甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初689号原告：吴玉林，男，汉族，1952年6月9日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：凌雪，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文婷，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：达玮，男，汉族，1981年4月12日出生，住甘肃省兰州市西固区。被告：杨军，男，汉族，1987年10月28日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告吴玉林与被告达玮、杨军租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉林的委托诉讼代理人凌雪、李文婷，被告达玮、杨军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴玉林向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告返还租赁房屋，并结清因使用该房屋而产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、天然气等）；2.依法判令被告向原告清偿欠付租金323136元；3.依法判令被告向原告支付物业费39780元；4.依法判令被告向原告支付违约金84456元；5.依法判令被告拆除租赁房屋内的装饰、装修物，将租赁物恢复原状，或承担恢复原状所需的相关费用；6.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对第二项诉讼请求中租金数额进行变更，增加84456元，合计407592元。事实与理由：2018年10月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租位于兰州市西固区国美电器三楼部分，面积为408平方米，房屋租赁期共32个月零13天（自2018年10月1日至2021年6月14日），约定案涉合同中的租赁费用包括租金、物业费和其他费用，其中租金自承租之日起即2018年10月1日起到2019年9月30日止，每月每平方米63元（不含发票价）；2019年10月1日至2019年9月30日止，每月每平方米66元（不开发票价）；2020年10月1日起至2021年6月14日止，每月每平方米69元（不含发票价）；物业管理费为每月每平方米3元，在租赁期内，按每六个月为一期支付租金，被告于每期期满前10日内支付下一期的租赁费用，并约定被告拖欠案涉合同应支付原告的任何款项超过15日，原告有权解除合同，被告需向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退。合同签订后，被告向原告支付了50000元保证金后，由张凯代为支付了第一年（即2018年10月1日至2019年9月30日）的房屋租金，剩余租金被告至今未向原告支付。原告多次向被告催要剩余房屋租赁费用，被告均以各种理由推诿拖延、拒不向原告支付。截止2020年9月30日，被告共拖欠原告房屋租金323136元，物业费14688元，制冷费2448元，取暖费21828元。被告拒不支付租赁费用的行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护己方合法权益，特诉至法院，望查明事实，依法判决。被告达玮、杨军辩称,一、原告吴玉林主张诉讼请求所依据的《房屋租赁合同》是虚假的。1.原告提供的《房屋租赁合同》并非2018年10月13日，前期都是由其女婿张凯受其委托办理，吴玉林补签日期为2018年11月13日。而且张凯作为吴玉林的女婿被吴玉林全权委托与被告于2018年9月开始洽谈合作事宜，最后吴玉林与张凯协商自愿以第一年房租入股占股30%达成协议成立兰州拉丁室内娱乐有限公司，签订合约前后张凯与吴玉林两人向被告收取房租押金、物业费、广告门头费用、垫付其他费用，停车场车位费用共计73820元整。被告在此期间一直与张凯和吴玉林追要他们与产权人的租赁合约，张凯以吴玉林不在兰州迟迟不予办理。在被告告知要解除合约时，吴玉林委托张凯私自刻取产权人兰州名城房地产开发有限公司的公章并找人为被告办理工商营业执照等手续。2.吴玉林并未按照提供的《房屋租赁合同》履行义务。2018年12月开始被告在租赁场地试营业期间，因吴玉林与同层隔壁纯铁健身房的赵老板有租赁纠纷，使其在试营业当中经常无故断电，造成被告无法正常经营。而且吴玉林承诺的广告门头以各种理由迟迟不予办理，造成答辩人重大的经济损失和经营损失。3.被告在装修和试营业期间（2018年10月1日至2019年3月30日止）遇消防安全检查被责令停业整改。