吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终519号 上诉人(原审被告)：赵树彬，男，1949年3月6日生，汉族，退休工人，现住吉林省洮南市。 被上诉人(原审原告)：洮南市家美物业有限公司。 法定代表人：张文艳，系该公司经理。 委托诉讼代理人：回晓英，系该公司职员。 委托诉讼代理人：张静，系该公司职员。 上诉人赵树彬因与被上诉人洮南市家美物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2021）吉0881民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，审理了此案。本案现已审理终结。 赵树彬上诉请求：一、撤销洮南市人民法院（2021）吉0881民初311号民事判决，查清事实，依法改判。二、本案的诉讼费由洮南市家美物业有限公司承担。事实和理由：本案适用法律错误。虽然赵树彬为洮南市利民小区的住户，洮南市家美物业有限公司对该小区进行了物业服务。但是该物业公司与利民小区签订的合同无效，故赵树彬不应当缴纳物业费。因为洮南市家美物业有限公司不具备主体资格，洮南市家美物业有限公司与利民小区签订合同的相对人是业主委员会。而业主委员会并没有召开业主大会，不是业主共同决定，所以合同签订的行为仅为业主委员会的个人行为，不能代表全体业主。业主委员会在没有经过授权的情况下，私自签订的合同应当是无效的。在合同无效的情况下，赵树彬不应当承担物业费。该合同不仅违反了洮南市人民政府办公室文件【洮政办法〔2010〕6号】，洮南市人民政府办公室关于印发洮南市物业管理办法的通知中第二十条及第二十条中第三项、第四项、第五项：经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利……，更是违反了2019年物业管理条例实施细则（最新版）中第三条：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第十一条及第十一条第四项明确指出选聘和解除物业服务企业有业主共同决定。第十二条明确业主大会决定的法律约束力。业主委员会没有召开业主大会，没有授权委托的情况下，私下与家美物业公司签订的合同就是无效合同。综上所述，一审法院明显适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，并依法改判。 洮南市家美物业有限公司辩称：家美物业公司作为物业服务企业，于2019年11月28日，与洮南市利民小区业主委员会签订了一年期物业管理服务合同，时间是2019年12月1日到2020年11月30日止。合同约定了双方权利及义务，物业服务内容、收费标准等具体事项，物业服务企业是基于物业合同的约定来为业主提供服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间,被服务者和服务者之间的关系。明确了物业管理活动的基本内容，物业服务企业根据物业服务合同管理的活动，根据物业合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系，物业服务企业是在事实上提供了物业服务，这种事实上的物业服务关系，应当向服务者提供合同约定的相应的服务费用，物业费是用于整个小区物业管理的，拒交物业费就是对全体业主合法权益的侵害。 洮南市家美物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令赵树彬支付物业管理服务费401.28元（2019年12月1日至2020年11月30日）。2、要求赵树彬承担案件受理费。 一审法院认定事实：法院对双方无异议的事实予以确认，对双方存在争议的证据及事实认定如下：关于利民小区业主委员会与家美公司签订的物业管理服务合同的效力问题，根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，该条例第十二条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条规定的选聘和解聘物业服务企业事项，应当经专有部分占建筑物总满级过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案，利民小区业主委员会在与家美公司签订物业管理服务合同时未召开业主大会，由此，赵树彬对该物业管理服务合同不认同。法院认为，根据合同法第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。本案，利民小区业主委员会未召开业主大会签订物业管理服务合同的行为，只是违反了《物业管理条例》的管理性强制规定，并非效力性强制规定，故利民小区业主委员会与家美公司签订的物业管理服务合同有效。业主委员会作为物业管理区域内由业主选举的业主代表组成的组织，代表业主的利益，执行业主大会的决定，监督和协助物业服务企业提供服务，能够代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。本案，赵树彬作为利民小区业主，享受物业管理服务，应当根据涉案物业管理服务合同约定的收费标准向物业服务企业即家美公司交纳诉讼费。家美公司作为物业服务企业，于2019年11月28日与洮南市利民小区业主委员会签订了一年期物业管理服务合同（2019.12.1-2020.11.30），合同约定了双方的权利及义务、物业服务内容、收费标准等具体事项。被告赵树彬系该小区业主（自2013年10月入住至今），住宅面积88平方米，在上述物业服务期限内，未交纳物业费，双方发生争议。以上事实的认定有家美公司提交的物业管理服务合同及双方在庭审过程中的自认为证。 一审法院认为，业主委员会作为广大业主选举产生的组织，其代表业主的利益，执行业主大会的决定，能够代表业主签订物业服务合同，所签订的合同对全体业主具有约束力。业主在享受物业服务的权利后，应当履行自己的义务，向物业服务企业交纳物业管理服务费。本案，赵树彬认为利民小区业主委员会在未召开业主大会、未经授权的情况下签订的合同无效，该抗辩理由法院不予采纳。利民小区业主委员会未召开业主大会虽违反了《物业管理条例》的强制性管理规定，但并未违反合同的效力性强制规定，该合同基于双方的真实意思表示，内容合法，权利义务关系明确，属于有效合同。赵树彬同时提出，因家美公司服务不到位，感应灯不亮，导致其妻子摔倒，但未向法院提交相应证据，对该抗辩理由法院不予认可。综上，家美公司要求赵树彬交纳物业费401.28元（88㎡×0.38×12月）的诉讼请求合理，法院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（2021.1.1）第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，家美公司与赵树彬物业服务合同纠纷的事实发生在2019年12月至2020年11月，即在民法典施行前，该法律事实引起的纠纷应当适用当时的法律及司法解释规定。一审法院判决：赵树彬于判决生效之日立即给付洮南市家美物业有限公司2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费401.28元。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由赵树彬负担。 二审中，双方均未向法庭提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对于一审查明事实予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案法律事实发生于民法典施行前，故应当依据当时的法律、司法解释规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主赵树彬具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第二条第一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”此款即为效力性规定，违反该条款的物业服务合同无效，家美物业公司与业主委员会签订的《物业合同》并不违反上述效力性规定。赵树彬上诉主张依据《物业管理条例》十一条和十二条规定物业合同无效。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：.......选聘和解聘物业服务企业.......”第十二条第五款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”针对本案，这种利益可能是某些极个别业主的知情权、选举权，也可能是对物业服务企业的选择权，但并不会损害当事人的实体性权利，不会侵害国家利益、社会公共利益、全体业主的利益，而且该十一、十二条赋予业主的救济权利系业主主张撤销权，而不是违反该规定物业合同无效。故原审法院判决赵树彬给付物业费并无不当。 综上所述，赵树彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由赵树彬负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年五月二十一日 书记员  燕 秋