广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0312民初339号 原告：广西某隆房地产管理有限公司，住所地：桂林市七星区。 法定代表人：吴某，该公司副经理。 委托诉讼代理人：吴某贵，广西昭某律师事务所律师。 被告：桂林兴某房地产开发有限责任公司，住所地：广西桂林市临桂区。 法定代表人：骆某源，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李某，广西九某律师事务所律师。 原告广西某隆房地产管理有限公司与被告桂林兴某房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、王秀利参加的合议庭，于2021年2月2日公开开庭审理了本案，并于2021年4月26日组织原、被告双方对各自补充证据和本院依职权调取的材料进行了质证。书记员秦丽菊担任记录。原告广西某隆房地产管理有限公司的委托诉讼代理人吴某贵、被告桂林兴某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西某隆房地产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告某堡项目售房佣金444239元；2.判令被告按协议支付逾期付款的银行同期贷款利率的四倍利息（计算到还款之日止），其他因被告违约造成的损失待估算出后另行起诉；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告与被告于2017年9月29日签订《某堡项目代理销售及合作协议》，双方协商约定由被告委托原告代理销售及合作“兴某·某堡”项目，并约定了佣金及结算方式，按此协议，被告尚欠原告售房佣金444239元未结（清单附后）。二、2018年3月14日，被告与原告签订了《关于代理销售项目结算确认书》，约定如果被告逾期支付佣余，刚按同期银行贷款利率四倍支付利息。为此，原告曾多次要求被告按协议及时支付销售佣金，以便原告及时支付售楼人员佣金及因销售所造成的各种开支，但被告除零星支付一点作为应付外，以各种理由拒不完全支付，以至原告被下面销售人员追讨工资佣金及为销售的各种开支无法支付，给原告造成了重大损失。原告之前曾两次起诉追讨佣金，法院已判决被告支付并执行，此次为剩余的13套房屋售房佣金444239元未付。现原告已于2020年10月16日补开票并送到被告地兴某某堡营销中心3楼财务室，被告拒收（有送达视频），但按法律规定已视为送达，被告在原告送达发票3日后仍然不支付佣金，按《关于代理销售项目结算确认书》约定已严重违约。原告认为，被告违反合同拒不支付佣金总数达444239元，以致原告因此造成重大损失，被告应当根据《合同法》“诚实信用”原则及时将佣金支付给原告，并应按协议支付银行同期贷利率的四倍利息（计算到还款之日），其他因被告违约造成的损失原告保留另行起诉的权利。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼诉法》《合同法》之规定，特向法院提起诉讼，请依法判决被告支付原告佣金444239元及银行同期贷款利率的四倍利息（计算到还款之日），并承担本案诉讼费。 原告广西某隆房地产管理有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告营业执照复印件、法人代表证明，证明原告身份；2.被告身份证明，证明被告身份；3.某堡项目代理销售及合作协议，证明原、被告之间在“兴某·某堡”项目有代理销售房产之事实；4.关于代理销售项目结算确认书，证明原、被告确认代理“兴某·某堡”项目的合同到期，被告应当支付佣金、未按时结付佣金按银行贷款利息四倍支付的事实；5.结佣请款表（原件），证明原告应收被告销售佣金款数目；6.原告开给被告应收佣金发票（原件），证明原告已开具发票给被告，被告按“代理销售项目确认书”应在收到票据后三天付佣金；7.原告送达发票，被告拒绝签收视频，证明原告开票已于2020.10.16交到被告处，但被告拒绝签收事实；8.购房合同，证明有原告代理被告销售13套房屋事实。本案庭审后，原告广西某隆房地产管理有限公司向本院补充提供：1.商品房预售合同备案信息表1份（买受人为：王某显）；2.房产抵押信息查询情况说明11份［抵押人分别为：钟某运、张某某、白某文、王某、马某、杜某霞、金某禄、王某1、王某2、刘某宇（杨某琪）、罗某］。 被告桂林兴某房地产开发有限责任公司辩称，一、原被告之间的委托代理销售合同纠纷原告已于2019年两次在桂林市临桂区人民法院起诉，经法院判决并执行，双方的债权债务已全部结清，其中，在本次诉讼中其主张的张某明、罗某、欧某薇三位客户的佣金原告已在前次诉讼中主张过，这次又再次主张属于重复诉讼。而张某明这位客户，因未支付剩余房款，被告已于2020年6月19日发函正式解除了与其签订的《商品房买卖合同》。根据被告与原告签订的《商品房委托代理销售合同》第7.4条之规定，原告无权向被告主张佣金。二、罗某（宋某兴）和欧某薇（王某显）这两位客户，在委托销售合同到期、原告退场后，原告对这两位客户未进行任何跟踪，陪同客户到银行进行面签、协助客户准备按揭材料等剩余的所有工作，均是被告公司的员工进行的，双方签订的《商品房委托代理销售协议》第3.5、3.8、3.17等条款约定的义务，原告全部没有履行。根据权利、义务对等的原则，原告无权主张这两位成交客户的佣金。三、原告主张佣金的其余10位购房客户，系被告实施全民营销的销售政策时，公司员工带来的客户，原告仅协助签订合同，并非原告居间的客户。被告已按应得佣金的20％向原告支付了手续费。在双方进行结算确认以及原告前两次向桂林市临桂区人民法院起诉时，上述10位客户均不包含在内，即可证明。且上述客户合同签订的时间并不在被告与原告签订的《商品房委托代理销售合同》期间，10位客户签订的时间也在原告委托代理销售商品房销售之前，这显然不是原告的客户。原告认为这10位客户系其居间的客户，没有任何事实依据，其无权主张这10位客户的佣金。退一万步来讲，即便原告能够证明上述10位客户系其居间的客户，其主张权利的时间也已超过法律规定的三年诉讼时效，依法应予驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 被告桂林兴某房地产开发有限责任公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.银行按揭办理催告函，2.催告函中国邮政邮寄回执，3.关于解除《商品房买卖合同》的通知，4.解除《商品房买卖合同》的通知中国邮政邮寄回执，四组证据共同证明①因客户张某明未办理按揭贷款手续，在合同约定期限内未支付剩余房款，桂林兴某房地产开发有限责任公司已于2020年6月19日发函通知张某明解除了双方签订的《商品房买卖合同》，②根据原、被告双方签订的《某堡项目代理销售及合作协议》第7.4条之约定，原告无权主张该客户的佣金；5.《某堡项目代理销售及合作协议》，6.代理销售项目结算确认书，7.桂林市临桂区法院（2019）桂0312民初1045号民事判决书，三组证据共同证明①原告代理销售商品房的期间为2017年9月25日至2018年3月15日，而钟某运等10位客户的签约时间早于代理销售期间，②罗某、欧某薇两位客户的按揭贷款，在原告退场后才发放。而原告退场后，未履行合同3.5、3.8、3.17等条款约定义务，③在原告前次诉讼中，仅主张了本次诉讼中张某明、罗某、和欧某薇三个客户的佣金，对其余10个客户的佣金根本未列入。