北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7073号上诉人（原审被告）：刘学芳，女，1927年8月23日出生，住北京市朝阳区。监护人：徐秀云，女，1945年7月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：雷贵章，北京市开越律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婧，北京市开越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹秀梅，女，1966年12月11日出生，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：薛寿孝（邹秀梅之夫），男，1968年8月29日出生，住河北省廊坊市。上诉人刘学芳因与被上诉人邹秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘学芳上诉请求：1.请求依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86936号民事判决，依法改判驳回邹秀梅的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由邹秀梅承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人刘学芳作为卖房人同意出售涉案房屋，系明显的认定事实错误。刘学芳从未有出售涉案房屋的意思表示，也没有委托过任何人要卖房，且徐颖曾向法庭陈述，刘学芳年纪大了，并未明确告知刘学芳要卖房，说明刘学芳对于出售涉案房屋的事实毫不知情。二、一审法院在判决中对于涉案房屋买卖合同的论述不能作为认定事实的依据。在北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初33345号民事判决案件审理过程中，刘学芳申请鉴定机构对房屋买卖合同上的刘学芳的指纹进行鉴定，北京通达首诚司法鉴定所于2019年9月12日出具鉴定意见书，结论是：房屋买卖合同房屋出售人刘学芳签名处的指纹（JC1）、（JC2）与指纹样本不是同一人所留。刘学芳已经对于此案件向北京市高级人民法院提出了再审申请，法院也已经受理。故，邹秀梅提交的房屋买卖合同刘学芳有理由认为系虚假的，本案中一审法院不应引用房屋买卖合同的内容作为认定事实的依据。三、一审法院判决刘学芳在判决生效后三十日内将涉案房屋交付给邹秀梅，与实际情况不符，应纠正。刘学芳年事已高，身体状况越来越差，在涉案房屋中已居住多年，在这种情况下，不适合改变环境，从人道主义出发，更适宜居住在涉案房屋中，一审法院严重脱离实际，二审法院应予以考虑采取更为合适的方式。四、一审法院判决刘学芳向邹秀梅支付的租金损失所依据的证据是自相矛盾的，因邹秀梅提交的《恒家房屋租赁合同》中，约定邹秀梅通过银行账户支付租金，而邹秀梅却提交了用现金支付的收据，且该收据也没有恒家房地产经纪有限公司的盖章，此前后矛盾的证据不能作为认定租金损失的证据，是明显不真实的；而邹秀梅对于燕郊的租赁住址也未提交宋敏霞的房屋所有权证明，这样的证据存在主观可操作性，进而没有证明效力，故，两份租赁合同及两张收据不能作为认定事实的证据。邹秀梅辩称，同意一审判决，不同意刘学芳上诉请求。邹秀梅卖了自己房屋买了刘学芳的房，现在没有房屋住，只能租房住，视频录像中可看出是因为老人手哆嗦，才由徐颖带着按手印，北京高院已经有生效判决，对方还不承认，是故意拖延时间，恶意占用案涉房屋。对方应赔偿我方各种损失。邹秀梅向一审法院起诉请求：1.判令双方继续履行于2018年9月30日签订的《房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），刘学芳将位于北京市朝阳区××904号房屋（以下简称涉案房屋或904号房屋）腾退交付给邹秀梅；2.判令刘学芳赔偿邹秀梅自2018年11月25日至2020年11月25日期间的租房损失99600元。一审法院认定事实：徐秀云系刘学芳之女，徐颖系徐秀云之子，薛寿孝与邹秀梅系夫妻关系。2019年3月28日，北京市朝阳区管庄乡西会村民委员会出具《证明》，同意徐秀云作为刘学芳的监护人。2014年5月9日，刘学芳（被腾退人、乙方）的委托代理人徐颖与北京市朝阳区管庄乡人民政府（腾退人、甲方）签订《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》（以下简称腾退安置协议书），约定甲乙双方经协商，同意实行腾退安置，乙方在腾退范围内居住的正式房屋11间，建筑面积146.15㎡。乙方现有实际居住人口1人，其中在册人口1人，即刘学芳。现房安置为××号（建筑面积53.69㎡，单价2620元／㎡）以及涉案房屋（建筑面积82.58㎡，单价2530元／㎡）。2018年9月30日，刘学芳（甲方、房屋出售人）与邹秀梅（乙方、房屋购买人）签订房屋买卖合同，约定乙方从甲方处购买涉案房屋，建筑面积83平方米，甲方与乙方约定按照整套房屋方式计算房屋价款，总价款190万元。付款方式为现金付款，合同签订之日先付给甲方100万元，剩余房款90万元，在乙方入住一周之内一次性付清。甲方保证该安置房屋没有产权纠纷，甲方出售房屋所得钱款与亲友如何分配与乙方所购房屋无关。甲方因此原因造成该安置房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担一切责任，并负责赔偿乙方。