河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2898号原告：河南正商物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区康平路9号院综合楼，统一社会信用代码914101027440621321。法定代表人：黄可飞，董事长。委托诉讼代理人：冯丹柠，该公司员工。委托诉讼代理人：孙华林，该公司员工。被告：陈振华，女，1982年11月10日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。被告：古分蜂，女，1984年8月14日出生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：郑永战，系古分蜂丈夫。被告：程前，男，1977年1月21日出生，汉族，住河南省潢川县。被告：刘喜梅，女，1982年1月15日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被告：蒋瑞丽，女，1985年7月28日出生，汉族，住河南省开封市。被告：杨芳，女，1983年1月18日出生，汉族，住河南省民权县。原告河南正商物业管理有限公司（以下简称正商物业公司）与被告陈振华、古分蜂、程前、刘喜梅、蒋瑞丽、杨芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案。2021年4月12日、5月12日，原告正商物业公司依次撤回对被告蒋瑞丽、杨芳、刘喜梅的起诉，本院经审查后予以准许。本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正商物业公司的委托诉讼代理人冯丹柠、孙华林，被告陈振华、被告古分蜂的委托诉讼代理人郑永战、被告程前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正商物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈振华支付物业费23221元，违约金酌情收取2000元，共计25221元。2、判令古分蜂支付物业费22363元，违约金酌情收取2000元，共计24363元。3、判令程前支付物业费7889元，违约金酌情收取789元，共计8678元。事实与理由：正商物业公司分别与陈振华、古分蜂、程前签订《前期物业服务协议》，约定正商物业公司为陈振华、古分蜂、程前提供物业管理服务；陈振华、古分蜂、程前需及时支付物业费，逾期未支付的必须向正商物业公司每日支付应支付的物业费总额1%的违约金。2016年1月1日至2021年6月30日，陈振华已拖欠物业费23221元、违约金酌情计算2000元。2016年1月1日至2021年6月30日，古分蜂拖欠物业费24363元、违约金酌情计算2000元。2019年7月1日至2021年6月30日，程前拖欠物业费7889元、违约金酌情计算789元。经多次催要未果，正商物业公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告陈振华辩称：1、因为陈振华购买的房屋外墙漏水，整个房屋的东北方向的北墙一直漏水，导致陈振华房屋的装修严重损坏。正商物业公司在接到报修通知后也修过很多次，但是一直没有解决问题。在把陈振华房屋内的柜子、窗帘全部都砸了，把房屋的墙面全部清除，但还是漏水，陈振华需要正商物业公司进行还原修复。2、陈振华购买的房屋客厅墙面也漏水，导致客厅沙发挨近墙面的表面已经腐烂，该墙面漏水一直没有修复。在2019年的时候，正商物业公司进行维修过，但没有修好。之后，陈振华自己修过一次，但是现在还没有修好。基于上述原因，陈振华没有向正商物业公司支付物业费。被告古分蜂辩称：1、自交房以后，古分蜂开始装修，装修好之后，房屋开始漏水。古分蜂的房屋是五、六楼复式房，正商物业公司在次年对房屋的阳台进行维修，但还是漏水。古分蜂又叫正商物业公司过来维修，挨着楼的地砖，古分蜂又铺了铺，但还是漏水。正商物业公司说古分蜂自己找人维修，费用由其承担，但是以后不再担维修责任，古分蜂没有同意。后来，维修的事就搁置了，只是派人去看了看。2、古分蜂将位于六层的房屋周围都建了阳光顶，但是大阳台下面还是漏水。下小雨时还好，但是下大雨的时候就不行了。3、古分蜂的车辆在2016年在车库停着，车内的酒被盗走了22箱，一箱酒价值917元，当时小区内二单元的业主报警了。基于上述原因，古分蜂没有向正商物业公司支付物业费，待上述问题解决后才支付物业费。被告程前辩称：1、自交房至现在，程前房屋的窗户有问题，正商物业公司派人已经修好，但是推拉门至2019年年底仍没有修好；不清楚现在修好没有，正商物业公司只是通知程前支付物业费。2、在2019年的时候，地下车库的车位漏水，导致程前的车辆被腐蚀；当时就向正商物业公司反映，但直到2020年下半年才说要给程前维修，但不清楚后续进展情况。3、程前购买的地下停车位，自购买之后，时不时就有电动车停在程前车位上或者车位旁，导致程前的车辆无法出入，无法正常使用停车位。因正商物业公司没有尽到服务义务，其应该向程前进行赔偿。基于上述原因，程前没有支付物业费，更不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2014年6月27日，正商物业公司与陈振华签订《前期物业服务协议》，主要内容约定如下：正商物业公司为陈振华提供前期物业服务，陈振华房屋建筑面积为140.75平方米；陈振华应在房屋交付之日或开发商另行书面通知的交付之日起计算并交纳物业费，交房后物业费按6个月交纳，陈振华每年1月31日前/7月31日前履行交纳义务；高层物业费为2.5元/平方米/月；陈振华不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，正商物业公司有权要求陈振华补交，并从逾期之日起按日向正商物业公司支付应交费用总额的1%的违约金。对权利义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量、物业服务费用、房屋装饰装修管理、车辆管理、消防管理、违约责任等其他内容，双方也进行了详细约定。