天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0106民初1339号原告（反诉被告）：刘旭，女，1985年1月18日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘庚，天津得安律师事务所律师。被告（反诉原告）：王纪英，女，1960年7月2日出生，汉族，退休职工，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：付晟阔（母子关系），1996年3月10日出生，汉族，天津市优衣库鲁能城店店长代理，住天津市。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦四层。法定代表人：李绪宏，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张立平，该公司职员。委托诉讼代理人：赵莹，该公司职员。原告（反诉被告，以下简称原告）刘旭与被告（反诉原告，以下简称被告）王纪英、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告王纪英与原告刘旭解除双方签订的房产交易合同；2.诉讼费用由王纪英承担。事实和理由：2020年12月24日，原告与我爱我家公司签订《天津市房地产经纪服务合同》，合同编号××××,约定我爱我家公司为原告发布房产出售信息，介绍购房人并促成签订房产交易合同。2020年12月24日，经我爱我家公司介绍，原告与买受人王纪英在我爱我家公司的指导下签订《房产交易合同》，合同编号××××,约定原告将位于天津市红桥区××公寓××的房产出售给王纪英，王纪英以银行贷款的方式支付购房款并于2021年2月28日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，王纪英须在2021年3月2日前办理贷款申请手续并将贷款金额存入房管局指定资金监管机构。原告所出售的房产为贷款购买，现仍处于清贷期，合同约定原告应在2021年2月28日之前还清贷款并注销该房屋抵押权。后经原告查询，王纪英无贷款资质，未向银行申请贷款，无法于合同约定时间办理贷款并支付购房款，王纪英构成预期违约，原告如继续提前清偿该房屋贷款将会导致原告利益受损。为避免原告利益受损，遂诉至法院，请法院依法判决，维护原告合法权益。审理中，刘旭增加诉讼请求：1.判令王纪英支付违约金94500元；2.判令王纪英支付房屋租金7200元（1800元/月，暂计四个月，自2020年12月24日-2021年4月24日）；3.判令王纪英支付原告律师费60000元。事实和理由：诉讼中，王纪英电话通知原告明确不履行合同，该行为给原告带来巨大经济损失，故原告依照双方签订的房屋交易合同向王纪英主张违约金，并根据相关法律规定向王纪英主张房屋租金损失及律师费。王纪英辩称，同意解除合同，但认为原告存在违约行为，不同意原告的其他诉请请求。被告已于2021年2月28日前把贷款所需材料交给了我爱我家公司，并准备好首付款，由于原告未能履行于2月28日前清贷的合同义务，导致双方无法到房管局签订正式协议以及被告无法凭借天津市存量房屋买卖协议房产证至银行办理贷款。关于原告提出的利益受损，在买卖协议第3.7条约定因买方提供材料不符合贷款条件，导致不能正常办理的，买方需按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起二十日内向卖方支付全部房款，该条款已确保了原告的利益，由于原告未履行方清贷义务，导致后续相关手续无法进行，故其存在违约。据此，王纪英向本院提出反诉请求如下：1.判令解除双方签订的《房产交易合同》；2.判令刘旭支付违约金94500元；3.判令刘旭赔偿被告经纪服务费23625元；4.判令刘旭返还定金35000元；5.反诉费由刘旭承担。对于王纪英提出的反诉请求，刘旭辩称，同意解除合同，不同意王纪英主张的各项损失，因本案王纪英身份证号不是天津本地，且王纪英在天津没有住房，其不具备天津购房资格，导致合同目的根本不能实现，被告构成根本违约，不存在原告违约情况。第三人述称，原被告签订的交易合同为双方真实意思表示，合法有效，均应按照合同约定履行义务。双方均主张解除合同，我方认可。双方要求对方承担违约责任，我方认为在签订合同时，我方已为双方讲解了天津市房产交易相关政策，其中包括房屋限购、撤销抵押、办理房屋贷款、过户的全部流程，上述流程在合同中都有体现，被告系天津户籍，符合天津市购房条件。按照合同签订情况及先后履行顺序，签订合同时第一项义务是被告支付定金，被告已履行，之后按照合同约定应是原告在2021年2月28日之前还清贷款并撤销房屋抵押权，但由于原告签订合同后要求被告承担撤销抵押的款项，所以一直未能履行。对于原告所担心的事项，我方已告知原告合同中有补救原告利益的条款，但原告仍不履行合同义务，导致合同无法继续履行。