陕西省大荔县人民法院   民事判决书      (2021)陕0523民初906号      原告：李跃成，男，1959年11月25日出生，汉族，住所大荔县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：董红丽，女，1972年8月13日出生，汉族，农民，住所大荔县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张艳艳，陕西恪是律师事务所律师，代理权限为一般代理。   委托诉讼代理人：郭琪，陕西恪是律师事务所律师，代理权限为一般代理。   被告：穆武生，男，1969年3月9日出生，汉族，农民，住所陕西省大荔县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：王长安，渭南市经济开发区法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。   原告李跃成与被告董红丽、穆武生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李跃成、被告董红丽及其委托诉讼代理人张艳艳、郭琪，被告穆武生委托诉讼代理人王长安到庭参加了诉讼，被告穆武生经本院传唤未到庭，被告董红丽因身体原因中途退庭。本案现已审理终结。   原告李跃成向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原、二被告之间的房屋买卖合同合法有效；2、判令二被告履行协议配合原告办理房屋产权及土地使用权变更过户手续；3、判令二被告承担违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经张某某介绍认识，2013年被告穆武生从原告处借款10万元，张某某作为担保人，到期后，被告穆武生未能偿还借款。2016年5月16日经担保人张某某协调约定：二被告自愿用登记在被告董红丽名下的位于大荔县洛滨大道西段洛滨国际花园4幢3单元3层302室单元房一套，折抵所欠原告借款，涉诉房屋系按揭贷款所购，截止原、被告签订合同之日，二被告已支出房价98683元，原告以被告穆武生所欠10万元借款抵付二被告已付房款，下剩工行贷款139786元由原告归还。合同签订后，被告董红丽将该单元房的“洛滨国际花园认购合同”、“商品房买卖合同”及“个人购房借款/担保合同”的原件一并交于原告，原告现已依约还清购房贷款，合同义务已履行完结，但被告至今不予配合办理产权变更登记手续。原告认为，双方之间的买卖合同依法成立，合法有效，被告应全面履行合同义务，故依据《合同法》、《民诉法》及《九民会议纪要》有关规定，诉至贵院，望判如所请。   被告董红丽辩称，被告与原告签订的《以房抵债协议》系无效协议。1.穆武生与李跃成之间是否存在借贷关系，她并不知悉。原告提供的《以房抵债协议》并未写明双方之间借贷关系形成的时间，借款如何交付以及本金利息问题。因此，穆武生与李跃成之间是否存在借贷关系，以及借贷关系是否受法律保护，被告董红丽并不知悉；2.本案所涉房产系被告董红丽个人所有。诉状称“二被告已支出98683元房款”，与事实不符。该房产系被告董红丽所有，与穆武生无任何关联。房款均系被告董红丽个人支付；3. 被告董红丽不具有将其房产抵偿穆武生所欠借款的真实意思表示。即使穆武生与李跃成之间存在真实合法的借贷关系，但被告董红丽不具有将其房产抵偿穆武生所欠款项的真实意思表示。《以房抵债协议》上被告董红丽的名字确系被告董红丽书写，但因被告只会书写自己的姓名，在其签订该份协议时，并不知晓该份协议的内容，没有人将内容告知被告董红丽。当时，被告董红丽与被告穆武生两人系恋爱关系，被告董红丽因极其信任穆武生，听从穆武生之言，在该份协议上签字，并将认购合同、商品房买卖合同、担保合同等原件交于原告李跃成。但被告董红丽并不知道原告与穆武生之间存在借贷关系，也不知道二人合意将被告董红丽房产用于抵偿穆武生所欠款项的事情。原告与被告穆武生恶意串通，损害被告董红丽利益，因而该份协议的效力为自始无效。原告的诉讼请求依法应予驳回。   被告穆武生辩称，原、被告所签协议属实。他与被告董红丽于2009年秋季相识，后结婚并共同生活。2013年是他给董红丽买的房，买房时写的董红丽的名字。2013年5月份他为买房从昊天贸易商行贷款50000元，首付交了55183元，后他通过张某某介绍担保从原告李跃成处借款10万元，偿还了昊天贸易商行贷款55000元，剩下45000元给被告董红丽在张家街上开门店用，被告穆武生给原告李跃成打的条子。被告穆武生交的首付，每月按揭是穆武生还的，按揭还了三年多。2016年5月16日在和原告协商以房抵债起草协议时，董红丽也在场，如果董红丽在不知情的情况下，就不会在该抵房协议签字并按手印，同时将购房合同以及担保合同、月供用的卡交付给原告，充分说明该协议董红丽是清楚的。