吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0184民初796号原告：刘波，男，汉族，1972年11月10日出生，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：葛文荣，女，汉族，1952年9月11日出生，住吉林省长岭县，系刘波母亲。被告：辽源市旭恒典当有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区晨风上东名苑11-13附房。法定代表人：黄贤林。委托诉讼代理人：姜金梅，吉林理悦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孔令轩，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告：公主岭市万鑫房地产开发有限公司，住所地公主岭市河南街克俭委。法定代表人：王中华。委托诉讼代理人：白文泽，系该公司职员。原告刘波与被告辽源市旭恒典当有限公司（以下简称旭恒公司）、公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告刘波委托诉讼代理人葛文荣、被告旭恒公司委托诉讼代理人姜金梅、孔令轩以及被告万兴公司委托诉讼代理人白文泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘波向本院提出诉讼请求：1、请求确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的长房权证太平山镇字XXXX号，房号6301，面积55.85㎡的房屋归原告所有（价值72000元);2、停止对上述房屋的强制执行;3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年5月1日，原告与长岭县太平山镇“温馨家园”的实际开发所有人佟某签订《商品房认购书》，佟某将以万鑫公司名义开发的“温馨家园”6单元301室（长房权证太平山镇字XXXX号，房号6301，面积55.85㎡）房屋以72000元的价格出售给了原告。2016年5月1日原告向佟某交款6.5万元，余款7000元双方约定在办理产权证时交付。第一次付款的当天原告就接收了301室，之后进行了装修并一直入住该房。2020年11月26日，公主岭市人民法院在原告所有的202室的房屋门上张贴了《腾出房屋通知》后，原告才知道自己所拥有的房屋已经被万鑫公司在所有权人不知情的情况下典当抵押给了旭恒公司。原告认为:原告是从实际房屋所有人手中合法购买并入住。万鑫公司在原告不知情的情况下私自将原告所有的房屋典当给旭恒公司的行为违法无效。公主岭市人民法院在执行过程中不经过现场踏查、了解，在原告不知情的情况下将原告所有的房屋裁定给旭恒公司的行为存在重大执行瑕疵，该执行行为无效。基于以上事实，原告提出诉讼，请支持原告的诉请，维护原告的合法权益。旭恒公司辩称：一、旭恒公司对涉案房屋享有的抵押权依法可以对抗刘波，刘波请求对涉案房屋排除执行没有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，旭恒公司依法享有对涉案房屋的抵押权。该抵押权登记设立于2016年3月9日，且经本案执行依据吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维字第8645、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书确认。刘波与佟某签订的《房屋买卖协议》购买案房屋的行为发生于抵押期间，该行为未取得抵押权人同意，抵押人万鑫公司也未将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，刘波亦未代为清偿万鑫公司对旭恒典当公司的债务以消灭抵押权。刘波请求对房屋排除执行，没有事实和法律依据。二、该案为实现抵押权的执行案件，刘波的请求无法律依据。本案执行依据为吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维字第8645、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书，文书中确认了房屋所有权人万鑫公司将案涉房屋抵押给旭恒典当公司，故该案件为实现抵押权的执行案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定仅适用于金钱债权执行的情形，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条在执行异议之诉的审理中只作参照适用，不得直接作为审理执行异议之诉的法律依据。三、购房人在购房时应当查看房屋权属证明及权利负担，刘波在购房时未查看房屋权属证明及权利负担，未尽合理的注意义务，应当承担不利后果，其享有的权利不足以排除强制执行。综上，请求驳回刘波的诉讼请求，以维护旭恒公司的合法权益。万鑫公司辩称，一、2016年5月1日刘波与长岭县太平山镇温馨家园开发人佟某签订了《商品房认购书》是原告与佟某之间合同，与万鑫公司无关。二、佟某是实际开发人，不是万鑫公司员工，无权以万鑫公司名义售楼。万鑫公司不知情，没有委托佟某代表万鑫公司签属合同，合同属无效。