山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初11996号 原告：焦玉立，女，1984年3月13日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被告：青岛东方篮海置业有限公司，住所地山东省胶州市胶州湾产业新区长江路东侧。 法定代表人：李宏远，董事长。 委托诉讼代理人：潘峰，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。 原告焦玉立与被告青岛东方篮海置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦玉立、被告的委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦玉立向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《认购书》（包括《商品房买卖合同》《补充协议》及《地下车位有偿使用协议书》）；2.判令被告向原告返还购房款本金116000元，向原告赔偿116000元，向原告返还车位款40000元；3.判令被告自2020年1月1日至清偿完毕之日止的利息，以272000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2019年12月29日签订《认购书》（包括《商品房买卖合同》《补充协议》）、同月30日签订《地下车位有偿使用协议书》。但被告并未将《商品房买卖合同》补充协议向原告明示及签字，原告并不知晓此协议的详细内容。原告购买被告开发的位于胶州经济技术开发区××路××号“荣盛锦绣外滩”（观海阁）二期43号楼2404室和地下车位一处。原告在2019年12月29日向被告支付购房款116000元，并在同年12月30日支付车位款40000元。现经查，被告已经将上述房屋抵押给其他人，原告认为被告存在隐瞒和欺诈行为，被告的行为增加了原告的购买风险，无法保证实现合同目的，原告得不到房屋，也就没有必要购买附属的车位。故现原告诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，诉讼请求第2项变更为判令被告返还原告购房款本金116000元及车位款40000元，共计156000元；撤销第3项诉讼请求。 被告青岛东方篮海置业有限公司（以下简称东方篮海公司）辩称，要求继续履行合同，理由如下：一、答辩人未在涉案房产上设定任何抵押，而且其在出售涉案房产时，不存在任何隐瞒欺诈情形。首先，答辩人与被答辩人于2019年12月29日签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，在此之前即已将涉案项目二期楼盘土地进行抵押，但该抵押登记仅为土地抵押，不包含涉案房产抵押，不属于在建工工程抵押，而且该抵押登记具有公示效力，不存在被答辩人所称的隐瞒欺诈情形。其次，涉案房产于2019年5月30日即取得《青岛市商品房预售许可证》，该预售许可证明确备注：该项目已做土地抵押，抵押权人同意办理商品房预售许可并对外出售。最后，答辩人已将涉案楼盘土地使用权抵押情形在售楼处进行多方面公示，且就抵押情形已进一步在《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》中明示。因此，不存在答辩人在涉案房产上设定抵押，并存在隐瞒欺诈的情形。二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及《地下车位有偿使用协议书》真实有效，且已实际履行，即已支付116000元购房定金和40000元车位款，被答辩人应积极履行协议内容，而非恶意解除合同。涉案商品房买卖合同就房产坐落、价格、交接条件等内容约定明确，且被答辩人在签订商品房买卖合同后支付足额购房定金；特别说明的是，在涉案合同中，双方明确约定购房定金自合同签订之日抵作购房价款。这充分说明答辩人与被答辩人就涉案房产已签订买卖合同并已实际履行。关于地下车位有偿使用的问题，答辩人与被答辩人已签订协议，且被答辩人已支付全款，按照协议约定在答辩人不同意的情况下，被答辩人不得随意解除。因此，在答辩人不存在任何隐瞒欺诈行为的前提下，被答辩人要求解除合同的理由不成立。三、在答辩人不存在隐瞒欺诈行为且抵押权人同意涉案房产办理商品房预售许可并对外出售的情形下，答辩人无需给予被答辩人任何赔偿。