新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0105民初1629号   原告（反诉被告）：杨巍，男，1968年8月28日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：杨万翔，新疆仕诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张蔷薇，新疆仕诚律师事务所律师。   被告（反诉原告）：乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区七道湾南路西11巷16号。   法定代表人：王洪波，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李煜，男，1988年3月4日出生，汉族，该公司法务，住乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：洪源（已到庭），女，1994年9月5日出生，汉族，该公司法务，住乌鲁木齐市水磨沟区。   原告（反诉被告）杨巍与被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司（以下简称盛世俊景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨巍的委托诉讼代理人张蔷薇，被告（反诉原告）盛世俊景公司的委托诉讼代理人李煜、洪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）杨巍向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》（合同编号：0003995）；2．判令被告向原告返还购房定金5万元；3．判令被告向原告返还购房款317,717元、利息31,640.69元（计算方法：按银行同期贷款利率4.9%从2019年3月31日算至2020年12月30日，2020年12月30日以后的利息按年息4.2%算至本息结清之日止）；4．判令被告向原告返还办证费550元；5．判令被告承担本案保全费2,519.54元。以上合计402,427.23元。事实和理由：2019年3月31日，原、被告双方签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》（合同编号：0003995），约定原告向被告认购乌鲁木齐恒大绿洲项目二期商铺12号楼商铺105，总价款为2,451,445元。截止起诉时，原告已经向被告支付购房定金5万元、购房款317,717元，办证费550元。原告在与被告签订认购书时，被告承诺认购书签订后，于2019年3月26日前签订《商品房买卖合同》，并及时与原告办理网签登记，但是被告未能按照约定与原告签订《商品房买卖合同》。目前，被告已将涉案商品房另售他人，合同已根本无法履行。另，2020年10月17日，被告出具《挞定通知》，单方解除房屋买卖关系。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。   被告（反诉原告）盛世俊景公司辩称，一、原告与盛世俊景公司已经签署《商品房买卖合同》，双方订立合同的目的已经实现，并不存在无法签订《商品房买卖合同》的问题。二、本案合同无法继续履行，系因原告的违约行为造成的，应当由原告承担相应的责任。《认购书》、《商品房买卖合同》均约定了分期付款的金额和期限，但至今原告也未支付该上述房款，原告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。三、因原告的违约行为造成本案合同无法继续履行，原告要求盛世俊景公司承担利息损失并无任何法律依据及合同依据，且原告利息计算有误。原告2019年3月31日支付房款367,717元，因原告逾期付款构成根本违约，导致合同目的无法实现，盛世俊景公司于2020年10月20日才向原告发出《挞定通知》，要求解除合同，双方解除合同的日期应为2020年10月20日，利息的起算时间也不应为2019年3月31日。原告要求的利息过高，已严重高于其损失，也高于同期全国银行间同行业拆解中心公布的贷款市场报价利率，且原告应对其损失进行举证，如其无法举证证明损失，则不应支持其诉讼请求。四、按照合同约定原告应当于2020年3月22日前支付购房款367,717元、2020年9月22日前支付367,717元，故原告应向盛世俊景公司支付违约金8,825.21元（按日万分之一为标准，自2020年9月22日计算至2020年10月20日）。原告逾期付款达218天，盛世俊景公司多次催告后，在原告付款无望的情况下才于2020年10月26日将本案所涉房屋另行销售。而本次销售的房屋价格仅为1,700,012元，原告的违约行为已对盛世俊景公司造成了巨大的损失，应当对该违约金及房款损失进行扣除。   被告（反诉原告）盛世俊景公司提出反诉请求：判令杨巍向盛世俊景公司支付违约金183,858.5元（按被告已付房款的50%进行计算）。事实和理由：2019年3月31日，原、被告签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》，约定付款方式为分期付款，被告应当在2019年3月29日前支付首付款317,717元（不含定金50,000元）并签订《商品房买卖合同》，在2020年3月22日前付清367,717元，在2020年9月22日前付清367,717元，在2021年3月22日前付清858,006元，在2022年3月22日前付清490,288元。但在合同履行中，被告仅于2019年3月31日向原告支付款项367,717元，其后并未再支付剩余房款。后原告分别通过短信、书面形式告知被告存在逾期付款的违约行为，被告均未予以回应。因被告长期逾期付款构成根本违约，原告在被告支付款项无望的情况下于2020年10月20日向被告发出《挞定通知》要求解除合同；于2020年10月26日将本案所涉房屋另行销售，而本次销售的房屋价格为1,700,012元，比销售于原告的房屋价格低751,433元。综上，被告的违约行为已给原告造成了重大损失，故提起诉讼。   原告（反诉被告）杨巍针对被告（反诉原告）盛世俊景公司的反诉请求答辩称，双方签订的认购书是预约合同，并未签订商品房买卖合同，反诉原告也未通知被告签订商品房买卖合同。根据双方签订的认购书，被告在支付第二笔购房款前向反诉原告商量商品房买卖合同的细节，双方对商品房买卖合同的细节无法达成一致，无法签订正式的商品房买卖合同，在无法订立本约合同的情况下，合同的根本目的已经无法实现，原告不可能再继续向被告支付购房款，被告依据预约合同向原告主张违约金没有事实依据，违约金也过高，应当以实际损失为基础。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对杨巍提交的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》、收据、新疆维吾尔自治区非税收一般缴款书的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对盛世俊景公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、挞定通知、EMS邮单、中国邮政速递物流详单、通话录音的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年3月31日，甲方（出卖人）盛世俊景公司与乙方（买受人）杨巍签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》，约定杨巍自愿以单价19,984.06元/平方米，总价2,451,445元认购乌鲁木齐恒大绿洲二期12幢105号商铺，房屋建筑面积122.67平方米。乙方同意签署本认购书时支付5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2019年3月26日前支付首期房款317,717元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2020年3月22日前付清367,717元，于2020年9月22日前付清367,717元，于2021年3月22日前付清858,006元，于2022年3月22日前付清490,288元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付为违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐恒大绿洲-二期售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，杨巍向盛世俊景公司交纳首期款（含定金）367,717元，办证费550元。   