广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初8634号原告：佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司，经营场所广东省佛山市南海区。负责人：马仲业。委托诉讼代理人：李顺霞，女，1987年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告的员工。委托诉讼代理人：黎冠良，男，1987年11月17日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，系原告的员工。被告：潘勤，女，1966年3月2日出生，汉族，住重庆市江津市。原告佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司与被告潘勤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序的小额诉讼程序于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李顺霞、黎冠良、被告潘勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠物业管理费3395元（2019年12月1日至2021年1月31日共14个月，每月的物业管理费为242.5元）、公摊电费683.03元（金额与原告举证的费用详细一致，2019年12月1日至2021年1月31日，共14个月，本月所计算的公摊电费是上个月的费用，2021年1月的公摊电费包含了2020年8月至2021年1月的电梯维修保养费、消防远程监控费、消防维保费三项费用）及违约金（以尚欠的物业管理费及公摊电费欠费的次月1日起计算至付清之日为止按每日千分之三计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对其所有的佛山市南海区××××××××××××××××××××××（以下简称星御名都×××××××）提供物业管理服务，如逾期缴纳物业管理费等相关费用的，则原告有权自逾期之日起按每天千分之三计算违约金。2012年10月25日，经物价部门批准，星御名都小区物业管理费为2元/平方米。由于被告拖欠物业管理费及公摊水电费用导致原告经营困难。现原告已根据《前期物业管理服务协议》向被告提供物业管理服务，但截至2021年1月21日，被告仍拖欠原告物业管理费、公摊水电费。根据合同法及双方签订的协议，原告有权要求被告支付拖欠的物业管理费、公摊水电费及按每日千分之三计算违约金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法公正判决。被告辩称，一、原告一直不按政策法规公示小区公共水电费分摊，有账目造假、分摊混乱嫌疑，引起被告及同小区业主们的不满，原告不接受协商并自行在银行多扣“管理费”，由于数额不多，服务协议没到期，被告及业主们当预存管理费。原告此后多次以公共收益不足为由多收业主费用，长期没有公示公共收益的收支账目，对电梯换零件的费用也没有公示支出证明，公共水电费分摊报表始终没有实际数据罗列，但原告继续强行在银行账号以“管理费”扣除，再次引起被告及大量业主不满，原告仍然拒绝整改。原告甚至于2021年1月强行对全部业主多扣费，并称日后都会这样做，收费项目包括但不限于公摊水电费、电梯更换零件费、远程消防监控服务费、公共排水管疏通等杂费，并且不公示全面有效扣费依据，截止到被告暂停缴纳日，原告已经多扣被告两千多元的管理费。二、原告在电梯被检出有问题依然拖延不解决，属于综合服务严重不到位。在2019年6月电梯年检时，原告隐瞒被告所属栋其中一台电梯有重大安全隐患且不尽快按政府指导处理，而是执意自己想办法，致使被告及业主们一直使用电梯到同年11月被南海区市场监督局关停才公示，同时，原告在没有公示、没有经业主表决的情况下，直接启动申请高额维修基金来“维修”电梯，属于违规申请，遭被告及大量业主信访举报，最终被告所属栋的电梯以更换的方式解决。整改期间，原告一直故意怠工拖延，在整改电梯问题上服务不到位，是业主们自发开会商议电梯问题，是业主们找备选电梯公司，还是业主们互相转告签名表决做支柱，整改的费用也是未能使用任何公共收益，这些原本都属于原告的义务均没有做到。最终导致被告所属B栋的电梯至今18个月仍未开通（政府指导维修基金流程含公示约两个月）。期间，导致仅存的电梯因超负荷使用而多次坏停，让老、弱、病、残及孕妇多次爬楼梯，仅存的电梯的零件损耗特别大！三、原告收支小区公共收益多年，《前期物业管理服务协议》中并没有授予这方面权限，依据相关条例，公共收益可以由物管公司代为管理，但归集体业主监管、所有，使用时需经三分之二业主表决同意。但原告违规侵占、挪用，并剥夺被告及全体业主的知情权，账目弄虚作假，导致在整改电梯的费用上，业主们未能使用任何公共收益，只能自行支付全部费用，被告无法知情是否享受到属于自己的全部公共收益。四、原告在服务期间有严重失信问题。