山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5683号 上诉人（原审原告）：刘爱香，女。 委托诉讼代理人：刘运中，山东晨鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王钰祺，山东晨鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中铁西海岸投资发展有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：郎漫，执行董事。 委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 上诉人刘爱香因与被上诉人青岛中铁西海岸投资发展有限公司（以下简称中铁西海岸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初2776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘爱香的委托诉讼代理人王钰祺、被上诉人中铁西海岸公司的委托诉讼代理人王明、陆明娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘爱香上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未尽到合理提示义务。上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》中补充条款内容多于主合同数倍，在上诉人签订合同时，被上诉人处置业顾问仅仅向上诉人指明需要在何处签字，该合同的内容并未向上诉人解释说明，也没有给上诉人详细阅读该合同的时间。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给与补偿。补充条款约定，甲乙双方一致确认：展示的样板间不能理解为交楼标准或合同的样品，实际交付房屋与样板间存在的任何变化均不能作为乙方退房或索赔的理由，实际交楼标准以主合同及补充协议约定为准。像上述格式条款在合同中有很多，被上诉人没有尽到合理说明义务，也没有特别标识引起上诉人的注意，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上诉人认为，合同中的格式条款免除了被上诉人的责任，限制了上诉人的权利，应属无效；二、上诉人申请对房屋的装修差价进行鉴定，但一审并未启动鉴定程序，一审认为商品房在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值，故而未准许上诉人提出的鉴定申请。上诉人认为，开发商可以存在合理利润，这种利润应当是在达到装修标准的前提下存在的，现在的情况是上诉人的装修费不仅包含了对公摊面积的装修，被上诉人在上诉人购买房屋时承诺的各项装修标准也没有达到，这种所谓的合理利润不足以解释上诉人花费几百万购买的各种问题不断的精装修的房屋。上诉人寻求法律途径来维护自己的合法权益，申请第三方对房屋的装修差价进行鉴定，但一审在未启动鉴定程序的情况下，仅以开发商存在合理利润为由驳回上诉人的诉讼请求，明显不合理；三、上诉人购买被上诉人房屋时，正值青岛市房价最高之时，上诉人在黄岛区××楼盘同时在售的情况下，选择了被上诉人的楼盘，是基于对央企的信任，对被上诉人品牌的认可。上诉人满怀希望的掏空积蓄、背上房贷等待房屋交付，被上诉人却以强者姿态骗取上诉人的信任，欺骗上诉人签订霸王条款、无效条款的合同，其交付的房屋无法达到入住标准，收房期间业主因质量问题拒绝收房，其装修更是让上诉人花了大价钱却需要自掏腰包再行重装，这样的房屋带给以上诉人为代表的业主只有痛苦与失望。作为西海岸新区重点引进的项目，被上诉人没有展现出央企的担当，违背了诚实信用原则，辜负了上千业主的信任，也让上千户家庭陷入痛苦中。请求二审法院查清案件事实，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。 中铁西海岸公司辩称，一、答辩人与上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》主文及补充条款，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同已经明确约定房屋全装修的具体总价款，双方应当按照合同履行义务；双方就涉案房屋装饰、装修的标准在双方签订的商品房预售合同、附件三及补充协议中有明确约定，答辩人严格按照约定采购材料设备进行装饰装修，主要材料以及设备装修标准均与合同约定相符，答辩人不存在违约行为；商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也符合商品市场正常运行规律，上诉人在没有提供充分证据证明答辩人交付的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失情况下，上诉人提出的对房屋装修差价进行鉴定，而要求赔偿的请求不应得到支持。二、《青岛市商品房预售合同》第17条、第22条及相关补充条款并不存在《民法典》第497条规定的无效情形。本案中，双方合同第17条、第22条及相关补充条款，系双方对房屋装修出现问题以后解决方式的约定，并未免除自身的责任，排除上诉人的合法权益，且以上条款经过上诉人签字确认，上诉人作为完全民事行为能力人，在预售合同及相关补充协议上签字，应视为其真实意思表示，而不能认定以上条款为格式条款而无效。 刘爱香向一审法院起诉请求：1、请求依法判决中铁西海岸公司支付装修差价10000元，具体数额待鉴定后追加；2、本案诉讼费、鉴定费等由中铁西海岸公司承担。 一审法院认定事实：1、刘爱香（乙方）与中铁西海岸公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定，乙方向甲方购买黄岛区xx号《中铁·青岛世界博览城1#地块》xx栋xx单元xx层xx户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为118.47平方米，房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币11674.26元，总房价款为人民币1383050.00元，该房屋全装修总价为人民币1679225.00元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：甲方取得建设工程验收备案证，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。