山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5412号 上诉人（原审原告）：张丽，女 委托诉讼代理人：隋兵，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔珊珊，山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康大房地产开发有限公司 法定代表人：高思诗，总经理。 委托诉讼代理人：童建飞，男。 上诉人张丽因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张丽的委托诉讼代理人隋兵、崔珊珊，被上诉人康大公司的委托诉讼代理人童建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽上诉请求：1.撤销青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初12088号民事判决书，依法改判或发回重审。2.判令本案诉讼费用由康大公司承担。事实和理由：张丽认为，原审判决认定事实错误。首先，张丽与康大公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条第8.3条款中明确约定，若交付的房屋不符合约定的装修标准，康大公司可一次性补偿差价。同时，该合同第十七条中约定，若双方对标准的认定产生争议时，委托有资质的检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。本案中，若要委托有资质的机构对房屋的装修造价进行鉴定，需提供图纸等鉴定必备材料，这些材料由康大公司持有，但康大公司拒绝提供，导致张丽无法委托有资质的鉴定机构作出鉴定评估，只好自行委托进行评估。庭审中，康大公司不认可张丽的评估结论，但又拒绝提供评估所必需的相关材料，且未向法院申请重新评估，因此，应视为康大公司认可张丽提供的评估报告。原审法院在未责令康大公司提供由其掌握的相关必备鉴定材料，且明知康大公司不提供相关材料张丽就无法委托有资质的鉴定机构出具鉴定报告的前提下，又以张丽提供的评估报告并非有资质的鉴定机构出具为由，驳回张丽诉讼请求，这一行为严重侵犯了张丽的合法权益。其次，双方签订的《青岛市商品房预售合同》的补充条款第一条第8款的规定为格式条款，该条款免除了康大公司应承担的责任，排除了张丽向康大公司主张权利的权利，根据合同法第40条的规定，应属无效。同时，依据合同法第39条之规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而张丽与康大公司签订合同时，针对该条款，并未按采用足以引起张丽注意的文字、符号、字体等特别标识，并且整个补充条款的字号比合同正文小，很难引起足够注意。同时，康大公司在签订合同时也未就该条款的内容予以说明。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条的规定，该条款应当认定为无效。原审法院认为该条款“不存在合同无效情形，也不属于排除对方主要权利的情形”，属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第9条的规定，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第496条的规定。根据民法典第496条的规定，上诉人有权主张双方签订的《青岛市商品房预售合同》的补充条款第1条第8款不成为合同的内容。综上所述，张丽认为原审法院认定事实错误，特提出上诉，请求二审法院依法改判或发回重审。 康大公司辩称，张丽上诉理由不成立，上诉无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，判决正确。请求二审法院依法判决驳回其上诉。一、康大公司认为张丽起诉主张差价补偿款及利息无事实和法律依据。涉案房屋销售价格，康大公司已向房管局进行了备案，且房屋价款张丽在购买房屋时也认可。根据双方签订《青岛市商品房预售合同》补充条款的第一条中第8条明确约定，“买受人对房屋价格完全知悉且理解，上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不就房屋价格问题向出卖人主张任何权利”。所以根据上述合同约定张丽不得因价格问题向康大公司主张任何权利，其起诉是没有任何道理的。二、关于涉案房屋销售价格问题，已向房管局备案，且购买房屋时张丽认可该价格，其再因价格问题主张权利不符合法律规定，也无合同依据。一审法院认定商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值室开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，价格是在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各项单项项目用材及施工价值的简单累加，价格完全符合市场规律。一审期间张丽单方寻找非有资质的鉴定机构出具意见，不具有法律效力，一审法院不予采信完全正确。三、2018年5月27日双方签订《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条房屋交付中第8.3、8.4条合法有效，非格式条款，该条款约定了房屋交付之日起15日内乙方未向甲方提出书面异议的，视为乙方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。具体到本案，涉案房屋已交付，且在交付后15日内未接到张丽书面异议书。故按照该条约定，其不能再向法院起诉装修问题。四、同类案件法聚文、肖学华起诉康大公司案件，青岛市中级人民法院已判决支持康大公司，驳回了其上诉请求，详见案号（2021）鲁02民终3300号、（2021）鲁02民终3301号。综上，张丽的上诉理由不成立，请求二审法院依法查明事实，判决驳回张丽的上诉请求。 张丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令康大公司向张丽支付差价补偿款438525元；2.判令康大公司向张丽支付自起诉之日起至实际付款之日，以438525元为本金按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。3.判令本案诉讼费用由康大公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月27日，张丽与康大公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定张丽购买康大公司开发的位于青岛市黄岛区××路××号《康大杨七岭项目5、8、19号楼》内xx栋xx单元xx层xx户房屋一处，该房屋建筑面积142.63平方米，每平方米房屋建筑面积单价为14933元，房屋总价款（不含装修）为2129893.79元，房屋全装修总价款为2700413.79元。合同附件三对涉案房屋装饰装修主要材料和设备等进行了约定，其中对房屋地面、墙面、天花板、户内门、橱柜系统、卫生间洁具系统、强弱电、安防设备、采暖、水暖等装修标准进行了约定，其余未约定部分以实际交付为准。