长春市双阳区人民法院民事判决书（2021）吉0112民初784号原告：长春市瑞家物业服务有限公司。住所地:长春市双阳区。法定代表人:张艳玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁国栋，该公司经理。被告:薛文胜，男，1985年10月17日生，汉族，无职业，住在长春市双阳区。原告长春市瑞家物业服务有限公司（以下简称瑞家物业公司）与被告薛文胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞家物业公司的委托诉讼代理人丁国栋、被告薛文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞家物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即给付原告2017年至2021年12月31日期间共5年的物业管理费2905元及楼道灯费150元，合计3055元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告是双阳区北疆新玥嘉苑小区业主,位于本小区4号楼3单元206室，房屋面积为80.69平方米。2015年以前由长春市恒辉物业负责管理。2015年1月5日，原告法人张艳玲的爱人孙亮与恒辉物业法人陈某签订了物业承包协议，至此北疆欣园小区、北疆新玥家苑小区物业由原告负责管理。原告物业公司已经在工商行政管理局合法注册登记，并经相关主管部门核发资质证书，物业服务企业资质为三级。原告在管理过程中为小区业主尽了应尽的服务义务,被告因此也享受到了原告对其的物业服务,大部分业主都已经缴纳了物业费，原告与被告之间已构成事实上的物业服务关系。原告均于每年1月15日将“物业缴费通知单”张贴到小区南北门卫、入户楼宇门及楼外墙体等处，缴费截止日其为每年的3月1日前。但被告从2017年至2021年12月31日期间共5年的物业管理费及的楼道灯费至今也未向原告交纳。小区物业收费标准为0.60/㎡,被告每月应缴纳物业费为48.42元，每年应交纳物业费581元，另外被告每年需要交纳楼道灯费30元,被告每年应缴纳物业费及电费为611元。被告2017年至2021年12月31日期间共5年物业费为2905元,楼道灯费150元,合计为3055元。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理工作,影响了小区管理工作资金运转和小区建设,损害了原告及其他众多业主的利益。为此将被告起诉，请求法院依法判令被告立即付给拖欠2017年至2021年12月31日共5年的物业管理费及楼道灯费，维护原告的合法权益和小区物业管理正常工作秩序和经营秩序。薛文胜辩称，我是北疆新玥嘉苑小区4号楼3单元206室的业主，我对原告的服务不满意，我不同意缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告薛文胜系长春市双阳区北疆新坍嘉苑小区4号楼3单元206室登记业主，房屋建筑面积为80.69平方米，薛文胜与长春市恒辉物业有限公司（以下简称恒辉物业公司）签订了《新玥嘉苑恒辉物业有限公司物业服务手册》。双方约定物业费收取标准为每月0.6元/㎡。自签订物业服务手册至今，该房屋一直由薛文胜居住，经瑞家物业公司多次书面催缴，薛文胜未缴纳2017年至2021年的物业费。2015年1月5日，恒辉物业公司的法定代表人陈某（甲方）与原告瑞家物业公司法定代表人张艳玲的丈夫孙亮（乙方）签订《物业承包协议》一份。双方约定：“一、经甲、乙双方共同协商，甲方将北疆欣园小区、北疆新玥小区的经营权全部转交给乙方；二、甲方将所有的办公用品、设备、工具全部交给乙方。乙方付给甲方人民币拾万元整，一次性付清；三、甲方就此脱离物业管理，全部交给乙方经营，乙方所有经营与甲方不发生任何关系；四、乙方按照法律、法规去经营；五、此合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。”2015年1月6日，张艳玲及其丈夫孙亮共同投资成立瑞家物业公司，张艳玲任法定代表人，物业服务资质为三级，服务范围为公共设施的维修、保养、卫生和保安巡逻等。瑞家物业公司成立后，为长春市双阳区北疆新玥嘉苑小区提供物业服务至今，但至开庭审理前，未与小区业主委员会签订物业服务合同，未取得该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意。另查，长春市恒辉物业有限公司于2008年4月9日成立，法定代表人为陈某。2011年11月25日，该公司因逾期未年检被长春市工商行政管理局双阳分局吊销营业执照。瑞家物业公司于2015年4月10日被长春市住房保障和房地产管理局许可从事物业管理活动，物业服务企业资质为三级。上记事实有原、被告当庭陈述、《新玥嘉苑恒辉物业有限公司物业服务手册》、《物业承包协议》交接通告、长春市双阳区住房保障和公用事业服务中心证明等证据材料在卷为凭，足资认定事实属实。本院认为，本案需要解决的焦点问题为：一、案外人陈某与孙亮签订的《物业承包协议》是否有效；二、瑞家物业公司能否收取北疆新玥嘉苑小区业主服务费的问题；三、物业费数额的确定。一、关于《物业承包协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。本案薛文胜虽对《物业承包协议》效力没有异议，但合同效力系法院依照职权认定的内容。北疆新玥嘉苑小区的前期物业服务公司恒辉物业公司将小区内物业服务整体转让给瑞家物业公司，为此，双方签订的《物业承包协议》属于无效合同。且至本案开庭前，瑞家物业公司也未取得北疆欣园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、关于瑞家物业公司能否收取北疆新玥嘉苑小区业主服务费的问题。《物业承包协议》虽然无效，但从长春市双阳区住房保障和公用事业服务中心出具的《证明》可以认定，瑞家物业公司为薛文胜所在的北疆新玥嘉苑小区提供物业服务至今，瑞家物业公司与薛文胜形成事实上的物业服务关系。薛文胜在接受了瑞家物业公司提供的物业服务后，应缴纳物业服务费。三、物业费数额的确定问题。鉴于瑞家物业公司物业服务企业资质为三级，依据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条“我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅一级：每平方米1.00-1.50元；二级：每平方米0.70-1.00元；三级：每平方米0.50-0.70元；四级：每平方米0.30-0.50元；五级：每平方米0.30元。”之规定，瑞家物业公司要求薛文胜参照先前恒辉物业公司与被告签订的物业服务手册按照每月0.6元/㎡交纳服务费2904.84元（0.6元/㎡×80.69㎡×12×5=2904.84元）的诉求合理，应予支持。对于瑞家物业公司主张的楼道灯电费，因《新玥嘉苑恒辉物业有限公司物业服务手册》中未明确约定此项费用，按通常理解公共区域用电应包含在物业费之内，业主无需单独缴纳，故本院对瑞家物业公司的该诉讼请求不予支持。对于薛文胜提出“对原告的服务不满意，不同意缴纳物业费”的辩解意见，因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”瑞家物业公司已为薛文胜等业主提供服务并书面催交物业费，故对薛文胜的辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第五百七十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2020）17号第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛文胜于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司2017年至2021年物业服务费2904.84元；二、驳回原告长春市瑞家物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告薛文胜负担，于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 赵颖辉二〇二一年五月十七日书记员 李 卓