辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书N（2020）辽01民终10112号上诉人（原审原告、反诉被告）：宋惠茹，女，1958年3月17日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。委托诉讼代理人：徐艳佳，辽宁讯好律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市台北爱加爱酒店（个人独资企业），住所地沈阳市大东区北顺城路212号。投资人：张宝贵，酒店总经理。委托诉讼代理人：韩红春，辽宁正时律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彬，辽宁正时律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宝贵，男，1965年10月2日出生，汉族，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：韩红春，辽宁正时律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彬，辽宁正时律师事务所律师。上诉人宋惠茹、沈阳市台北爱加爱酒店（以下简称“爱加爱酒店”）因与被上诉人张宝贵房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初4407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋惠茹上诉请求：1.撤销一审民事判决第五项、第六项，依法改判；2.一、二审诉讼费由爱加爱酒店承担。事实和理由：一、一审判决认定我方损失与实际差距较大，应予改判。我方诉请要求赔偿营业损失，标准每日14,881元，从2019年2月25日至判决日，即使考虑2020年1月末起限制营业的管控要求，判决前损失时间也达10个月，且判决下达前政府已允许恢复营业一月有余,因此由于疫情不计损失的时间最多四个月。鉴于影响我方营业造成损失时间至上诉时已达12个月，月平均净利润约为151,930元，依据为14,881元×30-月房租成本112,500（135万/12）元-57,000元月人工成本-月平均水电供暖费25,000元-100,000元月包房供应食品成本=151,930元，因此法院酌定过低。另一审判决没有生效，爱加爱酒店并未恢复供电，导致我方仍无法继续使用房屋。请求二审法院依据每月15万元标准调整改判实际损失至判决下达之日。二、我方一审讼请要求爱加爱酒店依据租赁合同第五条第1款，保证本综合体一至五楼我方为独家KTV项目，现楼内四层开设中餐KTV欢唱包房，我方要求爱加爱酒店制止该行为，法院应支持。三、我方一审要求判令爱加爱酒店依据合同第五条第16款，返还停电期间租金，此部分为我方已缴的部分租金。另依据合同，爱加爱酒店应配合我方办理工商登记，因爱加爱酒店未能提供房屋产权证书导致我方无法领取工商执照，我方一审已提供了工商登记管理机构出具的取证时间证明，租期应从取证时间起算，因此我方实际缴纳房租至2019年10月，一审法院对租金退返表述为双方继续履行可在未来租金中主张，但未就主张数额确认，请求二审法院确认对于2019年2月25日至2019年10月已付未退返的租金视为我方实际使用房屋后已缴租金。补充上诉事实和理由：1.我方一审诉请要求爱加爱酒店支付购买及安装制冷机组费用9.2万元，法庭应予支持。因夏季空调原由爱加爱酒店提供中央空调，后因中央空调总制冷机组冻坏，爱加爱酒店无法维修，要求各楼层租户自行分层安装制冷机组并垫付费用，现爱加爱酒店就此部分费用已向房主主张赔偿，且得到法院支持，但并未实际支付，而是各楼层垫付，因此爱加爱酒店应支付我方垫付的9.2万元。2.要求张宝贵依据个人独资企业法承担连带责任。爱加爱酒店、张宝贵辩称：一、购买空调制冷机组及安装费是宋惠茹为满足经营需要自行改造的费用，其局部改造与整体机组改造无关。二、我方与原房主之间发生的空调改造费是对整个大厦的改造，支出130万，法院酌情认定了65万，与宋惠茹自行改造无关。三、宋惠茹主张张宝贵承担连带责任无事实和法律依据。爱加爱酒店虽是个人独资企业，但财务账同个人财产是分离的。爱加爱酒店上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.诉讼费由宋惠茹承担。事实和理由：一、原审判决未查清事实，所交租金数额认定错误。原审判决依据宋惠茹提供的收条记载金额与银行转款记录记载金额简单相加，得出宋惠茹共支付房租及水电押金203万元的结论是错误的。实际上合同签订后，宋惠茹共向我方及其他人转款458万元，其中房租及押金共计130万元，宋惠茹替潘敦峰还欠款300万元，另替宋惠茹转给潘敦峰28万元。以上均有银行转账记录证明（转款明细:2017年3月27日50万元；2017年3月28日170万元；2017年3月28日100万元；2017年3月31日28万元；2017年7月7日45万元；2018年4月16日65万元）。