吉林省洮南市人民法院民事判决书（2020）吉0881民初3671号原告：周丽玲，女，1963年6月23日生，汉族，洮南市人，个体，住洮南市。委托诉讼代理人：刘静然，吉林景云律师事务所律师。被告：刘长海，男，1959年4月11日生，汉族，个体，住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：吴红静，吉林厚合律师事务所律师。被告：洮南市宏业房地产开发有限公司。住所：吉林省洮南市团结办事处9组（府城北街）。法定代表人：马国冬，该公司执行董事兼总经理。原告周丽玲诉被告刘长海、洮南市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月1日和2020年9月28日公开开庭进行了审理，于2020年9月29日作出了（2020）吉0881民初1118号民事判决，判决驳回原告周丽玲的诉讼请求。原告周丽玲不服判决上诉，2020年11月19日白城市中级人民法院作出（2020）吉08民终1377号民事裁定，以“原判决认定基本事实不清”为由，裁定“一、撤销吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初1118号民事判决；二、本案发回吉林省洮南市人民法院重审”。本院重审后，依法另行组成合议庭，于2021年1月15日和2021年5月6日公开开庭进行了审理，原告周丽玲及其委托诉讼代理人刘静然，被告刘长海及其委托诉讼代理人吴红静到庭参加诉讼。被告宏业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周丽玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方2016年4月29日签订的“执行和解协议书”第四项，被告返还原告购买被告房屋多缴纳的246平方米面积价款123万元及逾期交付使用房屋的赔偿金854，249.76元（33.39元X104个月X246平方米）；2、请求判令被告履行原告购买被告位于兴安家园二期裙楼9号楼1层1门房屋接通水、电义务（更换电线），赔偿原告自2016年6月1日起至接通水、电完毕为止租金损失2，997，351.00元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告因被告未履行办理所购被告门市房的产权登记义务，2015年将被告诉讼到法院，法院判决后，2016年4月原被告双方签署了“执行和解协议书”，其中第四条对被告向原告少付的105.6平方米的处理进行了约定，被告承诺用楼房退还，但经原告多次催要，被告仍拒绝给付，致使合同目的不能实现，故申请解除“执行和解协议”本条的内容。在2012年7月7日原被告就“商品房买卖合同”签订了补充协议，将楼房面积增加为1888平方米，实际面积为1642平方米，故和实际面积相差246平方米，按合同约定5，000.00元/米，共计被告需返还123万元多付的购房款。根据最高院有关司法解释，逾期付房的，应付同类地段的房屋租赁损失的赔偿责任，根据白城市永信拍卖行的评估，该类地段2016年至2020年租金为33.39/米/月，合计该损失为854，249.76元。按“执行和解协议”第一项约定：被告承诺在2016年5月31日前将该楼供水、供电设施安装完毕并达到正常使用程度，但被告至今未履行该义务，导致原告至今不能使用房屋，故请求被告完成合同该项约定义务并赔偿因房屋存在缺陷给原告造成的巨大损失。为保护原告的合法权益，诉至法院，请人民法院支持原告的诉求。刘长海辩称：1、被告已经履行完毕水电接通义务，案涉房屋的水电设施早已符合正常使用标准。国网吉林省电力有限公司白城供电公司洮南市供电中心和洮南市自来水有限责任公司记录显示原告已于2016年10月底开通了水电，截止到2020年10月15日最后一次采集用水量9吨，产生水费金额为67.50元，洮南市供电中心记录原告用电情况显示产生了一定情况的电费，虽然几年中原告使用水电不多，但毋庸置疑的事实是水电确实可以正常使用，并产生了一定的费用，原告是否使用，使用多少是其自己掌控的。