湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2609号上诉人（原审原告）：赵聪，男，1993年9月18日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：喻文，宁乡市阳光法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：湖南天九房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市宁乡金州新区金洲大道东288号碧桂园山湖城办公楼115室。法定代表人：张志远，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈赛标，男，1989年4月4日出生，汉族，住湖南省茶陵县，系该公司法务。委托诉讼代理人：郭福波，男，1989年7月14日出生，汉族，住湖南省桂东县，系该公司员工。上诉人赵聪与上诉人湖南天九房地产开发有限公司（以下简称天九公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初8342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人赵聪的上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项，并改判天九公司支付2020年10月28日之前的逾期交房违约金51975.48元以及后段的违约金以1170617元为基数，按万分之三标准计算至实际交房之日止；二、判决由天九公司承担本案上诉费。事实和理由：一、原审判决对查明的天九公司逾期交房的损失仅以房租为标准调减赵聪主张的违约金为日万分之一，理由片面，赵聪认为有且应依合同约定计算违约金，故上诉人赵聪没有对损失举证，事实上赵聪的损失除租金之外，还有因租赁房屋的装修、整改费用的损失及因天九公司一直拖延交房对已付房款应支付的利息损失以及误工损失等等。二、原审判决规避赵聪与天九公司在合同中关于违约金的上限约定，任意裁量调低违约金，有违诚信、公平原则，纵容了天九公司的不良行为，显失公平。请求二审法院依约按日万分之三判决天九公司支付违约金。天九公司答辩并上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回赵聪的全部诉请请求。二、本案一、二审诉讼费均由赵聪承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。天九公司已按期通知赵聪收楼，且涉案房屋在约定交付日并无任何影响房屋交付的质量问题，天九公司不存在逾期交付违约责任。二、因涉案房屋视为已交付，故房屋的权利人为赵聪，在交付日期后，因楼上住户装修凿穿楼板的行为，应当属于侵权责任纠纷，应由楼上住户承担。请求二审法院依法改判。赵聪答辩称：天九公司的上诉理由不成立。1、楼板塌陷经过了住建部门的认定，存在质量问题，天九公司出具了整改方案，也事实进行了整改，是天九公司的原因造成的逾期。2、在合同第十条约定了出现该情况，是按照逾期来处理。3、虽在2021年1月7日，天九公司通知赵聪交房，但物业公司要求赵聪缴纳未交房之前（2020年6月1日至2021年5月31日）的物业费，我方认为至今未交房，不应承担物业费。4、天九公司上诉称楼顶塌陷是由于楼上业主造成的，赵聪应该向楼上业主主张侵权责任，但是我方未收房，在交房前应当由天九公司向楼上业主主张权利。原审认定天九公司逾期交房的事实及证据确凿，请求二审法院驳回天九公司的上诉。赵聪向一审法院起诉请求：1、判令天九公司按合同（编号：201801871201）约定继续履行交房义务；2、判令天九公司向赵聪支付违约金51975.48元（暂计至2020年10月28日，后段违约金以1170617元为基数，按日万分之三标准计算至实际交房之日止）；3、判令天九公司兑现购房时赠送赵聪3年物业费16811.71元的承诺；4、判令天九公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月30日，赵聪与天九公司双方签订编号为201801871201的《宁乡市商品房买卖合同》及其附件，约定赵聪向天九公司购买位于××乡××街道××路××小区××幢××层××号房屋，建筑面积205.87㎡，总房价1186933元。出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房。关于付款方式双方约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的20.8%给出卖人，即246933元整。买受人必须在2019年10月30日前，付该商品房总房价款的79.2%（银行按揭款项）给出卖人，即940000元整。关于逾期交付责任双方约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。上述合同签订后，赵聪依约向天九公司支付了全部购房款，后因面积差异，天九公司退还部分购房款后，赵聪实际交付房款金额为1170617元。2020年5月23日，天九公司以邮寄的方式向赵聪送达《期楼收楼通知书》，通知赵聪预约办理收楼手续。后赵聪在验收过程中就房屋质量问题向天九公司提出异议，并要求其进行整改，双方未签订《物业及资料移交书》。之后，天九公司对房屋逐项进行整改并通知赵聪再次验收。2020年7月2日，赵聪再次对房屋进行验收时发现天花板楼板存在塌陷问题，并向天九公司提出异议。天九公司于2020年9月11日出具《关于宁乡碧桂园天阔小区6栋1201户顶板修复方案的函》，对该楼板塌陷处制定了详细的修复方案并实施了修复。2020年11月，天九公司委托湖南智城检测工程有限公司对1201（十三层2-4轴交Ｄ-Ｆ轴板）进行检测，2020年11月16日，湖南智城检测工程有限公司作出《碧桂园天阔6＃栋12层（1201）实体结构检测报告》，认为该工程本次所检测的项目结果满足设计及《混凝土结构工程施工质量验收规范》（ＧＢ50204-2015）及相关规范的要求。赵聪认为天九公司并未按《关于宁乡碧桂园天阔小区6栋1201户顶板修复方案的函》的要求对房屋进行整改，且未通知其再次收房，遂酿成诉讼。另查明，赵聪自述天九公司逾期交房给赵聪造成的损失主要有：居住条件未及时改善，赵聪父亲另行租房每月支出租金约2000元。