四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1049号 上诉人（原审被告）：四川省阆中明星房地产开发有限责任公司，住所地四川省阆中市七里开发区锦绣新城一楼。 法定代表人：柯阆，执行董事。 委托诉讼代理人：朱灿林，四川纪明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵险峰（曾用名赵德胜），男，生于1968年2月21日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨利蓉，阆中市七里法律服务所法律工作者。 上诉人四川省阆中明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星房产）因与被上诉人赵险峰商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明星房产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵险峰的诉讼请求，并由其承担诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。双方签订《预售购房合同》的时间为2006年3月28日，约定交付的时间为第二天，明星房产未能向赵险峰交付房屋，赵险峰应该知晓自己的权益被侵害，但一审判决认定赵险峰于2007年发现所购门面房已被他人占用，与事实不符。2.赵险峰未提供任何形式的证据证明明星房产或法定代表人允诺另选门面房。3.赵险峰于一审诉讼中陈述与明星房产法定代表人胡明银私交好，在需要用钱时，向胡明银借款周转，若明星房产尚欠其购房款或需要给其另行选择门面房，那么赵险峰绝对不可能向明星房产借款，而是直接要求返还房款就能解决自己的资金周转问题，因案涉房款是胡明银私自收取，二人私下已处理完毕更符合情理。二、一审适用法律错误。赵险峰主张的是房屋买卖合同关系，系合同之债，根据其在一审中的陈述，从2006年签订《预售购房合同》之后，就明知案涉房屋无法交付，故根据《民法总则》第188条之规定，诉讼时效为3年，赵险峰的诉请，早已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。 赵险峰辩称，一审判决正确，请求予以维持。事实和理由：1.赵险峰与明星房产在2006年3月28日签订房屋买卖合同，至今房屋未交付，从签订合同到现在与明星房产还有其他往来，与其法定代表人胡明银私下也是很好的朋友，胡明银承认一定会给赵险峰落实门面房，但不久前胡明银去世。2.本案发生在民法总则实施之前，不应适用民法总则。 赵险峰向一审法院起诉请求：1.判令解除双方所签订的门面房购房合同；2.判令明星房产返还购房款14万元及资金占用利息；3.判令明星房产支付惩罚性赔偿14万元；4.判令明星房产支付违约金10万元；5.本案诉讼费由明星房产负担。 一审法院认定事实：2006年3月28日，赵险峰与明星房产签订《预售购房合同》，约定明星房产向赵险峰提供其开发的滨江路东段明星房产综合商住楼25-29轴线至A-E轴线约75平方米的营业用房，单价2000元，合计15万元，交房时间为2006年3月29日，赵险峰先期付款95%，余款在领证时结算。合同签订当日，赵险峰支付购房款14万元，明星公司法定代表人胡明银向赵险峰出具了“收条”，载明：今收到赵德胜购买门面款14万元。收款人：胡明银。后明星房产未能按期交付所购门面房。赵险峰在催促中于2007年发现所购门面房已被他人占用，经双方协商，明星房产同意在其后期开发的房产项目中另行置换相应门面房，但时至今日，明星房产仍未交付房屋。赵险峰遂提起本案诉讼。 另查明：至2017年7月，明星房产法定代表人一直是胡明银。胡明银于2020年4月病故。赵险峰因从事建筑材料经营而与明星房产有长期业务交往关系，基于此，赵险峰与胡明银个人之间关系交好，相互之间亦存在借贷关系。 上述事实有双方身份登记信息、《预售购房合同》、收条、通话记录、微信聊天记录及双方陈述在卷佐证。 一审法院认为，赵险峰与明星房产自愿所签订的《预售购房合同》，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。该合同已具有商品房买卖合同的主要内容，且明星房产已收取了购房款，故该合同应认定为商品房买卖合同。明星房产至今不能向赵险峰交付房屋，理应承担相应的民事责任。由于案涉门面房因明星房产另售而无法交付，且明星房产同意用另外项目的门面置换也至今不能落实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，现赵险峰请求解除合同、要求明星房产返还已付购房款及利息，并要求承担已付购房款一倍的赔偿责任之主张，予以支持。