贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初7028号 原告（反诉被告）：广东实地物业管理有限公司遵义分公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区播州北路2号蔷薇国际售楼中心二楼。统一社会信用代码：91520390MA6DWA4B7T。 负责人：刘毅，总经理。 委托诉讼代理人：唐琴，贵州佳信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：晏长会，男，1986年4月18日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：张远毓（与晏长会系夫妻关系），女，1992年11月3日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告（反诉被告）广东实地物业管理有限公司遵义分公司（以下简称实地物业公司）与被告（反诉原告）晏长会物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）实地物业公司的委托诉讼代理人唐琴，被告（反诉原告）晏长会的委托诉讼代理人张远毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）实地物业公司向本院提出本诉请求：1、被告立即支付实地·蔷薇国际项目住宅30幢3303号房自2018年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费用小计5,347.5元［（1.8元/月/平米×95.81平米）×31个月］；2、被告以欠付物业服务费为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年7月6日起支付逾期付款违约金直至被告付清之日止（暂时计算至2020年3月26日，小计1,356.2元，具体计算详见《30幢3303号房欠费明细清单》），上述两项金额共计：6,703.7元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：实地物业公司与遵义实地房地产开发有限公司（以下简称实地房开公司）签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由实地物业公司为该公司开发的遵义市新蒲新区实地蔷薇国际住宅小区提供物业管理服务，其中高层住宅按照1.8元/月/平方米的标准计算支付物业服务费。晏长会购买了遵义实地房地产开发有限公司开发的遵义市新蒲新区蔷薇国际项目住宅30幢3303号房（即该涉案商品房，简称该房屋），并于2017年12月10日就该房屋前期物业服务事宜与实地物业公司签订了《实地蔷薇国际前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》），该协议约定的物业服务价格与《前期物业服务委托合同》一致，并且在协议第十九条也明确规定了相应的违约金条款。该《物业服务协议》签订以来，实地物业公司一直积极、完整履行合同义务，依法依约对晏长会的房屋所在的小区实施规范的物业管理，为晏长会持有的该房屋提供了完善的物业管理服务。但晏长会自2018年9月1日起便无故拖欠物业服务费，且经多次向催交未果。现提起诉讼，请求支持本诉诉求。 被告（反诉原告）晏长会针对本诉，辩称：差欠物业费，但多次找实地物业公司谈电梯和小区卫生问题，但其一直回避，就喊等，所以一直没有交物业费；是在和实地物业公司签订合同的时候交了半年的物业费，是2017年12月10日交的，管到2018年5月10日；实地物业公司的服务群，我家人在群里面说了三次，实地物业公司工作人员就把我家微信从群里踢出去。 被告（反诉原告）晏长会向本院提出以下反诉请求：1、实地物业公司将我拉出黑名单，拉入服务群并公开道歉（理由：实地物业公司未服务到位导致我拖欠物业费，多次协商无果，不存在违约行为）；2、实地物业公司降低我的收费标准（理由：电梯无法直达车库，进入车库安保人员告知我没有车库，造成我房屋居住在实地·蔷薇国际小区确找不到地方停车，我交同样的物业费享受不平等的待遇）；3、本案反诉费用由实地物业公司承担。