天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初4202号原告:天津汇众创业服务有限公司,住所地天津滨海高新区华苑产业区榕苑路**1-A-1401。法定代表人:刘长和,经理。委托诉讼代理人：马丽红，女，该公司员工。被告:天津市红牛国际旅行社有限公司,,住所地天津市河**大沽南路684A法定代表人:阎冲，经理。原告天津汇众创业服务有限公司与被告天津市红牛国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马丽红到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津汇众创业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》;2.被告立即腾空天津市滨海高新区华苑产业区榕苑路15号××房屋（以下简称案涉房屋）;3.被告按照每月2500元的标准支付2020年4月1日起至实际腾房之日的租金和使用费，按照每半年物业费1041.3元的标准支付2020年7月1日起至实际腾房之日的物业费;4.被告支付2020年4月1日至2020年12月31日的电费437元;5.被告支付迟延付租违约金3375元;6.被告支付合同违约金7500元;7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2019年12月20日签订租赁合同,约定原告将案涉房屋出租给被告,租赁期限自2020年1月1日至2021年12月31日,月租金2500元,按季度预付。被告向原告支付保证金5000元,如被告未按合同约定交纳租金,每逾期一日应向原告支付千分之五的违约金，延迟支付租金超过30日,原告有权解除合同并不予退还履约保证金,被告还应向原告支付相当于3个月租金的违约金。合同签订后,原告依约将案涉房屋提供给被告使用，但被告自2020年4月开始拖欠租金及电费等，故成讼。被告天津市红牛国际旅行社有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：天津滨海高新区资产管理有限公司是案涉房屋的所有权人，2019年6月21日该公司与天津城市管家科技股份有限公司（以下简称城市管家公司）签订合同，将包括案涉房屋在内的133套房屋委托城市管家公司负责对外出租、运营管理、物业管理、安全管理等工作，包租期内任何争议由城市管家公司全权处理。同日，城市管家公司与辉峰（天津）科技发展有限公司（以下简称辉峰公司）签订房屋租赁合同，约定城市管家公司将天津滨海高新区华苑产业区榕苑路15号A座（2-14层）“鑫茂科技军民园”133套房屋中的4层至14层共116间房屋出租给辉峰公司作为办公运营之用，租赁期限从2019年6月1日至2027年5月31日。后，城市管家公司、辉峰公司与原告签订《合同主体变更协议》，约定将上述租赁合同中的主体由城市管家公司和辉峰公司变更为城市管家公司和原告。2019年12月17日，原、被告签订租赁合同，约定原告将案涉房屋出租给被告，标的建筑面积57.85平方米，有关租金、物业服务费等费用均依据本合同约定的建筑面积计算；租赁用途只限办公，租赁期限24个月，自2020年1月1日起至2021年12月31日止；月租金2500元；物业管理费为每月每平方米3元，按半年支付，费用为每半年1041.3元；水电能源费每月被告根据大物业从水电部门开具的清单及发票金额双方核对无误后，被告直接向大物业交纳每月房屋的水电费用，水费每吨8.1元、电费每度1.15元；被告应当于本合同签订同时向原告交纳履约保证金5000元，该履约保证金用作保证被告履行本合同所确定的义务，如被告违反本合同的相关约定，原告有权从履约保证金中扣除被告所欠付的租金、物业服务费及其他应缴费用以及应由被告承担的违约金、赔偿金、装修恢复等费用；租金支付采用预付形式，签订本合同的同时，被告须支付首期租金及履约保证金，从第二期租金开始，每期租金须在上期租金对应的租赁日结束前进行支付，付款方式按季度支付，季付款方式详见附件三；被告未按本合同约定交纳租金和履约保证金、水电费等其他应付款项、费用或逾期履行任何一项有期限约定义务的，每逾期一日，应当承担应付款项千分之五的违约金。延迟超过30日，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告除须补足上述所欠费用外，还应当另按照本合同约定向原告支付违约金；被告有如下情形之一，原告有权单方解除合同，重新收回房屋，履约保证金不予退还，被告还应向原告支付相当于按照当期租约年的租金标准计算的3个月租金的违约金：……10.2.2被告拖欠租金、履约保证金或水电费等其他应付任何一项款项达30天的……。该合同附件三注明，第二期租金为2020年4月1日至2020年6月30日的租金7500元，付款时间为2020年3月1日……第五期2021年1月1日至2021年3月31日的租金7500元，付款时间为2020年12月1日。合同订立后，被告于2019年12月27日向原告交纳了履约保证金5000元、半年物业费1041.3元；于2019年12月30日交纳了2020年1月1日至2020年3月31日的租金共7500元。