广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4242号 原告：柳州市鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司，住所：广西柳州市鱼峰区雒容镇政通路一巷1号金福苑1栋一楼16号，统一社会信用代码：91450202MA5NR2Q565。 法定代表人:李桂明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所律师。 被告：罗璇，女，1986年10月5日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦天相，广西五汇律师事务所律师。 第三人：赵福林，男，1967年8月16日出生，瑶族，住广西柳州市鹿寨县。 原告柳州市鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司（以下鑫辉煌雒容分公司）与被告罗璇、第三人赵福林居间合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序。由于本案要以另案的审理结果为依据，本案中止审理。因本案案情疑难复杂不宜适用简易程序审理，本院于2020年10月9日作出（2020）桂0203民初4242号之一民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。2020年12月8日，本院恢复对本案的审理。2020年12月23日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告鑫辉煌雒容分公司的委托诉讼代理人彭峙、被告罗璇及其委托诉讼代理人韦天相到庭参加诉讼。第三人赵福林经本院依法传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗璇向原告支付20000元违约金；2.本案诉讼费、保全费由被告罗璇承担。2020年12月8日，原告向本院申请变更第1项诉讼请求为：判令被告罗璇向原告支付20000元违约金、定金60000元、劳务费39000元、赔偿损失2470元，合计121470元。 事实和理由：2019年12月12日，被告罗璇与原告签订《房屋独家转让代理协议》，约定原告代售被告名下的位于柳州市鱼峰区X号房屋，约定原告可代收定金等双方权利义务，并约定被告违约后果为支付违约金2万元、按780000元协议房价的5%支付劳务费给原告。原告随后居间第三人购买该房，签订《定金合同》。原告通知被告与第三人签订正式房屋买卖合同时，被告违约，引发纠纷。随后第三人起诉至柳州市鱼峰区人民法院，该院于2020年6月17日作出（2020）桂0203民初2242号民事判决，判决原告向第三人双倍返还定金120000元及承担案件受理费、保全费2470元等内容。原告不服上述判决向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院作出（2020）桂02民终3105号民事判决，判决结果为驳回上诉，维持原判。前述判决生效后，原告已经履行了给付义务，向第三人双倍返还了定金120000元，并且支付了第三人案件受理费、保全费2470元。据此，因被告的违约行为，给原告的经营带来了巨大的损失和困扰，应承担违约责任和赔偿责任，恳请法院支持原告诉请。 原告鑫辉煌雒容分公司向本院提交的证据有：1.2019年12月12日《房屋独家转让代理协议》；2.《诚意金合同》；3.2020年1月17日《房屋独家转让代理协议》；4.《居间服务承诺书》；5.《定金合同》；6.《告知函》、《快件查询截图》、《手机短信记录及聊天截图》；7.《（2020）桂0203民初2242号民事判决书》、《（2020）桂02民终3105号民事判决书》；8.《中国建设银行电子回单详情》、《收据》；9.《（2020）桂0203民初2242号民事庭审笔录》。 被告罗璇辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，被告不存在违约行为，不应该承担相关的责任。1.原告与第三人签订定金合同及收取60000元定金没有经过被告的授权或者事后追认，是无权代理行为，应由原告自行承担民事责任，与被告无关。2.被告并不存在违约行为。《房屋独家转让代理协议》约定房屋价款是780000元干净，包含抵押的贷款，但不包含解押的过桥费用、税费和中介费等费用，而之后原告要求被告承担房屋解押的过桥费等相关费用，原告存在违约，无权要求被告承担违约责任。3.原告主张的违约金过高，根据现有证据，如果原告促成本次交易，原告可以获得超出房屋底价的部分也就是10000元作为中介服务费，原告主张20000元明显过高；原告没有证据证明产生劳务费，并且原告在没有促成交易的情况下获得的劳务费比促成交易获取的中介费还高，明显不合理，而且违约金与劳务费的性质相同，属于重复计算的费用。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告罗璇未向本院提交证据。 第三人赵福林经本院依法传票传唤后未到庭参加诉讼，未向本院提交证据，但其在庭前向本院提交书面答辩状称，2020年1月16日，第三人与原告签订诚意金合同，有意向购买位于柳州市鱼峰区X号房屋，成交价为790000元，原告收受第三人诚意金10000元。