四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7532号 原告：成都崇德投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：张静，董事长。 委托诉讼代理人：羊霞，女，系公司员工。 被告：成都弘融广告有限责任公司，住所地，住所地成都市武侯区人民南路四段**********iv> 法定代表人：林嘉敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：兰英，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕启民，北京大成（成都）律师事务所实习律师。 原告成都崇德投资有限公司（以下简称“崇德公司”）与被告成都弘融广告有限责任公司（以下简称“弘融公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。崇德公司的委托诉讼代理人羊霞、弘融公司的委托诉讼代理人兰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 崇德公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认崇德公司与弘融公司之间签订的《茂业中心写字楼租赁合同》于2019年10月11日已经解除；2.请求判决弘融公司将房屋腾退给崇德公司，并承担从2019年10月11日起自腾退房屋之日止的房屋使用费、物业管理费、空调费、水电费（按照租赁合同的标准支付）；3.请求判令弘融公司支付拖欠的从2019年9月5日起自2019年10月11日的租金158208元；4.请求判令弘融公司支付拖欠的从2019年9月5日起自2019年10月11日的物业管理费41622元；5.请求判令弘融公司支付拖欠的从2019年的电费3558.74元；6.承担逾期支付租金、物业管理费、电费的违约金共计147713.04元（按0.5%/天从应付之日起计算至实际结清之日止，现暂计至2019年10月11日已有147713.04元）；7.请求判令弘融公司支付按签订的《茂业中心写字楼租赁合同》第三十条约定提前退租应支付的违约金399660元。请求判令弘融公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，崇德公司明确第二项诉请就是第三、四、五项诉讼请求，即弘融公司向崇德公司支付拖欠的2019年9月5日至2019年10月11日期间的租金158208元、物业管理费41622元、电费3558.74元。崇德公司称暂无法明确第六项诉请。事实与理由：2018年3月10日，崇德公司与弘融公司签订了《写字楼租赁合同》，约定崇德公司将天府大道28号茂业中心C座1908、1909号房物业租赁给弘融公司使用，合同对租赁期限、租赁费用、支付时间，违约责任等进行了具体约定，弘融公司从2019年9月5日起开始逾期缴纳租金、物业管理费、空调使用费等，经崇德公司催收后仍未缴纳，弘融公司的违约行为严重损害崇德公司的合法权益，故崇德公司诉至法院，请求判如所请。 弘融公司辩称，1.崇德公司于2019年10月11日已经向弘融公司发送解除合同通知，崇德公司与弘融公司之间的租赁合同关系已经解除。但是崇德公司解除合同，违反了双方签订的租赁合同约定，属于违约解除，应当承担违约责任；2.崇德公司发送解除通知后，随即通知保安拒绝弘融公司进入租赁房屋，弘融公司鉴于剩余物品价值较低且缴纳的保证金足以抵扣欠付2019年9月10日至10月10日期间的租金、物业费、电费，便认可了崇德公司收回房屋的事实，且事实上，崇德公司早收回房屋已另行出租。3.弘融公司仅欠付一个月租金52736元、物管费13874元、电费3558.74元，且已缴纳的租金保证金52736元、物管费保证金13874元、水电保证金12170元足以抵扣欠付费用；4.关于崇德公司要求弘融公司承担逾期支付租金、物业管理费、电费的违约金主张不应当得到支持，合同履行以来，弘融公司均是以收到《缴费提示单》载明的缴费日期按时足额支付租赁费用，并未产生任何逾期支付行为；5.崇德公司要求弘融公司承担《租赁合同》提前退租的违约金的主张不成立，租赁合同约定即使弘融公司存在欠付款项行为，但崇德公司仍需向被告发送书面通知催收欠款，催款函送达7日内未缴纳时，崇德公司才享有合同解除权，故崇德公司是违约解除合同，弘融公司不应当承担解除合同的违约责任。综上，弘融公司认为，崇德公司诉状中所有请求均不成立，请贵院驳回崇德公司的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2018年3月5日，崇德公司（甲方，出租方）与壹加壹电子商务有限公司（乙方，承租方）签订《成都茂业中心写字楼租赁合同》约定：1.甲方将坐落于成都市天府大道北段28号“成都茂业中心”C座1908、1909号（1栋2元19层08、09号）出租给乙方使用，该房屋的建筑面积为811.32平方米，甲方需于2018年3月10日向乙方交付案涉房屋；2.租赁期限自2018年3月10日起至2023年3月9日止；3.该房屋定金为人民币30000元整，定金可转入到保证金。首期租金：2018年3月10日至2018年6月9日止出租该房屋的单位租金按照建筑面积每平方米每月人民币65元，优惠后租金总额为人民币52736元。2018年6月10日至2018年9月9日止出租该房屋的单位租金按照建筑面积每平方米每月人民币65元，优惠后租金总额为人民币105472元。2018年9月10日至2021年3月9日止出租该房屋的单位租金按照建筑面积每平方米每月人民币65元，月租金为人民币52736元。2021年3月10日至2022年3月9日止出租该房屋的单位租金按照建筑面积每平方米每月人民币69.55元，月租金为人民币56427元。