云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终353号上诉人（原审原告）：云南吉成物业服务有限公司。住所地：云南省弥勒市弥阳镇水碓村（弥师路泸西岔路口旁）。法定代表人：曾燕，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘得政。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾艳。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：王艳，女，1973年12月22日出生，汉族，住云南省弥勒市。上诉人云南吉成物业服务有限公司与上诉人王艳物业服务合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议人庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云南吉成物业服务有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人支付上诉人2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费15515元，并支付逾期交费滞纳金26196.24元。自2020年8月12日起至付清全部所欠物业服务费之日止，以15515元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向上诉人支付滞纳金。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，判决结果错误。因被上诉人一直未按期足额交纳物业服务费，2017年8月2日，上诉人向被上诉人送达《律师函》，催交2016年度物业服务费，笔误将交费年度“2016年1月至2016年12月”写成“2016年1月至2017年12月”，原审将该笔误认定为，被上诉人2016年度、2017年度的物业服务费总额为4543元。1、《律师函》作为一封催告函，其目的在于催促被上诉人尽快交纳其所欠物业服务费，并告知被上诉人其不按时交费的法律后果。然而，原审草率的认为该份催告函系合同，根据《中华人民共和国民法通则》第85条之规定，《律师函》作为上诉人单方出具的“催告函”，连最基本的合同构成要件都不具备，原审将其认定为上诉人与被上诉人双方变更物业服务费的协议，明显错误；2、关于物业服务费，根据《物业管理条例》第40条、《云南省物业服务收费管理实施办法》第11条规定，物业服务费的确定，首先应当经业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，其次还应当由物业服务企业报相关部门备案。本案中，原审法院将《律师函》中笔误认定为上诉人调价行为，该事实的认定显然是与法律规定相悖的，上诉人无权单方调整物业服务费，也无权在未经业主委员会许可的情况下，不按照物业服务合同收取物业费。3、上诉人自2017年1月1日与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，一直按照合同约定收取物业服务费，未曾有过调价行为。王艳上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当，认定被上诉人2017年1月1日与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《熙和小镇物业服务委托合同》合法有效，是与客观事实和法律规定不符的。在2016年10月，与被上诉人签订2017年1月1日《熙和小镇物业服务委托合同》的以胡建伟为主任的第一任熙和小镇业主委员会业主全体委员任期即到期，到期后至2017年1月1日这段时间，该任熙和小镇业主委员会已经没有任何资格代表熙和小镇的全体业主行使权力，所以，该任过期的业主委员于2017年1月1日与被上诉入签订的《熙和小镇物业服务委托合同》是一份无资格代表签订的无效合同。其次，在无资格代表签订该份物管合同之前，更没有召开业主大会征求广大业主的意见，因此，被上诉人作为证据提交的2017年1月1日《熙和小镇物业服务委托合同》是一份签订主体完全无资格签订，签订前根本没有征求广大业主意见，程序严重违法的合同，完全不能代表业主意愿的无效合同。所以，一审判决，将该份无效的物管合同认定为有效合同，是与事实和法律规定不符的。二、根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体营业法律若千问题的解释〉》第六条的规定，人民法院支持物业服务公司支付物业费诉讼请求的前提条件是“经书面催交”。本案中，除了催交2016、2017年物管费的《律师函》以外，上诉人没有收到被上诉人关于催交2018年、2019年物业费任何的书面材料。因此，被上诉人要求支付物业费的前提条件并没有完全具备，然而，一审判决却判决支持被上诉人的请求，上诉人认为这也明显是与法律规定不符的。三、在事实上，被上诉人己经同意上诉人的空置房物业费按入住使用房标准的50%收取，这一事实，有被上诉人委托律师特意向上诉人发出的《律师函》为意思表示的证据，有被上诉人实际收取50%物业费行为证据为证，足以说明我们双方关于上诉人的空置房是有特别的减半收取物业费的约定的，我们双方主观意思和实际行为完全一致的事实已经知行和一地印证出我们之间不仅有特别约定而且是已经开始实际履行。一审判决在认定我们已经交纳了2016、2017年物管费的同时，又认为我们应当全额交纳2018、2019年物管费，这是明显矛盾的。既然2016、2017年的物管费按50%交纳己经是交纳完毕了，为何2018、2019年的物管费又是要全额交纳。云南吉成物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告及时支付原告2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用15515元；2.