安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初1731号 原告：安徽风采商业管理有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路东侧，统一社会信用代码913412253580121881。 法定代表人：孙会杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈雷，该公司员工。 委托诉讼代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。 被告：阜南县华夏大润发商贸有限公司，统一社会信用代码91341225MA2MUEQ751，住所地安徽省阜南县鹿城镇风采世纪广场。 法定代表人：朱忠海,该公司经理。 被告：朱忠海，男，1961年10月25日出生，汉族,住浙江省永嘉县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘金亚，安徽谈锋律师事务所律师。 原告安徽风采商业管理有限公司（以下简称风采管理公司）与被告阜南县华夏大润发商贸有限公司（以下简称华夏商贸公司）、朱忠海租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告风采管理公司委托诉讼代理人张瞾、被告朱忠海及被告华夏商贸公司、朱忠海的共同委托诉讼代理人刘金亚到庭参加诉讼。审理中，双方当事人自愿申请给予庭外和解期间一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 风采管理公司向本院提出诉讼请求：华夏商贸公司、朱忠海支付欠缴2020年1月7日至2021日1月7日场地使用租金230万元；华夏商贸公司、朱忠海支付违约金共计584029.90元；判令解除风采管理公司与华夏商贸公司、朱忠海之间的合同；华夏商贸公司、朱忠海承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年1月28日，风采管理公司与华夏商贸公司的法定代表人朱忠海签订《租赁合同书》,约定华夏商贸公司租赁原风采管理公司地下室区域,租赁期限为2016年10月1日至2031年9月30日止,用于经营阜南县华夏大润发超市,第1年至第3年每年场地使用费200万元，第4年到第6年每年场地使用费230万元，每半年为一个付款期,前一个付款期届满前20日预付下一个付款期场地使用费。因装修原因,场地占有使用费租金协议实际履行于2017年1月7日,因此,每年的12月17日到1月7日为一个半年租金支付期限,每年6月17日至7月7日为第二个租金支付期限。在租赁期限内，华夏商贸公司、朱忠海多次违反合同约定，迟延交付租金，风采管理公司曾多次发出催告通知。在已经结清的2017年1月7日至2020年7月7日的场地使用租金中，华夏商贸公司、朱忠海出现21次迟延给付行为。根据风采管理公司实收转账时间，华夏商贸公司、朱忠海应当按照同期银行利息支付21期违约金共计217639.90元。华夏商贸公司、朱忠海于2020年1月20日至2021年1月29日止再无支付风采管理公司租金，按照合同约定华夏商贸公司、朱忠海应当支付2020年1月7日至2021年1月7日租金230万元，同时承担按照银行同期利息计算迟延支付租金的违约金共计366390元。 华夏商贸公司、朱忠海多次出现违约行为，根据双方约定，非违约方享有约定解除权，鉴于双方之间已无任何合作可能，请求法院解除双方之间的合同。华夏商贸公司支付租金的资金均来自于股东林贤传个人账户，风采管理公司有理由相信华夏商贸公司与朱忠海之间人格混同，华夏商贸公司、朱忠海应承担连带责任。民事活动应当遵循诚实信用原则，华夏商贸公司、朱忠海不遵守合同义务，损害风采管理公司利益，请支持风采管理公司的诉讼请求。 华夏商贸公司、朱忠海辩称，1、风采管理公司未按期交付租赁场所导致华夏商贸公司未能按期开业。2016年10月1日，租赁物没有出入口，需要安装人防门，增开人防门洞、安装人防门，人防办的批复是在2016年11月11日，风采管理公司拿到批复后进行安装人防门又进行了一个多月的时间，直至2017年1月底方才交付租赁场所，根据双方协议约定，从2017年1月开始，风采管理公司应为华夏商贸公司留出6个月的装修时间，因此，租金计算起点应为2017年7月。2、风采管理公司交付的租赁物面积小于合同约定的面积，一直按合同约定的租赁面积收取前三年租金，华夏商贸公司、朱忠海有权要求多支付的租金予以返还或抵扣下期租金。3、合同签订时，风采管理公司故意隐瞒真相，骗取信任，使华夏商贸公司、朱忠海误以为风采管理公司对该租赁场地有完全出租的权利。