吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终230号上诉人（原审原告）：贾金环，女，1973年7月21日生，汉族，住吉林省通化市东昌区.诉讼代理人：姜凤，吉林方维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：通化市房屋征收经办中心，住所：吉林省通化市东昌区江南千叶湖小区。法定代表人：王永华，主任。诉讼代理人：金鑫，男，1991年6月14日生，朝鲜族，该单位科长,住吉林省集安市。诉讼代理人：孔庆岩，吉林卓昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新星宇工程建设集团有限公司（原名：长春新星宇建筑安装有限责任公司），住所：吉林省长春市绿园区翔运街**。法定代表人：李重亮，总经理。诉讼代理人：张美娜，女，1991年10月16日生，朝鲜族，该单位员工，住，住吉林省长春市宽城区/div>诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王光军，男，1978年5月14日生，汉族，住，住吉林省通化县/div>诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。原审第三人：陈艳，女，1960年5月29日生，汉族，住，住吉林省通化县/div>诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。上诉人贾金环因与被上诉人通化市房屋征收经办中心（以下简称征收办）、新星宇工程建设集团有限公司（以下简称星宇公司）、王光军及原审第三人陈艳房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾金环上诉请求：一、撤销（2020）吉0502民初3150号民事判决；二、征收办、星宇公司、王光军立即给付贾金环5套房屋的出售款人民币1278939元，并承担逾期给付造成的利息损失（自2018年4月1日起至房屋出售款全部给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、一二审诉讼费由征收办、星宇公司、王光军承担。上诉理由：一审法院以本案法律关系不是买卖房屋合同关系，以此驳回贾金环的请求，没有事实依据。第一，本案案由是法院立案时确定的，贾金环没有权利确定案由。第二，本案的法律关系是否为房屋买卖合同关系还是其他法律关系，也是法院审理时确定的，贾金环主张出售房屋而应得到的购房款，及请求给付购房款依法有据。第三，通过庭审调查，本案事实非常清楚，贾金环通过抵债获得了5套案涉房屋并口头委托王光军代为出售，王光军以星宇公司名义将实际已属于贾金环所有的案涉5套房屋出售给了市政府，市政府职能部门征收办用案涉5套房屋安置了棚户区拆迁户，案涉5套房屋的购房款已拨到由征收办、星宇公司（王光军以星宇公司名义）共同委托陈艳在中国建设银行股份有限公司通化广场支行账户开设的共管账户内（账号为×××），同时双方在银行约定，没有征收办的签字手续，该账户内资金不能支取。一审中，星宇公司、王光军均当庭确认，案涉5套房屋的购房款一直在共管账户内，不能支出原因是由于征收办的原因，并表示同意将案涉房屋的购房款支付给贾金环。第三人陈艳也证实是由于征收办的原因导致案涉购房款不能支出。根据上述事实表明，造成贾金环至今未能得到5套购房款的直接原因是征收办，征收办已将贾金环的5套房屋安置了棚改居民，而至今不同意在银行签字将在共管账户内的5套购房款支付给贾金环，其行为严重侵害了贾金环的合法权益。综上所述，一审法院已认定案涉5套房屋的实际所有人和实际出售人为贾金环，也已查明案涉5套房屋的购房款在征收办监管的共管账户内，征收办作为购房人理应将其监管的案涉5套房屋的购房款履行签字手续支付给实际的出售方即贾金环。征收办辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。星宇公司辩称，案涉房屋的实际权利人为王光军，星宇公司只是名义权利人，诉争的房款与星宇公司无关。王光军辩称，贾金环所述抵顶房屋的事实存在，政府回购案涉的5套房屋时，王光军已通知了贾金环，贾金环也同意王光军、星宇公司签订合同，5套房屋的房款一直在共管账户内，由于征收办的原因不能及时提款。陈艳述称，其一直配合共管账户的支出。贾金环向一审法院提出诉讼请求：1.征收办、星宇公司、王光军立即给付贾金环5套房屋出售款人民币合计1278939元，并承担逾期给付造成的利息损失（自2018年4月1日起至房屋出售款全部给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令陈艳协助征收办、星宇公司、王光军履行给付义务；3.