山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4268号 上诉人（原审被告）：青岛翔宇房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：宋德山，执行董事。 委托诉讼代理人：姜衍丰，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婷，山东光浩律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王绍惠，男。 委托诉讼代理人：马熙江，山东汇正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：展玲，山东汇正律师事务所实习律师。 上诉人青岛翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇房地产公司）因与被上诉人王绍惠商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翔宇房地产公司上诉请求：1.撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初3203号民事判决书第一项，并发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由王绍惠承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。1.翔宇房地产公司与王绍惠之间并无直接的买卖合同关系，王绍惠的房屋系通过案外人王欣获得，应向王欣主张权利。虽然翔宇房地产公司与王绍惠签订了一份所谓的预售合同，但是该合同并非双方的真实意思表示。该预售合同签订的原因是由于王欣书面申请，要求翔宇房地产公司帮助其履行与王绍惠之间的顶账协议，而翔宇房地产公司实际上并无向王绍惠销售房屋的意思表示。既然王绍惠获得涉案房屋是基于履行与案外人王欣之间的顶账协议，那么王绍惠就应当向案外人王欣主张违约责任，而不能向翔宇房地产公司主张。2.王绍惠继受房屋时原购房人并未足额支付购房款，其享受该权利的同时也应当一并继受该权利的瑕疵。王绍惠获得涉案房屋是从案外人王欣处继受而来，那么在享受权利的同时应当一并承担相应义务和责任，忍受因王欣的行为对该房屋造成的权利瑕疵。翔宇房地产公司在该房屋上对案外人王欣存在抗辩权，该抗辩权对作为继受人的王绍惠同样有效。王绍惠从案外人王欣处继受获得涉案房屋之时，王欣尚欠付翔宇房地产公司购房款，翔宇房地产公司根据与王欣之间的《商品房预售合同》依法行使先履行抗辩权，要求其交齐全部购房款后才能交房完全合法正当。因此，在案外人王欣未足额缴纳全部购房款之前，王绍惠无权向翔宇房地产公司主张办理交房，翔宇房地产公司对案外人王欣的抗辩行为不构成逾期交房违约。二、一审法院适用法律错误，导致判决的违约金标准明显过高。1.涉案房屋因案外人王欣的原因存在多重法律纠纷，客观上导致翔宇房地产公司无法交房，翔宇房地产公司对此不存在过错，不应当承担支付违约金的责任，依法应当予以免除或减轻。案外人王欣、毕守江、陈超共同购买了翔宇房地产公司开发的包括涉案房屋在内的5套房屋，因其内部争议导致至今仍拖欠翔宇房地产公司2523834元购房款尾款未予支付；后案外人王欣因与王绍惠之间的债权债务纠纷，与王绍惠签订以房顶账协议，将涉案房屋抵顶给王绍惠以偿还债务。翔宇房地产公司为保障其自身合法权益，只能通过行使抗辩权等手段督促王绍惠等债务人及时偿还欠款。屡次催款无效后，翔宇房地产公司将案外人王欣、毕守江、陈超及王绍惠一并提起诉讼。该案件在黄岛区人民法院一审作出（2016）鲁0211民初4459号民事判决书，判决翔宇房地产公司胜诉，要求王绍惠向翔宇房地产公司支付购房款537681元；后王绍惠不服该判决向青岛市中院提起上诉，青岛中院二审作出（2017）鲁02民终5933号民事裁定书，以事实不清为由撤销原判、发回重审；黄岛区人民法院重审作出（2017）民初15434号民事判决书，判决翔宇房地产公司胜诉，要求案外人王欣、毕守江、陈超向翔宇房地产公司共同支付购房款及违约金；其后上诉至青岛中院，二审作出（2019）鲁02民终6609号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。从前述案件审理过程可知，该案件牵扯主体众多、债权债务关系混乱、案件情节复杂。因此在债权债务关系未明确前，翔宇房地产公司拒绝向王绍惠交房属于合法行使其抗辩权、保障其自身合法权益的行为，不存在主观过错。2.翔宇房地产公司在原审中提出鉴定申请未得到法院支持，未能查明王绍惠的实际损失情况，导致适用法律错误，判决的违约金明显过高。根据翔宇房地产公司统计，涉案房屋所在的西海岸壹号写字楼市场租金价格不足1元/平方米/日，王绍惠主张的日万分之五的违约金折合到涉案房屋（建筑面积713.12平方米）后相当于租金4.9元/平方米/日，几乎达到了市场价格的5倍，违约金计算标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条、第十七条的相关规定，该违约金计算标准应当予以降低，最高不应超过涉案房屋所在的写字楼市场租金价格。 王绍惠辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。一、通过黄岛法院（2017）鲁0211民初15434号民事判决书及青岛中院（2019）鲁02民终6609号民事判决书可以确认，涉案xx号房屋的房款已经交清，王绍惠没有支付房款给翔宇房地产公司的义务。二、2016年3月7日之前翔宇房地产公司已经向王绍惠交付了房屋，因此不存在纠纷造成其无法交付房屋的可能，交付房屋的时间是2015年10月21日，早已交房，不存在因为纠纷的问题无法交房。三、一审法院已经将违约金予以调低。违约金条款系合同约定，并非合同约定不清或不明。翔宇房地产公司作为原告起诉案外人王欣、毕守江、陈超及王绍惠，该案相应判决内容是按照未付房款的日万分之三来支持的逾期付款违约金，因此这两项就是对等的，不存在违约金过高或过低的问题。 