贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1236号上诉人（一审被告）：贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司。住所地：贵州省剑河县革东镇仰阿莎东大道30号。法定代表人：韩跃荣，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴永龙，贵州万木春（丹寨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙万胜，男，1988年8月20日出生，苗族，住贵州省剑河县。被上诉人（一审原告）：杨璇，女，1989年9月7日出生，苗族，住贵州省剑河县。上诉人贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司（以下简称“中鑫公司”）因与被上诉人孙万胜、杨璇商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院（2020）黔2629民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经本院传唤，上诉人中鑫公司的法定代表人韩跃荣及其委托诉讼代理人吴永龙，被上诉人孙万胜、杨璇到庭参加庭询质证。本案现已审理终结。上诉人中鑫公司上诉请求：一、请依法撤销一审判决第一项、第二项，并改判驳回二被上诉人的一审全部诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院不予认定案涉剑河县中鑫广场23楼5号房屋已经完成实际交付，系事实认定错误，理由如下：一、上诉人于2016年6月28日短信向被上诉人孙万胜通知可以办理案涉房屋的交接手续，被上诉人孙万胜一审庭审亦认可知晓中鑫广场可以交接房的事实。二、案涉房屋内已经于2016年6月底放入装修材料是不争事实，该事实亦得到二被上诉人的确认，对于屋内所堆放的装修材料来源，二被上诉人在2020年8月26日随同上诉人中鑫公司股东周裕昌以及物业公司经理黄波进入案涉房屋时，亲自确认是二人为了结婚准备装修而放入，而庭审时，被上诉人孙万胜则辩称系其胞兄孙万明在装修中鑫广场小区26楼房屋余留的装修材料，其要求当时的物业公司打开案涉房屋房门放入，目的亦在于二人装修案涉房屋所用。前述事实综合说明，二被上诉人只有在知晓案涉房屋可以办理交接的情况下，才作出将装修材料放入案涉房屋的实际行为。无论装修材料的放入是二人所自行放置，还是二人要求物业公司开门让孙万明放入，都是二人对案涉房屋作出接收的具体行为。该行为已经表示二人同意并实际占有使用案涉房屋。只要作为买受人的二被上诉人实际行使了对案涉房屋的使用权，即能说明该房屋已经完成实际交付。房屋实际交付之时是否符合合同约定的交付条件已经不在考虑之列，双方以实际交房接房行为表示同意按房屋当时的现状进行交付，变更了合同约定的交付条件。商品房的交付形式不局限于房屋钥匙交付一种，可以表现多样形式，实际占有即可认定为交房接房。二被上诉人放入装修材料的行为即为实际占有的行为，理应认定案涉房屋已经实际完成交付。一审法院未能切实厘清装修材料放入案涉房屋所实际产生的法律效果，未认定案涉房屋已经实际完成交付，显然是错误的。既然案涉房屋已经实际于2016年6月底完成交付，上诉人已无再次向被上诉人交房的义务。一审法院判决上诉人向被上诉人交付案涉房屋显然丧失客观事实依据。如前所述，即便上诉人存在逾期交房的情形，则逾期期间也仅为合同约定的交房时间至实际交房的时间。鉴于案涉房屋于2016年6月底实际交付的事实，并结合此后二被上诉人并未向上诉人主张过逾期交房违约金的事实，根据《民法总则》关于三年诉讼时效的规定，2016年6月底之前的逾期交房违约金显然已经超过诉讼时效。一审法院判决上诉人承担2017年11月24日起往后的逾期交房违约金，同样丧失客观事实依据。鉴于前述理由，上诉人认为一审判决对于案件关键事实的认定错误，进而导致判决结果发生根本错误，上诉人希望二审法院予以纠正，依法支持上诉人所提上诉请求。