大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初3613号原告：房殿义，男，1962年10月8日出生，汉族，无职业，住辽宁省阜新蒙古族自治县。委托诉讼代理人：唐昆，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。被告：大连新星亿乾房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区滨河街60-4号，统一社会信用代码：91210200554982165A。法定代表人：曲建波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：甘红霞，辽宁君连律师事务所律师。被告：陈坤，男，1971年8月23日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵通，辽宁君连律师事务所律师。被告：李丽，女，1974年3月25日出生，汉族，大连点金房地产代理有限公司员工，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵通，辽宁君连律师事务所律师。原告房殿义与被告大连新星亿乾房地产开发有限公司、陈坤、李丽委托合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房殿义的委托诉讼代理人于晓荷，被告大连新星亿乾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人甘红霞、被告陈坤、李丽的共同委托诉讼代理人赵通均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令：1.沙河口区铂金阁酒店继续履行与原告的《物业委托经营管理合同》，向原告支付拖欠的固定收益82500元，向原告支付起诉日以前的逾期付款违约金6848元，无正当理由解约违约金15000元；2.沙河口区铂金阁酒店向原告支付自原告起诉日以后至付清之日止的逾期付款违约金（计算方式：以82500元为基数、按日万分之五比例）；3.被告大连新星亿乾房地产开发有限公司对沙河口区铂金阁酒店的债务承担连带责任；4.被告陈坤、李丽对沙河口区铂金阁酒店的债务承担连带责任。后因沙河口区铂金阁酒店于2021年1月11日注销，原告变更诉讼请求为：1.判令被告陈坤按每年90000元标准向原告支付自2020年4月3日起至实际返还案涉房屋之日止的固定收益（原告因疫情同意减少一个月金额7500元），以前述固定收益为基数按日万分之五比例计付自2020年4月3日起至前述款项付清之日止的逾期付款违约金，并按一年期固定收益的50%（45000元）向原告赔偿损失；2.被告陈坤立即向原告返还案涉房屋；3.被告大连新星亿乾房地产开发有限公司、李丽对被告陈坤的前述债务承担连带责任。事实和理由：一、事件经过：1．2018年末至2019年，大连新星亿乾房地产开发有限公司（以下简称新星亿乾公司）开发的新星星海中心楼盘销售火爆。为了增加销量，新星亿乾公司长期对外宣传：其销售的精装现房实施“高额返租政策”，“高额返租一步到位”，“97m2租金7500元/月”，“无须担心出租，返租政策高额回报”，“全套品牌软装赠送，即买即租、收益立现”，也确实是这么操作的。2．原告于2018年12月28日与新星亿乾公司签订《商品房买卖合同》，购买了新星亿乾公司开发的位于大连市沙河口区（即新星星海中心项目）第3幢1单元34层7号住宅房屋，建筑面积为96.77m2，总价款1816369元。房款已经付清。3．新星亿乾公司在向原告交付房屋的同时，指定沙河口区铂金阁酒店与原告签订《物业委托经营管理合同》，约定原告将房屋交给沙河口区铂金阁酒店托管五年期限（自2019年4月3日至2024年4月2日），他们在合同约定的托管经营起始日前3日将固定收益人民币90000元/年汇入原告指定账户。至于首年固定收益，并未实际支付现金，而是按照约定，通过新星亿乾公司为原告降低90000元购房款的方式变相支付给原告。4．2020年8月10日，沙河口区铂金阁酒店以经营困难为由，单方通知原告《物业委托经营管理合同》于该日解除，要求直接去办理房屋交接手续。原告坚决抵制。二、沙河口区铂金阁酒店单方解约行为无效，不能发生《物业委托经营管理合同》解除的法律后果。