湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1356号上诉人(原审原告、反诉被告)：李林，男。委托诉讼代理人：易水平，湖南居安律师事务所律师。上诉人(原审原告)：衡阳体道文化传播有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区打线坪68号世纪名城B栋221室。法定代表人：李林，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南金易景商业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放大道58号珠江愉景新城三期9栋117室。法定代表人：陈伟达，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，湖南业达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鸣，湖南业达律师事务所律师。上诉人李林、衡阳体道文化传播有限责任公司（以下简称“体道公司”）因与被上诉人湖南金易景商业管理有限公司（以下简称“金易景公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案，依法组成合议庭，决定不开庭审理，并于2021年5月11日对上诉人李林及其委托诉讼代理人易水平、上诉人体道公司的法定代表人李林、被上诉人金易景公司的委托诉讼代理人杜鸣进行了调查询问。本案现已审理终结。李林、体道公司上诉请求：1.撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初3103号民事判决，依法改判支持李林、体道公司的全部诉讼请求，驳回金易景公司的反诉请求；2.一审、二审的案件诉讼费由金易景公司承担。事实和理由：一、李林系体道公司的法定代表人及股东，其与金易景公司签订合同系履行职务行为，故体道公司是适格主体。二、金易景公司未与上诉人协商一致单方篡改《物业综合使用管理合同》，该合同对上诉人不具有约束力。三、一审法院认定《物业综合使用管理合同》解除的时间是2019年8月17日是错误的，该合同实际解除时间是2019年8月12日。2019年8月12日后，店铺已由金易景公司控制，后续的物业管理费应当由金易景公司承担，也不存在商铺的占有费问题。四、《承诺书》是金易景公司强迫李林所签，不能作为对上诉人不利的证据。金易景公司强行解除《物业综合使用管理合同》，造成上诉人与案外人谢文的合作合同不能履行，上诉人因此承担了3万元的违约金。该违约损失系金易景公司违约造成的损失，应当由金易景公司承担赔偿责任。金易景公司辩称，上诉人的上诉没有法律依据，一审认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。李林、体道公司向一审法院起诉请求：1.判令金易景公司赔偿李林、体道公司装修损失177766元；2.判令金易景公司承担因违约而造成的李林、体道公司损失30000元及违约金18969元；3.案件诉讼费由金易景公司承担。金易景公司向一审法院反诉请求：1.依法确认金易景公司与李林2019年5月25日签订的《物业综合使用管理合同》于2019年8月17日解除，李林立即将衡阳市蒸湘区1号商铺交还给金易景公司；2.判令李林向金易景公司支付物业管理费2705元(以每月1054元的标准自2019年6月1日起计算至2019年8月17日止)；3.判令李林向金易景公司支付违约金18969元；4.判令李林从2019年8月25日起按7376元/月的标准向金易景公司支付商铺占用费直至将上述涉案119、120商铺交还金易景公司时止；5.本案反诉费用由李林承担。一审法院认定事实：2019年1月26日，李林向金易景公司的经办人雷雅梅提交了一份关于愉景新城青童街项目的《青童街商业合同意向审批表》,与涉案相关的内容为：李林拟签约经营品牌为教育新天地，约定租金标准为30元/㎡，合同年限为五年，租赁建筑面积不低于1000㎡，物业管理费标准为5元/㎡，缴租方式为季缴，租金递增为第四年递增12%。李林在该审批表的乙方单位/代表一栏签名，金易景公司工作人员在经办人、会计、招商经理、财务经理、总经理内均有签名，其中总经理签名栏为吴树彬。该审批表就其他约定事项包括：1.李林作为乙方在签订合同意向时须预交合同押金10000元，若乙方不租赁该物业，此押金甲方不予退款；2.意向签署之日起至甲方金易景公司通知乙方李林正式签约之日后三日内，乙方享有对该商铺的优先承租权，因乙方原因无法签订正式合同，甲方有权就该商铺另行出租给第三方；3.