吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终246号上诉人（原审被告）：司远旺，男，1973年7月30日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫秀丽，女，1962年3月29日生，汉族，住吉林省柳河县。诉讼代理人：韩笑（闫秀丽女儿），女，1983年2月28日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。诉讼代理人：姜俊伟，吉林通兴律师事务所律师。上诉人司远旺因与被上诉人闫秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。司远旺上诉请求：一、撤销（2020）吉0502民初2272号民事判决；二、依法发回重审或查明事实后改判驳回闫秀丽的诉讼请求；三、一二审诉讼费用由闫秀丽承担。事实和理由：一、一审缺少必要诉讼参加人，审判程序严重违法，依法应撤销原判，发回重审。1.2014年11月14日，闫秀丽与通化市亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城公司）签订了房屋认购合同书，约定购买本案争议房屋，并于当日向亿城公司交纳购房定金1万元。2019年9月10日，闫秀丽向亿城公司交纳了物业管理及各项入住费用等，亿城公司将本案房屋初始交付给闫秀丽。本案的房屋出售合同主体为亿城公司并非司远旺。闫秀丽一审主张解除房屋买卖合同，遗漏了必要的诉讼参加人，即合同相对主体亿城公司，程序不合法；2.2016年亿城公司作为被执行人，其名下的本案争议房屋被长春市中级人民法院（以下简称长春中院）查封，执行中闫秀丽以房屋所有人的身份对案涉房屋提出案外人执行异议申请，2018年5月15日被裁定驳回。虽然异议未成立，但闫秀丽与亿城公司均认可二者之间买卖合同有效。闫秀丽向亿城公司交纳物业管理及各项入住费用取得房屋足以证明合同主体为亿城公司。后续不能取得房屋，应当要求合同责任义务主体返还；3.亿城公司既是合同主体，又是指示交付及三方权利转移的主体，对查明案件事实具有重要利害关系，不论是房屋买卖，还是工程款抵顶情况，亿城公司均为必要的诉讼当事人。一审忽略基础法律关系事实，做出司远旺返还购房款、利息及赔偿损失的认定，依据不足，遗漏了必要的诉讼主体。二、一审以买卖合同关系的基础，认定司远旺违约行为致使合同目的无法实现，事实错误，证据不足。1.本案事实基础是司远旺为亿城公司进行施工，亿城公司欠司远旺工程款。闫秀丽从亿城公司购买房屋，为了实现抵债的目的，经三方合意，闫秀丽将应向亿城公司支付的购房款，经亿城公司指示交付直接支付给上诉人。亿城公司认可收到房款，并以此冲抵与司远旺之间的工程欠款；2.2014年12月在司远旺收到闫秀丽代亿城公司支付的工程款即争议房款后，本案亿城公司与司远旺之间的工程款抵账的事实即已经履行完成。一审未考虑抵债冲抵已完成的事实，片面的、单纯的仅以物权无法实现作出判断，否定本案涉及的债务转移行为，认定司远旺合同违约，事实认定严重错误，没有依据。三、一审在错误认定事实的基础上，错误地适用法律，应予发回或改判。1.基于闫秀丽与亿城公司之间的买卖合同关系，闫秀丽应当交付款项系其购买房屋的付款义务，其将款项交付司远旺属于典型的指示交付。司远旺收款也是基于亿城公司应向其支付施工款的义务，现有证据能形成完整链条，证明上诉人收款的合理性；2.本案房屋买卖合同并没有解除或撤销，闫秀丽认可支付的是购房款，如因某种原因无法取得房屋，双方合同目的不能实现，也应由合同主体即出卖方返还购房款。司远旺并不具有返还购房款的义务，在三方债务抵顶完成，司远旺与亿城公司所欠工程款已冲抵完成的情形下，司远旺并不属于房屋买卖合同相对方，一审判定单方返还，没有法律依据。闫秀丽辩称，一、闫秀丽与司远旺之间形成了房屋买卖合同关系，闫秀丽与亿城公司之间不存在房屋买卖合同关系，亿城公司不是本案必要诉讼参加人。二、抵顶工程款和本案房屋买卖合同系不同的法律事实和法律关系。如果将司远旺与亿城公司抵顶工程款的债权债务关系直接视为亿城公司直接向闫秀丽出售房屋的房屋买卖合同关系，那么闫秀丽完全可以排除长春中院对案涉房屋的执行。