答辩人多次向吴玉林告知租赁房屋主体消防有问题，中央空调漏水，电梯发生故障将顾客和员工关在电梯内，吴玉林不解决问题经常搪塞，还以其不在兰州为由暗示答辩人花钱办事，让其女婿张凯出面办理消防，物业维修等事宜。4.吴玉林弄虚作假签订假合同，答辩人租赁场地所有权人为兰州民城房地产开发有限责任公司，租赁方为国美电器西固店，并非吴玉林本人。5.答辩人已于2019年4月19日与同是租赁房的纯铁健身房赵老板一起向吴玉林电话协商处理无法经营、吴玉林向答辩人和赵老板赔偿的事情。答辩人并于2019年4月20日将《提前解除协议告知函》送达吴玉林，其也接受认可同意，后吴玉林先给赵老板赔偿30000元后使其搬离。答辩人一直与吴玉林和其女婿张凯联系商量解决，但吴玉林和张凯一直拖延，租赁场地2021年1月5日被盗答辩人已于当日报警。二、吴玉林主张诉讼请求所依据的《房屋租赁合同》弄虚作假，掩盖事实。租赁场地无法正常经营，答辩人已于2019年4月20日将《提前解除协议告知函》送达吴玉林，其也接受认可同意，不存在被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法庭提交以下证据：1.房屋租赁合同，证明原、被告于2018年10月13日签订房屋租赁合同，在该合同中约定房屋租赁期间的租金（2018年10月1日-2019年9月30日为63元/月/㎡；2019年10月1日至2020年9月30日止，为66元/月/㎡），并约定了被告如拖欠房租15天以上则原告有权解除合同。2.微信转账截图，证明被告于2018年11月13日向原告支付10000元的保证金，案涉合同已实际履行。3.短信截图，因被告长期拖欠房租，原告以短信的方式通知被告应于3日内腾空房屋中的设备。4.视频，5.房屋租赁合同，6.物品清单，证实原告腾空房屋中的设备，并租赁场地予以保管。7.原告与甘肃国美电器有限公司的签订的《房屋租赁合同》；二被告对证据1合同的真实性无异议，认为该合同中甲方前面的吴玉林签字捺印是原告女婿代签，后面吴玉林的签字是吴玉林本人后补，进行了追认；对证据2无异议；证据3二被告均未收到该短信；证据4、5、6因无人通知不知道原告代为保管物品的事实；对证据7，二被告对真实性均无异议。二被告向法庭提交以下证据：1.被告付款凭证微信转账截屏，证明被告向原告及原告女婿张凯支付房屋押金及物业费、广告门头费、停车场费用共计73820元整；2.与原告签订的房屋租赁合同，该合同中甲方前面的吴玉林签字捺印是原告女婿代签，后面吴玉林的签字是吴玉林本人后补的；3.解除合同告知函及通过微信向原告发送的聊天记录截屏，证明被告于2019年4月20日向原告通过微信发送提前解除合同告知函，吴玉林答应过两天来取该告知函；4.吴玉林委托其女婿与二被告签订的股权投资协议，证明免除第一年的房租，将第一年的房租作为入股；5.2019年4月19日通话录音，证明在租赁期间未到期的情况下，因原告的原因无法继续经营，与原告进行协商的经过；6.原告让张凯提供的兰州民城房地产开发有限责任公司公章一枚，证明我们与原告签订的租赁合同系虚假合同。原告对二被告提交的证据1只认可微信转账的10000元和50000元的保证金，对于其他转账，因收款人不是吴玉林对其他款项截图不予认可；对证据2无异议；证据3因该告知函只有二被告的签字，没有吴玉林的签字，解除通知未实际送达至吴玉林处，对该证据不予认可；对证据4无异议，原告诉请也未主张第一年的房租；对证据5的真实性有异议，录音内容无法证明接电话的是吴玉林本人，通话录音没有对合同的履行、解除进行协商，只是在谈赔偿，与本案无关；对证据6，没有证据证明该公章是吴玉林提供，而且原告是以自然人的身份与被告签订的合同，该证据与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：对原告提交的短信截图，因从截图上无法看出短信收件人信息，本院不予认定；对视频、房屋租赁合同、物品清单，证实原告对案涉房屋内被告的物品进行搬离并保管，本院予以认定。对二被告提交的付款凭证微信转账截屏，只能看出给原告吴玉林转账10000元的事实，因张凯不是租赁合同的相对方故对给张凯的转账不予认可；对解除合同告知函及通过微信向原告发送的聊天记录截屏，可知二被告于2019年4月20日通过微信向原告送达了解除合同的告知函，虽原告认为没有吴玉林的签字未实际送达到吴玉林处，但原告在聊天记录中明确表达同意，故对该份证据本院予以认定。对通话录音，从内容看不能确定通话人身份，本院不予认定。对兰州民城房地产开发有限责任公司公章因与本案租赁合同没有关系本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴玉林与甘肃国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》以及补充协议，约定吴玉林承租位于兰州市西固区××路××号的二三层部分。