山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4245号 上诉人(原审原告)：青岛海上置业有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：孙平，经理。 委托诉讼代理人：贾兆来，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：李美燕，女。 委托诉讼代理人：宋军，山东军诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱丽英，山东军诺律师事务所实习律师。 上诉人青岛海上置业有限公司（以下简称海上置业公司）因与被上诉人李美燕商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院于2020年12月16日作出的(2020)鲁0282民初7520号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 海上置业公司上诉请求：1、请求依法撤销青岛市即墨区人民法院于2020年12月16日作出的(2020)鲁0282民初7520号民事判决书第三项、第五项，改判李美燕向海上置业公司支付违约金143448.6元，并向海上置业公司支付销售费用10000元；2、请求依法撤销青岛市即墨区人民法院于2020年12月16日作出的(2020)鲁0282民初7520号民事判决书第四项，改判扣除李美燕应付违约金、销售费用后退还李美燕剩余购房款(不含房屋专项维修资金)。3、本案一审、二审诉讼费等由李美燕承担。事实与理由：一、海上置业公司与李美燕签订的《商品房买卖合同(预售)》(简称“合同”)合法有效，李美燕违约导致合同解除，是合同解除的唯一责任人，其应按照合同约定向海上置业公司支付违约金。一审法院调低违约金支付标准没有事实与法律依据。1、合同之补充协议第4.3条明确约定，根据第4.1条、第4.2条，海上置业公司选择解除合同的，李美燕按总购房款的10%向海上置业公司支付违约金，并且还应当支付1万元销售费用等。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故海上置业公司要求李美燕按照约定支付违约金并无不当。2、根据全国法院民商事审判会议纪要的相关精神，主张违约金过高的，对违约金是否过高承担举证责任。本案中，李美燕虽然主张上述违约金标准较高，然而并未提交任何证据予以证明。3、李美燕长期占用海上置业公司的房源，致使海上置业公司在房地产行情上涨时无法另行销售，致使海上置业公司应得的可用资金无法得到，反而需要去融资，产生巨大的利息损失。另外，李美燕购房之初房地产市场上行，然如今，市场下行，近似楼层的房屋价格有较大幅度下滑，如该房屋另行出售，将给海上置业公司造成巨大损失。一审法院将市场下行导致的房屋价格下跌的风险几乎全部转嫁至海上置业公司身上，显失公平。二、一审法院判决由海上置业公司返还房屋专项维修资金14717.78元没有事实依据，海上置业公司虽然代收了等额的款项，但该笔款项已缴纳至主管部门，一审中海上置业公司已提交《山东省住宅专项维修资金专用票据》予以证明。涉案合同登记备案手续解除后，李美燕可自行向主管部门申请退还，海上置业公司无法向主管部门申请退还该款项。 李美燕辩称，一、一审法院调低违约金支付标准有事实和法律依据。1、李美燕与海上置业公司2019年8月21日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定分三期支付房款，且海上置业公司承诺向李美燕提供3万元的返利。海上置业公司直至2020年3月份才将预售合同邮寄至李美燕处，并且一直未实现其承诺的3万元返利（后改为购物卡的形式），在此期间李美燕因不确定具体付款日期和内心的不安（害怕被骗），遂未予支付剩余两期房款。可见，李美燕的违约行为是由海上置业公司先前的违约行为引起的，合同的不能履行双方都存在过错。2、根据《民法典》第五百八十五条及原合同法司法解释第二十九条的规定，违约金过分高于造成的损失时，人民法院有权对违约金的数额进行调整。在一审庭审过程中，法官要求海上置业公司就其实际损失进行举证，海上置业公司无法提交证据证明其实际损失，海上置业公司应当承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法院正是基于以上两个原因对违约金数额进行适当调整，故违约金数额的调整是有事实依据与法律依据的。二、一审法院判决由海上置业公司返还房屋专项维修资金14717.78元有事实依据和法律依据。在本案中，李美燕购房时已向海上置业公司支付了房屋专项维修资金14717.78元，房屋专项维修基金是由购房人在购房时缴纳的，涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》解除后，海上置业公司对其进行另行销售时，新的购房人仍需缴纳房屋专项维修基金，因此，海上置业公司在合同解除后有义务将专项维修资金返还给李美燕。且根据《民法典》第五百六十六条第一款的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此海上置业公司应当将收取的房屋专项维修资金14717.78元返还给李美燕。 海上置业公司向一审法院起诉请求：1、海上置业公司与李美燕签署的合同编号为201900237090的《商品房买卖合同（预售）》已经于2020年5月19日解除；2、李美燕支付海上置业公司违约金143448.6元；3、李美燕协助海上置业公司办理解除涉案房屋合同登记备案注销手续，并向海上置业公司赔偿销售费用10000元；4、本案全部诉讼费由李美燕负担。 一审法院认定事实：2019年8月21日，海上置业公司作为甲方（卖方）与李美燕作为乙方（买方）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：一、乙方购买甲方位于即墨区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋一处，房屋建筑面积83.15平方米。二、按照套计算，房屋总价款为1036109元，装修总价为398377元。三、付款方式及付款期限（附件四）：2019年8月19日付724486元，2019年10月30日付430000元，2020年1月30日付280000元。四、违约责任：（4.1）乙方如未在本协议约定的分期付款期限内付款，按下列方式处理：（4.1.1）乙方如未在协议约定的分期付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金；（4.1.2）若任何一期应付款逾期超过90日，甲方可以要求乙方按一次性付款方式补足余款或者解除合同；（4.1.3）若乙方未支付到期应付房款的金额达到房款总价的五分之一，甲方可以要求乙方按一次性付款方式补足余款或解除合同；（4.1.4）若乙方未按时支付到期应付款的次数达到两次以上（含两次），甲方可以要求乙方按一次性付款方式补足余款或解除合同；（4.2）根据上述第4.1条，甲方选择要求乙方按一次性付款方式补足余款的，乙方应在甲方发出“改变付款方式通知书”之日起七天内全额交清，成交总价不变，乙方逾期补足余款的，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，且甲方有权解除合同；（4.3）根据第4.1条、第4.2条，甲方选择解除合同的，乙方应按总购房款的10%向甲方支付违约金，并且还应支付壹万元的销售费用和与合同解除有关的一切税收和费用。