河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6478号上诉人（原审被告）：郑州恒泓置业有限公司，住所地郑州市中原区西流湖街道办事处309号。法定代表人:刘锴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:马雪菲，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：袁芬，女，1989年3月22日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：楚俊鹏（袁芬的丈夫），住郑州市。上诉人郑州恒泓置业有限公司因与被上诉人袁芬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人郑州恒泓置业有限公司的委托诉讼代理人马雪菲，被上诉人袁芬的委托诉讼代理人楚俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州恒泓置业有限公司上诉请求：1.依法撤销郑州市中原区人民法院作出的（2021）豫0102民初2694号民事判决书第二项返还定金20000元部分，改判上诉人无需返还定金20000元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不存在约定解除事由，一审法院认定事实错误，适用法律错误。恒大地产集团有限公司召开的无理由退房发布会仅构成对社会不特定公众的广告宣传，法律性质为要约邀请，不构成要约，对上诉人以及被上诉人均不具有法律效力。且一审判决中已经查清恒大地产集团有限公司2015年的发布会向社会公众明确告知：无理由退房的前提是需要签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》。本案中，被上诉人没有证据证明购房时上诉人在销售过程中宣传过无理由退房，亦无法证明双方就无理由退房进行磋商，可见其购房时根本不会受到其他公司无理由退房广告宣传的影响，足以证明被上诉人对其他公司2015年的无理由退房宣传不具有信赖利益，从而根本无法构成合同内容，双方不存在约定解除的事由。即使一审法院认定恒大地产集团有限公司的广告宣传对上诉人有约束力，则一审法院应当全面认定广告宣传的内容，正确认定广告宣传的法律性质，同时据实审查合同的履约情况，最大程度尊重合同稳定性，不应当仅仅选取对被上诉人有利的部分，忽视需要签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》的内容，而该部分内容已在发布会明确告知社会公众，完全民事行为能力人皆可进行直观理解。同时，该片面认定直接无限放大了被上诉人的解除权，仅以2015年的一纸广告人人皆可诉至法院，合同稳定性遭到无限制的破坏，违反鼓励交易的司法精神。因此，一审法院以无理由退房的广告宣传片面认定双方存在约定解除的事由为认定事实错误，据此判决解除认购书为适用法律错误。二、解除认购书不免除被上诉人违约责任的承担，一审法院适用法律错误。双方签订的认购书为预约合同，签订预约合同的目的是为了订立本约《商品房买卖合同》，预约合同中的定金属于立约定金，其作用是为本约订立提供担保。认购书第六条约定，被上诉人在签订认购书后若不能按照认购书约定的时间支付首期房款并签署商品房买卖合同，无权要求上诉人返还定金。在认购书签订后，被上诉人并没有按照约定履行合同义务，导致预约合同的合同目的不能实现，存在违约行为，被上诉人作为违约一方，不享有合同解除权。即使被上诉人作为违约方诉至法院要求解除认购书，法院判决解除时不应当免除被上诉人的违约责任，即被上诉人所交立约定金20000元不应当退还。一审法院径行判决上诉人退还所有购房款，属认定适用法律错误。袁芬辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，请求二审法院维持原判。袁芬向一审法院起诉请求：1．解除原、被告于2020年7月2日签订的《郑州恒大林溪苑商品房认购书》；2．被告向原告返还已支付购房定金20000元、首期房款414034元、专项维修基金6496元，合计440530元；3．被告支付原告资金占用利息（以440530元为基数，自2020年7月2日起按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；4．被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告于2020年6月20日向被告支付20000元定金。于2020年7月2日与被告签订编号G0096056《郑州恒大林溪苑商品房认购书》，约定原告认购被告开发的郑州恒大林溪苑楼盘6幢2-701单元，房屋建筑面积99.95平方米，单价每平方米14147元，总价款1414034元，原告同意在签订认购书时支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款；原告须于2020年7月2日前支付首期房款414034元，并签署《商品房买卖合同》，余款980000元由银行提供按揭贷款，原告需在2020年7月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清；原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大林溪苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任；原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。原告于当日支付被告首期房款414034元及维修基金6496元。之后，原告向被告要求无理由退房及退款未果，原告诉至原审法院要求解决纠纷。另查明，恒大地产集团有限公司持有恒大地产集团郑州有限公司100％股份，恒大地产集团郑州有限公司持有被告恒泓公司100％股份。恒大地产集团有限公司于2015年4月15日召开新闻发布会，宣布恒大全国所有楼盘住宅自2015年4月16日起实施无理由退房，自决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。上述事实，有郑州恒大林溪苑商品房认购书、银行转账明细、收据、国家企业信用信息公示报告及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证。一审法院认为，在本案原、被告签订案涉《郑州恒大林溪苑商品房认购书》之前，恒大地产集团有限公司已经向社会承诺恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司虽系独立法人，但根据恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司的股权结构关系，以及被告恒泓公司对外宣传、销售时使用“恒大”字样的事实，可以认定恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对本案被告恒泓公司有约束力。该无理由退房的承诺应视为要约，本案原、被告之间签订的案涉《郑州恒大林溪苑商品房认购书》为预约合同，该认购书适用无理由退房承诺，故原审法院对原告要求解除该认购书及返还其定金20000元、首付款414034元、维修基金6496元，共计440530元的诉讼请求予以支持。原告主张被告支付440530元的利息，因双方对此并无约定，故原告此项诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告袁芬与被告郑州恒泓置业有限公司签订的《郑州恒大林溪苑商品房认购书》（编号G0096056）自判决生效之日起解除；二、被告郑州恒泓置业有限公司自判决生效之日起十五日内返还原告袁芬定金20000元、首付款414034元及维修基金6496元，共计440530元；三、驳回原告袁芬的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17528元，减半收取8764元，由被告郑州恒泓置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，双方当事人对于一审判决解除袁芬与郑州恒泓置业有限公司签订的《郑州恒大林溪苑商品房认购书》均无异议。本案二审争议的焦点是一审法院判决郑州恒泓置业有限公司返还袁芬定金2万元有无事实和法律依据。恒大地产集团有限公司关于恒大全国所有楼盘住宅自2015年4月16日起实施“无理由退房”的公开宣传内容，是为促进商品房营销而赋予商品房买受人“无理由退房”权利的行为。袁芬在2020年7月2日与郑州恒泓置业有限公司签订《郑州恒大林溪苑商品房认购书》之后，随即提出退房，在双方尚未签订书面商品房买卖合同的“认购阶段”，此时“退房”对于郑州恒泓置业有限公司产生的影响较小，更应该保障袁芬基于公开宣传内容而产生的信赖。退一步讲，即使郑州恒泓置业有限公司认为袁芬不符合“无理由退房”条件，在认购阶段，双方争议的主要为20000元定金应否退还问题，但郑州恒泓置业有限公司迟迟未退还袁芬已经支付的首付款。一审法院判决郑州恒泓置业有限公司退还定金并无不当。综上所述，郑州恒泓置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由郑州恒泓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年五月三十一日书记员  刘 洋