四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初1162号 原告：白公南，男，1946年7月13日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：任超人，四川彰明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金玮伦，四川彰明律师事务所律师。 被告：成都鸿汇置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段2917号1栋1楼1号。 法定代表人：曹先锋，总经理。 委托诉讼代理人：田相英，男，1982年8月25日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 委托诉讼代理人：张荻，男，1987年9月8日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 第三人：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路2017号A-395。 法定代表人：张佐平，职务不详。 委托诉讼代理人：文舒，男，1989年7月7日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 原告白公南与被告成都鸿汇置业有限公司（以下简称鸿汇置业公司）、第三人上海高地物业管理有限公司（以下简称上海高地物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白公南的委托诉讼代理人任超人，被告鸿汇置业公司的委托诉讼代理人田相英、张荻，第三人上海高地物业公司的委托诉讼代理人文舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白公南向本院提出诉讼请求：判令鸿汇置业公司赔偿因房屋问题造成的损失216151元。在诉讼过程中，白公南明确该项诉请的损失金额系由租金损失127500元、赔偿案外人人孚世家公司损失84500元（装修定金、装修费75000元＋违约金9500元）及承担的诉讼费4151元构成。事实与理由：白公南于2017年5月30日购买鸿汇置业公司位于成都市××道××号××幢××层××号商铺一间。案涉商铺鸿汇置业公司以清水未装修状态进行交付。白公南于2019年4月25日将案涉房屋承租给案外人成都人孚世家房地产经纪有限公司（以下简称人孚世家公司），租期为2019年6月1日至2024年5月31日，租金为每月7500元。随后人孚世家公司对案涉房屋进行装修过程中发现案涉房屋存在房屋渗漏等质量问题，期间白公南多次找到鸿汇置业公司、上海高地物业公司沟通要求整改房屋渗漏问题，鸿汇置业公司也对案涉房屋进行维修，但渗漏问题依旧未能解决。之后人孚世家公司向白公南提起诉讼，经审查成都市中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）川01民终14589号民事判决书，判令解除白公南与人孚世家公司签订的租赁合同。白公南由此产生租金损失127500元，赔偿人孚世家公司损失84500元，承担诉讼费4151元，合计损失为216151元。现白公南为维护其合法权益，特诉至法院。 鸿汇置业公司辩称，鸿汇置业公司认可案涉房屋存在渗漏问题（房屋渗漏系因房屋质量问题所致），但其认为不应当承担白公南所诉之损失。理由如下：1.2019年7月18日，鸿汇置业公司在接到白公南的维修通知后对案涉房屋进行了查验和维修，并在2019年8月26日完成了维修和闭水试验，且于2019年9月3日经过白公南确认其已进场装修。这是一个正常的房屋保修事宜，其已按照《商品房买卖合同》如期履行了保修义务，没有超出合同约定的90个工作日的维修时间。2.白公南的损失分为两部分，一部分是与案外人的经济纠纷，该纠纷虽是因渗漏引发，但该纠纷属于白公南与案外人的经济问题，也是经营风险，并非合同约定的鸿汇置业公司应当承担的责任，应当由白公南自行承担经营风向。关于租金损失的部分，白公南所提时间完全超出了鸿汇置业公司实际维修的时间，实际维修仅花费一个月时间，其余时间为观察阶段。2019年9月以后案涉房屋是正常使用的，而白公南陈述的时间与事实不符。而且，该租金损失也是其预期收益，非直接经济损失，亦不应由鸿汇置业公司承担。3.本案仅是渗漏维修事件，且维修费用为10000元左右，但白公南基于此事索赔210000元，显失公平，请求法院依法驳回白公南诉讼请求。 上海高地物业公司陈述，案涉房屋渗漏真实，没有其他意见。 本院经审理查明，2017年5月30日，白公南（买受人）与鸿汇置业公司（出卖人）签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：买受人购买鸿汇置业公司位于成都市天府新区华阳街道沙河××幢××层××号商品房，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积为60.23平方米，装修水平是清水，总价款为977840元，采用一次性付款方式。该合同第十八条第（五）款约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，90个工作日内……”；第二十条第（二）款约定：“发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应的赔偿损失。