黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终319号上诉人（一审原告）：哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司，住所地:哈尔滨市道外区南直路386-19号昆仑小区4栋1层11号门市。负责人：康国信，该公司经理。委托诉讼代理人：张玉娟，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽宇，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周宝平，男，汉族，1980年11月22日出生，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司（以下简称吉祥物业公司昆仑分公司）因与被上诉人周宝平物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初8017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，并采用阅卷、调查及询问当事人方式对案件进行了审理。上诉人吉祥物业公司昆仑分公司的委托诉讼代理人杨泽宇，被上诉人周宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉祥物业公司昆仑分公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审认定事实不清。吉祥物业公司昆仑分公司2004年入驻昆仑小区后一直为昆仑小区提供物业服务至今，物业费收费标准是0.5元每平米/月，如此低廉的物业费价格从未改变过，因此吉祥物业公司昆仑分公司只能提供基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏等最基础物业服务，昆仑小区内所有业主在此期间内一直享受以上服务从未间断。由于部分业主未按时缴纳物业费，故吉祥物业公司昆仑分公司每年均在周宝平单元门上粘贴催费通知,通知其缴纳所欠费用，且物业工作人员自周宝平欠缴费用开始，一直打电话催缴费用、按时上门催缴费用，吉祥物业公司昆仑分公司一直向周宝平逐年催缴费用并在一审中予以举证，一审法院以无周宝平签收确认为由未予采信,认定吉祥物业公司昆仑分公司未向周宝平主张物业费系认定事实不清，应当依法予以撤销,发回重审或依法改判。2、周宝平主张吉祥物业公司昆仑分公司的诉讼请求已过诉讼时效不成立。物业服务为持续性服务，诉讼时效应从实际终止提供物业服务之日起算。吉祥物业公司昆仑分公司每年均在周宝平单元门上粘贴催费通知，通知其缴纳所欠费用，且物业工作人员自周宝平欠缴费用开始,一直打电话催缴费用、按时上门催缴费用，吉祥物业公司昆仑分公司一直向周宝平逐年催缴费用，不存在已过诉讼时效的问题，一审法院认定2011年6月至2016年8月21日的物业费诉讼时效已经届满实属错误，应当依法予以撤销，发回重审或依法改判。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，侵害了吉祥物业公司昆仑分公司的合法权益，请求贵院依法查明事实，撤销一审法院判决，发回重审或依法改判，以维护上诉人的合法权益。周宝平辩称，坚持一审答辩意见。吉祥物业公司昆仑分公司向一审法院起诉请求：1.判令周宝平向吉祥物业公司昆仑分公司支付2010年至2018年物业费4044.06元；2.判令周宝平向吉祥物业公司昆仑分公司支付从2011年1月1日至2019年6月30日拖欠物业费产生的违约金暂计1106.64元（违约金请求计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：周宝平系道外区南直路372号昆仑小区4栋2单元402号业主，使用面积为74.89平方米。昆仑小区业主自2004年开始进户，提供物业服务及供热服务的单位是哈尔滨吉祥物业管理有限公司，2006年黑龙江省物价局向哈尔滨吉祥物业管理有限公司颁发了城市供热收费项目的收费许可证。2020年1月20日，哈尔滨吉祥物业管理有限公司出具情况说明，内容为：哈尔滨吉祥物业管理有限公司对昆仑小区提供供热和物业服务，自2004年起由哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司对昆仑小区提供物业和供热服务，对于2004年至2019年的昆仑小区业主所拖欠的供热费和物业费我公司委托哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司进行追缴。自2011年6月开始周宝平没有交纳过物业费。吉祥物业公司昆仑分公司主张按0.5元/平方米使用面积标准收取物业费。在哈尔滨的媒体新闻中曾经播报过昆仑小区物业服务存在问题的情况。2020年6月，吉祥物业公司昆仑分公司退出昆仑小区的物业服务管理。