黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书(2021)黑1003民初294号原告：牡丹江市万佳物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东平安街127号。法定代表人：李庆芝，总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。被告：任鲲，男。原告牡丹江市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）与被告任鲲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万佳物业公司委托诉讼代理人刘海涛，被告任鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即给付自2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5177.12元，电梯费996元；违约金6389.17元（按合同约定日千分之三标准计算，在庭审过程中原告将计算标准调整为按照一年期贷款市场报价利率4倍标准进行计算）；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告是原告物业服务小区的业主，自2018年1月1日至2019年12月31日止，被告共计拖欠物业费5177.12元、电梯费996元。经原告多次催要，被告以种种理由推托，拒绝给付。被告任鲲辩称,被告所在小区的业主从2014年开始入住，是由城市物业管理公司与业主签订的物业管理合同。但是，2017年9月份的时候，物业服务公司更换为原告，新的合同是由原告与物业管理委员会签订的，与业主之间从未签订任何合同。而物业管理委员会也没有经过一半业主的同意和授权，擅自与原告签订了违规、超标准收费的合同，违反了有关法律的强制性规定，应属于无效合同。按照牡价联发【2014】6号文件和《牡丹江市住宅物业管理条例》第38条的规定，物业服务收费应当实行政府指导价，按照每平方米1.2元收费。原告与物业管理委员会约定的按每平方米1.7元标准收费高于政府指导价。如果原告将标准调整到每平方米1.2元，被告同意缴纳。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告证据一：1.2017年9月28日，原告与牡丹江市帝景豪庭小区物业管理委员会签订的物业管理服务合同1份；2.（2019）黑1003民初1146号民事裁定书一份；3.（2020）黑10民终531号民事裁定书一份。证明原告收取费用有合理、合法依据。被告认为，裁定书没有对原告和物业管理委员会签订合同是否有效，进行判决。裁定确认5个人作为原告主体不适格，并没有确定这个物业合同是合法的。物业管理委员会侵犯了业主的知情权、参与权，且程序不合规，侵害了业主的利益。如果原告和物业管理委员会签订合同时，征求业主意见，业主是不会同意这份内容明显违背法律规定的合同的。本院认为，原告提交的该组证据，形式、来源合法，内容真实。本院对该组证据予以采信。原告证据二：被告拖欠物业管理费及违约金统计表1份2页、催缴通知5页。证明被告拖欠物业费和电梯费的具体数额。被告认为，催缴通知是真实的。物业服务合同是无效的合同。关于违约金，如果按照原告主张的日千分之三标准计算，年利率达到110%的天价，远远超过了30%的法律上限规定。更何况原告是依据非法、无效的合同，违规、超标准收取物业费，是其违法、违规在先，侵害被告权益在先，何谈后来的违约金。本院认为，原告计算物业费的具体数额与物业服务合同约定一致，本院对该数额予以确认。被告对原告催缴物业费的事实无异议，本院对该事实予以确认。关于违约金，原告与物业管理委员会约定的计算标准明显超过法律及最高人民法院有关司法解释规定的上限，属于无效约定。虽然，开庭审理时，面对被告的抗辩，重新调整了违约金的计算方式，但是，该变更不是与物业管理委员会重新协商确定的，因此，本院对原告主张要求被告支付违约金的请求，不予支持。原告证据三：1.关于首届组建业主大会筹备倡议1份，该倡议在小区内公示18天，无人报名；2.关于聘选万佳物业公司为帝景豪庭物业服务企业的公告1份。该公告公示15天，无人提出异议；3.帝景豪庭业主委员会议事规则1份。该规则公示60天，无人提出异议；4.确定帝景豪庭小区物业管理委员会全体人员的结果公示1份。公示10天，无人提出异议；5.帝景豪庭小区物管会人员成员投票结果公示1份。公示8天，无人提出异议；6.帝景豪庭小区物管会人员候选人员公示1份。公示8天，无人提出异议；7.帝景豪庭小区物管会第一次会议公告1份。公示14天，无人提出异议；8.帝景豪庭小区物管会会议纪要1份（主要内容是聘用万佳物业管理公司为帝景豪庭小区为物业服务公司）；9.帝景豪庭物业管理备案证明1份；10.帝景豪庭小区管理规约1份（物管会成立后，制定相应的管理规约）；11.物管会议事规则1份。证明物业管理委员会成立程序合法，具有法定的代业主委员会履行职责的权利，其聘用原告作为物业服务企业，并进行了公示，程序合法。根据牡办发【2014】17号文件的规定，约定收费标准合法，双方应当按照合同约定执行。被告对该组证据真实性无异议，被告对物业管理委员会的合法性从未有异议，本案的争论焦点是物业管理委员会代行业主委员会的职责时，没有履行相关的法律程序。侵害了小区全体业主的利益。本院认为，物业管理委员会成立与履行职责是其与业主之间的关系，与本案原告与被告争议的是否应当缴纳物业管理费、电梯费无直接关系。本院对该组证据不予采信。被告证据一：光盘1张。证明包括被告在内的100多位业主主动去找原告要收费依据，但是，原告拿不出每平方米1.7元标准收取费用的证据。原告对视频的真实性没有异议。对要证明的问题有异议。根据相关的政策、法规规定，物业收费采取政府指导价，或者市场调节价，并没有具体指定收费标准。