沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0192民初758号原告（反诉被告）:锦州茂业置业有限公司，住所地锦州市凌河区南京路六段兰花里18甲。法定代表人：张静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏闻，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑剑，系该公司员工。被告（反诉原告）：锦州阿童木商贸有限公司，住所地锦州市凌河区中央大街三段3号。法定代表人：杨毅，系该公司经理。委托诉讼代理人：于南南，系辽宁齐泰律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）锦州茂业置业有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）锦州阿童木商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日作出（2019）辽0192民初345号民事判决，原、被告不服，均提起上诉。沈阳市法院于2020年5月13日作出（2020）辽01民终2842号民事裁定书，撤销本院民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2021年年4月8日公开开庭进行了审理。原告锦州茂业置业有限公司的委托代理人夏闻、郑剑，被告锦州阿童木商贸有限公司的委托代理人于南南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州茂业置业有限公司诉讼请求：一、请求被告支付以下费用:1.基本租金283,140元，2.设施服务费334,954.76元，3.品牌推广服务费10,000元，4.延期付费违约金76,076.3元，5.解除合同违约金600,000元，6.场地占用费947,103.3元，7.装修管理费78,650元，合计2,329,924.36元。二、确认原、被告签订的配套项目租赁合同及补充说明于2019年2月26日解除。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月签订配套项目租赁合同及补充说明，约定由被告承租原告位于锦州市凌河区整层，用于经营餐饮项目，租赁面积7,865平方米。租赁期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止(如开业时间延迟,则按照实际开业时间起算)。合同约定被告应于商场开业前10个工作日内向原告缴纳600,000元租赁保证金，并于开业当日向原告支付第一期基本租金及综合服务费。其中2018年10月1日至2020年9月30日，月基本租金为358,840.6元，季租金1,076,521.9元，设施服务费119,626.7元，季度设施服务费358,880元。季度租金及设施服务费每3个公历月支付一次，每季度租金到期前最后一个公历月的第20日或之前支付下一期的季度基本租金(同时缴纳同期的综合服务费)。乙方(即被告)逾期支付上述费用，每逾期一天，按欠缴费用总额的1‰向甲方(即原告)支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付涉案场地。2019年2月2日，商场正式开业，被告于同日开始经营。被告接收涉案场地后，一直拒绝缴纳租赁保证金及租金、设施服务费等费用。原告于2019年1月21日向被告发函主张租赁保证金及相关费用，并于2月2日委托律师向被告发函，再次主张相关费用。被告收到相关函件后置之不理，未向原告支付任何款项，并持续占有、使用涉案场地。鉴于被告持续拖欠费用，拒绝履行合同基本义务，原告于2019年2月22日向被告正式发函，解除租赁关系。被告行为严重损害原告合法权益，属于根本违约，故提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。被告锦州阿童木商贸有限公司辩称，1.同意按实际使用面积及天数给付租金，六楼没有安装燃气表导致场地无法实现经营餐饮合同目的，被告没有使用场地面积，不同意给付租金。五楼实际使用2600平米，其他面积因燃气排风等问题没有使用，被告同意按2600平米计算至2019年3月27日支付租金93，600元。设施服务费因原告提供的设施不完全，不同意给付。违约金和场地占用费系格式条款加重了被告义务且二者惩罚性质重复，约定过高不同意给付。品牌推广服务费，因原告未提供此项服务，不同意给付。装修管理费，因没有明确约定，不同意给付。2.双方签订的合同限定经营品类为餐饮，因租赁场地硬件设施包括燃气、排烟均无法达到正常经营标准，被告多次与原告沟通、协商，但问题仍未解决，造成很多商户一直在基本无风的状态下制作菜品，部分菜品因加工过程中油烟大根本无法制作，商户无法正常营业或已停止营业，给美食广场的运营带来巨大损失。3.原告招商宣传以及与被告承诺五、六层为商场唯一餐饮层，四层为文创生活、图书、孕婴产品。商场开业后，四层也经营美食广场且与被告品项重复，截留顾客，造成被告招商的商户拒绝进场或停止经营。综上，现同意解除合同并要求原告赔偿被告的损失。被告反诉请求：1.判令原告赔偿被告损失计2,996,870元。2.本案本诉及反诉费用均由原告承担。