河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5244号原告（反诉被告）：刘若璇，女，1998年10月19日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李亚华，河南咸平律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚汉卿，男，1988年4月13日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张鑫鑫，河南瑾轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茜，河南瑾轩律师事务所实习律师。原告(反诉被告）刘若璇与被告（反诉原告）龚汉卿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘若璇及其委托诉讼代理人李亚华，被告（反诉原告）龚汉卿及其委托诉讼代理人张鑫鑫、陈茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘若璇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告退还两个月的房租31082元、押金15541元、物业费5271元、违约金15541元；3、由被告承担本案诉讼费用。原告当庭将诉讼请求中的租金变更为，要求退还自2020年9月16日计算4个月的租金共计62164元。事实与理由：2020年6月8日，原、被告双方就位于郑东新区××北、××西××楼××单元5-514达成租赁意向，双方当日签订租赁合同，原告支付押金、租赁费等费用。合同约定租赁期限为2020年6月8日至2022年6月7日，原告租赁期间可以转租，被告不得提前收回房屋。2020年11月份，原告回到承租屋内发现被告已经将房屋再次出租给他人。原告无奈诉至法院。综上，被告在原告租赁期内将房屋出租给他人的行为，严重侵犯原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告龚汉卿辩称，一、被告在合同履行期间从未存在任何违约之处，之所以将房屋再次出租是因为原告未经被告同意擅自提前退租,单方要求解除合同。被告出于防止自身损失继续扩大、迫于无奈将房屋出租。按租赁合同第十条第二款约定，原告擅自退租行为已构成违约，除对所缴纳押金自愿放弃外，由此给被告造成其他财产损失，应由原告承担。原告主张被告支付违约金15541元、退还押金15541元，无事实与法律依据，应驳回对被告的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。理由如下：租赁合同约定，转租需提前通知出租人。在2020年9月14日前，原告就已经将涉案房屋挂在58平台上转租，其行为已构成违约。针对房屋转租权问题，出租人自合同签订前已明确告知承租人，如若转租需提前通知出租人，由出租人寻找次承租人，由次承租人与承租人签订租赁合同，承租人依然享有转租权。依据双方微信聊天，出租人未否认承租人不能转租，只是转租要提前通知并由出租人寻找次承租人。目的在于保护租赁物、确保次承租人按租赁用途使用房屋、避免租赁物损坏，减少风险出现的可能。即使双方因由谁寻找次承租人产生争议而未达成一致意见，承租人也不能违反租赁合同约定，未经同意擅自退租、退还钥匙，成为单方解除合同的理由。况且出租人在最后一次询问承租人是否确定退租时，便提出如若退租剩余租金及物业费如何退还的方案。无论是转租还是退租，出租人认可的退还方案均是待房源出租后扣除中介费退还剩余租金。这里剩余租金指的是自签订新租赁合同日期后的剩余租金。截至2021年2月28日，承租人未做出任何答复，其行为视为自愿放弃因擅自退租导致租赁物空置期间租金利益的主张；同时该期间租金也是出租人在合同履行期间应得租金利益。二、原告主张被告退还剩余物业费的诉讼请求，无事实及法律依据，应驳回对被告的诉讼请求。涉案合同约定租赁期间水费、电费、物业费等费用由承租人自行承担。需承租人向物业公司缴纳。本案中，2020年上半年物业费是由出租人事先垫付，下半年物业费15813元由承租人缴纳。