河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初3129号原告：王霞丽，女，汉族，1995年5月6日出生，户籍地河南省偃师市。委托诉讼代理人：冯高娜，河南针石律师事务所律师。被告：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市二七区灵山路60号附1号。统一社会信用代码：91410100058761398E。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱艺、苏瑞，该公司员工。第三人：郑州银行股份有限公司秦岭路小微支行，住所地郑州市中原区秦岭路六合幸福门7号楼副楼一层。统一社会信用代码：91410100317392663L。法定代表人：石丽芳，该行行长。委托诉讼代理人：李琳、李中超，该行员工。原告王霞丽与被告河南绿地新城置业有限公司、第三人郑州银行股份有限公司秦岭路小微支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王霞丽的委托诉讼代理人冯高娜，被告河南绿地新城置业有限公司的委托诉讼代理人朱艺，第三人郑州银行股份有限公司秦岭路小微支行委托诉讼代理人李琳、李中超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求是：1、请求依法判决解除原、被告于2019年10月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：190××××5027）及《购房合同补充协议》（待判决解除案涉合同后，判令被告配合原告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续）；2、请求依法判决解除原告与第三人于2020年3月31日签订的《个人购房贷款合同》（编号为：郑银个人借字第01220201600344144号）；3、请求依法判决被告向原告返还购房款首付142428元及利息（以142428元为基数，按照银行间同业拆借利率，从2021年1月1日计算至实际清偿完毕为止）；4、请求依法判决被告向原告返还多收的购房款首付35000元；5、请求依法判决被告向原告返还已向第三人支付的贷款本金暂计6166.38元及利息暂计4602.4元，本息共暂计10768.78元（该款项暂计为2020年6月8日至2020年12月8日，共计7期）；6、请求依法判决被告向第三人偿还原告尚欠第三人的贷款本息（具体数额，以贷款结清时第三人出具的对账单为准）；7、请求依法判决被告向原告支付违约金14121.4元（累计已付款的5%）；8、请求依法判决被告向原告返还维修基金2217元；9、本案诉讼费由被告公司承担。（以上共暂计204535.18元）。事实与理由：原、被告于2019年10月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：190××××5027）及《购房合同补充协议》，购买被告在建××二七区××、××东××房，该商品房的用途为办公，建筑总面积34.11㎡，单价8279.92元/㎡，总价为282428元。按照合同约定，被告应于2020年12月31日前将房屋交付原告使用。原告向被告支付了首付款177428元、维修基金2217元。其中首付款里的35000元，被告拒绝为原告开具收据。原告在被告售楼部付款时，是分批支付，不知道被告公司提供的POS机有郑州朝花夕拾广告有限公司的账户，原告也从未接受过任何第三方公司的服务。经查，郑州朝花夕拾广告有限公司并不存在，该款项去项不明，也未计入原告的总房款，因此，被告应当向原告返还多收的35000元。原告与第三人于2020年3月31日签订《个人购房贷款合同》（编号为：郑银个人借字第01220201600344144号），约定原告采用等额本息还款法，贷款140000元，原告为此支出按揭费用1817元。经过原告王霞丽授权，第三人将140000元贷款一次性转入被告指定的银行账户内，第三人也按照上述合同约定履行了相关合同义务。被告为此贷款承担连带责任保证担保。截止到2020年12月31日，被告并未向原告履行交房义务。2020年12月20日，被告向原告邮寄了《延期交房通知书》，载明：“绿地滨湖国际城六区将于2021年10月31日交付，具体交付日期以我司向您发出的房屋交付通知书为准”，由此可知，具体的房屋交付时间是不确定的。目前，案涉房屋为未完工状态，原、被告双方之间的合同目的已经无法实现。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的规定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”，故原告认为，原告有权行使法定解除权，解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》、与第三人签订的《个人购房贷款合同》，并要求由被告向原告承担违约责任。故，原告根据相关法律规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告河南绿地新城置业有限公司辩称：一、本案《商品房买卖合同》不应当予以解除。1、在合同履行中，因政府因素、环保因素等导致停工从而影响工期，交房期限应予以顺延。原告与答辩人签署的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第四项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工的，遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上大风天气造成无法施工的；遇到停水停电造成无法施工的；遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等措施决定，造成无法正常施工的；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。前述《合同补充协议》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应该依约履行。本案合同履行过程中，政府连续发布了《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2017】110号）、《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2018】100号）、《京津冀及周边地区2019-2020年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2019】88号）等文件，每年10月至次年3月期间进行大气污染治理，郑州市属于扬尘治理管控范围，且郑州市也发布了《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2017】178号）、《郑州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2018】180号），明确规定严格实施工地扬尘污染控制，严格落实“限土令”。