重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初6782号原告：牛伟，男，1976年6月27日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告：邓小琴，女，1982年7月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：牛伟，男，系原告丈夫。被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝能大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，该公司董事长。委托诉讼代理人：王富强，男，该公司员工。原告牛伟、邓小琴与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月17日开庭进行了审理。诉讼过程中，被告申请对案涉房屋部分裂缝产生的原因进行鉴定，本院依法委托了鉴定机构进行本次鉴定。鉴定结束后，恢复了本案诉讼，并于2021年3月29日再次公开开庭进行了审理。原告刘伟暨原告邓小琴的的委托诉讼代理人,被告鲁能公司的委托诉讼代理人王富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛伟、邓小琴向本院提出诉讼请求：1、要求被告对房屋裂缝、入户门起泡、入户锁具问题进行整改；2、判令被告支付因上述原因对原告造成的损失15000元（包括2018年11月1日至2021年3月期间的物管费损失9081.93元、购房款的1%的赔偿金6060.73元）；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告认可入户锁具问题已经解决，撤回要求对入户锁具问题进行整改的诉讼请求。事实和理由：2017年8月5日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××路×号××-×号楼×-×-×号房屋。2018年10月30日，原告接房后发现房屋存在多处空鼓，墙面多处开裂，入户门起泡等问题，遂要求被告整改。2019年3月，被告整改完成，原告开始装修。同年8月，原告将案涉房屋装修完毕后发现墙面整改处再次开裂，入户门多处起泡。后原告就相关问题与被告多次协商整改以及赔偿事宜无果，遂起诉来院。被告鲁能公司辩称：1、如原告诉称，2018年10月30日，原告接房就要求被告对房屋裂缝以及入户门起泡问题进行整改。被告整改完成后，原告开始对房屋进行装修，证明原告方认可房屋存在的上述问题已经整改完毕；2、原告提交的装修申请及方案图可以看出，原告对房屋的墙面进行了拆改、移动。房屋在装修后存在的裂缝极有可能是因为拆改、移动墙面，导致房屋受力结构变化造成的。在房屋裂缝原因不明的情况，原告要求被告整改以及赔偿无事实依据；3、根据两书的约定，入户门起泡被告方应该承担保修责任，在保修期间给原告造成损失的，被告方应该承担责任。但是，并非原告直接主张的赔偿责任；4、原告主张的质量问题属于一般性瑕疵，并非房屋主体质量不合格或者严重影响居住。因此，在合同约定的交房时间之日起，房屋的风险责任已经转移至原告方，原告应该承担房屋的物业管理费用；5、即使因为上述原因，给原告方造成了损失，原告方也应该自己防止损失的扩大。原告方不仅拒绝整改还放任损失的扩大，现还要求被告方承担巨额赔偿金，责任方在原告。本院经审理认定事实如下：2017年8月5日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称该合同）及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××路×号××-×号楼×-×-×预售商品房一套，建筑面积94.90平方米，总成交金额606373元。该合同第七条第（二）款约定：“属于预售商品房的，甲方应当在2018年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。……”第八条第2款约定：“由乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交付通知确定的交付使用之日起视为已经交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。”第十八条还约定：“《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。”《合同补充协议》第三条第六款规定，商品房交付验收时，乙方主张交付的商品房存在质量瑕疵（房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题除外），该质量瑕疵经甲方确认后由甲方按约进行整改，乙方不得以此为由拒绝接房…自合同约定的交房之日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费均有乙方承担，房屋质量保修期亦从该约定交房之日起算。第九条第六款规定，洋房住宅物业前期物业管理费统一按建筑面积每平方米每月3.3元收取。