山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2425号上诉人（原审被告）：左某，住太原市。委托诉讼代理人：王某，山西馨海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西宝洁物业有限公司太原分公司。负责人：史某。委托诉讼代理人：解某，山西云石律师事务所律师。上诉人左某因与被上诉人山西宝洁物业有限公司太原分公司（以下简称保洁物业）物业服务合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2020）晋0108民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人左某的委托诉讼代理人王某，被上诉人洁物业的委托诉讼代理人解某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左某上诉请求：1.依法撤销太原市尖草坪区人民法院（2020）晋0108民初1845号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、在原审诉讼中，被上诉人并没有向人民法院提交其履行物业服务合同、对电梯进行维护和保养的相关证据材料，未提供其依规配备专职电梯维护管理人员、对电梯依规进行了正常的维护保养记录及相关费用支出凭证等任何证据，因此被上诉人要求上诉人支付其电梯维护保养费用的诉讼请求，应予驳回。二、商品房交付使用的法定条件是相关建设工程已竣工验收合格，并在当地建设行政部门办理了工程竣工验收备案手续后，方可交付使用。根据山西省物业管理条例第37条的规定，未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业服务费用应由建设单位承担。一审中，被上诉人没有向人民法院提供相关证据，依法应承担举证不利的法律后果。三、被上诉人属山西宝洁房地产开发有限公司实际直接管控的企业，宝洁地产向上诉人出售涉案房屋时，承诺附赠上诉人两年的物业抵用金，故两年物业费用应由宝洁地产公司承担，宝洁地产公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，原审法院未依法追加宝洁地产公司为本案第三人，程序不当，导致案件处理结果显失公平公正。四、被上诉人提供的物业服务与政府规定的第五级的物业服务标准等级相差甚远。物业管理人员不具备资质，且人员配备严重不足，导致各项服务不达标，业主满意度不达标，物业设备运营维护保养存在缺陷缺失，物业收支不公开公示等诸多问题，被上诉人在没有提供证据、证实其服务已达到物业服务五级标准的情况下，人民法院不应支持其相应的诉讼请求。宝洁物业辩称，一、一审期间上诉人向法院提交了每年对电梯进行维修养护以及定期检验报告。针对检验检修，上诉人必然会支出电梯年检费、日常维修养护保养费等相关费用，且自交房以来小区电梯一直处于正常运行状态，作为小区业主的上诉人，已实际享受了电梯带来的便捷服务，因此拒付物业、电梯费的辩解无事实依据。二、关于房屋竣工验收与收取物业费的关联性意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒付物业费需要限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情形，本案中上诉人并无证据证明被上诉人有此情形；另外，上诉人于2016年11月17日与被上诉人签订了前期物业管理服务协议，并实际入住该房屋，也已经享受了被上诉人提供的物业服务，所以拒付物业费缺乏法律依据。三、关于减免两年物业费票据真实性的问题、是否追加保洁地产的意见。上诉人提交的减免物业费票据明显与保洁地产在出售商品房时向业主提供的正规减免票据、成交确认单不一致，正规票据内容详尽且有地产公司公章，故上诉人所提供的小票毫无真实性可言。宝洁地产与本案的处理结果没有利害关系，一审法院未准许上诉人追加宝洁地产，在程序上并无不当之处。四、关于物业公司的服务是否达标的问题，首先，物业公司的服务等级是经过有权机关核定后依法批准的，属于行政许可行为，被上诉人的五级服务资质是依法评定的，具有法律依据；其次，物业服务具有公众性，大部分是为全体业主公共部分的管理，物业公司已经按照合同约定为小区提供了完善的物业服务，上诉人不能以一面之词就否定被上诉人的工作，明显缺乏事实依据。左某向一审法院起诉请求：1.被告支付2017-11-30至2019-9-30期间物业服务费8844.63元，电梯服务费1645.51元，共计10490.14元。2.