西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初9534号原告：马静云，女，汉族，1988年4月17日，住陕西省旬邑县。委托代理人：余洋，陕西存实律师事务所律师。委托代理人：李亚楠，陕西存实律师事务所律师。被告：西安德茂兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91610100668670119F，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：樊晓安，该公司董事长。委托代理人：李雨，女，汉族，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告马静云诉被告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称“德茂兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人余洋、李亚楠，被告德茂兴公司的委托代理人李雨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马静云诉称，1、判令被告按照逾期天数立即向原告支付房屋总价款每日万分之一的逾期交房违约金19036.87元（自2020年7月31日至起诉日2021年2月19日，共计204天，合计19036.87元），并支付至符合交房条件且实际交房之日止；2、判令被告承担原告已支付的律师费人民币500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，（合同登记号：Y19028217），该合同约定：原告购买被告开发的位于西安市XX路XX段海伦国际（3#DK）第23幢1单元xx层xxxxx号房，建筑面积82.06平方米，房屋总价933180元。该合同约定被告应当在2020年7月30日前向原告交付涉案房屋，被告逾期交付房屋的，按日计算向原告支付全部房屋价款万分之一的违约金。合同签订后，。原告已按合同约定支付了全部购房款，依约履行了己方的义务，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付符合交房条件的房屋。后在原告的一再催问下，被告单方书面通知原告，其已无法依约交房，承诺在2021年12月31日前完成涉案项目各项验收取得竣工验收备案表，届时再通知原告收房。原告对该书面通知内容不认可，原告认为被告应当按合同约定的时间和交付条件向原告交付房屋，目前被告已严重违约，依法、依约均应承担逾期交房的违约责任。双方就房屋交付及违约赔偿等问题协商未果。被告德茂兴公司辩称，原告系答辩人开发的海伦国际房屋业主，与答辩人签订了《商品房买卖合同》，合同均约定：附件十二《补充协议》第七条：商品房暂未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告的，但已经取得建设工程竣工验收报告，视为达到商品房交付条件；第九条：因不可抗力、包括政府或公用事业行为、突发性社会事件，出卖人有权相应顺延商品房的交付时间直至该原因消失，且无需另行通知买受人；第二十一条（四）本合同项下按日计算的违约金，赔偿金等不超过房价总额的2%。本案涉及的22号楼系2018年8月17日取得预售证开始销售，8号楼及23号楼均系2018年12月14日取得预售证开始销售。由于治污减霾的原因，西安市政府2018年11月15日至2019年3月15日、2019年11月15日至2020年3月15日期间要求工地停工，共计240天，同时由于新冠疫情的影响，2020年1月25日至2月28日期间时间停工33天。故22号楼的交付时间应顺延240天，8号楼和23号楼的交付时间应顺延211天。2020年11月1日，22号楼及23号楼验收合格，2020年11月10日，8号楼也验收合格，也同时取得了实测报告。2020年11月1日，答辩人以EMS邮件的方式按照合同约定的地址向原告邮寄了收楼通知书，告知原告答辩人将于2020年11月10日后分批次进行集中交付。原告一直未前来收房。只有一人收房，即2021年3月6日冯亮、王妮，该房屋在交付前就取得了竣工验收报告和实测报告，根据合同约定，房屋已经达到交付条件，故不存在逾期交付问题。若法院认为原告有权要求逾期交房违约金，逾期的时间也应当扣除政府治污减霾以及疫情导致的停工时间。即使法院认为停工期间不能完全扣除的。违约金最高也不应超过房价款的2%。原告主张的律师费无事实和法律依据，请求驳回。经审理查明，2019年3月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段海伦国际（3#DK）第23幢1单元xx层xxxxx号房，该商品房建筑面积为82.06平方米，总价款为933180元；合同第九条约定：商品房交付条件为，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十一条约定：出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部放款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十二补充协议第21.4条约定：买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，房屋至今未交付。被告向本院提交了涉案房屋经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格的五方验收记录用以佐证涉案房屋于2020年11月1日五方验收通过。目前，该楼盘尚未通过消防验收，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、五方验收记录、新冠疫情应急响应等级、当事人陈述和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约缴纳了全部购房款，被告应在合同约定的交房期限（2020年7月30日）前向原告交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。被告至今未能向原告交付房屋应承担违约责任。一、关于交房期限是否应扣除治污减霾及新冠疫情期间误工期的问题。因新冠疫情系不可抗力，由此导致被告停工延误交房属客观存在的事实，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”之规定，故被告主张应扣除受疫情影响导致的停工时间，依法予以支持，结合西安市疫情防控实际情况，本院酌定被告受疫情影响停工时间为33天，应予以扣除。关于被告要求扣除因治污减霾影响的误工期，因被告未提交相应证据，故本院不予支持。二、关于逾期交房违约金的计算标准是否应受总房价款2%的限制。合同主文第十二条明确约定逾期交房违约金计算标准为按总房款日万分之一计算，虽合同附件十二补充协议第21.4条对上述条款变更为按日计算违约金总额以不超过房价款总额的2%为限，但合同主文第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同主文与附件不一致，因该合同系被告提供的格式合同，且按附件约定的违约金以房价款总额的2%为限，亦不利于约束被告及时向原告交付房屋，故违约金的计算不受总房价款2%的限制。故违约金自2020年7月31日起算至庭审辩论终结之日(即2021年4月16日)共计260天，扣除受疫情影响33天，故违约金应为21183.19元（933180元×0.0001×227天）。因被告实际交付房屋时间不确定，故庭审辩论终结以后的违约金原告可另行主张。原告提供证据证明其为主张权利支付律师费500元，因无合同依据,本院不予以支持。综上所述，依照《民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告西安德茂兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马静云支付截止2021年4月16日逾期交房违约金21183.19元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取144元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员  胡立兵二〇二一年五月十二日书记员  秦思萍打印：相丽华校对：秦思萍2021年月日送达1