四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初3053号 原告：吴文英，女，1984年3月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告：李鑫，男，1984年1月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 二原告共同委托诉讼代理人：路晓芸，四川川蓉律师事务所律师。 被告：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：张珊珊，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁莎，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈芳芳，女，系公司员工。 第三人：沈燕，女，1977年3月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告吴文英、李鑫与被告四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）、第三人沈燕中介合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告吴文英、李鑫及其委托诉讼代理人路晓芸，被告链家公司的委托诉讼代理人梁莎到庭参加诉讼，第三人沈燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 吴文英、李鑫向本院提出诉讼请求：1．判令链家公司向吴文英、李鑫赔偿损失70,000元；2．判令链家公司承担诉讼费等与本案有关的全部费用。 事实和理由：2019年6月1日，通过链家公司的居间介绍，吴文英、李鑫、链家公司及沈燕签订《房屋交易文件》（合订本-贷款），合同约定吴文英、李鑫将所有的位于成都市锦江区枫树街253号4栋1303号房屋出卖给沈燕。其中《居间服务合同》明确约定链家公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。然而，链家公司不仅在签订合同时向吴文英、李鑫故意隐瞒沈燕在重庆有房贷未结清，需结清完重庆房贷才能履行案涉合同的事实，甚至提供沈燕购房贷款未结清账户数为“0”的格式条款供吴文英、李鑫签字。合同签订后，吴文英、李鑫在毫不知情的情况下积极履行合同义务。2019年6月20日，吴文英、李鑫履行完毕所卖房贷款的结清义务并明确要求链家公司依照合同约定通知沈燕一同申请购房贷款，链家公司此时才向吴文英、李鑫披露沈燕需还完重庆房屋房贷后方能履行合同事实。因链家公司的隐瞒行为导致吴文英、李鑫与沈燕之间发生争议。其后，链家公司推脱责任甚至谎称已经通知的行为，最终导致沈燕向法院起诉，吴文英、李鑫提起反诉，双方据此解除购房合同。现吴文英、李鑫与沈燕之间诉讼已终结，此过程中因链家公司的隐瞒行为给吴文英、李鑫造成直接损失40,000余元，消耗了吴文英、李鑫较长时间和大量精力，故损失估算为70,000元。 链家公司辩称：吴文英、李鑫主张链家公司赔偿损失70,000元无事实依据。沈燕购房贷款未结清账户数为“0”是因沈燕当时没有提供征信，双方签订补充协议要求合同签订3日内提供征信，该情况由吴文英、李鑫、沈燕签字确认，故链家公司不存在故意隐瞒真实情况。沈燕有无购房贷款未结清并不必然导致合同无法履行，吴文英、李鑫告知其注销案涉房屋的抵押后，因沈燕购房贷款未结清仍需要一段时间，故吴文英、李鑫与沈燕一直在协商处理后续合同方案，链家公司也在积极沟通。房屋贷款购买交易流程一般需要时间，就算沈燕的征信有异常，按照合同约定也可以向银行申请贷款，贷款申请审批不通过才需要变为全款购买，故上述时间并未超出房屋交易的正常期间。链家公司作为中介，后续交易流程较多，买卖双方需要协调，中介方没有权利干涉只能配合办理。吴文英、李鑫与沈燕的纠纷发生后，链家公司未促成双方交易，也曾提出过补偿方案，但没有达成一致。综上，链家公司虽然在收到沈燕的征信报告后未及时告知吴文英、李鑫，沈燕存在尚有贷款未结清的情况，但该情况不会导致交易不能进行，也不是导致吴文英、李鑫与沈燕发生诉讼的原因，故吴文英、李鑫主张的损失没有依据，请求驳回吴文英、李鑫的诉请。 沈燕未作述称。 