宋惠茹虽未按合同约定时间转款，但转款总数明确，截至2018年4月16日转下一年度房租时，双方其他帐目结清，宋惠茹按租赁合同约定应支付下一年度租金135万元，其只支付了65万元，尚欠70万元未付。原审判决对证据的认定错误，宋惠茹除支付租金及兑店费等均由上诉人收取，上诉人就以上款项均给宋惠茹出具相关的收据，但宋惠茹只向法庭提供两份而未全提供。双方在交易时均是以转款方式进行，转款凭证是最能反映双方真实交易的，原审判决未核实65万收条对应的转款凭证，就将收条记载的数额与转让数额简单相加，重复计算，认定宋惠茹已支付房租及水电费押金203万元，将本案关键事实认定错误。二、原审判决我方欠宋惠茹电费、水费、采暖费等均与事实不符。我方按合同约定收取电、水、暖费，因整楼电梯电费、供暖水泵电费和空调水泵电费无法单独计算，我方与二、三、四层承租人分别约定此费用按实际发生等比分摊。我方每月统一缴纳电费后，在同各楼层分摊，在租赁期间各层对此均无异议。因宋惠茹欠电费被停电，现又提出对收费数额存在异议，就此我方庭审时申请对公共部分电费进行司法会计鉴定，摇号后却未予鉴定。在不予鉴定情况下，就应依合同约定执行，原审判决以分摊电费的计算方法显失公平为由，就以法官自由裁量酌情认定宋惠茹承担的数额，并且比分摊电费应承担的数额低很多，本应欠电水暖费用却判决不欠费用。更让人无法接受的，原审判决为让宋惠茹少承担采暖费，竟将合同约定供暖面积2200平米在无依据的情况下改为2000平米，将供暖时间缩短近3个月。原审判决将双方自愿达成的合同条款予以否定，明显偏袒一方的认定数额。二审中，爱加爱酒店表示不再主张电费、水费、供暖费的标准问题，仅对供暖费面积和供暖时间问题提出上诉主张。宋惠茹辩称：同意一审判决。张宝贵辩称：同意爱加爱酒店的上诉请求。宋惠茹向一审法院起诉请求：1.判令爱加爱酒店继续履行合同，立即恢复宋惠茹租用房屋的供电；2.判令爱加爱酒店按每日14,881元标准赔偿宋惠茹自2019年2月25日起至实际供电日的损失（至起诉前损失252,977元）;3.判令爱加爱酒店按宋惠茹租用面积与总面积的占比向宋惠茹支付一楼大厅共用部分的租金收益10,684.8元（每日118.72元，暂计算90天，应算至实际给付日）；4.判令爱加爱酒店制止宋惠茹租用综合体一至五楼内除宋惠茹之外的KTV经营，并赔偿宋惠茹因此造成的损失10万元；5.判令爱加爱酒店返还宋惠茹多交纳的水、电、供暖等费用共计169,639.2元（电费70,369.43元、水费11,274.77元、采暖费87,995元）；6.判令爱加爱酒店赔偿宋惠茹因租赁房屋屋顶漏水造成的损失5万元；赔偿宋惠茹一楼字牌价款19,000元；7.判令爱加爱酒店支付宋惠茹购买制冷机组及安装费92,000元；8.判令爱加爱酒店依据合同约定赔偿宋惠茹损失400万元（具体以评估为准）；9.判令爱加爱酒店依据合同约定返还宋惠茹停电期间的租金（按年135万元租金标准计算，从2019年2月25日开始计算）；10.判令张宝贵对第2至9项诉讼请求承担连带赔偿责任；11.判令爱加爱酒店、张宝贵承担本案诉讼费用。爱加爱酒店向一审法院反诉请求：1.确认房屋租赁合同已经解除，宋惠茹无条件返还承租房屋；2.判令宋惠茹支付房屋租金70万元及违约金90万元（从欠缴租金之日2018年6月1日起计算至起诉之日止，按照每日3000元的标准）；3.判令宋惠茹返还垫付电费及煤气费等共计243,682元；4.判令宋惠茹承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：爱加爱酒店系个人独资企业，投资人系张宝贵。2013年12月14日，爱加爱酒店与案外人沈阳老边美食城签订房屋租赁合同，约定沈阳老边美食城将位于沈阳市大东区9500平方米房屋出租给爱加爱酒店，租期共七年，自2014年1月1日起至2020年12月31日止。此后，爱加爱酒店将其承租房屋分割转租给他人，其中房屋北侧部分转租给营口银行，其余部分的一层转租给富龙快餐、二楼转租用于经营KTV、三楼转租用于经营海鲜自助餐厅、四楼用于经营中餐厅。2017年3月30日，爱加爱酒店（甲方）与宋惠茹（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将沈阳市大东区二层整体房屋（建筑面积约2200平方米）出租给乙方（一楼大厅、外立面公用），租赁期限8年，自2017年5月1日起至2025年12月31日止；租金：第一年租金因乙方投入较大，第一年租金按55万元，第二年至第四年租金为每年135万元，自第五年之后，均按每年140万元计算，租金支付方式为上打租1年，签订合同后乙方将第一年租金55万元及水电费押金10万元交付给乙方，以后每年租金乙方需提前1个月支付给甲方；甲方保证在本综合体（一至五楼内）乙方为独家KTV项目；乙方保证其系合法注册的公司，正式租赁该标的物后从事的经营项目由乙方自行向政府相关部门审批（甲方配合提供相关手续），如因审批手续不完备产生的一切后果由乙方自行负责；乙方必须按照合同的规定时间、金额交付房屋租金，如果乙方逾期交付租金，