宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初5804号原告：银川开源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇胜利路。法定代表人：杨**，该公司经理。委托诉讼代理人：贺东清，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱虹，女，该公司职员。被告：郭浩成，男，1980年4月13日出生，汉族，务工人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川开源物业服务有限公司与被告郭浩成物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案经诉前调解后，本院于2021年4月13日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司的委托诉讼代理人贺东清、朱虹，被告郭浩成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川开源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年至2020年的物业服务费2330元（2016年4月18日至12月310元，2017年至2020年每年505元）、滞纳金1000元，以上合计3330元；2.本案诉讼费由被告承担。郭浩成辩称，其所居住的房屋屋顶在2011年开始漏雨，被告多次要求物业公司相关负责人进行维修，直至2015年原告接管被告所在小区物业服务后，被告家的屋顶都未得到维修。2019年，原告曾以被告不交物业费为由将被告诉至法院，经过调解，被告同意支付部分物业费，原告承诺于2019年9月之前为被告维修屋顶，但原告至今未予维修，现被告的房屋多处严重漏雨，墙顶四周及墙体水泥大面积脱落，主卧室窗户严重变形，玻璃已被雨水侵蚀破裂，房屋存在严重的安全隐患，原告未按合同约定提供相应的物业服务，被告拒绝支付物业费。本院经审理认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为76.44平方米。2014年12月26日，原告与江南水乡业主委员会签订《江南水乡景园B区物业服务合同》，该合同约定：由原告为银川市兴庆区江南水乡景园B区提供物业服务，原告提供的物业服务内容及标准为二级，服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，其中多层住宅物业服务费为0.55元/平方米/月；物业服务费用按每半年或全年收取，业主或者物业使用人应在当年12月31日之前履行全面交纳义务，每拖延一天，业主按欠缴物业费用总额交纳每天千分之五的滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。2018年2月6日，原告与江南水乡第三届业主委员会签订一份补充协议，该协议约定：在上届业主委员会与原告签订的物业合同基础上，补充签订本协议，协议有效期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，多层住宅物业服务费为0.55元/平方米/月。上述协议到期后，双方未签订书面的物业服务合同，但原告至今仍为银川市兴庆区江南水乡景园B区提供物业服务。现被告拖欠原告2016年4月18日至2020年12月31日的物业服务费未交纳，经原告催要无果后，诉至本院。庭审中，原告认可被告房屋漏雨的事实，但称属于房屋质量问题，因已过保修期，原告多次动员该栋楼的三分之二业主同意启用专项维修资金，但一直达不到启用要求，故被告房屋漏雨问题至今未予解决。本院认为，原告与江南水乡业主委员会签订的《江南水乡景园B区物业服务合同》合法有效，合同约定的物业期限届满后，江南水乡业主委员会未依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，原告仍继续为该小区提供物业服务，原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，原告的服务范围包括房屋建筑公用部分的维修养护和管理，小区道路、车辆停放、治安秩序、监控系统、绿地管理、公共环境卫生等诸多事项，被告现提供的证据仅能证明案涉房屋存在漏雨并造成墙体水泥脱落的情形，不能证明原告在履行合同中存在严重违约的情形。对于被告提出的案涉房屋漏雨拒不交纳物业费的抗辩意见，因被告所述房屋漏雨自原告接管案涉小区前就一直存在，根据相关法律规定，屋面防水在国家规定的保修期间内,由开发建设单位负责维修，保修期满出现质量问题，由物业公司按照物业服务合同约定负责维修，而房屋公用部分或公用设备需要大修、更新、改造使用专项维修资金的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并非原告单方所能支配。原告已提供证据证明其为解决被告房屋漏雨问题采取了相应措施，物业服务是针对物业小区公共部分的一项综合管理工作，涵盖着小区卫生环境、公共设施的日常维修养护管理等各个方面的工作，物业服务的质量应从整体性、持续性的角度去衡量，而不应以业主某个方面的问题全盘否定物业服务成果，因此被告以原告未将其房屋漏雨进行修复为由，拒绝交纳物业费的理由不能成立。但是经本院现场调查,原告提供的物业服务仍存在瑕疵，如小区植被缺乏维护、部分路面不平整、公共卫生保洁不及时、楼道内公共部分墙面维护不到位，因此根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应交的物业服务费的比例为90%，被告应交纳2016年4月18日至2020年12月31日期间的物业服务费2135.32元（76.44平方米×0.55元/平方米/月×56个月×90%＋76.44平方米×0.55元/平方米/月÷30天×13天×90%）。关于原告主张的滞纳金，该滞纳金应视为违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告拒绝支付物业服务费事出有因，并非故意拖欠，故被告的行为不构成违约，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告郭浩成于本判决生效之日起五日内支付原告银川开源物业服务有限公司自2016年4月18日至2020年12月31日期间的物业服务费2135.32元；二、驳回原告银川开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计25元，由原告银川开源物业服务有限公司负担9元，被告郭浩成负担16元。本判决为终审判决。审判员 魏 欣二○二一年五月二十日法官助理 江 雪书记员 王华宁附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。