贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3740号上诉人（原审被告）：贵州铂臣计算机网络服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区红岩村1号中天世纪新城四组团A1-A4栋1层1-13号[水口寺社区]。法定代表人：吴丽娜。上诉人（原审被告）：贵州黔制餐饮服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区红岩村路1号中天世纪新城四组团A1-A4栋1层1-13号[水口寺社区]。法定代表人：吴丽娜。上诉人（原审被告）：贵州黔制良品咖啡有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区红岩村路1号中天世纪新城四组团A1-A4栋1层1-13号[水口寺社区]。法定代表人：吴丽娜。被上诉人（原审原告）：周齐，男，1966年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：任闯，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭兴官，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱鸿雁，女，1978年11月2日出生，汉族，住贵州省黔西县。上诉人贵州铂臣计算机网络服务有限公司（以下简称：铂臣公司）、贵州黔制餐饮服务有限公司（以下简称：黔制餐饮公司）、贵州黔制良品咖啡有限公司（以下简称：黔制咖啡公司）因与被上诉人周齐、邱鸿雁租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序，进行了独任审理，本案现已审理终结。上诉人铂臣公司、黔制餐饮公司、黔制咖啡公司的上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、请求法院根据事实依据审判实际归还房屋的时间为2020年8月11日；3、请求法院支持上诉人申请减免房租共计455932元；4、请求法院支持上诉人申请根据合同约定的添附物及固定资产的经济补偿；5、请求被上诉人提供已交房屋租金和转让费的增值税发票；6、被上诉人承担本案一、二审诉讼费和上诉律师费。事实和理由：上诉人法人代表已于2020年8月11日将租赁房屋钥匙还给被上诉人房东周齐。根据《贵州省新冠肺炎疫情常态化防控工作实施方案》及《商铺租赁合同》第十四条，请求法院免除2020年2月1日至2020年5月17日期间因疫情导致政府对公共场所的管控关门停业的租金247057元。2020年5月17日开业后，申请依据《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情促进中小企业平稳健康发展的通知》减免两月的租金139250元。上诉人于2018年6月1日已缴纳一个月租金作为保证金，应予抵扣。根据合同第十一条第二款之约定，被上诉人应对房屋内的装修等添附物通过第三方机构进行价值评估后给予相应的经济补偿。上诉人已经向被上诉人缴纳2018年8月18日至2019年8月18日房租共计835500元和转让费800000元，目前只收到被上诉人的收据，故请被上诉人提供合规合法的增值税发票。被上诉人周齐答辩称，2021年3月12日上诉人与我方办理了房屋交接手续，因此双方认可房屋交还日期为2021年3月12日。针对上诉人第三项至第五项上诉请求属于新的诉请，其应当在一审程序中提出反诉或者另行起诉，本案中应当依法予以驳回。针对第六项上诉请求，我方因上诉人违约诉至法院，一审法院认定本案诉讼费、保全费由上诉人承担符合公平原则，双方在《商铺租赁协议》中并未对律师费进行约定，上诉人该主张缺乏事实及法律依据。被上诉人邱鸿雁答辩称，同吴丽娜意见一致。周齐向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告邱鸿雁签订的《商铺租赁协议》，被告交还房屋；2、判令被告连带支付原告2019年8月18日至合同解除之日的租金（每月69625元，暂计至2020年7月5日为734431.45元）；3、判令被告连带支付2020年1月1日至合同解除之日的物业费、电费（物业费每月2928元、电费6925.94元，暂计至2020年7月5日为24966.2元）；4、判令被告以应付租金为基数分期支付滞纳金至合同解除之日止（暂计至2020年7月5日为97717.56元）；5、判令被告连带支付原告违约赔偿金，即三个月租金208875元；6、判令附合物电梯归原告所有；7、本案诉讼费、保全费、财产保全担保费、鉴定费、律师费等由四被告连带承担。