江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2765号上诉人（原审原告）：陈琳，女，1996年12月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：陈月祥（系陈琳的父亲），男，1970年5月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：蔡祝宏，江苏经法码律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地地产集团盐城东部置业有限公司，住所地江苏省盐城市希望大道58号绿地蓝海11楼。法定代表人：许光华，该公司总经理。委托代理人：王龙龙，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人陈琳、陈月祥因与被上诉人绿地地产集团盐城东部置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈琳、陈月祥共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陈琳、陈月祥的全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由绿地公司承担。事实和理由：1.陈琳、陈月祥与绿地公司签订的商品房买卖合同系合法有效的合同；2.绿地公司未按约按期交付房屋及协助办证，构成违约，应承担相应的违约责任；3.绿地公司违约，陈琳、陈月祥有权选择要求绿地公司继续履行并承担违约责任，其承担的违约责任应当包含陈琳、陈月祥的直接损失和可得利益损失，即包含逾期交房、逾期办证的违约金及租金损失。绿地公司辩称，1.案涉房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，属于《民法典》第五百八十条第一款规定的法律上不能履行的情形，故陈琳、陈月祥要求继续履行合同没有法律依据；2.2019年12月，绝大部分业主与绿地公司协商一致，签订解除合同协议书，目前已经签订退房协议的有310户，占总签约户数的89%，对剩余的38户买房人，绿地公司正在积极协调处理；3.本案符合《民法典》第五百八十条第二款规定的履行费用过高，不适合继续履行的情形，绿地公司继续履行的履约成本过高，且事实上也无法达到陈琳、陈月祥要求继续履行合同的目的；4.虽然《民法典》第五百七十七条规定继续履行是违约方承担责任的首选方式，但当继续履行无法实现合同目的时，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来替代合同履行；5.陈琳、陈月祥主张的损害赔偿请求权在合同解除的情况下才能得到相应支持，如果陈琳、陈月祥要求继续履行合同并承担违约责任，不利于实现合同双方利益的平衡和经济效益的最大化。陈琳、陈月祥共同向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司交付绿地商务城卓展园5幢3170号、5幢2001号商品房并立即协助办理房屋产权证书；2.判令绿地公司支付延期交房违约金（以已支付房款200万元为基数，从2019年1月1日起至实际交房之日止按日万分之二的标准计算）；3.判令绿地公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以已支付房款200万元为基数从2019年7月1日起至实际交房之日止按日万分之一的标准计算）；4.判令绿地公司赔偿因其延期交房而造成的租金损失，总房款200万元×（6%×3+6%×0.9×3）×（360×8）×实际延期交房的天数（第6、7、8年暂按总房款的年6%×0.9计算）；5.判令绿地公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明的事实：2018年4月10日，陈琳、陈月祥与绿地公司签订商品房买卖合同一份，购买绿地商务城卓展园5幢3170号及2001号房屋，总房款2000000元，合同约定：第六条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年3月10日前支付首期房款400000元（大写：肆拾万元整），占全部房价款的20%。余款1600000元（大写：壹佰陆拾万元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十条交付期限出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2.其它：包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况以及施工过程中的异常技术问题。3.买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，需在交付时向买受人出具收款凭证。