黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0126民初12号原告：李平，女，1980年6月6日出生，汉族，无业，住巴彦县。委托代理人：姜国辉，男，1972年4月13日出生，汉族，无业，住巴彦县。被告：黑龙江**泰隆房地产开发有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。负责人：韩越，职务：经理。被告：黑龙江和光房地产开发有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇石桥街。法定代表人：张彦军，职务：经理。共同委托诉讼代理人：孙国权，男，1954年4月10日出生，汉族，该公司职员，住巴彦县。第三人：于克华，男，1958年2月6日出生，汉族，农民，住巴彦县。第三人：姜淑华，女，1955年2月26日出生，汉族，农民，住巴彦县。原告李平与被告黑龙江**泰隆房地产开发有限公司（以下简称华泰龙房地产公司）、黑龙江和光房地产开发有限公司（以下简称和光房地产公司）、第三人于克华、姜淑华民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告李平的委托诉讼代理人姜国辉，被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同委托诉讼代理人孙国权、第三人于克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行回迁协议将回迁房屋交付给原告；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年9月14日，原告与第三人签订回迁房买卖协议，当时以100万元价格购买了巴彦县巴彦镇石桥街一层商服220平方米、高层住宅90平方米，并于当日同时与华泰龙房地产公司签订了协议书，协议书中约定两年内将房屋交付给原告，经原告多次向被告主张权利，始终没有结果，现在已经6年之久，被告始终没有履行协议，为此诉讼，请求作出公正的判决。被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同辩称：是事实，我们今年开工就准备由和光公司给予付房。第三人于克华辩称：（关于）我这个房子（情况），（当时）是早上四点左右，丛四、丛大军（二人）到我家二楼踹门，踹开（后），要我的房照，（因为当时）我在别人那里整点钱（放在家里），我（还）想在别人那里再整点钱，他们俩个人在我家里翻钱，（后来他俩）给我拽到个小旅店，我那时蒙了。丛四、丛大军当时胁迫我，我都不知道怎么回事了。在屋里不让我走不让动，在那一天一夜，第二天拉走，我已经人事不懂了。我的房子那么多钱不可能签买卖合同，那是给我整蒙了不知道咋回事，不同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、关于原告李平举示的证据一：于克华借款的借条以及替于克华还款的收据，共计4份85万元左右。拟证明：替于克华还款。其中2013年2月13日于继承两口子借款224000元，2014年5月13日于继承借款6万元，2014年9月8日还中汇贷款公司345000元，2014年9月10日还红旭出租车公司20万。被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同质证认为：我们冲合同说话，他们之间借款与我公司无关。第三人于克华质证认为：2013年2月13日借条属实，但是我问于继承他说都还上了。2014年5月13日是他签的字，但是这笔钱我不知道。2014年9月8日这个属实。2014年9月10日没有。本院认证认为：对2013年2月13日、2014年5月13日、2014年9月8日发生借款的真实性予以采信，对证明问题以及2014年9月10日借款的真实性需结合案件其他相关事实予以综合评判。2、关于原告李平举示的证据二：李平和于克华的房屋回迁买卖协议。拟证明：于克华还不上钱将房屋以买卖形式卖给李平，有于克华与姜淑华签字。被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同质证认为：无异议。第三人于克华质证认为：记不清了，这个事有没有也记不清了，给我拉到一个小旅店不知道怎么回事了。他这（借款）没有一百万，一共将近50多万，没有那么多钱。本院认证认为：对证据的真实性予以采信。3、关于原告李平举示的证据三：于克华和华泰龙公司回迁协议书。拟证明：于克华将他与华泰龙回迁协议书交给原告，由此说明原告与于克华买卖协议真实。被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同质证认为：对，是我们公司章，是真实的。第三人于克华质证认为：是真实的，是我签的。本院认证认为：对证据的真实性予以采信。4、关于原告举示的证据四：李平和华泰龙公司的回迁协议。拟证明：华泰龙公司承认和于克华回迁协议是真实的，同意把于克华的房子回迁给李平。被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同质证认为：是真实的。第三人于克华质证认为：记不清了，我不认识李平。本院认证认为：对证据的真实性予以采信。5、关于原告举示的证据五：证人丛某当庭证言。拟证明：给于克华拿钱都是丛某经手办理的。其中224000元是于继承他们两口子通过丛某在李平手里拿的。6万是从丛某手里拿的。20万是当时在红旭出租车公司一个叫刘岩手里我们替代还20万，还有一个345000元是中汇小额贷款我们代还。还有一个3万还丛军我们代还，共计多少记不清了没算。原告李平质证认为：属实。被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同质证认为：属实，姓金的是动迁办的动迁负责人。第三人于克华质证认为：不属实，房子有个20万不存在。他说房子是怎么签的也不存在，他胁迫我我那时候都蒙了。