吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终261号上诉人（原审原告）：辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司，住所地辽源市龙山区。法定代表人：高照东，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙丛楠，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽源市繁荣房地产评估有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区。法定代表人：赵淑梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙慧，该公司职员。委托诉讼代理人：刘强，吉林恒太律师事务所律师。上诉人辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司（以下简称村镇银行）因与被上诉人辽源市繁荣房地产评估有限公司（以下简称评估公司）侵权责任纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2021）吉0402民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人榆银银行的委托诉讼代理人孙丛楠，被上诉人评估公司的委托诉讼代理人孙慧、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。村镇银行上诉请求：1．依法撤销一审判决，依法改判支持村镇银行的诉讼请求；2．一审、二审案件受理费由评估公司承担。事实和理由：一、评估公司的评估行为违反房地产估价规程和规范，也未尽谨慎注意义务，存在重大过错。一审法院未查明和认定评估公司存在的重大过错。根据评估公司在案涉评估报告中引用的技术规范［包括《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）和吉林省《房地产估价规程》（DB22／T475-2009）］，评估公司应当对估价对象的真实性、客观性负责，应当按照技术规范的要求对估价对象面积进行核实，以保证估价对象的实际面积与事先收集的资料中载明的面积相符合，从而对估价对象能够做出符合客观实际的估价结果。评估公司作为专业的评估机构，对估价对象巨大的面积差额，应当并且能够在现场勘察过程中发现，比一般公众具有更专业的发现问题的能力，负有更高注意义务，其应当发现评估对象实际面积与相关资料记载的面积严重不符。本案中，评估报告记载面积：2330.40平方米，实际面积：1499.33平方米，相差831.07平方米，实际面积比评估报告记载面积少了超过三分之一。但评估公司竟然未予核实，没有发现如此巨大的面积异常，仍按2330.40平方米进行估价，明显未尽到评估机构的谨慎注意义务。《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）4.0.5：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”吉林省《房地产估价规程》（DB22／T475-2009）6.2“房地产估价师应全面细致地将估价对象相关权属证书、有关批文或合同上记载的内容与估价对象逐一核对。”已经明确规定对估价对象的面积资料进行核实、逐一核对。评估公司未尽谨慎义务核实估价对象面积，违反房地产估价规程和规范，更未对实际面积与证载面积不符采取任何措施，存在重大过错；二、评估公司的过错与村镇银行的财产损失具有因果关系。（一）一审法院判决认为东辽县自然资源局房产证的“登记错误”在先，评估公司参照“登记错误”的房屋产权证中登记记载的房屋面积作出了错误的估价报告，将评估公司的过错完全归责于东辽县自然资源局，混淆了东辽县自然资源局与评估公司各自应当承担的独立的过错责任。第一点已经说明，评估公司的过错在于违规评估，未对估价对象面积与证载面积进行核实，未尽谨慎注意义务。评估公司过错与东辽县自然资源局的过错完全不同。对于村镇银行的财产损失，东辽县自然资源局承担的是违法行政的行政赔偿责任，该责任独立于评估公司应当承担的民事侵权赔偿责任。东辽县自然资源局和评估公司对村镇银行的损失均负有过错责任，应对各自的过错各自承担责任。东辽县自然资源局的过错不是免除评估公司过错的理由，据此认为评估公司过错与村镇银行的损失没有因果关系没有事实和法律依据。评估公司的过错行为与村镇银行的财产损失之间具有因果关系。（二）一审法院认为估价报告本身具有“估价性”、“供参考性”，对抵押物价值的“核对”而发放贷款的决定权在于村镇银行，评估公司的评估工作是在依据了双惠牧业提供的房产证记载的面积数据的基础上，结合相关调查核实工作做出了估价报告。村镇银行认为：1．