兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初369号 原告（反诉被告）：陈兰萍。 委托诉讼代理人：金云霞，甘肃韬合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州万嘉和房地产开发有限公司。 法定代表人：徐富斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李建刚，甘肃理上律师事务所律师。 第三人：杨庆山。 委托诉讼代理人：孙辉，甘肃金城律师事务所律师。 原告陈兰萍与被告兰州万嘉和房地产开发有限公司、第三人杨庆山房屋买卖合同纠纷一案及兰州万嘉和房地产开发有限公司（以下简称万嘉和公司）与陈兰萍、第三人杨庆山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告及其委托诉讼代理人与被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈兰萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于兰州新区××路××路××路××幢××单元××号××号××商品房，并为该两套商品房办理不动产所有权证；2.判令被告向原告支付违约金45406.12元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人杨庆山拖欠原告丈大李某某借款本金及利息200万余元未偿还，而被告拖欠第三人杨庆山工程款。于是原告、被告、第三人三方协商:被告将其名下开发建成的位于兰州新区××路××路××路××幢××单元××号××号商品房两套出售给李某某，两套商品房建筑面积均为118.04平方米，单价9616.68元／平方米房产总价值为2270305.82元用于抵扣被告所欠第三人杨庆山的工程款项2270305.82元。2017年8月11日原告丈夫李某某与被告签订两份《商品房买卖合同》。但截至目前，被告既拒绝交付房屋，又拖延不办理房屋所有权证。被告的行为构成违约，已严重侵犯了李某某的合法权益。李某某于2020年4月27日因病去世，原告作为李某某的妻子以及财产继承人，有权依法提起诉讼。 万嘉和公司辩称：1.2017年8月万嘉和公司与陈兰萍丈夫李某某签订了两份商品房买卖合同，合同的性质是商品房买卖，该合同的出卖人是兰州万嘉和房地产开发有限公司，买受人是李某某，合同还约定了买受人李某某购房的总价款、付款方式和期限等。该买卖合同与杨庆山没有任何关系。合同签订后，李某某一直未按照合同约定支付过购房款，所以陈兰萍的诉讼请求不能成立。2.万嘉和公司与杨庆山之间没有任何债权债务关系，更不存在所谓的万嘉和公司与杨庆山、李某某三方债权转让抵顶商品房一事。3.杨庆山与李某某之间是否存在债权债务，陈兰萍应另案主张，与本案商品房买卖合同没有任何关系。综上，请求驳回陈兰萍的所有诉讼请求。 杨庆山述称：1.万嘉和公司与李某某、杨庆山之间没有债权债务转让关系，没有债权转让的事实，其个人与万嘉和公司之间也无债权债务关系，不存在抵扣其工程款一事；2.其与李某某之间只有一笔债务，该债务已经由安宁区人民法院审结并执行，且该债务本身就不存在，因为没有任何银行转账凭证，该案其正在申诉。 万嘉和公司向本院提出反诉请求：1.请求依法解除万嘉和公司与李某某签订的编号为2016ＷＪＨ-ＹＳ-00181和编号为2016ＷＪＨ-ＹＳ-00178的商品房买卖合同；2.本案本诉和反诉的诉讼费用由陈兰萍承担。事实与理由：2017年8月，万嘉和公司与陈兰萍丈夫李某某签订编号分别为2016ＷＪＨ-ＹＳ-00181和编号为2016ＷＪＨ-ＹＳ-00178的商品房买卖合同各一份，约定李某某购买万嘉和公司的商品房两套，双方约定的商品房总价款为2270305.82元，李某某应在合同签订后立即付清所有购房款。但李某某在合同签订后一直未向万嘉和公司支付购房款，其本人也在2020年4月去世，致使不能实现合同目的。为保证万嘉和公司的合法权益，故依据《合同法》第九十四条（民法典563条）规定，请求人民法院依法解除万嘉和公司与李某某签订的两份商品房买卖合同。望支持万嘉和公司的诉讼请求。 陈兰萍对万嘉和公司的反诉辩称：1.2017年8月11日，其丈夫李某某与万嘉和公司签订关于万嘉和建材商贸物流园第20幢1单元112号、113号商品房的《商品房买卖合同》，实际上是对之前三方关于以房抵债以及债务转移口头协议的一个最终确认，无需购房人李某某另行支付购房款。