贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3351号原告：王莉文，女，1965年11月14日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：吴学高，男，1964年4月20日出生，侗族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：王莉文，与原告吴学高系夫妻关系。代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福，系公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告王莉文、吴学高与被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王莉文、吴学高之委托诉讼代理人王莉文，被告大元公司之委托诉讼代理人谢国球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莉文、吴学高向本院提出诉讼请求：一、判决被告贵州大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区玉龙北路房屋的房屋产权证并交付原告；二、判决被告按原告购房总价310481元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期866天的逾期办证违约金26918.83元；三、判决被告按原告购房总价310481元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期交房326天的违约金10133.41元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年2月23日签订商品房买卖合同，合同约定：一、原告购买位于安顺市开发区房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但是由于被告的原因，2019年11月1日被告才将房屋钥匙交于原告，逾期交房326天，按合同规定的交房之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计10133.41元。二、被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，至现在2021年4月仍没有为原告办理该房屋转移登记，逾期共计866天，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计26918.82元。综上所述，被告逾期交房，办证构成违约，侵害了原告的合法利益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期交房违约金及办理房屋转移登记违约金，故原告提出如前诉讼请求。被告大元公司辩称：一、针对第一项诉讼请求，据了解，案涉房屋尚不具备办证的条件，待条件成立后，我们会为原告办理相关手续；二、针对第二项诉讼请求，被告认为根据双方签订的商品房买卖合同关于涉案房屋不动产转移登记的约定，原、被告双方在合同中关于逾期办证的这项内容是明确放弃了的，因此原告提出的第二项诉请无合同依据，该项请求不能成立，请求法院公正作出处理；三、针对第三项诉讼请求，被告认为双方签订合同关于逾期交房违约金确实有约定，因此请求法院依法根据双方的约定作出处理。原告王莉文、吴学高围绕其诉讼请求依法向本院提交了：《商品房买卖合同》复印件、收款收据复印件4张、通联支付POS签购单复印件5张、交房通知复印件，被告大元公司提供了：营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、黔（2020）安顺开发区不动产证明第XXXXXX号不动产登记证明复印件，及本院依职权调取的：不动产登记资料查询结果证明在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于三刀厂，建筑面积为79.43㎡，套内建筑面积62.38㎡，该商品房按套内建筑面积计算，单价为4983.02元，总价款310841元。《商品房买卖合同》还约定：第八条付款方式及期限买受人一次性付款，买受人应当在2017年2月9日前支付全部房价款，预付款310841元。……第十一条交付时间和条件出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任自合同约定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。……第二十二条房屋登记二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。此外，《商品房买卖合同》中关于办理转移登记的时间以及逾期不能交付商品房转移登记有关文书的违约责任均划掉，双方未进行约定。二原告于2017年5月22日向被告支付了购房定金20000元，于2017年7月31日向被告支付了购房首付款180841元、维修基金及三通费合计11391元，于2018年11月28日向二被告支付了剩余房款110000元。2019年11月1日，被告大元公司将案涉房屋交付二原告使用。另查明，案涉房屋无现势首次登记信息。本院认为，原告王莉文、吴学高与被告大元公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。一、关于案涉房屋不动产权证书是否能够办理。因案涉房屋无现势首次登记信息，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”、第四十五条：“申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（四）建设工程已竣工的材料；（五）其他必要材料”，因被告未向不动产登记机构提交相应材料办理首次登记，故案涉房屋暂不具备办理转移登记的条件。原告诉请被告为其办理案涉房屋的房屋产权证书，本院暂不予支持。二、关于逾期交房违约金如何计算。根据《商品房买卖合同》约定，被告大元公司应当于2018年12月31日前向二原告交付案涉房屋，而案涉房屋的实际交付时间为2019年11月1日。故逾期交房违约金应当从2019年1月1日开始计算至2019年11月1日，为305天，具体计算方式为：310841元×0.0001×305天≈9481元。三、关于逾期办证违约金如何计算。因《商品房买卖合同》未约定办理转移登记的时间及逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，故被告大元公司应在房屋交付使用之日（即2019年11月1日）起90日（即2020年1月30日）为原告办理房屋权属证书，逾期不办理，被告大元公司应当承担违约责任。本院认为违约金应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，结合大元公司违约的主客观过错、案涉房屋已经交付给二原告使用等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，本院酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准定为每日万分之零点一五，暂计至起诉之日（即2021年4月20日）为446天，具体计算方式为：310841元×0.000015×446天≈2080元，2021年4月21日起的逾期办证违约金，以已付购房310841元为基数，按日万分之零点一五计付至房屋权属证书交付至原告之日止。被告大元公司辩称《商品房买卖合同》未约定逾期办证的违约责任，故其不应支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州大元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莉文、吴学高支付逾期交房违约金人民币9481元；二、由被告贵州大元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王莉文、吴学高支付截至2021年4月20日的逾期办证违约金人民币2080元，2021年4月21日起的逾期办证违约金，以已付购房款人民币310841元为基数，按日万分之零点一五计付至房屋权属证书交付至原告王莉文、吴学高之日止；三、驳回原告王莉文、吴学高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币776元，减半收取人民币388元，由被告贵州大元房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  丁雅洁二〇二一年五月二十八日法官助理刘玉莹书记员何梦丹