2018年3月27日至2020年11月25日，正商物业公司通过微信或在房屋门上张贴交费通知向陈振华催交物业费，但陈振华没有交纳2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业费。2011年10月10日，正商物业公司与古分蜂签订《前期物业服务协议》，主要内容约定如下：正商物业公司为古分蜂提供前期物业服务，古分蜂的房屋建筑面积为170.2平方米；交房时须预交12个月物业费，交房后物业服务费按约定交纳，古分蜂于规定时间前履行交纳义务；多层洋房物业费为2元/平方米/月；古分蜂不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，正商物业公司有权要求古分蜂补交，并从逾期之日起按日向正商物业公司支付应交费用总额的1%的违约金。对权利义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量、物业服务费用、房屋装饰装修管理、车辆管理、消防管理、违约责任等其他内容，双方也进行了详细约定。2019年3月27日至2020年11月24日，正商物业公司通过微信或在房屋门上张贴交费通知向古分蜂催交物业费，但古分蜂没有交纳2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业费。2016年3月9日，正商物业公司与程前签订《前期物业服务协议》，主要内容约定如下：正商物业公司为程前提供前期物业服务，程前房屋建筑面积为131.54平方米；程前应在房屋交付之日或开发商另行书面通知的交付之日起计算并交纳物业费，交房后物业费按每6个月交纳一次，程前每年1月31日前/7月31日前履行交纳义务；电梯洋房和高层物业费为2.5元/平方米/月；程前不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，正商物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按日向正商物业公司支付应交费用总额的1%的违约金。对权利义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量、物业服务费用、房屋装饰装修管理、车辆管理、消防管理、违约责任等其他内容，双方也进行了详细约定。2019年3月27日至2020年6月19日，正商物业公司通过微信或在房屋门上张贴交费通知及律师函向程前催交物业费，但程前没有交纳2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，催交通知书，微信聊天记录截图，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。正商物业公司分别与陈振华、古分蜂、程前签订的《前期物业服务协议》,系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议依法成立并有效。《前期物业服务协议》约定，陈振华的房屋建筑面积为140.75平方米，物业费为2.5元/平方米/月；古分蜂的房屋建筑面积为170.2平方米，物业费为2元/平方米/月；程前的房屋建筑面积为131.54平方米，物业费为2.5元/平方米/月；陈振华、古分蜂、程前不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按日向正商物业公司支付应交费用总额的1%的违约金。由此可知，陈振华在2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业费为23224.08元，古分蜂在2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业费为22466.4元，程前在2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费为7892.4元。因此，正商物业公司请求陈振华支付物业费23221元、古分蜂支付物业费22363元、程前支付物业费7889元，有事实和法律依据，本院对此予以支持。若按照约定的标准计算违约金，则明显过分高于因陈振华、古分蜂、程前的违约行为给正商物业公司造成的损失。因此，在综合考虑迟延支付物业费日期及数额等因素，本院酌定由陈振华向正商物业公司支付违约金1161元、由古分蜂向正商物业公司支付违约金1118元、由程前向正商物业公司支付违约金394元。同时，如果正商物业公司在提供物业服务期间侵害了陈振华、古分蜂、程前的合法权益，陈振华、古分蜂、程前可以另行主张权利。相应地，本院对陈振华、古分蜂、程前的辩称意见均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百八十四条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定,判决如下：一、被告陈振华应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司支付2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业费23221元、违约金1161元，共计24382元。二、被告古分蜂应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司支付2016年1月1日至2021年6月30日期间的物业费22363元、违约金1118元，共计23481元。三、被告程前应当于本判决生效之日起十日内向原告河南正商物业管理有限公司支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费为7889元、违约金394元，共计8283元。四、驳回原告河南正商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，减半收取计520元，由原告河南正商物业管理有限公司负担90元，被告陈振华负担209元，被告古分蜂负担197元，被告程前负担24元。本判决为终审判决。审判员  潘龙峰二〇二一年五月三十一日书记员  陈兆祥