德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0603民初282号 原告：四川尚和物业服务有限公司,住所地四川省德阳市庐山南路158号人合中天.丽舍2栋2-1号，统一社会信用代码91510600680439059G（1-1）。 法定代表人：杨益，总经理。 委托诉讼代理人：张丽，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被告：袁建斌，女，1968年12月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：杨远政，男，1964年7月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：陈桂华，男，1963年11月17日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：王晓娟，系被告陈桂华之妻。 被告：杨生学，男，1964年11月22日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：李健全，四川天啸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖俊，四川天啸律师事务所律师。 被告：张旭，男，1987年11月22日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：张静海，系被告张旭之父。 原告四川尚和物业服务有限公司（以下简称尚和物业）与被告袁建斌、杨远政、陈桂华、杨生学、张旭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚和物业的委托诉讼代理人张丽，被告袁建斌，被告陈桂华的委托诉讼代理人王晓娟，被告张旭的委托诉讼代理人张静海，被告杨生学及其委托诉讼代理人李健全、廖俊到庭参加诉讼，被告杨远政经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 尚和物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告袁建斌、杨远政支付2011年7月至2019年12月的物业费32697元、庭院使用费5659元（庭审中放弃）、垃圾清运费2040元（庭审中变更为540元）、车辆管理费4800元（庭审中放弃）、道路维护及公共资源占用费1440元(庭审中变更为720元)；2.判令被告陈桂华支付2011年7月至2016年12月的物业费41241元（庭审中变更为19840.53元）、庭院使用费13520元（庭审中放弃）、垃圾清运费1700元（庭审中放弃）、车辆管理费5440元（庭审中放弃）；3.判令被告杨生学支付2011年7月至2019年12月的物业费34224元、庭院使用费5600元（庭审中放弃）、垃圾清运费1000元（庭审中放弃）、车辆管理费1600元（庭审中放弃）；4.判令被告张旭支付2011年7月至2019年12月的物业费50262元、庭院使用费13860元（庭审中放弃）、垃圾清运费2640元（庭审中变更为540元）、车辆管理费6720元（庭审中放弃）、道路维护及公共资源占用费1440元(庭审中放弃)；5.判令上述被告支付违约金（分别以物业费、其他费用为基数，分别按24%、每日2‰的标准计算至费用付清之日）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依据《物业管理服务协议书》与《德阳市东山美庐小区物业管理委托合同》为“东山美庐.墅城”提供物业服务。被告自2011年以来一直拖欠物业服务等相关费用，原告多次催收，被告均未支付。原告为维护自身合法权益，特诉至本院。 袁建斌辩称，答辩人不缴纳物业费的原因是原告无相关部门的批文，擅自提高物业费标准，且房屋后面的围墙挡住了答辩人的花园视线，所以请求驳回原告的诉讼请求。 陈桂华辩称，根据收房日期和物业服务合同约定的1.2元/m2的物业管理费标准，我方已实际缴纳物业费27380元，不存在拖欠物业管理费的问题。按照合同约定，涨价需物价部门批准方可提价，同时物业需提供服务内容，服务质量，制定工作计划并实施，因此在验房日单方强制我们签订的补充协议约定物业管理费为2.8元/m2应为无效协议。物业费从合同约定的1.2元/m2上调至2.8元/m2，但物业服务质量却存在很大问题，如物业费收费标准与小区的管理及配套设施严重不匹配，物业管理内容、收支账目明细从未公示、小区出现多次被盗现象、小区监控设备形同虚设等。物管的不作为给我们造成很大损失，希望物业公司尽快提升服务质量管理水平。 