天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2847号上诉人（一审原告）：麻红雨，男，1978年10月9日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：李湘至，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（一审被告）：丁丽娜，女，1983年10月2日出生，汉族，住天津市河北区。被上诉人（一审被告）：天津市竣宇房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区兴华大街与东环路交口xx大厦17-1。法定代表人：幸君，执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：北京万利餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区劲松三区甲302楼2层206A室。法定代表人：邵军，执行董事。委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。上诉人麻红雨、上诉人丁丽娜因与被上诉人天津市竣宇房地产投资有限公司、被上诉人北京万利餐饮有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初12875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。麻红雨上诉请求：1．撤销一审判决第四项，判决丁丽娜向其支付购房咨询服务费、户口咨询服务费100000元自2017年10月13日起至丁丽娜实际清偿之日止的利息，2019年8月20日后以此为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2．判决天津市竣宇房地产投资有限公司对丁丽娜向其偿还购房咨询服务费、户口咨询服务费及利息承担连带责任；3．由天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司、丁丽娜承担本案一审、二审全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：1．丁丽娜应向麻红雨退还购房咨询服务费、户口咨询服务费占用期间的利息。一审判决已经确认麻红雨与天津市××房地产投资有限公司之间的合同无效，丁丽娜不能请求支付报酬，故丁丽娜应当返还全部已付款项并支付占用期间的利息。2．天津市竣宇房地产投资有限公司对丁丽娜向麻红雨返还购房咨询服务费、户口咨询服务费及利息承担连带责任。天津市竣宇房地产投资有限公司辩称，不同意麻红雨的上诉请求。其主要答辩意见是：涉案房屋是商业性质，双方自愿签订合同。麻红雨购买涉案房屋主要是为了落户，也为了和北京万利餐饮有限公司合作赚取利润。合同对于不可抗力或者是政策、法律原因导致不能落户的约定是互不追究对方责任，其不同意赔偿其他任何费用。天津市竣宇房地产投资有限公司对中介费毫不知情，也从未收取任何费用。故购房人要求其承担连带责任毫无道理。北京万利餐饮有限公司辩称，不同意麻红雨的上诉请求。其主要答辩意见是：购房人与天津市竣宇房地产投资有限公司签订了购房合同，实际只交纳50%的购房款，另50%的购房款由北京万利餐饮有限公司交纳。北京万利餐饮有限公司交纳购房款的条件是所购买的房屋由其使用一定年限后房屋所有权归购房人。购房人购买房屋的目的有两个，其一是为了获取积分来达到落户天津市的目的；其二是通过较少的投资来赚取较大的经济利益。签订合同时天津市确实有积分落户政策，后来政策被取消。双方签订的合同不违反法律的强制性禁止规定，不应该被认定无效且不应解除。即便该合同被确认无效或者解除，也是由于购房人和天津市竣宇房地产投资有限公司双方造成的，北京万利餐饮有限公司也因此遭受损失，其保留另行起诉麻红雨和天津市竣宇房地产投资有限公司的权利。丁丽娜辩称，不同意麻红雨的上诉请求。其主要答辩意见是：不同意麻红雨的上诉请求。1．天津市竣宇房地产投资有限公司规划商业综合体经营基础上进行招商引资，麻红雨为合作经营取得权益，而不是单纯购房。