湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16138号原告（反诉被告）:长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道黄泥塘小区****，统一社会信用代码：55430104MEA177614M。法定代表人：瞿文和。委托诉讼代理人：周术军，湖南荣湘律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小三，男，1958年1月11日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告（反诉原告）：高战兵，男，1976年5月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告（反诉原告）：彭雄焱，男。1966年12月28日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：曹**刚，湖南华湘律师事务所律师。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：闾敏，湖南华湘律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会与被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会的委托诉讼代理人周术军，被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱的委托诉讼代理人曹**刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决三被告立即支付房租2274333.34元、违约金102344元、律师费68230元,共计2444907.34元。2.请求依法判决三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2009年3月10日,三被告与长沙市岳麓区观沙岭街道办事处石岭塘村民委员会(2016年4月15日变更为长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会)签订《房屋租赁合同》房屋租赁位置、面积、期限和租金标准及支付方式合同中均详细予以了约定,但三被告在履约过程中曾多次未按期支付租金,截至2020年12月,尚欠租金2274333.34元未付,原告虽多次催促,均无果。为此,原告为维护自己的合法权益,特依法诉至法院,请求依法判如所请。被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱针对本诉辩称，1、被告（反诉原告）并非恶意拖欠租金，房屋租赁合同签订后一直按约定支付租金，但因原告（反诉被告）怠于履行房屋修缮义务，及协助排除门面被阻挡的附随义务，导致被告（反诉原告）经营严重亏损，暂时无法支付租金。2、原告（反诉被告）主张的租金与房屋实际使用的功能存在差距，实际房屋存在老化、漏水等影响正常使用的问题，且房屋的门面被阻挡，原告（反诉被告）未尽相应的义务，另考虑2020年新冠疫情的影响，租金应当予以减免。3、原告（反诉被告）存在违约的行为，第一、修缮义务及排除门面阻挡的附属义务。第二是房屋的消防未过关，也未进行整改，导致被告（反诉原告）的损失存在并加剧。4、原告（反诉被告）主张律师费没有法律依据。被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱提出反诉请求如下：1、请求判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）的损失7280000元;2、原告（反诉被告）承担反诉费用。事实和理由:2019年3月10日,被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》,约定被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的枫林美景17栋裙楼1、2层和18栋1、2、3、4层房屋作为商业经营场所,租赁期限为15年。房屋交付后,被告（反诉原告）将枫林美景18栋1、2、3、4层装修作为酒店经营场所,酒店装修成本共计3534088元;将枫林美景17栋1、2层的西向装修为天添休闲会所和健雄堂中医馆,装修花费1980115元;东向部分房屋未做装修,转租给案外人装修开餐馆。租赁合同履行过程中,因城际铁路观沙岭站的建设,从2011年起17栋的房屋前即被围挡遮挡导致天添休闲会所和健雄堂中医馆无法经营,天添休闲会所经营收入一日不如一日,从2011年20万左右/月到2014年因无客人上门而关门,健雄堂中医馆处于半歇业状态;另外枫林美景的房屋存在漏水现象,被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）反映,但原告（反诉被告）一直不履行修缮义务,此是天添休闲会所和健雄堂中医馆无法经营和难以经营的次要因素。