贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0322民初1553号 原告:李昭毅，女，1981年10月10日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：何远君，男，1954年1月17日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。与原告系叔侄关系。 被告：陆定四，男，1971年12月22日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：杨学勇，贵州大娄山律师事务所律师。 被告：贵州亿泰达房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县燎原镇思源学校旁。 法定代表人：蔡联江，总经理。 委托诉讼代理人：胡敏琴，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 原告李昭毅与被告陆定四、贵州亿泰达房地产开发有限公司（以下简称“亿泰达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李昭毅的委托诉讼代理人何远君，被告陆定四的委托诉讼代理人杨学勇，被告亿泰达公司的委托诉讼代理人胡敏琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对位于桐梓县房产享有所有权；2.判令二被告配合办理房产过户手续；3.诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告于2018年8月11日通过桐梓县富成家园房产中介在被告陆定四处购买了位于桐梓县房产，建筑面积为118.26平方米，房款价格340000元。该房产系被告贵州亿泰达房地产开发有限公司以抵顶工程款的方式抵顶给被告陆定四的。原告已经于2018年8月16日支付了300000元，约定剩余四万在房产过户时一次性付清。现被告贵州亿泰达房地产开发有限公司和陆定四拒不配合办理过户手续，严重侵害了原告的合法权益。特诉至法院，望依法判决支持原告诉讼请求。 被告陆定四辩称，原告与陆定四签订房屋买卖协议情况属实，原告的房屋来自于2018年7月28日陆定四为亿泰达公司承建工程，亿泰达公司欠陆定四工程款316575元，亿泰达公司与陆定四签订认购协议，将涉案房屋以以物抵债的形式抵偿给陆定四，陆定四与亿泰达公司债权债务已经消灭。陆定四将涉案房屋通过中介出卖给原告，收取原告的购房款抵偿亿泰达公司应付的工程款，原告与亿泰达公司债权已经消灭。应当由亿泰达公司承担交房责任，因为陆定四与亿泰达公司的债权债务转移是合法有效的。 被告亿泰达公司辩称，亿泰达公司与原告无任何合同关系，根据合同相对性，亿泰达公司不是适格的被告。陆定四与亿泰达公司的债权债务未结清，双方仅签订了认购协议书，但认购协议书不能认定为商品房买卖合同或者以房抵工程款生效。二被告签订认购协议后，就陆定四的工程款、现有民工工资及法院协助的执行通知要求亿泰达公司支付，因此亿泰达公司认为原告无事实和法律依据要求亿泰达公司承担任何责任，请求驳回原告对我方的请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，亿泰达公司向陆定四出具《欠条》一份，载明欠陆定四综合楼工程款316575元。2018年7月23日，陆定四向亿泰达公司出具《承诺书》一份，载明陆定四承包亿泰达公司的（蟠龙都市工业园办公楼）砌体、粉水、外墙漆等的单包工，总工程款518375元，已于2017年10月份收到亿泰达公司工程款60000元，2018年2月收到工程款141800元，剩余工程款316575元于2018年7月23日用商品房（A栋XX-X，面积118.26平方米、单价3000元每平方米、总房款为354780元）作抵款，抵款后剩余房款38205元在双方签订合同之日支付给亿泰达公司。2018年7月28日，亿泰达公司作为甲方，陆定四作为乙方签订了《贵州亿泰达﹒蟠龙都市认购协议书》，约定陆定四认购亿泰达公司开发的【亿泰达﹒蟠龙都市】小区A栋楼XX层X号房。建筑面积约为118.26平方米，单价为3280元/㎡，总价为387892.8元。该认购书第二条约定：“1、在认购书签订后，乙方须缴纳定房款316575元。2、乙方在签定本《认购协议书》之后，须在甲方规定的时日内在甲方指定的地点签署《亿泰达﹒蟠龙都市商品房买卖合同》。3、如乙方未在甲方规定的期限内签订《亿泰达﹒蟠龙都市商品房买卖合同》或不同意本认购书条款将视为乙方违约，甲方有权不返还乙方所缴纳定房款，并有权将该业务另行处置，本认购书及时终止。4、如甲方在乙方签订认购协议书后，未经乙方同意，擅自将乙方认购物业另行处置，致使不能与乙方在上述期限内签定《亿泰达﹒蟠龙都市商品房买卖合同》，则甲方双倍返还乙方所缴纳的定房款。……” 2018年8月11日，陆定四作为甲方，李昭毅作为乙方，在丙方桐梓县房介中心介绍下签订《房屋买卖合同》一份，约定陆定四将位于桐梓县，建筑面积为118.26平方米的住房一套，以340000元的价格出卖给李昭毅。双方约定在2018年8月11日乙方交购房定金15000元，在2018年8月31日前付285000元，在2018年12月31日前乙方到开发商处更改乙方名字、网签、备案时一次性付清购房尾款40000元。陆定四分别于2018年8月11日、2018年8月16日向李昭毅出具了《收条》，载明收到李昭毅购房定金15000元，购房款285000元。现原告以二被告拒不协助办理产权变更登记为由，以前述请求诉至本院，要求判如所请。 另查明，亿泰达公司开发的蟠龙都市A栋、B栋房屋于2019年7月18日取得商品房预售许可证。2019年9月25日，亿泰达公司与案外人刘越凯、周小小签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019006761），约定将蟠龙都市项目A栋1单元XX层1-XX-X号，建筑面积为119.72平方米的住房一套出卖给刘越凯、周小小，总价款为392682元。 本院认为，因本案的法律事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用民法典施行前的法律法规。 关于原告李昭毅与被告陆定四于2018年8月11日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。被告陆定四虽在出卖案涉房屋前与亿泰达公司签订了《贵州亿泰达﹒蟠龙都市认购协议书》，就认购房屋位置、面积、单价、总价进行了约定，但并未签订正式商品房买卖合同，亦未办理产权变更登记，即被告陆定四在出卖案涉房屋时，并未取得案涉房屋的所有权，其不具备处分权，但其与原告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定。根据法释〔2012〕8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定可知，无权处分行为并不影响合同效力。故原告和被告陆定四于2018年8月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效。 虽然案涉《房屋买卖合同》有效，但并不意味着原告取得了案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案系因买卖关系引起的物权变动纠纷，原告所有权的取得以登记为生效要件，现案涉房屋尚未登记到原告名下，其要求确认案涉房屋归其所有不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告要求二被告协助办理房产过户手续的请求。首先，就被告陆定四而言，其并未取得案涉房屋的所有权，原告要求其协助办理产权变更登记客观上无法实现；其次，原告和亿泰达公司之间未签订书面买卖合同，双方不存在合同关系，原告要求其协助办理产权变更登记不符合法律规定。故本院对原告的该项请求不予支持。若原告的购房目的无法实现，其可以依据相关法律规定，另案向被告陆定四主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，法释〔2012〕8号《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 驳回原告李昭毅的诉讼请求。 已减半收取的案件受理费60元，由原告李昭毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  吴玉梅 二〇二一年五月二十八日 书记员  严思成