江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2648号上诉人（原审被告）：李芹，女，1972年8月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：张守国，男，1972年8月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王明君，江苏哲睿律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：仇伟华，江苏哲睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周军，男，1968年4月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市建湖县。上诉人李芹、张守国因与被上诉人周军房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李芹、张守国上诉请求：1.撤销盐城经济开发区人民法院作出的（2020）苏0991民初3059号民事判决，依法改判驳回周军的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由周军承担。事实与理由：一、一审法院判决违反了一事不再理原则。就案涉房屋买卖的违约金请求，周军曾在2019年4月28日提起过诉讼，案号为（2019）苏0991民初783号，并且在同年6月增加了延期交房违约金请求，后当庭周军又撤回了该项诉讼请求。最终2019年10月14日，法院就违约金请求，事实认定为除了停车位问题，合同签订后，双方均按约履行了各自的义务。现周军又就违约金问题提起诉讼，李芹、张守国认为其在浪费司法资源，违反了一事不再理原则。二、一审法院认定根据《存量房买卖及买卖居间合同》的约定，房屋钥匙应由李芹、张守国直接交付给周军，而非由中介公司交付，从而判决李芹、张守国支付延期交房违约金，实体判决错误。理由如下：1.根据《存量房买卖及买卖居间合同》的约定，并没有约定房屋钥匙由李芹、张守国直接交付给周军，而且根据合同第一条，其中，丙方服务的内容中第五项明确约定了协助办理房屋交接的事项。因此中介公司可以交付钥匙。房屋过户后，李芹、张守国就已将房产钥匙交于江苏筑家房地产经纪有限公司袁某，中介公司也多次催促周军领取房屋钥匙，但周军因自身原因以及停车位问题一直未予受领。2.案涉房屋为毛坯房，2019年4月3日，李芹、张守国即协助周军办理了房屋过户登记，周军认为李芹、张守国应在2019年4月30日前移交房屋，事实上李芹、张守国在办理完过户手续且将钥匙交于中介时就已完成交房，而周军将案涉房屋物业费交至2020年4月30日，也代表已接受该房屋。其明明可以通过换锁等方式避免损失扩大，却一边拒领钥匙一边一次又一次的诉讼，有违诚实信用和公序良俗原则。3.在2019年4月28日周军提起的诉讼中，该房屋的产权人就已经变更为周军，如果说存在延期交房，2019年6月与9月的庭审时周军就应该主张延期交房违约金。况且当时法院也认定了双方除了停车位问题，其他均按约履行了合同义务。同时考虑到停车位距离房屋远近的问题，李芹、张守国对周军进行了补偿，周军在接受该补偿时就应该认定已经交付了房屋，否则其不具有任何的损失。周军辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2.对于房屋交接事项，居间合同第七条明确约定：甲方（李芹、张守国）向乙方（周军）移交房产，甲、乙双方签订移交文书，而非中介代为。合同中第一条亦明确约定中介公司是协助双方办理房产交接而不是替代。周军多次通过中介公司催促李芹、张守国交房，并多次书面催告（有和中介人员通话录音和快递单号为证）。李芹、张守国延期交房给周军造成巨大损失，周军一直居住在外，房子不能装修。为息事宁人，周军已经做出巨大让步。周军向一审法院提出诉讼请求：1.判令李芹、张守国向某军支付自4月30日起至5月30日止按日万分之五标准计算的延期交房违约金人民币39075元（260.5万元×日万分之五×30日）及自2019年5月1日起至2020年5月1日止的物业管理费人民币2125元；2.本案诉讼费用由李芹、张守国承担。一审法院经审理查明，2019年3月2日，李芹（甲方）与周军（乙方）、江苏筑家房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《存量房买卖及买卖居间合同》，约定（摘要）：“第二条房屋情况。甲方所售房屋坐落于盐城市区，建筑面积138.15平方米，产权人李芹、张守国。第三条成交价格。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为2605000元，含车库转让、车位转让，车库产权情况31幢30室，面积14.03，车位产权情况36号车位，乙方承担契税和个税。第四条付款及税费。本合同签订当日，乙方向甲方支付定金人民币50000元整，此款项直接支付给甲方，丙方作为第三人见证，乙方于2019年3月17日前向甲方支付首期房款人民币1100000元整（含定金），乙方于过户之前现金方式向甲方支付人民币505000元，此款存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按当地房产交易主管部门的规定向甲方支付，乙方直接支付给甲方，丙方作为第三人见证，乙方于2019年3月17日前与银行签订贷款合同，申请贷款人民币100万元整，向甲方支付……第七条房屋移交。