江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初14656号 原告：赵华，女，1971年11月5日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：朱春雷，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘唯，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 被告：常熟雅居乐置业有限公司，住所地常熟市虞山北路寺路街**，统一社会信用代码91320581MA1R9FBA58。 法定代表人：徐渊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。 原告赵华与被告常熟雅居乐置业有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案。被告雅居乐公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院经审查于2020年12月23日作出（2020）苏0581民初14656号民事裁定书，裁定驳回被告雅居乐公司的管辖权异议。被告在上诉期内对管辖权异议裁定提出上诉，后苏州市中级人民法院于2021年2月7日作出（2021）苏05民辖终110号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵华委托诉讼代理人朱春雷和刘唯、被告雅居乐公司委托诉讼代理人方赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵华向本院提出诉讼请求，1.解除原被告双方签订的编号为Y20180018250的《商品房买卖合同》、《富春雅居地下车位使用权转让协议》；2.判令被告返还原告购房款4136422元、车位款50000元，合计4186422元；3.判令被告支付原告违约金413642.2元；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月27日，原被告双方签订编号为Y20180018250的《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告购买被告开发的常熟富春雅居×××室房屋，合同价款为4136422元，被告提供的合同承诺交付时间为2020年6月30日。同时，合同第九条第2款还特别约定，出卖人逾期交付房屋，每逾期一日，出卖人按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除本合同的，出卖方应按买受方已付购房款的10%向买受方支付违约金。2018年11月29日，因原告购买上述房屋，又与被告签订《富春雅居地下车位使用权转让协议》，被告将编号为691的人防区域使用权以50000元转让原告，作为房屋附属使用。原告按照约定向被告付清了5万元转让款。合同签订后，原告按照合同约定付清全部购房款项以及车位款。但令人遗憾的是，截至起诉之日，被告仍未能按照合同约定交付房屋，逾期远超90天，且该房屋存在严重质量问题，存在欺诈销售等诸多情形，鉴于被告的严重违约，根据合同约定及法律规定，原告解除合同。为维护原告合法权益，特提起民事诉讼，恳请法院依法支持原告诉讼请求。 被告雅居乐公司辩称，一、原告不享有解除涉案合同的权利，原告的诉请无事实基础。（一）被告逾期交付并未超过90日。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2款约定，逾期超过90日的，买受方有权解除本合同。根据该款约定，被告交付逾期超过90日，是原告解除涉案合同的前提条件之一。但在本案中，被告逾期交付并未超过90日：1、被告应当交付日应考虑疫情对施工的影响而相应顺延。虽然《商品房买卖合同》第八条第一款约定涉案房屋的交付日期为2020年6月30日前，但是根据《商品房买卖合同补充协议》第七条之约定，施工因传染病大规模爆发和流行影响施工进度的，被告可据实延期交房。涉案房屋所涉工程因受疫情影响，直至2020年4月20日才正式复工，故自2020年1月25日江苏省启动疫情一级响应之日起至2020年4月19日期间共计86天应当作为顺延期间，即被告的应当交付日应当自2020年6月30日顺延86天到2020年9月24日。2、被告实际交付日为2020年11月24日。2020年11月23日，被告取得常熟市住房和城乡建设局颁发的《常熟市商品房交付使用备案通知书》，涉案项目准予交付，被告也于2020年11月23日向原告寄送了交付通知，告知原告于2020年11月24日交付。