湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3089号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙香湘食品有限公司，住所地湖南省长沙县安沙镇毛塘铺社区457号。法定代表人：雷利国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王志荣，湖南明城明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南德旺绿色食品有限公司，住所地湖南省长沙县安沙镇毛塘铺社区457号。法定代表人：曹伟军，执行董事。委托代理人：王荣，湖南御辩律师事务所律师。上诉人长沙香湘食品有限公司（以下简称香湘公司）因与被上诉人湖南德旺绿色食品有限公司（以下简称德旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初11814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香湘公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回德旺公司的一审诉讼请求并支持香湘公司一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由德旺公司承担。事实和理由：一、德旺公司提供的落款时间为2020年3月13日的《工作联系函》不能作为双方无争议的事实，香湘公司从未收到过该函，并当庭否认该函的真实性，收到的是《承诺函》。二、租赁合同不是协商解除，是因德旺公司经营不善，于2019年、2020年1月多次发函表示因无力经营，要求解除合同，春节以后出现疫情，德旺公司的经营更加困难，2019年12月至2020年5月的房租按约应于2019年11月支付，但2020年3月至5月的房租截至2020年3月仍未支付，长期拖欠租金，已构成根本违约，香湘公司考虑到德旺公司经营状况很难改善，不支付租金的严重违约行为，无奈同意附条件解除合同，需要德旺公司承担单方解除合同的违约责任后，合同才解除，且德旺公司未对附条件提出异议，视为认可。在德旺公司欠租金的情况下，抵扣了货款，香湘公司没有认可或者变更合同。新冠疫情在政府的有力控制下，影响时间不长，并非在约定的整个合同期限内蔓延，即使疫情是不可抗力，但还没达到无法履行的程度，对合同目的无影响，疫情期间，市场并未断供豆制品，其他豆制品厂家仍正常生产，案外人群益食品公司承租案涉厂房后立即开始了生产，故疫情对德旺公司的影响不足以成为解约的法定理由，湖北籍员工的说法也没有提供证据证明。三、租赁合同的解除时间应为2021年3月13日，2020年3月3日，德旺公司提出解除合同，是要约，3月4日，香湘公司回函附条件同意解除合同，是新的要约，2020年3月13日，德旺公司对香湘公司3月4日和3月12日的回函作出书面承诺，是对新要约的承诺。至此，双方就解除事宜意思表示一致，租赁合同解除。四、不退还押金是主张违约责任，不是押金担保责任。《房屋租赁合同》第七条第一款约定“租赁期间，乙方不按期支付租金、无故退租等，甲方有权不退还租赁押金”，香湘公司在2020年3月4日的回函中明确提出追究德旺公司的违约责任，不退还押金。五、20万元押金不足以弥补德旺公司违约造成的损失，损失有：1.整个三月份都是空窗期，2020年3月的租金66667元，新租金合同的起始日期是4月份开始的，一审法院仅计算至26日，2.重新租赁后，因新承租人装修改造给予一个月（2020年4月）的免租期，免租租金为66667元，3.重新租赁的租金单价大幅下降，85万元年租金的租赁面积是之前承租面积的2倍，两个厂房都出租出去了，按之前的租金标准计算，2020年5月至2027年11月的租金差额损失约530万元。六、国家发改委等部门发布了《指导意见》，受疫情影响，可适当减免或延付租金，而不是已付租金后退还，且该意见是为了稳定租赁关系，而本案是解除租赁关系后退还租金，在德旺公司违约的情况下，减免其疫情期间的租金，对香湘公司显失公平。德旺公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、合同是双方协商解除的，且是在新冠疫情的不可抗力的情况解除。二、关于租金支付，香湘公司一直未提出异议，视为双方对合同的变更。三、不可抗力造成合同不能履行，双方互不承担责任，因此本案并不涉及违约责任。四、香湘公司拖欠德旺公司货款，所以租金才迟延支付，双方是达成一致的。五、香湘公司与案外人的租赁关系，是商事行为，是香湘公司自愿的行为，与德旺公司无关。六、德旺公司的核心员工大多是湖北的，无法返回长沙工作，疫情影响是无法预测的，不知道什么时候会结束，已经达到合同无法履行的程度，新租赁人的生产也是在疫情平稳后进行的。德旺公司向一审法院提出诉讼请求：1、香湘公司返还德旺公司押金200000元；2、香湘公司返还德旺公司租金41111元；3、香湘公司补开75万元的用电增值税专用发票；4、香湘公司承担本案诉讼费用。