陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0623民初463号 原告（执行案外人）：白海平，男，1979年6月14日生，汉族，子长市村民，现住延安市。 委托诉讼代理人：高峰，陕西省子长市148法律服务所法律服务工作者。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司子长市支行，住所地子长市。 委托诉讼代理人：白金平，该行职工。 委托诉讼代理人：高晓峰，陕西常鸣律师事务所律师。 被告（被执行人）：乔海清，男，1973年5月6日生，汉族，现住西安市未央区。 被告（被执行人）：陈晓霞，女，1976年3月27日生，汉族，现住延安市。 第三人（被执行人）：刘飞，男，1974年2月5日生，汉族，现住子长市林虎山庄16排 原告白海平与被告中国农业银行股份有限公司子长市支行（以下简称农行子长支行）、乔海清、陈晓霞、第三人刘飞案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白海平及其委托诉讼代理人高峰，被告农行子长支行的委托诉讼代理人白金平、高晓峰，被告乔海清到庭参加诉讼。被告陈晓霞、第三人刘飞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白海平向本院提出诉讼请求：1.停止对原告所有的位于子长市XX街道西门XX号楼XX单元XX号门面房一套（两间）的执行；2.依法确认案涉房屋权属归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年，子长县农机修造股份合作公司(以下简称机械厂)在建设农机综合市场及住宅楼时，将该建设工程承包给开发商张某某，该工程完工后，因其给张某某无法支付工程欠款，于2005年将案涉房屋即XXX机械厂X号楼X单元XX号门面房一套（两间）抵给张某某，张某某取得了案涉房屋处分权，张某某将案涉房屋卖给汪某某，汪某某又将案涉房屋卖给南某某。南某某于2013年6月22日以27万元的价格将案涉房屋卖给原告，双方签订了书面《卖房合同》，合同第四条载明“此房于2013年6月25日，乙方(原告)一次性交清交易金额贰拾柒万元整，甲方交清此房一切相关手续”，该合同生效后，原告取得了案涉房屋实际所有权，案涉房屋作为原告的库房一直占有、管理、使用至今，并由原告按期交纳案涉房屋门前卫生费等相关费用。期间，被告乔海清及陈晓霞从未向原告主张案涉房屋权利。到2020年8月，子长市人民法院告知原告案涉房屋被查封，期间原告方知因被告乔海清、陈晓霞、第三人刘飞欠农行子长支行贷款，该行申请执行后，执行机关认为案涉房屋产权证办理登记在乔海清名下，故予以查封。原告知道情况后，立即向子长市人民法院提出执行异议申请，子长市人民法院作出(2021)陕0623执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，提起诉讼。综上所述，原告认为，案涉房屋由机械厂顶给张某某后，机械厂对该房屋不再享有处分权，因此，案涉房屋最后一次交易给原告后，原告就合法占有、使用、管理该房屋至今，已成为该房屋事实上的权利人，而乔海清虽然持有案涉房屋产权证，并给农行子长支行贷款作了抵押担保，但乔海清对该房屋并未实际行使其管理、占有、使用、收益权利，更没有真正支付房款，而是以弄作假手段骗取了案涉房屋产权证，故该产权实际权利人应为原告。该房产在查封之前原告已签订合法有效的《卖房合同》，并一次性支付价款，原告对该房屋实际占有、管理、使用至今，故乔海清所持有的案涉房屋产权证只是物权享有的外观证据资格，与其实际权利状况并不相吻合，且机械厂对案涉房屋亦不存在一房二卖，因此，原告享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。 农行子长支行辩称：（一）原告白海平对子长市人民法院（2020）陕0623执169号执行裁定书中确定的执行标的，即位于XXX机械厂X号楼X单元X号两间门面房，不享有物权，不能排除法院强制执行。农行子长支行与乔海清、陈晓霞、刘飞之间存在合法有效的借贷关系，乔海清将上述案涉房屋抵押给农行子长支行作为银行贷款抵押物，农行子长支行在发放贷款时依程序审查了房产证，并要求乔海清在房产部门办理了抵押登记。房产证上显示案涉房屋的产权登记在乔海清名下，乔海清为该房所有权人。