商铺装修前，乙方须向甲方提供商铺装修设计图纸，经甲方审核合格后，乙方方可办理装修手续进场装修；4.对青童街内不计面积可免费使用二年的铺位号进行了明确，合计面积为316.78㎡并说明第三年如业主自用，需清场或乙方与业主自行签订租赁合同；5.除去不计面积的商铺为二年免费使用期外，其他的位置免租期为一年半；6.对甲方暂定交付标准进行了约定。同日，李林向金易景公司交纳了10000元合同押金，金易景公司出具了收据。2019年5月25日，李林作为乙方与金易景公司作为甲方签订了一份《物业综合使用管理合同》（合同编号为JYJ20190525）。双方就坐落于衡阳市蒸湘区1号商铺物业综合使用事宜经协商一致明确了权利义务。与涉案合同相关的约定有：1、“物业位置是愉景新城夹层1号商铺（以下简称涉案商铺），总面积210.75㎡，用于乙方教育培训，合同综合使用期为二年，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，使用费7376元/月，约定免租期为半年(含装修期)，从2019年6月1日起至2019年11月30日止；2、甲方在免租期内免除乙方使用费，但乙方仍需交纳物业管理费及乙方自行承担水电等各项能源费用；3、免租期后乙方开始交纳使用费；4、合同签订后，乙方承诺认可及遵守物业公司的管理和物业公司制定的管理守则、规章等各项物业管理制度，如不遵守而导致乙方违反合同，视为乙方一般违约，乙方不得向甲方行使抗辩权主张免责；5、自2019年6月1日起，乙方应当向甲方交纳该物业的物业管理费，按建筑面积计算为5元/㎡/月，每月计1054元；6、物业管理费以每三个月为一个计付期，首期物业管理费应按第一个计付使用期限同时支付；7、如果乙方拖延支付应付的物业管理款项(包括物业公司代收代缴费用)超过十日，则物业公司有权选择暂停该物业的部分或全部物业服务，引起的全部不利后果由乙方自行承担；8、乙方须在进场装修前，按照物业公司要求签订物业管理合同，并按本合同和物业管理合同的约定履行合同义务，乙方拒绝签订本款约定的物业管理合同的，视为乙方严重违约，并不得行使抗辩权对抗甲方权利；9、乙方应当在本合同签订时，向甲方一次性交纳相当于基准使用三个月使用费金额的合同保证金计为18969元，合同保证金由甲方保管直至本合同租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下，且乙方办理完撤离手续及交还该物业后15个工作日内如数(不计利息)退还乙方；10、如乙方未能如约交纳使用费及违约金、滞纳金时，甲方有权从合同保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索，且乙方应当在接到甲方书面通知补交合同保证金差额后的7日内补足；11、逾期三十日内仍未予补足的，视为乙方根本违约；12、乙方进场装修前须向甲方提供书面的装修方案和图纸，甲方自乙方提供前述方案和图纸起7个工作日内予以书面确认，甲方未按期书面确认时，乙方不得进场装修，但进场装修期可顺延，待甲方书面确定后，继续计算本合同约定的进场装修期限；13、乙方装修该物业，必须依据甲方书面确认的方案、图纸或物业公司所制定的有关装修规则和要求装修，并接受甲方和物业公司的监督；14、甲方书面确认乙方装修方案、图纸及甲方和物业公司监督乙方装修的行为，不视为甲方或物业公司对乙方装修施工损害行为或装修不利后果须承担责任，如乙方装修施工行为和结果引发的一切不利后果均由乙方承担；15、乙方装修如有涉及外水、外电、煤气、消防、通信、公共安防及排污等中央系统的接驳，更改或搬移，必须取得甲方的书面同意，并由专业施工队施工，费用由乙方负责；特别约定，乙方进场前需办理进场装修手续，提供商铺的效果图、平面图、电气图及施工图，并缴纳装修保证金5000元，装修完甲方验收后，扣除物业管理费、水电费及装修垃圾清运费(5元/㎡)方可退还。”另合同对乙方使用费支付期限、支付方式、乙方的合法规范经营、合同期满或因各方违约而导致的装修损失承担问题、违约责任、物业的合规使用、物业的交还、合同终止与解除、不可抗力、争议解决、物业公司地位和身份、约定书面通知地址、合同效力、合同成立和生效等事宜做了明确约定……。2019年5月27日，李林作为乙方向金易景公司作为甲方出具承诺书显示：“乙方承诺在2019年7月31日前付清合同保证金，同时承诺在2019年9月30日前预付三个月租金及物业管理费；若乙方逾期7日未将款项交清，甲方有权收回物业，其中商铺内已完成的装修乙方自行拆除，否则装修归甲方所有，乙方不得以任何方式向甲方索取赔偿。”