吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终217号   上诉人（原审被告）：王海涛，男，1985年1月15日生，汉族，无职业，住吉林省临江市。   委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律服务工作者。   被上诉人（原审原告）：临江市金诚房地产开发有限公司。住所地：吉林省临江市建国街。   法定代表人：刘满海，经理。   委托诉讼代理人：黄海言，吉林颖慧律师事务所律师。   上诉人王海涛因与被上诉人临江市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服临江市人民法院（2020）吉0681民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。   王海涛上诉请求：撤销临江市人民法院（2020）吉0681民初1032号民事判决，依法改判或者发回重审并由金诚房地产公司承担一切诉讼费用。事实和理由：刘某是刘满海的弟弟，又是金诚公司的实际控制人，其住在案涉房屋1701室的楼下的1601室。如金诚公司无出售房屋的真实意思，为何在王海涛装修1701室的二个多月内不加制止，相反刘某却多次到装修现场旁观品评认为装修档次太低，并提出自己的一些看法，这些事实足以说明金诚房地产公司已将案涉房屋出售给王海涛。合同价款是否合理系由第三方债权人行使撤销权时主张的内容，首先，房地产交易市场并不禁止交易价格明显高于或低于市场价格，房屋买卖合同是否有效亦与交易价格高低无关。照一审判决的推理方法，对于一房二卖或者一房数卖时，难道还能根据交易价格的高低确定买卖合同有效无效吗？买卖价格系由交易双方自由商定，即便交易价格明显不合理，也应由第三方债权人行使撤销权时依法主张，不应仅以价格是否合理来判断交易双方有无真实意思表示，进而认定买卖合同有效无效。其次，合同法司法解释（二）第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销”合同法第七十四条是关于债权人撤销权的规定，故合同法司法解释（二）第十九条也是关于债权人撤销权的规定，与合同效力无关，一审法院将此规定用在本案中解决合同效力问题纯粹是适用法律错误。再者，行使撤销权的主体是合同外的第三方债权人，合同当事人无权行使。68万元的合同和收据自有成因，30万元价款也不违背常理和交易习惯。体现68万元的两份合同和二张收据，一为办理商品房预售备案登记手续，二为防止影响其他房屋的销售价格，订立合同和出具收据的这些原因和目的并不难判断。实际价款虽然远低于备案价款，但交易双方根据特定需要自由定价就是常理和交易习惯，不应以虚高的备案价款来否定真实的交易关系。苏某与刘某间是否存在民间借贷法律关系，王海涛并不知情。王海涛在原审庭审时表明：“2019年3月19日赵亮与苏某签订了房屋买卖协议书，两户房屋以30万元的价款进行买卖，当时赵亮要买，拿不出来钱，问王海涛要不要，房子便宜，王海涛就要了，之后把合同承继过来，金诚房地产公司为王海涛进行预售备案”。从中足以反映出王海涛出资30万元的目的就是买房，丝毫没有将钱借给金诚房地产公司的意思表示，结合争议双方订立两份《商品房买卖合同（预售）》、金诚房地产公司出具二张购房款收据中体现的房屋买卖字样，以及王海涛长时间装修房屋而金诚房地产公司知悉后并未阻止的重大事实，争议双方形成的就是房屋交易关系，苏某是否借钱给刘某与王海涛毫无关系。依据上述事实，王海涛为保障其合法权益不受侵害，特向二审法院提起上诉，请求人民法院依法支持王海涛的上诉请求！   金诚房地产辩称，王海涛称与金诚房地产是买卖合同关系不符合常理，一、金诚房地产公司刘某与王海涛根本不认识，金诚房地产公司向苏某借款30万元，如果金诚房地产公司想将两户房屋出售，那么一定会高于30万元价格。如果以30万元价格进行交易，那么金诚房地产公司直接将两户房屋抵顶给苏某就可以，根本不会将两户房屋以30万元出售给王海涛，再将30万元房款给苏某还欠款。二、既然王海涛主张与金诚房地产公司存在真实买卖关系，那么应当备案时真实房款价格30万元，而不是68万元。该68万元就是金诚房地产公司与苏某抵押借款的备案价格，那么王海涛和金诚房地产公司备案的68万元是根本不存在的，是虚假的。如果存在真实的备案，那么也是30万元两户房屋的备案价格，根本不会是68万元的备案价格。三、金诚房地产公司有刘某与赵亮的通话录音证据，证明包括本案案涉的两户房屋及一审金诚房地产公司撤诉的五栋一单元801室房屋是通过赵亮借款方式介绍了王海涛，王海涛先后借给金诚房地产公司50万元，一笔20万元，一笔30万元，20万元是用5栋一单元801室作为抵押担保，利息为3分。30万元是本案两户房屋作为担保，以一押二，利息2分。所以，王海涛主张与金诚房地产公司存在买卖关系属于虚假陈述。   金诚房地产公司向一审法院起诉请求：判决双方签订的棉织厂改造工程5幢1单元801室、5幢1单元1701室、5幢1单元1702室的商品房买卖合同无效。后变更诉讼请求为：确认棉织厂改造工程高层5幢1单元1701室、1702室商品房买卖合同无效。   一审法院认定事实：金诚房地产公司与王海涛于2019年3月22日签订两份《商品房买卖合同（预售）》，对应的二户商品房分别为棉织厂改造工程5幢1单元1701号、1702号；对应的房屋面积分别为144.91平方米、114.5平方米；对应的房屋价款分别为38万元、30万元，金诚房地产公司向王海涛出具对应的38万元、30万元的两张收据，同日该二户商品房办理了商品房预售备案登记。案涉二户房屋的住宅专项维修基金均未缴纳。案涉二户房屋均未开具《销售不动产统一发票》。