3、被告逾期交付时间为60日。被告应当交付日为2020年9月24日，实际交付日为2020年11月24日，逾期时间为60日，尚不足90日，因此原告的解除权并未成就。（二）即使认定被告逾期交付超过90日，原告也不享有解除权。在本案中，假设不考虑可以顺延交付的情形，被告逾期交付的期间也仅为2020年7月1日至2020年11月23日为146日，扣除宽限期90日后超期仅为56日，针对此原告也不享有解除合同的权利。首先，被告的该逾期交付并无主观恶意。本案逾期交付的发生并非是被告恶意为之，而是受到疫情影响的不利后果，被告并无任何主观违约恶意。其次，被告的逾期交付程度显著轻微，在疫情发生后，被告及时向原告发送了疫情温馨提示和延期交付提示，尽到了审慎义务。再次，被告的逾期交付并未影响合同目的实现，“房住不炒”是房地产领域的基本政策，即使认定被告超期56日交付，这也完全不实质性影响原告对涉案房屋的居住使用。最后，合同应当予以信守，不得肆意解除。合同签署以后，除非有重大违约情形致使合同目的不能实现的，否则任何一方均不应肆意解除合同。涉案小区的绝大多数业主在收到被告的交付通知后均办理了交付手续，均在积极履行商品房买卖合同，由此可见涉案合同完全具备继续履行的条件。（三）被告交付的房屋已经通过验收，满足交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》附件七补充协议第五条约定，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案表即满足商品房交付条件；又根据补充协议第六条约定，原告承诺不以属于非房屋主体结构的质量瑕疵为由拒绝接收该商品房。涉案房屋已经通过竣工验收且不存在主体结构的质量问题，原告也无权要求解除合同。（四）原告全部诉请均不应得到支持。原告诉请均是围绕解除合同展开，在前述已经论证涉案合同不应当解除后，原告的全部诉请自然失去了基础，故应当予以全部驳回。二、原告诉请的违约金不应当支持。原告除了向被告主张相应的利息损失外，还主张了房价10%的违约金。根据相关法律规定，违约金的设置在于弥补守约方所受到的损失。在本案中，假设原告有权解除合同，原告也仅能就其实际受到的损失向被告主张违约责任。在本案中，在原告的利息损失得以弥补后，原告即不存在其他损失，故其主张的房价10%的违约金显然无事实基础。 本院经审理认定事实如下： 2018年9月27日，赵华（买受方）与雅居乐公司（出卖方）签订编号为Y20180018250的《商品房买卖合同》一份，约定由赵华购买雅居乐公司开发的常熟市报慈北路669号富春雅居×××室房屋一套。该商品房合同约定建筑面积160.42平方米，为装修房，总价款4136422元。买受方于合同签订时一次性付清商品房总价款。出卖方应当在2020年6月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同第九条“出卖方逾期交房的违约责任”约定：“每逾期一日，出卖方按照买受方已付购房款的万分之一向买受方支付违约金。逾期超过90日的，买受方有权解除本合同。买受方解除本合同的，应当书面通知出卖方，出卖方应按买受方已付购房款的10%向买受方支付违约金。”合同附件七《合同补充协议》载明：“五、[关于该商品房交付标准]1、买卖双方确认，该商品房取得建设工程竣工验收备案表即满足商品房交付条件。……六、[关于交付时间和手续]……4、买受方承诺不以属于非房屋主体结构的质量瑕疵为由拒绝接收该商品房……七、[关于逾期交付]（补充合同第九条）发生以下情形时，出卖方可据实延期交房，该等延期交房应不被视为逾期交房，出卖方不承担任何违约责任。……7、施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、瘟疫（传染病）大规模爆发和流行影响施工进度且出卖方出示政府相关主管部门证明文件的”。合同还对其他事项作了约定。 原告（乙方）另与雅居乐公司（甲方）签订《富春雅居地下车位使用权转让协议》一份，约定甲方向乙方转让的车位（使用权）位于富春雅居地下停车场，车位编号为691。甲方向乙方转让的为该车位的使用权，使用权期限至该房屋所有权证上记载的土地使用权期限届满为止。该车位使用权转让价款为5万元，于本协议签订时一次性付清。该车位交付时间为2020年6月30日，该车位取得竣工验收通过即满足交付条件。逾期交付该车位超过180天的，乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的，应于15日内以书面形式提出，甲方应于本协议解除后60个工作日内全额退还乙方所付该车位转让价款，并按乙方累计已付该车位转让价款的3%向乙方支付违约金。 