江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2148号上诉人（原审原告、反诉被告）：李章海，男，1963年7月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：张步照，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏远晨控股集团有限公司，住所地江苏省盐城市世纪大道615号。法定代表人：夏长明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆立根，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇成，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。原审第三人：盐城红星美凯龙世博家居广场有限公司，住所地江苏省盐城市世纪大道615号。法定代表人：夏长明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆立根，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇成，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。上诉人李章海因与被上诉人江苏远晨控股集团有限公司（以下简称远晨公司）、原审第三人盐城红星美凯龙世博家居广场有限公司（以下简称红星美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2020)苏0903民初4713号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李章海上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判支持李章海的诉讼请求，驳回远晨公司的诉讼请求；上诉费用由远晨公司承担。事实与理由：一、一审法院部分事实认定不清。（一）李章海与远晨公司之间已形成长期的租赁关系，远晨公司变更合同主要内容应经双方协商一致，协商不成的，应按原合同内容履行。一审法院已经查明，李章海于2010年10月1日起一直与盐城大世界全球家居生活广场有限公司（2018年7月变更为远晨公司）签订租赁合同，承租红星美凯龙一楼展位。李章海与远晨公司之间的租赁关系已达10年之久，续签的租赁合同的面积、租金单价、支付方式等内容完全一致，双方本质上属于长期租赁关系，只是被远晨公司人为分割为一年一签，李章海对租赁享有期待权。在合同履行过程中，远晨公司要求变更原合同主要内容，将一楼、二楼捆绑租赁给李章海，应由双方协商一致，协商不成的，仍应按原合同内容履行。（二）根据双方每年自动续签租赁合同的商业惯例，李章海无须以书面形式申请续签。远晨公司以李章海未提前申请续签为由拒绝续签租赁合同系违背双方交易习惯，也侵犯了李章海的优先承租权。根据双方每年自动续签租赁合同的商业惯例，李章海无须以书面形式申请续签。远晨公司以李章海未提前书面申请续签为由拒绝续签案涉租赁合同，与双方长久以来形成的交易习惯相违背。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同通用条款》第21.3条约定，在同等条件下，承租方享有优先承租权，其在租赁期满时，李章海享有在同等条件下优先于他人租赁房屋的权利，优先承租权是对承租人的一种特殊保护，通过对出租人缔约自由权的限制，以实现权利的平衡。（三）远晨公司的捆绑租赁行为明显损害了承租人的合法权益，2020年受疫情影响，个体商户本就面临着巨大的经济危机，很多商户因经营困难歇业，在如此困难的情况下。李章海未拖欠远程公司租金，也未要求减免疫情期间的租金，而远晨公司非但不体谅承租人的难处，还为了转嫁门店空置的经营风险，要求经营户必须一楼带二楼一起租赁。且据了解，一楼、二楼并不具备一起租赁的条件，如一楼、二楼门店打通将违规违法，承租人投入巨大却无法确保自身利益的最大化。该捆绑租赁行为是远晨公司转嫁自身风险，明显损害了承租人的合法权益。（四）在远晨公司的要求及同意下，李章海对门店经营、装饰、装修等方面投入巨额资金，现因远晨公司拒绝续订合同，导致李章海损失巨大。2008年10月13日，远晨公司法定代表人夏长明要求李章海的门店在2019年3月底前投资强度须达到300万元以上，为达到远晨公司要求，在经远晨公司同意认可后，李章海加大门店资金投入，并对门店进行了装修升级。李章海同意远晨公司的投资要求也是基于双方的长期租赁关系，从双方长远利益的角度出发，投入巨额资金，现因远晨公司拒绝续签合同，导致李章海投入巨额资金后租赁合同已经履行一年多，未能实现可期待利益，这明显与双方签订租赁合同时达成的长期租赁的真实意思表示相违背，导致李章海损失巨大。二、一审法院未向李章海进行释明，程序严重违法。李章海主张一审法院认定案涉租赁合同部分条款无效，一审法院对合同效力的认定与李章海主张不一致，一审法院应当向李章海进行释明，告知李章海可以变更诉讼请求，一审法院未予释明，严重违反法定程序。导致李章海未能变更诉讼请求，主张损失，妨碍了李章海正当行使诉讼权利，导致一审判决结果有失公平。