山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3811号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈大雷，男，1986年9月29日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：惠长太，山东海沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王继昌，山东海沃律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛天天佳美餐饮管理有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：朱振山，总经理。 委托诉讼代理人：赵显鹍，山东重诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕晓庆，山东重诺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱振山，男，1974年10月14日出生，汉族，户籍地黑龙江省东宁县，住青岛市。 委托诉讼代理人：赵显鹍，山东重诺律师事务所律师。 上诉人陈大雷因与上诉人青岛天天佳美餐饮管理有限公司、上诉人朱振山房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初6456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 陈大雷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判涉案租赁合同解除的时间为2019年12月26日、被上诉人返还上诉人剩余租金86794.52元(110000元/1095天*864天)、上诉人不支付被上诉人电费和水费；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、本案的案由应为租赁合同纠纷，一审法院没有查明案件事实，存在事实不清的法律问题。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，上诉人与青岛天天佳美餐饮管理有限公司签订租赁档口的租赁合同，青岛天天佳美餐饮管理有限公司的法定代表人是朱振山，另一股东魏丽风是朱振山的配偶，两人经营的台东美食街区位于青岛市市北区xx路xx号xx层，该房产的实际所有人并非朱振山和青岛天天佳美餐饮管理有限公司，青岛天天佳美餐饮管理有限公司于2019年四五月份进行对外招租，将档口出租给经营餐饮的个人，档口存在大小、区位的一定差别，但是对于租金的影响并不大。本案中，上诉人承租xx区xx号的档口支付租金11万元和1万元的履约保证金，收款人为被上诉人朱振山，一审上诉人提交了收款收据，被上诉人朱振山认可收款的事实。双方对于租期各执一词，因租赁合同中载明承租人一次性支付租金的内容，上诉人在一审中主张11万元应当为三年的租金，是基于被上诉人在网上发布的出租信息，显示月租金1000元，档口规格为15平方米的，年租金则为12000元。一审法院自由裁定认定为11万元为一年租金无事实和法律依据，应当依法予以改正。其次，本案租赁合同解除主要责任在于被上诉人，被上诉人作为台东美食街的管理者，应当对于承租人及上诉人作为服务工作，应当为合同的履行尽到最大限度的保障义务。被上诉人承诺为承租人进行商业营销宣传，但是被上诉人没有充分履行该义务。上诉人支付了履约保证金，租赁合同中载明如果承租人未及时缴纳水电费的，可以从保证金中扣除，本案中被上诉人以上诉人未缴纳水电费为由进行单方停水停电，并要求十多家承租人进行捆绑缴纳电费，否则将不予提供用电，至此导致上诉人无法继续经营，被上诉人从2019年9月13日开始便对于经营区域进行了停止供电，客流稀少的同时，多家承租人经营档口关闭。合同的履行依赖双方遵循诚信原则，被上诉人违法诚信原则，单方违反合同主要义务，存在根本违约。一审法院认定双方各承担50%的责任，没有事实和法律依据，仅凭自由裁量作出的一审判决没有践行法律论证的司法裁判文书要求。再次，原审案件中，被上诉人反诉上诉人要求支付电费832.5元、水费80元，原审法院在未审查基本的案件事实情况下，全部支持反诉人的反诉请求，没有事实和法律依据。 青岛天天佳美餐饮管理有限公司、朱振山共同答辩称：一、陈大雷诉称的一次性缴纳的110000元租金为三年租金与事实不符。