成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初11296号 原告：成都罗浮物业服务有限公司，住所成都市武侯区高升桥路9号5幢6层613。 法定代表人：徐钟，董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 被告：泽拥，女，1970年1月4日出生，藏族，住四川省白玉县。 委托诉讼代理人：呷洛，男，系泽拥配偶。 原告成都罗浮物业服务有限公司（以下简称罗浮公司）与被告泽拥物业服务合同纠纷一案，本案于2021年3月12日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告罗浮公司的委托诉讼代理人赵庆，被告泽拥的委托诉讼代理人呷洛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗浮公司向本院提出诉讼请求：1.判令泽拥向罗浮公司支付截至2019年12月31日拖欠的物业服务费14481.96元、生活垃圾处置费496元、水费1621.01元、电费9267.51元；2.本案诉讼费用由泽拥承担。事实和理由：2002年1月，罗浮公司的前身“成都达义物业管理有限公司”与成都罗浮世家小区开发商“成都达义物业有限责任公司”签订了《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定“成都达义物业管理有限公司”为成都罗浮世家小区提供前期物管服务，服务期限至罗浮世家小区业主委员会聘请新的物业服务企业止。后“成都达义物业管理有限公司”与小区各业主签订《罗浮世家前期物业管理服务协议》。2008年1月，罗浮世家小区依法成立业主委员会，但由于各种原因未重新选聘新的物业服务企业，亦未与罗浮公司重新签订物业服务协议，罗浮公司按照《罗浮世家前期物业管理委托合同》约定继续为罗浮世家小区提供物业管理服务，该服务亦被广大业主接受。前述《罗浮世家前期物业管理委托合同》和《罗浮世家前期物业管理服务协议》均约定了罗浮公司所有的住宅物业服务费标准为每月1.5元/平方米。2012年6月，广福桥社区居委会在武侯区双楠街道办事处指导下依法组织召开罗浮世家小区书面形式的业主大会，该大会依法形成了将物业服务费标准调整为每月1.85元/平方米的决议。罗浮公司全面谨慎履行合同义务，但泽拥拒不支付物业服务费、生活垃圾处置费及水费、电费。故罗浮公司诉至法院。 泽拥辩称，一、物业位于罗浮公司曾提供物业服务的罗浮世家二期5栋2单元906号，房屋面积126.26㎡，该房屋系泽拥于2019年7月22日通过成都市锦江区人民法院在京东拍卖平台竞拍购得，并于2019年9月12日办理了案涉房屋的不动产权证，拿房之后物业服务费泽拥一直在按期缴纳；二、案涉房屋原业主系王平，其将房屋租给了谭雄剑，罗浮公司自2014年至2019年都没有收取原业主和租客的物业服务费，明显不合理，且诉讼时效已过，拍卖之前的物业服务费不应该由泽拥承担；综上，请求驳回罗浮公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：罗浮公司曾系位于成都市武侯区的物业服务企业（2019年12月31日退场），泽拥通过成都市锦江区人民法院网络司法拍卖于2019年9月12日购得罗浮世家（二期）小区5栋2单元906号房屋（建筑面积为126.26㎡）成为业主。 2002年1月15日，罗浮公司与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定罗浮公司为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/平方米；一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，罗浮公司与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2003年10月19日，罗浮公司与原业主签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》，约定管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立之日止。 2008年1月1日，罗浮世家小区第一届业主委员会成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与罗浮公司签订物业服务合同。在2012年1月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区未成立新一届业主委员会。武侯区罗浮世家第二届业主委员会（以下简称罗浮世家第二届业委会）于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日。 2016年12月15日，罗浮世家第二届业委会发布公告召开业主大会，对是否续聘原告及如不同意续聘是否授权业委会按先后顺序与后备库中的物业服务公司签订合同的两项议题进行表决。2017年3月12日，罗浮世家第二届业委会发布成武罗（2017）2号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称2号公告）、成武罗（2017）3号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称3号公告）。2号公告载有，关于“续聘罗浮公司并按照其回复的物业服务合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数582人，反对人数1148人，弃权人数194人，占总人数比例分别为29.95%、59.07%、9.98%；赞成面积82186.18㎡，反对面积152707.05㎡，弃权面积29626.17㎡，占建筑物总面积比例分别为：31.07%、57.73%、11.2%”。3号公告载有，关于“如果业主大会表决结果为不续聘罗浮公司，则授权业委会及时从物业服务企业后备库中依照排名先后顺序选定并委托物业服务公司为小区提供物业服务，并按照其投标的合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数1430人，反对人数299人，弃权人数193人，占总人数比例分别为73.58%、15.41%、9.91%；赞成面积193337.23㎡，反对面积43698.6㎡，弃权面积27483.57㎡，占建筑物总面积比例分别为：73.09%、16.52%、10.39%”。根据上述两个表决结果公告，罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日向罗浮公司发出了成武罗（2017）4号《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》（以下简称4号公告），称依据2号公告请罗浮公司于2017年4月20日之前退出罗浮世家小区并与业委会办理移交手续。罗浮世家第二届业委会于2017年3月21日发布了成武罗（2017）5号《关于罗浮公司退出罗浮世家小区拟签约北京国基伟业物业管理服务有限公司的公告》（以下简称5号公告），该公告称根据3号公告，业委会依据业主大会授权按照业主大会表决通过的物业服务合同主要条款，决定与北京国基伟业物业管理有限公司签订物业服务合同。 