四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1402号 上诉人（原审被告）：四川相如房地产开发有限公司，住所地：四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码：91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：雷道德，男，汉族，生于1991年9月4日，住河南省商城县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴维坤，男，汉族，生于1954年1月1日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李兴波，四川罡正律师事务所律师。 上诉人四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如开发公司）因与被上诉人吴维坤商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 相如开发公司上诉请求：1.二审法院在查明案件事实基础上依法改判驳回被上诉人的起诉或者将本案发回重审。2.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中各方当事人在2016年真实一致的意思表示为挽账／以房抵债，各当事人之间抵扣债务，办理商品房买卖手续仅仅是为了实现以房抵债／换账的目的，吴维坤、相如开发公司之间并非纯粹的商品房买卖合同关系，一审判决认定事实不清。本案中，被上诉人一审所诉称的6,778,510元，实际上是案外第三方拖欠被上诉人的工程款，而本案上诉人又拖欠案外第三方的应付款，当时房子的市场价值约等于工程款的金额，被上诉人系按照案外第三方的要求，几方挽账，直接向被上诉人交房，这6,778,510元实际上是工程款，性质上并非购房款，被上诉人仅享有与工程款相关的权利。本案上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同，不是纯粹的商品房买卖合同，只是为了解决挽账后的权属登记问题。上诉人向被上诉人移转商品房的所有权，并非是基于上诉人与被上诉人之间的买卖关系，而是基于三方达成的挽账／以房抵债的一致意思表示。二、本案被上诉人并未实际向上诉人支付购房款6,778,510元，一审法院并未对购房款有没有实际支付这一问题进行核实，一审法院认定事实不清。对于被上诉人有没有实际支付购房款，应是本案审查的关键点之一，被上诉人也应提供相应的银行转款记录佐证付款的事实，没有付款就不存在纯粹的商品房买卖合同关系，各方达成挽账／以房抵债的一致意见后，上诉人并未实际收款、不存在退款的义务，尚欠被上诉人工程款的是案外第三方，并非上诉人。三、本案上诉人仅仅在当初各方协商一致的抵扣的工程价款限额范围内、以出让房屋的形式承担责任，一审法院判决上诉人一方退款6,778,510元、承担从2016年1月26日到实际清偿之日的利息、并支付违约金406,711元，加重了上诉人责任，与事实不符，且于法无据。从合同责任角度看，通常商品房买卖合同关系的当事人之间才互相承担一审判决认定的合同责任，若把上诉人与被上诉人之间的以房抵债／挽账的法律关系，视为是双方存在实实在在的商品房买卖关系，则无形中加重上诉人的法律责任，亦超出了当初以房抵债／挽账时各方的约定。各方当事人在商议确定以房抵债／挽账时，关于损失、违约金，各方根本没有约定，上诉人只承担在6,778,510元的限额内以出让房屋的形式挽账／以房抵债的义务，被上诉人要求上诉人承担的利息、损失没有事实依据。且从2021年1月1日起，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条，已被废止。四、案涉房屋已经交付被上诉人使用四年之久，被上诉人已经承认房屋对外出租享有收益，且被上诉人没有证据证明实际产生损失，一审法院判决上诉人承担赔偿损失的责任，没有事实依据。五、各方达成挽账／以房抵债的意思表示已经距今四年有余，此时被上诉人要求解除，早已超过三年诉讼时效及一年的除斥期间，应当驳回被上诉人的诉讼请求。六、退一步讲，即使一审法院支持本案被上诉人的诉求，那么就直接导致各方在2016年达成的三方挽账／以房抵债的目的无法实现，三方的权利义务也应当恢复到2016年达成一致意见之前的状态、即恢复原状，因为当时各方商议抵偿债务时，选择了房产这一特殊形式的商品来挽账，而非现金这种形式，那么，一审法院支持被上诉人的退款请求时，实际上就将各方挽账／以房抵债的一致意思表示撤销了，既然无法挽账了，被上诉人不索求房屋了，那么被上诉人也应自行向欠付工程款的相如开发公司主张支付工程款，而无权直接要求本案上诉人退款。