广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初1054号原告：于清，女，汉族，1985年10月13日出生，住江苏省泰州市海陵区×××××××××××××××，公民身份号码320××××××××××××445。委托诉讼代理人：潘吉东，江苏浦辰律师事务所律师。被告：珠海保税区兆通商贸有限公司，住所：珠海市保税区6号地1号厂房，统一社会信用代码：914××××××××××××243。法定代表人：张美珠，董事长。委托诉讼代理人：葛勇，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所律师。被告：珠海市享家科技有限公司，住所：珠海市保税区综合服务区B栋211室，统一社会信用代码914××××××××052086D。法定代表人：何厚江，经理。委托诉讼代理人：葛勇，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所律师。被告：珠海永泰安物业管理有限公司，住所：珠海市××××××××××永泰安大厦二层之一，统一社会信用代码9144××××××××28659K。法定代表人：张美珠，经理。委托诉讼代理人：葛勇，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所律师。被告：广东斯品家居科技有限公司，住所：广州市海珠区×××××××××××××自编1103（仅限办公），统一社会信用代码：914×××××××××××728B。法定代表人：潘春兰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：葛勇，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所律师。被告：珠海市华展按揭代理有限公司，住所：珠海市香洲区××××××××敦煌大厦1102房之二，统一社会信用代码91440400MA4WW1TB56。法定代表人：陈绮菲，经理。关于原告于清与被告珠海保税区兆通商贸有限公司（以下简称兆通公司）、珠海市享家科技有限公司（以下简称享家公司）、珠海永泰安物业管理有限公司（以下简称永泰安公司）及广东斯品家居科技有限公司（以下简称斯品公司）、珠海市华展按揭代理有限公司（以下简称华展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于清的委托诉讼代理人潘吉东，被告兆通公司、享家公司、永泰安公司、斯品公司的共同委托诉讼代理人刘云鹤到庭参加了诉讼。被告华展公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告于清提出的诉讼请求，庭审时明确如下：一、被告兆通公司向原告退还购房款125万元、物业专项维修基金6100元、团购费8万元、印花税及契税38125元、装修费5000元、办证费800元及利息（以1380025元为本金，按日万分之三从2019年3月5日计算至实际清偿之日止）；二、被告享家公司对第一项诉讼请求中的退款8万元及利息（以80000元为本金，按日万分之三从2019年3月5日计算至实际清偿之日止）与兆通公司共同向原告承担退款责任；三、被告永泰安公司对第一项诉讼请求中的退款38125元及利息（以38125元为本金，按日万分之三从2019年3月5日计算至实际清偿之日止）与兆通公司共同向原告承担退款责任；四、被告斯品公司对第一项诉讼请求中的退款5000元及利息（以5000元为本金，按日万分之三从2019年3月5日计算至实际清偿之日止）与兆通公司共同向原告承担退款责任；五、被告华展公司对上述第一项诉讼请求中的退款800元及利息（以800元为本金，按日万分之三从2019年3月5日计算至实际清偿之日止）与兆通公司共同向原告承担退款责任；六、保全担保费2607.5元由五被告承担；七、本案诉讼及保全费用由五被告承担。事实与理由：原告于2019年3月3日前往兆通公司售楼处看房，经与工作人员商洽，双方同意原告以125万元的价格购买该公司开发的珠海市香洲区×××××××××××××公寓（以下简称430房）。同年3月4日，原告与兆通公司签订《商品房买卖合同（预售）》并支付剩余房款120万元。同日，兆通公司要求原告交纳物业专项维修基金6100元，另向永泰安公司交纳印花税及契税38125元，向斯品公司交纳装修费5000元，向华展公司交纳办证费800元。另外，原告与斯品公司签订《改造及装饰装修协议书》，其中第五条约定该协议将随原告与兆通公司签订的商品房买卖合同同时终止或解除。根据合同第十一条的约定，兆通公司应当在2019年12月25日向原告交付案涉房屋。兆通公司于2019年12月10日的补充协议中承诺在2020年4月25日前完成毛坯交付；2020年8月25日前完成精装房交付。但迟至今日，兆通公司仍未去完成案涉房屋的交付，属于迟延履行合同债务的行为，侵害了原告的合法权益。