江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初2160号原告：徐州金鹰商业经营管理有限公司，统一社会信用代码913203245955733098，住所地睢宁县万象天地物业办公室。法定代表人：卓之梅，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋理，江苏晋陵律师事务所律师。被告：英建，男，1972年7月20日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：宋怀德，江苏宁致律师事务所律师。被告：朱林，男，1977年8月1日生，汉族，住睢宁县八一路万象天地1号楼301，现住睢宁县。原告徐州金鹰商业经营管理有限公司与被告英建、朱林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐州金鹰商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人蒋理，被告英建及其委托诉讼代理人宋怀德、被告朱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州金鹰商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋租金、物业费、广告费共计254899元；2.被告支付违约金63204.73元、律师费5000元;3.由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告自愿将第二项诉讼请求变更为：被告支付违约金62791.05元、律师费5000元。事实和理由：被告租赁原告万象天地一号楼三层1-301、1-323、1-324号约1042.65平米的商铺经营使用，并要求原告为其投放广告。后2020年9月23日双方经结算被告共欠原告租金、物业费、广告费共计267832元。截止目前，被告拖欠原告上述款项共计254899元。根据合同约定，被告需按应缴租金日万分之五利率支付违约金，并支付律师费用。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。被告英建辩称，1.涉案欠款与被告无关，被告不应承担支付义务。被告英建与原告之间签订的租赁合同实际为经营夏威夷海鲜餐厅使用，该餐厅注册登记在朱林妻子名下，系个体工商户，该餐厅实际由朱林夫妻共同经营，这一事实根据原告向法庭所举的2020年6月15日对账单、承诺书及2020年9月13日的对账单、承诺书等证据可以证明原告对该事实是明知的，由此可以判断双方对租赁合同形成了共识。根据被告朱林向原告作出的承诺，该餐厅实际由自己经营，并且自愿承诺向原告支付相关欠费，原告也接受被告对上述承诺同时也是以朱林的承诺书及相关对账清单向法院提起民事诉讼，该欠款与被告英建没有关系。同时根据原告在向法庭提出的诉讼请求不难辨别原告虽然将英建列为被告共同被告，对于被告英建如何承担责任及承担责任的方式并未在诉状中陈述相关事实和理由，诉讼请求中对相关请求也并无客观表达，说明原告要求被告承担责任缺少相关客观事实，基于上述观点，我们认为将英建列为本案共同被告不符合客观事实。2.如认定合伙关系成立，应追加其余合伙人参加诉讼。即便合伙关系存在，由于合同签订于2018年3月3日，至2018年8月被告已退出了该合伙，如被告朱林不认可被告退伙行为，尚有其余二合伙人王旭及宋凯，为减少当事人诉累，也应当追加其余二合伙人为共同被告。3.原告主张的各项费用无依据。原告提供的对账单和承诺书是原告自行制作，被告朱林在签字时并未认真核对，对于具体数额应当以租赁合同及约定的租金及实际经营天数予以确定。另因饭店经营期间正值疫情，导致餐饮行为不能经营这一事实，根据最高人民法院关于疫情期间餐厅经营行业导致经营损失的应减免一定房租。因原告与被告朱林已达成分期履行的意向，违约金计算应当以被告朱林承诺的期限作为计算起始点。被告朱林辩称，饭店是我、英建还有其他两人合伙经营的，合同是英建去签的，他是领头人，我们几人是参与合伙，前期开业一段时间都是他领头做的，后期我们也参与进行，我根本没有看到过合同。对于原告主张的费用应由合伙人共同承担。租金没有原告主张的这么多，我们饭店实际经营至2020年11月初左右，物业也将电源和水及时关闭了，所以租金应计算到实际结束之日而不是合同约定的日期。房屋存在漏水及疫情影响，导致无法正常经营，应减免停业期间的相应租金。本案当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2018年3月3日，原告徐州金鹰商业经营管理有限公司（甲方）与被告英建（乙方）签订一份《租赁合同》，双方约定甲方将坐落于睢宁县八一路与中山路交汇处“万象天地”项目的一号楼三层1-301、1-323、1-324号商铺，租赁面积约为1042.65平方米的铺位出租给乙方，租赁用途为餐饮（自助餐）。