河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终2428号 上诉人（原审被告）：邯郸市穆斯林商贸有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路42号。 法定代表人：李彦堂，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：邯郸市清真寺，住所地邯郸市陵西大街丛台路口南200米路东。 负责人：张智强，该清真寺管委会主任。 委托诉讼代理人：马玉堂，河北天汉律师事务所律师。 上诉人邯郸市穆斯林商贸有限公司（以下简称穆斯林公司）因与被上诉人邯郸市清真寺（以下简称清真寺）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 穆斯林公司上诉请求：1.依法撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3494号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，案涉土地的性质为划拨用地，该土地及地上建筑出租应当符合法定条件，但一审法院未查明事实，认定事实不清。清真寺使用的土地为宗教用地，属于特殊用地，系通过划拨取得的国有土地，不允许对外出租，基于房地一体原则，房屋不允许对外出租。一审法院未能查明案涉房屋对外出租是否得到政府批准文件，是否将对外出租的收益上缴国家，案涉租赁协议是否违反强制性法律规定，案涉协议是否有效。第二，一审法院判决穆斯林公司向清真寺给付房屋使用费错误。使用费是指在合同无效情况下，承租人参照合同约定支付房屋占用使用费。本案中，穆斯林公司与清真寺在2011年2月22日签订的协议租赁期间为10年，该合同至今尚未到期，且该协议已经被丛台区人民法院（2018）冀0403民初3281号民事判决认定。但一审法院认定双方在2010年8月24日签订5年租赁协议已经过期，判决穆斯林公司支付占用费，清真寺要求是支付租金，一审法院判决支付占用费，二者非同一概念，一审法院判非所请，违反了不告不理原则，认定事实错误。清真寺的房屋以及土地在租赁期间已经被国家征收，其已经丧失所有权，已经无权收取房屋或房屋占用费。因拆迁原因，穆斯林公司一直没有营业，但一审法院仍判决穆斯林公司支付房屋使用费，在清真寺索要2017年7月至2018年5月租金的时间内，该土地的国有土地使用权属证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证均显示此时间段之前的权利人均是邯郸市勒泰城投房屋开发有限公司，清真寺早已经丧失了该房屋的所有权和土地使用权。在丛台区政府大力推进搬迁工作期间内，清真寺索要租金已经丧失产权，没有任何授权，没有案涉房屋产权证明，一审法院判决清真寺支付房屋使用费纯属错误。一审法院未查清上述事实情况就否认穆斯林公司的证据，判决穆斯林公司给付70%的房屋使用费明显不妥。第三，一审法院对穆斯林公司即使未实际使用，也没有从中收益，也要依法支付费用的理由不予采信系认定错误。清真寺不是案涉房屋所有权人，其无权对外出租房屋，其收取房租属于不当得利。案涉房屋系因为国家征收不可抗力引起的租赁协议纠纷，系具体行政行为所致。在拆迁决定发生法律效力后清真寺得到产权调换补偿前，清真寺已经无权再出租案涉房屋。第四，一审法院违反法律规定，拒不依穆斯林公司申请调取证据，违反规定不予受理反诉，程序严重违法。第五，本案是因政府征收导致物权变动，与一般的房屋租赁合同纠纷不同。因政府征收导致物权变动，租赁协议无法继续履行，穆斯林公司未不履行合同义务或擅自解除合同。一审法院适用法律错误判决穆斯林公司支付70%的使用费。因案涉房屋的产权已经变动，故穆斯林公司不应当支付房屋使用费。一审法院未能按照法律规定依法调取证据，系适用法律错误。 清真寺答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。穆斯林公司的上诉理由不成立，案涉房屋未被征收，上诉人未证实房屋被征收的事实，我有权对外出租。