黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1212号上诉人（原审被告）：马尧，男。上诉人（原审被告）：于美旭，女。委托诉讼代理人：马尧（系于美旭丈夫），男。被上诉人（原审原告）：大庆市康净物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区。法定代表人：孙亚娟，该公司经理。委托诉讼代理人:乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。上诉人马尧、于美旭因与被上诉人大庆市康净物业管理有限公司（以下简称康净物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马尧、于美旭上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3399号判决；二、依法改判马尧、于美旭承担2016年至2020年度物业费总额的30%，金额约为1742元；三、本案的一、二审诉讼费用由康净物业公司承担。事实和理由：一、马尧、于美旭承担缴纳物业费比例过高，理由如下：1.根据《物业管理服务合同》的约定及《大庆市住宅物业服务分等收费标准》的规定，康净物业公司应该按照综合管理（二级）、公共区域清洁卫生（一级）、公共区域秩序维护（二级）、公共区域绿化日常养护服务（一级）以及共用部位（二级）、共用设备设施日常运行、保养、维修中的消防系统（二类）、弱电系统（一类）的标准提供物业服务。2.按照综合管理服务标准的二级规定中的四项服务项目，康净物业公司之完成了其中一项服务；按照公共区域清洁卫生标准的一级规定中的十三项服务标准，康净物业公司均没有提供物业服务；公共区域秩序维护标准的二级规定中的五项服务标准，康净物业公司均没有提供物业服务；公共区域绿化日常养护标准的一级规定中的三项标准，康净物业公司也没有提供物业服务；公共区域共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修标准的公共部位二级、消防系统二类和弱电系统一类规定中的六项服务标准，康净物业公司提供的物业服务均不达标。3.结合一审中的证据，康净物业公司提供的物业服务占比达不到整体服务标准的25%。另，近几年康净物业公司提供的物业服务实际只有一个值班人员传达维修事项信息，再没有提供其他服务。综合上述几点，一审法院酌定马尧、于美旭承担物业费70%的标准过高，与康净物业公司提供的物业服务绝对不对等。二、一审中康净物业公司并没有举证证明提供了物业服务的具体事项，应按马尧、于美旭的证据范围予以认定物业服务的范围酌定减少马尧、于美旭承担物业费的比例。三、每年度的物业费均应该进行减免。一审法院对2016年至2018年三年的物业费并未减免，而根据马尧、于美旭提供的证据，康净物业公司提供了极少的物业服务，并成年累月才导致了案涉小区现在的状况；而每年的物业服务有一个整体的延续性，康净物业公司如果这几年的服务达标，案涉小区不会达到马尧、于美旭提供证据中所体现的现在的状况。因此，请求二审法院依据马尧、于美旭的证据对相应年度的物业费予以减免。综上几点，请求二审法院能够依法支持马尧、于美旭的全部诉讼请求。康净物业公司答辩称，一、马尧、于美旭主张2016-2018年度物业费应予减免及2019、2020年度物业费交纳比例过高无事实及法律依据。首先，依据《大庆市人民政府关于规范性文件清理结果的通告》（庆政通〔2016〕2号）文件，马尧、于美旭上诉状中提及的《大庆市住宅物业服务分等收费标准》已于2016年被废止，马尧、于美旭提及的收费标准不能作为判决本案的法律依据。其次，案涉小区业主委员会与康净物业公司订立的物业服务合同，对马尧、于美旭具有法律约束力，康净物业公司已经按照约定和有关规定提供了服务，马尧、于美旭应当按照约定向康净物业公司支付物业费。康净物业公司的服务是经过物业主管部门随时监督的，若有不达标的情况主管部门会立即要求整改及处罚，所以，不存在康净物业公司服务不达标的情况。而根据谁主张谁举证的原则，马尧、于美旭若认为康净物业公司未按合同约定服务，应由马尧、于美旭举证，马尧、于美旭将举证责任推给康净物业公司，是对法律的误解。最后，一审法院酌定康净物业公司按70%收取2019年和2020年度物业服务费，康净物业公司虽然未提起上诉，但不代表康净物业公司就此认可。二、马尧、于美旭逾期交纳物业服务费无正当理由，其请求不应得到支持。