甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终473号 上诉人（原审原告、反诉被告）：民勤县三雷镇新民村第四生产合作社。 负责人：景顺民，该社社长。 委托诉讼代理人：黄发军，甘肃地山律师事务所律师。 上诉人（反诉被告、反诉原告）：何志远，男，1972年8月1日出生，汉族，个体工商户，住甘肃省民勤县。 委托诉讼代理人：王兴煜，甘肃纵横律师事务所律师。 上诉人民勤县三雷镇新民村第四生产合作社（以下简称新民村四社）与被上诉人何志远土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服甘肃省民勤县人民法院（2020）甘0621民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人民勤县三雷镇新民村第四生产合作社的负责人景顺民及其委托诉讼代理人黄发军，被上诉人何志远及其委托诉讼代理人王兴煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新民村四社上诉请求：依法撤销原判第二、三、四项，改判由何志远支付拖欠5年6个月土地租赁费39万元（土地租赁费44万元减去2年转租收入5万元），并继续承担土地租赁费至土地返还之日；改判何志远承担拖欠租赁费造成的利息损失78600元，并继续承担利息损失至租赁土地返还之日或结清租赁费之日；改判驳回何志远的反诉请求，对诉讼费用分担予以改判。事实和理由：一审将租赁费计算至2018年9月属认定事实错误，该租赁场地一直由何志远控制占用至今，租赁费及利息一直在持续产生，一审未予支持利息诉请错误；案涉建筑物及地面附着物的补偿款依据不足，且未有相应规划、建设、验收等手续，属违法建筑物，不应支持折价补偿，建筑评估结论也不能作为认定建筑物价值的依据。 何志远针对新民村四社上诉请求及理由答辩称，本案的租赁费应当计算至2019年4月，一审对建筑物价值的认定正确，但补偿比例过低。 何志远上诉请求：撤销原判第四项，改判新民村四社给付何志远建筑物补偿款1450338.2元。事实和理由：住宅建筑物补偿比例过低，应当按照80%的责任承担由过错方新民村四社承担。对其他附着物的价值认定无异议，两者共应补偿1450338.2元。 新民村四社针对何志远的上诉请求及理由答辩称，新民村四社办理的土地许可手续只是其中的一部分，何志远对该情况是清楚的；新民村四社将土地租赁给何志远后，所有的建设均是何志远自己的行为，其应当对违法建筑后果承担责任；本案租赁土地涉及两部分，均没有规划许可，属违法建筑物，该责任应由何志远承担责任。 新民村四社向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的土地租赁合同；2.被告交付原告土地12534平方米；3.要求被告交付拖欠的租赁费330959元及利息；4.要求被告按合同约定承担因违约而产生滞纳金584000元、违约金48000元。庭审中，将第三项变更为：要求被告支付拖欠的五年租赁费400000元（以每年80000元计算至2020年3月）；第四项变更为：请求依法判令被告承担因拖欠租赁费给原告造成的资金占用损失费（按照月利率0.5%的标准分段结算）76800元，或者判令被告以承担违约金的方式承担原告的以上损失，之后原告的资金占用费继续计算至拖欠的全部租赁费结清之日；增加一项诉讼请求，判令被告承担全部诉讼费用。 何志远向一审法院提起的反诉请求：1.要求反诉被告给付厂房等折价款1610309元；2.要求反诉被告偿付建设费200000元、停业损失费200000元。 一审法院认定事实：2004年2月23日，经原告新民四社申请，民勤县国土资源局向其颁发民国土资建许字（2004）06号建设用地许可证，许可其在民勤县城南环路南巷东靠耕地、西靠巷道、南靠三新六社、北靠门市部的弃耕地6667㎡用于建设收购晒场，权属为集体土地。许可证备注该建设用地不得扩大、买卖、出租、转让，不得改变使用性质。