吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终695号上诉人（原审原告）：宋淳哲，男，1953年6月1日出生，朝鲜族，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：蔡明和，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨培文，男，1985年1月20日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市26-4-403。委托诉讼代理人：何云龙，男，1961年9月25日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市44-1-301。被上诉人（原审被告）：延吉市天池房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街长白路3288号。法定代表人：金日，该公司总经理。上诉人宋淳哲因与被上诉人杨培文、延吉天池房地产开发有限公司（以下简称“天池公司”）所有权确认纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋淳哲的委托诉讼代理人蔡明和，杨培文及其委托诉讼代理人何云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋淳哲上诉请求:1.撤销一审判决，查清事实后发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由杨培文、天池公司负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1．延吉市人民法院（2020）吉2401民初2358号判决当中已经认定案涉房屋是抵押给延吉市住宅建设有限公司，之后杨培文与天池公司签订房屋买卖合同本身就是存在一房二卖的嫌疑，没有通过延吉市住宅建设有限公司同意把案涉房屋卖给杨培文也是违法，杨培文并不享有该房屋的所有权。2.关于宋淳哲提供的通知单，一审认为天池公司只是填写房号，并没有填写姓名，因此不予认可该证据是不合理的。该证据当中所填写的名字是宋淳哲填写还是天池公司填写，要进一步的审核。综上，一审认定事实错误，请求二审法院查明事实，纠正一审法院错误，维护宋淳哲的合法权益。杨培文辩称：一审认定事实清楚，请求维持一审判决。事实与理由：1.天池公司一审中明确表示未与宋淳哲签订过房屋购买合同，也未向其出具过购房收据。天池公司抵押房屋的相对方是延吉市住宅建设有限公司第二十项目部，抵押本来就是一种担保行为的外在表现形式，并不发生房屋所有权转移效力。本案没有证据表明天池公司将案涉房屋所有权外分给延吉市住宅建设公司第二十项目部的事实，在没有获得所有权的情况下，将房屋出售给宋淳哲本身就是无权处分行为。2.杨培文合法取得案涉房屋的所有权。杨培文在天池公司之间签订了关于延吉市天池新村38栋2单元701房屋的《商品房买卖合同》，并经延吉市人民法院（2020）吉2401民初2358号案件确认，判决已发生法律效力，天池公司为杨培文办理房屋不动产权符合法律规定。3.宋淳哲与天池公司未签订过房屋购买合同，宋淳哲也未交纳过购房款，天池公司根本就不知道宋淳哲居住该房屋的情况下，怎么可能向其张贴《通知单》告知办理房照的事宜，宋淳哲所述违背日常行为习惯。二审中，天池公司未答辩。宋淳哲向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨培文与天池公司之间的房屋过户手续无效；2．依法将诉争房屋的产权判给宋淳哲；3.一切诉讼费用由杨培文与天池公司负担。事实与理由：宋淳哲于2008年7月23日与延吉市住宅建设有限公司签订房屋买卖合同，购买了位于天池新村38栋2单元701房屋。该房屋是天池房地产公司顶账给延吉市住宅建设有限公司的房屋。