成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初4670号 原告：张士琪，女，汉族，1993年3月1日出生，住武汉市江汉区（公共户）。 委托诉讼代理人：周阳，四川盛豪（达州）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王顺，四川盛豪律师事务所律师，一般授权。 被告：杨祖行，男，汉族，1990年10月30日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨跃伦，男，系被告杨祖行之父亲，一般授权。 委托诉讼代理人：王贵元，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者，特别授权。 原告张士琪与被告杨祖行合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年4月22日、2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告张士琪的委托诉讼代理人周阳、王顺，被告杨祖行及其委托诉讼代理人杨跃伦、王贵元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张士琪向本院提出诉讼请求：1、判令原告名下享有成都市成华区印象东方三栋一单元28楼2801号房屋50%份额归被告所有，被告按照和解协议约定补偿原告人民币312275元；2、判令被告按照和解协议约定支付原告违约金130000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告曾属于恋爱关系，为缔结长期稳定的婚姻关系，双方共同协商、共同出资购买一套婚房【房屋信息：房屋产权证号为川（2016）成都市不动产证明第0010546号，位于成都市成华区××街道××村××组××栋××单元××楼××号，建筑面积94.49㎡，小区名称为隆鑫·印象东方】。后双方感情破裂，2019年4月17日，在成都市成华区人民法院调解委员会的调解下达成《和解协议》约定：“案涉房屋产权份额各占50%，通过出售房屋，所获出售款在还清银行贷款后，双方平均分配。若一方不同意出售房屋，违约方应当按照市场价房屋50%的比例进行补偿，且承担违约责任。”原告多次催促被告履行和解协议约定的义务，被告却拒不配合办理出售案涉房屋手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告杨祖行辩称，不同意原告的诉讼请求、事实和理由，双方达成的和解协议是损害第三方中国建设银行股份有限公司成都铁道支行权益的债权文书，不具有合法权利，和解协议应属无效。 经审理查明，原告张士琪与被告杨祖行曾系情侣关系，2016年8月22日，二人与成都成华瑞渝置业有限公司共同签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同附件及补充协议》，购买隆鑫印象东方花园第3幢1单元28层2801号房屋（房屋登记信息：成华区保和街道办事处胜利村2、3组3栋1单元28层2801号）（以下简称案涉房屋），原、被告所占份额为各自50%，房屋建筑面积为94.49㎡，房屋总价为842,800元，首期房价款212,800元，余款630,000元向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（以下简称铁道支行）申请贷款支付。其中，原告支付了20,000元定金和10,000元团购优惠金，被告支付了首付款192,800元；原告支付的20,000元定金转为首付款，10,000元团购优惠金由开发商收取但未转为购房款。 2016年9月7日，原、被告作为借款人、抵押人与铁道支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就案涉房屋向铁道支行申请贷款并在该房屋上设定了抵押，借款金额为630,000元，借款期限为360个月，合同条款“第十三条抵押条款”“七、抵押人处分抵押财产的限制”载明：“未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产”。2016年9月13日，公证处对该借款合同进行了公证，原、被告同意赋予该合同强制执行效力。 2016年10月8日起，案涉房屋由被告杨祖行通过其尾号3802的建设银行账户归还房屋贷款，截至2021年5月6日，共计归还本金96,250元、利息111,027.30元，合计207,277.30元。全部贷款的偿还均由被告支付。 2019年4月17日，原告张士琪（甲方）与被告杨祖行（乙方）就案涉房屋分割及财产处理进行协商，在本院达成书面的《和解协议》，确认：“……2、分割处理方式：双方确认该套房屋的产权份额甲乙双方各50%，现通过出售房屋，所获出售款双方平均分配的方式处理；3、双方确认甲乙双方目前的出资情况为：乙方已支付首付款192,800元、甲方已支付首付款30,000元，目前银行按揭贷款由乙方自2016年9月开始还贷，共360期，现已经还款31期；4、双方约定所有出资款以及后续中介费用、过户税费等涉及房屋出售产生的所有费用双方各承担一半。双方同意由甲方补足乙方首付款81,400元，乙方已还贷部分款项根据后续乙方实际还贷情况由甲方进行补足，补足金额为乙方已还贷金额的一半。