云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终254号上诉人（原审被告）：临沧恒基房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区恒基广场1单元B166号。统一社会信用代码：91530902597121592Q。委托诉讼代理人：杨立斌，男，白族，1964年3月24日生，住云南省大理白族自治州大理市。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：徐守东，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张丽，女，汉族，1978年3月4日生，住云南省临沧市临翔区。被上诉人（原审原告）：张富全，男，汉族，2000年6月18日生，住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：杨国俊，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基地产公司）因与被上诉人张丽、张富全商品房销售合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。恒基地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人张丽、张富全承担。事实和理由：1.根据涉案《商品房购销合同》约定，恒基地产公司应在交房后180个工作日内代张丽、张富全向产权登记机关申请办理产权登记手续。结合已查明的案件事实，恒基地产公司最早已于2016年3月7日向不动产登记中心提交了办理初始登记的相关材料。恒基地产公司已按合同约定履行了代张丽、张富全办理权属登记的义务，不存在违约。2.恒基地产公司于2015年11月5日已向临沧市城乡规划局提交了“建筑物区分所有清册”确认申请，开始启动涉案房地产的产权登记程序，并于2016年3月7日向临沧市住房和城乡建设局提交了不动产权登记申请。但时值不动产登记机关变更，导致恒基地产公司提交的登记申请被搁置。临翔区不动产登记中心虽于2016年7月成立，但相关产权登记工作直至2017年上半年才重新恢复。此外，涉案房地产项目涉及的地下空间使用权登记在临沧尚属首次。恒基地产公司根据临沧市国土资源局临翔分局的要求，在2012年6月12日已经取得的临国用（2012）第0221号、临国用（2012）第××号国有土地使用权（以下简称0221号、0222号国有土地使用权证）的基础上，针对1号楼和2号楼之间的国有建设用地使用权问题，又重新签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并于2019年6月17日取得了相应的不动产权属证书。也正因涉案房地产项目的建设用地由两块变成了三块，才导致测绘公司将地下负二层的车位在地块之间产生“混淆”。导致办证迟延的上述原因均非恒基地产公司过错所致，一审判决关于因恒基地产未妥善处理恒基广场建设用地使用权问题而导致办证迟延的认定，与客观事实不符。3.《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据上述规定，张丽、张富全是办证主体，而恒基地产公司仅有协助办证的义务。一审判决由恒基地产公司负责办证有违上述法律规定。4.张丽、张富全选择以租代购模式购买涉案商品房，通过与临沧众佳商务服务有限公司（以下简称众佳商务公司）签订《商铺委托经营管理协议书》，约定由众佳商务公司一次性借支给张丽、张富全147657元，用于支付涉案房屋购房款。但恒基地产公司至今未收到过该笔购房款，故张丽、张富全无权要求恒基地产公司按照《商品房购销合同》的总金额开具购房发票。被上诉人张丽、张富全辩称，根据《商品房购销合同》约定，恒基地产公司应于交房后180个工作日内代张丽、张富全办理不动产权登记手续，但时至今日，恒基地产公司仍未代张丽、张富全办理不动产权登记手续，故恒基地产公司应承担违约责任。经一审判决审查认定，直至2020年8月恒基地产公司才完成恒基广场所涉建设用地使用权和房屋产权的初始登记，原因亦是恒基地产公司多次图纸变更等其自身原因导致，一审判决其承担违约责任并无不当。另根据《商铺委托经营管理协议书》约定，本案所涉商铺的40%购房款已由众佳商务公司以返租租金支付，剩余60%商铺购房款张丽、张富全已付清，恒基地产公司关于涉案商铺购房款未付清的上诉主张，与客观事实不符。