河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初24053号原告（案外人）：崔志军，男，1968年8月4日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：潘新召，河南智言律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：李小康，河南智言律师事务所实习律师。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：河南诺德投资担保股份有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路28号。法定代表人：郎占萍，董事长。委托诉讼代理人：王馥莉，女，1969年7月22日出生，汉族，住郑州市金水区。系该公司员工。委托权限：特别授权。被告（被执行人）：王瑞兰，女，1966年2月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（被执行人）：韩春杰（又名韩蒲逊），男，1963年5月18日出生，汉族，住郑州市金水区。原告崔志军与被告河南诺德投资担保股份有限公司（以下简称诺德公司）、王瑞兰、韩春杰执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔志军及其委托诉讼代理人潘新召、被告诺德公司的委托诉讼代理人王馥莉、被告王瑞兰到庭参加了诉讼。被告韩春杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔志军向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行位于济源市××大街中××号印象新城A座13层1310号（合同编号FG14010181）房屋，并确认原告对该房屋享有的房产权利合法有效；2、本案费用由被告承担。事实与理由：2019年7月，贵院依据被告诺德公司的申请，作出（2019）豫0191民初21871号行裁定书，并于7月19日查封了王瑞兰名下的涉案房产。执行期间，原告崔志军向贵院申请执行异议，贵院于2020年11月23日作出（2020）豫0191执异602号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为裁定书认定事实错误，应予以纠正。具体如下：一、涉案房屋被查封之前，原告崔志军与被告王瑞兰（房主）已签订合法有效的《房屋买卖合同》。因案外人韩春杰（原系被告王瑞兰丈夫）对原告负有债务【详见禹州市人民法院（2017）豫1081民初5502号、503号、5504号民事裁判书】。在执行过程中，韩春杰无力偿还，经王瑞兰、韩春杰与原告协商，王瑞兰将名下的涉案房产以20万元价格抵偿给原告。2018年4月24日，双方签订了转让协议。虽该《房屋转让协议书》上未列明日期，但原告提交的《收条》、《宠物豢养管理协议》、《消防安全协议》、物业费及装修费收据转款凭证、法院执行局出具的询问笔录等完全可以印证该合同签订的日期在涉案房屋被查封前。二、涉案房屋被查封之前，原告已支付了全部购房款。因涉案房屋系被告王瑞兰抵偿韩春杰对原告所负债务，故合同签订同时，王瑞兰即向原告出具房款收据，该收据也注明了款项的来源。三、涉案房屋被查封之前，原告已占有涉案房屋。2018年4月24日，王瑞兰与原告合同签订当日，即向原告交付了房屋钥匙、购房合同、发票等全部手续，原告即合法占有了涉案房屋。2018年4月29日，原告向物业公司交付了装修管理费、装修押金，对涉案房屋进行了装饰装修，上述款项的支付均是以银行转款形式支付，客观真实。四、因开发商手续不完备，涉案房屋所在小区至今未取得所有权证。合同签订同时，原告和王瑞兰共同到房部门办理过户手续，被告知无法办理，故至今尚未办理过户登记。综上所述，原告对涉案房屋享有合法有效的房产权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，依法足以排除被告对涉案房屋的查封、执行措施。被告诺德公司辩称，一、王瑞兰作为贵院执行案件的被执行人，贵院有权依法查封、拍卖其名下相关资产，包括登记在其名下的涉案房产。在被告与河南晨辉实业有限责任公司、王瑞兰、韩蒲逊等担保追偿执行纠纷一案，贵院经审理后作出（2019）豫0191民初21871号民事判决书，判令王瑞兰等对判决所确定的河南晨辉实业有限责任公司的债务向被告承担连带责任。判决生效后，被告依上述生效判决向贵院申请强制执行，涉案房产早在2017年1月18日已登记备案至王瑞兰名下，故贵院自然有权予以查封、拍卖。