吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终267号上诉人（原审原告）：延吉市依兰镇台岩村村民委员会，住所地吉林省延吉市。法定代表人：齐义，村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘焕忠，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑海轮，男，朝鲜族，现住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：郑永学，男，朝鲜族，现住吉林省延吉市。上诉人延吉市依兰镇台岩村村民委员会（以下简称为台岩村）因与被上诉人郑海轮租赁合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2020）吉2401民初2256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。延吉市依兰镇台岩村村民委员会上诉请求：1.撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初2256号民事判决；2.判决支持上诉人的诉讼请求审全部诉讼费用由被上诉人承担。3.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，因而做出了错误的判决。一、涉案租赁地为耕地，事实清楚，证据充分。一审判决认定为荒地是错误的。在一审中，上诉人举证了如下证据证明租赁地为耕地：1.延吉市国土资源局出具的涉案租赁地土地性质的地图，证明法定登记机关确认涉案租赁地的性质为耕地；2.上诉人土地登记台账（粮食物资保管登记簿）登记为耕地，也是自留地。3.徐龙男、林勇山、韩宝贵等三名享有涉案租赁地，即自留地的土地承包经营权的村民的证人证言，证明涉案租赁地是耕地，是村民分的自留地，在租赁前由村民一直耕种，并且被上诉人租赁时是先与每位享有租赁地承包经营权的村民先谈好了价格，按照土地位置按照每平方米5元或10元的价格支付租金。然后才与村委会签订的全部租赁地的合同。这一事实，被上诉人在一审庭审中是承认的。同时，上述村民及其他多名村民还证实，租赁地原是水库位置，后变成了耕地，有村民按照自留地进行了分户承包，在租赁前是耕地，是平整的，并耕种多年。被上诉人租赁后挖了两个池子（大坑）。上述三组证据已经形成完整的证据链条，相互印证，加上被上诉人在庭审中的自认（从每位村民手里，直接谈好租赁单价5元／平方米或10元／平方米），已经充分证明涉案租赁地为耕地，并且是村民分的自留地。尽管土地租赁合同上载明的是荒地，但土地性质的确认，应以国土资源局这一登记机关的登记为准。二、一审法院适用法律不当。1.上诉人延吉市依兰镇台岩村村民委员会与被上诉人郑海轮于2006年5月11日签订的《荒地租赁合同》是租赁合同，而非农村土地承包经营权的流转合同，被上诉人郑海伦也不是上诉人村民，而是延吉市城镇居民，故应适用《合同法》关于租赁的第214条、219条的法律规定。2.本案租赁土地为耕地，不是荒地，故不适用国务院办公厅《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》的规定，该规定指的是“荒地”，而非耕地，也非自留地。三、被上诉人未经依法批准，在耕地上擅自挖掘“养鱼池”及闲置租赁地长达十五年之久，已经严重违约，更达不到合同目的，应依法解除。被上诉人未经依法批准，在耕地上擅自挖掘“养鱼池”，不仅严重违约，更涉嫌刑事犯罪的非法占用农用地罪。尽管涉案租赁合同约定可以搞养殖，但必须履行合法的审批手续，被上诉人在未经行政主管部门批准，办理农用地转建设用地的土地转用手续的情况下，违法挖掘鱼池，显然严重违约，甚至涉嫌犯罪。被上诉人在一审中自认，其闲置租赁地长达十五年之久，无法使用，构成严重违约，也达不到合同目的。故依据《合同法》第94条第（四）项的规定，上诉人有权解除涉案租赁合同。四、被上诉人利用涉案租赁合同，谋取不当利益，恶意阻碍上诉人进行项目建设，阻碍上诉人及地方经济发展。综上所述，涉案土地租赁合同，无论于法、于情、于理都应予以解除。