山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初2405号原告：华相圣，男，汉族，1967年3月18日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：乔洪波，泰安泰山华新法律服务所法律工作者。被告：马丽丽，女，汉族，1978年5月20日出生，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：邵景全，北京市凯天律师事务所律师。第三人：王在峰，男，汉族，1970年12月10日出生，住泰安市岱岳区。第三人：济南万泉房地产开发有限责任公司，住所地山东省济南市长清区万德街道办事处马套村彩石溪山庄3号楼102。法定代表人：王在峰，总经理。原告华相圣与被告马丽丽、第三人王在峰、第三人济南万泉房地产开发有限责任公司（以下简称万泉置业公司）执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序立案，并公开开庭进行了审理。原告华相圣的委托诉讼代理人乔洪波，被告马丽丽及其委托诉讼代理人邵景全，第三人王在峰同时作为万泉置业公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华相圣向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认泰房权证泰字第××号房产归原告所有，并解除查封，停止对该财产的强制执行；×××、判令第三人王在峰配合原告办理产权变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院根据被告的申请，依法作出（×××019）鲁0911执×××149号强制执行裁定书，对登记在第三人王在峰名下的泰安市龙泉商城沿街商业楼1号楼11号房产（泰房权证泰字第××号）查封、评估、拍卖，原告认为贵院该裁定措施错误，因为上述案涉房产应属于原告所有。自×××016年5月原告从第三人王在峰租客房恒美手中转租该争议房从事家庭经营模式的餐饮行业，租期到期后，原告于×××017年×××月28日直接与第三人王在峰签订租赁合同，同时并领取营业执照，按时向物业部门交纳物业及水电费。×××017年10月底，第三人王在峰告知原告有意出售该案涉房屋，经原被告充分协商及中间熟人讲价，原告以90万元的价格购买了该房屋，因该案涉房屋所涉土地被开发商抵押，无法办理过户，何时解押无法确定，第三人王在峰担心如签订房屋买卖合同，合同条款会对其有不利制约，故双方口头约定签订合同一个月内付至合同价的65%，余款可待办理变更过户登记后一次性付清。原告于×××017年11月9日、11月15日按约分两次支付了房款，第三人王在峰也于×××017年11月15日将该案涉房屋的所有手续交付给了原告，自此原告以买受的方式完全占有该房屋，享有了该案涉房屋的所有权。×××020年5月8日，贵院执行局通知原告，该房屋因涉及第三人王在峰的债务，拟对该房屋进行评估、拍卖。原告当即表示该房屋已与第三人王在峰没有任何关系，已经出售给原告，后根据程序规定向贵院提出执行异议，贵院于×××020年11月3日出具（×××020）鲁0911执异150号执行裁定书，原告认为，根据购房事实及相应的法律规定，原告是该房屋的实际所有权人，与第三人王在峰没有任何关系，被告申请执行原告的该房屋没有事实及法律依据，故诉至贵院，望判如所诉。被告马丽丽答辩称：本案原告依法不享有对本案涉案房产真实的、完全的足以排除执行的民事权利，人民法院应依法驳回其诉讼请求，恢复对涉案房产的强制执行。根据民法典第×××14条、第×××21条，当事人对不动产享有的权利应根据物权公示原则依法进行登记，其权利自记载于不动产登记薄时发生效力，本案原告主张的对涉案房产享有权利，既不排除为对抗执行伪造证据的嫌疑，也未依法进行不动产变更登记，其主张亦不符合最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第×××8条之规定，无真实合法有效证据支持，人民法院应依法驳回。第三人王在峰、万泉置业公司答辩称：据我了解，房款已经支付50万元，大约还欠40万元，具体以原告举证为准，房产证已经办理出来了，但是因为开发商将土地抵押给银行，无法办理不动产证，无法办理过户。万泉置业公司的实际控制人一直是我，只是当时签订合同时登记的法人是侯玉峰，现在工商登记法人已经变更成我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：×××015年3月17日，第三人王在峰作为买受人与案外人泰安市玉环府房地产开发有限公司作为出卖人签订《泰安市商品房现房买卖合同》，约定王在峰购买该公司开发建设的泰安市龙泉商城沿街商业楼1号楼11号房屋，实测建筑面积为170.58平方米，单价为4400元，总价款为75055×××元。王在峰采取一次性付款方式付款。×××015年×××月4日，该公司为王在峰出具75055×××元的购房发票。泰安市房产管理局于×××015年6月×××3日为上述房屋办理房屋所有权证书，证号为泰房权证泰字第××号，房屋所有权人为王在峰，共有情况为单独所有。案涉房屋所坐落的泰土国用（×××010）第D-0185号土地于×××016年7月×××2日设立抵押，于×××019年7月14日解除抵押。案涉房产于×××020年8月3日以（×××020）鲁0911民初3493号文书被本院查封，查封结束时间为×××023年8月×××日。×××017年×××月28日，王在峰作为甲方与孙密菊作为乙方签订《楼房租赁合同》，约定甲方将其位于龙泉商城沿街1#营业楼11#1-×××层营业房170.58平方米租赁给乙方作为营业房使用，租赁期为一年，自×××017年×××月28日至×××018年×××月28日，租金为13000元。