江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终1356号上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港中达餐饮管理有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路。法定代表人：宋永胜，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏海洋大学，住所地连云港市海州区苍梧路。法定代表人：宁晓明，该校校长。委托诉讼代理人：丁永怀，江苏维尔利律师事务所律师。上诉人连云港中达餐饮管理有限公司（以下简称中达餐饮公司）因与被上诉人江苏海洋大学房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中达餐饮公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六项，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实部分错误，导致判决错误。1.一审法院认定上诉人超范围经营，违反合同约定，被上诉人有权行使解除权，解除双方间的合同。被上诉人于2020年8月7日向上诉人邮寄解除合同通知书，合同自通知到达上诉人时解除。上诉人于2020年8月8日收到了该通知书，故租赁合同于2020年8月8日解除。一审法院认定的该事实错误，不能成立。（1）上诉人在2020年8月8日并没有收到被上诉人的所谓的解除合同通知。（２）上诉人在之前的经营过程中，确实曾经存在实际经营和合同约定的经营项目部分不一致的情形，但上诉人已经多次与被上诉人进行沟通，并申请变更经营范围。（３）被上诉人按照招标公告的内容，于2020年3月26日向上诉人送达续约通知，认为上诉人符合续签的条件，要求若有意向续签，在收到通知七日内提出书面申请，逾期视为合同到期后不再续租。上诉人于2020年3月27日提交了书面的续租申请。因此，可以证明被上诉人是认可了上诉人经营范围变更的问题，认为上诉人不存在违约的情形，可以续签租赁合同的。因此，一审法院认为被上诉人享有合同解除权，合同于2020年8月8日解除，上诉人应当腾空并退还房屋，不能成立。2.一审法院认定上诉人未将房屋交付，应承担房屋占用期间的房租，认定上诉人自2020年9月6日起至涉案房屋腾空退还之日止，按每天196.16元支付房屋占用费。一审法院认定的该事实错误，不能成立。（１）被上诉人于2020年3月26日送达续约的通知，上诉人于2020年3月27日提交书面续租申请，已表明双方就续约意向已达成，被上诉人再将涉案房屋对外招标构成违约。（２）上诉人一直与被上诉人的负责人联系，要求被上诉人按照国家政策给付疫情期间的退租金补贴事宜，该负责人也是同意支付，并称会有其他老师分批通知办理，但是事实上，被上诉人并没有任何人员与上诉人联系，也并没有给付上诉人政策规定的疫情期间租金补贴，被上诉人反而认为不应当支付给上诉人疫情租金补贴。因此，上诉人为维护自身的合法权益，在被上诉人已经违约和违法的情况下，不应承担所谓的占有使用费。3.一审法院驳回上诉人反诉要求返还保证金的反诉请求，不能成立。（１）被上诉人违反招标公告和投标须知的内容，在已达成双方续约意向的情况下，单方终止续约，且在新冠肺炎疫情期间，不但不按照政策给与免除租金，反而将房屋高价对外出租谋取利益，已构成违约行为在先。（２）被上诉人向上诉人发出续约通知，已经认可上诉人经营范围变更，不再认为上诉人违约，因此没收保证金没有事实和法律依据。4.2020年9月5日上诉人承租的门面房到期，因学校下达清场通知内容并没有明确如何退租房押金、如何办理疫情补贴，无人抄水电表无法交清水电费，无人验收房屋并办理房屋交接协议。因此上诉人实际也无法及时办理退房手续，直至双方诉至法院。5.2010年7月份上诉人多次主动与通灌校区管委会主任王某、书记张某、综合办科长朱某进行沟通疫情补贴和退房事宜，2020年7月31日，朱某答应疫情补贴是由许老师分批办理，不可能少任何一家，可是到2020年9月5日房屋到期，都无人通知填写相关表格办理疫情补贴。2020年8月4日，上诉人联系朱某，希望双方尽快办结疫情补贴和相关退房事宜，并告知朱某如果8月9日前没有相关回复拿不到疫情补贴，就会在8月10日送律师函到被上诉人通灌校区。直至8月13日上诉人第一遍寄送律师函，被上诉人仍然无人与上诉人联系。被上诉人不主动沟通，也不主动联系退房，在疫情期间答应给上诉人补贴，又违背承诺，与中央政策相悖，损害上诉人应有权益。