只是物业公司将原本退给出租人房屋装修押金8060元抵扣了物业费，抵扣掉的8060元由承租人转给出租人，剩余物业费7745元由承租人缴纳。因承租人缴纳的租金期限是2020年6月8日-2020年12月31日，即2020年6月8日-6月30日期间物业费1933元需承租人转给出租人，由此出现了物业公司发给出租人的物业费缴纳依据（微信截屏）。按照合同约定即租赁合同交易习惯，物业费是交给物业公司而非出租人。原告向被告主张退还剩余物业费，无事实与法律依据，应驳回对被告的诉讼请求。三、按照被告之前提出的退还租金方案，被告只需退给原告2628元。原告所交纳租金租期为2020年6月8日至2020年12月31日。2020年11月22日，被告为避免自身损失扩大，将涉案房屋出租他人，其行为合情合理并无违约。按照被告之前提出的退还租金方案，被告只需退给原告2020年11月22日-12月31日期间租金19628元，扣除中介费17000元，后剩余2628元。综上，原告向被告主张支付违约金、退还租金、押金、物业费，无事实及法律依据，应驳回对被告的诉请，支持被告的反诉请求。反诉原告龚汉卿向本院提出诉讼请求：判令刘若璇向龚汉卿支付租赁房屋闲置期间租金损失34658元（2020.9.15-2020.11.22），租赁房屋出租所需佣金/中介费17000元，共计实际损失51656元（利息以51656元为基数，按全国银行间同业拆借一年期贷款市场报价利率4倍从反诉判决之日起至实际支付之日止）；2、由刘若璇承担全部诉讼费。事实与理由：2020年6月8日，双方就位于郑东新区××北、××西××楼××单元5-514达成租赁事宜并签订租赁合同。2020年9月14日，龚汉卿通过同行得知，刘若璇将租赁房屋挂在58平台上转租，并未提前通知龚汉卿。后双方因由谁寻找新的承租人产生争议。在双方协商未果情况下，刘若璇将涉案房屋钥匙邮寄给物业楼管杨欢欢称其要退租并解除合同，后搬离涉案房屋。次日，龚汉卿通过物业收到涉案房屋钥匙，随即龚汉卿通过微信确认退租事宜并告知：若刘若璇确定退租，请搬离贵重物品，并在涉案房屋出租后扣除中介费退还剩余租金及物业费。截至2020年11月22日，刘若璇未向龚汉卿表示继续租用涉案房屋意愿。至2021年2月28日，刘若璇却告知龚汉卿已被起诉并要求调解。龚汉卿认为，租赁物之所以出租他人是因为刘若璇擅自提前退租，解除租赁合同。龚汉卿系出于最大限度减少自身损失、迫于无奈将涉案房屋交由中介公司出租，于2020年11月22日与第三人张龙签订租赁合同，合情合理。相反，刘若璇擅自退租行为已违反租赁合同第十条第二款的约定，构成根本违约，致使租赁合同因合同目的无法实现而解除。刘若璇应承担因其违约所造成龚汉卿实际损失的违约责任。依据法律规定，向本院提起反诉，望公正判决，维护反诉人的合法权益。反诉被告刘若璇辩称，双方之间的租赁合同第八条有转租约定；关于反诉状诉请的赔偿无事实及法律依据，龚汉卿作为中介机构，反诉状中自认通过同行或者其个人得知刘若璇有转租，后称由谁转租产生争议，刘若璇已经告知要转租两个月，合同并未约定告知需要同意。从反诉状中可以确认刘若璇已经履行告知义务。在租赁期内，刘若璇已经支付租金，龚汉卿为了减少租金损失行使的行为不符合合同约定行为，侵害了刘若璇权利。因为龚汉卿及其同行作为中介的优势，导致刘若璇未能转租成功，侵害刘若璇的合法权利。在租赁期内，刘若璇搬离房屋，按照约定对外转租房屋并将房屋钥匙放置物业处，据刘若璇了解，在刘若璇搬离房屋两个月之内，龚汉卿从物业处取走钥匙。经审理查明：2015年2月9日，贾庆春作为买受人向河南建正房地产有限公司购买位于郑州市郑东新区××北、××西××楼××单元××514的房屋，合同备案号为D150××××7996。2020年5月21日，贾庆春向龚汉卿出具《授权委托书》，委托龚汉卿对涉案房屋进行出租及管理，全权行使房屋的出租和经营管理权力。委托期限为2020年5月21日至2025年6月20日。在委托期限内授权龚汉卿签订该房屋的租赁合同，并收取该房屋的租赁租金。2020年5月22日，龚汉卿通过支付宝向河南兴业物联网管理科技有限公司交纳物业费15813元。同日，该物业公司出具收据，载明，今收到2-1-514龚汉卿人民币8068元，系付房屋装修保证金。