本案庭审后，被告桂林兴某房地产开发有限责任公司向本院补充提供：1.个人购房担保借款合同（钟某运）1份、个人住房（商业用房）借款合同（金某禄、王某1、王某、罗某）4份、个人房屋抵押借款合同（杨某琪、刘某宇）1份、个人购房借款／担保合同（张某某、白某文、马某、杜某霞）4份。 本案诉讼中，为查明本案事实，本院依职权向桂林市临桂区不动产登记局调取了下列材料：1.商品房买卖合同［钟某运、张某某、白某文、王某、马某、杜某霞、金某禄、王某1、王某2、刘某宇（杨某琪）、罗某]11份；2.个人购房担保借款合同（钟某运）1份、个人住房（商业用房）借款合同（金某禄、王某1、王某、罗某）4份、个人房屋抵押借款合同［刘某宇（杨某琪）］1份、个人购房借款／担保合同（张某某、白某文、马某、杜某霞、王某2）5份。 经过开庭和庭审后的举证及质证，原告广西某隆房地产管理有限公司对被告桂林兴某房地产开发有限责任公司提供的证据1-4的关联性有异议，张某明客户已由原告引导与被告签订商品房买卖合同，证明原告已完成销售代理，被告开庭时也认可由原告引导签订了合同，被告根据《某堡项目代理销售及合作协议》应当支付佣金；证据5-7的真实性无异议，对关联性有异议，①罗某、欧某薇两户在前两次诉讼中只是签好合同，但银行还未放贷，还未全部成就条件，所以法院只判决被告支付20％佣金，事后银行已放贷，现已到达结佣条件，根据《某堡项目代理销售及合作协议》，被告应当支付剩余80％佣金，②其他10户系原告客户，不是被告客户，前两次未起诉，同样是因为结佣条件未完全具备（银行还未放款），且根据《某堡项目代理销售及合作协议》第七条第7点：“如甲方员工带客成交，乙方按＿元／套与甲方员工自行解决，并做好相关确认登记。”，被告称此10户为被告公司的客户，请出示当时双方的确认登记？没有双方关于此10户是被告的确认登记，则此10户为原告的客户。综上，被告提供的证据不能证明原告没有销售事实，相反，原告已完成代理销售，被告应当支付佣金。对被告桂林兴某房地产开发有限责任公司本案庭审后补充提供的证据1的真实性无异议。对法院依职权向桂林市临桂区不动产登记局调取的材料1-2无异议。 被告桂林兴某房地产开发有限责任公司对原告广西某隆房地产管理有限公司提供的证据1-2的真实性、合法性、关联性无异议；证据3的真实性无异议，但与本案无关；证据4、7的真实性、合法性、关联性无异议；证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据是原告单方面制作的，为了诉讼需要在诉讼之前而制作的所谓的证据，没有经过被告的认可；证据6因为被告没有拖欠原告的佣金，原告开具的发票不具有合法性，被告有权拒收；证据8的真实性无异议，对关联性有异议，这13条房屋只有张某明、罗某、欧某薇这三套是原告代理销售的，而且这三套在前次诉讼中已经经过法院判决解决，另外10套并不是原告代理销售的房屋，对证明目的和关联性均有异议。对原告广西某隆房地产管理有限公司本案庭审后补充提供的证据1-2的真实性无异议。对法院依职权向桂林市临桂区不动产登记局调取的材料1-2无异议。 本院结合原、被告双方举证和质证及本院依职权调取的材料，认证如下：对双方当事人确认的书证予以确认和采信；对双方当事人提出异议的书证，因与本案原告、被告的诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月，原告即在被告开发的兴某·某堡小区为被告实际代理销售该小区的房屋事宜。2017年9月29日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《某堡项目代理销售及合作协议》一份，该协议内容为：一、总则。1.甲方委托乙方代理销售的物业为兴某·某堡小区……2.协议期内本项目为全程营销策划销售代理，协议期限为自签约之日起从2017年9月25日至2017年12月31日三个月左右时间销售某堡11#房源之85％，后此本协议是否继续执行视乙方是否如期完成销售目标，如未完成，本协议自动终止。3.略。二、甲方的责任和权利（略）。三、乙方的责任和权利。1-4略。5.负责项目全程销售工作，其中包含售前的项目策略提案，售中的接待讲解，签合同，市场信息反馈，工作成果反馈，以及售后的跟进，如客户购房资格及合同初核，客户催款、客户资料收集等相关事宜。6-7略。8.乙方应协助甲方办理交房、物业移交等售后服务工作。9-16略。17.乙方负责安排客户银行面签工作。四、退房处理。如遇甲方已经结算过给乙方佣金的客户退房，甲方有权没收客户定金，乙方可收取罚没金的10％做为佣金，但需在销售业绩中扣除相关业绩。五、代理服务期间甲乙双方沟通、确认的形式（略）。六、销售阶段及销售价格。1.商铺底价均价8000元／平米；车库底价均价7万元／个。2.7﹟、8﹟、9﹟（1号房、2号房）销售价格底价为3800元／平米；9﹟（3号房、4号房）销售价格底价为4200元／平米。3.ll﹟销售价格底价为4200元／平米，购房合同均价为4600元／㎡以上（含4600元／㎡）。10﹟、12﹟、13﹟、15﹟销售价格底价在该楼栋取得预售许可证前一个月由甲方确定。4.具体的底价分户价格表及销售分户价格表、折扣权限双方共同商议确定，以甲方签字确认为执行价格。七、佣金及结算方式。1.底价及底价之下，乙方无佣金。2.超出乙方和甲方结算价格部分，差额归乙方所得。甲方的结算价格为以下方式：溢价部分必须签署在《商品房买卖合同》以内，在乙方提供税票情况下，甲方收取税票再扣除税票不足总溢价10％部分后，结算佣金给乙方公司账户，乙方所收取之费用每平米不得超过400元/㎡，超出部分须与甲方五五分成；商铺佣金结算方式与住宅佣金结算方式一致。3.略。4.客户交完首付并签完《商品房买卖合同》后次日甲方按应付佣金的20％采用预支形式支付给乙方作为现场奖励，若客户未完成相关手续导致退房的，20％预付佣金直接在乙方佣金中扣除，若客户顺利完成相关手续，在满足结佣条件时，甲方在此房号佣金中扣除20％预支款后结算剩余佣金给乙方。5.客户向甲方交纳购房首付款及代收费用（契税，大修基金等）并签定《商品房买卖合同》且客户相关资料齐全，待银行放款后，甲方须在7天内将该房源剩余佣金全部结算给乙方。6.如甲方不能按时按量结算约定之佣金，超过1个月即30天时间，甲方须以某堡项目剩余楼盘房源让乙方挑选户型，挑选好甲方以3800元/平米折算给乙方抵算佣金，乙方出售此房源作为佣金结算，甲方必须无条件配合办理相关手续，如甲方相关人员不予配合在三天内抵扣房产则乙方可以收取销售房款抵算佣金。7.如甲方员工带客成交，乙方按＿元/套与甲方员工自行结算，并做好相关登记确认工作。8.如协议期满未续约或协议提前解除，则乙方在结算佣金时须预留5万元佣金做押金，如未出现本协议第四条约定的退房情况，则在两个月期满后，甲方一次性将预留押金退还乙方。九、保密略。十、违约责任略。上述协议签订后，原告按上述协议约定继续为被告代理销售涉案小区的房屋事宜。 2018年3月14日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订一份《关于代理销售项目结算确认书》，内容为：甲乙双方于2017年9月29日签订了《房地产项目代理销售及合作协议》（以下简称“代理协议”），甲方委托乙方代理销售及合作兴某·某堡项目。由于合同到期，双方经协商一致决定不再续签合同。现就工作移交及乙方撤场事宜，经双方协商确认，达成如下共识：一、乙方代理成交且达到正常结佣条件的客户，由乙方提供发票，甲方在收到发票后3个工作日内将该部分佣金按代理协议的约定，一次性支付给乙方，逾期的，按照同期银行贷款利率四倍支付利息。