安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终338号 上诉人（原审被告）：淮北市龙威置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山南路303号帝景翰园12幢2001室。 法定代表人：李令安，该公司总经理。 诉讼代表人：淮北市龙威置业有限公司管理人。 负责人：张振标,淮北市龙威置业有限公司负责人。 委托诉讼代理人：丁鹏程，安徽胡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁雷，男，1981年3月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘伟东，安徽维智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宝华，安徽维智律师事务所律师。 上诉人淮北市龙威置业有限公司（以下简称龙威置业公司）因与被上诉人丁雷与破产有关的纠纷一案，不服安徽省淮北市烈山区人民法院（2020）皖0604民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙威置业公司的委托诉讼代理人吴明峰，被上诉人丁雷的委托诉讼代理人张宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙威置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回丁雷一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由丁雷承担。事实与理由：原审判决认定本案是商品房买卖合同错误。首先，本案丁雷是通过案外人曹冲向龙威置业公司支付60万元，一审中龙威置业公司已经提供其原法定代表人赵红梅向案外人曹冲支付利息34500元的转账记录，且根据该转账凭证上的原始记载为利息。虽然丁雷提供了购房合同等证据来证明本案不是借贷关系，但在这种情况下本案存在民间借贷和房屋买卖合同的争议。目前司法实践中以房屋买卖合同来担保民间借贷债权实现的做法比较常见；相反如果说双方确实是房屋买卖合同的情况下，龙威置业公司的原始凭证不会显示为支付利息。其次，对于案外人曹冲陈述赵红梅向其支付的款项系好处费的说法是不真实的。因为企业正常的经营过程中好处费是一种不正常的支出，不仅不会以好处费的名目出现，更不会以支付利息的名目出现在龙威置业公司的财务凭证上。况且涉案房屋的价格远远低于当时的市场价格，在这种情况下龙威置业公司也没有向曹冲支付好处费的理由。二、关于《企业破产法》第十八条的适用。即使双方商品房买卖合同关系是真实的，但是基于本案的房屋并没有交付，即合同双方的权利义务均没有履行完毕，本案仍然适用《企业破产法》第十八条的规定。一审法院在涉案合同项下房屋没有交付的情况下即认为丁雷已经履行完毕了相应义务显然错误。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应当依法予以纠正。 丁雷辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，判决结果得当，依法应予维持。理由如下：一、双方之间是真实的商品房买卖合同关系。双方签订了商品房买卖合同，丁雷按照约定支付了购房款，付款时注明转账款项为购房款，办理了商品房买卖合同备案，整个交易过程完备。龙威置业公司在履行破产和解协议期间，向丁雷出具了交房证明，已经准备向丁雷交付房屋。以上证据和事实充分证明双方之间是真实的商品房买卖合同关系。二、赵红梅向案外人曹冲支付34500元不能否认双方之间商品房买卖合同关系的事实。涉案34500元并非龙威置业公司支付，而且丁雷并未收到该款项，原始汇款凭证并非注明是利息，记账账册中注明利息是龙威置业公司单方的内部行为，而且是事后很长时间的补记行为，丁雷无法知晓。正是因为龙威置业公司认为支付好处费不是一种正常的支出，所以在记账时才以支付利息的形式出现，足以说明这是一种虚假的记载。三、原审法院对于《企业破产法》第十八条的理解和适用完全正确，龙威置业公司认为双方合同已经解除的说法不能成立。 丁雷向一审法院起诉请求：1.确认丁雷与龙威置业公司之间签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，龙威置业公司应继续履行合同义务，将涉案房屋交付给丁雷；2.本案诉讼费用由龙威置业公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月16日，丁雷与龙威置业公司签订二份《商品房买卖合同》，合同约定丁雷购置龙威置业公司开发的××幢××层××层××号商品房两套，价款分别为30万元，合计60万元，单价3065.92元。龙威置业公司同时开具了收到购房款分别为30万元的收据两份，同年12月17日，丁雷通过曹冲的手机银行两次转账合计支付给龙威置业公司60万元，转款时均注明“丁雷购房款”，龙威置业公司出具了收据（收据日期为12月16日，丁雷称交款后龙威置业公司将合同及收据一并交给丁雷）。双方合同约定龙威置业公司在2015年9月10日前交付房屋。与此同时，另案原告曹冲也与龙威置业公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定曹冲购置龙威置业公司开发的××幢××层××号商品房一套，价款为55万元。同年12月17日，曹冲通过银行转账支付给龙威置业公司55万元。上述三笔款项合计115万元。2015年1月17日，龙威置业公司的控制人赵红梅通过银行转账付给曹冲34500元，该公司记账凭证记载为“赵红梅付曹冲利息2015.12.31”。因资金链断裂，不能清偿到期债务，龙威置业公司的债权人于2017年5月23日，向法院提出申请，要求对龙威置业公司进行破产清算。2017年6月20日，安徽省淮北市中级人民法院作出（2017）皖06民破3号民事裁定，受理对龙威置业公司的破产清算申请。