另查明，吉祥物业公司昆仑分公司是哈尔滨吉祥物业管理有限公司的分公司，成立日期是2009年11月26日，经营范围为接受隶属公司委托从事物业管理、家政服务等。吉祥物业公司昆仑分公司于2019年8月22日，向一审法院提交起诉状。一审法院认为，关于吉祥物业公司昆仑分公司诉讼主体是否适格的问题，哈尔滨吉祥物业管理有限公司作为昆仑小区的物业服务单位，将昆仑小区的物业服务交给具有接受隶属公司委托从事物业管理资格的分公司吉祥物业公司昆仑分公司提供，不违反法律规定，因吉祥物业公司昆仑分公司成立于2009年，故吉祥物业公司昆仑分公司自2009年起具有对昆仑小区提供物业服务的资格，虽昆仑小区业主没有与吉祥物业公司昆仑分公司签订书面的物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同关系，吉祥物业公司昆仑分公司具有向小区业主主张支付2009年以来拖欠物业费的资格。同时哈尔滨吉祥物业管理有限公司出具情况说明，授权吉祥物业公司昆仑分公司追缴2004年至2019年的昆仑小区业主拖欠的物业费及供热费，故吉祥物业公司昆仑分公司享有本案的诉讼主体资格，享有向昆仑小区业主要求支付拖欠的2004年至2019年物业费及供热费的诉讼主体资格。本案中，周宝平自2011年6月开始未交纳物业费，周宝平对吉祥物业公司昆仑分公司主张的物业费按照0.5元/平方米使用面积标准交纳未提出异议，故物业费应按该标准计算，但周宝平对昆仑小区的物业服务存在瑕疵举示了证据，法院酌定吉祥物业公司昆仑分公司应按70%标准收取物业费。周宝平在庭审中提出时效抗辩，对于吉祥物业公司昆仑分公司并未向法院提交充分证据证明其在诉讼时效内向周宝平主张物业费,吉祥物业公司昆仑分公司亦不能证明物业费的诉讼时效出现时效中断、中止的法定情形,故根据本案现有证据,应当认定2011年6月至2016年8月21日的物业费诉讼时效期间已经届满,周宝平关于诉讼时效的抗辩意见,于法有据,予以采纳。经计算，周宝平应给付的2016年8月22起至2018年12月的物业费金额为734元（0.5元/平方米/月×74.89平方米×28个月×70%），故对吉祥物业公司昆仑分公司诉请周宝平支付拖欠物业费予以调整。关于吉祥物业公司昆仑分公司诉请周宝平向其支付拖欠物业费违约金，因无合同约定及法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、待本判决发生法律效力后，周宝平立即给付吉祥物业公司昆仑分公司2016年8月22日起至2018年12月的物业服务费734元；二、驳回吉祥物业公司昆仑分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（吉祥物业公司昆仑分公司已预交），由周宝平负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中周宝平陈述称吉祥物业公司昆仑分公司物业服务存在瑕疵。据此，双方争议的关键是物业服务是否达标的问题，而一审判决未支持吉祥物业公司昆仑分公司请求业主给付物业费违约金的主张且酌定吉祥物业公司昆仑分公司按70%标准收取物业费，一定程度上平衡了双方的利益关系，本院予以认同。物业服务合同履行过程中，物业公司在约定期限内为业主提供持续性的服务，据此所产生的债务具有持续性的特点。故吉祥物业公司昆仑分公司主张拖欠物业费的诉讼时效期间应自物业服务合同终止日起算的理由成立。本案中，吉祥物业公司昆仑分公司于2020年6月终止案涉小区的物业服务，其于2019年8月向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。为此，吉祥物业公司昆仑分公司请求判令周宝平给付物业费应予支持。鉴于双方对计费标准及一审查明的其他事实无异议，因此周宝平应缴纳的物业费按每平方米每月0.5元计算，2011年6月至2018年12月份共计2385.25元（0.5元/平方米/月×74.89平方米×91个月×70%），本院依此改判。综上，吉祥物业公司昆仑分公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初8017号民事判决第二项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初8017号民事判决第一项为：周宝平自本判决下发之日起十日内给付哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司物业服务费2385.25元；三、驳回哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元（由哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司分别预缴），共计100元，由被上诉人周宝平负担，与上述款项一并给付哈尔滨吉祥物业管理有限公司昆仑分公司。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  张天翼二〇二一年五月二十五日书记员  于凯华王旭