河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4195号原告:河南光辉伟业物业管理有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇龙湖新城，统一社会信用代码91410184782213827H。法定代表人：高晓伟，董事长。委托诉讼代理人：许航，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张正慧，女，该公司员工。被告：杨滨铱，女，1981年6月9日出生，汉族，住所地河南省新郑市。被告：张爱玲，女，1975年2月5日出生，汉族，住所地河南省郑州市。被告：张青，女，1989年9月10日出生，汉族，住所地河南省郑州市。原告河南光辉伟业物业管理有限公司（以下简称“光辉伟业物业公司”）与被告张青、张爱玲、杨滨铱物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告光辉伟业物业公司的委托诉讼代理人许航到庭参加诉讼，被告杨滨铱、张爱玲、张青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光辉伟业物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨滨铱、张爱玲、张青分别向光辉伟业物业公司支付物业服务费3483.2元、5732.4元、7358.4元；2.本案诉讼费用由杨滨铱、张爱玲、张青承担。事实和理由：2010年11月—2017年9月，光辉伟业物业公司（房地产开发单位委托的物业管理企业）与杨滨铱、张爱玲、张青相继签订了前期物业管理服务协议。合同约定，光辉伟业物业公司提供物业服务企业的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向光辉伟业物业公司支付物业管理费用，交费的时间为：上一个交费周期结束前一个月的1-15日预交下一个交费周期的物业管理服务费（交费周期为3个月）。收费标准为物业管理费：联排别墅：1.8元/月/每平方米；杨滨铱、张爱玲、张青如不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方违反协议，越期交费的，从越期之日按应交费用的日千分之三承担违约金。合同履行至今，光辉伟业物业公司按合同为杨滨铱、张爱玲、张青所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但杨滨铱、张爱玲、张青却不履行缴纳物业管理服务费用的义务，光辉伟业物业公司多次催缴，未有效果，故提起诉讼。庭审时光辉伟业物业公司述称，杨滨铱是从2020年2月29日开始欠费；张爱玲是从2020年1月1日开始欠费；张青是从2019年1月1日开始欠费的；涉案小区没有成立业主委员会。杨滨铱、张爱玲、张青未作答辩，亦未提交相关证据材料。经审理查明：杨滨铱、张爱玲、张青分别为新郑市龙湖镇泰山路南侧龙泊圣地长滩联排603号、泊郡华庭5201号联排别墅、泊郡二期10号楼105号（泊郡华庭1005号）联排别墅的业主。光辉伟业物业公司系为龙泊圣地小区提供物业管理服务的物业服务人。2010年11月22日、2014年8月26日、2017年9月21日期间，光辉伟业物业公司（甲方）分别与杨滨铱、张爱玲、张青（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议主要约定：“……甲方是指：1.房地产开发单位或其委托的物业管理企业；乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理……乙方所购房屋基本情况……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1.甲方对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、公共秩序等进行维护、修缮、服务和管理；2……6.依据本协议向乙方收取物业服务费用；7……11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12……二、乙方的权利义务……4.依据本协议约定向甲方交纳物业管理费用；5……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、公共秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……六、房屋装饰装修管理……第三条物业管理服务质量……第四条物业管理服务费用……一、乙方交纳费用时间：按季度缴纳本季度物业管理服务费（可提前预缴）；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；三……四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.8元；五……八、每次交纳费用时间：每季度第一个月的1—15日。第五条其它有偿使用管理服务费用……第六条代收代缴收费服务……第七条维修基金的管理与使用……第十一条违约责任……四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补交有关费用，并从逾期之日起按日千分之三承担违约金或……”该三份协议甲方落款处加盖有光辉伟业物业公司公章，乙方落款处分别由杨滨铱、张爱玲、张青签字；该三份协议分别记载长滩联排603号、泊郡华庭5201号联排别墅、泊郡华庭1005号联排别墅的建筑面积为：140.44平方米、265.41平方米、194.65平方米。协议签订后，光辉伟业物业公司为杨滨铱、张爱玲、张青提供了物业管理服务；但杨滨铱从2020年2月29日开始拖欠物业管理服务费，张爱玲从2020年1月1日开始拖欠物业管理服务费，张青从2019年1月1日开始拖欠物业管理服务费。2020年7月，光辉伟业物业公司以发送短信、张贴催费通知单方式通知杨滨铱于2020年7月12日前结清2018年12月1日至2020年9月30日期间的物业管理服务费,于2020年10月通过微信向杨滨铱催要2018年11月30日至2020年12月31日物业管理服务费，于2021年3月以发送短信方式向杨滨铱催要2021年物业管理服务费；2020年10月，光辉伟业物业公司以发送短信、张贴催费通知单方式通知张爱玲于2020年10月21日前结清2020年1月至2020年12月的物业管理服务费。2020年7月，光辉伟业物业公司以发送短信、张贴催费通知单方式向张青催要2019年1月至2020年9月的物业管理服务费；现光辉伟业物业公司以物业管理服务费经催要无果为由诉至法院，请求处理。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。该规定第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，光辉伟业物业公司与杨滨铱、张爱玲、张青签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业服务协议》约定业主在每季度第一个月的1—15日交纳本季度物业管理服务费，并约定住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，而《前期物业服务协议》载明的杨滨铱、张爱玲、张青涉案房屋的建筑面积分别为140.44平方米、265.41平方米、194.65平方米，因此杨滨铱2020年2月29日至2021年3月31日期间的物业管理服务费应为3294.73元，张爱玲2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费应为5732.86元，张青2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业管理服务费应为7354.37元，光辉伟业物业公司主张张爱玲拖欠的物业管理服务费按5732.4元计算，不违反法律规定。在经催交后，杨滨铱、张爱玲、张青仍不向光辉伟业物业公司交纳相应的物业服务费，已构成违约。因此，光辉伟业物业公司请求杨滨铱、张爱玲、张青交纳上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；杨滨铱、张爱玲、张青未到庭，怠于行使法律赋予的权力,应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃,不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，对光辉伟业物业公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨滨铱、张爱玲、张青应于本判决生效后十日内分别向原告河南光辉伟业物业管理有限公司支付物业管理服务费3294.73元、5732.4元、7354.37元；二、驳回原告河南光辉伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告杨滨铱负担25元，由被告张爱玲负担25元，由被告张青负担25元。本判决为终审判决。审 判 员  李晓莉二〇二一年五月二十日代理书记员  李江涛