北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5768号上诉人(原审原告)：乔梁，男，满族。被上诉人(原审被告)：唐明奘，男，汉族。上诉人乔梁因与被上诉人唐明奘房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。乔梁上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判唐明奘返还履约保证金并支持乔梁一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由唐明奘承担。事实和理由：1．一审法院判决前后矛盾。一审法院承认新冠肺炎疫情的出现对双方合同的履行带来影响,对由此带来的损失双方可以协商分担,而不是将损失完全转嫁给另一方，但是一审法院却将乔梁认定为过错方,判决由乔梁承担违约责任并支付两个月的租金,该判词与判决结果明显互相矛盾。《房屋租赁合同》第12．7规定:合同生效后,一方单方违约,致使合同无法履行,由过错方赔偿另一方相当于2个月的租金赔偿金，从合同规定上可以看出,即便没有考虑到新冠疫情这一客观存在的事实,乔梁无故违约,最多也就需要支付相当于2个月租金的赔偿金，最后判决将所有违约责任都转嫁到乔梁一方,没有追究唐明奘任何责任,新冠疫情这一不可抗力造成的不利后果,均判定由乔梁承担,明显有失社会公平；2．一审法院认定事实错误。乔梁并非是过错方,因此不能据此认定乔梁单方违约,更不应判定乔梁支付违约金。2020年的北京疫情防控是全面皆知的事实,餐饮行业是本次疫情受创最为严重的行业之一，而且政府禁止对承租房屋进行装修,耽误了乔梁的装修进程,造成了巨大的经济损失。而且随着疫情防控常态化，乔梁并不清楚疫情防控措施还要持续多久。鉴于上述情形,乔梁认为这明显属于合同约定的商业环境发生明显改变的情形；签订租赁合同后，乔梁立即着手房屋设计装修事宜，设计公司经乔梁多次催促后于2020年1月17日提供了设计图纸，乔梁也支付了设计费。乔梁后与施工方联系施工事宜，后赶上春节假期，又赶上新冠疫情爆发，物业公司不允许房屋装修，直到2020年4月7日，物业公司才告知我们可以进行装修。在此期间乔梁无法开展任何工作，只能配合政府防疫工作尽量在家。由于餐饮行业受疫情影响较大，乔梁经营的是火锅店，在疫情形势如此严峻的情况下，几乎不可能有人来店聚餐，乔梁除了房租还需要负担原材料、人工、物业费等成本。故在万般无奈下乔梁向唐明奘致函，请求减免租金，次日，唐明奘同意免除一个半月租金，之后租金按照原合同执行。从门市承租以来，新店尚未开张，就需要再支付下三个月租金，因新冠疫情原因，乔梁一天也没有营业，因此合同无法继续履行，因双方无法达成一致意见，本着减少唐明奘损失的原则，乔梁尽快交了钥匙。如果乔梁坚持履行合同，不仅要投入25万元装修费用，而且根据北京市对于餐饮行业的调控要求，饭店在短期内倒闭是完全可预见的。3．一审法院判决程序错误。根据租赁合同约定,合同终止后,唐明奘应返还乔梁履约保证金107681．08元。然而,一审法院却直接将上述履约保证金扣抵了违约金，合同中没有约定如果出现违约情况,需要扣除履约保证金来抵扣违约金，因此,即便一审法院认定乔梁应该赔偿唐明奘违约金,也需要判定乔梁另外支付相当于两个月租金的违约金,而不是直接将乔梁支付的履约保证金直接抵扣赔偿金,因此,一审判决存在明显程序性错误。既然唐明奘也一直强调共担风险、共度难关的原则，乔梁认为2020年3月1日至2020年4月10的租金不应由乔梁承担。唐明奘辩称，同意一审法院判决，不同意乔梁的上诉请求。本案属于乔梁单方面违约致使合同无法履行，其应该承担相应的违约责任。一、乔梁单方违约，导致合同无法履行，其应当承担违约责任，应扣除履约保证金。二、双方合同于2020年4月10日解除，乔梁应当支付合同解除前的房屋租金，一审法院认定事实正确，应当维持。乔梁向一审法院起诉请求：1．请求确认乔梁与唐明奘双方于2019年12月31日签署的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；2．请求判令唐明奘退还乔梁房屋租金161521．63元；3．请求判令唐明奘退还乔梁履约保证金107681．08元；4．诉讼费由唐明奘承担。一审法院认定事实：2019年12月31日，唐明奘（出租方，甲方）与乔梁（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），唐明奘将位于北京市通州区部分房屋出租了乔梁，房屋用途为餐饮，房屋租赁期限为2020年1月1日至2024年12月31日，免租期为2个月，免租期限为2020年1月1日至2020年2月29日，租金自2020年3月1日开始计算。合同约定免租期间，乙方不承担租金，但应承担相应的物业费、供暖费、用水、电等消耗性及公共事业费用，合同期内第一年的租金为646086．