四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1002民初1221号原告：内江市顺祥物业服务有限公司,住所地四川省内江市东兴区太白路47号，统一社会信用代码91511011066763166R。法定代表人：李章秀，经理。委托诉讼代理人：林建华，四川朴治律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨成，四川朴治律师事务所律师。被告：罗再魁，男，汉族，1952年4月18日出生，住四川省内江市市中区XXXXXX，公民身份号码511002XXXXXXXXXXXX。原告内江市顺祥物业服务有限公司（以下简称顺祥物业公司）与被告罗再魁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告顺祥物业公司委托诉讼代理人林建华到庭参加诉讼，被告罗再魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2014年1月1日至6月30日、2015年1月1日至2020年10月31日所欠的物业管理费2,994.4元，违约金598.88元。2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年8月1日至2014年12月31日，内江市市中区牌楼路社区服务中心物管部委托原告的法定代表人李章秀管理内江市市中区幸福小区，2015年1月1日至2017年12月31日、2019年1月1日至2021年12月31日，原告与被告所居住的内江市市中区幸福小区业主委员会签定了三份小区物业管理合同，2018年全年由内江市市中区庙儿山社区委托原告管理幸福小区一年。合同约定：被告（住房面积78.77平方米）每月每平方米建筑面积应缴0.5元的物管费，如被告违约，被告还应承担所欠物管费总额的20%的违约金。双方签定合同后，原告按约定履行了自己的业务，被告却从2014年1月1日至6月30日、2015年1月1日至2020年10月31日累计拖欠76个月的物管费，共计2,994.4元，同时还应支付违约金2994.4.8*20%=598.88元。尽管原告多次催收，但被告仍未履行合同约定义务，致使原告的合法权益受到损害。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《四川省物业管理条例》的规定，原告依法向人民法院提起诉讼，要求法院依法裁判被告全面履行自己的合同义务，支付所欠原告的物管费2,994.4元和违约金598.88元。被告罗再魁辩称，其对拖欠的从2014年1月1日至6月30日、2015年1月1日至2020年10月31日物业管理费无异议，但不缴纳费用的原因主要有以下几点：1.怀疑原告是否具有主体资格，是否有权利对我所在小区进行物业管理。2.没有签订过物业管理服务合同，不了解物业管理公司是谁。3.原告物业服务质量存在问题。4.长期未在家居住，未能享受到原告提供的相关物业服务。本院经审理认定事实如下：被告罗再魁系内江市市中区幸福小区XXXXXX的业主。2013年8月1日至2014年12月31日，原告法定代表人李章秀受内江市市中区牌楼路社区服务中心物管部委托，全权处理幸福小区的物业管理，物业服务费标准为：房屋每月每平方米0.5元，车辆占道卫生费每月每辆50元。2014年12月31日、2015年12月27日，原告顺祥物业公司与内江市市中区幸福小区业主委员会签订了两份《物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收费，小区内门面按建筑面积每月每平方米0.5元收费，小车每月停车费50元，中巴、小货车每月60元。时间自2015年1月1日至2017年12月31日止。两份协议还对物业管理服务内容，绿化、环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，其他有偿服务费用，违约责任等进行了约定。2018年1月23日，因幸福小区业主委员会现任期已满，下一届业委会还未成立，内江市市中区人民政府牌楼街道办事处庙儿山社区居民委员会特委托原告顺祥物业公司代管该小区的环境卫生等相关工作直到下一届业委会成立。2019年1月1日，原告顺祥物业公司与内江市市中区幸福小区业主委员会签订《物业管理服务协议》约定住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收费，小区内门面按建筑面积每月每平方米1元收费，合同中对原告主要服务内容、被告主要义务、违约责任等进行了约定，约定违约金为按应缴而未缴物业服务费每天按总金额的万分之五计算。原告顺祥物业公司依照合同约定对幸福小区进行了日常管理。被告罗再魁从2014年1月1日至6月30日、2015年1月1日至2020年10月31日拖欠物业服务费76个月，共计2,994.4元。原告顺祥物业公司多次催收未果，遂起诉并提出上述诉讼请求。以上事实，有原告顺祥物业公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、被告常住人口信息表、内江市不动产登记信息摘要、社区出具委托书两份、物业管理服务协议三份、住宅物管费收缴登记表、收费标准公示照片、律师催告函以及原告陈述等证据在案为凭，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。因引起本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。原告顺祥物业公司与内江市市中区幸福小区业主委员会签订的三份《物业管理服务协议》以及牌楼路社区服务中心物管部的委托书、内江市市中区人民政府牌楼街道办事处庙儿山社区居民委员会的委托书，合法有效，原告顺祥物业公司按约定履行了自己对幸福小区进行物业管理的义务，被告罗再魁也应当按照约定支付物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告顺祥物业公司提出的要求被告罗再魁支付2014年1月1日至6月30日、2015年1月1日至2020年10月31日累计拖欠的物业费2,994.4元的请求，合法有据，本院予以支持。被告罗再魁提出的原告顺祥物业公司未能尽到物业服务义务、物业服务质量差、小区设施设备未进行维护等问题，被告罗再魁未提供证据予以证明，证据不足，本院不予支持。被告罗再魁提出其长期不在家未能享受到原告提供的相关物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，不能构成本案拒付物业费的理由,本院不予支持。原告顺祥物业公司提出的要求被告罗再魁按欠费总额20%支付违约金的诉讼请求，根据审理查明，违约金仅在2019年1月1日签订的协议中进行了约定，原告提出的该项诉讼请求,本院对协议约定的违约金予以支持。综上所述，原告顺祥物业公司提出的要求被告罗再魁支付拖欠的从2014年1月1日至6月30日、2015年1月1日至2020年10月31日止的物业费2,994.4元的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告罗再魁未按照合同约定支付物业管理服务费，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，且原告内江市顺祥物业服务有限公司与被告所在小区业主委员会在2019年1月1日签订的《物业管理服务协议》中对违约金进行了约定，本院对被告罗再魁在2019年1月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业管理费所产生的违约金予以支持；超出部分的诉讼请求，无事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗再魁于本判决生效之日起二十日内向原告内江市顺祥物业服务有限公司支付从2014年1月1日至6月30日、2015年1月1日至2020年12月31日止拖欠的物业费2,994.4元以及2019年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业费所产生的违约金100元，共计3094.4元；二、驳回原告内江市顺祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗再魁负担。（原告内江市顺祥物业服务有限公司已预交，被告罗再魁在支付拖欠的物业费时一并支付给原告)。本判决为终审判决。审判员  黎万能二〇二一年五月十一日书记员  田 甜