黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终960号上诉人(原审原告)：黑龙江凤龙旅游客运有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区康安二道街副1-7号。法定代表人：石毅，经理。被上诉人（原审被告）：刘艳辉，女，1963年1月24日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。上诉人黑龙江凤龙旅游客运有限公司（以下简称凤龙公司）因与被上诉人刘艳辉房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2020）黑0111民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。凤龙公司上诉请求：一、撤销黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2020）黑0111民初2183号民事判决，改判支持凤龙公司一审的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由刘艳辉承担。事实和理由:一审判决认定事实不清，证据不足。该公司租赁刘艳辉的房屋用于往返机场的旅客休息。签订合同时，该公司并不知晓租赁房屋存在窗户改门的事实，在使用第8天的时候，哈尔滨市呼兰区住建局就将所租赁房屋的门封闭，并对窗户改门一事送达《约谈通知》及哈尔滨市呼兰区城市管理和行政综合执法局向刘艳辉下达牌匾整改通知，此时，租赁房屋便不具备使用条件，该公司维持仅一个月就已搬离租赁场所。房屋不能使用后，经哈尔滨市呼兰区住建局的执法人员协调后，刘艳辉同意与其公司解除租赁合同，但仅同意返还一半的租金，该公司未同意。一审判决认定该公司认可使用三通货站经营，并结合两份证人证言认定该公司与刘艳辉接续租赁合同，与客观事实不符。该公司不存在续接使用刘艳辉的其他房屋的事实，仅认可使用租赁房屋一个月，并非使用一年。该公司租赁房屋用途是接待旅客，三通货站完全不符合接待条件。刘艳辉辩称，一、一审判决认定事实正确。凤龙公司承租房屋是为该公司开通哈尔滨市呼兰区到哈尔滨市飞机场公交线路办公使用。线路开通后因凤龙公司与当地551公交线路因争抢客源而发生冲突，从而出现了城管、交通等部门干预出租房屋的情况。由于凤龙公司汽车线路每天通车，不同意解除租赁合同返还房屋，仍要继续租用房屋，在此情况下经双方协商达成一致意见是，由其提供与原租赁房屋相邻的三通货站供凤龙公司办公使用，所有司机都在该屋内进行日常经营活动。二、双方签订的租赁合同中有明确约定，租期三年，租金每年14000元。凤龙公司在签订合同后即交了第一年租金。虽然租期内发生城管等部门干预，但凤龙公司仍要使用租赁房屋，双方口头约定调换至毗邻的三通货站营业。后来凤龙公司因故将办公地址搬到哈尔滨市利民开发区，但仍未交回其承租房及房门钥匙，一直锁门，应视为凤龙公司继续承租。一年期满后，凤龙公司不交第二年租金，又不交房，过了几个月后其方将房门打开收回此房。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回凤龙公司的上诉，维持原判。凤龙公司向一审法院起诉请求：1.解除凤龙公司与刘艳辉之间签订的《房屋租赁协议》；2.刘艳辉返还凤龙公司已支付的房屋租金14000元；3.刘艳辉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：凤龙公司委托栾毅与刘艳辉于2017年5月31日签订《租房协议书》一份，约定将刘艳辉位于哈尔滨市呼兰区兰河大街沿河小区1号的房屋租赁给凤龙公司使用，租赁期限为三年（自2017年5月31日至2020年5月31日），年租金14000元。凤龙公司向刘艳辉支付了首年的房租14000元，并用承租房屋作为机场大巴4号线的经营点。2017年6月9日哈尔滨市呼兰区建设局送达（呼建）约字[2017]第002号《约谈通知》，要求刘艳辉携带相关手续于2017年6月9日下午两点到哈尔滨市呼兰区住建局执法大队就该房屋窗户改门的问题进行面谈。因房屋无法继续出租，刘艳辉与凤龙公司协商解除合同并退还租金，凤龙公司不同意，说要继续经营机场大巴4号线，刘艳辉又与凤龙公司协商将位于原房屋隔壁的三通货站继续租给凤龙公司用于经营，凤龙公司表示同意。