河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0406民初21号 原告：杜同良，男，1966年2月16日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：刘丽梅，河北宝星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜娟（杜同良女儿），女，1986年10月11日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 被告：闫杰，女，1963年12月6日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：周保华，河北精强律师事务所律师。 第三人：邯郸市峰峰矿区金钥匙房产经纪有限公司，住所地河北省邯郸市峰峰矿区滏阳西路红卫小区综合楼下4号门市。 法定代表人：刘婉莹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘金泽，男，1992年3月24日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区，该公司后期经理。 第三人：邯郸市东海家龙房地产开发有限公司，住所地邯郸市联纺东路516号盛海蓝郡1单元1705房间。 法定代表人：王忙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段克亮，河北奉法律师事务所律师。 原告杜同良与被告闫杰、第三人邯郸市峰峰矿区金钥匙房产经纪有限公司（以下简称“金钥匙公司”）、第三人邯郸市东海家龙房地产开发有限公司（以下简称“东海家龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告杜同良及其委托诉讼代理人刘丽梅、杜娟，被告闫杰及其委托诉讼代理人周保华，第三人金钥匙公司委托诉讼代理人刘金泽，第三人东海家龙公司委托诉讼代理人段克亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜同良向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告闫杰双方签订的《房屋买卖合同》，被告闫杰退还原告所有款项492,000元，并承担房款10%的违约金49,800元；2、本案诉讼费、保全费用等其他费用由被告承担。事实与理由：原告2019年3月11日在金钥匙公司与被告闫杰签订了《房屋买卖合同》，购买位于宾悦国际2号楼2单元21层2193号房屋，并于当日支付了房屋定金15,000元，于2019年3月12日向闫杰支付了余下房款488,000元，扣除了10,000元过户的保证金后，屋内家具折合4,000元，这样原告共支付了492,000元款项。2020年原告提起诉讼，要求对房屋网签、备案、办理房屋所有权证，被贵院驳回起诉。在原告与闫杰签订的合同中明确约定了权属真实无异议，若发生权属纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。《房屋买卖合同》第八条，如有遗失或不全由闫杰负责找回。但被告既不能为原告解决问题也不能把手续补全，原告的合同目的不能实现，原告只能诉至贵院，维护权益，望判如所请。 闫杰辩称，1、原、被告双方系自愿订立的《房屋买卖合同》，合同真实、合法、有效。双方诉争的峰峰矿区房屋是被告于2015年5月从开发商东海家龙公司全款购买，被告交纳了全部购房款及其他附加费用，并自2015年至2019年在该房屋居住长达四年之久。居住期间，相关的水、电费、煤气费和取暖费一直交纳。该房屋的权属从未发生过任何争议。2019年因工作原因，我从邯郸购买了房屋，经协商就与原告在中介机构金钥匙公司订立了《房屋买卖合同》，将宾悦国际2193号房屋出售给了杜同良。在杜同良将相应房款支付给我之后（尚欠我10000元过户费用），我随即将该房屋及合同约定的相关配套设施有关手续一并交付于杜同良，杜同良在该房屋居住已超过2年。在《房屋买卖合同》第一条房屋现状中，清楚的写明了甲方闫杰自愿将2193号房屋出售给乙方杜同良，乙方杜同良自愿购买甲方闫杰的上述房屋，已对房屋状况做了充分了解并实地查验，对房屋现状无异议。在该合同第六条更名、产权过户费用、税款约定中，双方也对更名或过户事项作了约定，即如本次交易现可更名，甲乙双方共同到该房屋所属房管所办理更名手续；如本次交易不可更名，甲方到当地房产交易管理部门办理办理产权登记手续时的税费负担，和甲乙双方共同到当地房地产交易管理部门办理产权登记手续时的税费负担均作了约定，即原被告双方在订立合同时，就对以后可能发生的更名或过户事宜作了充分的预估。截至目前，被告完全按照《房屋买卖合同》的规定，履行了自己的全部义务，不存在任何恶意违约的行为，更不存在恶意阻却原告实现合同目的的行为。2、原、被告同日于第三人东海家龙公司另行订立《商品房买卖合同》的行为，已形成了权利义务的一并转让。在原、被告在中介公司金钥匙公司订立《房屋买卖合同》的当日，原、被告又和第三人即开发商东海家龙公司同是在中介公司金钥匙公司的办公地点，三方又另行签订了一份《商品房买卖合同》，该买卖合同约定的标的物房屋就是被告闫杰出售给杜同良的同一套2193号房屋，在该合同第六条中写明，总房价款300000元，签合同时已付清。在该合同第15条关于产权登记的约定规定：出卖人东海家龙公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。该合同落款处有东海家龙公司的签章，同时有杜同良和闫杰的签名。根据《民法典》第551条、554条、555条、556条的相关规定，应视为经各方同意后，原闫杰与杜同良在《房屋买卖合同》中的相关权利义务，一并转让给了第三人东海家龙公司，包括合同中一切权利和主债务和从债务。