江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏12民终2788号上诉人(原审被告)：江苏祥安检测有限公司（原泰州市祥安建筑机械检测有限公司），统一社会信用代码913212915884222113，住所地泰州市经济开发区春风路60号2幢一楼、二楼南侧部分。法定代表人：姚根云。委托诉讼代理人：朱兴亚，江苏观开律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁凯，江苏观开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市绿色建筑与科技发展中心（原泰州市建筑科技教育中心），统一社会信用代码12321200MB1D95162L，住所地泰州市海陵南路321号。法定代表人：翟健。委托诉讼代理人：丁萌，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小娟，江苏泰和（泰州）律师事务所实习律师。上诉人江苏祥安检测有限公司（以下简称祥安公司）因与被上诉人泰州市绿色建筑与科技发展中心（以下简称建筑科技中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人祥安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判按每年5万元支付租金，并依法扣减装修残值10万元，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案争议的焦点是租金的数额，上诉人与被上诉人曾于2011年租赁的建工三村5幢119室租金为2.5万元/年，2012年7月另增租赁120室，租金合计5万元/年，且上述合同提交工商部门备案，真实有效。故房屋租金实际为每年2.5万元每间，一审法院不予采纳，属于基本事实认定错误。上诉人主张的租金20万/年的合同没有合同原件，不符合证据“三性”要求，不能反映客观事实。一审中上诉人已经提交证据说明该份假合同形成的历史原因系原上下级单位之间的账目处理方式，另外上诉人已在一审中提交证据证明该地段同类型、同面积的房屋租金均在每年5万元左右，20万元的年租金明显不符合常理。原审法院以合同外证据《审计报告》的内容来推定上诉人与被上诉人曾经签订过租金20万/年合同亦属于基本事实认定错误，更何况该《审计报告》本身也没有依照合同原件进行审计。上诉人在一审中提出证据证明曾花费19万余元用于装修，在租赁期未满的情况下，双方提前解除租赁关系，被上诉人实际占有、使用已形成附加的装修物至今，根据相关法律规定，被上诉人应当予以适当补偿。被上诉人质证中未明确反对的情况下，原审法院对于上诉人这一意见在说理和判决部分并未支持，甚至未作出回应，亦属错误。2015年底，被上诉人主管单位泰州市建筑工程管理局召开党委会讨论并通过了对上诉人实施减免的决定，该决定亦由被上诉人的工作人员传达至上诉人，文件中对租金的金额有具体的处理意见，足以推翻一审判决，请求二审法院依职权调取。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求支持上诉请求。被上诉人建筑科技中心答辩称：1、上诉人与被上诉人曾于2011年签订一份2.5万元/年的租赁协议，后又签订一份租金为5万元/年的租赁协议，被上诉人不否认两份协议的存在及真实性，但是之后上诉人与被上诉人再次签订了一份租金为20万元/年的协议，该协议同样是真实有效的，该份最新签订的协议对之前约定的租金进行了变更，并经双方签字盖章确认，对当事人具有约束力。虽然一审时，被上诉人因客观原因未能提供租赁协议原件，但是并不影响对客观事实的认定，因为该案中我方提交的其他证据能够证明该份复印件的真实性，且上诉人多次自认租金20万元/年的协议存在，即使其认为协议中对租金20万元/年的约定是其个人虚假的意思表示，但并不能否认协议本身的真实性。2、关于上诉人一审中提交的证明案涉房屋所在地段同类型、同面积的房屋租金问题，我方认为这只是上诉人个人的主观揣测，并不足以推翻合同签订主体之间的意思表示的真实性。3、《审计报告》是会计师事务所根据被审计单位提供的材料进行审计，对财务报表发表审计意见的书面文书。本案中《审计报告》中“房屋租赁费”的金额是根据上诉人提交的租赁合同计算的，上诉人应当对其提供的材料的真实性负责。在审计报告制作完成后，上诉人并未就房屋租赁费提出异议，并且依据审计报告进行了改制，说明上诉人对房屋租金的金额是认可的，亦即对20万元/年租金的真实性予以确认。