贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1459号上诉人（原审原告）：隆振信，男，1978年6月4日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人（原审原告）：吴成慧，女，1982年6月29日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨秀洪，凯里市三棵树镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黎平县腾晖房地产开发有限公司。地址：贵州省黎平县德凤镇北门新区湘黔安居园。法定代表人：舒义，男，该公司董事长。上诉人隆振信、吴成慧因与被上诉人黎平县腾晖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2020）黔2631民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆振信、吴成慧上诉请求：请求撤销本案一审法院判决第二项“驳回原告隆振信、吴成慧的其他诉讼请求”。改判为由被上诉人支付上诉人房屋维修基金及税6046元的资金占用费3778.10元；由被上诉人支付上诉人违约金56749.69元，由被上诉人负担一、二审案件受理费。事实与理由：首先，被上诉人与二上诉人签订的《补充协议》是被上诉人提供的格式合同，《补充协议》第四条是对《商品房买卖合同》第十五条约定的补充，但《补充协议》是由被上诉人提供的对自己免除赔偿违约金责任的免责条款，而且是对二上诉人应当提供哪些具体法律文件的约定不明的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，一审法院应当作出不利于提供格式条款一方解释，由于被上诉人的原因，未办证，被上诉人应承担违约金56749元。第二、被上诉人应承担收取资金的占用利息3778.1元。被上诉人二审未提交书面答辩意见。隆振信、吴成慧向一审法院起诉请求：依法判令被告黎平县腾晖房地产开发有限公司支付原告隆振信、吴成慧商品房买卖合同违约金56749.69元，返还已收原告预交代办证契税、维修基金6046.00元，代办证劳务费500.00元，支付资金占用费3778.10元，共计67073.79元，由被告承担本次诉讼受理费。一审法院认定事实：2010年3月1日，原告与被告黎平县腾晖房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为1122，商品房位置为黎平县德凤镇西门冲兰溪谷，房号为1-2-2（产权证户号为1-202），合同建筑面积为120.72平方米，套内建筑面积为107.64平方米，公摊面积为13.08平方米。合同签订后，原告已按揭（或全款）付清被告房屋价款172754.00元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方在合同附件四《合同补充协议》第四条对合同十五条另行约定如下：“1、该商品房交付后180日内，甲方代为办理房屋产权证书，双方依照国家规定的比例各自承担办证发生的税和费，甲方不收取任何代办费，除乙方应向甲方支付其代收的办理产权登记的相关税和费外，乙方还需要向甲方提供办理房屋权属证书所需的相关法律文件。如因乙方原因使产权登记手续超过合同规定期限延迟办理，乙方无权依照本条补充约定追究甲方的违约责任。”合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并于2010年3月1日将契税、维修基金6046元交予被告。原告未能提供证据证明何时已将办证所需的相关法律文件等交付给被告，亦未提供证据证明已将代办证劳务费500元交与被告。另查明，原告已于2020年8月24日办理了不动产权证书。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务。双方在履行合同过程中就逾期办证违约责任发生争议，其争议的主要焦点为：被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任。关于被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任的问题。经审理一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。但同时在附件四《合同补充协议》第四条另行约定“1、该商品房交付后180日内，甲方代为办理房屋产权证书，双方依照国家规定的比例各自承担办证发生的税和费，甲方不收取任何代办费，除乙方应向甲方支付其代收的办理产权登记的相关税和费外，乙方还需要向甲方提供办理房屋权属证书所需的相关法律文件。如因乙方原因使产权登记手续超过合同规定期限延迟办理，乙方无权依照本条补充约定追究甲方的违约责任。”上述约定内容，足以认定：①双方对买卖合同第十五条作了“另行约定”，原第十五条约定内容在另行约定后自然不再履行；②双方对办理转移登记取得房地产权证另行明确约定为原告委托被告代为办理；③买受人要付清有关购房款、税费、专项维修基金等，并提交办证所需的全部材料后，办证时限才开始计算；④如买受人未能及时提交办理产权转移所需文件出卖人不承担未取得权属证书的责任。该案被告是否逾期违约，根据双方签订的上述《补充协议》约定：乙方需向甲方提供办理房屋权属证书所需相关的全部法律文件，现因原告未能提交证据证明何时已提交办证所需全部材料给了被告，从而也就不能确定对办证时限约定开始计算的时间。因此，不能认定被告存在逾期的事实，故被告不应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任。现原告以《合同补充协议》第四条第3项（b）款的约定要被告支付违约金没有合同依据和法律依据，故对其要被告支付合同违约金56749.69元的诉求不予支持。关于原告请求判决被告将代为收取原告的房屋公共维修资金、契税6046元退还的诉求。一审法院认为，房开商在代为收取维修基金、契税后，长时间内占有购房者资金，未及时将代收的维修基金、契税交付给相关行政管理部门。从民法不信赖保护利益原则来看，房开商已实际构成违约，应当予以返还。同时根据《合同补充协议》第八条第3、4项约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金、契税，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金、契税交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求被告返还收取的维修基金及契税。故对原告请求判决被告将代为收取原告的房屋公共维修资金及契税6046元退还的诉求，予以支持。关于原告请求判决被告支付维修基金及契税资金占用费3778.10元的诉求。一审法院认为，该案原告向被告交纳的维修基金及契税是一种委托关系，不属借贷或买卖合同逾期欠款的法律关系。被告代收原告的维修基金及契税后怠于向相关单位缴纳，违反了委托的事项，只应退还所代收的款项。故对原告的该项诉求一审法院不予支持。关于原告要求退还代办证劳务费500元的诉求。因原告并没有向一审法院提供证据证明其已向被告委托代理人杨学妹支付代办证劳务费500元，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证明不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对于原告的该项诉求，亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二条之规定，判决：一、被告黎平县腾晖房地产开发有限公司在本判决生效后30日内退还原告隆振信、吴成慧契税及房屋维修基金共计6046.00元；二、驳回原告隆振信、吴成慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476元，减半收取738元，由被告黎平县腾晖房地产开发有限公司负担25元，原告承担713元。二审期间，当事人未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。案经调解未果。本院认为：本案被上诉人是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任的问题。经审查，涉案《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示且经双方签字认可，合同有效对双方具有约束力。涉案合同系双务合同，上诉人没有尽到按照补充协议的约定提交办证所需的全部材料给被上诉人办理房屋产权证，故其请求支付违约金，于法于约无据，不应支持，同理上诉人的其他上诉请求亦不能成立，一审判决并无不当，本院予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由上诉人隆振信、吴成慧负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月二十六日法官助理游婷书记员赵艳萍