安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1100号 上诉人（原审被告、申请执行人）：窦立勋，男，1979年5月10日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：许贺，安徽张勇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：葛雪燕，女，1983年11月19日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：刘凯（系葛雪燕丈夫），男，1980年1月23日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：郭永，安徽梨苑律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：田峥杉，男，1979年5月18日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上诉人窦立勋因与被上诉人葛雪燕、原审第三人田峥杉案外人执行异议之诉一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 窦立勋上诉请求：1.撤销一审判决，继续执行田峥杉所有的砀山御都星城开阳27栋201室房屋；2.驳回葛雪燕的其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由葛雪燕承担。事实和理由：一、葛雪燕与田峥杉签订的房屋买卖合同仅发生债权效力，并不发生物权变动，一审法院认定涉案房屋为葛雪燕所有，没有事实和法律依据。根据物权法相关规定，除继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，方能发生效力。本案中，葛雪燕与田峥杉签订房屋买卖合同后，并没有办理不动产物权变更登记，不能引发涉案房屋物权变动。一审法院认定涉案房屋属于葛雪燕所有错误，应撤销一审判决，改判继续执行涉案房屋。二、窦立勋申请执行田峥杉的房屋符合法律规定，一审判决停止执行，无事实和法律依据。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条第（一）项规定，已经办理不动产登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断权利人。根据一审查明的事实，涉案房屋于2019年由开发商代办登记在田峥杉名下，权利人应为田峥杉，窦立勋申请执行符合法律规定。2.根据一审查明的事实，本案中葛雪燕没有付清全部购房款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项规定的情形。一审法院判决不得执行涉案房屋无事实和法律依据，应予撤销。3.根据窦立勋提交的判决书、裁定书等证据，足以说明其与田峥杉之间存在债权债务关系，田峥杉至今没有全部履行债务，其根据生效法律文书申请执行符合法律规定。三、葛雪燕一审诉请无事实和法律依据，依法不应支持。从葛雪燕与田峥杉签订的房屋买卖合同可知，葛雪燕明知涉案房屋上存在抵押权，该交易行为没有得到抵押权人的同意，导致无法办理房屋不动产权转移登记，其存在明显过错，不能据此享有物权，亦不能根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《执行异议和复议规定》第二十八条规定，就本案提起执行异议之诉。 葛雪燕辩称，其与田峥杉签订的房屋买卖合同合法有效，其没有任何过错。虽然涉案房屋买卖合同没有经过抵押权人同意，但并没有损害其合法权益，其也没有主张该合同无效。根据一审查明的事实，葛雪燕与田峥杉已经全部履行了合同，田峥杉交付了房屋，葛雪燕除交付了首付款，也承担了剩余所有的房屋按揭贷款，应视为葛雪燕已经支付了全部购房款。而且，涉案房屋是通过按揭贷款方式购买，房产证于2019年才由开发商办理，并不是由于葛雪燕原因而未能办理过户登记。本案完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条的构成要件，葛雪燕购买涉案房屋系用于居住使用，其对涉案房屋有物权期待权，优先于普通债权。综上，一审法院认定事实清楚，使用法律正确。 田峥杉未陈述意见。 葛雪燕向一审法院起诉请求：1.一审法院不得强制执行位于砀山御都星城开阳27栋201室房屋（房屋产权号：皖（2019）砀山县不动产权第0018697号）；2.确认砀山御都星城开阳27栋201室房屋（房屋产权号：皖（2019）砀山县不动产权第0018697号）归葛雪燕所有；3.由窦立勋承担本案诉讼费及其他费用。 一审法院查明事实：涉案房屋位于砀山县××栋××室，系田峥杉于2011年12月以银行按揭付款方式从开发商处购买。2013年10月，田峥杉经与葛雪燕协商将前述房屋出卖给葛雪燕，葛雪燕于2013年10月10日、10月12日通过其丈夫刘凯的银行账户分别（银行转账）支付给田峥杉9万元、2万元。2013年11月26日，田峥杉（甲方）与葛雪燕（乙方）签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给葛雪燕，约定：一、甲方自愿将其位于砀山御都星城开阳星居27栋201室的房屋以人民币40万元的价款出售给乙方。含一楼车库，以及内部装修和部分家电；二、本合同签订时，甲、乙双方都不具备过户条件，乙方先付给甲方除银行贷款以外全部房款，剩余房贷由乙方负责按月缴纳，甲方提供建造本房屋的相关证明资料，作为交易依据。乙方如果交易该房屋，若有需要，甲方无条件配合。等具备过户条件时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续；三、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或者其他任何方式的处分。后，葛雪燕于2014年12月3日再次转账给田峥杉5万元，合计支付给田峥杉购房款16万。