湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初1417号原告：株洲农村商业银行股份有限公司，住所：湖南省株洲市天元区珠江北路199号神农文化休闲街B地块6栋。统一社会信用代码：91430200MA4LH0UP1C。法定代表人：唐志明，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：吴剑，男，1974年10月8日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系该公司员工。被告：高立新，男，1967年10月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：娄静，女，1969年3月19日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系被告高立新之妻。两被告共同特别授权委托诉讼代理人：肖和清，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律工作者。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所：湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。统一社会信用代码：91430200563528589K。法定代表人：应卫东，系该公司董事长。原告株洲农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与被告高立新、娄静、株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商银行的委托诉讼代理人吴剑，被告高立新及两被告的共同委托诉讼代理人肖和清到庭参加了诉讼，被告塔山公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告高立新、娄静偿还借款本金人民币206264.67元，截止2020年10月25日结欠利息3318.25元，本息合计209582.92元。2020年10月25日后的利息按照年利率6.37％计算至实际清偿完毕日止；2、确认原告对于被告提供的抵押物（芦淞区××路××号××广场××栋××号房产）享有优先受偿权；3、裁决原告与被告签订的（合泰支行借字2017第817号）个人住房、商业用房借款担保合同提前到期，原告有权提前行使担保物权，依法就抵押物优先受偿；4、判令被告塔山公司对高立新、娄静的上述债务承担连带担保责任；5、判令被告承担本次的诉讼费用及其他产生的费用。事实与理由：上述被告高立新、娄静因投资商铺缺少资金向原告申请办理房屋抵押贷款。经原告审查后，被告高立新、娄静在原告农商银行合泰支行，于2017年11月28日签订了一份按揭贷款合同，金额为26万元、为期120个月的《商业用房借款担保合同》。高立新、娄静购买的商铺位于东成商业广场5号楼215号房。高立新、娄静同时在株洲市房××商品房抵押预告登记;保证人塔山公司在借款担保合同上签字盖章。借款担保合同对借款金额、还款期限、利率、保证、违约责任等事项进行了详尽约定。借据签订后原告依照约定发放了相应贷款，并转入被告指定的账户内。被告高立新、娄静开始能按照合同约定于每月25日按时从其账户扣划贷款本金及利息，但从2020年7月26日起就没有结清贷款本息。截止2020年10月25日，结欠本金206264.67元，利息3318.25元，本息合计209582.92元。被告发生违约情况后，我行多次寻找被告催收，被告未按约定归还本息，严重损害原告合法权益，为此请求法院继续依法裁决。被告高立新、娄静共同辩称：1、塔山公司于2017年11月28日签订的商品房（预）买卖合同已被芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3722号判决解除，合同所约定的内容均为无效的。具体为被告购买的株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号已被解除，该房总房款确定为538440元，因塔山公司拖至今日未交付使用而违约，使得被告造成巨大损失。2、被告与原告所签订的贷款担保抵押合同也被（2020）湘0203芦淞区法院判决后合同已被解除，被告已停止向银行还款。先期所交银行按揭款85117元理应由原告无条件退回给被告，被告并不需要承担原告所主张的任何费用209582.92元。综上，原告所主张的权利已在芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3722判决书中裁定，塔山公司与原告并未就判决内容上诉，原告的诉讼请求没有法律依据和法律事实，现请求驳回!被告塔山公司未予答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明，被告高立新与娄静系夫妻关系。2017年11月28日，被告高立新、娄静（买受人）与被告塔山公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、被告高立新、娄静购买被告塔山公司位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号房，建筑面积19.23平方米，总房款538440元，被告塔山公司应于2018年12月31日前向被告高立新、娄静交付该房；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.1％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1％向买受人支付违约金；3、付款方式:买受人须于签订合同之日付清首付款人民币278440元，余款人民币260000元由买受人申请办理银行按揭贷款方式付清。