四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初2970号 原告：四川顺丰速运有限公司。住所地：成都市武侯区金花桥街道文昌社区二组。 法定代表人：贾永建，总经理。 委托诉讼代理人：康凤新，男，1975年11月18日出生，汉族，住四川省广元市元坝区，系公司员工。 委托诉讼代理人：张颖，女，1989年7月17日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 被告：廖跃，男，1964年3月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。 原告四川顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）与被告廖跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2021年3月26日、4月12日公开开庭进行了审理，原告顺丰公司的委托诉讼代理人康凤新、张颖，被告廖跃的委托诉讼代理人雷学俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺丰公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除顺丰公司与廖跃签订的《房屋租赁合同》；2.廖跃退还剩余租金100000元及押金5000元。事实与理由：顺丰公司与廖跃于2018年10月5日签订《房屋租赁合同》，约定廖跃将位于成都高新区南华路1616号***号房屋出租给顺丰公司，用于快递经营，现因市政改造、道路规划，导致场地周边环境不能满足经营要求，顺丰公司多次联系廖跃协商退租并退还保证金以及支付的租金，但廖跃均予以拒绝，顺丰公司已向廖跃邮寄解除通知书并已完全搬离租赁门店，但廖跃拒绝退还租金和保证金。根据合同约定，顺丰公司解除合同无需承担违约责任，廖跃应进行返还。 廖跃答辩称，1.案涉房屋仍在顺丰公司控制和管理，顺丰公司没有法定和约定的解除理由，关于合同第七条的约定双方理解存在分歧，并不是顺丰公司所理解的那一层意思；2.房屋周边环境的变化原因不是廖跃的责任，市政统一改造不能作为解除合同的理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年9月1日，廖跃（出租方）与顺丰公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的合同内容： 1.房屋坐落于成都市高新区南华路1616号***号，建筑面积146.17平方米；用途为商业快递。 2.租赁期限自2018年10月5日至2021年10月4日，共计36个月。 3.租金每月16666.67元，6个月为一个周期，每个周期提前30日支付。 4.租赁保证金5000元，该保证金上期已支付，自动沿用至本期。 5.在合同有效期内，廖跃擅自解除合同的或因廖跃原因导致顺丰公司无法承租的，应向顺丰公司返还保证金及已支付未到期租金，并按一个月租金向顺丰公司支付违约金。 6.顺丰公司擅自解除合同的，应按1个月租金向廖跃支付违约金，保证金可冲抵违约金。 7.第七条第1点约定：如因扰民或因房产周边环境恶化的原因导致顺丰公司退租，廖跃予以体谅，顺丰公司无需承担违约责任。 8.租赁期满或合同终止时，顺丰公司应返还房屋及附属设施、设备，顺丰公司对房屋有后续装修、装饰或添置的，可拆移部分顺丰公司自行收回，不可拆分部分归廖跃所有。 9.第七条第5点双方补充约定：廖跃需保证顺丰公司车辆有能正常进出及装卸货的通道，如因物管方不让顺丰公司货车进出，廖跃需负责协调。租赁铺面外的路面不由顺丰公司负责维修。 合同签订后，顺丰公司支付租金至2021年4月4日，且廖跃认可收取顺丰公司押金5000元。 2020年10月左右，案涉房屋所在的南华路开始街道空间提升工程，计划施工，根据施工现场公告，计划2020年10月20日进场，11月20日完工，届时，货运三轮车、三轮机动车等禁止通行。顺丰公司称，因受占道施工影响，公司快递运输车辆无法进入，在2020年11月其公司已经搬离，但无法提供具体搬离时间的凭证，只有2020年12月1日前往现场拍摄的视频显示案涉房屋内物品已搬离，但并未与廖跃办理交接手续。 2020年12月18日，顺丰公司工作人员与廖跃通电话，协商剩余租金退还问题，并告知已经搬离，但双方对于租金的退还问题未能达成一致，廖跃只同意2021年4月4日之后双方合同终止，只同意退还押金，对于之前已收取租金不予退还。