江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2040号上诉人（原审被告）：沈乐怡，女，1989年6月1日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：张正辉，江苏开典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫君，江苏开典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜石，男，1981年1月30日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：王卓亚，江苏濠阳律师事务所律师。上诉人沈乐怡因与被上诉人颜石房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈乐怡上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审查明事实不清，认定与事实不符。（一）对本案所涉买卖房屋的标的没有查清。从买卖前的中介介绍到看房到合同签订，一直把房屋中的私自搭建部分作为卖点。在签订合同前，沈乐怡反复询问中介及颜石，私自搭建部分是否会被强行拆除，他们回答不会被拆除。所以沈乐怡以有证部分和私自搭建部分房屋作为整体，以合同价格购买案涉房屋。一审对私自搭建部分情况未作调查，仅是简单依据合同记载认定沈乐怡购买的只是有产权登记的××新村××幢××室房屋，而未将私自搭建部分进行认定。（二）买卖合同存在多处矛盾，有关20万元欠款的起因没有查清，认定与事实不符。既然是向颜石买房，欠付房款完全可以在合同条款中约定向银行贷款，为何又要向其借款。如果沈乐怡的产权证已抵押到杨源源名下，那么对沈乐怡享有债权的是杨源源，而不是颜石。还有，据沈乐怡了解，代颜石签订合同的葛玲本身也是中介，整个买卖合同的签订完全是中介操作的套路。以上一系列行为，是中介故意利用沈乐怡的代理人年龄大、文化水平低、对合同条款难以理解而采用的欺骗行为，其隐瞒的真实情况就是：该房屋已由颜石出卖给中介，中介为以后的再次转让方便和少交二次过户费用而未办理过户。在案涉房屋加价转卖给沈乐怡时，为取得20万元的加价款不直接支付到颜石名下，而故意设置的一系列贷款、借款、抵押等合同行为。事实上，沈乐怡从未向颜石提出借款意向，不存在向颜石借款20万元的事实，一切都是中介操作而为。二、一审法院认定《房地产买卖合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律法规的禁止性规定错误。沈乐怡用95万元向颜石购买案涉房屋，所看重的主要是包括自建部分连成的整体，中介在介绍时也突出了该重点，所以沈乐怡在签订合同前反复询问中介和颜石，在获得肯定回答后购买案涉房屋。因此，沈乐怡的真实意思是购买的案涉房屋是包括自建部分在内的整体，并且自建部分不被拆除，而不是只购买建筑面积54.67平方米的登记房屋。但沈乐怡在购买房屋后不久即收到南通大众燃气有限公司、南通市崇川区综合行政执法局责令改正通知书，责令××新村××幢××室住户限期改正。沈乐怡曾拿着整改通知找到中介，中介同意给予补偿，因沈乐怡对所补偿的价格不满意而未成功。后经了解，上述责令改正的通知早在沈乐怡购房前已张贴于案涉房屋，只是颜石未予整改。颜石、中介明知案涉房屋的自建部分面临被拆除，而不将真实情况告知沈乐怡，反而在沈乐怡询问时隐瞒真相，致使沈乐怡在不明真相的情况下，错误签订与真实意思不一致的买卖合同。因此双方之间订立的房屋买卖合同只能是部分有效，对自建部分的无证房屋买卖应属无效。颜石辩称，双方之间为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋存在部分违章搭建属于双方共知，不存在欺诈，无需颜石明示。颜石之前没有接到拆除的通知，双方买卖价格仅针对有证部分，不包含违章搭建的价值，该价格符合当时的市场行情。颜石向一审法院起诉请求：判令沈乐怡归还借款本金20万元及利息6000元并承担本案诉讼费。诉讼中，颜石变更诉讼请求为：判令沈乐怡给付剩余房款20万元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月26日，颜石（甲方、卖方）与沈乐怡（乙方、买方）、南通市崇川区云云房屋中介服务部（丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定，颜石将其坐落于南通市××新村××幢××室房屋出售给沈乐怡，建筑面积54.67平方米，成交总价为950000元。合同第3条约定，（1）本合同签订时乙方支付人民币2万元作购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。（2）甲乙双方定于2019年8月28日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币33万元给甲方，如因甲或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.01%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方。