香湘公司反诉请求：德旺公司返还5万元，并承担反诉费用。一审法院根据当事人发表的诉辩意见，及举证、质证情况，确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2017年11月15日，香湘公司（出租方甲方）与德旺公司（承租方乙方）签订《厂房租赁合同》，就租赁范围及价格，配套设施，起租日和租赁期限，租金及保证金支付方式，双方权利义务，违约责任等做了明确约定。德旺公司支付了20万元押金，以及截至2020年2月底的租金。2020年3月3日，德旺公司向香湘公司发出《关于终止租赁合同的报告》，载明：……1、终止合同，租金已交至2020年2月29日，2020年3月3日移交公司用房钥匙及遥控器；2、根据合同条款按不可抗力解除合同关系，善后工作按合同执行，香湘公司可对外出租，德旺公司将在2-3个月内完成所有清场工作；3、由德旺公司曹伟军、蒋定飞负责后续事宜；4、德旺公司配合对外招租……。2020年3月4日，香湘公司向德旺公司发出《关于针对提出终止租赁合同函告的回复》，载明：1、租金已支付至2020年2月29日，同意终止合同；2、不同意报告中的其他所有理由条款；3、德旺公司必须在3月12日前将租期内水、电、燃气费全部结清；4、德旺公司在3月12日前配合香湘公司将租期内转至德旺公司名下的燃气、环保、QS生产许可证等全部过户至香湘公司，如未办理，视为德旺公司占有租赁场地，并支付租金，同时视为德旺公司放弃所有财产，香湘公司可对外出租；5、同意按合同执行；6、20万元押金不退，德旺公司赔偿损失50万元，香湘公司无偿接收德旺公司投入的资产，德旺公司赔偿2017年11月租赁当时已经的设备损坏金额。2020年3月12日，香湘公司向德旺公司发出《长沙香湘食品有限公司文件》，载明：……时至2020年3月12日，德旺公司并未配合办理解除合同的后续事宜，为此视同德旺公司占用香湘公司资产，将参照租赁合同收取资产占用费直至办理相对手续毕。……德旺公司单方解除合同，所投入的设备等按来装去丢原则处理……。香湘公司将于3月13日对外招租……。2020年3月13日，德旺公司向香湘公司发出《工作联系函》，载明：1、因疫情导致终止合同，德旺公司不承担违约责任，如有争议可友好协商；2、尚处于疫情防控期，不宜组织大量装卸工按香湘公司的时间节点完成设备清场，承诺在不影响对外招租的前提下完成清理工作，希望不承担过渡期的保管费用，愿意分担门卫两名保安一半的工资……；3、承诺配合办理天然气过户和排污证重新办理工作，德旺公司的QS食品生产认证也配合香湘公司租赁事宜，遵照香湘公司要求进行及时过户和核销工作。……。香湘公司在庭审中陈述未收到该《工作联系函》，收到了德旺公司发出的《承诺函》，《承诺函》的全部内容恰好为上述《工作联系函》的第3点。即，承诺配合办理天然气过户和排污证重新办理工作，QS食品生产认证也配合香湘公司租赁事宜，遵照香湘公司要求进行及时过户和核销工作。2020年3月26日，香湘公司对外招租，与案外人付梅成签订《厂房租赁合同》，付梅成系湖南群益食品有限公司的法定代表人。2020年4月30日，湖南群益食品有限公司向德旺公司支付了5万元。二、双方当事人有争议的事实《厂房租赁合同》解除后的法律后果和责任承担问题。香湘公司是否需要退还德旺公司20万元押金和疫情期间的租金40547.5元；德旺公司是否需要返还香湘公司5万元。德旺公司认为：1、双方之间的合同终止是基于不可抗力协商解除的，根据合同约定，双方互不承担责任，故香湘公司应当返还押金20万元；2、根据公平原则，××期间的租金应均摊，香湘公司应返还德旺公司租金40547.5元；3、德旺公司已经支付了75万元电费，香湘公司应当开具相应的发票；5、反诉请求5万元系案外人群益公司自愿支付给德旺公司，与香湘公司无关，且德旺公司对于香湘公司与群益公司之间是否以该5万元抵扣租金不知情。香湘公司认为：1、合同解除系德旺公司违约，其未按合同约定支付租金，香湘公司才附条件的同意解除合同，合同解除时间为2020年3月13日；2、因德旺公司违约，单方解除合同，香湘公司有权不退还20万元押金，且香湘公司在3月4日的函件中明确了不退还押金，德旺公司在3月13日的回函中并未就不退还押金提出异议；3、关于40547.5元租金的返还，香湘公司既无法定义务，也无约定义务，退一步讲，香湘公司对40547.5元的金额也有异议，春节期间本来就有假期，对计算时间有异议；4、关于开具发票的问题，合同约定香湘公司是提供收据，且没有承诺开具发票，德旺公司也没有提交证据证明有损失；5、QS许可证是无偿使用的，香湘公司当时也没有收取德旺公司的费用，且德旺公司承诺了会注销，但是其在支付了5万元之后才去注销，这个5万元是在无奈的情况下才支付的，如果不注销，群益公司就无法重新办理。一审法院经审查认为，德旺公司与香湘公司就解除合同事宜以往来函件的方式进行了友好协商，从双方出具的函件的内容看，合同解除时间应当为2020年3月4日，那么德旺公司还需向香湘公司支付2020年3月1日至3月4日的租金8767元（800000元÷365天×4天）。