河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初11347号原告：河南锦家置业有限公司，住所地：郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人：陈磊，董事长。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，河南文丰律师事务所律师。被告：贾银芬。原告河南锦家置业有限公司（以下简称锦家置业）与被告贾银芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦家置业委托诉讼代理人纪云丽、张燕到庭参加诉讼，被告贾银芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告锦家置业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》并判令被告返还房屋；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的注销备案登记;3、判令被告协助原告办理房的不动产的预告登记注销；4、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》违约金158423.6元;5、判令被告支付给原告代其偿还的银行按揭贷款1170274.18及违约金25166.5元（以代偿金额为基数按日万分之五从代偿之日起暂计算至2021年3月31日，主张至全部付清本息、罚息、复利及补偿金为止），以上合计1195440.68元;6、判令被告承担原告因本案支出的律师费50000元；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月24日，原被告双方签订《商品房买卖合同》,主要约定被告购买原告开发建设的房屋建筑面积118.23m2；总房款1584236元，付款方式商业性贷款，首付款484236元，商业贷款1100000元。现根据贷款银行资料显示，截至2021年2月26日，被告连续未按时归还银行贷款本息，导致申请人承担保证责任，代替被申请人向银行偿还贷款共计1170274.18元。原告被告双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6款第1项中约定若被告未能按期偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应当赔偿原告代偿的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），同时被告应自原告实际代偿之日起至被告实际向原告支付全部款项之日按日万分之五支付补偿金。第2项约定被告逾期还款达30日，原告有权选择立即解除本合同。因××原因导致合同解除应支付总房款10%的违约金。商品房买卖合同解除后，办理合同备案登记、房屋预告登记的注销，系被告的附随义务。被告贾银芬缺席未答辩。经审理查明：1、2018年11月24日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：被告购买原告开发建设的房，户型为三室二厅，建筑面积共118.23平方米，其中，套内建筑面积90.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.27平方米；房屋单价为每平方13399.61元，房屋总价1584236元，其中首付款484236元，付款方式：现金，约定付款时间：2018年11月24日，商业贷款1100000元；该合同附件四补充协议第三条第6款约定：如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下，（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起三日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。该合同附件四补充协议第八条第5款约定：合同签订后，如因××非本合同约定原因导致合同解约的，××应支付总款10%的违约金给××，并在××送达解约合同通知之日起7日内办理好解除合同的相关手续，以及承担解除合同的全部费用和××因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期一日应向××支付总房款1‰作为损失赔偿金等。2、2020年7月17日，原告向被告邮寄《告知函》，要求被告收函之日起3日内向原告支付代其偿还的全部款项及补偿金。3、2020年12月16日，原告向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，告知其自收函之日与锦家置业签订的《商品房买卖合同》解除，并于收函之日起7日内配合办理合同解除手续，支付全部代偿款及补偿金。4、豫（2019）郑州市不动产证明第0025094号不动产登记证明显示，证明权利或事项为预售商品房买卖预告登记，权利人为贾银芬，义务人为锦家置业，坐落金水。5、因被告未按时归还银行贷款本息，原告于2020年5月29日垫付贷款本息20293.76元，2020年6月28日垫付贷款本息6725.3元，2020年7月31日垫付贷款本息6730.44元，2020年8月26日垫付贷款本息6721.88元，2020年9月27日垫付贷款本息6723.60元，2020年10月29日垫付贷款本息6727.02元，2020年11月26日垫付贷款本息6721.89元，2020年12月27日垫付贷款本息6723.59元，2021年1月29日垫付贷款本息6727.04元，2021年2月25日垫付贷款本息6720.18元，2021年2月26日提前归还贷款本息1078546.78元、贾银芬违约金10912.70元，共计垫付1170274.18元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行。该《商品房买卖合同》履行过程中，被告多次未履行按时偿还贷款的义务，导致原告保证金账户被扣划大批款项。被告的行为符合《商品房买卖合同》第七条第二款关于违约责任的约定，且原告已向被告发送了告知函。被告以实际行动表明其不履行合同义务。故原告请求解除双方的《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求注销合同编号为180××××3373的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同已解除，原告与被告关于该合同的债权债务关系消灭，故原告要求被告协助办理预告登记的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。考虑本案合同履行情况且双方尚未对涉案房屋进行清算，故原告要求被告返还涉案房屋，本院不予支持。原告诉请被告支付解除合同违约金158423.6元，商品房买卖合同附件四补充协议第八条第5款约定：合同签订后，如因××原因导致合同解约的，××应支付总款10%的违约金给××。因被告未按时足额支付贷款，导致案涉《商品房买卖合同》解除，原告诉请被告支付《商品房买卖合同》解除产生的违约金158423.6元，根据原被告之间的约定，违约金为总房款1584236元的10%即158423.6元，本院予以支持。原告诉请被告偿还其代偿的银行按揭款项1170274.18元及违约金，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为保证人为被告代偿款项共计1170274.18元，被告应予支付。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6款约定，被告应当支付原告代为偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等费用），同时自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付全部款项万分之五的补偿金。双方上述约定的补偿金实为违约金性质，故原告主张被告自实际扣款之日起按照日万分之五的标准支付违约金，本院予以支持。关于律师费，原告未提供相应证据证明系实际发生，且被告已承担违约金，故对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南锦家置业有限公司与被告贾银芬于2018年11月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18004553373）；二、被告贾银芬于本判决生效之日起十日内协助原告河南锦家置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：18004553373）的备案信息注销登记手续及金水区的不动产预告登记注销手续；三、被告贾银芬于本判决生效之日十日内支付原告河南锦家置业有限公司解除合同违约金158423.6元。四、被告贾银芬于本判决生效之日起十日内支付原告河南锦家置业有限公司代偿款1170274.18元、违约金，违约金以每笔扣款数额为基数，自每笔实际扣款之日起按照日万分之五的标准分别计算至实际清偿之日止；五、驳回原告河南锦家置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8717元，由被告贾银芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二一年五月二十九日书记员  刘秀芳