根据《建设工程质量管理条例》第四十条可知，电气管线、给排水管道保修期为两年，被告已经于2016年5月31日前完善了水电设施，并达到正常使用标准，2017年7月28日验收合格，距原告起一次起诉已经长达4年5个月，已经超过保修期限，而且自案涉房屋交付后一直由原告实际控制，原告于2017年8月11日办理房产证，于2017年10月以案涉房屋作为抵押向吉林农村商业银行办理200万贷款，案涉房屋曾被使用开设家电公司，以上均可证明案涉房屋可以正常投入使用，原告应承担案涉房屋不能正常使用的举证责任，而不是要求被告去证明已经交付且已过保修期的水电设施现在可正常使用证明；2、被告不同意解除原被告双方于2016年4月29日签订的“执行和解协议”第四项，理由如下：原告称被告拒绝履行“执行和解协议”中以房屋退还50万元的说法与事实不符，执行和解协议第四项已经部分履行，原告要求返还246㎡无事实依据，“执行和解协议”中明确写明被告少交付105.4㎡。关于补充协议无事实依据，被告并不知此事。原被告于2016年12月9日签订“商品房买卖合同”，被告将位于清真路北侧，兴安街以东的兴安家园二期2号楼2单元7层西侧住宅楼作价278，272.00元退还给原告，原告取得房屋，并已将此房转售给刘香芬，而且，对于未履行部分，过错不再于被告，原被告已达成合意，将位于兴安家园二期2号楼2单元3层东侧86.96㎡住宅楼退还给原告，但原告不进行受领，无故拖延，被告至今仍为原告保留此处住宅，随时可以为原告办理过户手续，故原告称被告拒绝履行房屋给付义务并非事实；3、原告的房屋未出租与被告无因果关系，要求被告赔偿房屋租金无事实和法律依据。案涉房屋已于2016年11月正常投入使用，案涉房屋未出租并非被告原因导致，据了解案涉房屋周边也有同样的门市房未出租，案涉房屋能否出租出去也是未知，而且出租金额也无法确定，案涉房屋未出租存在多种因素，然而与被告却无因果关系，要求被告赔偿无事实和法律依据。而且，案涉房屋租金过分高于同地段同面积的房屋租金，与市场价格严重不符严重偏离客观事实，被告对租金数额不认可。退一步讲，如果法院认定案涉房屋因至今未出租与被告有关，那么原告具有更大过错，原告任由房屋搁置，任由损失扩大，不采取补救措施，几年后再向被告主张赔偿，被告仅承担2016年5月31日至2016年11月1日水电开通前这一期间的租金，原告对扩大损失部分承担不利后果。综上，原告的损失与被告无事实和法律上因果关系，要求被告赔偿无事实和法律依据，且“执行和解协议”第四项已经部分实际履行，未履行部分因原告个人原因使被告一直处在被动状态而无法履行，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。宏业公司未答辩。经审理查明：刘长海为宏业公司实际控制人之一。宏业公司开发建设的洮南市兴安家园小区一期、二期商住楼房，2012年7月7日宏业公司与王晏宏、李文、周丽玲签订“商品房买卖合同”，宏业公司将其开发建设的洮南市兴安家园小区二期商业楼房（即案涉房屋）出售给周丽玲，该合同约定“…一、甲方愿将坐落在清真路北，兴安街东的兴安家园二期（1-2）层商业楼卖给乙方。二、出售给乙方商业楼位置：临兴安街高层2号楼南侧。3、面积确认及面积差异处理：建筑面积约1748平方米，结算面积以产权登记面积为准，合同约定面积与产权登记面积发生差异时，双方同意按每平方米伍仟元，互找差价款。四、计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米伍仟元。总金额（大写）捌佰柒拾肆万元￥：8，740，000.00元。五、付款方式：此楼款全部用5#楼工程款顶付…九、交付使用期限：甲方应在2012年12月30日前将合同约定的商品房交给乙方使用…”，以及其他相关事宜。同日，宏业公司与周丽玲又签订了“补充协议书”，该协议约定“…甲方顶付乙方建筑面积1888平方米楼房，原有合同签订1748平方米楼房。补增面积140平方米，…单价每平方米伍仟元，补增价款七十万元人民币。…”，以及其他相关事宜。此后，宏业公司、周丽玲因案涉房屋发生纠纷，周丽玲提起诉讼，经本院一审，于2015年9月10日作出（2015）洮民一初字第251号民事判决，判决：被告洮南市鸿业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，协助原告周丽玲办理楼房产权登记手续。宏业公司不服判决上诉，白城市中级人民法院于2015年12月31日作出（2015）白民三中字第308号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年4月29日周丽玲与宏业公司、刘长海自行签订“执行和解协议书”，该协议书约定“…判决确定甲方实际接收的楼房面积为1642.60平方米，乙方负责于2016年5月31日前将该楼供水、供电设施安装完毕并达到正常使用程度。