山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3617号上诉人（原审原告）：王伟，男，1985年8月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：池作庆，山东德衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟明亮，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙春芳，女，1965年6月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：潘为乐，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原审第三人：烟台金都房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福路33-2号。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人：乔燕加，男，该公司工作人员。上诉人王伟因与被上诉人孙春芳及原审第三人烟台金都房地产经纪有限公司（以下简称金都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判孙春芳构成违约并且支付王伟购房定金60000元或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由孙春芳承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、部分事实认定错误。（一）孙春芳违约，应当承担定金罚则或者违约责任。孙春芳在房屋买卖合同期间违约，不按照合同约定出售房屋，虽然王伟在时间节点内因此房屋不是学区房而犹豫过，但是王伟确实在时间节点处恪守合约要付款购买房屋履行合同，孙春芳不履约造成最终结果。2019年8月26日，王伟与孙春芳和经纪方金都公司签订房屋买卖合同（NO.0000831），约定王伟购买孙春芳位于芝罘区.55平方米）房产一套，房屋买卖合同约定了具体的交付方式及违约条款。合同签订后王伟根据合同约定交纳定金30000元。之后，由于孙春芳不履行合同约定的卖方义务，造成合同无法履行，孙春芳违反了合同违约条款。以上事实，一审法院未充分进行事实的调查，武断作出一审判决，有违事实依据和调查程序。（二）孙春芳一房二卖构成严重违约。孙春芳在房屋买卖合同期间一房二卖，又将房屋出售给第三方，着实构成违约。以上事实在一审中没有进行详细调查，然而此证据在不动产交易中心有确凿证据，王伟在一审中确切提出，但是一审法院未给予充分调查事实的审理，最终造成一审错误判决。二、一审判决适用法律错误导致了判决错误。依照法律和本合同规定，按照案件事实，孙春芳应双倍返还购房定金并应向王伟支付总房款20%的违约金。孙春芳作为违约方，应当承担王伟的律师费、诉讼费用。一审法院未依照以上事实，正确适用法律。望二审法院依照《中华人民共和国合同法》定金罚则依法裁判。综上所述，一审判决认定事实不清、部分事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，判决支持王伟的上诉请求。孙春芳辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回王伟的上诉请求，维持原判。金都公司未作陈述。王伟向一审法院起诉请求：判决孙春芳构成违约，支付王伟购房定金60000元。一审诉讼中，王伟明确诉讼请求为：要求金都公司退还定金30000元，孙春芳赔偿王伟30000元。一审法院认定事实：2019年8月26日，孙春芳作为卖方（甲方）、王伟作为买方（乙方）、金都公司作为经纪方在签订的《房屋买卖合同》中约定：乙方购买甲方所有的涉案房屋及附属设施，成交价为960000元。洽谈、签订本合同过程中，经纪方代甲方收取乙方支付甲方的定金30000元。乙方应在本合同签订后3日内将贷款所需材料备齐交于经纪方，并于2019年9月10日前将首付款400000元备齐交于经纪方，待银行审批合格，甲方房证查档无问题后，经纪方通知甲、乙双方办理过户手续，待手续办理完毕当日，甲方收取首付款（扣除相关费用）。尾款由贷款银行一次性放款给甲方。乙方贷款按照银行政策办理。甲方协助乙方将该房屋过户到乙方或者乙方指定的人名下，过户过程中买卖双方所产生的税费，双方依据国家规定各自承担。