湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1023民初738号 原告：曾爱国，男，1981年5月13日出生，汉族，住湖南省永兴县。 原告：王江林，女，1984年9月29日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 两原告委托诉讼代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。 被告：郴州万鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道永康路45号。 法定代表人：李斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许圣亮，男，公司副总经理。 第三人：华融湘江银行股份有限公司永兴县支行，住所地湖南省永兴县便江街道永兴大道248号。 法定代表人：尹康珺，该行行长。 委托诉讼代理人：朱淑华，女，该银行员工。 委托诉讼代理人：刘增辉，男，该银行员工。 原告曾爱国、王江林与被告郴州万鑫房地产开发有限公司（简称万鑫公司）、第三人华融湘江银行股份有限公司永兴县支行（以下简称华融湘江银行永兴支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾爱国、王江林及其委托诉讼代理人李飞，被告万鑫公司的委托代理人许圣亮、第三人华融湘江银行永兴支行的委托诉讼代理人朱淑华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾爱国、王江林向本院提出诉讼请求：1、准许解除曾爱国、王江林与万鑫公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：60240162）；2、准许曾爱国、王江林与万鑫公司、华融湘江银行永兴支行解除《个人贷款合同／担保合同》；3、判令万鑫公司立即退还购房款327481元、支付利息23199元、违约金3274.81元，赔偿住房维修金损失4585元、契税损失6008.84元、提前还贷款损失2200元给曾爱国、王江林；4、判令本案的诉讼费用全部由万鑫公司承担。事实及理由：2019年6月28日，曾爱国、王江林与万鑫公司签订《商品房屋买卖合同》（合同备案号：60240162），合同约定万鑫公司将其开发建设的位于永兴县××街道××村××小区4栋2单元7层2-702房以人民币327481元卖给曾爱国、王江林。签订《商品房买卖合同》当日，曾爱国、王江林支付了购房首付款107481元，曾爱国、王江林于2019年8月29日在华融湘江银行永兴支行贷款220000元支付购房余款。同时约定万鑫公司应于2019年12月31日前向曾爱国、王江林交付房屋，逾期30日未交付的，曾爱国、王江林有权解除合同，万鑫公司应立即退还购房款，并支付曾爱国、王江林付款之日至退款之日期间的银行同期贷款利息，支付购房款1%的违约金。可时至今日，万鑫公司仍未交付房屋给曾爱国、王江林。双方就解除合同、退还购房款款、赔偿损失多次协商无果，为了维护自身的合法权益，曾爱国、王江林依法提起诉讼，望判如所请。 万鑫公司辩称：答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同属实。由于郴电国际全部用电工程提升改造以致答辩人开发的小区原用电设计方案全部改变、永兴县政府因创建文明城市、卫生城市要求建设工程项目停工2个月等政策性原因，导致了工程项目建设延期，而房屋建设工程过程中又遇到新冠疫情，由于不可抗力导致了答辩人延期交房给被答辩人，按照法律规定，不可抗力导致延迟交房不承担相应的法律责任。如其他业主像被答辩人请求在不可抗拒原因下解除合同，答辩人将面临无法生存发展下去的风险。因此，请求法院依法公平判决。 华融湘江银行永兴支行述称：曾爱国、王江林诉请解除与万鑫公司的商品房买卖合同，第三人请求法院依法判决。作为独立请求权的第三人，如果法院判决解除商品房买卖合同、贷款合同、担保合同，对贷款及担保合同涉及第三人的权利时，要求由出卖人即万鑫公司按贷款、担保合同约定返还贷款本息。 经审理查明：万鑫公司系房地产开发商，其经营范围是投资管理房地产开发、房屋销售等。万鑫公司在永兴县××镇××村开发“北苑小区”项目。2019年6月28日，万鑫公司（出卖方）与曾爱国、王江林（买受方）签订《商品房买卖合同》（合同备案号:60240162），约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于永兴县××镇××村××号××＃地块的土地使用权；第二条预售依据，出卖人经批准，在上述土地上建设的商品房项目核准名称为北苑小区。该商品房由永兴县房产管理局批准预售，商品房预售许可证号为（永兴）房预售证第201913号；第三条商品房基本情况，买受方购买的商品房为北苑小区第4栋2单元7层2-702号房。