新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初2531号原告：靳伟，男，汉族，1987年9月9日出生，在读博士，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：张雅雯，新疆星河律师事务所律师。被告：董文英，男，1967年6月6日出生，汉族，新疆农业大学后勤处职工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告靳伟与被告董文英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告靳伟的委托诉讼代理人张雅雯，被告董文英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告靳伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判解除原、被告签订《房屋租赁协议》；2、请求依法判令被告返还原告租金14,700元（2,100元/月×7个月，2020年1月-2020年8月）；3、请求法院依法判令被告返还原告租房押金2,000元；4、请求依法判令被告支付本案的诉讼费用。事实及理由：2019年8月21日，原告与被告双方经协商，原告承租被告所属的位于乌鲁木齐市沙依巴克区新农大家属院七区七号楼三单元101室房屋，并于同日双方签订《房屋租赁协议》。协议约定租赁期限自2019年8月21日至2020年8月20日，一年租金为25,200元，另交押金2,000元，押金在协议期满后退还原告，原告共计一次性支付27,200元。协议约定后，原告得知该房屋位于新疆农业大学校园内行政办公楼旁，学校管理严格导致出入不便。2020年1月起，因疫情原因，农业大学校园管理制度更为严格，非本校人员、非持本校教职工、校园卡人员不得入内。过年期间以及7-8月疫情封闭期间原告都未能在该房屋居住，封闭解除后因管理制度，原告向被告提起租房问题，但被告一直置之不理，致使原告一直未能入住。2020年租赁期满原告退还钥匙后要求被告退还房租及押金，被告不但不予退还，同时对原告老婆及岳母恶语相向，态度极其恶劣。综上所述，原告一直未居住该房屋，被告不予退还房租和押金是事实，因2020年疫情客观原因，依据房屋租赁协议合同法等规定，为维护原告权益，特起诉至法院。被告董文英辩称，驳回原告的所有诉讼请求。原告与被告签订的房屋租赁协议内容涉及到：“租赁期间，原告需支付该房屋水、电、天然气、暖气费及物业费，协议期届满后被告需检查完房屋设施及家具齐全，墙面干净无损后被告应全额退还原告。”，因涉案合同已到期，原告未将水、电卡返还至被告，以及租房期间的水、电、天然气、物业费均未结清，故无法解除涉案租赁合同，待所有费用结清后方可解除。被告出租的房屋为居民小区，不涉及疫情期间房租减免相关优惠政策，被告无法向原告返还租金14,700元。由于原告一直未结清相关费用及归还物品给被告，造成被告无法出租涉案房屋，给被告造成经济损失，原告直至2020年9月28日才搬离，应支付2020年8月21日-2020年9月28日合计39天的房租，合计2,730元。另外，被告替原告支付物业费436.368元，同时原告未结算水、电、天然气费用，以上费用需要从押金2,000元中扣除。本院经审理认定事实如下：2019年8月21日，被告董文英（承租方、乙方）与原告靳伟（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于乌鲁木齐市新农大家属院七区七号楼三单元101室租赁给乙方使用。家具齐全，包括：电视机、电视柜、音响、沙发、茶几、冰箱、洗衣机、淋浴器、油烟机、煤气灶、餐桌、四把椅子、两张床及衣架、窗帘等。租赁期限：自2019年8月21日起至2020年8月20日止。期限暂定为一年，租金分一次付给甲方。如双方要续租，可在期限终止前一个月内双方协商决定续租意向。第三条、租金及押金：该房屋租金为一年25,200元，另交押金2,000元，乙方一次性交纳给甲方。房屋租赁期间，乙方支付该房屋的暖气费，物业管理费，卫生费用。乙方负责承担在使用权期间的天然气、水、电费用。房屋押金待协议期满后，甲方检查完房屋设施及家具齐全，墙面干净无损后，甲方应全额退还给乙方。租赁期间，出租房不得以任何理由调整租金。2019年8月21日，被告董文英向原告出具收条，载明：今收到靳伟租房款25,200元整（押金2,000元整）。2019年8月21日，原告缴纳涉案房屋物业费327.28元，明细详情右下角注明“2019年6月到2019年12月物业费”。2019年10月9日，原告缴纳涉案房屋暖气费1,670元，明细详情右下角注明“暖气费”。乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道办事处农大社区工作委员会出具证明：兹有本社区租户靳伟租住房屋位于乌鲁木齐市沙依巴克区新农大家属院七区七号楼三单元101室房屋，有房屋租赁协议。在2020年1月至2020年7月直至疫情解封之前，该小区属于农大家属院因疫情防控措施经包户干部核查其租住房屋一直处于无人居住状态。2020年11月30日，新疆农业大学水电暖服务中心出具证明：兹证明新农大家属院七区七号楼三单元101室董文英，2019年8月21日至2020年8月20日这一段时间水电使用情况，水未买过，电未买过，特此证明。2020年9月份疫情结束后，原告于2020年9月28日前后搬离涉案房屋。另查明，被告支付2020年1月1日至2020年8月31日物业管理费用364.368元（数量75.91，单价0.6），垃圾清运费72元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，依法成立的合同对双方均由拘束力，当事人应依约履行。原告与被告签订的涉案《房屋租赁协议》系双方当事人意思表示，内容不违反法律规定，应合法有效。原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，解除时间为2020年1月，原告认为基于疫情构成不可抗力，造成合同履行情势变更无法履行，本院认为，原告租赁涉案房屋系用于家庭生活居住，疫情对于其使用租赁物的居住功能并未产生实质性影响，疫情期间依然可以继续租住涉案房屋，2020年疫情之前原告未办理入住与被告无关，被告是否使用涉案房屋不构成解除条件，同时，被告在履行合同的过程中并不存在违约行为和违背诚实信用积原则，因此，原告要求解除涉案租赁合同缺乏法律依据，本院不予支持，原告要求判令被告返还原告2020年1月-2020年8月租金14,700元的诉讼请求本院亦不予支持。由于被告已经搬离涉案房屋，原告与被告的租赁合同权利义务已经终止，同时租赁合同中约定“房屋押金待协议期满后，甲方检查完房屋设施及家具齐全，墙面干净无损后，甲方应全额退还给乙方。”，被告并未提出存在上述损失，因此，应将租房押金予以退还原告，关于退还的数额，庭审中查明，被告替原告支付2020年1月1日至2020年8月31日物业管理费用364.368元（数量75.91，单价0.6），垃圾清运费72元，合计436.37元，为减少诉累，本院从租房押金中予以扣减，被告应向原告退还租房押金1,563.63元。至于被告提出的要求原告承担其余费用及2020年8月21日-2020年9月28日合计39天的房租2,730元的意见，涉及到双方合同的履行期限等问题，被告并未形成独立诉讼请求，本院不予解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告董文英返还原告靳伟租房押金1,563.63元；二、驳回原告靳伟的其他诉讼请求。以上被告应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件争议标的16,700元，判决给付标的1,563.63元，占争议标的的9.36％。案件受理费217.50元（原告已预交），本院减半收取108.75元，由被告董文英负担9.36％即10.18元，由原告靳伟负担90.64％即98.57元。多余诉讼费108.75元，退还原告靳伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  孙俊伟二〇二一年五月二十七日书记员  石中玉