但长春中院生效的（2018）吉01执异110号执行裁定，已经认定闫秀丽与亿城公司之间不存在房屋买卖合同关系，亦不享有物权期待权无法排除执行。三、司远旺经一审依法传唤不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料，视为放弃其诉讼权利。闫秀丽向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令闫秀丽、司远旺解除关于通化市阳光亿城G区4号楼9单元1801号房屋的买卖合同；二、司远旺立即返还已付购房款48.2万元，并从2014年12月5日开始至返还时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%承担利息，截止起诉时止的利息为201717元；三、依法判令司远旺立即赔偿房屋装修损失49131元，各项费用损失8359元；以上共计741207元；四、诉讼费用、保全费用、保全担保保险费由司远旺承担。事实和理由：司远旺因工程款问题与亿城公司于2014年11月15日达成《抹账协议书》，将亿城公司所有的通化市阳光亿城G区4号楼9单元1801号房屋抵顶给司远旺，抵顶所欠司远旺塑钢工程款502650元。在2014年12月14日抵顶合同签订前，司远旺与闫秀丽协商将该房屋以48.2万元出售给闫秀丽，闫秀丽于2014年11月14日经司远旺要求向亿城公司缴纳购房定金1万元，于2014年12月5日向司远旺支付房款47.2万元，当日司远旺为闫秀丽出具收条一份。该房屋于2019年9月12日经亿城公司交付闫秀丽，闫秀丽办理入住向亿城公司缴纳各项费用8368元。入住后闫秀丽开始对房屋进行装修花销费用49131元。在该房屋交付前于2016年6月2日被长春中院查封，闫秀丽在得知该房屋被长春中院执行时提出案外人执行异议申请，经（2018）吉01执异110号执行裁定驳回了闫秀丽的异议请求，现该房屋已经被长春中院拍卖给他人。闫秀丽认为因法院的执行,司远旺就该房屋的抵顶行为已经无法实现物权，使闫秀丽、司远旺就该房屋的买卖合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定具备法定解除条件，司远旺应依法将闫秀丽已经支付的购房款48.2万元予以返还。闫秀丽系按照司远旺的要求缴纳房款及办理入住、装修，现该房屋买卖合同目的无法实现系司远旺与亿城公司抵顶行为未被法院支持所致，司远旺应承担违约责任。该购房款已经在2014年12月5日全部交付司远旺，司远旺应承担法定的利息，并应赔偿闫秀丽各项费用损失。现与司远旺多次协商未果，故依法向贵院提起诉讼。司远旺在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉。一审法院认定事实如下：2014年11月14日，闫秀丽向亿城公司交购房定金1万元。2014年11月15日，亿城公司（甲方）与司远旺（乙方）签订抹账协议书，约定：甲方以甲方所有的阳光亿城G区4号楼9单元1801号房屋，面积111.70平方米，总价502650元，现冲抵甲方所欠乙方塑钢（F9，C3，E5）工程款共人民币502,650元。2014年12月5日，司远旺为闫秀丽出具转让协议一份，约定：司远旺将阳光亿城G区4号楼9单元1801号房，转让给闫秀丽，总价款48.2万元，面积暂定为111.70平方米，如出现偏差，多退少补，现已收到房款47.2万元整。2019年9月12日，亿城公司将案涉房屋交付闫秀丽，闫秀丽办理入住向亿城公司缴纳物业费、电梯费等各项费用8359元。另查明，2016年6月2日，长春中院查封了包括涉案房屋在内的亿城公司所有的190套房屋。2018年，闫秀丽向长春中院提出案外人执行异议申请，长春中院作出（2018）吉01执异110号执行裁定书，驳回了闫秀丽的异议请求。2018年9月1日，案涉房屋被长春中院裁定拍卖给他人。2020年7月29日，闫秀丽申请诉讼保全向华安财产保险股份有限公司吉林分公司通化中心支公司交纳保全担保保险费1100元。