天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2486号原告:殷文红,女,1968年11月27日出生,汉族,住天津市和平区。委托诉讼代理人：吕桂锟，天津承讼律师事务所律师。原告:杨天鹏,男,1992年4月16日出生,汉族,住天津市和平区。委托诉讼代理人：吕桂锟，天津承讼律师事务所律师。被告:邢艳,女,1986年2月17日出生,汉族，住天津市河北区。被告：天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司，住所地天津市南开区怀安环路7增1。法定代表人：刘雅南，经理。原告殷文红、杨天鹏与被告邢艳、天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司（以下简称哎呦小宠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷文红及原告殷文红、杨天鹏的共同委托诉讼代理人吕桂锟到庭参加诉讼。被告邢艳、哎呦小宠公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。殷文红、杨天鹏向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将坐落于天津市南开区怀安环路7增1房屋恢复原状并返还给原告;2.判令二被告给付原告2020年1月1日起至2020年12月31日的租金180000元;3.判令二被告向原告支付违约金45000元;4.判令二被告按1687.26元/月的标准支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止的物业服务费；5.判令二被告按照30000元/月的标准给付原告自2021年1月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房违约金;6.判令二被告结清截至实际腾房之日止租赁房屋产生的水、电等费用；7.本案诉讼费用由被告负担，并直接给付原告。事实和理由：被告邢艳与案外人张向东是夫妻关系,邢艳是哎呦小宠公司的股东,拥有该公司100%的股权,张向东是该公司监事,邢艳与张向东共同经营该公司。2016年12月29日,原告殷文红、杨天鹏与被告邢艳签订《租赁协议》,约定原告将坐落在天津市南开区怀安环路7增1商铺租给被告使用,用于经营哎呦小宠公司,面积为281.21平方米,租赁期间自2016年12月31日起至2020年3月30日止,月租金为15000元。协议签订后,原告将房屋交付给被告使用。后双方约定,租期延长至2020年12月31日。自2019年10月1日起被告开始欠付房租,经原告多次催要后,2020年7月1日,邢艳向殷文红出具欠条,内容为“今有邢艳欠殷文红王府一号底商怀安路7增1号房租(2019年10月1日至2020年6月30日)壹拾叁万伍仟元整,于2020年内补交齐。”2020年10月7日,被告向原告支付了欠付的2019年10月1日至2019年12月31日的房租共计45000元。现租赁协议已到期,被告仍欠付原告租期内12个月租金,共180000元,且被告拒绝将所租赁的房屋腾空并交还给原告。被告拖欠房屋租金拒不交纳,依据《租赁协议》第十三条约定,被告应向原告支付三个月的房租作为违约金,共计45000元。另,根据《租赁协议》第四条的约定,被告应按月1687.26元的标准向房屋所在物业公司支付物业服务费,但是被告自2019年的1月开始欠付物业服务费,截止到2021年1月20日为41582.79元,原告已收到物业公司的催缴通知。经原告催要未果，故诉至法院。被告邢艳、哎呦小宠公司未到庭答辩，亦未提交相关证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：涉诉房屋坐落于天津市南开区怀安环路7增1，殷文红、杨天鹏系涉诉房屋所有权人。2016年12月29日，殷文红、杨天鹏与邢艳签订《租赁协议》，出租人（甲方）为殷文红、杨天鹏，承租人（乙方）为邢艳，约定：甲方将涉诉房屋（商铺）出租给乙方；产权面积为281.21平方米；用途为商业；租期自2016年12月31日起至2020年3月30日止（后双方在协议中变更租期至2020年12月31日止）；月租金15000元，租金为业主净收入，不含税费，所产生的相关税费由乙方自行负担。支付方式为季付（银行汇款），乙方须以每季度为周期向甲方支付租金，每次租金须提前至少3个工作日支付；第四条物业管理费约定：该商铺的物业管理费标准为6元/平方米/月，以建筑面积281.21平方米计算，月物业管理费为1687.26元。该物业管理费由乙方直接向物业公司交纳。第五条能源费约定：商铺的水、电、气等能源费采取分户计量，乙方应自行负担，乙方应按融创置地（天津）商业运营管理有限公司书面通知直接向融创置地（天津）商业运营管理有限公司支付；第七条约定：为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金，乙方须于合同签订当日内向甲方一次性交付一个月租金作为履约保证金，金额15000元。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于前述欠款。本协议终止后，若乙方完全履行本协议项下义务，甲方应在乙方归还甲方房屋后10日内将保证金无息退还给乙方；第十三条乙方违约处理规定约定：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应按商铺三个月的月租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该负责赔偿。......5.拖欠房租累计一个月以上的；7.租赁期满，乙方应如期交还该商铺，如乙方逾期归还，则每逾期一天应该向甲方支付原日租金的两倍的违约金；第十四条不可抗力约定，如由于地震......等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等导致商铺在租赁期间内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺已无法继续使用，则本协议自动终止，甲、乙双方互不承担责任。《租赁协议》签订后，原告将案涉房屋交付邢艳使用，邢艳用于经营哎呦小宠公司。