2019年4月6日，出卖人盛世俊景公司与买受人杨巍签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋坐落乌鲁木齐恒大绿洲二期12幢105号商铺，房屋单价、总价、面积、付款时间和金额与《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》约定一致。合同第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同附件十一补充协议第二条第（二）项第2条约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。   2020年10月17日，盛世俊景公司向杨巍邮寄《挞定通知》，载明：“阁下于2018年3月22日与我司签订了《恒大绿洲-商品房认购书》（编号：0003995），认购了恒大绿洲项目二期商铺-12号楼商铺-105。依据认购书，阁下须于2020年3月22日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则我司按照认购书第五条约定处理，视为阁下放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我司无须通知阁下，可另行销售该房屋。截止发函之日，阁下已逾期209天，期间仍未按照认购书约定期限支付购房款，也未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。鉴于此，我司特致函阁下：我司将按认购书第五条约定另行销售该房屋，且阁下所付款项不予退还。”杨巍于2020年10月20日签收该邮件。2020年10月26日，盛世俊景公司将乌鲁木齐恒大绿洲二期12幢105号商铺出售于案外人魏丽。   另查明，盛世俊景公司未办理商品房预售合同登记备案手续。杨巍申请诉前财产保全向本院交纳保全申请费2,519.54元。   本院认为，本案的争议焦点为：1．杨巍要求解除《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》的诉讼请求应否支持；2．在合同履行过程中，违约方如何确认；3．杨巍要求盛世俊景公司返还定金、购房款、办证费及支付资金占用期间的利息以及盛世俊景公司要求杨巍支付违约金有无事实和法律依据。   针对第一个争议焦点，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。杨巍与盛世俊景公司于2019年3月31日签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》及2019年4月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效。《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》系涉案商品房买卖的预约合同，原、被告双方于2019年4月6日签订《商品房买卖合同（预售）》且盛世俊景公司已经收受了购房款，认购书中的内容已被双方签订的正式的商品房买卖合同所替代，故《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》已无须解除，对杨巍要求解除《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》的诉讼请求，本院不予支持。因杨巍未按合同约定按期交纳房款，逾期已超过180天，盛世俊景公司依照合同约定享有合同解除权，盛世俊景公司于2020年10月19日向杨巍邮寄《挞定通知》，该通知已明确表示将收回涉案房屋另行销售，杨巍于2020年10月20日签收后未提出异议，故双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》已于解除通知到达之时即2020年10月20日解除。   针对第二个争议焦点，在合同履行过程中，违约方如何确认的问题。本案中，杨巍确未按照《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》约定的付款时间支付购房款，逾期时间超过180日，盛世俊景公司在销售涉案房屋的过程中未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定在合同签订之日起30日内向房管部门备案登记，故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为。   针对第三个争议焦点，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。杨巍向盛世俊景公司支付购房定金5万元、购房款317,717元及办证费550元，双方已签订《商品房买卖合同（预售）》，故杨巍支付的购房定金已转入房款，盛世俊景公司收取购房款共计367,717元及办证费550元，应当向杨巍返还。杨巍未能按照《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》以及《商品房买卖合同（预售）》约定的期间向盛世俊景公司交纳购房款，其自身存在过错，对其要求盛世俊景公司支付2019年3月31日至2020年12月30日期间的利息31,640.69元及2020年12月30日以后的利息的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方在履行合同中均存在违约行为，对于盛世俊景公司要求按照杨巍已付款50%主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。杨巍申请诉前保全缴纳保全申请费2,519.54元，应当由盛世俊景公司负担，对杨巍要求盛世俊景公司承担保全申请费2,519.54元的诉讼请求，本院予以支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨巍返还购房款367,717元；   二、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨巍返还办证费550元；   三、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨巍支付保全费2,519.54元；   四、驳回原告（反诉被告）杨巍要求解除《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》（合同编号：0003995）的诉讼请求；   五、驳回原告（反诉被告）杨巍要求被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司支付2019年3月31日至2020年12月30日资金占用期间的利息31,640.69元及2020年12月30日以后的利息的诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）杨巍支付合同违约金183,858.5元的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉标的402,427.23元，案件受理费7,336.4元（杨巍已预交3,668.2元），减半收取3,668.2元，由原告（反诉被告）杨巍负担288.41元，由被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司负担3,379.79元并于本判决生效后直接支付于原告（反诉被告）杨巍。   反诉标的183,858.5元，案件受理费1,988.59元（盛世俊景公司已预交1,988.59元），由被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   王彩虹   二 Ｏ 二 一 年 五 月 二 十 日   书  记  员   王筱雅