本院经审理认定事实如下：2019年5月31日，吴文英、李鑫（甲方）与沈燕（乙方）、链家公司（丙方）签订《关于合同（编号：100003688378）的补充协议》，约定就双方将要签订的房屋买卖合同文本进行补充约定：1．因乙方在签约当日未提交个人征信报告，乙方承诺在签订合同后3日内提交征信报告，若乙方未在规定时间内提交，视为违约，甲方有权按照合同约定追究乙方的违约责任；2．乙方查询征信后，若因乙方征信原因无法获得贷款批准的，双方同意乙方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要发生的各项费用；3．丙方已明确告知甲方，乙方至今未向丙方提交其个人信用报告，甲方已知晓该情况，并自愿向乙方出售房屋并承担由此而产生的风险。 2019年6月1日，吴文英、李鑫（甲方、出售方）与沈燕（乙方、购买方）签订由链家公司制订的《房屋交易文件》（合订本—贷款），该文件包括签约提示、交易资金监管提示函、交易方留存信息表、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》、《购房资格承诺书》、《贷款资格承诺书》、《收据》等。其中《成都市存量房屋买卖合同》约定：吴文英、李鑫（甲方）向沈燕（乙方）出售位于成都市锦江区枫树街253号4栋1单元13楼1303号房屋，双方通过链家公司居间介绍成交；房屋成交价为1,580,000元，乙方在合同签订当日应支付甲方定金100,000元，待双方完成权属转移登记后自动转为购房款；首付款通过存量房交易资金监管专用账户划转，即乙方在贷款审批通过后且递件前1日内将全部或部分首付款500,000元存入资金监管账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令支付房款，尾款由放贷银行直接支付给甲方；双方应在接到经纪方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；因房屋已设定抵押，甲方应在2019年6月10日前办理预约还款手续，并于预约还款后45个工作日内将足额钱款存入还款账户、办理注销抵押登记等相关手续；双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。吴文英、李鑫（甲方）与沈燕（乙方）、链家公司（丙方）签订的《居间服务合同》约定：丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在乙方或甲方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。丙方违反前述约定的，应承担相应的违约责任。《过户、按揭服务合同》中约定，甲乙双方同意丙方代为办理交易房屋的权属变更登记手续及物业交割等相关事宜，具体服务事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、协助办理贷款、协助办理与过户手续有关的事项。《贷款资格承诺书》中打印的购买方沈燕的征信情况为沈燕购房贷款未结清账户数为0。 合同签订当日，沈燕支付购房定金100,000元。 合同签订之前，沈燕告知为吴文英、李鑫、沈燕提供中介服务的链家公司工作人员在重庆尚有房屋贷款未结清。2019年6月1日，该工作人员收到了沈燕的征信报告，征信报告上显示内容与沈燕之前告知内容一致。但链家公司工作人员却未将此信息告知吴文英、李鑫。 2019年6月20日，案涉房屋的抵押解除。李鑫在微信群告知沈燕、链家公司，吴文英、李鑫已完成解除抵押的工作，要求链家公司及时安排过户工作，链家公司工作人员随即通过微信告知李鑫，沈燕在重庆尚有房屋贷款未结清，无法办理贷款申请，且案涉房屋首付款也未准备好。李鑫称，其已在6月12日就告知已完成还款解押手续，但沈燕、链家公司还未解决好首付款及贷款事宜，且6月20日才告知沈燕尚有贷款未还清，而李鑫在案涉房屋未完成过户的情况下，无法按此前计划购买新房。 2019年7月17日，沈燕结清重庆房屋的按揭贷款。当日，链家公司通过微信通知吴文英、李鑫和沈燕办理按揭贷款手续，虽然当时沈燕未准备好首付款，但链家公司为尽快促成双方交易而同意帮沈燕借齐首付，链家公司承担借款利息，但吴文英、李鑫坚持要求链家公司对其进行赔偿，链家公司不同意既垫付首付款又赔偿，最终双方协商未果，沈燕也因未准备好首付款而未能与吴文英、李鑫办理购房按揭贷款手续。 