河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初2483号原告：王汉娥，女，土家族，1974年10月14日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王曙光，河南高普律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志成，河南高普律师事务所实习律师。被告：信阳诚成置业有限责任公司，地址：信阳市浉河区鸡公山大街盛世华章26号楼1至2层102号202号。法定代表人：邢世军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周世群，男，汉族，1963年10月15日生，系该公司员工。被告：信阳市农业科学院，地址：信阳市民权南路20号。法定代表人：李杰。委托诉讼代理人：应承胜，男，汉族，1965年11月29日生，系该院员工。委托诉讼代理人：鲁军，河南金誉律师事务所律师。被告：邢世军，男，汉族，1963年12月20日出生，住信阳市浉河区。原告王汉娥与被告信阳诚成置业有限责任公司、信阳市农业科学院、邢世军因合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王汉娥及其委托诉讼代理人王曙光、黄志成及被告信阳市农业科学院的委托诉讼代理人应承胜、鲁军到庭参加了诉讼，被告信阳诚成置业有限责任公司、邢世军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王汉娥向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告1在2015年2月10日签订的《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》无效。2、判令被告1返还原告购房款20万元及利息（利息自2015年2月10日起计算至到2018年10月31日为4万元，自2018年11月1日起计算至2019年8月19日止以20万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。3、被告2、被告3对被告1的以上给付义务承担连带责任。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月，原告看到被告位于鸡公山大街与信应路交叉口的售楼部正在宣传售卖商品房，经了解该楼盘是被告1占用被告2家属院土地共同开发。由被告2为以《信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目》的名义申报立项并负责相关报建手续，且由被告2完成与家属院职工签订房屋拆迁补偿协议。由被告1筹措垫资，包括前期拆迁补偿费。被告1的销售人员向原告出示了楼盘相关批示文件，称所售楼盘是被告1、被告2共同开发，立项报建是《信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目》，对外销售时的名称为“诚成龙悦春天”，还介绍了项目的入会优惠政策。2015年2月10日，原告与被告1签订《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》约定：甲方：“（开发商）：信阳诚成置业有限责任公司，乙方：王汉娥，经双方协商，于平等自愿基础上，达成如下协议：1、乙方自愿办理“诚成.春天会”VIP会员卡，认可并承诺遵守“诚成.春天会”VIP会员卡准则，自愿向甲方缴纳20万元入会会，成为“诚成.春天会”的VIP会员，甲方向乙方派发“诚成.春天会”VIP会员卡，签入会协议并开具收据。2、乙方凭借“诚成.春天会”VIP会员卡、本人身份证和缴纳的20万元入会费收据，于甲方开发的物业“诚成龙悦春天”开售时获得购房优先权（限本人使用，按照卡号顺序选房），凭卡可享受购买住宅5万元抵作7万元房款的优惠，购买商业用房20万元抵作30万元房款、50万元抵作70万元房款的优惠。如果乙方不购房，则入会费在本楼盘正式开售后且乙方书面申请退款之日七日内悉数退还……签订《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》后，原告了解到“信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目”在前期拆迁及施工过程中陆续向有关政府行政部门报请审批相关行政许可，该项目已开展了项目申报、环保审批、立项备案、建设用地规划设计等工作。但至原告起诉时尚未取得国有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等行政许可证书。现该涉案工程项目已被列入信阳市浉河区“问题楼盘”，仍处于停工待处理状态。一、被告应当返还原告购房款20万元及利息。《信阳市商品房预售管理办法》第六条：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，也不得变相预售商品房。”