甲方定于全款到位时向乙方腾交房屋及附属设施，并结清交房日前房屋所产生的水、电、煤气、暖气、电话、有线电视、物业等所有费用。否则，乙方可从房款中扣除代缴，交房后产生的一切费用由乙方承担。甲方于产权证过户后当日内将户口由原房屋迁出。本合同签订后，若乙方违约则定金不退；若甲方违约，需双倍返还定金给乙方。任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款的20%支付违约金。乙方不按期支付购房款或甲方不能按期向乙方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金。其他约定事项：本合同签订后，买卖双方需各支付经纪方中介费1%，若乙方是以按揭方式购房，需另付经纪方贷款额1%的贷款服务费。过户当天，费用结清。在本次交易及中介过程中，甲、乙双方如有任何一方违约，违约方仍需支付双方中介费给经纪方，且违约方未履行本合同而产生的诉讼费、律师代理费等均由违约方承担。甲、乙双方接到经纪方通知后3日应积极主动配合办理过户（更名）手续，否则视为违约。户口、交房押金20000元，待房屋交接、户口迁出，退还甲方。备注：甲方有抵押，由中介方负责解押400000元，甲方必须保证解押当日将此房过户到乙方名下，否则应当日退还解押的400000元。合同签订当日，王伟向金都公司交付定金30000元。合同中的其他条款未实际履行。2019年9月1日，王伟表示不购买涉案房屋，至9月10日，王伟未将400000元首付款交付金都公司。后，王伟表示愿意继续购买涉案房屋，但孙春芳不同意出售涉案房屋。11月26日，孙春芳向王伟邮寄《解约函》，书面告知因王伟在2019年9月10日前未向金都公司交付首付款400000元，自2019年11月26日起双方的《房屋买卖合同》解除，王伟交付的30000元定金不予退还，王伟依约承担总房款20%的违约金。王伟收到该《解约函》。诉讼中，王伟与孙春芳均表示不再继续履行房屋买卖合同。王伟称：签订合同、交付定金后，王伟了解到涉案房屋不是学区房，开始确实有过不想购买的意思表示，但孙春芳不同意解除买卖合同，合同签订以后至9月初，记不清具体时间，确实通过金都公司谈论还买不买的问题，金都公司回复王伟称孙春芳要求履行合同，后，王伟告知金都公司同意继续履行合同、要求孙春芳提供房屋过户的手续，但孙春芳不同意出售、拒绝提供相关手续。2019年9月10日或11日，王伟也准备了400000元到金都公司处，金都公司给孙春芳打电话，孙春芳拒绝履行房屋买卖合同。之后的庭审中，王伟又称，2019年9月10日王伟对购买房屋产生犹豫，9月11日早上王伟电话通知金都公司要付款买房，要求金都公司通知孙春芳。为证明孙春芳违约，王伟提交了以下证据：1、王伟与金都公司工作人员牟才霞的微信聊天记录打印件三页。其中2019年9月12日牟才霞提到“昨天乔经理把你买宏达的房子的情况说了，也让我传达给房主了。房主这边可能还在上火，说9月10号已经到你打款的日期你没打已经违约了，我也跟她说了，9月10号见面谈的，之前你也没有时间过来，9月11号王伟就决定买了，她还是不同意，还是说你这边违约了按照合同走”；王伟回复“9月1号就商量，房东一直没时间，10号她有时间回来谈，他不同意，那咱买又不是买不起我给时间让他考虑也得给我时间凑钱，她想卖还是不卖，想卖就好好说”。2、2019年录制的录音七段。证明9月11日早上王伟就让金都公司通知孙春芳王伟要付款买房，孙春芳最终不同意卖房。9月10日金都公司和孙春芳协商的录音中：金都公司“我不是想叫你们，你之前叫你过来再谈一谈这个事儿嘛，这两天他也打电话打了好几次了，还是先看看到底怎么解决这个问题”孙春芳“定金肯定是不能退的”。9月10日王伟与孙春芳、金都公司协商的三方录音中：金都公司“今天9月10号，也就是今天合同约定的最晚打首付的时间，这个合同啊，是8月26号签的，签完了以后，您是在九月几号跟我们说的，不想买的”王伟“九月初，九月一号还是二号的”孙春芳“不是说我不卖给他了”王伟“我从一号给你打电话，我就说了啊，这个房我是不能拿了，我今天这诚意放在这儿了，好好跟您说的，你想把这三万块都拿走，你能不能赢，你肯定赢”。9月14日金都公司和孙春芳打电话的录音中：金都公司“这边再考虑，还是想继续购买咱这个房子啊”孙春芳“那不卖了”。9月14日王伟与金都公司的电话录音1：王伟“一号给你商谈的，十号下午三点半才来谈，没谈成，那么十一号，十一号，买房你又不卖”“我要告她了”“晚交这一天房款，那么咱按照合同上写的履行合同，对不对，千分之三的她属于单方终止合同了”。9月14日王伟与金都公司的电话录音2：王伟“跟你说完了，你已经把我的意思传达给房东”。