事实与理由：因原告违反招商承诺以及交付场地没有消防验收，排风、燃气不达标等问题导致双方存在矛盾，被告多次要求原告出面协商无果，导致诉讼。原告招商宣传时只有五层和六层为餐饮，四层为文创生活、图书、孕婴产品。商场开业后四层也从事了餐饮经营行业，且经营与被告同样的档口铺位经营模式，导致被告投资目的无法实现或至少严重影响了被告的经营状况，原告违反了招商承诺。被告与原告签订合同时已明确用途为餐饮，经营餐饮对消防、燃气、排风等设施有较高要求，但原告交付的场地没有消防验收，燃气、排风等设施也不达标，部分设备还被四层占用导致被告与原告签订合同目的无法实现，被告先期投入了几百万元，不可能在开业二十几天就自主放弃经营。原告的行为给被告造成严重的经济损失，包括移动公司布网费及设备覆盖工程费用、水电原材料及排风工程费用，装饰装修费用、洗消设备装饰等损失合计2,996,870元。综上，请求法院查明事实，支持被告的诉讼请求。原告辩称，不同意被告反诉请求，1.没有任何证据证明原告承诺只在被告承租范围内经营美食项目。2.被告主张排风、燃气不达标没有证据证明。3.根据双方签订租赁合同约定开业以实际时间起算，锦州茂业天地购物中心于2019年2月2日开业，双方对开业时间没有异议，由于被告自身原因造成招商原因应该由被告承担。4.根据合同显示，原告有权单方解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，由于承租人原因导致合同解除，由承租方自负装修损失，出租方不赔偿，故被告反诉没有事实及法律依据。5.被告反诉请求金额高达200多万元，至今原告没有收到被告证明其反诉请求的证据，应由被告承担举证不能责任。原、被告围绕本案争议焦点依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告就本诉提交证据1.配套项目租赁合同及补充说明，能够证明原、被告双方签订了租赁合同的事实；原告提交证据2.公函、EMS快递单、律师函、快递查询单，能够证明原告向被告发函催缴租金及保证金的事实；原告提交证据3.解除合同通知函及被告公司回函、EMS快递单、快递查询单，能够证明原告向被告发函通知解除合同的事实；原告提交证据4、5可以证明锦州茂业天地购物中心于2019年2月2日正式开业，被告开展经营的事实；原告提交证据6.装修手册确认书和装修施工明细表及公函，可以证明原告向被告催缴装修管理费用的事实；原告提交证据7.建设工程消防意见书，证明原告提供场地符合消防要求；原告提交证据8.装修申请表，可以证明被告于2018年10月19日向原告提出装修的事实；原告提交证据9.照片（拍摄于2019年7月12日及2019年8月7日），可以证明被告实际经营的情况，上述证据本院予以采信。被告就本诉提交证据1.收款收据，证明2016年10月14日原告收取我公司交付的意向金50,000元，能够证明被告向原告交付意向金的事实；2.合作意向书，该合作意向书载明内容与双方最终签订的内容所列的租赁场所面积、季度租金等基本一致；3.交叉施工协议，被告对上述证据真实性无异议，本院予以采信。4.被告发给原告的公函13份，因无其他证据辅证此公函送达至原告，亦无法证明涉案场地存在问题；5.商户民意调查表15份，不能实现其证明目的，本院不予采信。被告就反诉提交证据1.ICT业务记录协议、无线网络覆盖、监控系统合同、收款凭证，2.五层项目承包装修合同，3.排风工程款收据，4.水、电、料、原材料发票，5.厨具合同，6.装修装饰设计委托书，7.灯具采购合同，上述证据可以证明被告对涉案场地进行装修及装修花费的事实，但上述证据不能证明原告存在违约情形，本院对该组证据的关联性不予采信。原告就反诉未向法庭提交证据。根据原、被告提交证据及双方当庭陈述，本院查明事实如下：原、被告于2018年7月27日签订配套项目租赁合同，原告将位于锦州市锦州茂业天地五楼、六楼整层，套内面积7,865平方米的场地租赁给被告，租赁场地经营范围限于餐饮项目，租赁经营期限自2018年10月1日起至2026年9月30日（如开业时间推迟，则按照实际开业时间起算）。在装修期内被告无需缴纳租金，但仍需向原告支付设施服务费及本合同约定的或实际产生的其他费用（包括但不限于所实际发生的装修管理费、水费、建筑垃圾清运费以及因占用所产生的其他全部费用等）。被告应于商场正式开业之后缴纳租赁保证金600,000元。被告按照合同约定支付租金计算方案为：季度基本租金，按照套内面积，租金标准1.5元/平方米/日，每2年递增6%，2018年10月1日至2020年9月30日，月基本租金358,840.6元及租金1,076,521.9元。设施服务费按套内面积收取，标准15.21元/平方米/月，递增时间及比例标准与租金相同，其标准为自2018年10月1日至2020年9月30日，月基本设施服务费119,626.7元，每季度设施服务费358,880元。第一期基本租金及综合服务费应在合同签订后10个工作日内支付。被告未按上述约定缴纳租金，每逾期一日，应向原告支付欠费总额千分之一的违约金。原告将为被告进行商业推广活动，被并承诺向原告支付品牌推广服务费10,000元/年，该费用被告在合同成立后3日内缴纳，否则原告有权不交付租赁场地。被告接场地后，租赁场地一切工程改造项目均由被告自行负责施工或委托有相关资质的施工方施工，并按照有关规定办理报批验收手续，包括但不限于施工许可、消防验收等。