2019年8月12日，金易景公司向李林送达解除合同预告函：“限定李林在收到函件三日内交纳合同保证金及物业管理费……”；2019年8月14日，李林以体道公司名义向金易景公司送达了复函：“要求金易景公司对单方面篡改合同行为及断水、断电、清场等行为予以改正并承担责任……”；2019年8月17日，金易景公司向李林送达解除合同通知函：“正式解除与李林的《物业综合使用管理合同》，并要求李林在收到函件三日内，将商铺恢复原貌完整无损归还金易景公司……”。之后，李林未按承诺书的约定按期支付金易景公司租金、合同保证金和物业管理费，且至2020年5月28日前李林一直存在无故占用涉案愉景新城1商铺，拒不搬离涉案商铺内物品的事实。另查明，金易景公司向该院提交了涉案房产即衡阳市1房产所有权人吴树彬的身份证信息、吴树彬的授权书及房产证复印件，证据显示：涉案坐落于衡阳市蒸湘区1室、2室的权利人为吴树彬，房屋建筑面积共计210.75㎡；吴树彬出具了授权书将上述房屋授权该案被告即金易景公司进行经营租赁，授权时间为2015年1月1日至2025年1月1日，在此期间金易景公司有权以吴树彬名义与第三方签订租赁合同代为管理其资产。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。李林与金易景公司签订的《物业综合使用管理合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定其合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。李林诉称金易景公司私自篡改涉案《物业综合使用管理合同》的内容，导致李林违背其真实意思与金易景公司签订合同，并要求对合同进行鉴定，该院认为，即便金易景公司对李林先行单方签字后的合同进行了变更后才加盖公章，也应以盖章确认的合同内容为金易景公司的最终意思表示，李林在收到金易景公司盖章后的合同后，并未及时向金易景公司主张篡改事实以及要求撤销合同，且李林仍对涉案承租物进行装修，亦向金易景公司出具支付租金的承诺书，且一直在占有和使用该涉案房屋，即应视为李林对涉案《物业综合使用管理合同》履行的认可，故李林主张其违背真实意思与金易景公司签订合同，要求对合同进行鉴定，该院不予支持。对于涉案的争议焦点，本院评析如下：一、涉案《物业综合使用管理合同》是否已经解除及李林是否应向金易景公司支付涉案商铺物业管理费及合同违约金的问题。该院认为，李林经金易景公司书面发函催告，要求其交纳合同保证金和物业管理费时，其本应依约交纳合同保证金和物业管理费，但其却并未交纳，根据合同约定构成违约，应承担相应的违约责任，金易景公司据此依据合同单方解除合同并要求李林支付违约金18969元的诉请，符合合同约定，该院予以支持。另根据合同约定，李林所租商铺享有半年的免租期，免租期内无须交纳使用费，但仍须交纳物业管理费，故金易景公司要求李林以每月1054元的标准，支付2019年6月1日至2019年8月17日期间的物业管理费2705元的诉请，符合合同约定，该院予以支持。二、关于金易景公司是否应向李林赔偿装修损失及违约损失、违约金等诉请的问题。该院认为，根据合同约定：“李林进场装修前须向金易景公司提供书面的装修方案和图纸，金易景公司自李林提供前述方案和图纸起7个工作日内予以书面确认，金易景公司未按期书面确认时，李林方不得进场装修，但进场装修期可顺延，待金易景公司书面确定后，继续计算本合同约定的进场装修期限；李林装修该物业，必须依据金易景公司书面确认的方案、图纸或物业公司所制定的有关装修规则和要求装修，并接受金易景公司和物业公司的监督。”该案中，李林在庭审中并未就进场装修前是否向金易景公司提供装修方案和图纸以及是否得到金易景公司书面确认等事实向法庭提供证据，且李林只要按合同约定交纳相应合同保证金及物业管理费便不会导致金易景公司单方主张合同解除的事实；另在2019年5月27日，李林向金易景公司出具了承诺书，承诺在2019年7月31日前付清合同保证金，2019年9月30日前预付三个月租金及物业管理费，如逾期7日，金易景公司有权收回物业，装修由李林自行拆除，否则装修归金易景公司，且不得索赔；而李林一直未向金易景公司交纳过任何费用，故李林主张金易景公司赔偿装修损失的诉请，该院不予支持。李林要求金易景公司承担违约损失、违约金等诉请，因其提供的与案外人签订的合同、收条、转款记录并不能证明与该案的关联性，且案外人亦未到庭参加诉讼，另其亦未提供相关证据证明金易景公司存在违约的情形，故李林提起的上述诉请，该院亦不予支持。金易景公司辩称，体道公司主体资格不适格的抗辩意见，经查，李林虽诉称其是代表体道公司履行职务，但李林未向该院提供有效的证据予以证实，且体道公司并不是涉案《物业综合使用管理合同》的合同相对人，故体道公司在该案中应属原告主体资格不适格，故对金易景公司的抗辩意见，该院予以采纳。