安徽省淮北市烈山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0604民初353号 原告：淮北金方房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路东淮坊路南，统一社会信用代码：913406007981153676。 法定代表人：徐林，公司董事长。 委托诉讼代理人：孙雪薇，安徽龙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏大林，安徽龙兴律师事务所律师。 被告：淮北盛大融资担保有限公司，住所地安徽省淮北市烈山区府前路1号，统一社会信用代码：913406007830603082。 法定代表人：施福良，公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。 被告：许勇，男，1971年10月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 第三人：淮北鑫冠工贸有限责任公司，住所地安徽省淮北市杜集区滂汪工业园，统一社会信用代码：913406007950765180。 法定代表人：许雪峰，董事长。 第三人：濉溪县东城五交化有限责任公司，住所地安徽省濉溪县经济开发区合欢路南段东侧、金桂路21号1#，统一社会信用代码：913406217041931882E。 法定代表人：许勇，董事长。 第三人：蒋海峰，男，1970年12月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人：梁鸥，男，1975年2月1日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 第三人：赵銮英，女，1947年9月11日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 第三人：许震，男，1976年11月26日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 第三人：秦天东，男，1963年6月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 第三人：许雪峰，女，1970年7月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述第三人蒋海峰、赵銮英、许震、许雪峰共同的委托诉讼代理人：许勇，男，1971年10月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。系直系亲属关系。 原告淮北金方房地产开发有限公司（以下简称金方公司）诉被告淮北盛大融资担保有限公司（以下简称盛大公司）、许勇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，金方公司申请追加淮北鑫冠工贸有限责任公司（以下简称鑫冠公司）、濉溪县东城五交化有限责任公司（以下简称濉溪县五交化公司）、蒋海峰、梁鸥、赵銮英、许震、秦天东、许雪峰为第三人，经审查依法准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金方公司的委托诉讼代理人孙雪薇、被告盛大公司的委托诉讼代理人杜春雷到庭参加诉讼，被告许勇、第三人鑫冠公司、濉溪县五交化公司、蒋海峰、梁鸥、赵銮英、许震、秦天东、许雪峰经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 金方公司向本院提出诉讼请求：一、不得执行位于淮北市相山区××路××号××幢××号××号房屋;二、依法判决确认原告为淮北市相山区××路××号××幢××号××号房屋的所有权人;三、依法判令被告许勇返还淮北市相山区××路××号××幢××号××号房屋（价值1905579元）;四、依法判令被告许勇返还原告为其垫付的按揭贷款利息、罚息62204.88元及后期产生的利息（按一年期贷款市场报价利率以62204.88元为基数从2020年8月7日起计算至欠款清偿时止）;五、依法判令被告许勇支付违约金381116元;六、依法判令被告许勇协助原告办理撤销淮北市相山区××路××号××幢××号××号房屋预告登记、房屋买卖合同备案登记、房屋预抵押登记手续;七、本案诉讼费用及因本案产生的其他费用均由被告承担。事实和理由:2016年2月17日,原告与被告许勇签订两份《商品房买卖合同》。合同约定许勇向原告购买位于淮北市相山区××路××号××幢××号××号房屋,Ａ1403号房屋建筑面积167.9平方米,每平方米6100元,总金额是1024190元,许勇于当日支付31%房款,即414190元,余款61万元在中国工商银行淮北分行办理商业按揭贷款。Ａ1404号房屋建筑面积144.49平方米,每平方米6100元,总金额881389元,许勇于当日支付31%房款,即281389元,余款60万元在中国农业银行淮北分行办理商业按揭贷款。商品房买卖合同附件四约定:合同补充协议第一项第（一）小项第5条约定,买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人有权单方解除本合同,收回该商品房,买受人须承担违约责任,买受人此违约行为须承担此前向出卖人所交全部钱款作为违约金的不利后果。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内,协同出卖人到房管局办理有关解除本合同的手续。合同签订后,双方在淮北市××商品房××商品房预告登记,商品房预抵押登记。之后,因许勇未按期归还银行按揭贷款,原告在2018年至2020年8月之间,被中国工商银行淮北分行与中国农业银行淮北分行分别从保证金账户中扣划了许勇贷款逾期本息合计955681.67（其中工行本金437240.73元、利息25673.62元;农行本金456236.06元、利息及罚息36531.26元）,后原告多次向许勇追要被扣划款项,许勇表示暂无能力支付。