合同签订后，赵华向雅居乐公司付清全部购房款、车位使用权转让款。 另查明:江苏省人民政府根据国家有关法律法规规定和新冠病毒疫情防控形势，决定自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应。 2020年2月14日，常熟市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部下发《关于加强疫情防控推动建设工地复工的通知》，要求全市所有建设工地（含房屋建筑、市政和绿化工程；交通工程、水利水务工程），应不早于2月20日复工。鼓励根据疫情形势，结合工地实际，分期分批有序复工。 2020年2月19日，雅居乐公司作为建设单位与监理单位、施工单位提交《建设工地复工申请备案表》，共同申请常熟市×××-006号地块项目及其地下人防工程工地复工。该备案表显示：参建各方自查：防控机制、员工管理、封闭管理、物资配备、宣传引导均到位，参建各方管理人员均已到岗，复工安全生产宣传培训教育已完成，特种作业人员均持证上岗。现场检查需整改的情况，经工程建设各参建单位全面自查整改，符合复工条件，申请复工备案。2020年2月23日，常熟市建筑安全监督站明确同意复工申请。 2020年2月21日，常熟市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部下发《关于加快推进建设工地复工开工的通知》，载明：全市所有在建建设工地，政府、国有投资项目及民生项目必须在2月底前复工，其余必须在3月10日前全部复工。 江苏省人民政府决定自2020年2月24日24时起将疫情防控应急响应级别由突发公共事件一级响应调整为二级响应。 2020年2月26日，苏州市住房和城乡建设局下发《市住房城乡建设局关于进一步推进建筑行业有序复（开）工的通知》，其中载明：所有返岗务工人员，从（经）重点、关注地区来（返）苏持“苏城通”红码、黄码的，应严格落实14天、7天隔离观察措施；非重点、关注地区来（返）苏的，持“苏城通”绿码、确认体温正常的可直接进入工地返岗。加快建筑材料配套企业复工。按照属地负责原则，要加快协调本区域内商品混凝土、钢材等主要建筑材料供应配套企业复工复业，原则上月底前各区域要公布一批复工的配套企业名单，确保材料供应。 江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起将疫情防控应急响应级别由突发公共事件二级响应调整为三级响应。 又查明：2020年2月19日，雅居乐公司向赵华邮寄《关于新冠病毒疫情对交房影响的温馨提示》，主要内容为：为尽量减轻新冠疫情对富春雅居项目工程进度影响，雅居乐公司尽最大努力积极采取多项应对措施，并与政府相关部门就复工事宜保持紧密沟通。但因疫情现阶段形势严峻，在遵守政府各项疫情防控措施并避免因复工导致疫情扩散的情况下，项目的工程进展仍遭受了巨大影响，因此，合同约定的交付时间及新建商品房房地产权证获取时间可能因不可抗力而顺延。富春雅居项目复工具体时间和要求需待政府另行通知。富春雅居项目全体工作人员必将于复工后，全力以赴追赶工期，在确保房屋品质的情况下采取各种措施加快施工进度，争取早日交付该房屋。后赵华签收该邮件。 2020年6月25日，雅居乐公司又向赵华邮寄《延期交付告知书》一份，主要内容为：受新型冠状病毒肺炎疫情及各项防控政策的影响，项目复工时间有所延迟，同时，建筑材料出现迟延供应甚至是无法供应的情形，建筑工人亦无法正常返岗，导致项目施工进度无法按原定计划推进，项目施工工期亦相应延后。为确保交付品质，根据双方合同约定以及相关法律法规的规定，房屋交付日期将顺延，具体交付日期将在具备相应条件后提前通知，以寄发的《交付通知书》为准。后赵华签收该邮件。 2020年10月29日，赵华向雅居乐公司邮寄《解除合同通知书》一份，内容为：截至本函发出之日雅居乐公司仍未能按照合同约定交付房屋，逾期远超90天。鉴于雅居乐公司严重违约情形，正式书面通知雅居乐公司：1、自2020年10月29日起解除与雅居乐公司签订的Y20180018250的《商品房买卖合同》、《富春雅居地下车位使用权转让协议》；2、雅居乐公司收函后3日内退还赵华全部购房款4136422元、车位款5万元，合计4186422元；3、雅居乐公司收函后3日内支付赵华违约金413642.2元。后雅居乐公司签收该邮件。 2020年11月16日，雅居乐公司出具《情况说明》一份，载明：对于愿意接受房屋，无退房诉求的业主，雅居乐公司出于客户关怀，自愿承担更多的责任和损失，疫情影响时间按31天计，对于有退房需求的业主，雅居乐公司认为结合项目实际情况，疫情影响时间远不止31天，具体疫情影响时间雅居乐公司按照法院判决的时间执行。