估价报告本身的“估价性”是指评估机构按照评估规程、采用恰当的评估方法、结合区域因素、市场因素等对估价对象的价值进行估计，并应遵循谨慎性原则，价值定义和内涵应准确、恰当。“估价性”、“供参任意的偏离估价对象的市场价值考性”仅表明评估报告的结果不代表现实交易价格，而是用科学的方法估计的更接近实际价值的估价结果。“估价性”、“供参考性”不应被理解为评估价值可以不受任何限制的、。如果估价报告可以不遵守评估规程违规评估、不遵守谨慎性原则，对估价对象的客观现场状况不进行谨慎核查就能作出，估价结果也不需要接近估价对象的实际价值，价值定义和内涵也不需要准确、恰当，仅因为估价报告的“估价性”、“供参考性”就可以对估价报告不承担任何责任，可以随意违规估价，那么估价报告的意义何在。评估公司的“调查核实”工作明显存在重大过错，估价结果与实际房屋价值相差133万余元，达到评估总价的35％，严重偏离实际价值，不能用“估价性”、“供参考性”来作免责解释。2．“调查核实”不是指去现场了就可以随意出具评估报告，而是应按照本上诉状第一点所述的操作规范和规程进行核实，并在尊重客观事实的前提下“独立”估算，其估价结果不依赖于其他资料记载的信息，评估公司不因证载信息错误而免责。3．村镇银行依评估公司的评估报告作出贷款审批决定的行为就是在履行对抵押物的审查义务，因为村镇银行在对抵押物的价值判断上不是专业机构，为了实现对抵押物价值更专业的判断，而依据评估报告的价值并在下浮一定比例后确定贷款额度。村镇银行主张的损失，是在评估公司依法、依规评估的情况下不会产生的损失，正是评估公司重大过错导致了村镇银行损失的发生，评估公司的过错行为与上诉人主张的损失之间具有因果关系。综上，一审法院判决认定事实错误，判决结果错误。为了正确适用法律，维护上诉人的合法权益，请求贵院依法撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。评估公司辩称：一、村镇银行认为评估公司评估过程有过错，面积相差831.07平方米，没有核实面积。评估公司在接到业务后安排人员到现场查看房屋情况并收取了相关证件，对于产权登记的面积，评估公司的核实义务是查看不动产登记证而不是对登记证面积进行测绘。根据相关法律法规规定测绘资质必须经省级测绘管理部门批准，评估机构没有测绘资质，村镇银行认为评估公司存在过错是不能成立的；二、村镇银行的损失与评估公司无关。损害赔偿要求行为人主观上必须具有违法性，评估公司严格按照自己的资质条件进行工作不能超越审批的资质进行测绘，所以，评估公司主观没有过错。村镇银行的损害后果造成的原因是登记房屋面积与实际面积不符所导致，这是村镇银行损失原因之一。村镇银行与债务人存在借款关系，合同存在风险，村镇银行有义务审查相关材料，评估公司在出具报告时已经写明本次评估没有使用专业仪器进行测绘，已经进行了提示。村镇银行没有向有资质部门委托测绘，责任在村镇银行；三、贷款发生在2014年，贷款到期时间是2015年6月20日，而评估报告有效期截止日是2015年6月26日，本次借款已经还款完毕，在借款到期后债务人将借款还完终结了本次借款关系，村镇银行对债务人又重新发放了借款，对于再次发生的借款与评估公司无任何关系。此时评估报告是否正确都已是一份作废的报告，村镇银行重新发放贷款时没有进行评估，依据作废的报告进行参考，责任完全在村镇银行；四、因为登记面积差831平方米，村镇银行依据起诉了东辽县自然资源局，生效判决已经认定行政机关登记错误給于村镇银行赔偿，登记机关承担部分责任，另一部分责任因核实不当由村镇银行承担，不同意村镇银行的上诉请求；五、村镇银行的计算证据不足，计算方法有误，评估价格不等于交易价格，交易过程中可能会出现多次降价流拍的情况。评估公司认为，一审判决适用法律正确，请求驳回村镇银行的上诉。村镇银行向一审法院起诉请求：一、依法判令评估公司赔偿村镇银行损失1,273,203.53元；二、诉讼费、保全费、律师费等费用由评估公司承担。一审法院认定事实：2014年6月27日，东辽县双惠牧业有限公司（以下简称“双惠牧业”）与村镇银行签订《人民币额度借款合同》，申请抵押贷款270万元。双惠牧业以位于东辽县泉太镇六马小街的三处房屋及土地使用权提供抵押担保。评估公司接受双惠牧业的委托，就双惠牧业有限公司向村镇银行申请270万元额度最高额抵押贷款中的抵押房屋出具评估报告，报告名称为辽繁荣评字［2014］第070号房地产估价报告。村镇银行以该份评估报告为依据审批通过双惠牧业抵押贷款最高额度270万元，并与双惠牧业签订了《人民币额度借款合同》且发放贷款。借款到期后，因双惠牧业未按合同约定偿还本息，村镇银行诉至法院，要求双惠牧业偿还欠款并对抵押物享有抵押权。村镇银行胜诉后，法院在执行过程中发现评估报告中三处抵押房屋评估面积与实际严重不符，三处抵押房屋评估面积比实际测量面积多出831.07平方米。为此，村镇银行来院诉讼，追要评估公司因评估错误给村镇银行带来的财产损失。一审法院认为，村镇银行与评估公司诉讼争议的焦点为：1．