安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2××1）皖13民终1530号 上诉人（原审原告）：郑计，男，1976年10月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）：郝燕，女，1975年12月14日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：王琛，安徽大泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧155室，统一社会信用代码91341302554566161J。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，男，该公司员工。 上诉人郑计、郝燕因与被上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初8373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2××1年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑计、郝燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持郑计、郝燕请求支付违约金的第二项诉讼请求；3.案件受理费由金园公司承担。事实与理由：一审法院认为双方关于逾期办证违约金“万分之壹%”，并非约定不明，是一时性债权，属认定事实错误。1.郑计、郝燕购买该商品房时，合同系由金园公司工作人员填写，其不知情，且该合同为格式合同。根据合同法第三十九条规定，按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证未约定违约金的，按照《最高人民法院关于审理上商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，合同没有约定违约金的，按照已付购房款总额参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2.郑计、郝燕诉请并没有超过诉讼时效。金园公司没有按照约定为其办理房产证书，其一直向金园公司主张权利，其主张的违约金为物权的从权利，物权请求权没有超过诉讼时效，请求违约金的从权利也不会超过诉讼时效。 金园公司辩称，1.合同约定最后办证时间为2014年6月29日，至2017年6月29日已罹于诉讼时效，郑计、郝燕称一直不断要求办证无事实依据。2.郑计、郝燕购买的房屋属福利安排住房性质，目前房屋升值，虽金园公司违约，但未给郑计、郝燕造成任何实质意义上的损失。另郑计、郝燕不动产权证已于2××1年2月18日办好，3月19日被领取。 郑计、郝燕向一审法院起诉请求：1.判令金园公司为郑计、郝燕办理位于宿州市埇桥区××街道××路××小区××幢××单元××室不动产产权登记证书；2．判令金园公司承担不能及时办理不动产产权证书的违约金72770.4元（暂计算至2020年5月31日），及到办理不动产登记证书止的违约金；3．本案诉讼费用由金园公司负担。庭审中，郑计、郝燕明确表示违约金起算时间为2014年6月30日，计算标准按照每日日万分之一。 一审法院认定事实：2012年12月18日，郑计、郝燕与金园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定郑计、郝燕购买金园公司开发建设的位于宿州市埇桥区三八乡街道外环南路北侧宿州××小区××幢××单元××号房，同时约定了房屋面积、房屋价款336935元及面积差异处理方式等，同时约定房款的支付方式为在2012年12月18日前付清206935元，余款13万元通过公积金贷款的方式支付。其中《商品房买卖合同》第八条…交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格…。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：…2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹%向买受人支付违约金。…。郑计、郝燕在签订合同后交纳购房款236935元，剩余购房款10万元通过贷款方式支付。另郑计、郝燕已于2013年12月向金园公司交纳代办不动产登记证书的相关费用。金园公司至今未为郑计、郝燕办理案涉房屋不动产产权登记证书。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。郑计、郝燕与金园公司2012年12月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。郑计、郝燕向金园公司支付全部购房款及交纳代办不动产登记证书的相关费用后，金园公司有义务按照约定为其办理不动产产权登记证书。金园公司在交付房屋后至今未能为郑计、郝燕办理，金园公司存在违约事实，办理房屋不动产产权登记证书属于物权的请求权，不适用诉讼时效制度，金园公司提出的关于该项诉讼请求时效的抗辩，不予采信。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹%向买受人支付违约金”，该合同为格式合同，条款中关于违约金计算方式虽表述为“万分之壹%”，但“万分之壹”是书写的，并非约定不明。