综上，答辩人与被答辩人签订合同真实有效，且已实际履行，答辩人就涉案房产不存在任何隐瞒欺诈行为，请求人民法院驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了认购书一份、地下车位有偿使用协议书一份、交款通知书一份、胶州市不动产登记中心证明二份、微信聊天记录一宗，被告提交《最高额抵押合同》两份、《青岛市商品房预售许可证》一份、涉案项目售楼处内部视频资料光盘一份、收据两张，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》的真实性不清楚，但认可上述两份合同中的签字是其本人所签，本院对该两份合同的真实性予以采信。本院经审理查明以下事实： 2018年7月5日，被告与国通信托有限责任公司签订最高额抵押合同，被告以胶州市湘江路以南、创新大道以东、赣江路以北的土地使用权自2018年7月12日至2023年7月11日向国通信托有限责任公司设立了最高额抵押，并办理了抵押登记。 2019年1月3日，被告与中国民生银行股份有限公司青岛支行签订最高额抵押合同，被告以胶州市湘江路以南、创新大道以东、赣江路以北的土地使用权自2019年1月4日至2022年1月3日向中国民生银行股份有限公司青岛支行设立了最高额抵押，并办理了抵押登记。 2019年5月30日，被告取得了青岛市商品房预售许可证，证号为青房注字（胶州）第2019031号，备注栏中注明：该项目已做土地抵押，抵押权人同意办理商品房预售许可并对外销售。 2019年12月29日，原告焦玉立作为乙方与被告青岛东方篮海公司签订《认购书》，购买位于青岛锦绣外滩（观海阁）二期-43号楼-2404号房屋，并于当日签订了《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》。 在《商品房买卖合同（预售）》中第六条付款方式与期限约定，涉案房屋的总价款为1150658元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金116000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当在2020年6月29日前分2期支付该商品房全部首付款……余款800000元向银行申请贷款支付。在第23页中约定剩余的购房款由买受人以按揭贷款的方式于2020年7月29日前通过银行向出卖人支付，金额为人民币80万元，并于合同签订后3日内向出卖人指定银行提供全部符合银行要求的按揭所需材料、与银行签署贷款合同、抵押合同等材料，并确保所提交的贷款材料真实有效，逾期视同买受人违约，出卖人有权按照本合同第七条之约定追究买受人责任。在第36页中的补充协议五第22条约定买受人应于出卖人通知签署网签备案《商品房预售合同》之日起三日内同出卖人签署网签合同，并按合同约定履行包括但不限于付款、办理银行按揭贷款、办理房产证等相关义务，否则每逾期一日，出卖人有权向买受人收取房屋总价款万分之五的违约金，由此造成的房屋迟延交付等后果由买受人自行承担。该条系黑体且加了下划线，该页下方有焦玉立的签名。 在《补充协议》中第二条关于付款方式及期限的约定：1、贷款付款方式（1）买受人自愿选择向银行/公积金中心申请以贷款方式支付房款，出卖人予以同意，买受人在签订合同及本补充协议前已经详细知悉银行/公积金中心贷款政策，详细核实自身信用记录，确认具备申请贷款的资格条件；（2）买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起5日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行/公积金中心或代办机构提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押权预告登记，缴纳买受人应缴纳的相关费用。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。买受人逾期未能办理完毕贷款手续的，视为买受人逾期付款，买受人应自该日起按合同约定承担逾期付款的违约责任。（3）如买受人的贷款申请未能通过银行审批同意或所审批贷款金额不足支付房款的，买受人应当在收到银行或出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能够享受相应付款方式的优惠折扣。未能在上述期限内一次性付清余款的，出卖人有权单方解除合同并不承担任何违约责任。……3、首付款分期付款方式中约定，买受人应自签订合同当日即2019年12月29日前向出卖人支付商品房总价款1150658元的10%计人民币116000元作为首付的一部分，剩余首付款234658元买受人应于2020年6月29日前付清，并同时办理完银行按揭贷款手续。焦玉立在该条旁边签字。 原告于2019年12月29日支付定金116000元，后再未付款，也未办理银行按揭贷款手续。 