山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3108号上诉人（原审原告）：山东孚利泰酒店管理有限公司，住所地烟台市莱山区莱源路10号。法定代表人：于坤麟，总经理。委托诉讼代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台九隆置业有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中路60号。法定代表人：包绍香，董事长。委托诉讼代理人：葛帅，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李李，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。原审被告：烟台义泰置业发展有限公司，住所地烟台市莱山区观海路83号。法定代表人：臧永彬，经理。委托诉讼代理人：苗劲松，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人山东孚利泰酒店管理有限公司（以下简称孚利泰公司）因与被上诉人烟台九隆置业有限公司（以下简称九隆公司）及原审被告烟台义泰置业发展有限公司（以下简称义泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孚利泰公司上诉请求：1、依法改判支持孚利泰公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由九隆公司承担。事实和理由：一、一审判决仅以本院（2019）鲁06民终7074号民事判决（以下简称7074号民事判决）为由，驳回孚利泰公司的诉讼请求，完全错误。1、生效法律文书的预决事实对后行诉讼并不当然具有预决效力。7074号民事判决关于涉案1-2层房产买卖合同无效、3-4层买卖合同有效的认定是错误的，其认定对本案没有预决效力。2、7074号民事判决完全套用了山东省高级人民法院（2018）鲁民终1816号民事判决（以下简称1816号民事判决），该两份判决现均已在最高人民法院和山东省高级人民法院再审审查过程中。1816号民事判决纯属越权滥判，对此最高人民法院已经立案再审。7074号民事判决套用1816号民事判决作出的不恰当的事实认定和判项，也已经向山东省高级人民法院申请再审。一审判决仅以7074号民事判决为由驳回孚利泰公司的诉讼请求，完全错误。二、一审判决以孚利泰公司未与九隆公司签订《商品房买卖合同》为由，驳回孚利泰公司的诉讼请求，完全错误。孚利泰公司是在查看山东省高级人民法院（2017）鲁民终1758号民事判决（以下简称1758号民事判决）（认定原审被告有权对涉案房产进行销售），查看九隆公司与义泰公司盖章的《商品房（预）销售合同》范本后，作出了同意按该范本内容签订备案合同的判断。本案中，违反1758号民事判决、违反包销《协议书》内容、拒不履行合同施印盖章等一系列手续的是九隆公司。一审判决以九隆公司的违约行为作为驳回孚利泰公司诉请的理由，完全错误。庭审中，孚利泰公司变更事实和理由第一条第二项如下：7074号民事判决现正在省高院申请再审，已立案，案号是（2021）鲁民申1816号。省高院（2018）鲁民终1816号的再审案已经最高法院下达（2020）最高法民申4355号民事裁定，虽然结果是驳回义泰公司的再审申请，但该裁定作出了1816号民事判决以1758号民事判决作出时间为2017年12月25日为基础，作出义泰公司于该案判决前销售涉案房屋1到4层的相关认定，与事实不符，分析说理存在瑕疵的否定性认定。据此，本案的销售行为发生于1758号民事判决生效之后，发生于九隆公司与义泰公司的协议书解除之前，销售合同合法有效。7074号民事判决套用1816号民事判决，认定孚利泰公司与义泰公司恶意串通，并据此作出不恰当的事实认定和判项，而本案一审又援引了7074号民事判决，驳回孚利泰的诉请，完全错误。九隆公司辩称，一、一审判决引用部分已生效判决所认定本案事实正确、证据充分，依法应当予以维持。首先，7074号民事判决及1816号民事判决均系已经法院依法审理并现已生效的具有既判力的法律文书，其认定的事实及裁判结果对案件双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，已生效的判决文书已无须当事人再次举证证明，一审判决直接引用部分判决认定的内容合法有效。