内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2021）内04民终1727号 上诉人（原审原告）：张彦勇，男，1974年7月26日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：陈志东，内蒙古兴林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭亚军，男，1978年2月22日出生，汉族，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：孟显会，内蒙古兴林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：缪春艳，女，1982年4月27日出生，汉族，住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：杨立元（系被上诉人缪春艳丈夫），住内蒙古自治区林西县。上诉人张彦勇因与被上诉人缪春艳、郭亚军买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院（2020）内0424民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张彦勇上诉请求：1.郭亚军、缪春艳构成根本违约，请求撤销原判，依法改判，依法解除双方签订的《房屋买卖合同》。2.一、二审诉讼费由郭亚军、缪春艳承担。事实和理由：一、原判认定：“原告作为房屋买受人的合同目的已经实现……。原告作为房屋所有权人，对案涉房屋实际占有、使用至今已近六年之久，期间无论使用或用于经营所需的水、电、暖等附属设施的入户及土地使用权证的办理，均可按照相关部门的要求自行办理”。上述认定以“无论、自行办理”就将办理土地使用权证，保证水、暖、电及消防设施正常使用的责任和义务转嫁给张彦勇，既违背了合同约定，也没有法律依据。1.《房屋买卖合同》第四条1款约定：“甲方应在本合同签订的15个工作日内将此酒店的土地使用权证，产权证及停车场的土地使用权证办理完毕，并交付给予乙方”。时间为2015年1月20日之前交付。按照该约定，办理土地使用权证是郭亚军、缪春艳的责任和义务，但郭亚军、缪春艳至今未办理完毕土地使用权证。停车场是酒店不可缺少的部分，由于郭亚军、缪春艳未按约定的期限办理完毕土地使用权证，停车场被他人占用部分土地。至今未得到解决。2.《房屋买卖合同》第四条2款约定：“甲方负责按照酒店规划设计要求，确保水、暖、电消防设施及电梯的正常使用，并将入户及相关验收手续在办理产权证后60个工作日内交付给乙方”。时间为2015年3月20日之前。但自合同签订至今已近6年之久，酒店的水、暖、电未接通，消防设施没有合法的验收报告，不能正常使用。接通水、暖、电是保证正常使用的前提，也是郭亚军、缪春艳的义务，而且接通供热管道需付每平米65元，水、电接通也要付费。3.张彦勇购买酒店房屋是为了开办酒店使用，而且在签订合同之前的2014年12月30日就与格林豪泰（中国）有限公司签订了《格林豪泰快捷酒店特许经营合同》，交纳了5万元加盟费。办理了产权证，但未取得合法的土地使用权，签订合同的目的未能实现。4.“办理了产权证，占有、使用房屋近六年之久”，不能免除郭亚军、缪春艳办理土地使用权证及保证水、暖、电及消防设施正常使用的责任和义务。在双方签订的《房屋买卖合同》中，郭亚军、缪春艳办理土地使用权证及保证附属设施正常使用是独立条款，没有任何附加条件。原判以“自行办理”四个字改变合同双方约定的权利义务，将办理土地使用权证和附属设施及入户的相关手续的义务转嫁给张彦勇是错误的。二、原判认定：“本案买卖关系履行过程中，原告办理了案涉房屋的所有权证后，以此房屋进行抵押价款，至今抵押未涤除”。张彦勇抵押价款于2015年7月份，而合同约定的郭亚军、缪春艳办理土地使用权证的时间为2015年1月20日之前。抵押与办理土地使用权证无任何关系。三、原判认定：“根据被告提交的案涉房屋在翁牛特旗住建局竣工验收备案登记信息，案涉房屋已于2014年10月11日验收完成，符合规划验收要求”。一是登记信息不是验收报告；二是没有消防部门的专门验收报告；三是即使附属设施符合规划要求或齐全，但不能证明能够正常使用。正常使用需要付费接通水、暖、电管道及管网，这是合同约定的郭亚军、缪春艳保证的义务。不是简单的一份“备案登记信息”就能解决的。四、申请办理土地使用权证需要提交初始登记证（大证）、建设用地使用权出让金及出让金税费交纳完毕的凭证。郭亚军、缪春艳在卖给张彦勇酒店房屋时，隐瞒了没有上述手续的事实，即使办理土地使用权证，也无法提交上述手续，导致办证不能。五、郭亚军、缪春艳在一审答辩称“合同约定的主要义务是协助原告，水、暖、电消防等属于合同约定的附随义务，原告没有实际经营；原告购买后，为了不缴纳取暖费，自行将暖气停止，他人在酒店停车场建筑是违法建筑”等。郭亚军、缪春艳的上述说法是在规避其应当承担的责任和义务。1.水、暖、电始终没有接通，怎么能说“自行停暖”呢。如果郭亚军、缪春艳在合同约定的期限内办理完毕停车场的土地使用权证，就可能避免违法建筑，违法建筑是郭亚军、缪春艳未按合同约定办理土地使用权证造成的，郭亚军、缪春艳应当承担责任。2.按照合同第四条1、2款约定，办理产权证、土地使用权证及保证附属设施正常使用是合同约定的郭亚军、缪春艳应当履行的义务，根本没有郭亚军、缪春艳“协助”办理的约定。3.房屋所有权属于张彦勇，经营于否是张彦勇的权利，郭亚军、缪春艳不能以此为由不履行合同义务。综上所述：郭亚军、缪春艳不履行合同义务，致使张彦勇无法取得酒店的合法土地使用权，附属设施不能正常使用，郭亚军、缪春艳已构成根本违约，导致张彦勇签订合同目的不能实现。