河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民申675号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹伟、李静，河南天坤律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张娟娟，女，汉族，1983年9月20日出生，住河南省方城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邵天洋，男，汉族，1988年10月7日出生，住河南省西华县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张桂容，女，汉族，1979年10月12日出生，住河南省淮阳县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：任传洋，男，汉族，1990年12月17日出生，住郑州市管城回族区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王春雷，男，汉族，1990年12月30日出生，住河南省通许县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孟利敏，女，汉族，1987年3月31日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：彭博，男，汉族，1981年10月21日出生，住河南省邓州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张建民，男，汉族，1968年11月23日出生，住河南省新密市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘璐，女，汉族，1991年6月7日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张建锋，男，汉族，1972年10月22日出生，住河南省新密市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王洁菲，女，汉族，1987年4月3日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贾广轲，男，汉族，1988年9月19日出生，住河南省桐柏县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：周留彬，男，汉族，1994年2月6日出生，住河南省方城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘卫新，女，汉族，I989年9月I6日出生，住河南省封丘县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王博，男，汉族，1988年5月6日出生，住河南省唐河县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张连奎，男，汉族，1995年11月8日出生，住河南省新密市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王欢龙，男，汉族，1988年3月2日出生，住河南省开封县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：付娜娜，女，汉族，1989年6月2日出生，住河南省商丘市睢阳区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王山林，男，汉族，1985年9月13日出生，住郑州市金水区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐振华，男，汉族，1983年10月27日出生，住河南省商丘市睢阳区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：来楠楠，女，汉族，I990年3月12日出生，住河南省柘城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：常龙岗，男，汉族，1994年6月18日出生，住河南省商丘市睢阳区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒿连举，男，汉族，1974年4月6日出生，住河南省封丘县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：白景涛，男，汉族，1977年1月28日出生，住河南省郏县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：鲍君华，男，汉族，1981年4月11日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李娟，女，汉族，1986年10月1日出生，住河南省卢氏县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈志福，男，汉族，1971年3月6日出生，住河南省新县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵冉，女，汉族，1989年10月4日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯金英，女，汉族，1979年6月29日出生，住河南省延津县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张举鹏，男，汉族，1987年5月13日出生，住河南省舞阳县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈凯，男，汉族，1985年9月8日出生，住河南省尉氏县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李艳丽，女，汉族，1986年5月9日出生，住河南省辉县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张予山，男，汉族，1979年2月10日出生，住郑州市金水区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：祁同刚，男，汉族，1987年10月20日出生，住河南省滑县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨伟峰，男，汉族，1969年3月15日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王振洋，男，汉族，1988年8月19日出生，住河南省鹿邑县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张鹏超，男，汉族，1989年10月13日出生，住河南省商水县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张春峰，男，汉族，1984年12月6日出生，住河南省柘城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：麻海涛，男，汉族，1984年11月5日出生，住河南省平舆县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王聪，女，汉族，1989年8月11日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王巧粉，女，汉族，1989年3月7日出生，住山西省泽州县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：翟元波，男，汉族，1990年1月26日出生，住河南省济源市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴双君，男，汉族，1991年5月5日出生，住河南省方城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李艳钊，男，汉族，1989年9月25日出生，住河南省商水县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李彪，男，汉族，1987年8月1日出生，住河南省商水县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王留广，男，汉族，1986年10月28日出生，住河南省太康县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：石继科，男，汉族，1992年9月6日出生，住新疆阿瓦提县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：程唤唤，女，汉族，1992年11月2日出生，住河南省太康县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王德胜，男，汉族，1973年3月7日出生，住河南省信阳市平桥区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杜利玲，女，汉族，1985年9月28日出生，住河南省许昌县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡安中，男，汉族，1977年4月10日出生，住河南省信阳市平桥区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵书莹，女，汉族，1982年12月14日出生，住河南省唐河县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王振伟，男，汉族，1984年11月11日出生，住河南省杞县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王华奇，女，汉族，1990年6月5日出生，住河南省唐河县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张钱乐，男，汉族，1991年7月29日出生，住河南省灵宝市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：师俊丽，女，汉族，1987年4月25日出生，住河南省灵宝市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