江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异89号异议人：陈振祥，男，1976年3月30日生，汉族，住如皋市。申请执行人：中国东方资产管理有限公司江苏省分公司，住所地南京市。负责人：赵传标。被执行人：南通永基建设工程有限公司，住所地南通市港闸区。法定代表人：陶建华。被执行人：陶志刚，男，1974年9月17日日生，汉族，住如皋市。被执行人：马彩宏，女，1977年12月28日生，汉族，住如皋市。被执行人：中筑城投建设发展有限公司，住所地南通市港闸区。法定代表人：陶志刚。被执行人：南通华创置业有限公司，住所地南通市港闸区。法定代表人：靳建英。被执行人：陶建华，男，1948年12月11日生，汉族，住如皋市。被执行人：蒋美英，女，1952年7月31日生，汉族，住如皋市。在本院执行中国东方资产管理有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产江苏分公司）与被执行人南通永基建设工程有限公司（以下简称永基公司）、陶志刚、马彩宏、中筑城投建设发展有限公司、南通华创置业有限公司、陶建华、蒋美英金融借款合同纠纷一案中，异议人陈振祥对本院执行如皋市花苑新村金茂国际广场综合楼二层室、三层室、四层室、五层室及半地下车库的不动产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人陈振祥提出异议，请求：撤销（2020）苏0682执恢363号之二执行裁定书。事实和理由：法院作出（2020）苏0682执恢363号之二执行裁定书，裁定涤除异议人与被执行人陶志刚设定的租赁并解除异议人对如皋市花苑新村金茂国际广场综合楼二层室、三层室、四层室、五层室及半地下车库不动产的占有，并要求异议人迁出，但异议人认为该裁定没有事实和法律依据。该裁定书查明2016年12月9日陶志刚与异议人签订房屋租赁补充协议不是事实。2014年9月30日，陶志刚与异议人签订房屋租赁合同，陶志刚将位于如皋市花苑新村金茂国际广场综合楼二层室、三层室、四层室、五层室及半地下车库租赁给异议人，租赁期限为15年，自2014年11月19日起至2029年11月18日止，租赁期限内，异议人并未与陶志刚签订所谓的补充协议，也从未签收中国工商银行股份有限公司如皋支行（以下简称工行如皋支行）发出的所谓告知函，更没有放弃优先购买权和承租权，如果法院收集到有异议人签字的材料可以启动司法鉴定辨别真伪。案涉不动产尚在异议人的租赁期限内，即使法院拍卖，异议人也应当依法享有优先购买权或承租权，异议人因经营需要，于2020年疫情期间对案涉不动产进行了装潢，如果裁定涤除租赁，异议人将遭受巨大损失。本院查明，工行如皋支行与永基公司、陶志刚、马彩宏、中筑城投建设发展有限公司、南通华创置业有限公司、陶建华、蒋美英金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）苏0682民初9987号民事调解：一、永基公司给付工行如皋支行借款1900万元及相应利息（截至2018年9月20日的期内利息为103839.23元；自2018年9月21日起往后的利息，分别计算如下：以500万元为本金，按照年利率8.91%计算；以1000万元为本金，按照年利率9.975%计算；以160万元为本金，按照年利率9.15%计算；以240万元为本金，按照年利率9.15%计算，均计算至实际给付之日止），分期履行：于2019年3月30日前给付650万元本金，于2019年6月30日前给付650万元本金，于2019年9月30日前给付600万元本金以及所有利息。如被告有任一期未能按期足额履行，原告有权就1900万元中未履行部分及利息一并申请强制执行；二、陶志刚、马彩宏、中筑城投建设发展有限公司、南通华创置业有限公司、陶建华、蒋美英对永基公司上述第一项给付义务承担连带担保责任；三、如被告未能按期足额履行，原告有权就被告陶志刚、马彩宏名下位于如皋市如城街道花苑新村金茂国际广场综合楼二、三、四、五层的不动产的折价、变卖、拍卖所得优先受偿等。此后，工行如皋支行向本院申请执行，本院于2019年4月17日以（2019）苏0682执2203号案件立案执行，该案程序终结后，本院于2020年3月27日以（2020）苏0682执恢363号案件立案恢复执行。执行中，本院于2019年6月13日至如皋市不动产登记中心查封了案涉不动产，查封期限为三年。此后，因工行如皋支行将案涉债权转让给东方资产江苏分公司，本院于2020年12月2日作出（2020）苏0682执异195号执行裁定书，裁定变更东方资产江苏分公司为本案申请执行人。2020年12月24日，本院作出（2020）苏0682执恢363号之二执行裁定书，裁定：一、涤除陈振祥与被执行人陶志刚设定的租赁并解除陈振祥对被执行人陶志刚位于如皋市花苑新村金茂国际广场综合楼二层室、三层室、四层室、五层室及半地下车库不动产的占有；二、限陈振祥自收到本裁定起十日内自行从上述不动产内迁出，逾期不迁出的，本院将依法强制执行。