广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初967号原告：欧阳建中，男，汉族，1969年5月6日出生，住湖南省宁远县××××××××，公民身份号码：431×××××××********。委托诉讼代理人：蒋顺先，男，汉族，1964年4月12日出生，住湖南省宁远县×××××××巷**，公民身份号码：432×××××××********。被告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所：清远市清新区××××××××××××××会议中心**1010，统一社会信用代码：914××××××××××××540。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：汪思奇，女，汉族，1981年12月26日出生，住广东省广州市番禺区×××××××××××××××××××××，公民身份号码：421×××××××********，是该公司员工。原告欧阳建中诉被告清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称俊鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳建中及其委托诉讼代理人蒋顺先，被告俊鑫公司的委托诉讼代理人汪思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳建中向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年1月27日签订的《恒大金碧天下商品房认购书》，并由被告退还其收取原告的预付房款151334元，并按同期银行贷款利率标准支付其占用该款期间（2019年1月27日至实际退还之日止）的利息损失；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告经人介绍于2019年1月向被告认购了其开发的清新恒大金碧天下××××××××××××××。2019年1月27日，被告代替原告签订《恒大金碧天下商品房认购书》。原告分别于2019年1月27日预交房款37778元、2019年4月28日预交38000元、2019年7月29日预交75556元，三笔预交房款共计151334元。此后，原告就被告提供的正式合同中的有关霸王条款内容提出异议，并要求修改。但被告不同意，双方因此产生分歧且无法达成一致，因双方丧失签订正式签订购房合同的合意和基础。故要求解除认购书和退还购房款。被告俊鑫公司答辩称，一、《恒大金碧天下商品房认购书》虽然为他人（实为原告朋友）代替原告签署，但原告已经按照认购书的约定支付了三期房款，属于对代签人代理行为的一个追认，认购书应视为原被告双方真实意思表示，应对原被告双方产生法律效力。且原告在民事诉状中的诉讼请求第一条也写明判决解除原、被告于2019年1月27日签订的《恒大金碧天下商品房认购书》，证明原告已经认可认购书为原被告双方所签订。二、被告已经尽到开发商应尽的出卖人义务，在原告签署认购书时已经向其充分解释《商品房买卖合同》及补充协议的相关条款，也已经在售楼处显眼位置对《商品房买卖合同》及补充协议进行了公示，买卖合同范本也是在清远市住建局备案的合同条款，公平性不存在任何问题。且被告还书面催促原告尽快签订《商品房买卖合同》，原告因其自身原因拒绝签署正式的《商品房买卖合同》，过错责任在于原告。现由于原告自身过错，商品房买卖无法继续完成，应根据认购书的约定，对原告所支付的房款不予退还。综上，请人民法院依法予以驳回原告的全部诉讼请求。原告欧阳建中围绕诉讼请求提交的证据：1.认购书，拟证明被告代签认购书的事实及内容；2.收款收据，拟证明原告依约预付购房款人民币151334元的事实；3.售房广告，拟证明被告承诺无理由退房的宣传广告；4.企业信息，拟证明被告的诉讼主体资格。被告俊鑫公司围绕答辩提交的证据：1.原告支付房款情况，拟证明原告分别于2019年1月27日、2019年4月28日、2019年4月28日、2019年7月29日按照认购书的约定支付了前三期房款，认购书为原被告双方真实意思表示，应对原被告双方产生法律效力；2.《通知》及妥投证明，拟证明被告已书面通知原告尽快签订正式的商品房买卖合同，原告因自身原因不签署属违约行为，应承担相应的违约责任。原告欧阳建中对被告俊鑫公司以上证据提出如下质证意见：对证据1的三性没有异议，证明目的有异议。对证据2，三性不予认可，证明目的也不认可。由于我方没有收到通知，并且妥投证明不是原件，收件人签收也没有原告的签名，也没有其他的代收人签名。被告俊鑫公司对两原告欧阳建中以上证据提出如下质证意见：对原告提供的证据1，真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。对证据2的三性予以认可。对证据3，售房广告的三性不予认可。原告未提供证据原件，并且原告提供的复印件无法看出做广告的具体时期，以及虽然有“无理由退房”五个字，但只是广告当中的一个广告语，具体如何无理由退房、怎么退、退房的具体的流程以及条件，广告中均没有提及。事实上被告所承诺的无理由退房，需双方签订无理由退房的协议，并且原告须无任何的违约行为，我方才可无理由退房。对于证据4的三性予以认可。经审理，本院认定事实如下：清远市俊鑫房地产开发有限公司成立日期为2007年3月25日，经营范围是从事房地产综合开发、经营、销售等。2019年1月27日，被告俊鑫公司（甲方、出卖人）与原告欧阳建中为（乙方、买受人，他人代签）签订编号为1211574的《恒大金碧天下商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购恒大金碧天下××××××××××××××商品房，建筑面积为120.69平方米，总房价为755561元。