又因枫林美景18栋东北侧全家园酒店的建设,原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）予以配合让其围挡施工3个月,该酒店施工同样采取围挡遮挡,又因全家园酒店高空作业,枫林美景18栋的出入受阻长达数年,导致酒店的入住客人大幅度滑坡,酒店的收入从2011年30万左右/月下降到近几年的10万左右/年。原告（反诉被告）的房屋无消防验收,被告（反诉原告）将枫林美景的东向部分房屋转租给案外人胡玉国开餐馆,胡玉国装修完毕、试营业期间因消防无法通过验收而被迫关门,该房屋一直闲置,无法作为经营场所使用,也无人租用,该部分房屋的租赁价值至今未体现。被告（反诉原告）认为,原告（反诉被告）出租的房屋存在漏水和无消防验收,原告（反诉被告）又不采取补救措施,导致被告（反诉原告）无法使用该租赁房屋作为经营场所;原告（反诉被告）同意全家园酒店的施工以及政府的城际铁路施工,在被告（反诉原告）所租赁的房屋周围围挡作业,酒店和天添休闲会所、中医馆的经营受到极大影响,被告（反诉原告）所投入的1000多万元无法收回,年年亏损,损失惨重。为此,被告（反诉原告）提起反诉,请求人民法院支持被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会针对反诉辩称，1、被告（反诉原告）反诉请求不成立，反诉的损失728万元没有确切证据予以证实，且其损失与原告没有关联。2、原告（反诉被告）不存在违约行为，房屋漏水、积水是否是老化所致没有证据证明，且在漏水积水期间，被告（反诉原告）没有及时通知原告（反诉被告），即使有积水漏水的现象，被告（反诉原告）也应先自行进行修缮，放任扩大的损失及后果应当由被告（反诉原告）承担。3、围挡是政府修地铁所致，并非原告（反诉被告）的原因，围挡导致经营有影响属于经营风险，按照合同约定被告（反诉原告）是自主经营，自担风险，如确因围挡导致经营受损，也应由被告（反诉原告）自身承担；且相关部门对围挡作业造成的影响，也对被告（反诉原告）给予了相应的补偿，金额为441300元，该补偿金额已抵扣了房租。4、消防原因不是被告（反诉原告）不缴纳租金或以此作为赔偿的合理抗辩理由，被告（反诉原告）提供的一审二审民事判决书都足以证明消防问题不影响经营。经审理查明：2009年9月1日，出租方石岭塘村村委会（甲方）与三被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定一、房屋坐落，甲方自愿将其合法拥有的位于长沙市××路××路××村的枫林美景17栋裙楼（第一层、第二层）,17栋前坪车位,及地下停车场村里所有车位在合同期无偿使用。第18栋第一层、第二层、第三层、第四层,租赁给乙方作休闲及相关服务功能使用。二、租赁期限，甲乙双方议定租赁计费时间十五年整,甲方给予乙方装修时间半年整（装修期间内不计收租货款）,具体时间以房屋交付日计算,含装修时间共计十五年半整,时间从2009年9月1日至2025年2月28日止,计费时间从2010年3月1日起。三、租赁期间的第1至第5年年租金为600000元（陆拾万元整）,第6至第7年年租金为700000元（柒拾万元整）,第8至第9年年租金为800000元（捌拾万元整）,第10年至第11年年租金为850000元（捌拾伍万元整），第12至第13年年租金为870000元（捌拾柒万元整）,第14至第15年年租金为890000元（捌拾玖万元），15年共计租金1122万元（壹仟壹佰贰拾贰万元整）。四、租金支付方式为每三个月预付一次租金,装修期满之前10天预付第一次租金,以后每次提前10天预付后三个月的租金。双方另对其他事项作了约定。根据原告提交的证明载明，2016年4月15日岳麓区人民政府批准同意将石岭塘村与银纺社区合并为一个社区，名称为金岭社区。原告在庭审时陈述，计算依据为按照合同约定从2010年3月1日开始至2021年2月28日应缴租金7700000元，已经缴纳5284000元，尚欠2416000元，再减去2021年1月至2月的租金141666.67元（850000元÷12个月×2个月），故截止至2020年12月31日的租金为2274333.34元。原被告之间关于上述租金协商未果，酿成纠纷遂诉至法院。另查明，2015年6月2日，被告（反诉原告）彭雄焱与长沙市岳麓区观沙岭街道办事处橘洲新苑社区居委会签订《征收补偿协议》，就因长株潭城际铁路滨江新城站枫林美景17栋前坪入口施工设计到被告方投资建设地面设施的征收达成的补偿共计441300元，该款项已经转给了原告作为房屋租金。再查明，1、关于案涉租赁物的枫林美景17栋1、2东5间门面，案外人胡玉国于2019年3月20日以彭雄焱为被告向本院提起诉讼，理由为涉案房屋无法通过消防验收而被迫关门，岳麓区人民法院及长沙市中级人民法院均未支持案外人胡玉国的该理由。