天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1915号上诉人（一审被告）：华夏宜养国际投资有限公司，住所地北京市大兴区团结路19号院20号楼5层2单元504。法定代表人：尹士江，董事长。委托诉讼代理人：宫国君，男，该公司职员。被上诉人（一审原告）：天津中新滨城房地产开发有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦4-1-103。法定代表人：田慧敏，执行董事。委托诉讼代理人：贾佩宇，男，该公司职员。委托诉讼代理人：武江涛，天津嘉德恒时律师事务所律师。一审被告：天津宇飞星云科技有限公司，住所地天津市南开区南城街829/831号。法定代表人：孙振，总经理。一审被告：天津智香餐饮有限公司，住所地天津市西青区李七庄街友谊南路南段西侧棕榈花园1-109。法定代表人：王璐，经理。一审第三人：天津泰元堂中医诊所有限公司，住所地天津市南开区南城街831号。法定代表人：郑连勇，总经理。一审第三人：拓新联众（天津）科技有限公司，住所地天津市南开区南城街831号。法定代表人：宫国君，总经理。一审第三人：天津市老街小巷餐饮店，住所地天津市南开区南城街829号。主要负责人：刘刚，该店经营者。上诉人华夏宜养国际投资有限公司因与被上诉人天津中新滨城房地产开发有限公司、一审被告天津宇飞星云科技有限公司、一审被告天津智香餐饮有限公司及一审第三人天津泰元堂中医诊所有限公司、一审第三人拓新联众（天津）科技有限公司、一审第三人天津市老街小巷餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华夏宜养国际投资有限公司（以下简称华夏宜养公司）的委托诉讼代理人宫国君同时作为一审第三人拓新联众（天津）科技有限公司（以下简称拓新联众公司）的法定代表人，被上诉人天津中新滨城房地产开发有限公司（以下简称中新滨城公司）的委托诉讼代理人贾佩宇、武江涛，一审第三人天津泰元堂中医诊所有限公司（以下简称泰元堂公司）的法定代表人郑连勇到庭参加诉讼。一审被告天津宇飞星云科技有限公司（以下简称宇飞星云公司）、天津智香餐饮有限公司（以下简称智香餐饮公司）及一审第三人天津市老街小巷餐饮店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。华夏宜养公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或者认定双方争议的租赁合同无效，并予以改判，改判的具体内容为：（1）改判中新滨城公司返还华夏宜养公司已经支付的房屋租金330000元和押金110000元；（2）改判中新滨城公司赔偿因涉案房屋消防验收不合格、消防高压管道漏水给华夏宜养公司造成的损失500000元；（3）改判中新滨城公司赔偿因其占用外檐广告租赁位给华夏宜养公司造成的损失200000元；（4）改判驳回中新滨城公司关于房屋租金和违约金的诉讼请求。2．诉讼费用由中新滨城公司承担。事实和理由：1．华夏宜养公司与涉案房屋出租人中新滨城公司、原承租人宇飞星云公司签订《主体变更三方协议》后，依约支付押金及三个月租赁费，装修过程中发现漏水问题并及时与中新滨城公司沟通。渗漏问题解决前，华夏宜养公司行使不安抗辩权不再支付租金。中新滨城公司曾在宇飞星云公司承租期间因渗漏给予租金优惠，与此次房屋渗漏无关。2．中新滨城公司未提供涉案房屋通过消防验收合格及年检合格手续，未对消防设施进行维护保养，出租房屋前隐瞒前述事实，《主体变更三方协议》无效。案件涉及的消防问题移交相关部门，中新滨城公司应退还已收的租金、押金并赔偿华夏宜养公司损失。3．合同约定广告位由华夏宜养公司使用，中新滨城公司一直占用，应当赔偿损失。4．2019年4月10日，华夏宜养公司原法定代表人吴汝刚将租赁房屋钥匙邮寄给中新滨城公司，中新滨城公司不配合办理交接手续。华夏宜养公司不应支付租金。同时一审判决未考虑新冠肺炎疫情对华夏宜养公司使用房屋的影响。中新滨城公司辩称，不同意华夏宜养公司的上诉请求。其主要答辩意见是：1．