北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终566号上诉人（原审原告）：宗娜，女，1980年5月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苗慧敏，北京市易和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹若婵，女，1988年5月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李赞东。被上诉人（原审被告）：张雷，女，1978年4月16日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：王海琴，女，1948年12月9日出生，住北京市通州区。以上二被上诉人之委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京中海物业管理有限公司，住所地北京市西城区四平园9号楼112室。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：李玉丹，北京市宝盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京嘉益德房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区成寿寺路136号院7号楼101室。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思彤，北京市天元律师事务所实习律师。上诉人宗娜、曹若婵与被上诉人张雷、王海琴、北京中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）、北京嘉益德房地产开发有限公司（以下简称嘉益德公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初15483号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宗娜上诉请求：撤销原审法院判决，改判支持宗娜的全部诉讼请求。上诉理由：1.自2014年开始漏水，虽经多次维修，每年都漏水，属于连续发生漏水，未过保修期，嘉益德公司也应当承担修复及赔偿责任。2.中海物业公司作为小区的物业管理者，对曹若婵、张雷私自搭建房屋的行为未予制止，也未对房屋进行维护，导致宗娜的财产损失，中海物业公司应当承担赔偿责任。3.原审法院对损失赔偿的数额认定过低，对诉讼费、鉴定费、评估费的负担不合理，宗娜不应承担诉讼费、鉴定费、评估费。曹若婵上诉请求：撤销原审法院判决第一项。上诉理由：1.宗娜的租金损失没有实际发生，原审法院判决支持租金损失属于认定事实和适用法律错误。2.宗娜房屋的主卧室漏水与当时恶劣的天气有关，曹若婵建房的原因是一部分，曹若婵只承担整个房屋漏水六分之一的责任，原审法院判决曹若婵承担的责任比例过高，应当将曹若婵承担的比例酌减。3.2016年漏水后，唐某多次联系宗娜，希望对房屋进行维修，但无法与宗娜确定维修时间，后宗娜就起诉了本案，后续扩大的损失，不应由曹若婵承担。张雷、王海琴坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。中海物业公司、嘉益德公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。宗娜在原审法院诉请：1.判令曹若婵、中海物业公司、嘉益德公司共同赔偿宗娜2016年8月1日至2020年6月10日的租金损失341577元；2.判令曹若婵、中海物业公司、嘉益德公司共同赔偿宗娜房屋装修及物品损失20100元；3.判令曹若婵、张雷、王海琴拆除违法建筑，中海物业公司对此予以监督，曹若婵修复其房屋漏水部位，嘉益德公司、中海物业公司修复房屋外立面漏水部位。原审法院经审理查明：北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）所有权人为宗娜，系宗娜于2013年与案外人熊某签订《北京市存量房屋买卖合同》购买。北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）所有权人为曹若婵。