大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初5231号原告：顾瑞伟，女，汉族，1955年3月17日出生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：姜爱春，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颢，辽宁昭明律师事务所律师。被告：辽宁宝城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场B3区2号2单元1层1号，统一社会信用代码：9121020071964208XP。法定代表人：胡宪臣，总经理。委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅尤，北京大成（大连）律师事务所律师。第三人：大连嘉乐置业有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场F区4A号4层13号，统一社会信用代码：9121020055983548X3。法定代表人：蔡汉光，执行董事。委托诉讼代理人：刘戈，男，该公司员工，住大连旅顺口区。原告顾瑞伟与被告辽宁宝城房地产开发有限公司、第三人大连嘉乐置业有限公司案外人执行异议的诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾瑞伟的委托诉讼代理人姜爱春、张颢，被告辽宁宝城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈茹馨、畅尤，第三人大连嘉乐置业有限公司的委托诉讼代理人刘戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院终止对大连嘉乐置业有限公司名下位于大连市沙河口区房屋强制执行并解除查封。事实和理由：原告与第三人于2016年3月14日签订《大连市房地产买卖合同》，约定第三人将案涉大连市沙河口区房屋出售给原告，购买价格为人民币532950元，当日，原告与原告亲属也即案外人顾瑞英、吴克清等人向第三人交付包括案涉房屋在内5套房屋款项共计3325506元，交付完毕。同日第三人向交款方出具具结收据。2016年7月1日，案涉房屋对银行作出的抵销权撤销。2017年9月1口，案涉房屋由沙河口区人民法院经被告申请依据（2016)辽0204民初3081号民事判决查封。原告认为，原告与第三人所签订案涉《大连市房地产买卖合同》合法有效，其签订日期早于被告与第三人之民事判决生效期与强制执行申请日，且原告依据房屋价值向第三人交付全部款项并办理房屋交接手续，房屋买卖合同项下权利义务基本完成，依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己近支付部分或全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押冻结。原告善意取得案涉房屋符合上述规定，案涉房屋不应当作为被执行财产。关于对于17条条文中关于第三人（本案原告）的过错认定，应当结合整个交易习惯和当时合同双方的具体情况而确定。依据中华人民共和国建设部《房屋登记管理办法》第12条，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。且房屋税款交付是房屋过户登记办理的必经程序，本案第三人作为买卖合同相对方的出售方，曾于2017年8月11日在原告要求下共同至税务部门完成了税务缴纳，原告己经就房屋过户展开了具体行动，仅因后续现场登记过程中，第三人作为有关当事人拒绝配合原告至登记机关办理并最终导致没有最终登记成功，以上原因非系原告过失。实际的情况是第三人公司作为有限责任公司，在原告于2017年要求办理过户登记之际，时逢股东变更，新旧股东业务交接不顺畅，对于是否配合原告办理产权变更登记明确表示配合但迟迟没有派员到场，由此导致的案涉房屋两次查封空隙之中，原告无法及时办理过户登记，第三人公司股东内部无法达成一致，而处置案涉房屋性质实质上为有限公司处置公司财产，亦无法对处置行为作出董事会或股东会决议继而上交至不动产登记机关用于与原告过户使用，由此产生的最终结果不应当归于原告购房者过失。