本案诉讼费由征收办、星宇公司、王光军承担。事实与和理由：2013年4月17日，王光军向贾金环及其姐姐贾金梅借款160万元，其中贾金环的借款为100万元，约定月利息为2.5分。2016年9月16日，王光军连本带息重新给贾金环出具欠据一份，金额为1915000元。2017年1月17日，贾金环与王光军协商约定，贾金环的利息款为55万元，其余利息款不再计算，王光军连本带息欠贾金环人民币155万元。当时，贾金环与王光军及王光军的合伙人贺传信协商，将王光军155万元的债务转移给贺传信。2017年1月，贾金环与贺传信签订了房屋顶账协议。双方约定，贺传信用位于通化市东昌区红岭小区的6套住宅楼房抵偿贾金环的债务；6套房屋作价人民币1395280元；余款15万余元贺传信以现金方式偿付；6套房屋分别为：（1）号，5#2-12-3（5A#2-12-3），面积99.01㎡；（2）号，6#2-8-3（6B2-8-3），面积90.03㎡（实际测绘面积90.84㎡）；（3）号，7#1-12-1，面积74.85㎡；（4）号，7#4-12-3，面积74.85㎡；（5）号，9#3-11-1，面积93.3㎡；（6）号，10#3-1-3，面积77.61㎡。贾金环与贺传信签订房屋顶账协议后，将欠据原件交还给了王光军。贾金环抵账来的6套房屋中，除（1）号5#2-12-3（5A#2-123）房屋自己居住使用外，其他5套房屋连同星宇公司的其他房屋被市政府采购，用于棚改居民的安置。被安置人员及房屋采购价款如下：（2）号，6#2-8-3（6B2-8-3）政府采购单价每平方米3200元，即房屋回购价款为90.84m×3200元=290688元，此房于2017年8月23日安置给动迁户陆宁；（3）号，7#1-12-1政府采购单价每平方米3000元，即房屋回购价款为74.85m×3000元=224550元，此房于2018年3月22日安置给动迁户张玮；（4）号，7#4-12-3政府采购单价每平方米为3000元，即房屋回购价款为74.85m×3000元=224550元，此房于2017年12月27日安置给王玉东；（5）号，9#3-11-1政府采购单价每平方米为3200元，即房屋回购价款为93.3m×3200元=298560元，此房于2017年7月6日安置给郭瑞锋；（6）号，10#3-1-3政府采购单价每平方米为3100元，即房屋回购价款为77.61m×3100元=240591元，此房于2017年7月11日安置给荆明刚；上述5套楼房，政府采购价合计为1278939元。由于上述5套房屋的初始登记权利人为星宇公司，征收办将购房款汇入了星宇公司、王光军及第三人陈艳名下的共管账户，即登记在通化市建设银行广场支行陈艳名下的账户。由于征收办、星宇公司、王光军之间签订了共管协议书、监管协议书，共管账户内资金必须在征收办、星宇公司共同签字下方可使用。为此，贾金环曾多次向征收办、星宇公司、王光军催要房屋出售款，但征收办、星宇公司、王光军之间互相推诿，至今分文未付。征收办一审辩称，1.本案为房屋买卖合同纠纷，征收办并非房屋买卖合同的主体，作为被告主体不适格，应驳回贾金环对征收办的起诉；2.按贾金环所述，本案的基础法律关系应为民间借贷，王光军为实际借款人，王光军应否返还及如何返还，与征收办没有任何法律上的关联，征收办也非借贷合同的主体，贾金环向征收办主张权利没有依据；3.贾金环主张本案存在债务承担关系，即债务转给了贺传信，并由贺传信与其签订了房屋顶账协议，即使该事实成立，贺传信也应当为以物抵债的合同主体，其合同义务不应当由合同外的第三人承担。而以物抵债协议也不同于房屋买卖合同，贾金环主张的法律关系定性错误；4.本案不论是以物抵债还是房屋买卖，都应当在撤销协议的基础上，向合同主体主张返还，直接要求无关的征收办返还房款没有根据；5.征收办向星宇公司采购房源用于棚改居民的货币化安置，房款是否给付及如何给付，是其与合同相对人星宇公司的权利义务范畴，贾金环非采购合同主体，向征收办主张权利贾金环主体不适格。星宇公司一审辩称，贾金环所述抵顶房屋的事实存在，涉案房屋实际权利人是王光军，星宇公司只是名义权利人，本案案由为房屋买卖合同纠纷，则购买房屋的主体应当承担给付房款的责任，与星宇公司没有关系。涉案的五套政府回购的房屋在签订回购协议时，王光军已经通知了贾金环，贾金环也同意委托王光军、星宇公司签订合同。购房款一直在共管账户内，不能支出是由于征收办的原因。王光军一审辩称，同星宇公司答辩意见一致。王光军本人不应承担责任。购房款一直在共管账户内，不能支出是由于征收办的原因。