二、乙方代理的已交首付款并签订完商品房买卖合同的客户，由乙方提供发票，甲方在收到发票后一个月内，预支20％应付佣金给乙方，逾期的，按照同期银行贷款利率四倍支付利息。三、乙方代理的已下定但未成交的客户，由乙方继续跟踪，直至达到双方于2018年3月13日签署的《请示》、《申请》的相关条件后，乙方向甲方提供发票，甲方向乙方支付佣金。乙方继续跟踪、处理善后工作的人员，必须经甲方认可。四、乙方于2018年3月15日上午办理完撤场事宜，并根据甲方要求做好相关资产、资料的移交。五、乙方已成交客户资料不全的，甲方按每户一千元从本结算书第二条应付20％预支佣金中暂扣履约保证金。乙方承诺：7﹟、8﹟、9﹟楼于4月20日前完善相关资料，11﹟楼于12月前完善相关资料。否则，甲方有权暂扣该部分履约保证金。六、乙方所赠送给客户的礼品，乙方必须提供相关依据，甲方核实认可后方为有效，否则所产生的费用由乙方承担，甲方有权从后续应结佣金中扣除。七、乙方承诺在代理期间严格按照代理协议履行相关权利义务，若因乙方违约，导致甲方在合同终止后造成损失的，甲方有权按照损失的具体金额，从乙方后续应结佣金中扣除。 2019年4月9日，原告将被告诉至本院［案号：（2019）桂0312民初1045号］，请求：1.判令被告支付原告某堡项目售房佣金1949844.16元；2.判令被告按协议支付逾期付款的银行同期贷款利率的四倍利息(计算到还款之日)，其他因被告违约造成的损失待估算出后另行起诉；3.本案诉讼费由被告承担。该案庭审中，原告对其第1项诉讼请求的售房佣金的金额由“1949844.16元”变更为“1909062.48元”。2019年6月25日本院作出（2019）桂0312民初1045号民事判决，判决：一、被告桂林兴某房地产开发有限责任公司向原告广西某隆房地产管理有限公司给付代理销售房屋佣金（服务费）1546430.31元；二、被告桂林兴某房地产开发有限责任公司向原告广西某隆房地产管理有限公司支付逾期利息，以1546430.31元为基数，从2019年3月26日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算至付清款项之日止；三、驳回原告广西某隆房地产管理有限公司的其他诉讼请求。上述民事判决书送达给原、被告后，被告不服向桂林市中级人民法院提起上诉。2019年12月20日桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民终2878号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2020年3月12日，本院执行完毕上述判决。2020年10月16日，原告将涉案13户房屋应收佣金的广西增值税普通发票6张（金额444239元）送到被告处，被告未予接收，也未对涉及房屋的售房佣金与原告进行结算并支付。之后，原告于2021年1月8日再次将被告诉至本院，请求：1.判令被告支付原告某堡项目售房佣金444239元；2.判令被告按协议支付逾期付款的银行同期贷款利率的四倍利息（计算到还款之日止），其他因被告违约造成的损失待估算出后另行起诉；3.本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，原告确认对于涉案13户房屋都已经得到了20％的佣金，但还有80％的佣金没有得。被告认为张某明户至今都没有符合结佣条件，且已经解除了合同；罗某户、欧某薇（即王某显）户是在原告退场后签订的合同，且原告没有尽到合同约定的义务；张某明、罗某、欧某薇（即王某显）3户在桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初1045号民事判决支付20％佣金给原告，判决生效后被告已经履行完毕；除了张某明、罗某、欧某薇（即王某显）3户，其他的10户不是原告带来的客户，是被告公司的员工带来的客户，原告只是协助签订商品房买卖合同，根据双方的约定，这种情况原告只获得应得佣金的20％，被告在当时已经将这部分佣金支付完毕给了原告，这也是原告在前两次起诉中没有将这10户列入起诉的原因。另，2021年4月26日本院组织原、被告双方对各自补充证据和本院依职权调取的材料进行了质证，原、被告均认可涉案的13户除了王某显、张某明、罗某原来起诉过，其他的10户没有起诉过；王某显户总佣金为36673.2元，已结佣金为5000元，尚欠佣金31673.2元，以桂林市中级人民法院认定的为准。同时，被告确认王某显户已于2020年6月30日交完房款；涉案的13户房屋签订了《商品房买卖合同》，且被告每一户都按20％给了佣金；原告对被告上述确认均没有意见。 同时查明，原告在（2019）桂0312民初1045号案件庭审中法庭调查接受询问时称，2018年3月15日是该公司撤场的日期。在本院作出的（2019）桂0312民初1045号民事判决的查明事实部分中载明：原告诉请中涉及罗某、宋某兴户（总佣金34815.6元，已结佣金6963.1元，尚欠佣金27852.5元），欧某微、王某显户（总佣金41301.9元，已结佣金8260.4元，尚欠佣金33041.5元），张某明户（总佣金51544.37元，已结佣金10308.57元，尚欠佣金41235.5元），均仅向被告交纳了合同约定首付款，未按合同约定到银行办理按揭款项或按合同约定支付剩余的房款。本院认为部分载明：张某1、张某珠、罗某（宋某兴）、王某显（欧某薇）、张某明、刘某怡、沈某7户在签订《商品房买卖合同》后，向被告交纳了首付款，并未通过银行按揭、现金支付将剩余房款支付给被告。根据原、被告签订的《某堡项目代理销售及合作协议》，上述7户不具备结佣条件，但根据原、被告签订的《某堡项目代理销售及合作协议》第二条约定，被告应向原告支付20％的佣金（7户共计37431元）。至于原告多主张的271326元，应在本次结佣中扣除，待上述7户将剩余的房款交付给被告后，原告另行主张权利，被告主张扣除部分佣金308757元，本院不予支持。在桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民终2878号民事判决中对当事人二审争议的事实部分载明：根据双方在一审庭审中确认核实的相关佣金价款，一审查明中，“申某花户”应结佣金应为32350元，“赵某军户”面积应为136.04㎡，应结佣金应为55371.6元，“高某娟户”总佣金应为50965.2元，应结佣金应为50965.2元，“蒋某、黄某慧户”房号应为11-1-8-4，面积应为135.89㎡，销售单价应为4660元，已结佣金应为11251.60元，应结佣金应为45006.5元，“欧某微、王某显户”总佣金应为36673.2元，已结佣金应为5000元，尚欠佣金31673.2元。前述错误，均系一审法院在制作文书时对双方庭审时确认的相关数据录入错误，属文字瑕疵，该院予以纠正，但其确认的“兴某公司尚欠某隆公司代理销售房屋佣金为1546430.1元”的数据结果正确，该院予以维持。 另查明，原告在本案中诉请的售房佣金中涉及兴某·某堡的房屋为：⑴兴某·某堡某1号房屋，系2018年6月6日由买受人张某明与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为135.89㎡，其中套内建筑面积为112.24㎡，按套内建筑面积计算单价为5742.28元，总价款为644514元，付款方式为按揭付款；2020年4月24日，被告用特快专递向买受人张某明邮寄《银行按揭办理催告函》，要求张某明配合办理按揭事宜，但因张某明拒收函件被退回；2020年6月19日，由于买受人张某明未配合办理银行按揭贷款手续，被告又用特快专递向张某明邮寄发出关于解除《商品房买卖合同》的通知，正式通知张某明解除双方签订的《商品房买卖合同》，但因张某明电话不通不在收件地址函件被退回。