其他的像我儿子说的那些都不存在。房子的钱没给我拿那么多，拿50多万，利息都在里面了。本院认证认为:结合原告举示的于克华所欠款借条、房屋买卖协议及回迁协议，对证人证言的证明效力予以采信，于克华所述证人对其胁迫，应结合案件其他相关事实予以综合评判。6、关于第三人于克华举示的证据一：证人张某当庭证言。拟证明：于克华受胁迫签订房屋买卖协议。原告李平质证认为：不清楚。被告华泰龙房地产公司、和光房地产公司共同质证认为：不清楚，对于他们之间的事不知道。第三人于克华质证认为：属实。本院认证认为：证人表述的事实部分不能证实于克华系受胁迫的真实性，对该部分证言内容不予采信。本院经审理查明：于克华与姜淑华系夫妻关系，2012年7月17日，华泰龙房地产公司与于克华签订房屋产权调换《协议书》，约定由华泰龙房地产公司为于克华置换原址开发一层商服220平方米、高层住宅90平方米。李平通过证人丛某对外借款获利，2013年2月13日至2014年9月10日，丛某用李平的借款与于克华及于继承（于克华的儿子）发生借贷关系，因借款未能偿还，2014年9月14日，于克华、姜淑华二人与李平签订《回迁房屋买卖协议》，约定于克华、姜淑华的案涉回迁房屋作价100万元出卖给李平，同日，华泰龙房地产公司与李平签订《协议书》，约定于克华“搬出后两年回迁”取得的置换房屋归属李平，华泰龙房地产公司同时在该协议书上注明“原合同作废”。因华泰龙房地产公司对案涉地段完成拆迁后并未实际进行建设，李平为此来院诉讼要求华泰龙房地产公司履行回迁协议。经查，华泰龙房地产公司已被吊销营业执照，李平遂申请追加和光房地产公司作为被告参加诉讼，要求华泰龙房地产公司及和光房地产公司履行回迁协议内容。庭审中，被告华泰龙房地产公司及和光房地产公司以：我们的合同是生效的，不管给谁，他们之间的纠纷不管，我们盖完以后就得给人家的抗辩理由，同意原告李平的诉讼请求；第三人于克华以：房子还是我的，不同意把房子给原告，签订（协议）是胁迫造成的抗辩理由，不同意原告李平的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、于克华、姜淑华与李平之间的房屋买卖协议是否真实、合法；二、华泰龙房地产公司、和光房地产公司如何履行回迁协议的内容。关于于克华、姜淑华与李平之间的房屋买卖协议是否真实、合法问题。本院认为，首先，华泰龙房地产公司作为专业的房地产开发公司，拟对于克华居住区域进行开发建设，与于克华签订的产权调换安置协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。其次，李平通过他人借贷与于克华（或于继承）形成借贷关系，于克华虽对其中部分款项否认，但不足以否定双方之间发生过借贷关系的事实；第三，于克华在未能偿还借贷款项后与李平形成以物抵债协议，将尚未存在的置换房屋作价抵顶所欠李平款项，于克华虽抗辩系受胁迫所致，但其自述内容未有相对方确认，同时证人所证实“我打了3次电话告诉不能签。他（于克华）没说什么。”以及“下午3点”见到于克华他们，丛四说手续已经办完了。”等内容，不足以认定于克华、姜淑华系受胁迫；第四、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”审判实践中，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔履行抵债协议，债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己。具体到本案，于克华、姜淑华与李平签订以房抵债协议后，同时间段又由李平与开发公司签订了协议，明确了于克华回迁房屋归属李平的内容，即时于克华已丧失反悔履行抵债协议的请求权基础，其已无权向履行回迁义务主体华泰龙房地产公司主张权利。综上，可以确认于克华与李平之间的以物抵债协议系真实意思表示，因案涉回迁协议中的房屋尚未存在，故李平不享有房屋所有权，其只能向华泰龙房地产公司及和光房地产公司主张合同请求权。于克华抗辩理由不成立，不予采信。关于华泰龙房地产公司、和光房地产公司如何履行回迁安置内容的问题。本院认为，案涉协议虽系李平与华泰龙房地产公司所签，因华泰龙房地产公司目前处于吊销营业执照状态，和光房地产公司承诺履行该协议内容的行为，应视为债的加入。债的加入是指第三人加入到原有债关系，与原债务人共同对债务承担责任的法律行为。第三人表明债务加入的意思后，即使债权人未明确表示同意，但只要其未明确表示反对或未以行为表示反对，仍应当认定债务加入成立，债权人可以依照债的加入关系向该第三人主张权利。本案中，李平主张华泰龙房地产公司与和光房地产公司共同履行回迁协议，和光房地产公司应对其承诺范围内的债务承担责任，故华泰龙房地产公司与和光房地产公司有义务共同向李平履行协议约定的安置房屋内容。综上所述，原告李平的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条一款（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认被告黑龙江**泰龙房地产开发有限公司与原告李平于2014年9月14日签订的《协议书》有效；二、被告黑龙江**泰龙房地产开发有限公司、黑龙江和光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同在位于判决主文第一项《协议书》中确定的位置为原告李平安置一层商服220平方米、高层住宅90平方米各一处；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13，800元，由被告黑龙江**泰龙房地产开发有限公司、黑龙江和光房地产开发有限公司共同负担。此款于判决书生效时交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院审 判 长  杨广新人民陪审员  王英文人民陪审员  高艳武二〇二一年五月十六日书 记 员  谢英杰