信阳市房产管理中心向市区房地产开发企业下发《关于进一步规范商品房预售管理的通知》：“对未取得预售许可证，开发企业以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式预售或变相预售的，要责令限期整改，记入房地产信用档案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，净化我市的房地产市场。”被告1作为房地产开发企业，比消费者拥有更专业全面的商品房销售知识，但通过发放VIP卡方式变相预售商品房，收受的入会费可以优惠抵房款，实际就是收受购房款，被告1在未取得《商品房预售许可证》情况下签订所谓入会协议，其协议内容实质为《商品房预售协议》，违背了我国相关法律规范，应认定为无效。被告1应当返还原告购房款20万元及利息。二、被告1、被告2告为合伙开发，应该连带承担以上给付责任。关于被告2信阳市农科院，原告是看到是被告2申报立项的该项目才取得信任利益，而事实上该项目确实是被告1、被告2签订《棚户区改造合作协议》后合伙开发，被告1、被告2是合作关系还是合伙关系不能仅凭被告1、被告2签订的协议名称判断，而应该看合伙各方是否存在共同出资和共同经营行为，是认定合伙关系是否形成的重要考量因素，共享收益、共担风险是合伙关系的必要构成要件。被告2虽没有投资现金，但被告2提供了其南家属院用地以及其家属院申报立项便利优势到该项目。被告1、被告2签订《棚户区改造合作协议》后分工明确，被告2以《信阳市农科院龙苑小区棚户区改造项目》名义立项报建，并于2014年4月28日取得了信阳市浉河区发改委批复文件，被告1预售房屋时也向原告出示了该文件，被告2还负责经办与家属院职工签订拆迁补偿协议。作为收益被告2不仅前期从项目筹资中先得到占地款460元每平方米共计460万元，后期项目建成将得到新建楼房5000平方米和家属院职工住房质量改善。项目风险也是被告1、被告2共担的，虽然被告1、被告2签订《棚户区改造合作协议》内部约定各自债权债务与对方无关，但事实上被告2与家属院职工签订拆迁补偿协议，是被告2经办，被告1协助，被告1在协议上签字盖章确认，承担拆迁补偿货币和新房责任主体是被告1、被告2共同承担的。被告1为房地产开发企业，在该合伙开发项目中分工执行其房屋销售事项，与原告签订《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》无效的赔偿责任应由被告1、被告2共同承担，请求判令被告2对被告1的以上给付义务承担连带责任。三、被告1、被告3邢世军于2018年8月16日出具还款保证一份，约定被告3邢世军承担连带还款责任。综上，被告违反相关法律法规出售商品房，侵犯了原告的合法权益，原告特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。被告信阳诚成置业有限责任公司、邢世军未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告信阳市农业科学院辩称：一、答辩人与被告信阳诚成置业有限公司不存在合伙法律关系。按照相关法律之规定，所谓合伙，就是共同投资、共同经营、共享利润和共同承担风险。在本案中，被告信阳诚成置业有限公司是“信阳龙悦春天小区”整个项目开发建设方，负责整个项目的投资。答辩人在整个项目开发建设中不享有任何投资和收益之权利，也不参与经营，故被答辩人申请书中所称的合伙关系即没有事实依据，也无法律依据。二、答辩人与被告信阳诚成置业有限公司签订的“棚户区改造合作协议”与被答辩人无关，这是答辩人与被告信阳诚成置业有限公司之间权利和义务的约定，并且该协议明确约定整个项目的开发建设和投资均是被告信阳诚成置业有限公司单方的权利，其盈亏自负，答辩人既不参与投资经营，也不享有分红。三、因为被告信阳诚成置业有限公司开发建设的“信阳龙悦春天小区”是答辩人使用的国有土地，而被告信阳诚成置业有限公司要征用开发该宗土地，答辩人作为原土地使用权利人，有权获得的土地征用补偿费用，从法律上讲，此事与被答辩人没有任何法律关系。另外关于拆迁安置事宜也与被答辩人无关。四、被答辩人与被告信阳诚成置业有限公司签订的所谓《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》是其双方的行为，答辩人即未参与也不知晓，不是合同的“相对方”，依法不应当承担该协议所产生的任何法律后果。另外被答辩人明知被告开发的“信阳龙悦春天小区”没有取得合法的手续，却贪图“小利”，而签订无效之协议，故被答辩人对此负有重大过错，所产生的法律后果应当由被答辩人与被告信阳诚成置业有限公司共同承担，与答辩人没有任何法律关系。综上，被答辩人向贵院起诉答辩人，实属滥用诉权，浪费司法资源，故答辩人强烈要求贵院依法驳回其诉求！经审理查明，2015年2月10日原告王汉娥（乙方）与被告信阳诚成置业有限责任公司（甲方）签订《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》，主要内容为：1、乙方自愿办理“诚成.春天会”VIP会员卡，认可并承诺遵守“诚成.春天会”VIP会员卡准则，自愿向甲方缴纳200000元入会费，成为“诚成.春天会”的VIP会员，甲方向乙方派发“诚成.春天会”VIP会员卡，签入会协议并开具收据。2、乙方凭借“诚成.