⑵兴某·某堡某2号房屋，系2018年2月2日由买受人钟某运与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为101.98㎡，其中套内建筑面积为84.14㎡，按套内建筑面积计算单价为5575.33元，总价款为469108元，付款方式为按揭付款；2018年6月22日，买受人钟某运与被告、柳州银行股份有限公司桂林分行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额为32万元。⑶兴某·某堡某3号，系2017年12月12日由买受人张某某与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为93.54㎡，其中套内建筑面积为77.18㎡，按套内建筑面积计算单价为5545.48元，总价款为42.8万元，付款方式为银行按揭；2017年10月31日，买受人张某某与被告、中国工商银行股份有限公司签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额为34.2万元。⑷兴某·某堡某4号，系2018年2月1日由买受人白某文与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为93.44㎡，其中套内建筑面积为77.18㎡，按套内建筑面积计算单价为5571.39元，总价款为43万元，付款方式为银行按揭；2018年2月28日，买受人白某文与被告、中国工商银行股份有限公司签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额为30万元。⑸兴某·某堡某5号，系2018年3月15日由买受人王某与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为112.33㎡，其中套内建筑面积为92.26㎡，按套内建筑面积计算单价为5478.92元，总价款为505485元，付款方式为按揭付款；2018年4月4日，买受人王某与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为35万元。⑹兴某·某堡某6号，系2017年12月11日由买受人马某与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为101.98㎡，其中套内建筑面积为84.14㎡，按套内建筑面积计算单价为5678.21元，总价款为477765元，付款方式为银行按揭；2017年11月7日，买受人马某与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额为33万元。⑺兴某·某堡某7号，系2017年12月11日由买受人杜某霞与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为101.87㎡，其中套内建筑面积为84.14㎡，按套内建筑面积计算单价为5704.78元，总价款为48万元，付款方式为银行按揭；2017年11月1日，买受人杜某霞与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额为33万元。⑻兴某·某堡某8号，系2018年3月1日由买受人金某禄与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为93.54㎡，其中套内建筑面积为77.18㎡，按套内建筑面积计算单价为5575.07元，总价款为430284元，付款方式为按揭付款；2018年3月28日，买受人金某禄与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为30万元。⑼兴某·某堡某9号，系2018年4月16日由买受人王某1与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为120.05㎡，其中套内建筑面积为97.52㎡，按套内建筑面积计算单价为5662.74元，总价款为552230元，付款方式为按揭付款；2018年4月25日，买受人王某1与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为38.6万元。⑽兴某·某堡某10号，系2018年2月1日由买受人王某2与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为93.44㎡，其中套内建筑面积为77.18㎡，按套内建筑面积计算单价为5780.79元，总价款为446161元，付款方式为按揭付款；2018年2月13日，买受人王某2与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款金额为35万元。⑾兴某·某堡某11号，系2019年6月21日由买受人刘某宇、杨某琪与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为136.04㎡，其中套内建筑面积为112.25㎡，按套内建筑面积计算单价为5612.47元，总价款为63万元，付款方式为按揭付款；2019年7月14日，买受人刘某宇、杨某琪与被告、华夏银行股份有限公司桂林分行签订了《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额为37.7万元。⑿兴某·某堡某12号，系2019年4月28日由买受人罗某与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为101.98㎡，其中套内建筑面积为84.14㎡，按套内建筑面积计算单价为5550.27元，总价款为46.7万元，付款方式为按揭付款；2019年5月28日，买受人罗某与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为32万元。⒀兴某·某堡某13号，系2018年12月15日由买受人王某显与被告签订《商品房买卖合同》，建筑面积为101.87㎡，其中套内建筑面积为84.14㎡，按套内建筑面积计算单价为5569.31元，总价款为468602元，付款方式为按揭付款；该房屋未签订有抵押借款合同。 又查明，2018年11月19日，原告曾将被告诉至本院［（2018）桂0312民初2947号］，请求：1.判令被告支付原告某社区项目售房佣金354652元、支付某堡项目售房佣金2626968.11元，两项共计2981620.11元；2.判令被告按协议支付逾期付款的银行同期贷款利率的四倍利息（计算到还款之日），其他因被告违约造成的损失待估算出后另行起诉；3.本案诉讼费由被告承担。2018年12月13日，本院作出（2018）桂0312民初2947号民事判决，判决：一、被告桂林兴某房地产开发有限责任公司支付“兴某·某社区”项目佣金354652元及利息（利息从2018年9月8日起，以354652元为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算至履行完毕债务最后一日止）给原告广西某隆房地产管理有限公司；二、被告桂林兴某房地产开发有限责任公司支付某堡项目的佣金559366.17元及利息（利息从2018年10月12日起，以559366.17元为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算至履行完毕债务最后一日止）给原告广西某隆房地产管理有限公司；三、驳回原告广西某隆房地产管理有限公司的其他诉讼请求。