北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）所有权人原为张雷，2017年，张雷将×号房屋出售给王海琴并办理了过户手续。宗娜称，其所有的×号房屋自2014年6、7月开始出现漏水现象，每到雨季就会漏水，其认为系因曹若婵和张雷在其屋顶搭建的阳光房破坏了原有的屋顶防水所致。宗娜提交照片若干，拟证明其屋内漏水情况。张雷表示其确实在×号房屋次卧屋顶搭建了阳光房，但阳光房2011年就已经建好，故其认为×号房屋的漏水与其无关。张雷另称，2014年漏水时中海物业公司联系过张雷，张雷进行了相应的维修。曹若婵称2016年之前并没有人因漏水一事找过曹若婵。中海物业公司称，宗娜家第一次漏水发生在2016年7、8月下大雨的时候，此前宗娜从未向中海物业公司反映×号房屋存在漏水问题。经宗娜申请，法院于2019年2月20日委托北京建研院建设工程质量司法鉴定中心对×号房屋的漏水原因进行了鉴定，该鉴定中心于2019年11月15日出具鉴定意见书，鉴定意见为：×号房屋主卧顶板及墙体渗漏水原因为楼体北侧外立面造型防水、×号房屋北侧改造房间墙体存在缺陷渗漏水所致；×号房屋厨房北侧窗户窗框渗漏水原因为楼体北侧外立面造型防水存在缺陷渗漏水所致；×号房屋次卧顶板渗漏水原因无法确定。宗娜为此支付鉴定费3万元。中海物业公司、嘉益德公司认为上述鉴定意见不合理，并称×号房屋在2010年交付使用，防水质保期为5年，质保期经过后，防水可能出现老化的现象，鉴定机构仅凭淋水试验不能找到真正的漏水原因。在上述鉴定报告中，宗娜称其于2013年入住×号房屋，2016年大雨后发现房屋出现渗漏水现象。经宗娜申请，法院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司对×号房屋2016年8月1日至2020年6月10日期间的租金损失进行了评估鉴定，该公司出具估价报告称上述期间的租金合计341577元。宗娜为此支付评估费15000元。另经宗娜申请，法院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对×号房屋因漏水导致的装修及物品损失进行评估鉴定，该公司出具评估报告称上述损失的价值为20100元。宗娜为此支付评估费1万元。嘉益德公司认为上述估价结论的计算没有依据，但未申请重新鉴定。庭审中，曹若婵提交其就其所有的×号房屋签订的租赁合同，拟证明即便将房屋出租，也无法做到租期连续，房屋会有很长的空置期。另，宗娜曾在庭审中表示，×号房屋之前由其自行居住，后因漏水无法居住，就留了一个看门人，其未对房屋进行维修。嘉益德公司提交其于2008年9月28日与熊某签订的《北京市商品房预售合同》，其中约定，嘉益德公司应于2010年6月30日前向熊某交付×号房屋；嘉益德公司自房屋交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；非嘉益德公司原因造成的损坏，嘉益德公司不承担责任。嘉益德公司提交《【中海风情苑】住宅入伙通知书》《【中海风情苑】入伙手续确认记录》《中海城香克林入伙资料发放清单》，拟证明其于2010年6月26日向熊某交付了×号房屋，熊某签收了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等全部入伙资料。嘉益德公司提交《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》，拟证明×号房屋所在住宅楼竣工验收合格，不存在质量问题；屋面防水的保修期限为5年，保修期自该楼栋业主入伙起计算。嘉益德公司据此主张，宗娜主张的×号房屋发生漏水的2016年7、8月，屋面防水的质保期已过，其不应承担赔偿责任。宗娜对此不予认可，并称2016年8月1日仅系其主张损失的起算点，事实上2014年就发生了漏水。原审法院判决认定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，根据鉴定机构关于×号房屋漏水原因的鉴定意见，×号房屋的所有权人曹若婵对×号房屋主卧顶板渗漏水存在过错，应当承担相应的侵权责任。