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金支付标准为每日3000元，超过30日未缴纳租金，甲方有权将房屋收回或另行出租，乙方应无条件退出该房屋，全部设备设施及装饰装修归甲方所有，并不退还押金、不承担任何责任；甲方承诺乙方所租赁的上述房屋正常使用八年，如期限内不能使用，则甲方赔偿乙方装修（包括潘敦峰装修部分、乙方装修部分）、设备、设施损失，按国家评估标准计算；甲方负责乙方设立新的工商登记，如未能设立，则乙方有权拒付余下租期内的租金，甲方已收取的租金予以返还，合同终止；如因甲方原因导致乙方不能正常使用租赁部位的，甲方应当退还剩余租金；添置物及其归属：1、乙方因经营需要在该房屋中安装的煤气、消防、上下水、电及取暖设施等均以甲方的名义安装并且产权归甲方所有，甲方不做任何费用补偿，在经营过程中，煤气、消防、上下水、电及取暖设施造成的侵权、损害赔偿责任由乙方承担（合同期限内设施由乙方使用）；2、合同依法解除或租赁期限届满，则可移动物品归乙方所有；房屋租赁期间，以下费用由乙方向甲方支付：水、电费（按实际发生收取），煤气费，供暖费（由甲方提供，按政府当地标准收取），卫生费，排污费，政府收取的冬季除雪费，消防费用等；电梯电费、供暖水泵电费、空调水泵电费及使用设备的维修费，一楼公共照明及外立面照明均由二、三、四楼等比分摊，如使用供暖、空调则承担上述相关费用，不使用则不承担。签订合同后，爱加爱酒店将房屋交付给宋惠茹使用。爱加爱酒店于2017年3月30日向宋惠茹出具收条两张，分别载明“今有张宝贵收到宋惠茹交来房屋租金人民币伍拾伍万”、“兹有张宝贵收到宋惠茹交来水电费押金拾万元整”。宋惠茹又于2017年3月31日向张宝贵账户转款28万元、于2017年7月7日向张宝贵的姐姐张春华账户转款45万元、于2018年4月16日向张宝贵账户转款65万元，以上共计203万元。爱加爱酒店原系将沈阳市大东区房屋第二层出租给案外人潘敦峰用于经营KTV，宋惠茹与潘敦峰于2017年3月30日签订出兑协议，双方约定潘敦峰将沈阳市大东区第二层房屋及房屋内全部设备、装修、设施等现有物品转兑给宋惠茹，兑费共计300万元。因潘敦峰欠房主张宝贵租金、违约金、水电费、取暖费共计300万元，乙方将此款直接交予房东张宝贵。潘敦峰之前所有债权、债务与宋惠茹无关，由潘敦峰自行处理。2017年3月30日，爱加爱酒店向宋惠茹出具收条一张，载明“兹有张宝贵收到宋惠茹交来租金、违约金、水电费、取暖费共计300万元整（其中170万元于2017年3月28日从工商银行打入张春华账户；50万元于2017年3月27日从农行打入光大银行张宝贵账户；80万元由宋慧丽已经支付给张婷婷，如宋慧丽不同意此款冲抵，则由宋惠茹补充该80万元）。”，潘敦峰在该收条上签名并写明情况属实。根据电业部门电费账单记载，爱加爱酒店在沈阳市大东区承租的全部房屋在2017年4月使用电量为120896度，电费共计115127.37元；2017年5月使用电量为111450度，电费共计106427.42元；2017年6月使用电量为143814度，电费共计139145.35元；2017年7月使用电量为139347度，电费共计148212.44元；2017年8月使用电量为176658度，电费共计190628.47元；2017年9月使用电量为-8262度，电费共计-7472.63元；2017年10月使用电量为142823度，电费共计129029.66元；2017年11月使用电量为122811度，电费共计111206.6元；2017年12月使用电量为160437度，电费共计143822.83元；2018年1月使用电量为158361度，电费共计142940.71元；2018年2月使用电量为150199度，电费共计135444.94元；2018年3月使用电量为153336度，电费共计136693.06元；2018年4月使用电量为122015度，电费共计110549.29元；2018年5月使用电量为121066度，电费共计110182.96元；2018年6月使用电量为132267度，电费共计116840.4元；2018年7月使用电量为149747度，电费共计133647.65元；2018年8月使用电量为181373度，电费共计157625.82元；2018年9月使用电量为135638度，电费共计117967.15元；2018年10月使用电量为106910度，电费共计86159.66元；2018年11月使用电量为114854度，电费共计92799.36元；2018年12月使用电量为132625度，电费共计108725.36元；2019年1月使用电量为175971度，电费共计142989.79元；2019年2月使用电量为143551度，电费共计115785.5元，合计电量3087887度，电费2784479.16元，平均单价0.90174257元。2017年夏季，宋惠茹经营的KTV与一楼富龙快餐及三楼海鲜自助餐厅、四楼中餐厅共同使用中央空调制冷，营口银行使用自己单独安装的空调制冷。2018年夏季，宋惠茹经营的KTV与一楼富龙快餐及三楼海鲜自助餐厅、四楼中餐厅各自单独安装空调制冷，电量计入各自电表。