四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初2922号 原告：汪晓燕，女，1980年9月19日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：林秀玮，女，1963年4月7日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 原告汪晓燕与被告林秀玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员黄珊珊独任审判。本院于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告汪晓燕到庭参加诉讼，被告林秀玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪晓燕向本院提出如下诉讼请求：请求退还租房押金3500元。事实和理由：汪晓燕、林秀玮于2020年3月22日签订租房合同，于2020年12月27日双方协商一致解除租房合同，林秀玮同意退还押金，汪晓燕按照约定于2020年12月29日搬家并打扫干净房屋退还房卡和钥匙后，要求林秀玮退还押金，林秀玮拒绝退还押金。汪晓燕为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持汪晓燕的全部诉讼请求。 林秀玮辩称，1.双方签订的房屋租赁合同真实、有效、合法，约定的权利、义务明晰，应当受到法律的保护；2.汪晓燕违约在先，多次逾期交付租金，2020年9月29日，汪晓燕本应在2020年9月15日缴纳下半年租金，可汪晓燕以各种理由借口拖延，经我反复催缴，汪晓燕提出先付3个月的房租，我担心如不接受汪晓燕的意见，连三个月的租金都无法收取，只得勉强同意并要求汪晓燕下次一定按合同执行，不能再违约。基于此，汪晓燕于2020年10月11日向我支付了3个月租金。但是，当时间到2020年12月25日时，汪晓燕依旧没有按照合同约定交付租金（已经违约延期10余天后），我多次催缴，汪晓燕却电话不接，微信不回，偶尔回复一下也是塘塞推脱，直至12月27日我催款无果的情况下（打电话仍然不接），我只能终止我们的合同。12月31日，汪晓燕才把房屋钥匙交给我的中介方。当时中介方也认为汪晓燕的行为已经违反了合同的约定，应当承担违约责任；3.由于汪晓燕的违约行为，理应承担给林秀玮带来的经济损失；4.我们在签署合同的时候，如果一方违约，押金是不退的，当时是疫情期间，双方都很不容易，我说把我的房屋租出去之后，给汪晓燕减缓经济压力，退给汪晓燕押金，但汪晓燕不干，要求元旦退还给她3500元。我提供了微信，汪晓燕对我进行辱骂，说我不要脸、无耻，基于这种情况，我这么好心对待我的租客，反而得到了辱骂，这种行为激起了我的血性，我就给中介打电话，我说押金是否应该退，中介方正面回答我，如果一方违约，押金是不应当退的。基于这种情况我给汪晓燕打了电话，我是咨询了中介方押金不应当退，但汪晓燕到中介大闹，拍桌子，打110，基于这种情况，责任人不是我，我对汪晓燕做到仁至义尽，因为汪晓燕的不当行为（凌晨1点、2点发微信），我年纪又很大了，又有高血压，身体又不好。 经审理查明，2020年3月22日，汪晓燕与林秀玮在成都聚成万家房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋租赁合同》，约定将林秀玮所有的位于成都市高新区××道××号××栋××单元××层××号房屋租赁给汪晓燕使用，租赁期限自2020年3月29日至2022年3月29日，房屋租金每月3500元，每6个月为一期支付，每期租金需于下期到期前15天支付，合同同时约定了押金3500元，作为履行合同的保证，租赁期满，汪晓燕负责结清相关费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下，押金由林秀玮如数退还给汪晓燕。 合同签订后，林秀玮将房屋交给汪晓燕使用，汪晓燕向林秀玮支付了押金3500元及半年的租金。双方合同履行了半年后，林秀玮开始向汪晓燕催收下半年的租金，2020年10月9日林秀玮微信联系汪晓燕：“尽快决定，先付三个月也可以，实在不行我再找其他租户，别拖着。最晚明天给我准话，我们要相互理解。”汪晓燕回复：“好的谢谢。” 2020年12月27日上午9:22，林秀玮向汪晓燕发微信说：“如果你确实用着房子资金困难，你搬走后把房子收拾干净，我会退你的押金，但是，希望你如果不搬走就付租金继续使用，否则后果自负。”汪晓燕回复：“好的，说好的。” 2020年12月31日，汪晓燕与林秀玮沟通做完房屋交接工作，汪晓燕将房屋钥匙交还林秀玮委托的中介公司人员，双方租赁合同终止。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、罗飞的说明、证明材料等证据在卷佐证。 本院认为，关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。汪晓燕与林秀玮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同权利义务。双方对于在合同履行期间房屋的交付和退还、租金及相关费用的支付数额均没有异议，双方的争议焦点仅在于合同终止后林秀玮收取的房屋押金是否应当退还汪晓燕的问题，对于该问题，本院评析如下： 一、关于双方合同无法继续履行的责任归责问题。根据林秀玮的答辩意见，导致双方合同无法继续履行的原因是由于汪晓燕迟延支付租金的违约行为在先，林秀玮才被迫提出了解除合同，同时给林秀玮造成了损失，故不应当退还汪晓燕押金。本院审查后认为，根据双方的微信沟通聊天记录显示，汪晓燕确实存在没有严格按照双方合同约定的时间和期限交付下一期租金的行为，但是在汪晓燕逾期之后，林秀玮进行了微信催收，向汪晓燕发微信说“尽快决定，先付三个月也可以，实在不行我再找其他租户，别拖着”，汪晓燕回复“好的谢谢”，可以看出，双方就下一期租金的支付数额调整到了可以支付后三个月的租金，后来，在汪晓燕没有及时支付的情况下，林秀玮又继续进行催收，在2020年12月27日上午9:22，林秀玮向汪晓燕发微信说“如果你确实用着房子资金困难，你搬走后把房子收拾干净，我会退你的押金，但是，希望你如果不搬走就付租金继续使用，否则后果自负”，后汪晓燕接受了林秀玮提出的退房退押金的意见，将房屋相关费用结清后交还了房屋。故本院认为，双方的合同终止行为系双方协商一致的结果，且退房方案系林秀玮主动提出，汪晓燕选择后接受，双方应按照协商条件和结果履行承诺。双方合同无法继续履行的归责不能归于其中任何一方，系双方协商一致退房。 二、关于林秀玮收取的押金是否应当冲抵损失不予退还的问题。本院认为，通过林秀玮提出的退房方案的意思表示，林秀玮已明确提出了汪晓燕退房就退还押金，应视为其对使用押金来弥补其损失的权利放弃，虽然在双方租赁合同中明确约定，押金是作为房屋租赁中损失的保证，且承租人提前退房的，押金不予退还，但是本案汪晓燕、林秀玮双方在协商的过程中，林秀玮并没有提出将押金作为退房损失的担保，应视为其对自身权利的放弃，同时在其收房的过程中，也并没有提出因汪晓燕使用房屋的行为造成了其房屋的损害，汪晓燕租赁期间的相关费用也已结清，故该笔押金没有冲抵房屋损失或欠付费用的条件。 综上，本院认为，双方的合同无法继续履行系双方协商一致的结果，同时在协商的过程中，林秀玮已承诺将退还汪晓燕的押金，汪晓燕的退房行为也没有造成林秀玮房屋的现实损坏，故林秀玮收取汪晓燕的押金应当予以退还。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告林秀玮于本判决生效之日起十日内退还原告汪晓燕押金3500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告林秀玮承担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄珊珊 二〇二一年五月六日 书记员  周梦思