宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初4508号原告：丁劲松，男，1967年10月1日出生，回族，宁夏回族自治区政府办公厅职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：丁建华，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：马涛，宁夏综义律师事务所律师。被告：陈纯华，男，1976年3月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告丁劲松与被告陈纯华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告丁劲松的委托诉讼代理人丁建华、马涛及被告陈纯华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁劲松向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告妻子马国庆与被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告返还原告位于兴庆区某室房屋及屋内原告原有家具（橱柜、灯具、窗帘、双人床、单人床、衣柜、电视柜、沙发、冰箱、电热水器），并支付占有使用费13200元（按租金1200元/月），自2020年3月1日起暂计算至2021年1月31日，实际计算至被告返还房屋之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月31日，被告与原告妻子马国庆签订一份《房屋租赁合同》，约定将原告名下位于兴庆区某室房屋出租给被告使用，租赁期限为1年，自2017年9月1日至2018年8月31日，租金为1200元/月，租金总计为14400元。租金支付时间为合同签订之日，先付年租金的50%，2018年2月28日付清剩余部分，被告应在租赁期届满前或解除当日内返还房屋及附属设施，并结清应当承担的所有费用。合同签订后，原告及其妻子依约向被告交付涉案房屋及屋内所有家具。该合同期限届满后，被告与原告妻子马国庆再次签订《房屋租赁合同》，约定被告继续租赁涉案房屋，租赁期限为一年，自2018年9月1日起至2019年8月31日，租金及支付方式不变。现涉案租赁合同约定的租赁期限已届满，被告继续占有使用，费用仅支付到2020年2月份。原告与被告多次协商返还房屋并支付占有使用费遭拒，故诉至法院，请求判如所请。被告陈纯华辩称，双方的租赁关系已于2020年2月29日终止。2020年3月至2021年2月底的期间属于房屋买卖的转让实施阶段。双方达成如下口头协议：1.将涉案房屋及屋内家具转让给被告，转让费42万元，支付方式是被告向银行按揭后把房款给原告，办理按揭时间是等被告将福建老家的一套房产贷款办理完毕后，2020年底办理涉案房产的按揭；2.交易契税由被告承担；3.涉案房产交给被告，原告不再收取涉案房屋自2020年2月份以后的房屋租金。现被告已在约定的时间办理好福建老家房产的贷款手续，做好全面履行涉案房屋买卖的准备，但原告拒绝承认双方达成的口头房屋买卖协议，明显违约，请求法院驳回原告的诉讼请求，履行双方的口头协议，且承担本案的诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月31日及2018年8月31日，原告妻子马国庆与被告分别签订两份《房屋租赁合同》。两份合同约定的内容除租赁期限外，其余均相同。上述合同约定:租赁房屋位于兴庆区某室，该房屋建筑面积97.8㎡，位于5层，共3室2厅1卫1厨；装修状况中装（卫生间厨房地瓷墙瓷、卫生洁具、橱柜、灯具、窗帘、双人床、单人床、衣柜、电视柜、沙发、冰箱、洗衣机、电热水器等），租赁用途为生活居住；租赁期届满，出租方有权收回房屋，承租方有意继续承租的，应提前30日向出租房提出口头续租要求，征得出租方同意后双方重新签订房屋租赁合同；房屋租金标准为1200元/月；合同签订后时，承租方向出租方支付房屋租赁保证金，金额为1000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由承租方承担的费用、租金或承租方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还承租方……。合同签订后，原告依约交付涉案房屋及其附属设施，现两份合同约定的租赁期限均已届满。被告尚欠原告房屋占有使用费，且拒绝返还房产，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，租赁期限届满后，原告妻子马国庆与被告多次协商买卖涉案房屋的具体细节，双方通过电话方式约定：如被告以42万元的价格购买涉案房屋，则原告不再收取2020年2月份之后的房屋租金；购房款支付期限为待被告办理完福建老家房屋贷款后再办理涉案房屋的按揭。本院认为，被告提交录音证据显示双方口头达成初步房屋买卖协议，但被告占有涉案房产是因前期房屋租赁的延续，并非达成口头买卖协议后原告方的交付行为。另，双方口头约定的付款期限不明确，不动产变更登记的时间等相关房屋交易的主体内容未予约定，且被告并未履行任何关于房屋买卖交易的义务。再者，根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中的原被告之间从未签订书面转让合同。综合以上三点，被告主张双方已从最初的房屋租赁合同法律关系转化为房屋买卖合同法律关系的辩称，本院不予采信。原被告签订的租赁合同期限虽然届满，但被告继续使用租赁物，原告亦未在起诉之前提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并由被告返还其名下位于银川市兴庆区某室房屋及屋内原有家具（橱柜、灯具、窗帘、双人床、单人床、衣柜、电视柜、沙发、冰箱、洗衣机、电热水器）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原被告对于房屋租金支付至2020年2月份的事实予以认可，且依据租赁合同约定租金为1200元/月，故对于原告主张被告支付占有使用费13200元（2020年3月1日至2021年1月31日即11个月×1200元），并实际计算至被告返还房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十三条、七百三十四条之规定判决如下：一、解除原告丁劲松与被告陈纯华之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈纯华于本判决生效之日起五日内返还原告丁劲松名下位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室房屋及屋内原有家具（橱柜、灯具、窗帘、双人床、单人床、衣柜、电视柜、沙发、冰箱、洗衣机、电热水器）；三、被告陈纯华于本判决生效之日起五日内向原告丁劲松支付截止2021年1月31日的占有使用费13200元，并按照每月1200元支付自2021年2月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计65元，由被告陈纯华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘 赢二〇二一年五月十八日法官助理 程雯雯书记员 王 鹤附：本案适用的相关法律《中华人民共和国民法典》第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。