四川省高县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1525民初437号 原告：成都市仕和物业服务有限公司，住所地成都市青白江区石家碾中路1、3号。统一社会信用代码915101135696849532 法定代表人：李建成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段事均，重庆政郎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟林，该公司员工。 被告：丰雨，男，1988年3月10日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：孙正南，高县城中法律服务所法律工作者。 第三人：四川经典房地产开发有限公司，住所地高县庆符镇翰笙路。统一社会信用代码9151152573587880X7 法定代表人：陈华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦吉，该公司员工。 委托诉讼代理人：王佳，该公司员工。 第三人：陈竹，女，1973年2月25日出生，汉族，住四川省宜宾市高县。 原告成都市仕和物业服务有限公司（以下简称：仕和物业公司）与被告丰雨、第三人四川经典房地产开发有限公司（以下简称：经典公司）、陈竹物业服务合同纠纷一案。本院于2021年2月25日立案，原告仕和物业公司申请追加经典公司、陈竹为第三人参加诉讼，本院同意并追加后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告仕和物业公司委托诉讼代理人段事均、钟林，被告丰雨及其委托诉讼代理人孙正南，第三人经典公司委托诉讼代理人秦吉、王佳，陈竹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仕和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告缴纳物业服务费80,018.32元(计算时间从2017年6月2日到2020年12月31日；2.请求被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金70,600.59元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年08月08日经典公司与仕和物业公司签订“经典上城”项目《前期物业服务合同》;同日签订“经典上城”B区《前期物业服务合同》补充协议,约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务，物业费用标准为“电梯住宅1元/月/平方米，商业1元/月/平方米”。2016年5月27日丰雨与经典公司分别签订《经典上城Ｂ区二层1.2号商业用房、经典上城Ｂ区1-5、1-6号商业用房的房屋租赁合同》，后于2016年7月25日签订了《经典上城Ｂ区二层3号商业用房房屋租赁合同》，约定丰雨进行上述房屋的商铺承租工作，并由丰雨缴纳物业服务费用，但丰雨从2017年06月01日起,截止起诉之日，经原告多次催告，被告均未履行上述商铺的缴费义务。该承租商铺产权面积共计为1720.45㎡,根据该项目的物业服务合同约定，被告应按照1元/㎡标准向原告缴纳物业管理费，逾期不支付的，逾期之日起按应缴金额的3‰/天缴纳违约金，经原告计算，被告未交物业费本金80,018.32元，物业费违约金70,600.59元，合计150,618.91元。被告拒不支付前述费用，故诉至法院，请求判如所请。 丰雨辩称，1.2016年6月27日和7月25日，经典公司将经典上城Ｂ区底楼5、6号门市和二楼1、2、3号商铺出租给丰雨，丰雨于2016年10月装修完毕开办了家具城，2017年7月21日上午下暴雨，因仕和物业公司长期未对顶楼楼坪卫生进行打扫，致使楼坪废弃物随同积水流入管道,将公用下水主管堵塞，楼坪积水漫延往楼下四处乱流，导致丰雨新装修的房子和家具被水严重浸泡并造成损失，随后联系陈竹,因当天检查后未及时进行处理，导致第二天下雨再次被水侵泡，是导致本案违约责任的前提；后双方对损失确定为15万元，仕和物业公司领导承诺前述损失赔偿在物管费内扣除，双方已抵扣了三年，赔偿损失金额至今尚未抵扣完，故丰雨未欠缴物业费。