辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0105民初2246号原告：周嘉伟，男，1993年10月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘春英，系辽宁良友律师事务所律师。被告:辽宁省投资集团有限公司，住所地:沈阳市皇姑区黄河南大街115甲。法定代表人：于凌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王崇、孙天瑶，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告周嘉伟诉被告辽宁省投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月23日作出（2019）辽0105民初5706号民事判决。宣判后，被告辽宁省投资集团有限公司不服,上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院。2020年12月21日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终5399号民事裁定，撤销了（2019）辽0105民初5706号民事判决，将此案发回本院重审。本院于2021年2月2日立案后，另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周嘉伟的委托诉讼代理人刘春英、被告辽宁省投资集团有限公司的委托诉讼代理人王崇、孙天瑶均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周嘉伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期办理房证违约金，即2016年12月4日起至2019年12月13日止，参照最新的银行贷款利率计算；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月，原、被告签订《商品房买卖合同该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市皇姑区房屋，建筑面积为157.61平方米，总金额1,757,352元整。合同第八条约定，被告应当在2015年12月9日向原告交付涉案房屋；合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报等级机关备案。合同签订后，原告按约定支付了购房款。而被告于2015年12月9日才通知原告办理入住，至此，被告逾期交房708天。同时，被告至今应未按合同约定办理房屋产权证书，已经构成违约。双方合同第15条约定逾期办证违约金并非按日标准计算，而是按购房款固定的标准计算，按总房款的万分之一支付违约金，该条约定被告违约一日和违约若干年都一样，只需要承担175元的逾期办证违约金。该固定比例计算违约金数额极低，属于无效的格式条款。应该按照《中华人民共和国合同法》第三十九条及四十条，认定该条款无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同司法解释》第十八条二款规定，属于双方对逾期办证违约金没有约定，应该按照银行的贷款利息进行计算。如果说双方约定该条款有效的话，其约定的逾期办证违约金均过低，那么逾期办证违约金给买受人带来的损失属于难以确定的数额。故也应适用《关于审理商品房买卖合同司法解释》第十八条二款规定。请求法院予以调整。被告辽宁省投资集团有限公司辩称：首先，答辩人与被答辩人签订了书面《商品房买卖合同》，其中对逾期办理房证违约金的标准有明确约定，双方应当按照合同条款、即“总房款的万分之一”执行，而非被答辩人主张的逾期贷款利率；其次，对于违约金的条款系双方两个完全民事能力主体的选择，双方应尊重条款，该条款即不属于格式条款，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该条款有效。如果被答辩人主张上调违约金，根据《合同法》第一百一十四条之规定，应当以实际损失为依据。被答辩人从未举证证明实际损失，应当承担举证不能的不利后果。并且，即使上调违约金，也应当在合理范围内进行调整。最后，案涉房屋已于2019年12月31日开始能够办理房证，即使主张日违约金，也只能主张至2019年12月31日。另外，据答辩人了解，案涉房产目前并非由被答辩人实际使用。如案涉房屋已经进行对外转让，则案涉房屋流转不存在障碍，进一步说明被答辩人不存在实际损失。综上，请求贵院对被答辩人的主张不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、购房增值税普通发票一份等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于皇姑区公寓（商业）房屋一套，房屋总价款为1,757,352元。关于产权登记，双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即“合同继续履行。出卖人向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，直至出卖人将应由其提供的资料报产权登记机关备案为止。”合同签订后，原告依约悉数向被告交纳了全部购房款，被告也于2015年12月9日向原告交付了标的商品房。但被告未在合同约定的交房后360天内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。被告直至2019年12月31日才对案涉房屋办理初始登记。原告已于2021年1月26日取得了案涉房屋的不动产权利证书。本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为被告逾期办理产权证书是否应当承担违约责任及逾期办理房屋产权证书违约金的计算标准如何确定问题。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护。结合本案，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，故合法有效。作为合同的当事人，双方均应依合同约定全面履行合同义务。但被告在合同履行过程中，并未按合同约定在商品房交付后按期办理权属登记备案手续，其行为已经构成违约，故其应对原告承担支付逾期办理房屋产权的违约金的责任。关于违约金的计算标准，原告主张按照总购房款，参照最新的银行贷款利率之标准，并结合逾期天数计算违约金。但双方签订的《商品房买卖合同》已经约定：“出卖人向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，直至出卖人将应由其提供的资料报产权登记机关备案为止。”且原告在庭审中亦未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失，故本院对原告主张的违约金计算标准不予支持。另外，本案亦不属于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的情形。而本案如以合同约定的违约金标准计算违约金，其违约金数额仅为175.74元，违约金标准显然过低，有违公平原则，且不足以惩戒被告的违约行为，亦无法使原告的合法权益得到保障。但原告主张的违约金的计算标准过高。本院综合考虑被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务，且目前原告已取得了案涉房屋的不动产权利证书，故本院酌情确定被告应按已付购房款总额的0.5%向原告支付违约金，金额为8786.76元（1,757,352元*0.5%）元。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据该规定，本案涉诉商品房销售合同签订时间在民法典实施之前，故应当适用于当时的法律规定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周嘉伟违约金8,786.76元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,983元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  原一芃人民陪审员  杨 帆人民陪审员  项 阳二〇二一年五月十三日法官助理许慧聪书记员依靖楠