沙河口区铂金阁酒店的一切行为都是新星亿乾公司的授意或安排。原告购买的房屋价格远高于同地段无返租政策的房屋，新星亿乾公司靠返租政策吸引消费者为高房价买单，持续5年返租（每年返租约为房价的5%）并未超出其销售时的预期，并且早已列入其销售安排。虽然2020年企业经营会受疫情一定影响，但国家和地方政府已经为行业提供了多种多样的扶持和优惠，经济正在逐渐恢复。新星亿乾公司应当做的是继续履行其义务和以往的宣传内容，体现其强者风范和大企业担当，而不是借口疫情、趁机解约、企图将其原本承诺的五年高额返租政策化为无形。被告的做法严重违反诚实信用原则，应当立即纠正。三、应当立即支付拖欠的固定收益，并为其逾期付款及无正当理由解约行为向原告支付约定的违约金。1．沙河口区铂金阁酒店本应在2020年4月3日前向原告支付第二年的固定收益90000元，但至今未付，且声称单方解约。2．《物业委托经营管理合同》6.2.7约定：铂金阁酒店应按时、足额向原告支付固定收益，沙河口区铂金阁酒店无正当理由或未征得原告同意而逾期支付固定收益的，每逾期一天按拖欠付固定收益金额的万分之五支付违约金。该合同8.6约定：除本合同另有约定外，本合同签订后，任何一方无正当理由情况下单方解除合同，应当向对方支付相当于两个月固定收益金额的违约金。3．考虑到疫情对实体经济的影响，原告自愿为沙河口区铂金阁酒店减免1个月的固定收益7500元，但沙河口区铂金阁酒店仍应立即支付拖欠的82500元固定收益，并为其逾期付款及无正当理由解约行为向原告支付约定的违约金。新星亿乾公司基于其长期的宣传及实际的售后返租安排，应当对沙河口区铂金阁酒店的债务承担连带责任。四、被告陈坤、李丽应当对沙河口区铂金阁酒店的债务承担连带清偿责任。1．被告陈坤系被告铂金阁酒店的个体工商业主，理应对沙河口区铂金阁酒店的债务承担连带责任。2．被告李丽系陈坤的配偶，陈坤的个体户经营所得系夫妻共同财产，陈坤的债务理应为夫妻共同债务，因此李丽也应当对陈坤的债务承担连带责任。被告新星亿乾公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告主张的是委托合同纠纷，我方从未与原告建立过委托合同关系，不是委托合同的主体，没有义务履行委托合同下的任何合同义务，也即非本案的适格主体。二、我方与原告之间只有房屋销售合同关系，且我方作为房屋销售方对于其所销售的房屋进行适当宣传和推销是正常的商业行为，双方之间的权利义务关系应根据实际签订的房屋买卖合同确定，而不能任意将宣传内容视为合同的必然条款，更何况我方在进行案涉房屋销售宣传时已特别强调相关宣传资料属于要约邀请性质。三、沙河口区铂金阁酒店系由陈坤响应新星集团员工自主创业计划而由其自己出资设立并实际经营的实体，与我方没有任何关系，新星亿乾公司为促进房屋销售并本着支持内部员工创业的想法才同意与沙河口区铂金阁酒店合作，并同意提供一定的融资支持，此前新星亿乾公司也曾考虑过其他合作方，有北京的，还有大连蓝湾等。四、新星亿乾公司从未在交付原告房屋时，指定由沙河口区铂金阁酒店与原告签订物业委托经营管理合同，我方给予原告购房优惠，并代沙河口区铂金阁酒店支付固定收益均是根据双方签订的合作协议的约定，属于正常履行合同义务的行为。至于沙河口区铂金阁酒店与原告如何协商沟通并订立的委托经营管理合同及如何经营管理案涉房屋等，我方并不清楚，也无权干涉。且根据原告提供的其与沙河口区铂金阁酒店之间的委托经营管理合同的约定第4条和第6.2.11，原告已知悉沙河口区铂金阁酒店和新星亿乾公司之间系合作关系，因此，原告主张新星亿乾公司承担连带责任既没有合同依据，也没有事实和法律依据。被告陈坤辩称，不同意原告诉讼请求。1、铂金阁酒店于2020年8月10日向原告等发出通知，通知7天解除合同，收回房屋，原告已收到通知，当时处于可收回状态，铂金阁酒店和陈坤也没有继续使用该房屋，因此2020年8月17日以后的固定收益与铂金阁酒店和陈坤无关。对于2020年8月17日以前的固定收益，应比照最高院和发改委的意见进行相应的减免3个月。2、对于日万分之五的租金，见于合同6.2.7，该条款与8.6是各自独立的两个条款，分别指的是合同履行期间和解除合同的违约处理事项，该合同在2020年8月17日已经解除，因此不存在持续计算日万分之五的条件。而且日万分之五的比例明显超过银行间同业拆借的年利率3.84%，即使应该给付，法院也应降低利息标准。