一审法院认定事实，原告周齐与妻子马燕于2014年12月12日共同购买了位于南明区。2018年5月24日，周齐（出租人、丙方及共有人）与案外人尹崇远、马恺、安启明（转让方、甲方）、被告邱鸿雁（承让方、乙方）签订《转让协议》，约定丙方同意甲方将其承租的丙方位于世纪新城Ａ1-Ａ41-13屋转让给乙方使用，并保证在签订本协议后与甲方解除原租赁协议，同时与乙方另行签订房屋租赁合同。同年5月30日，周齐（出租方、甲方）与邱鸿雁（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：“甲方同意将自己所有的位于南明区红岩村路1号中天世纪新城四组团Ａ1-Ａ4栋1层1-13号房屋共计三层（以下简称涉案房屋），总面积为915平方米，出租给乙方作为商业经营之用；租赁期限为10年，因三楼仍有租客在进行经营活动，甲方承诺将在2018年6月18日前清理完毕三楼租客后将三楼交付甲方使用，三楼租赁日期为2018年6月19日起至2028年6月19日止，一、二楼租赁日期为2018年5月30日起至2028年6月19日止，因乙方涉及装修改造，自合同生效之日起，甲方给予乙方两个月的免租金装修期，时间到期之日无论乙方是否装修完毕即开始计算房租；因甲乙另行签订的转让协议中，应甲方要求，不便于向原承租方告知全部转让金额，故甲乙方协商将剩余20万元转让费随本协议交付第一次租金之日以转账方式支付给甲方，房屋租金第一年至第五年为75元／平方米，第六年至第十年为80元／平方米，租金不设每年递增；第一年至第五年的每月总房租为69625元，其中第一层房租为每月1000元，二层房租为每月53625元，三层房租为15000元；第六年至第十年的每月总房租为74200元，其中一层房租为每月1000元，二层房租为每月57200元，三层房租为16000元；乙方在第1年按照季度支付租金，之后第2年至10年按照年度支付租金，在租赁期开始计算值日一次性支付第1年内第1季度房租208875元；为确保租期内相关费用如期结算，乙方在本合同生效之日交纳一个月的总房租69625元作为租赁商铺保证金，其中一层保证金为1000元，二层保证金为53625元，三层保证金为15000元，待租赁期满乙方付清本应交纳的水费、电费、物管费后，甲方应将保证金无息全额退还乙方；第1年内支付租金时间定为每季度第1月的1日24点前，第2-10年支付租金时间定为每年6月19日24点前，以转账凭证时间为准，乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天须按1000元／日支付滞纳金给甲方；因三层房屋现为其他租客使用，甲方承诺在2018年6月18日前和租客解除租赁合同，解除当日乙方即开始支付上述约定的房租，在此期间，乙方先行支付的保证金15000元作为租赁诚意订金，如甲方无法按期交付三层房屋给乙方，甲方须无条件退换前述订金并承担本合同约定的违约责任；乙方应当按时向甲方足额支付房屋租金、向物业管理公司支付物业管理费及相关代收费用、向能源供应部门、网络通讯部门支付相关费用；乙方出现连续拖欠房屋租金达半年等情形的，甲方有权单方解除合同收回房屋并无须承担任何责任；任何一方违约均应向守约方支付本合同项下的三个月总租金作为违约赔偿金”等，周齐认为四被告拖欠租金，遂诉至法院，提出如前诉请。庭审中，原告周齐称被告邱鸿雁支付了一个月的租金作为押金，另支付了2018年8月18日至11月18日期间共3个月的租金，被告黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司支付了2018年11月18日至2019年8月18日期间共9个月的租金。邱鸿雁陈述其与周齐签订租赁协议后，将房屋交给了被告黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司，其当时只是三家公司挂名的法定代表人，实际控制人是袁锡军、陈雪，其向周齐支付费用实际系袁锡军支付，由三家公司现在的法定代表人吴丽娜经办。黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司陈述其实际使用了涉案房屋，但公司幕后老板是袁锡军，三家公司向周齐支付的费用系现任法定代表人吴丽娜经办，但款项实际由袁锡军支付。周齐称吴丽娜已于2020年8月11日交还了房屋钥匙，但房屋内仍有大量物品，至今未完成交接，被告还拖欠物业费、电费，物业公司已要求其支付，被告未经其允许私自加装了电梯，依照有关法律规定，电梯应当归其所有。