鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1508号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市铁东区南胜利路21路。法定代表人：刘德，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。被告：田静，女，汉族，1968年12月25日出生，现住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：李庆军，男，汉族，1965年7月3日出生，现住址：鞍山市立山区。（被告之夫）原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称“佳兆业鞍山分公司”）与被告田静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛诗武、被告的诉讼委托代理人李庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兆业鞍山分公司向本院提出的诉讼请求：判令被告支付2013年9月1日至2020年9月30日的物业管理费14265元,电梯费0元及以14265元为基数，从2013年9月1日起至被告全部付清物业费为止按照每日千分之一给付滞纳金。事实与理由：被告为鞍山市立山区万水河北路300栋×层×号业主，房屋面积为104.89平方米。原告为该小区的物业服务公司：2011年10月23日被告与原告签订了前期物业管理服务协议，约定原告为被告所在园区提供物业服务。前期物业管理服务协议明确约定被告每月每平米需缴纳1.6元人民币，截止2020年9月30日己欠缴物业费14265元，电梯费0元。原告多次对被告进行催告，要求缴纳拖欠费用，但被告直至起诉日仍未缴纳费用,该行为已对原告的正常经营造成了干扰,故诉至法院。被告辩称：我认为物业服务不到位，从2013年家中被盗，无人管理。之前楼宇门没有上，现在楼宇门坏了，上面玻璃碎了。家中门窗漏，墙裂发霉。本院经审理查明：原告系鞍山市立山区水岸华府小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积104.89平方米。2011年10月23日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业服务费标准为洋房房屋每平方米1.6元/月。业主未按时交纳物业服务费，处以每日1‰的滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2013年9月1日起至2020年9月30日止共拖欠原告85个月物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业管理服务协议一份、催费通知照片复印件一份、钥匙领取签收表复印件一份。被告的质证意见为“真实性没有异议，对于原告提供的证据无异议，催费通知单我也看见过二次”。上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：1.照片一组（64张，含屋内照片12张、楼宇门照片4张、物业保安照片4张、园区内基础设施、违规建筑和消防通道44张），欲证明物业服务管理不到位。原告质证意见为“1.关于被告举证屋里照片房屋质量有问题，该组照片从证据三性均不予认可。因为照片仅反映静态的状态，而不会形成连续的动态反映，且被告的照片没有拍摄时间，拍摄地点，无法证明真实性，假设被告能证明该组照片是真实的，也证明不了是因为质量问题产生的先后，也说明现状与房屋质量被告欠缺相应的因果链条，假设被告能证明是房屋质量问题，那么也与本案无关，本案为物业服务合同纠纷案件，原被告的权利义务均规定在双方签订的物业服务合同中，而房屋质量问题属于开发商问题，开发商与物业公司是二个不同的独立法人。2.关于被告提供其证明物业存在的违建、园内基础设施、消防通道被占用，对该组照片三性均不予认可，因为照片仅反映静态的状态，而不会形成连续的动态反映，且被告的照片没有拍摄时间，拍摄地点，无法证明真实性，假设被告能证明该组照片的真实性，也证明不了被告的证明目的，首先关于违建问题，物业公司已经按照权限上报给综合执法局，目前综合执法局已经对部分业主采取相应的处理手段，同时，被告所谓的消防通道被占用一事，我们也到了现场询问了原告，据原告所述，被告可能对消防通道有一定的误解，并不是所有的道路均为消防通道，消防通道为开发商在开发楼盘时被规划设计为消防通道的道路才叫消防通道，故被告应该对其主张承担举证不能的责任。同时根据鞍山市中级人民法院2020辽03民终3649号、辽03民终2959号均有如下表述：“物业服务是一个动态长期的过程，即使在服务的某些环节，个别区域服务不到位，也不能证明佳兆业物业服务公司不履行物业服务合同或存在重大瑕疵”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片无法记录原告2013年9月1日起至2020年9月30日止整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，故本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。《前期物业管理服务协议》中明确约定物业服务费为每平方米1.6元/月，被告欠缴物业费时间为2013年9月1日至2020年9月30日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×104.89平×85个月=14265元，故本院对原告要求被告缴纳自2013年9月1日至2020年9月30日拖欠的14265元物业费的主张予以支持。关于原告主张被告支付其逾期缴纳物业费滞纳金一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称原告起诉超过诉讼时效一节，本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性行为，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起计算，故本院对被告该项辩称不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告田静于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2013年9月1日起至2020年9月30日止的物业费14265元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元（原告已预缴），减半收取78.5元，由被告田静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王崇利二〇二一年五月十二日书记员  郭京京