北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7377号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙超，男，1979年1月27日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：恒珊，女，1985年11月18日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：牛华文（恒珊之夫），住北京市西城区。原审被告：孙洪生，男，1951年11月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙超（孙洪生之子），住北京市西城区。原审被告：杜娟，女，1978年10月6日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人孙超因与被上诉人恒珊及原审被告孙洪生、杜娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2020)京0102民初35194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。孙超上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判恒珊须向我支付合同租金1100元及违约金11600元、结算和清算项目1520元并归还冰箱一个；2.一、二审案件受理费全部由恒珊承担。事实和理由：一、一审判决对《房屋租赁合同》有两处解读错误，明显偏袒恒珊。1.一审判决认定杜娟、恒珊于2020年7月17日达成的退房协议有效，但《房屋租赁合同》已经约定了提前终止租期的赔偿条约，虽然杜娟和恒珊私自变更合同退租时间，但合同依然有效，恒珊应依约履行。2.一审判决认定我对恒珊2019年11月逾期缴纳租金的行为未提出异议，故恒珊不构成违约。杜娟在与恒珊就2019年11月缴纳租金的交流中，杜娟在庭审中表示不知道合同约定的时间，故不知道恒珊是否违约，也并未就恒珊违约一事有过任何交流，我方自始至终也未表示过任何放弃违约金的主张。二、一审判决认定恒珊和杜娟的口头退房协议有效有失公平。杜娟与恒珊只就退房时间进行了协商，26000元由剩余三个半月的房租和押金构成，并不是协商一致的最终款项。在双方就约定有分歧的情况下，应该按照《房屋租赁合同》继续履约，直至对提前退房重新协商一致。该约定合法有效性有待法院判定，我认可双方各有责任，我愿意承担50%的责任，剩余房租10100元应由恒珊继续承担，我方己支付恒珊17000元，经计算恒珊还应向我支付1100元租金。三、一审法院依据孙超要求恒珊将租金交付给杜娟，且在与牛华文沟通中对杜娟以“爱人”相称，认定杜娟和恒珊的协商退房对孙超构成表见代理，属于适用法律不当。夫妻之间，一方并未获得对方授权而以对方或夫妻双方的名义进行民事行为，相对人不能仅因双方之间的配偶身份而相信一方己有代理权。恒珊和牛华文就算认为杜娟为我妻子，也应该向我询问我的意见，但是恒珊和牛华文在搬走之前均未联系我，逃避《房屋租赁合同》义务。杜娟的代理行为，未经我的追认，且其与恒珊订立的提前退租合同使我损失20200元房租，根据合同法第四十八条、第五十四条和最高人民法院的判例，恒珊明知杜娟的代理行为存在重大瑕疵，我有权请求人民法院变更或撤销由恒珊发起的杜娟同意退租的代理行为。四、一审判决认定事实错误，忽略证据细节。1.一审法院认定2020年7月2日，双方开始协商退房事宜。但根据我提交的证据，从2020年3月开始，恒珊就一直有提前退租需求。2.一审判决认定恒珊晚一天将剩余行李搬离，已经征得杜娟同意。杜娟并未更改约定时间，更改搬家时间为恒珊单方面行为。3.一审判决对双方在履行退房协议过程未达成一致的其他费用，均不认定，违反法律程序。根据《房屋租赁合同》第五条第一款规定电费应由恒珊承担，杜娟和恒珊微信聊天记录证明涉案房屋有两台冰箱，在退租交接时仅有一台，恒珊需归还同等质量冰箱。另，我应支付恒珊电卡剩余430元以及维修费50元，故退房结算资金为2000-430-50=1520元。五、恒珊提交两处伪证：1.恒珊提交的房屋租赁合同将第九条第（四）款“不按照约定支付租金达3日的”修改为“不按照约定支付租金达5日的”，干扰司法公证。2.恒珊提交的证据9为房屋装修中图片，其声称摄于2020年8月3日，但实际并非摄于2020年8月3日。六、恒珊多次向邻居提及租期未到，没有完成退房。一审庭审中提出涉案房屋在我母亲名下，我故意隐瞒我母亲去世信息，反复纠缠，扰乱了正常的诉讼秩序。且恒珊明知杜娟代理人身份存在瑕疵，仍故意撒谎。诉讼过程中，恒珊多次无理纠缠，扰乱诉讼秩序。综上，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。恒珊辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意孙超的上诉请求。孙洪生、杜娟述称，其意见均与孙超上诉意见一致。恒珊向一审法院起诉请求：1．孙洪生、孙超、杜娟向恒珊支付违约金共计11600元；2.孙洪生、孙超、杜娟退还恒珊房屋押金及房款9000元；3.