湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终156号上诉人（原审原告、反诉被告）：林明华，男，1985年9月28日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：朱向阳，湖南悦方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：胡标，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师。上诉人林明华因与上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称百合百乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林明华上诉请求：1.维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7424号民事判决第一项、第三项；2.改判湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7424号民事判决第二项，判令百合百乐公司向林明华支付违约金131667.12元；3.判令一审、二审全部诉讼费用由百合百乐公司承担。事实与理由：一、百合百乐公司承担将租赁房屋交付给林明华的举证责任，但一审提交的唯一证据不能证实其向林明华交付了租赁房屋，且该证据本身存在瑕疵，与百合百乐公司同类案件证据相同，均为格式文本，二审法院已有相关判例对该证据不予采纳，一审法院对房屋没有交付不予确认存在错误；二、在百合百乐公司不能证实其交付了租赁房屋，且事实上本就没有交付房屋的基础上，百合百乐公司的违约行为已经得到证实，一审法院未依据合同约定支持林明华关于违约金的诉请存在错误。百合百乐公司辩称，双方在签订租赁合同时明确了租赁场地的位置，且在租赁场地交付确认书上签字盖章，符合商业租赁合同交易惯例，至于确认书上的内容为空白是正常的，但不影响场地已经交付的事实的确认，也没有加重林明华的义务。林明华一直未进行经营系经营政策的调整，百合百乐公司不存在过错，林明华应支付百合百乐公司相应租金及违约金。本案租赁期间，林明华拒不支付租金也未返还租赁物，给百合百乐公司造成了损失。百合百乐公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7424号民事判决，驳回林明华的全部诉讼请求；2.判令林明华向百合百乐公司支付违约金131667.12元；3.本案诉讼费用由林明华承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，百合百乐公司早已将案涉租赁场地实际交付给林明华，林明华系因自身经营策略的调整而迟迟不进场经营，百合百乐公司不存在任何过错或违约行为；二、百合百乐公司已向林明华交付了案涉租赁场地，严格履行了自身合同义务，并未违约。林明华一直拖欠租金及物管费的行为构成了严重违约。百合百乐公司已向一审法院提交过法院支持百合百乐诉请的参考案例，且判决不予退还承租人履约保证金并以此抵扣承租人所欠租金，不应忽略。林明华辩称，案涉租赁场地自始至终没有交付给林明华，根据林明华的调查情况，场地不能交付的原因系没有通过二次消防验收，导致被长沙消防大队查封无法进行装修施工，该事实在另案判决中已经确认。关于场地交付确认书是签订合同时一并签署的空白文件，租赁合同第五条已明确约定交接和营业日，百合百乐公司以确认书无法证明其已交付案涉租赁场地。林明华向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除林明华与百合百乐公司签订的《租赁合同》；2、判令百合百乐公司立即退还林明华支付的履约保证金60968.7元；3、判令百合百乐公司向林明华支付合同违约金131667.12元（按照解约当年租金标准计算六个月租金的违约金208.4×105.3×6）；4、判令百合百乐公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年8月31日，百合百乐公司（甲方、出租方）与林明华（乙方、承租方）签订一份《方圆荟租赁合同》（合同编号：ＢＨＢＬ-Ｚ-01-2017版），约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××商铺（建筑面积为105.3平方米）出租给乙方用于经营精品零售。合同第5条“交接日、营业日”中约定：5.1双方确认于2018年1月1日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有1个月的装修期。5.2甲乙双方代表应当到租赁场地现场进行正式交接，租赁场地符合交付标准的，双方应共同签署《租赁场地交付确认书》并作为本合同的附件Ｄ……5.4乙方必须于2018年2月1日营业。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。合同第6条“租赁期限、租金优惠期”中约定，租赁场地的租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金自2018年2月1日起开始计算。合同第7条“费用及支付方式”中约定：7.1租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，自2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月每平方米193元，自2019年1月1日至2019年12月31日租金标准为每月每平方米208.4元；7.2物业管理费7.2.1乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收），物业管理费标准按每月每平方米35元计算。7.2.2物业管理费自本合同约定的营业日开始计算，但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算……7.4.1租金、物业管理费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前30日内将下一计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。