大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初2058号原告：周建强，男，1973年3月16日生，汉族，住大连市沙河口区。被告：于世光，男，1954年1月4日生，汉族，住大连市西岗区。原告周建强与被告于世光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告周建强、被告于世光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周建强向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告租赁起始日为2019年8月18日，被告返还租金14650元，支付工程款3000元，违约金20000元，共计37650元；2、请求依法判令被告履行义务或变更合同租金为67500元；明确后的诉讼请求为要求被告履行房屋具有煤气、有线电视的义务或将原租金77500元降至67500元。3、请求依法判令被告腾空房屋；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月，被告发布房屋出租信息。被告介绍承诺该房屋“有一部固定电话供原告使用；该地址可以安装固定电话，有信号资源”，“室内自来水主管道由被告负责全部更换”，“正在做保温墙施工，做完采暖效果会好”，“有煤气”、“有有线电视”。在得到以上介绍和承诺后，于2019年5月12日，原、被告签订了大连市西岗区东北路32-5号房屋租赁合同。租赁期限为15年，每年77500元。因保温墙完工、被告更换自来水主管道等时间不确定，房屋租金的起始日期为空，约定“门前的保温墙施工脚手架的撤离时间为租期及租金的开始时间”。原告于2019年5月12日交付订金77500元。2019年6月10日，被告称脚手架已经撤离，但隐瞒了不是完工而是取消施工的撤离；被告指着用一片刚抹上的混凝土谎称：“所有主管道都换了，直接到自来水公司的井里去了，下面就是井，我都抹好了”；有线电视、固定电话、煤气等正在办理。被告给了液化气本说先用这个，给了4把钥匙。用于办理未落实的设施、腾空房屋等需要进入被告手中也有钥匙。原告陆续发现被告存在欺诈、违约行为：一，（1）被告未履行房屋内拥有一部固定电话的义务。原告签订合同前声明固定电话及宽带网络为租赁该房屋的必要条件，被告约定房屋内有（此时称“已有”）一部固定电话供原告使用，并承诺有信号资源可以另行新装。交钥匙的前4天即6月6日，被告再次承诺时改口称房屋内将拥有固定电话一部。接到钥匙后十来天，被告未履行义务。原告进行自行安装的补救措施时，发现被告签订合同前介绍承诺的“（该地址）可以安装固定电话，有信号资源”事实不存在，联通、电信、长城、铁通、天途等所有已知的电信公司在该地址均无信号资源，致使原告采取补救措施困难。原、被告约定房屋内有一部固定电话，并且被告承诺有信号资源也可以新装，原告才签订本合同（注：固定电话是宽带网络的唯一载体）。协商被告，被告不同意变更合同，不接受也不提出任何解决方案，总以“7.1演出排练”等各种借口挂断或不接电话，对原告的请求置之不理。原告6月20日开始找有关部门协调申请联通公司历时10天新建信号源基站7月1日至7月30日工程历时30天。（2）被告未履行自来水主管更换违约：合同约定6月10日之前更换完毕。7月中旬，即联通工程部门同意施工后，原告才敢进行装修。装修公司进场查看清理时发现有2根长达30米的自来水主管道未更换，且腐蚀严重无法使用。被告到现场后，谎称自己不知道还有这部分（事实是新旧管连接处正是被告亲手用混凝土掩盖的）。被告请工人挖一点施工空间，再联系自来水公司更换。挖好后，被告躲避不到现场，称已联系好自来水公司，自己忙，请原告代为办理。原告支付挖施工空间的工程费用3000元，并申请自来水公司施工，自7月20日申请至8月18日更换施工完毕，期间装修中断。原告认为：(一)被告拒不履行房屋内拥有固定电话的约定，催促后也未见有履行约定的行动，又拒绝合同变更，虚假介绍承诺有信号资源增加了原告的补救难度和时间。（二）被告未履行6月10日前将更换主管道完毕的义务，且用混凝土掩盖住新旧管道连接处，谎称已接到自来水公司井里，恶意隐瞒其违约行为，主观动机恶劣。原告6月20日至7月30日期间办理固定电话、7月20日至8月18日期间办理自来水，是为被告的违约行为做补救，期间更未占有（被告未腾空）或使用该房屋。被告的违约及虚假介绍承诺行为致使原告延迟开业2个月，造成原告无营业支付员工工资38000元的直接经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十二条（二）（三）、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十一条以及本合同第七条第一款，请求依法判令租赁起始日为2019年8月18日，被告返还租金14650元，支付工程款3000元，违约金20000元。