江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初1017号原告：姚兵，男，1969年2月5日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：胡晓勇，江苏融悦律师事务所律师，特别授权。被告：如皋新丝路茧丝绸有限公司，住所地如皋市桃园镇新桃路99号，统一社会信用代码91320682783386287L。法定代表人：周家华，董事长。委托诉讼代理人：张晓耕，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：薛晓海，公司员工，特别授权。原告姚兵与被告如皋新丝路茧丝绸有限公司（以下简称新丝路公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法先适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告姚兵及其委托诉讼代理人胡晓勇，被告新丝路公司委托诉讼代理人张晓耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失暂计139899元；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年8月6日签订租赁协议一份，约定被告将东陈镇韩港村三组东陈茧站占地面积2008m²以内的所有房屋租赁给原告使用，租赁期限自2018年8月6日至2024年8月5日，年租金16800元，每年7月份一次性缴纳全年租金。原告租赁后对该废旧房屋进行了修缮并于木材家具的生产加工。2020年5月，原告收到如皋市人民法院发出的参加拍卖会通知书以及优先购买权告知书，被告知案涉房屋因被告被申请执行即将被拍卖。后该房屋由案外人经司法拍卖买受，原告亦配合法院办理了房屋移交手续，产生了搬家费用及相应损失。原告为使房屋能够使用，支出了大量费用，现双方之间的租赁合同已无法履行，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告新丝路公司辩称：我方不同意赔偿，理由如下：第一、原告应当缴纳租金但是没有按期缴纳，已构成违约。第二、根据租赁合同第二条约定，租赁期间由原告负责房屋的保管和维修，故我方认为因维修产生的费用亦应由原告自行承担。第三、案涉房屋经法院通知原告进行拍卖，原告没有提出异议，亦未与我方联系，原告实际使用房屋至2021年1月份。第四、双方租赁合同中未有解除合同应当赔偿搬家费用等损失的约定。本院经审理认定事实如下：被告新丝路公司系案涉位于如皋市房屋的合法产权人。2018年8月6日，被告新丝路公司作为甲方与原告姚兵作为乙方签订《租赁协议》一份，载明：“根据甲、乙双方共同协商，甲方同意将东陈镇韩港村三组东陈茧站，租赁范围包括茧站占用土地面积2008m2以内的所有房屋租赁给乙方，现就租赁有关事项达成协议如下：一、甲方将上述房屋租赁给乙方。租赁期限：自2018年8月6日至2024年8月5日止，租期六年，年租金壹万陆仟捌佰元整，每年7月份一次性缴付全年租金。二、租赁期间乙方不得擅自对房屋结构进行改造，如因乙方原因造成的损毁，由乙方负责修复或赔偿。租赁期间乙方负责对房屋的保管和维修，并做好防火防盗等安全工作，如发生事故，造成人身伤害或财物损坏，一切责任由乙方承担及赔偿，与甲方无关。三、租赁期间乙方使用的水、电费由乙方承担。四、合同期满，在同等条件下，乙方有优先承租的权利，但需提前两个月向甲方提出申请。未提出申请的视作乙方到期不再续租，到期甲方收回租房。五、租赁期间，如遇政府规划拆迁或甲方资产整体出售、出租等原因，致使合同不能继续履行的，双方均不视作违约，按实际使用时间结算租金，租赁协议自行解除。六、违约责任：在合同约定的租赁期限内，如因甲方或乙方原因造成合同不能继续履行的，需提前两个月通知对方，否则，视为违约。甲方违约退回乙方当年已交纳租金的同时向乙方支付贰仟元违约金。乙方违约，无权收回当年已交房租，另向甲方支付贰仟元违约金。七、甲方资产整体出售，同等条件下乙方优先。本协议未尽事宜，由双方协商解决。八、争议解决的方式：可协商解决，如协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。九、本合同经双方签字盖章后生效，合同正本甲、乙双方各执一份，附本报有关部门备存。”原告姚兵在乙方落款处签名确认，被告新丝路公司在甲方处加盖公章并有“朱兵”签字。上述协议签订后，原告姚兵取得上述租赁房屋。因案涉房屋年代久远，较为破旧，被告同意原告按照其实际需求进行修整。原告实际进行了包括场地平整、浇筑水泥地面、屋面维修（修漏、铺瓦）、室内粉刷、安装门窗等修整后用于经营木材加工厂。因被告新丝路公司系生效法律文书的债务人，本院在执行过程中将案涉租赁房屋进行拍卖处置，于2020年5月10日向原告姚兵送达《参加拍卖会通知书》、《优先购买权告知书》。