广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终324号 上诉人（原审被告）：徐朝喜，男，1960年4月22日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂平市。 委托诉讼代理人：杨迪月，北京市尚衡（南宁）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：梁秋苑，女，1988年10月2日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：邓华芳，广西进安律师事务所执业律师。 上诉人徐朝喜因与被上诉人梁秋苑房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院（2020）桂1421民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后依法组成合议庭，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人徐朝喜的委托诉讼代理人杨迪月、被上诉人梁秋苑的委托诉讼代理人邓华芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐朝喜上诉请求：1.撤销广西壮族自治区扶绥县人民法院（2020）桂1421民初1796号民事判决第一项；2.驳回梁秋苑一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决查明及认定事实有误。（1）2017年3月25日徐朝喜与王斌签订《存量房买卖合同》，买受人王斌未按合同支付房款，徐朝喜有权撤销，是否撤销待定中，双方未办理房产交接及产权转移手续，王斌未取得该房屋的所有权。王斌实际使用涉案房屋是基于双方的租赁关系，并非履行买卖合同而取得。该合同是否撤销或解除，是当事人的权利，一审判决认定合同视为已经解除错误。（2）梁秋苑与王斌于2017年4月24日签订的《房地产买卖合同》，因王斌未取得标的所有权而属于无权处分，该合同违反法律的规定且损害徐朝喜的合法权益，应属无效。梁秋苑基于该合同从王斌手中接受房屋，进行装修及使用，侵害了徐朝喜的合法权益，应属无效行为。且徐朝喜知晓他人装修时，几次加锁阻止，并没有认可梁秋苑装修使用，一审判决认定梁秋苑实际装修入住而徐朝喜并未提出异议与事实不符。（3）2017年8月27日徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》是无效合同。徐朝喜与梁秋苑之前从未谋面，双方并未协商过此合同，三方商定更无从谈起。徐朝喜于2020年12月14日开庭时才得知该合同，而王斌此前在徐朝喜老家要求徐朝喜签名的是空白合同，王斌谎称办证而用，并非是徐朝喜的真实意思表示。此外，该合同没有实际履行，梁秋苑至今没有交过任何房款给徐朝喜，合同中也没有授权王斌接受房款，梁秋苑与王斌实际上是在履行其双方签订的那份无效合同。该合同约定交一份合同备案到房产登记机关，但实际上并没有备案，徐朝喜手中也没有该份合同。种种迹象及行为表明，徐朝喜与梁秋苑签订的合同是一份虚假合同。至于徐朝喜与梁秋苑的短信往来，说明徐朝喜从未给过梁秋苑银行账号履行双方所签订的合同，间接证实了双方无房屋买卖关系。2.一审法院在审理此案中程序违法。（1）梁秋苑前一份起诉状中列了王斌（其唯一继承人王珍怡）一方，前期审理中也有此当事人，最后判决却没有，属于遗漏当事人。（2）后一份起诉状在2021年1月29日开庭时徐朝喜当庭签收，要求休庭给答辩期，被当庭口头驳回，程序违法。（3）徐朝喜要求对梁秋苑于2020年12月14日提交的《房地产买卖合同》形成时间进行鉴定，未得到准许或不准许的答复，程序违法。 梁秋苑辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。徐朝喜的上诉请求与事实不符，请求驳回其的上诉请求，维持原判。 梁秋苑向一审法院起诉请求：判令徐朝喜配合梁秋苑办理扶绥县进城大道西面Ｃ宗104号房屋（现门牌地址为：扶绥县）过户手续，过户手续办好后，梁秋苑支付购房款尾数46万元。 一审法院认定事实：2017年3月25日，徐朝喜与案外人王斌签订《存量房买卖合同》，约定徐朝喜将涉案房产转让给王斌，房款为127万元，采取分期付款的方式，前两期支付80万元，余下47万元待办理房产转移手续后付清。2017年4月24日，梁秋苑与王斌签订《房地产买卖合同》，约定王斌将涉案房屋转让给梁秋苑，房款为105万元，分两期支付，第一期支付45万元，余下60万元待办理好过户后续付清。2017年4月25日，王斌向梁秋苑出具《收条》，载明收到梁秋苑支付的房款45万元，其中有30万元系通过银行转账至王斌账户，另有15万元梁秋苑称其听从王斌的要求转账给装修涉案房屋的老板。2017年8月4日，梁秋苑又向王斌的银行账户转账2万元房款。2017年8月27日，徐朝喜与梁秋苑签订《房地产买卖合同》，王斌作为转让方（徐朝喜）的委托代理人亦在合同上签字。