宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁0121民初819号 原告：彭娟娟，女，1957年10月19日出生，汉族，大学文化程度，退休教师，群众，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：梁晓琴，宁夏永川律师事务所律师。 被告：宁夏永建建筑工程有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县宁和街立业综合办公楼。 法定代表人：王立平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张辉，宁夏宓林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建银，宁夏宓林律师事务所实习律师。 被告：贺祥，男，1955年7月6日出生，汉族，小学文化程度，退休人员，群众，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：罗罡，宁夏善谨仁律师事务所律师。 原告彭娟娟与被告宁夏永建建筑工程有限公司（以下简称永建公司）、贺祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭娟娟及其委托诉讼代理人梁晓琴，被告永建公司的委托诉讼代理人张辉，被告贺祥及其委托诉讼代理人罗罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令二被告为原告办理房屋不动产登记证书；2.判令二被告支付原告违约金70800元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2008年9月22日，被告永建公司与永宁县民政局签订了建房协议，约定永宁县民政局将东环路土地局对面建筑面积1262.55平方米的建筑发包给被告永建公司，其中：杨和街道胜利居委会及民政局婚姻登记中心办公用房650平方米，被告永建公司600平方米，永宁县民政局共付给被告永建公司资金45万元，永宁县民政局使用650平方米办公用房并享有所有权，被告永建公司使用600平方米商业用房并享有所有权，永宁县民政局负责将0.96亩土地权属确定到永建公司名下，变更或出让土地费用由永宁县民政局承担，合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后被告永建公司开始施工建设，并由被告永建公司授权的代表贺祥负责具体施工。施工过程中被告由于资金紧张，就对外出售被告享有所有权的商品房，于是原告便与被告永建公司授权的代表贺祥签订了商住楼售楼协议，协议约定被告将永宁县民政局顶账的商住楼3号（上下两层117.6平方米）出售给原告，售价35.4万元，付款方式为先付款10万元，交工前后付21万元，余款4.4万元待房产证办清后付清，房产证、土地证办理由被告负责，房税及各项增容（不包括天然气增容费）由贺祥负责，办理房产证及土地证所产生的费用由原告承担，还约定如果乙方违约承担房价20%的违约金。协议签订后，原告按约向被告支付购房款31万元，但被告却只向原告交付了房屋，一直推拖不给原告办理房产证和土地使用证，经原告多年来不间断地催促，被告均以各种理由推拖，二被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。 被告永建公司辩称，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：原告在诉状中所述事实部分不属实。2008年9月22日，案外人永宁县民政局与被告永建公司签订《建房协议》一份，协议约定：案外人永宁县民政局将东环路县土地局对面建筑面积1262.55平方米的建筑发包给被告永建公司，被告贺祥作为项目负责人进行施工。其中：案外人永宁县民政局杨和街胜利居委会及民政局婚姻登记中心办公用房650平米，被告贺祥600平米的商业用房。该工程由案外人永宁县民政局给被告贺祥支付资金45万，不足部分由被告贺祥垫资，案外人永宁县民政局使用650平方米办公用房，并享有所有权，被告贺祥使用600平方米商业用房。案外人永宁县民政局负责将0.96亩土地权属确定到被告永建公司名下，变更或出让土地费用，由案外人永宁县民政局承担。2018年11月27日，永宁县人民政府召开专题会议，会议决定：1.按照原签订的合同，针对以划拨给县民政局的0.96亩土地收回，并在20个工作日内，通过挂牌的方式出让至被告永建公司；2.挂牌0.96亩土地，所需土地出让资金由民政局按协议约定支付；3.如永建公司通过摘牌取得该土地后，将不动产登记到永建公司名下。协议中提到的被告贺祥600平米的商业用房，如需办理房产证时，按照二手房交易程序办理，二次交易产生的各项费用由使用方承担。产权在民政局的650平米办公用房，需办理相关证照时，被告永建公司应按程序予以办理。