湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0304民初1583号 原告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地：湘潭市韶山西路309号步步高大厦。 法定代表人：王填，董事长。 委托诉讼代理人：熊以，湖南通程律师事务所律师。 被告：湖南林宝贝儿童娱乐开发有限公司，住所地：湘潭市岳塘区宝塔街道湖湘南路8号01016063号（东方红步步高）。 法定代表人：戴玮琼，总经理。 委托诉讼代理人：胡铁牛，男，1957年1月30日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，系被告湖南林宝贝儿童娱乐开发有限公司员工。 原告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称“步步高商业公司”）与被告湖南林宝贝儿童娱乐开发有限公司（以下简称“林宝贝开发公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告步步高商业公司的委托诉讼代理人熊以，被告林宝贝开发公司的委托诉讼代理人胡铁牛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 步步高商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除步步高商业公司与林宝贝开发公司签订的《租赁合同》；2、判令林宝贝开发公司向步步高商业公司支付截至合同解除之日（即2021年1月7日）的租金、物业费154739元，并按1‰/天的标准支付逾期付款违约金；3、判令林宝贝开发公司于合同解除后5日内向步步商业公司交还场地，并自合同解除之第6日按原租金两倍的标准支付场地占用费，直至将场地实际交还之日止；4、本案全部诉讼费用由林宝贝开发公司承担。事实与理由：2018年8月3日，步步高商业公司与林宝贝开发公司签订《租赁合同》，约定林宝贝开发公司承租步步高商业公司的场地经营“林宝贝”儿童娱乐，租赁期限从2018年8月1日至2021年7月31日；双方还约定2019年8月1日至2020年7月31日的租金标准为24360元／月，2020年8月1日至2021年7月31日的租金标准为25578元／月，物业管理费11600元/月；具体支付方式为林宝贝开发公司在前一个季度届满前10日内向步步高商业公司支付租金、物业费等租赁费用。《租赁合同》签订后，步步高商业公司按约定向林宝贝开发公司交付了租赁场地，林宝贝开发公司使用租赁场地用于经营。但是，林宝贝开发公司未依约支付租赁费用。截至2021年1月7日，林宝贝开发公司累计欠付步步高商业公司租金、物业费154739元。2021年1月7日，林宝贝开发公司在没有和步步高商业公司有任何沟通的情况下，突然停止营业，之后便失去联系，导致其众多会员集聚在步步高商业公司营业场所门口。步步高商业公司的正常经营由此受到严重影响，其声誉亦遭到极大损害。步步高商业公司认为，林宝贝开发公司的行为已经严重违反《租赁合同》约定，根据该合同第21.1条“．．．．．．乙方（即林宝贝开发公司）逾期支付超过15日，甲方（即步步高商业公司）有权解除本合同”，以及第21.4条“乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”的约定，步步高商业公司有权要求解除合同，林宝贝开发公司应当向其支付欠付的租金及物业费，并按欠费金额支付1‰/天的延迟履行违约金。同时，根据该合同第21.12条以及23.1条的约定，林宝贝开发公司应当在合同终止后5日内将承租物业恢复原状交还给步步高商业公司，否则应按原租金标准的两倍向原告支付场地占用费。基于以上事实和理由，为维护自身合法权益，步步高商业公司遂诉至法院，请求判如所请。 林宝贝开发公司辩称，本案纠纷系因诸多不可抗力之法律事实而引发。在2020年新冠疫情爆发之前，林宝贝开发公司一直按照《租赁合同》妥适履行合同义务，并视自身经营情况逐步加大投入。但是，此次疫情爆发后，由于林宝贝开发公司所经营的是针对幼儿和儿童的项目，所以在疫情期间的停业时间比一般的经营项目要长。同时，林宝贝开发公司并非无征兆停业。在经营状况很不好的情况下，林宝贝开发公司多次找步步高商业公司协商，希望能寻求有效途径予以解决，以更好地走出困境。可见，步步高商业公司提出的违约金，明显不符合客观事实和法律规定。对此，林宝贝开发公司目前态度明确，应交的租赁费用一律依照合同支付，绝不拖延；若合同终止，在腾空场地的时候，也希望步步高商业公司能将林宝贝开发公司的物品进行核算清理。另外，停业期间，步步高商业公司在没有任何见证也没有通知林宝贝开发公司的情况下，将林宝贝开发公司的经营场地非法提供给案外人使用，给林宝贝开发公司造成了一定的损失。综上，步步高商业公司要求林宝贝开发公司承担其全部损失违反了公平原则、权利义务对等原则，请求法院依法驳回其不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的步步高商业公司提交的证据1、《租赁合同》一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：步步高商业公司提交的证据2、《林宝贝儿童娱乐欠费明细》一份，林宝贝开发公司虽当庭表示不予认可，但未提供相反证据予以反驳，本院对此份证据予以认定。证据3、林宝贝开发公司会员闹事现场图片两份、步步高商业公司工作人员王素芬与林宝贝开发公司法定代表人戴玮琼的微信聊天记录一份，证据4、2021年3月10日拍摄的承租场地现场图片一组，可以证明林宝贝开发公司停止经营后未妥善处理会员事宜，亦未主动腾空场地交还出租人的事实，本院对此两组证据均予认定，对林宝贝开发公司的质证意见不予采纳。