湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终885号 上诉人（原审原告）：刘雁，女。 委托诉讼代理人：王一凡，广东国晖（佛山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，湖南秦湘律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：湖南特变电工房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘明山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢添星，北京市立方（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚平安，男,该公司员工。 上诉人刘雁与上诉人湖南特变电工房地产开发有限责任公司（以下简称特变电工房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘雁上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第三项，改判特变电工房地产公司以房屋价款347498元为基数，自2018年12月31日起按每日万分之一的标准向刘雁支付逾期交房违约金，直至交付的商品房符合交付条件之日止（暂算至上诉之日为25367.5元）；2.本案诉讼费用由特变电工房地产公司承担。事实和理由：特变电工房地产公司逾期交房的违约金赔偿标准系由政府主管部门指定的示范合同条款确定，不存在过高的情形。补充协议第七条为格式条款，应为无效条款，不应据此确定违约金标准。补充协议第七条约定的违约金过低，无法达到督促特变电工房地产公司交房的目的。 特变电工房地产公司辩称，特变电工房地产公司已经根据补充协议第七条的约定交付房屋，不存在逾期交房的行为，无需承担违约责任。补充协议第七条为双方真实意思表示，未强迫刘雁签订该合同，应为有效条款。补充协议第五条第四款已明确约定，交房条件为五方验收，刘雁自愿接受该条款，特变电工房地产公司让刘雁接受该条款的代价为提前一年交房。 特变电工房地产公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘雁要求特变电工房地产公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求；2.诉讼费由刘雁负担。事实和理由：原审判决认定事实错误，刘雁已经提前收房并装修的事实足以认定刘雁同意以双方合同约定的五方验收合格为交房条件，故特变电工房地产公司不存在逾期交房行为，无需向刘雁赔偿任何逾期交房违约金。 刘雁辩称，案涉房屋买卖合同为相关部门的示范性合同，合法有效，不存在违约金过高的情形。补充协议中关于违约金上限的条款，特变电工房地产公司未提醒刘雁注意，该合同为重复使用的合同，该条款为格式条款，应为无效。案涉房屋尚未经有关部门备案，虽经过五方验收，亦不符合交房条件，特变电工房地产公司的主张不符合法律规定。 刘雁向一审法院起诉请求：1.判令特变电工房地产公司以房屋价款347498元为基数，自2018年12月31日起按每日万分之三的标准向刘雁支付逾期交房违约金，直至交付的商品房符合交付条件之日止（暂算至起诉之日为58588元）；2.判令特变电工房地产公司退还刘雁银行按揭代办费2000元、不动产代办费500元和水电费100元；3.本案诉讼费用由特变电工房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月13日，刘雁、特变电工房地产公司双方订立衡阳市商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定刘雁向特变电工房地产公司购买蒸湘区1202室房屋，总价款347498元。刘雁已现金支付购房款77498元，余款270000元以公积金按揭贷款方式支付。商品房买卖合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设方、施工方、监理单位、设计单位、勘查单位验收合格，即可达到交付条件，第1条的内容以此为前提。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房买卖合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1.2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。(1)逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照已付房款年利率3.25%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第五条，双方同意本合同第十一条第一款补充如下：1.买受人同意出卖人提前交房，买受人在收到出卖人通知（书面、电话、短信等其他方式）后3日内办理房屋交接手续，逾期不办理的，视为出卖人已完成房屋交付手续，由此产生的所有费用（包括不限于暖气费、物业费）由买受人自行承担。2.买受人选择按揭付款、分期方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行批准或未付清房款及相关费用的，交房期限顺延。3.商品房提前交付，买受人同意由出卖人需提供的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告在合同约定的交付时间出具。4.买受人同意该商品房经建设方、施工方、监理单位、设计单位、勘查单位验收合格即交房的，交房时间为2017年12月30日，提前交房产生的所有费用（包括物业费等）由买受人自行承担。