双方达成的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款对双方签订的《青岛市商品房预售合同》第三条变更、补充约定，买受人购买该房屋价格含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为18933元（大写：壹万捌仟玖佰叁拾叁元整）；根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总价款（包含房屋装修价格）为2700413.79元（大写：贰佰柒拾万零肆佰壹拾叁元柒角玖分）。买受人完全知悉且理解上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。第五条第8.3款规定：除上述约定外，如交付时该房屋装修装饰或设备达不到约定标准，乙方应在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议，甲方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施。甲方可以进行整改（整改期间不视为甲方逾期交房），也可以一次性补偿买受方实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。除上述补救措施外，乙方不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求。如乙方未在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议的，视为乙方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。第十三条约定：本补充协议是甲、乙双方签订的《青岛市商品房预售合同》的组成部分，《青岛市商品房预售合同》中的有关约定于本补充协议不一致的，以本补充协议的约定为准。合同签订后，张丽依照合同约定履行完付款义务。该涉案房屋所涉项目备案的装修价格为4000元／㎡。 对双方当事人有争议的证据和事实，双方意见如下： 张丽提交了委托个人进行的评估结果，欲证明本案的实际全部装修费用为131995元，远远低于合同的标准；康大公司对该证据的真实性不予认可，认为房屋的销售价格不属于鉴定的范围，且该鉴定并非有资质的鉴定机构出具，该鉴定无任何法律效力；张丽提交了其向康大公司提出装修异议的函件，主张已就装修不符合约定问题，多次与康大公司沟通，康大公司认为其未收到函件，对张丽的证明目的也不认可；张丽提交了青岛西海岸新区国土资源和房屋管理局《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》欲证明含装修住宅项目必须将房屋的毛坯价格与装修价格分离，并在预售阶段告知，并现场公示，明确规定不得违背购房人意愿通过提高装修价格变相提高房价，康大公司认为对证据的真实性不认可，系网上打印件，对证明目的不认可；张丽提交了装修配置列表复印件一份，欲证明康大公司未就装修标准作出明确具体的公示，该列表也无法判断出装修标准，康大公司对证据的真实性不予认可，认为该证据系复印件，对证明目的也不予认可；康大公司提交了入住资料、物品签收表，主张其已向张丽交付了房屋，张丽认为收取房屋钥匙仅是验房的必备条件，康大公司应按照合同的约定提交房屋交接单证明其已交付房屋。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价；2.张丽、康大公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款是否无效。 1.关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及被告是否应当退还精装修差价的问题。本案系商品房预售合同纠纷，张丽、康大公司之间就涉案商品房的买卖签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。张丽委托个人对房屋装修造价进行评估，其造价评估报告并非有资质的鉴定机构所出具，不具有法律效力，一审法院不予采信。张丽没有提供充分证据证明康大公司交付的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，张丽主张返还差价补偿款的诉讼请求，一审法院不予支持。 2.张丽、康大公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款是否为无效的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，从该条款约定的内容来看，该条款主要是对房屋价款的确认，不存在合同无效情形，也不属于排除对方主要权利的情形，因此张丽认为双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第8款为无效条款的主张不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回张丽的诉讼请求。案件受理费已减半收取3939元（张丽已预交），由张丽负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价。 关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价的问题。张丽与康大公司于2018年5月27日签订的《青岛市商品房预售合同》及附件中的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规禁止性规定的情形，合法有效，双方均应依约履行。张丽上诉主张该补充协议第一条第8款为无效的格式条款，依据不足，本院不予采纳。双方补充协议第一条第8款明确载明，买受人已完全知悉且理解涉案房屋价格无法拆分毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。该约定表明，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务，张丽单方委托非有资质的鉴定机构出具的评估结果，系针对涉案房屋装修的工程造价所做的评估，与双方约定的全装修价格缺乏关联性，张丽据此认为康大公司装修没有达到约定标准，主张涉案房屋装修价值另外单算，要求康大公司返还装修差价款，不符合合同约定。关于张丽是否于涉案房屋交付之日起15日内向康大公司提出书面异议的问题。张丽主张其在接收房屋当天即向康大公司提出关于装修的书面异议函件，并提交照片佐证张丽于2019年12月29日接收房屋时向康大公司的员工徐经理提交，康大公司认为其未收到函件，并表示不认识照片中的徐经理。本院认为，单从照片中无法确认张丽提交的书面文件的内容，也无法确认收到文件的人员确系康大公司的工作人员。本院根据现有证据无法认定张丽于涉案房屋交付之日起15日内向康大公司提出书面异议。 综上，一审判决驳回张丽主张房屋差价补偿款的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7878元，由上诉人张丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年五月十八日 书记员 韩明玉 书记员 李春雨