同日，被告高立新、娄静因购买位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号商铺（以下简称涉案商铺）缺少资金向株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行（以下简称农商银行合泰支行）申请商业用房按揭贷款，并由被告高立新到农商银行合泰支行办理有关借款手续。同日，农商银行合泰支行（贷款人、抵押权人）与被告高立新（借款人、抵押人）、娄静（抵押人）、塔山公司（保证人）签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，合同编号为（合泰支行）借字（2017）第817号，该借款担保合同约定：1、借款金额和借款期限。被告高立新、娄静借款金额为260000元，期限120个月，自2017年11月28日起至2027年11月28日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；2、借款利率。借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率可适当浮动，约定合同利率为年利率6.37％（基准利率4.9%，上浮比例30%）；3、借款用途。借款用于购买位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号房，建筑面积19.23平方米，单价28000元／平方米，购房总价538440元；4、借款发放。借款人不可撤销地授权贷款人，在本合同生效后，贷款人将合同项下的借款划入借款人在湖南省农村信用社系统开立的账户（还款账户），再以行内委托支付的方式将全部借款以转账形式划入售房人塔山公司在银行开立的账户（开户行：农商银行合泰支行，账号：8201××××1012），以购买该涉案商铺。借款发放前置条件为贷款人取得房屋的抵押备案证明或预抵押登记证书；5、还款方式。借款人自愿选择等额本息方式归还借款本息，每月25日归还当期借款本息；6、逾期还款。从逾期之日起按逾期借款罚息利率计收利息（逾期借款罚息利率按合同利率加收50%计算）。不按期偿付借款本息，其欠息部分按逾期借款罚息利率计收利息；7、抵押人（被告高立新、娄静）保证以其合法拥有的涉案商铺抵押给贷款人（抵押权人农商银行合泰支行），作为偿还本合同借贷条款项下借款的担保，抵押物系被告高立新、娄静位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号商铺，建筑面积19.23平方米，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息（包括逾期利息及罚息、复利）、违约金、实现债权的费用、损失及其他费用；8、借款人未按期偿还借款本息时，贷款人宣布本合同项下的借款提前到期的，贷款人有权提前行使担保物权，依法就抵押物优先受偿；9、保证人（被告塔山公司）自愿为本合同项下的借款人债务提供连带保证责任。在借款人未按合同约定履行还款义务时，保证人按照本合同的约定履行债务或者承担还款责任。保证责任范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息（含逾期利息及罚息、复利）、实现债权的费用、损失及其他费用。上述合同签订后，农商银行合泰支行与被告高立新、娄静为涉案商铺到株洲市××商品房抵押权预告登记手续，株洲市国土资源局于2017年12月6日为农商银行合泰支行颁发了不动产登记证明，证号为湘（2017）株洲市不动产证明第0××9号，权利人农商银行合泰支行，义务人高立新、娄静，坐落于芦淞区××路××号××广场××栋××号房，建筑面积19.23平方米，债权数额为260000元，债务履行期限为2017年11月28日至2027年11月28日。2017年12月7日，农商银行合泰支行与被告高立新在借款借据上签名、盖章，双方确认了以下内容：1、被告高立新借款260000元，用于购房；2、借款利率为6.36996%，借款日期为2017年12月7日，到期日期为2027年12月7日；3、支付方式为委托支付（行内），委托支付对方账号：8201××××0626；4、第一个还款日还款，还款方式为等额本息，还款周期为每月，还款日为25号。同日，农商银行合泰支行向被告高立新、娄静发放了贷款260000元，该贷款已汇入了被告塔山公司的银行账户。截止2019年5月26日，被告高立新、娄静偿还了房贷本息84613.88元。因被告塔山公司没有按照合同约定的交房日期交房，故双方酿成纠纷。2020年7月13日，株洲市芦淞区人民法院立案受理了高立新、娄静诉塔山公司、农商银行合泰支行房屋买卖合同纠纷一案。高立新、娄静在该案庭审中陈述，首付款是以高立新、娄静的名义存入的，资金来源不是高立新、娄静本身的，是塔山公司销售部安排的。自2020年8月25日起，被告高立新、娄静没有按期偿还借款本息。2020年9月1日，株洲市芦淞区人民法院作出了（2020）湘0203民初3722号民事判决，判决：1、解除高立新、娄静与塔山公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除高立新、娄静与农商银行合泰支行、塔山公司签订的《个人住房／商业用房借款、担保合同》；3、限塔山公司于本判决生效后十日内向高立新、娄静返还已付贷款本息85117元；4、限塔山公司于本判决生效后十日内向高立新、娄静支付违约金85.11元；5、限塔山公司于本判决生效后十日内向农商银行合泰支行偿还高立新、娄静自本判决生效之日起就《个人住房、商业用房借款担保合同》实际剩余的贷款本金及利息；6、驳回高立新、娄静的其他诉讼请求。现（2020）湘0203民初3722号民事判决已发生法律效力，截止2020年10月25日，高立新、娄静与农商银行合泰支行、塔山公司签订的《个人住房／商业用房借款、担保合同》项下所欠的借款本金为206264.67元、借款利息为3318.25元，借款本息共计209582.92元。