4、风采管理公司收取租赁费用后，应提供正式的增值税专用发票，至今，风采管理公司没有出具发票；同时，该租赁场地自交付时就存在天井四周漏水等问题，因漏雨、漏水导致墙皮脱离产生严重的安全隐患，使华夏商贸公司不能正常经营。5、风采管理公司违反合同约定，擅自在案涉场所引进其他便利店，导致华夏商贸公司独家经营的权益受损，该部分损失风采管理公司应承担赔偿责任。6、华夏商贸公司在疫情期间被县防疫指挥部及县商务局列为五家居民保障生活超市之一，疫情期间一直亏本经营，依据《最高院涉疫情民事案件指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，风采管理公司诉求不应得到支持，华夏商贸公司、朱忠海不承担违约责任；依据该意见第6条第2款的规定，继续按原租赁合同支付租金明显不公平，华夏商贸公司、朱忠海依法有权请求减免租金。 本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，风采管理公司（甲方出租方）与朱忠海（乙方承租方）签订《超市租房合同》1份，主要内容为：二、经营场所：甲方提供给乙方的经营场地位于：阜南县××路××路交汇处（以下简称购物中心），风采世纪广场地下室区域，面积8000㎡，用于经营连锁超市。三、场地使用期限：1、经营场地的使用期限为15年，即从2016年10月1日起至2031年9月30日止。装修期间不计租金，装修期为6个月，即从2016年3月1日起至2016年9月30日止。四、应缴费用及支付方式：1、场地使用费用：第1年至第3年，年场地使用费为200万元贰佰万元整；第4年至第6年，年场地使用费标准分别比第3年场地使用费标准增长15%，即年场地使用费为230万元贰佰叁拾万元整等。4、费用支付方式：签订本合同10日内，预付定金60万元陆拾万元整，正式付租金时一次性冲抵。预付定金汇款汇入指定账号后，本合同生效。指定账号为：开户行：农行阜南县支行、开户人：孙传玲、账号：×××76。场地使用费按每半年为一个付款期预付，前一个付款期届满前20日预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。即，每年的9月11日、3月11日前付清半年的场地使用费及其他费用。七、双方的权利和义务：甲方：1、甲方有权按时如数收取房租及水电费用，并提供相关正式发票。2、向乙方提供租赁房屋的产权证明（复印件）及房屋经营所需的有关手续（法人身份证明、营业执照等），交乙方备案。乙方：1、乙方保证按照双方所签合同条款，按时如数向甲方缴纳房租及水电费用。八、合同的违约：6、如果发生了不可抗力的事件，任何一方均不对另一方因此而不能履约或延误履约而遭受的任何损失负责。声称遇到不可抗力事件的一方应采取适当的措施以减少或消除不可抗力事件的影响，并在最短的时间内努力重新履行因不可抗力事件而受影响的义务。通过协商，双方应根据不可抗力对合同履行的影响程度，决定是否修改或中止本合同。如不可抗力发生后继续履行合同在事实上已经不可能或不必要，双方应解除合同。7、出现如下情形之一时，甲方有权选择提前解除本合同并有权要求乙方支付违约金，因乙方的行为导致甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。乙方应赔偿剩余年限总租金的20%做为违约金（违约金总额最高不得高于200万元）：（1）如果乙方逾期不支付场地使用费、保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方有权要求索赔外，有权解除本合同；不论甲方是否提前解除本合同的，乙方均须从应付日至结清日每日向甲方支付全部迟延付款金额的1.5%的违约金。8、甲方依据上述情形单方解除合同的，应书面通知乙方。十、合同的生效：甲方在本合同上盖章、乙方在本合同上盖章或签字后，本合同生效。十一、补充条款：2、甲方保证风采世纪广场自持物业内不再引进其他超市或便利店。备注：等乙方公司正式成立，再行补盖章或重新签订本合同，内容不变。 2016年4月13日，华夏商贸公司成立。 2016年11月11日，阜南县人民防空办公室就关于“同意风采世纪广场防空地下室增加出入口的批复”发出南防人[2016]04号文件，主要内容为：同意安徽省阜南县风采置业有限责任公司按照设计方案，对风采世纪广场下地室增加出入口。 