业主在现场查看时本项目仍在施工阶段，目前本项目正处于交付前的集中收尾期，此前业主所提出的相关质量类问题雅居乐公司已处理完毕。若此后再发现质量问题，雅居乐公司同样依照法律及合同约定履行相关质量保修责任。 2020年11月23日，雅居乐公司开发建设的虞山街道报慈北路669号富春雅居1-12、15-20幢商品房工程通过交付使用备案，取得商品房交付使用备案通知书。雅居乐公司当日即向赵华邮寄交付通知书，通知赵华于2020年11月24日至2020年11月27日期间至常熟富春雅居8号楼物业服务中心1楼办理商品房、车位的交付手续。赵华收到交付通知书，但未前去办理房屋、车位交付手续。 后赵华向本院提起本案诉讼。 审理中，赵华明确其主张合同解除权，一是依据商品房买卖合同第九条的约定主张约定解除；二是原告认为被告交付的房屋装修质量不符合合同约定，无法达到合同目的，主张法定解除。为此原告提交了2020年10月28日江苏省广播电视总台融媒体新闻中心发布的关于常熟市富春雅居小区业主们反映将要交付的精装房与买房时开发商展示的样板间不一致的一篇新闻报道。被告对该证据的真实性无异议，但认为报道中业主的言论并不能反映案涉房屋的真实情况。 以上事实，有商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、富春雅居地下车位使用权转让协议、关于加强疫情防控推动建设工地复工的通知、建设工地复工申请备案表、关于加快推进建设工地复工开工的通知、市住房城乡建设局关于进一步推进建筑行业有序复（开）工的通知、关于新冠病毒疫情对交房影响的温馨提示、延期交付告知书、情况说明、商品房交付使用备案通知书、交付通知书、通知书、邮寄凭证及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关规定，合法有效，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》补充协议明确约定施工中因瘟疫（传染病）大规模爆发和流行等影响施工进度且出卖方出示政府相关主管部门证明文件的，延期交房应不被视为逾期交房，出卖方不承担违约责任。而江苏省人民政府因新冠疫情于2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，并于2020年2月24日24时起将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，对人员流动等采取了不同程度的防控措施。在复工复产的过程中，对于一些外地的来苏劳务人员要采取隔离观察的防疫措施。故客观上疫情及疫情防控事由对被告履行合同造成了重大影响。依据上述合同约定，本院认为被告抗辩主张应当交付日因疫情原因应进行相应顺延，具有合理性。 本案商品房买卖合同第九条约定，逾期超过90天的，买受方有权解除本合同。原告认为被告逾期交房超过90天，且房屋装修质量不符合合同约定，据此主张解除商品房买卖合同。本院认为，首先，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告于2020年11月23日取得商品房交付使用备案通知书，案涉房屋已具备了交付条件。根据商品房买卖合同补充协议的约定，原告不得以属于非房屋主体结构的质量瑕疵为由拒绝接收案涉房屋。原告举证不足以证明被告存在根本性违约，致使原告合同目的不能实现，故原告不享有法定解除权。其次，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。因迟延履行解除合同，不利于维护合同的稳定性和社会经济的发展。《最高人民法院》第一条亦规定，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，被告在疫情发生后向原告发送了疫情温馨提示和延期交付提示，及时通知了原告，原告也未提出异议。且被告于2020年11月23日取得商品房交付使用备案通知书，案涉房屋即具备了交付条件。即便按照雅居乐公司出具的《情况说明》载明的因疫情影响时间按31天计算，被告逾期交房的违约程度也显著轻微。本案审理中，原告亦未能举证证明被告逾期交房导致原告的合同目的不能实现。综上，原告诉请要求解除商品房买卖合同，理据不足，本院不予支持。原告基于合同解除权而主张的其余诉讼请求，无相应依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 驳回原告赵华的诉讼请求。 案件受理费减半收取21800元、保全费5000元，合计诉讼费用26800元，由原告赵华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二一年五月十四日 书记员  唐梦茹