宋淳哲于2011年开始装修入住到至今，期间所有水电费以及暖气费等各种费用均由宋淳哲支付。但今年杨培文拿着房屋产权证主张房屋是自己的，要求宋淳哲腾出，并私自换了房屋的钥匙。延吉市法院（2020）吉2401民初2358号民事判决并没有指出宋淳哲的购房协议无效，只是认为宋淳哲与杨培文的房屋买卖合同的效力优先问题是另行起诉。但杨培文与天池房地产在宋淳哲不知情的情况下，到房产局办理了房屋产权证，已经侵害了宋淳哲的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《八民会纪要（民事部分）》也都指出恶意办理登记的买受人的权利不能优先于实际占有人。宋淳哲与杨培文的购房合同均有效的情况下，宋淳哲与天池房地产的行为已经是属于恶意登记，因此，杨培文与天池公司之间的房屋过户手续无效，随之房屋产权证也是无效的。综上，请求法院依法判决杨培文与天池房地产之间的房屋过户手续无效，并依法将诉争房屋产权判给宋淳哲，一切诉讼费用由，杨培文与天池公司负担。一审法院认定事实如下：2008年7月23日，宋淳哲与延吉市住宅建设有限公司第二十项目部签订《售房合同书》，双方约定由宋淳哲以人民币6万元的价格购买天池新村小区38号楼2单元701号房屋，延吉市住宅建设有限公司第二十项目部负责办理房照等相关手续，售房合同的其他内容依照延吉市天池开发有限公司售房合同来执行。合同签订后，宋淳哲分3次向延吉市住宅建设有限公司第二十项目部支付购房款6万元。宋淳哲从2011年开始入住此房。现宋淳哲与杨培文协商待案涉房屋纠纷解决之前空置房屋。本院于2020年5月28日作出（2020）吉2401民初2358号民事判决，认定原告杨培文与被告延吉天池房地产开发有限公司签订的关于延吉市开发区天池新村小区38#楼2-7-1号房屋的《商品房买卖合同》有效。另查，2020年7月20日，杨培文已领取（2020）延吉市不动产权第XXXX号案涉房屋产权证。一审法院认为：当事人对自己的主张应当提交证据证明。宋淳哲主张案涉房屋的所有权，但其与天池房地产公司并没有房屋买卖合同，延吉市住宅建设有限公司第二十项目部无权处分天池房地产公司开发建设的房屋，故对宋淳哲的主张法院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告宋淳哲的诉讼请求。案件受理费1585元（宋淳哲已预交），减半收取792.50元，由原告宋淳哲负担。宋淳哲为证明其主张成立，二审中提交如下证据：证据一：天池新村工程施工承包合同复印件一份。证明：2007年天池公司与延吉市住宅建筑有限公司对天池新村39#、44#的工程签订《天池新村工程施工承包合同书》，对39#、44#的前期主体工程承建的事实。杨培文质证称，证据的真实性不清楚，证明目的没有异议。证据二：收据三份、2007年开发区工地房屋顶账明细、证明各一份。证明：天池公司与延吉市住宅建筑有限公司在2007年签订《天池新村工程施工承包合同书》后，延吉市住宅建筑有限公司在承建过程中因天池公司未能及时拨付工程款，所以就承建所需人工费自行筹集。之后，天池公司始终未能支付建设工程款，对住建公司的工程款全部以房屋顶账。2007年开发区工地房屋顶账明细，证明天池公司用38号楼两套房屋抵顶工程款，其中包括涉案房屋即宋淳哲购买的38-2-701房屋，对此两个公司的财务人员进行对账，天池公司应知道该两套房已经抵顶给延吉市住宅建筑有限公司的事实。杨培文质证称，真实性与证明目的均有异议。两个公司都没有顶账的事实，即使两公司有顶账也和杨培文无关，宋淳哲并没有给延吉市住宅建筑有限公司干活。证据三：关于天池新村39#、44#楼施工合作协议、委托书、撤销委托决定各一份。证明：2007年7月20日延吉市住宅建筑有限公司法定代表人李振江与项目负责人金石洙签订协议，天池新村39号楼、44号楼工程由李振江承揽，金石洙组织投资施工，2009年8月12日，金石洙将天池新村39号楼、44号楼未完成工程委托给金虎山继续施工，因金虎山擅自对外签订合同等原因，2010年1月10日延吉市住建公司作出撤销委托金虎山的决定书，金虎山无权代理天池村39号楼、44号后续工程和金虎山对天池公司已经抵顶延吉市住宅建筑有限公司的房屋无权处分的事实。