《建房协议》中约定的土地出让费用案外人永宁县民政局一直没有交，导致土地证、房产证无法办理，直到2019年1月29日，案外人永宁县民政局才将土地出让金663900元支付给被告永建公司。2019年2月20日永宁县国土资源局与永建公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后在2019年6月24日才将该地的土地证办至被告永建公司的名下，2020年9月15日才将房产证办至被告永建公司的名下。被告永建公司并未授权被告贺祥与原告签订《商住楼售楼协议》，对于被告贺祥与原告签订《商住楼售楼协议》一事，被告永建公司并未参与，也不知情，仅是后来知道原告购买了涉案房屋。因此，原告与被告永建公司之间并没有合同关系，被告永建公司也没有将涉案房屋出售给原告，被告永建公司没有协助原告办理过户的义务，不承担任何违约责任。截止庭审之日，原告和被告贺祥均未按照二手房交易程序办理，也未缴纳二次交易产生的各项税费，那么被告永建公司无法将涉案房屋变更至买受人名下。同时，涉案房屋登记在永建公司名下，每月都在产生各项税收，永建公司也因此产生一定的损失。综上所述，请求法庭依法驳回原告起诉要求被告永建公司办理房屋不动产登记证书及承担违约金70800元的诉讼请求。 被告贺祥辩称，一、贺祥同意为原告办理房证，但按合同约定需原告承担相关税费；二、现原告未能办理房产证的原因不可归责于贺祥，贺祥没有违约行为，不应支付违约金。原因是：1.2008年永宁县民政局与本案第一被告永建公司签订建房协议，贺祥作为永建公司的项目负责人进行实际施工，永宁县民政局支付45万元工程款及抵顶600平米商业房，但因土地使用权的问题，永宁县民政局一直未能给上述商业房（包括永宁县杨和镇胜利社区综合楼03号房）办理相关产权证书，贺祥为此多次上访，直至2018年11月9日永宁县人民政府召开专题会议作出决议：一是按照原签订的合同将划拨给永宁县民政局的0.96亩土地收回，并在20个工作日内通过挂牌的方式出让至永建公司；二是所需土地出让金由永宁县民政局按约定支付；三是永建公司取得土地后，不动产登记在永建公司名下，贺祥如需办理600平米商业用房房产证时，按照二手房交易程序办理。此时至贺祥向原告出售房屋已过十年之久，在此期间未能给原告办理房证的原因是永宁县民政局未能解决涉案房屋划拨土地使用权的问题，不可归责于贺祥。贺祥为给原告办理房证，多方奔走，屡次上访，并最终促使政府拿出了解决方案，足以证明贺祥一直在积极设法履行合同义务，不存在违约；2.在2020年6月30日涉案不动产登记至永建公司名下以后，贺祥已经通知原告可以办理房证，永建公司也表示可以协助办理，但需办证人承担费用。但原告表示只愿承担办证工本费，不愿承担合同约定的相关税费，双方一直无法达成一致。按合同约定办理房产证及土地证所产生的费用，由购房者承担，现原告不愿承担上述费用，导致无法办理产权证书，责任不在贺祥；3.贺祥向原告出售03号营业房时，因考虑暂时无法办理房证，故仅以每平米3000元的价格向原告出售该房屋，基本与永宁县民政局和贺祥估算的工程款一致，远远低于当时该处房屋的市场价值，贺祥并未从中牟取高额利益，如按原告要求由贺祥承担房屋转让的相关税费，明显不是双方签订合同时的真实意思表示，上述费用应由原告承担。 综上所述，贺祥一直积极联系原告为其办理房产证，但原告不愿承担相关费用导致房证至今未能办理，其责任不在贺祥。现贺祥仍愿继续履行办证义务，但应由原告承担相关费用，且贺祥在履约过程中没有违约行为，不应承担所谓的违约责任，请求法院依法判令原告承担办理房证相关税费并驳回其第二项诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证人证言，能够证实原告在被告贺祥处购买房屋的事实，但不能证明本案争议的办理房屋所有权证书的费用承担问题，故对证人证言的部分内容予以采信。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月22日，永宁县民政局（甲方）与被告永建公司（乙方）签订了《建房协议》，该协议约定：一、甲方将东环路土地局对面建筑面积1262.55平方米的建筑发包给乙方，其中：甲方杨和街道胜利居委会及民政局婚姻登记中心办公用房650平方米，乙方600平方米；二、甲方给乙方共付资金45万元，甲方使用650平方米办公用房并享有所有权，乙方使用600平方米商业用房并享有所有权；三、甲方在乙方每建起一层时付建筑费10万元，三层主体建起后共付款30万元，其余部分待工程完工验收合格后付清；四、甲方负责将0.96亩土地权属确定到乙方名下，变更或出让土地费用由甲方承担。该合同加盖了被告永建公司的印章、法定代表人的签名以及委托代理人贺祥的签名。合同签订后，案涉工程由被告贺祥投资施工建设，施工过程中，被告贺祥与原告彭娟娟于2009年6月29日签订《商住楼售楼协议》，协议约定：1.