辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初2924号原告（反诉被告）：高锦汇，女，1978年2月13日出生，汉族，现住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：王婷，系辽宁安行律师事务所律师。被告（反诉原告）：付娇，女，1981年12月24日出生，汉族，现住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：肖向艺，系辽宁法朝律师事务所律师。原告（反诉被告）高锦汇与被告（反诉原告）付娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高锦汇及其委托诉讼代理人王婷，被告（反诉原告）付娇的委托诉讼代理人肖向艺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高锦汇向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告租金40000元；2、判令被告返还原告疫情期间租金5000元(以上两项合计45000元)；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告付娇原在于洪区细河南路121号(2门)的房屋经营美容院，2019年8月27日，原告与被告付娇签订房屋租赁协议，由原告承租被告上述房屋，并继续经营美容行业。双方约定租赁期5年，租金6万元/每年。合同签订后，原告按约定向被告支付两年租金12万元。2019年10月，因家庭原因原告无法继续经营，与被告协商交还被告付娇经营或由原告转租他人，被告付娇同意转租。2020年1月20日，原告与案外人王丽丽签订《店面出租合同》，由案外人承租房屋并经营美容院，租金期限为2年。上述情况被告付娇知晓并同意，在实际履行过程中，由王丽丽将款项支付给被告付娇，付娇再支付原告。但在原告起诉前的最后一次付款过程中，被告付娇在收到王丽丽支付的半年租金4万元后，以种种借口扣除款项，不同意全额支付原告，最终更直接表示将不予支付原告任何款项。另在疫情期间，经被告付娇认可，给予王丽丽一个月的免租期，则被告付娇应返还该期间原告支付的租金5000元。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告付娇辩称，原告起诉第一项返还租金4万元事实属实，是因为双方约定的王丽丽将租金付给被告，再由被告转给原告，该项诉讼请求予以认可，但是由于原告尚欠其他费用，故主张抵扣。一、双方在《房屋租赁协议》中明确约定了原告需支付仪器租金，且微信聊天记录也印证原告租赁期间使用仪器并认可支付租金，原告应依约支付仪器租金。被告的美容院是一家经营含面部护理、艾灸疗养等多种高科技项目的高端美容院，上下两层楼门市面积达二百八九十平方米，装修花费一百余万元，仪器和美容床、毛巾等店内设施物品费用大约三、四十万元。双方在签订协议时明确约定店内物品及美容产品都归房主即被告所有，同时租房协议中明确约定原告需支付仪器租金。被告仅按每月2000元标准收取其美容仪器租金，所以半年仪器租金是12000元，仪器租金应半年支付一次，2019年8月27日签订协议时原告即应支付半年仪器租金，所以租房协议中仅记载至2020年8月27日前付清半年（指后半年的）仪器租金12000元。但原告至今未支付任何仪器租金，从2019年8月27日至2021年2月27日，原告共欠被告仪器租金36000元。本案双方签订的虽是格式化的《房屋租赁协议》，但在协议中明确约定了原告应支付仪器租金及租金标准，亦有微信聊天记录原告认可相印证，符合双方真实意思表示，原告应信守承诺，依约支付仪器租金。原告承租半年后，转租给王丽丽，其与王丽丽签订的转租协议也是房屋及美容院经营整体转租，因此，本案不应以原、被告签订的协议只是房屋租赁协议，就将仪器租金约定从明确的协议约定中割裂开来，认为不属于同一法律关系而不予处理。这既违背双方合意，也增加当事人讼累和司法成本，不符合司法为民理念。原告借口疫情经营困难，但微信聊天记录显示、据被告了解，原告接手美容院不到一个月就收入10万余元，这些收入也是其利用被告美容仪器产生经营所得，后原告将房屋及美容院整体转租给次承租人王丽丽，王丽丽也继续使用被告仪器进行经营，原告亦表示转租期间仪器租金也由其支付。否则，被告不会继续将高达数万、十几万元的仪器继续留在店里。因此，基于公平、合理原则，原告理应支付被告仪器租金。二、疫情未发生在原告的半年承租期内，而被告仅同意延期一个月，但原告并未给王丽丽延期，不存在减免或退还租金给王丽丽或原告一事，退还租金不符合双方约定、法律及政策规定。原告2019年8月27日开始承租，2020年1月转租给王丽丽，新冠疫情刚刚发生其已将房屋转租给王丽丽，疫情对其承租的半年并未发生影响。微信记录显示，2020年2月原告以疫情为由向被告提出减免房租，那时美容院已经转给王丽丽经营，疫情没有给原告经营产生实质影响。