2.2016年5月27日经典公司将经典上城Ｂ区底楼5、6号门市出租给丰雨，2018年1月该公司已将5号门市出售给陈玉琴，6号门市出售给了杨秀平，丰雨与经典公司已终止商铺租赁合同，丰雨系重新租赁了陈玉琴、杨秀平购买的门市，物管费由谁承担，双方未确定，故仕和物业公司请求丰雨交纳5、6号门市的物管费不合法。3.仕和物业公司从2017年6月1日起未以送达缴费通知书的方式履行催告程序催收欠缴物业费,其提起的部分主张已超过时效。4.丰雨已于2016年6月1日交纳5、6号门市的物管费13,397.00元和二楼商铺1、2、3号商铺物管费;另按照《物业服务合同》补充协议约定，物业费用已包含垃圾等费，仍要求交纳公摊能耗费、垃圾费360元的行为属违规乱收费；仕和物业公司在收取款项后未向付款方开具正式发票，存在偷税违规行为。6.仕和物业公司应赔偿因违反合同义务，已收取的物业服务费应当返还，并对造成的经济损失进行赔偿。 第三人经典公司述称，1.对仕和物业公司提供的经典公司与丰雨的租赁合同予以确认，该房屋经典公司于2016年6日、7日分别将1-5、1-6、2号楼出租给丰雨，并在租赁合同中明确约定物业费由丰雨向物业公司交纳；2.丰雨答辩中提出1-5、1-6已于2017年分别出售给凌宗弟、陈玉琴、杨秀平的事实予以确认，该两套房屋是带租出售，并在房屋交付后，由丰雨直接向业主交纳租金，经典公司与丰雨签订的租赁合同中止；3.经典公司在漏雨事故发生后，收到仕和物业公司的函告，即安排工作人员到场核实并翻阅图纸进行确认，该积水是沿着伸缩缝渗下的，经典公司排水设施按设计图施工，并经当地建设主管部门验收合格,经典公司无责任。 第三人陈竹述称，1.陈竹作为仕和物业公司的员工，接到报案就和丰雨母亲、客服易元蓉去看现场，经查看现场并无建筑垃圾等，丰雨家具损失系雨水过大造成的，并非公司未打扫卫生造成；2.陈竹作为工作人员仅与丰雨母亲在办公室商谈过此事，在收到丰雨提交的财务损失清单后便及时提交给公司，公司回复此事属于自然灾害，不能处理；陈竹并未口头承诺丰雨的损失从物业费里抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定本案事实如下：2012年8月8日经典公司与仕和物业公司签订《经典上城B期前期物业服务合同》约定，经典公司将位于宜宾高县庆符镇的“高县.经典上城”高层住宅由仕和物业公司按照电梯住宅1.4元/月/平方米，商业2元/月/平方米向业主收取公共性物业服务费用；物业费用按季交纳，业主在每季度首月的15日内履行交纳物业服务资金的义务；业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应缴金额的3‰/天交纳违约金。 2012年8月15日经典公司与仕和物业公司签订《经典上城B期前期物业服务合同补充协议》约定，仕和物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》按照电梯住宅1元/月/平方米，商业1元/月/平方米的收费标准执行，差额部分由经典公司进行补贴。 2016年5月27日经典公司与丰雨签订《商铺租赁合同》,约定经典公司将位于经典上城B区二层1、2号商业用房，建筑面积962平方米，清水房交付给丰雨；承租期限：2016年6月1日至2024年5月31日止，自合同签订之日起计算租金及物业费，含9个月装修期包括在承租期内（不计租金）；物管费用按1元/平方米，由管辖项目物业管理公司收取，自商业用房交付之日起计算物业管理费；违约责任：若未按合同约定支付租金或其他费用，经典公司有权向丰雨按所欠付费用总额的5‰/日计算收取延期付款违约金。 2016年7月25日经典公司与丰雨签订《商铺租赁合同》约定,经典公司将位于经典上城B区二层3号商业用房，建筑面积604.41平方米，清水房交付丰雨；承租期限：2016年8月1日至2024年5月31日止，自合同签订之日起计算租金及物业费，含9个月装修期包括在承租期内（不计租金）；物管费用按1元/平方米，由管辖项目物业管理公司收取，自商业用房交付之日起计算物业管理费；违约责任：若未按合同约定支付租金或其他费用，经典公司有权向丰雨按所欠付费用总额的5‰/日计算收取延期付款违约金。 2016年7月13日经典公司与杨秀平签订《商品房买卖合同》约定,将位于四川省宜宾市高县××镇××路××号楼××层××号，土地使用权面积为80.66平方米房屋出让给杨秀平，前期物业费价格按电梯住宅、商业1元／月／平方米。