安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初1981号 原告：董恩超，男，1967年11月29日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：董鹏飞（系董恩超的儿子），男，1991年1月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：庞凯强，安徽张怀华律师事务所律师。 被告:阜南县平和置业有限公司,住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室，统一社会信用代码91341225MA2NORR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：牛明，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，安徽弘大律师事务所实习律师。 原告董恩超与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董恩超的委托诉讼代理人董鹏飞、庞凯强，被告平和置业公司的委托诉讼代理人牛明、李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董恩超向本院提出诉讼请求：确认董恩超与平和置业公司于2018年2月13日签订的编号为201802040004号《商品房买卖合同（预售）》于2021年1月17日解除；平和置业公司负担诉讼费。事实及理由：2018年2月13日，董恩超与平和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：董恩超购买平和置业公司开发的金海湾·华府27幢1单元19层1903号房屋，建筑面积106.07㎡、总价款721133元。合同签订后，董恩超支付首付款311133元，剩余购房款41万元通过平和置业公司指定的银行办理按揭贷款支付。根据合同第十一条、第十二条的约定，平和置业公司应于2019年12月30日向董恩超交付房屋，但至今尚未交付房屋，董恩超按照合同约定于2021年1月17日向平和置业公司送达了解除合同的律师函，书面通知平和置业公司解除合同。综上，董恩超按照法律规定及合同约定行使了解除权，双方合同应于2021年1月17日已解除，为维护董恩超的合法权益，恳请法院支持董恩超的诉讼请求。 平和置业公司辩称，依据《民法典》第五百六十四条第二款及《最高人民法院关于》第十一条第二款的规定，本案中双方约定的交房日期为2019年12月30日，逾期超过30日董恩超可以解除合同，董恩超自2019年12月31日起应当知道解除合同的事由。董恩超自称，2021年1月17日向平和置业公司送达了解除合同的律师函，但是平和置业公司没有收到解除合同的律师函，董恩超也未提供证据证明平和置业公司签收了律师函，因此，应当以董恩超立案的日期作为行使权利的日期，即使按照诉状的签署日期2021年2月5日，也已经超过了解除合同的法定除斥期间，董恩超的解除权已经消灭，应当依法驳回董恩超的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月13日，董恩超购买平和置业公司开发的项目名称为金海湾﹒华府27号楼1单元19层1903号房，双方签订编号为201802040004的《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为106.07㎡，房屋价款按照建筑面积计算，单价为人民币6798.65元/㎡，总价款为人民币721133元。 《商品房买卖合同（预售）》第一章合同当事人约定：出卖人：阜南县平和置业有限公司，通讯地址：阜南县××路××号楼××室，邮政编码：236000，法定代表人：张亮亮，联系电话：135××××0720。买受人：董恩超及其他基本信息等。 《商品房买卖合同（预售）》第七条关于付款方式及期限的约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人应当于2018年2月4日前支付首期房价款311133元，占全部房价款的43%，余款410000元向出卖人指定的金融机构（贷款机构）申请贷款支付。 《商品房买卖合同（预售）》第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合查验合格；4、物业管理完善。 《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房。 《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理即（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。 《商品房买卖合同（预售）》第二十五条关于送达的约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 2017年7月9日，董恩超支付定金50000元（后期抵付购房首付款），2017年9月29日，董恩超支付房屋首付款111133元，2018年2月4日，董恩超补交首付款150000元，余款410000元办理了贷款。 至今，涉案房屋未交付。2021年1月14日，董恩超的委托诉讼代理人庞凯强用ＥＭＳ向平和置业公司邮寄了解除合同律师函1份，董恩超提供的ＥＭＳ邮寄单显示：收件人：阜南县平和置业有限公司，联系电话135××××0720，收件地址：阜南县××路××号楼××室、胡雪133××××5870。邮件回执查询记录显示：2021年1月16日为疑难件，联系不上收件人，安排再投；2021年1月17日，应董恩超要求，快递转平和置业公司售楼中心前台并由其签收。 本院认为，董恩超与平和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。董恩超依合同的约定向平和置业公司支付了购房款，平和置业公司应按约定在2019年12月30日前将经验收合格的房屋交付给董恩超，但平和置业公司至2021年1月14日未能按约履行交付房屋的义务，已逾期超过30日，董恩超有权解除合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用平和置业公司违约时的法律及司法解释。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，因平和置业公司逾期交房超过约定的30日，解除合同的条件成就，董恩超可以主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，本案中董恩超未催告平和置业公司履行交房义务，且董恩超与平和置业公司未约定解除权行使期限，故董恩超应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，即从2020年1月30日起一年内董恩超可行使解除权。本案董恩超在解除权行使期限内于2021年1月14日按照合同记载的平和置业公司送达地址及联系电话以邮政快递的方式向平和置业公司送达解除合同律师函，完全符合《商品房买卖合同（预售）》第二十五条双方关于送达文件的约定，其按约履行了通知义务。平和置业公司已保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，邮递人员送达指定地址时，因联系不上平和置业公司导致快递未送达至指定收件人，平和置业公司依法应承担送达不能的法律责任，董恩超的送达行为具有法律效力，故董恩超与平和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》在快递送达指定地址时即解除，解除日期为2021年1月16日。董恩超诉求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，符合法律规定，本院予以支持。后董恩超要求快递转寄平和置业公司售楼中心前台的行为，不影响本案送达行为效力的发生。平和置业公司辩称，没有收到解除合同的律师函，即使按照董恩超签署的起诉状日期2021年2月5日，也已经超过了行使权利的日期，董恩超的解除权已经消灭，应驳回董恩超的诉讼请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 确认原告董恩超与被告阜南县平和置业有限公司于2018年2月13日签订的编号为201802040004的《商品房买卖合同（预售）》于2021年1月16日解除。 案件受理费减半收取计40元（原告预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 员  张 红 二〇二一年五月二十一日 法官助理  孙梅英 书 记 员  任海燕