是由政府定出一个参考价格，然后由物业管理委员会或者业主委员会与物业服务企业协商确定服务价格。原告与管理委员会约定的收费标准，并不违反法律强制性规定。本院认为，物业管理委员会有权代表业主与物业公司签订物业服务合同，根据调查，牡丹江市物业收费标准，已于2017年开始不再执行政府指导价，而是通过市场调解，双方协商定价。如果业主与物业管理委员会之间存在分歧，可另行主张权利。被告证据二：关于抵制万佳物业公司违法进驻帝景豪庭小区高收费的维权小区业主的一个联名1份。证明小区住户500户，用一个小时多的时间就签了150多户的人名。其中这里面有有140多位都是已经交过物业费的业主，说明即便是交了费的业主，对物业费的标准也有异议。原告对证据的形式要件及证明问题均有异议，认为不能证明其所要证明的问题。本院认为，该组证据只能反映部分业主对物业管理委员会与物业公司签订合同持有异议，在没有通过法定程序确认双方签订的物业服务合同无效或可撤销及变更的情况下。物业公司提供了相应的服务，全体业主应当按照物业管理委员会与原告签订合同约定的价格，向物业公司缴纳物业管理费、电梯费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，原告与牡丹江市帝景豪庭小区物业管理委员会签订《牡丹江市帝景豪庭小区物业管理服务合同》，约定住宅按每平方米1.7元收取物业费，电梯费，标准层每户每月40元（2、3、4号标准层为15层；1号楼标准层为7层。标准层每增高一层加0.5元，标准层每降低一层减0.5元）。业主入住前一次性缴纳第一年度的物业管理费，第二年度物业服务费的缴纳时间为首次应缴纳物业费的日期后推12个月的对应日，以后以此类推，业主逾期缴纳物业报务费的，物业服务公司从业主逾期之日起每日加收应缴纳费用千分之三的违约金等内容。并约定物业服务期限为三年，即2017年10月1日至2020年9月30日。被告是牡丹江市帝景豪庭小区业主，2018年1月1日至2019年12月31日的物业费5177.12元，电梯费996元，未缴。本院认为，被告抗辩的理由有两点，一是关于物业管理委员会与原告签订合同是否合法有效的问题;二是物业收费没有执行2014年政府指导价而收费过高的问题。关于物业管理委员会与原告签订合同效力的问题。根据《牡丹江市住宅物业管理条例》规定，物业管理委员会代表业主委员会行使职责，有权代表全体业主与物业公司签订物业服务合同。关于被告主张的物业管理委员会没有按照法定程序征求法定业主的意见，是物业管理委员会与业主之间的关系，并不能对物业服务公司直接发生效力。物业管理委员会与物业服务公司签订的合同，在没有经法定程序撤销或被确认无效前，对全体业主发生效力。业主如对物业管理委员会的行为有异议，可另行主张权利。关于被告反映原告未按照政府指导价收费的问题，经问询牡丹江市物价管理部门得知，自2017年开始，物业服务价格不再实行政府指导价，而通过市场调节的方式确定价格。因此，被告该反驳主张不能成立。因此，被告应当及时缴纳物业费、电梯费。关于原告主张的其与物业管理委员会约定的违约金，因该标准违反法律强制性规定而无效。其开庭审理过程中，单方面变更违约金的计算标准，并没有得到物业管理委员会的确认，对业主并不发生法律效力。因此，对原告关于违约金的请求，本院不予支持。综上，被告任鲲向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费5177.12元，电梯费996元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”，《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十三条“物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经区、县（市）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；（三）业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经区、县（市）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。”、第二十四条第“物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。物业管理委员会人数应当为单数，其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，主任由业主担任。业主成员资格应当符合本条例第十六条的规定。物业管理委员会应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，将成立情况书面告知区、县（市）物业管理行政主管部门。区、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”、第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”、第二百七十四条第八项“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（八）物业、电信等服务合同纠纷；”规定，判决如下:一、被告任鲲向原告牡丹江市万佳物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费5177.12元，电梯费996元。此款在本判决生效后，立即付清；二、驳回原告牡丹江市万佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计58元，由被告任鲲负担25元，由原告牡丹江市万佳物业管理有限公司负担33元。本判决为终审判决。审 判 员  贾 宏二〇二一年五月十九日法官助理  张奇霞书 记 员  吴 昊