河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5527号原告(反诉被告)：郑州居然之家欧凯龙北龙湖购物中心有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区中州大道**办公楼**。法定代表人：张健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：寇华，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李麟波，河南辰中律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑州微光家居用品有限公司，住所地，住所地河南省郑州市金水区丰庆路东、银河路********iv>法定代表人：任懋阳，总经理。被告：任懋阳，男，1988年9月1日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。二被告共同委托诉讼代理人：马静，河南尤扬律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：蔡子恒，河南尤扬律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑州居然之家欧凯龙北龙湖购物中心有限公司（以下简称“居然之家”）与被告（反诉原告）郑州微光家居用品有限公司（以下简称“微光公司”）、任懋阳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人寇华、李麟波，被告（反诉原告）微光公司及被告任懋阳的共同委托诉讼代理人马静、蔡子恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告支付租金、物业管理费、市场管理费、保险费共计233177.9元、滞纳金24404元（计算至2020年11月27日），共计257581.9元，及起诉之日至实际支付日的滞纳金（以233177.9元为基数，按每日千分之一利率计算）；2、二被告向原告支付违约金78093元；3、二被告向原告支付原告为实现自身权利发生的律师费10300元；4、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年7月15日，原被告双方签订了居然之家招商合同（2020版）（合同编号为1218003052920001），被告租用原告商场1218-1-D-007号摊位经营微光品牌家居饰品。同日，双方签订了补充协议。双方主要约定：租赁期限自2020年7月15日至2021年5月31日；租赁摊位面积共计793.63平方米；每平方米日租金1.64元，租金按季度支付，支付期限为该季度上月15日前；每平方米日物业管理费0.7元，物业管理费按季度支付，支付期限为该季度上月15日前；保底销售额为1000元/平方米/月；未到达保底销售额的，市场管理费按1000元/平方米/月×793.63平方米×1%的标准收取，并于每月25日前支付上月的市场管理费；未达到保底销售额的，广告促销费按1000元/平方米/月×促销天数/该月天数×793.63平方米×2%的标准收取，并于每月25日前支付上月的广告促销费；商户（被告）未按照合同约定向商场（原告）支付租金等费用的，每日按未付金额的1‰向商场支付滞纳金；有逾期形成欠费的，商场视同商户违约，有权随时终止合同并追究违约责任；因商户违约导致合同提前终止的，商户还须赔付商场相当于60天租金的违约金；乙方向甲方支付保险费共计1724.61元。2020年7月26日，被告在商户装修管理手册（商户编号：0030529，商户名称：微光）签字确认，手册载明：装修单位为微光家居，现场负责人为被告任懋阳，装修地点为1218-1-D-007，施工起止日期为2020年7月26日至9月26日。合同签订后，原告全面履行了合同义务。但被告自2020年7月15日正式启租后经常出现停工现象，装修进度缓慢，未在施工期内实际完成装修进场，且被告自启租日起欠付各项费用，几经催缴仍拒不缴纳。因被告经原告多次合理催告后仍拖欠费用，双方合同于2020年11月27日提前终止。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告微光公司辩称，一、居然之家所诉不实，该公司在招商甚至是合同签订后均承诺“免交前半年即2021年7月15日即入场至2021年1月15日的商铺租金、管理费，减收押金6万元”，但微光公司入驻装修后，居然之家就以公司政策批不下来为由，要求微光公司缴纳各种费用，并将租金增至12万元。