二、关于乙方延期交付楼房所致甲方经济损失，甲方给付乙方四个地下车库及一户住宅楼，…三、自本协议签订之日起，乙方在15日内协助甲方办理完毕房屋产权登记…四、关于乙方向甲方少交付的105.40平方米的门市楼房作价人民币50万元，乙方以给甲方楼房的方式予以退还，楼房每平方米价格比王彦宏、李文抵付施工工程款价格低300.00元（按楼层标准）。…”，以及其他相关事宜。“执行和解协议书”签订后，双方实际进行了履行，该协议中约定的四个地下车库及一户住宅楼已经实际交付，不动产权登记亦已经办理。2017年8月11日不动产登记部门将案涉房屋不动产权登记在周丽玲名下，不动产证号为：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号。按吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号不动产权证记载，案涉房屋为周丽玲单独所有，案涉房屋坐落在洮南市团结街道兴安北街（兴安家园二期裙楼9号楼）1层1门，案涉房屋用途为商业服务，案涉房屋房屋建筑面积为1642.6平方米。经周丽玲申请，本院委托，2020年7月22日白城市永信价格评估事务有限公司作出白永信法评字（2020）045号洮南市团结街道兴安北街（兴安家园二期裙楼9号楼）1层1门商业服务房地产的租金价格评估报告，价格评估结论：评估价格为人民币贰佰玖拾玖万柒仟叁佰伍拾壹元整（￥2，997，351.00）。周丽玲花评估费35，000.00元。另查明，案涉房屋已经经质检部门验收，结论为合格。宏业公司已经按“执行和解协议书”的约定，将案涉房屋的供水、供电设施安装完毕，并入了水网、电网。周丽玲曾提出申请，申请对案涉房屋现存的给排水、电气工程是否达到国家验收标准及是否按规划设计图纸施工践行鉴定；申请对案涉房屋给排水工程的管、件及电气工程的电线、电缆、电器元件的质量是否符合国家标准进行鉴定，经本院法官会议讨论认为，周丽玲的上述申请不符合《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，终结了周丽玲的鉴定申请。认定上述事实的证据有：周丽玲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：1、商品房买卖合同1份，2、补充协议书1份，3，洮南市人民法院（2015）洮民一初字251号民事判决书1份，4、白城市中级人民法院（2015）白民终308号民事判决书1份，5、房屋产权登记证书（吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号）1份和不动产登记信息查询结果证明1份。1，证明：2012年7月7日原告、被告签订购房合同，面积是1748平方米，单价是每平方米5，000.00元，位置是洮南市兴安家园二期；2,证明：原被告之间经协商在2012年7月7日在原有双方买卖基础上，把楼房面积由1748平方米增加至1888平方米，补增面积140平方米。每平5，000.00元，补增价款70万元；3、4证明：2015年因宏业公司未办理房屋产权登记，原告起诉，原被告双方的商品房买卖合同和补充协议被依法确认并得到保护；5、证明：被告宏业公司经登记案涉房屋实际面积1642.6平方米，与合同和补充协议约定的面积相差246平，原告多交付123万元。被告质证意见：证据1、对买卖合同真实性有异议，该份合同在乙方签名处周丽玲的名字是后填上去的，我方有合同原件可以证实，因此该份证据为篡改，不予认可；证据2、对补充协议书真实性及待证事实均有异议，该份协议书中明确写明甲方已付给乙方建筑面积1888平房米，如原告所说，买卖合同如何会出现抵付二字，原告应作出合理的解释，合同中约定本合同自双方签字，甲方加盖洮南市宏业房地产开发有限公司公章之日后生效，然而该协议书加盖的是兴安家园售楼专用章，因此补充协议书无效；证据3、4、5，被告少交付的面积是105.4平方米，并非原告所称的246平方米，原告称多交付123万元，并非事实，原告应交代向谁如何交付的123万元。证据二：原被告双方在2016年4月29日签订的执行和解协议书1份，证明：1，该协议书是双方重新定立的新的合同，未经法院执行程序的确认；2、截止2016年4月29日被告交付给原告的房屋没有相应的水电设施，没有安装，同时，约定被告在2016年5月31日前安装水电设施并达到正常使用程度；3、被告因迟延交付房屋赔偿原告四个车库和一套房屋；4、被告多收原告的房款以给付的房屋退还，但至今没有退还，合同该条没有履行，应解除此条款。