内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0603民初200号 原告：鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码×××，所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区恒信财智家园6号楼负一层。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：史某，内蒙古仁兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古仁兴律师事务所律师。 被告：张某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：杨某，内蒙古蒙南律师事务所律师。 被告：韩某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：王某，北京市盈科（鄂尔多斯）律师事务所律师。 原告鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司与被告张某、韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，原告于2021年3月8日申请对物业管理费的价格进行评估，本院认为价格标准不属于评估事项，对其评估申请不予准许。本院依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭审理了本案。原告鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司的法定代表人刘某、委托诉讼代理人史某，被告张某的委托诉讼代理人杨某、被告韩某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告张某、韩某向原告鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司支付拖欠的物业管理费182850元（2018年8月11日起暂记至2021年1月11日，2018年8月11日至2020年8月11日以每月每平方米3元的标准计算费用共计165600元，2020年8月11日至2021年1月11日以每月每平方米1.5元的标准计算17250元），并持续支付2021年1月11日起至实际支付拖欠物业费之日止的物业管理费（按照每月1.5元/平方米计算），以评估结果为准；2．请求依法判令由二被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2018年8月11日，被告张某将位于鄂尔多斯市××区的房屋租赁给被告韩某。原告稳泰物业公司从2016年开始便一直在和效A区小区进行物业服务，且位于鄂尔多斯市××区的圆形建筑物也一直都属于原告稳泰物业公司的服务范围，由原告稳泰物业公司负责对其管道和建筑物基础设施进行维护。被告张某系该圆形建筑物二、三层的业主，被告韩某系实际使用人，一直享受着原告稳泰物业公司提供的物业管理服务，但二被告一直未能按时向原告稳泰物业公司交纳物业服务费用，直至今日已累计拖欠物业服务费182850元（房屋建筑面积：2300平方米，2018年8月11日至2020年8月11日物业费为3元／平方米，2020年8月11日至今物业费为1.5元／平方米），期间虽经原告稳泰物业公司多次催要，二被告始终不予履行物业费交纳义务。综上所述，原告稳泰物业公司认为，二被告享受了原告提供的物业服务，应当依法履行支付物业服务费的义务，现二被告拒绝支付物业费的行为，严重侵犯了原告的合法权益。故原告现依法诉至人民法院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告明确由被告韩某承担给付责任，由被告张某承担连带给付责任。 被告张某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告与原告之间并不存在物业管理费，首先因为双方并没有签订过物业服务合同，原告也没有为被告进行过物业服务。原告在诉状中事实与理由部分称是为和效A区小区提供物业服务，因被告所有的建筑物在服务范围内所以对其进行了物业服务，而事实上被告所有的圆形建筑物独立于小区之外，被告所有的建筑物与原告服务的小区之间也没有公共建筑和公用设施，双方并不处于同一物业管理区域，且被告所有的建筑物内的物业服务一直是由其与韩某自行负责的，原告并没有为二被告提供过物业服务。 被告韩某辩称，与被告张某的答辩意见一致，补充一点，原告的物业费标准没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织进行了证据交换和质证。