广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1541号原告：曾树坤，男，汉族，1982年3月21日出生，身份证住址：广东省博罗县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××815。委托诉讼代理人：郑萌，广东大洲律师事务所律师。被告：李太志，男，1970年9月28日出生，汉族，身份证住址：广东省廉江市××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××731。原告曾树坤诉被告李太志建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告曾树坤的委托诉讼代理人郑萌，被告李太志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾树坤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月1日签订的《土地转让协议书》无效；2.被告向原告返还购地款36万元，并支付利息57728元（分别以10万元、26万元为基数，对应按中国人民银行同期贷款利率自2018年6月5日、2018年7月19日计算至2019年8月19日为25152元；以36万元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为32576元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月1日，原告与被告签订《土地转让协议书》，双方约定被告将其位于博罗县××××××上南段G6住宅用地转让给原告，转让金额为38万元，付款方式为签订合同之日起10天内支付定金10万元，签订合同之日起60天内支付26万元，办理过户手续后支付2万元。合同签订后，原告于2018年6月5日向被告支付10万元，于2018年7月19日向被告支付26万元，被告向原告出具了收据。因案涉土地系农村宅基地，无法交易和过户至原告名下，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条的规定，原、被告之间签订合同违反法律、行政法规的强制性规定，且案涉土地不具备办理过户条件，原告无法取得相关权属，合同应当认定为无效，相应购地款被告应予返还。原告为其主张向本院提交如下证据：1.土地转让协议书。证明原、被告于2018年6月1日签订合同，约定被告将G6住宅用地转让给原告。2.收据、转账记录。证明原告分别于2018年6月5日、7月19日向被告支付10万元、26万元，共计36万元。被告李太志辩称，一、原告提供的证据《土地转让协议书》中甲方代表签名栏的签名及捺印均非被告所作出，二张收据也不是被告出具，二张银行结算业务委托书中载明的收款人并非被告，也不是被告亲属或被告指定的收款人，因此对原告的证据真实性被告均不予认可。二、本案事实是，被告与林家坚、李勇、李带、李十妹、“十六”共六人共同出资购买了案涉土地，由被告与林家坚具名，后于2018年通过中间人梁某将案涉土地出卖给原告，双方自愿买卖，并经一间律师事务所见证，相关手续已全部交给原告，购地款均由梁某收取，被告等六人实际收到梁某转来的32万元，每人分得53300元。因此如果需退还款项，根据被告的能力，只能分期退还分得的53300元，剩余款项被告并未收取，原告应向实际收款人催讨。被告为其辩称未向本院提供任何证据。本院经审理查明，2018年6月4日，原告曾树坤（乙方）与被告李太志（甲方）签订《土地转让协议书》，约定甲方将惠州市博罗县××××××上南段G6住宅用地转让给乙方，土地现状为空地，面积135平方米，具体情况以用地红线图为准；转让价格38万元（含已经支付的报建费用），签订合同之日起10日内支付订金10万元，签订合同之日起60日内再支付26万元，当红线图可过户，双方办理过户手续（包括报建手续）后支付2万元。第九条约定，土地过户产生的一切费用由乙方全部承担；自乙方支付甲方第二期款项后，甲方需把红线图和地理位置图原件交给乙方，并做好委托见证书，如不配合视甲方违约；当土地红线图可以过户，甲、乙双方都应积极配合办理相关过户手续。合同还约定其他具体事项。签约栏甲方签名处有“李太志”手写体签名并捺印。原告曾树坤提交的支付凭证显示其于2018年6月5日、7月19日分别向案外人梁强基转账支付10万元、26万元，共计36万元。原告提交的两份收据显示由“李太志”出具，分别确认收到曾树坤支付的上述两笔款项。被告对上述合同、收据中“李太志”的签名捺印均否认系其本人所作，原告陈述其在案涉土地转让过程中均是与中介梁强基联系，梁强基称合同及收据均是被告本人签署；因被告在本案中提出抗辩，原告经与梁强基核实，梁强基才告知《土地转让协议书》及两份收据均是其受被告的委托代为签名的。被告否认有委托梁强基代为签署合同及出具收据。