该商品房预测建筑面积共107.02平方米；……第六条计价方式与价款，出卖人与买受人协商按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币3060元，总价款为人民币327481元整；第七条付款方式及期限，买受人采取商业贷款方式支付购房款，在2019年6月28日前支付首期房价款107481元，占全部房价款的32.8%，余款220000元向贷款机构申请贷款支付；……第九条商品房交付条件与交付手续，商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；或者该商品房经建设单位组织相关职能部门竣工验收达到合格，并提供相关验收合格证明资料，该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；……第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）……（2）逾期超过30日（该限期应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照房价款1%向买受人支付违约金；……第二十八条补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还就逾期付款责任、规划设计变更等其他内容进行了约定。附件四：合同补充协议:……三、双方同意本合同第九条补充如下：1、该商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》；……3、除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期的特殊原因增加：合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项；政府行为、配套企业及公用事业部门引起的原因，造成出卖人工程建设、验收及市政配套、安装工程延误导致延期交付的，发生异常天气情况或出现恶劣天气的地质条件需要延期交付的；……十、合同第五条第2款、第十二条第1项第（2）目等中约定买受人解除合同的，出卖人均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率向买受人计算给付利息，在上述合同条、款、项、目中均不再另行约定。签订合同当日，王江林向万鑫公司支付购房首付款57481元。2019年8月29日，曾爱国、王江林（借款人）与华融湘江银行永兴支行（贷款人）签订《个人购房贷款／担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置一套住房贷款，金额￥220000元，本合同项下贷款用于购买坐落于北苑小区4栋2-702、建筑面积107.02平方米的住房。本笔贷款的担保方式为抵押。本合同项下贷款期限为15年，自2019年8月29日起至2034年8月29日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360,经协商一致，借款人按照按月等额本息还款方式偿还贷款本息。由于借款人提前还款而造成贷款期限发生变化的，未偿还部分按照原贷款利率计息。本合同项下抵押房屋暂时按照相关合同作价人民币327481元，抵押物共有人为王江林，王江林在个人购房贷款合同共同借款处签字捺印。保证人万鑫公司在担保合同保证人处签字加盖公司公章，承诺对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金，贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用向贷款人承担连带保证责任，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承担对借款人所购的房产进行回购，或按贷款人要求履行还款义务的回购保证责任。2019年9月9日，永兴县××镇××村北苑小区4栋2-702室进行了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记义务人为曾爱国、王江林，预告登记权利人为华融湘江银行永兴支行，登记债权数额220000元，贷款期限15年。2019年9月10日，曾爱国、王江林向华融湘江银行永兴支行出具借款借据，载明借款220000元用于购房，执行借款年利率5.88%，华融湘江银行永兴支行将购房贷款220000元打入曾爱国的银行账户。当日，曾爱国将购房款支付给万鑫公司。王江林分别于2019年9月27日、2019年12月1日各支付购房款25000元给万鑫公司。因万鑫公司未按时交付房屋给曾爱国、王江林，曾爱国、王江林多次催促万鑫公司交付房屋。