综上所述，原告基于合法买卖合同取得案涉房屋，并在过户过程不存在过失，由此对案涉房屋取得的确定物权由于被告基于债务实现的债权，就标的物所冇的权利足以排除被告强制执行，恳请人民法明事实，判令案涉房屋归原告所有。被告辩称，被告与原告顾瑞伟执行异议之诉案件中，不同意原告的诉讼请求，认为原告的诉讼请求应被驳回。答辩如下：一，原告在购买案涉房屋的交易过程中存在过错，不足以排除法院的强制执行。依据我国物权法之规定，不动产物权系登记生效主义，但案涉房屋并未登记在原告名下，原告仅对第三人享有债权。同时查、扣、冻规定第17条，是对物权生效主义的突破。其次该条件必须发生在查封房屋之前，必须全部满足，缺一不可。但结合本案事实，该四项条件原告并非全部满足，更是对案涉房屋未办理过户存手续存在过错，原告不能据此条款排除法院的强制执行。具体分析如下，其一、原告与第三人签订合同前未确认案涉房屋状态，未尽到审慎审查义务，且案涉房屋的购买流程不符合一般理性消费者，购买二手房屋的流程，原告在案涉房屋的各个交易环节均存在过错。为保障买卖双方的交易安全，正常全款购买二手房的流程应为房屋现状调查。双方签订买卖合同，买方将房屋价款支付至资金监管账户，卖方偿还贷款解除案涉房屋抵押办理过户登记手续，而原告未调查房屋实际状态，未进行资金监管，此系环节的缺失变相扩大了原告自身的风险，可见原告在案涉房屋购买过程中存在过错，无法取得案涉房屋所有权的后果，应由其自身自己承担。其二、据原告所述，合同签订于2016年3月14日，当日缴纳房屋价款3325506元，第三人同日向其出具收据，但从原告提交的国内支付业务收款回单与收据来看，原告实际支付的金额与原告所述不符。原告等人支付的第一笔房房屋价款金额为120万元，付款时间与收据开具时间均为2016年3月10日。第二笔房屋价款付款金额为40万元，付款时间与开具收据时间均为2016年3月13日，均早于合同签订时间。其三，依据补充协议第二款第二条第一款之约定，原告与第三人办理过户手续时间为房屋抵押注销后40日，然而在合同约定的办理过户时间内，至被告于2017年9月1日申请查封，涉案房屋之间长达14个月的时间内，原告一直未办理完毕过户手续，明显是怠于主张自身权利。至于原告提出的第三人在2017年时股东变更、新旧股东交接不顺畅且不派员到场无法办理过户登记的主张，不是原告怠于办理过户登记手续的合理理由。况且若第三人迟迟不配合办理过户登记手续，原告也可依据补充条款第三条之约定要求第三人支付违约金或解除合同。然而事实上原告对于房屋是否办理过户手续完全采取主观放任态度，因此原告对于未办理过户手续而导致案涉房屋被被告申请查封存在过错，不能将其自身的过错归咎于被告。第二点，原告提交的证据之间证据与客观事实之间存在矛盾。被告有合理理由怀疑原告与第三人存在房屋买卖关系掩盖其他法律关系的可能性，不足以排除法院的强制执行。其一，原告购房单价不合理，第三人于2011年2月21日与被告签订物业买卖协议，以12600元每平方米的价格购买了包含原告所购房屋在内的房屋，而原告购买的案涉房屋时单价为10200元，时隔五年房价不升反降，原告购买案涉房屋时的房屋价款远低于市价，甚至低于第三人向被告购买案涉房屋时的房屋价款。其二原告等人支付的房屋价款金额与方式不合理。如原告所述，原告及其亲属向第三人支付了购房款，将其作为一个整体来看，原告等人支付的部分购房款时间早于合同签订时间，且正常二手房买卖，买方无需向卖方支付维修基金。而本案中有的原告支付了维修基金，有的没支付，有的支付的金额与实际不符。其三，收据开具情况不合理。从原告向法院提交的收据存根开具时间与编号来看，正常收据应是按照时间顺序证据开具，而本案中收据编号与开具时间无法一一对应，存在收据时间在前，而编号在后的现象。