居然之家在合同签订过程中，误导微光公司，采取减免费用的方式欺诈招商，诱使微光公司以优惠政策入驻，造成双方争议，虽然微光公司投入了大量人员、资金，招聘员工、装修场地、投放广告、采购产品，为开业准备，但也因为争议，在不知道具体的租金等内容的情况下更无法履行合同，微光公司无法预测居然之家究竟要收取多少租金和费用，不得不停工适时止损，故微光公司无违约行为，不应当承担任何责任；居然之家在合同签订过程中存在欺诈行为，该合同依法应当撤销。二、在进一步与居然之家多位领导进行沟通后，确认了租金、管理费的数额、先交后减承诺，确认了在2020年11月30日前交费9万元，在2020年12月15日前交费9万元。虽然经历了疫情，各个公司都面临经营的各种困难，虽然微光公司外部压款较多，但公司负责人员仍积极想办法筹措资金，但还未到双方确定期限，居然之家就发出撤场通知，不仅违反其承诺要求微光公司支付各种费用18万多元，还要求微光公司提前三日支付，至此微光公司对居然之家的商业信誉毫无信心，故及时止损，不再要求继续履行合同。故违约的是居然之家，不是微光公司，居然之家的要求毫无事实根据，依法应当驳回其诉讼请求。三、居然之家所签订的合同及附件均系格式条款格式合同，对微光公司权利的限制并未尽到提示义务，相关条款无效，另外上述文件均未实际履行，而是以居然之家相关领导口头意见作为依据，按照双方约定，违约的是居然之家，并非微光公司，请法院依法驳回居然之家的诉讼请求。被告任懋阳辩称，同微光公司的答辩意见，另补充，任懋阳按照居然之家的要求代表微光公司签字，合同系居然之家提供的格式合同，且双方在履行中并未按照合同约定履行，居然之家亦未尽到提示义务告知任懋阳作为担保人在合同中签字承担责任，故合同无效，任懋阳不应承担担保责任，请求依法驳回居然之家的诉讼请求。反诉原告微光公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告居然之家赔偿微光公司损失660000元；2、反诉费用由反诉被告居然之家承担；3、依法撤销反诉原、被告之间签订的居然之家招商合同及相关附件。事实与理由：2020年7月上旬，居然之家要求微光公司进驻其商场，承诺免收半年的租金、管理费费用等优惠条件，综合核算成本后，微光公司同意入驻。但微光公司入驻启动装修后，居然之家以各种理由催缴各种费用，致使微光公司多次出现停工，并浪费了大量精力与居然之家沟通协商。2020年11月，微光公司装修已完成大部分，居然之家通知微光公司要求其撤场、终止合同。期间，微光公司为入驻居然之家商场预定了各种家具、家居用品等，居然之家违反招商承诺、单方面终止合同造成微光公司损失巨大，现居然之家又要求微光公司支付租金等各种费用，故微光公司提起反诉。反诉被告居然之家辩称，一、本案系微光公司违约导致合同解除，微光公司请求居然之家赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院依法不应予以支持。2020年7月15日，居然之家与微光公司签订了居然之家招商合同（2020版）（合同号1218003052920001）及补充协议，微光公司租用居然之家商场1218-1-D-007号摊位经营微光品牌家居饰品。合同签订前，原告已将约定摊位交付微光公司，但微光公司从未支付过租金、物业管理费、市场管理费等。居然之家多次催缴未果，根据招商合同补充协议约定，有权单方面解除招商合同。2020年11月26日，居然之家向微光公司送达关于微光场地违约的撤场通知，招商合同于2020年11月27日解除。微光公司上述违约行为导致了招商合同的解除。根据城镇房屋租赁合同司法解释第11条的规定，微光公司请求居然之家赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院依法不应予以支持。二、依据双方约定，居然之家无需赔偿微光公司装修费及相关损失。根据合同约定，如因微光公司原因提前撤场，装修费一律不予赔偿，且未经居然之家同意，微光公司不得对原有装修进行拆除。合同终止后，微光公司负有按时撤场并无条件完好交付所租赁场地的义务，若微光公司在规定时间内未撤场，居然之家有权清场并且无需承担因此给微光公司造成的任何损失。本案中，因微光公司拒不支付到期租金、物业管理费、市场管理费等构成违约导致招商合同解除，且其未在规定时间内撤场，依据双方约定，居然之家无需赔偿微光公司装修费及相关损失。三、微光公司提交的工程定购协议所涉法律关系与本案法律关系不同，且微光公司不能举证证明所诉金额。订购协议所涉法律关系与本案法律关系不同。微光公司与第三人特莫锐公司所签订购协议，是买卖合同。