顺丰公司自认在通话之中未提及过要求廖跃收房之事。 庭审中，双方对于道路的市政施工事实无异议，但廖跃认为市政施工并非其能控制，也并非其原因造成，且根据施工公告情况，施工时间只有一个月，不认可顺丰公司具有合同约定的解除权，顺丰公司系擅自搬离，并未向廖跃办理交接手续并交还钥匙。 2021年4月12日，本案第二次庭审中，顺丰公司向廖跃交还案涉房屋钥匙，廖跃表示认可2021年4月4日作为接收房屋的时间。 另查明以下事实： 1.根据顺丰公司提供的视频、照片资料显示，现案涉房屋屋外广场与街道道路之间的通道存在四个水泥石墩，大中型运输车辆无法通过该通道进入案涉房屋门口。 2.廖跃陈述在2021年春节前，其到过现场并拍摄照片，此时，房屋门锁关闭，未见人员进出。 以上事实有《房屋租赁合同》、现场视频、照片、通话录音、当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，顺丰公司与廖跃签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。故本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.顺丰公司是否具有合同解除权；3.顺丰公司的请求能否得到支持。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、顺丰公司是否具有合同解除权 顺丰公司认为，由于市政施工导致快递车辆无法进入房屋，满足合同第7条第1点的约定退租条件，因此其可以要求解除合同，且不用承担违约责任。而廖跃认为，合同解除首先必须具有约定或法定的解除权，但合同第7条第1点的约定并非是解除条件。对此本院认为，该条约定出现扰民或房产周边环境恶化，顺丰公司可以退租且无需承担违约责任，即是对顺丰公司终止合同的条件以及责任的约定，无论出现扰民或周边环境恶化的原因为何，顺丰公司均可以退租，即无论是物管方不让货车进入，还是道路施工无法进入，亦或是其他周边环境恶化的情形出现。 本案双方在合同中明确约定租赁房屋的用途为商业快递，廖跃作为房屋的出租人，具有提供房屋供承租人顺丰公司正常使用的义务，即租赁房屋需要具备满足运营快递业务的条件，包括装卸快递的车辆进出等内容，现由于市政施工，在2020年10月左右确存在打围的问题，必将导致车辆无法进出，无法满足快递运营的需要，符合双方合同第7条第1点约定的“房产周边环境恶化”。因此顺丰公司可以据此要求退租，即解除合同。现顺丰公司提供的明确表达退租的意思的证据为2020年12月18日的通话录音，因此合同于此时解除。 三、顺丰公司的请求能否得到支持 关于租金，顺丰公司主张退还的为2020年10月5日至2021年4月4日期间的租金，因顺丰公司无法提供其所述的2020年11月搬离的相应证据，因此应继续支付合同解除之前的租金，关于解除之后的房屋占有使用费，因顺丰公司无证据证明其何时搬离，亦无法证明何时将房屋交还廖跃，连其为取证而于12月18日录的音中亦无要廖跃收房或向廖跃交房的意思表示，因此顺丰公司无法证明何时腾空房屋，亦无法证明要求廖跃收房而廖跃拒收，故顺丰公司应支付合同解除之后的房屋占有使用费。 至于房屋占有使用费的截止时间，本院认为，廖跃陈述在2021年春节前往案涉房屋查看，房门已上锁，且无人员进出，即最迟在此时，廖跃就应确定顺丰公司已经搬离，且在顺丰公司2020年12月18日明确表明解除合同的情况下，廖跃亦有减损的义务，应及时收房，对之后的损失不予支持。因廖跃只能确定在春节前查看，具体时间记不清，故本院酌定顺丰公司支付房屋占有使用费期间至2021年2月4日。综上，廖跃应返还剩余2个月的预缴费用，即33333.33元。 关于押金5000元，廖跃陈述尚未退还，合同解除之后应该退还，因此对顺丰公司的此项请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告廖跃于本判决生效之日起十日内向原告四川顺丰速运有限公司返还租金33333.33元； 二、被告廖跃于本判决生效之日起十日内向原告四川顺丰速运有限公司返还押金5000元； 三、驳回原告四川顺丰速运有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1200元，由被告廖跃负担438元，原告四川顺丰速运有限公司负担762元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年五月十九日 书记员  曾娜