查冻扣规定第17条，对物权法不动产登记生效主义原则的突破，目的是保障购房用于居住的善意买受人的基本生活权利，但原告购买上述房屋并非用于实际居住，除原告提交的国内支付业务收款回单不可以后期补做外，其余证据均可以为应对本次诉讼而临时制作，因此原告无法排除本院的强制执行。第三点，原告无法依据善意取得制度取得房屋的所有权。依据我国物权法第106条之规定，善于取得的适用前提是当事人无权处分不动产。然而案涉房屋的卖方即嘉乐置业为案涉房屋的所有人，不存在无权处分这一前提。综上，原告无法依据查冻扣规定第17条之规定，要求法院解除对案涉房屋的查封，停止执行，也无法善意取得案涉房屋所有权，原告的诉讼请求应被驳回。第三人述称，因为原告在当时缴纳了所有的全款，按道理来说我们应当给予原告配合过户的流程，客观上我们应当尽到过户的责任，事实上因为当时我们公司处于股权变更的客观条件，当时我们公司没有能力为原告进行工作的配合，造成现在的现状，我们认为现在这种情况对原告是不公平的，应当给予原告过户，不应查封原告的房屋。经审理查明，宝城公司是案涉房屋的开发公司。2011年2月21日，宝城公司与嘉乐公司、上海嘉煌投资有限公司签订《物业买卖协议》，约定宝城公司将包括案涉房屋在内的276套房屋出售给嘉乐公司，单价为12600元/平方米，嘉乐公司以预售方式受让案涉房屋。2016年3月14日，顾瑞伟（乙方）与嘉乐公司（甲方）签订《大连市房地产买卖合同》及补充条款，约定：“甲方将沙河口区星海广场XX号房屋出售给乙方，房屋建筑面积为52.25平方米，转让价款为532950元，乙方于签订本合同当日即2016年3月14日前向甲方支付房款。在甲方收到乙方全部房款且在乙方办理完房屋抵押注销（若有）后的四十个工作日内，甲方双方应当共赴房屋所在地的房地产产权交易机构办理房屋产权变更手续。甲方收到乙方全部房价款和全部应付款项后15日内交房”。2016年3月10日至2016年3月25日期间，顾瑞伟及其妹妹顾瑞英、亲属吴克清三人共向嘉乐公司转入购房款及房屋维修基金3338548元，嘉乐公司共向顾瑞伟、顾瑞英、吴克清出具收据总额为2800078元，而顾瑞伟、顾瑞英、吴克清向嘉乐公司购买五套房屋的合同总价款为3325506元。2016年7月1日，案涉房屋办理了房地产抵押权注销登记。2016年10月24日，嘉乐公司将案涉房屋交付给顾瑞伟，且双方签订了《房屋交接书》。2017年8月11日，顾瑞伟与嘉乐公司共同对案涉房屋进行了纳税申报。2017年6月1日，顾瑞英通过本人139××××5292的手机号码向嘉乐公司执行董事及法定代表人陈鹏发送短信，要求马上办理案涉房屋产权证书。2016年4月，陈鹏担任第三人执行董事及法定代表人。另查，宝城公司与嘉乐公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日作出（2016）辽0204民初3081号民事判决书，主文内容为：“一、大连嘉乐置业有限公司向辽宁宝城房地产开发有限公司支付房款509.5186万元，并自2012年12月13日起至实际付清日止，按日万分之二标准计算偿付违约金；二、辽宁宝城房地产开发有限公司偿付大连嘉乐置业有限公司逾期交付房屋违约金232.4942万元。案件受理费67720元，由大连嘉乐置业有限公司负担55000元，其余12720元及反诉案件受理费28896元，由辽宁宝城房地产开发有限公司负担。”后嘉乐公司未履行生效法律文书确定的义务，宝城公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年9月1日查封了登记在嘉乐公司名下的案涉房屋，查封期限至2020年8月31日。顾瑞伟向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，本院于2020年7月20日作出（2020）辽0204执异34号执行裁定书，驳回顾瑞英的异议请求。(2017)辽0204执1770号执行裁定书、限制消费令、中国执行信息公开网截图。拟证明因第三人未能履行(2016)辽0204民初3081号民事判决确定的义务，被告于2017年8月8日向本院申请强制抗行。随后，本院对第三人采取强制行措施。