被上诉人孙万胜、杨璇辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此贵州省剑河县人民法院（2020）黔2629民初1274号民事判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。孙万胜、杨璇向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告将原告购买的剑河中鑫广场23楼5号房屋交付给原告；2、请求依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金，从2016年1月1日至2020年11月23日共计71123元；余下违约金从2020年11月24日起至被告交付房屋给原告之日截止，按照商品房买卖合同（编号：ZX-055）的约定按日计算向原告支付已交付房款万分之一的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月9日原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＸ-055），合同约定原告向被告购买位于剑河县住房一套，面积123.4㎡，价款398006元，被告于2015年12月31日前交房，如逾期交房被告按原告所交购房款的日万分之一向原告支付违约金。合同订立后，原告于2014年5月2日向被告支付了首付款128006元，于2014年12月9日支付了270000元，共计支付购房款398006元。被告作为商品房销售方，未能在2015年12月31日前向包括原告在内的房屋买受方交付房屋。房屋买受方于2016年5月23日推举代表到剑河县住房和城乡建设局与被告进行协调，被告当日以书面向业主承诺：“1、本公司承诺在2016年6月25日前交钥匙给住户并达到相关入住条件，提供符合入住的相关证件（五家责任主体质量证明，电梯合格证，避雷、节能、室内环境检测报告）。其他相关手续在2017年6月24日前完成。2、如本公司在2016年6月25日前不能达到相关入住条件交钥匙给住户，本公司将按照每户每月2400元对住房户进行赔偿，从6月26日起计算。3、延迟交房赔偿按照购房合同约定执行。不可施工天数统计将在6月25日前告知住户。”被告作出承诺后于2016年6月20日组织房屋竣工验收，验收当日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等五家责任主体均作出了验收合格的意见书；2016年6月所售房屋安装的两台电梯通过检验，取得了电梯使用标志；2016年6月7日被告对房屋面积进行了实测，提供了房屋面积测绘报告，原告购买的2305号建筑面积为124.54㎡；2016年6月22日剑河县防雷装置检测站对该房屋防雷设施进行检测，出具了达到国家执行标准，基本合格的报告；2016年6月24日该房屋经外墙节能检测合格；2016年4月29日该房屋经室内环境污染检测合格。被告亦到剑河县住建局办理了房屋使用说明书和质量保证书。2016年6月28日，被告向原告158××××3224的手机发送内容为“尊敬的业主你好！你购买的中鑫广场住房于2016年6月25日交房，请你前来办理交接手续”的信息，但原告表示未收到该短信，但也表示知晓可以接房的事实。2016年7月，中鑫广场小区陆续有业主领取钥匙并入住。2020年8月25日原告前往被告处欲办理交房手续，但被告要求与原告签订《交房协议书》，该协议书甲方为被告，乙方为原告孙万胜，协议书载明：“1、乙方认可甲方于2016年6月25日交房时间，在此前置下：乙方不向甲方要求支付177天违约款以及其他诉求，甲方也对乙方应补交面积差、远程控制水表、物业管理费予以免交，双方互不追究。2、乙方对所购房屋进行了现场验收，同意接收该房屋并领取房屋钥匙一套，为此房屋交付完毕。3、产权证登记乙方可自行办理，如需要甲方办理应向甲方交纳（税费、维修基金等）相关费用办完后多退少补。”因原告拒绝签订此协议书导致交房无果。