广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0703执异12号 异议人：梁淇斌，男，1989年1月29日出生，壮族，广西南宁市人，住南宁市。 申请执行人：钦州市区农村信用合作联社，住所地：钦州市三沿路33号。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 被执行人：广西钦州市银基贸易有限公司，住所地：钦州市金中街24号13栋4单元101房，统一社会信用代码：91450700791314486D。 法定代表人：李朝日，该公司董事长。 被执行人：李敬日，男，1975年5月8日出生，汉族，广西钦州市人，农民，住钦州市钦北区。 被执行人：王燕，女，1974年10月5日出生，汉族，广东省湛江市人，居民，住广东省湛江市霞山区。 被执行人：广西鑫涛置业投资有限公司，住所地：防城港市行政中心区西湾大道99号欧景蓝湾3号楼6-10号房，统一社会信用代码：914501005968522112。 法定代表人：李敬日，该公司董事长。 被执行人：李朝日，男，1973年10月26日出生，汉族，防城港市人，居民，住防城港市防城区。 被执行人：张彩霞，女，1974年8月29日出生，壮族，广西防城港市人，居民，住防城港市防城区。 本院在执行钦州市区农村信用合作联社（以下简称钦州市区信用联社）与广西钦州市银基贸易有限公司（以下简称银基公司）、李敬日、王燕、广西鑫涛置业投资有限公司（以下简称鑫涛公司）、李朝日、张彩霞金融借款合同纠纷一案中，异议人梁淇斌提出书面异议，本院于2021年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人梁淇斌称，请求法院停止对被执行人李敬日名下位于南宁市某商城的清空拍卖执行工作，并撤销案号：（2021）桂0703执130号、130号之一的腾房公告。事实和理由：异议人作为涉案商城的合法承租人，依据《租赁合同》的约定，承租涉案商城作为办公室进行生产经营活动。法院要求涉案商城的使用人迁出、腾空商城的执行措施，损害了异议人的权益。具体理由如下：1、异议人是涉案商城的合法承租人。2018年11月20日，被执行人李敬日与异议人签订商铺租赁合同，约定将其合法拥有坐落于南宁市某商场部分面积租予异议人，租赁期限为八年，自2018年12月1日至2027年1月31日止。Ｇ11栋面积为755.01平方米，房屋所有权证号为邕房权证字第××号，其中，异议人租赁的面积为353平方米。合同签订后，异议人分别交付2019年2月1日至2021年7月31日的租金。异议人与被执行人李敬日签订的商铺租赁合同合法有效，异议人可以依照该合同约定占有、使用涉案商铺。被执行人李敬日将ＧXX栋商铺剩余的面积出租给广西大都万城置业投资有限公司。异议人与另一承租人广西大都万城置业投资有限公司共同租赁ＧXX栋商城，并按照各自实际租赁的面积缴纳物业费、水电公摊等费用。2、本案尚有其他多名被执行人可供执行，法院无需清空拍卖涉案商城。异议人与被执行人李敬日签订商铺租赁合同后，按约定及时支付租金、物业费，实际占有该商城进行生产经营活动。异议人租赁的涉案商城，仍在约定的租赁期内，法院清空拍卖涉案商城的执行措施，将导致异议人无法正常进行生产经营活动。异议人在该房屋开办培训学校，属合法合规的学校，教育服务所涉及到的学生极多，法院要求异议人腾出、迁出商城，将会引发众多家长的控诉，引起纠纷。综上所述，异议人作为涉案商城的合法承租人，请求法院停止对涉案商城的清空拍卖执行工作。 异议人梁淇斌向本院提供如下证据： 1、《租赁合同》，证明2018年11月20日，异议人与被执行人李敬日签订租赁合同，由异议人租赁涉案的南宁市某商城XX、XX层，租赁期间自2018年12月1日起至2027年1月31日止； 2、租金转账凭证，证明支付租金的情况； 3、发票，证明异议人租赁使用涉案房屋后，交付物业管理费垃圾处理费、电费的情况。 申请执行人钦州市区信用联社称，2018年5月23日，申请执行人与广西钦州市银基贸易有限公司签订《流动资金借款合同》二份，约定借款1390万元、1190万元给广西钦州市银基贸易有限公司。同年5月22日、23日申请执行人与李敬日、王燕签订《抵押担保合同》二份，约定李敬日以其名下位于南宁市某商城、王燕以其名下位于南宁市某商城为上述1390万元、1190万元借款作抵押担保。同年5月25日、28日双方共同到不动产管理部门办理了抵押登记手续，申请执行人领取了抵押物的他项权利证书，抵押权已依法设立。异议人于2018年11月20日向债务人李敬日租赁上述房屋，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，异议人要求法院确认租赁合同合法有效并继续享有上述房屋使用权没有法律依据，至于异议人能否继续使用上述房屋，取决于其与该房屋的买受人协商的结果。