山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3844号 上诉人（原审被告）：李梅，女，1971年1月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，山东倡通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘春宇，男，1990年5月18日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘乔乔，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡进宇，男，1979年4月10日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人李梅因与被上诉人刘春宇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李梅向本院上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18090号民事判决，发回重审或改判驳回刘春宇的诉讼请求（差额1969175.03元）；2、一、二审诉讼费用由刘春宇承担。事实与理由：一审判决认定案件事实错误，适用法律不当，诉讼程序违法。2017年8月20日，李梅与青岛红卫市场经营服务有限公司签订了《红卫农贸市场场地租赁协议》，租赁期限自2017年8月20日至2023年12月31日。租赁协议生效后，李梅在装修房屋时得知租赁的房屋没有合法手续，刘春宇不能将租赁面积全部交付给李梅；已交付的承租面积因房屋手续不全而导致装修中被多次停工。在李梅及其他次承租人投入1000多万元的装修费用后，即将要经营盈利时，却被政府部门告知承租房屋拟实施拆迁。政府部门在2019年7月到承租房屋进行实地考察评估，2019年8月份就出具了拆迁评估报告，政府拟于2019年11月就拆迁完毕。拆迁的消息一出，李梅的经营一落千丈，好不容易发展的会员纷纷退卡，经营处于停滞状态，经济拮据。李梅翘首等着政府拆迁补偿款早日拨付，但刘春宇却对拆迁补偿额不满意，致使政府的拆迁至今未能完成。刘春宇拟获取李梅的装修等拆迁补偿。本案中之所以发生了租金未及时足额支付，是有客观原因的。原因一：是因刘春宇出租的房屋手续不全，在李梅装修房屋的过程中收到了执法机关的停工查处等行政处罚通知，该责任应由刘春宇承担；原因二：是政府部门拟对该承租房屋启动拆迁所致，拆迁评估的启动，致使李梅的客户纷纷退卡，1000多万元的装修投入没有投资回报。期间李梅多次跟刘春宇商量，等政府拆迁拨付装修补偿款后，再行一次性支付租金，刘春宇对李梅的提议没有表示反对，却突然以李梅违约为由提出解除合同，从而导致了合同的履行出现问题，该问题和损失合同双方都有责任和义务去妥善解决，而不是刘春宇可以置身事外。二、一审判决认定案件事实错误。（一）一审判决未对承租房屋的基本情况及《红卫农贸市场场地租赁协议》的效力依法进行审查，直接认定该协议为有效错误，二审法院审查后依法确认租赁协议为无效协议。本案中，李梅租赁的房屋系刘春宇层层转租而来，而在一审庭审举证时，刘春宇自始至终没有提交房屋的权属证明，更未提交房屋的建设规划等相关手续证据。一审判决未对房屋的所有权状态进行审查，亦未对涉案房屋是否经过规划批准等基本事实进行审查，由此导致本案关于租赁房屋标的之基本事实未查清。因涉案房屋原来的用途为：开办室内农贸市场，该房屋内划分为若干摊位，系进行蔬菜、肉类、水果等农副产品买卖的场所，并非一般的商业门头等商住地产。刘春宇将其当作商业房屋对外进行出租，改变了房屋的用途。在该情况下，一审法院更应严格审查房屋的权属及规划许可情况，并依法作出认定。但一审判决却是在未审查涉案房屋房产证以及房屋相关规划的情况下认定合同有效，该认定错误。依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故一审判决未查清出租标的系合法建筑的相关事实，认定案件事实错误。（二）一审判决以年租金总额140万元计算租金，不符合双方实际履行合同的情况，应当按照年租金120万元计算租金。