河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初1692号原告：朱晓娟，女，汉族，1979年1月9日出生，住河南省新密市。被告：李隆，男，汉族，1990年5月18日出生，住河南省新密市。被告：母志卫，男，汉族，1989年4月15日出生，住河南省新密市。原告朱晓娟与被告李隆、母志卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓娟到庭参加诉讼，被告李隆、母志卫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱晓娟向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原告与被告李隆于2017年12月27日签订的《房屋买卖合同》；2．判令原告退回位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）房屋一套，被告退回原告购房款600000元，并确认扣除该房屋按揭贷款后，原告所请求返还的购房款在涉案房屋被拍卖、变卖的价款中优先受偿；3．依法判令被告李隆赔偿原告损失并支付原告违约金200000元；4．依法判令被告母志卫对第2项、第3项诉讼请求承担连带清偿责任；5．本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2017年12月27日原告通过从事房产中介工作的被告母志卫介绍与被告李隆签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告李隆将位于新密市溱水路中强御金湾33号楼2001号房产出卖给原告，三方经过协商确定房屋成交价为750000元整，该价款含该房产银行贷款330000元，并约定原告于2017年12月31日前向被告李隆支付100000元整，2018年1月31日前向被告李隆支付200000元，2018年8月底之前向被告李隆支付300000元，且约定在该笔款项支付后，被告向银行归还按揭款并解除该房产在银行的抵押。合同签订后，原告根据合同约定并按照两被告的指示向其支付购房款，但两被告收到原告的购房款后，迟迟不告诉原告房子的解押情况，之后经原告询问，二被告声称房子已经解押且可以马上办理一手合同的改签手续，但推脱不予办理相关手续，之后原告才知道涉案房屋已经于2018年9月被新密市人民法院采取保全措施且已经进入法院执行程序，但二被告一直欺瞒原告相关事实，以致原告遭受重大损失，故原告诉至法院。被告李隆未答辩，也未提供证据。被告母志卫未答辩，也未提供证据。经审理查明，2017年12月27日李隆与朱晓娟签订《房屋买卖合同》一份，载明朱晓娟购买李隆所有的位于新密市溱水路××楼××（西户）房屋，建筑面积约为127平方米。房屋价格总价款合计为人民币柒十伍万元整（小写：750000.00元），该价款含该房产银行贷款33万元。朱晓娟于2017年12月31日前向李隆支付拾万元整（小写：100000.00元），朱晓娟于2018年1月31日前向李隆再支付贰拾万元整（小写：200000.00元）。朱晓娟于2018年8月底前向李隆再支付叁拾万元，该款支付后，李隆应向银行归还该房屋的按揭款并解除该房产在银行抵押，同时，李隆将房屋钥匙和房产手续交付给朱晓娟，该房屋交付前的水电费等费用由李隆承担，交付后水电费用由朱晓娟承担。李隆解除该房产抵押后，朱晓娟应在三日内一次性向李隆支付房屋尾款拾伍万元（小写：150000.00元），之后李隆配合朱晓娟办理房产过户手续……李隆保证该房屋的产权清晰，没有任何经济纠纷，没有法院查封，本合同签订后，李隆不得将该房屋卖给其他人，否则构成违约，在2018年9月1日前，李隆将该房屋相关的所有手续原件以及该房屋的钥匙等交给朱晓娟，朱晓娟向李隆出具收到条。……本协议签订后，双方应共同遵守执行，一方违约的，除赔偿对方损失还应承担违约金贰拾万元。2017年12月27日朱晓娟向李隆支付现金60000元，2017年12月31日朱晓娟通过其工商银行个人账户向李隆转账40000元，2018年1月10日朱晓娟向李隆支付现金50000元，2018年1月10日朱晓娟通过其工商银行个人账户向李隆转账150000元，2018年4月12日朱晓娟通过其工商银行个人账户向李隆转账100000元，2018年8月28日朱晓娟通过其支付宝向母志卫转账10000元，2018年8月28日朱晓娟通过信用卡刷卡向母志卫支付70000元，2018年8月28日朱晓娟通过其工商银行个人账户向母志卫转账三笔共计120420元（其中420元为信用卡刷卡手续费）。