河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1823号上诉人:（原审被告、案外人）：郑莉，女，汉族，1984年4月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：唐诗尧，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：鲁付华，女，汉族，1961年5月4日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：徐猛，河南定信律师事务所律师。被上诉人：（原审被告、被执行人）：马萍，女，回族，1974年2月23日出生，住河南省南阳市宛城区。被上诉人：（原审被告、被执行人）：刘军成，男，汉族，1970年12月16日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人郑莉因与被上诉人鲁付华、马萍、刘军成申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1302民初6253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑莉上诉请求：请求二审法院依法发回重审或改判驳回鲁付华请求，中止执行案涉房产并解除对案涉房产的查封。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人对案涉房产享有充足的物权期待权，足以对抗鲁付华对被执行人马萍、刘军成享有的债权。一审判决仅以《商品房买卖合同》中对于房款的支付时间、方式、金额与约定不符，且对按揭贷款的金额、还款方式等未做说明为由，认为上诉人与马萍、刘军成之间的房屋买卖不符合交易习惯而对其真实性存疑，因此认定上诉人支付价款不真实存在错误，明显具有强烈的偏向性。上诉人已经支付的房屋价款与合同约定价款基本一致，足以认定上诉人购房的真实意思表示以及支付价款的真实性。且上诉人在购房协议签订后对案涉房产进行了装修使用，该时间明显在一审法院查封之前，上诉人提交了装修合同、物业服务合同、物业收费票据及电费缴纳票据，足以证实在一审法院查封之前的合法占有，也能够认定上诉人购房的真实意思表示。因案涉房产现系网签合同备案，未办理产权登记，故未办理过户登记，非上诉人自身过错。二、一审裁判未充分保证上诉人的举证权利且未对被上诉人马萍、刘军成进行询问，导致事实不清。一审法院在开庭时对上诉人提交的价款支付凭证不予认可，未对曹某,张某,4、张旭等证人进行询问，当时证人已在庭外等候，但被告知不需要出庭作证，因此对于关键的价款支付证据未予进行质证，严重损害上诉人权利。作为与案涉房产有明显利害关系的被上诉人马萍、刘军成，应当到庭而未到庭，一审法院应当对其进行庭外询问或调查。但是一审法院草草了结，一审判决书存在严重的事实不清，损害上诉人的实体权利。综上，一审法院未对实体问题进行审查，一审认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院在重事实、讲证据的前提下支持上诉人的诉讼请求，判决中止执行案涉房产，依法对一审错误判决予以纠正。鲁付华辩称，上诉人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。一、上诉人在上诉中未对一审查明的基础事实予以反驳，且一审法院是依据基础事实作出判决，因此上诉人称一审认定事实错误无事实及法律依据。二、一审判决认定事实清楚，依据上诉人提供的证据无法得出上诉人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产系银行按揭房，上诉人于2018年9月25日与马萍、刘军成签订的《房屋买卖合同》对房屋按揭情况只字未提，这明显不符合交易习惯。虽然双方在之后签订了所谓的补充协议并公证，但该协议签订在一审法院查封之后，不得对抗强制执行。上诉人提供的证据不足以证明该房屋交易行为真实，因此，上诉人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。三、上诉人称一审裁判未充分保证上诉人的举证权利无依据。上诉人享有举证权利的同时亦有义务遵守申请证人出庭的法律程序，其在一审中既未提交书面证人出庭申请书，也未向一审法院说明不能出庭作证的事由，其应当承担举证不能的法律后果。四、马萍、刘军成未出庭接受询问亦不能归责于一审法院。答辩人在向一审法院起诉时已提交了马萍、刘军成的送达地址，一审法院也依法向当事人进行了送达，当事人经传唤未到庭是对自己诉讼权利的放弃。上诉人作为主张房屋权利一方，与马萍、刘军成具有共同诉讼主张，假设案涉房屋买卖确实属实，那么上诉人也应当敦促马萍、刘军成到庭接受询问。刘军成辩称，对上诉人的上诉理由无异议。我和郑莉之前都是在大统柜台做生意。郑莉买房属实，我也收到了郑莉的购房款。我当时急需用钱，我给郑莉说想卖房，叫她打听一下是否有人要买房，后来郑莉说她要买。在2018年9月25日我们签了购房协议，当天郑莉给我转了5万元定金。我们商量总房款约48万元，约定前期先给一部分，等证办下来再支付尾款。后来我做生意需要钱，问郑莉要钱，她陆续给我转账。证到目前还没有办下来。郑莉将钱转给我妻子，截止目前她给我们转了约45万元。鲁付华向一审法院起诉请求：1.请求继续对位于南阳市××路西侧××楼××号房屋进行强制执行。2.本案诉讼费由郑莉、马萍、刘军成承担。