贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初1837号 原告：招商银行股份有限公司遵义分行，营业场所贵州省遵义市红花岗区民主路2号，统一社会信用代码91520300590789602H。 负责人：攻坚，行长。 委托诉讼代理人：许彬彬，贵州诚稳律师事务所律师。 被告：陈**，男，1990年5月15日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 被告：遵义实地房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区326国道管委会临时办公区旁，统一社会信用代码915203900533366240。 法定代表人：王洪志，董事长。 委托诉讼代理人：周方伟，女，公司员工。 原告招商银行股份有限公司遵义分行（以下简称招商银行遵义分行）与被告陈**、遵义实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行遵义分行的委托诉讼代理人许彬彬、被告实地公司的委托诉讼代理人周方伟到庭参加诉讼，被告陈**经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告招商银行遵义分行向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告陈**、实地公司签订的“8170103250008”号《个人购房借款及担保合同》；二、依法判令被告陈**立即归还原告截止2021年1月6日的借款逾期本息5200.32元、剩余借款本金276667.36元，合计281867.68元；三、依法判令被告陈**按照合同约定向原告支付自2021年1月7日起至实际还清借款本息之日止的利息（含罚息、复息）；四、依法判令被告实地公司对上述二、三项欠款承担连带清偿责任；五、依法判令原告在上述第二、三项诉讼请求的债权范围内对被告陈**所有的，位于遵义市红花岗区的房屋，折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、依法判令被告陈**、实地公司支付原告为实现上述债权所支付的一切费用（交通费、公告费、律师费等）；七、依法判令二被告承担全案诉讼费用。事实和理由：2017年1月，被告陈**因购买被告实地公司销售房屋之需，向原告招商银行遵义分行申请贷款。原告于2017年1月3日与二被告签订编号为：8170103250008号《个人购房借款及担保合同》（下称：借款合同）。借款合同约定被告陈**向原告招商银行遵义分行贷款31.7万元，用于购买遵义市红花岗区房屋，贷款期限为240个月，还款方式为：等额本息还款；借款合同由被告实地公司承担连带保证责任、由被告陈**提供本合同所购房屋作抵押担保。借款合同签订后，原告招商银行遵义分行按照合同约定于2017年1月5日向被告陈**发放贷款31.7万元。贷款发放后，被告陈**并未按合同约定履行还本付息的义务，期间，原告多次敦促被告陈**履行义务未果。综上所述，原告招行遵义分行认为，原告已按借款合同约定履行了发放贷款本金的义务，但遗憾的是，被告陈**至今未能履行还本付息的义务。被告陈**未按时归还贷款本息，原告有权解除合同、要求被告陈**立即归还剩余贷款本息并按照本合同约定计收利息、按照约定对抵押房屋行使抵押权；被告实地公司作为连带责任保证人，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，且结合借款合同约定，原告有权要求被告实地公司履行保证责任，连带清偿被告陈**在借款合同项下所欠原告全部债务。本案系因被告陈**违约所导致，故被告陈**、实地公司依法应承担原告因实现债权而支付的一切费用（交通费、公告费、律师费等）。鉴于此，原告为维护自身合法权益、保护金融资金安全，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》相关法律、法规及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，现向贵院起诉，请依法裁判。 被告陈**未到庭应诉，但在庭前的电话记录中表示：我今天开庭来不了，现在人还在福建福州打工，原告在起诉状中起诉我未按时还款，差欠的金额是事实，我也打算在4月份把钱先还完。 被告实地公司辩称，本案是由于被告陈**断供导致的，若我司承担保证责任后有权直接向陈**追偿。认可原告诉状所列的相关事实。在被告陈**逾期还贷后，原告从本公司保证金账户扣划了16648.66元。 根据到庭原、被告双方提交的证据及当庭陈述，本院综合认定事实如下：2017年1月3日，原告招商银行遵义分行作为贷款人（抵押权人）、被告陈**作为借款人和抵押人、被告实地公司作为保证人，共同签订了编号为8170103250008号的《个人购房借款及担保合同》，约定被告陈**向原告招商银行遵义分行贷款317000元，用于购买贵州省遵义市红花岗区新蒲镇实地蔷薇国际第Ｂ7幢1单元25层1-25-3号房屋（以下简称案涉房屋），贷款期限为240个月，即自2017年1月3日起到2037年1月3日止，按照合同约定的等额本息的方式归还贷款本息，贷款利率采用浮动利率，合同执行利率为年利率4.90000%，逾期还款的，贷款人有权对其未偿还本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款合同由被告陈**提供该合同所购房屋作抵押担保，并就抵押担保范围、抵押期间、抵押登记、违约事件、违约处理等进行了约定。2017年4月6日，招商银行遵义分行作为权利人与义务人陈**共同办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押预告登记字号为：黔（2017）遵义市不动产证明第0013525号。被告实地公司作为保证人自愿为借款人陈**在上述合同下的债务提供连带责任保证，其中合同第35条加黑字体约定保证人确认对第34条保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或者其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。