大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初2666号原告：王龙苓，女，1970年12月8日出生，汉族，户籍所在地：山东省汶上县。委托诉讼代理人：鲁学成，辽宁竞业律师事务所律师。被告：王润磊，男，1986年4月25日出生，汉族，户籍所在地：河北省邢台市清河县。委托诉讼代理人：孙广为、刘海艳，辽宁生辉律师事务所律师。第三人：张忠国，男，1967年3月21日出生，汉族，住大连经济技术开发区。原告王龙苓与被告王润磊、第三人张忠国返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲁学成、被告的委托诉讼代理人孙广为、刘海艳、第三人张忠国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求判令被告：1、腾退大连市金州区先进街道自然天成小区B7-1-26-16号楼房；2、赔偿房屋租金损失从2014年6月起至腾退之日止，其中2014年6月至2020年6月期间为59248元；3、赔偿2015年6月12日至2021年6月13日补交的物业费2796元，并承担腾退房屋时所产生的物业费；4、承担诉讼费及鉴定费。事实理由：原告于2013年与中连房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的自然天成小区B7-1-26-16号楼房。合同签订并付款后，该公司将该房屋交付给原告。被告以各种借口占有原告该房屋六年之久，原告多次要求被告腾退房屋，赔偿损失，但被告以种种借口推脱。故起诉。被告王润磊辩称，不同意原告诉讼请求。理由：原告的证据尚不能证明其是案涉房屋的所有权人。我是从原告的前夫张忠国手中取得案涉房屋的占有使用权。张忠国欠我货款8.18万元。张忠国跟我说用案涉房屋的租金抵顶他欠付的货款。我是从2016年底自张忠国手中接收的案涉房屋居住使用至今。张忠国欠付的货款没有抵顶完毕，我对案涉房屋理应继续享有占有使用包括转租的权利。原告作为张忠国的前妻，对张忠国以房租抵顶欠款的事实明知并且认可。第三人张忠国述称：我与王润磊有材料供应关系，王润磊在我手里买了与我前妻房子一墙之隔B7-1-26-15号楼房。房子拿到手后，王润磊说我家亲戚多住不开，你家房子闲着也是闲着，借我放东西用。直到2019年，王龙苓说办房证，我去找王润磊，王润磊一拖两年多，所以王龙苓才起诉。原告王龙苓支持其诉讼请求提交了如下证据：1、（2009）金民初第278号民事判决书及生效证明，证明2009年原告与第三人离婚。2、商品房买卖合同及专用收款收据，证明原告在2013年12月12日与大连中连房地产开发有限公司签订购房合同，交纳水电费、取暖费并接收案涉房屋。3、录音证据，证明第三人与被告达成的租金意见是每年1万元。被告王润磊质证称：对证据一的真实性没有异议。该份证据也可证实原告与张忠国原系夫妻关系，张忠国用案涉房屋抵顶欠付被告81800元货款的行为，原告是明知的。否则，原告不可能在被告使用案涉房屋将近四年时间的情况下，从未向被告要求返还。证据二是原告与开发商之间形成的，被告无法核实。但该组证据既不能证实原告已实际向开发商支付案涉房屋的对价，也不能证实原告已取得案涉房屋的物权，因此原告主体身份是否适格存疑。证据三可以证实案涉房屋是张忠国从开发商抵顶取得，张忠国将案涉房屋交给被告以抵顶欠款。在被告使用房屋期间，张忠国一直欠付被告货款。鉴于原告与其原为夫妻关系，原告应向其而非被告主张权利。被告王润磊为证明其辩称主张提交了如下证据：1、王润磊与张忠国在2014年3月至2016年7月期间形成的收货单32张，证明王润磊给张忠国供应胶条，张忠国累计应付王润磊货款254119元，已付172319元，尚欠81800元。2、张忠国与王润磊所签《协议书》、《欠条》，证明原告同意张忠国将案涉房屋交付给王润磊使用，包括对外出租，以抵顶欠付的81800元货款。原告王龙苓质证称：收货单没有张忠国的签字，真实性不认可。不清楚《协议书》、《欠条》的真实性，且该证据无法证明原告同意以案涉房屋抵顶张忠国的欠款。第三人张忠国无证据提交，对原告提交的证据均认可，对被告王润磊的证据质证称：《协议书》不是我签字。收货单和《欠条》没有异议，但《欠条》所载账目已在2016年结清，原件已被我撕毁。经审理查明：案外人大连中连房地产开发有限公司将其开发的位于金州区先进街道自然天城B7号1单元26层16号，建筑面积55.42平方米的房屋（下称案涉房屋）抵顶给第三人张忠国。张忠国指示该公司将案涉房屋登记在原告王龙苓名下。该公司因此在2013年12月12日与王龙苓签订《商品房买卖合同》并为其办理合同备案登记。