四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       (2021)川03民终483号                               案由                       物业服务合同纠纷                               当事人和其他诉讼参加人基本信息                               上诉人(原审被告)：唐永超，男，1990年7月16日出生，汉族，户籍地四川省自贡市沿滩区，住四川省自贡市沿滩区。             委托诉讼代理人：康承兰（唐永强之妻），1991年4月3日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。             被上诉人（原审原告）：重庆富美嘉物业管理有限公司自贡分公司，住所地四川省自贡市自流井区。             负责人：陈谋建，执行董事。             委托诉讼代理人：张旭东，男，1987年2月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。             委托诉讼代理人：何嘉庆，四川高领律师事务所律师。                               上诉请求及事实和理由                               唐永超上诉请求：依法撤销四川省自贡市沿滩区人民法院（2021）川0311民初259号民事判决第一项，并依法改判或发回重审，改判的具体请求为：1.限期重庆富美嘉物业管理有限公司自贡分公司（以下简称富美嘉物业自贡公司）恢复物业用房用于快递的用途及恢复改变规划的停车场地为活动场地，并同时交出停车场及电梯等公共部位的收益归于业主；2.限期富美嘉物业自贡公司归还违规收取加压水水费高于水公司规定的部分；3.对照自贡五级服务标准按照质价相符的原则对前期未达到五级服务的收费进行扣减；4.一、二审案件受理费由富美嘉物业自贡公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审中，唐永超举示了大量的证据证明富美嘉物业自贡公司违反合同约定，长期慵懒散，服务质量差。证据反映出，富美嘉物业自贡公司从交房到现在，未尽到事前管理义务。主要存在：擅自改变物业用房用途用于商业；擅自改变小区规划的广场用于停车位收费；长期不作为导致小区内违建众多侵占大量公共绿地、且未按规定对绿地进行养护导致绿化面积大幅减少杂草丛生、蚊虫滋生，严重损害了众多业主合法权益；未对小区共有部分的商业收入、物业交费情况予以公示；未按自贡五级服务标准配备规定数量的人员和设备设施。富美嘉物业自贡公司的物业服务存在重大缺陷，并非瑕疵。二、一审判决适用法律不当。唐永强作为案涉小区的业主，依法应缴纳物业服务费，唐永强自始至终也未予否认。但富美嘉物业自贡公司未按合同约定提供自贡市物业五级服务，根据质价相符的原则，应降低物业服务收费标准。三、一审判决有失公允。富美嘉物业自贡公司的物业服务明显不达标，且没有按照省建设厅的规定在四川省物业服务企业信息管理系统中备案登记，导致自贡市住房和城乡建设局关于公布物业服务信用等级的通知并无富美嘉物业自贡公司的考核等级，规避建设部门的监管，也未通过建设部门五级服务的认定，不能满足小区业主对高质量五级服务的需求。一审判决并未考虑到业主受到的损害，判决按合同约定支付相应的物业服务费，缺乏公平性。                               二审新证据情况                               二审审理过程中，唐永强向本院举示了投诉书及测评表，拟证明案涉小区物业服务不到位，服务未达到90%的满意度，未达到合同约定的五星级服务标准。             富美嘉物业自贡公司质证后认为：投诉书及测评表系926户业主中的十余户业主单方制作，且系一审判决后形成，系刻意推翻一审判决而作，真实性、合法性、关联性不予认可，不能达到唐永强的证明目的。             经双方举证、质证，本院对该证据认定意见为：该两份证据中的签名人无身份证明和产权证明印证系案涉楼盘的业主，故不能达到拟证富美嘉物业自贡公司法服务满意度低于90%的证明目的，本院不予采信。             富美嘉物业自贡公司向本院举示了视频光盘一份及微信聊天记录截图六页，拟证明此次案涉的业主未经上级部门报备，存在非法聚众、非法集资的嫌疑，所出示的材料的签字、手印无可信度和可靠来源。             唐永强质证后认为：小区是公开环境，视频光盘和微信聊天记录不能证明系非法聚众，不能达到富美嘉物业自贡公司的证明目的。             经双方举证、质证，本院对该证据认定意见为：该视频光盘和微信聊天记录与案涉争议无关联性 ，本院不予采信。                               案件事实摘要                               一审查明事实：2012年10月，案涉小区开发商自贡德凯置业有限公司通过公开招标方式，选聘富美嘉物业自贡公司作为贡爵府小区的前期物业公司，双方签订了《前期物业服务合同》，并依法进行了备案。《前期物业服务合同》约定了物业服务标准为五级物业服务，按多层住宅2.2元/㎡/月收取物业费，物业费每半年交纳一次，合同期限自2014年10月20日起至业委会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同还约定了物业服务内容、双方的权利义务、违约责任等内容。2016年6月开始，各购房人陆续办理接房手续。富美嘉物业自贡公司给各业主发放了物业手册，双方签订了《前期物业管理服务协议》及《房屋装饰装修管理服务协议》等，该《前期物业管理服务协议》与之前自贡德凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》内容相同。后富美嘉物业自贡公司给各业主提供物业服务至今。             唐永超从2017年1月1日起至今未交物业费。富美嘉物业自贡公司采取在入户门上张贴交费通知书、催收告知函等方式向其催收未果，后诉至法院。             二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。                               裁判理由及结果                               本院认为，本案双方合同权利义务来源于富美嘉物业自贡公司与案涉小区开发商自贡德凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，根据最高人民法院于2020年12月23日修改前的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第一条 “建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，富美嘉物业自贡公司与案涉小区开发商自贡德凯置业有限公司签订的该《前期物业服务合同》，对该小区业主具有约束力。富美嘉物业自贡公司为案涉小区提供了物业服务，唐永强作为业主之一，应按约向富美嘉物业自贡公司缴纳物业服务费。             关于应否减少唐永强物业服务费的问题。根据前述修改前的司法解释第三条（2020年12月23日修改后也已删除）“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，该司法解释赋予了业主可提起对物业服务企业的包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并未明确赋予可要求减少物业服务费的权利。该司法解释如此规定的初衷，系考虑了物业服务费用的标准不仅影响物业服务企业，更影响全体业主的利益，如实行个别化降低，将最终影响服务质量，致使合同无法正常履行。正因如此，为平衡业主与物业企业、少数业主和多数业主之间各方的权利义务，《中华人民共和国物权法》及该司法解释才赋予了业主大会无理由重新选聘和解聘物业服务企业的权利。这体现了集体利益集体决定原则，也能平衡双方权利义务，使业主的诉求有合法途径行使。故业主完全可根据前述规定，在存在不可归责于业主的事由时，不但可通过召开业主大会无理由解聘物业服务企业，且也不承担责任，最终达到诉求的实现。唐永强所持应减少物业服务费用的主张，本院不予支持。对其他主张，符合前述司法解释规定的，应当以起诉方式行使，不能作为本案抗辩事由，故本院亦不予支持。             综上，唐永强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：             驳回上诉，维持原判。             二审案件受理费50元，由唐永强负担。             本判决为终审判决。                审 判 长 龚梦香 审 判 员 谢邑钦 审 判 员 黄观海 二〇二一年五月二十八日 法官助理 唐一银 书 记 员 牟云琳