江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终698号上诉人（原审原告）：时宏亮，男，1982年12月25日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：牟宗英，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李勇衡（又名李卫），男，1983年7月16日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张军利，男，1977年9月18日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。被上诉人（原审被告）：闫路，男，1987年8月24日出生，居民，住江苏省宿迁市经济开区。（未到庭）原审第三人：江苏国能酒业有限公司，住所地宿迁经济开发区中兴君临国际广场A座181121号。破产管理人：江苏怀容律师事务所。委托诉讼代理人：袁玉旺，江苏怀容律师事务所律师。上诉人时宏亮因与被上诉人张军利、闫路、李勇衡及原审第三人江苏国能酒业有限公司（以下简称国能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初4686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时宏亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一审法院认定违约金75000元明显过低，认定已付房租5万元错误，且未判令将涉案房屋已装修的不动资产、空调及主机归时宏亮所有。事实和理由：（一）本案中房屋承租主次关系混淆。1.原房屋租赁合同系上诉人时宏亮代父亲与原房东邹某签订，后期转租给被上诉人李勇衡等人，李勇衡等人属于次承租人；2.时宏亮及父亲均未与国能公司签订租赁合同；3.国能公司与李勇衡等人没有订立租赁合同，李勇衡等人属于次承租人；4.国能公司向邹某购买涉案房屋时，存在恶意侵害上诉人权益行为（目前正在诉讼之中）；5.国能公司的破产管理人理应按承租顺序通过时宏亮等人确定承租关系，其直接通知李勇衡解除房屋租赁合同错误，李勇衡与国能公司没有订立合同事实。（二）国能公司破产给原承租人带来风险损失，破产管理人通知解除所有合同关系不合理。本案的特殊性在于上诉人时宏亮并非与国能公司签订租赁合同，且国能公司与原房东买卖涉案房屋时存在恶意侵害行为；被上诉人属于次承担人，亦没有与国能公司签订过租赁合同。（三）上诉人时宏亮有权解除与被上诉人之间的租赁合同。1.被上诉人多处违约，2020年10月份之前时宏亮多次通知、告知违约，被上诉人李勇衡已通过短信形式表明其知晓违约行为且同意解除合同。2.一审判决中写明“时宏亮于2020年11月17日补充提出了解除合同的诉求，李勇衡于2020年11月17日收到了第三人国能公司发出的解除合同通知”，但在2020年10月份之前时宏亮已与李勇衡通过短信形式明确过解除合同，且国能公司发给李勇衡的通知不具备效力，故时宏亮有权解除与李勇衡之间的租赁合同。依据租赁合同应将涉案房屋已装修的不动资产、空调及主机归时宏亮所有。（四）关于5万元房租欠款问题。原借条中明确写明“以收款结算收据结证”，闫路不仅无故缺席审判，且未提供收款结算收据结证，说明欠付的租金58333元未支付。一审法院片面根据银行流水认定该款已还不合理，不尊重事实。银行流水中的5万元并非租金，实际系被上诉人逾期支付欠付租金相应的利息。且对照欠款金额明显不对、不符，既然已还怎么还有余款8333元；交易明细只能证明存在交易而已，不能证明每一笔交易的用途。（五）关于违约金。李勇衡等人并未请求调整违约金，一审判决中“但被告也提出了该违约约定过高的答辩意见”，明显由审判法官引导表达，且明显违反合同约定，失去了合同签订的法律初衷及意义。（六）关于保证金。合同租赁保证金是履行合同的保证，本案中李勇衡等人违约导致合同解除，无权要求返还保证金。一审法院认定退还租赁保证金，不合理。（七）一审法院认定时宏亮负担3374元案件受理费不合理，本案案件受理费应全部由李勇衡等人负担。李勇衡辩称：1。一审法院误将租赁合同的起算时间8月1日认定为7月1日，导致被上诉人多承担一个月租金，请求二审直接予以纠正。2.上诉人的违约金请求应予驳回，上诉人是通过诉讼文书的形式主张欠付租金，直到收到第三人解除合同通知的时候，才明确以变更诉讼请求的形式主张解除合同，完全是规避自身的法律责任。