被告质证意见：对证明问题有异议，1、未经法院执行程序执行，和解协议是有效的，符合双方意思自治；2、被告依据该协议完成水电设施，达到使用标准，完全可以投入使用；3、被告已经履行完毕四个车库和一条房屋的交付义务；4、执行和解协议已经部分履行，被告已经又给付原告一套房屋，原告已经转卖了，另一套预留的房屋等待原告受领。证据三：1、车库买卖合同书4份，2、商品房买卖合同1份，3、收据一枚，证明：被告已经按协议约定履行了合同第二条，原告对此出具收据，如若被告证实其已经部分履行协议中第四条，也应按照惯例出具原告给付的收据。被告质证意见：对真实性无异议，对证明问题有异议，被告针对执行和解协议第四项履行的一套房屋由原告直接转卖刘香芬，因此原告并未出具收据。证据四：1、照片3张，2、录像光盘1份（原审卷宗内），3、情况说明1份，证明：供水、供电设施不符合正常使用状态，无法使用。被告质证意见：对照片真实性及证明问题有异议，该份中拍与何处无从得知，从照片并不能看出案涉房屋不具送电条件，对情况说明证明的问题有异议，该说明中仅说2020年4月24日故障停电17点12分故障报修，并不能说明案涉房屋不具备正常使用的条件更不能证明在此之前线路就存在故障。证据五：2017年5月4日吉林省宏盛工程检测有限公司出具的对案涉房屋的检验鉴定报告一份，证明：截止2017年5月4日案涉房屋没有对水电设施进行检验，没有安装水电设施，该检验报告是对案涉房屋安全性的鉴定，委托单位为被告宏业公司。被告质证意见：对证明问题有异议，1、该鉴定报告是宏业公司自行委托鉴定，对鉴定意见不予认可；2、该鉴定报告属于安全性鉴定与本案是否水电完善无关，并不能证明案涉房屋水电设施不具备。证据六：1、白城市永信价格评估事务有限公司于2020年7月22日作出的白永信法评字（2020）045号洮南市团结街道兴安北街（兴安家园二期裙楼9号楼）1层1门商业服务房地产的租金价格评估报告1份，2、白城市永信价格评估事务有限公司于2020年7月22日作出的关于对“价格评估报告异议书”的答复1份，3、评估费发票1张（金额35，000.00元），证明：案涉房屋经人民法院委托中介结构作出如下评估：2016年案涉房屋的每月租金为31.72元每平方米，2017年至2020年月租金是33.39元每平方米，原告为此评估垫付了35，000.00元的评估费。被告质证意见：对真实性无异议，但该份证据严重偏离客观事实，评估价格严重高于市场价格，因此被告申请鉴定人员出庭对此份鉴定报告的相关问题进行说明，并接受当事人的质询。证据七：用水信息证明1份，证明：水费为0，没有用水，用水设施无法使用。被告质证意见：有异议，该份证据清晰显示用水量为9吨，产生水费67.5元，实收金额为0，并非不能用水或者是没有使用水，而是由于原告没有交水费，因此显示为0.证据八：工程竣工验收报告（九号楼）第2、3页，证明1、被告提交的工程竣工验收报告是从第4页开始的，是部分的，是不全面的，是没有具体验收内容的验收报告；2、被告提交的验收报告的具体内容是基础部分、主体部分、屋面墙体部分、不包括水电本案争议部分的验收；3、本案争议的水电还没有经过验收。报告质证意见：对真实性无异议，对证明内容有异议。首先，水电应包含在基础部分，基于房屋来说，水电理应属于基础部分，不会单独列出；其次，对于该份证据的第六页，工程全面评价，已经明确说明，各检验组根据工程特点各部分工程进行严格的检查验收，并非原告所称未包括水电部分，水电部分已经包括在内，竣工验收报告中已经体现各部分全部验收。刘长海为证实其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一：洮南市自来水有限公司于2020年11月9日出具的证明1份，证明：案涉房屋具备用水条件，并产生用水量9吨，产生水费67.5元，原告已经使用。原告质证意见：对证明问题有异议，在原审中人民法院调取了周丽玲兴安家园用水信息，该信息显示未扣除本案原告1分钱的水费，能够从侧面反映出供水设施无法正常使用，所以被告的证据一不能证明案涉房屋具备用水条件，其产生的用水量9吨在账户中有100.00元预存水费的情况下实际发生应扣除67.5元的水费，之所以没有扣除，是因为没有使用。证据二：国网吉林省电力有限公司白城供电公司于2020年1月13日出具的证明一份，证明：显示历月电费明细；2020年12月12日出具的证明一份，证明：显示案涉房屋用电情况于2020年4月24日0时44分、2时46分，4月23日，4月22日，4月21日，均有采集数据，在2020年4月24日之前有电，可以正常使用。以上两份证明均可以证实案涉房屋具备送电条件，已经投入使用。