贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1595号原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106，统一社会信用代码：9144030077030529XN。法定代表人：曹雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李楚君，广东正鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告深圳市公元物业管理有限公司诉被告贵州大元房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人林海宝、李楚君，被告之委托诉讼代理谢国球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称物业公司）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付提前终止合同的违约金5万元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月15日，原告与被告签订《金鼎广场前期物业服务合同》，约定原告对被告建设的安顺经济技术开发区三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目提供物业管理服务，并约定双方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付五万元的违约金，由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。2020年5月14日，被告向原告发出《关于金鼎广场物业服务合同解除函》无正当理由要求解除《金鼎广场前期物业服务合同》。原告认为，被告无正当理由要求解除合同的行为已构成违约，按合同约定依法应当承担违约责任。为此，原告特向贵院起诉，请求贵院依法判决如诉讼请求，维护原告的合法权益。被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）辩称，原告方的诉讼请求，答辩人认为依法不成立，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。1、原告诉请的违约事实答辩人认为依法不成立；2、关于原被告之间物业服务合同在履行过程中是否违约在安顺两级法院的物业服务合同纠纷一案中有认定，退一步说，原告主张的违约金存在问题，答辩人认为仍不应承担违约责任；3、二审（2021）黔04民终97号民事判决书对原被告之间所涉及的物业费支付存在逾期问题，判决支付逾期付款损失后果的违约责任。所以本案中答辩人认为原告方提起的诉讼是重复起诉，据此请求法院查明事实，依法驳回原告对被告提出的诉讼请求。3、关于原告诉讼的违约问题，实际虽然答辩人在2020年5月14日被告向原告发出解除合同的函，由于本案原告不同意解除合同的效力，并且实际在从事物业的服务，在举证期间提供证据证实，解除合同没有生效，并且没有致原告正常履行合同的不利后果发生，所谓违约事实不存在。原告物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告大元公司企业信用信息公示报告打印件、《金鼎广场前期物业服务合同》复印件、《关于金鼎广场物业服务合同解除函》复印件、（2020）黔0402民初4830号民事判决书复印件、（2021）黔04民终97号民事判决书复印件，被告大元公司提交营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、关于公元物业撤场的公告复印件、（2021）黔04民终97号民事判决书复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。经审理查明：2017年7月15日，原告物业公司作为受托方（乙方）与被告大元公司作为委托方（甲方）签订《金鼎广场前期物业服务合同》约定，甲方将金鼎广场委托乙方实行物业管理有关事宜达成一致意见，特订立本合同。第一条物业基本状况物业名称：安顺经济技术开发区三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目；物业类型：高层住宅、多层商业；坐落位置：安顺经济技术开发区南马大道与玉龙北路交汇处。第二条本物业交付前，乙方提供的服务受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同的义务；物业交付后，乙方提供的服务受益人为本物业的业主和物业使用人，业主和使用人享有本合同约定的相关权力，履行本合同约定的相关义务。第十八条本合同约定的物业管理委托期限暂定为贰年，自2018年11月1日起至2020年10月30日止。本合同期限届满，若小区业主委员会尚未成立，合同可延续至业主委员会新签合同为止。第十九条本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第三十一条甲、乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付伍万元的违约金；由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。2020年5月14日，被告大元公司向原告物业公司发送《关于金鼎广场物业服务合同解除函》。2020年12月5日，原告出具《关于公元物业撤场的公告》，载明：由此经我公司慎重考虑并决定，深圳市公元物业管理有限公司安顺分公司金鼎广场物业服务团队将于2021年1月5日正式撤出金鼎广场并结束对金鼎广场小区的全部物业管理服务工作。