甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘06民终602号 上诉人（原审被告）：武威嘉祥房地产开发有限公司。住所地甘肃省武威市凉州区和平街海子巷口。 法定代表人：郭德海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：俞文婷，甘肃致为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹鹏善，男，1992年5月4日出生，汉族，大专文化，住甘肃省武威市。 被上诉人（原审原告）：胡筱雪，女，1994年8月15日出生，汉族，大学文化，住址同上。 委托诉讼代理人：曹鹏善，系胡筱雪丈夫。 上诉人武威嘉祥房地产开发有限公司（以下简称嘉祥公司）因与被上诉人曹鹏善、胡筱雪房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2021）甘0602民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉祥公司的委托诉讼代理人俞文婷，被上诉人曹鹏善作为被上诉人胡筱雪的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉祥公司上诉请求：依法撤销原判第一项，改判驳回对方一审对应的诉讼请求，一、二审案件受理费由对方承担。事实和理由：一审认定嘉祥公司逾期交房构成违约属认定事实错误，天气异常属不可抗力，不应承担违约责任，且嘉祥公司已通过致歉信的形式告知交房日期延迟，曹鹏善未提出异议。嘉祥公司已在2019年7月10日通知接房，但曹鹏善未予办理入住手续，不构成逾期交房。一审认定违约金按照全部房价款日万分之一承担错误。 曹鹏善、胡筱雪答辩称，下雨并不是不可抗力，其没有收到致歉信，嘉祥公司应当在验收合格后出具两书一表才可以交房。 曹鹏善、胡筱雪向一审法院起诉请求：1.判令嘉祥公司支付曹鹏善、胡筱雪逾期交付房屋违约金43218.81元（2019年5月31日至2020年8月29日，455天×949864元×0.0001）；2.判令嘉祥公司退还曹鹏善、胡筱雪天然气初装费2400元；3、判令嘉祥公司支付曹鹏善、胡筱雪天然气初装费赔偿款7200元（2400元×3）4、判令嘉祥公司支付曹鹏善、胡筱雪逾期交房造成的租房损失27000元（455天×1800元）；5.判令诉讼费由嘉祥公司承担。 一审法院认定事实：2019年1月31日曹鹏善、胡筱雪与嘉祥公司签订商品房买卖合同（预售），该合同约定：曹鹏善、胡筱雪购买嘉祥公司出售的水榭花都小区商品房一套；总价款949864元；商品房交付时间为2019年5月31日；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及……的通知书面送达买受人；逾期交付商品房在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，嘉祥公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，曹鹏善、胡筱雪依约向嘉祥公司交纳了首期房款，剩余房款按约办理了按揭贷款。合同约定的商品房交付期满后，嘉祥公司未按约交付房屋。同年6月1日，嘉祥公司以微信群发方式向业主发出延期交房致歉信，告知业主“由于五月份雨水较多，致使水榭花都项目一期外墙不能顺利施工，加之我公司相关部门对施工进度组织得不到位，导致水榭花都一期住宅工程的收尾工作未能如期完工，现将原定的2019年5月31日的交房日期延期至2019年7月10日之前”。2019年7月起陆续有业主办理交房手续，嘉祥公司与业主签署交房流转表，该表所列的内容中不包含天然气初装费，且2019年度嘉祥公司并未完成供暖并网。2020年8月29日嘉祥公司与曹鹏善、胡筱雪办理了交房手续，曹鹏善交纳天然气初装费2400元。曹鹏善、胡筱雪主张的因逾期交房造成的租房损失涉案合同没有约定。另查明，2018年6月4日嘉祥公司取得案涉房屋的商品房预售许可。2018年7月15日武威市发展和改革委员会、武威市住房和城乡建设局印发《武威市普通住宅商品房价格管理实施方案》（武发改价管[2018]408号），该方案规定：落实新建商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取任何其他费用；该方案自2018年7月15日起执行。武威市发展和改革委员会《关于武威市居民燃气工程安装费收费标准的批复》（武发改收费[2018]723号）规定：全市已建成住宅燃气工程初次安装费收费标准为每户2300元。