广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0703民初1520号 原告：中国农业银行股份有限公司钦州分行，住所地：钦州市钦州湾大道**。统一社会信用代码：91450703201136174X。 负责人：覃东，该分行行长。 委托诉讼代理人：张炳雄，该分行员工。 委托诉讼代理人：李悦，该分行员工。 被告：罗旺剑，男，1983年7月18日出生，汉族，户籍地：广西灵山县。 被告：广西恒基投资集团有限公司，，住所地：钦州市人民路**统一社会信用代码：914507007597732795。 法定代表人：蒋桂长。 原告中国农业银行股份有限公司钦州分行（以下简称农行钦州分行）与被告罗旺剑、广西恒基投资集团有限公司（以下简称恒基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张炳雄到庭参加诉讼，被告罗旺剑、恒基公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行钦州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告罗旺剑归还借款本金人民币178169.54元，利息4457.68元（利息计至2021年3月4日止，含罚息及复利，从2021年3月5日至还清之日止按借款合同约定另计）；3、确认原告对被告罗旺剑借款的抵押物（钦州市某房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告恒基公司对被告罗旺剑的借款承担连带偿还责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月7日，被告罗旺剑向原告申请借款23万元，用于向恒基公司购买住房，2013年11月29日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额人民币23万元，利率执行按照中国人民银行同期同档贷款基准利率（现变更为ＬＰＲ利率上浮10ｂｐ），同时借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或ＬＰＲ利率）调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款。借款用被告罗旺剑购买的钦州市某房屋作抵押担保，2013年12月9日办理预抵押登记，预抵押登记编号：预201308796。2014年1月2日，原告向被告发放贷款23万元。被告罗旺剑借款后，未按合同约定按期归还借款本息，至2021年3月4日止，被告罗旺剑累计已归还原告借款本息126118.33元（其中：已还本金51830.46元、正常息74008.5元、罚息132.82元、复利146.55元），自2020年10月当期未按期足额还款，逾期期数共6期，逾期金额共计9234.29元（其中：逾期本金4822.35元、逾期正常息4271.94元、罚息73.49元、复利66.51元），当前借款余额178169.54元，月还款额1518.84元。该笔借款未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，依照原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》特别条款第三十三条和第三十七条约定，被告恒基公司对罗旺剑的借款承担连带偿还责任。根据原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》第十二条12.4约定，被告未按约定按期足额偿还借款，违反合同约定的义务，原告依合同约定提前收回借款，请求法院判如所请。 原告围绕诉讼请求提交了《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、预抵押登记证明、还款明细、欠款凭证等证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告罗旺剑、被告恒基公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证权利。经查，原告提交的证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对待证事实有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 被告罗旺剑、被告恒基公司均未作答辩。 本院经审理认定的事实与原告农行钦州分行主张的事实一致。 本院认为，原告农行钦州分行与被告罗旺剑签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效，双方均应按合同履行。借款合同签订后，原告按照约定向被告罗旺剑发放贷款23万元，但被告罗旺剑未按约定向原告偿还借款本息，构成违约，应承担相应违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权提前收回借款，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚息等，故对原告要求解除与被告罗旺剑签订的《个人购房担保借款合同》、并偿还2021年3月4日止尚欠借款本金178169.54元及利息、罚息及复利4457.68元的诉讼请求，本院予以支持，此后的利息根据合同约定计算。被告恒基公司以保证人身份在合同中加盖公章予以确认，且保证期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，现被告罗旺剑所购的房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押登记，本案债务未超过合同约定的保证期间，故对原告要求被告恒基公司承担保证责任的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告主张在借款合同约定的抵押担保范围内对被告罗旺剑位于钦州市某房屋享有优先受偿权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，涉案房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。因本案涉案房屋尚未取得不动产权证，仅办理了预抵押登记，至今尚未办理房屋抵押登记，根据法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故对原告要求对被告罗旺剑位于钦州市某房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告罗旺剑、恒基公司经本院合法传票传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，本院依法进行缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司钦州分行与被告罗旺剑于2013年11月29日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告罗旺剑于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司钦州分行借款本金178169.54元及利息4457.68元（利息计至2021年3月4日止，含罚息及复利，并按《个人购房担保借款合同》约定支付自2021年3月5日起的利息至实际清偿之日止）； 三、被告广西恒基投资集团有限公司对被告罗旺剑上述第二项还款义务承担连带保证责任，广西恒基投资集团有限公司为罗旺剑承担连带保证责任后，有权向罗旺剑追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司钦州分行其他诉讼请求。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3953元，减半收取1976元，由被告罗旺剑、广西恒基投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  梁卫兵 二〇二一年五月十三日 书记员  章 艳 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。