2020年9月16日,原告向许勇发出解除合同通知书,许勇签收,案涉房屋买卖合同已解除。2018年9月10日,因追偿权纠纷,被告淮北盛大融资担保有限公司（以下简称盛大公司）向烈山区人民法院申请诉前保全,请求查封被告许勇及淮北鑫冠工贸有限责任公司、濉溪县东城五交化有限责任公司、蒋海峰、梁鸥、赵銮英、许震、秦天东、许雪峰等的银行存款1400万元或同等价值的财产,烈山区人民法院以（2018）皖0604财保56号民事裁定查封了案涉Ａ1403号、Ａ1404号房屋。根据《中华人民共和国民法典》相关规定,预告登记权利人并未取得预告登记房屋的所有权。本案中,烈山区人民法院对办理了房屋预告登记的案涉Ａ1403号、Ａ1404号房屋进行查封,查封的是许勇享有的在本登记完成之前的要求原告履行案涉《商品房买卖合同》的请求权,属于合同权利,只有当案涉房屋完成产权登记（产权人为许勇），盛大公司才能对诉争房屋进行拍卖、变卖等以满足其债权。因此,人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。因原告作为案涉房屋的开发企业,承担了保证责任,符合合同解除条件,经通知许勇,案涉买卖合同已解除,故许勇享有的案涉房屋物权变动请求权因合同解除而消灭,相应的对案涉房屋的预告登记亦归于失效,原告应为案涉房屋的所有权人,原告对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。据此,原告向淮北市烈山区人民法院提出执行异议,烈山区人民法院以（2021）皖0604执异1号执行裁定书驳回了原告的执行异议请求。为了维护原告合法权益,根据相关法律规定,依法提起诉讼,望判如所请。 盛大公司辩称，第一是原告的诉讼请求部分，首先我们认为原告在起诉状当中列举了七项诉讼请求,有几项诉讼请求不属于人民法院关于执行异议之诉的审查范围。第二是我们根据原告的民事起诉状，针对本案事实，我们认为有几个关键的时间点要向法庭陈述一下，原告与许勇签订商品房买卖合同的时间是2016年2月17日，办理预告登记的时间是2016年2月20日，工商银行扣划原告款项的时间是2020年8月5日，农业银行扣划的时间是2018年12月10日到2020年8月7日。烈山区法院对案涉房产的查封时间是2018年9月12日，那么在2020年9月16日，金方公司向许勇发出了解除合同通知书，许勇有没有收到？第三是我们认为案涉房屋在2016年下半年就已经交付给许勇，许勇也实际使用，并且把房屋出租给了他人。第四是我们认为依据本案事实，原告阻却执行行为的请求，依法应予以驳回，首先，作为房地产开发企业，金方公司已经与许勇签订了商品房买卖合同，许勇通过首付款和按揭付款的方式支付了全部房款，且房屋也已经实际交付给许勇使用。预告登记以后，虽然产权尚未办理到许勇名下，但许勇实际上已经享有了排他性的物权期待权，金方公司不得以自己的所谓的物权来排除许勇的物权期待权。其次，实际上金方公司目前为止尚未取得对许勇返还房屋的请求权，虽然有解除合同通知，但合同解除后的返还请求权，尚未有生效的法律文书进行确认，因此我们认为不能阻却本案执行。即便是已经取得了关于房屋返还的生效的法律文书，也因为该请求权产生在后，而人民法院的查封在前，该请求权也不能对抗法院的在先查封。再次，最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第26条，金钱债权执行当中，案外人依据执行标的，被查封、扣押、冻结前作出的作出的另案生效法律文书，提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形分别处理：一、该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁定执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；二、该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决裁决执行标的归属于案外人或者向其交付返还执行标的的，不予支持。该司法解释明确提到，要因租赁、借用和保管等合同产生的纠纷，并且由判决裁决来确定要向案外人交付或者返还房产标的的，同样是不可以支持的。同时在该26条也规定了金钱债权执行当中，案外人依据执行标的被查封、扣押，冻结后所作出的另案生效法律文书，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。第五是刚才我为什么要提到几个时间点的问题，因为我们的查封是在2018年9月份，那么原告所谓的发出解除合同的通知也好，或者说扣划的东西，都是在这个之后。那么就本案而言，原告金方公司因担保行为，被银行扣划了担保资金，并因此与许勇之间产生的纠纷因担保行为被扣划了担保资金，我们认为纯粹是一个担保追偿法律纠纷，是典型的担保之债，以此为由阻却执行显然没有法律依据。第六是许勇在办理预抵押登记后，其向金方公司的付款义务已经全部履行完毕。金方公司取得办证资格后，许勇可随时要求金方公司办理产权登记，因预告登记的排他属性，法院对经预告登记的请求权予以查封，从而限制预告登记的权利人许勇转让等处分行为，显然是符合法律规定的。 许勇未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩状，辩称，1、金方公司诉请的第4项中的许勇返还后期产生的利息，无合同根据和法律依据，不应支持；2、金方公司诉请的第5项许勇支付违约金381116元，也没有合同根据和法律依据，不应支持。 第三人鑫冠公司、濉溪县五交化公司、蒋海峰、梁鸥、赵銮英、许震、秦天东、许雪峰未到庭参加诉讼，也未向本庭提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证和质证的权利。 