2017年12月26日，本院作出(2017)辽0204执1770号执行裁定，以第三人在银行、不动产、证券、互联网银行、工商总局、车辆等均无对产可供执行为由终结本次程序，并对第三人采取限制高消费措施、列入失信被行人名单。因此，在原告提出办理过户要求至案涉房屋被查封期间，第三人名下已无财产并被采取了限制高消费措施，第三人没有能力支付办理过户所需的高额税款。上述事实，有原告提供的起诉状、大连市房地产买卖合同、房屋交接书、收据12张、国内支付业务收款回单5张、房屋交易纳税申报受理通知单5张，被告提供的抵押传递单、房产信息查询结果、辽宁宝城房地产开发有限公司与大连嘉乐置业有限公司及上海嘉煌投资有限公司之物业买卖协议、大连嘉乐置业有限公司企业信用信息公示报告、顾瑞英手机短信截屏、通信费发票及业务受理记录、工商档案、(2017)辽0204执1770号执行裁定书、限制消费令、中国执行信息公开网截图及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，本案争议焦点是原告是否享有排除对案涉房屋强制执行的权利。在宝城公司申请执行(2016)辽0204民初3081号民事判决的执行案件中，原告作为执行案外人提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，买受人应满足以下四项条件(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告于2016年签订《大连市房地产买卖合同》，案涉房屋于2017年9月1日被法院查封，原告与嘉乐公司于2016年10月24日签署的《房屋交接书》。可见，原告与嘉乐公司所签订《大连市房地产买卖合同》的时间早于法院对案涉房屋进行查封的时间，原告在法院查封前已经合法占有案涉房屋。关于案涉房款的支付，原告提交了收款收据、国内支付业务收款回单，可以证明顾瑞伟、吴克清等人共计通过银行向嘉乐公司转账支付了包括案涉房屋在内的购买五套房屋的合同总价款3325506元、维修基金1252元，属于支付了全部房款。关于案涉房屋未办理过户登记是否属于原告自身原因一节，案涉房屋于2017年9月1日被法院查封，原告陈述系由于嘉乐公司没有经济能力及时交税才导致案涉房屋被法院查封。本院认为，因嘉乐公司始终并未向原告出具购房发票，在嘉乐公司不能积极配合原告办理的情况下，原告申报纳税行为必然被动。根据常理分析，通常情况下已经全部交纳了房屋购房款的买受人必然希望尽快办理房屋产权从而实现对房屋物权的享有。顾瑞英通过向嘉乐公司执行董事及法定代表人陈鹏发送短信，要求马上办理案涉房屋产权证书，故案涉房屋被查封前原告方已积极向第三人提出了办理过户登记的请求。原告与顾瑞伟、吴克清陈述其系通过与嘉乐公司“老板”的介绍而购买包括案涉房屋，其向嘉乐公司请求协助办理产权手续，通过与介绍人或公司主要股东联系，较为符合常理，且陈鹏曾任嘉乐公司法定代表人，原告向其发信息主张办理房屋产权手续并无不当，原告所提供的以上证据，能够形成完整证据链，可以证明其积极主动要求过嘉乐公司办理房屋产权手续。结合上述情况及嘉乐公司陈述因股东变更过导致案涉房屋办理产权受阻等情况，本院认为，现有证据不足以证明未能办理产权登记手续系原告自身原因所致，原告所提出的未办理过户登记有合理的客观理由，本院予以采纳。综上，原告提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，对其要求排除执行的请求应予支持。大连嘉乐置业有限公司作为被执行人未能积极履行债务导致案涉房屋被查封，进而引起本案诉讼，本案诉讼费应由大连嘉乐置业有限公司负担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：不得执行大连嘉乐置业有限公司名下位于大连市沙河口区房屋。案件受理费9130元（原告已预付），由大连嘉乐置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  吴红岩人民陪审员  孙成荣人民陪审员  杨乃勇二〇二一年五月二十六日书 记 员  王 璐