原告农商银行遂于2021年1月19日诉至本院，后于2021年3月26日向本院申请撤诉。2021年4月12日，原告农商银行再次向本院提起诉讼。另查明，农商银行合泰支行系原告农商银行的分支机构，农商银行合泰支行的债权债务由原告农商银行承继。以上事实，有原告、被告高立新、娄静的陈述、原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、授权委托书、员工身份证明及身份证、劳动合同书、被告高立新及娄静的身份证、结婚证、常住人口登记卡、被告塔山公司的营业执照、组织机构代码证及法定代表人应卫东的身份证、贷款申请书、婚姻状况承诺书、共同借款人承诺书、贷款面谈记录、个人住房/商业用房借款担保合同、借款借据、不动产登记证明、欠本金明细（还款明细）、欠利息明细，被告高立新、娄静提供的株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初3722号民事判决书等证据在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。农商银行合泰支行系原告农商银行的分支机构，农商银行合泰支行的权益及义务由原告农商银行享有。本案中，农商银行合泰支行于2017年11月28日与被告高立新、娄静、塔山公司之间签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。株洲市芦淞区人民法院于2020年9月1日作出了（2020）湘0203民初3722号民事判决，判决解除了高立新、娄静与塔山公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，解除了农商银行合泰支行于2017年11月28日与被告高立新、娄静、塔山公司签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》，并判决塔山公司向农商银行合泰支行偿还高立新、娄静就《个人住房、商业用房借款担保合同》实际剩余的贷款本金及利息。现（2020）湘0203民初3722号民事判决书已发生法律效力，农商银行合泰支行与高立新、娄静、塔山公司签订的《个人住房／商业用房借款、担保合同》在原告农商银行向本院起诉前已予以解除，并确认由塔山公司向农商银行合泰支行偿还高立新、娄静就《个人住房、商业用房借款担保合同》实际所欠的剩余贷款本金及利息，故原告农商银行作为农商银行合泰支行的权利承受人起诉要求裁决原、被告签订的（合泰支行借字2017第817号）个人住房、商业用房借款担保合同提前到期，原告有权提前行使担保物权，于法无据，本院依法予以驳回。截止2020年10月25日，高立新、娄静与农商银行合泰支行、塔山公司签订的《个人住房／商业用房借款、担保合同》项下所欠的借款本金为206264.67元、借款利息为3318.25元，借款本息共计209582.92元。因农商银行合泰支行与被告高立新、娄静、塔山公司签订的《个人住房／商业用房借款、担保合同》约定了借款年利率为6.37%，故对原告主张自2020年10月25日之后的利息按照年利率6.37%计算至实际清偿完毕日止，既符合合同约定，也不违反法律规定，本院依法予以支持。被告塔山公司应向原告农商银行偿还借款本金206264.67元，并支付截止2020年10月25日的借款利息3318.25元，借款本息共计209582.92元；2020年10月25日之后的利息由被告塔山公司以尚欠的借款本金206264.67元为基数按照年利率6.37%计算至实际清偿完毕日止。被告高立新、娄静以其购买的位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号商铺为上述借款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记手续，且高立新、娄静与塔山公司签订的《商品房买卖合同（预售）》在原告农商银行向本院起诉前已予以解除，故原告主张对位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号商铺享有优先受偿权，符合法律规定，本院依法予以支持。因被告塔山公司未到庭参加诉讼，本院无法主持调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第三十八条、第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告株洲塔山房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告株洲农村商业银行股份有限公司偿还借款本金人民币206,264.67元，并支付截止2020年10月25日的借款利息3,318.25元，借款本息共计209,582.92元；2020年10月25日之后的利息，被告株洲塔山房地产开发有限公司以尚欠的借款本金206,264.67元为基数按照年利率6.37%向原告株洲农村商业银行股份有限公司支付至实际清偿完毕日止；二、确认原告株洲农村商业银行股份有限公司对位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号商铺享有优先受偿权；三、驳回原告株洲农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,444元，减半收取2,222元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二一年五月二十一日书记员  舒敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十五条最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。