微光公司与居然之家所签招商合同，是租赁合同。二合同对应法律关系不同，没有关联性。微光公司所称购买家具、家居用品的花费不构成信赖利益损失，无权要求居然之家进行赔偿。所谓的信赖利益损失，是指一方实施某种行为后，足以使另一方对其产生信赖（如相信其会订立合同），并因此而支付了一定的费用，后因对方违反诚信原则使该费用不能得到补偿。居然之家不存在违反诚信原则的情形，微光公司购买所称家具、家居用品也无需依赖于居然之家行为，且上述商品价值不存在损失。故微光公司购买上述商品的花费不构成信赖利益损失，而是其自身经营投入，无权要求居然之家进行赔偿。居然之家未实际占有或使用上述商品，也未对其造成损毁，依法依约无需赔偿。上述商品未实际交付居然之家，也未存放于所租赁商铺内，也不是形成附合的装饰装修物。居然之家自始未见过上述商品，对其不存在占有或使用行为，更不会对其造成损毁，依法依约无需赔偿。微光公司未举证证明其支出金额与诉请金额相一致，应承担举证不利的法律后果。订购协议仅能证明微光公司对约定家具、家居用品的购买意向。微光公司未提交支付凭证、银行流水及发票等相关证据证明订购协议约定费用已实际支出。订购协议合同标的金额75792元，与微光公司诉请中660000元损失存在巨大差距。微光公司未提交装修价值的鉴定报告，也未提交装修合同文件、支付凭证、银行流水或发票等相关证据，无法证明其装修价值。综上，微光公司主张居然之家赔偿其660000元的损失缺乏事实及法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。对微光公司当庭增加的诉讼请求，居然之家不存在任何欺诈行为，居然之家及关联员工未在签订招商合同时隐瞒事实或虚构真相，因微光公司经营情况导致违约后有目的的谈话不能证明招商合同签订时的双方合意与真实情况，同时招商合同中的条款，微光公司没有举出证据证明是为了重复使用而预先拟定，同时招商合同各项条款均与微光公司充分协商，系微光公司在明知的情况下所签订，因微光公司支付困难，居然之家工作人员为解决微光公司实际情况，告知其可以申请缓交部分款项，系在合同签订后所提出的建议，并非欺诈行为，微光公司未申请缓交减免，故应根据双方真实的意思表示履行招商合同相关约定义务。经审理查明：2020年7月15日，居然之家（甲方）、微光公司（乙方）签订居然之家招商合同，约定：甲方将位于郑州市郑州北龙湖店一号楼一号D，摊位号为1218-1-D-007的场地租给乙方用于商业经营，该摊位套内使用面积为661.36平方米，公摊系数0.2，计租面积为793.63（计租面积=使用面积×（1＋公摊系数）），乙方按照计租面积向甲方支付场地租金及相关管理费用，接受甲方的统一管理。乙方的产品经营类别为家居饰品，主经营品牌为微光。租赁期间自2020年7月15日至2021年5月31日，共计321天；免租期为0天。租金自2020年7月15日至2021年5月31日，每平方米日租金1.64元，共计417797.55元。租金每3个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2020年7月15日至2021年5月31日，每天每平方米物业管理费0.7元，共计178328.34元；物业管理费的支付方式以及付款时间与租金的支付方式和付款时间保持一致。乙方应于每月25日之前向甲方按上月的销售额的1%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米1000元，合计共793630元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金，合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量，提高合同履约能力。在签订合同时，乙方必须出具厂家对产品质量服务承担连带责任的承诺书，对于无法提供承诺书的商户，合同保证金收取标准上调50%。乙方在合同项下应向甲方交纳保证金12万元。乙方未按上述约定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。乙方对承租的摊位按甲方的要求进行装修，装修方案必须至少提前10天交甲方审批。因甲方原因导致合同提前终止，甲方按照第九条的规定将装修费净值赔付给乙方。乙方在合同期内对租赁场地的装修，其投资风险由乙方自行承担，合同到期后甲乙双方不再续约，乙方不得以装修投资未收回等理由要求甲方进行补偿。如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须承担违约责任。