李梅与刘春宇虽在租赁协议中约定了房租有两种计算方法，但协议履行时，并未按协议中约定的时间、金额进行付款。刘春宇催款时，也未按月租金金额主张，而是以整数如10万元、20万元等年付租金金额催款。李梅与刘春宇对年租金金额并未进行过进一步明确和确认，且各自理解不一。在刘春宇提起诉讼，且未进一步提交双方就年租金总金额达成一致的证据的前提下，一审判决应以120万的年租金金额来公平的确定租金金额。一审判决以年租金140万元来认定租金数额属事实不清、证据不充足，该认定错误。（三）一审判决未扣除出租面积中800平米未交付使用部分所对应的租金额，属于认定案件事实错误，严重损害了李梅的基本权益。由于刘春宇改变了出租房屋的用途，将摊位市场房屋作为一般商业房屋出租给李梅，导致李梅还未实际使用房屋，即在房屋装修准备阶段就被区行政执法人员以改变房屋用途等理由勒令停止装修相关作业。刘春宇也让李梅暂时不要使用，由此涉及的租赁面积约800平米。李梅在一审时已经向法庭提交相应的李梅与刘春宇的微信聊天记录等证据予以佐证。在微信记录中刘春宇也同意将相应面积（800平方米）的租金进行扣减。一审判决对此并未进行认定和处理，明显不公，由此导致案件对该部分事实的错误认定和错误判决，损害了李梅的合法权益。（四）一审判决对2019年8月份之后因政府拆迁所造成的损失未认定错误，一审判决应据实对因此产生的损失从应付租金中予以扣减。2019年8月以后的政府拆迁行为属于履行合同中的不可抗力。根据《民法典》第一百八十条和五百九十条之规定，因不可抗力不能履行合同的，应当部分或全部免责。一审中李梅已经提交相应证据，证明拆迁一事造成李梅的客户大量退卡，无法正常经营，系客观事实。应当由法院在判决时考虑免除或部分免除因此产生的民事责任及其所对应的实际损失。一审判决仅对疫情造成的损失进行了扣减，而未考虑此段时间李梅因拆迁无法经营造成的实际损失，属认定案件事实错误。（五）一审判决判令李梅承担年利率15.4％的违约金错误，合同无效无违约损失，即使合同有效该违约金也明显过高。涉案房屋没有房产证等权属证书，又没有规划审批手续，双方的租赁协议应属无效协议，无效协议没有违约金。假设协议有效，如前所述，政府的拆迁行为系不可抗力，在不可抗力造成合同无法正常履行的情况下，并非违约，不应支持违约金。且刘春宇因此产生的损失主要是租金损失，一审判决在支持刘春宇租金及占有使用费的情况下，已经可以补偿刘春宇的损失。即使要涵盖刘春宇因未及时收款造成的损失，以贷款市场报价利率（LPR）计算的利率损失也已经足以弥补。一审判决在李梅已经提出违约金过高的前提下，却以贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算违约金已经大大超出了刘春宇的损失范围。三、一审判决适用法律不当。（一）一审判决对于刘春宇出租的房屋没有产权证明和合法手续未予审查和认定，导致没有正确认定租赁协议为无效协议。依据《民法典》第一百五十三条和最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁协议应依法确认为无效协议，一审判决按有效协议裁决属适用法律不当。（二）一审判决对于涉案租赁中出现的2019年8月以后的政府拆迁行为给协议履行所带来的不可抗力影响，未正确适用《民法典》第一百八十条及五百九十条的规定属适用法律不当。（三）一审判决对刘春宇索要的逾期付款违约金按贷款市场报价利率（LPR）的四倍没有法律依据。租赁协议无效没有违约金；即使租赁协议有效，李梅提出约定违约金过高的情形下，法院应依法调整至贷款市场报价利率即可，而不应是四倍。四、一审判决审理程序违法。综上所述，李梅认为一审判决未查清案件事实，错误认定案件事实，适用法律错误，程序存在错误，导致该案错判。请中级人民法院依法予以撤销一审判决并发回重审或改判，支持李梅的上诉请求，维护公平和正义。 刘春宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李梅的上诉没有事实与法律依据，应当予以驳回。具体理由如下：一、刘春宇与李梅就山东省青岛市黄岛区××路××号房屋及场地签订的《红卫农贸市场场地租赁协议》合法有效，双方均应依约履行，一审法院认定事实清楚。