评估公司是否具备被告主体资格；2、抵押物房屋价值“不足”发生“损失”与估价报告是否有因果关系。法院认为，1．村镇银行与双惠牧业系借款合同关系，三处房屋系双惠牧业借款时用于抵押的房产。双惠牧业与评估公司系委托合同关系。因村镇银行诉请所称的内容为“评估公司（在双惠牧业有限公司与繁荣评估公司委托合同中）的评估行为不当或错误造成其财产损失”，故评估公司答辩所称的“被告主体不适格，不应列为本案的被告”，法院不予支持。2、评估公司接受双惠牧业的委托后，对双惠牧业三处房屋进行评估工作。评估工作主要依据了双惠牧业提供的房产证记载的面积数据，结合相关调查核实工作做出了“估价报告”。村镇银行依据该“估价报告”结论，依据价值“不足的”三处房产抵押物发放贷款。因三处房产抵押物价值“不足”，导致村镇银行后期清收足额欠款不能，造成“损失”。辽源市中级人民法院（2020）吉行陪终2号行政判决书认定了政府行政机关东辽县自然资源局“未对案涉抵押房屋实地测绘和未对测绘报告进行审查”的登记错误，判决其承担赔偿责任（60％）。同时认定了村镇银行“没有依据《辽源龙山榆银村镇银行公司类贷款管理指导意见（试行）》对抵押物进行仔细核对”的责任（40％）。法院认为，东辽县自然资源局房产证的“登记错误”在先，评估公司参照“登记错误”的房屋产权证中登记记载的房屋面积，作出了错误的“估价报告”。“评估公司”是公司性质，法律、法规没有对“评估公司”在评估作业时必须“实际测绘”的规范要求。“估价报告”本身具有“供参考性”、“估价性”，对抵押物价值的“核对”、“采信”而发放贷款的决定权在于村镇银行公司。因此，抵押物房屋价值“不足”而发生“损失”与估价报告没有因果关系。评估公司对村镇银行的“损失”没有责任，村镇银行的诉请“依法判令评估公司赔偿村镇银行损失￥1273203.53元；诉讼费、保全费、律师费等费用由评估公司承担”，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定判决：驳回村镇银行的诉讼请求。案件受理费8,130.00元，由村镇银行负担。本院二审期间，评估公司提交了资质证书两份（复印件），以证明，评估机构没有测绘资质，测绘资质有省测绘地理信息局发放，而评估资质由省住建厅发放，让评估公司进行测绘是错误的；村镇银行质证称，对证据真实性无法确认，证据与本案无关联性，村镇银行主张的是评估公司的勘察核实责任而不是要求评估公司使用专业仪器测绘。本院经审查认为，该项证据，与本案待证事实没有关联性，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案争议焦点问题：评估公司的评估行为是否存在重大过错，与村镇银行的贷款损失有无因果关系，是否应当承担赔偿责任。针对本案争议焦点问题，本院综合评述如下：一、评估公司的评估行为存在瑕疵，但不构成未尽审慎注意义务的重大过错。不动产登记系行政管理部门的职权范围，行政机关对不动产面积等重大事项的登记内容对外具有公信力，人们有理由相信其登记内容的真实性和正确性。评估公司在现场勘查中未能发现所预评估的房屋实际面积与登记面积的差异，的确存在评估过程的瑕疵，但评估公司出于对产权登记的信任，以登记面积进行评估作价，没有实际勘测房屋实际面积并不构成未尽审慎注意义务的重大过错。另外，评估公司系接受借款人东辽县双惠牧业有限公司（以下简称双惠牧业）的委托进行的房产价值评估，目的是为了双惠牧业准备贷款申请材料，其评估行为应对双惠牧业负责，评估行为只要符合一般的职业规范即可，不能苛求评估公司履行村镇银行对贷款抵押房产审查一样的核查义务。此外，双惠牧业没有如实向产权登记部门陈述其房产面积，系欺诈行为，也是导致本次评估意见瑕疵的原因之一。评估报告只是双惠牧业提交的贷款申请材料之一，对所报材料的真实性、客观性的审查是村镇银行应尽的责任，村镇银行审查不严导致的错误，也是其损失产生的重大原因。因此，对村镇银行的贷款回收损失，存在重大过错的应当是双惠牧业和村镇银行，而非评估公司；二、评估意见的错误与村镇银行的贷款损失并无直接因果关系。根据查明的事实，不动产登记部门的面积登记错误是导致案涉房产估价差错的最主要原因，村镇银行贷款审查不严、超额度发放贷款是导致村镇银行贷款损失的重要原因。对比登记机关及村镇银行的过错而言，评估报告的瑕疵错误并不必然导致村镇银行的贷款损失，因为前两项任一错误的避免都不会导致损失的产生，而评估意见的错误不会必然导致村镇银行的损失，因此，评估行为的瑕疵与村镇银行的贷款损失并无直接因果关系。综上，评估公司对村镇银行的贷款损失无过错，也无直接因果关系，村镇银行的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,260.00元，由辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长陈传冬审判员鲁银辉审判员夏丹二〇二一年五月二十八日书记员 杨赫卿