惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1391执异18号 异议人（案外人）：张耀文，男，汉族，1964年11月20日出生，住深圳市罗湖区。 申请执行人：杨超，男，1978年12月2日出生，汉族，住惠州市惠城区。 被执行人：张超，男，1987年2月5日出生，汉族，住惠州大亚湾西区。 本院在执行杨超与张超民间借贷纠纷一案中，异议人张耀文对惠州市惠城区人民法院查封被执行人张超名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园24栋11层02号房向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人张耀文称：请求立即中止对(2020)粤1391执283号一案的执行；请求依法解除被申请人张超名下位于惠州××西区樟树××城××里××花园××房【房产证号:粵(2017)惠州市不动产权第4050671号】的查封。事实和理由如下： 2018年3月15日，申请人与被申请人张超签署《深圳德天下房地产买卖居间合同》，合同约定张超将其名下位于惠州××西区樟树××城××里××花园××号房××与申请人，合同总价为130万元，定金为50万元。 2018年3月15日至2018年3月17日，申请人依照合同约定分别向张超转入定金50万元及购房款25万元。据此，截止至2018年3月17日，张超共计收到申请人购房款75万元。 2018年5月16日，申请人前往惠州市大亚湾区房管局档案室查档得知，涉案房屋已解除抵押，且不存在法院查封等任何无法正常过户的情形。于是，双方于2018年5月18日共同前往惠州市大亚湾区房管局办理房屋过户手续，申请人在获取房屋过户回执之后，便将剩余购房款项55万元汇入了张超账户内。至此，申请人已将全部购房款支付完毕。随后，申请人与涉案房屋处物业管理公司签订《前期物业服务协议》，确定由申请人作为新业主入住涉案房屋，并承担此后的物业管理费用。 后涉案房屋办理过户时，前后分别被惠阳区法院及惠城区法院査封，申请人认为法院的查封侵害了其自身权益，已先行向首封法院惠阳区法院提出执行异议申请及执行异议之诉，惠阳法院经审理后作出(2020)粤1303民初1887号民事判决，判决停止对被申请人张超名下房屋的执行。目前，该判决已发生法律效力，惠阳法院已解除了涉案房屋的查封。 据此，申请人认为贵院的查封行为也无事实和法律依据，应及时解除涉案房屋的查封，理由简述如下： 一、申请人与张超签署的《房屋买卖合同》属双方真实意思表示，并经法院依法确认为有效合同。且该份合同早于法院査封前便签订，不属于违法转让的行为。 2018年3月15日，申请人已与张超签署《深圳天下房地产买卖居间合同》，约定张超将其名下位于惠州××西区樟树××城××里××花园××号房××与申请人，合同总价为130万元。随后，2018年6月19日，因杨超诉张超民间借贷一案，惠城法院查封了上述房产。 2018年8月6日，大亚湾法院作出(2018)1391民初2599号民事判决，确认申请人与张超签订的房屋买卖合同有效，目前该文书已发生法律效力。 因此，涉案房屋买卖合同属于在人民法院查封前已经签订且合法有效的合同。 二、申请人已在人民法院采取查封措施之前入住涉案房屋，并缴纳相关物业管理费、水电费至今，已实际占有、使用涉案房屋。 2018年5月18日，申请人在向张超缴清了最后一笔购房款55万元之后，便与物业管理公司签订了《前期物业服务协议》，此后作为新业主入住涉案房屋并居住至今。在此期间，涉案房屋所产生的物业管理费、水电费等费用均由申请人承担，充分表明了申请人实际占用、使用涉案房屋。 而法院查封涉案房屋的日期为2018年6月19日，远远晚于上述申请人入住的时间。 三、申请人已向张超支付了涉案房屋的全部购房款130万元，不存在恶意串通，低价转移资产的行为。 根据申请人提供的购房款转账记录显示，2018年3月15日，申请人向张超转账50万元。2018年3月17日，向张超转账25万元。2018年5月17日，向张超转账55万元。 据此，申请人已向张超完成了130万元购房款的支付，切实履行自身的付款义务。 四、申请人主客观不存在过错，已积极配合张超办理涉案房屋过户手续。 涉案房屋买卖合同签订后，申请人一直按照合同约定的节点向张超支付购房款，并配合张超前往房管局办理过户手续，充分履行自身职责，不存在任何违约行为。涉案房屋的查封，是因张超欠付杨超债务所导致，其责任并不在于申请人。 综上，依据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，尽请贵院依法支持申请人的请求。 异议人张耀文提交了如下证据： 1、《深圳德天下房地产买卖居间合同》：证明异议人通过中介公司介绍与张超签署房屋买卖合同，合同总价130万元，定金50万元。 2、收据及银行转账凭证：证明异议人支付定金50万元。 3、收据及银行转账凭证：证明异议人支付购房款25万元。 4、房地产权证书及房管查档证明：证明张超收取75万元购房款后付清了抵押债权，办理了注销抵押登记。 5、房管局查档证明：证明截止2018年5月16日，涉案房屋不存在查封及抵押情形。 6、惠州大亚湾区不动产登记受理回执：证明大亚湾不动产登记中心已受理房屋过户手续，并证明异议人无过错。 7、收据及银行流水：证明2018年5月17日支付剩余房款55万元，已按照合同约定将130万元全部支付完毕。 8、《前期物业服务协议》、《安全消防责任书》、《承诺书》：证明异议人已入住涉案房屋。 9、物业管理费、水电费收据：证明异议人已实际占有并缴纳物业管理费、水电费。 