2020年9月26日，万鑫公司向北苑小区物业服务中心发出关于北苑小区二期楼梯房收房的通知，载明：北苑小区二期227户楼梯房已具备收房条件，售楼部于9月25日之前已全部通知业主收房，现将收房事项通知如下，1、北苑小区二期227户楼梯房于2020年9月30日已具备收房条件；2、请北苑小区物业服务中心按照《入住办理流程》做好收房工作。后万鑫公司通知王江林收房，王江林、曾爱国要求与万鑫公司解除合同。经多次协商，双方就解除合同、赔偿损失等无法达成一致意见，曾爱国、王江林遂诉至法院。 另查明，万鑫公司截至2021年4月29日仍未完成案涉房屋所在的工程项目竣工验收备案手续。 再查明，按照华融湘江银行永兴支行贷款还款记录,曾爱国、王江林在2019年10月支付贷款本息2237.52元，在2019年11月至2020年8月期间，每月等额归还本息1842.25元，2020年9月支付还款本息1859.09元，在2020年10月至2021年4月支付每月等额归还本息1825.45元。截至2020年4月21日，曾爱国、王江林已归还按揭贷款本息35297.26元，剩余未还贷款本金204745.3元。 上述事实有曾爱国、王江林、万鑫公司、华融湘江银行永兴支行当庭陈述、商品房购房合同、个人购房贷款/担保合同、借据、收据、关于北苑小区二期楼梯房收房的通知、按揭贷款还款明细清单、还款账号查询贷款信息等证据证明，足以认定。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一、曾爱国、王江林要求解除与万鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否存在事实与法律依据；二、万鑫公司是否应当返还曾爱国、王江林的购房款，赔偿其银行贷款利息损失及其他损失；三、曾爱国、王江林与华融湘江银行永兴支行签订的《个人购房贷款/担保合同》是否应解除及其法律责任的承担。 关于争议焦点一。曾爱国、王江林与万鑫公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面的履行各自的义务。双方签订的合同中约定出卖人万鑫公司应当在2019年12月31日前向买受人曾爱国、王江林交付该商品房。从万鑫公司提供的关于北苑小区楼梯房收房的通知可知，北苑小区二期227户楼梯房于2020年9月30日才具备收房条件，已超过了万鑫公司与曾爱国、王江林约定的房屋交付时间。且双方签订的商品房买卖合同和补充协议约定，交付的商品房要经竣工验收合格或经竣工验收备案，而截至2021年4月29日，万鑫公司开发的该商品房仍未经竣工验收合格或进行了竣工验收备案。因此，万鑫公司逾期向曾爱国、王江林交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。在万鑫公司通知曾爱国、王江林收房时，曾爱国、王江林提出万鑫公司已逾期交房，不同意办理收房手续，要求解除合同。按照双方的合同约定，万鑫公司逾期交房超过30天，曾爱国、王江林可要求解除合同，因此，曾爱国、王江林请求解除与万鑫公司的商品房买卖合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于万鑫公司提出其由于政策性原因停工2个月，导致了工程项目建设延期的抗辩意见，万鑫公司未提供证据予以证明，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于万鑫公司在房屋建设工程过程中遇到新冠疫情，根据双方签订的合同约定，万鑫公司约定的交房时间为2019年12月31日，万鑫公司在庭审陈述2020年1月才接到停工通知，2020年4月收到复工通知，而万鑫公司直至2020年9月才通知曾爱国、王江林收房，且截至本案开庭之日，案涉房屋尚未完成竣工验收备案或经验收合格，因此，对该抗辩意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二。万鑫公司是否应当返还购房款，赔偿曾爱国、王江林银行贷款利息损失及其他损失。首先，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故此，曾爱国、王江林与万鑫公司签订之间的《商品房买卖合同》解除后，曾爱国、王江林要求万鑫公司返还购房款于法有据，曾爱国、王江林已支付购房款327481元，其中有首付款107481元，曾爱国、王江林按揭购房贷款220000元，按照银行提供的还房贷记录，曾爱国、王江林已偿还房贷至2021年4月，已归还银行贷款本息35297.26元，曾爱国、王江林已支付的房款和已偿还贷款本息共计142778.26元（107481元+35297.26元），因此，万鑫公司应返回曾爱国、王江林购房款142778.76元。