河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初6580号原告（反诉被告）:马斌，男，1989年10月2日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址:陕西省西安市灞桥区浐河东路御锦城8期22号楼。委托诉讼代理人：姚鹏林，上海兰迪（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张留俊，上海兰迪（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:刘占营，男，1965年10月30日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址:河南省巩义市。被告:刘洋，男，1990年1月16日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址:河南省郑州市金水区花园路科源路交叉口建业凯旋广场B座1825号。二被告委托诉讼代理人:杨文利,河南修谨律师事务所律师。原告（反诉被告）马斌与被告（反诉原告）刘占营、刘洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日作出（2020）豫0181民初1045号民事判决。刘占营不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2020年11月12日作出（2020）豫01民终12883号民事裁定，撤销（2020）豫0181民初1045号民事判决，发回重审。本院于2020年11月17日立案后，依法另行组成合议庭于2021年3月3日公开开庭审理了本案。马斌及其委托诉讼代理人姚鹏林、刘占营及其委托诉讼代理人杨文利、刘洋的委托诉讼代理人杨文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马斌向本院提出诉讼请求:1.判令刘占营、刘洋支付欠款100,000元及其逾期付款的利息（利息以100,000元为基数，按月利息2%自2019年9月1日起至还清之日止）；2.马斌的律师费5,000元由刘占营、刘洋承担。诉讼中，马斌变更第二项诉讼请求为，马斌的律师费10,000元由刘占营、刘洋承担。事实和理由:2017年马斌去外地发展，出售名下森海玉波苑27号楼1单元15楼1505号房屋，4月份，刘占营找到马斌预购该房，因该小区产权证均未办妥，双方共同询问开发商，开发商声明半年即可办妥，随后马斌与刘占营查看房屋并经协商后达成了2017年4月15日的《房屋买卖合同》：上述房屋94.42平方米，连同装修及室内家具家电设施作价520,000元整（其中尾款153,045元），4月16日双方办理房屋所有交付手续，被告入住至今。随后该小区开发商不能在约定的时间办理房产证，双方为了房屋买卖，马斌自行垫付所有款项，按照房管局要求提供材料，自行办理了房产证，马斌办证期间被告也奔走帮忙，最终该房屋办理过户至刘洋名下。因发生该变故，本案双方在2019年8月8日签订了《欠条（证明)》一份，对部分合同内容进行变更，明确了开发商办证违约与双方无关，但重新约定了在2019年8月31日之前被告需付清款项，未付清的需在9月1日起支付月利率2%的利息，至付清为止，同时需承担守约方的律师费，刘占营、刘洋共同签字确认。签订上述手续后，被告支付部分款项，但仍有100,000元未付。刘占营多次讨要，刘占营、刘洋分文未付，引起诉讼。刘占营、刘洋辩称，马斌的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1.二被告至今不欠原告的钱，本案房产证办不下来不是因为开发商原因，是因房产被抵押，所以房本办不下来。解压后两三个月就能办下来。原告将房屋卖给被告时，房子处于抵押状态，经过被告反复催促之下原告才将房屋解压，办理了房产证。另外，原告诉称中出具的欠条与事实不符，2019年8月8日，原告从外地回来办理房产证，原告胁迫被告支付部分房款利息16,670元，被告给原告出具借条，第二天办理房产证，原告催促被告还款，无奈，被告刘洋将16,670元转给原告，当时原、被告三人均在场，当面将欠条撕毁，所以被告不欠原告钱。2.