贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1365号上诉人（原审原告）：杨丽，女，1975年9月12日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。上诉人（原审原告）：何明，男，1969年8月29日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，系该分公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人杨丽、何明因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月9日进行了庭询。本案现已审理终结。杨丽、何明上诉请求：一、依法撤销凯里市人民法院（2020)黔2601民初14295号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律部分错误，上诉人的诉请于法有据，上诉人对涉案房屋享有的合法权益应当受到保护，不得执行涉案房屋，并立即解除查封。1.上诉人与大地公司在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。根据该合同约定，上诉人先支付首付款，剩余的款项通过银行按揭的方式支付。由于大地公司的原因一直没有办理得银行按揭贷款，这责任不在于上诉人。2.上诉人愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但应当给予适当的较长的期限。一审中，一审法院要求上诉人几天之内交付剩余尾款到法院，这有些强人所难。该商品房价款是几十万元，上诉人因没有全部购房款才采取银行按揭方式购买。一审法院要求几天交付剩余的几十万元，作为普通老百姓来说，不是那么容易的事。3.现在上诉人在努力向亲朋好友等通过借款等方式筹集资金，恳请二审法院给予一定的较长的期限，只要上诉人筹集到全部剩余购房款，立即交付给法院。到时，恳请贵院正确适用法律，判决支持上诉人的上诉请求。二审其他当事人未提交书面答辩意见。杨丽、何明向一审法院起诉请求：1、依法中止凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对凯里市房屋的查封，不得执行处置；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目90689.73㎡的房产（包括6栋20层2102号房屋在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区6栋21层2102号被查封后，于2020年7月以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月12日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异199号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人的异议申请。”宣判后，原告不服裁定结果并于2020年9月15日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：一、2017年4月2日，以大地联创房产公司为出卖人、原告为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积196.72ｍ2，总价款747536.00元；2、买受人按揭贷款方式付款。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订同时，原告只支付了首付款247536.00元给大地联创房产公司，大地联创房产公司向原告出具了购房款收据。2017年4月2日接收涉案房屋，原告已实际装修入住至今。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。另：经一审法院释明，二原告期限内仍未将购房尾款按照人民法院指定执行帐户交纳房款超过合同约定总价款的百分之五十以上的价款。根据2020年7月20日《贵州省不动产登记查询结果》显示，二原告现有凯里市人武部办公楼北侧、理想家园住宅小区南侧处和谐家园廉租房1幢4单元4层1号成套住宅一套（面积49.06㎡），居住权利人五人。二原告现居住的“大地春城”小区6栋21层2102号房屋不是其唯一用于居住的房屋。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”,第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告在庭审中提交的涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》、《记帐凭证》、《贵州省不动产登记查询结果》等证据，可以证明原告与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。本案二原告虽已实际接收涉案房屋并装修入住至今，但至今未交纳合同约定总价款的百分之五十以上的购房款，且不是唯一用于居住的房屋，不符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项、第二十九条第（二）、（三）项规定的法定情形。因此，原告对华融公司申请执行的涉案房产依法尚未享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告提出的诉讼请求，因无法律和事实依据，不应支持。被告华融公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杨丽、何明的诉讼请求。案件受理费60.00元，由原告杨丽、何明负担。二审期间，当事人未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，上诉人在一审中提交有《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》、《记帐凭证》、《贵州省不动产登记查询结果》等证据，可以证明原告与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系。但二上诉人至今未交纳合同约定总价款的百分之五十以上的购房款，且不是唯一用于居住的房屋，不符合前述法律规定的法定情形。因此，上诉人对华融公司申请执行的涉案房产依法尚未享有足以排除强制执行的民事权益，故对上诉人的理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人杨丽、何明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月十六日法官助理游婷书记员赵艳萍