湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初2020号 原告：周平，女，1984年7月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路458号。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。 委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔2栋。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。 委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：邓日峰，男，1974年4月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 原告周平与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝州公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）、邓日峰确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周平，被告渝州公司、湘汇公司的委托诉讼代理人邓英姿到庭参加诉讼，被告邓日峰本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周平向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告渝州公司、被告湘汇公司与被告邓日峰之间涉及永州市冷水滩区舜德摩尔.财富中心四楼Ａ65号商铺的抵押合同无效，并由被告承担诉讼费。事实与理由：2014年9月5日，原告购买被告开发的位于冷水滩区××路××号××楼××号商铺，原告与被告渝州公司签订《商品房买卖合同》（见附件），原告按约定付清了全部购房款及其他相关款项（见附件），原告与被告渝州公司签订《交房确认书》，约定于2014年11月30日按现状交房，还与被告湘汇公司签订了《商品房委托租赁合同》，将原告所有的Ａ65号房的使用权全权委托湘汇公司代位租赁、招商及管理，期限自2014年12月1日至2029年12月31日。此后，原告缴纳了房屋维修基金、房屋买卖契税。但被告渝州公司未按照合同约定给原告办理相关权属证书（办证费用由原告承担）。湘汇公司私自将原告购买的冷水滩区××路××号××层××室（房屋产权证号7××6）Ａ65房屋抵押给被告邓日峰，损害原告合法迁移。现依法向法院提出诉讼，请求判如所请。 被告渝州公司、湘汇公司共同答辩称，管理人认可原告与被告签订的商品房买卖合同，同意继续履行合同，渝州公司现已进入破产程序，不清楚涉案房屋抵押给了邓日峰还是李蹦滔。 被告邓日峰未到庭参加诉讼，也未在答辩期内向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明，2014年9月5日，原告周平（乙方）与被告渝州公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》与《交房确认书》，约定由周平购买渝州公司开发建设的舜德摩尔·财富中心商品房1栋4层A65号房屋。该合同还约定了如下事项：1.房屋总价为208,740元，交房时间为2014年11月30日前；2.甲方在乙方同时签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》、《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》后，以委托租赁合同上计租之日起贰年内甲方代为乙方办理房屋所有权证和国有土地使用证。同日，原告周平与被告湘汇公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》，约定周平将其所有的舜德摩尔财富中心商品房1栋第4层A65号房的使用权，全权委托交由湘汇公司代为租赁、招商及管理，委托租赁期限为自2014年12月1日起至2029年12月31日止，租金按房屋购房款每年10%的标准计算，租金支付时间按季支付，支付时间为每季度首月的前十个工作日内。同日，原告周平（甲方）、被告湘汇公司（乙方）、被告渝州公司（乙方）签订一份《补充约定》，三方就租金支付方式及部分条款达成补充约定：1.甲方自愿选择下列租金支付方式预收租金：乙方一次性预付2014年12月1日起至2017年11月30日租金预付给甲方（含免租期5个月），期间36个月（此款用于甲方支付给丙方作为舜德摩尔·财富中心商品房购房款），从2017年12月1日起至2029年12月31日，由乙方按自然季度支付给甲方，支付时间为每季度首月10个工作日前，甲方同意在未付清丙方全部房款的情形下，此铺不计收租金，委托租赁起租期相应顺延，委托租赁截止时间不变；2.甲方选择本补充协议预收租金方式下，甲方与丙方签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》中关于“房屋所有权证和国有土地使用权证以委托租赁合同上计租之日起贰年内由丙方代为甲方办妥”的条款，甲方同意办证时间延期至委托租赁款预付时间结束之日起壹年内，由丙方代甲方办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，同时不追究丙方的经济责任。后原告周平支付了涉案房屋房款，缴纳了契税和物业专项维修资金，被告渝州公司将案涉房屋交付原告周平，原告周平依约将案涉房屋委托被告湘汇公司出租，并收取了租金。因被告渝州公司未按照合同约定为原告周平办理不动产权证且因涉案房屋已被抵押给被告邓日峰而酿成本纠纷。 另查明，2018年1月25日，被告湘汇公司将冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋4层402区域抵押给被告邓日峰，债务人履行债务的期限为2018年1月25日至2019年1月25日，并办理了抵押登记。原告周平购买的舜德摩尔财富中心商品房1栋第4层A65号房位置位于已被抵押给邓日峰的402区域。 还查明，被告渝洲公司与被告湘汇公司系关联公司，法定代表人均为姚芳明。案涉房屋的土地使用权登记在被告渝洲公司名下，房产总证登记在被告湘汇公司名下。2019年8月，永州市中级人民法院裁定受理渝州公司、湘汇公司破产重整一案，指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人。 上述事实，有商品房买卖合同、交房确认书、契税发票、购房款发票、物业专项维修资金专用收据、委托租赁合同、补充约定、房屋他项权证、抵押合同、房屋分层平面图等证据在卷予以证实。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷，本案争议焦点为：邓日峰与湘汇公司签订的《抵押合同》是否有效。 1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”规定，案涉房屋虽然登记在被告湘汇公司名下，但基于案涉《商品房买卖合同》的签订与履行，该房屋的所有权已实际转归于原告周平。因此，在被告湘汇公司与邓日峰签订抵押合同时，被告湘汇公司并非涉案房屋的真实权利人，对案涉房屋无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，权利人追认或无权处分人取得处分权利后，合同有效。现原告周平未追认被告湘汇公司的抵押行为，且要求确认抵押合同无效，故该抵押合同不发生法律效力。2.案涉房屋系被告渝州公司开发的楼盘项目，该项目早在2014年即已建成发售，被告渝州公司曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出售并出租使用。在此情况下，被告邓日峰作为债权人在案涉商铺上设定抵押时，不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已出售的客观事实，也完全有能力了解到该商铺已经售出的客观事实，故被告邓日峰对于设定抵押未予谨慎审查存在过失，不属于善意取得的法定情形。3.被告渝州公司与被告湘汇公司系关联企业，被告渝州公司在2014年将案涉房屋出卖给原告周平，被告湘汇公司在与原告周平签订《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》后，又就同一标的物与被告邓日峰签订抵押合同并办理抵押登记，明显非善意。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，依据前述抵押合同设立的抵押权以及抵押形式上存在争议的财产，均导致抵押行为的无效。因此，被告邓日峰在案涉房屋上的抵押权对于原告周平不具有优先受偿的效力，原告诉请抵押合同无效，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与被告邓日峰之间涉及永州市冷水滩区舜德摩尔财富中心1号栋四层A65号商铺的抵押合同无效。 本案诉讼费300元，减半收取150元，由被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担75元，被告邓日峰负担75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  成向阳 二〇二一年五月二十四日 法官助理郑兰君 书记员蒋露艳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十四条下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号） 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。