四平市铁东区人民法院   民事判决书   （2021）吉0303民初1168号   原告：张某，住四平市铁东区。   被告：赵某1，住四平市铁西区。   被告：赵某2，住四平市铁西区。   被告：赵某3，住四平市铁东区。   被告：施某，住四平市铁东区。   原告张某诉被告赵某1、赵某2、赵某3、施某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告张某，被告赵某1、赵某2、赵某3、施某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张某诉称：2010年12月22日,原告与房屋产权人施某2(被告之父亲，已病故)及被告赵某1签订《房屋买卖协议》,房屋产权人施某2将坐落于四平市铁东区北二纬路三、四马路之间的九号地九号楼X左门，建筑面积:47.04平方米的房屋出卖给原告。原告已一次性付清买楼款144500.00元。合同约定:甲方负责把一切手续交给乙方(包括产权调换协议书、自行选择户型确认书、回迁安置费用结算清单、增加面积专用收据)。甲方负责协助乙方办理过户手续,过户费用由乙方负责。合同第5条特别约定:如甲方百年之后子女对此楼产权有争议,无法办理房产过户手续，由长子赵某1将购房款144500元如数返还给乙方。被告赵某1在该《房屋买卖协议》上以收款人名义签名按指纹确认。在原告已一次性付清买楼款144500.00元后,双方对该房屋办理了实际交接，原告接收该房屋并实际管理居住已达10年之久。但被告始终未配合原告办理房屋产权过户手续,被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间,同时也严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、确认《房屋买卖协议》合法有效。2、判令各被告按照《房屋买卖协议》配合原告办理房屋产权过户手续。3、本案诉讼费用由原告承担。   赵某1、赵某2、赵某3、施某辩称：我对我父亲施某2与原告于2010年12月22日签订的《房屋买卖协议》一事知情，对协议内容清楚，我及我的家属对双方签订的房屋买卖协议没有任何异议，对原告诉请的内容没有异议   在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：   1、原告身份证复印件，证明原告身份。   四被告质证意见：无异议。   2、《房屋买卖协议》复印件一份，载明甲方施某2，身份证号：XXX。乙方：张某，身份证号：XXX。此楼坐落于北二纬三、四马路之间即（九号地九号楼二单元X左门，面积47.04平方米）。经双方协商同意，签订以下条款：一、甲方同意将此楼卖给乙方。二、乙方负责一次性付清买楼款人民币拾肆万肆仟伍佰元整。三、甲方负责把一切手续交给乙方（产权调换协议书、自行选择户型通知书、回迁安置费用结算清单、增加面积专用收据）。四、甲方负责协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方负责。五、如甲方百年之后子女对此楼产权有争议，致使无法办理房产过户手续，由长子赵某1（身份证号）将购房款人民币拾肆万肆仟伍佰元整如数返还给乙方。六、如遇政策性问题，一切费用由乙方自行负责。甲方施某2、乙方张某、收款人赵某1在落款处签字并按手印确认。房屋买卖协议签订日期为2010年12月22日。证明2010年12月22日，原告与四被告父亲施某2签订房屋买卖协议。   四被告质证意见：无异议。   3、《收条》复印件一份，载明收到张某买房款拾肆万肆仟伍佰元。收款人赵某1在落款处签字并按手印确认，收条出具日期为2010年12月22日。证明房屋买卖协议签订后，原告向施某2指定的收款人赵某1支付购房款144500元。   四被告质证意见：无异议。   4、9#A区（二期约定3-4马路）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书复印件一份，载明姓名施某2，搬迁序号160，建筑面积47.04㎡，楼号A03二单元X层，户室号（左）。拆迁人棚户区改造回迁安置确认房源专用章在落款处盖章确认，经办人吴松在落款处签字确认，被拆迁人施某2在落款处签字并按手印确认。证明被告父亲施某2经与棚改办确认，确认回迁面积及回迁房号。   四被告质证意见：无异议。   5、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书复印件一份，其中拆迁人为四平万兴房地产开发有限公司，被拆迁人为施某2（赵某4），载明乙方施某2服从城市建设需要，同意将坐落于铁东区的房屋（产籍卡号：A672B770，建筑面积19.57平方米，用途为住宅），交给甲方拆除。甲方四平市万兴房地产开发有限公司在落款处加盖公章确认，乙方施某2在落款处签字确认。证明施某2同意将自有房屋回迁安置。   四被告质证意见：无异议。   6、棚户区（9#A区二期）地回迁安置费用结算清单复印件一份，证明被告父亲施某2经与棚改办对账，确认应缴纳回迁安置费用18898.4元。   四被告质证意见：无异议。   7、吉林省殡葬收费专用收据复印件及吉林增值税普通发票复印件各一份，其中载明死者姓名施某2，死亡日期为2014年11月14日。证明施某2于2014年11月14日死亡。   四被告质证意见：无异议。   8、吉林省殡葬收费专用票据复印件一份，载明死者姓名陆某某，死亡日期为2010年10月5日。证明四被告母亲陆某某于2010年10月5日死亡。   四被告质证意见：无异议。   9、吉林省政府非税收入通用票据复印件一份，证明逝者姓名为赵某4，死亡日期为2019年4月19日。   四被告质证意见：无异议。   10、四平市建设局四城认字第B770号2001年前房屋建设情况认定书（存根）复印件一份，载明房屋所有人为赵某4，房屋建筑面积25.44平方米。用途为住宅。证明案涉房屋最初系四被告父亲施某2在赵某4处购买，证明案涉房屋的来源情况。   