原告要求二被告支付100,000元的诉讼请求缺乏事实依据，原告出示的下欠100,000元的欠条是本案唯一一份直接证据，原一审时已经鉴定不是原件，是打印形成，依据证据的认定规则，在无其他直接或者辅助证据外，该证据不能直接认定。3.双方系房屋买卖合同关系，合同中对付款时间即金额有明确的约定，被告已经依照约定支付了首付款，并自2017年7月至2018年10月每月支付2,000元便于原告偿还月供，马斌在合同中明确陈述，可在2017年12月31日前取得不动产权证书，并承诺2018年10月30日前仍不能拿到房产证，不能将房屋过户至被告名下时，自愿免收剩余房款，放弃该房屋的所有权利。在二审时，原告自认直至2019年8月才为案涉房屋解除抵押办理房本，已严重违约，故原告已经丧失主张剩余房款的权利，而二被告作为守约方，是不可能与原告针对房屋买卖合同进行补充与变更的，更不可能超出合同价款，与其达成补充协议。刘占营向本院提出反诉请求：请求法院判令马斌返还不当得利22,670元。事实与理由：刘占营于2017年4月15日购得马斌商品房一套,当时双方签订有房屋买卖合同(已提交法院),合同第六条第四款约定,至2018年10月30日甲方仍不能拿到该房屋的不动产登记证,不能将该房屋过户至乙方名下时(1)甲方免收剩余房款(2)甲方放弃该房屋全部权益,乙方拥有该房的所有权益。刘占营购房后严格按合同履行给付马斌购房款义务，但马斌不能按照合同约定时间给刘占营办理过户。2018年10月30日后，刘占营在马斌以申请银行查封房产、不给刘占营办理房屋过户手续为由威胁刘占营，刘占营在胁迫下分4笔支付给马斌22,670元。刘占营认为马斌的违约行为是既定事实，理应承担与其违约行为相对应的责任，诉请法院判令马斌返还不当得利22,670元。马斌对刘占营的反诉辩称，对刘占营诉称的事实不予认可，刘占营诉称的款项均是应当支付的房款。1.一部分是2019年8月8日欠条结算之前已经考虑在内的款项，16,670元是欠条中载明的款项，刘占营已经按欠条履行。2.刘占营所说前后不一致，在调查本诉时，刘占营称不应当支付的剩余款项是119,045元，这个款项减去本诉的100,000元，还剩19,045元，加上另支付的16,670元也并非反诉的金额。3.《房屋买卖合同》中第六条违约责任要求原告不能按期履行的，放弃所有权利，是无效条款，一是该条的基础是案外人开发商及房管局的行为，涉及到事实不能履行，与原告是否违约毫无关系，与违约的前提相悖，二是该条款为违约条款，但合同约定的尾款金额153,045元已经明显超过被告的损失和法律对违约金的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并认定事实如下：本院经审理查明如下事实：2017年4月15日，马斌与刘占营签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定，卖方(甲方）马斌将其拥有的位于巩义市东区森海玉波苑3期27幢1单元15楼1505号房屋出售给买方（乙方）刘占营。该房屋建筑面积94.42平方米（依甲方与开发商郑州森海置业有限公司签订的商品房买卖合同）。甲方分别于2013年4月19日和2013年8月7日两次向开发商郑州森海置业有限公司支付购房款373,000元，依法取得该房屋所有权。该房屋的不动产登记证依甲方陈述可在2017年12月31日前办下来。该房屋目前处于抵押状态。至签订本合同之日甲方尚欠抵押银行中国工商银行股份有限公司巩义支行153,045元，甲方目前需按月向中国工商银行股份有限公司巩义支行支付房屋月供1,918.43元。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本房屋及其配套设施的总价款为伍拾贰万元（￥520,000元），此价格下装修项目及配套家具家电详见清单。三、付款方式：本合同签订5日内，甲方向乙方交房（交房时应依本合同五执行）。交房完毕之时，乙方支付甲方购房款叁拾陆万陆仟玖佰伍拾伍元（￥366,955元）。余款壹拾伍万叁仟零肆拾伍元（￥153,045元）在房子过户至乙方之后10日内向甲方结清。房子过户至乙方名下之前，乙方每月15日前（含15日）向甲方支付2,000元作为甲方原贷款买房的按揭月供。此款最终抵购房余款153,045元。四、甲方须保证该房屋权属真实无争议、且财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷与债务纠纷由甲方负责解决并承担一切后果，对乙方造成影响和损失的由甲方负责补偿。