贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4259号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王杉杉，该公司员工，代理权限为特别代理。被上诉人（原审原告）：张旋，男，汉族，出生1971年2月7日，户籍地址：贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李静，贵州驰远律师事务所律师，代理权限为特别代理。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称“合纵公司”）因与被上诉人张旋商品房销售合同纠纷一案，上诉人合纵公司不服贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初5677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，上诉人合纵公司的委托诉讼代理人王杉杉，被上诉人张旋的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人合纵公司上诉请求：1．依法撤销原判，改判上诉人不承担逾期交房违约金；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．张旋尚有欠付购房首付款119999元未足额付清，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》等协议的约定，上诉人依法不应承担逾期办证交房违约责任。原判认为该款项张旋已支付完毕，属于事实认定不清、适用法律错误。2．案外人郭慧敏的情况说明已明确，该笔欠款为被上诉人张旋欠付上诉人的购房首付款，实际的借款人也是上诉人。3．《借款协议》等协议均系上诉人贵阳合纵置业有限公司与张旋的真实意思表示，性质上是《商品房买卖合同》的补充，是双方对《商品房买卖合同》中关于首付款支付方式达成的变更，但并未改变张旋负有先履行首付款的义务，故在其足额付清约定的首付款前，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。原判认为《借款协议》与《商品房买卖合同》系两个法律关系，系认定事实不清、适用法律错误。4．上诉人从未向被上诉人张旋承诺将逾期交房违约金的标准从日万分之一提高至日万分之二，且根据《商品房买卖合同》的约定及《民法典》的规定，以日万分之二的标准计算已远远超过逾期交房给被上诉人造成的损失，故原判以万分之二的标准计算过高，适用法律错误。米兰春天项目原系利海公司承建，后因经营不善，导致项目工程无法按期完成，深圳永实公司在接盘该项目后，为解决遗留问题，已投入大量资金，若按万分之二标准计算违约金将加重上诉人责任。5．《商品房买卖合同》约定的交房日期为2014年3月30日，违约金为每日产生的独立债权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼时效之规定，诉讼时效为三年，从权利人知道或应当知道其权利受侵害之日起起算。故被上诉人从2014年3月31日起就应知其权利受到侵害，但其已放弃法律赋予的权利，现被上诉人诉请违约金日期已超过三年的诉讼时效，不应得到支持。被上诉人张旋辩称，1．被上诉人与郭慧敏之间的借款相关协议、承诺书属于被上诉人与郭慧敏间之间的民间借贷纠纷。类似情形已经由郭慧敏作为原告，以民间借贷纠纷为案由向法院提起诉讼，业主与上诉人合纵公司不存在直接借贷关系。因此被上诉人与郭慧敏之间借贷关系与本案系两个法律关系，与本案无关。上诉人虽辩称郭慧敏系公司员工，但郭慧敏的出借行为不能代表公司，且上诉人已经向业主出具收据，该收据能直接证明购房人已经履行了购房款的支付义务。2．关于违约金的计算方式，根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人出具的《延期交房承诺书》，该两份协议系上诉人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，上诉人应按照协议约定计算违约金方式承担相应违约责任，因此上诉人辩称以日万分之二为违约金计算标准过高的理由不成立，且上诉人亦无相应证据证实该标准远高于逾期交房给业主造成的损失。3．根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出的，人民法院不予支持，本案中上诉人在一审诉讼过程中并未提出诉讼时效抗辩，且本案关于上诉人逾期交房是延续性的违约行为，上诉人在2017年9月5日才将房屋交付给张旋，该业主在2019年提起诉讼，因此上诉人以诉讼时效抗辩不能得到支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人上诉请求。张旋向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付自2014年3月30日起至2015年11月30日止逾期交房的违约金（以购房款511427元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，共计610天，应支付违约金额33027元）；二、依法判令被告支付自2015年12月1日起至2017年9月5日止逾期交房的违约金（以购房款541427元为基数，按照购房款的每日万分之二标准计算，共计644天，应支付违约金额69736元）。以上两项合计违约金102763元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区，总价款541427元。首付款171427元，余款37万元通过银行按揭贷款方式支付。被告应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2015年5月15日，被告出具《延期交房承诺书》及附件交房节点工程计划，承诺二期Ａ区（15-18＃、19-23＃楼）于2015年11月30日交房。如超过上述承诺交房日期仍不能交房，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日万分之二。2013年1月9日，原告为乙方、郭慧敏为甲方签订《借款协议》，载明乙方认购了XXX，由于资金周转问题特向甲方借款，甲方同意免息借给乙方119999元，并约定了还款时间乙方须在2013年6月29日前归还59999元，在2013年12月前归还6万元。2013年1月29日，原告出具《委托书》、《付款委托书》，载明因本人资金周转向郭慧敏借款13万元用于认购XXX，该款项仅限于购买该房屋，同时承诺严格按照协议约定期限归还借款，如出现未按时归还所借款项，本人授权郭慧敏全权代办该房屋的收楼及其他相关手续，同时，郭慧敏有权对该房屋以出租、拍卖等方式进行追偿。