综上，异议人提出的执行异议没有任何事实和法律依据，不能阻却执行行为，其异议请求依法应当予以驳回。 被执行人银基公司、李敬日、王燕、鑫涛公司、李朝日、张彩霞未对异议人的异议提出意见。 本院查明，原告钦州市区信用联社与被告银基公司、李敬日、王燕、鑫涛公司、李朝日、张彩霞金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，原告钦州市区信用联社向本院申请诉讼财产保全，本院作出（2020）桂0703号财保35号《民事裁定书》，裁定查封被申请人李敬日名下位于南宁市某商城。该案经审理本院于2020年8月24日作出（2020）桂0703民初1540号判决：一、被告广西钦州市银基贸易有限公司偿还原告钦州市区农村信用合作联社借款本金25799999.8元及利息516760.54元（利息已计算至2020年1月21日，自2020年1月22日起至债务清偿之日止的利息，以本金25799999.8元为基数，按借款合同约定的利率另计）；二、如被告广西钦州市银基贸易有限公司届时不能履行上述第一项确定的债务，原告钦州市区农村信用合作联社对被告李敬日名下位于南宁市某商城（建筑面积755.01平方米，房屋所有权证号：邕房权证字第××号）、以及被告王燕名下位于南宁市某商城（建筑面积928.01平方米，房屋所有权证号：邕房权证字第××号）以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告李敬日、王燕、鑫涛公司、李朝日、张彩霞对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告广西钦州市银基贸易有限公司追偿。案件审理期间，上述判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。钦州市区信用联社于2021年1月11日向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，2021年2月20日，本院作出（2021）桂0703执130号之十二《执行裁定书》，裁定：责令被执行人银基公司、李敬日、王燕、鑫涛公司、李朝日、张彩霞自本裁定送达后立即履行本院于2020年8月24日作出（2020）桂0703民初1540号民事判决书确定的全部义务。逾期不履行的，本院依法司法处置被执行人李敬日名下位于南宁市某商城（房屋所有权证号：邕房权证字第××号；建筑面积：755.01㎡）、被执行人王燕名下位于南宁市某商城（房屋所有权证号：邕房权证字第××号；建筑面积：928.01㎡），以偿还案件债务。同月25日，本院作出（2021）桂0703执130号及130号之一《公告》，责令被执行人及场地使用人迁出、腾空南宁市某商城A及南宁市某商城B。2021年4月25日，异议人向本院提出书面异议。 另查明，2018年11月20日，被执行人李敬日与异议人签订了《租赁合同》。双方约定：李敬日将其名下南宁市某商城XX、XX层353㎡租赁给梁淇斌，租赁期限八年，自2018年12月1日起至2027年1月31日止，自装修免租62天期满之日起计算及租金支付等事项。以上部分涉案房屋一直由异议人使用并支付租金到2021年7月31日的租金。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人主张对涉案房屋享有租赁权，要求撤销腾房公告及停止执行涉案房产。本案中，被执行人未履行生效判决确定的义务，本院在执行过程中对登记在其名下的房地产进行查封和拍卖，程序合法，并无不当。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定。涉案房产在2018年5月23日由李敬日用于银基公司向银行申请贷款抵押并办理了抵押登记，贷款期满后，银基公司续贷，李敬日继续用该房产抵押，因此，本案拍卖涉案的抵押房产，属于实现抵押权的执行。案外人梁淇斌与被执行人李敬日签订的租赁合同是在抵押期间签订，属于先抵押后租赁，不适用“买卖不破租赁”的规定。因此，异议人梁淇斌与被执行人李敬日签订的租赁合同不得对抗抵押权及约束竞买人，本院通知涉案房产承租人梁淇斌腾房合法合理。综上，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人梁淇斌的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘星彬 审 判 员  梁卫兵 人民陪审员  林丽莉 二〇二一年五月十日 书 记 员  章 艳