周齐还提交了中天城投物业管理有限公司世纪新城物业服务中心于2020年7月7日出具的《应缴电费说明》、《应缴物管费说明》，分别载明四组团沿街商铺Ａ1-Ａ4-13＃（铂臣电竞2-3楼）应交纳电费6925.94元、2020年1月1日至2020年7月31日物业管理费共计20496元（每月2928元）；另查，被告铂臣公司成立于2015年11月6日，住所地在贵阳市南明区红岩村路1号中天世纪新城四组团Ａ1-Ａ4栋1层1-13号，注册资本为50万元，股东为尹崇远、马恺、安启明。2018年5月24日，公司股东变更为邱鸿雁、朱峰林，被告邱鸿雁任公司法定代表人。同年12月17日，公司股东变更为吴丽娜、谭晓璐，法定代表人变更为吴丽娜。被告黔制餐饮公司成立于2018年10月12日，住所地在贵阳市南明区红岩村路1号中天世纪新城四组团Ａ1-Ａ4栋1层1-13号，注册资本为500万元，股东为吴丽娜、谭晓璐，邱鸿雁任公司监事。被告黔制咖啡公司成立于2018年10月12日，住所地在贵阳市南明区红岩村路1号中天世纪新城四组团Ａ1-Ａ4栋1层1-13号，注册资本100万元，邱鸿雁为公司股东。同年12月29日，公司股东变更为黔制餐饮公司。以上事实，有涉案房屋的买卖合同、《转让协议》、《商铺租赁协议》、《应缴电费说明》、《应缴物管费说明》、黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司工商登记信息以及原、被告陈述等在卷佐证，并经一审法院庭审质证核实。一审法院认为，被告邱鸿雁在担任被告铂臣公司法定代表人期间就涉案房屋租赁事宜与原告周齐签订了《商铺租赁协议》，现铂臣公司及被告黔制餐饮公司、黔制咖啡公司认可涉案房屋系三家公司实际使用，三家公司登记的住所地均与涉案房屋所在地一致，可以认定黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司系涉案房屋的实际承租人，应当由黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司履行《商铺租赁协议》约定的义务，三家公司辩称《商铺租赁协议》与其无关没有事实依据，一审法院不予采信。《商铺租赁协议》约定：“涉案房屋三楼租赁日期为2018年6月19日起至2028年6月19日止，一、二楼租赁日期为2018年5月30日起至2028年6月19日止，合同生效两个月后（即2018年8月1日起）开始计算房租，第一年至第五年的每月总房租为69625元，承租方在交纳一个月的总房租作为租赁商铺保证金，待租赁期满承租方付清本应交纳的水费、电费、物管费后由出租方无息全额退还承租方，承租方出现连续拖欠房屋租金达半年等情形的，出租方有权单方解除合同收回房屋”，现黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司逾期支付租金的行为已经构成违约，周齐要求解除与邱鸿雁签订的《商铺租赁协议》符合协议约定，一审法院予以支持。《商铺租赁协议》解除后，黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司应当将涉案房屋返还给周齐并付清至房屋返还前拖欠的租金，鉴于房屋租金自2018年8月1日起计算，原、被告认可周齐收到了12个月的租金及押金（一个月的租金），故三家公司还应向周齐支付2019年9月1日起至实际返还房屋时的租金，每月按69625元计算。周齐主张的滞纳金与违约赔偿金虽然在《商铺租赁协议》中均有约定，但二者的性质相同，周齐不能同时主张，综合本案实际情况，一审法院酌情确定黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司以实际应付的租金的30%向周齐支付违约金。《商铺租赁协议》约定承租方应当按时向物业管理公司支付物业管理费及相关代收费用、向能源供应部门、网络通讯部门支付相关费用，现在周齐未提交其为黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司垫付物业管理费、电费的情况下，其不能要求黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司向其支付所欠物业管理费及电费，对周齐的该项诉请，一审法院不予支持。周齐关于电梯所有权的主张属于对电梯权属的纠纷，与本案无关，一审法院不作处理。《商铺租赁协议》未约定发生纠纷违约方应向守约方承担鉴定费、律师费及财产保全担保费，故对周齐关于鉴定费、律师费、财产保全担保费的主张，一审法院不予支持。