事实上从三方订立《商品房买卖合同》之日起，闫杰对杜同良已不具有任何合同上的权利义务关系，相关的权利义务关系已转移给第三人东海家龙公司，依法应由第三人独立承担。综上所述，原告起诉被告闫杰解除合同退还房款并赔偿损失，无任何事实和法律依据，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 金钥匙公司述称，2019年3月11日，原、被告在我公司签署了商品房买卖合同，该合同真实有效，原告购房款已经全额支付给被告，尾款10,000元由过户之日支付被告。我方同意原告的诉讼请求。案涉房屋在签署合同时，被告当时约定包更名的，因房屋无法办理过户手续，所以原告方要求解除合同并要求被告承担违约责任是符合合同约定的。 东海家龙公司述称，根据合同的相对性原理，本案房屋买卖合同的解除系原告与被告之间的纠纷，跟东海家龙公司没有任何关系，且原告的诉求没有要求我方承担任何责任，被告滥用诉权，将我方列为本案第三人，法庭也没有尽到审核义务，同意了被告没有法律依据的请求，给我方带来了诉累。峰峰法院（2020）冀0406民初1638号民事裁定书已经裁定原告起诉我方及被告要求过户的诉讼，因涉嫌刑事犯罪，峰峰法院已驳回原告的起诉，故本案将我方加入列为第三人审理没有法律依据。 杜同良提交的证据有： 证据1、《房屋买卖合同》一份，证明原告与被告签订合同，被告违反合同约定应该承担违约责任，违约的是第七条第一项、第八条； 证据2、民事裁定书一份，证明原、被告签订的合同目的无法实现应当解除，并应该由被告承担违约责任； 证据3、保全费票据，证明保全费支出情况。 当庭提交证据： 证据4、东海家龙公司对案涉房屋的住户张贴的通知一份，证明案涉房屋权属有争议。 闫杰对杜同良提交的证据的质证意见为：对证据1合同是真实的，是原、被告及中介公司共同签订，该合同签订日期为2019年3月1日，原、被告及中介公司各一份，原告说被告存在违约行为，但被告完全按照合同约定履行了自己的义务。案涉房屋没有任何权属争议，该房屋是东海家龙公司开发的，房屋是被告全额购买。被告自购买该房屋居住4年之久，从没有任何第三人对房屋主张过权利，现原告说无法过户，不属于权属争议。对第八条在中介公司签合同当日被告已将原始合同、交款手续都交给了原告，且按合同规定的时间被告将房屋交付给了原告。被告已经履行完所有能够履行的义务。至于房产现在尚未更名为原告的名字，是由于其他客观原因，但合同第六条对更名进行了相关的预估，原告对过户一事是明知的，不存在被告方故意违约的行为。对证据2真实性无异议，该裁定书并不是从实体上剥夺了原告要求过户的诉讼请求，只是按照法律规定从程序上做的处理。待刑事案件结束后，原告仍然可以要求过户，合同目的不是必然不能实现。对证据3真实性无异议，是原告的诉权，我方认为该保全没有事实和法律依据，属于保全错误。我方保留追究的权利。对证据4，闫杰没有异议。 金钥匙公司对杜同良提交的证据没有异议。 东海家龙公司对杜同良提交的证据不发表质证意见。 闫杰提交的证据有： 证据1、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告于2019年3月11日订立了房屋买卖合同的情况； 证据2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告与邯郸市东海家龙房地产开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，将原告与被告之间的权利义务关系转移给了东海家龙公司； 证据3、各种交费单据10页，证明闫杰交纳房款、各种服务费及水、电、气费用的情况； 证据4、民事裁定书，证明原告曾向法院起诉，要求东海家龙公司及闫杰为其办理房屋所有权证书被法院驳回，以及当时的经办人武慧娟因涉嫌职务侵占罪被公安立案侦查的情况； 证据5、民事判决书一份，证明原、被告与东海家龙公司订立《商品房买卖合同》时，当时的经办人武慧娟系东海家龙公司的员工，其代表公司签合同的行为系职务行为； 证据6、立案决定书一份，证明武慧娟涉嫌职务侵占罪被立案机关侦查的事实； 证据7、水费收据一份，证明该涉案房屋交水业主已改为杜同良。 杜同良对闫杰提交的证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，证明被告违反合同约定，应该承担违约责任；对证据2因就此合同原告已经提起过诉讼，被峰峰法院驳回起诉，证明原、被告之间合同的目的不能实现，原、被告的合同应当解除。就该合同东海家龙公司已经予以否认，同样证明案涉房屋权属有争议，原、被告签署的房屋买卖合同目的无法实现；对证据3无法核实真伪，与本案无关，与本案争议的房屋权属没有关系；对证据4真实性无异议，能够证明原被告签订的合同无法实现，武慧娟涉及的刑事案件与本案无关；对证据5真实性无异议，但此一审判决书已经被邯郸市中级人民法院（2020）冀04民终4237号裁定书撤销，不具有合法性；对证据6真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据证明东海家龙公司与被告在案涉房屋的权属上有争议；对证据7真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据就与本案案涉房屋的权属没有直接关系。 金钥匙公司对闫杰提交的证据没有异议。 东海家龙公司对闫杰提交的证据的质证意见为：对证据2发表质证意见，该房屋买卖合同的真实性、合法性均有异议，我方在案涉房屋上没有与任何人签订房屋买卖合同，该合同的印章系伪造，我方在上一个诉讼中已经向法院提出过对该印章的真实性进行鉴定，由于程序性问题，法院驳回了原告的起诉，且证据2系复印件，没有原件，如果需要我方配合，我方可以对该印章的真实性进行鉴定。对于原告当庭提交的证据4，待庭审后我向公司询问后进行回复。对其他证据保持沉默。 