云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初1306号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心1幢15层，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾愿霖，云南精益律师事务所实习律师。被告：高正斌，男，1978年5月7日生，彝族，云南省姚安县人，大学文化，公务员，住云南省姚安县。委托诉讼代理人：高俊贤，男，1953年5月6日生，汉族，云南省姚安县人，高中文化，退休职工，住云南省楚雄市，系被告高正斌之父，代理权限为特别授权。原告楚雄州建华物业管理有限公司(以下简称：建华物业公司)与被告高正斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业公司的委托诉讼代理人李金艳、被告高正斌的委托诉讼代理人高俊贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业综合管理服务费2000.8元，生活垃圾代运费224元，电梯费1106.9元，共计3331.7元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》。服务合同到期后，受永盛花园小区业主委员会的委托，一直为永盛花园小区业主提供物业服务至2019年4月30日。期间，垫资为业主支付城市生活垃圾代运费、水费等其他费用。被告作为永盛花园小区65幢2-402室的业主，接受了原告提供的物业服务。理应主动履行缴纳物业综合管理服务费等费用的义务。同时，对原告垫资支付的城市生活垃圾处理费、水费理应及时支付原告。但被告未主动向原告缴纳相关费用，至原告服务期满，尚欠原告物业综合管理服务费2000.8元，生活垃圾代运费224元，电梯费1106.9元，共计3331.7元。在原告反复催收下，被告以各种理由拖延缴纳。被告高正斌辩称，一、被告拒交物业费的事实。被告是永盛花园小区的业主，业主委员会与建华物业公司签订的物业委托合同，约定合同期限为4年（2014年1月1日至2017年12月31日）。约定由建华物业公司负责小区的管理、房屋建筑和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是实际原告没有履行合同义务，物业管理十分混乱：1.门卫管理形同虚设，外来人员和车辆随意出入，物业从来不做登记管理，车子进入小区后在公共通道上乱停乱放；2.小区内私搭乱建、公共绿地被损毁种菜、侵占；3.小区环境卫生恶劣、污水横流；4.电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，最长一次停运达时间半个多月时间、我家65幢单元楼门禁所损坏长达多年，我父亲多次和物管反应无人管理维护；5.沟渠、景观水池形同虚设、垃圾清理不及时，乱贴在电梯和门口的小广告；6.侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费（如横幅、LED广告牌等)归全体业主所有；7.我户在2017年以前都正常缴纳物业管理费，由于建华物业公司对小区的管理服务严重不负责任，只安排了几个保安老同志穿着保安服坐在小区门口控制门闸，对进出人员不登记，未有正式的保安队伍，保安人员年龄普遍偏大，没有看见过保安正常巡逻。小区内直接没有安防监控，安全问题严重失控，致使导致我户家中2017年被入室盗窃，最为气愤的是在案发的时候，明知小偷还在楼道内，请求物管保安报警和堵截一下，物管保安推三阻四，致使小偷通过小区大门和单元门来去自如到业主家盗窃，让我户损失笔记本电脑和部分首饰价值5000元，现在连小孩回家都不敢一个人回去怕有小偷在家，严重危及业主的生命财产安全，事后和物管交涉后没有任何答复，这一点也是我户不缴纳物管费的直接原因。二、被告拒交物业费的理由。1.业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。2.根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。3.原告已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。4.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护，这对作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵？作出一个正确的评判！综上所述，请求人民法院在查清本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，案件受理费应当由原告承担。原告建华物业为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》、关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复、《委托函》；2.《永盛花园小区物管费、车位费、生活垃圾代运费收缴台账》、催收通知；3.垃圾费收费文件；4.照片8张。被告高正斌针对其辩解向本院提交以下证据：1.照片；2.接待报警案件三联单。本院认为，原告建华物业提交的证据1、2、3、4能够证实原告对永盛花园小区进行物业管理服务及被告差欠物管费、生活垃圾清运费的事实，本院予以采信。被告高正斌提交的证据能够证实永盛花园小区物业管理存在瑕疵及家中被盗的事实，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年12月25日，原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：原告对永盛花园小区提供物业管理服务，期限为四年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业管理综合服务费为0.55元/平方米/月，物业综合服务费包含代收全年公共设施用电、用水费，但不包含自来水二次供水加压电费、电梯使用费（电梯年审费、电梯每年的维护和维保费、运行电费）和设备维修材料费、更换设备费，由产权所有人和使用人据实分摊和按相关规定执行。合同签订后，原告依照合同约定为该小区提供物业服务。2017年12月20日，永盛花园小区业主委员会出具了关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复载明：双方签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》将于2017年12月31日到期，鉴于小区目前第二届业主委员会的换届工作正在按程序有序进行中，为了小区的安定团结、和谐稳定，决定将2013年12月25日签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》有效期限顺延至第二届业主委员会成立，并按规定程序选聘新的物业公司与新的物业公司签订《物业服务委托合同》时终止。2019年1月28日、2019年3月31日永盛花园小区第二届业主委员会分别出具《委托函》，委托原告继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日与新选聘的物业服务公司做好相关移交手续后撤出永盛花园小区。被告高正斌系永盛花园小区65幢2单元402室房屋业主，房屋面积129.92平方米。自2017年1月1日起至2019年4月30日止，被告尚欠原告物业管理费2000.8元、生活垃圾代运费224元，电梯费1106.9元，共计3331.7元。经原告多次催要，被告未支付物业费、生活垃圾代运费。另查明，原告建华物业在为永盛花园小区提供物业服务期间，被告户出现屋内财物被盗情况，向原告反映，未得到有效解决。本院审结的原告建华物业诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对永盛花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、生活垃圾乱丢、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订的《楚雄永盛花园小区物业管理服务委托合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。被告未按约定缴纳物业服务费，显属违约，应承担相应的违约责任。原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。本案原告提供的物业服务虽有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的80％计1600.64元，对于原告要求被告支付的生活垃圾代运费224元、电梯费1106.9元系原告先行垫付，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条之规定，判决如下：由被告高正斌于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司物业综合管理服务费1600.64元、生活垃圾代运费224元、电梯费1106.9元，共计2931.54元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄州建华物业管理有限公司负担3元（已交），由被告高正斌负担22元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年五月十二日书记员  孙加有