一审法院认为，闫秀丽、司远旺签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行。闫秀丽已支付司远旺购房款，司远旺亦应履行交付房屋及房屋过户义务，但因案涉房屋已被法院查封并拍卖，使司远旺负有的转移房屋的占有使用等义务履行不能，是导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行的根本原因，司远旺构成根本违约致使闫秀丽合同目的无法实现。闫秀丽诉请解除房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，该院应予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，对闫秀丽主张司远旺立即返还已付购房款48.2万元及利息的诉求，该院应予支持。利息以已付购房款48.2万元为基数，自2014年12月5日起至返还时止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。闫秀丽主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%承担利息，缺乏依据，该院不予支持。闫秀丽办理入住向开发商缴纳的各项费用8359元，因未实现其合同目的，该合理费用损失应由违约方司远旺赔偿。因司远旺违约引起本案诉讼，闫秀丽为此向保险公司交纳的合理必要费用1100元，属闫秀丽的损失部分，应由司远旺承担。房屋装修损失，应通过司法鉴定方式进行确定，经本院释明闫秀丽对案涉房屋的装修损失进行鉴定，但其在规定的期限内未申请鉴定。故对闫秀丽主张司远旺立即赔偿房屋装修损失49131元，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，遂缺席判决：一、解除闫秀丽与司远旺签订的关于通化市阳光亿城G区4号楼9单元1801号房屋的买卖合同；二、司远旺自本判决生效后，立即返还闫秀丽已付购房款48.2万元及利息（利息以已付购房款48.2万元为基数，自2014年12月5日起至返还时止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、司远旺自本判决生效后，立即赔偿闫秀丽各项费用损失8359元；四、司远旺自本判决生效后，给付闫秀丽保全担保保险费1100元；五、驳回闫秀丽的其他诉讼请求。案件受理费11212元，保全费3270元，由闫秀丽负担2540元，司远旺负担11942元。本院二审期间，司远旺提供如下证据进行补强。1.阳光亿城认购书及收据复印件各一份，拟证明：2014年1月14日，闫秀丽向亿城公司购买了案涉房屋并交纳了1万元定金，该认购协议具备房屋买卖合同的所有要件。结合闫秀丽一审中提交的业主缴费明细，可以证明案涉房屋交付的主体是亿城公司；2.（2020）吉0502民初683号民事判决书及（2020）吉05民终749号民事裁定书各一份，拟证明：该案与本案事实完全相同，一审判决后，二审认为程序违法发回重审，现在没有结果。司远旺认为应追加亿城公司为案涉房屋的出卖主体。闫秀丽的质证意见为：对证据1真实性无异议，但是依照司远旺的要求向亿城公司交纳了1万元定金。从转让协议中可以看出，双方确定的房屋转让价款为48.2万元。可见，转账给司远旺的是47.2万元，该1万元定金视为向司远旺缴纳的购房款。长春中院作出的生效执行裁定，已认定闫秀丽与亿城公司不存在房屋买卖合同关系，该裁定认定的事实可以作为本案事实进行认定。长春中院（2017）吉01执恢41号之十二执行裁定，已经确定孙鹏程通过司法拍卖程序取得了案涉房屋所有权。对证据2真实性无异议，但两案事实并不一致，另案当事人是贷款购房，需要和亿城公司履行贷款手续。本案闫秀丽是直接支付全额房款，闫秀丽与司远旺单独形成了房屋转让行为，与亿城公司无关。本院认为，闫秀丽要求解除的是闫秀丽与司远旺于2014年12月5日签订的案涉房屋转让协议，本案的争议焦点是该转让协议是否存在法定解除情形。司远旺提供的证据1与本案待证事实缺乏关联性。此外，闫秀丽针对案涉房屋提出执行异议后，长春中院以闫秀丽对案涉房屋不享有物权期待权为由，驳回了闫秀丽的异议请求。司远旺提供的证据1，本院不予采纳。