因此被上诉人的违约责任仅仅是承担迟延支付租金的利息损失。3.被上诉人不应当承担2020年11月之前的租金，根据（2020）苏1311民初4805号民事判决书的意见，上诉人应当免收三个月装修期的租金。现在因为涉案租赁合同已经解除，无法实现期满前免收三个月租金的条件，因此应直接扣除上诉人在本案中主张的三个月租金，被上诉人仅仅向上诉人支付2020年之后的租金，这一时间仅仅是7天，从这7天租金的数额来看，被上诉人的违约责任几乎可以忽略不计。4.保证金在合同终止时应予以退还，一审查明是正确的。合同不能履行原因是第三人解除了案涉合同，而不是被上诉人根本性违约行为导致。5.大厅租金的事实与租金支付，认可一审法院的认定。张军利未作答辩。闫路未作答辩。国能公司陈述：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，国能公司与案外人邹某等人签订的房屋购买合同是合法有效的，不存在恶意行为。邹某等人已经向宿迁市宿城区人民法院起诉国能公司，该案正在审理中。时宏亮向一审法院起诉请求：1.判令解除原告时宏亮与被告张军利、闫路、李勇衡签订的房屋租赁合同及补充协议；2.判令被告张军利、闫路、李勇衡给付原告时宏亮租金758333元及利息（以758333元为基数，自2020年6月27日起实际履行义务时止，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）元；3.判令涉案房屋已装修的不动资产、空调及主机归原告时宏亮所有；4.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：宿迁市宿豫区城东农贸市场0区综合楼三区的房产登记在邹某名下，房屋的共有产权人原为邹某、龚某、胡某、郑某、陈某、虞某、林某、蔡某。2014年9月28日，邹某将宿迁市宿豫区城东农贸市场0区综合楼三区，建筑面积3773.08平方米，减去已租赁给宿豫区妇幼所，再减去租赁给宿迁市宿豫区浩荣小贷公司（以现状为准）的剩下面积出租给原告时宏亮，租期自2014年10月10日起至2022年10月9日止；年租金贰拾万元整，从第三年起租金每年比上一年度增加5%。2015年10月9日邹某与时宏亮又签订补充协议，主要载明：因招租经营之需，租期延长拾年，即租赁期限延长至2025年10月9日止；租赁面积在原有基础上，再增加市场二层房面积；租金从本年度起调整为：第一年为24万、第二年为25万，第三年为26万，从第四年起租金每一年比上一年度增加5%，即第四年为27.3万元，以此类推；本协议有效期为拾年，至2025年10月9日。2019年原产权人将案涉房屋出卖与第三人国能公司。2015年7月26日,原告时宏亮（甲方、出租人）与被告李勇衡（乙方、承租人）等三人签订《房屋租赁合同》。甲方将案涉房屋租赁给乙方餐饮酒店经营。租赁合同主要约定：租赁房屋建筑面积共计约3000平方米,租赁期限8年,自2015年8月1日至2023年8月31日；年租金60万元,乙方需要在合同签订之日将第一年租金交给甲方，以后每年租金需提前一个月交付给甲方；乙方须按约定向甲方支付租金，如拖欠租金，承担违约责任。甲方有权单方解约，乙方需无条件交还房屋；甲方交付房屋，乙方应向甲方支付房屋租赁综合保证金50000元；甲方将房屋交付给乙方后，乙方装修、修缮及消防建设，甲方概不负责，如果乙方租用期满不再使用房屋，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。已装修的不动产无偿归属甲方所有，电梯及空调主机除外（如果因乙方违约导致本合同不能期满履行的，电梯及空调主机不得拆除，无偿归甲方所有）。《房屋租赁合同》第八条第2款规定，租赁期间非经甲方同意，乙方不得将所租赁房屋整体或者部分转租、转让给他人使用。第九条违约责任约定，甲乙双方如一方不履行本合同约定的，承担相应的违约赔偿责任，合同违约解决方法，双方自行协商，协商不成向宿豫区法院解决。被告李勇衡在乙方承租人代表人处签名，另两被告张军利、闫路在共同负责人后签名。合同签订后,张军利、闫路、李勇衡向时宏亮支付保证金5万元，时宏亮向张军利、闫路、李勇衡交付租赁房屋，张军利、闫路、李勇衡对案涉房屋进行装修改造成宿迁市千家宴餐饮酒店对外经营。