被告支付原告物业服务费、电梯费违约金共计3147.1元（按《合同法》30%计算违约金），合计13637.24元。3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月5日山西宝洁房地产开发有限公司（甲方）与山西宝洁物业有限公司（乙方）签订《太原市前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对龙湾写意小区提供前期物业管理服务事宜，本物业管理区域物业服务收费选择一下第1种方式：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅物业费：3.5元/月/平方米，高层住宅电梯费0.48元/月/平方米，停车费150/月;本合同期限自2016年12月31日起至2026年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止（本项目前期物业管理服务合同签订期限定为两年，超过两年期限后可视情况续签）；……。2016年7月20日太原市房产管理局《关于太原市龙湾写意小区前期物业服务等级备案的通知》记载：山西宝洁物业有限公司：同意你公司申报项目--龙湾写意小区按照超出五级的物业服务标准进行备案。2016年11月9日山西宝洁房地产开发有限公司与左某签订了《商品房买卖合同》，约定左某购买龙湾写意小区6幢18层1803号房，建筑面积共186.99平方米。《收房通知书》记载：尊敬的左某女士：感谢您一贯以来对我司的信赖和支持，在我们的共同努力下，您所购置的××区房已经竣工，现我司正式通知您，请在详细阅读完以下事项后，前来办理收房手续。一、收房时间：2016年11月30日开始办理收房手续……。加盖山西宝洁房地产开发有限公司公章。2016年11月17日宝洁物业太原分公司（甲方）与左某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方接受建设单位的委托，对乙方居住本物业提供前期物业管理服务，依据本协议，向乙方收取物业服务费用及其他相关费用；第四条：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准向甲方交纳：一、物业服务费包括物业服务费和电梯运行维护费：1、高层住宅物业服务费按建筑面积每平米每月2.2元、地下停车场车位服务费每车位每月100元；2、电梯运行维护保养费按建筑面积每平米每月0.4元标准交纳；3、自来水二次加压费按每吨0.5元预收，据实结算；4、空置物业的物业服务费，按本物业区域同类物业标准全额交纳；二、乙方交纳费用的时间：自山西宝洁房地产开发有限公司发出的收楼通知书载明的收楼之日起，乙方应向甲方支付物业服务费用，物业服务费用按年预交，次年交纳时间为到期前30日内；三、交纳方式：乙方按年交纳物业管理服务费用；第十一条、违约责任：一、甲方违反本协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应责任；二、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠交金额每日千分之三支付逾期付款违约金；……。2016年11月17日《收款收据》记载：今收到6-18-3左某交来物业服务费4936.54电梯费897.55。2017年8月31日《告知书》记载：尊敬的各位业主大家好：经过物价局审批及备案，龙湾写意小区物业费收费标准由2.2元/平米/月，现调整为2.15元/平米/月，望周知！加盖宝洁物业太原分公司章。2018年11月8日《善意提醒》记载：尊敬的左某业主：您好，我们衷心的通知您，您有以下费用未缴交，进尽快到龙湾写意物业财务处缴交，谢谢！房号：6-1803，面积186.99㎡，物业费：2017.11.30-2018.9.30,2.15元/㎡/月,186.99㎡，金额4020.29元；电梯费2017.11.30-2018.9.30,0.4元/㎡/月,186.99㎡，金额747.96元；合计金额4768.25元。2019年11月3日《善意提醒》记载：尊敬的左某业主：您好，我们衷心的通知您，您有以下费用未缴交，进尽快到龙湾写意物业财务处缴交，谢谢！房号：6-1803，面积186.99㎡，物业费：2018.10.1-2019.9.30,2.15元/㎡/月,186.99㎡，金额4824.34元；电梯费2018.10.1-2019.9.30,0.4元/㎡/月,186.99㎡，金额897.55元；合计金额5721.89元。