江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初7881号原告：陆音，女，1963年5月1日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：郭悦，江苏晨刚律师事务所律师。被告：徐建刚，男，1952年9月11日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：王伟战，江苏启星律师事务所律师。第三人：季筱冬，女，1964年12月1日生，汉族，住南通市崇川区。原告陆音与被告徐建刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加季筱冬作为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆音及其委托诉讼代理人郭悦，被告徐建刚的委托诉讼代理人王伟战到庭参加诉讼。第三人季筱冬虽然向本院提交了答辩状，但经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告陆音向本院提出诉讼请求：1.请求被告徐建刚配合原告将位于商业用房（101-1室、201室、301室）享有的三分之一产权份额过户登记到原告名下；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告及第三人于2003年共同出资购买商业用房，登记的房屋所有权人为季筱冬，陆音、徐建刚领取的共有权证。后江苏省高级人民法院生效判决确认该房屋的产权由原、被告及第三人各占三分之一。原、被告于2009年5月28日签订《房屋产权转让协议书》，被告将其在案涉房屋三分之一的产权以150万的价格出售给原告，后原告按约定履行了付款义务，但被告拒绝按约定配合原告履行过户义务。原告为维护自身合法权益起诉至法院，请求支持原告的诉求。被告徐建刚辩称，被告认可原告陈述的事实和诉讼请求。双方在2009年5月签订《房屋产权转让协议书》时对案涉房产已经做了一个买卖的交接。在2010年11月3日被告也书面授权原告代为办理案涉房屋过户手续，被告认为原告基于授权已经可以办理过户手续。且被告年事已高、身体不好、行动不便，无法到不动产登记中心配合原告办理过户手续。综上，请求法院依法判决。第三人季筱冬述称，一、原、被告及第三人就案涉房屋存在共同共有关系。2003年三人购买案涉房屋领取产权证时，并未达成按份共有协议，产权证记载的内容也不存在份额，依据当时的法律应认定为共同共有。原告陆音在涉及案涉房产的数次庭审中也陈述案涉房产为共同共有，也未有生效法律文书在判决主文部分对案涉房屋共有性质进行判断，原告无权要求独自占有被告的房产，更谈不上过户。二、原告起诉的依据是2009年5月其与被告签订的《房屋产权转让协议书》，该协议载明案涉房屋系共同共有。原、被告2009年7月发给案涉房屋承租人的告知函中表示租金由三人各自领取；原、被告于2010年9月共同发出通知确认案涉房屋共有人为原、被告及第三人；原告在2011年7月南通中院它案的庭审中陈述案涉协议书系虚假协议并未履行；原告2011年9月在它案中提供给法庭的书面声明中也赞成徐建刚要求分割案涉房产的请求。上述事实与原告本案起诉的依据相矛盾，实际上是原、被告恶意串通侵吞第三人的房产权利，原告起诉的证据不具有合法性。三、关于案涉房产的生效判决是江苏省高级人民法院（2016）苏民再120号民事判决书，该案系徐建刚的妻子蔡和莉基于夫妻共同财产的处分权提起，季筱冬未参加该诉讼，不能代表季筱冬的意见，该案判决书也不能作为本案的处理依据。第三人对于案涉房屋仍具有民事权利，就原、被告及第三人之间的共有权争议，应先通过确权诉讼作出生效判决，在判决主文中对案涉房屋权属作出处理，才可以办理过户。综上，请求法院谨慎处理，保护第三人的合法权益。经审理查明：2003年下半年，季筱冬与陆音共同商议购买南通中天房地产开发有限公司开发的位于的商业用房，二人因资金不足而寻找合伙人共同购买，后由陆音找到徐建刚，约定购房资金由徐建刚出资100万元，三方共同贷款300万元，其余80万元由陆音、季筱冬共同负担。2003年9月2日，徐建刚通过南通市大申置业有限公司账户汇入南通市中天房地产开发有限公司购房款100万元，同日，陆音用现金交款单支付购房款20万元。2003年10月10日，季筱冬、陆音、徐建刚与中国银行南通分行签订购房借款合同，以购买的商业用房（101-1室808.13平方米、201室193.35平方米、301室820.21平方米）抵押借款300万元，借期10年，抵押物评估价值480万元，三人及其配偶均作为抵押人在借款合同上签字。2003年10月，三人所购201室（房屋所有权证号为111××312，面积为808.13平方米）、101-1室（房屋所有权证号为111××315，面积为193.35平方米）、301室（房屋所有权证号为111××363，面积为820.21平方米）取得产权登记，登记的房屋所有权证持证人为季筱冬，陆音、徐建刚作为房屋共有权人分别取得房屋共有权证书，共有权人所占份额一栏空白。季筱冬负责支付了房屋过户过程中的相关手续费和税费规费合计146633.84元。交易完成后，季筱冬给付陆音差价2万余元。