本案不属于商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2．其与各个购房人形成的为咨询服务关系，而不是中介合同关系，与本案不属于同一法律关系，也不是基于相同法律事实，不应合并审理。3．本案遗漏了当事人。丁丽娜与案外人合伙经营。麻红雨支付的100000元，合伙人获得50%，其余作为业务提成支付给案外人。4．丁丽娜与购房人达成协议，提供天津市积分落户政策、天津市竣宇房地产投资有限公司招商引资政策、分析客户条件计算各自积分、提出积累积分的意见。涉案咨询服务合同合法有效，履行过程中没有任何违法违约行为，麻红雨无权要求返还。麻红雨在合同履行过程中弄虚作假，私自变更为不在天津市工作、由天津市竣宇房地产投资有限公司代为缴纳两年社保，骗取落户积分，该行为是麻红雨的单方行为，与丁丽娜无关。麻红雨要求丁丽娜返还咨询服务费没有事实和法律依据。丁丽娜亦不服一审判决并提起上诉。丁丽娜上诉请求：1．撤销一审判决第三项内容；2．改判驳回麻红雨对其的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由麻红雨承担。事实和理由：一审判决认定了丁丽娜看到天津市竣宇房地产投资有限公司的宣传材料后经与天津市竣宇房地产投资有限公司联系并获得同意后即开始组织人员了解天津市落户政策，对天津市竣宇房地产投资有限公司销售房屋的宣传进行系统归纳，即购买该投资房屋由购房者出资50%，购房者只需要投资天津市竣宇房地产投资有限公司一处房产，成为天津市竣宇房地产投资有限公司的员工或股东，为购房者连续缴纳一年的社保费用，就能取得天津市户籍的落户分析，并以此对外联系客户，销售天津市竣宇房地产投资有限公司的房屋。上述咨询服务完全符合天津市户籍管理政策。麻红雨与天津市××房地产投资有限公司在合同履行过程中，未按照政策规定入职天津市竣宇房地产投资有限公司成为员工或股东，麻红雨缴纳社保也是直接给付天津市竣宇房地产投资有限公司，丁丽娜对此并不知情。一审判决推定丁丽娜明知，要求丁丽娜提供不明知的证据违反证据规则，举证责任在麻红雨一方。丁丽娜与天津市竣宇房地产投资有限公司、麻红雨达成的咨询服务协议不违反法律规定，且丁丽娜依约履行了全部咨询服务义务，其收取咨询服务费符合双方约定，不违反法律规定，一审判决判令返还没有事实和法律依据。其他意见与答辩意见一致。麻红雨辩称，丁丽娜的上诉请求既不符合事实也不符合法律规定。收据证明丁丽娜已收取了中介费的事实。至于丁丽娜所提与第三方合作或被欺骗的情形，应由其另案向第三方主张。天津市竣宇房地产投资有限公司述称，其对中介费的具体数目等均不知情，其并没有与特定某家中介公司签合同，相关的中介合同是丁丽娜与购房人私下达成的，与其无关。北京万利餐饮有限公司述称，其对购房人和丁丽娜之间如何商定、中介费如何收取的等事项均不知情，亦与其无关。麻红雨向一审法院起诉请求：1．确认麻红雨与天津市××房地产投资有限公司签订的《xx大厦购房合同》（编号为13-Ｂxx）及麻红雨与北京万利餐饮有限公司签订的《名鼎商业广场xx酒店托管协议》无效；2．请求判令天津市竣宇房地产投资有限公司返还购房款485000元，并以此为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自购房款支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年11月29日，为46925.57元；3．判令天津市竣宇房地产投资有限公司赔偿麻红雨485000元；4．请求判令天津市竣宇房地产投资有限公司、丁丽娜返还麻红雨购房服务费、投资落户咨询服务费100000元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自该费用实际支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年11月29日，为9759.17元；5．本案的诉讼费、保全费由天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司、丁丽娜负担。一审法院认定事实：天津市竣宇房地产投资有限公司系从事房地产投资管理的有限责任公司，在取得位于天津市蓟州区××镇××街××路西侧交口土地使用权后，在上述土地上建筑商业用途性质的名为xx大厦的房屋，并通过网络宣传销售上述房屋为产权式酒店，不限购不限贷，已和酒店经营者签订了反租合同，投资购买房屋可以为外地客户解决天津市户口问题。