广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0306民初18589号原告：深圳市沙井步涌股份合作公司，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道步涌社区新和大道179号401，统一社会信用代码：914403001924770804。法定代表人：江明辉，董事长。委托诉讼代理人：吴桐，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，广东华商律师事务所实习律师。被告：王志榕，男，1967年1月6日出生，台湾地区居民。被告：刘建红，女，汉族，1977年11月10日出生，住址：湖南省安化县。委托诉讼代理人：韩鹰，广东诚参律师事务所律师。被告：信成塑胶电器（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道步涌同富裕工业园大田小区1至3号，统一社会信用代码：9144030077411014X3。法定代表人：王志桐。委托诉讼代理人：付增海，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，广东信达律师事务所律师。原告深圳市沙井步涌股份合作公司诉被告王志榕、刘建红、信成塑胶电器（深圳）有限公司（以下简称信成公司）土地租赁合同纠纷一案，深圳前海合作区人民法院受理后，于2020年4月27日作出（2020）粤0391民初2445号民事裁定，认为本案系针对土地租赁合同结束后地上附着的不动产的产权归属提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院专属管辖，故裁定该案移送本院处理。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴桐，被告刘建红及其委托诉讼代理人韩鹰均到庭参加诉讼。被告王志榕、信成公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认位于宝安区在租期届满后，上述厂房及宿舍、设备房等无偿归原告所有；2、本案案件受理费等诉讼费用判由三被告承担。事实与理由:被告王志榕与被告刘建红系夫妻关系，刘建红因离婚一事向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，一审案号为（2017）粤0306民初9763号，该案中涉及对登记于王志榕名下的位于深圳市宝安区的财产分割。案涉厂房及宿舍、设备房所在地块系被告信成公司（王志榕为该公司股东，持有100%股权）从原告处租用的，根据原告与信成公司的约定，该地块土地开发使用权租用期限届满后，涉案房屋无偿归原告所有。被告王志榕、刘建红将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割且未体现租期届满后的归属，侵害了原告预期无偿取得涉案房屋的合法权益。原告特诉至法院，请求判如所请。被告王志榕、信成公司均未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。被告刘建红辩称，一、《租用土地合同书》系无效合同，原告无权请求在租赁期满后无偿占有涉案房产。《租用土地合同书》所涉沙井同富裕工业园旁边出租给香港信成贸易有限公司（下称香港信成公司）的37095平方米工业用地的土地权属属于国家所有，原告深圳市沙井步涌股份合作公司（下称步涌公司）作为该地块的实际管理人，将该地块50年的使用权出租给香港信成公司属于历史遗留的违法转让。深圳市于1992年完成了原特区内土地国有化转制，1993年7月14日，深圳市发布的深府[1993]283号文《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第二条明确规定“深圳市人民政府依据国家有关法律、法规，对两区的土地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理”，叫停了农村集体单位或镇经济发展公司随意非法转让土地的行为；第六十一条第三款规定“农村集体单位非法出租土地使用权作非农用途，租期超过八年的（其地上已建成建筑物），视为非法转让土地”。2001年10月17日，深圳市人大常委会发布处理历史遗留违法建筑的“两规”，即《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，作为适用于深圳特区的地方性法规。2004年6月26日深圳市政府发布深府[2004]102号文《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，管理办法第二条明确规定“……两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”至此，深圳市已经正式在全市范围内取消了农村集体土地所有权。