对于上诉人所述《审计报告》本身没有依照合同原件进行审计，应当提供证据予以证明。4、关于19万余元装修费用问题，一审中已经进行质证，对于上诉人一审中提交的证据均系其自行盖章打印，装修金额也没有正规发票予以证明，其他证据之间也不能相互印证达到证明其花费19万余元装修的事实。被上诉人在一审时明确表示对上诉人要求扣减装修费用或者适当补偿的主张是不予认可的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。建筑科技中心向一审法院起诉请求：1、判令祥安公司支付建筑科技中心2011年12月1日至2016年12月31日的房屋租金人民币650000元、滞纳金32500元，合计人民币682500元；2、诉讼费由祥安公司承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，泰州市古典园林建设工程有限公司、泰州市建筑工程公司（出租方，甲方）与祥安公司（承租方，乙方）签订营业用房租赁协议，约定甲方将泰州市海陵区建工三村5幢119室商铺出租给乙方，租期自2011年12月1日至2016年12月31日，每年租金人民币25000元，每年缴纳一次租金，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租的5%。2012年7月，祥安公司又租赁相邻的120室商铺，租金相应调整为50000元/年。祥安公司承租上述房屋后，没有交付过租金，2015年年底，祥安公司将案涉房屋交付建筑科技中心，建筑科技中心接收。另查明，建筑科技中心现为案涉泰州市海陵区建工三村5幢119室、120室的不动产权人。在2015年3月18日祥安公司改制时的专项审计报告中载明：预提费用——房屋租赁费审计调整后为650000元，同时载明根据泰州市人民政府2010年第47号专题会议纪要精神，经泰州市政府国有资产监督管理委员会批准，祥安公司租赁的泰州市海陵区教工三村5幢119室、120室房屋于2011年6月27日由泰州市建筑工程有限公司、泰州市古典园林建设工程有限公司剥离移交至建筑科技中心，并办理了国有资产划拨手续，故审计后该公司“预提费用——房屋租赁费”余额应支付给建筑科技中心。2019年5月24日，祥安公司向泰州市建筑工程管理局提交关于房租问题的申请，申请上载明：祥安公司2012年底形成一定利润，当时公司可能考虑规避相关风险及公司今后的发展，财务上以预提且提高房租形式处理，因而把租房协议电子文档首页租金改为200000元/年，把租房协议首页换了一下，所以这份200000元/年的租房协议是一份假协议，不能作为正式有效的租房协议文本。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。祥安公司租赁房屋，应交纳租金。祥安公司改制时的审计报告对公司的资产、负债等情况进行了审计，审计公司确定房屋租赁费为650000元，并载明该费用应支付给建筑科技中心，祥安公司对该审计报告并未提出异议，并以该审计报告为依据进行了改制，应当认定祥安公司提交给审计部门的资料是真实有效的，现祥安公司不认可审计报告的租金数额，没有法律依据，不予采信。建筑科技中心陈述，其主张的650000元的租赁费用系租赁合同中2011年12月1日至2016年12月31日期间的费用，但建筑科技中心、祥安公司均一致陈述祥安公司于2015年底交房，故建筑科技中心主张2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金，没有事实和法律依据，依法不予支持，应扣除该期间的租金计人民币200000元。关于滞纳金，建筑科技中心主张按5%计算，并不违反法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、江苏祥安检测有限公司于本判决生效之日起十日内给付泰州市绿色建筑与科技发展中心租金450000元、滞纳金22500元，合计人民币472500元。二、驳回泰州市绿色建筑与科技发展中心的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10625元，由泰州市绿色建筑与科技发展中心负担2237元、江苏祥安检测有限公司负担8388元。二审中，建筑科技中心提交：1、泰州市建筑工程管理局党委会会议记录一份（参加人员刘志群等人员），拟证明党委会研究决定祥安公司房租减免为30万元。