江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初3653号原告：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市城南街道万寿南路999号亿联广场1908号1909号。法定代表人：周永良，总经理。委托诉讼代理人：黄维民、张春梅（特别授权），公司员工。被告：王勤，男，1963年5月12日出生，汉族，住如皋市。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）与被告王勤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托诉讼代理人黄维民、张春梅，被告王勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付原告物业管理服务费10571.90元、违约金3171.57元，合计：13743.47元。事实和理由：原告正大物业公司是如皋市如城街道育贤益品小区的物业服务企业，被告王勤为育贤益品小区4幢104、304室以及10幢203室的业主，房屋建筑面积88.46平方米（4-104、304）、132.20平方米（10-203）。物业服务合同约定该房屋的物业费标准多层住宅为0.60元/平方米/月，于每年的第一个月履行交费义务，拖欠物业管理费的，按照欠费总额的30%支付违约金。被告拖欠2017年4月1日至2021年12月31日的物业管理费共10571.9元，并应承担欠费部分30%的违约金3170.57元。原告为维护合法权益，诉至本院，要求判如所请。被告王勤辩称，我与原告没有签过任何合同，原告起诉的合同和承诺书是原告强迫我签订的，案涉三套房屋是我的，我从来没有交过物业费，原告没有跟我谈过怎么给物业费，给多少物业费。经审理查明：被告王勤为如皋市如城街道育贤益品4幢104、304室以及10幢203室房屋的业主，其中4幢104、304室的房屋建筑面积均为88.46平方米，10幢203室的房屋建筑面积为132.2平方米。2014年6月16日，原告与案涉小区开发商江苏一品置业有限公司签订《育贤益品前期物业服务合同》，该合同于2015年4月10日在如皋市城市管理行政执法局备案。2019年12月，原告与江苏益品置业有限公司签订育贤益品小区前期物业服务补充协议。上述合同及协议约定由原告为育贤益品小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅为0.60元/平方米/月，物业管理服务费用按年缴纳，在每年的第一个月履行缴纳义务，不按时缴纳的按欠费总额的30%承担违约金。2016年5月11日，原告正大物业公司与被告王勤就案涉三套房屋签订育贤益品前期物业服务协议，由正大物业公司为育贤益品小区提供物业管理服务。合同约定物业服务收费采取包干制，其中多层住宅物业费收费标准为0.60元/平方米/月（顶层阁楼0.30/平方米/月）。物业管理服务费按年交纳，业主应当在每年的第一个月履行交纳义务，如果未按时足额交纳物业费，应当按照欠费总额的30%承担违约金。同日，被告王勤出具了承诺书，声明其已详细阅读《育贤益品业主临时管理规约》，同意履行并遵守管理规约中规定的业主以及物业使用的责任和义务。被告王勤未支付2017年4月1日至2021年12月31日期间的物业服务费，正大物业公司曾以张贴催缴通知等方式催缴物业费。以上事实，有当事人的当庭陈述、前期物业服务合同、补充协议、前期物业服务协议、照片等证据在卷佐证。本院认为，依照相关法律法规，业主负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。被告王勤是如皋市如城街道育贤益品4幢104、304室以及10幢203室的业主，其应当履行支付物业服务费用等相关费用的义务。正大物业公司与江苏一品置业有限公司签订的前期物业服务合同、补充协议以及与王勤签订的前期物业服务协议不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。前期物业服务合同及协议均约定案涉房屋物业费标准为0.60元/月/平方米，育贤益品4幢104室、4幢304室的建筑面积均为88.46平方米，物业服务费均为3025.33元（88.46平方米×0.60元/平方米/月×57个月）；育贤益品10幢203室的建筑面积为132.2平方米，物业服务费为4521.24元（132.2平方米×0.60元/平方米/月×57个月），故原告主张被告王勤缴纳自2017年4月1日至2021年12月31日的物业费10571.9元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告正大物业公司主张的违约金，前期物业服务合同及协议约定按照欠费总额的30%计算违约金，该违约金的计算标准过高，应当予以调整。考虑合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，可按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率作为违约金计算的标准，2019年8月20日以后可按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为违约金计算的标准，计算迟延履行的违约金。故本院支持由被告王勤承担的违约金为：以1669.25元（2017年未缴纳的物业服务业费）为基数，自2017年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元（2018年未缴纳的物业服务费）为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元（2019年未缴纳的物业服务费）为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元（2020年未缴纳的物业服务费）为基数，自2020年2月1日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元（2021年未缴纳的物业服务费）为基数，自2021年2月1日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王勤于本判决生效后立即给付原告江苏正大物业服务有限公司2017年4月1日至2021年12月31日期间的物业服务费10571.9元及违约金（以1669.25元为基数，自2017年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元为基数，自2020年2月1日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2225.66元为基数，自2021年2月1日起至本院判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告江苏正大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取70元，由被告王勤负担。本判决为终审判决。审 判 员 章海涛二〇二一年五月二十一日法官助理 江丽南书 记 员 高薇薇