四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终1069号 上诉人（原审被告）：四川省宜宾市生活服务公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区东城匡时街89号。 法定代表人：颜朝文，经理。 委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖建麒，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈道会，女，1979年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：陈支清，男，1954年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人共同委托诉讼代理人：越斌，男，1972年2月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系翠屏区牟坪镇工农村村民委员会推荐。 上诉人四川省宜宾市生活服务公司（以下简称宜宾生活服务公司）因与被上诉人陈道会、陈支清房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2021）川1502民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 宜宾生活服务公司向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2021）川1502民初1020号民事判决第一项，改判为陈道会、陈支清支付购房尾款及承担违约责任后，宜宾生活服务公司再履行协助办理过户的义务；2.一、二审案件受理费由陈道会、陈支清负担。事实与理由：1.《房屋权属转让合同书》有效，对双方当事人具有法律约束力，双方对购房尾款140万元的支付并未设定任何前置条件，一审判决错误认定为“被告应先履行其协助办理过户的义务，原告再履行支付房屋尾款的义务”，剥夺了宜宾生活服务公司要求陈道会、陈支清按时履行支付购房尾款的权利。2.按照《房屋权属转让合同书》约定，宜宾生活服务公司仅是在陈道会、陈支清2020年1月15日付清转让费140万元后，配合和协助其办理案涉房屋的不动产权属过户手续。但事实上其首先违约，一是并未在2020年1月15日前付清转让费140万元，直到2020年6月5日才付清合同约定的转让费170万元；二是至今未按约定在2020年7月15日支付尾款140万元，构成严重违约，应承担违约责任。3.宜宾生活服务公司按要求协助提供了办理房屋过户的相关手续，并指派人员协助办理，因商务局接到职工反映处置资产需要主管部门批文，所以一直处于协商中。 陈道会、陈支清辩称，《房屋权属转让合同书》约定，乙方向甲方付清140万元转让费后，甲方无条件配合办理房产过户，我方在2020年6月5日就付清了170万元，后公司无法办理过户，找公司协商要求退款也退不出来，商务局的要求不是买方应当完成的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈道会、陈支清向一审法院起诉请求：1.判令宜宾生活服务公司将位于宜宾市翠屏区马掌街拐至民生街（现门牌号西街×号）1至4层营业用房（第一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米，第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米）的房产所有权过户给陈道会、陈支清；2.判令宜宾生活服务公司补偿利息损失20万元；3.本案诉讼费由宜宾生活服务公司负担。 一审法院认定事实：宜宾生活服务公司系集体所有制企业，2013年12月25日，经职代会同意，公司全面进入处置资产程序。2019年11月20日，宜宾生活服务公司委托四川省宜宾市新业房地产评估有限公司对案涉房产进行询价，询价结果为345.5万元。公司分别于2019年12月9日及12月30日两次召开职代会讨论处置案涉资产用于安置员工，同意人数均已超2／3。2019年12月30日，宜宾生活服务公司与陈道会、陈支清签订《房屋权属转让合同书》，约定将公司所有的宜宾市翠屏区马掌街拐至民生街（现门牌号西街×号）1-4层钢混结构的营业用房（其中一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米，第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米，权属证书字号为宜宾市房权证翠屏区第××号《房屋所有权证》）的所有权及第七-八层钢混结构的营业用房，建筑面积为217平方米的房屋使用权转让给二人，约定转让价款为310万元，付款时间为2019年8月20日前陈道会、陈支清已支付诚意金30万元，2020年1月15日前支付购房款140万元，2020年7月15日前支付购房款140万元。另约定，2020年1月15日陈道会、陈支清付清140万元购房款后，宜宾生活服务公司无条件配合和协助办理案涉房屋底楼、第一到四层涉及不动产权属过户的相关手续。宜宾生活服务公司在合同甲方处加盖公章，陈道会、陈支清在合同乙方处签字捺印。 陈道会、陈支清于2019年7月31日向宜宾生活服务公司支付诚意金25万元，于2019年8月1日支付诚意金4万元，于2019年8月20日支付诚意金1万元。在合同签订后，于2020年1月22日、2月20、4月1日、5月13、6月5日支付购房款40万元、55万元、15万元、6万元、24万元，共计向宜宾生活服务公司支付诚意金及购房款170万元。 上述款项支付完成后，双方前往宜宾市不动产登记中心办理过户手续，不动产登记中心告知宜宾生活服务公司，集体企业处置资产需经过主管部门出具许可，宜宾生活服务公司遂于2020年7月20日向主管部门宜宾市翠屏区商务局报请处置案涉房屋，并在主管部门的指导下，于2020年9月27日再次召开职代会讨论以310万价格处置案涉资产，并经2/3多数同意。宜宾生活服务公司于2020年10月17日、11月27日、12月9日三次公告对案涉房屋进行出售，并于2020年12月18日经竞标，由陈道会、陈支清以310万价格竞得。宜宾生活服务公司于2021年1月7日、1月9日两次召开竞标评议小组会议，认为陈道会、陈支清具有购房资格，报名、报价及缴纳保证金的行为均有效。