黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1050号上诉人（原审原告）：仪娟，女。委托诉讼代理人：石建华，黑龙江杜兴林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马婧，女。委托诉讼代理人：李倩，黑龙江四维律师事务所律师。第三人：王艳，女。上诉人仪娟因与被上诉人马婧、第三人王艳案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人仪娟的委托诉讼代理人石建华、被上诉人马婧的委托诉讼代理人李倩、第三人王艳到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。仪娟上诉请求：1.撤销（2020）黑0691民初2201号民事判决，依法改判位于大庆市×号××室房屋归仪娟所有，并停止对案涉房屋执行（房屋价值为134万元）；2.本案一、二审诉讼费用由马婧承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误应当撤销。王艳与马婧民间借贷纠纷一案中，（2019）黑0691民初3240号民事裁定书中涉及的位于大庆市×号××室房屋，该房屋于2017年11月至2019年5月期间王艳因经营急需用钱向仪娟分5次借款共计147万元，后王艳偿还13万后尚欠134万元整。2019年7月10日，因仪娟儿子打算回大庆创业急需用钱，向王艳索要欠款。因王艳资金困难无法偿还，双方协议将该房屋抵顶借款并签订了《个人房屋买卖合同协议》，合同签订后，王艳将该房屋交付给申请人使用至今。因该房屋周边存在违法建设行为，相关部门不允许办理过户手续，至今未过户。案涉房屋虽未办理产权登记，但仪娟一直占有使用至今。依据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条等相关法律规定，仪娟对该房产享有所有权。综上，本案中王艳与仪娟确实存在134万元的民间借贷关系，借款到期后双方以案涉房屋顶账签订了《个人房屋买卖合同协议》，仪娟以所有权人身份居住至今，房屋未过户系客观原因，故仪娟对房屋享有所有权。请求二审法院支持仪娟的上诉请求。马婧辩称，一审判决事实清楚、证据确实充分，应予维持。1.仪娟就涉案房屋不享有足有排除强制执行的民事权利。（1）涉案房屋在查封时未登记在仪娟名下，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。仪娟不能对抗答辩人的查封。（2）仪娟与王艳不存在真实的借贷及以房抵债关系,仪娟与王娟在一审庭审中与此前在高新区法院执行局所作笔录有多处矛盾，有虚构借贷关系及抵债事实、规避执行的可能。即使二者借贷事实真实发生，仪娟作为以房抵债关系的房屋受让人，其权利也仅为普通债权，不具有优先性，不能够排除执行。本案中，仪娟与王艳签订以房抵债协议，其目的在于实现债权，双方并不存在真正意义的房屋买卖合同关系。基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，其权利不足以排除强制执行。仪娟主张其享有涉案房屋的物权权益，明显依据不足。（3）仪娟在涉案房屋查封前并未合法占有使用房屋。（4）仪娟在知道涉案房屋存在银行贷款并因违建被冻结不能办理过户登记手续的情况下，仍然与王艳签订相关协议，并在房屋查封之前，仍未取得涉案房屋的物权，其对该房屋未办理过户登记手续明显存在过错。2.马婧对申请查封王艳房产没有任何过错。房屋登记在王艳名下，马婧不知道也不可能知道房屋被抵债，在申请财产保全时，马婧按规定提供了担保，对申请保全不存在任何过错。综上，仪娟就涉案房屋不享有足有排除强制执行的民事权益。请求法院驳回仪娟的全部诉请。王艳述称，2017年-2019年借了仪娟147万，在这期间王艳已还13万，还剩下134万，剩下无力偿还。2019年7月10日，将房屋（新城月亮湾D02-1-101）抵偿给仪娟，签订买卖协议。2019年7月20日，房屋使用权交付给仪娟。仪娟正式入住，因为房屋办不了产权证，违建过不了户，导致取暖费、物业费、水电费都是由王艳交付。仪娟向一审法院起诉请求：1.撤销并停止对（2019）黑0691民初3240号民事裁定书的执行：2.判决确认位于大庆市×号××室房屋归仪娟所有，并停止对涉案房屋执行：3.判令马婧承担本案诉讼费。一审法院认定事实：在马婧与王艳民间借贷一案审理过程中，经马婧申请，一审法院于2019年9月18日作出（2019）黑0691民初3240号民事裁定，对位于大庆市××区X室房屋予以查封，并于同年9月23日实际查封该房屋，此房屋为王艳自开发商处购买，但因其将房屋附属的小园私自进行改造，被城管部门冻结产权，故至今未办理不动产权登记。在（2019）黑0691民初3240号案件作出判决、发生法律效力并进入执行程序后，仪娟对查封该房屋提出异议，一审法院于2020年6月23日作出（2020）黑0691执异7号执行裁定，驳回了仪娟的异议请求。2017年11月17日，大庆市××区金昌物资经销处通过其尾号2056账户向王艳工商银行尾号3653账户汇款110万元。