山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2021）晋0502民初1451号   原告：晋城市丽华天缘大酒店有限公司，住所地：晋城市城区，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：梁某，任执行董事。   委托代理人：朱某、崔某，山西瀛润律师事务所律师。   被告：晋城晋煤太阳石煤化工交易中心股份有限公司，住所地：晋城市，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：成某，任总经理。   委托代理人：赵某、展某，山西赵某律师事务所律师。   原告晋城市丽华天缘大酒店有限公司（以下简称“丽华公司”）诉被告晋城晋煤太阳石煤化工交易中心股份有限公司（以下简称“太阳石公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽华公司的委托代理人朱某，被告太阳石公司的委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告丽华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年9月1日至2020年3月29日的房租款599812元，违约金218931.38元（自2020年3月30日暂计至2021年3月30日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由被告继续按照2017年9月11日双方签订的《商业用房租赁合同》租用原告所有的丽华公司三层部分及四层整层房产。原《商业用房租赁合同》第四条约定：“年租金为103.8万元，其中三层单价2元/平米/天，四层单价1.3元/平米/天”；第十条第二款约定：“被告未能按时向原告足额支付租金的，每延期一天，应当按照应付未付租金总额的1‰向原告支付违约金”。被告于2020年3月29日搬离租赁场所，但经原告多次催要，被告拒不支付房租。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。   被告太阳石公司口头辩称：1、本案存在不可抗力。因为国家发生疫情，到2020年3月29日被告搬离，期间77天属于不可抗力，应予以免除房租，共计218988元。2、新的房屋租赁合同中并没有约定违约金，原告请求违约金没有依据。双方以前签订过一份合同，原告曾向仲裁委申请过仲裁，但是那份合同已经被仲裁委裁决解除，已经没有效力，本案中没有违约金的约定。3、原告应该给予被告装修的补偿。被告承租房屋后，对房屋进行了豪华装修，当时装修价值350万元以上。由于被告控股股东北京晋煤太阳石化工有限公司的原因，被告停业多时，没有开展业务，所以租赁的房屋多数是空闲的，基本没有损耗。原告出租后，新的房客把这部分装修全部利用起来了，所以装修的价值原告应该给予补偿。4、本案中的房屋租赁协议显失公平。该份协议没有规定租赁的期限，原告在被告租赁期间一直对外招租，可以随时对外出租。双方约定被告在接到原告通知后五日内就要搬离房屋，原告把没有新的租户的大量空闲的房屋租金计算在被告头上，显失公平。5、我们申请法院追加北京晋煤太阳石化工有限公司作为本案第三人参加诉讼。在本案中，北京晋煤太阳石化工有限公司是被告的控股股东，该公司滥用股东权利，导致被告与原告发生纠纷，相关责任应该由北京晋煤太阳石化工有限公司承担。   经审理查明：2017年9月11日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《商业用房租赁合同》。该合同第一条约定：被告所租赁房屋为丽华公司大厦三层部分及四层整层房产，原告出租的建筑面积共计1702平方米（其中：三层建筑面积902平方米，四层建筑面积800平方米）；第三条约定：租赁期共五年整，从2017年9月1日至2022年8月31日止；第四条第一款约定：租赁物年租金总额为103.8万元，其中三层单价2元/平米/天（含税），租金65.84万元，四层单价1.3元/平米/天（含税），租金37.96万元；第八条第三款约定：被告因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对房屋进行装修，装修费用由被告承担……租赁期满后装修物的处置，双方按照如下约定进行处理……（2）如被告向原告退还房屋时未能按期就固定装修进行拆除，或未能搬离可移动设施、设备的，视为被告放弃上述装修、设备的所有权，原告有权自行对上述装修、设备等进行拆除或处置，被告不得对此存在任何异议；第十条第二款约定：被告未能按时向原告足额支付租金的，每延期一天，应当按照应付未付租金总额的1‰向原告支付违约金；第十一条第一款约定：因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，原、被告双方互不承担责任；第十五条约定：合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，解决不成时，任何一方均可向房屋所在地仲裁委申请仲裁。因被告欠付房租，原告于2019年1月17日向晋城仲裁委员会申请仲裁。