湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初7491号原告：长沙浏阳河产业带建设有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道二段300号。法定代表人：谭卿,总经理。委托诉讼代理人:储木兰,湖南弘一律师事务所律师。被告：刘芹，女，1986年1月2日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。原告长沙浏阳河产业带建设有限公司（以下简称浏阳河公司）与被告刘芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告浏阳河公司的委托诉讼代理人储木兰、被告刘芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳河公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘芹立即腾空返还所租赁的长沙市芙蓉区浏阳河大道300号婚庆文化园A2-122-1/A2-221号房屋；2.判令刘芹立即向浏阳河公司支付拖欠的房屋租金218062元（计算至2020年10月15日止）；3.判令刘芹按照合同终止时月租金标准的2倍（即1267元/日）向浏阳河公司支付房屋占用费（自2020年10月16日起至实际返还房屋之日止，暂计算至2021年2月26日房屋占用费为168511元）；4.判令刘芹向浏阳河公司支付滞纳金34375.77元（按年利率15.4%计算）；5.判令刘芹向浏阳河公司支付违约金171060元（按月租金的3倍计算）；6.判令刘芹向浏阳河公司支付律师费19800元；7.判令刘芹承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月25日，浏阳河公司与刘芹签订《房屋租赁合同》，约定刘芹向浏阳河公司租赁长沙市芙蓉区浏阳河大道300号婚庆文化园A2-122-1/A2-221号房屋（以下简称案涉房屋），租赁面积为178.76平方米；租赁期限为3年，于2020年10月15日届满；租赁期限内租金支付方式为先付后用的原则，按季度向浏阳河公司支付房屋租金，刘芹应于每季度开始前10日支付该季度的房屋租金；刘芹逾期支付房屋租金或其他相关费用连续或累计超过30日的，浏阳河公司有权解除合同，刘芹未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期一日，应按逾期金额的0.1%向浏阳河公司支付逾期付款滞纳金；刘芹违约致使浏阳河公司解除合同的，应按合同解除或终止时月租金的3倍向浏阳河公司支付违约金；本合同解除或终止后，刘芹未按期返还房屋的，每逾期一日，应按本合同解除或终止时日租金标准的2倍向浏阳河公司支付房屋占用期间的占用费。合同签订后，浏阳河公司依约于2017年10月16日将案涉房屋交付给刘芹使用，但刘芹自2018年12月22日起未按照合同约定支付房屋租金，经浏阳河公司多次反复催款，刘芹仍拒不支付房屋租金及其他相关费用，已构成根本违约，造成浏阳河公司重大经济损失。原告浏阳河公司向本院提交的证据有：1.《刘芹滞纳金及占用费计算表》;2.《房屋租赁合同》；3.《民事委托代理协议》、律师费发票。被告刘芹辩称，浏阳河公司主张截止2020年10月15日刘芹拖欠租金218062元，其中涉及新冠病毒肺炎疫情影响应当减免部分租金，且房屋租赁期限届满合同终止前，刘芹向浏阳河公司已经支付的装修押金10000元和保证金50000元应予退还，或折抵欠交租金一并进行处理。2020年11月18日，刘芹与长沙市芙蓉资产经营管理有限公司签订了案涉房屋的租赁合同，出租主体不一导致刘芹不知道应向谁交纳租金，并非恶意拖欠租金，且租赁合同约定的滞纳金和违约金过高不合理。此外，2020年12月，刘芹在案涉房屋经营的店铺因被盗窃损失18800元现金，浏阳河公司未尽到物业管理责任，应予以赔偿，且案涉房屋多次被隔壁商铺经营活动损坏，维修金额总计达到15000元，刘芹曾多次与浏阳河公司交涉，也未得到有效及时处理。被告刘芹未向本院提交证据。