2018年10月13日，原告吴玉林与二被告签订《房屋租赁合同》，将原告吴玉林承租的位于兰州市西固区××路××号，华都天韵三楼部分出租给二被告，面积为408平方米，房屋租赁期限从2018年10月1日起至2021年6月14日届满，租赁费用中包括租金、物业费和其他费用，其中租金自承租之日起即2018年10月1日起到2019年9月30日止，每月每平方米63元（不含发票价）；2019年10月1日至2019年9月30日止，每月每平方米66元（不含发票价）；2020年10月1日起至2021年6月14日止，每月每平方米69元（不含发票价）；物业管理费为每月每平方米3元；在租赁期内，按每六个月为一期支付租金，被告于每期期满10日内支付下一期的租赁费用。同时约定被告于合同签订之日缴纳半年租费158760元，保证金80000元，物业管理费7560元，合计人民币246320元。被告承担所租赁房屋内自用的水电费、供暖费、空调费及一切与被告相关的公共费用，其中水电费由被告自行到物业公司按月缴纳，取暖费、空调费按国家有关规定按试用期一次由原告代收代缴。期间，二被告与案外人张凯签订《股权投资协议》，原告庭后提交质证意见陈述二被告仅支付了10000元和50000元保证金后，由案外人张凯代为支付了第一年（即2018年10月1日至2019年9月30日）的房屋租金，剩余租金二被告至今未向原告支付。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系其双方真实意思表示，原告依约交付房屋，二被告应该按照合同约定缴纳房租及相关费用。庭审中原告陈述第一年即2018年10月1日至2019年9月30日的房租已由案外人张凯代交，二被告亦认可该事实。在第一年租赁期内二被告于2019年4月20日向原告通过微信发送解除合同的告知函，原告明确表示同意，故本院认定案涉租赁合同双方已于2019年4月20日协商解除。二被告在双方协商合同解除后未及时腾退房屋，应承担合同解除后占有房屋期间的使用费。根据原告当庭提交的证据，原告于2020年12月25日将案涉房屋内二被告的物品进行腾空并租赁场地予以存放，因第一年房租已交至2019年9月30日，故二被告应向原告支付2019年10月1日起至2020年12月25日期间的房屋占有使用费。参照租赁合同租金的约定，2019年10月1日至2020年9月30日租金为每平方米每月66元，该期间的房屋占有使用费为323136元，2020年10月1日至2020年12月25日的租金为每平米69元，该期间的房屋占有使用费为79007元。因原告庭后提交质证意见认可被告微信转账的10000元和50000元质保金，因案涉合同系双方协商解除，故上述已交费用应从前述房屋占有使用费中予以扣除，故二被告应向原告支付房屋占有使用费342143元（323136+79007-60000=342143）。关于物业费的诉请，二被告主张部分物业费已交给案外人张凯，但张凯在本案租赁合同中不是合同的相对方，且张凯与二被告系合伙关系，转账记录中未明确记载转款用途，即二被告提交的证据不能证明已向原告吴玉林支付物业费，故二被告应向原告支付自实际占有房屋期间即2018年10月1日至2020年12月25日的物业费共计32811元（408㎡×26个月零25天×3元/㎡/月）。关于违约金的诉请，根据二被告提交的与原告微信聊天记录可知在合同解除时双方商谈赔偿事宜，且解除合同时第一年的租金已由张凯付清，二被告不存在逾期支付租金的行为，后因原告与二被告就赔偿问题未谈妥，被告占用房屋至2020年12月25日，前述已认定由二被告支付相应的房屋占有使用费，故对原告主张的84456元的违约金诉请不予支持。因原告自述已将房屋交还给甘肃国美电器有限公司，故对其要求二被告返还租赁房屋以及恢复房屋原状，拆除租赁房屋内的装饰、装修物，或承担恢复原状所需的相关费用的诉请不予支持。另,二被告主张原告吴玉林委托其女婿张凯签订《股权投资协议》，但未提交吴玉林授权张凯的证据，且协议上只有张凯签字无吴玉林签字，故二被告与张凯之间合伙关系与本案租赁关系属两个不同的法律关系，二被告可就合伙事宜向张凯另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告吴玉林与被告达玮、杨军签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月20日解除；二、被告达玮、杨军于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告吴玉林支付房屋占有使用费342143元；三、被告达玮、杨军于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告吴玉林支付物业费32811元；四、驳回原告吴玉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费4559元，由被告达玮、杨军负担3214元，由原告吴玉林负担1345元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。审判员  史晨铧二〇二一年五月二十一日书记员  宗 晨