合同约定徐朝喜将涉案房屋转让给梁秋苑，房款为105万元，分两期支付，第一期支付45万元，余下60万元待办理好过户后续付清。2017年9月14日及2017年9月25日，梁秋苑通过银行转账向王斌分别支付了王斌购房款5万元，两次付款合计10万元。2017年10月21日，梁秋苑通过银行转账给王斌的账户2万元购房款。至此，梁秋苑一共向王斌支付购房款59万元，其中有47万元为徐朝喜与梁秋苑签订《房地产买卖合同》之前支付，有12万元为双方签订合同之后支付。过后，梁秋苑于2019年2月20日，代徐朝喜向扶绥县国土收储交易所缴纳涉案房产的土地使用权挂牌交易服务费391.2元，于2019年2月22日代徐朝喜缴纳国有建设用地使用权出让金15646元，于2019年8月21日代徐朝喜缴纳国有土地使用权出让契税及印花税共473.28元。至此，梁秋苑代徐朝喜缴纳完毕办理涉案房屋土地使用权证的全部相关费用。 另查明，王斌已于2018年8月6日因死亡销户。涉案房屋地址名称原为扶绥县进城大道西面C宗104号，现门牌地址名称已变更为扶绥县新宁镇空港大道1号城南华府11-1号。并已由梁秋苑装修入住。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。梁秋苑与徐朝喜签订的合同意思表示真实，符合法律的规定，合法有效。徐朝喜辩解其当时并不认识梁秋苑，签名的是空白合同，意思表示不真实，合同无效，但没有提供证据予以证实，另外，通过梁秋苑代徐朝喜缴纳土地使用权相关的费用，以及梁秋苑已经实际装修入住而徐朝喜并未提出异议的事实可看出，徐朝喜是明知梁秋苑作为买受人而存在的，故徐朝喜主张合同无效的辩解，一审法院不予采信。由于梁秋苑与徐朝喜签订的《房地产买卖合同》有效，因此徐朝喜与王斌签订的《存量房买卖合同》以及王斌与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》视为已经解除，本案涉案房屋的流转合同应当以徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》为准。根据梁秋苑和徐朝喜签订的合同，约定房款为105万元，梁秋苑需分两期向徐朝喜支付房款，第一期为45万元，第二期为60万元，于双方办理好房产过户手续以后再支付。综合全案证据，可看出梁秋苑一直在积极履行付款义务，只不过其认为支付给王斌的59万元应当视为给徐朝喜的房款，因此等待徐朝喜办理过户以后再支付余下款项。而通过证据《短信截屏》也可以看出，徐朝喜主张将房款增加到180万元，不支付则拒绝提供银行账户，导致梁秋苑无法履行付款义务。此外，该房产已由梁秋苑装修并入住，且办理土地使用权证的所有费用均由梁秋苑承担，徐朝喜当时并未提出异议，徐朝喜作为涉案房产土地使用权人，在办理房产过户的手续中处于优势地位，其利用优势地位随意加价的行为违背了诚实信用的原则，也违反了双方合同的约定。综上，徐朝喜的行为是其怠于行使权利的表现，梁秋苑没有履行付款义务的责任不能归责于其自身，故梁秋苑主张徐朝喜配合办理过户的诉讼请求，有事实和法律的依据，应当予以支持，办理过户手续的费用根据合同约定由梁秋苑承担。关于梁秋苑已向徐朝喜支付了多少房款的问题。梁秋苑与徐朝喜签订合同之前，梁秋苑向王斌支付的47万元属于履行其与王斌之间的合同，与本案无关，梁秋苑可另行主张。而在梁秋苑与徐朝喜签订合同以后，梁秋苑向王斌支付的12万元，由于合同明确约定王斌系徐朝喜的委托代理人，故梁秋苑向委托代理人支付房款的行为应当视为其向委托人徐朝喜的付款。至于徐朝喜是否最终收到王斌代收的房款，系双方之间的基于委托合同关系的权利义务，与本案无关，徐朝喜可另行主张。梁秋苑主张办理过户手续以后支付余下46万元房款与事实不符，一审法院不予支持。梁秋苑实际尚欠徐朝喜房款93万元（105万元-12万元），徐朝喜可另行向梁秋苑主张该房款。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、徐朝喜应于本判决生效之日起30日内协助梁秋苑办理扶绥县房屋的过户手续；二、驳回梁秋苑的其他诉讼请求。一审案件受理费14250元，由梁秋苑负担7125元，徐朝喜负担7125元。 本院二审中，各方均无新证据提交。徐朝喜向本院提交鉴定申请书，申请对梁秋苑提交的落款时间为2017年8月27日《房地产买卖合同》形成时间（即对梁秋苑签名、指印、落款日期）进行鉴定。对于是否准许徐朝喜的鉴定申请，本院将在裁判理由部分予以阐述。 各方当事人对一审法院查明的无异议的事实，本院予以确认。徐朝喜对一审法院认定的“梁秋苑于2019年2月22日代徐朝喜缴纳国有建设用地使用权出让金15646元，于2019年8月21日代徐朝喜缴纳国有土地使用权出让契税及印花税共473.28元。至此，梁秋苑代徐朝喜缴纳完毕办理涉案房屋土地使用权证的全部相关费用”的事实有异议，其认为除了挂牌交易服务费391.2元之外，其他的费用都是徐朝喜缴纳。