湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2465号原告：陈小峰，男，1981年10月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：常德美伊天莫林酒店管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道白马湖社区桃花路（美一天农贸市场3-4楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。陈小峰与常德美伊天莫林酒店管理有限公司（以下简称莫林酒店管理公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。陈小峰委托诉讼代理人许凤，莫林酒店管理公司委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的《公寓委托经营合同》；2、判令被告支付拖欠原告的租金7724.07元（从2020年7月1日暂计算至2021年4月30日，实际计算至被告返还公寓之日）；3、判令被告支付违约金411元；4、本案诉讼费用由被告承担。莫林酒店管理公司辩称：1、被告不同意解除原、被告之间的《公寓委托经营合同》，合同约定的租赁时间比较长，被告为了酒店经营已经投资了数百万，现在是待开业中，原告要求解除合同，没有达到合同条款的约定及有关法律的规定，解除合同理由不充分，应依法驳回第一条诉请。2、被告从2020年10月至2021年4月欠付租金属实，但2021年4月29日已经支付了一个月租金，尚欠租金6个月，每月租金税后是964.79元，共欠5788.74元。相关税费是由被告支付的。3、关于违约金，合同约定过高，请求法庭依法调整。根据当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下案件事实：1、2017年4月6日，陈小峰购买了常德茗朗置业发展有限公司开发的白马湖美伊天农贸超市3-×××商品房，房屋面积为37.26平方米。2018年10月29日，陈小峰（甲方）与莫林酒店管理公司（乙方）签订《公寓委托经营合同》一份，约定甲方将3-×××商品房承包给乙方经营。上述合同约定，承包经营期限自2017年9月1日起至2032年8月31日止，期限十五年。租金按每五年为一周期计算，第一租期租金为25元/平方米/月，承包金每三个月支付一次，即乙方承包经营期开始时首月15日前便支付甲方租金，以后以此类推。乙方逾期支付承包金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。该两份合同约定双方各自缴纳因履行本合同引起的税费。合同还约定，任何一方均不得单独修改或者解除合同，否则视为违约。2、合同履行过程中，莫林酒店管理公司应于2020年4月15日支付的当季度租金3-×××房为2574.7元延迟至5月8日实际支付。本案诉讼过程中，莫林酒店管理公司还于2021年4月29日向陈小峰转账支付了一个月的租金964.79元。3、莫林酒店管理公司承租案涉商品房后，连同其承租的其他一百余位业主的商品房，斥资改造装修为酒店对外经营。以上事实有《美伊天农贸市场公寓经营权转让协议书》、《公寓委托经营合同》、兴业银行交易流水及当事人当庭陈述等作为证据在卷予以佐证。本院认为：本案的争议焦点为1、案涉合同是否符合解除条件？案涉委托经营合同的标的物系产权式商品房，莫林酒店管理公司在陆续与一百余名业主签订委托经营合同后，将上述商品房整体改造装修为酒店对外经营，现有的经营模式决定了陈小峰等业主购买的案涉商品房只能走整体运营的道路，该商品房的特质限定了各业主实际难以独自经营。因此，衡平单个业主利益与作为酒店整体的全体业主利益，在本案中对陈小峰的合同解除权予以适当限制系适法的妥当选择。另外，依据双方合同权利义务安排，亦对当事人的合同解除权予以了限制。且本案诉讼过程中，莫林酒店管理公司亦履行了部分租金支付义务。综上，本院对陈小峰解除合同的诉讼请求不予支持。2、案涉租金如何确定？双方于庭审中确认，莫林酒店管理公司已支付案涉商品房至2020年6月的租金，另外，诉讼过程中，莫林酒店管理公司还于诉讼过程中支付了陈小峰一个月的租金964.79元。结合双方合同约定及陈小峰的诉讼主张，应认定莫林酒店管理公司自2020年7月15日起至2021年4月30日止构成租金支付迟延。陈小峰主张的租金额度7724.07元未超过迟延支付租金总额，本院予以支持。3、案涉违约金应否予以调整？违约金的主要功能在于弥补当事人因对方违约行为所造成的损失，本案中，本院在起诉时已公布的2021年4月20日全国银行同业拆借年利率3.85%的范围内予以支持陈小峰要求莫林酒店管理公司支付违约金的主张可以达致弥补延迟支付租金损失的目的，故对莫林酒店管理公司要求调整违约金的抗辩予以支持。莫林酒店管理公司于诉讼过程中向陈小峰支付的人民币964.79元应按照先违约金再主债务的次序予以充抵。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陈小峰支付租金7724.07元；二、常德美伊天莫林酒店管理有限公司还应以陈小峰主张的411元为上限向陈小峰以季度为周期自2020年7月15日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行同业拆借中心公布的资金拆借利率年利率3.85%向陈小峰支付迟延履行的违约金；三、常德美伊天莫林酒店管理有限公司于2021年4月29日向陈小峰支付的964.79元应按照先违约金后租金的方式予以充抵上列两项债务；四、驳回原告陈小峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由常德美伊天莫林酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  胡学东二〇二一年五月二十八日法官助理高远书记员张妮附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。