沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初6881号原告：兰宝石，男，1981年7月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：刘明义，男，1968年6月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：杜响鹭，系辽宁和鑫律师事务所律师。第三人：沈阳润汇房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区浑南西路3-15号402室，统一社会信用代码91210112550750412G。法定代表人：李宏哲，系该公司总经理。委托代理人：陈永亮，男，1987年5月12日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市苏家屯区。原告兰宝石与被告刘明义、第三人沈阳润汇房地产开发有限公司（以下简称“润汇房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告兰宝石诉称，原告兰宝石是2019年9月份在长堤湾售楼处认识的被告人朋友孟经理，通过孟经理在被告人刘明义手里买的他名下的，每平方米4602.79元，全款270000元，一共58.66平方米，2019年9月26日签的个人合同，收条订金70000元，预定45天内办理完更名备案合同。办理期间是一拖再拖。最后2019年12月3日孟经理带着我兰宝石和我大姨兰凤英。因为当时带我大姨去办理，她名下没有房产好办理。长堤湾售楼处以268663元办理的（预售）合同，后期我个人多次去长堤湾售楼处询问怎么办理官网能查询到的备案合同。答复：我得把预售合同的268663元全部付清，我和售楼处工作人员说我把钱给顶账房房主啦。它说那你就找顶你房的房主办理，那我这钱肯定不能再给售楼处一份啊，那不就等于买二套房吗（一房多买）吗，后期我多次给刘明义打电话说售楼处给我办理的是（预售）合同，不是我俩购房合同上说的备案合同，而且售楼处还让我交齐268663元才能办理房屋备案合同收房事宜，刘明义一直说能办这期间我前后打款一共210000元，中间退还100000元，赶上个疫情2021年2月再打电话就说办不了啦。说你自己想办法吧。他以城管工作的便利条件让我一次又一次相信他虚构的事实，加上顶帐房便宜没有团购费。又一次的相信他隐瞒事实的真相给他打钱。他根本就没有能力办，也根本就从来没去办理过。期间还骗我把原始的预售合同、购房合同、收条，说是借去办理直更名备案手续，再要回手续就不给啦，说你起诉吧。为保护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼。诉讼请求∶1、请求判令撤销合同，返还被告非法占有原告的财产110000元和利息（按照中国人民银行商业贷款利率）；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：要求继续履行双方于2019年9月26日签订的个人购房合同，同意给付被告房屋尾款160000元。被告刘明义辩称，双方签订的个人购房合同已按照合同约定自动解除，原告应按照合同约定赔付被告40000元违约金。按照合同约定原告仅依约给付了70000元定金，并未在45天内付清尾款，被告今收到原告支付的尾款40000元，即一共收到110000元的购房款。按照合同约定自合同签订之日即2019年9月26日起100天内（即2020年1月3日前）未付清房款，原告应赔付被告违约金40000元，合同自动解除。原告所称的被告返还了100000元房款与事实不符，被告曾于2020年5月31日向原告借款，原告分三笔（2020年5月31日10000元，2020年5月31日50000元，2020年6月1日40000元）转给被告，被告在微信中通过文字方式向原告出具借条，并已于2020年6月4日还给原告，此时双方的合同已经解除，并非原告所述支付的购房款又退还的情况。现在关于原告主张的继续履行合同，我方不同意，合同已经解除了。被告同意在扣除40000元违约金后返还原告70000元。第三人润汇房地产述称，原告我公司不认识，也不是在我公司购买的房子，也未收到过原告的任何房款。被告我公司也不认识，也不是我公司员工。原、被告之间的债务关系与我公司无关，此房源是我公司顶给施工单位的顶帐房源，我公司只负责配合办理相关手续。原告曾经拿着顶帐联到我公司售楼处问过，但因为他的手续只能签订白本合同（因为施工单位欠我公司工程款发票），我公司也给他签订了，但后来原告又拿回白本合同，把他拿的手续也要回去了，说要去换取能签订备案合同的手续。另，按照房产局的要求，原告需要将顶帐金额26万余元房款存在房产局的资金监管部门，但原告不认可将房款存进去。经审理查明，2018年1月31日，被告刘明义与第三人润汇房地产就位于沈阳市.66平方米房产签订《预顶房屋》，合同价款为268663元。2019年9月26日，原告兰宝石（乙方）与被告刘明义（甲方）签订《个人购房合同》一份，约定乙方同意购买甲方坐落于沈阳市.66平方米房产一处，一共全款贰拾柒万元整，现付订金柒万元整，余款贰拾万元四十五天内付清。未付款按照一分利计算。截止一百天未付余款，乙方赔付甲方肆万元，合同自动解除。乙方全款付给甲方，应在45个工作日内办理完直更名过户房产备案合同手续。逾期未办理完按照全款的一分利付给乙方利息……。同日，原告兰宝石向被告刘明义支付房款5800元、44200元。次日，原告兰宝石向被告刘明义支付房款10000元、10000元。2019年12月3日，买受人兰凤英与第三人润汇房地产就涉案房产签订《商品房买卖合同》（预售），合同价款为268663元。后原告将该份合同送回第三人，并取走房屋相关手续。2019年12月9日、2020年1月18日原告兰宝石分别向被告刘明义支付房款30000元、10000元。庭审中，经本院向原告释明，原告表示“如诉讼请求不能得到支持，同意解除合同，要求被告返还购房款110000元及自2019年9月26日至实际返还款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息”。另查明，2020年5月31日、2020年6月1日原告兰宝石分别向被告刘明义转账10000元、50000元、40000元，合计100000元。庭审中，原告认为该100000元款项性质仍为涉案房产购房款；对此，被告不予认可，认为系借款，与房款无关。2020年5月31日原、被告微信记录载明“刘：您尾号为9995的丁香普惠金信用卡有借条业务将于2020年6月3日到期，截止5月31日应还款100825元，还款请至哈尔滨信用卡APP操作……今日刘明义向蓝宝石借人民币10万元3日内归还。兰：行……三天之内还给我啊，刘哥。刘：差不多”。2020年6月4日，被告刘明义向原告兰宝石转账100000元。上述事实，有个人购房合同、预顶房屋、商品房买卖合同（预售）、转款记录、微信记录等证据以及原、被告、第三人的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人购房合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。合同约定“余款贰拾万元四十五天内付清。未付款按照一分利计算。截止一百天未付余款，乙方赔付甲方肆万元，合同自动解除”，即原告应当在2019年11月10日前付清余款20万元，截至2020年1月4日未付余款，乙方赔付甲方肆万元，合同自动解除。现原告未在约定期限内履行给付款项义务，被告合同目的无法实现，故对于被告主张的解除合同的意见予以采信，同时对于原告主张的继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，经本院向原告释明，原告表示“如诉讼请求不能得到支持，同意解除合同，要求被告返还购房款110000元及自2019年9月26日至实际返还款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息”。关于原告主张的返还购房款110000元问题，合同约定被告有办理直更名、签订备案合同协助义务，现经第三人反馈“因施工单位欠该司工程款发票，不能签订备案合同”，故被告在履行合同过程中亦存在瑕疵，故本院对于被告提出的扣除40000元违约金的意见不予采信。合同已依法解除，被告应返还原告购房款110000元。关于原告主张的利息，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2019年9月26日原告兰宝石与被告刘明义签订的《个人购房合同》；二、被告刘明义于本判决生效之日起15日内返还原告兰宝石购房款110000元；三、驳回原告兰宝石其他的诉讼请求；案件受理费3000元（减半收取1500元），由原告兰宝石承担750元，由被告刘明义承担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二一年五月二十六日书记员 王俊恫本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。