2022年3月10日至2023年3月9日止出租该房屋的单位租金按照建筑面积每平方米每月人民币74.42元，月租金为人民币60378元。首期租金（即2018.3.10-2018.6.9期间）在2018年3月10日前缴纳；4.每月物业管理费按该房屋建筑面积每平方米每月人民币17.1元，每月物业管理费总额为人民币13874元，如物业管理费日后有所调整，乙方须按该大厦物业管理公司厘定之标准缴交，以乙方与物业管理公司所签署的物业管理协议为准；5.乙方须依时向甲方悉数缴交该房屋的租金。物业管理费等费用，不得无故拒缴、扣除。租金、物业管理费付款方式为每3个月为一个支付周期，在每期第一个月五号以前预交当期上述费用，如该月五号为国家法定假期，则视为该假期后的第一个工作日到期缴付。若乙方不按期缴纳租金和物业管理费等费用，每日须支付甲方拖欠费用总额0.5‰（千分之五）的违约金，违约金从拖欠款项应缴日计至实缴日止，如乙方缴交金额不足以同时支付违约金和拖欠费用的，甲方将先行收取违约金；6.本合同签署后七日内，乙方须向甲方及该大厦物业管理公司缴纳以下费用：租赁保证金52736元，物业管理费保证金13874元，电费保证金12170元。乙方不得要求将上述保证金抵作本合同租赁期间内任何时间所拖欠的租金、管理费、物业管理费、水电费等费用。物业管理费及水电费保证金由该大厦物业管理公司保管，租金保证金由甲方保管；7.下列情形，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：一是乙方拖欠租金一个月以上，并甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七个工作日内仍未交纳的。二是乙方所欠各项费用达人民币100000元以上，并甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七个工作日内仍未交纳的。甲方依据上述情形单方解除本合同的，应当提前三个月书面通知乙方迁离和交回该房屋，乙方预交款项有余的，应当将余款退还乙方；8.本合同终止时，若乙方一清缴全部租金及其他应缴费用，无任何违约行为，甲方应在一个月内将乙方所缴交的租金、管理费、物业管理费及水电费等保证金免息退回乙方。合同末盖有崇德公司与壹加壹电子商务有限公司公章。 2018年8月20日，壹加壹电子商务有限公司公章名称变更为上屋云创电子商务有限公司。 后，崇德公司（甲方）、上屋云创电子商务有限公司（乙方）与弘融公司（丙方）签订《成都茂业中心写字楼租赁合同》补充协议载明，甲、乙双方于2018年3月10日就乙方承租甲方坐落于成都市天府大道北段28号“成都茂业中心”C座1908、1909号（1栋2元19层08、09号）事宜，签订了《成都茂业中心写字楼租赁合同》（以下简称“主合同”），为此，甲、乙就乙方变更事宜，经友好协商，达成如下补充协议，自愿共同遵守。第一条由乙方上屋云创电子商务有限公司变更为弘融公司。第二条本补充协议作为主合同不可分割部分，与主合同具同等法律效力，本补充协议与主合同有冲突的，以本补充协议为准，其余均按主合同执行。协议末盖有崇德公司、上屋云创电子商务有限公司、弘融公司公章。 2019年3月6日，上屋云创电子商务有限公司向崇德公司出具《担保承诺书》，承诺上屋云创电子商务有限公司为弘融公司履行原合同中“乙方”的全部义务提供不可撤销的连带责任担保。本司的担保范围包括但不小于租金、管理费、水电费等租赁费用的本金、违约金及实现前述债权的合理费用。 2019年3月8日，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司向成都光合广告有限责任公司发送《缴款提示单》，催缴案涉房屋2019.1.21-2019.2.20电费2082.54元和2019.3.10-2019.6.9物业管理费41622元，并载明最后缴款日为2019.3.30。2019年3月19日，成都光合广告有限责任公司缴清前述电费和物业管理费。 同日，崇德公司向成都光合广告有限责任公司发送《缴款提示单》，催缴案涉房屋2019.3.10-2019.6.9租金158208元，并载明最后缴款日为2019.3.30。2019年3月19日，弘融公司缴清前述费用。 2019年4月15日，弘融公司向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付案涉房屋2019.2.21-2019.3.20电费3248.86元。 2019年5月4日，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司向成都光合广告有限责任公司发送《缴款提示单》，催缴案涉房屋2019.3.21-2019.4.20电费2704.74元，并载明最后缴款日为2019.5.25。2019年5月24日，成都光合广告有限责任公司缴清前述费用。 2019年6月1日，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司向成都光合广告有限责任公司发送《缴款提示单》，催缴案涉房屋2019.6.10-2019.9.9的租金158208元、物管费41622元，2019.4.11-2019.5.10的电费3157.36元。并载明最后缴款日为2019.6.25。2019年6月25日，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司向弘融公司出具3个月的物业管理费41622元的四川省增值税专用发票。2019年6月27日，崇德公司向弘融公司出具人民币158208元的四川省增值税专用发票，备注为：成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心C座1908、1909号租金2019.6.10-2019.9.9。 