出卖人按合同第十八条第（五）款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失……”。鸿汇置业公司发布《复地·御香山房屋质量保证书（3.2期商铺）》，保证自建筑工程竣工验收合同之日起，在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。白公南于2018年12月27日办理房屋交付手续实际收房。 2019年4月25日，白公南作为出租房与作为承租方的成都信广禾房地产经纪有限公司即人孚世家公司签订《房屋租赁合同》及《商铺补充协议》，约定白公南将案涉房屋出租给人孚世家公司做商业使用。合同约定案涉房屋租赁期限为60个月，自2019年6月1日至2024年5月31日；月租金为每月7500元，每三个月交付一次。签订上述合同后，人孚世家公司向白公南交付首期租金22500元及押金7500元，白公南向人孚世家公司交付案涉房屋。2019年5月7日，人孚世家公司发现案涉房屋存在墙面渗漏，遂将渗漏情况告知白公南。白公南联系上海高地物业公司与人孚世家公司处理房屋渗漏问题。2019年7月，经鸿汇置业公司对案涉房屋渗漏问题处理并告知人孚世家公司可以进行装修后，人孚世家公司继续对案涉房屋进行装修。在装修过程中，因房屋再次渗漏，导致人孚世家公司部分装修毁损并再次停止装修。2019年7月25日至2019年9月3日期间，白公南女儿白玉梅通过微信与微信名为“蜂巢管家-伍利（复地）”的上海高地物业公司工作人员就案涉房屋渗漏整改问题进行沟通，2019年7月25日的聊天记录显示，“71栋209铺面现在还在渗水问题严重，租客再找我们索赔！渗水问题5月就给物管反应了，一直没有解决，请你给你们部门反应，这两天给一个解决方案和时间给我，客户装修都进行不下去了”、“今天你们租客过来了，施工方和她们当面协商好明天下午”、“怎么拖那么久，早就给你们说过不早处理，雨季来临就很麻烦！他们现在一直在要赔偿问题，这个赔偿我也只有找你们物管和开发商要了！”；2019年8月19日的聊天记录显示，“郭琪，下午把开发商维修的给我约一下，我把租客约一起协商”、“租客又在提赔偿的事，我们首先解决渗漏问题”、“我先联系，约好了给你回复……今天已经在动工了”；2019年8月20日，“……暂时还不得做防水……”；2019年8月26日的聊天记录显示“防水已经处理了，现在在观察一下”、“楼顶呢”、“都做了，在观察期”；2019年9月2日的聊天记录显示“今天师傅来看了现场了哈”、“装修可以把腻子膏刮了再装修”、“是不是还是一半沁水”、“对，不漏，因为还没有完全干”、“刮了就行了”；2019年9月3日的聊天记录显示“已经处理好了哈，今天师傅都又去看了”、“好，我通知租客”。 同时，因案涉房屋渗漏渗水问题未解决，人孚世家公司于2019年7月26日及8月9日向上海高地物业公司发出《71-209渗水书面说明》《索赔书面说明》，就渗漏渗水发现时间及细节进行说明，并要求鸿汇置业公司赔偿相应损失并要求其尽快提出解决方案，其中，《71-209渗水书面说明》中载明“……于2019年6月中旬开始装修，装修期间在雨季。经理多次山墙渗水情况：具体时间说明：1.第一次发现渗水时间：2019年5月7日装修进场前，装修工人发现渗水并留有图片和微信记录为据，当场去物业通知……”。2019年9月24日，人孚世家公司向白公南发出《索赔书面告知函》，要求终止合同并赔偿损失，并称“……从5月初一直渗漏渗水至今未处理，商铺存在严重的瑕疵，给我方造成无法正常施工和继续装修，无法正常经营，截止目前造成很多无法预估的损失。期间通知您及家人前来处理，您委托我们承租方协助处理，但基于我们只是承租方，不能起到业主同等权利区监督和督促开发商和物业及时修复商铺渗漏渗水情况，一再拖延，目前的状况是多延迟一天，就多一天损失；别无选择，只能很遗憾的告知到您，我方租赁复地商铺是为了平迁商铺，相当于同时承担了两份商铺的租金，目前的状况我们需要终止租赁合同和索赔租赁该商铺后因渗漏渗水造成无法正常经营的损失，及退还已交租金、押金、装修费用和因渗漏渗水造成装修延期的装修赔偿、同时承担另外一个商铺的双重租金等……”。2019年9月27日，白公南复函，告知人孚世家公司已免除一个月租金，即便房屋存在渗漏，不排除人孚世家公司施工造成并要求人孚世家公司支付第二次租金。双方就案涉房屋相关问题协商未达成一致。2020年3月9日，人孚世家公司以白公南作为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，白公南提起反诉。本院于2020年6月22日作出（2020）川0192民初787号民事判决书，判决：一、解除人孚世家公司与白公南于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》；二、白公南返还人孚世家公司租金22500元、押金7500元；三、白公南赔偿人孚世家公司损失84500元；四、驳回白公南的全部诉讼请求；四、驳回人孚世家公司的其他诉讼请求。后白公南不服提起上诉，成都市中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）川01民终14589号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判，但诉讼费计算错误，予以纠正：一审本诉案件受理费6265元，减半收取3132.5元，由白公南负担1084元。一审反诉案件受理费198元，由白公南负担。二审案件受理费3067元，由白公南负担。