贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4715号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权），系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201110175971。 委托诉讼代理人：陶东菊（一般授权），系贵州四立律师事务所实习律师，证号：23072007219028。 被告：陈玉琳，女，仡佬族，1974年11月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：李祚明，住贵州省毕节市七星关区，系陈玉琳之夫。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称至判决主文前简称“新进物业公司”）与被告陈玉琳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日登记立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人余进江、陶东菊及被告陈玉琳的委托诉讼代理人李祚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业管理服务费2316.8元，并以2316.8元为基数，从2019年11月1日起按日3%向原告支付滞纳金。2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年7月10日，原告与毕节兰园花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节兰园花园业主委员会系合同甲方），毕节兰园花园业主委员会通过协议选聘方式将毕节市兰园花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；商铺1.3元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位卫生费按每月30元收取，物业费按月支付。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日，双方续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.3元／月／平方米；餐馆、医院类1.5元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30元收取，物业费按月支付等；合同期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。2015年6月30日，双方再次续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.3元／月／平方米；餐馆、医院类1.5元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30元收取，物业费按月支付等；合同期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服，直至2018年1月14日，原告与毕节兰园花园业主委员会续签了《物业管理服务合同》，毕节兰园花园业主委员会继续将毕节市兰园花园小区物业继续委托给原告实行统一管理服务。合同约定：委托管理期限为一年。收费标准为：高层1.00元／月／平方米；多层0.60元／月／平方米；商铺、超市、麻将馆、医院、餐饮类1.5元／月／平方米。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为当月1号至10号。合同还约定：业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，原告有权要求业主委员会向业主、物业使用人催缴，逾期不交纳的，从滞纳之日起按每天3%的比例向业主收取滞纳金。物业服务合同约定一年期满后，双方未另行签订《物业管理服务合同》，但原告一直对兰园花园小区进行物业管理，直到2019年10月31日。兰园花园业主委员会与原告达成一致协议，终止原告对兰园花园的服务管理，解除双方物业管理服务关系。期间，被告缴纳物业管理费至2018年2月28日，2018年3月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费，被告一直未缴纳。经原告多次催促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告在毕节市住房为高层（电梯）住房，面积为115.84平方米。原告认为：原告与毕节兰园花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为兰园花园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求为谢! 被告陈玉琳书面辩称，答辩人所居住的毕节市（以下简称Ｄ栋）楼房所属区域在新进物业管理过程中存在如下情况。一、新进物业在2019年1月14日服务合同到期时，因广大业主对其服务不满意，要求业委会更换物业公司，所以业委会未与该公司签订继续服务的《物业合同》，但新进物业单方面“强制霸道”提供“服务”，本人并未与新进物业续签合同，业委会也并未续签合同，请问新进物业属于强制和霸道行为，本人不接受新进物业强加的霸道的服务费。根据《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。所以在对双方没有任何约定的前提下，业主何来违约一说？哪里有违约金一说？二、我觉得即使法院认可了物业公司的“强制服务、霸王服务”一说，你方起诉的2019年1月14日-2019年10月31日的服务期，根据你方贴出的退出服务公告，以及业委会发函要求你方退出兰苑的时间节点时间也是2019年6月22日。且新进物业在此服务期间对公共设施设备的维修、维护、管理极不完善，不到位，服务极差。Ｄ栋楼宇内的电梯带病运行，长期出故障而停运，给我户出行带来不便，给家人心理及人身安全带来严重的威胁（附图1）;Ｄ栋楼的楼道吊顶、入户水管、墙壁等被破坏无人管理，给我户日常生活带来严重不便（附图2）;离Ｄ栋楼房最近的小区东门值班室一直无人值守，任由不明身份人员、外面摩托车辆随意出入，存在极大的人身和财产安全隐患（附图4）。三、栋楼房内的门禁系统由新进物业从房开公司承包安装建设，经多次催促后新进物业才开始安装建设，但新进物业公司撤离兰苑花园后，未移交门禁相关系统给康旭物业公司，业主因受到门禁系统的限制，不能回家，只得将入户的门禁系统钥匙损坏，所有业主才能回家，目前800元门禁系统已经作废，这笔费用需由新进物业为此买单（附图3）。四、根据《民法典》第二百七十五条，“占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但新进物业在物管公司却巧立名目，利用Ｄ栋楼前平台，共有的道路，收取业主80元／月的车位使用费、高额临时停车费（第一小时3元，时间每增加一小时递增1元）和卫生服务费（附图5）;且2017年11月15日，兰苑花园小区第三届业主委员会致函给新进物业，要求其清算2012年以来的相关公共收益，但新进物业公司却以时间隔太长为由，拒提供相关票据（附业委会函件和新进物业回函）。