杨生学辩称，原告诉答辩人从2011年7月起不缴纳物管费与事实不符，答辩人与物业签订的物业费价格为1.2元，后原告单方面提高价格至2.8元，答辩人按时缴纳物业费至2017年12月31日；原告没有尽到物业管理协议约定的管理、维护义务，致使小区白蚁成灾，答辩人的房屋白蚁严重到人根本无法居住的程度，答辩人只能于2018年5月将入住才5年的房屋装修拆除自行治理白蚁，并在外租房生活，故原告应当免收答辩人在治理白蚁并租房期间的物业费，答辩人保留起诉原告追偿答辩人在治理白蚁期间遭受损失的权利，并请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 张旭辩称，我与原告签订的物业管理协议中约定的物业费标准是1.2元/m2/月，原告在既没有物价部门的批准文书又没有业主大会形成的决议的情况下，擅自将物业费调整为2.8元/m2/月，构成了严重违约；原告未履行物业服务职责，致使我家墙面出现渗水现象，外墙破损、下水道堵塞问题也一直没有解决，家中被盗损失近十几万元，我方不应向原告支付物业费，原告还应当赔偿我方所受损失，综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 杨远政未到庭，也未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下： 原告尚和物业于2011年4月25日、2009年4月24日、2010年4月16日、2009年12月8日分别与被告袁建斌和杨远政、被告陈桂华、被告杨生学、被告张旭签订《“东山美庐.墅城”住宅小区物业管理服务协议》，约定由尚和物业为“东山美庐.墅城”住宅小区提供物业管理服务，前期物业管理自房屋出售之日起至业主大会成立，后期物业管理自业主大会成立后，且业主委员会与被告重新签订《物业管理服务合同》止，物业管理服务内容主要包括制定物业管理服务工作计划，并组织实施，物业服务费按建筑面积1.2元/月/m2交纳，协议有效期内，若物价部门批准调整物业服务费用标准或根据业主大会的决议同意调整物业服务标准，从批准或形成决议之日起，按调整后的标准收取。后原告于2012年5月15日、2013年3月8日、2012年4月17日、2012年5月9日分别与被告袁建斌和杨远政、被告陈桂华、被告张旭签订《“东山美庐.墅城”补充协议》，约定物业管理服务费标准按2.8元/月/m2执行，双方在落款处签字捺印。原告与被告杨生学的补充协议中物业管理服务费单价2.8元/月/m2处手写改动为1.2元/月/m2，更改处无双方签字捺印，原告陈述系被告杨生学自行更改。 2017年10月26日，原告与被告所在小区德阳市东山美庐业主委员会签订《德阳市东山美庐小区物业管理委托合同》，约定从2017年1月1日起小区物业管理服务，按新的收取收费项目标准执行：住宅房屋按建筑面积每平方米2元/月，垃圾清运费每月15元/户，道路维护及公共资源占用费每月20元/辆。后双方连续3年续签该合同，物业管理服务期限定于2020年12月31日止，合同期满时续签合同期限另行议定。 另查明，被告袁建斌、杨远政系“东山美庐.墅城”住宅小区81幢1号房屋（面积209.6m²）的业主，2012年5月15日接房，有汽车一辆，已交费19863.30元，未全额支付2014年7月1日至2019年12月31日的物业管理费、2017年1月1日至2019年12月31日的垃圾清运费、2017年1月至2019年12月31日的道路维护及公共资源占用费。 被告陈桂华系“东山美庐.墅城”住宅小区50幢房屋（面积368.22m²）的业主，2013年3月8日接房，已交费27380元，未全额支付2013年9月1日至2016年12月31日的物业管理费。 被告杨生学系“东山美庐.墅城”住宅小区7幢房屋（面积334.08m²）的业主，2012年4月17日接房，已交费46347.20元，未全额支付2015年5月1日至2016年12月31日及2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。 被告张旭系“东山美庐.墅城”住宅小区13幢房屋（面积334.08m²）的业主，2012年5月9日接房，已交费28834元，未全额支付2014年8月5日至2019年12月31日的物业管理费、2017年1月1日至2019年12月31日的垃圾清运费。 上述事实，有《“东山美庐.墅城”住宅小区物业管理服务协议》、《德阳市东山美庐小区物业管理委托合同》、《“东山美庐.墅城”补充协议》、当事人陈述等证据予以证实。 本案经开庭审理，原被告双方进行了当庭陈述、举证、质证及辩论，综合双方的意见和理由，本院对本案争议焦点及原告主张的诉讼请求分析评判如下： 一、关于物业管理费标准。 原告主张根据原被告双方签订的前期物业管理服务协议及补充协议，2017年前物业费标准为2.8元/月/m²，2017年后的物业费标准为2元/月/m²、垃圾清运费15元/户、道路维护及公共资源占用费每月20元/辆。被告抗辩物业管理服务补充协议系原告胁迫被告签订，原告擅自提高物业费标准并无物价部门的批准，为无效协议，应当按照前期物业管理服务协议约定的1.2元/月/m²收取2017年前的物业费。本院认为,根据《德阳市市区物业服务收费政府指导价及相关规定》的规定，政府指导价的适用范围为普通住宅，不包含别墅，被告所有的房屋均为别墅，应当实行市场调节价，物业费标准由合同双方当事人协商确定，无须物价部门批准，被告关于原告提高物业费标准并无物价部门的批准为无效协议的意见本院不予采纳；庭审中被告并未提交证据证明原告以胁迫的手段订立“《前期物管合同》补充协议”，并且被告在此协议签订一年内未提起撤销权之诉，被告辩称物业管理服务补充协议可撤销的观点本院不予采纳。原被告双方以书面形式补充约定的物业费标准为2.8元/月/m²，本院认为补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，应为真实有效，原被告双方应当按照此约定履行；关于原告主张与被告杨生学签订的补充协议涂改部分系被告杨生学自行修改问题，因涂改部分无双方签字捺印，且协议签订后被告杨生学按照2.8元/月/m²的标准交纳物业费，与小区其他业主物业费交纳标准一致，故本院认为被告杨生学应当按照2.8元/月/m²的标准交纳物业费。