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张丽、张富全向一审法院起诉请求：1.判令恒基地产公司继续履行《商品房购销合同》中约定的义务，立即为张丽、张富全向产权登记机关申请办理位于临沧市临翔区沧江路128号恒基广场1幢第3层35号商铺的产权登记手续，并为张丽、张富全办理房屋权属证书；2.判令恒基地产公司承担自2016年1月15日起至涉案商铺权属证书办理完毕之日止按涉案商铺购房款的0.02%乘以违约天数计算的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为107789元）；3.本案案件受理费由恒基地产公司承担。一审法院认定事实：恒基地产公司系恒基广场的开发商，在销售商铺时，与众佳商务公司合作，采用如下营销模式：业主购买商铺后，将该商铺委托众佳商务公司经营管理，三方约定租金和租期，由众佳商务公司用经营管理商铺所得收益向恒基地产公司支付，用于抵扣业主应向恒基地产公司支付的相应购房款，剩余购房款由业主向恒基地产公司补齐。张丽、张富全购买恒基广场1幢第3层35号商铺时即采用该营销模式，该商铺的购房款总金额为369143元，张丽、张富全和恒基地产公司、众佳商务公司签订的《商铺委托经营管理协议书》约定，该商铺由众佳商务公司经营管理5年，租金共计147657元，由众佳商务公司向恒基地产公司支付用于折抵商铺购房款，张丽、张富全另需向恒基地产公司支付剩余商铺购房款221486元。2014年12月14日、2015年11月29日、2015年12月24日，张丽、张富全三次向恒基地产公司支付商铺购房款51486元、100000元、70000元，并由恒基地产公司向张丽、张富全出具相应收据。2014年12月14日，张丽向恒基地产公司出具欠条一份，载明商铺购房欠款147657元，从众佳商务公司预付的租金中扣除。同日，恒基地产公司向张丽、张富全出具了金额为147657元的收据。2016年1月15日，张丽向恒基地产公司交纳了维修资金1018元后，双方签订《恒基广场商铺交接书》并办理了交接房手续。2016年3月29日，张丽、张富全与恒基地产公司签订了《商品房购销合同》，约定张丽、张富全以369143元的价格购买案涉商铺，并明确：恒基地产公司于交房后180个工作日内代张丽、张富全向产权登记机关申请办理产权登记手续，张丽、张富全需支付完毕总购房款及合同补充协议约定的税费、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项，双方办理完毕房屋交接手续，张丽、张富全向恒基地产公司提交符合产权登记机关要求的相关资料。交房后，恒基地产公司分别于2016年3月7日、2017年3月31日、2018年6月21日到临翔区不动产登记局为恒基广场的房产申请办理初始登记。因恒基广场的设计图纸多次修改导致测绘单位得出多种版本的测绘成果，致使时间跨度较长，加之因机构改革，不动产登记的职权从临沧市住房和城乡建设局转移至临沧市临翔区自然资源局，职权及资料于2016年7月底全部移交完成，以及恒基地产公司没有妥善处理好恒基广场建设用地的土地使用权问题，导致其一直不能办理完成初始登记。2019年2月25日，恒基地产公司就恒基广场1号楼与2号楼之间的国有建设用地使用权问题重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。2019年12月25日，恒基地产公司向临沧市临翔区自然资源局下设的临翔区不动产登记中心提交材料，申请办理恒基广场5个不动产单元和2号楼240户不动产单元的初始登记。2020年6月11日，恒基地产公司向临翔区不动产登记中心提交材料，申请办理恒基广场1号楼874户不动产单元的初始登记。登记完结后，由于恒基地产公司数据错误，将1号楼的部分车位混淆到2号楼，又于2020年8月3日、4日分别申请办理1号楼899户不动产单元和2号楼225户不动产单元的变更登记。至此，恒基广场国有建设用地上房屋首次登记完成，业主可按规定向临翔区不动产登记中心申请办理不动产权属证书。张丽、张富全因办证问题与恒基地产公司多次交涉未果，遂提起诉讼。一审诉讼中，恒基地产公司于2020年7月17日向张丽、张富全送达了告知函和不动产权属证书办理流程，告知其已备齐协助业主办理不动产权属证书的资料，请张丽、张富全于2020年7月17日至2020年7月31日期间到恒基地产公司办公室领取，并按不动产权属证书办理流程，自行备齐相关资料后前往临翔区不动产登记中心办理不动产权属证书。