辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初409号原告：沈岩，男，1967年4月18日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被告：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。被告：沈阳宗达置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区南合作街101号。法定代表人：杨为，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。被告:刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市辽中区。原告沈岩诉被告郭瑛、沈阳宗达置业有限公司（以下简称“宗达置业公司”）、刘海波案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈岩，被告宗达置业公司的委托诉讼代理人王国日，被告郭瑛的委托诉讼代理人张俊杰均到庭参加诉讼。被告刘海波经本庭合法传唤未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈岩诉称，原告与被告沈阳宗达置业有限公司（以下简称:宗达公司）于2011年3月5日签订《商品房买卖合同》，被告宗达公司将其开发的位于辽宁省辽中县,4单元2层，4-2-1的住宅房屋(建筑面积:81.86平方米)以人民币197,364.46元的价格出售给原告所有。原告于当日按照宗达公司的指示以现金方式支付了全部购房款共计人民币197,364.46元，宗达公司向原告出具了印有宗达公司财务专用章的收款收据。原告于2011年3月5日办理了上述房屋的接收入住手续，一直占有居住至今。由于宗达公司末缴纳相关税费，所以没有为原告开具发票和进行合同备案。由于宗达公司未给国土局等部门提供办理不动产登记的任何手续，所以导致原告一直未能办理不动产权证书。2020年8月4日本人向贵院提交了异议书，2020年9月22日收到和平区人民法院（2020)辽0102执异号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为:原告与被告宗达公司签订和履行的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效且己经履行，被告宗达公司应当协助原告办理不动产登记。并且，本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，即:在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理房产登记；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上所述，原告享有足以排除土地查封的民事权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护包括原告在内的数十买受人老百姓的基本居住生存权利等合法权利。现原告诉至法院，请求依法判令不得执行位于沈阳市辽中区房屋；并请求确认该房屋归原告所有；由被告承担本案全部诉讼费用。被告宗达置业公司辩称，原告是我们的老业主，从开发商购买完房屋之后一直在此房屋居住，收据可以办理发票，这是历史遗留问题，现在案涉园区已经办理了900多户了，市政府都是予以认可的，原告的房屋也可以办理房产证，同意原告的诉讼请求。被告郭瑛辩称，1.对购房款收据真实性不予认可，仅凭三联据不能确定原告已支付房款，应以转账记录或取现凭证进行佐证。2.政府统计的办证难遗留问题名单上的人不能当然地认定符合办证条件，该名单是依据开发商及百姓的申请而登记的,并没有对材料进行实质性审查，不能作为定案依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，原执行裁定书事实认定清楚，法律适用正确。被告刘海波未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年9月1日，本院受理郭瑛作为原告起诉本案第三人宗达置业公司、刘海波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十日五内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告沈阳宗达置业有限公司承担，被告刘海波对上述费用承担连带责任。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告郭瑛作为该案申请执行人于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号为（2016)辽0102执号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢号。该案执行过程中，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案被告宗达置业公司名下位于沈阳市辽中区房屋一处。原告沈岩向本院提出执行异议，本院经审查作出（2020）辽0102执异号执行裁定书，裁定：“驳回案外人沈岩的异议请求”。原告沈岩不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉。另查明，2011年3月7日，原告沈岩与被告宗达置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告沈岩购买被告宗达置业公司开发建设的位于辽中县房屋（建筑面积81.86平方米，套内建筑面积69.75平方米，隶属于“都市蓝湾”小区）一处，总价款为197,364.46元。合同第六条“付款方式及期限”中约定：“一次性付款，签订《商品房买卖合同》一次性付款，总款为壹拾玖万柒仟叁佰陆拾肆元肆角陆分，￥197,364.46”。此外，双方还就各自权利义务等其他事项进行了约定。2011年3月5日，原告向被告宗达置业公司以现金方式交纳了房款197,364.46元，被告宗达置业公司向原告沈岩出具收款收据一份。2012年，原告沈岩实际占用案涉房屋至今。庭审中，原告沈岩、被告宗达置业公司均确认，案涉房屋未办理产权登记手续系因被告宗达置业公司原因所致。再查明，2019年5月24日，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室下发《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号），该文件载明“……由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”“……决定准予为都市蓝湾项目购房人办理不动产登记。”上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系案外人执行异议之诉纠纷，且本案事件发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案应适用《中华人民共和国物权法》等相关法律、司法解释的规定。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告沈岩是否系案涉房屋的真实物权人；原告沈岩对案涉房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告刘海波经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据其他到庭当事人提供的证据，结合其当庭陈述意见，对本案事实予以认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为原告沈岩对案涉车库所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告沈岩与被告宗达置业公司于2011年3月7日签订关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执号协助执行通知书和执行裁定书，对案涉房屋进行查封。上述事实足以说明原告沈岩“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本案中，原告沈岩、被告宗达置业公司均认可案涉房屋自2012年起即已办理房屋交付，由原告沈岩实际占用至今。原告沈岩还提供了网点房用电、取暖、物业缴费票据等加以佐证，本院对该事实予以确认。第三，关于已支付全部价款的问题。庭审中，原告沈岩提供了取款明细及被告宗达置业公司出具的收款收据等证据，被告宗达置业公司对此亦予以认可，故应认定原告沈岩已支付案涉房屋全部价款的事实。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案审理中，被告宗达置业公司明确确认案涉房屋未办理产权登记系其原因导致，而非原告沈岩的主观过错，同时，经本院核实，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公于2019年5月24日下发的《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号）中亦载明“……（都市蓝湾项目）由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”，故“……决定准予为购房人办理不动产登记”，所以，可以认定案涉房屋未办理产权登记并非原告沈岩自身原因导致。综上所述，原告沈岩对于案涉网点房所享有的权益足以排除强制执行，故对于原告沈岩的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告沈岩要求确认案涉房屋归其所有的诉求。本案中，案涉房屋尚未经房产管理部门登记，不动产物权尚未设立，但根据查明的事实，原告沈岩对于案涉房屋享有物权期待权，并且，案涉房屋的产权办理问题目前正在通过政府解疑程序解决过程中，故本院对原告沈岩同时要求确认案涉房屋所有权的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市辽中区房屋（建筑面积81.86平方米）；二、驳回原告沈岩的其他诉讼请求。案件受理费4,330元，由被告沈阳宗达置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  唐 佳人民陪审员  刘保民人民陪审员  于 阳二〇二一年五月十日法官助理王红蕾书记员温贺晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。