依法应当解除合同。郭亚军、缪春艳辩称，二审答辩意见同一审答辩意见一致。双方于2015年1月10日签订的合同，郭亚军、缪春艳不存在违约情形，更不存在根本违约的情形。该合同不存在法定和事实上的应当解除情形，应驳回张彦勇的上诉请求。张彦勇向一审法院起诉请求：1.依法解除张彦勇与郭亚军、缪春艳签订的《房屋买卖合同》。2.诉讼费由郭亚军、缪春艳承担。一审法院认定事实：2015年1月10日，张彦勇与郭亚军、缪春艳签订《房屋买卖合同》，约定郭亚军、缪春艳将位于乌丹镇汽车站西侧中昊物流园内1#楼1-6层酒店（酒店建筑面积：整体面积为5680.19㎡，其中一层面积为420.49㎡）出售给张彦勇，交易价格为15000000.00元，包含办理房产证、土地使用证的契税及其他相关费用。付款方式为置换部分房产及现金支付，具体为：1.将以下房产置换给郭亚军：A、房产地址为××区，房产面积及价格137.07㎡×4700.00元／㎡=644229.00元；房产地址为大板金色海棠小区5#楼5单元3011#车库，房产面积及价格36.36㎡×7000.00元／㎡=254520.00元；本处房产共计898749.00元，取整按850000.00计算。B、房产地址为××园，房产面积及价格112.77㎡×3780.00元／㎡=426270.00元，另加65860.00元装修费；本处房产共计492130.00元，取整按500000.00计算。C、房产地址为林西中昊雅居11#楼4号厅，房产面积及价格267.56㎡×4700.00元／㎡=1257532.00元，本处房产共计1257532.00元，取整按1250000.00计算。以上房产价值合计2648411.00元，取整按2600000.00计算，应另行支付给郭亚军现金4900000.00元。2.将以下房产置换给缪春艳：A、房产地址为林东盛汇金石小区1#-01014号、1#01025号，房产面积及价格共计1600000.00元，取整按1600000.00计算。B、房产地址为林西新贵雅居4#楼1单元1052室，房产面积及价格126.89㎡×3680.00元／㎡=466955.00元，取整按450000.00计算。C、房产地址为××园，房产面积及价格122.67㎡×3780元／㎡=463692元，取整按450000计算。以上房产价值合计2500000元，应另行支付给缪春艳现金5000000元。双方在合同中对其他权利义务进行约定。合同签订后，郭亚军、缪春艳向张彦勇交付案涉房屋，并将房屋所有权登记在张彦勇名下，张彦勇将置换房产向郭亚军、缪春艳交付并完成产权变更登记，后以现金方式向郭亚军、缪春艳给付房款5000000元。案涉房屋系由赤峰昊运房地产开发有限公司建设，于2014年10月11日竣工验收，并备案于翁牛特旗住建局。案涉房屋由张彦勇自双方房屋买卖合同签订后即占有、使用至今，并于2015年7月以该房产为抵押办理了借款，现抵押未涤除。一审法院认为，本案争议焦点为张彦勇以郭亚军、缪春艳行为构成根本违约导致张彦勇合同目的不能实现为由要求解除合同，是否有约定或法定事由。本案中，张彦勇与郭亚军、缪春艳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照诚实信用原则履行各自的合同义务。张彦勇主张郭亚军、缪春艳未依约办理案涉房屋的土地使用证，亦未确保房屋的水、电、暖、消防、电梯正常使用，消防设施未验收的行为构成根本违约，但根据郭亚军、缪春艳提交的案涉房屋在翁牛特旗住建局竣工验收备案登记信息，案涉房屋已于2014年10月11日验收完成，符合规划验收要求，张彦勇作为房屋买受方，其在合同签订后即占有、使用该房屋，并办理了房屋所有权登记，此时物权的登记公示已经完成，张彦勇作为房屋买受人的合同目的已经实现，而案涉房屋的水、电、暖等附属设施的入户及土地使用证的办理，张彦勇作为房屋所有权人，对案涉房屋实际占有、使用至今已近六年之久，期间其无论使用或用于经营所需的水、电、暖等附属设施的入户及土地使用证的办理，均可按照相关部门的要求自行办理，由此产生的相关费用按照双方合同约定进行承担，另，本案买卖关系履行过程中，张彦勇在办理了案涉房屋的所有权登记后，以此房屋进行抵押借款，至今抵押未涤除，故结合张彦勇在提起本次诉讼前已经向郭亚军、缪春艳交付大部分购房款，价值合计10100000元，双方的主要合同义务已经履行，故，鉴于案涉买卖合同并未约定解除条款，而郭亚军、缪春艳在履行该合同过程中亦不存在根本违约情形导致张彦勇合同目的不能实现，张彦勇要求解除案涉买卖合同的诉讼请求，无约定或法定事由，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回张彦勇的诉讼请求。案件受理费100元，由张彦勇承担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是，在案涉《房屋买卖合同》履行过程中，郭亚军、缪春艳是否构成根本违约。案涉合同的主要标的物是酒店房屋，合同签订后，郭亚军、缪春艳已经向张彦勇交付了酒店房屋，酒店房屋的产权证亦已经办理到张彦勇名下，郭亚军、缪春艳已经履行了合同的主要义务。张彦勇主张郭亚军、缪春艳构成根本违约，没有事实和法律依据。综上所述，张彦勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张彦勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王利峰  审 判 员 周振卿  审 判 员 张国利 二〇二一年五月三十一日 法官助理 李 静 书 记 员 尹适森