山东省宁阳县人民法院    山东省宁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0921民初1472号 原告：周明，男，1986年11月12日出生，汉族，住宁阳县。 原告：沈敏，女，1986年2月9日出生，汉族，住宁阳县。 以上两原告委托诉讼代理人：徐勇，男，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 被告：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。 法定代表人：张瑞华，该公司董事长。 委托诉讼代理人:马海锋，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。 原告周明、沈敏与被告宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人徐勇、被告宏达公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周明、沈敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金4853元；2.判令被告支付逾期办证违约金24214.5元；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月16日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告出售的位于宁阳县××花园小区××幢××单元××室，总价款505522元。合同签订后，原告按照约定支付了房款，被告未在约定期限内交房，也未在约定办证期限内通知并提供办理产权登记手续，被告的行为已经严重违反了合同约定，构成违约。现依法起诉，请求法院判如所请。 被告宏达公司辩称，一、原告于2019年1月5日自愿出具《承诺书》，认可宏达公司逾期交房和延期办证的事实，承诺不再追究宏达公司逾期交房和延期办证责任，原告起诉违背了诚实信用原则；二、因逾期交房和延期办证，被告已对原告进行了一次性补偿（即免除6个月物业费等措施）原告在同意免除6个月物业费的基础上才出具了承诺书，事后原告也享受了6个月物业费的补偿。三、原告以事实行为追认了承诺书是合法有效的，原告没有以任何形式申请撤销或否认该承诺书的效力。综上，请求法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年4月16日，原告周明、沈敏（为买受人）与被告宏达公司（为出卖人）签订合同编号为ＮＹＳ00003994的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要内容：土地使用证号：鲁（2017）宁阳县不动产权第0003147号，建设工程规划许可证号：建字第370921201500023号，施工许可证号：××，商品房预售许可证号：宁房预（销）售证第20180004号。买受人购买出卖人金阳•御景花园第19幢2单元2层201室住宅，建筑面积132.65平方米，单价每平方米3684.61元，总价款488764元，配房面积为8.82平方米，单价每平方米1900元，总价款16758元，以上合计505522元；贷款方式付款，公积金贷款300000元，买受人应当于2018年4月10日前支付首期房价款 205522元，占全部房价款的40%，余款300000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。第二十条房屋（不动产）登记部分约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款……给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同还对逾期付款等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告向原告出具了增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款505522元。被告于2019年1月5日通知原告交付房屋，周方方（原告周明的姐姐）当天带着原告周明的身份证及家庭户口卡页与被告办理交付房屋手续，双方在办理交付房屋手续前，被告许诺为原告免除一年的物业费，要求原告方放弃追究被告延期交房及延期办理房权证的违约责任，周方方在被告制作的物业费补贴表上签上原告周明的名字并注明自己为代签人，同时周方方又在被告制作了统一的填充式《承诺书》签名确认，该承诺书内容为：“宁阳县宏达置业有限公司：我是金阳御景花园小区19号楼2单元201室业主周明,身份证号370921198611××××,由于不可抗拒等原因，贵公司出现了延期交房和延期办理不动产证现象，我自愿不再追究贵公司的违约责任。特此承诺！承诺人周明周方方代签，电话号码：1509479538518701314890”，当天周方方代原告领取了房屋钥匙。后被告向两原告减免了一年的物业费。2020年7月27日，被告向原告等业主发出了办理不动产权证的通知。 诉讼中，原告对该《承诺书》提出异议，认为承诺书系他人在原告本人不知情的情况下代签，非原告本人所签，原告不受该承诺书的约束；即便承诺书系原告方所签，也仅认可不追究被告逾期交房的违约责任，此时办理产权登记逾期的事实尚未发生，原告无法预先作出承诺不予追究；被告若主张承诺书成立，应证明不可抗力原因的存在。 另查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理。 本院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告周明、沈敏向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按约定期限交付房屋并在交房后90日内向原告提供办理不动产权证的相应材料、证件，协助原告办理不动产权证。被告于2019年1月5日向原告交付房屋，于2020年7月27日向原告等业主发出办理不动产权证通知，超过了合同约定的交房和协助办证的期限，已构成违约。 本案争议的焦点为：原告的姐姐周方方向被告出具的承诺书是否有效。本院认为，2019年1月5日，被告以减免一年物业费为条件向原告送达空白《承诺书》，该行为应视为发出的要约，原告周明的姐姐周方方在《承诺书》上代替原告周明签名并当场提供本人及原告周明的身份证复印件，后原告周明、沈敏并未就周方方的行为进行撤销，且原告实际享受了接受房屋及减免一年物业费的补贴优惠，周方方的行为应视为两原告的授权或许可，周方方的签字行为合法有效，效力及于两原告。原告在承诺书中签字，承诺自愿不再追究被告的违约责任，属原告对自身民事权利的自由处分，双方各自意思表示真实，都是在各自进行价值衡量后作出的民事法律行为，不违反法律法规的强制性规定。在原告未举证证明其在法律规定的有效期内曾申请撤销或在事后具备办证条件时进行催告而被告拒不履行或怠于履行合同义务的情况下，应认定是原告的真实意思表示，该《承诺书》内容合法、有效。综上，被告实际上对原告进行了相应物业费减免，原告方签署《承诺书》承诺不再追究被告的违约责任，现原告再要求被告支付违约金于法无据，亦不符合民事法律行为诚实信用原则。综上，原告请求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第二十五条、第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告周明、沈敏的诉讼请求。 案件受理费526元减半收取263元，由原告周明、沈敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王如臣 二〇二一年五月十四日 书记员  乔 琳