广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初10285号原告：陈召敏，男，1974年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，原告：袁蔚，女，1972年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：周浩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：庞安杏，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：陈衡礼（曾用名陈衡利），男，1973年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，委托诉讼代理人：邓伟明，广东安仁律师事务所律师。陈召敏、袁蔚与陈衡礼合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，公开进行了开庭。陈召敏及其与原告袁蔚的共同委托诉讼代理人周浩、庞安杏，陈衡礼的委托诉讼代理人邓伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈召敏、袁蔚向本院提出诉讼请求：1、确认我方与陈衡礼签订的《合资建房协议书》无效；2、陈衡礼返还合作建房资金156000元及利息损失（以156000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2010年7月18日起算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息）；3、陈衡礼承担本案诉讼费。事实和理由：2009年9月，陈衡礼租用广州市白云区*社土地建了A、B、C、D、E五栋楼房，命名为“*花园”，并以名为合资实为买卖的方式，将其中A栋404房作价156000元出售给我方，并签订了《合资建房协议》。2020年7月，*花园A、B、C、D、E五栋建筑被政府认定为违法建筑，并于2020年12月30日前完成拆除。双方签订的《合资建房协议书》的交易标的违反法律强制性规定而无效，现特诉至法院，望判如所请。陈衡礼辩称：对陈召敏、袁蔚提出的第一项诉讼请求无异议，但不同意第二、三项诉讼请求。双方是合作建房的关系，陈召敏、袁蔚明知道房屋没有报建，其也有一定的过错。陈召敏、袁蔚于2010年7月18日已经入住，到2021年1月20日涉案房屋被政府拆除，已经在涉案房屋住了十多年，不同意支付利息损失。相反，陈召敏、袁蔚在上述期间共实际使用涉案房屋126个月，按当地租赁价格800元/月计算，陈召敏、袁蔚应向我方支付房屋使用费100800元。经审理查明，2009年9月，广州市白云区*社（甲方）与陈衡礼（乙方）签订了《合同书》，约定甲方将该社“*”的荒废土地以宅基地使用形式租赁剩余部分荒地给村民作生活建房用地，租赁给乙方有偿使用70年，使用土地总面积为684平方米，甲方一次性收取乙方48万元。陈衡礼承租上述土地后，在土地上建成了五栋房屋，名为“*花园”。2010年7月18日，陈衡礼与陈召敏、袁蔚签订《合资建房协议书》，约定由陈召敏、袁蔚出资156000元分得上述*花园A栋404房（以下简称涉案房屋）。同日，陈衡礼向陈召敏、袁蔚出具收据，确认收到上述156000元。2020年7月24日，广州市白云区*局作出《违法建设行政处理决定书》，认定陈衡礼在2009年至2010年，未经城乡规划主管部门批准，在广州市白云区*2号（土名*）建设5栋框架结构建筑物，自编号分别为*村*花园A栋、B栋、C栋、D栋、E栋，并责令陈衡礼自该决定书送达之日起六日内自行拆除上述5栋违法建设。同日，广州市白云区*局作出《限期拆除违法建设公告书》，责令陈衡礼自行拆除上述违法建设。陈召敏、袁蔚另提交广州市白云区*办事处于2020年11月23日刊登的《关于拆除*花园违法建筑的公告》的照片，该通知明确将于2020年11月30日拆除涉案的*花园小区违法建设建筑物，要求各住户于2020年11月29日搬离。陈衡礼表示未看到该通知，不清楚该事宜。庭审中，陈衡礼表示认可涉案《合资建房协议书》无效，但涉案房屋已被拆除，陈召敏、袁蔚无法返回房屋，故不同意返还涉案的156000元。陈召敏、袁蔚表示涉案小区在2020年11月底被围蔽，之后开始陆续拆除，因为无法进出，不清楚涉案房屋被拆除的具体日期；陈衡礼则表示涉案小区在2020年12月开始被围蔽，大概是在2021年1月份被拆除，不清楚具体何时清场。陈衡礼另提供了一份《*花园尾房结算及处理方案》，用以佐证涉案*花园小区各栋建筑系其与案外人廖应周等人共同建设，其认为廖应周等人与本案有直接利害关系，申请追加为本案被告参加诉讼。以上事实，有《合同书》、收据、《合资建房协议书》、《违法建设行政处理决定书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷属于因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。涉案的《合资建房协议书》虽名为合资建房，但其实质是陈衡礼将涉案房屋以156000元的对价转让给陈召敏、袁蔚，故该协议实为房屋买卖合同。根据广州市白云区城市管理和综合执法局向陈衡礼作出的《违法建设行政处理决定书》，涉案房屋所在的*花园小区因未办理用地批准手续和规划报建手续，已被城管部门认定为违法建设，并已被强制拆除。陈召敏、袁蔚与陈衡礼之间协议转让的涉案房屋属于违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定的违法建筑，陈召敏、袁蔚要求确认该《合资建房协议书》无效，陈衡礼对此亦无异议，本院对此予以认可。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，现陈召敏、袁蔚要求陈衡礼返还已支付的转让款156000元于法有据，本院对此予以支持。对于陈召敏、袁蔚要求陈衡礼支付合资建房资金占用利息。涉案《合资建房协议书》签订后，陈召敏、袁蔚向陈衡礼支付了合资建房资金156000元，陈衡礼亦将涉案房屋交付给陈召敏、袁蔚使用至2020年12月左右，该期间涉案房屋的占有使用费与陈衡礼占用合资建房资金的利息可相互抵销，双方互不承担返还义务。2020年12月左右开始，陈召敏、袁蔚已无法使用涉案房屋，且另从双方签订的转让涉案房屋的协议可知，陈召敏、袁蔚及陈衡礼对涉案房屋的权属和规划报建情况均是知情的，在此情况下双方仍达成转让涉案房屋的协议，双方对于该协议无效均存在过错，故对此后陈召敏、袁蔚主张的利息本院亦不予支持。本案为合同纠纷，廖应周等人并非涉案合同的相对方，与本案纠纷无法律上的直接利害关系，故陈衡礼申请追加其为本案被告参加诉讼的申请本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈召敏、袁蔚与被告陈衡礼于2010年7月18日签订的《合资建房协议书》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告陈衡礼向原告陈召敏、袁蔚退还156000元；三、驳回原告陈召敏、袁蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4874元，由原告陈召敏、袁蔚负担1683元，被告陈衡礼负担3191元。被告陈衡礼负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内迳付给原告陈召敏、袁蔚。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年五月二十八日书记员  冼颖斯