借款合同签订后，原告招商银行遵义分行按照合同约定于2017年1月5日向被告陈**发放贷款317000元。2019年3月27日，被告实地公司就案涉房屋所属的实地蔷薇国际第Ｂ7幢办理了房屋所有权首次登记，不动产权证号为：黔（2019）遵义市不动产权第××号，实地公司通知被告陈**办理所有权转移登记，但被告陈**未予配合，致使案涉房屋所有权尚未转移登记至被告陈**名下，因此，也未办理案涉房屋的正式抵押登记。原告发放贷款后，被告陈**未按合同约定履行还本付息的义务，从2018年6月10日起开始逾期未偿还，2019年6月恢复正常还款2期，从2019年7月开始至今都是贷款逾期的情况。在被告陈**逾期还贷后，原告从被告实地公司保证金账户扣划了7期共计16648.66元以偿还被告陈**的贷款，该扣划款项未在原告诉讼请求主张的欠款金额内，已作为被告陈**已经归还的款项。截止2021年1月6日，被告陈**已欠借款逾期本息5200.32元、剩余借款本金276667.36元，合计281867.68元。原告多次催促被告还款未果，遂诉至法院，酿成诉争。 另查明，原告招商银行遵义分行就本案委托律师代理诉讼，约定委托费用为6000元，该费用尚未实际支付。 本院认为，原告招商银行遵义分行与被告陈**、实地公司签订的8170103250008号《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告陈**未按照合同约定偿还贷款本息，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十三条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告陈**未按照合同约定还本付息，多次逾期还款，属于严重违约情形，原告已无法实现合同目的，原告招商银行遵义分行要求判决解除与被告陈**、实地公司签订的8170103250008号《个人购房借款及担保合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第六百七十四条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第六百七十五条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第六百七十六条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，对于原告请求依法判令被告陈**立即归还原告截止2021年1月6日的借款逾期本息5200.32元、剩余借款本金276667.36元，合计281867.68元以及判令被告陈**按照合同约定向原告支付自2021年1月7日起至实际还清借款本息之日止的利息的诉讼请求，原告的该两项诉讼请求符合合同的约定，也符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求判令被告实地公司对诉求中第二、三项欠款承担连带清偿责任的诉讼请求，原告招商银行遵义分行与被告实地公司在8170103250008号《个人购房借款及担保合同》第33条约定了作为保证人的实地公司自愿为借款人在合同项下的债务提供连带责任保证，第34条约定了保证范围，原告的该项诉讼请求符合合同的约定，也符合《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。 对于原告请求判令对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”、第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”之规定，自2019年3月27日被告实地公司就案涉房屋所属的实地蔷薇国际第B7幢办理了房屋所有权首次登记之日起，案涉房屋即能够办理不动产所有权登记，由于被告陈**未予配合办理致使案涉房屋所有权尚未转移登记至被告陈**名下，从而未能办理正式的抵押权登记。现早已超过九十日的办理期限，案涉房屋仍未办理正式的抵押权登记，之前办理的抵押权预告登记已经失效。因此，原告主张对案涉房屋基于抵押权而享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告第六项诉求中主张的交通费、公告费，因未实际产生，故本院不予支持。关于律师费，虽然《个人购房借款及担保合同》就律师费进行了约定，原告也签订了《民事代理委托协议书》，但律师费并未实际支付，故本院不予支持。 被告陈**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第四项、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告招商银行股份有限公司遵义分行与被告陈**、遵义实地房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的8170103250008号《个人购房借款及担保合同》； 二、由被告陈**在本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司遵义分行截止2021年1月6日的借款逾期本息5200.32元、剩余借款本金276667.36元，合计281867.68元； 三、由被告陈**向原告招商银行股份有限公司遵义分行支付以剩余借款本金276667.36元为基数，自2021年1月7日起至实际清偿借款本息之日止的利息（按照借款合同第5条约定的利率标准计算支付），利随本清； 四、由被告遵义实地房地产开发有限公司对上述第二、三项中被告陈**应承担的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告招商银行股份有限公司遵义分行其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2765元，财产保全费1929元，合计4694元，由被告陈**、遵义实地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 彭乾骥 二〇二一年五月二十六日 法官助理 刘伟科 书 记 员 李 珂