同时查明，深圳市公元物业管理有限公司作为原告（反诉被告），与贵州大元房地产开发有限公司作为被告（反诉原告）于2020年9月2日向本院提起诉讼，诉请要求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业服务费用共计人民币495067.51元及自2020年1月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础计算利息直至还清之日止；2、本案的诉讼费由被告承担。被告答辩并提起反诉请求：一、依法判决驳回原告的全部诉讼请求；二、判决确认原、被告于2017年7月15日签订的《安顺经济技术开发区三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目前期物业服务委托合同》于2020年5月18日解除生效；三、判令原告支付（赔偿）因其违约给被告造成的直接经济损失70741.47元；四、判令原告承担本诉和反诉案件受理费。本院做出（2020）黔0402民初4830号民事判决书判决：一、限被告贵州大元房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业服务费429656.19元及自2020年1月1日起以429656.19元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告贵州大元房地产开发有限公司的全部反诉请求。被告不服判决提起上诉，二审（2021）黔04民终97号民事判决书判决：维持安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4830号民事判决第二、三条；二、撤销安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4830号民事判决第一条；三、双方2017年7月15日签订的《金鼎广场前期物业服务合同》及补充协议已于2020年10月31日终止；贵州大元房地产开发有限公司应于判决生效之日起五日内支付深圳市公元物业管理有限公司物业服务费427417.89元及自2020年1月1日起以427417.89元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清止的利息。一审（2020）黔0402民初4830号民事判决书审理查明：2020年5月14日，被告以原告未交清电费、小区环境脏乱差、推卸责任、车辆乱停放、电梯到期未年检等向原告发函，解除双方签订的物业服务合同。5月18日，原告回函表示不存在被告所述的违约行为，不同意被告单方解除合同。6月4日、6月9日原、被告双方就合同是否解除、是否移交资料进行函件往来。一审认为：本案被告所举证据不能证实原告提供服务不符合合同约定，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因此《物业服务合同》不应解除。二审经审理确认一审认定事实。二审（2021）黔04民终97号民事判决书认定：2017年7月15日双方签订的前期物业服务合同约定合同履行期限是两年即2018年11月1日至至2020年10月31日，并约定合同期限届满合同自然终止。上诉主张合同已于2020年5月18日解除的理由不成立，在合同履行期限内其做出解除合同的亦未表示仅是其单方意思，且未按照合同约定履行通知被上诉人限期整改、逾期未整改或整改不符合合同约定时，才能行使解除权（合同第29条）的合同解除前置条件，故上诉主张合同已于2020年5月18日解除的理由应以驳回。庭审中，原告经本院询问，其认可在被告发出解除函后，不同意解除合同并继续提供物业服务。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的适用前提，是当事人存在违约行为，如不履行合同、迟延履行合同、不适当履行合同、不完全履行合同等，并造成了损失。原告以被告无正当理由要求解除合同的行为构成违约为由要求被告支付违约金5万元，应当举证证实被告的违约行为给原告造成了损失。首先，二审（2021）黔04民终97号民事判决书认定：2017年7月15日双方签订的前期物业服务合同约定合同履行期限是两年即2018年11月1日至至2020年10月31日，并约定合同期限届满合同自然终止。上诉主张合同已于2020年5月18日解除的理由不成立，在合同履行期限内其做出解除合同的亦未表示仅是其单方意思，且未按照合同约定履行通知被上诉人限期整改、逾期未整改或整改不符合合同约定时，才能行使解除权（合同第29条）的合同解除前置条件，故上诉主张合同已于2020年5月18日解除的理由应以驳回。二审（2021）黔04民终97号民事判决书判决：双方2017年7月15日签订的《金鼎广场前期物业服务合同》及补充协议已于2020年10月31日终止；故被告向原告发出《关于金鼎广场物业服务合同解除函》并未发生解除合同的效力。其次，《金鼎广场前期物业服务合同》约定：第三十一条甲、乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付伍万元的违约金；由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。庭审中，原告认可在被告发出解除函后，不同意解除合同并继续提供物业服务。被告发出的解除函并未给原告造成损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告对其诉讼请求无证据支持，应承担举证不利的责任，对其诉讼请求本院不予支持。被告大元公司的答辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定。判决如下：驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由原告深圳市公元物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审判员  李霞二〇二一年五月八日法官助理刘玉莹书记员顾安甜