2020年7月1日，邢艳向殷文红出具欠条一份，内容为：今有邢艳欠殷文红王府一号底商怀安环路7增1号房租（2019年10月1日至2020年6月30日）壹拾叁万伍仟元整，于2020年内补交齐。2020年10月7日,被告向原告支付租金45000元。后，未再向原告支付租金。庭审中，1.原告述称2021年1月之后，哎呦小宠公司就不再经营。现案涉房屋处于空置状态，屋内被告遗留大量物品。2021年1月16日，因此前原告多次催要租金找不到邢艳及张向东，报警解决，警察在案涉房屋现场给邢艳打电话调查，邢艳在电话中承认拖欠一年租金，并承诺一个月之内腾房。后，原告又联系不到邢艳；2.原告提交2016年12月17日定金条一张，述称定金由案外人张向东交纳，张向东与邢艳一直以夫妻相称，很多笔租金也是张向东支付的，张向东参与哎呦小宠公司经营也是案涉房屋的实际承租人，应承担连带给付责任；3.原告认可被告已按合同约定支付履约保证金15000元；4.原告提供案外人融创物业服务集团有限公司于2021年1月25日向邢艳及二原告发出的《关于催缴物业服务费的函》，证明被告自2019年1月1日至2021年1月20日，拖欠物业管理费41582.79元；5.原告述称由于水、电卡都在邢艳手中，目前联系不上邢艳，无法查清水、电费的具体数额。另查，哎呦小宠公司成立于2017年2月23日，类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本10万元，股东为邢艳。企业信用信息公示报告显示，哎呦小宠公司张向东为监事，刘雅南为执行董事及经理，经营期限至2067年2月22日，住所地为天津市南开区怀安环路7增1。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2016年12月29日殷文红、杨天鹏与邢艳签订《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示并已实际履行，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。被告邢艳未按合同约定支付租金以及如期交还商铺，应承担相应的违约责任。现原告主张合同租赁期限已届满要求二被告返还案涉房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付合同期内欠付租金180000元一节，原告提供了相关证据，本院予以支持。但是，考虑自2020年初本市发生新冠肺炎疫情，对各行各业尤其是房屋租赁市场造成很大影响，根据相关司法解释，兼顾公平原则，本院酌定上述期间租金减免1个月。另，根据合同约定应以履约保证金15000元冲抵欠付租金。故，被告应向原告支付合同期内欠付租金150000元。关于原告主张违约金45000元一节，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张物业管理服务费一节，原告提供的《关于催缴物业服务费的函》可以证明被告自2019年1月1日起拖欠物业服务管理费，被告并未按合同约定直接向物业公司支付，现《租赁协议》已到期解除，原告有权就该损失主张权利。关于原告主张二被告按照30000元/月的标准给付原告自2021年1月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房违约金一节，合同约定“租赁期满，乙方应如期交还该商铺，如乙方逾期归还，则每逾期一天应该向甲方支付原日租金的两倍的违约金。”该约定实属双方对逾期返还房屋则承担双倍费用违约责任的约定，该约定过高，且双方已就违约金进行了约定，故该约定本院不予支持。双方《租赁协议》期限届满后，双方未续签合同，应比照《租赁协议》租金标准支付房屋占有使用费。关于原告主张的二被告结清截至实际腾房之日止租赁房屋产生的水、电等费用，因原告不能提供欠费具体数额，就该诉讼请求本院无法支持。原告可待查清具体金额后，另行依法主张权利。另外，原告本次诉讼并未起诉案外人张向东，故，原告主张张向东应承担连带责任，本案不予涉及。被告邢艳、哎呦小宠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证质证等诉讼请求，本院依法按缺席处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告邢艳、天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司将坐落于天津市南开区怀安环路7增1房屋（建筑面积281.21平方米）腾空并返还给原告殷文红、杨天鹏；二、本判决生效后十五日内，被告邢艳、天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司给付原告殷文红、杨天鹏2019年10月1日至2020年12月31日期间的租金150000元；三、本判决生效后十五日内，被告邢艳、天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司向原告殷文红、杨天鹏支付房屋占有使用费，自2021年1月1日始至实际返还房屋之日止，按每月15000元标准计算；四、本判决生效后十五日内，被告邢艳、天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司向原告殷文红、杨天鹏支付违约金45000元；五、本判决生效后十五日内，被告邢艳、天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司给付原告殷文红、杨天鹏物业管理服务费，自2019年1月1日始至实际返还房屋之日止，按每月1687.26元的标准计算；六、驳回原告殷文红、杨天鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5298元，由被告邢艳、天津哎呦小宠宠物美容服务有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告殷文红。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  徐秀琴人民陪审员  张学红二〇二一年五月十八日书 记 员  王 娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。