三、李林是否应向金易景公司支付商铺占用费的问题。该院经审理认为，涉案商铺自金易景公司于2019年8月17日解除合同后，李林与金易景公司双方所签合同虽未有关于商铺占用费的相关约定，但直至2020年5月28日期间李林一直无故占用涉案商铺，且拒不搬离涉案商铺内的物品，实际上造成了金易景公司存在的租金收益损失，但金易景公司应及时采取相应的法律救济措施，对于未及时处理而扩大的损失应由其自行负担，另考虑到2020年年初全国新冠疫情的因素，该院酌情认定李林支付金易景公司半个月商铺占用费3688元，对于金易景公司反诉诉请超过部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认李林与湖南金易景商业管理有限公司签订的合同编号为JYJ20190525《物业综合使用管理合同》于2019年8月17日解除；二、驳回衡阳体道文化传播有限责任公司、李林的全部诉讼请求；三、李林于该判决生效之日起十日内一次性向湖南金易景商业管理有限公司支付合同违约金18969元、物业管理费约2705元，二项合计约21674元；四、李林于该判决生效之日起十日内一次性向湖南金易景商业管理有限公司支付商铺占用费3688元；五、驳回湖南金易景商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4416元，反诉案件受理费171元，合计4587元，由李林负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。针对本案争议的焦点问题，本院评析如下：一、关于体道公司是否是本案适格主体的问题。针对该问题，一审法院已进行了详细阐述，本院予以确认，不再赘述。二、关于金易景公司是否应向李林赔偿装修损失及违约损失的问题。李林上诉称金易景公司未与李林协商一致，单方篡改《物业综合使用管理合同》，该份合同对李林不具有约束力。经审查，2019年5月25日，李林在《物业综合使用管理合同》签字，并将《物业综合使用管理合同》交给金易景公司盖章。《物业综合使用管理合同》交给金易景公司后，金易景公司将该合同的第3页、第4页进行替换，将免租期由1年替换成半年。2019年5月27日，金易景公司工作人员与李林就免租期的问题进行了沟通，双方的聊天记录显示金易景公司工作人员称：“李总，我都忘了看，你现在要这么少的面积，免租期是没有一年的。”双方沟通一番后，李林称：“我先搞吧!你什么时候给钥匙。”金易景公司工作人员称：“意思你同意了？”李林称：“我有选择吗？”后李林从金易景公司拿到钥匙并对店铺进行了装修。本案中，李林虽在内心极不愿意接受金易景公司将免租金由1年减少为半年，但在不得已的情况下还是接受了免租期为半年时间，并对店铺进行了装修及营业，可视为李林对涉案《物业综合使用管理合同》的认可，双方对免租期半年达成了一致意见。因此，本院对李林上诉称金易景公司对《物业综合使用管理合同》进行了单方面篡改的上诉意见不予支持。同日，李林向金易景公司出具《承诺书》，承诺：在2019年7月31日前付合同保证金18969元、物业管理费3162元；在2019年9月30日前预付三个月租金18969元、物业费3162元。若逾期7日未将款项交清，金易景公司有权收回物业，其中商铺内已完成的装修由李林自行拆除，否则装修归金易景公司所有，李林不得以任何方式向金易景公司索取赔偿。后因李林未履行承诺，金易景公司于2019年8月17日向李林发出《解除合同通知函》，双方解除了《物业综合使用管理合同》。因李林不履行承诺，导致金易景公司与其解除合同，金易景公司并不存在违约行为，故无需向李林承担责任，对李林要求金易景公司赔偿其装修损失及违约损失的上诉意见不予支持。三、关于李林是否应当向金易景公司支付商铺占用费的问题。2019年8月17日，金易景公司向李林发出《解除合同通知函》，双方解除《物业综合使用管理合同》。因此，解除《物业综合使用管理合同》的时间应为2019年8月17日。故对李林上诉称双方解除《物业综合使用管理合同》的时间应为2019年8月12日的意见不予支持。一审法院对李林向金易景公司支付商铺占用费的问题已进行了详细阐述，本院予以确认，不再赘述。综上所述，李林、体道公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4587元，由李林负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  丁枥澎审 判 员  刘丽娅二〇二一年五月十七日法官助理  刘 艳书 记 员  谢倩茜