同日，原告向被告出具《承诺书》，载明本人因资金周转问题向郭慧敏借款用于认购米兰春天15号楼12-1号房，双方已于2013年1月签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完借款协议约定的所借款项之次日，如借款还款日早于商品房买卖合同约定办证起算日期的，则仍按商品房买卖合同执行。2013年1月27日，原告向被告支付购房定金1万元，被告合纵公司向原告出具收据，加盖“转账收讫”字样章。2013年1月29日，原告向被告支付购房款41428元，被告向原告出具收据，加盖“转账收讫”字样章。就剩余首付款119999元，原告通过与郭慧敏签订《借款协议》的方式支付，被告就该119999元也向原告出具收据，该收据加盖“现金收讫”字样章。2013年12月18日，被告与中国银行股份有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额37万元。原告于2017年9月5日收房，并在《收楼确认书》上签字确认。就《借款协议》款项，原告至今未还清。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《收楼确认书》、《延期交房承诺书》及附件交房节点工程计划，被告提供的《委托书》、《付款委托书》、《借款协议》、《承诺书》等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案争议焦点为涉案原告应当缴纳的购房首付款是否付清及被告是否应当承担逾期交房违约金责任。首先，原告通过与郭慧敏签订《借款协议》的方式支付首付款119999元，被告就该119999元也向原告出具收据，该收据加盖“现金收讫”字样章，与原告签订《借款协议》的出借人系案外人郭慧敏，非被告公司，且借款关系与本案商品房销售关系系两个不同的法律关系，被告向原告出具收据载明原告应当缴纳的购房首付款已收讫，剩余首付款51428元原告通过转账向被告支付，以上说明原告应当支付的首付款已付清，被告辩解原告应当缴纳的首付款至今未付清的意见，一审法院不予采信。其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，通过首付款加银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，即应当按照合同约定按期交付房屋。现被告未按期交房，构成违约，应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方约定被告应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，原告诉请以购房款541427元为基数按照每日万分之一计算违约金，一审法院予以支持，违约金计算日期应从2014年3月31日至2015年11月30日，金额为541427元×万分之一×609天=32972.9元；被告出具的《延期交房承诺书》承诺二期A区于2015年11月30日交房，如超过上述承诺交房日期仍不能交房，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日万分之二，原告购买的涉案房屋属于二期A区，该承诺书也系被告的真实意思表示，合法有效，对被告具有拘束力，原告诉请从2015年12月1日计算至2017年9月5日按照每日万分之二计算违约金，一审法院予以支持，金额为541427元×万分之二×644天=69735.8元，上述违约金共计102708.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张旋支付逾期交房违约金共计102708.7元；二、驳回原告张旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元（已减半收取），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审期间，张旋提供《收据》复印件一张，《收据》显示2013年6月27日，张旋代郭慧敏向合纵公司还款人民币59999元；2013年12月25日，张旋代郭慧敏向合纵公司还款人民币60000元，合纵公司在《收据》上加盖“财务专用章”及“现金收讫”字样章。拟证明张旋已按照《借款协议》约定还清借款，合纵公司质证称对该证据真实性予以认可，经与公司财务核实，张旋确已归还上述款项。另查明，案渉《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）约定“逾期超过90日．．．．．．买受人要求继续履行合同的，合同继续履行．．．．．．自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。本院二审经审理查明的其余事实与一审判决认定一致。本案事实，有《商品房买卖合同》、《借款协议》、《付款委托书》《收据》对应文字记录等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本院认为依法成立的合同，对双方当事人均具有法律拘束力。本案二审争议焦点系合纵公司是否应承担逾期交房违约责任。上诉人上诉主张张旋未付清首付款，故上诉人无需承担逾期交房违约责任。根据本院二审过程中张旋提供的《收据》显示，张旋已按照《借款协议》约定按时还清借款119999元，亦即张旋按时支付首付款，又以银行按揭贷款的方式支付了剩余购房款，其支付购房款的合同义务已全部履行，合纵公司亦应按约履行交付房屋的义务，合同约定交付时间为2014年3月30日，合纵公司未能如期交房，应按照《商品房买卖合同》及《延期交房承诺书》约定承担逾期交房违约责任。上诉人上诉主张以日万分之二的标准计算违约金过高，已远远超过逾期交房给被张旋造成的损失。本院认为《延期交房承诺书》系合纵公司真实意思表示，合纵公司亦未举证以日万分之二的标准计算违约金已远远超过逾期交房给张旋造成的损失，本院对该项上诉主张不予支持。上诉人上诉认为张旋主张逾期交房违约金的权利已过诉讼时效，其主张不应得到支持。根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算……”。依照案渉《商品房买卖合同》第十三条约定内容，在2017年9月5日张旋实际收房后，合纵公司应在90日内向张旋支付逾期交房违约金，在这90日内张旋有理由相信公司会向其支付违约金，此时诉讼时效并未开始起算。在90日后，合纵公司仍未支付逾期交房违约金，此时张旋才属于知道或应当知道自身权利受损害，故诉讼时效应从2017年12月5日才开始起算，张旋于2020年9月18日向贵阳市白云区人民法院提起诉讼，并未超过三年诉讼时效，本院对上诉人该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人贵阳合纵置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2355元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘妍二〇二一年五月二十五日法官助理沈祥凤书记员李连睿