合同第十一条约定，甲方定于2019年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件一约定，付款方式为一次性付款，乙方向甲方于2018年1月2日前一次性支付总价款1679225.00元（含定金50000.00元）存入本合同指定的账户。合同附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准的约定，其中，二、户内部分：1、入户门：户门：钢质门，门锁：防盗锁；2、外门窗：断桥铝合金三玻，内平开内倒；3、客餐厅：地面:瓷砖，墙面：白色乳胶漆+成品白色饰面框线+壁纸，顶面：石膏板吊顶+白色乳胶漆，玄关柜：成品白色饰面，灯具：射灯+灯带+吸顶灯；4、主卧室：地面：实木复合地板，墙面：白色乳胶漆+成品白色饰面框线+壁纸，顶面：石膏板吊顶+白色乳胶漆，灯具：射灯+灯带+吸顶灯；5、次卧室：地面：实木复合地板，墙面：白色乳胶漆，顶面：石膏板吊顶+白色乳胶漆，灯具：射灯+吸顶灯；6、书房、衣帽间：地面：实木复合地板，墙面：白色乳胶漆，顶面：造型石膏线+白色乳胶漆，衣柜：成品白色饰面，灯具：射灯+吸顶灯；7、厨房：地面：瓷砖，墙面：瓷砖，顶面：铝扣板，橱柜：成品白色饰面+人造石台面+龙头+洗菜盆+品牌油烟机+品牌燃气灶，37#、38#、39#、40#、41#楼栋为燃气热水器，其余楼栋为太阳能热水器，灯具：平板灯；8、卫生间：地面：瓷砖，墙面：瓷砖，顶面：铝扣板，浴室柜：成品白色饰面+石材台面及挡水+LED层板灯，灯具：射灯+LED平板灯+排风扇，洁具：龙头+洗脸盆+花洒+部分户型配浴缸+马桶；9、阳台：地面：仿古砖，墙面：外墙涂料，顶面：防水乳胶漆，灯具：吸顶灯；10、其他：过门石：石材，窗户板：石材，踢脚线：成品PVC踢脚线；11、卫生间防水：防水涂料；12、对讲系统：可视对讲机；13、地暖：一户一表；14、电话、宽带及有线电视：预留端口，买受人自行申请开通并承担费用；15、卧室：两室的主卧定制衣柜，三室、四室的主卧与部分次卧定制衣柜。补充条款约定，乙方认同甲方的装修风格和水平，且双方签字盖章予以确认装修标准详见合同附件三。甲乙双方一致确认：展示的样板间不能理解为交楼标准或合同的样品，实际交付房屋与样板间存在的任何变化均不能作为乙方退房及索赔的理由，实际交楼标准以主合同及补充协议约定为准。装修房中装修产品（不含电器设备）在正常使用条件下，各部位、部件的保修期及保修范围按照《房屋质量保证书》的约定执行。保修期以合同约定的交付之日起计算。合同补充协议其他条款另对相关事项进行了约定。刘爱香认为合同第十七条、第二十二条及补充条款系格式条款，属于无效条款。 2、合同签订后，刘爱香付清了房款。中铁西海岸公司提交的建设工程竣工验收备案表显示，涉案工程开工日期为2017年1月18日，竣工验收日期为2019年4月11日，该工程竣工验收备案文件于2019年4月11日收讫，文件齐全。 3、刘爱香为证明即使中铁西海岸公司存在合理利润的前提下，所交付的房屋也达不到中铁西海岸公司在销售时承诺的装修效果及装修质量，在庭审中提交了《青岛市商品房预售合同》以及业主验收房屋时房屋装修存在质量问题的照片，中铁西海岸公司对刘爱香提交的《青岛市商品房预售合同》的真实性无异议，对照片的真实性不予认可。刘爱香在庭审中提交鉴定申请，要求对涉案房屋的装修差价进行鉴定，中铁西海岸公司对刘爱香提交的鉴定申请提出异议，认为不应对房屋装修差价进行鉴定。 4、中铁西海岸公司为证明其交付的案涉房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件，在庭审中提交了说明和建设工程竣工验收备案表各一份，刘爱香对中铁西海岸公司提交的证据的真实性、关联性有异议，认为该证据系扫描件且只能证明主体结构的验收合格与否，与本案涉及的装修问题没有关联性。 一审法院认为，刘爱香、中铁西海岸公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，双方应当依照约定履行。刘爱香购买的房屋系中铁西海岸公司开发的精装修房屋，合同附件三对装修标准作出了明确约定，根据合同约定，中铁西海岸公司交付的房屋和装修标准应达到合同附件三约定的标准。刘爱香在庭审中主张中铁西海岸公司交付的房屋未达到合同约定的精装修标准，要求鉴定装修差价，并要求赔偿差价损失，但商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础形成，该并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值。综上，对刘爱香提出的鉴定申请不予准许，同时对其主张亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘爱香的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘爱香负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的焦点为上诉人主张被上诉人支付涉案房屋装修差价的诉求应否予以支持。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》是系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，合同对于涉案房屋计价方式与价款均进行了约定，双方均应遵约履行。合同附件三对装修标准作出了约定，双方约定交付的房屋和装修标准应达到合同附件三约定的标准。上诉人以被上诉人的装修标准与所收取的装修费用不符为由主张返还部分装修款，但上诉人不能证明被上诉人使用的装修材料、设备等不符合双方合同附件三约定的标准，且若房屋的装修、设备达不到合同附件三约定的标准，合同亦未约定由被上诉人返还装修差价款的方式解决。由此，一审对上诉人的诉求不予支持并无不妥。 本案双方并未签订独立的装修合同，涉案装修条款系《青岛市商品房预售合同》的一部分，房屋装修利润是被上诉人房屋买卖利润的组成部分，双方约定的房屋装修价格并不是装修本身的成本价，不能抛开《青岛市商品房预售合同》总的约定，单独对房屋装修价款进行认定，上诉人仅以装修造价低于约定的装修总价为由要求返还差价款的理由不够充分。一审在认定上诉人的诉求不能成立的前提下，对其鉴定申请不予准许并无不当，一审审理程序并无违法之处。 综上所述，刘爱香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘爱香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  孙向东 审 判 员  齐 新 二〇二一年五月二十八日 法官助理  吴 迪 书 记 员  王冉冉 书 记 员  于国英