原告质证意见：对两份证据真实性无异议，但第一份证明其仅截取六个月使用电量，在七年时间的84个月只截取6个月，能证明其他月份没有使用电量，两份证明恰巧能够证明案涉房屋不具有电力使用状态，数据的采集是因为原告的供电设施无法正常使用，供电公司来查看情况时产生的，被告提供的证据恰巧证明在案涉房屋的供电使用上没有显示，其显示的是仅在维修时才有数据采集，该证据能够证明案涉房屋没有供电状态。证据三：2016年12月9日签订的商品房买卖合同1份，证明：原告已将执行和解协议第四项中领取的一套房屋于2018年12月5日转卖给刘香芬，该协议已部分履行原告质证意见：对真实性有异议，该份证据第一页和第二页纸张的纸质和新旧程度是完全不同的，第一页是旧的，第二页是新的，所谓转卖给刘香芬的房屋，原被告之间确实是签订了合同，但是却发生2012年，双方在执行和解协议之前发生的事项，第二页被告进行篡改，才发生新旧不同的情况，在价格上也能证明不真实的情况。价格应该是2960元每平米。证据四：洮南市质监站复印的工程验收报告一份，证明：案涉房屋验收日期为2017年7月28日。原告质证意见：对报告真实性有异议，该份报告应是两份竣工报告的结合品，因为在原审中被告出具的工程竣工验收报告没有最后一页，2013年12月10日，而在最后一页是2017年7月，封页和第四页验收结论都是2013年12月10日，而前四页已工程竣工验收报告其工程验收的对象是兴安家园综合楼二期，而不是指向本案案涉房屋裙楼9号，该报告是否是对案涉房屋的验收无法确认。其建设规模为1639.93平方米，与双方买卖合同不符，与房产登记信息不符，不知道真伪性。上述证据，来源合法，与本案事实有关联，能够证明案件基本事实，本院予以确认和采信。根据周丽玲的诉讼请求和刘长海的答辩意见，归纳本案争议焦点：1、应否解除周丽玲与宏业公司、刘长海于2016年4月29日签订“执行和解协议书”第四项？2、宏业公司、刘长海应否返还周丽玲购买案涉房屋多缴纳的246平方米面积价款123万元？3、宏业公司、刘长海应否赔偿周丽玲逾期交付案涉房屋的赔偿金854，249.76元（33.39元×104个月×246平方米）？4、宏业公司、刘长海应否履行“执行和解协议书”给案涉房屋接通水、电义务（更换电线）？5、宏业公司、刘长海应否赔偿周丽玲自2016年6月1日起至接通水、电完毕为止租金损失2，997，351.00元？本院认为：本案系因房屋买卖引发的房屋买卖合同纠纷案件，合同一方违反了合同的约定，构成违约，应承担违约责任，是合同另一方主张权利，即要求另一方承担违约责任的前提。本案周丽玲所提供的证据（如上所列），不足以证实宏业公司、刘长海违约，致合同目的不能实现，应承担周丽玲诉讼请求所主张的责任，即：1、解除周丽玲与宏业公司、刘长海于2016年4月29日签订“执行和解协议书”第四项；2、宏业公司、刘长海返还周丽玲购买案涉房屋多缴纳的246平方米面积价款123万元；3、宏业公司、刘长海赔偿周丽玲逾期交付案涉房屋的赔偿金854，249.76元（33.39元×104个月×246平方米）；4、宏业公司、刘长海履行“执行和解协议书”给案涉房屋接通水、电义务（更换电线）；5、宏业公司、刘长海赔偿周丽玲自2016年6月1日起至接通水、电完毕为止租金损失2，997，351.00元。周丽玲的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。另，周丽玲与宏业公司、刘长海于2016年4月29日签订的“执行和解协议书”，系双方自愿签订，且是自行签订，并非在法院执行部门主持下签订，该协议对周丽玲、宏业公司、刘长海均具有约束力。“执行和解协议书”的绝大部分已经得到实际履行，不存在一方根本违约，合同目的不能实现，须解除合同部分条款的法定情形，“执行和解协议书”的未尽事宜，能够通过继续履行，采取补救措施等方式、方法得到解决。另，周丽玲的全部诉讼请求所涉及金额合计5，081，600.76元，周丽玲要求宏业公司、刘长海给付5，081，600.76元过高，不但缺乏事实和法律依据，也有悖常理，虽然周丽玲的此项诉讼请求明确、具体，但不会得到支持。对“执行和解协议书”的未尽事宜，周丽玲应按其与宏业公司、刘长海签订“执行和解协议书”的初衷和本意，提出有事实根据、符合法律规定的诉讼主张，另行主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周丽玲的全部诉讼请求。案件受理费47，371.00元，评估费35，000.00元由原告周丽玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判长 卢伟光审判员 刘春杰审判员 周小娇二○二一年五月十七日书记员 刘明玥