宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初8997号原告：银川市兴庆区丽景街街道办事处，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区上海东路杞福巷。法定代表人：朱成业，该办事处主任。委托诉讼代理人：祁占虎，宁夏大远律师事务所律师。被告：宁夏通和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街1039号义通汽车城A区7号商业楼44号营业房。法定代表人：陈志杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张涛，宁夏天盛律师事务所律师。原告银川市兴庆区丽景街街道办事处（以下简称：丽景街道办）与被告宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称：通和公司）民间主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告申请诉前财产保全，本院依法查封、冻结、扣押被告通和公司名下价值810万元财产。本院于2020年8月26日立案，后依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丽景街道办的委托诉讼代理人祁占虎，被告通和公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽景街道办向本院提出诉讼请求：1.被告通和公司向原告支付2014年10月29日至协助原告办理不动产转移登记和权属证书之日止的逾期办证违约金8011289.74元(违约金以房屋价值估价21631440元（按照每平方米6000元估算，请求以法院委托评估鉴定每平方米的单价计算房屋总价款和违约金）按人民银行五年以上逾期贷款利息标准自2014年10月29日暂算至2020年7月18日，请判至办理房屋不动产转移登记和权属证书之日止)；2.被告通和公司履行双方签订的《拆迁安置补偿协议》，将银川市兴庆区某号营业房(整三层建筑面积3605.24平方米)抵押权涤除后，为原告办理房屋不动产转移登记和权属证书；3.如被告不能涤除抵押权，抵押房屋被抵押权人行使抵押权评估拍卖的，被告按房屋价值向原告承担赔偿责任；4.案件受理费等诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告请求按照原诉讼请求支持自2014年10月29日至2021年4月29日期间的违约金，后续违约金根据合同履行情况另行主张权利。事实和理由：2014年8月28日，被告通和公司与原告签订《拆迁安置补偿协议》，约定：被告拆迁原告面积3729.91平方米房屋；补偿方式为产权调换，被拆迁的房屋调换建筑面积3605.24平方米的商业房屋，产权调换房屋位于被告开发的兴庆区某号楼三层；协议第2.6条约定，被告负责在协议生效后90日内办理房屋产权备案手续及权属证书的所有手续；协议第4.2条约定，被告保证拥有该座房屋一切合法用地、规划、产权等手续，保证此座房屋的土地使用权无争议、房屋所有权无争议，并保证此座房屋及土地没有抵押及其他形式的债务负担。如有争议或负担由被告负责解决，否则被告依照商品房买卖合同纠纷司法解释第八条承担相应的赔偿责任；协议第4.3条约定被告逾期办理房屋权属证书的，被告以置换新房价值为基准按照上述解释第十八条承担违约责任。协议签订后，被告向原告交付了房屋，原告多次催促被告办理房屋产权登记，被告不予办理。2018年10月，原告得知被告将涉案房屋抵押给了宁夏黄河农村商业银行股份有限公司，故原告诉至法院。通和公司辩称，办理房屋产权登记是原告自身的义务和职责，作为开发商，被告只有协助的义务，被告实际上不可能自己单方为房屋的买受人办理房屋产权登记手续，因此对没有办理房屋产权登记被告不承担责任，该条约定不符合银川不动产登记的程序，属于无效的。涉案房屋还在抵押过程中，待抵押解除后被告协助原告办理房屋产权登记及转移的手续，该事实双方每年都在确认，并未提过违约金的事情，且双方之前曾经因为该合同进行过诉讼。逾期办证违约金截止目前达到了原告估算价值的40%左右，就大额的不动产合同违约被告认为明确过高，且没有依据，因此被告请求法院驳回原告过高的诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，根据本院审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2014年8月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁安置补偿协议》，协议约定，双方在平等、协商一致的基础上，就乙方办公楼及附属设施拆迁安置补偿事宜达成如下协议：第一条，拆迁房屋附属物的基本情况，房屋坐落位置：东至储备用地、南至集镇路（春辉巷）、西至清和街、北至满春冷库；房屋建筑面积3729.91平方米，其中4层办公楼1栋（局部3层）、2层办公楼2栋、平房3栋。第二条，补偿方式实行产权调换，乙方被拆迁的房屋调换甲方建筑面积3605.24平方米商业房屋；产权调换房屋位于国际汽车城某号楼三层，建筑面积3605.24平方米。