四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初1408号 原告：谭德友，男，1956年6月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 被告：四川空分置业有限责任公司，住四川省简阳市建设中路239号，统一社会信用代码915120815752572968。 法定代表人：段善君，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江俞廷，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：董燃燃，国浩律师（成都）事务所律师。 原告谭德友与被告四川空分置业有限责任公司（以下简称：空分置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭德友的委托诉讼代理人汪旭，被告空分置业公司的委托诉讼代理人董燃燃、江俞廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭德友向本院提出诉讼请求：空分置业公司支付逾期办理不动产权证的违约损失20348元（计算方法：从2019年6月30日至2021年2月28日，以购房款为基数，按照日万分之一的标准计算）。事实和理由：双方于2016年10月10日签订《商品房买卖合同》，约定空分置业公司将位于简阳市××路××号××号楼××单元××楼××号××商品房出售给谭德友，合同总价334127元，合同约定出卖人在2017年12月31日前交付商品房，并于合同约定交付使用之日起545日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。合同签订后，谭德友按约定交付了购房款、维修基金、契税等。但空分置业公司至今未办理所属楼栋的初始登记，同时亦未办理不动产权过户登记，更有甚者未向政府主管部门交纳维修基金、契税等。空分置业公司严重违约，谭德友为了维护合法权益，故诉讼来院。 空分置业公司辩称，1．案涉房屋因客观原因导致房屋所有权转移登记逾期，非空分置业公司的原因所致。案涉商品房为四川大安建筑工程有限责任公司（以下简称大安建筑公司）承建，因大安建筑公司拒不移交建设工程资料，导致空分置业公司无法办理竣工验收备案手续，进而无法办理案涉楼栋的商品房初始登记以及转移登记手续。依据成都市中级人民法院作出（2020）川01民终13802号民事判决书，大安建筑公司应当在三十日内移交建设工程资料，但至今大安建筑公司未履行交付义务。所以案涉商品房未办理不动产权证的责任在大安建筑公司，空分置业公司无过错。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第一款第（一）项的约定，案涉房屋所有权转移登记逾期，非空分置业公司导致。2．案涉房屋已经交付入住，房屋所有权转移登记逾期并未导致购房者损失，购房者也未举出任何证据证明其实际损失。3．即便是空分置业公司的原因导致办理房屋过户登记逾期，因《商品房买卖合同（预售）》未约定逾期办理所有权转移登记的违约责任，参照该小区其他买受人合同的约定，逾期办理房屋所有权证书的，按照所交契税的1%支付违约金，综合空分置业公司的过错程度，购房者的实际损失，购房者主张的违约损失过高，应当予以调减。4．《商品房买卖合同（预售）》约定由双方共同向不动产登记机关办理不动产权登记，至今购房者未向空分置业公司出具授权办理不动产权证的证书。5.2016年简阳开始执行“两证合一”的政策，但是因系统原因成都市在2018年才开始正常执行“两证合一”政策，成都市法院对于“两证合一”原因导致办证延迟的，一般扣除90天。6．案涉楼盘的交房时间晚于约定的交付时间，空分置业公司按照合同约定已将逾期交房的定额违约金支付给了购房者，所以逾期办证的违约金计算起点应以实际交房的时间为准，而非合同约定的交房时间。7．因新冠疫情产生的不可抗力，导致一定期限内无法办理产权登记，即便认定被告存在违约行为，应当支付违约金，新冠疫情期间属于不可抗力，扣除的时间一般为半年。 本院经审理查明认定事实如下：2016年10月10日，谭德友与空分置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：谭德友购买××路××川空分工矿棚户区改造一期3、4号楼2单元1层1-106号房；建筑面积81.32平方米；购房款总价334127元；出卖人应当在2017年12月31日前买受人交付该商品房；买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付之日起545日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担自应缴纳的税费，买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起×日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证；因买受人怠于、延迟提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记延迟的法律责任和风险，由买受人承担；在履行合同过程中发生争议的，在房屋所在地人民法院起诉；合同还对其他事项进行了约定。