河北省吴桥县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0928民初325号 原告（反诉被告）：天津市凯成房地产咨询有限公司，住所地：天津开发区第二大街2号8门，统一社会信用代码：91120116712812488E。 法定代表人：王立军，总经理。 委托诉讼代理人：刘万海，天津进德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周卫东，天津进德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴桥惠城天泽房地产开发有限公司，住所地：吴桥县桑园镇太行道东侧中段，统一社会信用代码：91130928MA08PGHP73。 法定代表人：王洪江，经理。 委托诉讼代理人：董浩，河北衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦国营，河北衡泰律师事务所律师。 原告(反诉被告)天津市凯成房地产咨询有限公司（天津凯成公司）与被告（反诉原告）吴桥惠城天泽房地产开发有限公司（以下简称惠城天泽公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，被告惠城天泽公司对原告天津凯成公司提起反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告天津凯成公司委托诉讼代理人刘万海、被告惠城天泽公司委托诉讼代理人董浩、焦国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）天津凯成公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告签署的《世纪华苑（一、二、三、四期）独家销售代理合同》；2、请求依法判决被告返还原告保证金人民币500000元；3、请求依法判决被告给付原告违约补偿金人民币100000元；4、请求依法判决被告以600000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率为标准，自2020年9月4日起至实际给付之日至，向原告支付利息（截止到2020年10月28日利息为3456元，与本金合计603456元)；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告2018年6月份参与了被告的《世纪华苑（一、二、三、四期）项目全程策划及销售代理服务》（项目编码：JC2018-006CGZB)的投标。2018年6月16日原告收到被告的中标通知书。2018年7月9日原、被告双方签属了《世纪华苑（一二、三、四期）独家销售代理合同》。根据代理合同的约定，被告委托原告代理销售世纪华苑一、二、三、四期项目，总建筑面积190079平方米。原告按照该项目商铺、住宅等可销售总额的1.3%收取销售代理费。同时合同第八部分第五条约定：若因被告原因导致原告销售代理工作无法进行或完成，被告应一次性支付原告违约补偿金100000元。2020年3月10日原告按照合同的约定向被告支付履约保证金500000元。自2018年7月开始，原告招聘安排专职人员为被告提供与代理销售相关的工作。自2020年3月，原告按照被告的要求安排专业团队进驻被告项目工作场所，从事和代理销售有关前期工作。在此期间，原告为被告做了大量工作，产生了高额的费用成本。虽然原告一直在积极的履行代理合同，但是被告始终未办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目开工许可证、预售/销售许可证。销售代理的项目至今未开工建设。为了方式损失进一步扩大，经原、被告双方协商一致后，原告于2020年9月4日撤出现场销售人员。原告认为，由于被告迟延并怠于履行合同，导致双方签署的《世纪华苑（一、二、三、四期）独家销售代理合同》的合同目的已经无法实现。代理合同应予以解除，且被告应向原告返还保证金并承担支付违约补偿金的责任。原告为维护自身合法权益，现依法提起诉讼请求法院依法裁判。 被告（反诉原告）惠城天泽公司答辩如下：首先，答辩人与原告签订合同后一直在推进世纪华苑项目，吴桥县政府于2020年8月份先后召开两次规委会建设用地并研究通过了世纪华苑项目规划设计方案及世纪华苑项目土地合宗规划条件，时至今日答辩人已取得项目不动产权证及建设用地规划许可证。项目建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售/销售许可证正在积极办理过程中。故原告称答辩人始终未办理项目相关手续、迟延并怠于履行合同与事实不符;其次，原告并非按照合同约定在合同签订后即向答辩人支付履约保证金，而是在合同签订近两年后的2020年3月10日才支付50万元履约保证金；再次，2020年9月4日被答辩人撤出现场销售人员并未与答辩人协商一致，该撤场行为系被答辩人以其行为表明将不再履行合同，系根本违约。被答辩人诉状中表述“经原告与答辩人双方方协商一致后，原告于2020年9月4撤出现场销售人员”，如果该表述可以理解为双方已于2020年9月4日已经协商一致解除合同（即“已经约定解除”），那么，被答辩人在本次诉讼中又以“合同目的已经无法实现”诉请法院解除，行使所谓的“法定解除权”，可以得出，原告在本案诉至贵院之前双方并未协商一致解除合同才行使其所谓的“法定解除权”这一结论。近而，可以得出原告于2020年9月4日撤出现场销售人员行为其实并未与答辩人协商一致，是其单方根本违约行为。答辩人随后于2020年10月27日向被答辩人发函，明确要求原告“限期继续履行合同，否则解约”，而被答辩人在限期内并未履行。故双方销售代理合同解除之日应为答辩人限期履行期限届满之日，已行使合同法定解除权的是答辩人，而非被答辩人。故原告诉请贵院解除合同之诉求已无事实基础。最后，销售代理合同及招标文件已就项目状况及销售代理周期等进行了清楚表述，原告在充分考虑潜在的全部商业风险并综合考虑能够实现其合同目的后才与答辩人签订合同，而现在又以合同目的无法实现为由要求解除合同显然不能成立。综上，原告行使法定解除权无事实及法律依据，原告撤场行为构成根本违约，恳请法院驳回原告全部诉求。 