湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初846号 原告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地：长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄一楼会所。 法定代表人：夏高波,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴幻，广东诚公（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。 被告：赵某某，女。 委托诉讼代理人：曾某某，男。 委托诉讼代理人：崔某某，男。 原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）与被告赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天环物业公司的委托诉讼代理人吴幻、王慧，被告赵某某委托诉讼代理人曾某某、崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天环物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付其拖欠的物业管理费10517.21元及滞纳金3527.42元（暂计至2021年2月28日），合计14044.63元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告天环物业公司已于2015年9月8日将海翼商业金融中心（项目名称）在郴州市房产管理局进行前期物业管理中标文件备案，之后一直在海翼公馆小区提供物业服务至今。原告与被告签订了《海翼商业金融中心前期物业服务协议》，该协议合法，有效。原告积极履行物业管理服务之义务，但被告怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳6栋1单元2001、2002室2016年12月4日至2020年12月31日的物业管理费7160.21元，滞纳金2388.73元，未缴纳6栋1单元2004室2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费3357元，滞纳金1138.69元，总计14044.63元。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。被告已严重侵害了原告及已缴费业主的合法权益。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，请求法院判决被告支付其拖欠的物业费，维护原告的合法权益。 被告赵某某辩称，第一、被告房屋均未装修且无人居住。 原告以双方签订的《海翼商业金融中心前期物业服务协议》为依据，与事实不符。本安置户是郴州市首个“城中村改造公寓式安置”试点特定政策，均以《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》为准，此补充协议中第五条：安置户缴纳物业费以补充协议为准，不收取其它任何费用。第三、原告作为专业的物业管理服务公司，在开始服务于安置户前有义务及责任落实开发商（郴州瑞都房地产开发有限公司）所建海翼公馆第六栋是否达到合格交房标准。请求法院调查此案涉及到的海翼公馆第六栋房产，在2015年12月20日前及现在是否具备合格交房的标准，并查询住建、质监、消防、规划等手续证件是否完善。第四、开发商郴州瑞都房地产开发有限公司与本安置户签订的《郴州市商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第四条第二项约定：买受人须在出卖人发出的《房屋交付通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，买受人自此开始支付物业管理费、公摊水电费等一切费用。由此认定出卖人发出了《房屋交付通知书》，不论买受人是否办理交付手续都视为已经实际交付收房，并开始交费，且房屋责任由买受人承担。第五、《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》中第九条：本协议各方签字盖章后立即生效，每方各执一份。即签字盖章后按补充协议的内容条款执行。原告作为专业的物业管理服务公司，应该保管好每一位安置户的每一套房所有资料，每位安置户在办理每套房的交付程序时应是先签补充协议，再拿钥匙装修入住，遵循谁主张诉讼谁举证的原则，请原告提供安置户每套房的补充协议，如果未能提供此补充协议则说明原告严重失职，未能履行应尽的服务义务及责任。第六、《海翼商业金融中心前期物业服务协议》第四条第三项约定：物业服务费自开发商公告入伙之日的次月起开始计收，乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业服务费计收时间不变。由此认定：不论什么时间办理交付手续，物业服务费的计算方式和收取价格的时间节点都不变。