甘肃省定西市中级人民法院   民事判决书   （2021）甘11民终502号   上诉人（原审原告、反诉被告）：董某，男，汉族，甘肃省岷县人，个体户，户籍所在地岷县，现住岷县。   委托诉讼代理人：杨某，定西市安定区中华路街道法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：包某，男，汉族，甘肃省岷县人，个体户，户籍所在地岷县，现住岷县。   委托诉讼代理人：张某，甘肃恒亚律师事务所律师。   上诉人董某与被上诉人包某租赁合同纠纷一案，岷县人民法院于2020年1月30日作出（2019）甘1126民初4144号民事判决，包某不服该判决，提出上诉。定西市中级人民法院于2020年6月9日作出（2020）甘11民终467号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。岷县人民法院于2020年12月9日作出（2020）甘1126民初2208号民事判决，董某不服，向本院提出上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，因涉及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定的情形不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   董某上诉请求：请求上级人民法院依法撤销原审判决,支持上诉人在一审法院的一、二、三、五项诉求及二项的占用资金期间的2%利息至给付完毕之日止。事实与理由：一、上诉人另行开设“桃源食府”与天天农家乐或与被上诉人之间的租赁合同等无任何关系，（2019）甘1126民初4144号判决中及（2020）甘1126民初2208号判决对本案事实认定清楚。被上诉人收回钥匙，实际占用，致使上诉人未实际使用经营。一审法院依据《合同法》第八条及《民事诉讼法》第六十四条的规定，驳回上诉人的诉求错误；因双方都认可交给钥匙和拿到钥匙的实际情况和时间都是一致的，并且有被上诉人指派的人看锁大门的视频资料，完全能证实该农家乐已由被上诉人控制的事实。二、2018年11月11日被上诉人将租赁的该房屋钥匙拿走，上诉人再未进入，并且还扣留了上诉人的财产，直到2020年12月2日在本案审理过程中进行清点移交。这就完全能证实双方的实际租赁期间为2017年7月3日至2018年10月份到11月11日，此后一直到2020年12月2日被上诉人实际已控制该农家乐。该房屋被上诉人从收回钥匙就实际占用，致使上诉人未实际使用经营，应当视为上诉人已将租赁房屋交付给被上诉人，故上诉人和被上诉人双方签订的房屋租赁合同从钥匙交付之日起已不能实现合同的目的，依法应予解除，尚未履行的，终止履行，由被上诉人退还上诉人剩余租赁费及违约金是符合《合同法》第一百零八条、第一百一十四条的规定。三、双方在2017年7月3日签订的《双喜庄园出租合同》第六条五项约定,“甲方须确保该庄园的所有权或使用权，在乙方经营期限不得有任何第三方对该庄园提出异议……正常合同期内，甲方不得干涉乙方经营”,但是在正常合同期内，被上诉人拿去了钥匙并且让其他人即被上诉人弟弟一起约的人在该庄园打麻将娱乐等行为。导致双方还发生争议,这就显然证实被上诉人已经实际占用。   包某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案最重要的争议焦点，系包某在履约过程中有无强行关闭租赁房屋大门，影响董某经营。一审判决认定包某没有违约行为认定事实清楚，适用法律正确。   董某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告已支付的房租费217501元；2、判令被告支付已收房租费的相应利息按2%计算共12个月95405元；3、判令被告承担违约金6万元；4、判令被告返还原告的餐具等；5、本案诉讼费由被告承担。   包某向一审法院反诉要求：1、判令董某继续履行合同向被告交付30000元押金；2、判令董某向被告交付所欠水电费18195元；3、由董某返还其私自搬走的餐具；4、本案诉讼费用及反诉费由董某承担。在一审庭审中包某增加反诉请求：现租赁期限已经届满，原告董某没有搬走自己的东西，导致目前还占用被告农家乐，要求董某支付占用费。   一审法院认定事实：2017年7月3日，原告董某与被告包某签订了《双喜庄园出租合同》，约定被告包某将自己承包给案外人周某经营的“天天农家乐”重新租赁给原告董某经营，其中包括14间包厢，附属后厨房屋及设备、办公吧台及宿舍一间，及餐桌、餐具、点歌系统、对讲机、麻将桌、凳子、后厨碗筷等餐馆用具。租赁期限三年，自2017年7月3日至2020年7月2日，每年租金130000元，三年合计390000元，押金30000元。合同签订后，双方经协商租金变更为380000元，并未交纳押金。董某于2017年7月13日向包某交付了三年租赁费380000元（其中100000元原、被告提前约定，由董某直接支付给周某）。同时包某在收条中注明其中100000元用于支付周某未到期的10个月房租，实收280000元整。之后“天天农家乐”正常经营，期间，董某通过微信向包某转账支付水电费10800元。2018年10月董某在××镇，期间，董某派一名服务员看守天天农家乐。2018年11月11日（农历10月15日），据原告董某诉称，被告包某从该服务员手中要走农家乐大门钥匙，后董某向包某要过一次钥匙未果。据被告包某辩称，因隔壁点心工厂的煤气要从农家乐拉进，因此被告让董某将钥匙放到点心厂门房。现原告向一审法院起诉，要求：1、依法判令被告返还原告已支付的房租费217501元；2、判令被告支付已收房租费的相应利息按2%计算共12个月95405元；3、判令被告承担违约金60000元；4、判令被告返还原告的餐具等；5、本案诉讼费由被告承担。被告包某向一审法院提起反诉：1、判令董某继续履行合同向被告交付3万元押金；2、判令董某向被告交付所欠水电费18195元；3、由董某返还其私自搬走的餐具；4、本案诉讼费用及反诉费由董某承担。在本次庭审中包某增加反诉请求：现租赁期限已经届满，原告董某没有搬走自己的东西，导致目前还占用被告地方，要求董某支付占用费。   