上诉人实际使用了案涉房屋，应当支付租赁费。 清真寺向一审法院起诉请求：1.判决被告给付原告所欠租金27500元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年8月24日，清真寺作为甲方、穆斯林公司作为乙方签订《协议书》，约定：“一、为发展民族企业，弘扬教门，开展自养，经双方充分协商达成以下条款。二、甲方将清真寺大殿以东，南二楼以西约楼上楼下36平方米的二层小楼承租给乙方，租期自签订协议之日起为五年，每月按贰仟元收取租金，全年计贰万肆仟元整，第二年的租金在第一年的租金到期前一个月内交清，以此类推，双方不能违约。拖欠租金甲方有权解除协议。三、乙方如工作经营需要，可以和合作伙伴合作或承包，如果转租需甲方同意。四、水、电、煤气应按照有关规定执行，如违反发生事故，后事自负。五、房价一年以后双方可以协商调整。六、本协议到期，同等条件，乙方有优先承租权。七、自主经营，自负赢亏，严格遵守伊斯兰教规，不得卖烟卖酒。八、楼房需要进行改造时，需经甲方同意。九、乙方应服从相关部门的管理。十、收取租金，甲方给乙方开清真寺收据（非正式发票）。十一、乙方在经营期间，如发生下列情况甲方有权解除乙方，收回该楼。（1）内部发生争议的；（2）打架斗殴，欺行霸市，无论责任大小的；（3）给清真寺造成恶劣影响的；（4）发生责任事故的；（5）公司解散的。十二、本协议一式两份，双方签字盖章生效。”协议签订后，清真寺将协议约定房屋租于穆斯林公司，穆斯林公司按约定支付房租，截止清真寺起诉，穆斯林公司欠清真寺2017年7月至2018年5月的房租未付。清真寺诉至法院，要求穆斯林公司支付欠付房租27500元，穆斯林有限公司未付，双方争议成讼。2017年3月24日，穆斯林公司出具收据，内容：“交款单位：李彦堂；金额：15000元；收款事由：2016年7月至12月房费，已交2017年1月至6月房费。” 再查明，（2018）冀0403民初3281号民事判决书认定事实如下：邯郸市丛台区房屋征收办公室作为甲方，邯郸市清真寺作为乙方，邯郸市民族宗教事务局作为丙方签订《邯郸市清真寺征迁协议》，主要约定：“为传承和保护历史文化、加快邯郸市文化旅游步行街项目建设。根据国务院《宗教事务条例》有关规定以及市长办公会议（2013）31号、市政府专题会议（2013）119号、（2013）137号议定意见，经甲、乙、丙三方协商一致，就邯郸市清真寺征迁问题达成如下协议：“一、邯郸市清真寺搬迁遵循在区域异地新建、临街方便及旅游功能不冲突相衔接，高标准规划建设的原则。二、按照邯郸市清真寺实地占地面积1：2的比例在区域进行回迁。三、邯郸市清真寺回迁位置初步确定于丛台路以南、陵西大街以东、规划中的丛台公园西门北侧范围内，具体位置按照丙方与市规划局对接的清真寺搬迁选址方案确定。新的清真寺搬迁选址方案确定。新的清真寺周边商铺经商人员等要尊重伊斯兰宗教习俗的信仰，为推进民族团结进步做出贡献。四、由丙方牵头，甲方配合，协商乙方按照穆斯林风俗习惯及满足宗教生活需要，提出邯郸市清真寺重新建设设计方案，经市规划局批准后纳入邯郸市文化旅游步行街总体设计方案中。五、为维护宗教场所的和谐稳定，邯郸市清真寺实施先建设后搬迁。待新清真寺建成交房验收后，除非遇到伊斯兰教重大节日搬迁外，乙方应尽快搬迁腾空原清真寺。并将全部房屋交予甲方、丙方，将土地、房产有关证件交于甲方，由甲方到有关部门注销处理，不得以其它任何理由延期交房。六、由乙方负责原清真寺租赁商户的清退工作。七、根据市政府专题会议（2013）119号议定意见，由丙方负责对邯郸市清真寺征迁选址方案、建设设计方案等在一定范围内进行公示，并负责清真寺搬迁及穆斯林群众的思想稳定工作。八、未尽事宜，由丙方牵头，三方共同协商一致后，另行签订补充协议。如达不成一致意见，此协议无效。”2018年6月3日，邯郸勒泰城投房地产开发有限公司作为甲方（建设方），邯郸市清真寺作为乙方（搬迁方）签订《邯郸市清真寺搬迁与补偿协议书》，约定：“为做好清真寺搬迁工作，推进邯郸市文化旅游步行街项目建设，经双方友好协商，达成协议如下：一、甲方支付给乙方新清真寺改建费人民币柒佰万元（7000000元），用于新建清真寺东门改西门、加高望月楼和穹顶、增加电梯两部等费用。