2016年7月30日刘春宇与青岛富春江商业管理顾问有限公司签订《农贸市场租赁合同》，由刘春宇承租使用涉案青岛市黄岛区××路××号房屋及场地。刘春宇作为是涉案场地的承租人，用其作为唯一股东的一人有限责任公司--青岛红卫市场经营服务有限公司的名义与李梅签订《红卫农贸市场场地租赁协议》，将涉案场地转租给了李梅。2018年12月13日青岛红卫市场经营服务有限公司注销；青岛红卫市场经营服务有限公司为刘春宇的一人有限责任公司，公司注销后的权利义务仍然由刘春宇承继。而且根据双方提交的证据及双方自认，合同签订及履行主体均为刘春宇与李梅。《红卫农贸市场场地租赁协议》合法有效，双方均应依约履行。二、《红卫农贸市场场地租赁协议》的性质为租赁合同，根据《合同法》的相关规定，租金及支付期限为该合同的主要条款。作为协议的签订双方对此有明确约定，李梅主张年租金120万明显不符合客观事实，也没有任何事实依据。1、根据《红卫农贸市场场地租赁协议》的约定及李梅的履行方式，可以确定涉案场地租金支付方式为“先交费后使用”，李梅应当于每月1号支付租金，月租金为116666元。2、《红卫农贸市场场地租赁协议》第二条约定，如月付，每年租金140万元，平均每月租金116667元／月。第三条约定，租金按照先交费后使用的原则执行。租金为月付，每月1号前支付下月租金。李梅于免租期满后，也就是2018年1月份支付第一期租金金额为116666元，与协议约定内容一致。三、李梅主张刘春宇未交付800平米的租房面积无事实依据。李梅未提交证据证明存在刘春宇未交付场地的事实，也没有提交证据证明未交付场地的具体位置和面积，根据涉案双方提交的证据及一审法官的现场调查，涉案房屋及场地现由李梅占有使用，因此，对于李梅的主张，原审判决认定无误。四、根据双方提交的证据及法官的现场调查涉案场地并未进行拆迁，李梅至今仍在占有使用涉案场地并对外经营，李梅主张的所谓拆迁行为与本案事实没有任何关联性。李梅作为承租人占有使用租赁物，自然应当支付相应的租金。根据一审法官的现场调查，李梅占有使用涉案场地并且正常经营，不存在任何影响正常经营的情况，更不存在李梅主张的所谓政府拆迁不可抗力，造成合同无法正常履行的情况。五、违约金的计算方式符合法律及相关约定。根据双方合同约定，李梅逾期支付租金应当承担的日逾期违约金为千分之三，对此刘春宇在一审中主张的按照年利率15.4％计算违约金，不违反法律规定，法院认定事实无误。六、刘春宇的一审代理人胡进宇的代理人资格符合法律的规定。根据《民事诉讼法》第五十八条的规定，下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。在一审庭审中，刘春宇的代理人胡进宇属于社会团体推荐的公民，其代理人资格符合法律的规定，一审法院已经进行了审查，而且一审庭审法官向李梅询问双方出庭人员是否有异议时，李梅没有任何异议，认可刘春宇代理人胡进宇的代理身份。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李梅提出上诉没有任何依据，应当依法驳回李梅上诉，维持原判。 刘春宇向一审法院起诉请求：1.判令李梅交付位于山东省青岛市黄岛区××路××号房屋及场地；2.判令李梅向刘春宇支付截至2020年8月31日的租金2016662元、逾期付款违约金329534.7元，共计2346196.7元；3.判令李梅支付自2020年9月1日至实际交付之日的房屋场地占有使用费（按照月租金116666元计算）；4.判令李梅支付刘春宇自2020年9月1日至实际付清之日拖欠租金的逾期付款违约金；5.本案诉讼费、保全费由李梅承担。事实与理由：刘春宇成立青岛红卫市场经营服务有限公司用以经营管理位于黄岛区××路××号××市场场地。2017年8月20日青岛红卫市场经营服务有限公司与李梅签订《红卫农贸市场场地租赁协议》，由李梅承租上述场地。租赁期自2017年8月20日起至2023年12月31日止。李梅选择按月支付租金的方式向刘春宇支付涉案房屋场地的租金。刘春宇如约向李梅交付了涉案租赁物，但是免租期满后李梅自第二个月开始就出现逾期支付租金的情况，2019年7月份后再没支付过租金，刘春宇多次催要，李梅一直以没钱推托。按照双方约定，李梅拖欠租金达十五天，刘春宇即可要求解除合同，要求李梅返还房屋即场地。