乙方用办公用房调换甲方的商业房屋，按照1：1比例进行调换，调换后乙方房屋面积超出甲方房屋面积的部分实行货币化补偿，补偿款和丽景街新办公场所的简装进行折抵，装修最终价格以竣工后第三方审计的决算结果为准，实行多退少补。本协议签订后10日内，甲方将调换的设施齐全的房屋交付给乙方，由于实行房屋产权调换并安置现房，过渡及其他费用不再支付。甲方向乙方交付房屋时需保证具备办理房屋产权证书及土地使用权证书转让的条件，甲方负责在本协议生效后90日内办理房屋产权备案手续及权属证书的所有手续。第三条，乙方向甲方交付拆迁房屋的时间和要求，本协议签订后15日内，乙方将调换的设施齐全的房屋交付给甲方。第四条，违约责任：甲方保证拥有该座房屋的一切合法用地、规划、产权等手续，保证此座房屋的土地使用权无争议、房屋所有权无争议，并保证此座房屋及土地没有抵押及其他形式的债务负担。如有争议或负担由甲方负责解决，否则甲方依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条承担相应的赔偿责任；甲方逾期办理房屋权属证书的，甲方以置换新房屋价值为基准按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任。后原告向被告交付了被拆迁房屋。2014年9月，被告亦向原告交付了协议约定的安置房屋，由原告占有使用。现被告未能按照合同约定，协助原告办理安置房屋不动产权利登记，故原告诉至法院。另查明，原、被告在签订《拆迁安置补偿协议》前，被告已将安置给原告的房屋在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司银川新华支行办理了抵押贷款，截止原告起诉当日，该房屋抵押尚未解除。还查明，经原告申请，本院委托宁夏力天房地产土地资产评估咨询有限公司就涉案房屋的市场价值进行了评估，经评估：涉案房屋2014年12月1日市场单价为7178元/平方米，总价25878413元；2021年1月28日市场单价6686元/平方米，总价24104635元。原告支付鉴定费30000元。庭审中，经本院释明，原告称无法也不同意代为向涉案房屋抵押权人偿还相应款项。本院认为，原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照协议的约定履行义务，合同约定被告应当自协议生效后90日内办理房屋产权备案手续及权属证书的所有手续，即被告应于2014年11月28日前协助原告办理不动产权利转移登记手续，现因被告将涉案房屋抵押，不能如约协助原告办理不动产权利转移登记，存在违约行为。虽根据《拆迁安置补偿协议》合同约定，逾期办理不动产权利转移登记的，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但因涉案房屋在置换时，已经存在抵押情况，原告作为接收人，应存在一定注意义务，且被告按照约定向原告交付了涉案房屋，原告亦实际使用了涉案房屋，故被告虽存在逾期办理不动产权证的违约行为，但并未对其使用权益造成严重损害，本院酌情以总房价日万分之一的标准计算被告通和公司逾期办证违约金。根据评估机构评估的涉案房屋2014年总价为25878413元，原告按照21631440元主张权利不违反法律规定，被告应当向原告支付自2014年11月29日至2021年4月29日期间的逾期办证违约金5070409.54元（21631440元×0.1‰×2344天）。原告请求涤除涉案房屋抵押权后，由被告协助原告办理涉案房屋不动产权利转移登记及权属证书，因原告不同意代为偿还被告向抵押权人的贷款，故不符合代为履行的条件，本院对原告上述请求不予支持。原告请求如被告不能涤除抵押权，则抵押房屋被抵押权人行使抵押权评估拍卖的，被告按房屋价值向原告承担赔偿责任，因原告未提交证据证实，涉案房屋抵押权人已经行使抵押权，被告的行为对原告造成的财产造成损害，故对原告该项请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十四条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川市兴庆区丽景街街道办事处支付逾期办理不动产权利转移登记违约金5070409.54元；二、驳回原告银川市兴庆区丽景街街道办事处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67879元，由原告银川市兴庆区丽景街街道办事处负担20000元，被告宁夏通和房地产开发有限公司负担47879元；财产保全费5000元、鉴定费30000元，由被告宁夏通和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 保 清人民陪审员 赵 辉人民陪审员 吴 红二○二一年五月十日法官助理 朱 莹书记员 孙燕燕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百二十四条债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。