宋惠茹承租房屋共计挂三块电表，其中电表一初始数为2451，截止数为5516，表比为80；电表二初始数为376，截止数为876，表比为80；电表三初始数为0，截止数为1414，表比为30。宋惠茹承租房屋内安装有两块水表，承租时水表数分别为33立方米、170立方米，停业时水表数分别为1168.6立方米和671.3立方米。宋惠茹已向爱加爱酒店支付水费及水损共计20761元。爱加爱酒店于2019年1月29日向宋惠茹出具水费差价明细表，可返还宋惠茹水损9000元。在宋惠茹承租房屋时，涉案房屋系采用燃烧煤气的锅炉供暖，在宋惠茹承租的房屋内，煤气仅为供暖使用。爱加爱酒店以宋惠茹拖欠房屋租金、水费、电费、供暖费为由，于2019年2月25日对宋惠茹承租部分的房屋断电，至今未恢复供电。宋惠茹于2019年2月25日起停业至今。一审法院认为，爱加爱酒店与宋惠茹签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应全面履行各自义务。根据房屋租赁合同约定，宋惠茹应向爱加爱酒店支付第一年房屋租金55万元、水电费押金10万元及第二年房屋租金135万元，截至2018年4月16日，宋惠茹已向爱加爱酒店支付租金及水电费押金共计203万元，故爱加爱酒店于2019年2月25日对宋惠茹承租的房屋断电时，宋惠茹不拖欠爱加爱酒店房屋租金。关于电费问题。首先，关于宋惠茹应承担电费总额问题。宋惠茹应承担的电费应为其承租房屋单独挂电表记载的电量电费、一楼公共照明及外立面公共照明分摊电费、2017年度夏季中央空调电费及自来水二次加压泵电费；因宋惠茹与爱加爱酒店已约定按照当地政府标准收取供暖费，故宋惠茹不应再承担冬季供暖循环泵产生的电费。宋惠茹承租房屋单独挂电表计电量的电费为294,858元[（5516+876-2451-376）×80×0.9元/度+1414×30×0.9元/度]。一楼公共照明及外立面公共照明分摊电费，原、被告双方均未提供具体电量，一审法院酌情认定按照宋惠茹每月分摊300元计算，其应承担电费共计6600元（300元/月×22个月=6600元）。关于2017年度夏季使用中央空调分摊电费，爱加爱酒店主张按照中央空调主机及水泵的功率结合各承租人使用空调的时间计算电费，但其无法提供宋惠茹承租房屋部分实际使用中央空调的时间，且中央空调的耗电量与空调功率、室外温度、室内设定温度及房屋密闭程度等均有关联，故爱加爱酒店主张的分摊电费计算方式显失公平，一审法院酌情参照使用中央空调制冷期间与不使用中央空调期间电费总额的差额、结合宋惠茹承租房屋面积在爱加爱酒店承租房屋总面积的占比，认定宋惠茹分摊2017年度夏季中央空调电费33000元。关于自来水二次加压泵电费，爱加爱酒店主张按照加压泵功率结合各承租人使用房屋面积计算，要求宋惠茹分摊电费33,880元，但各承租人经营内容不同，用水量差距较大，爱加爱酒店主张的分摊电费计算方式显失公平，一审法院酌情认定宋惠茹分摊自来水二次加压泵电费1万元。综上，宋惠茹应承担电费共计（294,858元+6600元+33,000元+1万元=344,458元）。其次，关于宋惠茹已交纳电费总额问题。宋惠茹主张其已交纳的电费总额为387,551.97元，其为此提供的相关证据中爱加爱酒店于2018年4月26日出具的收款收据及2018年6月25日出具的收款收据均系记载“收取三月份电费13,289元”，应为重复票据，不应重复计算；爱加爱酒店于2018年3月28日出具的收款收据及收条均系记载“收取电费11,000元”应为重复票据，不应重复计算，综上一审法院认定宋惠茹已交纳电费总额为363,262.97元（387,551.97元-13,289元-11,000元=363262.97元），故爱加爱酒店应返还宋惠茹电费18,804.97元（363,262.97元-344,458元=18,804.97元）。关于水费问题。宋惠茹应承担的水费应为8593.73元[（1168.6立方米+671.3立方米-33立方米-170立方米）×5.25元/立方米=8593.73元]，其已向爱加爱酒店支付水费及水损共计20,761元，爱加爱酒店承诺返还已收取的水损9000元，但实际未返还，故爱加爱酒店应返还宋惠茹水费12,167.27元（20,761元-8593.73元=12,167.27元）。关于供暖费问题。首先，关于宋惠茹应承担供暖费总额问题。第一，关于供暖费计算标准问题。宋惠茹承租的房屋实际系使用燃烧煤气的锅炉供暖，但宋惠茹与爱加爱酒店签订的房屋租赁合同中约定爱加爱酒店按照当地政府标准收取供暖费，双方应按照合同约定履行。根据沈阳市执行的关于供暖收费管理规定，非住宅房屋，每个供暖季每平方米收取供暖费32元，室内层高超过3.5米的，每超过0.3米（含0.3米，不足0.3米的，按照0.3米计算），加收10%的采暖费。根据宋惠茹与爱加爱酒店的共同测量，宋惠茹承租房屋的地砖面至屋顶高度为3.7米，地砖铺设高度为0.4米，室内层高为4.1米，故每个供暖季宋惠茹应按照每平方米38.4元（32元/平方米×120%=38.4元/平方米）的标准向爱加爱酒店交纳供暖费。