云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0524民初349号原告：云南金马集团惠人实业有限责任公司，统一社会信用代码：91530500584811439N。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处红庙社区山脚村1号。法定代表人：李继华，该公司执行董事。原告：云南省湾甸农场，统一社会信用代码：91530500219048105R。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道办事处红庙社区山脚村。法定代表人：杨发建，该农场总经理。二原告委托诉讼代理人：许文勇，男，云南王永明律师事务所律师。特别授权委托。二原告委托诉讼代理人：刘小克，女，云南王永明律师事务所律师。特别授权委托。被告：昌宁县湾甸自来水有限责任公司，统一社会信用代码：91530524731233385T。住所地：云南省保山市昌宁县湾甸乡上甸村。法定代表人：杨世彩，该公司执行董事兼总经理。被告：昌宁县湾甸恒通加油站，统一社会信用代码：91530524MA6K3GX300。住所地：保山市昌宁县湾甸乡上甸村。投资人：李林昌。二被告委托诉讼代理人：杨荣钦，女，云南正旭律师事务所律师。特别授权委托。被告：李林昌，男，1980年3月29日生，汉族，云南省腾冲市人，初中文化，个体工商户，住云南省腾冲市。原告云南金马集团惠人实业有限责任公司（以下简称金马惠人公司）、云南省湾甸农场（以下简称湾甸农场）与被告昌宁县湾甸恒通加油站（以下简称加油站）、昌宁县湾甸自来水有限责任公司（以下简称自来水公司）、李林昌确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金马惠人公司、湾甸农场委托代理人许文勇、刘小克，被告加油站、自来水公司委托诉讼代理人杨荣钦，被告李林昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金马惠人公司、湾甸农场向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原告湾甸农场与被告签订的租赁协议超过法定期限部分无效。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年7月26日，云南省昌宁监狱与被告自来水公司签订《土地租赁协议书》，租赁原告土地，租赁期限为20年。2009年2月1日，原告湾甸农场与被告自来水公司签订补充协议，将原定租期延长10年，即自2002年7月20日至2032年7月20日，并将蔡永福租赁的用地转租给被告，租期也延长为30年。合同履行过程中，自来水公司法定代表人段恒邦于2014年8月18日病逝，现土地由恒通加油站及李林昌实际使用。另因监狱企业改制，原告金马惠人公司取得湾甸农场财产的国有资产出资人权益。原告认为，原、被告双方签订的租期为30年的租赁合同，租赁期限超过二十年的部分无效，请求法院支持原告诉讼请求。被告加油站、自来水公司辩称：一、原告金马惠人公司不是本案适格主体，原告金马惠人公司与原告湾甸农场是资产管理关系，只对管理范围内具有权利义务。涉案土地的租赁合同的相对方分别为昌宁监狱和云南省湾甸农场，涉案土地也登记在云南省湾甸农场名下，原告既非合同相对方也非涉案土地的权利人，因此原告不是本案适格主体。二、被告自来水公司不是本案适格被告，被告加油站已明确向原告湾甸农场告知租赁土地变更使用的情况，原告未提出异议。三、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条的规定，涉案土地系国家划拨的国有土地的使用权租赁，涉案标的物并没有使用年限，且政府没有收回划拨土地的主张，土地仍在湾甸农场名下，原告应继续履行义务。四、基于该标的物的特殊性应适用能够调整土地使用的规定，应优先适用《土地管理法》。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告李林昌辩称：我不应作为本案的被告，我只是投资人。原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据A1、《云南省财政厅关于原30个监狱企业国有资产产权划转云南金马集团有限责任公司的批复》《云南金马集团有限责任公司关于原监狱企业国有资产产权划转的通知》，欲证明云南省财政厅依据省政府第73次常务会议审议通过，将包括湾甸农场在内的30个监狱企业国有资产无偿划转至云南金马集团有限责任公司管理后，金马集团有限责任公司又将湾甸农场的资产划转至金马惠人公司管理。证据A2、委托管理协议，欲证明湾甸农场委托金马惠人公司代为行使管理权、收取土地的租金等。证据A3、《土地租赁协议》《补充协议》及情况说明，欲证明2002年7月26日，原云南省昌宁监狱与被告自来水公司签订《土地租赁协议》，租用原告土地，租期为20年。2009年2月1日，原告湾甸农场与被告自来水公司签订补充协议，将原定租期延长十年，即从2002年7月20日至2032年7月20日，并将蔡永福租赁的用地转租给被告，租期也延长为30年。合同履行过程中，被告自来水公司法定代表人段恒邦于2014年8月18日病逝，现土地由被告加油站及李林昌实际使用。经质证，三被告对证据A1的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的不予认可，认为原告湾甸农场与原告金马惠人公司不是权利义务的继承关系；对证据A2的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据A3的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，原告提交的证据A1、A2、A3，客观、真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。三被告针对其主张提交了以下证据：证据B1、《云南金马集团惠人实业有限责任公司企业信用报告》，欲证明原告于2011年10月21日登记成立。性质为有限责任公司。系云南省监狱全资设立，系子公司。证据B2、湾甸农场公示信息登记，欲证明2011年5月3日登记成立，性质为全民所有制。