但是截至2020年8月份，李梅累计拖欠的租金为2016662元，按照合同计算逾期付款违约金高达2343119元，现刘春宇仅按照年息15.4%向李梅主张逾期违约金329534.7元。为维护刘春宇的合法权益，刘春宇诉至法院，请求依法判决。 李梅一审辩称：1、刘春宇并未按合同约定提供全部的租赁场地，已经构成违约在先。刘春宇与李梅签订的租赁合同中约定的场地位于黄岛区××路××号，但是实际上刘春宇并未将全部面积交付给李梅使用，刘春宇的行为构成违约，李梅也无需缴纳该未交付部分的租赁费。对方违约在先，刘春宇无权按照合同中的全部面积收取租赁费以及解除合同。2、涉案房屋因政府拆迁改造，相关部门已经于2019年7月份到租赁处实际考察，并于2019年8月份给出了拆迁评估报告，并承诺2019年11月份拆迁完毕。基于马上就拆迁的考虑，李梅的房租只支付到2019年8月份，本想着拆迁完成后，扣除上述没有实际使用部分的房租后，再将剩余房租支付给刘春宇。但刘春宇因对拆迁补偿数额不满意，使得原本于2019年11月份能解决的问题一直拖到了现在，李梅一直处于停业状态。根据《合同法》中减损规则的规定，刘春宇故意导致房租损失扩大的，无权就之后的房租主张权利。3、因2019年新冠疫情的原因，李梅配合政府防控疫情的需要，整个红卫村都被封闭隔离，李梅也一直没有对外营业经营。到2020年6月份李梅陆续开始营业，疫情期间李梅也没有使用房屋，该期间内的房屋租赁费用应当予以减免，这也符合公平的原则。4、对李梅没有使用的房屋面积及租金一事，因双方没有达成一致，李梅按照实际使用的面积一直向刘春宇支付房租。截止到2019年9月份，已经累计支付给刘春宇近170万元的房租，因政府承诺2019年11月份拆迁完成，其中李梅投入建设的补偿应归李梅所有。基于此事实和理由，李梅才想等着拆迁完成后一起结算，在支付2019年9月到拆迁完成、李梅搬离之日的租金，所以李梅的行为没有构成违约，刘春宇也收取了李梅的房租，因此，刘春宇无权解除合同。5、刘春宇在诉讼请求中要求李梅支付逾期付款违约金的请求没有依据。首先，刘春宇明知政府2019年11月份拆迁完成一事，却因不满补偿数额，导致李梅无法得到补偿款，也无法全部搬迁出去。其次，在疫情期间，因疫情防控，整个市场都被隔离。刘春宇对此明知，根据公平原则，这期间的租金也应该减免。再次，刘春宇自政府拆迁行为到起诉之日，一直没有联系李梅催要租金，如今突然起诉还要求李梅按照全部场地面积支付租金，也不管之前李梅没有实际使用部分的面积，有违诚实信用原则。此外，李梅不存在逾期支付租金的行为，且刘春宇所主张的违约金数额过高，请求按照年息15.4%主张逾期付款违约金没有任何依据，且刘春宇自身也没有实际损失，其关于违约金的主张不应支持。 一审法院认定事实：一、2016年7月30日，刘春宇与青岛富春江商业管理顾问有限公司就青岛市黄岛区××路××号（以下简称：涉案租赁物）签订《农贸市场租赁合同》，约定青岛富春江商业管理顾问有限公司将涉案租赁物租赁给刘春宇使用，刘春宇可通过成立公司的形式（公司实际名称以后期工商注册登记为准）负责市场改造、经营及管理相关事务。租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月30日止，每年租金1000000元。2016年11月15日，刘春宇成立青岛红卫市场经营服务有限公司，该公司为自然人独资，刘春宇为唯一股东。2018年12月13日青岛红卫市场经营服务有限公司注销。2017年8月20日，青岛红卫市场经营服务有限公司与李梅签订《红卫农贸市场场地租赁协议》，将涉案租赁物转租给李梅。协议第二条约定：1、租赁期限为6.5年，自2017年8月20日起至2023年12月31日止。2、第一承租期为2018年1月1日至2020年12月31日，如年付，每年租金为大写：一百二十万元整，三年共计三百六十万元整；如月付，每年租金为大写：一百四十万元整，平均每月租金为大写：十一万六千六百六十七元。协议第三条押金及租金支付约定：租金按照“先交费后使用”的原则执行。1、押金：人民币十万元整，于2018年1月1日前支付。合同期满，如李梅无违反本合同规定情形，则该押金无息返还。2、租金：租金为月付，每月1号前支付下月租金。