议书》违反法律强制性规定,应认定为无效，原告与被告关于转租的《租约合同》也系无效。因案涉土地归属案外人，原告无权向被告主张案涉地块的租金及占有费。1998年5月7日，案外人与原告签署《租地协议书》，明确将案涉土地出租给原告作娱乐场所使用。而案涉土地是案外人集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日生效）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日生效）第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，案外人将农民集体所有的土地出租给原告用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案外人与原告签订的关于出租案涉土地的《租地协议书》无效。(二）退一步而言，即使法院认定《租地协议书》合法有效，但该协议书自2018年5月8日起不再具有法律效力，被告无需向原告支付2018年5月8日至今的占有费。案外人与原告签订的《租地协议书》时间是1998年5月7日，因法律规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。因此，协议书自2018年5月8日起没有法律效力，案外人与原告之间己没有租赁合同关系。同理，原告与被告自2018年5月8日起不具有租赁合同关系，被告占有的是案外人的土地，无需向原告支付2018年5月8日至今的占有使用费。二、退一步而言，即便法院认定原告有权主张租金，但一直未向被告主张权利，其请求权已超过诉讼时效，请法院予以驳回。案涉租赁合同约定，被告应于每月10日前缴纳当月租金，故被告每月应支付的租金属于一个单独的债务，计算租金的诉讼时效应从每期租金应支付的时间起算。原告于2020年12月25日起诉，其请求被告支付2008年12月至2017年12月的租金已经超过三年的诉讼时效，原告没有证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故原告起诉要求被告支付2008年12月2日至2017年12月的租金于法无据。如前所述，被告无需向原告支付2018年5月8日至今的占有使用费，即被告仅需向原告支付2018年1月-2018年4月及2018年5月1日-5月7日期间的租金。三、案外人与原告之间的租赁关系于2018年5月8日失去法律效力，在此情形下被告占有案外人的土地在被告与案外人之间形成其他法律关系,原告没有依据再以出租人身份向被告主张解除合同并要求返还案涉土地。即便案外人与原告之间的《租地协议书》曾经有法律效力，但至2018年5月8日，租赁期限已届满20年而失去法律效力。也即原告自2018年5月8日开始不再具有承租人身份，与被告之间的租赁关系也没有法律效力。被告占有的案涉土地是案外人所有，原告与被告之间不再有租赁合同关系，自然也没有原告解除租赁合同关系一说。即便是涉及案涉土地返还，也是案外人的权利，与原告无关。另外，涉案土地上有大量建筑物、构筑（附属）物，被告是建筑物及附着物的权利人，在案外人尚未与被告就涉案土地上的建筑物及附着物的赔偿问题达成一致的情况下，被告腾退涉案土地，会给被告造成损失。因此，案外人需与被告协商解决涉案土地地上建筑物及附着物的赔偿问题。在原告没有出租人身份及案外人未与被告就涉案土地地上建筑物及附着物的赔偿问题达成一致的情况下，法院判决被告腾退案涉土地会给被告造成巨大损失，请法院予以驳回。退一步而言，即便原告能行使解除权，但其行使解除权并不符合法律规定而不能产生合同解除的法律效果。根据合同法及司法解释的有关规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。这种即时解除权是有条件限制的，出租人应给予承租人合理期限，否则不能产生合同解除的法律后果。本案原告2020年12月9日发出律师函，通知被告于2020年12月9日起合同解除，并未在合理期限之前通知被告，因此原告行使解除权不符合法律规定，合同没有解除，被告无需腾退案涉土地。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请法院予以驳回。关于原告第三项诉讼请求，被告已对无需支付2018年5月8日至今的占有使用费进行了阐述，对于原告主张的每月6000元的租金标准，被告不予认可。因为从《租地协议书》约定的标准为每年3000元及《租约合同》所约定的每月1200元看出原告的主张没有任何依据。反诉原告方金根向本院提出反诉请求：1、反诉被告向原告补偿案涉土地上所建地上建筑物、构筑（附属）物等不动产价值人民币500000元;2、本诉及反诉案件受理费、评估费、测绘费等由反诉被告承担。事实和理由：案外人南屏村双石生产队（珠海市香洲区×××xxxxxx)与反诉被告于1998年5与7日签署的《租地协议书》约定将案涉土地出租给反诉被告作娱乐场所之用，违反国家法律的强制性规定，依法属无效合同。反诉被告于2005年9月25日将案涉土地出租给反诉原告经营，同样违反法律的强制性规定，是无效的。