吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终572号上诉人（原审被告）:延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市太平街**。法定代表人:卢青容，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新儒，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:高凤云，女，1964年3月17日出生，满族，无职业，住吉林省汪清县。被上诉人（原审被告）:唐亚莉，女，1970年10月29日出生，汉族,住吉林省汪清县。上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称“仁和公司”）因与被上诉人高凤云、唐亚莉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2020）吉24民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人仁和公司的委托诉讼代理人杨帆、李新儒，被上诉人高凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁和公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者驳回高凤云的诉讼请求，案件受理费由高凤云、唐亚莉负担。事实与理由：1.一审事实不清，证据不足，适用法律错误。具体理由如下：一、高凤云诉称购房时唐亚莉拿出一份《金融家苑小区房屋代售合同》给其看，说明高凤云对代售合同内容是了解的，该合同明确约定甲方派财务专业人员负责所有合同、协议审核盖章，相关款项的收取、办理按揭贷款等事项。证明高凤云明知房屋买卖合同必须与仁和公司签订，合同必须经过仁和公司审核盖章才有效，购房款必须交给仁和公司的财务人员的事实。这一点从高凤云在《金融家苑商品房认购协议书》右上方注明的“甲方必须有真正的购房合同和有效开发商正规发票，否则不能付全款”，但高凤云和唐亚莉恶意串通绕开仁和公司及财务人员，通过与本案毫无关联的第三人翔宇公司、汪清县龙达汽车配件公司将款项转给唐亚莉个人，到目前为止仁和公司没有收到高凤云一分钱购房款，仁和公司对其签订的《金融家苑商品房认购协议书》不予认可，该协议书是非法无效的。2.（2019）吉2401民初5432号和（2020）吉24民终597号民事判决书充分证明唐亚莉无权处分该房屋。唐亚莉只对判决书确认的19套房屋有处分权，本案争议的房屋在19套房屋以外，唐亚莉对案涉房屋无权处分。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。仁和公司没有按照约定收受购房款，高凤云私下将购房款通过第三方交给了唐亚莉。因此该协议没有产生商品房买卖合同的效力，不能认定为商品房买卖合同。该协议对仁和公司不产生法律效力。高凤云辩称：一审判决正确，适用法律正确，请求维持原判，驳回仁和公司的上诉请求。二审中唐亚莉未提交答辩意见。高凤云一审诉讼请求：1.确认唐亚莉和仁和公司签订的金融家苑小区代售合同有效；2.要求唐亚莉、仁和公司给办理金融家苑C座C-1-2房屋产权证，各项诉讼费用由唐亚莉、仁和公司负担。事实与理由：2016年5月在金融家苑售楼处（唐亚莉为负责售楼的总经理），购房时，问唐亚莉你是全权负责销售吗。唐亚莉回答说是，并拿出一份《金融家苑小区房屋代售合同》给我们看，只让我看了第一页，上面有延边仁和集团的公章，内容未让我看并声称金融家苑未售出的房屋，由唐亚莉独家经销，当时唐亚莉说有人想买这个房子，但已交订金为准，于是我在5月16日转账支付订金人民币200000元，订金交完后，我到唐亚莉办公室，她出门了，于5月23日我和唐亚莉签订了金融家苑C座C-1-2房屋的《金融家苑》商品房认购协议书。之后，我于6月6日又转账支付人民币226000元，合计交付房款人民币426000元，余下人民币13100元等产权证办理后再交付。交完钱后一直找不到唐亚莉，直到2017年3月29日才找到她，于当天写了收据，在收据内标注了转款日期，从交完房款至今，我一直在催促唐亚莉办理房屋产权证，唐亚莉以各种理由推脱，但一直未能办理房屋产权证，无奈起诉到汪清县人民法院，要求两被告给办理房屋产权证。一审法院认定事实如下：位于汪清县滨河路金融家苑小区楼房由仁和公司开发建设。2016年5月，仁和公司与唐亚莉签订了《金融家苑小区房屋代售合同》，约定自合同签订之日起至2016年10月30日止，仁和公司将合同项下的44套门市房及132套住宅交由唐亚莉代理销售，同时约定到期后委托权限及代售期满委托合同终止。