德旺公司提前解约导致香湘公司另行招租，香湘公司在2020年3月26日对外招租成功并签订了租赁合同，德旺公司需承担2020年3月5日至3月26日的租金损失48219元（800000元÷365天×22天）。押金系一方当事人存放在另一方当事人处，保证自己的行为不会对另一方当事人利益造成损害，如果造成损害的，可以以押金据实支付或另行赔偿，德旺公司交纳的20万押金在合同解除时应当予以退还，但需要扣除其提前解约导致香湘公司另行出租造成的租金损失56986元（8767元+48219元），故香湘公司需向德旺公司退还押金143014元（200000元-56986元）。德旺公司要求退还疫情期间（2020年1月23日至2月29日）的一半租金40547.5元，一审法院支持其以该理由主张退还，但该时间段包含了春节假期，春节期间予以扣除，故一审法院认定退还租金为33973元[（800000元÷365天×31天）÷2]。德旺公司要求补开用电增值税专用发票额诉求，不属于本案审理范围，一审法院不予处理。香湘公司在反诉中主张返还5万元，首先，该5万元系案外人湖南群益食品有限公司向德旺公司支付；其次，香湘公司提交了其与付梅成（湖南群益食品有限公司法定代表人）签订的《厂房租赁合同》，租期自2020年4月1日至2030年3月31日，年租85万元，按季度支付，2020年4月至6月的租金为21.25万元，免租期为一个月，那么4月至6月的租金为14.1667万元；另，香湘公司提交了一份50000元的收款收据和情况说明，一份32094元的收款收据和回执单，以及一份57406元的交易详情，证明香湘公司收取的4月至6月的租金组成，其中即包括了湖南群益食品有限公司向德旺公司支付的50000元，该50000元抵扣了湖南群益食品有限公司本应支付的租金。一审法院认为，香湘公司提交的该组证据形成了完整的证据链，足以证实其主张，故对其该项反诉请求，一审法院予以支持。综上，香湘公司需要支付给德旺公司的款项为126987元（143014元+33973元-50000元）。一审法院认为,德旺公司主张提前解约，在客观上对香湘公司的既得利益造成了损害，德旺公司主张退还押金，应当先行支付香湘公司的损失，具体损失数额不再赘述，香湘公司还需退还的押金为143014元。德旺公司主张退还疫情期间的租金，一审法院予以支持，具体退还金额为33973元。香湘公司请求返还50000元，一审法院予以支持。两相抵扣后，香湘公司还需支付德旺公司126987元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限香湘公司于一审判决生效之日起七日内向德旺公司支付元126987元；二、驳回德旺公司的其他本诉请。本案一审受理费4916元，减半收取2458元，反诉费525元，合计2983元，由德旺公司负担1688元，香湘公司负担1295元。本院二审期间,双方当事人均未提交新的证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，香湘公司于2020年3月4日向德旺公司复函同意终止合同，故案涉合同于2020年3月4日经双方协商一致解除，上诉人关于合同于2020年3月13日解除的主张与事实不符，本院不予采信。关于20万元押金是否应当退还。本院认为，案涉合同约定如德旺公司存在欠付租金、无故退租等违约行为时，20万元押金不予退还。经查明，德旺公司的违约行为造成香湘公司直接损失空租期租金56986元，故按上述约定确定违约金为20万元过高。本院综合考虑合同解除涉及疫情影响、合同系双方协商解除，酌情确定德旺公司按造成的空租期租金损失的150%向香湘公司承担违约责任，即承担85497元。一审法院确定的56986元过低，本院予以调整。关于上诉人是否应当退还疫情期间的一半租金。本院认为，虽疫情影响客观存在，但德旺公司使用了2020年1月23日至2月29日期间的案涉物业，并交纳了该期间的租金，该期间合同已经履行完全，德旺公司要求退还该期间交纳的一半租金无事实和法律依据，一审法院判令上诉人退还不当，本院予以纠正。因此，香湘公司共计应当退还的金额为64503元（200000元-85497元-50000元）。综上所述，香湘公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初11814号民事判决第一项；二、变更湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初11814号民事判决第一项为长沙香湘食品有限公司于本判决生效之日起十日内向湖南德旺绿色食品有限公司支付64503元。一审案件受理费2458元，反诉费525元，合计2983元，由湖南德旺绿色食品有限公司负担1688元，长沙香湘食品有限公司负担1295元；二审案件受理费2839元，由湖南德旺绿色食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年五月十七日法官助理田露书记员谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。