天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2198号上诉人（一审被告）：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：史雪松，女，该公司职员。被上诉人（一审原告）：王立杰，男，1979年1月5日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人天津市森岛置业投资有限公司（以下简称森岛公司）因与被上诉人王立杰商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森岛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项,改判上诉人减少支付逾期交房的违约金及利息合计17440.12元；2.诉讼费用全部由王立杰承担。事实和理由：事实和理由:一、一审法院认定上诉人逾期交房的期间存在错误,多收取上诉人逾期交房的违约金及利息数额合计17440.12元。1.2017年8月25日,中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅印发《的通知》,该文件要求天津市在2017年10月至2018年3月期间全市停止各类建设工程土石方作业、混凝土施工等作业。涉案房屋所在项目尚未完工的园区内道路、景观及地下车库工程,均涉及到混凝土施工作业,且该停工令发生在双方合同约定的房屋交付时间之前(合同约定的交付房屋时间:2017年10月31日前),交房条件受停工令的影响。双方在《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第四条中对不可抗力包含政府行为亦有相关约定,故一审法院应根据停工令确定的天数(即2017年11月1日至2018年3月31日,共计151天)免除上诉人相应的逾期交房责任。故一审法院应免除以下收取的上诉人逾期交房的违约金及利息,金额合计12630.66元。2.根据《天津市商品房买卖合同》第五条规定,上诉人认为应自一审法院认定逾期交房之日起扣除90日,即2018年6月30日开始计算日万分之一的违约金。一审法院多计算的违约金数额为4809.46元。王立杰辩称，不同意上诉人的上诉请求。王立杰向一审法院起诉请求：1.依法判令森岛公司立即给付王立杰逾期交房利息14868.15元（以已付房款250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向王立杰支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的利息为14868.15元），并判令森岛公司立即给付王立杰逾期交房违约金24421.34元（以商品房价款534384元为基数，按日利率万分之一计算，向王立杰支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的违约金为24421.34元），上述款项合计39289.49元；2.本案诉讼费由森岛公司承担。一审法院认定事实：2016年5月23日，王立杰（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，商品房坐落于宝坻区××街道××花园××，建筑面积为83.29平方米，总价款534384元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。……”。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第五条约定，“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定，“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单。另查，涉诉房屋于2017年10月24日前向有关部门提交勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方竣工验收文件，于2017年11月8日取得天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。2018年9月3日，王立杰办理了收楼手续。一审法院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王立杰与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付王立杰，应当承担违约责任。对于双方当事人争议问题，一审法院评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，一审法院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，一审法院对该时间予以确认。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力，计算违约期间时应将该期间予以扣除。一审法院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，涉诉房屋在2017年10月24日已办理“建设工程竣工验收备案书”，且森岛公司辩称涉诉房屋在2017年10月31日开始办理入住手续时已具备交付条件，森岛公司提出的该项抗辩意见，不足以证明涉诉房屋所在项目会受到政府停工令要求的直接影响，故一审法院对森岛公司的上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向王立杰承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给王立杰，应当承担违约责任。因一审法院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》，满足了合同中约定的交房条件，故综合考虑王立杰实际办理收房手续的时间，一审法院确认森岛公司承担违约责任的截止时间为2018年9月2日。关于王立杰主张违约期间计算至2019年1月31日，无事实依据，一审法院不予支持。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。森岛公司未按合同约定交付涉诉房屋，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定向王立杰承担违约责任。森岛公司辩称逾期交房利息及违约金约定过高，要求调低，事实及法律依据不足，一审法院不予采信。关于森岛公司承担违约责任的计算方式及数额：1、利息，王立杰主张逾期付款利息以已付房款250,000元为基数，按照同期贷款利率计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。经核算数额为9243.75元（250000元×4.35%÷360×306≈9243.75）。2、违约金，王立杰主张以购房款534384元为基数，按照日万分之一计算，符合双方合同约定，一审法院予以支持。经核算违约金数额为16352.15元（534384×0.0001×306天≈16,352.15元）。关于森岛公司提出的违约金计算期间应扣除90天的抗辩意见，与双方合同约定不符，一审法院不予采信。综上，森岛公司向王立杰支付逾期交房利息为9243.75元，违约金为16352.15元，合计25595.9元。对王立杰主张的超出数额，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付王立杰逾期交房利息9243.75元，违约金16352.15元，合计25595.9元；二、驳回王立杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，由原告王立杰负担273元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担509元（交纳时间同上）”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为森岛公司是否应向王立杰支付逾期交房利息及违约金；如应支付，具体数额如何确定。本案中，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对双方当事人均有约束力。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。森岛公司在一审审理时自认，涉案房屋在2017年10月24日已办理建设工程竣工验收备案书，且在2017年10月31日具备了交付条件。森岛公司未能依合同约定于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给王立杰，应当承担违约责任。森岛公司在已通知业主于2017年10月31日办理入住手续的前提下，又称涉诉房屋所在项目受到政府停工令的影响，证据不足，本院不予采信，一审法院认定森岛公司应承担自合同约定交房日期次日（2017年11月1日）至王立杰实际办理收房手续前一日（2018年9月2日）的逾期交房违约责任并无不当，本院予以确认。一审法院依照合同约定对森岛公司应当支付的利息和违约金予以计算，依据充分，数额准确，本院予以维持。综上所述，森岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人天津市森岛置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘慧韬二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员张楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……