被告不服上述判决，上诉至桂林市中级人民法院。在桂林市中级人民法院审理过程中，被告于2019年6月10向该院申请撤回上诉并获准许。在上述案件中，对本案所涉房屋的佣金未予作出过处理。 综合本案诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点为：1.被告是否还拖欠原告的售房佣金；2.原告就本案提起的诉请是否有依据，应否予以支持的问题。 本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告签订的涉案《某堡项目代理销售及合作协议》和《关于代理销售项目结算确认书》，是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，应合法有效，受法律保护，各方当事人应当按合同约定履行各自义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价的除外。经查，涉案法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行时间即2021年1月1日之前，故依上述法律规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，被告辩称即便原告能够证明上述10位客户（除王某显、张某明、罗某三户外）系其居间的客户，其主张权利的时间也已超过法律规定的三年诉讼时效，依法应予驳回。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。经查，原告于2017年8月即在被告开发的兴某·某堡小区为被告实际代理销售该小区的房屋事宜，于2018年3月15日办理完撤场事宜的。在2017年9月29日原、被告签订的《某堡项目代理销售及合作协议》第七条佣金及结算方式中约定“4.客户交完首付并签完《商品房买卖合同》后次日甲方按应付佣金的20％采用预支形式支付给乙方作为现场奖励，若客户未完成相关手续导致退房的，20％预付佣金直接在乙方佣金中扣除，若客户顺利完成相关手续，在满足结佣条件时，甲方在此房号佣金中扣除20％预支款后结算剩余佣金给乙方。5.客户向甲方交纳购房首付款及代收费用（契税，大修基金等）并签定《商品房买卖合同》且客户相关资料齐全，待银行放款后，甲方须在7天内将该房源剩余佣金全部结算给乙方”以及2018年3月14日原、被告签订的《关于代理销售项目结算确认书》中约定“一、乙方代理成交且达到正常结佣条件的客户，由乙方提供发票，甲方在收到发票后3个工作日内将该部分佣金按代理协议的约定，一次性支付给乙方，逾期的，按照同期银行贷款利率四倍支付利息。二、乙方代理的已交首付款并签订完商品房买卖合同的客户，由乙方提供发票，甲方在收到发票后一个月内，预支20％应付佣金给乙方，逾期的，按照同期银行贷款利率四倍支付利息。三、乙方代理的已下定但未成交的客户，由乙方继续跟踪，直至达到双方于2018年3月13日签署的《请示》、《申请》的相关条件后，乙方向甲方提供发票，甲方向乙方支付佣金。乙方继续跟踪、处理善后工作的人员，必须经甲方认可”。从上述合同约定可知，对于涉案房屋的佣金是需满足结佣条件，然后由原告提供发票，再由被告支付佣金。同时，结合原告前两次诉讼均未诉请涉案除王某显、张某明、罗某三户外的10户房屋的佣金情况，也说明这10户房屋在原告前两次诉讼时是不知晓是否满足了结佣条件的。并且，原告是于2018年3月15日办理完撤场事宜，后又于2020年10月16日将涉案13户房屋应收佣金的广西增值税普通发票送到被告处，只是被告未予接收，双方并未就涉及的10户房屋的售房佣金进行核对结算与确认。因此，综合上述事实情况，原告于2021年1月8日提起本案诉讼，未超过法律规定的三年诉讼时效时间，本院对此予以确认。被告在本案中就诉讼时效提起的抗辩，无事实和法律依据，理由不成立，本院不予采信。 一、关于被告是否还拖欠原告的售房佣金的问题。经查，原告是于2018年3月15日从涉案某堡项目撤场的。本案中原、被告均认可涉案的13户除了王某显、张某明、罗某原来起诉过，其他的10户在前两次诉讼时没有起诉过，涉案的13户房屋签订了《商品房买卖合同》且被告每一户都按20％给了佣金。而本院（2019）桂0312民初1045号民事判决及桂林市中级人民法院（2019）桂03民终2878号民事判决中仅对王某显、张某明、罗某三户的佣金问题进行了处理（其中张某明、罗某二户的佣金判决被告支付20％给原告，王某显户确认被告支付5000元给原告。因此，从上述事实可知，对于涉案的13户房屋的佣金事宜，除王某显、张某明、罗某三户的佣金作过部分处理外，其余佣金事宜原、被告尚未进行过结算和处理，本院对此予以确认。本院（2019）桂0312民初1045号民事判决中本院认为部分载明：“张某1、张某珠、罗某（宋某兴）、王某显（欧某薇）、张某明、刘某怡、沈某7户在签订《商品房买卖合同》后，向被告交纳了首付款，并未通过银行按揭、现金支付将剩余房款支付给被告。根据原、被告签订的《某堡项目代理销售及合作协议》，上述7户不具备结佣条件，但根据原、被告签订的《某堡项目代理销售及合作协议》第二条约定，被告应向原告支付20％的佣金（7户共计37431元）。至于原告多主张的271326元，应在本次结佣中扣除，待上述7户将剩余的房款交付给被告后，原告另行主张权利，被告主张扣除部分佣金308757元，本院不予支持”。从上述认定可知，对于涉及王某显、张某明、罗某三户的佣金除应支付的20％外，因当时原告起诉时支付条件尚不成就本院未判决被告对此支付。同时，经本院审核：⑴兴某·某堡24层01号房屋，系2018年2月2日由买受人钟某运与被告签订《商品房买卖合同》，2018年6月22日买受人钟某运与被告、柳州银行股份有限公司桂林分行签订了《个人购房担保借款合同》（贷款金额为32万元）；⑵兴某·某堡13层02号，系2017年12月12日由买受人张某某与被告签订《商品房买卖合同》，2017年10月31日买受人张某某与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》（贷款金额为34.2万元）；⑶兴某·某堡03层01号，系2018年2月1日由买受人白某文与被告签订《商品房买卖合同》，2018年2月28日买受人白某文与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》（贷款金额为30万元）；⑷兴某·某堡27层01号，系2018年3月15日由买受人王某与被告签订《商品房买卖合同》，2018年4月4日买受人王某与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（贷款金额为35万元）；⑸兴某·某堡17层01号，系2017年12月11日由买受人马某与被告签订《商品房买卖合同》，2017年11月7日买受人马某与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》（贷款金额为33万元）；⑹兴某·某堡9层02号，系2017年12月11日由买受人杜某霞与被告签订《商品房买卖合同》，2017年11月1