三河市瑞优合房产经纪有限公司的唯一股东丁丽娜看到天津市竣宇房地产投资有限公司的宣传材料后，经与天津市竣宇房地产投资有限公司联系及同意后即开始组织人员了解天津市落户政策，对天津市竣宇房地产投资有限公司销售房屋的宣传进行系统归纳，即购买该投资的房屋，系由购房者出资50%，北京万利餐饮有限公司出资50%，购房者只需投资天津市竣宇房地产投资有限公司一处房产，成为天津市竣宇房地产投资有限公司的员工或股东，为其连续缴纳一年的社保费用就能取得天津市户籍的落户分析，并以此对外联系客户销售天津市竣宇房地产投资有限公司的房屋。麻红雨为非天津市户籍地居民，为取得天津市户籍，经麻红雨与天津市××房地产投资有限公司联系及三河市瑞优合房产经纪有限公司提供购房咨询、户口咨询，麻红雨于2017年10月13日向天津市竣宇房地产投资有限公司支付购房定金20000元。2017年11月6日，麻红雨与天津市××房地产投资有限公司签订以麻红雨为乙方，天津市竣宇房地产投资有限公司为甲方的《xx大厦购房合同》，约定：乙方购买甲方的xx大厦第13（层）Ｂxx号房，该房屋的用途为商业，该房屋总价款为930000元，于2017年11月6日前将房屋总款一次性付至甲方指定账户；交付期限为2018年10月1日前；乙方自收房后2年内，甲方负责完成乙方投资落户户口的相关手续，社保乙方委托甲方缴纳的，需按甲方要求按时提交相关资料，并保证通讯方式畅通，通讯地址更改需书面告知甲方，如甲方未能按合同约定完成乙方投资落户的相关手续，乙方可提出退房归甲方，甲方退还乙方所交房款及所收的相关费用，如因乙方原因或国家政策调整未能完成投资落户相关手续的，甲方不承担任何违约责任等及其他约定。同日麻红雨再次以其为出租方（甲方）与以北京万利餐饮有限公司为承租方（乙方），双方针对涉诉的房屋签订《名鼎商业广场xx酒店托管协议》，该协议约定乙方承租房屋用途：经营酒店餐饮等商业用途；租赁期限：自2018年7月1日起至2028年6月30日止；租金及支付方式：每年租金46500元，每季度支付一次；乙方于甲方购买名鼎商业广场签约付款的当日，一次性支付甲方10年租金465000元，此款项直接转为甲方房款等条款内容。上述合同、协议经各方签字盖章后，麻红雨于当日2017年11月6日又向天津市竣宇房地产投资有限公司以xx大厦13-B15房款之名支付445000元，以户口咨讯服务费、购房咨讯服务费之名分别向三河市瑞优合房产经纪有限公司支付40000元、60000元，共计100000元。2018年5月3日麻红雨又以业务费名义向天津市竣宇房地产投资有限公司支付20000元。虽麻红雨与天津天合名鼎商厦有限公司没有用工关系，但作为天津市竣宇房地产投资有限公司独资公司为显示麻红雨在天津市范围内企业缴纳社会保险费的记录，达到落户天津的目的，天津天合名鼎商厦有限公司使用天津市竣宇房地产投资有限公司在2018年5月3日业务费名义收取麻红雨的20000元，为麻红雨缴纳自2018年5月始14个月的社会保险费及发放自2018年5月至2019年7月的工资。一审另查，三河市瑞优合房产经纪有限公司于2017年4月14日成立，其法定代表人为丁丽娜，其登记的股东为丁丽娜，经营范围：新建房屋买卖代理服务、二手房买卖经纪服务。2018年12月24日，三河市瑞优合房产经纪有限公司被注销。2019年12月9日，麻红雨以日前发现天津市竣宇房地产投资有限公司在与麻红雨签订《xx大厦购房合同》时，故意隐瞒没有取得涉案房屋预售许可证的事实，双方签订的购房合同应为无效合同为由，诉至一审法院而成讼。一审法院认为，麻红雨、丁丽娜、天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司各方对签订的《xx大厦购房合同》、《名鼎商业广场xx酒店托管协议》真实性及麻红雨支付相应票据款项的事实均没有提出异议，一审法院对此予以确认。