辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民初16号原告（案外人）：杨伟光，男，1956年7月31日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：韩来山，辽宁蓝佳律师事务所律师。被告（申请执行人）：营口泰平实业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区熊岳镇厢黄旗村（金禾旺族家园27栋6号门市），统一社会信用代码：912108040721964288。法定代表人：陆志，系公司总经理。委托诉讼代理人：胡萍，辽宁盛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄月明，辽宁盛典律师事务所实习律师。被告（被执行人）：营口元基房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区富春江街昆仑大街商网05-12号。法定代表人：武金红，系公司总经理。被告（被执行人）：武奎斗，男，1970年1月8日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。被告（被执行人）：温艳辉，女，1971年3月9日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。原告杨伟光诉被告营口泰平实业有限公司、营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟光及其委托诉讼代理人韩来山，被告营口泰平实业有限公司的委托诉讼代理人胡萍、黄月明到庭参加诉讼。被告营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨伟光向本院提出诉讼请求：1、请求撤销营口市中级人民法院(2020)辽08执异357号《执行裁定书》。2、驳回被告营口泰平实业有限公司的执行申请，解除对我房产的查封；3、本案案件受理费与聘请律师等一切诉讼费用由被告承担。标的物：9#楼1-1003,448170元。事实与理由，一、被告一申请查封并申请执行的元基首府9号1-1003号楼不是被告二、三、四的财产，该房是我原告（案外人）个人购买的合法财房产。该房屋是被告二在承包建筑亚瑟蓝湾小区及翔宇高中教学楼等工程时，招标聘请我原告（项目负责人）为其施工，被告二与我签订了施工合同，我组织人按合同优质施工并竣工验收,后被告二无钱给付欠我们的人工费与原材料款等工程款，经协商将该欠款（内部转账）转到被告二的售楼处，我用该款购买他的房屋抵销欠款，2011年8月10日双方签订了《关于山盟工程欠款一揽子结算方案》,被告列出还款计划，并保证如到期限不能按计划还款，以被告的元基首府新建房偿还欠款，2012年6月4日被告仍不能给付欠款，按约定以欠款转购房款购买元基首府房屋抵欠款，因此双方于是2012牟4月26日与同年6月4日分别签订了《以房顶所欠工程款协议》，将元基首府9号楼1-803、1号楼1-1001、9号楼1-1003、9号楼1-1103四套房屋卖给我与我爱人刘春梅，其中9号楼1-1003室(86.88平）是我用448170元购买的房产，我们与被告二当场签了《商品房屋买卖协议》，开具了《专用收款收据》、被告二的售楼处将该房屋及钥匙交付给我，从此该房屋由我个人控制使用，依据我国《民法总则》与《物权法》的规定，该房屋属于我现金购买，在将房屋交付给我时，所有权（物权）已经转移到我手中，而在这之前被告一营口泰平实业有限公司并没对被告二起诉，也没有申请查封，以上足以说明我是合法买卖该房，依据我国《物权法》、《合同法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的有关规定》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，我对贵院查封我的房屋具有优先受偿权，同时具有排他权，因此、贵院执行庭应该支持我提出《执行异议申请书》，解除对我房产的查封。二、我购房款是被告二欠我的人工费与施工材料费转账购房,是消费我的人民币，贵院的《执行裁决书》是适用法律错误。我的购房款是被告二欠我的人工费与各项施工费用转账购房，该款是我在施工时为被告二垫付的费用，因为我的垫付才不欠工人的工资，才使工程顺利竣工，施工竣工后被告二没钱还欠款，经双方协商将欠我钱转账到售楼购买竣工后的商品房子，抵销欠款。如果当时我不要房子我垫付的钱就要不回来，我是被迫无奈，办了转账购房手续。如果法院支持被告一的执行申请，我真将倾家荡产。我与被告一同是被告二的债权人，我又是在被告一起诉之前七年购房获得该房的所有权。另外、我的购房款（抵债款）与其他购房人的先行付款购房没有任何区别，应该认定我是合理购房。执行庭的《执行裁定书》中错误的适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，裁定驳回我提出的执行异议申请，驳回的理由不是该法条规定的不可解除查封的内容，虽然在该条款中有“无其他居住的房屋”的内容，但这不是支持申请执行人的法定规定。应该指出的是《执行异议裁决书》应该适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的每一项都符合我原告的情况，因为：第一、我是在查封前2012年购买的房屋，是在法院查封前七年(2019年）就签订了《商品房买卖合同》。第二、我在2012年8月与被告二签订《商品房买卖合同》拿到了该房的钥匙，并对该房做了装修；而法院是七年后才查封；第三、我在2012年就付全款购买了该房，开具了正规的购房发票，并交纳了应该缴纳有收;第四、我的房屋所有权证书先是因被告二的竣工验收手续没有交给房产部门，全体购房人都办不了产权证，后又是因2014年该房屋先后被沈阳市中级等多家法院查封至今办不了房屋产权证，没办过户是“非因我买受人自身原因未办理过户登记”。