吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1138号上诉人（原审被告）：郭冰清，男，1991年1月11日出生，汉族，延吉市天晟商务酒店经理，现羁押于长春市看守所。委托诉讼代理人：郭文忠，男，1969年5月24日出生，汉族，住吉林省延吉市，系郭冰清的父亲。被上诉人（原审原告）：王君秋，女，1969年10月30日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：孙思雨，女，1993年6月8日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曲益良，吉林金可律师事务所律师。原审被告：延吉市天晟商务酒店，住所地：吉林省延吉市天池路****楼**。经营者：郭冰清，该酒店经理。委托诉讼代理人：郭文忠，系郭冰清的父亲。原审被告：董月，男，1986年8月17日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市。上诉人郭冰清因与被上诉人王君秋、孙思雨、原审被告延吉市天晟商务酒店、董月之间房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日依法受理后，组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭冰清上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审，由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：1.本案合同主体为郭冰清和孙明连，孙思雨诉讼主体不适格，一审未予置评，程序违法。上诉人不能提供证据证实房屋权利人并非孙思雨，但上诉人系与孙明连签订合同。2.拒绝履行下年度租金义务系行使先履行抗辩权。双方合同约定被上诉人负责办理执照和相关手续，包括消防许可证。但上诉人的书面租赁合同已经丢失，不能提供合同丢失的证据，也不能提供证据证实合同约定的内容。合同签订后，2018年、2019年上诉人均如期缴纳租金，2019年3月后消防部门多次上门检查，因房屋没有消防验收被责令停止经营，累计5个月之久（2019年3月至12月）。提供租赁房屋消防许可证是出租人应承担的义务，被上诉人违约在先，上诉人有权拒绝履行下年度租金义务，一审认为上诉人无消防许可证的抗辩意见与本案无关，属于适用法律错误。3.2020年初，因新冠疫情宾馆按照政府规定停止营业六个月，属于法律规定的不可抗力，根据合同法第117条因不可抗力导致的租金损失由被上诉人承担或顺延租赁期限。4.上诉状称租赁期限为2017年11月28日至2020年11月27日错误，双方租赁期限应为8年，上诉人装修该宾馆后开始经营，但除丢失的合同外，不能提供其他证据证实双方关于租赁期限的约定。2020年10月份，被上诉人不履行缴纳取暖费义务，且未经上诉人同意，擅自将暖气断网报停，使宾馆彻底无法经营，现酒店已由上诉人锁门关闭。被上诉人违约在先，无权主张支付租金，且应承担侵权或违约责任，赔偿上诉人经济损失。王君秋、孙思雨二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1．孙思雨作为案涉房屋合法所有人，有权向上诉人出租房屋，其委托父亲孙明连及母亲王君秋签订房屋租赁合同合法有效，且上诉人对此事实知晓并认可。该房屋租赁合同已经实际履行近四年，前两年租金已由上诉人支付给王君秋，以上实际履行行为能够证明本案不存在诉讼主体不适格的问题，一审也不存在程序违法的情况。2．上诉人欠付租金的期限问题，一审法院庭审已对该项诉讼请求进行明示，上诉人未提出任何异议。根据禁止反言原则，上诉人在上诉状的该项叙述不应得到支持。3．被上诉人不存在任何违约行为，上诉人无权行使先履行抗辩权。案涉房屋属于依法取得房屋产权证书的商业用房，根据消防法规规定，只有通过消防验收合格的房屋所有权人才能够取得房屋产权证书，也就是说案涉房屋不存在上诉人所述没有经过消防验收的问题。至于上诉人所称的宾馆消防验收手续，与前述的消防验收系性质不同的两类消防验收。由于上诉人租赁房屋用于开设宾馆，依法应进行特种经营的消防验收。根据（2003）民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条答复，“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。该答复明确了该类消防验收的义务人为企业的开办经营者，即本案中的上诉人。显然上诉人因为无法通过特种经营的消防验收而拒不缴纳房屋租赁费的行为已构成违约，在被上诉人依约履行了合同义务且无任何违约行为的情况下，上诉人无权行使先履行抗辩权，进而一审法院认为上诉人无消防验收的抗辩意见与本案无关，并无不当。4．由于本期房屋租赁费缴纳起始日发生在新冠疫情爆发之前，因此上诉人依据疫情对本案进行抗辩于法无据，且直至现在上诉人欠付租金已经一年半之久，疫情的爆发或者是否顺延租期、减免租金与本案无关，也不是上诉人违约拒不交付租金的理由。5．上诉人长期拒不缴纳房屋租金的情况下，被上诉人将租赁房屋暖气报停，恰恰是行使不安抗辩权的表现。上诉人称未经其同意强行报停与事实不符，暖气报停系经上诉人同意。宾馆无法经营的根本原因是无法通过特种经营的消防验收，无论是否报停，上诉人都无权继续经营。因其自身过失导致的经营损失属于经营风险，与被上诉人无关，应由上诉人自行承担。延吉市天晟商务酒店同意上诉人的意见。董月未向本院提供陈述意见。