河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1303执异61号案外人：胡刚，男，汉族，1981年9月3日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘光伟、张磊，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：中原银行股份有限公司南阳分行，住所地南阳市张衡路6号，统一社会信用代码91410000712634589L。负责人：霍振峰，任行长职务。委托诉讼代理人：张勇，男，汉族，1974年6月25日出生，住南阳市，系申请执行人公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘保杰，河南英泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。被执行人：阚永超，男，汉族，1975年5月4日生，住河南省南阳市宛城区。被执行人：谢金霞，女，汉族，1980年10月7日出生，住南阳市宛城区。被执行人：李会军，男，汉族，1970年9月23日出生，住河南省唐河县。被执行人：谢金辉，女，汉族，1972年5月23日出生，住河南省南阳市卧龙区。被执行人：中华联合财产保险股份有限公司南阳中心支公司，住所地南阳市新华东路1426号，统一社会信用代码9141130079916198XM。法定代表人：李少山，任总经理职务。本院在执行中原银行股份有限公司南阳分行与阚永超、谢金霞、李会军、谢金辉、中华联合财产保险股份有限公司南阳中心支公司金融借款合同纠纷一案中，案外人胡刚向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人诉称，2017年2月15日，阚永超、谢金霞购买由南阳市新城房地产开发有限公司出售的位于南阳市××区车站街道顺达社区1号楼1单元13层1-1307号房产，双方签订了网签备案合同，合同号为17936337，总房款为263045元，付款方式为分期付款，2017年2月15日付款145218元，剩余117827元在项目正式交房前付清，2017年3月20日阚永超支付大修基金3743.3元。2018年7月2日案外人胡刚与阚永超在南阳市泰阳房地产经纪有限公司签订房地产买卖居间合同，2018年7月10日双方在南阳市汉都公证处签订《购房买卖协议》并公证，约定阚永超、谢金霞以300000元价格将涉案房产出售给胡刚，后胡刚依约支付阚永超全部购房款300000元，包括支付阚永超所欠南阳市新城房地产开发有限公司剩余房款117827元，并在新城房地产开发有限公司办理了相关手续、领取房屋钥匙，随后胡刚装修并入住至今。由于涉案房屋房地产公司在此期间正在办理产权登记手续，故双方未能办理过户手续。2020年11月初，胡刚得知涉案房屋被卧龙区法院以网签备案合同登记在被申请人阚永超、谢金霞名下为由于2020年6月17日查封了涉案房产。根据相关法律规定，胡刚在法院查封之前已经签订了合法有效的买卖合同，并支付全部房款，且已占有该不动产，因客观原因无法办理过户登记手续，这并非胡刚本人原因造成的。综上所述，案外人胡刚认为涉案房屋为其本人所有，法院查封该房屋错误，应当解除对涉案房屋的查封且不得执行涉案房屋。申请执行人中原银行股份有限公司南阳分行辩称，法院查封阚永超名下房产无误，阚永超在（2019）豫1303民初1451号判决阚永超十日内清偿中原银行款项，其该房产在阚永超名下，申请人提出的异议不成立，请求法院继续对该房产执行。被执行人阚永超辩称，我在2018年期间将涉案房屋通过中介卖给了案外人胡刚，交易真实。案外人胡刚为支持其请求，提交了如下证据：一、胡刚身份证复印件，欲证实异议人的基本情况。二、《商品房买卖合同》一份、发票一张、大修基金收费凭证一份、《房地产买卖居间合同》一份及补充协议一份、公证书一份、证言一份，欲证实胡刚与阚永超、谢金霞签订公证买卖合同的日期为2018年7月10日，法院查封时间为2020年6月17日，其次胡刚与阚永超、谢金霞系通过正规的中介公司签订的居间合同，且该合同签订时间是在涉案房屋被查封之前。三、水电费、燃气初装费、办证费、中央空调初装费、物业管理费、装修出入证工本费、垃圾清运费交费单据、居民用户供用气合同一份、证言三份，欲证实涉案房屋的相关费用由胡刚支付，其交费票据用户名为胡刚本人，胡刚已经装修入住，在法院查封之前已合法占有涉案房产。四、银行卡交易记录、转账记录、证言一份、情况说明一份，欲证实截止2018年2月27日胡刚已支付阚永超全部购房款。五、房屋产权证一份、办理产权证通知一份，欲证实包括涉案房产在内的中州新贵小区在2020年10月办理产权证登记，登记权利人南阳市新城房地产开发有限公司，其次开发商在2020年11月6日才通知业主办理产权证，涉案房产未办理过户登记系客观原因，胡刚对此并无过错，非胡刚自身原因。申请执行人中原银行股份有限公司南阳分行发表如下质证意见：一、对第一组无异议。二、对第二组有异议，对商品房买卖合同、大修基金、购房发票真实性及证明方向无异议，对房地产买卖居间合同、补充协议、公证书证言有异议，该居间合同是否按照合同履行、胡刚是否支付全部房款，胡刚所提供证据无法证实胡刚已经将将全部房款支付给阚永超和谢金霞，并且转账记录当中存在人工填写账号以及户名的情况，因此对胡刚是否支付全部还款有异议。三、对第三组证据有异议，对证人证言有异议，证人仅提供书面证言，不能到现场核实，因此按照证据规则，证人提供证人证言需要出庭作证。