安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0523民初1105号 原告：和县住房保障中心，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇历阳西路，统一社会信用代码12340523486452604J。 法定代表人:夏为民,中心副主任。 委托诉讼代理人:李有超,安徽天行剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:冯文惠,安徽天行剑律师事务所律师（实习）。 被告:黄静,男,1982年11月20日出生,汉族,住安徽省 马鞍山市和县历阳镇朝阳社区建设新村13号。 委托诉讼代理人：汪维斌，安徽汪维斌律师事务所律师。 原告和县住房保障中心（以下简称住房中心）诉被告黄静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住房中心委托诉讼代理人李有超、被告黄静及其委托诉讼代理人汪维斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告住房中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》；2、判令被告立即腾出房屋,依附于房屋的装修归原告所有,并将西面墙体恢复原状；3、判令被告按照合同总租金10%支付违约金2万元；4、判令被告支付自2020年2月19日按照250元每天计算租金损失至实际停止经营餐饮之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告通过公开拍租于2020年7月20日与和县直管公房管理服务中心(和县直管公房管理服务中心系原告下属机构,无独立诉讼主体资格)签订了《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。2020年年底原告发现被告在对承租房屋装修时,未经原告书面同意,私自砸掉西面墙体,改变为移动门,且被告的装修是为了经营餐饮行业。被告违反《租赁合同》第四条,第五条第2项(1),第九条第2项(2)(4),第十一条第1项(2)(3)等约定,已构成严重违约,同样违反了《民法典》中关于合同履行的相关规定。然,对于被告的违约行为,原告多次要求停止违约,被告拒不理睬,无奈,原告为维护自身合法权益,只得诉至法院,请求贵院支持原告诉讼请求。 被告黄静辩称：请求法庭驳回原告的诉请。关于第一项诉请，被告认为就租赁合同而言，被告没有构成根本性违约，对于本合同只要原告交付房屋，被告按时支付租金，可以认定原被告双方均履行了合同，为了维持合同的稳定性和持续性，法庭不应当判定解除合同。关于第二项诉请，关于房屋西面的墙体不是被告所拆，所以与被告无关。关于第三项、第四项诉请，均依附于第一项诉请是否成立，故不作答辩。 原告住房中心依法提交了以下证据：证据一、原告的法定代表人身份证明、身份证复印件、事业单位法人证书、和编字（2017）37号文件、和编字（2012）48号文件。证明：原告的基本信息和主体资格。证据二、和县县直行政事业单位国有资产租赁合同。证明：被告竞拍获得案涉房屋后与原告签订租赁合同，合同第四条约定不得从事餐饮和改变房屋用途，第五条第2款不得改变房屋内部结构和房屋损坏，一经发现原告有权退租并且依附房屋的装修归原告所有，合同第九条第2项（2）（3）（4）约定存在上述行为原告有权解除合同并收回房屋。该合同被告签字确认，合同有效。证据三、拍卖公告以及公告张贴的现场照片。证明：案涉房屋拍卖前已经将拍卖公告张贴在案涉房屋一排的门面房门口，公告中明确注明除原从事餐饮行业外，拍租的房屋不得从事餐饮行业。证据四、责令整改通知书、通知书张贴在案涉房屋内的现场图片。证明因被告违反合同约定，损坏房屋、改变房屋结构、改变经营用途、从事餐饮，原告于2021年1月7日通知被告整改，否则解除合同，并追究违约责任。被告拒绝签收，原告张贴在房屋墙上。证据五、案涉房屋照片2张。证明：被告从事餐饮经营，其中一张是被告对房屋装修时的照片、另一张是今天被告仍在经营的照片。证据六、被告身份证复印件。证明：被告的身份信息。证据七、证人秦某证言。证明：该房屋上一任租户用途为门窗加工，非餐饮行业，根据公告规定，此次拍租不得从事餐饮行业；此次被告拍租成交价4元每年，高于原租金1.8万元每年；房屋原状西面墙体完好；案涉房屋拍租前已经公告告知竞拍人不得从事餐饮，竞拍人已经知晓。证据八、证人张某证言。证明：案涉房屋拍卖时，拍卖公告中规定不得从事餐饮，竞拍人乃至其他知情人都知晓。证人从事餐饮，就在案涉房屋隔壁，其房屋拍卖成交价13万元每年，远远高于被告成交价4万元，显然被告的房屋并没有作为可从事餐饮的房屋进行拍卖，否则按照市场竞价不会相差这么大。被告于2021年初对房屋进行装修，并于2021年2月19日正式经营餐饮至今，违约行为持续到现在。房屋西面墙体是在装修中损坏的。 被告黄静质证意见如下：证据一真实性无异议，但是文件内容上无法反映出和县直管中心与原告之间的关系。证据二的真实性不持异议，但这是格式合同，被告仅在合同上签字，合同内容均是原告所写。