其次，义泰公司对于1816号民事判决向最高人民法院提起再审，在该案中，义泰公司大玩文字游戏，恶意将法院的笔误人为地添加因果关系，妄图混淆再审法院的视听，需要注意的是，1816号民事判决作出“义泰公司有违诚信原则”的认定与义泰公司所主张的笔误内容不存在任何因果关系。事实上，1816号民事判决认定其有违诚实信用原则的内容即“其三，关于义泰公司未经九隆公司许可、恶意出售房产的问题。经查义泰公司存在未经九隆公司确认同意，径行将争议房产销售给他人的违约行为，有违诚实信用原则”，也就是说，义泰公司未经许可、径行出售争议房屋的违约行为，才是导致了法院认定其有违诚实信用原则的原因。最终经最高人民法院依法审理，该再审申请亦被法院依法驳回，案号为（2020）最高法民申4355号。从该裁定的内容来看，该再审裁定并未改变任何对于义泰公司违约出售房屋无权处分的认定。二、九隆公司与孚利泰公司之间从未签订任何《商品房买卖协议》，孚利泰公司起诉要求九隆公司过户房产无任何请求权基础，一审判决对此认定清楚、正确。九隆公司作为涉案房产物权人，对于涉案房产享有占有、收益、处分的合法所有权，涉案房屋的买卖均需要经九隆公司确认并由九隆公司签订《商品房买卖协议》。孚利泰公司声称其同意与义泰公司签订涉案《商品房买卖合同》是因为看到了《商品房（预）销售合同》范本，这恰巧证明了两公司之间的恶意串通行为。具体为：其一，所谓的《商品房（预）销售合同》中甲方本来就是作为物权人的九隆公司，任何房屋买卖均需要得到九隆公司同意。其二，任何合同、生效判决均无法看出义泰公司具有独自处分九隆公司房产的权利。故孚利泰公司与其关联公司签订涉案合同是建立在明知物权人是九隆公司且义泰公司正在进行无权处分的情况下签订，系明显恶意的。因此，在孚利泰公司未与物权人签订任何协议且物权人明确表示拒绝的情况下，其过户请求不享有任何请求权基础，一审判决对此认定正确。三、义泰公司在自身违约的情况下，与作为关联公司的孚利泰公司恶意串通处置九隆公司房产的行为已由诸多生效判决所依法确定，两公司意图以私下协议的方式合谋、强占九隆公司房产并提起本案诉讼的行为使九隆公司陷入无尽诉累之中，使九隆公司常年来无法控制其拥有合法物权的房产，已给九隆公司造成了巨额经济损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，恶意串通、无权处分所订立的合同不应当对九隆公司产生任何法律效力，为维护九隆公司的合法权利，请求依法驳回其上诉请求。义泰公司述称，认可孚利泰公司提出的上诉主张。孚利泰公司向一审法院起诉请求：1、九隆公司为孚利泰公司办理所购买的坐落于烟台市幸福中路60号九隆乐天国际公寓地上一层至四层房屋的商品房买卖合同备案登记；2、九隆公司为孚利泰公司开具1400万元的收款收据和发票；3、九隆公司为孚利泰公司办理烟台市幸福中路60号九隆乐天国际公寓地上一层至四层房屋的不动产权证书；4、九隆公司与义泰公司负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2006年1月24日，九隆公司作为甲方、义泰公司作为乙方，双方在签订的《合同书》中约定：第一部分项目概况及合作方式第一条，项目相关事宜经甲（九隆公司）乙（义泰公司）双方友好协商，乙方销售和购买烟台市幸福中路60号九隆广场（九隆乐天国际酒店公寓，以下简称该项目），该项目的形态为地下一层、地上十八层的酒店式公寓，目前相关法律手续正在办理中。该项目的建设投资标准以双方认可的全套施工图纸（包括规划批准的室外配套部分）和书面交房标准为准。甲方保证该项目产权明晰，没做任何担保或抵押。乙方销售期限至2007年9月30日止。第二条，关于销售面积该项目销售范围包括：地上十八层全部，建筑面积约为：25217.87平方米（包括甲方已销售的面积约5184平方米）；地下一层局部，建筑面积约400平方米。建筑面积以房管局测绘部门测定的结果为准，按合同价多退少补。第三条，关于销售价格及总房款，该项目甲方给乙方的平均售价按建筑面积计算为：3100元/平方米。总房款约捌仟万元。乙方应付甲方房款总额=产权登记面积（建筑面积）×3100元/平方米。第四条，该项目在销售期限内乙方以甲方名义对外销售，在销售期限后乙方须购买该项目未售出房产。