河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1530号 上诉人（原审被告）：刘靖，女，1991年4月7日出生，汉族，住高碑店市兴华路五处北区。 被上诉人（原审原告）：王立红，女，1978年1月13日出生，汉族，住高碑店市。 上诉人刘靖因与被上诉人王立红房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省高碑市人民法院(2020)冀0684民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘靖到庭参加诉讼，被上诉人王立红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘靖上诉请求：1.判令撤销(2020)冀0684民初3765号判决内容。2.判令一审诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误地认定上诉人与被上诉人之间《房屋租赁合同》的解除，是上诉人违约解除，以至于得出错误的判决内容，应当予以撤销。2020年8月，被上诉人在未征得上诉人同意的情况下，擅自将涉案房屋信息对外公示，并且招揽其他租户前来看房。上诉人得知该情况后明确反对转租，与被上诉人进行交涉后，双方产生矛盾。甚至因此报警，在派出所的调解下，双方于2020年9月2日，由被上诉人向上诉人腾退房屋，双方解除了租赁关系。该解除行为应视为在派出所的调解下，上诉人与被上诉人之间通过协商一致进行的解除，并且，被上诉人也按照约定的时间（2020年9月2日）向上诉人腾退了房屋。符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”的情形。从一审判决书可知，法院认定上诉人违约是基于认定“被告未在合同约定的期间内通知原告解除合同，双方合同现已实际解除，被告行为构成违约。”由此可知，一审法院将双方合同解除，错误地认定是上诉人单方解除行为导致的，没有认识到双方的解除是基于协商一致的解除。进而，作出上诉人要向被上诉人承担违约责任的错误判决。为维护上诉人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，诉请法院全面查清案件事实，依法判决支持上诉人的诉讼请求。 王立红未到庭答辩。 王立红向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决刘靖在房屋租赁合同期限未满，刘靖自行解除合同,刘靖应赔付王立红租房违约金共计人民币1160元。请求贵法院依法判决刘靖无理解除租房合同一案给予公平公正裁决。2.本案诉讼费用由刘靖依法承担。事实和理由：租赁期限：该房屋自2019年11月16日签订租房合同至2022年11月15日共36个月。房屋租赁地址：河北省保定市高碑店市。刘靖自行找到另一租户，其所出租金高于王立红租房合同内所签订租房价格，刘靖以各种无理要求与王立红解除租房合同，随后刘靖强制收回该房屋！王立红与房东刘靖签订该租房合同第二章节的第7小节注明：在乙方租赁期间，甲方以任何与乙方无关的问题将房屋收回，需提前一个月告知乙方，并退还乙方所剩租金并赔偿乙方双倍押金作为违约金。 一审法院认定事实：刘靖作为出租方（甲方），王立红作为承租方（乙方），双方签订《租房协议》，约定“租赁地点河北省保定市高碑店市五处东区21号楼1单元103房。租赁期限：甲乙同意乙方租用自2019年11月16日起至2020年11月15日，共计36个月，租金583元/月，共计：21000元，押金：580元。付款方式：租金分12次付清，于2019年11月13日支付租金1749元以及押金580元共计2329元，下次租金乙方于30日之前支付给甲方。所交押金于房屋到期之日收房合格后予以退还”。该协议“双方责任及义务”项下约定“1、租用期间该房屋使用所产生的的水、电、天然气、有线电视、宽带、物业及取暖费等费用均由乙方自行负责。2、无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金使用。3、在租用期间内，甲方必须确保乙方正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租期内房屋加价。4、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前1个月提出由甲方根据实际情况，在同等条件下给予优先。5、乙方应注意防火防盗，保持房屋干净整洁、如发生事故，乙方应负全部责任，甲方和中介方不承担任何责任。6、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜室内设施，若人为损坏给甲方相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。7、在乙方租赁期间，甲方以任何与乙方无关的问题将房屋收回，需提前一个月告知乙方，并退还乙方所剩租金并赔偿乙方双倍押金作为违约金。乙方在租赁期间以任何形式不租住到合同期满，所交房屋租金与押金不退。8、乙方在租赁期间由于自身原因导致发生的任何问题，自行解决，甲方不承担责任。9、甲乙方在房屋租赁期间不得做违法乱纪事情，如发生纠纷自行解决”。刘靖于2019年11月13日向王立红出具收条，载明收到王立红3个月租金1749元，1个月押金580元，共计2329元。房屋租赁过程中，双方产生纠纷。刘靖共计收到王立红支付的租赁费用5800元，双方就房屋租赁费用问题无争议。王立红于2020年9月2日搬出涉案房屋。 