广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2046号上诉人（原审被告）：东莞市天元食品有限公司，住所地为广东省东莞市××××××工业5路。统一社会信用代码为914×××××××××××806D。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：张旭东，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林渊，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市霸颐物业管理服务有限公司，住所地为广东省东莞市××××××工业路5号。统一社会信用代码为914×××××××××××140E。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。原审第三人：上海日邮汽车运输有限公司，住所地为上海市宝山区××××××××××××××××。统一社会信用代码为913×××××××××××572W。法定代表人：KoichiNakajima。委托诉讼代理人：阮思坤，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭娟，上海日盈律师事务所律师。上诉人东莞市天元食品有限公司（以下简称天元公司）因与被上诉人东莞市霸颐物业管理服务有限公司（以下简称霸颐公司）、原审第三人上海日邮汽车运输有限公司（以下简称日邮公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认天元公司解除与霸颐公司签订的《土地、办公室、宿舍租赁合同》的行为合法有效；二、天元公司在判决发生法律效力之日起五日内退还霸颐有限公司租金120000元；三、驳回霸颐公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费7473.52元（霸颐公司已预交），由霸颐公司负担5294.52元，天元公司负担2179元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32898号民事判决书。上诉人天元公司上诉请求：（一）撤销一审判决第二项；（二）本案的上诉费等全部费用由霸颐公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。对于租金是否足额支付，双方有合同、计算方法、收据、交易惯例，天元公司财务人员与霸颐公司的对账仅统计数字，不能视为对价款的变更，不构成表见代理。《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》只是对2019年6月至7月23日期间欠付租金的统计，而非最终结算。从2018年11月到2019年7月期间，霸颐公司应当向天元公司支付的租金等费用总计应当在100万左右，而天元公司提交的租金收款凭证仅为30万元，远远少于应当支付的租金。霸颐公司应当提供对应支付租金凭证，以证明其已足额支付租金。即使按照《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》来看，霸颐公司该月依然拖欠天元公司64524元。被上诉人霸颐公司辩称：1.霸颐公司与天元公司之间一直按照2012年12月3日签署的租赁合同约定进行租金结算，并没有根据所谓的《声明》进行结算。根据2017年7月3日天元公司以财务专用章确认的《证明》显示，租金结算是按照双方租赁合同的约定进行的，而不是根据《声明》，天元公司也承认《声明》未执行过。2.天元公司既确认《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》中数据的真实性，却又否认数据结算的结果。从该明细中可以看出，霸颐公司已足额支付了租金。另外，双方2019年6月的对账情况也表明了双方在2019年6月前的租金已结算清楚。3.2019年7月24日之前的租金已经全部支付完毕，120000元支付的系2019年8月的租金，由于天元公司在2019年7月18日已经解除合同，因此，天元公司无权收取2019年8月租金。原审第三人日邮公司共同陈述意见称：根据霸颐公司的租金交纳情况，霸颐公司存在未足额交付租金的情形。本院二审期间，天元公司提交案涉租赁物的产权证书，拟证明案涉租赁物的相关产权情况。霸颐公司提交微信聊天记录，拟证明日邮公司实际使用案涉租赁物至2019年9月，日邮公司应向霸颐公司支付该期间的场地使用费。该微信聊天记录与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。日邮公司二审期间未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，霸颐公司虽对本案提起上诉，但未在指定期限内交纳上诉费，本院依法对其上诉按其自动撤回上诉处理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对天元公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉合同的签订及案涉租赁物的交付等均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，因此，本案应适用案涉合同签订及案涉租赁物交付时的法律法规及司法解释，即《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。案涉租赁物已办理产权证书，一审判决认定《土地、办公室、宿舍租赁合同》合法有效正确，本院依法予以维持。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于《土地、办公室、宿舍租赁合同》解除。天元公司于2019年7月18日以《公函》的形式表达要求霸颐公司立即退场即解除合同的意思表示，解除合同的理由为霸颐公司未按合同约定交纳租金、天元公司依据合同约定解除合同。因此，应从以下几个方面来判断天元公司解除合同是否具有合法性：首先，霸颐公司虽于2019年7月19日向天元公司支付款项120000元，但根据《土地、办公室、宿舍租赁合同》第五条关于“每月15日前向天元公司交付租金”的约定及《霸颐公司终约结算2019年6月至7月23日欠租金及滞纳金明细》来看，截至2019年7月18日，霸颐公司确实存在未按合同约定交纳租金（欠付2019年6月租金16607元及2019年7月租金）的违约行为。其次，《土地、办公室、宿舍租赁合同》第五条虽约定“逾期未付租金，如霸颐公司经营有问题，与天元公司协商，允许一个月内筹款还清天元公司，否则天元公司有权终止合同”，但霸颐公司并未提供合法有效的证据证明天元公司已允许其一个月筹款还清租金，因此，霸颐公司以此为由主张迟延支付租金在一个月内不应视为违约，理据不足，本院依法不予采信。再次，《土地、办公室、宿舍租赁合同》第五条及第十二条均未约定霸颐公司支付逾期违约金的情形下天元公司无权解除合同，霸颐公司以双方已形成“如果超期交租，则双方按日千分之三的标准计收利息，迟延支付通常不超过一个月”的交易习惯、在霸颐公司已支付利息的情形下天元公司以应继续履行合同为由主张天元公司解除合同缺乏合法性，理据不足，本院依法不予采信。最后，在霸颐公司于2019年7月18日前确实存在未按合同约定交纳租金的违约行为的情形下，天元公司于2019年7月18日以《公函》的形式通知解除合同符合《土地、办公室、宿舍租赁合同》第十二条关于“任何一方违约，对方都有权提出解除本合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，其解除合同的行为合法有效，本院依法予以确认。关于租金120000元。霸颐公司股东黄文森于2019年8月11日向天元公司支付2019年8月租金120000元，如前所述，双方签订的《土地、办公室、宿舍租赁合同》已于2019年7月18日解除，天元公司亦未提供合法有效的证据证明合同解除后案涉租赁物于2019年8月仍由霸颐公司实际占用使用，一审判决据此认定天元公司应返还霸颐公司已支付的2019年8月租金120000元正确，本院依法予以维持。至于天元公司于本案上诉中所主张的霸颐公司尚欠其租金40多万元及费用64524元，本院已于（2021）粤19民终2045号案中予以审查处理，因此，在本案中本院不再重复处理并不再赘述。天元公司主张其无需返还2019年8月租金120000元，理据不足，本院依法不予采信。综上所述，天元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审上诉受理费2700元（东莞市天元食品有限公司已预交），由东莞市天元食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年五月二十一日书记员 刘敏超