广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初15334号原告深圳市富通物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区宝安大道好旺角1栋商业裙楼334之三，统一社会信用代码91440300724714121C。法定代表人陈治海。委托诉讼代理人钟鸣权，男，汉族，1965年5月11日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告游方，女，汉族，1986年4月22日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告张世洲，男，汉族，1981年6月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人游方，系其配偶。原告深圳市富通物业管理有限公司（以下简称“富通物业”）诉被告游方、张世洲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告富通物业委托诉讼代理人钟鸣权、被告游方和张世洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富通物业向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付自2015年11月1日起拖欠的物业服务费及滞纳金至付清之日止（暂计至2019年12月31日为物业服务费15447.5元及滞纳金5762.19元）；2.被告向原告支付自2019年6月1日起拖欠的物业专项维修资金及自2015年11月1日起拖欠的滞纳金至付清之日止（暂计至2019年12月31日为物业专项维修资金163.87元及滞纳金220.29元）；3.被告向原告支付自2019年5月1日起拖欠的水费、污水处理费、垃圾处理费及自2015年10月1日起拖欠的滞纳金至付清之日止（暂计至2019年12月31日为水费138.84元及滞纳金174.4元，污水处理费42.12元及滞纳金47.83元，垃圾处理费27.62元及滞纳金30.91元）；以上1、2、3项滞纳金按日万分之五计算；4.被告承担本案一切诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为第2项诉讼请求为被告向原告支付自2015年11月1日起拖欠专项维修基金的滞纳金234.19元；变更第3项诉讼请求为被告向原告支付自2015年11月1日至2020年4月21日止的水费滞纳金258.78元、污水处理费滞纳金88.99元、垃圾处理费滞纳金57.96元，合计405.73元。具体事实与理由：原告为瑞翔小区物业服务企业，与2014年12月1日与深圳市富通房地产集团有限公司、深圳市后瑞股份合作公司签订《瑞翔居前期物业服务合同》，并于2015年1月10日与被告签订《前期物业合同》，于2018年10月31日与深圳市宝安区瑞翔居第一届业主委员会续签《物业服务合同》，《瑞尚居瑞翔居管理处物业服务收费公示栏》公布了物业等费用收费标准。被告系瑞翔居2栋C单元201业主，2015年1月10日入伙至2015年10月31日期间均正常缴纳物业等费用。自2015年11月开始拖欠费用，原告每月以催款通知单、电话、短信、EMS邮寄催告函，被告仍然欠付部分费用，构成违约。望判如所请。两被告辩称，一、原告违反相关物业服务合同，私自占用公共部分架空层搭建违章建筑用于泳池用房营利，影响被告生活，侵害被告合法权益，应当承担相应法律责任，停止侵害、恢复原状，赔偿被告健康损害、精神损害、房产价值降低损失；二、原告于2015年6月私自搭建违约在先，被告依法有权拒绝履行相关合同义务，原告停止侵害、恢复原状后予以履行；三、前期物业合同没有约定相关滞纳金的条款，只有2018年之后的合同才约定了滞纳金，所以原告要求支付拖欠物业专项基金滞纳金依据不足，且原告要求支付拖欠水费、污水处理费、垃圾处理费滞纳金明显过高，应予适当减少。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：原告具备中华人民共和国建设部颁发的物业管理企业壹级资质证书，证书编号为（建）1060280。两被告于2014年10月30日通过购买取得位于深圳市宝安区，性质为市场商品房，用途为住宅，建筑面积为93.62平方米。