四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初1769号 原告（反诉被告）：李晓阳，男，1968年11月2日出生，汉族，高中文化，个体业，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴橙，达州市通川区法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈光福，男，1948年3月10日出生，汉族，大学文化，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：胡竞成，达州市通川区明言法律服务所法律工作者。 原告李晓阳诉被告陈光福租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后,被告陈光福于2021年3月26日提出反诉，本案合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李晓阳及其委托诉讼代理人吴橙以及被告（反诉原告）陈光福及其委托诉讼代理人胡竞成均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告李晓阳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付租赁门市被拆迁造成的各项经济损失共计84217元（其中搬家费1347元、装饰装修（楼上楼下）补偿费52970元、停产停业损失费13467元、空调移机费500元、其他夹层补偿费2600元、返还租金13333元）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年3月21日签订《门市出租合同》，租赁达州市火车站军供站综合楼4号门市。租赁期限为2016年2月3日-2021年2月3日。该门市因政府拆迁，原告于2020年9月20日停业。达州市通川区征地拆迁办公室就相关赔偿项目已与被告达成了一致协议，相关项目的赔偿款已打到被告的账户上。而被告与原告就双方终止合同后相关补偿问题多次协商未达成一致意见，故原告起诉来院请求判令如上诉讼请求。 本诉被告陈光福辩称，原告要求答辩人支付的6笔费用，没有事实及理由，答辩人不应支持。一、搬家补偿费1347元，答辩人不应支付。理由是：被告与原告签订的《门市出租合同》没有约定承租人不租用门市了，要由出租人给付“搬家补偿费”。二、装饰装修（楼上楼下）补偿费52970元，答辩人不应支付。理由是：答辩人出租给原告的门市是答辩人装修好了，再出租给原告使用的，原告并没有对承租的门市进行装修，也就没有装修投资。因《门市出租合同》第五条有明确约定“承租人对门市进行装修，需征得出租人的书面同意”。三、停产停业损失费13467元，答辩人不应支付。理由是：原告主张的停产停业损失费金额13467元，是答辩人获得的政府给予的四年零九个月的非住宅停产停业损失补偿费，此笔费用不属于原告所有。原告2020年9月20日停业至门市租期届满(2021年2月3日)的4个月零13天时间，如有“停产停业损失费”不是这个金额。原告欠付部分租金未支付，属于违约方。原告与被告签订的《门市出租合同》第九条第2项约定，承租方违约，出租方不退还租金，根本谈不上还要由答辩人给付停产停业损失费。四、空调移机费500元，不应支付。此费是答辩人获得的拆迁安置补偿。原告并没有在承租房内安装空调，原告主张的“空调移机费”不应支付给原告。五、其它夹层补偿费2600元，不应支付。理由是：原告并未在承租门市内安装夹层10平方米，原告没有支付2600元。被告出租给原告的门市面积44.89平方米，是被告自己安装的夹层44.89平方米，原告再无装修夹层的可能性。六、返回租金13333元，不应支付。原告与被告签订的《门市出租合同》，2016年2月3日至2021年2月3日，共五年，合同约定，前三年每年租金43000元，后两年每年租金46000元。最后一年即2020年，原告只支付了租金28000元，未支付全年租金。原告使用门市至2020年9月20日，在2020年原告实际使用门市时间为7个月13天，应支付租金28494.44元，原告还欠付租金494.44元，而不是答辩人返还原告租金13333元。综上所述，原告与答辩人是因房屋租赁而产生的权利义务关系。原告是根据租赁合同的约定获得合同权利，也不是原告与答辩人租赁期间而把答辩人获得的拆迁安置补偿权利成为与原告因租赁关系而取得。本案应以原告与答辩人签订的《门市出租合同》为依据，原告的诉讼请求无理无据，应予驳回。 反诉原告陈光福向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告应付下欠门市租金494元，违约金9200元，水、天然气欠费994元，共计11688元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2015年3月21日签订《门市出租合同》，反诉被告租赁反诉原告的坐落于达州市火车站军供站综合楼一楼4号门市，租期五年，自2016年2月3日至2021年2月3日。该门市因政府拆迁，反诉被告于2020年9月20日停业。反诉原告与反诉被告签订的《门市出租合同》约定前三年每年租金为43000元，后两年每年租金为46000元，每年于12月30日前付清第二年租金。2020年的租金应在2019年12月30日付清，但反诉被告对2020年的租金只付28000元，欠付18000元，并欠水费、气费994元未交。合同约定的违约责任：如一方违约，违约方需向对方支付每年租金的20%违约金，反诉被告未按合同约定支付房租和水、气费，属于违约，按约定，门市未到期天数的租金和保证金对方不予退还。另应支付反诉原告每年房租20%的违约金。因反诉原告与反诉被告多次协商未达成一致意见，反诉原告特提出诉讼。 反诉被告李晓阳辩称,门市租金在2020年1月由反诉原告之妻协商下调为32000元，反诉原告也认可。反诉被告于2020年1月16日通过微信支付28000元，反诉被告尚有保证金4000元在反诉原告处，就用这4000元抵作下欠租金。因此反诉被告并未下欠租金。反诉被告认可水、气费是反诉原告缴纳。但反诉被告并未违约，是政府拆迁行为所致。双方均不存在违约。2020年1月疫情期间，按国家政策应当给予反诉被告优惠2个月租金。双方租赁合同鉴于尚有4个月零13天未到期，因此反诉原告理应退还租金13333元。 