辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1453号原告：中国银行股份有限公司鞍山立山支行，住所地：鞍山市立山区胜利路北路42号（9-11)。负责人：于轶星，银行行长。委托诉讼代理人：李良勇，系辽宁广佑律师事务所律师。被告：张鸿，男，汉族，1983年10月8日出生，住辽宁省海城市。被告：苗雨南，女，汉族，1975年5月25日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：张鸿，系夫妻关系，住辽宁省海城市。被告：鞍山颐和置业有限公司，住所地：鞍山市立山区鞍千路161号（位于鞍山颐和城售楼处三楼）。法定代表人：何建信，公司董事长。委托诉讼代理人：胡迪，系辽宁晟通律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行（以下简称“鞍山立山支行”）与被告张鸿、苗雨南、鞍山颐和置业有限公司（以下简称“颐和置业公司”）借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞍山立山支行的委托诉讼代理人李良勇，被告张鸿，被告颐和置业公司的委托诉讼代理人胡迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山立山支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除我行与被告张鸿、苗雨南签订的《个人一手住房借款合同》（编号2018年鞍中银立山住YHCZH字第038号）。二、判令被告张鸿、苗雨南偿还贷款本金313502.34元，利息及罚息23670.87元，共计337173.21元（以上金额截止2020年11月11日，逾期的利息、罚息以本金313502.34元为基数从2020年11月12日起按合同约定利率计算至本金付清之日止）。三、判令我行对被告张鸿、苗雨南所办理预告抵押登记的位于鞍山市立山区（产籍号42-1-122-3031)的房产享有优先受偿权。四、判定被告颐和置业公司在借款约定范围内，承担连带保证责任。五、判令被告承担本案的律师费暂计2000元。六、判令本案案件受理费等诉讼费用均由被告承担。事实与理由：被告张鸿、苗雨南系夫妻关系。2018年9月，原告和他俩签订《个人一手住房贷款合同》，合同编号“2018年鞍中银立山住YHCZH字第038号”，被告向我行贷款本金为32万元，分期付款期限为252个月，贷款用途为用于购买鞍山市立山区自由街136栋3层137号房屋（产籍号42-1-122-3031)，被告颐和置业公司承担阶段性保证责任，该贷款合同该还约定了还款方式、利率及违约责任等内容。同时，合同约定张鸿、苗雨南作为抵押权人用上述贷款购买的住宅（产籍号42-1-122-3031)提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。合同签订后，原告依约于2018年10月18日履行了放贷义务，前期被张鸿、苗雨南也按约定履行了还款义务，但他俩从2019年8月开始拖欠借款，经多次催要无果，截止2020年11月11日，所欠我行贷款本金313502.34元，利息及罚息23670.87元，共计337173.21元，此笔贷款己拖欠15期，被告张鸿、苗雨南违约还贷至今。经查，被告张鸿、苗雨南至今仍未办理前述所购房产产权，被告颐和置业公司作为阶段性保证人，依据《个人一手住房贷款合同》附件二通用条款四、开发商保证条款之“若保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。”，本涉案房屋只办理过预告抵押登记，从未办成正式抵押登记（张鸿、苗雨南至今没办妥房屋登记手续因此该房也不可能办成抵押登记），本行作为贷款人也从未且不可能收到有效的他项权证。因此，颐和置业公司在借款约定范围内，应承担连带保证责任。另外，依据《个人一手住房贷款合同》通用条款三、借款人违约事件及处理之2、（6)“要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等”，被告应承担律师费、诉讼费等。综上，我行诉至法院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。颐和置业公司答辩称，1、我们认为鞍山立山支行的抵押预告登记合法有效，根据民法典担保制度的解释第52条规定，有权对抵押物进行优先受偿。2、根据民法典第392条，债务人自己提供物担保，债权人应该先由该物的担保实现债权，再由担保人提供保证责任。因此我们认为本案鞍山立山支行应当就担保物优先受偿后，再由被告颐和置业公司承担担保责任。张鸿、苗雨南答辩称，同意鞍山立山支行的诉讼请求，没有意见。本院经审理认定事实如下：张鸿、苗雨南系夫妻关系。2018年9月13日，贷款人中国银行股份有限公司鞍山广场支行（以下简称“鞍山广场支行”）(现业务划归为鞍山立山支行）和借款人张鸿、苗雨南及保证人颐和置业公司三方签订《个人一手住房贷款合同》，合同编号为“2018年鞍中银立山住YHCZH字第038号”，主要内容为：鞍山广场支行向韦张鸿、苗雨南发放贷款本金为320000元，贷款期限为252个月；贷款用途：用于购买鞍山市立山区自由街136栋3层137号房屋（产籍号42-1-122-3031)；贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率，适用定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上上浮15%计算，罚息利率在此基础上再上浮50%；每12个月为一个浮动周期；付息方式为按月付息；首期还款日为放款日在第一个还款周期对应之前的最后一个11日，还款方式为等额本息，划款周期为月；借款人张鸿、苗雨南用上述贷款购买的住宅（产籍号42-1-122-3031)提供抵押担保；颐和置业公司提供阶段性担保，保证方式为连带保证责任，保证期间为借款人履行期届满之日起两年；主债务为分期履行的，保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期满之日后两年。若保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。若借款人未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。另查，合同签订后，案涉房屋于2018年9月办理了预购商品房抵押权预告登记。自2018年10月18日至2019年8月，张鸿、苗雨南向鞍山立山支行共计返还本金6497.66元，此后未再还本付息。截止至2020年11月11日止，张鸿、苗雨南共计欠付鞍山立山支行本金313502.34元、利息及罚息23670.87元，合计337173.21元。上述事实，有原告起诉状及原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提交不动产登记证明书一份、中国银行借款借据一张、《商品房买卖合同》一份，以上证据经庭审及审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告张鸿、苗雨南、被告颐和置业公司未提供证据。