二，责令被告履行义务或变更合同。合同租金77500.00元/年是建立在有“保温墙的采暖”、“煤气”、“有线电视”的基础上，而事实是：1、保温墙只搭过脚手架未进行施工即撤离，现是没有保温墙的房屋，冬季室内一般14度，原告采取一切取暖措施也无济于事，仍按有保温墙的房屋来支付租金有失公平；2、没有煤气。原告每日有10多人午餐，10人左右的早晚餐，煤气的经济性、安全性、便捷性更高，但被告一直未履行约定；3、没有有线电视。原告租赁该房屋用于办公和家政人员换岗期间住宿，有线电视很重要，但被告一直未履行约定。这些设施的不存在致使该房屋的使用性能受到严重影响。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条及本合同第四条（一）、第六条（二），请求依法判令被告履行义务或变更合同租金为67500元。三，责令被告腾空房屋，被告一直未腾空房屋，2019年7月中旬，原告声明不腾空将丢弃处理，装车时，3楼邻居池姓女士通知被告，被告迅速赶来，把已装上车物品逐一搬下车放回屋内。被告称“你能用上给你用”，而原告明确“留椅子，其他用不上”。10月17日前如同被告的仓库，想拉时就来拉点，不拉就放，并不允许原告处理，至今仍有大件在房屋内未彻底腾空。依据《中华人民共和国合同法》第二百四十五条，请求依法判令被告腾空房屋。为此原告诉至本院，要求法院支持原告上述请求。被告于世光辩称，不同意原告的诉讼请求。因为原告陈述的诉讼请求及理由不是事实。原告提出我登的广告问题，说我的广告承诺房屋内“有一部固定电话供原告使用，还可以安装固定电话，而且有信号资源，室内主管道由被告负责全部更换，做完采暖效果会好，而且有煤气、有线电视”，这几项我请求原告拿出我的广告证据来，因为我广告从来没有。我的房屋之前租给别人使用，2018年12月收回以后，2019年1月我在58同城打的广告，因为58同城的广告很小的一面，只是刊登了一个门面的照片、交通信息及地址。原告说我广告承诺的部分，请原告提供证据。当时刊登广告的时候是1月份，墙壁做施工保暖是5月份，我怎么可能在1月份就知道此事，打出广告。原告说室内自来水主管道由被告负责更换。原告所说的主管是地下的主管道，我怎么有权利去挖地下的主管道，因为水表以下归自来水负责。“原告说有一部固定电话可用”。我根本没有打过这个广告，之前办公的时候确实有两部电话（其中一部是传真），因为我租给原告之前，上一个租户说宽带、电话都不要，我就办理了停用，所以原告所说的这个问题不存在，原告来的时候我也给原告介绍了，我说现在电话没有，但是接线盒就在窗外，电话线就在窗角上挂着，可以申请安装。所以我根本没有打有固定电话的广告。原告说有煤气。大连的所有公建国家是不允许安装煤气的。所以广告中根本没有说有煤气。关于有线电视，因为公建房是不给安装有线电视的，只是我刚买这个房子的时候，开店我晚上不回家在里面住，找人安装了闭路电视，住了一段时间不适应就回家住了，所以闭路电视也就不看了，电视没有动，线也在那里放着。原告来的时候，我告诉原告如果想安装有线电视，就去办理个机顶盒，需要什么手续我给你。而且我还告诉原告，实际不用办理，买一个小盒，用网络电视就可以了。当时原告说办公看什么电视。所以关于广告的问题原告所说的不是事实，如果有事实，原告应当拿出广告的证据。关于煤气的问题，原告来看房子的时候，和我聊天问过我煤气的问题，我和原告明确说过无法安装煤气，国家也不允许，而且我还给原告去看了煤气管道，告诉原告煤气管道在家里，但是无权安装。关于外墙保温，国家做外墙保温根本不通知我，所以我不可能5月份做保温，1月份在广告中说这个内容。并且我告诉了原告这个楼是动迁楼，随时可能拆迁，原告说看了广告就来签合同，在这期间，原告来看房屋能有二十多次，每次跟我聊房屋也聊到很晚，而且该带原告看的都带原告看了，原告看了差不多两个月的房屋，我和原告说还有一家想租房屋，原告说答应他了就不能租给别人了。在2019年5月9日，突然外面就搭上了脚手架要进行外墙保温，我当时还挺奇怪的这个楼都要动迁了怎么还做保温，后来原告看到搭脚手架就来找我要签合同，我答应了，后来5月10日原告晚上来了就要签合同，当时原告拿着合同，我也看不清合同的内容，原告说还按照以前合同的内容，没有变，我看基本一样就签字了。签字后，原告直接把钱打到了我的卡中，后原告说这个房屋他现在不能用，我把钥匙也给原告了，原告说我房屋外有脚手架挡碍，我说钥匙都交了，怎么又不算了。原告说不行，我说要是实在不行就少交一个月房租，5月份相当于原告白用，正好用于原告装修。原告当时提出他现在有地方办公，10月份才到期，就是装修好了原告也不往这里搬，一定要等到10月份。后来我才发现原告把合同改了，私自加上了一条，也就是租赁合同第四条第一项，“门前的保温墙施工脚手架的撤离时间为租期及租金的开始时间”。