四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终547号 上诉人（原审被告）：童应富，男，1956年12月23日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：杨阿的，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人（原审被告）：王清芝，女，1956年1月22日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：杨阿的，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告）：盐边县欣发物业管理有限责任公司，住所地：四川省盐边县桐子林镇红星小区******,统一社会信用代码：91510422597536376T。 法定代表人：杨明发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李黎，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人童应富、王清芝因与被上诉人盐边县欣发物业管理有限责任公司（以下简称欣发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省盐边县人民法院（2020）川0422民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人童应富及其委托诉讼代理人杨阿的、上诉人王清芝的委托诉讼代理人杨阿的、被上诉人欣发物业公司的委托诉讼代理人李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童应富、王清芝上诉请求:撤销一审判决，改判确认欣发物业公司与盐边县鑫盛广场小区业主委员会（以下简称业主委员会）于2015年4月9日签订的《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》、2018年4月11日签订的《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》无效；欣发物业公司向童应富、王清芝支付违约金515.21元、律师费300元；欣发物业公司尽快修复消防、路灯、栏杆等公共设施，排除安全隐患；赔偿安全事故造成的经济损失43000元；一二审诉讼费由欣发物业公司承担。事实和理由：1.《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》实质是买卖合同，欣发物业公司与童应富、王清芝之间是买卖关系，欣发物业公司没有提供交易产品，交易没有发生。2.合同的签订违背《比选公告》程序，欣发物业公司不是业主大会依法选聘的服务企业，合同对业主不具有约束力；《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》未约定《比选公告》载明的21个具体服务事项、标准、质量，约定显失公平，且违反了《四川省物业管理条例》的规定，合同无效。3.四川省米易县人民法院（2019）川0421民初794号民事判决书、四川省攀枝花市中级人民法院（2020）川04民终294号民事判决书以证据不足驳回44位业主的诉讼请求，不能作为本案的裁判依据。4.童应富、王清芝已经提供业主大会撤销合同的决议，一审依然判决童应富、王清芝向欣发物业公司支付物业服务费、违约金及律师费错误。5.一审法院不采纳对欣发物业公司不利的证据，欣发物业公司隐匿证据，一审法院不调取应当调取的证据，裁判结果错误。6.一审判决适用法律错误。7.一审法院未追加业主委员会为本案第三人，未调取中鑫房地产公司与攀枝花市恒海物业管理公司签订的物业合同，违反法定程序。 欣发物业公司辩称,童应富、王清芝所在小区的业主委员会与欣发物业公司依法订立《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》，欣发物业公司按照合同约定履行了物业服务义务，童应富、王清芝应当缴纳物业服务费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法驳回上诉，维持原判。 欣发物业公司向一审法院起诉请求：1.判令童应富、王清芝支付欣发物业公司2018年4月至2019年3月的物业服务费3540.84元；2.判令童应富、王清芝支付违约金7133.02元（暂计算至2020年5月18日）；3.律师代理费5000元、案件受理费由童应富、王清芝负担。 一审法院认定事实：童应富、王清芝夫妇系盐边县桐子林镇鑫盛广场小区6-201号、6-202号房屋的共同所有权人，房屋建筑面积共计为295.07㎡。业主委员会于2018年4月11日与欣发物业公司签订《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》，约定履行期限2018年4月1日至2019年3月31日，物业服务费收费标准按房屋所有权证建筑面积住宅1元／平方米·月（三单元按0.8元），物业服务费从合同生效之日起按半年交纳，业主于每个交费周期起始日15日内交纳，逾期未交纳的，欣发物业公司催告业主在合理期限内交纳，仍未交纳的承担违约责任并按管理规约执行。