河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0191民初615号 原告：张凯，男，1987年1月4日出生，汉族，现住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：武青果，河北勤邦律师事务所律师。 被告：河北智博房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区海河道95号同祥城AB16-2-702，统一社会信用代码：91130101MA07TP1X65。 法定代表人：王建江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 原告张凯与被告河北智博房地产开发有限公司（以下简称智博房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭，原告张凯及其委托诉讼代理人武青果、被告智博房地产公司的委托诉讼代理人李雨萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张凯向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的认购东方理想城盛庭号楼2单元2402室的《认购协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款300000元整并支付自2017年4月7日起至支付日止的利息（从2017年4月7日至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款利率计，自2019年8月20日起至支付日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），利息暂计至起诉日止为42750元，暂合计为342750元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月7日，原被告双方签订《认购协议书》，当日，原告向被告交付300000元购房首付款，认购被告开发的位于开发区，该《内部认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。但至起诉日止，原告所购项目仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，该协议书依法应当被认定为无效，被告应当将收取的购房款全额返还给原告，并支付占用上述款项期间的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院起诉，望依法准予所请。 被告智博房地产公司辩称，1.原告与被告所签订的《认购协议书》为预约合同，不是本约合同。预约合同是约定将来一定期限内订立本约的合同，本次修订的《民法典》对预约合同有了具体规定，《民法典》第495条规定了预约合同条款，在立法层面认可并保护预约合同。第495条规定如下：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、定购书、预定书等构成预约合同。本案《认购协议书》第五条商品房买卖合同的订立条款明确约定：在甲方取得该项目商品房预售许可证后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式商品房买卖合同，同时该《认购协议书》失效并由甲方收回。根据上述《民法典》的规定，预约合同的本质特征是将来双方订立本约的意思表示。本案原被告双方通过《认购协议书》第五条商品房买卖合同的订立条款约定将来案涉项目预售证下来后订立正式的商品房买卖合同，在订立《认购协议书》预约合同之时，当然也可以同时对本约合同的部分条款甚至全部条款进行预约和磋商，并在将来订立本约合同时将之作为本约合同的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议，应当认定为商品房买卖合同。根据该司法解释的规定，《认购协议书》应该具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容才能认定为商品房买卖合同，案涉项目《认购协议书》全文仅仅七条，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，没有如下内容：交付使用条件、装饰设备标准承诺、供水、供电、供热、供气、通讯、道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，没有公共配套建筑的产权归属，没有面积差异的处理方式，没有产权登记有关事宜，没有解决争议的方法等共八条。综上，根据《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，结合本案具体情况，原告与被告所签订的《认购协议书》为预约合同，不是本约合同。2.原告签订《认购协议书》时对案涉项目没有预售许可证是明知的，现又以合同无效为由主张损失，没有事实依据。《认购协议书》第五条商品房买卖合同的订立条款证明签订《认购协议书》时就案涉项目没有预售许可证被告已明确告知原告，并写到《认购协议书》里面，现本案案涉项目预售许可证已经下来，被告已经通知原告签订正式《商品房买卖合同》，但原告没有办理，而通过起诉确认合同无效主张赔偿损失没有事实依据。3.根据《认购协议书》的约定，原告主张退还购房款的首要程序应是向被告提出退房申请，被告收到退房申请之日起30日内退还购房款，但不支付利息。综上，原告起诉确认合同无效并要求支付利息没有事实依据和法律依据，法院应予以判决驳回其诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，原告张凯（乙方）购买被告智博房地产公司（甲方）开发的东方理想城项目盛庭号楼2单元2402室房产一套，双方签订《认购协议书》一份，约定：开发项目位于开发区；乙方自愿内部认购盛庭号楼2单元2402室，建筑面积共计约为98.34平方米；单价为15456元／平方米，总房价1519943元；付款方式：银行按揭贷款：乙方应于签订本协议当天将购房首付款30%计450000元一次性支付给甲方；于2017年4月7日交20%首付款叁拾万元整，待取得预售证再补齐剩余（约10%）房款；甲方预计在2019年12月31日前可将该商品房交付乙方使用；在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》；甲方未能在本协议约定的日期将该商品房交付使用的，乙方可提出退房，自乙方提出退房申请之日起30日内甲方将乙方所交房款退还。该协议还约定了其他事项。协议签订当天，原告张凯向被告智博地产公司支付购房首付款300000元，被告智博地产公司向原告张凯开具收款收据。经查，原告张凯于2020年9月23日通过网上预约立案向本院提起诉讼，本院于同日审核通过，被告智博地产公司于2020年12月2日取得案涉房屋预售许可证，被告智博地产公司未按协议约定日期向原告张凯交付案涉房屋。截至法庭辩论终结前，涉案房屋尚不具备交付条件。庭审中，被告智博房地产公司同意退还房款，但认为按协议约定不应支付利息。 以上事实有《认购协议书》、转款凭证、收款收据、原告电 子诉讼平台立案申请记录、商品房预售许可证及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，原告张凯与被告智博房地产公司签订的《认购协议书》约定了涉案房屋的坐落、单价、总价款、付款时间、付款方式、交房期限、解决争议的方式等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告智博房地产公司已经按照约定收受原告张凯交付的购房首付款，故该《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。因被告智博地产公司在原告张凯起诉前尚未取得涉案房产的商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，上述《认购协议书》依法应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告智博房地产公司应当返还原告张凯购房首付款300000元。此外，被告智博房地产公司作为房地产开发商，在明知未取得商品房预售许可证明的情况下预售房屋并收受购房款，对造成合同无效应承担过错责任且不得因该违法行为而获得利益。故，被告智博房地产公司根据《认购协议书》第五条之约定以原告张凯明知涉案房产无商品房预售许可证明为由拒付利息，本院不予采纳，其应自收到原告张凯房款之日起支付占用资金期间的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告张凯与被告河北智博房地产开发有限公司于2017年4月7日签订的《认购协议书》无效； 二、被告河北智博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张凯购房款300000元并支付利息（以300000元为基数，自2017年4月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6445元，减半收取计3222.50元，由被告河北智博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  邢雪冰 二〇二一年五月三十一日 [核对位置] 法官助理吴海兰 书记员封世霞