广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初330号原告：广州市联越置业有限公司，住所地广东省广州市南沙区番中公路31号北100米102房，统一社会信用代码9144010134741574X4。法定代表人：卢培钊，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：广州奈斯科实业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇金茂西四街2号南沙金茂湾（自编T6栋）607房，统一社会信用代码91440101574035413Y。法定代表人：王贡献。原告广州市联越置业有限公司与被告广州奈斯科实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市联越置业有限公司的委托诉讼代理人林闻娥、被告广州奈斯科实业发展有限公司的法定代表人王贡献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市联越置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年11月10日签订的《物业租赁合同》已于2020年9月30日解除；2.被告向原告支付2020年2月至9月期间8个月的租金共20840元；3.原告无需退还被告缴纳的保证金5210元；4.被告向原告支付违约金10420元；5.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告经友好协商，于2019年11月10日签订了《物业租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市南沙区黄阁镇番中公路黄阁段23号联越半山广场A1栋第xx层第xxx号物业（以下统称为涉案物业），建筑面积52.11㎡。租赁期限3年，自2019年11月10日起至2023年11月9日止，每月租金按50元/㎡计收，每一年递增5%。现被告无故拖欠租金，2020年2月至2020年9月共8个月租金均未支付，且拒绝与原告沟通解决问题，并于2020年7月15日擅自从涉案物业搬离。原告两次向被告发函，催促被告支付租金，但被告置之不理。根据《物业租赁合同》第八条第一款约定，被告拖欠租金达一个月，原告有权解除合同，被告的全部合同权利视为自动放弃，被告须付清所欠的款项……遂原告于2020年9月30日向被告寄出《解除合同通知书》，通知被告由于被告违约，原告解除双方的《物业租赁合同》并保留向被告追偿拖欠租赁租金及违约金的权利，原告并且在当天收回物业。另外，根据《物业租赁合同》第八条第八款约定，租赁期间，被告无正当理由或因被告的原因单方解约，被告应另向原告支付相当于当时4个月租金的违约金，被告所缴纳的租赁履约保证金不予返还……故原告有权要求被告向其支付相当于4个月租金即10420元违约金，并且有权不退还被告缴纳的保证金7544元。为维护原告合法权益，原告特依据《合同法》的相关规定，提起诉讼。被告广州奈斯科实业发展有限公司辩称：1.半山广场应保证承租方基本要求，因广场隔离酒店、广场后方出入路被封，被告正常经营目的无法实现。2.疫情期间，出租方对租户无作为。3.被告始终积极与出租方联系，但出租方怠于沟通以收取更多的租金，被告被迫搬离。4.被告此前已经与出租方达成协议，提前解除合同，保证金抵销租金。5.被告愿意支付租金至2020年6月30日。经审理查明：广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社是广州市南沙区黄阁镇番中公路黄阁段23号的产权人。2019年11月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签署《物业租赁合同》，约定：承租方联系地址为广州市荔湾区中山八路23号2511房，联系电话为139××××0267；甲方将涉案物业出租给乙方，物业建筑面积为52.11平方米，租赁期限为3年，自2019年11月10日起至2022年11月9日止，2019年11月10日至2020年11月9日每月租金为2605元，2020年11月10日至2021年11月9日每月租金为2735元，2021年11月10日至2022年11月9日每月租金为2871元；租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以银行转账方式支付当月租金；签订本合同时，乙方须向甲方一次性缴纳相当于首年两个月的租金即5210元作为租赁履约保证金，由甲方开具财务凭证，在合同期满后，甲方在乙方无重大违约和无赔偿并提供凭证原件的前提下无息退还乙方；签订本合同时，乙方须向甲方预缴一个月的租金（即2019年11月的租金），共2605元。