2018年4月1日至2019年3月31日欣发物业公司为盐边县鑫盛广场小区提供了物业管理服务，童应富、王清芝未交纳2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3540.84元，欣发物业公司经张贴公告催要，童应富、王清芝至今仍以欣发物业公司与童应富、王清芝所在小区签订的物业服务合同无效为由拒绝交纳;童应富、王清芝拖欠欣发物业公司物业服务费3540.84元属实，但物业合同约定的违约金过高，按物业合同约定的缴费期分别计算逾期缴费时间，并按6%的年利率计算利息损失合计为396.26元（至2020年5月18日截止）;欣发物业公司为了本次诉讼支付律师代理费5000元。另查明：由于盐边县××广场小区××小区业委会签订的物业服务合同不认可，同时认为欣发物业公司的服务也不到位，由此引发小区内童应富、王清芝等44位业主不满并于2018年12月向一审法院提起诉讼，要求确认2018年4月11日业主委员会与欣发物业公司签订的《鑫盛广场小区（商住楼）物业服务合同》无效，经四川省攀枝花市中级人民法院指定四川省米易县人民法院管辖，四川省米易县人民法院于2019年6月18日立案受理了童应富、王清芝在内的44位业主起诉欣发物业公司确认合同无效纠纷一案，经过四川省米易县人民法院审理，于2019年10月28日作出了（2019）川0421民初794号判决，该判决驳回了童应富、王清芝等44位业主的诉讼请求，童应富、王清芝等44位业主不服四川省米易县人民法院的判决，依法提出上诉，四川省攀枝花市中级人民法院于2020年3月25日立案受理，四川省攀枝花市中级人民法院经过审理，于2020年4月29日作出（2020）川04民终294号民事判决，该判决依法驳回了童应富、王清芝等44位业主的上诉。 一审法院认为，业主委员会与欣发物业公司签订物业服务合同经过了四川省米易县人民法院一审、四川省攀枝花市中级人民法院二审审理均驳回了童应富、王清芝等44位业主要求确认业主委员会与欣发物业公司签订物业服务合同无效的诉讼请求。童应富、王清芝在本案的交费周期得到了物业服务，应当按物业服务合同的约定向欣发物业公司交纳相应物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院依法支持欣发物业公司要求童应富、王清芝支付2018年4月至2019年3月期间物业服务费3540.84元的诉讼请求；但由于欣发物业公司在该服务期内的确有服务不到位的地方，由此引发了几十位业主的集体反对，加之欣发物业公司在物业服务合同中约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，第三人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，应按合同约定的物业服务费支付时间分别予以计算，童应富、王清芝逾期交纳物业服务费给欣发物业公司造成的利息损失才396.26元，所以其违约金最高不得超过利息损失的30%，即为396.26元＋396.26元×30%﹦515.21元；对律师代理费的诉讼请求，虽然物业服务合同中有约定，童应富、王清芝也有故意拖欠物业服务费的恶意，但律师代理费明显过高，加之欣发物业公司在提供服务过程中的确有不尽如人意的地方，所以对律师代理费一审法院依法确定由童应富、王清芝负担250元。小区物业服务关系着每位业主的切身利益，业主按合同约定交纳物业服务费是物业服务企业生存的基本条件。尽管物业服务不能尽如人意，但按约交纳费用却是每位业主在享受了物业服务后应尽的义务。虽然童应富、王清芝列举了欣发物业公司违约或者侵害广大业主权益的的种种行为，但并没有提交相关证据予以支持自己的主张。童应富、王清芝以拒绝交纳服务费来表达对物业服务企业的不满，其行为违反了法律规定及合同的约定，应承担相应的法律后果。如业主认为物业服务有瑕疵，业主可通过业主委员会与服务企业进行沟通予以改进，业主也可以向住建局对物业公司进行投诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、童应富、王清芝于判决生效后十日内向盐边县欣发物业管理有限责任公司支付2018年4月至2019年3月的物业服务费3540.84元；二、童应富、王清芝于判决生效后十日内向盐边县欣发物业管理有限责任公司支付违约金515.21元;三、童应富、王清芝于判决生效后十日内向盐边县欣发物业管理有限责任公司支付律师代理费250元；四、驳回盐边县欣发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费192元，由盐边县欣发物业管理有限责任公司负担142元，由童应富、王清芝负担50元。 