贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1596号原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所：深圳市福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106，统一社会信用代码：9144030077030529XN。法定代表人：曹雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李楚君，广东正鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告贵州大元房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人林海宝、李楚君，被告之委托诉讼代理人谢国球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称物业公司）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付从2020年3月1日至2020年12月31日的物业管理费共计人民币1605280.65元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由2017年7月15日，原告与被告签订《金鼎广场前期物业服务合同》，约定原告对被告建设的安顺经济技术开发区三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目提供物业管理服务，住宅的物业管理费为1.5元/平方米/月、商业物业的物业管理费为2.5元/平方米/月，车库车位的物业管理费为60元/月/个，物业管理费按每半年一次交纳，每次交纳费用时间为缴费时间到期前15个日内。业主每年1月15日至6月30日之前向原告支付当年上半年物业服务费，每年6月15日至12月30日向原告支付当年下半年物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，按每日千分之三向原告交纳滞纳金。根据原被告签订的《金鼎广场前期物业服务合同》第六章第7、8条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业管理费按照物业服务合同约定的标准，由被告支付以及被告未出租未售卖的空置物业，自交付一年后被告仍未售卖或出租的空置物业，按照本合同标准向原告交纳物业管理费。经核算，被告现拖欠原告1-5号楼商铺的物业管理费890262元、3号楼住宅空置房58618.65元、地下停车场车位管理费656400元，以上共计1605280.65元。为此，原告特向贵院起诉，请求贵院依法判决如诉讼请求，维护原告的合法权益。被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）辩称，原告诉请不符合合同的约定付款条件，因此请求法庭查明事实，驳回原告对被告提出的诉请。原被告合同约定双方的物业按照构成明细以接管验收进行接管，根据合同第一条最后一句话约定，原告没有案涉商业物业构成明细的接管验收资料，本案案涉的商业物业没有竣工验收，没有交付原告进行管理。原告主张支付案涉商业物业的物业管理费不能成立，商铺、停车库等提出的支付物业费的请求不成立，付款条件没有达到合同上约定竣工交付给原告进行管理的事实，答辩人认为原告方向被告方提出的160多万元以及违约金的主张没有事实依据，请求法庭查明事实驳回原告的诉讼请求。原告物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了营业执照复印件，法定代表人身份证明及身份证复印件、被告大元公司企业信用信息公示报告打印件、《金鼎广场前期物业服务合同》复印件、（2020）黔0402民初4830号民事判决书复印件、（2021）黔04民终97号民事判决书复印件，被告大元公司提交营业执照、法定代表人身份证复印件、关于公元物业撤场的公告复印件、（2021）黔04民终97号民事判决书复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。对原告提交的汇总明细表，因系其单方自作，未经被告确认，且被告不予认可，本院不予采信。对原告提交的照片达不到其证明目的，对该证据本院不予采信。经审理查明：2017年7月15日，原告物业公司作为受托方（乙方）与被告大元公司作为委托方（甲方）签订《金鼎广场前期物业服务合同》约定，甲方将金鼎广场委托乙方实行物业管理有关事宜达成一致意见，特订立本合同。第一条物业基本状况物业名称：安顺经济技术开发区三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目；物业类型：高层住宅、多层商业；坐落位置：安顺经济技术开发区南马大道与玉龙北路交汇处；占地面积：224036平方米（具体以房管局实测量为准）；总建筑面积（具体以房管局实测量为准）；委托管理的物业构成明细以接管验收资料为准。第二条本物业交付前，乙方提供的服务受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权力，履行本合同的义务；物业交付后，乙方提供的服务受益人为本物业的业主和物业使用人，业主和使用人享有本合同约定的相关权力，履行本合同约定的相关义务。第三条乙方应参与本物业的竣工验收，并在本物业移交接管时，与甲方共同办理物业管理书面交接手续。第十八条本合同约定的物业管理委托期限暂定为贰年，自2018年11月1日起至2020年10月30日止。本合同期限届满，若小区业主委员会尚未成立，合同可延续至业主委员会新签合同为止。第十九条本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十三条本物业管理区服务收费选择包干制方式。