河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初3344号原告：张洪霞，女，1978年1月15日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：王萌，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告：戚耀朋，男，1976年3月2日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：王萌，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙玲，女，1963年3月15日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：刘涛，河南匡世律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：徐玉记，男，1961年7月19日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：刘涛，河南匡世律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张洪霞、戚耀朋与被告徐玉记、孙玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洪霞、戚耀朋及共同委托诉讼代理人王萌，被告徐玉记、孙玲的共同委托诉讼代理人刘涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪霞、戚耀朋向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2017年5月16日签订的《拆迁安置房转让合同》；2、二被告向二原告返还购房款320000元；3、二被告向二原告支付违约金96000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年5月16日，二原告（乙方）与二被告（甲方）签订《拆迁安置房转让合同》一份，约定；“1.甲方将南阳高新区白河街道办事处姜营城中村改造项目其中壹套，建筑面积为100平方米（安置意向书:N.088）房产转让给乙方所有。2.转让价格为￥320000元整（大写：叁拾贰万元整），付款方式；一次性付清。3.甲方保证上述房产无产权纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷，债权债务，概由甲方负责解决，若发生与乙方有关的产权纠纷，债权债务，概由乙方负责解决。6.乙方对该房产已做充分了解，转让上市政策已核实。若有一方违约，违约金为房款的30%。”2017年5月16日，合同签订当日，原告张洪霞通过农业银行转账支付168000元给被告徐玉记，并支付现金152000元。当日，二被告向原告出具了320000元的购房款《收条》。现距双方签订合同之日已有3年有余，二被告仍未向二原告交房，导致二原告的合同目的不能实现，已严重违约。被告徐玉记、孙玲辩称：一、双方所签订的合同系原房屋转让合同的从合同，债权转让合同。原、被告签订的合同载明被告购买陈伟海、焦俊位于南阳市新区××办事处××村改造项目（安置意向书：N.088）其中一套的房产，建筑面积为100平方，被告将原房屋买卖合同项下的非金钱债权转让给原告，原、被告之间所签订的合同系原告房屋转让合同的从合同。因本案的处理程序及处理结果都会与原房屋买卖合同中的当事人存在利害关系，原告单独起诉被告属于遗漏必须参加诉讼的当事人，为了查明案件事实，应驳回原告起诉；二、被告不存在违约行为，原告的诉求不能成立。涉案房屋属于姜营城中村改造项目，是成片的分期工程，本案双方当事人在签订合同时，明确说明了房屋的状态、性质等，因为涉案房屋在签订合同时客观所存在的状态及性质，在合同中也未约定房屋交付时间，涉案房屋至今还在按照政策陆续地分配当中，待房屋分配落实后，才涉及交付问题，非原告迟延履行。因客观原因存在，被告不存在违约及法定解除的条件，故不应支持原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张洪霞、戚耀朋为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据《拆迁安置房转让合同》一份，证明1、二被告将南阳高新区白河街道办事处姜营城中村改造项目建筑面积为100平方米(安置意向书:N.088)房产一套转让给原告，原、被告之间存在房屋买卖合同关系房屋。2、转让价格为32000元，付款方式为一次性付清。3、二被告保证上述房产无产权纠纷，若发生与二被告有关的产权纠纷，债权债务，概由二被告负责解决，若发生与二原告有关的产权纠纷，债权债务，概由二原告负责解决。4、若有一方违约，违约金为房款的30%；第二组证据：收条、客户凭条、业务凭证、回单各一份，证明2017年5月16日，合同签订当日，原告张洪霞通过农业银行向被告徐玉记转账168000元，并支付现金152000元，二被告收到款项后向二原告出具了320000元的购房款《收条》一份；第三组证据《安置意向书》1份，证明1、原、被告双方签订合同时，涉案安置房过渡期就已届满，随时可以交房。合同签订后3年有余涉案安置房仍未分配和交付，导致二原告购房居住的目的不能实现，二原告有权依法解除双方之间的合同。