我方认为不履行合同一方应承担合同相关违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月24日，经我爱我家公司提供居间服务，刘旭作与王纪英签订《房产交易合同》，合同第1.1条约定，合同项下房产坐落于天津市红桥区××公寓××，产别为私产，建筑面积59.99平方米；第1.2条约定，房产权属证号为××，权利人为刘旭；第1.6条约定，房产设立抵押的，卖方确定在2021年2月28日前还清贷款并注销该抵押权；第2.1条约定，房产成交价格为945000元；第2.3条约定，除定金外的剩余房款910000元，以银行贷款支付，买方贷款种类为按揭贷款，卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，买方须在2021年2月28日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2021年3月1日前亲自到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，买方须在2021年3月2日前办理贷款申请手续；第2.4条约定房款交接采用以下方式：如买方办理银行贷款，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付予卖方；第3.7条约定，买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方需按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金，逾期三十日卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行转让；第3.8条约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应赔偿卖方的实际损失；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方应赔偿买方的实际损失；第4.1条约定，买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务，应当向守约方承担违约责任，给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%；第4.2条约定，如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已经支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。同日，王纪英向我爱我家公司支付经纪服务费23625元，向刘旭支付房屋定金35000元。2021年2月23日，王纪英名下尾号为2217的中国农业银行账户存入553800元。另查，涉案房屋天津市红桥区××公寓××为刘旭单独所有，其上设立668000元的抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司天津河东支行，约定期限至2046年10月24日。王纪英户籍位于天津市红桥区红旗北路××号。本院认为，刘旭与王纪英签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。现双方均主张对方存在违约行为，故本案的争议焦点为案涉合同未能继续履行的原因系刘旭、王纪英哪一方存在违约行为所致。对此，本院辨析如下：在双方争议的义务履行日期节点2021年2月28日之前，王纪英所负义务为给付定金、凑齐首付款，刘旭所负义务为还清贷款并注销抵押权。王纪英于合同订立当日向刘旭支付定金35000元，其名下银行账户于2021年2月23日存入553800元，王纪英已按约定履行其合同义务，而刘旭未按时还清贷款并注销抵押权。刘旭主张其未履行义务的原因系王纪英不具备贷款资格和购房资格影响房屋买卖，但其并未提交任何证据，且根据案涉合同违约条款的约定，即使王纪英存在刘旭主张的上述情形，刘旭亦有救济途径，故刘旭的主张不能成立，其行为构成违约。综上，因刘旭的违约行为导致合同无法继续履行，故对于刘旭的诉讼请求，本院不予支持。对于王纪英的反诉请求，王纪英请求判令解除案涉《房产交易合同》系行使合同解除权，本院予以支持；王纪英主张的定金、违约金、经纪服务费，符合双方的合同约定及法律规定，审理中经本院释明，刘旭不要求调整违约金数额，故本院对上述请求均予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十三条、五百六十五条、五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除刘旭与王纪英于2020年12月24日签订的《房产交易合同》；二、自本判决生效之日起十日内，刘旭向王纪英返还定金35000元；三、自本判决生效之日起十日内，刘旭向王纪英支付违约金94500元；四、自本判决生效之日起十日内，刘旭向王纪英赔偿经纪服务费23625元；五、驳回刘旭的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3534元，减半收取1767元，由刘旭负担；反诉案件受理费1681元，由刘旭负担（于本判决生效之日起十日内给付王纪英）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张彦海二〇二一年五月二十一日书记员  唐雪萌附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。