四、对第四组证据有异议，胡刚是否支付全部还款提供的证据当中，胡刚并未将全部房款支付给阚永超和谢金霞，并且转账记录当中存在人工填写账号以及户名的情况，因此胡刚是否支付全部还款有异议，证人仅提供书面证言和情况说明，不能到现场核实，因此按照证据规则，证人提供证人证言需要出庭作证。五、对第五组证据无异议。被执行人阚永超发表如下质证意见：对案外人胡刚所提交的证据均无异议。现查明，本院在审理中原银行股份有限公司南阳分行与阚永超、谢金霞、李会军、谢金辉、中华联合财产保险股份有限公司南阳中心支公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2019年8月19日作出（2019）豫1303民初1451号民事判决书，该判决书的内容为：一、本判决书生效后，被告阚永超、谢金霞偿还原告中原银行股份有限公司南阳分行借款本金769416.67元，并自2019年2月22日起至实际清偿日止，按照合同约定支付逾期利息；二、本判决生效后十日内，被告中华联合财产保险股份有限公司南阳分公司对中原银行股份有限公司南阳分行承担615533.37元的连带责任；三、原告中原银行股份有限公司南阳分行对被告李会军、谢金辉在原告中原银行股份有限公司南阳分行处的20万元存单本金和相应利息享有优先受偿权；四、驳回原告中原银行股份有限公司南阳分行的其他诉讼请求。被执行人中华联合财产保险股份有限公司南阳分公司不服判决，向南阳市中级人民法院提起上诉。2019年12月4日，南阳市中级人民法院依法作出（2019）豫13民终6814号民事判决书，该判决书的内容为：驳回上诉，维持原判。该文书于2019年12月12日生效。因被执行人未按照上述判决履行还款义务，2020年2月19日，申请执行人中原银行股份有限公司南阳分行向本院申请强制执行，本院作出（2020）豫1303执308号执行裁定书，于2020年6月17日依法查封了涉案房产。另查明，2018年7月2日，案外人胡刚与被执行人阚永超、南阳市泰阳房地产经纪有限公司三方签订《房地产买卖居间合同》，三方约定将涉案房产以300000元的价格出卖给胡刚，2018年7月9日，胡刚、阚永超、南阳市泰阳房地产经纪有限公司就房屋款支付情况签订《房地产买卖居间合同》补充协议。2018年7月10日，阚永超、谢金霞与胡刚就上述房屋买卖协议在南阳市汉都公证处进行公证。按照上述合同约定，2018年7月2日，胡刚向南阳市泰阳房地产经纪有限公司支付购房定金20000元（后转为房款）；2018年7月3日，胡刚向阚永超支付房款72200元；2018年7月10日胡刚再次向南阳市泰阳房地产经纪有限公司支付购房款36200元；2018年9月27日，胡刚向阚永超支付房款10000元；2018年12月25日，胡刚向阚永超支付房款20000元；2018年12月26日，胡刚向阚永超支付房款5000元；2018年12月27日向阚永超支付房款5000元。截止2018年12月27日，胡刚通过转账形式向阚永超（含胡刚向南阳市泰阳房地产经纪有限公司转款）支付房款共计168400元。2018年7月10日，胡刚向南阳市新城房地产开发有限公司支付涉案房屋尾款117827元，该公司向胡刚出具收款收据；同日胡刚向南阳市新城房地产开发有限公司支付燃气初装费、办证费、中央空调初装费共计12418元，该公司向胡刚出具收款收据。2018年7月10日，胡刚向南阳市意居物业服务有限公司缴纳房屋装修出入证工本费45元、装修垃圾清运费242元、水电费350元、生活垃圾清运费60元、公摊水电费360元，该物业公司向胡刚出具相应的收款收据。2019年7月5日，南阳市卧龙区中州路中州新贵1号楼1单元13层1-1307号房屋的电费发票显示该户户名为胡刚，自2019年5月至2020年11月该户均正常缴纳电费。现案外人胡刚以案涉房产归其所有为由向本院提出异议，要求解除对案涉房产的查封。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提供其与被执行人签订的房地产买卖居间合同，欲证实其在法院查封之前已签订书面买卖合同，2018年7月10日双方就该买卖合同在公证部门予以公证，本院对该理由予以采信。同时，案外人提供其名下银行卡交易明细共计286227元，其中转阚永超168400元、南阳市新城房地产开发有限公司117827元，合计286227元，该款项与合同约定房款300000元存在差额，经法庭询问该差额部分是现金支付。因银行卡交易明细已显示大部分房款的转账情况，且收款收据开具的时间均在合同约定付款时间前后日期，结合日常交易习惯，可认定案外人已向被执行人支付了房屋价款。根据案外人提供的电费缴费发票、物业费缴费收据、历月电费明细表，可证明涉案房屋的电费户名以及物业登记业主名均已变更为胡刚，可认定案外人已经实际占有使用涉案房屋。本院于2020年6月17日查封涉案房屋且该时间早于法院查封涉案房屋时间，胡刚与阚永超签订房屋买卖合同、支付购房款以及实际占用使用该房屋时间均早于查封时间。因涉案房屋未办理不动产登记证书，故案外人无法办理该房屋的过户登记手续。综上，在本次执行异议的程序性审查中，案外人的异议理由足以阻却本案的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于南阳市卧龙区车站街道顺达社区中州新贵小区1号楼1单元13层1-1307号房产（合同备案号为17936337）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  聂守显代理审判员  张 欣代理审判员  王 园二〇二一年五月二十六日书 记 员  张亚岚