关于赵险峰主张支付违约金的请求，合同无约定，且按已付购房款一倍承担赔偿责任，其本身即是对违约的一种惩罚，对该请求不再支持。 在双方签订《预售购房合同》的同时，明星房产法定代表人即向赵险峰出具了收房款的收条，该收条虽未加盖公司印章，但该收条与合同之间形成了证据的连贯性，应认定其法定代表人的行为是代表公司的行为。基于赵险峰与明星房产长期有业务往来，与法定代表人之间个人关系交好，赵险峰称在发现明星房产将案涉房屋另行出卖后，多次要求解决，而明星房产承诺在其公司今后开发的其他房产项目中给予置换的陈述，合符情理，予以采信。明星房产辩解公司未收到购房款及赵险峰的主张已超过诉讼时效的理由，均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条及上述所援引司法解释的规定，判决：一、解除赵险峰（赵德胜）于2006年3月28日与明星房产所签订的《预售购房合同》；二、由明星房产返还赵险峰购房款14万元，并从2006年3月30日起，按年利率3.85%计付资金利息至清结日止；三、由明星房产赔偿赵险峰14万元。上述两项限判决发生法律效力后二十日内履行完毕；四、驳回赵险峰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3500元，由赵险峰负担1050元，明星房产负担2450元。 二审诉讼中，赵险峰陈述，明星房产未在合同约定的时间交房，是因为房屋当时还没有修起，2007年初明星房产承诺换成建材市场处的房屋，2009年又换成锦绣新城的房屋，锦绣新城的房屋是在2016年修起的，但房屋又被用于了抵押。 2017年之前明星房产法定代表人为胡明银，之后变更为柯阆。 一审诉讼中，赵险峰陈述的与明星房产和胡明银之间的经济往来情况。赵险峰陈述：我与明星房产之间还有其他业务往来，我是经营建材的，明星房产经常在我这里采购建材并不是我与胡明银私下的往来，2018年12月份明星房产还欠我相应的工程款还没支付完毕。2017年我需要经济周转的时候，找胡明银借了10万元，在借款第二个月胡明银在重庆需要钱的时候我偿还了5万元，剩余的5万元是在胡明银家里装修的时候在我这里买材料用材料抵扣了，我与胡明银之间的借贷关系已经偿还清楚了。 明星房产代理人陈述：对赵险峰提供的这两张依据我作为代理人不清楚，胡明银家里人说胡明银也有借钱给赵险峰，他们之间的这种借贷关系是否已经抵扣这笔款项。 2019年1月20日，赵险峰微信胡明银“兄弟，好多年了，好久办一下嘛，抵押该结束了嘛，咋回事，电话也不接”。1月22日微信胡明银“老大，我希望你理解我一下，帮我解决一下，我遭不住了，就算兄弟一场帮一下嘛”，胡明银在微信上都没有回复。赵险峰称胡明银都是用电话回复的，并提供了与胡明银之间通话的清单，但无法证明相关的通话内容。 对于一审判决认定的：赵险峰在催促中于2007年发现所购门面房已被他人占用，经双方协商，明星房产同意在其后期开发的房产项目中另行置换相应门面房。仅有赵险峰的陈述，没有其他证据佐证。 一、二审诉讼中，明星公司均提出了诉讼时效的抗辩。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，赵险峰与明星房产于2006年3月28日签订《预售购房合同》，约定在次日交房，房屋买受人赵险峰陈述在2007年发现约定的房屋已被明星房产卖与他人，故双方协商另行调换房屋，但明星房产至今未交付调换的房屋，赵险峰多次要求解决未果，因自己与明星房产原法定代表人胡明银关系较好，而未提起诉讼，直到去年胡明银去世，自己才提起诉讼。明星房产对此予以否认，而赵险峰对前述双方协议另行调换房屋且自己多次要求解决的事实仅有其自己的陈述，无其他证据佐证。赵险峰于诉讼中所举在2019年与胡明银的微信记录以及双方的通话清单，并不能证明就是为案涉房屋主张权利，不能证明其诉讼时效存在中止、中断的情形，因此，明星房产上诉提出赵险峰的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的理由成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，对赵险峰的诉讼请求，本院不予支持。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初4819号民事判决； 二、驳回赵险峰的诉讼请求。 一审案件受理费3500元，二审案件受理费5500元，均由赵险峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二一年五月十二日 书记员 马 静