湖南省龙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3130民初1975号 原告：刘某某，女，1976年3月19日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县。 委托诉讼代理人：钟某某，男，1974年1月1日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县，特别授权，系原告丈夫。 被告：东莞市申洋物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇居岐大村一巷1号305房，统一社会信用代码：91441900MA4URLBQ9G。 法定代表人：刘家林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李远政，男，湖南湘龙律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：纪某某，男，1995年10月5日出生，汉族，大专文化，陕西省安康市人，户籍地陕西省安康市紫阳县，现住龙山县，公司员工，东莞市申洋物业管理有限公司湖南分公司项目经理，特别授权。 原告刘某某与被告东莞市申洋物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘某某及其委托诉讼代理人钟某某，被告东莞市申洋物业管理有限公司的委托诉讼代理人李远政、纪某某均到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告因为污水侵泡的各项损失共计207800元；2、案件受理费由被告承担。在庭审中，原告方要求因本案所花的鉴定费10000元由被告承担。事实与理由：被告东莞市申洋物业管理有限公司系原告所购房屋所在小区的物业公司，由于被告东莞市申洋物业管理有限公司未能按照合同，对堵塞的排污管做到及时有效维修疏通，导致2020年7月7日至2020年7月24日期间，原告刘某某位于龙山县（以下简称案涉房屋）的房屋先后5次被生活污水倒灌；事情发生以后，原告刘某某就赔偿问题无法与被告东莞市申洋物业管理有限公司达成一致，现为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告东莞市申洋物业管理有限公司辩称，被告确实负有对公共区域的管理义务，且被告接手小区物业工作以后，已经履行了基本义务；单元管道物业公司做到宣传到位，业主应正确使用，如发生堵塞，除正常的排泄物外，其他硬物所导致的管道堵塞应当由原告自行承担，维护义务属于每户业主；这次水管堵塞的位置是在8栋的排污管，且堵塞的原因是因为衣刷子、钢丝绳等物品，属于非正常的排泄物，物业公司对原告没有造成侵权，本案产生的原因是原告及原告楼上的业主使用不当造成的，故被告不应承担赔偿责任。原告刘某某的诉讼请求的损失金额过大且没有依据，鉴定报告则是由原、被告及鉴定中心人员以及法院工作人员一同进行现场勘查认定，当时双方争执比较严重，在现场勘查测量完毕之后，在测量勘查资料上面写的很清楚“以上数据均为现场测量，实际全面积记录未考虑受损部位单独部分测量”所以鉴定报告所作出的73946元是涉水所有物品的全部金额，但并不是涉水物品受损达到的金额，涉水物品受损的金额应该低于这个金额；且经过保险公司调查后，认定损失为15000元左右，因此，原告的诉讼请求不合理。鉴定费用应根据责任承担，如果法院判定我公司有责任，按责任比例承担，如果我公司没有责任，就不承担鉴定费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下： 原告刘某某向本院提供的证据：1、身份证复印件一份；3、合同产权证复印件一份；4、案涉房屋受损的相关照片一组。被告东莞市申洋物业管理有限公司向本院提供的证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明一份。 本院认证，上诉证据均符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认证如下： 原告刘某某向本院提供的证据：2、龙山县龙凤商居城小区物业合同复印件一份，拟证明合同约定物业公司负责小区公用设备、设施的维护维修。被告东莞市申洋物业管理有限公司质证认为，合同是真实的，按照约定，我公司承担排污管正常使用下的维护维修职责，但是造成排污管堵塞的原因时钢丝绳、衣刷子等非正常排泄物，应归属于原告及原告上方所有住房使用不当造成的，不能认定堵塞应由我方维修。5、微信聊天记录截图一份，6、维修现场照片一组；拟证明2020年7月7日第一次污水倒灌后，2020年7月9日装修工人对房内地板进行拆除后重新装修的施工现场；原告维修房内地板花费了4200元，当时物业公司同意承担这笔费用，并要求原告开具发票，原告2020年于9月1日将发票交于物业后，物业公司直到现在并没有给原告支付这笔钱。被告东莞市申洋物业管理有限公司质证认为，微信聊天记录无法证明原告已经提交发票原件，我方对本次地板维修真实性存疑，因为照片是施工前摆拍，无修理过程中的照片，而且照片中未维修前原地板和现在的地板完全一致。