美食街区内共40家档位，39名承租业户，其中一人承租两档位合并经营。39份合同中有的写明租期为一年、两年、三年，有的没有填写租赁期限。不论租期多久，合同中对租金的约定均表述为“出租方应一次性付清档位租金，租金为XX元……”该表述并非对3年或2年租金数额的一次性约定，实际约定的是一年租金数额，因合同双方明确该数额是一年租金数额，所以租赁期限无论是几年甚至是空白也没有关系，且合同在费用缴纳方式上约定了“一年以上合同有3%递增”也可说明前述租金表达并非多年租金的一次性数额。合同表述有歧义，但青岛天天佳美餐饮管理有限公司与陈大雷双方在签署租赁合同时明确说明了租金为一年租金，双方对该事实应无异议。该事实通过以下可充分证明：1.青岛天天佳美餐饮管理有限公司提供的房屋承租合同、装修合同及其他基础设施安装合同付款记录等等可证明青岛天天佳美餐饮管理有限公司承租美食街区后仅基础设施装修即花费160余万元，平摊至每年加上房租计算成本约822509元，美食街区建筑面积980㎡，实际使用面积约为417㎡，每年每平米成本价格约为1972元。陈大雷承租的档位面积为23平，如按陈大雷主张的11万元租金为3年租金，则每平方米承租价格为1594元，出租3年，青岛天天佳美餐饮管理有限公司xx档位仅房租一项就亏损26082元，且青岛天天佳美餐饮管理有限公司还需支付美食街区运营、广告、人工等其他支出，低于成本价格出租，明显与常理不符。相反，如110000元为一年租金，则陈大雷承租档位每年每平方米价格为4782元，青岛天天佳美餐饮管理有限公司尚有盈利空间，符合正常商业经营规律。2.美食街区其他签订1年租期合同，面积为5平米的xx、xx档位合同约定租金为5万元，租期为2年的面积为5平米的xx档位合同约定租金为55000元，租期为3年的面积为5平米xx、xx档位合同约定租金仍为5万元，租期未填写的面积为5平方米的xx档位合同租金为55000元，以上可以看出无论租期为多久，合同约定租金均与一年期租金几乎相同，可以确定所有合同表述的租金数额都是1年租金数额，否则，同样在美食城租赁档位经营，无论租期多久，相同面积价格几乎相同，明显不合常理。3.在与陈大雷几乎相同区域位置的水吧，面积为15平，租期2年，合同约定租金为165000元，因该承租人申请支付方式为半年一付，因此在该条款后手写备注为“租金为半年一付，捌万贰仟伍佰元整”，因半年一付的特殊支付方式有此备注可以说明其年租金为165000元，其他年付租金均无备注，但约定租金实为一年租金。4.证人杨某租赁xx、xx档位，证明其与青岛天天佳美餐饮管理有限公司签署的租赁合同中租赁期限未填写，合同约定金额为一年租金数额，与青岛天天佳美餐饮管理有限公司所述合同租金数额均为一年的事实相符。二、被答辩人因自身原因欠缴水电费用、停止经营的行为与答辩人无关。被答辩人拒绝缴纳其承租档位的水电费用，导致美食街区停电并短期内停止经营，答辩人垫付费用后，催告其补缴并继续营业，被答辩人置之不理。被答辩人因自身违约导致双方租赁合同无法履行，应对合同不能履行造成的损失承担全部责任。且其一直占据档位位置，未与答辩人办理交接手续，应承担档位占用费用。三、一审法院在核查双方合同约定、电费费明细、水电表显示数据后，依法作出判决，有事实法律依据，应予维持。综上，被答辩人的上诉无事实和法律依据，应予以驳回。 青岛天天佳美餐饮管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人拒绝缴纳其承租档位的水电费用，导致美食街区停电并短期内停止经营，上诉人垫付费用后，催告其补缴并继续营业，被上诉人置之不理。被上诉人因自身违约导致双方租赁合同无法履行，应对合同不能履行造成的损失承担全部责任。2019年，青岛天天佳美餐饮管理有限公司与被反诉人签订了《台东网红美食街区租赁合同》，青岛天天佳美餐饮管理有限公司将美食街区档口出租给被上诉人经营使用。在本案合同履行过程中，被上诉人因对美食街区整体经营情况不满，拒绝缴纳承租档口的水电费用，在明确收到青岛供电公司催费停电通知的情形下依旧不缴纳费用，最终导致停电无法营业。上诉人垫付相关费用后，美食街区可正常经营，上诉人通知被上诉人补足欠费即可营业，但被上诉人仍不缴纳。被上诉人因自身原因无故停业，属于违约行为，对双方租赁合同的无法履行负有重大过错，应就合同的不能履行承担全部责任。二、被上诉人因自身原因欠缴水电费用、停止经营的行为与上诉人无关。且被上诉人仍占据档位位置，至今未与上诉人办理交接手续，导致上诉人无法转租档位以减少损失，其主张返还租金及保证金无事实法律依据，仍应按照合同约定支付占用档位的费用。