3、关于50%固定收益的赔偿，没有法律和合同依据，并且与8.6条明显违背，不能重复主张违约赔偿。4、关于两个月的固定收益的违约金，是合同8.6条的约定，法院依法裁判。但既然主张，就不能超过合同约定违约金之外的部分。5.在发出解除通知时，房屋就已处于交还状态，视为已经交还给原告，不存在再次交还的情形。原告起诉的案由是委托合同纠纷，委托人和受托人可以随时解除合同，铂金阁酒店在2020年8月10日已经向原告发出解除合同通知，有权依法解除合同。同时，双方签订的《物业委托经营管理合同》8.6条规定，任何一方无正当理由单方解除合同时，应向另一方给付2个月的违约金，也赋予合同任意一方解除合同的权利。而且，自原告收到被告发出解除合同通知之日起不再需支付固定收益金，承担的违约金至多限于2个月的固定收益，因此原告主张固定收益付款至起诉日而非合同解除日，也违反了合同法410条规定和合同约定。关于被告未支付的固定收益，被告因经营受疫情影响太大，为解决经营困难问题在2020年2月份就分别向原告及其他委托方发送了告知函，根据告知函被告给予原告及其他委托方两种解决方式的选择，没有及时答复选择哪种的，视为接受第一种解决方式，第一种就是被告不再向原告及其他委托方支付2020年1月23号到本次疫情解除之日期间的固定收益，疫情解除之日以国家或大连市正式通知中较晚者为准，至疫情解除之日的次日起被告将继续按合同约定向原告及其他委托方支付固定收益，双方合同继续履行。而根据第一种解决方式，到目前疫情也尚未结束，原告也无权主张尚未支付的固定收益，被告也无义务支付。再根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》和《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）规定，参照该指导意见第一条的减免三个月租金规定，应该减少被告三个月的固定收益。被告支付经营收益应计算至2020年3月4日，扣除减免的3个月固定收益。新冠病毒爆发流行属于不可抗力，根据《物业委托经营管理合同》第11条的规定，双方互不负违约责任，因此被告无需向原告支付2个月固定收益的违约金。铂金阁酒店一直都处于亏损状态，到今年大连又持续爆发疫情，被告陈坤只能选择解除合同自救，因此，被告陈坤经营铂金阁酒店经营收益也从未用于夫妻和家庭生活，产生的债务不应是夫妻共同债务，原告主张被告李丽对被告酒店的债务承担连带责任没有法律和事实依据。被告李丽辩称，不同意原告诉讼请求。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定，构成夫妻共同债务的条件是：家庭日常生活需要所负的债务、用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，本案中陈坤设立的铂金阁酒店一直处于亏损状态，从未将收入用于家庭日常生活或夫妻共同生活，李丽在其他单位工作，有正常的工作收入，也没有与陈坤一起承担债务的意思表示，因此不是夫妻共同债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、购房发票、物业委托经营管理合同、托管物业交接书、工商信息查询卡、登记结婚申请书、公开信、项目合作协议书、收支情况表、告知函、快递底联等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年9月，被告大连新星亿乾房地产开发有限公司与陈坤签订《项目合作协议书》，协议书约定：新星亿乾公司根据购房者意愿，将购买新星星海中心项目并有意进行委托管理的购房者推荐给陈坤，由陈坤直接与客户洽谈其所购房产进行宾馆住宿服务经营的相关事宜，并由陈坤与客户签订委托经营合同，约定具体经营的模式、托管经营期限和固定收益等。陈坤成立的铂金阁酒店独立经营，因经营产生的包括但不限于盈亏等与新星亿乾公司无关。关于合作方式：考虑宾馆住宿服务的长线投资属性，盈亏平衡点通常不少于三年。在此期间，新星亿乾公司以借款的方式给予陈坤一定比例的资金支持，即由新星亿乾公司垫付合作客户的首年固定收益。借款期限为三年，铂金阁酒店独立经营，自负盈亏，因履行委托经营管理合同产生的纠纷及债权债务与新星亿乾公司无关，自行解决。