四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终545号 上诉人（原审被告）：胡定元，男，1975年12月4日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：杨阿的，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人（原审被告）：周国敏，女，1979年9月21日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：杨阿的，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告）：盐边县欣发物业管理有限责任公司，住所地：四川省盐边县桐子林镇红星小区******,统一社会信用代码：91510422597536376T。 法定代表人：杨明发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李黎，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人胡定元、周国敏因与被上诉人盐边县欣发物业管理有限责任公司（以下简称欣发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省盐边县人民法院（2020）川0422民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡定元、周国敏的委托诉讼代理人杨阿的、被上诉人欣发物业公司的委托诉讼代理人李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡定元、周国敏上诉请求:撤销一审判决，改判驳回欣发物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.《比选公告》是签订《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》的前提，只有做到《比选公告》载明的服务范围、项目、标准，物业公司才有收取物业服务费的权利，欣发物业公司无任何证据证明做到了《比选公告》载明的标准；2.一审判决故意回避胡定元、周国敏提供的《比选公告》《业主管理规约》《业主大会撤销合同决议》及盐边县住建局（2018）63号文件等证据，物业合同已被业主大会撤销；3.盐边县鑫盛广场小区业主委员会（以下简称业主委员会）与欣发物业公司恶意串通签订合同，胡定元、周国敏申请调取的证据及《业主管理公约》能够推翻生效判决认定的事实；4.欣发物业公司未举证证明尽到管理职责，案涉小区发生过安全事故、公共设施损坏丢失，欣发物业公司弄虚作假、虚构维修项目，违规取用专项维修资金，表明欣发物业公司提供的物业服务不符合标准，因此本案诉讼费、违约金、律师代理费的承担不能执行双重标准；5.一审法院未追加业主委员会为本案第三人，未调取中鑫房地产公司与攀枝花市恒海物业管理公司签订的物业合同，违反法定程序。 欣发物业公司辩称,胡定元、周国敏所在小区的业主委员会与欣发物业公司依法订立《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》，欣发物业公司按照合同约定提供了物业服务，胡定元、周国敏应当缴纳物业服务费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法驳回上诉，维持原判。 欣发物业公司向一审法院起诉请求：判令胡定元、周国敏支付欣发物业公司2018年10月至2019年3月的物业服务费1333.62元；判令胡定元、周国敏支付违约金2320.5元（暂计算至2020年5月18日）；律师代理费500元、案件受理费由胡定元、周国敏负担。 一审法院认定事实：胡定元、周国敏夫妇系盐边县桐子林镇鑫盛广场小区**房屋所有权人，房屋建筑面积为222.27㎡。业主委员会于2018年4月11日与欣发物业公司签订《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》，约定履行期限2018年4月1日至2019年3月31日，物业服务费收费标准按房屋所有权证建筑面积住宅1元／平方米·月（三单元按0.8元），物业服务费从合同生效之日起按半年交纳，业主于每个交费周期起始日15日内交纳，逾期未交纳的，欣发物业公司催告业主在合理期限内交纳，仍未交纳的承担违约责任并按管理规约执行。2018年4月1日至2019年3月31日欣发物业公司为盐边县鑫盛广场小区提供了物业管理服务，胡定元、周国敏未交纳2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费，欣发物业公司经张贴公告催要，胡定元、周国敏至今仍以欣发物业公司与胡定元、周国敏所在小区签订的物业服务合同无效为由拒绝交纳;胡定元、周国敏拖欠欣发物业公司物业服务费1333.62元属实，但物业合同约定的违约金过高，按物业合同约定的缴费期分别计算逾期缴费时间，并按6%的年利率计算利息损失合计为128.90元（至2020年5月18日截止）;欣发物业公司为了本次诉讼支付律师代理费500元。另查明：由于盐边县××广场小区××小区业委会签订的物业服务合同不认可，同时认为欣发物业公司的服务也不到位，由此引发周国敏等44位业主不满并于2018年12月向一审法院提起诉讼，要求确认2018年4月11日业主委员会与欣发物业公司签订的《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》无效，经四川省攀枝花市中级人民法院指定四川省米易县人民法院管辖，四川省米易县人民法院于2019年6月18日立案受理了包含周国敏等44位业主起诉欣发物业公司确认合同无效纠纷一案，经过四川省米易县人民法院审理，于2019年10月28日作出了（2019）川0421民初794号判决，该判决驳回了周国敏等44位业主的诉讼请求，周国敏等44位业主不服四川省米易县人民法院的判决，依法提出上诉，四川省攀枝花市中级人民法院于2020年3月25日立案受理，四川省攀枝花市中级人民法院经过审理，于2020年4月29日作出（2020）川04民终294号民事判决，该判决依法驳回了周国敏等44位业主的上诉。 一审法院认为，业主委员会与欣发物业公司签订的物业服务合同经过了四川省米易县人民法院一审、四川省攀枝花市中级人民法院二审审理均驳回了周国敏等44位业主要求确认业主委员会与欣发物业公司签订物业服务合同无效的诉讼请求。