四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0524民初1号 原告（反诉被告）：何朝乾，男，1946年8月9日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：陈忠梁，四川结贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鑫，四川结贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王幸锋，男，1974年12月19日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：谢彬，四川德才律师事务所律师。 原告（反诉被告）何朝乾与被告（反诉原告）王幸锋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年8月19日作出判决，驳回原告何朝乾的诉讼请求。原告上诉后，泸州市中级人民法院作出（2020）川05民终1640号民事裁定书，撤销叙永县人民法院（2020）川0524民初1367号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序审理。审理过程中，2021年1月22日被告（反诉原告）王幸锋反诉原告（反诉被告）何朝乾赔偿损失纠纷案，本院将案件合并审理，分别于2021年1月22日、3月12日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何朝乾及其委托诉讼代理人陈忠梁、刘鑫，被告（反诉原告）王幸锋及其委托诉讼代理人谢彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）何朝乾向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王幸锋于2014年2月17日签订的购房《协议》；2、判决被告返还原告已付购房款250000元，并支付从2014年9月1日起按月利率1%计算至给付前述款项之日止的利息；3、判决被告支付原告违约金28400元（全部购房款的10%）、赔偿原告损失12160元。在案件重审开庭中，原告将诉讼请求第一条变更为确认合同无效。事实与理由：2014年，被告姑父张某得知原告要购房，告诉原告说被告在麦地坝街上有合法房屋出售，房屋已出租给王某开餐馆、卖农副产品。2014年2月17日，原、被告在张某见证下签订了《购房协议》，约定被告将通往老麦地坝交叉路口处的房屋卖给原告；房屋建筑面积180平方米，总价款为人民币284000元；签订协议时支付10000元定金，同年2月25日向被告支付房款100000元，7月1日支付房款100000元，9月1日支付房款40000元，余款34000元等房屋手续（土地证、房权证）完善后付清；违约按全部购房款的10%支付违约金；被告无条件为原告办理房屋手续。签订协议时，被告承诺一至两年内办理房屋所有权证交给原告。协议签订后，原告按协议约定分四次支付了被告购房款25万元。因当时王某的租期未到，继续由王某租用，原告并未实际居住使用。2015年，原告新换了卷帘门和门窗、燃气等设施，支付了费用13000余元。在此期间，原告多次找被告办房权证，被告多次说正在办理过程中。2019年9月，原告因孙子要在麦地上学及王某租期已到，原告收回房屋后居住。原告儿子准备将余款交给被告时再次找被告拿房权证，被告说政府将资料收去叙永办证了，让原告耐心等候。2020年正月初三，原告儿子又去找被告拿房权证，被告约定于2020年2月17日前办理。2020年二月初四，原告之子路过被告处时向被告询问办证情况，被告答应等疫情过后把房权证办理完毕交与原告。2020年3月6日，被告骑车到原告家中，拿出一份批文给原告看，称办理房权证是迟早的事情，让原告继续等待。原告经调查了解，得知被告的批文不是房权证，被告所修房屋系违章建筑，根本不能办理房屋产权手续；被告的行为违反法律及行政法规的强制性规定，无法实现原告购买房屋目的，买卖合同应属无效合同；原告的房屋质量不合格，存在安全隐患。2020年3月26日，原告与儿子何某去找被告拿房权证时，被告才说不能办理房权证。原告要求被告退还购房款，被告妻子耍横而不予退还。原告认为被告签订合同时未向原告说明房屋不能办理房权证，欺骗原告签订购房协议和收取原告购房款，误导原告可以办证，导致原告无法获得房屋所有权，致原告签订房屋买卖合同的根本目的无法实现，其过错行为给原告造成了极大损失，行为极不诚信，已属严重违约，原被告不属同一经济组织成员，购房协议违反法律强制性规定，故请求确认《协议》无效，并判决被告退还购房款并赔偿损失。 被告（反诉原告）王幸锋辩称：原、被告于2014年2月17日签订购房《协议》，原告分4次共向被告支付大部分购房款250000元，被告将房屋交付给原告使用六年多，双方的权利义务基本履行完毕，原告要求被告返还已付购房款、支付资金利息、承担违约责任并赔偿损失，有违诚实信用原则，且超过诉讼时效。