新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0103民初1072号 原告：刘芳，女，1979年出生。 委托诉讼代理人：杨程程，新疆君协律师事务所律师。 被告：张辉煌，男，1989年出生。 委托诉讼代理人：范广新，新疆皓宜律师事务所律师。 被告：杨东，男，1988年出生。 委托诉讼代理人：路绪华，新疆阿拉尔律师事务所律师。 原告刘芳与被告张辉煌、杨东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳及其委托诉讼代理人杨程程、被告张辉煌及其委托诉讼代理人范广新、被告杨东及其委托诉讼代理人路绪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芳向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判决二被告向原告支付房租310，000元（从2017年10月至2019年10月期间）及欠付的物业费33，701元、暖气费31，016元、消防维护费4970元、水电及消防安装费33，897元，共计413，584元；3.依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月8日，原告刘芳将其位于阿拉尔市兰祥大厦负一层的房屋出租给被告杨东及张辉煌，由二被告合伙经营洗浴中心，双方口头约定每年房租为20万元，每年房租由二被告于当年10月1日前向原告支付，该房屋的物业费、暖气费、消防安装费、水电费等相关费用均由二被告负担。被告承租该房屋后于2015年至2017年按约支付了房租，后于2018年被告与原告协商约定每年房租改为18万，但被告在2018年至2020年仅向原告支付了5万元房租，剩余的房租31万元至今未向原告支付。另被告在租赁期间拖欠物业费等各项费用103，584元，原告多次要求被告支付上述费用，被告均拖延未予支付。原告为维护自己合法权益诉至法院，请法院依法判决。 张辉煌辩称，针对被答辩人刘芳的诉请及事实理由，本人答辩如下：一、被答辩人刘芳起诉理由不能成立，其诉求缺乏事实和证据支持，应予全部驳回。二、从本案的事实看，答辩人从2015年10月至2018年10月，租用被答辩人刘芳位于阿拉尔市兰祥大厦的地下室3年，交费3年。2018年10月以后，由于生意不好，一直处于亏损状态，经与刘芳商量，刘芳同意答辩人再付5万元，不再租赁其地下室。双方就此解除了租赁关系。在此过程中，双方未订立书面协议，只是口头约定，对租赁的期限也未进行约定。双方的做法是，先交租金，后用租赁物，不交租金不用房。2018年10月以后，双方已经解除了租赁关系，这一点从答辩人未再实际经营及被答辩人于2018年7月对外发布招商广告均能证明。因此，被答辩人要求解除现在根本不存在的房屋租赁合同是毫无依据的。三、依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁，第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。双方的租赁关系是口头约定的，除了年租金外，对具体的租赁期限等均未约定。因此，双方签订的是不定期合同，依法可以随时解除。2018年10月以后，答辩人也以其行为表明不在租赁，租赁关系终止。被答辩人要求答辩人支付2018年至2020年的房租等费用，缺乏依据。反之，如果按照被答辩人的逻辑观点，租赁合同未终止，被答辩人是不是继续可以向我们要2021年的租金，直到N年。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 杨东辩称，杨东、张辉煌在2015年7月1日共同成立金水湾洗浴中心，当时租赁刘芳的房屋，但是到2017年年底，杨东和张辉煌已经协议解除合伙关系，并进行了清算，杨东将其合伙期间租赁房屋的房租已经结清，并不欠刘芳任何房租，也不欠其他任何费用。请求法院查明事实，驳回刘芳针对杨东的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。原、被告双方对下列证据和事实存在争议： 刘芳向本院提交以下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份（与原件核对一致），用于证明2012年9月18日原告从新疆阿拉尔新苑房地产开发有限责任公司处购买了位于阿拉尔兰祥大厦负一层×××号房屋，房屋面积621.45平方米。张辉煌质证认为，该证据与其无关，其是从原告处租赁的涉案房屋。杨东质证认为，对该合同真实性无意见。