华夏商贸公司支付租金时间、方式及金额如下：2016年2月6日转账60万，2017年1月19日转账20万，2017年1月20日转账20万，2017年5月31日转账3万及现金支付11万，2017年6月1日分两笔共转账6万，2017年6月16日转账10万，2017年6月28日转账20万，2017年8月3日转账30万，2017年8月14日转账15万及购物卡冲抵5万，2018年1月7日转账50万，2018年1月23日转账10万，2018年2月2日转账20万，2018年3月18日转账20万，2018年6月29日转账20万，2018年7月20日转账20万，2018年8月6日转账20万，2018年9月13日转账20万，2018年10月22日转账20万，2018年12月18日转账20万，2019年1月14日转账30万，2019年2月2日分两笔共转账30万，2019年2月23日转账20万，2019年6月26日转账20万，2019年7月8日转账10万，2019年7月26日转账10万，2019年9月4日转账10万，2019年9月24日转账10万，2019年10月18日转账8万，2019年12月30日转账10万，2020年1月20日转账22万。 2020年8月26日，阜南县人民防空办公室给安徽省阜南县风采置业有限责任公司颁发了《人防工程平时使用证》，载明：阜南县风采世纪广场人防地下室，使用用途：商业、小汽车库。 2020年，新冠肺炎疫情爆发期间，华夏商贸公司作为疫情防控重点保障企业，允许经营。 本案起诉状副本于2021年2月4日送达给华夏商贸公司。 依风采管理公司申请，本院于2021年2月4日作出“（2021）皖1225民初1731号”《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人华夏商贸公司、朱忠海的银行存款230万元或查封其他同等价值的财产。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行前，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定”的规定，结合风采管理公司的诉求，双方争议是在民法典施行前履行合同产生的，本案应适用当时的法律及司法解释。风采管理公司与华夏商贸公司的法定代表人朱忠海签订的《超市租房合同》,是双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律、法规的强制性规定,合法有效。风采管理公司与朱忠海签订《超市租房合同》时，华夏商贸公司尚未成立，从双方在合同中备注“等乙方公司正式成立，再行补盖章或者重新签订本合同，内容不变。”的内容看，朱忠海签订合同的行为是为设立华夏商贸公司从事的民事活动，且华夏商贸公司在成立后已经实际享有合同权利、履行合同义务，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，华夏商贸公司为《超市租房合同》的承租方，应由华夏商贸公司承担法律责任，朱忠海不承担责任。 关于租赁物交付时间及租金起算点问题，风采管理公司诉称，合同签订后即交付租赁物，扣除6个月装修期，风采管理公司同意租金起算点从2017年1月7日计算；华夏商贸公司辩称，人防办的批复是在2016年11月11日，后风采管理公司安装人防门，至2017年1月底风采管理公司才交付租赁物，扣除6个月装修期，租金起算点应为2017年7月。本院认为，本案系租赁合同纠纷，华夏商贸公司作为承租人的义务是支付租金，风采管理公司作为出租人的义务是交付租赁物。根据阜南县人民防空办公室就关于同意风采世纪广场防空地下室增加出入口的批复时间看，2016年11月11日开始，风采管理公司尚需对案涉地下室安装人防门，可推定风采管理公司交付地下室的时间应迟于2016年11月11日，故本院对风采管理公司诉称的合同签订后即交付地下室不予采信；风采管理公司作为出租人应就其交付租赁物的时间举证证明，但其未提供证据予以证明，应由其承担相应不利后果，本院对华夏商贸公司辩称的风采管理公司在2017年1月底交付租赁物予以采信。根据合同约定，风采管理公司应给华夏商贸公司预留6个月的装修期，装修期间不计租金，结合华夏商贸公司的辩解意见，本院确定案涉租金起算点为2017年7月1日。 关于租金支付标准问题，华夏商贸公司主张风采管理公司交付的租赁物面积小于合同约定的面积，一直按合同约定的租赁面积收取前三年租金，华夏商贸公司有权要求多支付的租金予以返还或抵扣下期租金。本院认为，风采管理公司与华夏商贸公司在合同中约定系以固定金额方式支付场地使用费，未以单位面积计算总租金数额，且风采管理公司交付租赁物时华夏商贸公司未提出异议，华夏商贸公司已使用租赁物并按约定标准持续支付租金，双方在合同中约定的租金数额应作为租金支付依据。 按照双方“场地使用费按每半年为一个付款期预付，前一个付款期届满前20日预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。”