河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初2740号原告：方堃，女，汉族，1982年10月29日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人雷德霞，女，汉族，1956年12月5日出生，住址同上，系原告母亲，代理权限：特别授权。被告：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理职务。住所地：河南省南阳市人民路鸿徳购物公园1幢。委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：葛杨鑫，女，汉族，1984年4月1日出生，住河南省南阳市卧龙区，系公司员工，代理权限：特别授权。原告方堃与被告河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告方堃于2021年4月20日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年5月18日公开开庭对本案进行了审理。原告方堃的委托代理人雷德霞、被告豪盛公司的委托代理人张伟、葛杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方堃诉称：2015年6月30日，原告购买南阳鸿德房地产开发有限公司的位于南阳市人民路东侧的鸿德购物公园负一层万德隆区631号房产,合同约定面积7.29平方米。总价210111元，该房交付时间为2015年6月30日，原被告又于2015年6月30日签订了《租赁协议书》,约定原告将购买的上述商铺租赁给被告，租金每月1751元；租赁期限至2025年6月30日，依据河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6877号民事判决书;被告豪盛商贸有限公司只支付原告方堃自2019年2月起至2020年9月30日的房屋占用费，时至今日，豪盛商贸有限公司仍然经营管理着该商铺，即不支付占用费,又拒不交还商铺。因双方协议不成，故诉诸法院。诉讼请求：1、责令被告支付原告从2020年10月至2021年5月共8个月的房屋占用费14008元，滞纳金378元，共计14386元。2、诉讼费由被告承担。被告豪盛公司辩称：1、原告起诉金额过高，原合同约定的是按购房款的10%或11.5%返还购房，这实际上是当时售房的促销手段，并非真正符合市场的标准。2、原被告之间实际上属于委托合同关系，系各业主委托被告统一招商、经营。3、答辩人依法提起反诉，详见反诉状。原告方堃为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、租赁（返租）协议书。2、南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6877号民事判决书，南阳市中级人民法院（2020）豫13民终7299号民事判决书。对原告方堃所举证据，被告豪盛公司发表质证意见为：对租赁（返租）协议书，真实性不持异议，但是该协议显示的是委托关系，不是租赁关系，返租的是返还购房款的数额，而不是租金，因此不能作为计算租金标准使用。对一审二审判决书真实性无异议，判决书认定的事实持有异议，不能以该判决认定的返租款确定为租金数额。被告豪盛公司向本院提交证据如下：负一楼流行前线、万德隆同区域业主《委托租赁协议书》10份。证明事项：同区域业主与河南豪盛商贸有限公司之间签订的协议，租金平均在80.5元/㎡左右。而本案原告与被告之间目前诉讼涉及的委托租赁协议中的所谓租金的数额，高达260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准。按照这一标准，明显背离市场规律。对被告豪盛公司所举证据，原告方堃发表质证意见为：这是豪盛公司与其他人签的合同，与我们无关，我们要求按照原合同执行。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2015年6月30日，原告方堃与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：原告指定认购的商铺房屋为631号，建筑面积为7.29平方米，实际支付价款为210111元，一次性付清。原告、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告向鸿德公司支付商铺房屋购买款210111元。同日，原告与被告豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：原告为豪盛购物公园负一层631号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为7.29平方米。原告自愿将该商铺房屋租赁给被告豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自本协议签订之日2015年6月30日起至2025年6月30日止，被告豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10%，即21011元租金给原告，折合每月1751元，租金按自然月支付，自原告交清房款及相关费用之日起开始计算。被告豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，原告享有收取本协议约定的租金费用的权利，被告豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告。本协议签署后，被告豪盛公司如未按期支付原告租金，每逾期一天加收滞纳金支付给原告，滞纳金计算为逾期支付租金的万分之二，按未付租金金额的每日万分之二支付违约金。原告、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告豪盛公司未按合同约定向原告支付房屋租金，原告于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金，并要求法院判决终止与被告豪盛公司的租赁协议。2019年3月11日，本院作出（2018）豫1302民初4533号民事判决：被告豪盛公司支付原告欠付的租金16995元并支付违约金；解除原告与被告豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》。2020年11月29日，本院作出（2020）豫1302民初6877号民事判决：被告河南豪盛商贸有限公司支付原告方堃自2019年2月起至2020年9月30日的房屋占用费31518元。后被告豪盛公司不服提起上诉，南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终7299号民事判决：驳回上诉，维持原判。现上述判决均已生效。另查明，在案件审理过程中，被告豪盛公司当庭提起反诉，反诉诉称“1、本案原、被告之间签订的不管是返租协议或是商铺委托统一经营管理协议书，其内容的本质都是委托协议。协议内容中也多次反复提及委托的意思表示。原告将商铺的招商、租赁、收费等事宜全部托付给了被告。《民法典》第九百一十九条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。依据上述规定可以看出，本案争议的所谓租赁合同，实际上符合委托法律关系的特征。2、被告公司属于物业管理公司的性质，自身没有销售或服务项目，其经营特点就是为业主进行招商活动，帮助业主对外租赁商铺并进行物业管理，从这一点上看，被告也只能从事的是受托代理行为。3、被告向法庭提交的证据可以证实，被告向原告支付的收益金已经远远违背了市场规律，导致被告长期处于亏损状态，不得不进行垫资，被告已经无法完成被原告的委托事项，因此被告可以据此提出解除委托合同。4、《民法典》第九百三十三条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。据此，被告有权随时解除该协议书。5、被反诉人的在本诉中的诉讼请求过高，反诉人请求法院按照市场价格计算租金，驳回其过高部分的诉讼请求。为此，反诉人特依法提起反诉，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉请求：依法解除反诉人与被反诉人于2015年8月20日签订的租赁协议。”本院认为，一、原告与被告豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，原告与被告豪盛公司成立房屋租赁合同关系。原告与被告豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告豪盛公司未按合同约定支付房屋租金。本院判决解除《租赁（返租）协议书》后，鸿德公司未向原告实际交付商铺房屋，被告豪盛公司未返还占有房屋，仍然实际管理经营租赁房屋，也未向原告支付房屋占用费，系侵权行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定之精神及等价有偿原则，合同解除后，被告豪盛公司实际占有使用商铺房屋，应当向原告支付房屋占用费，房屋占用费应参照《租赁（返租）协议书》约定的租金标准计算。综上，被告豪盛公司应支付原告方堃房屋占用费，自2020年9月30日至2021年5月30日，共8个月，以1751元/月计算，共14008元。二、《租赁（返租）协议书》已经本院判决解除，双方约定的违约金条款不再约束被告豪盛公司，原告因被告豪盛公司侵权行为造成的损失已经获得赔偿，其请求豪盛公司支付违约金或者占用费的利息，并无依据，本院不予支持。三、关于被告豪盛公司的反诉请求，经审查，反诉基于的同一事实，在我院作出的（2020）豫1302民初6877号民事判决中已经处理，且已生效，被告豪盛公司本次提出反诉，系重复诉讼，故该反诉不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告方堃自2020年9月30日起至2021年5月30日的房屋占用费14008元。二、驳回原告方堃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  刘琳瑜二〇二一年五月二十四日书记员  张智雯