四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初2565号 原告：苟占娥，女，生于1994年6月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：匡纯杰，四川良众律师事务所律师。 被告：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路18号。 法定代表人：蒋建华，执行董事。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师，特别授权代理人。 原告苟占娥与被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称“嘉铭公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日受理后，依法适用简易程序于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告苟占娥的委托诉讼代理人蒋坤、匡纯杰，被告嘉铭公司的委托诉讼代理人杨先国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苟占娥向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年10月3日与被告公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于广安市广安区××商品房××出售给原告。原告按照合同约定向被告支付了642590元购房款，同时双方约定被告于商品房交付之日起540日内办理房屋所有权证书，若被告未在该约定期限内办理，则自原告应当取得不动产权属证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权属证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得不动产权属证书之日起30日内支付，现被告于2019年12月12日为原告办理的不动产权属证书，已超过合同约定的期限，构成违约，应承担相应的违约金，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告嘉铭公司辩称，案涉房屋系嘉铭公司开发属实，嘉铭公司也将案涉房屋的不动产权证书交给了原告，现原告向嘉铭公司提出的诉请没有事实和法律依据，理由在于：1.双方因案涉商品房买卖合同的所有权利义务已经履行完毕，所有的债权债务已结清，原告现再要求嘉铭公司支付逾期办证违约金不符合法律规定不应当支持；2.根据合同约定以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业只有协助、提供必要的证明文件的义务，案涉房屋的办证义务原告是主导义务，嘉铭公司是协助义务；3.原告迟延提供不动产登记信息查询结果证明，也是导致被告不能按合同约定时间办证的原因之一，原告提交的办证资料中所需要的不动产登记信息查询结果证明是在2019年3月8日才可能提交，原告该行为也是符合被告免责约定事由；4.本案原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效。若法院认为被告违约，因本案原告没有提供损失证据，原告主张的违约金过高，请求法院予以降低。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：商品房买卖合同、收据、（2019）川1602民初3955号民事判决书、（2020）川1602民初984号民事判决书、（2020）川16民终1692号民事判决书、项目开发环节税收统计表、不动产权属证书复印件；被告公司提交的证据有：尚书苑不动产权证书交付及房款税费等结算凭证，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月3日，原告苟占娥（买受人）与被告嘉铭公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区××幢××号（项目名称为尚书苑），房屋总价为642590元；2.出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；3.出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；4.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告苟占娥采用贷款方式付款，已向被告嘉铭公司付清了购房款。2014年7月24日，被告嘉铭公司将房屋交付给原告居住使用。 2015年4月28日，被告嘉铭公司取得该房屋所属楼栋权属证书，并于2019年12月12日将不动产权转移登记至原告名下。2019年12月26日，嘉铭公司(甲方)与原告（乙方）签订《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》，载明了原告购买的案涉房屋的面积、总房款、契税、大修基金、工本费等费用金额，双方最终找补情况为甲补乙16154.66元。特别约定，该结算凭证经双方签订后，具有合同效力；乙方已经领到所购房屋的《不动产权证书》，双方因该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚；未尽事宜，双方均作弃权处理。原告苟占娥签字确认，但认为该格式条款无效，故原告起诉至本院要求支持前述诉讼请求。 同时查明，2019年5月15日，原告起诉被告公司要求办理案涉房屋的不动产权属证书及支付违约金等，该案（2019）川1602民初3955号生效民事判决书查明：2019年1月17日广安市广安区住房和城乡建设局对业主反映尚书苑小区未能办理产权证原因的回复称“经了解，尚书苑小区，由广安嘉铭房地产开发有限公司开发建设，该项目于2012年开始建设，总建筑面积13234.56平方米，2014年底验收备案并交付使用，并进入办证程序，但在办理不动产权证过程中，经办人员因资料丢失，因补资料导致办证迟延，现已补齐资料并于2018年6月办理了该项目不动产权总证，现正在进行分户办理不动产权证，开发企业计划在2019年2月中旬将不动产权证交到业主手中”。广安市广安区住房和城乡建设局备注该回复系口头向开发商了解，开发商所作的陈述。 （2020）川1602民初984号民事判决书、（2020）川16民终1692号生效民事判决书查明：嘉铭公司最后于2019年11月21日缴纳了尚书苑项目土地增值税400,000元，并认定嘉铭公司于2019年11月21日才向政府管理部门补交足土地增值税系导致其逾期办理不动产权属证书的主要原因。 本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，合同约定的双方的义务履行期限也在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。 原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。 关于原告主张的逾期办证违约金的问题。双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告实际于2014年7月24日接收房屋，被告嘉铭公司应于2016年1月15日前为原告办理不动产权属证书，即初始产权登记后的转移登记义务为嘉铭公司的主要义务，嘉铭公司称原告未提供相应材料导致逾期办理转移登记无事实依据，本院不予采信。嘉铭公司逾期办理不动产权属证书，应承担相应的违约责任。嘉铭房地产公司辩称和张雪琴签订的《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》，已经对原告的房款税费等所有债权债务进行了结算，未结算的逾期办证违约金也由原告予以放弃的意见，本院认为，《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》系嘉铭公司向原告提供的格式条款合同，该合同中未采取任何合理方式提请对方注意放弃逾期办证违约金的条款，嘉铭公司也未提交任何证据证明其对此向原告作出了明确说明，该格式条款中免除嘉铭公司支付逾期办证违约金的责任、排除原告主张逾期办证违约金权利的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款条、第四十条的规定，应认定无效，原告有权主张逾期办证违约金。嘉铭公司主张原告该请求已超过诉讼时效，经审查，双方约定的逾期办证违约金的支付期限为实际取得权属证书之日起30日内，即2020年1月10日前，该请求的诉讼时效应从2020年1月10日起计算三年，现仍在诉讼时效期间内，嘉铭公司该意见不成立，本院不予支持。对于逾期办证违约金的金额确定问题，因双方合同约定按购房款每日万分之一计算，标准较高，嘉铭公司请求予以降低，本院结合广安市逾期办证违约金普遍标准及本案逾期时间、原告实际损失等情况，酌情确定原告的逾期办证违约金为6000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苟占娥支付逾期办证违约金6000元； 二、驳回原告苟占娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄发 二〇二一年五月十二日 书记员  楚陈 附判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十条四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。