2004年3月，原告新民四社与被告何志远达成协议，原告将其所属南城园内包括前述建设用地许可证许可的用于建设收购晒场的6667㎡在内的12534平方米（折合18.80亩）的场地租赁给被告使用。双方签订租赁合同，约定租赁期限为十年，年租金为15040元，必须在每年元月八日前交清。如逾期，按每日5‰加收滞纳金。同时约定，乙方（被告何志远）在所租赁场地内可按需要搞建设，租赁期满后，对乙方所搞的固定设施合理折价归甲方（新民四社）所有。双方还约定，如一方违约造成合同不能正常履行，按年租金15%承担违约金。2004年4月20日，双方协商签订《民勤县城关镇新民四社园内场地租赁合同补充协议书》，将租赁期限变更为五年。2009年3月9日，因约定租期已满，双方再次签订“补充协议”，约定由被告继续租赁使用一年，租金调整到33800元；2010年3月1日，双方续签订协议，由被告继续使用一年，租金为50000元；2011年3月1日，双方再次续签协议，租期为一年，租金为65000元；2012年初，双方口头协商由被告继续租用场地，租期未定，租金按每年80000元计算。至2015年3月，被告一直按约定标准支付相应租金。从2015年3月起，被告再未向原告支付租金。2018年4月起，双方发生矛盾。2018年8、9月间，原告部分村民对被告的经营进行阻扰，并将场地大门锁上。后被告又将部分场地另租他人。2018年12月23日，原告向被告发出催收租赁费的通知，被告拒付。自2015年3月至2018年9月，被告欠缴原告租赁费280000元。另查明，自2004年起，被告何志远陆续在租赁场地内修建了简易砖土木、土木住宅建筑物129.82㎡；砖木、砖混结构住宅建筑物839.89㎡及库房、砖木棚等晒场附属设施，共计建筑面积2331.27平方米。经委托武威市弘远房地产评估咨询事务所评估，评估咨询事务所采用成本法进行了评估，现存建筑物建设成本为2150137元，按建筑物建设成本4%记取管理费，所投入资金利息按估价对象开发投资为1年，资金利息率按国家公布的1年期贷款利率4.35%计取，为48122元，确定建筑物的综合成新率为62%，上述建筑物折旧评估价格为1416244元，附着物价格评估为194065元。其中住宅建筑物1069.71㎡，合计建设成本价为1214336元，管理费为48573元（1214336*4%=48573）、利息为27178元[（1214336+48573）*[(1+4.35%)-1]=27178],上述建筑物重新购建价格为1290087元(1214336+47934+27178=1290087),按62%的综合成新率折旧后评估价值为799854元(1290087*62%=799854)。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，合同当事人均应依约全面履行；同时，当事人签订的合同不能违反行政法规和法律的规定。本案中，原、被告经自愿协商，原告将其所属集体所有的南城园内包括民国土资建许字（2004）06号建设用地许可证许可的用于建设收购晒场的6667㎡在内的12534平方米的场地租赁给被告使用，并允许其按需要搞建设，双方签订租赁协议，意思表示真实，不违反法律规定，故双方的土地承包经营权出租合同合法有效。合同履行过程中，双方多次协商，变更合同中的租赁期限和租金，亦符合法律规定，其变更的条款内容与原告合同具有同等效力，双方均应依变更后的约定履行相应合同义务。自2012年之后，双方虽然口头协商，变更了租赁费，被告继续按年度交纳租金使用租赁场地。但双方对租赁期限并无明确约定，因双方未再续签书面合同，故租赁性质已属于不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁，当事人可随时解除合同，且原告已书面通知被告逾期交付租金将对合同予以解除，故原告起诉解除双方租赁合同的请求，符合法律规定，依法应予支持。