判令被告向原告支付逾期交费滞纳金，2017年1月1日至2020年8月11日为20852.37元（4543元×3‰×1530天）、2018年1月1日至2020年8月11日为15635.1元（5486元×3‰×950天）、2019年1月1日至2020年8月11日为9627.93元（5486元×3‰×585天），以上共计滞纳金46115.4元；3.由被告向原告支付物业服务费和滞纳金61630.4元，并支付自起诉之日起至付清全部所欠物业服务费之日止的滞纳金；4.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告系依法成立的非自然人投资有限责任公司。被告系熙和小镇小区E区26幢2号的住户。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，合同约定，物业服务期限为2013年10月10日起至2016年10月10日零时止；住宅物业服务费0.95元/月/㎡；自来水蓄水池清洗费5元/月/户；自来水二次加压费5元/月/户；生活垃圾清运费10元/月/户；业主自用绿化水费2元/m3；业主应于每年第一个月1-15日前履行交纳义务；如业主和物业使用人未按合同约定的收费项目、标准和时间交纳费用的，原告有权限期督促业主或物业使用人补交所欠费用并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按约提供了物业服务，原告与被告办理交接房手续，被告的房屋面积为393.25㎡。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，约定委托管理服务期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日零时止；住宅物业服务费1.15元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，生活垃圾清运费10元/月/户，鉴于弥勒熙和小镇之前一直是梯次性收费的历史问题，从今后小区的有效经营管理考虑，以上收费标准自2018年1月1日开始执行；2016年10月11日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费仍执行原合同的收费标准0.95元/月/平方米。业主以现金方式按年向原告计交物业管理综合服务费及相关费用，业主或物业使用人自原告通知交费之日起三个月仍未交清者或延期缴纳的每日按应缴年度住宅物业服务费（或商业物业服务费）的3‰加收滞纳金，超过交费年度内未交的，原告还将采取法院诉讼的方式进行催缴。合同签订后，原告按约提供了物业服务。2017年8月2日原告委托云南宏泓律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在2017年8月20日前向原告交清熙和小镇瑞康福地E26-2号房屋2016年1月至2017年12月的物业费4543元，被告于2017年10月29日向原告交纳了4543元物业服务费。自2018年1月1日起至今，被告未交纳物业费。另查明，2018年2月5日，弥勒熙和小镇其他业主向本院提起诉讼，要求确认弥勒熙和小镇业主委员会与原告吉成物业公司于2017年1月1日签订的《熙和小镇物业服务委托合同》无效，经本院审理，于2018年8月3日做出（2018）云2504民初439号民事判决书，判决驳回该业主的诉讼请求。判决送达后，该业主不服，于2018年10月10日向红河州中级人民法院提起上诉，2018年12月28日红河州中级人民法院做出（2018）民终1613号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，弥勒熙和小镇小区业主委员会代表业主与原告云南吉成物业服务有限公司签订的《熙和小镇物业服务委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。当事人应按合同约定履行自己的义务。本案原告云南吉成物业服务有限公司已根据合同约定提供相应的物业服务，被告未能按约交纳物业费用显属违约，故应承担相应的违约责任，原告主张由被告支付住宅物业服务费有事实和法律依据，予以支持。但2016年1月至2017年12月的物业服务费4543元被告接到《律师函》后已交清，原告再主张要求被告交纳2017年度的物业服务费无事实依据；诉讼中原告主张《律师函》中“至2017年12月”属于笔误未提供相应的证据予以证明，其主张不成立，不予采纳。关于原告主张的滞纳金问题，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，原告主张的纳滞纳金计算标准过高，且被告在诉讼中要求予以减少，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成实际的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，针对违约算计方法本院确定被告应当支付原告违约金于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；开始时间因合同未对被告支付物业服务费具体交纳时期进行约定，故被告截止支付时限为每年年底，违约金计付时间应当从次年开始计算。