四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初111号 原告（反诉被告）：谈雪芳，女，1969年9月17日出生，Ａ），现住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：陈丽君，四川福瑞斯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王玉英，女，1957年6月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告（反诉原告）：李必华，男，1955年6月30日出生，汉族，住四川省金堂县。 以上二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：张启捷。 以上二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：蒋风云。 被告：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省金堂县赵镇十里大道二段****。 法定代表人：詹金菊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。 原告（反诉被告）谈雪芳与被告（反诉原告）王玉英、李必华、被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称：清凤公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谈雪芳及其特别授权委托诉讼代理人陈丽君，被告李必华，被告王玉英、李必华的委托诉讼代理人张启捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谈雪芳向本院提出诉讼请求：1.判令王玉英、李必华立即拆除位于金堂县××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋外平台违章搭建的钢架棚、鱼池、花台等所有建（构）筑物和花草树木等，恢复屋顶原状；2.判令王玉英、李必华立即按照2020年11月6日签署的调解协议中约定的维修方案，继续履行维修义务，修缮屋顶平台防水，修复后需经谈雪芳签收，修缮后五年内不发生漏水问题；3.判令王玉英、李必华连带支付谈雪芳违约金150000元；4.判令王玉英、李必华连带赔偿因屋顶漏水给谈雪芳造成的损失100000元；5.诉讼费由王玉英、李必华承担。事实和理由：谈雪芳系金堂县赵镇赵镇滨江路一段29号生态水城2栋94号房屋的业主，王玉英、李必华系该小区X栋X单元X号房屋（即原告楼上）业主。2016年王玉英、李必华在谈雪芳屋顶平台违章建设一层花园，搭建钢架棚，并在花园修建花台和养鱼池，种植大量树木花草，破坏了屋顶的防水层，致使谈雪芳的房屋长期漏水，严重影响原告的正常经营。金堂县综合行政执法局（2020）1号《关于“生态水城楼顶住户违章搭建”事项的行政程序处理意见书》，金堂县规划和自然资源局认定“生态水城2栋4单元102号房所涉平台是该栋2楼商业房屋面，未规划有建（构）筑物，未核发任何规划许可手续”，王玉英、李必华在谈雪芳屋顶平台搭建的建（构）物系违章建筑。2020年11月6日，金堂县××镇街道××街××区人民调解委员会、金堂县综合执法大队组织双方进行调解，并达成调解协议：“王玉英防水做至防护栏之内，所有铺设卷材，并做保护层，施工期间由原告监督；如再遇到2楼屋顶漏水问题，属于被告房屋范围内的，由被告负责解决，公共部分由物业负责；楼顶以后禁止种树，并取缔花台；王玉英支付谈雪芳前期防水维修费用18000元，若一方违约，支付300%的赔付”。调解协议达成后，王玉英、李必华于2020年11月7日开始屋顶防水施工，但并未按照协议约定拆除屋顶所有建（构）筑物，只是移除了树木花草，而产生严重漏水问题的花台、鱼池、假山并未拆除。且未按照协议约定将屋顶整个抄开修理晾晒，而是移除树木后直接铺设防水卷材。隔壁物业负责维修的公共区域防水，是按照约定先取出屋顶碳花晾晒，再铺设防水卷材。谈雪芳多次对王玉英、李必华的施工方案提出异议，要求立即改正，但是被告不听劝阻一意孤行。2020年11月19日，公共区域的碳花取出后，积水渗透到隔壁公共区域，证明王玉英、李必华直接铺设防水卷材的方法根本不能解决漏水问题。