2020年1月20日，第三人与原告签订定金合同，第三人支付定金60000元。约定违约需要双倍返还定金，签订定金合同后，原告没有履行办理房屋过户手续的合同义务。在签订合同过程，原告虽然有表示代被告卖房，但从来没有让第三人与被告见面联系，原告以自己的名义与第三人签订合同，事实已经在第三人与原告、被告房屋买卖合同纠纷一案一审二审查明。原告与被告的约定，第三人不清楚。合同签订后，原告以被告反悔不卖房，告知是被告违约，但第三人没有得到被告的证实。原告与被告之间的纠纷，第三人所知甚少，以法院在审理第三人与原告、被告房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录为准。 第三人赵福林未向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、4、6、7、8、9的真实性没有异议，但不同意原告的证明目的，本院对上述证据的真实性予以认定，但上述证据能否达到原告的证明目的，本院结合案件情况综合予以认定；对原告提交的证据2、3、5的三性均不予认可，本院认为，证据2、5在（2020）桂0203民初2242号案中已由第三人出示原件，原告在本案中亦向本院出示了证据3的原件，故本院对原告提交的证据2、3、5的真实性予以采信，但能否达到原告的证明目的，本院结合案件情况综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年12月12日，被告罗璇（甲方）与柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司（乙方，以下简称柳城鑫辉煌雒容分公司），签订一份《房屋独家转让代理协议》，约定：甲方委托乙方代理转让位于柳州市鱼峰区X号房屋，房屋转让底价780000元（干净），由买方承担所有过户费用，最终成交总价超过部分作为该房代理佣金、广告费、交通费等支付给乙方；乙方代理期限从2019年12月12日至2020年12月12日止；乙方在代销期限内具有该房屋的独家转让代理权利；在代理销售期间内乙方出售该房时，可以代收售房定金、房款及办理过户手续。如出售该房屋，乙方收到买方交来的购房定金（定金收取不低于5000元），甲方必须按乙方与买方约定的时间内与买方签订《房屋买卖合同》，甲方不得以任何借口推诿。如因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订及甲方不愿将该房出售或者不配合办理过户手续，视同违约，需承担一切违约责任，需支付违约金人民币20000元给乙方，并承担双倍返还乙方代收买方的购房定金，另外再支付代理销售该房屋协议底价5%的劳务费给乙方（不限于广告费、交通费、误工费等），乙方无任何责任；甲方保证上述房屋产权清晰，无抵押、无查封、无在办业务、无凶杀等非正常死亡事件及其他权限限制情况，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理；甲方对本协议内容充分了解后自愿签订并承担一切法律责任，本协议双方签字即发生法律效力。 2020年1月16日，柳城鑫辉煌雒容分公司与第三人签订《诚意金合同》，约定：案涉房屋成交价为790000元，第三人先支付购房诚意金10000元，待房东签好代理协议同意该价格出售后自动充当购房定金并且买方增加购房定金至780000元。同日，柳城鑫辉煌雒容分公司出具一份《收据》，确认收到第三人交来购买案涉房屋诚意金10000元。 2020年1月17日，柳城鑫辉煌雒容分公司（甲方）与被告罗璇（乙方）签订《居间服务承诺书》，约定：甲方为乙方出售案涉房屋，乙方获得房款780000元干净，销售超出部分同样作为乙方支付给甲方的中介服务费，并在首付款到账当日一次性支付给甲方。 2020年1月20日，柳城鑫辉煌雒容分公司与第三人签订《定金合同》，约定，今代房主罗璇收赵福林交来购买案涉房屋的购房定金，案涉房屋成交总价790000元，第三人先支付购房定金60000元给卖方（由原告鑫辉煌雒容分公司代收），支付定金后春节收假后10天之内与卖方签订《二手房买卖合同》。如买方违约不买，则卖方不退换定金；如卖方违约不卖，则双倍赔偿定金给买方。同日，柳城鑫辉煌雒容分公司出具一份《定金收据》交第三人收执，载明：代被告罗璇收取第三人交来的案涉房屋购房定金60000元。 2020年1月21日，被告罗璇与柳城鑫辉煌雒容分公司员工前往柳州市自然资源和规划局查询案涉房屋相关权利信息：案涉房屋所有权人为被告罗璇，该房屋已抵押给中国建设银行柳州分行，抵押权价值500000元，抵押期限为2017年2月13日至2047年2月13日。 由于第三人认为柳城鑫辉煌雒容分公司、被告未按《定金合同》的约定，与第三人签订《二手房买卖合同》，故而于2020年3月27日以柳城鑫辉煌雒容分公司、柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司（以下简称鑫辉煌公司）、罗璇、李洪为被告诉至本院，要求解除第三人与柳城鑫辉煌雒容分公司签订的定金合同，柳城鑫辉煌雒容分公司、鑫辉煌公司、罗璇双倍返还第三人购房定金120000元。本院于2020年6月17日作出（2020）桂0203民初2242号民事判决，判决结果为：一、解除赵福林与柳城鑫辉煌雒容分公司于2020年1月20日签订的《定金合同》；二、柳城鑫辉煌雒容分公司双倍返还赵福林定金120000元；三、鑫辉煌公司对柳城鑫辉煌雒容分公司上述债务承担连带偿还责任；四、驳回赵福林的其他诉讼请求。