除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的合同项下的租金费用。若乙方在双方约定的合同租赁期限内仍有未付债务的，甲方有权在乙方缴清所有未付债务后再将违约金支付给乙方。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金。合同终止后，乙方在收到甲方终止合同收回场地通知五日内，必须完成摊位内所有货物、设施、物品等的撤场，所有费用均计算至乙方撤场之日，超过甲方通知期限未搬离场地的任何货物、设施、物品，均为乙方抛弃所有权或其他权利的无主物，甲方有权自行处理并收回场地，因此而产生的所有费用由乙方承担，并优先自乙方保证金及其他应付乙方款项中抵扣。若乙方为公司的，公司法定代表人或实际控制人必须为乙方提供连带责任担保。合同附件四的补充协议载明：乙方应付甲方租金和物业管理费的日期为每个付款周期的上月15日之前。乙方未按招商合同及补充协议的约定向甲方支付租金等费用的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；在甲方履行催收义务（包含但不限于书面、电话、文字等形式）后，可直接从乙方货款等款项中扣除（含滞纳金），而无需另行通知或征求乙方同意。乙方凡有逾期形成欠费的，甲方视同乙方违约，有权随时终止合同并追究违约责任。合同及补充协议尾部乙方授权代表处有任懋阳签字摁印。上述合同签订后，居然之家的工作人员多次向任懋阳发送微信，询问装修施工进度并催促其缴纳租金等费用。2020年11月24日，居然之家工作人员向任懋阳发送名为“微光保证书”的文档一份，该文档正文内容显示为，微光公司向居然之家出具承诺书，载明：微光公司在A馆一楼租赁D-007摊位，因公司资金流转困难，自签合同到目前累计欠费190542.8元，其中合同保证金6万元，市场管理费（7-11月份）36101元、物业管理费（7-12月份）94441.8元。考虑到目前公司经营情况，现郑重向居然之家保证：于2020年11月底前交够欠费的50%，剩余费用于2020年12月20日之前缴纳完毕。在对应时间点若未完成任意其中一项，微光公司自愿放弃该场地并承担一切违约责任。居然之家工作人员告知任懋阳，“这个你盖完章发给郭总吧”，任懋阳回复“好的”。当天及次日，再次询问任懋阳，任懋阳均未回复、应答。2020年11月26日，居然之家的工作人员通过微信向任懋阳发送名为“关于微光场地违约的撤场通知”的文档，该通知载明：微光公司于2020年6月24日预租我店A馆独立店007摊位，2020年7月15号正式启租。微光公司承租该摊位后经常出现停工现象，装修进度缓慢。微光公司多次承诺会准时完工开业，但截至目前仍未达到营业状态且拖欠费用。微光公司自签订合同到目前累计欠费190542.8元（合同保证金：60000元、物业管理费：94441.8元、市场管理费：36101元）。根据招商合同条款：乙方逾期形成欠费的，甲方视同乙方违约，有权终止合同并追究违约责任。现正式通知微光公司，请微光公司于2020年11月27日15:00之前缴清费用，逾期居然之家将终止微光公司在商场租赁的1218-1-D-007摊位合同并追究微光公司违约责任。庭审中，居然之家称涉案摊位2020年7月初在合同签订前已经交付给微光公司，交付后微光公司一直在装修，微光公司于2020年6月24日缴纳6万元定金，居然之家诉请金额已经扣除该6万元。微光公司称其在2020年7月15日前办理入场手续，7月15日正式入场开始装修，双方约定装修期为两个月，后经过与居然之家协商，又给予了一定装修期限，2020年11月26日居然之家下达撤场通知后，微光公司工作人员自11月27日起不再入场；除2020年6月24日交纳的6万元押金外，微光公司另交了电费1170元、电卡100元、出入证40元、装修押金3000元。以上事实有居然之家提交的居然之家招商合同、补充协议、关于微光场地违约的撤场通知、关于解除微光公司《居然之家招商合同》的通知函及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，微光公司主张涉案招商合同及补充协议的签订过程中，居然之家存在欺诈行为，要求撤销招商合同及补充协议，为此其提交了2020年11月18日、20日，双方人员的谈话录音欲证明上述主张。本院认为，上述谈话发生在签订合同四个月之后，谈话中微光公司人员的陈述内容并无其他相关证据佐证，亦未经居然之家人员的全面确认，该录音不足以证明居然之家存在欺诈行为。按照合同签订经过，合同内容的磋商均发生在合同签订前，在内容均达成一致的情况下，才签订合同对内容予以确认。