北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6829号上诉人（原审被告）：付丹凝，女，1987年7月18日出生，美利坚合众国公民，北京兄弟联合投资有限公司部门总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李晓嫚，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈以平，女，1963年4月8日出生，美利坚合众国公民，RERINBESTMENT总裁，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘长兴，北京市中海律师事务所律师。上诉人付丹凝（以下简称付丹凝）因与被上诉人沈以平（以下简称沈以平）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付丹凝上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由沈以平承担。事实和理由：一、（2018）京0105民初2266号判决（以下简称2266号案）已就案涉房屋买卖合同解除及损失赔偿等事项作出生效判决，酌定付丹凝向沈以平支付违约金30万元，该违约金已考虑到双方履约情况、沈以平实际损失、预期利益等情况，针对同一违约事实，沈以平又另行提起本案诉讼，违反一事不再理原则。一审支持了沈以平一审诉求，使付丹凝对沈以平的损失进行重复补偿，也有违我国的立法宗旨和立法原则。二、即使法院认定沈以平仍有权就同一违约事实另行向付丹凝主张损害赔偿请求权，也应综合双方在案涉合同履约过程中的过错程度、损害结果、所得利益等情况综合考量本案中的房屋占有使用费用，并扣除2266号案中付丹凝已经支付的30万元违约金。1.沈以平在案涉房屋买卖合同的签订、履行和解除过程中具有明显的恶意和过错。2.沈以平因案涉买卖合同解除获得巨大利益，并无任何损失。3.付丹凝因案涉合同履行遭受重大损失，是真正的利益受侵害者。三、一审判决法律适用错误，一审判决依据《中华人民共和国民法典》第一百零七条错误。沈以平辩称，同意一审判决，不同意付丹凝上诉请求。沈以平认为本案不属于重复起诉，本案一审沈以平主张的是双方房屋买卖合同解除后针对房屋租赁关系参照房屋租金标准主张房屋占有使用费，与2266号案不是同一法律关系，2266号案违约金是针对房屋买卖合同中的违约行为的赔偿责任。沈以平向一审法院起诉请求：判令付丹凝向沈以平支付自2016年4月1日至2020年10月30日止的房屋占有使用费1375000元，每月按照2.5万元计算。一审法院认定事实：沈以平、付丹凝于2014年9月25日就涉案房屋签订租赁合同，约定由付丹凝向沈以平承租涉案房屋，租期1年，自2014年10月1日至2015年9月30日，月租金2.5万元。2016年3月19日沈以平、付丹凝就涉案房屋签订《买卖意向书》，约定付丹凝拟购买涉案房屋，房屋价格为1250万元，定金100万元，双方就交易条件进一步洽谈，付丹凝于2016年3月29日向沈以平支付定金100万元。2016年6月3日，沈以平、付丹凝双方就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，明确涉案房屋已交付给付丹凝使用，涉案房屋总价款为1250万元，付丹凝拟贷款875万元，就付丹凝已于2016年3月29日向沈以平支付的购房定金100万元自合同签订后自动转化为购房款，双方约定出卖人应在办理完房屋产权登记转移手续后1日内与买受人办理房屋交付手续。该合同附件八第4条中约定，因买受人已于2016年3月31日前支付购房定金100万元，双方约定出卖人不再向买受人收取2016年4月及以后的租金。后双方因房屋买卖合同发生争议诉至一审法院，在本案审理过程中，一审法院经审查认为双方之间的房屋买卖合同因付丹凝系美国国籍存在事实上无法继续履行的情形，应予解除，付丹凝因自身原因导致合同无法继续履行构成违约，付丹凝应当向沈以平支付违约金并腾退涉案房屋。据此，一审法院于2020年4月30日作出（2018）京0105民初2266号民事判决书，判令解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》，并判令付丹凝腾退涉案房屋及支付沈以平违约金30万元，该判决已生效。