第二，关于供暖面积计算问题。爱加爱酒店与宋惠茹签订的房屋租赁合同中约定宋惠茹租赁部位约为2200平方米，宋惠茹主张根据房屋建筑图纸显示其承租部分房屋实际面积为1800平方米，一审法院认为供暖面积应按照合同履行过程中双方均实际认可的2000平方米计算。第三，关于供暖时间问题。根据爱加爱酒店提供的煤气费使用明细可知，其实际供暖时间为2017年11月初至2018年3月初及2018年11月20日左右至2019年2月25日，共计7个月。综上，一审法院认定宋惠茹应承担的供暖费总额应为107,520元（38.4元/平方米×2000平方米÷5个月×7个月=107,520元）。其次，关于宋惠茹已交纳的供暖费总额问题。爱加爱酒店认可宋惠茹已于2017年11月3日向其交纳供暖费2万元、于2017年12月14日向其交纳供暖费14,940元，于2018年11月20日向其交纳供暖费25000元，根据宋惠茹提供的证据可知其于2018年11月22日向燃气公司缴纳燃气费8万元，以上共计139,940元。另查明，宋惠茹曾于2019年1月12日向一楼房屋承租人富龙快餐收取供暖费10,400元，其中电费4897.7元、煤气费5502.3元；2019年2月24日收取供暖费9206元，其中电费2777.8元，煤气费6428.77元；2019年3月20日收取供暖费4148元，其中电费1114.56元，煤气费3033.9元，以上煤气费共计14,964.97元，电费8790.06元。其中宋惠茹收取的煤气费应从其已向爱加爱酒店支付的供暖费中扣除，电费已计入宋惠茹承租房屋所挂电表计算的电量电费中，无需扣除。综上，一审法院认定宋惠茹已向爱加爱酒店支付的共暖费总额为（139,940元-14,964.97元=124,975.03元）。爱加爱酒店应向宋惠茹返还的供暖费总额为17,455.03元（124,975.03元-107,520元=17,455.03元）。爱加爱酒店与宋惠茹签订的房屋租赁合同尚未期满，且截至目前，宋惠茹不拖欠爱加爱酒店房屋租金、电费、水费及供暖费，故对于宋惠茹要求继续履行房屋租赁合同、恢复供电的诉讼请求，予以支持；对于爱加爱酒店要求确认房屋租赁合同已经解除、宋惠茹返还房屋的反诉请求，不予支持。爱加爱酒店在房屋租赁期内宋惠茹正常经营的情况下，于2019年2月25日起对宋惠茹承租的房屋断电至今，导致宋惠茹无法营业，给宋惠茹造成损失，应予赔偿。鉴于2020年1月起政府相关部门针对发生的公共卫生事件作出了限制营业的管控要求，参照宋惠茹承租房屋期间的经营收入，一审法院酌情认定赔偿宋惠茹2019年2月25日至2020年5月25日期间的营业损失30万元。2020年5月25日以后的损失，可另行主张权利。关于宋惠茹要求爱加爱酒店赔偿一楼大厅共用部分租金收益的问题。根据宋惠茹与爱加爱酒店签订的房屋租赁合同约定，一楼大厅系共同使用，而非按份共用，宋惠茹的此项诉讼请求，没有法律及事实依据，不予支持。关于宋惠茹要求判令爱加爱酒店制止沈阳市大东区北顺城路212号一至五楼综合体内除宋惠茹经营的KTV之外的KTV经营，并赔偿因此给宋惠茹造成的损失10万元的诉讼请求。沈阳市大东区北顺城路212号一至五楼综合体内四楼中餐厅包房内提供卡拉OK，与宋惠茹经营的KTV经营性质和经营模式均不相同，宋惠茹的此项诉讼请求，没有法律及事实依据，不予支持。关于宋惠茹要求判令爱加爱酒店赔偿房屋棚顶漏水造成的损失5万元的诉讼请求。根据现有证据，无法证明漏水损失赔偿责任主体是爱加爱酒店还是三楼海鲜自助餐厅，故对于宋惠茹的此项诉讼请求，本案中不予审理，宋惠茹可另行主张权利。关于宋惠茹要求爱加爱酒店赔偿一楼字牌损坏损失19,000元的诉讼请求，宋惠茹未提供相关证据证明字牌系被爱加爱酒店损坏，故对于宋惠茹的此项诉讼请求，不予支持。关于宋惠茹要求判令爱加爱酒店赔偿购买制冷机组及安装费92,000元的诉讼请求。根据宋惠茹与爱加爱酒店签订的房屋租赁合同约定，宋惠茹因经营需要在承租房屋内安装的添置物，爱加爱酒店不做补偿，故对于宋惠茹的此项诉讼请求，不予支持。关于宋惠茹要求判令爱加爱酒店赔偿无法确保八年经营期限的损失400万元（具体以评估为准）的诉讼请求。目前，尚未实际发生因房屋所有权人收回房屋而导致宋惠茹无法经营的情况，故对于宋惠茹的此项诉讼请求，不予支持。关于宋惠茹要求判令爱加爱酒店返还停电期间租金的诉讼请求。因现宋惠茹与爱加爱酒店签订的房屋租赁合同尚未解除，且一审法院认定应继续履行合同，故双方应根据合同履行情况另行结算租金，对于宋惠茹的此项诉讼请求，不予支持。关于宋惠茹要求判令张宝贵承担连带赔偿责任的诉讼请求。爱加爱酒店的类型为个人独资企业，投资人为张宝贵，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故宋惠茹的此项诉讼请求没有法律及事实依据，不予支持。