二审时，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，童应富、王清芝向本院提交了欣发物业公司起诉赵延春、王留军、王清芝物业纠纷案的民事起诉状两份、业主委员会的温馨提示、关于请求业主委员会依法公开的事项、关于请求政府依法履行职责，责令业主委员会撤销在物业管理中的违法决定、指导，帮助其建立内部管理机制规范运作，走上法治轨道的请示，拟证实：业主委员会与欣发物业公司签订的合同侵犯了业主的合法权利，业主联名向政府请求予以纠正。欣发物业公司质证认为，4份证据都是复印件，真实性、合法性无法判断，且与本案无关。 本院认为，童应富、王清芝提交的证据不能证明本案的基本事实，本院依法不予采信。 二审中，欣发物业公司未提交新证据。 二审经审理查明事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.童应富、王清芝是否应向欣发物业公司支付物业服务费、违约金、律师费；2.本案审理程序是否违反法律规定。现分述如下： 一、童应富、王清芝居住的盐边县鑫盛广场小区经业主大会选举，于2014年4月19日正式成立业主委员会，任期5年。2018年4月11日，业主委员会与欣发物业公司签订《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》。2020年4月29日，本院作出（2020）川04民终294号民事判决书，认定该合同为有效合同。二审时，童应富、王清芝提出业主委员会与欣发物业公司恶意串通签订合同，但提供的证据不能佐证其主张。双方理应按照合同履行义务、享受权利。童应富、王清芝提出“欣发物业公司在兑现了《比选公告》的服务范围、项目、标准时才能收取服务费”的上诉理由，因《比选公告》只是选任物业公司的先决条件，其内容与《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》内容不一致时，欣发物业公司应当按照合同的约定履行义务。因此，该上诉理由缺乏事实依据。本案审理过程中，童应富、王清芝还提供了《业主管理规约》《业主大会撤销合同决议》及盐边县住建局（2018）63号文件等证据，主张撤销业主委员会与欣发物业公司签订的《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》，本院审查后认为，童应富、王清芝提交的证据不能证明业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序，故童应富、王清芝提出《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》已被撤销的上诉理由不成立。经查，欣发物业公司在四川省米易县人民法院（2019）川0421民初794号案件中已举证证明了具体的物业服务内容，案涉小区大部分业主对欣发物业公司提供的物业服务不持异议，并已向欣发物业公司缴纳了物业服务费，欣发物业公司向案涉小区提供物业服务的事实客观、真实。由于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，童应富、王清芝居住小区的业主委员会与欣发物业公司签订的《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》对小区业主均具有法律约束力。欣发物业公司按照合同约定为盐边县鑫盛广场小区提供了物业服务，童应富、王清芝应当按照合同约定支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，拒交物业服务费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，本案中，童应富、王清芝提供的证据不足以证明欣发物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，童应富、王清芝应承担举证不能的法律后果。因童应富、王清芝违反合同约定，相应的违约责任就应该由其承担。一审判决童应富、王清芝向欣发物业公司支付物业服务费、违约金及律师费正确。二审时，童应富、王清芝请求确认业主委员会与欣发物业公司于2015年4月9日签订的《鑫盛广场小区(商住楼)物业服务合同》无效，欣发物业公司向童应富、王清芝支付违约金515.21元、律师费300元；并尽快修复消防、路灯、栏杆等公共设施，排除安全隐患；赔偿安全事故造成的经济损失43000元的上诉请求超出了一审诉求，不属于本案的审理范围。 二、本案系欣发物业公司起诉要求童应富、王清芝支付物业服务费，与业主委员会没有利害关系，一审未追加业主委员会不违反法定程序。因中鑫房地产公司与攀枝花市恒海物业管理公司签订的合同与本案事实无关，人民法院未予调取不违反法定程序，故本案程序合法。 综上所述，童应富、王清芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，童应富、王清芝由负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年五月十七日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明