中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7281号上诉人（原审被告）：嘉裕房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-3475（经济开发区集中办公）。法定代表人：陈鸿枝，董事长。委托诉讼代理人：徐玉婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郑伯奎，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈新华（CHENXavier），男，1962年7月27日出生，法国国籍，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：王一红（WANGép．CHENLydie），女，1964年7月4日出生，法国国籍，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：陈润杉（CHENRoxane，Eugénie，Rainshine），女，2001年4月11日出生，法国国籍，住北京市朝阳区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。上诉人嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）因与被上诉人陈新华（CHENXavier）、王一红（WANGép．CHENLydie）、陈润杉（CHENRoxane，Eugénie，Rainshine）（以下称陈新华、王一红、陈润杉）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法适用普通程序，由法官蒋巍采用独任制进行了审理。本案现已审理终结。嘉裕公司上诉请求：1．改判驳回陈新华、王一红、陈润杉全部诉讼请求或将本案发回重审；2．由陈新华、王一红、陈润杉承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1．一审判决认定《北京市商品房预售合同》合法有效系事实认定错误。涉案合同签订时预售许可证过期，现涉案房屋仍未取得销售许可，合同应当认定为无效。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第一条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售”，涉案房屋至今仍未竣工验收，不属于现房销售。2．涉案合同签订时嘉裕公司已向三被上诉人披露预售许可证过期的事实，现涉案房屋仍未取得销售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，合同应为无效。3．一审判决以嘉裕公司已经办理楼栋初始登记，并已改“预售”为“现售”，认为嘉裕公司以房屋未办理销售许可主张合同无效，于法无据，系事实认定错误。嘉裕公司虽已经办理楼栋初始登记，但是涉案房屋所在的项目仍未竣工验收。涉案房屋所在项目部分房屋已完成现房销售许可，但是涉案房屋不包含于上述部分房屋内，涉案房屋至今仍未取得现房销售许可，依法合同应为无效。4．涉案合同签订时预售许可证过期且三被上诉人对此知情并同意，一审判令嘉裕公司给付三被上诉人逾期交房违约金系法律适用错误。5．若认定合同有效，根据涉案合同第十三条第1项第（2）款的约定，违约金“于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”，故逾期交房违约金支付时间未成就。一审判令嘉裕公司于判决生效之日起七日内给付三被上诉人逾期交房违约金系事实认定不清。陈新华、王一红、陈润杉辩称，同意一审判决，不同意嘉裕公司的上诉意见。陈新华、王一红、陈润杉向一审法院起诉请求：1．请求确认陈新华、王一红、陈润杉与嘉裕公司于2005年10月17日签订的《北京市商品房预售合同》合法有效。2．判决嘉裕公司向陈新华、王一红、陈润杉支付延期交房违约金，从2006年9月1日起至嘉裕公司实际交付房屋之日止，按已付款669578元的日万分之二支付延期交房违约金。事实和理由：2005年10月17日，陈新华、王一红、陈润杉与嘉裕公司签订《北京市商品房预售合同》及其备忘录，约定陈新华、王一红、陈润杉购买嘉裕公司开发的北京市朝阳区某小区1003号房屋，房屋建筑面积160．96平方米，总价款为2209578元，合同还约定，嘉裕公司将于2006年8月31日前向买受人交付房屋。合同签订后，陈新华、王一红、陈润杉按约定支付了30%首付款669578元。但嘉裕公司未按期交房，嘉裕公司长达十余年的连续违约行为，已对陈新华、王一红、陈润杉造成了重大经济损失，故现诉至法院。嘉裕公司在一审中答辩称：截止起诉时，涉案房屋仍然没有取得销售许可，合同应属无效合同。涉案房屋现在有抵押，抵押权人是中国信达资产管理股份有限公司北京分公司。请求法院降低违约金。陈新华、王一红、陈润杉主张自2006年9月1日起计算违约金，部分已经超过时效。合同约定逾期交房的违约金应该在交房之日起30日内支付，现在房屋没有交付。