陈艳一审述称，陈艳一直配合共管账户的支出，只不过是由于征收办的原因导致不能支出。一审法院经审理认定事实如下：2013年4月17日，贾金环的姐姐贾金梅通过银行卡向王光军汇款160万。2016年9月16日，王光军为贾金环出具了欠条一份，内容为欠贾金环人民币1915000元。在2016年春节全部付清。如没付清利息按2分计算。欠款人王光军。2017年1月11日，王光军告诉贾金环实际借款人是贺传信。贾金环与贺传信签订了顶账协议。贺传信将其合兴苑小区6套房屋抵顶给贾金环。总价1395280元，剩余欠款154700元，以现金方式支付。抵顶的房屋为6#2-8-3、面积90.03㎡；5#2-12-3、面积99.01㎡；7#1-12-1、面积74.85㎡；7#4-12-3、面积74.85㎡；9#3-11-1、面积93.3㎡；10#3-1-3、面积：77.6l㎡。上述6套房屋中，贾金环除自己居住使用5#2-12-3房屋外，将其余5套房屋口头委托王光军出售。2015年7月21日，通化市财源投资有限责任公司（出资人）、星宇公司（供房人）、通化市保障性住房（八路安居）建设办公室（实施人）签订了政府组织购买商品房用于货币化安置棚改居民协议书，约定：政府组织购买商品房的地点为通化市东昌区龙泉路，购买房源的楼盘名称为合兴苑（红岭小区），购房数量为拟计划购买522套。该协议书系王光军以星宇公司名义与通化市财源投资有限责任公司、通化市保障性住房（八路安居）建设办公室签订和出售案涉5套房屋的。2017年1月16日，征收办与星宇公司签订协议书，约定：同意建立共管账户，账户内资金为棚改居民安居保证金；账户内资金由经办中心监管使用；我单位将按照资金管理制度与贵公司在通化市建设银行广场支行建立共管账户，此共管账户需双方共同签字方可使用资金，不得单独私自使用；该账户资金在未拨入开发公司的自有账户之前属国家棚改专项资金，不能因任何理由挪用。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案贾金环主张其与征收办、星宇公司、王光军系房屋买卖合同关系，但其提供的证据不能证明其通过口头或者书面形式达成了有关房屋价款与给付期限及责任等房屋买卖合同必须具备的条款或符合房屋买卖合同权利义务关系的约定，双方存在房屋买卖合同关系。本案审理查明的事实与贾金环主张的法律关系的性质不一致，经该院将法律关系性质作为焦点问题进行审理，贾金环可以根据审理情况变更诉讼请求，但贾金环仍然坚持双方之间是房屋买卖合同关系，未申请变更诉讼请求，故应根据原告主张的法律关系进行审理，依法驳回其诉讼请求。其可以按照其他法律关系另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，遂判决：驳回贾金环的诉讼请求。案件受理费8155元，由贾金环负担。二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实相同。另查明，通化合兴房地产开发有限公司（以下简称合兴公司）为红岭小区（原合兴苑小区）的开发单位，王光军以星宇公司的名义承建了红岭小区，贺传信为合伙人之一。因合兴公司欠付星宇公司工程款，星宇公司将合兴公司诉至本院，本院作出（2014）通中民初字第2号和第117号民事调解书。嗣后，星宇公司申请强制执行。2014年12月30日，本院作出（2014）通中执字第102号和第134号执行裁定，将合兴公司所有的位于红岭小区的529套房屋抵顶给星宇公司。2015年9月6日，星宇公司出具房屋产权确认书，主要内容为：星宇公司将红岭小区529套房屋抵付给王光军，王光军对529套房屋拥有完全的所有权、处分权和收益权，星宇公司没有任何异议并予以确认。2016年4月4日，王光军将24套房屋抵付给贺传信，该24套房屋中包含了案涉6套房屋。再查明，2019年4月2日，贾金环将王光军、贺传信起诉至通化县人民法院，要求王光军、贺传信立即偿还借款本金155万元及利息，通化县人民法院经审理认为：“双方之间为债务转移合同纠纷。贾金环与王光军之间2016年9月16日借贷关系虽成立，但2017年1月17日，王光军告知贾金环实际借款人为贺传信后，贾金环便与贺传信签订了顶账协议，并将原欠条原件交给了王光军，王光军与贾金环之间的债权债务关系消灭。现贾金环庭审中出具已被王光军撕毁的欠条复印件作为证据向王光军主张借贷关系无事实和无法律依据，对其诉求，该院无法予以支持；贺传信与贾金环签订了顶账协议，贺传信已按协议将6套房屋交给了贾金环，贾金环已接收，后贺传信依据双方签订的协议偿还了贾金环9万元，该行为能够证明该协议已实际履行，尚欠64,700元，贺传信应当按照双方约定履行偿还义务。