以上，被上诉人主张返还租金及保证金的诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持。 朱振山答辩称：认可青岛天天佳美餐饮管理有限公司上诉请求。 陈大雷答辩称，本案争议焦点有三：第一是上诉人是否存在违约行为；第二上诉人是否应当退还剩余租金以及履约保证金；第三如果应当退还租金，是按照什么时间起算。针对争议焦点一：作为经营商户和承租人的被上诉人，与上诉人签订了租赁合同，上诉人按照合同约定履行了自己的义务，按时向上诉人缴纳水电费，但是上诉人却单方表示需要所有的租户全部交齐后，才能给所有租户供水供电，由于个别租户没有缴纳水电费（不包含本案的被上诉人），上诉人通知十位被上诉人必须所有租户全部交齐后才能供给水电，这是上诉人的单方违约行为，合同中虽然没有对此违约行为进行规定，但是这明显损害了被上诉人的合法权益，被上诉人积极的同上诉人沟通缴纳水电费事实有录音证据可以证实，上诉人拒绝为被上诉人供水供电的严重违约行为也在录音中可以证实。随后，上诉人将美食城的入口关闭上锁，导致被上诉人无法正常经营，上诉人的行为已经属于严重违约，合同无法继续履行。争议焦点二：合同已经无法继续履行，被上诉人依据合同法行使法定的合同解除权，可以要求上诉人依法退还剩余租金以及履约保证金。一审法院认定，上诉人在微信群中告知解约的时间为2019年12月30日，被上诉人认为，依据《民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案被上诉人通过向一审法院起诉，一审法院送达起诉状副本给上诉人之日，应当认定合同解除的时间。第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，租赁合同没有履行完毕，剩余未履行的部分，上诉人应当依法退还被上诉人的租金和履约保证金，对于退还租金的金额，被上诉人认为应当按照三年租期计算应当退还的租金，履约保证金应当全部退还，不存在退一半履约保证金的事实和法律依据，一审法院判决退还一半的履约保证金应当依法改判为退还全部的履约保证金。综上所述，一审判决认定退还租金和履约保证金是正确的，但是金额退还的计算不正确，应当予以改判，一审法院判决朱振山对于青岛天天佳美餐饮管理有限公司退还租金和履约保证金的债务承担连带责任是正确的。一审法院判定被上诉人缴纳电费和水费存在数额上的错误问题，应当依法改正。 朱振山上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与青岛天天佳美餐饮管理有限公司不存在财产混同情况，不符合公司法第二十条第三款规定的情形，上诉人对青岛天天佳美餐饮管理有限公司的债务不应承担任何责任。2019年，青岛天天佳美餐饮管理有限公司与青岛天天佳美餐饮管理有限公司签订了《台东网红美食街区租赁合同》，青岛天天佳美餐饮管理有限公司将档口出租给被上诉人经营使用。上诉人是青岛天天佳美餐饮管理有限公司的股东之一，同时也是青岛天天佳美餐饮管理有限公司的法定代表人，在公司尚未成立之时，即以个人名义签订了涉案美食街所在房屋的租赁合同，并支付了房屋租金，公司成立后，上诉人仅是将账户借给公司使用，实际是公司收款，且所有收款款项均是用于支付公司经营所需，房租、装修、运营推广等费用，上诉人的代为收款行为属于职务行为，且公司认可借用上诉人的账户，认可上诉人作出的收付款行为系代表公司。上诉人以个人账户收款的行为并不违反法律规定，或属于可直接认定上诉人与公司财产存在混同的情况，且当时公司并没有已确定的债务，上诉人更不存在严重损害公司债权人利益的情况。公司法第二十条第三款的规定，需同时满足以下三个条件才可适用，1、股东与公司财产存在混同情况，2、股东滥用公司法人独立地位及股东的有限责任，逃避债务，3、严重损害公司债权人利益。且以上三个条件的满足应由被上诉人举证证明。一审中被上诉人并未举证证明上诉人与青岛天天佳美餐饮管理有限公司餐饮管理公司存在大量、频繁的资金往来且用途不清，导致公司财产与股东财产无法进行区分的情况。被上诉人对朱振山的诉讼请求应予驳回。 青岛天天佳美餐饮管理有限公司答辩称：认可朱振山上诉请求。 陈大雷答辩称，《公司法》第二十条公司规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。法定代表人有不如实出资、滥用法人代表职权侵害公司利益的，就要对公司债务承担连带责任。