7、湖南天平房地产评估咨询有限公司作出《房屋部分装饰装修价值司法鉴定评估报告》一份，拟证明案涉房屋损失为73946元，原告认为鉴定报告存在遗漏，与实际损失存在5—6万元的差距。被告质证认为，鉴定报告是完整的，没有遗漏。 被告东莞市申洋物业管理有限公司向本院提供的证据：2、宣传通知一组，拟证明我公司履行了关于业主合理使用下水管道的宣传告知的义务。原告质证认为，宣传通知上面的日期是2020年6月20日是假的，是在我的房屋第五次返水以后才贴的宣传通知，大概时间是在2020年7月底8月初，物业公司才张贴了这些宣传通知。3、照片一组，拟证明原告家里返水后我公司在第一时间履行了相关的物业服务，并且超负荷服务；并在原告同意的情况下对原告的家里进行检查，进行了管道疏通和室内清洁，履行了物业服务的职责。原告质证认为，是事实，但是返水发生以后物业公司采取的补救措施，是一个被动的服务。4、中国人寿保险公司现场勘验及询问笔录一份，拟证明原告房屋受损情况，在原告房屋受损害后，物业公司履行了相关补救措施，保险公司愿意给原告赔偿18000—20000元，原告不认可赔偿数额。原告质证认为，保险公司的人来我家现场勘查是事实，但是没有讲具体的数字，事后提了10000-15000元一事，我是没有同意。5、鉴定数据资料一份、鉴定报告一份，拟证明2020年12月7日在法院工作人员组织下，原、被告及鉴定中心人员对案涉房屋现场进行了勘查，就所有受损部分进行了全部统计，在该份统计表上有我们三方人员（原、被告及法院工作人员）的签字确认，所以鉴定报告对损失确认是完整的，没有遗漏；案涉房屋装饰装修价值经湖南天平房地产评估咨询有限公司作出《房屋部分装饰装修价值司法鉴定评估报告》一份，认定为73946元。原告质证认为，真实性无异议，但是返水后主要造成的是电路损失，这份统计表中也没有统计敲地板砖可能造成的电路和水管损失，上面统计的地板是卧室的复合地板。因为检查电路需要把地板敲掉，同时也会影响到水管，而我不敢整修，怕证据灭失，所以房屋现在都还没整修，就不晓得电路损失和水管损失具体金额，估计大约需要5-6万元。6、物业服务合同扫描件一份，拟证明证明物业服务合同第二十条乙方免责条款第5条“因甲方或第三者之故意或过失所致，或甲方、物业使用人违反本协议，业主临时管理规约或和物业管理区域内的公用部位，共用设施设备的使用，公告秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害”，物业公司免责。故原告起诉的对象不应当是物业公司，而是原告所在单元楼上所有的住户。原告质证认为，真实性无异议，但这合同是格式性合同，且案涉房屋多次反水倒灌，如果只一次也不会造成那么大的损失，是由于物业公司服务不到位造成的，不属于免责范围。 本院认证，原告刘某某提供的上述证据2，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以认定为本案的有效证据；证据5-6，不能充分证明案涉房屋在第一次遭受浸泡后地板确已维修且被告物业公司认可了4200元维修金额，因此，对原告提供该两组证据的举证目的，本院不予认可；证据7，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以认定为本案的有效证据。被告东莞市申洋物业管理有限公司提供的上述证据2，被告没有提供其他相关证据佐证张贴时间，对被告提供该证据的举证目的，本院不予认可；证据3，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以认定为本案的有效证据；证据4，对该组证据所证明的在案涉房屋受损后，原、被告双方就损失额进行协商过的这一案件案件事实予以认可；证据5，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以认定为本案的有效证据；证据6，对该组证据的真实性予以认可，但对被告提供该组证据举证目的，本院不予认可。 根据当事人陈述和本案审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘某某系位于龙山县××街道××小区××栋××单元××室房屋业主。被告东莞市申洋物业管理有限公司系龙凤商居城小区的物业服务管理企业。2020年7月7日晚22时许，原告刘某某发现403室房屋因房屋内排污主管道被堵塞，导致污水倒灌致使厕所客厅溢满粪便。原告刘某某当即将此事告知了被告东莞市申洋物业管理有限公司，被告东莞市申洋物业管理有限公司派员（一位姓朱的师傅）到场维修未果，原、被告双方便共同请了一位姓贾的师傅对管道进行疏通；当晚11时许管道疏通后，贾师傅明确告知原、被告双方堵塞原因系整栋楼层排污主管堵塞，系管道内堵有硬物导致，堵塞位置位于原告403室以下约10米处，本次疏通也仅为临时性的疏通，不能从根本上解决问题。2020年7月21日、23日、24日再次因排污主管道堵塞先后共发生4次污水倒灌，案涉房屋再次被污水浸泡，其中2020年7月24日同一天发生两次。