2009年5月27日和2013年12月30日深圳市人大常委会再次颁布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》，继续按照2001年“两规”确定的基本原则处理历史遗留违法建筑。涉案《租用土地合同书》签订于2003年5月10日、《补充合同书》签订于2008年5月10日，名为土地租赁实为土地转让，其内容显然违背了国家法律、法规和上述深圳地方性法规和规章的强制性规定，应认定为无效。合同被认定无效后自始没有法律约束力，该合同第九条、第十条关于征收补偿款分配和租赁期满后建筑物及配套设施等固定资产无偿归步涌公司所有的约定依法不具有效力。二、涉案房产已依法办理权属登记，属于刘建红和王志榕的夫妻共同财产，是否分割、怎样分割均与原告无关。即使不考虑涉案《租用土地合同》的效力问题，原告主张涉案房产在租赁合同期满后无偿归属步涌公司所有同样不具有事实和法律依据，其归属应按照不动产登记的信息确认。2008年12月，王志榕依照《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的要求，对涉案的厂房、宿舍、工具房（土地面积9582.21㎡、建筑面积27531.61㎡）进行确权。2008年12月3日，宝安区规划国土资源部门经调查核实后，出具《税费缴费通知单》，按照两规设立的“其他企业或单位的违法建筑”标准，责令王志榕缴付出让地价1720726元（按现行地价减免75%缴费）、缴付罚款825948元（按建筑面积每平方米处以30元罚款），王志榕于2009年1月9日支付。2009年3月19日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向王志榕核发了房地产证书。此外，按照《租用土地合同》的约定，香港信成公司应当向步涌公司支付土地使用费和土地管理费，后《补充协议书》取消土地管理费，统一收取土地使用费（每平方米加收100元），这些费用总计11128500元，王志榕通过其名下的香港信成公司和大陆信成塑胶厂陆续支付完毕。《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第五条第三款规定“兴建本条第一款第（二）、（三）项所列违法建筑发生的非法转让农村集体土地使用权的行为免予处罚，其他企业或单位已支付给农村集体经济组织或者其成员的费用视为征地补偿安置费用。”依此规定，涉案房产的征地及款项支付已经完成。该地块本身就是国有，对于违法建筑依法处置过后，房屋所有权人及土地使用权人已经确定为王志榕，步涌公司不仅对涉案房屋不能主张权利，对于建筑物所占用的9582.21㎡土地也不再拥有使用权、管理权、收益权或其他任何权利，《租用土地合同》从这个意义上说也不再具有效力。至于，刘建红、王志榕婚姻关系存续期间所形成的夫妻共同财产的认定、处置和分割，与本案无关、与原告无关、与原告的预期权益无关。原告的诉讼请求应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2003年5月10日，深圳市宝安区沙井镇步涌经济发展公司作为甲方，香港信成贸易有限公司作为乙方，签署《租用土地合同书》，主要约定如下：1、甲方将位于沙井镇××××工业园旁的工业用地，面积约40000平方米（实际面积以丈量为准）提供给乙方作兴建厂房、工人宿舍及配套设施使用。2、乙方拥有土地使用权共五十年，即从2006年1月1日至2055年12月30日止。3、甲方一次性收取乙方每平方米人民币200元的土地使用费。乙方于合同签署十天内支付土地使用费人民币200万元，2003年12月底前支付土地使用费人民币200万元，余下款项在2004年12月底前付清。4、合同有效期内，甲方按上述土地面积每平方米收取乙方土地管理费每月人民币0.6元，每十年递增一次，增幅为20%。本合同生效后，开发期为三年，即2004年1月1日至2006年12月30日止，开发期满甲方按土地面积收取乙方土地管理费。5、甲方协助乙方以乙方名称办理厂房、宿舍报建及房地产证、水电设施申报的有关手续，所需费用由乙方负责。6、合同期内乙方拥有该土地的自主权，土地范围内的一切投资费用均由乙方负责，其产权及使用权归乙方所有，乙方有转让权，但必须知会甲方。7、合同期内如因国家所需征用该上述土地，所赔偿的土地使用费，建筑物及设施赔偿费按五十年摊分，已执行期归甲方所有，未执行期归乙方所有。8、合同期满，上述土地及建筑物及配套设施等固定资产无偿归甲方所有。机器设备及其他生产工具归乙方所有。