2020年8月26日原告与被告公司股东周裕昌、物业经理黄波前往原告购买的中鑫广场2305号房屋查看，发现原告房屋大门锁已坏，被告即通知开锁师傅过来换锁，后将换锁的钥匙交由物业公司保管，同时发现在原告房屋处堆放有装修材料，原告对此主张是其大哥孙万明在装修中鑫广场2605号房屋剩余装修材料时叫当时的物业公司开门进行堆放，以便后期原告接房后进行装修；被告则主张是其向原告交付房屋后原告才堆放装修材料，但未提供相关交接房屋手续的证据。同时被告修建的中鑫广场楼盘至本案法庭辩论终结时未通过消防验收，且未取得《房屋竣工验收备案表》。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、原告诉请被告交付房屋、支付逾期交房违约金，是否得到支持；二、原告诉请的部分逾期交房违约金是否超过诉讼时效。关于焦点一。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。合同订立后，原告按照合同的约定付清了购房款，已全面履行了合同义务。而被告却未能在约定的2015年12月31日前向原告交付取得合格证明的房屋，直至本案法庭辩论终结时尚未通过消防验收并取得《房屋竣工验收备案表》，所出售房屋未完全达到双方合同第十一条约定的交付条件，被告已构成违约，应按双方合同第十三条的约定向原告支付逾期交房违约金。2016年7月虽陆续有业主领取钥匙并入住，但因被告交付的房屋未达到合同约定的条件，原告有权拒绝办理交房手续。至2020年8月在被告还未达到合同约定的交房条件下，原告向被告提出办理交房手续，但被告却以签订《交房协议书》为前提条件，在原告拒绝签订该协议后亦拒绝为原告办理交房手续，被告的行为已侵犯原告的合法权利，现原告请求被告交付房屋，有事实和法律依据，该院予以支持。被告主张已将房屋交付原告，但未提供相关交接房屋手续的证据，故对其主张该院不予采信。关于焦点二。根据双方签订的商品房买卖合同约定的逾期交房违约金系按日计算，每一日的违约金应属于单独的个别债权，本案双方约定的交房时间为2015年12月31日前，原告权利受到损害的时间即从2016年1月1日起，逾期交房违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，原告于2020年11月24日提起本案诉讼，对于2017年11月25日前已经超过三年诉讼时效的违约金，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满的个别债权，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故被告对于诉讼时效的抗辩成立，但被告主张从2017年11月24日起计算逾期交房违约金，该院予以确认，故被告应自2017年11月24日起按购房总价款即398006元的日万分之一向原告支付逾期交房违约金至将房屋交付给原告之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司于本判决生效后3日内将原告孙万胜、杨璇购买的剑河县中鑫广场23楼5号房屋交付给原告孙万胜、杨璇；二、被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司于本判决生效后3日内向原告孙万胜、杨璇支付逾期交房违约金，从2017年11月24日起按398006元的日万分之一计算至将房屋交付给原告孙万胜、杨璇之日止。三、驳回原告孙万胜、杨璇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1578元，减半收取789元（原告已预交），由被告贵州省黔东南州剑河县中鑫房地产有限责任公司负担。二审期间上诉人中鑫公司提交如下证据：2021年5月7日剑河县住房和城乡建设局出具的《关于剑河县中鑫广场住宅部分分段验收的情况说明》。拟证明：在这个时间段双方按照协商调解，对房屋的交付条件，中鑫公司已于2020年6月25日与原住户达成协商，在协商的基础上对房屋的住宅楼部分进行分段验收，证明分段验收的结果符合国家相关规定是合格的工程。被上诉人孙万胜、杨璇提交如下证据：一、《结婚证》，拟证明：二答辩人于2014年10月1日结婚。