河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终1666号 上诉人（原审原告）：杨峰，男，1990年11月13日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 上诉人（原审被告）：李祥森，男，1956年4月30日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 委托诉讼代理人：赵彦星，河北守敬律师事务所律师。 上诉人杨峰因与李祥森房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2020）冀0582民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨峰，上诉人李祥森及委托代理人赵彦星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨峰上诉请求：撤销原判第一项，改判李祥森退还杨峰2018年9月1日至2020年9月1日租金459726元，并承担本案上诉费。事实和理由：李祥森2018年5月30日转租河北吉恒源实业有限公司坐落沙河市建设银行北邻一处房产，共计三层，建筑面积1392.20平方米，院落4837.75平方米。承租人杨峰承办一幼儿园。租赁费约定每年40万元，租赁期：自2018年6月1日至2028年9月1日共计10年。2018年9月杨峰预交2018年9月1日至2020年9月1日两年租赁费80万元。（一）李祥森应退还两年杨峰少租用院落面积2200平方米租金20万元。杨峰按《租赁合同》租赁院落面积4837.75平方米，实际租赁2617.75平方米，少租面积2200平方米。李祥森把少租赁的院落租给了侯宝军做便民市场使用，李祥森从中收取侯宝军每年10万元租金。所以，李祥森应从两年预交租金中退还20万元给杨峰。（二）李祥森应退还租赁房产实际受益人变更李变英后的租赁费259726元（237天×1095.89元）。2020年1月5日，案外人李变英以1698800元价格通过邢台市桥东区人民法院在京东网对李祥森转租的房产竞买成功。该租赁房产的实际所有人变更为李变英，按照不破租赁的原则，租赁合同继续有效。李祥森应退还房产实际所有受益人李变英的租赁费259726元。（三）根据《租赁合同》约定2020年上半年受新冠××的影响应减免租赁费。2020年上半年因疫情影响，杨峰租赁该楼房院落承办的幼儿园，处于封闭状态，不能正常开办。根据《租赁协议》约定和国家严格防疫的管控政策应减免租赁费。应减免退还从2020年1月6日至2020年7月31日房屋的租赁费234520元（214天×1095.89元）。因李祥森应退还房产实际受益人李变英的租赁费259726元，与应减免李祥森退还从2020年1月6日至2020年7月31日房屋的租赁费234520元的时间重叠部分减去，李祥森应就疫情影响租赁使用情况减免租赁费为25206元（259726元-234520元）。综上，李祥森退还杨峰2018年9月1日至2020年9月1日租金459726元（200000元＋234520元＋25206元），请求二审支持上诉人的上诉请求。 李祥森庭审答辩意见基本同其上诉意见。 李祥森上诉请求：撤销原判，改判按原租赁合同的约定缴纳租赁费，不应退还。事实和理由：（一）一审认定事实错误。河北吉恒源公司因借我现金本息未能及时归还，把本案办公楼和院落租赁给我。后我分南、北院分别进行租赁。2018年5月份，南院及办公楼承租人退租，被上诉人想租赁办幼儿园，因涉及到原承租人的投资，经我们双方与原承租人协商一致，我和杨峰重新达成了新的协议并进行了交接，上诉人对交付的租赁物实际没有争议，租赁合同中注明的院落面积仅仅是一笔误，并非我少交付给杨峰。而且在庭审中和我诉杨峰解除合同案件中，杨峰对上诉事实也认可。杨峰之所以起诉是因桥东区法院拍卖该办公楼，其认为影响了该租赁权并要求退费，而连带提起了诉讼。故一审认定事实错误，应予纠正。（二）一审判决我退还10万元没有法律依据。租赁物的事实，在租赁合同签订后双方进行了交接，交接中不存在院落面积少交问题，否则被上诉人不会缴纳二年租赁费，也不会支付原承租人的投资款。更何况对北院承租的事实，被上诉人也知情。故一审判决退还缺乏事实依据。关于疫情我们当地仅仅是从2020年开春后才开始，学校和幼儿园没有受大的影响停课不足一个月，涉案房屋所有人在疫情期间对上诉人的租金未进行任何减免，政府对疫情期间关于房屋租金减免问题未作相应规定。另我们的合同是从2018年5月份开始的，该疫情显然不属于合同变更和减少租赁费的法定理由。一审以上述理由判决退还显属不当，请二审查明事实予以改判。 