文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2451号上诉人（原审被告）：时代亿强集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区进乡街130号15栋（玉翠秀府院内15栋）。法定代表人：殷兰香，董事长。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜晓梅，女，1979年5月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人时代亿强集团有限责任公司(以下简称时代亿强公司)因与被上诉人姜晓梅商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初5663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。时代亿强公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回姜晓梅一审诉讼请求；2.判令姜晓梅迁出案涉房屋，将案涉房屋返还给时代亿强公司。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。姜晓梅称于2009年12月22日与时代亿强公司签订《商品房职工内部认购书》购买案涉房屋，合同约定将在该楼盘公开销售时凭此认购书到售楼处签订正式合同，并多次找到时代亿强公司要求办理涉案房产的联机备案合同。案涉房产经时代亿强公司查账没有入账记录，时代亿强公司从未收到过姜晓梅缴纳的购房款。姜晓梅更没有向时代亿强公司交纳全部购房款的银行流水，无法证实其已交纳购房款。玉翠秀府小区自2009-2010年至今都为业户办理了产权证，但是姜晓梅在诉讼前并未向时代亿强公司申请办理产权，其原因不清。办理产权证前提需提供签订的房屋买卖合同及发票，姜晓梅没有。无法证实单位往来资金结算票据的真实性，另外票据自行更改，无公司公章、财务章在更改处盖章，自行私下买卖。综上，一审中认定事实不清,证据不足,请求法院依法查明事实，驳回姜晓梅的诉讼请求,并迁出诉讼房屋,维护时代亿强公司的合法权益。时代亿强公司与姜晓梅未形成商品房预售合同关系，经时代亿强公司查询公司账户案涉房产没有入账记录，时代亿强公司未收到过姜晓梅的购房款。姜晓梅亦未提供证据证明其已经缴纳了全部的购房款，玉翠秀府小区自2009年起即为业主办理产权证，但姜晓梅直至诉讼前未向时代亿强公司申请办理产权原因不明，单位往来资金结算票据的真实性无法确认，票据有自行更改的部分且在修改处并无时代亿强公司的公章不符合常理。另外票据上也无时代亿强公司公章，只凭随意一个无法确定真实性的财务章进行的私下买卖。姜晓梅辩称，姜晓梅所居住的案涉房屋是在2009年12月19日通过报纸看到该房屋的销售信息，并于当天在好家庭地产公司人员的带领下进入该房屋进行实地考察，次日与原房主董士祥约定以165,000元价格购买该房屋，并在当天向好家庭地产公司交纳了居间费2457元、咨询费825元，好家庭地产公司代收售房款165,000元,上述款项均有票据。2009年12月22日，姜晓梅与董士祥在好家庭地产人员的陪同下，三方按约定来到位于玉翠秀府12号楼时代亿强公司当时办公地点进行办理更名手续。按时代亿强公司要求，向时代亿强公司缴纳了5000元更名费，时代亿强公司将交款人原为董士祥的票据：①黑龙江单位往来资金结算票据（票号0357102）玉翠秀府4号楼2单位703阁楼款146,950元②黑龙江单位资金结算票据（票号8026869）玉翠秀府小区煤气安装费2500元③收据（票号0238567）预收水电费600元，交款人董士祥姓名处直接改为姜晓梅，并在更改处加盖了印有‘时代玉翠秀府’的蓝色印章。（当时姜晓梅对在原有票据上直接更改姓名提出了质疑，要求开发商时代亿强公司重新为姜晓梅开具新的票据，但当时对方的解释是“还会为姜晓梅补充开具一张更名费收据及一份商品房认购书”故姜晓梅未再坚持重新开票据）时代亿强公司工作人员为姜晓梅开具了更名费收据（票号0212965）金额为5000元，交款单位为董士祥/姜晓梅，收款事由为玉翠秀府4号楼2单元703更名费，加盖了时代亿强公司财务专用章。同时与姜晓梅签订了一份《商品房职工内部认购书》认购日期为2009年12月22日，开发商为时代亿强公司，认购方为姜晓梅，认购总价146,950元，付款方式为一次性，认购书下方认购方有姜晓梅的签名及手印，出售方有时代亿强公司的印章。上述材料在一审中姜晓梅均向法庭提供了原件及复印件。2009年12月23日，姜晓梅在物业正常办理了进户手续，进户入住至今已有十一年时间，在这期间姜晓梅一直正常居住使用该房屋，交纳物业费、供热费、水费、电费并且这些费用皆在姜晓梅个人名下。作为房屋所有人在得知所购买的房屋能办理房产证后，一直想尽快办理房屋手续，最早收到的通知是时代亿强公司在米兰国际大厦办公，姜晓梅到上述地址提交材料后，时代亿强公司工作人员要姜晓梅提供房屋中介公司的相关凭证。后姜晓梅多次到米兰国际大厦时代亿强公司的办公地点均未再找到工作人员。其后几年间姜晓梅与同小区的其他多名房主多次到市住建局、香坊区政府及市信访办等政府部门，希望能协调办理房产证。