上诉人没有收款、也不是退款法律关系中的适格被告，真正欠付工程款的案外人相如开发公司并未参与诉讼，本案遗漏被告，认定事实不清，程序违法。 吴维坤辩称：上诉人提出的事实和理由不符合法律规定，一审认定事实正确，适用法律正确。 吴维坤一审法院提出诉讼请求：1.判令相如开发公司立即返还吴维坤支付的购房款6778150元及资金利息并按照最高法院的相关规定承担购房款一倍的赔偿；2.诉讼费及其他费用由相如开发公司承担。 一审法院认定事实如下：2016年1月14日，吴维坤与相如开发公司签订了时代公馆《商品房买卖合同补充协议》，约定由吴维坤购买该时代公馆小区8栋2楼1、2、3、4号及8栋3楼1号商业用房，房屋总面积1148.9平方米，每平方米单价5,900元，总计房款6,778,510元。2016年1月26日，相如开发公司向吴维坤开具收据，表明收到商铺款6,778,150元，同日，相如开发公司在其内部结算收款收据中注明相如开发公司应付吴维坤工程款与吴维坤应支付购房款进行换财处理。2016年2月，相如开发公司向吴维坤交付了案涉房屋，案涉房屋由吴维坤用于出租使用至今。相如开发公司、吴维坤签订商品房买卖合同补充协议后，一直未网签备案合同和办理房屋产权登记事宜，2020年4月吴维坤向西充县人民法院起诉，要求相如开发公司为吴维坤办理产权过户登记手续并承担违约金，在法院审理过程中查明相如开发公司将上述房屋于2015年6月26日抵押登记在四川天府银行股份有限公司南充清源支行名下，至今由于相如开发公司没有偿还第三人的贷款致使房屋仍然被抵押在银行的事实，西充县人民法院审理后认为，由于案涉房屋抵押在先，故双方签订的商品房买卖合同属于无效合同，并据此于2020年8月17日作出（2020）川1325民初917号民事判决书，判决驳回吴维坤的诉讼请求，判决后吴维坤、相如开发公司双方均未上诉，目前该判决已经产生法律效力。吴维坤遂诉至法院，请求依法判令相如开发公司立即返还吴维坤支付的购房款6,778,150元及资金利息并按照最高法院的相关规定承担购房款一倍的赔偿。 同时查明，2015年6月24日，四川天府银行股份有限公司南充清源支行与相如开发公司签订最高额抵押合同，约定四川天府银行股份有限公司南充清源支行向相如开发公司发放贷款3600万元，贷款期限为2015年6月24日至2019年6月24日。2015年6月26日，相如开发公司将案涉房屋为该笔贷款办理了抵押登记，他项权证为西房建房管字第2××4号。之后，相如开发公司未按约定向四川天府银行股份有限公司南充清源支行偿还贷款，2020年3月27日，四川天府银行股份有限公司南充清源支行向四川省南充市顺庆区人民法院提起诉讼要求相如开发公司偿还贷款。经调解双方达成了调解协议，四川省南充市顺庆区人民法院在（2020）川1302民初1504号民事调解书中确认四川天府银行股份有限公司南充清源支行对案涉房屋仍享有抵押权。相如开发公司未提供证据证明在与吴维坤签订协议时已告知案涉房屋已被抵押及已通知四川天府银行股份有限公司南充清源支行出卖抵押案涉房屋的事实。 一审法院认为，吴维坤与相如开发公司签订的《时代公馆商品房买卖合同补充协议》中对于案涉房屋的位置、面积、价格、总金额、产权证的办理等事项均进行了约定，且吴维坤通过内部换账方式支付了购房款，相如开发公司向其出具了购房款收据，《商品房买卖合同补充协议》从形式和内容具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案双方存在商品房买卖的事实。吴维坤与相如开发公司虽存在商品房买卖合同的事实，但相如开发公司在与吴维坤签订《商品房买卖合同补充协议》、收取购房款时，故意隐瞒已将案涉商铺抵押给天府银行清源支行的事实，致使所购商铺至今无法办理产权转移登记，《商品房买卖合同补充协议》被西充县人民法院认定无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”的规定，相如开发公司应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的责任。根据本案实际情况，本院酌定资金利息在2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时相如开发公司承担已付购房款6%的赔偿责任。