德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0603民初919号 原告：绵竹市天河房地产开发有限责任公司，住所地四川省绵竹市剑南镇滨河东路二段马尾河1#合同区，统一社会信用代码91510683714431224C。 法定代表人：任会林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈灵，四川康伦律师事务所律师。 被告：四川缪斯印象健身服务有限责任公司，住所地四川省德阳市珠江东路133号印象戛纳22栋1-1号、1-2号、2-1号，社会统一信用代码91510600MA6802TD1P。 法定代表人：张鑫。 委托诉讼代理人:陈华,四川泰仁(德阳)律师事务所律师。 被告：张鑫，男，1991年6月12日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 被告：刘波，男，1989年5月25日出生，汉族，住四川省中江县。 被告：四川缪斯极木体育文化传播有限公司，住所地四川省德阳市鞍山路68号力创.天籁福2栋2-1、2-2号，统一社会信用代码91510600MA632NAAXK。 法定代表人：缪国珲。 原告绵竹市天河房地产开发有限责任公司（以下简称天河房产公司）与被告四川缪斯印象健身服务有限责任公司（以下简称缪斯健身公司）、张鑫、刘波、四川缪斯极木体育文化传播有限公司（以下简称缪斯体育公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理。2021年3月16日本院依法适用简易程序公开开庭审理，原告天河房产公司的委托诉讼代理人陈灵，被告缪斯健身公司的法定代表人张鑫及其委托诉讼代理人陈华、被告刘波、张鑫、被告缪斯体育公司的法定代表人缪国珲到庭参加诉讼。庭审中被告缪斯健身公司答辩称对原告的违约行为给其造成的损失要求提起反诉，本院针对缪斯健身公司的请求当即休庭，因被告缪斯健身公司未在规定的期限内提交反诉申请，2021年4月14日本院依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告天河房产公司的委托诉讼代理人陈灵，被告缪斯健身公司的法定代表人张鑫及其委托诉讼代理人陈华、被告刘波、张鑫、被告缪斯体育公司的法定代表人缪国珲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天河房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缪斯健身公司向原告支付拖欠的租金285000元及违约滞纳金（按照日万分之五分段计算，2020年5月1日至7月30日的租金95000元从2020年4月21日起计算至2021年1月30日，2020年8月1日至10月30日租金95000元从2020年7月21日起计算至2021年1月30日，2020年11月1日至2021年1月30日的租金95000元从2020年10月21日起计算至2021年1月30日；2.被告缪斯健身公司向原告支付为实现债权而支付的律师费2万元，水费及滞纳金66345.55元，物业费77426元，保全担保费800元；3.被告张鑫、刘波、缪斯体育公司在被告缪斯健身公司公司章程规定的认缴范围内对拖欠原告的租金及违约金滞纳金、实现债权的费用承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年11月9日签订《印象.戛纳会所租赁合同》及补充协议，根据该合同约定，租金按照季度计算，并约定2020年2月1日至2020年4月30日作为第一季度，作为免租期后计算租金的起点。以此类推，从2020年5月起应于每季度上月底10日前及时支付下季度租金，并约定了逾期支付租金的违约责任。被告缪斯健身公司拖欠原告租金，另缪斯健身公司股东未实际缴足资金100万元，在合同履行期限内擅自减资至10万元，股东应承担连带清偿责任。原告为维护合法权益遂诉至法院。庭审中原告称主张的滞纳金实为违约金。 缪斯健身公司辩称，一、在2020年10月23日原告向答辩人发出催收函后，答辩人将房屋交给了原告，租赁合同已终止，租金应当计算到2020年10月底；二、答辩人已缴纳的押金8万元可抵扣租金；三、原告的违约行为导致答辩人不能使用面积为143.2平方米，应当扣减相应的租金；四、因疫情导致答辩人三个月没有开业，请求扣除两个月的租金63200元；五、原告主张的违约金过高，本案系因原告违约导致的，因此被告不承担违约责任、律师费、滞纳金、诉讼费、保全费等费用。五、租赁房屋一直漏水，答辩人找原告协商，原告承诺修理好漏水问题再收取租金;六、公司减资是按照程序进行的，不存在逃避债务的行为;七、在2020年11月28日，原告已经派驻工程队进驻涉案房屋一、二楼进行装修，并没有通知答辩人。 