日买受人杜某霞与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》（贷款金额为33万元）；⑺兴某·某堡29层02号，系2018年3月1日由买受人金某禄与被告签订《商品房买卖合同》，2018年3月28日买受人金某禄与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（贷款金额为30万元）；⑻兴某·某堡10层01号，系2018年2月1日由买受人王某2与被告签订《商品房买卖合同》，2018年4月25日买受人王某1与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（贷款金额为38.6万元）；⑼兴某·某堡10层01号，系2018年2月1日由买受人王某2与被告签订《商品房买卖合同》，2018年2月13日买受人王某2与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》（贷款金额为35万元）；⑽兴某·某堡25层03号，系2019年6月21日由买受人刘某宇、杨某琪与被告签订《商品房买卖合同》，2019年7月14日买受人刘某宇、杨某琪与被告、华夏银行股份有限公司桂林分行签订了《个人房屋抵押借款合同》（贷款金额为37.7万元）；⑾兴某·某堡31层01号，系2019年4月28日由买受人罗某与被告签订《商品房买卖合同》，2019年5月28日买受人罗某与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（贷款金额为32万元）；⑿兴某·某堡28层02号，系2018年12月15日由买受人王某显与被告签订《商品房买卖合同》，2020年6月30日该户交完房款；而张某明户从本院向桂林市临桂区不动产登记局调取已无该户的房屋登记及按揭贷款等材料。在本案庭审中，原告确认对于涉案13户房屋都已经得到了20％的佣金，但还有80％的佣金没有得；在2021年4月26日本院组织原、被告双方对各自补充证据和本院依职权调取的材料进行了质证中，被告确认涉案的13户房屋签订了《商品房买卖合同》，且被告每一户都按20％给了佣金。从上述事实可以说明，原告就本案提起的13户房屋的佣金，已符合涉案《某堡项目代理销售及合作协议》中第七条佣金及结算方式第4点、第5点及2018年3月14日原、被告签订的《关于代理销售项目结算确认书》中第一条、第二条、第三条的约定，故，被告存在着拖欠原告售房佣金的情况，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条“委托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，被告应向原告支付其应得的代理销售房屋佣金。 二、关于原告就本案提起的诉请是否有依据，应否予以支持的问题。本案中，原告总共诉请13户房屋的代理销售房屋佣金共计为444239元。涉案《某堡项目代理销售及合作协议》第六条销售阶段及销售价格第3点约定：ll﹟销售价格底价为4200元／平米，购房合同均价为4600元／㎡以上（含4600元／㎡）。第七条佣金及结算方式约定：1.底价及底价之下，乙方无佣金。2.超出乙方和甲方结算价格部分，差额归乙方所得。甲方的结算价格为以下方式：溢价部分必须签署在《商品房买卖合同》以内，在乙方提供税票情况下，甲方收取税票再扣除税票不足总溢价10％部分后，结算佣金给乙方公司账户，乙方所收取之费用每平米不得超过400元/㎡，超出部分须与甲方五五分成；商铺佣金结算方式与住宅佣金结算方式一致。4.客户交完首付并签完《商品房买卖合同》后次日甲方按应付佣金的20％采用预支形式支付给乙方作为现场奖励，若客户未完成相关手续导致退房的，20％预付佣金直接在乙方佣金中扣除，若客户顺利完成相关手续，在满足结佣条件时，甲方在此房号佣金中扣除20％预支款后结算剩余佣金给乙方。5.客户向甲方交纳购房首付款及代收费用（契税，大修基金等）并签定《商品房买卖合同》且客户相关资料齐全，待银行放款后，甲方须在7天内将该房源剩余佣金全部结算给乙方。涉案《关于代理销售项目结算确认书》第一条约定：乙方代理成交且达到正常结佣条件的客户，由乙方提供发票，甲方在收到发票后3个工作日内将该部分佣金按代理协议的约定，一次性支付给乙方，逾期的，按照同期银行贷款利率四倍支付利息。依照上述合同约定，本院将逐一确定涉案13户房屋的佣金计算以及金额和是否予以支持的问题。1.关于涉案13户房屋的佣金计算以及金额和是否予以支持的问题。经本院审核：⑴张某明户，根据本院（2019）桂0312民初1045号民事判决查明：张某明户总佣金为51544.37元，已结佣金为10308.57元，尚欠佣金为41235.5元，这与原告在本案中诉请的应结佣金51544元的金额不一致，应当以尚欠佣金为41235.5元的金额予以确定；从被告提供的与张某明之间的银行按揭办理催告函及催告函中国邮政邮寄回执、关于解除《商品房买卖合同》的通知及解除《商品房买卖合同》的通知中国邮政邮寄回执来看，张某明户未能按《商品房买卖合同》的约定办理银行按揭贷款，且从本院向桂林市临桂区不动产登记局调取亦无该户的房屋登记及按揭贷款等材料，故，依照涉案合同的约定，张某明户的售房佣金剩余部分至本案一审辩论终结前仍未具备结佣条件，原告诉请被告支付该户的售房佣金，缺乏事实依据，本院不予支持。⑵钟某运户，涉案房屋系2018年2月2日由买受人钟某运与被告签订《商品房买卖合同》，2018年6月22日买受人钟某运与被告、柳州银行股份有限公司桂林分行签订了《个人购房担保借款合同》，该户建筑面积为101.98㎡，总价款为469108元，销售单价即为4600元／㎡，按约定该户的佣金计算为（4600元/㎡-4200元/㎡）×101.98㎡为40792元-10％溢价税4079.2元（即40792元×10％），佣金为36712.8元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即36712.8元×20％＝7342.56元，则剩余佣金应为29370.24元，本院予以确认。本案中，原告仅诉请29370元，未超出本院审核金额，本院从其诉请予以确认。⑶张某某户，涉案房屋系2017年12月12日由买受人张某某与被告签订《商品房买卖合同》，2017年10月31日买受人张某某与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该户建筑面积为93.54㎡，总价款为42.8万元，销售单价即为4575.58元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为（4575.58元/㎡-4200元/㎡）×93.54㎡为35131.75元-10％溢价税3513.18元（即35131.75元×10％），佣金为31618.57元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即31618.57元×20％＝6323.71元，则剩余佣金应为25294.86元，本院予以确认。本案中，原告诉请佣金金额为25632元，对于超出本院审核的金额部分，本院不予确认。