被告（反诉原告）惠城天泽公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方于2018年7月9日签订的《世纪华苑（一、二、三、四期）独家销售代理合同》：2、判令反诉被告支付原告补偿金100000元；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金100000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年7月9日，反诉原告与反诉被告双方签订了《世纪华苑（一、二、三、四期）独家销售代理合同》。在合同履行过程中，反诉被告在未与反诉原告协商一致的前提下，于2020年9月4日撤出世纪华苑项目城市展厅全部销售人员，其行为已经表明不再履行合同义务，其应对其毁约行为承担违约责任。根据双方签订的《世纪华苑（一、二、三、四期）独家销售代理合同》相关规定，特提出反诉，以维护反诉原告合法权益。 原告（反诉被告）天津凯成公司辨称：1、同意解除双方的独家代理销售合同，但解除合同系被告违约所导致，原告依法行使解除合同权，被告应承担解除合同的法律后果，因被告存在根本违约行为，其二、三、四项诉讼请求无法律依据，应予全部驳回。理由：1、根据销售代理合同第二部分工作期限的约定，销售代理周期为24个月，自双方签订协议开始起算，但截至目前，被告开发的项目尚未有任何动工，也未办理销售许可证，根本就不具备履行合同的条件，原告提前安排工作人员进场是为了双方的共同利益而做出的有益于被告一方的行为，提前进场也不属于合同约定的原告应负的义务，2020年9月4日原告工作人员撤出城市展厅，双方依法办理了交接，不应视为原告以自身行为表示不再履行合同，而是在合同目的根本无法实现无法继续履行的前提下为防止双方损失进一步扩大，经双方协商一致后且办理完毕交接后离开的场所，不应视为原告的违约行为，合同签署后截至本次开庭被告的开发项目仍不具备开工和销售条件，被告未积极推进工程项目建设，以自身行为表现出不再履行合同的主观目的，因此，被告的行为构成根本违约。 经审理查明：2018年5月，惠城天泽公司将其世纪华苑（一、二、三、四期）项目全程策划及销售代理服务面向社会公众进行招标，项目编码为：JC2018-006CGZB。该招标文件第三条第一款（3.1）约定：本项目住宅销售周期：自预售许可证颁发之日起24个月。2018年6月6日，天津凯成公司向惠城天泽公司发出投标函，该函第一条约定：根据你方招标工程项目编号为JC2018-006CGZB的世纪华苑（一、二、三、四期）项目全程策划及销售代理服务招标文件，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经考察和研究上述投标文件的投标须知、合同条款及其他有关文件后，我方资源以项目策划销售费用为项目销售总额的百分之1.3投标，其中，策划费为人民币零元，详见后附投标报价方案，按上述合同条款，承包上述项目。并按合同法履行履行自己的全部责任。第二条约定：我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件（如有时）及有关附件。2018年6月16日，惠城天泽公司向天津凯成公司发出中标通知书，确定中标单位为天津凯成公司。其中，招标代理单位为河北今创工程项目管理有限公司，见证单位为吴桥县公共资源交易中心。2018年7月9日，惠城天泽公司与天津凯成公司签订《世纪华苑（一、二、三、四期）独家销售代理合同》，该合同第二部分第一款约定：委托销售代理工作期限：该项目自甲（惠城天泽公司）乙（天津凯成公司）双方正式签订合同之日起至本项目整体销售率达到90%（含）以上止，预计销售代理期限为24个月。该合同第六部分第五条第一款（5.1）约定：乙方付给甲方履约保证金不低于50万元（现金，打入甲方指定账户）。2020年3月10日，天津凯成公司按照销售代理合同之约定，向惠城天泽公司支付履约保证金500000元。 另查明：世纪华苑（一、二、三、四期）项目至庭审辩论终结前未能办理完毕商品房预售/销售许可证。 以上事实有原、被告陈述，招标文件、投标函、中标函、销售代理合同、工行业务汇款单、收据等证据在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。上述规定属于法律的强制性规定。所谓“背离合同实质性内容”是指对合同中的标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的实质性变更。本案中，原告天津凯成公司与被告惠城天泽公司在招投标后签订的销售代理合同，将招标文件约定的销售周期中的起始时间从颁发预售许可证之日起调整为双方正式签订合同之日起，因房屋预售许可证至今仍未能办理，故属于对合同履行期限的实质性变更，背离了招标文件实质性内容，违反法律强制性规定，该履行期限的约定应属无效条款。 因被告办理相关手续周期过长，至法庭辩论终结前，所需手续只办理了一小部分，致使合同履行期间难以确定，原被告双方均要求解除合同，应予准许。本案中，原被告均不存在因违约而应当承担违约责任的问题，合同解除后，被告取得原告的保证金已无合法根据，应予退还，双方各自的损失应由各自承担。对于原告有关利息之主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力》的若干规定第一条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)天津市凯成房地产咨询有限公司与被告（反诉原告）吴桥惠城天泽房地产开发有限公司2018年7月9日签订的《世纪华苑（一、二、三、四期）独家销售代理合同》； 二、被告吴桥惠城天泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起，7日内返还原告天津市凯成房地产咨询有限公司保证金500000元； 三、驳回原告天津市凯成房地产咨询有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告吴桥惠城天泽房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9835元，减半收取计4917元，由原告承担886元，由被告承担4031元。反诉费用2150元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 员 谢荣坤 二〇二一年五月二十八日 法官助理 张亚利 书 记 员 刘连贵