2020年1月10日山西云石律师事务所《律师函》记载：山西云石律师事务所接受宝洁物业太原分公司委托指派柴喜登律师就左某与宝洁物业太原分公司之间的物业费欠款纠纷致函：在2017.11.30-2019.9.30左某拖欠宝洁物业太原分公司物业费、电梯费合计10490.14元。2020年1月14日山西云石律师事务所通过EMS将律师函邮寄给左某。2020年1月15日快件已签收：其他。2020年7月20日宝洁物业太原分公司将《缴费通知书》张贴到龙湾写意6-1803左某家门上。2020年12月9日宝洁物业太原分公司《情况说明》记载：六号楼管家沈倩于2019年9月催收物业费时，6-1803业主左某拿出一张购房刷卡小票，在其背面留有赠送其2年物业费费用李青手写字样的字据。得知此事后，管家沈倩与管家任一心两人一同前往售楼部核实此事。经核实后，售楼部销售经理张明生回复，置业顾问李青早已离职，且业主左某手中并无正规《老带新客户成交确认单》，无法赠送其2年物业费费用。2020年12月9日宝洁物业太原分公司《情况说明》记载：6-1803业主左某于2016年11月17日缴纳龙湾写意小区6-1803（面积186.99平米）物业费4936.54（起止时间：2016.11.30-2017.11.29，计算方法：186.99*2.2*12=4936.54元），电梯费897.55（起止时间：2016.11.30-2017.11.29，计算方法：186.99*0.4*12=897.55元），合计5834.09元。下方手写“说明：（太原市物价局、房管局、发改委于2017.3.15批准宝洁物业在龙湾写意小区收费标准为物业费2.15元/㎡/月，宝洁物业向业主按此标准收费时间追溯至业主收房之日）2016.11.30-2017.11.29物业费实际应按2.15元/㎡/月收取，左某家在此期间实际应收取的物业费为186.99㎡*2.15元/㎡/月*12月=4824.34元，宝洁物业有限公司在此期间实际收取物业费金额为4936.54元，多收取112.2元予以退还，解某2020.12.10”。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告理应按照约定履行各自的义务。原告已依约向被告提供了物业服务，被告理应按约支付物业服务费用。第一，对于对原告宝洁物业太原分公司要求被告左某支付2017-11-30至2019-9-30期间物业服务费8844.63元、电梯服务费1645.51元共计10490.14元的诉讼请求，被告左某辩称宝洁地产销售人员李青在购物小票背面备注“送2年物业抵用金，李青”，李青为宝洁地产的工作人员，而宝洁地产并非涉案的物业服务合同的主体，本案物业服务合同的主体为原告宝洁物业公司与被告左某，对于被告左某的该辩解意见应向宝洁地产公司主张。综上，被告左某应当支付原告宝洁物业太原分公司欠缴的物业服务费，2016年11月17日左某向原告宝洁物业太原分公司缴纳物业服务费4936.54元、电梯费897.55元，原告宝洁物业太原分公司提交的情况说明中记载太原市物价局、房管局、发改委于2017年3月15日批准宝洁物业在龙湾写意小区收费标准为物业费2.15元/㎡/月，宝洁物业向业主按此标准收费时间追溯至业主收房之日，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定左某交纳费用的时间自山西宝洁房地产开发有限公司发出的收楼通知书载明的收楼之日起，宝洁地产发给左某的《收房通知书记载》2016年11月30日开始办理收房手续，则被告左某应该自2016年11月30日起缴纳物业服务费用，2016年11月17日左某缴纳的物业服务费4936.54元应为2016-11-30至2017-11-29日的且多交了112.2元（4936.54-186.99*2.15*12），2016年11月17日左某缴纳的电梯费897.55元应为2016年11月30至2017年11月29日的（186.99*0.4*12=897.55），故对原告宝洁物业太原分公司要求被告左某支付2017-11-30至2019-9-30期间物业服务费8844.63元（186.99*2.15*22）、电梯服务费1645.51元（186.99*0.4*22）共计10490.14元的诉讼请求，因原告宝洁物业太原分公司在2016年11月30至2017年11月29日的多交了被告左某112.2元的物业费，则被告左某应当支付2017-11-30至2019-9-30期间物业服务费8732.43元、电梯服务费1645.51元共计10377.94元。