二、《商品房买卖合同》，拟证明：孙万明在中鑫公司购买中鑫广场2605号房屋；被上诉人是接到中鑫公司群发可以交房通知后，被上诉人的大哥孙万明才是去接房装修房子，然后把剩余的装修材料放在案涉房子，所以才存在上诉人说占有的原因，但是原因是中鑫公司自己造成的不是二被上诉人造成的。三、证人姜某证言，拟证明姜某与孙万明是夫妻关系，同时系孙万胜、杨璇的大嫂。证实中鑫公司交房给证人了去装修，才存在证人把装修材料放在证人弟弟孙万胜购买的房子里面，当时也是证人去跟中鑫公司沟通给证人开门放在证人弟弟孙万胜的那个房子里面。当时证人要求中鑫公司开门给证人放东西的时候，证人的弟弟、弟媳，也就是本案的二被上诉人，是不在场也不知情的。证人于2016年7月左右放沙子在案涉房屋里面，后面证人要求中鑫公司给证人开门的时候就不给证人开门了，说不是证人的房子中鑫公司不可以开门给证人。四、证人孙某证言，证人孙某系二被上诉人的父亲。拟证明就是二被上诉人买房过程证人都参加的，证人的两个孩子都在里面买房子。2014年购买房子，签订合同约定2016年进行交付，大儿子（孙万明）不清楚这个情况就去交接房子了，二儿子（孙万胜）下乡驻村帮扶不清楚这个情况，到证人二儿子（孙万胜）交房的时候还让签订协议，证人不清楚的是为什么来要房子还要签订协议。还有这个社会要讲良心，要讲诚信。经庭询质证，被上诉人孙万胜对上诉人中鑫公司提交证据的质证意见为：一、这份情况说明被上诉人需要当面核实验证。二、上诉人说这个验收合格是住建局对房屋质量的表态，但是房屋的消防一直验收不过，根据我国消防法第十条第三款规定，必须经消防机构进行验收合格，不经过消防验收合格的不能投入使用，所以地方住建局的情况说明不能凌驾于国家法律之上，谁出具这份说明谁负责，如果到时候当庭对质，住建局说能够入住了，消防验收不合格住建局应承担相应责任。上诉人中鑫公司对被上诉人孙万胜、杨璇提交证据的质证意见为：对证据一，《结婚证》真实性、合法性无异议，对关联性异议，该证据与本案争议没有任何关联。对证据二，《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案争议的事实没有关联，仅仅能够证明孙万明与上诉人之间存在商品房预售合同关系。对证据三，对证人姜某证言的真实性上诉人无法确认，同时证人与被上诉人之间属于近亲属关系，不排除证人的证言存在主观倾向性。即便证人所陈述的内容为客观事实，这一点能够说明将材料放入案涉房屋的行为是取得了二被上诉人的同意，二被上诉人同意证人在其购买的2605号房屋装修完毕后将剩余的装修材料放入案涉房屋，这本身就是对案涉房屋的一种占有和使用以及处分的行为，且当时上诉人的确已经通过手机短信以及小区入口处张贴收房公告，能够证实二被上诉人的确收到了交房的通知，才会做出同意证人将剩余的装修材料放入案涉房屋的意思表示，该意思表示就是二被上诉人接房的意思表示。对证据四，证人孙某与被上诉人孙万胜属于直系亲属，不排除证人证言严重的主观倾向性，对其真实性上诉人无法确认，同时根据证人所陈述的内容与本案争议的事实没有关联性，该证人的证言并不能够实现二被上诉人所要证明的目的。本院对上诉人中鑫公司及被上诉人孙万胜、杨璇分别提交的证据认证如下：对上诉人中鑫公司提交的证据《关于剑河县中鑫广场住宅部分分段验收的情况说明》，因与本案待证事实及诉争焦点不具有关联性，本院不予认定。对被上诉人孙万胜、杨璇提交的证据一，《结婚证》客观载明了二人经婚姻登记系属夫妻关系的事实，但与本案诉争焦点不具有关联性。证据二，《商品房买卖合同》本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，结合在卷证据，对其证明目的本院不予认定。证据三、证人姜某的证言，本院将结合在卷其他证据予以综合认定。证据四，证人孙某的证言，因与本案诉争焦点不具有关联性，本院不予认定。二审审理查明如下事实：一、本院于2021年5月10日经实地踏勘，在上诉人中鑫公司法定代表人韩跃荣及其陪同的中鑫公司股东周裕昌，被上诉人孙万胜及其父亲孙某共同在场见证的情况下，经由中鑫公司代持的装修钥匙打开案涉房屋房门可见，孙万胜、杨璇购买的位于剑河县住房的入户过道及餐厅、客厅位置现堆放有水泥、方砖、散沙及木质地板等装修建材若干。