春天会”VIP会员卡、本人身份证和缴纳的200000元入会费收据，于甲方开发的物业“诚成龙悦春天”开售时获得购房优先权（限本人使用，按照卡号顺序选房），凭卡可享受购买住宅5万元抵作7万元房款的优惠，购买商业用房20万元抵作30万元房款、50万元抵作70万元房款的优惠。如果乙方不购房，则入会费在本楼盘正式开售后且乙方书面申请退款之日七日内悉数退还……2015年2月11日原告王汉娥向被告信阳诚成置业有限责任公司交纳了20万元现金，被告信阳诚成置业有限责任公司向其出具了加盖有公司财务专用章的收据。2018年8月16日被告信阳诚成置业有限责任公司向原告王汉娥出具《还款保证》，主要内容为“我公司处于融资阶段，关于业主前期购房退款事项，经公司董事长批准，在2018年10月31日以前退还购房款本息共计23万元。注：如2018年10月31日以前没有还款，罚款壹万元”。信阳诚成置业有限责任公司在“注内容”上加盖公司公章，并有邢世军签名。被告信阳诚成置业有限责任公司开发的该楼盘至今未取得预售许可证。信阳市中级人民法院（2020）豫15民终2355号民事判决书中认定被告信阳诚成置业有限责任公司和被告信阳市农业科学院之间不能认定是合伙关系。以上事实，由原告王汉娥提供的《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》、《收据》、VIP卡、《还款保证》、开发商宣传单、《信阳市商品房预售管理办法》、2011年8月《关于进一步规范商品房预售管理的通知》、《信阳市浉河区发展和改革委员会文件》浉发改〔2014〕55号、《河南省企业投资项目备案确认书》、信阳市中级人民法院（2020）豫15民终2355号民事判决书及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，我国城市商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中，原告王汉娥与被告信阳诚成置业有限责任公司签订《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》，目的是为了购房，被告信阳诚成置业有限责任公司的行为实际上具有预售性质，被告信阳诚成置业有限责任公司在没有取得预售许可证的情况下与原告王汉娥订立所谓的会员入会协议，其协议本身违背了我国相关法律规定，原告王汉娥与被告信阳诚成置业有限责任公司签订的《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》属无效合同，因此，原告王汉娥诉请要求被告信阳诚成置业有限责任公司返还购房款20万元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因被告信阳诚成置业有限责任公司向原告出具《还款保证》，自愿在2018年10月31日前支付利息3万元，其法定代表人邢世军又注明如2018年10月31日以前没有还款，罚款壹万元，被告信阳诚成置业有限责任公司自愿做出的承诺且不违反法律规定，对该部分利息及罚息，本院予以支持。2018年11月1日起至2019年8月19日的利息，本院酌定以20万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。被告信阳市农业科学院既未与原告签订书面合同，亦未与其订立口头协议，原告诉请二被告系合伙关系，应承担连带给付责任，本院认为根据合伙的性质需合伙人为了共同的事业目的订立共享利益、共担风险的协议，原告提供的《信阳市浉河区发展和改革委员会文件》浉发改〔2014〕55号、《河南省企业投资项目备案确认书》等证据无法证明二被告存在出于共同事业的目的订立了共享受益、共担风险的协议，故原告要求信阳市农业科学院承担连带责任，本院不予支持。原告要求被告邢世军承担连带给付责任，本院认为，被告邢世军系被告信阳诚成置业有限责任公司的法定代表人，代表公司签订合同，邢世军不是合同主体，其在《还款保证》上签字也是代表公司的行为，故对于原告要求被告邢世军承担连带责任的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第一百四十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王汉娥与被告信阳诚成置业有限责任公司签订的《“诚成.春天会”VIP会员入会协议》为无效合同；二、被告信阳诚成置业有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告王汉娥购房款20万元并支付利息和罚息（自2015年2月10起计算至2018年10月31日为3万元利息和1万元罚息；自2018年11月1日起至2019年8月19日止以20万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回原告王汉娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告信阳诚成置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二一年五月二十八日书记员  邓 然书记员  杨嘉伟