金钥匙公司和东海家龙公司均未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：1、2019年3月11日，闫杰作为甲方、杜同良作为乙方、金钥匙公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条、房屋状况：1、甲方自愿将拥有位于峰峰矿区的房屋出售给乙方，房屋所有权人为闫杰；房屋建筑面积为70.62平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋状况已作充分了解并实地查验，对该房屋现状无异议……第二条、成交价格1、甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币肆拾玖万捌仟元（小写）￥498000元。此价格下包含该房屋相关配套设施有：沙发1组、茶几1张、电视柜1张、单人床1张、整体厨房、整体卫浴、衣柜2组。第三条、付款约定（本条各款项均不计利息）1、合同签订时，乙方须向甲方交付房屋定金人民币壹万伍仟元（小写）￥15000元。（甲方同意交物业交割金人民币伍仟元（小写）￥5000元于丙方，在房屋交接且甲乙双方无异议后予以退还）。2、甲、乙双方同意使用本条的第1种付款方式：①一次性付款：自本合同签订之日起，乙方应于2019年3月12日前，将房款人民币肆拾捌万叁仟元（小写）￥483000元交付甲方。（甲方同意由丙方代为保管，手续办理结束后由丙方将其退于甲方）……第四条、丙方佣金及支付：乙方须向丙方交纳佣金人民币肆仟玖佰捌拾元（小写）￥4980元……第六条、更名、产权过户费用税款约定：如本次交易房屋现可更名，甲、乙双方共同到该房屋所属房管所办理更名手续，所交纳相关费用，甲方负担总费用的100%。2、如本次交易房屋不可更名，甲方到当地房地产交易管理部门办理产权登记手续时，应依国家法律法规之规定交纳有关税款及相关费用……第七条、违约责任：1、甲方需保证该房屋、地下室（小房）、车库（车位）权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售房屋无异议；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……4、合同签订3日后，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违背本合同约定责任的，由违约方向另一方支付本合同第二条约定的房屋实际成交价的10%作为违约金；实际损失超出违约金总额的责任方应据实赔偿；且丙方所收取的本合同中约定的服务费一律不予退还……”。合同签订后，杜同良按照约定向闫杰支付了房款488000元和房屋内家具折合款4000元，共计492000元。 2、被告闫杰向本院提交了《商品房买卖合同》一份，合同系复印件，合同内容不齐全（缺少页码），合同落款处亦未注明签订时间。合同上注明的“出卖人为：邯郸市东海家龙房地产开发有限公司（闫杰）买受人为：杜同良”，合同上加盖了“邯郸市东海家龙房地产开发有限公司”的印章。对此合同的真实性、合法性东海家龙公司均有异议，并且提出在案涉房屋上没有与任何人签订过《房屋买卖合同》，认为合同中的“邯郸市东海家龙房地产开发有限公司”印章系伪造。2019年8月21日，东海家龙公司通知案涉房产住户，明确告知案涉房产现住户，宾悦国际2-2193号房屋该公司未曾出售，属非法占有。 3、2020年9月2日，杜同良以东海家龙公司、闫杰为共同被告起诉到本院，要求东海家龙公司、闫杰连带立即无条件为其办理涉案房产网签备案及房屋所有权证书等所有手续。本院以该案涉嫌刑事犯罪为由，依法驳回了杜同良的起诉，现本院作出的（2020）冀0406民初1638号民事裁定书已经生效。 4、截至起诉之日，涉案房产未办理不动产登记权属证书。 本院认为，原告杜同良与被告闫杰及第三人金钥匙公司于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律的强制性规定，为有效合同。但被告闫杰作为案涉房产的出卖人在尚未取得该房产的不动产登记权属证，不具备处分权的情形下，致使案涉房产的所有权不能发生转移，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”的规定，对本案中原告杜同良要求解除与被告闫杰签订于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在双方签订的《房屋买卖合同》中的第七条第4项约定了明确的违约条款，符合法律规定，被告闫杰应当按照约定向原告杜同良支付违约金。 综上所述，本院对原告杜同良要求解除与被告闫杰于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》，并要求被告闫杰退还购房款492,000元，给付违约金49,800元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第五百九十七条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告杜同良与被告闫杰于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告闫杰于本判决生效之日起十日内返还原告杜同良购房款492,000元，并给付原告杜同良违约金49,800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,218元，保全费3,229元，共计12,447元，由被告闫杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  杜文军 审 判 员  张军生 人民陪审员  刘 宁 二〇二一年五月二十八日 书 记 员  孟 洁