四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1291号 原告：李大春，男，1959年3月2日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：成都纳客商业经营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉庆一路288号负一楼88号。 法定代表人：邱序恩，经理。 委托诉讼代理人：朱阳，四川海峡律师事务所律师。 原告李大春诉被告成都纳客商业经营管理有限公司（以下简称纳客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李大春，被告纳客公司的委托诉讼代理人朱阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李大春向本院提出诉讼请求：1.判令解除李大春与纳客公司签订的《委托经营管理协议》并返还房屋；2.判令纳客公司支付拖欠的2020年4月1日至2020年10月31日期间租金19754元，承担违约金285元；3.判令纳客公司赔偿《委托经营管理协议》解除后至腾退房屋之日的房屋占用费。庭审中，李大春申请增加诉讼请求，请求判令纳客公司清偿拖欠的第三方债务，包括但不限于物管费、水电费、商管费等。事实与理由：李大春与纳客公司于2016年12月13日签订了《委托经营管理协议》，约定李大春将位于成都市高新区××路××号××楼××号房屋委托给纳客公司经营管理，委托期限5年，2017年7月1日至2022年6月30日。2019年7月1日至2020年6月30日期间，纳客公司向李大春每季度首月支付租金7730.12元（税前），2020年7月1日至2022年6月30日期间，纳客公司向李大春每季度首月支付租金9018.47元。纳客公司逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的万分之一向李大春支付违约金。纳客公司从2020年4月1日起至今未按约向李大春支付租金，截止2020年10月31日共拖欠租金19754元，应承担违约金285元，李大春多次催收，纳客公司均拒绝支付。纳客公司拖欠租金应承担违约赔偿责任，其无力经营商铺应主动退场，李大春为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 纳客公司辩称，一、不同意李大春要求解除协议并归还房屋的请求。委托经营管理的房屋属于虚拟式产权商铺，纳客公司与李大春签订合同后，将李大春以及其他五户业主的房屋统一打造成一个独立空间对外出租，若本案合同解除，势必会影响其他业主的合法权益，也会影响整个商场的对外招租，因此不同意解除合同；二、纳客公司认可李大春所诉租金计算期限及租金，但李大春的两个商铺在2019年4月15日以后就处于闲置状态，纳客公司努力进行招商，试图将李大春等众多业主的商铺出租出去，但由于疫情等原因，目前尚未出租出去，因此纳客公司无钱支付李大春的费用；三、纳客公司认可商管费、物业费、水电费都是由纳客公司承担。 本院经审理认定事实如下：李大春系成都市高新区××路××号××栋××楼××号房屋的所有权人。2016年12月13日，李大春（甲方、委托方）与纳客公司（乙方、受托方）签订了《委托经营管理协议》，约定甲方委托乙方对房屋进行统一经营管理，委托房屋坐落于成都市高新区××路××号××层××号，建筑面积22.31平方米，房屋用途为商业。委托经营管理期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止，委托管理期限内委托租金为税前103068.2元，实际租金超出委托租金的部分为委托经营管理费，归乙方所有，乙方于2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日分别支付7730.12元，以上四期共支付30920.46元；于2020年7月1日、2020年10月1日、2021年1月1日、2021年4月1日、2021年7月1日、2021年10月1日、2022年1月1日、2022年4月1日分别支付9018.47元，以上八期共支付72147.74元。乙方自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠或拒绝支付。合同第五条第二项约定，乙方以甲方的名义进行自主招商，由甲方授权乙方对外签订该房屋租赁协议以及与该房屋出租的有关文件；乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时交纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时交纳物业服务相关费用，如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索；合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙，与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等），装修装饰、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担；合同期限届满，若甲方要求以商铺现状返还，无需恢复原状的，乙方在合同期限届满后7日内完成撤场。