2020年12月8日，白公南女儿白玉梅依据上述生效法律文书向人孚世家公司转账115584元（租金22500元+押金7500元+损失84500元+案件受理费1084元）。 庭审中，鸿汇置业公司陈述，其于2019年7月25日就案涉房屋进行补漏整改，但未解决渗漏根本问题；于2019年8月26日进行防水闭水试验，并于2019年9月3日通知白公南整改完毕。后白公南未就房屋渗漏问题再行申请整改。2019.10月 另查明，白公南已于2020年6月10日与案外人就案涉房屋签订租赁合同。 以上事实有当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《复地·御香山房屋质量保证书（3.2期商铺）》《房屋交付指南》《房屋租赁合同》《71-209渗水书面说明》《索赔书面说明》《索赔书面告知函》《复函》、微信聊天记录截图、民事判决书、转账凭证及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案中因案涉房屋渗漏造成白公南向案外人进行赔偿造成相关损失均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 本院归纳本案的争议焦点为：1.鸿汇置业公司是否应当承担赔偿责任；2.如若鸿汇置业公司承担赔偿责任，赔偿金额如何确定。 关于鸿汇置业公司是否应当承担赔偿责任的问题。白公南与鸿汇置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，结合房屋渗水问题报修整改的相关证据及当事人陈述，案涉房屋系清水交付，且系开展经营活动的商业用房。白公南于2018年12月27日实际收房后，于2019年4月25日与案外人人孚世家公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租以获取租金收益。案外人人孚世家公司作为承租人于案涉房屋租赁期间就案涉房屋渗漏问题积极与白公南、上海高地物业公司及鸿汇置业公司进行沟通，以望尽快解决房屋渗漏问题而继续履行租赁合同，但自2019年5月7日起至2019年9月3日期间，人孚世家公司于2019年5月7日首次发现渗漏并要求整改，鸿汇置业公司于2019年7月进行首次整改后，案涉房屋在装修过程中再次出现渗漏以致案外人人孚世家公司就案涉房屋的部分装修毁损并再次停止装修。且鸿汇置业公司庭审中陈述其于2019年7月25日仅就案涉房屋进行补漏整改，并未解决渗漏根本问题。虽鸿汇置业公司于2019年8月26日对案涉房屋进行防水闭水试验，于2019年9月3日告知白公南整改完毕。但案外人人孚世家公司以“从5月初一直渗漏渗水至今未处理，商铺存在严重的瑕疵，给我方造成无法正常施工和继续装修，无法正常经营”为由要求终止合同并赔偿损失。且经二审法院审理查明后，因鸿汇置业公司交付的案涉房屋存在渗漏问题而影响案外人人孚世家公司对案涉房屋的正常使用、无法预判渗漏问题解决时间、装修完成及正常营业时间，以合同目的不能实现，案外人人孚世家公司与白公南的租赁合同法律关系被判令解除，白公南亦承担了返还租金（押金）及赔偿损失的违约责任。鸿汇置业公司虽有履行修复之义务，但仍给买受人造成损失，鸿汇置业公司应承担相应的赔偿损失。 关于赔偿金额的确定。依据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的第十八条第（五）款及第二十条第（二）款“发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应的赔偿损失。出卖人按合同第十八条第（五）款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失……”之约定，双方就除地基基础和主体结构以外的其他质量问题即房屋渗漏问题的处置、赔偿方式进行了约定，但双方约定的超过90天仍未完成修复的每天10元的违约金明显低于因鸿汇置业公司交付的房屋存在渗漏的房屋质量问题而造成的损失，且白公南亦因鸿汇置业公司的违约行为而承担了损失赔偿的责任，向案外人人孚世家公司赔偿装修费、违约金并承担案件受理费，故鸿汇置业公司应当赔偿上述损失。关于租金损失127500元（2019年6月1日至2020年11月30日期间的租金），根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鸿汇置业公司已于2019年9月3日就案涉房屋整改完毕，但白公南与承租方就维修、赔偿事宜多次协商未果，又未积极采取有效措施解决问题，导致房屋长时间空置，应对此扩大的空置损失因鸿汇置业公司的违约行为导致白公南与案外人签订的租赁期间为2019年6月1日至2024年5月31日的租赁合同解除，致使白公南损失了该期间可预见的租金收益，并赔偿案外人部分装修毁损，鉴于案涉房屋已于2020年6月10日另行出租，且双方均未就装修毁损部分举证证明，故本院酌情确定赔偿金额为134326元【一年的租金+装修款的一半+诉讼费的一半】。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都鸿汇置业有限公司赔偿白公南134326元； 二、驳回白公南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2271元，由白公南负担1000元，成都鸿汇置业有限公司1271元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二一年五月二十五日 书记员  冯雪