二、甲方支付给乙方价值人民币壹仟玖佰万元（19000000元）的商业门市（共9间、总建筑面积542.71平方米），用固定资产的收入实现清真寺的自办自养。乙方所选物业的经营范围须符合甲方或甲方的商业公司对商场的统一经营定位和管理，尤其不能经营丧葬类的服务和产品。购房办证所产生的契税，以及其它费用，均由甲方支付。三、关于上下一体问题：1、新清真寺投影面积下建筑负一层通道、以及负一层停车位的所有权归乙方所有，甲方拥有40年的租赁使用权。如果超出法律规定的最长时间限制，以法律规定为准。超出法律规定最长时间之后双方可以继续协商续签到够40年为止，缴纳租金的标准和方式等，仍按照下列第2项的规定办理。如果乙方进行改造，甲方应当全力配合。2、新清真寺投影下负一层建筑物，甲方应向乙方缴纳租金，缴纳租金应自清真寺搬迁至新址后开始计算时间。第一个四年的租金为每年度人民币叁拾捌万元（380000元），以后每四年递增3%，每次递增均以上次递增后的数额为基数计算。支付时间为每年度的第一个月，如果过期不付，或经营活动与伊斯兰教义相悖，乙方有权解除合同。3、清真寺地下负二层，甲方已经建设为停车位。甲方应为乙方提供新清真寺投影面积下50%的免费停车位，全部停车位由甲方统一经营、维护，乙方不支付任何费用。四、自甲方将柒佰万人民币存入专设存折中并且双方签订完壹仟玖佰万元的商业门市协议之日起，乙方在七日内完成清真寺的搬迁准备工作。准备工作完成后，乙方取款与甲方拆除旧寺同时进行。五、新清真寺土地证、消防、验收合格证、水电气暖等相关证件由甲方负责办好，费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。双方在办理手续过程中应互相支持、互相配合，以新证换旧证。六、秦始皇故里不得从事烧香、烧纸等封建迷信活动，在建筑风格上不应与伊斯兰教义相冲突。七、本协议未尽事宜，双方可协商处理，签订新的补充协议，补充协议和本协议具有同等的法律效力。八、本协议为甲乙双方平等、真实、自愿的意思表示。九、本协议一式四份，双方各持二份，每份具有同等的法律效力。十、本协议自双方签字盖章并将柒佰万元转入专设存折后生效。十一、本协议签订后，甲、乙双方应当共同遵守协议内容，如有违约，违约方承担所产生的一切后果和法律责任。在执行本协议过程中，应本着维护大局的原则，友好协商处理，协商不成可向人民法院提起诉讼。”上述协议签订后，2018年6月8日本案争议房屋开始拆迁，同月12日拆迁完毕。 一审法院认为，清真寺与穆斯林公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。清真寺将租赁物交付给穆斯林公司使用，穆斯林公司应当依约支付租金。对穆斯林公司辩称涉案房屋已经被国家征收，清真寺不具备房屋租赁权和房屋使用权，应驳回起诉的理由，其提交证据不能支持其证明目的，故对穆斯林公司该辩解理由，一审法院不予采信。对穆斯林公司辩称清真寺将国有划拨土地及其建筑物未经过土地部门批准擅自出租，租赁合同应为无效，房屋征收导致无法经营，造成穆斯林公司的损失应由清真寺承担，因不可抗力房屋征收协议终止，清真寺无权收取穆斯林公司房租的理由，因作为承租人的穆斯林公司未及时交还房屋，即使没有实际使用、没有从中受益，也要依法支付占用使用费，故对该辩解理由，不予采信。关于清真寺请求穆斯林公司支付自2017年7月至2018年5月的租金的诉请，本院支持支付该时间段的占用使用费。关于清真寺请求穆斯林公司按照每月2500元支付费用的诉请，因租赁合同到期后，继续占用租赁物，并按每月2500元交纳房费，视为双方对费用变更达成的合意，但因清真寺拆迁问题，穆斯林公司一直未营业，故支持70%的费用。 