河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0681民初2398号 原告：河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司，地址涿州市清凉寺办事处香邑溪谷原墅住宅小区南区8号楼内街底商1-（客服中心）室，统一社会信用代码：9113068106704610XH。 负责人：蒋兴建，系该公司经理。 委托代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。 被告：孙洪渤，男，汉族，1974年5月10日出生，住涿州市。 上列原被告因物业服务合同纠纷一案，原告于2021年4月26日起诉来院。本院受理后，依法由审判员张凌涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司之委托代理人沙瑀智到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司向本院提 出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告给付原告2019年12月至2021年12月物业服务费用4337.68元及违约金（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2021年3月31日费用2168.51元）；共计6506.19元。2、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月30日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用按年缴纳,每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用，并约定被告逾期支付物业服务费用及相关代收代缴费用的，自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告并却未依照协议约定向原告缴纳物业服务费。原告多次催缴，被告拒不履行缴费义务。综上，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告孙洪渤提供答辩称：1、于2017年6月30日与原告签订前期物业合同约定原告向被告提供物业服务，但在签订合同后，由物业牵头对12#楼一单元604室进行收房验收，当时所提出的问题，物业答应安排人员对所提出的问题进行维修及修复，但至今房屋内的质量问题未进行修复，物业自收房以来未对被告提供物业服务。根据物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业服务企业未履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到的损害，应当依法承担相应的法律责任。房屋问题照片及验房单等附件12页 2、涿州市物价局定价物业费收取标准：物业服务收费基准价 序号等级基准价一级1.10元/m2/月、二级0.87元/m2/月、三级0.67元/m2/月、四级0.32元/m2/月，说明每个基准价可上浮10%，下浮不限。而小区物业定价1.78元，同时物业费定价没有经过物价局审批，自行收取物业费。根据民法典第五百一十三条执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。未按照政府定价执行。 3、自收房之日起至今未收到物业关于小区道路两侧及电梯轿厢内广告收益公示，以及物业财务收支公示，小区为全体业主所有，小区内所有广告收益也同为业主所有，未公示全体业主私自更改广告费用图属于侵犯全体业主利益。根据民法典第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据民法典第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。4、自收房至今未收到物业任何书面形式关于物业费的通知。综上所述原告未提供被告任何物业服务，未按照政府指导价收取物业费，并侵占小区内属于业主的小区广告费用。物业费物业提供服务(房屋问题修复完成)后自行按照政府指导价缴纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据如下：原告对其主张提供证据有：一、《涿州香邑溪谷前期物业服务协议》。证明原、被告2017年6月30日签订《前期物业服务协议》，被告的房号为A12号楼1单元604室，建筑面积95.46平米。协议第四条第二款约定了物业费的收费标准，第六款约定了物业费的交纳时间。协议第八条第四款约定逾期交纳物业费的从逾期之日起每日加收应交费用2‰的违约金。二、电梯维保记录2份。证明原告依照《前期物业服务协议》的约定履行了协议第二条第二款公共设备设施的维护义务。三、保洁工作验收表1份，化粪池、排水管清掏记录表1份。证明原告依照前期物业服务协议的约定履行了协议第二条第三款环境卫生的清理义务。四、监控运行记录表、来访登记表、小区秩序巡查记录表各1份。证明原告依照前期物业服务协议的约定履行了协议第二条第五款公共秩序的维护义务。五、光盘一张，其中包含工程维修照片、保洁清理照片、绿化修剪照片、水系照片、秩序维护照片、停水停电通知照片、社区活动照片、公共收益公示照片。证明1、原告的保洁人员对楼内每天进行清洁，楼道干净整洁。对生活垃圾每天上午、下午各清收一次。2、园区内公共设施出现问题后，原告的维修人员都及时进行了维修。3、原告的工作人员定期对园区内的草坪树木进行修剪，小区内的绿植生长正常。4、园区内定时定期开放水系，水系运转正常。5、原告的工作人员及时移动违停车辆，对外来人员登记检查，小区门卫24小时在岗值班并在园区内巡逻。有专人24小时保持监控设施的运转。6、接到供水供电部门的通知后，及时在公告栏中通知业主，并提醒业主做好相应准备。7、原告每月都会举办1-2次社区活动，给业主送春联、送平安果、送白菜，举办晚会等。8、原告在小区公示栏内，对小区的收益进行公示。综上，原告已经全面履行了物业服务协议中约定的义务。六、缴费催告函（律师函），邮寄回执，证明已经通知业主交纳物业费。 被告质证意见：对原告的证据中公示栏收益，我没有看到。我没有收到原告的缴费催告函。对其他证据无异议。对原告提交的承诺书、处理单、申请单，都不认可，上面的签字不是我签的。曾经开发商是和我谈过，对折抵5000元的事情我知道，但我没有同意。2019年12月之前的物业费，原告没跟我收取过。因为我房屋的问题，物业公司一直没有找我谈，也就没向我要过物业费 被告提供证据有：收房验收单复印件一张，照片打印件，证明我收房时我家房屋出现的问题，我已经向物业公司反映过，但至今物业没有解决。目前我的房屋没有装修。开发商提出异议，与我公司无关。据开发商向我方提供的资料显示，双方已就房屋质量问题达成赔偿协议，以5000元折抵物业费。因此，房屋质量问题是否已解决，地产公司是否再赔偿，应由被告和开发商进行协商，就我方已知的是这5000元的赔偿协议，是否还有其他协议我方不知情。向法庭提交涿州瑞和房地产开发有限公司承诺书复印件一份、协调处理单复印件一份、客户事务处理申请单复印件一份，证明被告所提出的房屋出现的问题，开发商已经赔偿5000元，这5000元折抵了被告2019年12月以前的物业费，每年物业费是2075元。 本院认定事实如下：原、被告于2017年6月30日签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，每月每平米1.78元，生活垃圾处置费每年每户36元，被告的房屋面积是95.46平米，原告为被告提供了物业服务，被告拖欠原告2019年12月至2021年12月物业服务费4337.68元。有原告的起诉陈述，前期物业服务协议、电梯维保记录、保洁工作验收表、通知、服务收费标准公示、物业费催缴通知书，缴费通知书律师函，庭审笔录入卷为凭。 本院认为：原告要求被告给付拖欠物业费4337.68元，原告提供以上证据对其主张予以佐证，原被告间债权债务关系明确，对原告主张，本院予以支持。原告要求被告从逾期之日起每日加收应交费用2‰的违约金，至2021年3月31日费用2168.51元，双方约定的违约金过高，不予支持，被告应自原告起诉之日（即2021年4月26日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。被告主张物业服务企业未履行物业服务合同约定、未按涿州市物价局定价物业费收取标准收费、未收到物业关于小区道路两侧及电梯轿厢内广告收益公示，以及物业财务收支公示，原告对此予以否认，被告证据不足，对被告主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定判决如下： 被告孙洪渤于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司物业服务费4337.68元及利息（以4337.68元为基数自2021年4月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息至还清之日止）。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张凌涛 二〇二一年五月二十五日 书记员  单克斯