孙思雨、王君秋一审诉讼请求：一、判令被告立即支付2020年度房屋租赁费共计人民币150000元；二、请求依法判令被告支付延期支付房屋租赁费的利息(自2019年11月11日至实际给付之日止，按月利率0.5%计算，利息暂计6000元）；三、被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告放弃对延吉市天晟商务酒店的起诉，要求被告郭冰清承担租赁费150000元及利息（自2019年11月11日至实际给付支付止，按月利率0.5%计算）。被告董月承担连带责任。董月是支付房屋租赁费的主体之一，同时在签订房屋租赁合同时董月在场并认可该协议，董月对该房屋的租赁获有利益。事实与理由：原告王君秋、孙思雨与被告董月于2017年签订《租房协议书》，约定由被告董月作为承租人承租由原告孙思雨所有的位于延吉市天池路3870号的1号楼1011房屋，租赁期间为2017年11月11日至2022年11月lI日止，租赁费为每年人民币150，000.00元，同时，该房屋的实际使用人为被告董月、郭冰清及延吉市天晟商务酒店。签署租房合同后，原告依约向被告交付了房屋，被告也依约向原告支付了2018年度（2017年11月11日至2018年11月10日）和2019年度（2018年11月11日至2019年11月10日）的房屋租赁费。此后，自2019年11月11日起至今，被告一直未向原告支付租赁费。在原告屡次催告的情况下，被告始终拒绝履行其支付租赁费的义务，使被告无法正常享受房屋租赁收益。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求贵院依法判令被告立即支付2020年度（2019午11月11日至2020年11月10日）房屋租赁费，并承担逾期支付租赁费的利息。一审法院经审理认定事实如下：2017年11月份，孙思雨的父亲孙明连受孙思雨委托与郭冰清口头约定租房协议，未签订书面租赁合同，双方约定，由郭冰清承租孙思雨的位于延吉市天池路3870号1号楼1011房屋，年租金为15万元。郭冰清通过其父亲郭文忠向孙思雨的父亲孙明连交纳了2017年11月11日至2019年11月10日期间的租赁费，尚欠2019年11月11日至2020年11月10日期间的租赁费15万元。一审法院认为，孙明连受孙思雨的委托与郭冰清口头约定租房协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。孙思雨已按照约定向郭冰清交付房屋，郭冰清未按照约定支付租金，属违约。故对孙思雨要求郭冰清支付2019年11月11日至2020年11月10日期间租赁费15万元的诉讼请求，一审法院予以支持。孙思雨要求郭冰清支付延期支付房屋租赁费的利息（自2019年11月11日至实际给付之日止，按月利率0.5%计算）的诉讼请求，双方并无约定，故一审法院不予支持。孙思雨要求董月承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。郭冰清提出的如孙思雨提供消防验收证就交纳租赁费的辩解，与本案无关，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭冰清于本判决发生法律效力之日立即向原告孙思雨支付房屋租赁费15万元。二、驳回原告孙思雨的其他诉讼请求。案件受理费3420元（原告已预交），减半收取1710元，由被告郭冰清负担1650元，原告孙思雨负担60元。二审中，双方当事人未向本院提供证据。经二审审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，双方当事人确认，2020年1月29日至3月9日期间案涉酒店按照当地政府对新冠疫情防疫工作的要求而停止经营。本院认为，关于本案诉讼主体，上诉人郭冰清主张被上诉人孙思雨诉讼主体不适格，其系与孙思雨的父亲孙明连签订租赁合同，但不能提供证据证实房屋权利人并非孙思雨或孙明连未受孙思雨委托与其订立合同，且孙思雨已提供房屋权属证书证实其系案涉房屋权利人，故该主张与查明的事实不符，本院不予支持。关于上诉人以被上诉人未能办理消防许可证，导致宾馆消防检查不合格被停业为由，行使先履行抗辩权，拒绝交付下一年度租金的主张。经查，上诉人称租赁合同已被其遗失，亦不能提供其他证据证明被上诉人承担办理经营宾馆消防许可证的义务。[2003]民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》称，“第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故上诉人主张被上诉人承担办理消防许可证的义务，无事实根据和法律依据，其以此为由拒绝支付租赁费用，本院不予支持。关于上诉人提出的减免疫情期间租赁费用的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，双方当事人对于案涉酒店因疫情原因停止经营的事实并无异议，故该期间受到疫情及政府行政措施的限制，上诉人承租房屋进行商业经营的目的阶段性落空，复工后经营亦受到一定程度的影响，构成不可抗力事件，其主张减免停业期间的租赁费用，符合上述法律规定，本院予以支持，并根据公平原则和停业时间确定减免租赁费用10000元。关于双方当事人对于租赁期间及被上诉人将宾馆暖气断网报停导致停业损失等纠纷内容非本案审理范围，权利人应另择法律途径主张权利。综上，郭冰清的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、郭冰清于本判决发生法律效力之日立即向孙思雨支付房屋租赁费140000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回孙思雨的其他诉讼请求。三、驳回郭冰清的其他上诉请求。一审案件受理费3420元（孙思雨已预交），减半收取1710元，二审案件受理费3300元（郭冰清已预交），合计5010元。由郭冰清负担4496元，原告孙思雨负担514元。本判决为终审判决。审判长 葛福祥审判员 张新颜审判员 申成日二〇二一年五月二十日书记员 董香花