庭审中，原告陈述案涉土地红线图显示权利人系被告，位于博罗县××××××上南段，属于农村宅基地性质，并无相关产权证明；原告已接收土地，旋即转让并交付给另案当事人梁汉南，由其使用至今。被告陈述其与林家坚等六人于2011年左右从曾镜明处受让取得案涉土地，由被告、林家坚具名与曾镜明签订合同，红线图应该登记在被告和林家坚名下，但不清楚土地性质；被告在2018年上半年通过其姐夫江国辉将土地交由中介梁强基代为出卖，并将相关土地证件交给梁强基，被告和林家坚曾到律师事务所与原告签署土地转让合同，并办理了见证手续，但红线图至今未办理更名手续，且双方曾到园洲镇政府办理报建申请手续，取得的报建证明已交给原告；交易成功后，梁强基转给江国辉32万元，江国辉将该款平均分给被告等六人，其中被告分得53300元；土地已由梁强基负责向原告交付，至于目前状态被告也不清楚。本院认为，关于原告与被告存在何种法律关系问题。根据被告李太志本人的当庭自认的事实，其从案外人处受让案涉土地使用权，后于2018年上半年委托中介梁强基代为转让案涉土地，被告并有到某律师事务所与原告签署转让合同、到当地镇政府申请办理报建手续、通过梁强基代收并转付土地转让款项等行为。虽然以原、被告双方的名义于2018年6月1日签订的《土地转让协议书》、收款收据并非由被告本人签署，但被告与梁强基有事实委托代理合同关系，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，梁强基以李太志的名义签署的合同、收据，对李太志同样发生效力。因此，本院认定原告与被告存在建设用地使用权转让合同关系，由此产生的权利义务由被告享有和承担，对被告的抗辩意见本院不予采纳。关于案涉合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”。第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”原告主张案涉土地为村集体的宅基地，被告对此未持异议，截至一审辩论终结前，原、被告双方均未提交证据证明本案所涉土地属于经依法登记的集体经营性建设用地。因此，原、被告双方就案涉土地使用权的转让行为违反了土地管理法的强制性规定，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定，本院确认原告与被告于2018年6月1日签订的《土地转让协议》无效。关于合同无效的责任承担问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”案涉合同无效，双方均存在过错，应承担同等责任。原告签订案涉合同后共向被告的代理人梁强基支付36万元，此有相关转账凭证佐证，本院予以认定。被告因此取得的财产应予以返还，故原告请求被告返还已支付的购地款36万元，本院予以支持。被告辩称其实际收取53300元，其他款项应由原告另行主张，根据合同相对性原则，被告抗辩事由属其内部事务，以及被告与梁强基之间因履行委托代理合同所致争议，均与原告无涉，故被告在本案中承担民事责任后，可另循合法途径向相关责任人主张权利。被告因无效合同取得的财产而产生的利息属于法定孳息，应与本金一并返还。原告签订合同后分别于2018年6月5日、2018年7月19日支付10万元、26万元，因此，应分别从上述日期起算利息。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故被告向原告支付的利息应分别计算，其中分别以10万元、26万元为基数，对应自2018年6月5日、2018年7月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以36万元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告曾树坤与被告李太志于2018年6月1日签订的《土地转让协议》无效。二、被告李太志于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾树坤一次性返还土地转让款360000元，并支付利息（其中分别以100000元、260000元为基数，对应自2018年6月5日、2018年7月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以360000元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告曾树坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3933元（适用简易程序已减半收取），由原告曾树坤负担208元，被告李太志负担3725元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇二一年五月十六日法官助理 曾淑仪书 记 员 陈琼好