河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5882号上诉人（原审原告）：马坤龙，男，汉族，1994年3月12日出生，住河南省民权县。委托诉讼代理人：周正，民权县鼎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：曹惠敏，女，汉族，1975年10月3日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：孙威风，河南译达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔强，男，汉族，1975年3月13日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：孙威风，河南译达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州伟业房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区文博东路、东风路南3号楼1-2层109号，统一社会信用代码：91410105556907652F法定代表人：陈淼，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭涛，河南豫和律师事务所律师。上诉人马坤龙因与被上诉人曹惠敏、崔强、郑州伟业房地产经纪有限公司（以下简称“伟业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马坤龙上诉请求：1.撤销郑州市二七区人民法院（2021)豫0103民初1489号民事判决第二项，改判第三项为被上诉人伟业公司退还上诉人佣金、代办费共计17360元及诉讼代理费6973元；2.判决解除马坤龙与曹惠敏2020年1月20日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》和2020年11月23日马坤龙与曹惠敏、崔强签订的《补充协议》；3.判决曹惠敏、崔强返还马坤龙双倍定金60000元，并支付违约金128000元；4.维持郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1489号民事判决第一项；5.诉讼费用被上诉人负担。事实与理由：一、原判决遗漏诉讼请求，即漏判违约金、定金、诉讼代理费，漏判解除合同及补充协议，所作判决明显违法。2020年1月20日，上诉人马坤龙与被上诉人曹惠敏签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同约定，曹惠敏将其名下位于郑州市二七区王立砦北街18号19号楼东1单元5号房屋出售给马坤龙，伟业公司提供居间服务，合同约定房屋总价款为128万元。合同约定若因被上诉人违约导致合同无法履行，应按照房屋总价款10%标准向上诉人支付违约金，同时赔偿因此造成的损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、执行费等。合同签订后，上诉人向被上诉人曹惠敏交付购房款330000元（含定金3万元)。依约支付款项后，被上诉人迟迟未予办理抵押注销。后经查询得知，案涉房屋（多次）抵押，被上诉人已经无法履行合同约定，明显构成违约，应当承担违约责任，伟业公司作为促成本次交易的房屋中介，未尽到审慎尽职义务，未及时告知上诉人上述不利情况，亦未查询房产状态（未查询不动产抵押贷款、查封等情况），并约定2020年11月30日前房产未能解押，上诉人支付的33万元购房款曹惠敏、崔强全额返还，并依照合同曹惠敏应支付合同标的10%的违约金128000元。但一审判决遗漏违约金、定金、诉讼代理费，漏判解除合同及补充协议，明显违背法律规定。二、原判决超出了诉讼请求的范围，认定基本事实缺乏证据证明，亦明显违法。一审期间，被上诉人曹惠敏、崔强根本未主张房屋租金，也没有反诉。一审法院提示崔强反诉，其当庭表示不反诉，也不主张支付房屋租金。一审法院判决上诉人每月支付被上诉人租金2000元，判决伟业公司共退还佣金、代办费的一半8680元，无事实和法律依据，系主观臆断，显失公平。综上，原判决认定基本事实缺乏证据证明，超出了诉讼请求的范围，遗漏诉讼请求，均明显违法。请求查清事实，依法判决支持上诉请求。曹惠敏、崔强共同辩称：1、案涉房屋买卖合同于2020年1月20日签订，该合同签订时，上诉人已明知案涉房屋存在银行抵押情况，上诉人是于2020年4月30日将首付款33万元支付给曹惠敏，在此之前案涉房屋仍处于签订合同时状态，而且合同签订后因新冠疫情期间防控，办理房屋交易相关手续延迟、后曹惠敏于2020年5月份提前向上诉人交付房屋，上诉人也进行了装修入住使用至今，虽然后来案涉房屋被法院查封，被上诉人曹惠敏在合同履行过程中不存在主观过错，也并没有给上诉人造成严重损失。