华夏宜养公司提出的返还租金及押金、损失赔偿等问题不属于本案审理范围，其提出消防问题移交相关部门的请求与本案也不是同一法律关系。一审审理期间，华夏宜养公司经一审法院释明仍未提起反诉，恶意拖延时间。2．涉案房屋在交付前已经取得消防验收合格手续，中新滨城公司已作为证据提交。中新滨城公司与宇飞星云公司的《租赁合同》《补充协议》意思表示真实并实际履行，《主体变更三方协议》不存在无效的法定情形。即使消防验收手续不齐备，华夏宜养公司实际占有、使用了涉案房屋，应当支付各项费用。3．涉案房屋曾发生渗漏不是华夏宜养公司拒付费用的理由，同时渗漏问题也已经解决。华夏宜养公司签订《主体变更三方协议》承受了宇飞星云公司《租赁合同》《补充协议》中的权利义务。涉案房屋租金包括占用费和养护费，是否同时交纳可由承租人选择。宇飞星云公司和华夏宜养公司选择的是仅支付占用费并承担维护房屋义务的方式。即便如此，中新滨城公司协助华夏宜养公司联系物业管理单位进行维修。4．华夏宜养公司占用房屋两年之久并多次将房屋进行转租却拖欠300万元租金，其陈述邮寄钥匙中新滨城公司未收到，一审期间法院多次征求双方调解意向，华夏宜养公司仍拒绝交房并转租房屋。华夏宜养公司自行使用外檐广告位却陈述由中新滨城公司使用，上述事实中新滨城公司不认可。中新滨城公司同意一审判决。泰元堂公司述称，泰元堂公司和华夏宜养公司是合作关系，2018年7月开始装修，曾向华夏宜养公司支付过20000元。承租部分共有三、四处漏水点，2018年12月至2019年1月间消防水箱进行了更换。消防验收每年都应该进行，想正式营业必须有相关手续。泰元堂公司并未主动提起诉讼，也同意腾房，但有案外人阻拦。拓新联众公司述称，同意华夏宜养公司的上诉请求。一审被告宇飞星云公司、智香餐饮公司均委托宫国君参加诉讼，但宫国君与其均不存在劳动关系；宇飞星云公司、智香餐饮公司未向本院表明其对本案的明确意见。一审第三人天津市老街小巷餐饮店未到庭参加诉讼，亦未发表意见。中新滨城公司向一审法院起诉请求：1．解除2017年6月9日中新滨城公司与宇飞星云公司签订的《租赁合同》和2018年6月11日中新滨城公司与宇飞星云公司、华夏宜养公司签订的《主体变更三方协议》，同时解除2018年6月12日华夏宜养公司与智香餐饮公司的担保合同；2．华夏宜养公司立即支付中新滨城公司至2020年11月8日的房屋租金2755500元（2018年10月9日至2019年4月8日660000元，2019年4月9日至2019年10月8日660000元，2019年10月9日至2020年4月8日660000元，2020年4月9日至2020年10月8日660000元，2020年10月9日至2020年11月8日租金115500元）；3．判令华夏宜养公司支付中新滨城公司自2020年11月9日至实际腾空之日止的房屋占有费，按照年租金1386000元计算；4．判令华夏宜养公司支付违约金按照合同约定的年租金30%计算以及欠付租金的利息损失（截止到2020年11月8日的利息损失）；5．判令华夏宜养公司立即给付中新滨城公司垫付自2018年7月10日至2019年6月30日的物业服务费36609.8元及利息损失；6．宇飞星云公司、智香餐饮公司对上述款项承担连带保证责任；7．华夏宜养公司、宇飞星云公司、智香餐饮公司及泰元堂公司、拓新联众公司、天津市老街小巷餐饮店将讼争房屋天津市南开区南城街829、831号房屋腾交中新滨城公司；8．判令宇飞星云公司、泰元堂公司、拓新联众公司、天津市老街小巷餐饮店立即办理工商登记住址的注销或变更手续；9．本案诉讼费和保全费由华夏宜养公司、宇飞星云公司、智香餐饮公司承担。一审法院认定事实：2017年6月9日中新滨城公司作为出租方（甲方），宇飞星云公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：中新滨城公司（即甲方）将其所有坐落于天津市南开区南城街829、831号建筑面积1039.3平方米（829号436.4平方米、831号602.9平方米）出租给宇飞星云公司（即乙方），本合同中租金等需要以面积作为计算依据的各项费用，均以本条约定的建筑面积为准，以下简称租赁面积，租赁面积不根据房地产权证记载建筑面积确定，且乙方已经予以确认。