广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2045号上诉人（原审原告）：东莞市天元食品有限公司，住所地为广东省东莞市××××××工业5路。统一社会信用代码为914×××××××××××806D。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：张旭东，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林渊，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市霸颐物业管理服务有限公司，住所地为广东省东莞市××××××工业路5号。统一社会信用代码为914×××××××××××140E。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审被告）：黄某1，男，1963年10月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区福泰里3号，公民身份号码为440××××××××××××933。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄文森，男，1963年5月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区××××××××之一303房，公民身份号码为440××××××××××××712。上诉人东莞市天元食品有限公司（以下简称天元公司）因与被上诉人东莞市霸颐物业管理服务有限公司（以下简称霸颐公司）及黄某1、被上诉人黄文森租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认天元公司与霸颐公司、黄某1签订的《土地、办公室、宿舍租赁合同》于2019年7月18日解除；二、霸颐公司、黄某1在判决发生法律效力之日起五日内向天元公司支付垃圾费3850元、清洁费5500元；三、霸颐公司、黄某1在判决发生法律效力之日起五日内向天元公司赔偿300000元；四、驳回天元公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费31646.33元（天元公司已预交），由天元公司负担28494.22元、霸颐公司、黄某1负担3152.11元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初3470号民事判决书。上诉人天元公司上诉请求：（一）撤销一审判决第四项，改判霸颐公司、黄某1、黄文森向天元公司支付拖欠的租金449468.7元；（二）本案的上诉费等全部费用由霸颐公司、黄某1、黄文森承担。事实和理由：一审法院认定的事实不清。根据霸颐公司2013年3月18日出具的声明，天元公司有权以每年租金在上年基础上递增10%的方式向霸颐公司收取租金，执行时间由天元公司决定，天元公司当时没有执行并不表示放弃相应权利，天元公司有权随时主张。对于租金是否足额支付，双方有合同、计算方法、收据、交易惯例，天元公司财务人员与霸颐公司的对账仅统计数字，不能视为对价款的变更，不构成表见代理。《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》只是对2019年6月至7月23日期间欠付租金的统计，而非最终结算。霸颐公司如果要证明已足额支付租金，就应提供支付租金的相应凭证。而根据天元公司的统计，从2018年11月到2019年7月期间，霸颐公司应当支付租金、水电费978845.7元，已支付529377元，尚欠449468.7元。即使根据《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》计算，霸颐公司依然拖欠天元公司费用64524元。被上诉人霸颐公司及黄某1辩称：1.霸颐公司与天元公司之间一直按照2012年12月3日签署的租赁合同约定进行租金结算，并没有根据所谓的《声明》进行结算。根据2017年7月3日天元公司以财务专用章确认的《证明》显示，租金结算是按照双方租赁合同的约定进行的，而不是根据《声明》，天元公司也承认《声明》未执行过。2.天元公司既确认《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》中数据的真实性，却又否认数据结算的结果。从该明细中可以看出，霸颐公司已足额支付了租金。另外，双方2019年6月的对账情况也表明了双方在2019年6月前的租金已结算清楚。3.黄某1不应对霸颐公司债务承担连带责任。天元公司在合同中的交易对象是霸颐公司而不是黄某1，而霸颐公司与股东黄某1之间不存在财产混同的情况。被上诉人黄文森二审期间未向本院提交答辩意见。本院二审期间，天元公司提交案涉租赁物的产权证书，拟证明案涉租赁物的相关产权情况。霸颐公司、黄某1提交微信聊天记录，拟证明上海日邮汽车运输有限公司（以下简称日邮公司）实际使用案涉租赁物至2019年9月，日邮公司应向霸颐公司支付该期间的场地使用费。该微信聊天记录与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。黄文森二审期间未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，霸颐公司、黄某1虽对本案提起上诉，但未在指定期限内交纳上诉费，本院依法对其上诉按其自动撤回上诉处理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对天元公司、霸颐公司及黄某1上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉合同的签订及案涉租赁物的交付等均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，因此，本案应适用案涉合同签订及案涉租赁物交付时的法律法规及司法解释，即《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。案涉租赁物已办理产权证书，一审判决认定《土地、办公室、宿舍租赁合同》合法有效正确，本院依法予以维持。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于《土地、办公室、宿舍租赁合同》的主体。霸颐公司、黄某1就本案提起的上诉未在指定期限内交纳上诉费，本院对其上诉已按其自动撤回上诉处理，应视为其认可一审判决。现霸颐公司、黄某1以与天元公司签订合同的交易对象是霸颐公司而不是黄某1为由，抗辩主张黄某1不应对霸颐公司的债务承担责任，理据不足，本院依法不予采信。关于租金。霸颐公司于2013年3月18日出具《声明》表示“霸颐公司认可从2015年11月30日起执行变更合同条款三‘每两年在上期租金基础上递增10%’变更为‘每年在上期租金基础上递增10%’，或按天元公司所提供的本地区物流货场最高信息价或最高的土地租用价作为本合同价执行；具体执行时间由天元公司决定”，该变更的租金标准为可选择性标准，而天元公司并未提供合法有效的证据证明其已通知霸颐公司其选择的租金具体变更标准为何及其具体起算时间为何，天元公司主张按该《声明》中“每年在上期租金基础上递增10%”的约定计付租金并计算欠付租金449468.7元，理据并不充分，本院依法不予采信。《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》系天元公司通过微信向霸颐公司发送，该明细显示“租金欠款：16607元+996元+96343元+578元-120000元=-5476元”，由此可见，霸颐公司于2019年7月19日支付120000元后并未欠付租金。一审判决认定霸颐公司已支付完毕2019年7月之前的租金正确，本院依法予以维持。《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》虽载明“合计欠款-5476元+70000元=64524元”，但计算该合计欠款中的70000元为“场地倒混凝土费用”，并非租金费用，天元公司主张霸颐公司、黄某1应支付欠款64524元，理据不足，应不予支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。综上所述，天元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审上诉受理费8042.03元（东莞市天元食品有限公司已预交），由东莞市天元食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年五月二十一日书记员 刘敏超