2008年5月10日，原告深圳市沙井步涌股份合作公司与被告信成塑胶电器（深圳）有限公司签署《补充合同书》，就前述《租用土地合同书》及附件补充约定如下：1、甲方由原深圳市宝安区沙井镇步涌经济发展公司变更为深圳市沙井步涌股份合作公司。乙方由香港信成贸易有限公司变更为信成塑胶电器（深圳）有限公司（以下简称信成公司）；2、原合同第一条中土地面积经实际测量为37095平方米；3、原合同约定“合同有效期内，甲方按上述土地面积每平方米收取乙方土地管理费每月人民币0.6元，每十年递增一次，增幅为20%”调整为甲方一次性收取乙方每平方米人民币100元的土地使用费。合同期内，甲方取消收取乙方土地管理费。2008年12月底前乙方付土地使用费人民币200万元给甲方，余下款项在2009年12月底前付清。上述合同签订后，香港信成贸易公司向原告支付土地使用费和土地管理费共计11128500元。2008年12月3日，王志榕缴纳地价1720726元，罚款825948元。2009年3月19日，涉案的位于宝安区（建筑面积12510.11㎡）、厂房2栋（建筑面积12243.94㎡）、宿舍3栋（建筑面积2521.68㎡）、设备房4栋（建筑面积255.88㎡）共四栋建筑经核准登记至被告王志榕名下，房地产证号为：深房地字第××号。产权证附记：该宗地权属来源为协议，土地用途为工业用地，用地登记价款为人民币172726元；根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》核发此证；该宗地土地使用权和房屋所有权公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。另查，1、信成公司原为自然人独资的有限责任公司，被告王志榕为该公司唯一股东兼法定代表人，2021年4月22日，股东变更为王肇苍、王志榕、王志桐、王志豪，出资比例分别为75%、10%、10%、5%。2、刘建红就其与王志榕的离婚纠纷向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0306民初27165号，本院判决准许刘建红与王志榕离婚，涉案的位于宝安区归王志榕所有，王志榕补偿刘建红7988521.85元，并对子女抚养权及其他财产作出处理。王志榕不服该判决向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2020年6月9日作出（2019）粤03民终21831号民事判决，认为有关涉案房产的份额，案外人王肇苍、王志桐、王志豪在该案审理过程中对王志榕提起另案物权确认之诉，主张以上不动产属于家庭共同共有财产；刘建红作为由独立请求权第三人参加了该案诉讼，以上述不动产系其与王志榕的夫妻共同财产为由主张分割，表明双方当事人以及案外人均已通过另案诉讼活动对上述不动产分别主张各自权利。由于该案审理范围仅限于该不动产是否在刘建红与王志榕之间进行分割，而该不动产是否存在王肇苍等案外人基于家庭共有关系进行的有效权利主张、该不动产在多大范围内属于双方当事人的夫妻共同财产，均属解决该案争议焦点的前提性事实。且刘建红已在另案中作为有独立请求权第三人参加诉讼并提出与该案诉讼请求一致的诉讼请求，故对该不动产的分割，深圳市中级人民法院在该案中不予处理，判决撤销了（2018）粤0306民初27165号判决中的对应判项。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。深圳市宝安区沙井镇步涌经济发展公司与香港信成贸易有限公司签署的《租用土地合同书》，经补充协议变更合同主体为原告深圳市沙井步涌股份合作公司与被告信成塑胶电器（深圳）有限公司，表明原告与被告信成公司已协商一致概括承受《租用土地合同书》中的权利义务，该合同为双方的真实意思表示。《租用土地合同书》中约定的合同期限为2006年1月1日至2055年12月30日，合同期满，涉案土地及建筑物及配套设施等固定资产无偿归甲方所有。上述租赁期限超过20年的部分因违反了法律法规的强制性规定应为无效，就有效的20年部分的合同期限亦尚未截至，且被告未就合同期满后的租赁物归属提出相反意见，无证据证明原、被告对此存在争议。因此，原告在本案中诉请确认涉案土地上的建筑物在租期届满后归原告所有，不属于人民法院进行民事裁判的范围，应予驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，裁定如下：驳回原告深圳市沙井步涌股份合作公司的起诉。原告已预交的案件受理费人民币149858元，本院予以退回。如不服本裁定，被告王志榕可在裁定书送达之日起三十日内，其他当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 陈 蕾 仰二〇二一年五月十六日书 记 员 林涛（兼）书记员代 盼   盼附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。