广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1169号原告：戴杞城，男，1999年6月17日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县××××××××××，公民身份号码441××××××××××××633。委托诉讼代理人：林叶丽，广东华商（惠州）律师事务所律师。被告：惠州市华源达实业发展有限公司，住所地惠东县×××××××沙公坳地段恒大雅苑（6-1、6-2）1层01号，统一社会信用代码914××××××××××××525。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：马建琼，女，1990年6月15日出生，土家族，重庆市石柱县人，住重庆市石柱县三星乡石星村高兴组97号附2号，公民身份号码500××××××××××××565，系公司职员。原告戴杞城与被告惠州市华源达实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴杞城的委托诉讼代理人林叶丽及被告惠州市华源达实业发展有限公司的委托代理人马建琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴杞城向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月21日签订的《恒大南苑商品房认购书》；2.判令被告返还原告已付购房款人民币198955元；3.判令被告双倍返还定金即返还40000元给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年10月21日与被告签订《恒大南苑商品房认购书》，向被告认购恒大南苑楼盘2号楼2903号房，该商品房建筑面积为130.18平方米，总房款为人民币875822元。按照合同约定，原告于2019年10月23日支付首期款67582元和定金20000元共计87582元，2019年11月28日支付房款131373元，共计支付房款218955元。但原告在支付首期款67582元后，被告并没有按合同第二条第3款约定时间与原告签订正式的《商品房买卖合同》，即没有办理网签和备案。鉴于被告迟迟没有与原告签约，原告于2020年12月8日到惠东县不动产档案馆查询上述房屋的登记信息时发现，被告于2020年11月17日已把该房屋出售给第三人俞金凤，并办理了网签和备案。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告违约不履行订立买卖合同的义务，且已将案涉房屋另行出售给第三人，致使双方合同目的无法实现，故此，原告有权要求解除认购合同并要求被告返还已付房款198955元及双倍返还定金。故此，为维护原告的合法权益，现依据《合同法》、《民事诉讼法》及其它相关法律的规定向贵院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告惠州市华源达实业发展有限公司答辩称：本案未能签订商品房买卖合同的原因主要在于原告，根据认购书约定定金我司不予退还，同意退还剩余房款。原告于2019年10月21日与我司签订涉案商品房认购书，约定付款方式为分期付款，认购书签订后，原告曾表达想分期付款转为按揭，因此原告一直未到我司指定地点签订《商品房买卖合同》，但此后银行按揭事宜无进展（因原告的首付款不足30%，且原告不配合提供资料），因此双方关于付款方式并未变更，仍按原认购书约定执行。2020年8月16日，我司向原告在认购书预留的联系地址（填写了原告预留的电话）向其邮寄了《商品房买卖合同》签署催办函，但原告却未签收，视为原告已收到，我司已尽到合理提醒义务。后续我司又于2020年8月16日向原告在认购书预留的联系地址向其邮寄了催签合同通知书，经我司多次催促，并给与原告足够时间处理该事项，但原告仍置之不理，拒绝与我司签订《商品房买卖合同》，根据双方签订的认购书第五条约定及合同法第115条规定，如原告未在约定的期限内到我司营销中心支付首期款并签订《商品房买卖合同》的，视为原告放弃购买该房屋，对原告所支付的定金2万元不予退还，我司无须通知原告，可另行销售该房屋。综上，本案双方未能签订《商品房买卖合同》的责任完全归责于原告，原告无正当理由拒不履行认购书约定义务，按认购书约定、按法律规定，原告均应承担相应的违约责任，为维护我司的合法权益，请求法庭依法驳回原告的不合理诉讼请求。原告戴杞城围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据1原告身份证，证明原告主体资格；证据2被告企业信用信息，证明被告主体资格；证据3商品房认购书、购房款收据，证明原、被告签订商品房认购书及原告支付了部分购房款的事实；证据4房屋权属登记查询结果，证明被告把该房屋出售给案外人的事实。被告惠州市华源达实业发展有限公司对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3三性确认；对证据4真实性、合法性确认，关联性不确认，因为我司于2020年8月份的时候通知原告签署涉案商品房买卖合同，但原告拒不履行该义务，因此根据认购书约定，我司有权将该房屋另行售卖，我是于2020年11月20日将该房屋另行售卖给第三方，并未违反任何合同约定和法律规定。被告惠州市华源达实业发展有限公司向本院提交以下证据予以反驳：《商品房买卖合同》签署催办函、通知、EMS快递单、快递邮寄记录，证明原告违反认购书约定，拒绝与我司签订《商品房买卖合同》，我司于2020年8月16日向原告在认购书预留的地址邮寄了催签署合同的通知函，我司按约定地址送达，因原告自身原因未能签收，视为我司已送达，该通知函对原告具有约束力。后我司又于2020年8月24日向原告寄发了催签合同通知，但原告经我司多次催告并给予原告宽限期限后，原告仍不履行该义务，视为原告放弃购买该房屋，定金我司不予退还，我司有权将房屋另行销售。原告戴杞城对被告提交的证据质证意见如下：原告对于被告所提供的证据的真实性是没有异议的，但是对于其合法性和关联性是有异议的。首先从刚才被告将证据原件提交给原告，这个过程可以看到这两个文书是没有送达到给原告的是被告当庭拆开的，所以对于他上面的送达内容是完全没有真正地送达到给原告。所以我们认为被告方并没有按合同约定的相关义务履行。另外双方所签订的是一个格式条款，我们提请法庭注意，认购书是一个印刷品来的，他就是一个我们说重复使用多次的一个格式条款。对格式条款上面。就是被告所提出的，只要是按约定地址给我们送了，即便我们没有签收也视为送达。这个其实在他条款里面的第八条是有约定的，但是我们根据民法典第496条的规定，对于这一种与对方有重大利害关系的条款，应当对条款根据对方的要求予以说明。如果提供格式条款的一方没有履行提示或者说明的义务，而致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方是可以主张该条款不成为合同的内容，因此原告方在此向法院申请对于认购书中的第八条，由于被告并没有按照民法典第496条的规定，提请我方注意并向我方予以提示和说明。