云南省禄丰市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2331民初524号原告：龚弟文，男，1963年8月23日生，汉族，小学文化，农民，住四川省富顺县，现住昆明市官渡区。原告：彭矩平，男，1967年3月28日生，汉族，小学文化，农民，住四川省富顺县，现住昆明市官渡区。原告：陈岳琼，女，1982年1月20日生，汉族，小学文化，个体户，住云南省昆明市西山区，现住昆明市盘龙区。三原告共同委托诉讼代理人：王仕杰，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：禄丰恒通市场经营部。统一社会信用代码：9153233105949392XD。投资人：肖忠贤，男，1965年8月26日生，汉族，云南省禄丰市人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰市。住所：禄丰县金山镇环城西路农贸市场。被告：肖忠贤，男，1965年8月26日生，汉族，云南省禄丰市人，初中文化，个体户，住云南省楚雄彝族自治州禄丰市。二被告共同委托诉讼代理人：王洪生，系义诚法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼与被告禄丰恒通市场经营部（以下简称恒通经营部）、肖忠贤合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月23日公开开庭进行审理。原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼及其委托诉讼代理人王仕杰，被告恒通经营部的投资人肖忠贤及委托诉讼代理人王洪生，被告肖忠贤及其委托诉讼代理人王洪生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》；2.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，原告龚弟文、陈岳琼、彭矩平与被告禄丰恒通市场经营部、肖忠贤于2020年11月21日签订了《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》，约定被告将其所有的金山市场整体资产出售给原告，具体内容包括：（一）位于禄丰县全部土地、房屋（含所有地上附着物），土地使用权和房屋整体出售。（二）经营金山市场，以肖忠贤名义开办的个人独资企业，禄丰恒通市场经营部整体出售。（三）金山市场的经营权、管理权、租赁权及其他权益一并转让。合同签订后经原告到不动产登记中心落实，该金山市场土地无法办理转让手续，且金山市场内房屋因违建、不符合规划等问题均没有办理产权证，事实上无法办理。《买卖合同》主要转让标的为土地及地上房屋，而因房屋不能办理产权证导致土地及房屋无法登记转让至原告名下，无法实现合同目的。被告的违约行为给原告造成严重地损失，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告恒通经营部、肖忠贤答辩称：原告龚弟文等人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，其诉讼请求依法不能成立。二答辩人委托云南知铭拍卖有限公司对其所有的禄丰县经营和管理权整体拍卖，该拍卖公司对拍卖标的物、拍卖规则等情况进行公告，原告龚弟文等人共同依法参与拍卖竞买，2020年11月21日原告龚弟文等人共同以1300万元竞价成功购买二答辩人委托拍卖的标的物。2020年11月21日原告龚弟文等人共同与二答辩人签订关于《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》。该合同系原告龚弟文等人与二答辩人通过拍卖竞买方式签订的合同，按照我国《民法典》第五百零二条规定，该合同是双方当事人真实意思表示，是合法、有效的，是受法律保护的。同时，该合同涉及的标的物，之前是通过政府出售给云南禄丰金山建筑工程有限责任公司，并依法办理产权转让手续，云南禄丰金山建筑工程有限责任公司又出售给二答辩人，同样也依法办理产权转让手续。该合同中的标的物是合法、有效的，是完全符合政府部门要求和规划的，是完全能够办理土地、市场转让手续的。所以，原告龚弟文等人与二答辩人签订的上述合同，只要原告龚弟文等人不违法合同约定，按照合同约定全面履行，合同内容是能够全面履行。请求人民法院依法查明本案事实后，驳回原告龚弟文等人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即被告恒通经营部、肖忠贤提交的营业执照、被告肖忠贤身份证复印件、原告龚弟文等三人身份证复印件、土地使用权证［禄国用（2012）第××号］，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼提交《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》一份，欲证实：①龚弟文、陈岳琼、彭矩平与恒通经营部、肖忠贤于2020年11月21日签订了《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》，约定恒通经营部、肖忠贤将其所有的金山市场整体资产出售给龚弟文、陈岳琼、彭矩平，具体内容包括：（一）位于禄丰县全部土地、房屋（含所有地上附着物），土地使用权和房屋整体出售。