江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0102民初5122号原告：朱柏红，女，1977年3月8日生，汉族，住南京市玄武区。被告：江苏微石青禾置业管理有限公司，住所地在南京市玄武区太平北路114号。法定代表人：杨毅超。被告：南京玄武苏宁置业管理有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号6楼。法定代表人：陈艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴迪，女，1996年4月19日生，汉族，该公司员工。原告朱柏红与被告江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石青禾公司）、南京玄武苏宁置业有限公司（以下简称玄武苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱柏红，被告玄武苏宁公司的委托诉讼代理人吴迪参加诉讼，被告微石青禾公司经本院传票送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱柏红向本院提出诉讼请求：1.判令被告微石青禾公司向原告支付所拖欠的租金25200元（自2019年4月1日暂算至2019年12月31日），违约金7560元；2.判令被告玄武苏宁公司对于被告微石青禾公司拖欠原告的租金及违约金，承担连带赔偿责任；3.诉讼费用由二被告共同承担。被告玄武苏宁公司辩称：被告不是租赁协议的当事人，根据合同相对性原则，本案与被告没有任何关系。本院经审理查明后认定事实如下：2017年12月27日，原告朱柏红（甲方）与被告微石青禾公司（乙方）签订一份委托租赁协议，双方约定：1、甲方将位于南京市玄武区××房屋以独家委托的方式交由乙方运营管理服务。甲方委托乙方代为收房（毛坯），并委托乙方代为行使验房职责，同时甲方委托乙方代为装修，并从乙方处收房（精装修）次日起，视为委托租赁期限开始之日；2、委托经营期限为5年3个月，自2019年1月1日至2024年3月31日，甲方给予乙方3个月的免租期作为试运营期，试运营期结束即为双方的计租起始日，免租期为2019年1月1日起至3月31日止；3、五年收益具体金额如下：每年均为33600元。该房屋的收益由乙方收取，按照“先经营后付款”的原则，租金每半年支付一次，乙方于第二个半年起始月的15日前向业主支付上一半年的租金，首笔租金的支付时间为2019年10月15日，以此类推。租赁期限内，除发生不可抗力的事件致使本合同无法继续履行，任何一方不得单方解除合同，否则须按约承担责任。乙方拖欠甲方租金达3个月并经提醒后仍未完全支付，甲方有权提前终止合同，乙方除应补足未支付租金外，还应按照销售总额的30%支付违约金。2019年10月23日，被告微石青禾公司作出书面支付申明：未能按照与业主签订的协议支付2019年4月至9月房屋租金，所以特向业主申请，剩余未支付租金承诺于2019年11月15日前全部支付完毕，同时承诺后期每次租金支付都不得晚于合同约定时间，如到期未能按时支付，业主有权于次日收回租赁以及经营权，产生的一切责任将由被告承担。同年11月16日，被告微石青禾公司作出书面解除说明：在涉案项目××幢152间房屋租赁合作期间，被告未及时支付给大部分业主3至9月份的房租，业主担心后续房租延期可能，要求自行收回房屋，被告同意业主自行出租，业主方不承担违约责任，现同意解除双方的租赁合同。2019年11月23日，苏宁紫金嘉悦××号楼××层152户业主的代表，与怡莱酒店、被告微石青禾公司、被告苏宁置业公司共同签字确认一份书面维权结果。该份材料说明：（1）被告微石青禾公司总经理杨毅超承诺，尽快完成企业贷款，下款当日在业主代表与“苏宁”代表监督下支付剩余房租；（2）2019年11月23日，怡莱酒店将66万（2020年1月1日至3月31日）房租转账给指定业主代表，业主承诺怡莱酒店房屋使用至2020年3月31日，后期所付季度租金直接支付给业主，如果不够支付业主租金，则业主有权向微石青禾公司追偿所有损失；（3）被告微石青禾公司承诺，于2020年4月15日前以及往后每期房租都按时支付，如未按时支付次日业主可以自行收房、双方自动解约，所欠租金及所有违约及违约责任造成的损失由其承担，同时苏宁置业公司承担协调与督促责任；（4）“苏宁方、酒店方、业主方、微石青禾方”，对以上维权结果确认无误并签字认可。同年11月26日，被告杨毅超个人出具了一份书面承诺书，表示：与维权业主代表（5人）面谈，为了保证尽快解决所有业主首期房租问题，将其本人父母名下一套房产变现，用于支付首期4-9月份房租，在本周内落实完毕，否则承担所有法律责任以及经济赔偿；后期每期房租按时支付，如再出现超时拖延状况，业主可于次日收回房屋，因此产生的所有损失和赔偿均由本人负责；目前私下与怡莱酒店签约的业主，会与业主和酒店再行协商。同年12月12日，被告玄武苏宁公司以公告方式通知“紫金嘉悦”××号楼××层业主：针对10月15日微石青禾公司违约事件，业主可授权该公司联系专业律师代为起诉，委托房源须要超过50%方才接受此项委托，如果业主与微石青禾公司解约，业主可以选择收房自行出租或者与目前使用房屋的次承租人签订租赁合同，收取租金。2020年1月，原告收回房屋。另查明：原告朱柏红（预购人、乙方）与被告玄武苏宁公司（预售人、甲方）签订了《紫金嘉悦广场商品房预售合同》，甲方预售给乙方的商品房为玄武区××，该商品房设计用途为商务金融用地/办公，建筑面积为35.31平方米。补充协议中约定：若乙方购买甲方1栋房源，房屋交付后由乙方自行与第三方公司江苏微石青禾签订房屋装修合同及委托经营合同，与甲方无涉。审理中，原告提供宣传资料一套及公证书以及证人证言，证明玄武苏宁公司承诺该项目由其引进了第三方托管公司，玄武苏宁公司要求原告必须将所购房产出租给第三方托管公司包租五年，并承诺原告购房后能够获得对应的租金收益，投资收益有充分保障。玄武苏宁公司质证认为搜狐网为第三方媒体平台，该公司并非该信息的发布方，该证据与其无关。证人系与本案事实有利害关系的人，证言不具有证明力。庭审中，朱柏红陈述违约金约定过高故其按照银行利率自行调整为7560元。本院认为，原告与被告微石青禾公司签订的涉案房屋租赁合同，由于系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。原告将房屋涉案合同约定的年租金为33600元，即每月为2800元，自2019年4月1日起至2019年12月31日止共计是9个月，房租数额应当为25200元。所以原告要求被告微石青禾公司给付租金25200元的诉请，本院予以支持；关于违约金，考虑原告损失情况，本院酌定调整为3800元。微石青禾公司经本院传票送达，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和辩论的权利，并承担由此产生的不利后果。关于被告玄武苏宁公司是否应当承担连带责任。本院认为：在涉案房屋销售时，虽然被告玄武苏宁公司指定被告微石青禾公司作为委托经营方，但是原告与被告玄武苏宁公司之间是商品房买卖合同关系，与被告微石青禾公司之间是房屋租赁合同关系，在原告与被告玄武苏宁公司之间的补充约定中也明确说明，原告是自行与微石青禾公司另外签订合同，如何签订合同则与玄武苏宁公司没有关系。在本案审理中，原告也没有提供证据证明：玄武苏宁公司曾以胁迫方式要求原告与微石青禾公司签订合同。所以，原告要求被告玄武苏宁公司承担连带责任的主张，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江苏微石青禾置业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告朱柏红房屋租金25200元及违约金3800元；二、驳回原告朱柏红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1238元，减半收取619元，公告费（据实结算），由被告江苏微石青禾置业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 佴永年二〇二一年五月十九日法官助理 马 锐书 记 员 冉 艳