2014年12月1日，原告作为受托方（乙方）、案外人深圳市富通房地产集团有限公司和深圳市后瑞股份合作公司作为委托方（甲方），双方签订《瑞翔居前期物业服务合同》，约定由原告为位于深圳市宝安区的提供前期物业服务。合同第七条约定物业服务费用由业主按物业建筑面积交纳，其中高层住宅交纳标准为3.3元／平方米／月。合同第十条约定维修资金的收取、管理和使用按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》执行。合同第十一条约定水电费由业主按政府有关规定直接交纳，不能直接交纳的由乙方代缴，业主按交付物业服务费的期限归还，代缴费用的业主未按期归还乙方代缴资金的，每逾期一日应按日承担应缴费用0.3%的滞纳金。合同第十二条约定业主应在每月15日前按月交纳物业服务费；业主或物业使用人逾期支付物业管理费、物业专项维修资金及其他应缴费用、或支付金额不足的，则每逾期1日，须按日向乙方支付欠费总额0.3%的违约金至付清之日止。合同第十四条约定乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，不得影响甲方日常生活，乙方经营共用部位、共用设施所得收益由乙方支配用于弥补物业服务费、社区文化活动、节假日环境布置等。合同第十九条约定物业服务期限自2014年12月1日期至业主委员会与其选聘的物业服务单位签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。2015年1月10日，原告作为物业管理服务单位（乙方）、两被告作为业主（甲方），双方签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条确认乙方瑞翔居第2栋C单元2层201房建筑面积为93.62平方米。协议第五条约定物业管理服务费收费标准为高层住宅（含公寓）按建筑面积每平方米3.3元/月；甲方应按月交纳物业服务费用，每月5日前履行当月费用交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。协议第七条约定未实行抄表到户的，甲方同意由乙方代收代缴水电费，收费标准按政府及有关部门的规定执行；甲方逾期未缴纳前述费用的，滞纳金按前述部门及单位规定的标准计算，并由乙方收取。协议第八条约定甲方须依据法律法规及政府有关规定缴交住宅专项维修资金。协议第十二条约定本协议中未规定的事宜，遵照乙方与开发商签订的《前期物业服务合同》、本物业《临时管理规约》及有关法律、法规和规章执行。协议第十三条约定本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，向东莞市第一人民法院起诉。2018年10月31日，原告作为受托方（乙方）、深圳市宝安区富通瑞翔居第一届业主委员会作为委托方（甲方），双方签订《物业服务合同》，约定由原告为位于深圳市宝安区的提供物业服务。合同第六条约定物业服务费用由业主按物业建筑面积交纳，其中高层住宅交纳标准为3.3元／平方米／月。合同第七条约定业主应在每月5日前按月交纳当月物业服务费、专项维修资金。合同第十条约定水费、电费、污水处理费、垃圾处理费等费用由业主按政府有关规定直接交纳，不能直接交纳的由乙方代缴，业主应于每月5日前支付乙方代缴的上月水费、电费、污水处理费、垃圾处理费等，代缴费用的业主未按期归还乙方代缴资金的，应按日承担应缴费用万分之五的滞纳金。合同第十四条约定业主或物业使用人逾期支付物业管理费、物业专项维修资金及水费、电费、污水处理费、垃圾处理费其他应缴费用、或支付金额不足的，则每逾期1日，须按日向乙方支付应缴费用万分之五的滞纳金至付清之日止。合同第十七条约定物业服务期限为五年，自2018年11月1日至2023年10月31日止。合同第二十七条约定因合同发生争议，协商不成的，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼。庭审中，被告双方对原告主张的物业服务费、专项维修资金、水费、污水处理费、垃圾处理费收费标准，涉案瑞翔居第2栋C单元2层201房按照建筑面积为93.62平方米收取费用及自2015年11月1日起未缴纳物业服务费均无异议。原、被告均确认，截至庭审时，被告已付清全部欠付的专项维修资金和水费、污水处理费、垃圾处理费本金，但未支付滞纳金或违约金。原告分别于2017年7月8日、2018年8月、2019年1月26日通过EMS向被告邮寄催告函催收欠费。