原告采取电话、微信及上门方式沟通未果，要求解除与兆通公司的房屋买卖合同、与斯品公司的装修合同，并要求各被告返还各自所收取款项。被告兆通公司、享家公司、永泰安公司、斯品公司共同辩称：一、原告目前无权行使合同解除权。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、附件十一补充协议中第八条第2款、第十九条之约定，兆通公司依约可以顺延房产交付期限的情形包括：因疫情影停工56天、横琴新区管委会及珠海市自然资源局均同意延期竣工2个月（61天）、政府行为导致停工13天、玻璃幕墙施工工人罢工导致停工9天、因6级大风等恶劣天气导致交期顺延约300天。原告在依照买卖合同第十二条之约定主张合同解除权时，应将上述约定的交期顺延天数计算在内。二、因原告不享有合同解除权，买卖合同应当继续履行，其要求被告向其返还购房款、办公物业专项维修基金、公证费、按揭办证费、税费及相关利息，支付违约金等事项，没有事实和法律依据。退一步讲，即使原告依照合同约定主张案涉相关款项的利息及利息损失，根据合同第十二条第2款之约定，也仅限于退款日银行同期活期存款利率范围内，超出此范围的，不应予以支持。三、本案的“团购费”实际上是房产中介公司的有偿服务佣金，原告自愿接受服务并支付佣金，无权要求返还。该笔佣金是原告与被告享家公司之间达成合意后支付，也是由享家公司实际收取，与兆通公司无关，原告要求被告兆通公司承担返还责任，没有依据。四、案涉房产已通过竣工验收，符合交房的法定条件。五、原告要求解除合同的实质原因是案涉房产未能按其预期升值，以致投资失败。原告基于真实意思表示完成购房交易后，应自行承担投资风险。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。被告华展公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，原告（买受人）与被告兆通公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：买受人购买430房，建筑面积61平方米、总价125万元；该商品房的交付条件包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人应当在2019年12月25日前向买受人交付该房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人逾期交付的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后的15天内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）；在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任等。上述合同附件十一《补充协议》第四条第2款约定：依法应由买受人支付的购房费用（包括但不限于：办证服务费、公证费、办理银行按揭贷款的有关费用、办理合同备案登记、他项权利登记和确权时依法应当由买受人承担的税费、应当由买受人缴纳的物业共用设施设备专项维修资金以及各项配套设施的开通费用等）中有关税费以及其他需即时缴纳的费用，买受人应于签收买卖合同时支付，其他费用买受人应按出卖人或其委托机构发出的付款通知书的规定支付。第八条第2款就交付期限顺延的情况约定：“遭遇不可抗力”或非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于如下客观情况：1.遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风、地震、战争等；2.遭遇普遍性的流行性疾病，例如类似“非典”的疾病；3.政策性因素或政府行为或法律、法规规章变更导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4.遇到突发性的社会事件等。当发生上述情况时，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延。第十八条第1款约定：买卖合同因法律规定或买卖合同约定解除的，双方应自买卖合同确定解除之日起15日内（含节假日）互相配合办理预购商品房预告登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人于前述各项手续办理完毕后的30日内退还买受人相应款项。按照买卖合同及合同附件约定或法律规定应计算违约金或利息的，以及由此产生的一切费用（包括但不限于注销预购商品房预告登记费用、已经发生的各项购房税费等）由违约方承担，退款时一并计算并从中扣除。