河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1481民初3157号原告：马风岭，男，1976年12月7日出生，汉族，居民，住河南省永城市。委托诉讼代理人:姜恒,河南正剑律师事务所律师。被告：陈春丽，女，1980年4月8日出生，汉族，居民，住河南省永城市。委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。原告马风岭与被告陈春丽房屋买卖合同合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马风岭的委托诉讼代理人姜恒、被告陈春丽的委托诉讼代理人赵立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马风岭向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2020年10月9日签订的《存量房屋买卖合同》；2、判决被告返还购房款280000元；3、判决被告支付原告违约金57800元；4、判决被告赔偿原告各项损失100000元（包括装修费、家具家电费、误工费、搬家费、物业费、交通费、房租费、锁具及安装费）；5判决被告承担原告支付的律师费15000元，并由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告经人介绍认识，于2020年10月6日双方对位于永城市东城区水木清华园17号楼2单元3002室的房屋达成初步购买意思，原告向被告交付定金10000元，同年10月8日原告将购房款27万元交付被告，被告当日给原告出具了收到条，并于2020年10月9日签订了《存量房屋买卖合同》，最终确定了上述房屋买卖事宜。2021年初，原告经被告允许并拿到房屋钥匙，作为孩子的婚房进行了装修并实际入住，2021年4月4日晚，原告发现锁具被人更换，无法进入，经联系被告得知，涉案房屋不是被告所有，被告也未得到实际业主售卖许可，实际上系无权处分。经协商无果，诉至法院。被告陈春丽辩称：原告存在违约行为，被告没有违约，根据双方签订的书面合同，交房的日期为房屋过户到乙方名下，在没有过户到原告名下时，原告擅自装修，原告构成违约，原告损失应自行承担；原被告双方合同已经协商解除，再向被告主张违约责任无事实和法律依据。根据原告要求，被告按照原告提供的银行卡号，将购房款退回了原告，双方完成解除合同的全部程序，应视为双方不再要求对方承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据认证如下：1、对原告提交的永城市豪美装饰工程有限公司施工合同、装修报价单、装修发票，证据形式合法，内容真实，与本案有关联，能够证明原告为对涉案房屋进行装修支出费用42100元的事实，可以作为本案有效证据使用；2、对姜娜出具的收据能够证明原告为对涉案房屋居住购买床具的事实，可以作为本案有效证据使用；3、对原告提交的2021年4月5日永城市迈科智能装饰工程有限公司出具的收据，与原告发现房屋无法进入时间2021年4月4日存在矛盾，该收据不能证明原告安装智能锁的事实，不能作为有效证据使用；4、2021年1月25日永城市蒋口镇李林家电城出具的收据两份，能够证明原告为装修居住涉案房屋，购买家电设施支付17296元的基本事实，可以作为本案有效证据使用；5、2021年元月24日永城市蒋口镇万客来家具广场出具的收据，能够证明原告为居住涉案房屋购买家具支付9540元的事实，可以作为本案有效证据使用；6、原告提交的物业费是原告居住房屋支付的管理费用1172元，部分应属于原告损失；7、律师代理费，属原告为本案诉讼支出的代理费用，票据形式合法，可以作为本案有效证据使用；8、原告之子马乾与被告陈春丽通话录音,以及原告与涉案房屋真正所有权人谈话录音，能够证明被告在没有取得对涉案房屋处分权的情况下对涉案房屋进行处置，以自己的名义将涉案房屋卖给原告的事实，通话录音反映情况真实，与本案有关联，可以作为本案有效证据使用；9、原告与被告的微信聊天记录截屏，能够证明原告要求提前交付房屋，作为新房装修居住，被告认可并交付房屋钥匙的事实，可以作为本案有效证据使用；10、被告与蒋纬微信截图，无法证明蒋纬的身份，不能作为有效证据使用。对被告提交证据：1、原、被告微信截图，能够证明被告无法向原告按照双方房屋买卖合同履行合同义务的事实，可以作为本案有效证据使用；2、对2021年4月20日付款人为邓卫星收款人为马风岭的银行转账记录，能够证明被告退还原告购房款270000元的事实，可以作为有效证据使用；3、出庭证人邢负责证言，能够证明涉案房屋的所有权人李敏要求其全款出售涉案房屋，但不知道被告陈春丽与原告马风岭签订房屋买卖合同的事实，其证言不能证明被告与证人达成房屋买卖协议的事实,不能作为本案有效证据使用。依据庭审和本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：原、被告经人介绍认识，于2020年10月6日双方对位于永城市东城区水木清华园17号楼2单元3002室的房屋达成初步购房意向，原告向被告交付定金10000元，2020年10月8日原告向被告交付购房款，被告当日给原告出具了270000元收到条，并于2020年10月9日签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定:甲方(卖方)陈春丽,乙方(买方)马风岭,第一条:房产基本情况,甲方将坐落于永城市东方大道水木清华园17号楼2单元30层房屋出售给乙方,建筑面积约109平方。