对于当事人有异议的事实，本院认定如下：梁秋苑提供发票原件予以证实其代徐朝喜缴纳国有建设用地使用权出让金15646元、契税及印花税共473.28元以及挂牌交易服务费391.2元，并解释称，因为办理土地使用权证需要权利人即徐朝喜本人亲自到场签字确认，当时是梁秋苑的配偶与徐朝喜一起到办证部门办理，由梁秋苑的配偶支付各项费用，因此发票原件在梁秋苑手上。徐朝喜辩称土地出让金15646元、契税及印花税共473.28元系其缴纳，但又无证据予以证明，且从常理上看，土地使用权证是登记在徐朝喜名下，如果是其缴纳的费用，没有理由把发票原件交给梁秋苑，且徐朝喜一直坚称不认识梁秋苑，更与常理不符。梁秋苑的解释合乎常理，本院予以采纳，一审法院综合证据及当事人陈述后推定办证费用系由梁秋苑代付的事实并无不妥，本院予以确认。 本院补充查明，讼争房屋地块土地使用权类型为国有土地出让，土地使用权人为徐朝喜，土地使用权证号为扶国用（2009）第（0161）111号，发证日期为2009年1月12日。讼争房屋目前尚未办理房产登记。2017年8月27日徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》约定，办理产权登记的费用由乙方（梁秋苑）承担，房屋所欠税费由甲方（徐朝喜）承担。 本院认为，一、关于本案一审法院审理程序是否存在违法的问题。一审梁秋苑起诉时被告为徐朝喜和王斌的女儿王珍怡，后在第二次庭审时梁秋苑当庭申请撤回对王珍怡的起诉，对于该情况，一审法院告知徐朝喜可以庭后提交答辩意见。徐朝喜称在诉讼当事人有变动的情况下，一审法院没有给予其足够的答辩时间，但从2021年1月29日开庭至一审案件2021年2月22日审结将近一个月时间内，徐朝喜并未补充提交任何答辩意见和辩论意见，实际上一审审理程序并未对徐朝喜的权利造成减损，故本院对徐朝喜关于一审审理程序违法的主张不予采纳。 二、关于本案合同效力的认定。2017年3月25日徐朝喜与王斌签订的《存量房买卖合同》、2017年4月24日王斌与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》以及2017年8月27日徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》，该三份合同意思表示真实，没有违反法律法规强制性的规定。徐朝喜与王斌签订的《存量房买卖合同》、徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》，均是房屋所有权人徐朝喜作为主体签订，合同合法有效。因王斌与梁秋苑签订《房地产买卖合同》时，王斌尚未取得涉案房屋所有权，故该合同属效力待定，在徐朝喜与梁秋苑签订《房地产买卖合同》后，王斌与梁秋苑之间的合同因新合同的签订而不发生法律效力。由于三份合同的标的均系同一房屋，签署合同的时间间隔不长，且最后一份合同中，王斌作为徐朝喜的委托代理人也参与到合同的签订中，由此可见，徐朝喜、王斌、梁秋苑三人已知晓且应当知晓讼争房屋最终系转让给梁秋苑。一审法院据此推定徐朝喜与王斌签订的合同视为三方约定解除，房屋买卖最终以徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》为准，符合逻辑，并无不妥，本院予以确认。徐朝喜在一审中自认其与梁秋苑签订的合同系其本人亲笔签名，但又否认是其真实意思表示，然而其却未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。且徐朝喜的辩解多与事实和常理不符，如称办理土地使用权的费用是其自己承担，但发票原件却在他人之手而不能作出合理解释；又如称自始至终不认识梁秋苑及其配偶，不认可房屋已转让的事实，但又与对方发短信要价180万元才配合办理过户手续等。综合全案证据，足以认定徐朝喜的辩解不成立，本院不予采纳。此外，徐朝喜与梁秋苑签订的《房地产买卖合同》既已认定为符合当事人真实意思表示的合法有效合同，不管是事前签订或事后补签，合同均为合法有效，也就没有必要对合同的形成时间进行认定，故对徐朝喜的鉴定申请，本院不予准许。 诚实信用是民事活动的基本原则。徐朝喜在房地产价格普遍上涨的情况下，意图以其办理产权过户中不可或缺的地位，恶意加价，违背了合同约定，更不符合我们所提倡的社会主义核心价值观。本案中，梁秋苑为购买讼争房屋，已累计支付了59万元，虽然现在有证据只能证明其向徐朝喜支付了12万元房款，但未支付徐朝喜余款93万元的责任不能归咎于梁秋苑，而是因徐朝喜拒绝接受梁秋苑的尾款引起的。根据合同的约定及当事人的过错程度综合评判，徐朝喜应当协助其梁秋苑办理过户手续，办理过户手续的费用由梁秋苑承担。至于房屋余款93万元，徐朝喜可另行主张，或双方可以按照合同约定履行。梁秋苑支付给王斌的47万元，也可另行主张。 综上所述，徐朝喜的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费14250元，由徐朝喜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 陆有帅 二〇二一年五月二十七日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。