山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终548号 上诉人(一审被告)：张海华，男，1989年5月4日出生，汉族，山西省绛县冷口乡宋中村第三居民组居民。 上诉人(一审被告)：侯莉，女，1983年10月8日出生，汉族，山西省绛县古绛镇城内村北坛小区居民。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄学芬，女，山西群易律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：彭菁，女，1993年5月22日出生，汉族，山西省运城市盐湖区红旗西街598号二轻花园2号楼5单元201号居民。 委托诉讼代理人：梁海东，山西众志诚律师事务所律师。 上诉人张海华、侯莉因与被上诉人彭菁房屋买卖合同纠纷一案，不服盐湖区人民法院作出的(2020)晋0802民初4004号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张海华、侯莉上诉请求：1.依法撤销(2020)晋0802民初4004号民事判决;改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“现原告已按约支付被告大部分购房款，根据房屋中介服务人员证人李某证言及双方短信内容可知剩余购房款5.4万元应于房屋办理过户时当天支付”错误。1、上诉人与被上诉人在履行房屋买卖合同时，已协商一致对相关条款及履行进行了变更，房屋买卖合同及补充协议均不再适用。据被上诉人在一审提交的诉状中称上诉人对价款支付提出不同意见后，被上诉人予以同意，也就是说，上诉人与被上诉人双方已对价款支付及房屋过户等内容重新达成了共识(协议)，包括被上诉人向上诉人支付5.4万元尾款后，上诉人配合其办理过户手续，根据上诉人与中介公司工作人员聊天记录等即可充分证明，现被上诉人并未履行尾款支付义务，故上诉人无义务配合其办理房屋过户手续，即办理房屋过户手续的条件并未成就，一审判决支持被上诉人要求上诉人协助办理房屋过户手续的请求错误。2、中介公司工作人员作为本案证人所作证言不应被采信。首先，一审法院未将中介公司追加为本案当事人错误，本案有关房屋买卖的达成，履行等均有中介公司参与，中介公司对房屋买卖履行过程中的情况知情，且中介公司有协调、配合义务，现上诉人与被上诉人对款项支付时间、过户等发生分歧，为查明事实，应将中介公司追加为本案当事人;其次，中介公司工作人员作为与被上诉人系有利害关系的人，被上诉人向其支付佣金，故其所作证言不能作为证据使用。二、一审判决认定“现原告主张被告立即协助办理案涉房屋的过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持”错误。如前所述，本案涉诉房屋办理过户手续的条件尚未成就，上诉人无义务配合办理。三、一审判决认定“被告在取得案涉房屋房产证后，未按时按补充协议约定结清案涉房屋银行按揭款，已构成违约，后经原告多次催促，被告一直未配合原告办理房屋的过户登记手续”错误。经上诉人与被上诉人协商后，双方一致同意对房屋价款支付及房屋过户等条款进行了变更，从被上诉人支付价款即可看出，也就是说，价款支付的变更是双方协商一致的结果，此时房屋买卖合同及补充协议已经不发生法律效力，故并不存在一审判决认定的上诉人违约情形；同时，因被上诉人未将5.4万元尾款支付完毕，上诉人配合办理房屋过户手续的条件尚未成就，亦不存在违约。四、一审判决认定“双方合同中约定违反合同约定以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约”，以及“本院酌定被告支付原告违约金6万元”错误。1、如前所述，双方在实际履行中已对履行内容进行了变更，房屋买卖合同与补充协议均不再发生法律效力，故一审判决适用买卖合同内容认定上诉人违约严重错误。