贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8732号 原告：陆荣瞻，男，1969年7月6日出生，彝族，住贵州省毕节市。 原告：吕敬飞，女，1976年8月11日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：陆焕（特别授权），男，彝族，1994年7月20日出生，住贵州省毕节市，系原告陆荣瞻之长子。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师。 原告陆荣瞻、吕敬飞与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告陆荣瞻及其委托诉讼代理人陆焕到庭参加诉讼。被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判令被告继续履行双方于2017年2月16日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付从2018年3月30日起至实际交付房屋之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，暂计算至交房之日止违约金暂计人民币59715元（以购房总款516580元为基数，违约金计算至2021年5月10日，购房总款＊0.0001＊，1156天=59715元）；3、判令被告向原告支付从2018年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日至按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，暂计算至起诉之日违约金暂计人民币44476元（以购房总款516580元为基数，违约金计算至2021年5月10日，购房总款＊0.0001＊，861天=44476元）；4、判令被告立即退还向原告收取的天然气入户费、电表入户费共计3000.00元；5、诉讼费用由被告承担。 经庭审释明，原告将第一项诉讼请求明确为要求被告按照合同约定支付原告逾期交房违约金、逾期办证违约金退还入户费以及将涉案房屋交付于原告。 本院查明如下案件要素：2017年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积123.88平方米，房屋总价款为516580.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年3月30日前，合同第十三条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”被告承诺于2018年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起的违约金未作约定。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告收取原告天然气入户费2500元、电入户费500元。涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证的《商品房买卖合同》、《收据》、《住房公积金借款合同》等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求被告交付涉案房的诉请，涉案房屋已经具备办理商品房转移登记的条件，由此可见，当然具备了交付条件，被告不能以原告不签署《补充协议》为由拒绝交付房屋，故被告应当在一定时间内将涉案房屋交付于原告。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，根据合同约定，涉案商品房交付时间为2018年3月30日前，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金。从前述约定来看，逾期交房违约金的支付时间为房屋交付之后一定期限内支付，现涉案房屋尚未交付，逾期交房违约金支付条件尚不具备，故对原告的该诉请，本院暂不予支持。 关于逾期办证违约金的起止时间应如何认定的问题，合同约定被告应于2018年12月30日前，取得涉案商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，现履行期限已届满，被告尚未履行，已构成违约，应向原告支付违约金，结合双方约定，该项违约金的计算应从2018年12月31日起开始起算。由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告认可被告应承担违约责任的截止时间为2021年3月25日。合同中并未约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起的违约金。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。由于原告主张按照已付购房款万分之一的标准计算违约金，本院从其所愿。故被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为2018年12月31日起至2021年3月25日止共计815天，违约金共计：516580.00元×0.0001×815天＝42101.27元。 关于原告要求被告退还天然气入户费、电入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告燃气入户、电入户费无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆荣瞻、吕敬飞交付位于毕节市七星关区； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陆荣瞻、吕敬飞支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金42101.27元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆荣瞻、吕敬飞天然气入户费、电入户费3000元； 四、驳回原告陆荣瞻、吕敬飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1222.00元，由原告陆荣瞻、吕敬飞负担708.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担514.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年五月二十八日 书记员  郑 丹