综上，上诉人不应支付2020年9月6日至2021年2月22日期间的房屋占用费。被上诉人江苏海洋大学辩称，一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用正确，应该予以维持。首先，上诉人有超范围经营事实，无论是一审的证据还是上诉人的上诉状，均可以证明其超范围经营。被上诉人并不同意其变更超范围经营的申请，被上诉人是按照合同约定向上诉人发出相关的整改通知，但是上诉人拒不整改，因此被上诉人在2020年8月7日发出解除合同通知书。一审的证据足以证明该解除合同通知书对方予以签收，且在该通知书中，被上诉人专门给了联系电话，要求来我校办理交房事宜。其次，上诉人认为被上诉人无合同解除权不成立。被上诉人并没有允诺或者同意与上诉人续签该房屋的租赁协议，因此，上诉人所主张的被上诉人已经同意续签涉案房屋租赁协议无任何事实依据。第三、被上诉人通知了所有承租人到学校办理房屋补贴事宜，上诉人自己怠于行使该权利，且是否给予疫情期间的房屋补贴与对方按照要求交付房屋没有关系，对方以未拿到疫情补贴为由而主张拒绝交房屋其理由不能成立。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。江苏海洋大学向一审法院起诉请求：1.依法确认江苏海洋大学与中达餐饮公司之间《淮海工学院房屋租赁合同》已解除；2.依法判令中达餐饮公司返还租赁的店铺；3.依法判令中达餐饮公司按照每天196.16元支付从2020年8月29日到其将承租的店铺交付江苏海洋大学止的租金；4.本案诉讼费由中达餐饮公司承担。中达餐饮公司向一审法院提起反诉请求：1.依法判令江苏海洋大学支付中达餐饮公司3个月（《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》）租金17900元；2.依法判令江苏海洋大学退还合同保证金7000元；3.本案诉讼费等一切费用由江苏海洋大学承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，江苏海洋大学在江苏海洋大学招标信息网上发布江苏海洋大学（原淮海工学院）通灌校区出租房招标公告，出租房拟招标项目包括通灌校区南门西侧第X间（；三、招标说明：……（2）本次招标的出租房要求执行国家、省、市关于高校及周边从事商业经营的有关规定，同时确保不影响学校师生的正常生活。明确规定不允许经营网吧、游戏厅、舞厅、音响、车辆维修等项目以及学校认为不宜从事的经营范围。投标者必须严格遵守投标时的承诺，未经学校允许不得扩大、变更经营项目。除有特殊约定外，出租房不得用于制作和销售非定型包装食品（如凉皮、凉面、散装卤制品等）。……六、承租期限：6.1本次招标成功的出租房，承租期起始时间为学校通知交房之日起次日，截止时间为2020年月日。如在经营期内，认真履行合同无违规行为记录良好的商户，可以协商签订续租合同，租金上浮10%，时间为2年。招标公告还公告了其他事项。2017年10月21日，淮海工学院作为出租方（甲方）与中达餐饮公司作为承租方（乙方）签订了《淮海工学院房屋租赁合同》，该合同约定，出租房位于××××××区南门西侧第间房屋，建筑面积137.76平方米。租赁期限：二〇一七年九月六日起至二〇二〇年九月五日止。租金及付款方式：租金为71600元/年,履约保证金（合同金额的10%)7000元/年。在签订本合同时交纳第一年度租金71600元，履约保证金7000元，在以后承租期内的每年7月10日前交纳下一年度的租金。甲方提供国家规定的正规票据（甲方开户行：农行苍梧支行；账号：4403××××5191)。承租期间概不退租或减租（经双方共同认可的不可抗力除外）。超过规定时间尚未缴纳的租金，按每天百分之三收取滞纳金。延期超过十天的，甲方停止水电供应、终止合同、收回出租房并没收履约保证金，由此带来的一切损失由乙方承担。经营项目为鲜果和果饮零售。在租期内，乙方不得擅自改变经营项目，否则甲方视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租房并没收履约保证金等措施给予处理，由此带来的一切损失由乙方承担。不允许超过投标经营项目范围外经营。本合同租赁期限届满，本合同的租赁自动终止。在紧连接本租期的甲方出租房招标中，同等条件下考核合格的乙方享有优先租赁权。合同还对其他内容进行了约定。中达餐饮公司按约向淮海工学院缴纳了7000元履约保证金。2019年10月28日，江苏海洋大学分校区管委会向中达餐饮公司发布通知，因中达餐饮公司至今未按校方要求整改违反租赁合同经营项目（面馆），现决定于2019年11月4日停止供应水电。