黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终597号上诉人（原审原告）：贾玉波，男，1982年11月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人（原审原告）：丛树艳，女，1984年4月17日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人（原审被告）：闫利，男，1982年7月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王先蒙，女，1983年5月22日，哈尔滨市道里区太平人民医院护士，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人（原审被告）：王先蒙，女，1983年5月22日出生，哈尔滨市道里区太平人民医院护士，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人贾玉波、丛树艳与上诉人闫利、王先蒙房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾玉波、丛树艳、闫利、王先蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾玉波、丛树艳上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判闫利、王先蒙给付贾玉波、丛树艳房屋租金和占用费230698.62元；二、撤销一审判决第二项，改判闫利、王先蒙给付贾玉波拖欠电费1083.78元，违约金98750元，合计99833.78元；三、一审、二审诉讼费用由闫利、王先蒙承担。事实和理由：按照双方签订的《房屋租赁合同》和解除房屋租赁的合同，闫利、王先蒙应当给付其357500元租金、违约金98750元，并应支付房屋使用期间的电费1083.78元。在疫情期间，闫利、王先蒙未履行解除协议，案涉房屋一直被闫利、王先蒙占用获利应当承担租金和占用费。闫利、王先蒙辩称，不同意贾玉波、丛树艳的上诉请求，理由与其上诉理由相同。闫利、王先蒙上诉请求：一、撤销一审判决；二、查清事实后改判；三、判令贾玉波、丛树艳承担本案诉讼费用。事实和理由：贾玉波、丛树艳多次阻挠其出兑案涉房屋，并带领家属长期到其经营的宾馆作闹，给其造成严重经济损失，因此，闫利、王先蒙不应承担2019年12月7日以后的房屋占用费。贾玉波、丛树艳辩称，不同意闫利、王先蒙的上诉请求，理由与其上诉理由相同。贾玉波、丛树艳向一审法院起诉请求：1、要求闫利、王先蒙共同支付拖欠租金12054.4元（从2019年11月22日至2019年12月7日）；2、要求闫利、王先蒙共同支付租赁合同解除后的房屋占用费，支付标准为2020年2月2日前每天753.4元的房屋占用费，2020年2月3日后按每天767.1元支付房屋占用费至实际迁出日止；3、要求判令闫利、王先蒙向贾玉波、丛树艳承担因延期支付租金产生的违约金68750元；4、判令闫利、王先蒙承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月23日，贾玉波与闫利签订房屋租赁合同一份。约定：贾玉波将坐落于哈尔滨市××大道（路）海富臻园小区D3栋5号门市和3单元201室、202室、203室，租赁期限自2018年2月3日至2024年2月3日，共6年；每年租金25万元，按年支付；水、电、煤气维修押金2万元；每年租金到期应提前二个月打下一年房款，如不能依约打款视为违约，贾玉波有权收回房屋；从第二年起每年以上一年房款租金的10%递增房屋租金。此后，闫利交付了第一年房屋租金25万元和2万元押金，贾玉波将房屋交付闫利使用。2018年12月3日前，闫利、王先蒙未依约支付第二年租金。2019年4月1日，贾玉波与闫利签订房屋租赁合同补充协议一份，约定：如在规定时间闫利未能一次性付清全年房款，贾玉波有权终止合同，收回房屋；此房屋闫利装修作为旅店使用，在贾玉波收回房屋期间，闫利不得虽已损坏房屋设施，如不可拆卸，不可移动物品等；闫利只可把自己私人用品和可移动物件取走（在贾玉波收回房屋后，闫利未取走刘在此房屋的所有物品归贾玉波所有，贾玉波自行处置与闫利无关）。