四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川3433民初351号 原告：邓惠，女，1974年12月12日出生，汉族，四川省德昌县人，住德昌县。 委托诉讼代理人：李玉明(系原告邓惠丈夫)，男，汉族，四川省德昌县人，特别授权。 被告：四川省金时代房地产开发有限公司，住所地：德昌县香城大道南侧（新客运站二楼）。 法定代表人：王世全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张倩，女，汉族，该公司员工，一般代理。 原告邓惠与被告四川省金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理，原告邓惠及其委托诉讼代理人李玉明，被告金时代公司法定代表人王世全及委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓惠向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付后门市卷帘门及卫生间装修共计7000元安装费；2、请求人民法院判令被告支付逾期交房313天的违约金281700；3、请求人民法院依法判令被告支付逾期交付不动产证的违约金计算方式为从2020年4月20日起计至2021年1月20日止，共计270天，违约金每日1043元计算，共计违约金281610元；4、请求人民法院依法判令被告交付超出的公摊面积51.41平方米；5、物业管理费由金时代公司支付；6、将《建设工程竣工验收合同证明》复印件，《消防验收合格证明》复印件，《房屋面积定测报告书》原件交付给原告；7、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年3月29日与被告签订了“时代地标”合同编号为1-4-104《四川省商品房买卖合同》与《协议》，《协议》第三条写明：“甲方负责将乙方所购门市的卫生间装饰及后门市卷帘门修建，安装完工，交付乙方。”但是甲方没有修建后门市的上行梯步，也没有安装后门市卷帘门，卫生间也没有修建。《四川省商品房买卖合同》第16页第十八条写明“出卖人在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，但是乙方至2014年10月13日才交付该商品房”，根据合同法第29条的约定，被告应承担违约责任。（2017）川3424民初949号德昌县法院民事判决书判决如下：邓惠将房款479679元支付完毕之日起二个月内将案涉房屋的权证办理至原告名下。原告2019年6月15日支付完房款，被告2020年4月将案涉房屋产权证办理给原告，被告应该按照合同第28条的约定承担违约责任，被告至今也没有交付商用公摊面积51.14平方米给原告。现在诉至贵院望判如所请。 被告金时代公司辩称：针对原告的第一项诉求无依据不认可，我们在交付房屋的时候已经将卷帘门交付使用。原告提出我们违约交房的违约金不存在，我们没有逾期交房，我们在2013年12月7日房屋已经竣工并验收成功，具备交房的条件。针对原告的第三点诉求我们不存在逾期交房的情况，原告应该交付我们的购房款，我方才给原告办理不动产登记，2021年2月1日德昌县人民法院的判决书判决原告支付我方剩余的尾款，判决书上约定我们在收到原告的尾款两个月内给原告办理不动产登记，原告2021年1月20日在法院领取的不动产登记证。针对第四点诉求也是不存在的，因为在房产证上已经注明了房屋的面积，不存在超面积的情况。物业费的收缴是由实际产权所有人和实际的使用人缴纳。针对新增加的诉求，竣工验收合格证明按合同约定我们不提供，消防验收合同证明我们没有约定，也不能提供，房屋面积实测面积报告书在合同上约定有的话我们就提供，没有合同约定我们不提供。 原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据，本院认证如下: 证据一：《协议》一份，证明2018年3月29日签订的协议第三条写明被告的义务，对我们的第一项诉请有约定。被告质证：对协议无异议，我们也已经将卷帘门交付给原告使用，对后门市的上行梯步无约定。 证据二：《四川省商品房买卖合同》第十六条、第十八条、第十九条及《关于时代地标1幢104号房的说明》，证明约定被告逾期交房的违约责任，地标证明交付房屋时间是2014年10月13日。被告质证：对合同的第十八条、第十九条真实性无异议，对交付时间无异议，对逾期交付违约金有意见，我们不存在逾期交付情况。对时代地标证明有异议，是原告自己书写的，三性均有异议。 证据三：《四川省商品房买卖合同》第二十八条，证明针对逾期交房办理不动产登记的逾期违约支付情况约定。被告质证：我们没有办理不动产登记的原因是原告未支付尾款，后来德昌县法院的判决将这条约定修改了，按照判决来履行。 证据四：德昌县人民法院（2017）川3424民初949号判决书，证明判项约定了我付尾款的期限和被告办证的时间，我在2018年6月15日付清所有的房款。被告质证：原告是在2021年2月1日才收到原告的购房尾款，由法院直接转给我们的，我们也是这样履行的办理不动产登记。 证据五：《四川省商品房买卖合同》第四条，证明对公摊面积有约定，合同约定要交付给原告。被告质证：分摊面积50.52平方米也是交付给原告的，产权证也是办理了的，在不动产登记上也写清楚了的。 证据六：《四川省商品房买卖合同》第二十九条第2项约定了物业费。