1.甲方于甲方收到全款当日、乙方收到房屋产权证7日内向乙方移交房屋钥匙，未选择则默认为乙方收到房屋产权证后三天内。2.甲方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用。4.移交时，双方应签订房屋移交文书。5.乙方自收到房屋钥匙起，须承担该房屋此后的水、电、气、有线路电视及物业管理等费用。第八条违约责任。2.因甲方或乙方违反本合同约定，如拒不配合或虚假提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房产等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的万分之五向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天但不超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担本款约定的责任。守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。守约方未发出通知书的，则合同继续有效，但违约方每逾期一日，违约方应根据守约方的要求向守约方支付总房款的万分之五或承担定金责任。（3）逾期超过三十天仍未履行的，则本合同因为违约方违约，无法实现合同目的，本合同自动解除。守约方可向违约方主张总房款百分之十的违约金，守约方无需向违约方发送相关解除合同的书面材料。（4）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的万分之五支付违约金或另外约定违约金。合同约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。第十条管辖条款，甲乙方在履行本合同发生争议时，由甲乙双方协商解决，经甲方或乙方请求，丙方可予以协助，甲乙双方协商不成的，向不动产所在地人民法院起诉。”合同签订后，双方均按约履行各自义务，周军向李芹、张守国付清全部购房款260.5万元，李芹、张守国收取款项后于2019年4月3日协助周军办理了房屋过户登记。2019年5月，周军称李芹、张守国出卖的车位与购房合同约定的不一致，认为李芹、张守国涉嫌欺诈，遂诉至一审法院。一审法院经审理于2019年10月依法作出（2019）苏0991民初783号民事判决，判决李芹、张守国支付周军人民币30000元。现该判决已生效。2020年9月，周军向李芹、张守国发出一份《告知书》，载明：“鉴于本人和你们签订的房屋买卖协议，你们尚有未履行事项。本人再次催告你们，尽快交付房产，签订房屋交接书，交界水、电、汽、物业等相关费用，同时支付延期交房违约金及相关费用。再次催告尽快完善相关手续，完成协议约定事项。”后周军称李芹、张守国至今仍未履行案涉房屋的交付手续，遂于2020年11月诉至一审法院。一审法院审理中，李芹、张守国陈述：“我方出卖给周军的是毛坯房，我方在2020年4月3日即将房屋过户给周军，整个房屋交易完成。房屋过户时我方就把房屋钥匙交付江苏筑家房地产经纪有限公司的工作人员袁某，袁某催促周军领取房屋钥匙，是周军自己一直拖着不去领取。”袁某陈述：“过完户之后李芹、张守国立即把钥匙给我了，我两三天就联系的周军，通知周军到房子楼下交接钥匙的，我还在楼下等的，周军没来。”一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。周军与李芹、张守国双方于2019年3月2日签订的《存量房买卖及买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按约履行各自的义务。一、关于周军要求李芹、张守国支付延期交房违约金的问题。上述《存量房买卖及买卖居间合同》第七条约定：“房屋移交。1.甲方于甲方收到全款当日、乙方收到房屋产权证7日内向乙方移交房屋钥匙，未选择则默认为乙方收到房屋产权证后三天内。……4.移交时，双方应签订房屋移交文书。”2020年4月22日，周军向李芹、张守国支付全部房屋总价款，七日内即2020年4月30日前李芹、张守国应向某军移交房屋钥匙并签订房屋移交文书，但李芹、张守国至今未向某军移交案涉房屋钥匙，亦未与周军签订房屋移交文书，李芹、张守国的行为违反了合同约定，应承担相应的民事责任。李芹、张守国辩称其已将房屋过户给周军，已经完成房屋交付，且过户时就将房屋钥匙交付江苏筑家房地产经纪有限公司的工作人员袁某，袁某多次联系周军但周军拒绝领取钥匙，其已完成房屋交付义务。但商品房买卖中房屋过户与房屋交付是出卖方两种不同义务，二者并非同一概念，且上述《存量房买卖及买卖居间合同》约定房屋钥匙应由李芹、张守国直接交付周军，而非李芹、张守国所述的其将钥匙移交中介公司、再由中介公司移交周军，故李芹、张守国的该点辩称无事实及法律依据，一审法院依法不予采纳。关于延期交房违约金的金额。上述《存量房买卖及买卖居间合同》第八条约定：“违约责任。2.