5元，一层每天每平方米为10元（不含税），付款方式为押二付三，每三个月乙方向甲方支付一次，乙方在合同生效起3日内向甲方支付首期租金161521．63元。乙方在合同生效当日向甲方支付履约保证金107681．08元，本合同终止后，如乙方未发生任何经济纠纷，也未出现本合同约定的甲方有权扣除保证金的特别情形，则甲方在乙方撤场后3天内应如数退还保证金（不计利息）。合同12．7条约定：合同生效后，一方单方违约，致使合同无法履行，由过错方赔偿另一方相当于2个月租金的赔偿金。13．1条约定：本协议所称不可抗力是指地震、洪水、风暴、大风、台风、或其他自然灾害、瘟疫、战争、敌对行动、公告骚乱、公共敌人的行为中任何一方无法预见、无法克服并无法避免的事件。因不可抗力影响本合同履行，双方以有利于继续履行的原则协商处理。13．2条约定：如发生不可抗力事件，任何一方均不必对另一方因其不履行或不完全履行合同而遭受的损失承担责任。但声称遭到不可抗力的一方应采取适当措施以减少、消除不可抗力事件的影响。13．5条约定：在租赁期间，因政府行为或甲方的行为或第三人的行为，导致房屋所在的商业环境发生明显改变，则双方有义务协商减少租金。协商不成，乙方有权利选择终止合同，乙方不承担任何法律责任，若由甲方的行为所引起，乙方有权追究甲方的责任和赔偿。合同签订后，双方依约履行了合同，乔梁交纳了首期租金和履约保证金，唐明奘将房屋交付给了乔梁。2020年4月7日，乔梁向唐明奘发出了调整租金申请书，由于疫情影响，要求“1、申请与贵方延长受疫情影响期间的装修免租期，从2020年2月29日延至2020年5月31日（因各配套设备及装修材料供应受到重大影响）；2、申请6月1日至疫情解除止时的租金给予7折优惠，以减轻经营租金负担，保证正常经营”。2020年4月8日，唐明奘作出了《关于调整租金申请书的复函》，意见为“对于你方的申请，我方本着疫情当前，共克时艰的原则，决定免租你方一个半月的租金，其他按照原《租赁合同》继续履行”。2020年4月9日，乔梁以“由于疫情影响严重，且双方无法就合同调整达成一致，我方决定退租临河里商铺”要求解除合同。2020年4月10日，乔梁将房屋退还给了唐明奘。一审庭审过程中，乔梁要求确认双方的合同于2020年4月10日解除，唐明奘表示认可。乔梁要求退还2020年3月1日至4月10日的租金，理由为未使用房屋，唐明奘不认可，认为房屋已交付可正常使用；乔梁要求退还4月11日至5月31日的租金，唐明奘不认可，并表示由于乔梁提前解除合同，之前的两个月的免租期应计算租金，因此不应退还。关于合同解除，乔梁认为其系依据合同13．5条约定主张解除的，由于疫情影响物业公司不允许其装修房屋，其与唐明奘就减少租金协商不成，因此才解除的合同，唐明奘不认可，认为其系单方违约解除。关于免租期，双方均认可其用途为装修，对于免租期的租金问题，乔梁表示其不应该承担，首先合同没有约定，其次合同13．2条亦有不承担责任约定，唐明奘表示虽然合同没有约定，但从双方签订的合同期限上来看，乔梁现在即解除合同，对其很不公平。关于履约保证金，双方均认可其与押金系同一笔款项，唐明奘认为不应该退还，认为乔梁单方违约解除合同，应按照承担相应的违约责任，唐明奘认为合同解除系双方协商一致的结果，其并不违约。关于物业费2655元，乔梁认可并同意在本案中一并解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，唐明奘与乔梁签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于乔梁要求确认双方的合同于2020年4月10日解除的诉讼请求，唐明奘对此认可，一审法院对此亦不持异议。关于乔梁要求返还2020年3月1日至2020年4月10日租金的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院对此不予支持。关于乔梁要求返还2020年4月11日至5月31日的租金，由于双方的合同已于2020年4月10日解除，其该项诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。关于乔梁要求退还履约保证金的诉讼请求，对此唐明奘称乔梁提前解除应承担违约责任不应退还履约保证金，首先合同中的13．2条应是针对由于不可抗力事件的影响导致一方因不能履行而不履行或不完全履行合同情形，而非指能履行而不履行或不完全履行的情形，本次新冠肺炎疫情虽然对双方的合同履行带来影响，但尚未到不能履行合同甚至解除合同的程度，因此乔梁不能依据该条款免除责任；对于13．