同日，原告（甲方）与斯品公司（乙方）签订《改造及装饰装修协议书》，约定：甲方委托乙方在该房屋具备买卖合同约定交付条件时，代为接收该房屋，并代办相关交付手续；甲方委托乙方对该房屋进行室内局部改造及装饰装修工程；甲方仅需向乙方另行支付二楼之装修费5000元并于签订《商品房买卖合同》当日付清；若《商品房买卖合同》终止或解除，本协议亦随之同时终止或解除。同日，原告与被告兆通公司在原合同基础上另行签订一份《补充协议》，约定：经买受人申请，出卖人同意将上述合同附件十一第二十二条第3款“该商品房为毛坯交楼”修改为“该商品房为精装交楼”，该房的总房价款不变，仍以原合同约定为准；若《商品房买卖合同（预售）》终止或解除，本协议同时终止或解除。关于款项支付情况。2019年3月3日，原告分别向兆通公司支付定金5万元，向享家公司支付团购费8万元。次日，原告向兆通公司支付房款120万元、印花税及契税38125元、物业专项维修资金6100元，向斯品公司支付装修费5000元，另向华展公司支付办证费800元。2019年12月10日，原告（乙方）与兆通公司（甲方）又签订一份《补充协议》，约定：鉴于乙方购买的“斯越云谷科技中心”因台风天气、政府政策等原因不能按约定在2019年12月25日交房，甲方预计在2020年4月25日前完成全部毛坯房的交付工作，在2020年8月25日前完成对应房屋的精装房交付；甲方按照本合同约定对乙方进行赔偿，且双方协商变更原合同项下的有关条款；第一阶段即自2019年12月26日至毛坯房交付之日每日违约金数额为375元；第二阶段即自毛坯房交付之日至精装房交付之日每月违约金3958元；双方协商将“《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款”所约定的“出卖人应当在2019年12月25日前向买受人交付该商品房”变更为“出卖人应当在2020年4月25日前按照毛坯的标准向买受人交付该商品房，在2020年8月25日前按照精装修标准向买受人交付该商品房”；双方协商将“《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任”的所有约定变更为“出卖人若未能在2020年8月25日前以精装标准向买受人交房的，出卖人应按本补充协议第二阶段赔偿方案继续核算违约金，并于精装交房的30日内一并向买受人支付违约金。”2020年1月22日，兆通公司向原告支付逾期交楼违约金11625元。2020年11月23日，斯越云谷科技创意园-1、3-7号楼办理了竣工验收。2021年2月8日，该工程办理了竣工验收备案手续。庭审时，兆通公司表示案涉项目已具备毛坯房的交房条件，该公司拟本周逐一向业主发出通知并登报公告，但案涉房屋装修尚未完成。2020年12月16日，原告向兆通公司邮寄《通知》，以该公司至今未完成房屋交付为由，决定自2020年12月8日起解除《商品房买卖合同（预售）》及其项下的全部补充协议并要求该公司退还上述款项。上述邮件于同年12月17日妥投，物流查询结果显示：“已签收，他人代收，保安室。”庭审时，兆通公司主张2019年12月10日之后因不可抗力而顺延交付的天数，扣除各项重复的时间为80天，具体包括：1.受新冠肺炎疫情影响停工共计56天，该公司自2020年1月30日停工，而根据兆通公司提供的《珠海保税区企业复工备案表》显示复工时间为2020年3月25日；2.玻璃幕墙施工工人罢工5天（2020年1月7日到2020年1月11日），导致项目停工9天；3.六级强风、大雨、高温天气导致期限顺延。根据兆通公司提交的《珠海市气象资料查询服务》，2019年12月10日至2020年4月25日期间，被告统计的大雨以上级别降雨影响天数为1天，强风以上级别影响天数为22天；4.为落实政府有关部门《广珠城轨珠海段沿线周边市容环境综合整治工作方案》的要求，2019年12月17日至12月22日期间停工6天。本院认为，本案原、被告争议的焦点在于原告是否有权解除合同。结合原告于清与被告兆通公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，以及分别于2019年3月4日、12月10日签订的两份《补充协议》。双方实际上形成商品装修房买卖合同关系。兆通公司交付的标的物为装修房，交付条件不仅应满足《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定（已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告），还应当具备装修后的基本使用功能，相应装修标准可参见《商品房买卖合同（预售）》及《改造及装饰装修协议书》相应附件的约定。根据上述协议约定，案涉403房应于2020年4月25日前应完成毛坯交房，于2020年8月25日前完成精装修交付。但兆通公司开发的案涉楼盘直至2021年2月8日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，且目前尚未完成装修并通知原告交楼，不具备约定交付条件，故本案需审查兆通公司逾期交付房屋的理由是否成立。