在龙威置业公司破产清算案件审理期间，龙威置业公司债权人会议通过了和解协议，龙威置业公司继续经营。2020年5月19日，龙威置业公司向丁雷发出了4号楼302室、602室的交房证明，丁雷持该证明办理交房手续时，龙威置业公司未予办理。2020年7月17日，丁雷收到龙威置业公司签发的《告知函》，《告知函》称：依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定双方之间的商品房买卖合同已经解除，要求丁雷在收到告知函后30日内，签署合同解除确认书，并配合办理撤销合同备案等相关手续、向管理人申报债权。因丁雷对《告知函》不予认可，双方产生纠纷。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：双方是否存在真实的房屋买卖关系，案涉款项是否应为借款，龙威置业公司是否应将案涉的房屋交付给丁雷。本案中，丁雷提供了《商品房买卖合同》、收据、转账记录、交房证明、2号楼、4号楼价格明细表，用以证明双方签订的商品房买卖合同真实有效；为反驳丁雷的主张，龙威置业公司提供了龙威置业公司的记账凭证、转账记录、同期的商品房买卖合同，用以证明龙威置业公司在2015年1月17日支付给曹冲利息34500元、合同涉及的房屋单价过低。对此，丁雷称2号楼、4号楼成交单价中有3500元和3000元的情况，低于丁雷购买的单价。根据双方举证质证及庭审查明的事实，商品房买卖合同为双方真实意思表示，龙威置业公司应向丁雷交付案涉房屋。第一，丁雷提供的《商品房买卖合同》、收据、转账记录、交房证明能够证明双方签订了真实的买卖合同，丁雷按约定支付了购房款，付款时注明了转账的款项为购房款，办理了商品房交易备案，整个交易过程完备。第二，龙威置业公司履行破产和解协议期间，于2020年5月19日向丁雷出具了交房证明，已准备向丁雷交付案涉房屋。此后又以破产法第十八条的规定为由不交付房屋理由不足，破产法第十八条规定，对双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定是否继续履行。而本案中，丁雷已经履行了合同约定的全部义务，管理人单方决定不履行案涉合同，与破产法第十八条规定的情形不符，龙威置业公司关于合同已解除的主张，理由不足，不予支持。第三，2014年下半年以后，龙威置业公司涉诉案件逐渐增多，说明其经营已出现了困难，丁雷以现金方式一次性支付购房确实存在单价有较大优惠的可能，例如龙威置业公司出售并已经交付给购房人的4号楼1004号房屋，出售单价为3000元，比丁雷购买的价格略低。第四，关于龙威置业公司实际控制人于2015年1月17日银行转账付给曹冲34500元的问题。该款系支付给曹冲，丁雷未收到该款，如系支付的借款利息不应只支付一次，正常情况下应存在多次按月支付利息的情况；如龙威置业公司经营困难急需现金，也可能存在向介绍人支付好处费的情形。龙威置业公司关于双方事实上为民间借贷关系的主张，证据不足，不予采信。本案丁雷已按合同约定履行了全部合同义务，不属于《中华人民共和国破产法》第十八条规定的情形，龙威置业公司关于合同已经解除的主张，与法律规定不符，不予支持。判决：一、丁雷与龙威置业公司的签订的《商品房买卖合同》有效；二、龙威置业公司在判决生效后十日内，将位于安徽省淮北市相山区××路××号××幢××号××号的房屋交付给原告丁雷。案件受理费9800元，由龙威置业公司负担。 双方当事人二审均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：双方是否存在真实的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定:“对负有举证责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，丁雷提供了《商品房买卖合同》、收据、转账记录，从表象上看丁雷与龙威置业公司之间为商品房买卖合同关系，且丁雷已经履行了其支付全部购房款的合同义务。龙威置业公司主张双方实质上为民间借贷关系，应当提供足以反驳上述表象的证据予以证明，比如双方之间的借款合同、借条等，而龙威置业公司未能提供此类证据，仅提供龙威置业公司支付曹冲34500元的记账凭证。该记账凭证虽记载为支付利息，但为龙威置业公司单方制作，未有丁雷或曹冲签字确认，对丁雷和曹冲不具有约束力，该款认定为民间借贷利息，依据尚不充分。龙威置业公司还以丁雷合同约定的房屋单价过低为由，否认双方商品房买卖合同关系的真实性。根据审理查明的事实，龙威置业公司当时经营存在问题，不排除龙威置业公司因资金回笼需要而对买房人作出优惠，同时龙威置业公司向他人出售商品房的单价也存在3000多元一平方的情况，故不能认定丁雷购买商品房的单价明显过低。综上，丁雷已经提供证据证明其与龙威置业公司签订了商品房买卖合同且已经按照合同约定支付全部购房款，而龙威置业公司并未提交充分证据予以反驳，双方之间为真实的商品房买卖合同关系具有高度可能性，本院对这一事实予以确认。龙威公司上诉认为按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，龙威置业公司向丁雷发出解除合同的《告知函》，涉案《商品房买卖合同》已经解除。该规定仅适用于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而丁雷已经按照合同约定履行其付款义务，管理人单方决定解除涉案订购协议书，与上述法律规定的情形不符，龙威公司关于双方合同已经解除的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，龙威置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人淮北市龙威置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王冬宁 审 判 员 化启武 审 判 员 王 晖 二〇二一年五月二十四日 法官助理 周文锦 书 记 员 谢瑞刚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。