该案涉房屋入户位置毛坯墙上已安装有入户与门禁接通的对讲电话。二、证人姜某（系属孙万胜、杨璇的大嫂）曾在其房屋装修后不久便找到房开商中鑫公司索要孙万胜购买房屋的钥匙，并在2016年7月份左右实际将水泥、散沙等装修建材放置在案涉房屋之前有跟孙万胜沟通说过，并自述按正常的操作是房开商需要跟购房业主沟通才会允许给别人放置材料在里面。三、2020年8月26日在孙万胜、杨璇均在场的情况下，与中鑫公司股东周裕昌、物业公司经理黄波共同前往案涉房屋准备开门看房，中鑫公司因多方查找均未能找到案涉房屋大门原装锁芯的配套钥匙并打开房门，中鑫公司之后便联系剑河县当地开锁匠并出资80元更换案涉房屋锁芯，现随锁芯配套的为装修钥匙两把、正式钥匙五把，现该全套钥匙为中鑫公司所代持。二审审理查明的其余事实与一审一致。本院组织双方多次调解，中鑫公司虽多次提出调解意愿并提出方案，但因孙万胜、杨璇无实质上的调解意愿，且不接受调解，本院调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审围绕上诉人中鑫公司的上诉请求进行审理，并据此归纳本案二审的争议焦点为以下两点，现逐一分析如下：关于争议焦点一，出卖人中鑫公司是否已经向购房人孙万胜、杨璇完成案涉房屋的交付使用行为？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，司法解释将房屋的占有转移表述为“交付使用”。在我国《民法典》物权编中，占有具有如下特征：（1）占有是一种为法律保护的事实。占有的本质虽然是事实而不是一种权利，但这种事实如同权利一样得到法律的保护。（2）占有是对物有事实的管领力。所谓有事实的管领力，是指对物有实际上的管理力，是人对物有确定、现实的支配状态，并排除他人的干涉。综上，占有是一种人对物的一种控制与支配状态。司法解释中所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，也就是人们常说的“交钥匙”，就视为出卖人履行了将房屋交付给买受人使用的义务。但这一观点仅仅是基于房屋现实交付的实践表现对“交付使用”的界定，并未涵盖前述其他可能的实践交付方式。本案中，现有证据已充分证明作为出卖人的中鑫公司在2016年7月左右便已经将案涉房屋转移给作为买受人的孙万胜、杨璇占有，应当视为出卖人在2016年7月便已经履行了“房屋交付使用”的合同义务。其依据如下：其一，经本院二审实地踏勘，案涉房屋虽系毛坯房，但已经在入户毛坯墙上安装了与门禁接通的对讲电话，案涉房屋内入户过道及餐厅、客厅位置堆放水泥、方砖、散沙及木质地板等装修建材若干，且二被上诉人申请的证人姜某自认于2016年7月份左右将水泥、散沙等装修建材实际放入至孙万胜购买的案涉房屋之前，有跟孙万胜沟通说过，并自认按正常的操作是房开商需要跟购房业主沟通才会允许给别人放置材料在里面。其二，被上诉人孙万胜二审所申请的证人姜某自述作为孙万胜的大嫂，其所购买房屋（中鑫广场2605号房屋）在案涉房屋的楼上，并已经在2016年6月先行装修，故有相应的装修建材剩余。该装修建材实际放置在孙万胜、杨璇购买案涉房屋，孙万胜、杨璇不可能对此毫不知情。按照日常生活经验逻辑，上述行为在未征得购房人孙万胜、杨璇同意的情况下显然无法实施。其三，如前分析，假设前述装修建材放置行为系购房人“不知情、不同意”的情况下所为，依照常理，购房人采取的将是进行及时报警维权，并要求放置人将装修物品搬离等必要措施，然而前述装修建材至今仍在案涉房屋现场，并肉眼可见已经有较厚积灰，且本院二审组织的现场踏勘中，被上诉人孙万胜在当场亦并未对此提出任何异议。孙万胜、杨璇现抗辩称上诉人中鑫公司未完成法律上的房屋交付，显然与其申请证人姜某自述的曾向房开商中鑫公司索要钥匙并在案涉房屋的入户过道及餐厅、客厅位置堆放水泥、方砖、散沙及木质地板等装修建材若干的行为产生的法律效果相悖，与已经在入户毛坯墙上安装与门禁接通的对讲电话的行为产生的法律效果相悖，二者明显无法实现法律逻辑及生活逻辑上的自洽。