×号房屋主卧北侧窗户周围墙体的渗漏水、厨房北侧窗户窗框的渗漏水虽均系因×号房屋所在楼的楼体北侧外立面造型防水存在缺陷所致，但根据嘉益德公司提供的证据所显示的房屋交付时间、屋面防水质保期的长度及起算时间，在宗娜主张的2016年8月1日，×号房屋所在楼的楼体北侧外立面造型防水的质保期已过，嘉益德公司无需对此承担质量责任。宗娜虽称×号房屋自2014年就发生漏水，但对此其未提交证据佐证，张雷在庭审中关于2014年×号房屋漏水情况的陈述，不能约束嘉益德公司，故法院对于宗娜主张的×号房屋自2014年就开始漏水的事实难以采信。×号房屋次卧顶板渗漏水原因无法确定，宗娜的举证责任没有完成，法院无法支持宗娜关于该部位发生漏水的相关主张。关于宗娜主张的各项损失，其中租金损失一项，×号房屋主卧顶板漏水确会在一定程度上影响房屋的出租和租金水平，并对房屋的使用造成一定的不便，但不会导致房屋完全无法出租和使用。宗娜在漏水情况发生后应积极采取措施避免相应损失的扩大，如将×号房屋以低于市场价的租金进行出租并尽可能的采取措施减轻漏水对房屋使用造成的影响等，否则就因其放任导致损失扩大的部分，应由其自行承担。法院根据在案证据所显示的漏水具体情况，宗娜采取减损措施的情况，综合评估×号房屋主卧顶板漏水对房屋整体使用的影响，并结合相应的评估报告，对宗娜主张的租金损失酌情予以支持。上述租金损失应由曹若婵赔偿。关于宗娜主张的装修及物品损失，法院亦根据在案证据所显示的漏水具体情况，综合评估×号房屋主卧顶板漏水所占装修损失的比例及造成财产损失的情况，并结合相应的评估报告，对宗娜主张的损失酌情予以支持。上述装修及物品损失亦应由曹若婵赔偿。此外，曹若婵还应对其房屋导致×号房屋漏水的部位进行修复。但关于宗娜要求五被告停止侵权、排除妨害，曹若婵、张雷、王海琴拆除违法建筑，中海物业公司对此予以监督，嘉益德公司、中海物业公司修复房屋外立面漏水部位的请求，因违法建筑的认定和拆除不属于人民法院民事案件处理范围，且宗娜的其他主张没有事实及法律依据，法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、曹若婵于本判决生效之日起七日内赔偿宗娜二○一六年八月一日至二○二○年六月十日的租金损失70000元、装修及物品损失10000元，合计80000元；二、曹若婵于本判决生效之日起十五日内对其在位于北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×号房屋上方改造房间墙体存在的缺陷进行修复，修复后应保证北京市朝阳区成寿寺路×号院×号楼×层×号房屋主卧顶板不再渗漏水；三、驳回宗娜的其他诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：各方对×号房屋主卧室、次卧室、厨房漏水的事实没有争议，本案的主要争议是漏水的原因和责任的承担。一、关于漏水原因确定及责任承担。×号房屋三处发生漏水，经法院委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，结合现场情况、鉴定结果对于漏水原因和责任认定分析如下：（1）×号房屋主卧室漏水原因为×号房屋改造房间墙体存在缺陷所致。首先，通过鉴定机构鉴定，×号房屋主卧室的漏水原因明确，是曹若婵对×号房屋外的平台进行改造后，造成漏水，曹若婵对×号房屋主卧室的漏水应当承担责任。其次，曹若婵的×号房屋北侧为1号楼顶的应急疏散平台，曹若婵占用该平台并在该平台上建造房屋，造成中海物业公司无法对该平台进行正常的物业管理和维修、维护；如果曹若婵未占用该平台，在该平台出现漏水时，就由中海物业公司负责找出漏水原因并修复；现曹若婵占用了该平台，因该平台为防水层和保暖层的结构，楼下漏水点与楼顶出现问题的位置可能不一定完全一致，中海物业公司不能通过正常的方式找出漏水点，也不能通过对平台进行整体修复的方式解决漏水问题；即曹若婵占用该平台并建造房屋的行为导致漏水且中海物业公司不能通过正常维修的方式解决漏水问题，故漏水问题的修复责任，应由曹若婵承担。（2）×号房屋厨房窗户漏水的原因为楼体北侧外立面防水存在缺陷所致。即该漏水是外墙的防水出现问题，从漏水的时间来看，防水的质保期已过，不属于嘉益德公司的质保期内，应属于物业的维修、维护范围，应由中海物业公司通过物业管理的维修、维护予以解决；因本案属于侵权的财产损害赔偿关系，而物业管理属于合同关系，不宜与本案一并处理，宗娜可按照物业管理关系另行解决。