宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2021）宁0105民初1780号   原告:邢某，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：罗某、李某，宁夏宁北律师事务所律师。   被告：宁夏瑞信房地产开发有限公司。   法定代表人：曹某1，该公司董事长。   被告：宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司。   负责人：曹某2。   共同委托诉讼代理人：王某,宁夏搏强律师事务所律师。   原告邢某与被告宁夏瑞信房地产开发有限公司（以下简称“瑞信公司”）、宁夏瑞信房地产开发有限公司西夏分公司（以下简称“瑞信西夏分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某,被告的共同委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告协助原告按照《商品房买卖合同（预售）》约定的商业用途办理位于银川市××镇不动产证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金42940.27元（暂从2017年1月1日至2021年4月1日，后期违约金计算至证书办理完为止）；3.本案受理费由被告承担。事实及理由：2015年10月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告位于银川市××镇商品房，约定用途为商业，总房款为278537元（最终结算为276677元）。被告向原告交付房屋后无法办理房产证。后经原告向银川市不动产登记中心申请办证，其工作人员告知原告，办理涉案房屋的不动产证，必须与被告签订规划用途变更的补充协议并向银川市房管局进行备案，否则按照原备案的《商品房买卖合同（预售）》无法办理商业不动产证书。被告多次承诺未改变商业用途，可以办理产权证书，但被告直到现在也不协助原告办理涉案房屋的商业产权证书，被告的行为严重损害原告的权益，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，请求法院支持原告的诉请。   被告瑞信西夏分公司辩称，其与原告无合同关系，根据合同相对性原则，其不是本案适格被告，不应承担任何责任。   被告瑞信公司辩称，原告诉请按照商业用途办理不动产证书，无事实和法律依据。根据双方签订的《补充协议》第三条第二款约定：“出卖人在按照规划行政主管部门的批准进行相应的规划变更的情形下，无需通知买受人，买受人对此变更予以接受。”第十一条约定：“其他合同条款的约定如与本补充协议约定不一致的，按照本补充协议的约定为准执行。”瑞信公司按补充协议约定去执行，并未违反合同约定私自改变了房屋规划用途，且该事实已在同类案件（2019）宁01民再38号民事判决书中确认即：瑞信公司并未违反合同约定私自改变房屋规划用途，朱永第以瑞信公司违反合同约定私自改变了房屋规划用途请求解除合同的理由不能成立。同时，不动产产权证书的办理及内容填写等是不动产登记中心的职责，并非瑞信公司的责任。瑞信公司仅有提供办理房屋产权证材料的协助义务，原告办理不动产权证书中的用途也是由不动产登记中心确定。原告位于银川市××镇的不动产证书至今未办理房屋产权证是其不愿办理，责任应当由其自己承担。根据合同约定，2015年12月31日前，瑞信公司已将涉案房屋交付给原告使用。2017年10月，被告已完成不动产初始登记，具备了办理不动产转移登记条件。2017年11月16日，瑞信公司在新消息报公告，通知镇北堡快乐小区的37、38、39号公寓楼业主携带相关资料到公司销售部领取相关办证手续。最后，违约金的本质是为了填补损失，具体到本案，原告在合同签订一年后至今一直在享受所购房屋带来的收益，虽然延迟办理了房产证，但并没有影响原告当时的投资目的，原告并未因迟延办证而减少收益，并未造成任何损失。退一步讲，即使瑞信公司迟延办证构成违约，违约金计算的起止日期应该是自2017年1月1日至2017年11月14日。2017年11月16日，瑞信公司在新消息报发布公告告知了原告涉案房屋具备了办理不动产转移条件，通知原告于2017年11月15日起至2017年12月31日期间受理业主办理不动产登记相关手续。”履行了通知义务，故违约金应以原告诉状中最终结算总房款276677元为基数，自2017年1月1日计算至2017年11月14日。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据本院认定如下：1.原告提交的银川市商品房买卖合同（预售）、宁夏增值税普通发票，符合证据三性，予以采信。2.被告瑞信公司提交的银川市商品房买卖合同（预售），符合证据三性，予以采信。被告提交的新消息报（总第6330期）、通话记录截屏，虽系打印件，因原告认可，予以采信。   根据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：   2015年10月18日，原告与被告瑞信公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告瑞信公司开发的位于银川市××区房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价款为278537元，买受人应当于2015年10月17日前支付首期房价款139537元，余款139000元申请贷款支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条中约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，根据该合同附件十一补充协议第六条第1项中约定，出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助买受人办理该商品房的权属登记手续。第八条第3项约定：……产权证办理等事项出卖人可自行选择采用发送手机短信、在项目所在地公开发行的报纸上刊登公告……等方式进行告知，出卖人采取上述任何方式通知后，视为出卖人已向买受人告知相关事项。合同签订后，原告按约实际向被告瑞信西夏分公司支付购房款276677元。被告瑞信公司于2015年12月向原告交付了涉案房屋。2017年11月16日，被告瑞信公司在新消息报发布公告载明：“由宁夏瑞信房地产开发有限公司开发建设的快乐小镇小区的37#、38#、39#三栋公寓楼，已完成不动产初始登记，具备了办理不动产转移的条件，定于2017年11月15日起至2017年12月31日期间受理业主办理不动产登记的相关手续……。”另查明，涉案房屋至今未办理产权登记手续。   本院认为，原告与被告瑞信公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。根据合同约定，该商品房的规划用途为商业，被告瑞信公司根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助原告办理该商品房的权属登记手续。现原告要求被告瑞信公司协助其按照《商品房买卖合同（预售）》约定办理涉案房屋的不动产证书，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告瑞信公司支付逾期办证违约金，根据合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因涉案房屋的交付日期为2015年12月31日前。2017年11月16日，被告瑞信公司在新消息报发布公告，向原告告知了涉案房屋具备了办理不动产转移条件，通知原告于2017年11月15日起至2017年12月31日期间受理业主办理不动产登记的相关手续……。”根据合同约定，视为被告瑞信公司已向原告告知了办理涉案房屋不动产权登记事宜。故违约金的计算期间应自2017年1月1日至2017年12月31日，数额应计算为276677元×0.0001×365天=10098.71元。原告要求后期违约金计算至证书办理完为止的诉请，因其未提交证据证明该期间未办理房屋所有权登记系被告瑞信公司的原因造成，故本院不予支持。原告要求被告瑞信西夏分公司承担责任，因被告瑞信西夏分公司并非《银川市商品房买卖合同（预售）》相对方，不予支持。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应适用当时法律、司法解释的规定。   依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告宁夏瑞信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内协助原告邢某按照《银川市商品房买卖合同（预售）》约定办理位于银川市××区房屋的不动产证书，将房屋所有权登记在原告邢某名下；   二、被告宁夏瑞信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邢某逾期办证违约金10098.71元；   三、驳回原告邢某的其他诉讼请求。   当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费563元（已减半收取），由原告邢某负担456元，被告宁夏瑞信房地产开发有限公司负担107元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 李春梅      二〇二一年五月十八日   法官助理 苏庆琦   书记员 张亚琴   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   附件1：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。   附件2：后附法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。