黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1491号上诉人（原审原告）：高海丽，女，1965年4月12日出生，蒙古族，住大庆市龙凤区。被上诉人（原审被告）：大庆市城安物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：朱建河，职务经理。委托诉讼代理人：卢俊良，黑龙江百湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乃赫，男，1988年11月18日出生，汉族，大庆市城安物业管理有限公司员工，住大庆市萨尔图区。上诉人高海丽因与被上诉人大庆市城安物业管理有限公司（以下简称城安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2021）黑0603民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人高海丽，被上诉人城安物业公司的委托诉讼代理人卢俊良、刘乃赫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高海丽上诉请求：1.撤销龙凤区人民法(2021)黑0603民初367号民事判决书；2.依法认定龙凤区龙凤小镇A5-11-1室为联排住宅，而不是别墅；3.上诉人(原告)要求公共区域绿化日常养护、水景动力这两项收费，应在被上诉人提供相关数据核算准确后进行收费；4.判令被上诉人返还上诉人物业费23458.07元及利息(利息以23458.07元为基数按一年期货款市场报价利率四倍计算，分别按所交费年限之日起至实际给付之日止)；5.一、二审诉讼用由被上诉人承担。事实与理由：龙凤区法院认定本案只是物业服务收费标准的向题，是完全错误的。本案是对房屋性质认定错误导致物业服务收费标准核定违法。一、被上诉人在物业收费中偷换概念增加收费，故意违法。1.大庆市龙凤区龙凤小镇A5-11-1室应认定为联排式住宅，并不是别墅，原审法院认定错误。被上诉人以已提供服务为借口，掩盖违法其违法的事实。按照设计和现状，龙凤区龙凤小镇A5-11号住宅楼是由A5-11-1室和A5-11-2室水平方向上组合而成的低层住宅，两室共用一个中间隔墙，并不是各自独立成一栋。依据国家标准GB/T50504-2009民用建筑设计术语标准，大庆市龙凤区龙凤小镇A5-11-1室应认定为联排式住宅，而不是别墅，因此，按别墅市场议价进行收费不合法。2.中华人民共和国国家标准GB/50504-2009民用建筑设计术语标准是我国民用建筑设计术语的唯一标准，上诉人与主要标准起草人进行了电话沟通，确认龙凤小镇A5-11号住宅楼是联排式住宅，而不是别墅。3.大庆市龙区龙风小镇由大庆市城市建设投资开发有限公司开发，在与龙兴居委会交接物业管理的资料“龙风小镇居住区规划主要经济技术指标”中居住总户数其中也是双拼住宅、多拼住宅、花园洋房住宅、多屋住宅、高层住宅，完全没有别墅。被上诉人以自制的业主资料卡注明本房为别墅，更充分说明被上诉人私自抬升龙凤小镇物业层级，为其制定高价乱收费标准做好铺垫，进而在物业收费中偷换概念，增加收费，是故意违法，应依法认定原判决无效。二、被上诉人按《黑龙江省各类物业分级管理规定》和《黑龙江省各类物业分级标准》的规定，龙风小镇物业不属于一级物业。按照《管理规定》和《分级标准》规定，一个物业管理公司资质的高低，同收取物业费高低没有直接关系，需要看所服务小区物业的等级而定，因此，城安物业公司要按龙凤小镇物业等级进行收费必须达到相应的标准。被上诉人以其物业服务公司为一级混淆概念，将小区物业等级与物业服务公司等混为一谈，也是其想达到乱收高收费的另一手段。三、被上诉人违反《价格法》、《大庆市物业服务收费管理办法》和《黑龙江省定价目录》收费。被上诉人在收取每年35元/㎡物业费时，只表明金额。根据《大庆市物业服务收费管理办法》第13条，物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰，可采取公示栏公示牌收费表，收费清单，收费手册，多媒体终端等方式在物业管理区内进行公示。被上诉人在对上诉人住宅业主收取物业费的过程中，既无物业服务内容又无服务标更无收费项目、收费计价方式和收要标准，而且多次索要无果。被上诉人持有的“大庆市城安物业管理有限公司龙凤小镇别墅项目及标准”是在大庆市龙凤区市场监管理局卧里屯市场监管所对被上诉人下发整改通知后为应付检查制作的。