成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初804号 原告：张西艳，男，1991年7月9日出生，汉族，住西藏林芝县。 委托诉讼代理人：卢倩，四川法典律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨念念，四川法典律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都宏盛汇友房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区柳城镇杨柳西路北段88号安纳西时光5-1幢1楼11号。 法定代表人：李国芳，董事长。 被告：西藏宏盛房地产开发有限公司，住所地：拉萨市巴尔库路74号。 法定代表人：李国芳，董事长。 上述二被告共同委托诉讼代理人：廖运均，北京市大成（拉萨）律师事务所律师，特别授权代理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师，一般授权代理。 原告张西艳与被告成都宏盛汇友房地产开发有限公司（以下简称成都宏盛公司）、西藏宏盛房地产开发有限公司（以下简称西藏宏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员鲜明独任审理，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告张西艳的委托诉讼代理人杨念念，被告成都宏盛公司、西藏宏盛公司的共同委托诉讼代理人廖运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张西艳向本院提出诉讼请求：1．判决被告成都宏盛公司向原告支付逾期交房违约金19675.5元（违约金以404845.7元为基数，从2017年12月1日起按照每日万分之三计算至2018年5月11日止，共162天）；2．判决被告西藏宏盛公司向原告退还天然气入户费4619元；3．本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年4月20日，原告与被告二西藏宏盛公司签订了《雅砻阳光花园房屋认购协议书》，约定原告购买被告二出售的位于成都市温江区××路××段××号××花园××号房（即现在雅砻阳光花园XXX号房）。截止当日，原告按照合同约定，已向西藏宏盛公司支付247104元，其中包括40%的购房款和8万元的车位款。2016年7月10日，原告与被告一成都宏盛公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》，约定原告购买位于成都市温江区××路××段××号××幢××单元××楼××号房，面积87.09平方米，总价324845.7元。同时，该合同详细约定了房屋基本情况、交房条件、违约责任等相关条款。合同签订当日，原告按照合同约定，向成都宏盛公司支付剩余的60%房款157779元，2019年10月22日核对房屋面积时退37.3元房款。按照购房合同约定，被告一成都宏盛公司应于2017年11月30日前向原告交付房屋，成都宏盛公司在交付日期届满前30日，书面通知原告查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。同时，合同还约定，逾期交房的，被告一按日计算向原告支付全部房价款万分之六的违约金。但是，截止2018年5月11日，由成都市温江区房屋测绘队出具的雅砻阳光花园1-9栋以及地下室的房屋建筑面积测绘成果报告检验合格后，该房屋基础设施和相关公共设施才达到交付使用条件，工程才能具备最终交房条件。为此，被告一的行为已违反合同约定，应承担违约责任。被告一在原告接房时，强制收取水、电、气入户费4619元，否则不予接房，但是根据双方签订的《商品房认购协议》中被告二未明确规定缴纳该费用，原告即无合同约定也无法定义务缴纳该笔费用，所以被告应退还原告天然气入户费4619元。综上所述，根据《合同法》等相关法律规定，被告应当依法承担违约责任、损失赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请支持原告的全部诉讼请求。 被告成都宏盛公司辩称，原告主张的违约金计算有误。（违约金截止时间有误，在2018年5月11日之前接房的，应该以原告实际接房日期为止，在2018年5月11日之后，应该以2018年5月11日为截止时间）。原告主张的违约金过高，违约金应以每日万分之一来计算。 被告西藏宏盛公司辩称，被告西藏宏盛公司不应当退还天然气入户费4，619元。西藏地区没有将天然气入户费列入开发成本，天然气入户费均是单独收取，且30案天然气入户费收取时间不同，有部分已经超过诉讼时效，不应支持。 本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，成都宏盛公司与张西艳签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，涉案房屋（含车位）的购房总价款为404，845.7元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定商品房交付给买受人时符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；第十八条约定出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付涉案房屋；第十九条约定了逾期交房违约金的计算方式：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在20日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在20日后．．．买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。合同签订后，张西艳按约定向成都宏盛公司支付了全部购房款。2018年2月27日，成都宏盛公司向张西艳交付了案涉房屋。同日，张西艳向西藏宏盛公司支付4，619元天然气入户费。 另查明，2017年12月28日“雅砻阳光花园”商品房项目进行了五方竣工验收并出具了竣工验收报告，验收结果为合格。2018年5月11日成都市温江区房屋测绘队出具了“雅砻阳光花园”3-12栋以及地下室的房屋建筑面积测绘成果报告，结果为合格。 上述事实，有当事人当庭陈述、当事人双方身份证明信息、《商品房认购协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、房屋价款收据等证据在案佐证，经过庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对成都宏盛公司逾期交房以及西藏宏盛公司收取天然气入户费的基本事实均无异议，本院予以确认。 关于张西艳主张逾期交房违约金的问题。首先，成都宏盛公司与张西艳之间签订的《商品房买卖合同》中约定成都宏盛公司应于2017年11月向张西艳交付涉案房屋，但成都宏盛公司未按约定时间交付房屋，应承担相应的违约责任。张西艳主张计算违约金的时间应以案涉房屋交付条件成就的时间即2018年5月11日为逾期交房违约金的截止时间，但是张西艳在明知案涉房屋已经竣工验收合格但约定的其他交付条件尚未成就的情况下，仍然接收房屋，应视为对双方约定的交房条件的变更。张西艳实际接收房屋后，继续主张从收房后至约定交房条件成就时的逾期交房违约金，没有法律依据，本院不予支持。其次，关于违约金的计算标准。庭审中，成都宏盛公司提出张西艳主张逾期交房违约金过高，主张应当调低计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”截止到法庭辩论终结，张西艳未提交能证明其因逾期交房造成实际损失的相关证据，考虑到“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的违约金性质，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，本院酌情认定本案逾期交房违约金按照每日万分之一的标准计算。综上，双方认可约定的交房时间为2017年11月30日，实际交房时间为2018年2月27日，共计逾期89天。本案的逾期交房的违约金应计算为404，845.7元×万分之一×89天＝3,603元。 关于西藏宏盛公司是否应向张西艳退还天然气入户费4,619元的问题。本案中，张西艳依据《商品房买卖合同》主张逾期交房违约金，但同时又依据《商品房认购协议书》主张退还天然气入户费，为减少当事人的讼累，本院在本案中一并作出处理。本案中，张西艳与西藏宏盛公司签订的《商品房认购协议书》中并未约定张西艳负有向西藏宏盛公司缴纳该相关费用的义务，且也无相关的法律法规规定张西艳负有法定的缴纳该笔费用的义务。故西藏宏盛公司应当予以退还张西艳天然气入户费4,619元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、成都宏盛汇友房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张西艳支付逾期交房违约金3,603元； 二、西藏宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张西艳退还天然气费4,619元； 三、驳回张西艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元，由被告成都宏盛汇友房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 鲜 明 二〇二一年五月三十一日 书记员 周杰红