认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。在认定是否构成人格混同时，应当综合考虑以下因素：（1）股东无偿使用公司资金或者财产，不作财务记载的；（2）股东用公司的资金偿还股东的债务，或者将公司的资金供关联公司无偿使用，不作财务记载的；（3）公司账簿与股东账簿不分，致使公司财产与股东财产无法区分的；（4）股东自身收益与公司盈利不加区分，致使双方利益不清的；（5）公司的财产记载于股东名下，由股东占有、使用的；（6）人格混同的其他情形。在出现人格混同的情况下，往往同时出现以下混同：公司业务和股东业务混同；公司员工与股东员工混同，特别是财务人员混同；公司住所与股东住所混同。人民法院在审理案件时，关键要审查是否构成人格混同，而不要求同时具备其他方面的混同，其他方面的混同往往只是人格混同的补强。本案中，朱振山和魏丽风是夫妻关系，根据青岛天天佳美餐饮管理有限公司的工商内档载明，朱振山和魏丽风并没有提交财产分割证明，由于夫妻之间存在共同共有关系，如果没有财产分割证据，应当认定夫妻共同经营的公司是实质意义上的一人有限公司。一审过程中，朱振山没有提交证据证明其财产与公司财产独立的证据，也没有提交公司账簿、会计凭证、银行流水等，能够证明公司账目与公司股东的财产相互独立。一审法院判令朱振山承担连带责任有事实和法律依据，适用法律准确，对于朱振山的判决承担连带责任结果正确。《公司法》第五十七第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”《公司法》第六十四规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”关于本案中上诉人朱振山、魏丽凤共同作为股东出资的“夫妻公司”是否属于一人有限责任公司，是否应当对公司债务承担连带责任，分析如下：首先，从公司的股东人数来分析。“一人公司”可分为形式意义上的“一人公司”与实质意义上的“一人公司”。后者是指形式上公司股东虽为复数，但公司实际上是由一名股东掌握，即公司的“真正股东”，其余的股东仅仅是为了规避法律，满足法律对股东人数要求而持有较少股份的挂名股东。本案中，上诉人朱振山、魏丽凤作为夫妻双方共同投资设立有限公司，在形式上股东虽为复数，但该公司实际上只有一个股权，作为夫妻双方的朱振山、魏丽凤利用夫妻共同财产投资设立（2019年1月登记设立）公司，并共同行使公司管理权，就是该股权的共同享有人，实际上只是享有一个股权，而非形式上的两个。因此，上诉人设立的公司为实质意义上的“一人公司”。其次，从公司权利主体来分析。夫妻关系存续期间，除约定财产制以外，夫妻双方对夫妻共同财产为共同共有，且在共同共有关系存续期间，“共有财产一般不得在共有人之间进行分割”。本案中，上诉人朱振山、魏丽凤作为仅有的两名股东发起设立公司恰在其结婚后，其作为出资的财产在上诉人朱振山、魏丽凤没有证实其存在约定财产制的情况下应认定为共同共有财产，即其二人的出资属于夫妻共同财产，属于一个共同共有的所有权，上诉人朱振山、魏丽凤作为公司唯一股东权的共同享有人，应承担一人有限公司的相应义务。再次，从公司的财产混同的角度进行分析。一人有限责任公司的设立，其出发点在于节约创业成本，这与我国现阶段倡导的“大众创业、万众创新”不谋而合。鉴于其便利性带来的风险性，公司法同时规定一人公司股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。该条款的设立目的就是为了避免有限责任公司的财产与个人财产发生财产混同。本案中，上诉人朱振山、魏丽凤以其夫妻共有财产作为出资，双方均属于认缴资本，如果实际出资也是以夫妻共同财产出资，但该公司财产在只有一个所有权控制的情况下，难以避免公司财产与夫妻共同财产的财产混同。因此，上诉人朱振山、魏丽凤成立的“夫妻公司”亦应适用一人有限公司的责任制度。最后，从法律效果和社会效果来分析，“夫妻公司”对债权人利益的保护存在天然的缺陷，以致于债权人在与“夫妻公司”发生纠纷时，得不到法律的有力保护，而解决问题的关键在于对“夫妻公司”法律适用的完善。本案中，上诉人公司仅有股东朱振山（法人，占股比例98%）、魏丽凤（占股比例仅为2%），两人系夫妻关系，依照法定的夫妻财产制，两个股东的财产构成了不可分割的整体，而该公司则实质上充任了两位股东实施民事行为的代理人，若依法人有限责任制度认定夫妻股东的公司承担有限责任，与民法的公平原则相悖，且不利于维护交易相对方的合法权益。