贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11292号 原告：王玉梅，女，汉族，1976年1月19日出生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201911084502。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201811069899。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200510192191。 原告王玉梅与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：吉隆碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王玉梅的委托诉讼代理人，被告吉隆碧桂园公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即对原告购买的位于毕节市七星关区（或xx）进行修复，并赔偿原告损失暂定20万元（具体损失待评估鉴定后确定）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区（或xx）。涉案房屋系精装修房，房屋出售给原告时已由被告装修好，原告仅购置了部分家具、家电，未对房屋进行装修。原告于2016年11月6日收房（一直未居住），于2018年将该房屋出租给他人居住使用。今年六月，因隔壁业主与被告之间的房屋质量纠纷，需查清隔壁业主房屋的漏水、渗水原因，贵院委托的鉴定机构要求原告打开原告购买的房屋进行勘验（原告与隔壁业主购买的系联体别墅），原告联系承租人来打开房屋后，经过一番查勘，才发现原告购买的该房屋地面、墙面也出现多处渗水情况，导致墙面、壁纸、家具等遭受不同程度的损坏，此外，还发现地砖多处开裂。当天原告即向被告到场参与鉴定的工作人员反应，但该工作人员直接回复让原告走法律程序。原告认为，被告应当保证出卖的房屋符合法律规定以及合同约定的质量，但是被告交付给原告的房屋出现地面、墙面渗水、地砖多处开裂等质量缺陷问题明显，被告依法应当承担相应的修复义务并赔偿原告损失。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院判如所诉为谢。 第二次庭审时，原告陈述被告未按合同约定交付符合国家质量标准的房屋给原告，给原告造成的损失及修复费用其应承担赔偿，本案产生的鉴定费也应由被告承担。 被告吉隆碧桂园公司答辩称，涉案房屋已过质量保修期，原告收房至今已有四年的时间，对房屋漏水问题是否与被告有关需由专业的鉴定机构鉴定，即使有关涉案房屋已经过保修期，故被告不应承担责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月25日，原告王玉梅与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区（或xx），建筑面积173.41平方米，套内建筑面积164.93平方米，总价款2230000.00元，被告应当在2016年10月31日前向原告交付该商品房。其中，合同附件七质量保证书载明：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限在正常使用条件下为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。地面空鼓、开裂、大面积起砂及面砖松动保修期限在正常使用下为1年，保修责任为保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，建设单位将无偿进行维修。”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2230000.00元。2016年11月6日，被告将涉案房屋交付给原告。 另查明，诉讼过程中，本院根据原告提交的《委托鉴定申请书》，依法委托云南达峰工程质量检测鉴定有限公司对原告购买的位于毕节市七星关区（或xx）出现地砖开裂及墙体渗水（主要表现为一楼客厅地面饰面砖出现水珠、落水管底部周围墙体受潮发霉；一楼楼梯及客厅地面地砖开裂；一楼楼梯顶部渗水；二楼楼梯间墙面、三楼楼梯间墙面墙体受潮发霉）的原因进行鉴定，产生鉴定费25000.00元。2020年11月9日，云南达峰工程质量检测鉴定有限公司作出报告编号：ＹＮＤＦ质检字［2020］第ＪＤ-459号《房屋受损检测鉴定报告》，载明：“房屋漏水原因分析：（1）该房屋墙体渗水的主要原因为三层淋浴区排水管道漏水，水漫延至楼（地）面板致使管井周围墙体（楼梯间墙体及一层墙体）受潮发霉；（2）该房屋一层厨房吊顶存在渗水迹象，对应二层卫生间未做好防水措施所致；（3）房屋装饰装修工程抹灰脱落、门框掉漆原因为自然损坏；（4）根据地面砖开裂形态主要集中在在面砖纹理处，可知开裂原因为材质缺陷所致。房屋修复处理措施建议：1、建议对墙体壁纸及抹灰层受潮发霉部位进行铲除，再恢复至原有装修标准及使用功能；2、建议把渗漏的排水管道重新更换处理，并恢复淋浴区防水措施；3、建议对二层卫生间重新做好防水措施，并恢复至原有使用功能。” 再查明，诉讼过程中，本院根据原告提交的《委托鉴定（评估）申请书》，依法委托贵州精诚房地产估价有限责任公司对原告购买的位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街xx）因三层淋浴区排水管道漏水，水漫延至楼（地）面板致使管井周围墙体（楼梯间墙体及一层墙体）受潮发霉、因二层卫生间未做好防水措施致使房屋一层厨房吊顶存在渗水迹象、因材质缺陷致使地面砖开裂导致涉案房屋装修受损产生的修复费用进行评估，产生评估费15000.00元。2021年3月26日，贵州精诚房地产估价有限责任公司作出精诚（资）评字（2021）第012号《资产评估报告》，载明：评估范围：位于毕节市七星关区的修复费用，修复项目评估明细：一、修复工程，包含：1、三楼卫生间防水，数量为4.9㎡，修单价700.00元，修复费用3430.00元，备注：对整个卫生间地面进行拆除（含地砖），重新做防水工程，对玻璃隔断、淋浴花洒、马桶进行拆除重装。2、三楼卫生间墙面瓷砖修复，数量为8.2㎡，修单价195.00元，修复费用1599.00元，备注：拆除现有墙砖，墙面做好防水重新安装。