2019年10月8日，沈燕准备好案涉房屋首付款。2019年10月12日，链家公司通知吴文英、李鑫和沈燕于2019年10月15日共同办理尾款按揭贷款手续，李鑫、吴文英未与链家公司就链家公司对其赔偿款的支付时间达成一致拒绝前往办理。2019年11月27日，链家公司向沈燕和吴文英、李鑫发出《告知函》，要求双方于2019年12月4日共同到指定地点办理银行按揭贷款及相关手续，吴文英、李鑫再次因未与链家公司协商好赔偿事宜而未前往。 2020年1月13日，沈燕委托律师向吴文英、李鑫发出《律师函》，通知双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》正式解除，要求对方双倍返还定金200,000元。2020年1月17日，吴文英、李鑫向沈燕发出《关于律师函的回函》，表明吴文英、李鑫在合同履行过程中无过错，如果对方对补偿方案达成一致，合同可继续履行；可以同意双方解除合同，但拒绝退还定金。 沈燕于2020年1月14日以吴文英、李鑫为被告向本院提起买卖合同之诉，要求确认与吴文英、李鑫的房屋买卖合同已解除，吴文英、李鑫退还定金100,000元并支付违约金。在该案中吴文英、李鑫提起反诉，要求确认与沈燕的合同已解除，并要求支付房屋成交价20%的违约金。本院于2020年5月26日作出（2020）川0104民初687号民事判决，确认沈燕与吴文英、李鑫签订的《成都市存量房屋买卖合同》已解除；吴文英、李鑫向沈燕退还购房定金100,000元；驳回沈燕的其他诉讼请求；驳回吴文英、李鑫的其他诉讼请求。沈燕不服，上诉至成都市中级人民法院，二审中，双方达成调解。2020年10月21日，成都市中级人民法院作出（2020）川01民终13393号民事调解书，对双方的调解协议进行确认：沈燕与吴文英、李鑫确认双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》已经解除；吴文英、李鑫于2020年10月23日前向沈燕退还购房定金100,000元、支付补偿款10,000元，合计为110,000元；吴文英、李鑫与沈燕就案涉《成都市存量房屋买卖合同》项下的债权债务关系全部清结；一审本诉案件受理费减半收取3,020元，由沈燕承担1,870元，由吴文英、李鑫承担1,150元；一审反诉案件受理费减半收取3,357.5元，由吴文英、李鑫承担。二审案件受理费6,040元，减半收取3,020元，由沈燕承担。二审调解后，吴文英、李鑫向沈燕支付了111,150元。 另查明，吴文英、李鑫在与沈燕的买卖合同纠纷一案中前往四川省成都市国力公证处对其与沈燕、链家公司的微信聊天记录进行证据保全，产生公证费1,000元。吴文英、李鑫在与沈燕的买卖合同纠纷一案中支付一审律师费8,000元，二审律师费16,000元。吴文英、李鑫因本案而支付律师费5,000元。 以上事实的认定有吴文英、李鑫、链家公司的庭审陈述及以下证据在案佐证：当事人的身份证复印件、营业执照、《房屋交易文件》（合订本—贷款）、微信聊天记录、庭审笔录、（2020）川0104民初687号民事判决书、（2020）川01民终13393号民事调解书、调查笔录、询问笔录、《公证书》、《民事委托合同》、转账记录、发票等。 本院认为，链家公司与吴文英、李鑫及沈燕签订了《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》，为吴文英、李鑫及沈燕提供房屋交易的中介服务，链家公司与吴文英、李鑫、沈燕之间形成中介合同关系。 吴文英、李鑫与链家公司在《过户、按揭服务合同》中明确约定，由链家公司代为办理交易房屋的权属变更登记及物业交割等相关事宜，具体服务事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、协助办理与过户手续有关的全部事项等。在《居间服务合同》中明确约定，链家公司应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；链家公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在吴文英、李鑫的要求下，链家公司可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。链家公司作为居间人应具备相关的知识、能力和从业条件。