杨峰庭审对李祥森的上诉意见不认可。因疫情幼儿园从2020年2月份开始，停到7月份，教育局有通知。 杨峰向一审法院起诉请求：判令被告退还原告房屋租赁费459726元；2、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月30日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定，被告李祥森将自己承租的河北吉恒源实业有限公司位于沙河市建设银行北邻三层办公楼（1392.20平方米）院落4837.75平方米转租给原告杨峰，租赁期限从2018年6月1日起至2028年9月1日共计10年，租金从2019年9月1日起计算，合同到期后，原告有有限租赁权，租金每年40万元，从2022年起每年递增1万元。逾期不缴纳租金，每日向被告交纳年租金0.1%逾期费用。合同签订后，原告杨峰即租赁使用租赁房屋和院落，并于2018年9月1日向被告李祥森预缴了2018年9月1日至2020年9月1日的租金80万元。 另查明，2020年1月6日，原告杨峰亲属李变英在京东网上竞拍河北吉恒源实业有限公司三层办公楼成功，但至今未办理不动产产权变更登记。后原告杨峰因租赁权人变更与被告李祥森发生纠纷，李祥森作为原告起诉杨峰要求解除合同。邢台市中级人民法院（2020）冀05民终2710号生效民事判决，驳回了李祥森的诉讼请求。 一审法院认为，原、被告之间所签房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且已经生效的民事判决认定为有效合同。原、被告已按合同约定实际开始履行合同。关于原告提出的租赁合同中院落面积多写2200平方米，要求退还租金每年10万元，两年20万元的问题。原被告对双方租赁的标的物本身没有什么争议，而被告李祥森在出租本合同租赁物前确实将办公楼后的院落以每年10万元的价格租给他人，办公楼后的院落面积加上办公前的院落面积是合同中的院落面积，造成原告杨峰误解。原告杨峰签订合同时也明知办公楼后的院落已租给他人，因此对于租赁合同中院落面积的表述双方均有过错，可适当减少租赁费。从2020年1月24日起开始的新冠××疫情，造成原告租赁房屋开办的幼儿园不能正常进行，应适当减少租赁费。关于原告亲属网拍成功涉案房产，至今未办理产权变更登记，即使变更，按照买卖不破租赁的原则，也不影响原被告租赁合同的效力。综上，减少租赁费酌定为10万元，原被告双方合同履行已超过二年，原告杨峰预交二年租赁费，杨峰要求退还未履行期间租赁费的请求没有事实和法律依据，其请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百二十四条之规定，原审判决： 一、被告李祥森在本判决生效后十日内退还原告杨峰2018年9月1日至2020年9月1日租金10万元；二、驳回原告杨峰的其他诉讼请求。案件受理费8194元、保全费2820元由原告负担8194元，被告负担2820元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的本案事实予以确认。 本院认为，本案租赁事实发生《中华人民共和国民法典》实施前的2018年，依法应适用当时的法律规定。 关于重大误解的撤销请求权，根据原《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案双方2018年签订租赁合同并履行交付时，应当知道租赁房屋现状，主张租赁场所面积存在重大误解，现以此理由要求退还部分租赁费缺乏法律依据。原判据此事由酌定减少租赁费的理由不当。 另，根据最高人民法院法发（2020）17号《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案租赁期间即2020年初本地开始疫情防控属客观事实，因此适当减少当年租赁费，符合公平公正原则，本院对此予以确认。原判从2020年租金中减少10万元租赁费的意见，本院认为公平合理，应予维持。关于杨峰上诉所提李变英竞买问题，无相关证据证明，且与本案租赁无直接关联性。 综上，杨峰、李祥森的上诉请求均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，判决结果适当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8995元，上诉人杨峰负担6695元，上诉人李祥森负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 张庆安 审判员 杨拥军 二〇二一年五月二十五日 书记员 尹 乐