合同上载明的租赁期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，约定房屋交付日为2014年11月15日，实际租赁期限以签订合同时起算。合同第三条约定租金及支付方式为按租赁期间分期支付，其中2018年8月1日起至2019年7月31日止，乙方应于2018年7月15日向甲方支付租金239400元；2019年8月1日起至2020年7月31日止，乙方应于2019年7月15日向甲方支付租金251370元；2020年8月1日起至2020年12月31日止，乙方应于2020年7月15日向甲方支付租金109975元。合同自租金交付后生效。若乙方违反或不遵守或不履行本合同任何条款、条件、协议或规定，则甲方有权行使合同约定的补救权利、解除合同，租赁保证金转为违约金，同时有权追索因乙方违约行为导致的损失，包括并不限于各项费用、开支、诉讼费、保全费以及律师代理费等。双方同时约定，乙方应按时缴纳租金、物管费及其他所有费用。乙方逾期未交清租金的情况下，乙方每天按应缴租金的万分之五支付违约金。合同签订后，被告英建于2018年8月13日向原告支付2万元租金。2020年6月15日，被告朱林在原告制作的夏威夷对账单上签字，对账单载明，万象天地1-301、323、324商铺，面积1047.36平方米，共欠租金184370元、共欠物业费10109元、共欠广告费5000元，同日，被告朱林向原告出具《关于万象天地1#商业1-301、323、324房租款的付款承诺》一份，所欠原告房租款184370元，承诺于2020年6月20日前付清，物业费一起支付，对所欠房租款及物业费无异议。2020年9月13日，被告朱林在对账后，又在原告制作的另一份《夏威夷对账单》上签字，该对账单显示，2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金239400元已缴纳，2019年8月1日至2020年7月31日期间欠付租金144370元，2020年8月1日至2020年12月31日期间欠付租金109975元，共计欠付租金254345元。在租赁期间内，共欠物业费8487元、共欠广告费5000元，以上欠付租金、物业费、广告费合计267832元。同日，被告朱林向原告出具《承诺书》一份，所欠原告房租、物业费、广告费共计267832元，承诺于2020年9月19日前支付5万元，于2020年9月25日前支付10万元，于2020年10月15日前支付10万元，其余款项于2020年11月20日前交清。如因欠费产生的一切后果由朱林承担。现原告持上述租赁合同、对账单及承诺书，提起本案诉讼，要求判如所请。诉讼中，原告徐州金鹰商业经营管理有限公司向本院申请财产保全，并支付保全费2135.52元。另查明，原告因涉案纠纷于2021年2月3日与江苏晋陵律师事务所签订一份《委托代理合同》，支付委托代理费5000元。诉讼中，原告认可，被告朱林在出具对账单及承诺书后支付了12933元。原告另明确其主张的违约金是按照合同约定，分阶段计算，其中2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金是144370元，以144370元为本金按日万分之五从2019年8月1日至2021年5月14日共652天，违约金共计47064.62元；2020年8月1日至2020年12月31日租金是109975元，以109975元为本金按日万分之五从2020年8月1日至2021年5月14日共286天，违约金共计15726.43元；以上违约金合计62791.05元。诉讼中，被告朱林陈述，二被告与案外人王旭、宋凯四人合伙经营夏威夷海鲜自助餐厅，工商登记注册的名称登记在其妻子名下。被告英建则陈述，其于2018年8月已退出合伙经营，该餐厅实际经营人为朱林，所以不应向原告支付租金。本院认为，被告英建与原告徐州金鹰商业经营管理有限公司租赁“万象天地”项目的一号楼三层1-301、1-323、1-324号商铺用于经营餐厅生意，并签订《租赁合同》一份，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效，对双方均具有约束力。原告已向被告交付房屋，被告英建应按合同约定及时、足额支付租金、物业费及其他费用，其久拖不付，应当承担相应的民事责任。被告英建虽辩称仅经营到2018年8月，后期未实际经营，未提供证据，也未得到原告认可。被告英建作为涉案房屋的承租方，是否使用及交由谁使用涉案房屋，不应影响其根据合同向原告承担支付义务。关于被告英建、被告朱林责任承担的问题。本院认为，诉讼中，被告朱林与被告英建对于租赁涉案房屋用于合伙经营自助餐厅均无异议，且被告朱林也实际经营，所以被告朱林应与被告英建对合伙经营期间产生的租金、物业费及其他合法债务承担连带责任。