辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初312号原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：张北阳，该行行长。委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。委托诉讼代理人：付慧新，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。被告：董思思，男，1988年10月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：谢凤霞，女，1959年9月15日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：董凤久，男，1957年4月4日出生，汉族，住身堂是铁西区。被告：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区三期七号街十号路。法定代表人：萧德迎，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄珊，辽宁循善律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告董思思、谢凤霞、董凤久、辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人肖亮、付慧新，被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄珊到庭参加诉讼。被告董思思、谢凤霞、董凤久经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中信银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告董思思、谢凤霞、董凤久按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计209212.17元（截至2019年9月24日，拖欠本金207515.17元，利息1688.64元，罚息2.74元，复利5.62元，自2019年9月25日至实际清结日按借款合同约定计付利息、罚息、复利）；被告辽宁鹰迗卫华房地产开发有限公司对前述欠款承担连带给付责任；2、判令如被告不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月7日，原告与被告董思思、谢凤霞、董凤久签订《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”)，合同约定：被告董思思向原告借款23万元用于购买位于沈阳经济技术开发区，建筑面积60.45平方米房屋，被告谢凤霞、董凤久为共同借款人。借款期限360个月，采用浮动利率，贷款初始年利率为6.2225%,采用按月等额本息还款方式，并以前述购买的房产为合同借款本息、诉讼费用及实现债权的其他全部费用等提供抵押担保并办理登记。被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司为前述借款提供连带责任保证，担保阶段为借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保范围为贷款本息、诉讼费用及实现债权的其他全部费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告并未按借款合同约定归还借款。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告董思思、谢凤霞、董凤久未到庭亦未提交书面答辩意见。被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、答辩人承担保证责任的期间应于2017年6月6日止。经过答辩人申报及相关房屋土地主管部门审核，涉案房屋于2017年6月6日在沈阳市房产局办结初始登记，满足取得他项权证及合同约定的其他所有文件的条件，董思思、谢凤霞、董凤久可以办理抵押登记，并且阳光一百于2017年6月6日在涉案楼房各楼口张贴了通知公告，也电话告知银行,董思思、谢凤霞、董凤久房屋可以办理房产证及其他手续。答辩人已履行了全部应尽义务，因此，答辩人保证责任期间终止于此日期，不能无限期承担保证责任。原告无法实现债权的根本在于借款人董思思、谢凤霞、董凤久没有办理抵押登记，与答辩人无关，答辩人无过错，不同意承担连带责任。二、根据民法典392条规定，答辩人没有义务就物的担保范围内的相关款项承担连带责任。阳光一百仅就物的担保以外债务承担相应担保责任。涉案房屋已由债务人董思思、谢凤霞、董凤久办理抵押预告登记，董思思、谢凤霞、董凤久已提供物的担保，不应由答辩人来承担保证责任。三、原告诉请中明确请求：“请求法院判决原告对抵押房屋享有优先受偿权。”说明原告已明确选择了优先就该物的担保实现债权，因此，答辩人的保证责任免除。四、原告的请求缺乏事实与法律依据，被告不同意承担诉讼费用等相关费用。五、如果判决答辩人承担保证责任，根据最高法关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释18条，请求法院在判决中明确答辩人享有追偿权，无需另案起诉。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求贵院驳回其诉请。被告董思思、谢凤霞、董凤久未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提供的个人住房商业借款合同、借据、银行流水、欠款明细、不动产电子登记（簿）查询证明、商品房屋首次登记证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月7日，原告中信银行股份有限公司沈阳分行作为乙方（贷款人、抵押权人），被告董思思谢凤霞、董凤久作为甲方（被告董思思作为借款人，被告谢凤霞、董凤久作为共同借款人），被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司作为丙方（保证人），签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：借款用于购买住房,贷款金额为23万元，借款期限360个月，即从2013年6月7日起至2043年6月7日，贷款年利率为6.2225%，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，下浮5%确定，即月利率为5.1854%执行。还款方式为按月等额本息还款法。还款日为每月21日，还款总期数为360期，每期还款本息为1412.04元。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。如甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息。贷款担保方式为抵押加阶段性保证，即乙方以甲方提供的所购住房作抵押，抵押物为沈阳经济技术开发区十号路9甲-1（1-17-11）、建筑面积60.45平方米房屋，抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等），抵押关系至甲方还清全部贷款本息及其它应付款项，并履行了本合同的全部义务。丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止甲方的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。2013年6月8日，原告与被告董思思将坐落沈阳经济技术开发区），建筑面积60.45平方米的房屋办理了商品房抵押权预告登记，权利人为原告中信银行股份有限公司沈阳分行，债权数额为23万元。合同签订后，原告依约履行了放款义务，于2013年7月18日向被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司转款23万元贷款。截至2019年9月24日，被告董思思、谢凤霞、董凤久尚欠本金207515.17元、利息1688.64元、罚息2.74元、复利5.62元。现原、被告因金融借款合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告董思思、谢凤霞、董凤久、辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原告与被告董思思、谢凤霞、董凤久已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告提供的证据，能够证明原告已依约发放贷款。故，原告与被告董思思、谢凤霞、董凤久之间借贷关系成立。各方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告董思思、谢凤霞、董凤久作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务。现被告董思思、谢凤霞、董凤久拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《中信银行个人购房借款合同》的约定要求被告提前偿还贷款，符合法律规定，故，对于原告要求被告董思思、谢凤霞、董凤久返还贷款本息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于尚欠贷款本金及利息的数额问题。被告董思思、谢凤霞、董凤久作为原告的客户，其应当知道自己的还贷情况，另外也可通过查询了解到其还贷及是否欠息的情况。被告董思思、谢凤霞、董凤久与原告发生银行贷款，期间还贷、计息等数据由原告的计算机系统处理生成。原告依据系统数据主张被告董思思、谢凤霞、董凤久欠款本息，而被告董思思、谢凤霞、董凤久并没有提供证据反驳原告主张的欠款事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，本院对原告主张被告董思思、谢凤霞、董凤久欠款本息的数额予以采信。关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。本案中，原告与被告董思思就案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司作为保证人，与原告、被告董思思、谢凤霞、董凤久签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定在被告董思思取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，依据上述约定可以看出，被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，且未超过保证期间，其应承担连带保证责任。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告董思思、谢凤霞、董凤久于本判决书生效之日起十五日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行贷款本金207515.17元、利息1688.64元、罚息2.74元、复利5.62元（截至2019年9月24日，自2019年9月25日起至贷款全部还清之日止的利息、罚息、复利，按合同约定计算）；二、被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司对本判决第一项义务承担连带给付责任，被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告董思思、谢凤霞、董凤久追偿；三、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4438元，由被告董思思、谢凤霞、董凤久承担，被告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈 明人民陪审员  史秋灏人民陪审员  刘敬红二〇二一年五月二十四日书 记 员  范婧秋本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。