湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初3851号原告：丁安柱，男，1992年8月11日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告:王磊博，女，1992年8月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：丁安柱，男，1992年8月11日出生，汉族，系原告王磊博丈夫，住湖南省双峰县。被告：长沙凯拓房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路**凯拓吾悦商业中心****。法定代表人：杨可，执行董事。委托诉讼代理人：王桢，男，1983年5月27日出生，汉族，系公司员工，住山东省烟台市芝罘区。原告丁安柱、王磊博（以下简称两原告）诉被告长沙凯拓房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月1日第一次公开开庭进行了审理。两原告及被告的委托诉讼代理人王桢到庭参加了诉讼。后于2021年5月8日第二次公开开庭进行了审理，原告暨原告王磊博的委托诉讼代理人丁安柱，被告的委托诉讼代理人王桢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回因房屋层高未达到合同约定层高而多收取的房屋价款101910元［67.67／（65.13＋67.67）×183.16×9281.25×（0.6／5.1）］；2.判令被告向原告支付因合同违约导致的违约金17000元；3.判令被告承担本案诉讼费用和诉讼阶段房屋相关鉴定费用。事实与理由：2019年12月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201807513104）约定，由原告向被告购买其位于长沙市雨花区××路××号××栋××号商铺。该商铺分为上下两层，上下两层建筑面积合计183.16平方米，层高5.1米。该商品房单价为：9281.25元／平方米，总房价为1699954元。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务。在交房前夕，原告经测量后得知该商铺上层层高仅为4.5米，上层建筑面积约为93.34平方米，占该商铺建筑总面积的50.96%。上层层高比合同约定层高缩水60厘米，其缩水比例高达11.76%。层高缩水将直接导致商铺贬值与商铺公共购物环境整体品质的下降，影响商铺的商业价值。由此主张被告交付的该商铺违反了合同中关于层高的约定，严重违约，应当承担违约责任，被告应当退还因层高不足而多收取的房屋价款以及向原告支付违约金。被告辩称，1.涉案商品房因原告原因至今未办理交接手续，依据涉案合同第10条第2.3款，被告予以赔偿的前提为查验房屋发现房屋存在质量缺陷。原告在未按合同约定办理交接手续之前，原告无权查验房屋且要求被告予以赔偿；2.原告购买的涉案商品房依据合同第2条，为5栋3层3104，同时明确约定层高为5.1米，涉案商铺为双层结构，合同约定第三层层高符合约定层高；3.原告主张上层层高为4.5米，为室内使用层高，不含楼板厚度，依据附件9补充协议第1条第3款第3行，建筑层高为设计标准层高，因此2层的标准层高应当包括楼板部分，2层包括楼板厚度5米左右；4.原告主张的违约金无事实法律依据，依据补充协议第1条第3款第3行，在符合相关规范前提下，局部高于或低于层高，被告不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月31日，原告丁安柱（买受人）、王磊博（共有人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201807513104，以下简称买卖合同），约定两原告购买被告开发的位于长沙市雨花区××路××号××栋××栋××层××号房屋（以下简称涉案商铺），规划用途为商业，建筑面积183.20㎡，其中套内建筑面积136.9㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积46.3㎡，该商品房层高为5.10米；按建筑面积计算，该商品房单价为9281.25元／㎡，总房价1700325元，买受人以银行按揭方式付款的，于2019年12月31日向被告交付首期房款（含定金）850325元，剩余房款850000元向银行申请贷款；第十条“交接手续”载明被告应当在收到书面通知后（按书面通知日期）办理该房屋的交接手续，被告承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该房屋进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该房屋时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该房屋之次日起负责修复，并承担修复费用，修复不影响交付。第十六条“设计变更的约定”载明经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件中房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热及采暖方式影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，被告应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，被告未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。附件一附有房屋平面图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）；第十七条“房屋质量的约定”载明：被告承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，交付的该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。附件九第一条第三项载明，买受人已完全了解所购房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、设备标准、房屋平面图等信息，并对小区配套设施分布状况及所购房屋入户进门通道及楼梯位置等情况已作了解并认可。本合同中的建筑层高为该房屋的设计标准层高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高，被告不承担违约责任。上述合同及附件签订后，两原告向被告交付了购房首付款并办理了个人住房银行按揭贷款手续，后于2020年10月19日办理不动产登记。因主张涉案商铺上层（即楼栋第4层）层高不符合买卖合同约定的5.1米标准，且与被告就赔偿问题协商未果，两原告于2021年2月22日诉至法院，请求判如所请。庭审中双方确认涉案商铺系双层结构，分别为所在楼栋的第3层、第4层。另查明，1.案件审理过程中，原告丁安柱于2021年4月22日办理了涉案商铺的收房手续，《楼宇交接表》备注一栏载明涉案商铺3层净高5米（不包括楼板厚度），4层净高4.4米（不包括楼板厚度），原告丁安柱与物业负责人在上述交接表中签字并按手印予以了确认。两原告认可楼板厚度约为10厘米，第3层加上楼板厚度层高达到了5.1米；被告认可第4层层高未达到5.1米。2.两原告提交自长沙市自然资源和规划局调取、华汇工程设计集团股份有限公司制作的长沙高铁新城吾悦广场项目5#楼施工图之《立面图1》及《剖面图》，拟证明涉案商铺所在位置及施工图显示商铺共两层，两层标注高度均为5.1米。被告质证意见为：对上述《立面图1》《剖面图》真实性予以认可，《立面图1》内涉案商铺第3层位置及其标注层高5.1米予以确认，但第4层被大厦遮挡，并主张因施工过程中设计变更导致第4层层高不足5.1米；《剖面图》未标注房号无法确认涉案商铺位置（被告后未在法庭指定期限内提交其认可的涉案商铺具体位置）。本院认为，两原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201807513104，以下简称买卖合同）及其附件均系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案争议焦点为第4层层高的交付标准及被告应承担的违约责任。关于焦点一。原、被告双方在买卖合同中约定被告交付的商品房质量应符合施工图设计文件的要求，涉案楼栋的《立面图1》以及《剖面图》载明原告购买的第3层、第4层商铺层高均为5.1米，且买卖合同并未明确两原告购买的涉案房屋为双层结构且5.1米层高仅限于第3层，故被告应按照建筑工程施工图设计文件所载标准向原告交付涉案商铺。被告辩称系因施工过程中设计变更导致第4层层高不足5.1米，但未提交证据证明该事实，且未将设计变更情况通知两原告，故对于被告的该项辩称，本院不予采信。关于焦点二。承上，第4层层高应为5.1米，但被告交付的实际层高不足5.1米。涉案商铺层高低于交付标准，致房屋可使用空间减少，可利用高度降低，使用环境变差，损害了两原告的利益，被告未按涉案合同约定履行义务，应当赔偿两原告的损失。两原告诉讼请求中所称的房屋价差，依据其起诉状及庭审陈述，实为其所主张的因涉案房屋层高不符合约定给两原告造成的经济损失。就损失的具体数额，因双方就层高不足的违约责任并未明确约定，两原告也并未举证其实际损失，本院综合考虑房屋价款、房屋面积、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度、预期利益等综合因素，对应赔偿的房屋价款损失数额确定为60000元，原告主张超出部分，本院不予支持。因本院已基于被告违约行为判令其承担了赔偿房屋价差的违约责任，故就两原告另行要求支付的违约金，本院不再支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙凯拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告丁安柱、王磊博房屋价差60000元；二、驳回原告丁安柱、王磊博的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1339元（已减半收取），由被告长沙凯拓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二一年五月二十一日书记员  肖倩