2020年6月8日，龚汉卿（出租方、甲方）与刘若璇（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的座落在郑州市郑东新区××北、××西××楼××单元5-514房屋出租给乙方使用。建筑面积共268.93平方米。租赁期限共24个月，自2020年6月8日起至2022年6月7日止。甲方应于2020年6月8日将该房屋钥匙交付给乙方进行装修和使用。房屋月租金为15541元。租金按月支付，先付后用：签订合同当日乙方向甲方支付首期房屋租金124335元，乙方应在签合同当日一次性支付给甲方。甲方收到房屋租金后给乙方出具收款凭证。以后每期租金提前15日支付。甲方指定租金收款账户为龚汉卿招商银行郑州分行尾号为0418的银行账号。乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、物业管理费、租金发票税金、停车费等由乙方按有关规定自行承担。根据甲方要求，乙方应支付甲方房屋押金15541元，随首期租金一起支付。待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方须全额退还押金。除甲乙双方在合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，无须事先征得甲方的书面同意，即可将承租的房屋部分或全部转租给他人。乙方如需转租房屋，需提前通知甲方。转租期间，乙方除享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行该合同规定的义务。因乙方违反合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的，可变更或解除合同。变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除约定的免除责任外，应由另一方负责赔偿。乙方未经甲方同意，合同履行中途擅自退租的，乙方赔付甲方一个月租金或自愿放弃押金。在租赁期限内，若非甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的情形的，甲方擅自解除合同，提前收回房屋，甲方应按月租金的一倍向乙方支付违约金并且赔偿乙方投入的装修损失，若支付的违约金不足抵付乙方损失，甲方还应负责赔偿相应损失。2020年6月8日，龚汉卿向涉案房屋的物业管理人员杨欢欢发送微信，要求杨欢欢“算算6月8号以后还剩多少物业费”，杨欢欢回复“514房间6.9-6.30号物业费是1933元（给龚汉卿），7.1-12.31号物业费15813元，来财务交7745元，给龚汉卿8068元。514截止到6.8号，电费剩余758度，合计568元。”杨欢欢另称将上述交纳费用的明细已经给514新租户发过去，上半年的发票已开，该转给龚汉卿的，也给新租户说过啦。2020年9月14日，龚汉卿通过微信向案外人张帆发送涉案房屋在58同城网站上的招租信息的照片一份，并询问“这个房源是你们发的吗，如果你们打算退租，我可以给你们转租，租出去够除去中介费退还剩余房租，但是你们不能私自转租”，张帆回复称“对，是我们发的，但是当时租的时候说的可以转租”。龚汉卿回复“只能我们给你转租，不允许你们私自转租”，“而且我们转租的效率比你高”。双方针对应该由哪一方进行转租进行沟通。9月15日，龚汉卿向张帆发送微信询问“C514确定退租了吧，请搬走贵重物品，我开始发房源，租出去除去中介费退还你们剩余房租及物业费，你是否同意”。张帆没有进行回复。2020年9月15日，杨欢欢微信告知龚汉卿514钥匙到了，当日，龚汉卿于物业处取得涉案房屋的钥匙。2020年9月16日，龚汉卿微信发布涉案房屋的招租信息。2020年11月22日，龚汉卿（甲方、出租方）与张龙（乙方、承租方）签订《郑州市写字楼租赁合同》，龚汉卿将涉案房屋出租给张龙使用，租期为2020年12月1日至2022年11月30日，共计24个月，月租金为17000元。庭审中，刘若璇称因其去外地开展业务，涉案房屋处于空置状态，为了减少损失，刘若璇暂时将房屋转租两个月，其将涉案房屋转租信息挂到网上并将钥匙邮寄给物业，由物业帮忙带人看房。至起诉前，物业公司并未告知刘若璇涉案房屋的实际使用情况。