安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖02民终714号 上诉人（原审被告）：叶有，男，1976年8月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文珍，安徽新弋达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏亮亮，男，1996年5月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：何运茂，南陵县弋江镇法律服务所法律工作者。 上诉人叶有因与被上诉人苏亮亮房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院(2020)皖0223民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶有上诉请求：1.撤销安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初4297号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院超出上诉人与被上诉人合同约定作出判决。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》第六条约定，在厂房租用期内，双方都不应当以任何理由单方面的停止对厂房的租用，违反者以违约处理。根据该约定，双方同意不以任何理由解除合同。一审法院忽略双方此约定作出解除合同的判决，显然违背双方达成的一致。若上诉人没有支付租金，被上诉人完全可以向法院提起给付租金诉讼，以救济自己的权利，无需通过解除合同实现权利。二、一审判决适用法律错误。被上诉人起诉称，上诉人租赁期间，尚欠被上诉人2020年10月至2021年10月租金22000元。被上诉人催要，上诉人拖延至今拒付，已严重违约，租赁合同无法履行。被上诉人在一审阶段并没有提供任何证据证明已向上诉人催要租金的事实。连催要都没有，如何表现和证明上诉人明确表示或者以自己的行为表明不支付租金的事实。因此，双方之间不具备合同法第九十四条第二项和第三项的规定解除合同的条件。一审法院仅凭上诉人未按期支付租金，依据合同法第九十四条第二项规定，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，显然系适用法律错误。若依据一审法院裁判逻辑必须得出:凡是未按期支付货款、房款、租金等，合同将面临被解除的后果。这显然与实现不符，也不利于交易的稳定。因此，一审判决适用法律明显错误。三、一审判决助长了被上诉人不诚信行为的实现。事实上，上诉人是在被上诉人母亲余爱红的欺骗下在涉案合同上签字的。上诉人2017年、2018年、2019年的租金直接支付给房屋产权人朱国清的。一审法庭调查时审判员问被上诉人代理人:上诉人2016年是否向苏亮亮支付过租金？被上诉人代理人回答:苏亮亮租朱国清的房租是每年65000元，上诉人把钱直接给朱国清，就是折抵房租。2020年租金上诉人依然交给朱国清时，朱国清明确说明被上诉人不想再租给上诉人，不许他接受上诉人交来的租金。被上诉人考虑涉案合同租金仅为22000元且租期十年，想解除涉案合同另行提高租金对外出租，以获得更大利益，故不许朱国清接受上诉人交来的租金，而不是上诉人不支付租金。一审法院仅查明上诉人未按期支付租金，并没有查明其中的原因，而这恰恰是本案的基本事实。一审法院草率判决确实助长了被上诉人不诚信行为的现实。 苏亮亮辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人叶有的上诉请求。二、关于上诉人提出的厂房租赁合同第六条约定，在厂房租用期限内，双方都不应当以任何理由单方面停止对厂房的作用，违反者与违约处理。上诉人据此认为一审法院超出上诉人与被上诉人合同约定作出的判决，上诉人此种观点是明显错误的，合同法宗旨是保护守约方的根本性利益，有利于合同交易的稳定性，并不是保护违约者的非法利益，而答辩人向上诉人催要租金，上诉人不但拒付答辩人租金，而且还不承认与答辩人之间有房屋租赁合同关系，上诉人甚至勾结案外人诉讼，签订假的租赁合同，以此达到拒付答辩人房屋租金的目的，且在一审庭审中，上诉人还一直强调与案外人苏恕有房屋租赁关系，与答辩人没有房屋租赁合同关系，拒付房屋租金，上诉人已严重丧失了诚实信用，不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约，故此答辩人具有法定解除权。一审法院判决支持答辩人行使合同解除权。二、在合同履行期届满之前，上诉人一方明确表示和以自己的行为表明不履行主要义务，合同的目的无法实现，且在一审时上诉人拒付答辩人租金，不承认答辩人的租赁关系，故此一审判决没有错误。第三，上诉人称其受答辩人母亲余爱红欺骗，签订此租赁合同，无相关事实证据予以证明。上诉人作为一个具有完全民事行为能力的人，应对自己签订的合同负法律责任。 