营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0804民初2113号原告：于祥，男，1953年9月22日出生，汉族，住鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：赵丽，辽宁悦如律师事务所律师。委托诉讼代理人：于宝华，男，1979年9月14日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。（系原告儿子）被告：营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区青龙山大街鑫发15—鹏发实业公司商业综合楼203室，统一社会信用代码91210804701833849W。法定代表人：马兰蔚，总经理。委托诉讼代理人：姜文超，男，1984年8月18日出生，汉族，住本溪市明山区。（系公司员工）原告于祥与被告营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司（以下简称：鹏发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丽、于宝华，被告鹏发公司的委托诉讼代理人马兰蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的商品房定购协议及其补充协议，被告返还原告购房价款人民币253038元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金55668.36元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年8月17日与被告营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司签订《商品房定购协议》，购买被告所开发的位于商品房，面积为73.13平方米，认购单价3368元/平方米，合同总价款人民币253038元，支付方式为以石文才工程款抵顶房款，房款为人民币253038元，同日被告给原告出具了专用收款收据。2017年8月14日，原、被告又签订《商品房买卖协议》补充协议，协议约定房屋定于2018年12月30日交付使用；第二条约定如甲方未按期将房屋交付使用，逾期不超过90日，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，逾期超过90日，甲方向乙方支付已交付房价款1%违约金合同继续履行，逾期超过200日，乙方有权提出退房，甲方需配合办理。按照补充协议的约定，被告应于2018年12月30日前依照规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告向被告主张的违约金数额合计为57945.7元。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。被告违约事实明显，损害了原告的利益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司辩称，原告所述不属实，被告和原告均不是本案的适格主体，涉案房屋是熊岳政府开发建设的熊岳古城保障性住房，我方是项目施工方，不是本案适格被告，另外此房屋是我公司抵顶给案外人石文才的，被告并没有收到原告的购房款。原告并非房屋的所有权人，物权代替实际应由人提起诉讼。原告请求的违约金的计算方式及违约金的金额没有事实依据，故请法院查明事实，依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月17日，原告与被告签订排号为0103的《商品房定购协议》，协议约定被告认购熊岳古城区保障性住房19#楼1单元603室，建筑面积为73.13平方米。双方约定，原告认购的商品房按建筑面积计算，成交价为3368元/平方木，总价款为253038元。同日被告为原告出具专用收款收据，载明：房款（熊岳古城19#楼-1-6032室），人民币253038元，被告在收据上加盖财务专用章。2017年8月14日，原、被告双方签订排号为古镇-0103号的《商品房定购协议》补充协议，协议约定该房屋定于2018年12月30日交付使用，符合条件为：该房屋具备水电暖（包括电梯，上下水，供暖，燃气，网线，有限电视等）。补充协议还约定：被告未按期将该房屋交付使用，逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，逾期超过90日，被告向原告支付已交付房价款的1%违约金，合同继续履行，逾期超过200日，原告有权提出退房，被告需配合办理。原、被告在上述两份协议上签字盖章。另查，2012年4月13日，案外人营口熊岳古镇开发有限公司与被告签订确认关于熊岳古城区域保障性住房12#、15#、16#、17#、19#、20#楼的接收通知。通知载明：经营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司与营口熊岳古镇开发有限公司协商，从2012年4月15日起，熊岳古城区域保障性住房12#、15#、16#、17#、19#、20#楼由营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司接收并继续施工。原施工单位已完成工程量及后续由营口熊岳古镇开发有限公司负责完成的工程量部分，定于2012年4月25日前核对完毕。以上所核对工程部分由营口熊岳古镇开发有限公司负责工程款结算，对原施工单位造成误工补偿部分，由被告公司负责清算。又查，被告因欠案外人王文娟、石文才工程款，用案涉房屋在内的10套房屋做抵顶。2015年6月15日，案外人石文才为被告出具了收到回迁楼10套抵顶工程款的收据。同日，被告与王文娟、石文才签订了《商品房定购协议》。后案外人石文才、王文娟将案涉房屋出卖给原告于祥。再查，案涉房屋至今不具备入住条件。本院认为，2015年8月17日，原、被告签订《商品房定购协议》，2017年8月14日，原、被告签订《商品房定购协议补充协议》。上述两个协议系原、被告双方真实意思表示，协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述两个协议效力本院予以确认。被告辩称，其是项目的施工方并不是本案适格被告，该房屋是由被告抵顶给案外人石文才，原告没有主体资格的辩论意见，因案涉房屋系案外人营口熊岳古镇开发有限公司抵顶给被告，被告将其抵顶给案外人石文才，石文才将房屋卖给原告，被告又跟原告签订《商品房定购协议》、《商品房定购协议补充协议》，被告又为原告出具专用收款收据，故被告的上述辩论意见因无事实和法律依据，本院不予支持。《商品房定购协议补充协议》约定，案涉房屋于2018年12月30日交付使用，逾期交房超过200日，乙方有权提出退房。现案涉房屋仍不具备交付使用条件，原告仍无法办理入住及装修，故原告主张解除《商品房定购协议》、《商品房定购协议补充协议》被告返还原告购房款253038元的诉讼请求有事实及法律依据本院予以支持。因被告违约，房屋至今未达到交付使用条件，合同解除后，被告除应返还原告购房款253038元之外，还应承担支付利息的违约责任。利息应以253038元为基数，从2021年3月26日（原告起诉之日）起至被告实际支付之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。原告主张被告支付逾期交房违约金55668.36元，因合同约定，“被告未按期将该房屋交付使用，逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，逾期超过90日，被告向原告支付已交付房价款的1%违约金，合同继续履行”该违约金的支付是在合同继续履行的条件下，因原告主张解除合同，故该部分违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条、一百零七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年8月17日签订的排号为0103的《商品房定购协议》以及原、被告于2017年8月14日签订的排号为古镇-0103号的《商品房定购协议》补充协议。二、被告营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告于祥253038元及利息，利息应以253038元为基数，从2021年3月26日（原告起诉之日）起至被告实际支付之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5931元，由被告营口经济技术开发区鹏发房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  王科文二〇二一年五月十日书记员  李梦彤