凤龙公司继续在三通货站经营，后机场大巴4号线改到学院路发车，凤龙公司搬走。一年租期届满后，凤龙公司未交还钥匙也未继续缴纳房屋租金，刘艳辉与凤龙公司协商交房无果，自行打开沿河小区1号门的房屋收回房屋。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，双方签订的租房协议书，是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同履行期间，2017年6月9日哈尔滨市呼兰区建设局向刘艳辉送达《约谈通知》，导致凤龙公司无法继续使用原房屋。刘艳辉与凤龙公司协商解除合同并退还租金，凤龙公司因经营需要不同意解除合同。刘艳辉又与凤龙公司协商，将位于原房屋隔壁的三通货站继续租给凤龙公司用于经营，凤龙公司表示同意，并搬到三通货站内继续经营，结合凤龙公司、刘艳辉的陈述和证人证言，双方对变更租赁房屋一事协商一致，并已实际履行了约定内容。凤龙公司未提交证据证明向刘艳辉交回房屋，凤龙公司搬离承租房屋系对租赁物自行使用处置行为，对凤龙公司主张返还第一年房屋租金14000元的诉讼请求，不予支持。凤龙公司在承租一年期满后，未继续缴纳租金，刘艳辉承认经协商凤龙公司未交还房屋钥匙情况下自行打开原承租房屋门锁，将房屋收回，双方均以行为表示不继续履行租房协议书，对凤龙公司要求解除租房协议书的诉讼请求，予以支持。判决：一、凤龙公司与刘艳辉于2017年5月31日签订的《租房协议书》于本判决生效后依法解除；二、驳回凤龙公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取74元，由凤龙公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘艳辉依法提交了其与凤龙公司原站务员赵东明通话录音。意在证明：租赁房屋不能办公后，刘艳辉将其所有的与租赁房屋相邻的三通货站房屋调换给凤龙公司办公使用，双方租赁合同实际履行了，凤龙公司于2017年9月20日搬到哈尔滨市××开发区学院路办公，办公用品一致在租赁房屋内，又过二、三个月后，方将办公用品搬走。凤龙公司的质证意见：对证据的真实性没有异议，对待证的事实有异议，该证人系该公司雇佣的站务员，已被辞退两年。因证人在岗期间每天上班，其处有租赁房屋的钥匙，证人有情绪，出具的证言带有一定倾向性，其陈述的事实与客观事实不符。本院认定意见：因凤龙公司对该证据的真实性无异议，虽主张证人陈述的事实不准确，但未具体说明哪部分不准确，亦未提交证据予以反驳，故本院对刘艳辉提交的补强证据视听资料予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是刘艳辉应否返还凤龙公司已付租金14000元问题。首先，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，凤龙公司上诉提出该公司与刘艳辉签订房屋租赁协议书后，原租赁房屋因涉及违章建设被有关行政机关责令进行整改的原因，该公司实际仅使用租赁房屋一个月时间，因此要求刘艳辉返还已交付的第一年租金14000元。针对上述主张，凤龙公司只有该公司自己的陈述，在一、二审中并未举示充分有效的证据予以证实，故该公司应承担举证不能的法律后果，对该公司主张的仅使用房屋一个月时间的事实不予认定。其次，一审及本院二审中，刘艳辉为了证实其提出的抗辩主张成立，提交了证人证言及其与凤龙公司原工作人员的通话录音，本院二审中，凤龙公司对该公司实际在与案涉《租房协议书》中原约定的租赁房屋相邻的三通货站经营办公的事实予以自认，综合刘艳辉提交的证据与凤龙公司的自认，本案能够证实刘艳辉与凤龙公司在履行案涉《租房协议书》过程中经双方协商一致，对《租房协议书》的内容予以变更，并已实际履行的事实成立，刘艳辉作为出租人实际履行了向承租人凤龙公司交付房屋的义务，凤龙公司亦实际占有使用租赁房屋一年的时间，故凤龙公司要求刘艳辉返还房屋租金14000元，因无事实和法律依据，一审判决驳回凤龙公司的该项诉讼请求正确。综上所述，黑龙江凤龙旅游客运有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人黑龙江凤龙旅游客运有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  柳 红审判员  张晓梅二〇二一年五月二十七日书记员  侯 越