四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终605号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋丽雄，女，汉族，1984年6月7日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：邵成建，四川怀志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄志，男，汉族，1981年8月19日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：颜川，四川都盈律师事务所律师。 上诉人蒋丽雄因与被上诉人黄志合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年5月10日对本案进行了询问。上诉人蒋丽雄及其委托诉讼代理人邵成建、被上诉人黄志的委托诉讼代理人颜川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蒋丽雄的上诉请求是：1.撤销（2020）川1402民初1140号民事判决书；2.将本案发回重审或改判解除《转让协议书》并判令黄志返还蒋丽雄已支付的转让费20万元；3、反诉费用、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决查明事实不清，适用法律错误，未在现有证据基础上查明当事人双方签订的合同真实目的，片面认定双方转让标的物仅为房屋租赁权。2、已生效的（2020）川1424民初295号民事判决已认定了案涉合同签订前，地方政府已明确在案涉房屋上规划了幼儿园项目，且将幼儿园项目选址锁定在案涉租赁房屋。3、上诉人系专业经营幼儿园项目的投资人，在签订案涉合同前，已投资经营多家幼儿园。上诉人与被上诉人签订合同的目的是取得标的物上规划的幼儿园经营权。4、案涉合同签订前，案涉房屋并未交付给被上诉人使用，被上诉人也未对案涉房屋进行任何固定投资、未形成品牌价值和市场影响，根据交易常识，上诉人不可能就案涉房屋的租赁权支付高达50万元的转让费，因此50万元的转让费是指幼儿园经营权。 黄志答辩称：本案双方签订的转让协议约定的转让标的是房屋租赁协议中的全部权利和义务，合同签订后，黄志已协助蒋丽雄与丹棱县盛飞置业有限公司（以下简称盛飞公司）签订了租赁协议，黄志与蒋丽雄签订的转让协议书的合同目的已经实现；不可抗力不是在本案双方合同履行过程中产生的，且按照双方签订的转让协议，若蒋丽雄按约在签订租赁合同后的三日内一次性支付相应的款项，则双方的合同将因履行完毕而终结，不可抗力是不会发生在合同履行期间；该不可抗力是发生在蒋丽雄与盛飞公司的合同履行过程中，与黄志无关。 原审被告反诉原告蒋丽雄在一审中的诉讼请求：1.解除黄志与蒋丽雄于2019年3月1日签订的《转让协议书》；2.判令黄志返还蒋丽雄已支付的转让费20万元。 一审判决认定的事实：2018年8月28日，黄志（乙方）与盛飞公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将在建的位于眉山市丹棱县“丹棱-玫瑰·世纪城”项目中的幼儿园房屋租赁给乙方黄志用于商业经营使用，合同主要约定：租赁只能用作经营幼儿园；租赁期限十五年，自2019年9月1日起至2034年8月31日止；交房日期预计为2019年3月1日，如该栋楼地下室修建人防工程则交房时间延迟一年，计租日期相应顺延；合同定金12万元，其中35250元作为合同履约保证金，合同期内不退还乙方，剩余部分抵扣租金。合同还对甲乙双方的权利义务等内容进行了约定。 2019年3月1日，蒋丽雄与黄志签订《转让协议书》，约定：黄志将其与盛飞公司签订的租赁合同中的全部权利义务及其他相关权利义务转让给蒋丽雄，蒋丽雄同意受让；黄志需取得租赁合同中出租方即盛飞公司的同意，并由黄志协调将租赁合同中的承租人变更为蒋丽雄，且确保全部租赁条件不变；转让金额为50万元，另黄志已交纳保证金12万元，两项费用共计62万元，在蒋丽雄与盛飞公司重新签订租赁合同后一次性支付给黄志。后，黄志与盛飞公司终止了租赁合同。 