经审理查明的事实与原告所述基本一致。 认定上述事实的证据有（2018）皖0604财保民事裁定书、安徽省淮北市烈山区法院（2021）皖0604执异1号裁定书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、备案证明、《商品房买卖合同》两份、中国工商银行业务回单四张、扣划通知书、业务凭证六张、解除合同通知书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院经审查认为：首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。预查封登记转为查封登记后，查封期限从预查封之日起开始起算。据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是许勇基于商品房买卖合同对金方公司所享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，许勇取得案涉房屋产权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足盛大公司对许勇享有的债权。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，案涉房屋在办理权属变更前，金方公司是该房屋的权利人，许勇尚未取得房屋所有权。许勇是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然许勇与金方公司签订商品房买卖合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或者阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产所有权。许勇作为预告登记权利人享有的是涉案房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋不享有物权。 第三，再判断金方公司能否依法解除《商品房买卖合同》。1、合同约定可以解除，合同解除是指合同有效成立后，一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同的行为。合同解除包括约定解除和法定解除。关于约定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。因此当事人可以在合同中约定解除合同的相关事宜；2、案涉合同约定了合同可以解除。案涉合同补充协议第一条第(一)项5.1约定,买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人有权单方解除本合同,收回该商品房,买受人须承担违约责任,买受人此违约行为须承担此前向出卖人所交全部钱款作为违约金的不利后果。由于许勇违约，金方公司已经承担保证责任，就许勇所欠银行贷款本息清偿完毕。故该合同约定的解除条件已经成就；3、案涉房屋被查封不能成为解除合同的障碍。首先，案涉《商品房买卖合同》及补充协议并没有约定案房屋被查封时不能解除合同。其次，现行法律也没有规定案涉房屋被查封时不能解除合同。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。但该条系规制被执行人的相关行为，并不涉及执行当事人以外的第三人。据此，金方公司在一定条件下可以解除合同。金方公司于2020年9月16日做出解除合同通知书，并已送达许勇，其未提出异议。根据合同法相关规定，案涉合同已于2020年9月16日解除。 依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定“买卖不动产物权的协议被认定无效、撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。据此，许勇基于商品房预售合同对金方公司享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效，许勇未能取得案涉房屋所有权，盛大公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。金方公司诉求解除人民法院对案涉房屋的查封，应予支持。对金方公司关于第3-6项诉讼请求，系其与许勇之间因担保合同关系引发的纠纷，本案不予审查，可另行提起诉讼。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认淮北市相山区××路××号××幢××号××号房屋属于原告淮北金方房地产开发有限公司所有； 二、不予执行淮北市相山区××路××号××幢××号××号房屋； 三、驳回原告淮北金方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25591元，由原告淮北金方房地产开发有限公司负担3641元，由被告淮北盛大融资担保有限公司负担10975元，由被告许勇负担10975元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  徐 敏 人民陪审员  周文侠 人民陪审员  孟 莉 二〇二一年五月二十八日 书 记 员  王 慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 第九条不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条第一款被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零六条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。