第七、被告是郴州市首个“城中村改造公寓式安置试点项目”拆迁户，也是最基本的民生工程享有者，为响应政府号召，并配合拆迁工作，为郴州发展做贡献，享受国家政府给予的安置方案及优惠待遇均符合条件且合情合理。由此天环物业与安置户签定的《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》中减免优惠政策比天环物业与其他非拆迁安置户按市场商品房价格购买的模式业主签定的《海翼商业金融中心前期物业服务协议》更加优惠，完全合情合理合法合规，且51位安置户均应享受同等待遇。第八、《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》是建立在《海翼商业金融中心前期物业服务协议》基础上，是由原告起草，多部门协商，最终双方达成的一致的协议，目的是明确：房屋数量、时间节点、入住情况、费用单价等，双方都应该遵守条款。此补充协议中第五条：安置户缴纳物业管理费以补充协议为准，不收取其它任何费用。而天环物业还另外收取了本安置户的垃圾运费、砸墙费等此补充协议以外的不合理费用，本安置户暂时保留反诉的权利。由此可见原告完全违背了社会主义核心价值观对企业信奉的诚实守信准则，且歪曲事实污告本安置户，请求法院驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权利。第九、《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》中在2015年12月20日前收房，是开发商单方面的要求，因为当时燃气未开通、道路未完全修好、消防正在施工中等情况，完全未达到交房使用标准，原告收取物业管理费应该以房屋符合合格交房标准为前提。且开发商资金严重短缺，急需安置户的房款完善相关设施建设。本安置户遵守社会主义核心价值观中的和谐友善准则，配合政府的试点工程，且拆迁多年未有房屋居住，部分过渡费未及时发放，加之春节来临之际，俗话说“叫花子也要过年”的基本，本安置户根据《商品房买卖合同》中的条款收了部分房屋，但至今也还有未收房的情况，是因为此位是郴州某房地产公司老总。第十、（1）《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》中第二条第二句：6个月后四套住房如乙方入住一套，按海翼商业金融中心前期物业服务协议收物业管理费（0.75元每平方）。此句意思是：四套房中如果入住了一套则缴纳这一套面积按0.75元/平，其余三套未入住则免，四套房中如果入住了两套则缴纳这两套面积按0.75元/平，剩余两套未入住则免。四套房中如果入住了三套则缴纳这三套面积按0.75元/平，剩余一套未入住则免。（2）《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》中第二条第三句：四套房两年内如未入住的套房免物业管理费，两年后还有套房未入住甲方按50%（0.375元每平方米）收取物业管理费。此句意思是：四套房在两年内如果有三套房未入住就免物业管理费，四套房在两年内如果有两套房未入住也免物业管理费，四套房在两年内如果有一套房未入住还是免物业管理费。四套房在两年后如果有三套房未入住就按0.375元/平方收物业管理费，四套房在两年后如果有两套房未入住也按0.375元/平方收物业管理费，四套房在两年后如果有一套房未入住还是按0.375元/平方收物业管理费。（3）此条款中（套房）是一个名词，（四）是一个数量词，由此表明安置户有四套房子；（如）是一个假设性词语，如果、假如的意思，用来假设四套房中有一套或者两套入住与未入住的情况；（未入住）是一个形容词，用来区分未入住与已入住的情况，且都是建立在前面的四套房子前提；（还有套房未入住）也是一个形容词，用来区分四套房子中还有未入住的数量与已经入住的数量。（4）此补充协议是建立在《海翼商业金融中心前期物业服务协议》之上，参照当时的真实背景情况，是为了鼓励收房装修入住给出的优惠政策，循序渐进，从免收费到小额收费再到标准收费，由此逻辑思维很明显是为了明确安置户四套房的分别数量，区分入住的时间节点以及区分不同入住时间的价格。而并非原告所表述的四套房捆绑在一起的错误定义。第十一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，除非买卖双方将完成房屋交付手续作为交付房屋的前提条件，否则并不能以卖方未履行房屋交付手续为由认定房屋未交付。房屋交付手续系商品房交付的程序，并非是房屋实际交付的必要前提条件。由此认定：签定协议的日期并不影响补充协议中所适用的条款，部分安置户签定日期在2015年12月20日之后，物业公司做为服务行业是认可这个事实，并主张让业主在2015年12月20日后签名，更加说明是完全同意所有安置户按本补充协议条款执行。否则原告是故意拿无效协议让安置户签名，存在重大责任。第十二，被告赵某某签定《补充协议》日期是2015年12月4日，完全符合协议中的所有条款。第十三、（1)人证（曾秋林）与天环物业公司工作人员口头沟通过，工作人员承诺并反复确认过，四套房中如果有房子未收房未装修入住可以不交物业管理费。(2)人证（龙金）与白鹿洞街道司法所及石榴湾社区治安工作人员与天环物业公司就物业管理费一事调解结果按补充协议缴纳费用。