被告在诉讼中的辩解涉案合同无效的主张违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其主张不能成立；被告同时提出的其他抗辩主张，所提供的证据不足以证明其主张的事实，所以对被告的抗辩主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、由被告王艳于本判决生效之日起三日内一次性支付欠原告云南吉成物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费10972元，并由被告王艳自2019年1月1日起至2019年8月19日止，以5486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以5486元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2020年1月1日起至付清全部款项之日止，以10972元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金。二、驳回原告云南吉成物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费1340元，减半收取计670元，由原告吉成物业服务有限公司负担400元，由被告负担270元。二审过程中，上诉人云南吉成物业服务有限公司提交三份证据：1、公司营业执照及法人身份证复印件，证明2021年1月27日公司法定代表人由陈吉彪变更为曾燕；2、物业服务收费收据复印件两张，证明小区内其他业主林斌、刘翠翠交了2016年、2017年的物业费交费情况；3、物业服务收费收据复印件两张，证明上诉人只交了2016年的物管费，没有交2017年物管费。上诉人王艳经质证认为，对证据1没有意见；对证据2，认为林斌、刘翠翠交费情况与本案没有关系，不予认可；对证据3内容不认可，其是按照律师函内容交纳了2016年和2017年的物管费。上诉人王艳提交《关于弥勒熙和小镇第二届业主委员会换届选举、新一轮物业管理服务公司选择及物管费调整的报告》一份，证明公司向业主收取的物管费没有经过业主讨论，标准不合理、不合法，暂时不应当给付。上诉人云南吉成物业服务有限公司经质证认为，对其真实性没有异议，对证明目的不认可，此报告不能证明物业公司不应当收取管理费。本院经审查认为，对上诉人云南吉成物业服务有限公司提交的证据1，真实、合法有效，予以采信，对证据2、3的关联性不予采信，不认可其证明目的。对上诉人王艳提交的证据，因无其他证据相印证，不认可其证明目的。本院经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，两上诉人对一审判决认定事实均表示无异议。本院经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，以确认。二审另查明，上诉人云南吉成物业服务有限公司的法定代表人，于2021年1月27日由陈吉彪变更为曾燕。本院认为，弥勒熙和小镇小区业主委员会代表业主与云南吉成物业服务有限公司签订的《熙和小镇物业服务委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，该物业服务委托合同合法、有效。对本案中的当事人具有法律约束力，各方应按合同约定履行自己的义务。针对上诉人云南吉成物业服务有限公司和上诉人王艳各自的上诉主张，本案争议的焦点主要是：上诉人王艳是否已交清了2016年1月至2017年12月的物业管理费，上诉人云南吉成物业服务有限公司向王艳送达的《律师函》是否存在笔误；上诉人王艳应否减半交纳2018年1月至2019年12月的物业管理费。经审理，依据已查的事实，云南吉成物业服务有限公司向业主王艳发出的《律师函》，系合法、有效的代表公司意思、是对外（向其中的业主）进行催告、催收款费的函件，王艳接收后并按函件要求，通过银行转款支付的方式向云南吉成物业服务有限公司交纳了拖欠的2016年1月至2017年12月物业管理费，对双方当事人来说催要函件、交纳行为已产生民事法律关系，对双方当事人具有约束力，非因法定事由，否则不可改变；况且云南吉成物业服务有限公司更无及时变更所称的“误写”问题，以及拒收物业管理费等行为，也无诉至法院请求撤销的诉讼。故上诉人云南吉成物业服务有限公司上诉认为，向王艳送达的《律师函》中笔误将交费年度“2016年1月至2016年12月”，误写成“2016年1月至2017年12月”，现请求追收的主张，因违背自已的承诺，且缺乏相应事实、法定事由及法律依据，故本院不予支持。一审法院以“诉讼中原告主张《律师函》中“至2017年12月”属于笔误未提供相应的证据予以证明。”为由，不支持上诉人云南吉成物业服务有限公司的该项诉请，有事实根据，并无不当，本院予以支持。关于上诉人王艳上诉认为“其房屋空置，物业费应按入住使用房标准的50%收取，除了催交2016、2017年物管费的《律师函》以外，就没有收到云南吉成物业服务有限公司有关催交2018年、2019年物业费的任何书面材料，公司要求支付物业费的前提条件并没有完全具备，物管费没有经过业主讨论，标准不合理、不合法，暂时不应当给付；2016、2017年的物管费按50%已经交纳完毕了，为何2018、2019年又是要全额交纳等”的主张，因云南吉成物业服务有限公司作为提供物业服务的一方，已向接受物业服务一方王艳提供了物业服务，而王艳自2018年1月1日起至2019年12月止，尚欠10972元的物业费未交纳，已构成违约，应承担相应的民事责任。其认为已全额交纳的主张，由于缺乏相应的事实、证据及法律依据，本院不予支持。一审判决由其交纳2018年1月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费10972元并支付相应违约金（利息），并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人云南吉成物业服务有限公司、上诉人王艳各自的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由上诉人云南吉成物业服务有限公司负担930元，由上诉人王艳负担210元。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二一年五月十二日书记员  袁 菁