该合同书第六条第一款第一项6规定，乙方唐亚莉负责项目房源控制与购房人洽谈、封房、定金收取（定金由甲方指定财务人员收取），并与购房人签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》。唐亚莉在汪清县滨河路金融家苑小区设立售楼处。2016年5月23日，唐亚莉以售楼处名义与高凤云签订了《金融家苑商品房认购协议书》，约定以439100元价格认购金融家苑C座C-1-2号87.82平方米商业用房。高凤云按唐亚莉的要求，把20万元分2笔于2016年5月16日转到翔宇公司，6月6日分4笔转了20万元到汪清县龙达汽车配件公司，其中包括2000多元的现金，6月6日转给唐亚莉的信和卡（6231810104900490645）2.6万元。至此，高凤云给唐亚莉支付了购房款合计426000元，尚欠余款13100元。涉案房屋交高凤云占有使用至今。2017年3月29日，唐亚莉给高凤云出具了收据，并备注了收款日期。唐亚莉与仁和公司就商品房代售产生争议，本院作出（2019）吉2401民初5432号、（2020）吉24民终597号民事判决，购房款426000元至今在被告唐亚莉处，没有交付仁和公司。现案涉房屋登记在仁和公司名下，可以办理产权证。一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。《中华人民共和国合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案，仁和公司与唐亚莉签订的《金融家苑小区房屋代售合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。唐亚莉在代理权限内，与高凤云签订的《金融家苑商品房认购协议书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对委托人仁和公司和高凤云具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案的《金融家苑商品房认购协议书》，对购房的所有内容即房屋的价款、交款方式、坐落、面积、房屋的用途、甚至水电、取暖费的交付、房照的办理期限等都进行了约定，符合商品房买卖合同的全部要件，应认定具有商品房买卖合同的效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案，高凤云几乎全部交纳了房屋款项，已接收房屋并长期使用超过三年半之久，案涉房屋登记在仁和地产公司名下，可以办理产权证。高凤云要求仁和地产公司协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求，不违反法律规定，应予以支持。高凤云要求唐亚莉办理房屋产权转移手续，不符合法律规定，不予支持。但唐亚莉长期截留房款，存在过失，应承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条规定，判决：一、确认唐亚莉和延边仁和集团房地产开发有限公司签订的金融家苑小区代售合同有效；二、由被告延边仁和集团房地产开发有限公司履行《金融家苑商品房认购协议书》约定的办理房屋产权证的义务，限被告延边仁和集团房地产开发有限公司在判决生效后30日内协助原告高凤云办理汪清县汪清镇金融家苑C座C-1-2房屋产权转移手续；三、驳回原告高凤云其他诉讼请求。案件受理费3845元，由被告唐亚莉负担。高凤云二审中提交证据如下：证据一：水费交款记录及使用记录、电费交付记录、取暖费交付记录各一份。证明：从2016年5月开始高凤云占用使用案涉房屋。证据二：装饰装修合同一份、2016年7月3日交付门窗款19500元的收据一张。证明：2016年6月3日在接到房屋后高凤云与汪清县创艺装饰有限公司签订装修合同，对案涉房屋进行装修。证据三：借记卡账户历史明细清单一份、记账款账户历史明细清单一份、用卡交易明细一份（2张）、转款明细说明一份。证明：高凤云已支付房款。仁和公司质证称，对写有“李会计”字样手写条真实性有异议；对高凤云自书的转款明细说明真实性有异议；对借记卡账户历史明细、信用卡交易明细的真实性没有异议，与本案的关联性有异议。借记卡账户历史明细显示是由李建强在2016年6月7日转给账号为0645户名唐某莉的197530元，转账的主体及转账金额均不能体现与本案存在直接关联性。信用卡交易明细户名为高凤莲，其转账对象是翔宇旅行社和龙达汽车经营部，与本案当事人没有直接关联性。该组证据不能证明支付了购房款，结合高凤云知道金融家园小区房屋代收合同的内容，其应当知道将购房款交付给仁和公司的财务人员，才是有效的履行交付房款的方式方法，该组证据无法证明其合法有效的支付了购房款。证据四：高凤云与仁和公司的职员尹宏之间微信聊天记录。证明：涉案房屋确实是高凤云购买的。仁和公司质证称，对真实性无异议，证明目的有异议。该证据无法证明高凤云的主张，对微信聊天记录的理解有误，是其单方主观臆测，该证据与本案没有直接关联性。