江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异64号案外人（异议人）：尤志昆，男，1980年8月15日生，汉族，住如皋市。申请执行人：森松（江苏）重工有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：松久晃基，董事长。被执行人：如皋长松置业有限公司，住所地。法定代表人：丁磊磊，执行董事兼总经理。在本院执行森松（江苏）重工有限公司（以下简称森松重工公司）与如皋长松置业有限公司（以下简称长松公司）商品房买卖合同纠纷、买卖合同纠纷二案中，案外人尤志昆对查封如皋市长江镇森松花园2幢807室、2幢31室车库提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人尤志昆针对上述执行标的提出异议，请求：解除对如皋市××花园××室、2幢31室车库的查封。事实和理由：2015年异议人与长松公司签订商品房买卖合同各一份，约定异议人购买森松花园2幢807室、2幢31室车库，全部购房款为198628元，异议人已将购房款全额支付给了长松公司，长松公司开具了发票，该房屋和车库交付给异议人后，虽未办理过户登记，但一直由异议人居住使用至今，系异议人所有。本院查明，森松重工公司与长松公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2018）苏0682民初8373号民事判决：一、被告如皋长松置业有限公司协助原告森松（江苏）重工有限公司办理位于本市××花园××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室住房及自行车库××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋产权登记手续；二、被告如皋长松置业有限公司支付原告森松（江苏）重工有限公司逾期办理房屋产权登记违约金250304.1元；三、被告如皋长松置业有限公司返还原告森松（江苏）重工有限公司出售住房（3幢108室、6幢503室）所得房款658316元，并支付658316元自2015年1月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息损失；四、被告如皋长松置业有限公司返还原告森松（江苏）重工有限公司购买9间车库（4幢15室、29室、30室、31室、32室、35室、46室、53室、56室）款366500元，并支付366500元自2018年1月8日起至判决生效之日止银行同类贷款利率计算的利息；五、被告如皋长松置业有限公司返还原告森松（江苏）重工有限公司购买10套住房（4幢101室、104室、201室、204室、301室、304室、404室、504室、605室、705室）及车库3间（4幢28室、36室、55室）款2209374元，并支付2209374元自2011年10月20日起至判决生效之日止银行同类贷款利率计算的利息；六、被告如皋长松置业有限公司返还原告森松（江苏）重工有限公司房屋及车库面积差价7303元。以上一至六项均于本判决生效后十日内履行。七、驳回原告森松（江苏）重工有限公司的其他诉讼请求。案件受理费78410元、保全费5000元，合计83410元，由被告如皋长松置业有限公司负担。该判决生效后，森松重工公司向本院申请执行，本院于2019年8月16日以（2019）苏0682执3882号案件立案执行。森松重工公司与长松公司买卖合同纠纷一案，上海国际经济贸易仲裁委员会于2019年8月19日作出[2019]沪贸仲裁字第0811号裁决书：（一）案涉如皋市如皋港新城区经二路东侧森松花园共计39个车库产权归森松重工公司所有，长松公司应协助办理相关产权转移手续（具体车库见附件）；（二）长松公司应退还森松重工公司已出售的34个车库购房款计人民币1431175元，其中以人民币1058100元为基数，自2017年4月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计息，计算至实际清偿之日止；以373075元为基数，自2018年1月9日起，按中国人民银行同期贷款利率计息，计算至实际清偿之日止；（三）长松公司应退还森松重工公司面积差价人民币23652元；（四）长松公司应退还森松重工公司已卖掉的3个车库房款人民币129575元，并以人民币129575元为基数，自2019年1月23日起，按中国人民银行同期贷款利率计息，计算至实际清偿之日止；（五）本案仲裁费人民币84448元，由森松重工公司承担8445元，由长松公司承担76003元，鉴于森松重工公司已全额预缴本案仲裁费，长松公司应向森松重工公司支付76003元。长松公司的上述全部给付义务，应于本裁决作出之日起十五日内向森松重工公司履行完毕。此后，森松重工公司申请强制执行，本院于2019年9月11日以（2019）苏0682执4354号案件立案执行。执行中，本院于2019年11月19日作出（2019）苏0682执3882号之二、（2019）苏0682执4354号之一执行裁定书，裁定查封长松公司名下位于如皋市××花园××室的不动产（证号为皋房权证字第××号）、2幢31室不动产（证号为皋房权证字第××号），并于2019年11月21日至如皋市不动产登记中心对上述不动产办理查封手续，查封期间三年。另查，2015年11月3日，异议人尤志昆（买受人）与长松公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，由尤志昆购买森松花园2幢807室及2幢31车库，其中2幢807室单价为2080元/平方米，总价款为180003.20元，2幢31车库单价为2500元/平方米，总价款为18625元。后尤志昆一次性支付了款项共198628元。2015年11月3日，长松公司向异议人尤志昆开具了金额为198628元的销售不动产统一发票一份。根据2019年11月20日如皋市权属登记信息查询结果显示，案涉森松花园2幢807室、2幢31室车库的权利人均为长松公司，不动产权证号分别为皋房权证字第××号、皋房权证字第××号，建筑面积分别为86.55平方米、7.45平方米。以上事实，有本院（2018）苏0682民初8373号民事判决书、[2019]沪贸仲裁字第0811号裁决书、（2019）苏0682执3882号之二、（2019）苏0682执4354号之一执行裁定书及协助执行通知书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、如皋市权属登记信息查询结果、房屋专项维修基金专用收据等证据予以佐证。本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院虽于2019年11月21日至如皋市不动产登记中心查封了案涉房屋及车库，但就案涉房屋及车库异议人尤志昆已于2015年11月3日与长松公司签订了商品房买卖合同，且已实际支付全部购房款，并已实际占有并使用了案涉车库，上述行为均发生于本院查封案涉房屋之前，而异议人尤志昆作为一般购房户，其无法预见、也不可能预见到长松公司因欠他人之债致使所出售给自己的车库会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，未能办理过户登记的过错亦不在异议人尤志昆，故异议人尤志昆在购房过程中不存在任何过错，其不应承担长松公司欠他人债务的后果，法院也不应对其案涉房屋及车库继续进行执行。综上，异议人尤志昆所提异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对如皋市长江镇森松花园2幢807室房屋、2幢31室车库不动产的执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  储祥源人民陪审员  张远燕人民陪审员  郝小林二〇二一年五月八日法官 助理  刘 娟书 记 员  林 莉