付款方式为签订合同后一次性交齐年租金，水、电、物业费、卫生费由乙方按实际使用数量向伟业苑物业交纳。×××018年7月17日，孙密菊作为经营者在市场监督管理局注册登记了泰安市岱岳区天平胜家园菜馆，登记类型为个体工商户，经营场所为泰安市岱岳区天平办事处龙泉商城沿街商业楼1#楼11号，经营范围为餐饮服务。×××017年4月5日、×××019年4月1日，山东北海物业管理有限公司泰安分公司为孙密菊、华召出具物业费及水费收据。×××017年11月9日，孙密菊向侯玉峰账户转账30万元，×××017年11月11日，华召向侯玉峰账户汇款8万元，×××017年11月15日，华召通过微信向侯玉峰账户转账×××万元。×××017年11月9日，泰安佳森建筑装饰工程有限公司为孙密菊出具收款收据，金额为45万元（电汇43万元，现金×××万元），收据中载明龙泉商城沿街1#楼11#1-×××层营业房预付款，总价款90万元。×××017年11月15日，泰安佳森建筑装饰工程有限公司为孙密菊出具收款收据，金额13万元（微信×××万元，现金11万元）。另查明，孙密菊与原告华相圣于1989年7月5日登记结婚，二人育有一子名华召。孙密菊之父孙思安于多年前去世，孙密菊于×××020年×××月14日因病去世。孙密菊之母梁春光及其子华召均同意由华相圣作为本案原告起诉。再查明，马丽丽诉王在峰、万泉置业公司等民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于×××019年5月13日依法查封了涉案房产，并向泰安市自然资源和规划局送达民事裁定书及协助执行通知书，后本院依法作出（×××019）鲁0911民初3018号民事判决书。判决生效后，马丽丽作为申请执行人向本院申请强制执行，本院以（×××019）鲁0911执×××149号立案执行。执行过程中，本院于×××020年5月8日张贴公告，拟对涉案房产进行评估、拍卖。后华相圣对涉案房产的执行提出异议，本院于×××020年11月3日作出（×××020）鲁0911执异150号执行裁定书，驳回华相圣的异议请求。华相圣对裁定不服，故提起本案诉讼。庭审中，王在峰认可收到原告支付的58万元购房款，并称因房屋所涉土地已被抵押，暂时无法过户，所以当时没有签订书面的房屋买卖合同，但双方已口头约定房屋售价90万元，×××017年11月底前付至合同价的65%即58万元，剩余房款待可办理变更过户登记一次性付清房款。孙密菊付清58万元后，其就将房产证、购房合同、购房发票等都交给了孙密菊。以上事实由原被告陈述、《泰安市商品房现房买卖合同》、《楼房租赁合同》、购房发票、房产证、（×××020）鲁0911执异150号执行裁定书、（×××019）鲁0911民初3018号民事判决书、营业执照、物业费收据、结婚证、死亡证明、火化证明、村委证明、调查笔录、不动产登记资料查询结果证明、收款收据、转账凭证等证据在案证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案中依法查明的事实，本院认为，孙密菊生前于×××017年×××月28日即与王在峰签订租赁合同租用案涉房屋用于个体经营，×××017年11月通过其账户及其子华召账户向王在峰支付58万元购房款，收款收据中明确载明了房屋的坐落及总房款，应视为双方已达成了购房合意。根据原告提交的营业执照、结婚证等证据，可以确认原告在本院查封之前已合法占有案涉房屋。因孙密菊于×××020年×××月14日去世，本院依法对除原告之外的其他两名法定继承人华召、梁春光进行调查询问，根据华召的调查笔录及梁春光的影像资料，该两人均同意由华相圣作为本案原告起诉。另，在本案审理过程中，原告自愿将剩余3×××万元房款转至代理人乔洪波账户，并由其出具书面声明，载明该款项系本案专款专用，如本院支持原告诉求，其将在判决生效后3日内将该3×××万元交付（×××019）鲁0911执×××149号案件执行，否则代理人自愿承担相应的法律后果。如本院驳回原告诉求，其将在判决生效3日内将该款项返还原告。本院认为，原告以此交付行为作为自愿将剩余房款交付执行的意思表示，代理人乔洪波亦基于与原告之间的委托代理关系作出该项声明，此种交付方式符合上述规定的要求且在一定程度上保障了申请执行人的合法权益，本院依法予以认可。经原告申请，本院依法向泰安市不动产登记中心调查了案涉房屋所在土地的抵押情况，该处土地于×××016年7月×××2日设立抵押，于×××019年7月14日解除抵押，本案中购房时间为×××017年11月，而本院查封房屋的时间为×××019年5月13日，故案涉房屋未办理过户登记并非买受人自身原因，而系因其所在土地存在抵押所致。综上，根据上述规定，案涉房屋实际为原告所有，原告依法享有对案涉房产排除执行的权利。对于原告要求第三人王在峰配合办理产权变更登记手续的诉求，本院认为，虽然至本案庭审结束，案涉土地已具备办理不动产权证书的条件，但因案涉房屋被轮候查封，客观上该房屋暂时无法办理过户登记，故对其该项诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、泰安市龙泉商城沿街商业楼1号楼1至2层11号房屋（房产证号：泰房权证泰字第××号）为原告华相圣所有；二、不得执行泰安市龙泉商城沿街商业楼1号楼1至2层11号房屋；三、原告华相圣在本判决生效之日起三日内将32万元房款交付（2019）鲁0911执2149号案件执行；四、驳回原告华相圣的其他诉讼请求。案件受理费13700元，由被告马丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  侯存海审判员  彭佐国审判员  李 冉二〇二一年五月二十六日法官助理陈丹书记员张娜