江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异86号案外人（异议人）：张文娟，女，1983年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。申请执行人：王俊，男，1967年9月28日生，汉族，住如皋市。申请执行人：孙留芳，女，1962年4月2日生，汉族，住如皋市。申请执行人：朱学如，男，1969年12月29日生，汉族，住如皋市。被执行人：南通小蒋装饰工程有限公司，住所地南通市。法定代表人：蒋卫飞，董事长。被执行人：南通益友置业有限公司，住所地如皋市。法定代表人：蒋雪平，董事长。被执行人：蒋雪平，男，1965年6月25日生，汉族，住张家港市。被执行人：丁建新，男，1974年2月4日生，汉族，住苏州市虎丘区。关于申请执行人王俊、孙留芳、朱学如与被执行人南通小蒋装饰工程有限公司、南通益友置业有限公司（以下简称益友公司）、蒋雪平、丁建新债权转让合同纠纷一案，执行过程中，案外人张文娟对执行如皋市桃园镇海阳星苑4幢506室不动产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人张文娟针对上述执行标的提出异议，请求：中止对如皋市桃园镇海阳星苑4幢506室不动产的执行，并解除查封。事实和理由：2016年4月29日，异议人与益友公司签订《商品房买卖合同》，约定异议人向益友公司购买位于如皋市××××室房屋，房屋交付使用后90日内办理房地产权属登记。异议人在2016年已付清了购房款28.5万元，并进行了装修、居住。异议人曾向张家港市人民法院就案涉不动产的查封提起执行异议，在执行异议之诉审查过程中，该案申请执行人同意解除查封，故异议人撤回了该次起诉。异议人认为，案涉不动产系异议人从益友公司购买并装修居住，应属于异议人的财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，法院不应继续执行。本院查明，原告中如建工集团有限公司（以下简称中如集团公司）与被告南通小蒋装饰工程有限公司、益友公司、蒋雪平、丁建新债权转让合同纠纷一案，审理中，本院于2016年2月24日保全查封了案涉不动产，查封期限为2016年2月24日至2019年2月23日。2016年11月16日，本院作出（2016）苏0682民初1736号民事判决：一、被告南通小蒋装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内给付原告中如公司借款本金1000万元、利息140637.83元及逾期利息（以1000万元为本金，按年利率11.1%，自2015年12月29日起计算至实际给付之日止）；二、被告南通小蒋装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内给付原告中如公司律师费10万元；三、原告中如公司对被告益友公司提供抵押的位于如皋市桃园镇海阳星苑1幢101室、301室、119室的房屋所有权证号为163756、163761、163757的房产（他项权证号为皋房他证字第××号）在1430万元的最高抵押担保金额内享有依法折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；原告中如公司对被告益友公司提供抵押的上述房产对应的皋国用（2014）第821180006号、皋国用（2014）第821180012号、皋国用（2014）第821180007号的土地（他项权证号为皋他项2014第821180002号）在20万元的最高抵押担保金额内享有依法折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；原告中如公司对被告益友公司提供抵押的位于如皋市桃园镇海阳星苑4幢502室、506室、602室、702室、802室，3幢705室、805室，1幢118室的房屋所有权证号为164766、164760、164756、164759、165293、164742、164758、164761的房产（他项权证号为皋房他证字第××号）在280万元的最高抵押担保金额内享有依法折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；原告中如公司对被告益友公司提供抵押的上述房产对应的皋国用（2015）第821180024号、皋国用（2015）第821180021号、皋国用（2015）第821180022号、皋国用（2015）第821180025号、皋国用（2015）第821180023号、皋国用（2015）第821180027号、皋国用（2015）第821180026号、皋国用（2015）第8211800008号的土地（他项权证号为皋他项2015第821180002号）在2.7万元的最高抵押担保金额内享有依法折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、被告益友公司、蒋雪平、丁建新对被告南通小蒋装饰工程有限公司的上述第一、二项给付义务承担连带给付责任。