说明原告这个问题上欺骗了我。后来施工单位在保温墙施工时发现架子搭错地方了，所以就给拆了，拆了以后我给原告打电话，原告来了也看了，我和原告说这个房屋是动迁房，没有人住，架子搭错了，人家就把架子撤了。原告说自来水主管道由我负责更换。自来水管道在地下，我不可能私自挖地换管道，原告所说来了以后发现有30多米长的管道锈蚀严重。请问原告是怎么看到的，管道是在地下埋的。另外，原告在施工当中挖地时用冲击钻直接把自来水管打漏了，所以当时打电话找我，我找自来水公司来把总阀关了，把管修了。原告没有经过我的同意，就把地给挖了。原告说让我换主管道，有一根主管道是楼上的管道，只不过从我的屋内经过，原告要求我给换了，我没有办法，找自来水公司花钱换的，一直换到三楼。原告说自来水接到井里，自来水怎么能接到井里，原告问我，说听说有个地沟，我说过这个不存在。关于租金的问题，因为原告私自改了合同，所以脚手架的撤离时间是2019年6月10日，我通知原告来了以后把钥匙交给原告，原告让我腾空房屋，我不知道腾空什么，因为当时原告找我的时候告诉我，让我把我用的拿走，我不用的给他留下，包括床和办公桌，说我要是能弄到再给他弄两个，我真的帮原告联系了，后来原告不要了。我只给原告留了几把椅子，一个办公桌，一个会议桌，两个文件柜和茶几以及地毯，一个新的饭桌。原告当时同意留下用，所以我就没有动。所以原告现在要求腾空，我不清楚腾空什么东西，而且原告已经使用上了。经审理查明，2019年5月12日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租人为于世光（甲方），承租人为周建强（乙方），被告将大连市西岗区东北路32-5号房屋出租给原告。租赁期限自2019年起至2034年止（门前的保温墙施工脚手架的撤离时间为租期及租金的开始时间），该房屋每年租金为77500元，租金为年付，首次租金于2019年5月10日支付，以后每年度期满前一个月支付。甲方应承担的费用为暖气费、物业费；乙方应按时交纳租赁期间水电、煤气，有限电视自行负担的费用，同时约定了违约责任等。原告于2019年5月10日签订合同前交付给被告房屋租金77500元，原告认可被告于2019年6月10日将涉案房屋部分钥匙交付原告，被告认可于2019年5月12日将钥匙交付给原告，但原被告双方均认可门前的保温墙施工脚手架的撤离时间是2019年6月10日，即房屋租金的起算时间为2019年6月10日。另查，原告认为涉案房屋内有办公桌一张、椅子五把、文件柜一个，要求被告搬走。被告自认上述物品都在，但椅子应该有十几把，文件柜有两个，还有一个铁柜。又查，原告使用被告房屋后，又于2020年5月10日交付给被告房屋租金77500元。本院所确认的上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、银行交易明细两份、被告提交的房屋租赁合同及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经经过开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告起诉被告要求租赁起始日从2019年8月18日开始计算，要求被告返还租金14650元，理由是因为期间更换自来水主管道以及固定电话没有安装，导致原告花费时间去做被告违约的补救措施，因被告未将自来水主管道更换，原告自行更换的花费3000元，原告要求被告支付工程款3000元，违约金20000元是影响原告延迟两个月营业的员工工资，共计37650元，原告的该项诉讼请求，因原告提交的证据不能证明该节事实，且没有事实上及法律上的依据，本院不予支持。原告的第二项诉讼请求将原租金77500元降至67500元，理由是因为被告不能履行房屋具有煤气、有线电视的义务，但从原被告提交的合同上能够证明原被告对案涉房屋内是否安装煤气及有线电视没有明确约定，因此原告的该项诉讼请求，没有事实上及法律上的依据，本院不予支持。关于原告要求被告腾空房屋，将涉案房屋内的物品：办公桌一张、椅子五把、文件柜一个搬走的诉讼请求，因被告同意搬走上述物品，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，第七百零三条、第七百零五条、第七百零八条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告于世光于本判决生效之日起十日内将坐落于大连市西岗区东北路32-5号房屋内的下列物品：办公桌一张、椅子十把、文件柜二个、铁柜一个搬走。二、驳回原告周建强其他所有诉讼请求。案件受理费1203元（原告已预交），由原告周建强负担1178元，由被告于世光负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为两年。审判员  黄玉敏二〇二一年五月十九日书记员  陈慧宁