天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1646号上诉人（原审被告）：谢守正，男，1972年2月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：大港油田集团有限责任公司，住所地天津市滨海新区大港三号院。法定代表人：赵贤正，总经理。委托诉讼代理人：高竹茹，天津双盈律师事务所律师。上诉人谢守正因与被上诉人大港油田集团有限责任公司（以下简称大港油田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初35617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢守正上诉请求：1．撤销一审判决；2．驳回大港油田公司要求谢守正支付2019年至今按每月8.4元/平方米交纳租赁费的请求；3．上诉费由大港油田公司负担。事实和理由：一审法院未经事实调查，认定事实有错误。一、谢守正自2011年与大港油田公司的下属单位二矿区达成房屋租赁关系开始居住至今，因每年向大港油田公司下属单位二矿区交纳租赁费而占有使用，所以谢守正占有使用是有权占有，是房屋租赁关系。二、谢守正在使用该房屋时，二矿区收取该标的物2000元押金和安全保证金，在解除合同时应同时返还2000元，一审庭审中大港油田公司同意庭后核实，但一审法院没有予以确认，损害谢守正合法利益，应予以纠正。三、二矿区的资产因被大港油田公司接管，二矿区应当负担的债权债务同时也应当由大港油田公司承继，二矿区收取的保证金应由大港油田公司返还，因为有关人员的具体姓名谢守正无法提供，但作为大港油田公司的下属单位人员，大港油田公司是有能力和办法予以调查核实的。四、大港油田公司如果终止合同，应当同时返还押金。租赁合同履行过程中大港油田公司任意增加谢守正的义务，物业费只能由物业公司收取，谢守正有拒绝履行大港油田公司违法违约主张的权利。大港油田公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回谢守正的全部上诉请求。事实与理由：一、2019年以后谢守正与大港油田公司就案涉房屋没有签订房屋租赁合同，经大港油田公司多次催告，谢守正均拒绝签订房屋租赁合同，而且拒交房屋占用费。谢守正占用案涉房屋无合法理由，大港油田公司作为案涉房屋所有权人主张谢守正腾空并返还房屋以及支付占有期间的占用费符合物权法的相关规定。二、案涉房屋的2000元安全保证金不是谢守正交纳，谢守正无权要求退还。三、大港油田公司既是案涉房屋的所有人又是房屋坐落小区的物业管理人，卫生费本来就是计入房屋租金的一部分，谢守正理应支付。大港油田公司向一审法院起诉请求：1．判令谢守正腾空大港油田二道沟南春园平房×××房屋后返还大港油田公司。2．判令谢守正支付大港油田公司自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，按4226.4元/年标准计算，暂计至2020年10月31日占用费为7748.4元。3．判令谢守正承担本案诉讼费用。当庭变更诉讼请求为：1．判令解除大港油田公司与谢守正之间的大港油田二道沟南春园平房×××房屋租赁合同关系；2．判令谢守正于租赁合同解除之日腾空大港油田二道沟南春园平房×××房屋后返还大港油田公司；3．判令谢守正支付大港油田公司自2019年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，按4226.4元/年的标准计算，暂计至2020年10月31日房屋占有使用费为7748.4元；4．本案诉讼费用由谢守正承担。一审法院认定事实：大港油田公司系大港油田二道沟南春园平房×××房屋的所有权人，该房屋面积为40.5平方米。2008年3月12日中国石油天然气集团公司下发《关于重组后托管企业公文运行管理有关规定的通知》（厅发［2008］11号），取消托管企业的发文权限，其公文运行纳入股份公司所属分公司进行统一管理，托管企业统一以股份公司所属分公司名义对上、对下发文；大港油田公司由中国石油天然气股份有限公司大港油田分公司托管。中国石油天然气股份有限公司大港油田分公司于2016年8月9日下发石油港字［2016］148号《关于发布大港油田公司房屋租赁指导价格的通知》，载明：房屋租赁类型按照承租方性质与房屋用途分为办公用房、经营性用房、未出售公有住房三类，房屋区域按照目前矿区生活单位管辖区域划分，房屋结构分为楼房、平房、门脸房等；房屋租赁价格根据出租房屋用途和承租单位性质，采取逐步调整到位和一步调整到位相结合的办法进行调整；油区内其他未明确租赁指导价格的房屋，其出租价格参照指导价格表中该区域内同类用房租赁指导价格执行，油区外房屋出租，由出租单位参照当地市场价格提出租赁价格方案，经财务处审核并报公司主管领导审批同意后执行；房屋租赁必须依法依规签订房屋租赁合同和安全协议，原则上租期以1年为周期（最长不得超过3年），合同到期后，如出租方和承租方达成续租共识，须重新签订房屋租赁合同，如因公司统一规划需提前终止租赁合同的，承租方须无条件退租。该文件附有《第一矿区辖区房屋出租指导价格表》，载明港内未出售公有住房，个人租用楼房的指导价格为8-15元/平方米·月。2018年2月12日，大港油田公司作为出租方，第二矿区管理服务公司作为经办单位，谢守正作为承租方，签订房屋租赁合同，约定案涉房屋租赁事宜，租期至2018年12月31日止，租金3888元/年。