湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0624民初1044号原告：湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司，住所地：湘阴县文星镇安邦华城芙蓉馨苑**，统一社会信用代码：914306246940285334。法定代表人：田亚波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋丽群（一般代理），女，1970年5月20日出生，住湘阴县，该公司职工。委托诉讼代理人：葛独立（一般代理），女，1982年12月7日出生，汉族，住湘阴县，该公司职工。被告：朱运芳，女，1956年9月28日出生，汉族，住湘阴县。委托诉讼代理人：彭利平（特别授权），湘阴县湘滨法律服务所法律工作者。原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司（以下简称“楠竹山物业公司”）诉被告朱运芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楠竹山物业公司委托诉讼代理人葛独立、蒋丽群，被告朱运芳委托的代理人彭利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告楠竹山物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年3月1日至2020年11月30日共计69个月物业费14683元；2、判令被告按照每日应付物业费金额的千分之二支付逾期缴纳物业费的违约金，截止2020年11月30日应付违约金10569元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：原告系岳阳市湘阴县文星镇先锋路宗棠商业步行街项目的物业管理服务公司，被告系原告所管理的宗棠商业步行街的业主。被告购得宗棠商业步行街27栋110门面，建筑面积:141.87㎡;被告在接收该物业时明确理解并承诺《前期物业服务协议》的全部内容，履行业主权利义务。《前期物业服务协议》、《业主规约》约定被告应按建筑面积每平米每月人民币1.5元的标准缴纳物业管理费。合同生效后原告依约为被告提供物业管理服务，被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2015年3月至2020年11月，被告共欠物业费14683元;违约金计算至2020年11月30日止计10569元:原告多次对其书面及上门催缴，均无效果，遂起诉。被告辩称，一、被告系宗棠商业步行街还建户，宗棠商业步行街的开发商湘阴县鑫泰房地产开发有限公司与被告办理门面交付手续时，要求被告签订《商品房屋现售合同》和《前期物业服务协议》，否则不交付门面，被告无奈签订了这两份合同。二、前期物业服务的期限为1年，且被告与原告所签订的《前期物业服务协议》也无期限约定，所以原告现在要求被告缴纳物业管理费不符合合同的约定。三、原告提供的《湖南省服务价格登记证》明确了原告只有多层住宅、装修垃圾清运和装修工人出入证工本费这三种项目可以收费，而本案原告却要求被告的临街门面缴纳物业费，这就明显违法了。四、原告从未给宗棠商业步行街110号门面提供过服务，其门面卫生、垃圾清运都由县环卫所打扫和清运的，店铺面的水、电费也是由被告自行向县自来水公司和县电力局缴纳。五、被告与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司所签订的《商品房现售合同》是一份格式合同，该合同第十七条第二项第二款约定物业服务内容见附件九，而此合同的附件九关于物业服务一项是空白的，这就可以充分证明被告所有的27栋110号铺面是不需要缴纳物业费，如需要缴纳，在附件九中就会有明确的约定。六、被告在宗棠商业步行街有一套住宅房，从未拖欠原告的物业费，被告之所以不缴纳110号铺面的物业费，是因为原告诉求其既不合理、又不合法。经审理查明，2010年9月10日，湘阴县吉祥物业服务有限公司与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订了宗棠商业步行街前期物业服务合同。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司作为甲方将宗堂商业步行街商住综合小区范围内物业养护管理委托给湘阴县吉祥物业服务有限公司管理。合同第三条约定:本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式,物业费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳,具体标准以物价部门批准价格为准。被告朱运芳系原告从事物业管理服务的宗堂商业步行街的业主，门面面积为141.84平方米。2014年3月7日，湘阴县吉祥物业服务有限公司与被告朱运芳签订《前期物业服务协议》及《承诺书》，《前期物业服务协议》约定物业服务管理费门面2.2元每月每平方米，后物业公司调整收费标准为1.5元每月每平方米。