5条属于双方关于情势变更的约定，乔梁未提供证据证明商业环境发生明显改变，因此其不能依据该条款来解除合同，第三、新冠肺炎疫情的出现对双方合同的履行带来影响，对于由此带来的损失双方可以协商分担，而不是将损失完全转嫁给另一方，因此乔梁提出解除合同，唐明奘亦同意解除，但未免除其提前解除合同的法律责任，故对于唐明奘主张的乔梁提前解除应承担违约责任不应退还履约保证金的主张，一审法院予以采纳，因此对于乔梁的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于唐明奘主张的由于乔梁提前解除合同因此两个月的免租期应计算租金的意见，首先合同中并未约定提前解除应计算租金，同时唐明奘追究了乔梁的违约责任亦足以弥补其损失，故对其该主张，一审法院不予采纳。关于物业费，唐明奘认可并同意一并处理，一审法院对此不持异议。据此，一审法院于判决如下：一、确认乔梁与唐明奘于2019年12月31日签订的《房屋租赁合同）》于2020年4月10日解除；二、唐明奘于本判决生效之日起七日内返还乔梁租金89539．16元；三、乔梁于本判决生效之日起七日内给付唐明奘物业费2655元；四、驳回乔梁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，乔梁与唐明奘之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审争议焦点是乔梁提出解除合同是否构成违约以及是否应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同中，按照约定向房屋出租人及时足额支付租金是承租人的合同基本义务。本案中，双方租赁合同履行期间正处于新冠肺炎疫情突发时期，乔梁租赁房屋用于餐饮经营，确实受新冠疫情影响导致其短时期内经营困难，但双方在协商租金是否减免时，唐明奘已同意减免一个半月租金，且物业公司已通知乔梁自2020年4月7日起可以进行装修，在此情况下，合同具备继续履行的条件，而乔梁仍单方解除合同，应属构成违约。新冠疫情及疫情防控措施虽属于不可抗力，但此种情况并不必然导致乔梁支付租金义务的履行不能，亦未导致合同目的无法实现，乔梁不能以不可抗力为由完全免除自己的责任，故其主张退还全部租金及履约保证金的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予支持。关于乔梁已付租金是否应予减免。《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”如上所述，双方租赁合同履行期间正处于新冠肺炎疫情突发时期，疫情的影响客观存在，如乔梁继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，且双方在协商租金是否减免时，唐明奘亦表示同意免除乔梁一个半月租金，故本院结合本案案情，考虑到疫情对于双方的影响，将每月租金标准调整为26920元。因双方租赁合同于2020年4月10日解除，乔梁需支付2020年3月1日至2020年4月10日租金，共计35893元，唐明奘应返还乔梁租金125628．63元。一审法院认定唐明奘返还乔梁租金数额有误，属认定事实错误，本院予以纠正。关于履约保证金是否应予退还的问题。根据《房屋租赁合同》12．7条约定：合同生效后，一方单方违约，致使合同无法履行，由过错方赔偿另一方相当于2个月租金的赔偿金。根据以上论述，乔梁单方解除合同构成违约，其应按上述合同约定向唐明奘支付2个月租金作为赔偿金，因本院已考虑疫情因素对乔梁应付租金进行酌减，对于赔偿金数额不再予以调整。乔梁已付的履约保证金数额与上述赔偿金数额一致，一审法院将履约保证金与赔偿金予以折抵，并无不当。综上所述，乔梁的上诉请求部分成立，本院予以支持。应予驳回；一审法院认定唐明奘返还乔梁租金数额有误，属认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12861号民事判决第一、三项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12861号民事判决第四项；三、变更北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12861号民事判决第二项为唐明奘返还乔梁租金125628．63元（于本判决生效之日起七日内给付）；四、驳回乔梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2670元，由乔梁负担1264元（已交纳），由唐明奘负担1406元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4054元，由乔梁负担1242元（已交纳），由唐明奘负担2812元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年五月三十一日法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿法官助理  刘旭萌书 记 员  任 宇