另查明，张丽、张富全支付购房款后，恒基地产公司至今未向张丽、张富全开具销售发票。案涉商铺由众佳商务公司经营管理至今。一审法院认为，《商品房购销合同》《恒基广场商铺委托经营管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。涉案商铺的购房款总金额为369143元，张丽、张富全已实际支付221486元。对商铺剩余购房款147657元的支付问题，根据《恒基广场商铺委托经营管理协议书》约定，由众佳商务公司一次性借支租金147657元，恒基地产公司于2014年12月14日向张丽、张富全出具了相应金额收据的行为，视为其已认可收到张丽、张富全支付的剩余购房款。恒基地产公司关于张丽、张富全尚未付清涉案商铺购房款的答辩意见不能成立，不予采纳。根据《恒基广场商铺委托经营管理协议书》约定，恒基地产公司主张未实际收到上述购房款的，应向众佳商务公司主张。关于恒基地产公司是否负有为涉案商铺申请办理产权登记义务的问题。一审法院认为，根据《商品房购销合同》约定，在办理产权登记过程中，恒基地产公司负有交房后180个工作日内代张丽、张富全向产权登记机关申请办理产权登记手续的合同义务，张丽、张富全则应支付完毕总购房款及相应税费等全部款项，并向恒基地产公司提交符合产权登记机关要求的相关资料。另根据《不动产权证书办理流程》要求，张丽、张富全还需提供契税完税凭证，但因恒基地产公司未向张丽、张富全出具购房发票，导致张丽、张富全无法缴纳契税并获得完税凭证。故恒基地产公司有义务为张丽、张富全申请办理案涉商铺的不动产权属证书，张丽、张富全要求恒基地产公司立即为其申请办理案涉商铺的产权登记手续的诉讼请求，符合双方合同约定，予以支持。办证过程中，双方应互相配合。关于恒基地产公司是否存在逾期办证的问题。一审法院认为，根据《商品房购销合同》约定，恒基地产公司应于交房后180个工作日内代张丽、张富全向产权登记机关申请办理产权登记手续。但自2016年1月15日双方完成交接房之日起至2016年10月10日180个工作日届满之日止，恒基地产公司仍未完成涉案恒基广场国有建设用地上房屋的首次登记，直至2020年8月4日才完成涉案恒基广场国有建设用地上房屋的首次登记。故恒基地产公司未在指定工作日内完成代张丽、张富全向产权登记机关申请办理产权登记手续的行为，已违反合同约定。关于恒基地产公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，恒基地产公司虽于2016年3月7日起即为恒基广场的房产申请办理初始登记，但因其设计图纸多次修改而出现多个测绘结果，导致时间跨度长，又因其建设用地的土地使用权问题导致恒基广场项目不能完成初始登记。初始登记后又因数据错误，将部分车位混淆而需办理变更登记。直至2020年8月4日恒基广场国有建设用地上房屋才完成首次登记。上述导致办证迟延的原因责任均在恒基地产公司，不能归责于政策因素或不可抗力，恒基地产公司应依法承担违约责任。2016年7月底既已完成不动产登记的职权划转和资料移交，恒基地产公司关于其迟延办证系因机构改革导致的答辩意见不能成立，不予支持。关于恒基地产公司应如何承担违约责任的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，根据《商品房购销合同》约定，恒基地产公司为张丽、张富全申请办理产权登记的期限为自2016年1月15日至2016年10月10日止。恒基地产公司未在上述期限内为张丽、张富全办理取得案涉商铺的不动产权属证书，但因双方未就逾期办理不动产权属证书应如何承担违约责任有明确约定，故酌情确定逾期办证违约金按张丽、张富全已付房款总额即369143元为基数，按年利率4.35%计算。因在办理不动产权证书过程中，双方均应相互配合、各自负担义务，故违约金的计算时间应从约定办证到期日的次日即2016年10月11日起计算至可办理不动产登记之日止即2020年8月5日，共计1395天。故恒基地产公司应付违约金为61371.29元[369143元×（4.35%÷365天）×1395天]。对张丽、张富全主张的违约金中超出61371.29元以外的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决：一、恒基地产公司于判决生效之日起十日内向临翔区不动产登记中心为张丽、张富全购买的位于临沧市临翔区沧江路126号恒基广场1幢第3层35号商铺申请办理不动产权属证书，办证过程中张丽、张富全需要配合，办证需要的个人资料由张丽、张富全负责提供；二、恒基地产公司于判决生效之日起十日内支付张丽、张富全违约金61371.29元；三、驳回张丽、张富全的其他诉讼请求。