而反诉原告出于对反诉被告的信赖投入了巨大成本,在案涉土地上新建了永久建筑物、构筑（附属）物等若干间，对地上建筑物、构筑（附属）物享有物权。根据法律规定，反诉原告认为，一方面，无效合同的法律后果即行为人取得的财产应相互返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方当事人应当赔偿对方由此受到的损失。本案《租约合同》无效，即反诉原告返还的是所承租土地，出租人返还的是土地上的建筑物。建筑物和案涉土地事实上已为一体依据房地一体主义原则，反诉被告无法单独返还地上建筑物，需要就地上建筑物的价值向反诉原告予以补偿。另，反诉被告对反诉原告在案涉土地上新建建筑物是同意的，若法院认定《租地协议书》和《租约合同》有效且《租约合同》已解除,参照《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑物的造价费用应由反诉被告承担。综上，反诉原告为维护自身合法权益，提出以上诉讼请求，请法院予以支持。反诉被告彭润光辩称：一、涉案土地彭润光一直从1995年使用至今，并且如期向xxxxxx缴纳相应的管理费，本身彭润光的身份也是村民，对案涉土地有合法的使用权，因此双方的租赁合同关系是合法有效的，反诉原告一直占用案涉土地至今，未缴纳任何租金，彭润光有权随时要求解除双方之间的租赁合同关系。二、反诉原告在租赁土地上的建筑物没有合法的报建手续，也未经过彭润光同意，建筑物应予以拆除，且无权要求彭润光补偿所谓的损失。原告（反诉被告）彭润光提交如下证据：1.《租地协议书》；2.《证明》；3.收据2份；4.租约合同；5.证明；6.案涉场地照片7张；7.《律师函》快递底单及签收记录。被告（反诉原告）方金根提交如下证据：1.民事裁定书。本院经审理查明如下：1998年5月7日，南屏村双石生产队（现名称为xxxxxxx）（甲方）与南屏村村民彭润光（乙方）签订《租地协议书》，约定：“一、甲方提供本村xxx贰亩租给乙方作娱乐场地之用。二、租期：自xxxx年x月x日至xxxx年x月xx日止。三、租金每年年租为叁仟元人民币。五年租金为壹万伍仟元正。四、乙方必须在签约的第一个月的十日前向甲方缴纳半年租金壹仟伍佰元正。五、租期内，乙方负责交纳该场地用的电费、水费、管理费和国家地方的一切税收。六、乙方必须守法经营，如出现违法违纪的行为，一切的经济、法律责任由乙方承担。七、租期内，如国家或集体建设需征用此地时，本协议立即终止，甲方不作任何赔偿”。该协议书上另注明：“经双方同意，租期延至二〇一八年十二月三十一日（无落款时间）”、“延期至国家征用止（落款时间为2006年3月28日）”并加盖xxxxxxx印章。xxxxxxx于2020年11月16日出具《证明》，载明：“兹证明xxxxxx用地约两亩半于1995年开始租给双石村民彭润光使用”。另外，xxxxxxx于2020年12月23日再次出具《证明》，载明：“兹证明原玻璃钢厂用地即为xxxxxx用地，于1995年开始租给双石村民彭润光使用”。2005年9月25日，彭润光（甲方）与方金根（乙方）签订《租约合同》，就“租用原玻璃厂用地一事”约定：“1、甲方提供该用地给乙方经营，乙方必须依照国家的法规法纪，不得在用地经营非法事务，并承担一切的法律责任。2、租金每月壹仟贰佰元整（¥1200.00元），租期从2005年10月1日至2008年10月1日止，到期可继续签约，租用期间的每10号前，必须交租，过期一个月不交租，视为抗租。甲方有权收回该用地。3、租期内，如国家政府部门征收该用地时，本合同即时终止，如有补偿，甲、乙双方各得一半。4、租期内，土地权归甲方，使用权归乙方。乙方不得中途把该用地转租他人。5、乙方自行承担经营期间的一切费用（如税务、电费）及其他产生的一切费用。”《租约合同》上手写补充了“补充到期续签租金不变”。经查，“原玻璃厂用地”即南屏村xxx，有xxxxxxx于2020年12月23日出具的《证明》在案佐证。2020年12月9日，彭润光委托北京德恒（珠海）律师事务所向方金根发送《律师函》，函告方金根自2020年12月9日起，彭润光与方金根的租赁合同法律关系正式解除，并催告方金根于接收律师函3日内向彭润光返还南屏村xxx，缴清自2008年10月2日起至2020年12月9日的租，以及支付自2020年12月9日起至实际腾退日的占有使用费。2020年12月10日，方金根本人签收该《律师函》。彭润光提交三份《收款收据》，载明2018年9月29日、2019年12月11日、2020年11月13日，xxxxxxx分别收到彭润光交来双石大地亭管理费2018年1-12月款¥3000元、2019年1-12月款¥3000元、2020年1-12月款¥3000元。三份《收款收据》上均有xxxxxxx盖章与主管会计签名。再查明，彭润光与方金根之间的《租约合同》于2008年10月1日到期后，双方未续签该合同。方金根自2005年10月1日起租日起至今实际占有、使用案涉土地；自2008年10月2日起未向彭润光支付租金。本院立案后，方金根向本院提交《委托资产评估申请书》，请求本院委托资产评估机构对案涉土地上的建筑物、构筑物（附属物）的价值进行评估。