2018年12月28日，原告与被告新星亿乾公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告新星亿乾公司开发的大连市沙河口区房屋，建筑面积为96.77平方米，每平方米18769.96元，总价款为1816369元。2019年3月4日，原告与铂金阁酒店签订《物业委托经营管理合同》，约定原告将购买的上述房屋委托铂金阁酒店进行管理、对外出租，每月收益7500元，年收益90000元，托管期限为5年，自2019年4月3日至2024年4月2日。铂金阁酒店承诺每年在合同约定的托管经营起始日前3日向原告支付固定收益90000元，首年固定收益通过开发商以购房优惠的方式支付给原告。其中第6.2.7条约定，铂金阁酒店应按时、足额向原告支付固定收益，每逾期一天，按拖欠固定收益金额的万分之五支付违约金。逾期支付固定收益15天，经原告书面催告后15个工作日仍未支付的，原告有权单方解除合同。铂金阁酒店除需支付拖欠的固定收益外，还应按一个月固定收益的金额支付违约金。第6.2.11条约定，铂金阁酒店与开发商签订的合作协议中约定开发商提供给铂金阁酒店的资源，原告理解并同意。第8.6条约定，合同签订后，任何一方无正当理由单方解除合同，应当向对方支付相当于两个月固定收益金额的违约金。第11条规定，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。如发生不可抗力事件，各方应当互相通知、协商，寻求合理、公平的解决方法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力解除合同的，各方应根据合同履行的具体情况，协商解决善后事宜。由于不可抗力导致合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，具备继续履行条件和意愿的，双方顺延履行本合同。此外，双方还对其他权利、义务作出约定。2019年3月4日，双方签订《托管物业交接书》。2020年2月4日，铂金阁酒店根据双方签订的《物业委托经营管理合同》第11条的规定及相关法律规定，向原告发出告知函，陈述了因新冠疫情影响入住率大幅降低、收入低于成本的实际情况，并协商以两种方式予以解决：一是不再支付自2020年1月23日至疫情解除时的固定收益，并在支付下一次固定收益时扣除。疫情解除之后，继续履行合同。二是双方签订的《物业委托经营管理合同》自2020年1月23日解除，办理交接手续。希望原告选择第一种解决方式。如不予回复，视为选择第一种解决方式。2020年8月10日，因新冠疫情影响入不敷出，难以经营，铂金阁酒店向原告发出公开信，要求于2020年8月10日解除双方签订的《物业委托经营管理合同》，办理交接手续。庭审中，原告称未收到2020年2月4日的告知函，而公开信已收到。另查，铂金阁酒店成立于2018年11月1日，经营者为陈坤，企业类型为个体工商户。2021年1月11日，铂金阁酒店经大连市沙河口区市场监督管理局核准注销。1999年10月12日，陈坤与李丽登记结婚。又查，庭审中，原告提交了公证书，对被告新星亿乾公司关于案涉项目的系列广告宣传行为进行了公证。被告陈坤也同意如果法院确认合同违约解除，可以按照合同约定赔付原告两个月固定收益的违约金。本院认为，原告与被告新星亿乾公司签订的《商品房买卖合同》、原告与铂金阁酒店签订的《物业委托经营管理合同》均系合同双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，均应认定合法有效。合同双方均应当按照合同约定履行各自义务，违反合同约定的一方应当承担相应的法律责任。关于案涉《物业委托经营管理合同》是否应当解除及解除时间的问题，首先，双方签订的《物业委托经营管理合同》第6.2.7条赋予了原告单方解除合同的条件，即铂金阁酒店存在逾期支付固定收益的情形；第8.1条赋予了铂金阁酒店单方解除合同的条件，即原告迟延交付物业等情形；第8.6条还约定了任何一方无正当理由单方解除合同应当向对方支付相当于两个月固定收益的违约金。可见，双方签订的《物业委托经营管理合同》中对于合同解除权的行使并无禁止性规定，一方单方解除合同并不违反合同约定，其后果是承担合同约定的违约责任。其次，《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。