湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0923民再1号 原审原告：董新华，男，1967年2月2日出生，汉族，湖南省益阳市赫山区人，住湖南省益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：龚二成，湖南江之浩律师事务所律师。 原审被告：安化县嘉和房地产开发有限公司，住所地安化县东坪镇煤建路3号。 法定代表人:陈明清，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈彬军，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 原审被告:安化县建筑工程公司，住所地安化县东坪镇煤建路3号。 法定代表人:宁湘平，该公司经理。 委托诉讼代理人：王海，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 原审原告董新华与原审被告安化县嘉和房地产开发有限公司（下简称“嘉和公司”）、安化县建筑工程公司（下简称“建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院(2017)湘0923民初1243号民事判决书发生法律效力后，董新华不服该判决，向安化县人民检察院申请法律监督。安化县人民检察院向本院发出检察建议书，认为：我院在审理该案时，未能依照法定程序，全面、客观地审核所有证据，导致关键证据被遗漏，致使该案判决结果与同类案件不一致。该行为违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条关于证据审查的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第三款、《人民检察院检察建议工作规定》第九条的规定，特提出如下建议:依法纠正(2017)湘0923民初1243号案件中存在的违法行为及其导致的错误结果。经本院审判委员会讨论决定，于2021年3月5日作出（2021）湘0923民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原审原告董新华及其委托诉讼代理人龚二成、原审被告嘉和公司的委托诉讼代理人陈彬军、建筑公司的委托诉讼代理人王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董新华的再审请求：1.依法撤销安化县人民法院(2017)湘0923民初1243号民事判决书，改判嘉和公司为董新华办理嘉和商业广场一期一层所购买商铺的产权登记；2.依法改判嘉和公司和建筑公司连带支付董新华逾期办证违约金119596元、逾期交房的违约金107214元，2017年5月30日之后的逾期办证违约金按买卖合同约定计算至办理产权登记之日止。事实和理由:2017年5月18日，董新华因房屋买卖合同起诉嘉和公司、建筑公司，要求两被告履行《商铺买卖合同》约定，为原告办理不动产权证、支付逾期办证和逾期交房违约金等诉讼请求。安化县人民法院受理案件后，依法进行了公开开庭审理，在审理中原告提交了契税发票和房屋维修基金收据，证实了原告已经于2015年11月5日缴纳了全部契税和维修基金，但是，法院在判决认定事实时却错误的认定“原告至今未缴纳购买商铺的应缴契税”，从而导致判决结果明显错误。 嘉和公司辩称，1.本公司没有违约行为，不应承担责任，请求驳回原告的诉讼请求；2.交房时间应当按委托经营协议中的租赁时间确定；3.原告主张的逾期办证违约金的请求超过诉讼时效，逾期办证的违约金应当从2016年11月6日起计算，且违约金过高，请求法院予以核减。 建筑公司辩称，1.本公司没有与原告签订任何买卖合同，嘉和公司与本公司系两个独立的公司，办理产权证应由嘉和公司负责，本公司不应承担连带责任；2.违约的问题发生在嘉和公司与原告之间，原告将商铺委托嘉和公司经营，双方之间存在委托经营合同，该合同能够说明嘉和公司没有违约交房；3.同意嘉和公司的其它答辩意见。 董新华向本院起诉请求：1.两被告履行《嘉和商业广场商铺买卖合同》约定办理产权登记；2.两被告共同（连带）支付原告应退购房款、逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金合计362918元。逾期办理产权登记违约金现已计算至2017年5月30日，之后的办证违约金按日万分之二计算至办理好产权登记之日止；3.两被告承担本案诉讼费用。 本院原审认定案件事实如下：原告董新华与被告嘉和公司于2010年9月6日签订了《嘉和商业广场商铺买卖合同》，约定：原告购买嘉和商业广场一期一层020号商铺，建筑面积58.16㎡，总价款351752元；出卖人应于2010年9月6日交房；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房地产局测绘面积为准，房款多退少补；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之六的违约金。合同签订后，原告已付清全部购房款。之后，原告与被告嘉和公司达成协议，原告不再追究嘉和公司2012年9月30日前的所有违约责任。2014年2月25日，原告实际接收商铺。原告至今未缴纳购买商铺的应缴契税。另查明，2013年5月，嘉和商业广场门面商铺全体业主向建筑公司递交报告，主张门面商铺的权利。2013年10月，诉争商铺所在项目工程消防设施不符合规定，被安化县公安消防大队责令限期改正。诉争商铺所在项目工程至今未经消防验收。再查明，被告建筑公司系被告嘉和公司的唯一股东，且两被告财务人员相同。 本院原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、被告方是否应就诉争商铺逾期办理产权登记承担责任。原告购买诉争商铺，其作为纳税人应依法及时履行缴纳契税的义务，缴纳契税是办理房屋产权变更登记的法定条件，但原告至今未依法缴纳契税，亦是无法办理产权登记的原因。对原告要求被告方按约办理好商铺产权登记及要求被告方支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院均不予支持。二、被告方是否应就诉争商铺逾期交房承担违约责任。