贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1744号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡曦木，女，1980年7月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：毛颖丽，女，1988年3月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人胡曦木因与被上诉人毛颖丽房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。胡曦木上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、改判驳回被上诉人一审反诉请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律均有错误。1、一审法院错误地认定上诉人已实际占有使用涉案房屋。本案双方签订《写字楼租赁合同》时，被上诉人并未将全部钥匙交给上诉人。4月10日双方进行现场协商时，被上诉人就是利用自己的钥匙将案涉房屋打开。在未领取上诉人退回的钥匙前，被上诉人利用自己持有的钥匙正常使用该房屋，并在上诉人不知情的情况下，将案涉房屋出租给他人；2、一审法院对2020年4月10日双方的现场当面谈话断章取义。2020年4月10日，双方到现场协商，被上诉人向上诉人介绍一同在现场的两人为其丈夫与父亲，被上诉人丈夫对上诉人说：“这不是机器不机器的问题，这个是附加条件的问题，你们的诉请是延长，我是不延长，就是为你修好就行了，如果不能接受就算了，事情就这样了”。上诉人问：“我们不能接受你们就不租了，是不是嘛?”，被上诉人丈夫答：“对，是的，好吧”。上诉人问被上诉人“他能不能代表你的想法”，被上诉人答“我和他的想法一样”，上诉人问被上诉人：“就是如果这个房子装修不给我们延期，我们也谈不拢，你们就不给出租了?”，被上近人答：“是的”，上诉人问：“是不是你们确定不租了嘛”，被上诉人丈夫答：“是的”，被上诉人答：“因这确实是。”，上诉人说：“行嘛!都考虑一下，大家也都忙”。综合前述现场对话，上诉人特地多次询问被上诉人她的丈夫能否代表被上诉人的意思，被上诉人的回答均是肯定的，并明确回复上诉人确定不租房子给上诉人了。然而一审法院片面的认为被上诉人未明确回复，对双方的对话断章取义，同属认定事实错误；3、一审法院判决上诉人支付被上诉人两个月租金缺乏事实依据。本案双方《写字楼租赁合同》签订时间为2020年4月1日生效，装修期为一个月。且上诉人已经按照合同要求，在4月签订合同当天交付被上诉人2020年5月3日至2020年8月2日租金，在双方租赁合同未解除及租金未到期之前，被上诉人利用自己持有的钥匙早已将房屋租赁他人。前述事实足以证明上诉人并未实际占有使用涉案房屋。而一审法院仅依据被上诉人的单方陈述，认为上诉人使用了该房2个月时间，判决上诉人支付被上诉人两个月租金，缺乏事实依据。4、上诉人向一审法院的诉请系要求被上诉人返还租金、押金，支付违约金，而被上诉人在一审答辩中反诉要求上诉人支付物业管理费。其本诉与反诉之间不是基于相同的法律关系，相互之间不具有因果关系。因此，一审法院在本诉中受理被上诉人的反诉，违反《民事诉讼法》第二百三十三条的相关规定；5、本案双方当事人达成租赁协议、被上诉人收取定金都是通过中介公司，表明双方认可中介公司的委托服务。因此，上诉人以短信及微信方式告知被上诉人房屋钥匙已交付中介意味着上诉人交还了房屋，符合相关法律规定及常理、交易习惯。6、被上诉人在上诉人支付租金的租期内、双方合同未解除前，因上诉人要求维修空调而要求上诉人停止装修，并将房屋再行租给他人，存在严重违约。一审判决对此避而不谈应属错误。被上诉人毛颖丽答辩称：1、根据日常经验可知，出租人一般都会自留一把备用钥匙，除非双方明确约定出租人需将全部钥匙交给承租人。本案中，双方签订合同后，交付钥匙即视为完成房屋的交付。因此，上诉人确系该房屋的实际占有者；2、被上诉人空调修好之后，先后共计9次以微信和电话的方式，以及通过中介夏正梅、国际中心1号楼323号房东贺常武、被上诉人母亲蔡玉兰积极主动与上诉人沟通，希望上诉人履行合同，并主动做出让步，同意增加半个月免租期限，上诉人仍然拒绝与被上诉人沟通，拒不支付剩余空调尾款；3、双方于2020年4月10日在现场协商时被上诉人从未作出解除租赁合同的意思表示。被上诉人一直是未婚状态，上诉人所主张被上诉人丈夫承认解除租赁合同的事实不存在，当时的现场谈话虽然有案外人存在，但是被上诉人是租赁房屋的所有人，其他案外人均不能代表被上诉人作出任何意思表示，被上诉人从未明确说不租，只是不同意延长免租期，双方当日所言皆属协商，并未解除租赁合同，合同依然有效。