江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1291号上诉人（原审原告）：成玉芹，女，1989年10月13日出生，汉族，居民，住河北省定州市。委托诉讼代理人：张善胜，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：姜子惠，女，1972年1月16日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：王达沛（系姜子惠丈夫），男，1970年11月5日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。上诉人成玉芹与上诉人姜子惠因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成玉芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判姜子惠赔偿成玉芹寻找替代房屋周转期间的6个月租金损失7万元；2.一、二审案件受理费由姜子惠负担。事实与理由：1.姜子惠强行取消房屋租赁合同后，成玉芹因无法经营，除装修费用外还有设备款及加盟费用损失计98730元，该费用造成的损失已经无法收回，故在一审中成玉芹为弥补该部分损失才主张了替代房屋周转期间的租金损失7万元，而并非系主张设备及加盟费损失。2.案涉租赁合同解除后，成玉芹并非完全享有真正意义上的房屋使用权，因为成玉芹原先已经告知姜子惠，如要解除合同必须等姜子惠赔偿全部损失后才能移交房屋钥匙，后姜子惠同意将案涉房屋无偿给成玉芹使用以销售存货，故并不存在真正使用案涉房屋。3.由于成玉芹至今未能找到空闲的可以替代的营业用房，即使找到空闲的用房并承租成功，也要经过装潢并报加盟总部审批，租金损失至少要6万元，因此一审法院未支持成玉芹租金损失是错误的。姜子惠辩称，案涉租赁合同解除属于不可抗力，姜子惠主观上不存在过错，同时，成玉芹主张租金损失6个月没有明确的法律依据，请求二审法院驳回成玉芹的上诉，维持原判。姜子惠上诉请求：撤销一审判决认定的事实，依法认定姜子惠对案外人阜宁县恒信人民商场（下称恒信商场）具有追偿的权利。事实与理由：案涉房屋是姜子惠通过公开拍卖（恒信商场委托拍卖）购买的，当时恒信商场声称有建设规划手续，但并未办理产权证书，对此姜子惠购买房屋向成玉芹出租时也提醒过成玉芹。后于2019年8月29日该房屋被阜宁县有权部门认定为违法建筑，为此姜子惠对恒信商场提起过诉讼，而该案诉讼中，因恒信公司未能提交证据证明案涉房屋有批准建设的手续，故一审法院另案已经判决认定案涉房屋的买卖合同无效。由于恒信公司的欺骗行为给各方当事人造成了严重后果与经济损失，故一审法院认定姜子惠对本案租赁合同无效存有过错显然不当，并会影响姜子惠将来对恒信商场的追偿。成玉芹辩称，案涉房屋经阜宁县住建局认定为违章建筑，与本案租赁协议没有任何关系，案涉房屋系姜子惠与案外人恒信公司所产生的因果关系，与本案无关，成玉芹仅要求对方承担房屋租金损失7万元，至于姜子惠与第三方合同无效与本案无关。成玉芹向一审法院起诉请求：1.判令姜子惠承担房屋装修损失51300元、鉴定费3500元，并赔偿寻找替代性房屋周转期间6个月的损失7万元，合计124800元；2.本案诉讼费用由姜子惠承担。一审法院认定事实：2019年5月20日，成玉芹与姜子惠签订《房屋租赁合同》1份，约定：姜子惠将原五金大楼最东面一间经营用房出租给成玉芹，出租期限为2年，从2019年7月1日起至2021年6月30日止。每年租金为14万元，租金按季交纳，成玉芹在每个季度底前将当季租金35000元及时汇至姜子惠账户。经营期间，姜子惠提供水源、电源，水、电费用由成玉芹按实支付。租赁期间经营的一切税费均由成玉芹支付，如征收房产税，此房姜子惠不提供房产证及购买此房的发票，只有批建手续，其房产税也由成玉芹支付。合同还就其他事项进行了约定。成玉芹承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，并加盟“甜啦啦”品牌经营。成玉芹已向姜子惠支付了2020年6月30日之前的租金，截至本案法庭辩论终结前，成玉芹仍占有案涉门市房。2020年4月2日，姜子惠向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求确认其与恒信商场于2017年2月27日签订的《房屋资产买卖合同》无效，并要求恒信商场返还姜子惠购房款148万元。