2020年12月2日，一审法院在原、被告双方同意下，将“天天农家乐”内设施等物品进行了移交，董某拉回了所有遗留在该农家乐的物品，并承诺拉回的物品数量无误、无损坏。同时将包某当时租赁时交付给董某的餐桌等物品进行了移交，包某承诺收到的物品数量无误、无损坏。   一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方争议的焦点有五个方面：1、原告在正常经营“天天农家乐”至2018年11月11日后，原告再未进入该农家乐，被告是否存在违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应承担……等违约责任”。第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，被告作为出租人按照合同将出租的农家乐交付给原告，对此双方无争议。要认定被告是否违约，就要认定被告是否违反“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法律规定。根据双方陈述及证据证实，2018年10月原告在别处新开“洮源食府”，当时“天天农家乐”处于停业状态，且原告在该农家乐大门张贴告示：“此店已升级搬迁至洮源食府，……”。对此原告诉状称“被告见部分食客纷纷去洮源食府吃饭消费，怕影响自己双喜点心的营销，乘原告在“洮源食府”经营期间封锁了原告租赁的农家乐，又扣押了原告的一应用具。致使原告无法经营而停止营业”。原告当庭陈述：“是被告向他要农家乐大门钥匙，他让服务员将钥匙交给被告。后来他向被告要钥匙被告不给，导致自己再未能进入该农家乐”。被告陈述：“是因为相邻被告点心厂要拉煤气，所以被告让原告把钥匙放在门房上。后来应原告的要求给原告开过农家乐的门”。因此，一审法院认定“天天农家乐”大门钥匙不是被告强行要走，被告没有封锁该农家乐，无证据证实被告拒绝交还钥匙从而不让原告进入该农家乐。且原告在诉状中称被告封锁该农家乐的理由严重有违常理。反而原告在该农家乐大门张贴告示搬迁餐馆，有停止该处农家乐营业，别处开业经营餐馆的意思表示。另查明：该农家乐从2018年11月11日至今，就保持当初停业状态。被告没有要走钥匙从而转租或自用的动机。综上，被告没有违反“租赁期间保持租赁物符合约定的用途”法律规定。因此，综合本案实际，原告诉称被告构成违约，从而要求退还房屋租金并承担利息及支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律规定，一审法院不予支持；问题焦点2：原告是否应继续履行合同并支付被告3万元押金的问题。双方在合同中约定，租房期限2017年7月3日至2020年7月2日。且合同约定，押金租赁期满后退还被告。现合同约定租房期限已过，合同终止，且原告将农家乐及附属用具已交还给被告。因此，被告反诉要求原告继续履行合同并交付3万元押金的诉讼请求，无事实及法律规定，一审法院不予支持；问题焦点3：被告反诉原告，要求支付欠付的水电费问题。因被告仅凭提交自己单方面制作的清单，无水电费正式发票，且双方对水电费至今未进行确认结算。因此，被告反诉要求原告支付水电费的反诉请求，缺乏证据证实，一审法院不予支持；问题焦点4：原告要求被告返还餐具等物品，以及被告反诉原告返还其租赁时移交的餐具等物品。一审法院在原、被告双方同意下，已将“天天农家乐”内设施等物品进行了交接，同时原告拉回了餐具等物品，被告收到了租赁时移交给原告的物品。因此，原告的该诉讼请求及被告的反诉请求已实现，且双方当庭表示已不再主张，因此该诉讼请求及反诉请求，一审法院不予支持；问题焦点5：关于被告反诉原告在合同约定的租赁期限到期后，未及时搬离，要求原告支付占用费的问题。因原告起诉时尚在租赁期间，原告在诉讼期间无法单方面搬离物品将农家乐移交给被告。因此，被告反诉要求原告支付占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告董某对被告包某的诉讼请求。二、驳回反诉原告包某对反诉被告董某的反诉请求。案件受理费3410元，由原告董某负担；反诉费502元由反诉原告包某负担。   二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。   本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为董某未能继续使用涉案房屋是否系包某违约所致。民事活动应当遵循诚实信用的原则，董某与包某签订的《双喜庄园出租合同》系双方当事人的真实表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现董某上诉称包某存在违约行为致使其2018年11月以后未能实际占有使用该租赁房屋，但董某停止案涉农家乐的营业是因为其在别处新开一间饭馆，并非包某要走钥匙所致，当时双方也没有交接物品、交还房屋或解除合同的意思表示，亦无证据证明包某存在强行关闭农家乐的行为，因此，在董某暂停农家乐营业至向一审法院起诉期间，包某在涉案租赁合同的履行过程中并无过错。董某第一次向一审法院提起诉讼时，明确要求要解除合同，系以诉讼的行为方式表示其不愿意再履行合同，合同已无继续履行的可能，此时，包某作为出租人，未能积极与董某协商返还房屋、交接物品，对于双方矛盾的进一步激化及损失的进一步扩大，包某亦具有一定的过错，应根据公平原则酌情确定包某返还董某2019年12月至2020年7月期间的部分房屋租金的40000元。   综上所述，董某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持岷县人民法院（2020）甘1126民初2208号民事判决第二项；   二、撤销岷县人民法院（2020）甘1126民初2208号民事判决第一项；   三、包某于本判决生效后30日内返还董某房屋租金40000元。   一审案件受理费3410元，反诉费502元，由董某负担2500元，由包某负担1412元；二审案件受理费6894元，由董某负担5000元，由包某负担1894元。   本判决为终审判决。   审判长 马喜林   审判员 张建文   审判员 李亚婷      二〇二一年五月二十六日   法官助理 康 宁   书记员 齐志俊