经审查，本院认为此证据符合真实性及合法性，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。 2.2020年1月23日刘芳与张辉煌的通话录音，用于证明刘芳自2015年5月开始将兰祥大厦负一层房屋出租给杨东、张辉煌，双方约定2015年至2017年度每年租金为20万元，2017年10月至2020年期间每年租金18万元，每年租金支付时间为当年10月1日。该房屋的物业费、暖气费、水电费等各项费用均由承租方杨东、张辉煌负担，但张辉煌、杨东未按约定按期支付房租，已经构成违约，截至2020年1月23日，原告与被告之间的房屋租赁合同仍旧尚未解除。张辉煌质证认为，对该证据真实性认可，提出通话时其刚动完手术在住院，有些话也未听清楚，当时都是完全在应付原告。杨东质证认为，对该证据的证明目的不认可。经审查，本院认为，因该录音资料系原告本人与张辉煌的通话，张辉煌对其真实性认可，故本院对该证据的真实性予以采信，对原告的证明目的，本院将结合庭审调查及其他证据综合予以认定。 3.新疆佳益评估公司出具的评估报告原件一份，用于证明原告刘芳以每年18万元的价格将房屋出租给被告，该租金价格约定合理且低于市场价。张辉煌及杨东均质证认为，对该评估报告的真实性认可，关联性不认可。经审查，本院认为，两被告对该证据的真实性予以认可，故本院对其真实性予以采信，对原告的证明目的，本院将结合庭审调查及其他证据综合予以认定。 4.2021年1月17日自行拍摄的照片11张及视频一组，用于证明截止2021年1月17日，被告仍持续占有原告房屋，包括现在东西还应该在涉案房屋。张辉煌质证认为，对该组证据的真实性无异议，提出该组证据不能证明被告正在经营，对关联性不认可。杨东质证认为，真实性认可，但提出该组证据不能证明其继续经营的事实，故证明目的不予认可。经审查，两被告对该组证据的真实性予以认可，故本院对其真实性予以采信，对原告的证明目的，本院将结合庭审调查及其他证据综合予以认定。 5.2020年4月30日阿拉尔市鑫荣市场管理服务部出具的《催款函》原件一份，用于证明该房屋自2017年1月至2020年4月期间欠交物业费、暖气费、消防维护费、水、电、消防安装费共计103，584元，该费用按约定应由二被告承担。张辉煌质证认为，其未收到催款函，也没有在上面签字，不予认可。杨东质证认为，对该证据的真实性认可，关联性不认可。经审查，本院认为，该证据系原件，且与本案具有关联性，能够客观反映欠缴相关费用的事实，故对该证据予以采信，对两被告的质证意见，本院认为不符合法律规定，不予采信。 张辉煌向本院提交以下证据： 1.截屏打印件五份，用于证明在2018年10月原告已对外发出涉案房屋的出租广告，并且双方的微信聊天记录证明，因被告张辉煌经济困难未及时支付租金原告不同意将房屋租赁给被告的事实。刘芳质证认为，对于该组证据中三张显示出租广告照片的三性均不予以认可，不能证明与本案原告有关，该组证据中另外两张截屏可以看出是从手机上的截屏再次拍摄的，该份截屏已经不具有完整性了，张辉煌也表示不能提供原始聊天记录，因此该微信截图没有原始聊天记录进行比对，对该两份微信聊天真实性、关联性、完整性、合法性均不予以认可。杨东质证认为，对该组证据真实性、合法性、关联性予以认可，提出其看到过出租广告，刘芳和张辉煌微信聊天记录截屏可以证明双方已经解除房屋租赁合同，也不存在任何费用问题。经审查，本院认为，该组证据中三张朋友圈截图仅能证明发布过洗浴中心的出租广告，不能直接证明是原告找人发布，虽然被告杨东认可该证据，但因其与张辉煌存在利害关系，该质证意见本院不予采信；对该组证据中的两份聊天记录，因无原始数据作比对，完整性不能确定，故对此组证据的证明目的不予采信，对于原告的质证意见依法予以采信。 2.证人文某某的证言，用于证明张辉煌2018年10月已经不再经营洗浴中心，刘芳开始发布招租广告，并有欲承租此房屋的人来看房屋。刘芳质证认为，证人证言部分有猜测性、不能证明被告张辉煌的证明目的。杨东质证认为，证人证言真实可信。经审查，本院认为，证人证言可以客观反映本案部分事实，但对其证明目的，本院将结合庭审调查的事实及其他证据综合予以认定。 杨东向本院提交以下证据：1.打印照片六张，用于证明杨东和张辉煌合伙经营阿拉尔市金水湾洗浴中心，该洗浴中心于2015年7月31日注册成立，2017年12月29日注销，两人已就租金结清，不存在欠费事实。刘芳质证认为，对该证据的真实性予以认可，提出该组证据不能证明二被告之间协商退伙事宜。张辉煌质证认为，对该证据的真实性认可，证明目的认可，杨东确实于2017年6月退出合伙，之后该洗浴中心由其一人经营。经审查，本院认为该组证据仅能证明阿拉尔市金水湾洗浴中心成立及注销的时间、水云阁洗浴中心成立时间，不能证明杨东的其他证明观点。 