江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1202民初785号原告：孙燕，女，1991年5月18日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王旭东，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹慧鹏，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。被告：泰州万鹏商业管理有限公司，住所地泰州市海陵区吴陵北路66号-3（泰州市海陵区扬州路206号）。法定代表人：潘琴琴。第三人：马卫祥，男，1976年10月10日生，回族，住甘肃省临夏县。原告孙燕与被告泰州万鹏商业管理有限公司（以下简称泰州万鹏公司）、第三人马卫祥房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙燕委托诉讼代理人王旭东、邹慧鹏，第三人马卫祥到庭参加诉讼，被告泰州万鹏公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告孙燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠租金131031.45元；2、判令解除原被告2017年10月1日签订的《经营委托管理委托合同》；3、判令被告向原告支付违约金18694.17元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月1日，原告与被告签订《经营委托管理合同》一份，合同中约定：将原告名下房产“阳光瑞城商业（阳光天地生活广场）一层1124号房”委托被告经营管理；被告与商户签约的实收租金在《商铺租赁合同》中约定的时间交给原告，《商铺租赁合同》作为《经营委托管理合同》的附件。2018年10月1日，被告与第三人马卫祥签订的《商铺租赁合同》约定：马卫祥租赁案涉房屋，租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止；马卫祥每年向被告缴纳租金101970元，租金缴纳方式为年付。根据上述合同约定，被告2018年10月1日至2021年9月30日期间，需每年向原告支付租金101970元。但合同履行过程中，被告并未按约定及时支付租金，仅在2019年1月17日向原告支付了2018至2019年度的部分租金98401.05元，此后，虽经原告索要，被告再未向原告支付过任何款项。截至2020年12月28日，被告累计欠付原告租金131031.45元，其中2018至2019年度欠付3568.95元，2019至2020年度欠付101970元，2020至2021年度欠付25492.5元（101970元/12个月X3个月）。原告分别在2020年10月18日、2020年11月09日通过邮寄方式向被告发出书面《催收函》和《律师函》，催告被告履行合同义务支付租金，但被告在签收后均未回复也未在合理的期限内履行。根据原被告2017年10月1日签订的《经营委托管理委托合同》第八条第一项的约定“乙方逾期支付甲方租金，需向甲方支付日万分之三的违约金；逾期六个月以上的，甲方有权单方终止本合同并收回该物业。”故此，被告应向原告支付违约金18694.17元，同时原告有权终止该合同并收回房屋。现原告为维护自身合法权益诉至法院。被告泰州万鹏公司在答辩期内未进行答辩，亦未提供证据。第三人马卫祥述称，其并不认识原告，其于2018年3月21日与被告的签订租赁合同。对于原告要求我搬出房屋，其已去年和被告达成共识，并将房屋交给被告了，交接手续被告写了的，但是我没有拿，我拍了照片和视频，现在手续是可以拿得到的。根据当事人陈述和经本院查证的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，原告孙燕（委托方、甲方）与被告泰州万鹏公司（受托方、乙方）签订《经营委托管理合同》一份，约定甲方自愿将购买的位于阳光瑞城商业（阳光天地生活广场）房号为一层1124号房（以下简称“该物业”）委托给乙方进行统一经营管理，建筑面积约为79.82平方米；该物业经营委托期限为三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止……经营委托期限内乙方与商户签约的实收租金在《商铺租赁合同》约定的时间交给甲方，《商铺租赁合同》在甲方收房当日作为合同附件，与本合同具有同等法律效力……乙方有义务按合同约定时间向甲方支付租金收益……违约责任：乙方逾期支付甲方租金，需向甲方支付日万分之三的违约金；逾期六个月以上（含六个月）的，甲方有权单方终止本合同并收回该物业，双方权利义务自然终止。后被告泰州万鹏公司（甲方）与第三人马卫祥（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方将权属泰州市海陵区扬州路206号阳光瑞城商业（阳光天地生活广场），商场铺位号为一楼1124号的场地租赁给乙方经营……合同期限：2018年10月1日至2023年9月30日止共计五年……租金缴纳方式为：年付。