被告出售给原告的房屋系合法建造，并无任何质量问题，且价格合理。被告从未约定向原告办理房屋过户手续，原告及其家人对案涉房屋系宅基地建房及被告无房屋所有权证、土地使用权证是明知的。综上，《协议》是原、被告的真实意思表示，内容合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）王幸锋提出反诉请求：请求判决何朝乾在3日内将房屋腾迁返还王幸锋；何朝乾赔偿房屋修复费20000元；赔偿房屋贬值损失18万元；赔偿房屋占用费26327元。事实及理由：如果买卖房屋合同无效，因该行为取得的财产，应当返还。何朝乾应返还王幸峰房屋，当年向何朝乾交付房屋时无损坏、无漏水，何朝乾使用7年后现在房屋顶楼开裂、漏水，雨水造成外墙渗水，墙体被水侵蚀，内外墙面受损，晒坝开裂，梯步受损，顶楼水泥瓦破裂等事实。何朝乾作为房屋使用者、管理人，应当承担房屋损害的全部责任，应赔偿王幸锋房屋修复费20000元。案涉房屋何朝乾收取租金20000元，2019年9月占用使用房屋，计算到2021年3月为19个月，合计收益和占用使用费26327元，何朝乾应当承担支付义务。何朝乾购买了房屋后，导致房屋外观非常陈旧，房屋贬值18万元，何朝乾应予赔偿。 原告（反诉被告）何朝乾针对反诉辩称：原被告不属同一集体经济组织成员，二人签订的合同违反法律规定，应属无效。2014年原告何朝乾和被告王幸锋签订时，被告称是街房，能办理产权证，加之王幸峰所修建房屋位于麦地坝村街道上，楼下是门面，楼上为住房，而且王幸锋已将房屋出租与王某从事经营，何朝乾没有过错，责任应由王幸锋承担。对房屋修复费20000元，被告不应承担。理由：王幸锋卖房屋时，房屋本身就处于未完工状态，外墙没有抹灰，存在质量问题。被告在使用过程中，没有不当使用。因此，被告不应承担房屋修复费。房屋贬值损失18万元问题，王幸锋没有提供事实依据证明存在房屋贬值，因此不应支持，对于占用房屋使用费26327元问题，原告使用房屋是因合同行为占用，没有给付义务。综上所述，请驳回被告王幸锋的反诉请求。 经审理查明：被告王幸锋曾用名王幸峰。原告何朝乾原属xx镇撕栗村，被告王幸锋原属xx镇黄林村。2009年，原、被告所在村及另外的村一起合并成xx镇麦地坝村，但仍分属不同社。2010年1月27日，叙永县人民政府作出《关于农村村民修建住宅用地的批复》，内容为“王幸锋，你申请修建住宅用地的申请收悉，经研究，批复如下：一、同意你在xx（镇）麦地坝村4社（组）小地名弯儿头处占用非耕地壹佰叁拾平方米（小写130㎡）作为你换基建住宅用地。二、请注意以下事项……”2014年2月17日，原告为乙方、被告为甲方签订《协议》（以下称《协议（一）》），约定“甲方：麦地坝村四社王幸峰，身份号：××××。乙方：麦地坝村一社何朝乾，身份证号：××××。甲方将通往老麦地坝叉叉路口处，现有房屋一幢卖给乙方，经甲乙双方共同协商达成如下协议：1、该房屋的建筑面积约180平方（包括：楼底、楼上），其四界为,东界：至社道马路内边。南界：至马向公路内边。西界：与黄某1房屋同墙。（保持现状，如乙方要改变必须与我商议达成一致后方可）黄某2、杨某。北界：至现有房屋墙边。2、价格协定为：284000元（大写：贰拾捌万肆仟圆整）。3、付款方式：①签协议时交付定金10000元。②2014年2月25日交付购房款100000元。③2014年6月30日交付购房款100000元。④2014年8月30日交付购房款40000元。⑤余下34000元要等房屋手续完善后全部交付清。（注：所有房款以立收条为凭）。4、违约责任：①如果甲方违约要支付乙方协定全部购房款的10%。②如果乙方违约，甲方概不退还乙方所交付的购房现金。5、该房屋的水电如现有纠纷问题概由甲方负责协调解决，甲方无条件配合乙方办理房屋相关手续。6、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。本协议从签字之日起生效。” 同日，原、被告另行签订《协议》（以下称《协议（二）》）一份，内容为“甲方：麦地坝村四社王幸峰，身份号：××××。乙方：麦地坝村一社何朝乾，身份证号：5××××。甲方将通往老麦地坝叉叉路口处，已修多年的旧房屋卖给乙方，经甲乙双方共同协商达成如下协议：1、该房屋的建筑面积约180平方（包括：楼底、楼上），其四界为：东界：至社道马路内边。南界：至马向公路内边。西界：与黄某1房屋同墙。黄某2、杨某。北界：至现有房屋墙边。2、价格协定为：120000元（大写：壹拾贰万圆整）。3、付款方式：一次性付清。4、违约责任：①如果甲方违约要支付乙方协定全部购房款的10%。②如果乙方违约，甲方概不退还乙方所交付的购房现金。5、该房屋的水电如现有纠纷问题概由甲方负责协调解决，甲方无条件配合乙方办理房屋相关手续。