本案中，居然之家与微光公司签订的招商合同、补充协议明确载明了租期、租金、保证金等各项费用的金额、缴纳方式及相应的违约责任，合同及补充协议均已经双方签章确认，被告任懋阳作为微光公司的法定代表人亦在合同及补充协议上签字摁印，表明双方亦认可并接受涉案费用的各项约定。该合同应视为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。对微光公司要求撤销招商合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。居然之家已向微光公司交付了房屋，微光公司应当按照合同约定支付租金、物业管理费等各项费用。根据合同约定，自2020年7月15日至2021年5月31日，每平方米日租金1.64元，自2020年7月15日至2021年5月31日，每天每平方米物业管理费0.7元。庭审中，微光公司称2020年11月26日居然之家下了撤场通知后，自11月27日起微光公司工作人员不再入场，故微光公司应向居然之家支付自2020年7月15日至2020年11月26日的租金、物业管理费、市场管理费，根据上述标准，微光公司应支付租金175709.68元（793.63×1.64×135）、物业管理费74998.04元（793.63×0.7×135），以上共计250707.72元。对于市场管理费，合同约定市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务，因微光公司一直未在涉案商铺实际开展经营、销售，居然之家亦未提交相应证据证明其为微光公司实际提供了市场管理服务，故对其主张的市场管理费，本院不予支持。对于居然之家主张的保险费，合同中并未明确显示有该费用的约定，故对居然之家该项诉讼请求，本院不予支持。对于居然之家主张的滞纳金及违约金，微光公司未按合同约定支付各项费用的行为构成违约，应当承担违约责任。但居然之家主张的滞纳金及违约金均系对微光公司违约行为的惩罚，系重复主张。根据微光公司的上述违约情形，结合合同约定内容，本案酌定微光公司向居然之家支付滞纳金及违约金25000元，对于居然之家主张超出部分，本院不予支持。对于居然之家主张的律师费，招商合同及补充协议中均未对该部分内容进行约定，故对居然之家该项诉讼请求，本院不予支持。对于微光公司主张的居然之家赔偿损失66万元的诉讼请求，本案的租赁合同系因微光公司的违约行为而终止，微光公司进行家居用品采购系其为从事商业经营而自愿负担的经营成本，且本案租赁合同履行过程中，微光公司并未装修完毕，微光公司所主张的其购买的家居用品亦未实际在涉案租赁摊位内，综合考虑本案实际情况，对微光公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上，微光公司现应支付居然之家租金、物业管理费共计250707.72元、滞纳金及违约金25000元，共计275707.72元，扣除微光公司于2020年6月24日缴纳的60000元，微光公司现应支付居然之家215707.72元。关于本案民事责任的承担，招商合同中明确约定，若乙方为公司的，公司法定代表人或实际控制人必须为乙方提供连带责任担保。本案中，微光公司的法定代表人即被告任懋阳在合同尾部授权代表处签字摁印，自愿对微光公司的上述债务承担连带保证责任，现居然之家在保证期间内向任懋阳主张权利，故被告任懋阳应当对微光公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)郑州微光家居用品有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)郑州居然之家欧凯龙北龙湖购物中心有限公司支付租金、物业管理费、滞纳金及违约金共计215707.72元；二、被告任懋阳对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告(反诉被告)郑州居然之家欧凯龙北龙湖购物中心有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)郑州微光家居用品有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6490元，减半收取3245元，由原告郑州居然之家欧凯龙北龙湖购物中心有限公司负担1222元，由被告郑州微光家居用品有限公司、任懋阳共同负担2023元；反诉案件受理费5200元，由反诉原告郑州微光家居用品有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年五月二十日书记员  张 敬