以上各条为双方合作的基本条件，任何一方违反视为违约。第二部分双方权利、责任和义务第五条，甲方权利、责任和义务1、承担该项目开发商的权利、责任和义务（本合同另有约定的以本合同约定为准）。2、保证该项目的合法性。负责办理该项目包括四证在内的所有法律批文，向乙方提供副本或复印件，并保证在2006年3月15日之前将该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》办理完毕，2006年4月1日之前双方共同将该项目的《商品房预（销）售许可证》办理完毕。3、在本合同签订后，2006年2月15日前向乙方提供该项目最新的全套施工图纸、批准规划图纸、原已销售公寓的客户资料明细（销控表、认购书、合同复印件、定金收受情况）等相关文件，确认乙方提供的《商品房预售合同》范本。以上资料均作为本合同的附件，具有法律效力。甲方保证没有给购房客户《商品房预售合同》以外的任何有法律效果的承诺。4、由于甲方原因导致退房，甲方承担相关的责任和费用。5、甲方负责该项目的工程验收（施工单位全力配合），甲方必须于2007年9月30日前取得该项目《综合验收备案表》，如延期交房，甲方承担一切责任和费用。乙方负责与购房客户办理验房、交房手续，甲方配合乙方工作。甲方负责按国家规定承担房屋的保修期内的保修责任。6、甲方负责2007年9月30日前为该项目的成交客户依政府部门认可的程序办理买卖手续，办理完房产证，乙方配合甲方工作。8、自本合同签订之日起，甲方不得擅自调整工程建设投资标准和交房标准，否则须承担违约责任。12、将乙方以甲方名义与业主签订的《商品房预（销）售合同》送到房管局备案并负责在2007年9月30日前委托房管局测绘部门完成该项目测绘工作。第六条，乙方权利、责任和义务1、在项目的策划、宣传和销售过程中必须遵守法律法规，由于违法宣传等造成的一切后果，由乙方负责。2、负责本合同签订之后该项目推广、销售费用。3、负责与甲方共同办理银行按揭手续，负责催缴楼款等售后服务工作。4、按本合同签订的付款方式及时支付甲方房款。5、乙方在接到甲方书面要求后3日内应给予答复，并以乙方签字或盖章形式认可为准，3天之内未予答复即视为认可。6、如因乙方原因导致退房，则乙方承担相应的责任和费用。7、自本合同签订之日起，该项目的物业管理由乙方或乙方选择的物业管理公司负责。8、自本合同签订之日起，本项目所有经甲方同意，按乙方要求进行的设计变更（含本合同签订前3、4层层高变更），若造成项目总投资增加，该费用由乙方负担。9、《商品房预（销）售合同》的内容由乙方确定，甲方认可。乙方承担除开发商责任外的相关法律责任。第三部分其他第七条关于收款该项目销售的商品房由双方安排专门人员进行收款，同时由乙方以甲方名义与客户签订正式《商品房预（销）售合同》，甲方盖章并开具收据和发票。自销售之日起，该项目1-2层部分售房款乙方不提溢价，其他部分房产的销售收入中，3100元/平方米×已售面积的部分存入甲方账户；溢价部分存入乙方账户，归乙方所有，同时提供相应收据。但乙方必须保证按本合同第八条第3-7款约定的付款时间支付甲方款项，不足部分由乙方补足并按时支付给甲方。自乙方累计已付甲方房款加上甲方所收其前期已销售房屋的定金和房款历史累计达到该项目总房款之时起，以后所有的销售收入直接存入乙方账户，归乙方所有。第八条、关于付款方式1、乙方在2006年1月28日之前支付甲方定金5500000元（小写），即伍佰伍拾万元整（大写）。2、乙方在2006年5月15日再支付甲方15000000元。3、2006年7月30日支付12000000元，此笔款项包括甲方所收其前期已销售房屋的定金、房款之和的百分之三十；4、2006年9月30日支付12000000元，此笔款项包括甲方所收其前期已销售房屋的定金、房款之和的百分之三十；5、2006年12月30日支付12000000元，此笔款项包括甲方所收其前期已销售房屋的定金、房款之和的百分之三十；6、2007年3月30日支付15000000元，此笔款项包括甲方所收其前期已销售房屋的定金、房款之和的百分之十；7、2007年9月30日甲方将已售部分房屋的产权证办理给客户，余款结清，其余部分办理到乙方名下或者乙方以甲方名义继续销售（此时乙方所付甲方定金自动转化为应付甲方房款）。8、该项目甲方前期所有销售收入视为义泰公司销售收入，计入该项目总房款。