原告姚兵在签收上述文书后并未行使其作为承租人的优先购买权。案涉房屋经评估价值为117500元，水泥场地评估价值为9000元，并最终由案外人拍卖取得。2021年1月18日，经本院通知，原告姚兵将案涉房屋清空搬离并交付给本院。2021年1月20日，原告诉至本院并申请诉讼保全，本院作出（2021）苏0682民初1017号民事裁定，保全被告价值12万元的财产。原告为此支出保全费1120元。原告明确诉讼请求中损失中包含房屋维修费用120399元（附项目明细）、搬家费用19500元，合计139899元。审理中，原、被告一致确认，双方的《租赁协议》于2021年1月18日解除，原告已返还房屋。被告新丝路公司明确表示，同意原告姚兵对房屋进行维修，亦对原告提交的承租前案涉房屋的状况照片以及本院拍卖时评估的原告维修后房屋状况照片予以确认。以上事实，有租赁协议、不动产权属查询、参加拍卖会通知书、评估报告及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告订立《租房协议》将案涉房屋租赁给原告使用，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。后原、被告双方一致确认租赁合同已解除，本院照准。案涉房屋在执行中作为被告的财产由案外人司法拍卖取得，原告作为承租人无法按约使用继而搬离，其有权以因合同解除所产生的损失要求被告予以赔偿。原告维修案涉房屋得到被告的同意，虽然双方的租赁合同中有原告负责维修的约定，但对该维修费用如何承担并未约定，结合法律规定以及本案的实际情况，本院认定为原告维修房屋的费用及搬离费用即使由原告负担，其在原定的6年租赁期限内可以摊销完毕，现提前解除合同，应当作为其解除合同的损失按照原定租赁期限以及原告实际使用的期限按照合理比例由被告进行承担。被告抗辩的原告未交房屋租金不影响其承担损失赔偿责任，其在本案中未提出反诉，可向原告另行主张。关于原告主张的房屋维修费用，本院结合原告举证认定如下：第1项维修人工费31500元，有原告提交与邱鹤建的维修协议及微信转账记录等证据予以佐证，本院予以认可。第2项线路安装费3600元，有原告提交的向沈秀荣的银行转账明细及收条予以佐证，本院予以认可。第3项铝合金门窗及安装费10250元，虽有原告提交的向陈群的微信转账记录及收条予，但原告陈述包含其家中自用部分，因原告未能举证区分具体用于案涉房屋的费用大小，故本院不予认可。第4项填土款800元、第5项水暖器材款，原告仅提供收条，未有其他支付证据予以佐证，本院难以认定，不予支持。第6项混凝土款29000元，有原告提交的银行转账记录及如皋市东陈骆华建材经营部盖章确认，本院予以认可。第7项水灰款2130元及第8项维修零件款，原告仅提供送货单，未有其他支付证据予以佐证，本院难以认定，不予支持。第9项大梁除锈、墙面、外墙材料及人工费18000元，有原告提交的收条以及收款人陈宝泉的到庭作证予以证明，本院予以支持。第10项彩钢瓦及安装费4463元，原告仅提供送货单，未有其他支付证据予以佐证，本院难以认定，不予支持。第11项水泥款1250元、第12项砖款2000元、第13项场地平整人工费5000元，合计8250元，该三项原告陈述为均为浇筑水泥场地产生的费用，案涉房屋的水泥场地经本院评估价值为9000元，故本院对原告主张的该三项合计8250元予以支持。以上，本院支持原告主张的第1、2、6、9、11、12、13项费用合计90350元（31500元+3600元+29000元+18000元+1250元+2000元+5000元）。关于原告主张的搬离费用19500元（5人×300元/天×13天），其虽未提交具体支付凭证，但原告经营木材加工，有大型加工器械及原材料需要搬离，同时考虑到原告搬运目的地与案涉房屋相邻，距离较近，本院酌情认定原告该项损失为10000元。综上，本院认定原告房屋维修损失及搬离损失为100350元（90350元+10000元）。按照原、被告双方原定租赁期限（6年：72个月）以及原告实际使用期限（2018年8月-2021年1月：29个月），未使用期限（72个月-29个月）内应当由被告负担的部分为59931.2元（100350×43个月/72个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告如皋新丝路茧丝绸有限公司于本判决生效后立即向原告姚兵给付59931.2元。二、驳回原告姚兵的其他诉讼请求。案件受理费3100元、保全费1120元，合计4220元，由原告姚兵负担2220元，由被告新丝路公司负担2000元（此款原告已预交，被告于本判决生效后一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币3100元。审 判 长  汤美珠人民陪审员  李**人民陪审员  吴建国二〇二一年五月七日书 记 员  薛晓萍