被上诉人还擅自增加了“第12项增加综合服务”项目，进行叠加收费。依据《价格法》的规定，经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分，造成损害的，应当依法承担赔偿责任。四、被上诉人多收上诉人物业费计算明细表。龙凤小镇A5-11-1室不属于别墅，而被上诉人按照别墅的物业标准收取物业费是完全错误的。根据我省物价监督管理局的通知，不含别墅和公寓的住宅物业服务收费执行政府指导价，不执行市场调节价。被上诉人收取上诉人物业每年35元/㎡，上诉人按《大庆市住宅物业服务分等标准》计算后，物业费应为每年9.16元/㎡(不含不确定项，暂按二级服务标准计算)，被上诉人每年多收25.84元/㎡，故上诉人依法诉至法院，请求法院判令被上诉人应返还2017年至2019年期间多收的物业费23458.07元。五、龙风小镇A区业主针对物业费每年35元/㎡联名函。六、上诉人要求公共区域绿化日常养护、水景动力这两项收费，应在被告提供相关数据核算准确后进行收费，请求法院给予支持。城安物业公司辩称：一、上诉人认为其购买的房屋性质不是别墅，而是其他类型的房屋，其认定没有法律依据。上诉人购买该小区A区房屋，面积为300多平方米，房屋类型为别墅。原告已经从2014年到2019年连续按照每平方米35元/年缴纳了6年的物业费，并在诉状中自认被上诉人为其提供了物业服务，是对被上诉人合同中标明为别墅性质的认可。上诉人引用了民用建筑设计术语标准中对别墅的定义，同时有与相关学者确认其所购房屋的性质不是别墅，都对本案的审判不具有可操作性，因上述定义与说法并不能对本案所涉房屋的性质确认具有权威性。二、上诉人要求按照住宅政府指导价收费标准缴纳物业费，属于适用依据错误，上诉人房屋为别墅，不适用政府指导价，实行市场调节价。2017年12月29日，黑龙江省物价监督管理局黑价规【2017】166号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知，其中第8项明确实施政府指导价的是“住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费标准”。即只有住宅才实行政府指导价，由政府对物业费进行审批，特别用括号的形式将住宅中的别墅和公寓排除在政府指导价之外。2019年5月23日，大庆市发展和改革委员会针对别墅物业费收费是按照政府指导价还是市场调节价给予了明确的回复，即别墅物业费实行市场调节价，只有“辖区内住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务标准实行政府定价”。案涉小区实行政府指导价的高层住宅物业费为每平方米27.96元/年，更何况上诉人房屋属于别墅性质，要求按照14.58每平方米缴纳显然与同小区的住宅物业费还相差甚远，不符合市场规律也对同小区其他业主不公平，同时即使是按照政府指导价也无法得出上诉人主张的按照14.58元收取物业费的结论。在上诉人签字确认的大庆市城安物业管理有限公司交接房屋结算表中，房屋类型也标明为别墅，缴费标准处写明按照35元每平方米的价格缴纳物业费，原告在缴费时没有对收费标准提出任何异议，双方也是一直按照此标准履行，被上诉人已经履行物业服务，业主应当按时、足额缴纳物业费，现更没有理由请求返还物业费，故应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告高海丽向一审法院起诉请求：1.要求被告返还物业费58,191.98元及利息（以58191.98元为基数,自2020年11月24日起按照2020年11月5年期贷款市场报价利率4倍计算至实际给付之日止）;2.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：被告系依法成立有合法收费资格的物业服务公司。2013年被告和大庆市城市建设投资开发有限公司签订龙凤小镇二期物业管理合同，大庆市城市建设投资开发有限公司将龙凤小镇二期委托给被告进行物业服务，合同期限自2013年11月30日至业主委员会成立，组建业主委员会后，通过业主大会选聘新的物业管理企业后本合同终止。2017年、2018年、2019年经大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会同意，被告继续为龙凤小镇提供物业服务。