大港油田公司于2020年9月29日向谢守正邮寄了《律师函》，载明：“南春园平房×××房屋是大港油田公司的资产，你长期占用上述资产却拒向大港油田公司交纳房屋租金，大港油田公司房屋主管单位多次向你公司催收房租无果，现拟从你处收回房屋使用权，望你收函后7日内与我司房屋主管部门接洽房屋腾退事宜，并补交2018年1月至2020年6月期间的租金6339.6元。你若逾期未响应函告内容，大港油田有限公司将通过法律程序要求你公司腾退房屋及补交欠付的房屋租金，并承担相应的诉讼费。”谢守正陈述，其自2016年开始租住案涉房屋，与“二矿区”每年签订一次房屋租赁合同，自2019年起双方未签订过租赁合同。刚开始租住的时候，租金是2088元/年，2018年合同中虽写明是3888元/年，但谢守正实际交纳的租金是2592元。谢守正提供的2011年6月19日押金收据载明的交款人为李立恒，大港油田公司对此未予确认。一审法院认为，租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，谢守正继续使用房屋，双方形成不定期租赁法律关系，当事人可以随时要求解除合同。2020年9月29日谢守正收到大港油田公司寄送的律师函，函中已明确表示因谢守正拒付房租，大港油田公司要求谢守正腾退房屋，至一审庭审已两月有余，应视为已给予承租人合理期限。谢守正拖欠大港油田公司近两年的房租构成违约，导致大港油田公司合同目的无法实现，故大港油田公司要求解除与谢守正之间的大港油田二道沟南春园平房×××房屋的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物。故对大港油田公司要求谢守正腾空并返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。承租人应当支付租金，合同解除后未返还房屋，亦应支付房屋占有使用费。关于租金、占用费标准，大港油田公司主张按照8.4元/平方米·月的标准计算，加上12元/月的卫生费，月租金为352.2元。大港油田公司提供了石油港字［2016］148号《关于发布大港油田公司房屋租赁指导价格的通知》予以证明，该租赁价格不高于周边房屋的租金标准，故一审法院对大港油田公司以该标准要求谢守正向其支付案涉房屋占有使用费的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除大港油田集团有限责任公司与谢守正之间的关于大港油田二道沟南春园平房×××房屋的房屋租赁合同关系；二、谢守正于判决生效后四十五日内将大港油田二道沟南春园平房×××房屋腾空并交还大港油田集团有限责任公司；三、谢守正于判决生效后四十五日内向大港油田集团有限责任公司支付租金（房屋占有使用费）（自2019年1月1日至谢守正实际腾空并交还案涉房屋之日止，按每月352.2元的标准计算）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由谢守正负担（大港油田集团有限责任公司已预交，谢守正于判决生效之日起十日内直接给付大港油田集团有限责任公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢守正提交照片两张，证明案涉房屋漏雨的时候，大港油田公司没有修理过，都是自己进行的修理。大港油田公司质证意见为对该照片的真实性、关联性、合法性均不认可，该证据已经超过了举证期限，而且谢守正的该项请求在一审中也没有提出反诉，在二审中应不予审理。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：谢守正提交的照片无法直接达到其证明目的，故对其证明目的，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，谢守正继续使用房屋，双方形成不定期租赁法律关系。根据相关法律规定，当事人可以随时要求解除合同。2020年9月29日大港油田公司寄送给谢守正的律师函中已经明确表示因谢守正拒付房租，大港油田公司要求谢守正腾退房屋，谢守正拖欠大港油田公司近两年的房租已经构成违约，导致大港油田公司合同目的无法实现，故大港油田公司要求解除与谢守正之间的案涉房屋租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。根据相关法律规定，合同解除后，承租人应当返还租赁物。对于大港油田公司要求谢守正腾空并返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，亦无不妥，本院予以支持。根据相关法律规定，承租人应当支付租金，合同解除后未返还房屋，亦应支付房屋占有使用费。本案中，关于房屋占用费标准问题，大港油田公司提供了石油港字［2016］148号《关于发布大港油田公司房屋租赁指导价格的通知》予以佐证，大港油田公司主张的费用标准不高于上述文件的租金标准，且该租赁价格也不高于周边房屋的租金标准，故一审法院对大港油田公司以该标准要求谢守正向其支付案涉房屋占有使用费的请求予以支持，并无不当，本院予以维持。谢守正主张的押金应予返还问题。一审期间，谢守正提供的2011年6月19日押金收据载明的交款人为案外人李立恒并非谢守正，案涉押金可由案外人李立恒另行主张。综上所述，谢守正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谢守正负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年五月十七日法官助理邵松芬书记员李青云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……