四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12528号 上诉人（原审被告、反诉原告）：都江堰市振兴房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇幸福大道中段（中山路1号中山苑4楼）。 法定代表人：梅章发，总经理。 委托诉讼代理人：杨万芝，四川法翼行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖息壤，四川法翼行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：余昌清，女，1966年11月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 上诉人都江堰市振兴房地产开发有限公司（以下简称振兴公司）因与被上诉人余昌清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2019）川0181民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 振兴公司上诉请求：一、撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初910号民事判决第一项，改判由振兴公司参照实际租金的计算标准给付余昌清494208.75元；二、撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初910号民事判决第三项，改判余昌清按照修建后房屋的公摊面积以补偿实施方案价计算为397847.1元给付振兴公司；三、本案一、二审诉讼费用由余昌清负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.从《房屋搬迁安置协议》的第四条第二款第二项中的B项的约定来看，是由振兴公司搬迁余昌清的住宅性房屋置换住宅性房屋，该条款的计算标准也是按照住宅性房屋置换住宅性房屋的情形设定并计算“临时安置补助费”，而从都江堰市规划局出具的规划意见可以证明案涉房屋的用途系商业性质。一审法院未对案涉房屋的性质属于住宅或者商用予以认定，就适用该条款来计算临时安置补助费不符合本案的客观事实；2.即使适用上述条款，其计算方法所得的过渡费金额也显著大于给余昌清造成的损失，应予调减。振兴公司迟延交付房屋的违约行为导致余昌清的损失就是物业的租金损失，认定余昌清的损失大小应当按照现行商业物业的租金来进行计算，即一楼综合租金单价不超过80元/平方米，而一审法院判决振兴公司额外给付余昌清的租金部分过分高于损失，振兴公司认为过渡费应按照拆迁时的租金标准予以调减，过渡费的计算应当截止于2019年1月10日；3、关于面积补差款的问题。一审法院对±5平方米以内的部分按照建筑成本为价格标准计算忽视了振兴公司取得土地的成本，系事实认定不清，成本计算方法错误，应当予以改判；4.振兴公司系政府灾后重建引进的，修建的房屋是商业物业性质，没有对房屋进行销售获利。一审法院在没有考虑到上述情况和今年疫情的影响情况下作出了判决，有违公平原则；5.振兴公司的拆迁行为涉及到政府行政行为，本案不属于人民法院民事案件审理范围。 余昌清辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决结果适当，请求驳回上诉，维持原判。 余昌清向一审法院提出诉讼请求：1、判令振兴公司支付过渡费1515510元；2、本案的诉讼费、保全费由振兴公司承担。 振兴公司提出反诉请求：判令余昌清支付房屋差价款634650元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 1、2012年9月12日，都江堰市灾后城市重建工作领导小组办公室、都江堰市灌口镇人民政府向都江堰市人民政府作出《关于提请审定“兴城都江项目”搬迁补偿实施方案的报告》，后附《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》，方案第六条“补偿安置方式”第（一）项“被搬迁房屋补偿”第2点“产权调换”载明：“a．营业性用房采取等面积进行产权置换，超出搬迁房面积5㎡（含5㎡）、瑞莲街营业用房按市场价22000元/㎡购买，幸福路营业用房按市场价28000元/㎡购买，被搬迁人一次性付清补差款的市场价优惠30%，原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡。”