该院经审理查明，2017年2月27日姜子惠与恒信商场签订《房屋资产买卖合同》一份，约定由姜子惠购买恒信商场所有的位于阜宁县最东面的一小间经营用房，面积约15平方米，价款148万元。同时合同约定，案涉房屋在建筑时，未办理房屋产权证和土地使用证，出售后恒信商场不负责办理房屋产权证和土地使用证。后姜子惠向恒信商场交付购房款148万元，恒信商场亦向姜子惠交付了案涉房屋。2019年8月29日，阜宁县住房和城乡建设局作出责令限期拆除违法建筑决定书（阜建限拆字[2019]6号），认定案涉房屋为违法建筑并限期拆除。2020年6月5日，该院作出（2020）苏0923民初1311号民事判决，判决：姜子惠与恒信商场于2017年2月27日签订的《房屋资产买卖合同》无效；恒信商场返还姜子惠购房款148万元，姜子惠向恒信商场返还案涉房屋。根据成玉芹的申请，一审法院委托盐城市锐信价格评估有限公司就案涉门市房室内外装修费用进行了价格评估。2020年10月29日，该公司作出盐锐信鉴估字[2020]第037号意见书，评估意见为：案涉门市房装修和装潢评估价格为51300元。用去鉴定费3500元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉门市房因未办理相应的规划许可手续，已被阜宁县住房和城乡建设局认定为违法建筑，故成玉芹与姜子惠签订的案涉租赁合同无效。合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，应当根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，区分不同情况，公平合理地进行处理。属于出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。姜子惠作为出租人在购买案涉房屋时就已经知晓未办理土地使用证，并已经向一审法院提起确认案涉房屋买卖合同无效，要求返还购房款的诉讼，故姜子惠对案涉房屋租赁合同无效存在过错，其应当赔偿成玉芹就案涉门市房装修所产生的损失，并承担因装潢损失鉴定所产生的鉴定费用。关于成玉芹要求姜子惠赔偿寻找替代性房屋周转费用7万元的请求，一审法院认为，案涉房屋租赁合同虽然被确定为无效，但成玉芹截至本案法庭辩论终结前仍占有案涉门市房，故其主张寻找替代性房屋周转期间的损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，一审法院判决：一、姜子惠于判决生效之日起十五日内赔偿成玉芹房屋装潢损失51300元、鉴定费3500元，合计54800元；二、驳回成玉芹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，减半收取计1398元，由成玉芹负担785元，姜子惠负担613元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，成玉芹与姜子惠虽然签订租赁合同，但由于案涉房屋未办理相应的规划许可手续，且已被住建部门依法认定为违法建筑，故双方签订的租赁合同应为无效。因出租人姜子惠未能将案涉房屋的真实情况及可能导致的后果如实告知承租人成玉芹，致双方租赁合同被依法确认无效，对此，姜子惠依法应承担相应的过错赔偿责任，一审法院依据现有证据及查明的事实判决姜子惠赔偿成玉芹因装饰装潢所产生的损失符合法律规定。关于双方当事人所提上诉请求。1.双方租赁合同应为无效，为此一审法院已经对成玉芹承租案涉房屋期间所产生的装修费用损失进行了认定与处理，同时，因成玉芹事实上直到本案诉讼仍在占有使用案涉房屋，在此情形下，成玉芹上诉认为其须等对方赔偿全部损失后才能移交房屋钥匙，且认为其未真正使用案涉房屋，故而其要求姜子惠再赔偿其房屋周转期间的租金损失及加盟经营损失，其主张并无事实与法律依据，依法不应支持。2.关于姜子惠主张其系通过公开拍卖（恒信商场委托拍卖）购买案涉房屋，当时恒信商场声称有建设规划手续，由于恒信公司的欺骗行为给其造成经济损失的问题，因该主张与本案不属同一法律关系，且不影响对其签订无效合同过错的认定，故姜子惠上诉认为一审法院对姜子惠就本案租赁合同无效存有过错的认定不当无法律依据，本院不予采信。综上，成玉芹、姜子惠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5592元，由上诉人成玉芹负担2796元，姜子惠负担2796元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年五月二十五日书记员  周 洋