湖南省祁阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1121民初53号原告（反诉被告）：段美念，男，1986年10月13日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人（特别代理）：彭如海，湖南野旷律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南恒久房地产有限公司，住所地湖南省永州市祁阳县长虹街道办事处银岭路宏一珊瑚海第3栋。法定代表人：周刚。委托诉讼代理人（特别授权）：于毅，该公司法务。委托诉讼代理人（特别授权）：彭海云，该公司销售经理。原告（反诉被告）段美念与被告（反诉原告）湖南恒久房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段美念及其委托诉讼代理人彭如海、被告湖南恒久房地产有限公司（以下简称恒久公司）委托诉讼代理人于毅、彭海云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）段美念向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告退返原告支付的商品房购房首付款344559元，及被告收取的房屋改造费2000元；2、判令被告协助原告向房屋维修基金管理中心申请办理退还房屋维修基金；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2020年4月6日签订《商品房买卖合同》，就原告向被告购买商品房事宜达成一致。原告依合同约定于2020年4月6日前将购房首付款344559元支付给被告，并开具了相应的收据及发票。另合同约定购房款余款590000元通过公积金贷款及银行商业贷款的组纹贷款的方式支付。原告发现被告销售房屋存在欺诈且案涉房屋发现严重质量问题特诉请法院解除合同。一、被告误导原告购房的行为构成合同欺诈。原告在签订购房合同前所接受的被告公司的销售顾问、被告楼盘宣传资料、楼盘的样板间均显示原告已购户型的房屋有四室一厅一厨两卫，即在原建筑面积121平米的基础上赠送10平米的房间。且在合同签订后被告要求签订《拓展空间改造协议》并向原告收取了名为改造施工费用2000元。2020年，案涉房屋所在楼盘一期因为房屋存在违法建筑无法竣工验收导致延期交房，原告得知赠送的10平米房间为违法建筑，被告的行为已然构成欺诈。原告因为被告的欺诈性宣传购买了案涉房屋，无法合法取得被告承诺的上述赠送面积，其权益受到严重侵害。二、案涉房屋存在严重质量问题。原告前往已完成主体工程建设的案涉房屋查看，发现如下问题：第一，案涉房屋内存在混凝土蜂窝麻面；第二，案涉房屋所在单元的楼梯内承重梁立柱存在错位；第三，混凝土供应商资质未提供，未见混凝土开盘鉴定、出厂合格证。祁阳县住建局也针对被告存在的工程质量问题下达了整改通知书。截止2020年11月30日，案涉房屋所在的祁阳宏一珊瑚海楼盘仍未竣工验收，而祁阳宏一珊瑚海楼盘一期的交房时间应为2020年5月30日，已经逾期交房半年时间。原告对于所购案涉房屋的质量堪忧，以及能否依合同约定如期交房存疑。综上述，被告的合同欺诈行为导致侵害了原告的合法权益，且案涉房产现因质量问题及违法建筑无法竣工验收，导致房屋交付时间尚不确定。为了维护原告的合法权益，遂诉至法院，恳请法院判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）恒久公司辩称，一、被告不存在合同欺诈，无误导原告购房的行为。1、被告在户型图中所列明的“可扩展空间”仅作为装修的建议，被告对所建样板的中空面积部分的改造，为宣传展示所用，不代表和实际购房情况一致。2、“可扩展空间”，其改造与否完全取决于原告自愿。原告出于对空间利用的最大化，自行将可扩展空间委托给第三方进行整改，与被告无关。3、“可拓展空间”没有在本合同对价范围内，不占用购房面积，原告亦没有为此支付多余的对价。因此，被告不存在欺诈误导原告的行为。二、原告提出所购房屋出现质量问题，没有经过权威鉴定机构鉴定，且按合同约定若出现质量问题，是应当进行整改而非解除合同。1、根据购房合同第十一条第三款查验房屋的规定，被告有权查验房屋，但查验要求要在办理房屋交付前，原告具备收房条件时，向原告提出。购房合同中所约定的交房时间为2021年9月1日，至起诉之日还远未到交房时间，原告剩余房款还未支付，不具备收房资格，房屋也还在建设中，不具备查验的时机。2、原告所购房屋为祁阳珊瑚海二期工程，没有相关权威机构的鉴定，仅凭借案外人的所拍摄的视频和他人的信访记录，来证明其所购房屋出现严重的质量问题，是有所欠考虑的。3、按合同规定，“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”即使出现非地基和主体结构外的其他质量问题，也应该由被告按照相关要求进行整改，何况还未到房屋的交付时间，不属于违约行为，已达不到解约的条件。三、关于原告质疑不能按时交房的问题。原告所购房屋为祁阳珊瑚海二期工程，与祁阳珊瑚海一期工程无必然联系，一期的情况不会导致二期工程不能按时竣工，原告不能以一期的问题，来质疑二期不能按时交房，更不能以原告主观想法认为不能按时交房，而解除合同。