案例参照：中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再372号判决书认为：本院再审认为，《公司法》第五十八条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”该公司虽系甲、乙两人出资成立，但为夫妻，公司设立于双方婚姻存续期间，且公司工商登记备案资料中没有甲、乙财产分割的书面证明或协议，甲、乙亦未补充提交。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，除该法第十八条规定的财产及第十九条规定的约定财产制外，夫妻在婚姻存续期间所得财产归夫妻共同共有。据此可以认定，公司的注册资本来源于甲、乙的夫妻共同财产，公司的全部股权属于甲、乙婚后取得的财产，应归双方共同共有。公司的全部股权实质来源于同一财产权，并为一个所有权共同享有和支配，该股权主体具有利益的一致性和实质的单一性。另外，一人有限责任公司区别于普通有限责任公司的特别规定在于《公司法》第六十三条，该条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”即一人有限责任公司的法人人格否认适用举证责任倒置规则。之所以如此规定，原因系一人有限责任公司只有一个股东，缺乏社团性和相应的公司机关，没有分权制衡的内部治理结构，缺乏内部监督。股东既是所有者，又是管理者，个人财产和公司财产极易混同，极易损害公司债权人利益。故通过举证责任倒置，强化一人有限责任公司的财产独立性，从而加强对债权人的保护。公司由甲、乙夫妻二人在婚姻关系存续期间设立，公司资产归共同共有，双方利益具有高度一致性，亦难以形成有效的内部监督。夫妻均实际参与公司的管理经营，夫妻其他共同财产与公司财产亦容易混同，从而损害债权人利益。在此情况下，应参照《公司法》第六十三条规定，将公司财产独立于股东自身财产的举证责任分配给股东。综上，公司与一人有限责任公司在主体构成和规范适用上具有高度相似性，二审法院认定公司系实质意义上的一人有限责任公司并无不当。 陈大雷向原审法院提出诉讼请求：１。请求依法解除陈大雷与青岛天天佳美餐饮管理有限公司之间的《租赁合同》；2.判令青岛天天佳美餐饮管理有限公司向陈大雷退还剩余租金95433.8元（租期三年，实际使用时间145天）及10000元履约保证金，并支付利息（暂时计算至2019年12月9日，暂按1年期LPR4%计算，利息为527.17元，以105433.8元为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止），共计款项105960.97元；3.请求依法判令朱振山对前述款项承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费用由青岛天天佳美餐饮管理有限公司承担。 青岛天天佳美餐饮管理有限公司提出反诉请求：1.依法判令陈大雷支付2020年5月26日至2021年5月25日的房屋租金113300元及自2020年4月26日至实际支付之日的利息（以113300元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.依法判令陈大雷支付欠交的电费832.5元、水费80元、公摊费6000元；3.本诉反诉费由陈大雷承担。 原审法院认定如下： 2019年5月10日，青岛天天佳美餐饮管理有限公司与孙建军签订《台东网红美食街区租赁合同》，合同约定：青岛天天佳美餐饮管理有限公司将美食街xx区xx号档口出租给孙建军经营使用；合同租赁期限条款“租期年，自年月日起至年月日止”，其中空白处未填写；租金条款表述为“一年以上合同有3%递增；每一个档口一次性应付履约保证金10000元；在未取得休假审批由于个人原因关闭档口不营业达5天的，管理部门有权收回档口，履约保证金及剩余租金不退等内容。合同签订后，陈大雷向朱振山支付租金及履约保证金共计120000元，青岛天天佳美餐饮管理有限公司出具收据。青岛天天佳美餐饮管理有限公司、振山认可收到该款项，并认为所收款项已经交给青岛天天佳美餐饮管理有限公司，朱振山收款行为为职务行为。另查明，朱振山以自己的个人微信和支付宝账户收取其他业户租金。 朱振山系青岛天天佳美餐饮管理有限公司的股东、法定代表人。 陈大雷于2019年12月17日申请诉前财产保全，因此支付保全费1047元。 对双方有争议的证据和陈述认定如下： 1.租赁期限及租金标准。