文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0120民初2014号原告：重庆市卓雅物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道东山路6号12幢1-7，统一社会信用代码91500227663565950E。法定代表人：敖以芬，董事长。委托诉讼代理人：阮永庆，重庆顺满律师事务所律师。被告：谭朝芬，女，汉族，1964年01月15日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王景，重庆景誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，重庆景誉律师事务所实习律师。原告重庆市卓雅物业管理有限公司（以下简称卓雅公司）与被告谭朝芬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员况伦独任审判，公开开庭进行了审理。原告卓雅公司的委托诉讼代理人阮永庆，被告谭朝芬的委托诉讼代理人王景、王越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓雅公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付物业服务费5629.12元（并自2020年6月1日起以5629.12元为基数按照日利率百分之三的标准支付违约金至付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其主张的时间及金额为2016年2月1日至2020年5月31日的物业服务费5099.12元和2016年1月1日至2020年5月31日的公摊费530元，合计5629.12元。事实与理由：原告系重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司合法选聘的对位于重庆市璧山区璧城街道沿河东路185号的“天正璧城中央”项目提供前期物业管理服务的物业服务企业。被告系位于重庆市璧山区璧城街道沿河东路185号x-x的业主并实际入住该物业，但至今未缴纳截止2020年5月31日的物业费等共计5629.12元，其行为已严重违反了前期物业服务合同等的约定。故现原告特诉至本院，请求判令所请。被告谭朝芬辩称，被告并未与原告签订过物业服务合同，也未与原告建立事实物业服务关系。原告虽入驻了被告所在的小区，但并未实际提供物业服务，被告所在的小区长期存在无小区物业服务的状态，原告对业主提出的要求均不予理睬。本案所涉的《前期物业服务合同》于2019年6月已经到期，该合同并非属于前期合同性质，故对于原告自己单方计算的物业服务费金额，被告不予认可。根据《重庆市物业服务收费管理办法》［渝价2015（68）号］第四条的规定，物业服务费实行“一费制”，收取物业费后不得再另行约定电梯费和公摊水电费，故原告主张的公摊费于法无据。因原告的不作为，服务不到位的情况，导致原告与小区业主之间的矛盾激化，但原告从未正视自己在服务过程中存在的问题。根据小区开发商重庆市天正建设工程集团恒宝房地产有限公司关于延迟交房的问题处理意见，其违约金用来抵扣物业费，故被告欠付的物业费，应由开发商在违约金里支付，不应由业主承担。另外，被告停放在小区楼下的摩托车被盗，说明小区缺乏基本的安全保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下：2014年4月18日，以重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司为甲方（建设单位）、原告卓雅公司为乙方（物业管理企业）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对天正·璧城中央实施前期物业管理服务。该合同中对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务及责任等进行了明确的约定，其中约定乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，高层住宅为1元/月/平方米，共用的专项设备（包括但不限于电梯、水泵、楼道灯、二次加压管网供水等）运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，且物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日内履行交纳义务；约定本合同期限为3年，自2016年6月30日起至2019年6月29日止，合同期满，双方均未提出终止本合同，应视为本合同继续有效。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按未交金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；还约定本合同在履行中如发生争议，双方可选择向璧山区人民法院诉讼等。2019年6月29日，上述《前期物业服务合同》到期后，因该小区未成立业委会，未选聘新的物业服务企业，原告继续在该小区提供物业服务至今。另，在庭审中，原告方还举示了天正实缴电费分摊汇总表等证据，拟证明该司从2017年1月起至2020年5月就案涉小区公摊能耗计算的明细，且原告自愿按照10元/月/户进行计收，并称该收费标准已经过（2020）渝0120民初4860号案及（2020）渝01民终8973号案的生效法律文书所确认。