可见，我国法律对不可抗力的处理有明确的法律规定。再次，双方签订的《物业委托经营管理合同》第11条规定，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。如发生不可抗力事件，各方应当互相通知、协商，寻求合理、公平的解决方法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力解除合同的，各方应根据合同履行的具体情况，协商解决善后事宜。由于不可抗力导致合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，具备继续履行条件和意愿的，双方顺延履行本合同。可见，双方合同中已对发生不可抗力的处理方式作出了约定。最后，关于新冠疫情是否适用不可抗力，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于2020年2月10日的公开发言表示，新型冠状病毒××疫情（以下简称“新冠疫情”）作为一种突发的异常事件，根据现在疫情发展的状况，政府及医学界现尚无绝对有效的方法治疗疾病和阻断疫情的传播，属于人类不可预见、不能避免且不能克服的事件，符合不可抗力的法定要件。2020年4月20日，最高人民法院发布了《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，意见将受疫情或者疫情防控措施影响而产生的合同纠纷适用不可抗力的免责条件限定为受直接影响的案件。同时指导意见指出：“除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。”依据最高院这一原则指导意见，可以将适用不可抗力的免责条件进一步细化为:（1）当事人在订立合同时没有预见也不能预见到疫情发生和疫情防控措施实施，并且未在合同中做出预先安排；（2）当事人所在地或合同履行地政府采取了疫情防控措施，当事人及其履行行为属于疫情防控措施涉及、影响的对象；（3）疫情防控措施发生在合同订立后、尚未履行或合同履行完毕前；（4）当事人不能或迟延履行合同与疫情发生及疫情防控措施实施具有因果关系；（5）导致当事人不能或迟延履行合同的事由不能避免、不能克服。如果当事人迟延履行在先的，或当事人不当履行合同虽与疫情发生及疫情防控措施实施有关，但并非不能避免、不能克服或者合同各方在疫情发生后已就合同履行达成新的一致意见的，不能构成不可抗力免责条件。简言之，不可抗力免责事由的确认，需要根据具体案件中新冠疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行或无法实现订立合同目的的，当事人主张适用不可抗力免责事由可以成立。本案中，自2020年年初新冠疫情爆发以来，人民政府根据《××防治法》等法律规定，对疫区采取限制人群聚集、停工停业停课、封闭场所、甚至封城等措施，因上述行政措施导致合同不能履行的，一般应当适用不可抗力的规定；同时，新冠疫情的发生也符合法律规定的不能预见、不能避免、不能克服三个特点，应当适用不可抗力的法律规定。铂金阁酒店从事酒店服务行业，根据其提供的账簿，因大连市2020年2月和2020年7月两次新冠疫情影响，其客流量明显减少，营业额大幅下滑甚至入不敷出是显而易见的。至2020年12月，疫情仍在延续，且没有准确的结束时间，对酒店等服务行业的严重影响是众所周知的事实。在合同约定的年固定收益远高于同面积同地段公寓租金价格的情况下，如果仍然要求铂金阁酒店在疫情期间按照合同约定支付固定收益，显然加大了铂金阁酒店的合同义务，使得双方的权利、义务严重失衡，扩大了铂金阁酒店的损失，有违公平原则。2020年2月4日，铂金阁酒店根据双方签订的《物业委托经营管理合同》第11条的规定及有关不可抗力的相关法律规定，向原告发出告知函，陈述了因新冠疫情影响入住率大幅降低、收入低于成本的实际情况，并协商以两种方式予以解决：一是不再支付自2020年1月23日至疫情解除时的固定收益，并在支付下一次固定收益时扣除。疫情解除之后，继续履行合同；二是双方签订的《物业委托经营管理合同》自2020年1月23日解除，办理交接手续。希望原告选择第一种解决方式。如不予回复，视为选择第一种解决方式。虽然原告称并未收到该告知函，但被告提供的EMS回执记载的原告邮寄地址、联系人和电话与《物业委托经营管理合同》中原告确认的地址、联系人和电话均一致，因此应视为原告已收到该告知函。