河南省南阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫13执异2号案外人：王西良，男，汉族，1975年6月16日出生，住河南省唐河县。申请执行人：党军召，男，1959年8月7日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：田永勋，河南宛英律师事务所律师。被执行人：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。住所地：河南省南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，该公司总经理。在本院执行党军召与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王西良于2021年1月26日对执行淯阳公司开发建设的淯龙苑1号楼5单元1701号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王西良称，2010年8月31日，陈明航与淯阳公司签订楼宇认购协议书，购买淯阳公司开发建设的淯龙苑1号楼5单元1701号房屋。2015年7月23日陈明航将该房屋转卖给王西良，房款已支付完毕。请求中止对淯阳公司开发建设的淯龙苑1号楼5单元1701号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。党军召称，1、陈明航与淯阳公司之间签订的合同为商楼宇认购协议书，该认购协议书在法律性质上为预约合同，并非商品房买卖合同。2、收款收据没有相应的转账凭证或其他取款凭证。3、该房屋实际买受和占有人并不是王西良，王西良并非是商品房消费者。4、异议人提交的物业费、水电费等票据说明异议人占有该房屋是在房屋被查封之后。5、异议人名下不止一套房产，不能排除法院执行。请求驳回王西良的异议申请。淯阳公司称，对王西良所提执行异议没有发表意见。本院查明，本院在审理党军召与淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据党军召的财产保全申请，于2017年5月2日作出（2017）豫13民初20号民事裁定，查封淯阳公司银行存款3000万元或查封其相应价值的财产。本院在执行（2017）豫13民初20号民事裁定的过程中，查封了包括淯阳公司开发建设的淯龙苑1号楼5单元17011号房屋在内的90套房屋。2017年6月2日，本院向南阳市不动产登记服务中心送达了（2017）豫13民初20号民事裁定书和（2017）豫13执保12号协助执行通知书；6月5日，向淯阳公司送达了（2017）豫13民初20号民事裁定书和（2017）豫13执保12号查封财产清单。党军召与南阳绿城建设有限公司、淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案，党军召与淯阳公司达成和解协议，和解协议内容如下：1、经淯阳公司、党军召友好协商最终确认，淯阳公司欠党军召工程款21600000元；2、淯阳公司以其所有的商住楼××自北××至××轴线、××至1Ｂ-1轴线区域房屋建筑面积1200平方米（详见交接图，单价18000元/平方米）的商业用房抵还上述第一条债务。淯阳公司应于2020年4月24日前将上述房产网签到党军召或党军召指定的人员名下，并办理预告登记。本合同的建筑面积（含公摊面积）是按图纸计算的面积，具体以房管部门测量面积为准，多退少补。3、淯阳公司待办证条件成就时为党军召或者党军召指定的人员办理不动产证书。网签、预告登记及办理不动产证书等所有税费（含大修基金等）按国家规定各自承担。四、在淯阳公司为党军召或者党军召指定的人员办理第二条约定房产进行网签及预告登记后，党军召同意解除南阳市中级人民法院对淯阳公司房产的查封。五、淯阳公司将上述抵债房屋网签给党军召后，党军召将完整的施工资料交付给淯阳公司，并配合淯阳公司进行建设工程备案。6、无论何种原因，如淯阳公司不能按期履行抵债房屋网签义务，淯阳公司应于2020年4月25日承担向党军召支付21600000元的义务，并承担违约金1000000元，党军召有权（但无义务）解除以房抵债条款。7、南阳绿城建设有限公司同意本协议。8、一审案件受理费136050元，保全费5000元，共计141050元由党军召承担，二审诉讼费136050元减半收取68025元，由淯阳公司承担。河南省高级人民法院于2019年12月30日作出（2018）豫民终990号民事调解书，对上述调解协议内容予以确认。因淯阳公司未履行生效判决确定的义务，党军召于2020年4月28日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2020年5月7日，本院作出（2020）豫13执88号执行裁定，对本院在诉讼阶段保全的90套房产中的88套房产进行了续行查封，王西良提出执行异议的淯龙苑1号楼5单元1701号房屋在本院续行查封房屋的范围之内。淯阳公司于2014年5月22日取得淯龙苑商住小区1#、4#、7#商住楼的商品房预售许可证，商品房预售许可证编号为（宛）房预售证第2014010号，预售总建筑面积为158561.67平方米。2020年10月15日，淯阳公司出具证明，证明内容如下：兹有我公司开发坐落于南阳市××与××路交汇处淯龙苑小区，因1A号楼开工前原设计为地上1-4层为商业，施工后修改为1A号楼的地上1-5层为商业，地上增加一层商业所以所有购该号楼住宅户，均在原楼层基础上提升一层，原协议售卖的1A号楼5单元16层F东户建筑面积为91.14平方米因原定商业楼层和住宅楼层做出调整，现实际该房屋登记为一号楼五单元1701号建筑面积为105.18平方米，现证明该户型原购买协议上1A号楼5单元16层F东户和实际房号一号楼五单元1701号为同一户。2020年10月淯阳公司出具证明，证明涉案房产交付王西良入住时间为2018年7月。2021年3月15日，淯阳公司出具证明，证明王西良于2014年1月与陈明航进行全款现金交易购买，于2016年11月15日更名到王西良名下，1号楼5单元1701室属于王西良房产，并于2018年入住。另查明，经对南阳市不动产登记服务中心查询，王西良另一处所购房产位于南阳市宛城区××办事处××社区××单元××号，建筑面积171.29平方米。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，对于金钱债权的执行，买受人的物权期待权是否能够排除人民法院的强制执行取决于以下条件的满足：1、申请执行人申请实现的债权为金钱债权；2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；5、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，党军召与南阳绿城建设有限公司、淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案，因淯阳公司未履行河南省高级人民法院（2018）豫民终990号民事调解书确定的给付义务，党军召向本院申请执行，党军召申请执行的债权为金钱债权。本院在审理党军召与南阳绿城建设有限公司、淯阳公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据党军召的财产保全申请，于2017年6月2日查封了包括淯阳公司开发建设的淯龙苑1号楼3单元1810号B1西户、1号楼3单元1910号B1西户房屋在内的90套房屋。2010年8月31日，陈明航与淯阳公司签订淯龙苑楼宇认购协议书，购买淯阳公司开发的淯龙苑1号楼5单元1701号房屋，2015年7月23日王西良与陈明航签订协议购买该房屋，并于2016年11月15日在淯阳房地产有限公司处进行更名，于2018年7月27日取得对所购房屋的占有，房屋占有的时间晚于本院查封时间。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据上述规定，本案中，王西良名下已经购买了位于南阳市宛城区××办事处××社区××单元××号的房产，用于居住。综上，王西良取得淯龙苑1号楼5单元1701号房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件，王西良的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人王西良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  焦怡琳审判员  杨峨生审判员  王 浩二〇二一年五月十日书记员  夏 楠