2016年10月8日，因张军利、闫路、李勇衡扩大经营，房屋租赁面积在原有基础上，再增加市场二层北半侧房面积（约1550平方米），张军利、闫路、李勇衡与时宏亮又签订《补充协议》一份，协议约定增租面积的租赁期限为合同签订之日至2023年8月31日止，增加的北厅租金为每年10万元整，北厅租赁时间从2017年1月1日起算。协议还载明该《补充协议》为《房屋租赁合同》的补充协议。2020年9月15日,宿迁市宿城区人民法院裁定受理第三人国能公司的破产清算申请，并指定江苏怀某律师事务所为破产管理人。2020年11月7日,国能公司破产管理人通过EMS（快递单号1167834081176）向时宏亮、时某（系时宏亮之父）邮寄《通知书》，通知时宏亮、时某于通知送达之日解除房屋租赁合同,要求时宏亮于收到该通知之日起三日内将商铺交还管理人。2020年11月8日，时某签收该邮件。2020年11月17日，李勇衡亦收到国能公司发出的解除合同通知书，通知书载明：江苏怀某律师事务所已根据法院指定作为国能公司的破产管理人，现破产管理人通知自通知送达之日解除李某与国能公司之间的房屋租赁合同，合同解除前所欠的房屋租金，只能向管理人支付，不能支付与他人。2020年7月份，时宏亮通过手机短信的方式多次向张军利、闫路、李勇衡催要2020年度的租金，因张军利、闫路、李勇衡未履行，时宏亮向宿迁市宿豫区人民法院提起诉讼要求张军利、闫路、李勇衡给付租金及支付损失，其在2020年11月17日第一次庭审后变更诉讼请求，提出要求解除房屋租赁合同等诉求。另查明，2019年8月30日，案外人宿迁市千家宴餐饮有限公司经张军利、闫路、李勇衡担保向时宏亮出具的借条中载明“2017年1月1日至2017年8月1日期间新增北大厅租金未付，以收款结算收据结证”。庭审中，李勇衡提交银行账户交易明细，称在2019年7月31日至2020年1月20日多次向时宏亮转账75万元，70万是支付2019年度的租金，另5万元系支付借条所记载的租金，故认为借条中的租金目前仅下欠8333元。时宏亮则认为支付的75万元中有5万元系因延期支付租金而给付时宏亮的利息损失。一审法院认为，时宏亮与张军利、闫路、李勇衡签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方当事人应按照合同约定享有权利、履行义务。本案的争议问题如下：一、时宏亮是否享有合同解除权。李勇衡认为，时宏亮提出解除合同诉讼请求是2020年11月17日，此时案涉不动产的所有人国能公司进入破产阶段，破产管理人已经通知解除合同，时宏亮不具备解除本案房屋租赁合同的权利。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁协议》约定，张军利、闫路、李勇衡须按约定向时宏亮支付租金，如拖欠租金，时宏亮有权单方解约。《房屋租赁合同》还约定“房屋租金应提前一个月交付给时宏亮”，因张军利、闫路、李勇衡未按照合同约定在2020年7月1日起缴纳当年度的租金，后经时宏亮多次催要仍未缴纳，其已经构成违约，故时宏亮依照合同约定有权向张军利、闫路、李勇衡主张解除合同。但企业破产法第十八条规定:"人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行,但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。"该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利,即无论承租方是否违约,是否有过错,是否具备可以解除的条件,管理人均可以决定解除合同。故时宏亮与案外人邹某签订的《房屋租赁合同》及补充协议在时宏亮收到解除通知书后即2020年11月8日已经解除。由于房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用租赁房屋的依据，因时宏亮与邹某之间的租赁合同关系在2020年11月8日即已经解除，因此作为出租人的时宏亮与作为次承租人的张军利、闫路、李勇衡之间的转租合同也失去了继续履行的条件和基础，双方之间的合同关系在2020年11月8日即已经终止，剩余转租期限即自2020年11月9日至2023年8月31日期间的租赁关系无效。而时宏亮向一审法院提出解除合同之诉的时间为2020年11月17日，此时双方之间的租赁合同关系已因丧失存在的基础而终止，故无需时宏亮再行提出解除之诉。二、张军利、闫路、李勇衡尚欠时宏亮租金的数额。时宏亮主张张军利、闫路、李勇衡下欠其2017年1月1日至2017年8月1日期间新增北大厅租金58333元及2020年7月1日至2021年7月1日租金未给付，李勇衡认为北大厅租金已给付50000元，2020年的租金只能给付至2020年11月8日。