2019年6月17日，弘融公司向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付案涉房屋2019.4.21-2019.5.20电费3157.36元。 2019年7月16日，弘融公司向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付案涉房屋2019.5.21-2019.6.20电费2438.78元。 2019年8月19日，弘融公司向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付案涉房屋2019.6.21-2019.7.20电费2357.04元。 2019年9月24日，弘融公司向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付案涉房屋2019.7.21-2019.8.20电费2149.64元。 2019年10月11日，崇德公司向弘融公司邮寄送达《解除合同通知书》告知弘融公司，由于弘融公司截至2019年10月11日，已拖欠崇德公司租金、物业费、滞纳金合计人民币318571.41元，根据合同约定，弘融公司已经构成根本违约，崇德公司决定行使单方解约权，请弘融公司于2019年9月16日前交清所有费用、交还场地及承担其他合同义务。 另查明，弘融公司就案涉租赁合同向崇德公司支付了房屋保证金52736元，向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付了物管保证金13874元，向崇德物业管理有限公司成都分公司支付了水电保证金12170元。 庭审中，崇德公司认可弘融公司已经支付完毕2019年9月10日前的所有费用，并认可租金、管理费、物业管理费及水电费等保证金由崇德公司退还。弘融公司表示用所缴保证金抵扣所有欠付崇德公司的费用，不要求退还。崇德公司与弘融公司亦一致认可双方签订的合同于2019年10月11日解除。 上述事实有《成都茂业中心写字楼租赁合同》、《成都茂业中心写字楼租赁合同》补充协议、《缴款提示单》、《担保承诺书》、《解除合同通知书》、增值税专用发票、汇款电子回单、双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。 本院认为，崇德公司、上屋云创电子商务有限公司与弘融公司签订的《成都茂业中心写字楼租赁合同》补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约全面履行各自的义务。庭审中，双方一致认可案涉租赁合同于2019年10月11日解除，亦一致认可弘融公司已经支付完毕2019年9月10日前的所有费用。故本院确认《成都茂业中心写字楼租赁合同》及其补充协议于2019年10月11日解除，崇德公司已于解除当日收回案涉房屋。弘融公司应当按照合同约定向崇德公司支付2019年9月11日至2019年10月10日的租金、物管费、电费，且弘融公司亦认可欠付一个月租金52736元、物管费13874元、电费3558.74元。故弘融公司应向崇德公司支付2019年9月11日至2019年10月10日的租金52736元，物管费13874元、电费3558.74元。案涉租赁合同约定“本合同终止时，若乙方一清缴全部租金及其他应缴费用，无任何违约行为，甲方应在一个月内将乙方所缴交的租金、管理费、物业管理费及水电费等保证金免息退回乙方。”崇德公司亦在庭审中明确表示由崇德公司退还房屋保证金52736元、物管保证金13874元、水电保证金12170元。弘融公司表示在退房时上述保证金足以抵扣欠付的所有费用（包括租金、物业管理费、电费），且不主张退还。本院认为，保证金与欠付租金、物业管理费、电费品迭后，弘融公司无需再支付租金、物业管理费、电费。故对崇德公司主张弘融公司支付租金、物业管理费、电费及逾期支付违约金的诉请，本院不予支持。 关于解除合同违约金的问题。租赁合同约定崇德公司的解除权行使情形为“一是乙方拖欠租金一个月以上，甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七个工作日内仍未交纳的。二是乙方所欠各项费用达人民币100000元以上，并甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七个工作日内仍未交纳的。甲方依据上述情形单方解除本合同的，应当提前三个月书面通知乙方迁离和交回该房屋，乙方预交款项有余的，应当将余款退还乙方”，从双方的整个合同履行状况来看，弘融公司在收到崇德公司向其发送的《缴款提示单》后，都会在《缴款提示单》所载明的最后缴款日前向崇德公司支付相应费用，并未达到合同约定的解除条件。其次，关于2019年9月11日至2019年10月10日期间的租金，崇德公司在未向弘融公司发送《缴款提示单》的情形下，直接发送解除合同通知，对合同解除存在过错，弘融公司不承担合同解除的违约责任。最后，崇德公司未提供相应证据证明弘融公司提前退租，故本院对崇德公司要求弘融公司支付解除合同（提前退租）违约金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都崇德投资有限公司与成都弘融广告有限责任公司签订的《成都茂业中心写字楼租赁合同》及其补充协议于2019年10月11日解除； 二、驳回成都崇德投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计5654元，由成都弘融广告有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二一年五月十二日 书记员  李双