综上所述，原告所主张解除《商品房买卖合同》，退还购房款是明显错误的，其主张没有事实和法律依据，既无法定的合同解除事由，也无合同约定的解除事由，完全是为了规避商业风险，请合议庭依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）恒久公司诉称，1、判令解除《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告按《商品房买卖合同》支付总房款10%的违约金，即934559*10%=93455.9元；3、判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2020年4月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2021年9月1日，交纳首付款后，剩余款项以公积金贷款或商业贷款的方式支付。反诉被告于2020年5月提交了组合贷资料后，公积金中心查实到反诉被告公积金出现断缴，不能办理组合贷。反诉原告公司销售建议其做商业贷款，反诉被告不愿意，称“疫情原因公司没缴，需要在公司连续缴纳六个月的公积金才能办理组合贷”。因此反诉原告出于继续履行合同的目的，宽限了反诉被告6个月的时间。2020年10月份可以办理组合贷后，反诉原告公司销售通知其办理组合贷款了，反诉被告却一再拖延，因此反诉原告于2020年12月7日和12月23日两次邮寄书面催告函，但反诉被告却予以拒签，拒不履行合同支付义务。根据《房屋买卖合同》附件四中2（3）的规定，收到通知7日内反诉被告应当补清剩余房款，否则反诉被告构成违约。但在2020年12月进行了两次催告后，反诉被告至起诉之日仍未办理好贷款，或以自有资金付清剩余房款。反诉被告的不作为行为构成严重的合同违约，远远超出了合同约定支付时间，应按合同约定解除合同并支付反诉原告总房款10%的违约金，即93455.9元。同时根据《房屋买卖合同》附件四中2（4）的规定：“逾期十五日未履行上述手续的，出卖人有权解除合同，收回房屋另行出售，并从买受人所交付的房价款中扣除本合同房价款总价的10%的违约金”，按照购房合同的约定，剩余款项贷款方式既可以使用公积金、也可以商业贷款，反诉被告在不能进行组合贷的情况下应当用商业贷款支付剩余款项，此前反诉原告出于继续履行合同和保护反诉被告利益的目的，已宽限了反诉被告6个月的时间，然而直至宽限期届满反诉被告仍未办理好贷款手续，因此反诉原告有权解除合同并能够要求反诉被告承担违约责任。综上，反诉被告的上述行为已造成了严重违约，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）段美念辩称，一、2020年上半年被告的公积金断缴非被告自身过错。反诉原告诉称被告因公积金出现断缴导致被告于2020年5月提交的公积金贷款申请未予审批。首先，被告公司所在地是东莞，东莞市住房公积金管理中心于2020年3月12日发布《关于公布疫情防控期间住房公积金阶段性惠企政策指引的通知》，通知公布了企业可申请缓缴职工2020年2月至2020年6月的住房公积金，并非被告自身过错导致断缴。且被告于2020年8月12日向原告寄送了《延期按揭通知书》，将上述情况书面告知原告。其次，原告在祁阳法院审理的（2020）湘1121民初3886号案件中自认因案涉房屋所在建设工程被县自然资源局勒令整改拆除而导致2020年10月之前无法办理公积金贷款房屋抵押登记的事实。二、2020年11月被告获悉签订案涉合同时原告存在欺诈行为，已经向原告表达了撤销或解除合同的意愿，合同继续履行只会增加合同撤销或解除后的成本。被告于2020年11月30日委托律师寄送了关于撤销该合同的律师函，原告已签收该律师函。2020年12月初被告向法院提交了本诉的起诉材料。而原告诉称于2020年12月7日和2020年12月23日邮寄书面催告函，催促被告办理公积金贷款。被告已经表明要求撤销合同的意愿，但双方无法协商解决，只有通过人民法院裁判解决纠纷，在人民法院未作出生效裁判之前，被告为防止撤销合同后的成本扩大，理应不继续履行合同义务。被告的行为显然非违约行为。为了维护被告的合法权益，遂诉至法院，恳请法院判决驳回原告的全部诉讼请求。原告段美念为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：1-2：原、被告身份、企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格适格；3、商品房买卖合同，证明原被告间法律合同关系。4、购房首付款发票，证明原告支付房款344559元。5、维修基金收据，证明原告缴纳维修基金。6、宏一珊瑚海户外宣传图、拓展空间改造协议，证明被告在向原告销售房屋时存在欺诈行为，以赠送房屋面积为噱头诱导原告。并与原告签订拓展空间改造协议，原告缴纳拓展空间改造款2000元，上述赠送面积实则为不符合规划的违章建筑。7、信访回复，证明县住建局对案涉房屋所在楼盘的质量问题进行确认并要求被告整改。8-9、律师函、律师函快递送达记录，证明原告委托律师寄送了解除商品房买卖合同的律师函送达被告。10、自然资源局会议纪，证明案涉楼盘中约定的赠送面积被监管部门认定为违法建筑。