晋城仲裁委员会于2019年4月30日作出（2019）晋仲裁字60号裁决书，裁决结果为解除原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》；被告向原告支付所欠房屋租金及其他费用1259243.20元，并于2019年8月31日之前返还原告房屋……   2019年9月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》。该协议第一条约定被告仍继续租用原租赁合同约定办公场所；第二条约定：租用期间若有第三方租用原告房屋，被告应于接到原告书面通知五日内无条件搬离，并与原告履行退房手续；第三条约定：租用期间原告有权在显眼处悬挂该房屋出租信息，若第三方有意向租赁该房屋的，原告有权随时带其看房，被告应无条件积极配合，否则原告有权单方面立即解除合同；第四条约定：租用期间租金及相关费用参照原房屋租赁合同第四条、第九条；第五条约定：租用期间租金按天计算，腾退房屋时按实际使用天数一次性缴清；第七条约定：租赁期间，协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院诉讼。第九条约定：租赁期间以上约定条款与原租赁合同相关条款不一致的，按本协议执行，其余条款仍按原租赁合同执行。2020年3月29日，被告自原告处搬离，楼内设施、设备均未损坏，双方完成移交。   以上事实有原、被告2017年9月11日签订的《商业用房租赁合同》，晋城仲裁委员会（2019）晋仲裁字60号裁决书，原、被告2019年9月1日签订的《房屋租赁协议》，原告出具的《确认函》以及当事人陈述在卷佐证。   本院认为：原、被告双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁协议》没有约定租赁期限，应视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，故该协议不存在显示公平的情形。被告太阳石公司自愿在该协议上签字盖章，表明认可该协议第二条、第三条的约定，被告太阳石公司应受该协议的约束。   关于租金数额的问题。双方约定的年租金为103.8万元，日租金为2844元。原告主张被告支付2019年9月1日至搬离之日即2020年3月29日期间的租金599812元，被告提出期间存在疫情原因，应免除部分房租。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……”。2020年1月25日，晋城市疫情防控领导小组办公室发布《晋城市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室通告第2号》，规定：“自2020年1月25日18时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。”2020年3月18日，晋城市疫情防控领导小组办公室发布《关于全市商贸流通企业、餐饮服务单位全面复工复业的通告》，规定：“从即日起，全市商贸流通企业（包括购物中心、百货店、超市、便利店等）、餐饮服务单位，在建立疫情防控工作制度基础上，全面复工复业，无需审批备案。”根据上述规定，因新冠肺炎疫情，被告在2020年1月25日至2020年3月17日的53天无法正常营业，属于因不可抗力影响合同履行，故该期间的房屋租金150732元应予免除。扣减后，被告还应向原告支付房屋租金449080元。   关于违约金的问题。原告主张被告按照双方签订的《商业用房租赁合同》第十条的约定，支付自2020年3月30日至2021年3月30日的违约金，被告辩称《商业用房租赁合同》已被仲裁委员会裁决解除，而且新的《房屋租赁协议》中并没有约定违约金。本院认为，原、被告在《房屋租赁协议》第九条约定“……其余条款仍按原租赁合同执行”，《商业用房租赁合同》虽被仲裁裁决解除，但有关违约金的约定仍然可以适用。合同约定违约金按每日1‰计算，违约金约定过高，应予调整。本院考虑到原告的损失，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的标准，酌定被告以449080元为基数按照年利率15.4%向原告支付违约金，经计算，自2020年3月30日至2021年3月30日期间的违约金为69348元。   关于装修费用的问题。本案系因承租人即被告的违约行为致使合同解除，根据《商业用房租赁合同》第八条第三款第二项的约定，加之原告不同意利用装饰装修物，故对于被告请求原告对房屋装修予以补偿的主张，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   被告晋城晋煤太阳石煤化工交易中心股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告晋城市丽华天缘大酒店有限公司房屋租金449080元，并支付自2020年3月30日至2021年3月30日违约金69348元。   如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5995元，由原告晋城市丽华大酒店有限公司负担2195元，被告晋城晋煤太阳石煤化工交易中心股份公司负担3800元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。      审 判 员 张晋林   二〇二一年五月二十七日   法官助理 张 晖   书 记 员 申媛媛