黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终138号上诉人（一审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。负责人：李林，总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张财龙，男，1989年1月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，董事长。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城公司黑龙江分公司）因与被上诉人张财龙、黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1132号民事判决(下称一审判决)，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问的方式审理了本案。本案现已审理终结。长城公司黑龙江分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回张财龙的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张财龙、日出康城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实缺乏证据证明。长城公司黑龙江分公司、张财龙等自然人、日出康城公司均未举证证明房产管理部门存档有抵押可售函且明细中有案涉房屋，长城公司黑龙江分公司没有抵押可售函的任何相关资料，不认可案涉房屋在抵押可售明细中。二、一审判决适用法律错误。出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭。1.抵押可售是为适应现时房地产管理体制而产生。我国的房地产市场，房产开发企业实际取得《商品房预售许可证》后方可对外公开预售房屋。实务中各地住建部门在颁发《商品房预售许可证》前还会要求相关抵押权人出具同意开发企业预售房屋的函。因日出康城公司欠长城公司黑龙江分公司贷款本息，而该公司只能以出售房屋的方式来还款，在此种情况下才有了抵押可售，同时约定售房款存入双方约定的银行账户监管。2.抵押权人同意房屋预售，不能得出其已经放弃抵押权的结论。抵押可售与明确放弃抵押权系两个完全不同的意思表示。最高人民法院57号指导案例在裁判理由中明确“不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃”。出具同意预售的函，但其主观上并不希望放弃抵押权。否则司法判例形成后，抵押权人势必不敢再出具类似的同意函，将损伤预售制度。3.张财龙等购房人并非善意有偿第三人，其“消费者”地位不应被确认，其购房权并不优于长城公司黑龙江分公司的抵押权。4.购房人的权利依法并不优于其他人的权利。经过抵押登记的抵押权，优先于房屋买卖合同关系中购房人的权利。最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决书认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称建设工程价款优先权的批复）第一条和第二条条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。因此长城公司黑龙江分公司已经办理抵押登记的房屋或土地使用权的抵押权依法受到法律保护。5.本案适用《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响，同时依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称民法典时间效力司法解释）第一条第三款、第二十八条规定，张财龙作为原告提起诉讼，长城公司黑龙江分公司的抵押权对原告来说是一个民法典施行前的法律事实持续到现在，因此适用民法典。依据民法典的规定，长城公司黑龙江分公司有权主张购房人将购房款给付长城公司黑龙江分公司，只有购房人将购房款给付长城公司黑龙江分公司后抵押权才可能消灭。购房人将房款给抵押人不能视为将房款给了抵押权人，不能因此让抵押权人丧失权利。张财龙、日出康城公司均未提交书面答辩意见。张财龙向一审法院起诉请求：1.判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；2.确认长城公司黑龙江分公司丧失抵押权；3.判令日出康城公司和长城公司黑龙江分公司办理解除抵押登记手续；4.判令日出康城公司支付违约金1万元；5.诉讼费由日出康城公司负担。一审法院认定事实：2014年12月11日，张财龙与日出康城公司签订《天悦国际项目商品房认购书》，张财龙同意认购日出康城公司开发的位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）第M1栋3单元10层01号房产。2013年7月1日，日出康城公司与案外人中航信托股份有限公司签订《在建工程抵押合同》，日出康城公司将天悦国际项目的在建工程及其附属土地使用权抵押给中航信托股份有限公司，为双方之间的借款合同提供抵押担保。2015年6月26日，长城公司黑龙江分公司与日出康城公司及案外人中航信托股份有限公司、孙福昌、田桂菊签订《债权债务转让协议》，中航信托股份公司将其对日出康城公司的债权及抵押权、保证权等相关权益转让给长城公司黑龙江分公司。同日，日出康城公司和长城公司黑龙江分公司签订抵押合同，日出康城公司将案涉天悦国际项目223404.53平方米在建工程及该项目41790.58平方米土地使用权抵押给长城公司黑龙江分公司，并于2015年7月7日办理土地使用权抵押登记，于2015年7月9日为案涉小区的1249套房产办理了抵押登记。2015年8月25日，长城公司黑龙江分公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，主要内容为长城公司黑龙江分公司同意日出康城公司已办理抵押登记的房产在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，同意该项目办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案涉认购书对预售标的物、数量、价款及履行期限等进行了约定，已具备商品房买卖合同的主要内容。同时，张财龙也依照协议约定全额支付了购房款，故该协议应视为双方签订的商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照约定全面履行各自的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同之性质、目的和交易习惯履行协助等义务。张财龙已依约履行了支付购房款且已实际入住案涉房屋多年，而提供案涉房产的相关手续，协助张财龙向产权登记部门办理权属登记备案手续，是日出康城公司作为销售单位本应履行的合同附随义务。日出康城公司未协助张财龙办理权属登记本案手续，违反了法律规定的合同附随义务。故张财龙要求日出康城公司持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，一审法院予以支持。关于违约金，双方无书面约定，一审法院不予支持。关于长城公司黑龙江分公司同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意日出康城公司销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城公司黑龙江分公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时长城公司黑龙江分公司对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。日出康城公司未将转让抵押物所得价款用于偿还长城公司黑龙江分公司的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。判决：一、日出康城公司于判决生效之日起十日内持办理权属登记需要的资料协助张财龙办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）第M1栋3单元10层01号房产的权属备案手续；二、长城公司黑龙江分公司于判决生效之日起对上述案涉房屋不再享有抵押权；三、日出康城公司、长城公司黑龙江分公司于判决生效之日起十日内协助张财龙解除上述案涉房屋的抵押登记手续；四、对张财龙、日出康城公司及长城公司黑龙江分公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费25元，由日出康城公司负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，经核实，哈尔滨市住房保障和房产管理局的档案中有长城公司黑龙江分公司出具的抵押可售函，函载长城公司黑龙江分公司同意日出康城公司已办理抵押登记的1249套房产办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。长城公司黑龙江分公司关于其未向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具抵押可售函的上诉理由与事实不符。本案中，抵押可售函仅约束长城公司黑龙江分公司与日出康城公司，买受人并无义务审查其所购房产是否在抵押可售函明细表内。现买受人与日出康城公司签订的商品房认购书为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定合同有效正确。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。根据该规定，抵押权人同意转让抵押财产的，则其对抵押财产的优先受偿权转化为对抵押财产转让所得价金的优先受偿权。抵押权人长城公司黑龙江分公司以出具抵押可售函的方式同意抵押人日出康城公司出售案涉抵押房产，故其不再享有对抵押物的物上追及权能，仅可就转让抵押物所得价金享有优先受偿权，对案涉房屋不再享有抵押权。长城公司黑龙江分公司主张本案适用民法典第四百零六条规定的依据是民法典时间效力司法解释第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，但该条规定中的法律事实是指持续性的法律事实，而案涉商品房认购书的签订、抵押可售函的出具均不属于持续性法律事实，且上述法律事实均发生于民法典施行前，故长城公司黑龙江分公司关于本案应当适用民法典四百零六条规定的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，长城公司黑龙江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 泉审判员 杨凯声审判员 杨 蕊（）二〇二一年五月十二日书记员 胡恬田