证据五：2021年4月20日17时56分高凤云与汪清县金辰海参专卖店李经理的电话录音。证明：唐亚莉让高秀云到汪清县金辰海参专卖店交房款，汪清县金辰海参专卖店收到房款后又转给唐亚莉的事实。仁和公司质证称，对证据的真实性有异议，无法确认当事人身份，另外与本案关联性也有异议，本案从没提及汪清县金辰海参专卖店，高凤云此前陈述的是翔宇公司和龙达汽车配件公司，所以该证据不能证明高凤云的证明目的。该录音的内容并没有直接表明与本案之间的关联性。该证据中体现出的是POS机刷卡套现，涉嫌刑事犯罪。本院认为，仁和公司对证据一、二无异议，本院依法采信。对于证据三、证据四、证据五中高秀云是否交付房款的事实，仁和公司有异议，本院将结合其他证据，综合评议。仁和公司、唐亚莉二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，认定事实如下：位于汪清县滨河路金融家苑小区楼房由仁和公司开发建设。2016年5月，仁和公司与唐亚莉签订《金融家苑小区房屋代售合同》，约定自合同签订之日起至2016年10月30日止，仁和公司将合同项下的44套门市房及132套住宅交由唐亚莉代理销售。第二条约定：委托时间为自本协议签订日至2016年10月30日止，到期后委托权限终止，委托合同终止。唐亚莉的一切行为与仁和公司无关。仁和公司委托唐亚莉独家代理宣传、制定销售方案，完成上述房源总套数的90%以上。该合同书第六条第一款第（一）项6规定：乙方（唐亚莉）负责项目房源控制与购房人洽谈、封房、定金收取（定金由甲方指定财务人员收取），并与购房人签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》。签订代销合同后，唐亚莉在案涉金融家苑小区设立售楼处的同时，仁和公司将代售的房屋钥匙交付给唐亚莉。2016年5月16日，高凤云与唐亚莉协商购买案涉房屋事宜。2016年5月23日，唐亚莉以售楼处名义与高凤云签订《金融家苑商品房认购协议书》，约定以439100元价格认购金融家苑C座C-1-2号87.82平方米商业用房。唐亚莉指示高凤云到汪清县金辰海参专卖店以刷POS机的形式，先后共计支付426000元，具体如下：（1）2016年5月16日分2笔刷POS机方式支付198300元；（2）2016年6月6日分3笔刷POS机方式支付10万元；（3）2016年6月6日刷POS机方式支付99530元，以上合计397830元。（4）2016年6月6日支付给唐亚莉现金2000元（抹零170元），凑足40万元；（5）2016年6月6日转账唐亚莉农商行卡号为×××名下26000元。2017年3月29日，唐亚莉为高凤云出具426000元房款收据。高凤云于2016年6月接收房屋后，对房屋进行了装修并占有、使用房屋至今，仁和公司自认其在2017年或2018年知道高凤云占有、使用房屋的事实。另查，唐亚莉与仁和公司委托合同纠纷一案，吉林省延吉市人民法院于2019年12月13日作出（2019）吉24民终597号民事判决，该判决的第一项为：仁和公司于生效后立即支付唐亚莉销售房屋服务费167943.80元，此外，该判决第三项驳回了仁和公司要求唐亚莉支付违约金480万元的反诉请求，仁和公司不服，提起上诉，本院于2020年6月18日作出（2020）吉24民终597号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述生效判决中认定“唐亚莉以仁和公司的名义出售房屋，并收取房款定金、首付款”。本院认为：仁和公司与唐亚莉签订的《金融家苑小区房屋代售合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规等强制性规定，成立并有效。代售合同中第五条虽约定“乙方（唐亚莉）负责项目房源控制与购房人洽谈、封房、定金收取（定金由甲方指定财务人员收取）”，但结合合同签订后，仁和公司将代售房屋的钥匙全部交给唐亚莉，授权唐亚莉直接向购买者交付房屋，一直由唐亚莉收取房款定金、首付款，高凤云购买房屋后入住多年仁和公司亦未提出任何异议的事实，可充分确认唐亚莉以售楼处名义与高凤云签订《金融家苑商品房认购协议书》合法有效并对仁和公司发生法律效力，认购协议书中对出售房屋的价款、交款方式、坐落、面积、房屋的用途、水电、取暖费的交付、房照的办理期限等均进行了约定，符合商品房买卖合同的全部要件，应认定具有商品房买卖合同的效力。现高凤云已交付房款并入住，仁和公司作为房屋的委托销售方和房屋的开发建设者，依法应协助高凤云办理案涉房屋的产权转移手续。综上所述，仁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7690元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长刘晓娟审判员秦承兰审判员崔玉二〇二一年五月十九日书记员 裴夕红