因甲方或乙方违反本合同约定，如拒不配合或虚假提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房产等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的万分之五向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天但不超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担本款约定的责任。守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。守约方未发出通知书的，则合同继续有效，但违约方每逾期一日，违约方应根据守约方的要求向守约方支付总房款的万分之五或承担定金责任。（3）逾期超过三十天仍未履行的，则本合同因为违约方违约，无法实现合同目的，本合同自动解除。守约方可向违约方主张总房款百分之十的违约金，守约方无需向违约方发送相关解除合同的书面材料。（4）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的万分之五支付违约金或另外约定违约金。合同约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。”现周军仅主张李芹、张守国支付自2020年4月30日起至2020年5月30日止每日按总房款的万分之五标准计算的违约金，即39075元（260.5万元×0.0005×30天），但考虑到案涉房屋为毛坯房，其移交复杂程度有别于一般装修房屋，且客观存在中介公司工作人员接受李芹、张守国委托转交钥匙的事实，在此两种前提下，周军认为李芹、张守国违约，但未能及时通知李芹、张守国履行交房义务或采取有效措施防止损失扩大，任由房屋空置现状延续至今，加之周军未有证据证明李芹、张守国延期交房给其造成的实际损失，故结合双方的过错大小、实际履约行为，周军亦应对其损失承担一定责任，故一审法院酌情降低违约金标准为日万分之二，李芹、张守国应承担的违约金计为15630元（260.5万元×0.0002×30天）。二、关于周军要求李芹、张守国支付逾期交房期间的物业管理费的问题。一审庭审中，周军提交了一份其的2019年5月1日至2020年4月31日期间的2125元物业费缴纳记录。根据《存量房买卖及买卖居间合同》第七条约定：“房屋移交。……5.乙方自收到房屋钥匙起，须承担该房屋此后的水、电、气、有线路电视及物业管理等费用。”本案中，客观存在中介公司工作人员接受李芹、张守国委托转交钥匙、周军未予受领的事实；且周军在未受领钥匙的情况下已与李芹、张守国办理了房屋的过户登记手续，周军作为不动产业主负有缴纳物业管理费的义务。故周军主张李芹、张守国支付逾期交房期间的物业管理费，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条之规定，一审法院判决：一、李芹、张守国应于判决生效之日起十日内向某军支付延期交房违约金人民币15630元；二、驳回周军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币830元，依法减半收取415元，由周军负担215元，被告李芹、张守国负担200元。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2019年3月2日，周军与李芹、张守国签订的《存量房买卖及买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。关于周军一审起诉要求李芹、张守国支付逾期交房违约金是否属于重复起诉问题。经查，盐城经济技术开发区作出的（2019）苏0991民初783号民事判决未对李芹、张守国是否应当承担逾期交房违约金问题进行审理，故周军提起本案要求李芹张守国支付逾期交房违约金不属于重复起诉。关于李芹、张守国是否已向某军移交房屋问题。周军与李芹、张守国签订《存量房买卖及买卖居间合同》后，周军向李芹、张守国履行了支付房款的义务，李芹、张守国亦按合同约定协助周军办理了房屋过户手续，但依据案涉《存量房买卖及买卖居间合同》第七条房屋移交的约定，2020年4月30日前李芹、张守国应向某军移交房屋钥匙并签订房屋移交文书，但李芹、张守国未按约向某军移交案涉房屋钥匙并签订房屋移交文书，仅将房屋钥匙委托中介公司工作人员转交，李芹、张守国的行为违反了合同约定，未完成房屋移交的全部手续，应承担相应的民事责任。关于李芹、张守国承担逾期交房违约金标准问题。依据案涉《存量房买卖及买卖居间合同》第八条的约定，李芹、张守国应向某军支付2020年4月30日起至2020年5月30日止每日按总房款的万分之五的标准支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，周军在李芹、张守国已协助其办理了案涉房屋过户手续的情况下，亦具有采取适当措施防止损失扩大的义务，结合周军、李芹、张守国双方的过错大小、实际履约行为，一审法院酌情判决李芹、张守国承担自2020年4月30日起至2020年5月30日止每日按总房款的万分之二的标准计算逾期交房违约金计15630元并无不当。综上所述，上诉人李芹、张守国的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由李芹、张守国负担830元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二一年五月二十四日法官助理  徐 平书 记 员  袁佳丽