尽管该条款约定的违约金数额过低，但为一次性赔付条款，是一时性债权，郑计、郝燕要求金园公司支付逾期办证违约金属于债权请求权，适用三年诉讼时效期间的规定，依照合同约定的最后办理房屋不动产登记证书时间为2014年6月29日，应自2014年6月30日起开始计算诉讼时效，至2017年6月29日已罹于诉讼时效，郑计、郝燕未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断情形，故郑计、郝燕要求金园公司支付逾期办理房屋不动产产权登记证书违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、金园公司于判决生效后三十日内为郑计、郝燕办理位于宿州市埇桥区××街道××路××小区××幢××单元××室房屋的不动产产权登记证书；二、驳回郑计、郝燕的其他诉讼请求。案件受理费1619元，减半收取计810元，郑计、郝燕负担710元，金园公司负担100元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。金园公司向本院提交：郑计、郝燕案涉房屋房产证复印件，欲证明房产证2××1年2月18日颁发，郑计、郝燕在3月19日领取。郑计、郝燕质证认为，对该证据真实性无异议，郑计、郝燕在一审判决之后领取房产证，同时证明金园公司未按约办证的事实。本院对该证据真实性予以认定。一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，案涉不动产权证实于2××1年2月18日颁发，3月19日郑计、郝燕领取。 本院认为，鉴于一审判决后，郑计、郝燕已于2××1年3月领取案涉房屋产权登记证书，故对一审判决金园公司为郑计、郝燕办理位于宿州市埇桥区××街道××路××小区××幢××单元××室房屋的不动产产权登记证书判项予以撤销。归纳本案二审的争议焦点为：郑计、郝燕主张自2014年6月30日按照总房款每日万分之一标准支付违约金能否得到支持。 《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，郑计、郝燕与金园公司房屋买卖关于逾期办理产权登记约定为：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹%向买受人支付违约金”。按照该约定条款计算，因逾期办证，金园公司仅需承担0.336元（336935／10000）%违约责任，该条款关于逾期办证违约金的约定明显过低，且郑计、郝燕在2012年12月合同签订后，即向金园公司支付完购房款336935元，剩余购房款10万元通过贷款方式支付，2013年12月向金园公司交纳代办不动产登记证书的相关费用14873元，而2××1年3月郑计、郝燕方取得案涉不动产权登记。因此这一约定未考虑金园房地产逾期办证的时间长短及过错程度，既不能弥补买受人因房屋未完成物权登记所遭受的影响及损失，亦起不到敦促出卖人金园公司积极履行办证义务的作用，有失公平。郑计、郝燕上诉认为案涉合同为金园公司提供的格式合同，请求对合同第十五条关于逾期办证违约金计算标准予以调整的主张应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合此类违约金的约定惯例、审判实务、本案具体情况及参照上诉法律规定计算标准，对郑计、郝燕主张逾期办证违约金调整为每日按照总房款“万分之壹”计算予以支持。 关于诉讼时效问题。金园公司于2013年12月31日将案涉房屋交由郑计、郝燕使用，同时两人将契税、房屋维修基金及办理房地产权证相关税费缴纳给金园公司，并委托其办理房地产权证。金园公司认可2019年起其公司陆续办理该小区房屋产权登记，而案涉房产直至2××1年2月18日才办理所有权变更登记，即金园公司逾期办证违约行为至2020年6月15日郑计、郝燕提起诉讼时一直处于持续状态，故金园公司认为郑计、郝燕的诉求已过诉讼时效的答辩意见不能成立，依法不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依照该规定，郑计、郝燕自向一审法院起诉之日的前三年即为其向金园公司主张权利的诉讼时效期间，其对金园公司在该诉讼时效内持续存在的逾期办证违约行为主张的民事权利依法受到法律保护，郑计、郝燕主张自2014年6月29日起计算至2020年5月31日至逾期办证的违约金本院不予支持。综上，本案实际购房款为336935元，每日按照总房款万分之一，计算3年的逾期办证的违约金，共计36890.55元（33.69元／天×365天×3）。 综上，郑计、郝燕上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初8373号民事判决； 二、淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付郑计、郝燕逾期办证违约金36,890.55元； 三、驳回郑计、郝燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,619元，减半收取计810元，郑计、郝燕负担410元，淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担400元。二审案件受理费1,619元，郑计、郝燕负担819元，淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚丽 审 判 员 曹 志 审 判 员 刘 柳 二〇二一年五月十日 法官助理 王 志 书 记 员 蔡 玲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。