原告提供证据一、物业服务合同复印件两份，证明从2016年8月1日起至今由原告为和效A区及案涉三层建筑提供物业服务。原告提供的物业范围为室内外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、道路、广场等设施及附属配套设施的维修、维护，物业服务区域内公共环境的卫生清洁，垃圾清运、收集等进行服务，泵房、机房、配电室、正在装修等重点区域、重点部位的巡查，对物业服务区域范围内雨水、污水井坑及管道、化粪池等设施的维护等。被告张某质证对证据一的真实性不认可，关联性不认可，证明目的不认可，合同是小区业委会与原告签订，被告并不是合同的主体，且被告也不是小区业主大会的成员，业委会签订的物业合同并不能代表被告同意原告提供物业服务，被告所有的建筑物独立于小区之外，且两份合同规定的都是小区内部的服务，并不涵盖被告的建筑物，在2016年合同的第三部分，物业服务标准内规定的都是小区卫生、安保、工程、绿化、业主家内日常服务，原告并未给被告提供过服务。被告韩某质证对证据一的真实性不清楚，和效家园A区与涉案的圆形建筑是独立的，并且从2019年物业服务合同中第一条第一款中约定对于物业区域基本情况的约定中表述的并没有涉案的圆形建筑物的服务范围，所以被告认为与物业公司没有合同关系，2016年的物业服务合同中对服务范围没有明确约定。物业服务合同中的收费标准与原告主张的3元每平方米的收费标准不一致。本院对原告提供证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供证据二、房屋租赁补充合同复印件一份7页，证明涉案三层圆形建筑所有权人系张某，涉案三层圆形建筑实际使用人系韩某。被告张某质证对证据二的真实性认可，对证明目的不认可，建筑的实际使用人还有其他的租户，包括银行、药店等，并不全是韩某在使用。被告韩某质证对于证据二的真实性认可，对证明目的不认可，韩某所承租只有二三层，对于其余部分不应当由韩某来承担物业费的给付，补充协议第3.4条约定中可以看出在韩某承租期间地下室消防设施维护维修以及维修管道的费用都是由韩某负担并且已经支出，并没有物业公司维修维护，另外从协议第五条双方约定在乙方韩某承租期间物业管理由乙方自行解决，四方协议中张某又委托原告物业公司进行公建地上及地下全部物业管理与补充协议中的约定是相矛盾的。根据补充协议约定韩某并未委托原告进行物业管理。本院对原告提供证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供证据三、商户物业服务合同（原告与鄂尔多斯银行股份有限公司银涛支行签订）、鄂尔多斯银行股份有限公司银涛支行向原告汇款单据一份2页（与原件核对无异后退回），证明涉案三层圆形建筑与原告存在物业服务关系，且该建筑其他业主为此向原告支付了物业服务费。原告向涉案三层圆形建筑提供物业服务范围，包括原告负责的各种公共设施、设备的检查、维护。原告负责该建筑公共设施及公共部位的清洁卫生，并做好冬季积雪清理工作等。该建筑的其他业主以原告诉请的物业费收费标准向原告支付了物业费。被告张某质证对证据三的真实性不认可，对证明目的不认可，该份协议为原告与第三人签订，同时因合同的乙方为银行，因其在被告的建筑物内，恰好可以证明被告所有的建筑物是独立于小区之外的，如原告为被告所有的建筑物内的租户提供服务会单独与其签订物业合同。同时合同中的收费标准与原告诉请的收费标准不一致，提供的转款凭证不清楚转的是否为物业费，也不清楚具体是哪年的物业费。被告韩某质证对证据三的真实性不清楚，但是从原告提供的该组证据可以说明本案独栋圆形建筑物如委托原告物业公司进行管理，需另外签署物业服务合同而并不包含于和效A区业委会与原告签订的物业服务合同范围内，本案中原告并未提供2018年开始与圆形建筑物业主或实际承租人签订的物业服务合同，反映出原告与被告并没有物业服务合同关系。原告提供的商户物业合同时间仅为2020年1月1日至2020年12月31日，此间的物业服务费按照1.5元收取，对于原告诉请的2018年-2020年8月11日按照3元每平方米收取物业费，与合同约定不相符，3元每平方米的收费标准没有任何依据。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据四、和效A区公建地下共用设备和管道等设施管理协议复印件一份2页，证明1.该栋公建楼的产权人为张某；2.涉案三层圆形建筑地下共用设备和管道等设施的管理和维护由原告负责，由被告张某组织其租户及被告韩某向原告缴纳物业管理费用。被告张某质证对证据四的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，理由为合同中虽委托原告进行物业管理，但约定的物业管理费是由租户缴纳，合同权利义务不对等，且没有租户签字，对于物业服务的内容均没有具体规定，若租户同意原告为其提供物业服务，后续会与其签订具体的物业服务合同，但租户并未与原告之间有物业服务合同，故该部分的约定并未成立，且关于物业管理工作原告并未实际履行。