四被告质证意见：无异议。   11、四平市铁东区北门街道泰安社区居民委员会于2020年11月4日出具的介绍信复印件一份，载明：兹介绍赵某3等一名同志，前往你处联系下列事项：赵某3是永嘉委居民，其父亲赵某5于1969年2月15日去世，母亲陆某某于2010年4月19日去世，赵某5和陆某某两人生育四个子女，现有长女赵某2，长子赵某1，三子赵某3，次子赵某4于2019年4月19日去世，且未婚无子女。证明被告家庭人员情况，在介绍信上，陆某某去世日期存在笔误，实际死亡日期为2010年10月5日。   四被告质证意见：无异议。   赵某1、赵某2、赵某3、施某没有证据材料向法庭提供。   经审理查明：2010年12月22日,原告与四被告父亲施某2(已故)及被告赵某1签订一份《房屋买卖协议》,约定施某2自愿将其所有的坐落于本市铁东区九号地九号楼二单元X楼左门，建筑面积47.04平方米的房屋出卖给原告所有，房款共计人民币144500.00元整。原告一次性付清买楼款144500.00元。施某2将案涉房屋及该房屋回迁手续交付给原告(包括产权调换协议书、自行选择户型确认书、回迁安置费用结算清单、增加面积专用收据)。施某2负责协助原告办理过户手续,过户费用由原告负责。《房屋买卖协议》第5条特别约定:如施某2百年之后子女对此楼产权有争议,无法办理房产过户手续，由长子赵某1将购房款144500元如数返还给原告。被告赵某1在《房屋买卖协议》上以收款人名义签字确认。现原告占有、使用案涉房屋已达10年之久，期间产生的水电及其他费用均由原告支付。原告居住案涉房屋期间,四被告及其亲属对该房屋均没有提出过异议。   另查明：被告赵某2、赵某1、赵某3的父亲赵某5（1969年2月15日去世）与其母亲陆某某共育有四个子女，即长女赵某2，长子赵某1，三子赵某3，次子赵某4于2019年4月19日去世。施某2与陆某某系再婚，婚后育有一子施某，陆某某于2010年10月5日去世，施某2于2014年11月14日去世。上述四被告均系施某2与陆某某法定继承人。   认定上述事实的证据有：原告提供的《房屋买卖协议》、收条、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书、9#A区（二期约定3-4马路）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书、棚户区（9#A区二期）地回迁安置费用结算清单、吉林省殡葬收费专用收据复印件及吉林增值税普通发票、四平市建设局四城认字第B770号2001年前房屋建设情况认定书（存根）、四平市铁东区北门街道泰安社区居民委员会出具的介绍信及原、被告在庭审笔录中的陈述在卷为凭。   本案诉讼争议的焦点是：1、原告与四被告父亲施某2(已故)及被告赵某1签订的《房屋买卖协议》是否有效？2、原告要求四被告协助办理案涉房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告名下是否合法？   根据原告陈述，四被告答辩及原告举证、四被告质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：   一、原告张某与四被告父亲施某2(已故)及被告赵某1之间签订的《房屋买卖协议》有效。   本院认为：依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。原告与四被告父亲施某2(已故)及被告赵某1之间签订的《房屋买卖协议》是在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且已实际履行，因此，该协议真实、有效。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时起生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。”就本案言，房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求。是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。本案庭审时，四被告对其父施某2与原告之间签订的《房屋买卖协议》内容的真实性表示无异议，并承认案涉房屋归原告所有。综上，本院确认原告与四被告父亲施某2（已故）及被告赵某1之间签订的《房屋买卖协议》有效。   二、原告要求四被告协助办理案涉房屋产权更名过户登记手续合法。   本院认为：原告已向四被告父亲施某2交付了144500.00元购房款，并实际占有、使用案涉房屋达10年之久，这期间的水、电、取暖等费用均由原告支付。四被告作为施某2的法定继承人，在行使民事主体权利时，应当遵循诚实信用的原则，切实履行其父施某2与原告签订的《房屋买卖协议》，协助原告办理房屋产权更名过户登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。鉴于原告没有证据能够证明其在办理案涉房屋过户手续时被告存在过错，故办理案涉房屋过户手续时所产生的费用以及本案诉讼费用均由原告自行负担。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：   一、原告张某与四被告父亲施某2(已故)及被告赵某1之间于2010年12月22日签订的《房屋买卖协议》有效。   二、被告赵某1、赵某2、赵某3、施某于本判决生效后5日内协助原告张某办理坐落于四平市铁东区九号地九号楼二单元X楼左门（建筑面积47.04平方米）房屋产权更名过户登记手续，将该房屋产权更名过户登记至原告张某名下。   案件受理费1595元，由原告张某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。   审判员 郑学文      二〇二一年五月二十八日   书记员 张芷毓