大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0293民初1081号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号，统一社会信用代码91210231744390574A。 法定代表人：崔洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玲，女，1975年8月13日出生，汉族，该公司职工，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：王博，辽宁金环律师事务所律师。 被告：周来荣，女，1971年10月12日出生，汉族，住大连。 原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告周来荣物业服务合同纠纷一案，本院2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司委托诉讼代理人李玲、王博、被告周来荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告给付自2016年1月1日至2017年10月10日期间的物业费1,979元，违约金593元，合计2,573元。事实与理由：2005年10月15日至2017年10月10日，原告为大连市高新园区黄浦路"硅谷假日"小区提供物业服务，被告为该小区业主，自2016年01月01日至2017年10月10日，被告拖欠原告物业服务费1,979元,依据双方之间的物业服务合同约定，被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日0.3%的标准向原告支付违约金，故被告应按上述标准就所欠物业服务费向原告支付违约金，因按此约定产生之违约金过高，故原告按所欠本金的30%向被告主张违约金593元，但经过原告多次向被告催要，被告一直拒绝支付所欠物业服务费及违约金。综上所述，原告在合同存续期间以及延展期间按照合同条款履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业费，故原告诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、关于小区的物业合同、管理规约、业主议事大会规则、业委会决定及会议记录等，被告均不知道。二、物业在小区服务许久，对物业共有部分的使用和收益情况、地下车位的处分情况，业主不知情，且物业对小区的公共设施不维修，业主房屋透寒物业也不管理，物业质量不达标，最后撤场前原告几乎也不提供服务。三、催缴物业费只是原告单方面陈述，被告并未收到任何通知。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人没有异议的大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初3994号民事判决书、大连市中级人民法院（2017）辽02民终6226号民事判决书的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提供了《物业服务委托合同》、《前期物业服务委托合同》复印件、新科硅谷社区居民委员会证明2份、业主委员会《复函》及《证明》复印件，拟证明原告自2016年1月1日至2017年10月10日为案涉小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米0.8元。被告对上述证据不予认可，认为《物业服务委托合同》约定期限已经到期，前期合同及业委会证明又均系复印件，社区不具有出具证明的权力，复函是否经过业主大会的法定程序均无法核实。本院认为，上述证据已经本院另案生效判决予以确认，具有既判力，被告未提供相反证据足以推翻原告在上述期间内为案涉小区提供物业服务的事实，故对被告的质证意见，本院不予采纳。对于原告上述证据，本院予以采信。 根据当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：2005年10月15日，原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为案涉小区提供物业服务，服务费用为多层住宅每月每平方米0.8元、高层住宅每月每平方米0.8元，另收电梯费每月20元，约定合同期限：自签订之日起至两年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定了其他事项。 2008年12月27日，原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定业主委员会委托原告为案涉小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0.8元，由原告按建筑面积向业主和物业使用人收取。委托管理期限为3年，自2008年12月27日起至2011年12月26日止。合同还约定，在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，如业主委员会提出由原告提供临时物业管理服务的要求，原告应当暂时继续为业主委员会提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费。 2012年1月8日，案涉小区业主委员会向原告出具《复函》，该《复函》记载：“经业主委员会研究答复如下：一、鉴于《物业委托管理合同》于2011年12月26日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。此复函不作为办理收费许可证的手续。二、在此期间，你公司必须履行前期合同的各项义务，保洁工作和车辆管理只能加强，不能削弱。……” 2016年5月16日，新科硅谷社区居委会出具《证明》，证实原告自2011年12月至今为案涉小区提供物业服务。2017年8月3日新科硅谷社区居委会出具《证明》，证实原告自2016年5月16日至今为案涉小区提供物业服务。2017年11月21日，案涉小区业委会出具《证明》，证实原告自2017年4月1日至2017年10月10日为案涉小区提供事实物业服务。 被告系案涉小区5-3-101号房屋业主，房屋建筑面积115.98平方米，被告自2016年1月1日至2017年10月10日期间未向原告交纳物业费1,979元（0.8元×115.98平方米×21.33个月=1,979元）。 2007年4月29日，原告名称由“大连新科物业管理有限公司”变更为“大连鑫晟物业管理有限公司”。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告要求被告给付的物业费期间为自2016年1月1日至2017年10月10日。原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》履行期间为自2008年12月27日至2011年12月26日。根据业主委员会向原告出具的《复函》，自2011年12月27日起，案涉小区仍接受原告提供的物业服务，且在《复函》出具之后，原告仍然为案涉小区提供物业服务至2017年10月10日，被告作为小区业主亦实际接受了物业服务，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原、被告之间已成立事实上的服务合同，被告应按约定的标准，给付原告自2016年1月1日至2017年10月10日期间产生的物业费，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告提出的抗辩意见。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告辩称对其对业委会的决定和会议记录均不知情。本院认为，本案系物业与业主之间物业服务合同纠纷，至于业委会与业主之间纠纷并非同一法律关系，本院不予处理，且根据上述法律规定，业主以非合同当事人提出抗辩，法院不予支持，据此，本院对被告该抗辩意见，不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。本院认为，就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，根据原、被告的诉辩意见及相应证据，原告已为小区提供了合同约定的物业服务。被告虽认为原告服务存在瑕疵，且主张公共账目没有向其公示，但未能提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，而其以此为由拒交物业费既无法律依据，又非明智之举，故对其上述抗辩意见，本院不予支持。综上，被告的抗辩意见不能成为其拒绝交纳物业费的理由，本院不予支持。 关于原告主张被告应支付违约金一节，被告未交纳物业费的原因系对原告物业服务质量存有异议，并非故意拖欠物业费，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，本院对原告主张的违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告周来荣自本判决生效之日起十日内向原告大连鑫晟物业管理有限公司给付自2016年1月1日至2017年10月10日期间的物业费1,979元； 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告周来荣负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 田 甲 二〇二一年五月二十五日 书记员 李泳伶 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。