2017年10月22日经典公司与凌宗弟、陈正琴签订《商品房买卖合同》约定将位于四川省宜宾市高县××镇××路××号楼××层××号，土地使用权面积为73.34平方米房屋出让给凌宗弟、陈正琴，前期物业费价格按电梯住宅、商业1元／月／平方米。 2018年1月26日陈玉琴与丰雨签订《门市租赁合同》约定，陈玉琴将坐落于高县庆符镇正大路地块的1号楼1层1-5号门市租赁给丰雨，租赁期限八年，自2016年6月1日起至2024年5月31日止；租金按40元/月/平方米计算；物管费按1元/月/平方米，由丰雨一次性自行向物业管理公司交纳全年费用，每次需提前一个月交纳下一个年度的全年物管费(合同期满时提供租赁期内所有物管费收据)。期间杨秀平与丰雨签订《门市租赁合同》约定，杨秀平将坐落于高县庆符镇正大路地块的1号楼1层1-6号门市租赁给丰雨，租赁期限自2017年8月21日起至2024年5月31日止；租金按40元/月/平方米计算；物管费按1元/月/平方米，由丰雨一次性自行向物业管理公司交纳全年费用，每次需提前一个月交纳下一个年度的全年物管费(合同期满时提供租赁期内所有物管费收据)。 另查明，丰雨承租经典上城B区一层5、6号、二层1、2、3号商铺产权面积共计1720.45㎡,物业服务合同约定物业管理费按照1元/㎡计算，2016年6月1日丰雨已交纳1-5、1-6、2-1、2-2号房屋2016年6月1日至2017年6月1日物业管理费13,397元，公摊能耗费240元，垃圾费120元，共计13,757元。丰雨尚未交纳物业管理费2017年6月2日至2020年12月31日1-5、1-6号商铺6,618.59元，2-1、2-2号商铺41,366元，2-3号商铺32,033.73元，共计80,018.32元。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。仕和物业公司与经典公司签订《经典上城B期前期物业服务合同》、《经典上城B期前期物业服务合同补充协议》以及杨秀琴、陈玉琴与丰雨签订的《门市租赁合同》依法成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。仕和物业公司在案涉小区提供了物业管理服务，其依法依约均具有收取物业费的权利，具有合法主体资格。仕和物业公司依约为经典上城B区住户提供物业服务管理，丰雨作为该小区的租户应按约定支付物业服务费用。根据约定的收费标准，商业为1元/平方米/月，丰雨租赁房屋面积共计1720.45平方米，每月应缴纳的物业服务费为1720.45元；2017年6月2日至2020年12月31日期间的物业服务费、公摊能耗费、垃圾处理费共计80,018.32元，本院予以确认。仕和物业公司向本院主张丰雨支付逾期交纳物业管理费的违约金70,600.59元的请求，鉴于丰雨并非主观上无故欠交物管费，系事出有因,基于公平和诚信原则，本院对仕和物业公司的该项请求不予支持。 关于丰雨抗辩仕和物业公司主张的部分请求已过诉讼时效。本院认为，仕和物业公司的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。本院对丰雨的前述抗辩不予采纳。 关于丰雨抗辩因仕和物业公司未尽到物业管理服务义务，导致其所租赁商铺漏水被淹造成损失约150,000元,应由仕和物业公司承担赔偿责任，且应从物业管理费中抵扣赔偿金额的抗辩。本院认为，丰雨作为物业使用人，如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒绝交纳物业服务费，做法欠妥，亦不符合法律规定和合同约定。因此对丰雨以仕和物业公司未尽管理职责,故而拒绝交纳物业服务费的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，判决如下： 一、丰雨自本判决生效之日起十日内向成都市仕和物业服务有限公司支付2017年6月2日至2020年12月31日期间的物业服务费80,018.32元； 二、驳回成都市仕和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,656元，由丰雨负担880元，由成都市仕和物业服务有限公司负担776元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 李远强 二〇二一年五月十二日 法官助理 旦 其 书 记 员 周思贝