6、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。本协议从签字之日起生效。”协议签订后，原告向被告交付购房款10000元。2014年2月25日、7月1日、9月1日，原告分别向被告交付购房款100000元、100000元和40000元。2015年起，原告开始收取王某承租前述房屋租金，至2016年底，原告每年收租金3600元。2017年起房屋租金调整为每年4000元，重审过程中，原、被告双方认可，何朝乾已收到房屋租金20000元。庭审查明，该房屋顶楼有漏水现象，部分墙面有水印痕迹，维修处理费需要13800元。何朝乾支付天然气安装费4500元。原告何朝乾接收房屋后，重新安装四道卷帘门，三扇窗户。 证明上述事实的证据有：原、被告陈述、房屋买卖协议、房屋照片、民事判决书、收条、天然气安装费收据、卷帘门、塑钢窗安装收费收据以及庭审笔录在案佐证，可以认定上述事实。 本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非集体经济组织成员的第三方转让，只能向集体成员内部转让、置换。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告何朝乾与被告王幸峰虽属同一村，但分属不同的社，不属于同一集体经济组织成员，双方签订的购买房屋合同，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。原告何朝乾变更请求确认买卖房屋合同无效的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方对具体损失争议较大，争议焦点为： 1、原告何朝乾要求返回购房款25万元及利息，利息应按每月1%计算，支付天然气安装费4500元，安装四道卷帘门、三道窗户费用13000元。本院认为，合同无效后，应当返还财产，被告王幸锋收到原告何朝乾的购房款25万元应予返还。何朝乾安装的天然气费用，被告收回房屋后也可以继续使用，故该安装费4500元，房屋返还后王幸锋应予支付何朝乾。但何朝乾主张安装的四道卷帘门、三道窗户，系自己使用房屋期间必要的维修改造，不应要求被告王幸锋承担。何朝乾在收到王幸锋返还的购房款后，房屋也应返回被告王幸锋。另，何朝乾要求支付购房款25万元占用资金利息，本案是由于双方买卖房屋的行为，违反法律的禁止性规定，而导致房屋买卖合同无效，原告何朝乾未审查交易房屋权证情况以及农村房屋能否对外交易情况，存在一定过错，为平衡双方权益，原告何朝乾购买房屋后，获得的租金收益20000元由其享有，本院对何朝乾要求支付购房款利息的主张，不再予以支持。 2、被告王幸锋反诉要求原告何朝乾赔偿房屋损害维修费20000元，支付占用房屋费用26327元，房屋贬值损失180000元。本院认为，王幸锋在庭审中没有举证证明何朝乾在管理使用房屋期间有破坏房屋的行为；房屋出现的漏水情况，没有证据证明与何朝乾的使用有关系，被告王幸锋的此反诉要求赔偿房屋维修费20000元，本院不予支持。另王幸锋主张何朝乾应支付占用使用房屋期间费用26327元，由于双方存在购房合同关系，何朝乾并非非法使用王幸锋房屋，故王幸锋此反诉请求，不予支持。关于王幸锋反诉房屋贬值损失18万元问题，被告王幸锋的房屋属于农村自建房，不属于城市房屋，只能在本集体经济组织成员之间进行交易，交易面窄，被告也无充足证据证明房屋存在有贬值情况，故本院对该反诉请求也不支持。由于双方当事人在签订合同过程中，均存在一定过错，应各自承担相应责任，本案经本院审判委员会讨论决定。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）何朝乾与被告（反诉原告）王幸锋于2014年2月17日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告（反诉原告）王幸锋于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）何朝乾购房款25万元及支付天然气安装费4500元； 三、原告（反诉被告）何朝乾于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）王幸锋位于马岭镇麦地坝村四社房屋一栋； 四、驳回原告（反诉被告）何朝乾的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王幸锋的反诉请求。 本诉案件受理费5658元，由原告（反诉被告）何朝乾负担2819元，被告（反诉原告）王幸锋负担2819元，反诉费3626元，由被告（反诉原告）王幸锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨 军 人民陪审员  赖华忠 人民陪审员  王明强 二〇二一年五月十二日 书 记 员  林 倩