此后再未向原告支付过租金、物业费。此外原告主张被告亦未支付2020年4月1日至2020年12月31日的电费437元，原告已将该笔费用向供电单位交纳，但未能举证证实垫付电费数额。另查明，原告主张在被告拖欠租金超过30日后，采取口头方式主张解除合同。本案成讼后，本院自2021年3月9日起多次电话联系被告并邮寄送达未果后，在2021年3月18日与被告取得联系，其确认了法律文书送达地址，要求本院邮寄送达法律文书。但本院按照被告确认的地址邮寄起诉书副本、开庭传票等后，邮件于2021年3月25日以“收件人名址有误/不详”为由被退回。再查，原告自认因2020年新冠肺炎疫情防控原因，城市管家公司给予了原告减免8.5个月租金的优惠。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，原告作为出租方已经向被告交付租赁物，被告作为承租人应按照约定时间履行交纳租金的义务。依照合同约定，被告应于2020年3月1日交纳2020年4月1日起一个季度的房租，但时值采取新冠肺炎疫情防控措施期间，我市已有相关租金减免优惠政策，考虑案涉房屋系国有独资公司天津滨海高新区资产管理有限公司所有，且原告自认城市管理公司因疫情原因为其减免了8.5个月租金，现原告亦应给予被告相同优惠政策，为被告减免8.5个月租金，即免收2020年4月1日至12月15日的租金，被告仍应向原告交纳2020年12月16日起的租金。然被告未按合同约定于2020年12月1日支付2021年1月1日起一个季度的租金确系事实，至原告起诉时已经超过30日，原告有权主张解除合同，本院予以支持。法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。由于原告未举证证实已在起诉前向被告送达了解除案涉租赁合同的通知，根据上述法律规定，应以2021年3月25日本案起诉书副本视为送达被告之日作为租赁合同解除之日。合同解除后，被告除将案涉房屋返还原告并按月租金2500元的标准支付合同履行中所欠2020年12月16日至2021年3月25日的租金、按照半年物业费1041.3元的标准支付2020年7月1日至2021年3月25日的物业费外，还应按照每月2500元的标准向原告支付2021年3月26日至实际返还房屋之日的使用费。关于违约金数额问题，因被告存在逾期付租超过30日的违约行为，应依约承担违约责任。查租赁合同约定，被告出现该违约行为时，所交5000元履约保证金不予退还，还应向原告支付相当于3个月租金的违约金即7500元，另需按照每日千分之五的标准再支付违约金。以上约定实质均属对违约金计算方式的约定，按照该三项标准计算的违约金数额过高，考虑被告违约行为的严重程度，现本院酌情调整违约金数额，由原告扣留被告已付履约保证金5000元作为违约金，被告不再向原告支付其他违约金。原告主张被告欠付电费一节，因原告未举证证实其垫付金额，本案中不予支持该项诉请，可待证据充分后另行主张权利；合同解除后至被告返还房屋前的物业费属原告的损失，但因原告并未支付该部分物业费，该项损失尚未实际发生，亦可在损失数额明确后另行解决。另，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第七百二十一条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告天津汇众创业服务有限公司与被告天津市红牛国际旅行社有限公司签订的租赁合同于2021年3月25日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津市红牛国际旅行社有限公司将天津市滨海高新区华苑产业区榕苑路15号××号房屋返还原告天津汇众创业服务有限公司;三、本判决生效后十五日内，被告天津市红牛国际旅行社有限公司按照每月2500元的标准向原告天津汇众创业服务有限公司支付2020年12月16日至2021年3月25日的房屋租金和2021年3月26日至实际返还房屋之日的使用费；四、本判决生效后十五日内，被告天津市红牛国际旅行社有限公司向原告天津汇众创业服务有限公司支付2020年7月1日至2021年3月25日的物业费1528.4元；五、被告天津市红牛国际旅行社有限公司已付的履约保证金5000元由原告天津汇众创业服务有限公司扣留作为违约金；六、驳回原告天津汇众创业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费671元，减半收取计335.5元，由被告天津市红牛国际旅行社有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津汇众创业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二一年五月十二日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条第一款、第二款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。