原告于2016年被里水工商行政管理局证实“公示信息隐瞒真实情况，弄虚作假”被列入严重违法失信企业名单，诚信分值从90分以上下跌至62.44分，期间原告大量削减服务人员，开始不完全履行物业服务协议约定及全方位服务不到位：1.绿化花园大量花草病死而没有补苗、更新，地面绿化带垃圾放至氧化，没有公示定期四害消杀的时间，曾导致其他业主家受白蚁侵害。2.公共秩序维护不到位，车辆乱停放、主出入口长期大量无业游民在躺卧、赌博，严重影响小区形象。3.综合服务不到位，电梯整改不力、原告从来没有定期开展小区活动节目、没有协助业主成立业委会、收支费用账目弄虚作假。4.公用部位及设备设施维护不足：墙体、天花等公用部位设施没有做好养护，玻璃雨棚爆裂、脏污、残缺；活动区设施、设备和门禁对讲机长期没有养护导致陈旧、破损及部分不能用。5、保安保洁人手严重不足，导致小区整体环境脏、乱、差：放至氧化的落叶及垃圾常可见，住宅区四个主出入口没有一个保安驻守，只有停车场出口收费站一个保安三班倒，住宅区也只有一个保安三班倒巡视，常常有陌生人进入，业主失窃时有发生。五、原告多扣被告及业主们的管理费后一直拒绝提供发票。被告及多名义工业主分别在2015年、2016年和2019年三次启动筹备成立业委会，原告不但不配合和支持，还以业主们均“不按时缴纳物管费”为由令筹备组无法成立。2021年，有部分业主已经向税务局举报投诉。六、原告将管理费内包含的费用也对被告及业主们加收：包括公共区域的维修及保养（扇灰、瓷砖修补的材料及人工费）、绿化养护及保洁等经营性水电费用、公共段管道淤塞后的疏通费等；由于《前期物业管理服务协议》不包括电梯和消防的维修维保费用，但原告连同消防监控服务费也要业主分摊。以公共收益不足为由强行在业主银行账号多扣管理费，均不公示任何真实有效的支出票据。综上所述，被告暂停缴纳物业管理费是由于原告严重违约多扣物业管理费在先，也是为免再被无故多扣费，而且原告长期不提供部分服务和服务严重不到位，基于公平和自愿原则，请求法院：1.驳回原告关于违约金的诉讼请求；2.对原告费用统计清单中的物业管理费打五折、2016年开始的物业管理费进行打折；3.原告退回历史以来在被告银行账号多扣的物业管理费，直到原告依法规公示所有支出的数据及有效票据，再对被告进行收取公摊水电费和维修等杂费（或申请维修基金）；4.因原告拖延工作导致仅存电梯损耗过大所产生的三年内的零件更换费，由原告支付。5.原告开具历史以来物业管理费的发票。除上述答辩意见外，被告补充如下答辩意见：1.原告以扣物业管理费的形式多扣了被告的钱，多扣的钱已经足够支付被告欠付的物业管理费。2.原告未履行物业管理或者履行物业管理不到位。3.被告从2013年入住，位于顶楼，被告居住在国外,每次回来都会发现电梯出状况，现在有一台电梯不能用，已经换了新电梯，至今未使用，有一台电梯经常出故障，导致被告需要经常爬楼梯，被告因为爬楼梯经常摔跤，因摔伤手术两次,至今未完全恢复。4.卫生环境不好，23楼以上基本没有搞过卫生。5.原告维修不及时，例如被告门口的感应灯，反馈后三天才维修。6.小区的停车费贵，晚上十点到早上十点收费35元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，其真实性无反证推翻，故本院予以确认，并根据本案的实际情况综合认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的经营范围为物业管理。佛山市南海区振鹏物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：物业名称为***********；被告或物业使用人应于每月5日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；住宅的物业管理服务费按房屋建筑面积为每平方米2元/月，以上收费标准不包含公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、电梯、消防系统的维修保养及年审费用，上述公共水电费按实际产生费用由全体业主按户分摊；六层(含六层)以上的二次供水费用，由六层(含六层)以上业主按户分摊等。该协议的第二条物业管理服务内容包括：“一、房屋共用部位的维护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。三、环境卫生。1.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集与清运。2.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。四、公共秩序维护。1.内容。（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）24小时公共区域值班、监督和巡视；（3）对大件物品搬运进行登记、检查。大件物品是指：体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品。2.责任。