林宝贝开发公司提交的证据5、林宝贝开发公司法定代表人戴玮琼与案外人万高翔及步步高商业公司工作人员王素芬的微信聊天记录各一组，因万高翔身份无法核实，且林宝贝开发公司未提供相关证据予以佐证，本院对该部分微信聊天记录不予认定；与步步高商业公司工作人员王素芬聊天记录客观反映了双方就租赁合同履行事宜多次协商未果，林宝贝开发公司故而单方表示停止经营的事实，本院对此组证据部分予以采信，对步步高商业公司的质证意见部分予以采纳。证据6、承租场地现场照片及微信聊天记录各一组，步步高商业公司就其将林宝贝开发公司承租场地租赁交由案外第三方使用的事实，当庭表示予以认可，本院对该组现场照片予以认定，但该组聊天记录无法核实聊天群组成员及聊天对象身份，步步高商业公司亦当庭表示不予认可，本院对此部分证据不予认定。证据7、《林宝贝东方红店设施清单》一份，系林宝贝开发公司单方出具，步步高商业公司当庭表示不予认可，且可否以承租场地的设施作价冲抵本案租赁费用，应由双方当事人协商一致确定，本院对此组证据不予认定。证据8、《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》、《湖南林宝贝儿童娱乐开发有限公司紧急通知》、微信朋友圈截图各一份，所形成的证据链可以达到证明林宝贝开发公司受疫情影响停止营业，直至2020年5月1日方才全面恢复正常营业的目的，本院对此组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，步步高商业公司（作为甲方）与林宝贝开发公司（作为乙方）签订《租赁合同》，约定林宝贝开发公司承租步步高商业公司位于东方红步步高商场内第一层1150号的商铺，出租面积约为580㎡，经营“林宝贝”儿童娱乐。合同第一部分“协议书”中第三条“租赁期限及租金”约定，“3.1本合同项下租赁期限合计为36个月，即自2018年8月1日起至2021年7月31日止。3.2……自计租日开始，乙方按计租面积每月每平方米人民币40元整（大写肆拾元整）向甲方支付租金，合计每月租金为人民币23200元整（大写贰万叁仟贰佰元整）。租金按租赁年度调整，双方约定的租金递增方式为：①2019年8月1日—2020年7月31日，租金递增5%，即24360元／月，②2020年8月1日—2021年7月31日，租金递增5%，即25578元／月租金按租赁季度支付（每三个月为一个租赁季度），乙方自本合同签订后10日内支付第一个租赁季度的租金，以后每期租金在前一个季度届满前10日内支付”；第四条“物业管理费”还约定，“4.2物业管理收费标准为：按计租面积计算，每月每平方米人民币20元整（大写贰拾元整），合计每月人民币11600元整（大写壹万壹仟陆佰元整）”。合同第二部分“通用条款”中第二十一条“违约责任”约定，“21.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金及其他各项保证金、押金等费用，则自乙方逾期支付超过15日的，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于12月租金的违约金……21.4乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金……延迟20日内乙方未足额缴纳欠款的，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付相当于届时12个月租金的违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失……21.10甲方依据本合同约定行使单方解除合同，应当书面通知乙方，本合同自甲方书面送达乙方之日起解除。21.11由于乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方都应向甲方支付相当于12个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失，乙方还应赔偿甲方的各项损失。21.12因乙方违约导致合同解除或终止，乙方仍未按合同将该商铺按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的两倍向甲方支付场地占用费，并承担占用场地的物业服务费及相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止”；第二十三条“商铺交还”又约定，“23.1本租赁合同终止或解除，乙方应于合同终止或解除后5日内将承租物业交还给甲方，并拆除相关装修或添附物，使该商铺符合交付时状况……23.2无论任何原因导致合同解除或终止，乙方仍未按合同将该商铺按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的两倍向甲方支付场地占用费，并承担占用场地的物业服务费及相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止”；第二十四条“不可抗力”还约定，“如在不可抗力事件发生后90日内乙方无法继续经营，且双方无法达成一致意见的，任何一方均有权解除本合同。本合同因此而提前终止的，双方互不承担违约责任。”《租赁合同》签订后，步步高商业公司按约定向林宝贝开发公司交付了租赁场地，林宝贝开发公司使用租赁场地用于经营，并依约缴纳租金、物业费至2019年12月31日。2020年1月，受新冠疫情影响，应湘潭市文化旅游广电体育局、湘潭市文化市场综合行政执法局发布的潭文旅广体通〔2020〕5号文件《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》要求，林宝贝开发公司于当月月底停止对外营业，直至2020年5月1日方全面恢复正常营业。