三、一审法院支持远晨公司主张的违约金，并将违约金调整为占用费的30%，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。可见违约金的上限为造成损失的30%。在本案中，远晨公司未提供证据证明其存在利益损失，相反，李章海已于2020年9月30日支付了2020年10月至2020年12月31日的租金27万元，一审法院在远晨公司违约在先且不存在任何利益损失的情况下，按违约金上限支持其违约金主张，明显缺乏事实和法律依据。远晨公司辩称，1.李章海作为完全民事行为能力人，自2010年10月1日起与远晨公司、红星美凯龙公司基于平等自愿、友好协商、一年一签《展位租赁及管理服务合同》及《补充协议》，李章海自愿承租案涉展厅用于经营其高怡、百丽品牌产品。合同中明确约定在合同期内如遇经营所需，红星美凯龙对商场进行规划调整，承租方必须无条件服从并积极配合。因此，远晨公司为了加强管理及经营所需，对商场相关承租户经营布局进行调整，符合双方的约定，李章海称该行为为变更原合同主要条款捆绑租赁行为且应按原合同内容执行的上诉理由完全违背了上述合同约定，亦违背了合同第7.15条约定的初衷，李章海的该上诉理由毫无道理，不能成立。二、根据《展位租赁及管理服务合同》通用条款第21.3条，合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向出租方和红星美凯龙提出申请，并重新签订书面合同，李章海享有优先承租权的前提是有续租的意思表示，也就是合同中约定的向出租方提出申请并重新签订书面合同。根据约定，李章海应在2020年7月31日前向远晨公司、红星美凯龙公司提出续租申请，但李章海届期既没有提起续租申请，更没有重新签订租赁合同，应视为李章海放弃了优先承租权。三、远晨公司根据合同约定对商场经营布局进行适当调整，不存在捆绑租赁行为，更不存在损害承租人李章海的合法权益。李章海拒不配合远晨公司进行商场布局调整已然构成违约。租期届满前，承租人李章海可以选择续租或不续租，事实上李章海用实际行动即届期未向远程公司提出续租申请，进一步明确了其届期不再续租的意思表示。四、李章海因自己经营所需，在租赁合同期内所承租的门店进行经营性装修是为了其获取相应的经济利益而做出的个人自愿行为。李章海经商多年，在其决定在租期内投入相应资金成本时，对于经营有风险，投资需谨慎基本道理应当是明知的。其应当考虑到与远晨公司之间的租赁合同系一年一签，合同期满两个月前应提出续租申请以及其他市场因素等客观存在的经营风险。根据谁投资、谁收益、谁承担风险的原则，李章海在合同到期前没有依合同约定向远晨公司提出续租申请，已然放弃了继续承租经营，其对前期投入的装修等经营性成本应当承担全部法律风险，现欲将该法律风险转嫁给远晨公司无事实和法律依据。五、李章海主张认定案涉租赁合同部分条款无效，因该条款系双方协商一致同意，且在历年租赁合同中均有明确，这是双方真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平、重大误解等情形，一审法院据此认定该请求不能成立，符合法律和事实情况。六、关于一审法院是否应当告知李章海可以变更诉讼请求，由于李章海在一审中全程委托了专职执业律师，且为特别授权，故对李章海应当主张哪些诉求及有哪些法律风险，其代理律师应当是充分明确的，不应由一审法院来告知或释明。一审程序适当，李章海该上诉理由同样不能成立。七、合同期满前，李章海未向远晨公司提出续租申请，而放弃了继续续租。远晨公司基于商场的有序经营，必须将该门店出租给第三人经营。事实上，远晨公司也实际与第三人签订了租赁合同，向第三人收取了履约定金，现李章海在合同期满后仍然霸占该承租门店，拒不交还，直接导致远晨公司无法按时向第三人交付承租门店。李章海长期霸占案涉门店的行为，不仅导致远晨公司对第三人构成违约，承担违约赔偿责任，且无法获得该期间应得的租金利益，其损失远远大于一审判决的30%，不仅于此，李章海强占商铺的行为还造成商场管理混乱，到现在还无法统一布局给远晨公司对其他商户的管理制造了恶劣的破坏作用。红星美凯龙公司述称，同远晨公司的上述答辩意见。李章海向一审法院起诉请求：1.撤销租赁合同专用条款11.1条和通用条款22.7条；2.认定租赁合同通用条款7.15条和19.11、19.8条无效；3.确认通用条款21.8、21.9条无效；4、请求责令远晨公司与李章海续签租赁合同；5.诉讼费用由远晨公司承担。远晨公司向一审法院反诉请求：1.李章海将承租展位腾空让出交还远晨公司；2.李章海支付自2020年10月1日起至实际腾空之日止的展位租金、管理费、违约金，暂计算至2020年10月31日前租金105587.3元及双倍违约金211174.6元，合计316167.9元；3.判决李章海返还已享受的优惠398476.05元及已享受优惠两倍违约金796952.1元，合计1195428.15元。一审法院经审理查明，李章海于2010年10月1日起租赁盐城大世界全球家居生活广场有限公司（2018年7月变更为远晨公司）签订租赁合同，承租红星美凯龙一楼A8090-8091号展位，经营高仪、柏某等品牌洁具，按年支付租金。后双方每年签订合同。2019年7月15日，李章海与远晨公司又签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定由李章海租赁红星美凯龙A8087、A8088-91号展位，面积为812.21平方米，合同期限自2019年10月1日至2020年9月30日止。