天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2774号上诉人（一审原告）：陈冬云，女，1973年11月2日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：宋孝杰（陈冬云之夫），住河南省商丘市睢阳区。被上诉人（一审被告）：天津克瑞思森林开发有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇黑森林。法定代表人：刘祥岭，经理。委托诉讼代理人：宋娟，女，该公司员工。上诉人陈冬云因与被上诉人天津克瑞思森林开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初4638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈冬云上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决前后矛盾，判决结果没有法律依据。一审判决已认定涉案租赁合同有效，就应按照合同约定的权利、义务处理本案，而不应再“综合考虑”其他因素。被上诉人提前解除合同构成根本违约，上诉人有权要求其继续履行合同至一年租期届满。上诉人在被上诉人拒绝继续履行合同后多次要求其进行交接，被上诉人拒不配合，上诉人已尽到减少损失扩大的注意义务。天津克瑞思森林开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实和理由：被上诉人系因员工离职，没有继续使用涉案房屋的必要，故通过电话、微信等方式向被上诉人提出解除合同的主张，并愿意赔偿上诉人一个月租金作为违约金，但上诉人始终不同意。一审判决判令被上诉人承担7个月租金等各项费用损失，超过了上诉人的实际损失，上诉人对损失扩大负有责任，被上诉人对一审判决亦不认可，但未提起上诉。陈冬云向一审法院起诉请求：1．被告结清9个月房屋租赁费（2830元/月乘以9个月）、床垫及运费422元、水电费及燃气费166元、中介费1300元、暖气费1679.4元及精神损失费1元和超出违约部分的实际损失1元，合计29039.4元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于天津市西青区中北镇××路××道××号房屋（以下简称xx园房屋）登记所有人为原告陈冬云。原告作为甲方，被告作为乙方、天津中原物业顾问有限公司作为丙方于2019年5月22日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将xx园房屋出租给乙方居住使用，租期自2019年5月22日至2020年5月21日，每月租金为2600元，租房押金为2600元；支付方式为以三个月为一期，乙方应于2019年8月22日前向甲方支付首期租金和租房押金，以后每期租金的支付时间应为该期起始日的十日前；租赁期限内，因使用该房屋产生的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、宽带费等实际发生的费用由乙方承担；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应于通知到达后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方负担；本合同签订后，未经对方书面同意，甲乙双方任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，守约方有权单方解除房屋租赁关系或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月的租金作为违约金；当出现本合同约定的解除情形时，享有解除权的一方在行使解除权时须书面通知对方，该书面通知到达对方时，双方的房屋租赁关系解除，且守约方仍有权按照合同约定追究违约方的责任；合同备注中载明车位100元／月，暖气130元／月，物业费130元／月，房屋租金2600元，乙方每月交付2960元。合同还进行了其他约定。原告支付中介费1300元。合同签订当日，原告将房屋交付给被告使用。被告于2019年5月23日按每月总费用2830元（包括租金2600元、物业费130元、车位费100元）的标准向原告支付了三个月的费用及押金2600元，共计11090元。租赁期间，经双方一致同意，于2019年6月对原有的床垫进行了更换，支出床垫费339元及快递费83元。现床垫在原告处。2019年7月24日，被告微信通知原告，因居住原告房屋的被告公司草坪总监离职，故自2019年7月24日不再租赁原告房屋。原告未同意解除合同，交接房屋。被告称其已于2019年7月23日搬离租赁房屋。2019年9月24日，被告向原告邮寄告知单（内容为被告于2019年7月24日已告知原告不再租赁房屋，自通知之日起至今原告仍未与被告办理退房交接手续，被告现将房屋钥匙1把，电梯卡2张邮寄退回给原告）、房屋钥匙及电梯卡。原告未予接受该快递。2020年5月22日，原、被告及中介公司经民警调解对租赁房屋进行交接。原告称其于2020年5月26日收回房屋。原告交付房屋时，原有水135.8吨，电20元、燃气207立方米。交接房屋时，水有111.7吨，电有16元、燃气有189立方米。双方认可水费为每吨4.9元。《移交清单中》记载燃气为每立方米4.4元，原告提交的中介公司关于燃气等费用说明中，载明煤气单价计算错误，现更改为2.4元每立方米。原告对此签字确认。原告支付2019-2020年度采暖季取暖费1602.5元、违约金76.9元，合计1679.4元。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。该条款仅适用于发出解除通知方享有解除权的情况下，才发生解除合同的效果。本案中，被告系因其自身原因而提出解除合同，此种情况下，被告无法定解除权，其向原告发出的解除通知不发生解除合同的法律效力，故被告提出双方合同已经通知解除的主张，无法律依据，一审法院不予采纳。被告作为承租人拒绝履行租赁合同给原告造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务。综合考虑被告提出解除合同时的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、被告过错程度等因素，一审法院酌定由被告负担7个月的租金、车位费、物业费，共计19810元。被告已交付的租金、车位费、物业费及押金合计11090元应予以扣除。取暖费酌定由被告负担839.7元。交接房屋时，在中介公司的见证下对水、电、燃气使用数额予以记录，具有客观性，一审法院予以采信。燃气费2.4元每立方米，由原告确认，一审法院按此标准计算。经核算，被告负担水费118元、电费4元、燃气费43.2元，合计165.2元。原告主张的其他损失，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告天津克瑞思森林开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈冬云租金、物业费、车位费合计8720元；二、被告天津克瑞思森林开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈冬云水费、电费、燃气费、取暖费合计1004.9元；三、驳回原告陈冬云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取263元，由原告陈冬云负担131元，由被告天津克瑞思森林开发有限公司负担132元（于判决发生法律效力之日起十日内交付一审法院）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被上诉人在合同履行期间因己方原因提出解除合同，应承担相应违约责任。综合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点为一审判决判令被上诉人承担7个月租金等费用损失是否合理。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是债务的标的不适于强制履行的除外。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，双方因是否继续履行合同出现争议，由此形成合同僵局，合同最终于约定的租赁期届满而终止。双方对于争议出现后损失的产生及扩大，应各自承担相应的责任。一审法院综合案件情况，判令被上诉人承担7个月租金等各项费用的损失，公平合理，并无不当。上诉人的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由陈冬云负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……