这4次污水倒灌事情发生后，物业公司均安排了人员去检修疏通及清洁，并于2020年7月23日下午3时30分许在第三次进行维修时从排污主管道中距离涉案房屋下约10米处取出了两根扣在一起分别约5米长用于疏通管道用的钢丝绳，于2020年7月24日晚11时许在进行第五次维修时在此处取出了一把衣刷子。自此管道堵塞原因消除，此后，案涉房屋再未发生返水浸泡，堵塞原因与第一次疏通时维修师傅的判断一致。第一次疏通费用300元由原告垫付，后四次疏通费用均由被告东莞市申洋物业管理有限公司承担。 另查明，原、被告双方对堵塞的原因没有异议，一致认可导致案涉房屋反水浸泡的原因系共用排污主管内堵塞的钢丝绳及一把衣刷子。就案涉房屋装饰装修的价值，经原、被告共同选定、本院委托，湖南天平房地产评估咨询有限公司对案涉房屋价值进行鉴定作出了《房屋部分装饰装修价值司法鉴定评估报告》认定，案涉房屋部分装饰装修价值为73946元。原告刘某某支付了鉴定费用10000元。 还查明，《龙山县龙凤商居城小区物业服务合同》第二章第二条物业服务主要内容：（一）、本住宅区物业管理区域内共用部分的日常维修、养护和管理。共用设施等；（二）、本住宅区物业管理区域内共用设施的日常维修、养护、运行和管理。共用设施等；（三）本住宅区物业管理区域内共用设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施等；......”。约定了被告东莞市申洋物业管理有限公司的主要职责和义务。 本院认为，原告刘某某作为龙山县业主与该小区物业服务公司被告东莞市申洋物业管理有限公司系物业服务合同关系。物业服务合同对原、被告均具有约束力，原被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案的争议焦点:一、被告是否存在违约以及原告是否可以物业服务公司为被告请求赔偿的问题。在本案中，被告东莞市申洋物业管理有限公司作为物业服务提供方，在案涉房屋因共用污水排水主管道堵塞引发污水倒灌后，在第一次请人疏通时已得知堵塞原因是由于距涉案房屋下方约10米处的共用排污主管道内堵有硬物，仍未及时取出管道内的硬物以解决好管道排水问题，导致主污水排水管道此后四次堵塞引发污水倒灌，造成案涉房屋的多次被污水浸泡而致使原告刘某某遭受财产损失，故被告东莞市申洋物业管理有限公司履职不力，存在严重瑕疵，构成违约，应当承担相应的赔偿责任。就本案而言，由于原告选择合同之债主张权利，被告作为物业合同的相对人，本案发生的损害后果与被告未完全履行合同义务有因果关系，故原告明确选择物业公司为被告主张权利，于法有据，本院予以支持。至于有第三人侵权原因造成财产损害的损害后果，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，即本案系物业服务合同纠纷，与侵权责任纠纷系不同的法律关系，原告对此有选择权，物业公司承担赔偿责任之后，可依照法律规定和物业合同约定另行处理。故，本院对被告东莞市申洋物业管理有限公司在庭审中辩称的原告的损失系其他人侵权行为所致，物业公司非侵权人，不应承担赔偿责任的观点不予支持。 二、原告财产受损的具体数额。 经湖南天平房地产评估咨询有限公司出具鉴定意见书，认定案涉房屋部分装饰装修价值为73946元，则原告受损财产数额应认定为73946元。被告东莞市申洋物业管理有限公司虽认为该鉴定价格过高，但未对其认为不合理的部分提交有效证据予以证明，则对被告东莞市申洋物业管理有限公司的这一辩解观点本院不予支持；原告主张鉴定报告存在遗漏，与实际损失相差5—6万元，但未向本院提供证据证实，缺乏事实依据，本院不予支持。原告刘某某为此次鉴定支付的鉴定费用10000元及第一次维修时支付的300元维修工资，该修复费、鉴定费均系原告刘某某的实际损失。故，原告刘某某在本案中的经济损失为84246元（73946元+10000元+300元）；对原告诉请中超出的部分，本院不予支持。至于原告刘某某在庭审中所述的在第一次维修时花费了4200元，但未向本院提供充分的证据证实该费用产生的合理性和必要性，本院不予认定。 综上所述，原告刘某某诉请被告东莞市申洋物业管理有限公司赔偿原告房屋因污水侵泡造成的各项损失共计207800元，支持84246元；支持案件受理费由部分被告东莞市申洋物业管理有限公司承担。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第六十二条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告东莞市申洋物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘某某的经济损失84246元； 二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4417元，由原告刘某某负担2117元，由被告东莞市申洋物业管理有限公司负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西州中级人民法院。 审判员  赵梓君 二〇二一年五月二十五日 法官助理陈勇 书记员肖晓 附相关法律条文 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。