陆音和季筱冬对二人实际支出的费用曾经结账，双方支出的费用平均分摊。2009年5月28日，徐建刚作为甲方（卖方）与陆音作为乙方（买方）签订一份《房屋产权转让协议》，约定：“甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、协议标的：位于南通市虹桥路151号中天大厦营业用房。该房屋总建筑面积1821.69平方米，总共三层，分别为101-1室，面积193.35平方米；201室，面积为808.13平方米；301室，面积为820.21平方米。二、上述标的为甲、乙双方与季筱冬于2003年10月合伙购买的房屋，产权为三方共同共有。该标的首付人民币180万元，其余采用按揭贷款。首付款由甲方支付人民币100万元，乙方与季筱冬各支付人民币40万元。甲方支出的人民币100万元由乙方经手。现甲乙双方与季筱冬为产权收益产生纠纷。三、甲方为摆脱纠纷，自愿将其拥有的上述房屋的三分之一产权转让给乙方，成交价为人民币180万元整（甲方已收回投资人民币30万元）。乙方自愿收回甲方房屋产权，再给付甲方人民币150万元整。四、本协议在乙方给付甲方人民币150万元之日起生效。乙方即拥有甲方的房屋产权并行使相关权利义务，甲方予以协助。五、房屋产权过户的相关手续，根据乙方需要，甲方必须配合乙方，房屋产权过户的费用和税金由乙方承担。”2009年6月3日，陆音通过银行向徐建刚汇付150万元，徐建刚向陆音出具一份收据，载明：“今收到陆音购买南通市虹桥路151号中天大厦房屋产权转让费人民币壹佰伍拾万元整。”2010年11月3日，蔡和莉、徐建刚出具一份《委托书》，该《委托书》载明委托人为蔡和莉、徐建刚，受托人为陆音。《委托书》另载明：“徐建刚、陆音和季筱冬的名下有如下三处房产，分别位于南通市虹桥路151号101-1室（房屋共有权证号：南通房共字第111××316-111××317号）、南通市虹桥路151号201室（房屋共有权证号：南通房共字第111××313-111××314号）、南通市虹桥路151号301室（房屋共有权证号：南通房共字第111××364-111××365号）。2003年9月1日，季筱冬与上海恒润医学投资管理有限公司签署了一份《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给上海恒润医学投资管理有限公司使用。2009年5月28日，委托人徐建刚将其名下的上述三处房屋产权转让给受托人陆音。委托人徐建刚和蔡和莉系夫妻关系。现全权委托陆音处理已经转让的徐建刚名下的上述三处房屋产权各项事宜。具体委托事项如下：一、代为收取上述房屋的租金，缴纳相关税、费；二、在上述《房屋租赁合同》到期后，代为办理上述房屋的出租事宜，收取租金；三、代为办理上述房屋的抵押贷款归还手续，办理抵押登记注销手续；四、代为洽谈出售上述房屋事宜，代为签署上述房屋的房屋买卖合同；五、代为收取上述房屋所得价款，缴纳相关税、费；六、代为办理上述房屋的过户手续；七、委托期限：至委托事项办完为止。受托人在上述期限内签署的有关文件，委托人均予以承认。”2010年11月5日，江苏省南通市崇川公证处作出（2010）通崇证民内字第2833号公证书，证明徐建刚、蔡和莉2010年11月3日在《委托书》上的签名属实。2011年，徐建刚向南通中院起诉陆音、季筱冬，要求对共有的房屋进行分割［案号：（2011）通中民初字第0011号］。在该案一审中，季筱冬答辩称，徐建刚已将房屋转让陆音，不具备原告主体资格，涉案房屋属共同共有的财产，季筱冬管理和处置共同财产，没有侵害徐建刚的合法利益，三方共有基础没有丧失，在贷款未还清的情况下，徐建刚要求分割房产没有依据。庭审中，季筱冬提供了徐建刚、陆音签订的《房屋产权转让协议》及徐建刚向陆音出具的150万元购房款收据的复印件，证明徐建刚已将房屋出售给陆音。南通中院认为，涉案房屋共同共有，该共同共有关系因当事人的约定而转化为按份共有，共有基础已丧失，徐建刚要求分割房屋的诉讼请求应予支持，徐建刚、陆音之间存在房屋买卖关系，但尚未办理房屋产权过户手续，徐建刚仍享有原告的主体资格，涉案房屋应折价归并给陆音所有，评估价扣除剩余贷款后的余额由陆音给付徐建刚、季筱冬各三分之一的价款，2012年3月以前的租金收益扣除偿还贷款后由三人均享，2012年4月以后的租金由陆音收取享有，剩余贷款本息由陆音偿还。南通中院就（2011）通中民初字第0011号案件作出一审判决后，季筱冬向江苏省院上诉，认为徐建刚与陆音早已完成了房屋买卖行为，陆音实为讼争房产三分之二的所有者，徐建刚与陆音恶意串通隐瞒房屋买卖事实，恶意诉讼，损害季筱冬的合法权益，徐建刚起诉要求分割共有财产，但三人共同共有房屋的基础没有丧失，一审将陆音、季筱冬之间的共有关系直接解除，判决将房屋给并非原告的陆音，也超出了徐建刚的诉讼请求范围。季筱冬二审申请徐建刚之妻蔡和莉作为证人出庭，蔡和莉于2012年8月24日出具一份情况说明，内容为“我同意将我和徐建刚共有的的房产份额归并给季筱冬所有，由季筱冬将三分之一的房产份额折价补偿给我们”。江苏省院二审以事实不清为由于2012年11月22日裁定撤销（2011）通中民初字第0011号案件一审判决，发回南通中院重审。