四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川10民终382号 上诉人（原审原告）：内江邦泰置业有限公司，住所地内江市东兴区西林大道兴盛路25号。 法定代表人:苏勇，总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚媛，女，1959年5月14日出生，汉族，住四川省资中县。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市市中区中央路48-52号。 负责人：刘海，行长。 委托诉讼代理人：李宗，男，该行员工。 委托诉讼代理人：王军涛，男，该行员工。 上诉人内江邦泰置业有限公司（以下简称邦泰置业）因与被上诉人姚媛、原审第三人中国工商银行股份有限公司内江分行（以下简称工行内江分行）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2020）川1011民初2488号民事判决，向本院提起上诉。本案曾由四川省内江市东兴区人民法院于2019年12月9日立案，该院于2020年4月15日作出（2019）川1011民初4774号民事裁定，裁定驳回邦泰置业的起诉。邦泰置业不服裁定，向本院提起上诉，本院于2020年5月27日作出（2020）川10民终387号民事裁定，裁定撤销（2019）川1011民初4774号民事裁定，指令四川省内江市东兴区人民法院审理，该院重新作出（2020）川1011民初2488号民事判决。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了听证，上诉人邦泰置业的委托诉讼代理人李毅,被上诉人姚媛,原审第三人工行内江分行的委托诉讼代理人李宗、王军涛到庭参加听证。本案现已审理终结。 邦泰置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邦泰置业的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由姚媛承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定“其余首付款13.5万元由邦泰置业代姚媛垫付，姚媛向邦泰置业付清首付款共计20.5万元；为此，姚媛向邦泰置业付清购房款57.5万元；姚媛向邦泰置业付清了房款，履行了合同的主要义务，至于姚媛尚欠邦泰置业的13.5万元款项已另行在（2016）川1011民初2754号民事调解书中确认，不影响姚媛付清了购房款的认定”等事实系认定错误。另案调解书载明“姚媛在2016年12月31日前支付邦泰置业首付款13.5万元“，说明姚媛欠付邦泰置业的首付款的事实；姚媛在一审庭审中表述其于2019年6月22日仍在向邦泰置业出具延期还款承诺，承诺延期支付13.5万元，说明姚媛没有支付首付款；在本案一审中姚媛仍然认可13.5万元首付款未支付。一审法院在姚媛没有付清购房款的情况下，认定姚媛已履行合同的主要义务，邦泰置业出售房屋收取房款的合同目的也已实现明显错误。邦泰置业的起诉所依据的事实和理由与一审法院在判决中载明的内容没有关联性，一审法院未就邦泰置业主张的姚媛逾期支付工行内江分行的按揭贷款，使得工行内江分行扣划邦泰置业保证金，邦泰置业以此主张解除合同进行审理，二审对一审法院存在的前述错误应予纠正。2.一审法院认定本案基本法律关系错误。本案系姚媛逾期偿还工行内江分行贷款，对邦泰置业构成违反反担保义务，违反了双方在商品房买卖合同附件中关于姚媛逾期付款和逾期偿还贷款的责任约定，因姚媛的违约行为给邦泰置业造成损害，邦泰置业依据双方的约定行使合同解除权，要求解除案涉商品房买卖的法律关系，一审法院应当据此审理，但一审法院却认定“姚媛未按约向工行内江分行偿还按揭贷款是另一法律关系，不属于本案处理范围”，系基本法律关系认定错误。一审判决表述“而邦泰置业在扣划工行内江分行保证金后，工行内江分行可以向姚媛追偿”，本案中，邦泰置业是借款担保人，姚媛是借款人，工行内江分行是出借人，一审判决的上述表述根本不符合借贷关系的基本逻辑。3.一审法院适用法律错误。一审法院认定商品房买卖合同补充协议中约定的邦泰置业以姚媛未按约偿还按揭贷款等理由而享有单方解除合同权利，损害了工行内江分行的利益，系以合法形式掩盖非法目的，该约定无效，系适用法律错误。损害第三人利益，合同无效的前提是合同双方恶意串通，本案双方签订商品房买卖合同不存在串通，且双方签订合同不具有非法目的。4.案涉商品房买卖合同应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，邦泰置业与姚媛之间的商品房买卖合同依法解除后，工行内江分行可依据该司法解释第二十四条的规定行使权利。本案一审判决前，工行内江分行已将姚媛尚欠贷款在邦泰置业银行账户中全部扣划，邦泰置业主张解除案涉商品房买卖合同符合合同约定，也符合法律约定。 姚媛辩称，姚媛欠邦泰置业首付款已经生效判决确认，双方已转变为借贷关系，姚媛未支付首付款与双方签订的商品房买卖合同是不同的法律关系，邦泰置业应当按照买卖合同约定，向姚媛交付房屋。邦泰置业逾期不交付，属于违约，姚媛不同意解除合同。 工行内江分行陈述称，基于案涉购房合同，工行内江分行已将发放的贷款支付给邦泰置业，姚媛逾期支付贷款，邦泰置业代姚媛偿还贷款是履行其担保责任，邦泰置业享有向姚媛追偿的权利，邦泰置业于姚媛之间的购房合同应否解除值得商榷。 