因原告未予回复，故应当认定原告选择第一种解决方式，即继续履行合同。2020年8月10日，因新冠疫情影响入不敷出，难以经营，铂金阁酒店向原告发出公开信，要求于2020年8月10日解除双方签订的《物业委托经营管理合同》，七日内办理交接手续。可见，铂金阁酒店根据双方合同约定及有关不可抗力的相关法律规定，并根据疫情的发展和酒店入不敷出、难以经营的实际情况，两次向原告履行了通知义务，并在合同无法继续履行、合同目的无法实现的情况下，为减少实际损失，要求解除合同，是不违反法律规定的。因合同解除权系形成权，双方合同已于2020年8月10日的公开信到达原告时实际解除，在2020年8月17日应当办理房屋交接手续。另外，2021年1月11日，铂金阁酒店已经大连市沙河口区市场监督管理局核准注销，双方合同已无继续履行的可能性，应当予以解除。关于被告陈坤是否应当按每套房每年90000元的标准向原告支付自2020年4月3日起至实际返还案涉房屋之日止的固定收益（原告同意疫情期间减少一个月的固定收益7500元），以及以前述固定收益为基数，自2020年4月3日起按日万分之五支付逾期付款违约金至款付清之日止等请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）规定，（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。参照该指导意见第一条的规定，确定应减少铂金阁酒店三个月的固定收益。因铂金阁酒店自2020年4月3日起再未向原告支付固定收益，扣除三个月后，铂金阁酒店还应向原告支付自2020年7月3日至2020年8月10日期间共计39天的固定收益9750元（7500元÷30天×39天）。原告主张被告按照日万分之五支付逾期付款违约金，该标准过高，本院调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍向原告支付逾期付款违约金。因铂金阁酒店已注销，上述款项应由其经营者陈坤向原告给付。另外，由于铂金阁酒店已根据双方合同中约定的送达方式于2020年8月10日向原告发出了解除合同的公开信，原告收到该公开信后，如无异议，应及时办理房屋交接手续；如有异议，应当根据法律规定，请求法院或仲裁机关确认解除合同的效力。因原告未行使该项权利，且怠于办理房屋交接手续，故原告对损失的扩大应自行承担责任。因案涉房屋不存在交接障碍，双方关于案涉房屋可根据合同的解除时间自行办理房屋交接手续。关于原告主张的按一年期固定收益的50%赔偿原告损失的请求，根据双方签订的《物业委托经营管理合同》第11条的规定，即由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。如发生不可抗力事件，各方应当互相通知、协商，寻求合理、公平的解决方法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力解除合同的，各方应根据合同履行的具体情况，协商解决善后事宜。由于不可抗力导致合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，具备继续履行条件和意愿的，双方顺延履行本合同。另外，不可抗力的免责只是对违约责任的部分或全部免除，不影响或者不排除根据民法总则的规定适用公平原则，由解约方对相对方的损失依照双方约定进行适度赔偿。本案中，铂金阁酒店在第一次向原告发出告知函后，原告未予回复，应视为双方同意继续履行合同。铂金阁酒店在第二次向原告发出解除合同通知函前，因处于继续履行期间，其并未依照合同约定与原告进行磋商，寻求公平合理的解决方法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度，也并未与原告磋商在疫情解除后顺延履行合同，也未给作为出租方的原告留出必要的准备时间，故铂金阁酒店单方解除合同，应向原告支付相当于两个月固定收益15000元（7500元/月×2个月）的违约金以弥补原告的损失。因铂金阁酒店已注销，故应由其经营者陈坤承担给付责任。关于被告新星亿乾公司应否承担连带责任，本案中，新星亿乾公司与陈坤于2018年9月签订《项目合作协议书》，而根据原告与铂金阁酒店签订的《物业委托经营管理合同》第6.2.11条约定，铂金阁酒店与开发商签订的合作协议中约定开发商提供给铂金阁酒店的资源，原告理解并同意，故该《项目合作协议书》原告是知晓并同意的。