根据麻红雨、丁丽娜、天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司各方诉辩称意见，本案的争议焦点为：丁丽娜是否为本案的适格被告、是否追加其他人为本案当事人；《xx大厦购房合同》、《名鼎商业广场xx酒店托管协议》是否为有效合同；天津市竣宇房地产投资有限公司是否返还麻红雨485000元及支付利息和应否赔偿麻红雨485000元；丁丽娜应否返还麻红雨购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元及支付利息和天津市竣宇房地产投资有限公司应否对此承担连带责任。首先，针对丁丽娜是否为本案的适格被告、是否追加其他人为本案当事人的问题。丁丽娜主张麻红雨支付的购房咨讯服务费、户口咨讯服务费系其与他人合伙提供居间咨询服务所得，而非三河市瑞优合房产经纪有限公司提供居间服务所得，要求追加其他合伙人为当事人参加诉讼，不同意由其承担返还100000元及其利息，一审法院认为，因麻红雨提供的加盖有三河市瑞优合房产经纪有限公司财务专用章的收费票据能够明确反映双方的居间服务合同关系，所以对丁丽娜以其不是本案适格被告，要求追加他人参加诉讼的主张，依法无据，一审法院不予支持。丁丽娜作为三河市瑞优合房产经纪有限公司的唯一股东，麻红雨要求其作为当事人承担该公司注销前未予清算的债务的主张，符合有关法律规定，一审法院予以支持。其次，针对《xx大厦购房合同》、《名鼎商业广场xx酒店托管协议》的合同效力问题，因在一审庭审中，各方当事人对麻红雨购房的目的为通过投资购房取得天津市户籍的事实没有提出异议，一审法院对此予以确认。在本案中，麻红雨为取得天津市户籍经三河市瑞优合房产经纪有限公司提供居间咨询服务，其与天津市竣宇房地产投资有限公司签订购房合同并将其出租给北京万利餐饮有限公司，由天津市竣宇房地产投资有限公司在收取投资购房款外，还另收取麻红雨用于办理落户需再支付给麻红雨自己的工资和缴纳社保的费用，制造根本不存在用工关系的工资支付证明和缴纳社会保险记录，以使麻红雨符合外地人落户天津的条件，其规避国家户籍政策，属于法律规定的以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，因此签订的《xx大厦购房合同》应认定无效，基于此，麻红雨与北京万利餐饮有限公司签订的《名鼎商业广场xx酒店托管协议》亦应认定无效。再次，关于天津市竣宇房地产投资有限公司是否返还麻红雨485000元及支付利息和应否赔偿麻红雨485000元；丁丽娜应否返还麻红雨购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元及支付利息和天津市竣宇房地产投资有限公司应否对此承担连带责任问题，因麻红雨与天津市××房地产投资有限公司对人为创造根本不存在的用工关系以达到符合落户条件的事实系明知，存在过错，而丁丽娜作为三河市瑞优合房产经纪有限公司的法定代表人，为麻红雨投资购房、签订合同、落户天津提供购房咨讯服务、户口咨讯服务，收取巨额服务费100000元，对不是明知系人为创造用工关系取得缴纳社保记录，达到符合落户条件的目的，没有提供的证据予以反驳，应属明知，对合同无效后果存在过错。因此一审法院根据麻红雨与天津市××房地产投资有限公司、三河市瑞优合房产经纪有限公司对造成合同无效的过错程度并结合案件的相关事实，确定合同无效的后果为由天津市竣宇房地产投资有限公司返还麻红雨已支付的房款465000元及自支付之日起至返还之日止的利息，由三河市瑞优合房产经纪有限公司的股东丁丽娜返还麻红雨购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元。因麻红雨对人为创造落户条件系明知，存在过错，所以对其要求天津市竣宇房地产投资有限公司赔偿485000元的诉讼请求和由三河市瑞优合房产经纪有限公司的股东丁丽娜承担返还购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元的利息请求、要求天津市竣宇房地产投资有限公司对丁丽娜返还购房咨讯服务费、户口咨讯服务费负有连带责任的请求，理据不足，一审法院不予支持。另因麻红雨当庭认可收取的20000元系为天津市竣宇房地产投资有限公司用于支付其工资和缴纳社保的费用并要求对此另行处理，该请求不违反法律规定，一审法院予以确认。