广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初10411号原告：赖于蓝，女，汉族，1993年9月19日出生，住址：广东省陆丰市×××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××828。委托诉讼代理人:李华强，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱智国，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：单健，男，汉族，1998年1月11日出生，住址：湖南省衡东县××××××××，公民身份号码：430××××××××××××811，系该公司员工。原告赖于蓝诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告赖于蓝的委托诉讼代理人李华强，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人单健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖于蓝向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2018年4月16日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；2、判令被告返还原告已支付的款项195944元（人民币，下同）及利息17653元（利息一以127738元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年4月16日起计至2019年8月19日及以127738元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起暂计至起诉之日，其后计算至款项清偿之日止；利息二以68206元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年8月10日起暂计至起诉之日，其后计算至款项清偿之日止）；3、判令被告承担本次诉讼所有费用。以上合计213597元。事实和理由：2018年4月16日，被告在未取得相关建筑手续的情况下，与原告签订了《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，约定由原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第香港城南2048A-3铺位，投资款为247738元，签订合同时原告向被告支付该铺位首期款127738元，余款120000元及产生的利息由原告于2018年7月1日至2023年6月30日按每季度7214元分期支付给被告。被告确认已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权。并于同日签定了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，约定被告返租原告投资认购的商铺，并约定在2020年10月1日前给原告办理该间商铺的不动产权属证书。合同签订后，原告依约支付了首期款127738元以及律师见证费500元，并按约支付分期款至2020年8月10日（合计11期分期款79354元，其中扣除被告返还的租金11148元，原告实际上支付分期款68206元）。2020年10月1日后被告未能按照合同约定为原告办理涉案商铺的不动产权属证书，后据原告了解得知被告出租的涉案商铺并未取得相关建筑手续、也未取得预售许可证，根本无法按照双方签订的协议为原告办理房产证。事实上，原被告双方签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系。而案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，被告出租的房屋建造至今未获得相应的审批手续，也未获得预售许可证故，原被告之间针对涉案商铺所订立的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》应认定为无效合同，被告由此收取原告的款项195944元依法应当返还，并应当按照同期银行贷款利率承担占有、使用原告款项的利息17653元。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，无异议。经审理查明，2018年4月16日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目香港城南2048A-3铺位，总投资款为247738元。四、签订本合同时原告向被告支付该铺位首期款127738元，剩余款项120000元，分五年付清，本金及利息合计144300元，分期付款期限为2018年7月1日至2023年6月30日，每个季度第一个月5号前支付7214元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。上述合同经广东永坤律师事务所见证，原告为此支付了律师见证费500元。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年4月16日起至2023年4月15日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年14864元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金3716元；合约到期，双方另行协商经营模式。2018年4月16日，原告分四笔，分别向被告支付45000元、4238元、29000元、50000元，合计128238元，其中500元是律师见证费，其他剩余的127738元是首期款。2018年7月4日、2018年9月30日、2019年1月8日、2019年3月19日、2019年8月16日、2019年10月23日、2020年1月10日、2020年4月9日、2020年8月7日，原告分九笔各向被告支付了7214元，2020年8月10日，原告向被告支付了3280元，以上为分期付款，金额合计68206元。庭审中，原告明确分期付款的利息从最后一笔分期款项支付之日起即2020年8月10日开始计算。另查明，案涉项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、收据、专用收据、银行交易流水、律师见证费收据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据另案查明的事实，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，因此，本院确认原告与被告于2018年4月16日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款195944元，被告应将该款项195944元返还给原告。关于原告诉请的利息，本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。原告于2018年4月16日支付了首期款127738元，于2018年7月4日、2018年9月30日、2019年1月8日、2019年3月19日、2019年8月16日、2019年10月23日、2020年1月10日、2020年4月9日、2020年8月7日，分九笔各向被告支付了7214元，于2020年8月10日向被告支付了3280元，金额合计68206元，原告诉请首期款127738元的利息从2018年4月16日开始计算，分期付款的利息，以68206元为基数，从最后一笔分期款项支付之日起即2020年8月10日开始计算，本院予以支持，则利息分段计算如下：1、以127738元为基数，从2018年4月16日起算利息至实际清偿之日止；2、以68206元为基数，从2020年8月10日起算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告赖于蓝与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2018年4月16日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赖于蓝返还投资款195944元及支付利息（1、以127738元为基数，从2018年4月16日起算利息至实际清偿之日止；2、以68206元为基数，从2020年8月10日起算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2252元（原告赖于蓝已预交），由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年五月二十八日书记员 张楚妍李小钏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。