贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2029号上诉人（原审原告）：贵阳市南明区卡莎米亚酒店，住所地贵州省贵阳市南明区花果园项目T区5栋16-17层1-38号。负责人：粟庶，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海刚，贵州诺雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖，贵州诺雅律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：廖莎莎，女，1986年5月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。上诉人贵阳市南明区卡莎米亚酒店（以下简称卡莎米亚酒店）因与被上诉人廖莎莎房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵阳市南明区卡莎米亚酒店上诉请求：1．依法撤销原审判决并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2．上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、在庭审过程中，被上诉人没有表示过不同意利用房屋装修的残值。且在庭审前，上诉人已经将案涉房屋连同装修交付给了被上诉人，被上诉人已经接收了案涉房屋以及案涉房屋的装修，被上诉人亦未当场提出不同意利用房屋装修，应当视为被上诉人同意利用案涉房屋的装修残值，上诉人的交付义务已经履行完毕。退一万步讲，就算被上诉人在庭审时表示过不同意利用装修残值，但直至庭审时，上诉人将案涉房屋及装修残值全部交付给了被上诉人的时间已经长达一个多月，被上诉人却依旧未对案涉房屋等进行重新装修或者恢复为毛坯的状态，其行为已经表明同意利用装修残值；其在庭审中做出的不同意利用装修残值的意思表示是虚假的、不真实的，原审法院不应当仅因被上诉人的说辞而错误判断。上诉人遭受了装修损失，被上诉人获得了财产性利益，且上诉人的损失与被上诉人的获利之间有因果关系，被上诉人获得该利益亦无任何法律依据，根据《民法通则》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，被上诉人应当将相应利益返还。二、案涉《房屋租赁合同》系被上诉人和其他业主共同制作的合同，属于被上诉人设定的格式合同，在该合同中逾期15日支付租金就不退还房屋押金（保证金）的条款不利于上诉人，应当利用格式条款相关规定支持退还上诉人押金；且房屋押金的性质为当承租人到期未按时足额支付租金或对房屋有毁损时的一种补足性措施，并非承租人因违约而造成违约的违约金，逾期支付租金不属于不退还押金的理由。综上，原审认定事实错误，应依法撤销原判并依法改判。被上诉人廖莎莎辩称，此合同纠纷起因是因上诉人方违反双方所签租赁合同，南明区法院判决解除双方租赁合同，上诉人拒不执行法院判决，被上诉人没有义务和责任承担因上诉人违约导致双方提前结束租赁关系所带来的一切责任，此案一审时，被上诉人即明确表示过不接受装修残值，至于要求返还保证金，租赁合同中明确约定，乙方有违约情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋并不退还保证金。卡莎米亚酒店向一审法院起诉请求：1．判令被告立即支付原告装修费用等共计19628.42元；2．判令被告返还房屋保证金2000元；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月18日，原告以刘树君（发包人、甲方）名义与贵州黔尚美居装饰工程有限公司（以下简称黔尚美居公司，承包人、乙方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定甲方将花果园Ｔ1区5栋16、17层，面积3000㎡的装饰装修工程，采用部分包工包料的方式发包给黔尚美居公司进行施工，合同预算价款为1387223元。2016年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）补签《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵阳市南明区房屋（建筑面积38.84㎡）出租给乙方使用，租赁期限为：10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止；租金标准为：第一年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金30元／月／㎡，第二年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金35元／月／㎡，第三年（2018年7月1日至2019年6月30日）租金40元／月／㎡，以后每两年递增；在签订该房屋租赁合同之日，乙方应向甲方缴纳履行该合同的保证金（相当于3个月租金）3000元，保证金不能充抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方。付款方式为3个月一次，乙方应于到期前10内付给甲方。2018年7月1日起付款方式为半年一次，乙方应于到期前10日内付给甲方；乙方不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并不退还保证金。并约定乙方可对承租房屋进行装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，甲方同意乙方对房屋进行整合改造。租赁期满，该房屋装饰装修归甲方所有，属于可拆除的空调、灯饰等，乙方可自行拆走，但必须不得损坏原房屋墙面、结构等，如有损坏，必须恢复。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年8月7日，原告通过跨行汇款方式向被告支付保证金2000元。合同履行过程中，因原告自2018年7月1日起未支付被告租金，被告遂起诉来院。经审理，一审法院于2018年9月26日作出（2018）黔0102民初9260号［应为（2018）黔01民初9688号］民事判决书，判决解除双方所签《房屋租赁合同》，并判决本案原告于判决生效后10日内将案涉房屋腾空返还本案被告。判决生效后，因本案原告未履行上述义务，本案被告向一审法院申请执行。2019年7月17日，经一审法院执行，本案原告将案涉房屋交付本案被告后，起诉来院，提出如前诉请。上述事实，有当事人的陈述、《装饰装修工程施工合同》、《房屋租赁合同》转款凭证、情况说明、民事判决书、收房确认书等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。现原告起诉要求被告立即支付原告装修费用等19628.42元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定。因双方所签《房屋租赁合同》系原告违约导致一审法院判决解除，且被告当庭表示对剩余残值不同意接收利用。故原告的该诉请于法无据，一审法院不予支持；对于原告要求被告返还房屋保证金2000元的主张。双方所签《房屋租赁合同》约定：“原告不按照约定支付保证金或租金达15日，被告有权单方解除合同，收回该房屋，并不退还保证金”。该《房屋租赁合同》系原告未按照合同约定支付租金，构成违约，导致被告起诉后，经一审法院审理已判决解除。故原告的该主张不符合合同约定，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告贵阳市南明区卡莎米亚酒店的全部诉讼请求。案件受理费392元，减半收取196元，由原告贵阳市南明区卡莎米亚酒店负担。本案二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。二审庭审中，廖莎莎当庭确认不同意利用卡莎米亚酒店的装修残值。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，在被上诉人廖莎莎另案起诉卡莎米酒店房屋租赁纠纷案中原审法院已于2018年9月26日作出（2018）黔0102民初9688号民事判决，依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。现卡莎米亚酒店起诉要求廖莎莎支付租赁房屋期间的装修费用19628.42元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，因案涉租赁合同系卡莎米亚酒店租赁期间拖欠租金而被依法解除，且本案中廖莎莎表示不同意接收剩余装修残值。因此，卡莎米亚酒店要求廖莎莎支付装修费用的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。关于房屋租赁保证金2000元是否应当退还的问题，案涉房屋租赁合同约定：“乙方（卡莎米亚酒店）不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方（廖莎莎）有权单方解除合同，收回该房屋，并不退还保证金”，该合同条款系双方对于保证金性质和退还条件的约定，并非单方制定而未经对方协商达成的免除一方责任或加重对方责任的格式条款，该条款对双方当事人具有法律约束力。现因卡莎米亚酒店在租赁期间拖欠租金而依法解除该租赁合同，根据前述条款约定，卡莎米亚酒店无权要求廖莎莎返还租赁保证金，故对卡莎米亚酒店的该项诉请，本院亦不予支持。综上所述，贵阳市南明区卡莎米亚酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由贵阳市南明区卡莎米亚酒店负担。本判决为终审判决。审判长  田勇审判员  刘佳审判员  颜云二〇二一年五月二十日法官助理钟钦书记员左文艳