辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初956号原告：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区莲青巷4—1—**。法定代表人：金涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙平乙，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：王晓丽，女，1981年7月9日出生，汉族，住庄河市。原告大连英联华物业管理服务有限公司诉被告王晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连英联华物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人孙平乙、被告王晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连英联华物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠物业费6546元及违约金844元，合计7390元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告于2012年11月15日签订了黄海明珠《物业管理服务协议》。协议约定：黄海明珠小区物业服务费标准为每月1.00元/平方米，未按约定日期缴纳物业费违约滞纳金为每日千分之三。协议签订后，原告按协议约定履行了物业管理的相关职责。被告于2011年6月3日入住该小区，在该小区有住宅90.92平方米，每年应交住宅物业费1091元。被告自2014年6月3日开始停缴物业费，至2020年6月3日6年期间共拖欠物业费6546元。此款经原告索要未果，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判令被告立即支付拖欠物业费6546元及违约金844元（即自2014年6月3日起至起诉之日止按银行同业拆借利率计算的利息），合计7390元并承担诉讼费用。被告王晓丽辩称，不同意原告的诉讼请求，2012年我没有与原告签订合同。我购买的是二手房，房屋存在很多问题，涉及透寒、漏雨、窗户走形，所以拒绝交纳物业费。房屋虽购买了6年之久，但并未实际居住，也没有收到原告关于催缴物业费的任何通知，故原告的请求已过诉讼时效。根据原告提供的物业服务委托合同四份、业主委员会成立备案表、催费通知单、房产信息查询表、情况说明及庭审情况，本院经审理认定事实如下：被告王晓丽系庄河市业主，建筑面积90.92平方米。2013年9月13日，被告王晓丽与共有人高晓雨购买上述房屋，并于当日在庄河市公证处办理公证。黄海明珠小区业主委员会（甲方）与大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订四份物业服务委托合同，委托管理期限分别为2012年3月22日至2016年12月31日、2016年12月31日至2017年3月20日、2017年3月21日至2020年3月20日、2020年3月21日至2022年3月20日止。合同约定原告的服务内容包括：负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护社区秩序；物业档案管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等有偿服务，费用按照乙方的收费标准执行。物业费的收费方式为：住宅房屋建筑面积每月每平方米1元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.5元。物业收费时间为每季度首月十日前，物业产权人、使用人按季度缴纳物业费，每次至少需缴纳本季度费用，物业费不得拖欠，若逾期缴费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。另查明，原告分别于2015年5月6日、2016年3月8日、2017年3月2日、2018年3月5日、2020年3月1日在被告居住的黄海明珠小区30号楼2单元301室入户门处张贴业主及时交纳物业费的温馨提示。2018年6月26日，原告将被告反映的房屋漏水问题上报市住建局物业办，并提供了维修后的照片。经原告催要，被告拖欠2014年6月3日—2020年6月2日期间的住宅物业管理费6546元[（90.92平方米×1元/平方米/月×12个月）×6年]和违约金844元（按拖欠期间银行同期贷款利率计算），共计7390元。现原告诉至法院，请求被告偿还拖欠的物业费及滞纳金。本院认为：黄海明珠小区业主委员会与大连英联华物业管理服务有限公司签订物业服务委托合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，被告王晓丽应当按照合同约定支付物业服务费。关于被告提出原告诉请已过诉讼时效的抗辩意见。根据《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日施行）第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，《物业服务委托合同》约定物业费收取方式为每年每季度首月十日前交纳本季度费用，实际原告向业主收取物业费的时间是每年年底。据此，被告应分别于2014年12月31日前、2015年12月31日前、2016年12月31日前、2017年12月31日前、2018年12月31日前、2019年12月31日前分别一次性交清2014年6月3日至2015年6月2日期间、2015年6月3日至2016年6月2日期间、2016年6月3日至2017年6月2日期间、2017年6月3日至2018年6月2日期间、2018年6月3日至2019年6月2日期间、2019年6月3日至2020年6月2日期间的物业费。因被告未按约交纳上述期间物业费，故上述每一个交费年度应付物业费的诉讼时效期间分别自2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日、2020年1月1日开始计算。原告分别于2015年5月6日、2016年3月8日、2017年3月2日、2018年3月5日、2020年3月1日在被告入户门张贴交费通知，被告称其从未见过催缴通知，但曾向原告反映过其房屋透寒、漏水等问题，2018年6月26日原告将被告反映的问题上报后由相关部门予以维修。本院认为，被告对原告催缴物业费的情况以及欠缴物业费的事实是知晓的，故原告每年催缴物业费的行为均引起诉讼时效中断。对被告提出的关于原告诉请已过诉讼时效的抗辩，没有事实与法律依据，本院不予采信。对原告请求被告给付2014年6月3日至2020年6月2日期间的物业费，因为尚未超过两年、三年诉讼时效期间，故本院予以支持。被告应付2014年6月3日至2020年6月2日期间的物业费6546元（90.92平方米×1元×12个月×6年）。关于违约金。虽然物业服务委托合同约定业主逾期交纳物业费应承担滞纳金，但原告提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，如被告反映的漏雨问题原告应及时予以记录、维修，原告并非无故拒交物业费，故本院对原告要求被告承担滞纳金之诉讼请求不予支持。关于被告提出其房屋透寒、漏雨等问题。本院认为，对小区业主提出的问题，物业公司应当及时处理、整改，并做好记录，以进一步确定业主后续的使用情况。物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，法院建议原告应进一步提高物业服务水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王晓丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连英联华物业管理服务有限公司自2014年6月3日至2020年6月2日期间的物业费6546元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担，于本判决生效之日起7日内向庄河市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的案件受理费25元应予退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  宋相官二〇二一年五月十四日书记员  娄严文