内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终443号上诉人（原审原告）：包头市富润房地产开发有限公司。法定代表人：凌民军，执行董事。委托诉讼代理人：邢向凯，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王静,男，1988年1月28日出生，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审被告）:柳艳芳,女，1987年11月27日出生，住包头市。委托诉讼代理人：王静（系柳艳芳之夫）。上诉人包头市富润房地产开发有限公司（以下简称富润房地产公司）因与被上诉人王静、柳艳芳商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院作出的（2020）内0203民初3248号民事判决，向我院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人富润房地产公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销包头市昆都仑区人民法院作出的（2020）内0203民初3248号民事判决书第三、四、五项判决，依法改判，并支持上诉人一审的全部诉讼请求）。二、本案一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人与二被上诉人签订的《包头市商品房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当全面履行。二被上诉人在合同履行过程中，由于其个人原因始终未完整履行合同义务，已严重违约。上诉人有权解除合同，并按照合同约定要求二被上诉人支付房屋总价款10%的违约金。一审法院在确认上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房屋买卖合同》合法有效的基础上，在合同中明确约定违约责任及被上诉人应当支付的违约金为房屋总价款10%的情况下，判决二被上诉人仅支付房屋总价款5%的违约金，突破、违反合同双方当事人意思自治原则。上诉人与被上诉人签订的合同及合同中对于违约责任的条款约定，均合法有效，二被上诉人作为违约方，未提交任何证据证明其欲降低违约金的主张，故应当按照合同约定及法律规定支持上诉人的全部诉讼请求。此外，二被上诉人并未提起反诉，本案审理的范围应当限于上诉人一审的诉讼请求，判决中要求上诉人退还款项的判决内容已超出本案审理范围。关于合同解除后退还房款的相关事项，应当以被上诉人依法配合注销网签登记为前提，且应当按照合同约定的时间、方式等执行。在二被上诉人尚未履行解除合同手续相关义务情况下，房屋仍登记在而被上诉人名下，二被上诉人不具备要求返还剩余房款的前提条件。鉴于以上情况，上诉人为维护自身合法权益，特提出上诉。望贵院判如所请。被上诉人王静、刘艳芳辩称，上诉人解除合同违约金太高，被上诉人无力承担。违约是因为政策原因而非被上诉人主观故意。请求二审法院调低违约金金额。原告富润房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与二被告签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0018264）；2.依法判令二被告在合同解除后立即配合原告办理房屋注销登记等相关手续；3.依法判令二被告向原告支付违约金104706.9元（房屋总价款的10%）；4.因本案所产生的一切费用由二被告承担（包括但不限于案件受理费）。一审法院认定事实：2018年6月5日，原告与二被告签订《包头富力华庭商品房认购书》一份，约定二被告以公积金市政贷款方式向原告购买包头富力华庭一期住宅××楼房屋。2018年6月27日，原告与二被告签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0018264），合同约定，二被告购买原告开发的位于包头市××区房屋一套，总价款为1047069元，付款方式为二被告于2018年6月27日前一次性存入商品房首付款217069元，其余价款办理贷款。合同的补充协议约定，如二被告逾期未办妥公积金贷款的，应于90日期限届满前七日内，递交书面申请明确选择：在七日内一次性支付剩余房款或选择解除合同退房，否则视为违约，二被告应按总房款的10%向原告支付赔偿金。同日，原告向二被告递交《客户交款通知单》，约定二被告向原告购买涉案房屋，付款方式为公积金贷款，交款日期为2018年6月5日支付大定金20000元、2018年6月27日支付首付197069元，剩余830000元办理公积金按揭。合同下方手写部分写明：“自2018年6月16日起至2018年6月27日止，共违约12天，违约金共计473元（197069）”，二被告在该行手写字下写明“同意支付”并签字、捺印。2019年4月9日，原告向二被告邮寄送达了一份落款时间为2019年1月17日的《催款、逾期则解除合同的通知》，通知二被告于2019年1月24日前向原告一次性付清未付房款及违约金，如逾期付款，则自上述期限届满之日起即解除双方的买卖合同，不再另行通知，投递结果显示：4月10日，他人签收。庭审中，二被告称已收到该通知。另查明，二被告向原告出具《承诺书》一份，写明如果由于二被告的原因导致银行未批准贷款申请，则二被告应于收到原告通知之日起十日内一次性向原告付清全部房款，否则自第十一日起视为二被告逾期付款，二被告应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算；此外，二被告每逾期一日需承担应付款总额日万分之二的违约金，原告要求解除合同的，二被告应按商品房价款的10%支付违约金。庭审中，被告自认因公积金政策改变，且个人征信有问题，故公积金贷款及商业贷款均无法办理，房屋尾款无法支付。本案在庭审过程中，本院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关规定，向被告释明，双方均同意解除合同，被告可提同时履行抗辩。二被告当庭提出以下同时履行抗辩：要求原告返还房款217069元。一审法院认为，原告与二被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。关于原告要求解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》并要求二被告配合办理房屋注销登记等相关手续的主张，二被告无异议，一审法院予以支持。原告对收到二被告房款共计217069元无异议，故合同解除后，原告应当向二被告退还房款217069元。关于原告主张的违约金，双方合同解除系因二被告无法支付房屋剩余价款所致，属于二被告违约，故原告主张二被告支付违约金的诉讼请求，应予支持。二被告当庭提出调整降低违约金的申请，并表示愿意支付违约金4万到5万元，一审法院同时结合本案案情、当事人违约情形、原告所受损失等因素综合考虑，酌情判令二被告向原告支付商品房价款的5%，即52353.45元（1047069元×5%）作为违约金。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告包头市富润房地产开发有限公司与被告王静、柳艳芳签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0018264二、被告王静、柳艳芳于本案判决生效后十五日内协助原告包头市富润房地产开发有限公司办理《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0018264）的备案撤销手续；三、被告王静、柳艳芳于本判决生效后十五日内向原告包头市富润房地产开发有限公司支付违约金52353.45元；四、原告包头市富润房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告王静、柳艳芳退还购房款217069元；五、驳回原告包头市富润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2394元（原告已预交），由被告王静、柳艳芳负担1197元，由原告包头市富润房地产开发有限公司负担1197元。二审经审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人包头市富润房地产开发有限公司要求解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》，双方无异议,本院予以支持，合同解除后，上诉人应当向二被上诉人退还房款217069元。结合本案案情、当事人违约情形、原告所受损失等因素综合考虑，一审判决二被上诉人向上诉人支付商品房价款的5%，即52353.45元（1047069元×5%）作为违约金，并无不当，本院予以认可。上诉人上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2394元，由上诉人包头市富润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓丽审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年五月十三日法官助理 苏日娜书记员 朱婧婷附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。