2019年10月29日，中达餐饮公司向江苏海洋大学分校区管委会申请将经营范围变更为饮品店和面馆，无明火。2019年12月23日，中达餐饮公司向江苏海洋大学分校区管委会出具整改计划：中达餐饮公司在通灌校区经营的面馆超出了约定的经营范围，现我们计划于2020年1月15日开始改造，改回原来的经营范围：水果和零食类。2020年3月26日，江苏海洋大学分校区管委会通知中达餐饮公司，中达餐饮公司租赁的江苏海洋大学通灌校区门面房（租期将于2020年9月5日到期，若有意向续签，在收到通知七日内向分校区管理委员会提出书面申请，逾期视为房屋租赁合同到期后不再续租。2020年3月27日，中达餐饮公司向江苏海洋大学分校区管委会发出续租申请，同意继续承租南门西侧间X房屋。2020年4月15日，江苏海洋大学分校区管委会向中达餐饮公司发出门面房问题整改通知单，要求中达餐饮公司对其违反签订合同的经营范围，违规经营炒饭、面条、各种小吃等问题进行整改,并于2020年4月28日前完成整改，整改具体要求为停止违规经营项目，严格按照租赁合同范围经营。2020年7月31日，中达餐饮公司法定代表人与江苏海洋大学工作人员朱某聊天记录显示，中达餐饮公司申请疫情期间退租金的事情，朱某表示由许老师分批通知办理，不可能少任一家。2020年8月7日，江苏海洋大学向中达餐饮公司邮寄解除合同通知，决定解除与中达餐饮公司于2017年10月21日签订的《淮海工学院房屋租赁合同》，并要求中达餐饮公司在接到通知书之日起15日内完成清场退房相关手续。中达餐饮公司于2020年8月8日签收。2020年8月26日，江苏海洋大学又向中达餐饮公司发出清场退房通知书，通知中达餐饮公司于接到本通知三个工作日内完成清场退房手续。另查明，2019年6月22日，江苏省人民政府决定将淮海工学院更名为江苏海洋大学。2020年2月17日，苏财资[2020]19号文件《江苏省财政厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情工作中涉及国有资产管理相关事项的通知》通知减免范围：对承租省级行政事业单位、省级事业单位所办企业（国有独资、全资）、省级文化体育企业（国有独资、全资）国有资产类经营用房的中小企业（根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业[2020]300号）确认）和个体工商户。减免标准：2020年2月份房租免收，3月份、4月份租金减半收取。2020年6月18日，江苏海洋大学校长办公会会议纪要[2020]9号《关于因疫情影响对承租学校房屋的企业和商户进行租金减免的会议纪要》，决定同意对承租学校房屋的企业和商户进行租金减免，减免标准为2020年2月份房租免收，3月份、4月份租金减半收取，合计减免租金为两个月。2020年6月30日，苏发改投资发[2020]657号文件《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施意见》决定对承租省、市、县（区）国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难且在省内注册（登记）的服务业小微企业和个体工商户，在免收2月份租金、减半收取3-4月份租金的基础上，再免除上半年1个月房屋租金，在落实房屋租金减免过程中应做好相关政策衔接。一审法院认为，江苏海洋大学与中达餐饮公司签订的《淮海工学院房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是江苏海洋大学与中达餐饮公司签订《淮海工学院房屋租赁合同》是否已经解除。江苏海洋大学与中达餐饮公司在《淮海工学院房屋租赁合同》中约定在租期内，乙方不得擅自改变经营项目，否则甲方视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租房并没收履约保证金等措施给予处理，由此带来的一切损失由乙方承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方在合同中约定若中达餐饮公司在租期内擅自改变项目，江苏海洋大学有权终止合同，现中达餐饮公司超范围经营，违反合同约定，江苏海洋大学有权行使解除权，解除双方间的合同。江苏海洋大学于2020年8月7日向中达餐饮公司邮寄解除合同通知书，合同自通知到达中达餐饮公司时解除。中达餐饮公司于2020年8月8日收到了该通知书，故原被告之间的租赁合同已于2020年8月8日解除。