请问新进物业:我们的公共收益如何算？所以请求法院要求新进物业算清公共收益，我方将根据多退少补原则，该交物业费的，我方一定缴纳，该对方补还我们的，也要求新进物业补还。2019年1月14日至今，上述新进物业管里有限公司对Ｄ栋以及我本人相关服务及管理极不到位、不完善，给我及家人带来不安全因素和财产损失，新进物业严重违反《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》《贵州省物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法律法规的相关条、款、项以及未严格履行《物业服务管理委托合同》的违约行为。答辩人请求毕节市七星关区人民法院明查事实真相，给予答辩人合法权益保护，撤销原告毕节市新进物业管理有限公司将答辩人列为被告的起诉，驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告陈玉琳口头辩称，消防整改是经七星关区消防支队下发整改通知书，新进物业视而不见，导致2017年9月8日火灾发生的时候，消防车无法从前门进入，只能从后门逆袭进入，导致时间延迟20多分钟。 本院经审理认定事实如下：2013年7月10日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2014年6月30日止（合同期限届满，甲乙双方无异议时，本合同自动顺延一年），合同还约定其他事项；2015年6月30日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务委托合同》1份，合同约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2016年6月30日止，合同期限届满后，经甲、乙双方协商后，可再续签合同。2018年1月14日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务合同》1份，合同约定：甲方将位于贵州省毕节市，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。服务事项包括：1、房屋共有部位的养护和管理，2、共用设施、设备的养护、运行和管理，3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理，5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理6、公共环境卫生的清洁和垃圾的收集、清运……。管理期限为1年，管理服务费通：高层1.00元／平方米／月，多层0.60元／平方米／月，补充事项：“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改，若无变化，按原合同执行”。服务合同还约定其他事项。从2013年原告入住该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，即一直都是原告对该小区提供物业服务至今。被告陈玉琳系“兰苑花园”Ｄ2-6-2号房屋业主，该房屋建筑面积115.84平方米，其入住后，物业服务费交至2018年2月28日，从2018年3月1日起至2019年10月31日的物业管理服务费2316.80元（1.00元／平方米×115.84×20个月），被告尚未支付。原告在管理过程中对秩序巡逻签到、小区设施、管道、垃圾清运等提供了相应的服务，履行了主要的管理职责。原告在物业管理服务过程中，管理不充分，如电梯、消防、公共通道、门禁、卫生管理存在一定的问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明：2019年11月8日，“兰苑花园”业主委员会形成兰苑业委纪要【2019】3号会议纪要，会议记载：座谈中七星关区房产局梁局长、汤副局长（建议）大家……并摊牌新进公司目前就解决问题的意见：……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，同时要求业主委员会协助新进公司向业主收缴。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证质证，本院予以收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2018年3月1日至2019年10月31日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费。对被告答辩称其有理由不交纳物业管理费的理由不充分，已违反合同的约定，故本院不予以支持。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即2,316.80元×80%=1,853.40元。对被告主张合同到期，答辩人所在的小区没有与被告签订物业服务合同。对该主张，虽然属实，但是从2013年7以来，均是原告在该小区提供物业服务，除了原告外，没有其他任何物业公司对该小区提供物业服务，且虽然原告与该小区业委会未签订物业服务合同，但原告实际已在该小区提供了物业服务，小区业委会对此未提出任何异议，该小区业委会在2018年1月与原告签订物业服务合同，并于2019年11月8日形成兰苑业委纪要【2019】3号会议纪要，会议纪要中“……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，……”能证明被告服务时间应截止2019年10月31号，故对被告主张在此期间不存在支付物业费的意见，本院不予以支持；对被告主张2019年1月15日之后，小区与原告无物业服务合同，原告主张该期间的物业服务费无法律依据。根据双方合同的补充事项：“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改，若无变化，按原合同执行”。说明在原告与小区业委会未对相关事项签订补充或者修改等的情况下，按原合同执行，即在原告与小区业委会对履行合同还未存在异议（修改、补充、解除、终止等），原告还继续对小区进行物业服务的情况下，仍按原合同执行。因此，对被告的该抗辩理由，本院也不予以支持。对被告主张公共收益抵扣物业费的抗辩，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，原告要求被告支付物业服务费2,316.80元的诉讼请求，本院予以支持1,853.40元。对原告违约金（滞纳金）的诉讼请求，因在本案中，原告及被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈玉琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2018年3月1日起至2019年10月31日期间（共20个月）的物业管理服务费1,853.40元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已按简易程序减半），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告陈玉琳负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二一年五月二十七日 书记员  王 贵