（二）经营金山市场以肖忠贤名义开办的个人独资企业，恒通经营部整体出售。（三）金山市场的经营权、管理权、租赁权及其他权益一并转让；②合同明确建设规模占地面积4128.72㎡、房屋建筑面积494365㎡、其中商铺20多间、菜摊位300多个、肉摊位40多个、水果摊位4个、超市2个、临时摊位10多个等；③房屋所有权人肖忠贤，该房屋未办产权证，房屋所有权证正在办理之中。房屋为砖混、钢架结构、简易结构、多数为2层。经被告恒通经营部、肖忠贤质证对真实性、合法性、证明目无异议，但认为该证据不能证实原告龚弟文、陈岳琼、彭矩平陈述的房屋不能过户的事实，双方签订合同买卖的主要是农贸市场，市场内的房屋只要符合国家规定和要求即是合法有效的，如房屋是违章建筑，早就被相关部门拆除。农贸市场的房屋是按照政府的要求进行建盖和改造。本院认为，合同上有合同相对人的签章、签名捺印，结合其他在案证据，本院对真实性、合法性、关联性予以采信，能证实原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼竞价成功后与被告恒通经营部、肖忠贤签订买卖合同，合同对金山市场基本情况、整体资产出售范围、成交款、付款方式等进行了约定的事实；2.原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼提交现场照片六张，欲证实市场内部除步行通道外基本由房屋覆盖，房屋均无法办理产权证及过户手续。经被告恒通经营部、肖忠贤质证对真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，认为不能证实原告龚弟文、陈岳琼、彭矩平的主张。本院认为，该组证据经被告恒通经营部、肖忠贤质证对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以采信，对关联性、证明目的本院结合其他证据予以综合采信；3.被告恒通经营部、肖忠贤提交委托拍卖合同一份，欲证实2020年10月22日二被告与云南知铭拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，该合同约定：二被告将所有的禄丰县农贸市场即金山市场的土地使用权、房屋所有权、市场经营权和管理权整体委托给云南知铭拍卖有限公司拍卖，合同还约定拍卖标的物的范围，拍卖标的物保留价，拍卖期限，违约责任等内容的事实。经原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证认为三原告不是拍卖合同的当事人，无法确认该证据的真实性、合法性、关联性。本院认为，结合（2021）云2331民初86号审理情况，本院对真实性、合法性、关联性予以采信，能证实二被告委托云南知铭拍卖有限公司对禄丰县新农贸市场即金山市场进行拍卖，并约定了双方权利义务等的事实，对该事实本院予以确认；4.被告恒通经营部、肖忠贤提交拍卖公告一份，欲证实云南知铭拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》后，向社会发布拍卖公告，在该公告中将拍卖标的的基本情况，拍卖起拍价，保证金100万元等内容向社会公告的事实。经原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证对真实性、合法性、关联性无异议，但认为拍卖公告已经明确说明金山市场占地属商业用地，系出让方式取得，产权清晰无争议。本院认为，拍卖公告属要约邀请，能证实云南知铭拍卖有限公司向社会公开发出公告希望他人参与竞买禄丰县金山市场，并载明禄丰县金山市场的基本情况等事实，对该事实本院予以确认；5.被告恒通经营部、肖忠贤提交拍卖资料一份，欲证实2020年11月21日14时30分，云南知铭拍卖有限公司在楚雄市拍卖大厅进行拍卖，在拍卖之前，云南知铭拍卖有限公司向参与取得竞买人资格及原告发放拍卖会资料，将拍卖的规则和竞买注意事项进行告知释明，特别是将竞买人和买受人的义务进行告知，还将结算成交价款时，竞买保证金在扣除拍卖佣金后的多余部分转为支付拍卖价成交款的一部分等事实。经原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证对真实性、合法性、关联性不认可，认为拍卖公司以及肖忠贤、恒通经营部未将拍卖标的的瑕疵如实告诉原告，且拍卖内容大多数是明显加重三原告的责任，属于没有做特别说明的格式条款，不应生效。本院认为，该证据系云南知铭拍卖有限公司向参加竞买人员发放的资料，本院结合其他证据予以综合采信；6.被告恒通经营部、肖忠贤提交拍卖成交确认书一份，欲证实原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼共同于2020年11月21日参加云南知铭拍卖有限公司组织的拍卖，在拍卖过程中以1300万元成交价竞买成功，并签订《拍卖成交确认书》，原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼完全认可并接受拍卖标的的现状，并对本次拍卖的合法性不存在任何异议的事实。