云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终234号上诉人（原审原告、反诉被告）：腾冲市工艺美术厂。住所地：云南省腾冲市腾越镇天成社区银河小区155号。统一社会信用代码：91530522218990676A。法定代表人：郭云升，系该厂厂长。委托诉讼代理人：房振斌、蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：李辉，男，1975年3月3日出生，汉族，住云南省腾冲市。委托诉讼代理人：郑治凯，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人腾冲市工艺美术厂因与上诉人李辉租赁合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，因双方当事人没有提出新的事实、证据和理由，本院对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。腾冲市工艺美术厂上诉请求：1.依法撤销云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初4278号民事判决书，并予以改判。2.判决被上诉人李辉支付上诉人从2020年12月13日至2021年4月22日一直未腾空5格铺面的租金526027.97元；3.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，导致判决错误。原审法院对事实认定不清，遗漏了本案的基本案件事实，导致判决错误。首先，上诉人与被上诉人双方虽未签订书面租赁合同，但双方口头协议对租金及租期是有过约定的，只是双方对约定内容存有异议；根据庭审查明，至2020年9月30日，被上诉人只支付租金97万元，无论按哪方主张年租金金额，被上诉人的行为都属于拖延支付租金，系合同违约方。其次，对承租期限是2年还是3年的问题，原审法院未予查明。被上诉人在2020年10月就搬离了承租场地并停止经营，且未缴纳2020年9月的水电费，其以自己的实际行动表示不愿意再继续履行合同，原审法院不顾这一基本事实，仅以被上诉人口头答辩不同意解除合同就判决驳回上诉人解除口头租赁合同的诉请，明显有失偏颇。二、原审法院适用法律错误。被上诉人至今只支付97万元租金，明显怠于履行合同主要义务，经上诉人催告后仍未履行，应依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定进行判决，但原审法院在未查清案件基本事实的情况下简单适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定判决驳回上诉人的诉请不当。综上，请求二审法院依法查明事实后予以改判。李辉辩称，一审判决认定事实不清楚，适用法律错误，具体理由见其上诉状。李辉上诉请求：1.依法判决撤销云南省腾冲市人民法院2020年11月30日作出的（2020）云0581民初4278号民事判决书第二项。2.改判由被上诉人向上诉人支付违约金960000元，支付装修费用272185.04元。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决对“被上诉人于2020年9月28日向上诉人及商户发布‘公示’，所有商户解除了与上诉人的租赁合同，上诉人于2020年9月30日停止经营。”这一事实没有认定；上诉人在一审中从未表态“不同意解除口头合同”；一审判决在认定事实部分还应当阐述“被告收到起诉状副本后，向本院提起反诉。”二、一审判决适用法律错误。上诉人的次承租人在被上诉人散布的到期信息及发布的“公示”后与上诉人解除了租赁合同，上诉人与被上诉人的口头合同目的已无法实现，符合解除合同的条件。根据上诉人提交的证据6，可以得出双方口头约定的租赁期限是3年；根据上诉人提交的证据5，可以看出被上诉人在租赁期限未满2年时，就散布到期信息及发布合同到期要求搬离的“公示”，导致上诉人无法经营下去，无法实现双方口头合同的目的；合同期限未满，出租方违约的，应承担装修费用，即便双方未约定，也有法律依据。三、一审法院应当依据上诉人提交的证据，依法认定被上诉人根本违约，并支持反诉原告的诉讼请求。腾冲市工艺美术厂辩称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，整个租期和租金在一审法院都没有进行认定，李辉至今没有交付租金，已经构成违约，对于上诉人来说，都是按照相关法律规定履行义务，没有违约行为。腾冲市工艺美术厂一审诉讼请求是：1.请求人民法院依法判令解除原、被告2018年9月达成的口头租赁合同，并由被告将租赁房屋交还原告；2.请求判令被告支付原告拖欠的租金3128800元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付剩余租金1958800元。事实及理由：2018年9月，原告与被告达成口头协议，由被告租赁原告名下的腾越珠宝城的土地及商铺，约定租金为1800000元一年，支付方式为被告方按先付租金后使用的原则按月支付，租期未约定。协议达成后，原告即将租赁物交付给被告使用，但被告一直未按约定支付租金。