一审法院认为，赵聪与天九公司之间签订的《宁乡市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同约定天九公司应当于2020年5月30日前将符合合同约定的商品房交付赵聪使用。2020年5月23日，天九公司向赵聪发出书面收楼通知，赵聪就房屋质量提出异议后，天九公司进行了整改，赵聪第二次验房时再次就天花板塌陷提出异议，天九公司整改并通过检测后并未书面通知赵聪收楼，截至赵聪起诉日止，天九公司尚未完成房屋交付义务，现赵聪诉请天九公司交付房屋并支付逾期交房违约金，于法有据，一审法院予以支持。天九公司辩称房屋已经视为交付与事实不符，一审法院不予采纳。天九公司辩称违约金过高，经查，合同约定逾期交房可按已付房款的日万分之三标准支付违约金，依此计算每月违约金为10535.55元，该款显著高于赵聪陈述的损失金额，一审法院酌情调整为日万分之一。依此核算，2020年5月30日至2020年10月28日期间的逾期交房违约金为17676.32元。赵聪请求天九公司兑现购房时赠送赵聪3年物业费16811.71元的承诺，庭审中赵聪未提供充分证据证明双方对物业费减免进行了明确约定，赵聪该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南天九房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向赵聪交付符合合同约定的房屋（合同编号：201801871201）；二、湖南天九房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向赵聪支付2020年10月28日之前的逾期交房违约金17676.32元（后段违约金以1170617元为基数，按日万分之一标准计算至实际交房之日止）；三、驳回赵聪其他诉讼请求。如天九公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1520元，减半收取760元，由赵聪负担565元，由湖南天九房地产开发有限公司负担195元。二审中，赵聪向本院提交了3份证据，分别是：证据1，赵聪与案涉楼盘物业公司的工作人员罗月辉的微信聊天记录，拟证明天九公司在2021年1月23日再次交房时，要求赵聪缴纳未交房前（2020年6月1日-2021年5月31日）的物业费用，证明了再次交房未成功的过错在天九公司。证据2,2021年1月7日天九公司向赵聪发出的催促收楼通知书（复印件，不能提供原件），拟证明天九公司通过物业向赵聪交房的事实，从而导致物业限制赵聪交物业费的情形。证据3，案涉小区现状的照片6张，拟证明案涉小区外观建设均未达到交房条件。天九公司的质证意见是：证据1，对其三性均不予认可，该证据无法显示双方的真实身份，罗月辉是否是物业公司员工代理人不清楚。若为真，则物业公司依据前期物业服务协议向赵聪收取物业费属于合同约定的正当权利，且该行为与天九公司及赵聪之间的房屋买卖合同关系并不相关。证据2，没看到原件不予认可其真实性，但是针对业主长期没有来收楼的情况下，我们公司会按照正常的流程，催促业主过来收楼。证据3，三性均不予认可，首先案涉房屋已经通过竣工验收，完全符合合同以及法律规定的交房条件，其次照片中所显示的现状，并不能证明是案涉楼盘。根据赵聪的举证，天九公司的质证，本院审查认为：证据1可以证明案涉楼盘的物业公司在2021年1月23日赵聪前去收楼时要求赵聪先行支付2020年6月1日至2021年5月31日一年的物业费5603.88元。证据2是2021年1月7日由天九公司向赵聪发出的催促收楼通知书。证据3本院无法确定其真实性，也不能达到赵聪的证明目的。二审中查明，根据天九公司在一审中提交的证据2、3可知：天九公司于2019年12月25日进行了案涉楼盘碧桂园·天阔小区6#栋的工程竣工验收备案，并于2020年5月23日向赵聪邮寄了期楼收楼通知书。二审中，赵聪向本院陈述：2021年3月20日，在案涉房屋的物业公司办理了收楼手续，领取了案涉房屋的钥匙。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，赵聪与天九公司签订的商品房买卖合同及其附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格依合同履行各自义务。合同签订后，赵聪支付了全部购房款，故对赵聪诉请天九公司继续履行交房义务的诉讼请求应予以支持。天九公司于2019年12月25日进行了案涉楼盘6#栋的工程竣工验收备案，赵聪也没有提供充分的证据证明案涉楼盘没有达到双方合同约定的房屋交付条件，且天九公司于2020年5月23日向赵聪邮寄了期楼收楼通知书，可以证明案涉房屋于同年5月30日前达到并符合双方合同约定的交付条件。二审中的2021年3月20日，赵聪已收领案涉房屋，故赵聪诉请要求天九公司继续履行合同约定的交房义务已在二审诉讼中实际履行完毕，对此判项本院予以维持。对赵聪要求天九公司依合同及附件约定支付逾期交房的违约金，本院不予支持。至于2020年5月30日和同年7月2日，赵聪先后两次前去验收收房时，发现案涉房屋有质量问题并对案涉房屋的质量问题提出异议，要求天九公司进行整改维修，天九公司应依合同约定承担案涉房屋的保修责任，并承担保修费用，如因承担房屋维修义务给赵聪造成的不能实际使用涉案房屋的损失，依双方合同及附件的约定，天九公司应赔偿赵聪的实际损失，赵聪可就因天九公司对案涉房屋进行维修而给其造成的实际损失另行主张权利。本案一审认定基本事实清楚，但处理不当，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初8342号民事判决第一项；二、撤销湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初8342号民事判决第二、三项；三、驳回赵聪的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取760元，由赵聪负担565元，湖南天九房地产开发有限公司负担195元。二审案件受理费1749元，由赵聪负担875元，湖南天九房地产开发有限公司负担874元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  李维潇二〇二一年五月十日书记员  刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。