租金为年付，每年1月1日前一次性支付全年租金。租金按照先交费后使用的原则，如出现拖欠租金的情况，每拖延一天，承担拖欠租金总额千分之三的违约金。协议第六条合同的中止和解除约定：3、一方拖欠租赁费累计达15天的。一审法院查明，李梅于2018年9月10日支付给刘春宇的200000元，该笔款项实际为198800元，刘春宇在一审庭审质证中确认为200000元。三、李梅认为，李梅、刘春宇双方在《红卫农贸市场场地租赁协议》中并没有对租金支付方式和期限作出约定。因刘春宇并未将全部面积交付给李梅使用，未交付使用的部分有接近800平方米，该部分的租金应当从中扣除，刘春宇违约在先。李梅并非按月或者按年的方式支付租金，刘春宇也接受了李梅的付款方式，也没有提出异议，视为刘春宇认可李梅付款方式的变更。李梅提交《红卫农贸市场场地租赁协议》、李梅付款记录、冯中山与刘春宇的微信聊天记录、场地平面图等证据拟证明上述事实。刘春宇质证称，微信聊天记录中的两位当事人身份无法确认，且聊天记录不完整，根据聊天记录内容，无法实现李梅的证明目的。场地平面图，系复印件，不具有真实性，无法证明与本案有关联性。刘春宇已经将涉案租赁场地全部交付李梅，现在涉案租赁物仍由李梅实际控制并使用。四、李梅认为，涉案租赁物因政府拆迁，拆迁评估2019年8月份就开始了，给李梅的正常经营带来了严重的影响和损失。李梅已经在地上附着物评估明细表上签字确认，评估公司已将相关资料送到长江路街道办事处拆迁办，等待国土局和财政局的审查。因刘春宇不满其赔偿数额，不配合评估工作，导致李梅不能及时拿到相应的补偿款。此外，因拆迁补偿导致李梅无法正常经营，合同已经不能正常履行，基于此刘春宇也无权要求李梅继续支付租金。李梅提交与长江路街道办事处拆迁办主任薛主任的通话录音，并申请证人杨某出庭作证，拟证明上述事实。刘春宇质证称，对所有录音的真实性不予认可，录音中当事人的身份无法核实，李梅主张的该录音证明事实与本案无关。证人为李梅的承租业户，与李梅存在利害关系，其作出的证人证言不具有客观真实性。根据该证人证言，其要证明的事项与本案的争议事实没有关联性，且证人证言证明涉案场地依然由李梅占有使用。在一审过程中，经刘春宇申请，对李梅的财产进行了保全。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点是：一、《红卫农贸市场场地租赁协议》是否已解除；二、刘春宇主张的各项费用如何计算。针对上述争议焦点，综合本案案情和刘春宇、李梅提交的证据，一审法院作出分析判定如下： 一、关于《红卫农贸市场场地租赁协议》是否已解除。《红卫农贸市场场地租赁协议》合法有效，协议当事人均应依约履行。本案中，刘春宇于2016年11月15日成立青岛红卫市场经营服务有限公司，刘春宇为一人股东。2017年8月20日，刘春宇使用青岛红卫市场经营服务有限公司的名义与李梅就涉案租赁物签订《红卫农贸市场场地租赁协议》。2018年12月13日青岛红卫市场经营服务有限公司注销，注销后的权利义务由刘春宇承继。 李梅辩称刘春宇未按照协议约定交付全部房屋及场地，但是李梅提交的证据不足以证明该项主张，且根据刘春宇、李梅提交的证据及现场调查，涉案租赁物现仍由李梅占有使用，故李梅的该项抗辩事由，证据不足，一审法院不予采信。 依据《红卫农贸市场场地租赁协议》约定，以及李梅交付的第一个月的租金数额，可以认定，李梅实际选择的租金支付方式为月付。协议约定，李梅未按约定支付租金达15日，刘春宇有权解除合同，李梅自2018年1月份支付首月租金后，至2018年6月份才支付2018年2月份的租金，逾期天数达126天，且截至2019年7月9日李梅累计支付刘春宇租金1716666元，期后李梅再未支付任何租金，《红卫农贸市场场地租赁协议》约定的解除条件已成就，刘春宇享有合同解除权。刘春宇主张自《红卫农贸市场场地租赁协议》2018年2月16日解除，但是刘春宇未向李梅发出解除合同通知，故对刘春宇该项主张，一审法院不予支持。《红卫农贸市场场地租赁协议》应当自载有刘春宇解除合同意思表示的起诉状送达给李梅之日（2020年9月23日）解除，合同解除后，李梅应当将涉案租赁物腾出并交付刘春宇。 二、刘春宇主张的各项费用如何计算。