内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初3383号   原告：丁彦军，男，1974年12月2日出生，回族，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：崔月思，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告：周中华，男，1973年11月8日出生，汉族，住江苏省吴江市。   委托诉讼代理人：毛萨如拉，内蒙古安民律师事务所律师。   第三人：田宇，男，1962年11月19日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   第三人：乌海市冠龙房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市海南区。   法定代表人：田宇，该公司总经理。   第三人共同委托诉讼代理人：赵宏彦，宁夏玺信律师事务所律师。   原告丁彦军与被告周中华、第三人田宇、乌海市冠龙房地产开发有限责任公司（以下简称乌海冠龙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔月思、被告委托诉讼代理人毛萨如拉、第三人田宇及乌海冠龙公司共同委托诉讼代理人赵宏彦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告丁彦军向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法立即停止对原告所有的位于××旗房屋的强制执行，依法解除该房屋的查封、冻结，并停止拍卖措施（房屋价值72万元）；2.请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年3月，原告与第三人乌海冠龙公司经多次协商后，于2020年4月1日于达成购房意向，约定由原告购买乌海冠龙公司开发建设的××小区房屋，该房屋建筑面积157.12平米，单价：4600元/平米，总计房款722752元，原告向乌海冠龙公司签署了《承诺书》，原告依照《承诺书》约定向乌海冠龙公司支付定金140000元，同时约定了剩余房款582752元的交付方式，乌海冠龙公司为原告开具了收据，并交付了房屋，涉案房屋由原告实际使用至今。近日，原告在与乌海冠龙公司就房款交付及办理房屋登记问题磋商时，听闻由于第三人田宇与被告周中华之间的买卖合同纠纷案件，阿左旗人民法院依据(2018)内2921执恢36号执行裁定书，依法查封了鹿鸣新苑B4楼B座104号房屋，并拟将对上述涉案房屋进行拍卖，以拍卖所得抵偿田宇拖欠被告周中华的房屋买卖价款。原告认为，原告与第三人乌海冠龙公司之间的买卖合同关系已经依法设立，上述事实客观存在，法律关系依法成立，双方意思表示真实、合法、有效，依法应当得到法律的保护。该物权设定根据《物权法》的相关规定具有唯一性、排他性，阿左旗法院就上述房屋所做出的上述司法措施及对上述房屋的强制执行拍卖措施均不具有合法性。为维护合法财产权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《物权法》的相关规定，原告请求人民法院依法立即停止对原告购的位于××旗房屋的强制执行，依法停止相关司法文书的执行，并对于其中涉案的申请人所有的××小区房屋依法解除查封、冻结、并停止拍卖措施。   被告周中华辩称：一、诉讼请求不能成立，不符合执行异议法律规定、司法解释、不得执行的条件。二、原告诉状中所称，原告与第三人之间于2020年4月达成购房意向，所谓的购房意向就是双方有意思表示，但是并没有达成购买房屋的房屋买卖合同，所以购买的事实不能成立。我们对原告和第三人的购买房屋的事实不予承认。三、原告与第三人之间即便是存在商品房买卖的事实，但是该房屋在双方买卖当时，是查封状态的。原告与第三人之间即便存在买卖关系，也是无效的。根据上述几点意见请法庭驳回原告诉讼请求。   第三人田宇、乌海冠龙公司述称：原告所述事实属实。2020年4月1日，原告与乌海冠龙公司签订了承诺书，将案涉房屋出售给原告。当日原告给我公司支付房款，共付房屋价款670000元，双方在该合同中约定相关的权利义务及违约责任。因该房屋被阿左旗人民法院查封，目前双方对该房屋没有办理产权登记手续。根据最高人民法院相关司法解释，双方买卖合法有效，应当予以认定。原告的诉请符合法律规定，我方对此无异议。   本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，本院依法受理周中华诉田宇房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月30日作出（2015）阿左民一初字第853号民事判决。2015年9月14日，田宇不服上述判决向阿拉善盟中级人民法院提起上诉，阿拉善盟中级人民法院作出（2015）阿民一终字第265号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。判决生效后，田宇未履行付款义务，周中华向本院申请强制执行。2016年8月18日，被告乌海冠龙公司向本院出具担保书，为田宇的上述执行案件款担保，并承诺如田宇不履行给付义务，公司自愿履行法院生效法律文书。担保书出具后，田宇与乌海冠龙公司均未向周中华履行给付义务。2020年7月13日，本院作出（2018）内2921执恢36号执行裁定书，裁定查封担保人冠龙公司名下的位××旗住宅小区B4B-商业-102、B4B-商业-104、B4B-商业-105、B4B-商业-107、B4B-商业-109房屋，查封三年。原告认为其系案涉阿拉善左旗巴彦浩特镇鹿鸣新苑住宅小区B4B-商业-104房屋实际权利人，于2020年10月28日向本院提出书面异议，本院于2020年11月6日作出（2020）内2921执异66号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告不服，遂提起案外人执行异议之诉。   另查明，丁彦军与哈新娟系夫妻关系。2020年4月1日，丁彦军向第三人乌海冠龙公司出具承诺书一份，承诺书载明：我本人丁彦军，身份证号：×××，于2020年4月1日购买阿左旗鹿鸣新苑小区B4号楼B座104号商业，面积157.12㎡，单价：4600元/㎡，总房款：722752元（大写：柒拾贰万贰仟柒佰伍拾贰元整），当日付定金140000元（大写壹拾肆万元整），剩余房款582752元（大写：伍拾捌万贰仟柒佰伍拾贰元整）2020年6月27日前交清，如不能按时交清商铺剩余房款，开发商有权另行出售商铺，所交定金扣除50000元（大写：伍万元整）作为违约金，剩余部分3个月内无息返回给客户。承诺人：丁彦军。2020年4月1日，从哈新娟名下账户向包丽账户内转账两笔共计140000元。2020年6月28日、2020年6月29日、2020年6月30日从哈新娟名下账户内共计向包丽账户内转账530000元。第三人乌海冠龙公司于2020年4月1日、2020年6月30日分别向原告出具收据两张，确认第三人收到原告房屋定金140000元及房款530000元。原告及第三人称上述向包丽转款670000元系原告购买案涉房屋向第三人乌海冠龙公司交付的房款。   本案审理过程中，本院于2021年5月8日向原告送达限期交费通知书，限其五日内将剩余房款52752元交于本院执行账户内，但原告至今未予交纳。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然原告提供了其就案涉房屋与供热公司签订停暖合同以及交纳采暖费的证据，证实第三人乌海冠龙公司向其交付案涉房屋，其占有事实，但原告与第三人乌海冠龙公司并未签订合法有效的书面合同，且其在本院向其送达限期交费通知后，其也并未就剩余房屋价款按要求交付执行，故其主张不符合上述法律规定排除执行异议的情形。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告未能就其系案涉房屋实际权利人完成举证责任，其应当承担举证不能的法律后果，对其诉请本院依法不予支持。   据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：   驳回原告丁彦军的诉讼请求。   案件受理费11000元，由原告丁彦军负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判长 冯瑞平   人民陪审员 黄彩仙   人民陪审员 高艳波   二〇二一年五月十六日   书记员 汪 静