爱加爱酒店要求判令宋惠茹支付房屋租金70万元、违约金90万元、返还垫付的电费、煤气费等共计243682元的反诉请求，没有法律及事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，一审法院判决：一、宋惠茹与爱加爱酒店继续履行双方于2017年3月30日签订的房屋租赁合同，爱加爱酒店于判决生效之日起立即为宋惠茹承租房屋恢复供电；二、爱加爱酒店于判决生效之日起十日内返还宋惠茹电费18,804.97元；三、爱加爱酒店于判决生效之日起十日内返还宋惠茹水费12,167.27元；四、爱加爱酒店于判决生效之日起十日内返还宋惠茹供暖费17,455.03元；五、爱加爱酒店于判决生效之日起十日内赔偿宋惠茹营业损失30万元；六、驳回宋惠茹其他诉讼请求；七、驳回爱加爱酒店反诉请求。案件受理费46,754元，宋惠茹承担40,135元，爱加爱酒店承担6619元；反诉费10,697元，由爱加爱酒店承担。二审中，宋惠茹提交如下证据：证据1.银行取款凭证，用以证明2017年3月26日宋惠茹分别在工商银行和农业银行各取款10万元现金，2017年3月27日在黎明大酒店给付张宝贵；2017年3月30日在中国银行取款10万元现金，因为银行取现超过5万元需要预约，银行没取出来那么多钱，向邻居借了10万元现金，自己有现金3万元，共23万元，在本溪市溪湖区律师事务所（具体名字记不清了）外给付；上述款项共计43万元。2017年3月31日在中国工商银行取21万元现金，还给邻居10万元。证据2.招商银行交易明细，用以证明2017年3月25日宋惠茹让付晓扬代其转账给陈丹20万元，自己有2万元现金，该22万元是受潘敦峰指示转账给陈丹。陈丹当日出具22万元收条，潘敦峰亦签字确认。上述款项共计65万元。2017年3月26日宋惠茹转账给付晓扬20万元，偿还了付晓扬代其支付的20万元，可以证明陈丹收到的20万元是宋惠茹支付的。证据3.证人王某到庭作证，用以证明宋惠茹向其借款10万元现金交房租。证据4.“供暖大家庭”微信聊天截屏，用以证明供暖计费面积是2000平方米。证据5.与银行工作人员（微信名“哇咔咔”）微信聊天记录截屏，用以证明银行使用二楼面积160.23平方米。证据6.《限期腾房告知书》，用以证明老边美食城要求其腾房。证据7.起诉状，用以证明宋惠茹已就爱加爱酒店不能满足其8年经营时间提起诉讼，主张损失。爱加爱酒店、张宝贵发表质证意见称：对证据1的真实性不发表意见，关联性有异议，与本案无关。张宝贵从未要求宋惠茹给付现金，宋惠茹与张宝贵从来不认识，不存在张宝贵在合同签订前向宋惠茹借现金。从宋惠茹的证据可以看出，给陈丹的钱是兑店定金，与本案无关，这些金额都是宋惠茹故意拼凑的，合同是2017年3月30日签订，合同签订之前，宋惠茹不会先支付租金和押金，合同履行过程中付款，如张宝贵欠宋惠茹款项，宋惠茹不应再支付多余房租，不符合常理。在合同签订前，宋惠茹通过转账方式将兑店费支付，合同签订后应支付65万，在拖延几个月后才支付。对证据2，真实性、关联性均有异议，付晓扬给陈丹转款与本案张宝贵收房租无关，张宝贵同陈丹并不认识，也未收到过陈丹所谓任何转款。对证据3，证言真实性不予认可，证人说不清其提供的10万元款项的来源，证明事实不合逻辑，这么大金额借款没有任何凭证，不合常理。对证据4，无法证明供暖计费面积为2000平方米，合同明确约定面积为2200平方米，潘敦峰使用时也都是2200平方米，面积是估算的，并没有实际测绘。对于证据5，对银行工作人员以及聊天内容的真实性有异议，合同明确供暖收费面积，应按合同约定，供暖机构收费是以建筑面积为准，不是实际使用面积，二楼建筑面积远大于合同约定面积。对证据6，真实性无异议，需要说明的是，老边美食城同意继续出租给宋慧茹，而且将房租费用降至110余万元，但是宋慧茹不同意。对于证据7，与本案无关，且不存在不能继续经营的情况。二审中，爱加爱酒店提交如下证据：1.运单轨迹查询单截屏，用以证明2018年12月24日爱加爱酒店通过邮寄方式向宋惠茹发出催缴租金的律师函，但具体收快递人在查询单中没有体现。2.燃气交费通知单，用以证明燃气交费总额，因未按期交纳，产生了滞纳金，应由各楼层业主分摊。3.沈阳燃气有限公司产业分公司营业部出具的燃气费明细，记载燃气发生时间、用量和金额，用以证明2018年3月份有供暖。宋惠茹发表质证意见称：对证据1的真实性、关联性均有异议，如果在快递公司查询，应有快递公司公章和经办人签名才可证明是快递公司查询得到，证据无法证明其来源，不能证明爱加爱酒店于2018年12月24日向我方发送过函件。该证据没有显示收件人详细信息，不能证明我方收到。无论有无律师函，都不能确认我方租金缴纳情况，与本案待查事实无关联。对于证据2，因为爱加爱酒店是从事餐饮的，每月都有燃气费发生，且该交费通知单的时间为2018年10月22日，系10月份之前的燃气费用，而我方使用燃气仅用于冬季供暖，每年的开始时间是在11月份，我方在庭审中也提交了我方每月按时交纳燃气费的证据，这个证据不能证明产生滞纳金，也不能证明应由我方承担。对于证据3，该证据没有出具人的签字，不符合单位出具证据的证明效力。在承租楼体内，三楼富龙饭店、爱加爱酒店都是从事餐饮的，无论有无供暖均有燃气费用的发生，不能证明发生的燃气费就必然向我方供暖。结合爱加爱酒店提交的明细表燃气用量，可以看出在2018年3月仅供暖几天。