广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11671号原告：星望投资管理（深圳）有限公司，地址：广东省深圳市宝安区福永街道桥头社区桥和路鸿德园6栋D202室，统一社会信用代码：91440300321678250T。法定代表人：林的熹。委托诉讼代理人：陶光杰，广东君孺律师事务所律师。被告：孙茂蓉，女，汉族，1982年9月11日生，住址：广东省乐昌市。原告星望投资管理（深圳）有限公司与被告孙茂蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶光杰到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤（公告）无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还案涉EF栋商铺；2、被告支付拖欠的EF栋铺位租金合计117684元、管理费合计13448元、水费合计7575.5元、电费合计39632.5元（暂计至2020年3月底，后续产生的租金、管理费、水电费继续计算至实际搬离之日止）；3、被告支付清理场地、恢复租赁物原状的费用40000元；4、被告承担本案诉讼费用。原告于庭审中撤回第1项诉讼请求，诉讼请求第2项撤回水电费相关诉求，同时明确被告应当支付2019年4月至2020年7月15日租金、管理费合计171340元（2019年4月至2020年3月租金为117684元、管理费为13448元，起诉后2020年4月至2020年7月15日租金为34324.5元、管理费为5883.5元）。事实和理由：原被告之间系租赁合同关系。原告为出租人，被告为承租人。2018年5月11日，被告通过继受他人权益义务的方式与原告签订《星望投资管理（深圳）有限公司房屋租赁合同》，向原告承租位于深圳市宝安区，Ｆ栋01-02号铺共计4间铺位约280.2平方米作为商业餐饮经营使用，租赁期限至2024年7月31日；同时，合同就租赁双方的有关事宜都进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行，将房屋交付给被告使用。被告在前期使用期间尚能及时支付租赁等相关费用，但从2019年3月开始不同程度的拖欠租金、管理费等相关费用，经原告多次督促、催收仍拒不支付。据统计，被告从拖欠租金、水电费、物业费等相关费用至今，已累计欠租金117684元、管理费13448元、水费7575.5元、电费39632.5元。原告确认于2020年7月16日涉案物业被福海街道征用为疫情防控隔离酒店，现已结束征用，返还给原告。同时，按照双方签订《房屋租赁协议》第八条第7款，被告应一次性向原告支付清理场地的费用40000元。涉案物业无建设工程规划许可证，未取得合法有效的房产证，涉案合同应为无效合同。虽然涉案合同无效，但该项约定是双方的真实意思表示，同时被告租用该物业实际从事餐饮服务，客观上需要对涉案物业进行第二次装修，恢复涉案物业客观上需要一定的成本，因此，请求参照该约定对原告的损失予以补偿。另，涉案合同为被告于2018年5月11日从第三人张俊仁处继受取得，该转让行为同样应为无效。原告实际收取张俊仁交付的租赁保证金19614元、水电使用保证金5000元，在被告继受取得该物业并实际占用后，被告并未向原告实际支付租赁保证金及水电使用保证金。按照合同无效相互返还原则，原告应当向张俊仁返还相关保证金款项。因此，原告主张在本案中不应抵销保证金数额。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了星望投资管理（深圳）有限公司房屋租赁协议、嘉湘饭店孙茂蓉欠租及水电费明细、民房孙茂蓉欠租及水电费明细等证据。被告经本院合法传唤对原告提交的证据既不到庭质证，也没有提出相反的证据和意见，因此，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与案外人张俊仁（乙方）签署《星望投资管理（深圳）有限公司房屋租赁协议》，将位于深圳市宝安区，Ｆ栋01-02号铺共计4间铺位约280.2平方米的房屋出租给张俊仁使用，仅限于商业（餐饮厨房）用途，租赁期自2017年8月1日起至2024年7月31日止。该商铺从2017年8月1日起至2020年7月31日止租金为9807元／月。本合同签订时，乙方应一次性支付租赁保证金19614元、水电保证金5000元。每月管理费为1681元。乙方在交还租赁物前，需清理场地、恢复租赁物原状，包括拆除广告牌等，如未恢复原状，甲方可自行恢复，但由此产生的一切费用由乙方负责支付。乙方也可一次性补偿40000元作为恢复原状费用。2018年5月11日，被告孙茂蓉作为承租人签署了上述合同，继受了张俊仁在合同中的权利义务。