再者，曾爱国、王江林诉请万鑫公司支付购房款的利息损失，双方在商品房买卖合同约定，出卖方逾期交房时应自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照房价款1%向买受人支付违约金。因双方在商品房买卖合同中对给付利息标准约定不明确，双方在补充协议中约定出卖人均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率向买受人计算给付利息。本案中，曾爱国、王江林暂要求利息损失计算至2021年2月5日，2019年中国人民银行公布的5年以上贷款基准利率为4.9%，则曾爱国、王江林的首付款107481元（2019年6月28日支付57481元，2019年9月27日支付25000元，2019年12月1日支付25000元）分段计算至2021年2月5日利息损失为7765.3元（57481元×4.9%÷360天×585天+25000元×4.9%÷360天×499天+25000元×4.9%÷360天×438天），曾爱国、王江林偿还银行贷款资金的利息损失亦应按照偿还日期分批计算，则自2019年10月21日起至2021年2月5日止，曾爱国、王江林该部分资金利息应为1020.1元[2237.52元×4.9%÷360天×473天+1842.25×4.9%÷360天×（443天+413天+383天+353天+323天+293天+263天+233天+203天+173天）+1859.09元×4.9%÷360天×143天+1825.45×4.9%÷360天×（113天+83天+53天+23天）]，则截至2021年2月5日，万鑫公司应赔偿占用曾爱国、王江林占用资金的利息损失8785.4元（7765.3元+1020.1元）。曾爱国、王江林另诉请万鑫公司支付违约金3274.81元（327481元×1%），因双方在商品房买卖合同中对此有约定，本院予以支持。关于曾爱国、王江林要求万鑫公司支付住房维修金损失4584元、契税损失6008.84元，提前偿还贷款损失2200元，因双方在合同中对此并未明确约定，且曾爱国、王江林未提供证据证明该损失已实际发生，故对该诉请，本院不予支持。曾爱国、王江林可待损失实际发生后再行主张权利。 关于争议焦点三。本案中，曾爱国、王江林要求法院判令解除华融湘江银行永兴支行与其签订的《个人购房贷款/担保合同》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对曾爱国、王江林解除《个人购房贷款/担保合同》的诉请，本院予以支持。在本案中，华融湘江银行永兴支行作为有独立请求权的第三人，提出解除《个人购房贷款/担保合同》后要求出卖人万鑫公司返还曾爱国、王江林未偿还的剩余购房贷款本金204745.3元及利息（含罚息、复利）计算至实际付清之日止。因曾爱国、王江林已偿还房贷至2021年4月，截至本院开庭审理之时未出现逾期偿还房贷情况，因此华融湘江银行未计算出曾爱国、王江林未偿还贷款的应支付利息部分。按照双方签订的《个人购房贷款/担保合同》和法律规定，在解除曾爱国、王江林与华融湘江银行永兴支行、万鑫公司签订的《个人购房贷款/担保合同》后，万鑫公司应当向华融湘江银行永兴支行返还剩余贷款本金204745.3元，利息按合同约定付至清偿之日止。 本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告曾爱国、王江林与被告郴州万鑫房地产开发有限公司于2019年6月28日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：60240162）； 二、解除原告曾爱国、王江林与被告郴州万鑫房地产开发有限公司、第三人华融湘江银行股份有限公司永兴县支行于2019年8月29日签订的《个人购房贷款/担保合同》； 三、限被告郴州万鑫房地产开发有限公司于判决生效后7日内向原告曾爱国、王江林返还购房款142778.26元（包括购房首付款107481元，已归还银行贷款本金和利息35297.26元）； 四、限被告郴州万鑫房地产开发有限公司于判决生效后7日内支付原告曾爱国、王江林购房款利息损失8785.4元（利息计算至2021年2月5日）、违约金3274.81元； 五、限被告郴州万鑫房地产开发有限公司于判决生效后7日内返回第三人华融湘江银行股份有限公司永兴县支行贷款本金204745.3元、利息按合同约定支付至清偿之日止； 六、驳回原告曾爱国、王江林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3401元，由被告郴州万鑫房地产开发有限公司负担3367元，由原告曾爱国、王江林负担34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李翠霞 二〇二一年五月十九日 书记员  鲍 黎 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。