第一至第三年租金均为101970元。2018年3月21日，第三人马卫祥向被告泰州万鹏公司缴纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金。2019年1月17日，被告泰州万鹏公司向原告支付人民币98401.05元，其后租金未能，2019年11月12日，原告委托北京市高朋（泰州）律师事务所向被告泰州万鹏公司发送律师函，要求被告及时履行给付租金义务。本院认为，原、被告签订的《经营委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告各项主张，本院逐一分析如下：1.关于解除《经营委托管理合同》合同一节，根据合同约定，被告泰州万鹏公司与商户签约的实收租金在《商铺租赁合同》约定的时间交给原告孙燕，《商铺租赁合同》在被告收房当日作为案涉《经营委托管理合同》附件，与《经营委托管理合同》具有同等法律效力。根据该约定，被告泰州万鹏公司与第三人马卫祥所签订《商铺租赁合同》约定的租金及付款时间亦为案涉《经营委托管理合同》的租金标准及付款时间，故案涉《经营委托管理合同》租金标准应为年租金101970元，但被告泰州万鹏公司与第三人马卫祥仅约定租金为年付，而未约定具体的给付时间，根据该约定，第三人马卫祥最迟可在每租赁年度的9月30日前给付该年度租金。故被告泰州万鹏公司亦应第三人马卫祥交付租金的时间向原告缴纳租金，原告主张应于每个租金年度前交付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。故被告应在2019年9月30日前向原告缴纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金人民币101970元。但被告仅在2019年1月17日向原告支付租金98401.05元，剩余租金未能支付构成违约。被告应于2020年9月30日前向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金，但被告亦未能按约定支付租金，根据案涉《经营委托管理合同》约定，被告逾期支付原告租金六个月以上（含六个月）的，原告有权单方终止合同并收回案涉商铺，现被告逾期给付尚已超过6个月，故原告要求解除租赁合同的主张，本院予以支持；2.关于支付租金一节，根据合同约定，被告应当支付2018年10月1日至2019年9月30日租金101970元，但被告尚欠该年度租金3568.95元，2019年10月1日至2020年9月30日租金101970元尚未支付。第三人马卫祥当庭陈述其已于2021年1月将案涉房屋交还被告，原告庭后亦确认收到案涉房屋。原告现主张被告支付自2020年9月30日起按年租金101970元标准计算至2020年12月28日的租金25492.5元，本院予以支持，故被告尚应向原告支付租金人民币131031.45元。3.关于违约金一节，被告未能按约足额向原告支付租金，构成违约，案涉合同约定被告逾期支付租金，需向原告支付日万分之三的违约金。因原告未有证据证明因被告逾期支付租金给其造成的损失，且该约定明显过高，根据法律及司法解释的规定，本院依法予以调整，可参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率3.85%的百分之一百三十（即5.005%）计算违约金，因被告尚欠原告2018年10月1日至2019年9月30日租金3568.95元及被告未能在2020年9月30日前支付该年度租金，故其应向原告支付以人民币3568.95元自2019年9月30日起及以人民币101970元自2020年9月30日起按年利率5.005%的违约金。因原告主张计算至2020年12月28日，故其违约金应为1543.84元。原告所主张的2020年9月30日之后的租金支付期限尚未届满，故对其违约金主张，本院不予支持。被告泰州万鹏商业管理有限公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃自身权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙燕与被告泰州万鹏商业管理有限公司于2017年10月1日签订的《经营委托管理委托合同》解除；二、被告泰州万鹏商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙燕人民币131031.45元及违约金1543.84元；三、驳回原告孙燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2209元，由原告孙燕负担266元，被告泰州万鹏商业管理有限公司负担1943元（原告已预交，被告泰州万鹏商业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内迳交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  沈桁二〇二一年五月十七日书记员  丁洁