原告于庭审中确认：1、涉案房屋不具备建设工程规划许可证或产权证明；2、张俊仁已支付的租赁保证金及水电保证金尚未退还；3、涉案物业自2020年7月16日起被征用作为隔离酒店，现该房屋已由原告管理，另行出租；4、被告在涉案房屋经营的餐厅于疫情期间没有营业，至2020年3月复工时恢复营业；5、被告承租房屋后进行了粉刷内墙、改造厨房、装潢外立面等装修，现未保留原有装修，原告在涉案物业被街道办征用后按照街道的要求进行统一整改，但未能提交书面证据证明。另查，2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案房屋未取得行政主管部门颁发的产权证明文件或建设工程规划许可证，依照以上规定，原、被告签署的《星望投资管理（深圳）有限公司房屋租赁协议》应为无效。根据无效合同的全面处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告已于庭审中撤回返还房屋的诉讼请求，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。无证据证明被告已向原告缴纳了房屋租赁保证金及水电保证金，故本院在本案中对该两项费用不作处理。但被告仍应参照合同约定的标准向原告支付占有使用物业期间的占有使用费及管理费。关于房屋占有使用费及管理费。原告诉请被告支付2019年4月至2020年7月15日期间的租金，以及2019年8月至2020年7月15日期间的管理费，租金按照9807元/月的标准计算，管理费按照1681元/月的标准计算。被告经本院传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状或证据予以反驳，视为其放弃对原告主张的抗辩，本院依原告主张予以认定。鉴于在疫情影响下出台的疫情防控措施，确实导致被告经营受限，宝安区人民政府于2020年2月17日发布的《深圳市宝安区关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产和保障重大项目建设的若干措施》（深宝府[2020]1号）第二条规定，对承租区政府或区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户免除2020年2月、3月份租金……鼓励辖区股份合作公司和非国有企业、个人业主参照区政府、区属国企物业的免租措施对承租企业、租户减免租金。参考上述文件规定，综合考虑本案案情，本院酌情判令被告免予缴纳2020年2月的房屋占有使用费及管理费。因此，被告应付截至2020年7月15日期间的租金142043.32元（9807元/月×14个月+9807元/月÷31天×15天）、管理费17623.39元（1681元/月×10个月+1681元/月÷31天×15天），合计159666.71元。对于原告主张超出本院认定的部分，本院予以驳回。关于原告清理场地、恢复租赁物原状的费用。原告参照合同约定诉请被告支付该项费用40000元。对此，本院认为，原、被告签署的《星望投资管理（深圳）有限公司房屋租赁协议》为无效合同，双方对于合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。现有证据虽未能证明被告在交还租赁物前，已清理场地、将租赁物恢复原状，但原告亦未能举证证明其为清理场地、恢复租赁物原状产生的具体损失数额，综合考虑本案案情及双方的过错程度，本院酌情判令被告向原告支付清理场地、恢复租赁物原状的费用20000元。对于原告该项主张超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告星望投资管理（深圳）有限公司与被告孙茂蓉签署的《星望投资管理（深圳）有限公司房屋租赁协议》无效；二、被告孙茂蓉于本判决生效之日起十日内支付原告星望投资管理（深圳）有限公司租金人民币142043.32元，管理费人民币17623.39元；三、被告孙茂蓉于本判决生效之日起十日内支付原告星望投资管理（深圳）有限公司支付清理场地、恢复租赁物原状的费用人民币20000元；四、驳回原告星望投资管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4575元，由原告负担人民币475元（约10%），被告负担人民币4100元。原告已预缴的案件受理费，本院予以退还人民币4100元。被告应于本判决生效之日起十五日内缴纳案件受理费人民币4100元，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年五月一日书记员  林 涛书记员  林斯瑜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。