安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1876号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曹永亮，男，X年X月X日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王昕昊，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘军，男，X年X月X日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：高宏萱（系刘军之妻），女，X年X月X日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：宿州市千佳房地产信息咨询有限公司，住所地宿州市。 法定代表人：邵正和，该公司经理。 委托诉讼代理人：周长飞，男，系公司员工。 上诉人曹永亮因与被上诉人刘军、宿州市千佳房地产信息咨询有限公司（以下简称千佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2021）皖1302民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 曹永亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持曹永亮的诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费用由刘军、千佳房地产公司承担。事实与理由：1.案涉合同不应属于重大误解而被撤销。一审法院以刘军发送给千佳房地产公司业务经理小蔡的短信信息内容为由，认为刘军存在重大误解系适用法律错误。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。本案中，曹永亮提供的房产证中清楚的写明：销售面积为68.80平方米，套内建筑面积为63.10平方米，共有面积分摊为“/”。从常理来分析，该房产证办于2004年9月28日，距今已近17年，其共有面积分摊应为5.70平方米，限于当时的房产局登记条件，对于共有面积分摊“/”应为登记不明确。从社会一般房产交易习惯角度来考虑，购买房产不存在不购买共有面积公摊的情形，且案涉房屋在二楼，必然会产生楼梯等公共空间，适当分摊共有面积合情合理，且案涉房屋共有面积公摊为5.7平方米，也符合实际情况。根据现实中房屋买卖合同的交易习惯，购买房屋一般是指套内建筑面积和共有面积分摊，即销售面积。2.刘军拒不支付购房款，构成违约，应解除房地产居间合同。3.刘军无正当理由拒付购房款，恶意违约，应承担违约金的支付义务。在合同签订前，刘军曾现场看房，且合同中明确约定按套计价，足以证明其对房屋及产权证、价款已经充分了解。刘军故意曲解销售面积、产权面积、建筑面积等名词含义，违反诚信原则，应当承担违约责任。4.千佳房地产公司未尽合理义务，理应退回中介费用并赔偿损失。作为专业的房产中介公司，应比买卖双方更了解房产交易的相关法律政策，负有对房屋权属状况、订约人订约能力等事项的调查并如实报告义务，房地产居间合同里对房屋面积表述存在歧义,未尽到基本审查、注意义务，存在重大失职，导致刘军恶意违约，曹永亮蒙受巨大经济利益损失，千佳房地产公司不得要求支付报酬,并应对损失承担赔偿责任。 刘军辩称，1.一审法院应按诈骗撤销合同，曹永亮存在诈骗行为，违反诚信原则。（1）合同约定刘军在10日内将46万元购房款汇入千佳房地产公司账户，但却未约定在贷款下发7日内交房，该条件根本不会具备，刘军永远无法要求交房。（2）签订房地产居间合同前曹永亮称房屋套内面积为68.8平方米，无公摊，故在合同中约定建筑面积约为68.8平方米。刘军多次要求查看房产证，均被曹永亮拒绝，并要求刘军于2020年10月20日前足额交付购房款。2020年10月18日刘军带着筹备好的购房款再次要求看房产证，否则不予付款，曹永亮才向刘军出示房产证，该证上记载建筑面积为63.1平方米，测绘图也表明建筑面积为63.1平方米，与合同约定相差5.7平方米。2.刘军在一审中所举证据合法、真实、有效。3.曹永亮向一审法院提供的文件不全面，导致一审法院误判。一审法院按新房没有进行登记前的公式去计算二手房的面积，认定刘军“重大误解”，适用法律、法规错误，曹永亮上诉要求按照“社会交易习惯”和用房屋没有进行登记前的公式计算房屋面积违反法律规定。4.曹永亮在整个交易过程中一直在欺骗刘军，违背公序良俗及诚信原则。刘军由于受到曹永亮的欺骗导致经济损失，曹永亮应当赔偿。 千佳房地产公司辩称，其并无过错，不应承担责任。 曹永亮向一审法院起诉请求：1.解除曹永亮、刘军、千佳房地产公司签订的房地产居间合同；2.判令刘军支付曹永亮违约金10000元，千佳房地产公司承担连带责任；3.判令千佳房地产公司返还曹永亮定金5000元；4.本案诉讼费由刘军、千佳房地产公司承担。 刘军向一审法院提出反诉请求：1.驳回曹永亮的诉讼请求；2.撤销刘军与曹永亮、千佳房地产公司之间签订的房地产居间合同；3.判令曹永亮赔偿因筹房款损失的银行利息损失16488.61元；4.