天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2789号上诉人（一审被告）：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托代理人：李贵芝，女，该公司职员。被上诉人（一审原告）：张志芳，女，1990年2月28日出生，汉族，居民，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：郭占海，天津君朋律师事务所律师。上诉人天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）因与被上诉人张志芳商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初6287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。森岛公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判森岛公司支付张志芳逾期交房违约金12,732.4元；2．本案诉讼费用全部由张志芳承担。事实与理由：1．双方于2016年8月11日签订合同，合同履行期间受环保政策停工影响，发生停工290天，属于不可抗力，该期间应予免除森岛公司的逾期交房违约责任。2．根据《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，本案应自森岛公司逾期交房之日起扣除90日后计算违约金，一审法院对此认定错误。3．一审法院判令森岛公司支付的违约金过分高于张志芳的损失，应予调低。张志芳辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张志芳向一审法院起诉请求：1．判令森岛公司支付张志芳赔偿金68,767元（包括利息34,936元、违约金33,831元）；2本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月11日，张志芳（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定张志芳购买森岛公司开发的坐落于宝坻区××街道××花园××号房屋，建筑面积为93.94平方米，总价款532181元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用……”合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。该合同附件六“补充协议”第五条约定“《商品房买卖合同》第三条中‘经验收合格’是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续’变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单。”合同签订后，张志芳向森岛公司支付了全部购房款532181元。2019年3月3日，张志芳办理了收楼手续。另查，涉诉房屋于2018年12月28日取得天津市宝坻区建设管理委员会核发的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。双方对2018年9月份之后《准许交付使用证》已取消办理均无异议。庭审中，森岛公司称涉诉房屋在2017年9月30日，已通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方竣工验收，并提交了相关验收文件，该验收符合双方合同约定。涉诉房屋未取得《准许交付使用证》，因受政府“停工令”的影响，且政府部门已取消了《准许交付使用证》的办理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张志芳与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、关于商品房竣工验收合格标准的问题；2、森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响；3、森岛公司是否应向张志芳承担违约责任及承担违约责任的起止时间；4、森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额。对此，一审法院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，一审法院认为，天津市宝坻区建设委员会于2018年12月28日核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，一审法院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力，计算违约期间时应将该期间予以扣除。一审法院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司提供的供热和供电配套证明等证据，不足以证明涉诉房屋所在项目建设工程会受到政府停工令要求的直接影响，且其称涉诉房屋于2017年9月30日已经竣工验收合格，具备交付条件，故一审法院对森岛公司上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向张志芳承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给张志芳，应当承担违约责任。因一审法院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，张志芳作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件后及时通知张志芳接收房屋，否则应承担相应的不利后果。由于天津市于2018年9月份之后取消了《准许交付使用证》的办理，涉诉房屋的《准许交付使用证》已无法办理，故应以涉诉房屋进行竣工验收备案作为符合合同约定的交房条件。涉诉房屋于2018年12月28日进行了竣工验收备案，符合合同约定的交房条件。森岛公司虽称通过电话通知了张志芳收房，但未提供证据佐证，故其应在2018年12月28日后继续承担逾期交房违约责任。张志芳于2019年3月3日办理了收房手续，故森岛公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2019年3月3日。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。森岛公司未按合同约定交付涉诉房屋，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定向张志芳支付2017年11月1日至2019年3月3日（488天）期间的逾期交房利息及违约金。关于逾期交房利息，以已付购房款532,181元为基数，标准按照一年至三年期贷款基准年利率4.75%计算，经核算数额为34,266.54元（532181×4.75%÷360×488≈34266.54）。关于违约金，因《天津市商品房买卖合同》第五条对违约金并未加以“自90日届满之日次日起”的限定，故违约金应自违约之日的次日起支付，即森岛公司应自2017年11月1日起计算。具体计算方式，以购房款532,181元为基数，按照日万分之一标准，经核算数额为25,970.43元（532181×0.0001×488≈25970.43）。综上，森岛公司应给付张志芳逾期交房利息34,266.54元、违约金25,970.43元，合计60,236.97元。对张志芳主张的超出数额，一审法院不予支持。森岛公司辩称逾期交房利息及违约金约定过高，要求调低，事实及法律依据不足，一审法院不予采信。一审法院判决：一、天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付张志芳逾期交房利息34,266.54元、违约金25,970.43元，合计60,236.97元；二、驳回张志芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,520元，由张志芳负担215元，由天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担1,305元（交纳时间同上）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。森岛公司提交（2019）津0113民初1993号、（2019）津0116民初60139号、（2019）津0110民初73号、（2019）津0104民初8717号民事判决书四份，证明2016年10月2日至2017年9月21日期间，森岛公司受政府停工令影响停工290天，系不可抗力不应承担违约责任，且关于违约金的起算应从违约后第91天起算。张志芳质证认为，对上述证据的证明目的不认可，与本案没有关联性，且上述判决不能证明已发生法律效力。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：森岛公司提交的证据不足以证实其主张的事实成立，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：森岛公司是否应当向张志芳支付逾期交房利息及违约金，如支付，标准如何确定？本案中，涉案《天津市商品房买卖合同》系张志芳和森岛公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。森岛公司在一审审理时自认，涉案房屋在2017年10月31日已经具备交付条件，但其未能依合同约定于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给张志芳，应当承担违约责任。森岛公司在一审时主张于2017年10月31日已经开始办理入住手续的前提下，又称涉诉房屋所在项目受到政府停工令的影响，证据不足，本院不予采信，森岛公司应自合同约定交房日期次日即2017年11月1日起承担逾期交房违约责任。一审法院综合考虑被告具备交付条件的时间及其违约情节，酌情确认其承担违约责任的期间为2017年11月1日至2019年3月3日并无不当，本院予以确认。一审法院依照合同约定对森岛公司应当支付的利息和违约金予以计算，依据充分，数额准确，本院予以维持。综上所述，森岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由天津市森岛置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……