自2015年3月以来，被告以原告方无社长为由一直拖欠原告租赁费，显属违约行为，依法应当承担相应的违约责任，被告拖欠原告的租赁费给原告造成的损失主要是利息损失，且原告要求被告按月利率0.5%承担资金占用期间的利息损失76800元，并不超越原被告合同约定的违约责任，依法应予支持。由于自2018年9月起，原告方对被告实施阻扰，且已将场地另租他人，被告欠交的租赁费应计算至2018年9月为宜，即拖欠三年六个月的租赁费280000元。原告在诉讼中主张按月利率0.5%要求被告承担资金占用期间的损失76800元，不违反法律的规定，应予以支持。被告何志远基于同一合同关系向原告新民四社提起反诉，符合法律规定，依法可以合并审理。双方在合同中约定，被告在所租赁场地内可按需要搞建设，租赁期满，对被告所提出的固定设施合理折价归原告所有。但是原告所审批的涉案土地的用途是用于建设晒场，被告何志远在所租赁的土地上除了修建晒场及库房、砖木棚、彩钢棚等附属设施及附着物外，还修建了价值1290087元的住宅建筑物，根据原告所申请的建设许可证备注规定，该建设用地不得扩大、买卖、出租、转让，不得改变使用性质。据此，该部分建筑已明显超出了晒场修建的范围，改变了使用性质。被告在租赁涉案土地时，已明知土地用途是修建晒场，却在未经审批的情况下修建了住宅建筑物，被告对此应承担主要责任。对被告修建的价值1290087元的不符合建设许可证许可用途的住宅建筑物，根据评估机构计算方法，现评估价值为799854元，该部分建筑虽不符合建设许可证许可的用途，但其并未经相关部门确认为违法建筑，仍有一定的价值，且原告在合同中允许被告按自己需要进行建设，被告在修建时，原告亦未进行过阻拦，并多次和被告续签合同，其行为默认了被告的上述修建，故原告对被告在租赁场地内修建不符合建设许可证许可用途的建筑物也应承担一定的责任。根据原被告合同约定，被告在租赁场地所建房屋及地上附着物等在租赁期满后应归原告，原告应当按合理价格向被告支付相应价款。因双方未能就现存建筑物及其地上附着物的折价达成一致意见，法院委托有资质的鉴定评估部门依法进行了评估。原告虽对评估结果存有异议，但并无充分证据对该鉴定结论对涉案财产以成本法进行评估的科学性及合理性予以否定，故对评估机构的计算方法及相关数据，予以采信。根据原被告合同约定，被告所修建的不符合建设许可证许可用途的住宅建筑物也归原告所有，但原告应适当对被告予以补偿，本院酌情认定原告按弘远房地产评估咨询事务所评估方法计算的该部分建筑物评估价值的20%补偿被告，据此，原告就被告在涉案场地的住宅建筑物补偿原告159971元(799854*20%=159971),对被告所修建的其他建筑物及附着物应按评估价810455元(1416244-799854+194065=810455)予以补偿。综上，涉案场地的建筑物及地上附着物归原告所有，原告共计补偿被告970426元。对被告反诉要求原告补偿设计费、赔偿损失费等诉讼请求，因无证据予以证实，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告民勤县三雷镇新民村第四生产合作社与被告何志远签订的《土地租赁合同》予以解除，被告何志远于本判决生效后30日内交付原告租赁土地12534平方米及在该土地上修建的建筑物及附着物；二、被告何志远给付原告民勤县三雷镇新民村第四生产合作社租赁费280000元；三、被告何志远给付原告民勤县三雷镇新民村第四生产合作社违约损失76800元；四、反诉被告（原告）民勤县三雷镇新民村第四生产合作社给付反诉原告何志远（被告）建筑物及地面附着物折价补偿款970426元；上列款项限于本判决生效后30日内给付。五、驳回原告民勤县三雷镇新民村第四生产合作社的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）何志远的其他诉讼请求。本诉案件受理费13320元，由原告民勤县三雷镇新民村第四生产合作社负担2654元，被告何志远负担10866元；反诉案件受理费15400元，由反诉原告（被告）何志远负担7966元，反诉被告（原告）民勤县三雷镇新民村第四生产合作社负担7434元。 