依据《嘉和商业广场商铺买卖合同》的约定，被告方应于2010年9月6日前向原告交房，但原告于2014年2月25日才实际接收商铺，被告方存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任。之后，原告与被告嘉和公司达成协议，原告不再追究嘉和公司2012年9月30日前的所有违约责任。故应由被告嘉和公司承担2012年9月30日至2014年2月25日之间508天的逾期交房违约责任，其应向原告支付逾期交房违约金为107214元[351752元×508天×0.0006/天]。对被告方提出的违约金过高的意见，本院不予采纳。被告建筑公司系被告嘉和公司唯一股东，被告方未能提交证据证实两被告公司的财产独立，故被告建筑公司应对被告嘉和公司的违约责任承担连带责任。三、应退购房款的问题。依据合同的约定，诉争商铺至今未办理好产权登记，相应产权登记的面积亦无法确定，尚未达到合同约定退房款的条件。故原告要求被告方退购房款的请求，本院不予支持。本院原审判决：一、被告安化县嘉和房地产开发有限公司支付原告董新华违约金107214元，限本判决生效后七日内付清；二、被告安化县建筑工程公司对被告安化县嘉和房地产开发有限公司的上述第一项给付内容承担连带清偿责任；三、驳回原告董新华的其他诉讼请求。 本院再审认定案件事实如下：原审原告已于2015年11月5日缴纳所购买商铺的应缴契税8651.06元及房屋维修基金715元。其他案件事实与原审认定的事实一致。 本院再审认为，本案的焦点是：（一）原审被告是否应当为原告办理讼争商铺的产权登记；（二）原审被告是否应就讼争商铺逾期交房和逾期办理产权登记承担违约责任；（三）两原审被告是否应承担连带责任。 关于第一个焦点。我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。原审原告董新华与原审被告嘉和公司签订的商铺买卖合同，合法有效。根据合同约定，原审原告有支付全部价款的义务，原审被告有交付房产以及办理相关产权登记手续的义务。原审原告已依照合同约定交付房款及缴纳契税等相关税费，原审被告应按合同约定办理产权登记。故原审原告要求原审被告办理产权登记的诉讼请求，本院依法应予支持。 关于第二个焦点。依据该案商铺买卖合同约定，嘉和公司应于2010年9月6日前向原审原告交房，但原审原告于2014年2月25日才实际接收商铺，嘉和公司存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。后因双方达成协议，原审原告不再追究嘉和公司2012年9月30日前的所有违约责任。故应由嘉和公司承担2012年9月30日至2014年2月25日之间逾期交房的违约责任，应向原审原告支付逾期交房违约金为107214元[351752元×508天×0.0006/天]。同时，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，办理权属登记及房地产权属证书，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权按日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。如因买受人原因未及时提供房地产权属登记的有关资料与缴纳相关的费用，而造成房地产权属证书的延期办理，由此造成的一切损失由买受人承担。合同签订后，原审原告依约付清了房款，并于2015年11月5日交付了相应契税及房屋维修基金，但嘉和公司未办理产权登记，嘉和公司存在逾期办证的违约行为，应承担相应违约责任，原审原告主张自2012年9月30日起计算逾期办理产权登记的违约金，嘉和公司认为其主张超过诉讼时效，且原审原告至2015年11月5日才缴纳契税，故违约金应从2016年11月6日开始计算。本院认为，原审原告主张2015年11月5日之前的违约金，虽有嘉和公司的违约行为，但也有原审原告未及时缴纳契税的原因，故原审原告要求自2012年9月30日起计算逾期办理产权登记的违约金，本院依法不予支持。在原审原告缴纳契税后，嘉和公司应办理产权登记，但至今嘉和公司仍未办理产权登记，故从2015年11月6日起，嘉和公司应向原审原告支付逾期办理产权登记的违约金40170元[351752元×571天(2015年11月6日至2017年5月30日)×0.0002/天]，2017年5月30日之后的逾期办理产权登记违约金，按本案买卖合同约定的标准继续计算至办理好产权登记之日止。嘉和公司提出诉讼时效抗辩，认为逾期办理产权登记违约金应从2016年11月6日开始计算，其抗辩无事实依据和法律依据，本院依法不予采信。 关于第三个焦点。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”建筑公司系嘉和公司唯一股东，两公司的财务人员相同，建筑公司未能提交证据证实两被告公司的财产独立，故建筑公司应对嘉和公司向原审原告支付违约金的责任承担连带责任。关于办理产权登记的责任，嘉和公司系讼争商铺的开发公司，办理产权登记的责任应由其自行承担，建筑公司对此不承担责任。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院(2017)湘0923民初1243号民事判决书； 二、原审被告安化县嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后60日内为原审原告董新华办理嘉和商业广场一期一层020号商铺的产权登记; 三、原审被告安化县嘉和房地产开发有限公司向原审原告董新华支付逾期交房违约金为107214元、逾期办理产权登记违约金40170元，限本判决生效后七日内付清。2017年5月30日之后的逾期办理产权登记违约金，按本案合同约定的标准继续计算至办理产权登记之日止; 四、原审被告安化县建筑工程公司对原审被告安化县嘉和房地产开发有限公司的上述第三项给付义务承担连带清偿责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6744元，由原告承担1800元，由被告被告安化县嘉和房地产开发有限公司、安化县建筑工程公司承担4944元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长 阮碧强 审 判 员 廖祥云 审 判 员 张 璐 二〇二一年五月十二日 法官助理 吴 铮 书 记 员 谌 喜