被告恒久公司对原告提供的证据1-4均无异议，对原告提供的证据1-4本院予以采信；对原告提供的证据5房屋维修基金发票的真实性和合法性无异议，关联性有异议，认为其维修基金是由原告交至有关部门的，非被告收取，与被告无关，对该证据的真实性、合法性本院予以采信。对原告提供的证据6宏一珊瑚海户型宣传图、拓展空间改造协议的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为户型图为装修建议，明确表示为可改造空间，扩展协议为原告与他人签订，是为了原告扩大可利用空间，其与原告签订者罗金龙与被告无任何关系，签订扩展协议全凭原告自愿，被告未作要求。对该证据的真实性本院予以采信。对原告提供的证据7信访回复的真实性和合法性无异议，关联性有异议，认为信访回复为与本案无关人员刘文英、蒋平的回复，刘文英、蒋平均为一期6栋的业主，更不能以此证明原告所购房屋存在质量问题。信访回复不具有行政法律效力。行政机关的信访答复行为主要是针对信访人提出的申诉、控告、检举等内容进行调查，审查其反映的内容是否真实。信访回复本身是不直接不产生外部法律效力。信访回复中有所涉及被告所建楼盘存在一些质量上的瑕疵，多为祁阳珊瑚海一期工程。若有关部门下发整改通知，但凡涉及的楼盘存在质量瑕疵，被告会按通知进行整改，二期工程还在进行正常施工，离交房日期有足够的时间进行整改，对按预定时间交房无疑意，对该证据的真实性本院予以采信。对原告提供的证据8律师函、律师函快递送达记录的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，对于律师函解除合同的效力与律师函的内容，被告不予以认可，认为律师函仅起到告知法律责任，通知解除合同，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，现原告已起诉至法院，是否解除合同以本案法院判决为准。对该证据的真实性本院予以采信。对原告提供的证据9的自然资源局会议纪要真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为该会议纪要为王**军一案所调取，与本案毫无关系，会议纪要不具有法律效应。按照《国家行政机关公文处理办法》第九条十三款，会议纪要适用于记载、传达会议情况和议定事项，会议纪要仅仅作为记录会议情况之用，并只在行政机关内部传阅，不具备规章成立的一切形式要件，无法上升到法律、法规、规章的高度，也不是规范性文件。会议记录所中会议意见中第一条提出，房体结构板（中空部分）不计入建筑面积，不算容积，正是如此购房合同中也并未纳入，原告所购房款的面积也于此无关，对该证据的真实性本院予以采信。被告（反诉原告）恒久公司为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原被告之间的合同法律关系，原告未到合同约定的交房时间。2、原告与销售伍玉琴的微信聊天记录，拟证明原告没履行合同义务，没有尽到及时完成贷款，支付剩余房款，无法达到交房的前置条件。3、祁阳·宏一珊瑚海户型图卡片，拟证明原告所提出的赠送面积为可扩展面积，是为装修建议。4、2020年12月7日发的催办按揭通知书及邮寄记录，拟证明经反诉原告书面催告，反诉被告拒不履行支付义务。5、2020年12月23日发的催交房款通知书及邮寄记录，拟证明经反诉原告书面二次催告，反诉被告仍拒不履行支付义务，是为严重违约行为，远超合同约定的解除合同支付违约金的条件。原告对被告提供的证据1无异议，对该证据本院予以采信。对被告提供的证据2、3、4、5真实性无异议，证明目的有异议。认为反诉原告所提交的证据无法证明其证明目的。2020年10月之前，反诉被告积极配合反诉原告办理公积金贷款事宜，积极履行合同义务，后2020年10月知悉签订合同时被告承诺的赠送面积被县自然资源局认定为违法建筑及被告因建设上述违法建筑被县自然资源局勒令整改拆除的事实，并于2020年11月30日向被告寄送律师函提出解除合同，但双方产生争议未能就合同解除协商一致。故于2020年12月1日向祁阳县人民法院提起诉讼请求撤销案涉合同。反诉被告拒绝继续履行办理公积金贷款是为了防止撤销合同后的成本扩大，理应不继续履行合同义务。对被告提供的证据2、3、4、5真实性本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：原被告于2020年4月6日签订《商品房买卖合同》，就原告向被告购买商品房事宜达成一致。房屋建筑面积98.79平方米，宣传资料标注该房中空面积为“全送”，单价7679.83元，总价款934559元。合同第七条约定，买受人应于2020年4月6日前支付首期房价款344559元，余款590000元向银行申请贷款支付。第十一条约定，出卖人应于2021年9月1日前向买受人交付房屋，合同附件四第2条约定，（1）……买受人应当在本合同签订之日起七日内向出卖人指定的银行或公积金中心提供真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需要资料……；（2）……逾期十五日未履行上述手续的，出卖人有权单方面解除合同……；（3）若买受人自本附件第2条第一款约定的缴齐资料之日起30日内未能获得银行或公积金按揭贷款，或获得贷款的数额少于申请贷款数额的，买受人应在收到通知之日起七日内以自有资金付清剩余房款……。