一审法院认定事实：鲁付华诉马萍、刘军成、南阳市七六名店民间借贷纠纷一案，2019年10月25日，鲁付华向一审法院提出保全申请，一审法院于2019年10月25日作出（2019）豫1302民初8081号民事裁定书，裁定查封马萍、刘军成所有的位于南阳市××路西侧××楼××室（面积57.32平方米、房屋产权合同号为15871272）、607室（面积57.32平方米、房屋产权合同号为15871273）房产。2019年10月28日，一审法院作出（2019）豫1302民初8081号民事判决书，判决：一、限马萍、刘军成于本判决生效后十日内偿还鲁付华借款本金490000元及利息（利息以490000元为本金按照月利率20‰自2019年5月3日起支付至款付清之日止）。二、驳回鲁付华的其他诉讼请求。判决书生效后，马萍、刘军成未按期履行判决书确定的义务。2019年10月30日，一审法院向南阳市不动产登记服务中心作出（2019）豫1302执保482号协助执行通知书，协助查封马萍、刘军成所有的位于南阳市宛城区健康路西侧18号楼6层606室、607室（合同号：15871272、15871273）房产二套，查封期限：自2019年10月30日至2022年10月29日止。案外人郑莉不服，提出案外人执行异议，一审法院经审理作出（2020）豫1302执异160号执行裁定书，认定如下：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人郑莉提交的其与被执行人马萍、刘军成签订的房屋买卖合同，可以证明双方在法院查封前签订了书面买卖合同。案外人郑莉在签订房产买卖合同后足额支付了合同约定的全部房款共计480000元，有收条、银行转账记录、微信转账记录为证，马萍、刘军成出具的收条与房款转账时间一致。案外人郑莉在购买房产后对案涉房产进行装修并入住，有物业服务合同及物业收费票据、电费缴纳票据为证，足以认定案外人郑莉在法院查封前已合法占有案涉房产。且因该房产现系网签合同备案，未办理产权登记，故对未办理过户登记，非异议人郑莉过错。故案外人郑莉对执行标的享有的物权期待权具有排除执行的效力，能够阻却执行。综上，案外人郑莉的异议理由成立，应予以支持”，据此，裁定中止对南阳市宛城区健康路西侧18号楼6层606室房产的执行。鲁付华不服，提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2015年12月16日，马萍、刘军成与建业住宅集团南阳置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由马萍、刘军成购买位于南阳市宛城区健康路西侧18号楼6层606室房屋一套，面积57.32㎡，约定金额213860元，付款方式商业贷款，合同信息备案摘要号：15871272。庭审中，郑莉提交了马萍、刘军成与郑莉签订的《房屋买卖合同》一份，约定甲方刘军成、马萍将购买的建业住宅集团南阳置业有限公司开发的坐落在宛城区健康路西侧18号6层606房屋出卖给乙方郑莉，房屋面积57.32㎡，房屋总价款480000元，其中合同签订时首次付款50000元，在首付款支付后半年内再支付385500元；剩余款44500元在办理房产过户时交付，该《房屋买卖合同》落款时间为2018年9月25日。2020年3月16日，马萍、刘军成、郑莉向南阳市宛都公证处申请办理《协议》公证，同日，马萍、刘军成、郑莉在南阳市宛都公证处公证员李某,4面前确认：双方于二〇二〇年三月十六日向本处申请办理《协议》公证，协议上双方当事人的签名、指印属实。该《协议》约定：“甲方刘军成、马萍，乙方郑莉，甲方认购位于南阳市宛城区健康路西侧建业凯旋广场18号楼6层606室（合同号码：15871272）房产一套，并和建业住宅集团南阳置业有限公司及中国银行签订的有《商品房买卖合同》、《贷款合同》。经甲乙双方充分协商，特达成如下协议：1.甲方自愿将上述合同上的权利义务转让给乙方，土地使用权同时转让。2.（一）甲、乙协商总成交价为：￥480000.00，大写：肆拾捌万元整。……（三）银行剩余的贷款本金及利息由甲方向贷款银行按月归还。……4.甲方向乙方交房时间：2018年9月25日。……”当日，双方另签订委托书一份，委托书内容为“因我们工作繁忙，不能亲自到场，现将位于南阳市宛城区健康路西侧建业．凯旋广场18号楼6层606室（合同号码：15871272）房产的有关事宜，特全权委托给郑莉办理。委托人：马萍刘军成二〇二〇年三月十六日”，并在南阳市宛都公证处申请办理《委托》公证。郑莉为证实其支付房款情况，向法庭提交收据14张：1.落款日期为2018年9月25日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款订金（50000.00）五万元整（备注：有曹某,4代转）收款人：马萍”，曹某,4银行卡记录显示当日转款至马萍账户50000元；2.落款日期为2018年9月30日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场18号楼房款（50000.00）五万元整（本房款由有曹某,4代转）收款人：马萍刘军成”，曹某,4银行卡记录显示当日转款至马萍账户50000元；3.落款日期为2018年9月30日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款壹万元整（10000.00）（微信转款）收款人：马萍刘军成”，微信转账收款人为“四哥”；4.