上述补足款项（包括首付款、中介费以及税费等涉及买卖房屋产生的所有费用）在涉案房屋出售后从双方取得的房款中直接扣除，甲方不再单独支付乙方上述款项；5、双方约定案涉房屋由双方共同委托中介进行出售，房屋出售总价款不得低于1,417,350元（按照均价15,000元每平方米），实际出售价格高于最低价格所获收益由甲乙双方平均分配；……7、双方应本着诚实守信，协商处理的原则在签订本协议后积极处理案涉房屋出售以及后期配合房屋过户等事宜，甲乙双方若有违反本协议任何一条约定，违约方应当向守约方支付违约金3万元；8、双方确认现在通过出售的方式处理案涉房产，各方均有义务配合办理，若一方不同意按照被协议约定出售该房屋，守约方有权按照房屋50%的比例要求违约方按照市场价格进行补偿，并要求违约方承担10万元违约金；9、乙方在出售房屋获得所有价款前，应当如期履行每个月的还贷，因乙方逾期还贷产生的所有损失由乙方个人承担……” 2021年2月3日，原告通过微信催促原告出售案涉房屋，被告不同意。 另查明，2021年5月8日，铁道支行出具贷款结清试算资料，截止2021年5月8日，被告杨祖行的银行贷款结清本息需要支付金额为535,535.84元。 还查明，被告杨祖行缴纳了公证费抵押登记费2,200元，房屋登记费80元、工本费10元、维修基金2,598.48元、契税及印花税12,045元，合计16,933.48元。另支付的物业费与电费5,561.73元。 上述事实，有原、被告的主体身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》《个人住房（商业用房）借款合同》、和解协议、微信聊天记录、银行账户支付交易明细、贷款结清试算截屏、收据、完税证明以及到庭各方当事人的当庭陈述等证据在案证实。 本院认为，原告张士琪与被告杨祖行形成的《和解协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当履行协议约定的义务，现被告拒绝出售房屋并主张房屋归本人占有和使用，原告也主张将自己名下案涉房屋50%份额确定为被告所有，被告按照和解协议补偿原告并支付违约金的诉求，本院予以支持。具体数额，本院认定如下：按照双方约定，原告有权要求被告按照房屋市场价格50%的比例支付补偿款，现原告既未要求参照相同地段房屋的市场价值确认价格，也未要求对案涉房屋进行评估，而是主张按照协议约定的最低出售价格1,417,350元确定，是其对自身权利的处分，该价格也系双方当事人协议中的真实合意，故本院对原告主张的房屋价值予以支持。 根据铁道支行出具的贷款结清试算资料载明，截至2021年5月8日，案涉房屋贷款结清需一次性支付银行贷款535,535.84元，该结清款项虽未实际发生，但为便于案涉房屋及款项的处理及确定，本院以2021年5月8日作为贷款结清日。同时为了公平合理，本院酌定参照协议第4条，在房屋总价款1,417,350元上扣除银行尚未结清的贷款535,535.84元，即为881,814.16元，原、被告各自一半为440,907.08元。 对于与购买房屋和偿还贷款已实际产生的费用，双方平均分摊。其中包含首付款212,800元及团购优惠金10,000元，已偿还的银行本金及利息207,277.30元，公证费抵押登记费、房屋登记费、工本费、维修基金、契税及印花税16,933.48元，合计447,010.78元，双方各一半即为223,505.39元。对于应承担的款项，原告仅支付了30,000元，故还应承担193,505.39元；由于被告主张房屋归其所有，且被告已经实际支付了该部分费用，故应在被告向原告支付的房屋款项中予以抵扣，抵扣被告还应向原告支付247,401.69元。对于被告提交的物业费与电费，因系被告在使用案涉房屋过程中产生的生活费用，故应由被告自行承担。 关于违约金。原告主张被告按照协议第7条、第8条向其支付违约金3万元、10万元。本院认为，协议第7条、第8条均是关于涉及案涉房屋出售及相关事项的违约支付违约金的约定，涉及事项重复，原告不能因同一违约行为而设立不同的违约金条款，且第8条约定的违约金过高，第7条约定的违约金相对合理，故本院支持违约金30,000元。 对于被告的辩称，双方达成的《和解协议》损害了铁道支行权益，应为无效。本院认为，双方达成的协议仅是对内共有财产的分割，对外不影响铁道支行行使抵押权，且被告一直在按月归还本息，房屋的总体价值也大于抵押贷款未归还数额，双方的合意并不侵害铁道支行的权益。即使本院认定案涉房屋归被告所有，被告在按月还贷的情况下银行权利不会受到影响；若被告拒绝还款，银行也会按照合同约定向共同借款人杨祖行、张士琪主张权利，同时实现抵押权，银行权利也不会受到影响；若被告要将房屋登记到自己名下，也应当先将银行贷款偿还，并解除抵押之后才能变更登记，银行的权利仍然能得到保障。因此，被告以《和解协议》损害铁道支行权益，协议无效的辩解意见，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告张士琪名下享有的隆鑫印象东方花园第3幢1单元28层2801号房屋（房屋登记信息：成华区保和街道办事处胜利村2、3组3栋1单元28楼2801号）的50%份额归被告杨祖行所有； 二、被告杨祖行于本判决起生效之日起三十日内向原告张士琪支付补偿款247,401.69元； 三、被告杨祖行于本判决起生效之日起三十日内向原告张士琪支付违约金30,000元； 四、驳回原告张士琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,967元，由被告杨祖行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛跃发 二〇二一年五月二十五日 书记员  刘 楠