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百零九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《民法典》第二百一十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由相关法律法规可以看出,我国不动产的归属依登记设立，不动产以登记为准，确定不动产所有权人以登记簿的记录为准。乔海清办理了合法有效的房产登记，持有不动产产权证书，取得房屋所有权。原告白海平并没有合法有效的登记证书，对位于XXX机械厂X号楼X单元X号两间门面房不享有物权，不能排除法院强制执行。(二)对于原告提出的关于门面房房产证是虚假的,从而认定执行裁定书违法,损害案外人合法权益,并无事实依据。被执行人乔海清持有不动产权属证书，为房屋所有权人，法院裁定并无违法之处，应当予以执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定,对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。据此可以看出人民法院判断是否系权利人以不动产登记簿为判断标准，不动产登记在乔海清名下，乔海清就是该房屋的权利人。至于原告白海平提出的办理房产证的证明材料是否虚假，是否存在合同欺诈，是房管局在办理房屋产权过程中的审查事项。房屋登记属于具体行政行为，如果原告认为房产证是虚假的，应当申请房产登记部门依法撤销。对房产证的效力不是本案审查范围，原告白海平向子长市人民法院提出执行异议申请，子长市人民法院审理后，作出了（2021）陕0623执异2号执行裁定书，驳回白海平的异议请求。综上所述，恳请贵院依法驳回原告白海平执行异议的诉讼请求，以维护法律的尊严。 乔海清辩称，房屋产权应以房产证为准进行判断，他的房产证不是假的，相关手续都在房产局，是国家颁发给他的，不是他伪造的，应受法律保护。 陈晓霞、刘飞未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告白海平举证了《机械厂商住楼集资协议书》，拟证明机械厂于2005年10月22日将案涉房屋以房抵债，用于抵偿欠张某某的工程款20.5万元。被告乔海清对真实性有异议，认为案涉房屋真正的集资协议书是他与机械厂签订的，在房产局档案中。白海平为证明该协议书的真实性，申请张某某出庭，并申请本院向原机械厂的董事委员刘宗义、李金前、杨晓红调查取证，三人在调查笔录中所述与张某某的证言相互印证，可以证明机械厂用案涉房屋给张某某抵偿工程款的事实，故对该协议书的真实性予以确认。 本院根据白海平的申请在子长市不动产登记中心调取了案涉房屋办理产权登记的档案材料，到庭的当事人对真实性均无异议，故对真实性予以确认。该档案中确有2007年10月16日机械厂与乔海清签订的有关案涉房屋的《机械厂商住楼集资协议书》，且该协议书第2页上有“同意办理产权证。法人：王巨祥”的批注，并加盖了王巨祥的私章，时间是2009年6月2日，档案中还有同日机械厂给房管局出具的乔海清前来办理机械厂X号楼X单元门面房XXXX共4间两套房屋产权证的介绍信。 综上，可以确认机械厂就案涉房屋先后分别与张某某、乔海清签订了《机械厂商住楼集资协议书》，后于2009年6月给乔海清出具了办理产权证的相关手续，将案涉房屋产权登记在乔海清名下。 2.原告白海平举证了《卖房合同》，并申请证人张某某、汪某某、南某某出庭作证，拟证明案涉房屋是张某某卖给汪某某，汪某某又卖给南某某，南某某又卖给白海平。经审查，证人张某某、汪某某、南某某的证言环环相扣，能够证明案涉房屋经多次买卖最终由原告白海平以27万元的价格从南某某手中购买，南某某与白海平签订了一份《卖房合同》，约定交易机械厂家属楼X号楼X单元门面房两间，协商如下：一、此房无房产证；二、两间房交易额27万元；三、交易前一切纠纷由甲方(南某某)承担，交易后发生纠纷由乙方（白海平）负担；四、2013年6月25日，乙方交清27万元，甲方交情此房一切相关手续；五、交易后不得反悔，如有反悔，反悔方应承担全部责任。 原告白海平申请证人马春宝和白海忠出庭作证，拟证明案涉房屋在其购买后由其管理使用。对此，被告对真实性无异议，故对该事实予以确认。 3.