落款日期为2018年10月11日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款肆万元整（40000.00）（微信转款）收款人：马萍刘军成”，微信转账四笔共计40000元，收款人为“四哥”；5.落款日期为2018年10月23日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款（50000.00）伍万元整收款人：马萍”，郑莉银行卡记录显示当日转款至马萍账户50000元；6.落款日期为2019年7月31日，内容为“今收到郑莉代马萍还建业凯旋广场房贷款陆仟肆佰陆拾陆元整（6466.00）收款人：马萍刘军成”；7.落款日期为2019年9月1日，内容为“今收到郑莉代马萍还建业凯旋广场房贷款陆仟肆佰陆拾陆元整（6466.00）收款人：马萍刘军成”；8.落款日期为2019年9月29日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款（47000.00）肆万柒千元整收款人：马萍”，转账交易摘要为“南阳市七六名店”；9.落款日期为2019年10月5日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款柒万元整（70000.00）（本笔款由张旭代转）收款人：马萍刘军成”，张旭信用卡记录显示当日交易金额两笔分别为：36457元、33543元，交易描述“南阳市七六名店”；10.落款日期为2019年10月8日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款柒万元整（70000.00）（本笔款由张淼代转）收款人：马萍刘军成”，张某,4信用卡记录显示当日交易金额两笔分别为：35380元、34620元，交易说明“消费南阳市七六名店”；11.落款日期为2019年10月19日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款叁万玖仟捌佰元整（39800.00）收款人：马萍刘军成”；12.落款日期为2019年11月5日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款壹万元整（10000.00）收款人：马萍刘军成”；13.落款日期为2019年11月8日，内容为“今收到郑莉转建业凯旋广场房款叁万捌仟元整（38000.00）（本笔款由张旭代转）收款人：马萍刘军成”，张旭信用卡记录显示当日交易金额37068.88元，交易描述“南阳市七六名店”；14.落款日期为2019年11月30日，内容为“今收到郑莉代马萍还建业凯旋广场房款伍仟伍佰元整（5500.00）（微信转款）收款人：马萍刘军成”。上述14张收条显示房款共计474800元整，代还房贷18432元。庭审中，郑莉方自认与刘军成、马萍夫妇系朋友关系，曹某,4系郑莉的合伙人，张某,4系郑莉以前的员工，张旭系郑莉丈夫，微信户名“四哥”为刘军成。又查明，郑莉当庭提交的装修合同原件及复印件内容不符。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人郑莉就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋能否继续执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述四个条件必须同时具备，缺一不可。具体到本案中，首先，郑莉出示的与马萍、刘军成签订的《房屋买卖合同》，显示合同签订时间为2018年9月25日，合同双方约定价款的支付方式和时间为：1.合同签订时首次付款50000元，2.在首付款支付后半年内再支付385500元，3.剩余款44500元在办理房产过户时交付，共计480000元。而根据郑莉向法庭提交的14份收款收据，自2018年9月25日起至2019年11月30日止，时间跨度长达14个月，由郑莉本人转款的仅有50000元，100000元为曹某,4转账，约225000元由张某,4、张旭等在“南阳市七六名店”刷卡消费，微信转账50000元，49800元付款方式不明，扣除代还的三笔银行贷款后，上述11笔款项共计474800元整，上述房款的支付时间、方式、金额与郑莉提交的《房屋买卖合同》约定明显不符，而在案涉房产办理有按揭贷款的情况下，双方对按揭贷款的金额、还款方式、还款情况等均未做出说明及约定，也不符合正常的房屋买卖的交易习惯，据此，一审法院对郑莉与马萍、刘军成之间房屋买卖的真实性及上述款项系支付购房款的真实性存疑；且在一审法院查封案涉房屋之后，郑莉与马萍、刘军成就案涉房屋又重新签订了一份《协议》、办理《委托》并进行了公证，该《协议》重新约定了案涉房产银行剩余的贷款本金及利息由出卖方马萍、刘军成向贷款银行按月归还，该规避执行的行为也不应得到法律的支持及保护。综上，依据现有证据，不能认定案外人郑莉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款；其次，郑莉当庭提交的装修合同原件及复印件内容明显不符，一审法院对郑莉所主张的查封前已合法占有该不动产存疑。综上所述，综合判断全案证据，不能证实案外人郑莉系案涉房产的真实合法的权利人，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该执行标的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款之规定，判决：准许执行位于南阳市××路西侧××楼××号的房产。