其四，在二审庭审过程中，孙万胜、杨璇未能就前述装修建材物品放置入案涉房屋行为，并非等同于法律效果上的直接对于案涉房屋有事实上的管领力的“直接占有”，进行合理且必要的解释；亦未能对上诉人中鑫公司二审当庭提出的“案涉房屋里面已经安装有入户对讲电话（对讲机），入户对讲电话（对讲机）是由物业公司通过与业主协商过后，由业主自己缴费给物业进行安装的”这一事实，进行合理且充分的抗辩。综上分析，本院认为，案涉房屋自孙万胜、杨璇的亲属姜某事前征得被上诉人孙万胜同意并实际于2016年7月份左右在案涉房屋放置入水泥、方砖、散沙及装修木质地板若干之时，即应当视为孙万胜、杨璇完成对案涉房屋的占有转移交付。故对孙万胜、杨璇一审提出的“请求依法判决中鑫公司将孙万胜、杨璇购买的剑河中鑫广场23楼5号房屋交付给孙万胜、杨璇”的诉讼请求，本院依法不予支持。关于争议焦点二，孙万胜、杨璇一审诉请的逾期交房违约金应否支持？本院认为，基于前述争议焦点一的分析及得出的结论，现孙万胜、杨璇一审诉请中鑫公司支付逾期交房违约金，明显有悖于客观事实，于理相悖、于法不符，且有违诚实信用原则，应依法不予支持。理由如下：其一，案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年12月31日前，但案涉房屋实际放入装修建材行为系2016年7月左右。如前分析，二购房人孙万胜、杨璇已经完成了案涉房屋的交付使用，但从此时计算至今，该逾期交房时段（2015年12月31日起至2016年7月）也已经超过三年，同时无证据证明在此后三年期间出现诉讼时效中止、中断事由。其二，上诉人中鑫公司在一审时已经提出了诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十二条：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。”和第一百九十三条：“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。”的规定，作为债务人的中鑫公司已经取得时效抗辩权，有权提出不履行义务的抗辩（针对案涉《商品房买卖合同》约定的交房日期2015年12月31日起至2016年7月实际在案涉房屋放入相应装修建材止的这段合同违约逾期交房期间）。据此，本院对二被上诉人孙万胜、杨璇提出的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。本院需要指出的是，案涉房屋在2020年8月26日二购房人实际看房，之后经上诉人中鑫公司在多方查找均未找到案涉房屋原装钥匙并打开房门，在购房人孙万胜同意或默许之下，中鑫公司采取更换锁芯方式打开房门，其配套的装修钥匙（两把）、正式钥匙（五把）现毕竟仍为中鑫公司所持有。为避免案涉房屋在本判决生效之后所可能出现的装修建材遗失或人为毁损等方面的后续争议，切实化解矛盾，减轻各方诉累，上诉人中鑫公司应当在本判决生效后三日内，在一审法院审判人员及司法警察的现场见证下将代持的房屋全套钥匙（含装修钥匙两把及正式钥匙五把）交付给作为购房人的孙万胜、杨璇，若孙万胜、杨璇未到场，则视为孙万胜、杨璇自行放弃领取中鑫公司所更换锁芯的配套全套钥匙，孙万胜、杨璇可自行通过更换锁芯方式解决。综上所述，上诉人中鑫公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实和适用法律均有不当，本院二审予以纠正后改判。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百九十二条、第一百九十三条、第四百五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销剑河县人民法院（2020）黔2629民初1274号民事判决；二、驳回孙万胜、杨璇的一审全部诉讼请求。一审案件受理费（减半收取）789元、二审案件受理费1578元，共计2367元，由孙万胜、杨璇负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年五月十六日书记员 吴光耀