张宝贵发表质证意见：均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，爱加爱酒店自认其与沈阳老边美食城签订的《房屋租赁合同书》租赁期限自2014年1月1日起至2020年12月31日终止。爱加爱酒店起诉沈阳老边美食城房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2020年1月16日作出（2018）辽0104民初12858号民事判决，该案查明：2015年，爱加爱酒店对其承租房屋内的1-3楼中央空调及其管道、风机盘管进行改造。2018年，爱加爱酒店购买7套模块式空调机组并安装在其承租的房屋内。法院认为：关于爱加爱酒店要求沈阳老边美食城支付2015年中央空调改造费用90万元的诉讼请求，因案涉房屋内中央空调老化，沈阳老边美食城应承担改造义务，现爱加爱酒店垫付改造费用，沈阳老边美食城应予支付，但根据爱加爱酒店提供的现有证据，无法证明爱加爱酒店的实际支出，酌定沈阳老边美食城向爱加爱酒店支付中央空调改造费用75万元。宋惠茹提交《限期腾房告知书》，主张沈阳老边美食城2021年2月3日向其出具，内容为“沈阳市大东区北顺城路212号冠信大厦裙楼1-4层，系我企业沈阳老边美食城房产。我企业与原承租方租赁合同已届满，并且不再续租。你方与我企业无任何租赁关系，现通知你方：从即日起15日内，将大楼内二层物品全部搬离，立即腾房。如不按期搬离，我企业将通过法律方式维护我们的合法权益”。2021年3月25日，宋惠茹另案起诉爱加爱酒店，主张爱加爱酒店没有保证其8年经营权，导致其投资选择错误，给其造成损失，要求爱加爱酒店依据合同第五条第13款赔偿装修及设备设施损失300万元（具体以实际评估为准），张宝贵对前述债务承担连带责任。本院认为，爱加爱酒店与宋惠茹签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行自己的义务。一、关于租赁合同的履行问题宋惠茹、爱加爱酒店签订的租赁合同约定租赁期限至2025年12月31日，租赁房屋自2019年2月25日起停电至今。沈阳老边美食城与爱加爱酒店签订的租赁合同约定租赁期限至2020年12月31日止，现该租赁期限已经届满。宋惠茹和爱加爱酒店对于双方签订的租赁合同是否能够继续履行存在争议，宋惠茹主张沈阳老边美食城于2021年2月3日向其发出《限期腾房告知书》，认为爱加爱酒店未按租赁合同约定保证其八年经营期限，并已另案起诉爱加爱酒店、张宝贵赔偿其装修及设备设施损失300万元，而爱加爱酒店则主张沈阳老边美食城同意将房屋继续出租给宋惠茹，且降低了租金，能够保证宋惠茹经营。对此本院考虑到宋惠茹和爱加爱酒店签订的租赁合同在2020年12月31日之后是否具备继续履行条件，是否应予解除，尚需另案进行审理认定，本案对此问题不宜作出判决。因此，本院对于一审判决第一项判决双方继续履行合同予以调整。二、对于宋惠茹提出的上诉主张，本院分析认定如下：1.关于停业损失问题。爱加爱酒店在宋惠茹经营期间，于2019年2月25日起将案涉房屋断电至今，造成宋惠茹无法继续营业。一审法院考虑受新冠××疫情影响等因素，参照宋惠茹承租经营收入，酌情认定赔偿2019年2月25日至2020年5月25日期间的营业损失30万元，此后损失可另行主张权利，系行使自由裁量权，并无不当，本院应予维持。2.关于KTV独家经营损失问题。宋惠茹主张楼内四层中餐厅包房内提供卡拉OK，认为爱加爱酒店未按合同第五条第1款约定保证其独家经营KTV项目，要求赔偿其损失10万元。本院认为，四层中餐厅包房内提供卡拉OK与宋惠茹经营的KTV从经营性质和经营模式上有着明显区别，不能等同于楼内开设了两家KTV造成经营上的竞争关系。因此，宋惠茹的此项诉请缺乏依据，不予支持。3.关于制冷机组费用给付问题。双方签订的租赁合同约定，宋惠茹因经营需要在承租房屋内安装的添置物，爱加爱酒店不做补偿。虽然在爱加爱酒店起诉沈阳老边美食城租赁合同纠纷一案中，法院认定2015年爱加爱酒店对其承租房屋内一至三楼中央空调及管道、风机盘管进行改造，对于爱加爱酒店要求支付2015年中央空调改造费用90万元的诉请，酌定判决沈阳老边美食城支付中央空调改造费用75万元，但宋惠茹2017年3月30日才与爱加爱酒店签订租赁合同，故现有证据不能证明另案判决的中央空调改造费用中包含有宋惠茹投入部分。宋惠茹的诉请事项缺乏事实依据，无法予以支持。4.关于停电期间租金应否返还问题。宋惠茹诉请要求判令爱加爱酒店返还停电期间租金，应以合同实际履行情况为依据，故一审法院认为双方应根据合同履行情况另行结算租金并无不妥，宋惠茹的此项诉讼请求，本院暂无法予以审理，宋惠茹可在另案中或者另行主张权利。关于上诉人主张迟延领取营业执照，要求确认对于2019年2月25日至2019年10月已付未退返的租金视为其实际使用房屋后已缴租金问题，因案涉租赁合同能否继续履行尚未可知，故本院对该请求不予处理。5.关于张宝贵应否承担连带责任问题。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”，据此，本案应改判爱加爱酒店不足以清偿对宋惠茹债务的部分，张宝贵以其个人财产对债务承担给付责任。