湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘04民终823号 上诉人（原审原告）：刘年利，女。 上诉人（原审原告）：王小红，男。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：凌云，湖南真诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：衡阳星美置业发展有限公司。 法定代表人：蔡树波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。 上诉人刘年利、王小红因与被上诉人衡阳星美置业发展有限公司(以下简称星美公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘年利、王小红上诉请求：1、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2800号民事判决，改判支持刘年利、王小红的一审诉讼请求；2、本案一、二审受理费由星美公司承担。事实与理由：一、星美公司未能在合同约定期内办证系星美公司自身原因造成的，与测绘机构改革无关。即便有关，星美公司也应按照合同的约定承担违约责任。本案是关于买卖合同的违约之诉，按照合同相对性的原则，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”二、刘年利、王小红无违约行为，一审判决认定刘年利、王小红也有违约行为与事实不符。合同约定业主委托星美公司代办产权证，星美公司就负有代办机构应负的最基本相关责任、义务。包括：通知业主什么时间准备哪些资料、代办费何时、何地、交给何人。但星美公司直到2020年4月13日才向业主出具“房屋产权办理催告函”。且即使在2019年12月9日前交了所有资料和费用，星美公司也无法为刘年利、王小红办产权证，因星美公司在此之前没有取得3、4号楼的《不动产权总证》，不具备为刘年利、王小红办理产权证的前提条件。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”刘年利、王小红要求星美公司按年息7.5%的一半承担逾期办证的违约金，符合合同及法律规定。四、一审判决对刘年利、王小红不公平、不公正。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第三款对因出卖人的责任，买受人未能在规定的期限内取得案涉房屋所有权证书的，买受人解除合同或不解除合同，应得到的赔偿分别进行了约定。根据本条约定，刘年利、王小红不解除合同得到的赔偿金额要多于解除合同得到的赔偿金额。但一审法院判决刘年利、王小红不解除合同得到的赔偿金额，反而远远低于解除合同应得到的金额。按合同约定，星美公司逾期办理产权证，不管有无对业主造成实际损失，都要支付违约金。 星美公司辩称：一、刘年利、王小红提出星美公司未能在约定期限内办证应按合同承担违约责任，与合同约定不符，与法律规定相悖。根据《不动产登记暂行条例》第七条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，房屋不动产登记由行政机构办理，星美公司只是承担协助办理义务。其次，涉案房屋未能及时办理房屋所有权证，并非星美公司的原因，而是不动产登记改革所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，星美公司不应承担延迟办证的违约责任。二、刘年利、王小红提出自身无违约行为，与客观事实不符。虽然双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》第二十条约定委托代办，根据《不动产登记暂行实施细则》第十二条“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”刘年利、王小红至今未签署授权委托书。另双方签订的《补充协议》明确约定刘年利、王小红需在交房前缴清办理产权证的相关费用，包括契税、产权证代办费等，否则出卖人不承担延迟办证责任。但刘年利、王小红未缴纳税费，亦未交付代办费，连缴纳维修基金的发票也未向星美公司提供。三、刘年利、王小红购买的房屋为商铺，已通过委托经营行使了使用与收益权利，自身并无损失，原审酌情判决违约金并无不当。四、星美公司在不应承担违约责任的情况下接受一审判决，本意是止争息诉，但刘年利、王小红仍然抱团缠诉，与湖南省高级人民法院提出的“六稳、六保”司法政策不符。请求二审驳回上诉，维持原判。 刘年利、王小红向一审法院起诉请求：1.判令星美公司支付35872.5元逾期办理房屋不动产权证书的违约金；2.判令星美公司继续为刘年利、王小红办理房屋不动产权证；3.诉讼费由星美公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月24日，刘年利、王小红与星美公司签订了《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号为ＨＹ2017055128），与涉案相关的约定为：第一条，刘年利、王小红购买位于衡阳市的房屋，预售建筑面积共57.53平方米；第六条，商品房单价为每平方米8039.17元，总金额462493元；第七条，刘年利、王小红应当在2017年8月24日前支付该商品房的首期购房款262493元，余款200000元向银行申请贷款支付；第九条，该商品房交付时应当已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件以及已取得房屋测绘报告；第十一条，星美公司应于2017年10月1日前向买受人交付该商品房；第十二条，星美公司未按第十一条约定的时间将该商品房交付给刘年利、王小红，逾期超过30日后，刘年利、王小红有权解除合同，刘年利、王小红解除合同的应当书面通知星美公司，刘年利、王小红要求继续履行合同的，合同继续履行，星美公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条，经双方约定通过委托代办的方式办理房屋所有权登记，因星美公司的原因，导致刘年利、王小红未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同的，由出卖人负责继续为买受人办理房屋所有权转移登记，同时自买受人付款之日起，按已付房款中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，直到房屋所有权转移登记办妥之日止。