该合同专用条款第11.1条约定：各方在签署本合同时，红星美凯龙已就所有条款向承租方及其授权代表、经办人作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件；通用条款第7.15条约定：在合同期内，如遇经营所需，红星美凯龙对商场进行规划、调整，承租方必须无条件服从并积极配合；第19.8条约定：本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金；第19.11条约定：承租方与出租方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》期内，为了双赢，双方约定，承租方不得再到本地区其他同类市场增设门店，否则出租方有权解除合同；21.8条约定：合同无论因何原因终止的，承租方应于红星美凯龙书面确认的终止之日将承租方展位内物品全部撤出展位；第21.9条约定：合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施、设备，红星美凯龙和出租方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿，红星美凯龙要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状；第22.7条约定：各方在签署本合同时，红星美凯龙已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代理、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加粗加黑条款），包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。李章海、远晨公司、红星美凯龙均在合同专用条款、通用条款签字或盖章。2020年6月26日，红星美凯龙向李章海发出通知：根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第7.15条款，结合商场整体规划要求，凡是朝北独立店，必须一楼带二楼一起租赁，现通知你在2020年7月10日根据商场规划要求选择适合的品牌来商场续签下年合同，逾期商场将按合同相关条款进行执行。同年8月10日，红星美凯龙再次向李章海发出通知：因你接到通知后拒不按我商场整体规划要求一楼带二楼一起租赁，没有在规定的时间内提起续租申请，因此，在合同期限届满后不再续租，请在届期后按合同要求将场地腾空并交付我商场。2020年9月1日，远晨公司委托北京市仁人德赛（盐城）律师事务所向李章海发出律师函，告知在2020年9月30日合同到期时自动终止，不再续租，并要求根据合同约定将承租展位按合同约定标准腾空交还。2020年9月11日，远晨公司再次委托北京市仁人德赛（盐城）律师事务所向李章海发出律师函，并同时告知如到期未交还展位，则保留向其追偿合同期内已享受的4个月租金管理费并承担支付双倍租金的违约责任。李章海于2020年9月16日向远晨公司发出续租合同通知书，载明：对贵公司此前提出的不合法不合理条件，本人不予认可，在此疫情期间，为减少经济损失，尽量收回成本，维持良好的经营环境，本人要求按照之前的惯例与贵公司签订书面续租合同，请贵公司尽早安排。后由于双方未能达成协议，李章海于2020年9月22日诉至一审法院。一审法院另查明：2018年10月13日，盐城大世界全球家居生活广场有限公司与李章海签订补充协议一份，约定：展位号A8087（合同期限为2018年11月1日至2019年9月30日），合同期内优惠4个月租金管理费；A8087-8091租金管理费合同签订单价为130元/㎡，实收租金管理费按115元/㎡收取；乙方（李章海）必须遵守所签订租赁合同的所有条款，如违反则不能享受商场给予的优惠政策，需要补齐合同期内所有优惠政策费用，否则承担双倍租金的违约责任。本案在审理过程中，李章海于2020年9月30日向远晨公司账户汇款270000元，附言为门市租金。远晨公司认为如李章海汇款情况属实，反诉请求中予以扣减，但不能据此证明远晨公司同意续租。一审审理过程中，远晨公司向一审法院提出申请，申请撤回反诉请求中的第三项诉讼请求即李章海返还已享受的优惠398476.05元及已享受优惠两倍违约金796952.1元，合计1195428.15元的请求。2020年9月30日，李章海向远晨公司账户汇款270000元，备注为门市租金。一审法院认为，李章海与远晨公司签订的租赁合同，不违背国家法律及行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，属有效合同。双方自2010年至今，每年均签订合同，合同约定的租赁期限均为一年，李章海对合同条款内容应知晓并可预见其中利害关系。现李章海要求撤销合同部分条款并确定部分条款无效，对此未能提交证据证明签订合同时存在重大误解、显失公平或存在欺诈、胁迫的情形，也无应认定合同相应条款无效的法定情形，且双方在合同到期后，未能续签合同，原合同的权利义务关系已终止，故李章海要求撤销合同条款并确认部分条款无效的请求，一审法院不予支持。对于李章海要求按原合同约定的范围续签合同，远晨公司明确表示不同意。