江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏09民终81号上诉人（原审原告）：滨海县中央花园小区业主委员会，住所地江苏省滨海县富康路128号中央花园小区。负责人：陈大伟，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：钱咸军，男，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：于淼，江苏阜东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城绿都物业服务有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区高新技术区五一路1号。法定代表人：赵敏，该公司经理。被上诉人（原审被告）：滨海滨湖房地产有限公司，住所地江苏省滨海县大套乡育辛路。法定代表人：孙佳新，该公司经理。被上诉人（原审被告）：陈金兰，女，1977年5月6日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李明广，江苏民和众律师事务所律师。上诉人滨海县中央花园小区业主委员会（以下简称中央花园业委会）因与被上诉人盐城绿都物业服务有限公司（以下简称绿都物业）、滨海滨湖房地产有限公司（以下简称滨湖房地产）、陈金兰建筑物区分所有权纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初768号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。中央花园业委会的上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。事实和理由：一审法院认定中央花园业委会不具备行使租金返还请求权的主体资格，属于认定事实及适用法律错误。中央花园业委会是合法成立并经政府部门备案的业主自治组织。根据《江苏省物业管理条例》第十二条规定，业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。现中央花园小区的业主已远远超出300户，达到1700多户，完全符合成立业主代表大会履行业主大会的条件。中央花园小区根据《江苏省物业管理条例》第十二条规定，召开业主代表大会临时会议，行使业主大会的职责，完全符合相关规定，业主代表大会决议的内容无需另外再征得业主大会同意。2019年6月23日，业主代表大会的临时会议公告已经授权中央花园业委会全权处理与绿都物业的物业服务纠纷。为进一步明确全权授权的内容及方式，2020年8月16日，中央花园小区召开业主代表大会临时会议，明确向绿都物业追回的不当得利钱款必须全额缴纳至中央花园业委会公共账户。中央花园小区的业主代表共计50人，出席本次业主代表大会临时会议人数为37人，参会代表全票通过，投票的人数及程序符合《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》的规定。因此中央花园业委会已经取得代表全体业主追回租金的权利。一审法院认定中央花园业委会不具备主体资格，对本案未进行实体上处理明显不符合法律规定。绿都物业辩称，1.一审裁定认定中央花园业委会不具备主体资格正确，根据《盐城市物业管理实施细则》第十九条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。根据业主大会的决定，业主委员会可以代理因物业管理活动发生的诉讼事务，而中央花园业委会没有得到业主大会的决定，故没有诉讼主体资格。2.根据《盐城市物业管理实施细则》第三十八条规定，在业主大会成立后，建设单位将验收合格的物管用房产权转移交给业主，移交后的房屋产权属于全体业主共有。故中央花园业委会对取得房屋产权前的收益没有实体上的权利，也就不具备对诉讼标的诉讼权利。综上，一审裁定认定事实清楚，证据确凿充分，适用法院正确，请求二审驳回上诉，维持原裁定。中央花园小区业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令绿都物业向中央花园小区业委会返还租金448000元，并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至全部清偿之日止；2.滨湖房地产、陈金兰在未出资本息范围内承担还款责任;3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：陈金兰系绿都物业的自然人股东，滨湖房地产是绿都物业的法人股东。2012年2月24日，滨海县住房和城乡建设局出具《物业管理用房、社区用房确认书》，确认涉案房屋为物业管理用房，并明确表示物业管理用房和社区用房为全体业主所有，请按照相关规定办理上述物管用房的权属登记手续。2014年12月6日，绿都物业与案外人签订房屋租赁合同，将属于物业用房的8号楼101室对外出租，租赁期从2015年1月1日起至2021年5月30日，绿都物业累计收取2014年12月6日至2019年5月底的租金448000元。2015年4月30日，江苏富力房地产开发有限公司选聘绿都物业对其开发的位于滨海县富康路与师苑路交汇处的滨湖·中央花园小区提供前期物业管理服务，并订立了《前期物业服务合同》。该合同部分约定：本物业管理区域内的物业管理用房属全体业主所有。乙方（即绿都物业）在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方（即绿都物业）应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或上级主管部门代管。2019年2月17日，滨湖·中央花园小区成立业主委员会。2019年2月26日，中央花园业委会经滨海县住房和城乡建设局备案登记。后中央花园业委会未能与绿都物业就物业服务事项未能达成一致意见。2019年5月31日，绿都物业自行离场。2019年6月23日，滨海县中央花园小区业主代表大会出具《滨海县中央花园小区业主代表大会临时会议公告》，授权中央花园业委会依法全权处理与绿都物业的物业服务纠纷，必要时可提起法律诉讼，维护全体业主合法权益。2020年8月16日，滨海县中央花园小区召开业主代表大会临时会议，由业委会主任陈大伟主持，钱咸军记录，业主代表共计50人，出席该次业主代表大会临时会议人数为37人，一致投票决定由中央花园业委会对绿都物业的不当得利所追回的钱款，必须全额缴进中央花园业主委员会公共账户。