成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0118民初404号 原告：彭蜀松，男，1981年12月16日出生，土家族，住四川省成都市高新区。 原告：杨静宇，女，1981年2月24日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被告：金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司，住所地四川省成都市成华区荆翠西路2号7栋1单元17楼24号。 负责人：周洪其，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨金霞，女，1990年2月4日出生，汉族，住四川省邛崃市，公司客服主管。 第三人：成都市江龙投资有限公司，住所地四川省新津县五津镇五津西路105号3楼。 法定代表人：陈**平，公司总经理。 原告彭蜀松、杨静宇诉被告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司（以下简称“金科智慧四川分公司”）、第三人成都市江龙投资有限公司（以下简称“江龙公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月26日、2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告彭蜀松、杨静宇、被告金科智慧四川分公司的委托诉讼代理人杨金霞到庭参加诉讼。第三人江龙公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭蜀松、杨静宇向本院提出诉讼请求：1．被告退回原告已交纳物业服务费41445.8元并支付利息428.4元；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与江龙公司于2017年签订商品房买卖合同及补充协议，购买金科××商品房。江龙公司于2018年7月3日以原告违约为由向法院起诉，后撤诉，并于当日向原告发律师催款函，要求原告15日内付清房屋尾款108万元，之后，江龙公司拒绝按照合同约定履行备案及交房义务。原告于2019年1月8日起诉江龙公司，法院判决原告胜诉，江龙公司于2019年3月28日完成备案，但江龙公司仍未通知原告接房，原告于2020年9月30日将房屋售卖。被告要求原告交纳2017年12月28日至2020年9月30日期间的物管费41445.8元方可办理过户，原告为了完成过户手续，只好先交纳物管费。商品房买卖合同第十二条第一款的约定：“出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房”，商品房买卖合同补充协议第二条第2款的约定：“买受人在办理接房手续时应付清全部应付款项和办理房屋所有权证应由买受人承担的一切税、费，买受人未结清前，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由买受人承担”。江龙公司最迟应于原告付清房屋全款之日即2018年11月28日通知原告接房。补充协议第九条第4款约定：“买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和交纳”。因出卖人江龙公司未通知原告接房，故原告不承担和交纳物管费，被告应退回原告已交纳的物管费41445.8元。因被告从中不当得利，故应按ＬＰＲ一年期利率3.85%向原告支付利息428.4元。基于上述事实，依法提起诉讼，请求判如所请。 金科智慧四川分公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.商品房买卖合同第十二条第二款约定，买受人未收到交房通知书的，以本合同约定的交房日期（2017年12月28日）届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续地；商品房买卖合同补充协议第二条约定，由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理，A.视为出卖人以按合同约定交付时间（2017年12月28日）交付房屋，该房屋所产生的权利义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定时间的交房期限（2017年12月28日）届满之日起开始计算。原告未付清房款属自身原因，原告的物业服务费应从2017年12月28日开始计收，被告收取原告物业服务费实际从2018年1月1日开始；2.被告协助江龙公司以书面形式通知书原告接房通知至少有三次：分别为2017年8月16日、2017年9月14日、2018年3月27日。同时，商品房买卖合同第十二条第二款约定买受人未收到交房通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日（2017年12月28日）为办理交付手续的时间，原告应从2017年12月28日开始交纳物业服务费；3.被告与江龙公司签订前期物业服务合同后，从2011年1月1日开始为金科.廊桥水乡物业项目提供物业服务，被告为原告提供了物业服务，理应收取物业服务费。原告未办理接房手续延迟接房的客观因素与被告无关，被告按照商品房买卖合同及前期物业服务合同收取相关费用是合理的，不存在违法、违规行为，原告要求退回物业服务费诉求不应得到支持。 江龙公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。 