河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0608民初876号 原告：陈彩云，女，1967年4月11日出生，汉族，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：邓艳昕、武增伟，河北平川律师事务所律师。 被告：保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，统一社会信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人：王策，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高艳超，河北方圆律师事务所律师。 原告陈彩云与被告保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称嘉尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈彩云的委托诉讼代理人邓艳昕、武增伟，被告嘉尚公司的委托诉讼代理人高艳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈彩云向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的“仙庭湖畔认购合同”无效，判令被告返还原告购房款346912元，并赔偿损失（以346912元为基数，按一年期贷款市场报价利率自2018年1月16日起至全部归还购房款之日止计算利息）。2、被告负担全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月8日，原、被告签订“仙庭湖畔认购合同”，约定原告购买被告开发建设的“仙庭湖畔”住宅小区31号楼2单元801号房屋，建筑面积97.03平方米，每平方米售价人民币6120元，住宅房款总额593824元，分期付款至2018年1月16日，原告已支付346912元，房屋交付时间2020年11月30日前。现在，原告了解到“仙庭湖畔”住宅小区没有预售许可证等手续，原、被告签订的“仙庭湖畔认购合同”应为无效合同。原、被告就合同相关事宜协商不成，为此，原告向人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 嘉尚公司辩称，1、原告诉请案由为商品房买卖合同，被告认为本案不应适用商品房买卖合同。2、本案项目被告已转让给第三方保定仙庭房地产开发有限公司，所争议房产与被告无关。3、商品房认购合同是双方自愿签订，不存在合同无效情形。4、双方应当遵守诚实信用原则继续履行合同，原告应当向第三方仙庭公司支付剩余房款。 原告陈彩云围绕其诉讼请求提交以下证据： 证据一、原告的身份证复印件，证明原告的身份及是本案适格原告。 证据二、原、被告签署的仙庭湖畔认购合同，证明被告未获得房屋预售许可证，与原告签订的该合同违反了法律的规定，案涉买卖合同依法无效，被告应返还原告支付的购房款并赔偿原告损失。 证据三、被告为原告出具的购房款收据两张，证明被告收取了原告购房款共计346912元，应当予以返还，并应以此为基数赔偿相应损失。 证据四、提交两份案例，证明与本案相类似的两份判决认定原被告认购合同是无效的。 被告嘉尚公司质证称，对三组证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。对判例的真实性认可，但判例与本案的情况存在差异，不是同案例。要求确认合同有效，并请求法院判令原告继续履行合同，支付剩余房款246912元，并支付违约金29691元。被告当庭不再提出反诉，就此另行起诉。2020年新修订的土地管理法已允许集体土地入市，合同合法有效。 被告嘉尚公司围绕其抗辩意见提交以下证据： 证据一、嘉尚与仙庭的项目转让协议，证明项目的所有人和建设方均为仙庭公司，与嘉尚公司无关；被告当庭申请追加保定仙庭房地产开发有限公司为共同被告，并向法庭提交书面申请。 证据二、仙人桥村委会集体土地使用权证3份，2015年取得，证明项目建设用地的合法性。 证据三、乡村规划许可证3份，2016年取得，证明项目建设符合规划，为合法建设。 证据四、建筑工程施工许可证3份，2016年取得，证明项目建设中，为合法建设。 证据五、土地证、规划证、建筑许可证公示照片，证明相关证照已经在售楼部对外公示，房屋购买者对此已全部知晓。 证据六、河北五部委关于印发2018年度中心村（新型社区）建设示范点、示范县的通知，证明项目的建设获得省政府相关部门的肯定和支持，已列为省示范项目。 证据七、全体村民同意进行项目建设的纪要及代表签名，证明村集体一致同意，决策程序符合法律规定。 证据八、村集体会议纪要，证明村集体一致同意，对购房者可获得特殊村集体成员身份； 证据九、村集体会议纪要公开照片，证明购房者在购房时明知自己购买的是新型社区房产，也可以获得特殊村集体成员的身份 证据十、购房者分得村集体土地的协议，证明购房者已获得了特殊的村集体成员身份，分得了部分集体土地使用权。 证据十一、2013年11月5日中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，证明国家允许经营建设用地入市。 证据十二、2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，证明农村集体建设用地正式入市，并展开试点，如果合同无效，就会发生在试点内的就有效，试点之外的就无效的自相矛盾的判决。 