被上诉人多次告知上诉人“如果不租房请及时交还钥匙”，上诉人置之不理，且拒不支付剩余的空调尾款。直至2020年5月9日一审法院调解当日，被上诉人的诉求也依旧是希望上诉人继续履行合同，上诉人却明确要求解除合同。上诉人的种种行为已经表明不再继续履行合同约定，被上诉人无奈之下于2020年7月25日将房屋重新租给第三人，为避免继续扩大损失，合情合理，不构成违约；4、合同明确约定了上诉人管理使用房屋期间自行支付物业管理费用，产生争议后是被上诉人支付的物业管理费用。因此，反诉与本诉具有关联性，存在因果关系，符合法律规定。胡曦木向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2020年4月1日签订的《写字楼租赁合同》；2、被告返还原告租金21564元；3、被告双倍返还原告保证金14376元；4、被告返还原告转让空调预付款5000元；5、被告赔偿原告损失27008元；6、被告承担本案诉讼费。审理中，毛颖丽向一审法院提出反诉：1、请求法院按照双方签订的《写字楼租赁合同》第六条之1：“不按约定支付租金达15日”之条款，判决解除合同；2、请求判令反诉被告支付反诉原告2020年4月1日至2020年6月30日期间的物业费2695.65元。一审法院查明：被告（反诉原告）毛颖丽作为甲方，与原告（反诉被告）胡曦木作为乙方于2020年4月1日签订《写字楼租赁合同》约定：甲方将己方所有的位于贵阳市南明区房屋出租给胡曦木使用；租赁期限为2020年5月3日至2025年5月2日；甲方应在2020年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方校验签字盖章并移交房门钥匙及付清首季租金及保证金后视为交付完成；租赁期限内，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用；租金及押金，租赁期间内，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金（相当于一个月租金）人民币7188元，保证金不能冲抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金应扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方；对于该房屋及其附属物品，设备设施因自然属性老化或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，己甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，甲方不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；合同解除，经甲、乙双方协商一致，可以解除合同，乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋；违约责任，租赁期内，甲方在乙方无违约的情况下单方解除本合同，甲方应双倍向乙方返还保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后），乙方在甲方无违约的情况下单方面解除本合同，甲方不退还乙方保证金；其他约定事项，①2020年4月1日至2020年5月2日是甲方给乙方的装修免租期，②合同期内甲方在乙方不违约的情况下不能收回房屋。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，胡曦木于2020年4月1日向毛颖丽支付了7188元保证金并支付了2020年5月3日至2020年8月2日期间租金21564元；毛颖丽当日向胡曦木交付房屋。双方同时口头商定毛颖丽将房屋内的两台空调转让给胡曦木，转让费为1万元。胡曦木向毛颖丽支付了5000元空调转让费后，剩余5000元至今未付。胡曦木入场装修时发现受让的两台空调存在故障无法正常使用，称空调故障影响装修，遂与毛颖丽联系并要求维修并延长装修免租期，毛颖丽认为空调即使存在故障也不影响装修，不同意延长免租期并要求胡曦木支付尚欠的5000元空调转让费，双方遂产生矛盾。同月10日，双方发生争执，争执中胡曦木表示：“就是如果这个房子装修不给我们延期，我们也谈不拢，你们就不给出租了？”，毛颖丽：“是的。”，胡曦木：“是不是你们确定不租了嘛”，案外人回复称：“是的”，毛颖丽本人未明确回复，胡曦木表示：“行嘛！都考虑一下，大家也都忙。”