前述房屋买卖合同签订后，田峥杉将房屋交付给了葛雪燕，葛雪燕自2013年11月起按月向田峥杉在砀山农商行的房贷扣款账户（6229538105001032090）上打（存）款，以归还涉案房贷。涉案房屋交付后，由葛雪燕一家居住使用至今，自2014年开始，该户物业费等均由葛雪燕负担、交纳。涉案房屋的产权证，于2019年由涉案房屋的开发商代为办理登记在田峥杉名下。因涉案房屋按揭贷款未归还清，双方未进行办理产权变更登记。田峥杉因下欠窦立勋20万元未归还，窦立勋于2019年8月26日向一审法院提起诉讼，诉讼过程中，窦立勋申请财产保全，一审法院于2019年9月5日作出（2019）皖1321民初3647号民事裁定查封了涉案房屋。该案经一审法院审理作出（2019）皖1321民初3647号民事判决，判决田峥杉归还窦立勋20万元。判决生效后，由于田峥杉未自动履行，窦立勋申请强制执行。一审法院于2020年4月1日裁定拍卖涉案房产。葛雪燕提出书面执行异议，一审法院经审查，裁定驳回了葛雪燕的执行异议。之后，葛雪燕向一审法院提起本起诉讼。另查明，涉案按揭贷款期限自2011年11月至2031年11月，现仍由葛雪燕按月归还房贷。 一审法院认为，田峥杉与葛雪燕于2013年11月26日签订涉案房屋买卖协议，系双方真实的意思表示，合同内容不违反相关法律效力性规范，成立并生效。涉案房屋买卖合同签订后，葛雪燕交付给田峥杉16万元购房款，并负担了涉案房屋余下全部房贷，田峥杉于2014年10月将涉案房屋交付给葛雪燕，由葛雪燕及家人一直使用至今。故，应视为涉案房屋买卖合同履行完毕，葛雪燕负担了全部购房款。由于田峥杉与葛雪燕在进行涉案房屋交易时，田峥杉亦未取得房屋产权证，以及双方选择涉案余下房贷由葛雪燕按月偿还，涉案房屋进行的按揭贷款抵押登记未能清除，涉案房屋未能办理过户登记。因此，涉案房屋没有及时办理变更登记并非葛雪燕自身原因所导致，不能认定其有过错。综上，葛雪燕对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。依据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，涉案房屋应属葛雪燕所有，窦立勋与田峥杉民间借贷一案，一审法院不得执行涉案房屋。依据《执行异议和复议规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认位于砀山县××栋××室房屋【房地产权证为皖（2019）砀山县不动产权第0018697号】属于葛雪燕所有。窦立勋与田峥杉民间借贷一案，一审法院不得执行涉案房屋；二、一审法院（2020）皖1321执异30号裁定于判决生效时自动失效。案件受理费80元，由窦立勋负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。窦立勋提交了一份不动产权证书查询单，以证明涉案房屋仍登记在田峥杉名下；葛雪燕对其真实性无异议。葛雪燕提交了电费查询单、支付宝和银行转账记录等证据，以证明涉案房屋电费系其支付并办理了过户、贷款系其偿还；窦立勋认为电费查询单不具有真实性，支付宝和银行转账记录仅能说明葛雪燕与田峥杉之间有账目往来，不能证明系用于支付房贷。本院对上述证据真实性予以确认，对其关联性与证明效力则需要根据全案证据综合审查认定。二审审理查明：一审判决认定基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见和一审判决，本案的争议焦点为葛雪燕对涉案房屋是否享有所有权或者其他足以排除执行的民事权益。 第一，关于葛雪燕对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，根据查明的事实，田峥杉与葛雪燕2013年11月26日就涉案房屋签订房屋买卖合同，涉案房屋所有权自2019年登记到田峥杉名下至今未发生变更登记，因此葛雪燕并未取得涉案房屋所有权。一审法院认定葛雪燕已经取得涉案房屋所有权，适用法律错误，本院予以纠正。 第二，关于葛雪燕对涉案房屋是否享有其他足以排除执行的民事权益的问题。根据葛雪燕一、二审提交的证据和查明的事实，其与田峥杉2013年11月26日签订涉案房屋买卖合同购买了涉案房屋，其向田峥杉支付了购房款16万元，并按月偿还房屋贷款；而且田峥杉也于2014年10月向其交付了涉案房屋，其亦在涉案房屋内实际居住至今。首先，葛雪燕与田峥杉签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，一审法院查封涉案房屋的时间在后，晚于涉案房屋买卖合同的签订时间及葛雪燕占有涉案房屋的时间。再次，葛雪燕亦按照约定支付了相应购房款。最后，从查明的事实看，涉案房屋产权登记至田峥杉名下的时间为2019年，也并非葛雪燕自身原因未能办理过户登记。鉴于窦立勋对田峥杉享有的是一般金钱债权，债权本身与涉案房屋无关，一审判决综合本案实际情况，认定葛雪燕有权请求停止对涉案房屋的执行，结果并无不当。窦立勋关于葛雪燕无权请求停止执行涉案房屋的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。 另外，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，无需在判项中另行表述。 综上所述，窦立勋上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初4389号民事判决； 二、停止对砀山县××栋××室房屋的执行； 三、驳回葛雪燕的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，由葛雪燕负担。二审案件受理费80元，由窦立勋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚丽 审 判 员 曹 志 审 判 员 刘 柳 二〇二一年五月十七日 法官助理 王 志 书 记 员 钟毅翔 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。