经原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证对真实性、关联性、合法性不认可。本院认为，该成交确认书有原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼的签名及捺印，本院对真实性、合法性予以采信，结合其他在案证据能证实原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼以13,000,000元的成交价竞得禄丰县金山市场的事实，对该事实本院予以确认；7.被告恒通经营部、肖忠贤提交《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》一份，欲证实原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼与二被告按照《拍卖法》及拍卖规则，以原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼为买方，以二被告为卖方于2020年11月21日签订《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》，该合同约定：二被告将委托云南知铭拍卖有限公司拍卖的禄丰县农贸市场即金山市场的土地使用权、房屋所有权、市场经营权和管理权以拍卖确认成交价1300万元整体转让给原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，成交款分3次付清，原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼第1次付款时间为2020年11月30日，付款金额为成交总价的50%；第2次付款时间为2020年12月15日，付款金额为总价的30%，第2次付款后，二被告将金山市场的经营权、管理权、租赁权、经营执照、土地和房屋移交给原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，配合办理土地使用权过户手续；第3次付款为尾款，所有款项以转账方式支付到二被告指定账户，逾期付款应承担付款总价10%的违约金，合同还约定其他内容的事实。经原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证对真实性、关联性、合法性无异议，对证明目的不认可，认为被告及拍卖公司从始至终都未告诉三原告没有产权证的事实，而是用产权证正在办理中的说法，让三原告陷入错误的认识。本院认为，该证据同原告提交的证据1一致，本院的认证意见同证据1的认证意见；8.被告恒通经营部、肖忠贤提交转款明细一份，欲证实云南知铭拍卖有限公司于2020年11月20日收取原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼保证金100万元，按照成交确认书的约定，本次拍卖的佣金为40万元，剩余的60万元，云南知铭拍卖有限公司应按照拍卖竞买注意事项第十条第二项约定，须将该60万元支付给二被告作为拍卖成交款的事实。经原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证对真实性、关联性、合法性以及证明目的不认可，认为明细中交易状态描述为等待收款，实际上款项未成功转到拍卖公司，因系统原因被退回。本院认为，结合本案及（2021）云2331民初86号查明的事实，该笔款项并未转入云南知铭拍卖有限公司账户内，且竞买注意事项第十条第2项载明“…竞买保证金在扣除拍卖佣金后的多余部分可转为支付拍卖成交价款的一部分…”，不能证实二被告的证明目的，故本院不予采信；9.被告恒通经营部、肖忠贤提交房地产买卖合同一份、土地使用证一份、税票一组（五张），欲证实：①本案涉及的农贸市场原来属于云南禄丰金山建筑工程有限责任公司所有，于2011年6月1日出售给原告所有的事实；②该农贸市场依法可以转让的事实并交纳转让税款的事实。经质证，原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为没有原件，无法确定真实性、合法性、关联性，买卖合同上没有出让期限及条件，投资开发的相应条款，故买卖合同手续不完善，被告2011年转让取得这块土地，并不代表现在可以转让，且相关部门已经明确答复禁止转让。本院认为，证据应提交原件，该组证据被告并未提交原件供法庭核对，故本院不予采信；10.被告恒通经营部、肖忠贤提交禄丰县人民政府确认合法有效的市场名单，欲证实禄丰县人民政府确认金山农贸市场是合法有效的。经原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证认为该证据系复印件，无可考量真实性，在整个市场名单里没有任何对于金山市场房屋权属审批以及规划确认许可的内容，不能够证明这些房屋具有相应的审批和规划手续。本院认为，证据应提交原件，该组证据被告并未提交原件供法庭核对，故本院不予采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月22日，恒通经营部（甲方）与知铭公司（乙方）签订《委托拍卖合同》约定，甲方委托乙方拍卖的标的物为禄丰县新农贸市场，即金山市场。