四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初2753号 原告：彭燕萍，女，生于1974年11月7日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：赵伟，四川上甲律师事务所律师。系特别授权代理人。 随同出庭人员：李艳辉，四川上甲律师事务所实习律师。 被告：广安中正房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区万新二街100号。 法定代表人：兰华，董事长。 委托诉讼代理人：唐浩尘，四川法雨律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 原告彭燕萍与被告广安中正房地产开发有限公司（以下简称“中正公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日受理后，依法适用简易程序于2021年5月18日、5月28日公开开庭进行了审理。原告彭燕萍的委托诉讼代理人赵伟、被告中正公司委托诉讼代理人唐浩尘、罗超超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭燕萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告延期办理证的违约金78300元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确主张的逾期办证违约金指逾期办理房屋初始登记的违约金。事实和理由：2013年9月16日，原、被告就***幢**号商业房签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告以1738000元购买该商业房，作为出卖人的被告应当在2015年12月31日前取得商品房所在楼栋权属证明并为原告办理权属登记，但被告至2020年12月才为原告办理房屋产权登记，被告行为已构成违约，应当依法承担违约责任。 被告中正公司辩称，1.本案被告公司逾期办证的原因不能够完全归责于本案被告；2.原被告双方针对房屋权属登记作了明确约定，双方针对逾期办证应当适用合同第20条第二款的转移登记的条款进行裁判，在此前提下本案原告于2014年11月17日接房，依照合同约定，本案原告起诉逾期办证违约金已经超过诉讼时效；3.在商品房买卖合同纠纷的实践操作中逾期办证均是指转移登记的逾期，本案原告所主张的初始登记逾期不符合法律规定，同时初始登记的逾期，根据广安区法院的相关生效判例并未对原告产生其他的经济损失。因此请求人民法院判决驳回原告的诉请。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》、收款收据、房地产权登记信息；被告中正公司依法向本院提交的证据有：交房通知、广安市城市管理行政执法局出示的行政处罚决定书；前述证据，经原、被告双方当庭质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月16日，原告彭燕萍（买受人、乙方）与被告中正公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定：1.买受人所购商品房位于****号地块***幢**号商业服务用房，房屋总价为173800元；2.出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；3.因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，同时出卖人应继续为买受人办理房屋所有权证书。 合同签订后，原告彭燕萍已按照合同约定向被告中正公司支付房屋总价款1738000元。2014年11月17日，被告中正公司通知原告彭燕萍接房。2020年6月17日，原告购买的案涉房屋首次登记（所在楼栋权属初始登记）在被告中正公司及王某等1033户名下，于2020年12月9日转移登记至原告彭燕萍名下，由于被告逾期办理房屋权属证书，原告遂诉讼来院请求支持前述诉讼请求。 同时查明，2015年11月10日，广安市城市管理行政执法局向中正公司送达了行政处罚决定书，载明“本局依法于2014年4月20日对你单位违法建设行为进行立案调查，现已查明：你单位在天下豪庭项目建设过程中存在擅自改变平面布局，改变面积、层高超高、9号楼和部分地下车库未取得建设工程规划许可证进行建设等违法建设行为……给予以下行政处罚：1.对1号楼、5号楼、6号楼、7号楼、9号楼擅自改变平面布局、改变面积、层高超高及9号楼未取得建设工程规划许可证进行建设等行为处罚款人民币7984885.36元的行政处罚……同时责令你单位自本决定书下达之日起，对中正·天下豪庭项目按照以下内容实施整改：1.对1号楼、2号楼、4号楼、7号楼擅自改变外立面的行为责令限期30日内自行整改；2.对5、6、7号楼商业部分增设夹层的行为，限期30日内由业主自行整改，逾期我局将函告房管局暂停办理产权，待恢复原状后予以办理……。” 本院认为，本案合同的成立发生在民法典施行前，合同约定的双方的义务履行期限也在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告中正公司应在2015年12月31日前取得原告所购商品房所在楼栋的权属证书（初始登记），在交付房屋之日起365日内（2015年11月17日）取得房屋所有权证书（转移登记），但被告实际于2020年6月17日取得案涉房屋所在楼栋权属证书，于2020年12月9日进行转移登记，取得案涉房屋的不动产权属证书，被告既存在初始登记违约行为，也存在转移登记违约行为。 对于初始登记违约是否应承担违约责任的问题，本院认为，对购房者取得产权证书产生最终影响的确实是房地产企业转移登记的行为，初始登记延期并不必然导致转移登记延期，即初始登记延期并不必然导致购房者取得房屋所有权证书的期限利益受损，因此，房地产企业承担逾期办证违约金原则上应以转移登记违约为计算基础。但如果实际初始登记的时间已发生在合同约定的应办理转移登记的时间之后，即初始登记违约已必然导致转移登记延期，则初始登记延期已对购房者取得房屋所有权证书的期限利益造成实质影响，房地产企业应在初始登记延期造成转移登记实质影响的违约期间范围内承担相应的违约责任，只是初始登记违约期间与转移登记违约期间的重叠期间不应重复计算违约金。本案中，被告应于2015年11月17日前为原告办理不动产权属证书，但被告实际于2020年6月17日才取得案涉房屋的初始登记，已必然导致转移登记至少延期1674天，而实际被告转移登记延期1849天，故原告主张被告承担初始登记违约责任，本院予以支持。被告辩称系原告自行增设夹层导致权属登记延期的意见，从被告提交的行政处罚决定书看，被告存在擅自改变平面布局、改变面积、层高超高等诸多问题是导致案涉项目不能进行综合验收备案并进一步办理权属登记的主要原因，即使原告存在增设夹层的行为，但被告未提交广安市城市管理行政执法局函告房管局暂停办理产权的证据，不能证明原告增设夹层的行为确实导致了暂停产权的办理进程，故对被告该意见，本院不予采纳。合同中约定初始登记违约的违约金于权属证明取得之日起30日内支付，无论是按初始登记权属证书30日后还是转移登记后的不动产权属证书30日后起算三年诉讼时效，原告的起诉均在时效范围内，本院应予处理原告的诉讼请求。 对于被告初始登记违约金的金额确定问题。合同中约定初始登记违约，被告应按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，该约定标准较高，结合广安市逾期办证违约金的普遍行情及被告的违约期间、原告的实际损失等情况，本院酌情确定被告逾期办理初始登记违约期间（按对转移登记造成实质影响的1674天计算）的全部违约金为47800元。 综上所述，原告的部分请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告广安中正房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告彭燕萍支付逾期初始登记的违约金47800元； 二、驳回原告彭燕萍本案其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1758元，减半收取879元，由被告广安中正房地产开发有限公司负担537元，原告彭燕萍自行负担342元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄发 二〇二一年五月二十八日 书记员  楚陈 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。