湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2907号 原告：周仁，女，1987年6月7日出生，汉族，住长沙市望城区。 被告：长沙双湖置业有限公司，住所地长沙市望城区金融路联诚国际城职工之家**东。 法定代表人：王德良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。 原告周仁与被告长沙双湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周仁向本院提出诉讼请求：1、判令被告按购房合同约定赔偿原告逾期交房违约金5486元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2018年7月，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告认购长沙市望城区联诚雅郡7栋605房，总房款为548609元。根据合同约定，被告应于2020年3月31日前将该商品房交付于原告。被告于2020年8月1日才完成各项竣工验收合格手续。根据合同约定，买受人要求继续履行合同的，被告应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告多次催要未果，故提起上述诉求。 被告长沙双湖置业有限公司辩称：1、被告因为疫情造成延期交房，并未违约；2、被告曾通知原告因疫情延期三个月交房，原告未提出异议；3、原告主张的违约金过高，请求予以调整。 本院经审理后查明如下事实：2018年7月28日，周仁作为买受人与长沙双湖置业有限公司作为出卖人签订合同编号为20180178605《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、周仁以总房款814515元购买望城区高塘岭镇联诚雅郡第7栋605号房屋，于合同签订当日支付首付款168609元，剩余房款38万元以贷款方式支付。2、交付条件与期限为：出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当已经竣工验收、满足第九条中相关设施设备达到的调解及经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格等条件。如遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。3、逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人必须做出书面回应，双方协商一致后，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人累计已付款，并按照买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但最高不超过合同总价的百分之一。4、交接手续：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面或电话通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当满足第八条约定。出卖人不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。同日，双方还签订了《合同补充协议》，第五条第1点约定：买受人购买期房（集中交房）时出卖人均可以微信公众号、网站、挂号信件（以邮戳日期为准）、电话、短信或报纸告示等任一方式通知买受人在约定的时间内到出卖人指定的地点办理收房手续，以入伙通知书上约定的最后日期为该房屋的交付日期，自此日起该房屋的风险责任和全额物业管理服务等费用由买受人承担。买受人购买的房屋为已超过出卖人集中交付的，以双方合同约定交房日期为准，出卖人不作另行通知义务。第五条第4点约定：由于买受人原因，未能办理完合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、相关税费、物业维修基金、煤气初装费及合同约定的违约金（若有）等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。同时，延期交房期间房屋风险由买受人承担，且买受人须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。第五条第5点约定：出卖人在交付房屋时具备了《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。第五条第12点约定：、商品房买卖合同第八条所指的商品房经验收合格是指该商品房按照国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收。 合同签订后，原告按约支付了房款，被告向原告开具了购房全款发票。2020年7月27日，被告通知原告办理案涉房屋的收房手续，通知收房时间为2020年8月1日至8月15日。原告于2020年6月办理收房手续。 另查明，涉诉房屋于2020年6月19日经勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方验收合格,2020年8月14日办理竣工验收备案。 再查明，我国根据突发公共卫生事件性质、危害程度、涉及范围，突发公共卫生事件划分为特别重大（I级）、重大（Ⅱ级）、较大（Ⅲ级）和一般（Ⅳ级）四级。根据湖南省新冠肺炎疫情防控工作领导小组决定，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别于2020年1月23日启动一级响应、2020年3月10日调整为二级响应、2020年3月31日调整为三级响应。2020年3月18日，被告向原告发出《联诚雅郡项目不可抗力告知函》，告知业主需顺延2个月交房。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房发票、竣工验收备案表和被告提交的《联诚雅郡项目不可抗力告知函》及当事人的当庭陈述等证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人负有将符合约定的商品房交付买受人占有使用之义务。合同约定被告应于2020年3月31日前交付符合条件的商品房给原告使用，涉诉房屋至2020年6月19日才经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，至2020年7月27日被告才通知原告办理案涉房屋的收房手续，被告并未按约交付合格房屋，被告的行为已构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。关于交房日期的认定，原告陈述于2020年6月办理收房手续，但未知具体时间，被告亦未举证具体交房时间，故本院认定涉诉房屋于2020年6月30日完成交付。 关于违约金应如何计算的问题。合同约定逾期交房的违约责任，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但最高不超过合同总价的百分之一。该约定均系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，该约定应认定合法有效。但根据湖南省新冠肺炎疫情防控工作领导小组的决定和疫情防控的需要，应急响应调整为三级响应之后才开始全面有序推进复工复产复学，故在应急响应相应等级期间，确会对企业生产经营带来一定影响。据此，综合已付房款金额、案涉房屋五方验收情况、逾期交房天数、合同关于违约金计算的约定及新冠肺炎疫情防控影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定被告应承担逾期交房违约金2743元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告长沙双湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周仁逾期交房违约金2743元； 二、驳回原告周仁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序，依法减半收取25元，由被告长沙双湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二一年五月十三日 法官助理 陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。