合同第六条约定，若甲方违反本协议第五条的约定，甲方应向乙方支付相当于本协议约定的总委托租金的1倍的损失赔偿金，本协议继续履行；乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应支付租金的万分之一向甲方支付违约金。 合同签订后，李大春向纳客公司交付了房屋，纳客公司按照合同约定于2019年7月3日、2019年10月10日、2020年1月2日向李大春支付了房屋租金，此后未再向李大春支付房屋租金。 另查明，纳客公司在接收案涉房屋后，根据其经营需要，将案涉房屋及相邻房屋进行合并后整体打造为经营性商铺，并于2018年4月28日与案外人签订《租赁合同》，将案涉房屋及相邻房屋整体租赁给案外人经营使用，后纳客公司与案外人于2019年4月15日签订《租赁合同解除协议》，解除了租赁合同。现案涉房屋及相邻房屋合并打造的经营性商铺处于空置状态，尚未出租。 上述事实，有《委托经营管理协议》、房屋信息查询记录、银行账户明细、《租赁合同》、《租赁合同解除协议》、照片等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《委托经营管理协议》是否应当解除，案涉房屋是否应当返还。根据查明的事实及庭审笔录可以知晓，李大春在购买案涉房屋时同时签订了购房合同、补充协议及委托经营管理协议，其在购买并办理产权登记后享有案涉房屋的产权但不直接经营，而是由纳客公司负责统一经营管理，李大春则是获取定期、定额的回报。上述模式实质是所有权和经营权相分离的房地产商铺产品形式，即李大春所有的房屋系产权式商铺。本院认为，首先，李大春所有的房屋系所有权和经营权相分离的产权式商铺，根据《委托经营管理协议》中的约定“合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙，与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等），装修装饰、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担”，李大春同意纳客公司对其房屋进行改善，而纳客公司在接收案涉房屋后也实际将案涉房屋及相邻房屋进行合并改造，且李大春在庭审中亦认可整体打造后的商铺涉及其他业主所有的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，现李大春要求解除合同并返还房屋，势必影响相邻的其他业主的权益，维持现有产权经营模式和商铺现状更有利于维护其他业主及李大春自身的合法权益；其次，根据查明的事实，李大春在购买案涉房屋时同时签订了购房合同、补充协议及委托经营管理协议，根据上述合同内容，其知道且应当知道案涉房屋的所有权性质不等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志，且纳客公司承租了案涉房屋所在楼层的房屋及1楼、2楼、3楼、4楼的部分商铺系作为商场统一经营使用，即使返还案涉房屋，在该商场尚未开业或无较大客流时，李大春亦难以将案涉房屋单独出租，同时也会影响商场整体功能的发挥，损害商场及其他业主的权利；最后，李大春与纳客公司签订的《委托经营管理协议》中并未约定行使解除权的条件，若解除李大春与纳客公司签订的协议，必将影响其相邻的其他业主的权益。综上所述，本案案涉商铺现不具备返还的客观条件，为避免侵害其他业主的合法权益，本院对李大春要求解除合同并返还房屋的请求不予支持。 关于租金及违约金。李大春主张2020年4月1日至2020年10月31日期间的租金19754元。纳客公司在庭审中对李大春的租金计算期间及租金均表示认可，只是现无钱支付，本院对该金额予以确认。对于违约金，根据合同约定“乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应支付租金的万分之一向甲方支付违约金”，纳客公司应当在2020年4月1日前支付李大春租金7730.12元，在2020年7月1日前支付李大春租金9018.47元，在2020年10月1日前支付李大春租金9018.47元，李大春要求支付违约金285元符合合同约定，本院予以支持。 关于房屋占用费。现案涉协议并未解除，故本院对李大春主张协议解除后至腾退房屋之日期间的房屋占用费不予支持，李大春可另行起诉主张房屋后续租金。 关于物管费、水电费、商管费等费用。协议约定纳客公司自行缴纳经营管理期内使用案涉房屋所发生的费用，包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费等，纳客公司不得拖欠或拒绝支付。本院认为，李大春要求纳客公司清偿上述费用，符合合同约定和法律规定，但李大春未向本院提交上述费用清单及明细，本院无法核实费用的具体数额，且案涉协议尚未解除，纳客公司应当按照相关规定自行缴纳案涉房屋的各项费用，故本院对李大春的此项请求不予支持。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都纳客商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李大春2020年4月1日至2020年10月31日期间的租金19754元及违约金285元； 二、驳回原告李大春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1184元，由被告成都纳客商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年五月十七日 书记员  周文莉