由柳城鑫辉煌雒容分公司、鑫辉煌公司承担案件受理费1350元、保全费1120元。柳城鑫辉煌雒容分公司、鑫辉煌公司不服本院上述判决，在法定期限内向柳州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年11月5日作出（2020）桂02民终3105号民事判决，判决结果为驳回上诉，维持原判。前述判决生效后，原告已经履行给付义务，返还了第三人已支付的购房定金60000元并赔偿了第三人购房定金60000元，同时支付了第三人代为垫付的案件受理费1350元及保全费1120元。 2020年7月6日，原告向本院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金20000元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。2020年12月8日，原告向本院申请变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金20000元、定金60000元、劳务费39000元、赔偿损失2470元。 另查明，柳城鑫辉煌雒容分公司于2020年6月23日变更登记为原告鑫辉煌雒容分公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2019年12月12日签订的《房屋独家转让代理协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。 按照《房屋独家转让代理协议》的约定，原告在代销期内对案涉房屋具有独家转让代理权利，可以代收不低于5000元的售房定金、房款及办理过户手续，原告与第三人于2020年1月20日签订的《定金合同》约定案涉房屋成交总价790000元，原告向第三人收取60000元的购房定金未超过法律所允许的收取定金的限额，也未违反《房屋独家转让代理协议》的约定，故原告有权代被告收取前述60000元购房定金。 由于案涉房屋已抵押给银行，尚未结清银行贷款，被告认为《房屋独家转让代理协议》所约定的房屋转让底价为780000元干净，不应由其承担解押的过桥费等费用，故而不同意与第三人签订《二手房买卖合同》，但按照《房屋独家转让代理协议》的约定，被告保证案涉房屋无抵押等情况，若发生与被告有关的债权债务，由被告负责清理，从该约定可以看出，双方已对案涉房屋的解押事宜有明确的约定，即由被告自行处理。另外，根据被告在（2020）桂0203民初2242号案庭审中的陈述，解押的过桥费用大约为20000元，而根据原告与第三人签订《定金合同》，约定的房屋成交价为790000元，按照原、被告签订的《房屋独家转让代理协议》的约定，原告促成此次交易可获取的中介费仅为10000元，由原告承担解押过桥费用明显不符合常理、日常交易习惯及公平原则。 综上所述，可以认定系因被告之原因导致无法与第三人签订案涉房屋的《二手房买卖合同》，被告已经构成违约，应承担违约责任。因被告的原因导致原告承担了本院（2020）桂0203民初2242号民事判决所确定的各项义务，即赔偿第三人定金60000元、案件受理费1350元、保全费1120元，被告应予以支付给原告前述费用。同时，根据《房屋独家转让代理协议》的约定，因被告违约，被告需支付违约金20000元给原告，故原告要求被告支付违约金20000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的劳务费39000元，本院认为，由于原告并未向本院举证证明该项费用的产生，原告在客观上并未促成本次交易，在其促成交易的情况下，原告能获取的中介费为10000元，现在未促成交易的情况下要求被告支付39000元的劳务费，明显不合常理、交易习惯及公平原则，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告罗璇应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司支付该公司因履行本院（2020）桂0203民初2242号民事判决所确定的履行义务而支付给第三人赵福林的购房定金60000元、案件受理费1350元及保全费1120元，合计62470元； 二、被告罗璇应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司支付违约金20000元； 三、驳回原告柳州市鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2729元，保全费220元，合计2949元，由原告柳州市鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司负担876元，被告罗璇负担2073元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  谢祥兵 人民陪审员  冯珍珍 人民陪审员  陈晓凤 二〇二一年五月二十一日 书 记 员  韦艳想 附相关法律条文： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。