证据十三、2018年12月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上提交了试点答卷，国务院关于农村征地制度、集体经营性建设用地、宅基地改革试点情况的总结报告，证明国家肯定了集体建设用地对我国经济的促进作用，集体建设用地的利用有利于社会的公平和公正。 证据十四、典型案例，贾清春上诉韩金香农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，证明双方合同并没有违反国家的强制性法律规定，合法有效。 被告嘉尚公司另陈述称，证据二、三、四的权属证书均为仙人桥村委会所有，因为开发项目为新型社区项目，开发公司为嘉尚公司，后转让给仙庭公司，由仙庭公司和仙人桥村委会联合进行开发，这样才符合新型社区的开发模式，且该开发模式已经获得了河北省五部门联合下发的文件予以肯定。嘉尚公司与仙庭公司的项目转让协议为复印件。不能提交仙庭公司的工商信息登记情况及该单位的现在运转情况及详细信息，要求由仙庭公司承担责任，仙庭公司的项目转让只是在售楼部进行了张贴公告，没有专门通知原告。 原告陈彩云质证称，关于证据一嘉尚公司和仙庭公司的项目转让合同未经原告同意，不符合债权债务转让的法律规定，该转让对原告无效。和原告签订合同的相对方是被告，并非仙庭公司，本案不涉及仙庭公司。如果只是由仙庭公司独自承担赔偿责任的话，不同意被告追加仙庭公司为共同被告。不同意由仙庭公司单独承担。如果被告要求追加仙庭公司为被告，原告同意由嘉尚公司和仙庭公司承担连带责任。经法庭询问，被告不同意与仙庭公司承担连带责任，是否追加由法庭决定。对项目转让协议复印件的真实性不认可，项目转让时间形成于案涉合同成立之后，未经原告同意，对原告无效。被告提交的证据二、三、四均与本案无关，不认可被告的证明目的。对第五组证据的真实性、合法性和关联性均不认可，无法证明案涉购房合同成立时原告对此知情。对第六组文件的真实性没有异议，但文件只是说明城中村建设示范点，并不是说允许示范点对社会销售，该文件不能证明被告对外销售房产是合法的。对村民会议纪要的真实性不确定，其内容并不合法，是否集体组织成员应当以户籍为准，村民会议无权授予他人村集体组织成员身份，授予村民特殊身份也未得到原告认可。以上证据不能证明原、被告间买卖合同合法有效。第九组证据已进行了公示，对证据的三性也不认可。该协议与原告无关，不是原告签订的。授予购房者集体土地使用权是违法的，即使获得该承包土地，也不能证明成为本村村民。最高院关于商品房买卖的司法解释明确规定没有预售许可证的房屋买卖合同无效。该三份文件并没有否定上述司法解释。因此本案依然要适用上述司法解释，该文件也不能对抗司法解释。 另查明，被告嘉尚公司申请追加保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称仙庭公司）为本案共同被告参加诉讼，不能提交其公司的工商信息登记情况及该单位的现在运转情况及详细信息。 本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，原、被告签订“仙庭湖畔认购合同”，约定原告购买被告开发建设的“仙庭湖畔”住宅小区31号楼2单元801号房屋，建筑面积97.03平方米，每平方米售价人民币6120元，住宅房款总额593824元，分期付款至2018年1月16日，原告已支付346912元，原、被告约定房屋交付时间2020年11月30日前。 本院认为，原告购买的房产即“仙庭湖畔”小区坐落于清苑区，双方当事人无异议，本院予以确认。“仙庭湖畔”小区使用的土地为农村集体所有，案涉“仙庭湖畔”小区属于新民居项目，新民居系为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告陈彩云并非该集体经济组织的成员，且被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚房地产将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售的行为，违反了【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告陈彩云要求确认其与被告嘉尚房地产公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效的主张予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚房地产公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应向原告陈彩云返还购房款346912元。关于原告主张由被告赔偿损失为以346912元为基数，按一年期贷款市场报价利率自2018年1月16日起至全部归还购房款之日止计算利息，原告陈彩云系成年人，其在购买房产时应当对房屋的性质进行充分了解，其本身的疏忽对导致合同无效也有一定的责任，故原告要求被告承担赔偿损失的的主张，本院予以驳回。被告嘉尚公司申请追加仙庭公司为本案共同被告参加诉讼，提供的证据不足，本院不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈彩云与被告保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告陈彩云购房款346912元。 三、驳回原告陈彩云的其他诉讼请求。 案件受理费6504元，减半收取计3252元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 许继革 二〇二一年五月七日 法官助理 王垚峰 书 记 员 王 娜