案外人袁锡军、陈雪既不是黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司登记的股东，现有证据亦无法证实袁锡军、陈雪与本案有关，故周齐、邱鸿雁、黔制餐饮公司、黔制咖啡公司、铂臣公司要求追加袁锡军、陈雪作为本案被告缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除周齐与邱鸿雁于2018年5月30日签订的《商铺租赁协议》；二、贵州黔制餐饮服务有限公司、贵州黔制良品咖啡有限公司、贵州铂臣计算机网络服务有限公司于本判决生效之日起十日内，将位于贵阳市南明区红岩村路1号中天世纪新城四组团A1-A4栋1层1-13号的房屋腾空返还给周齐；三、贵州黔制餐饮服务有限公司、贵州黔制良品咖啡有限公司、贵州铂臣计算机网络服务有限公司于上款期限内，支付租金给周齐（租金自2019年9月1日起计算至实际返还房屋时止，每月租金按69625元计算）；四、贵州黔制餐饮服务有限公司、贵州黔制良品咖啡有限公司、贵州铂臣计算机网络服务有限公司于上款期限内，支付违约金给周齐（违约金按实际应付租金的30%计算）；五、驳回周齐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14394元减半收取7197元、保全申请费5000元，由贵州黔制餐饮服务有限公司、贵州黔制良品咖啡有限公司、贵州铂臣计算机网络服务有限公司负担。二审期间，被上诉人周齐提交一份新证据：《房屋交接协议》复印件一份，证明双方已经于2021年3月12日办理交接房屋手续，该日期即为房屋交还日期及上诉人应支付的租金截止之日。上诉人及被上诉人邱鸿雁均质证称，对该证据无异议。本院经查明，二审中被上诉人提交证据已证实双方已在一审判决宣判后于2021年3月12日正式办理了房屋交接，上诉人也认可该交接事实并表示不再主张于2020年8月11日交还房屋。该事实本院予以确认。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，双方已确认房屋交接日期为2021年3月12日，故本案的租金义务应从2019年9月1日计算至2021年3月12日止，上诉人应支付租金为1280201.6元（69625/月＊18＋69625/月÷31*12），因上诉人逾期支付租金已构成违约，一审法院按照上诉人应付租金的30%支付被上诉人周齐违约金，并无不当，因此上诉人应支付违约金额为384060.5元（1280201.6*30%），本院予以确认。关于上诉人疫情期间应减免租金的主张，上诉人既未在一审提出抗辩，疫情的存在也不属于周齐的过错，且从上诉人违约的期间来看，其违约事实发生开始于疫情发生之前，故疫情不是其欠付租金的理由，对该主张本院不予支持。关于上诉人提出的保证金应全额进行抵扣，经查，保证金一审中已经全额予以抵扣其欠付租金，本院予以确认。关于上诉人屋内物品和装修用于抵扣欠付租金的主张，合同约定的对承租人给予适当装修补偿的前提是正常履约，因本案系上诉人违约导致合同被解除，因此，上诉人无权向出租人主张装修补偿。综上所述，上诉人贵州铂臣计算机网络服务有限公司、贵州黔制餐饮服务有限公司、贵州黔制良品咖啡有限公司的上诉请求与理由均不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审期间发生新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9834号民事判决第一项。即解除周齐与邱鸿雁于2018年5月30日签订的《商铺租赁协议》；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9834号民事判决第二项、第四项、第五项。三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9834号民事判决第三项为：“贵州铂臣计算机网络服务有限公司、贵州黔制餐饮服务有限公司、贵州黔制良品咖啡有限公司于本判决生效之日起十日内向周齐支付租金1280201.6元，并支付违约金384060.5元。”四、驳回周齐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。一审案件受理费7197元、保全费5000元，二审案件受理费用14394元，均由上诉人贵州铂臣计算机网络服务有限公司、贵州黔制餐饮服务有限公司、贵州黔制良品咖啡有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二一年五月三十一日法官助理钟钦书记员李雪然