王海涛开庭举证：“…房屋买卖协议书收款收据、银行流水各一份，证明通过刘某介绍苏某所有的1701/1702两户房对外出售，2019年3月19日赵亮与苏某签订了房屋买卖协议书，两户房屋以30万元的价款进行购买，合同约定该房款不包含任何税费（取暖费、物业费和其他办理产权证等相关费用全部由购买方承担所有税费。），2019年3月22日苏某收到了王海涛转账的30万元后，向王海涛出具了30万元的收据，赵亮是王海涛的一个朋友。…”，并称：“当时赵亮要买，拿不出来钱，问王海涛要不要，房子便宜，王海涛就要了，之后把合同承继过来，金诚房地产公司为王海涛进行预售备案。”法院就赵亮与苏某于2019年3月19日签订的《房屋买卖协议书》向苏某进行调查，苏某称：“我自己的名字是我自己签的，手印也是我自己按的内容我没看，刘某曾经向我借款30万元，并用棉织厂小区5号楼1单元1701室1702室作为抵押担保，当时办理了商品房预售备案手续。当时这个协议，是赵亮草拟的，让我签字的，当时刘某给我打电话，说委托赵亮还我这30万元，赵亮在还款之前让我签的这个协议，之后我就收到了这30万元，但是我不知道是谁给我转的钱。他们之间的事情，我不清楚。”   一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。一、合同价款明显不合理。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第19条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。王海涛庭中自认棉织厂改造工程5幢1单元801号房产购房款为38万元，而与801号房产同时期、同位置、同等面积的棉织厂改造工程5幢1单元1701号加上同时期、同位置、面积为114.5平方米棉织厂改造工程5幢1单元1702号二户房产总购房款仅为30万元，王海涛所称的30万元购买二户房屋的价款属于明显不合理低价，由此印证金诚房地产公司并不存在将案涉房屋出售给王海涛的真实意愿。二、王海涛称案涉二户房屋共30万元，但其并不持有对应的30万元收据及对应价格的合同，金诚房地产公司向王海涛出具的用于商品房预售备案登记的两份合同和二张收据中的总额为68万元，远多于王海涛所称数额，此事违背常理及交易习惯，也进一步印证了双方并无买卖房屋的合意。三、王海涛开庭时举证的赵亮与苏某签订的《房屋买卖协议书》及苏某出具的30万元收据。经向苏某调查，刘某向苏某借款30万元，并用案涉二户房屋作为担保，苏某收到的这30万元并不是购房款而是代偿的刘某的借款，能再次印证金诚房地产公司与王海涛并无买卖房屋的合意。综上所述，金诚房地产公司与王海涛签订的两份《商品房买卖合同（预售）》是作为王海涛30万元债权的担保，王海涛可就其债权的实现另寻途径解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“原告临江市金诚房地产开发有限公司与被告王海涛于2019年3月22日签订二份《商品房买卖合同（预售）》（涉及房屋为棉织厂改造工程5幢1单元1701号、1702号）无效。预交案件受理费4400元，由被告王海涛负担2900元，剩余预交案件受理费1500元退还原告临江市金诚房地产开发有限公司。”   本院二审中，金诚房地产公司提供录音两份和视频资料一份，证明在2019年10月14日、2019年10月15日刘某分两次与赵亮通电话，协商还款和解除抵押事宜。录音中赵亮称一笔借款是20万元，一笔借款30万元，刘某同意给付利息11万元，赵亮同意对房屋进行解除抵押。2019年10月15日赵亮提出索要20万元装修费，但刘某不予认可。且说明1701房屋装修之前，刘某的爱人陈辉已经多次告知买房人存在争议，而且锁住了电梯，但是，买房人称其是通过中介购买，如果出事会找赵亮解决，执意对房屋进行了装修。对金城房地产公司提供的证据，王海涛质证意见为，王海涛并不认识刘某，王海涛不能确定录音的真实性。王海涛与金诚房地产公司签订的买卖合同及备案登记表均能够证明合同签订是双方真实意思表示。   由于金诚房地产公司提供的录音资料为案外人刘某与赵亮的对话，无法证明与本案案涉房屋有关，视频资料亦与本案争议的问题无关，本院对金诚房地产公司提供的录音及视频资料不予采信。其他事实与一审判决认定的事实一致。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。金诚房地产公司起诉要求确认其与王海涛就案涉二户房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，但根据原审法院调取的案外人苏某的证言可以证实，苏某与赵亮签订了案涉二户房屋的买卖协议，后金诚房地产公司与王海涛就案涉二户房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，金城房地产公司未提供证据证明其与王海涛签订的买卖合同系名为买卖实为借贷，故本院对金诚房地产公司的此项主张不予支持。原审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条认定双方之间签订的合同无效，系适用法律不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、撤销临江市人民法院（2020）吉0681民初1032号民事判决；   二、驳回金诚房地产公司的诉讼请求。   一、二审案件受理费人民币8700元，由临江市金诚房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长张伟审判员迟吉岩审判员兆艳红      二〇二一年五月十七日   法  官 助  理 陈静书记员戴兵兵