陈大雷主张合同租赁期限为三年，三年共计租金110000元，因为合同条款明确记载为“承租方应一次性付清租金，租金为110000元”；陈大雷方为证明自己的主张，提交“58同城”招租广告，证明在美食街青岛天天佳美餐饮管理有限公司目前的招租广告是15平方米的档口每月1000元，该租金水平低于陈大雷三年110000元的租金标准。青岛天天佳美餐饮管理有限公司、朱振山认为，合同中110000的租金是一年租金，合同“一年以上合同有3%递增”的约定，也可以说明上述租金并非多年租金数额。为证明自己的主张，青岛天天佳美餐饮管理有限公司提交以下证据：租赁合同（陈大雷向出租人承租美食街区所有房屋）、装修合同及其他安装合同，证明青岛天天佳美餐饮管理有限公司的经营成本高于陈大雷所主张的租金标准；美食街区的其他业主的租赁合同，以证明其他业主的每年租金与青岛天天佳美餐饮管理有限公司所主张的基本一致，而非陈大雷所主张的租金标准；申请证人杨某到庭作证，证明杨某在美食街区租赁xx、xx两个档口经营，租金标准为每年12.5万元。双方对对方的上述证据均不予认可。 2.停电关门等事实的认定及违约责任争议。陈大雷主张，在合同履行过程中，青岛天天佳美餐饮管理有限公司采取停电、关门等形式导致陈大雷不能正常经营，因此系青岛天天佳美餐饮管理有限公司违约。陈大雷提交美食街其他业户潘二婧及其丈夫与青岛天天佳美餐饮管理有限公司员工金经理的录音，该录音可以证明：因部分业户欠水电费停电，潘二婧对要青岛天天佳美餐饮管理有限公司出具600元的发票，金经理承认收到600元钱，但称没有发票；潘二婧要求交电费，金经理要求13家全部交了才能开公共部分的灯，仅潘二婧一家要求交费青岛天天佳美餐饮管理有限公司不收其电费。陈大雷提交2019年10月23日拍摄的照片两张，证明青岛天天佳美餐饮管理有限公司关闭了美食街的大门。陈大雷提交台东派出所报警记录一份，证明2019年10月30日，美食街业户朱铁军因大门关闭无法经营到派出所报案；录像一份，系供电部门陈大雷到现场收取电费时与业户的现场录像，陈大雷以此证明青岛天天佳美餐饮管理有限公司收陈大雷电费价格高于供电部门收取的价格，而且是青岛天天佳美餐饮管理有限公司停电，并非供电部门停电。对上述证据，青岛天天佳美餐饮管理有限公司、朱振山认为：金经理是青岛天天佳美餐饮管理有限公司员工，但无法确认事实与金经理是否一致；照片没有拍摄时间，对具体关门时间无法确认，而且是短时间停业，青岛天天佳美餐饮管理有限公司垫付所欠电费后恢复营业。 青岛天天佳美餐饮管理有限公司认可自2019年11月13日至2019年12月25日期间暂停营业，是因为停电打不开电动门。陈大雷认为青岛天天佳美餐饮管理有限公司自2019年10月19日起就关门停业，经营场地入口可以正常打开，并非因为电动门停电所致。青岛天天佳美餐饮管理有限公司提交《生活快线》节目视频一份，以证明包括陈大雷在内的经营业主拒不交纳电费，导致美食街停电。视频中显示：美食城部分区域停电，大部分业主停业，部分业主不满意青岛天天佳美餐饮管理有限公司对美食城的运营状态，因此拒交电费。视频还显示，经营业主与青岛天天佳美餐饮管理有限公司签订的合同租赁期限有一年到三年不等。 3.2019年12月25日，朱振山以自己的微信账户在“台东网红美食街区业户群”发布水费、电费及公摊费催缴通知，其中载明：由于商户使用的电费、水费及公摊费已经达到三个月以上没有上交，致使电业局停电近两个月，不能正常营业，期间损失个业户自行承担。现公司垫付并开门，如有业户营业，可向青岛天天佳美餐饮管理有限公司交付所欠费用，即可营业。自本通告发布出5天内不营业者，视为自动放弃经营权，公司解除合同收回档口另行招租，上合必须在两天内将东西拉走，物品丢失概不负责…… 4.水电费及公摊费的收取。美食街所有业户包括陈大雷有单独的水表和电表，但水电费由青岛天天佳美餐饮管理有限公司代为收取，青岛天天佳美餐饮管理有限公司提交业户费用明细表及水电表照片，费用明细表横向分别是水费、电费……合计、备注，纵向是6、7、8……代表十二个月份，其中6月份的备注有陈大雷签名，表示费用已经结清，之后费用未结。陈大雷对之后费用没有结清的理由是双方未核对水电表数额；关于每月600元的公摊费，陈大雷表示合同没有约定因此不同意承担，开始那个月同意支付公摊费是因为青岛天天佳美餐饮管理有限公司用返还券抵销。青岛天天佳美餐饮管理有限公司提交的业户费用明细表显示，截止到2019年10月，xx档口欠电费915元、水费48元、公摊费2400元。 案经调解未果。 原审法院认为，陈大雷、青岛天天佳美餐饮管理有限公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，依法应认定为合法有效。 