2、退一步讲，即便按被上诉人所称的办理房屋过户手续时被上诉人付清5.4万元尾款的约定分析，因此前房屋价款的支付均是双方协商一致的，不存在上诉人违约情形，故即便计算违约金，也应以5.4万元为基础进行计算，一审判决在没有作任何说明的情况下直接认定6万元违约金严重错误；同时，被上诉人自2018年开始一直在该房屋处居住，房屋过户与否，均没有影响被上诉人居住的目的，在房屋产权变更登记前，仍归上诉人所有，上诉人认为被上诉人应支付租金。综上，一审判决查明事实错误、认定错误、判决错误，恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判。 彭菁答辩称：一审法院认定事实正确，判决合法、合理。上诉人与被上诉人于2018年8月10日在运城市玛雅万佳房地产经纪有限公司的见证下签订了《房地产买卖居间合同》，后因合同内容对房屋契税的相关内容约定不明确，双方遂于2018年10月15日续签了《补充协议书》，在原合同的基础上变更及增加了部分内容，且《补充协议书》第四条明确约定，除本协议外，其余内容仍以《房地产买卖居间合同》为准。上诉人称因在合同履行过程中已对合同内容进行变更，因此《房地产买卖居间合同》及《补充协议书》均不再适用无依无据。签订合同是双方当事人的一种法律行为，合同一经成立立即具有法律效力，当事人一方未按照合同履行义务，就应依照合同或法律承担违约责任。本案中，被上诉人从签订协议起诚实守信并严格按照合同约定履行；上诉人却屡次无视合同约定，找各种理由给被上诉人提出无理条件。被上诉人因已将大部分房款支付，想解除合同要回房款难度太大，只能忍气吞声、步步退让，只求早日房屋过户了结此事。上诉人屡次不履行合同义务已造成违约，按照合同约定应即时履行过户并承担违约责任。二、上诉人称作为证人的中介公司人员的证言不应采用无依据。《房地产买卖居间合同》第四条费用承担明确约定，居间服务费由甲方、乙方共同支付。因此不存在上诉人所说的因为居间费用由被上诉人支付，因此无证人与被上诉人系利害关系一说。运城市玛雅万佳房地产经纪有限公司作为本案涉诉房屋买卖的中介公司，从签订协议起，就在双方当事人之间协调沟通，一审证人李某参与了整个过程，只有他可以还原事实的真相。因此上诉人所言纯属无稽之谈。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 彭菁向原审法院诉讼请求：1、依法判令被告履行办理原、被告于2018年8月10日签订的《房地产买卖居间合同》中约定的房屋过户手续;2、判令被告支付原告违约金13.76万元(68.8万元×20%);3、判令被告承担本案诉讼费用。 原审法院经审理认定事实如下：2018年8月10日，被告张海华作为出卖方(甲方)、原告彭菁作为买受方(乙方)、案外人玛雅公司作为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间合同》，约定：买卖双方出售及购入坐落位置山西省运城市北部新区原王庄村槐东路以东学苑路以西机场大道以北恒大绿洲二期11幢C座2单元8层802号房，建筑面积为114.56平方米，房产总价68.8万元。乙方须于本合同签订当日，向甲方交付定金3万元。乙方按如下付款方式给付除定金外的65.8万元。采用按揭付款方式。1、乙方需要办理银行按揭，(除定金之外的房款中，部分款项由乙方向银行申请贷款支付给甲方)。乙方承担银行按揭所发生的全部费用。2、首付款采用分期付款的方式。第一次付款：乙方需于2018年8月18日之前将首期款12万元支付甲方，甲方需于当日配合乙方办理交房手续。第二次付款：乙方需于2018年10月15日之前将25.8万元支付甲方，甲方需于当日将所拖欠开发公司房款11.735万元一次性结清，甲方并于三日内缴纳一手房契税，并督促并配合开发公司办理不动产登记证。第三次付款：待契税票满两年后三十日内，甲方需预约还款成功，并与还款当日，乙方支付甲方剩余首付款5万元。甲方需于三十日内配合乙方办理银行面签手续。在银行通知贷款成功之日起三日内，乙方需对照除定金之外的房款减去银行贷款承诺金额的结果多退少补为应付的首期款。甲乙双方须于贷款银行通知贷款成功三日内，双方备齐过户所需文件前去房管局办理过户手续，若任何一方逾期不到，逾期方属违约。甲方办理不动产登记证所产生的费用由甲方承担，将该房产由甲方过户至乙方，产生的相关税费(含契税、工本费、增值税、测绘费、个税等相关费用)由乙方承担，乙方认可并愿意购买。