湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终821号 上诉人（原审原告）：袁智红，男，汉族，1981年5月7日出生，住沅江市。 委托诉讼代理人：陈教，沅江市共创法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：罗德清，男，1957年2月6日出生，汉族，住沅江市。 上诉人（原审被告）：李淑群，女，1959年11月28日出生，汉族，住沅江市。 上述两上诉人之委托诉讼代理人：陈建军，男，1956年12月20日出生，汉族，住沅江市，系沅江市一建建筑工程有限公司员工，由沅江市琼湖街道办事处庆云山社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：罗佳，男，汉族，1986年3月21日出生，住沅江市。 被上诉人（原审被告）：王荣，女，1989年11月24日出生，汉族，住沅江市。 上诉人袁智红与上诉人罗德清、李淑群、被上诉人罗佳、王荣房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人罗佳、王荣不服沅江市人民法院（2020）湘0981民初186号民事判决书。宣判后，上诉至本院。本院作出（2020）湘09民终1353号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。沅江市人民法院重审期间，袁智红申请追加罗德清、李淑群为被告并增加了诉讼请求。上诉人袁智红与上诉人罗德清、李淑群以及被上诉人罗佳、王荣均对沅江市人民法院作出的（2020）湘0981民初2549号民事判决不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。罗佳、王荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，按撤回上诉处理，列为被上诉人。本案现已审理终结。 上诉人袁智红上诉请求：一、撤销一审判决，判令罗佳、王荣、罗德清、李淑群返还袁智红1万元，并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。王荣向袁智红出具一万元收据，罗佳在庭审中明确表示知情并认可是夫妻共同行为，根据罗佳、王荣、罗德清、李淑群的陈述和收据上王荣、罗德清的签名，收钱是四个人的共同行为，应共同承担责任。根据合同的整体解释一万元宜为预付款。双方没有签到书面合同，不能仅凭证人证言认定合同成立。即使签订了房屋买卖合同，因安置房交易不受法律保护也是无效的。二、一审程序违法。罗佳、王荣自认涉案房屋是其父母罗德清、李淑群给的，而罗德清、李淑群又以涉案房屋权利人参加诉讼；委托诉讼代理人陈建军滥用代理权。 上诉人罗德清、李淑群答辩称：一、袁智红的上诉请求与事实不符，罗德清、李淑群尽到案涉先合同义务，涉案标的房屋真实存在，是袁智红不履行合同反悔违约，造成罗德清方依约不卖给他人、不转租他人的损失。二、10000元定金注明不是预付款，袁智红上诉请求双倍返还定金无法律依据。 被上诉人罗佳、王荣未作答辩。 上诉人罗德清、李淑群上诉请求：一、撤销原判，改判驳回袁智红的诉讼请求，袁智红给付的定金不予返还，并承担违约赔偿责任。事实与理由：一、袁智红没有主张合同无效，一审认定合同无效，有悖法理，程序不合法；二、罗德清、李淑群的房屋没有法律规定禁止对外出售或者限制转让，一审认定该房屋不允许买卖，并判令罗佳、王荣、罗德清、李淑群承担缔约过错责任返还定金5000元无依据。 上诉人袁智红答辩称：罗德清、李淑群认为对交易的涉案标的房屋有物权，应当提供房产证明，人民法院不得用判决形式直接确认物权，罗德清、李淑群与案外人廖某的合同不能确认物权；证人证言具有易变特点，在无其他证据佐证情况下，不能证明袁智红与罗德清方买卖合同已达成。 被上诉人罗佳、王荣未作答辩。 上诉人袁智红向一审法院起诉请求：判令罗佳、王荣、罗德清、李淑群退还购房定金1万元，并承担本案案件受理费及其他诉讼费。 一审法院认定事实：袁智红与王荣、罗德清等于2019年12月1日协商案涉坐落于金田社区安置房门面的买卖，双方口头约定门面的价款为50.8万元，待案外人贺婷将门面退租并由罗德清等腾空门面后一次性付款，双方再到社区、公证处完善见证手续。