《新建商品房屋质量保证书》载明：本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常的使用和维护的情况下，本公司对墙面开裂问题在两年内承担免费保修责任，保修正常完成时限为一个月内，对门窗问题在两年内承担免费保修责任，保修正常完成时限为10日内。2018年10月16日，案涉房屋取得北碚区建竣备字[2018]0031号重庆市建设工程竣工验收备案登记证。同月30日，原告接房。接房时，原告发现房屋存在墙面开裂、入户门起泡等问题，遂要求鲁能公司整改。鲁能公司整改完毕后，原告在2019年2月15日办理了接房手续，并预交了三个月的物业管理费939.51元。之后，原告方未再缴纳物管费。2019年2月18日，原告向重庆鲁能物业服务有限公司提交了《装修申请表》以及装修图纸，办理了入场装修相关手续。原告在装修时对入户正对面客厅和主卧的共墙进行了拆改和移动。同年8月，该房屋装修完毕。原告发现多个房间墙面存在裂缝，遂联系被告整改。之后，双方对整改以及赔偿相关事宜未能达成一致意见，原告遂起诉来院。关于入户门起泡问题，本院于2021年5月7日前往案涉房屋现场进行了查勘，查明入户门外侧右下角有外翻、入户门内侧正中央有划痕，入户门内侧左上角有起泡。被告表示，愿意对上述问题进行整改，若整改不了愿意更换入户门。关于房屋存在的裂缝问题，原被告双方确认现在房屋存在裂缝的位置为：1、入户正对面客厅沙发墙处有横向、竖向裂缝；2、主卧与客厅沙发墙共墙处有多处裂缝；3、次卧入户右侧墙面有横向裂缝；4、书房入户与次卧共墙处有细小裂缝；5、书房入户右手面与卫生间共墙上有横向裂缝。对于上述裂缝：1、被告认可在原告装修前对第1、2项裂缝进行过整改，且现在裂缝的位置与之前更改的位置基本一致，但认为竖向裂缝不严重，愿意对横向裂缝造成的原因提出鉴定。对于其余3、4、5项裂缝，认为是在原告装修过程中因为拆墙、加装开关、开线槽等原因造成，不是被告房屋存在质量问题；2、原告陈述，上述房屋裂缝除了书房位置的裂缝未要求被告整改过，其余裂缝均要求被告整改过，现在无书面证据证明在接房前，曾要求被告对3、4、5项裂缝进行整改。因被告方申请对客厅沙发墙和主卧共墙处横向裂缝的形成原因申请鉴定，本院依法委托了重庆市建设工程质量检验测试中心进行本次鉴定。在鉴定过程中，鉴定机构函告本院，“因国家现行建筑检测标准中未明确含有雷锋产生的原因的认定标准，我中心现只能依据现场测验数据结合检测人员检测经验综合判断分析裂缝原因出具检测报告。”被告方不同意鉴定机构该种鉴定方式。2021年3月12日，重庆市建设工程质量检验测试中心向本院出具《司法鉴定退函》，对本次鉴定作出了退件处理。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《新建商品房屋质量保证书》作为商品房买卖合同的附件，同样对双方具有约束力。按照《新建商品房屋质量保证书》，在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因此，因被告原因造成的房屋质量问题以及整改期间对原告造成的损失，应该由被告承担。在本案中，原告主张房屋存在的质量问题为：1、入户门起泡，对于该问题，被告公司同意整改，本院予以确认；2、关于墙面裂缝的问题，庭审中，被告认可，曾对沙发墙和主卧共墙处横向、竖向裂缝位置进行过整改。证明该处墙面确实是在原告接房前就存在质量问题，现被告无证据证明该处裂缝仍然存在，是因为原告装修房屋不当造成。因此，被告应该继续承担保修责任，故对原告要求被告对沙发墙和主卧共墙处横向、竖向裂缝进行整改的诉讼请求，本院予以支持。关于原告在本案中主张的其余房间的裂缝问题，原告并未举示证据证明在接房时，上述裂缝就存在以及曾要求被告进行过整改。因此，原告无法证明上述裂缝产生的原因在被告，其要求被告整改，无事实依据，本院不予支持。对于损失赔偿问题，2018年10月30日，被告交房后，房屋因墙面裂缝和入户门起泡问题整改，总历时四个半月才整改完成，与双方约定的合理维修期限相较超时了三个半月，被告应赔偿原告由此造成的物管费损失。本案中，由于原告实际仅支付了三个月的物管费939.51元，故被告仅需对原告实际损失的三个月物管费承担赔偿责任。另外，原告认为因商品房质量瑕疵，被告应按购房款1%支付赔偿金，对于该项主张，由于双方合同中并无此规定，且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内对原告牛伟、邓小琴位于重庆市北碚区××路×号××-×号×-×-×号房屋入户门正对面沙发墙与主卧共墙横向、竖向裂缝进行整改；二、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内对原告牛伟、邓小琴位于重庆市北碚区××路×号××-×号×-×-×号房屋入户门外侧右下角外翻、入户门内侧正中央划痕，入户门内侧左上角起泡问题进行整改；三、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告牛伟、邓小琴物管费损失939.51元；四、驳回原告牛伟、邓小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.5元，由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 甘文杰二〇二一年五月七日法官助理 刘春莉书 记 员 邓 为