原告浏阳河公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年9月25日，浏阳河公司与刘芹签订《房屋租赁合同》（包括正文、补充条款、附件一、附件二），约定刘芹向浏阳河公司租赁案涉房屋，租赁面积为178.76平方米，租赁用途为经营皮肤管理、服饰零售；租赁期限为3年，自房屋交付日起计算；租金为月固定租金，第一期为2017年10月16日至2017年12月31日，付款日为2017年10月6日，固定租金19525元，第二期至第八期为2018年1月1日至2019年9月30日，分别按三个月为一期，每期固定租金为52796元，第九期为2019年10月1日至2019年12月31日，付款日为2019年9月21日，固定租金为56316元，第十期为2020年1月1日起2020年3月31日，付款日为2019年12月22日，固定租金为57020元，第十一期为2020年4月1日至2020年6月30日，付款日为2020年3月22日，固定租金为57020元,第十二期为2020年7月1日至2020年10月15日，付款日为2020年6月21日，固定租金为66523元；刘芹应按期支付租金，每一期为三个月，刘芹应于营业日前10日向浏阳河公司支付第一期应付的租金，之后，每期届满前10日预付下一期的租金；刘芹须于合同签订后7日内，向浏阳河公司支付保证金50000元；刘芹逾期支付房屋租金或其他各类款项累计超过30日的，浏阳河公司有权书面通知终止本合同，没收刘芹已支付的保证金，刘芹按合同解除或终止前最高月租金3倍的标准向浏阳河公司支付一次性的违约金；刘芹逾期支付任何浏阳河公司应收之费用（包括但不限于租金、保证金、管理费等），则每逾期一日，应按各项欠付费用的0.1%支付滞纳金；合同期限届满或提前终止时，刘芹未经浏阳河公司同意逾期返还案涉房屋的，每逾期一日，应按本合同解除或终止时应付最高月租金2倍的标准向浏阳河公司支付房屋占用期间使用费，若因刘芹逾期不返还案涉房屋而造成浏阳河公司其他损失的，刘芹还应承担赔偿责任；任何一方违反本合同约定，须向另一方赔偿为实现债权而支付的合理必要费用（包括但不限于诉讼费、公证费、鉴定费、律师费等）；如果任何一方由于不可抗力而未能履行其在合同项下的义务，该方无需对另一方的损失承担任何责任，但不采取适当措施致使损失扩大的部分除外，受任何不可抗力事件影响的一方应立即将不可抗力事件书面通知对方，提供该不可抗力事件的情况描述和政府有关部门出具的证据，并解释其不履行本合同义务的原因。房屋租赁合同签订后，浏阳河公司于2017年10月16日向刘芹交付了符合合同约定的案涉房屋，但刘芹从2018年12月22日（第六期租金付款日）起未按照合同约定的租金支付方式和期限向浏阳河公司支付自2019年1月1日起至2020年10月15日租赁期限届满时止的房屋租金共计218062元。另查明，浏阳河公司与湖南弘一律师事务所于2021年5月13日签订《民事委托代理协议》，约定浏阳河公司委托湖南弘一律师事务所代理浏阳河公司分别与刘芹、黄英房屋租赁合同纠纷两案，律师代理费为39600元。合同签订后，浏阳河公司于2021年5月21日向湖南弘一律师事务所支付律师代理费39600元。本院认为，浏阳河公司与刘芹于2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》（包括正文、补充条款、附件一、附件二）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，浏阳河公司向刘芹交付了合同约定的案涉房屋，但刘芹未依约按期支付租金，构成违约行为，应当承担违约责任。关于房屋租金和房屋占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，案涉房屋租赁合同因租赁期限于2020年10月15日届满而终止，刘芹于2019年1月1日起未依约向浏阳河公司支付租金，至合同租赁期限届满欠交租金共计218060元，由于2020年初新冠病毒肺炎疫情影响，本院酌情减免刘芹所欠交的2020年1月1日至3月31日三个月租金57020元，刘芹欠交房屋租金共计为161042元，故浏阳河公司诉请刘芹支付欠交的租金218062元，本院予以部分支持。由于在租赁合同约定的租赁期限届满后，刘芹并未依约将案涉房屋腾空返还给浏阳河公司，其应当支付房屋占有使用费。案涉房屋租赁合同约定，合同解除或终止后，刘芹未按期返还房屋的，每逾期一日，应按合同解除或终止时最高月租金标准的2倍支付房屋占用期间的占有使用费。