振兴公司据此向被搬迁户发放了《兴城都江搬迁方案补偿办法宣传纲要》。 2、2013年6月19日，振兴公司作为甲方，余昌清作为乙方签订《房屋搬迁安置协议》，第一条载明“乙方产权所有房屋……一层建筑面积72平方米，二层建筑面积64.65平方米”，第二．一条载明“甲方以幸福路（期房）置换乙方原住房，按以下方式结清房屋置换差价款。选择按被置换房原面积进行优惠安置方式的：双方进行等面积、等价置换（开间、方位不变，保证原有面积）。”该条款后附有超面积补偿款计算公式，但所有空格均未填写内容。第三．2条载明“选择期房置换，甲方交付使用的置换房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，最终面积以规划审定，中介机构实测面积为准。甲乙双方就误差问题按相关规定约定如下：置换房屋实际竣工测绘面积（含建筑面积和套内面积）不超过该协议约定面积（含建筑面积和套内面积）±5㎡，甲乙双方按约定范围内进行房款结算。”第四．二．2.b条载明“选择房屋置换的，过渡期限为18个月，周转用房由乙方自找。过渡期间由甲方给乙方发放临时安置补助费，一层72㎡×120元/月×3月=25920元（折合每年103680元），二层64.65㎡×40元/月×3月=7758元（折合每年31032元）。超过过渡期限的，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期6个月以上不足一年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的按月增加2倍临时安置补助费（第一次过渡费期限2013年11月11日至2014年2月11日）”。 振兴公司已向余昌清给付过渡费168390元。 3、2017年8月2日，成都古堰房地产评估咨询有限公司作出测绘报告；经双方当庭核实，确认现房屋面积一层82.25㎡，二层74.02㎡；面积差一层10.25㎡，二层9.37㎡。 4、本案于2019年2月14日立案，余昌清提出了房屋尚未交付、尚不能投入使用等问题，后经一审法院协调，双方于2019年5月28日签订《房屋交接书》，正式交付房屋。 5、就案涉房屋二层的市场价格问题，双方存在争议，一审法院组织双方进行了鉴定评估工作。四川中砝土地房地产评估有限公司于2020年5月29日出具《房地产评估报告》，案涉房屋在合同签订时价格为11830元/㎡，约定交房时价格为12160元/㎡，实际交房时价格为12370元/㎡。评估费用7案共计18000元，由振兴公司垫付，平均每案2572元。 一审法院认为，1、《房屋搬迁安置协议》效力问题。该协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按此协议履行自己的义务。 2、过渡费用金额问题。依据协议的约定，振兴公司应于2015年5月10日前向余昌清交付置换房屋；一审诉讼过程中，双方于2019年5月28日签订《房屋交接书》，就案涉房屋进行了交付。振兴公司未按合同约定的期限向余昌清交付置换房屋，故应当按照合同约定计算相应过渡费。 具体计算方式如下： （1）对单倍过渡费部分双方均无争议，即2013年11月11日至2015年5月10日，18个月（1.5年），一层103680元/年＋二层31032元/年=134712元/年，1.5年共计应付202068元。 （2）对之后的过渡费振兴公司认为约定过高，应当调减，但该主张并无事实和法律依据，一审法院不予认可。余昌清一直主张案涉房屋不具备交付条件，后在诉讼过程中经一审法院协调后，双方才签订《房屋交接书》，该房屋才开始装修并投入使用，房屋未交付非因余昌清原因导致，应该按照《房屋搬迁安置协议》的约定计算过渡费。即2015年5月11日至2015年11月10日，6个月（0.5年），1.5倍过渡费，（一层103680元/年＋二层31032元/年）×1.5=202068元/年，0.5年共计应付101034元。2015年11月11日至2016年5月10日，6个月（0.5年），2倍过渡费，（一层103680元/年＋二层31032元/年）×2=269424元/年，0.5年共计应付134712元。2016年5月11日至2019年5月28日，约3.05年，3倍过渡费，（一层103680元/年＋二层31032元/年）×3=404136元/年，3.05年共计应付1232614.8元。