案件受理费83255元，保全费5000元，合计88255元，由被告南通小蒋装饰工程有限公司、益友公司、蒋雪平、丁建新共同负担。该判决生效后，中如公司向本院申请执行，本院于2017年3月1日以（2017）苏0682执1920号案件立案执行。执行中，因中如公司将案涉债权转让给王俊、孙留芳、朱学如，本院于2018年6月15日裁定变更王俊、孙留芳、朱学如为本案申请执行人。2019年3月6日，本院至如皋市不动产登记中心查封了被执行人益友公司名下的如皋市桃园镇海阳星苑4幢506室不动产，查封期限为2019年3月7日至2022年3月6日。2019年9月19日，本院作出（2017）苏0682执1920号之二执行裁定书，裁定拍卖益友公司名下的如皋市桃园镇海阳星苑4幢506室不动产等。另查，根据如皋市不动产登记信息查询结果显示，案涉如皋市桃园镇海阳星苑4幢506室不动产登记权利人为益友公司，不动产权证号为皋房权证字第××号、皋国用（2015）第821180021号，抵押权人为江苏张家港农村商业银行股份有限公司，抵押登记日期为2015年6月11日[江苏张家港农村商业银行股份有限公司已将案涉相应债权转让给中如公司，并经已发生法律效力的（2016）苏0682民初1736号民事判决书所确认]。2016年1月2日，益友公司（甲方、卖方）与异议人张文娟（乙方、买方）签订《定金合同》一份，约定：乙方预定如皋市桃园镇海阳星苑4幢506室房屋，甲方已取得，暂测建筑面积为94.64平方米，乙方预定的该房屋单价为3011.41元/平方米，总价为285000元，乙方采取一次性付款方式，乙方同意签订本合同时，支付定金30000元作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款，双方确定预定期为5天，乙方于2016年1月9日前与甲方签订《商品房买卖合同》。同日，益友公司向张文娟出具金额30000元的定金收据。2016年4月29日，异议人张文娟（买受人、乙方）与益友公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》（已网签备案）一份，约定张文娟购买海阳星苑4幢506室房，建筑面积共94.64平方米，单价为3011.41元，总价款为285000元，乙方于2016年4月16日前一次性支付全部房款。此后，异议人张文娟分三笔共向益友公司支付255000元购房款，益友公司分别向异议人张文娟出具3张收据。2020年4月27日，张家港市人民法院以（2020）苏0582执异58号案件立案审查张文娟针对案涉不动产所提执行异议，张家港市人民法院经审查后于2020年4月30日裁定驳回异议人张文娟的异议请求。张文娟不服该裁定，提起执行异议之诉，审理过程中，张文娟申请撤诉，张家港市人民法院于2020年12月28日裁定准许张文娟撤诉。以上事实，有本院（2016）苏0682民初1736号民事判决书、（2017）苏0682执1920号之二执行裁定书、如皋市不动产登记信息查询结果、收据、定金合同、商品房买卖合同等证据予以佐证。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉如皋市桃园镇海阳星苑4幢506室不动产不动产登记在被执行人益友公司名下，且已由益友公司抵押给江苏张家港农村商业银行股份有限公司，并于2015年6月11日办理了抵押登记，此后江苏张家港农村商业银行股份有限公司将案涉相应债权转让给中如公司，并经已发生法律效力的（2016）苏0682民初1736号民事判决书所确认，现中如公司将该判决书确认的债权在执行中转让给王俊、孙留芳、朱学如，因被执行人益友公司未能履行生效法律文书确定的义务，本院在执行中依法对被执行人益友公司名下的该不动产采取查封、拍卖措施，均于法有据，并无不当。异议人现主张其在2016年1月2日签订定金合同以及2016年4月29日签订《商品房买卖合同》，主张其已购买案涉不动产，并支付了购房款、占有房屋，该行为均发生于案涉不动产抵押登记之后，损害了抵押权人的合法权益。不动产登记具有对外公示效力，异议人张文娟作为购房户，应当知晓案涉不动产已有抵押、无法办理登记的状况，其在购买案涉不动产时未能尽到审慎义务，应当认定异议人张文娟存在过错，故根据上述法律规定，异议人张文娟对案涉不动产并不享有排除抵押权人王俊、孙留芳、朱学如执行的实体权利，其据此提出的异议请求，于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人张文娟的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴剑平人民陪审员  孙玉华人民陪审员  张远燕二〇二一年五月七日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