三、原告可与开发商佟某协商解决合同纠纷，与万鑫公司无关，请法院依法驳回原告的不当诉求。本院经审理查明如下事实：包括刘波诉请的案涉房屋在内的吉林省长岭县太平山镇太平山温馨家园（小区）系案外人佟某实际出资并借用万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，并于2012年10月29日取得了以万鑫公司作为房地产开发单位的商品房销预售许可证。温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权均登记在万鑫公司名下。2019年，旭恒公司作为申请执行人依据已发生法律效力的吉林省长春市信维公证处(2016)吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书向本院申请执行,要求被执行人万鑫公司分别给付372000元、436000元、348000元、364000元借款本息。就旭恒公司的执行申请，本院在执行过程中于2020年3月26日分别作出（2019）吉0381执632号、（2019）吉0381执633号、（2019）吉0381执634号、（2019）吉0381执635号执行裁定书,查封了包括刘波诉请的案涉房屋在内的万鑫公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅。其后，本院依法对被查封房屋进行了拍卖,两次拍卖均流拍，本院遂作出（2020）吉0184执恢28号执行裁定书,裁定将上述29套住宅以物抵债给申请执行人旭恒公司，抵偿执行款1347187.80元。刘波就其诉请的房屋向本院提出执行异议，请求撤销（2020）吉0184执恢28号执行裁定书并确认案涉房屋归其所有。2021年2月23日，本院作出（2021）吉0184执异16号执行裁定书，驳回了刘波的异议请求。刘波不服该执行裁定书，提起本案的案外人执行异议之诉。案涉房屋于2016年3月9日办理了长房他证太平山镇字第XXX号他项权利证，房屋他项权利人登记为旭恒公司，他项权利期间自2016年3月9日至2016年6月6日。就案涉房屋，佟某于2016年5月1日以万鑫公司名义与刘波签订商品房认购书，约定将案涉房屋以72000元价格出售给刘波，并在商品房认购书上加盖万鑫公司公章。2016年5月1日，佟某以万鑫公司名义为刘波出具了收购房款65000元收款收据。其后，刘波入住案涉房屋并曾交纳2018及2019年度物业费、取暖费。刘波名下在长岭县无其他用于居住的房屋。本院认为，本案中温馨家园（小区）虽系系佟某实际出资并借用万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，但温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权均登记在万鑫公司名下，并于2012年10月29日取得了以万鑫公司作为房地产开发单位的商品房销预售许可证。佟某作为实际出资建设者以万鑫公司名义与刘波于2016年5月1日签订的商品房认购书合同签订主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律强行性规定，于双方当事人签字、盖章时即生效。也就是说，在本院查封之前，刘波已就案涉房屋与万鑫公司签订了合法有效的书面买卖合同。而且，刘波购买案涉房屋后已经实际入住，且其名下在长岭县无其他用于居住的房屋。2016年5月1日，佟某以万鑫公司名义为刘波出具65000元收款收据的行为，应视为万鑫公司认可收到刘波超过合同约定总价款的百分之五十的购房款。据上，本院认定刘波提交的证据足以证明其就案涉被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益。就旭恒公司、万鑫公司提出的抗辩意见，首先，合同关系与物权变动分属不同法律范畴，案涉商品房认购书签订时虽然旭恒公司正处于抵押权利期间，但并不因此否定万鑫公司、刘波间商品房认购书的合法有效性；其次，案涉房屋的他项权利期间自2016年3月9日至2016年6月6日，已经届满。与本案相关的执行案件仍为金钱债权执行案件而非实现抵押权执行案件；此外，刘波出于购房自住目的与已合法取得商品房预售许可证的万鑫公司（佟某系实际出资建设者并持有万鑫公司公章，刘波有理由相信其有权以万鑫公司名义出售案涉房屋）签订商品房认购书，不能视为刘波未尽合理的注意义务。旭恒公司、万鑫公司的抗辩意见，本院不予支持。至于刘波本案中提出的确权请求，因其与万鑫公司签订的认购书中有认购人不在约定期限交清购房余款则销售方有合同解除权的约定，而本案中刘波确有购房余款未交付，故不宜在本案中就刘波的确权请求一并作出裁判。刘波的该项确权诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于吉林省长岭县太平山镇“温馨家园”小区的长房权证太平山镇字XXXX号，房号6301，面积55.85㎡的房屋；二、驳回原告刘波的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由辽源市旭恒典当有限公司、公主岭市万鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判长  佟晓东审判员  卜祥瑞审判员  刘春艳二〇二一年五月二十六日书记员  高振熙