同时，这份合同是对房屋用途的约定对被告是不公平的，因为被告已经高出市场的租赁价格承租该房屋，同时被告在合同签订之前缴纳了全年的房屋租金，不能以此条款认为被告违约，同时该门面房也搁置了几个月的时间，因为被告一直在考虑该门面房的经营项目，鉴于没有找到合适的项目，同时隔壁陶记小吃和被告是朋友关系，被告只是暂借给陶记小吃摆放桌椅给客人吃饭，被告并未实际经营餐饮，如果被告实际经营餐饮，必须领取餐饮的营业执照，要有自己的厨房，被告已经考虑另选其他项目，领取营业执照。证据三被告当庭才看到，之前对此公告不知情，对涉及本案的相关内容不予认可。被告从未收到相关整改的通知，故对证据四不予认可。证据五照片，房屋目前的现状确实是的，但是对于张贴的公告不知情，照片中没有经营餐饮的厨房，也没有取得餐饮的营业执照，故法庭不能认定被告经营餐饮。证据六没有异议。证据七证人证言不能证明被告知晓公告的内容，从证人证言可以证明该房屋的位置从事其他行业以目前的租金价格必然亏本。证据八证人证言，在这样的位置出现这样的天价房租，是因为同行之间恶意竞争所致，这是导致出现天价房租租金的根本原因，同时也是为什么会出现招拍公告中不得从事餐饮的原因，因为作为原告的初衷是为了防止同行业之间的恶意竞争出现天价房租，最后租户不能按约定履行义务所作出的保护措施。如果没有同行业之间的恶意竞争，作为原告完全没有必要在招拍公告中设定不能从事餐饮的条款，设定这样的条款不是原告的本意。 被告黄静提供了以下证据：证据一、竞租人需知。证明竞租人需知内容并未明确告知涉案房屋不准从事餐饮行业。证据二、安徽双赢集团拍卖有限公司拍卖成交确认书。证明被告以每年租金4万元的价格竞拍涉案房屋的承租权，可以证明被告通过合法的形式取得该房屋的租赁权。证据三、和县县直行政事业单位国有资产租赁合同。证明原被告于2020年7月20日签订租赁合同。证据四、发票及收据。证明被告已经按合同的缴纳了全年4万元租金及4000元的保证金。证据五、照片3张。证明被告承租的房屋东边和西边均从事餐饮行业。 原告住房中心质证意见如下：证据一即使是真实的，该须知也仅是告知竞租人参与竞拍的相关规范要求，不涉及竞拍房屋的基本情况和要求。对于案涉房屋原告作为出租方委托拍卖公司拍卖时已经在拍卖公告和成交后的租赁合同中详细确认，该证据不能达到被告的证明目的。证据二三性无异议。被告拍租获得案涉房屋合法，但在履行租赁合同中存在违约行为。证据三的三性无异议。质证意见同原告对该合同的举证意见。证据四的三性无异议。证据五真实性无异议，但能够反映因该条街已经有两家从事餐饮，原告考虑该情况以及环保要求，不再允许其他租户从事餐饮。除此之外，该两家参与竞拍，价格高于被告，显然是该条街餐饮市场良好，如一开始房屋允许经营餐饮，成交价不可能是4万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年7月20日，和县直管公房管理服务中心（甲方）与被告黄静（乙方）签订《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》，双方约定：第一条房屋基本情况，该房屋坐落于和县××镇××路××室小区××＃楼××房××号××，建筑面积共计54.56平方米，门面壹间。第二条租赁期限，该房屋租赁期共60个月，自2020年7月20日起至2025年7月19日。第三条租金、租金支付期限及方式，该房屋每月租金为3333.3元，合同期租金总额为200000元。第四条房屋租赁用途，乙方承租该房屋用途为除餐饮及高污染噪音的行业外，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。第五条房屋维护及修缮，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第九条合同解除的条件。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。第十一条乙方违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至得到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。和县直管公房管理服务中心与被告黄静均在合同上签字或盖章。被告黄静向原告住房保障中心支付租金40000元。 和县直管公房管理服务中心于2021年1月7日向被告黄静送达《责令整改通知书》，责令被告黄静于10日内整改：1、房屋结构恢复原状；2、不得擅自改变合同规定的经营用途。如拒不整改，将收回此房，解除租赁合同并依法追究违约责任。 查明，2020年6月23日，原告住房中心和安徽双赢集团拍卖有限公司和县分公司发布《和县历阳西路31号楼等（25处75个承租户）第一批10处19个承租户经营权拍租公告》（项目编号：C-2020-004）。一、标的信息9、历阳西路陋室小区31#楼（商经房148号），面积54.56平方米，出租期限5年，起始租价30008元/年。二、有关说明和要求5、租赁期内，承租方不得擅自改变其内部结构。如需装修或改造，在不影响房屋结构的情况下，必须书面经出租方同意后方可施工，各项费用由其自行承担。7、承租方经营项目……，不得从事破坏自然环境以及高污染、高噪音的经营类，除原经营餐饮外，其他房屋一律不得经营餐饮。应服从出租方监督管理，遵守出租方对该房屋经营范围的限制要求。