2、二被告迟迟不履行交房义务，已构成对二原告的违约，应按房款的30%向原告支付违约金。被告张洪霞、戚耀朋为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：转让合同两份，证明在与原告方签订合同时，原告对涉案房屋已经做出充分了解，因房屋的存在性质和状况，双方未约定房屋交付时间。涉案房屋是从案外人陈伟海、焦俊处购买。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2017年5月16日，二原告与二被告签订《拆迁安置房转让合同》，载明：“徐玉记、孙玲于二〇一五年十一月二十五日购买陈伟海、焦俊的房产位于南阳新区××办事处××村改造项目其中壹套，建筑面积为100平方米（安置意向书:N.088）,并经南阳市宛都公证处公证（公证书编号：2015宛市证民字第7030号）现经双方协商，自愿达成如下协议：1、徐玉记、孙玲将南阳新区××办事处××村改造项目其中壹套，建筑面积为100平方米（安置意向书：N.088）房产转让给张洪霞、戚耀朋所有。2、转让价格为￥320000元整（大写：叁拾贰万元整），付款方式：一次性付清。3、徐玉记、孙玲保证上述房产无产权纠纷，若发生与徐玉记、孙玲有关的产权纠纷，债权债务，概由徐玉记、孙玲负责，若发生与张洪霞、戚耀朋有关的产权纠纷，债权债务，概由张洪霞、戚耀朋负责解决。4、徐玉记、孙玲有义务协助张洪霞、戚耀朋办理该房产的相关手续，并协助张洪霞、戚耀朋过户到张洪霞、戚耀朋名下。5、徐玉记、孙玲转让该房产后，保证不向任何部门索要房产，其亲属不得向张洪霞、戚耀朋主张该房产的产权。6、张洪霞、戚耀朋对该房产已作充分了解，转让上市政策也已核实。若有一方违约，违约金为房款的30%。7、本合同签订之日后该房产所产生的所有费用（包括物业费、相关税费、办证及过户费），概由张洪霞、戚耀朋负责。8、本合同一式三份，甲、乙双方各执壹分，双方签字之日起生效。”合同签订后，二原告依照合同要求向二被告支付购房款320000元，二被告收到购房款后向二原告出具收条一份。另查明，2012年3月24日，南阳新区白河街道办事处与裴长军签订《征收安置住房意向书》（编号NO：088），载明被征收户经四级认定合法置换面积380㎡、意向户型面积为100㎡、面积100㎡、面积80㎡、面积100㎡。协议签订后裴长军将其中100㎡的房屋卖给陈伟海及焦俊，2015年11月25日，陈伟海及焦俊将其转卖给徐玉记。经法庭调查，南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造第088号安置意向书不符合分房条件，该意向书下的安置房至今未予分配。本院认为,本案的争议焦点为一、原被告双方签订的《拆迁安置房转让合同》是否应当解除；二、被告是否应当向原告承担违约责任。关于原被告双方签订的《拆迁安置房转让合同》是否应当解除的问题。原告张洪霞、戚耀朋与被告徐玉记、孙玲双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订《拆迁安置房转让合同》，不违反法律规定，应为有效合同。本案中原告张洪霞、戚耀朋已按约履行给付价款的义务，双方合同虽未约定交付房屋的履行期限，但自协议签订之日起至今超过四年，明显超过了合理期限。被告至今未能实际取得案涉安置房屋，导致合同目的不能实现，现原告要求解除合同，理由正当、证据充分，本院予以支持。关于被告是否应当向原告承担违约责任的问题。因双方签订的《拆迁安置房转让合同》第6条明确约定，“乙方对该房产已作充分了解，转让上市政策也已核实。若有一方违约，违约金为房款的30%。”因此被告应向原告承担违约责任。但原告作为购房人，在与被告签订《拆迁安置房转让合同》时，在合同中无约定具体房号、面积及交付时间的前提下，签订风险隐患较大的合同，自身存在一定过错。房屋买卖合同无法履行的解约后果,应当在双方当事人之间分担。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中被告辩称原告主张的违约金过高，现原告主张购房款30%的违约金，但未提交证据证实其实际损失，本院酌定以购房款320000元为基数，自2017年5月16日（原告支付购房款之日）起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%计付，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算至款付清之日止计付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张洪霞、戚耀朋与被告徐玉记、孙玲于2017年5月16日签订的《拆迁安置房转让合同》；二、被告徐玉记、孙玲于本判决生效后十五日内返还原告张洪霞、戚耀朋购房款320000元及利息（以320000元为基数自2017年5月16日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至款付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、驳回原告张洪霞、戚耀朋其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7640元，由被告徐玉记、孙玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李剑光人民陪审员  钱相云人民陪审员  张 涛二〇二一年五月十七日法官助理赵莉书记员马玉珍