对此，被告表示，对原告单方制作的单据的三性均不认可，再者按照渝价（2015）68号通知第四条的规定公摊水电费等不得另行收取。另查明，被告谭朝芬系位于重庆市璧山区璧城街道沿河东路北段185号（天正•璧城中央小区）x幢x-x号房屋的业主，房屋建筑面积为98.06㎡。被告谭朝芬在《前期物业服务合同》约定的期间内未向原告按时足额交纳相应的物业服务费等费用，且原告曾于2017年1月8日、2017年12月20日、2019年1月5日、2020年3月21日和2020年12月25日以张贴催告函的形式对被告进行催收并于2020年8月1日通过邮寄缴费通知书的方式进行过催收。还查明，依据被告谭朝芬举示的照片打印件及光盘等证据，足以认定原告卓雅公司在主张的物业服务费期间确实存在着共用部位维修养护不及时、清洁卫生不到位及安全监管不完善等方面的问题。另外，谭朝芬还举示了一份报案回执，证明其停放在楼下的摩托车被盗，拟证明小区缺乏基本的安全保护。上述事实，有原被告的到庭陈述、缴费通知书、EMS邮单、户室详细情况、重庆市前期物业服务合同备案申请表、承诺书、《前期物业服务合同》、重庆市物业管理招标备案通知、中标通知书、“天正．璧城中央”物业服务收费标准、照片打印件、天正实缴电费分摊汇总表、光盘、报案回执、（2020）渝0120民初4860号民事判决书及（2020）渝01民终8973号民事判决书等证据佐证并收集在案，本院予以确认。本院认为，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应适用当时的法律、司法解释的规定。按照相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告作为案涉小区的业主，该小区的建设单位重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，对被告具有约束力。虽该合同已于2019年6月29日到期，但原告继续在该小区提供物业服务至今，应当认定为构成了事实物业服务合同关系，双方权利义务亦应参照原物业服务合同确定，故对被告辩称其非案涉合同当事人，与原告亦未建立事实物业服务合同关系等抗辩意见本院不予采信。原告为被告所在的小区提供了物业服务，基本履行了主要的义务，被告亦享受了原告的物业服务，故理应依约按时交纳物业服务费，又因被告在庭审中举示的照片打印件及光盘等证据虽未全面反映原告提供的物业服务情况，但可以看出原告在某些时刻、某些方面的服务是存在问题的，确未达到《前期物业服务合同》约定的服务标准，故本院酌情确定由被告按未付费用90%的标准向原告支付物业服务费，且2016年6月30日前的物业服务费缺乏主张的依据。关于公共能源消耗费即公摊费的问题。《前期物业服务合同》中明确约定“共用的专项设备（包括但不限于电梯、水泵、楼道灯、二次加压管网供水等）运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主计收分担”，而（2020）渝0120民初4860号案及（2020）渝01民终8973号案中亦已确认公共能源消耗费案涉小区已实际产生且2017年至2020年5月每户每年平均每月公摊费均超过10元，故本院认为原告现按10元/户/月的标准计收该期间的公共能源消耗费之主张比较合理，予以确认。再者，渝价［2015］68号通知的颁布时间为2015年3月23日，而案涉物业合同的签订时间为2014年4月18日，故对被告辩称的公共能源消耗费原告不应单独主张之意见不予采信。关于本案诉讼时效的问题。审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。从2017年1月至今，原告通过张贴及邮寄催收函等多种形式向被告催收物业费等费，已构成诉讼时效的中断，经本院审查，本次原告主张的费用均未过诉讼时效，本院对被告关于诉讼时效的抗辩不予采信。故本院确认被告在本案中应交纳的物业服务费等的期间为2016年6月30日起至2020年5月31日。因此，经本院核定，被告尚欠原告2016年6月30日起至2020年5月31日的物业服务费4147.94元（1元/月/㎡×98.06㎡×47个月×90%），及自2016年6月30日起至2020年5月31日的公共能源消耗费470元（10元/月×47个月），以上合计4617.94元。至于原告主张的违约金，因双方在本案中均存在违约行为，故原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释［2018］12号）第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告谭朝芬于本判决生效后五日内向原告重庆市卓雅物业管理有限公司支付物业服务费4147.94元，公共能源消耗费470元，合计4617.94元；二、驳回原告原告重庆市卓雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告谭朝芬负担（此款已由原告垫付，限被告随案款一并支付原告）。本案申请执行的期限为二年，从本生效判决所确定的履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。审 判 员  况 伦二〇二一年五月二十一日法官助理  黄同楠书 记 员  曾 燕