发回重审过程中，徐建刚未到庭应诉，其于2013年3月14日向南通中院提交一份情况说明，称季筱冬一直侵占租金，与陆音闹得不可开交，徐建刚在共有财产中的利益无法实现，为摆脱纠纷，归还公司职工退股资金，徐建刚与陆音签订《房屋产权转让协议》，陆音交付了价款，徐建刚的目的基本达到，有人别有用心，引发徐建刚的家庭矛盾，徐建刚决定不再参加以后的诉讼活动。南通中院遂裁定该案按撤诉处理。2013年9月10日，蔡和莉向南通中院提起诉讼，认为2009年5月28日房屋产权转让协议是徐建刚与陆音串通的结果，损害了蔡和莉应当享有的房屋利益，蔡和莉请求根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定确认徐建刚、陆音2009年5月28日签订的房屋产权转让协议无效。南通中院于2014年4月28日作出(2013)通中民初字第0086号民事判决：驳回蔡和莉的诉讼请求。蔡和莉向江苏省高院上诉，江苏省高院于2014年10月23日作出(2014)苏民终字第0233号二审判决：1.撤销江苏省南通市中级人民法院(2013)通中民初字第0086号民事判决；2.确认徐建刚与陆音于2009年5月28日签订的《房屋产权转让协议》无效。陆音向江苏省高院申请再审，江苏省高院于2016年6月7日作出（2016）苏民再120号再审判决：1.撤销江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0233号民事判决；2.维持江苏省南通市中级人民法院(2013)通中民初字第0086号民事判决。（2016）苏民再120号再审判决中，关于原、被告及第三人对于案涉房屋是共同共有还是按份共有的论述载明：“虽然徐建刚、陆音、季筱冬三人领取的案涉房产的产权证中共有权人所占份额一栏空白，但是，不能据此认定三人对涉案房屋系共同共有。没有特殊的共有关系的共有人之间不能形成共同共有，只能形成分别共有。在我国，共同共有主要是夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有。徐建刚、陆音、季筱冬三人系朋友熟人关系，不是法律认可的特殊的共同关系，不能形成共同共有的关系。根据徐建刚与陆音签订的《房屋产权转让协议》及其陈述，徐建刚与陆音一致认为，徐建刚、陆音、季筱冬三人各享有涉案房屋的三分之一。季筱冬在南通中院（2011）通中民初字第0011号案中虽然主张三人购房时没有约定份额，三人共同共有涉案房屋，但其在该案的上诉状中明确，徐建刚与陆音完成了房屋买卖行为，陆音实为讼争房屋三分之二的所有者；季筱冬在该案二审中申请徐建刚之妻蔡和莉作为证人出庭，蔡和莉在出具给法院的情况说明中亦载明其与徐建刚对涉案房屋共享有三分之一的份额。据此，应当认定徐建刚、陆音、季筱冬三人对涉案房屋系按份共有。为购买涉案房屋，徐建刚出资100万元，陆音、季筱冬分别出资不足20万元、三人又共同贷款300万元，但三人未书面约定房产份额，对于出资额也没有书面协议，根据《物权法》第一百零四条之规定，应视为三人在房屋所有权上等额享有，即各占三分之一。”上述事实，有产权证、共有权证、房屋产权转让协议、转账凭证、收据、委托书、公证书、（2013）通中民初字第0086号民事判决书、（2016）苏民再120号民事判决书、（2018）苏0602民初55号民事判决书、（2018）苏06民终4227号民事判决书及各方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《房屋产权转让协议》系双方当事人真实意思表示，效力经过生效法律文书的确认，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六十规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告陆音已按照协议约定向被告徐建刚支付了购买案涉房屋三分之一产权的款项，被告徐建刚也应当履行协议的约定，配合陆音办理案涉房屋的产权过户手续。虽然徐建刚辩称已经将办理过户事宜的权利委托给陆音，但代理人与被代理人之间的委托代理关系因代理人辞去委托而终止，原告陆音向本院提起本案诉讼，足以表明其已不再接受被告徐建刚对于其委托事项中的代为办理案涉房屋三分之一产权过户手续，故被告徐建刚的该项抗辩不能成立，本院不予采纳。对于原告陆音的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下：被告徐建刚于本判决生效之日起十五日内配合原告陆音办理将被告徐建刚名下位于南通市崇川区虹桥路151号101-1室、虹桥路151号201室、虹桥路151号301室房屋三分之一的产权份额过户登记到原告陆音名下的手续。案件受理费18300元，原告陆音已预交，由被告徐建刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院；同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18300元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  张亚松人民陪审员  冯 祥人民陪审员  张菊芳二〇二一年五月二十日法官 助理  钱胤泽书 记 员  金 冰