被告确认于2018年8月收到原告催收2015年11月1日至2018年7月31日期间费用的《催告函》。另查，双方当事人均确认瑞翔居第2栋C单元一楼架空层为小区业主共有。关于位于涉案瑞翔居第2栋C单元一楼架空层的小区游泳池更衣室、厕所、管理员室等用房，原告主张，入住时前述用房位置为架空层，游泳池配套用房是被告私自搭建的；被告主张，游泳池配套设施是开发商建设的，并非原告搭建。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告富通物业与案外人深圳市富通房地产集团有限公司和深圳市后瑞股份合作公司签订的《瑞翔居前期物业服务合同》、原告富通物业与两被告签订方《前期物业管理服务协议》、原告富通物业与深圳市宝安区富通瑞翔居第一届业主委员会签订的《物业服务合同》均系各方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《瑞翔居前期物业服务合同》约定业主应在每月15日前按月交纳物业服务费；业主或物业使用人逾期支付物业管理费、物业专项维修资金及其他应缴费用则每逾期1日，须按日支付欠费总额0.3%的违约金至付清之日止。《物业服务合同》约定业主每月5日前按月交纳当月物业服务费、专项维修资金；业主或物业使用人逾期支付物业管理费、物业专项维修资金及水费、电费、污水处理费、垃圾处理费其他应缴费用、或支付金额不足的，则每逾期1日须按日支付应缴费用万分之五的滞纳金至付清之日止。依据本院认定的事实，涉案按照物业服务合同约定每月应交纳物业管理费308.95元（3.3元/平方米×93.62平方米），因此，游方、张世洲应向富通物业交纳欠付的2015年11月1日至2019年12月31日期间物业服务费15447.5元。关于游方、张世洲主张富通物业擅自在涉案瑞翔居第2栋C单元一楼架空层业主共有区域建设小区游泳池更衣室、厕所、管理员室等用房，违反《前期物业管理服务协议》约定、影响其生活，本院认为，上述设施是否属于违建应由行政部门先行认定，现游方、张世洲并未举证证明上述设施属于违法建筑，其抗辩主张本院不予支持。若有证据证明，游方、张世洲可依法另行主张相应权利。《物业服务合同》约定的滞纳金实际为违约金。鉴于本案中，富通物业并未及时主张权利，结合富通物业诉请至起诉时产生的违约金过高，本院酌情依法调整为按照欠付物业服务费总额的30%支付为4634.25元（15447.5元×30%）。富通物业诉请超出认定部分，本院不予支持。关于专项维修资金违约金。富通物业仅为代收专项维修资金，在游方、张世洲逾期缴纳的情况下，富通物业并未先行垫付，故，富通物业主张游方、张世洲支付逾期缴纳专项维修资金违约金，本院不予支持。关于水费、污水处理费、垃圾处理费违约金。鉴于游方、张世洲存在逾期支付行为，于2018年8月31日、2019年3月31日、2019年5月31日、2020年4月21日缴清全部欠付费用，在游方、张世洲逾期缴纳的情况下，富通物业已先行按月向供水企业垫付，游方、张世洲应向富通物业支付违约金。鉴于本案中，富通物业并未及时主张权利，结合富通物业诉请，虽然其主张按照日万分之五计算违约金未超出合同约定，但部分明显过高，本院酌情调整为水费、污水处理费、垃圾处理费违约金分别为201.85元、69.41元、45.21元。富通物业诉请超出认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告游方、张世洲于本判决生效之日起七日内向原告深圳市富通物业管理有限公司支付2015年11月1日至2019年12月31日期间物业服务费人民币15447.5元及违约金人民币4634.25元；二、被告游方、张世洲于本判决生效之日起七日内向原告深圳市富通物业管理有限公司支付逾期支付水费违约金人民币201.85元、污水处理费违约金人民币69.41元、垃圾处理费违约金45.21元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费352元，由被告负担310元，由原告负担42元。受理费原告已预交352元，被告应在本判决生效之日起七日内将受理费310元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年五月二十三日书记员 涂莹洁（兼）书记员 任    瑛附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。