另查，2014年9月30日，异议人陈振祥（甲方、出租方）与被执行人陶志刚（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于如皋市金茂国际广场综合楼二至五层及地下车库租赁给乙方，建筑面积为4578.04平方米，本合同项下房屋的进场日为2014年11月19日，租赁期限为15年，自2014年11月19日起至2029年11月18日止，乙方的装修免租期为三个月，在此期间不需支付租金，免租期满次日开始计付租金（下称计租日），合同期第1年计租日从免租期满次日到2015年11月18日止，按天计算，每天租金共计2500元，合同有效年度租金第2年至第3年为90万元，第4至第6年度租金将在第3年的基础上递增5%，第7-9年以第6年租金为基础：每三年递增一次，以此类推。落款时间为2016年12月9日的《房屋租赁补充协议》显示，出租房为陶志刚、承租方为陈振祥，载明：“1、承租方确认并同意出租方将位于如皋市如城街道花苑新村金茂国际广场综合楼二、三、四、五层及半地下车库（建筑面积4578.04㎡）房抵押给工行如皋支行。2、出租方、承租方一致确认若工行如皋支行处置上述房地产实现抵押权时，出租方、承租方签订的房屋租赁合同即告解除。3、房屋租赁合同因上述第二条事由解除后，承租方应在30日内搬出上述出租地，对承租方租赁期间的装潢和其他附设施，可移动的由承租方自行处理，不可移动的或不可拆除的无偿归出租方所有。4、承租方承诺：放弃对租赁财产优先购买权。”该补充协议下方出租方处有“陶志刚”签名，承租方处有“陈振祥”签名。2016年3月11日，如皋市如城街道花苑新村金茂国际广场综合楼二层室、三层室、四层室、五层室不动产设立抵押，抵押权人为工行如皋支行，抵押金额为3573万元。落款时间为2016年12月9日向工行如皋支行出具的《放弃优先购买权的承诺》载明：“本单位（或本人）承租的陶志刚、马彩宏拥有的位于如皋市如城街道花苑新村金茂国际广场综合楼二、三、四、五层及半地下车库（建筑面积4578.04㎡）的商业用房，已作为南通永基建设工程有限公司在工行如皋支行贷款的抵押物。本单位（或本人）承诺放弃对该房地产的优先购买权和承租权。”该承诺下方承租方签章或签名处有“陈振祥”签名。落款时间为2016年12月9日的工行如皋支行向陈振祥发出的《告知函》载明：“贵公司承租的陶志刚、马彩宏拥有的位于如皋市如城街道花苑新村金茂国际广场综合楼二、三、四、五层及半地下车库（建筑面积4578.04㎡）已作为南通永基建设工程有限公司在我行贷款的抵押物，特告知，请回复！”该告知函下方《回执》载明：“已收到贵行的告知函，并知承租的陶志刚、马彩宏拥有的位于如皋市如城街道花苑新村金茂国际广场综合楼二、三、四、五层及半地下车库（建筑面积4578.04㎡），已作为南通永基建设工程有限公司在贵行的抵押物。”该回执下方有“陈振祥”签名，并备注时间为2016年12月9日。以上事实，有（2018）苏0682民初9987号民事调解书、（2020）苏0682执异195号执行裁定书、（2020）苏0682执恢363号之二执行裁定书、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、放弃优先购买权的承诺、告知函及回执等证据予以佐证。本院认为,承租人基于不动产被抵押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。根据法律规定，法院在拍卖不动产时，除法律另有规定外，原则上应清空后再拍卖，即拍卖不动产时以去租拍卖为原则，现异议人陈振祥基于其在案涉不动产抵押、查封之前即已签订了房屋租赁合同，主张要求带租拍卖，本院经审查认为，案涉不动产于2016年3月11日抵押给工行如皋支行（现债权人为东方资产江苏分公司），根据申请执行人提供的落款时间为2016年12月9日的房屋租赁补充协议、放弃优先购买权的承诺、告知函及回执等证据材料，均显示有异议人陈振祥的签名，在上述材料中陈振祥作为承租方已明确表示同意将案涉不动产抵押给工行如皋支行以及若工行如皋支行处置上述房地产实现抵押权时签订的房屋租赁合同即告解除，现申请执行人东方资产江苏分公司已向本院申请处置案涉不动产，根据上述协议，本院作出（2020）苏0682执恢363号之二执行裁定书，裁定涤除异议人与被执行人陶志刚设定的租赁并解除异议人对如皋市花苑新村金茂国际广场综合楼二层室、三层室、四层室、五层室及半地下车库不动产的占有、要求异议人迁出的执行行为，均符合法律规定，并无不当。异议人陈振祥主张上述房屋租赁补充协议、放弃优先购买权的承诺、告知函及回执均非其所签，但并未提供证据予以证明；执行异议以书面审查为主，关于异议人提及的鉴定问题，在执行异议审查中不宜启动鉴定程序，故异议人的异议理由本院碍难采信，其所提撤销（2020）苏0682执恢363号之二执行裁定书的异议请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人陈振祥的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴剑平人民陪审员  张远燕人民陪审员  孙玉华二〇二一年五月十七日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