湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初20号原告：长沙东友物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云镇暮云工业园（湖南友文食品有限责任公司集体宿舍120/122/124房）。法定代表人：柳平志，执行董事。委托诉讼代理人：苗晓阳，湖南三协律师事务所律师。被告：彭柏钧，男，1979年6月17日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：曾和林，男，1966年9月16日出生，汉族，系彭柏钧表哥，住湖南省邵东县。第三人：湖南友文置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云镇暮云工业园。法定代表人：张志文，董事长。委托诉讼代理人：李坤，男，系该公司员工。原告长沙东友物业管理有限公司（以下简称东友物业）与被告彭柏钧及第三人湖南友文置业有限公司（以下简称友文公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙东友物业管理有限公司委托诉讼代理人苗晓阳、被告彭柏钧委托诉讼代理人曾和林、第三人友文公司委托诉讼代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东友物业向本院提出诉讼请求：1、确认位于长沙市天心区××工业园××栋××号房屋（以下简称案涉房屋）所有权归原告东友物业所有，并停止对案涉房屋执行；2、本案诉讼费由被告彭柏钧承担。事实及理由：2015年7月12日，原告东友物业与第三人友文公司签订四份《长沙市商品房买卖合同》，约定，原告东友物业购买第三人友文公司的四套案涉房屋，共计531万元，并办理了网签手续。有关购房款的支付，系第三人友文公司将案涉房屋以物抵债给原告东友物业，被抵债的债务系案外人湖南友文食品有限公司（以下简称友文食品公司）拖欠原告东友物业的物业费255万余元和水电费106万余元，故原告东友物业已经付清购房款，第三人友文公司将案涉房屋交付原告东友物业后，一直由原告东友物业使用，原告东友物业对案涉房屋享有排除执行的权利，故提起本诉，酿成纠纷。被告彭柏钧辩称：原告东友物业的法定代表人柳平志与第三人友文公司的法定代表人张志文系夫妻关系，双方伪造证据、恶意串通，捏造购房事实，规避执行，本案购房事实不存在，属于虚假诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭柏钧与第三人友文公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日作出（2015）天民初字第03388号民事判决书，判决：限第三人友文公司向被告彭柏钧返还296.0819万元及利息（自2014年12月22日至实际偿还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。第三人友文公司不服提起上诉，长沙市中级人民法院于2018年1月16日作出（2017）湘01民终4344号民事裁定书，裁定：本案按第三人友文公司自动撤回上诉处理。被告彭柏钧向本院申请执行，2018年6月19日，本院向长沙市不动产登记中心发出（2017）湘0103执2291号协助执行通知书，冻结了案涉房屋。2020年3月9日，本院作出（2020）湘0103执恢80号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。原告东友物业向本院提起执行异议，本院作出（2020）湘0103执异220号执行裁定书，裁定驳回原告东友物业的异议。原告东友物业不服，提起本诉，酿成纠纷。另查明，原告东友物业的法定代表人柳平志与第三人友文公司的法定代表人张志文系夫妻关系，2015年7月12日，原告东友物业与第三人友文公司签订四份《长沙市商品房买卖合同》，约定原告东友物业购买第三人友文公司的四套案涉房屋，共计531万元，并办理了网签手续。第三人友文公司于同年3月31日及7月20日向原告东友物业出具收据共计4张，载明收到案涉房屋购房款，并标注以案外人友文食品公司水电费、物业管理费抵扣。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告东友物业与第三人友文公司虽在本院查封案涉房屋之前签订书面买卖合同，但因原告东友物业的法定代表人柳平志与第三人友文公司的法定代表人张志文系夫妻关系，存在串通的嫌疑，故所签四份买卖合同的真实性存疑；关于购房款的支付，原告东友物业仅提供4份收据，未提供有关银行流水予以佐证，不足以证明其已全部支付购房款。关于原告东友物业主张购房款的支付系采取以物抵债方式意见，因其未提交有关以物抵债书面协议，有关债务未经生效法律文书确认，其真实性存疑，故本院不予采纳。据此，原告东友物业对案涉房屋不享有排除执行的权利，对其全部诉讼请求，本院均不予支持。关于被告彭柏钧辩称本案属于虚假诉讼的意见，因其未提供充分证据证明，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、参照《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条之规定，判决如下：驳回原告长沙东友物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费80元，由原告长沙东友物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈韶鹰人民陪审员  王旭中人民陪审员  熊莫斯二〇二一年五月十九日法官助理陈汉书记员李丽彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。