⑷白某文户，涉案房屋系2018年2月1日由买受人白某文与被告签订《商品房买卖合同》，2018年2月28日买受人白某文与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该户建筑面积为93.44㎡，总价款为43万元，销售单价即为4601.88元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为400元/㎡×93.44㎡＋1.88元/㎡×93.44㎡×50％为37463.83元（即37376元＋87.83元）-10％溢价税3737.6元（即37376元×10％），佣金应为33726.23元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即33726.23元×20％＝6745.25元，则剩余佣金应为26980.98元，本院予以确认。本案中，原告仅诉请26974元，未超出本院审核金额，本院从其诉请予以确认。⑸王某户，涉案房屋系2018年3月15日由买受人王某与被告签订《商品房买卖合同》，2018年4月4日买受人王某与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该户建筑面积为112.33㎡，总价款为505485元，销售单价即为4500元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为（4500元/㎡-4200元/㎡）×112.33㎡为33699元-10％溢价税3369.9元（即33699元×10％），佣金为30329.1元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即30329.1元×20％＝6065.82元，则剩余佣金应为24263.28元，本院予以确认。本案中，原告仅诉请22241元，未超出本院审核金额，本院从其诉请予以确认。⑹马某户，涉案房屋系2017年12月11日由买受人马某与被告签订《商品房买卖合同》，2017年11月7日买受人马某与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该户建筑面积为101.98㎡，总价款为477765元，销售单价即为4684.89元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为400元/㎡×101.98㎡＋84.89元/㎡×101.98㎡×50％为45120.54元（即40792元＋4328.54元）-10％溢价税4079.2元元（即40792元×10％），佣金为41041.34元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即41041.34元×20％＝8208.17元，则剩余佣金应为32833.17元，本院予以确认。本案中，原告仅诉请32487元，未超出本院审核金额，本院从其诉请予以确认。⑺杜某霞户，涉案房屋系2017年12月11日由买受人杜某霞与被告签订《商品房买卖合同》，2017年11月1日买受人杜某霞与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该户建筑面积为101.87㎡，总价款为48万元，销售单价即为4711.89元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为400元/㎡×101.87㎡＋111.89元/㎡×101.87㎡×50％为46447.12元（即40748元＋5699.12元）-10％溢价税4074.8元（即40748元×10％），佣金为42372.32元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即42372.32元×20％＝8474.46元，则剩余佣金应为33897.86元，本院予以确认。本案中，原告仅诉请33442元，未超出本院审核金额，本院从其诉请予以确认。⑻金某禄户，涉案房屋系2018年3月1日由买受人金某禄与被告签订《商品房买卖合同》，2018年3月28日买受人金某禄与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该户建筑面积为93.54㎡，总价款为430284元，销售单价即为4600元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为（4600元/㎡-4200元/㎡）×93.54㎡为37416元-10％溢价税3741.6元（即37416元×10％），佣金为33674.4元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即33674.4元×20％＝6734.88元，则剩余佣金应为26939.52元，本院予以确认。本案中，原告诉请佣金金额为26940元，对于超出本院审核的金额部分，本院不予确认。⑼王某1户，涉案房屋系2018年2月1日由买受人王某2与被告签订《商品房买卖合同》，2018年4月25日买受人王某1与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该户建筑面积为120.05㎡，总价款为552230元，销售单价即为4600元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为（4600元/㎡-4200元/㎡）×120.05㎡为48020元-10％溢价税4802元（即48020元×10％），佣金为43218元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即43218元×20％＝8643.6元，则剩余佣金应为34574.4元，本院予以确认。本案中，原告仅诉请34574元，未超出本院审核金额，本院从其诉请予以确认。⑽王某2户，涉案房屋系2018年2月1日由买受人王某2与被告签订《商品房买卖合同》，2018年2月13日买受人王某2与被告、中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该户建筑面积为93.44㎡，总价款为446161元，销售单价即为4774.84元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为400元/㎡×93.44㎡＋174.84元/㎡×93.44㎡×50％为45544.52元（即37376元＋8168.52元）-10％溢价税3737.6元（即37376元×10％），佣金为41806.92元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即41806.92元×20％＝8361.38元，则剩余佣金应为33445.54元，本院予以确认。本案中，原告诉请佣金金额为38673元，对于超出本院审核的金额部分，本院不予确认。⑾刘某宇、杨某琪户，涉案房屋系系2019年6月21日由买受人刘某宇、杨某琪与被告签订《商品房买卖合同》，2019年7月14日买受人刘某宇、杨某琪与被告、华夏银行股份有限公司桂林分行签订了《个人房屋抵押借款合同》，该户建筑面积为136.04㎡，总价款为63万元，销售单价即为4630.99元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为400元/㎡×136.04㎡＋30.99元/㎡×136.04㎡×50％为56523.94元（即54416元＋2107.94元）-10％溢价税5441.6元（即54416元×10％），佣金为51082.34元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即51082.34元×20％＝5108.23元，则剩余佣金应为45974.11元，本院予以确认。