2、物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.50元/平方米/月（含税和所有费用包干，不再计取任何费用）；商业物业：2.5元/平方米/月（含税和所有费用包干，不再计取任何费用）；车库车位：60元/月/个（含税和所有费用包干，不再计取任何费用）。7、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业（以下简称空置房），其物业管理费按照物业服务合同约定的标准，由甲方支付；8、甲方未出租及未售卖的空置物业，自交付物管之日起一年内乙方不收取物业管理费，一年后甲方仍未售卖或出租的空置物业，按照本合同标准向乙方缴纳物业管理费。第二十四条停车库收费方式2、停车场由乙方统一经营管理，提取停车管理费和服务费由乙方与甲方或产权人另行约定。甲方有权随时将车位出售，乙方有义务在收到甲方通知后15日内将相应车位调整出来交付甲方，由甲方交付购买人。第三十一条甲、乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付伍万元的违约金；由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。2020年12月5日，原告出具《关于公元物业撤场的公告》，载明：由此经我公司慎重考虑并决定，深圳市公元物业管理有限公司安顺分公司金鼎广场物业服务团队将于2021年1月5日正式撤出金鼎广场并结束对金鼎广场小区的全部物业管理服务工作。……3、金鼎广场3号住宅楼业主缴交物业服务费用时间周期为：2019年3月1日至2020年12月31日止；金鼎广场4号楼住宅楼和5号住宅楼业主缴交物业服务费用时间周期为：2020年12月1日至2020年12月31日止；住宅楼物业服务费用缴纳标准为：1.5元/平方·月。同时查明，深圳市公元物业管理有限公司作为原告（反诉被告），与贵州大元房地产开发有限公司作为被告（反诉原告）于2020年9月2日向本院提起诉讼，诉请要求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业服务费用共计人民币495067.51元及自2020年1月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础计算利息直至还清之日止；2、本案的诉讼费由被告承担。被告答辩并提起反诉请求：一、依法判决驳回原告的全部诉讼请求；二、判决确认原、被告于2017年7月15日签订的《安顺经济技术开发区三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目前期物业服务委托合同》于2020年5月18日解除生效；三、判令原告支付（赔偿）因其违约给被告造成的直接经济损失70741.47元；四、判令原告承担本诉和反诉案件受理费。本院做出（2020）黔0402民初4830号民事判决书判决：一、限被告贵州大元房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业服务费429656.19元及自2020年1月1日起以429656.19元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告贵州大元房地产开发有限公司的全部反诉请求。被告不服判决提起上诉，二审（2021）黔04民终97号民事判决书判决：维持安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4830号民事判决第二、三条；二、撤销安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4830号民事判决第一条；三、双方2017年7月15日签订的《金鼎广场前期物业服务合同》及补充协议已于2020年10月31日终止；贵州大元房地产开发有限公司应于判决生效之日起五日内支付深圳市公元物业管理有限公司物业服务费427417.89元及自2020年1月1日起以427417.89元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清止的利息。本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。原被告双方签订的《金鼎广场前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《金鼎广场前期物业服务合同》约定：委托管理的物业构成明细以接管验收资料为准。第二十三条7、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业（以下简称空置房），其物业管理费按照物业服务合同约定的标准，由甲方支付；8、甲方未出租及未售卖的空置物业，自交付物管之日起一年内乙方不收取物业管理费，一年后甲方仍未售卖或出租的空置物业，按照本合同标准向乙方缴纳物业管理费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告以被告差欠1-5号楼商铺、3号楼住宅空置房、地下停车场车位物业管理费共计1605280.65元为由向本院诉请被告支付物业管理费及违约金，应当对其提供物业管理服务的事实及差欠物管费的具体金额承担举证责任。首先，原告无证据证实接管被告大元公司1-5号楼商铺及地下停车场车位并实际进行物业服务；其次，原告认为从2019年3月1日交付3号楼住宅空置房提供物业服务，未提交证据证实。综上，原告对其主张无证据证实，应承担举证不利的责任，对其诉讼请求本院不予支持。被告的辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定。判决如下：驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币19248元，减半收取人民币9624元，由原告深圳市公元物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审判员  李霞二〇二一年五月八日法官助理刘玉莹书记员顾安甜