2019年4月2日，蒋丽雄（乙方）与盛飞公司（甲方）签订了《物业租赁合同》，约定：盛飞公司同意将“丹棱-玫瑰·世纪城”项目中的幼儿园房屋租赁给蒋丽雄用于商业经营使用；蒋丽雄承租该物业后只能用作经营幼儿园；蒋丽雄在租赁物业内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等（如法律、法规等要求），相关费用由蒋丽雄承担，蒋丽雄按照相关执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动；合同租赁期限为15年，即2021年7月1日起至2036年6月30日止，交房日期预计为2020年12月31日（若实际交房时间提前，则起租时间按本合同第十六条约定为准）；合同定金12万元，其中35250元作为合同履约保证金，合同期内不退还乙方，剩余部分抵扣租金。合同还约定，发生下列情形时本合同终止，双方互不承担违约责任：1．租赁期间，因国家政策发生重大变化或自然灾害等不可抗力因素出现；2．合同期满或双方同意解除合同；3．政府征用，甲方（盛飞公司）应提前两个月通知乙方（蒋丽雄），如政府提供补偿的，乙方应在通知规定的期限与征用人落实装修索赔事宜（乙方也可委托甲方向征用人提出索赔），甲方对乙方所交的保证金，按本合同第五条的约定退还乙方（不计利息）。双方还对其他有关事项作了约定。2019年4月3日，蒋丽雄向黄志转款32万元（含黄志向盛飞公司交纳保证金12万元），该12万元的保证金已变更至蒋丽雄名下。 2020年2月27日，盛飞公司向蒋丽雄发出《解除合同通知函》，通知书载明：“蒋丽雄女士：2019年4月2日，贵方与我方，盛飞公司签订《物业租赁合同》（以下简称“合同”）承租我方位于眉山市丹棱县××路的“丹棱－玫瑰.世纪城”项目在建幼儿园。依据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（眉府办［2019］23号）治理规划及相（关）法律法规规定，丹棱县教育和体育局于2020年1月20日与我签订了《丹棱玫瑰园世纪城小区配套幼儿园购置协议》。根据合同第十三条第（六）款规定相关约定，现我方依法行使合同解除权。特发此函，通知贵方，烦请贵方收到此函后及时与我联系协商解除合同的具体事宜。特此函告！”。至此，蒋丽雄无法取得房屋。 另查明，蒋丽雄于2020年4月21日向四川省丹棱县人民法院起诉，请求确认盛飞公司于2020年2月27日送达给蒋丽雄的《解除合同通知函》无效。四川省丹棱县人民法院作出（2020）川1424民初295号民事判决，判决驳回蒋丽雄的诉讼请求。蒋丽雄不服该判决，向四川省眉山市中级人民法院提起上诉。四川省眉山市中级人民法院认为，盛飞公司与蒋丽雄签订的《物业租赁合同》第十三条第（六）项明确约定“发生下列情形时本合同终止，双方互不承担违约责任：1．租赁期间，因国家政策发生重大变化或自然灾害等不可抗力因素出现；2．合同期满或双方同意解除合同；3．政府征用，甲方（盛飞公司）应提前两个月通知乙方（蒋丽雄），如政府提供补偿的，乙方应在通告规定的期限与征用人落实装修索赔事宜（乙方也可委托甲方向征用人提出索赔），甲方对乙方所交的保证金，按本合同第五条的约定退还乙方（不计利息）。”从盛飞公司举示的证据来看，丹棱县教育和体育局对案涉房屋回购是依据中共中央、国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》、四川省人民政府办公厅《四川省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》、眉山市人民政府办公室《眉山市城镇小区配套幼儿园治理工作方案》和丹棱县人民政府《丹棱县城镇小区配套幼儿园治理工作方案》进行的，属于《物业租赁合同》约定的“因国家政策发生重大变化”情形，盛飞公司可以依照合同约定行使解除权，故对蒋丽雄要求确认《解除合同通知函》无效的主张未予以支持。四川省眉山市中级人民法院于2020年10月21日作出（2020）川14民终913号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审中蒋丽雄陈述《转让协议书》签订后双方重新达成了在取得租赁物后支付30万元转让款的协议，黄志对此不予认可，蒋丽雄也未提供相应的证据予以佐证。 一审判决认为，本案立案案由是租赁合同纠纷，经审理应当变更为合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：黄志与蒋丽雄签订的《转让协议书》是否可以解除。