被告只是同意若原告给王丽丽延期一个月，被告也给原告延期一个月，从未认可给王丽丽退还房租，实际原告也未给王丽丽延期。故不存在被告认可给王丽丽减免退还一个月房租之事，且此事也涉及王丽丽，王丽丽亦未主张，原告无权以此要求被告向原告退还王丽丽已付的一月租金。双方合同没有关于不可抗力等减免租金的规定，且疫情也不能强制房主免租减租，需经双方协商，或存在因疫情导致合同根本无法履行等情形，原告承租的半年疫情并未对其产生实质影响，且之后转租期间王丽丽也能正常经营，因此，其以疫情为由要求退还已付租金于法无据。三、租赁协议约定，租期内电费由原告承担，微信证据证明原告承认欠付被告电费一事，经多次催要，原告仍不支付。原告承租时，被告电表电费剩余11304元，原告对此是认可的，原告承租半年后转租给王丽丽后，原告表示电表电费还剩6510元，原告说将剩余的4000余元支付给被告，被告对此不认可，认为原告应支付被告11304元。原告说剩余的6510元由王丽丽按月支付给原告，原告转给被告，后王丽丽支付给原告一个月电费后，因与原告产生矛盾，就将每月电费直接支付给被告。但王丽丽不认可当时转租时其与原告交接结算的电费数额，说差出来的1833.85元是原告使用的。根据《民法典》第七百一十六条规定，“承租人将租赁物转租给第三人，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”承租人对次承租人转租期间发生的费用损失对出租人应当承担连带责任，原告承租时被告尚余的电费金额扣除原告和王丽丽已付的电费金额，剩余的1833.85元，不管由原告或王丽丽谁使用，应从王丽丽支付的租金中扣除。四、租赁期内被告垫付了两年物业费共计6871.56元，双方租赁协议约定物业费由原告承担，原告应予支付物业费。虽微信记录显示被告有同意支付物业费的字样，但前提是在原告依约支付仪器租金、欠付电费等诚信、全面、妥善依约履行合同的前提下。但在实际履行过程中，原告反复出现以疫情等各种借口拖欠仪器租金、电费、要求减免房租等违约及不诚信行为。原告实际白白使用被告高达十几万的仪器，经营赚钱，不支付租金，还弄强耍赖说额外支付一万都够买下美容院了。且租赁协议明确约定物业费由原告承担，《民法典》第五百四十三条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”第五百四十四条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，双方既有书面约定，变更合同内容应当采取书面方式，若变更内容不明确的，应当依照原合同履行。本案之所以后来王丽丽将半年转租租金支付给被告而不给原告，也是因为原告在与王丽丽履行转租合同期间，王丽丽对诸如电费争议等原告多种恶劣行为产生不满，称其不够诚信。被告有微信记录证明原告还以疫情为由欠付员工工资，员工向被告诉苦的事实。综上，希望贵院查明案件事实，依据公平公正原则，维护被告合法权益。反诉原告付娇向本院提出反诉请求：1、支付拖欠的仪器租金36000元、电费1833.85元及两年物业费6871.56元，三项合计44705.41元；2、支付仪器租金的逾期利息，利息以36000元为基数，自2020年8月27日起按照全国人民银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际给付日止；3、承担本诉及反诉的全部诉讼费用。事实和理由：反诉被告诉反诉原告房屋租赁合同纠纷案件已经贵院依法受理。按照双方于2019年8月27日签订的《房屋租赁协议》，物业费、电费以及仪器租金由反诉被告承担，仪器租金为每半年支付12000元，反诉被告至今未支付。此外，租赁之前反诉原告预存电费11304元，反诉被告至今尚拖欠反诉原告电费1833.85元。另外，反诉原告还为其垫付了两年物业费，合计6871.56元，此款应由反诉被告支付。综上，为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，以使案件得到公正审理。反诉被告高锦汇辩称，反诉原告诉讼请求第一项仪器租金与双方约定及实际履行情况、反诉原告此前自行计算的数额均矛盾，并且与事实不符，反诉原告无权主张我方支付该笔款项；电费双方已经结清，物业费双方有明确约定，系反诉原告承担，综上请求法院驳回其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年8月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：出租地址沈阳市于洪区细河南路121号楼1单元2层，出租日期自2019年8月27日至2024年8月27日止，交费要求2年120000元。乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气、下水道堵塞等。并提前30天交纳下期房租。至2020年8月27日之前付清半年仪器租金12000元。