河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）豫民申2362号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨佳申，男，1957年5月9日出生,汉族,住河南省洛阳市瀍河回族区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：侯红霞，女，汉族，1961年2月20日出生，住河南省洛阳市老城区。 委托诉讼代理人:张争，男，系侯红霞女婿。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳福海置业有限公司，住所地洛阳市瀍河区邙麓街11号4幢。 法定代表人:张高。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张高，男，汉族，1957年7月15日生,户籍地河南省洛阳市瀍河回族区,现住河南省洛阳市瀍河区。 再审申请人杨佳申因与被申请人侯红霞、洛阳福海置业有限公司（以下简称福海公司）以及张高案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终5868号民事判决和河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2020)豫0304民初1号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，于2021年5月7日通过网上开庭方式进行询问，杨佳申、侯红霞委托诉讼代理人张争参加诉讼，福海公司、张高经本院合法传唤未参加诉讼。本案现已审查终结。 杨佳申向本院申请再审，请求1、撤销洛阳市瀍河回族区人民法院（2020)豫0304民初1号民事判决、洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终5868号民事判决书;2、停止对福海花园3105、3106房产的执行并解除对该房产的查封措施，确认3105、3106房产归申请人所有;3、本案诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，应予纠正。二审法院认为案涉以房抵债款的83.3万元包含在杨佳申向法院起诉、法院已决的债权中,“杨佳申再次起诉的行为表明其与福海公司虽达成以房抵债合意,但未实际履行”是错误的，不符合客观事实。申请人提交四份新证据:1、2017年8月3日协议证明福海公司此时已欠杨佳申本、息200万元;2、2017年8月3日签订上述协议时口头约定福海公司还款时扣除购房款80多万元;3、2017年1月16日福海公司以83.3万元价格将3105、3106房售给申请人,并交付了房屋钥匙;4、2019年2月申请人的起诉状诉讼请求部分是117万元。上述四份证据充分说明:杨佳申向法院起诉、法院已决的债权中不包含83.3万元购房款;申请人在债权案起诉时已将83.3万元购房款从债权中扣减;以债权83.3万元顶抵购房款,不但是申请人与福海公司的合意，且已实际履行;200减83等于117,从协议签订到申请人向法院起诉，历经二年，这绝不是数字的巧合，而是申请人确已将83.3万元购房款从债权中扣减。2、申请人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,完全可以阻却3105、3106房的执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请人与福海公司签订购房合同的时间发生在人民法院查封之前;申请人对涉案房屋的占有在人民法院查封之前;涉案房屋的产权转移(交钥匙)在人民法院查封之前;申请人的83.3万元购房款出处明确,该购房款与申请人起诉的债权案无任何关联;且不能办理过户登记的责任在福海公司,而非申请人。申请人与被申请人福海公司签订的购房合同合法有效，且已实际履行,房屋产权已经转移;完全可以阻却3105、3106房的执行。 被申请人侯红霞答辩称：申请人杨佳申所提请求不能成立，应当驳回其申请。1、原审法院判决认定事实清楚，程序适用正确，应当予以维持。申请人并未支付购房款，前后互相矛盾。申请人出示的证据经过瀍河回族区人民法院（2019）豫0304民初265号民事判决书认定为借款，2019年4月25日作出判决，现已经生效。申请人出示的转款凭证不属于福海公司的债务，与申请人主张抵房款的债权是2013年3月5日、7月15日、12月21日、2014年2月26日的借款相互矛盾。申请人的债权可以通过申请法院强制执行得以实现，与本案房屋的执行异议两者之间相互矛盾。2、对于房屋是否在查封之前进行出售，洛阳市老城区人民法院进行过调查，本案涉案房屋早在2017年3月13日已经被老城区人民法院采取保全措施，2018年9月曾经作出拟予拍卖的执行裁定。张高曾对保全提出异议，老城区人民法院对经核实已卖出的部分房屋作出了解封处理，但不涉及本案涉案房屋。申请人具备了解上述情况的条件，从未提出过异议。申请人提交的占有涉案房屋的证据中时间最早的为2018年11月，晚于查封的日期。申请人购买取得、占有涉案房屋的合法有效性，证据不足。申请人在2019年向洛阳市瀍河人民法院提起诉讼，要求偿还2013年3月5日、7月15日、12月21日、2014年2月26日的借款，这与申请人声称查封之前占有房屋互相矛盾，如以房抵债，那么申请人就不应再对借款提起诉讼，对借款提起诉讼足以证明款项不是购房款。依据洛阳市瀍河回族区人民法院2019年4月25日作出的（2019）豫0304民初265号民事判决书中认定的事实，2017年4月11日，张高、福海公司分别在四份借据上签名和加盖公章，并确认之前签订的《借款担保协议》未还本息前继续有效。既然借贷关系继续有效，又何来以房抵债，且在庭审上双方并未提出以房抵债。3、申请人新提交的2017年8月3日协议证明福海公司此时已欠杨佳申本、息200万元，债权债务十分明确，足以证明在2017年8月3日之前张高及福海公司并未以3105、3106房产来抵偿和杨佳申的债务，而本案涉案房屋早在2017年3月13日已经被老城区人民法院采取保全措施。4、申请人提供的《福海花园购房合同》不是合法有效的购房合同。《福海花园购房合同》的合同内容不符合法律规定。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，具体到本合同第六至十三项，在合同中未写明，合同不属于合法有效的合同。不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。申请人的情况也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。涉案房屋并非上诉人唯一住房。申请人诉称的本案涉及两套房屋，而相关法律规定条件之一就是申请人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。申请人不属于买受人，且也不是唯一住房。 福海公司、张高未陈述意见。 本院经审查认为，本案各方的争议焦点为杨佳申对涉案房屋是否享有足以排除执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。只有符合上述四个条件，买受人才能排除执行。本案中，涉案房屋查封时间是2017年3月13日，杨佳申出示的证据显示其占有涉案房屋时间为2018年11月，晚于查封时间，不满足上述第二项条件。杨佳申主张已于2017年1月16日支付完全部价款，付款方式是用债权折抵房款，折抵房款的债权是2013年3月5日、7月15日、12月21日、2014年2月26日的借款,但是杨佳申又于2019年就上述借款向法院起诉主张债权并经一审法院判决，因此，现有证据不能证明杨佳申已支付全部价款，不符合上述第三项条件。因此，杨佳申要求对涉案房屋排除执行所应符合的四个条件没有完全具备，不享有足以排除执行的合法权益，其再审请求不能得到支持。 综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨佳申的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回杨佳申的再审申请。 审判长  王少禹 审判员  王朝阳 审判员  刘海全 二〇二一年五月八日 书记员  王 珊