北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5845号上诉人（原审原告）：马淑珍，女，1958年4月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋仁立（马淑珍之子），男，1985年1月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙竹，北京市潮阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵成玉，男，1952年11月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠，北京颂通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郭少英，女，1957年10月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠，北京颂通律师事务所实习律师。原审第三人：赵龙，男，1983年12月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠，北京颂通律师事务所实习律师。上诉人马淑珍因与被上诉人赵成玉、被上诉人郭少英、原审第三人赵龙房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。马淑珍上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持马淑珍的全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由赵成玉、郭少英负担。事实及理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误，违反了相关法定程序。一、一审法院认定马淑珍支付购房款时间有误，马淑珍向一审法院提交了转账凭证，证明马淑珍系2009年3月31日向住总公司支付购房款225780元，住总公司于2010年1月15日出具相应发票。二、一审法院认为本案不适用“京十五条”规定的情形系适用法律错误。马淑珍在购买涉案房产时其个人及家庭名下均无房产，双方于2007年达成买卖合意，马淑珍于2009年3月31日向开发商支付购房款，2010年1月15日双方签订房屋买卖合同，2011年2月17日北京市开始实行限购政策时马淑珍及其家庭仅购买了一套住房，即涉案房屋，本涉案房屋项目于“京十五条”实行后才完工，马淑珍于2011年11月5日直接向住总公司办理入住手续并占有使用至今。依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的第六条的规定，马淑珍家庭虽不具备“京十五条”规定的购房资格，但马淑珍是在该规定实施前2009年3月即支付购房款，2010年1月15日签订房屋买卖合同并实际占有使用涉案房屋至今。登记在马淑珍名下的住房为2011年9月26日马淑珍母亲将名下房屋转移至马淑珍名下，另一套住房系因拆迁安置于2017年3月15日登记在马淑珍配偶名下，一审法院仅以马淑珍家庭不具备“京十五条”规定的购房资格为由，未全面考虑房屋购买及居住使用的全部情况，判决合同无法履行，造成利益明显失衡。三、一审法院存在程序错误。马淑珍于2019年12月30日提出诉讼，2020年7月20日开庭，至一审法院做出判决止，法院未释明马淑珍变更诉讼请求即判决驳回马淑珍的诉讼请求，依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的第五条的规定，一审法院违反了相关法定程序。综上，请求二审法院支持马淑珍的诉讼请求。赵成玉、郭少英答辩称，不同意马淑珍的上诉请求，一审法院判决事实认定正确，适用法律正确，应驳回马淑珍的上诉请求。赵龙述称，不同意马淑珍的上诉请求，一审法院判决事实认定正确，适用法律正确，应驳回马淑珍的上诉请求。马淑珍向一审法院起诉请求：判令赵成玉继续履行合同，协助将北京市朝阳区垡头翠成馨园×号房屋（下称涉案房屋）过户至马淑珍名下。一审法院认定事实：赵成玉与郭少英系夫妻关系，赵龙系双方之子。涉案房屋的购买资格系赵成玉基于“和平村项目”拆迁安置所得。2010年1月15日，赵成玉（出售方，甲方）与马淑珍（买受方，乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：经友好协商达成一致，甲方将赵成玉、赵龙因拆迁所得的涉案房屋购房指标及所购房产以借款抵押方式出售给乙方马淑珍，购房指标折抵40000元，购房款225780元，其中因购房所产生的一切费用由乙方马淑珍承担，赵成玉协助马淑珍签署相关的购房文件、办理入住手续（签订购房合同时，乙方付给甲方5000元），甲方不得以任何形式和理由终止交易，否则应以市场价格的1.5倍赔偿马淑珍。2011年11月5日，双方签订《补充协议》，约定：双方根据赵成玉与住总公司签订的商品房预售合同（经济适用房）约定如下，赵成玉应当全力配合马淑珍完成房屋入住、交费、领房本、过户变更等手续，赵成玉实际对该房产已无任何处置权力，在尚未完成买卖双方过户变更时，赵成玉不得以任何形式拒绝履行双方签订的房屋买卖合同，如果赵成玉不再履行合同，除退还已经交付的购房及相关费用外，还应以违约时该房屋所在地市场实际成交价格的100%对马淑珍进行赔偿。