四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初1558号 原告：林广富，女，1933年8月29日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王月，女，1976年11月3日出生，汉族，住四川省双流县。系林广富之女。 被告：成都心怡房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段2618号河畔新世界32栋2层2号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，系公司员工。 原告林广富与被告成都心怡房地产开发有限公司（以下简称心怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林广富、被告心怡公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林广富向本院提出诉讼请求，请求判令：1.心怡公司支付自2020年1月1日至2020年5月1日期间因房屋漏水等问题导致的逾期交房违约金合计22825元；2、心怡公司赔偿2020年1月1日起至2020年5月1日整改期间物业管理费1848元；3、本案诉讼费由心怡公司承担。庭审过程中，林广富明确明确第1项诉请为自2020年1月1日起至2020年5月1日止按全部房价款的万分之一每日的标准计算违约金；第2项诉请为2020年1月1日至2020年5月1日期间物业公司收取的物业费，心怡公司与物业公司系从属关系理应退还该笔物业费。事实和理由：2018年7月5日，林广富与心怡公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号3837046），约定心怡公司将恒大天府半岛三期24栋1301号房屋出售给林广富，并约定了相关条款。后林广富接到心怡公司电话通知收房并于2020年1月2日请第三方公司验房。检查发现房屋屋顶大面积漏水，漏水情况较为严重，装修装饰问题几十处，房屋无法使用且无法正常交付。心怡公司拒绝出示盖章整改意见书并从2020年1月1日起开始强制收取物业费。后林广富投诉，经天府新区街道、自然资源和规建局协调要求建设单位整改并补偿相应损失，但心怡公司完全否认并拒绝支付赔偿，林广富为维护合法权益诉至法院。 心怡公司辩称，第一，林广富无权要求我方支付逾期交房违约金及物业管理费。根据双方签订的补充协议，非因主体之间的原因，林广富不能拒绝接受房屋，我方在2019年12月31日前已书面通知林广富收房，林广富也于2020年1月2日进行验房，林广富因房屋出现部分渗水为由拒绝接收房屋，无合同依据。根据补充协议第7.5条视为我方已将在合同约定的时间交付房屋。第二，我方在林广富验收以后，也积极的履行了维修的义务，但房屋的部分质量瑕疵并不影响林广富的实际居住，也不必然导致林广富的损失。 本院根据经审理查明的事实及法律相关规定认定如下： 2018年7月5日，林广富与心怡公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号3837046），约定心怡公司将恒大天府半岛三期24栋1301号房屋出售给林广富。第六章第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（五）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，60日内；2.管道堵塞，60日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，60日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，60日内；第十九条逾期交房责任，逾期在180日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 《成都恒大天府半岛商品房买卖合同补充协议》第七条第（三）项约定，如商品房在合同约定交房日期前具备交付条件，出卖人提前书面通知买受人办理售楼手续，双方同意以出卖人书面通知的售楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人；（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对房屋质量问题进行整改和保修。 合同签订后，心怡公司向林广富发送《收楼通知》并告知其可以收房，林广富收到通知后于2020年1月2日验房，并聘请“成都房宝宝工程监理公司”作出《房屋查验报告》，报告显示“客厅顶面漏水大面积开裂”“墙纸多处污染、起泡”等。 2020年4月1日，林广富告知心怡公司管家案涉房屋存在漏水问题，贴的墙纸接头处多数都开裂了，管家回复“可以接房，就是这几天在集中收房，可能来了需要你等一下”。4月4日，林广富再次询问“我家整改的怎么样了，帮我问一下进度，漏水问题解决没”，4月5日管家回复“和师傅确认了，你家只有墙面未处理了”，林广富回复“好的，我下午过来看一下。告诉他们地面软踏，空瓷砖，洗面台斜等，贴标签的地方弄一下，合适我要过来收房了，拖太久了”，管家回复“地板肯定是弄好了的，你先过来看一下，有什么可以联系罗师傅和施工方一起现场交楼”。截至2020年11月份，林广富多次与心怡公司沟通协商维修整改问题。 庭审过程中，林广富提交照片证据（有手机载体和拍摄时间）以证明房屋天花板漏水导致的水渍以及起皮情况，对该照片证据本院予以认可。另，双方对案涉房屋天花板在2020年1月2日时存在漏水的情况以及心怡公司在2020年3月底对漏水问题整改完毕的事实予以认可，但林广富认为漏水造成的墙面部分起皮、水渍问题直至2020年11月底才整改完成。 本院认为，林广富与心怡公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大天府半岛商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于是否存在逾期交房的情形的问题。首先，双方对案涉房屋天花板在2020年1月2日时存在漏水的情况以及心怡公司在2020年3月底对漏水问题整改完毕的事实予以认可。其次，本院在庭审中要求心怡公司提交案涉房屋的维修记录，以查明案涉房屋的漏水情况以及整改进程，但心怡公司拒绝提供，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条的规定，以及结合林广富提交的案涉房屋的照片情况，本院认定案涉房屋系精装房，客厅天花板漏水面积较大，确实严重影响正常居住功能，林广富有权拒绝收房。最后，从微信聊天记录来看，心怡公司在2020年3月底整改完毕后于2020年4月5日才通知林广富再次收房。综上，心怡公司应当承担2020年1月1日至2020年4月5日期间的逾期交房违约金18069.8元（以1902084元为基数，按万分之一/日，自2020年1月1日起计算至2020年4月5日止）。 关于林广富述称的案涉房屋还存在水渍、起皮等问题，心怡公司还应承担2020年4月5日至2020年5月1日期间的逾期交房违约责任的问题。本院认为，从林广富提交的照片来看，起皮、水渍范围较小，也不影响其正常居住功能，故根据补充协议第七条第五项的约定，林广富不能以细小瑕疵为由主张房屋未交付，不能因此拒绝收房，故对该部分逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 关于物业费的问题。心怡公司并非物业管理费收取的相对方，也并非物业合同的相对方，其与物业公司并非从属关系。其次，本院已支持漏水期间的逾期交房违约金足以弥补林广富的相应损失。故对于林广富要求心怡公司支付2020年1月1日至2020年5月5日期间物管费的诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定，判决如下： 一、成都心怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付林广富逾期交房违约金18069.8元（以1902084元为基数按万分之一/日，自2020年1月1日起计算至2020年4月5日止）。 二、驳回林广富的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为185元，由成都心怡房地产开发有限公司负担123元，由林广富负担62元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二一年五月七日 书记员  程悦