上述事实当事人无争议，一审法院予以确认。当事人有争议的事实主要在于，涉案房屋转租问题和房屋租金的支付方式问题。王立红在庭审中称，刘靖说在去年疫情期间要求我交付三个月房租，因为疫情期间我没办法出去工作，我和她商量一个月一付，她答应我了。今年8月份我交了一个月房租，她收了房租，也没有说什么，并没有告知我三个月的房租。刘靖说的租户，我不知道从哪来的，她就说是我找的，我没有收押金，没有签合同，也没有收房租，现在这个人住在她家和她签了合同。刘靖称，今年疫情四、五月份就解除了，但是八九月份还没有给我“押一付三”。后来有一个租户通过中介问我是不是要出租房屋，我说没有。后来我问王立红，我的房是不是要转租，她说她还要住，我说中介联系我，王立红要往外转租房，另一个租户也去王立红家看过房，是王立红接待的。我微信上和她说如果这套房往外转租，我就不租给她了，王立红一直说没有转租。后来我把房间照片发给她，她说是她前夫要把房转租。 王立红称，刘靖所述她把我发布她家房子的照片转发给我，问我说房子是不是我要转租，我说没有，她问我为什么她家房子照片会发布出去，我说我不知道。这套房子是她之前自己出租，也有挂在网上，我也不知道她为什么会这样问我，我说我自己还住。我说有可能是我前夫发的，具体什么原因我也不知道，但肯定不是我发的。她所说房租和押金问题，刘靖所述到四、五月份疫情已经结束，我应该“押一付三”，但我一直没上班，我继续跟她商量一月一付，她同意了。她没有提前一个月通知我付三个月租金，在八月份我付完一个月租金，她突然说她家房子我要转租出去，我也很疑惑。刘靖称，一月一付我只是在疫情期间同意，但过了疫情还得按合同履行，王立红过了疫情还是没有交押金。 以上事实有当事人陈述、租房协议、收条、微信聊天记录截图等证据予以证实。 一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。王立红、刘靖签订的《租房协议》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定恪守履行。王立红、刘靖均认可在疫情期间双方将租金支付方式变更为一月一付。刘靖称疫情结束后，王立红应按照原来约定支付租金，但刘靖并未举证证实双方对再次变更租金支付方式达成了一致意见，故对刘靖主张，本院不予支持。刘靖称王立红在租赁期间擅自转租涉案房屋，但并未对此举证证实，且王立红对此明确予以否认，刘靖应承担举证不能的不利后果。刘靖未在合同约定的期间内通知王立红解除合同，双方合同现已实际解除，刘靖行为构成违约，故王立红要求刘靖按照合同约定支付违约金，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“刘靖于本判决生效之日起十五日内支付原告王立红违约金1160元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘靖负担。” 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.视频资料一份，系王立红招揽的租户所录。证明被上诉人王立红存在对外公开招揽租户的行为，且该租户确实租用了刘靖的房屋半年。2.微信聊天记录3页。第一页为上诉人和派出所民警的微信聊天记录，证明上诉人和被上诉人双方是协议解除了涉案房屋。第二页和第三页为上诉人和房屋中介的聊天记录，证明王立红当时想把刘靖的房屋转租。3.事件单打印件一份，系从和平路派出所石永超处打印，证明事情在派出所调解的经过，房屋租赁合同是双方协商解决。被上诉人王立红未出庭也未质证。 本院对当事人提交的证据认定如下：上诉人提交的视频资料无法识别视频中人物的身份，无法证实系被上诉人王立红在对外公开招揽租户，对其真实性和证明目的不予认可；上诉人提交的微信聊天记录打印件，无法识别聊天中人物身份，且语言之间信息不明确，对其关联性和真实性不予认可；上诉人提交的事件单打印件，无上诉人所称来源于派出所的单位公章，对其真实性不予认可。本院对上诉人二审提交的证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”王立红、刘靖均认可在疫情期间双方将租金支付方式变更为一月一付。但是，疫情结束后，上诉人与被上诉人并未就租金是一月一付还是押一付三达成合意。根据《合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故，上诉人与被上诉人应该按照《房屋租赁合同》的原合同内容，即以押一付三的方式履行。此外，通过查看一审庭审笔录，可知上诉人与被上诉人双方均认可在派出所的调解下签署了调解协议，解除了涉案《房屋租赁合同》。被上诉人王立红已搬离涉案房屋，上诉人刘靖已将多余租金退还。此情形属于《合同法》第九十三条规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的情形，不涉及合同哪一方违约，一审认定刘靖的行为构成违约欠妥，本院予以纠正。 综上所述，上诉人刘靖的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、七十八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省高碑市人民法院(2020)冀0684民初3765号民事判决。 二、驳回被上诉人王立红的诉讼请求。 一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由被上诉人王立红负担。 本判决为终审判决。 审判长  盛莉婷 审判员  王洪月 审判员  王志强 二〇二一年五月十日 书记员  王溪溪