张忠国将案涉房屋指示登记在王龙苓名下后，未将钥匙交给王龙苓，而是交给被告王润磊。2016年11月7日，张忠国与王润磊对账后向其出具《欠条》，内容：“今欠王磊货款共计81800元，减去两年房租20000元，尚剩欠款61800元（房租是2015年、2016年）到当月底还清。还款时，需提前提供供货签字单。”之后，王润磊继续占用案涉房屋后，并将案涉房屋转租至今。后因王润磊未按其在2019年9月9日向张忠国承诺的在当年10月末腾退案涉房屋，原告提起本次诉讼。经原告申请，本院经大连市中级人民法院依法委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋2014年6月至2020年6月的租金进行评估，该公司于2020年10月28日作出人信法估字[2020]038号房地产估价报告：案涉房屋2014年6月至2014年12月年租金5152元，2015年1月至2015年12月年租金8832元，2016年1月至2016年12月年租金8832元，2017年1月至2017年12月年租金9936元，2018年1月至2018年12月年租金9936元，2019年1月至2019年12月年租金11040元，2020年1月至2020年6月年租金5520元，合计59248元。原告交纳评估费2270元。经被告申请，本院经大连市中级人民法院依法委托辽宁学苑司法鉴定中心对张忠国与王润磊所签《协议书》中“张忠国”是否为张忠国本人签名进行笔迹鉴定，因缺少张忠国本人于2016年至2018年期间书写的签名字迹材料，该中心于2021年3月25日退鉴。以上事实有各方当事人的举证、陈述与自认、司法鉴定意见书等证据证实。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此，原告有权要求被告腾退并向其返还案涉房屋。案涉房屋系第三人抵顶取得，虽然登记在原告名下，但原告从未占用过该房屋。在原告提交的录音资料中，第三人称案涉房屋为“我那房子”，称原告为“我媳妇”。考虑原告与第三人的身份关系，可以认定原告同意第三人占有使用案涉房屋。该占有使用应为有偿，因无证据显示系无偿。故本院酌情认定案涉房屋系原告出租给第三人使用。由被告及第三人均认可的2016年11月7日《欠条》可见，第三人在2015年将案涉房屋转租给被告，以租金抵偿其对被告的欠款。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”规定，该转租合法有效，租期自2015年1月始至2019年10月止。因被告在第三人在2019年9月9日向其说明要出售案涉房屋时，其回复：“两月呗,一个多月能倒出来,现在就找房子倒呗,找房子就倒呗…十月末（腾退）”。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，被告因未能在2019年10月末腾退案涉房屋，应自次月起按每月920元（11040元÷12个月）的标准向原告支付案涉房屋的占有使用费。从物业服务合同关系看，物业服务合同的当事人是物业服务企业与业主，物业服务企业之所以对物业使用人提供服务，原因在于物业使用人使用的是业主的物业，物业服务企业提供服务是其履行与业主间的物业服务合同的要求；物业使用人之所以能够享受物业服务，原因在于其使用的是业主的物业，物业使用人只不过是代业主接受物业服务企业的服务而已。在原告、被告、第三人没有就案涉房屋物业费由谁负担作出约定的情况下，案涉房屋的租金应为已包含物业费的标准。因此，对原告要求被告负担物业费的诉讼请求，不予支持。被告已向第三人承诺在2019年10月末腾退案涉房屋，根据禁止反言原则，即便其二人有债权债务纠纷，其亦不应继续占用案涉房屋。因此，被告的辩称不构成其占用案涉房屋的合法理由。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告王润磊于本判决生效后三十天内将金州区先进街道自然天城B7号1单元26层16号房屋腾空后交还原告王龙苓；二、被告王润磊于本判决生效后十日内向原告王龙苓支付房屋占有使用费（计算标准：自2019年11月1日起至本判决确定的给付期限届满之日止，按每月920元的标准计付）。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行；三、驳回原告王龙苓的其他诉讼请求。案件受理费7630元(原告已预交)，被告王润磊负担，评估费2270元，由原告王龙苓负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  史振红人民陪审员  刘安喜人民陪审员  孙金光二〇二一年五月八日书 记 员  夏婷婷