理由如下：（1）2016年9月26日《工程款材料款抵付审批表》上明确显示“抵付实物概况:楼号20，房号1-101、1-102、1-103、1-112、1-113、1-114，核算后均价为9616.68元／平方米”。该表有万嘉和公司各部门领导和公司总经理、集团总经理、董事长签字确认并加盖公章；（2）杨庆山于2017年7月21开出具的《承诺书》明确阐述:“我司于2017年7月21日与万嘉和公司签订的抵付协议将坐落于……”第20幢1层102、103、112、113号房抵付我司。现我司同意将上述抵付房屋办理至我司指定人李某某名下，视为抵付给我方。”该112、113两套商品房系万嘉和公司与杨庆山之间的以房抵债，后杨庆山又将该两套房抵给其丈夫李某某。所以李某某根本无需再向万嘉和公司支付购房款。2.从两份《商品房买卖合同》（合同号2016ＷＪＨ-ＹＳ-00178、2016ＷＪＨ-ＹＳ-00181）内容来看，合同第六条第1款约定：“付款期限：买受人于2016年11月4日前向出卖人一次性付清总房款1135152.92元”；第八条约定“交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前……交付买受人使用”。而该两份合同均签订于2017年8月11日。也就是说，该两份合同是万嘉和公司于2016年12月31日之前就早己将除购房人信息外的合同所有内容制定好的格式合同，与一般购买商品房签订合同的程序不同。综上所述，其丈夫李某某与万嘉和公司签订关于万嘉和建材商贸物流园第20幢1单元112号、113号商品房的《商品房买卖合同》成立并有效，李某某无需向万嘉和公司支付购房款，而万嘉和公司应履约向李某某交付房屋并办理房屋所有权证。所以万嘉和公司的反诉请求无事实根据和法律依据。 杨庆山对万嘉和公司的反诉述称，其他与本诉意见一致，补充一点，其对商品房买卖合同一事不清楚。 本院经审理认定事实如下：2017年7月10日，杨庆山与李某某签订了一份《协议约定书》，内容如下：“杨庆山（341222196902084692）欠冀振亮人民币200万元暂时无力偿还，经杨庆山与李某某（620103196004××××）商议一致：一、由李某某替杨庆山向冀振亮偿还200万元欠款，杨庆山将自己名下位于兰州新区××路××路××’第20幢1层102、103、112、113号房（面积433.81㎡）暂时草签合同过户至李某某名下作为抵押，待杨庆山向李某某偿还上述款项后，李某某将抵押的房产原过户至杨庆山名下；二、李某某替杨庆山向冀振亮偿还的200万元欠款，自实际偿还之日起，杨庆山向李某某承担一定的利息（利息双方协商另行约定），直至杨庆山向李某某偿还完毕；三、如杨庆山不能及时偿还李某某的借款，李某某有权转让抵押的房产，转让房产所得用于偿还杨庆山所欠借款；四、杨庆山所欠李某某代偿还的欠款及利息清账后，李某某将抵押的房产原过户至杨庆山名下。特此约定。”2017年7月21日，杨庆山向万嘉和公司出具了内容为“我司于2017年7月21日与兰州万嘉和房地产开发有限公司签订抵付协议，将坐落于兰州新区××路××路××’第20幢1层102、103、112、113号房（面积433.81㎡，单价9616.68元／㎡，总价4171811.95元）抵付给我司。现我司同意将上述抵付房屋办理至我司指定人李某某（身份证号：620103196004××××）名下，视为抵付给我方。我司承诺，抵付房屋如若出现任何经济纠纷或法律纠纷都由我司单独承担全部责任。承诺人：杨庆山。”该承诺书上加盖了名称为“北京沃得沃机电安装有限公司甘肃第二分公司”的印章，并手写了“购房合同未签承诺书原件我保存桑国伟2017.7.21”的内容。后李某某与万嘉和公司在2017年8月11日就《协议约定书》约定的万嘉和建材商贸物流园第20幢1层112、113号房及已经出售的102、103号房签订了四份《商品房买卖合同》。后杨庆山又于2018年4月20日就该笔借款给李某某书写了一张内容为“今借到李某某替我杨庆山偿还冀振亮借款贰佰万元正（￥2000000元），每月按1.5分利息计算。注：如三个月不还本息，由安宁区人民法院起诉裁定。借款人：杨庆山”的欠条。由于杨庆山未按欠条约定的实际向李某某还款，李某某以该借条为证据，于2018年11月26日向安宁区人民法院提起诉讼，要求杨庆山偿还借款本金并支付利息，承担诉讼费用等。