贾金环委托王光军将顶账房屋卖出系另一法律关系，庭审中其明确表示向王光军主张借款而非房款，故该诉求，该院无法予以支持。”2019年7月25日，通化县人民法院作出（2019）吉0521民初504号民事判决，判令贺传信偿还贾金环欠款64700元，驳回贾金环的其他诉讼请求。贾金环不服上诉至本院，本院在审理过程中，贾金环于2019年11月25日以“另行主张权利”为由向本院提出撤回上诉申请。2019年11月25日，本院作出（2019）吉05民终1010号民事裁定，准许贾金环撤回上诉。2020年8月7日，贾金环以房屋买卖合同纠纷将征收办、星宇公司、王光军、陈艳诉至通化县人民法院，通化县人民法院经审查认为，案涉5套房屋系征收办以政府采购的方式成立买卖合同关系，属政策性房屋买卖合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖。2020年8月12日，通化县人民法院作出（2020）吉0521民初947号民事裁定，将本案移送通化市东昌区人民法院处理。又查明，征收办、星宇公司分别与动迁户陆宇等5人签订《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》，征收办回购了案涉5套房屋并将案涉5套房屋安置给陆宇等5人。其中，6#2-8-3房屋安置给陆宁，7#1-12-1房屋安置给张玮，7#4-12-3房屋安置给王玉东，9#3-11-1房屋安置给郭瑞峰，10#3-1-3房屋安置给荆明刚。案涉5套房屋合计价款1278939元，征收办已将该购房款1278939元转入征收办、星宇公司（王光军为实际控制人）共同委托陈艳在中国建设银行股份有限公司通化广场支行账户开设的共管账户内（账号为×××）。陈艳系王光军的岳母。本院认为，贾金环与贺传信之间的以房抵债协议已履行完毕，贾金环通过以房抵债的方式取得了案涉6套房屋的物权期待权。贾金环自留1套房屋用于居住外，委托王光军出售另外5套房屋，征收办收购了案涉5套房屋并支付了全部购房款，因房款给付问题发生纠纷，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”贾金环和王光军均认可贾金环委托王光军出售案涉5套房屋的事实，故贾金环与王光军之间形成了委托代理关系。王光军以星宇公司的名义将案涉5套房屋出售给征收办，因案涉房屋的代卖系贾金环与王光军之间的借贷关系所衍生，王光军受托后应积极履行代理职责，不仅代理贾金环出售房屋，更要及时收取房款并交付给贾金环。现征收办已将案涉5套房屋的房款转入王光军岳母名下的共管账户内，王光军应积极协调将房款交付给贾金环。因王光军怠于履行职责，导致案涉房款至今没有交付给贾金环，王光军对此应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”王光军应将共管账户内（账号×××）的房款1278939元给付给贾金环，征收办、星宇公司、陈艳负有协助义务。《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定：“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。”王光军应承担迟延给付房款的利息损失。贾金环主张利息从最后一份《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》签订时起算，不具有合理性。结合本案实际，本院认为房款利息损失自贾金环在通化县人民法院以房屋买卖合同纠纷起诉时间即2020年8月7日起算为宜。综上所述，贾金环的上诉理由成立，其上诉请求应予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初3150号民事判决；二、王光军于本判决生效后，立即将共管账户（账号×××）内的房款1278939元给付给贾金环；三、王光军于本判决生效后，立即给付贾金环利息损失。利息计算方式为：以1278939元为基数，自2020年8月7日起至1278939元给付完毕时止，利率按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算；四、通化市房屋征收经办中心、新星宇工程建设集团有限公司、陈艳对本判决第二项内容承担协助交付义务。一审案件受理费8155元（已减半收取）、二审案件受理费16310元，合计24465元，由被上诉人王光军负担。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 修 勇审判员 王立武二〇二一年五月三十一日书记员 李 妍