：卢胜涛，男，汉族，1987年5月12日出生，住河南省卫辉市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：薛银磊，男，汉族，1989年9月10日出生，住河南省内乡县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔莹，女，汉族，1989年8月22日出生，住郑州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杜利沙，女，汉族，1989年1月10日出生，住河北省邯郸市临漳县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陶江伟，男，汉族，1988年10月13日出生，住河北省邯郸市临漳县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙杰，男，汉族，1988年4月7日出生，住安徽省凤台县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：焦佳敏，女，汉族，1992年4月15日出生，住山西省沁县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张东洋，男，汉族，1992年4月9日出生，住河南省上蔡县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李剑楠，女，汉族，1992年11月15日出生，住河南省南阳市宛城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：田丽，女，汉族，1987年12月8日出生，住河南省项城市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张广超，男，汉族，1990年1月1日出生，住河南省驻马店市驿城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘全义，男，汉族，1985年7月25日出生，住河南省扶沟县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘培娟，女，汉族，1985年2月16日出生，住河南省叶县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陆军身，男，汉族，1987年7月24日出生，住河南省方城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张培歌，女，汉族，1989年6月5日出生，住河南省襄城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐宁，男，汉族，1986年10月26日出生，住江苏省淮安市淮安区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李中原，男，汉族，1989年7月6日出生，住河南省项城市。上列被申请人共同委托诉讼代理人：郑远威、宋晨晨（实习），河南铭树律师事务所律师。再审申请人郑州晟道置业有限公司（以下简称晟道公司）因与被申请人张娟娟等73人房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终16084号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。晟道公司申请再审称，撤销一、二审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、一、二审法院认定申请人应承担违约责任，存在事实认定错误。一审法院以“无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。”为由认定申请人承担违约责任，存在事实认定错误。第一、申请人并无不履行合同情形，申请人已将办理首次登记的资料提交到不动产登记中心；第二、申请人未按时履行办理首次登记义务系政府原因，非申请人所能控制；第三、因政府原因导致逾期办理首次登记，不能认定申请人存在违约行为，申请人不应承担违约责任。（一）初始登记逾期办理系政府原因所致，并非申请人原因，据《商品房买卖合同》第十五条约定，申请人不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。根据申请人与被申请人签署的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”。因此，适用附件四第六条关于逾期办理初始登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。本案中，申请人提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后首次登记与初始登记办理流程不同导致，并非是申请人原因。故一审法院直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，判令申请人承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。（二）即使无《商品房买卖合同》第十五条约定，申请人未能按合同约定办理初始登记系政府政策调整，该不可抗力情形所致，应免除申请人的违约责任。1．不动产登记制度实施，申请人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。2．向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。3．政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免并无法克服。如前所述，随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日发布通告不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同，以及路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的迟延取得，均是申请人在订立合同前无法预见、无法避免且不能克服的客观情况。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。4．一审法院继续按照初始登记的期限判定上诉人的违约责任，导致当事人权利义务严重失衡。二、一审法院适用法律错误。（一）本案应当适用关于“不可抗力”或“情势变更”的法律规定，申请人不应承担违约责任。依据《合同法》117条及《民法总则》180条的规定，在出现不可抗力后，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定用于现行的首次登记明显对申请人不公平，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定合同的履行期限。因法律制度及政策的变化，申请人依法不应承担不可抗力导致的“逾期初始登记”责任。（二）即使申请人应承担违约责任，亦应按照《商品房买卖合同》的约定承担购房款0.001％的违约责任，一审法院不应酌增违约金比例。1、购房合同为合同双方的真实意思表示，不存在显失公平的情形。申请人与被申请人签订的购房合同是房管局的制式文本，且签字盖章的购房合同中的违约金条款，是合同双方的真实意思表示，违约金条款是根据违约程度的不同，所作出的不同程度的惩罚；房屋买卖合同的主旨是业主获得房屋、开发商获得价款，支付房款为业主的主要义务，交付房屋为开发商的主要义务，办理首次登记仅为开发商的附随义务；逾期支付房款为严重违约，故逾期支付房款的违约金要高于逾期首次登记的违约金，案涉购房合同根本不存在显失公平的情形。即使因开发商原因致使未按时履行初始登记义务，亦应按照《商品房买卖合同》附件四第六条的规定判定开发商承担购房款0.001％的违约责任，而不应酌定开发商承担购房款0.005％的违约责任。2、据《合同法》等相关法律规定，承担违约责任以实际损失额为限，被申请人并无实际损失，一审法院酌定增加违约金无任何法律及事实依据。综上所述，请求再审时依法予以纠正。张娟娟等73人答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，申请人再审理由不能成立，依法应予以维持。本院经审查后认为，申请人晟道公司与被申请人张娟娟等73人分别签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。本案中，双方在合同中约定晟道公司应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，虽然《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理首次登记，但申请人作为房地产开发企业，向郑州市不动产登记中心报送首次登记所需资料仍是其应尽的合同义务，而申请人直到2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日才分别向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料，因此申请人在合同履行期间存在违约。申请人称首次登记逾期办理并非其自身原因，但自2016年8月20日起到双方约定的2018年2月28日前的办理期间，长达一年多时间，申请人应有充分时间准备相应的资料，因此，申请人称其不应承担违约责任的理由不成立。关于违约金的标准问题，虽然双方约定出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人支付总房款0.001％的违约金，但张娟娟等73人起诉时称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，原审法院综合考虑本案中双方约定的张娟娟等73人逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，从而酌定晟道公司向张娟娟等73人按日支付总房款0.005％的违约金并无不当。综上，晟道公司的再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回郑州晟道置业有限公司的再审申请。如不服本裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项之规定，可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。审判长 李 伟审判员 刘向科审判员 季士方二〇二一年五月二十八日书记员 马玉恒