山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2473号上诉人（原审原告）：王炳云，男，1970年3月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吴万军，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜志龙，山东信谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。上诉人王炳云因与被上诉人烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初3730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人承担135588.7元违约金；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》属于格式条款，其中对两方权利义务的确定有违公平原则，被上诉人作为提供格式条款一方在变更违约金等与上诉人存在重大利害关系的条款后，未履行提示或者说明义务，致使上诉人没有注意或理解到该条款。根据民法典规定，该《补充协议》不应成为合同内容。被上诉人应根据《商品房买卖合同》约定，按照总房款日万分之三标准向上诉人支付逾期交房违约金。二、一审法院适用法律错误。涉案合同已经明确约定了违约金计算方法，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定支持被上诉人减少违约金数的的请求，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人辩称，一、涉案房屋已符合交付条件。1.被上诉人于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，工程竣工验收报告已提交烟台市牟平区住房和城乡建设局备案。同时，被上诉人已书面通知上诉人办理房屋交接，完成书面通知的交付义务。2.补充协议中约定以取得竣工验收报告作为双方约定的交付条件符合《建设工程质量管理条例》的规定。同时，《建设工程竣工验收合格证》《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》均为取得《建设工程竣工验收备案表》的前置性文件。二、补充协议中关于违约金上限条款的约定合法有效。1.涉案商品房买卖合同及补充协议是双方在平等协商的基础上订立的，不存在被上诉人利用优势地位强制买卖的情形。2.即便补充协议条款为格式条款，也不能当然认定为无效。关于违约金上限条款的约定不存在民法典第四百九十七条第一项的情形，且也未不合理的免除或减轻被上诉人的责任。3.补充协议的首尾部均有加粗黑体字进行提示，在签订合同时，被上诉人亦采取合理方式对上诉人进行了提示。被上诉人已尽到提示及明确说明义务。4.涉案合同为商品房买卖合同，主要的权利义务集中在商品房的购买与出售，违约金条款不属于合同的主要条款，没有违约金条款也不影响合同的成立。另外，是否存在违约金条款也不影响合同主要权利义务的履行。三、关于违约金调整的释明并非人民法院的义务，人民法院是否调整应基于当事人的请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.判令被告按照总房款每天万分之三标准支付原告自2019年9月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年8月1日的违约金141946.20元；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：一、《烟台市新建商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》签订时间：2019年3月1日。二、原告所购商品房的基本情况及房款支付情况：烟台市牟平区振海路98号23号楼2单元2102号，建筑面积148.73平方米，总房款1412382元原告已付清。三、合同约定的交房时间：2019年9月1日前。四、合同约定的逾期交房违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之三的违约金。五、合同关于补充协议的约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。六、补充协议对于违约金（损失赔偿）的约定：除本协议另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行，出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过房屋价款总额的1%；无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的2%。七、被告通知交房时间原告实际收房情况：被告2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》后向原告邮寄交房通知书，要求原告于2020年7月17日到指定地点办理交房手续；原告已经收到交房通知。八、原告主张逾期交房违约金的数额和计算方法：按照总房款1412382元每天万分之三标准支付原告自2019年9月1日至2020年7月17日期间的逾期交付违约金，即135588.70元。九、被告抗辩减少支付违约金的理由和证据名称：被告主张逾期交房天数中应当扣除因天气原因和疫情原因导致的停工天数，在合同约定的交房时间2019年9月1日前，曾因天气原因导致多次施工暂停，严重影响了施工进度。2020年初又遇新冠××疫情爆发，为防控疫情需要，被告响应防疫要求暂停一段时间施工。证据为天气影响因素统计表，证明房屋建设过程中曾因天气原因多次暂停施工，属于合同第八条中的非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可根据实际予以延期。对此，原告不予认可，认为不能作为免责事由。十、原告主张补充协议违约金条款无效的理由和证据：补充协议系被告提供的格式合同，协议中关于交付条件及逾期交房违约责任等条款免除或限制被告责任，排除了原告权利，且与原告逾期付款的条件及违约责任等明显不对等，补充协议字体很小且未采用加粗、加黑等任何方式进行提示，未尽到格式条款的提示说明义务，因此补充协议中不对等、不公平的格式条款无效。以上事项中，双方有争议的事项为第八项至第十项，其他事项的真实性双方无争议。对于争议事项，一审法院结合本案事实予以综合分析认定。一审法院认为，本案的焦点问题是：被告逾期交房赔偿原告损失的计算标准。首先，原、被告在商品房买卖合同及补充协议上签名盖章，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约行使权利和履行义务。其次，被告在2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》后书面告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收房产，违反了应于2019年9月1日前交付房屋的约定义务，已经逾期交房近一年时间，应当承担赔偿原告损失的违约责任。第三，补充协议对逾期交房违约金的约定大大减轻了合同约定的被告违约责任。根据合同约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的违约金或损失数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综合被告逾期交房时间、同地段同类房屋租金标准等因素，按照合同约定的日万分之三标准计算的违约金数额为租金损失数额的数倍。因此，被告以合同约定的违约金过高为由请求减少，符合法律规定。最后，补充协议约定，无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。鉴于被告已经履行了交房义务，且原告未举证证明其损失高于按照上述标准计算的数额，根据公平原则、诚实信用原则以及减轻当事人诉累的原则，综合考虑原告的实际损失情况，一审法院认为被告按照总房款的百分之二赔偿原告逾期交房损失较为合理。经计算，被告应赔偿原告损失28247.60元（1412382元×2%）。对于原告的诉讼请求超出部分，理由不当，一审法院不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告王炳云逾期交房损失28247.60元。二、驳回原告王炳云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3138元，减半收取计1569元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，涉案房屋在签订《商品房买卖合同》时尚未取得预售许可证，但在起诉前已经取得。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被上诉人于本案起诉前已取得预售许可证，该合同及协议合法有效。上诉人主张被上诉人未就《补充协议》中变更违约金等条款履行提示或者说明义务，致使其没有注意或理解与其有重大利害关系的条款，该《补充协议》不成为合同内容。本院认为，上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，上诉人的主要权利义务为支付房款、取得房屋，被上诉人的主要权利义务为收取房款、交付房屋。《补充协议》系对主合同内容的补充细化，虽然《补充协议》约定了“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付房款的百分之二”，但该条款仅系对违约责任上限进行的约定，上诉人作为买房人在与被上诉人签订涉案《补充协议》时即应知晓并理解签订补充协议的性质及作用，且违约金条款亦非影响当事人主要权利义务的条款，故对于上诉人的上述主张本院不予采信。本案中，虽然被上诉人认可主合同约定的日万分之三的违约金标准，但《补充协议》约定出卖人承担的违约金和赔偿金总额不超过已付购房款的百分之二，故一审法院认定被上诉人按照已付购房款的百分之二向上诉人支付逾期交房违约金和律师费并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审的判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2447元，由王炳云负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年五月三十一日书记员 于嘉源