2019年10月份董红丽起诉离婚诉状中说，房是2013年7月份买的，说明董红丽是清楚的。原、被告签协议时，原告李跃成将借款时打的条子给他了。签协议时还了85000元，是用房屋抵押着，未还完部分到2019年算的本息合计是35000元，2019年已经给原告偿还了。董红丽辩称系重大误解，那么该协议签订时间是2015年6月15日，按照民法典第147条、152条之规定，没有行使撤销权，故董红丽对该份协议的撤销权已经缺失，因此该份协议是有效协议。该房产证登记名字为被告董红丽，并没有被告穆武生的名字，因董红丽和穆武生已经向法院起诉离婚，导致董红丽不配合原告办理过户手续，故对要求穆武生办理过户手续的诉讼请求不能成立。综上，2013年购房时被告董红丽对穆武生的状况是了解的，因为该房首付款以及将近三年的按揭款是由穆武生支付的，董红丽诉状中也提到他是承揽建筑工程承包的，而董红丽并未有职业，他与原告之间确实存在借贷关系，不存在恶意串通；也不存在违约行为，房产登记在被告董红丽名下，是被告董红丽不配合原告过户，与他无关。且在该案起诉前他曾和原告以及董红丽多次进行协商，并不存在违约，因此被告不应承担违约金。   原告为证明自己的主张，当庭提交的证据有：   1、2016年5月16日以房抵债协议复印件一份，证明二被告把房卖给我了。   2、房产证复印件一份（陕2020大荔县不动产权第XXXXX号）、购房合同复印件一份、贷款担保合同复印件一份、认购合同复印件一份，证明被告董红丽是知情的，如果董红丽不知情就不会把这些东西给我，房屋是我装修的，我也住了好几年。   3、银行还款明细复印件（6页），证明签订协议后一直是我偿还涉案房屋的按揭。   4、证人张某某。证明穆武生借款到还款经过。   原告李跃成庭后向法院提交了洛滨国际花园物业办盖章的证明一份、缴纳物业费票据四页及结婚证复印件一份，中国工商银行个人贷款提前归还凭证复印件一份，证明自2016年已对房屋装修并居住至今。还证明已还清银行房贷。   被告董红丽对原告提交的证据的质证意见为：对证据1合法性、关联性、真实性不予认可，因为董红丽不识字，庭审中原告说只是向董红丽读了一下协议内容，协议上董红丽的签字属实，但董红丽签字的这份协议不确定是不是读的那份协议；协议第三条的内容与原告当庭陈述以房抵85000元的借款的说法相互矛盾，协议内容不真实。对证据2真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可，该证据能证明该房产系董红丽个人房产，并不能证明董红丽对涉案协议知情，由于董红丽信任穆武生，帮穆武生的忙才将这些东西交给原告。对证据3真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可。但不能证明董红丽对涉案协议知情。对证据4证人证言的真实性、关联性、合法性均不认可，证人系原告与穆武生借贷关系的保证人，与本案具有利害关系。洛滨国际花园物业办的证据仅有物业办盖章，没有出具人签名，不符合证据的法定形式，不予质证。收款收据、结婚证关联性、证明目的不予认可，仅能证明原告之妻为涉案房屋缴纳物业费水电费的事实，和董红丽所说穆武生将她房屋让李跃成用一下的事实相互印证，不能证明其知晓以房抵债的事实。对工行房贷结清凭证的三性不予认可，起不到证明作用。   被告穆武生对原告提交的证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性、关联性和证明目的无异议。对证据2无异议，协议签订后董红丽直接将这些东西交付给原告，并没有交付给穆武生。对证据3无异议。证据4证人所说属于事实。对洛滨国际花园物业办证明及其他证据没有异议。对工商银行凭证，因不清楚，不予认可。   诉讼中，被告董红丽提交了以下证据证明自己的辩称主张：起诉状一份，证明被告穆武生在离婚诉状中诉称与董红丽在2018年6月份认识，根据穆武生所称，在2016年5月16日签订涉案以房抵债协议时二人并不认识，但协议上载明“未婚夫穆武生”，足以证明穆武生打着与董红丽恋爱的名义，以欺骗手段使董红丽在协议上签字，与原告恶意串通损害董红丽的合法权益。   原告对被告董红丽提交的证据的质证意见为：对证据真实性认可，但说2018年6月份经人介绍相识不属实，说他和穆武生串通骗取也不属实。   被告穆武生对被告董红丽提交的证据的质证意见为：对证据真实性认可，诉状上2018年打印错误，实际上是2008年认识的，并不存在欺骗董红丽签订以房抵债。   诉讼中，被告穆武生提交了以下证据证明自己的辩称主张：起诉状一份，证明双方认识时间，2013年双方因债务问题发生争吵，说明董红丽知道穆武生在外面有债务。   原告对被告穆武生提交的证据的质证意见为：没有异议。   被告董红丽对被告穆武生提交的证据的质证意见为：对真实性认可，证明目的认可，该份诉状与穆武生起诉离婚诉称双方认识时间不一致，更加印证穆武生欺骗董红丽的事实，也不能证明董红丽对涉案债务知情，虽然在一块生活但不能证明穆武生不存在欺诈。   