综上所述，我完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，应该解除对我房屋的查封。三、（2020)辽08执异357号《执行裁定书》确定的“焦点”偏离事实，导致裁定错误。我国《物权法》第十五条规定，我原告自与被告二签订了《商品房买卖合同》，交了全款，并拿到了舍楼处移交给我的房屋钥匙，依据我国《物权法》及《民法总则》的规定，在房屋交接时我便获得了该房产的所有权，是“全部物权”，不是“期待权”。综上，被告二欠被告一的钱，是被告二的欠款行为，被告一只能申请法院执行被告二的财产，被告一申请查封并执行我的房产是错误的，因此、请求贵院对被告一申请执行我的房产认真核查，驳回被告一的执行申请，解除对我的房屋的查封。被告营口泰平实业有限公司辩称，一、答辩人依据（2014)营民二初字第00212号民事判决，并通过债权转让方式取得案涉抵押房屋的优先受偿权，即有权申请强制执行并优先于一般债权。2015年2月9日，贵院作出（2014)营民二初字第00212号生效民事判决确认交通银行营口分行对第三人元基公司抵押物享有优先受偿权。同年9月，答辩人取得案涉债权，成为本案受让的权利人享有（2014)营立一保字第129号裁定中对第三人元基公司名下抵押财产的优先受偿权，该执行案件由轮候变为首封，查封期限自2019年10月12日至2022年10月12日。因此，答辩人依法享有对案涉房屋的优先受偿权，优于原告的一般债权。二、原告提供的证据无法证明其符合排除强制执行的条件。1、原告无法证明《商品房买卖合同》签订时间在法院查封之前，亦无法证明合同合法有效。原告仅提供买卖合同及收款收据。未提供发票凭证，合同未备案，无法证明合同签订的真实时间。元基公司于2014年8月28日在营口日报进行公告，其合同专用章于2014年8月25日丢失，公告作废。故原告与元基之间签订的《商品房买卖合同》是否真实，存有异议。2、原告不能证明其对案涉房屋合法占有。原告未提供交付的相关手续，如入住通知书、交付钥匙手续、未缴纳契税、维修基金等。不能证明其已经合法占有案涉房屋。3、原告无法证明其已支付案涉房屋价款。原告主张以第三人元基公司欠付的工程款、材料款抵账案涉房屋的房款，提供的证据无法证明其主张的债权真实存在，亦无法证明抵顶房款实际产生。并且，其主张已支付的款项并非自有资金或贷款，而是所谓以工程款和材料款抵顶，实质是以顶代买，未支付相应价款。4、原告未办理过户登记，系因其自身未尽到审慎义务。原告主张以以物抵债为目的签订《商品房买卖合同》。在这种情况下，原告作为债权人，与直接购买房屋的商品房消费者不同，应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋在原告与元基公司签订《商品房买卖合同》之前已经办理了抵押登记，原告在此种情况下仍然购买案涉房屋，导致无法办理过户登记，系其自身未尽到审慎义务。综上，原告在案涉房屋办理抵押登记后签订《商品房买卖合同》，未尽到审慎义务，不属于法律保护的善意相对人。原告的付款方式不符合消费者购买房屋的付款习惯，不具有消费者资格。本案不应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条的相关规定，原告不符合排除执行的条件。三、原告基于债权抵顶案涉房屋，其未完成变更登记，仍属一般债权，不具有优先效力，不享有对案涉债权排除执行的权利。原告杨伟光与第三人元基公司签订的《商品房买卖合同》，实际上是为了实现债权，不当然产生物权变动的法律效果。且至今原告未办理过户登记，仍属于一般债权，不具有优先抵押权效力。若一般债权人通过抵顶房屋就能使其权利优先于抵押权人，这与法律对抵押权人保护的宗旨相悖。因此，原告不能据此排除对案涉不动产的强制执行。四、原告不具有物权期待权，不符合排除执行的法定情形，应当依法判决驳回原告诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住房屋的情形。原告主张因第三人无力偿还借款而抵顶案涉房屋，与一般商品房消费者交易习惯不符，不应认定其为商品房消费者。本案原告对第三人元基公司主张的实际是以物抵债的债权，而非物权期待权，故原告对案涉房屋所享有的民事权不足以排除贵院作出的执行行为。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求贵院依法公正判决，驳回原告诉讼请求。被告营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交证据如下：证据一、关于山盟工程欠款一揽结算方案，证明被执行人欠异议申请人工程款以元基首府新房抵欠款。证据二、以房抵顶所欠工程款协议书两份，证明被执行人营口元基房地产开发有限公司以15套房屋抵欠工程欠款。证据三、《商品房买卖合同》、专用发票、被执行人营口元基房地产开发有限公司交给异议申请人的房屋钥匙，证明专用款发票。证明异议申请人已经付款购买争议的该房产；房屋钥匙证明房屋已经交付异议申请人使用。被告营口泰平实业有限公司质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据仅为结算方案，但实际工程的最终结算应当出具正式的结算文书，且甲方的盖章为沈阳翰文图书经典发行有限公司，并非元基房地产。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，关于以房抵欠款的补充协议，该协议中有修改，且盖章部分也仍旧是沈阳翰文图书经典发行有限公司，并非本案被执行人元基房地产有限公司。对证据二中以房抵顶所欠工程款协议书的合法性、真实性以及关联性也有异议，原告并没有提供相关的工程和相关工程合同，仅提供了该协议书，故无法证实该协议书中所欠款项的真实性。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，真正的商品房买卖合同应当由专用的合同备案章。该份合同中并没有合同备案章，该发票并不能证明原告向元基房地产公司交付了购房款，购买了该房屋。