一审法院另查明，绿都物业成立于2006年3月29日，成立时注册资本为500000元，其中滨湖房地产于2006年3月20日出资440000元，陈金兰于2005年10月18日现金缴款25000元，其他四个股东共缴款35000元。2016年8月30日，绿都物业修改公司章程，滨湖房地产出资变更为3980000元，陈金兰出资变更为600000元。陈金兰实际出资360000元（2005年10月18日25000元，2008年5月16日25000元，2010年3月15日300000元，股东孙学松转股10000元给被告陈金兰），另外240000元为认缴资本。绿都物业出具股东出资证明书载明：“陈金兰：贵股东已经依法按照公司股东会决议和公司章程规定，如期履行了实际缴纳出资360000元的义务，认缴资本部分未要求缴纳，作为公司的股东按照出资额享有公司股东的相应权利和义务。特此证明盐城绿都物业服务有限公司二○二○年四月二十三日”。滨湖房地产实际出资2450000元（2006年3月20日440000元，2010年3月18日2025000元算作2010000元），另外1530000元为认缴资本。绿都物业出具股东出资证明书载明：“滨海滨湖房地产有限公司：贵股东已经依法按照公司股东会决议和公司章程规定，如期履行了实际缴纳出资2450000元的义务，认缴资本部分未要求缴纳，作为公司的股东按照出资额享有公司股东的相应权利和义务。特此证明盐城绿都物业服务有限公司二○二○年四月二十三日”。2006年4月6日，绿都物业向滨湖房地产转账500000元，绿都物业提供记账凭证、收据、转账存根各一份，用以证明上述500000元系绿都物业与滨湖房地产之间的借款。2010年3月29日，绿都物业向江苏富力房地产开发有限公司转账3000000元。绿都物业提供记账凭证、收据、转账存根各一份，用以证明上述3000000元系绿都物业与江苏富力房地产开发有限公司之间的借款。一审法院认为：民事主体只有根据合同约定或者法律规定取得了民事权利，才可以要求义务人按照合同约定或者法律规定承担相应民事责任。中央花园业委会与绿都物业之间没有合同关系，绿都物业不负有对于中央花园业委会的合同义务；中央花园业委会主张的涉案物业用房相应收益权、处分权不属于中央花园业委会享有，中央花园业委会亦未根据法律、行政法规的规定接受业主大会或业主代表大会代表全体业主让与的民事权利或合法授权，绿都物业没有义务向中央花园业委会履行法律规定的相关义务。中央花园业委会要求绿都物业向其返还租金，缺乏相应的民事权利作为请求权的基础，一审法院对中央花园业委会的诉讼请求不予支持。根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。中央花园业委会未能提交证据证明业主决议将该公共收益即租金交由中央花园业委会收回的证据，虽在庭审后补充提交了业主代表大会临时会议表决票，但该行为并未经过业主大会同意，无法代表全体业主，故该证据不足以证明中央花园业委会取得了返还租金请求权，中央花园业委会尚不具备成为行使返还租金请求民事权利的诉讼主体责任。中央花园业委会自身尚未根据法定程序取得与租金相关的民事权利，故中央花园业委会要求绿都物业返还租金以及要求滨湖房地产、陈金兰在未出资本息范围内承担还款责任的诉讼，一审法院不应受理；已经受理的，应当驳回起诉。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第七十五条、第七十六条、中华人民共和国国务院2018年3月19日颁布的《物业管理条例》第十条、第二十七条、第三十条、第三十七条、第四十九条、第五十四条、第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院裁定：驳回中央花园业委会的起诉。案件受理费8020元，免收；保全费3020元，由中央花园业委会负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第三十七条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，非经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。2012年2月24日，滨海县住房和城乡建设局作出《物业管理用房、社区用房确认书》，确认涉案房屋为物业管理用房，为全体业主所有。建设单位与绿都物业签订的《前期物业服务合同》中亦约定：本物业管理区域内的物业管理用房属全体业主所有。因此，案涉物业用房产生的租金收益依法属于中央花园全体业主所有。绿都物业擅自将案涉物业用房出租并收取了2014年12月6日至2019年5月底的租金448000元，侵害了业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。中央花园业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构，本身就是为了保障业主的权益，维护全体业主的合法权益应认定为系中央花园业委会的职责范围，故中央花园业委会提起本案诉讼主张租金，属于维护全体业主合法权益的行为，具备诉讼主体资格。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定驳回中央花园业委会的起诉，属于适用法律不当，本院二审予以纠正。综上，经本院审判委员会决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第八十三条第二款、《物业管理条例》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初768号民事裁定；二、本案指令江苏省滨海县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  李晓平审判员  周 陇审判员  曹 荣二〇二一年五月六日书记员  黄 慧附录法律条文1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。2.《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第八十三条第二款业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。3.《物业管理条例》第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主，非经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。