同日，刘年利、王小红与星美公司又签订了一份《补充协议》，约定：买受人委托出卖人办理房屋登记的，备案合同由出卖人保管，且买受人必须在交房之前按衡阳市房产管理局有关规定缴清办理产权证的相关费用，包括契税、产权证代办费等，如未按约定及时缴清，由此导致无法按期办理房地产登记手续的，出卖人不承担本合同第二十条约定的房屋登记违约责任。《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，刘年利、王小红于2017年7月8日按约向星美公司支付了购房款262493元，星美公司出具了收据并加盖财务专用章，亦于2018年5月24日办理了200000元按揭贷款。2018年2月5日，刘年利、王小红缴纳了物业维修基金，但未将票据交给星美公司，亦未告知缴纳情况。2018年6月21日，涉案星美城市综合体3号楼取得工程竣工备案登记。2019年4月23日，衡阳市房屋测绘中心对涉案星美城市综合体3号楼进行了实际面积测绘。之后，衡阳市房屋测绘机构改革，衡阳市房屋测绘中心的业务职能均由衡阳市大雁地理信息有限公司承担，并办理了业务交接。2019年11月18日，衡阳市大雁地理信息有限公司向星美公司出具了涉案星美城市综合体3、4号楼的《不动产测量报告》，2019年12月9日星美公司取得涉案星美城市综合体3、4号楼的《不动产权总证》。2020年4月13日，星美公司向刘年利、王小红出具《房屋产权办理催告函》，该函内容为星美公司根据《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》关于委托代办房屋权证的约定，要求刘年利、王小红携带购房合同、购房款收据以及支付产权代办费用等，刘年利、王小红至今未向星美公司缴纳产权证代办费。2020年9月9日，刘年利、王小红作为甲方与星美公司作为乙方签订了《商铺委托管理协议》，与涉案相关的约定为：1.乙方为星美ＣＣ.ＰＡＲＫ奥莱小镇（步行街）项目的统一管理方，甲方同意将该项目购买的涉案商铺委托乙方统一管理，并由乙方实现该商铺的保值与升值；2.委托管理的期限为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止；3.协议期内，本协议为不可解除协议，乙方为该商铺的唯一管理者；4.自商铺实际交付之日起开始计算管理回报，前两年的回报甲方已冲抵为购买商铺时所享受的优惠价款，后8年每年按该商铺《商品房买卖合同》内签订的成交价格的7%作为回报。之后，刘年利、王小红以星美公司未按期为刘年利、王小红办理房屋不动产权证为由，要求星美公司承担违约责任，故酿成涉案纠纷。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》、《补充协议》以及《商铺委托管理协议》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。星美公司在刘年利、王小红依约支付购房款后，未在合同约定的期限内交付房屋和办理所有权证书，客观上存在违约事实，应继续履行合同，为刘年利、王小红代办所有权证，并承担相应的违约责任。但刘年利、王小红在交付购房款和缴纳物业维修基金后，未按照合同约定及时将相关票据交给星美公司，未向星美公司交纳所有权证代办费，亦存在违约行为。由于案涉房屋未能及时办证存在星美公司违约、因机构改革而导致的测绘延迟以及刘年利、王小红自身亦存在违约行为等原因，且星美公司的违约无主观上的恶意，因而不应承担惩罚性违约责任。根据违约责任的损失补偿原则，考虑到案涉房屋系委托经营，并未给刘年利、王小红造成延迟交房和延迟办证的直接损失，刘年利、王小红亦未提供证据证明其存在相应的间接损失，在星美公司不同意承担违约责任的情况下，该院依法对合同约定的过高违约金予以调减，酌情判令星美公司支付刘年利、王小红违约金3000元，刘年利、王小红诉请的超额部分不予支持。星美公司辩称办证期限应从房屋实际交付之日起算，与基本逻辑和事实不符，该院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告衡阳星美置业发展有限公司在原告刘年利、王小红将办理不动产权证所需委托材料及费用交付被告衡阳星美置业发展有限公司之日起十五日内为原告刘年利、王小红代办坐落于衡阳市房屋的不动产权证；二、被告衡阳星美置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘年利、王小红逾期办理不动产权证书的违约金3000元；三、驳回原告刘年利、王小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费348元，由衡阳星美置业发展有限公司负担29元，由刘年利、王小红负担319元。 二审期间，刘年利、王小红向法庭提交了二份证据，经质证，星美公司对证据的真实性无异议，本院予以确认。 一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》第二十条第(一)项约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘年利、王小红与星美公司签订的《衡阳市商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方应按约定履行各自义务。2014年12月22日国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，之前办理房屋所有权证的相关职能部门进行机构改革，导致房屋测绘延迟是客观存在的事实。但星美公司没有积极向有关部门申请办理涉案所有权证书，星美公司应承担相应的违约责任。同时，根据双方的约定，星美公司与刘年利、王小红应当共同向房屋登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记。刘年利、王小红作为房屋买受人应督促星美公司办理房屋权属证书。另外，办理房屋权属证书，不仅需要星美公司向相关机构递交办证资料，还需要刘年利、王小红提交其已缴纳房屋维修基金的凭证。本案现有证据材料不能证明刘年利、王小红尽到了督促义务和提交了相关资料。一审法院根据本案的实际情况，酌情判决星美公司向刘年利、王小红支付3000元逾期办证违约金并无不当。 综上所述，刘年利、王小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费348元，由上诉人刘年利、王小红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐崇高 审 判 员 贺清生 审 判 员 何闰英 二〇二一年五月十八日 法官助理 罗爱香 书 记 员 洪雪梅