首期租金、物业管理费，乙方应当在交接日前10日内支付给甲方……7.7履约保证金7.7.1自本合同签署后7日内，乙方需向甲方支付履约保证金60968.7元，履约保证金在整个租赁期内维持不变。7.7.2租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变。7.7.3本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。7.8乙方逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金。合同第8条“甲方权利义务”中约定：8.8采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利。合同第9条“乙方权利义务”中约定：乙方向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为12元／平方米，装修押金交费标准为5000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金。合同第22条“违约”中约定，本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第26条“乙方单方解除”中约定：26.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）甲方没有正当理由拒不交付租赁场地，经乙方催告后30日内不能解决的……（ｆ）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。26.2乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除。该合同签订后，林明华依约向百合百乐公司支付了履约保证金60968.7元，但一直未支付租金、物业管理费等其他费用。另查，1、林明华提交的《方圆荟租赁合同》中附件D《租赁场地交付确认书》中除尾部双方签名盖章处有百合百乐公司签章及林明华签名外，其他所有需填写内容均为空白，签署时间为2017年8月31日。2、据双方当事人陈述，涉案场地一直处于空置状态。3、在其他相关联案件中，均认定了百合百乐公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院认为：林明华与百合百乐公司签订的《方圆荟租赁合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，双方约定的租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日止，即合同约定的租赁期限已经届满，且无证据证明双方当事人在合同约定的租赁期限内有解除合同之意思表示和行为，一审法院认为涉案租赁合同已无判决解除之必要，故对林明华主张解除双方的《租赁合同》的诉讼请求，不予支持。该案的主要争议焦点为：一、租赁场地的交付问题；二、违约责任问题。一、关于租赁场地的交付问题。本案中，百合百乐公司以涉案《租赁合同》附件D《租赁场地交付确认书》作为场地交付的唯一佐证证据，经查，涉案《租赁合同》约定的场地交接日期为2018年1月1日，而合同附件D《租赁场地交付确认书》的签署时间为2017年8月31日，且场地交付时的现状及甲、乙双方意见等均为空白，故百合百乐公司提交的证据不足以证明其主张的事实，一审法院难以确认涉案租赁场地已经实际交付。二、关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，第一，无法确认百合百乐公司已将涉案租赁场地实际交付给林明华；第二，在其他相关联案件中，均认定百合百乐公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任；第三，林明华除依约支付了履约保证金60968.7元外，亦未按合同约定的期限支付首期租赁、物业管理费，且双方当事人均就上述合同义务未履行的事实成因提交充分证据证明，致本案中就该部分事实无法确认责任。综上，一审法院根据该案合同的约定及履行情况，就双方的诉求认定如下：1、对林明华主张百合百乐公司退还其履约保证金60968.7元的诉求予以支持；2、对林明华主张的其他诉求以及百合百乐公司的反诉请求，均不予支持。一审法院判决：一、限百合百乐公司于判决生效之日起十日内向林明华退还履约保证金60968.7元；二、驳回林明华的其他诉讼请求；三、驳回百合百乐公司的反诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，林明华与百合百乐公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，合法有效，双方均应依约履行。百合百乐公司作为出租方主要义务在于交付符合要求的租赁场地，林明华作为承租方主要义务在于按约定时间支付租金等费用。综合全案证据，百合百乐仅提交《租赁合同》附件D《租赁场地交付确认书》以证明其已向林明华交付案涉租赁场地的事实，但鉴于该确认书在林明华提供的合同中租赁场地位置、现状、表数等内容均为空白，而在百合百乐公司提供的合同中除租赁场地位置记为A1-03-1，水表、电表读数记为0，其他内容亦为空白，二者对于该份证据存在异议，而百合百乐公司未提交其他证据证明林明华已实际接收案涉租赁场地，应当承担相应的不利后果。在本案《租赁合同》履行期间，林明华仅向百合百乐公司支付履约保证金60968.7元，亦未按照合同约定支付租金、物业管理费等费用，且不存在合理抗辩事由。尽管林明华主张案涉租赁场地因未通过二次消防验收，无法装修施工，但未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。故林明华与百合百乐公司均存在违约行为，且针对事实成因无法查实的情况下，一审法院综合考虑双方合同履行情况，认定百合百乐公司退还林明华履约保证金，对于双方提出的违约金诉请均不予支持，处理较为合理，本院予以维持。综上所述，林明华与百合百乐公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7085元，由林明华负担2933元，湖南百合百乐商业管理有限公司负担4152元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二一年五月十日法官助理何琳书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。