对此，一审法院评判如下：1.北大厅租金给付问题。李勇衡提交了银行流水，证明2019年7月31日至2020年1月20日向时宏亮转账75万元，其中的5万元系支付借条所记载的租金。时宏亮则认为系利息，并向一审法院提交了其与闫路的微信聊天记录。一审法院认为，时宏亮提交的微信聊天记录能证明2018年度张军利、闫路、李勇衡拖延支付租金需支付逾期利息，但在2019年度租金催要上，时宏亮虽提出了利息的主张，但闫路未予以确认，对于利息如何计算双方也未做磋商，因而就该50000元应视为支付租金，北大厅租金张军利、闫路、李勇衡尚欠8333元。2.2020年度租金问题。由于案涉房屋租赁合同及补充协议在2020年11月8日即已经终止，因此张军利、闫路、李勇衡只能向时宏亮支付2020年7月1日至2020年11月8日期间的租金251233元（70万÷365天×131天），之后的房屋占有费时宏亮无权主张。故张军利、闫路、李勇衡尚欠时宏亮租金总数额为259566元（8333+251233）。另因时宏亮在案涉《房屋租赁协议》签订时收取了张军利、闫路、李勇衡50000元的保证金，该保证金在合同终止时应退还给张军利、闫路、李勇衡，该款与张军利、闫路、李勇衡尚欠租金抵充后，张军利、闫路、李勇衡尚需给付时宏亮租金209566元。三、涉案房屋已装修的不动资产、空调及主机能否归时宏亮所有。时宏亮主张张军利、闫路、李勇衡存在未按照约定交付租金及未经其允许将案涉房屋部分转租与他人两项违约事实，要求一审法院按照合同约定确认上述财产归其所有。一审法院认为，就张军利、闫路、李勇衡转租问题，双方所签订的《租赁协议》并未约定违约责任的承担方式，对于租金的违约责任虽然当事人签订的《房屋租赁协议》约定了“如果因乙方原因违约导致本合同不能期满履行的，电梯及空调主机不得拆除、无偿归甲方所有”，但李勇衡也提出了该违约约定过高的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定内容及精神，以违约造成损失为基准，综合考虑合同履行程度、当事人的过错、逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，考虑时宏亮的损失是不能及时收取租金所造成的损失，即通常意义上的利息损失，同时考虑违约金的惩罚原则，故一审法院对于该项违约责任调整成张军利、闫路、李勇衡给付时宏亮违约金75000元。对于时宏亮主张张军利、闫路、李勇衡给付租金利息的请求，因张军利、闫路、李勇衡就逾期付款，一审法院已判定张军利、闫路、李勇衡承担相应的违约责任，因而就该项主张一审法院不予支持。案涉房屋所有人系国能公司，案涉的原出租人与时宏亮签订的出租合同及时宏亮与张军利、闫路、李勇衡之间签订的租赁合同已在本案法庭辩论之前解除及终止，张军利、闫路、李勇衡占有案涉房屋系无权占有，故国能公司基于物权有权要求张军利、闫路、李勇衡直接向其返还案涉房屋。综上，时宏亮主张部分成立，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定,判决:一、被告张军利、闫路、李勇衡于本判决生效之日起十日内向原告时宏亮支付租金209566元、违约金75000元，合计284566元；二、被告张军利、闫路、李勇衡于本判决生效之日起十五日内将租赁的房屋腾退并交付与第三人江苏国能酒业有限公司；三、驳回原告时宏亮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5400元，时宏亮负担3374元，张军利、闫路、李勇衡负担2026元。二审期间，李勇衡向本院提交宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初4805号判决书1份以及本院（2021）苏13民终113号民事裁定书1份。拟证明在时宏亮诉宿迁市千家宴餐饮有限公司、李勇衡、张军利、闫路、周某租赁合同纠纷一案中，时宏亮认为应在合同期满前免收三个月租金，该案民事判决书已经生效，故时宏亮应按其在该案一审中的陈述，承担免除三个月租金的合同责任。因为出现新的事实，请求将本案发回重审。时宏亮质证意见：1.这是一审中另案处理的，三个月时间是合同后期延长的，合同的解除是因为被上诉人存在多处违约而导致的，后果应该他们自己承担。2.对于该问题被上诉人一审期间没有提出来，也没有提起上诉，根据不诉不理的原则，本案不应审理。