四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0723民初722号 原告：四川瑞翔房地产开发有限公司。住所地：盐亭县云溪镇昆仑路88号昆仑家园1-1号，统一社会信用代码：91510723588394388Y。 法定代表人：王大国，执行董事。 原告：四川宏胜房地产开发有限公司。住所地：盐亭县云溪镇新东街101号，统一社会信用代码：915107235671883822。 法定代表人：冯云，执行董事。 原告：四川金佳泰房地产开发有限公司。住所地：绵阳市锦山路64号，统一社会信用代码：91510705567634346H。 法定代表人：王大国，执行董事。 原告：王大国，男，1974年1月28日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告：冯明杰，男，1961年5月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 特别授权委托诉讼代理人：李智溥，四川君程明律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，四川君程明律律师事务所实习律师。 被告：李周红，男，1969年5月25日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被告：杜碧芬，女，1968年7月25日出生，汉族，住四川省盐亭县。 特别授权委托诉讼代理人：罗自荣，四川蜀仁律师事务所律师。 原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司、四川金佳泰房地产开发有限公司、王大国、冯明杰与被告李周红、杜碧芬确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司、四川金佳泰房地产开发有限公司、王大国、冯明杰的委托诉讼代理人李智溥、王鑫到庭参加诉讼，被告李周红、杜碧芬的委托诉讼代理人罗自荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五原告向本院提出诉讼请求：1.确认各原、被告于2019年6月23日签订的《补充协议》第四条、第五条无效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告四川宏胜房地产开发有限公司（以下简称宏胜公司）开发建设的鸿瑞国际城二期“凯金城”项目尚未完工，在取得商品房预售许可证后，已与购房户签订《商品房预售合同》并进行备案登记。2019年6月23日，原、被告双方订立《补充协议》，该协议中第四条约定：“乙方（宏胜公司）用其开发的鸿瑞国际城二期未销售房屋（含车库、车位）销售所得资金按照一定比例支付对丙方（被告）的欠款，直至付清上述欠款为止。”第九条：“为保证本协议的顺利履行，乙方（宏胜公司）必须在协议签订之日起20日内用未销售的房源对丙方（被告）债权进行担保，担保以安置还房的名义进行，并且须将所还房屋备案到丙方名下。”原告认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关工程建设”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”上述规定的目的系保障购房者利益所设强制性规定，在购房者未取得房屋前，商品房预售资金法律上的所有权应归属于购房者，而不属于开发商，商品房预售资金只能用于本项目工程建设，不得用于其他用途。因此，上述协议第四条违反《民法典》第一百四十三条第三项、《合同法》第五十二条第五项无效。上述协议第九条因违反《民法典》第一百四十六条第一款无效。同时，上述协议第九条约定系恶意患通，逃避商品房买卖应缴纳的税费，损害国家利益，根据《合同法》第五十二条第二项无效。为保护国家、原告及第三人的合法权益，遂提起本案诉讼，望判如所请。 被告李周红、杜碧芬辩称，1.双方签订的补充协议第四条并未违反效力性强制规定，该款有效；2.补充协议第九条并没有违反《民法典》第一百四十六条第一款的规定，该条有效。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了：1.原告的营业执照复印件、法定代表人的身份证明及身份证复印件、原告的身份证复印件、被告的身份证复印件，主要证明原、被告的主体资格；2.补充协议一份；3.被告在（2021）川0723民初202号案件的民事诉状一份；4.2013年11月9日四川瑞翔房地产开发有限公司与被告签订的撤迁整合拆迁安置补偿协议书一份。被告提交了：1.案涉补充协议书的主协议一份、撤迁整合拆迁安置补偿协议书一份，证明主合同的来源；2.保证支付协议一份、鸿瑞国际城二期（凯金城）住宅—销售报表一张，主要证明委托代售房已全部销售，原告未支付卖房款。根据原、被告提交的证据并结合庭审情况，本院经审理认定事实如下：原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司与被告李周红、杜碧芬于2018年11月14日签订了拆迁安置协议，协议约定：丙方系原哥哥肴餐厅及竹园个园茶楼业主，甲方因开发鸿瑞国际城项目需要对丙方名下资产进行整合拆迁安置，自2013年以来签订了相关的拆迁安置补偿协议书，后因甲、乙双方公司资金断链，经营陷入停顿，为给甲、乙双方减负，支持企业运转，在征得丙方同意的基础上，经三方充分友好协商，对丙方原安置房产处置、变现事宜达成如下一致协议，以供三方遵守：一、丙方同意将鸿瑞国际城二期原安置在丙方名下的住宅房源委托乙方以乙方的名义统一销售、变现。