四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7076号 上诉人（原审原告）：何毅，男，1950年9月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何平，四川同善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁玮，男，1982年10月9日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：米莎，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人何毅因与被上诉人袁玮房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何毅上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令袁玮赔偿何毅三个月的租金损失99771元（第4年月租金33275元）；3.判令袁玮支付何毅违约金155000元；4.判令袁玮承担本案一审、二审诉讼费及保全费。事实与理由：何毅与袁玮在2017年4月17日签订房屋租赁合同，合同约定何毅将位于成都市青羊区××路××号××号××房屋租赁给袁玮作商业性营业用房，租赁期自2017年5月7日至2022年5月6日止共五年，五年租金共计1550618元。合同对违约责任约定如下，任何一方非因法定或约定事由单方解除合同的，将按租金总额10%（155000元）向对方支付违约金。2020年4月15日，袁玮声称无力支付后续租金单方要求解除租赁合同，何毅未同意解除。后袁玮于2020年5月5日自行搬离租赁房屋，双方对后续违约金及赔偿事宜未达一致意见。何毅认为，双方签订的有效租赁合同对双方具有约束力，袁玮无法定及约定合同解除事由，单方解除租赁合同，已构成违约。自5月5日袁玮搬离至今，案涉房屋一直没有新的承租人承租，袁玮应当赔偿因其违约造成的房屋空置期间的经济损失，并且袁玮应按合同约定向何毅支付违约金155000元。何毅起诉袁玮至成都市青羊区人民法院，要求袁玮支付违约金并赔偿损失。成都市青羊区人民法院驳回了何毅的诉讼请求。何毅认为，一审法院遗漏案件基本事实、导致法律适用错误，其理由如下：一、一审法院遗漏案件基本事实。在一审庭审过程中何毅及袁玮一致认可新冠疫情爆发后，在2020年3月底盈利性行业开始逐渐恢复营业，而袁玮表示解除合约的时间为2020年4月15日、实际搬离的时间为2020年5月6日。在新冠疫情爆发期间袁玮请求何毅减免租金，何毅响应国家号召，双方达成一致并对袁玮提供了减免一个月租金，而后，又因袁玮的原因恶意违约。二、一审法院适用法律错误。1.新冠疫情完全控制后各行业已经在恢复营业，袁玮在此时发生违约行为显然不能归责于疫情的原因。2.原审法院混同违约金和赔偿损失两个单独的法律概念。违约金具有惩罚性质，赔偿损失是指违约人的违约行为给守约人带来的实际损失。根据双方合同约定，支付租金是袁玮的基本合同义务，袁玮未能履行合同义务导致房屋至今尚未出租，合同确定的何毅预期可得的利益明显遭受了损失。3.何毅与袁玮合同约定租赁期限为五年，而最后两年租金也是最高的两年。袁玮在享受低房租的权利后拒不履行合同约定高房租的合同义务，是恶意的违约行为。 袁玮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，袁玮当时解除合同的原因与一审法院判决书中载明的相关事实完全一致，请求二审法院依法维持一审判决，驳回何毅的上诉请求。 何毅向一审法院起诉请求：1.判令袁玮赔偿三个月的房租损失99771元；2.判令袁玮支付违约金155000元；3.判令袁玮承担本案诉讼费及保全费。 一审法院认定事实：2017年4月17日，何毅（出租人，甲方）与袁玮（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于成都市青羊区××路××号××号××3间房屋，共计247平米，租赁给乙方。租赁期限5年，自2017年5月7日至2022年5月6日止。租金总额1550618元，第1年，乙方在签订合同后于2017年4月17日支付给甲方81510元，2017年7月17日支付给甲方81510元，2017年10月17日支付给甲方163020元。第2年，乙方必须于2018年4月17日支付给甲方171171元，2018年10月17日支付给甲方171171元。第3年乙方必须于2019年4月17日支付给甲方184865元，2019年10月17日支付给甲方184865元。第4年，乙方必须于2020年4月17日支付给甲方199654元，2020年10月17日支付给甲方199654元……。乙方在签订租赁合同后必须给甲方支付水电等保证金27170元，租赁期满后，甲方将该保证金全部退还乙方。乙方如未按本合同的约定向甲方支付租金，从迟延支付租金之日起，每日向甲方支付违约金500元，直到租金完毕为止。同时，甲方享有对本合同的解除权，在甲方解除本合同后，乙方应按租金总额的10%向甲方支付违约金155000元。甲乙双方应当严格履行合同，任何一方非因法定或本合同约定事由单方面解除本合同，将按租金总额10%向对方支付违约金155000元。 一审另查明，案涉房屋成都市青羊区号（权1xx4）建筑面积120.51平米，系何毅个人所有。 