本院对有争议的证据认定如下：原告鞍山立山支行提交的证据：一、《个人一手住房贷款合同》1份，拟证明被告张鸿、苗雨南向我行贷款本金为320000元，分期付款期限为252个月，贷款用途为用于购买鞍山市立山区自由街136栋3层137号房屋（产籍号42-1-122-3031），颐和置业公司承担阶段性保证责任，该贷款合同该还约定了还款方式、利率及违约责任等内容。同时，合同约定张鸿、苗雨南作为抵押权人用上述贷款购买的住宅（产籍号42-1-122-3031）提供抵押担保。颐和置业公司质证意见为“借款人签字是复印件，请法庭依法核实，对于合同通用条款部分的效力，被告不予认可，因为没有被告颐和的盖章，贷款合同部分没有约定担保物和保证责任的优先受偿顺序，因此我们应当适用担保物先优先受偿后保证责任的受偿顺序”。本院认为，该贷款合同第11条已明确约定无需另行在《附件一：特别签订条款》和《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》签字或盖章。故上述证据，经本院开庭质证及审查真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。二、中国银行鞍山分行提供的被告张鸿、苗雨南贷款已还款明细单及按账查询剩余还款计划表（银行电脑自动打印件）各1份，共2页，拟证明截止2020年11月11日，张鸿、苗雨南所欠我行本金313502.34元、利息及罚息23670.87元，合计337173.21元，此笔贷款已拖欠15期，违约还贷至今。颐和置业公司质证意见为“利息罚息上浮部分的约定，贷款合同中没有明确约定，因此我们认为应当适用银行同行业拆借报价利率进行计算，原告提供的附件一特别条款没有被告张鸿、苗雨南的签字，没有颐和置业公司的盖章，合同骑缝章只有原告一方盖章，因此我们对利息的约定不予认可，庭审中被告张鸿已经明确表示已经不能在继续还款，那么我们认为利息应当计算到法院判决确定之日为宜，原告应当尽到避免扩大损失的义务，因此不宜再按照原利率继续计算相关利息”。本院认为，贷款合同第11条已明确约定无需另行在《附件一：特别签订条款》和《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》签字或盖章，且附件一中已明确约定利息罚息的计算方式。故上述证据，经本院开庭质证及审查真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。三、律师所发票一张，拟证明原告已支出律师费2000元。依据《个人一手住房贷款合同》通用条款三、借款人违约事件及处理之2、（6）“要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等”，被告应承担律师费、诉讼费等，该笔律师费应由被告承担。颐和置业公司质证意见为“律师费我们不认可”。本院认为，贷款合同中明确约定了律师费，并有票据予以佐证，且出庭律师确为辽宁广佑律师事务所律师，属原告的实际损失。故上述证据，经本院开庭质证及审查真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。被告张鸿、苗雨南质证意见为“同颐和置业公司的质证意见”。本院认为：依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案贷款人鞍山立山支行与借款人张鸿、苗雨南及保证人颐和置业公司三方所签订的贷款合同合法有效，鞍山立山支行依约为被告发放贷款，张鸿、苗雨南理应按约定偿还贷款的本金及利息。现张鸿、苗雨南未按合同约定还款付息，其行为系属违约，故本院对鞍山立山支行主张解除与张鸿、苗雨南、颐和置业公司签订的贷款合同、并偿还贷款本金313502.34元、利息及罚息23670.87元，合计337173.21元（截止至2020年11月11日）及自2020年11月12日起至本金付清之日止，按照合同约定利率计息的诉讼请求予以支持。关于鞍山立山支行要求对张鸿、苗雨南所办理预告抵押登记的位于鞍山市立山区（产籍号42-1-122-3031)的房产享有优先受偿权一节，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条的规定，以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中案涉房屋仅办理抵押权预告登记，预告登记是一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，不是现实的不动产物权，不具有排他性。因案涉房屋未办理正式的抵押登记，抵押权未设立，依法不发生抵押效力，故鞍山立山支行对该房屋不享有优先受偿权，对鞍山立山支行此诉请不予支持。关于鞍山立山支行要求张鸿、苗雨南承担律师费2000元一节，因贷款合同明确约定借款人违约需承担律师费且鞍山立山支行提交了增值税发票证明律师费花费2000元，故本院对原告此诉请予以支持。关于鞍山立山支行要求颐和置业公司在借款约定范围内承担连带保证责任一节，贷款人鞍山立山支行与借款人张鸿、苗雨南及保证人颐和置业公司三方所签订的贷款合同合法有效，颐和置业公司作为保证人应按照约定履行义务。因贷款合同明确约定保证方式为连带保证责任，并在保证期间内。本案实际也不符合贷款合同约定保证人不承担保证责任的情形，故本院对鞍山立山支行要求颐和置业公司在借款约定范围内应承担连带保证责任的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六、第一百九十七、第一百九十八、第二百零一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行与被告张鸿、苗雨南、被告鞍山颐和置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告张鸿、苗雨南偿还原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行贷款本金313502.34元、利息及罚息23670.87元，合计337173.21元（截止至2020年11月11日），并支付自2020年11月12日起至本金付清之日止，按照合同约定利率的利息；三、被告张鸿、苗雨南支付原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行律师费2000元；四、被告鞍山颐和置业有限公司对被告张鸿、苗雨南上述付款责任承担连带保证责任；五、驳回原告其他诉讼请求。上述被告应给付原告款项，应于本判决生效后十日内一次付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6388元（原告已预交），减半收取3194元，由被告张鸿、苗雨南、被告鞍山颐和置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王海谦二〇二一年五月二十四日法官助理刘秀丽书记员刘爽