在审理过程中，刘春宇同意因疫情等原因，放弃3个月的租金，故刘春宇请求李梅支付截至2020年8月31日的租金1666664元（2016662-116666×3）。一审法院认为，刘春宇的该项诉讼请求，符合实际情况，一审法院予以支持。因李梅至今仍占有使用涉案租赁物，故应当向刘春宇支付自2020年9月1日起至2020年9月23日止的租金和自2020年9月24日起至实际腾出并交付之日止的占有使用费，按每月116666元的标准计算。 关于逾期付款违约金。《红卫农贸市场场地租赁协议》约定，日逾期违约金为千分之三，该约定过高，刘春宇在庭审中自认按照年利率15.4%计算违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。刘春宇依据上述标准计算至2020年8月31日已产生的违约金329534.7元，计算准确，一审法院予以确认。刘春宇免除李梅三个月的租金，相应免除三个月租金的违约金，结合本案案情，免除2020年2、3、4月租金的违约金为宜，故李梅应支付刘春宇违约金302511.03元（329534.7-27023.67）。因李梅仍占用涉案租赁物，故刘春宇主张李梅支付自2020年9月1日起至实际腾出并交付之日止，按照年利率15.4%计算逾期支付租金和占有使用费的违约金，一审法院予以支持。 综上，一审判决：一、青岛红卫市场经营服务有限公司与李梅签订的《红卫农贸市场场地租赁协议》于2020年9月23日解除；二、李梅于判决生效之日起三十日内将位于青岛市黄岛区××路××号场地腾出并交付刘春宇；三、李梅于判决生效之日起十日内支付刘春宇租金1666664元；四、李梅于判决生效之日起十日内支付刘春宇违约金302511.03元；五、李梅于判决生效之日起十日内支付刘春宇租金和占有使用费（自2020年9月1日起至腾出并交付之日止，按每月116666元计算）、逾期付款违约金（以2020年9月1日起实际产生的租金和占有使用费为本金，自2020年9月1日至实际付清之日，按照年利率15.4%计算）；六、驳回刘春宇的其他诉讼请求；如果未按判决的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费12785元（已减半收取，刘春宇已预交），保全费5000元（刘春宇已预交），均由李梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李梅提交证据一、政府信息公开告知书一份（出示原件提交复印件），证明内容：李梅向黄岛区自然资源局申请公开涉案房屋的建设工程规划许可证，黄岛区自然资源局回复称未审批过该房屋。根据相关法律规定，涉案合同为无效合同，其对应的违约金不应计付，且李梅保留追究刘春宇因合同无效导致的装修设施的索赔权。证据二、责令限期改正通知书一份（出示原件提交复印件），证明内容：涉案房屋无竣工验收备案手续，由此对李梅正常使用房屋造成影响，应当相应减少房屋占用费（租金）。证据三、青岛市市北区新的社会阶层代表人士注册信息一份，证明内容：该社会团体注册地址为青岛市市北区，业务范围不包括青岛市黄岛区。负责人为刘静轩，并非胡进宇。其经营范围也不包括代理诉讼。根据《民诉法解释》第八十七条，该社会团体无权推荐胡进宇作为诉讼代理人参加庭审。 刘春宇质证称：李梅提交的证据都不属于二审新证据，不应当作为证据予以认定。在2021年3月25日收到法院发送的短信，信息中明确载明应当在收到短信后3日内双方提交相关的证据，逾期未提交相关证据材料贵院应当不予审查。对证据一真实性无异议，但对证明事项不予认可。该证据为山东省青岛市黄岛区自然资源局出具的，该材料载明的信息为经检索没有所申请的公开信息，无法证明李梅所称涉案合同为无效合同，而且，李梅在一审时曾提交过针对涉案房屋由山东省青岛市黄岛区长江路街道办事处组织的资产评估报告，不论该证据的真实性，山东省青岛市黄岛区长江路街道办事处对于该资产经营评估可以证明涉案房屋是经过相关主管部门同意后进行建造的，不存在李梅所称的合同无效的情形。对证据二真实性无异议，但对证明事项有异议。该证据为2018年12月19日山东省青岛市公安消防支队经济开发区大队向青岛菲兹文化有限公司出具的责令限期改正通知书，认为青岛菲兹文化传播有限公司其经营场地装修部分未提供消防设计备案、竣工意见消防手续，该情形与刘春宇无关。