广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1123民初259号 原告：欧阳临安，男，1968年9月19日出生，瑶族，住富川瑶族自治县。 原告：陈启贱，男，1972年10月30日出生，汉族，户籍地：富川瑶族自治县，现住富川瑶族自治县。 原告：林振山，男，1964年2月19日出生，汉族，户籍地：广西富川瑶族自治县，现住富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：林丽霞（曾用名林秀霞），女，1965年9月14日出生，汉族，户籍地：广西富川瑶族自治县，现住富川瑶族自治县，系原告林振山妻子。 原告：钟家异，男，1964年2月15日出生，瑶族，户籍地：广西富川瑶族自治县，现住广西富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：杨小琼，女，1962年8月20日出生，瑶族，户籍地：广西富川瑶族自治县，现住广西富川瑶族自治县，系原告钟家异妻子。 原告：李裕龙，男，1954年5月8日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 原告：刘健，女，1964年2月22日出生，瑶族，户籍地：广西富川瑶族自治县，现住富川瑶族自治县。 被告：邓城斌，男，1990年9月12日出生，汉族，住广东省高州市。 委托诉讼代理人：湛锋，男，1989年4月5日出生，汉族，户籍地：广东省高州市，现住富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：梁亚妹，女，1987年1月22日出生，汉族，户籍地：广东省高州市，现住富川瑶族自治县。 被告：湛锋，男，1989年4月5日出生，汉族，户籍地：广东省高州市，现住富川瑶族自治县。 原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健与被告邓城斌、湛锋房屋租赁合同纠纷一案，原告欧阳临安于2021年2月22日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法通知陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健作为本案原告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年3月25日、4月22日公开开庭进行了审理。原告欧阳临安、李裕龙、刘健，原告林振山的委托诉讼代理人林丽霞、钟家异的委托诉讼代理人杨小琼，被告邓城斌的委托诉讼代理人湛锋、梁亚妹、被告湛锋到庭参加诉讼。原告陈启贱经本院通知未到庭参加诉讼，其向本院提出了书面诉讼请求及相应证据。本案现已审理终结。 原告欧阳临安向本院提出诉讼请求：1、请求判令终止合同，被告即刻腾退房屋；2、判令被告一次性付清拖欠原告的房租款共计人民币30800元，此款项为2021年2月前拖欠，如继续拖欠，按实际发生合并计算；3、判令因被告违约，其支付的人民币23400元保证金不予退还；4、按合同约定支付滞纳金18000元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告邓城斌于2016年6月26日与原告欧阳临安及其他五人订立房屋租赁合同，约定欧阳临安名下坐落于广西贺州市富川县人坐落于原告周边的门面房屋（包括二楼）出租给被告经营使用。因被告实际经营需要及签约便利，欧阳临安及其他五人共同与被告订立租赁合同。欧阳临安名下房产系独立产权，被告亦单独向原告支付房租，故事实上为原告单独将其名下之房屋出租给了被告。被告邓城斌承租房屋后，事实上将房屋交于其姐夫即被告湛锋经营管理。根据合同约定，租赁期限为十年（2016年10月1日起，2026年9月30日止），原告须于每月20号之前向原告等六人缴纳房屋租金人民币46800元，其中属于原告的租金为每月人民币7800元。自2017年1月起，被告开始无故拖延支付房租，后续发展为不仅拖延，更不足额支付，经原告多次与之协商无果，原告于2019年通过众望律师事务所向被告发出律师函，被告付清欠款，但次年依然持续无故拖延且不足额支付房租至今。至原告上诉之日，已累计拖欠应付房租金额达人民币30800元。根据双方订立合同第六条第四款之约定，被告逾期支付房租超过三十天，原告有权终止合同，不退还保证金，且被告须按每逾期一天加收3％的违约金向原告支付违约金。另根据合同第十四条、第十五条之约定，因被告违约，原告有权单方面终止合同。请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 原告陈启贱向本院提出请求，解除合同并追还尚欠的13个月租金101400元。事实和理由：2016年6月26日，原告与邓城斌签订租赁合同，因承租方邓城斌多次拖欠租金，不按期付款，违反了合同第五条第四款的约定。 原告林振山、钟家异、刘健的诉讼请求为：判令被告一次性付清拖欠原告的房租，林振山的房租为34000元、钟家异的房租为42300元、刘健的房租为41800元，其他的诉讼请求、事实和理由与原告欧阳临安一致。 原告李裕龙向本院提出请求，解除合同并追还尚欠的7个月租金54600元。事实和理由：2016年6月26日，原告与邓城斌签订租赁合同，因承租方邓城斌多次拖欠租金，不按期付款，违反了合同第五条第四款的约定。 被告邓城斌、湛锋辩称，一、原告要求不予退还被告已支付的保证金人民币23400元，并且要求被告支付滞纳金18000元，均不应得到支持。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定“因不可抗力不能履行行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，2020年爆发新冠疫情，民属于“不可抗力”的客观情况。其次，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第一项第5款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，为响应国家政府出台的疫情防控政策，被告经营的又一佳服饰店曾一度关门闭店，原告也并未因被告店铺关门而减免租金，在此次疫情防控期间，被告的营业收入明显减少、日常经营变得十分困难。自发生新冠疫情以来，被告开始延迟支付租金，原告未提出异议，一直接受租金，亦未提出滞纳金的要求，应当视为原告与被告以行为达成新的租金支付方式。因此，原告以被告在此期间未足额支付房租为由要求不予退还被告已支付的保证金23400元，并且要求被告支付滞纳金18000元，是不合法、不合理的，不应得到支持。二、原告请求法院判令终止合同，要求被告立刻腾退房屋，不符合事实。同时，房屋租金应当截止计算至2021年2月10日，即人民币25600元。三、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案中，原告欧阳临安在2021年2月10日，即农历新年年二十九日，在被告离开富川县并到达广东省后，强行将其独立门面关门上锁，导致过年旺季期间店铺生意受影响，造成一定的损失，因此原告欧阳临安在以自己的行为表明不履行主要合同义务时已经解除合同，原告请求法院判令终止合同，要求被告立刻腾退房屋，不符合事实。