邦泰置业向一审法院起诉请求：1.判令解除邦泰置业与姚媛于2015年5月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（即《商品房买卖合同》附件）；2.判令姚媛向邦泰置业支付违约金57,500元；3.判令姚媛协助邦泰置业办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记和按揭贷款提前偿还手续，并承担该过程的全部费用；4.判令姚媛承担邦泰置业的律师费4000元；5.判令姚媛承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年5月7日，邦泰置业作为出卖人与姚媛作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××06），合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房；商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6613.76元，总价款57.5万元；买受人首期支付购房总价款的30%,其余价款可以向相关金融机构或住房公积金管理机构借款支付；合同还对其他事项进行了约定。同日，邦泰置业与姚媛签订《商品房买卖合同补充协议》（即《商品房买卖合同》附件），约定：买受人应支付总房款57.5万元元，于2015年5月7日支付首期房款20.5万元，余款37万元由买受人采用向银行或向内江市住房公积金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付；买受人逾期偿还贷款，导致银行或公积金管理中心要求出卖人承担担保责任，或导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的公证费、律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖、税费等费用，下同）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或书面通知后15日内向出卖人付清前述款项，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同。出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人交纳的房款，买受人因此受到的损失包括但不限于装修损失、搬家损失等，由买受人自行承担。合同还对其他事项进行了约定。姚媛于2015年3月31日向邦泰置业支付了购房定金1万元，于2015年5月1日向邦泰置业支付了首期款6万元，其余首付款13.5万元由邦泰置业代姚媛垫付。姚媛向邦泰置业付清首付款共计20.5万元后，姚媛、工行内江分行及邦泰置业于2015年5月21日签订《个人购房借款／担保合同》，约定：邦泰置业作为保证人，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；邦泰置业不按本合同约定履行保证担保责任的，邦泰置业授权工行内江分行从其开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至姚媛在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止；工行内江分行向姚媛发放个人一手房购置贷款37万元；本笔贷款的担保方式为抵押、保证，抵押物为姚媛购置的案涉房产，即位于内江市东兴区××号路邦泰“铂仕公馆”14栋1-13-1号、建筑面积105.81平方米的房产。同年5月25日，工行内江分行就姚媛所购买的案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记，编号为：内江市房预字第0××2号。2015年5月25日，工行内江分行按约将贷款37万元划入邦泰置业账户，为此，姚媛向邦泰置业付清购房款共计57.5万元。 一审法院另查明，因姚媛未向邦泰置业付清垫付的部分首付款13.5万元，邦泰置业于2016年9月22日将姚媛起诉到该院，该院于2016年10月12日作出（2016）川1011民初2754号民事调解书，达成了双方继续履行《商品房买卖合同》，姚媛于2016年12月31日前支付邦泰置业首付房款13.5万元等相关内容。但姚媛未依调解协议向邦泰置业支付该13.5万元债务。邦泰置业以此为由，至今未将该房屋交付给姚媛，现案涉房屋被四川省内江市市中区人民法院等多家法院轮候查封。姚媛获得房屋按揭贷款后，按约偿还了部分贷款本息后，不再归还邦泰置业借款，上述贷款因姚媛连续逾期，于2018年1月25日进入不良贷款管理。因姚媛未向工行内江分行履行剩余还款义务，工行内江分行按照合同约定扣划了邦泰置业保证金共计51,375.60元。工行内江分行于2019年5月22日向四川省内江市市中区人民法院起诉姚媛，该院于2019年7月12日依法作出（2019）川1002民初1804号民事判决，判决姚媛于判决生效之日起15日内偿还工行内江分行贷款本金280967.40元及自2019年7月2日起至还清贷款之日止的利息。该判决已发生法律效力，并已进入执行阶段。本案中，邦泰置业支出律师费4000元。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.