谭德友按约定交纳了购房款，并向空分置业公司交纳了契税3182元、印花税5元、不动产权证费80元、智能电表充值费100元、维修基金3253元。2018年3月28日，空分置业公司将案涉房产交付给了谭德友。 另查明，大安建筑公司为案涉楼盘的承建单位，其于2019向本院提起诉讼要求空分置业公司向其支付工程款9,123,822元、赔偿停工损失5,428,896元。空分置业公司提起反诉，要求大安建筑公司配合空分置业公司办理1号楼竣工验收手续，并向其移交案涉建设项目有关的所有建设验收备案资料以及赔偿逾期完工的违约金8,505,000元。本院作出（2019）川0180民初4549号民事判决书，判决空分置业公司在判决生效后十日内向大安建筑公司支付工程款99,633.35元；大安建筑公司于判决生效后三十日内向空分置业公司移交案涉1号楼建设工程的资料。大安建筑公司不服一审判决，上诉于成都市中级人民法院，该院于2020年11月23日作出（2020）川01民终13802号民事判决书，驳回大安建筑公司的上诉，维持原判。空分置业公司庭审自认：因大安建筑公司至今未向其交付1号楼的建设工程资料，导致案涉楼栋至今未办理产权初始登记。 上述事实，有当事人身份信息、企业信息查询通知单、《商品房（预售）合同》、收据、接房确认书、代收代付明细表、（2020）川01民终13802号民事判决书等证据及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证。以上证据真实、合法、有效，本院依法予以确认并采信。 本院认为，本案系商品房买卖法律关系，双方商品房买卖法律事实发生在2021年前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应当适用双方发生商品房买卖法律事实时的法律、司法解释。 依法成立的合同受法律保护，谭德友与空分置业公司签订《商品房买卖（预售）合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定在约定的交房日后545日内双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证。空分置业公司于2018年3月28日逾期交付案涉房屋，为了避免重复评价逾期交房与逾期办证违约责任，办理不动产权证的时间应当在实际交房之日起545日内，即2019年9月24日前办理房屋所有权转移登记。2016年11月14日起简阳市相关部门停止受理各类房屋登记业务，开始实行不动产统一登记，即执行“两证合一”制度。基于不动产登记制度的变化，空分置业公司已经不能单独为购房人办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书，但仍然负有在2019年9月24日前向购房人办理不动产登记证的合同义务。 关于空分置业公司是否存在逾期办理不动产权证违约行为的问题。空分置业公司提出因案外人大安建筑公司拒不交付建筑资料，购房者未向其出具授权委托手续，“两证合一”政策实施以及疫情原因，导致空分置业公司至今未向购房者办理不动产权证书的抗辩意见。空分置业公司与大安建筑公司的纠纷并非本案的审理范围，其不能援引与案外人的纠纷对抗本案的原告，本案亦无证据证明案涉楼栋至今未办理初始登记系疫情原因、“两证合一”政策影响所致，更与购房者是否向其出具委托手续无关。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，对空分置业公司提出的上述抗辩意见，本院依法不予采信，空分置业公司存在逾期办理不动产权证的违约行为。 关于逾期办理不动产权证违约损失的确定问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并无违约金的约定，虽然空分置业公司提出购房者已接房入住未发生实际损失的抗辩意见，但是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院确定空分置业公司按照日万分之零点五的标准支付逾期办理不动产权证的违约损失，即空分置业公司应当承担2019年9月24日至2021年2月28日期间的逾期办理不动产权证的违约损失523天×334,127元×0.05‰=8,737元。故对谭德友提出的诉讼请求，本院部分予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川空分置业有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿原告谭德友从2019年9月24日至2021年2月28日的逾期办理不动产权证违约损失8,737元； 二、驳回原告谭德友的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取154元，由原告谭德友负担90元，由被告四川空分置业有限责任公司负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  税旭东 二〇二一年五月二十九日 书记员  张思雅