(3)人证（康茂田、崔某某）早年就物业管理费一事经法院开庭后，经双方调解达成结果按补充协议缴纳费用，其中未装修入住的房屋免物业费，已经装修入住的按补充协议中0.75元/平缴纳，且已经如数缴清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证明方向有异议的证据，本院在认定的事实予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院确认事实如下： 被告赵某某系郴州市海翼国际公馆6栋1单元2001、2002、2004房业主，是郴州市城中村改造公寓式安置试点项目拆迁户，案涉房屋建筑面积分别为120平方米、70平米方、90平方米。2015年12月4日，原告（甲方）与被告赵某某（乙方）签订《海翼商业金融中心前期物业服务协议》，合同主要内容约定：“……第四条物业服务费（不含应从专项维修资金支出的房屋共用部位、共用设施设备大中修或更新改造的费用）。一、乙方或物业使用人应当于每季度首月前十日按季交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一日止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日甲方按欠费总额的3%收取滞留金。二、物业服务费按建筑面积收取，收费标准如下：（1）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；（2）配套商业按建筑面积每月每平方米2.4元……”同年12月4日原告（甲方）与被告（乙方）签订《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》，补充协议主要内容为：“......一、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，安置户自行承担50%（0.75元每平方）由甲方自行与开发商结算，乙方不承担责任。二、乙方在2015年12月20日前收房（交房标准四方验收合格），甲方给予乙方6个月的装修期免物业管理费。6个月后四套住房如乙方入住一套，按海翼商业金融中心前期物业服务协议执行收物业管理费（0.75元每平方）。四套房两年内如未入住的套房免物业管理费，两年后还有套房未入住甲方按50%（0.375元每平方）收取物业管理费......”合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，被告未缴纳案涉房屋物业管理服务费，故原告诉至法院主张其权益。 另查明，被告赵某某分别于2015年12月28日、2016年9月22日向原告预交案涉房屋6栋1单元2001、2002房物业服务费共855元。 本院认为，原、被告签订的《海翼商业金融中心前期物业服务协议》及《海翼商业金融中心安置户前期物业服务补充协议》（以下简称“补充协议”）系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为案涉物业服务费交纳的具体起算时间及缴费金额如何计算。原告主张本案物业服务费应从2016年12月4日起按0.75元每平方米计算物业费，被告辩称其三套安置房均未入住，根据原、被告签订的补充协议本案物业费应从2017年12月20日起按0.375元每平方收取物业费。本院认为，补充协议第二条约定：“在2015年12月20日前收房（交房标准四方验收合格），甲方给予乙方6个月的装修期免物业管理费。6个月后四套住房如乙方入住一套，按海翼商业金融中心前期物业服务协议执行收物业管理费（0.75元每平方）。四套房两年内如未入住的套房免物业管理费，两年后还有套房未入住甲方按50%（0.375元每平方）收取物业管理费”。案涉房屋均在2015年12月4日收房，且均未入住，根据补充协议第二条，案涉三套房屋在2015年12月4日至2017年12月4日期间应免交物业费，从2017年12月5日至2020年12月31日按0.375元每平方米收取物业费，被告应缴纳的物业费为3871.35元（120平方米×0.375元/平米方×36.87个月=1659.15元70平方米×0.375元/平米方×36.87个月=967.84元90平方米×0.375元/平米方×36.87个月=1244.36元3871.35元-预交855元=3016.35元）。关于违约金，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在履行服务合同上存在争议，原告亦未能与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告赵某某于本判决生效之日起十五日内向原告湖南天环物业管理有限责任公司支付物业服务费3016.35元； 二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费151.12元，减半收取计75.56元，由被告赵某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何玉梅 二〇二一年五月二十八日 书记员  廖井娟