手写“注：2019.11.10交了20天租金1736.60元，从12月起调整至整月交租”；租赁期间，乙方拖欠甲方租金等费用均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的日0.2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃，乙方须付清所欠的款项，并无条件把该物业完整无损地交回甲方，甲方已收的各种款项不予退还，甲方同时有权对该物业采取停水停电、禁止或限制该物业财物进出等强制措施，且甲方无需就该措施带来的结果承担责任；租赁期间，由于乙方原因致使本合同终止执行，甲方已收的各种款项不予退还；因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续租时，乙方应如期退还所承租的物业，并将存放在物业内的一切财物搬走；如乙方逾期退还所租赁的物业，每逾期一天，按照双倍租金收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对物业内放置物品的所有权，甲方有权予以处理，乙方不得追索；租赁期间，乙方无正当理由或因乙方的原因单方解约，乙方应另向甲方支付相当于当时4个月租金的违约金，乙方所缴纳的租赁履约保证金不予返还；另外，乙方所投入的装修费用等由乙方负责，甲方不负任何责任；在租赁期间，如遇不可抗力原因（如战争、自然灾害、国家征用、接管、政府政策的重大变动等）造成的损失由各方自负。出现不可抗力，本合同可以解除，主张解除合同的一方应提供证明不可抗力存在证据给对方；因不可抗力解除合同后，乙方付清欠费，甲方退还租赁履约保证金给乙方（不计算利息）；双方的沟通必须用书面形式方为有效，并以本合同约定的地址为联系方式，若有变化应及时书面通知对方，否则应负由此引出的责任；对甲方给乙方发出的书面文件，如乙方无法联系或乙方拒绝签收，甲方有权将书面文件留置于乙方承租的物业内，视为书面文件已送达乙方，乙方对此无异议。庭审中原被告共同确认：上述合同中手写部分是原告员工所写，2020年2月至9月期间的租金缴纳周期按自然月计算。合同签订当日，原告将涉案物业交付给被告使用。被告缴纳了保证金5210元，2020年2月1日之前的租金均已缴清。就欠付涉案物业租金及合同解除事宜，原被告进行了沟通。原告分别于2020年5月27日、2020年8月6日以涉案物业地址向被告邮寄《催款函》,催缴涉案物业2020年2月1日后的租金及违约金。2020年5月27日的邮件显示于次日他人收，2020年8月5日的邮件被退回。2020年9月30日，原告以涉案物业地址向被告邮寄其于2020年9月27日制作的《解除合同通知函》，载明：被告无故拖欠租金（2020年2月至2020年9月，共8个月租金），且拒绝与原告沟通解决问题，并于2020年7月15日擅自从该物业搬离。由于被告单方面违约，原告决定《物业租赁合同》于2020年9月27日解除，原告收回对该出租物业的所有权，并保留向被告追偿拖欠租金及违约责任的权利。保证金不予退还并催缴被告在收到函后三日内缴纳拖欠的8个月租金等。该邮件于2020年10月10日被退回。原告在庭审中陈述其于2020年9月30日收回了涉案物业。被告提供了如下证据：1.被告与原告代表梁木新的微信聊天记录截图，内容为：（2020年6月30日）被告：“下午四点以后，半山谈一下，解除328租赁合约的事”；梁：“押金抵作租金问题我已向公司反映。请等决定，有问题可提、可商议解决。请理解”；被告：“1.隔离酒店影响办公；2.没有出去的路，严重影响办公；3.疫情影响，没有任何减免；以上三个因素，严重影响到公司运营，酌情给公司一起反馈，适当减免或打折扣。好聚好散”；（2020年7月3日）梁：“公司只同意押金抵作租金用，其他按合同约定履行。（提前解除合同，押金是不退的，其实已作2个月退让了）”；被告：“同意以上决定。考虑以下因素，减除押金后，剩余应交房租月份，按贵方宣传25元平方米结算。”经质证，原告以该微信聊天截图没有原件而对此不予确认。2.被告与原告代表张大帅的微信聊天记录截图，内容为：（2020年10月12日）被告：“其实就是时间上来讲的话，当时我们6月30号的时候就是要解决这个问题，就要退了，直接搬走了，他们也同意了，就是说这个押金不退，押金不退，我说你尽快沟通一下，因为这个不是我们的原因，对我们的营业带来严重的影响，后来就说那个租金，那个押金可以抵的，那就后面一直拖，我们的时间拖到了我，后来没办法，我就提前，我就物业那里，我就做不到，15号本来是6月30号是可以搬走了。”