河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初2500号原告：吕晓铭，女，汉族，1992年3月10日出生，户籍地河南省南阳市宛城区，现住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：姚峰，北京达略（南阳）律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：童振旺，北京达略（南阳）律师事务所律师，系特别授权。被告：南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司住所地：南阳市滨河路以西杜诗路以北常绿林溪美地18号楼118号法定代表人：王静，任公司执行董事职务委托诉讼代理人：韩乾，男，该公司员工，系特别授权。委托诉讼代理人：李慧起，女，该公司员工，系特别授权。原告吕晓铭与被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司（以下简称常绿蓝桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吕晓铭向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认2019年9月12日原、被告签订的位于南阳市宛城区××路以西××诗路以北常绿·林溪美地21号楼1单元1层楼04号房屋预售协议有效，判令被告继续履行合同。二、本案诉讼费、保全费、公告费、律师费等各项费用由被告承担。事实和理由：2019年，原告与被告签订预购合同，认购被告开发的位于南阳市宛城区××路以西××诗路以北常绿·林溪美地21号楼1单元1层楼04号房屋。合同签订后，原告依约于2019年9月12日向被告全额交纳了217422元首付款。首付款缴清后，被告以更换正式购房合同及办理按揭为由，从原告处拿走了预购合同。截至目前，被告仍未按照先前承诺办理正式购房手续及办理按揭。原告多次找被告协调，要求其履行合同义务，并明确表示愿意继续支付下余款项，但被告均不予理会。且自首付款缴纳后，被告并未作出任何继续履行合同的行为，也未向原告进行过任何方式的房款催收。随着案涉房屋市场价值上涨，被告想单方毁约，终止合同履行，于是向原告下发了《退房通知函》要求原告退房。原告于2021年1月22日收到了该通知函。通知函显示签发日期为“2021年1月6日”，内容显示“自本通知函发出之日起第6日买卖关系解除”，实际上即便是截至通知函发出后的第6日，即2021年1月13号，原告仍未收到该函，这种明显规避原告权利行使的行为，其主观恶意可见一斑。原告于收到该函当天，即向被告发出了《律师函》表达了不同意解除合同，并明确表示原告愿意履行合同的意愿。该律师函经被告总部拒收后，再次邮寄由被告签收。截至目前，原告并未收到被告针对原告主张的任何回应。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告常绿蓝桥公司辩称，被告与原告之间不存在商品房买卖合同关系，原告请求房屋归其所有，并继续履行合同的请求不能成立。2019年9月12日，原告为预购南阳市宛城区××路以西××诗路以北常绿林溪美地21号楼一单元一层楼04号房屋，向被告支付了217422的首期款项，被告向原告出具收据，随后被告在完成签订房屋买卖合同的准备工作（房管局备案）后立即向原告电话通知办理按揭事宜。因原告支付的首期款项未达到办理按揭贷款的首付比例标准，因而需原告补缴首付款至总房款的30%，但原告接到被告电话后并未补缴，另外原告提供的银行按揭资料也并不符合贷款银行的房贷要求，其征信报告存在问题，客观上无法办理按揭贷款。被告于2021年1月8日向原告送达了《退房通知函》，通知：由于原告原因导致合同目的无法实现，决定解除双方房屋买卖关系，无息退还已交款项并办理退款手续。2021年1月9日原告本人签收。原告已经实际上办理了涉案房屋退款手续，但因原告的原因未办理完毕。根据2021年1月21日原告与被告员工的微信聊天记录显示，原告已经同意退房并实际办理了退房手续，并提交相关手续。双方之间并未对诉讼费、保全费、律师费等各项进行约定，因此原告的请求不能成立。综上所述，原告诉请无任何事实和法律依据，依法驳回原告对被告的起诉。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：吕晓铭的个人身份证复印件。证实吕晓铭的原告主体身份。第二组：收款收据，被告出具的收据。证实原告于2019年的9月12日向南阳市常绿蓝桥公司缴纳了首付房款，认购南阳大溪地一期21号楼104室。第三组：退房通知函。通过退房通知函可以看出，被告于2021年1月6日单方违约，要求解除双方购房合同并进行了发函，但是在发函中被告擅自把这个时间限定在6日，导致发出之日原告就已经违约，已经不可能按照通知函所规定的进行履约。