甲方出售房产现抵押在中国光大银行太原分行，解押还款方式为：由甲方自行出资于该房产一手房契税票满两年后三十日内办理解押还款手续。甲方出售房产目前拖欠开发公司11.735万元，甲方需于2018年10月15日之前将其所拖欠首期款支付开发公司。违约责任：在本合同履行期间，甲、乙任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金等。合同签订后，原告于2018年8月10日支付被告张海华购房定金3万元，于2018年8月12日支付被告张海华购房款12万元，于2018年10月14日支付被告张海华购房款14.07万元。2018年10月15日，原告(乙方)、被告(甲方)及玛雅公司三方为此事又签订《补充协议书》，约定如下：甲、乙双方于2018年8月10日签订一份《房地产买卖合同》(编号：MY20180810)，经双方再次一致协商，现作如下补充内容：一、对该合同第二条第三项中“第二次付款：乙方需于2018年10月15日之前将25.8万元支付甲方，甲方需于当日将所拖欠开发公司房款11.735万元一次性结清，甲方并于三日内缴纳一手房契税，并督促并配合开发公司办理不动产登记证。第三次付款：待契税票满两年后三十日内，甲方需预约还款成功，并与还款当日，乙方支付甲方剩余首付款5万元。甲方需于三十日内配合乙方办理银行面签手续”。变更为：“第二次付款：乙方于2018年10月14日将人民币14.07万元支付甲方，甲方应于当日将所拖欠开发公司及拖欠银行按揭月供一次性结清。乙方于2018年10月15日将人民币5.53万元支付甲方，甲方于当日缴纳一手房契税，并督促并配合开发公司办理不动产登记证。第三次付款：待不动产登记证办理完毕后三十日内，甲方需将银行按揭尾款一次性结清，待按揭尾款结清后，甲方需于十日内配合乙方办理银行面签手续，乙方需于银行面签当天支付剩余首付款人民币5万元。二、甲乙双方需付费用如下：甲方承担增值税;乙方承担契税、个人所得税、测绘费、工本费、他项权证费、银行按揭代办费、评估费。三、甲乙双方协商一致：若因不动产登记证或契税未满两年过户中产生增值税，乙方同意代甲方承担1万元，其余部分由甲方承担。本协议是2018年8月10日《房地产买卖合同》的补充协议，系其组成部分，与该合同具有同等法律效力，除本协议外，其余内容仍以《房地产买卖合同》为准等。协议签订后，原告同日支付被告张海华购房款5.53万元，又于2020年1月9日支付被告张海华购房款28.8万元，剩余购房款5.4万元未支付被告。2019年10月份左右，被告张海华取得案涉房屋的房产证。经原告多次催促，被告张海华至今未协助原告办理案涉房屋的过户变更登记手续。 原审法院认为，原、被告及玛雅公司签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议书》，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方约定原告以分期付款方式向被告支付购房款，原告按约支付了被告大部分购房款，仅欠被告购房款5.4万元未支付。双方在合同中约定银行贷款成功三日内，双方备齐过户所需文件前去房管局办理过户手续，亦约定银行面签当天原告支付被告剩余首付款。后双方在补充协议中重新约定了分期付款时间及被告结清银行按揭尾款时间，未明确约定房屋过户时间。但在合同履行过程中，经被告多次催促，原告未办理银行贷款就代被告付清银行房屋按揭贷款。现原告已按约支付被告大部分购房款，根据房屋中介服务人员证人李某证言及双方短信内容可知剩余购房款5.4万元应于房屋办理过户时当天支付。经原告多次催促，被告至今未协助原告办理房屋过户变更登记，现原告主张被告立即协助办理案涉房屋的过户登记手续，符合法律相关规定，本院子以支持。被告辩称付清尾款5.4万元后才办理房屋过户登记手续，理据不足，该辩称意见本院不子支持。另外，原告按约向被告支付了前三次购房款，被告在取得案涉房屋房产证后，未按补充协议约定结清案涉房屋银行按揭款，已构成违约。后经原告多次催促，被告一直未配合原告办理房屋的过户登记手续。