第九条，关于甲方已售房的处理问题第十条、关于税费问题甲方负责按乙方实际销售的面积和价格出具发票，甲方按3100元/平方米缴纳国家规定的一切税费，溢价部分的税费由乙方承担，税率与甲方所缴相同。乙方将该项目销售过程中发生的费用票据转给甲方。第十一条、关于违约责任1、双方任何一方未履行本合同之条款时，所造成的经济损失应由违约方承担，并承担违约金五百万元整。3、在本合同有效期内，如甲方违约中途终止合同，则双倍返还乙方定金，同时该项目销售收入中高于3100元/平方米的溢价部分归乙方所有。4、在本合同有效期内，如乙方违约终止合同，则甲方收回未销售部分的产权和物业管理权，不退还乙方定金，且乙方向甲方支付违约金，因房屋而产生的任何收入归甲方所有。6、如甲方未在本合同约定期限内办理好各项法律批文（详见本合同第一部分及第五条第2款），则乙方销售期限及本合同第八条约定的所有付款时间均同步相应顺延，如果甲方延期超过365天，则按甲方违约处理。7、在甲方未违约的前提下乙方未按本合同第八条的约定履行按时付款，则每拖延一天，向甲方支付应付房款的万分之三的滞纳金，超过90天则视为乙方违约。8、本合同中所有涉及顺延、延期的约定，除本条第六款外延期期限都不得超过90天，否则视延期方违约，承担违约责任。第十二条、乙方在签订合同时已知所销售的房产暂无《商品房预（销）售许可证》，双方均不得在2007年4月1日前因此确认本合同无效且提出解除合同，否则提出方违约。涉案九隆广场（九隆乐天国际酒店公寓）项目为地下一层、地上十八层酒店式公寓。双方合同约定项目预售许可证应于2007年4月1日之前办理完毕，但实际涉案公寓项目7-18层预售许可证于2007年7月10日办理，1-6层预售许可证在2007年9月19日办理。2017年12月22日，义泰公司与孚利泰公司在签订的《房屋销售合同》中约定，义泰公司与九隆公司于2006年1月24日签订《合同书》，基于该合同书，义泰公司有权销售烟台市幸福中路60号九隆广场（九隆乐天国际酒店公寓），现双方就该项目地上一层至四层房屋的买卖协商一致，达成本合同：本合同销售的房屋位于该项目地上一至四层，预售许可证号为：烟房预售许字第××号，总建筑面积约为6571.12平方米，准确面积以最终房产登记面积为准；标的房屋销售单价为3100元/平方米，总价约为20370472元，准确价款依据不动产登记面积确定多退少补；本合同签订后，孚利泰公司立即向义泰公司支付首付购房款14000000元，余款6370472元，待义泰公司协调九隆公司为孚利泰公司办理出不动产权证的同时立即付清；标的房屋现由义泰公司合法占有，待孚利泰公司取得房屋产权证后10日内，义泰公司将标的房屋交付给孚利泰公司；义泰公司负责协调九隆公司按照2006年1月24日《合同书》的约定，立即为孚利泰公司办理商品房预售合同备案、开具收据和发票、办理不动产权证等手续。同日，义泰公司出具编号为3072398的收款收据，收取孚利泰公司支付的首付款14000000元。当日，义泰公司向九隆公司邮寄送达《通知》，其中载明，请九隆公司立即依照2006年1月24日《合同书》的约定，为孚利泰公司办理商品房销售备案手续；向孚利泰公司开具14000000元房款收据和发票；立即为孚利泰公司办理烟台市幸福中路60号九隆广场（九隆乐天国际酒店公寓）地上一至四层的不动产权证。2017年12月23日，九隆公司向义泰公司寄发《解除合同通知书》，其中载明：“贵我双方于2006年1月24日签订的《合同书》，贵方未按照《合同书》约定的条款履行义务，故通知贵方至接到本通知之日起解除贵我双方于2006年1月24日签订的《合同书》”。义泰公司于2017年12月25日收到上述《解除合同通知书》。2018年1月12日，九隆公司向义泰公司复函，载明：一、你公司与孚利泰公司签订的《房屋销售合同》无效。首先，你公司无权以自己的名义对外签订本项目的商品房买卖合同；其次，你公司与孚利泰公司签订《房屋销售合同》未取得九隆公司任何授权或认可；第三，你公司与孚利泰公司签订《房屋销售合同》系恶意串通、损害九隆公司合法权益，违反《合同法》的有关规定，因此你公司与孚利泰公司签订《房屋销售合同》无效，九隆公司保留诉讼追究权利。二、你公司要求九隆公司为孚利泰公司开具收据发票，并为其办理烟台市幸福中路60号九隆广场（九隆乐天国际公寓）地上一至四层不动产权证，无任何合法的合同依据及法律依据，九隆公司对你公司的要求不予认可。