同时合同第三条约定在管道维护和管理所产生的费用包括设备、设施损坏的维修和更换均由被告承担，被告也确实承担了此部分的全部费用，故此份合同并不是物业管理合同，仅针对的是地下设备管道的约定。被告韩某对证据四的真实性不清楚，补充协议第3.4条约定中可以看出在韩某承租期间地下室消防设施维护维修以及维修管道的费用都是由韩某负担并且已经支出，与四方协议中的约定是矛盾的，被告不是合同的相对方，合同约定对被告不产生约束力。而且该协议中也不体现服务费用的约定。此外，2020年12月30日原告方与其他管理协议中的三方签订该合同，就涉案建筑地上及地下物业管理工作签订协议，足以说明此前物业公司与涉案建筑并没有物业服务关系，否则根本不需要另行签订该份协议。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认并采纳。原告提供证据五、张某提供《证明》复印件一份1页，和效家园A区业委会证明复印件两份2页、鄂尔多斯电业局和效家园A区平面图纸复印件1页，证明和效家园A区圆楼公建房屋产权所有人为张某。涉案三层圆形建筑是和效家园A区附属建筑。原告为涉案三层圆形建筑提供物业服务的事实。被告张某质证对证据五的真实性不清楚，关联性不认可，对证明目的不认可，不能证明被告认可原告为其提供过服务，依据平面图可以看出被告所有的圆形建筑是独立于小区整体的红线之外，进入被告所有的建筑物并不需要穿过小区，也不需要走小区的大门，双方之间并没有共用的公共道路及设施。业委会出示的证明并不能代表原告认可被告提供服务，因被告并不是小区的业主，也不是业委会成员，业委会不能代表被告，事实上原告并未提供过服务。被告韩某质证对证据五的业委会及张某的证明的真实性及证明目的均不认可，业委会并非涉案圆形建筑物的管理人员，无权证明原告是否为被告提供服务，业委会出具的该份证明与提供的图纸与业委会与物业公司签订的合同存在矛盾，合同中并未体现圆形建筑物。此外，图纸中的标题为电业局和效家园A区，即说明业委会及张某所要证明的原告提供的物业服务范围仅为和效家园A区，从图中明以看出涉案三层圆形建筑独立于和效家园A区之外，故两份业委会证明不能证明原告向涉案三层圆形建筑提供了物业服务。本院对该组证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据六、光盘一张（视频录制时间2021年3月29日）、照片15张，证明原告为涉案三层圆形建筑提供了包括设置垃圾桶、建筑周边积雪清扫及地下室抽水等物业服务。涉案三层圆形建筑地下停车场由原告负责管理，该建筑配套给排水设施、消防设施及配电设施等均位于原告管理的和效家园A区地下停车场。被告张某质证对证据六的三性及证明目的均不认可，该证据为原告自己录制，且是原告公司的员工叙述，同时视频中钥匙的问题，钥匙并不是由原告一直掌握，是在签订管理协议后原来掌握钥匙的电业局才将钥匙交给被告，在签订协议前钥匙是由电业局掌握的，管道维修另外签订过协议，约定的是产生的所有费用由被告负责，被告也支付了所有费用，关于物业管理费约定的是由租户缴纳，但租户也未与原告签订物业服务合同，原告也未提供过服务（和效A区公建地下共用设备和管道等设施管理协议）。对照片的质证意见同被告韩某一致，对照片中有原告方对小区内部清理积雪的图片，与本案无关，另外图片中反映的清理积雪的范围主要为鄂尔多斯银行区域，而据原告所称鄂尔多斯银行另外向其缴纳物业费，则原告向其提供物业服务理所当然与被告无关。从原告提供的垃圾桶照片看，除标有稳泰物业的垃圾桶外还有标有悦庭酒店的垃圾桶以及圆楼餐厅的垃圾桶，由此可见被告韩某的酒店是自行处理垃圾，而非物业公司提供服务。被告韩某对证据六质证认为本案视频录制于诉讼发生之后，也是原告与张某等签订和效A区公建地下共用设备和管道等设施管理协议之后，取得地下室钥匙之后，视频中出镜的是原告方工作人员，其陈述是单方面的不能够客观反映是否提供过物业服务，此外，视频中反映出地下室的管道为整栋楼的全部上下水管道，而非仅有韩某酒店的管道，原告方诉请由韩某承担全部物业费没有事实依据。对照片中有原告方对小区内部清理积雪的图片，与本案无关，另外图片中反映的清理积雪的范围主要为鄂尔多斯银行区域，而据原告所称鄂尔多斯银行另外向其缴纳物业费，则原告向其提供物业服务理所当然与被告无关。从原告提供的垃圾桶照片看，除标有稳泰物业的垃圾桶外还有标有悦庭酒店的垃圾桶以及圆楼餐厅的垃圾桶，由此可见被告韩某的酒店是自行处理垃圾，而非物业公司提供服务。本院对该组证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据七、证人张志勇的证言，证明原告对涉案三层圆形建筑的公共设施，地下管道及配电设施进行了管理职责，客观上一直为该建筑提供物业服务。