（注：上述房屋所有权证标明建筑面积，829号为436.43平方米、831号为602.86平方米，共计1039.29平方米，与双方约定的建筑面积1039.3平方米相差0.01平方米）；租赁期限60个月，自2017年10月9日至2022年10月8日；乙方承租该房屋用于餐饮、办公、手机营业厅；首年租金1320000元，每隔三年按上一年租金上涨5%，2020年10月9日后每年租金693000元；采用租金预付制，首年上半年每季度支付一次，此后每半年支付一次，首期租金及租赁保证金于签订本合同之日起五个工作日内支付，后续其他各期租金支付以《租金支付明细表》记载为准；租赁保证金110000元。《租金支付明细表》显示，2018年10月9日至2019年4月8日租金应于2018年9月9日前给付；2019年4月9日至2019年10月8日租金应于2019年3月9日前给付；2019年10月9日至2020年4月8日租金应于2019年9月9日前给付；2020年4月9日至2020年10月8日租金应于2020年3月9日前给付；2020年10月9日至2021年4月8日租金应于2020年9月9日前给付。合同签订后，宇飞星云公司向中新滨城公司交付房屋保证金110000元。上述合同第6.1条约定：未经甲方（即中新滨城公司）书面同意，乙方不得许可他人使用、占有该房屋的全部或任何部分，包括但不限于以转租、分租、转让、赠与、继承、转借他人、调换使用、许可他人或共同使用占用或实际使用该房屋的部分或全部、合作、承包、借用、共用、联营、将本合同项下的权利和义务转让予他人、乙方以该房屋为注册地址设立经营实体时转让所持经营实体股权或实际控制权等任何方式及本合同约定的其他情形；合同第9.2条约定：有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付相当于当年全年租金30%的违约金；（7）乙方累计延迟支付租金及各项费用达30日的或拖欠总额超过当年一个月租金的，守约方可书面通知违约方解除本合同。同日，即2017年6月9日中新滨城公司与宇飞星云公司还签订了《补充协议》《（装修期）补充协议》，约定了甲方只承担房屋主体结构的维修义务，除主体结构之外的其他维修义务由乙方承担；物业费每月3117.9元、采暖费每年41572元；装修免租期4个月，自2017年6月9日至2017年10月8日；2017年6月22日，双方再次签订《补充协议》，约定：鉴于房屋交付时屋顶存在漏水痕迹，甲方同意一次性给予乙方20000元租金优惠（从2018年1月9日至2018年4月8日的租金中减免），该笔费用作为乙方租赁期间房屋维修费用的补贴，乙方收到该笔费用后同意今后不再向甲方主张任何房屋维修责任及损失赔偿责任；本协议为原合同的补充协议，本协议未约定的仍以原合同的约定为准执行，本协议与原合同约定不一致的，按本协议执行。2018年6月12日，中新滨城公司（甲方）与宇飞星云公司（乙方）、华夏宜养公司（丙方）签订《主体变更三方协议》，约定：乙、丙方因经营需要，将原合同承租人由乙方变更为丙方，自2018年7月9日起丙方取代乙方成为原合同承租方，享有权利和承担义务，乙方退出“原合同”；基于履行“原合同”对甲方所享有的权利和承担的义务，分别由丙方享有和承担，乙方已享受和承担的视为丙方已享受和承担；协议签订后当日由丙方支付2018年7月9日至2018年10月8日的租金，后期丙方同意按原合同约定方式支付房屋租金，同时丙方进住该房屋时需向物业公司支付半年期物业费；丙方对甲、乙双方签订的《租赁合同》《（装修期）补充协议》《补充协议》《担保合同》其中条款和履行情况知悉并认可，乙方为丙方履行本协议和“原合同”自愿承担连带保证责任。同日，即2018年6月12日中新滨城公司（甲方）与华夏宜养公司（乙方）、智香餐饮公司（丙方）签订《担保合同》，约定：丙方为乙方履行《主体变更三方协议》《租赁合同》提供无限连带保证责任；担保期限自甲、乙双方签订的《主体变更三方协议》的生效日期开始至《租赁合同》约定承租期满之日五年止；担保范围包括主债权、利息、债务人应支付的违约金、损害赔偿金、以及实现债权的费用（诉讼费、律师费等）。