湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初4733号原告：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路2号第一大道504房。负责人：张宇。委托诉讼代理人：屈卓，湖南三湘律师事务所律师。被告：王明艳，女，汉族，1982年4月3日出生，住湖南省长沙市。原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称“绿城物业”）诉被告王明艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司的委托诉讼代理人屈卓、被告王明艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绿城物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费11569.52元（2017年2月1日至2020年12月31日）；2、判令被告向原告支付滞纳金/违约金4498元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告自2013年7月10日入驻XXXX(D3地块)小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告为XXX(D3地块)小区X栋XXXX号房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年2月1日起至今一直未缴纳物业服务费。经原告多次催缴，截止2020年12月31日仍欠原告11566.52元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付。因此，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。被告王明艳答辩要点如下：一、原告、开发商共同失责，房屋质量综合问题太多，漏水现象9年一直困扰被告，从未得到解决。被告于2010年10月购买涉案房屋，2012年5月开始交房，收到入伙通知书第一时间去收房，发现房子存在多处质量问题。诸多问题要求整改，急装修，每次反馈给原告都是迟迟得不到有效的解决，直到2013年6月物业打电话通知彻底整改好了，被告于同年7月才开始装修。等到2014年年初发现老地方漏水，导致地板被泡过两、三次，墙漆起壳。2014年4月施工方来整改，结果还是没有得到解决。2014年5月21日，第三方维保单位沙坪建筑整改，仍未整改好，开发商以质保快到期，与被告协商。当时因怀二胎，只想房子能真正修好就行，开发商答应帮房屋彻底修好的前提下，赔偿贰万元现金并代缴壹万元物业费。结果被告开发商虚假承诺签了协议，依然不作为。从2012年交房起多次跟物业反馈，每次都不解决。二、原告完全不履行任何物管责任，要求原告尽早解决问题，但都置之不理。多年来的不作为，导致财产损失84500元，漏水烧坏两台电脑。每次只要下雨，家里就乱七八糟，严重影响居住，导致大儿子和老公在外面租房子住。为配合物业来看现场，还经常耽误上班时间，维修人员在看现场时还弄坏了纱窗，造成损失。门口瓷砖松动，原告每次都答应来，但至今未来处理。垃圾经常堆放好几天，电梯、过道做卫生拖地总是湿哒哒的。车停在车位被刮花好几个漆面，小区内乱停车，严重影响车子入库，N次跟物业反馈无果，小区公共区域滑滑梯烂了，反馈很久也无人维修。小区经常家里停水，公共管道爆管。而且漏水维修问题，被告楼上都修好，唯独被告家到现在还在漏。原告只管收物业费，以房屋不是其建为由不给维修。因此，请求原告尽快修好漏水问题、履行物管责任、赔偿因不履责而造成财产损失。在对等条件下，被告愿意履行缴纳物业费。原、被告围绕诉讼请求，依法向本院提交了相关的证据材料。本院依法组织各方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据材料予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及庭审情况，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2012年5月20日，原告绿城物业（甲方）与被告王明艳（乙方）签订《XXXX(D3地块)前期物业服务协议》。该协议约定：1、甲方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任。2、前期物业服务内容包括物业共用部位的维修、养户和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。3、前期物业服务费：采用包干制方式，由乙方按其物业建筑面积交纳，二、三、四、五、六、七、八号栋为2元/月/平方米。4、乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。合同签订后，原告依约提供物业服务至今。另查明被告与开发商长沙北辰房地产开发有限公司、中国建筑第二工程有限公司于2017年3月11日就墙面渗水问题达成协议。该协议约定：1、就渗水问题开发商同意一次性赔偿被告叁万元（其中壹万元支付给原告，作为被告支付的物业费）；2、被告承诺签订协议后不再就外墙渗水事宜追究上述两公司责任并主张任何权利。原告在2019年启动过维修基金对被告外墙渗水问题进行过维修。虽经过开发商、原告绿城物业多次维修，被告外墙渗水问题确实没有彻底解决。被告王明艳系长沙市XXXXX(D3地块)X栋XXX房屋的业主，建筑面积为123.08平方米。被告王明艳以房屋漏水、物业服务瑕疵为由从未支付过物业费。原告述称开发商赠送了三个月物业费即2012年6月至2012年8月，开发商代缴的1万元用于抵扣2012年9月至2017年1月物业费。该系原告对自身权利的处分，本院予以确认。经核算，2017年2月至2020年12月期间产生的物业费为11569.52元（47月×2元/月/平方米×123.08平方米）。原告催收物业费未果，故诉至本院。本院认为，一、原、被告签订的《XXXX(D3地块)前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效。原告依约提供了物业服务，被告应当支付物业费。1、关于房屋质量问题。被告述称房屋在收房时就有漏水、墙面起鼓等问题。原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内出现的房屋质量问题属于开发商的维修范畴，与物业服务无关。本案中，被告与开发商长沙北辰房地产开发有限公司、中国建筑第二工程有限公司就外墙渗水问题达成了协议。原告绿城物业也多次上门进行了维修，也尽到相应协调处理义务。房屋质量问题与本案并非同一法律关系，不构成被告拒缴物业费的理由。2、关于被告提出卫生、停车秩序等方面物业服务瑕疵的问题。因物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层性、动态性的过程性服务，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在明显或持续性的瑕疵，不构成拒缴物业费理由。3、关于被告主张的各项损失，不在本案的审理范围，被告可另诉处理。因此，被告应向原告支付物业费11569.52元。二、关于违约金。考虑到被告并非恶意拖欠物业费，本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告王明艳于本判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司支付自2017年2月至2019年12月的物业费11569.52元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费适用简易程序减半收取107元，由被告王明艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  曹 慧二〇二一年五月十七日代理书记员  黄晶晶