对于合同中租金约定不明确的问题，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案合同文本对租金标准及支付方式的约定不明确，依据双方陈述及证据，并结合其他租户的情况和合同的其他相关约定，而且日常生活中双方约定年租金标准的情况较为普遍，原审法院认定合同约定的租金为年租金。 综合双方证据可以证明，因对水电费标准、合同未约定的公摊费有异议，并因为美食城整体经营不佳，包括陈大雷在内的多名业主拒交上述费用，青岛天天佳美餐饮管理有限公司因此对美食城停电，导致经营更加困难。陈大雷长期拖欠水电费，按照合同约定已经构成违约；青岛天天佳美餐饮管理有限公司向陈大雷收取合同约定之外的公摊费，且在陈大雷欠交水电费后不但停水停电，更是关闭美食城的大门，其合同履行过程中存在过错。综上，原审法院认定因双方过错导致双方合同不能履行，双方对此均应承担相应的责任，原审法院酌情认定双方责任比例为各承担50%。 陈大雷拖欠水电费，双方长期停止营业，合同难以继续履行，在此情况下青岛天天佳美餐饮管理有限公司于2019年12月25日以在微信群发布公告的方式催收水电费，并告知5日内不交水电费解除合同，青岛天天佳美餐饮管理有限公司的上述行为符合合同的约定，对结束双方僵局并减少双方损失有利，原审法院因此认定双方合同于2019年12月31日解除。 综上，陈大雷应承担2019年5月26日至2019年12月30日的租金，陈大雷已经支付一年租金，剩余2019年12月31日至2020年5月25日的租金及履约保证金，青岛天天佳美餐饮管理有限公司应返还其中50%及相应的利息，返还租金数额为22150（110000元/365天*147天*50%）元，返还履约保证金数额为5000（10000元*50%）元。陈大雷支出保全费1047元，青岛天天佳美餐饮管理有限公司应按照比例承担284元。 青岛天天佳美餐饮管理有限公司反诉的水电费，业户费用明细表虽然是青岛天天佳美餐饮管理有限公司单方制作，但之前双方以陈大雷在业户费用明细表签字的方式确认交费，应认定双方存在固有的交易习惯，双方应按照交易习惯继续履行合同。陈大雷对业户费用明细表的数额有异议可以进行核对，但不能以没进行核对的理由拒交水电费，陈大雷怠于核对业户费用明细表数额与水电表数额，应承担不利后果。业户费用明细表中数额与照片的水电表数额基本一致，青岛天天佳美餐饮管理有限公司反诉要求陈大雷以此支付水电费，原审法院予以支持，超出部分，不予支持。陈大雷主张水电费的标准过高问题，因双方合同已经明确约定，陈大雷因此拒交无法律依据。青岛天天佳美餐饮管理有限公司要求陈大雷支付公摊费，因合同没有约定该项费用，青岛天天佳美餐饮管理有限公司也没有证明该项费用的产生的缘由，原审法院对此不予支持。青岛天天佳美餐饮管理有限公司的其他反诉请求，没有依据，原审法院不予支持。 关于朱振山的责任，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，当公司的财产与其股东财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，青岛天天佳美餐饮管理有限公司虽在工商登记部门登记为独立的企业法人，其股东、法定代表人朱振山以自己的账户收取属于公司的账款，实际上其财产与朱振山存在混同，损害了公司债权人的利益，故朱振山对青岛天天佳美餐饮管理有限公司的债务应当承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款之规定，判决：一、陈大雷与青岛天天佳美餐饮管理有限公司签订的关于台东网红美食街区xx区xx号档口的租赁合同于2019年12月31日解除；二、青岛天天佳美餐饮管理有限公司于判决生效之日起10日内返还陈大雷租金22150元、履约保证金5000元及相应的利息（以实际欠款数额为本金，自2019年12月31日至实际偿还之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、青岛天天佳美餐饮管理有限公司于判决生效之日起10日内支付陈大雷预付保全费284元；四、朱振山对青岛天天佳美餐饮管理有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任。