四、甲方应当在2022年5月31日前向乙方交付该商品房；除不可抗力外，甲方未按照约定的时间将该商品房交付乙方的，双方同意按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在360日之内，自上述约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过360日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款，并自乙方付款之日起，按照人民银行同期贷款利率计算给付利息，同时甲方按照全部房价款的10%向乙方支付违约金。 2019年8月21日，李美燕向海上置业公司交纳购房首付款724486元，另外李美燕还向海上置业公司交纳了房屋专项维修资金14717.78元，剩余房款未支付。 2020年3月17日，海上置业公司向李美燕邮寄送达付款通知函一份，通知李美燕在收到本催告函之日起7日内交纳第二期房款430000元及相应违约金。 2020年3月27日，海上置业公司向李美燕送达催款通知函一份，通知李美燕在收到本催告函之日起七日内交纳第二期和第三期房款共计710000元。 2020年5月18日，海上置业公司向李美燕邮寄解除商品房买卖合同通知书一份，因李美燕未能按照交清剩余房款，构成严重违约，通知李美燕双方签订的商品房买卖合同解除，除需向海上置业公司支付总购房款10%的违约金外还需承担因合同解除而产生的全部税费。李美燕于2020年5月19日收到该通知。 涉案房屋于2019年5月10日取得预售许可证。 一审法院认为，海上置业公司与李美燕签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。1、关于海上置业公司要求判令海上置业公司与李美燕签订的编号为201900237090的《商品房买卖合同（预售）》以及李美燕协助海上置业公司办理涉案房屋的商品房预售合同备案登记撤销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中因李美燕未能按约向海上置业公司支付涉案房屋购房款，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款之约定，海上置业公司有权解除合同。海上置业公司于2020年5月18日向李美燕邮寄解除通知函，李美燕于2020年5月19日收到该通知，因此，海上置业公司与李美燕双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应于2020年5月19日解除。根据查明的事实，李美燕向海上置业公司支付购房款724486元及房屋专项维修资金14717.78元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”海上置业公司应当将收取的购房款724486元及房屋专项维修资金14717.78元返还李美燕，李美燕应配合海上置业公司办理涉案房屋合同登记备案撤销手续。 2、关于海上置业公司要求李美燕支付违约金143448.6元并赔偿销售费10000元的诉讼请求，海上置业公司称根据合同补充条款约定，李美燕应向原告支付购房款10%违约金并赔偿销售费10000元，李美燕未按合同约定交纳购房款，已构成违约。李美燕主张违约金过高，一审法院在综合本案案情、李美燕的过错程度、海上置业公司与李美燕双方合同履行情况、涉案房屋同地段房屋市场价格变动等因素，以及基于公平原则，考虑到合同中关于海上置业公司逾期交付房屋违约期限以及违约金支付方式的约定，李美燕支付违约金的标准酌情调整为总房价款的5%为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以违约因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综上，李美燕应当支付海上置业公司解除合同违约金71724.3元（1434486元×5%）及销售费用10000元。因此，关于海上置业公司的该诉讼请求，一审法院予以部分支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、海上置业公司与李美燕于2019年8月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月19日解除；二、李美燕于判决生效之日起十日内协助海上置业公司办理位于青岛市即墨区××路××号××号楼××单元××户房屋的网签合同登记备案撤销手续；三、李美燕于判决生效之日起十日内支付海上置业公司违约金71724.3元及销售费用10000元；四、海上置业公司于判决生效之日起十日内返还李美燕724486元及房屋专项维修资金14717.78元；五、驳回青岛海上置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3369元（海上置业公司预缴），由李美燕负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，海上置业公司与李美燕签订的涉案《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行各自的合同义务。李美燕支付部分购房款后，未能依约向海上置业公司支付剩余购房款，违反了双方合同约定，海上置业公司有权解除合同，一审确认涉案合同已于2020年5月19日解除正确。关于涉案合同的解除后果处理问题，双方合同约定按照购房款10%计算违约金，海上置业公司未提交有效证据证明因李美燕违约给其造成的实际损失，一审综合考虑双方合同履行情况、涉案房屋同地段房屋市场价格变动等因素酌定李美燕按照购房款总额的5%承担违约责任及支付销售费用10000元，并无不妥，本院予以确认。关于涉案房屋专项维修资金的返还问题，商品房房屋专项维修资金的缴纳主体应为商品房买受人和商品房开发建设单位，现李美燕与海上置业公司之间的商品房预售合同已经解除，而李美燕已缴纳了涉案房屋的房屋专项维修资金，海上置业公司作为该笔房屋专项维修资金的实际受益人，应当将该笔款项返还给李美燕，一审据此判令海上置业公司向李美燕返还房屋专项维修资金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人海上置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3369元，由上诉人青岛海上置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  孙向东 审 判 员  齐 新 二〇二一年五月二十六日 法官助理  吴 迪 书 记 员  王冉冉 书 记 员  于国英