苏亮亮向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告在2016年9月25日签订的《厂房租赁合同》，并要求被告腾空该租赁房；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月8日朱国清（甲方）与原告苏亮亮（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于许镇镇河东工业园内的所属厂房租赁给乙方使用且乙方有权转租给其他个人或单位，租赁期限从2016年10月20日至2028年10月19日。2016年9月25日原告苏亮亮（甲方）与被告叶有（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于××村××工业区××栋厂房（约650㎡左右）租给乙方，租期从2016年10月1日起至2028年10月1日止，租金22000元，租金一年一付，每年租金到期前一个月付下一年租金。现被告叶有未按期支付2020年10月至2021年10月的租金，原告苏亮亮起诉要求解除合同。 一审法院认为，原告苏亮亮与被告叶有之间的《厂房租赁合同》经双方当事人签字确认，系双方的真实意思表示，被告叶有提出系受他人诱导签订的合同，无其他证据证实，应认定双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。被告叶有就同一租赁物同原告苏亮亮签订合同后依约支付了2019年度的租金，其对合同相对方变更的情况是明知的，被告叶有应当向原告履行合同义务，现被告未能按期支付租金，已然违约，原告要求解除合同予法有据，该院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告苏亮亮与被告叶有之间的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告叶有于本判决生效之日起三十日内腾空租赁房屋，并交付给原告苏亮亮。案件受理费减半收取计40元，由被告叶有负担。 二审中，叶有围绕上诉请求提交了电话录音一份，证明租金一直支付给房东朱国清，2020年租金叶有向房东朱国清交付，苏亮亮因要解除合同而拒收租金的事实。苏亮亮质证认为，录音材料来源不清，也不能证明苏亮亮拒收叶有的租金，不能达到其证明目的。本院认为，该份电话录音仅能反映叶有曾向朱国清支付租金的事实，但不能达到证明苏亮亮拒收叶有租金的事实。 本院查明，朱国清与苏亮亮签订的《租赁合同》，合同落款时间为2016年7月8日。朱国清2020年12月29日在南陵县人民法院询问笔录中陈述，与苏亮亮签订的《租赁合同》，实际与苏恕签订《租赁合同》内容一样，只是后来将苏恕更改为苏亮亮，合同实际签订时间在2017年，落款时间是2016年。本案中的两份《厂房租赁合同》，一份合同甲方为苏恕，一份合同甲方为苏亮亮，乙方均为叶有。合同的主要内容相同，合同落款时间均为2016年9月25日。叶有对与苏亮亮签订的《厂房租赁合同》，在一审庭审回答法庭询问时，认可系自己签字，但认为合同实际签定时间系2019年，落款时间为对方所写。其他查明事实同一审认定事实。 本院认为，综合双方诉辩意见,本案二审的争议焦点是涉案《厂房租赁合同》是否符合解除条件。苏亮亮与叶有签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。双方当事人应当按合同履行各自权利义务。本案中,叶有虽上诉称与苏亮亮签订的《厂房租赁合同》系受到苏亮亮母亲余爱红欺骗所签，但没有提交相应的证据予以证明。从本案2016年9月25日两份《厂房租赁合同》签订情况看，苏恕同叶有签订的《厂房租赁合同》，与苏亮亮同叶有签订的《厂房租赁合同》，除合同甲方由苏恕变为苏亮亮外，其他具体内容一致。叶有在一审庭审中也认可与苏亮亮签订的《厂房租赁合同》实际签订日期为2019年，不是合同上签署的2016年9月25日。案外人朱国清对与苏恕、苏亮亮签订的租赁合同，也认可系由2016年与苏恕签订合同后，对同样内容的合同在2017年与苏亮亮重新签订一份合同，只是落款时间没有变更。可以表明叶有对与苏恕的《厂房租赁合同》在2019年由出租人苏恕变更为苏亮亮是明知的，其在合同主体变更后，应向苏亮亮履行交纳租金的义务，而不应以《厂房租赁合同》主体变更之前的租金支付方式，将租金交付给朱国清，就认为履行了与苏亮亮《厂房租赁合同》中支付租金的义务。鉴于叶有在一审审理过程中对与苏亮亮之间存在的房屋租赁关系不予认可，也未按照约定交纳租金，一审判决解除双方《厂房租赁合同》合同，并无不当，本院予以维持。 综上所述，叶有的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由叶有负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 王利民 审判员 陈 勇 二〇二一年五月八日 书记员 王凤婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。