因远晨公司作为展位所有权人，享有处分权利，在合同到期后可以选择是否继续出租或出租给谁，李章海以之前每年都出租给其形成惯例为由要求远晨公司继续将展位出租给他，有悖公平原则，也不符合合同意思自治原则，故对此请求，一审法院也不予支持。远晨公司反诉要求李章海将原承租的展位腾空交付，因双方的原合同权利义务关系已终止，未能续签新的合同，在此情况下，远晨公司作为所有权人、出租人要求原承租人让出承租展位，符合法律规定，一审法院予以支持。李章海在合同期满后未让出承租的展位，对此应支付占用期间按原合同租金标准计算的占用费。同时，由于李章海未按合同约定在合同期满后让出展位，应承担违约责任。由于双方在合同中约定按日租金、推广费、管理费的两倍支付的违约金该约定标准超出法律规定，依法调整为应支付占用费的30%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、驳回李章海的本诉请求。二、李章海于判决生效后一个月内将承租的坐落于盐城市红星美凯龙家居广场A8087-8091号展位腾空并交付给远晨公司。三、李章海支付远晨公司自2020年10月1日起至实际让出展位之日止按月105587.3元标准计算的占用费（已支付的270000元予以扣减）及按应支付占用费30%计算的违约金，限于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回远晨公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费40元，由李章海负担；反诉案件受理费9200元，由李章海负担1200元，由远晨公司负担8000元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案的二审争议焦点在于：1.李章海要求撤销其与远晨公司于2019年7月15日签订的展位租赁及管理服务合同的相关条款以及确认相关条款无效是否应当予以支持。2.李章海能否要求与远晨公司续签租赁合同。3.一审法院认定合同已经到期，李章海在合同期满后未让出承租的展位，按照原合同约定的租金标准计算占用费并承担应支付占用费的30%的违约金，是否具有事实和法律依据。本院认为，李章海与远晨公司、红星美凯龙公司签订的《展位租赁及管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于争议焦点一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。李章海在本案中要求撤销三方于2019年7月15日签订的《展位租赁及管理服务合同》相关条款及确认相关条款无效。李章海与远晨公司之间存在多年房屋租赁关系，双方每年签订房屋租赁合同，2019年7月15日上述合同签订后，李章海于2020年9月22日向一审法院起诉要求撤销相关合同条款已经超过了法律规定的除斥期间，一审法院未支持其要求撤销合同相关条款的诉讼请求并无不当。关于李章海主张相关条款无效的问题，经审查，其主张的相关无效条款包括违约金、独家经营、申请提前续租、合同终止后退出、装修问题以及解释、说明等条款，上述条款系双方自愿达成，李章海未能举证证明上述条款不是其真实意思表示，且其在合同履行期内并未对上述条款效力提出异议，故一审法院未支持其要求确认相关条款无效的主张亦无不当。关于争议焦点二，李章海认为其与远晨公司之间系长期租赁关系，双方仅是在形式上每年签订一次合同，远晨公司不予认可，本院认为合同是双方经过要约、承诺后达成的权利义务的载体，每年重新签订合同与一次性签订多年期限合同存在重大区别，对双方权利义务、履行合同的预期影响重大，李章海与远晨公司之间确实存在多年租赁关系，但租赁合同均系每年重新签订，而并非一次性签订的多年期限合同，且在合同到期前，远晨公司作为出租人对租赁房屋范围提出新的要求，李章海不予接受，说明双方未对续签租赁事项达成一致意见，其主张与远晨公司续签租赁合同不具有事实和法律依据。关于争议焦点三，李章海与远晨公司于2019年7月15日签订的《展位租赁及管理服务合同》约定合同期限为2019年10月1日至2020年9月30日，双方的租赁合同期限已经届满，双方未达成续租的意向，李章海主张优先承租权不能成立，其应当在租赁期限届满后向远晨公司交还承租的展位，其未交付，构成违约，其应当支付占用期间的占用费及违约金。关于占用费的标准，2018年10月13日，李章海与远晨公司达成补充协议，补充协议中约定原租金、管理费为130元/㎡/月，实际收取租金、管理费按115元/㎡/月收取，期限为2018年10月01日至2020年9月30日，期满后租金、管理费单价服从商场统一标准，现租期已经届满，上述补充协议约定的租金、管理费标准不再适用，一审法院参照原合同约定标准计算占用费符合法律规定。对于李章海主张的装修损失问题，李章海与远晨公司签订的《展位租赁及管理服务合同》明确约定租赁期限为一年，李章海未能举证证明其装修系在远晨公司承诺继续租赁的情况下进行，租赁到期后双方应当按照合同约定进行交接。关于远晨公司主张李章海未按期交还展位应当承担的违约金，双方在合同中约定的违约金标准过高，一审法院酌定按照占用费标准的30%计算符合法律规定。综上所述，李章海的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9240元，由上诉人李章海负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年五月二十七日书记员  周亚梅