邦泰置业请求解除与姚媛签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》是否成立；2.姚媛是否应当承担责任。关于邦泰置业请求解除与姚媛签订的商品房买卖合同及补充协议是否成立的问题。邦泰置业认为姚媛违反了《商品房买卖合同附件》中“买受人逾期偿还贷款，导致银行或公积金管理中心要求出卖人承担担保责任，或导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用……出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同。出卖人解除合同的……。”的约定，《个人购房借款/担保合同》系邦泰置业、姚媛及工行内江分行三方签订的合同，在《个人购房借款/担保合同》中，并未赋予邦泰置业解除《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的权利，而《商品房买卖合同附件》中约定因姚媛违约邦泰置业享有单方解除合同的权利，该约定与三方签订的《个人购房借款/担保合同》约定相悖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，在《商品房买卖合同补充协议》中约定邦泰置业可以姚媛未按约偿还按揭贷款等理由而享有单方解除合同的权利，损害了第三人的利益，系以合法形式掩盖非法目的的行为，该约定无效。合同部分无效，不影响其他部分有效。且姚媛购买邦泰置业房屋，已经通过支付首付款及向工行内江分行按揭贷款的方式向邦泰置业付清了房款，姚媛已履行了合同的主要义务，邦泰置业出售房屋收取房款的合同目的也已经实现。综上，邦泰置业要求解除与姚媛之间签订的商品房买卖合同及补充协议的请求，于法无据，该院不予支持。关于姚媛是否应当承担责任的问题。姚媛向邦泰置业付清了房款，履行了合同的主要义务。至于姚媛尚欠邦泰置业的13.5万元款项已另行在（2016）川1011民初2754号民事调解书中确认，不影响姚媛付清了购房款的认定。而姚媛未按约向工行内江分行偿还按揭贷款，是另一法律关系，不属于本案处理范围。且工行内江分行已单独起诉姚媛，并经（2019）川1002民初1804号民事判决确认。而工行内江分行在扣划邦泰置业保证金后，邦泰置业可以向姚媛追偿。故姚媛在向邦泰置业购买房屋的过程中并无违约，邦泰置业要求姚媛支付违约金等所有请求，均于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邦泰置业的诉讼请求。一审案件受理费10,290元，由邦泰置业负担。 本院二审中，邦泰置业提交了工行内江分行出具的银行凭证，据以证明其因姚媛逾期偿还贷款，被工行内江分行扣划的款项。姚媛对邦泰置业提交的新证据无异议，本院亦予以采信。 本院二审另查明：因姚媛尚欠邦泰置业案涉房屋购房首付款13.5万元，邦泰置业于2016年9月22日向一审法院提起诉讼，请求判令解除与姚媛签订的商品房买卖合同，判令姚媛支付违约金等，双方于2016年10月12日达成调解协议，一审法院作出（2016）川1011民初2754号民事调解书，调解书确认：邦泰置业与姚媛继续履行签订的商品房买卖合同，姚媛于2016年12月31日前向邦泰置业支付购房首付款13.5万元等。该民事调解书生效后，姚媛并未自觉履行该调解书，至今未向邦泰置业支付首付款13.5万元。之后，姚媛又逾期不偿还案涉房屋贷款，工行内江分行于2018年6月30日开始陆续扣划邦泰置业的保证金，以偿还姚媛的逾期还款。因姚媛仍不履行按时偿还贷款义务，工行内江分行于2019年5月2日将姚媛起诉至四川省内江市市中区人民法院，请求判令姚媛偿还截止2019年7月1日尚欠贷款本金280,967.4元及利息，该院于2019年7月12日作出（2019）川1002民初1804号民事判决，判决姚媛于判决生效后15日内偿还贷款本金280,967.4元及自2019年7月1日起至还清时止的利息，姚媛未自觉履行该生效判决书确定的付款义务。针对姚媛的尚欠贷款，截止2020年12月9日，工行内江分行共计在邦泰置业的银行账户中扣划了款项共计361,818.75元（包含工行内江分行起诉前扣划的款项、起诉后姚媛尚欠的贷款本金、利息、提前还款违约金及诉讼费），姚媛因案涉房屋尚欠工行内江分行的贷款本息至此全部偿还。邦泰置业未向姚媛交付案涉房屋，亦未将案涉房屋登记至姚媛名下。 另查明，姚媛因其他债务纠纷被案外人起诉，相关法院对案涉房屋进行了查封和轮候查封，首次查封时间是2017年1月25日。 本院认为，案涉纠纷行为发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应否予以解除；2.如果合同解除，姚媛应否承担违约责任，承担违约金应如何认定；姚媛应否协助邦泰置业办理案涉房屋备案登记和按揭贷款提前偿还手续，并承担该过程的全部费用。 关于案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应否予以解除的问题。邦泰置业主张解除案涉商品房买卖合同的理由是姚媛逾期不偿还按揭款，致银行扣划了邦泰置业的保证金，按照双方合同约定，邦泰置业可以解除合同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》是作为双方签订的《商品房买卖合同》的附件，是同时签订的，《商品房买卖合同补充协议》应是《商品房买卖合同》的组成部分。