广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初6072号原告：上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：刘广中。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东但行律师事务所律师。被告：钟孟川，男，1959年10月12日出生。被告：唐迎，女，1982年8月28日出生。委托诉讼代理人：钟孟川。系被告唐迎的丈夫。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉被告钟孟川、唐迎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。本案于2021年4月8日公开开庭进行审理。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司委托诉讼代理人郭汝婵到庭参加了诉讼，被告钟孟川暨被告唐迎的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年7月至2020年10月期间的物业管理费7076.96元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2020年10月31日为1759.96元）；2、判令被告向与原告支付2019年7月至2020年10月期间的公摊电费825.93元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是佛山市禅城区的业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，房屋以每月每平方米3.60元的标准，车位（车库）以每月每平方米2.25元的标准，于每月10日前向原告支付当月底的物业管理服务费；如逾期支付的，从逾期之日起每月按欠款金额的1‰支付违约金。因被告未按约定支付物业管理服务费，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判处。起诉后，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司明确第1项诉讼请求：因涉案房产登记面积与合同约定面积存在差额，2019年7月至2020年10月期间的物业管理费调整为7146.08元，违约金调整为1777.13元；本案中，原告主张按每月每平方米2.90元的标准计收被告所涉房产的物业管理费。诉讼中，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司补充陈述如下：原告陈述的卷帘是开发商安装配送给被告所属物业的，不属于公共区域的公共设施，原告没有维修义务；被告反映的阳台下水道堵塞问题，经原告检查是被告户内阳台的沉水弯头使用不当引起，非公共管道堵塞所致，不属于原告维修范围；被告未向原告报修过卫生间渗漏问题。被告钟孟川、唐迎共同答辩，确认未交纳2019年7月1日至2020年10月31日的物业管理费用及公共分摊费用。1、因原告物业管理缺失，涉案房屋存在墙面裂纹未修补、卫生间存在反涌水问题、阳台下水道堵塞，原告未按《前期物业管理服务协议》约定履行对房屋公共部分的修缮义务，导致二被告房屋得不到及时修理，长时间达不到入住标准，被告房屋上层业主向下泼水、同层业主霸占楼道公共空间，另有下水道堵塞、遮阳卷帘故障、天花板及墙体渗水等问题，被告多次投诉未能解决，原告未尽管理义务，原告违约在先。2、原告提供的服务远达不到《佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准》一级服务内容的要求，无权按2.9元/平方米收取物业费。原告的服务达不到一级服务标准“周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务”、“对业主或非业主使用人的求助、咨询及时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复”等。3、原告对被告违约在先，要被告支付违约金缺乏事实依据。4、关于公共分摊费用，原告的数额计算不清晰，且被告并未居住在涉案房产，被告只同意负担原告为被告提供了服务部分的公摊费用。经审理查明：被告钟孟川、唐迎系位于广东省佛山市禅城区房产的权利人，其于2016年3月通过购买取得上述房产的产权，并于2016年5月20日正式接收该房产。该房产建筑面积为154.01平方米。2014年4月8日，佛山市禅城区发展规划和统计局作出审核意见，同意原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司管理的岭南天地尚苑小区实行超过最高政府指导价标准物业服务收费，按照高层住宅3.60元/平方米·月，车位2.25元/平方米·月执行，有效期至物业服务企业与业主委员会签订的物业管理合同生效时止。2015年12月29日，被告钟孟川、唐迎（乙方）与原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司（甲方）就上述房产的物业管理事宜签订了《岭南天地尚苑前期物业管理服务协议》。双方约定：本物业名称为岭南天地尚苑；甲方的权利义务包括依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他相关费用；乙方的权利义务包括监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，依据本协议向甲方按时足额缴纳物业管理费用及其他相关费用，逾期交费，除补缴所欠物业服务费及其他有关费用外，须交纳以往所欠物业服务费为基数的每日千分之一的逾期付款滞纳金；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，代收代缴手续费用由委托人支付；乙方向甲方交纳管理费用实际：自收楼日起交纳物业管理服务费（购房者逾期未办理收楼者，视为同意按《收楼通知书》上约定时间接收所购物业），并一次性交纳三个月管理费保证金，从第四个月开始每月管理费用于当月10日之前缴交；住宅按建筑面积每月每平方米3.60元；车位（车库）按建筑面积每月每平方米2.25元；商业按建筑面积每月每平方米25元；相关公告水电和能源分摊不包含在上述物业管理服务费用中；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天按欠费总额的千分之一交纳违约金，逾期超过三个月，甲方有权就乙方暂停一切的物业管理服务或采取其他相关的合法追讨措施。