广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1423民初555号 原告：蒙其良，男，1976年8月17日出生，壮族，广西龙州县人，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 原告：秦艳清，女，1980年7月7日出生，壮族，广西龙州县人，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：黄欣照，广西帮达律师事务所执业律师。 被告：广西泓景龙悦房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市武鸣县城厢镇城东开发区4-713号。统一社会信用代码：914501226697055719。 法定代表人：黄光宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王毅，该公司职工。 原告蒙其良、秦艳清与被告广西泓景龙悦房地产开发有限公司（以下简称泓景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蒙其良和泓景公司的委托诉讼代理人王毅到庭参加诉讼。秦艳清经本院传票传唤未到庭参加诉讼，蒙其良和秦艳清共同委托的诉讼代理人黄欣照经本院送达出庭通知书未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒙其良、秦艳清向本院提出诉讼请求：一、判决泓景公司向蒙其良、秦艳清支付违约金28.6万元；二、判决泓景公司在合理期限内按照购房合同约定的标准交付房产给蒙其良、秦艳清使用。事实和理由：2017年8月10日蒙其良、秦艳清与泓景公司签订合同，购买泓景公司开发的位于龙州县，购房价款总额为71.5万元，蒙其良、秦艳清已经按照合同约定履行付款和办理银行贷款义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，泓景公司应于2017年12月31日前交付符合合同约定的商品房，但泓景公司一直未予交付，后蒙其良、秦艳清以泓景公司迟延交房368天为由向法院起诉要求泓景公司支付违约金131560元，龙州县人民法院作出的（2019）桂1423民初51号判决支持了蒙其良、秦艳清的诉讼请求。但泓景公司至今未按约定交房，违约仍在持续当中。2019年1月3日，蒙其良、秦艳清首次以泓景公司违约为由将其诉至法院，从2019年1月3日至2021年3月13日止，泓景公司又持续违约长达800天，根据双方合同约定，泓景公司应按购房款总额的日万分之五支付违约金，故被告支付违约金28.6万元（71.5万元×0.0005／天×800天）。为了维护蒙其良、秦艳清的合法权益，提出上述诉讼请求。 泓景公司辩称，一、涉案房屋已于2019年1月左右办理竣工验收，物业也已进驻，泓景公司已电话通知蒙其良、秦艳清交付房屋。二、蒙其良、秦艳清主张的违约金过高，恳请法院调低违约金。商品房买卖关系中，泓景公司有应按时交房义务，而非向蒙其良、秦艳清支付购房款，商品房买卖关系成立后，蒙其良、秦艳清的收益是对涉案房屋使用占有支配收益，其实际损失应为其不能占有支配涉案房屋后产生的租金，现蒙其良、秦艳清请求按日万分之五支付违约金过高，请求法院按实际损失的租金为基础，按实际损失的130%计算。三、现泓景公司告知蒙其良、秦艳清，涉案房屋已达交房标准，蒙其良、秦艳清庭后可以马上去办理交付手续。 蒙其良、秦艳清围绕诉讼请求向本院提交了证据，泓景公司对蒙其良、秦艳清提交的第3组证据无异议，对泓景公司的证据本院予以确认并在卷佐证。泓景公司对蒙其良、秦艳清提交的第1组、第2组证据有异议。对有异议的证据，本院认定如下：蒙其良、秦艳清提交的第1组证据即商品房买卖合同，蒙其良、秦艳清用于证明以下事实或内容：1、双方签订商品房买卖合同的事实；2、合同约定蒙其良、秦艳清购买涉案房屋及支付总价款71.5万元的事实；3、双方约定逾期交房按日万分之五支付违约金的事实。蒙其良、秦艳清提交的第2组证据即（2019）桂1423民初51号判决书，蒙其良、秦艳清用于证明其曾以泓景公司违约为由向法院起诉得到法律支持的事实。本院认为，根据以上两组证据的内容，可证明蒙其良、秦艳清的事实，本院予以确认。 根据双方当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2017年8月10日蒙其良、秦艳清与泓景公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＸ20170801001），合同主要约定：一、蒙其良、秦艳清购买泓景公司开发的位于龙州县，购房价款总额为71.5万元。二、泓景公司应于2017年12月31日前交付符合合同约定的商品房，泓景公司逾期交房的，应按购房款总额的日万分之五支付违约金。合同签订后，蒙其良、秦艳清已经按照合同约定履行付款和办理银行贷款义务。泓景公司未能按时交房，蒙其良、秦艳清于2019年1月3日，以泓景公司延期交房368天（2018年1月1日起至2019年1月3日止）为由向本院起诉要求泓景公司支付违约金131560元，本院作出的（2019）桂1423民初51号判决支持了蒙其良、秦艳清的诉讼请求。判决过后，泓景公司至今未交房。 本院认为，本案涉案合同成立于《中华人民共和国民法典》施行之前，泓景公司持续逾期交房至今，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用民法典的规定，本院予以确认。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，从双方当事人主张和本院认定的事实上看，双方的基础法律关系是商品房预售合同，因此变更案由为商品房预售合同纠纷，本院予以确认。本案争议焦点：一、泓景公司逾期交房是否违约；二、如泓景公司逾期交房构成违约，违约金如何计算。对本案争议焦点，本院评判如下： 一、关于泓景公司逾期交房是否违约的问题，本院认为，泓景公司逾期交房构成违约。双方签订的合同，是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均有法律约束力，本院予以确认。涉案合同约定，泓景公司应在2017年12月31日前将达到交付条件的商品房向蒙其良、秦艳清交付。涉案合同签订后，蒙其良、秦艳清依约已支付购房款并办理了银行按揭贷款，但泓景公司未能按合同约定交付商品房，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定泓景公司逾期交房已构成违约，并导致蒙其良、秦艳清不能实现购房预期目的，造成经济损失，本院予以确认。根据民法典第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，泓景公司应承担违约责任，支付给蒙其良、秦艳清相应违约金。民法典第五百八十五条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。法律、司法解释规定，约定的违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构调整。现泓景公司请求调低违约金，有法可依，但其没有向本院提供涉案房屋同地段同类房屋租金标准，也没有提交任何证据证明违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，泓景公司应就自己提出的主张未提供相关证据予以佐证承担不利的后果，其请求调低违约金的主张缺乏事实根据，本院不予采纳。泓景公司应支付的违约金按日万分之五计算，本院予以确认。泓景公司从2019年1月4日至2021年3月13日止，合计违约逾期交房800天，蒙其良、秦艳清应得逾期交房违金28.6万元（71.5万元×0.0005/天×800天），其提出由泓景公司支付逾期交房违金28.6万元合理合法，本院予以支持。 因双方同意继续履行涉案合同，泓景公司应及时将符合合同约定条件的房屋交付给蒙其良、秦艳清，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十二条、第十三条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西泓景龙悦房地产开发有限公司向蒙其良、秦艳清支付逾期交房违约金28.6万元（逾期时间从2019年1月4日起至2021年3月13日止）； 二、广西泓景龙悦房地产开发有限公司与蒙其良、秦艳清继续履行双方于2017年8月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：LX20170801001）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5590元，减半收取2795元，由广西泓景龙悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二一年五月二十五日 书记员  周秀琴 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 法律、司法解释规定，约定的违约金过高或过低，当事人可请求法院或仲裁机构调整 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。