另查，2015年5月11日，义泰公司具状至本院，请求确认其与九隆公司于2006年1月24日签订的《合同书》合法有效；九隆公司继续履行义务，负责将位于幸福中路60号乐天国际公寓1-4层房产的权属证书（包括房产证、土地证）办至义泰公司名下，并按银行逾期贷款利息承担自起诉之日止房屋权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金。该案诉讼中，本院认定义泰公司按约全部履行包销义务，其应支付给九隆公司销售款为85023545元，但义泰公司仅支付销售款67388382.67元。本院经审理后认为，按照双方合同约定，义泰公司主要合同义务是以九隆公司名义销售涉案项目房屋，并在合同约定的期限内支付九隆公司全部项目销售款，同时享有取得销售溢价款的权利。诉讼中，经双方对账确认，义泰公司实际支付给九隆公司销售款为67388382.67元，而义泰公司按约全部履行销售义务应支付给九隆公司销售款为85023545元。义泰公司主张其通过受让债权转让款及九隆公司应付违约金、税款等，合计其付款已经达到合同约定的数额，九隆公司对此不予认可，对义泰公司该主张亦不予采信。义泰公司主张因九隆公司办理预售许可证延期，其履行合同义务时间可以顺延，对此九隆公司认可，但义泰公司亦未能在合同顺延期限内全部履行其付款义务。从义泰公司提交的2013年7月19日通知函、对账说明及双方确认付款数额均可印证义泰公司并未付清按合同约定销售房产所应支付给九隆公司全部房款。主张的债权转让款、利息、违约金抵顶销售房款，九隆公司不认可，税款与本案义泰公司应付九隆公司房款不存在关联性，亦不能抵顶应付九隆公司的房款。同时，按照双方合同第四条及第八条第7款约定，九隆公司只有在销售期限顺延期限届满之时，义泰公司按约付清全部房款之后，对未售出部分房产双方订立房屋买卖合同并将产权证办理至义泰公司名下，但在义泰公司并未付清全款而且双方亦未对未售出房产买卖达成合意、签订房屋买卖合同的情况下，义泰公司要求九隆公司将位于产的权属证书（包括房产证、土地证）办至孚利泰公司名下，并按银行逾期贷款利息承担自起诉之日至房屋权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。本院基于上述事实和理由，于2017年6月1日作出（2015）烟民一初字第180号民事判决，判决确认合同书有效，驳回义泰公司的其他诉讼请求。义泰公司不服提出上诉，山东省高级人民法院经审理认为，合同履行期限届满后，双方合同当事人以实际履行行为表明，已经选择由义泰公司继续以九隆公司名义进行房产销售。…。即便如义泰公司主张，其有权提出购买未售出房产的要求，双方的约定也只构成一个房屋买卖意向，购买房产的面积、价格并不确定，房屋买卖合同尚未成立。2017年12月15日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民终1758号民事判决，驳回上诉，维持原判。针对上述1-4层房产，案外人于丽萍曾于2012年2月14日以九隆公司、烟台合嘉物业管理有限公司为被告，向本院提起（2012）烟民一初字第31号、32号两起民间借贷诉讼，并达成调解书。本院在执行过程中查封了上述1-4层房产。后义泰公司向本院以案外人身份申请再审，该两案已经本院和山东省高级人民法院判决认定构成虚假诉讼。生效的山东省高级人民法院（2018）鲁民再426、427号判决认为：1758号民事判决可以证明，义泰公司虽然对本案执行标的（即1-4层房产）尚不享有物权或其他物权期待权，但仍享有合同性权利，有权继续对外销售；于丽萍与九隆公司在（2012）烟民一初字第31号、32号民间借贷案件中存在矛盾和违反常理之处，侵害义泰公司合法权益，故判决撤销该调解书。2018年5月21日，九隆公司具状至一审法院，请求确认义泰公司和孚利泰公司于2017年12月22日签订的《房屋销售合同》无效。一审法院经审理认为：义泰公司与九隆公司于2006年1月24日签订的《合同书》已经本院（2015）烟民一初字第180号和山东省高级人民法院（2017）鲁民终1758号民事判决认定为有效，即义泰公司系涉案房屋所在项目的包销商，其有权根据约定销售涉案房屋；其次，（2017）鲁民终1758号民事判决和（2018）鲁民再426、427号判决均认定，对于合同履行期限届满后的未售出房产，合同中既有由义泰公司购买的意思表示，又有由义泰公司继续销售的意思表示。