山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3526号上诉人（原审被告）：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区嘉陵江路95号。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张耀文，男，1987年1月4日出生，汉族，住烟台经济技术开发区委托诉讼代理人：隋雨佳，山东鲁石律师事务所律师。上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌公司）因与被上诉人张耀文商品房预售合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期办证违约责任；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书第5页“本院认为，烟开住建【2016】43号文件系2016年11月17日印发，而被告的违约行为发生在2013年，在被告违约行为发生时该文件尚未出台实施，故被告以文件规定的缴纳专项维修基金后才能办理房屋初始登记，没有事实和法律依据，本院不予支持。”属于事实认定错误。首先，被上诉人所主张是2017年7月23日至2019年2月27日办理不动产权证书的违约金，而在该期限内，上诉人办理涉案房屋初始登记的政策依据正是上诉人在一审中提交的由烟台市经济技术开发区住房和建设管理局发布的烟开住建【2016】43号文。其次，根据《烟台市住宅专项维修资金管理办法》第十三条,明确了被上诉人缴纳专项维修基金是上诉人办理产权登记的前提，故上诉人以文件规定的缴纳专项维修基金后才能办理房屋初始登记，完全符合客观事实和法律依据。二、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不应被认定无效。根据被上诉人在一审中提供的证据，其在签订《补充协议》前，通过上诉人在小区内张贴的通知和EMS邮件已知晓其房屋所在楼宇已完成初始登记。就《补充协议》第七条而言，公共维修资金的缴纳应在办理房屋交付前完成且不缴纳的不予受理产权申请登记，同时上诉人通过对面积差的让利，与被上诉人对办理初始登记的相关补充约定，是双方互利互惠、共同协商达成的条款，并非一审法院认定的免除自身的责任、排除被上诉人主要权利的条款。缴纳公共维修资金是被上诉人的法定义务，协议没有加重被上诉人的责任，重新约定办理初始登记手续是双方协商的结果。《补充协议》签订过程中，上诉人与被上诉人的地位是平等的，被上诉人有选择权，该协议不属于格式条款，不应适用《中华人民共和国合同法》第四十条而认定无效。上诉人与被上诉人之间办理涉案房屋的不动产权证书的权利义务应根据《补充协议》履行，上诉人不存在违约情形。被上诉人辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理不动产证违约金21388.65元（自2017年7月23日起至备案日2019年2月27日止，以房屋总房款366244元为基数，按日万分之一的标准计算）；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：开预字第130108100032号)，约定原告购买被告开发建设的位于烟台开发区富饶世家3号楼第18层1805号房（商品房预售许可证为烟房预许字2011第147号），合同约定建筑面积75.05平方米，总房款366244元（按套计算）。合同第八条交付期限约定，卖方应当在2013年6月1日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第十五条产权登记约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，作为上述合同的附件一，其中第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定，买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月，被告向原告交付涉案房屋。2019年2月27日，涉案房屋所在楼盘完成产权初始登记。2019年4月23日，原告、被告签订《补充协议》，第7条约定，协议签订后，被告应在原告提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，被告于初始登记办理完毕后的三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料，在原告向被告提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助原告办理房屋转移登记的手续。2019年4月23日，原告向被告交纳维修基金9016.14元。烟台经济技术开发区住房和建设管理局于2016年11月17日印发烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。本案争议焦点为被告是否构成违约、是否应承担违约责任。关于被告是否违约。原告主张被告已构成违约，原被告双方于2019年4月23日签订的《补充协议》存在欺诈，其中免除被告责任的约定应属无效。被告主张依据《补充协议》约定，被告办理房屋初始登记的期限为原告缴纳公共维修基金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号文件规定。一审法院认为，烟开住建[2016]43号文件系2016年11月17日印发，而被告的违约行为发生在2013年，在被告违约行为发生时该文件尚未出台实施，故被告以文件规定的缴纳专项维修基金后才能办理房屋初始登记，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。被告于2019年2月27日完成涉案房屋初始登记，但被告与原告签订《补充协议》时并未告知原告该事实，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，在此情形下被告与原告签订协议免除自身的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。综上，被告的抗辩理由不成立，其逾期办理初始登记的行为构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。一审法院认为，原被告于2013年1月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2013年6月交付房屋，最迟应于2013年9月1日办理房屋权属证书，被告逾期办理应承担违约责任。原被告双方均认可违约金计算至2019年2月27日至，一审法院予以照准。原告主张以购房款366244元为基数，自2017年7月23日起至2019年2月27日止，按日万分之一计算的逾期办证违约金21388.65元，于法有据，一审法院予以支持，故被告应支付原告逾期办证违约金21388.65元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：被告烟台裕昌房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张耀文逾期办理不动产权证违约金21388.65元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为167元，由被告烟台裕昌房地产开发有限公司负担。二审中，裕昌公司提交了2016年10月1日起施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》，证明业主在办理房屋初始登记前负有缴纳维修资金的义务；还提交了其于2019年3月发布的通知，证明在双方签订《补充协议》前裕昌公司已告知业主办理房屋初始登记需要先缴纳公共维修资金，《补充协议》系双方真实意思表示，不应认定为格式合同。张耀文对此质证认为上述政府文件及通知均与裕昌公司违约逾期办理不动产证无关，二审法院不应采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张耀文与裕昌公司于2013年1月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。根据双方约定，裕昌公司应在2013年6月12日商品房交付使用后的60日内即2013年8月11日前将办理权属登记需由裕昌公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，显然已经违约。裕昌公司上诉主张双方应按照2019年4月23日达成的《补充协议》第7条的约定办理房产权属登记证书手续，而裕昌公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，该条款免除自身的责任、排除对方的主要权利，一审法院依法认定该约定无效是正确的。裕昌公司逾期办理初始登记的行为构成违约，应依约向张耀文承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334元，由烟台裕昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年五月三十一日书记员 于嘉源