宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初2460号原告：范洁，群众，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：罗某，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，住宁夏回族自治区贺兰县。原告范洁诉被告宁夏润景房地产开发有限公司(以下简称润景房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告范洁、被告润景房产公司的委托诉讼代理人罗某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理xxxx室房屋所有权证，并支付原告逾期办证违约金58459元；2.判令被告向原告返还购房面积差价款17410元、利息1620元，以上合计77489元；3.本案诉讼费由被告承担。被告润景房产公司辩称，针对第一项诉请作如下答辩，原、被告双方于2017年6月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》为原、被告双方的真实意思表示，合同附件十一补充协议第九条第（三）款约定“若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房”根据意思自治原则，有约定的从约定，原告主张的逾期办证违约金明显高于合同约定；针对第二项诉请作如下答辩：被告同意退还其面积差价款，但对于原告所主张的利息不予认可，预售商品房的价格按照预测面积进行计算，被告按照预测面积出售房屋并无过错，实测面积确定后签订面积差补充协议约定需要退还原告差价，但并未约定退款时间，所以被告不应承担利息，即便法院认定被告需承担一定的责任，也应该自原告主张之日起计算。综上，请求法院驳回原告第一项诉请中高于合同约定违约金部分的诉求，驳回原告第二项诉请中利息部分诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1、2017年7月17日原告范洁与被告润景房产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告范洁购买被告润景房产公司开发的××县房屋，建筑面积152.62㎡，单价9949.08元／㎡，房屋总款1518428元。双方约定应在2018年10月30日前交付涉案房屋。合同附件十一补充协议第七条第2项约定：“面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数的），买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算”。合同附件十一补充协议第七条第3项约定：“该商品房实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异的，买受人应于出卖人发出的“退（补）款通知书”中指定的期限内办理房款的退（补）款手续”。合同附件第九条第一款约定：“双方同意房屋产权证按照以下第1种方式处理：双方同意以2018年10月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”。合同附件第九条第三款约定：“若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房”；2、涉案房屋被告润景房产公司已按照合同约定向原告范洁交付，并且办理备案登记。当庭被告润景房产公司认可涉案房屋存在抵押，但暂不具备办理产权证的条件。庭后提交书面答复该公司已销售房屋出售在前，抵押在后。现抵押至中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。签订商品房买卖合同时并未抵押；3、被告润景房产公司当庭认可原告范洁诉求的房屋面积差价款17410元属实并同意退还。判决的理由与结果本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，当庭被告润景房产公司认可欠付原告范洁房屋面积差价款17410元未予退还，故对该诉求本院予以支持。原告范洁诉求被告润景房产公司支付购房面积差价款利息1620元的诉求，因当庭被告润景房产公司认可其于2018年8月25日确认涉案房屋实测面积与销售面积差1.75平米，但是未能在向原告范洁交付涉案房屋前或交付后及时退还该笔差价款，应承担占用该笔资金的利息损失。原告范洁诉求自2018年11月1日计算至2020年11月1日期间利息损失，本院按此计算利息损失应为1342元（17410元×3.85%÷365天×731天），对该利息损失本院予以支持，超出部分不予支持。本案中原告范洁已按照合同约定向被告润景房产公司付清涉案房屋全部购房款，但被告润景房产公司截止本案一审辩论终结前因涉案房屋存在抵押，未能按照合同约定以2018年10月30日之次日起540日内为原告范洁代为办理涉案房屋产权登记证书存在违约，且其将涉案房屋销售后进行抵押原告范洁并不知情，因此对原告范洁诉求被告润景房产公司为其办理涉案房屋产权证书的请求，本院予以支持。原、被告在合同中明确约定“若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，该约定系双方当事人意思自治，本院尊重双方当事人的合同约定。当庭原告陈述涉案房屋总价款为1518428元，被告认可扣除面积差价款应为1501018元，本院认为原告范洁向被告润景房产公司实际支付房款却为1518428元，但是其中应退还面积差价款为17410元，该款被告润景房产公司同意退还且本案中已做处理，故其不应再次计入，故涉案房屋总价款为1501018元。因此按照合同约定的已付房款0.1%计算，被告润景房产公司应向原告范洁支付逾期办证违约金1501元（1501018元×0.1%），对该逾期办证违约金本院予以支持，超出部分不予支持。被告润景房产公司抗辩逾期办证违约金应当按照合同约定的已付房屋总价款的0.1%计算支付的意见有合同约定，本院予以采纳。原告范洁主张按照已付购房款1518428元自交付之日起次日扣除540日按照年息3.85%计算违约金的意见，因原、被告自愿签署《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同中涉及双方当事人重大利害关系条款中对违约责任等事项均有明确约定，原告范洁在合同中签字确认应视为其对上述合同内容知晓且同意遵守。故其应当在签订《银川市商品房买卖合同（预售）》时可预见到或者应当预见到被告润景房产公司逾期办证可能造成的损失系房屋已付款的0.1%。又因本案中原告范洁并未举证证明被告润景房产公司逾期办证给其造成何种损失及损失数额，故其主张将约定的违约金调整为年息3.85%计算的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第五百零九条第二款、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告范洁办理位于××县房屋不动产权属登记证书；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效后十五日支付原告范洁逾期办证违约金1501元；三、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效后十五日退还原告范洁房屋面积差价款17410元、逾期利息损失1342元，合计18752元；四、驳回原告范洁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费869元(已减半收取)，由原告范洁负担642元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担227元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李 瑞二〇二一年五月二十四日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。