为了堵塞积水，王玉英、李必华紧急开挖一条水沟并用堵漏剂封堵，导致积水全部积蓄在屋顶平台，谈雪芳的房屋仍然漏水，2020年10月份新装修的墙纸因漏水发霉。王玉英、李必华见维修工程量大、费用高，不再履行屋顶防水维修义务。2020年12月9日，经调解无果。因王玉英、李必华违法建设行为导致谈雪芳房屋严重漏水，且在签署调解协议后拒不按照协议约定履行维修义务，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条规定，被告应当立即拆除屋顶平台的违法建（构）筑物，恢复平台原状，并按照协议约定履行防水维修义务，向谈雪芳承担违约300%的违约责任。因王玉英、李必华的违法行为致使原告的房屋长达四年严重漏水，无法正常经营，其房屋租金一降再降，造成租金损失100000元，该笔损失应当由王玉英、李必华承担。 王玉英、李必华辩称，平台系开发商修建的公共区域，其对公共区域没有维修义务，且被告搭建的建筑物已完全拆除。王玉英、李必华签署调解协议时不懂法律，承担了不该承担的责任，其并不是修葺平台的主体，考虑自身年事已高，本着多一事不如少一事的原则才按协议支付谈雪芳18000元并在其监督下铺设了防水材料。原告通过起诉的方式解决问题违反了协议，其要求支付违约金没有事实及法律依据。2017年至2019年，谈雪芳房屋所处的商业环境因附近大桥重修，众多商家搬离该商业圈，人气下滑导致租金损失是正常现象，与房屋漏水没有因果关系。谈雪芳房屋漏水已有10余年，王玉英、李必华在2017年搬入小区前，该房屋已经存在漏水问题。谈雪芳将屋顶吊顶处钢筋打穿屋顶、空调出水管打穿楼层等也是漏水的原因，而未使用的公共部分完全并没有防水措施。况且，维修过程中谈雪芳进行了监督，期间并未提出异议，防水层铺设后进行防水测试时，谈雪芳发现与物业部门维修公共区域方式不同才进而提出异议，但此时工程已完工，不能因与物业部门采取的方式不同而认为应当重做。王玉英、李必华已经完成了协议内容，达到了合同目的。故请求驳回谈雪芳的全部诉讼请求。 清凤公司辩称，本案的法律关系应是相邻妨害纠纷，即使成立合同关系，该公司也不是适格被告。谈雪芳的房屋成交于2005年，已过了5年的保修期，公司没有维修义务。案涉平台的权属没有在买卖合同中体现出来，为开发商保留所有权的，但其使用者王玉英、李必华应当承担维护责任。 王玉英、李必华向本院提出诉讼请求：1.撤销与谈雪芳于2020年11月6日签署的调解笔录；2.判令谈雪芳返还18000元；3.诉讼费由王玉英、李必华承担。事实和理由：2020年11月6日，原告在金堂县××镇街道××街××区的组织下与被告及调解员签署了《调解笔录》。但原告认为该笔录签署时，由于没有专业的法律知识，加之原告年龄大，不堪被告多次骚扰，才同意了调解方案，但原告接到被告的诉状以后，原告认为公共区域的修缮与原告无关，应当由开发商进行修缮，而在《调解笔录》中，开发商并未派代表出席，本应当由开发商承担的责任，原告由于无法律知识，替开发商承担了责任属原告对《调解协议》的重大误解。故请求法院撤销《调解笔录》，并请求被告退还原告已向被告支付的18000元。 谈雪芳辩称，双方是在社区主持下进行调解，参与人员有社区负责人、城管局工作人员以及邻居等人，现场有法律专业人员及政府工作人员释明法律，王玉英、李必华在签署调解协议时不存在重大误解情况，且其已移除了部分设施，铺设了部分防水材料，并支付了前期维修费18000元，故请求驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 谈雪芳系金堂县赵镇滨江路一段29号2栋94号商铺（建筑面积483.36平方米）的所有权人，该房屋屋顶为露天平台。王玉英、李必华系金堂县××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋（建筑面积146.68平方米）的所有权人，于2016年11月对该房屋进行装修，此后在案涉平台（该房屋南侧墙角处高约0.5米矮墙为界的东侧向，约120平方米）地面进行改造并铺设瓷砖，搭建钢架棚、在花台种植花草等构建花园。2020年10月21日，谈雪芳因其房屋漏水问题向金堂县综合行政执法局反映“生态水城楼顶住房违章搭建，请求拆除违章搭建在其楼顶的空中花园，恢复屋顶原样。”金堂县综合行政执法局经立案调查，确定该“空中花园”为金堂县××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号业主搭建。