本案中，黄志与盛飞公司签订《物业租赁合同》后，与蒋丽雄签订《转让协议书》，约定将其在《物业租赁合同》中的权利义务转让给蒋丽雄，该转让协议合法有效，但该转让协议未约定解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。蒋丽雄主张转让协议的合同目的是取得幼儿园的租赁权，现因不可抗力而实际无法取得幼儿园租赁权，故合同符合解除的条件，应予解除。对此一审法院认为，虽然取得幼儿园租赁权系蒋丽雄的根本目的，但转让协议仅仅是黄志将其与盛飞公司订立的租赁合同的权利和义务概括转让给蒋丽雄，签订转让协议的目的是黄志退出，让蒋丽雄取得与盛飞公司订立《物业租赁合同》的权利,并协助蒋丽雄签订《物业租赁合同》。因案涉租赁物系在建工程，蒋丽雄对租赁物的风险是明知的，蒋丽雄愿意支付50万元转让费是因为在建幼儿园有很高的潜在商业价值，在日后的经营中会有高额的回报，因此双方交易系等价有偿。在签订转让协议后，黄志按照协议约定，将其与盛飞公司签订的《物业租赁合同》中的承租人变更为蒋丽雄，蒋丽雄与盛飞公司建立租赁合同关系，租赁条件未变。至此，黄志已按照合同约定全面履行了自身义务。在蒋丽雄与盛飞公司签订租赁合同后，蒋丽雄就已经取得了案涉幼儿园房屋租赁的期待权，转让协议的合同目的已实现，蒋丽雄以合同目的无法实现要求解除合同的诉讼请求，依法不能成立，不予支持。在蒋丽雄与盛飞公司订立租赁合同后，盛飞公司依照合同约定行使合同解除权，致使蒋丽雄未实际取得幼儿园租赁权，系蒋丽雄与盛飞公司之间的合同关系，蒋丽雄不能以其根本目的未达到为由对抗其与黄志订立的权利义务转让合同。综上，在黄志已经全面履行合同义务后，蒋丽雄应当按照协议约定向黄志支付价款。蒋丽雄辩称在签订转让协议后，其与黄志协商达成一致：未付的30万元转让费在蒋丽雄取得房屋后支付。黄志对此不予认可，蒋丽雄未就其主张提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对蒋丽雄的该抗辩理由，不予支持。综上，黄志要求蒋丽雄支付未付的合同转让费的请求，于法有据，予以支持。对蒋丽雄要求解除合同、返还已支付费用的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决： 一、被告蒋丽雄在本判决生效之日起十日内支付原告黄志转让费300000元；二、驳回反诉原告蒋丽雄的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，反诉案件受理费2150元，合计5050元，由蒋丽雄负担。 二审中，上诉人蒋丽雄围绕上诉请求提供了新证据，本院组织双方进行了举证和质证。 蒋丽雄提供了如下证据：蒋丽雄与黄志的微信聊天记录打印件。拟证明合同签订后黄志同意先支付32万元，其中12万元的保证金，交付房子时支付30万元。黄志对该证据的真实性不认可，且认为该证据蒋丽雄在一审时提交过，不属于新证据。 本院认为，该微信聊天记录应综合全案证据进行综合认定。 二审经审理查明的事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方当事人争议的焦点为：双方签订的《转让协议书》是否应予解除，若解除后黄志是否应返还蒋丽雄已支付20万元；若不解除，蒋丽雄是否应支付黄志转让费30万元。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，解除合同只有两种情形，一是合同双方约定解除；二是依据法律规定解除。本案中，蒋丽雄与黄志于2019年3月1日签订的《转让协议书》并未约定解除，因此本案不适用约定解除的情形，只能适用法定解除情形。本案中，因黄志与蒋丽雄签订的《转让协议书》第一条明确约定“甲方（黄志）将其在《房屋租赁协议》中的全部权利义务转让给乙方（蒋丽雄），乙方同意受让。”，而黄志与盛飞公司于2018年8月28日签订的《物业租赁合同》中的权利义务是租赁盛飞公司位于“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目经营幼儿园。因此，蒋丽雄与黄志签订《转让协议书》的目的也是租赁盛飞公司位于“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目经营幼儿园。