10、税收缴款书、购房发票：证明异议人购买房屋已完成个人所得税及契税的缴纳，且已开具发票的事实。 11、证明：证明异议人自2018年5月17日开始占有、使用涉案房屋至今。 12、（2018）粤1391民初2599号民事判决书：证明房屋买卖合同有效。 13、（2020）粤1303民初1887号民事判决书：证明惠阳法院已支持异议人的异议请求，解除了对涉案房屋的查封。 14、（2020）粤1303执22号之一协助执行通知书及送达回证：证明涉案房屋已于2021年4月14日解除查封。 申请执行人杨超未提交答辩意见，也未提交证据。 被执行人张超未提交答辩意见，也未提交证据。 本院经审查查明，关于杨超与张超民间借贷纠纷一案，惠东县人民法院作出的（2018）粤1323民初4553号民事判决已发生法律效力。依据上述法律文书：张超应自本判决生效之日起5日内向杨超偿还借款本金360000元及利息，并负担案件受理费7045.5元、公告费560元、保全费2320元。本院根据申请执行人杨超的申请，依法立案执行。 根据当事人提交的证据查明，位于惠州××西区樟树××里××花园××房于2017年6月29日登记在张超名下，产权证号为粤（2017）惠州市不懂产权第4050671号。2018年3月15日，异议人张耀文与被执行人张超及经纪方深圳德天下房地产营销策划有限公司签订《深圳德天下房地产买卖居间合同》，约定：张超将其名下位于惠州××西区樟树××里××花园××房出卖给异议人，合同总价为130万元，其中定金为50万元。异议人分别于2018年3月15日、3月17日、5月18日分三笔转款50万元、25万元、55万元，共130万元。2018年5月17日，异议人张耀文交纳涉案房屋买卖契税，惠州大亚湾区不动产登记中心向异议人出具《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》，载明涉案房屋权属人为张耀文。2018年5月17日，异议人与惠州大亚湾德洲物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》、《安全、消防责任书》和《承诺书》，确定由异议人作为新业主入住涉案房屋。 另查明，本案在诉讼阶段，杨超向惠州市惠城区人民法院提出诉前财产保全，惠州市惠城区人民法院依据（2018）粤1302财保529号民事裁定书于2018年6月19日轮候查封了张超名下位于惠州××西区樟树××里××花园××房[证号：粤（2017）惠州市不动产权第4050671号]。惠阳区人民法院于2021年4月14日向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局送达（2020）粤1303执22号之一协助执行通知书解除对涉案房屋的查封，本案转为正式查封。 本院认为，本案系因案外人张耀文对查封涉案房产提出异议而引起的纠纷，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。 对于本案异议人张耀文提出解除案涉房屋的查封的诉求，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合张耀文所举证据及本案查明的事实，对张耀文是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下： 第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。张耀文与张超于2018年3月15日签订涉案房屋的买卖合同，该事实已经本院作出的（2018）粤1391民初2599号民事判决书予以确认。而本案查封案涉房产的时间为2018年6月19日。因此，张耀文与张超签订涉案房屋买卖合同在人民法院查封之前。 第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。2018年3月17日，异议人已办理了涉案房屋的钥匙移交、物业更名、水电气的交接手续等，并与小区所在的物业公司签订《前期物业服务协议》、《安全、消防责任书》和《承诺书》，且涉案房屋小区所在的物业公司出具证明证实异议人已实际入住涉案房屋；异议人也提供了物业费、水电费票据。以上证据足以证明异议人已实际占有、入住、使用涉案房屋。 第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。异议人张耀文已在（2018）粤1302财保529号民事裁定书查封之前支付了全部购房款130万元。 第四，异议人已在（2018）粤1302财保529号民事裁定书查封之前将涉案房屋转移登记资料全部移交给不动产登记中心，惠州大亚湾区不动产登记中心向异议人出具的《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》予以证实。因此，异议人未办理过户登记非因自身原因。 综上所述，异议人张耀文对登记在被执行人张超名下的房屋提出执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条规定的所有情形，其权利足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人张超名下位于惠州大亚湾西区樟树埔龙山一路61号德洲城巴里晨光花园24栋11层02号房[证号：粤（2017）惠州市不动产权第4050671号]的执行。 若当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  钟浩龙 审 判 员  徐少雄 人民陪审员  李绪扬 二〇二一年五月二十八日 书 记 员  刘盼婷