江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1202民初774号原告（反诉被告）：倪青丰，男，1979年10月10日生，汉族，住泰州市开发区。委托诉讼代理人：戴慧，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂军，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：泰州金鹰商贸有限公司，住所地泰州市海陵区XX路18号。法定代表人：冯卓明。委托诉讼代理人：钱煜瑶，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗江群，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。原告（反诉被告）倪青丰与被告（反诉原告）泰州金鹰商贸有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪青丰及其委托诉讼代理人戴慧、李桂军，被告（反诉原告）金鹰公司委托诉讼代理人钱煜瑶、罗江群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪青丰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；2、请求人民法院判令被告返还原告履约保证金124000元，储值卡保证金50000元；3、请求人民法院判令被告承担违法解除租赁合同的违约金385210.56元（32100.88元/月*12月）;4、请求人民法院判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月12日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定：被告将XX路18号内的第六层，编号为A06-F6005的商铺出租给原告经营澳杰士牛排，租赁期限自2019年4月12至2022年4月30日，租金和物业费均按照每3个完整的自然月为一个交租期缴纳，原告在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向被告一次性足额支付下个交租期定额租金。合同签订之后原告一直按约履行《租赁合同》，原告的房租和物业费足额缴纳至2020年3月31日。自2020年1月份起受新型冠状病毒疫情影响，我市餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业，被告自2020年2月26日至2020年3月15日关闭商场停止营业。2020年3月份虽然开始有序复工复产，但仍未能正常营业，经营时间大大缩短。新冠病毒疫情及防控措施属于不可抗力，根据公平原则及相关法律规定，该期间的租金应予以减免。自2020年3月起原告多次就疫情期间房租和物业费的缴纳金额与缴纳方式与被告进行协商，希望被告能按照疫情期间特殊规定对原告房租与物业费进行减免，但被告只答应减免3月份房租，其他房租和物业费都不肯扣减。在双方协商期间，被告于2020年5月1日上午九点直接采取停电方式，并派员工将原告的店铺上锁，导致原告店内大量食材变质，原告无法继续经营，原、被告之间的租赁合同无法继续履行。在疫情之下，餐饮店经营异常艰难之际，被告不合情理法理的单方断电解除合同行为属于违法解除。合同解除之后，被告非但拒绝赔偿原告的损失，还拒绝返还原告的履约保证金与储值卡保证金。鉴于上述事实，原告为维护自身的合法权益特向贵院提起诉讼，望贵院能支持原告的诉讼请求。被告金鹰公司辩称，第一，原、被告双方的房屋租赁关系尚未正式解除，原告请求法院判令《租赁合同》于2020年5月1日解除的主张无事实和法律依据。原告存在逾期支付租金、物业费、水电费的违约情形。被告对案涉店铺采取停电措施系针对原告违约行为的救济行为，目的是催要租金、物业费而非解除合同。第二，原告应就逾期支付房租的行为承担相应的违约责任，诉请法院判令被告返还履约保证金124000元的主张无理无据。第三，被告并未违法解除租赁合同，原告要求被告承担违约金的主张无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告金鹰公司向本院提出反诉请求：1、请求判令倪青丰缴纳的履约保证金124000元归金鹰公司所有；2、请求判令倪青丰承担案涉商铺的拆除工作；3、请求判令倪青丰承担因本案纠纷金鹰公司所支出的律师代理费；4、本案诉讼费用由倪青丰负担。事实和理由：2019年4月12日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定：金鹰公司将泰州市海陵区XX路18号内的第六层，编号为A06-F6005的商铺出租给倪青丰经营澳杰士牛排店，租赁期限自2019年4月12日至2022年4月30日。合同签订之后，倪青丰的房租和物业费缴纳至2019年12月，并于2019年12月缴纳了下个交租期2020年1-3月的租金与物业费。自2020年1月份起，因受新型冠状病毒疫情影响，金鹰公司响应集团政策，减免倪青丰2020年2、3月份的房租各一半，其他月份的房租和物业费不予扣减。倪青丰本应于2020年3月缴纳下个交租期，即2020年4至6月的租金与物业费，但截至2020年5月1日，倪青丰经金鹰公司多次催缴仍未给付下个租期的租金与物业服务费。2020年5月1日，金鹰公司收到倪青丰的撤铺申请书，因倪青丰一直拖延支付租金、物业费等费用，金鹰公司未作出同意撤铺的书面通知。截至起诉之日，倪青丰已拖欠金鹰公司租金、物业服务费达11个月之久，且倪青丰的桌椅等物件仍堆放在案涉店铺内始终未予撤走，严重影响了金鹰公司对商铺的正常运营。综上，金鹰公司为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。反诉被告倪青丰辩称，金鹰公司的反诉请求没有事实和法律依据，因金鹰公司违约，由此造成的相应的支出应由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月2日，金鹰公司（甲方）与倪青丰（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将XX路18号内的第六层，编号为A06-F6005的商铺出租给乙方经营澳杰士牛排，租赁期限自2019年4月12至2022年4月30日，其中含装修期60天，自2019年4月12日至2019年6月10日，租金按月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值支付租金，自2019年4月12日至2020年4月30日，月租金按每月每平方米106.46元即每月租金人民币32100.88元与月销售收入分成10%两者取高；自2020年5月1日至2021年4月30日每月每平方米112.54元即每月租金人民币33934.19元与月销售收入分成11%两者取高；自2021年5月1日至2022年4月30日每月每平方米118.63元即每