以上过渡费合计1670428.8元，振兴公司已支付168390元，尚欠1502038.8元。 3、面积补差问题。 （1）确认价格的时间点问题。双方在合同中对房屋价格补差标准应当按何时间点确定的问题未作出约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”之规定，应当按照合同签订时价格确定；同时，《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》、《兴城都江搬迁方案补偿办法宣传纲要》明确了搬迁房屋一层补差价格，其指导精神亦是按照签订合同之时的市场价格执行补差，与合同法之规定相一致，故一审法院依法确认相应价格标准应当按照订立合同时的价格确定。 （2）一层价格标准问题。余昌清主张按照《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》、《兴城都江搬迁方案补偿办法宣传纲要》之内容确定为28000元/㎡，振兴公司主张45000元/㎡的标准，但未提交依据。一审法院认为，余昌清的主张具有事实和法律依据，一审法院依法予以认可。 （3）二层价格标准问题。因双方对案涉房屋二层价格标准存在争议，一审法院组织开展了评估程序，经评估机构评估，确认案涉房屋二层在合同签订时价格为11830元/㎡，约定交房时价格为12160元/㎡，实际交房时价格为12370元/㎡。余昌清主张按照合同签订时价格计算，振兴公司主张按照15000元/㎡的价格计算。一审法院认为，依据前述认定，相应价格标准应当按照订立合同时的价格11830元/㎡确定。评估费用2572元，以双方平均分担为宜。 （4）超面积±5㎡内补差问题。《房屋搬迁安置协议》第三．2条载明“选择期房置换，甲方交付使用的置换房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，最终面积以规划审定，中介机构实测面积为准。甲方双方就误差问题按相关规定约定如下：置换房屋实际竣工测绘面积（含建筑面积和套内面积）不超过该协议约定面积（含建筑面积和套内面积）±5㎡，甲乙双方按约定范围内进行房款结算。”因该条款约定不明，双方就误差面积在5㎡以内的部分如何处理产生争议。 一审法院认为，第一，《房屋搬迁安置协议》第二．一条载明“甲方以幸福路（期房）置换乙方原住房，按以下方式结清房屋置换差价款。选择按被置换房原面积进行优惠安置方式的：双方进行等面积、等价置换（开间、方位不变，保证原有面积）。”虽然条款后所附超面积补偿款计算公式的所有空格均未填写内容，但仅能证明双方就补差方式未进行约定，不能推翻双方“等面积、等价置换”的意思表示，故就超出面积5㎡以内部分应当进行补差； 第二，《房屋搬迁安置协议》第三．2条约定置换房不超过原面积±5㎡，《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》亦载明“原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡”，证明双方对置换房与原面积可能存在误差均已有明确认识； 第三，《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》第六条．（一）．2载明：“a．营业性用房采取等面积进行产权置换，超出搬迁房面积5㎡（含5㎡）、瑞莲街营业用房按市场价22000元/㎡购买，幸福路营业用房按市场价28000元/㎡购买，被搬迁人一次性付清补差款的市场价优惠30%，原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡。”根据该条款可以推定，超出面积在5㎡以内的情况，不应当适用该价格，否则该条款的设置毫无意义； 第四，振兴公司作为业主方，在设计、施工、竣工等环节均能够参与和调整，对置换房面积误差具有控制权，故对于面积产生误差的问题负有更大的责任；如对误差面积全部要求余昌清按照市场价格补差，不符合公平原则。 综合考虑以上事实，另结合本案涉及的灾后重建、土地和房屋性质变更、政策调整等因素，一审法院认为以建筑成本计算超出面积在5㎡以内的部分更为公平合理。 为查明建筑成本问题，一审法院书面通知振兴公司提交案涉房屋的建设工程施工合同及结算资料，但振兴公司未在规定的举证时间内提交，其后补充的证据也没有结算资料，导致该事实无法查明，应当自行承担相应不利法律后果，对该部分费用本案中不作处理。 （5）超面积±5㎡以上补差问题。《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》第六条“补偿安置方式”第（一）项“被搬迁房屋补偿”第2点“产权调换”载明：“a．营业性用房采取等面积进行产权置换，超出搬迁房面积5㎡（含5㎡）、瑞莲街营业用房按市场价22000元/㎡购买，幸福路营业用房按市场价28000元/㎡购买，被搬迁人一次性付清补差款的市场价优惠30%，原则上提供置换房面积不超过搬迁房面积5㎡。”双方对该证据真实性无异议，一审法院予以认可；余昌清的置换房系幸福路营业用房，故对超出原房屋面积5㎡部分应当按28000元/㎡的价格补差。 （6）面积补差金额具体计算如下： 案涉房屋面积差一层10.25㎡，二层9.37㎡，比例为52%和48%，将5㎡面积按比例分摊，一层分摊2.6㎡，二层分摊2.4㎡，此部分费用本案中不作处理。 扣除分摊面积后，一层多出7.65㎡，按28000元/㎡标准计算为214200元；二层多出6.97㎡，按11830元/㎡标准计算为82455.1元；合计296655.1元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、振兴公司于判决生效之日起三十日内向余昌清支付过渡费1502038.8元；二、驳回余昌清的其他诉讼请求；三、余昌清于判决生效之日起三十日内向振兴公司支付面积补差款296655.1元；四、驳回振兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费18440元，减半收取9220元，由振兴公司负担。一审本诉保全费5000元，由振兴公司负担。一审反诉诉讼费5073元，由余昌清负担2371元，由振兴公司负担2702元。一审评估费2572元，由余昌清负担1286元，由振兴公司负担1286元。 二审中，振兴公司提交了以下新证据： 1.振兴公司关于兴城都江项目商业业态规划方案、2012年8月8日都江堰政府办公室旧城改造试点会议纪要、都优城报（2014）20号文件、兴城改造协议书，拟证明振兴公司修建和搬迁安置行为受都江堰市人民政府委托实施，涉及行政行为。余昌清对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为案涉纠纷不属于行政纠纷，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 2.《房屋出租合同》及《租房协议》，拟证明与案涉房屋同一区域的房屋在过渡期的租金标准。余昌清对该组证据的真实性、关联性不予认可。本院认为，该证据与本案的过渡费标准不具有关联性。 3.《建设工程规划核实意见书》，拟证明案涉兴城都江项目建筑用途为商业，商业项目不应适用住宅过渡费的约定。余昌清对该组证据的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以确认。 4.照片，拟证明振兴公司于2019年1月10日张贴《交房通知》，过渡费仅应计算至当日。余昌清对该证据的真实性不予认可。本院认为，余昌清与振兴公司于2019年5月28日所签的《房屋交接书》载明“甲方（振兴公司）于2019年1月11日通知交房”，能够印证照片的真实性，本院对该组证据的真实性予以确认。 余昌清举示了都城办报（2012）30号《关于提请审定兴城都江项目搬迁补偿实施方案的报告》，拟证明案涉《房屋搬迁安置协议》系经都江堰市人民政府审定通过的。振兴公司对该证据的真实性、关联性、合法性认可，认为该证据恰恰证明了振兴公司的拆迁涉及到政府的行政行为，本案不属于人民法院民事案件审理范围。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 另查明：余昌清与振兴公司所签《房屋交接书》载明“甲方（振兴公司）于2019年1月11日通知交房，接收方乙方到场后，因房屋不具备交付条件，现甲方再次通知于2019年5月30日之前交房”。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、本案是否应当作为民事案件予以受理；二、一审判决的过渡费是否正确；三、一审对面积补差款的认定是否正确。