江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1385号上诉人（原审被告）：吴习祥，男，1954年8月28日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯兴高，东台市东台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙建生，男，1963年8月2日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：梅香（系孙建生妻子），女，1964年12月19日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：孙建军，江苏天全律师事务所律师。上诉人吴习祥因与被上诉人孙建生农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初4847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴习祥上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案上诉费用由孙建生承担。事实和理由：1.本案中，孙建生基于贪图拆迁利益而提起本案诉讼，违反诚信原则，恶意主张无效的诉讼行为大家均有共识，一审法院确认吴习祥与孙建生签订的房屋买卖协议书无效没有实际意义及必要，因为案涉房屋已经由吴习祥交付拆迁单位进行了拆除，被征收的房屋所涉土地当然不再是农村集体性质的土地，此时再以案涉房屋为农村土地为由确认无效的事实根据已经不存在。2.即使确认无效，也应就协议中双方约定因房屋买卖产生的赢利或亏损后果永不反悔的内容予以确认，吴习祥在十年前以对等价格购买案涉房屋，一审法院对拆迁利益进行平衡处理时，首先应考虑双方在房屋买卖时彼此之间付出与收获的实际情况，然后还要考虑双方之间买卖关系形成时的意思表示，以及利益平衡的实际效果。3.双方买卖关系形成时，孙建生出卖的房屋价格为20万元，其取得20万元后立即就在别处购买了房屋，吴习祥购买案涉房屋从支付对价角度来说并没有获益，若孙建生十年前持有20万元购房或经营至今，其收益也不低于吴习祥当下被征用后所获取的补偿利益。一审法院仅以吴习祥被拆迁后获得的补偿作为衡平利益的判断依据，但没有考量孙建生十年前获得20万元后至今应当获得的利益进行综合平衡，有违公平原则。4.双方当事人之间签订的房屋买卖协议第三条明确约定，“房产日后增值或房产减增所有一切都与甲方孙建生(汤某)无关，甲乙双方永世不得反悔。”本案中，即使一审法院基于土地性质而确认房屋买卖协议无效，但在适用无效合同有效处理原则时，除了对于违反效力性规定的土地转让合同确认无效外，在按有效合同处理，当然要考虑双方缔约时，就已经充分的对房屋买卖后可能出现的亏损或赢利的预期权利和义务的处分，既然双方签订合同时就己经约定赢亏自负的处理原则，当然对双方之间产生效力，换言之，如果房屋至今发生降价的后果，吴习祥是否有权要求孙建生作为出卖人进行补偿或赔偿呢，回答当然是否定的，一审法院在按无效合同参照有效合同处理时没有依双方合同约定赢亏自负进行处理，孙建生获取8万元没有事实和法律依据。孙建生辩称，1.一审法院认定合同无效事实清楚，适用法律正确。2.吴习祥称涉案房屋已被征收，无效情形已经灭失不符合事实，本案房屋征收期间孙建生的母亲实际居住在案涉房屋，后相关部门认为如何处理建议孙建生起诉，然后才产生一审的诉讼。3.涉案房屋产权人是孙建生的父母，孙建生的父亲去世后，该房屋的实际权利人应当是汤某，并且在分家时，涉案房屋没有约定为孙建生所有，对此吴习祥买房时是明知的。因此本案的房屋买卖实际侵害了汤某的合法利益。4.吴习祥称一审没有考虑合同对价以及合同约定，该主张依法不成立。合同无效的法律后果导致合同约定对当事人不具有法律效力。吴习祥主张的对价以及永不反悔之类的约定，在合同无效的情形下均无效。5.本案是城镇居民购买的农村宅基地房屋，根据法律规定当然无效。无效的法律后果是应当予以返还，本案一审认定吴习祥对房屋进行扩建不是事实，因此房屋应当予以返还。6.涉案房屋是汤某和孙建生整个家族的唯一住房，汤某和孙建生是两户，目前因涉案房屋一审法院未判决返还，致使汤某和孙建生得不到案涉房屋，居住存在问题。如居住问题不能解决，可能会产生社会的不安定因素。综上，本案的交易是吴习祥明知无权购买涉案房屋的情形下，购买了孙建生无权处分的房屋，侵害了农村居民的合法权益，违反法律的强制性规定。一审认定合同无效，但没有判决返还房屋，请求二审予以纠正，同时驳回吴习祥的上诉请求。孙建生向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决确认孙建生与吴习祥于2009年7月3日签订的涉及东台市万某1号路某房屋的《房屋买卖协议书》无效；2.吴习祥返还东台市万某1号路某的房屋给孙建生；孙建生返还购房款200000元给吴习祥。一审法院经审理查明，2009年7月3日，孙建生（甲方）与吴习祥（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：一、乙方向甲方购买位于万某1号路某的房屋（地皮批准面积108㎡，证号为970052上的所有建筑物、室内外固定设施以及室内外树木和未搬去的物品），购买该房总成交价为合计人民币贰拾万元整（¥200000.00元）。二、产权说明：该房产权证系甲方（房主汤某）所有，其产权手续有建设用地许可证以及相关建房所缴的票据及相关手续证明等。该房系集体土地。由于种种原因，一直没有办理产权证，现于2003年8月22日原房主与子女进行了分家，并经过舅舅汤锡华的见证证实，该房所有一切产权归老大孙建生（见协议书原件）所有。三、其他说明：1.该房万某1号路某房产日后增值或房产减增所有一切都与甲方孙建生（汤某）无关，甲、乙双方永世不得反悔。2.目前甲方房屋的相关产权证明全部手续都由乙方保管。3.空调、太阳能归乙方所有。4.