当日晚18点，毛颖丽发微信告知胡曦木，空调已经修好，询问胡曦木是否需要验机，胡曦木未明确表态。同月11日下午14点许，双方在微信沟通中，毛颖丽表示：“你前面自己说的解决好散的问题，我也提出解决方案了，你给我钥匙，我马上退你钱。”，胡曦木回复称：双方租赁合同已于2020年4月2日解除，钥匙在中介处，已通知毛颖丽领取，未及时领取产生的责任由你方承担。…。同日，毛颖丽发送微信给胡曦木，告知胡曦木如若继续承租就支付空调转让费尾款，不租就交还钥匙，胡曦木未回复。胡曦木同月15日再次向毛颖丽发送微信，告知毛颖丽租赁合同已于2020年4月2日解除，钥匙在中介处，已通知毛颖丽领取，未及时领取产生的责任由毛颖丽自行承担。同年9月28日，原告代理人将涉案房屋钥匙交付毛颖丽，毛颖丽向胡曦木出具了收条。庭审中，毛颖丽认可其于2020年7月3日已将该房另外出租给他人。一审法院认为，原告（反诉被告）胡曦木与被告（反诉原告）毛颖丽于2020年4月1日签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务，享有合同权益。胡曦木称毛颖丽于2020年4月10日以口头方式单方解除了双方于2020年4月1日签订的《写字楼租赁合同》，并提交当日的对话录音以佐证，但作为合同相对方的毛颖丽本人在该对话录音中并未作出解除合同收回房屋的意思表示，胡曦木在该段对话的末尾也再次表示：“行嘛！都考虑一下，大家也都忙。…”结合当日毛颖丽在与胡曦木见面时双方均未提出交还涉案房屋，该房仍由胡曦木实际占有管理使用，可以看出前述对话仅是双方在合同履行过程中产生争议后的磋商过程，并未形成2020年4月2日租赁合同已解除的法律事实及法律效果；此外，双方并未在《写字楼租赁合同》中约定中介公司有权代替毛颖丽从胡曦木处接收房屋或钥匙，而毛颖丽从2020年4月11日起多次告知胡曦木如不租赁则交还钥匙，故毛颖丽未有拒绝接受胡曦木交还钥匙及房屋之行为及意思表示，在此情形下胡曦木以短信及微信方式告知毛颖丽房屋钥匙已交付中介并不能产生已将该房交还毛颖丽之法律效果。现双方均诉请解除2020年4月1日签订的《写字楼租赁合同》，法院从双方之自愿，判决解除该《写字楼租赁合同》；胡曦木请求判令毛颖丽返还租金21564元，因胡曦木于2020年9月28日向毛颖丽返还该房钥匙，而毛颖丽认可其已于2020年7月3日将该房另外出租给他人，故胡曦木使用了该房2个月的时间，毛颖丽应向胡曦木返还1个月的租金7188元；毛颖丽称胡曦木仅向其交纳租金至2020年7月，而其于2020年4月1日向胡曦木出具的收条清楚载明，胡曦木交纳“2020年5月3日至2020年8月2日”期间租金21564元，故法院对毛颖丽的该主张依法不予采纳。胡曦木请求判令毛颖丽双倍返还其保证金14376元，因毛颖丽在本案不存在违约，故法院对胡曦木的该诉请依法不予支持；胡曦木请求判令毛颖丽返还其空调预付款5000元，毛颖丽对该诉请无异议，同意返还，故法院对胡曦木的该诉请依法予以支持；胡曦木请求判令毛颖丽赔偿其损失27008元，因毛颖丽在本案中不存在违约，故法院对胡曦木的该诉请依法不予支持。毛颖丽请求判令胡曦木支付其2020年4月1日至6月30日期间物业管理费2695.65元，因双方在租赁合同中约定，租赁期间物管费由胡曦木承担，毛颖丽于2020年7月3日将该房另行出租给他人，故2020年4月1日至6月30日期间物管费2695.65元依约应由胡曦木承担，毛颖丽的该诉请具有事实及合同依据，法院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）胡曦木与被告（反诉原告）毛颖丽于2020年4月1日签订的《写字楼租赁合同》；二、被告（反诉原告）毛颖丽于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）胡曦木租金7188元、空调预付款5000元，共计人民币12188元；三、原告（反诉被告）胡曦木于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）毛颖丽物业管理费人民币2695.65元；四、驳回原告（反诉被告）胡曦木的其余诉讼请求。案件受理费1498元，减半收取749元，由原告（反诉被告）胡曦木负担699元，由被告（反诉原告）毛颖丽负担50元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）胡曦木负担。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人胡曦木向本院提交微信聊天记录截图三组，用以证明双方曾就空调维修事宜多次进行沟通协商，被上诉人一直拒绝修理空调，双方无法达成共识。