被告张某质证对证人证言不认可，对证明目的不认可，因为证人是原告公司的原工，且原告是在2021年后提供了一些关于管道的维护，但这并不是物业服务，同时证人也说明如果管道不去清理一直会流向小区的管道，不去清理会堵塞，所以清理管道是对双方都有益处的，被告张某对管道的清理也支付过费用。被告韩某质证因为证人系原告公司工作人员，所以对证人证言是否客观真实不认可，对证明目的不认可，但是从其证人证言内容看稳泰物业是在2021年后才对地下管道进行了维修，与原告所要求的自2018年至今的物业服务费的诉讼请求所依据的事实不相符。本院对证人证言的真实性予以确认并采纳。原告提供证据八、购房协议一份1页，证明被告张某系涉案三层圆形建筑的所有权人。被告张某质证对证据八的真实性认可，但是买方还有另一个人的签字，所以不清楚是共同共有还是单独所有。被告韩某质证对证据八的真实性不清楚，但是被告韩某是从张某手中租赁的房屋。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。被告张某提供证据一、张某和物业公司的微信转账记录截图复印件一份，证明原告提供的管道管理协议中约定的管道维修费用均由被告承担，即每次产生多少费用被告支付多少，目前产生的费用，被告已经全部支付过，费用中包括人工费、修理费等所有的费用。原告质证对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，理由原告实际支付的维修费和被告转账给原告的不符，被告转给原告的维修费并不足以支付原告实际支付的为两次维修费，但是张某仅支付5000元，原告迫于无奈就接受了。被告韩某质证对证据真实性、证明目的均认可。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。被告韩某提供证据一、收条三支复印件，微信转账记录复印件二份，证明2020年8月至2020年11月由承租人韩某支付疏通下水主管道和地下积水排放人工费、垃圾清运共计花费2350元，原告物业公司并未提供物业服务，都是承租人自己找人维护的。原告质证对证据一收条及微信转账记录的真实性不清楚，对证明目的不认可，疏通下水管道的位置不具体，疏通的范围是哪里不清楚，即使韩某雇佣过人员进行处理积水，但具体位置不清楚，且证据无法证明物业公司未对该管道及地下车库积水进行处理。被告张某质证对证据一的真实性及证明目的均认可。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。 本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，案外人鄂尔多斯市康巴什新区和效家园A区业主委员会与原告物业公司签署物业服务合同。合同约定由原告公司对鄂尔多斯市康巴什新区和效A区（房屋类型为普通商品住宅小区，迎街商业）进行物业服务，约定了物业服务内容、标准，物业服务期限从2016年8月1日至2019年8月1日，约定商业物业标准为1.7元/平方米/月，交费的具体时间为服务期满三个月开始收费。后双方续签了物业服务合同，收费标准在去年的基础上各降了0.2元，该合同中未列明商业标准，物业服务期限从2019年8月1日至2022年8月1日，约定了物业服务的内容、标准，约定了双方的其他权利义务。 又查明，2020年11月24日，被告张某与被告韩某签订《房屋租赁补充合同》，约定由韩某承租张某坐落于鄂尔多斯市××区，其中一层大厅为部分，二层为部分），租赁期从2018年8月11日至2028年8月11日。韩某在租赁期间必须由专业物业公司负责进行承租房屋的物业管理，并负责按时向物业公司付清全部物业费与其他相关费用。如果韩某对承租房屋未交于专业物业公司管理，则因韩某承担房屋产生的一切关于房屋维护与修理，各种设施设备的保养维护、卫生、供暖、供水等一切事宜全部由韩某负责和承担，张某不承担任何责任，也不承担任何费用。张某出租其他房屋时，应告知其他承租人必须承担各自承租房屋的物业费。韩某租赁期间必须服从和履行门前五包，关于防火安全、综合治理及安全保卫等工作，韩某应当执行当地有关部门的规定并承担全部责任与义务。韩某要服从相关组织机构、机构部门、单位、物业公司、街道办事处及社区等的管理。由韩某承担经营期间的税费。被告张某陈述租赁面积为2100平方米，被告韩某陈述租赁面积为2236平方米。 又查明，2020年12月30日鄂尔多斯市康巴什区和效家园业主委员会、鄂尔多斯电业局办证小组、张某、鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司签署和效家园公建地下共用设备和管道等设施管理协议，和效家园A区公建地上部分产权人为张某，地下部分76个地下车位，40个车位归小区业主所有，由业委会作为代表，36个车位尚未出售，由鄂尔多斯电业局代管，公建地上地下共用水电暖和消防、通风设备在地下，原告为和效家园A区物业公司。