（3）甲方交房时间为2019年11月3日，交房时，乙方付清余款人民币40万元。合同签订后，沈乐怡支付首付款350000元。2019年8月30日，沈乐怡向颜石出具欠条一份，载明：“今欠颜石房款人民币陆拾万整，其中贷款人民币肆拾万元，另外人民币贰拾万元本人于2020年2月28日前给清。”双方办理过户手续后，沈乐怡向颜石支付房款40万元。付款期限届满后，经颜石多次催要，余款20万元沈乐怡至今未给付。一审认为，颜石与沈乐怡签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，依法成立生效，对双方均有约束力。颜石出售案涉房屋，已经按约完成了过户义务并将房屋交付沈乐怡，沈乐怡亦当遵循诚实信用原则，按照双方约定，在约定期限内将20万元房款支付给颜石。沈乐怡无正当理由拖欠房款，显然违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，故颜石主张沈乐怡立即支付房款20万元于法有据，法院予以支持。沈乐怡抗辩房屋中介未告知案涉房屋涉改造拆迁，颜石将搭建面积作为卖点出售属欺诈行为，考虑到买卖合同约定面积54.67平方米，案涉房屋存在部分违章搭建属双方共知，不存在欺诈，违章搭建随时可能整改系常识，无需出售方明示，故沈乐怡抗辩理由法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审判决：沈乐怡于判决生效之日起十日内向颜石支付剩余房款20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，由沈乐怡负担。二审中，沈乐怡提供以下证据：1.南通大众燃气有限公司违章建筑限期整改通知书、南通市崇川区综合行政执法局责令改正通知书，证明沈乐怡在取得案涉房屋后不久即被要求将违章建筑物拆除或整改；2.南通市不动产登记信息查询结果，证明崇川区城管新城桥执法大队已在2019年7月初开始对城南新村的底楼违建进行摸排并入户宣传，颜石在明知政府对违建集中拆除的情况下，未将信息告知沈乐怡；3.公证书一份，证明有证房屋与违章建筑连为整体，颜石在签订合同时未告知其中的违建有可能被拆除的信息；4.房地产买卖合同两份，证明同时期同小区房屋五、六楼的买卖均价为10289.44元，考虑到案涉房屋楼层和装修情况，认可13500元每平方米为单价计算为738045元。颜石质证认为，对证据1、2的真实性无异议，对证明目的不予认可；证据3的证明目的由法院裁判；买卖合同的真实性不予认可。本院认证认为，对证据1、2、3的形式真实性予以确认，证据效力结合本案其他证据综合认定，证据4的真实性难以确定，不予采信。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋私自搭建部分现已被强制拆除。本院认为，沈乐怡在上诉状中称其在订立买卖合同前反复询问中介及颜石私自搭建部分是否会被强制拆除，表明其对于案涉房屋私自搭建部分的属性及可能被拆除的风险均为明知，在此情况下，无论颜石是否明知案涉房屋将被强制拆除，均不能认定其隐瞒该情况对沈乐怡构成欺诈。案涉房屋买卖合同是沈乐怡与颜石的真实意思表示，不能因此否定合同效力。关于案涉买卖合同价格是否包含私自搭建部分的价值在内，是否合理的问题。双方合同约定的买卖标的为产权登记面积54.67平方米的房屋，沈乐怡主张私自搭建部分体现在关于附属设施即“固定设施不变动”的约定中，本院认为，参考《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号），房屋的附属设施应是指为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。私自搭建部分在物理上与买卖标的房屋可以分开，并不以买卖标的房屋为载体，故不能将私自搭建部分理解为买卖标的房屋的附属设施，也不能认定该条是私自搭建部分包含在买卖合同中的体现，案涉房地产买卖合同未反映包含私自搭建部分的买卖，沈乐怡主张涉及该部分买卖的合同部分无效的观点不能成立。即使是同一小区的二手房，因楼层、户型、成新、装修程度的不同，也存在价格波动。只要买卖双方是平等协商，自愿达成一致，即应尊重双方的缔约自由。沈乐怡在购房前经过了看房、磋商等二手房买卖的正常流程，95万元是双方自由磋商达成一致的结果。不可否认，私自搭建部分可大大扩展实际使用面积，是沈乐怡决定购买案涉房屋的考虑因素之一，但并非其决定购房的唯一因素，房屋所处地段、装修成新、升值前景等也是其决定购房的考虑因素，更何况沈乐怡对于私自搭建部分存在被拆除的风险是明知的，且私自搭建部分是在其入住一年多以后才被拆除。因此，即便双方交易价格确实高于当时的市场价，也不足以认定买卖违背沈乐怡的真实意思表示。本案是颜石起诉要求沈乐怡给付欠付房款的诉讼，沈乐怡虽抗辩私自搭建部分被拆除对其造成损失，但其在一审释明后并未提出反诉，其以该理由拒付欠付房款不能成立。至于沈乐怡对于颜石和中介之间关系的抗辩，依据并不充分，不影响对本案买卖合同主体的认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由上诉人沈乐怡负担。本判决为终审判决。审判长  金玮审判员  卢丽审判员  曹璐二〇二一年五月二十八日书记员  邱晴