原告段美念依照合同约定于2020年5月7日将购房首付款344559元支付给被告，及后缴纳了房屋维修资金7301元，与罗金龙签订了《拓展空间改造协议》，支付了拓展空间改造费2000元。因受疫情影响，原告所在的工作单位住房公积金断缴导致原告2020年5月提交的公积金贷款申请未予审批，原告2020年8月12日向被告寄送了《延期按揭通知书》，被告给予了宽延期限，但2020年10月，原告所在的工作单位住房公积金的缴纳恢复正常后，被告销售人员微信联系原告，催促原告办理住房公积金面签问题，原告却一直未办理。2020年11月30日，原告以被告存在欺诈行为和房屋存在质量问题为由，委托律师寄送了关于解除购房合同的律师函。2020年12月7日，被告向原告发出《催办按揭通知书》，要求原告在12月15日前提交办理抵押验证及缴清相关款项和费用。2020年12月23日，被告向原告发出《催交房款通知书》，要求原告在12月29日前将剩余房款590000元一次性支付给被告。本院认为，原告段美念与被告恒久公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法成立并生效，双方应按照合同约定履行义务。因此，本案双方的争议焦点是：1、原告诉请解除商品房买卖合同的条件是否成就。2、如果符合解除条件，被告是否应该返还原告购房款，原告是否应当支付被告反诉的违约金。关于焦点1，解除商品房买卖合同条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。本案中，原告起诉和被告反诉均要求解除合同，说明双方均同意解除合同，法庭辩论终结后，被告于2021年5月17日向本院提出撤回反诉申请，原告不同意被告撤回反诉申请，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百三十八第二款之规定，法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以可以不予准许，故本院对被告撤回反诉申请不予准许，对双方解除合同的诉请予以支持。关于焦点2，被告是否应该返还购房款，原告是否应当支付被告反诉违约金的问题。原、被告间商品房买卖合同因双方一致同意解除而解除，原告依约支付了首付款，且未占有使用房屋，被告应当返还原告已付购房款，并协助原告办理房屋维修基金的退还手续。《拓展空间改造协议》是原告与罗金龙签订的，故对原告要求被告返还拓展空间改造费2000元不予支持。关于原告是否应该支付被告违约金的问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本案中，因受疫情影响，原告所在的工作单位住房公积金断缴导致原告2020年5月提交的公积金贷款申请未予审批，被告给予了宽延期限，虽然2020年10月，原告所在的工作单位住房公积金的缴纳恢复正常，但疫情影响并没有完全消失，同时被告的宣传资料是合同的组成部分，其对中空面积的宣传给原告造成误导，存在一定的过错，根据《民法典》第一百八十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定之规定，对反诉原告要求反诉被告承担违约责任不予支持。据此，经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百三十八第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）段美念与被告（反诉原告）湖南恒久房地产有限公司于2020年4月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）湖南恒久房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）段美念购房首付款344559元；三、被告（反诉原告）湖南恒久房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告（反诉被告）段美念向房屋维修基金管理中心申请办理退还房屋维修基金；四、驳回原告（反诉被告）段美念的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）湖南恒久房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6498元，由原告段美念负担6498元，反诉费2136.4元，由被告湖南恒久房地产有限公司负担2136.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  于杨宁人民陪审员  王景斌人民陪审员  王美荣二〇二一年五月二十六日法官 助理  唐银玲书 记 员  李佳昕附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百三十八条当事人申请撤诉或者依法可以按撤诉处理的案件，如果当事人有违反法律的行为需要依法处理的，人民法院可以不准许撤诉或者不按撤诉处理。法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许。