华夏宜养公司承租后，仅向中新滨城公司交付了2018年7月9日至2018年10月8日的租金330000元，后因消防水箱出现问题使二层房屋漏水未再向中新滨城公司交付租金，中新滨城公司诉至一审法院。期间，华夏宜养公司就消防、漏水、房屋面积等问题于2018年10月12日、12月26日向中新滨城公司发出告知函，中新滨城公司于2018年10月26日、2019年1月5日给其回函，告知其消防水箱属于公共设施，并联系物业进行了维修，拆除了旧的水箱，同时对房屋面积等问题进行了答复。在原审中，由于送达宇飞星云公司及智香餐饮公司相关诉讼材料时，发现讼争房屋内有其它商户（牌匾为：老门口、多谷、满炖）进行经营活动，一审法院于2019年5月24日在讼争之房处贴出通知，要求利害关系人到一审法院进行登记，宇飞星云公司、智香餐饮公司追加为本案当事人。本次诉讼中，一审法院又追加天津市老街小巷餐饮店为本案当事人。华夏宜养公司确认拓新联众公司、泰元堂公司、天津市老街小巷餐饮店与其系合作关系，但未提供证据予以证实。此外，在原审中一审法院于2019年5月21日对华夏宜养公司原法定代表人吴汝刚进行了询问，其表示承租房屋并未转租，都是华夏宜养公司在经营，2019年4月10日已将涉案二层房屋的钥匙寄给了中新滨城公司，但未与中新滨城公司进行房屋的交接。一审另查，华夏宜养公司提交的天津市南开区人民政府鼓楼街道办事处安全生产监督管理科于2019年7月3日出具的《关于平祥大厦小区消防设施情况的说明》中，明确了无法证明该小区存在重点部位消防设施缺损失效等问题与本案存在因果关系。一审法院认为，当事人自愿签订的《租赁合同》《补充协议》《主体变更三方协议》《担保合同》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案有三个争议焦点，一、讼争房屋的面积问题及《租赁合同》和《主体变更三方协议》是否应予解除，并由华夏宜养公司、智香餐饮公司及泰元堂公司、拓新联众公司、老街小巷餐饮店将房屋腾交中新滨城公司；二、华夏宜养公司是否应交纳租金、违约金和物业费；三、宇飞星云公司和智香餐饮公司是否对欠付租金等承担连带给付责任。关于争议焦点一和二，《租赁合同》中约定“租金等需要以面积作为计算依据的各项费用，均以本条约的建筑面积为准，租赁面积不根据房地产权证记载建筑面积确定，且乙方（即宇飞星云公司）已经予以确认”，华夏宜养公司在《主体变更三方协议》确认对合同条款履行情况知悉并认可，故华夏宜养公司抗辩中新滨城公司未按合同约定面积交付，一审法院不予采信；《租赁合同》第6.1条约定“未经甲方（即中新滨城公司）书面同意，乙方不得许可他人使用、占有该房屋的全部或任何部分，包括但不限于以转租、分租、转让、赠与、继承、转借他人、调换使用、许可他人或共同使用占用或实际使用该房屋的部分或全部、合作、承包、借用、共用、联营、将本合同项下的权利和义务转让予他人、乙方以该房屋为注册地址设立经营实体时转让所持经营实体股权或实际控制权等任何方式及本合同约定的其他情形”，该条款包括了未经中新滨城公司书面同意承租方不得以转租、合作等方式由他人使用涉案房屋，而华夏宜养公司确认与拓新联众公司、泰元堂公司、天津市老街小巷餐饮店系合作关系，并委托他人进行经营，但未经中新滨城公司的书面同意；其次，合同第9.2第（7）条约定“乙方累计延迟支付租金及各项费用达30日的或拖欠总额超过当年一个月租金的，守约方可书面通知违约方解除本合同”，华夏宜养公司两次提出漏水问题后，中新滨城公司已回复并找物业公司进行了维修，其不应以房屋出现漏水而拒交租金，且消防水箱问题并非拒交房租的必然条件。基于上述两点，华夏宜养公司已构成违约，应承担违约责任，解除《租赁合同》和《主体变更三方协议》。