判令千佳房地产公司返还定金5000元；5.本案反诉费由曹永亮负担。 一审法院审理查明：2020年10月10日，曹永亮与刘军经千佳房地产公司介绍看房，并于当日下午，曹永亮作为甲方，刘军作为乙方，千佳房地产公司作为丙方，签订了房地产居间合同，约定，曹永亮将其所有的位于宿州市埇桥区××村××号楼××室房产出售给刘军，合同约定房地产建筑面积约68.8平方米，房屋价款是460000元；刘军应在2020年10月20日以前将购房款交给丙方，办理产权转移后，丙方将房款付给曹永亮。曹永亮、刘军均交纳5000元定金给千佳房地产公司。三方签订合同后,刘军于2020年10月18日看到曹永亮的房产证，发现房产证附记栏中记载销售面积为68.8平方米，套内建筑面积为63.1平方米，刘军认为销售面积并不是建筑面积，双方遂发生纠纷。 一审法院认为，关于案涉房地产居间合同是否应当解除或者予以撤销的问题，根据庭审调查事实及刘军发送给千佳房地产公司业务经理小蔡的短信信息来看，刘军对于合同约定房地产建筑面积68.8平方米认为应当是套内建筑面积，并不是销售面积，刘军对此存在重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”之规定，刘军要求撤销三方签订的房地产居间合同，依法予以支持。对于曹永亮要求解除合同的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，对于曹永亮要求刘军支付违约金10000元，千佳房地产公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。因合同被撤销后，自始没有法律约束力，千佳房地产公司应当返还曹永亮定金5000元，返还刘军定金5000元。对于刘军要求曹永亮赔偿其为筹集房款损失的银行利息，因其未实际支付房款，故没有事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，判决：一、千佳房地产公司于判决生效后十日内返还曹永亮定金5000元；二、驳回曹永亮的其他诉讼请求；三、千佳房地产公司于判决生效后十日内返还刘军定金5000元；四、驳回刘军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取87元，曹永亮负担58元，千佳房地产公司负担29元；反诉案件受理费169元，刘军负担130元，千佳房地产公司负担39元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘军举证加盖宿州市不动产登记中心档案查询专用章的房产登记信息查询情况说明一份，以证明案涉房屋建筑面积为63.1平方米。曹永亮质证认为，真实性无异议，与房产证载明面积相互印证，但不能证明该房屋无需购买公摊面积。千佳房地产公司质证认为，应以房产证为准。本院对该份证据的真实性予以认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋在不动产登记中心档案信息中登记建筑面积为63.1平方米，并未注明该面积系套内面积。 本院认为，一审判决千佳房地产公司向曹永亮及刘军返还定金，其并未上诉，本院对该两项判决主文予以维持。虽然刘军在答辩意见中提出曹永亮应向其赔偿损失，但一审法院驳回其该项反诉请求，其亦未上诉，故曹永亮应否向刘军赔偿损失并非本案二审审理范围，对一审法院驳回刘军其他诉讼请求的判项予以维持。虽然案涉居间房地产合同从内容上看约定的46万元是按“套”，在二手房的购买过程中，按照总价进行交易的方式较为普遍，但房屋面积是购买人判断总价是否适当的一个极为重要的因素。房地产居间合同中约定案涉房屋建筑面积约为68.8平方米，刘军在欲交付购房款时发现房产证标注建筑面积为63.1平方米，虽然建筑面积上有“套内”的字样，但该字样并非原始打印，而是用印章加盖上去。且该房产证只是在附记显示“销售面积为68.8平方米”。刘军遂至不动产登记中心进行询问，从其二审举证的加盖不动产登记中心档案查询专用章的查询说明显示，该房屋在不动产登记中心档案登记信息为建筑面积63.1平方米。与房地产居间合同面积存在误差，故一审法院认为刘军签订合同时存在重大误解从而撤销该合同并无不当。且从刘军一审所举证其与其妻子名下多笔定期存单在2020年10月18日前被取出，有部分尚未到期的情况看，其有履行交付购房款的意向。因此，曹永亮认为刘军不愿支付购房款，构成违约，应向其承担违约责任的主张一审法院未予支持并无不当。其在二审期间也未能提供新证据证明刘军存在违约行为，故其该项上诉请求本院亦不予支持。另，现有证据并不能证明千佳房地产公司在提供居间服务过程中存在过错，曹永亮要求该公司赔偿损失的上诉理由亦不能成立，不予支持。 综上，曹永亮的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费174元，由曹永亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴昊彧 审 判 员 吕庆龙 审 判 员 李 震 二〇二一年五月三十一日 法官助理 姚柳晴 书 记 员 吕建荣 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。