2017年4月1日，王倩、崔丹等12名罗浮世家小区业主向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决撤销罗浮世家第二届业委会作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议。本院对该案作出（2017）川0107民初3108号民事判决，判决撤销罗浮世家第二届业委会所作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会所作出的选聘北京国基伟业物业管理有限公司为罗浮世家小区物业服务企业的决议。罗浮世家第二届业委会不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）川01民终10531号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 2017年4月10日，罗浮公司向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日以向罗浮公司发出《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》的方式通知解除开发商成都达义物业有限责任公司于2002年1月15日与罗浮公司签订的《罗浮世家前期物业管理委托合同》以及罗浮公司与罗浮世家小区业主之间的事实物业服务合同关系的行为无效。本院于2018年4月2日作出（2017）川0107民初3320号民事判决，判决支持罗浮公司的诉讼请求。该民事判决已生效。 武侯区罗浮世家第三届业主委员会成立后于2019年11月29日与罗浮公司联合发布《关于罗浮公司主动撤出罗浮世家小区及善后事宜解决办法的联合公告》，载有“罗浮公司将于2019年12月31日主动撤出罗浮世家小区物业服务区域”。 泽拥于2019年7月22日通过成都市锦江区人民法院在京东拍卖平台竞拍购得案涉房屋（执行案号为2019川0104执恢659号），并于2019年9月12日办理了不动产权证。在《拍卖公告》标的物详情的“拍品介绍”处载明：2.该拍卖标的物所涉及的拖欠水、电、气、物管费用、过户税费等均由买受人自行承担；3.该房屋现由藏族同胞租住，租期截止到2424年12月15日，租金一次性付清，法院不负责腾退。《拍卖须知》第八条载明：请竞买人在竞买前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买的标的物实际情况，并请亲临现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负，竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。 罗浮公司从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/㎡的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费，泽拥自2014年11月1日起至2019年12月31日止未交纳物业服务费。另外，泽拥未交纳2014年11月12日至2019年11月12日期间水费1621.01元、2014年10月12日至2019年12月12日期间电费9267.51元及2014年11月1日至2019年12月31日生活垃圾处置费496元（8元/月×62个月）。 罗浮公司于2019年12月18日在案涉物业张贴《缴费通知单》向泽拥催收了物业服务费、水费、电费及生活垃圾处置费。 另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为罗浮公司。 2.案涉房屋原业主王平与案外人谭雄剑签订了《租房合同》，合同约定：出租房屋位于罗浮世家二期5栋2单元906号。该房屋租赁期限共10年，自2014年12月15日至2024年12月15日，房屋租金每月3000元。该《租房合同》并未约定物业服务费的承担。 以上事实有，《罗浮世家前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、（2019）川01民终18863号民事判决书、缴费通知单、照片、《拍卖公告》、《拍卖须知》、《租房合同》以及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，罗浮公司从2001年5月26日起进入案涉小区后，一直对案涉小区提供物业服务至2019年12月31日。泽拥通过网络司法拍卖购得该房屋作为罗浮世家小区（二期）业主，并在庭审中陈述称，认真阅读、理解并同意了《拍卖公告》及《拍卖须知》中关于房屋瑕疵概括承受的条款。泽拥在竞买案涉房屋时系知晓该房屋存在欠缴物业服务费、水费、电费及生活垃圾处置费之情况，原业主与罗浮公司签订的《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》对泽拥具有约束力。故泽拥应当向罗浮公司支付2014年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费按照1.85元/㎡/月计算。 对于泽拥提出的应当由承租人交纳案涉物业服务费的抗辩，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。而由于案涉租赁合同中没有涉及物业服务费交纳主体的条款，且泽拥在竞买案涉房屋前就知晓了该房屋为带租拍卖，其同意竞拍的行为，视为对该租赁合同效力的确认，故，在租赁合同中没有特别约定物业服务费由承租人交纳的情况下，原业主所欠物业服务费按照相关法律规定应由新业主即泽拥交纳。本院对泽拥的上述抗辩意见不予采纳。 经本院核算，2014年11月1日至2019年12月31日的物业服务费为14481.96元（126.26㎡×1.85元/㎡/月×62个月）。罗浮公司主张泽拥支付物业服务费、水费、电费、生活垃圾处置费，理由正当，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十二条之规定规定，判决如下： 一、被告泽拥于本判决生效之日起五日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付2014年11月1日至2019年12月31日的物业服务费14481.96元； 二、被告泽拥于本判决生效之日起五日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付2014年11月12日至2019年11月12日期间水费1621.01元、2014年10月12日至2019年12月12日期间电费9267.51元及2014年11月1日至2019年12月31日生活垃圾处置费496元； 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费447元，因简易程序结案，减半收取223.5元，由被告泽拥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 诚 二〇二一年五月七日 书记员 贾雪婷