2017年12月31日李隆出具收据一张，载明收到朱晓娟购房定金壹拾万元整。2018年1月10日李隆出具收据一张，载明收到朱晓娟购房部分现金款贰拾万元整，房价总款柒拾伍万元整。2018年4月12日李隆出具收据一张载明收到朱晓娟房款拾万元整。2018年8月28日母志卫出具收据一张，载明收到朱晓娟转账贰拾万元整，用于李隆中强御金湾房产解压。该收据日期处有涂改，随后李隆在该收据上签字并按手印。因李隆与其他人诉讼过程中，本院于2018年9月5日以（2018）豫0183财保842号民事裁定及（2018）豫0183执保854号协助执行通知书保全查封了李隆名下位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产一处。本院于2020年7月22日作出搬迁公告，责令李隆期限内搬离案涉房产。朱晓娟由此提出异议。2020年9月27日本院作出（2020）豫0183执异133号执行裁定书驳回朱晓娟的异议请求。朱晓娟于2020年9月29日收到该执行裁定书，并于2020年10月14日向本院提出执行异议之诉，本院作出（2020）豫0183民初6209号民事判决书，驳回朱晓娟的诉讼请求。本院查封的位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产登记的预告权利人为李隆。本院认为，朱晓娟与李隆签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。关于原告朱晓娟的解除房屋买卖合同的诉讼请求。在双方签订的房屋买卖合同中，第四条第1款约定：李隆保证该房屋产权清晰，没有任何经济纠纷，没有法院查封，本合同签订后，李隆不得将该房屋卖给其他人，否则构成违约。第四条第5款约定：本协议签订后，双方应共同遵守执行，一方违约的，除赔偿对方损失还应承担违约金贰拾万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。”该涉案房产已被法院合法查封，房产无法办理变更登记，原告朱晓娟不能取得该涉案房屋所有权，致使合同目的不能实现，被告李隆构成根本违约，对于原告请求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告李隆返还购房款600000元，并确认扣除该房屋按揭款后，原告所请求返还的购房款在涉案房屋被拍卖、变卖的价款中优先受偿的主张。双方签订的房屋买卖合同因房屋被查封不能交付构成根本违约而被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因此对于原告要求被告返还已支付购房款600000元的主张，本院予以支持。原告要求扣除涉案房屋按揭款后，其所请求返还的购房款在涉案房屋被拍卖、变卖的价款中优先受偿，于法无据，本院不予支持。关于原告主张李隆赔偿原告损失并支付违约金200000元的主张。双方签订的房屋买卖合同第四条第5款约定：本协议签订后，双方应共同遵守执行，一方违约的，除赔偿对方损失还应承担违约金贰拾万元。原告并未提供其损失的证据，故对于原告主张的损失，本院不予支持。本案中，原告已经按照合同约定支付了80%的购房款600000元，但因被告违约导致合同不能继续履行，根据合同履行情况、当事人的主观过错、履约成本等综合因素，被告应按合同约定向原告支付违约金200000元。对于原告请求被告母志卫承担连带清偿责任的主张。原告称母志卫系其与李隆之间的房屋中介，但原告并未与母志卫签订合同，亦未向母志卫支付中介费用，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，因本案法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行前，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：（2）解除原告朱晓娟与被告李隆于2017年12月27日签订的房屋买卖合同；（2）被告李隆于本判决生效后十日内返还原告朱晓娟购房款600000元，并支付违约金200000元；（2）驳回原告朱晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元，减半收取为5900元，保全费4520元，共计10420元，由被告李隆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  段占奎二〇二一年五月十九日书记员  王 进