月租金人民币35770.50元与月销售收入分成11%两者取高；首期租金为装修期+首年3个月+不足自然月天数的租金；除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应于每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期定额租金；月物业服务费收费标准为每平方米每月30.42元；乙方于签署合同之日起五日内向甲方支付履约保证金人民币124000元；合同提前解除或终止的，乙方应当在合同提前解除或终止之日准时交还该物业；不论基于何种原因合同解除或正常终止，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还物业：1、乙方按物业的现状进行交还，交还时的状况应当与乙方在合同结束前一个月内正常营业时间的状况一致；物业之装修及所有附属设施、设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，乙方自费将该物业内的可搬动的动产（附属设施、设备除外）搬离，如因乙方原因导致物业的装修或附属设施、设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；2、乙方按物业交付时的状态交还，乙方自费将物业恢复至物业交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），包括搬离物业内的所有动产和相关物品及拆除经营之装修；乙方逾期交还物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业服务费等各项费用外，甲方还有权没收乙方的履约保证金，同时乙方每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照合同的规定收回该物业；乙方逾期缴纳租金或物业服务费中的任何一项超过7天，经甲方书面催告后7日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或物业服务费中的任何一项累计超过30天的，或在租赁期限内，经甲方催缴3次仍逾期交付租金、物业服务费、水、电及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担；如甲方根据合同约定提前解除合同的，乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失，甲方有权没收乙方的履约保证金；乙方须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、差旅费、诉讼费），或甲方因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。2019年4月18日，倪青丰向金鹰公司缴纳履约保证金人民币124000元。2019年6月30日，倪青丰向金鹰公司缴纳储值卡保证金人民币50000元。倪青丰已支付了2020年3月之前的租金及物业费，此后的费用未缴纳。2020年4月30日，“泰州蓬来客餐饮管理有限公司海陵分公司”向金鹰公司提交撤场申请书，载明由于环境的影响，商场人流量很少，导致公司积累亏损较多，向金鹰公司提出撤场申请。该撤场申请书上加盖了“泰州蓬来客餐饮管理有限公司海陵分公司”印章，该公司系倪青丰在所承租的案涉店铺内从事经营活动所领取的营业执照的字号名称。该撤场申请书下方有“倪青丰”的手写字样，倪青丰否认系其本人签名，金鹰公司亦不能确认是倪青丰本人签名，且不申请对该签名进行鉴定。2020年5月1日早上8时40分左右，金鹰公司对倪青丰承租店铺采取断电行为。2020年5月1日11时45分，金鹰公司员工周霞向倪青丰发送微信语音，内容为：倪总，你过来把撤场申请书签个字，我要把撤场申请书给财务，财务才会送电。当日12时40分左右金鹰公司对店铺恢复供电。此后仅有5月2日、5月7日恢复了供电，其余时间均处于断电状态。后倪青丰一直未缴纳2020年4月1日后的租金及物业费，亦未在店铺从事经营活动。后原、被告双方就合同解除、履约保证金返还等问题产生纠纷，致涉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的租赁合同系原、被告双方真实意思的表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。金鹰公司按合同约定将店铺交由倪青丰经营使用，倪青丰应按合同约定履行支付租金及物业费的义务。倪青丰逾期未缴纳租金及物业费，构成违约。金鹰公司在倪青丰逾期仍不缴纳租金及物业费的情况下采取断电措施，符合双方合同约定。倪青丰以金鹰公司于2020年5月1日采取断电措施、导致双方的租赁合同无法继续履行为由要求确认双方租赁合同于2020年5月1日解除，无法律依据，本院不予支持。倪青丰称金鹰公司于2020年5月1日将倪青丰的店铺上锁，并未有证据证明，本院对该主张不予采信。倪青丰主张解除合同，金鹰公司当庭表示同意解除合同，应当认定为系因倪青丰的违约行为导致租赁合同提前解除，按合同约定，履约保证金鹰公司有权没收，倪青丰要求退还该履约保证金，没有依据，本院不予支持。关于储值卡保证金，虽然原、被告的租赁合同对此没有约定，但系双方履行租赁合同过程中产生的民事行为，金鹰公司没有证据证明双方对此保证金的返还另有约定，故在双方租赁合同解除时，金鹰公司收取的该部分保证金应予以返还。关于倪青丰主张的违约金，因金鹰公司并不存在违约行为，其该项主张无事实基础，本院不予支持。关于金鹰公司要求倪青丰拆除店铺的反诉请求，金鹰公司庭审中明确要求倪青丰将店铺内的物品搬离，并将店铺恢复成毛坯状态，金鹰公司该主张符合双方的合同约定，本院予以支持。关于律师费，亦符合双方合同约定，本院予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、泰州金鹰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还倪青丰储值卡保证金人民币50000元。倪青丰已缴纳的履约保证金人民币124000元泰州金鹰商贸有限公司不予退还。二、倪青丰于本判决生效之日起十日内将所承租的XX路18号第六层编号为A06-F6005的店铺内的物品搬离，并将装饰装修拆除。三、倪青丰于本判决生效之日起十日内给付泰州金鹰商贸有限公司律师代理费人民币25000元。四、驳回倪青丰的其他本诉请求。本案本诉受理费减半收取人民币5972元，由倪青丰负担5447元、泰州金鹰商贸有限公司负担525元（倪青丰已预交，泰州金鹰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内迳交原告）；本案反诉受理费人民币1390元，由倪青丰负担（泰州金鹰商贸有限公司已预交，倪青丰于本判决生效之日起十日内迳交金鹰公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  沙林霞二〇二一年五月十七日书记员  王 莉