4月11日被上诉人要求上诉人退还其房屋钥匙。上诉人于4月13日将钥匙交至第三方中介处也是应被上诉人的要求和习惯。被上诉人毛颖丽质证后对聊天记录的真实性没有异议，但不认可其证明目的，认为是上诉人没有理解其聊天意图。因其告知上诉人空调已修好可以支付尾款，也同意延长免租期半个月，但联系不到上诉人。其也发微信表明希望长期合作的意愿，也希望其尽快协商继续租赁或者签订书面解约合同。其要求钥匙交还本人，并没有要求交到中介处。另查明，上诉人胡曦木二审提交的前述微信聊天记录截图中，被上诉人毛颖丽在2020年4月2日发送有如下微信信息：“前面我也给你说了，这个空调一台都值一万的，而且管道布线还要值更多钱。之前我们谈过，你也知道我可以免费给你用，但是租金就是42，我愿意把租金降到40，就是你们承诺1万块钱买我的空调，你修不修都没关系，也可以拆了你再买新的，因为这是固定设施，我不想破坏，所以我也只能这样做。”、“我给你两个方案，你自己选择1.按照之前约定你支付一万块，空调及装修，随便你怎么处理。2.按照之前约定，空调保留给你用，你若不要空调，我找人卖掉，租金42元。”。毛颖丽在2020年4月11日下午发送有如下微信信息：“OK，那就决定不租了吧。晚上把钥匙还给我，你看几点，我到花果园来拿。”。另外，二审中，被上诉人毛颖丽对于审判员提出的“钥匙交付中介，你收到通知没？”的问题时回答称：“13号收到的上诉人微信发的照片。”，但同时陈述称：“15号微信回复过，不认可上诉人交还钥匙的行为”。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，虽然毛颖丽于2020年4月1日向胡曦木交付案涉房屋钥匙，移交房屋，但随后双方即因空调维修问题产生争议。从双方一、二审提交的微信聊天记录等证据材料来看，毛颖丽认为案涉房屋租金标准与空调转让价格存在联动关系。而双方对于空调维修义务的承担主体存在争议，后因双方就此无法达成一致意见，毛颖丽在2020年4月11日发送的微信中多次表示可以退还钥匙，解除租赁关系。虽然此后毛颖丽在微信中亦表示空调已维修完毕并多次询问胡曦木继续履行合同及支付空调尾款的意愿，但是，胡曦木于2020年4月13日以将钥匙交给中介方并微信通知毛颖丽的方式表达其不再履行租赁合同的意愿。毛颖丽二审中也认可4月13日收到上诉人微信发的照片。由此可见，虽然毛颖丽并不认可胡曦木交还钥匙的行为，但是，其对于胡曦木不再继续租用房屋并已不再占有、使用房屋的情况应当是明知的。因此，鉴于本案合同履行纠纷系因双方对于与本案租赁存在密切关联的空调转让事项约定不明导致，双方在尚处于装修免租期的租赁初始阶段即发生争议，在沟通无果的情况下分别以微信、行为的方式表达不再履行该租赁合同的意愿，且胡曦木已于2020年4月13日不再占有、使用案涉房屋并通知毛颖丽，因此，一审判决认定胡曦木使用了案涉房屋2个月的时间，并判令其承担2个月房屋租金及2020年4月1日至6月30日期间的物业管理费应属不当，本院依法予以纠正。但是，在本案《写字楼租赁合同》对于房屋交还方式没有特别约定，且现有证据也不能证明毛颖丽对此存在授意或者指示的情况下，胡曦木通过向中介方交付钥匙返还房屋的方式不当，其对此存在过错，一定程度上扩大了本案损失，因此，一审判决不予退还胡曦木缴纳的保证金并驳回其要求双倍返还保证金、赔偿违约损失的诉请并无不当，本院对此依法予以维持。至于胡曦木上诉提出的一审法院受理反诉程序违法的问题，因物业管理费系本案《写字楼租赁合同》中约定的费用，毛颖丽据此所提反诉请求显然与本案系同一法律关系，一审法院受理本案反诉符合法律规定，胡曦木提出的该项上诉理由于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4805号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4805号民事判决第三、四项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4805号民事判决第二项为：毛颖丽于本判决生效后五日内返还胡曦木租金21564元、空调预付款5000元；四、驳回胡曦木的其余本诉请求；五、驳回毛颖丽的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1498元，减半收取749元，由胡曦木负担449元，由毛颖丽负担300元。反诉受理费25元，由毛颖丽负担。二审案件受理费1498元，由胡曦木负担898元，由毛颖丽负担600元。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二一年五月三十日法官助理钟钦书记员左文艳