黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终593号上诉人（原审被告）：段存钢，男，1962年1月30日出生，汉族，大庆市第二十三中学教师，住大庆高新区。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人段存钢因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3144号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人2015年至2020年物业服务费21121.25元或将案件发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，置上诉人所举示的大量证据于不顾，却错误认定被上诉人已经尽到物业服务义务，从而错误支持了被上诉人的一审诉讼请求，导致错误判决。具体理由如下：1.被上诉人的主体不适格。上诉人在2014年接房时，在质量保证书和商品住宅使用书中得知的物业公司名称为大庆市悦豪物业管理有限公司，经查其系三级资质企业。直至2017年被上诉人仍以大庆市悦豪物业管理有限公司的名义履行物业合同，但一审时却以悦豪物业公司的名义起诉，主体不相符。上诉人作为小区的业主，对上述情况是享有知情权的，而且不同的物业公司，存在资质、设备设施、人员的不同，相应带来的物业服务质量也可能是天壤之别的。2.被上诉人在提供物业服务过程中，不顾业主利益，不尽职尽责，导致小区内环境差，服务质量欠佳，却常年按照高标准来收取物业费，这显然是不合理的。案涉房屋为洋房，并不属于别墅。3.上诉人在该小区居住过程中，被上诉人从未公开过物业服务情况及履行情况。同时，上诉人在2016年、2017年、2018年未收到任何催缴物业费的通知，被上诉人起诉已超过诉讼时效。根据《大庆市物业管理条例》第32条的规定，物业企业应每半年公布一次企业的履行情况，但悦豪物业公司却至今未公布过，这导致小区业主对物业服务的企业名称、服务标准、服务细则及相关条例等无从知晓。另外，在一审中，被上诉人举证了催缴通知单和律师催告函，上诉人从2016-2018年从未收到过上述文件，且上述证据均为打印件，不符合证据形式，无法核实其真实性。根据诉讼时效的相关规定，至今上诉人未收到任何催告，也就是说2017年10月份之前的物业费，被上诉人是没有权利主张的。综上所述，上诉人请求贵院依法撤销原审判决，将案件依法改判或发回重审。望二审法院能查清事实，正确适用法律，维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令段存钢支付物业服务费21,121.25元及自2015年12月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金7841元，共计28,962.25元；2．案件受理费由段存钢承担。一审法院经审理查明：2014年12月21日，段存钢办理了阿斯兰小镇4号地9-1-301室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为2.5元/平方米/月，如段存钢不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对段存钢居住的小区实施物业管理服务至今。段存钢拖欠悦豪物业公司2015年至2020年物业服务费共计21,121.25元，自2015年12月1日至2019年12月31日期间逾期违约金7841元，共计28,962.25元。经悦豪物业公司悦豪物业公司催要，段存钢拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，段存钢所有的房屋建筑面积为138.50平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了物业管理服务的相应职责，为段存钢提供物业服务，段存钢应承担缴纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求段存钢支付2015年至2020年物业服务费21,121.25元的诉请，本院予以支持。关于2015年12月1日至2019年12月31日期间逾期违约金7841元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与段存钢等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于段存钢辩称没有拖欠悦豪物业公司物业服务费的意见，从庭审中可知双方签订物业管理服务协议，且悦豪物业公司已经实际提供物业管理与服务，段存钢也已实际接受悦豪物业公司的物业服务，则应支付相应的物业服务费；关于段存钢提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，本院认为段存钢入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是段存钢不交物业服务费的法定事由；关于段存钢辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认小区至少出现15项物业服务问题的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持；关于段存钢2017年至2020年收费标准不明确、未经物价局备案，也非与业主委员会协商的辩解意见，本院认为段存钢2014年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费2.5元/平方米/月，具体明确，不存在费用不明确的说法；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务；关于物业公司催缴物业服务费应该每年催缴一次，悦豪物业公司在2016年、2017年、2018年未对段存钢催缴，本院认为悦豪物业公司对段存钢2016年、2017年、2018年物业服务费虽没有按照法定督促程序催收，但是段存钢已实际接受悦豪物业公司的物业管理与服务，理应支付物业服务费；关于悦豪物业公司没有公布自己的物业履行情况的抗辩，本院认为此非段存钢不交纳物业服务费的合理依据；关于段存钢其余的抗辩意见，因其未能提供证据证明，综上，本院对段存钢的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告段存钢于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2015年至2020年物业服务费共计21,121.25元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费262元（已减半），由段存钢负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案为物业合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订了物业管理服务协议，该协议约束的是物业公司与业主。被上诉人在一审中已经提供证据证实其为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了悦豪物业公司的服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当向悦豪物业公司支付物业服务费用。关于上诉人主张被上诉人主体不适格的理由，因其在一审中提交的证据不足以证明被上诉人主体不适格，亦未提交其他证据证明案涉小区存在两个提供物业服务的主体，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持；关于上诉人主张物业服务不达标故拒交物业费的理由，本院认为，虽然上诉人在一审中提交了照片和视频资料，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张诉讼时效期间抗辩的理由，因其未在一审中提出诉讼时效期间抗辩，且二审中亦未提交新的证据，故依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故本院对上诉人的诉讼时效抗辩不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元，由上诉人段存钢负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；