一审另查，2007年1月17日，马淑珍向赵成玉支付40000元。2010年1月15日，马淑珍向赵成玉支付签订合同的费用5000元。2010年1月15日、2011年10月24日，马淑珍分别以赵成玉的名义向住总公司支付购房款225780元、4611元。涉案房屋的专项维修资金、契税、印花税、测绘登记及代办费、物业费、代收生活垃圾清运费等均由马淑珍以赵成玉的名义支付。双方均确认马淑珍于2011年11月直接向住总公司办理了入住手续、涉案房屋买卖尚未办理网上签约。2012年1月9日，马淑珍向赵成玉支付25000元，收据上载有“协助办理入住手续、装修手续辛苦费”。2014年3月24日，涉案房屋所有权登记在赵成玉名下，房屋性质系经济适用房，房产证“附记”栏记载有：“重点工程对接”。马淑珍称涉案房屋取得于赵成玉、郭少英婚后，上述协议签订、款项支付及相关手续办理时，郭少英均在场并同意。马淑珍称鉴于赵成玉身体不好、签字困难，《房屋买卖合同》《补充协议》《收据》的签名有些是郭少英代签的。郭少英称是否代签名已经记不清楚了，但《房屋买卖合同》《补充协议》上的签名确实不是赵成玉签的。赵成玉、郭少英认可曾就涉案房屋的买卖事宜与马淑珍进行过口头约定，也确实收到了相关款项，但2012年1月9日收到的25000元并非“辛苦费”，而是本就属于赵成玉所有的拆迁补偿款。一审经询，马淑珍称签订《房屋买卖合同》时其名下并无住房，2011年9月26日，马淑珍之母将自己名下一套住房转移登记至马淑珍名下。2012年6月，马淑珍的配偶宋留锁因拆迁安置获得住房一套，该房屋所有权于2017年3月15日登记在宋留锁名下。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务；因不可规责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的，当事人可以要求解除合同。本案中，根据双方的陈述和在案证据，涉案房屋购房指标及房屋本身均取得于赵成玉、郭少英婚后，应属夫妻共同财产，就涉案房屋的交易虽然以赵成玉的名义进行，但结合郭少英的参与程度，应认定郭少英对此知情且同意。本案双方当事人的争议焦点在于马淑珍与赵成玉就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题。根据一审法院查明的事实，涉案房屋系拆迁引发的重点工程对接所得，虽登记为经济适用住房，但是房屋取得的条件、方式、项目用途等均有别于一般意义上的经济适用住房，权利人对该房屋的处置并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害社会公共利益的情形，且根据马淑珍在2007年1月即向赵成玉支付“购房指标折抵费”之情节，一审法院可以推断出双方之间房屋买卖合意的达成应当在此之前，关于赵成玉、郭少英要求认定《房屋买卖合同》及《补充协议》无效的主张，一审法院不予采信。综上，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，也已实际履行多年，应属合法、有效。关于涉案房屋买卖是否具备继续履行的条件，根据一审法院查明的事实，涉案房屋买卖尚未办理网签备案，且马淑珍家庭现已拥有2套住房，并不具备“京十五条”规定的购房资格，购房合同事实上已经无法继续履行。经释明，马淑珍坚持要求赵成玉、郭少英继续履行合同即配合将涉案房屋过户至马淑珍名下，故关于其诉讼请求，一审法院不予支持。赵成玉在《房屋买卖合同》中声称涉案房屋是赵成玉、赵龙拆迁所得，本案的审理结果可能与赵龙存在利害关系，马淑珍申请将其列为本案第三人并无不当，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回马淑珍的诉讼请求。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审另查明，关于一审法院事实查明另查部分载明的“2010年1月15日、2011年10月24日，马淑珍分别以赵成玉的名义向住总公司支付购房款225780元、4611元”，本院更正为“马淑珍于一审中提交住总公司分别于2010年1月15日、2011年10月24日向其开具的载明付款个人为赵成玉、付款金额分别为225780元、4611元的购房款发票”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于马淑珍在上诉意见中主张要求赵成玉将涉案房屋过户至其名下的问题。根据已经明的事实，涉案房屋买卖合同尚未办理网签备案，且马淑珍家庭现已拥有2套住房，不具备在京购房限购政策规定的购房条件，且其亦非在限购政策实施前实际占有使用房屋，在此情形下，马淑珍经一审法院电话释明仍坚持其本案一审诉请，一审法院对马淑珍该项诉请内容不予支持并无不当。综上所述，马淑珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4687元，由马淑珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 蒋 巍二〇二一年五月二十九日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然