2020年11月6日，赵镇泰吉街社区、金堂县综合行政执法局组织双方当事人进行调解，王玉英、李必华与谈雪芳达成一致意见，并在调解笔录上签字确认。该次调解会议还有谢清碧、朱艳等到场作为见证人，物业管理人员也在场。该调解笔录内容摘录如下： 谈雪芳：“我2楼的房子是租给别人做茶馆，屋顶漏水有10年了，之前去找物业，说只管5年，要我自已修。我常住国外，只能委托承租人进行维修，但近年屋顶漏水越发严重，前段时间因为漏水引发线路起火，所以我从国外赶回来，发现楼上住房在屋顶建了空中花园、水池、还养鱼植树，而我楼下的房子都被漏水淋烂了，我去找楼上解决，楼上却说不是他们的责任，我又去找了开发商、物业、相关部门，我的目标就是要尽快恢复屋顶防水，解决漏水。”王玉英：“首先，我对漏水给你造成的困扰道歉，我们能理解你的感受，也愿意配合你解决问题，之前我也不知道，你那漏水这么严重，现在我们也在配合执法部门查找漏水具体原因。”城管执法人员：“据我们调查，屋顶现在是防水坏了，水一直积蓄，所以一直在往楼下漏，现在要修缮，需要清除楼上建筑，对整个屋顶大修。根据规划局档案，楼顶建筑未经审批，属违建。”谈雪芳：“我之前去找楼上协商不管用，才去找了执法部门解决，希望得到合理解决。”城管执法人员：“现在涉及3个问题，一是楼上要解决漏水，二是执法部门对楼顶违建的处理，三是物业对楼顶的规划。首要解决屋顶漏水问题，其它可以走流程慢慢解决。”物业管理人员：“之前我们物业工作存在问题，给楼上楼下业主造成困难，对于公共区域，我们物管有维护责任，但是房屋防水管理是有期限的，解决了漏水，现在应该是楼上住房解决，我们物业可以配合楼上住户作业。”......通过协商，双方达成一致，协商结果如下:1.楼上居民王玉英，防水做至防护栏之内，所有铺设卷材并做保护层，在施工期间，由2楼住户谈雪芳监督。2.楼上漏水公用部分由物业公司或房产公司负责。3.楼顶以后禁止种树，并取缔花台。4.如再遇到2楼有漏水情况，属于王玉英房屋范围内的，由王玉英负责解决，其他公共部分由物业负责。5.双方协商由王玉英支付谈雪芳前期维护防水费用18000元（壹万捌仟元正），其中包括前期所有费用，并不再产生其他费用。6.经商议，今天调解结果产生后，双方均不再产生法律纠纷，如一方违约，未遵守调解结果，同意产生300%的赔付，并承担一切法律后果。7.防水施工时间2020年11月7日。8.王玉英今天内支付谈雪芳18000元防水维护费用。 上述协议达成后，王玉英、李必华找工人对案涉平台进行防水施工，工人按照王玉英、李必华的要求将防水卷材处理后直接铺设于瓷砖之上。该防水施工约1个月后完工，产生费用约8000元。物业部门对紧邻案涉平台面积约73平方米的公共区域部分（以2栋4单元3楼2号房屋南侧墙角处高约0.5米的矮墙为界限）进行的整修方式为，在对原地面处理后，依次铺设碳渣、卷材、混凝土、卷材，最后铺设地砖，发生费用29093元。 谈雪芳提出“希望上次调解协议能够执行，另外楼上鱼池取缔，并对鱼池下面的防水层更换重铺，楼上以后希望能留个门，方便进行维护”，由此泰吉街社区于2020年12月9日再次组织双方进行协调，因意见分歧，双方未能达成一致。 2020年12月7日，金堂县综合行政执法局向王玉英送达《限期自行拆迁违法建设决定书》，责令其于2020年12月23日前拆除彩钢棚；于12月31日下达《责令改正违法行为通知书》，责令其于5日内“自行拆除赵镇滨江路一段X号X栋X单元X楼X号围墙、恢复原状。” 上述事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、金堂县综合行政执法局询问（调查）笔录、（2020）1号行政程序处理意见书、责令改正违法行为通知书、限期自行拆迁违法建设决定书、现场照片、勘验笔录、询问笔录、当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，案涉平台搭建的钢架棚、鱼池、花台等建（构）筑物已经行政机关作出行政决定限期拆除，故谈雪芳主张拆除上述建（构）筑物的诉请不再属于人民法院民事诉讼的受案范围。本案争议的焦点是谈雪芳与王玉英、李必华于2020年11月6日所达成协议的效力问题。首先，该协议是在当地社区主持下，行政执法部门参与，且有见证人在场的情况下，双方当事人达成一致意见并签字确认，具有民事合同性质。