被告英建虽辩称，其已于2018年8月退出合伙经营，未得到被告朱林的认可，也未提供证据予以证实，本院对其抗辩意见不予采纳。被告英建与被告朱林另辩称还有其他合伙人，也未提供证据予以证实，原告也明确即使存在其他合伙人也不要求追加案外人作为被告参加诉讼，故本院对被告英建、朱林辩称的应由其他合伙人一起承担的抗辩意见不予采纳。关于被告英建、朱林欠付的款项数额与违约金计算的问题。本院认为，原告提供的被告朱林签字的对账单及承诺书载明欠付的租金为254345元、物业费8487元、广告费5000元，合计267832元。被告朱林与被告英建虽否认欠付款项的数额，但未提供支付款项的相关证据，应承担对其不利的法律后果。扣除原告自认的被告已支付的欠款数额，本院对原告主张的数额254899元予以确认。考虑2020年年初全国爆发的新冠××及各地实施的管控措施，确实会给二被告正常经营造成一定的影响，本院酌定减免被告使用期间2个月的租金41895元（2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金标准251370元/12个月×2个月），故2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金本院支持为102475元（144370元-41895元）。扣除此部分租金，本院对原告主张的租金、物业费及广告费支持为213004元。二被告未按时交付租金等费用，已构成违约，应向原告支付违约金。原告主张违约金按每日万分之五计算分段计算，不违反双方约定及法律规定，本院予以支持，但计算基数按应实际欠付数额予以相应调整，其中2019年8月1日至2020年7月31日期间以欠付的租金数额102475元为基数，以每日万分之五的标准自2019年8月1日起计算至原告主张的2021年5月14日止；2020年8月1日至2020年12月31日期间以欠付的租金数额109975元为基数，以每日万分之五的标准自2020年8月1日起计算至原告主张的2021年5月14日止。对于原告主张的律师费。因双方明确约定如被告违约，原告有权追索因被告违约行为导致的损失，包括并不限于各项费用、开支、诉讼费、保全费以及律师代理费等。本案系被告未按期支付租金等款项引发的诉争，是被告的违约行为所致，故被告应按约向原告支付律师费5000元。关于原告支付的保全费的负担问题，本院将在诉讼费的分配中予以明确。关于被告英建辩称，承诺书系原告制作打印，说明原告与被告朱林之间就尚欠款项已形成新的付款协议，即便应当向原告支付租金，也应当从承诺书上载明的分期节点计算违约金。本院认为，双方明确约定租金支付的时间，二被告未按期支付租金，已经构成违约，原告有权随时追要。《承诺书》仅为被告朱林单方向原告出具的履行承诺，并未改变《租赁合同》关于违约金的原有约定，本院对被告英建的该抗辩意见不予采纳。关于被告朱林称涉案房屋仅使用至2020年11月3日左右，之后未再经营。本院认为，即便被告没有实际经营，但仍然实际占有使用涉案房屋，被告朱林签字确认的《夏威夷对账单》及《承诺书》均认可涉案房屋的租赁期限至2020年12月31日，租金的支付与被告是否实际经营没有直接联系，故对被告的辩称，本院不予采纳。至于被告朱林称房屋漏水造成无法正常使用的问题，根据被告提供的照片难以确认，本院对其抗辩意见亦不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告英建、朱林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州金鹰商业经营管理有限公司支付房屋租金、物业费、广告费共计213034元及违约金（违约金的计算方式：以102475元为基数，以每日万分之五为标准，自2019年8月1日起计算至2021年5月14日止；以109975元为基数，以的每日万分之五的标准，自2020年8月1日起计算至2021年5月14日止）；二、被告英建、朱林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州金鹰商业经营管理有限公司支付律师费5000元；三、驳回原告徐州金鹰商业经营管理有限公司其余诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3073元，保全费2135.52元，合计5208.52元，由原告承担206元，被告英建、朱林负担5002.52元（其中诉讼费2867元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 张新娟二〇二一年五月二十五日法官助理 顾雅情书 记 员 刘 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。