2019年6月19日，贾玉波与王先蒙、案外人陈苍松签订房屋租赁转租补充协议一份，约定：由于租金是由王先蒙自行与其转租的第三方协商并收取，所以由贾玉波收回房屋时，给王先蒙转租的第三方造成的损失，由王先蒙和转租第三方共同承担，贾玉波不承担任何责任；贾玉波收回房屋时，不得破坏房屋的已有格局及装修。2019年12月7日，贾玉波与王先蒙签订房屋解除协议一份，约定：经贾玉波同意，王先蒙不用将该房屋恢复原状，但王先蒙不得向贾玉波要回该房屋内所有物品；单方违约，付违约金3万给另一方；王先蒙及转租的房屋在2019年12月7日搬出。闫利、王先蒙陆续向贾玉波支付房租22万元，尚欠2019年11月22日至2019年12月7日合同解除之日止的房屋租金12054.4元未支付。2020年8月30日，贾玉波、丛树艳与王先蒙签订了交房协议一份。约定：经双方协商，王先蒙、闫利自愿于2020年8月30日给贾玉波、丛树艳交付位于海富臻园D3栋5号门市和D3栋3单元201、202、203房屋；双方对于房屋物品没有异议，归王先蒙、闫利的所有物品都已搬走，屋内所有物品归贾玉波、丛树艳所有。一审法院认为，贾玉波与闫利签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议；贾玉波与王先蒙、案外人陈苍松签订房屋租赁转租补充协议；贾玉波与王先蒙签订房屋解除协议及贾玉波、丛树艳与王先蒙签订的交房协议，系各方真实意思表示，贾玉波具有丛树艳委托授权、王先蒙具有闫利委托授权，故以上合同、协议均合法有效。贾玉波、丛树艳认可收到闫利、王先蒙押金2万元，闫利、王先蒙认可拖欠2019年11月22日至2019年12月7日的房屋租金12054.4元，但要求用押金抵偿，故贾玉波、闫利主张支付拖欠租金及因延期支付租金产生的违约金的诉请，因押金足以抵偿，故本院不予支持。王先蒙在签订房屋解除协议后，未在2019年12月7日搬出并交还钥匙，故应当支付自2019年12月8日起至2020年2月2日的房屋占用费47464.2元扣除押金冲抵部分，尚应支付剩余占用费39518.6元。2020年2月3日起，哈尔滨市正式通知因疫情延长假期。案涉房屋钥匙在王先蒙处，但因其医护人员的特殊身份，其开始参加防疫工作。王先蒙防疫结束隔离观察期后，于2020年8月30日立即交还案涉房屋钥匙。此期间虽产生房屋占用费的损失，但系因不可抗力因素导致，故该期间房屋占用费本院酌定由王先蒙、闫利支付3万元，作为违约补偿给付贾玉波、丛树艳。贾玉波、丛树艳主张关于房屋占用费的诉请，共计69518.6元的部分，本院予以支持，其余部分，该院不予支持。一审法院判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告王先蒙、闫利给付原告贾玉波、丛树艳房屋占用费69518.6元。二、驳回原告贾玉波、丛树艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，由原告贾玉波、丛树艳负担282元由被告王先蒙、闫利负担1538元（此款原告贾玉波、丛树艳已预交，待被告王先蒙、闫利履行付款义务时一并给付）。本院二审期间，贾玉波、丛树艳围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：贾玉波、丛树艳向本院提交了如下证据：证据一、2020年8月20日、2021年4月19日的录音证据三份，证明的问题：自2020年2月3日至2020年8月20日，王先蒙、闫利一直占用案涉房屋;证据二、王先蒙、闫利向本院提交了录像证据一份，证明的问题：贾玉波、丛树艳使用其留在案涉房屋的物品及装修获利至今，应该给予其补偿。王先蒙、闫利的质证意见：对证据一无异议；对证据二，该录像所载明的内容，不予认可。本院的认定意见：因王先蒙、闫利对证据一无异议，故本院予以采信。因王先蒙、闫利对证据二的内容不予认可，且贾玉波、丛树艳提交的证据二所要证明的问题，因王先蒙、闫利在一审审理期间未就该项请求提出反诉，故对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，贾玉波与闫利签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议，贾玉波与王先蒙、案外人陈苍松签订房屋租赁转租补充协议，贾玉波与王先蒙签订房屋解除协议及贾玉波、丛树艳与王先蒙签订的交房协议，均系各方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同、协议均合法有效，双方均应全面履行和实际履行。