杨培文质证称，对证据的真实性和证明目的均有异议。何云龙和延吉市经济开发建设有限公司签订的协议，与本案无关。证据四：房屋抵押协议书、延吉市住宅建筑有限公司2008年1月1日至2008年7月30日凭证装订簿2页、三栏明细账、预付账款明细账各一份。证明：天池房地产公司与延吉市住宅建筑有限公司在2007年11月26日签订抵押协议书，约定延吉天池公司将以38#2-7-1、38#2-7-2号房屋抵顶延吉市住宅建筑有限公司工程款142766元。住建公司在2008年7月30日，将天池公司顶房子款下账、抵顶数额为142766元，天池公司与住建公司财务人员之间就房屋抵付工程款进行对账、天池公司会计期间在2007年1月至12月、49号记账凭证也记录142766元为房屋抵付工程款。证明天池公司已在2007年10月26日将38#2-7-1、38#2-7-2号房屋抵顶延吉市住宅建筑有限公司工程款的事实。杨培文质证称，真实性与证明目的均有异议，与本案没有任何关联性。证据五：天池公司与延吉市住宅建筑有限公司关于天池新村39#、44#的工程施工结算书、三栏明细账各一份、记账凭证2份、缴款凭证5份，房屋抵押协议书6份、证明一份、通知书一份。证明：天池公司与延吉市住宅建筑有限公司就对延吉市住宅建筑有限公司承建天池公司39#、44#楼工程款进行了结算后，天池公司应付住建公司建筑工程款为8262111.60元，已付房款为5464094元（与证据3相互印证），其中包括6份房款协议书抵顶工程款金额为5339154元、缴款凭证金额为527915元、车库款47025元，天池公司应知道该两套房屋已经抵顶给住建公司、天池公司通知住建公司办理房照相关事宜、天池公司认可并知道案涉房屋抵顶给延吉市住宅建筑有限公司的事实。杨培文质证称，真实性与证明目的均有异议，与本案没有任何关联性。我们也不是财会，延吉市住宅建筑有限公司和本案没有关联性。证据六：延吉市人民法院吉（2401）民初2358号判决书一份。证明：宋淳哲与延吉市住宅建筑有限公司签订的售房协议书有效，杨培文于2011年12月14日购买涉案房屋时，宋淳哲在2008年购买涉案房屋后已入住并控制案涉房屋。杨培文质证称，真实性和证明目的均有异议。延吉市住宅建筑有限公司无权卖天池公司的房子，所以延吉市住宅建筑有限公司和其他任何人做出的买卖都是无效的。证据七：严京淑出庭作证，证明“当时我做会计的时候延吉市天池开发有限公司不给工程款，给了期房，7、8月份时候我与住建公司的负责人协商后，我方要求天池公司将期房改为现房，现房是38-2-701和38-2-702，天池公司是在2007年11月份将房屋钥匙给我，2008年我将38-2-701房屋给宋淳哲，住建公司和宋淳哲签订了房屋买卖合同。住建公司和天池公司已经在之前将38-2-701在账目中下账，抵账抵的是住建公司的人工费。杨培文质证称：证人证言不可采信，因证人与宋淳哲是亲属关系，涉案房屋是证人介绍给宋淳哲的，作为会计不可能分不清房票和抵押协议区别。本院认为，上述宋淳哲二审提交的证据中，房屋抵押协议书（上证4-1）、预付账款明细账（上证4-4）、通知（上证5-7）、延吉市人民法院吉（2401）民初2358号判决书（上证6）均系一审已提交的证据，其证明目的与一审相同，依法不属于二审新证据。对于证据5中的6份房屋抵押协议书中的载有案涉房屋（38#2-7-1）抵押协议书除一审举证外，二审中又在证据4中重复举证，本院不予重复评议。对于证人严京淑出具的证明（证据2-3、证据5-6）及证言，因出具的书面证明内容与出庭证明内容一致，且证人严京淑已在一审中出庭发表证明观点，二审中的证明内容与一审证明内容一致，亦不属于二审新的证据。对于上述证据，因依法不属于二审提交的新证据，本院将结合其他证据，综合评议。