河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0111民初293号 原告：路红美，女，1985年1月17日生，汉族，住河北省邢台市柏乡县。 委托诉讼代理人：付静静，河北厚诺律师事务所律师。 被告：刘跃，男，1990年12月25日生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：任超慧，河北远升律师事务所律师。 被告：范秀华，女，1969年3月3日生，汉族，住吉林省舒兰市。 第三人：石家庄安和房产经纪有限公司，住所：石家庄市栾城区卓达太阳城青年之都6-109底商，统一社会信用代码：91130124308077346Q。 法定代表人：张少华，公司经理。 原告路红美与被告刘跃、被告范秀华、第三人石家庄安和房产经纪有限公司（以下简称安和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路红美委托诉讼代理人付静静、被告刘跃委托诉讼代理人任超慧、第三人石家庄安和房产经纪有限公司法定代表人张少华到庭参加诉讼，被告范秀华经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路红美向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告刘跃于2020年6月4日签订的《不动产买卖契约》；2、请求二被告向原告返还定金10000元并支付违约罚金10000元；3、请求二被告向原告支付13600元的中介费用；4、请求被告承担因本案发生的全部诉讼费、保全费、律师费等费用。事实与理由：2020年6月4日，原告经第三人中介石家庄安和房产经纪有限公司介绍与被告签定《不动产买卖契约》。双方在合同中约定原告购买被告所有的位于石家庄市不动产，不动产权证为20××58号，购房款为1370000元。《不动产买卖契约》签订后原告依照合同约定支付10000元定金以及中介费13600元。但是2020年6月24日被告通过与中介公司联系明确表示不履行合同，致使原告签定合同目的无法实现。现原告请求解除《不动产买卖契约》并要求被告返还合同定金，依照双方签订的《不动产买卖契约》第9条第1款规定被告应支付10000元违约罚金。《不动产买卖契约》签订后由被告原因导致原告不能实现合同目的并支付13600元的中介费用，给原告造成了直接经济损失，故原告支付的中介费用应由被告补偿支付给原告。刘跃辩称，1.该合同的签订人是范秀华，其无权代表刘跃签订合同，事后刘跃未对该合同进行追认或另行授权。2.中介方和本案原告在明知范秀华没有获得明确授权与之签订合同而签订，该合同是无效的。3.刘跃自始至终没有见到1万元定金，并提出更改定金数额后重新签订合同，从此处看出刘跃未同意其母亲签订该合同。4、关于中介费，由中介方和委托方（原告）依据中介合同双方共同约定中介费的收取，与我方无关，民法典规定在中介合同中明确列明该合同双方的权利义务。指出中介人没有促成合同成立不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付必要费用，中介费与我方无关，不应我方进行退还。 范秀华未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。 第三人石家庄安和房产经纪有限公司述称，我方资质齐全，本案中的合同真实有效，是买卖双方和中介方的真实意思表示，签订合同时征得卖方母子二人同意；我方促成买卖双方签订了不动产买卖契约，理应取得服务报酬。 本院经审理认定事实如下：石家庄市系刘跃名下房产。 关于涉案合同的内容，2020年6月4日，刘跃（甲方、卖方）、路红美（乙方、买方）、石家庄安和房产经纪有限公司（丙方、居间方）三方签订《不动产买卖契约》一份，主要内容为，甲方自愿将坐落于石家庄市的不动产出售给乙方，不动产权证号20××58号；乙方向甲方支付定金人民币10000元，甲乙双方约定上述不动产成交价格为人民币1368000元。付款方式为贷款，首付款338000元，贷款金额1030000元；乙方付给丙方中介服务费13600元；甲方保证上述不动产产权清晰，无任何纠纷，若发生产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责处理并承担民事及法律责任，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。除不可抗力外，甲乙双方不得中途违约。如乙方中途违约，乙方不得向甲方索要定金，同时乙方付给丙方13600元服务费。如甲方中途违约，毁约三日内将定金退还乙方，并付给乙方定金数额一倍，即10000元作为违约金，同时，甲方付给丙方13600元服务费；甲方尚有银行贷款，乙方贷款审批通过后，甲方自行偿还自己的房贷。合同落款签名处范秀华以代理人身份签名并代刘跃在甲方签名处签署“刘跃”。原告作为乙方签字，石家庄安和房产经纪有限公司在丙方签章处加盖合同专用章。关于范秀华有无代理权。1、原告路红美称，范秀华系刘跃的母亲，经刘跃授权代理刘跃进行卖房事宜，授权录音证明范秀华有代理权；被告刘跃称，授权录音中仅仅就价格方面做出了说明，对其他没有参与。该《不动产买卖契约》条款众多，包括首付款、房屋贷款、还款约定、定金数额的确定及给付方式，作为合同主要条款刘跃在后期的电话录音中明确作出了反驳。