乙方须在签订本认购书时支付10000元作为定金，于2019年1月29日前支付首期房款27778元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》，于2019年4月27日前付清37778元，于2019年7月27日前付清75556元，于2019年10月27日前付清75556元，于2020年1月27日前付清528893元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第四条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到清远市清新区××××××××××××××××××××即销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第八条约定，乙方已经阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完成按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。以上认购书签订后，原告分别于2019年1月27日、2019年4月28日、2019年7月29日按照认购书的约定支付了购房定金及前三期房款共151334元。2020年4月11日，被告向原告在认购书中提供的地址邮寄《通知》：欧阳建中先生，阁下于2019年1月27日与我司签订《恒大金碧天下认购书》，认购恒大金碧天下悦山一街××××××××××××××。依据认购书，阁下须于2019年1月29日前到我司签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还。截止发函之日，阁下已经逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了该认购书的上述约定。现通知阁下于2020年4月20日前到我司签署《商品房买卖合同》并支付剩余房款，否则我司将按认购书的约定，另行处置该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知。但被告没有提供妥投证明，原告也称没有收到该《通知》。但原告称通过其他购房人查看了正式《商品房买卖合同》，发现合同中存在霸王条款，因此与被告的业务员姚杰沟通变更合同。姚杰说会向被告公司汇报，但没有结果。因此双方至今未签到正式《商品房买卖合同》。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。原告欧阳建中委托他人与被告俊鑫公司签订的《恒大金碧天下商品房认购书》经欧阳建中事后追认，因此是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约履行。二、合同解除及违约责任。原告诉称被告不同意变更《商品房买卖合同》中的有关条款是导致合同无法继续履行的原因，但《恒大金碧天下商品房认购书》第八条约定：“乙方已经阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完成按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”因此该合同解除理由不成立。原告另一合同解除理由是被告的“无理由退房”售房广告，但原告没有提供证据证明该“无理由退房”售房广告的照片是在签订案涉《认购书》时拍摄，也不能证明案涉《认购书》签订时被告作出了“无理由退房”的承诺，因此该合同解除理由依据不足，本院不予支持。但是，根据《认购书》第四条约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到清远市清新区××××××××××××××××××××即销售中心支付首期款即签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”该条是双方对原告放弃购房后违约责任的约定，也是原告解除合同的条件。被告答辩主张原告所支付的房款不予退还，实际同意原告在该条中约定的合同解除权利。因此，本院对原告解除《认购书》的请求予以支持。同时原告应承担该条约定的违约责任。但该条约定“所付款项不予退还”，没有明确是在交付定金后，还是在无论支付多少购房款后也包括在内，存在不同解释。由于该《认购书》条款是被告提供的格式条款，应作出对其不利的解释。《认购书》约定购房定金为10000元，本院认定原告所支付的151334元购房款中的10000元定金不予退还，扣除该定金后的购房款141334元，被告应当退还给原告。另由于被告没有违约，原告要求被告支付购房款利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告欧阳建中与被告清远市俊鑫房地产开发有限公司于2019年1月27日签订的编号为1211574的《恒达金碧天下商品房认购书》；二、被告清远市俊鑫房地产开发有限公司返还原告欧阳建中购房款141334元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回欧阳建中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1663元，由原告欧阳建中负担110元，由被告清远市俊鑫房地产开发有限公司负担1553元。此款原告欧阳建中已预交1663元，超出本院认定部分本院予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二一年五月十七日书记员  丘楚瑶附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。