二、根据《物权法》第九条、第十四条的规定及济源市不动产登记中心出具的《房屋信息查询告知》、济源市房地产管理局出具的《商品房买卖合同登记备案证明》显示，涉案房产的所有人为王瑞兰，并依法产生公示公信的效力，贵院有权依法予以处置变现。三、（2020）豫0191执异602号执行裁定书认定事实清楚，原告的起诉请求不能成立，依法予以驳回。1、根据郑州金水区人民法院（2018）豫0105民初27542号民事判决书认定，韩春杰又名韩蒲逊，韩蒲逊与王瑞兰早已于2016年6月14日登记离婚。原告提交的所谓以王瑞兰名下的涉案房产进行抵债的相关证据均发生于2016年6月14日之后，其只能证明其与韩春杰存在经济纠纷，而与王瑞兰无关，更与被告、贵院执行案件和涉案房产无关。且韩春杰单方出具以他人名下资产抵偿自身债务的承诺，均系无权处分行为；2、《房屋转让协议书》没有载明具体的签订时间，不能证明原告主张的2018年4月24日，更不能证明早于贵院的查封时间2019年7月19日，依法也不能对抗贵院的查封和强制执行；3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，其排除法院执行需符合法定的前提和条件。但在本案中，王瑞兰虽与原告签订了《房屋转让协议书》，但该《房屋转让协议书》明确载明的是房屋转让协议，其目的是对涉案房屋的买卖，并不能证明是原告主张的所谓的抵债，而且是抵偿其他第三人的债务。签订转让协议的时间不能证明是在贵院查封之前，原告并未实际向王瑞兰支付任何价款，协议双方并未至房管部门办理登记备案手续，不符合法定的排除执行的条件。其次，即使如原告所述的王瑞兰以其名下房产抵偿以冲抵第三人韩春杰的债务，那么就并非法律规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，即原告并不符合法定的作为“买受人”的前提条件，其与王瑞兰签订转让协议的目的并非“买卖”，而是“抵债”，不符合法定的对抗贵院查封执行的前提条件，故原告的主张不符合法律规定，依法不能成立，贵院有权对涉案房产进行查封和处置。该房产至今仅进行了备案登记，若是正常的买卖交易或抵债，原告可以向开发商申请重新进行合同变更，向房屋登记主管部门进行备案和公示。即使未进行上述变更备案登记，在2018年至今将近四年的时间内，其完全可以通过诉讼等在内的各种途径实现其权利，而非在等着房产面临被执行的情况下提出执行异议。说明即使是原告所称的抵债，其也存在怠于行使和主张相关权利的过错，另一方面也不排除原告与王瑞兰、韩蒲逊恶意串通，以达到假抵债、真逃债的目的。也不符合“非因自身原因未办理过户登记”的法定条件。综上，王瑞兰作为贵院执行案件的被执行人，贵院有权对其名下的所有资产包括本案涉案房产进行处置。（2020）豫0191执异602号执行裁定书认定事实清楚，裁决结果正确，请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告王瑞兰辩称，当时被告韩春杰借了原告20万元，有三个人作担保。2018年4月24日，经原告同意和其他担保人在场见证，我和原告签订了《收条》一份，把我名下的涉案房产抵给原告以偿还被告韩春杰的债务，在这个事情当中我不存在任何恶意。经审理查明：诺德公司申请执行河南晨辉实业有限责任公司、王瑞兰、韩蒲逊、韩宇娟、宋国景追偿权纠纷一案，执行依据为本院作出的已经发生法律效力的（2019）豫0191民初21871号民事判决书。2020年3月6日，本院立案执行，执行案号为（2020）豫0191执2745号。2019年8月9日，本院以（2019）豫0191民初21871号民事裁定书及协助执行通知书查封了王瑞兰名下位于济源市××大街中××号印象新城A座13层1310号房产（合同号：FG14010181，以下简称“涉案房产”）。在执行过程中，崔志军就涉案房产向本院提起执行异议，2020年11月23日，本院作出（2020）豫0191执异602号执行裁定书，驳回了其异议请求；崔志军对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明：因崔志军与韩春杰、案外人宋永彬民间借贷纠纷一案，2017年10月18日，禹州市人民法院作出（2017）豫1081民初5502号民事判决书，判决韩春杰偿还崔志军借款5万元及相应利息。2017年11月15日，禹州市人民法院分别作出的（2017）豫1081号民初5503号、5504号民事调解书。分别达成如下协议：1、韩春杰欠崔志军借款5万元，定于2018年2月18日之前一次性还清。若韩春杰逾期支付，自愿从逾期之日按月息2分支付利息，本到息止。案外人桑海周仅对本金5万元承担连带清偿责任；2、韩春杰欠崔志军借款10万元，定于2018年5月30日之前一次性还清。若韩春杰逾期支付，自愿从逾期之日按月息2分支付原告利息，本到息止。