因此我们主张该条款不成为合同的内容。故此我们认为这份证据并不能证明被告履行了他的合同义务。根据当事人的陈述及经审查确定的证据，本院认定事实如下：2019年10月21日，原告戴杞城（乙方、买受人）与被告惠州市华源达实业发展有限公司（甲方、出卖人）签订《恒大南苑商品房认购书）》，约定乙方自愿向甲方认购恒大南苑楼盘2号楼1单元2903号房，建筑面积为130.18平方米，总金额为875822元。合同第一条约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。”第二条约定：“乙方选择下列第3种方式付款：……3、分期付款：乙方须于2019年10月23日前支付首期房款￥67582元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年1月21日前付清￥131373元；于2020年4月21日前付清￥131373元；于2020年7月21日前付清￥87582元；于2020年10月21日前付清￥87582元；于2021年1月21日前付清￥87582元；于2021年4月21日前付清剩余款项，即￥87582元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。”第七条约定：“乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。”被告在甲方（签章）处盖章，原告委托黄秋霞代为在乙方（签章）处签名确认。2019年10月23日，原告通过POS机向被告支付首期房款67582元及定金20000元，合共87582元，被告出具收据供原告收执，确认收到原告房款87582元。2019年11月28日，原告通过POS机向被告支付第一期分期房款131373元，被告出具收据供原告收执，确认收到原告房款131373元。原告共支付被告购房款198955元及定金20000元。2020年8月16日，被告向原告发出《催款通知函》，内容如下：阁下于2019年10月21日与我司签订的《恒大南苑商品房认购书》，认购了惠州市惠东县××××××沙公坳地段（恒大南苑）2号楼1单元2903房产，面积：130.18㎡，总房款捌拾柒万伍仟捌佰贰拾贰，逾期付款金额：捌万柒仟伍佰捌拾贰。现我司就阁下在认购书履行过程中存在的违约行为，致函如下：依据认购书约定，阁下应于2020年7月21日前付清87582元，截至发函之日阁下已逾期26天。经多次电话/短信通知，阁下至今仍未履行相应义务。依据认购书约定，阁下须于2020年8月21日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为阁下放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我司无须通知阁下，可另行销售该房屋。截至2020年8月16日阁下已逾期26天未支付部分房款87582元，请阁下在2020年8月21日前支付完剩余房款。否则，我司将通过诉讼追究阁下的违约责任。2020年8月22日，被告向原告发出《通知》，内容如下：阁下于2019年10月21日与我司签订了《恒大南苑商品房认购书》，认购了恒大南苑2-2903号房。依据认购书，阁下须于2020年8月28日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无须通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知。对被告的上述《催款通知函》及《通知》，原告主张没有签收过，也未收到被告的微信及电话通知。对此，被告辩称是按照原告自行在认购书上的地址及预留电话予以邮寄及通知，但是原告不予签收也不接听电话。2021年2月2日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。经查，涉案房产位于惠东县×××××××沙公坳地段恒大南苑2号楼1单元29层03号房已经预售给案外人，预购人为俞金凤。诉讼期间，被告同意返还原告购房款198955元，但不同意返还定金。原告也明确如果被告同意归还购房款198955元，同意放弃要求被告返还双倍定金的请求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告戴杞城与被告惠州市华源达实业发展有限公司签订《恒大南苑商品房认购书》及相关附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因认购书约定原告使用“分期付款”方式支付购房款，原告也于2019年10月23日支付了首期房款67582元及定金20000元、于2019年11月28日支付第一期分期购房款131373元，合计支付购房款198955元及定金20000元。在原告交付上述购房款后，因原、被告双方未及时签订《商品房买卖合同》，导致涉案房产由被告另售给他人，合同已无继续履行的条件。现原告要求解除《恒大南苑商品房认购书》，被告亦表示同意。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告要求解除《恒大南苑商品房认购书》，理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告返还已付购房款198955元及双倍返还定金40000元的问题。因《恒大南苑商品房认购书》已经解除，原、被告亦未能签订《商品房买卖合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”及第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，现原告要求被告返还已付购房款198955元，理由充分，本院予以支持。至于返还定金的问题，因原告自愿放弃被告返还定金的请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，原告的上述请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，原告的诉请及被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告戴杞城与被告惠州市华源达实业发展有限公司于2019年10月21日签订的《恒大南苑商品房认购书》；二、被告惠州市华源达实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告戴杞城退还购房款198955元；三、驳回原告戴杞城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6279元（原告已预交），由被告惠州市华源达实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈光忠二〇二一年五月六日法官助理 游嘉瑜书 记 员 李玉康