中达餐饮公司抗辩称，江苏海洋大学在2020年3月26日在双方合同期限届满前向中达餐饮公司送达通知书，通知中达餐饮公司可以申请续约，根据招标公告和投标须知内容可以证明，江苏海洋大学认为中达餐饮公司符合续签的条件，发出续签要求，中达餐饮公司在2020年3月27日向江苏海洋大学提交书面续签申请，同意继续租赁，因此双方对续约的法律行为双方确定，但是中达餐饮公司将涉案房屋却进行对外招投标，违反了双方约定。根据招标公告内容：如在经营期内，认真履行合同无违规行为记录良好的商户，可以协商签订续租合同，租金上浮10%，时间为2年。但招标公告只是江苏海洋大学向社会发布的要约邀请，并不是要约，是否续签合同，应当看双方续签合同的合意是否达成。2020年3月26日，江苏海洋大学分校区管委会通知中达餐饮公司，若有意向续租，应提交书面申请。中达餐饮公司向江苏海洋大学提出书面申请，但对于中达餐饮公司提出的续租申请，江苏海洋大学并没有做出同意的意思表示而是于2020年8月7日向中达餐饮公司发出解除合同的通知，可以认定，江苏海洋大学并没有与中达餐饮公司续签合同的意思表示，双方未形成续租合意。对于中达餐饮公司的抗辩观点，一审法院不予采纳。合同解除后，中达餐饮公司应将涉案房屋交还给江苏海洋大学，现中达餐饮公司未将房屋交付，应承担房屋占用期间的房租。现江苏海洋大学主张按每天196.16元支付自2020年8月29日起至承租的店铺交付给江苏海洋大学止的租金，符合法律规定，一审法院予以支持。但应当扣除自2020年8月29日至2020年9月5日止中达餐饮公司已支付的租金。综上，一审法院确认中达餐饮公司自2020年9月6日起至涉案房屋腾空退还江苏海洋大学之日止，按每天196.16元向江苏海洋大学支付房屋占用费。关于中达餐饮公司的反诉请求，一审法院经审理后认为：江苏海洋大学校长办公会会议依据苏财资[2020]19号文件《江苏省财政厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情工作中涉及国有资产管理相关事项的通知》决定对承租人减免2个月的房租。苏发改投资发[2020]657号文件《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施意见》决定对承租人减免3个月租金。为了响应国家的号召，帮助经营困难的服务业小微企业，一审法院酌定江苏海洋大学对中达餐饮公司减免3个月房租。故江苏海洋大学应退还中达餐饮公司3个月房租17900元（71600元/年÷12个月/年×3个月）。关于江苏海洋大学是否应当退还中达餐饮公司7000元保证金的问题。在租赁合同中，双方约定在租期内，中达餐饮公司不得擅自改变经营项目，否则江苏海洋大学视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租房并没收履约保证金等措施给予处理，由此带来的一切损失由中达餐饮公司承担。中达餐饮公司在经营过程中，将合同约定好的经营项目鲜果和果饮零售变更为经营面馆，违反了合同约定，在江苏海洋大学发出整改通知后仍未整改。江苏海洋大学依据合同约定，可以没收履约保证金，故反诉原告中达餐饮公司要求反诉被告返还保证金7000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认江苏海洋大学与中达餐饮公司签订的《淮海工学院房屋租赁合同》于2020年8月8日解除；二、中达餐饮公司于判决生效之日起十日内将位于江苏海洋大学通灌校区南门西侧第X间房屋腾空并退还给江苏海洋大学；三、中达餐饮公司于判决生效之日起十日内向江苏海洋大学支付占用期间房屋费用（按每天196.6元，自2020年9月6日起至房屋腾退之日止）；四、江苏海洋大学于判决生效之日起十日内向中达餐饮公司退还3个月租金17900元；五、驳回江苏海洋大学的其他诉讼请求；六、驳回中达餐饮公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1703元，减半收取851.5元，由中达餐饮公司负担（江苏海洋大学已预交，中达餐饮公司于判决生效之日起十日内支付给江苏海洋大学）。反诉案件受理费424元，减半收取212元，由中达餐饮公司负担88元，江苏海洋大学负担124元（中达餐饮公司已预交，江苏海洋大学于判决生效之日起十日内支付给中达餐饮公司）。二审期间，上诉人提交以下证据：证据1，租赁房屋交接协议一份，证明上诉人在2021年２月23日将房屋交给了被上诉人。证据2，水电费交费票据及上诉人与被上诉人负责收费的小朱的微信聊天记录及微信交水费的记录，证明被上诉人有专门的水电收费部门，被上诉人要通知上诉人交费的度数及金额，上诉人交费结清相应的水电费之后才能退房，但没有人联系上诉人交水电费。