委托人正是由于自身能力不足，才委托居间人从事相应的居间活动，对居间人提供的知识和信息存在很大程度的依赖。链家公司作为专业房地产服务机构，应当为买卖双方提供真实、准确、完整的交易信息，尤其在吴文英、李鑫签订合同前已告知链家公司自己出售房屋的目的是为了另行购买其他房屋，链家公司应该尽到审查义务，提供沈燕的经济能力及征信情况是否存在影响双方正常交易的情况。但链家公司在签订合同之前，已从沈燕处听说重庆尚有按揭贷款未归还，不具备办理拟购买房屋的按揭贷款条件，合同签订当日也收到了沈燕的个人征信报告，但链家公司却未将此告知吴文英、李鑫，吴文英、李鑫提前归还贷款，解除房屋抵押后要求链家公司通知沈燕办理房屋贷款手续时才从链家公司得知，沈燕未归还完毕重庆房屋的按揭款，不具备办理购买房屋按揭贷款条件，此后一个月沈燕才将重庆按揭贷款归还完毕，才有资格办理房屋按揭贷款。链家公司未如实、准确告知吴文英、李鑫影响合同履行信息的行为，违反了合同约定，链家公司应当承担违约责任。 关于吴文英、李鑫的损失。吴文英、李鑫称其主张的70,000元损失包含了沈燕起诉吴文英、李鑫买卖合同纠纷一案向沈燕支付的赔偿金10,000元、诉讼费4,507.5元、该案律师费及本案律师费29,000元、该案证据保全公证费1,000元和大量时间、精力的耗费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 本案中，链家公司未如实提供信息，导致吴文英、李鑫在2019年6月提前归还房贷，却因沈燕不具备办理购房按揭贷款资格而未能按照原定计划顺利出售房屋。2019年7月17日沈燕才将重庆的房屋按揭款结清，具备办理按揭贷款资格。当日链家公司曾通知双方办理按揭贷款手续，但因沈燕未备齐该房屋的首付款而未能办理按揭贷款手续。沈燕于2019年10月备齐了首付款，链家公司通知吴文英、李鑫、沈燕办理按揭贷款手续，但吴文英、李鑫以链家公司未与之达成一致赔偿意见为由拒绝办理。此后，链家公司再次通知吴文英、李鑫、沈燕一同前往银行办理按揭贷款手续，吴文英、李鑫仍以与链家公司未达成赔偿协议为由拒绝办理，最终导致沈燕以吴文英、李鑫违约为由解除与吴文英、李鑫的房屋买卖合同，并诉至法院，要求吴文英、李鑫赔偿，最终吴文英、李鑫与沈燕在该案二审中达成调解，吴文英、李鑫向沈燕支付赔偿款10,000元并承担诉讼费4,507.5元。由此可见，链家公司未如实提供交易信息的行为导致吴文英、李鑫信赖利益受损，同时认为沈燕存心欺瞒，对沈燕产生了不信任，影响合同继续履行。与此同时，吴文英、李鑫虽然在合同履行中一直与链家公司、沈燕沟通以期妥善完成交易，却在未能与链家公司就赔偿达成一致意见后，一再拒绝履行房屋卖方的合同义务，最终导致向沈燕支付了赔偿款并承担诉讼费共计14,507.5元。故吴文英、李鑫在链家公司存在违约行为后并没有采取适当的措施，反而通过拒绝履行其与沈燕的房屋买卖合同导致损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院确定链家公司应当承担其中50%的损失即7,253.75元，对于扩大的损失则由吴文英、李鑫自行承担。 关于律师费和证据保全公证费。因吴文英、李鑫与链家公司未对律师费进行约定，而律师费是吴文英、李鑫为了更好参与诉讼而支付的费用，非必然产生的费用，故对此不予支持。吴文英、李鑫在房屋买卖合同之诉中所做证据保全公证是对吴文英手机上的微信聊天内容进行的，而手机上的微信聊天记录非必须通过证据保全的方式方能出示、被采信，故该费用非吴文英、李鑫必然产生的费用，其主张链家公司向其支付，本院不予支持。 因吴文英、李鑫未举证证明其还存在其他损失，故对其多主张的损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告四川链家房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴文英、李鑫赔偿损失7,253.75元； 二、驳回原告吴文英、李鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取775元，由原告吴文英、李鑫负担695元，被告四川链家房地产经纪有限公司负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 晶 二〇二一年五月十八日 书记员 李茜兰