（2020）吉0502民初683号民事判决书及（2020）吉05民终749号民事裁定书与本案无必然关联，本院亦不予采纳。本院二审认定的事实与一审认定的事实基本相同。另查明，2016年5月20日，长春中院作出（2016）吉01民初380号民事裁定，并于2016年6月2日查封了案涉房屋。闫秀丽以购买案涉房屋为由提出异议，要求解除查封。长春中院认为，闫秀丽所购买的房屋为亿城公司为偿还司远旺欠款的抵账房，司远旺与亿城公司之间形成的基础法律关系为债权债务关系而非房屋买卖，以房抵债是为了消灭该债务，不属于法律规定的应予保护的物权期待权。长春中院于2018年5月15日作出（2018）吉01执异110号执行裁定，驳回闫秀丽的异议请求。长春中院对案涉房屋进行了司法拍卖，并于2018年10月9日作出（2017）吉01执恢41号之十二执行裁定，确定案涉房屋归买受人孙鹏程所有。再查明，闫秀丽为办理入住，向亿城公司缴纳物业费、电梯费等各项费用的时间为2019年9月，闫秀丽对案涉房屋进行装修的时间为2019年9月。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据司远旺与亿城公司之间的抹账协议书内容及闫秀丽与司远旺之间的转让协议内容，可以认定闫秀丽与司远旺之间就通化市阳光亿城G区4号楼9单元1801号房屋的买卖达成合意，闫秀丽与司远旺之间形成了房屋买卖合同关系。现案涉房屋的所有权已被长春中院通过司法程序确认给孙鹏程，闫秀丽的合同目的已无法实现。闫秀丽主张解除2014年12月5日其与司远旺之间的转让协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”闫秀丽依据转让协议支付给司远旺购房款47.2万元，现转让协议已被解除，司远旺应退还给闫秀丽47.2万元。闫秀丽未能提供充分证据证明其向亿城公司交纳的1万元定金系受司远旺的指示所交付，闫秀丽主张司远旺退还其1万元定金，依据并不充分，本院不予支持。闫秀丽提出的执行异议请求被驳回后，特别是案涉房屋已被长春中院通过司法程序确认给孙鹏程后，闫秀丽仍向亿城公司交纳相关费用并进行装修，闫秀丽对此存在过错，其所产生的法律后果由闫秀丽自担。闫秀丽主张司远旺赔偿其因入住交纳的相关费用损失8359元及装修损失49131元，本院不予支持。关于利息损失问题，根据查证的事实，闫秀丽与司远旺签订转让协议的时间早于法院查封案涉房屋的时间，因法院对案涉房屋的查封、拍卖导致转让协议的合同目的无法实现，司远旺不存在过错。故利息从闫秀丽起诉主张权利之日即2020年8月4日起计算至司远旺退还购房款之日止为宜，利率按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。关于司远旺提出的一审未追加亿城公司参加诉讼程序违法问题。闫秀丽要求解除的是其与司远旺之间的转让协议，亿城公司是否参加诉讼，并不影响转让协议被解除后司远旺所应承担的法律责任。司远旺的抗辩主张本院不予支持。综上所述，司远旺的上诉理由部分成立，其上诉请求合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2272号民事判决第一项、第四项；二、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2272号民事判决第二项、第三项、第五项；三、司远旺于本判决生效后，立即退还给闫秀丽购房款47.2万元并支付相应利息（利息计算方式：以47.2万元为基数，自2020年8月4日起至47.2万元给付完毕时止，利率按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回闫秀丽的其他诉讼请求。一审案件受理费11212元，保全费3270元，合计14482元，由闫秀丽负担5068元，司远旺负担9414元；二审案件受理费8672元，由闫秀丽负担3035元，司远旺负担5637元。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 修 勇审判员 王立武二〇二一年五月二十六日书记员 李 妍