四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川10民终110号 上诉人（原审被告）：内江邦泰置业有限公司，住所地四川省内江市东兴区西林大道兴盛路25号。 法定代表人：苏勇，总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚媛，女，1959年5月14日出生，汉族，住四川省资中县。 上诉人内江邦泰置业有限公司（以下简称邦泰置业）因与被上诉人姚媛房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2020）川1011民初4061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邦泰置业的委托诉讼代理人李毅，被上诉人姚媛到庭参加诉讼。审理中，因发现本案的审理需以另案的处理结果为依据，本院于2021年2月19日依法裁定中止诉讼。2021年5月8日，本院恢复了本案的审理。本案现已审理终结。 邦泰置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚媛的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由姚媛承担。事实和理由：1.一审判决认定基本事实错误。邦泰置业与姚媛之间的法律关系仅为商品房买卖和基于商品房买卖衍生出的担保关系，姚媛是否支付购房首付款属于基本事实认定问题。姚媛明确认可首付款13.5万元没有支付，这是客观事实，一审法院认定姚媛已支付13.5万元首付款属于认定基本事实错误。2.一审法院适用法律错误。即使13.5万元首付款属于另一法律关系，依照合同法关于不安抗辩权的规定，因姚媛未履行生效文书所确定的付款义务，邦泰置业享有不安抗辩权，有权中止履行房屋的交付义务。3.邦泰置业延期向姚媛交房具有事实依据、合同依据及法律依据。姚媛至今尚欠首付款13.5万元，双方所签商品房买卖合同明确约定买受人在未向出卖人付清全部购房款、违约金以前，出卖人有权不向买受人交付房屋等。 姚媛辩称，13.5万元的首付款是邦泰置业帮垫付的，且经法院调解确认，现姚媛欠首付款是借贷关系，与邦泰置业按期交房属不同的法律关系，请求驳回上诉，维持原判。 姚媛向一审法院起诉请求：1.判令邦泰置业支付姚媛延期交房违约金73,370元；2.本案诉讼费由邦泰置业承担。 一审法院认定事实：姚媛分别于2015年3月31日向邦泰置业现金支付购房定金1万元，于2015年5月1日向邦泰置业刷卡支付首期款6万元，邦泰置业分别向姚媛出具了两张收据。2015年5月7日，姚媛与邦泰置业签订《商品房买卖合同》，约定：姚媛购买邦泰置业开发的内江市东兴区邦泰.铂仕公馆14号楼1单元13层1301号房屋，建筑面积105.81平方米；房屋总价57.5万元，姚媛支付首付款20.5万元，剩余37万元通过贷款方式支付；出卖人应在2017年4月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订了《商品房买卖合同附件》，对商品房交付等内容进行了补充约定：买受人在未向出卖人付清全部购房款（含房屋面积差价款）、违约金以前，出卖人有权不向买受人交付房屋，并保留对该房屋的所有权以及出租房屋收取租金的权利，由此导致的逾期交房责任由买受人自己承担。上述合同及合同附件签订后，邦泰置业于同日用其一般账户向房款监管账户转款13.5万元，姚媛在转款POS单的“持卡人签名”处签名，邦泰置业于同日向姚媛出具了13.5万元的收据，收据载明：“交款人姚媛，2015年5月7日，项目邦泰铂仕公馆14栋-1-1301，合计13.5万元，POS”，该收据加盖“内江邦泰置业有限公司财务专用章”。此后，邦泰置业协助姚媛办理了按揭贷款手续，将上述购房合同、三张房款收据、POS单等购房资料提交贷款银行，收据复印件上备注有“已核借款人POS刷卡支付19.5万元，现金支付1万元，合计支付首付款20.5万元，情况属实”的内容。经贷款银行审核通过后，姚媛、邦泰置业与中国工商银行股份有限公司内江分行（以下简称：工行内江分行）三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定姚媛向工行内江分行借款37万元，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，邦泰置业为该借款提供连带保证担保。贷款合同签订后，工行内江分行将37万元贷款放款至邦泰置业账户。2016年9月22日，邦泰置业诉至该院，请求判令解除与姚媛签订的商品房买卖合同，并要求姚媛支付违约金13,500元。