事实与理由：我与实地物业公司合同纠纷一案中，我办理装修至完工后便外出务工，实地·蔷薇国际30栋3303号房一直是我妻子一人居住陪读。在居住期间实地物业公司未尽到服务，我妻子在服务群中提出问题，实地物业公司不积极处理业主的需求，反而将我妻子踢出服务群，后微信单独联系后拉黑了我妻子；我妻一人带两个小孩，小区停水停电得不到及时通知，给我妻女造成了生活上的困扰。业主和物业是无法分割的共同体，提出问题协商解决，不要恶意踢出业主。因此我妻子在心里上受到了伤害。也给我妻女生活上造成了困扰和不便。我购买了实地·蔷薇国际高层商品房30栋3303号房，验房时我发现电梯无法直达车库，便与实地房开公司存在争议，而实地物业公司在知道存在争议的情况没有告知我就私自把房屋接收。我并没有和实地房开公司办理接房手续。后因我儿子读小学被迫和实地物业公司签订了《物业服务协议》，并办理了装修入住证明。后我又因入住后的不便找到实地物业公司，实地物业公司不积极配合我反而推卸让我自行解决。我所居住的9地块没有无障碍通道，多次向实地物业公司申请解决，实地物业公司避而不谈，我妻子推婴儿车出门回来拎着重物还要推车寻求安保人员帮忙抬婴儿车。安保人员都不愿意，则我又向实地物业公司提出增加安保人员帮助我们，实地物业公司非但没有增加，反而三言两语就回避了。至今为止安保人员都没有增加，小区多半老人带小孩，出了安全事故就是悲剧。我认为实地物业公司应降低不平等待遇的物业费，我认为电梯不能下车库，而且没有无障碍通道，给生活造成诸多不便，交同样的物业费却享受了不同待遇，我提出问题，实地物业公司不解决，实地物业公司应按1.5元/月/平米收取物业费，并退还我已交的六个月多余物业费用小计172.71元〔（1.8元/月/平米×95.86平米×6个月-1.5元/月/平米×95.81平米）×6个月〕。基于以上事实和理由，为保护我合法权益，特反诉，恳请判如所请。 原告（反诉被告）实地物业公司辩称：双方在2017年12月10日签订了《物业服务协议》，晏长会无故拖欠该费用，应当支付；对于晏长会以房屋质量问题、小区规划问题为由拒付物业费，都是属于商品房买卖合同纠纷，和本案不是一个法律关系；小区的地下车库是否按照合同修建，无障碍通道的规划设置均系业主和实地房开公司的法律关系，并非实地物业公司提供物业服务的范畴，且实地物业公司没有权利修改规划；对于反诉请求，黑名单是晏长会在微信群发表言论不当，微信群是通知业主消息公用的平台，实地物业公司怕影响其他业主把晏长会移除，不会对晏长会产生任何实质性的影响；收费标准同上，业主没有提交任何证据证明是受到胁迫签订的合同，本身的收费标准也没有违法，合同的内容合法有效。综上，晏长会应当承担拖欠的物业费及违约金。 经审理查明，被告（反诉原告）晏长会系遵义市新蒲新区实地蔷薇国际住宅30幢3303号房业主，建筑面积为95.81平方米。2017年12月10日，晏长会（甲方）与实地物业公司（乙方）签订《物业服务协议》，合同约定：住宅1.8元/月/平方米，物业服务费用计费日期由《商品房买卖合同》的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费；无论物业单位是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用；物业服务费用以及其他约定费用按季交纳，甲方或物业使用人应在每季首月5日前履行交纳义务；未能按时足额交纳物业服务费用或车位管理服务费，每日万分之五标准向乙方支付违约金；合同还就物业的经营与管理等进行了约定。同日，晏长会预存了2018年3月1日至2018年8月31日期间的物业管理费1,035元（每月的物业管理费172.5元）。 另查明，实地物业公司为了方便联系业主，建立了微信服务群，晏长会家的微信也在该微信服务群中，后实地物业公司以晏长会家在群里发表不当言论为由将晏长会的微信移除，拉入黑名单。 再查明：实地物业公司每半月对晏长会所在的30幢楼客梯进行了维护保养，并对建筑消防进行了检查，另对业主报事的事项进行了相应的回应并有相关记录。 庭审中，晏长会对差欠物业费无异议，只是对物业费收费标准有异议。 本院认为，2017年12月10日，实地物业公司与晏长会签订《物业服务协议》，约定由实地物业公司为实地蔷薇国际业主（包括晏长会等业主）的物业提供服务，并对物业服务事项进行了细化约定。该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。