双方当事人的实际履行行为表明，义泰公司已经选择由其继续进行销售。故本案义泰公司在双方的《合同书》未解除的情况下，对1-4层房产享有继续销售的权利，义泰公司将涉案房屋继续销售的行为，不构成无权处分。……义泰公司支付给九隆公司的房屋销售总价款已经双方合同约定是确定的。义泰公司有权将涉案房屋向社会公开出售，甚至享有自行购买的权利和义务，故山东义泰实业集团有限公司虽为义泰公司、孚利泰公司的股东，义泰公司与孚利泰公司系关联公司，但义泰公司将涉案房屋出卖给孚利泰公司，没有违反九隆公司与义泰公司签订的《合同书》约定。另外，无论义泰公司出卖的价格是高于还是低于3100元/平方米，义泰公司都须按3100元/平方米向九隆公司支付房款，即低于3100元/平方米的部分，由义泰公司补足，高于3100元/平方米的部分，也与九隆公司无关。故义泰公司与孚利泰公司所签订《房屋销售合同》，没有损害九隆公司的合法权益。一审法院基于上述事实和理由，于2019年6月27日以（2018）鲁0602民初4730号民事判决驳回九隆公司的上述诉讼请求。判决作出后，九隆公司不服，上诉于本院。本院经审理认为：关于义泰公司以自己的名义与孚利泰公司签订合同是否属于无权处分的问题。涉案房产的所有权人为九隆公司，根据涉案《合同书》的约定及双方当事人的实际履行行为，义泰公司有权以九隆公司的名义对外销售涉案房产，且房屋销售合同的内容需经九隆公司认可，《合同书》并未授权义泰公司以自己的名义销售涉案房产，故义泰公司在未经九隆公司认可的情况下擅自以自己的名义与孚利泰公司签订合同属于无权处分。……义泰公司在履行合同过程中，存在逾期交房及未经九隆公司许可、恶意出售房产等违约行为。结合义泰公司与孚利泰公司之间存在的关联关系，应当认定义泰公司与孚利泰公司之间存在恶意串通……本案是基于义泰公司以3100元∕平方米的单价出卖涉案1-4层房产给孚利泰公司所引发的纠纷。按照《合同书》的约定，关于涉案3-4层房产，义泰公司应付给九隆公司的房款为3100元∕平方米×已售面积，故义泰公司以3100元∕平方米的单价出卖涉案3-4层房产给孚利泰公司并未损害九隆公司应享有的利益。关于涉案1-2层房产，义泰公司尚未达到已付九隆公司涉案项目总房款的合同约定，按照合同约定其对涉案1-2层房产不提溢价，在房价上涨的情况下，义泰公司仍以3100元∕平方米的单价出卖给孚利泰公司，必然影响九隆公司按照合同约定及时收回房款，不利于九隆公司实现其对义泰公司的债权，损害了九隆公司应享有的利益。…九隆公司请求确认义泰公司与孚利泰公司之间涉案1-2层房屋买卖合同无效于法有据，应予支持；确认义泰公司与孚利泰公司之间涉案3-4层房屋买卖合同无效于法无据，不予支持。本院基于上述事实和理由，于2020年7月22日作出7074号民事判决，撤销（2018）鲁0602民初4730号民事判决，确认义泰公司与孚利泰公司于2017年12月22日签订的《房屋销售合同》中九隆乐天国际酒店公寓1-2层房产买卖合同无效，驳回九隆公司的其他诉讼请求。诉讼中，一审法院经孚利泰公司申请，查封九隆公司烟台市芝罘区幸福中路60号九隆商业街高层办公楼1-4层（九隆乐天国际酒店公寓地上1-4层）房产。一审法院认为，义泰公司在未经九隆公司认可的情况下擅自以自己的名义与孚利泰公司签订合同属于无权处分行为，且其与孚利泰公司于2017年12月22日签订的《房屋销售合同》中九隆乐天国际酒店公寓1-2层房产买卖合同无效，上述事实已被生效的7074号民事判决所确认，孚利泰公司并未提供充分的相反证据予以推翻。并且，孚利泰公司并未与九隆公司签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同备案登记、开具发票亦属于行政管理手段，而非约定的合同义务，在上述情况下，孚利泰公司要求九隆公司为其办理烟台市幸福中路60号九隆乐天国际公寓地上一层至四层房屋的商品房买卖合同备案登记和不动产权属证书、开具收款收据和发票，既无事实依据，也无法律依据，依法不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月23日作出判决：驳回孚利泰公司的诉讼请求。