2、2020年11月23日，上诉人与被上诉人曹惠敏签订《补充协议》一份，双方同意若2020年11月30日前曹惠敏无法解押导致无法办理过户手续，曹惠敏将33万元退给上诉人，7万元装修费以租赁的形式进行抵扣。事实上双方就上述房屋情况已经自行协商并自愿达成补充协议，原判决未遗漏违约金、定金的诉讼请求。而且原判决在事实查明部分也明确显示了对上诉人要求解除案涉房屋买卖合同和补充协议的诉求予以支持的认定。3、原审法院判决上诉人按照双方重新达成的《补充协议》向被上诉人支付租金，也是按照双方的协议关于7万元装修费以租赁的方式进行抵扣的约定，原审该项判决具有事实和法律依据，符合公平原则，亦有利于节省司法资源减少诉累。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。伟业公司辩称：一、伟业公司促成买卖居间合同成立，其居间服务已全部完成。根据涉案合同以及民法典的相关规定，伟业公司有权利收取相应的佣金及代办费。一审中伟业公司明确表示愿意退还代办费的一半。二、伟业公司在居间服务的过程中不存在任何违约行为。涉案合同不能履行的根本原因在于房屋在过户的过程中被其他债权人查封，该过错不可归咎于伟业公司。故伟业公司不应当退还佣金、代办费及承担上诉人的诉讼代理费。马坤龙向一审法院起诉请求（变更后）：1、判令解除原告马坤龙与被告曹惠敏2020年1月20日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》和2020年11月23日马坤龙与曹惠敏崔强签订的《补充协议》；2、判令被告曹惠敏、崔强双倍返还原告定金60000元及购房款330000元，并支付原告违约金128000元；3、判令伟业公司向原告退还佣金15360元；4、判令被告伟业公司对上述款项承担连带赔偿责任，并返还原告房产转移登记代办费2000元；5、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：1、2020年1月20日，原告马坤龙（买受方、甲方）、被告曹惠敏（出售方、乙方）、被告伟业公司（居间方、丙方）共同签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定被告曹惠敏将其名下位于郑州市二七区王立砦北街18号19号楼东1单元5号的房屋出售给原告马坤龙。该房屋有抵押，由被告曹惠敏出资解押。房屋总价款为128万元。签订合同时支付定金3万元。买卖双方共同办理贷款手续，原告应在贷款通过后130日内向被告曹惠敏支付首付款33万元，剩余房款95万元由贷款银行支付。被告曹惠敏应在2020年5月20日前将房屋交付给原告马坤龙。原告马坤龙应当向被告伟业公司支付佣金15360元，代办费用2000元。一方违约，按照房屋总价款的10%支付违约金。2、2020年1月20日、21日，原告马坤龙分三笔向被告曹惠敏支付定金3万元。2020年4月3日至4月30日，原告马坤龙分八笔向被告曹惠敏支付购房款共计30万元。3、2020年1月20日，原告马坤龙向被告伟业公司支付佣金15360元、代办费2000元。2020年5月12日，原告马坤龙向其郑州伟嘉安捷金融外包服务有限公司支付按揭代办费2000元、评估费印花税抵押登记费4367.9元。4、2020年5月18日，案涉房屋被郑州市金水区人民法院查封（查封文号：2020豫0105财保879号）。2020年12月2日，案涉房屋被郑州市金水区人民法院查封（查封文号：2020豫0105执15498号）。5、2020年11月23日，原告马坤龙与被告曹惠敏签订《补充协议》一份，主要内容为：双方于2020年1月20日签订买卖合同，马坤龙陆续向曹惠敏支付定金和房款33万元，后曹惠敏同意提前交房，马坤龙收到钥匙后装修花费7万元。现双方同意若2020年11月30日前曹惠敏无法解押导致无法办理过户手续，曹惠敏将33万元退给马坤龙，7万元装修费以租赁的形式进行抵扣，若因7万元装修费用达不成一致，可自行协商。一审法院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，原告马坤龙与被告曹惠敏、伟业公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依照买卖合同约定，原告马坤龙向被告曹惠敏支付定金3万元、房款30万元后，被告曹惠敏向原告马坤龙交付了案涉房屋，原告马坤龙花费7万元装修后入住至今。现因合同履行过程中案涉房屋被法院查封，不能继续办理过户，原告合同目的无法实现，现原告要求解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，被告也未提出异议，一审法院予以支持。案涉房屋是在合同履行的过程中被法院查封，原告没有证据证明被告曹惠敏、崔强存在主观过错，且双方就此情况已经自行协商并自愿达成补充协议，该协议双方意思表示真实一致，合法有效。案涉房屋至今仍然不能办理过户，被告曹惠敏应按照双方约定将原告已付购房款33万元予以退还。