当天，袁智红现金支付购房定金1万元，王荣出具收条一份，载明：“今收到袁智红房屋定金1万元现金，不包退王荣2019.12.1”，罗德清在该收据上签名。之后，袁智红以案涉门面没有产权证为由，拒绝购买案涉房屋，并要求罗德清等退还定金。 另查明，王荣与罗佳系夫妻关系，罗德清与李淑群系夫妻关系。案涉房屋系安置房，由罗德清与李淑群共同共有。 一审法院认为，公民、法人合法的民事权利受法律保护。当事人就自己的诉讼主张有责任提交证据加以证明，否则应承担不利的诉讼后果。本案中，袁智红尽管向王荣、罗德清交纳了定金1万元，但从双方拟定的定金收据内容看，双方仅就房屋买卖的意向达成了一致，但双方没有签订书面的《房屋买卖合同》，袁智红所交纳的定金仅是缔约定金，因袁智红已明确表明不再购买该房屋，双方的合同目的无法实现，因在缔约过程中袁智红先对于交易房屋没有产权证的权属情况了解并接受，之后又以房屋没有产权证为由拒绝继续履行，根据“定金收据”所记载的“不包退”的内容，证实袁智红当时认可如其不履行约定义务不能要求返回定金。此过程中王荣、罗德清由于信赖合同会履行已将案外人退租并腾空房屋而造成了一定经济损失，考虑到王荣、罗德清明知涉案房屋是建在集体用地上、无产权证书的房屋，袁智红亦非该村民小组成员，依照相关法律法规的规定，此类房屋是不允许买卖的，以上能够看出在缔约过程中双方均存在过错，一审法院认为袁智红诉讼请求的合理部分有事实依据和法律依据，本着公平原则被告应返还袁智红定金5000元。王荣、罗佳抗辩称案涉房屋的所有人系罗德清，故其不是本案适格被告。案涉收条上王荣签名系因罗德清书写困难，代写收条时错误将王荣自己名字书写上去，一审法院认为不符合常理，且王荣、罗德清方提供的证据中王荣也曾作为一方当事人将案涉房屋出租给案外人并签订租赁合同，故对王荣的该项抗辩不予支持。根据合同的相对性，应由王荣、罗德清承担返还定金给袁智红的责任。王荣与罗佳系夫妻关系，罗德清与李淑群系夫妻关系。本案债务罗佳、李淑群分别在各庭审中认可买卖行为系夫妻共同行为，应视为对该行为进行事后追认，罗佳、李淑群应当承担共同返还责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十二条、第六十条之规定，判决：一、限罗佳、王荣、罗德清、李淑群在判决生效后十日内返回袁智红定金5000元； 二、驳回袁智红的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由罗佳、王荣、罗德清、李淑群负担25元，由袁智红负担25元。 二审中，双方当事人均无新的证据提交。 二审经审理查明，涉案房屋系罗德清与案外人廖德星于2004年7月1日签订购房合同所得，合同约定房产证、国土证必须在房屋竣工六个月内办理好。但罗德清至今未取得涉案房屋权属证书。除此，二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为一审判决罗佳、王荣、罗德清、李淑群返回袁智红定金5000元是否正确。罗德清方通过订购方式向袁智红收取10000元定金，该定金性质是作为订立房屋买卖合同的担保。袁智红理应根据订购协议购买房屋。订购交付定金时，罗德清方已告知袁智红涉案房屋没有取得权属证书，袁智红又以房屋没有产权证为由拒绝购房，有违诚信原则，且损害了罗德清方信赖利益，理应承担相应责任。罗德清方没有与袁智红签订书面订购协议，虽然告知袁智红涉案房屋无产权证，但不能提供证据证明罗德清方告知袁智红涉案房屋2004年购得至今没有依购房合同取得权属证书的原因，涉案房屋是建在集体用地上的安置房，袁智红非该集体组织成员，对袁智红购买涉案房屋是否能办理产权证存在的风险罗德清方未尽到充分的告知义务，鉴于房屋买卖交易金额较大，一审认定罗德清方存在缔约过错并无不当，本院予以维持。故一审判令罗德清方返还其收到的定金一半5000元给袁智红合理适当，本院予以维持。袁智红要求全额返还定金的上诉请求以及罗德清方要求不予返还定金的上诉请求均不能成立，本院不予支持。 综上，袁智红与罗德清、李淑群的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由袁智红负担50元，罗德清、李淑群、罗佳、王荣负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  夏 蓉 审 判 员  李京伟 审 判 员  黎 娜 二〇二一年五月二十八日 法官助理  刘艳芝 书 记 员  王玉婷