当事人在二审期间无新证据提供。双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。经二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本案争议焦点：1、拖欠租费的数额如何认定；2、建筑物补偿反诉请求应否支持。 本院认为，何志远与新民村四社达成的土地租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在原租赁合同及补充协议约定租期到期后，双方在2012年3月后再未签订书面租赁协议，但何志远仍继续承租，口头约定租费按每年80000元执行，按照相关法律规定，双方之后的租赁为不定期租赁合同关系。因何志远自2015年3月起再未向出租人新民村四社支付租赁费，其已明显违约，新民村四社村民在2018年8、9月间采取锁门阻却何志远继续使用租赁土地，从该时起租赁场地实际已脱离何志远控制、占用，在此之后新民村四社亦通知何志远未付租赁费将收回租赁场地，新民村四社已表明其解除租赁合同的意愿，且从查明案件事实看，新民村四社将何志远转租他人的转租费自行收取也能证明其实际控制租赁场地的事实，故一审确定双方不定期租赁合同已解除，何志远欠付租赁费从2015年3月计算至2018年9月符合案情实际，此期后的租赁费因何志远再未占用控制租赁地，不再予以支付。新民村四社主张未予解除合同及租赁土地未予交还，仍需承担租赁费的理由与查明案件事实不符，不能成立。因何志远已承担未及时支付拖欠租赁费的违约责任，一审未予判处欠付租金利息并无不妥。关于租赁土地修建的地上附着物如何折价补偿问题。经查，该案涉土地在2004年2月23日经新民村四社申请，民勤县国土资源局颁发的民国土资建许字（2004）06号建设用地许可证，许可土地范围在6667㎡内用于建设收购晒场，权属为集体土地。许可证备注该建设用地不得扩大、买卖、出租、转让，不得改变使用性质。但何志远与新民村四社签订的土地租赁合同面积却为包括前述建设用地许可证范围6667㎡在内的12534平方米（折合18.80亩）。现有证据表明何志远在其租赁土地上修建若干地上建筑物，包括晒场及库房、砖木棚、彩钢棚及住宅建筑物，明显已超出许可证许可的使用面积及晒场用途。而双方合同约定的“固定设施合理折价”内容的前提是该建筑物系合法合规建筑，上述修建的建筑物及附属设施是否超许可修建及是否符合城乡建设规划要求，涉及到对地上建筑物的属性认定，此系建设行政主管部门的行政职权范围，并不属于民事案件审理范畴。且双方亦未提供证据证实该租赁土地范围内中许可证范围上的地上附着物修建情况，本院无法对建设用地许可证许可范围内修建的晒场及其附属固定设施的面积与超许可用途的其他固定建筑物面积进行区分、厘清，也即无法就许可证范围内的建筑物价值予以确定。同理，超许可证范围的地上附作物补偿亦存在上述障碍，基于此本案不宜对上述建筑物的合法与否及补偿予以认定，故本院对何志远所提反诉请求不予判处支持，何志远可待其所租赁土地上地上建筑物合法性认定后再行主张解决。 综上所述，新民村四社的上诉请求部分成立；何志远的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持甘肃省民勤县人民法院（2020）甘0621民初1508号民事判决第一、二、三、五项及本诉案件受理费的负担部分； 二、撤销甘肃省民勤县人民法院（2020）甘0621民初1508号民事判决第四、六项； 三、驳回何志远的一审反诉请求及二审上诉请求； 四、驳回民勤县三雷镇新民村第四生产合作社的其他上诉请求。 一审反诉案件受理费15400元及何志远交纳的二审案件受理费8499元均由何志远负担；民勤县三雷镇新民村第四生产合作社交纳的二审案件受理费12558元由其自负。 本判决为终审判决。 审判长  毛晓明 审判员  杨海昇 审判员  付雪莲 二〇二一年五月十三日 书记员  何玉娇