后双方达成调解，该院出具（2016）川1011民初2754号民事调解书，双方约定姚媛在2016年12月31日前支付邦泰置业首付购房款13.5万元。该院另查明：邦泰置业至今未向姚媛交付案涉房屋。因姚媛逾期偿还贷款，邦泰置业根据《个人购房借款/担保合同》约定代姚媛偿还贷款本息51,375.60元（银行回单显示的最早代偿时间为2018年6月30日），邦泰置业以姚媛违反合同约定为由诉至该院，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.姚媛是否已支付争议的购房首付款13.5万元；2.邦泰置业逾期交房是否构成违约。关于姚媛是否已支付争议的购房首付款13.5万元问题。邦泰置业于2015年5月7日开具了收到姚媛13.5万元购房款的《专用收据》，并用其一般账户向房款监管账户转款13.5万元，然后让姚媛在该13.5万元转款POS单上签名。对于上述行为，邦泰置业系从事商品房开发销售的市场经济主体，其应当知晓出具载明姚媛已支付13.5万元的购房款收据，即表明确认已收到姚媛支付的13.5万元购房首付款；代姚媛转款13.5万元至房款监管账户即表明其确认代姚媛履行支付13.5万元的首付款支付义务。综合分析来看，上述行为应系邦泰置业为姚媛垫付购房首付款的行为，而非邦泰置业辩称的为协助姚媛办理房屋按揭贷款而实施的行为。对于姚媛、邦泰置业于2016年9月22日达成的（2016）川1011民初2754号民事调解书，协议虽约定“姚媛在2016年12月31日前支付邦泰置业首付购房款13.5万元”，但并不等同于姚媛未完成在商品房买卖合同法律关系上的首付款支付义务，理解为姚媛支付邦泰置业为其垫付的首付购房款13.5万元，与该调解协议内容并不冲突。若邦泰置业以双方达成该调解协议为由，否认姚媛已付清购房首付款，则不仅与前述出具13.5万元购房款收据、让姚媛签13.5万元的POS单、转款13.5万元至房款监管账户等行为不符，而且也损害了第三方贷款银行的利益。从第三方贷款银行的角度来看，购房款收据上备注有“已核借款人POS刷卡支付19.5万元，现金支付1万元，合计支付首付款20.5万元，情况属实”，即表明贷款银行已认可姚媛已付清了购房首付款，这是贷款银行发放37万元房屋按揭贷款的前提条件之一，若邦泰置业否认姚媛已付清购房首付款，则邦泰置业可能涉嫌伪造购房款收据和POS单，欺骗贷款银行放贷。关于邦泰置业逾期交房是否构成违约问题。邦泰置业以因姚媛违约已行使合同解除权，可不向姚媛移交案涉房屋为由认为其不构成违约。邦泰置业主张姚媛的违约行为有两点，一是姚媛是否已支付13.5万元购房首付款问题；二是因姚媛逾期还贷，导致邦泰置业代姚媛偿还按揭贷款51,375.60元。对于行为一，前述已认定姚媛已完成商品房买卖合同约定的购房款支付义务，13.5万元系邦泰置业为姚媛垫付的款项，属另一法律关系，姚媛在此行为上不构成违约。对于行为二，双方签订的商品房买卖合同及附件并未约定若邦泰置业代偿银行贷款可不向姚媛交房，且约定的交房时间在2017年4月30日，早于邦泰置业代偿银行贷款的最早时间2018年6月30日一年以上,邦泰置业用姚媛后发生的行为来阻却买卖合同约定在先的交房义务缺乏依据。此外，即使姚媛因新的违约行为导致合同被解除，也不能说明邦泰置业逾期交房不构成违约，不能免除邦泰置业逾期交房的违约责任。综上，邦泰置业逾期交房已构成违约。综上所述，应认定姚媛已完成房屋买卖合同约定的购房款支付义务，邦泰置业逾期交房已构成违约。现邦泰置业逾期未向姚媛交付房屋，应按合同约定向姚媛赔偿违约金，应为1276天（姚媛请求计算2017年4月30日至2020年10月28日期间）×575,000元×0.0001＝73,370元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决：邦泰置业于本判决生效之日起20日内支付姚媛延期交房违约金73,370元。如邦泰置业未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1634元，减半收取817元，由邦泰置业负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邦泰置业提交了以下新证据：中国工商银行凭证，其据以证明姚媛因逾期偿还按揭贷款，导致按揭银行提前收回贷款，按揭银行已将姚媛尚欠的30余万元贷款在邦泰置业的银行账户中进行了全部扣划。姚媛对邦泰置业提交的证据无异议，本院予以采信。 