新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初2222号   原告：金贵启，男，1982年10月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：曹振军，男，新疆中盛唐矿业有限公司法律顾问。   被告：新疆恒信佳业房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐经济技术开发区祥云中街1260号恒信阳光里小区1栋商业15室。   法定代表人：李胜，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张芬，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告金贵启与被告新疆恒信佳业房地产开发有限公司（以下简称恒信佳业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月6日公开开庭进行了审理。原告金贵启委托诉讼代理人曹振军、被告恒信佳业公司委托诉讼代理人张芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   金贵启向本院提出诉讼请求：1.判令恒信佳业公司支付迟延支付房屋的违约金29408.4元（暂时计算至2019年12月24日，具体应计算至实际交付房屋之日止）；2.判令恒信佳业公司支付逾期交付权属证书的违约金69224.1元；3.判令恒信佳业公司返还原告租金损失29408.4元；4.判令恒信佳业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月29日，金贵启从恒信佳业公司处购买了乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）祥云中街1260号恒信·阳光里小区XX栋XX号的商铺，建筑面积81.69平方米，双方签订了编号为2018销0020228的《商品房买卖合同》。该套房屋总金额776055元；恒信佳业公司未能按照合同规定的期限交房，恒信佳业公司也延迟办理房产证，给原告造成了很大的损失。合同签订以后，原告依约支付了首付款，后双方签订了分期付款协议。恒信佳业公司直到2019年8月9日才给金贵启办理了房产证，恒信佳业公司没有履行交房手续，并擅自将该商铺出租给第三人收取租金，且租金没有交付金贵启。金贵启多次要求恒信佳业公司交房，但恒信佳业公司屡次拖延，态度恶劣。为维护金贵启的合法权益，故诉至法院。   恒信佳业公司辩称，首先，恒信佳业公司已经履行了通知交房和积极协助办理房地产证的义务，根本不存在违反《商品房买卖合同》的情况。金贵启在购买房屋时，已经知道房屋处于出租状态，承租人为卢永林，租赁期限为2017年4月15日至2022年4月15日。经三方协商，金贵启与恒信佳业公司签订《商品房买卖合同》时，恒信佳业公司先解除与卢永林的租赁合同，再由金贵启和卢永林签订租赁合同的方式交付房屋。恒信佳业公司于2018年11月1日与卢永林签订租赁合同解除协议，解除了租赁合同关系，并退还了押金及预交的租金，又于2018年12月29日与金贵启签订《商品房销售合同》，同时告知金贵启可与卢永林签订租赁合同并收取租金完成商铺交付，但金贵启以各种理由推诿，拒不履行。2019年11月14日，金贵启又通过强制手段将承租人赶出该商铺并换锁，已经以所有权人的身份占有了该房屋。金贵启认为没有按照约定时间实际占有商铺获取租金收益，是其自身不诚信以及怠于履行约定，房屋登记转移至金贵启名下时，恒信佳业公司已经履行完毕商品房买卖合同的义务，恒信佳业公司对此不存在过错且不承担责任。其次，双方约定恒信佳业公司收到全部房款后办理入住手续，再开始办理商铺产权证书。恒信佳业公司积极配合金贵启办理了权属证书，故不存在逾期交付权属证书或违约的情形，若金贵启存在损失，是由其过错造成，应由其自负。故恒信佳业公司已经履行通知交房和积极协助办理房地产证的义务，根据法律和双方《商品房买卖合同》的约定，恒信佳业公司不承担任何违约责任。金贵启的起诉没有事实及法律依据，请求驳回金贵启的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   本院经审理认定事实如下：2017年11月16日，金贵启（乙方）与恒信佳业公司（甲方）签订《分期付款协议》一份，约定：金贵启购买乌鲁木齐经济技术开发区祥云中街1260号恒信·阳光里小区XX栋XX号铺，建筑面积81.69平方米，单价14689元/平方米，总房款1200000元，2017年10月31日付款200000元（贰拾万元整），2017年11月16日付款400000元（肆拾万元整），剩余房款600000元（陆拾万元整）分四次还清，2018年1月31日付款150000元（壹拾伍万元整），2018年4月30日付款150000元（拾伍万元整），2018年7月30日付款150000元（拾伍万元整），2018年10月30日付款150000（拾伍万元整），甲方收到乙方该套商铺房款900000元（玖拾万元整）后签订《商品房销售合同》，甲方收到全部房款后办理入住手续，开始办理商铺所有权证书等内容。   2018年12月29日，金贵启（买受人）与恒信佳业公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2018销0020228），约定：买受人购买恒信·阳光里14栋1号商铺，实测面积81.69平方米，其中套内建筑面积77.15平方米，分摊共有建筑面积为4.54平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9500元，总价款为776055元；付款方式为一次性付款，买受人应在2018年12月1日支付该商品房屋全部价款；第十条商品房交付条件，该商品房交付应当符合下列第1、2所列条件：1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十二条交付时间和手续，出卖人应当在2018年12月29日前向买受人交付该商品房屋；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月29日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并照第十三条处理；第十三条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列【×1】【×2】种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在×日之内，（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过×日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的×%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；2.