孙洪生、孙超、杜娟退还恒珊电费、维修费480元；4.诉讼费用由孙洪生、孙超、杜娟承担。孙超向一审法院反诉请求：1.恒珊按合同履约，支付剩余房租17000元；2.恒珊支付违约金11600元；3.恒珊赔偿冰箱丢失的损失（折价50元）；4.恒珊承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2018年11月11日，恒珊与孙超签署《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落在北京市西城区×××1403，承租期限：2018年11月19日至2020年11月18日，房租为5800元/月，押金为5800元，付款方式押一付六。……双方协商一致，可以解除本合同……。上述合同签署时，孙超母亲张红兵已经去世，孙超以张红兵的名义在合同上签字。庭审中，孙超亦认可其为实际出租人。后恒珊及牛华文均按照孙超要求将租金及押金交付给杜娟，且恒珊与杜娟就租赁事宜多次沟通。2020年5月17日，恒珊（牛华文）就减免房租向孙超发微信协商，孙超回复“你问她吧”；恒珊（牛华文）询问是否将款项转给孙超，孙超回复“发我爱人吧”。2020年7月2日，双方开始协商退房事宜。2020年7月17日，杜娟回复恒珊（牛华文）：“月底前搬吧，我给你26000，没那么多钱，电器都可以搬走”。2020年7月30日，恒珊（牛华文）向杜娟发送信息：“然后周五我们限号，如果今天拉不完的东西，周六日我们再过去一趟行吗？”杜娟回复：“好”。2020年7月31日，杜娟向恒珊（牛华文）退款17000元。2020年8月1日，恒珊（牛华文）将剩余物品搬离涉案房屋。另查，孙超和杜娟于2017年4月14日离婚。一审法院认为，孙超以张红兵的名义在租赁合同上签字，庭审中孙超亦认可其为实际出租人，故法院确认孙超为租赁合同的出租人。本案争议焦点为：1.杜娟在与恒珊协商退房过程中是否构成表见代理，及在此基础上协商退房的效力认定；2.双方在履行租赁合同及退房协议中是否存在违约行为。首先，在租赁合同履行过程中，孙超明确要求恒珊将租金交付给杜娟，且在与恒珊（牛华文）沟通中对杜娟以“爱人”相称；在恒珊（牛华文）向孙超协商有关事宜时，孙超曾回复“你问她吧”，上述种种行为，造成了足以使恒珊相信杜娟对孙超有代理权的认识。故法院认为杜娟在与恒珊协商退房过程中构成对孙超的表见代理，其实施的民事行为产生的法律后果由孙超承担。在此基础上，杜娟、恒珊于2020年7月17日达成的退房协议有效，原租赁合同于2020年7月17日协商解除，双方对此互不负违约责任。其次，自租赁合同签署至协商解除（2020年7月17日）期间，双方在履行过程中并未发生任何纠纷。庭审中，孙超主张恒珊曾于2019年11月逾期交纳租金，但其当时并未提出异议，且杜娟认可就此曾与自己协商，故法院认为恒珊对此不构成违约；恒珊在本诉中主张违约金，缺乏事实与法律依据，法院亦不予支持。再次，双方于2020年7月17日达成的退房协议，不违反相关法律法规，应属合法有效。该协议约定的退款26000元，系双方多次沟通、协商一致后的最终款项，出租人孙超有义务退还。因杜娟已经退还17000元，剩余9000元仍应当由出租人孙超退还给恒珊。至于恒珊晚一天将剩余行李搬离，已经征得杜娟的同意，法院视为双方对退房协议中的退房日期进行了变更，故并不构成违约。但基于公平原则，恒珊应当支付1日的房屋占用费，双方均认可日租金为193元，扣除该费用后，孙超应退还恒珊8807元。此外，在履行退房协议过程中，双方未达成一致的其他费用，法院均不再认定。最后，孙洪生与杜娟并非本案合同主体，不应承担相应的法律责任，故恒珊对孙洪生和杜娟提起的诉讼请求，法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年2月判决：一、孙超于判决生效后十日内退还恒珊款项8807元；二、驳回恒珊的其他诉讼请求；三、驳回孙超的反诉请求。如果孙超未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，在租赁合同履行过程中，孙超明确要求恒珊将租金交付给杜娟，且在与恒珊（牛华文）沟通中对杜娟以“爱人”相称；在恒珊（牛华文）向孙超协商有关事宜时，孙超曾回复“你问她吧”，上述种种行为，造成了足以使恒珊相信杜娟对孙超有代理权的认识。故一审法院据此认为杜娟在与恒珊协商退房过程中构成对孙超的表见代理，并在此基础上结合本案查明的事实，认定原租赁合同系协商解除，双方对此互不负违约责任。本院经审查认为，一审法院上述认定均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。孙超上诉所提一审法院认定表见代理错误及恒珊存在违约的意见均缺乏充足事实及法律依据，本院不予采信，对其据此所提上诉请求亦不予支持。经查，一审法院根据查明的事实所作判决正确，本院予以确认。综上所述，孙超的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由孙超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年五月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 张 爽