五、陈大雷于判决生效之日起10日内支付青岛天天佳美餐饮管理有限公司电费832.5元、水费48元；六、驳回陈大雷的其他诉讼请求；七、驳回青岛天天佳美餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2419元，由陈大雷承担2007元，青岛天天佳美餐饮管理有限公司承担412元；反诉案件受理费1352元，由陈大雷承担50元，青岛天天佳美餐饮管理有限公司承担1302元。 二审中，青岛天天佳美餐饮管理有限公司、朱振山陈述：2019年5月份签订的合同，7月份之前正常缴费，8月份因为经营状况不好，部分业户拒绝缴纳水电费，10月份供电公司发的停电通知，11月彻底停电，12月份青岛天天佳美餐饮管理有限公司垫付了费用，并且通知业户继续经营，但是业户都没有回来。合同期限都是一般都是三年。合同不应当解除，是因为原告拖欠水电费导致了合同无法履行，合同应当继续履行。天佳美是2019年12月25日缴的水电费。合同可以继续履行。涉诉的原告在2020年5月份才把相关的东西搬走。我方认为不应当退费。即使退费也应当扣除陈大雷实际占用档位期间的费用。一审仅判决了2019年8月份的水电费。一审时我方提交了费用明细表，截止到2019年5月至12月，已扣除了陈大雷缴纳的6、7月份的水电费。 陈大雷陈述：我方认为合同应当解除，时间是2019年12月26日。解除原因是因为青岛天天佳美餐饮管理有限公司单方关闭营业档口的大门，并且关闭了档口内的电源。我方起诉是2019年11月，在起诉期间已经断电。而且在断电后联系青岛天天佳美餐饮管理有限公司要求缴费恢复供电，但青岛天天佳美餐饮管理有限公司不予理睬，强制要求全部人全部缴纳才恢复供电，导致合同无法履行。现在合同已不具有继续履行的可能。因青岛天天佳美餐饮管理有限公司的原因造成合同无法履行，退费应当全部退还，我认为个人方不应当承担责任，即便有过错也对剩余的租金不应该产生折扣。我方搬离后的水电费不应由我承担。 朱振山陈述：两名股东在2005年已离婚，公司是在2019年设立的，当庭无法提交证据，但这是事实。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：双方当事人争议的焦点是：一、涉案的租金数额；二、涉案《台东网红美食街区租赁合同》应否解除，如应解除，原审确认的解除的时间以及退还水电费、租金数额是否恰当；三、陈大雷应否支付电费水费；四、朱振山应否承担连带责任。 关于焦点一，涉案的《台东网红美食街区租赁合同》文本对租金标准及支付方式的约定不明，双方对于已交纳租金系期限达不成一致。对此，本院认为，依据合同条款中关于“承租方应一次性付清租金，租金为110000元”“一年以上合同有3%递增”的约定，结合同期美食街区的其他业主的租赁合同约定的价格，原审确认本案合同约定的租金为年租金租赁期限及租金标准并无不妥，本院不予变更。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方当事人因交纳水电费等事项产生争议，陈大雷长期拖欠水电费，按照合同约定已经构成违约；青岛天天佳美餐饮管理有限公司向陈大雷收取合同约定之外的公摊费以及停水停电、关闭美食城的大门的行为亦存在过错，故因双方过错导致涉案合同已不能履行、合同目的亦不能实现；结合青岛天天佳美餐饮管理有限公司2019年12月25日催收水电费时告知5日内不交水电费解除合同的事实，原审确认双方合同于2019年12月31日解除合法有据，并酌情确认陈大雷、青岛天天佳美餐饮管理有限公司对解除合同各自承担50%的责任并无不当，本院予以确认。 关于焦点三，涉案的合同于2019年12月31日解除，陈大雷未提交证据证明其向青岛天天佳美餐饮管理有限公司支付了2019年8月的水电费，故青岛天天佳美餐饮管理有限公司向其主张2019年8月的水电费应予支持。陈大雷以其搬离后产生的水电费与其无关为由作为抗辩事由不成立，本院不予支持。 关于焦点四，本案中，朱振山作为青岛天天佳美餐饮管理有限公司的法定代表人，其以自己的账户收取属于公司的账款，其在一、二审中均未提交青岛天天佳美餐饮管理有限公司的账簿、会计凭证、银行流水等，证明公司账目与其财产相互独立。故原审依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，判决朱振山对青岛天天佳美餐饮管理有限公司向陈大雷应支付的款项承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2955元，由陈大雷负担2419元，青岛天天佳美餐饮管理有限公司负担50元，朱振山负担486元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年五月十七日 书记员  翟国媛