关于7万元装修费，原被告约定以租赁的形式进行抵扣，因双方未能协商一致，一审法院参照郑州市房屋租赁行情和本案的实际情况，酌定每月租金为2000元，自2020年5月20日起计算至原告搬离之日止。本案房屋买卖合同签订的前后，被告伟业公司为原被告提供了一部分居间服务，按照合同约定，居间费用应由原告承担。现合同不能继续履行，一审法院结合实际情况，酌定居间费用减半收取，原告马坤龙支付的佣金15360元、代办费2000元，被告伟业公司应当退还8680元。原告其他诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告曹惠敏、崔强于本判决生效之日起十日内退还原告马坤龙购房款33万元、装修款7万元；二、原告马坤龙于本判决生效之日起十日内向被告曹惠敏、崔强支付2020年5月20日至2021年5月19日期间的房屋租金24000元，并按照每月2000元的标准继续支付自2021年5月20日起至实际搬离案涉房屋之日止的租金；三、被告郑州伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马坤龙佣金、代办费共计8680元；四、驳回原告马坤龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4627元，由原告马坤龙负担1851元，被告曹惠敏、崔强负担1851元，被告郑州伟业房地产经纪有限公司负担925元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中马坤龙作为乙方、曹惠敏作为甲方，双方于2020年11月23日所签订的《补充协议》，是对双方于2020年1月20日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的相关约定进行的变更，该《补充协议》为有效协议。马坤龙与曹惠敏签订的《补充协议》约定：“现双方同意若2020年11月30号前，甲方若因银行解押无法解押导致无法办理过户手续，甲方同意将叁拾叁万元整退给乙方马坤龙，乙方柒万元装修费用可以租赁的形式进行抵扣，若双方因柒万元装修费用的问题不能达成一致，可自行协商。”因案涉房屋至今仍不能办理过户手续，一审法院根据马坤龙与曹惠敏签订的上述《补充协议》处理双方之间的争议，并无不当。因马坤龙与曹惠敏、崔强所签订的《补充协议》已对马坤龙、曹惠敏在先签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的相关约定进行了变更，马坤龙再要求按照双方所签订的《房屋买卖合同》的约定支持其诉讼请求的违约金、定金，已失去合同依据。关于马坤龙诉讼请求的佣金及房产转移登记代办费问题，一审处理并无不当，本院予以维持。因一审庭审中马坤龙变更诉讼请求，将其第三项诉讼请求变更为判令伟业公司向马坤龙退还佣金15360元，即撤回了诉讼代理费的诉讼请求，一审法院未处理诉讼代理费，并无不当。一审判决在确认对马坤龙诉讼请求的解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》和《协议协议》予以支持的情况下，在判决主文中并未进行处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人马坤龙的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1489号民事判决第一项、第二项、第三项以及诉讼费用负担部分，即：“被告曹惠敏、崔强于本判决生效之日起十日内退还原告马坤龙购房款33万元、装修款7万元”、“原告马坤龙于本判决生效之日起十日内向被告曹惠敏、崔强支付2020年5月20日至2021年5月19日期间的房屋租金24000元，并按照每月2000元的标准继续支付自2021年5月20日起至实际搬离案涉房屋之日止的租金”、“被告郑州伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马坤龙佣金、代办费共计8680元”、“案件受理费减半收取4627元，由原告马坤龙负担1851元，被告曹惠敏、崔强负担1851元，被告郑州伟业房地产经纪有限公司负担925元”；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初1489号民事判决第四项，即“驳回原告马坤龙的其他诉讼请求”；三、解除马坤龙与曹惠敏于2020年1月20日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及马坤龙与曹惠敏、崔强于2020年11月23日签订的《补充协议》；四、驳回马坤龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4627元，由上诉人马坤龙负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年五月二十五日书记员  张 好