广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初8740号原告：彭娟娟，女，汉族，1984年4月23日出生，住址：河南省南阳市卧龙区××××××××××××，公民身份号码：411××××××××××××164。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：单健，男，汉族，1998年1月11日出生，住址：湖南省衡东县××××××××，公民身份号码：430××××××××××××811，系该公司员工。原告彭娟娟诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告彭娟娟，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人单健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭娟娟向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告一个季度租金4292元。2、返还原告已支付的全款286160元、律师见证费500元，共计：286660元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月11日与原告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》原告对其购买的铺位有50年的使用权，并在同日签下《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》合同签订后，原告依约支付了全款286160元以及律师见证费用500元。至此，原告已按照合同履行了付款义务，但根据原告了解得知被告出卖的房屋并未取得相关建筑手续、也未取得预售许可证，根本无法按照双方签订的协议为原告办理房产证。首先，涉案《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》使用权50年、被告于2020年10月1日之前给予原告办理有关房产登记手续、分批办理不动产权证书的表述看，该合同实质为房屋买卖合同，被告出售的房屋建造至今未获得相应的审批手续，也未获得预售许可证，故针对该房屋所订立的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》应认定为无效合同；最后关于《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，虽名为房屋返租，实为非法融资，属于以合法的形式掩盖非法目的的行为，也应认定为无效合同。综上所述，基于被告的违法行为导致上述合同无效且具有过错，故合同无效后，作为出卖方，被告应当退还房款并赔偿因合同无效造成的损失的责任。被告由此收取原告的购房款及律师见证等费用，依法应当返还，且没有证据证明原告在签订的合同过程中存在过错。被告依法应当按照同期银行贷款利率承担占有、使用原告购房款的利息。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，被告于2020年9月18日向原告支付了返租款5724元，于2021年3月31日支付了返租款1430.8元。经审理查明，2018年5月11日，原告彭娟娟与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目香港城北2058A-1铺位，建筑面积为9.09平方米（含公摊面积3.06平方米），套内面积6平方米，总投资款为286160元。四、签订本合同时原告一次性付清投资款286160元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。上述合同经广东永坤律师事务所见证，原告为此支付了律师见证费500元。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年5月11日起至2023年5月10日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年17170元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金4292元；合约到期，双方另行协商经营模式。同日，原告向被告支付了首期款286160元。被告于2020年9月18日向原告支付了返租款5724元，于2021年3月31日支付了返租款1430.8元。另查明，案涉项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、专用收据、见证书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系，在此本院更正案由为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据另案查明的事实，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，因此，本院认定原告与被告于2018年5月11日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款286160元，扣除被告支付的返租款7154.80元，被告应将剩余款项279005.20元返还给原告。至于原告诉请的租金，鉴于《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效，原告不能依据《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》取得案涉商铺的租赁权，更不能依据《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》向被告主张租金，因此，本院对原告的上述诉请予以驳回。至于律师费，该部分费用并非被告收取，系律师事务所收取，原告主张被告返还，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告彭娟娟返还投资款279005.20元；二、驳回原告彭娟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2832元（原告彭娟娟已预交），由原告彭娟娟负担116元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担2716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年五月二十五日书记员 张楚妍李小钏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。