由该《物业服务协议》可知，住宅的物业费收费标准为1.8元/月/平方米，该约定亦对双方当事人具有约束力。实地物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。虽然实地物业公司所提供的物业服务并不能令包括晏长会在内的业主满意，但并不影响其向业主收取物业费，故实地物业公司诉求晏长会向其支付物业费5,347.5元［（1.8元/月/平米×95.81平米）×31个月］，本院予以支持。鉴于双方当事人之间仍然存在物业服务合同关系，且晏长会未按约交纳物业服务费是对法律规定和相关维权方式的不了解所致，并非恶意拖欠，因此对实地物业公司主张的违约金诉求，本院不予支持。虽然实地物业公司有权收取相应的物业费，但由晏长会的委托诉讼代理人在庭审中举示的相关证据却显示实地物业公司在以后的物业服务中还存在进一步改进、优化的地方，诸如应及时打扫卫生、对于需要维护维修的要按照规定予以及时处理、加强安保人员的巡逻次数等等，而晏长会庭审所述其女儿患3次传染疾病，其亦应自行反思，其家人是否尽到了监护义务。 针对晏长会在反诉状中提出的两项反诉请求，本院进行如下处理。由《物业服务协议》相关内容可知，并未约定实地物业公司要建立业主微信服务群，其只需要通过通常的方式将相关物业服务事项等告知业主即可。事实上，实地物业公司基于更好地为业主提供服务而建立了业主微信服务群，通过微信服务群以便捷通知业主等，值得肯定；但各业主在业主微信服务群内亦应遵守相关之规定，因为微信服务群并非法外之地。虽然实地物业公司将晏长会家的微信拉入黑名单存在一定的不妥，但基于是否将业主组建进微信服务群并非是实地物业公司之约定义务（未在《物业服务协议》中载明），故晏长会的第一项反诉请求，于法无据，本院不予支持。但秉持公平公正，实地物业公司亦应对各业主一视同仁，将值得肯定的服务方式予以保持并发扬，因此，本院在此建议实地物业公司将晏长会家拉入微信服务群内，以便于沟通交流，和谐物业服务关系。另由上论述可知，《物业服务协议》具有法律约束力，其中所约定的物业费标准亦对双方当事人具有约束力。虽然晏长会反诉称所谓电梯无法直达车库等等，导致其无法享受相关服务而反诉请求（第二项反诉请求）降低物业费收费标准，但其所谓的理由并非可归咎于实地物业公司，因为电梯是否达到车库是涉及实地房开公司的建筑设计问题，故其以此而要求降低服务费标准，于法无据，本院对其该项反诉请求不予支持。虽然晏长会所举示的联名名单并非虚假，但也只能是少部分业主要求降低物业费，但物业费标准在《物业服务协议》中有明确约定，且具有法律效力，故该证据并不能改变物业费收费标准。 综上所述，对于实地物业公司本诉请求中的物业费诉求予以支持，其余本诉请求不予支持；对晏长会的全部反诉请求均不予支持。值得指出的是，实地物业公司今后应该更加以看得见的服务体现于业主之中，让业主参与并了解服务内容，和谐好与业主的关系，诸如要加强对安保人员服务意识及主动作为的培训，对于业主所存在的不方便要以心换心，主动给予帮忙，特别是带孩子出行购物不便的业主伸以援手；而晏长会作为业主也应该深刻地认识到其按时交纳物业管理费不仅是其不可推卸的法律义务，更有利于实地物业公司物业服务质量的提高。总之，双方当事人应互相理解与配合，共同营造一个干净、舒适的生活环境。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）晏长会应在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）广东实地物业管理有限公司遵义分公司2018年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费5,347.5元； 二、驳回原告（反诉被告）广东实地物业管理有限公司遵义分公司的其他本诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）晏长会的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）晏长会负担；已减半收取的反诉案件受理费30元，由被告（反诉原告）晏长会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 游 红 二〇二一年五月十九日 书记员 尚国俊