三、对于爱加爱酒店提出的上诉主张，本院分析认定如下：1.关于已付款项数额问题。双方对于宋惠茹已经向爱加爱酒店支付款项的数额存在较大争议。根据双方对于已付款项的陈述，并结合双方提交的相关证据，本项争议集中在2017年3月30日爱加爱酒店向宋惠茹出具的两张收条所载的收到房租55万元、水电费押金10万元，共计65万元，是宋惠茹以现金方式支付，还是爱加爱酒店所述的其当时并未收到上述款项，宋惠茹于2017年3月31日转账的28万元和2017年7月7日转账的45万元才是收条所载的款项。本院认为，收条明确载明：“张宝贵收到宋惠茹交来房屋租金人民币55万”和“宋惠茹交来水电费押金10万元整”。首先，张宝贵在未收到款项先出具收条不符合常理。其次，根据收条记载内容，张宝贵当日收到房租款55万元和水电押金10万元，并未体现出先出具收款凭据，没有实际收到款项，爱加爱酒店提出宋惠茹承诺过两天转账支付，除口头陈述外，并无证据能够证明。第三，如张宝贵当日未收到该款，应及时向宋惠茹主张未付租金，而张宝贵于2017年7月7日收到45万元与其出具收条已相隔数月，不符合常理，无法认定该款为收条上所载款项。第四，爱加爱酒店主张的两笔转账款项总额为73万元，与两张收条所载总额65万元并无相符。爱加爱酒店提出差额8万元系换门钱，宋惠茹不予认可，爱加爱酒店同样没有提交证据证明。第五，对于现金款项的支付及来源，宋惠茹提交了部分银行取款明细，并申请证人出庭证明其向证人借款还款情况。故针对本案证据及双方陈述，本院认为，收条作为书面证据，其证明效力更大，据此，爱加爱酒店应当承担举证不利的法律后果。根据本案现有证据，一审法院认定已付款项数额并无不当，本院予以维持。2.关于供暖费给付数额问题。双方签订的租赁合同约定按照当地政府标准收取供暖费，一审法院根据沈阳市供暖收费管理规定认定宋惠茹按照每平方米38.40元向爱加爱酒店交纳供暖费，本院予以支持。对于供暖费问题，双方争议的主要为时间和房屋面积问题，虽然租赁合同约定租赁房屋面积为2200平方米，但根据宋惠茹提交的微信图片、电脑截屏照片等可知，在合同履行过程中，爱加爱酒店实际按照2000平方米与宋惠茹结算供暖费，爱加爱酒店虽予以否认，但未提供其电脑财务系统原始记录，一审法院判决按2000平方米计算，本院予以支持。对于双方争议的供暖期问题，爱加爱酒店上诉主张两年采暖期为10个月，一审法院不应扣减3个月。二审审理中，各方当事人均确认在2018年11月初因进行改造导致未能供暖，11月20日开始供暖的，并确认存在争议的系2018年3月份的供暖费。根据爱加爱酒店二审提交的沈阳燃气有限公司产业分公司经营部出具的气费发生明细，并结合爱加爱酒店一审提交的燃气缴费通知单，能够证明2018年3月实际发生总气费12,899.2元，虽然因季节原因燃气费数额明显低于2018年2月，但仍能够证明实际发生供暖事实。因合同约定按政府供暖标准给付供暖费，而政府供暖按年度收费而非按月收费，且宋惠茹主张2018年3月仅供暖几天，其余时间未供暖，并未提供充分证据证明，故对于该月供暖费本院予以支持。在一审判决的爱加爱酒店应返还宋惠茹供暖费17,455.03元中扣除2018年3月供暖费15,360元（38.40元/平方米×2000平方米÷5个月），爱加爱酒店应返还宋惠茹供暖费2095.03元（17,455.03元-15,360元）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初4407号民事判决第一项、第六项、第七项；二、维持沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初4407号民事判决第二项、第三项、第五项；三、变更沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初4407号民事判决第四项“爱加爱酒店于判决生效之日起十日内返还宋惠茹供暖费17,455.03元”为“沈阳市台北爱加爱酒店于本判决生效之日起十日内返还宋惠茹供暖费2095.03元”；四、对本判决上述第二项、第三项给付款项沈阳市台北爱加爱酒店对宋惠茹债务不足以清偿部分，张宝贵以其个人财产承担给付责任；五、驳回宋惠茹其他诉讼请求；六、驳回沈阳市台北爱加爱酒店其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46,754元，由宋惠茹负担40,458元，沈阳市台北爱加爱酒店负担6296元；一审反诉案件受理费10,697元，由沈阳市台北爱加爱酒店负担。二审案件受理费17,316元（沈阳市台北爱加爱酒店预交），由沈阳市台北爱加爱酒店负担17,132元，由宋惠茹负担184元；二审案件受理费10900元（宋惠茹预交），由宋惠茹负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年五月二十八日法官助理勾雪峰书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；