湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初3739号 原告：湖南第一物业服务有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。 法定代表人：刘培庆。 委托诉讼代理人：屈卓，湖南三湘律师事务所律师。 被告：贺安元，男，汉族，1983年12月7日出生，住湖南省XX县。 原告湖南第一物业服务有限公司（以下简称“第一物业”）与被告贺安元物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南第一物业服务有限公司委托诉讼代理人屈卓、被告贺安元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告第一物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2013年4月1日至2020年6月30日物业费21395.07元、2013年至2020年能源费4780.65元，合计26175.7元2；2、请求判令被告支付滞纳金/违约金5235.28元；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：原告自2012年2月16日起入驻XX小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告贺安元为该小区XXX房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2013年4月1日起至2020年6月30日止一直未缴纳过物业服务费。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形，仍未予以支付。因此，原告有权要求被告支付物业费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。 被告贺安元答辩要点如下：一、原告诉求不合理、不合未能。物业服务合同属于双务合同，原告没有履行合同或履行存在重大瑕疵，被告可拒交物业费进行抗辩。二、被告于2012年8月入住，同年年底发现房内开裂严重，报修原告未解决。2013年4月发现房内窗台外墙漏水严重，物业公司派人来查看后没派人来维修。被告在居住期间多次请外面维修师傅对窗户进行打胶、补漏维修。原告不负责的行为导致答辩人财产损失3000余元。三、2014年被告一台宝马520停在负一楼停车场内被人破坏划痕。当时通知物业保安人员前来查看无果。被告询问原告情况，原告以监控坏了为由，不管不问。该行为造成答辩人财产损失2000余元。四、2014年底发现厨房顶部漏水，通知原告前来查看。原告答应派人查看和解决，直到2021年都未解决，反而破坏家中吊顶不还原，家里厨房常年漏水严重，柜子灶台电器被水浸泡损坏，严重影响被告正常生活。被告在此期间多次请师傅上门维修补漏都治标不治本，造成财产损失2.5万元。2021年4月，燃气公司来检查发现燃气管理腐蚀严重，上面有大量积水。如不解决常年漏水问题，煤气管道腐蚀贯穿引起爆炸将威胁整栋楼居民的生命和财产安全。五、原告对外围楼道不清理，随处可见杂物堆积。如遇突发事件将严重影响出行安全。四栋楼下外围垃圾场大量垃圾堆积经常无人清理散发出恶臭，一到春季季节家里出现大量蚊子。六、2012年被告交供暖费682元，但并未享受到房内供暖温度，通知原告对供暖设备进行查看。如以后每年房间还是没有约定温度可不交供暖费，每年以业主签字为准，其次供暖费不应与物业费一起交。七、在催交物业费期间，被告每天接到大量自称物业电话对被告及家人进行来电催交和骚扰，严重影响其生活和工作。被告认为权利和义务是对等的，原告故意拖延时间导致房屋过了保修期，2013至2021年被告多次找原告协商。原告表明只要物业履行职责完全恢复原状，以后不再发生房屋漏水开裂，愿意缴纳物业费，但原告不同意。因此，原告无任何正当理由指控答辩人拖欠物业费。本小区业委会至今未成立，难以维护小区的合法权益。原告管理不善和不负责任导致被告的财产损失3万余元，要求原告对房屋漏水开裂等问题进行维修、整改，恢复原状，并赔偿财产损失3万元、违约金5400元。因此，请求驳回原告的起诉或驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年7月22日，原告第一物业（乙方）与建设单位当代置业（湖南）有限公司（甲方）签订《XXXMOM∧二前期物业服务合同》。该合同主要约定：1、甲方以公开招标方式选聘乙方为XXXMOM∧二期提供前期物业服务，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。2、乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、采暖能源费。3、物业服务费标准为高层住宅按建筑面积每平方米1.8元／月，采暖能源费由业主按年度支付，费用为5元/平方米/年。4、业主逾期缴纳物业服务费的，按照逾期每日万分之五的标准承担纳金。5、物业服务期限自2011年9月30日至业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》止。合同签订后，原告入驻小区提供物业服务至今。 被告贺安元系长沙开福区XXX二期XX号栋XXX号房屋的业主，房屋建筑面积为136.59平方米。被告厨房屋顶漏水等问题自2013年4月起拒缴物业费和供暖费。经核算，被告共拖欠2013年4月至2020年6月物业费21389.99元（136.59平方米×1.8元/月/平方米×87月）、2013年至2020年供暖费4780.65元（7年×136.59平方米×5元/平方米/年）。 另原、被告认可房屋质量问题均发生在质保期内。原告自述房屋开裂及窗台外墙漏水的问题已自行修缮，厨房顶部漏水的问题至今未处理。原告第一物业于2020年12月对涉案小区二期4栋屋面及外墙防水启动应急维修，但未将被告家纳入此次维修范围。 本院认为：一、原告与建设单位即当代置业（湖南）有限公司签订的《XXXMOM∧二前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，对全体业主均有约束力。原告依约提供了物业服务，被告作为小区业主应当支付物业费。关于房屋质量问题。本案中，虽然原、被告均认可房屋质量问题发生在质保期内，但原告没有积极联系开发商进行处理，尤其在启动对4栋屋面及外墙的应急维修时也未将被告厨房顶部漏水的情况进行申报处理，切实影响业主居住权益。因此，原告提供的物业服务确有一定瑕疵，本院酌情减免10%物业费，被告应向原告支付物业费19250.99元（21389.99元×90%）。至于损失部分，不属于本案审理范围，被告可另诉处理。二、关于能源费。被告主张供暖温度没有达到约定标准，但未提交证据证明，本院不予采信。因此，被告应向原告支付能源费4780.65元。三、关于违约金。考虑到原告提供的物业服务确有瑕疵，本院对原告诉请的违约金不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告贺安元于本判决生效之日起十日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付2013年4月1日至2020年6月30日物业费19250.99元； 二、被告贺安元于本判决生效之日起十日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付2013年至2020年供暖费4780.65元； 三、驳回原告湖南第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费因适用简易程序减半收取293元，由被告贺安元承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  曹 慧 二〇二一年五月十八日 代理书记员  黄晶晶