湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1709号 原告：徐爱萍，女，1973年9月30日出生，瑶族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人:黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王礼卫，湖南瀛森律师事务所律师。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人曾楷峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。 原告徐爱萍与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄日彬、被告美世界房地产公司的委托诉讼代理人刘宏光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐爱萍请求判令：一、被告继续履行双方签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告支付逾期交房违约金529955.66元（违约金以已付购房款为基数按每日万分之二自2015年10月2日计算至被告实际交房日，暂计算至2020年11月27日为1883天）；三、本案诉讼费用、保全费由被告承担。 被告美世界房地产公司答辩要点：同意继续履行，原告徐爱萍已经从案外人郴州美世界商业管理有限公司处领取了返租收益32880.66元，应当视为原告已实际接收商铺并享受商铺所带来的返租收益，再以逾期交付为由向被告主张违约金无事实及法律依据。另要求以原告实际交款时间和金额为基数计算违约金。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2014年6月16日，原告徐爱萍（买受人）与被告美世界房地产公司签订一份编号为20130203288的《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议书》，该合同第三条、第四条约定原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××栋××层××号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积56.24平方米（其中套内面积28.24平方米），每平方米单价25021.53元，总房价1407211元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计707211元，余款700000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款。合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。合同第十条房屋交接及违约处理方式：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。《附件四：合同补充协议》四、双方同意本合同第九条补充如下：“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子公司）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。上述《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》签订后，原告徐爱萍于2014年5月17日支付房款50000元；2014年6月9日支付房款160000元；2014年6月16日支付房款497211元；2015年11月28日支付房款700000元，合计房款1407211元。涉案商铺进行了网签且未被查封，被告至今未交付涉案商铺。 二、庭审中,原、被告均同意继续履行合同，被告称“原告收到了32880.66元的返租租金”，但未提交相关证据予以证实，原告称“即使收到也是被动收到美世界商管公司部分返租款，涉案商铺并未交付及营业”。 三、涉案商铺所在项目截至本案庭审之日（2021年5月12日）尚未通过综合验收，至今未对外营业。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案中，原、被告签订的上述《郴州商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。现对本案的争议焦点评析如下： 一、原告诉请被告继续履行双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，应否得到支持：原、被告签订《郴州商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。依照该合同第九条约定，被告美世界房地产公司应当在2015年10月1日前将符合约定的商品房交付给原告徐爱萍，但是被告至今未将涉案商铺交付给原告徐爱萍，被告已经构成逾期交房，应承担违约责任，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 二、被告美世界房地产公司如何承担违约责任：如前所述，被告构成了逾期交房应承担违约责任。庭审中，原、被告均同意继续履行合同，被告应按照合同第十条约定按交款时间以已支付房价款为基数计算违约金，其中2014年5月17日支付房款50000元、2014年6月9日支付房款160000元及2014年6月16日支付房款497211元，合计707211元的违约金从2015年10月2日计算至2020年11月27日，共1883天，违约金为266335.66元（707211元×1883天×0.0002=266335.66元）；2015年11月28日支付房款700000元的违约金从2015年11月28日计算至2020年11月27日，共1826天，违约金为255640元（700000元×1826天×0.0002=255640元）；以上违约金合计为521975.66元。2020年11月27之后的违约金按上述标准计算至被告实际交房之日止。而被告提出的已向原告支付了返租金32880.66元，因其未提交相关证据予以证实，本院不予采纳。另原告诉请的违约金超额部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郴州市美世界房地产开发公司继续履行与原告徐爱萍签订的合同编号为20130203288的《郴州市商品房买卖合同》； 二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告徐爱萍逾期交房违约金521975.66元（计算至2020年11月27日止）；2020年11月27日之后的违约金按上述标准计算至被告郴州市美世界房地产开发有限公司实际交房之日为止。 三、驳回原告徐爱萍的其他诉讼请求。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4550元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二一年五月二十八日 书记员  文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。