案件受理费8500元，由郑莉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑莉提交如下证据：证据一，郑莉与好友姚钦聊天记录一份。证明方向：2018年11月5日郑莉在聊天中告知好友已购买案涉房产的实际情况，与2018年9月25日所签订的房屋买卖合同相符，该买卖合同真实。证据二，装修记录（聊天记录）一组，共21页。证明方向：2018年11月，郑莉已对案涉房产进行装修、占有。鲁付华质证称，两项证据均不属于新证据，不予质证。刘军成质证称，对于第一组证据，我不认识聊天记录的对象，所以对他们的聊天情况我不了解。对于第二组证据，我当时在案涉房屋隔壁住，我听到房子在装修。当时我已经将房子卖给上诉人，因此应该是上诉人找人装修的。上诉人郑莉向本院申请证人张某,4、曹某,4出庭作证。张某,4作证称，我和郑莉之前在佰草集汉方SPA是同事，2019年8月左右，郑莉购房需要7万元钱，向我借7万元钱，我没有钱。郑莉让我去荷花广场名品76，当时郑莉提前和名品76沟通好了，我打车过去名品76的一个男士直接从我信用卡刷走了7万元钱。后来郑莉分期还到我信用卡里了。曹某,4作证称，我跟郑莉是朋友，2018年9月郑莉说要买房，向我借了10万元，这10万郑莉让我直接转账给马萍的。我转账前郑莉给我打了一个借条，没有约定利息。鲁付华质证称，对张某,4的证人身份持异议，其应该在一审就出庭作证。证人与郑莉之间偶发过借贷关系，但是都是通过微信转账。证人及本案的上诉人在名品76奢侈品店消费是很正常的。因此代理人认为证人与上诉人之间可能存在串通做虚假陈述的情况。且证人原是上诉人的下属，双方比较容易合谋。对证人证言的效力不认可。对曹某,4的证人身份持异议，其应该在一审出庭作证，但是实际上其是在一审庭审后才到宛城区法院。曹某,4和郑莉仅是朋友关系，出借10万元如此爽快，借贷不一定属实。对证人证言效力不予认可。刘军成质证称，名品76是我开的店，郑莉跟我联系，让其店里店员张某,4去我店里刷的7万元钱，当时分两笔刷的，但是为什么分两笔记不清了。我们把我们的账户号提供给郑莉，我爱人确实收到了曹某,4的10万元转账。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是郑莉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该条规定，具体到本案中：首先，郑莉与马萍、刘军成在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了合同约定的全部款项。郑莉与马萍、刘军成于2018年9月25日签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，该行为发生在人民法院查封案涉房屋之前（案涉房产查封于2019年8月22日）。郑莉与马萍、刘军成签订的的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。其次，郑莉在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。郑莉提交的物业费、电费收据的落款日期均在案涉房屋被查封日期之前。另外郑莉提交了案涉房屋的装修合同及其支付装修款的收款收据和银行转账记录，该转账时间也发生在案涉房屋被查封之前。以上证据能够形成证据链条，证明郑莉在案涉房屋被人民法院查封之前已经进行了实际控制和管理。房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是“合法占有不动产”的必要条件。再次，关于支付房款的情况。郑莉提供了马萍、刘军成出具的14张收据及郑莉本人、配偶及朋友向马萍、刘军成的银行账户转账的转账凭证、微信转款记录等证据，其中支付房款共计474800元，代还房贷18432元。可见郑莉有真实的购房意图，并已按照其与马萍、刘军成签订的《房屋买卖合同》支付了合同约定的全部价款。最后，非因郑莉自身原因未办理过户登记。涉案房屋是银行贷款房屋，即使房产证办下来，未还清银行贷款，郑莉依旧无法办理过户。因此郑莉在办理过户登记中没有主观过错。综上，郑莉对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于鲁付华的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”。本案中，鲁付华请求继续执行案涉房屋，根据前述评析，该项请求不符合法律规定，应予以驳回。关于诉讼费承担问题。因马萍、刘军成不能偿还债务，且马萍、刘军成将案涉房产出卖之后，并未将所得款项用于偿还其欠鲁付华的债务，在鲁付华申请执行过程中又形成了对案涉房产的执行异议和执行异议之诉案件，马萍、刘军成对本案的产生存在明显过错，浪费了司法资源，本院决定由其二人承担本案的一、二审诉讼费，以示惩戒。综上所述，上诉人郑莉的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6253号民事判决；二、驳回鲁付华的诉讼请求。一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，共计17000元，由马萍、刘军成负担。本判决为终审判决。审判长 侯大勇审判员张朝阳审判员陈阳二〇二一年五月二十九日法官助理向巧巧书记员陈玫夙