9月16日王伟与金都公司的电话录音：王伟“你没给那个房东把意思传达一下啊，什么结果呢”金都公司“人家就是说按合同走啊”。11月26日潘律师代表孙春芳与王伟的电话录音：王伟“我自始至终，我没说不要这房，我不买房就不买了，对不对啊，那么商量无果，我第二天买房，她不卖了呀”。孙春芳质证称，对证据1真实性无异议，但聊天内容能表明王伟在9月1日即明确答复不购买涉案房屋，在9月10日前未将首付款交于中介，已构成违约；对证据2中9月10日的两段录音真实性没有异议，从内容上看，王伟承认从9月1日开始就告知孙春芳不购买涉案房屋，在9月10日王伟明确告知金都公司、孙春芳不购买涉案房屋，已构成违约。对于其余录音的质证意见，孙春芳未在一审法院限期内书面回复，视为孙春芳认可王伟提交的其余录音。金都公司对证据1、2均无异议。孙春芳表示，合同签订后，王伟反悔，明确告知孙春芳不再购买涉案房屋，9月1日至12日期间，金都公司一直联系王伟让王伟继续履行合同，王伟明确表示不履行，在合同约定的2019年9月10日交付首付款之日，三方进行协商，王伟在协商当天也明确表示不再购买涉案房屋。9月11日，王伟告知金都公司想购买涉案房屋，但是一直未将首付款400000元交于金都公司。孙春芳在此情况下，才于2020年2月将涉案房屋以王伟与孙春芳双方约定的价款960000元转卖于他人。金都公司表示王伟与孙春芳陈述的买卖过程均属实。诉讼中，根据王伟申请，一审法院裁定查封孙春芳在银行账户内的存款60000元，或查封其相应价值的财产。一审法院认为，王伟与孙春芳、金都公司于2019年8月26日签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。庭审中，王伟与孙春芳均表示不再继续履行《房屋买卖合同》，本案的争议焦点为，王伟是否有权要求金都公司退还定金30000元并由孙春芳另行赔偿30000元。一审法院认为，《房屋买卖合同》中明确约定，王伟应在合同签订后3日内将贷款所需材料备齐交于金都公司，并于2019年9月10日前将首付款400000元备齐交于金都公司，而根据庭审调查及各方陈述，结合王伟提交的录音证据和微信聊天记录，在无证据证明孙春芳存在过错的情况下，王伟在2019年9月初表示不购买涉案房屋，在2019年9月10日合同约定的王伟向金都公司交付首付款的最后期限，王伟仍表示不购买涉案房屋，亦未依约向金都公司交付贷款所需材料和首付款，王伟的行为已构成根本违约，即使王伟在之后又表示仍想购买涉案房屋，但其之前的行为已构成根本违约，孙春芳表示不再向其出售涉案房屋、不退还定金，于约有据，于法相合。王伟称系孙春芳违约，与证据事实不符，对王伟要求金都公司退还定金30000元并由孙春芳另行赔偿30000元的诉讼请求，不予支持。对孙春芳的辩解主张，予以采纳。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年1月28日作出判决：驳回王伟的诉讼请求。一审案件受理费1300元、保全费620元，由王伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，孙春芳与王伟、金都公司于2019年8月26日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案争议焦点问题为：孙春芳是否存在违约行为，一审判决驳回王伟的诉讼请求是否正确。本案中，涉案《房屋买卖合同》第四条中明确约定：王伟应在本合同签订后3日内将贷款所需材料备齐交于金都公司，并于2019年9月10日前将首付款400000元备齐交于金都公司。而王伟未在合同签订后3日内将贷款所需材料备齐交于金都公司的事实清楚，且根据一审庭审中各方的陈述、王伟提交的录音证据及微信聊天记录，可以认定王伟于履约中明确表示过不购买涉案房屋，且其亦未于2019年9月10日按照合同约定支付首付款，故王伟已经构成根本违约。王伟虽主张孙春芳存在违约行为，但其未提交证据证明孙春芳在王伟表示不购买涉案房屋之前就拒绝按照合同约定出售房屋，孙春芳有权在王伟根本违约后拒绝继续履行涉案《房屋买卖合同》，故现有证据不能证明孙春芳存在违约行为。根据涉案《房屋买卖合同》第九条“本合同签订后，若王伟违约则定金不退”之规定，王伟作为违约方请求金都公司退还定金30000元、孙春芳赔偿30000元于约无据，于法不合，本院不予支持。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年五月二十八日法官助理孙晓书记员孙嘉慧