……(2020年10月13日)张：“王先生早上好，我们公司说因为你之前都只是提出6.30号协议解除合同，双方还是协商过程中，在没有协商好并出文的情况下，就不明确这个结束时间，然后在没有协商好的情况下你就在7.15擅自搬走并未通知我司，我司认为你是继续租用我司物业，所以计算租金依然按照合同计算的。”本院要求原告通知其股东既原管理人员梁木新到庭接受询问，原告在庭审中认为没有必要，梁木新亦未到庭接受询问。被告陈述其于2020年7月14日搬离涉案物业，次日结清物业管理费。为此，被告提供了《物业费缴费凭证》2张，显示被告于2019年11月10日支付500.2元，于2020年8月17日缴纳了物业费1115.49元、电费89.9元、水费16.99元（备注：已交物业管理费2020.02.01-2020.07.15、分摊电费2019.11.10-2020.07.15、分摊水费2019.11.10-2020.07.15）。经质证，原告对上述证据的真实性确认，认为被告于2020年7月15日仍在使用涉案物业。被告在庭审中陈述其搬离涉案物业时告知了物业公司，认为物业公司会告知原告，并电话告知了梁木新。原告对此予以否认，并陈述其于2020年8、9月才知晓被告搬离，在向被告发出催款函后，才于2020年9月底发出解除合同通知及收回涉案物业。被告在庭审中陈述其于2020年4、5月份向原告股东及原管理人员梁木新、王德江提出减免2020年2月和3月租金，因为被告法定代表人于疫情期间在湖北走亲戚被隔离，直到2020年3、4月份才回来。原告则认为被告未向原告提出过减免租金，即使提过，原告也不同意减免租金，因为原告的上一手出租方并未减免原告的租金。双方在庭审中确认涉案场地有政府指定隔离酒店。被告在庭审中要求以保证金抵销租金。本院认为：双方签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据被告提供的其与梁木新的微信聊天截图显示，被告于2020年6月30日以疫情未减免租金、隔离酒店影响办公、疫情封路为由，与原告协商解除涉案合同，但双方未达成一致意见。原告对该微信聊天记录截图的真实性不予确认，本院责令原告通知其股东梁木新到庭接受询问，但原告予以拒绝，且原告未提供相反证据予以反驳，故本院对上述微信聊天记录的真实性予以采信。被告在协商未果的情况下，擅自搬离涉案物业，且未提供证据证明其已经将搬离情况告知原告，被告以其行为表明不再履行合同义务，原告于2020年9月30日自行收回涉案租赁物，故原告诉请确认涉案合同于2020年9月30日解除，于法有据，本院予以支持。被告应当向原告支付原告收回租赁物之日即2020年9月30日前的租金，对于租金支付标准，因疫情对涉案合同的正常履行造成客观障碍，双方应本着共克时艰、共渡难关的原则协商调处双方纠纷。被告主张向原告申请减免过2020年2月和3月的租金，本院酌情按照合同约定标准的70%确定被告应支付的2020年2月和3月的租金即3647元，按照合同约定标准确定被告应支付的2020年4月1日至2020年9月30日的租金即15630元。综上，被告应当向原告支付2020年2月1日至2020年9月30日的租金为19277元。涉案合同约定被告无正当理由单方解除涉案合同需支付四个月租金作为违约金，而本案中被告在遭遇疫情、涉案场地设立隔离酒店影响办公的情况下，向原告主张减免租金未果，导致经营困难才提出解除涉案合同，并非无正当理由要求解约，故原告以该条款约定为由要求被告支付10420元违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。但鉴于被告单方要求解除合同，并擅自搬离导致合同解除，本院酌情确定原告有权没收被告支付的一半金额的保证金即2605元。被告要求以保证金抵销租金，在抵销2605元保证金后，被告仍应向原告支付16672元租金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市联越置业有限公司与被告广州奈斯科实业发展有限公司于2019年11月10日签订的《物业租赁合同》已于2020年9月30日解除；二、被告广州奈斯科实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内原告广州市联越置业有限公司支付租金16672元；三、原告广州市联越置业有限公司没收被告广州奈斯科实业发展有限公司缴纳的一半保证金2605元；四、驳回原告广州市联越置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由原告广州奈斯科实业发展有限公司负担168元，被告广州奈斯科实业发展有限公司负担288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二一年五月二十五日书记员 陈洁莹