本院经审理认定事实如下：2012年4月19日，金科智慧四川分公司的前身重庆市金科物业服务有限公司成都分公司（更名前名称）与江龙公司签订前期物业服务合同，约定：自2011年1月1日起至业主委员会与业主大会所聘请的物业公司签订物业服务合同生效时止，由重庆市金科物业服务有限公司成都分公司为金科.廊桥水乡物业项目的提供前期物业服务，物业服务费自江龙公司正式通知业主接房之日开始计收，业主应按时交纳物业服务费和与物业相关的各种费用。独栋别墅、连排别墅由业主按建筑物面积每月每平方米4.5元交纳；叠拼别墅由业主按建筑物面积每月每平方米3元交纳；洋房由业主按建筑物面积每月每平方米2.5元交纳。未售出的房屋，由江龙公司交纳物业服务费，已售出的房屋，若业主在通知接房之日未办理入住手续或交接手续，期间物业服务费按全额计收。私家车位费，每月80元，该费用仅针对一期联排物业实际停放车数量收取。2017年4月2日，彭蜀松、杨静宇与江龙公司签订商品房买卖合同及补充协议，购买了××.××号房屋一套，该房屋属连排别墅。 商品房买卖合同约定，买受人同意出卖人选聘的前期物业服务企业，出卖人在2017年12月28日前向买受人交付该商品房，买受人未收到交房通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。商品房买卖合同补充协议第二条第六款房屋交付特别约定，由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照以下方式处理：A.视为出卖人已按合同约定时间交付该房屋，该房屋所产生的权利、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由买受人承担。金科智慧四川分公司协助江龙公司于2017年8月16日、2017年9月14日、2018年3月27日通知彭蜀松、杨静宇接房，彭蜀松、杨静宇确认在交房前未付清房款，已收到接房通知，但称江龙公司未开具购房发票，未办理接房手续。2020年9月30日，金科智慧四川分公司收取彭蜀松、杨静宇交纳的2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、车位服务费共计41,445.8元，彭蜀松、杨静宇对收费金额无异议，但认为第三人江龙公司未通知接房，其不应承担物业服务费，金科智慧四川分公司收取物业服务费属不当得利，故诉至法院，请求金科智慧四川分公司应退回已交纳的物业服务费41,445.8元并按一年期LPR利率3.85%支付利息428.4元。 另查明，彭蜀松、杨静宇在2020年9月30日将案涉房屋售卖他人。 上述事实，有本院予以确认采信的原、被告、第三人的身份信息、商品房屋买卖合同及补充协议、前期物业服务合同、物业在管证明、物业费专用收据、POS签购单、接房通知书、邮政快递回执以及当事人当庭陈述的庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，本案争议焦点为：金科智慧四川分公司收取彭蜀松、杨静宇交纳的2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、车位服务费共计41445.8元是否有事实和法律依据的问题。首先，金科智慧四川分公司与江龙公司签订金科.廊桥水乡前期物业服务合同，从2011年1月1日开始为金科.廊桥水乡项目提供物业服务。彭蜀松、杨静宇于2017年4月2日与江龙公司签订商品房买卖合同及补充协议，购买了××.××号房屋，该前期物业服务合同对彭蜀松、杨静宇具有约束力，金科智慧四川分公司是收取该物业服务费的合法主体；其次，彭蜀松、杨静宇2017年4月2日所购房屋为现房，商品房买卖合同约定的交房日期为2017年12月28日，并约定不以是否接到交房通知书而改变房屋交付的时间，金科智慧四川分公司为彭蜀松、杨静宇所购房屋提供了物业服务，有权获得对价，收取彭蜀松、杨静宇2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、车位服务费共计41445.8元，有事实和法律依据，不存在不当得利等需要退还的情形存在。 关于彭蜀松、杨静宇请求权基础是否成立的问题。彭蜀松、杨静宇以江龙公司未通知接房，主张不应交纳物业服务费，请求金科智慧四川分公司退还其已交纳的2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、车位服务费共计41,445.8元并支付相应利息428.4元。首先，江龙公司与金科智慧四川分公司在2017年12月28日前已通知彭蜀松、杨静宇接房，彭蜀松、杨静宇确认已收到接房通知，并称其未付清房款，江龙公司未开具购房发票，未办理交付手续；其次，彭蜀松、杨静宇在2020年9月30日交纳物业服务费，并于同日将案涉房屋售卖，彭蜀松、杨静宇行使了案涉房屋的物权处分权，显然，房屋交付手续的办理与否并不是判断案涉房屋所有权、使用权的必要的构成要件；其三，彭蜀松、杨静宇与江龙公司之间产生的房屋权属等纠纷，属于商品房买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一性质的法律关系，不可归责于金科智慧四川分公司，不在本案中处理。综上，彭蜀松、杨静宇请求退还已交纳物业服务费的请求权基础不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回彭蜀松、杨静宇的诉讼请求。 案件受理费（已减半）424元，由彭蜀松、杨静宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨皙 二〇二一年五月十四日 书记员  罗茜