（1）严格管理秩序维护员队伍，工作规范。（2）及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况。（3）不承担业主人身与财产保管、保险责任。3.交通秩序与车辆停放。（1）内容。引导机动车、非机动车行驶与停泊。（2）责任。A、负责车辆停放场所秩序维护。B、不承担业主车辆及车内财物的保管、保险责任。4.房屋装饰装修管理。根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规和双方签订的《房屋装饰装修管理服务协议》提供管理服务。”该协议的第三条物业管理服务质量包括：“一、房屋外观：1.房屋整体外观统一、完好、整洁。2.对公共区域违章、私搭、乱建现象依法进行管理。二、设备运行：1.设备良好，运行正常，无事故隐患。2.特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1.共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。2.道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。四、环境卫生：1.整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。2.定期杀虫灭鼠。五、绿化：1.花草树木长势良好，修剪整齐、美观。2.定期消杀除虫。六、交通秩序与车辆停放：1.车辆停放有序。2.主要干道和消防通道交通顺畅。七、安全管理：1.公共区域内文明有序。2.可能危及住户安全处，依照国家有关规定有明显标识。八、消防：1.各类消防设施完好，有效。2.发生火警及时通报，并协助消防部门救助。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1.小修：在报修后1小时内或住户约定时间内到达现场。2.急修：水电急修在接到报修通知后30分钟到达现场。”同日，被告在《业主临时管理规约》上签名。经佛山市南海区发展规划和统计局确认的物业服务收费备案表显示：星御名都高层住宅申请备案标准为每月每平方米2元（不含公共水电费分摊）。***********的权利人为被告，建筑面积为121.24平方米。2013年11月至今，原告根据佛山市南海区振鹏物业管理有限公司的安排为星御名都小区提供了物业管理服务。被告向原告交纳了2019年12月1日之前的物业管理费，尚未交纳2019年12月1日至今的物业管理费。2019年11月19日、2020年12月23日，原告与北京安立泰信息科技有限公司签订了两份《自动报警远程监控系统联网检测服务合同》，均约定原告委托该公司对其联网的火灾自动报警系统进行二十四小时远程检测，探头数量为星御名都商业部分等。2020年1月9日，原告与广州奥的斯电梯有限公司佛山分公司签订了《续保合同续约协议》，约定：该公司对星御名都现有的7台电梯提供维护保养服务，维修保养费总计66000元，维护保养期限延续三年等。原告已按该协议的约定分期向该公司支付了相应期限的电梯保养费。2020年4月15日，原告与佛山市质安工程有限公司签订了《建筑消防设施维护保养合同》，约定该公司对星御名都建筑消防设施维护保养，服务期限自2020年5月1日至2021年4月30日，合同总价13500元等。原告于2020年8月31日向该公司支付了3375元，于2020年12月25日向该公司支付了3375元。在本案审理过程中，本院对星御名都小区的物业管理服务情况进行了现场勘查。根据被告提交的照片及本院现场勘查情况，原告在提供物业管理服务过程中存在如下问题：1.小区内部的空中花园未尽到维护的义务，未达到修剪整齐、美观等要求。小区内的公共设施维护不到位、清洁不到位等。2.小区的B栋、C栋电梯于2019年6月已出现问题。原告直至2019年11月才发通知暂停电梯使用，C栋的一台电梯经修复后于2020年6月恢复使用，B栋的一台电梯经更换后至今仍未投入使用。另查明，佛山市南海区振鹏物业管理有限公司的资质等级为三级，诚信分值为62.44分。本院认为，原告具有相应的物业服务资质，涉案《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，具有法律约束力。原、被告均应按照该协议的约定享有权利并履行各自的义务。关于被告是否应向原告支付物业管理费的问题，具体分析如下：第一，物业服务合同的标的是服务，服务具有长期性、琐碎性和重复性的特征，服务质量标准难以量化。原告提交的证据证明了原告为星御名都提供了一定的物业管理服务。第二，结合被告提交的证据及本院现场勘查的情况，原告在提供物业服务过程中确实存在对公共设施的维护不到位、清洁不到位、B栋及C栋电梯因故障而存在安全隐患后未及时跟进维修程序等瑕疵问题，但这些问题并不构成违法或严重违约，且这些问题的产生与该小区大量业主拖欠物业管理费导致原告收入大幅减少从而无法提高物业管理水平存在直接的关系。第三，电梯属于共用设备，与业主的生活息息相关。