安徽省淮北市杜集区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0602执异9号 案外人：陆晓利，男，1981年9月25日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，住安徽省淮北市相山区。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司淮北市分行，住所地安徽省淮北市相山区鹰山中路33号丽水园16幢。 法定代表人：王磊，该行行长。 委托诉讼代理人：赵静，该行员工。 委托诉讼代理人：梁云，安徽亚星律师事务所律师。 被执行人：崔海莉，女，1977年2月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司淮北市分行（以下简称邮储淮北分行）与崔海莉金融借款合同纠纷一案中，案外人陆晓利对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陆晓利称,依法裁定贵院拍卖淮北市相山区××路××村××＃××室（不动产产权证号：濉房字第2××2号）房产无效。事实与理由：贵院受理邮储淮北分行申请执行、拍卖被执行人崔海莉一案，异议人认为贵院执行错误，为此提出异议。一、涉案房产属于异议人与崔海莉的共同财产，抵押登记尽管只有崔海莉的签字，但实际上仍属于我们的夫妻共同财产，诉讼、执行时应通知异议人参加诉讼。该房的实际属于案外人并且也是案外人一直居住的，相反崔海莉另有住处，其居住地淮北市相山区柳暗花明小区6＃805室，直到贵院执行时异议人才知该房已被法院执行了。二、该房的拍卖成交价明显较低，以不合理的价格进行拍卖，不符合法律规定。该房产评估价为37.4万元，但成交价却为25.2万元，明显以不合理的价格进行降价处理，违背法律规定，依法应属无效。上述异议，请贵院采纳。 案外人陆晓利为证明其主张，向本院提交以下证据复印件：1、水费、电费、燃气单据；2、房屋租赁协议；3、收条；4、离婚协议及离婚证；5、商品房买卖合同；6、婚姻登记审查处理表。 申请执行人邮储淮北分行未答辩，其向本院提供如下证据复印件：1、个人购房借款及担保合同及抵押物清单；2、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据；3、房地权证及房地产他证；4、无婚姻登记记录证明；5、房地产买卖契约（陆晓利和崔海莉的）；6、收条（陆晓利收崔海莉10万元的收条）；7、售房人声明及房屋出售人声明。 被执行人崔海莉未答辩亦未提供证据。 本院查明：原告邮储淮北分行与被告崔海莉金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2019）皖0602民初2080号民事判决书，判决：一、邮储淮北分行与崔海莉于2014年1月13日签订的《个人购房借款及担保合同》中项下贷款于2019年9月1日到期；二、崔海莉于本判决生效之日起10日内偿还邮储淮北分行贷款本金169913.9元，利息和罚息5191.33元（计算至2019年4月11日），本息合计175105.23元，之后的相应利息按照借款合同约定的计息标准计算至借款本金付清之日止；三、邮储淮北分行对位于淮北市相山区××路南侧，南苑新村4＃605室房产（房地产权证号：濉房字第2××2号）享有优先受偿权。 该判决书生效后，崔海莉未履行相应义务，邮储淮北分行向本院申请执行，该房屋经评估、第一次网拍流拍，第二次网拍成交后（成交价252000元），本院于2020年12月3日作出（2020）皖0602执585号之二执行裁定书，裁定内容为：一、解除对崔海莉名下位于淮北市相山区××路××村××＃××室房产的查封；二、位于淮北市相山区××路××村××＃××室房产（不动产权证号：濉房字第2××2号）的所有权归买受人黄龙所有。上述房产的所有权自本裁定送达买受人黄龙时起转移；三、买受人黄龙可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定于2020年12月10日送达买受人黄龙。本院于2020年12月16日向濉溪县不动产登记交易中心送达成交裁定及协助执行通知书。陆晓利认为涉案房产系其与崔海莉的共同财产，遂提出执行异议。 另查，陆晓利与崔海莉于2014年10月23日登记结婚，2017年8月11日登记离婚。涉案房屋陆晓利于2004年10月11日以66765元的价格从淮北市富民房屋开发有限公司处购买。后崔海莉于2013年12月11日以320000元的价格从陆晓利处购买；崔海莉于2013年12月30日取得涉案房屋产权证，登记为崔海莉单独所有，房产证号为濉房字第2××2号。于2014年1月9日办理了抵押权登记，他项权证号为濉房2014字第0××3号，抵押权利人为邮储银行濉溪县支行。崔海莉于2014年1月13日与邮储银行濉溪县支行签订个人借款及担保合同，该22万元贷款用于购买涉案房产。 再另查，2020年12月11日，陆晓利来本院，执行承办人给其作了笔录，其陈述一直居住在此房内，对法院张贴查封评估等公告一概不知道，但对拍卖房屋持有异议，想要房子，不愿腾退。 本院认为，陆晓利提出异议的时间是否超过法定期限，从本院查明的情况看，本院于2020年12月3日作出成交裁定并于同年12月10日送达给买受人黄龙，本院于2020年12月16日向濉溪县不动产登记交易中心送达成交裁定及协助执行通知书。而陆晓利于2020年12月11日向本院询问执行情况，其意图是对执行有异议；虽然其最终书面提出异议的时间是在2021年4月10日，但不可否认其前期已明确对执行有异议，可视为其在人民法院向不动产登记部门送达协助执行通知书之前提出了异议，再考虑本案还有后续的腾房行为，执行并未完全终结。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的提出异议“应当在执行标的执行终结之前”的法律精神，故陆晓利提出异议时间未超过法定期限，本院应予以审查。 陆晓利所提异议理由是对该房屋享有相应的权利，即认为是夫妻共同财产，执行中应对其份额予以保留，且对拍卖降价问题提出异议，故其提出的异议既有实体又有对执行行为的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，应一并审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，涉案房产登记为崔海莉个人所有，且抵押给了邮储银行濉溪县支行，办理了抵押登记。本院执行涉案房产所依据判决书已明确抵押权人对涉案房产享有优先受偿权，故本院执行符合法律规定。至于陆晓利提出的涉案房产归其夫妻共同财产的理由，不予支持，但其可通过相应程序解决。 关于拍卖降价是否合法的问题。本院认为，涉案房产评估价为374000元，最终成交价为252000元。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条之规定，本院第一次网拍起拍价为261800元，降价幅度高于评估价的70%；流拍后，第二次网拍起拍价为210000元，降价幅度未超过前次起拍价的20%。本院的拍卖降价幅度符合法律规定，其认为拍卖降价违法无事实和法律依据。 综上，陆晓利提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第八条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人陆晓利的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈茂峰 审判员  谢晓宾 审判员  宋兴彬 二〇二一年五月二十六日 书记员  刘 惠 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。 起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。 第二十六条网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。