合同补充协议第七条，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。2017年10月22日，刘雁办理接收房屋手续，并向特变电工房地产公司支付不动产代办费500元、银行按揭代办费2000元、水电费100元。但刘雁认为案涉房屋仍不符合交付条件，并于2020年8月12日向衡阳高新15栋工程项目竣工验收备案情况。2020年8月13日，该单位回复如下：1.经检索没有查到该项目的竣工验收备案资料；2.至于该项目未来办理竣工验收备案的具体原因我站不清楚，且该项内容不属于信息公开条例范围内。庭审中，特变电工房地产公司认为案涉房屋经五方验收合格，并向法院提交建设单位湖南特变电工房地产开发有限责任公司于2017年8月30日联合监理单位、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位、勘查单位湖南省勘测设计院对15栋工程质量竣工验收记录，该记录显示综合验收结论为验收合格。 一审法院认为，刘雁、特变电工房地产公司双方订立衡阳市商品房买卖合同（预售）及补充协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。刘雁已按照合同约定履行交付房款等义务，特变电工房地产公司亦应依约将符合法定及约定条件的房屋交付给刘雁使用。衡阳高新技术产业开发区建设工程质量监督站作为建设工程质量的监督管理机关，其于2020年8月13日出具的回复足以证明案涉房屋所在建筑至今未办理竣工验收备案相关手续，特变电工房地产公司应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。本案刘雁已于2017年10月22日接收房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益。同时考虑到特变电工房地产公司类似延期交房已呈整体态势，在此情形下，亦不宜确定过高违约金数额。从公平角度出发，该院依法调减违约金标准，酌情认定逾期交房的违约金为2000元，刘雁诉请超额部分，该院不予支持。对于刘雁要求返还不动产权证代办费500元、水电费100元，与实际履行情况不一致，特变电工房地产公司按合同约定需为刘雁代办不动产证手续，收取或预收一定费用，不违反法律规定，水电费100元已充入刘雁个人账户，故该院对刘雁该项诉请不予支持。对于刘雁要求返还银行按揭代办费2000元，因双方所签合同未约定特变电工房地产公司需为刘雁履行该义务，特变电工房地产公司亦未提交证据证实其已实际履行，特变电工房地产公司为此收取该项费用不合理，故该院对刘雁该项诉请予以支持。特变电工房地产公司以15栋工程质量竣工验收记录抗辩，认为合同约定的交房条件为案涉房屋经五方验收合格。经核对，不论是商品房买卖合同第九条还是合同补充协议第五条，均不能显示出合同约定的交房条件为经五方验收合格，特变电工房地产公司亦未提交证据证明刘雁已同意该商品房经五方验收合格即交房，其抗辩理由不成立，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、特变电工房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿刘雁逾期交房违约金2000元；二、特变电工房地产公司于判决生效之日起十日内返还刘雁银行按揭代办费2000元；三、驳回刘雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444.50元，由特变电工房地产公司负担29元，刘雁负担415.5元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，刘雁与特变电工房地产公司在双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中约定了案涉房屋以五方验收合格为交房条件。现刘雁以案涉房屋未办理竣工验收备案相关手续为由主张特变电工房地产公司承担逾期交房的违约责任。本院认为，行政主管部门有关商品房未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用的规定属于管理型的法律规范，并不能因此否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。特变电工房地产公司所建案涉房屋已于2017年8月30日经五方验收合格，刘雁已实际于2017年10月22日接收房屋，且刘雁当时未拒绝接收。所以，特变电工房地产公司在约定的交房期限内交付了符合双方约定的房屋，对刘雁要求特变电工房地产公司以房屋价款347498元为基数，自2018年12月31日起至交付的商品房符合交付条件之日止，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金的诉请，不予支持。本案二审期间，特变电工房地产公司考虑到解决案涉矛盾，向本院出具书面说明，自愿补偿刘雁2000元，属于自行处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以认可。综上，刘雁与特变电工房地产公司的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2659.4元，由上诉人刘雁负担1329.70元，上诉人湖南特变电工房地产开发有限责任公司负担1329.70元。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年五月十九日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