河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初13938号原告：王忠阳，男，1962年2月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：肖瑞瑞，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被告：李艳真，女，1964年7月16日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：李昌建，河南小东律师事务所律师。被告：苏勇南，男，1964年1月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被告：驻马店市雅居园置业有限公司，住所地驻马店市驿城区天中山大道北段，统一社会信用代码91411700737441388N。法定代表人：苏勇南，该公司董事长。被告：驻马店市同仁置业有限公司。住所地：驻马店市纬二路东段。统一社会信用代码914117000626502288。法定代表人胡斌，该公司经理。三被告的委托诉讼代理人：单中强，河南北纬律师事务所律师。原告王忠阳诉被告李艳真、苏勇南、驻马店市雅居园置业有限公司（以下简称雅居园公司）、驻马店市同仁置业有限公司（以下简称同仁置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王忠阳的委托诉讼代理人肖瑞瑞，被告李艳真及其委托诉讼代理人李昌建，被告苏勇南、雅居园公司、同仁置业公司的委托诉讼代理人单中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王忠阳向本院提出诉讼请求：判决准许执行位于驻马店市××大道东侧、××北侧××小区××号××单元××房屋。事实与理由：原告和被告苏勇南、雅居园公司、同仁置业公司民间借贷纠纷强制执行一案，法院于2020年10月12日依法对雅居园公司位于驻马店市××大道东侧、××北侧××小区××号××单元××房屋进行了查封，被告李艳真以已经购买该房屋为由提出执行异议，法院于2020年11月21日作出（2020）豫1702执异321号执行裁定书，裁定：中止对位于驻马店市××大道东侧、××北侧××小区××号××单元××房屋的执行。原告认为，中止涉案房屋的执行理由不能成立，应当继续执行。原因为：1、被告李艳真提交的商品房买卖合同并未办理网签或备案手续，无法排除被告李艳真与雅居园公司串通在法院查封涉案房屋后补签该合同，购房合同未网签备案，明显存在问题。2、被告李艳真与雅居园公司签订的商品房买卖合同的时间是2014年6月18日，合同约定的付款方式是一次性付清，被告李艳真为证明其向雅居园公司支付了涉案房屋的价款，提交了发票，实际上，发票并非在支付相应价款后才能出具，发票不能证明被告李艳真已实际支付了涉案房屋的购房款；3、驻马店不动产登记服务中心出具的房屋权属登记信息查明，本次查询结果为2010年8月至今系统业务信息，因早期档案未完全录入系统，以及部分档案未收取身份证等各种历史原因，不确定的信息未计算在内。该证明不能证明被告李艳真名下无其他居住的房屋。4、根据规定，房屋属于不动产，应当以登记来判断权利人的归属，涉案房屋登记在雅居园公司名下，被告李艳真不具有案涉房产权利人的资格。原告申请法院对雅居园公司名下案涉房屋的查封时间是2020年10月12日，该执行行为合法有效。被告李艳真的异议不足以排除原告申请强制执行的权利。请求依法支持原告的诉讼请求。被告李艳真辩称，原告诉请没有事实及法律依据，被告李艳真在法院查封之前已经签订商品房买卖合同，同时已经全部交纳购房款，并使用至今，并且在2014年6月22日就向雅居园公司交纳了产权办理费用，因雅居园公司原因至今未能办理产权证，原因不在被告李艳真。因此，应驳回原告的诉讼请求。被告苏勇南、雅居园公司、同仁置业公司共同辩称，案涉房产于2014年11月27日出售给买受人李艳真，李艳真已支付完购房款，该房是因为雅居园没有网签备案，责任不在李艳真。原告起诉同仁置业公司没有任何事实依据，雅居园公司认为李艳真享有排除执行异议的权利。另根据民事调解书，同仁置业公司以商业广场200个车位优先偿还原告的欠款，待车库建成后，原告的债权足以得到清偿，请查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：王忠阳申请执行苏勇南、雅居园公司、同仁置业公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年10月12日依法查封了被执行人雅居园公司名下位于驻马店市××大道东侧、××北侧××小区××号××单元××房产，被告李艳真以所查封的案涉房产系其所有为由向本院提出执行异议，本院于2020年11月21日作出（2020）豫1702执异321号执行裁定书，裁定：中止对位于驻马店市××大道东侧、××北侧××小区××号××单元××房屋的执行。驻马店市不动产登记中心于2021年1月11日出具的房屋权属登记信息查询证明显示，李艳真名下没有登记住宅房屋信息。王忠阳对该裁定提出异议，遂提起本案诉讼。案件审理过程中，被告李艳真提交2014年6月18日与被告雅居园公司签订的《商品房买卖合同》，合同载明李艳真所购雅居园的房屋为第A20号楼4单元408号房。该商品房总价款为563600元。支付方式及期限为：买受人在签订本合同时一次性付清总房款563600元。雅居园公司2014年6月18日为李艳真开具的购房收据显示：今收到A20栋4单元4层西户408号房李艳真购房款563600元。附注：购房全款。被告雅居园公司于2015年7月28日向李艳真开具案涉房屋的销售不动产统一发票，金额为563600元。被告李艳真提交2014年6月22日雅居园公司出具的产权办理费用收据，证明已向雅居园公司交纳了产权办理费11977元。李艳真另提交2014年、2015年、2020年驻马店大管家物业管理有限公司出具物业费收据，证明其已交纳了物业费，并自2014年在案涉房屋居住至今。被告雅居园公司未就案涉房屋为周书真办理登记备案手续，现本院查封的案涉房屋仍登记在雅居园公司名下，房产证号为：驻房权证字第××号。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，对申请执行人即本案原告王忠阳提起的执行异议之诉，应就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理。本案的争议焦点为被告李艳真对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而该规定第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则上述规定的第二十八条和第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定，符合任一条即可排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封前已经合法占有不动产；3、已支付全部价款，或者已经按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记手续。签订合法有效的书面买卖合同是判断被告李艳真是否购买案涉房屋的基础，本案中，被告李艳真已在本院查封之前和被告雅居园公司就案涉房屋签订了书面的商品房买卖合同。从被告雅居园公司为李艳真出具的购房款收据和销售不动产发票、物业费票据，可以认定被告李艳真已就案涉房屋支付了全部价款且在本院查封之前已经实际占有了该房屋。同时，案涉房屋未办理过户手续系因被告雅居园公司未能为李艳真办理网签备案造成的，非因买受人李艳真的原因未办理过户登记手续。综合以上分析意见，本院认为，被告李艳真对登记在雅居园公司的案涉商品房提出异议，符合上述法律规定，其权利能够排除执行。对原告要求执行位于驻马店市××大道东侧、××北侧××小区××号××单元××房屋的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告王忠阳的诉讼请求。案件受理费9436元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  邓卫军人民陪审员  段丽娟人民陪审员  宋景华二〇二一年五月十九日书 记 员  张 珂