第二，对于原告宝洁物业太原分公司要求被告左某支付物业服务费、电梯费违约金共计3147.1元（按《合同法》30%计算违约金）的诉讼请求，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定左某违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宝洁物业太原分公司有权要求左某补交并从逾期之日起按欠交金额每日千分之三支付逾期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；本案中原告宝洁物业太原分公司主张合同约定的违约金过高其已调整为按《合同法》30%计算违约金，被告左某答辩称原告诉求的相关违约责任的比例承担超出法律规定上限不应支持，结合本案事实，原告宝洁物业太原分公司主张30%的违约金超过了被告左某因违约给其造成的损失，且本案中的物业费为原告预收，故违约金应当自提供完毕物业服务之后开始计算，故被告左某应当按中国人民银行一年期定期存款基准利率1.5%支付原告宝洁物业太原分公司违约金。原告主张的违约期限暂计算至2020年7月31日，则2017年11月30日至2018年11月29日物业费、电梯费的违约金为以5609.69元为基数自2018年11月30日起至2020年7月31日止按中国人民银行一年期定期存款基准利率1.5%计算为140.24元（5609.69*(1.5%/12)*20）；2018年11月30日至2019年9月30日物业费、电梯费的违约金为以4768.24元为基数自2019年10月1日起至2020年7月31日止按中国人民银行一年期定期存款基准利率1.5%计算为59.6元（4768.24*(1.5%/12)*10）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告左某于本判决生效之日起十日内支付原告山西宝洁物业有限公司太原分公司2017年11月30日起至2019年9月30日的物业服务费8732.43元、电梯服务费1645.51元共计10377.94元。二、被告左某于本判决生效之日起十日内支付原告山西宝洁物业有限公司太原分公司2017年11月30日至2018年11月29日欠缴的物业费、电梯费5609.69元自2018年11月30日起至2020年7月31日止的违约金140.24元，2018年11月30日至2019年9月30日欠缴的物业费、电梯费4768.24元自2019年10月1日起至2020年7月31日止的违约金59.6元。三、驳回原告山西宝洁物业有限公司太原分公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元，由原告山西宝洁物业有限公司太原分公司负担16元，由被告左某负担54元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，相关证据不影响对本案事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：左某应否偿付电梯费、物业费以及相应的违约金。首先，关于抵顶物业费的问题。左某认为，山西宝洁房地产开发有限公司工作人员李青曾在其小票背面备注“送2年物业抵用金”，用于抵顶2年的物业费，故其不应承担涉案物业费。根据该证据及当事人的陈述，李青原为山西宝洁房地产开发有限公司的销售人员；本案物业服务合同的主体为宝洁物业与左某，山西宝洁房地产开发有限公司并非涉案物业服务合同的主体；按照合同相对性原理，左某无权要求保洁物业抵顶2年的物业费。对此，左某可向山西宝洁房地产开发有限公司另行主张。其次，关于涉案电梯费、物业费的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定，保洁物业已经为包括涉案房屋在内的龙湾写意小区提供了管理服务；作为业主，左某应支付相应的物业服务费、电梯服务费。截止到2019年9月30日，左某尚欠物业服务费8732.43元、电梯服务费1645.51元未能交纳，构成违约。故一审判决左某偿付宝洁物业物业服务费8732.43元、电梯服务费1645.51元及相应违约金，并无不当之处。左某认为，保洁物业提供管理服务存在诸多问题、远远达不到五级行业标准，且涉案房屋至今未办理竣工验收，不应支付相关费用；按照谁主张、谁举证的原则，因左某的证据、理由不足，本院不予支持。如左某的人身、财产权益确在宝洁物业提供管理服务过程中受到了损害，左某可另案主张。综上所述，左某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费140元，由上诉人左某负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 唐 璐审判员 安源生二O二一年五月十日法官助理 赵文静书记员 袁卓伟