一审法院认为，曹鹏善、胡筱雪与嘉祥公司签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，系有效合同。双方应当按照合同约定，忠实履行各自义务。嘉祥公司抗辩因异常天气导致的不可抗力致使逾期交房，嘉祥公司未向法院提交证据证实该因素系不能克服的客观情况，且嘉祥公司向业主的致歉信也反映出未如期完工包含嘉祥公司施工组织不到位的因素，故嘉祥公司的抗辩不能成立。嘉祥公司抗辩已向曹鹏善、胡筱雪通知交房的具体日期为2019年7月10日之前，曹鹏善、胡筱雪因自身原因未办理交房手续，不构成嘉祥公司逾期交房，认为时至嘉祥公司承诺的交房日嘉祥公司并未完成供暖并网，交付条件并不成就，且嘉祥公司以微信群发的方式通知业主不符合双方合同约定，该通知对曹鹏善、胡筱雪不产生约束力，嘉祥公司构成逾期交房。综上，嘉祥公司逾期交房构成违约，逾期交房的期间为2019年5月31日至2020年8月29日，该期间合计455天应当按照合同约定承担相应的违约金，即嘉祥公司支付曹鹏善、胡筱雪违约金43218.81元（949864元×0.0001×455天）。嘉祥公司取得商品房预售许可在本市普通住宅商品房价格管理实施方案执行日之前，故嘉祥公司收取天然气初装费不违反该实施方案的有关规定，亦不存在支付赔偿的问题，但其未按相关政策规定多收取的100元天然气初装费构成不当得利，应当予以返还。曹鹏善、胡筱雪在外租房造成的损失涉案合同并未约定，且本案中嘉祥公司约定承担逾期交房造成的违约责任，逾期交房造成曹鹏善、胡筱雪租房损失的赔偿不能重复索赔，故曹鹏善、胡筱雪对于租房损失费不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定，判决如下：一、武威嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付曹鹏善、胡筱雪违约金43218.81元；二、武威嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还曹鹏善、胡筱雪天然气初装费100元；三、驳回曹鹏善、胡筱雪的其他诉讼请求。案件受理费1796元，减半收取计898元，由武威嘉祥房地产开发有限公司负担。 二审中双方当事人无新证据提供。经二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本案争议焦点：嘉祥公司是否存在逾期交房的违约行为，如何承担违约责任。 本院认为，曹鹏善与嘉祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,对双方均具有约束力。嘉祥公司主张五月雨水较多，属不可抗力，但并未提供证据证明该楼盘在临近交工时段内的降雨天气严重程度已达到了“不可抗力”的标准，嘉祥公司作为有资质的房地产开发企业,对于其开发的房地产楼盘在交房时的气候条件可能对房屋工程施工及交付造成的影响应有预见,在施工工期上应有相应安排,确保房屋能按期交付。雨水天气过多不能构成逾期交房的不可抗力,嘉祥公司不能以“不可抗力”为由免除其责任。房屋买卖合同约定交房日期为2019年5月31日，虽嘉祥公司采取了微信群发的方式通知业主交房日期变更为2019年7月10日,但该日期的变更系对合同内容的变更，其仅以微信群发变更合同内容并不符合合同内容的变更要件，且亦未得到房屋买受人曹鹏善的明示认可，故微信群发通知行为不能当然认定为已向曹鹏善完成了通知事项,对其不发生合同变更效力，嘉祥公司所持已通知交房日期变更的理由不能成立。案涉房屋实际交房日期为2020年8月29日,并无证据证实嘉祥公司在变更交房日期的时段向曹鹏善通知收房的事实，嘉祥公司存在逾期交房的违约行为,应当承担违约责任,一审依照合同约定判处嘉祥公司向曹鹏善支付逾期交房违约金并无不妥，嘉祥公司所持违约金未予约定的理由与案涉合同内容不符，不能成立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，一审适用民法典相应法律规定裁判案件不当，二审对此予以纠正。 综上所述，嘉祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费880元，由上诉人武威嘉祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 超 审判员 杨海昇 审判员 付雪莲 二〇二一年五月十九日 书记员 何玉娇