原告在接到通知函后，立即委托律师用律师函的形式进行回函。工商部门查询河南常绿集团郑州总部，被拒收后又向南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司再次发函，显示已经签收，但是至今没有对律师函进行回应，以上都有相关的快递单据予以证实。被告对原告提供的证据真实性无异议。对于证明方向有异议。认为收据只能证明原告向被告缴纳款项，之后因原告自身原因导致该买卖关系无法继续履行。原告所发函件并不是发往被告的，与被告无任何关系，与本案也没有关联性。被告的退房通知函是2021年1月8日发出的，原告是在2021年1月9日签收的，不存在原告所称的时间问题。被告为支持自己的辩护意见，向本院提交如下证据：第一组：退房通知函及邮寄送达回执。证明被告于2011年1月8日向原告发出退房通知，原告于2021年1月9日本人签收。第二组：微信聊天记录。证明原告已同意办理退房手续，但在办理时拿走了提交的退房手续资料。原告质证意见：邮件的地址南阳市宛城区环城乡东刘庄村已被拆迁，按照这个地址不可能送达原告本人。邮件并没有显示任何内容，不能证实被告方已向原告合理合法地送达了该解除通知。退房通知函是常绿蓝桥公司单方面作出的一个解除合同的通知，既未征求吕晓铭本人的同意，也未进行事前的履约告知。按照民法典的相关规定，对于解除合同应当知道之日起三个月内行使解除。退房函中显示的内容也可以证实原告前期与被告存在商品房的预售合同关系。聊天记录截图仅是部分截取，没有提供原始载体予以证实，存在删减的可能。通过原、被告的诉辨和举证质证，本院经审理认定事实如下：2019年9月12日，原告吕晓铭与被告常绿蓝桥公司达成房屋预购协议，原告认购被告开发的位于南阳市宛城区××路以西××诗路以北常绿·林溪美地21号楼1单元1层楼04号房屋。当天，原告向被告缴纳了房款百分之二十的首付款217422元，并约定尾款采取银行按揭支付的方式缴纳。2021年1月8日，被告在光武路与工业路交叉口西北角常绿林溪谷会所三楼租售中心向原告的户籍地邮寄了退房通知函。函中被告称：原告预购的案涉房产缴纳了首期款后，迟迟没有缴纳剩余房款，双方的交易目的无法实现，被告决定解除与原告之间的买卖关系。自通知函发出之日起6日内买卖关系解除，被告有权自行处分上述房产。原告缴纳的首期款被告无息返还，2011年1月8日前往被告处办理退款手续。2011年1月9日，原告在收到退房通知函后与被告协商，协商的微信中显示：因原告欲转卖预购房屋，被告曾经提出退房涨价的要求。2021年1月21日，被告在迫于无奈的情况下，微信回复同意前往被告处办理退款手续。2021年1月22日，原告委托律师出具律师函，表达了不同意解除合同的意愿，同日原告先行将律师函邮寄至位于郑州的河南常绿集团有限公司，因公司无人接收退还邮件。另查明，现案涉房屋尚未出售。本院认为，原告吕晓铭认购被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司开发的常绿·林溪美地21号楼1单元1层楼04号房屋并支付首期房款。该认购合同的协商主体、出售的标的物及价款明确具体，即便被告辩称没有书面协议的事实属实，也不影响双方预购合同依法成立、生效。依法成立的合同对双方具有约束力。案件审理期间，被告并未提交证据证实原告应当支付后期房屋尾款的约定时间已超期，也没有向本院提交其辩称因被告征信问题无法办理银行按揭贷款手续，并电话通知原告补缴房款的证据，其单方通知解除合同没有事实和法律依据，不能发生解除合同的法律效果。双方在后期协商中，虽然原告曾有同意解除合同的意思表示，但鉴于当时协商的情况和原告及时书面致函不同意解除的事实，双方之间并没有达成解除合同的合意。原、被告之间达成的购房协议虽然成立有效，但缺乏包括后期房屋尾款如何缴纳，房屋何时交付等涉及合同履行的其他必备条款约定，在双方没有达成明确约定的情况下，原告请求继续履行的诉请无法实现，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：一、2019年9月12日原告吕晓铭与被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司签订的位于南阳市宛城区滨河路以西杜诗路以北常绿·林溪美地21号楼1单元1层楼04号房屋预售协议有效。二、驳回原告吕晓铭其他诉讼请求。案件受理费6900.00元，由原告吕晓铭负担3450元、被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司负担3450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李**鲲二〇二一年五月十八日书记员  王 倩