至于相如开发公司辩称的超过三年诉讼时效和一年除斥期间的问题，因吴维坤在2020年4月向西充县人民法院起诉后案件审理中才知晓案涉商品房被抵押的情况，故本案未超过三年诉讼时效和一年除斥期间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、相如开发公司于判决生效之日起十日内退还吴维坤已付购房款6,778,510元；二、相如开发公司于判决生效之日起十日内支付吴维坤资金占用利息（利息以6,778,510元为基数，自2016年1月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、相如开发公司于判决生效之日起十日内支付吴维坤赔偿款406,711元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,624元（吴维坤已预交），由相如开发公司负担。 二审查明，根据相如开发公司提供的证据，2016年1月26日，因四川相如建设集团有限公司（简称相如建设公司）四路一桥项目部欠付吴维坤的工程款6,778,510元，相如开发公司、相如建设公司、吴维坤三方达成共识，由吴维坤向相如开发公司购买案涉房屋，吴维坤以应收取相如建设公司的工程款抵交吴维坤应向相如开发公司交付的购房款。2016年1月26日，吴维坤向相如建设公司出具领到6,778,510元工程款的领条，相如开发公司向吴维坤出具了收到6,777,810元商铺款的收据，相如建设公司向相如开发公司时代公馆项目部出具收到6,778,510元往来款的收据（备注：西充城北新区项目应付吴维坤工程款与吴维坤应付时代公馆购房款挽账），且在相如建设公司2016年1月26日记账凭证上记载：1月26日支付工程款，其他应付款-外部单位224102吴维坤，借方6,778,510元；1月26日支付吴维坤工程款（抵时代公馆购房款），预收账款2203相如集团总公司，贷方6,778,510元。 同时查明，在本案前，吴维坤等对相如开发公司提起商品房买卖合同纠纷诉讼，请求判令相如开发公司对购买的案涉房屋办理不动产登记证书，并按商品房买卖合同补偿协议承担违约金，西充县人民法院（2020）川1325民初917号民事判决认定，吴维坤与相如开发公司签订的时代公馆商品房买卖合同补充协议对于案涉房屋的位置、面积、价格、总金额、产权证的办理等事项均进行了约定，符合一般商品房买卖合同的特征，双方就应付工程款及应付购房款进行内部换账处理，系双方自愿行为并不违反法律的强制性规定，认定双方存在商品房买卖合同关系；由于案涉房屋在双方签订时代公馆商品房买卖合同补充协议前就已办理了抵押权登记至今抵押权并未消除，且相如开发公司在与吴维坤签订协议时未告知案涉房屋已被抵押的事实，再加之相如开发公司出卖案涉房屋时未通知抵押权人即第三人四川天府银行股份有限公司南充清源支行，故吴维坤与相如开发公司签订的时代公馆商品房买卖合同补充协议违反了物权法、担保法的强制性规定应属无效。判决驳回吴维坤的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是1.吴维坤与相如开发公司之间的法律关系性质问题。2.相如开发公司承担法律责任问题。 关于焦点1。经查，2016年1月26日，案外人相如建设公司、相如开发公司、吴维坤协商一致，以相如建设公司应付吴维坤的工程款6,778,510元，支付吴维坤应向相如开发公司支付6,778,510元购房款。随后，相如开发公司向吴维坤交付房屋。后吴维坤诉讼要求相如开发公司办理不动产权属证书，生效判决认定吴维坤与相如开发公司存在商品房买卖合同关系，由于案涉房屋在双方签订商品房买卖合同前就已办理了抵押权登记，至今抵押权并未消除，且相如开发公司在与吴维坤签订协议时未告知案涉房屋已被抵押的事实，再加之相如开发公司出卖案涉房屋时未通知抵押权人，故吴维坤与相如开发公司签订的商品房买卖合同违反了物权法、担保法的强制性规定应属无效，吴维坤的诉讼请求被驳回。此后，引发本案纠纷。 由于吴维坤与相如开发公司签订了商品房买卖合同，吴维坤向相如开发公司履行了给付房款义务，相如开发公司也向吴维坤交付了房屋，一审认定二者建立了商品房买卖合同关系，不违反法律规定。且已有生效判决认定吴维坤与相如开发公司建立了商品房买卖合同关系，相如开发公司未提出异议。相如开发公司以相如建设公司向吴维坤支付工程款以及吴维坤向相如开发公司给付的购房款，系通过相如建设公司、相如开发公司账务处理完成，主张二者属于以物抵债法律关系，理由不充分。 关于焦点2。吴维坤、相如建设公司、相如开发公司通过账务处理相互之间的工程款、房款债权债务，系当事人的自愿行为，不违法法律规定，应依法予以保护。因吴维坤与相如开发公司签订的商品房买卖合同已被认定无效，对于吴维坤已经给付的购房款，一审判决相如开发公司予以退还并赔偿相应损失，符合法律规定。 综上，相如开发公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59,248元，由四川相如房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年五月十四日 书记员  杨鹏立