2019年12月30日，原告与被告签订《地下车位有偿使用协议书》一份，约定原告以4万元有偿使用甲方位于胶州市经济技术开发区××路××号的荣盛锦绣外滩（观海阁）项目二期停车位一处。原告于2019年12月30日付款40000元。 原、被告尚未签署网签备案《商品房预售合同》，也未办理网签备案。 本院认为，原、被告之间签订的《认购书》《地下车位有偿使用协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案主要的争议焦点是，1、《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》是否有效；2、涉案《认购书》《地下车位有偿使用协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》应否解除。 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中，被告提交的焦玉立与东方篮海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，从形式上有原、被告的签字或盖章，足以体现原、被告已经达成了商品房买卖的合意，从内容上约定了商品房具体位置、所在楼层、建筑面积、商品房价款的总价款、付款方式、交付日期、交房标准等，且东方篮海公司已收受购房首付款的一部分，故对《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》应认定为商品房买卖合同。东方篮海公司在签订合同前就取得了涉案房屋的预售合同许可证明，该2份合同为买卖双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告关于对该2份合同的真实性不清楚，未收到该2份合同的抗辩理由，本院不予支持。 关于争议焦点2，被告主张要求解除《认购书》《地下车位有偿使用协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》的原因是，1、原告不知道涉案所在的土地抵押情况；2、被告在买房时征信就不好，是被告处的人告诉原告可以转给原告的弟弟，原告可以只交房款的10%，如果转不了还有别的办法；3、原告因疫情和家里有病人现在没有钱。对被告的上述理由，本院均不予支持，理由如下：1、东方篮海未故意隐瞒涉案房屋所在土地已抵押的事实。被告提交的有原告签字的《补充协议》第十六条第4款中明确写明“出卖人在合同签订之前，已如实告知《商品房买卖合同》主文本中关于与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押、债务履行期限等全部内容，对买受人购房不造成影响，买受人对此无异议”。被告提交的青岛市商品房预售许可证中对此有明确的备注。被告提交的原告与被告处职业顾问2019年5月9日的微信聊天记录、涉案项目售楼处内部录像及照片，原告对其真实性均无异议，但认为涉案项目售楼处内部录像及照片与其买房子时不一致，且不清楚录像和照相时间。因被告提交的上述证据均未出示原始载体，本院不予采信。原告对涉案房屋所在土地被抵押的信息可以通过相关网站或部门进行查询而得知。综合上述因素，不宜认定原告对涉案房屋所在的土地抵押情况不知情。2、原告提交其与弟弟焦玉中的征信记录，证明两人征信不行。对此被告不予认可，认为焦玉中与本案无关，原告提交的是2020年12月9日、2020年10月12日的个人信用报告，不能反映签署合同时的征信情况，原告的征信情况应由按揭银行负责审核。原告提交的其与被告处置业顾问的微信聊天记录，当庭播放了原始载体，且被告提交的地下停车位有偿使用协议书中马森全作为被告的委托代理人签字，故对该微信聊天记录的真实性，本院予以采信。原告与被告处马森全2020年4月21日的微信聊天记录中，马森全明确说了,涉案房屋是一手房不能转，原告来买房子的时候就带着原告的征信来的，那个时候原告就知道征信不行，可以更给原告弟弟。对马森全所述，原告并未否认，而是问那咋办，还说原告弟弟在年后贷款，征信不行，故原告在购买时就明知自己征信不行，其提交的证据无法证明购买房屋时是被告告知原告征信不好可以转给原告弟弟。3、原告作为一名完全民事行为能力人，对其所签订的合同应承担相应的民事责任。根据双方签订的合同，明确约定不能按期办理贷款的责任应当由原告承担。原告以因疫情和家里有病人现在没有钱为由，要求解除合同，于法无据，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 驳回原告焦玉立的诉讼请求。 案件受理费5380元，减半收取2690元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  臧辉艳 二〇二一年五月十一日 书记员  董 梅