解除合同后，由智香餐饮公司及泰元堂公司、拓新联众公司、天津市老街小巷餐饮店配合其将讼争房屋腾交中新滨城公司；中新滨城公司在收回房屋后应将房屋押金110000元退还华夏宜养公司；同时，华夏宜养公司应依约向中新滨城公司交纳2018年10月9日至2020年10月8日的房屋租金，给付标准应按约定的数额，即半年660000元给付，2020年10月9日至实际腾空之日止给付租金或房屋使用费，给付标准按照约定的数额，即半年693000元给付；另，合同第9.2条约定“有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付相当于当年全年租金30%的违约金”，华夏宜养公司认为违约金过高，中新滨城公司虽未提交华夏宜养公司逾期支付租金的违约行为给其造成实际损失的证据，但华夏宜养公司未按约支付租金的行为，给中新滨城公司造成了占用资金的利息损失，现中新滨城公司要求支付违约金和利息损失的数额已超过了造成损失的百分之三十，属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，一审法院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率（2019年8月19日前）或按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日开始）的1.3倍标准计算，根据合同约定，华夏宜养公司应于2018年9月9日前交纳2018年10月9日至2019年4月8日的房屋租金660000元、应于2019年3月9日前交纳2019年4月9日至2019年10月8日的房屋租金660000元、应于2019年9月9日前交纳2019年10月9日至2020年4月8日的房屋租金660000元、应于2020年3月9日前交纳2020年4月9日至2020年10月8日的房屋租金660000元、应于2020年9月9日前交纳2020年10月9日至2021年4月8日的房屋租金693000元，中新滨城公司主张至2020年11月9日的租金。故华夏宜养公司应以欠付房屋租金660000元基数支付自2018年9月10日（从其逾期交纳租金次日起算）至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金660000元为基数支付自2019年3月10日至实际偿清之日止违约金、上述违约金计算按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算；另，以欠付房屋租金660000为基数支付自2019年9月10日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金660000元为基数支付自2020年3月10日至实际偿清之日止违约金，以欠付房屋租金115500元为基数自2020年9月10日至实际清偿之日止违约金，上述违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。对于出现的漏水问题，在2017年6月22日的《补充协议》中约定“鉴于房屋交付时屋顶存在漏水痕迹，甲方（中新滨城公司）同意一次性给予乙方（宇飞星云公司）20000元租金优惠，该笔费用作为乙方租赁期间房屋维修费用的补贴，乙方收到该笔费用后同意今后不再向甲方主张任何房屋维修责任及损失赔偿责任”，因此，华夏宜养公司依约不应再行主张损失赔偿问题，故现华夏宜养公司漏水的抗辩事由，一审法院不予采信。关于争议焦点三，2018年6月12日，中新滨城公司与宇飞星云公司、华夏宜养公司签订的《主体变更三方协议》及中新滨城公司与华夏宜养公司、智香餐饮公司签订的《担保合同》中约定：“宇飞星云公司为华夏宜养公司履行原《租赁合同》自愿承担连带保证责任；智香餐饮公司为华夏宜养公司履行《主体变更三方协议》《租赁合同》提供无限连带保证责任，担保期限至《租赁合同》约定承租期满之日五年止，担保范围包括主债权、利息、债务人应支付的违约金、损害赔偿金、以及实现债权的费用（诉讼费、律师费等）”，故依上述约定及相关法律规定，宇飞星云公司和智香餐饮公司应对华夏宜养公司欠付租金承担连带给付责任。对于华夏宜养公司抗辩中新滨城公司使用房屋外檐设立广告牌匾一节，因双方对此未作约定，且华夏宜养公司承租后当时亦未提出异议，故其要求中新滨城公司给予赔偿，于法无据，一审法院不予支持。