第十一条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十七条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资产报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按以下处理：若出卖人因自身原因，未在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人同意出卖人可延后270日，若后延270日出卖人仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则买受人不退房，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至出卖人将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日，买受人无异议。若因买受人的原因导致权属登记迟延的，出卖人不承担违约责任。……同日，陈琳、陈月祥（甲方）与江苏绿地商业管理有限公司盐城分公司（乙方）签订《委托经营管理协议》两份，约定甲方将已出资购买的位于盐城市亭湖区物业在符合交付条件后委托乙方统一经营管理以获得相应的经济收益，委托管理期限为8年，自2019年1月1日起，至2026年12月31日止。甲方将物业交付乙方的时间应不迟于2018年12月31日。后陈琳、陈月祥按照《商品房买卖合同》约定向绿地公司交付了房款，但绿地公司至今未向陈琳、陈月祥交付房屋，陈琳、陈月祥遂诉至一审法院。一审中，关于案涉房屋是否具备交付条件。绿地公司陈述：目前工程尚未竣工，总包土建及外幕墙基本完成，公告区域及地砖基本完成，消防验收通过，机电安装完成70%，室外景观完成60%。目前，绿地公司已与85%的业主达成了解除合同的协议，绿地公司提供了该公司自制的《B2商铺退房明细》及与业主签订的解除合同协议书。陈琳、陈月祥亦自认目前工程尚未完全竣工。一审法院向陈琳、陈月祥释明，鉴于目前房屋尚未通过竣工验收且绿地公司明确表明不再继续履行合同的情况下，是否变更诉讼请求，要求解除双方之间的房屋买卖合同，陈琳、陈月祥明确表示不变更诉讼请求。一审中，绿地公司提起反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并同意承担已付房款5%的违约金。后因绿地公司未能按期交纳反诉费用，视为自动撤回反诉请求。一审中，陈琳、陈月祥向一审法院提出财产保全的申请，一审法院作出（2020）苏0902民初4519号民事裁定书，裁定冻结绿地公司价值47万元的财产。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，陈琳、陈月祥与绿地公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。绿地公司未能按照商品房买卖合同的约定按期交付房屋，存在违约。关于陈琳、陈月祥要求绿地公司交付房屋的请求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工、验收合格后方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”诉争房屋目前尚未经相关机关竣工验收及确认合格，根据上述法律规定，案涉房屋目前并不具备法定交付条件。现绿地公司明确表示拒绝继续履行商品房买卖合同，鉴于绿地公司已于200多户业主解除了商品房买卖合同，如按照建设规划要求进行恢复，履约成本过高，故案涉商品房买卖合同不宜继续履行。综上，对陈琳、陈月祥主张要求绿地公司继续履行合同、交付房屋、办理房屋产权证书并支付逾期交房、逾期办证的违约金，赔偿迟延交房租金损失的诉讼请求，一审法院依法不能支持。综上，一审法院依法判决：驳回陈琳、陈月祥的诉讼请求。案件受理费8298元，财产保全申请费2870元，合计人民币11168元，由陈琳、陈月祥负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，绿地公司陈述，案涉房屋并未按原图纸建设，致测绘部门无法测绘，案涉房屋只能整体办大产权证，无法分割办理分户不动产证书；因案涉房屋系整体对外出租，如果按原图纸施工，在整体出租后再对施工部分拆除，则将给绿地公司造成巨大损失。本院认为，陈琳、陈月祥与绿地公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。陈琳、陈月祥已经按约支付购房款，绿地公司亦应按约向陈琳、陈月祥交付房屋并协助办证。根据案涉商品房买卖合同约定，绿地公司应于2018年12月31日前交付房屋，然绿地公司至今未交付房屋，陈琳、陈月祥现要求绿地公司继续履行合同、交付房屋，符合双方的约定和法律的规定。但绿地公司在本案中明确表示拒绝继续履行案涉合同，绿地公司拒绝履行的行为违反合同的约定，违背诚信原则，构成违约。然因案涉房屋目前尚未办理竣工验收手续，房屋尚不具备交付条件，结合绿地公司陈述的案涉房屋并未按原图纸建设，也不可能恢复按原图纸建设，以及绿地公司已经与大部分业主协商解除商品房买卖合同的情形。本院认为，一审法院认定案涉合同不宜继续履行并无不妥。另，本案虽然认定案涉合同不再履行，但绿地公司的行为构成违约，其应当承担的返还购房款及向陈琳、陈月祥支付违约金、赔偿损失等违约责任不能免除，陈琳、陈月祥可另案主张权利。综上，陈琳、陈月祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8298元，由上诉人陈琳、陈月祥承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年五月二十日书记员 施凯钰