本案中，原告诉请佣金金额为50872元，对于超出本院审核的金额部分，本院不予确认。⑿罗某户，涉案房屋系2019年4月28日由买受人罗某与被告签订《商品房买卖合同》，2019年5月28日买受人罗某与被告、中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该户建筑面积为101.98㎡，总价款为46.7万元，销售单价即为4579.33元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为（4579.33元/㎡-4200元/㎡）×101.98㎡为38684.07元-10％溢价税3868.41元（即38684.07元×10％），佣金为34815.66元；本案中，原告确认已收到被告支付的20％佣金即34815.66元×20％＝6963.13元，则剩余佣金应为27852.53元，本院予以确认。本案中，原告诉请佣金金额为34816元，对于超出本院审核的金额部分，本院不予确认。⒀王某显户，涉案房屋系2018年12月15日由买受人王某显与被告签订《商品房买卖合同》，2020年6月30日该户交完房款，该户建筑面积为101.87㎡，总价款为468602元，销售单价即为4600元／㎡，按合同约定该户的佣金计算为（4600元/㎡-4200元/㎡）×101.87㎡为40748元-10％溢价税4074.8元（即40748元×10％），佣金为36673.2元；本案中，原、被告确认“欧某微、王某显户”总佣金应为36673.2元，已结佣金应为5000元，尚欠佣金31673.2元，本院予以确认。本案中，原告诉请佣金金额为36673元，对于超出本院审核的金额部分，本院不予确认。综上，涉案代理销售房屋佣金共计应为370267.76（即钟某户29370元＋张某某户25294.86元＋白某文户26974元＋王某户22241元＋马某户32487元＋杜某霞户33442元＋金某禄户26939.52元＋王某1户34574元＋王某2户33445.54元＋刘某宇、杨某琪户45974.11元＋罗某户27852.53元＋王某显户31673.2元），本院予以确认。依本案查明事实，原告是于2018年3月15日从涉案某堡项目撤场的。故，在此期间及之后原告依《关于代理销售项目结算确认书》第三条“乙方代理的已下定但未成交的客户，由乙方继续跟踪，直至达到双方于2018年3月13日签署的《请示》、《申请》的相关条件后，乙方向甲方提供发票，甲方向乙方支付佣金。乙方继续跟踪、处理善后工作的人员，必须经甲方认可”约定继续跟踪的合理期限内（以三个月为宜）签订了《商品房买卖合同》及按揭贷款合同的，应属于原告完成的委托事务，被告应全额支付所涉房屋的佣金给原告。经本院核实，钟某户29370元、张某某户25294.86元、白某文户26974元、王某户22241元、马某户32487元、杜某霞户33442元、金某禄户26939.52元、王某1户34574元、王某2户33445.54元，代理销售房屋佣金共计为：264767.92元，上述所涉房屋的佣金符合本案合同约定及实际，被告应全额支付给原告。而原告就上述所涉房屋的佣金诉请超过本院审核的部分，因与本案查明事实不符，本院则不予支持。至于刘某宇、杨某琪户、罗某户、王某显户的佣金处理问题。这三户签订《商品房买卖合同》及按揭贷款合同的时间和王某显户自行付款时间均在2018年12月15日及之后，显然已在原告于2018年3月15日从涉案某堡项目撤场以及继续跟踪的合理期限内（以三个月为宜）之后，原告依合同约定已获得了上述三户房屋的佣金的20％，与其完成委托事务程度相符，且原告亦未提供其在撤场后继续跟踪这三户的相关材料，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应对此承担举证不能的法律后果。因此，原告诉请主张刘某宇、杨某琪户、罗某户、王某显户这三户房屋的剩余佣金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而被告提出的“除了张某明、罗某、欧某薇（即王某显）3户，其他的10户不是原告带来的客户，是被告公司的员工带来的客户，原告只是协助签订商品房买卖合同，根据双方的约定，这种情况原告只获得应得佣金的20％，被告在当时已经将这部分佣金支付完毕给了原告，这也是原告在前两次起诉中没有将这10户列入起诉的原因”抗辩，亦与本案查明事实不符，且缺乏证据佐证，本院不予采纳。2.关于涉案佣金逾期付款利息如何计算的问题。涉案《关于代理销售项目结算确认书》第一条约定“乙方代理成交且达到正常结佣条件的客户，由乙方提供发票，甲方在收到发票后3个工作日内将该部分佣金按代理协议的约定，一次性支付给乙方，逾期的，按照同期银行贷款利率四倍支付利息”，依上述约定，被告应在收到原告提供的发票后3个工作日内一次性将剩余佣金支付给原告，逾期的还须支付逾期付款利息（按照同期银行贷款利率四倍计算）。本案中，原告主张被告按协议支付逾期付款的银行同期贷款利率的四倍利息（计算到还款之日止），但未向本院明确具体的起算时间。经查，原告于2020年10月16日将涉案13户房屋应收佣金的广西增值税普通发票6张（金额444239元）送到被告处，但被告未予接收，双方也未就涉及的13户房屋的售房佣金进行核对结算与确认；同时，本案中原告也未能提交已将涉案的“某堡结佣请款表”送达给被告核算确认的证据，且经本院在本案中核实，原告向本院主张权利时提供的“某堡结佣请款表”中确有不实之处，未能达到《关于代理销售项目结算确认书》第一条约定的“达到正常结佣条件”，因此，本院认为涉案佣金逾期付款利息的时间应从原告向本院主张权利之日即2021年1月8日起计算至被告实际清偿之日止为宜。同时经查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率标准已经取消。虽然涉案《关于代理销售项目结算确认书》第一条中约定逾期的，按照同期银行贷款利率四倍支付利息，但基于中国人民银行贷款基准利率标准已经取消之原因，原告再以合同约定主张涉案佣金逾期付款利息按银行同期贷款利率的四倍利息，则与法相悖，本院不予支持。因此，被告应以代理销售房屋佣金264767.92元为基数，从原告向本院主张权利之日即2021年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告桂林兴某房地产开发有限责任公司应支付代理销售房屋佣金264767.92元给原告广西某隆房地产管理有限公司； 二、被告桂林兴某房地产开发有限责任公司应支付逾期付款利息（以代理销售房屋佣金264767.92元为基数，从2021年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）给原告广西某隆房地产管理有限公司； 三、驳回原告广西某隆房地产管理有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7964元，由原告广西某隆房地产管理有限公司负担3217元，被告桂林兴某房地产开发有限责任公司负担4747元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费7964元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  周道奕 人民陪审员  王秀利 二〇二一年五月二十日 书 记 员  秦丽菊