合同不是本人签订，条款不认同，在合同中除房子总价还有众多条款并未参与，并未表达其真实意思，作为合同成立的前提是双方意思表示一致，该合同并未达成一致意见。范秀华无权代表刘跃签订合同，事后刘跃未对合同进行追认；第三人石家庄安和房产经纪有限公司称，原告提交的授权录音表明范秀华有权签字，录音中范秀华得到全权处理的肯定，既使范秀华和刘跃母子之间有分歧也不能对抗善意第三人。2、关于授权录音的通话内容：第三人“你好，你是那个刘跃吗，我是中介这块的，这不是有阿姨在这儿呢，我们正在签署你这个房子买卖合同，您这个全权授权给你母亲范秀什么华”。刘跃“范秀华，对”。第三人“就全权授权给她让她代签这个买卖协议是吧，这个房子的成交价格是137万，您同意吧？”。刘跃“嗯对，同意”。第三人“就是卓达太阳城自由之邦，5号楼，这是2101室是吧”。刘跃“对对”。第三人“那你同意就行，好的，那后期需要你过来配合咱们去过户，还有银行面签。到时候我通知你”。刘跃“嗯好的”。 关于《不动产买卖契约》的履行情况，2020年6月4日，原告向第三人石家庄安和房产经纪有限公司微信转账10000元，范秀华出具收条一份，载明：今收到路红美购买自由之邦5-2101室定金壹万元整。第三人石家庄安和房产经纪有限公司给刘跃出具《收款收据》一份，载明：今收到刘跃交来买卖位于卓达太阳城自由之邦5-2101室暂存定金壹万元整，付款方式微信，备注“待不动产证书放至中介处时，中介方即付”。第三人石家庄安和房产经纪有限公司称，因刘跃没有交来不动产证书，因此该10000元定金至今仍在第三人处保存。 另查明，在合同履行过程中，被告刘跃要求将定金追加为50000元，原告路红美不同意，双方至今未达成一致意见。 关于中介费，原告路红美提交微信转账截图一张，显示2020年6月7日转账给“中介”10000元。原告路红美称该10000元系转给第三人石家庄安和房产经纪有限公司的中介费。第三人石家庄安和房产经纪有限公司称，该10000元是转给张业的贷款服务费及房屋评估费用，张业不是第三人公司人员，我公司没有收到中介费。 上述事实有《不动产权证》《不动产买卖契约》《收款收据》、收条、通话录音、微信转账截图及当事人当庭陈述为证。 本院认为，关于《不动产买卖契约》的效力，在“授权录音”中，刘跃明确表示卓达太阳城自由之邦5号楼2101室全权授权范秀华进行出售并代签协议，刘跃和范秀华之间形成委托合同关系。至于范秀华在履行委托合同过程中，是否按照刘跃的指示处理委托事务，系刘跃和范秀华之间的事情，并不妨碍《不动产买卖契约》的成立和生效。《不动产买卖契约》的合同相对方为路红美和刘跃，且合同条款符合法律规定，合法有效，对路红美和刘跃均具有约束力。《不动产买卖契约》签订后，刘跃提出增加定金，原告路红美不同意，双方未达成变更合同条款的合意，故路红美和刘跃仍应按照《不动产买卖契约》履行。 关于《不动产买卖契约》是否应当解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案庭审中，刘跃主张《不动产买卖契约》无效，表明刘跃不履行《不动产买卖契约》约定的合同义务，故原告有权解除合同，本院对原告要求解除原告与被告刘跃于2020年6月4日签订的《不动产买卖契约》的主张予以解除。关于定金的返还，《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据实际情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中《不动产买卖契约》约定“甲方中途违约，毁约三日内将定金退还乙方，并付给乙方定金数额一倍，即10000元作为违约金”，刘跃中途违约，应按照合同的约定返还定金10000元并支付违约金10000元。考虑到定金10000元至今尚在第三人处存放，为了更易于操作，本案中由第三人直接将定金10000元返还原告。 被告范秀华不是《不动产买卖契约》的当事人，依据合同相对性原则，被告范秀华不承担合同的任何责任，故本院对原告对被告范秀华的诉讼请求本院不予支持。 关于支付13600元的中介费用的请求，第三人称没有收到中介费，原告提交的微信转账截图中的“中介”系原告自己编辑标注，没有证据证明收款人中的“中介”系第三人，也就是说原告没有提交证据证明中介费用已实际产生，故本院对原告要求被告支付中介费用的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，缺席判决如下： 一、原告路红美与被告刘跃于2020年6月4日签订的《不动产买卖契约》予以解除； 二、自本判决生效之日起三日内，第三人石家庄安和房产经纪有限公司返还原告定金10000元； 三、被告刘跃给付原告路红美违约金10000元； 四、驳回原告路红美其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费640元，减半收取320元，由被告刘跃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心上诉案件受理窗口递交或邮寄至本院诉讼服务中心（邮件封面务必注明“上诉材料”字样，邮寄地址：河北省石家庄市栾城区，邮编：051430，收件人：诉讼服务中心董会江，电话：0311－886××××7）。 上诉案件受理费640元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张巧亮 二〇二一年五月十四日 书记员  任力伟