内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民事判决书（2021）内0702民初1095号原告：呼伦贝尔铁路物流有限公司。法定代表人：王鹏，董事长。委托诉讼代理人：施宪章，呼伦贝尔市海拉尔区司法局靠山街道法律服务所法律工作者。被告：贾玉洁，女，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：张久拥，海拉尔区建设法律服务所法律工作者。原告呼伦贝尔铁路物流有限公司（以下简称铁路物流公司）与被告贾玉洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告铁路物流公司的委托诉讼代理人施宪章，被告贾玉洁及其委托诉讼代理人张久拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁路物流公司向本院提出诉讼请求：1.解除铁路物流公司与贾玉洁签订的东方明珠××楼租赁合同；2.贾玉洁给付铁路物流公司租金29999.97元（2020年1月5日至2020年10月5日）、热费5653.2元、代理费3000元，合计38653.17元。事实与理由：2019年8月22日铁路物流公司与贾玉洁经协商后签订滨州明珠2号楼4号门市租赁合同，铁路物流公司将坐落于××区市租赁给贾玉洁经营使用，双方约定租期一年，自2019年1月5日到2020年1月4日，每年租金4万元，3月13日前到财务交租金。贾玉洁承担供热费、水费、电费、电话费、电视费、宽带使用费、燃气费、物业费、卫生费等费用。贾玉洁发生违约情形时，铁路物流公司主张权利所支出的费用均由贾玉洁承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等费用。贾玉洁租赁期限届满前不交纳第二年度的租赁费，也不给付铁路物流公司垫付的热费和滞纳金。铁路物流公司多次打电话找贾玉洁要各种款项，贾玉洁推脱拒不给付，铁路物流公司诉至法院。贾玉洁辩称，1.贾玉洁于铁路物流公司签订的是2016年1月5日至2019年1月4日的租赁合同，一共三年，租赁费已经结清了，以后再没有签订合同。如果铁路物流公司认为贾玉洁与铁路物流公司跟签订合同，应出示合同。2.2020年的租金4万和取暖费已经交完了，铁路物流公司属于重复主张。双方当事人围绕其诉讼主张及抗辩主张向本院提交了滨州明珠2号楼4号门市租赁合同、视听资料、银行流水、取暖费票据等证据。对双方当事人对真实性无异议的滨州明珠××楼租赁合同、银行流水、取暖费等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存有异议的证据本院认定如下：1.视听资料，本院认为视听资料属于证据的形式之一，并不以取得视听资料的主体认定证据的合法性，从该视听资料中能够反映出铁路物流公司工作人员与贾玉洁的谈话内容，并且比较完整，本院对其真实性予以确认。2.催缴通知书，本院认为通知书上并无贾玉洁签收记录，无法证实铁路物流公司向贾玉洁送达，不能对贾玉洁产生拘束力，故对该证据不予确认。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年8月22日，铁路物流公司与贾玉洁签订滨州明珠2号楼4号门市租赁合同，铁路物流公司将位于××区市出租给贾玉洁，租赁期限为2019年1月5日至2020年1月4日，房屋租金为4万元。房屋租赁期间所产生的供热费、水费、电费、电话费、电视收视费、宽带使用费、燃气费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担。贾玉洁违约的，铁路物流公司主张权利所支出的费用均有贾玉洁方承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等费用。该合同约定的租赁期限内的租金贾玉洁已经支付，并支付了2018年至2019年度的取暖费。租赁期限届满后，双方没有续签房屋租赁合同，贾玉洁继续占有使用租赁房屋，至2020年4月份，铁路物流公司将租赁房屋的门锁住，强制收回房屋。贾玉洁将锁撬开后继续占有该房屋，至2020年9月份，铁路物流公司方的工作人员到该门市与贾玉洁交谈，贾玉洁陈述4月份就搬走了，没在使用该房屋。从铁路物流公司方提交的视听资料显示，此时房屋内并未用于经营使用。本院认为，铁路物流公司与贾玉洁签订的滨州明珠××楼租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。在租赁期限届满后，贾玉洁继续占有使用该房屋，铁路物流公司并没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。贾玉洁应当以其继续占有房屋的期限按照租赁合同约定的租金标准继续支付租金。本案中，双方主要的争议焦点为贾玉洁返还房屋的时间。在租赁期限届满后或合同解除后，返还房屋属于承租人的义务，返还房屋的时间是承租人的举证责任，但贾玉洁对此并未提交证据予以证明。通过双方的陈述及铁路物流公司提交的视听资料可以确定铁路物流公司在2020年4月已将租赁房屋锁住予以强制收回，贾玉洁将门锁撬开，在2020年9月仍占有该房屋，虽然贾玉洁辩称当时是为了看看其装修内容是否完好，但是视频中显示其正在房屋内打扫卫生，贾玉洁在庭审中陈述其在撬开门锁后取出物品便退出了该房屋，在其退出房屋后又在时隔5个月之后重新回到房屋内打扫卫生，其抗辩理由与常理不符。并且从视听资料中可以反映出贾玉洁对返还房屋、欠付租金费用等问题存有争议。故可以认定至今房屋并未返还。因双方之间的租赁合同已转为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因贾玉洁未交纳租金铁路物流公司在2020年4月将租赁房屋锁住欲强制收回的行为上可以看出铁路物流公司有解除合同的意思表示，本院对铁路物流公司主张解除合同的请求予以支持。合同解除后，贾玉洁应在合理期限内腾退房屋，但贾玉洁撬锁后仍继续占有该房屋，应当支付占用期间的租金。关于占用期间的租金确定问题，铁路物流公司主张的欠付租金时间为2020年1月5日至2020年10月5日，本院予以确认。该期间涉新冠肺炎疫情期间，根据海拉尔地区的疫情管控在2020年2月至3月期间多数经营用的门市不能经营，此属于不可抗力，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，此期间贾玉洁并未因租赁该门市进行经营而获利，铁路物流公司为国有公司，此期间的租金应当予以免除。之后虽受疫情影响经营活动，但已逐步恢复正常，贾玉洁应当正常支付租金，此期间为7个月（含疫情前的1个月），按照滨州明珠2号楼4号门市租赁合同约定的租金为每年4万元，贾玉洁应支付的租金数额为23331元。对于铁路物流公司主张的取暖费，未能向本院提交其已实际交付的证据，本院无法核定取暖费的具体数额，铁路物流公司可在其实际交付后另案主张。对于铁路物流公司主张的代理费，因双方在滨州明珠××楼租赁合同约定了关于纠纷产生后的律师代理费的负担，该约定不违反法律规定，且本案产生系因贾玉洁未支付租金，具有过错，故对铁路物流公司主张的律师代理费予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、贾玉洁于本判决生效后十日内给付呼伦贝尔铁路物流有限公司租赁费23331元、代理费3000元，合计26331元；二、驳回呼伦贝尔铁路物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766.32元，减半收取383.16元，由呼伦贝尔铁路物流有限公司负担154.02元，由贾玉洁负担229.14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 李**奎二〇二一年五月三十一日书记员 于文秀附：本判决所依据的法律及司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。5.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。6.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。7.《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。9.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。