但协议签订后，因丹棱县教育和体育局依据中共中央、国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》、四川省人民政府办公厅《四川省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》、眉山市人民政府办公室《眉山市城镇小区配套幼儿园治理工作方案》和丹棱县人民政府《丹棱县城镇小区配套幼儿园治理工作方案》回购了盛飞公司位于“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目，致使蒋丽雄租赁案涉房屋后不能经营幼儿园，且已生效的（2020）川14民终913号民事判决已认定盛飞公司因“因国家政策发生重大变化”行使约定解除权解除了与蒋丽雄签订的《物业租赁合同》。因此，本案黄志与蒋丽雄签订的《转让协议书》中约定的权利也因国家政策发生重大变化而使合同目的不能实现。其次，当事人订立合同的目的是双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者状态。在本案中，从文本上理解蒋丽雄与黄志签订的《转让协议书》的合同目的是黄志将其与盛飞公司签订的《物业租赁合同》所有权利义务转让给蒋丽雄，而黄志与盛飞公司签订的《物业租赁合同》中明确约定黄志租赁盛飞公司位于“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目是经营幼儿园，因此，蒋丽雄与黄志签订《转让协议书》的目的也是租赁盛飞公司位于“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目是经营幼儿园，黄志所获得的50万元转让费是基于黄志租赁盛飞公司“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目经营幼儿园2019年9月1日起至2034年8月31止的可得利益，蒋丽雄支付黄志50万元转让费也是基于租赁盛飞公司“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目经营幼儿园2021年9月1日起至2036年8月31止的可得利益。因此，双方签订《转让协议书》的真实意思表示是蒋丽雄2021年9月1日起至2036年8月31租赁盛飞公司“丹棱-玫瑰.世纪城”幼儿园项目经营幼儿园。第三，合同权利义务的转让，一方当事人的权利消失，合同相对人则有权不履行相应的义务。本案中，如前所述，蒋丽雄与黄志签订的《转让协议书》的真实意思是取得幼儿园的租赁权和经营权，基于案涉幼儿园的经营权因国家政策发生重大变化，导致蒋丽雄与盛飞公司的合同终止，黄志与蒋丽雄之间的《转让协议书》所载明的权利不存在，蒋丽雄未能取得幼儿园的租赁权和经营权。故蒋丽雄请求解除与黄志签订的《转让协议书》符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，黄志请求蒋丽雄支付尚付的30万元转让费与法无据，应不予支持。对蒋丽雄已经支付的转让费20万元，根据合同的履行情况，本应扣除黄志与盛飞公司签订合同后为经营幼儿园所进行的投资。但在一审中，黄志虽提供了其与成都超车道营销策划有限公司于2019年9月2日签订的《幼教环境艺术设计合同》，拟证明已支付设计费12万元，但黄志并未提供证据证明其签订合同后已向成都超车道营销策划有限公司支付了设计费12万元，且在二审中，黄志的委托诉讼代理人明确表示黄志与盛飞公司签订《物业租赁合同》后并无任何投资，故应由黄志退还蒋丽雄已支付的转让费20万元。 综上，上诉人蒋丽雄的上诉理由成立，其请求应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予更改依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初1140号民事判决； 二、黄志于本判决生后十五日内返还蒋丽雄已支付的转让费200000元。 三、驳回黄志的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审诉讼费5050元，由黄志负担。二审案件受理费8800元，由黄志负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  李建伟 二〇二一年五月十四日 书记员  余 娟