辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初1231号原告：铁东区鑫家信息咨询服务中心，住所地辽宁省鞍山市铁东区十一道街31-16号。法定代表人：雷寒，系经理。委托诉讼代理人：杨志羽，男，单位工作人员。委托诉讼代理人：高联国，辽宁律鑫律师事务所执业律师。被告：王丽华，女，1952年12月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王萍，辽宁晋衡律师事务所执业律师。被告：周洋，男，1980年5月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。铁东区鑫家信息咨询服务中心与王丽华、周洋中介合同纠纷一案，本院于2021年3月9日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨志羽、高联国，被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。铁东区鑫家信息咨询服务中心诉讼请求：1、请求判令二被告给付原告居间中介费30000元整（叁万元整）和违约定金5000元整（伍仟元整）合计：35000元整（叁万伍仟元整）；2、诉讼费及其他等费用由被告承担。事实与理由：被告王丽华与被告周洋系母子关系，2019年7月14日被告王丽华与原告联系并通过微信聊天委托：“原告出卖其子被告周洋名下铁东区园林路1-25-242一楼东山房屋”。原告接受被告委托后积极寻找买家，于2020年9月份找到买家（案外人：陈语墨），其后2020年9月27日原告与买家（案外人：陈语墨）和被告王丽华签订一份《鑫家房产购房意向金协议》：“确定购房意向并对违约责任进行约定”。被告王丽华在签订《鑫家房产购房意向金协议》后，于2020年9月30日准备买家（案外人：陈语墨）签订《房屋买卖协议》时，突然以其子即被告周洋不同意为由拒绝签订《房屋买卖协议》，并于当日向原告出具一份《停止出售声明》。现原告依据与被告王丽华达成居间服务约定：“居间服务费为3万元整”及《鑫家房产购房意向金协议》的约定，原告要求二被告承担违约责任并给付居间服务费及定金共计：35000元整，但二被告拒绝给付，无奈诉至贵院。综上所述，为了维护原告合法权益，原告根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规及司法解释之规定，恳请贵院依法查清客观事实，支持原告上述3项诉讼请求。王丽华辩称：1、答辩人从未与被答辩人签订任何形式的居间合同。2、周洋没有委托答辩人出卖房屋，答辩人无权出售房屋和就房屋的出售签订任何协议及声明3、答辩人并非《购房意向金协议》签约当事人并且该意向金协议并未生效。该意向金协议第七条约定：房主收到定金签字确认后协议生效。答辩人即房主均没有收到定金，房主也未在协议上签字，故该协议并未生效。房屋系答辩人儿子所有，其有权决定出售或不出售，周洋没有委托被答辩人出售房屋，更不存在违约行为。故被答辩人起诉周洋无理，应驳回起诉。而答辩人并未经周洋的授权在周洋明确表示不出售房屋后，即时通知被答辩人，也不存在违约。被答辩人作为中介机构按照法律规定，只有在促成买卖合同成立时才可以收取报酬。而本案因房主不存在出售房屋的意思表示，被答辩人也无权收取中介费。综上所述，答辩人并非房主，也非购房意向合同的当事人，且该协议未生效的前提下，在得知房主不同意出售，及时通知原告终止售房行为，本身并不违反法律规定。被答辩人索要中介费及违约金没有法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。周洋辩称：1、答辩人从未与被答辩人签订任何形式的居间合同；2、答辩人没有委托母亲王丽华出售房屋。答辩人母亲无权出售房屋和就房屋的出售签订任何协议及声明；3、答辩人并非购房意向金协议签约当事人，并且该意向金协议并未生效。该意向金协议第七条约定，房主收到定金签字确认后协议生效。答辩人没有收到定金，也未在协议上签字，故该协议并未生效。答辩人没有出售房屋，也没有委托母亲出售房屋，更不存在违约行为，故被答辩人起诉答辩人无理，应驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：二被告王丽华、周洋系母子关系，王丽华居住在周洋名下鞍山市铁东区文化街迎宾小区一单元101号房屋（产籍号1-25-242-1011）。2019年7月间，原告业务员杨志羽与被告王丽华相识，王丽华咨询杨志羽欲出售该房，2020年9月杨志羽联系买房人陈语墨到此房与王丽华协商买卖房屋事宜。其后，王丽华与杨志羽多次微信沟通买卖房屋价格及细节。2020年9月27日，原告与买房人陈语墨（刘小明）签订了《看房确认书》和《鑫家房产购房意向金协议》，并于2020年9月28日收取陈语墨5000元购房诚意金，2020年12月17日退还给陈语墨。2020年9月30日原告收取买房人中介费28000元，此款已退返买房人。王丽华于2020年9月27日在《鑫家房产购房意向金协议》中房主签字一栏签字，2020年9月30日王丽华向原告提出申请停止出售房屋并递交书面申明。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”原告在订立合同之前，应当确定对方当事人是否具有与自己订立合同的身份、资格。本案中，原告业务员明知被告王丽华不是鞍山市铁东区文化街迎宾小区一单元101号房屋（产籍号1-25-242-1011）房主，王丽华不具备售房的资格，也没有收到房主即被告周洋买卖房屋的授权委托，就让王丽华在《鑫家房产购房意向金协议》签字，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，有行为人承担责任。”故原告与买房人签订《看房确认书》、原告与买房人、王丽华签订《鑫家房产购房意向金协议》及售房行为所产生的损失后果与被告周洋没有法律关系，故对原告要求周洋承担中介费、违约金的诉讼请求不予支持；关于原告要求被告王丽华承担中介费和违约金的诉讼请求一节，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告与买房人及王丽华签订《鑫家房产购房意向金协议》中第2条约定，“2020年9月30日之前，如卖出方（房主）认可该价格并接受甲方（即买房人）的条件，愿意出售该房屋，则该笔意向金自动转为房屋定金，由乙方（即原告方）转交给卖出方，如甲方不买，则该笔意向金不退（因意向金已自动转为房屋定金），适用定金法则：如卖出方不接受甲方的价格（和条件）或其他原因不愿卖给甲方，乙方则全额退返该笔意向金甲乙双方互不承担违约责任。”第7条规定“出卖方（房主）同意本协议条款。购房意向金即转为购房定金，出售方收到定金签字确认后立即生效。本协议约定内容不得变更，否则视为卖出方违约，卖出方赔偿甲方双倍定金。买卖双方任何一方违反此协议都将赔偿中介方全额中介费。”本案中，买房人的定金5000元在签订《鑫家房产购房意向金协议》时交与原告。该协议约定了卖房一方有权利认可接受或不接受买房人的价格和条件，或其他原因不卖给买房人，具体承诺时间在2020年9月30日之前。被告王丽华正是在2020年9月30日向原告明确提出停止房屋出售声明，是在与原告的约定期限届满前提出房屋停止出售，故不存在违约行为。又因原告的业务员在房屋买卖过程中明知道房主是周洋而非王丽华，既没有看到明确的委托书，亦没有与房主周洋确认王丽华是否具有代理权而让王丽华在《鑫家房产购房意向金协议》上签字，本身存在过失，王丽华的行为也不构成表见代理，故对原告对王丽华的诉讼请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、第四十八条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告铁东区鑫家信息咨询服务中心的诉讼请求。案件受理费675元，由铁东区鑫家信息咨询服务中心承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  宋 扬人民陪审员  张芸楠人民陪审员  徐 勇二〇二一年五月十七日书 记 员  丁 吟