2020年7月9日，安徽双赢集团拍卖有限公司和被告黄静签订《拍卖成交确认书》（0003058），确认：9历阳西路陋室小区31#楼（商经房148号），5年租赁，40000元/年。 查明，案涉房屋上一任租户的房屋使用用途为门窗加工，非从事餐饮行业，现案涉房屋从事餐饮行业。张某租赁的146、147号房屋从事餐饮行业，面积为96.06平方米，每月租金为10833.3元，合同租期为5年，合同期租金总额为650000元。 另查明，原和县房地产经营管理中心系原和县房地产管理局的二级事业单位，负责县直管公房的经营管理。2017年10月30日，原和县房地产管理局所承担的行政职能整合到和县住房和城乡建设局，并更名为和县住房保障中心。2020年1月17日，原和县房地产经营管理中心更名为和县直管公房管理服务中心。 本院认为：和县直管公房管理服务中心是原告住房中心依法设立的负责县直管公房的经营管理的二级事业单位，不具有法人资格，本案原告住房中心作为行政机关，具有主体资格，诉讼主体适格。 和县直管公房管理服务中心与被告黄静签订的《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》，系被告黄静依据原告住房中心和安徽双赢集团拍卖有限公司和县分公司发布《和县历阳西路31号楼等（25处75个承租户）第一批10处19个承租户经营权拍租公告》依法拍租的结果，双方意思表示真实，不违反法律、法规规定，系合法、有效合同，合同双方理应按照合同的约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，被告黄静违反约定，擅自改变房屋内部结构，对原告住房中心的责令整改通知置之不理，并改变房屋使用用途，显属无理，原告要求解除该房屋租赁合同的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，被告黄静否认根本违约，没有提出如果法院判决解除合同后应当退还未使用案涉房屋天数的租金，本院为减少当事人诉累，在合同解除后，一并要求原告住房中心应在扣除实际出租天数后将剩余租金予以退还。 《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》第五条房屋维护及修缮中约定，被告黄静如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告政府中心的书面同意后方可施工。现被告黄静没有得到原告住房中心的同意即改变房屋的内部结构，属于违约，应根据原告住房中心的要求对房屋恢复原状。 《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》第十一条乙方违约责任中约定，租赁期间，未经原告住房中心书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋、改变本合同规定的租赁用途的，原告住房中心有权终止合同，收回该房屋，被告黄静应按照合同总租金的10%向原告住房中心支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至得到弥补全部损失为止。现被告黄静违反约定，应按照合同总租金的10%向原告住房中心支付违约金20000元（200000×10%）。原告住房中心另要求被告支付自2020年2月19日按照250元每天（代理词中变更为以40000元/年租金与73837元/年租金＜经营餐饮房屋＞之间的差额损失，即92.7元/天）计算租金损失至实际停止经营餐饮之日止，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。被告黄静认为不应当判决解除合同、被告暂借案涉房屋给他人经营餐饮、案涉房屋系他人改变结构等的辩解和抗辩均无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、五百五十七条、五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告和县住房保障中心与被告黄静签订的《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》，原告和县住房保障中心应在本判决生效之日起10日内扣除实际出租天数后将剩余租金退还被告黄静； 二、被告黄静于本判决生效之日起10日内将坐落于和县××镇××路××室小区××＃楼××房××号××返还给原告和县住房保障中心并将房屋恢复原状； 三、被告黄静于本判决生效之日起10日内支付原告和县住房保障中心违约金20000元（200000元×10%）； 四、驳回原告和县住房保障中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的数额履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取250元，由原告和县住房保障中心负担72元，被告黄静负担178元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  赵晓军 二〇二一年五月十八日 书记员  彭龙梅 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。