原被告双方对2017年后的物业费、垃圾清运费、道路维护及公共资源占用费标准无异议，本院予以确认。 二、是否支持原告的诉讼请求问题 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告为被告所在小区提供了物业服务，尽到了基本的维修、养护、管理和维护义务，不存在不履行物业服务合同情形，现有证据也不能证明原告履行物业服务合同存在重大瑕疵，故本院对原告要求被告交纳物业服务相关费用的请求予以支持。 被告袁建斌、杨远政自接房之日起至2019年12月31日应支付物业费47663.04元（2012年5月15日-2016年12月31日：2.8元/月/m²×209.6m²×55个月+2.8元/月/m²×209.6m²÷30天×15天=32571.84元；2017年1月1日-2019年12月31日：2元/月/m²×209.6m²×36个月=15091.2元），扣除其已交的费用19863.30元，还应支付物业费27799.74元；垃圾清运费540元（2017年1月1日-2019年12月31日：15元/月×36个月）；道路维护及公共资源占用费720元（2017年1月1日-2019年12月31日：20元/月×36个月）。 关于被告陈桂华抗辩物业费收费标准与小区的管理及配套设施严重不匹配，物业管理内容、收支账目明细从未公示等履行瑕疵问题，被告可以依据物业合同的约定，要求原告限期整改直到终止合同，并可提议选聘新的物业公司等方式维护权益。关于被告陈桂华抗辩家中被盗遭受损失的问题，由于被告被盗的损失金额无法确认，并且被告家中发生被盗与原告应当履行的物业管理一般注意义务之间因果关系证据不足，本院对其抗辩意见不予采纳。被告陈桂华自接房之日起至2016年12月31日应支付物业费47151.80元（2.8元/月/m²×368.22m²×45个月+2.8元/月/m²×368.22m²÷30天×22天），扣除其已交的费用27380元，还应支付物业费19771.80元。 关于被告杨生学抗辩其家中因白蚁成灾无法居住，应当免交物业费的问题。因白蚁给被告杨生学造成的损失大小及责任主体的责任承担比例本案无法确认，被告杨生学可另案处理，被告以此拒付物业费的理由不能成立，本院不予支持。被告杨生学自接房之日起至2019年12月31日应支付物业费76842.85元（2012年4月17日-2016年12月31日：2.8元/月/m²×334.08m²×56个月+2.8元/月/m²×334.08m²÷30天×13天=52789.09元；2017年1月1日-2019年12月31日：2元/月/m²×334.08m²×36个月=24053.76元），扣除其已交的费用46347.20元,还应支付物业费30495.65元。 关于被告张旭抗辩墙面渗水及下水道堵塞问题，庭审中被告张旭家墙面渗水及下水道堵塞与原告的物业服务存在因果关系的证据不足，墙面渗水及下水道堵塞原因不能排除房屋质量及房屋使用年限等问题，因此张旭家墙面渗水及下水道堵塞的原因及损失及责任承担主体本案无法确认，被告可另案处理，本院对被告张旭的抗辩意见不予采纳；关于其抗辩的被盗损失问题，由于其被盗的损失金额无法确认，并且被告家中发生被盗与原告应当履行的物业管理一般注意义务之间因果关系证据不足，本院对此抗辩意见不予采纳，被告不能以此拒绝交纳物业费。被告张旭自接房之日起至2019年12月31日应支付物业费为76156.88元（2012年5月9日-2016年12月31日：2.8元/月/m²×334.08m²×55个月+2.8元/月/m²×334.08m²÷30天×21天=52103.12元；2017年1月1日-2019年12月31日：2元/月/m²×334.08m²×36个月=24053.76元），扣除其已交的费用28834元,还应支付物业费47322.88元；垃圾清运费540元（2017年1月1日-2019年12月31日：15元/月×36个月）。 关于原告诉请被告支付欠付物业费的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告袁建斌、杨远政于本判决生效之日起十日内向原告四川尚和物业服务有限公司支付物业服务费27799.74元、垃圾清运费540元、道路维护及公共资源占用费720元； 二、被告陈桂华于本判决生效之日起十日内向原告四川尚和物业服务有限公司支付物业服务费19771.80元； 三、被告杨生学于本判决生效之日起十日内向原告四川尚和物业服务有限公司支付物业服务费30495.65元； 四、被告张旭于本判决生效之日起十日内向原告四川尚和物业服务有限公司支付物业服务费47322.88元、垃圾清运费540元； 五、驳回原告四川尚和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费3740元，由被告袁建斌、杨远政负担356元，被告陈桂华负担181元，被告杨生学负担328元，被告张旭负担594元，原告四川尚和物业服务有限公司负担2281元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 李晓春 二〇二一年五月七日 法官助理 谭 琦 书 记 员 卫庆蓉