本院分别认定如下： 一、关于本案是否应当作为民事案件予以受理的问题，案涉《房屋搬迁安置协议》的一方当事人并非行政机关，且协议签订时间发生于2015年5月1日之前，参照《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》，本案应当作为民事案件予以受理。 二、关于一审判决的过渡费是否正确的问题，双方的争议在于:1.是否能以《房屋搬迁安置协议》关于临时安置补助费的约定作为计算过渡费的依据；2.《房屋搬迁安置协议》关于超过过渡期间则提高临时安置补助费标准的约定是否属于违约金条款，是否可以调整减少。本院认为，1.《房屋搬迁安置协议》第四条约定“过渡期间由甲方（振兴公司）给乙方（余昌清）临时安置补助费”，一审判决的费用虽名为过渡费，但判决的过渡费标准实际是按《房屋搬迁安置协议》第四条关于临时安置补助费的标准予以计算，故其判决的过渡费实为合同约定的临时安置补助费，具有相应的合同依据。振兴公司上诉认为《房屋搬迁安置协议》的约定为“住宅”临时安置补助费，而案涉安置房屋为商铺，不应适用《房屋搬迁安置协议》第四条关于住宅临时安置补助费的约定。本院认为，首先，《房屋搬迁安置协议》第四条仅在一处使用了“住宅临时安置补助费”的表述，其余均使用为“临时安置补助费”，并未明确限定为住宅临时安置补助费；其次，从合同约定来看，余昌清的被拆迁房屋一层为商铺，二层为住宅，而《房屋搬迁安置协议》对属于商铺的一层明确约定了临时安置补助费，说明双方约定的临时安置补助费并不仅限于住宅部分，亦及于商铺部分；最后，《房屋搬迁安置协议》并未约定对商铺部分进行停产停业补偿，故双方约定对商铺支付临时安置补助费亦未加重振兴公司负担。综上，振兴公司关于商铺部分不适用临时安置补助费的上诉理由与合同约定不符，本院不予支持；2.关于《房屋搬迁安置协议》中超过过渡期限则相应提高临时安置补助费标准的约定是否属于违约金条款的问题，从合同的体系来看，该约定见于合同中的“其他费用”的条款，而未见于合同的违约条款，从目的而言，该约定的主要目的在于确定延长过渡期间的临时安置费用标准，而非约定相应的违约责任。虽然延长过渡期间临时安置费用的标准较过渡期有所提高，但这是由于对费用的计算使用了分段累进计算的方法所致，其实质仍是一种费用计算标准，而非违约金。综上，振兴公司关于过渡费（临时安置补助费）的上诉理由均不成立，本院不予支持。振兴公司又在二审中称其已于2019年1月11日通知交房，而余昌清直至2019年5月28日才签订《房屋交接书》，故过渡费（临时安置补助费）只应计算至2019年1月11日。本院认为，双方所签的《房屋交接书》载明：“甲方（振兴公司）于2019年1月11日通知交房，接收方乙方到场后，因房屋不具备交付条件，现甲方再次通知于2019年5月30日之前交房”，由此可见未于2019年1月11日完成交房的责任不能归于余昌清，过渡费仍应计至双方签订《房屋交接书》之日。 三、关于一审对面积补差款的认定是否正确的问题，双方当事人的争议在于对超出的5平方米以内的面积差是否应当按超出的5平方米以外的标准进行补差。本院认为，虽然《房屋搬迁安置协议》第二条第一款载明“双方进行等面积、等价置换”，但首先，从生活常识而言，新建的安置房屋一般不可能与被拆迁房屋的面积绝对一致，双方对安置房面积与被拆房屋原面积之间可能存在误差均有明确认知，从《房屋搬迁安置协议》第三条第2款“置换房屋实际竣工测绘面积不超过该协议约定面积±5㎡”的约定来看，双方认可超出面积在5平方米范围内的面积差为正常面积差；其次，无论《房屋搬迁安置协议》还是《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》，均未有对超出5平方米以内的面积差进行补偿或购买的内容，仅有《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》第六条载明对超出5平方米以外的面积按一定标准予以补差（瑞莲街用房按市场价22000元/㎡购买，幸福路营业用房按市场价28000元/㎡购买），振兴公司要求对超出5平方米以内的面积按《兴城都江项目片区旧城改造项目搬迁补偿实施方案》第六条的标准予以补差，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上，振兴公司的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12720元，由都江堰市振兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二一年五月六日 书记员  袁敬