该标的物的基本情况:金山市场用地面积4128.72㎡，地上房屋建筑面积约6000㎡。本拍卖标的的土地使用权、房屋所有权即金山市场的管理权、经营权一并转让或出售。拍卖标的保留价：￥13000000.00元，大写人民币壹仟叁佰万元整。同时还约定了拍卖方式、拍卖期限、权利义务等其他内容。2020年11月21日，云南知铭拍卖有限公司在楚雄市拍卖大厅（知铭公司）对被告恒通经营部、肖忠贤委托的禄丰县新农贸市场（即金山市场）进行了公开拍卖，原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼参加了拍卖，由陈岳琼签字领取了68号竞买人号牌，由陈岳琼签字领取了《竞买人关于拍卖文件领阅及承诺》，该承诺载明“本人自愿参加云南知铭拍卖有限公司于2020年11月21日举行的《禄丰金山市场整体资产和楚雄胡家安置小区宗地公开拍卖会》，已领取并阅读了本次拍卖会的所有文件，知晓并愿意遵守《拍卖标的清单》《拍卖规则》《竞买注意事项》等文件资料中的要求和规定，承诺对自己的竞买行为负责，并愿意承担相应的法律责任。本人已参加了拍卖人对本次拍卖标的的展示，已完全了解拍卖标的物的实物状况、现状，并认为拍卖人对拍卖标的的展示及情况介绍不存在虚假宣传。如本人成为买受人，愿意按拍卖文件的规定支付佣金及成交价款，竞拍人签字确认陈岳琼，时间2020年11月21日”。在竞拍过程中，原告龚弟文、陈岳琼、彭矩平以13000000元的最高竞价竞买成功，并在拍卖记录表上签名捺印，同时与云南知铭拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，该确认书载明“…拍卖标的：禄丰金山市场整体资产（详见标的物清单）；成交价：人民币（大写）壹仟叁佰万元整，人民币（小写）￥13000000.00元；佣金：人民币（大写）肆拾万元整，人民币（小写）￥400000.00元；牌号：68号，买受人完全认可接受拍卖标的物的现状，并对本次拍卖的合法性不存在任何异议。买受人将按照本次拍卖文件对买受人的要求履行义务，如违约将承担一切责任。买受人承诺按时支付约定的佣金。买受人知道成交价不包含佣金的费用。买受人（签字）：龚弟文、陈岳琼、彭矩平，2020年11月21日”。同日，恒通经营部及肖忠贤（卖方、甲方）与龚弟文、陈岳琼、彭矩平（买方、乙方）签订《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》约定，根据国家有关法律法规及云南知铭拍卖有限公司相关拍卖资料规定，甲、乙双方订立本合同，以资双方共同遵守。金山市场基本情况：禄丰县金山市场是一个集蔬菜、水果、畜禽产品、百货超市于一体的综合农贸市场，市场位于禄丰县，建设规模占地面积4128.72㎡、房屋建筑面积4943.65㎡，其中商铺20多间、菜摊位300多个、肉摊位40多个、水果摊位4个、超市2个、临时摊位10多个等。金山市场营业销售额目前在全县同行中位居榜首，商铺、摊位年租金收入人民币约200万元。金山市场占地面积4128.72㎡，土地证：禄国用（2012）第××号，土地使用权人肖忠贤，属国有商业用地，系出让方式取得，终止日期至2044年7月6日。经云南知铭拍卖有限公司现场测量，金山市场房屋建筑面积4943.65㎡（该面积仅供参考，最终以专业人士测量为准），所有权人肖忠贤，该房屋未办产权证，房屋所有权证正在办理之中。房屋为砖混、钢架结构、简易结构，多数为2层；金山市场整体资产出售的范围：（一）位于禄丰县的全部土地、房屋（含所有地上附着物），土地使用权和房屋整体出售。（二）经营金山市场，以肖忠贤名义开办的个人独资企业，禄丰恒通市场经营部整体出售。（三）金山市场的经营权、管理权、租赁权及其他权益一并转让；成交款：金山市场整体资产买卖成交款￥13000000.00元，大写人民币壹仟叁佰万元整；付款方式及交割时间：金山市场整体成交款分3次付清，具体内容如下：（一）竞买成功当场签订本合同，买方第1次付款时间为2020年11月30日前，付清金额为成交总价的50%；第2次付款时间为2020年12月15日，付款金额为成交总价的30%，第2次付款后，甲方应将金山市场的经营权、管理权、租赁权、经营证照、土地和房屋移交给乙方，配合乙方办理土地使用权过户手续。第3次付款（即尾款）时间为金山市场土地使用权过户到乙方名下3日内结清，付款时双方同时结算市场租金，甲方已收取的超出结算时限的租金冲抵乙方的尾款。（二）以上成交款以转账方式支付到甲方指定账户，若乙方在2020年11月30日未付总价款的50%，或者2020年12月15日未付总价款的30%，则保证金不退并承担相应的法律责任，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按应付款总价的10%计算；若甲方不能办理土地使用权过户手续，本买卖合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有成交款，并承担乙方已付款10%的违约金。（三）所有款项以转账方式支付到甲方指定账户。土地使用权过户至乙方名下3日内若乙方逾期支付尾款，在15天内可要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按尾款付款总价10%计，超过15日的，甲方有权暂时终止合同并收回经营权；土地使用权和房屋过户过程中发生的一切税费全部由乙方承担。