本院另查明：因姚媛尚欠邦泰置业案涉房屋购房首付款13.5万元，邦泰置业于2016年9月22日向一审法院提起诉讼，请求判令解除与姚媛签订的商品房买卖合同，判令姚媛支付违约金等，双方于2016年10月12日达成调解协议，一审法院作出（2016）川1011民初2754号民事调解书，调解书确认：邦泰置业与姚媛继续履行签订的商品房买卖合同，姚媛于2016年12月31日前向邦泰置业支付购房首付款13.5万元等。该民事调解书生效后，姚媛并未自觉履行该调解书，至今未向邦泰置业支付首付款13.5万元。之后，姚媛又逾期不偿还案涉房屋贷款，工行内江分行于2018年6月30日开始陆续扣划邦泰置业的保证金，以偿还姚媛的逾期还款。因姚媛仍不履行按时偿还贷款义务，工行内江分行于2019年5月2日将姚媛起诉至四川省内江市市中区人民法院，请求判令姚媛偿还截止2019年7月1日尚欠贷款本金280,967.4元及利息，该院于2019年7月12日作出（2019）川1002民初1804号民事判决，判决姚媛于判决生效后15日内偿还贷款本金280,967.4元及自2019年7月1日起至还清时止的利息，姚媛未自觉履行该生效判决书确定的付款义务。针对姚媛的尚欠贷款，截止2020年12月9日，工行内江分行共计在邦泰置业的银行账户中扣划了款项共计361,818.75元（包含工行内江分行起诉前扣划的款项、起诉后姚媛尚欠的贷款本金、利息、提前还款违约金及诉讼费），姚媛因案涉房屋尚欠工行内江分行的贷款本息等至此全部偿还。 本院查明的其他案件事实与一审判决认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉纠纷行为发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：邦泰置业逾期未交房是否属违约行为，若其违约，责任应如何认定。 根据本案查明的事实，因姚媛尚欠首付款13.5万元，邦泰置业曾于2016年9月22日将姚媛起诉至一审法院，请求判令解除与姚媛签订的商品房买卖合同以及姚媛支付违约金，经调解，一审法院作出（2016）川1011民初2754号民事调解书，该调解书确认：双方继续履行所签订的《商品房买卖合同》；姚媛于2016年12月31日前支付首付购房款13.5万元。但姚媛并未自觉履行上述调解书确定的支付义务，在2016年12月31日前未向邦泰置业支付尚欠的首付款13.5万元，且至今都未支付。根据双方所签《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（即《商品房买卖合同附件》）约定：“买受人在未向出卖人付清全部购房款（含房屋面积差价款）、违约金以前，出卖人有权不向买受人交付房屋，并保留对该房屋的所有权以及出租房屋收取租金的权利，由此导致的逾期交房责任由买受人自己承担”，虽姚媛购买案涉房屋的另37万元已通过按揭贷款的方式支付给了邦泰置业，但姚媛应当支付的首付款却一直未付清，邦泰置业在姚媛未付清首付款的情况下未向姚媛交付案涉房屋，其行为符合双方的约定，并不存在违约。姚媛抗辩其欠付的首付款已通过一审法院（2016）川1011民初2754号民事调解书确认，转化为了姚媛与邦泰置业之间的借款关系，与邦泰置业应按约定交付房屋属不同的法律关系，姚媛的欠款行为不影响邦泰置业应按约交付房屋。本院认为，（2016）川1011民初2754号民事调解书是对姚媛与邦泰置业间所签商品房买卖合同的审理，所作出的确认内容是姚媛应当支付购房首付款，该调解书并未将姚媛未支付首付款的行为转化为其他法律关系，仍然是姚媛与邦泰置业之间的商品房买卖关系。姚媛未按照调解书所确认的义务支付款项，其行为仍然是未向邦泰置业支付首付款13.5万元，该行为将导致邦泰置业依约不向姚媛交付房屋。姚媛的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持；姚媛主张邦泰置业承担违约责任也缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定姚媛尚欠首付款13.5万元属另一法律关系，属认定事实和适用法律明显错误，本院予以纠正。 综上所述，邦泰置业的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2020）川1011民初4061号民事判决； 二、驳回姚媛的诉讼请求。 本案一审受理费1634元，减半收取817元，由姚媛负担。二审案件受理费1634元，由姚媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周利芬 审 判 员 吴 敏 审 判 员 李 清 二〇二一年五月十日 法官助理 荔杨博 书 记 员 彭 青