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司为岭南天地尚苑小区提供物业管理服务期间，小区园林、公共照明、电梯、水泵、消防等公共用电费用均由原告支付、垫付，并于小区公告栏公布公摊用电计算方式告示。2019年7月1日至2020年10月31日期间，被告钟孟川、唐迎名下涉案房间应交未交公共用电分摊费共825.93元。2016年9月3日、2018年1月22日、2018年12月21日，被告钟孟川分别因涉案房产遮阳卷帘故障、洗手间墙面渗漏、次卧天花裂纹水渍、客卫墙面水渍、客厅天花渗水问题向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司进行报修。2020年9月，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的工作人员就遮阳卷帘故障问题通过微信答复被告钟孟川，卷帘已过保修期，须业主自行联系厂家进行维修（提供了维修电话），并询问是否同意与小区其他业主一起拆除卷帘。被告钟孟川答复不拆除卷帘。岭南天地尚苑小区个别业主存在于公共楼道放置私人杂物的情况，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司曾因此于公共楼道张贴《整改通知单》要求相关业主进行整改，之后情况并未有改善。上述事实，有原告营业执照，被告身份证复印件，《前期物业管理服务协议》，不动产登记信息查询结果，《房屋交接单》，催缴短信，收费通知单，《关于小区各塔楼内公摊用电计算方式告示》及公摊电费欠费明细，电费缴费明细清单，《关于岭南天地尚苑物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》，微信聊天记录，《整改通知单》照片，现场照片，《单元检查表》，原告、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司与被告钟孟川、唐迎签订的《岭南天地尚苑前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且协议约定的物业服务收费标准经相应的政府管理部门审核同意，合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，依法对合同双方当事人均具有约束力。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司已为包括被告钟孟川、唐迎的涉案房产在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告钟孟川、唐迎应依约按时足额支付物业管理费用。本案中，二被告确认于2019年7月1日至2020年10月31日期间未支付物业管理费用，其上述行为已构成违约，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉求二被告支付物业管理费用，本院予以支持。本案中，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司诉求主张的物业管理费收费标准2.90元/平方米•月低于《岭南天地尚苑前期物业管理服务协议》约定的标准，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。则被告钟孟川、唐迎名下位于广东省佛山市禅城区房产每月物业管理费为2.90元/平方米·月×154.01平方米=446.63元。经核算，二被告2019年7月至2020年10月应支付的物业管理费为7146.08元（446.63元/月×16个月）。关于违约金。经查，被告钟孟川、唐迎因涉案房产遮阳卷帘故障、洗手间墙面渗漏、次卧天花裂纹水渍、客卫墙面水渍、客厅天花渗水问题多次向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司进行报修，原告仅提供证据证明就遮阳卷帘故障问题回复了被告，其余报修项目均未有证据证明原告已作处理或回复。另被告钟孟川、唐迎所居住的楼层存在业主的私人杂物占用公共楼道的情况，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司虽有告知业主整改，但未能解决公共楼道被占的情况。综合上述情况，原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司未能及时回复业主的报修需求，未能切实改善公共楼道被占用情况，其物业管理服务工作存在改进的空间。被告钟孟川、唐迎逾期缴纳物业费用事出有因，故对原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于公共分摊电费。原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司主张被告钟孟川、唐迎拖欠2019年7月1日至2020年10月31日的园林、公共照明、电梯、水泵等公共分摊电费共825.93元，应予支付。经查，上述费用已实际由原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司垫付，且原告已向涉案小区全体业主公示了公摊用电计算方法及具体费用，其相应诉讼请求，本院予以支持。被告钟孟川、唐迎以未居住在涉案物业为由拒绝支付公摊电费的辩解意见缺乏合同、法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告钟孟川、唐迎于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付位于广东省佛山市禅城区房产2019年7月1日至2020年10月31日的物业管理费7146.08元；二、被告钟孟川、唐迎于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司支付2019年7月1日至2020年10月31日的公共分摊电费825.93元；三、驳回原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由原告上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司负担5元，由被告钟孟川、唐迎负担20元。本判决为终审判决。审判员  彭颖颖二〇二一年五月十三日书记员  郑云娜