张鑫辩称，公司减资程序是按照法律规定进行的，减资前答辩人登记出资是5万元，减资后出资是1.5万元，实际上答辩人的出资不只5万元。 刘波辩称，原告起诉的租金285000元及律师费2万元过高，依法不应予以支持；答辩人非缪斯健身公司的股东，2020年9月1日，答辩人将所有的股权转让给了孔祥吉，不承担付款义务；答辩人进行股权转让、股东变更登记经过法定程序，不存在恶意逃避债务的情形。 缪斯体育公司辩称，对原告请求的租金和违约金等，答辩意见与缪斯健身公司一致，减资程序是合法的，且在2019年7月就已经进行了减资。 本院经审理，查明事实如下： 2019年7月25日，原告（甲方）与被告缪斯健身公司（乙方）签订了《印象.戛纳会所租赁合同》，约定甲方所属会所（含室内恒温游泳池，并附图）使用面积1814.57平方米；及设施设备（另附清单）同意租赁给乙方经营使用。租赁期限共6年，自2019年8月1日至2025年7月31日。乙方如提前终止协议，至少提前3个月书面申请协商。乙方向甲方支付租金，按季度计算，租赁当年第一年前六个月免租（装修），合计租金壹拾玖万元整，第二年租金三十八万元整，第三年起每年租金按上一年租金的5%递增，合同签订后7个工作日内乙方支付免租后第一季度租金（95000元）到甲方指定账户（第一季度时间为2020年2月1日至2020年4月30日），从2020年5月起应于每季度上月底10日前付清下季度租金。乙方向甲方支付押金8万元，租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内墙面、地面、设施设备无损坏的情况下，押金由甲方退还乙方。若乙方未能在规定的时间内向甲方缴纳下一季度的租金，甲方有权按照当年租金千分之五/日征收滞纳金。乙方承担经营所需的各项费用，包括物业管理费、水、电、气、网络等费用。在租赁期内若乙方提前解约，必须提前三个月通知甲方，同时甲方所收取的押金不予退还乙方，甲方将乙方已交租金中扣除该房屋实际租住天数的租金后的剩余租金退还给乙方。任何一方违约导致产生的诉讼费、律师费等均由败诉方承担。2019年8月30日，双方签订了《印象.戛纳会所租赁合同补充协议》，约定甲方需在2019年10月15日前完成乙方租赁区域与业主委员会所属区域的水电分离改造；一楼旋转楼梯及水景的拆打、旋转楼梯敲打之后的封顶需在2019年10月15日前完成。被告缪斯健身公司在2020年10月以后未再正常经营，将租赁房屋钥匙交给了物业公司，室内健身器材等物品至今仍在租赁房屋内。 另查明，1.缪斯健身公司承租的瑜伽室（面积120.61平方米）及楼梯下面部分场地（面积23.25平方米）因漏水、积水,原告未整改到位未能实际使用。 2.案涉房屋水费及违约金截止2020年10月合计42515.3元。原告提供的四川悦瑞物业管理有限公司2021年3月9日出具的《工作衔接函》中载明为缪斯健身公司提供物业服务，代收电费“2019年8月1日至2020年2月29日由于是总表，分摊后2800度，电费+电损+服务费3360元，2020年3月1日至2020年11月30日，共计18865度，电费+电损+服务费22638元”。案涉租赁房屋所在小区物业在被告缪斯健身公司租赁期间变更了两次，2020年2月1日，由原来的四川圣爱融创资产管理有限公司变更为四川悦瑞物业管理有限公司，2020年11月18日后变更未成都金房物业集团有限责任公司。商业类物业管理费收费标准一直为1.5元/平方米.月，物业出具的函件中租赁房屋物业费按照1800平方米计算。 3.2019年7月26日，被告缪斯健身公司的公司章程约定，公司注册资本为100万元，其中刘波出资80万元，张鑫出资5万元，缪斯体育公司出资15万元，出资形式为货币。出资期限为2069年12月30日前。2020年7月13日，缪斯健身公司股东会决议决定进行减资，在《西南商报》上发公告，通知债权人了结相关债权债务手续。2020年9月3日，缪斯健身公司股东会决议载明，全体股东一致同意减少公司注册资本，由原来的100万元减少到10万元，具体出资为张鑫0.5万元，刘波8万元，缪斯体育公司出资1.5万元，全体股东一致同意刘波持有的公司股权8万元现转让3.178万元给孔祥吉，转让金额为0万元；转让4.822万元给张鑫，转让金额为0万元，其他股东放弃优先受让权。2020年9月3日，缪斯健身公司新的公司章程约定注册资本10万元，张鑫出资5.322万元，孔祥吉出资3.178万元，缪斯体育公司出资1.5万元。2020年9月7日，德阳市市场监督管理局对缪斯健身公司注册资本变更、章程备案登记申请准许变更。 4.原告与四川康伦律师事务所签订了《委托代理合同》，委托四川康伦律师事务所陈灵律师代理本案，支付律师费20000元。原告对被告财产申请保全，向永安财产保险股份有限公司支付担保费800元。 以上事实，有当事人陈述、《印象.