贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初1354号原告：陈某，女，1983年6月27日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：（特别授权）李国帆，贵州皇冠律师事务所律师。被告：赵某某，男，1974年5月15日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：姜桂秦，贵州洲联合（剑河）律师事务所律师。第三人：凯里市新境界房地产开发有限公司，住所地：凯里市小高山路一号，统一社会信用代码：915226015650034797。法定代表人：罗丁文。原告陈某诉被告赵某某及第三人凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称：新境界公司）案外人执行异议之诉一案，本院2021年1月26日立案受理后，依法适用普通程序于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人李国帆，被告赵某某的委托诉讼代理人姜桂秦，第三人新境界公司的法定代表人罗丁文到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告陈某请求依法判决：1、请求解除（2020）黔2601执3490号之二《执行裁定书》中对陈某所购的位于凯里市房屋的查封，不得执行该涉案房屋。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年12月5日，原告与第三人签订《新境界·逸景高山》二期认购书，约定由原告购买第三人开发的贵州省凯里市小高山路“新境界·逸景高山”项目15栋1单元3层01号商品房，房屋总价100万元，本协议签订当天支付50万元认购定金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付50万元购房款，被告并于当时向原告出具50万元的收款收据。2019年6月26日，原告根据第三人的批示将尾款50万元支付给了第三人的原股东唐阳亮，在转账时并附言为支付15栋1单元301号房屋尾款，2019年9月27日向原告出具55万元的购房款收款收据（其中5万元为购买车库款）。原告支付完所有购房款后，第三人才将已开具的购房发票交付给原告。原告支付完购房款后，因第三人的原因，导致原告不能在网上签约平台上签订《商品房买卖合同》。原告认为，虽然原告与第三人还未正式签订《商品房买卖合同》，但原告根据签订的《新境界·逸景高山》二期认购书向第三人支付了所有的购房款，并已实际占有和对该房屋的使用。贵院作出的凯里市（2021）黔2601执异1号执行裁定书没有事实依据。根据上述事实，原告已支付了所有购房款，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，该执行裁定书损害了原告的合法权益。现特提出异议。恳请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告赵某某辩称：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在人民法院查封之前已签订合法的书面买卖合同，所购商品房系用于居住，且没有其他用于居住的房屋。本案涉案房屋原告至今没有跟房开公司签订有效的商品房买卖合同，涉案房屋至今仍然登记在被执行房开名下，因此原告的诉请不符合上述规定第一项的规定。经查询，原告名下有4套成套住宅，原告诉请也不符合上述规定第二项的规定。因此原告已经支付了全额房款，并实际占有，但其上述执行异议之理由，仍然不符合最高院上述司法解释的规定，所以，原告的诉请没有法律依据，应当予以驳回。第三人新境界公司的法定代表人陈述：我是去年7月份才刚刚接手的公司，涉案的房子系之前房开的股东唐阳亮进行分割后，由唐阳亮所有，唐阳亮出售给原告。原告已向公司支付50万元购房款，剩余50万元支付给唐阳亮。公司给原告出具了发票和收据，房子之前是卖给了原告。公司不是不给原告签合同，是因为凯里市房管局没有开通网签系统，公司也给房管局写了申请，要求房管局开通网签系统，但房管局一直未开通，所以就一直没有签订商品房买卖合同。经审理查明：2018年12月5日，原告陈某作为乙方与第三人新境界公司作为甲方签订了二份《新境界·逸景高山》二期认购书，其中一份内容为：“一、乙方自愿认购甲方开发位于凯里市，该商品房建筑面积为307.18㎡。二、该商品房单价为3255.42元／平方米（建筑面积），总价1000000.00元。三、乙方在签订本认购书当日，交付人民币大写伍拾万元整（￥：500000.00）认购定金，认购款收据号为：0002898。四、乙方接到新境界逸景高山销售中心电话、短信等方式通知当日起，7日内完成《新境界·逸景高山商品房买卖合同》签约手续方可享受以上活动优惠后的购房价格；逾期签约须办理《新境界·逸景高山延时签约申请书》保留第二条款所注明的优惠后购房价格。五、乙方接到新境界逸景高山销售中心电话、短信等方式通知当日起，7日内未完成《新境界·逸景高山商品房买卖合同》签约手续且未办理《新境界·逸景高山延时签约申请书》的，则视为乙方自动放弃所认购的商品房，甲方有权对乙方认购的商品房另行销售，定金不予退还，不另行通知乙方。六、甲方在第五条规定的时限内不得另行出售乙方认购的商品房，如甲方将乙方所认购的商品房另行销售，由甲方双倍返还乙方所交认购定金。七、凡在“新境界·逸景高山”项目购房的客户，因客户原因导致无法完成银行按揭办理的，客户须转为一次性付款，否则视为乙方自动放弃所认购的商品房，甲方有权对乙方认购的商品房另行销售，定金不予退还，不另行通知乙方。八、乙方选择一次性付款方式。”