关于物业费，双方签订的《补充协议》只约定了物业费的收费标准，并未约定由中新滨城公司代缴，故对中新滨城公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持，可另行解决。关于中新滨城公司诉请中变更工商登记问题，非本案民事调整范围，故一审法院不予支持。一审法院判决：“一、解除2017年6月9日原告天津中新滨城房地产开发有限公司与被告天津宇飞星云科技有限公司签订的《租赁合同》，解除原告天津中新滨城房地产开发有限公司与天津宇飞星云科技有限公司、华夏宜养国际投资有限公司于2018年6月12日签订的《主体变更三方协议》；二、本判决生效后三十日内，被告华夏宜养国际投资有限公司给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司2018年10月9日至2020年11月8日的房屋租金2755500元和自2020年11月9日至实际腾空之日止的租金或房屋使用费，按照半年租金693000元计算；三、本判决生效后三十日内，被告华夏宜养国际投资有限公司给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司以欠付房屋租金660000元基数支付自2018年9月10日（从其逾期交纳租金次日起算）至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金660000元为基数支付自2019年3月10日至实际偿清之日止违约金、上述违约金计算按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算；另，以欠付房屋租金660000为基数支付自2019年9月10日至实际偿清之日止违约金、以欠付房屋租金660000元为基数支付自2020年3月10日至实际偿清之日止违约金，以欠付房屋租金115500元为基数自2020年9月10日至实际清偿之日止违约金，上述违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算；四、本判决生效后三十日内，第三人天津泰元堂中医诊所及拓新联众（天津）科技有限公司、天津市老街小巷餐饮店配合被告华夏宜养国际投资有限公司将坐落天津市南开区南城街829、831号房屋腾交原告天津中新滨城房地产开发有限公司；五、被告天津宇飞星云科技有限公司、天津智香餐饮有限公司对上述第一、二、三、四项内容承担连带责任；六、原告天津中新滨城房地产开发有限公司在收回上述房屋后三十日内，退还被告华夏宜养国际投资有限公司房屋保证金110000元；七、驳回原告天津中新滨城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16058元，由原告天津中新滨城房地产开发有限公司负担7058元，被告华夏宜养国际投资有限公司、天津宇飞星云科技有限公司、天津智香餐饮有限公司共同负担9000元；保全费5000元，被告华夏宜养国际投资有限公司、天津宇飞星云科技有限公司、天津智香餐饮有限公司共同负担；上述三被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司”。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华夏宜养公司提交光盘一张，用以证明房屋存在渗漏的事实。被上诉人中新滨城公司不予认可。一审第三人泰元堂公司认可证据。其他当事人未提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：当事人提交的证据与本案不具关联性，本院不予采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、涉案租赁合同是否有效；二、如合同有效是否应当解除及违约方如何确定；三、华夏宜养公司是否应腾交涉案房屋并支付房屋租金或使用费，具体金额如何确认；四、违约方违约责任如何确定。第一，关于涉案租赁合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案当事人签订的《租赁合同》《补充协议》《主体变更三方协议》不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效。