后在时任市住建局商品房处处长李长志的协调下，联系到时代亿强公司的王红、王伟两人，李长志处长称其二人能代表时代亿强公司为姜晓梅等办理房产证，后王红、王伟分别多次收取姜晓梅及其他房主的购房材料复印件，2018年夏天通知姜晓梅及其他收过房屋材料的房主到3号楼4单元401办理房产手续，但姜晓梅等到场后，又说要收取费用，没有具体收费事由及收费标准而且不能转账或微信付款，只能付现金，姜晓梅及在场的其他房主也同意了，但当姜晓梅们预交纳现金时，又提出不能给姜晓梅开具任何收款的凭证，姜晓梅及其他房主对其收钱方式不认可，以及其收钱后是否为姜晓梅办理房产证产生了怀疑，故姜晓梅没有交钱。姜晓梅作为案涉房屋的产权所有人及使用人，依据《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案的通知》（哈政办规［2018］41号）的相关规定，时代亿强公司在收取了姜晓梅缴纳的案涉房屋的更名费及与姜晓梅签订了该房屋的《商品房职工内部认购书》后有义务为姜晓梅开具购房发票及与姜晓梅签署购房合同以协助姜晓梅办理该房屋的不动产权证，姜晓梅也有依法取得该房屋不动产权属登记证书的权利。姜晓梅向一审法院起诉请求：1.时代亿强公司立即就位于哈尔滨市香坊区××玉××小区××单元××房产签订正式的商品房买卖联机备案合同；2.时代亿强公司按《商品房买卖合同书》为姜晓梅办理位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋2单元703号房产不动产登记所需手续。一审法院认定事实：2009年12月22日，姜晓梅、时代亿强公司签订《商品房职工内部认购书》一份，认购书主要约定：1.姜晓梅购买时代亿强公司开发的房屋位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋2单元703号房屋，套内建筑面积51.58平方米，总价款为146,950元。2.本次认购书进户时间为2009年12月31日前。3.签订认购书并交纳房款后，将在该楼盘公开销售时凭此认购书到售楼处签订正式合同。4.房屋最终面积以实测为主，房款多退少补。2009年10月20日，姜晓梅向时代亿强公司缴纳了房款146,950元并入住至今。时代亿强公司至今未与姜晓梅签订正式商品房买卖合同及协助为姜晓梅办理房屋产权证。一审法院认为，关于姜晓梅、时代亿强公司签订的商品房职工内部认购书的效力问题。姜晓梅、时代亿强公司签订的房屋认购合同是双方的真实意思表示，该协议约定的房屋房号、面积，价款，进户时间及签订正式合同的时间等问题明确，应合法有效。姜晓梅已按房屋的认购合同约定交纳了购房款并进户入住至今，时代亿强公司理应按约定与姜晓梅签订商品房买卖合同并协助其办理房屋产权证，长期不履行合同义务无理。关于姜晓梅诉请与时代亿强公司签订联机备案商品房合同问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。上述第（二）项规定，预约协议属于不能强制实际履行的合同，姜晓梅此项诉请应属预约协议范畴，法院无法强制其履行与姜晓梅签订商品房联机备案合同，姜晓梅此项请求，无法律依据，不予支持。关于姜晓梅诉请时代亿强公司协助其办理房屋产权证问题。根据2014年12月29日哈尔滨市解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室下发的《关于时代玉翠秀府1-13栋项目办理房屋登记及有关事宜的通知》及2018年10月26日哈尔滨市政府办公厅哈政办规（2018）41号文件《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案的通知》精神以及姜晓梅向本院举示的现有证据，该证据的证明内容基本具备商品房买卖合同的内容，现时代亿强公司不配合与姜晓梅签订商品房买卖合同及提供正式发票，为维护房屋市场秩序及姜晓梅的合法权益，法院可通过强制执行，实现姜晓梅的诉讼目的。故姜晓梅诉请要求时代亿强公司协助办理房屋产权证，时代亿强公司有履行合同义务的责任，应予支持。判决：一、时代亿强公司于判决生效后立即协助姜晓梅办理位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋2单元703号房屋不动产权证书；二、驳回姜晓梅其他诉讼请求。本院二审期间，时代亿强公司围绕上诉请求提交了一份证据：玉翠秀府房源表格。意在证明：案涉房屋系时代亿强公司顶账给哈尔滨市阿城建筑安装总公司。姜晓梅质证意见：对该证据不认可。本院认证意见为：该玉翠秀府房源表格备注案涉房屋已确认抵账给哈尔滨市阿城建筑安装总公司但未拨付，时代亿强公司未提交其他证据证明其已经实际交付，故不予采信。二审中，姜晓梅未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋原房主为董士祥，姜晓梅系通过地产经纪公司购买案涉房屋，姜晓梅已付清全部购房款，此后姜晓梅、董士祥及地产经纪公司三方共同到时代亿强公司办理更名手续。姜晓梅一审举示的《商品房职工内部认购书》、收据及黑龙江省单位往来资金结算票据均盖有时代亿强公司财务专用章，收据及黑龙江省单位往来资金结算票据均能体现将交款单位由董士祥变更为姜晓梅的经过。因此时代亿强公司以姜晓梅未交纳购房款为由拒绝协助其办理案涉房屋产权登记手续理由不能成立，本院不予支持。综上所述，时代亿强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由时代亿强集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎（）二〇二一年五月三十一日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员李春鹤