首先，兆通公司作为房地产开发企业，在2019年12月10日与原告签订《补充协议》时已充分预知其交付时间以及顺延交付的各种情况，也对《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间作出相应调整，该公司将《补充协议》订立前发生的各种顺延事由作为免责情形，缺乏依据，不予采纳。其次，兆通公司主张2020年1月7日到2020年1月11日期间因玻璃幕墙工人罢工以及2019年12月17日至12月22日期间因政府政策原因导致停工，但未提交相关政府停工文件证明，也没有证据证明其实际已经停工，其以此作为顺延交付事由理据不足，本院不予采纳。根据兆通公司的举证，大雨、强风等天气原因以及新冠肺炎疫情因素，即使完全采纳其主张，扣除重复的天数，2019年12月10日之后因前述因素兆通公司可顺延的交付时间最多66天。如据此计算，案涉房屋的最后精装修交付期限应为2020年8月25日基础上顺延66天。虽然原告与兆通公司于2019年12月10日签订的《补充协议》第三条第2款取消了“逾期90日买受人有权解除合同”的约定，但兆通公司至今仍无法满足房屋交付条件，至一审法庭辩论终结之日，也超出了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定的三个月合理期限。在《补充协议》已就延迟交楼作出顺延处理的情况下，兆通公司再次违背承诺，迟延交付房屋，导致原告受让案涉房产的目的至今无法实现，原告坚持要求解除合同，合法有据。关于合同解除后的处理问题。合同解除后，各方依法应对合同履行的内容进行结算。兆通公司已经收取原告购房款，依法应予退还并参照约定利率标准及计息期间支付资金占用利息损失（利息从原告主张的2019年3月5日付清房款之日起计至兆通公司实际退款日止）。原告向享家公司支付的团购费用8万元，向兆通公司支付的物业专项维修资金6100元，向永泰安公司支付的税费38125元，向斯品公司支付的装修费5000元，向华展公司支付的办证费800元等均属于原告为履行本案商品房买卖合同的实际损失，本案合同解除是因被告兆通公司的违约行为所致，故前述费用应由被告兆通公司负责赔偿，并按照法定利率标准支付自2019年3月5日起至清偿之日止的资金占用利息损失。原告与享家公司之间关于团购优惠的服务合同已经履行完毕，原告要求享家公司就团购费8万元与兆通公司承担连带返还责任，于法无据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十八条第1款约定，契税、办证费在合同解除后应由违约方即兆通公司退还，原告分别要求永泰安公司、华展公司对此承担连带返还责任，没有依据，本院不予支持。案涉房屋为精装修交付，《改造及装饰装修协议书》系兆通公司安排签订，相关装修费用应由兆通公司直接退还，原告要求斯品公司承担连带返还责任，本院不予支持。关于保全担保费。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中并未约定被告需在此情形下承担保全担保费，该费用也并非因诉讼产生的必然费用，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海保税区兆通商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于清返还购房款本金125万元并支付利息（以125万元为基数，从2019年3月5日起按照实际退款日银行同期活期存款利率计算至实际退款之日止）；二、被告珠海保税区兆通商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告于清团购费损失8万元并支付利息（以8万元为基数，从2019年3月5日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止）；三、被告珠海保税区兆通商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告于清契税及印花税38125元、物业专项维修资金6100元、装修费5000元、办证费800元，合计50025元，并支付利息（以50025元为基数，从2019年3月5日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止）；四、驳回原告于清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17220元，由被告珠海保税区兆通商贸有限公司负担17000元，原告于清负担220元；保全费5000元，由被告珠海保税区兆通商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  吴舒雅人民陪审员  张建芳二〇二一年四月六日书 记 员  赵梵亦