被告质证，我们是开发商物业费和我们没有关系，不应该由我们收，也不属于我们缴。 证据七：《四川省商品房买卖合同》第六章第六条约定了被告要交付建设工程竣工验收合同证明复印件、消防验收合格证明复印件、房屋面积定测报告书原件给我。被告质证：我们只是要取得这三项文件，不应该交付给原告。 证据八：转款记录一份，证明我们在2019年6月25日已经将尾款交付到德昌县法院执行局。被告质证：转款明细我不清楚，款也没有转给我，法院也没有通知我，和我们没有关系。 被告金时代公司向本院提交了如下证据，本院认定如下： 证据一：不动产权证，证明我们在2020年4月9日已经办理好了不动产权证，等待原告交付尾款后交付不动产权证给原告，证明2013年12月27日房屋已经验收竣工达到交付条件不存在逾期交付，此房屋的产权登记面积为412.41平方米，公摊面积是50.52平方米一起交付给了原告，不存在我们支付物业费的情况。原告质证：竣工时间不能就是交付房屋的时间，交房时间是2014年10月13日，房屋的公摊50.52平方米没有交付给我，物业费按照合同来履行。 证据二：中国工商银行网上银行电子回单一份，证明2021年2月1日收到德昌县人民法院转给我的购房尾款249679元，按照判决不存在逾期交付不动产权证的情况，我们提前履行了交付不动产权证的责任。原告质证：我在2018年6月25日已经将购房尾款交付给法院代为交付给被告，被告因为没有及时办理不动产权证所以一直没有来法院领取该尾款。 证据三：1、（2017）川3424民初949号判决书，证明原告应该支付我的尾款有判项规定，对尾款有约定；2、（2017）川3424民初1041号判决书，证明判项规定原告应该在判决生效30日内支付我司479679元及原告支付完尾款我们再给原告办证。原告质证：该两份判决都在德昌县法院申请了执行，执行局要求被告办理好证以后，交证到法院，我已经交钱到执行局。 本院对原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八的真实性均予以认可，对其关联系不认可，七组证据均是合同的约定，应该做符合合同约定的解释，而不是做有利于哪一方当事人的解释，对于时代地标说明，因为该说明是原告单方作出，被告的工作人员仅注明为收件，故被告的质证意见成立，对该证据三性均不予认可，不予采信。本院对被告提交的证据一、二、三真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。 通过庭审举证、质证，本院查明以下事实，2013年原告与被告就案涉房屋签订了买卖合同，后因为合同项有修改，原、被告于2018年3月29日签订《四川省商品房买卖合同》及《协议》各一份，约定：被告作为出卖人出卖其商铺，原告所购商品房为时代地标的地上第二层，暂定编号为1幢4单元1层横轴（5－8）（4/4-5）、纵轴（A－D）(C-D），预测建筑面积共361平方米，每平方米单价9639元，房屋总价款3479679元。原告采取分期付款及贷款方式支付房款，后原、被告就付款方式达成协议，原告支付完大部分购房款后发生争议，剩余479679元未支付，双方抵扣以后，剩余房款249679元，原告于2019年6月25日交到德昌县人民法院执行局诉讼费及案款专户。 另查明，2014年10月，案涉商品房由被告交付原告邓惠实际使用。德昌县人民法院（2017）川3424民初949号、1041号判决书判决原告邓惠及本案案外人吴建应该支付被告的尾款479679元于判决生效30日内支付给被告，被告在原告支付尾款完毕之日起两个月内将不动产权证办理至原告名下。2019年6月25日原告将判决书判项判决的剩余房款交付到德昌县人民法院执行局诉讼费及案款专户，期间德昌县人民法院执行局多次催促被告金时代公司到执行局领取该执行款项，但是金时代公司一直未到德昌县法院执行局领取该款。2020年4月9日金时代公司取得案涉房屋的不动产权证，2021年2月1日被告金时代公司到德昌县法院执行局领取原告邓惠交付的剩余房款249679元，2021年1月20日原告的丈夫收到被告金时代公司经德昌县人民法院执行局转交给邓惠的不动产权证书【川（2020）德昌县不动产权第0××1号】。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案的被告为具备房地产开发资质的企业，将在建的房屋出售给原告，故本案的案由为商品房销售合同纠纷。本案中，原告邓惠作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》及《协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同、协议合法有效。关于原告要求被告将《建设工程竣工验收合格证明》复印件、《消防验收合格证明》复印件、《房屋面积定测报告书》原件交付给原告的诉讼请求，《商品房买卖合同》第十五条约定“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；”、第十八条第（三）项约定“买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”，故合同中仅仅约定被告在交付房屋时需要出示该三项文件，未约定要交付给原告，对该项诉讼请求本院不予支持。 