如政府部门日后要完善或办理该房产权证（房产证、土地证），办证费用如乙方超过贰万伍仟元以外甲方另外贴补乙方50%的费用。四、付款形式：1.乙方于2009年7月3日先付甲方人民币贰万元整作为购房定金。2.于2009年7月25日再付购房款捌万元整。3.余款壹拾万元于2009年9月1日前交房时一次性付清。五、该房甲方保证产权清楚，无债权债务和产权纠纷，如甲方隐瞒客观事实或日后拒不配合乙方办理该房产权相关手续（即房屋出售后的遗留问题），皆由原房主当面协妥、清理，不得拖让不问，否则因此给乙方造成的一切损失，甲方全部负责赔偿。六、违约责任：以上协议签字生效，双方不得违约，否则，违约方必须赔偿定金的一倍于对方，同时承担所由此引起的一切民事责任。孙建生、吴习祥与见证人陈某在协议上签字。协议签订后，孙建生将案涉房屋的相关产权手续交付给吴习祥，吴习祥支付相应价款。吴习祥接收房屋入住使用，后对进行了装修并添加了建筑物。现案涉房屋被列入征收拆迁范围，后征收单位与吴习祥就拆迁事项达成协议，双方签订协议书并交房。一审另查明，案涉房屋涉及的农民宅基地审批表及建设用地许可证登记的户主为汤某（系孙建生母亲），孙建生因其家庭内部协议获得案涉房屋。一审审理中，孙建生陈述其在收到案涉房屋房款后，另购买了一处房屋，后因负债而出售给他人。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，孙建生与吴习祥签订的《房屋买卖协议书》涉及的买卖标的物既包含农村房屋，还包含相应的宅基地使用权，而宅基地使用权转让受到我国法律、法规限制，依法应当在同一集体经济组织成员之间流转，吴习祥并非案涉房屋所在村村民，故孙建生与吴习祥于2009年7月3日签订的《房屋买卖协议书》违反了国家法律法规的禁止性规定，应认定为无效合同。虽然本案案涉合同无效，但诚信是交易的基础。本案双方当事人于2009年7月3日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人自愿达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，吴习祥支付了合理的对价，孙建生亦将房子交付吴习祥，双方房款两清。后吴习祥就案涉房屋形成了长期稳定的占有、使用关系,并对案涉房屋进行了装潢、添附和扩建。孙建生在协议实际履行十余年后，因案涉房屋被拆迁，又主张合同无效，其行为与民事行为所应遵循的诚实信用原则相悖。此外，案涉房屋已交由征收单位，故孙建生要求交付案涉房屋并返还房款亦没有依据，亦没有返还的必要，一审法院对其该诉讼请求不予支持。一审法院综合考虑双方在合同无效过程中的过错程度，吴习祥对案涉房屋的装修、扩建所投入的资金以及案涉房屋拆迁所得补偿款等情况，为平衡双方利益，酌定由吴习祥补偿孙建生80000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认孙建生与吴习祥于2009年7月3日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、吴习祥于判决生效之日起15日内补偿孙建生80000元；三、驳回孙建生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由孙建生负担1075元，吴习祥负担1075元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴习祥提交了交房清单复印件一份，证明房屋已经交付给拆迁部门。孙建生质证意见为，吴习祥是在签拆迁协议时一并签了交房清单，吴习祥是凭房屋买卖合同以及孙建生的分家书和拆迁部门商谈的拆迁事宜，事实上，拆迁期间房屋一直由汤某实际居住。孙建生提交了东台市西溪旅游文化景区万陆社区居民委员会出具的情况说明一份，证明孙建生将涉案房屋卖给吴习祥后，孙建生一家无房居住，吴习祥因不是本村居民，没有在万陆社区居民委员会落户，也没有对涉案房屋进行扩建、翻建，双方的一审诉讼是基于居民委员会建议而发生的。吴习祥的质证意见为，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该情况说明在万陆社区居民委员会印章内写了“请尊重司法结果”，应当理解为万陆社区居民委员会并没有对打印的内容进行证明，仅仅要求尊重司法结果，所以这份证据不能证明孙建生主张的法律后果，该证明内容中对于吴习祥购房后没有扩建的内容也与事实不符。从双方合同看出吴习祥购买房屋时的面积为108平方，而吴习祥在案涉房屋拆迁时所获得的拆迁补偿面积为240平方，所以吴习祥存在事后翻建房屋的事实。另，孙建生在2009年取得20万元购房款后在东台城区已经购买了一套房屋，后又将该房出卖，购买一套房屋登记在其儿子名下，目前孙建生随儿子居住在该房屋内，不存在无房居住的情形。本院经审核认为，对吴习祥提交的证据真实性予以确认，孙建生提交的证据不符合法律规定的证据形式，本院不予确认。二审中，孙建生母亲汤某在和本院的谈话笔录中明确，其同意其对案涉房屋享有的权利义务均由孙建生主张。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的出让，而宅基地使用权在非同一集体经济组织成员间的出让是我国法律、法规所禁止的。吴习祥并非案涉房屋所在村村民，且在购买案涉房屋后亦未将户口迁入案涉房屋所在村，案涉房屋虽然已被拆迁，但并不妨碍双方签订合同效力的法律认定，故一审法院认定吴习祥与孙建生于2009年7月3日签订的房屋买卖合同无效并无不当。因合同无效，故一审法院根据双方在合同无效过程中的过错程度和吴习祥对案涉房屋的装修、扩建所投入的资金及案涉房屋拆迁所得补偿款等情况，从平衡双方利益角度酌定由吴习祥补偿孙建生80000元并无明显不当。综上，吴习祥的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人吴习祥负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年五月二十五日书记员  成以琴