2020年12月8日，根据主管局宜宾市翠屏区商务局要求，陈道会、陈支清再次向宜宾生活服务公司支付保证金30万元，后因未能完成过户登记手续，宜宾生活服务公司于2021年2月1日通过银行转账退还保证金30万元。 另查明：案涉房屋现无查封、抵押；法律及行政法规对集体企业所有的不动产变更过户登记无特殊规定。 一审法院认为，双方的争议焦点为：1.宜宾生活服务公司是否违约；2.宜宾生活服务公司是否应当在陈道会、陈支清付清余款后再履行协助过户义务；3.宜宾生活服务公司是否应支付陈道会、陈支清所诉请的利息补偿费用。 针对焦点1，当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋权属转让协议书》未违反法律与行政法规的强制性规定，合同有效。宜宾生活服务公司作为集体所有制企业，处置资产时是否需经过主管部门的批准同意系其企业内部事项，亦属于宜宾生活服务公司应当知晓的事项。宜宾生活服务公司辩称其积极履行合同，协助办理过户，但由于未取得主管部门批准同意，导致陈道会、陈支清在140万元付清后，未能及时办理过户手续，显然违背了双方合同的约定，因此宜宾生活服务公司对其未违约的抗辩不能成立。本案中，陈道会、陈支清在付款过程中亦有违约，但由于宜宾生活服务公司未在本案中提出反诉，故宜宾生活服务公司可另行起诉主张其权利。 针对焦点2，《房屋权属转让协议书》实为房屋买卖合同，不论是根据合同文义，还是一般的交易习惯，双方约定履行义务的顺序均应理解为，陈道会、陈支清先支付诚意金及购房款共计170万元后，宜宾生活服务公司协助完成过户手续，陈道会、陈支清再行支付尾款140万元。由于双方均有违约，致使过户手续未能完成之前，陈道会、陈支清支付尾款的期限就已到达，但依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。本案中，在陈道会、陈支清已履行支付诚意金及首期购房款的情况下，宜宾生活服务公司应先行履行其协助办理过户的义务，陈道会、陈支清再履行支付房屋尾款的义务，故宜宾生活服务公司要求支付尾款后再协助其办理过户的抗辩不能成立，宜宾生活服务公司应履行协助陈道会、陈支清办理过户手续的义务。 针对焦点3，本案案由为房屋买卖纠纷，陈道会、陈支清关于利息损失补偿的诉讼请求于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、宜宾生活服务公司于判决生效之日起五日内，协助陈道会、陈支清办理位于宜宾市翠屏区马掌街拐至民生街（现门牌号西街×号）1-4层钢混结构的营业用房（其中一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米，第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米，权属证书字号为宜宾市房权证翠屏区第××号《房屋所有权证》）的产权过户手续；二、驳回陈道会、陈支清的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，减半收取计2200元，由陈道会、陈支清负担2150元，宜宾生活服务公司负担50元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：是否应由陈道会、陈支清支付购房尾款140万元后，宜宾生活服务公司再履行配合和协助办理过户登记的义务。 先履行抗辩权，指的是在双务合同中，约定有先后履行顺序的，负有先履行债务的一方当事人未依照合同约定履行债务，后履行债务的一方当事人为保护自己的预期利益或为保证自己履行合同的条件而拒绝对方当事人请求履行的权利。结合本案，首先，从合同条款的理解来看，根据双方签订的《房屋权属转让合同书》约定，在合同签订后，陈道会、陈支清于2020年1月15日前、2020年7月15日前分两期支付转让费170万元、140万元给宜宾生活服务公司，在付清第一期转让费后，宜宾生活服务公司无条件配合和协助办理不动产权属过户的相关手续。显而易见的是，合同中约定前后两期支付转让费的时间相差6个月，一方面是给予买方筹措资金，更为重要的是双方在此时间内配合完成不动产权属的过户。因合同中并无约定需在付清全部房款后再协助办理过户，也可以推断，双方的交易步骤为支付第一期转让费、办理不动产权属的过户、支付第二期装让费。现陈道会、陈支清已支付完毕第一期转让费，宜宾生活服务公司应当履行配合和协助办理不动产权属过户的义务。其次，根据合同签订及房屋交易一般习惯来看，为合理平衡买卖双方的交易风险，一般先由买方支付定金、诚意金或首付款，后由卖方交付房屋或办理过户，再由买方支付尾款。现宜宾生活服务公司并未配合办理完成不动产权属的过户，即要求陈道会、陈支清支付尾款140万元，陈道会、陈支清主张先履行抗辩权成立。再次，先履行抗辩权的行使前提是双务合同中双方当事人的履行期限均已届满，故宜宾生活服务公司不能以尾款支付期限届满为由对抗陈道会、陈支清的先履行抗辩权。综上，宜宾生活服务公司要求陈道会、陈支清支付购房尾款140万元后再履行配合和协助办理过户登记义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。另，虽然陈道会、陈支清没有完全按照合同约定的时间节点支付首期转让费，但鉴于宜宾生活服务公司也存在逾期办理过户登记的违约行为，双方的违约责任相等，可以相互抵消。 需要指出的是，先履行抗辩权的行使在本质上是对违约的抗辩，发生后履行一方可暂时中止履行自己债务的效力，对抗先履行一方的履行请求，且对自己的逾期履行不承担违约责任，也并不导致对方当事人债权的消灭。因此，虽陈道会、陈支清未在2020年7月15日前支付第二期转让费，但其对逾期支付第二期转让费的行为不承担违约责任。若宜宾生活服务公司在配合和协助办理完成过户登记后，履行第二期转让费的条件已成就，陈道会、陈支清应诚实守信立即支付尾款140万元，否则，宜宾生活服务公司可以依照法律规定和合同约定主张权利。 综上所述，宜宾生活服务公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川省宜宾市生活服务公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 曦 审 判 员  张力骁 审 判 员  龙 雨 二〇二一年五月十一日 法官助理  李利常 书 记 员  黄明慧