对原告要求被告支付后门市卷帘门及卫生间装修安装费共计7000元并修复后门市上行梯步的诉讼请求，根据《协议》第三条约定“甲方负责将乙方所购门市的卫生间装饰及后门市卷帘门修建、安装完工，交付乙方。”，本院通过实地勘查原告门市已经安装了后门市的卷帘门，原告称后门市旁边窗户也应安装成卷帘门，但通过实地勘查，其他人家后门也是安装的一扇窗户、一堵卷帘门，协议约定被告需要装饰卫生间，但是原告没有向本院提交证据证明这个卫生间和卷帘门是原告自己修建装饰的且费用为7000元，另外后门市上行梯步在合同和协议中均没有约定，故对原告的该项诉求本院不予支持。 对于原告要求被告支付逾期交房313天的违约金281700元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第十八条第（一）项约定“出卖人在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。”，被告应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。但德昌县人民法院（2017）川3424民初949号判决书中查明原、被告双方实际交房的日期为2014年10月，且德昌县人民法院（2017）川3424民初949号判决书中本院认为“原被告的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条第3条约定，买受人没有付清合同约定的购房款和所有应交纳的费用之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求。原告在与被告签订《商品房买卖合同》后，未在《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限内付清被告房款，被告有权抗辩原告提出的交房请求。2014年10月被告在原告未付清房款的情况下已将房屋交付原告使用，不应承担逾期交房的违约责任。原告主张由被告支付逾期交房产生的违约金的理由，不能成立，本院不予支持。”，故对原告在本案中提出的该项诉讼请求本院不予支持。 对于原告要求被告支付逾期交付不动产权证违约金281610元的诉讼请求，德昌县人民法院（2017）川3424民初949号、1041号判决书判决原告邓惠在判决生效之日起三十日内支付被告房款479679元，被告在原告将房款支付完毕之日起两个月内将案涉房屋的权证办理至原告名下。2019年6月25日原告将剩余房款交付到德昌县人民法院执行局诉讼费及案款专户，期间德昌县人民法院执行局多次催促被告金时代公司到执行局领取该执行款项，但金时代公司一直未到德昌县法院执行局领取该款。2020年4月9日金时代公司取得案涉房屋的不动产权证，2021年1月20日原告的丈夫收到被告金时代公司经德昌县人民法院执行局转交给原告邓惠的不动产权证。根据德昌县人民法院判决内容，被告应该在2019年8月25日前将案涉房屋的不动产权证办理至原告名下，被告金时代公司办理不动产权证的时间为2020年4月9日，已经构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十八条的约定“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”，本案中原告主张要求被告金时代公司支付逾期交付不动产权证的违约金，计算方式为从2020年4月20日起计至2021年1月20日止共计270天，违约金按每日1043元计算，违约金共计281610元的诉讼请求本院予以支持。 对于原告要求被告交付超出的公摊面积51.41平方米的诉讼请求，本院审理查明被告已经在2014年10月将案涉房屋的所有部分全部交付给原告使用，不存在公摊面积没有交付的情况，且公摊面积所有业主均享有使用权，不存在单独交付给某个业主的问题，房屋的面积及公摊面积在不动产权证上有明确的标注，故原告的该项诉求本院不予支持。 对于原告要求由被告金时代公司支付物业管理费的诉讼请求，因原被告双方在商品房买卖合同或者协议中并未明确约定物业管理费由谁来承担，仅在《商品房买卖合同》第九章第二十九条约定了前期未交付房屋时的物业规定。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、第九百四十条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”规定了物业服务在业主未选择物业公司前的法律规定，也没有约定由谁承担物业费。《中华人民共和国民法典》第四百六十六条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。”，根据物业服务合同的惯例，物业费应该由业主或者房屋的实际使用人承担，故本院不支持原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、由被告四川省金时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告邓惠逾期交付不动产权证的违约金281610元； 二、驳回原告邓惠的其他诉讼请求。 案件受理费5742元，由原告邓惠负担2929元，由被告四川省金时代房地产开发有限公司负担2813元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 游 贤 玫 二〇二一年五月十一日 书记员 王丹（兼）