该《项目合作协议书》约定：新星亿乾公司根据购房者意愿，将购买新星星海中心项目并有意进行委托管理的购房者推荐给被告陈坤，由被告陈坤直接与客户洽谈其所购房产进行宾馆住宿服务经营的相关事宜，并由被告陈坤与客户签订委托经营合同，约定具体经营的模式、托管经营期限和固定收益等。被告陈坤成立的酒店独立经营，因经营产生的包括但不限于盈亏等与被告新星亿乾公司无关。关于合作方式：考虑宾馆住宿服务的长线投资属性，盈亏平衡点通常不少于三年。在此期间，被告新星亿乾公司以借款的方式给予被告陈坤一定比例的资金支持，即由被告新星亿乾公司垫付合作客户的首年固定收益。借款期限为三年，被告陈坤独立经营，自负盈亏，因履行委托经营管理合同产生的纠纷及债权债务与被告新星亿乾公司无关，自行解决。从以上内容可以看出，被告新星亿乾公司与被告陈坤仅为合作关系，而非从属关系或管理关系。被告陈坤自主经营、自负盈亏，其与客户产生的纠纷与被告新星亿乾公司无关，其在人事管理和财务管理上与被告新星亿乾公司无交叉。被告新星亿乾公司以借款的方式给予被告陈坤一定比例的资金支持，即由被告新星亿乾公司垫付合作客户的首年固定收益，被告新星亿乾公司与被告陈坤确认垫付合作客户的首年固定收益属借款关系，而非投资关系。被告新星亿乾公司所作的相关广告宣传也是基于双方合作而进行的销售推广，且不存在虚假宣传或不正当诱导等情形。总之，被告新星亿乾公司和被告陈坤仅为合作关系，而非从属关系或管理关系，在人事管理和财务管理上无交叉，不能认定双方关于案涉项目存在人员和财务混同，故对原告要求被告新星亿乾公司与被告陈坤承当连带责任的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告李丽应否承担连带责任，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。酒店的经营者为被告陈坤，被告陈坤与被告李丽系夫妻关系，现无证据证明被告李丽参与被告陈坤的经营；退一步讲，即使被告李丽承担责任，依照法律规定也应为共同责任，而非连带责任，故原告要求被告李丽承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。被告陈坤作为酒店的经营者，理应对酒店的债务以其个人财产承担清偿责任。现酒店经大连市沙河口区市场监督管理局核准已注销，故被告陈坤对酒店的债务应当以其个人财产承担清偿责任。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条之规定，判决如下：一、被告陈坤于本判决生效之日起十日内向原告房殿义支付欠付的固定收益9750元，并以9750元为基数，自2020年7月3日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍向原告支付逾期付款违约金至款项付清之日止；二、被告陈坤于本判决生效之日起十日内赔偿原告房殿义损失15000元；三、驳回原告房殿义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1384元（原告已预付），由原告负担1106元，由被告陈坤负担278元，给付时间同上。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王梦意二〇二一年五月十九日书记员  张 倩附：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。[$适用民法典的规定、法律、司法解释另有规定、法律、司法解释另有规定、民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件、适用当时的法律、司法解释的规定、民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件、民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件、适用民法典的规定$]《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。