且原告仅提供房屋钥匙，并不能证明其已实际合法占有了该房屋。被告营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉未予质证。被告营口泰平实业有限公司、营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉未提交证据。经审理查明认定事实如下：2015年2月9日，本院作出了（2014）营民二初字第00212号民事判决，判决：“一、被告元基公司于本判决生效之日起十日内偿还原告（当时是交通银行股份有限公司营口分行）（以下简称交通银行营口分行）借款本金人民币79720000.00元及至2014年9月21日应付的利息人民币1648836.61元；二、被告元基公司给付原告交通银行营口分行借款本金79720000.00元的利息，计息时间从2014年9月22日起至本息付清时止，利率按双方合同的约定利率计算；三、被告武奎斗、温艳辉对上述借款本息承担连带责任。上列给付义务限于本判决生效后十日内履行，如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、原告交通银行营口分行对被告元基公司抵押物享有优先受偿权。案件受理费440400.00元及保全费5000.00元由被告元基公司、武奎斗、温艳辉共同承担。”判决发生法律效力后，营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉没有履行上述法律义务。2015年7月，交通银行营口分行与中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方资产公司）签订了《不良资产转让协议》21条。本院（2014）营民二初字第00212号民事判决书确定的债权转让给东方资产公司，并通过公告送达被执行人。2015年9月，东方资产公司与申请执行人泰平实业签订《债权转让协议》，将上述债权转让给泰平实业，并通过公告送达各被执行人，至此泰平实业成为本案受让的权利人。2016年11月申请执行人泰平实业就还款事宜与被执行人公司代表商议，按申请执行人的要求及民事判决书确定的内容履行还款义务，并达成一致意见，但最终被执行人没有履行，导致2018年5月10日申请执行人泰平公司向本院申请强制执行。另查明，在诉讼中交通银行营口分行申请本院以（2014）营立一保字第129号裁定保全查封了第三人营口元基房地产开发有限公司的抵押财产。2018年6月7日本院对申请执行人泰平实业强制执行的申请立案执行，案号（2018）辽08执181号。2018年8月8日本院执行部门向被执行人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉下发执行通知书。2018年9月7日，本院查封了被执行人营口元基房地产开发有限公司所有的位于营口鲅鱼圈区元基首府1#楼60户、5#楼59户、11#楼135户、9#楼81户、12#楼168户，共计503户房屋，其中包含原告杨伟光所主张购买的房屋，即9号楼1单元1003室（面积86.88平方米）。现该处房屋登记在被执行人营口元基房地产开发有限公司名下。2020年7月8日，本院下发（2020）辽08执20号执行通知书，告知相关权益人，本院将对查封资产（含房屋）进行评估拍卖，对查封房屋主张权利的可依照法律规定提出执行异议。依据本院执行实施部门提供的情况说明，本案的执行标的涉及其他法院查封，根据营口市鲅鱼圈区不动产登记中心所提供的法院对营口元基房地产开发有限公司所有的坐落于营口市鲅鱼圈区.04平方米的土地使用权证号鲅鱼圈国用（2011）第0008号和其开发的元基首府1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12号楼查封登记表统计，对于上述资产查封的原始首封单位为沈阳市中级人民法院【案号（2014）沈中民三初字第162-1号】，查封期限为2014年10月20日至2016年10月10日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营诉保字第56号】由轮候查封变为首封，查封期限从2016年10月11日至2019年10月11日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营立一保字第129号】（本执行案件）由轮候查封变为首封，查封期限从2019年10月12日至2022年10月12日。原告杨伟光向本院提供2012年6月7日签订的商品房买卖合同及由被执行人元基公司出具的专用收款收据，证明元基公司以房抵顶人工费与施工材料费。现此套房屋交付，原告在当地有其他居住的房屋。本院所确认的上述事实有山盟工程欠款一揽结算方案、以房抵顶所欠工程款协议书、《商品房买卖合同》、专用发票、房屋钥匙、（2014）营民二初字第00212号民事判决、（2020）辽08执异357号执行裁定书、庭审笔录等材料在卷为凭，且经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点是原告杨伟光是否具有阻却强制执行的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，原告杨伟光提出排除强制执行的案涉房屋，因交通银行营口分行享有担保物权，且该担保物权的优先受偿权已经本院（2014）营民二初字第00212号民事判决确认。所以，对杨伟光提出的对案涉房屋排除执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告杨伟光不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告杨伟光的诉讼请求。案件受理费8023元，由原告杨伟光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二一年五月二十七日法官助理王睿书记员李佩益