沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4925号原告：刘禹伶，女，1995年6月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：朱春光，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：刘筱，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区砂阳路64号，统一社会信用代码91210000725672795C。法定代表人：颜龙，系该公司总经理。委托代理人：王艺霏，女，1993年5月27日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。委托代理人：李卓然，男，1987年7月13日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省大连市旅顺口区。原告刘禹伶与被告辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2020年8月30日与被告签订商品房认购书与首付款分期申请书，认购书约定原告购买位于沈阳市和平区室，预测建筑面积为141.18平方米，每平方米24110元，房屋总价3403850元的商品房。原告在签订认购书当日向被告支付50000元作为购房定金。后原告按首付款分期申请书约定分别于2020年9月7日和2020年10月15日向被告支付两笔首付款共计622752元，被告亦先后向原告出具了收款收据。2020年11月12日，原告接到通知即便如期缴纳最后一期首付款也无法签订备案合同。经了解2020年9月6日沈阳市房产局等9部门基于国家对房地产市场加强和完善宏观调控下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》对房价进行调控，被告认购书签订的价格现高于房管部门的备案价格，导致原告不能进行网签，诉争房屋无法进行备案。后经双方协商，原告已于2020年11月14日通知被告解除合同，被告亦于2020年11月16日向原告出具通知函，确认双方签署的认购书已解除，但拒绝向原告退还已付定金及首付款。原告认为住房限价限购政策具有公共政策的性质，对于房屋买卖合同继续性造成重大的影响，原告亦因此无法进行房屋备案合同签订，无法确认房屋权属。双方解除合同系属于因不可归责于双方的原因导致合同目的的无法实现，被告应返还原告已付房屋定金及首付款。综上所述，原告特依据合同法第九十七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条等有关法律规定，无奈诉至法院，请求法院能够依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求∶1、请求判令被告返还原告购房定金50000元；2、请求判令被告返还原告购房首付款622752元；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告并无违约行为，案涉房屋具备订立备案合同的条件。被告于2020年5月12日取得原告所购案涉房屋（路址：辽宁省沈阳市和平区室；蓝牌地址：的《商品房预售许可证》，被告对于案涉房屋的预售行为合法有效。且截至开庭之日，仍可通过沈阳市房产局网站查询得知，案涉房屋为可售状态，被告虽具备按《商品房认购书》约定随时与原告订立备案《商品房买卖合同》的条件。二、原告的行为已构成违约，其无权要求被告返还定金。根据原被告双方签订的《商品房认购书》及相关文件约定，原告应于2020年11月15日前与被告签订《商品房买卖合同》，但原告于该期限界至前即明确表示拒绝签约，且并未于该期限界至时到场签约。之后，被告的置业顾问多次与原告沟通，告知其应到售楼处签订《商品房买卖合同》，均遭到原告拒绝。原告并不享有单方解除《商品房认购书》的权利，且其行为已违反《商品房认购书》的约定，无权要求被告返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金”之规定及《商品房认购书》第三条第4款之约定，原告无权要求被告返还定金。被告一直积极履行《商品房认购书》，而原告在《商品房认购书》合法有效的情况下违约，其诉讼请求缺乏事实及法律依据。综上，被告请求法庭驳回原告的第一项诉讼请求，第二项诉讼请求同意返还。经审理查明，2020年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购书》，约定：一、预购商品房地址辽宁省沈阳市和平区，预测建筑面积：141.18平方米，房屋单价(元/㎡)人民币24110.00元整，房屋总价人民币3403850.00元整。二、认购定金及签约期限：1.认购书签署之日，乙方应付购买商品房定金人民币50000元，该定金款于双方签署商品房买卖合同文件之日自动转为相应的购房款。2.本认购书签署之日起7日内即2020-09-06前，乙方须持本认购书及定金收据与甲方签署商品房买卖合同文件(含补充协议、附件等相关文件)及付款等手续，在上述期限内，如果签约时间变化以甲方通知签约时间为准。如非甲方原因导致无法如期办理合同网签或备案的，则乙方同意延长办理合同网签或备案期限，不视为甲方违约。同日，原告申请首付款分期，《首付款分期申请书》载明“……根据《商品房认购书》约定，本人应于2020年9月6日前向贵司支付首付1302752元。现因本人个人原因，向贵司申请先交纳首付款50000元，剩余首付款合计1252752元本人将如下方式分期向贵司支付：其中首付款122752元于2020年9月6日前支付，首付款500000元于2020年10月15日前支付，余下的首付款630000元于2020年11月15日前支付。如本人逾期未向贵司支付上述款项，则视为本人放弃购买本套房屋，本人认可届时贵司将有权没收本人已交纳定金，并可将本套房源另售他人，同时贵司有权按《商品房认购书》约定追究本人逾期付款的违约责任”。2020年8月30日、2020年9月7日、2020年10月15日原告向被告分别支付购房定金50000元、首付款122752元、首付款500000元。2020年11月13日、14日期间原告多次找到被告询问能否备案事宜，在得知因政策原因未能如期备案的情形下原告主张解除合同，不再支付剩余首付款。2020年11月16日，被告向原告发出解除认购书的《通知函》。2020年11月26日，被告再次向原告发出《解约确认函》。上述事实有当事人向法庭提供的商品房认购书、首付款分期申请书、收款收据、pos单、转账记录、电话录音、通知函、解约确认函及原、被告当庭陈述在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。签订认购书后，原告按照《首付款分期申请书》中约定的日期支付了前两期首付房款，在即将支付最后一期首付房款时从被告处得知“因政策原因未能如期备案”的情况，对此原告表现出担忧，使得购房目的最终能否实现处于不确定状态，对此双方在协商过程中亦未能够达成一致意见。本案中，原、被告签订的《商品房认购书》的性质系对于涉案楼盘房屋的预定，双方未能进一步履行，系原告合理担忧，并非原告不诚信等主观过错所致，鉴于因政策原因导致的备案问题，系不可归责于当事人双方的事由；且原告要求退还定金对于被告未造成实质性影响，故对于原告要求退还50000元定金的诉求，本院予以支持。关于原告主张返还的首付款622752元，被告表示同意返还，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内就位于房屋定金50000元退还给原告刘禹伶；二、被告辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内就位于房屋首付款622752元退还给原告刘禹伶。案件受理费5264元（原告已预交，减半收取），由原告刘禹伶承担2632元，由被告辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司承担2632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二一年五月十七日书记员 王俊恫本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。