一审案件受理费2456元，适用简易程序审理减半收取1228元，由张丽、张富全负担561元，恒基地产公司负担667元。二审中，上诉人恒基地产公司向本院提交了如下证据：第一组证据：0221号、0222号国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证（正副本）、商品房预售许可证明，欲证明涉案恒基广场房地产项目已取得商品房预售许可。第二组证据：《商品房购销合同》（公示范本）《合同补充协议》、公示现场照片，欲证明恒基地产公司仅负有办理产权登记的协助义务，且需以买受人达到特定条件为前提，否则应由买受人自行办理。签订补充协议明确双方均受上述公示条款的拘束。第三组证据：《关于印发和进一步加强土地出让管理规定和进一步加强矿产资源开发管理规定文件的通知》《云南省人民政府关于印发云南省城乡规划督察办法和云南省城市地下空间开发利用管理办法的通知》《不动产权证书》、关于恒基广场项目测绘情况的说明，欲证明2016年3月7日恒基地产公司已按约履行了代为申请办理不动产权登记申请的义务，但因不动产权登记职权划转、相关部门要求地下空间使用权部分另行办理国有建设用地使用权出让手续等原因，而未能及时取得不动产权证，并非恒基地产公司原因导致。第四组证据：《恒基沃尔玛广场·商铺认购协议书》，欲证明双方均认可《商品房购销合同》（公示范本）的效力。被上诉人张丽、张富全向本院提交了恒基广场房地产项目销售宣传单复印件一份，欲证明就涉案房地产项目的销售，恒基地产公司已发布广告，用租金折抵购房款。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对上诉人恒基地产公司提交的上述证据，被上诉人张丽、张富全认为，第一组、第二组、第四组证据与本案无关，第三组证据真实、合法，但不能证明上诉人恒基地产公司主张的证明内容。对被上诉人张丽、张富全提交的证据，上诉人恒基地产公司确认其确实发布过类似广告，但该证据为复印件，来源不清，故对该组证据的三性及证明目的均不认可。本院认为，上诉人恒基地产公司提交的第一组、第二组、第四组证据真实、合法，但与本案无关，本院不予采信。上诉人恒基地产公司提交的第三组证据中，《关于印发和进一步加强土地出让管理规定和进一步加强矿产资源开发管理规定文件的通知》《云南省人民政府关于印发云南省城乡规划督察办法和云南省城市地下空间开发利用管理办法的通知》《不动产权证书》真实、合法，与本案有关，本院予以采信。关于恒基广场项目测绘情况的说明与一审判决调查核实的情况不符，且无其他证据相互印证，本院不予采信。二审审理查明的案件事实与一审判决认定一致，对一审判决认定的法律事实，本院予以确认，不再赘述。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.涉案商铺的购房款是否已支付完毕；2.恒基地产公司是否应承担本案违约责任；3.一审判决关于恒基地产公司应承担违约金数额的认定是否恰当。针对上述争议焦点，本院作如下评判：关于焦点一：本院认为，《商品房购销合同》《恒基广场商铺委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房购销合同》已明确购房款总金额为369143元，被上诉人张丽、张富全已实际支付221486元，对剩余购房款147657元的支付问题。根据《恒基广场商铺委托经营管理协议》约定，由众佳商务公司一次性借支张丽、张富全涉案商铺委托经营5年的租金147657元，用于支付涉案商铺的剩余购房款，如众佳商务公司无法履行的，由恒基地产公司承担代为履行的合同责任。此前，恒基地产公司已向张丽出具金额为147657元的收据，并在摘要中注明系涉案商铺的购房款。结合上述协议约定，恒基地产公司已认可张丽、张富全已全面履行完毕涉案商铺购房款的支付义务。上诉人恒基地产公司关于张丽、张富全未全面履行付款义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二：本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，结合涉案《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定、《不动产权证书办理流程》中明确的不动产登记应提供的资料范围和2015年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于办理不动产其他类型登记需以办理不动产首次登记为前提的有关规定，恒基地产公司负有在交房后180个工作日内满足不动产登记实质条件并向产权登记机关提交登记申请的合同义务。