（3）×号房屋次卧室顶板漏水原因，鉴定机构无法确定。从现场的情况来看，×号房屋次卧屋顶为1号楼的顶层平台，属于1号楼的应急疏散平台，张雷在该平台建造房屋，王海琴从张雷处购买房屋后仍继续使用该平台上的房屋，造成×号房屋次卧室顶板的漏水原因无法找到，该责任应该由张雷、王海琴承担。从诉讼中的情况来看，2014年张雷维修后，未再出现过漏水，本次鉴定机构试水也未发现漏水情况，目前的漏水问题已经解决，如以后再出现漏水问题，根据漏水的具体情况，宗娜可另行解决。二、关于因漏水给宗娜造成损失的认定和责任承担。从现场情况和漏水原因鉴定意见来看，×号房屋存在三处漏水点，而三处漏水点中从漏水量和持续的时间来看，主要漏水点为主卧室漏水，直到鉴定机构在鉴定过程中做试水试验，漏水仍然存在；故×号房屋主卧室的漏水是影响宗娜对房屋正常使用的主要原因。漏水必然影响宗娜对房屋的正常使用，原审法院根据漏水对房屋正常使用的影响等因素，酌情确定曹若婵应当承担的赔偿数额，并无不妥。曹若婵认为原审法院认定的赔偿比例过高的意见，本院不予采纳。另外，主卧室的漏水责任由曹若婵承担，对于主卧室的修复费用，原审法院根据评估的情况，酌情确定曹若婵应当承担的修复费用，并无不妥。对于×号房屋次卧室的损失问题，从诉讼中的情况来看，次卧室的顶板漏水情况并不严重，且自修复后未再漏水，鉴定机构试水试验也未出现漏水情况，次卧室的漏水对宗娜的影响轻微，原审法院酌情未予赔偿，并无不妥。三、关于宗娜要求拆除违法建筑的问题。宗娜要求将×号房屋、×号房屋北侧搭建房屋拆除，因本案属于民事财产损害案件，主要审理的范围是损失的原因、损失的赔偿、受损财产的修复等；×号房屋的主卧室的漏水原因通过鉴定已经找到，并且由曹若婵承担修复责任；×号房屋次卧室顶板的漏水问题，之前修复后不再漏水，本案中不需要判决修复；故对于漏水问题的修复，原审法院在民事责任承担的范围内予以处理，并无不妥。至于是否属于违法建筑及是否需要拆除的问题，不属于民事案件处理的范围，宗娜可通过相关行政管理部门解决。四、关于鉴定费和评估费等问题。对于鉴定费，如果曹若婵、张雷不在其房屋北侧搭建房屋，仍保持原楼顶平台的状态，即使×号房屋出现漏水，也应由中海物业公司负责找出漏水原因并修复，不会产生漏水原因的鉴定等。现曹若婵、张雷在平台上搭建了房屋，造成漏水原因难以确定，需要通过鉴定来确定漏水原因，从而产生鉴定费用，该鉴定费的产生是因曹若婵、张雷搭建房屋的行为导致，应由曹若婵、张雷承担，原审法院对鉴定费的负担不妥，本院予以调整。对于评估费，各方对于造成损失的数额不能协商确定，导致评估并产生评估费，本院根据评估费产生的原因及各方责任程度，酌情调整评估费的负担。对于诉讼费，原审法院根据宗娜的诉讼请求数额和法院支持的数额等，酌情确定各方负担诉讼费的数额，并无不妥。五、关于曹若婵申请唐某出庭作证的问题。曹若婵在二审诉讼中申请唐某出庭作证，其申请证人出庭作证的主要内容是要证明其曾让唐某主动找×号房屋的业主修复漏水给1902房屋造成的损坏，并不是用来证明没有造成损失或已经修好等，其要证明的内容并不影响本案的处理，故对曹若婵申请证人出庭作证的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6725元，由宗娜负担4925元（已交纳2210元，其余2715元于本判决生效之日起七日内交纳），由曹若婵负担1800元（本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费6725元，由宗娜负担4925元（已交纳），由曹若婵负担1800元（已交纳）。漏水原因鉴定费30000元，由曹若婵负担15000元（本判决生效之日起七日内交纳），由张雷负担15000元（本判决生效之日起七日内交纳）。租金损失评估费15000元，由宗娜负担5000元（已交纳），由曹若婵负担5000元（本判决生效之日起七日内交纳），由张雷负担5000元（本判决生效之日起七日内交纳）。装修及财产损失评估费10000元，由宗娜负担3000元（已交纳），由曹若婵负担4000元（本判决生效之日起七日内交纳），由张雷负担3000元（本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年五月二十五日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月