综上，穆斯林公司应支付清真寺2017年7月至2018年5月房屋占用使用费19250元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：邯郸市穆斯林商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付邯郸市清真寺房屋占用使用费19250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，减半收取计244元，由邯郸市清真寺负担103元，邯郸市穆斯林商贸有限公司负担141元。 本院二审期间，双方当事人均未在指定举证期间内提交新证据。 本院经审理查明，2011年2月22日，清真寺作为甲方与穆斯林公司作为乙方签订协议书，约定：一、为发展民族企业，弘扬教门，开展自养，经双方充分协商达成以下条款。二、甲方将清真寺大殿以东，南二楼以西约楼上楼下36平方米的二层小楼承租给乙方，租期自签订协议之日起为十年，每月按贰仟元收取租金，全年计贰万肆仟元整，第二年的租金在第一年的租金到期前一个月内交清，以此类推，不能拖欠。三、乙方如工作经营需要，可以和合作伙伴合作或承包，如果转租需甲方同意。四、水、电、煤气有乙方负责。五、房价三年可以协商调整。六、本协议到期，同等条件，乙方有优先承租权。七、自主经营，自负赢亏，严格遵守伊斯兰教规，不得卖烟卖酒。八、楼房需要进行改造时，需经甲方同意。九、乙方应服从相关部门的管理。十、收取租金，甲方给乙方开清真寺收据（非正式发票）。十一、乙方在经营期间，如发生下列情况甲方有权解除乙方，收回该楼。（1）内部发生争议的；（2）打架斗殴，欺行霸市，无论责任大小的；（3）给清真寺造成恶劣影响的。十二、本协议一式两份，双方签字盖章生效。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2011年2月22日，清真寺与穆斯林公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，该合同合法有效。清真寺与穆斯林公司就案涉租赁物先后于2010年8月24日和2011年2月22日签订租赁合同，2011年2月22日合同签订后，穆斯林公司和清真寺双方应当依照新约定行使权利和履行义务。穆斯林公司租赁期间为2011年2月22日至2021年2月21日，穆斯林公司在2017年7月至2018年5月系基于租赁关系继续占用案涉租赁物，穆斯林公司应当支付租金，一审法院就此认定不清致适用法律错误，本院将一审法院判决穆斯林公司支付房屋占用使用费纠正为房屋租赁费。合同中约定租赁费用为每月2000元，2017年3月24日，穆斯林公司按照2500元每月支付2016年7月至12月租金，故系双方当事人对租赁费用协商一致后变更变更为每月2500元，穆斯林公司应当按照2500元支付租赁费用支付2017年7月至2018年5月费用。关于穆斯林公司称因政府拆迁导致案涉房屋产权变更的问题，因清真寺系案涉房屋所有权人，房屋拆迁系房屋所有权人与第三人之间法律关系，与本案租赁合同无关。至房屋拆迁前，清真寺仍按照租赁合同履行义务，穆斯林公司在2017年7月至2018年5月仍依据租赁关系占有使用案涉房屋，且穆斯林公司未能提供充分证据证明因此导致案涉合同无效的证据，故本院对该上诉理由不予采信。一审法院因穆斯林公司反诉与本案无关和部分诉请已在（2018）冀0403民初3281号案审理为由对穆斯林公司反诉请求不予受理，庭审中已明确告知对穆斯林公司具体事由，程序并无不当，未侵犯穆斯林公司合法诉权。本案系租赁合同纠纷，穆斯林公司请求调取的证据不属于法院依职权应当调取的证据，故一审法院程序并无不当。穆斯林公司在2017年7月至2018年5月期间租赁案涉房屋应当支付租赁费用，一审法院判决穆斯林公司支付70%的费用，清真寺未就此提出上诉，故本院对此不再调整。 综上所述，邯郸市穆斯林商贸有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费280元，由上诉人邯郸市穆斯林商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 米秉华 审 判 员 张志华 二〇二一年五月十七日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密