一审法院判决：“一、确认原告麻红雨与被告天津市竣宇房地产投资有限公司签订的《xx大厦购房合同》（编号为13-Ｂxx）及原告与被告万利公司签订的《名鼎商业广场xx酒店托管协议》无效；二、由被告天津市竣宇房地产投资有限公司返还原告购房款465000元和利息（以20000元为基数自2017年10月13日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以445000元为基数自2017年11月6日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起5日内执行（款项直接汇入原告在中国建设银行开户的6229××××3556的账户内）；三、由被告丁丽娜返还原告购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元，于判决生效之日起5日内执行（款项直接汇入原告在中国建设银行开户的6229××××3556的账户内）；四、驳回原、被告其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14940元，保全费5000元，由被告天津市竣宇房地产投资有限公司负担案件受理费8275元、保全费2845元，计11120元；由被告丁丽娜负担案件受理费2300元，保全费1020元，计3320元；由原告负担案件受理费4365元、保全费1135元，计5500元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，麻红雨为取得天津市户籍经三河市瑞优合房产经纪有限公司提供购房咨询、户口咨询服务，在天津市于2017年4月1日实施限购政策后，在不符合购房条件的情况下，仍与天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司订立了《xx大厦购房合同》《名鼎商业广场xx酒店托管协议》等涉案合同，违反了天津市关于房产购买的强制性规定，同时还通过制造并非真实存在的用工关系等方式使麻红雨符合落户天津市的条件，从而规避国家户籍政策，故涉案合同的订立属于以合法形式掩盖非法目的，依法应认定为无效。本案的争议焦点为：一、丁丽娜是否应向购房人返还户口咨询服务费、购房咨询服务费并承担相应利息；二、天津市竣宇房地产投资有限公司是否应就上述费用的返还承担连带责任。针对第一项争议焦点，三河市瑞优合房产经纪有限公司作为专门提供相关服务的中介公司，理应知悉天津市限购政策，知悉上述以投资购房、虚构用工关系等方式取得户籍资格系对于相关国家户籍政策的规避，其却仍收取数额较高的服务费用，提供了购房咨询、户口咨询服务，促使麻红雨与天津市××房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司订立了应为无效的涉案合同，其主观上具有过错，在其所促成合同属无效的情况下，因三河市瑞优合房产经纪有限公司已经注销，该公司的法定代表人、唯一股东丁丽娜应向麻红雨返还户口咨询服务费、购房咨询服务费。另依据户口咨询服务费、购房咨询服务费收据，相关费用由三河市瑞优合房产经纪有限公司收取，该公司是否由丁丽娜与他人合伙经营、相关收益是否向他人进行分配等均不影响丁丽娜承担上述费用的返还责任。同时，考虑到麻红雨对此亦有过错，一审法院驳回其要求丁丽娜承担上述费用利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。针对第二项争议焦点，在案证据尚不足以证实天津市竣宇房地产投资有限公司放任或明确许可三河市瑞优合房产经纪有限公司就其所提供的服务收取户口咨询服务费、购房咨询服务费，不足以证实天津市竣宇房地产投资有限公司与三河市瑞优合房产经纪有限公司存在主体混同或其他关联关系，在相关收据加盖有三河市瑞优合房产经纪有限公司财务专用章而未有其他主体盖章的情况下，麻红雨要求天津市竣宇房地产投资有限公司就户口咨询服务费、购房咨询服务费的返还承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，麻红雨、丁丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人麻红雨负担2300元，由上诉人丁丽娜负担2300元。本判决为终审判决。审判长 姚 琦审判员 刘东行审判员 张玉洁二〇二一年五月二十五日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……