至2020年1月，被告仅支付原告方租金250000元，加上被告垫付的监控费用、保安费、保洁费221200元，被告共计支付471200元，现被告尚欠原告租金3128800元。原告向被告发出催收函，但被告仍未履行义务。综上所述，被告长期拖欠租金的行为已经严重违反了双方的约定，经原告多次催告后仍未履行支付义务。为此，原告提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告诉请。李辉一审的反诉请求是：1.请求人民法院依法判决被反诉人向反诉人支付违约金960000元；2.判决被反诉人向反诉人支付装修费用273185.04元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2018年5月，反诉人与被反诉人的法定代表人郭云升针对租赁腾越珠宝城一事进行协商，最终商定：反诉人租赁被反诉人的腾越珠宝城用于经营珠宝，租金为1600000元/年，租赁期限为3年，租金支付方式为被反诉人需要时，反诉人支付。协议达成后，反诉人按照约定向被反诉人支付了500000元的押金。因恰好遇到腾冲市珠宝翡翠行业整顿，一直无法开展经营。后双方约定于2018年9月反诉人开始经营，并开始计算租期。反诉人进场后，根据被反诉人的要求，代其支付了姚启万的监控补偿款、代付了进场前的保安工资、保洁员工资，并陆续向被反诉人支付部分现金及部分转账。同时，根据被反诉人的要求，杨永艳的租金60000元、赵文赞的租金20000元、郭智宇的租金160000元及装修费75000元，合计325000元冲抵租金，不用收取。另外，反诉人还代被反诉人向腾冲市退货中心交纳了500000元的押金。在租赁期间，反诉人对部分退出的次承租人支付了部分装修费，同时自己也进行了大量的装饰装修。2020年年初，被反诉人的法定代表人郭云升告诉反诉人，租金每年1600000元职工不同意，需要变更为每年1800000元，反诉人当即就回复郭云升，自己不同意变更。后因疫情原因，被反诉人根据省委、省政府的文件精神，决定免除反诉人5个月租金。2020年9月，被反诉人突然通知反诉人，2020年10月1日后腾越珠宝城不再租赁给反诉人。反诉人认为，被反诉人的行为已经构成违约，应当依法向反诉人支付违约金，同时也应当赔偿反诉人的部分装修费用。后双方进行了多次协商，但未达成协议。为维护自己的合法权益，特提起反诉，请贵院依法裁判。一审法院认定事实：原告（反诉被告）腾冲市工艺美术厂与被告（反诉原告）李辉于2018年9月达成口头协议，由被告租赁原告名下的腾越珠宝城的土地及商铺经营珠宝。至2020年1月，被告向原告支付了押金500000元、租金970000元，为原告垫付了监控费210000元、保安费9200元、保洁费2000元。被告经营至2020年9月30日，原、被告因租金、租期等问题发生争议，经多次协商未果，原告诉讼来院。一审法院认为，原告腾冲市工艺美术厂与被告李辉就租赁事宜达成口头合同，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。但由于原、被告对租金及支付方式、租赁期限、违约责任、合同解除条件等约定不明确，导致协议履行过程中双方发生争议，现被告不同意解除口头合同，且原、被告对租金及支付方式、租赁期限各执一词，原告提交的证据不能证明原、被告双方现已无法继续履行口头合同或符合约定的解除条件，同时原告要求被告支付拖欠的租金无计算依据，故原告主张解除原、被告2018年9月达成的口头租赁合同，由被告将租赁房屋交还原告，判令被告支付剩余租金1958800元的诉讼请求，不予支持。对被告（反诉原告）李辉反诉称原告（反诉被告）腾冲市工艺美术厂根本违约，导致其损失，要求原告（反诉被告）支付违约金960000元、装修费273185.04元的反诉请求，因双方未签订书面合同，违约责任如何约定、装修费由谁承担无法查证，反诉原告李辉提交的证据不能证明反诉被告腾冲市工艺美术厂根本违约，故对反诉原告李辉的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）腾冲市工艺美术厂的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李辉的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，腾冲市工艺美术厂为出租人，李辉为承租人，租赁的标的物为经营用房。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然本案双方当事人未签订书面合同，但本案出租人已将腾越珠宝城的商铺及土地交付给承租人经营珠宝，承租人也已交付了押金和部分租金，该合同已实际履行，该行为符合《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，该合同已经成立，根据该法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，对双方都已产生约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但由于双方发生纠纷后，被上诉人腾冲市工艺美术厂在诉讼期间已将铺面拆除，无法继续经营，双方都认为租赁合同已无法继续履行，故对一审法院驳回双方诉讼请求的判决，本院予以撤销。