双方合同中约定违反合同的约定以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金，该约定明显过高，且原告未提供相关证据证实因被告违约给其造成的实际损失，结合本案合同履行情况及被告的过错程度，本院酌定被告支付原告违约金为6万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张海华与被告侯莉于本判决生效后三十日内协助原告彭菁办理位于运城市××区恒大绿洲11幢C座2单元8层801号房屋的过户变更登记手续;二、被告张海华与被告侯莉于本判决生效后十五日内支付原告彭菁违约金6万元;三、驳回原告彭菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3052元，保全费4378元，共计7430元由原告彭菁负担1000元，被告张海华与被告侯莉共同负担6430元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审除一审查明的事实外，同时查明，2019年12月为了节省按揭贷款利息，上诉人张海华通过中介公司工作人员李某要求被上诉人彭菁提前替其偿还银行按揭款28.8万元，同时承诺在被上诉人彭菁替其偿还了上述按揭款之后，上诉人立即给被上诉人办理房屋过户手续。2020年1月9日，被上诉人依上诉人要求替上诉人偿还了前述的28.8万元，至被上诉人提起本案诉讼时，上诉人没有履行被上诉人替上诉人偿还银行按揭款28.8万元后立即为被上诉人办理房屋过户手续的承诺，被上诉人彭菁遂提起本案诉讼。 本院认为，本案上诉人张海华、侯莉、被上诉人彭菁及玛雅公司签订的《房地产买卖居间合同》与《补充协议书》，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。依据各方在案涉的《补充协议书》第四条明确约定“本协议是2018年8月10日《房地产买卖合同》（编号MY20180810）的补充协议，系《房地产买卖合同》的组成部分，与该合同具有同等法律效力，除本协议外，其余内容仍以《房地产买卖合同》为准”。上诉人提出的其与被上诉人已经就包括被上诉人向上诉人支付5.4万元尾款后，上诉人配合其办理过户手续重新达成了共识(协议)的主张无据证实。故上诉人诉称被上诉人并未履行尾款支付义务，上诉人办理房屋过户手续的条件并未成就的主张应不予支持；本案系上诉人与被上诉人在房屋中介玛雅万佳房地产经纪有限公司居间下签订的《房地产买卖居间合同》和《补充协议书》履行中发生的争议，依据合同法相关规定，房屋中介玛雅万佳房地产经纪有限公司并不是上诉人与被上诉人房地产买卖合同的相对人，依据上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》第四项费用承担的约定，房屋中介玛雅万佳房地产经纪有限公司的居间服务费系由上诉人与、被上诉人共同支付，结合居间合同的规定，房屋中介运城市玛雅万佳房地产经纪有限公司的义务即是为双方当事人提供真实的情况信息，协调沟通相关事宜。庭审中，运城市玛雅万佳房地产经纪有限公司以证人身份将其所了解的事实向法庭陈述，有利于查明案件事实，符合法律规定。因运城市玛雅万佳房地产经纪有限公司并非上诉人与被上诉人之间所签合同权利、义务承受人，一审法院未将中介公司追加为本案当事人以及采用房屋中介证言并无不当。2020年1月9日，被上诉人彭菁按上诉人要求提前替其偿还了银行按揭款28.8万元，但上诉人不履行其承诺的行为构成了《房地产买卖居间合同》约定的违约行为，应按约定向被上诉人支付房款成交价的20%的违约金，一审法院结合本案实际情况酌定上诉人支付被上诉人违约金为6万元，兼顾了当事人双方的共同利益，不违返法律规定。 综上所述，张海华、侯莉的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费1300元，由上诉人张海华、侯莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 玮 审判员 张 伟 审判员 任志敏 二〇二一年五月十四日 书记员 尉 川