关于给付房屋租金和占用费230698.62元问题。贾玉波、丛树艳提出，闫利、王先蒙应给付拖欠的房屋租金及房屋占有使用费230698.62元，原审判决闫利、王先蒙给付69518.60元错误。2019年12月7日，贾玉波与王先蒙签订《房屋解除协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，依法有效，双方当事人应予以遵守。王先蒙、闫利在原审及本院二审中均自认在双方于2019年12月7日签订《房屋解除协议》时尚欠12054.4元，王先蒙、闫利在签订房屋解除协议后，未在2019年12月7日搬出并交还钥匙，故应当支付自2019年12月8日起至2020年2月2日的房屋占用费47464.2元。2020年2月2日后，王先蒙、闫利仍继续占有使用案涉房屋，但因在王先蒙、闫利于2020年8月30日搬离案涉房屋前，发生了新冠疫情不可抗力以及其他客观因素，原审判决酌情判定王先蒙、闫利应给付自2020年2月2日至2020年8月30日期间房屋占有使用费3万元。综合上述王先蒙、闫利应承担的给付拖欠的房屋租金以及房屋占有使用费，在扣除王先蒙、闫利给付贾玉波、丛树艳的租房押金2万元，原审判决王先蒙、闫利给付贾玉波、丛树艳拖欠的房屋租金及房屋占有使用费6万余元并无不当。贾玉波、丛树艳虽提出上述上诉主张，但因无事实依据，本院不予支持。关于给付违约金问题。贾玉波、丛树艳提出，王先蒙、闫利应给付2019年12月7日前的违约金68750元和2020年2月3日至2020年8月30日的违约金3万元，总计98750元。2019年12月7日，双方当事人签订了《房屋解除协议》，对双方当事人2019年12月7日前的租房事宜进行了结算，在该《房屋解除协议》中双方明确约定“甲乙双方互不相欠”，并未约定王先蒙、闫利还应给付因拖欠租金而应支付的违约金，故应视为贾玉波、丛树艳对该部分违约金予以放弃。本案虽存在王先蒙、闫利未按照双方当事人签订的《房屋解除协议》的约定履行相关合同义务的情形，但因自2020年2月3日以后，发生新冠疫情，出现了法律规定的不可抗力的情形以及其他客观因素，贾玉波、丛树艳在原审及本院二审中亦未提交有效证据证实王先蒙、闫利有能力和条件履行《房屋解除协议》而拒不履行的事实的存在，故该违约行为不属王先蒙、闫利的主观过错，不应承担违约责任，故原审判决对贾玉波、丛树艳提出的王先蒙、闫利应给付案涉《房屋解除协议》中约定的违约金未予支持亦无不当。综合上述情况，原审判决对贾玉波、丛树艳提出的王先蒙、闫利应给付其违约金的诉讼请求未予支持亦无不妥。关于给付电费问题。贾玉波、丛树艳提出，闫利、王先蒙应给付其1083.78元。因贾玉波、丛树艳在向原审法院起诉时并未提出该项诉讼请求，故该项诉讼请求不属本案审理范围，本院不予审理。关于2019年12月7日以后房屋占有使用费问题。闫利、王先蒙提出，2019年12月7日，双方当事人签订了《房屋解除协议》，故其不应承担2019年12月7日以后的房屋占有使用费。因王先蒙、闫利在双方当事人解除租赁合同后客观上持续形成对案涉房屋的占有即系无权占有案涉房屋，其继续占用使用案涉房屋的行为给贾玉波、丛树艳已经造成了损失，应当承担相应的责任，一审法院基于王先蒙、闫利占有使用案涉房屋期间发生新冠疫情不可抗力等因素及双方的过错程度，酌情判决其承担3万元的房屋占有使用费用并无不当。关于补偿问题。王先蒙、闫利在本院二审中向本院提交了录像证据一份，欲证明贾玉波、丛树艳使用其留在案涉房屋的物品及装修获利至今，应该给予其补偿。因王先蒙、闫利在原审中未就该项请求提出反诉，故本院不予审理。综上所述，贾玉波、丛树艳、闫利、王先蒙的上诉请求均不成能立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由贾玉波、丛树艳负担元；二审案件受理费1538元，由闫利、王先蒙负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  王伟臣审判员  柳 红（）二〇二一年五月十日书记员  张佳蕊