由于2020年度的经营状况极不理想，林宝贝开发公司没有按照《租赁合同》的约定交纳租金和物业费，而是视经营情况不定期交纳了部分费用。就此，林宝贝开发公司法定代表人戴玮琼与步步高商业公司工作人员王素芬多次协商，均未果，遂于2021年1月4日明确表示关停所经营的场地。2021年1月8日，步步高商业公司通过其工作人员王素芬的微信向林宝贝开发公司送达了《合同解除函》。林宝贝开发公司收到该解除函后，既没有补齐所欠租金和物业费，也没有按照《租赁合同》约定对其在承租场地内用于经营的设备作出撤场处理。步步高商业公司认为，林宝贝开发公司此举严重影响其正常经营，损害其商誉，遂诉至法院，请求判如所请。 另查明，经核算，自2020年1月1日起至2021年1月7日解除合同的前一日，林宝贝开发公司累计应付步步高商业公司租金298960元、物业费141819元，两项合计440779元（《林宝贝儿童娱乐欠费明细》中，对于2021年1月的租金，步步高商业公司没有依《租赁合同》的约定作相应递增，仍然是按照2020年的租金标准来计算）。期间，林宝贝开发公司不定期缴纳费用总计225140元。同时，鉴于新冠疫情对场地经营的现实不利影响，步步高商业公司表示同意减免2.5个月的租金，计60900元。两相冲抵，林宝贝开发公司还需支付步步高商业公司租金和物业管理费154739元（440779元-225140元-60900元）。 还查明，林宝贝开发公司停止对承租场地的经营后，引发其办卡会员的极大不满，纷纷来到步步高商业公司要求解决。就此，步步高商业公司自2021年4月1日起将该处场地及场地上的原属林宝贝开发公司的设备交由案外第三方经营和管理，用以消化林宝贝会员的充值金额。此期间，步步高商业公司亦许可案外第三方以其单位（或个人）名义吸纳新的办卡会员，并收取费用。但双方当事人及案外第三方未签订任何书面合同。 本院认为，本案所涉《租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，于依法成立并生效后，即对缔约双方产生相应约束效力，其均应按照常合同条款约定的内容切实履行各自义务。在步步高商业公司将本案所涉场地交付给林宝贝开发公司使用、经营后，林宝贝开发公司未按时、足额支付租金和物业费，是引发双方纠纷的直接原因，应当承担本案全部责任。鉴于该《租赁合同》已于2021年1月8日经由步步高商业公司行使解除权而实际解除，对其要求确认解除《租赁合同》的诉讼请求，本院不予处理。 同时，2020年新冠疫情影响系属不可抗力，林宝贝开发公司于2020年1月底停止经营至2020年5月1日全面恢复营业，实际停业时间为2月至4月，共计3个月。就此，步步高商业公司自愿扣减2.5个月的租金，对于2021年1月的租金也没有依《租赁合同》的约定作相应递增，仍然是按照2020年的租金标准来计算，符合政策要求与租赁行业通行做法。故步步高商业公司要求林宝贝开发公司支付截至2021年1月7日的租金、物业管理费154739元的诉讼请求，系合同债权之依法主张，本院予以支持。步步高商业公司要求支付逾期付款违约金，亦系实际损失之追索，本院予以确认。但是，其主张的计算标准（按1‰/天自2021年1月9日起计算至欠付款项实际清偿之日止）过高，本院酌情核减为欠付款项154739元的30%，即46422元（154739元×30%）。面对新冠疫情所造成的不利影响，出租人与承租人均应相互承担风险，共同克服困难。林宝贝开发公司一味以此作为欠付租金和物业费的理由，并一再要求步步高商业公司超过其实际停业的时间减免租金，不具备事实和法律依据，对其答辩意见，本院不予采纳。 此外，《租赁合同》中及时交还场地及合同解除后场地占用费的条款，系为防止承租人于合同解除后无故占用承租场地，造成商铺闲置、空置，进一步扩大出租人的损失而约定。对步步高商业公司的此项诉讼请求，本院亦予以支持。结合庭审中所查明本案所涉场地及场地内原属林宝贝开发公司的设备，现已于2021年4月1日起交由案外第三方实际经营管理，第三方还可就此营业获利的事实，加之步步高商业公司未就其与该第三方作何协商及约定内容提供有效证据予以证实，亦即无法证明其在2021年4月1日以后还由于该场地被占用而遭受现实损失，本院酌情认定林宝贝开发公司所需支付的场地占用费，应以原租金24360元／月的2倍的标准，自2021年1月14日（即合同解除后的第6日）起计算至2021年3月31日止，具体金额为125729元（24360元／月×2倍÷31天×18天+24360元／月×2倍×2个月）。对于步步高商业公司所主张超过此金额的场地占用费部分，本院不予认可。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、湖南林宝贝儿童娱乐开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付步步高商业连锁股份有限公司拖欠的租金、物业费154739元并支付逾期付款违约金46422元，两项合计201161元； 二、湖南林宝贝儿童娱乐开发有限公司于本判决生效之日起十日内向步步高商业连锁股份有限公司交付位于东方红步步高商场内第一层1150号的场地并支付场地占用费125729元； 三、驳回步步高商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3400元，减半收取计1700元，由湖南林宝贝儿童娱乐开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  陈璐 二〇二一年五月二十八日 法官助理喻异男 书记员陈珍