合同同时还约定了其他内容。合同甲方处有肖忠贤的签名捺印，乙方处有龚弟文、陈岳琼、彭矩平的签名捺印。另查明，被告恒通经营部、肖忠贤与原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼签订买卖合同后，原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼未向被告恒通经营部、肖忠贤支付过款项。案涉的禄丰县金山市场现仍由被告恒通经营部、肖忠贤管理使用。原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼在参加拍卖时未向云南知铭拍卖有限公司交纳过竞买保证金。原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼于2020年11月26日向云南知铭拍卖有限公司支付了拍卖佣金400,000元。归纳原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼要求解除与被告恒通经营部、肖忠贤签订的《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》的诉讼请求是否能够成立？原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为，《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》应当解除。三原告订立合同目的是购买整个金山市场的房屋、土地及经营权，而作为主要标的5000平方米左右房屋无法办理产权证，无法过户，无法实现合同目的。被告在拍卖及签订合同过程中违反诚实信用原则，没有将房屋不能过户告知原告，导致原告签订合同显失公平，且合同事实上已经不能履行。三原告学历均为小学左右，职业是个体户，不具备拥有1300多万元的出资条件，当初签订合同是想用房屋和土地向银行或其他部门贷款融资，现房产无法过户不能贷款融资，如果本案继续履行，履行代价过高。我方要求解除合同，由法院根据双方的过错程度，承担相应的违约责任。被告恒通经营部、肖忠贤认为，不同意解除《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》，也不应当解除。买卖合同是通过委托拍卖，三原告依法竞卖成功，双方协商后才签订的，合同是双方自愿签订，是双方真实的意思表示。双方签订合同是完全可以履行，三原告完全具备给付能力，只要三原告按照合同约定支付成交款，二被告将市场移交给原告、配合原告办理过户手续，三原告取得农贸市场后，可以经营、转让、抵押等，并不存在履行代价过高。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”、第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。…”以上规定系合同约定解除条件和法定解除条件。现原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为二被告签订合同时未告知房屋无法过户，导致合同显失公平，合同事实上不能履行要求解除合同，本院认为，原、被告签订的《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》第一条已载明房屋未办理房产证，房屋所有权证正在办理过程中，能证实三原告签订合同时明知金山市场的房产没有产权证的事实，且案涉的金山市场系委托拍卖公司拍卖，三原告通过几次竞价以最高价竞得，并签订了合同，故三原告要求解除合同的理由不成立。且原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼与被告恒通经营部、肖忠贤签订《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》时并未约定合同解除条件，现原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼要求解除与被告恒通经营部、肖忠贤签订《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》，被告恒通经营部、肖忠贤明确表示不愿意解除合同要求继续履行，本案亦不存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件，故原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼要求解除与被告恒通经营部、肖忠贤签订的《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十三条规定，判决如下：驳回原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼的诉讼请求。案件受理费100元（已交），由原告龚弟文、彭矩平、陈岳琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长  王丽丽审判员  李春华审判员  白世珍二〇二一年五月三十一日书记员  张庭芳