甲乙双方协商一致总房款为五十柒万捌仟元整578000元。交易及付款方式：按揭2020年10月8号付清贰拾柒万元整270000元剩余房产证下来做贷款下来一次性付清。第二条：甲、乙双方的权利义务及约定：1、甲方承诺：该房屋所提供的资料真实有效，该房屋没有任何纠纷、抵押、查封、涉讼纠纷等事项。甲方在签订本合同时出售此房已取得该房产相关权利人的同意。如该房产有权属争议，由甲方承担全部法律责任，并按本合同违约责任执行。2、该房产签订合同之时已属乙方所有，之后的升值与贬值与甲方无关，如后期拆迁、市政规划、暖然报户等需甲方配合办理手续的，甲方无条件配合办理，甲方不得提出任何有偿要求。乙方有权对此房出售出租等权利。乙方已对此房充分了解。甲乙双方按约定遵守。3、甲方责任：甲方负责提供房产证、及相关证件，并把交房前的水电费结清。后期需要房产证过户时甲方无条件配合过户到乙方指定人名下。4、乙方责任：乙方负责房产证过户时所产生的一切费用（具体以有关部门税费收取为准）及交付房后居住所产生的费用，过户时如产生面积差多退少补都有买方承担，在不动产权登记办理时乙方必须（）给甲方。5、如需甲方出面的甲方接到乙方通知15天内，无条件配合乙方包括出示所需证件，各项流程办理、手续签订、房产证办理、房产证过户等需要甲方出面的程序，甲方无偿配合乙方。甲乙双方违约案违约责任执行。6、中介方有权督促甲乙双方办理各项手续流程，如因服务费问题及约定事项未能履行的，中介方有权终止此合同。7、交房日期：等此房过户到乙方名下时交房。第三条：违约责任：1、甲方或乙方违约，违约方应当按当前房屋市场价值的10%向对方支付违约金，实际各项损失另行计算（误工费、装修费、房屋升值各项损失等）。第四条：争议解决：1、因本合同的履行而发生的任何争议，应甲、乙双方友好协商解决，若双方协商无法达成一致，依法向所在地的人民法院提起诉讼，所产生的律师费，鉴定费，差理费等由违约方全部承担。2021年初，原告因儿子结婚急用房，被告将该房屋钥匙交付原告，原告对该房屋进行了装修并入住，装修房屋花费装修费42100元、购买床具花费7000元、在蒋口镇李林家电城购买家电花费17296元、在蒋口镇万客来家具广场购买家具花费9540元、居住房屋交纳物业费1172元、为本案诉讼花费律师代理费15000元。2021年4月4日，原告发现锁具被人更换，无法进入，得知涉案房屋不是被告所有，被告也未得到实际业主售卖许可，属无权处分。2021年4月20日被告退还原告购房款270000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，因被告陈春丽没有取得对涉案房屋的所有权和处分权，致使房屋所有权人不同意出售该房屋，原告无法实现合同目的，原告要求解除原被告于2020年10月9日签订的《存量房屋买卖合同》，本院予以支持；根据《存量房屋买卖合同》第二条第一款、第二款约定：1、甲方承诺：该房屋所提供的资料真实有效，该房屋没有任何纠纷、抵押、查封、涉讼纠纷等事项。甲方在签订本合同时出售此房已取得该房产相关权利人的同意。如该房产有权属争议，由甲方承担全部法律责任，并按本合同违约责任执行。2、该房产签订合同之时已属乙方所有。虽然双方合同约定交房日期：等此房过户到乙方名下时交房，但双方约定签订合同之时该房产已属乙方所有,原告按照合同约定交付了房款，且被告陈春丽隐瞒其所出售给原告的房屋自己没有所有权和处分权且存在纠纷的事实，并在收到原告交付的购房款270000元后，将房屋钥匙交付原告，原告对涉案房屋进行了装修和购置电器、家具并入住，因实际房屋所有权人不同意出售该房屋，致使原告无法占用、使用，更无法取得房屋所有权，被告陈春丽违反双方合同第二条第1款、第2款和第三条第1款的约定，将有争议的房屋出售给原告,因原告装修给原告造成较大损失，被告应按照双方合同约定赔偿原告损失和向原告支付房屋总款10%的违约金57800元；但原告没有证据证明是被告将原告的家具、家电、床具等物品转移他处，拒不返还，原告要求被告赔偿购买家具、家电、床具等损失的诉讼请求，可提供证据另行诉讼解决；关于原告交纳的物业费问题，原告于2020年10月11日交纳涉案房屋一年的物业费1172元，自2020年10月11日至2021年10月10日，每日折算3.21元，自交纳物业费至2021年4月4日发现房屋被换锁共计175天，应自行承担562元（精确到元），被告承担610元；原告要求被告返还购房款280000元，因双方约定应付购房款和实际给付购房款270000元，被告已全部返还给原告，原告该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百八十四条、五百八十五条、第五百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马风岭与被告陈春丽于2020年10月9日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告陈春丽于本判决生效后十日内赔偿原告马风岭房屋装修费42100元、物业费610元、律师代理费15000元，总计57710元；三、被告陈春丽于本判决生效后十日内支付给原告马风岭违约金57800元；四、驳回原告马风岭的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4046元（已减半收取），由被告陈春丽负担3500元，原告马风岭负担546元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  朱连亭二〇二一年五月十五日法官助理朱东帅书记员苏天宇