安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1100号 上诉人(原审原告)：芜湖恒怡物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区。 法定代表人：胡清化，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘萍，女，该公司员工。 上诉人（原审被告）：夏加锁，男，1985年12月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 上诉人芜湖恒怡物业管理有限公司(以下简称恒怡物业)因与上诉人夏加锁物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市湾址区人民法院（2021）皖0221民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒怡物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决以超过诉讼时效为由，仅支持2016年的物业费，系错误。恒怡物业提供物业服务期间，系每半年上门收缴一次。恒怡物业每年亦会在小区的公告栏中张贴《物业费催缴通知》。对于未按时支付物业费的业主，恒怡物业的工作人员会多次上门催收。已经生效的一、二审民事判决对该事实作出了明确认定。本案一审法官不顾事实，苛刻要求，以恒怡物业未书面送达交费通知书为由，认定本案2016年以前的物业费已经超过诉讼时效，违背了客观事实。一审判决将夏加锁欠付的物业费割裂开进行判决，于法无据。2、双方签订的物业合同明确约定了违约金的计算标准。夏加锁逾期支付物业费，构成违约，其应当按约支付违约金。一审判决以恒怡物业未提交证据证明损失为由，对违约金的诉请未予支持，无事实和法律依据，严重侵害了恒怡物业的合法权益。 夏加锁辩称，本人并未居住在案涉小区，对恒怡物业张贴的公告并不知情。物业公司一般在前一年的最后一个月预收后一年的物业费。故恒怡物业应在2015年12月收取2016年及之前年度的物业费。该费用均超过了诉讼时效。 夏加锁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒怡物业的一审诉讼请求。事实和理由：1、根据合同第三条约定，2015年12月系2016年物业费的最后支付日。恒怡物业在2015年12月没有收到物业费时，已经知晓其权利被侵害，故2016年度物业费的诉讼时效起算点应为2015年12月。夏加锁收到应诉通知书的时间为2021年2月。故恒怡物业主张的物业费已经超过了诉讼时效。2、夏加锁签订物业合同，并非出于本人意愿。开发商交付房屋时，其以签订物业合同为交付钥匙的条件。夏加锁与恒怡物业签订的合同亦未约定电梯服务费。3、恒怡物业提供服务期间，夏加锁并未入住案涉房屋，亦未使用三楼平台。故一审判决认定三楼平台系夏加锁自行使用的空间，应由夏加锁自行清扫，有失公允。恒怡物业拒绝提供清理服务，亦有违合同第二条中关于“公共关系”的服务约定。 恒怡物业辩称，1、关于诉讼时效问题的答辩意见，同我方的上诉意见。2、恒怡物业主张的电梯服务费系根据芜湖市住房和城乡建设委员会、物价局等联合下发的文件规定。夏加锁系完全民事行为能力人，其提出案涉物业合同的签订并非出于本人自愿，无事实和法律依据。3、夏加锁名下房屋的平台并非系由公共通道进入，该平台系业主自己独立使用的空间。故该平台应当由夏加锁自行清扫。一审判决关于该点事实的认定，系正确。 恒怡物业向一审法院起诉请求：判令夏加锁支付自2013年1月1日至2016年12月31日止的物业费及电梯维护费3166元；并给付其自2017年1月1日始按年加收应交费用的20%计算至2020年12月31日止的违约金1030元，后续至物业费全部付清止。 一审法院认定事实：夏加锁系徽商城5#314室业主，该房面积为85.16㎡；恒怡物业系自2012年6月1日至2016年12月31日期间为该小区提供服务。该小区原系合肥市天天物业管理有限公司（以下简称天天物业）管理，2012年5月12日，天天物业与恒怡物业签订《物业管理转让协议》约定将该小区物业管理由恒怡物业接管；协议第三条约定管理期限为恒怡物业自2012年6月1日始接管该小区服务至恒怡物业终止与该小区业主委员会止；第十条约定“……非经合法程序，乙方不得擅自提高物业管理服务收费标准”等条款。2012年6月30日，恒怡物业、夏加锁签订临时公约，约定高层建筑按0.6元/月/㎡计收物业费用，多层按0.5元/月/㎡计收物业费用；还约定公共部位、公用设施、设备的能耗费用以房管部门登记面积实际分摊；公共用水与用电以每次分区段结算分摊等条款。当天，恒怡物业、夏加锁又签订物业合同注明并约定夏加锁的房屋面积与收费标准、方式、时间与违约责任即自逾期之日始按日加收应交费用的3‰的滞纳金等条款。 另查明：2019年9月20日，恒怡物业向该院起诉夏加锁要求给付其物业管理费及滞纳金。 