经安宁区人民法院调解，双方就该案达成（2018）甘0105民初2751号民事调解书。杨庆山未按期履行调解书确定的义务，李某某于2019年3月1日向安宁区人民法院申请强制执行。在执行过程中，经几方协商，由万嘉和公司出售了已经登记在李某某名下的万嘉和建材商贸物流园第20幢1层的102、103号房屋。房屋出售后，由万嘉和公司工作人员郑永伟通过个人账户，分四次将售房款1130600元转账给了李某某，用于清偿（2018）甘0105民初2751号民事调解书确定的部分履行义务。 另查明，陈兰萍与李某某系夫妻关系，李某某因病于2020年4月27日去世。 上述事实，有当事人陈述、书证协议约定书、（2018）甘0105民初2751号民事调解书、账户明细、商品房买卖合同、结婚证、死亡证明等证据证实，本院予以确认。 本院认为:本案主要的争议焦点是：一、当事人之间是否达成真实有效的以房抵债协议。陈兰萍陈述其与杨庆山、万嘉和公司之间在2017年7至8月间达成了口头的以房抵债协议，并且李某某与杨庆山之间的债权债务总额也与李某某与万嘉和公司订立的4份《商品房买卖合同》的总价款4171811.95元相当（除《协议约定书》中确定的替冀振亮偿还的2000000元及利息外，还有2018年8月23日杨庆山、韩丽春、梁振涛、李某某之间的《三方借款确认单》中的1480000元）。但《三方借款确认单》是复印件，不是原件，万嘉和公司与杨庆山均对此不予认可，故《三方借款确认单》不符合证据的形式，也没有付款凭证佐证，无法证明债权形成的过程。另从《协议约定书》的内容来看，关于万嘉和建材商贸物流园第20幢1层102、103、112、113号房屋抵押在李某某名下，并非双方达成了以房抵债协议，而是以此对《协议约定书》中李某某享有的债权进行一个抵押性质的担保。现有证据无法证明李某某与杨庆山已经达成了合法有效的以房抵债协议。另从李某某在安宁区人民法院实现债权的过程来看，其既没有在起诉时举证借条形成之前已经存在的《协议约定书》，主张优先受偿，也未在执行阶段进一步主张以房抵债，这种行为完全与双方之间已就以房抵债达成协议相悖。故从法律和事实角度来讲，李某某与杨庆山之间并未达成合法有效的以房抵债合意，没有形成基于以房抵债的债权请求权；李某某及其权利继承人亦没有向万嘉和公司支付购房款，双方之间没有买卖房屋的事实，没有形成基于合同的债权请求权，故陈兰萍无权要求万嘉和公司交付112、113号房屋，也无权要求万嘉和公司承担违约责任。二、万嘉和公司的合同解除权是否成就。从万嘉和公司要求解除合同的理由来看，其认为出现了法律规定的合同解除情形，行使的是法定解除权。从万嘉和公司与李某某《商品房买卖合同》的订立过程来看，万嘉和公司与李某某之间本无债权债务关系，也无实际的商品房买卖行为发生，其只是接受债权人杨庆山的指示，将其已经抵偿给北京沃得沃机电安装有限公司甘肃第二分公司的万嘉和建材商贸物流园的部分房屋中的第20幢1层102、103、112、113号房屋，按照北京沃得沃机电安装有限公司甘肃第二分公司与杨庆山的指示，登记在了李某某名下，用于杨庆山担保其债务。其行为的性质是以买卖形式协助杨庆山完成了对其债务的抵押，履行的是一种附随性的协助义务。其与李某某之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但并无商品房的买卖行为发生。故万嘉和公司既案涉房屋的出卖人，也非抵押合同的抵押权人，无权解除合同。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第一百三十条《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定>》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回陈兰萍的全部诉讼请求； 二、驳回兰州万嘉和房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 已减半收取的本诉案件受理费568元，由陈兰萍负担，反诉案件受理费100元，由兰州万嘉和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 朱亮军 二〇二一年五月十三日 法官助理 赵一敬 书 记 员 王长莉