2019年7月，仪娟、王艳共同出具《借条》一份，大致内容为：2017年11月19日，仪娟用自己的房子和自己大哥家的房子在大庆市××区农商行贷款110万借给王艳。2019年1月份，仪娟借给王艳23万元整。2019年3月份，仪娟借给王艳9万元整（现金）。2019年3月份，仪娟借给王艳3万元整（现金）。2019年5月份，仪娟借给王艳2万元整（现金）。在此期间，王艳还给仪娟13万元整，总计王艳欠仪娟：134万元整，王艳在借款人处签名，在借条中其姓名出现处捺印，仪娟亦在借条中其姓名出现处捺印。2020年，仪娟、王艳签订《个人房屋买卖合同协议》一份，约定甲方（王艳）将其位于大庆市××室房屋以134万元的价款出售给乙方（仪娟），合同签订之日双方的债权债务关系全部结清，双方将合同落款时间写为“2019年7月10日”。仪娟、王艳分别在合同中签名、捺印，案外人何春玲在合同中证明人处签名、捺印。2019年12月，仪娟实际占有涉案房屋。在（2019）黑0691民初3240号案件执行过程中，一审法院执行局工作人员曾对各方进行过多次询问，仪娟称双方之前有一份手写合同，涉案《个人房屋买卖合同协议》为2020年3、4月份时，觉得之前的合同太简单而重新签订；王艳、何春玲称《个人房屋买卖合同协议》为2019年7月10日签订。王艳还称其每次向仪娟借款都“打条”，打了三四张条，后来总体签了一张欠条。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。仪娟主张因其对王艳享有债权，王艳无力偿还进而以涉案房屋抵顶未清偿的债务，对此一审法院认为，虽然仪娟与王艳签订的是《个人房屋买卖合同协议》，但其实质为以物抵债协议而非房屋买卖合同，仪娟对涉案房屋能否取得所有权，需要考察其与王艳之间的债权债务关系是否存在及双方的以房抵债行为是否有效两个问题。关于涉案债权，在双方签订的借条中记载，其中110万元为2017年11月9日仪娟以自有房屋及其哥哥家房屋贷款借给王艳，而向王艳汇款110万元的为大庆市××区金昌物资经销处，时间为2017年11月17日，与借条中的记载不相符，虽然仪娟表示系其要求大庆市××区金昌物资经销处向王艳汇款，但并未证实该款即其以房屋所贷得款项；对于借条中记载的其他37万元借款，仪娟称均为现金形式，其亦未提交除借条之外的其他证据加以佐证；庭审中，关于具体出具的时间，仪娟称为2019年7月，王艳称2019年元旦之前，二人的陈述相互矛盾；借条中还记载，王艳曾向仪娟还款13万元，但二人亦未提交证据对该事实予以证实；对于金额较大的借款，借条中亦未记载借款利息、还款时间等重要细节；综合各方陈述及借条的记载，一审法院认为，仪娟对于涉案基础债权债务关系是否真实存在属证据不足，一审法院对此不予确认。关于《个人房屋买卖合同协议》，该合同的实质为以物抵债，须以存在真实有效的债权债务关系为前提，按上述认定意见，可以认定该以物抵债合同不能发生法律效力。此外，该《个人房屋买卖合同协议》签订于2020年，虽然仪娟曾称其与王艳在2019年还签订过一份手写合同，但其并未提交证据对此加以证实，一审法院对其主张的该事实不予确认；仪娟实际占有涉案房屋的时间为2019年12月，一审法院对涉案房屋采取财产保全措施的时间为2019年9月23日，仪娟对于涉案房屋主张权利的行为均发生于一审法院查封房屋之后。最后，仪娟亦未取得涉案房屋的不动产权，虽然该房屋因违建被城管部门冻结产权，但此强制措施可随时通过整改而解除，仪娟对此亦存在一定程度的过错。综合上述事实，仪娟不能通过签订《个人房屋买卖合同协议》而取得涉案房屋的所有权或期待权，一审法院对其该项主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回仪娟的诉讼请求。案件受理费17,850元，由仪娟负担。在二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认定的事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案的二审争议焦点为：仪娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及是否享有所有权。仪娟主张案涉房屋购房款的支付系通过其对王艳的债权抵顶方式进行，但仪娟提交的证据并不足以证明相关债权的真实性，且仪娟与王艳签订《个人房屋买卖合同协议》的行为及仪娟对该案涉房屋的实际占有均发生在财产保全措施之后，其亦未举证证明其在房屋未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故一审法院对仪娟主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权的请求未予支持，并无不当。综上所述，上诉人仪娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16860元，由上诉人仪娟负担。本判决为终审判决。审判长  胡明阳审判员  战 剑审判员  高伟涛二〇二一年五月十一日书记员  褚金玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；