双方当事人在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定，姚媛支付购房款的方式是，在2015年5月7日支付首付款20.5万元，余款37万元通过向银行申请按揭贷款的方式支付；同时约定姚媛如逾期偿还贷款，导致银行要求邦泰置业承担担保责任，或导致邦泰置业的按揭保证金损失及产生的所有费用均由姚媛承担，邦泰置业还有权以书面的形式通知姚媛解除合同。根据本案查明的事实，姚媛因未按期偿还贷款，工行内江分行于2018年6月30日开始陆续扣划了邦泰置业保证金51,375.60元，且至本案二审期间，工行内江分行已于2020年12月9日将姚媛所欠按揭贷款本息等在邦泰置业的保证金账户中予以全部扣划。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，姚媛因逾期偿还贷款，致工行内江分行依约扣划了邦泰置业的款项，双方约定的邦泰置业行使合同解除权的条件已经成就，邦泰置业主张解除合同符合双方约定及法律规定，本院应予支持。案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》与工行内江分行、姚媛、邦泰置业三方签订的《个人购房借款/担保合同》虽具有紧密联系，但两者是相互独立的合同关系，属两个不同的法律关系。两个合同所约束的只能是各自合同的相对方，当《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，其法律后果是将会导致按揭贷款的担保物（即案涉房屋）发生变化，但并没有使《个人购房借款/担保合同》被宣布无效或者被撤销的法律规定情形出现，《个人购房借款/担保合同》并不因《商品房买卖合同》的无效、被撤销、解除而当然无效或被撤销、解除，《个人购房借款/担保合同》能否继续存在或者是否继续履行，依赖于合同双方的意思表示，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，赋予了银行及购房人、担保人在商品房买卖合同被确认无效、被撤销、解除后，有申请解除担保贷款合同的权利。一审法院以《个人购房借款/担保合同》没有约定邦泰置业有单方解除合同的权利，就认定《商品房买卖合同》中约定的单方解除合同权利属无效，明显属于适用法律错误，本院依法予以纠正。 关于姚媛应否承担违约责任，承担的违约金应如何认定；姚媛应否协助邦泰置业办理案涉房屋备案登记和按揭贷款提前偿还手续，并承担该过程的全部费用的问题。案涉《商品房买卖合同补充协议》约定，因姚媛逾期偿还贷款，致银行扣划邦泰置业保证金，邦泰置业可以解除合同；邦泰置业解除合同的，姚媛承担的违约责任是支付合同约定总价款10%的违约金。姚媛未能按时偿还贷款，致工行内江分行提前收回按揭贷款，其行为属违约，应承担相应的违约责任。姚媛虽抗辩《商品房买卖合同》不应解除，但经释明，其认为双方约定的违约金存在过高情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院结合姚媛的违约行为、邦泰置业的实际损失（含支付的律师费），酌情确定姚媛应承担的违约金为2.5万元。根据本案查明的事实，邦泰置业已将姚媛尚欠工行内江分行的贷款全部归还，不存在需要办理提前偿还贷款手续问题，故邦泰置业主张姚媛配合办理提前偿还贷款手续的主张，本院不予支持。 另外，本院注意到，邦泰置业曾因姚媛欠付首付款起诉过姚媛，一审法院作出了（2016）川1011民初2754号民事调解书，确认姚媛支付首付款13.5万元。现因本案解除了邦泰置业与姚媛签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，姚媛尚欠的首付款理应不再支付，故邦泰置业不应再依据（2016）川1011民初2754号民事调解书向姚媛主张权利。姚媛因签订《商品房买卖合同》向邦泰置业已支付的首付款以及向工行内江分行偿还的贷款，姚媛可另行向邦泰置业主张。 本院还需指出，一审判决存在多处笔误：第8页第1行“不再归还原告借款”；第10页第二段第7行“而原告在扣划第三人保证金后，第三人可以向被告追偿。故原告在向被告购买房屋的过程中并无违约”。本院已对相关事实予以纠正。 综上所述，上诉人邦泰置业的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2020）川1011民初2488号民事判决； 二、内江邦泰置业有限公司与姚媛签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年12月9日解除； 三、姚媛应于本案判决生效之日起15日内向内江邦泰置业有限公司支付违约金2.5万元； 四、姚媛应于本判决生效之日起15日内协助内江邦泰置业有限公司办理案涉房屋备案登记解除手续； 五、驳回内江邦泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如姚媛未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费10,290元，由内江邦泰置业有限公司负担2058元，由姚媛负担8232元；二审案件受理费10,290元，由内江邦泰置业有限公司负担2058元，由姚媛负担8232元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周利芬 审 判 员 吴 敏 审 判 员 李 清 二〇二一年五月八日 法官助理 荔杨博 书 记 员 颜 彦