原告白海平举证视频、通话录音、证人李某某的证言，拟证明乔海清承认购买案涉房屋的价格是18万元，购房和办理产权证的手续都是其连襟贺二雄出具。被告乔海清质证认为，该视频是在贺二雄喝醉时所拍摄，贺二雄在醉酒状态下，让他说什么他就说什么，因此贺二雄所述不属实，如果其没有交付案涉房屋的购房款，不可能办完税证，也不可能办理产权登记；对通话录音和李某某的证言无异议。经审查，原告白海平曾申请本院向贺二雄调查案涉房屋买卖及产权登记的相关情况，因原告未能提供贺二雄的联系方式和准确住址，本院未能找到贺二雄调查相关情况，现仅凭一段疑似贺二雄喝醉后只言片语的视频，就认定相关事实，未免过于草率。原告现有证据不足以推翻机械厂与乔海清签订的协议书以及机械厂出具的办理产权登记的相关手续。 4.农行子长支行举证了《个人担保借款合同》、子房权证2009字第12600号房屋所有权证、《房产抵押清单》，拟证明案涉房屋在2009年8月5日登记在乔海清名下，2013年8月2日乔海清将该房屋抵押给农行子长支行，2013年10月23日农行子长支行和乔海清签订了《个人担保借款合同》，给乔海清借款70万元。被告乔海清经质证均无异议。故对《个人担保借款合同》的真实性予以确认。经审查，上述案涉房屋的产权证、《房产抵押清单》，与本院在子长市不动产登记中心调取的案涉房屋登记资料相互印证，故对其真实性予以确认。综上，对农行子长支行主张的上述事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证证明。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，机械厂就案涉房屋先后分别与张某某、乔海清签订了《机械厂商住楼集资协议书》，后于2009年6月给乔海清出具了办理产权证的相关手续，将案涉房屋产权登记在乔海清名下。根据当时适用的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，案涉房屋的产权登记在乔海清名下，即产生物权公示和公信效力。作为金融借款发放人的农行子长支行只能以产权登记判断物权归属，确认抵押人是否对抵押物享有合法权利。因案涉房屋登记在乔海清名下，因此，农行子长支行认为乔海清系案涉房屋所有权人，不存在过错。继而，农行子长支行在与乔海清签订《个人担保借款合同》的基础上，就案涉房屋在当时的子长县房产管理局办理了抵押登记，取得了案涉房屋的抵押权。农行子长支行对案涉房屋的抵押权受法律保护。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋的产权在2009年就已经登记在乔海清名下，原告白海平在2013年向南某某购买案涉房屋时,未到房产登记部门查询案涉房屋登记信息,只听南某某说案涉房屋未办理产权登记,就在二人签订的《卖房合同》第一条中记载“此房无房产证”，未尽到房屋购买人应有的谨慎注意义务，存在过错。因此，原告的诉讼主张不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人能够排除执行的要件。 再次，原告提供的《机械厂商住楼集资协议书》和本院在不动产登记部门调取的《机械厂商住楼集资协议书》中均明确记载案涉房屋属于营业性门面房，案涉房屋的产权证也载明该房屋设计用途为商业，南某某与原告签订的《卖房合同》也明确双方交易的对象是门面房。可见，案涉房屋的性质不是房地产开发企业开发建设的商品房，而是机械厂修建的营业性门面房，属于商业性质，不是住宅，白海平也不是向房地产开发企业购买商品房的消费者，不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除执行。也即，原告白海平购买案涉房屋的情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形。 综上所述，原告白海平诉请停止对案涉房屋的执行，没有法律依据，依法不予支持。白海平诉请确认案涉房屋权属归其所有，亦缺乏法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下： 驳回原告白海平的诉讼请求。 案件受理费5350元，由原告白海平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 长  李卫鹏 审 判 员  常 鹏 人民陪审员  刘崇岗 二〇二一年五月二十五日 书 记 员  史亚娟 1