吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0502民初426号 原告：冯彦伟，男，1966年9月13日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：黄文学，男，1970年2月7日出生，汉族，通化市法律工作者协会副会长，住通化市东昌区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 被告：李佳潼，女，1987年9月4日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：鞠文华，吉林瀛盈律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼，提出反诉、调解，签收法律文书。 原告冯彦伟与被告李佳潼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯彦伟的委托诉讼代理人黄文学、被告李佳潼的委托诉讼代理人鞠文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯彦伟向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告为原告购买的位于通化市东昌区丽景人家X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号面积分别为XX平方米，XX平方米办理房屋过户。二、请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年1月2日，被告李佳潼与冯开成签订了《房屋买卖合同》冯开成已故，冯开成系被告冯开达哥哥，被告李佳潼将位于通化市东昌区丽景人家X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号两处房产卖给冯开成，2018年1月6日，因急需用钱，冯开成和冯彦伟签订了《房屋买卖合同》又将位于通化市东昌区丽景人家X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号面积分别为XX平方米，XX平方米两处房产卖给原告冯彦伟，案涉两处房产现由原告冯彦伟装修后居住、使用。现冯开成已故，其一切后事都由其弟弟冯开达处理，综上所述，为了维护原告的合法权益，法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李佳潼辩称，依据合同相对性原理，冯彦伟起诉李佳潼主体不适格，李佳潼将自己的房屋出售给冯开成，但是冯开成没有给付房款，冯开成在没有取得争议房屋的物权，冯开成无权再次将李佳潼的房屋出售他人，冯彦伟告李佳潼办理过户手续没有事实及法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。1、本案原告基于对冯开成的债权不明确，据了解冯彦伟与冯开成之间系民间借贷关系，李佳潼与原告没有合同关系，依据合同相对性原理，原告无权依据对冯开成的债权请求案外人办理物权的过户手续。2、本案答辩人与冯开成虽然签订了房屋买卖合同，但是合同并没有履行完毕，冯开成并没有向答辩人交付50万元房款，冯开成本人在没有缴纳房款的情况下都无权向答辩人主张办理过户手续资格，冯开成对本案房屋既没有取得物权，也没有取得债权请求权；答辩人因与冯开成的合同没有实际履行，也无法实际履行，原告冯彦伟都无权向冯开成请求办理房屋过户手续，其更加无权向答辩人主张办理房屋过户手续。3、本案原告与冯开成之间并非房屋买卖关系，而是真正的民间借贷关系，本案事实是冯开成向原告借款20万元，冯彦伟是否向冯开成交付借款没有证据证明，冯彦伟与冯开成之间签订的《房屋买卖合同》只是对其向冯开成的借款提供担保而已，而该担保基于冯开成本身没有取得涉案房屋的物权而无效，同时因不能办理抵押登记而无效，李佳潼与冯开成之间签订的《房屋买卖合同》注明了李佳潼的电话号码。原告购买他人的房屋应当向房屋所有权人核实真伪及是否有纠纷，其应当向李佳潼核实冯开成是否已经支付了购买房屋的对价，而以明显低于市场价的前提下签订了虚假的《房屋买卖合同》，属于非善意，因原告明知李佳潼的两处房屋价值至少价值五十万元，冯开成不可能以20万元的价格出售给自己，该明显低价不符合正常房屋买卖的交易价格及行为，其不构成善意取得，该借贷关系要转化为虚假的买卖合同关系的行为不能得到法律的保护。4、2018年1月2日冯开成购买了李佳潼两处回迁房屋同时在2018年1月2日李佳潼与冯开成签订了《房屋买卖合同》，双方约定给付房屋价款的时间为2018年6月30日之前，但是合同签订后，冯开成在给付李佳潼房款届满之前的2018年3月3日去世，冯开成明显不能给付李佳潼房款，李佳潼找到冯开成的继承人冯晓阳和冯领杰的亲人协商解除《房屋买卖合同》事宜，该二人的亲属回复李佳潼同意解除《房屋买卖合同》，但因该房屋被他人暂时占有导致无法向李佳潼交付该两处房屋，待条件成就时李佳潼会请求冯开成的继承人解除合同，请求原告交付房屋。5、该房屋所有权还没有转移给冯开成，假设冯开成将李佳潼的房屋出售给他人也属于无权处分，该行为没有得到李佳潼的追认，冯开成与冯彦伟之间签订的虚假买卖合同是无效的。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告李佳潼与冯开成于2018年1月2日签订房屋买卖合同，李佳潼将其所有的案涉两回迁房屋（位于通化市东昌区X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号，面积分别为XX平方米，XX平方米）以50万元的价格出售给冯开成；原告冯彦伟与冯开成于2018年1月6日签订房屋买卖合同，冯开成将案涉李佳潼所有的两回迁房屋（位于通化市东昌区X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号，面积分别为XX平方米，XX平方米）以20万元的价格出售给冯彦伟。 认定上述事实的证据有：2018年1月2日李佳潼与冯开成（已故）签订的房屋买卖合同（提交复印件）一份、2018年1月6日冯开成（已故）与冯彦伟签订的房屋买卖合同（提交复印件）一份、回迁安置表（与原件核对后提交复印件）两张。以上证据经本院审查认为真实、合法、有效，本院予以采纳。 原、被告提交的其他证据均不能证明其主张的事项成立，故本院不予采信。 根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见归纳本案争议焦点如下：一、被告李佳潼是否是本案的适格主体。二、原告主张请求法院依法判令被告为原告购买的位于通化市东昌区X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号，面积分别为XX平方米、XX平方米的房屋办理房屋过户手续是否成立。原告、被告对归纳的争议焦点无异议和补充。 本院认为，原告冯彦伟只提交其与冯开成（已故）于2018年1月6日签订的房屋买卖合同以及2018年1月2日李佳潼与冯开成（已故）签订的房屋买卖合同，但被告李佳潼主张没有收到冯开成的购房款50万元，且不认可2018年1月6日冯开成（已故）与冯彦伟签订的房屋买卖合同，原告冯彦伟没有提交证据证明被告李佳潼收到购房款50万元，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告冯彦伟未能提供证据证明案涉两回迁房屋（位于通化市东昌区X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号，面积分别为XX平方米，XX平方米）已完成交易，故冯彦伟应承担不利的后果，且案涉两回迁房屋并未取得不动产登记证书，原告主张请求法院依法判令被告为原告购买的位于通化市东昌区X-X号楼X-X-X号，X-X号楼X-X-X号面积分别为XX平方米、XX平方米的房屋办理房屋过户手续，即无事实根据，又无法律依据，故对原告诉讼请求，本院不予支持。被告李佳潼主张主体不适格，经审查李佳潼为案涉两回迁房屋的所有权人，并且于2018年1月2日李佳潼与冯开成（已故）签订的房屋买卖合同为案涉两回迁房屋的买卖合同，李佳潼是本案适格主体。 综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告冯彦伟的诉讼请求。 案件受理费2150.00元（系减半收取），由原告冯彦伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员 梁 峰 二〇二一年五月二十九日 书记员 王彦力