请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑海轮辩称，上诉人称被上诉人破坏耕地的行为是不存在的，上诉人主张没有事实依据。台岩村向一审法院起诉请求：一、要求确认台岩村村委会与郑海轮签订的《荒地租赁合同》超过20年的期限部分无效。二、要求解除台岩村村委会与郑海轮签订的《荒地租赁合同》。三、郑海轮承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2006年5月10日，经台岩村村民、两委会讨论决定，同意将老台岩村五队水库地租赁给郑海轮使用。2006年5月11日，甲方台岩村村委会与乙方郑海轮签订《荒地租赁合同》，约定：一、租赁荒地面积约2.32公顷；二、租赁年限50年，从2006年5月11日至2056年5月10日止；三、50年租金共计17万，合同签订后一次性付款；四、在租赁期间，该地使用权属于乙方，租赁期限内乙方有权合法使用，其他任何人无乙方的许可不许使用，乙方可建临时建筑，可以植树和开展养殖业、服务业，一切费用由乙方自负；五、因国家征用该荒山荒地，乙方无条件让出此地，甲方退给乙方未到期的租金；六、合同到期后，甲方继续对对外租赁，在同等条件下，乙方有优先承租权，如甲方不在对外出租或出租给别人，甲方应对乙方所建的建筑物按当时的评估价给予补偿，对乙方在承租期间的再生资源给予合理补偿；七、乙方所租金的荒地有经营自主权，要保护自然资源和水利设施，搞好水地保护，如乙方租赁期间转让他人时，必须经甲方同意后方可转让等。2006年4月14日，郑海轮向台岩村村委会支付租赁费10万元，2006年5月12日向台岩村村委会支付租赁费7万元。另查明，2019年上半年，延边黄牛现代农业产业园项目落户台岩村，需要进行施工建设，该项目地位置位于涉案租赁土地西侧，进入该项目地需要从涉案租赁土地通行，涉案租赁土地原有宽3米的村道，现需要扩宽村道，双方因此对占道补偿事宜，进行多轮磋商未果，之后台岩村村委会强行扩建村路，郑海轮不允许占道通行，租赁土地四周的网状围栏遭到破坏，双方遂发生冲突。另查明，郑海轮自认在租赁土地曾打算修建水池养鱼。涉案土地原为水库，原有大概3米深10米高的坑，在租赁给郑海轮前，其他村民进行过耕种。一审法院认为，2006年5月11日，台岩村村委会与郑海轮签订《荒地租赁合同》，约定郑海轮租赁台岩村村委会荒地2.32公顷，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条“…农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”之规定，租赁荒地实质属于农村土地一种流转方式，故双方属于农业承包合同法律关系，权利义务受《中华人民共和国农村土地承包法》调整。对于台岩村村委会请求确认台岩村村委会与郑海轮签订的《荒地租赁合同》超过20年期限部分无效的主张，如前所述，双方的合同关系受《中华人民共和国农村土地承包法》调整，不应适用合同法关于租赁合同最高年限的规定，根据1999年12月21日国务院办公厅《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》的规定，“四荒”使用权包括承包、租赁或拍卖，期限最长不得超过50年，故该主张法院不予支持。对于台岩村村委会请求解除《荒地租赁合同》，并提出涉案租赁土地性质为耕地，郑海轮使用期间违法破坏耕地的主张。一、对于土地性质问题。根据双方签订的合同名称、内容及2006年5月10日会议记录，均未明确涉案土地性质为耕地性质，审理中，台岩村村委会亦未能提供有效证据证实耕地性质，例如经管站或台岩村土地台账，台岩村村委会提供的粮食物资保管登记簿，并非土地性质的有效记载凭证，台岩村村委会提供的租赁地位置图，虽加盖了延吉市政府公章，但未显示土地四至，未说明土地性质，无法确定涉案土地位置，无法证实其主张。二、对于破坏耕地问题。根据台岩村村委会提供的徐龙男、林勇山、韩贵宝的证人证言（到庭证实），涉案土地原为水库，原有大概3米深10米高的坑；根据《荒地租赁合同》约定，郑海轮可建临时建筑，可植树和开展养殖业、服务业，郑海轮自认在租赁土地曾打算建水池养鱼，法院认为修建鱼池养鱼属于养殖业范畴，不违反双方合同约定。