康净物业公司物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务质量达标，马尧、于美旭若对物业服务不满意，应通过正当途径向康净物业公司主张，而不能以物业服务存在瑕疵为由，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费，马尧、于美旭未交纳物业服务费无正当理由，故其请求不应得到支持。另，若小区业主均以上述理由拒交物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益，此行为不应提倡。康净物业公司向一审法院起诉请求：一、判令马尧、于美旭支付物业服务费5132元（2016至2020年度），并按每天1元的标准给付滞纳金至实际支付物业服务费之日止，至2020年7月10已发生滞纳金2951元，上述合计8083元；二、诉讼费用由马尧、于美旭承担。一审法院认定事实：康净物业公司系依法成立、有合法收费依据及标准的物业公司。马尧、于美旭系龙凤区龙华路北侧龙一路南侧LAXXX室房屋的业主，康净物业公司为马尧、于美旭居住区域的物业服务企业，为该居住小区提供物业服务。涉案房屋的面积为83.31平方米，康净物业公司与小区业主委员会约定的收费标准为每年每平方米13.944元。马尧、于美旭拖欠康净物业公司2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费未缴纳。2020年6月6日康净物业公司与大庆市龙凤区龙安新苑业主大会业主委员会（第三届）签订龙安新苑小区交接协议，约定大庆市龙安新苑小区物业服务合同到期，不再续签合同，终止原合同。一审法院认为，康净物业公司与马尧、于美旭居住小区的业主委员会签订的《物业管理服务合同》明确约定了物业服务内容和物业费收取标准，双方均应按约定履行各自的义务。康净物业公司提供了物业服务，马尧、于美旭应当承担给付康净物业公司物业服务费的责任，但马尧、于美旭欠缴物业服务费四年多。物业服务企业是对小区整体区域提供物业服务，物业服务存在瑕疵，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，而非拒缴物业服务费。业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳物业费的业主也不公平。现马尧、于美旭主张康净物业公司提供的服务未达到约定标准，并提交小区照片、视频及录音资料，以及小区居民的当庭陈述等证据，可以证明物业公司2019年和2020年度物业服务存在诸多问题，未尽到物业服务合同约定的义务。考虑到物业公司完成了一定的物业服务，以及物业公司已被解聘的实际情况，一审法院酌定康净物业公司减少对2019年和2020年度物业服务费的收取，标准为按70%收取，其余2016年度、2017年度、2018年度的物业服务费马尧、于美旭应按约定标准予以缴纳。鉴于康净物业公司提供的物业服务存在瑕疵，马尧、于美旭也未按期缴纳物业服务费，双方均有违约行为，一审法院对康净物业公司要求马尧、于美旭支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告马尧、于美旭于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市康净物业管理有限公司2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费4637元；二、驳回原告大庆市康净物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告马尧、于美旭负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。康净物业公司依据案涉物业管理服务合同为案涉小区业主提供服务具有法定依据，各方当事人应按照合同的约定行使权利、履行义务。在案涉年度内，康净物业公司为马尧、于美旭居住的小区提供了物业服务，马尧、于美旭接受了服务，故马尧、于美旭应当按照约定交纳物业费。一审法院依据双方提交的证据情况，认定康净物业公司在保洁、绿化、公共部位维修养护等服务方面确实存在瑕疵，酌定案涉2019年至2020年5月31日的物业费按70%收取，对康净物业公司诉请的2016年至2018年的物业费，予以支持，已充分考虑双方的物业服务合同履行情况，并无不当。马尧、于美旭主张按案涉年度欠缴物业费总额的30%交纳案涉物业费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，马尧、于美旭的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马尧、于美旭负担。本判决为终审判决。审判长 李 丹审判员 范继超审判员 李晓亮二〇二一年五月十二日法官助理刘晓航书记员于璐