杨培文对证据1的证明目的无异议，本院对该证据予以采信，对天池公司与延吉市住宅建设有限公司签订天池新村工程施工承包合同的事实予以确认。对于证据2顶账明细及收据，本院将结合双方结算书的采证情况综合评议。对于证据3与本案并无关联性，依法不予采信。对于证据4与证据5中的延吉市住宅建设有限公司的原始记账凭证，杨培文虽提出异议，但相关账目是否真实，案涉房屋是否由延吉市住宅建设有限公司因抵账后出售上诉人，应结合其他证据予以综合参考。对于证据5中的工程施工结算书，虽为复印件，但甲方处由在池公司盖章，乙方处由延吉住宅建设有限公司盖章，本院对证据的真实性予以确认。杨培文、天池公司二审中未提交新的证据。天池公司未到庭发表质证意见。经二审审理查明，认定事实如下：2007年天池公司与延吉市住宅建设有限公司（以下简称“住宅公司”）签订《天池新村工程施工承包合同书》，约定住宅公司作为承包方承建天池公司开发的天池新村39#、44#房屋，工程地点在开发区长白路南侧，合同还约定了其他工程承包内容。延吉市天池房地产开发有限公司作为甲方与延吉住宅建设有限公司作为乙方签订的工程施工结算书中记载，工程款金额8262111.60元，其中已付房款5464094元。住宅公司持有的《2007年开发区工地房屋顶账明细》中记载顶账房的房号及顶账数额，合计数额为5464095元，其中记载“38#2-7-177.59X920.00=71.383.00”“38#2-7-277.59X920.00=71.383.00”，天池公司账会凭证中（记-49）中显示“2017-12-31、房屋抵付工程款142766（元）”。原告杨培文与被告天池公司、延吉经济开发区开发建设有限公司（以下简称“经开公司”）、何云龙及第三人宋淳哲房屋买卖合同纠纷一案，延吉市人民法院于2020年5月28日作出（2020）吉2401民初2358号民事判决书，该案涉及本案认定部分事实如下：“延吉市开发区天池新村小区原为天池公司开发建设，2007年天池公司将天池新村38#2-7-1、38#2-7-2室以142766元的价格抵付给住宅公司。2008年7月23，住宅公司将天池新村38#2-7-1号房屋以6万元的价格出售给宋淳哲，宋淳哲装修入住。后天池公司将天池新村39号、44号楼交给经开公司代为管理，由开发建设公司继续施工。2010年9月30日，经开公司与何云龙签订天池新村收尾工程合同书，约定经开公司将延吉市开发区天池新村小区39号、44号楼的收尾工程交由何云龙施工，所有剩余工程总造价为90万元，其中部分工程以38#2-7-1、38#2-7-2室抵付。因杨培文给何云龙施工水暖工程，2011年11月末，何云龙将经开公司抵付工程款的天池新村38#2-7-1号房屋顶账给杨培文。2011年12月14日，天池公司与杨培文签订商品房买卖合同，将天池新村38#2-7-1号房屋抵账给杨培文，确定建筑面积为77.59平方米，价款为71382元。合同签订后，2011年末，杨培文去看房时发现宋淳哲入住……”该案判决杨培文与天池公司签订的关于延吉市开发区天池新村小区38#楼2-7-1号房屋的《商品房买卖合同》有效。该判决已发生法律效力。2020年7月20日，杨培文获得38#楼2-7-1号房屋的不动产权证，产权证号为（2020）延吉市不动产权第XXXX号。本院认为：杨培文与天池公司向相关部门提交办理案涉房屋产权登记的过户手续，相关行政部门为杨培文办理产权登记并为其发放产权证书，上述行为依法属于行政行为，宋淳哲主张杨培文与天池公司之间的房屋过户手续无效的诉请，依法不属于民事案件受理范围。关于宋淳哲要求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，因宋淳哲与天池公司之间是基于房屋顶账后形成的合同关系，双方合同是否能够履行不属于权属纠纷，该请求依法不予支持。综上所述，宋淳哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由宋淳哲负担。本判决为终审判决。审判长秦承兰审判员池东波审判员崔玉二〇二一年五月十一日书记员 裴夕红