胡定元、周国敏在本案的交费周期得到了物业服务，应当按物业服务合同的约定向欣发物业公司交纳相应物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院依法支持欣发物业公司要求胡定元、周国敏支付2018年10月至2019年3月期间物业服务费1333.62元的诉讼请求；但由于欣发物业公司在该服务期内的确有服务不到位的地方，由此引发了几十位业主的集体反对，加之欣发物业公司在物业服务合同中约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，第三人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，应按合同约定的物业服务费支付时间分别予以计算，胡定元、周国敏逾期交纳物业服务费给欣发物业公司造成的利息损失才128.90元，所以其违约金最高不得超过利息损失的30%，即为128.90元＋128.90元×30%﹦161.57元；对律师代理费的诉讼请求，虽然物业服务合同中有约定，因欣发物业公司在提供服务过程中的确有不尽如人意的地方，所以对律师代理费一审法院依法确定由欣发物业公司、胡定元、周国敏各自负担一半。小区物业服务关系着每位业主的切身利益，业主按合同约定交纳物业服务费是物业服务企业生存的基本条件。尽管物业服务不能尽如人意，但按约交纳费用却是每位业主在享受了物业服务后应尽的义务。以拒绝交纳服务费来表达对物业服务企业的不满，其行为违反了法律规定及合同的约定，应承担相应的法律后果。如业主认为物业服务有瑕疵，业主可通过业主委员会与服务企业进行沟通予以改进，业主也可以向住建局对物业公司进行投诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、胡定元、周国敏于判决生效后十日内向盐边县欣发物业管理有限责任公司支付2018年10月至2019年3月的物业服务费1333.62元；二、胡定元、周国敏于判决生效后十日内向盐边县欣发物业管理有限责任公司支付违约金161.57元;三、胡定元、周国敏于判决生效后十日内向盐边县欣发物业管理有限责任公司支付律师代理费250元；四、驳回盐边县欣发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由胡定元、周国敏负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.胡定元、周国敏是否应向欣发物业公司支付物业服务费、违约金、律师代理费；2.本案审理程序是否违反法律规定。现分述如下： 一、胡定元、周国敏居住的盐边县鑫盛广场小区经业主大会选举，于2014年4月19日正式成立业主委员会，任期5年。2018年4月11日，业主委员会与欣发物业公司签订《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》。2020年4月29日，本院作出（2020）川04民终294号民事判决书，认定该合同为有效合同。二审时，胡定元、周国敏提出业主委员会与欣发物业公司恶意串通签订合同，但提供的证据不能佐证其主张。双方理应按照合同履行义务、享受权利。胡定元、周国敏提出“欣发物业公司在兑现了《比选公告》的服务范围、项目、标准时才能收取服务费”的上诉理由，因《比选公告》只是选任物业公司的先决条件，其内容与《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》内容不一致时，欣发物业公司应当按照合同的约定履行义务。因此，该上诉理由缺乏事实依据。本案审理过程中，胡定元、周国敏还提供了《业主管理规约》《业主大会撤销合同决议》及盐边县住建局（2018）63号文件等证据，主张撤销业主委员会与欣发物业公司签订的《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》，本院审查后认为，胡定元、周国敏提交的证据不能证明业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序，故胡定元、周国敏提出《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》已被撤销的上诉理由不成立。经查，欣发物业公司在四川省米易县人民法院（2019）川0421民初794号案件中已举证证明了具体的物业服务内容，案涉小区大部分业主对欣发物业公司提供的物业服务不持异议，并已向欣发物业公司缴纳了物业服务费，欣发物业公司向案涉小区提供物业服务的事实客观、真实。由于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，胡定元、周国敏居住小区的业主委员会与欣发物业公司签订的《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》对小区业主均具有法律约束力。欣发物业公司按照合同约定为盐边县鑫盛广场小区提供了物业服务，胡定元、周国敏应当按照合同约定支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，拒交物业服务费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，本案中，胡定元、周国敏提供的证据不足以证明欣发物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，胡定元、周国敏应承担举证不能的法律后果。因胡定元、周国敏违反合同约定拒交物业服务费，相应的违约责任就应该由其承担，一审判决胡定元、周国敏向欣发物业公司支付物业服务费、违约金及律师代理费正确。 二、本案系欣发物业公司起诉要求胡定元、周国敏支付物业服务费，与业主委员会没有利害关系，一审未追加业主委员会不违反法定程序。因中鑫房地产公司与攀枝花市恒海物业管理公司签订的合同与本案事实无关，人民法院未予调取不违反法定程序，故本案程序合法。 综上所述，胡定元、周国敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由胡定元、周国敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年五月十七日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明