山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0403民初1568号 原告：高镇，男，1991年9月22日出生，汉族，山亭区新华书店职工，住山东省枣庄市山亭区山城办事处东鲁村91号，现住山东省枣庄市山亭区。 委托诉讼代理人：徐帅，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 被告：枣庄大阳置业有限公司，住所地枣庄市高新区嘉汇大厦。统一社会信用代码：913704035887718173。 法定代表人：朱元超，经理。 委托诉讼代理人：王善文，山东恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：布强，男，1986年2月10日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区，代理权限为特别授权。 原告高镇与被告枣庄大阳置业有限公司（以下简称大阳置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高镇及其委托诉讼代理人徐帅、被告大阳置业公司委托诉讼代理人布强、王善文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高镇向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理文鑫花园二期3号楼1单元20层2002室房地产产权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期办理上述房地产权属证书的违约金暂计为101,109.62元（以已付房款564,732元为基数，自2017年3月20日起以日万分之一点二为标准计算至实际取得房地产权属证书之日止。）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《枣庄市新建商品房买卖合同》，合同约定：原告购得由被告开发建设的文鑫花园二期3号楼1单元2层2002室，房屋总价款为564,732元，被告应当于房屋交付之日起90日内为原告办理房屋（不动产）登记，如被告未能在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋不动产，原告有权选择自房屋交付之日起90日的次日向被告主张以已付购房款为基数按日万分之一点二的计算方式向被告主张违约金。现原告已向被告支付了全部购房款，被告也在2016年12月20日前向原告交付了房屋，但被告迟迟未为原告办理房屋不动产登记。因此，原告现依据双方签订的《枣庄市新建商品房买卖合同》以及相关法律法规的规定向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告大阳置业公司辩称，1、其公司已于2019年9月23日向原告提供收据，待房地产权属证书可以办理之时携带收据至其公司处换取房屋发票。由其公司提交至产权登记机关办理不动产权证书。2、2017年8月14日，案涉房屋由案外人宋小丹购买，2019年9月23日转售至原告。2019年9月23日前逾期违约权利不属于原告主张且部分超时效。2019年9月23日起公司与原告所签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条第二款约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起（90天内）……”。2019年12月2日，其公司取得“不动产权证书”，并未超出合同所约定的90天期限。2019年底，物业通知业主自行前往产权登记机关办理相关手续，2020年5月，考虑到部分业主需求及应部分业主要求，物业决定同意帮助业主办理不动产权证，于2020年5月5日在各单元电梯内张贴通知，并在“文鑫业主群”内通知业主前往物业办理。原告既未前往产权登记机关办理亦未与其公司联系。3、不存在违约情形，不应承担违约责任。因原告未能交纳涉案房屋的维修基金导致办理权属登记所需的材料不完备，不应归责于其公司。二、原告的诉请缺乏事实和法律依据，且至今才主张权利，原告起诉已超过诉讼时效期间。请求人民法院依法审查并驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告提交的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年8月14日，案涉房屋由案外人宋小丹购买，2019年9月23日，宋小丹将案涉房屋转售给原告。当日，原告高镇与被告大阳置业公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告高镇购买被告大阳置业公司开发的文鑫花园二期3号楼1单元2002室的商品房一套；预测建筑面积为104.58平方米；总价款为564,732元；被告应当在2016年12月20日前向原告交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。本案合同备案后当事人需持预售合同到房屋登记机构申请预售商品房预告登记。双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内（不超过90日），取得该商品房房屋产权证的，双方同意按下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.012%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点二的违约金。 该合同签订之前，住宅专项维修基金7,425元及太阳能款4,300元已支付（宋小丹支付）。合同签订当日，原告支付全部购房款564,732元及储藏室款30,996元。 另查明，2019年12月2日，被告大阳置业公司已经取得了薛城区六盘山路88号文鑫花园3号楼的不动产权证。 庭审中，被告提交2020年5月5日由枣庄市管家婆物业管理有限公司张贴的通知一份，该通知载明：“从5月8日起文鑫花园小区自1号楼1单元至5月20日开始办理产权证，初期每天办理五、六户（看办理速度再作调整），以此类推至7号楼。请办理产权证的业主带齐购房合同、发票或房款收据、维修基金发票、契税发票、身份证复印件、储藏室收据，缴清相关费用，按先到先办的原则进行登记，逾期者则等到下一轮回再办，有特殊情况者给经办人说明情况，可协调办理”。 对双方有争议的事实，本院认定如下： 一、关于原告要求被告将办理文鑫花园二期3号楼1单元2002室房地产权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉请，是否有事实和法律依据。2019年12月2日，被告大阳置业公司已按照合同约定取得了薛城区六盘山路88号文鑫花园3号楼的不动产权证，故对原告的该项诉请本院不予支持。 二、关于原告要求被告以购房款564,732元为基数、按照日万分之一点二为标准计算，从2017年3月20日起至实际取得房产证权属证书之日止支付逾期办证违约金，是否有事实依据及法律依据。 本院认为，合同相对性原则应从主体相对性和内容相对性上理解，主体相对性，即指合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出合同上的诉讼请求。内容相对性是指，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不能负担合同中规定的义务。因原告购买的涉案房屋系案外人宋小丹转售给原告，被告与宋小丹签订的合同已经解除，原合同解除后，约束双方的权利义务也随之丧失。 依据合同相对性原则，原告不能依据宋小丹与被告之间签订的合同向被告主张权利，同时原告也未提交证据证明宋小丹将其对案涉房屋享有的相关权利转让给原告；且本案中原告与被告签订合同且支付全部购房款564,732元的时间为2019年9月23日，被告大阳置业公司取得产权证的时间为2019年12月2日，被告已依约完成了产权登记义务，不存在违约情形。故，本院对原告的该项请求依法不予采信。 综上，原、被告所签订的《枣庄市新建商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告已履行合同义务，原告的诉讼请求没有事实依据，其主张本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告高镇的诉讼请求。 案件受理费减半收取1,161元，由原告高镇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  薛兆永 二〇二一年五月十八日 书记员  胡安敏