四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1623民初1331号 原告：孔静，男，1987年10月29日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：王良杰，邻水县九龙法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：赖世平，男，1971年1月18日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：雷立志，男，1972年12月25日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告孔静、另案原告雷小平、李慧、王强、谭显辉、杜孝琼、雷正勇及吴朝霞、荣世祥及荣一帆、王贤竹、李小琼与被告赖世平、雷立志房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告孔静的其委托诉讼代理人王良杰、被告赖世平到庭参加了诉讼，被告雷立志经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已经审理终结。 原告孔静向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告赖世平签订的房屋买卖合同无效；2.由二被告共同连带退还原告购房款60,000元，并以购房款60,000元为基数，从2020年1月22日至2020年8月20日止按照年利率6%计算资金占用利息，从2020年8月21日至房款本金还清止按合同成立时一年期贷款市场报价利率计息。事实和理由：二被告合伙在九龙镇向阳市场修建向阳楼A幢、B幢商住楼，该房无任何的产权手续，且无售房许可，现该房修至四楼后被主管部门责令停建。2020年1月22日二被告将上述商住楼B幢4层3号出售给原告，房屋总价款110,000元，已交房款60,000元，同时约定2020年8月交房，并于2020年1月22日签订了《向阳楼商品房销售协议书》。该房屋不但无任何的产权手续，且现已停建，虽二被告做出了承诺，但购房目的无法实现，故原告特起诉来院，希望支持其诉讼请求。 被告赖世平辩称，原告买房子属实，我们的手续是齐全的，地块是国有土地，买的案外人刘广成的房子以及原来的集体打米房、保管室等，都是给了钱的；现在政府要求停建也不代表不再修建，目前还在办报建手续；我认为合同是有效的，应当继续履行，购房款都拿去修房子了，目前没得钱退，我还是希望能把房子建好交给原告。 被告雷立志未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。 本院经审理认定事实如下：1996年6月25日，四川省广安地区行政公署向邻水县人民政府作出广署函[1996]48号《广安地区行政公署关于邻水县九龙镇小城镇建设征用土地的批复》，主要内容如下：一、同意征用邻水县九龙镇八角村一社、八社和…耕地199,580平方米（299.37亩），作为省小城镇建设试点镇邻水县九龙镇小城镇建设用地。…三、同意撤销土地被征完的邻水县九龙镇八角村一社建制，将剩余的宅基地13,727平方米（20.59亩）收为国有，由邻水县人民政府统一安排使用。 二被告通过私下购买房屋的方式，在未取得国有土地使用权变更合法手续、未补缴国有土地买卖相关规费、未办理房屋变更手续的情况、未取得合法建房手续的情况下，将案外人刘广成位于原邻水县九龙镇八角村1社丁子街房屋及原集体使用的保管室、打米房等房屋拆除后，擅自修建了“向阳楼”进行预售。 2019年9月30日，二被告签订协议书，共同商定修建向阳楼，约定整个工程共同承担办理各种手续，安全、责任等必须共同承担；整个工程投资、工程效益共同平摊平分等。 2020年1月22日，孔静与赖世平签订《向阳楼商品房销售协议书》，约定原告购买向阳楼B幢4层楼3号，建筑面积大约118平方米，房屋价款110,000元，交房时间大约在2020年8月。同日孔静支付了房款60,000元。 建设期间，2019年10月31日，邻水县九龙国土资源所和邻水县九龙镇村镇规划建设管理办公室联合向案外人刘广成及相关人员出具《告知书》，认为相关建设行为属于违法用地、违法建设，要求停止一切违法建设行为，自觉接受相关处罚，否则将对违法建筑依法进行强制拆除。同时还提出了相关建议：（一）你方使用的刘广成原宅基地，需到邻水县自然资源和规划局及邻水县不动产登记局办理宅基地变更登记，在取得国有土地使用权变更合法手续后，向九龙镇人民政府、九龙国土资源所、邻水县自然资源和规划局及邻水县不动产登记局依法申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关手续。（二）你方使用的原八角村1组集体保管室、糖厂、打米房国有土地，需到邻水县自然资源和规划局及邻水县不动产登记局办理国有土地变更手续，并完善购买保管室、糖厂、打米房国有土地使用权的相关合同，再依法补缴国有土地买卖相关规费，并到邻水县不动产登记局办理房屋变更手续。