彭润光对此认为，方金根在租赁物上的建筑物没有经过彭润光的同意，且没有合法的报建手续，无权要求彭润光赔偿相应的损失，也没有相应的评估条件。彭润光认为没有评估的必要，应由方金根自行拆除建筑物后向彭润光返还空地。针对彭润光上述意见，方金根回应：一、方金根认为合同系无效的，且即便曾经有效，也于2018年5月8日起不再具有法律效力，所以彭润光在发出解除通知函是没有出租人的身份，合同是没有解除的。二、若法院认为合同已经解除，鉴于彭润光对于方金根在案涉土地上进行相关建设是知情的，彭润光就住在案涉土地的隔壁，这么多年相关的建设均没有任何相关执法部门进行过违法建筑的认定，在该合同解除时，根据相关法律规定，腾退案涉场地会造成彭润光获得相关收益，会造成本案不公平的情况。三、方金根认为合同是无效的，如果合同被认定无效，那就涉及到双方财产的相互返还，根据房地一体的原则，方金根向彭润光返还案涉土地时，彭润光所获得的地上建筑物也应当按照法定评估价格对方金根予以补偿。2021年4月6日庭审中，法庭询问彭润光“案涉出租土地属于什么性质？”彭润光于庭后提交书面答复：“案涉出租土地是集体用地中的未利用地，具体属于其他混凝土地面（地面硬化）类型，并非农用地的范畴”。2021年4月6日庭审中，法庭询问方金根案涉土地上所建建筑物、构筑物有报建手续、产权资料以及产权证书，方金根代理人回答“具体代理人庭后核实”。庭后方金根未提交案涉土地上所建建筑物、构筑物的报建手续、产权资料或产权证书。本院认为，综合各方诉辩意见，本案争议焦点为：1、xxxxxxx与彭润光之间《租地协议书》的效力；2、方金根是否应向彭润光支付租金和占有使用费以及租金和占有使用费的金额；3、彭润光是否应就方金根于案涉土地上新建的建筑物、构筑物（附属物）予以折价补偿。一、xxxxxxx与彭润光之间《租地协议书》、彭润光与方金根之间《租约合同》均合法有效。（一）方金根主张《租地协议书》、《租约合同》因违反《土地管理法》（2004年8月28日生效）第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和《土地管理法》（2020年1月1日生效）第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定而无效。对此，结合法律条文的变迁可知，《土地管理法》（2004年8月28日生效）第六十三条已被2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条修改为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”该修改删去了原《土地管理法》（2004年8月28日生效）第六十三条“不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的表述，即作为土地所有权人的村集体可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。《土地管理法》（2020年1月1日生效）第八十二条规定的是擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设、将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的行政责任，因此《土地管理法》（2020年1月1日生效）第八十二条是管理性的强制规定，而非效力性强制规定。因此《土地管理法》对农民集体所有的土地的使用权的经营管理发生变化，不再将上述行为作为无效处理。《租地协议书》、《租约合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。对于方金根的关于协议和合同无效的意见，本院不予采纳。（二）关于方金根主张“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的意见。经分析可知，xxxxxxx与彭润光于xxxx年x月x日签订的《租地协议书》约定租赁期限为xxxx年x月x日至xxxx年x月x日。2006年3月28日，双方又于该协议书上补充注明“延期至国家征用止”，以及协议书上存在“经双方同意，租期延至二〇一八年十二月三十一日”，结合彭润光每年均向xxxxxxx支付租金，xxxxxxx亦出具《证明》认可彭润光自1995年至今对案涉土地的承租，应认定双方对续租达成了合意。同时，“国家征用”法律行为是否发生与何时发生均不确定，故双方对于租赁期限的约定应属约定不明，根据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故xxxxxxx与彭润光通过续约方式使得《租地协议书》成为不定期租赁合同，且xxxxxxx已出具《证明》的方式确认双方租赁合同仍在履行。方金根主张《租地协议书》自2018年5月8日起超过了20年租期而没有法律效力的意见缺乏理据，本院不予采纳。综上分析，xxxxxxx与彭润光之间《租地协议书》合法有效，彭润光仍享有对案涉土地的承租权利。彭润光与方金根之间《租约合同》合法有效，方金根应当依约支付费用。二、方金根应向彭润光支付租金和占有使用费。