王绍惠向一审法院起诉请求：1.请求判令翔宇房地产公司向原告支付逾期交房违约金1027321.26元；2.本案诉讼费用由翔宇房地产公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月31日，王绍惠（乙方）与翔宇房地产公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：×××67），约定王绍惠向翔宇房地产公司购买位于黄岛区珠海××路××号××号××栋××单元××层××户的房屋，建筑面积713.12平方米，总房价款6988576元。合同第十一条约定：“甲方定于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。翔宇房地产公司于2014年10月31日向王绍惠出具了青岛市房地产业预收款专用收据，载明：“付款单位：王绍惠；胶南市xx路xx号xx栋xx单元xx室；合同编号：×××67；购房款：6988576.00元”。庭审中，王绍惠、翔宇房地产公司双方均认可涉案房屋于2015年10月21日交付。翔宇房地产公司提交案外人王欣的申请，日照市中级人民法院作出的（2015）日执字第177-3号执行裁定书，青岛市黄岛区人民法院作出的（2016）鲁0211民初4459号民事判决书、（2017）鲁0211民初15434号民事判决书，证明王绍惠与案外人王欣存在借款纠纷，从案外人王欣处顶账获得涉案房屋，翔宇房地产公司与王绍惠之间并非真正的买卖合同关系，系协助案外人王欣履行其与王绍惠之间的以房顶账协议。案外人王欣、毕守江、陈超及王绍惠，共同购买了翔宇房地产公司开发的包括涉案房屋在内的五套房屋，因其内部争议拖欠翔宇房地产公司2523834元购房尾款至今未支付。在王绍惠获得房屋之时，案外人王欣还欠翔宇房地产公司购房款，翔宇房地产公司有权根据与案外人王欣之间的商品房买卖合同依法行使先履行抗辩权。作为权利继受人，在案外人王欣没有足额交齐全部购房款之前，王绍惠也没有权利主张办理交房，翔宇房地产公司的抗辩行为不构成逾期交房。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王绍惠与翔宇房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案争议焦点为涉案预售商品房是否逾期交房，若逾期交房，违约金如何计算。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条：“甲方定于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方”的约定，翔宇房地产公司于2015年10月21日将房屋交付给王绍惠，应承担逾期交房的违约责任。虽翔宇房地产公司辩称因王绍惠系从案外人王欣处顶账获得涉案房屋，因此应向案外人王欣主张相关违约责任，且翔宇房地产公司有权以对案外人王欣的先履行抗辩权继续对抗王绍惠，不应承担逾期交房违约责任，但王绍惠、翔宇房地产公司于2014年10月31日签订《青岛市商品房预售合同》，且翔宇房地产公司于当日向王绍惠出具了青岛市房地产业预收款专用收据，证明已收到王绍惠的全部购房款，履行了合同付款义务。翔宇房地产公司作为合同当事人，应按照合同约定履行自己的义务，不应以案外人与其之间的债权债务纠纷对抗其作为合同当事人的义务履行。故，一审法院对于翔宇房地产公司的辩称理由不予采信。关于逾期交房违约金，合同约定逾期交房按照总房价款的日万分之五计算，翔宇房地产公司主张过高，一审法院认为以日万分之三为宜，故违约金为616392.4元（6988576元×万分之三×294天）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、翔宇房地产公司于判决生效之日起十日内向王绍惠支付逾期交房违约金616392.4元；二、驳回王绍惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14046元（王绍惠已预交），减半收取7023元，由王绍惠负担2809元，由翔宇房地产公司负担4214元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实，与一审一致。 本院认为，王绍惠、翔宇房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效的合同。王绍惠、翔宇房地产公司系上述合同的签订主体，翔宇房地产公司关于系帮助案外人王欣履行与王绍惠之间的顶账协议，并无向王绍惠销售房屋的意思表示的主张，本院不予采信，双方应依照涉案《青岛市商品房预售合同》全面履行合同义务。翔宇房地产公司于合同签订当日向王绍惠出具了青岛市房地产业预收款专用收据，应视为其认可已收到王绍惠的全部购房款。王绍惠已经履行合同约定的付款义务，翔宇房地产公司亦应按照合同约定于2014年12月30日前履行交付房屋的义务，但翔宇房地产公司直至2015年10月21日才将房屋交付给王绍惠，其以与案外人王欣之间存在债权债务纠纷作为迟延履行交房义务的抗辩，于法无据，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金，翔宇房地产公司主张一审计算标准明显过高，但并未提交有效证据予以证明，一审酌定以日万分之三标准计算并无不当，本院予以维持。翔宇房地产公司在二审期间要求对涉案房屋的租金价格进行鉴定，因翔宇房地产公司未在一审期间提出上述鉴定申请，且一审法院已经因翔宇房地产公司主张违约金约定过高对逾期交房违约金计算标准酌情降低，对其上述申请，本院不予准许。 综上所述，上诉人翔宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14046元，由上诉人青岛翔宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  孙向东 审 判 员  齐 新 二〇二一年五月二十六日 法官助理  吴 迪 书 记 员  王冉冉 书 记 员  于国英