苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0508民初590号原告：苏州吴中万达广场投资有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道澄湖路888号1幢5层。法定代表人：肖广瑞，总裁。委托诉讼代理人：邵志远，江苏名威名律师事务所律师。被告：徐荷祥，男，1960年6月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：徐佳欢，女，1991年2月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称吴中万达公司）与被告徐荷祥、徐佳欢预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告吴中万达公司的委托诉讼代理人邵志远到庭参加诉讼。被告徐荷祥、徐佳欢经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴中万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理苏州市吴中区长桥街道*生活广场*幢*室商品房产权过户登记手续及抵押登记；2、判令被告支付逾期办证违约金11394元(以购房款3798056元为基数按每日万分之一自起诉之日至实际办理之日止，暂记一个月)；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年4月28日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买苏州市吴中区长桥街道*生活广场*幢*室商品房，总价款3798056元。合同签订后，被告已按约支付房款，原告按约交付了房屋，但被告长期不办理产权证，导致原告因无法办理抵押登记而不能解除担保责任，并影响原告项目清盘。虽经原告多次催促，被告一直拒不予配合，原告故起诉。被告徐荷祥在本院调查时辩称，我共有三个子女，和徐佳欢系父女关系。购买房屋时考虑到遗产税的问题，就打算用徐佳欢的名义做贷款，但徐佳欢的资信不够，所以我也是贷款人，后来我发现以我的资信就可以贷款。购房款及贷款都是我承担的，房子买过来之后是我的，由我进行分配。徐佳欢不配合，导致没有办妥。被告徐佳欢未作答辩。本院经审理认定事实如下：徐荷祥与案外人薛*婚后生育长女徐*、次女徐佳欢。后，徐荷祥与薛*离婚。徐荷祥与案外人徐*结婚，于2003年离婚。2014年4月28日，吴中万达公司（出卖方、甲方）与徐荷祥、徐佳欢（买受方、乙方）签订《商品房买卖合同》，双方约定由乙方购买由甲方开发的吴中区长桥街道*生活广场*幢*号商业服务用房，总价款3798056元。乙方于合同签订时支付50%，其余购房款以银行贷款方式支付。甲方应于2016年9月30日前交付该商业服务用房并于交付之日起60日内完成初始登记。《合同补充协议（二）》第10.3条约定，如乙方采用按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续、抵押手续必须委托甲方代为办理。乙方应于办理房屋交付手续之前向甲方或甲方指定的代办单位出具委托办理该房产登记、抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，按要求留存相关证件的复印件、预交契税、公共维修基金等费用。乙方保证提供给甲方的文件、资料均完整、真实、合法。如房产登记管理部门认为乙方提交的资料不完整或有瑕疵，乙方必须于收到房产登记部门或甲方的通知后10日内重新提交符合通知要求的文件、资料。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需乙方及其配偶配合的，乙方及其配偶应按甲方或代办单位的要求配合。如乙方未按照本款前述约定提交资料或预交税费等或未按通知要求重新提交资料、文件，甲方有权拒绝交付该房屋并暂停代办该房屋的转移登记、抵押登记。乙方每延迟一日，应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金。上述合同签订后，买受方向出卖方支付了首付款并通过徐荷祥、徐佳欢共同向中国建设银行股份有限公司苏州分行贷款的方式支付了剩余房款。吴中万达公司对徐荷祥、徐佳欢向中国建设银行股份有限公司苏州分行贷款提供阶段连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起之抵押登记办妥之日止。2016年1月2日，吴中万达公司向徐荷祥交付了上述商业用房。2016年6月8日，吴中万达公司完成了初始登记。此后，徐荷祥、徐佳欢亦签署了相关委托吴中万达公司办理转移登记的相关手续，但因徐荷祥、徐佳欢未能就案涉房产的共有方式、共有份额协商一致，致使吴中万达公司未能办妥案涉商业用房的转移登记、抵押登记。2020年11月16日，吴中万达公司委托律师致函徐荷祥、徐佳欢，要求徐荷祥、徐佳欢提供办证所需材料。徐荷祥、徐佳欢未予理会。吴中万达公司故提起本次诉讼。以上事实，有原告提供的户表、户口本、婚姻状况声明、商品房买卖合同、不动产单元首次登记信息表、不动产转移登记申请书、不动产登记委托书两份、房屋登记申请书（抵押设立登记）以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力。双方均应按约履行，一方不履行合同义务的，另一方可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，案涉商业用房早已符合转移登记的办理条件，现原告要求两被告协助进行转移登记符合法律规定及双方的合同约定，故本院对原告的该项诉求予以支持。转移登记过程中产生的税费由原、被告双方根据行政法规、规章等确定的承担方式承担。本案的案由为预售合同纠纷，主要解决两被告应否配合原告将案涉商业用房转移至两被告名下的问题。对于两被告的共有方式、共有份额，因两被告均未举证证明，故暂参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定确定。案涉房屋转移至两被告名下后，两被告对于共有方式、共有份额有争议的，可由两被告继续协商，协商不成的，另案诉讼。对于原告要求两被告协助办理抵押登记的请求，首先，协助办理抵押登记无法强制；其次，原告要求两被告协助办妥抵押登记的原因在于两被告办妥抵押登记后可以免除原告的阶段担保责任，该阶段担保为附解除条件的法律行为。因办理抵押担保的条件早已具备，但贷款银行、两被告未能及时办理抵押登记，应视为阶段担保的条件已经成就，原告的阶段担保责任已免除。阶段担保责任免除后，原告对于该项诉请无诉的利益，故本院对原告的该项诉请不予支持。对于原告要求两被告支付违约金的诉请，因两被告未能就共有的方式协商一致，导致无法办理转移登记。前述情形属于原、被告双方约定的“未按照约定提交相关资料”的情形，原告按照购房款（3798056元）的日万分之一（379.81元），自起诉之日（2021年1月20日）计算至上述转移登记完成之日止。被告徐荷祥、徐佳欢经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐荷祥、徐佳欢于本判决生效之日起十日内协助苏州吴中万达广场投资有限公司将苏州市吴中区长桥街道*生活广场*幢*室转移登记至两被告名下。二、被告徐荷祥、徐佳欢于本判决生效之日起十日内向原告苏州吴中万达广场投资有限公司支付逾期办证违约金（自2021年1月20日起，按照379.81元/天，计算至上述转移登记办理完毕之日止）。三、驳回原告苏州吴中万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐荷祥、徐佳欢承担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州吴中万达广场投资有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二一年五月十八日书记员  朱静佳