在B栋的一台电梯发生故障后，原告未尽到及时跟进维修程序等责任，导致该台电梯自2019年11月至今停止使用，对该栋房屋业主的生活造成较大影响，考虑到原告已按《前期物业管理服务协议》的约定提供了大部分的物业服务，且原告对存在的部分问题也在积极解决，故根据公平合理原则，自2019年11月至2021年1月31日（原告请求的物业管理费的截止时间）的物业管理费共15个月因一台电梯停止使用而应酌情降低20%。为减少当事人的诉累，该15个月的物业管理费的降低部分应从本案的物业管理费中扣减。对于2021年2月至电梯恢复使用期间的物业管理费，因原告并未在本案中提出相应请求，故上述期间的物业管理费由原、被告按照上述原则自行协商解决。第四，被告在答辩中认为原告存在多扣管理费、公共水电费等费用、违规侵占、挪用公共收益等，若原告确实存在这些情况，且对被告造成损失的，被告可以另行向原告主张权利。对于被告提出的开具发票的问题，被告可以向相关税务部门申请处理。综上分析，物业管理服务具有公共性，为了小区整体物业设施的维护保养，维持正常的生活秩序，小区内房屋的业主应交纳物业管理费。被告是***********的权利人，该房屋的建筑面积为121.24平方米，每月的物业管理费为242.48元（2元×121.24平方米）。根据本案的实际情况，经计算，该房屋2019年12月1日至2021年1月31日期间的物业管理费为2667.28元（242.48元×14个月-242.48元×20%×15个月），被告应支付予原告。关于公摊电费、电梯维护费、消防维保费、消防远程监控费的问题。具体分析如下：第一，因物业管理服务具有公共性，收取物业管理费及公共用电分摊费、公共维修分摊费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。涉案房屋因物业管理产生了公摊电费，已由原告实际支出，且原告也提交了交费发票及计算方式等证据，被告虽然提出异议但未能举证推翻，故原告请求被告支付2019年12月1日至2021年1月31日期间的公摊电费598.06元（已扣减电梯维护费、消防维保费、消防远程监控费等三项费用），本院予以支持。第二，原告主张公摊电费金额中包括了电梯维护费、消防维保费、消防远程监控费等三项费用，虽然电梯维护费、消防维保费与公摊电费的性质不同，但也属于原告在物业管理服务中客观垫付的费用，故为减少当事人诉累，本院在本案中一并处理。原告提交了电梯维护费、消防维保费的合同、发票及计算方式，被告虽然提出异议但不能举证推翻，故原告请求被告支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的电梯维护费（按一台电梯每月维护费350元、按面积分摊计算）、消防维保费（按每月消防维保费1125元、按面积分摊计算）合计59.22元，本院予以支持。第三，对于消防远程监控费，原告提交的《自动报警远程监控系统联网检测服务合同》中约定的探头数量为星御名都商业部分，并非住宅部分，且《前期物业管理服务协议》中并未约定该项费用，故原告请求被告支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的消防远程监控费，本院不予支持。关于违约金的问题。虽然被告因拖欠物业管理费而存在违约行为，但原告提供的物业管理服务过程存在诸多瑕疵问题，也存在违约行为。根据公平合理的原则，原告请求被告支付违约金（以尚欠的物业管理费及公摊电费欠费的次月1日起计算至付清之日为止按每日千分之三计算），本院不予支持。原告今后应严格按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行作为物业服务公司应尽的义务，给业主提供一个温馨舒适的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、潘勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年12月1日至2021年1月31日期间的物业管理费2667.28元予佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司；二、潘勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年12月1日至2021年1月31日期间的公摊电费598.06元、2020年8月1日至2021年1月31日期间的电梯维护费及消防维保费合计59.22元予佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司；三、驳回佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序的小额诉讼程序结案，受理费减半收取25元（佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司已预交），由潘勤负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  李淑梅二〇二一年五月十四日书记员  刘玉翠