华夏宜养公司以涉案房屋消防管道设施存在故障，涉案房屋未处于良好适租状态为由主张合同无效。在案证据表明涉案房屋已于2011年1月7日消防验收合格，华夏宜养公司的相关主张不能成立。华夏宜养公司主张中新滨城公司以隐瞒欺骗方式签订合同，但华夏宜养公司签订《主体变更三方协议》前对《租赁合同》《补充协议》内容应知晓，其主张合同无效事由不成立，本院不予采信。华夏宜养公司书面上诉状曾以消防问题为由要求移送案件，消防管理问题不属于民事案件受案范围，本院不予支持。第二，关于合同解除问题。《租赁合同》约定未经中新滨城公司同意，承租人不得许可他人使用、占有该房屋的全部或者任何部分。华夏宜养公司签订《主体变更三方协议》后，承接《租赁合同》中承租人的权利义务，应当履行支付租金的主要义务，并依约履行其他合同义务。华夏宜养公司主张其承租期间消防设施发生渗漏，但认可经沟通消防水箱已进行维修。华夏宜养公司称中新滨城公司未出示消防年检手续，但其作为承租人应在签订租赁合同签对涉案房屋消防手续进行审核，其以消防管道设施存在故障为由证据不足，亦不构成拒付租金的合法事由。华夏宜养公司未及时履行支付租金的义务，未经中新滨城公司书面同意即允许他人使用涉案房屋，违反合同约定。中新滨城公司主张解除合同于法有据，一审判决予以支持并无不当。第三，关于华夏宜养公司的腾房义务问题。双方租赁合同关系解除，华夏宜养公司作为承租人应当向出租人返还租赁物。华夏宜养公司主张2019年4月10日原法定代表人吴汝刚曾将二层房屋钥匙邮寄给中新滨城公司，但双方并未办理房屋交接手续。华夏宜养公司仍承担返还房屋义务。第四，关于房屋租金及使用费如何计算的问题。房屋交接手续完成前，华夏宜养公司仍占有使用涉案房屋，且未通过合法途径及时交接以止损，其主张不支付租金及使用费的理由不能成立。关于租金数额，本院确定如下：1.2018年10月9日至2019年4月8日的租金计算。2018年10月12日华夏宜养公司即向中新滨城公司告知漏水问题，2018年12月26日再次发函告知上述问题。中新滨城公司分别于2018年10月26日、2019年1月5日回函，告知消防水箱属于公共设施，协助联系物业进行维修并对房屋面积问题予以回复。结合上述情形可知，华夏宜养公司所述漏水问题并非2017年6月22日《补充协议》所涉渗漏。双方的权利义务约定在《租赁合同》中予以载明，华夏宜养公司选择仅支付房屋占用费不支付房屋养护费的方式租赁涉案房屋，华夏宜养公司养护范围包括但不限于房屋分摊公共区域建筑物构筑物设施设备。即便中新滨城公司不直接承担维修消防水箱义务，但中新滨城公司作为房屋所有权人有义务协助配合完成消防水箱的维修。考虑前述漏水问题对涉案房屋经营场地的影响，结合二审到庭当事人对完成消防水箱维修时间的陈述，本院酌定减免华夏宜养公司2018年10月9日至2019年1月8日的租金330000元。2018年10月9日至2019年4月8日合同约定应付房屋租金为660000元，华夏宜养公司仍应支付2019年1月9日至2019年4月8日的租金330000元，本院酌定违约金自2019年1月9日计算。2.2019年4月9日至2019年10月8日的租金数额为660000元，违约金自2019年3月10日计算。租金数额及违约金计算起点一审判决认定无误，本院予以确认。3.2019年10月9日至2020年4月8日、2020年4月9日至2020年10月8日期间的租金计算。华夏宜养公司承租经营场地部分用于餐饮行业，因新冠肺炎疫情给经营者带来损失，双方应共担由此带来的经营风险。为便于计算，本院不再区分经营餐饮的具体面积、疫情延续时间及实际营业起止时间，酌情认定华夏宜养公司存在相当于两个月租金的经营损失。为便于案件执行计算，租金的具体计算方式为：2019年10月9日至2020年2月8日租金计为440000元，违约金应自2019年9月10日计算；2020年4月9日至2020年10月8日租金计为660000元，本院酌定违约金自2020年10月9日计算。