同时，房屋租金应当截止计算至2021年2月10日，即人民币25600元。四、被告请求法院判令将保证金抵销房租，多退少补，剩余房租分期支付。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第一项第6款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，虽然被告经营的又一佳服饰店营业收入明显减少、亏损，但是每个月均竭尽所能、全力支付房租，并非无故拖延，因此被告请求法院依法根据公平原则判令将保证金抵销房租，多退少补，剩余房租分期支付。 综合全案证据及庭审笔录，可以认定事实如下：2016年6月26日，原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健（甲方）与被告邓城斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，将自有座落于广西贺州市富川县新建路18号原五金公司六个门面（每人一间门面）房屋首层共约400㎡及二楼全部出租给邓城斌使用。合同主要约定：一、房屋租赁期限为十年，从2016年10月1日至2026年9月30日；二、房屋租金按月租金支付，每个月租金为46800元（原告每人7800元），租赁期内租金不变；三、合同签订后，乙方应向甲方一次性支付房屋租赁合同保证金140400元（甲方每人23400元）。合同期满，在乙方没有任何违约行为并缴清所有费用的前提条件下，由甲方在乙方依约交回该租赁物之日起3天内无息退还乙方保证金140400元；四、首次交租日期为2016年9月30日，乙方以后应在每月20号前以汇款方式向甲方缴纳下个月租金。每逾期一天的，甲方加收乙方月租金3％的违约金，逾期超过三十天，甲方有权终止合同，不退还保证金；五、租赁期间，房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租人损失的，双方互不承担责任。承租人在装修施工及租赁经营过程中所造成的伤亡事故及经济损失由乙方负责。合同签订后，被告邓城斌按约向原告支付了保证金140400元，并将房屋交给被告湛锋经营“又一佳服饰商场”。合同履行过程中，被告湛锋开始仍能按约履行自己的义务，自2019年8月起，被告湛锋出现迟延支付租金的情况，原告等人通过广西众望（富川）律师事务所于2019年10月7日向被告邓城斌发出“单方面终止《房屋租赁合同》律师函”，要求终止合同并要被告在收到律师函之日起十日内结清差欠原告等人的全部款项。被告湛锋结清所欠款项后，原、被告的《房屋租赁合同》继续履行。2020年发生新冠肺炎疫情后，自2020年6月以后被告开始出现迟延或者未足额支付租金的现象，双方之间的合同仍在继续履行。2021年2月10日，原告欧阳临安将其所有的门面关门上锁，在被告湛锋支付1000元租金给原告欧阳临安后，门面继续由被告经营。经核算，至2021年4月，被告欠原告的租金分别为：欠欧阳临安54200元、欠陈启贱101400元、欠林振山41800元、欠钟家异50100元、欠李裕龙48200元、欠刘健49600元。 本院认为，原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健与被告邓城斌签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，原告已将房屋交付被告使用，原告有权要求被告按合同约定支付房屋租金。本案被告所欠原告房屋租金在庭审中已经双方核算，本院予以确认。庭审中，原、被告双方同意终止合同，本院不持异议。 关于原告欧阳临安、林振山、钟家异、刘健以被告违约请求被告支付的保证金23400元不予退还及请求被告支付滞纳金18000元的问题。本案被告经营的是服饰商场，其在经营期间发生新冠肺炎疫情，因疫情防控措施导致营业收入减少是肯定的，被告也提交了相应证据予以佐证，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，原告的该主张，理据不足，本院不予支持。 关于被告欠原告房屋租金的数额问题。被告向原告支付的保证金，是为确保在租赁期限内全部支付原告房屋租金的一种保证方式，在被告未足额支付房屋租金且双方解除合同时，被告支付给原告的保证金应当作为租金予以扣减，故至2021年4月份止，被告所欠原告的租金为：欠欧阳临安30800元（54200元-23400元）、欠陈启贱78000元（101400元-23400元）、欠林振山18400元（41800元-23400元）、欠钟家异26700元（50100元-23400元）、欠李裕龙24800元（48200元-23400元）、欠刘健26200元（49600元-23400元）。2021年5月以后的房屋租金，以每月7800元为基数，按被告实际使用原告房屋的天数计算。 综上所述，原告的请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条的规定，判决如下： 一、解除原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健与被告邓城斌、湛锋于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告邓城斌、湛锋于本判决生效之日起十五日内将房屋交还给原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健； 三、被告邓城斌、湛锋于本判决生效之日起十五日内付清至2021年4月止原告欧阳临安的房屋租金30800元、陈启贱的房屋租金78000元、林振山的房屋租金18400元、钟家异的房屋租金26700元、李裕龙的房屋租金24800元、刘健的房屋租金26200元； 四、原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健2021年5月1日起的房屋租金，以每人每月7800元为基数，按被告邓城斌、湛锋实际使用原告房屋的天数计算，由被告邓城斌、湛锋支付给原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健； 五、被告邓城斌、湛锋对上述债务互负连带责任； 六、驳回原告欧阳临安、陈启贱、林振山、钟家异、李裕龙、刘健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2187元（原告欧阳临安已预交803元），由原告欧阳临安负担460元，被告邓城斌、湛锋负担1727元。被告邓城斌、湛锋应在履行上述义务时一并支付给原告欧阳临安案件受理费343元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  唐锦辉 二〇二一年五月八日 书记员  彭碧霞 附适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》： 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。