庭审中，双方均确认付丹凝于2020年11月20日搬离涉案房屋。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，且沈以平作为守约方的实际损失已超过了付丹凝另案中已支付的违约金的数额，故付丹凝对此还应承担赔偿责任，但赔偿的数额应以守约方的实际损失为限。沈以平、付丹凝之间就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定付丹凝自2016年4月1日之后不再向沈以平支付房租，该约定的前提系双方之间房屋买卖合同的成立及履行。但此后双方的《北京市存量房屋买卖合同》因付丹凝违约而解除，沈以平通过出售房屋获得价款的合同目的已落空，故在（2018）京0105民初2266号民事判决书生效之前，付丹凝占有使用涉案房屋的占有使用费属于沈以平因付丹凝违约产生的损失，且该损失沈以平未在（2018）京0105民初2266号民事案件中主张，一审法院予以支持。在（2018）京0105民初2266号民事判决书生效之后，付丹凝已无权继续占有使用涉案房屋，故沈以平有权要求付丹凝继续占有期间的房屋占有使用费。就房屋占有使用费的标准，沈以平主张按照此前双方租赁合同约定的标准每月2.5万元计算并不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百零七条规定，判决如下：付丹凝于判决生效之日起十日内支付沈以平房屋占有使用费137.5万元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，付丹凝提交以下证据：证据1，北京市房屋租赁合同。证明目的：沈以平在签订房屋买卖合同之前已经明知付丹凝具有美国身份仍然同意付丹凝以中国身份签订房屋买卖合同，现在单方解除合同之诉中主张付丹凝国籍问题，其对于合同解除的主观恶意明显大于付丹凝。证据2，案涉房屋现价网页截图。证明目的：2021年2月2日案涉房屋所在小区均价为84952元每平方，按照均价计算，涉案房屋目前的价值约为2058万，案涉合同的房屋交易价格1250万元，上涨了808万，涨幅约64%，由此可见，因为案涉合同的解除，沈以平非但没有损失，反而获得了巨大的利益。沈以平对上述证据质证称：证据1：认可真实性，不认可证明目的。该证据更可证明一审判决参照的标准是房屋租金。证据2：不认可真实性和证明目的。与本案无关，付丹凝已经在另案多次提及该问题，本案房屋是否出现溢价和上涨与本案无关，是因为付丹凝长期占有本案沈以平的涉案房屋致使沈以平没有办法获得收益。本院认为，上述证据与本案待证事实不具有关联性，本院对其证明目的不予认可。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点一是本案是否属于一事不再理。二是判决金额是否应当扣除2266号案中已经判决支付的30万元违约金。关于争议焦点一、（2018）京0105民初2266号民事案件中，沈以平要求付丹凝支付10%的违约金，并未就房屋占有使用费损失单独提出诉讼请求，故本案并不属于一事不再理。关于争议焦点二，（2018）京0105民初2266号民事判决认定付丹凝构成违约，双方的《北京市存量房屋买卖合同》最终解除，沈以平通过出售房屋获得价款的合同目的因付丹凝违约而落空。付丹凝自2016年4月1日之后不再向沈以平支付房租，且付丹凝此后一直居住在该房屋中至2020年11月20日。前案判决书生效之前，付丹凝占有使用涉案房屋的占有使用费属于沈以平因付丹凝违约给沈以平造成的损失，而前案判决书生效之后，付丹凝丧失继续占有使用涉案房屋的基础，亦应给付占有使用涉案房屋的占有使用费。上述费用是沈以平作为守约方及房屋权利人的损失，一审法院认定的租金损失与前案认定的违约金相加并未过分高于沈以平的实际损失。故沈以平要求付丹凝支付自2016年4月1日至2020年10月30日止的房屋占有使用费于法有据，一审法院认定数额并无明显不当，本院予以确认。综上所述，付丹凝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17175元，由付丹凝（FuDanning）负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  于洪群二〇二一年五月三十一日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