一审法院认为，恒怡物业与天天物业公司签订的转让协议以及与夏加锁签订的《物业合同》，是其真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护。庭审中，恒怡物业提出的“判令夏加锁立即给付自2013年1月1日至2016年12月31日止的物业费及电梯维护费3166元”的诉讼请求，虽然恒怡物业提交了4年的《物业费催缴通知》，却未提交向夏加锁送达或夏加锁知晓交费通知的证据；又由于夏加锁在诉讼阶段提出过：该物业费已超过诉讼时效但未对物业管理费用数额提出异议的辩解意见，而该院已查明恒怡物业曾于2019年9月20日向该院具状起诉过，故依据相关法律规定，对2016年的整年物业管理费予以支持即3166÷4＝791.5元；对恒怡物业提出的要求夏加锁“给付其自2017年1月1日始按年加收应交费用的20%计算至2020年12月31日止的违约金1030元”的诉讼请求，虽然合同有此约定，但恒怡物业未提交损失证据，故对此诉讼请求不予支持。同理，对夏加锁在庭审中提出的“恒怡物业未提供完整服务：三楼平台垃圾物业未清扫”的辩解意见，虽然三楼平台系商户房顶，属于公共部分，但从夏加锁自己提交的相片可以看出：该平台无公共通道进入，且由三楼业主自己使用，故该平台应当由使用人自己清扫，故对此辩解意见不予采纳；对夏加锁提出的外墙渗水致其内墙损坏的辩解意见，虽然夏加锁提交了相关相片，但不能证明该时间系2016年前即恒怡物业服务期间所致，故对此辩解意见不予采纳；对夏加锁提出的超过诉讼时效的辩解意见，由于上述已阐明，故对此依法调整为2016年整年的物业费用未过时效。综上所述，夏加锁应给付恒怡物业物业管理费用791.5元。根据《物业管理条例》第六十三条、第六十四条，判决：一、夏加锁于判决生效后十日内一次性给付恒怡物业物业管理费用791.5元。二、驳回恒怡物业其他诉讼请求。案件受理费25元，由夏加锁承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，恒怡物业就夏加锁所欠物业费曾分别于2019年、2020年向一审法院提起诉讼,案号分别为(2019)皖0221民初3300号、(2020)皖0221民初3935号。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，1、本案中，恒怡物业一审提交的催缴公告及通知，可以证明2013年至2020年期间，恒怡物业定期向案涉小区的业主主张了收取物业费权利。夏加锁关于其本人未实际入住案涉房屋，其对恒怡物业所张贴的公告并不知情的上诉主张，不足以推翻恒怡物业通过张贴公告、通知的方式催收物业费的事实。故恒怡物业对夏加锁享有的物业费给付请求权的诉讼时效，并不存在超过情形。恒怡物业主张的3166元物业费和电梯维护费，应当全部予以支持。一审判决关于恒怡物业主张的2016年之前的物业费超过了时效的认定，存在不当，本院二审予以纠正。2、双方合同约定的违约金计算标准为日千分之三。恒怡物业一审起诉主张的违约金计算标准为年利率20%。对此本院认为，双方当事人之间成立物业服务合同关系，并非借贷关系，上述利率标准均过高。故本院酌定2019年8月19日之前的违约金标准按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至物业费实际清偿之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、夏加锁上诉称，案涉合同并非其本人自愿签订，且恒怡物业未履行垃圾清扫以及管道维修的义务，故其拒交物业费。对此本院认为，夏加锁作为完全民事行为能力人，其对本人签订的合同所可能产生的法律效果系明知，且夏加锁未诉讼主张撤销案涉合同。故对夏加锁关于案涉合同并非其本人自愿签订，其不应履行合同义务的上诉意见，本院不予采纳。另恒怡物业是否存在违约情形以及夏加锁是否因此遭受损失，不属本案二审审查范围，夏加锁可另案主张权利。 综上，恒怡物业的上诉请求部分成立，本院予以支持。夏加锁的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省芜湖市湾沚区人民法院（2021）皖0221民初474号民事判决第二项； 二、变更安徽省芜湖市湾沚区人民法院（2021）皖0221民初474号民事判决第一项为“夏加锁于本判决生效后十日内一次性给付芜湖恒怡物业管理有限公司物业服务费及电梯维护费用3166元及违约金（以3166元为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）”； 三、驳回夏加锁的全部上诉请求和芜湖恒怡物业管理有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，均由夏加锁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱训明 审 判 员 戴玉海 审 判 员 蔡 俊 二〇二一年五月十九日 法官助理 徐 希 书 记 员 刘玉美 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；