山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初1249号原告：尹剑，男，1983年1月5日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：林相国，山东金特律师事务所律师。被告：王后强，男，1982年1月19日出生，汉族，住山东省沂水县。原告尹剑与被告王后强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹剑的委托诉讼代理人林相国，被告王后强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹剑向本院提出诉讼请求：1.解除尹剑与王后强之间的房屋租赁合同；2.王后强返还剩余房租2万元，押金3万元；3.王后强赔偿尹剑损失37729.5元；4.诉讼费由王后强承担。事实与理由：尹剑与王后强签订租赁合同，租赁房屋为理想嘉园4*楼-1-118*商业用房一处，建筑面积120平米，租期从2019年12月1日起至2022年12月30日止，押金三万。上述费用尹剑在合同签订后已全额缴纳。签订合同时，尹剑询问王后强房屋是否为其所有，王后强声称该房屋为其亲戚所有，然后尹剑询问王后强其是否有权利对房屋进行出租，王后强称其与亲戚房主之间有相关合同，尹剑要求王后强提供房主与其签订的租赁合同，王后强未提供。后尹剑向王后强索要其与房主租赁协议多次，均未提供。合同签订后，尹剑为了营业，对房屋进行了设计、装修、防水以及设施维护，共计花费37729.5元（含人工费）。2020年9月14日，房主找到尹剑，告知其房屋不能继续租赁，因王后强与房主签订的租赁合同中明确约定，王后强不能对房屋进行转租，并且与王后强之间并没有任何亲戚关系，现要求王后强将房屋全部限期清退，并告知尹剑，不会再继续履行租赁合同。王后强系非法转租，房主已要求尹剑限期清退房屋，导致尹剑现已无法继续履行合同。为维护合法权益，尹剑诉至法院，请求判如所请。王后强辩称，我按照双方合同正常履行，房租一年12万元，尹剑的房租交到了2020年11月30日，提前2个月该交下一期的房租。在2020年9月份的时候我提前跟尹剑说过，10月份该交房租了，问他还租不租，租的话就抓紧交房租，他说要转让给他人使用，我说转让也行，转让的话必须10月份之前把房租给我。到10月份，尹剑既没有转让也没有给我房租，然后我说你那个房租直接给房东也可以，房东到时在我的房租里面扣除也行。尹剑以各种理由没有缴纳房租。我就提前跟他说，再不交我就把他东西清出去。后来我给尹剑打电话他不接了，他还说他起诉我。2020年10月13日，我给尹剑打电话让他来，他不来，在我和我两个员工三个人在场的情况下，我把他的东西清出来放在我自己的仓库了。合同约定的很清楚，交不上房租就走人，押金也不退。尹剑报警了，派出所说让去法院处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。尹剑提交房屋租赁合同一份、房屋权属状况信息一份、房屋所有权人赵秀珍向尹剑发送的《通知》一份、赵秀珍提供的其与王后强签署的房屋租赁合同复印件一份、银行转账流水明细一份共2页、对涉案房屋进行装修的协议一份、招商银行流水一张、收据15张、王后强对尹剑房屋内相关设施、设备及装修进行破坏的照片共8张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王后强（甲方）与尹剑（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于理想嘉园4*楼-1-118*商业用房一处（建筑120平）租给乙方。租期从2019年12月1日起至2022年12月30日止，租期三年押金三万。二、乙方向甲方支付房屋租金方式为先付后用。第一年房屋租金为12万元整；第二年房屋租金为12.5万元整；第三年房屋租金为13万元整。合同签订当日支付第一年房租的100%。一年后支付剩余第二年房租的100%，以后租赁年度每次需在使用期限届满前两个月全额预付下一租赁年度房屋租金。乙方严格按照约定时间一年一次将房租交予甲方，交款日期为：每年的10月1号。如有违约每拖欠一天扣房租押金1万元，拖欠三日内仍未付清房租，甲方有权解除合同，并不返还乙方剩余房租及押金，乙方无条件撤离出租房屋。三、乙方负担租赁期间所有与本商业用房有关水电费、物业管理费、车位费等支出，按时结清水电费、物业管理费、车位费等费用。合同期满乙方退房后，若不拖欠房屋及水电费、物业管理费、车位费等相关费用，房屋设施完好，甲方应退还押金。