按照前述分析，《租地协议书》、《租约合同》未违反法律、行政法规的效力性强制规定，系双方真实意思表示，故合同合法有效，双方应恪守履行。关于彭润光主张2008年10月1日《租约合同》期满后，彭润光多次催促方金根交租或腾退场地。在案证据中仅有彭润光提交于2020年12月9日发出的《律师函》，彭润光称曾在案涉土地的铁栏门上张贴催收公告的证据已经遗失，此外无其他证据证明彭润光对方金根进行了催告，故对于彭润光主张在《租约合同》期满后多次催促方金根交租或腾退场地的主张，本院不予采信。《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《租约合同》约定租期从2005年10月1日至2008年10月1日止，租赁期限届满后方金根仍占有、使用案涉土地，彭润光亦未提出异议，亦在《律师函》中将2008年10月2日至2020年12月9日的应付款描述为“租金”，故《租约合同》为不定期租赁合同。根据《合同法》第三百三十二条中“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，彭润光与方金根均可随时解除合同。本案中，方金根自2005年10月1日起租日起至今实际占有、使用案涉土地；自2008年10月2日起未向彭润光支付租金，已经严重违反合同约定，导致合同根本目的无法实现，违反诚实信用基本原则。彭润光于2020年12月9日发出《律师函》通知方金根于2020年12月9日起《租约合同》解除及催缴租金、占用费，方金根于2020年12月10日签收该《律师函》。本院确认彭润光与方金根之间的《租约合同》在2020年12月10日解除，方金根影响彭润光返还案涉土地。关于方金根应付的租金。方金根主张其每月应支付的租金属于一个单独的债务，因此彭润光诉请方金根支付2008年至2017年12月9日的租金已经超过三年的诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。故对于彭润光诉请要求方金根支付2017年12月10日之前的租金，因超过诉讼时效，本院不予支持。方金根应向彭润光支付2017年12月10日至2020年12月9日的租金43200元（1200元×36月）。关于方金根应付的占有使用费。彭润光主张参照周边空地的租金的标准，方金根实际使用的租赁面积为1000平方米，故每月占用费是6000元。方金根对于彭润光上述主张不予认可。彭润光主张参照周边空地的租金每月6000元的标准计算占有使用费，但并未提供相关证据证明周边空地租金达到每月6000元，以此本院不予支持该租金标准。参考双方签订的《租约合同》每月租金1200元，故应按照《租约合同》约定的每月1200元标准计算占用费。另外，因《租约合同》在2020年12月9日解除，占有使用费应从2020年12月10日起算至实际腾退之日。综上所述，方金根应向彭润光支付自2017年12月10日至2020年12月9日的租金43200元以及自2020年12月10日至实际腾退之日期间按每月1200元标准计算的占有使用费。三、彭润光是否应就方金根于案涉土地上新建的建筑物、构筑物（附属物）予以折价补偿。《合同法》第二百二十三条中规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”以及参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”本案中，方金根未能举证证明其在案涉土地上新建的建筑物、构筑物（附属物）经过了合法的报建手续，以及经过了出租人彭润光的同意，同时方金根自2008年10月2日起未向彭润光支付租金，严重违反合同约定，不应获得案涉土地上建筑物、构筑物（附属物）的折价补偿。故对于方金根请求本院委托资产评估机构对案涉土地上的建筑物、构筑物（附属物）的价值进行评估，以及方金根要求彭润光补偿案涉土地上所建地上建筑物、构筑（附属）物等不动产价值人民币500000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、被告方金根于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭润光返还珠海市香洲区×××xxx；二、被告方金根于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭润光支付自2017年12月10日至2020年12月9日欠付的租金43200元；三、被告方金根于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭润光支付珠海市香洲区×××xxx场地的占有使用费（自2020年12月10日起至实际腾退之日止，按每月1200元的标准计算）；四、驳回反诉原告方金根的反诉请求。案件本诉受理费2266元，由原告彭润光承担1810元，由被告方金根承担456元；反诉受理费4400元，由反诉原告方金根承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二一年五月十日书记员  张烔尉余晓曼