证据3，上诉人法定代表人与朱某的微信聊天记录，证明2020年7月31日朱某答应通知但是实际没有通知上诉人疫情补贴事宜，上诉人与被上诉人分校区积极主动沟通退房及疫情补贴相关事宜，并非是上诉人强行霸占房屋。证据4，上诉人在企查查上查到的开庭公告，证明被上诉人并未和上诉人沟通就直接去法院起诉，上诉人未收到传票，后来更改了开庭时间上诉人才被迫应诉，耽误了上诉人主动退房的时间。经质证，被上诉人对以上证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但是不能证明其证明目的。对证据二真实性无法确认，即便是真实的，收水电费与本案无关。对证据三真实性无法确认，即便是真实的，疫情房屋补贴与退房无关。对证据四真实性无异议，但是不能证明上诉人的证明目的，上诉人没有按照2020年8月7日的通知书及此后的清场通知书要求交付房屋，而且合同租赁已经到期，上诉人一直霸占房屋，房屋一直是锁着未经营，被上诉人只能起诉。被上诉人提交以下证据：照片两张，证明被上诉人在2020年7月8日对江苏海洋大学（2020）9号文，江苏省财政厅（2020）19号文在学校公示栏进行公示，内容是关于疫情期间补贴事及如何办理程序手续，因上诉人一直未经营，没有来学校看这个文件，所以就没有走这个流程。上诉人发表质证意见：文件是2020年7月份公示的，朱某是去每一家让填写表格的，我们一直向朱某申请填表格拿疫情补贴，但是一直没有给我们家填。经审查，结合当事人质辩意见，本院对以上证据认证如下：对上诉人及被上诉人提交的证据真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人是否拥有法定解除权；2.上诉人是否应当支付2020年9月6日至2021年2月22日之间的房屋占用费；3.被上诉人是否应当退还上诉人保证金。对于第一个争议焦点。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确约定经营范围未经被上诉人允许不得变更，但上诉人在经营期间仍变更经营范围，且在被上诉人通知整改后未整改完成，上诉人违反合同约定，被上诉人有权依据合同约定提出解除合同。上诉人主张其未收到被上诉人发出的解除合同通知。该主张与查明事实不符且二审庭审中上诉人认可收到解除合同通知书，故本院不予采信。上诉人主张被上诉人同意其变更经营范围。对此，上诉人仅提供其变更经营范围的申请，但未提供被上诉人回复同意其变更经营范围的证据。被上诉人向上诉人发出的提交续租申请的通知为要约邀请，且发出该通知后被上诉人再次通知上诉人对违反合同约定改变经营范围的问题进行整改，故续租申请通知不能视为被上诉人同意上诉人变更经营范围，该上诉主张缺乏证据支持，本院不予采纳。对于第二个争议焦点。本院认为，上诉人在经营期间违反合同约定，被上诉人依据合同约定提出解除合同，上诉人亦收到解除合同的通知，因此上诉人主张双方达成续约意向无事实和法律依据，上诉人应于租赁到期后搬离租赁房屋，如未搬离应承担占用房屋期间的占有使用费。上诉人主张应在被上诉人通知其结清水电费以及办理疫情期间的租金补贴事宜后，才能搬离涉案租赁房屋。本院认为，上诉人在租赁到期后应主动联系上诉人结清水电费并交还租赁房屋，上诉人知晓被上诉人负责水电费用结算的工作人员，但未主动联系，应承担消极履行合同义务的不利后果。疫情补贴事宜是否办理完毕不影响上诉人搬离租赁房屋，上诉人不能以此为由继续占用涉案房屋。故该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于第三个争议焦点。上诉人与被上诉人合同约定：上诉人经营项目为鲜果和果饮零售；在租期内，上诉人不得擅自改变经营项目，否则被上诉人视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租方并没收履约保证金等措施给予处理；不允许超过投标经营项目范围外经营。而上诉人在履行合同期间改变经营范围，且经被上诉人多次通知整改后未达到要求，故被上诉人可依据合同约定没收上诉人履约保证金。上诉人主张被上诉人违约并退还保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人中达餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1703元，由上诉人连云港中达餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年五月二十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。