双方当事人围绕其主张提交证据，均进行了举证、质证，双方当事人对证据真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2004年9月20日，陈光福与达州市军供站签订《达州市军供站综合楼集资合同》，约定：陈光福向达州市军供站缴纳23万元集资款取得达州市军供站综合楼底层临达州火车站广场从西到东第肆号门市20周年使用权作为偿还集资款的方式。具体使用时间从2005年1月1日起至2025年1月31日止。同时约定，达州市军供站在交门市前必须安装好水表、电表、天然气表、预埋闭路电视线路、照明电路、给排水、排烟道、卷帘门，并修好门市夹层、铺好地砖等。后该门市一直由陈光福对外出租使用。 2015年3月21日，陈光福（甲方）与李晓阳（乙方）签订《门市出租合同》，约定：租房期限：租房期限5年，自2016年2月3日至2021年2月3日止。租金及付款方式：租金前三年每年为43000元，后两年每年为46000元。租金分年付，每年12月30日前付清第二年租金。乙方不按时付清租金，甲方可12月30日收回门市，并不退租金和保证金。乙方须向甲方交保证金4000元，租期满后，甲方确认乙方无拖欠水、电、气等费用，无损坏地面、墙体等设施和其他违约行为，甲方将保证金全数退还给乙方，否则不予退还。关于装修和改变房屋的约定：乙方不得随意损坏房屋设施。如需改变房屋的内部结构和装修房屋对结构有影响的，需征得甲方书面同意，投资乙方自理。租期满时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。在租期内，乙方退门市，甲方不退租金和保证金。同时，乙方未违约，甲方也不收回门市或转租他人。乙方违约，甲方可随时收回门市，并不退还租金和保证金。违约责任：承租期内，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需向对方缴纳违约金。1、甲方违约，按门市每年租金的20%向乙方缴纳违约金，同时退还未到期天数的租金和保证金。不属甲方责任造成乙方损失甲方不承担责任。2、乙方违约，甲方除不退还租金和保证金外，乙方需向甲方缴纳门市每年租金20%的违约金。租赁协议签订后，陈光福将门市交由李晓阳经营餐饮住宿等。2019年12月底，陈光福之妻到门市找李晓阳收取次年租金，李晓阳提出生意难做，双方认可将租金下降为32000元。2020年1月16日，李晓阳通过微信向陈光福缴纳租金28000元，余款4000元一直未付。2020年春节期间，因疫情原因，李晓阳一直断断续续经营门市。期间也曾向陈光福提出因生意难做，不想再经营的想法。2020年5月，案涉门市被纳入政府征拆范围。同年9月20日，李晓阳搬离门市。2020年9月26日，达州市军供站、陈光福与达州市通川区征地拆迁办公室签订《解除租赁协议》，协议约定，因案涉门市被政府依法征收，达州市军供站与陈光福解除租赁关系，同时约定达州市通川区征地拆迁办公室就案涉门市的补偿支付给陈光福，具体补偿项目为：1、剩余年月应退集资款（含疫情减二月）53667元，2、应退集资款同期贷款利息70250元，3、搬家费补偿费1347元，4、装饰装修补偿费52970元，5、非住宅停产停业损失费13467元，6、空调移机500元，7、气、光纤、宽带（水、电单位安装）13110元，8、其他（夹层）11671元，以上共计216982元，2021年2月底，拆迁办将以上补偿款支付陈光福。在此之前，陈光福代为李晓阳缴纳其经营期间尚下欠的水、气费994元，李晓阳认可。租赁期间，李晓阳向陈光福缴纳保证金4000元。后双方因拆迁安置补偿费的问题多次协商无果，遂起诉来院请求判令如上诉讼请求。 本院认为，拆迁安置补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿，包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。本诉中，原告李晓阳与被告陈光福系租赁关系，原告李晓阳并非案涉房屋的所有人，原则上不应享有案涉房屋的拆迁安置补偿款，除非双方另有明确约定。本案中，涉及的装饰装修费52970元，原告李晓阳并未举证证明其对房屋进行了装饰装修，对其主张该费用归其所有的主张，本院不予支持。对搬家费补偿费1347元，鉴于原告李晓阳经营期间搬离门市确需产生一定费用，酌定该费用由原、被告各享有50%。对停产停业损失费13467元，鉴于原告李晓阳搬离门市导致停产停业的现状，根据案涉门市实际下剩经营年限及原告李晓阳租赁的下剩经营期限，酌定原告李晓阳分得停产停业损失费3000元。对于其主张的空调移机费500元、其他夹层补偿费2600元，李晓阳未举证证明，本院不予支持。对原告主张的返还租金13333元的诉请，按双方租赁期限计算，原告实际使用门市227天，应付租金19901元，实际支付28000元，应返还租金8099元，加上陈光福应退还的保证金4000元，共计12099元。对于陈光福提出的反诉请求中，对陈光福提出的李晓阳下欠租金494元的诉请，与本案查证的事实不符，本院不予支持。对陈光福主张违约金9200元的诉请，因案涉门市在经营期内正遇新冠疫情及后又面临政府拆迁等特殊情形，陈光福对李晓阳迟延缴纳下剩租金也是默许的，加之李晓阳尚有保证金4000元还在陈光福处，对陈光福主张的违约金9200元的诉请，本院不予支持。对陈光福代为李晓阳缴纳其经营期间尚下欠的水、气费994元的诉请，李晓阳也认可，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、由本诉被告陈光福于本判决生效后三日内支付本诉原告李晓阳搬家补偿费674元、停产停业损失费3000元、返还租金12099元(含退还保证金4000元)，共计15773元； 二、驳回本诉原告李晓阳的其他诉讼请求； 三、由反诉被告李晓阳于本判决生效后三日内支付反诉原告陈光福垫交的水、气费994元； 四、驳回反诉原告陈光福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从确定的给付期限届满之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1905元，减半收取952.5元，由李晓阳负担774.5元，由陈光福负担178元。反诉费252元，由陈光福负担202元，由李晓阳负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  桂娟 二〇二一年五月十二日 书记员  庞通