（三）在上述土地及房屋相关手续完善后，你方需向九龙镇人民政府提交建房申请，镇政府将对你方提交的资料进行初审，并上报县级相关部门复核、审查，根据审查结论依法审批。本案中，至辩论终结前仍然未取得上述手续。 2020年7、8月，向阳楼修建至4层后停建至今，2021年2月3日，雷立志、赖世平向另案买受人雷小平、荣世祥、雷二娃（雷正勇）出具承诺，这三套房子，正月完如动不了工，该款一定退款。2021年3月18日，雷立志、赖世平再次向各位房主作出承诺，今年10月份，如不交房，我们该退钱的一定退钱，请你们各位房主放心。 二被告无开发房地产资质，也未向本院提供出售案涉房屋的相关资质证明。庭审中，赖世平陈述原计划修建6+1层。 以上事实有原告提交的：原、被告身份信息、孔静与赖世平签订的《向阳楼商品房销售协议书》、赖世平向孔静出具的收款60,000元的收据；雷小平案雷小平提交的2021年2月3日、2021年3月18日二被告出具的承诺；被告赖世平提交的：1996年6月25日四川省广安地区行政公署广署函[1996]48号批复、2019年8月26日雷立志、赖世平作为乙方与案外人刘广成作为甲方、刘丹明作为丙方签订的协议书、2019年9月30日二被告签订的《向阳楼共同建修协议书》、案外人刘广成土地登记资料、邻水县九龙镇文昌街社区出具的证明、邻水县九龙国土资源所与邻水县九龙镇村镇规划建设管理办公室告知书等证据在卷佐证，本院结合到庭的诉讼参与人的部分陈述予以确认。被告赖世平提交的：1.四川省邻水县革命委员会房契本契、向阳市场工地支出、律师函与本案不具有关联性，不予采信。2.2020年5月14日申请书一份，无其他证据佐证，不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为原告孔静与被告赖世平签订的《向阳楼商品房销售协议书》是否有效及是否应由二被告是否向原告退还购房款及资金占用利息。 一、原告孔静与被告赖世平签订的《向阳楼商品房销售协议书》无效。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。本院认为，土地的使用必须依法取得，房产开发必须依法向政府有关职能部门办理相关审批手续并取得相关许可证件，本案中，在未取得相关合法手续的情况下，二被告在案外人的国有土地基础上修建房屋并出售，该建设行为已被行政部门认定为违法用地、违法建设，其修建的房屋也不能进入市场自由交易，且在辩论终结前仍然未取得相关合法手续，故其非法建房并出售的行为违法了法律、行政法规的强制性规定，原告孔静与被告赖世平于2020年1月22日签订的《向阳楼商品房销售协议书》建立在违法开发房地产基础上，应属无效。 二、应由二被告向原告退还购房款60,000元及资金占用利息。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。本案中，被告赖世平依据无效合同取得的财产即购房款60,000元应当返还给原告孔静，赖世平在未取得合法手续的情形下，与孔静签订《向阳楼商品房销售协议书》存在较大过错，孔静在购买时，未尽到审慎审查的义务，也存在一定的过错，故对于原告主张的资金占用利息损失，本院酌定从2020年1月23日起以60,000元为基数按照2020年1月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至房款返还完毕之日止。被告雷立志与赖世平系合伙关系，应对上述债务承担连带责任。被告雷立志经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证、辩驳的权利，由此产生的不利后果由其本人承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告孔静与被告赖世平于2020年1月22日签订的《向阳楼商品房销售协议书》无效； 二、被告赖世平、雷立志于本判决生效之日起十日内连带返还原告孔静购房款60,000元及资金占用利息，利息以60,000元为基数自2020年1月23日起按照2020年1月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至房款返还完毕之日止； 三、驳回原告孔静的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费1,300元，减半收取650元，由被告赖世平、雷立志共同负担（原告已预交，被告履行给付义务时，一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  宁晓波 二〇二一年五月十一日 书记员  余溪源 附本案援引的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。