因公建地上部分需运营，而地下车位尚未开始运营，现就运营时地下共用设备和管道等设施管理达成如下协议：一、因公建地上部分需运营，而地下车位尚未启动，地下共用设备和管道等设施的管理和维护由张某全面负责。张某委托原告公司进行公建地上及地下全部物业管理工作，由张某组织其租赁户向原告公司交纳物业管理费用。二、地下共用设备和管道等设施的安全责任由张某全部承担，张某要保证所有共用设备的安全、正常和稳定运行。鄂尔多斯市康巴什区和效家园业主委员会、鄂尔多斯电业局办证小组不再承担此期间地下共用设备和管道等设施的安全责任。三、地下共用设备和管道等设施维护、管理中产生的所有费用，包括设备、设施损坏的维修和更换，均由张某负责。四、公建地下的全套钥匙交张某管理，地下部分相应防盗工作由张某承担。五、地下车位启动后，地下共用设备和管道等设施的管理方式另行协商。 最后查明，案涉地上三层房屋独立于小区之外，张某与鄂尔多斯电业局康巴什电力新区建设办公室签订购案涉房屋协议，并由张某出租给韩某使用案涉房屋，张某因原告公司维修地下共用设备和管道，向原告公司支付过5000元的维修费，张某在履行2020年12月30日和效家园公建地下共用设备和管道等设施管理协议的内容。鄂尔多斯市康巴什区和效家园业主委员会2021年出具说明，说明原告物业公司对于案涉房屋的地面公共卫生维护、地下供暖管、排污管、自来水管等物业服务均有原告公司进行服务与维护。 本院认为，本案中第一个争议焦点是二被告是否应当交纳案涉房屋的物业费？2016年原告物业公司与和效家园A区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告物业公司对和效家园A区及商业进行物业服务，并约定了商业收费标准为1.7元/平方米/月。案涉房屋属临街商业，属于原告公司签署合同约定的物业管理服务区域。后原告公司与和效家园A区业主委员会续签《物业服务合同》，在续签的《物业服务合同》中虽未写明物业服务包含案涉房屋，但续签合同应包含原物业合同的服务范围，结合2020年12月被告张某、原告物业公司、业主委员会、鄂尔多斯电业局办证小组签订的协议内容，可以认定地下共用设备和管道等设施的维护由原告公司管理及服务，被告韩某租赁使用的区域虽然与小区内部相对隔离，但该区域客观上与和效A区属于同一整体，在供电、消防、供排水等方面无法完全自成体系，实际上均需要与和效A区整个小区共同使用。在原告已对公共区域和公共设施提供管理、维护的情况下，被告拒不支付物业费用缺乏依据。因被告张某为案涉建筑业主，张某也实际享受了物业服务，应缴纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。张某作为案涉房屋的业主，韩某作为房屋的承租人，张某与韩某在房屋租赁补充合同中约定由韩某按时向物业公司付清全部物业费，故本院对于原告公司要求被告韩某支付物业费，要求被告张某承担连带责任的诉讼请求予以支持。二被告辩称未签订《物业服务合同》，未享受物业服务，不交纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。 本案中第二个争议焦点是关于本案物业费的交纳标准。本院认为案涉地上三层房屋区域与涉案小区相对独立，对原告物业公司的物业管理服务需求有限，原告公司提供的服务主要针对公共区域和公共设施管理、维护，在此情形下，原告公司依照3元、1.5元的收费标准收取物业管理费，显然有失公平。综合考虑本案案情，韩某于2018年8月11日租赁案涉房屋部分，按照被告张某陈述的最少租赁面积2100平方米，本院酌情调整韩某租赁案涉地上三层房屋部分支付物业管理费的标准为0.6元/平方米/月，计算至2021年5月11日。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告韩某于本判决生效之日一次性支付原告鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司2018年8月11日至2021年5月11日物业费41580元（0.6元/平方米/月×2100平方米×33个月）； 二、被告张某对第一项判决内容承担连带责任； 三、驳回原告鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1978.5元，由被告张某、韩某负担450元，由原告鄂尔多斯市康巴什新区稳泰物业管理服务有限责任公司负担1528.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 赵   倩   玉 二〇二一年五月十一日 书记员 史艳云书记员屈佳瑜 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。