现本案的争议焦点是：1.租赁合同的期限是几年。2.双方谁违约。3.租金为多少。4.腾冲市工艺美术厂是否应赔偿李辉装修费用。5.疫情期间应否免除部分租金。关于租期问题。虽然本案双方当事人均提出了超过六个月的租赁期限的主张，但均未向本院提交其他证据予以证实，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案租赁应视为不定期租赁。因此，对承租人李辉“租赁期为三年”的主张不予采信。关于违约问题。由于租期实际上是两年，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，出租人腾冲市工艺美术厂可以随时解除合同，且承租人李辉表示该厂于租期未满两年时就散布其租期于2020年9月30日到期的消息，并于2020年9月28日发布公告，故应视为腾冲市工艺美术厂履行了提前通知承租人的义务，其于2020年10月1日将腾越珠宝城大门上锁的行为不构成违约。而出租人腾冲市工艺美术厂主张的承租人李辉未按期支付租金构成违约的问题，由于双方没有签订书面合同且各执一词，租金支付的具体方式、时间无法明确，且双方都认可李辉至2020年1月，已向出租人支付押金500000元、租金970000元，并为其垫付了监控费210000元、保安费9200元、保洁费2000元；且李辉表示当初双方约定的是三年租期、每年租金160万元，租金支付方式是腾冲工艺美术厂随用随收，事实上其也向腾冲市工艺美术厂陆续支付或为其垫付了部分款项，后来是因为双方对租期和租金产生争议，其才未支付后续租金，其本身没有不愿支付租金的意思。因此，本院认为李辉的上述说法符合常理，且对方认可其支付或垫付部分款项的事实，故上诉人李辉的行为也不构成违约。关于租金问题。双方都认可李辉实际使用租赁场地的时间是2018年9月30日至2020年9月30日，故本案租赁合同的租期应认定为2年。由于双方所提出的诉讼主张都无证据证实，而承租人李辉作为履行给付租金义务的一方，其在诉讼过程中陈述租金为每年160万元，本院予以采信。因此，本院认定承租人李辉应支付的租金为320万元。关于装修费用问题。李辉主张应由腾冲市工艺美术厂按三年期装修剩余一年的标准赔偿其装修损失273185.04元，由于双方在解除本案合同时都不构成违约，故本院认为应由双方根据公平责任进行分担，各承担一半。关于疫情防控期间房屋租金的免除问题。由于承租人李辉租赁铺面是用于珠宝玉石和土特产经营，依托腾冲市旅游产业的发展繁荣，本次新冠肺炎疫情防控措施对该市旅游产业的影响巨大，但由于腾冲市工艺美术厂并非国有企业或行政事业单位，故对李辉要求按照《云南省支持文旅产业应对新冠肺炎疫情加快转型发展若干措施》减免一年房租的请求本院不予支持。但从腾冲市疫情防控的形势出发，本院根据最高人民法院《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，经本院调解，双方未能达成一致意见，本院酌情减免李辉半年的房租。关于上诉人腾冲市工艺美术厂增加的要求李辉支付从2020年12月13日至2021年4月22日一直未腾空5格铺面的租金526027.97元的诉讼请求，因本院已认定双方租赁合同的履行期限，且腾冲市工艺美术厂自2020年9月30日起即将租赁场地上锁，之后李辉也未使用该场地，不应计算租金，故对上诉人腾冲市工艺美术厂新增的该项诉讼请求，本院不予支持。关于李辉主张的在腾冲市退货中心未退的20万元押金抵消租金的问题，由于该款项还在腾冲市退货中心，故对其该项主张本院不予支持；主张的用杨永艳、赵文赞、郭智宇等人所欠租金抵消腾冲市工艺美术厂租金的问题，由于合同具有相对性，只能由其向相关人员主张权利，故对其该项主张本院也不予支持。因此，上诉人李辉应支付上诉人腾冲市工艺美术厂房屋租金为3200000元，扣除双方认可的已支付或垫付资金1691200元（500000元＋970000元＋210000元＋9200元＋2000元＝1691200元），扣除减免半年租金800000元（1600000元÷2=800000元），再扣除腾冲市工艺美术厂应补偿李辉剩余一年的一半装修损失136592.52元（273185.04元÷2＝136592.52元），上诉人李辉还应支付上诉人腾冲市工艺美术厂572207.48元。综上所述，腾冲市工艺美术厂的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；李辉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销云南省腾冲市人民法院（2020）云0581民初4278号民事判决；二、解除上诉人腾冲市工艺美术厂与上诉人李辉的房屋租赁合同；三、由上诉人李辉于本判决生效之日起三十日内支付上诉人腾冲市工艺美术厂租金572207.48元；四、驳回上诉人腾冲市工艺美术厂和上诉人李辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费31830元，由上诉人腾冲市工艺美术厂负担15915元，上诉人李辉负担15915元。本判决为终审判决。审判长  杨仙道审判员  杨 梅审判员  黄映瑾二〇二一年五月八日法官助理张继斯书记员施婷