被告朱运芳签署的《承诺书》中申明被告朱运芳已详阅并承诺遵守《业主规约》，《业主规约》第四十条规定，未按时足额的缴纳物业服务管理费，应自逾期之日起按日加收应缴纳金额的千分之二的违约金。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司向被告交房时，被告按1.5元每月每平米的标准一次性向湘阴县吉祥物业服务有限公司缴纳了2014年3月至2015年3月1日止的物业费，之后被告未缴纳过物业费。原告提交证据自2015年5月5日即发出通知向被告催收2015年3月已到期的物业费。后多次催要未果。2014年10月21日湘阴县吉祥物业服务有限公司变更为湘阴县楠竹山吉祥物业管理有限公司。2020年8月22日宗堂商业步行街成立业主委员会，2020年11月19日宗堂商业步行街业主委员会发出通知要求楠竹山吉祥物业公司移交相关手续并在2020年11月30日前撤离。另，2013年12月16日湘阴县物价局批复同意湘阴县吉祥物业服务公司物业管理费标准为多层住宅0.6元/㎡。《前期物业服务协议》及《承诺书》等文件上书写的朱雲芳即本案被告朱运芳。本院认为,一、吉祥物业公司与鑫泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力,《前期物业服务合同》约定其合同效力延至小区业委会成立后与新物业服务人订立的物业服务合同时止,被告以前期物业服务合同期限为1年为由抗辩不应承担合同义务,其抗辩理由与法律规定不符,本院不予支持。二、关于被告辩称原告从未给宗棠商业步行街110号门面提供过服务，以此作为拒付物业费的理由。被告列举了卫生、垃圾清运均系县环卫所负责，店铺面的水、电费缴纳也系被告自行履行，但根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条之规定，应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业服务人提供的物业服务不限于被告的列举内容，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务不能以特定业主的标准衡量物业服务的质量,否则将造成部分业主任意解释服务质量标准并拒付物业费,一方面导致同一小区的业主享受同样的服务却有的正常缴费有的少缴甚至不缴费的不公平现象。另一方面造成物业服务企业因部分业主长期接受服务却不缴费而难以维持正常的物业服务,导致小区无法形成正常的生活秩序和宜居环境,最终损害全体业主的共同利益。故本院对于原告要求被告支付物业费14683元（2015年3月1日至2020年11月30日，合计69个月）的诉讼请求予以支持。关于违约金，被告朱运芳签署的承诺书表明他已详阅并承诺遵守《业主规约》，《业主规约》明确约定业主应自逾期之日起按日加收应缴纳金额的千分之二的违约金，现吉祥物业公司已变更为楠竹山吉祥物业公司，楠竹山物业公司据此主张被告朱运芳支付欠款及违约金,理据充分,本院予以支持，但原告主张按日千分之二的标准计算违约金已高于民间借贷最高合法利息计算标准即年利率15.4%,而违约金的性质系补偿性而非惩罚性,因此,本案中约定的违约金过高,本院将本案的违约金标准调整为一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%，因《前期物业服务协议》约定的缴纳时间亦为“暂定为每月5日”，《业主规约》也未明确缴纳物业费的期限，而原告实际收取物业费是一次性收取一年期费用，原告不能提交充分证据证明其在被告逾期时有过催缴行为，故本院酌定以起诉之日即2021年4月20日起按年利率15.4的标准计算逾期违约金。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告朱运芳于本判决发生法律效力之日起十五日内支付湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司物业费14683元及违约金（违约金以14683元为基数按年利率15.4的标准自2021年4月20日计算至本案债务实际清偿之日止）；二、驳回原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。限上述赔偿义务人于本判决发生法律效力之日起十五日履行赔付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费431元（由原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司预交），减半收取215.5元，由被告朱运芳承担215.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  张中一二〇二一年五月十四日法官助理陈琴书记员刘娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。