待管庄乡政府办理该安置房屋《房屋所有权证》后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，甲方不配合及无故拖延都将视为违约，乙方负责缴纳房屋权属转查记的相关费用，否则与甲方无关。甲方在收到乙方合同约定的房屋价款全款时，甲方应交付乙方该房屋的钥匙、电卡、燃气卡、腾退安置协议书复印件及房屋相关手续。如甲方违约须向乙方五倍返还合同约定的房屋价款，并在10日内付清。甲方第二责任人为徐颖，乙方第二责任人为薛寿孝，证明人为何建武、张立霞。2018年11月14日，徐颖（代理收款人）向薛寿孝（付款人）出具《收条》一张，内容为：“今收到薛寿孝购买刘学芳名下××室的余款90万元整。于2018年11月17日把房屋交于购买方薛寿孝。”关于购房款支付情况，邹秀梅表示2018年9月上旬，以现金方式支付20万元，未留存手机录像，2018年9月30日，以现金方式支付80万元，留存有手机录像，2018年11月14日，以现金方式支付90万元，徐颖出具了《收条》。刘学芳表示未收到过购房款。关于租房损失，邹秀梅主张其自2018年11月25日至2019年11月25日期间承租北京市朝阳区××号房屋，月租金5500元，自2019年11月6日至2020年11月6日承租河北省廊坊市××号房屋，月租金2800元，租金均以现金方式支付，并就此提交租赁合同、收据予以证明，刘学芳对此不予认可。刘学芳曾将邹秀梅、徐颖诉至一审法院要求撤销双方于2018年9月30日签订的房屋买卖合同，在该案中，徐颖到庭陈述收到邹秀梅以现金方式支付的购房款190万元，钱都用于自己的工地，见证人张立霞亦出庭作证刘学芳同意出售涉案房屋，签订合同当日邹秀梅以现金方式支付购房款80万元。一审法院于2020年8月28日作出（2019）京0105民初33345号民事判决书，驳回刘学芳的诉讼请求。刘学芳不服，提起上诉，2020年12月24日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终13201号民事判决书，驳回上诉，维持原判。涉案房屋至今未办理产权证。经询，房屋现由刘学芳和徐秀云居住使用，徐秀云负责照顾刘学芳。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邹秀梅与刘学芳签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。刘学芳虽主张房屋买卖合同应予以撤销，但该主张已经被法院生效判决驳回，一审法院不予采信。根据本案现有证据，并结合房屋出售方第二责任人徐颖的陈述，邹秀梅已通过现金的方式支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，刘学芳应当按照合同约定向邹秀梅交付涉案房屋，故一审法院对邹秀梅要求刘学芳腾退交付房屋的诉讼请求予以支持，并酌情确定合理的交房期限。关于租房损失，刘学芳收到购房款后未按照合同约定将房屋交付邹秀梅，导致邹秀梅无法使用房屋而在外租房居住，由此造成的损失，刘学芳应当向邹秀梅承担违约责任，邹秀梅主张的损失金额过高，且提交的证据不足以证明其实际损失，一审法院酌情予以支持。判决如下：一、刘学芳于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区××904号房屋腾退交付给邹秀梅；二、刘学芳于判决生效后七日内支付邹秀梅租房损失六万九千六百元；三、驳回邹秀梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘学芳提交新证据2019年7月22日（2019）京0105民初33345号案件开庭笔录。证明目的：邹秀梅在该次庭审时其自述住所地已经变更为河北省廊坊市××，并非其陈述的北京住址。邹秀梅认可该证据的真实性，但是不认可证明目的。自述其从2018年开始租房，开始在杨闸新村住了一年，后来去的燕郊租房，该房屋是其承租的房屋。本院认为，刘学芳提交的新证据与本案待证事实没有直接关联性，故对证明目的不予确认。一审法院认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉904号房屋应否腾退交付给邹秀梅以及刘学芳应否承担赔偿邹秀梅租房损失。关于刘学芳提出其对与邹秀梅两人的房屋买卖合同不知情一节。本院认为，刘学芳曾以邹秀梅、薛寿孝、徐颖三人恶意串通、欺诈刘学芳出售房屋为由，主张撤销双方签订的房屋买卖合同，但该主张已经被法院生效判决予以驳回。根据查明的事实，房屋出售方第二责任人徐颖确认邹秀梅已通过现金的方式支付全部购房款，结合另案判决中邹秀梅提供的签约视频证人证言，足以认定邹秀梅履行了全部付款义务，刘学芳应当按照合同约定向其交付涉案房屋。因此本院对于刘学芳所述的关于出售涉案房屋的事实毫不知情的主张不予支持。一审法院对邹秀梅要求刘学芳腾退并交付房屋的诉讼请求予以支持并无不当。关于租房损失，因刘学芳收到购房款后未依约将房屋交付，其存在违约，因其违约行为导致邹秀梅无法使用房屋而在外租房居住，由此造成的损失，刘学芳理应承担。一审法院根据查明的事实结合邹秀梅提交的证据，对于租金损失予以酌情确定，所认定的数额并未失当，本院予以确认。综上所述，刘学芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2290元，由刘学芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  于洪群二〇二一年五月二十一日法官助理  王玮玮法官助理  黄晓宇书 记 员  何昕燏