的约定，结合华夏商贸公司的付款情况，2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金已付清，2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金至今未付。华夏商贸公司、朱忠海辩称，2020年受疫情影响，依法应减免租金；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防空措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府针对疫情采取强制管理措施，虽然华夏商贸公司在疫情期间经批准作为民生生活保障供给单位在营业，但相较于正常营业期间，营业收入相对会受到影响，本院结合当时本地新冠肺炎疫情管控情况、华夏商贸公司经营情况及因2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金已付清，本院酌情顺延减免华夏商贸公司20万元租金。现风采管理公司主张2020年1月7日至2021年1月7日期间的租金，本院根据双方的约定，现仅支持2020年7月1日至2020年12月31日的租金，为95万元（230万元÷2-20万元），风采管理公司主张230万元，本院仅支持合理部分。 关于违约金问题，根据华夏商贸公司的付款情况，2020年1月1日至2020年6月30日的租金，应于2019年12月10日前付清，华夏商贸公司逾期于2019年12月30日付10万、违约天数为20天，2020年1月20日付22万、违约天数为40天；2020年7月1日至2020年12月31日的租金尚未支付，至风采管理公司具状起诉之日，即2021年1月29日，违约天数为229天。双方约定“如果乙方逾期不支付场地使用费、保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方有权要求索赔外，有权解除本合同；不论甲方是否提前解除本合同的，乙方均须从应付日至结清日每日向甲方支付全部迟延付款金额的1.5%的违约金”，结合风采管理公司按照银行同期利息计算迟延支付租金的违约金主张，违约金按照华夏商贸公司逾期时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，计款24510.76元（10万×20÷360×4.15%+22万×40÷360×4.15%+95万×229÷360×3.85%）。 风采管理公司主张解除双方签订的《超市租房合同》，因双方约定“如果乙方逾期不支付场地使用费、保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方有权要求索赔外，有权解除本合同”，华夏商贸公司至今未付2020年7月1日至2020年12月31日的租金，违约已超30日，风采管理公司享有解除合同的权利，风采管理公司诉前未书面通知华夏商贸公司主张解除合同，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，案涉合同于起诉状副本送达给华夏商贸公司当日即2021年2月4日解除。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七十五条,《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告阜南县华夏大润发商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽风采商业管理有限公司租金95万元； 二、被告阜南县华夏大润发商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽风采商业管理有限公司违约金24510.76元； 三、确认原告安徽风采商业管理有限公司与被告阜南县华夏大润发商贸有限公司于2016年1月28日签订的《超市租房合同》于2021年2月4日解除； 四、驳回原告安徽风采商业管理有限公司对被告朱忠海的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行返还金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计14936元（原告预交），由原告安徽风采商业管理有限公司负担8163元、被告阜南县华夏大润发商贸有限公司负担6773元；案件申请费5000元（原告预交），由被告阜南县华夏大润发商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 员  张 红 二〇二一年五月二十八日 法官助理  孙梅英 书 记 员  任海燕