本院认证意见：关于免收三个月租金的具体约定内容，并非新发生的事实，而在本案一审期间，李勇衡、张军利、闫路并未提出免收三个月租金的抗辩，本案一审判决作出后李勇衡、张军利、闫路亦未提起上诉，故本院对该争议事项依法不予理涉。李勇衡提交的另案生效判决书，达不到其证明目的，对于李勇衡提出的发回重审的主张本院不予支持。二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本案的二审争议焦点为：一、时宏亮是否有权解除其与李勇衡、张军利、闫路之间的房屋租赁合同。二、双方争议的5万元系支付北大厅租金还是支付利息。三、李勇衡、张军利、闫路的违约责任应如何认定。四、时宏亮应否退还5万元保证金。关于争议焦点一。本院认为，根据企业破产法第十八条规定，国能公司的破产管理人有权解除其与时宏亮之间的房屋租赁合同。时宏亮、时某已于2020年11月8日收到破产管理人的解除合同通知书，故应认定时宏亮与案外人邹某签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2020年11月8日解除。因此，作为转租人的时宏亮与作为次承租人的李勇衡、张军利、闫路之间签订的转租合同已失去继续履行的条件和基础，双方之间的合同关系于2020年11月8日终止，剩余租期的租赁关系应属无效。时宏亮再行主张合同解除权缺乏法律依据，不应得到支持。时宏亮还上诉主张，2020年10月份之前其已与李勇衡通过手机短信形式明确过解除合同。经查，时宏亮提供的手机短信内容不足以证明双方之间的合同已经解除，且李勇衡、张军利、闫路向一审法院起诉时并未要求解除合同，而是于2020年11月17日增加了解除合同的诉讼请求。故时宏亮该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。本院认为，对于李勇衡、张军利、闫路已付款项中5万元的性质，时宏亮主张系欠付租金的利息，但时宏亮提供不了该利息数额的合理计算依据以及双方之间的磋商过程，而是仅以对方不能提供“收款结算收据结证”为由提出抗辩，时宏亮该抗辩理由不充分。综合双方诉辩内容及相关证据，应采信李勇衡的主张，即该5万元系支付北大厅租金。关于争议焦点三。时宏亮上诉提出，双方之间签订的《房屋租赁协议》第四条第2款约定“如果因乙方原因违约导致本合同不能期满履行的，电梯及空调主机不得拆除、无偿归甲方所有”，故电梯及空调主机应归时宏亮所有，一审法院认定的违约金数额过低。本院认为，根据本案查明事实，李勇衡、张军利、闫路存在逾期支付租金的行为，应承担相应违约责任。因李勇衡提出违约责任过高的答辩意见，一审法院综合考虑合同履行程度、当事人的过错、逾期利益等因素，依职权将李勇衡、张军利、闫路的违约责任调整为向时宏亮支付违约金75000元；一审法院该认定符合相关法律规定，并无不当。时宏亮还上诉提出，一审法院主动引导当事人就违约责任过高问题进行答辩。但时宏亮未能提供证据予以证实，对时宏亮该主张本院亦不予支持。关于争议焦点四。本院认为，关于5万元保证金问题，双方在合同中约定“……乙方在租赁使用房屋过程中，如果有拖欠相关费用或损坏、损毁相关设施、设备、房屋等情况，甲方有权从保证金中扣取，并通知乙方补足保证金。……”后双方在履行合同过程中，并未实际扣取过保证金。现双方合同终止，该5万元保证金理应抵充李勇衡、张军利、闫路的尚欠租金。时宏亮上诉提出，因李勇衡、张军利、闫路违约导致合同解除，该5万元不应退还或抵充。因本案中已认定李勇衡、张军利、闫路承担了相应违约责任，故时宏亮该上诉主张无法律依据，本院不予支持。时宏亮还对一审案件受理费分担问题提出上诉，认为本案诉讼费用应全部由李勇衡、张军利、闫路负担。经查，一审法院根据时宏亮提起的诉讼请求得到支持的情况，决定双方当事人各自负担的案件受理费数额，符合法律规定，并无不当。李勇衡提出，一审法院错误地多计算了一个月的租金，请求二审予以纠正。本院认为，李勇衡在收到一审判决书后已针对该问题提出了上诉，但在本院二审立案之前，李勇衡又自愿撤回了上诉，故本案应认定李勇衡并未提起上诉，对李勇衡提出的该争议事项本院依法不予理涉。综上所述，时宏亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人时宏亮负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  翟新权审判员  刘宗强二〇二一年五月三十一日书记员  汪小婉