关于商铺返还的约定，租赁期限届满或本合同提前解除或终止时，被告应在15日内将商铺返还原告并履行如下义务：结清应付租金及其他费用。自行负担费用将商铺内属于被告所有的不动产包括但不限于物品、广告牌、标记、标识（附属设施设备除外）撤除，恢复交接时原状或确保商铺适于验收交接状态。被告逾期15日未能履行商铺返还义务，经原告书面催促仍未在指定期间内清空设施、设备、物品，则原告有权自行处置相关遗留物品，且被告无权主张赔偿。若被告延迟履行商铺返还义务，除本合同其他相关约定外，被告还应自本合同终止之日起直至商铺返还原告为止，每逾期一日，被告按租赁期届满或提前解除前一个月的日租金标准双倍向原告支付占用期间的占用费。关于合同解除方面的约定，如被告拖欠租金20日以上（含20日），原告有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，被告所拖欠费用仍需缴纳，原告保留进一步追究法律责任的权利。补充条款约定，自原、被告签署锦州茂业天地五、六层的合作意向书后，经与被告沟通，被告租赁的五层已经完成招商并即将进行装修，基于双方对开业所达成的共识，对被告租赁的锦州茂业天地六层的合作做如下约定:如被告未能实现与原告同期开业并达到约定开业比率，被告仍需支付合同约定的全部租赁费用，原告有权部分或全部收回六层经营场地，被告额外支付标准为3个月租金及设施服务费之和的违约金。合同签订前原、被告签订了合作意向书，约定租赁场地五层经营面积为4,052平方米，六层经营面积为3,813平方米，签订意向书后被告向原告缴纳意向金50,000元。配套项目租赁合同签订后，双方又签订补充说明，对合同部分条款进行了变更，将保证金600,000元交付时间变更为商场开业之前10个工作日内支付，将基本租金及综合服务费支付时间变更为商场开业当日支付。庭审中，被告曾自认原告于2018年10月份将涉案租赁场地交付给被告，现被告又称六层的租赁场地未交付。被告于2018年10月19日向原告提交装修申请表，并于2018年2月28日确认详阅锦州茂业天地装修手册，保证遵守手册中所列全部规定及条款。2019年1月21日，原告给被告发函，被告应于开业前10个工作日即2019年1月18日前缴纳保证金600,000元（意向金50,000元可转）。根据合同条款，被告应于开业当日即2019年2月2日交纳第一期基本租金及综合服务费共计1,435,401.9元，要求被告收到函件后于1月25日前将所欠款项打入原告账户。2019年2月2日原告商场开业。同日原告委托北京金诚同达律师所沈阳分所给被告发送律师函，要求被告缴纳保证金600,000元，并于2019年2月2日向原告缴纳第一期基本租金及综合服务费1,435,401.9元。被告于2019年2月3日收到该函件。2019年2月22日，原告向被告发送解除合同通知书，该通知书载明，截止2019年2月22日，被告已拖欠原告租赁保证金600,000元，基本租金及综合服务费共计1,435,401.9元，根据合同约定原告通知被告其行使单方解除权，双方签订合同及补充协议自本通知书送达被告起解除，并请被告于收到本通知书之日起十五日内交清所有欠款及费用，并将场地恢复原状后交给原告。如被告未在上述期限内交还场地，视为放弃场地内物品、设备、装修附属物等所有权，原告有权自行处理，并不承担赔偿及补偿责任。被告于2019年2月26日收到解除合同通知书，至今仍未向原告交纳房屋租金、设施服务费、装修管理费、保证金等费用。原告认为被告违反合同约定，要求解除与被告签订的配套项目租赁合同，返还涉案房屋，支付租金、设施服务费、品牌推广费、延期支付租金和设施服务费的违约金、解除合同违约金、场地占用费、装修管理费等费用合计2,329,924.36元。被告向提出反诉，要求原告向其支付损失费2,996,870元。另查明，涉案商场土建工程于2017年8月17日经锦州市消防局验收合格。现涉案场地原告均已收回。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条二款之规定，因引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用《中华人民共和国合同法》进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原、被告签订的配套项目租赁合同及补充说明系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。根据现有证据能够确认原告已将涉案场地5、6层交付被告，被告对5层部分装修并使用，故原告已经履行了向被告交付租赁场地的义务，被告亦应按照合同约定向原告支付保证金、租金及相关费用，被告未按约定履行支付义务，应承担相应的违约责任。关于合同解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，当事人可以约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同，并通知对方，通知到达对方时，合同解除。本案原被告签订的配套项目租赁合同约定，被告拖欠租金20日以上原告有权解除合同，双方签订补充说明约定，第一期基本租金及综合服务费应当在商场开业当日支付。案涉商场于2019年2月2日开业，被告应于当日支付第一期的租金及综合服务费，被告未按时支付上述款项，且拖欠租金超过20日，原告解除合同的条件已成就。