4.2020年10月9日至2021年4月8日房屋租金693000元，中新滨城公司主张至2020年11月9日的租金。此部分租金115500元，违约金依约应自2020年9月10日计算。上述欠付房屋租金总计为2205500元。第五，关于违约责任确定问题。一审法院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率（2019年8月20日前）或按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日开始）的1.3倍标准计算，并无不当，本院予以维持；对于各期违约金计算日期起点前文已列明，不再赘述。第六，关于华夏宜养公司主张的其他各项损失。对于其在消防水箱维修后的损失，其未提交充分证据予以证实，亦未在一审期间提起反诉，对其二审申请调取年度消防安全检验手续的申请不予支持。对于广告位损失，《租赁合同》约定承租人可无偿使用指定广告位，华夏宜养公司对其广告位损失未提交证据证明，亦未提起反诉。本院对华夏宜养公司该两项上诉请求不予支持。综上所述，华夏宜养国际投资有限公司的上诉请求部分成立，对其不成立的上诉请求，本院应予驳回；对其成立的部分，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1965号民事判决第一、四、五、六项；二、撤销天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1965号民事判决第三项；三、变更天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1965号民事判决第二项为：本判决生效后三十日内，华夏宜养国际投资有限公司给付天津中新滨城房地产开发有限公司2018年10月9日至2020年11月8日的房屋租金2205500元和自2020年11月9日至实际腾空之日止的租金或房屋使用费，按照半年租金693000元计算；四、本判决生效后三十日内，华夏宜养国际投资有限公司给付天津中新滨城房地产开发有限公司以欠付房屋租金330000元为基数自2019年1月9日至实际偿清之日止的违约金，给付以欠付房屋租金660000元为基数自2019年3月10日至实际偿清之日止的违约金，上述违约金的计算2019年8月20日之前按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算，2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算；以欠付房屋租金440000元为基数支付自2019年9月10日至实际偿清之日止的违约金，以欠付房屋租金660000元为基数支付自2020年10月9日至实际偿清之日止的违约金，以欠付房屋租金115500元为基数自2020年9月10日至实际清偿之日止的违约金，上述违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算；五、驳回华夏宜养国际投资有限公司其他上诉请求；六、驳回天津中新滨城房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16058元，由天津中新滨城房地产开发有限公司负担3205元，由华夏宜养国际投资有限公司、天津宇飞星云科技有限公司、天津智香餐饮有限公司共同负担12853元；保全费5000元，由华夏宜养国际投资有限公司、天津宇飞星云科技有限公司、天津智香餐饮有限公司共同负担；二审案件受理费16058元，由华夏宜养国际投资有限公司负担12853元，由天津中新滨城房地产开发有限公司负担3205元。华夏宜养国际投资有限公司、天津宇飞星云科技有限公司、天津智香餐饮有限公司负担部分于本判决生效后三十日内直接给付天津中新滨城房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘 锟审判员  张玉洁二〇二一年五月二十六日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。