2.三方证明及欠条复印件各一份，用于证明杨东与张辉煌于2017年5、6月份已退出合伙的事实。刘芳质证认为，对该证据的三方证明的真实性予以认可，通过此组证据可以证实本案中所涉房屋是由张辉煌与杨东共同经营的，虽其两人进行了结算，但并未告知刘芳，对欠条不予认可，提出欠条与本案没有关联关系。张辉煌质证认为，对上述证据的真实性及证明问题均予以认可。经审查，本院认为，因刘芳对三方证明的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以采信，对于杨东的证明目的，本院认为，该证据虽能证明两被告解除合伙事宜，但不能证明其告知原告，并与原告对房屋租赁事宜进行结算，故该行为不能对抗第三人刘芳。 综上，根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月18日，原告刘芳购买了位于阿拉尔市兰祥大厦负一层×××号商铺，面积621.45平方米。2015年5月，原告刘芳将上述商铺租赁给两被告，双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，仅约定租金按年计算，每年20万元，先付租金后使用房屋，从2015年10月起计算租期，租赁期间产生的水费、电费、物业费、暖气费均由承租方负担。两被告承租该商铺后对该商铺进行装饰装修，并在该商铺地址注册成立了阿拉尔市金水湾洗浴中心，该洗浴中心在阿拉尔市市场监督管理局于2015年7月31日注册成立，登记的经营者为冯某某（系杨东之妻），实际经营者为张辉煌与杨东。2017年12月初，杨东与张辉煌协商一致退出合伙，并对合伙期间债权债务进行清算，涉案商铺租金交纳至2017年10月，同年12月29日，该洗浴中心被注销，但张辉煌继续以该名称进行经营，并向原告刘芳支付2017年10月至2018年10月期间的商铺租金50，000元，双方协商约定此后租金按180,000元/年。2018年12月18日，阿拉尔市水云阁洗浴中心在阿拉尔市市场监督管理局注册成立，登记的经营者为向某，注册地址为涉案商铺地址，该洗浴中心实际经营者系被告张辉煌。该洗浴中心虽至今未注销，但已经处于停业状态。现原告刘芳向本院主张2017年10月至2019年10月期间涉案商铺欠付的租金共计310,000元，该租金经原告刘芳多次索要，两被告均未支付。 另查明：刘芳对于杨东退出与张辉煌合伙的事宜不知情。涉案商铺租赁期间产生以下费用：2017年1月至2017年12月期间应交纳物业费9897元、暖气费13,672元；2018年1月至2018年12月期间应交纳物业费14,916元、暖气费13,672元；2019年1月至2019年12月期间应交纳物业费14，916元、暖气费13,672元；2020年1月至2020年4月期间应交纳物业费4972元，以上物业费合计44，701元、暖气费41,016元，扣除两被告已经交纳物业费11,000元及暖气费10，000元，两被告在租赁期间还需承担物业费33,701元、暖气费31,016元，以上两项共计64,717元。该费用两被告至今未向原告刘芳支付。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案中,原告刘芳与被告张辉煌、杨东虽未签订书面租赁合同,但双方形成了事实上的房屋租赁合同法律关系。该合同关系是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法、有效,依法受法律保护,双方均应依约全面善意履行各自的义务。现根据庭审查明的事实及双方的意见,本院对本案争议焦点认定如下: 一、涉案商铺租赁合同解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定:“租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原、被告之间系口头租赁合同,且租赁期限超过6个月未签订书面合同,依法应视为不定期租赁,双方当事人随时可以解除合同。被告张辉煌虽辩称双方已经于2018年10月解除租赁关系,但从其提交的其与刘芳2018年9月至11月期间部分微信聊天记录截屏显示，双方一直在就租金事宜进行磋商，对于是否解除租赁关系均未明确达成一致意见，刘芳提交的其与张辉煌2020年1月23日的通话录音亦未明确表示双方已经解除租赁关系，且庭审中，原、被告均认可被告经营洗浴中心的设施、设备均还在涉案商铺中，由此可知，被告张辉煌的该抗辩意见不符合本案客观事实,故本院依法不予采纳。对于不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应在合理期限前通知承租人。