房源清单为13套，建筑面积为1621.89平方米，安置房名为杜碧芬。……三、乙方每销售一套房屋，在销售款（包括购房者所付房款和金融机构拨付的按揭贷款）进入乙方银行账户的次日，乙方即与丙方进行结算。结算方式为１、不管乙方实际销售价格为多少，乙方都将按照销售房屋的建筑面积以3000元／平方米的价格与丙方结算，结算的当日，乙方将全部结算房款一次性转入丙方指定账户…。甲方：四川瑞翔房地产开发有限公司；乙方：四川宏胜房地产开发有限公司；丙方：李周红、杜碧芬。2019年６月23日，原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司、四川金佳泰房地产开发有限公司、王大国、冯明杰与被告李周红、杜碧芬签订了《补充协议》，协议内容为：鉴于2018年11月14日，甲、乙、丙方三方签订了《协议书》，约定由丙方委托乙方以其自已的名义将甲方拆迁安置给丙方的鸿瑞国际城二期的十三套房屋对外销售，不管实际销售价格为多少，乙方均按照房屋建筑面积以3000元／平方米的价格与丙方结算，若乙方违反约定，则应支付丙方20％的违约金。随后，乙方将十三套房屋全部销售完毕，但是未按照合同约定与丙方结算并支付全部销售房款。2019年3月3日，各方又签订了《保证支付协议》，确认了丙方房源已经销售完毕，乙方应向丙方支付销售房款4865670元，已经支付100万元，尚欠丙方销售房款3865670元，丙方承诺在当前按揭账户中优先支付丙方100万元，剩余房款在丙方房源按揭款审批放款后支付给丙方，若丙方房源按揭款不足以支付欠款时，不足部分乙方承诺用其他房屋销售按揭款支付，丁、戊方自愿承担连带责任。此后，乙方又向丙方支付93万元房屋销售款，就再未向丙方支付。所以，丙方向人民法院申请诉前财产保全，盐亭县人民法院于2019年5月27日以360万元为限，对乙方在盐亭县农村信用合作联社开立的银行账户予以冻结。现各方为了妥善解决实际问题，本着最大的诚意进行友好协商，达成本补充协议，具体条款如下：一、各方确认：乙方尚欠丙方房屋销售款2935670元。二、各方同意将原《协议书》有关违约金的约定变更为：乙方按照欠款总额的10%向丙方支付违约金。故各方确认：乙方应向丙方支付违约金293567元。三、根据上述两条约定，各方确认：乙方共应支付丙方3229237元。四、乙方用其开发的鸿瑞国际城二期未销售房屋（含车库、车位）销售所得资金按照一定比例支付对丙方的欠款，直至付清上述欠款为止。…九、为保证本协议的顺利履行，乙方必须在本协议签订之日起20日内用未销售的房源对丙方债权进行担保，担保以安置还房的名义进行，并且须将所还房屋备案到丙方名下。用于安置还房的房屋价值按照3000／平方米的单价计算，总价值不得少于3522804元（欠款本金2935670元、违约金587134元）。具体安置还房房源为11套，建筑面积为1187.24平方米。甲方：四川瑞翔房地产开发有限公司，乙方：四川宏胜房地产开发有限公司，丙方：李周红、杜碧芬，丁方：王大国，戊方：冯明杰，己方：四川金佳泰房地产开发有公司，上述各方均在协议上签名盖章。 本院认为，本案争议的焦点为《补充协议》第四条、第九条是否有效的问题？从原、被告2018年11月14日签订的协议书内容来看，被告四川瑞翔房地产开发有限公司为开发鸿瑞国际城项目，拆除了属被告李周红、杜碧芬所有的原哥哥肴餐厅及竹园茶园建筑物，在鸿瑞国际城二期置换了13套住房。2018年11月14日原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司与被李周红、杜碧芬签订了委托代卖协议，协议同意原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司，将安置在被告名下的住宅房源以原告的名义统一销售变现后付与被告。可在原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司将安置给被告的房源全部出售后，除付给了被告部份售房款项外，其余的并未支付。为保障售房款的履行，2019年6月23日原、被告才签订了补充协议。该协议是签订各方的真实意思表示，且内容并未违反国家禁止性规定，应当认定其合法有效。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被告将调换的房屋委托给原告代卖，代卖后的房款应属被告所有，原告为偿还被告未付的售房款将同期未售的住房、车库进行担保，并无不当。故原告请求确认各原、被告于2019年6日23日签订的《补充协议》第四条、第九条无效，理由不能成立，本院不予支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司、四川金佳泰房地产开发有限公司、王大国、冯明杰的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告四川瑞翔房地产开发有限公司、四川宏胜房地产开发有限公司、四川金佳泰房地产开发有限公司、王大国、冯明杰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  甘永洪 二〇二一年五月十八日 书记员  邓山山