本院对双方提交证据的认定意见为：对原告提交的证据2、3的真实性予以确认。原告提交的证据1，被告董红丽称协议上董红丽的签字属实，因为董红丽不识字，但董红丽签字的这份协议不确定是不是读的那份协议。结合原告提供的证据2、3，原告已将该房的按揭贷款偿还完毕，且被告董红丽已将房产证交付给原告，可见被告董红丽对该事知情，故对原告证据1的真实性予以确认。原告提供的证据4及庭后提交的证据，与原告其它证据能相互印证，并形成完整的证据链，故对其真实性予以确认。综上，原告证据客观真实、与本案相关联，对原告证据的合法性、真实性、关联性予以认定。对被告董红丽提交的证据真实性予以确认，因无其他证据佐证，对其证明目的不能认定。对被告穆武生提交证据的真实性予以确认。结合原告、二被告当庭陈述及原告提交的证据，对被告穆武生证据的证明目的予以认定。   本院为查明案件事实，于2021年5月18日到大荔县不动产登记局核查工商银行房贷结清凭证，证明原告在2020年11月26日已将该房贷款提前结清。   本院经审理认定事实如下：被告穆武生与被告董红丽于2009年秋季相识，后结婚并共同生活。原告李跃成与被告穆武生经张某某介绍认识，2013年被告穆武生向原告借款10万元，并约定利率。张某某作为担保人，借款到期后，经原告多次催要，被告穆武生未能偿还借款。2016年5月16日经担保人张某某协调，原告与二被告达成以房抵债协议，二被告自愿用登记在被告董红丽名下的位于大荔县洛滨大道西段洛滨国际花园4幢3单元3层302室单元房一套折抵所欠原告借款，因涉诉房屋系按揭贷款所购，截止原、被告签订合同之日，二被告已支出房价98683元，原告以被告穆武生所欠10万元借款抵付二被告已付房款，下剩工商银行贷款139786元由原告向工商银行按揭归还。同时，被告穆武生将借条从原告李跃成处拿回。以房抵债协议签订后，被告董红丽将该单元房的“洛滨国际花园认购合同”、“商品房买卖合同”及“个人购房借款/担保合同”的原件一并交于原告李跃成，原告李跃成已对房屋进行了装修并居住至今。2020年11月26日原告李跃成已还清所欠购房贷款，合同义务已履行完结，但二被告至今不予配合办理产权变更登记手续。无奈，原告提起诉讼。案件在审理中，原告表示自愿放弃要求被告承担违约金10000元的主张。   另查明，被告穆武生与被告董红丽于2009年秋季相识，举行了结婚仪式，并共同生活，在2018年9月3日登记结婚。2021年1月7日被告董红丽曾起诉离婚，后撤诉。2021年4月1日被告穆武生起诉离婚，该案现在诉讼期间。   本院认为，被告穆武生向原告李跃成借款10万元，并约定利率，借款到期时，原告李跃成与二被告达成了以房抵债协议，以被告董红丽名下的按揭单元房已付房款共98683元与10万元债务相抵，下剩工商银行的房贷139786元由原告李跃成向工商银行按揭归还。并约定在原告李跃成还清所欠工商银行剩余购房贷款后办理过户手续。故原告李跃成与二被告达成以房抵债协议时，原告李跃成与被告穆武生之间的债权债务关系已经消灭，原告与二被告形成买卖合同关系。原告李跃成与被告董红丽、穆武生签订的《以房抵债协议》系双方真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定原告与二被告签订的以房抵债协议有效，即原、被告之间的房屋买卖合同有效；   以房抵债协议签订后，被告董红丽将该单元房的“洛滨国际花园认购合同”、“商品房买卖合同”及“个人购房借款/担保合同”的原件一并交于原告李跃成，原告李跃成对房屋进行了装修并居住至今。现原告李跃成按约定还清银行所欠购房贷款，履行了自己的义务。故被告亦应按协议内容全面履义务，即按合同约定协助原告办理案涉房屋产权的变更登记。现原告要求被告董红丽协助将案涉房屋产权及土地使用权变更过户手续的诉讼请求，于法有据，其请求本院予以支持；因房屋登记在被告董红丽名下，原告请求被告穆武生协助办理过户手续，本院不予支持；对原告自愿放弃要求二被告承担违约金10000元的主张，本院予以准许。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、原告李跃成与被告董红丽、穆武生于2016年5月16 日签订的《以房抵债协议》有效。   二、由被告董红丽在判决生效后，协助原告李跃成将位于大荔县XX大道XX段XX花园XX栋XX单元XX室XX房登记到原告李跃成名下。   三、驳回原告李跃成其他诉讼请求。   案件受理费4450元，减半收取计2225元，由被告董红丽负担1112.5元，被告穆武生负担1112.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。               审 判 员 任晓凤          二〇二一年五月十六日        书 记 员 魏玉婷           1