安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0104民初4564号原告：上海颐景园物业管理有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇新松公路12号8幢-12，统一社会信用代码913101177293508300。法定代表人：马玉凯，执行董事。委托诉讼代理人：张靖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。被告：岳瑾，女，1975年3月5日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，现住合肥。委托诉讼代理人：许强（系岳瑾丈夫），住址同上。原告上海颐景园物业管理有限公司与被告岳瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张靖、被告岳瑾的委托诉讼代理人许强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海颐景园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年1月1日至2020年12月31日的物业费5374元。2、判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实和理由：2006年3月15日，原告与安徽万源房地产开发有限公司签订《合肥三盛颐景园前期物业服务合同》，合同约定选聘原告对合肥三盛颐景园提供物业管理服务，服务期限自2006年3月15日起至物业管理区域业主大会成立后，与其选聘的物业管理企业签订《物业服务委托合同》生效之日止。根据安徽省物价局颁发的服务价格登记证，合肥三盛颐景园的物业综合服务费是1.35元月/㎡。被告是三盛颐景园小区5幢1104室业主，房屋面积为82.93㎡，自2017年1月1日至今未支付物业费，截至2020年6月30日，共欠物业费4702元。原告多次催告无果，为了维原告合法权益，特诉至贵院,望判如所请。被告辩称：一、原、被告未签订书面物业服务合同，原告向被告主张物业服务费缺乏事实和法律依据。民法典规定，物业服务合同应当采用书面形式，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限等。被告现居住的房屋系2014年从原业主处所购二手房。自入住以来，颐景园物业公司一直未与被告签订书面物业服务合同，更未就物业服务费用的标准和收取办法作出任何约定，故原告向被告主张物业服务费缺乏事实根据和法律依据。二、原告作为物业服务企业，未能完全履行服务职责，导致居住小区管理混乱，存在一定的安全隐患，被告拒缴物业费具有正当理由。小区的监控室环境脏乱差，白天大门紧锁，监控大屏幕关闭，监控设施老化，大多数摄像头形同摆设根本不使用；小区内单元门锁损坏也不及时维修，外来人员随意进出，楼道、电梯和居民入户门上经常被贴上各类广告；治安案件频发小偷随意进出；小区绿化带植被荒废且没有及时进行补种，树木也从没有进行修剪；小区很多绿化区域很多变成了“私人菜园”，原告对此不闻不问，甚至连物业工作人员也带头在小区绿化区域种菜养花；小区景观破损多年，物业维修不专业，特别是“竹篱笆”围栏真的是拉低了小区整体品质；小区内道路地面出现裂缝和下沉，也不及时维修；小区景观池塘水质越来越差，蚊虫越来越多，几年才换一次水，即使换水也没有对池塘底部进行完全清淤；很多公共楼道的照明灯罩缺失，灯泡和电线裸露在外。小区电信设备摆放不整齐，歪歪倒倒的，地下车库区域手机信号差，在地下一层手机基本无法正常通话和上网；侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用，根据《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，（如：横幅，LED广告牌，汽车出入拿的广告卡等）应归全体业主所有。依据《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营和收益等以合理方式向业主公开。案涉小区电梯和楼道广告这么多，广告收益从未向含被告在内的全体业主公开；建筑垃圾堆放点每次都是在堆满很久才被清运走，堆放点环境恶劣，而且旁边就是居民健身器材活动区域，这样如何让居民能舒心的来此锻炼身体；地下车库卫生环境差，雨天回潮，部分区域渗水问题严重，通风设备不开，严重影响健康。到了夏天还有老人在地下车库打牌，原告对此也是不管不问；小区消防通道长期被车辆停放而无人管理；地下非机动车库卫生环境差，“僵尸车”随处堆放，充电桩设备经常无法正常工作且出现异常或者电充满时充电剩余费用无法自动退费，这些给电动车日常充电和出行带来不便；外墙破损，不及时维修，安全隐患大；地下公共通道环境较差，经常发生渗水问题，而且随处可见堆放的杂物；消防设施问题也不容乐观，很多消防联动装置现在成为摆设，消防水系统维护状况也未知，消防安全隐患极大；小区北门的门禁几乎没有使用，白天大门通常都是敞开的，门外摆摊设点问题也无人问津，而且保安人员年龄普遍较大，常年坐在岗亭内不出来，外来人员随意出入，居民对小区的安全甚是担忧；物业工作人员整体服务意识较差，应对居民投诉处理不及时，遇事经常推诿，小区公共设施维修不专业细致，遇到紧急情况不能及时服务到位。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”应是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所应支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业服务公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，显然与社会主义核心价值观不符。如果法院不对案件事实进行全面审查，简单地支持物业公司的无理要求，如何体现“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的司法精神？被告相信人民法院的法官会认真审查被告的抗辩事由、拒交物业费的真实原因、就被告行使先履行抗辩权是否正当和合理作出一个正确的评判。三、原告主张被告应支付滞纳金无事实和法律依据。如前所述，双方之间并未签订物业服务合同，更未就服务费支付期限作出约定。本案中，原告在不能提供相应服务的情况下，要求被告支付物业费，显然违反了权利义务相对等原则。根据《民法典》第585条规定，即使双方就违约金有过约定，如果过分高于造成的损失的，人民法院也可以根据当事人的请求予以适当减少。原告诉称所谓“合同”中约定的日千分之三的滞纳金，假使存在也属于过分高于损失，依法应当减少。与此同时，原告存在上诉十八项服务不尽责情形，违约行为明显，故其无权向被告主张违约责任，对其诉请的滞纳金，依法应当予以全部驳回。综上所述，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年3月15日，上海颐景园物业管理有限公司与安徽万源房地产开发有限公司签订一份《合肥三盛颐景园前期物业服务合同》,约定由上海颐景园物业管理有限公司对三盛颐景园小区进行前期的物业管理，该合同期限自2006年3月15日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止。合同同时约定该小区高层住宅物业费按1.2元/月/平方米收取；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在首月10日前履行交纳义务。逾期缴费，每逾期一天按日加收应付金额千分之三的滞纳金。2013年合肥市物业管理收费实行一费制之后，颐景园物业合肥分公司将三盛颐景园小区高层住宅收费调整至1.35元/月/平方米，合肥市物价局对该收费标准进行了备案。岳瑾系三盛颐景园小区5栋1104室业主，其房屋建筑面积为82.93平方米，属于高层住宅。2017年1月1日起未交纳物业费至今。以上事实由原告提供的《合肥三盛颐景园前期物业服务合同》、价格服务登记证、交房流转表，被告提供的房产登记证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，上海颐景园物业管理有限公司与安徽万源房地产开发有限公司签订物业服务合同后，即为该小区提供了物业服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。颐景园物业向岳瑾主张物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。岳瑾提出物业公司在公共设施、设备维护、绿化、公共秩序维护、保洁、安保、电梯维护、消防等方面存在不作为的辩解意见，根据岳瑾提供的证据，原告在保洁、安保、公共设施维护等方面存在服务瑕疵，但尚不能充分证明物业公司所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告岳瑾如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等法律责任。同时，原告上海颐景园物业管理有限公司作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，岳瑾应交纳物业费5373.8元（82.93㎡×1.35元/㎡/月×48个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告岳瑾于本判决生效之日起十日内一次性支付原告上海颐景园物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费5373.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告岳瑾负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二一年五月三十一日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。