原告系大庆市龙凤区龙凤小镇二期A5区11号楼1单元01室的业主，房屋建筑面积315.47平方米。原告于2014年1月至2019年12月期间按照35元/平方米/年的标准向被告缴纳了物业费。现原告认为被告的收费标准高于大庆市住宅物业服务分等收费标准的规定，请求被告返还原告2014年至2019年的物业费58,191.98元及利息。一审法院认为，本案的争议焦点是物业服务收费标准问题。根据原告提交的物业服务费发票，能够计算出原告是按照35元/平方米/年的标准向被告缴纳物业费。《大庆市城安物业管理有限公司（龙凤小镇）交接房屋结算表》上注明了原告的房屋类型，虽原告对此持有异议，但结合原告的房屋系地上三层，带有院子和车库，不存在和其他业主上下层居住的客观事实，以及原、被告已按照35元/平方米/年的标准实际履行的情况，原告请求被告退还多收取的物业费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告高海丽的诉讼请求。二审中，上诉人高海丽提交：证据一、龙凤小镇一期、二期总规划设计图两张和A5-11栋楼竣工图纸三张（证据来源于大庆市城乡档案馆，提交档案馆调取的盖章件）；证据二、高海丽、尚妍和城安物业公司周经理2020年10月左右办公室谈话录音一份（与手机原始录音核对后提交复制件）。本院依法组织双方当事人进行了举证质证，听取了各方的意见。本院经审查认为，对高海丽提交的证据一图纸的真实性予以确认，依据该图纸龙凤小镇A5-11栋房屋为双拼住宅，而非高海丽主张的跃层式住宅。对高海丽提交的证据二谈话录音的真实性予以确认，谈话中物业公司并没有告知高海丽明确的物业收费价目明细，也没有出示收费清单，对所要证明的定价标准随意问题，本院将予以综合认定。除此外，各方当事人均未提交新证据，本院查明的其他案件事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，高海丽对一审判决驳回其请求返还物业费及利息的请求不服而上诉，对本案涉及的主要问题，本院具体评析如下：一、对高海丽请求的返还物业费及利息问题。庭审中，高海丽和城安物业公司均认可城安物业公司为高海丽居住的龙凤小镇提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同法律关系，高海丽也已实际交纳2014年至2019年的物业服务费。二审中，高海丽主张案涉的龙凤小镇A5-11栋不是别墅，物业收费过高，本院认为：一是高海丽居住的A5-11栋房屋为双拼住宅，而住宅是指家庭居住使用的建筑，包括别墅、高层、多层、低层、公寓等很多类型的建筑，高海丽提供的证据并不足以否认其居住的A5-11-1室是别墅，该房屋实际情况是两户独栋，三层独享，带有庭院，独门独院，其所享有的资源和需要的物业服务成本均高于龙凤小镇的高层和多层住宅。二是通观大庆市的实际居住情况，类似于高海丽的居住房屋一般均是以不低于多层和高层住宅的物业服务价格收取费用，与类似的住宅相比，A5-11-1室的物业服务费并不高于同类住宅。三是不论该房屋是别墅，是双拼住宅，还是高海丽主张的跃层式住宅，高海丽已实际交纳多年的物业费，且没有提出异议，案涉的住宅并没有明确的政府指导价，且物业服务合同中约定的物业服务价格也可以在政府指导价的合理范围内浮动，高海丽依据有利于自己的计算方式所得出的价格既不符合相关的法规，也不符合大庆市目前的物业服务价格实际情况，更无法否认双方之间已实际履行的物业服务合同，本院不予支持。综上，高海丽请求返还案涉房屋的物业服务费及利息的请求依据不足，本院不予支持。二、关于高海丽提出的确认A5-11-1室为联排住宅的问题。一是高海丽在本案一审中没有提出该诉请，二是该主张为事实确认问题，而非是法律关系确认或者确认之诉，三是城安物业公司并不同意调解或者一并裁判，故其可另行处理。而对于高海丽主张的公共区域绿化日常养护、水景动力数据核算收费问题，一是高海丽在本案一审中没有提出该诉请，二是该请求为事实确认问题，应由双方当事人举证证实，三是该收费是本案物业服务合同纠纷的一部分，不应予以重复评价。故对高海丽的该两项主张，本院不予支持。综上所述，高海丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费387元，由上诉人高海丽负担。本判决为终审判决。审判长  胡明阳审判员  高伟涛审判员  战 剑二〇二一年五月三十一日法官助理姜海涛书记员徐璐