2、泰州市建筑工程管理局《关于市建工局原局长刘志群同志任期经济责任审计问题的整改报告》第九页：“依法对祥安公司所欠房租进行追缴。祥安公司房租数额应根据泰州中兴房地产估价资产评估有限公司2015年3月18日评估报告收取。报告认为：截止2015年2月28日，该公司提取应付房租为74万元，因租期期限不满，后调减9万元，调整后账面值为65万元，房租总额按实际发生65万元计算。2015年年中，股权转让后祥安公司对房租提出异议，且市场化运行后该公司经营不善，企业出现亏损，书面报告市建工局要求减免租金。考虑该房屋周边市场租金，为减轻企业负担，扶持企业发展，局党委会议同意将房租减免为30万元。根据审计要求，我局将对该租金进行依法追讨”。祥安公司质证认为：对建筑科技中心提交的两份证据真实性均没有异议。会议记录说明20万一年的房租明显与实际市场价格不符，建筑科技中心对情况是明知的，因此反证我方当时在被上诉人的指导下借租金之名避税的情况是真实的。泰州市建筑工程管理局作为被上诉人的主管单位，按照集体讨论的程序，对我公司的房租问题作出了决策，对被上诉人产生约束力，对上诉人产生了政府信赖利益保护。整改报告是针对泰州市建筑工程管理局的内部指示，对外不发生法律效力。对于租金问题，整改报告对于会议记录减免租金表示认可，对祥安公司产生了法律效力和公信力。会议记录和整改报告均对装修残值没有提出相反意见，因此，请求二审法院从总租金中酌情予以抵扣。二审另查明：1、2019年11月19日，上诉人泰州市祥安建筑机械检测有限公司变更登记为江苏祥安检测有限公司，法定代表人姚根云；2、2020年2月21日中共泰州市委机构编制委员会：泰编[2020]1号《市委编委关于明确泰州市绿色建筑与科技发展中心机构规格等事项的批复》中明确，同意整合泰州市绿色建筑推广中心、泰州市建筑业管理处、泰州市建筑科技教育中心，组建泰州市绿色建筑与科技发展中心。事业单位法人证书明确泰州市绿色建筑与科技发展中心有效期自2020年7月13日至2025年7月13日；3、2011年12月1日，泰州市古典园林建设工程有限公司、泰州市建筑工程公司（出租方、甲方）与祥安公司（承租方、乙方）签订营业用房租赁协议，约定甲方将泰州市海陵区建工三村5幢119室商铺出租给乙方，租期自2011年12月1日至2016年12月31日，租金25000元/年。2012年7月，祥安公司又租赁相邻的120室商铺，租金相应调整为50000元/年，租期自2011年12月1日至2016年12月31日。上诉人与被上诉人均承认两份合同的真实性，且第一份租赁协议有工商部门备案章。二审查明的其他事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，本案的标的物是国有资产。泰州市海陵区建工三村5幢119室、120室的不动产在泰州市古典园林建筑工程有限公司、泰州市建筑工程公司出租前已经划拨给泰州市建筑工程管理局下属的被上诉人建筑科技中心。从双方都认可的租赁协议来看，双方并没有按协议约定履行给付租金义务。从企业改制情况来看，泰州市建筑工程管理局原来是上诉人与被上诉人的主管单位，2015年2月上诉人单位改制，集体资产退出，泰州市建筑工程管理局委托江苏中兴会计师事务所对祥安公司进行改制前的审计，会计事务所对祥安公司2015年2月28日资产、负债及其净资产情况出具审计报告。祥安公司就依据这份审计报告进行改制，祥安公司预提房屋租赁费65万元作为负债从总资产中扣减。该审计报告是为企业改制服务的，存在股权变更过程中财务上以预提且提高租金的方式处理，祥安公司支付相应的股金溢价费用减少的问题。而被上诉人建筑科技中心根据该审计报告以及没有提交原件20万/年的租赁合同来主张权利，明显与事实不符。根据被上诉人建筑科技中心提交的党委会议记录以及整改报告，再结合本案相关事实，本案系政府部门行政性调整、划转过程中发生的纠纷，属于国有企业产权制度改革而产生的纠纷，涉及国有资产，不属于人民法院受理范围，应驳回被上诉人建筑科技中心的起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初4309号民事判决；二、驳回泰州市绿色建筑与科技发展中心的起诉。一审案件受理费10625元，退回泰州市绿色建筑与科技发展中心2237元，退回江苏祥安检测有限公司8388元；上诉人江苏祥安检测有限公司预交的二审案件受理费10625元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二一年五月八日法官助理  沈 艳书 记 员  季栋燕