而且收受该通知书的为青岛菲兹文化传播有限公司，与李梅无关。因此，该证据与本案事实无任何关联性。对证据三真实性不予认可，与本案无关联性。该打印件显示的是山东省青岛市市北区新的社会阶层代表人士，而且显示的法定代表人或负责人为刘静轩，并非李梅所称的负责人为刘静轩。而且本案中刘春宇代理人胡进宇为青岛市市北区新的社会阶层代表人士联合会推荐的代理人，并非李梅所提交的青岛市市北区新的社会阶层代表人士该团体推荐成员。对其证明内容不予认可。李梅陈述的社会团经营范围问题，任何一个社会团体的经营范围不可能包括诉讼代理，有诉讼代理的经营范围是律师事务所。作为统战团体本身成立的合同目的之一就是维护成员的合法权益。社会团体的主要负责人是刘静轩，其他负责人还有班子成员。 经审理查明，本院二审认定的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，李梅上诉主张涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因而租赁合同无效，并就此提交了相关职权部门的证明材料予以证明。刘春宇对此不予认可，但未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故本院对李梅的该项主张予以支持，其主张本案租赁合同无效符合上述司法解释的规定，本院对此予以确认。 我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，因此李梅应当将涉案房屋腾空并交还刘春宇，一审对此处理结果正确，本院对此予以维持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然租赁合同无效，但李梅实际占有使用涉案房屋，故其应当参照双方租赁合同约定支付占有使用费。李梅主张系刘春宇的原因导致交付的部分房屋未能实际使用，但对此未提交充分的证据加以证明，一审对此未予采信，并无不当。李梅主张应当按照年付120万确定租金标准，但根据本案李梅交付租金的时间、周期、数额等履行过程来看，不能体现其年付租金的事实，因此一审按照月付标准计取费用符合合同约定，本院对此予以维持。 此外，关于本案的违约金问题，因涉案租赁合同为无效合同，故双方对违约金的约定无效，因此，对刘春宇依据合同主张的违约金不应予以支持，一审对此处理不当，本院予以纠正。关于李梅上诉主张因拆迁造成的损失问题，因其一审对此未提出反诉，故不属于本案的审理范围，本院对此不予处理。关于李梅对刘春宇代理人资格的异议，经审查，不能成立，本院对此不予支持；关于其主张一审程序违法的问题，未提交相应的证据加以证明，本院对此不予采信。 综上所述，李梅的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18090号民事判决书第二项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18090号民事判决书第一项、第四项、第六项； 三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18090号民事判决书第三项为：李梅于本判决生效之日起十日内支付刘春宇房屋占有使用费1666664元； 四、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18090号民事判决第五项为：李梅于本判决生效之日起十日内支付刘春宇自2020年9月1日起至实际腾出并交付之日止的房屋占有使用费（按每月116666元计算）； 五、驳回刘春宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12785元，由刘春宇负担3703元，李梅负担9082元；保全费5000元，由李梅负担。二审案件受理费22523元，由刘春宇负担3460元，由李梅负担19063元。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年五月三十一日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