四、乙方在租赁期间，应妥善使用并维持房屋原有设施，如有损坏按价赔偿或照原有标准修复原样。乙方如需改变房屋结构和增减房屋设施需事前征得甲方同意。该合同签订后，尹剑交付了押金3万元，并交付了第一年租金12万元，王后强向尹剑交付了涉案房屋。涉案房屋系赵秀珍所有。2020年9月14日，房屋所有权人赵秀珍向尹剑发出《通知》一份，载明“你租赁房屋系我所有，我将房屋租赁给王后强，要求其不能将房屋转租，王后强租赁给你房屋系王后强违约，我现已要求王后强解除合同，你现不能继续租赁该房屋，特此通知！限期你搬出我房屋，所剩租金自行找王后强解决！”另查明，赵秀珍与王后强曾于2019年9月8日签订房屋租赁合同，赵秀珍将位于理想嘉园4*楼-1-116-117-118*商业用房一处（建筑面积292平方米）租给王后强使用。该合同约定乙方（王后强）在租赁期间，未经甲方（赵秀珍）同意，不得将房屋转租或转借他人。诉讼过程中，王后强主张尹剑未按期交纳第二年房租，故其于2020年10月13日将尹剑在涉案房屋中的东西搬至王后强的仓库，后尹剑将东西搬走。对此尹剑不予认可，主张2020年9月14日赵秀珍通知其不得继续使用涉案房屋，其系行使不安抗辩权，不交租金系因为王后强没有转租权，涉案合同的目的无法实现，提交通知一份、赵秀珍与王后强签订的房屋租赁合同复印件一份。王后强不予认可，主张赵秀珍知道且同意其转租给尹剑，但未提交证据予以证实。尹剑要求王后强赔偿其损失37729.5元，包括装饰装修损失29983.5元、按照设施设备的一折计算的设施设备损失7746元，提交装修协议一份、招商银行流水一张、收据15张、照片8张。王后强不予认可，认为尹剑并未装修涉案房屋，其交付的房屋本身就是装修好的，且其并未给尹剑破坏东西。本院认为，尹剑与王后强签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。王后强向尹剑交付了涉案房屋，尹剑缴纳了押金3万元、第一年租金（2019年12月1日至2020年11月30日期间）12万元，双方均无异议，本院予以确认。根据涉案合同约定，尹剑应于2020年10月1日缴纳第二年（2020年12月1日至2021年11月30日期间）的租金12.5万元。尹剑主张2020年9月14日赵秀珍通知其不得继续使用涉案房屋，其系行使不安抗辩权，不交租金系因为王后强没有转租权。尹剑提交的通知一份、赵秀珍与王后强签订的房屋租赁合同复印件一份能够证实其上述主张，本院予以采信。王后强主张赵秀珍知道且同意其转租给尹剑，但未提交证据予以证实，本院对此不予采纳。王后强于2020年10月13日将尹剑在涉案房屋中的东西搬至王后强的仓库，尹剑此后不能继续占有使用涉案房屋，合同目的已无法实现。尹剑有权要求解除涉案合同，合同应当自解除通知到达对方时解除，故对尹剑要求解除涉案合同的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持，解除时间应为本案起诉状副本送达王后强之日即2021年3月13日。尹剑实际占有使用涉案房屋期间为2019年12月1日至2020年10月13日，其缴纳租金至2020年11月30日，王后强应退还剩余租期的房租，故对尹剑要求王后强退还2020年10月14日至2020年11月30日期间房租（12万÷365天×47天）=15425元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。涉案合同系因王后强行为导致解除，王后强应退还押金，故对尹剑要求王后强返还押金3万元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。关于尹剑要求王后强赔偿其损失37729.5元的诉讼请求，尹剑主张包括装饰装修损失29983.5元、按照设施设备的一折计算的设施设备损失7746元，其未提交有效证据予以证实，且王后强不予认可，故对尹剑该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告尹剑与被告王后强签订的《房屋租赁合同》于2021年3月13日解除；二、被告王后强于本判决生效之日起十日内返还原告尹剑剩余房租15425元；三、被告王后强于本判决生效之日起十日内返还原告尹剑押金30000元；四、驳回原告尹剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计997元，由原告尹剑负担483元，由被告王后强负担514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二一年五月十九日法官助理宿盼盼书记员王婷婷