另一份认购书内容为：“乙方自愿认购甲方开发位于凯里市，该商品房建筑面积为18.51㎡，该商品房单价为2701.24元／平方米，总价为50000元，乙方选择一次性付款方式，其它内容同上述认购书。”签订上述两份认购书当日，陈某向第三人公司账户打款50万元，第三人公司给原告出具了《收款收据》。因第三人新境界公司的房产网签系统被房产部门关闭，陈某与第三人无法就涉案房屋的买卖签订能进行房产买卖网签备案的《商品房买卖合同》，至今第三人的网签系统还是关闭状态。致使涉案房屋在房屋信息查询时显示为第三人的未销售房源。2019年6月24日，陈某向第三人原股东唐阳亮打款12万元，陈某注明系购房尾款。2019年9月26日，陈某向唐阳亮打款50万元注明系15栋1单元301尾款。2019年9月27日，第三人向原告出具收到原告购房款55万元的《收款收据》。第三人并向原告交付涉案房屋及车库的两张发票，而该两张发票的开票时间为2019年1月9日，发票上注明住宅价格为100万元，车库价格为5万元。2019年3月13日，原告就到第三人处办理了涉案房屋交付手续的相关材料，并向第三人支付了相关水电开户费、数字电视开户费、天然气开户费等。2019年12月15日，陈某作为发包方（甲方）与案外人凯里市三愚广告设计有限公司（以下简称：三愚公司）作为承包方（乙方）签订了一份《住宅室内装饰装修工程施工合同》，内容为：“装饰工程名称：陈女士逸景高山15栋1单元301号房屋装修，双方商定采用乙方包工、包基础施工材料。工程期限共计365天，开工日期2019年12月16日，竣工日期2020年12月17日，工程总价款为180万元……。”现该涉案房屋已经装修完毕，原告已入住涉案房屋。2019年赵某某起诉新境界公司定金合同纠纷一案，经本院作出（2019）黔2601民初2810号判决书后，赵某某申请执行。2020年12月21日，本院作出（2020）黔2601执3488号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人凯里市新境界房地产开发有限公司所有的位于凯里市小高山逸景高山15AB栋1单元1-3-1号面积为307.18平方米的成套住宅一间，限为三年。本院次日将该执行裁定书送到凯里市自然资源局不动产管理中心，办理了查封手续。2020年12月16日，本院作出（2020）黔2601执3490号之二执行裁定书，裁定：对被执行人凯里市新境界房地产开发有限公司名下所有位于凯里市小高山逸景高山15AB栋1单元1-3-1号面积为307.18平方米房屋进行拍卖。陈某知晓此事后，向本院提出执行异议，本院于2021年1月14日作出（2021）黔2601执异1号执行裁定书，裁定：驳回案外人陈某的异议请求。故陈某随即向本院提起了本案之诉。另查明：上述执行裁定书中以及不动产查询信息表中所载明的“凯里市小高山逸景高山15ＡＢ栋1单元1-3-1号面积为307.18平方米的房屋”与涉案《新境界·逸景高山》二期认购书中陈某认购第三人开发位于“凯里市建筑面积为307.18平方米”系同一处房产。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见、第三人的陈述以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于陈某对赵某某申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，虽然陈某未能与第三人签订通过网签系统才能签订的《商品房买卖合同》，该合同才能进行房屋买卖的备案登记。但是该过错不是陈某造成的，系第三人网签系统被房产管理部门所关闭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋于2020年12月22日被查封，本院认为，原告与第三人于2018年12月5日签订的房屋认购书系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的，该认购书写明了购房名称，购房价格以及付款方式等信息应认定为双方在涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面商品房买卖合同。并且陈某在涉案房屋查封之前也已实际合法占有了该不动产。虽然陈某仅将购房款50万元打到第三人公司账户，剩余购房款50万元系打到案外人唐阳亮个人账户，但是陈某于2019年9月26日向唐阳亮打款时附言了“15栋1单元301尾款”，并且唐阳亮原系第三人公司的股东，第三人也认可唐阳亮的收款行为，并于当时向陈某出具了收到尾款50万元的收款收据，并且向陈某出具了购房发票，故陈某向案外人唐阳亮打款支付购房尾款过错不在其本人，是第三人要求其进行操作的，故本院认定陈某已支付了涉案房屋的全部价款。基于庭审查明涉案房屋的认购书签订后、房屋交付原告占有、使用，且由陈某家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。因此，陈某对赵某某申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。因原告在诉讼过程中变更了诉讼请求，故诉讼费应按原告变更诉讼请求后的标准收取，对于原告多交的部分，本院予以退还。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行赵某某申请执行陈某所购的位于凯里市小高山路逸景高山15AB栋1单元1-3-1号面积为307.18平方米的房屋。二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵某某负担。多交部分诉讼费14150元应退还原告陈某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何婷婷人民陪审员  杨昌翠人民陪审员  张 英二〇二一年五月七日法官助理石本媛书记员周榕