原告于2019年2月25日向被告发送了解除通知书，被告于2019年2月26日收到该通知书，原告行使了合同解除权，因此原、被告签订的配套项目租赁合同及补充说明应于2019年2月26日解除。关于房屋租金及设施服务费问题，原、被告签订补充说明约定，基本租金及综合服务费应当在开业当日支付。按约被告应于2019年2月2日起算租金，并缴纳一个季度的租金，因原告于2019年2月26日与被告解除合同，故被告尚欠原告24天的租金，被告应向原告缴纳租金283,140元，扣除被告已经缴纳的意向金50,000元，被告应向原告支付租金233,140元。根据双方签订配套项目租赁合同约定，在装修期内被告无需缴纳租金，但应当缴纳设施服务费。被告于2018年10月19日向原告提交装修申请，装修期间及开业后的设施服务费被告应予给付，即被告应交纳从装修时起至合同解除之日期间的设施服务费。结合原被告主张，本案中被告给付原告设施服务费的期间应为2018年12月1日至2019年2月25日。因被告仅对五层实施了装修，六层仅设置围挡，未进行具体施工，故被告应支付五层的设施服务费174,620.94。关于违约金问题。根据合同约定，被告逾期向原告缴纳租金，每逾期一日，应支付欠费总额1‰的违约金。被告从2019年2月3日起至2019年2月26日合同解除时仍未向原告交纳租金283，140元，故应向原告支付逾期交纳租金的违约金6,512.22元。因合同没有约定逾期缴纳设施服务费的违约金条款，故对原告主张被告支付逾期缴纳设施服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张解除合同违约金600,000元的诉讼请求，根据双方合同约定及本院查明的事实，合同中未对解除合同的违约金进行约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于场地占用费问题，原、被告签订合同约定，在合同被提前终止时，被告应当在原告通知所确定的时间内将租赁场所返还原告，否则每逾期一天，乙方须向甲方交纳滞留金（相当于两倍的日租金及运营管理费）。结合本案查明的事实，被告应在收到原告解除通知书之日起15日内向原告交还5层涉案场地，被告未予交还，应向原告支付滞留金。对案涉商铺6层场地，因被告只进行了围挡并未装修，原告有权且能够收回涉案场地，其没有收回造成损失扩大应自行承担相应的责任。故对原告要求被告支付场地占用费的请求，本院部分予以支持。被告应向原告支付2019年3月13日起至场地实际返还之日的场地占用费，因原告主张给付日期至2019年3月27日，在法律保护范围之内，本院予以准许。虽然双方合同约定被告应向原告支付推广服务费10,000元，但因合同实际履行期间较短，原告亦未提交为被告进行品牌推广的证据，故原告要求被告支付推广服务费的请求，本院不予支持。关于装修管理费。根据装修手册及被告签收的收费明细表，可以确定管理费的收费标准，不能证明被告实际发生的设施服务费外装修管理费的具体构成及金额，故原告此项请求，因证据不足，本院不予支持。关于被告提出的反诉请求，被告认为原告提供的场地存在通风和燃气不合格，进而造成原告损失的事实。根据双方签订的合同约定，在被告接收租赁场地后，一切工程改造项目均由被告自行负责，而合同中未对排风、燃气等情况进行具体约定。被告提供的证据亦不能证明原告在交付场地时，场地内的通风、燃气等设施不符合合同约定，进而无法证明原告存在违约行为，因此，对于被告提出的要求原告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认锦州茂业置业有限公司与锦州阿童木商贸有限公司签订的配套项目租赁合同及补充说明于2019年2月26日解除；二、锦州阿童木商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向锦州茂业置业有限公司支付租金283,140元，扣除已缴纳的意向金50,000元，应再支付233,140元；三、锦州阿童木商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向锦州茂业置业有限公司支付设施服务费174,620.94元；四、锦州阿童木商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向锦州茂业置业有限公司支付违约金6,512.22元；五、锦州阿童木商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向锦州茂业置业有限公司支付场地占用费182，340元；六、驳回锦州茂业置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回锦州阿童木商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,439元，由锦州茂业置业有限公司承担15,439元，由锦州阿童木商贸有限公司承担10,000元；反诉案件受理费30,774.96元，由锦州阿童木商贸有限公司承担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 梁 艳审判员 王淑红审判员 李卫国二〇二一年五月十二日法官助理雷雪冬书记员曹宇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。