另陈新华、王一红、陈润杉是否具有购房资格，应该他自己举证，现在房屋所在的项目整体还没有经过竣工验收。一审法院认定事实如下：陈新华、王一红、陈润杉与嘉裕公司于2005年10月17日签订《北京市商品房预售合同》，约定陈新华、王一红、陈润杉购买北京市朝阳区某小区03号房屋（以下简称03号房屋），预测建筑面积共160．96平方米；嘉裕公司应当在2006年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《附件五付款方式及期限的约定》约定：商品房总价2209578元，买受人于签署本合同之日向出卖人支付房款10万元，于2005年10月27日前支付房款569578元，于正式网签之日起三日内向出卖人支付剩余房款154万元。双方并于同日签订《备忘录》，写明嘉裕公司目前仍在办理“嘉裕苑”项目网上签约的相关手续，现双方尚不能进行网上签约，陈新华、王一红、陈润杉对嘉裕公司的前述情况完全了解，并表示谅解；双方确认在嘉裕公司未完成网上签约手续前，陈新华、王一红、陈润杉就房屋购买事宜先与嘉裕公司草签《北京市商品房预售合同》及其附件并支付首期款项后，可享受嘉裕公司给予的折扣优惠；陈新华、王一红、陈润杉应在嘉裕公司通知陈新华、王一红、陈润杉完成网上签约手续后七日内与嘉裕公司换签正式的《北京市商品房预售合同》及其附件，关于该房屋的相关约定以换签的《北京市商品房预售合同》及其附件所约定的内容为准；在草签合同之后到完成商品房预售证办理、具备网上签约的条件期间，陈新华、王一红、陈润杉有权要求退房。双方确认，陈新华、王一红、陈润杉在上述合同项下支付了前期款共计669578元。后嘉裕公司于2006年8月30日出具《关于延期交房的通知》，写明由于项目修改方案，房屋不能按期交付使用，目前主体工程已完成，主要剩余内外装修之部分工作。嘉裕公司于2011年12月15日出具《承诺函》，写明将在具备网签条件时，及时通知办理网签手续，尽快交房。嘉裕公司于2013年1月29日出具《承诺函》，写明房屋将在2013年底前交付使用。后嘉裕公司于2019年7月8日办理完毕初始登记。双方均认可房屋至今仍未交付，亦未办理网签及过户手续。一审中，嘉裕公司确认03号房屋所在项目部分房屋已完成现房销售备案许可，改“预售”为“现售”。一审法院认为，就陈新华、王一红、陈润杉与嘉裕公司于2005年10月17日签订的《北京市商品房预售合同》，现嘉裕公司已经办理楼栋初始登记，并已改“预售”为“现售”，嘉裕公司以房屋未办理销售许可主张合同无效，于法无据，一审法院难以采信，上述合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就陈新华、王一红、陈润杉第一项诉讼请求，一审法院予以支持。就陈新华、王一红、陈润杉第二项诉讼请求，现03号房屋至今仍未交付，嘉裕公司构成违约，应就此给付违约金。就计算标准，《备忘录》显示陈新华、王一红、陈润杉明知涉案楼栋未取得预售许可证即签订预售合同，应可预见交房风险，陈新华、王一红、陈润杉对此存在过错，且陈新华、王一红、陈润杉未全额支付购房款。基于上述考虑，一审法院酌情判定嘉裕公司按日支付违约金50元。就违约金的给付期间，考虑到楼栋仍未完成竣工验收，涉案房屋买卖合同的后续履行亦不明确，宜判决支付至本案判决书生效之日止。此外，就诉讼时效一节，考虑到嘉裕公司延期交房的状态持续，且合同约定违约金“于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”，现房屋仍未交付，嘉裕公司主张陈新华、王一红、陈润杉诉讼请求超过诉讼时效，一审法院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼求》第六十四条规定，判决：一、确认陈新华、王一红、陈润杉与嘉裕公司于二〇〇五年十月十七日签订的《北京市商品房预售合同》有效。二、嘉裕公司于判决生效之日起七日内给付陈新华、王一红、陈润杉逾期交房违约金（自二〇〇六年九月一日起计算至判决生效之日止，按每日五十元计算）。三、驳回陈新华、王一红、陈润杉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，陈新华、王一红、陈润杉与嘉裕公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。现嘉裕公司已经办理楼栋初始登记，并已改“预售”为“现售”。嘉裕公司上诉称其他房屋状态为“现售”，而涉案房屋未办理销售许可仍为“预售”，对此本院认为涉案房屋目前状态无法否认相关楼栋已经办理初始登记的情况，在涉案楼栋已取得预售许可证明的情况下，嘉裕公司据此主张本案合同无效没有法律依据，本院不予支持。嘉裕公司至今仍未交付涉案房屋，构成违约，应就此给付违约金。一审法院根据双方过错程度，酌情判定嘉裕公司支付的违约金标准及给付期间合理，本院予以确认。综上所述，嘉裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10496元，由嘉裕房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二一年五月三十一日法官助理  赵 霄书 记 员  刘怡然