2019年，郑州市政府又继续发布了郑环攻坚办【2019】6号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于持续做好近期大气污染防治攻坚工作的通知》、郑环攻坚办【2019】81号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于加快推进建设工程扬尘治理开复工验收工作的通知》、《郑州市2019年施工工地扬尘污染防控精细化管理专项行动方案》等文件，继续对郑州市实行扬尘管控。前述政府实施环境治理、扬尘管控的文件导致涉案项目施工过程中停工时间累计至少在1年半以上，属于商品房买卖合同约定的可以据实延期的情形，交房期限应予以顺延。2、2020年初发生的新冠疫情构成不可抗力，也导致房屋交付延期。在2020新年伊始，××肺炎疫情，河南于2020年1月21日确诊首例病例，1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，各地均采取了限制/禁止人员聚集、限制/封锁运输、取消各类活动、企业延期开（复）工、建设工程延期开（复）工等一系列的疫情管控措施。受疫情管控措施影响，建筑工人急缺，建筑材料仍未能完全正常生产运输，项目工程节点不免受到影响，对房屋交付造成较大影响，影响时间暂计6个月。3、根据合同约定，原告已无单方解除权。原告与答辩人签订的《购房合同补充协议》第十三条规定：“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”根据该约定，原告未在合同约定日期内以书面形式要求解除合同，应视为买受人放弃逾期交房解除合同的权利。综上，涉案项目虽然未按合同约定日期交房，但系因受环保政策、疫情影响及政府规划调整等原因影响，且原告未按合同约定期限以书面形式解除合同，应视为放弃解除合同的权利，本案商品房买卖合同不应解除。且本案合同能够继续履行，原告的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度出发本案合同也不应予以解除，请法院对前述情形进行充分考虑。二、如法院判决解除商品房买卖合同，原告的部分诉讼请求也不应当予以支持。《商品房买卖合同》约定了解除合同的违约金为已付款的1%，并未约定违约金为总房款的5%，因此原告主张增加违约金没有依据。并且《商品房买卖合同》未约定利息，原告主张利息损失没有合同和法律依据，不应予以支持。三、原告遗漏重要诉讼请求，如《商品房买卖合同》解除的，请求法院判决原告协助答辩人办理案涉商品房买卖合同备案注销手续。如《商品房买卖合同》解除，则相应的案涉商品房买卖合同备案注销手续也应当同时予以办理，否则将导致合同虽然解除，但房屋仍无法正常对外销售的情形，将严重影响答辩人及原告权益的实现，并给双方造成诉累。因此，请求法院在判决时对案涉商品房买卖合同备案注销手续办理事宜予以一并处理。第三人郑州银行股份有限公司秦岭路小微支行述称：对原告起诉的诉讼请求没有异议，希望原告不要断供，贷款判决出来之前继续还贷就行。经审理查明：原、被告于2019年10月18日签订编号为190××××5027的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××东××房，建筑面积34.11平方米，单价每平方米8279.92.68元，总价款为282428元，其中首付款142428元，商业贷款140000元。被告应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告缴纳首付款78274元，维修基金2217元。2020年3月31日，原告与被告及第三人就涉案房屋签订《个人购房贷款合同》，约定合同的贷款金额为140000元，贷款期限120个月，自2020年3月31日至2030年3月31日。2019年7月17日，原告与第三人签订《郑州市预购商品房抵押合同》。截止2021年3月，原告支付第三人贷款本金8877.19元、利息6639.6元。但涉案房屋至今仍处于未完工状态。原告认为被告构成违约，要求解除合同，被告退还已付款项，并支付违约金和赔偿损失，依据上述理由，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过60日，被告虽向原告出具承诺书，同意继续履行合同，但至今被告所建房屋仍处于未完工状态，导致原告的合同目的不能实现，故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同解除后，原告应协助被告办理涉案房屋备案注销手续和预告登记注销手续。本案因被告逾期交房而解除合同，构成违约，故依法支持被告向原告返还原告购房首付款78274元和支付违约金10913.7元（首付款78274元加贷款140000元的5%）。原被告之间的《商品房买卖合同》解除后，由被告协助原告到相关部门办理维修基金2217元的退款事宜。原告要求被告支付已经支付首付款的利息，于法无据，本院不予支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同也被解除的。出卖人应当将收到的购房贷款和购房本金及利息分别偿还给担保人和买受人。本案原被告签订的商品房买卖合同被依法解除，故原告要求解除与被告及第三人签订的《个人购房贷款合同》及的诉讼请求理由成立，本院予以支持。原告要求被告返还原告已偿还第三人贷款本金8877.19元、利息6639.6元（截止2021年3月，具体以原告与第三人对账明细为准）的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。同时，被告应返还第三人案涉借款合同项下的剩余借款本息（剩余借款本息，以第三人核算为准）。被告辩解未按合同约定日期交付房屋系因地方环境保护政策，停工天数过多所致的理由不能成立，本院不予采纳。原告支付另外的35000元，不能证明系被告收取，原告要求被告承担责任，证据不力，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王霞丽与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为19005575027《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》。二、解除原告王霞丽与被告及第三人郑州银行股份有限公司秦岭路小微支行签订的《个人购房贷款合同》。三、被告河南绿地新城置业有限公司返还原告王霞丽购房首付款78274元和支付违约金10913.7元。四、被告河南绿地新城置业有限公司协助原告王霞丽到相关部门退还编号为19005575027的《商品房买卖合同》所涉位于郑州市二七区芳仪路南、望桥路东1幢12层1204号房的维修基金2217元。五、被告河南绿地新城置业有限公司向原告王霞丽支付其已向第三人偿还的贷款本金本金8877.19元、利息6639.6元（截止2021年3月，具体以原告与第三人对账明细为准）。六、原告王霞丽协助被告河南绿地新城置业有限公司办理合同编号为19005575027《商品房买卖合同》备案注销手续和坐落于郑州市二七区芳仪路南、望桥路东1幢12层1204号房的预告登记注销手续。七、被告河南绿地新城置业有限公司向第三人郑州银行股份有限公司秦岭路小微支行返还案涉《个人购房担保借款合同》项下的剩余借款本息（剩余借款本息，以第三人郑州银行股份有限公司秦岭路小微支行核算为准）。八、驳回原告王霞丽的其他诉讼请求。本判决三、四、五、六、七项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2184元（已减半），由被告河南绿地新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年五月十七日书记员  王慧