2、被告（反诉原告）在庭审中陈述承租的17栋房屋存在漏水情况。以上事实有原告（反诉被告）提交的《观发（2016）37号文件》、《租赁合同》、《征收补偿协议》、《领款条》《委托书》，被告（反诉原告）提交的（2019）湘0104民初3982号民事判决书、（2020）湘01民终5443号民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下:原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于本诉，原告（反诉被告）已经按约履行了提供房屋出租的义务，被告（反诉原告）截止至2020年12月31日尚有租金为2274333.34元未支付。关于被告（反诉原告）提出枫林美景17栋附近修建城际铁路及18栋东北侧修建全家园酒店影响被告（反诉原告）的经营，本院认为因修建城际铁路，被告（反诉被告）已经收到441300元的补偿款，另全家园酒店并非是原告（反诉被告）所修建，其经营所受影响亦并非原告（反诉被告）所导致，故本院对被告（反诉原告）的该抗辩意见依法不予支持。关于被告（反诉原告）提出案涉租赁物17栋存在漏水、积水的情况，本院认为被告（反诉原告）未提交证据证实其遭受损失的具体数额，本院亦无法确定具体损失数额，被告（反诉原告）可另案主张权利。关于被告（反诉原告）提出案涉租赁房屋消防监督检查不合格而对外出租及营业，本院认为关于案涉租赁物的枫林美景17栋1、2东5间门面，案外人胡玉国于2019年3月20日以彭雄焱为被告向本院提起诉讼，理由为涉案房屋无法通过消防验收而被迫关门，岳麓区人民法院及长沙市中级人民法院均未支持案外人胡玉国的该理由，故本院对被告（反诉原告）的抗辩意见依法不予支持。关于被告（反诉原告）支付租金的具体数额，原告（反诉被告）主张截止至2020年12月31日的租金为2274333.34元，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。考虑到2020年春季的新冠疫情，本院酌情减免2020年期间两个月的房屋租金，2274333.34元-（850000元÷12个月×2个月）=2132666.67元，故本院支持截止至2020年12月31日的房屋租金2132666.67元，对超出部分依法不予支持。关于原告（反诉被告）提出的要求被告（反诉原告）支付的违约金102344元，被告（反诉原告）应支付租金而未付应承担相应的违约金，但考虑到被告（反诉原告）的实际经营情况以及2020年春季新冠疫情的影响，本院酌情支持20469元，对超出部分依法不予支持。关于原告（反诉被告）提出的要去被告（反诉原告）支付律师费68230元的诉讼请求，本院认为原告（反诉被告）仅提交了《委托代理合同》，且该委托合同载明了代理费在一审终结后10个工作日内予以支付，现原告（反诉被告）并无证据证实本案律师费已实际发生，故本院对原告（反诉被告）的该诉讼请求依法不予支持。关于反诉，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失7280000元，被告（反诉原告）在庭审时陈述该7280000元的构成为：房屋整面积1356.93平米，按50元每平米对外出租，10年能够收到的租金金额为8142000元，实际收取的租金金额是2038000元，差额是6104000元。装修投入的资金3530000元，乘以三分之二，再乘以50%为1180000元，合计7280000元。本院认为：首先，被告（反诉原告）租赁案涉房屋后进行转租，该房屋他人能否承租是不确定的；其次，被告（反诉原告）主张装修损失，但案涉房屋尚在租赁期内，被告（反诉原告）主张装修损失理据不足。综上，本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失7280000元的反诉请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第二十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会支付房屋租金2132666.67元及违约金20469元；二、驳回原告（反诉被告）长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为13180元，由原告（反诉被告）长沙市岳麓区观沙岭街道金岭社区居民委员会负担1651元，被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱负担11529元，反诉案件受理费31380元，由被告（反诉原告）陈小三、高战兵、彭雄焱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年五月七日法官助理解秋阳书记员解秋阳（兼）