戛纳会所租赁合同》及补充协议、水费清单、物业服务合同、缪斯健身公司公司章程、股东会决议、委托代理合同、转账凭证、发票等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告与被告缪斯健身公司的租赁合同是否解除；二、原告的诉讼请求各项金额如何认定；三、张鑫、刘波、缪斯体育公司是否应当在认缴出资范围内承担连带清偿责任。 关于争议焦点一，被告缪斯健身公司辩称其在2020年10月已撤离，按照原告要求将钥匙交给了物业，双方的租赁合同已经在2020年10月予以了解除。本院认为提前解除租赁合同应当双方达成合意，且完成租赁房屋交接退还手续。本案中由于原告不认可与缪斯健身公司协商解除了合同，而缪斯健身公司又未提供原告同意解除合同的相应证据予以佐证，故本院对被告缪斯健身公司的辩解意见不予采纳，双方的租赁合同至今未解除。被告辩称在2020年11月原告已经派驻工程队进驻案涉房屋对一、二楼进行装修，没有通知被告以此可证明原告已经收回房屋自己利用，本院认为被告未提供相应的证据证明原告擅自收回一、二楼房屋另行装修使用，根据本院组织双方实地查看，原告装修的二楼房屋是与涉案租赁房屋无关的用于物业的办公区域，另同时就租赁给原告的区域进行了漏水维护修缮，并不存在原告诉称的租赁房屋原告收回装修另行使用的情形。 关于争议焦点二，原告与被告缪斯健身公司签订的《印象.戛纳会所租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务。被告租赁使用房屋应当向原告支付租金、物业费等各项费用。关于租金，因原告原因致使租赁房屋中的瑜伽室及旋转楼梯下面部分面积合计143.86平方米被告缪斯健身公司未能实际使用，相应租金应当扣减，截止2021年1月30日租金为285000元*（1-143.86/1814.57）=262405元，被告辩称原告承诺修理好漏水问题再收取租金，依据是与原告工作人员的微信聊天记录“那我就开始弄了的时候，我们再来谈这个事情”，本院认为上述聊天记录并不能得出原告承诺“修理好漏水问题再收取租金”的结论，关于被告辩称的疫情期间租金减免的问题，疫情期间租金减免只是倡导性建议，原告不同意减免租金，故本院对被告该项辩解意见不予采纳。被告辩称支付的押金应当扣减，本院认为根据租赁合同，被告拖欠租金，并不符合押金退还抵扣的条件，且原告也不同意，故本院对被告辩解扣减押金本院不予支持。对原告主张的违约金，被告认为过高，本院对其抗辩予以采信，酌情支持逾期缴纳租金的违约金为9000元（截止2021年1月30日）；原告主张的律师费20000元符合租赁合同约定，本院予以支持。截止2020年10月的水费及滞纳金42515.3元本院予以支持。关于原告主张的电费，原告主张的电费包含了2020年11月份的电费，因被告缪斯健身公司在2020年10月已停止经营，对此原告也予以认可，故11月份的电费应予扣减，因目前原告无法举证扣减的具体金额，本院对原告的该项主张本院不予支持，原告核实后可另行主张。原告主张的物业费，被告抗辩物业公司曾承诺不收物业费，但无证据证明，本院不予采信，根据租赁合同，物业费由被告缪斯健身公司承担，截止2021年2月28日的物业费（1800-143.86）平方米*1.5元/月.平方米*19个月=47199.99元；原告主张保全担保费800元没有合同约定及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，原告认为缪斯健身公司的三股东因为减资应当在公司章程规定的认缴范围内对欠付原告的所有债务承担连带清偿责任。本院认为，公司注册资本由原来的100万元，约定2069年12月30日前出资到位，在三股东并未实际足额出资到100万元的情况下中途减少注册资本到10万元，原告未能证明三股东实际从公司抽逃出资导致公司责任财产减少，未能证明三股东的减资行为给其造成了损失，应承担不利的法律后果，故本院对原告请求三股东承担连带清偿责任不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告四川缪斯印象健身服务有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告绵竹市天河房地产开发有限责任公司支付截止2021年1月30日的租金262405元及截止2021年1月30日的违约金9000元，合计271405元； 二、被告四川缪斯印象健身服务有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告绵竹市天河房地产开发有限责任公司支付律师费20000元，水费及滞纳金42515.3元，截止2021年2月28日的物业费47199.99元； 三、驳回原告绵竹市天河房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3162元，诉讼保全费3020元，合计6182元，由被告四川缪斯印象健身服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  陈利蓉 二〇二一年五月十三日 书记员  张华敏