（五年内租金不涨）。乙方使用热水器时断电，否则后果自负。2、2020年1月20日，原告经被告同意后，将案涉房屋转租给王丽丽，并与王丽丽签订《店面出租合同》，约定：乙方（王丽丽）以每月6666元的房租，每年80000元的房租，租赁甲方（高锦汇）的美容院，乙方初次租赁期为半年（2020年2月1日-2020年7月31日，7月15日提前半月续交房租）后续租赁均为半年以上起。在租赁期间，房租的支付方式：半年起交或者年交。乙方在租赁甲方美容院期间，不得损坏和丢失甲方美容院任何原有物品，仪器等，如有损坏和丢失均按协商价赔偿。物业费由甲方承担，取暖费由乙方承担。3、转租后，原告收到了王丽丽支付的租金80000元，原、被告均认可王丽丽将2021年2月27日-2021年8月27日的租金40000元交付给被告付娇，付娇未转交原告。4、2019年10月8日，在原、被告微信聊天中，原告因取暖费过高与被告协商，被告称“马上交物业费了，物业费3437，这钱我拿，就和你的取暖费找平了。物业费你以后就不用管了，与7000多，还差500块钱，基本也就平了”。可见被告认可物业费由其承担，取暖费由原告承担。5、2020年2月23日，在原、被告微信聊天中，被告称“你给新店主延期一个月，我给你延期一个月”，“只能延期，不能退钱”。6、被告出租房屋之前房屋电费余额为11304元，原告及王丽丽共支付被告电费9470.15元，现被告预存电费已用完。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，符合法律规定，真实有效，双方成立房屋租赁合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张被告返还案外人王丽丽支付的2021年2月27日至2021年8月27日租金40000元的请求，被告对此予以认可，系王丽丽将租金交付给被告，让被告转交原告。故对原告该项请求，本院予以支持。关于被告是否返还原告疫情期间租金的问题。从2020年2月23日原、被告微信聊天记录中可看出，因疫情原因，被告同意给原告租期延期一个月，但未表示退一个月租金。原告主张其与王丽丽签订的合同系自2020年2月1日开始，已为其租期延长了一个月，但根据合同相对性原则，原告、王丽丽之间的转租关系与原、被告之间的租赁关系主体不同的两个法律关系，原、被告均认可租期延期一个月，因此原、被告的租赁合同期限延期一个月，并非减免一个月租金，并不产生退还租金的后果。故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于付娇主张高锦汇支付拖欠的仪器租金36000元及利息问题。原、被告在租赁合同中备注“至2020年8月27日之前付清半年仪器租金12000元。”双方仅是约定了2020年8月27日之前付清半年租金12000元，对2020年8月27日之后的仪器租金数额及给付时间均没有明确的约定。故本院仅支持2020年8月27日之前的半年仪器租金12000元。该部分租金的利息应自2020年8月27日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止。关于付娇主张高锦汇支付电费1833.85元的问题。根据合同相对性原则，案涉房屋产生的电费应按合同约定由高锦汇承担。故反诉原告付娇该项反诉请求，本院予以支持。关于付娇主张高锦汇支付两年物业费6871.56元的问题。在2019年10月8日原、被告微信聊天中，被告称“马上交物业费了，物业费3437，这钱我拿，就和你的取暖费找平了。物业费你以后就不用管了，与7000多，还差500块钱，基本也就平了”。可见因取暖费与合同约定时预估数额不符，被告认可物业费由其承担，取暖费由原告承担，系双方就物业费承担问题重新进行了约定，对协议的内容进行了变更。故对于被告该项主张，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,判决如下:一、被告付娇（反诉原告）于本判决生效之日起十日内给付原告高锦汇（反诉被告）租金40000元；二、原告高锦汇（反诉被告）于本判决生效之日起十日内给付被告付娇（反诉原告）仪器租金12000元及利息（计算方式：以12000元为本金，自2020年8月27日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止）；三、原告高锦汇（反诉被告）于本判决生效之日起十日内给付被告付娇（反诉原告）电费1833.85元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取462.5元，由被告付娇（反诉原告）负担412.5元，由原告高锦汇（反诉被告）负担50元；反诉费458.9元，由原告高锦汇（反诉被告）负担321.3元，由被告付娇（反诉原告）负担137.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 程 楠二〇二一年五月三十一日书记员 徐晓岚