证据B3、土地登记卡，欲证明涉案土地转为商业用地性质是于2009年登记成立的。以挂恒通加油站的名义，以取得涉案土地的用地性质变更。综合上述一组证据证明涉案标的物不是原告金马惠人公司所有，该原告不是本案适格的原告。结合上述2组证据及原告提供的土地租赁协议及补充协议明确规定，湾甸农场在与被告签订该二份协议时，是不具涉案土地的使用权的。证据B4、合同（协议）审核表（监狱），欲证明湾甸农场与被告签订协议时，均会有一系列内部流程，有专业工作人员及律师对合同条款进行审查。涉案协议及补充协议均是湾甸农场进行草拟好，签章后被告再进行签署。被告作为承租方，履行了合同的义务。被告无过错。证据B5、恒通加油站工商登记信息及成品油的特许资质，欲证明恒通加油站经工商登记，依法经营。作为租赁物的实际使用者。恒通加油站经营的经国家特许经营，同时说明，成品油经营的审批程序繁琐，投入成本大。结合原告向法庭提交的第三组证据证明，对于租赁物的用途，双方在合同中明确约定。经质证，二原告对三被告提交的证据B1、B2的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据B3的真实性及证明目的不予认可；对证据B4真实性及证明目的不予认可；对证据B5的关联性及证明目的不予认可。本院认为，证据B1、B2的真实性无法确认，本院不予采信。证据B3系昌宁县自然资源局出具，对其三性予以认可，但无法证实被告方的证明目的，本院予以部分采信。对证据B4的真实性无异议，但无法证实其所要证明的内容，本院予以部分采信。证据B5能够证实租赁土地的使用情况，本院予以采信。经被告加油站申请，本院向昌宁县自然资源局调取了以下证据：保国用（2009）字第××号土地使用权证的土地登记信息。证明该土地性质是国有土地使用权，权利人是云南省湾甸农场（恒通加油站）。经质证，原、被告对本院调取的证据无异议，对三性予以认可。本院认为，本院依被告加油站的申请调取的证据，因原、被告对其无异议，对三性予以认可，故对该证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2002年7月26日，云南省昌宁监狱与被告自来水公司签订《土地租赁协议书》，约定由自来水公司向原云南省昌宁监狱租赁云南省昌宁监狱一大队场地3.2亩，地点位于卡湾公路××以南××大队晒场（场地四至：东邻一大队瓦厂田、南、西邻一大队晒场、北邻卡湾公路39ｋｍ段），用于经营加油站。租期自2002年7月20日至2022年7月20日，租期为二十年，同时约定了租金、租金的支付时间、方式及相关的权利义务。合同签订后，自来水公司按照约定履行了支付义务。2009年2月1日，自来水公司与湾甸农场签订《土地租赁补充协议》，约定将租期延长十年，租期自2002年7月20日至2032年7月20日；同时湾甸农场同意将蔡永福租赁的一监区晒场地块3.4亩转租给自来水公司，并同意将该地块的租赁期限延长至2032年7月20日，并约定了租金及租金的支付方式。湾甸乡自来水厂按照约定支付了租金。2014年6月18日，云南省湾甸农场与段恒邦签订了《场地租赁补充协议》，约定自2014年7月1日起，在剩余租赁期限内以原租赁协议的租金为基数，每年递增5%，增加租金按年逐年结算。2004年，云南省昌宁监狱更名为保山监狱，并从昌宁县湾甸乡迁至隆阳区。2012年，云南省昌宁监狱设立的企业湾甸农场也由新设的子公司金马惠人公司所继受。自来水公司已经处置，新注册的恒通加油站于2015年11月16日成立，原租赁的土地由恒通加油站继受。本院认为，关于双方争议问题：一、原告金马惠人公司主体是否适格的问题。原告提交的第一、二组证据完整的反映了昌宁监狱、湾甸农场以及金马惠人公司的历史沿革及相互关系，昌宁监狱已经迁址隆阳区并已经更名为保山监狱，而湾甸农场虽然形式上依然存在于工商登记注册系统中，但实际上已经不具备向外开展业务并承担相应权利义务的能力，其财产及业务已经由新设立的金马惠人公司所继受，故原告金马惠人公司是本案适格主体。二、被告李林昌是否是本案适格被告的问题。本案中被告李林昌是被告加油站的投资人，被告加油站为个人独资企业。根据《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，个人独资企业的财产为投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。从中可以看出，法律赋予了企业进行法律活动的能力，但企业不具有独立于投资人之外的财产权，故被告李林昌为本案适格被告。三、法律适用问题。被告认为本案土地租赁合同期限，应适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称《暂行条例》）第44条、45条的规定，不适用《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第七百零五条规定的最长租赁期。本院认为，土地租赁合同作为租赁合同的一种，毫无疑问要受《民法典》调整，且《暂行条例》效力低于《民法典》，被告的主张无法律及理论依据，本院不予支持。四、原、被告之间租赁合同的效力问题。2002年7月26日，双方签订《土地租赁协议书》，租期并未超过二十年，为有效合同。2009年2月1日双方签订的《土地租赁补充协议》对租赁期限、租金以及出租的土地都作出了变更，自合同变更之日起，合同当事人便受变更后合同的约束，但变更后的合同对按照前合同约定已经履行的部分无溯及力。故租赁期限应自2009年2月1日起计算，超过二十年的部分无效，但到期后，被告对该土地的租赁享有优先权。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第五百零二条、第五百四十三条、第七百零五条第一款之规定，判决如下：确认原告云南金马集团惠人实业有限责任公司、云南省湾甸农场与被告昌宁县湾甸自来水有限责任公司、昌宁县湾甸恒通加油站于2009年2月1日签订的《土地租赁补充协议》中租赁期限超过二十年的部分，即自2029年2月1日起至2032年7月20日止的部分无效。案件受理费50元，由原告云南金马集团惠人实业有限责任公司、云南省湾甸农场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  李春林二〇二一年五月八日书记员  王燕青