一审案件受理费100元及保全费5000元，由孚利泰公司负担。本院二审查明，2018年1月11日，九隆公司具状至本院，请求：1、确认双方2006年1月24日签订的《合同书》已经解除；2、判令义泰公司支付房屋销售收入11665849.59元；3、判令义泰公司支付因其提出设计变更导致增加的费用10000000元；4、判令义泰公司支付违约金9802773.31元及延期交房、逾期办证导致的损失1498069.24元。本院经审理后作出（2018）鲁06民初17号民事判决（以下简称17号判决），判决：一、确认2006年1月24日九隆公司与义泰公司签订的《合同书》已于2017年12月25日解除；二、义泰公司于判决生效之日起十日内向九隆公司支付逾期交房违约金400278元；三、驳回九隆公司的其他诉讼请求。九隆公司与义泰公司均不服17号判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2019年11月13日作出1816号民事判决，驳回上诉，维持原判。义泰公司不服1816号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2020年9月30日作出（2020）最高法民申4355号民事裁定，驳回义泰公司的再审申请。庭审中，孚利泰公司陈述，7074号民事判决已向山东省高级人民法院申请审查，目前尚在审查中。（2020）最高法民申4355号民事裁定中载明：最高人民法院经审查认为……1816号民事判决存在一定的不规范之处……1816号民事判决以1758号民事判决作出时间为2017年12月25日为基础，作出义泰公司于该案判决前销售案涉房屋一至四层的相关认定，与事实情况不符。孚利泰公司据此主张，本案发生于1758号民事判决生效之前，孚利泰公司与义泰公司所签订的房屋销售合同合法有效，并未违背诚实信用原则，更不存在恶意串通，7074号民事判决援引1816号民事判决作出的涉案1-2层房产买卖合同无效的结论是不成立的，而本案一审判决又援引7074号民事判决也是错误的。对此，九隆公司认为（2020）最高法民申4355号民事裁定并未改变任何对于义泰公司违约出售房产未得到九隆公司同意的认定，同时该裁定所纠正的瑕疵部分，也并非与最终认定具有恶意出售行为存在因果关系，该裁定驳回了义泰公司的再审申请，对于与本案有关的事实及法律认定均无变更。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点问题为：孚利泰公司要求九隆公司为其办理涉案房产的备案登记、不动产权证书以及开具收款收据和发票的诉讼请求能否支持。（一）关于涉案《房屋销售合同》中九隆乐天国际酒店公寓1-2层房产买卖合同的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。已生效的7074号民事判决已认定涉案《房屋销售合同》中九隆乐天国际酒店公寓1-2层房产买卖合同无效，庭审中，孚利泰公司亦未提交相反证据推翻生效判决，故孚利泰公司要求九隆公司为其办理烟台市幸福中路60号九隆乐天国际公寓地上一层至二层房屋的商品房买卖合同备案登记和不动产权属证书、开具收款收据和发票，于法无据，本院不予支持。（二）关于涉案《房屋销售合同》中九隆乐天国际酒店公寓3-4层房产买卖合同的问题。已生效的7074号民事判决认定，九隆公司与义泰公司签订的《合同书》并未授权义泰公司以自己的名义销售涉案房产，故义泰公司在未经九隆公司认可的情况下擅自以自己的名义与孚利泰公司签订合同属于无权处分。虽然九隆公司关于涉案《房屋销售合同》中九隆乐天国际酒店公寓3-4层房产买卖合同无效的主张未得到支持，但涉案《房屋销售合同》的效力仅及于合同的相对方义泰公司与孚利泰公司，在九隆公司不予追认的情况下，涉案《房屋销售合同》对九隆公司不产生约束力。故孚利泰公司要求九隆公司为其办理烟台市幸福中路60号九隆乐天国际公寓地上三层至四层房屋的商品房买卖合同备案登记和不动产权属证书、开具收款收据和发票，于法无据，本院不予支持。综上所述，孚利泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东孚利泰酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年五月三十一日法官助理孙晓书记员孙嘉慧