贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1792号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建英，男，汉族，1986年8月10日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭慧吟，女，汉族，1986年4月19日生，住贵州省贵阳市云岩区。二上诉人共同委托诉讼代理人：丁露，贵州众芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区三桥中坝路99号。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：王玉林，女，汉族，住重庆市奉节县，系公司员工。上诉人张建英、谭慧吟因与被上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称集成房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初9733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张建英、谭慧吟上诉请求：一、依法撤销原判，改判解除《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费、保全费律师费等必要费用由被告承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》不是上诉人真实意思表示，关于交付的补充条款不成立，不应成为合同的组成部分。“补充协议”将交房日期从2019年1月30日变更为2023年4月，如此重大的变更格式条款，被上诉人并未对此格式条款进行必要的提示和充分的说明，甚至没有进行字体加粗下划线等突出提示方式，则产生对方可以主张该条款不成为合同内容的法律后果。二、被上诉人有意隐瞒补充协议的交付条款，视为该条款并未订入合同。三、原审法院判定上诉人继续履行合同显失公平。四、原审法院判定上诉人按照补充协议继续履行合同属于证据认定错误。集成房开答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。理由为：一、本案系上诉人违反合同约定未按期支付到期的2020年4月1日房款为93253元，一审判决继续履行并无不当；二、我方已经在2019年3月23日取得竣工备案证书，2019年12月16日取得交付备案证书，已经具备交房条件，由于上诉人未按期支付购房款故我方有权不交付案涉房屋；三、上诉人无权依据逾期交房的条款来解除商品房买卖合同，补充协议是双方真实意思表示，属于有效合同，上诉人应当按照合同约定履行相应义务。集成房开向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期房款93253元及违约金（违约金以93253元为基数，按日万分之一从2020年4月1日计算至全部房款付清之日止，暂计算至2020年5月15日为410.31元）；2、本案诉讼费用由被告承担。张建英、谭慧吟向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人于2018年4月2日签订的商品房买卖合同；2、依法判令被反诉人返还反诉人已支付的购房款共计186506元；3、依法判令被反诉人返还反诉人已支付的房屋专项维修基金6216元；4、依法判令被反诉人支付反诉人逾期交房违约金2608元；5、依法判令被反诉人支付反诉人资金占用费，以192722元为基数按同业拆借利率从2019年1月30日起算至还清之日止，截止起诉之日暂计13870元；6、本案的诉讼费、保全费等必要费用由被告承担。一审法院查明：2018年4月2日，二被告（买受人）与原告（出卖人）就原告开发建设的位于云岩区房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为621689元。合同第八条约定：“买受人分6期支付该商品房全部价款，在2018年4月2日前支付首期房款124338元整；于2019年4月1日前支付楼款62168元整；于2020年4月1日前支付楼款93253元；于2021年4月1日前支付楼款93253元；于2022年4月1日前支付楼款93253元；余款155424元整于2023年4月1日前支付”。第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品房……”。第十三条约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……”。附件十二补充协议第四条约定：“2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任”。合同签订之日，被告向原告支付购房款124338元。2018年4月24日，二被告交纳房屋维修基金6216元。2019年4月27日，二被告向原告支付购房款62168元，支付违约金167元。因二被告未在2020年4月1日前支付房款93253元，原告按照合同中约定的被告地址向被告邮寄《催款通知书》，要求二被告于2020年4月12日前支付完毕上述款项。因二被告未按约定支付该款项，原告将被告诉至法院，诉请如前。二被告认为原告未按约定交房，亦违反合同约定，故提起反诉，诉请如前。一审判决认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。各方均应按照合同约定履行义务。根据合同第八条的约定，被告应于2020年4月1日前支付楼款93253元，但被告未支付，被告违反合同约定，原告主张要求被告支付逾期房款93253元，符合双方约定，予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同第十条的约定，被告应从应付款期限届满之次日起即2020年4月2日起按应付款日万分之一向原告支付违约金。关于补充协议第四条中“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任”的约定，该约定虽系格式条款，但该内容并不存在不合理的减轻或免除原告责任或不合理加重被告责任的情形，被告未支付完购房款，原告有权拒绝交房，现被告以原告未交房主张解除合同，不予支持。被告基于解除合同提起的第二项、第三项及第五项诉请，均不予支持。关于被告诉请的第四项诉请，根据补充协议第四条的约定，被告未按约定付款，原告不承担任何违约责任，被告主张逾期交房违约金，不符合合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张建英、谭慧吟自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州集成房地产开发有限公司购房款人民币93253元及违约金（以93253元为基数，从2020年4月2日起按日万分之一标准计算至实际支付之日止）；二、驳回原告（反诉被告）贵州集成房地产开发有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张建英、谭慧吟的诉讼请求。本诉案件受理费1070元（已减半收取），反诉案件受理费3664元（已减半收取），均由被告（反诉原告）张建英、谭慧吟负担。二审审理中双方当事人均未提交新证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：案涉《补充协议》第四条的效力如何认定。双方当事人对《商品房买卖合同》的效力均无异议,但上诉人对《商品房买卖合同》附件十二的补充协议中的第四条的约定，认为实际上是对交房日期进行变更的条款，同时主张该条款系格式条款,被上诉人有意隐瞒，未尽到提示说明义务,故该部分条款应认定为无效。经查,案涉《商品房买卖合同》中，主合同约定的交房日期为2019年1月30日，但补充协议第四条的约定为“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任”，主合同中双方对付款方式约定系分期付款，具体约定为“买受人分6期支付该商品房全部价款，在2018年4月2日前支付首期房款124338元整；于2019年4月1日前支付楼款62168元整；于2020年4月1日前支付楼款93253元；于2021年4月1日前支付楼款93253元；于2022年4月1日前支付楼款93253元；余款155424元整于2023年4月1日前支付”。该补充协议第四条的约定实际上是变更了商品房买卖合同的主合同的交房日期的约定。双方商品房买卖合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”双方合同附件十二补充协议第四条约定的关于变更交房时间的内容属于合同第二十九条约定的不合理的减轻应当由出卖人承担的责任、不合理加重买受人责任的情形，仍应以合同第十一条约定的交房时间为准。本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，集成房开未将案涉房屋交付给张建英、谭慧吟，系双方对合同条款的理解不一致，且该房屋已实际具备交房条件，并不影响涉案合同目的的实现，上诉人亦有逾期付款的情形，故上诉人请求解除双方合同并基于解除合同提出的其余诉请本院均不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽对补充协议中交房时间条款是否适用认定有误，但处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2140元，由上诉人张建英、谭慧吟负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二一年五月十二日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