一审庭审中，双方一致确认，袁玮房租交纳至2020年5月6日。合同约定的保证金27170元何毅已收到，且并未退还。2020年1月25日，袁玮租赁房屋经营的网吧因疫情原因关门停业，同日，袁玮向何毅提出减免租金。4月15日，袁玮向何毅提出解除合同。5月5日，袁玮通知何毅已搬离租赁房屋并交还钥匙。5月6日，何毅收到租赁房屋钥匙。 一审法院认定上述事实主要采信了房产证、《房屋租赁合同》、聊天记录、《成都市文化广电旅游局关于互联网上网服务营业场所有序复工开放的通知》《四川省文化和旅游厅办公室的通知》、转账明细及当事人的当庭陈述等证据。 一审法院认为，何毅与袁玮签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。何毅向袁玮交付案涉房屋，袁玮理应按照合同按期约定支付租金，袁玮未按期支付2020年5月6日后的房屋租金并提前搬离承租房屋的行为，已构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府防控文件明文要求部分商铺不能开业经营，袁玮承租案涉房屋经营的网吧于2020年1月25日关停直至4月初，因没有营业收入袁玮支付租金的能力降低，期间袁玮就减免租金与何毅进行沟通，但双方并未就此达成一致意见，袁玮遂于2020年4月15日向何毅表示解除案涉房屋的租赁关系，一审法院认为，袁玮已按约全额支付租金至2020年5月6日，并于4月15日向何毅表示解除合同事宜，尽到了及时通知的义务，一审庭审中，双方确认何毅已收取袁玮支付的保证金27170元，且并未退还，该保证金具有违约金的性质，足以填补何毅实际损失，故袁玮不需另行支付违约金及赔偿金。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回何毅全部诉讼请求。一审案件受理费5122元，减半收取2561元，由何毅负担。保全费1974元，由何毅负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 本院另查明，1.袁玮租用案涉房屋经营网吧；2.成都市文化广电旅游局于2020年1月24日发布《关于做好疫情防控工作有关事项的通知》，内容为：从1月24日起，辖区内所有歌舞娱乐、游戏游艺、互联网上网服务场所暂停营业等；于2020年3月27日发布《关于做好文化娱乐场所（KTV、歌舞厅、游艺游戏厅）、互联网上网服务营业场所（网吧、网咖）有序复工开放的通知》，内容为：即日起，互联网上网服务营业场所（网吧、网咖）有序复工开放等。 本院认为，本案的争议焦点是袁玮是否应当赔偿租金损失并支付违约金。根据本案查明的事实，袁玮与何毅签订的租赁合同约定的租期为五年，租金按比例逐年递增。在合同履行到中期时，袁玮停止营业，搬离租赁房屋，欲解除合同。虽2020年1月因疫情原因对袁玮经营的网吧造成了一定的影响，但是3月底网吧已可以有序复工。加之，双方的合同期于2022年5月才届满。即使有疫情影响，也不必然导致合同无法继续履行。故袁玮将解除合同的原因归责于疫情理由不充分，其未依约履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。从双方履行合同的情况来看，袁玮于2020年4月15日向何毅提出解除合同，并于5月5日搬离租赁房屋，租金支付至5月6日。至此，何毅应当知道袁玮已无继续履行合同的可能，其作为出租方，亦有义务采取适当措施防止损失的扩大。本院综合考虑租赁房屋合理的闲置时间、每月租金具体金额以及双方合同中约定的违约金标准等因素，认为一审法院认定的何毅的实际损失为27170元明显过低。虽何毅二审中称案涉房屋于2021年3月底4月初才另行出租，但未提交任何证据证实，其也没有提交证据证明在袁玮搬离后，其积极采取了措施防止损失的扩大。基于上述因素，本院认为何毅主张租赁损失99771元与实际情况相符，本院予以支持。另，虽双方合同约定了违约金数额，但违约金应当以实际造成的损失作为主要的考量依据，本院支持的租金损失即为何毅的实际损失，故其另行主张违约金的诉请本院不予支持。同时，因袁玮向何毅支付了保证金27170元，且在一审庭审中要求何毅予以退还。本院认为，袁玮要求退还保证金的要求符合合同约定，鉴于袁玮应当向何毅承担违约责任，两者可以品迭。加之因袁玮系经营网吧，2020年初因疫情原因应相关部门要求停业2个月左右，由此产生的租金损失应由双方分担，本院酌定由何毅分担33275元。以上金额品迭后，袁玮还应当向何毅支付39326元。 综上，何毅的上诉请求部分成立，对符合法律规定部分予以支持。一审判决部分事实认定不清，部分法律适用不当，判决结果有误，应予纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10901号民事判决； 二、袁玮于本判决生效之日起十日内向何毅支付39326元； 三、驳回何毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5122元，减半收取2561元，保全费1974元，由何毅负担3835元，袁玮负担700元。二审案件受理费5122元，由何毅负担4332元，袁玮负担790元。 本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 何广智 审 判 员 王 果 二〇二一年五月十七日 法官助理 郑 帅 书 记 员 袁 敬