其次，案涉协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，不存在损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等情形。再次，协议签订时当事人均具有完全民事行为能力。民事行为能力所考察的是当事人的年龄和精神状态，年满十八周岁的成年人精神状态正常即为完全民事行为能力人，是否具有法律知识、年龄是否偏大并不是考察当事人行为能力的要素。最后，案涉平台的所有权虽不属于王玉英、李必华，但在其对该平台地面及空间改造后加以利用期间发生漏水、渗水等问题，相应的维修义务理应由其负责。故王玉英、李必华认为协议中约定由其承担责任存在重大误解并要求撤销该协议的主张不能成立，案涉协议合法有效，对双方均具有法律约束力。 关于协议中约定的维修方案履行情况的问题。根据双方当事人的陈述以及现场查验，王玉英、李必华已停止对案涉平台的使用，防水卷材为直接铺设于地砖之上现呈裸露状态，而双方约定的维修方案为“铺设卷材并做保护层”。因王玉英、李必华对案涉平台的维修并未按照方案履行完毕，谈雪芳主张继续履行维修义务有事实及法律依据，本院予以支持。但需要提示双方注意的是，在案涉平台铺设保护层之前应当首先进行必要的防水测试，经测试不再有新的漏水、渗水现象并由双方确认之后即可继续进行保护层的施工。关于维修保质期的问题，案涉平台属于建筑物业主专有部份以外的公共部份，因王玉英、李必华对其改造和使用造成漏水、渗水，在其停止使用并按协议约定维修验收后其维修义务即告履行完毕，之后若再发生漏水、渗水应当根据情况确定责任主体。故谈雪芳主张王玉英、李必华对案涉平台修缮后保证5年内不发生漏水现象没有法律依据，本院不予支持。 关于违约责任的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。本案中，谈雪芳与王玉英、李必华约定“如一方违约，未遵守调解结果，同意产生300%的赔付，并承担一切法律后果”，该条款仅叙明“300%的赔付”，对计算基数并未确定，系对违约的损失赔偿的计算方法不明确。审理中，谈雪芳主张按预估修复费用5万元为基数，但缺乏证据印证，且王玉英、李必华也不认可。此外，谈雪芳还以其出租案涉房屋在2018年、2019年所减少的租金为依据要求王玉英、李必华予以赔偿。本院认为，租金的减少属于谈雪芳的经营行为，且经现场查看，案涉房屋所在楼层的商铺多处于闲置状态，结合此种情形，如认定租金的减少与该房屋漏水、渗水造成的影响存在必然的直接关联和完全的因果关系则有失公允。况且，王玉英、李必华已按案涉协议第八条的约定向谈雪芳支付了18000元的“防水维护费用”，即谈雪芳因平台漏水所造成的损失已得到相应赔偿；而案涉协议第五条也明确载明“双方协商由王玉英支付谈雪芳前期维护防水费用18000元（壹万捌仟元正），其中包括前期所有费用，并不再产生其他费用”。王玉英、李必华虽存在未继续履行维修方案的违约行为，但在协议签订之后并没有证据足以证明谈雪芳发生了新的损失，故谈雪芳按照约定不明确的条款主张违约金并按2018年、2019年减少的租金再计算损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，谈雪芳提起的部分诉讼请求成立，王玉英、李必华的反诉请求不成立。清凤公司不是案涉协议的当事人，故不承担该协议所约定的合同义务。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下： 一、王玉英、李必华于本判决生效之日起60日内按照与谈雪芳在2020年11月6日达成的协议第1条约定的“楼上居民王玉英，防水做至防护栏之内，所有铺设卷材并做保护层，在施工期间，由2楼住户谈雪芳监督”维修方案履行完毕对四川省金堂县房屋屋顶平台（金堂县××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋南侧墙角处高约0.5米矮墙为界的东侧向，面积约120平方米）的维修义务； 二、驳回谈雪芳的其他诉讼请求； 三、驳回王玉英、李必华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 本诉案件受理费2525元，由谈雪芳负担2000元，王玉英、李必华负担525元。反诉案件受理费125元，由王玉英、李必华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王泽波 二〇二一年五月二十七日 法官助理 朱俊霖 书 记 员 杨夏莹