同时，台岩村村委会未提供证据证实租赁土地时，已明确告知郑海轮租赁土地属于耕地。综上，台岩村村委会未能提供有效证据证实涉案土地性质为耕地；从《荒地租赁合同》形式看，未采用耕地承包方式，未明确耕地性质，故台岩村村委会的主张，法院不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告延吉市依兰镇台岩村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告延吉市依兰镇台岩村村民委员会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。台岩村提交的证据有：1.录像视频一组（七份）、照片27张，证明郑海轮租赁的土地现状，被郑海轮挖掘了两个渔池，租赁的土地遭到破坏。郑海轮对该组证据的真实性无异议，但主张其在两个所谓渔池内取土，是为堆放在南侧的河坝阻挡流水。2.延吉市自然资源局调查与确权科出具的情况说明一份、租赁地范围内的土地性质图一份，证明涉案土地属于耕地性质的村民自留地。郑海轮对该组证据的真实性提出异议，主张该组证据中的示意图中勾画的范围与实际承包面积不完全相符，并对土地性质存在异议。3.台岩村提请证人文凤青、姜虎吉到庭证明案涉土地租赁给郑海轮之前是村民的自留地用于耕种，郑海轮租赁后开挖了两个养渔池等情况。郑海轮对两证人的证言提出异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明，郑海轮在本案二审审理中，承认在其租赁的土地内的不到5000平方米的土地内取土，并将承包地内所取得土堆放至相邻河流为坝。但否认台岩村所称郑海轮修建养渔池的主张。本院认为，双方当事人于2006年5月11日签订的《荒地租赁合同》，约定郑海轮租赁的土地为荒地。但是包括荒地在内的集体经济组织所有的“四荒”资源承包、租赁或拍卖前，应对土地是否属于“四荒”进行界定，而对“四荒”的界定须由政府组织土地行政主管部门会同相关部门编制土地分类和划定土地利用区规定严格界定。郑海轮租赁的台岩村集体土地未经相关程序界定为“四荒”土地，而且台岩村提交的土地管理部门的证据材料又显示郑海轮承包的土地大部分性质为耕地，因此对于郑海轮租赁的土地性质不能依据双方合同约定租赁的土地为“荒地”，做为确定案涉土地为“四荒”地。故双方当事人签订的《荒地租赁合同》中租赁的土地并非为“四荒”土地，对于非“四荒”土地的租赁期限，不能依据国务院办公厅《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》中，对“四荒”土地使用权最长期限50年作为租赁期限上限。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”，台岩村与郑海轮签订的《荒地租赁合同》约定的租赁年限50年，超过了法律规定的最长租赁期限，故超出20年部分的租赁期限无效。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采矿、取土等”，《荒地租赁合同》第七条亦约定“乙方所租赁的荒地有自主经营权，要保护自然资源和水利设施，搞好水地保护”等内容，郑海轮在租赁土地期间，未经相关部门批准，在租赁的土地内大范围取土破坏了耕地原貌，既违反法律规定，也违反合同中搞好水地保护的约定，致使充分合法利用土地资源进行生产经营的合同目的不能实现。因此台岩村请求解除合同剩余租赁期限的主张符合法律规定，应予支持。综上所述，延吉市依兰镇台岩村村民委员会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初2256号民事判决；二、上诉人延吉市依兰镇台岩村村民委员会与被上诉人郑海轮于2006年5月11日签订的《荒地租赁合同》第二条“租赁年限50年”，其中超过20年租期部分的约定无效。三、解除上诉人延吉市依兰镇台岩村村民委员会与被上诉人郑海轮于2006年5月11日签订的有效部分的《荒地租赁合同》。一审案件受理费100元，二审案件受理费100.00元，由被上诉人郑海轮负担。本判决为终审判决。审  判  长   陈立晖审  判  员   金成焕审  判  员   叶明晶二〇二一年五月二十日书  记  员   高天虹