山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0611民初1327号原告：刘欢，男，1990年12月26日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。被告：烟台中青基业房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市福山区福桃路69号，统一社会信用代码91370611557886822K。法定代表人：赵梓序，该公司董事。委托诉讼代理人：林燕，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙磊，山东福阳律师事务所律师。原告刘欢诉被告烟台中青基业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘欢，被告烟台中青基业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林燕、孙磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘欢向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期办证违约金24151元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房屋买卖合同》及补充协议。其中买卖合同第八条约定：“卖方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：。”，房屋总价为488887元。补充协议第十一条第四款约定：“双方约定出卖人办理买受人购买所在楼栋的房屋所有权初始登记的时间为自合同约定交房之日起180个工作日，办理买受人所有权证时间为出卖人取得买受人购买房屋所在楼栋的房屋初始登记证书的60个工作日”。第十一条第五款又约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋所有权证书的，每延迟一天，按照总房款的万分之一向买受人支付违约金”。被告在2019年3月28日才给原告刘欢办理房屋所有权证书，按照合同约定，被告已违约，综上请求贵院依法判令被告支付原告违约金24151元（计算方式详见随诉状提交的书面计算参考），以维护原告的合法权益。被告烟台中青基业房地产开发有限公司辩称，一、答辩人已依约按期为原告办理出房屋所有权证，原告的诉请缺乏事实根据及法律依据，请求法庭依法予以驳回。2015年8月8日，原告与答辩人签订了一份编号为福预字第150808110067号《商品房买卖合同》，约定：原告购买答辩人开发的君山水9号楼第22层2204号商品房，总房款为488887元。其中，第十五条约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方另行协商处理。同时，附件七《商品房买卖合同补充协议》第十一条第4款约定：双方约定出卖人办理买受人购买房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记的时间为自合同约定交房之日起的180个工作日，办理买受人房屋所有权证时间为出卖人取得买受人购买房屋所在楼栋的房屋初始登记证书后60个工作日。本案中，答辩人于2019年3月7日办理出原告购买房屋所在9号楼栋的房屋所有权初始登记，而原告于2019年3月28日即取得了房屋所有权证，期间仅耗费16个工作日，因此，按照合同约定，答辩人根本不存在逾期办证行为，原告向答辩人主张逾期办证违约金无事实根据和法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。二、原告主张的逾期办证违约金计算错误，不应予以支持。2015年12月2日，答辩人书面通知原告于2015年12月12日办理交房手续，原告于2015年12月12日办理了入住登记，答辩人的交房时间在原告与答辩人《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限内，即2015年12月31日前。即使根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条第5款之约定，自2016年1月1日开始计算至第241个工作日，即2016年12月20日作为答辩人逾期办证时间的起点。同时，依据《商品房买卖合同补充协议》第十一条第1款约定：合同中第十五条关于办理权属登记系指出卖人在约定的时间内办理房屋所有权初始登记。出卖人在合同约定时间内将房屋所有权初始登记的资料报产权登记机关备案即视为出卖人已经履行完毕合同中关于办理产权登记的相关义务。如前所述，答辩人于2019年3月7日办理出原告购买房屋所在9号楼栋的房屋所有权初始登记，因此，逾期办证违约金应计算至2019年3月6日止。但鉴于依据原告与答辩人《商品房买卖合同补充协议》第十一条第5款之约定，本案中的逾期办证违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，原告于2020年11月23日到福山法院立案庭递交诉前调解纸质卷宗，诉讼时效应自该日倒退3年，即自2017年11月24日开始计算的逾期办证违约金是在诉讼时效期间内的，而原告主张的2017年11月24日前的逾期办证违约金因已过诉讼时效，不应予以支持。因此，即使法庭判令答辩人应向原告支付逾期办证违约金，原告也仅有权利向答辩人主张自2017年11月24日起至2019年3月6日期间的，金额应为488887元×0.0001/日×468天=22879.91元。综上所述，答辩人认为，答辩人已依约按期履行了办证义务，原告的诉请无事实依据与法律依据，且原告主张的违约金金额错误，请求法院依法查明事实，驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2015年8月8日签订福预字第150808110067号商品房买卖合同（以下简称合同）及补充协议。约定原告购买被告开发的君山水9号楼第22层2204号房，总购房款488887元，被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将涉案房屋交付原告使用。补充协议第十一条关于产权登记的约定第4款“双方约定出卖人办理买受人购买房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记的时间为自合同约定交房之日起的180个工作日，办理买受人房屋所有权证时间为出卖人取得买受人购买房屋所在楼栋的房屋初始登记证书后60个工作日。”第5款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋所有权证书的，每延迟一天按照总房款的万分之一向买受人支付违约金。”涉案房屋所在楼栋产权证书取得时间为2019年3月7日，涉案房屋所有权证书取得时间为2019年3月28日。另查明，涉案房屋实际交付时间为2015年12月12日。原告于2020年11月23日就涉案房屋产权证办理纠纷向本院提起诉讼。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行。本案所涉买卖合同和补充协议，是被告为销售便利、重复使用而预先拟订的，属于格式合同，而且在合同签订过程中无论是从专业知识还是控制能力，被告都要明显的强于原告。根据合同法规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；对于补充协议第十一条第4款内容的理解，原、被告双方持不同意见，依法应作出对被告不利的解释。双方合同约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日前，被告应在2015年12月31日之后的180个工作日之内，即2016年9月19日前取得9号楼的产权登记证书，并应在2016年9月19日之后的60个工作日之内，即2016年12月15日前为原告取得涉案房屋的产权登记证书。但原告迟至2019年3月28日才取得涉案房屋产权登记证书，被告的行为构成违约，本案逾期办证违约金计算起点应为2016年12月16日。关于诉讼时效的问题，本案双方约定按日计算继续性违约金，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，现被告提出诉讼时效抗辩，在原告未提交证据证明存在时效中断或中止等情形的情况下，违约金保护范围起点应为当事人起诉之日前三年即2017年11月23日。原告主张以房屋总价款488887元为基数，自2017年11月18日起至2019年3月28日止计算逾期办证违约金人民币24151元，计算有误，应予纠正。应自2017年11月24日起至2019年3月27日止共计489天，逾期办证违约金488887元×0.0001/日×489天共计23907元。原告多请求的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告烟台中青基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘欢逾期办证违约金23907元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取202元，由原告刘欢负担2元，由被告烟台中青基业房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于海二〇二一年五月三十一日法官助理郭海鲲书记员崔超