3、三楼卫生间洗漱台修复，数量为1项，修单价：1500.00元，修复费用1500.00元，备注：洗漱台重新购买安装（含安装费）。4、二楼卫生间防水，数量为8㎡，修单价700.00元，修复费用5600.00元，备注：对整个卫生间地面进行拆除（含地砖），重新做防水工程，对玻璃隔断、淋浴花洒、马桶进行拆除重装。5、二楼卫生间墙面瓷砖修复，数量为12.1㎡，修复单价195.00元，修复费用2359.50元，备注：拆除现有墙砖，墙面做好防水重新安装。6、二楼卫生间洗漱台修复，数量为1项，修复单价2500.00元，修复费用2500.00元，备注：洗漱台购买安装（含安装费）。7、一楼厨房顶面抹灰修复，数量为4.3㎡，修复单价50.00元，修复费用215.00元，备注：铲除原有抹灰层，重新抹灰处理。8、楼梯间及部分卧室墙纸，122.04㎡，修复单价80.00元，修复费用9763.20元，备注:拆除原有墙纸，墙体刮瓷粉后贴新墙纸。9、楼梯间地面瓷砖（包含踢脚线），数量为33.74㎡，修复单价245.00元，修复费用8266.30元，备注：铲除开裂地砖，重新安装。10、楼梯间扶手拆装处理，数量为1项，单价1500.00元，修复费用1500.00元，备注：进行拆卸安装处理。11、补漆（局部部分），数量为1项，单价300.00元，修复费用300.00元，备注：铲除原漆、重新补漆。12、一楼至二楼管井ＰＶＣ管破裂墙体受潮发霉修复，数量为3.08㎡，修复单价750.00元，修复费用2310.00元，备注：对ＰＶＣ管进行更换，拆除发霉受潮的墙体，重新砌砖刮瓷粉恢复处理。二卫生打扫及垃圾清运费，数量为1项，修复单价1500.00元，修复费用1500.00元。三、施工组织措施费，数量为1项，修复单价2000.00元，修复费用2000.00元。以上房屋修复项目修复费用合计42843.00元。评估结论：在满足各项假设及限制条件下，确定在评估基准日的评估价值为修复费用42843.00元。 以上事实，有原、被告的陈述、双方提交的各项证据,以及YNDF质检字[2020]第JD-459号《房屋受损检测鉴定报告》、精诚（资）评字（2021）第012号《资产评估报告》在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应按照合同约定及法律规定向原告交付质量合格的房屋。虽然被告于2016年11月6日将涉案房屋交付给原告，但原告在使用过程中发现涉案房屋存在漏水问题，根据云南达峰工程质量检测鉴定有限公司作出的报告编号为YNDF质检字[2020]第JD-232号《房屋受损检测鉴定报告》所载“（1）该房屋墙体渗水的主要原因为三层淋浴区排水管道漏水，水漫延至楼（地）面板致使管井周围墙体（楼梯间墙体及一层墙体）受潮发霉；（2）该房屋一层厨房吊顶存在渗水迹象，对应二层卫生间未做好防水措施所致；（3）房屋装饰装修工程抹灰脱落、门框掉漆原因为自然损坏；（4）根据地面砖开裂形态主要集中在在面砖纹理处，可知开裂原因为材质缺陷所致。”应当认定被告交付给原告使用的房屋存在质量问题。经贵州精诚房地产估价有限责任公司评估，涉案房屋修复费用为42,843.00元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，涉案房屋在保修期内的修复费用应由被告承担。被告于2016年11月6日将涉案房屋交付原告使用，原告于2020年7月2日向本院提起诉讼。在此期间，原告已占有使用涉案房屋三年六个月二十七天。《商品房买卖合同》附件七质量保证书载明：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限在正常使用条件下为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。地面空鼓、开裂、大面积起砂及面砖松动保修期限在正常使用下为1年，保修责任为保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，建设单位将无偿进行维修。”据此约定可知，《房屋受损检测鉴定报告》中所载：“根据地面砖开裂形态主要集中在在面砖纹理处，可知开裂原因为材质缺陷所致。”该项的保修期间为一年，其对应的修复工程为《资产评估报告》中的：9、楼梯间地面地砖（包括踢脚线），10、楼梯间扶手拆装处理。该两项修复工程的修复费用为9,766.30元（8,266.30元+1,500.00元=9,766.30元），该修复工程已过保修期。《房屋受损检测鉴定报告》中所载：“该房屋墙体渗水的主要原因为三层淋浴区排水管道漏水，水漫延至楼（地）面板致使管井周围墙体（楼梯间墙体及一层墙体）受潮发霉；该房屋一层厨房吊顶存在渗水迹象，对应二层卫生间未做好防水措施所致；”该两项的保修期间为五年，其对应的修复工程为《资产评估报告》中所载，除上述楼梯间地面地砖（包括踢脚线）、楼梯间扶手拆装处理外的修复工程，对应的修复费用为33,076.70元（42,843.00元-9,766.30元=33,076.70元），该几项修复工程仍在保修期内。原告提出的诉请为要求被告赔偿给其造成的损失，在本案诉讼中，原告只申请对修复费用进行了评估，故原告所主张的损失应认定为涉案房屋的修复费用。故对原告主张被告赔偿给其造成的损失的诉请，本院以保修期内的修复费用33,076.70元为限予以支持，其余已过保修期的修复费用不予支持。对于原告主张被告对涉案房屋进行修复的诉请，因原告已向被告主张了修复费用，其再行要求被告进行修复，于法无据，故对原告的该诉请，本院不予支持。 关于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王玉梅位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街xx）的修复费用33076.70元； 二、驳回原告王玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,150.00元，由原告王玉梅负担1,837.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担313.00元；鉴定费25,000.00元，评估费15,000.00元，共计40,000.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二一年五月十七日 书记员  高立