现原告作为出租人起诉主张解除租赁关系,被告张辉煌提出租赁合同已经于2018年10月解除，虽然该抗辩意见不符合客观事实，但据此可知张辉煌无继续履行租赁合同的意识表示，被告杨东抗辩意见提出其在2017年12月退伙后就未在租赁涉案商铺，由此可知杨东也无继续履行租赁合同的意识表示，故原告刘芳要求判决解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，符合本案客观事实及法律规定，本院予以支持。 二、关于两被告的责任承担问题。两被告作为承租方与原告刘芳形成事实上的房屋租赁合同法律关系，对该事实双方均无异议，本院依法予以确认。在合同履行过程中，两被告均主张杨东于2017年12月退出合伙，退出合伙时双方对于房租及其他相关费用进行过清算，但庭审中刘芳明确表示其不知情,且两被告也未提交相关证据证明其二人解除合伙关系时对于租金及租赁期间的相关费用与刘芳进行结算。故本院认为，两被告作为租赁合同相对方，合伙租赁了本案涉案商铺，其双方的内部退伙事宜未经出租方确认，不能对抗善意第三人，被告杨东依法应当与张辉煌承担连带责任。据此，原告要求两被告承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。杨东抗辩，其与张辉煌退伙事宜已经告知原告，不应当承担连带责任，但其提供的证据不能证明该观点，故该抗辩理由本院依法不予采纳。 三、关于原告刘芳诉请的租金问题。庭审中，原告及两被告均认可双方对涉案商铺的租金交纳至2017年10月，2017年10月以后双方协商租金降至180,000元/年，张辉煌仅支付租金50,000元的事实，本院对该事实予以确认。从2017年10月至2018年10月的租金，两被告尚欠原告刘芳130,000元（180,000元-50,000元），2018年10月至2019年10月期间的租金180,000元，被告也未支付。现原告刘芳向两被告主张2017年10月至2019年10月期间的商铺租金310,000元（130,000元+180,000元），符合法律规定，本院予以支持。被告张辉煌抗辩，其与刘芳与2018年12月份已经协商解除租赁合同，不存在欠付租金事宜，但其提交的证据均不能证明该观点，故对该抗辩意见，本院依法不予采纳。 四、原告主张租赁期间的物业费、暖气费及消防维护费等问题。原、被告双方虽然是口头租赁合同，但形成事实上的租赁关系。因物业费、暖气费均系租赁商铺使用过程中产生的直接费用，依据双方约定，承租期间产生的该费用应当由两被告承担，但在2017年1月至2020年4月租赁期间，两被告仅交纳了物业费11,000元及暖气费10,000元，其他部分物业费33，701元及其他部分暖气费31,016元未交纳。现相关部门已向原告刘芳催交，作为承租方的两被告应当按约定向原告刘芳支付，故原告刘芳要求判决两被告向其支付租赁期间产生的物业费33，701元及暖气费31，016元，符合事实及法律规定，本院予以支持。对于原告刘芳主张的消防维护费4970元及水、电、消防安装费33,897元，因双方在口头协商时未约定，且两被告对此也不予认可，原告也未提交证据证明该费用应由两被告负担，故对该项主张，本院依法不予支持。被告杨东辩称，其在2017年12月退伙时之前所有费用已经全部付清，但未提交相关证据予以证明，故该辩解意见本院不予采纳。 五、关于本案的法律适用问题。因引起本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》,应适用当时的法律、司法解释的规定进行判决。故本案不应当适用《中华人民共和国民法典》。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘芳与被告张辉煌、杨东之间达成的口头《房屋租赁合同》； 二、被告张辉煌于本判决生效后五日内一次性向原告刘芳支付租金共计310,000元； 三、被告张辉煌于本判决生效后五日内一次性向原告刘芳支付租赁期间欠付的物业费33，701元及暖气费31,016元，以上两项共计64,717元； 四、被告杨东对上述被告张辉煌的付款义务承担连带责任； 五、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7504元，公告费520元，合计8024元（原告已预交），由原告刘芳负担754元，被告张辉煌、杨东负担7270元（与上述付款义务一同履行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。 审 判 长  邱书霞 人民陪审员  董淑兰 人民陪审员  管士兰 二〇二一年五月十三日 书 记 员  李彦彦