被告贺祥将民政局顶账商住楼上下两层117.6㎡售给原告，经双方协商议价35.4万元；2.付款方式为前期预付10万元，交工前后付21万元，余款4.4万元待房产证办清后付清；3.房产证、土地证办理由贺祥负责；4.房税及各项增容（不包括天燃气增容费），由贺祥负责，办理房产证及土地证所产生的费用，由购房人承担；5.此协议经双方签字后生效，如一方违约须承担20%（房价）赔偿责任，本协议证款办清后失效。该协议注明：此协议如有国家政策调整，所产生的问题，双方协商解决。协议签订后，原告分六次向被告贺祥支付购房款31万元。该工程于2009年11月竣工验收，被告贺祥向原告交付了房屋。因永宁县民政局未将案涉土地使用权确定到被告永建公司名下，案涉房屋的房产证和土地使用证不能给原告办理。后经被告贺祥向有关部门反映，2018年11月9日永宁县政府专题会议研究作出决议：一、按照原签订的合同，针对贺祥提出的合理部分，由国土资源局负责，将原已划拨给县民政局的0.96亩土地收回，并在20个工作日内，通过挂牌的方式出让至永建公司；二、挂牌土地的0.96亩所需土地出让资金由民政局按照协议约定支付；三、永建公司通过摘牌取得该土地后，将不动产登记到永建公司名下。协议中提到的600平方米商业用房，如需办理房产证时，按照二手房交易程序办理，二次交易产生的各项税费由使用方承担。会议决定：由自然资源局负责，根据县民政局出具的办理房产税费的二手房交易指导均价办理不动产登记。2018年12月28日，永宁县民政局将永宁县财政局拨付的66.39万元划转至永建公司，2019年1月17日该土地挂牌出让成交，被告永建公司向永宁县国土资源局缴纳了土地出让金，2019年2月20日永宁县国土资源局与永建公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，涉案房屋于2020年9月15日办理至永建公司名下（建筑面积120.39平方米、分摊土地使用权面积40.13平方米）。因原告与被告贺祥关于办理不动产登记缴纳的税费承担产生争议，未能办理不动产转移登记手续。 本院认为，被告永建公司与永宁县民政局签订的《建房协议》约定，被告永建公司享有600平方米的房屋所有权。被告贺祥借用被告永建公司资质承建该工程，并由被告贺祥投资，被告贺祥作为实际施工人，对案涉房屋享有所有权，被告永建公司亦未提出异议，本院予以认定。被告贺祥与原告彭娟娟签订《商住楼售楼协议》对其享有所有权的房屋转让给原告，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立并有效。在协议签订时虽然被告尚未取得该房产占用土地的使用权证，不具有将协议指向的房产权属变更的效力，但不影响在补办土地出让手续后转让私有房产，该房屋占用的土地使用权在签订《商住楼售楼协议》时属永宁县民政局划拨取得，但在原告起诉时，案涉房屋及国有土地使用权的不动产登记已办理至永建公司名下，具备了办理不动产转移登记的条件，被告贺祥应当按照《商住楼售楼协议》的约定，履行办理案涉房屋的权属变更登记手续的义务。因案涉房屋登记于被告永建公司名下，被告永建公司应当协助被告贺祥向原告办理案涉房屋的不动产登记手续。对于办理不动产登记需要缴纳的税费，因原告彭娟娟与被告贺祥约定不明确且存在争议，应当按照国家税法的规定，各自承担应承担部分。因案涉房屋的买卖关系成立于原告彭娟娟与被告贺祥之间，故被告永建公司不应承担税费。原告要求被告按照《商住楼售楼协议》约定承担违约金，依据《中华人民共和国物权法》的规定，未经依法登记，不发生物权变动的效力。在双方签订售楼协议时，未约定不动产登记证的办理期限，虽然被告贺祥向原告交付了案涉房屋由原告使用，但房产所有权没有发生转移前，双方当事人依协议建立的依然属于债权债务关系。因案涉房屋系顶账房，在双方签订《商住楼售楼协议》时，原告应当知道、了解被告贺祥或永建公司尚未取得案涉房屋的土地使用权，无法办理房屋产权变更登记的情况，且在《商住楼售楼协议》中对办理权属登记转移手续的税费承担约定不明而发生争议，对案涉房屋至今未办理权属登记手续，对此双方均有过错。原告要求二被告承担违约责任，未能提供相关证据证明损失的发生，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告贺祥于本判决生效后三十日内为原告彭娟娟办理位于××县房的不动产登记，被告宁夏永建建筑工程有限公司履行协助义务； 二、办理不动产登记应缴纳的各项税费以税务机关核定金额由原告彭娟娟、被告贺祥按照税费承担的相关法律规定各自承担应承担部分； 三、驳回原告彭娟娟的其他诉讼请求。 案件受理费1570元，减半收取计785元，由被告贺祥负担393元，原告彭娟娟负担392元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杨志华 二〇二一年五月十八日 书记员  王 伟 本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。