恒基地产公司虽最早已于2016年3月7日向产权登记机关提交登记申请，但根据已查明的案件事实，恒基地产公司截止2020年8月4日才全部完成涉案房地产项目的首次登记，至此涉案商铺才符合申请办理不动产权属登记的前提条件。恒基地产公司未能按《商品房购销合同》约定在交房后180个工作日内办理涉案商铺不动产登记的行为，已构成违约。张丽、张富全要求恒基地产公司履行为涉案商铺办理不动产权登记手续并承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。另根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条规定，因买卖等申请办理不动产登记的，应双方共同申请并提交相关申请材料，故一审判决要求在涉案不动产登记过程中由张丽、张富全予以协助，相互配合并无不当。上诉人恒基地产公司关于其已按约履行了代为申请办理不动产登记手续，不存在违约的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于焦点三：本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，一审判决根据上述规定确定恒基地产公司应承担的本案违约金基数并无不当。但结合上述规定和已查明的案件事实，导致恒基地产公司未能在《商品房购销合同》约定期限内办理不动产权登记的原因，不仅有设计、测绘变更、不动产登记数据混淆等恒基地产公司自身原因，同时，也存在时值相关登记部门职权划转，应登记主管部门要求需要重新办理建设用地使用权出让和登记手续等客观原因。根据上述规定，并结合恒基地产公司已多次提交登记申请，积极协调登记等案件实际情况和不能办理产权登记的客观原因等因素，本院认为，一审判决未综合考量上述不能办理产权登记的主客观因素，判决由恒基地产公司承担全部违约金不当，上诉人恒基地产公司关于应调整本案违约金的上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综合本案实际情况，本院酌定在以已付购房款总金额为基数，按年利率4.35%，自合同约定的办理不动产权登记期限届满之日起至符合办理条件之日止计算的基础上，恒基地产公司减半承担支付违约金的责任，即30685.66元[369143元×(4.35%÷365天)×1395×50%=30685.66元]。综上所述，上诉人临沧恒基房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初1155号民事判决第一项，即“一、临沧恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向临翔区不动产登记中心为张丽、张富全购买的位于临沧市临翔区沧江路126号恒基广场1幢第3层35号商铺申请办理不动产权属证书，办证过程中张丽、张富全需要配合，办证需要的个人资料由张丽、张富全负责提供”。二、撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初1155号民事判决第二项、第三项，即“二、临沧恒基房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张丽、张富全违约金61371.29元；”“三、驳回张丽、张富全的其他诉讼请求”。三、临沧恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张丽、张富全违约金30685.66元。四、驳回张丽、张富全的其他诉讼请求。一审案件受理费2456元，适用简易程序审理减半收取1228元，由张丽、张富全负担561元，临沧恒基房地产开发有限公司负担667元；二审案件受理费2456元，由张丽、张富全负担1228元，由临沧恒基房地产开发有限公司负担1228元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向云南省临沧市临翔区人民法院申请执行。审判长  周付翠审判员  李世兰审判员  张 丽二〇二一年五月六日法官助理赵圆玲书记员熊光茸