案外人桑富骞仅对借款本金10万元承担连带清偿责任。2018年农历正月初九，韩春杰出具《保证书》一份，该保证书显示“保证在2018年农历2月20前还崔志军款，若不能还款，济源房子在201＊（模糊不清）前过户，并加息2万元。2018年4月24日，崔志军出具《收条》一份，显示收到韩春杰欠款本金20万元整（桑海周担保5万元、桑富骞担保10万元、宋永彬担保5万元），即日起解除桑海周、桑富骞、宋永彬的担保责任，韩春杰原欠条作废；此款以王瑞兰自愿以济源市济水大街北印象新城A幢B单元1310号房卖给崔志军相抵。同日，王瑞兰出具《收条》一份，显示收到崔志军购房款20万元整，其自愿以购房款冲抵韩春杰与崔志军借款（济源印象新城房）。”崔志军另提供有其与王瑞兰签订的《房屋转让协议书》一份，协议主要约定，王瑞兰将涉案房产以20万元的价格转让给崔志军；王瑞兰应于合同生效之日起十日内，将上述房屋的全部钥匙交付崔志军，并在双方在场的情况下由崔志军对房屋进行验收，崔志军如无任何异议，视为该房屋情况符合合同约定，王瑞兰完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归崔志军所有；房屋交付后，王瑞兰应及时协助崔志军办理房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到崔志军名下。该协议未载明签订时间。2018年4月29日，崔志军向印象新城物业服务部交纳了装修管理费、装修押金及其他费用共计2931元并签订了《宠物豢养管理协议》、《消防安全协议》。2018年9月6日，崔志军预交涉案房产的电费200元。又查明：2018年12月4日，崔志军向禹州市人民法院申请强制执行，申请韩春杰履行（2017）豫1081民初5502号民事判决书的内容，支付下余借款2万元；2019年3月29日，崔志军在禹州市人民法院执行局制作执行笔录一份，笔录载明，其在2018年4月24日出具《收条》的目的是为了免除担保人桑海周、桑富骞、宋永彬的担保责任，王瑞兰用其名下涉案房产抵给崔志军，抵本金20万元，现在申请执行的是韩春杰承诺在抵偿房产后再支付的2万元。再查明：王瑞兰与韩春杰于2016年6月13日结婚，2016年6月14日办理离婚登记。涉案房产于2017年1月18日备案在王瑞兰名下。在本案审理过程中，崔志军向本院申请律师调查令，以调取涉案房产产权证的办理情况；2021年3月20日，济源市不动产登记中心出具《房屋信息查询告知单》显示，印象新城A座办理大证的时间为2021年1月22日。以上事实有（2017）豫1081民初5502号民事判决书、（2017）豫1081号民初5503号民事调解书、（2017）豫1081号5504号民事调解书、《保证书》、《收条》、《房屋转让协议书》、《宠物豢养管理协议》、《消防安全协议》、《收据》、河南省电费统一收据用户联、执行申请书、执行笔录、（2018）豫0105民初27542号民事判决书、商品房买卖合同登记备案证明、《房屋信息查询告知单》及当事人陈述在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案经庭审查明，崔志军经生效文书确认对韩春杰享有合法债权，其与王瑞兰签订的《房屋转让协议书》虽未列明签订时间，但结合崔志军、王瑞兰各自出具的《收条》的内容及崔志军后续向禹州市人民法院申请强制执行的数额来看，可以认定韩春杰与崔志军已达成了以王瑞兰名下的涉案房产来抵偿韩春杰债务的合意；但《房屋转让协议书》属于当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，崔志军并未实际支付购房款，该协议签订的目的系崔志军收回债权，属金钱之债的履行方式，双方借贷关系终止，建立商品房买卖合同关系，这与上述法律规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形并不相同；涉案房产的交付仅为以物抵债的实际履行方式，同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求。因此，崔志军并非上述二十八条规定的不动产买受人，在涉案房产权属变更登记之前，崔志军不能基于涉案《房屋转让协议书》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。故对崔志军的诉讼请求，本院不予支持。鉴于韩春杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告崔志军的诉讼请求。案件受理费4,300元，由原告崔志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  连秀芳人民陪审员  甄广芳二〇二一年五月二十七日书 记 员  刘莹莹