2020年10月份刘若璇回到涉案房屋处发现有人在涉案房屋处办公。龚汉卿与刘若璇共同确认，签订合同后，刘若璇向龚汉卿支付7个月租金及一个月押金，共计119328元，物业费10001元。以上事实由刘若璇提交的授权委托书、合同信息备案摘要、身份证复印件、《写字楼租赁合同》、微信截图，龚汉卿提交的微信截图、收据、支付宝截图、《写字楼租赁合同》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，龚汉卿与刘若璇签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，龚汉卿依约向刘若璇交付房屋，刘若璇向龚汉卿支付7个月租金及一个月押金。根据合同约定，租赁期间刘若璇有权对外转租房屋，如需转租房屋，需提前通知龚汉卿，但无需经龚汉卿同意。根据龚汉卿与张帆的微信聊天记录可看出，龚汉卿已经得知刘若璇要将涉案房屋进行转租，并非退租，刘若璇将涉案房屋钥匙交给物业由物业帮忙代看对外转租并不违反法律规定及合同约定，龚汉卿于9月15日从物业处取出钥匙并随即发布招租公告，其以实际行为收回房屋，终止与刘若璇之间的涉案合同，其后又将房屋进行转租，双方合同客观上已履行不能，故本院确认，双方的租赁合同实际于2020年9月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，龚汉卿于2020年9月15日收回房屋、解除合同，对于刘若璇已交纳的押金15541元，及已缴纳但合同解除后未实际使用房屋期间的租金及物业费，龚汉卿均应退还给刘若璇。关于租金，自2020年6月8日按照合同约定的租金标准计算至2020年9月14日，刘若璇应支付租金为51285.30（15541÷30×99天）元，其实际支付租金为103787（119328-15541）元，超付部分52501.7元，龚汉卿应当予以退还。关于物业费，根据龚汉卿与物业管理人员杨欢欢的微信聊天，涉案房屋6.9-6.30号物业费是1933元，7.1-12.31日物业费为15813元，据此计算7.1-12.31期间涉案房屋每天物业费为85.94元，按照上述标准计算7.1至9.14期间应付物业费为6531.44元（85.94×76天），截至9月14日累计应付物业费为8464.44元（1933+6531.44），刘若璇实际支付物业费10001元，超付部分1536.56元，龚汉卿应当予以退还。对刘若璇诉请租金、物业费过高部分，本院不予支持。对刘若璇主张的违约金15541元，合同约定龚汉卿擅自解除合同，提前收回房屋，应按月租金的一倍向刘若璇支付违约金并且赔偿装修损失，故对刘若璇的该项主张，本院予以支持。关于龚汉卿主张的租赁房屋闲置期间租金损失34658元、租赁房屋出租所需佣金/中介费17000元，共计损失51656元及相应利息的诉讼请求，本院认为，龚汉卿擅自收回房屋，解除双方之间的合同，其行为构成违约，其所主张的损失均应由其自行负担，对其反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘若璇与被告（反诉原告）龚汉卿签订的《写字楼租赁合同》自2020年9月15日解除；二、被告（反诉原告）龚汉卿于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘若璇退还租金52501.7元、押金15541元、物业费1536.56元；三、被告（反诉原告）龚汉卿于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘若璇支付违约金15541元；四、驳回原告（反诉被告）刘若璇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）龚汉卿的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2263元，减半收取1131.5元，由本诉原告刘若璇负担153.5元，由本诉被告龚汉卿负担978元。反诉案件受理费545.5元，由反诉原告龚汉卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年五月十七日书记员  刘宏丽