×；第十七条房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起×日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金；2、×；（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任，合同还对商品房质量、保修责任、质量担保等进行了约定。恒信佳业公司与金贵启分别在该合同尾部加盖公章、签字按捺指印。金贵启按约定支付完房款后，恒信佳业公司未按约定期限交付房屋。   另查明，2019年8月9日恒信佳业公司工作人员协助金贵启申办房屋所有权转移登记。同年12月25日，案涉房屋所有权变更登记至金贵启名下。   另查明，2017年4月15日，恒信佳业公司将阳光里小区14号楼1号商铺租赁给案外人卢永林。后恒信佳业公司（甲方）与案外人卢永林（乙方）签订《恒信·阳光里小区商铺租赁合同解除协议》一份，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于阳光里小区XX号楼XX号商铺；出租房面积共81.69平方米；租赁期限自2017年4月15日至2022年4月15日；二、经甲、乙双方协商一致，双方解除租赁合同，解除日期：2018年11月1日；三、2018年11月1日至2019年4月15日共计：165天，甲方应向乙方退还租金：165天×1天/㎡/天×81.69㎡=13480元；四、甲方收到乙方押金收据后，退还30000元押金＋五、实际甲方退还乙方30000+13480=43480元。恒信佳业公司将上述款项退还后，案外人卢永林于2019年5月14日向恒信佳业公司出具收据一份。   以上事实，有金贵启提供的《商品房买卖合同》，恒信佳业公司提交的《分期付款协议》《不动产登记信息查询结果》《租赁合同解除协议》、通话录音及文字材料，当事人的陈述及本院庭审笔录在卷佐证。   本院认为，恒信佳业公司与金贵启签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属于有效合同。该合同签订后，双方应当按照合同约定履行自己的义务。   关于金贵启请求判令恒信佳业公司支付迟延交付房屋的违约金至实际付清之日，暂计29408.4元（以房屋面积81.69㎡为基数，按照1元/天/㎡，自2018年12月29日暂时计算至2019年12月24日，2019年12月25日至实际交付房屋的违约金，以房屋面积81.69㎡为基数，按照1元/天/㎡计算）的诉讼请求，本案中，金贵启按照合同约定履行了支付购房款的义务，恒信佳业公司应当履行向金贵启履行交付房屋、办理不动产权证书的合同义务，但是恒信佳业公司未在《商品房买卖合同》约定的期限向金贵启交付案涉房屋，构成违约。恒信佳业公司辩称，经恒信佳业公司、金贵启及案外人卢永林协商，恒信佳业公司解除与卢永林的租赁合同后，以金贵启和卢永林签订租赁合同的方式向金贵启交付房屋。但是未向法庭提交三方达成该协议内容的证据，金贵启对此亦不认可，恒信佳业公司亦未提供证据证明以其他方式交付案涉房屋，故恒信佳业公司上述辩称意见，本院不予采信。对于案涉房屋逾期交付时间的问题。恒信佳业公司辩称，2019年11月14日，金贵启更换了案涉房屋的门锁，已经实际占有房屋，恒信佳业公司不存在违约，就上述辩称意见恒信佳业公司未提供证据加以证明，金贵启对此亦不予认可，故本院不予采信。金贵启主张自2018年12月29日暂计算至2019年12月24日的违约金，参照恒信佳业公司与案外人卢永林《解除租赁合同协议》中约定的租金标准来主张，即以房屋面积81.69㎡为基数，按照1元/天/㎡暂计算360日；2019年12月25日至实际交付房屋之日的违约金，亦以房屋面积81.69㎡为基数，按照1元/天/㎡计算。本院认为，恒信佳业公司与金贵启签订的《商品房买卖合同》，虽然约定了交付房屋的期限，但未约定逾期交房违约金计算标准。2019年12月25日，案涉房屋所有权已变更登记到了金贵启名下。在案涉房屋所有权变更登记之前，恒信佳业公司应对所有权登记逾期交付房屋的行为承担违约责任。对于金贵启主张案涉房屋所有权变更登记前即自2018年12月29日计算至2019年12月24日的逾期交房违约金29408.4元（81.69×1×360），本院予以支持，但是房屋所有权变更登记至金贵启名下后，恒信佳业公司即失去继续履行合同交付房屋的能力，金贵启主张计算自2019年12月25日至实际交付房屋的违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。案涉房屋所有权变更登记至金贵启名下后，对于该房屋的占有、使用等权益纠纷，应以其他法律关系另行主张。   关于金贵启主张要求恒信佳业公司支付逾期交付权属证书的违约金69224.1元（以776055元为基数，按照每日0.4‰，自2018年12月29日计算至2019年8月9日）的诉讼请求。本案中，恒信佳业公司与金贵启签订的《商品房买卖合同》对于办理所有权证书未约定期限。金贵启未提供证据证明在上述合同签订后向恒信佳业公司要求办理案涉房屋所有权证书或双方就此达成补充协议。故金贵启上述诉讼请求，不符合双方约定，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   关于金贵启主张要求恒信佳业公司返还租金损失29408.4元（房屋面积81.69平方米×1元/天/平方米×360天，2018年12月29日至2019年12月24日）的诉讼请求。恒信佳业公司辩称，其与卢永林的租赁合同于2018年11月1日已经解除，其已经退还卢永林的剩余的租金和押金，金贵启主张的期间，恒信佳业公司与卢永林并无租赁合同关系。本院认为，金贵启未提供证据证明。2018年12月29日至2019年12月24日期间，恒信佳业公司将案涉房屋租赁给案外人卢永林，并收取案外人卢永林29408.4元租金，故金贵启该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》（法释[2003]第7号）第十七条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、新疆恒信佳业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向金贵启支付逾期交房违约金29408.4元；   二、驳回金贵启其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2860.82元（金贵启已预交），由金贵启负担2203.75元，新疆恒信佳业房地产开发有限公司负担657.07元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   钱军洋   人民 陪 审员   姜金兰   人民 陪 审员   杨明兰   二 〇 二 一 年 五 月 二 十 日   书  记  员   东 东