结合浏阳河公司未在刘芹逾期支付租金之时及时采取适当措施防止损失扩大，按照合同终止时最高月租金标准的2倍支付房屋占有使用费属于约定过高，综合本案案情，本院对合同租赁期限届满后的房屋占有使用费调整为参照案涉房屋租赁合同约定的合同到期终止时即2020年10月租金标准19006元（66523元÷3.5个月）的1.3倍即每月24707.8元计算，故刘芹自2020年10月16日起至2021年5月23日止应向浏阳河公司支付房屋占有使用费181190.5元，2021年5月24日起至腾空返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费按前述标准计算。对浏阳河公司诉请按合同约定标准计算房屋占有使用费的过高部分，本院不予支持。另外，刘芹辩称浏阳河公司应退还刘芹所付装修押金和合同保证金，或折抵欠交的租金，但其并未对该辩称主张提出反诉请求，且浏阳河公司认为没有收取装修押金，刘芹未依约支付租金系违约行为，按合同约定应不予退还押金和合同保证金，不能折抵应付款项，故对刘芹该辩称意见，本院不予采纳，刘芹可另案提起诉讼主张权利。关于浏阳河公司主张的按年利率15.4%计算滞纳金和按月租金3倍计算违约金的问题。案涉房屋租赁合同约定，刘芹逾期支付任何应付费用（包括但不限于租金、保证金、管理费等），则每逾期一日，应按各项欠付费用的0.1%支付滞纳金；刘芹逾期支付房屋租金或其他各类款项累计超过30日的，浏阳河公司有权没收刘芹支付的保证金，刘芹按合同解除或终止前最高月租金3倍的标准向浏阳河公司支付违约金。刘芹逾期未付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，合同约定的滞纳金具有违约金的性质，其与合同约定的违约金构成对违约责任的重复约定，且浏阳河公司诉讼请求自行调整的年利率15.4%滞纳金计算标准及合同约定的违约金计算标准均明显过分高于浏阳河公司的实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。刘芹主张合同约定的滞纳金和违约金过高，本院以浏阳河公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对案涉房屋租赁合同约定的滞纳金和违约金计算标准统一调整确定为按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算。自刘芹所欠交的每期租金应付之日起至2021年5月24日，刘芹应向浏阳河公司支付的违约金共计9562.2元，自2020年5月25日起至实际清偿租金之日止的违约金，应以欠交租金161042元为基数按前述利率标准计算。浏阳河公司诉请滞纳金和违约金的过高部分，本院不予支持。浏阳河公司诉请刘芹赔偿为实现债权支出的律师费损失19800元，并已举证证明律师费的实际支出，合理必要且符合合同约定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉房屋租赁合同签订于2017年9月25日，违约事实发生于2019年9月21日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，刘芹向长沙浏阳河产业带建设有限公司腾空返还长沙市芙蓉区浏阳河大道300号婚庆文化园A2-122-1/A2-221号房屋；二、在本判决生效后五日内，刘芹向长沙浏阳河产业带建设有限公司支付欠交的房屋租金161042元和房屋占有使用费181190.5元（参照《房屋租赁合同》约定的2020年10月租金标准的1.3倍即每月24707.8元计算，自2020年10月16日起暂计算至2021年5月23日，之后计算至腾空返还房屋之日止）；三、在本判决生效后五日内，刘芹向长沙浏阳河产业带建设有限公司支付违约金9562.2元（暂计算至2021年5月23日，自2020年5月24日起至清偿租金之日止的违约金以欠交的租金161042元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算）；四、在本判决生效后五日内，刘芹赔偿长沙浏阳河产业带建设有限公司为实现债权支出的律师费损失19800元；五、驳回长沙浏阳河产业带建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9720元，因适用简易程序减半收取4860元，由长沙浏阳河产业带建设有限公司负担1620元，由刘芹负担3240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二一年五月二十四日法官助理李家成书记员卢宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。