如因该房屋权属问题造成本合同无法履行的视为甲方违约不卖房屋，届时参照本合同六之相关约定对待执行。五、交房及物业交割：1、甲方向乙方交房时，应将原购房手续（包括但不限于原购房合同、发票、契税票、大修基金票、最近月份的水、电、有线电视、宽带、物业管理费数据或发票、房屋钥匙）一并交付乙方。2、交房时甲方应保证房屋及配套设施的正常使用，否则应予以修复、恢复其正常使用功能。3、本合同约定本房屋所有设备设施及水、电、天然气、暖气、宽带、物业费缴付情况由乙方在交付房屋时验收，交付之前发生的费用由甲方付清从交付房屋的次日起，房屋及配套设备设施损坏或产生费用由乙方自行承担。六、违约责任：1、本合同签订后，甲方违约不卖该房屋时应付乙方壹拾万元违约金，10万元违约金支付乙方后，此合同终止执行。本合同签订后，乙方违约不买该房屋时乙方付甲方壹拾万元违约金，10万元违约金支付甲方后，此合同终止执行。2、2017年5月20日之前甲方仍不能向乙方交房并办理交割，等同于甲方违约不卖该房屋。届时甲方应付给乙方壹拾万元违约金。10万元违约金支付乙方后，此合同终止执行。3、上述两种甲方违约情形出现后，甲方既不支付违约金又不履行合同时，需另向乙方支付合同违约金，其标准为合同价款的千分之一每天，起始日为合同签订之日，终止日为向乙方结清违约金、赔偿金之日。4、至2018年10月30日甲方仍不能拿到该房屋的不动产登记证、不能将该房屋过户至乙方名下时（1）甲方免收乙方剩余房款（2）甲方放弃该房屋全部权益，乙方拥有该房屋全部权益。七、争议解决办法：在合同执行过程中甲乙双方如有争议应先行协商，达成一致意见时应形成新的合同作为本合同的补充，补充合同与本合同一样具有法律效力，协商不成时提请法院判决。八、本合同双方签字按手印生效。除签订本合同外，有关本合同的执行细节甲方授权朱萍（甲方妻子）办理。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，同时具备法律效力。该合同最后一页，原告马斌及被告刘占营均签名按有指印。2017年5月16日，原告马斌的爱人朱萍作为原告代理人与被告刘占营签订《房屋买卖合同补充合同—房屋移交清单及遗留问题处理办法》一份，该补充合同载明，原告马斌及被告刘占营按照买卖合同的约定履行了相关业务，原、被告对票据、家具、家电列了详细清单并移交，被告按约定支付366,955元等。同日，被告刘占营出具收据一份，证明收到涉案房屋钥匙两把，还注明，原告与租户的租房合同丢失。原告马斌的爱人朱萍给被告刘占营出具收据一份，证明收到被告刘占营交来的购房款366,955元。同时原告马斌的爱人朱萍与被告刘占营在一份证明上共同签名，该证明载明，被告刘占营已经将约定购房款交付给原告，涉案房屋的产权已经由原告名下转移至刘占营名下。2018年8月9日案涉房屋过户至刘洋名下。诉讼中，原告提交欠条一份，该欠条上欠款人后面签名是刘占营、刘洋，被欠款人后面签名是马斌，签名后面均写明了各自的身份证号码。出具日期为2019年8月8日。该欠条载明：2017年4月15日本人购买马斌位于巩义市东区××路与英才街交叉口森海××楼××单元××楼1505户的住房一套，因马斌未能如约办理过户手续，事因是由于开发商的原因造成马斌违约、今欠剩余房款116,670元整未支付给马斌，刘占营在8月31日之前通过银行转账向马斌支付116,670元整（壹拾万壹仟陆佰陆拾元整），如在8月31日前不及时支付将以月利率2%与（于）2019年9月1日起计算利息，至欠款清偿完毕之日止。逾期6个月未还则按月利率3%加倍计付（罚息）。如任何一方（买房人、债务人）违约，守约方（卖房人、债务人）为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）均有违约方承担。房屋过户中由马斌个人承担所得税，其余费用由刘占营承担。身份证载明的双方（各方）通讯地址可作为送达催款函，对账单。法院送达诉讼文书的地址，因载明的地址有误或未及时告知变更后的地址，导致相关文书及诉讼文书未能实际被接收的，有机送达的，相关文书及诉讼文书退回之日视为送达。二被告申请对该欠条进行司法鉴定。本院委托广东明鉴文书司法鉴定所对该欠条进行司法鉴定。该所穗司鉴204401000614900183司法鉴定意见书结论：鉴材不是原件。被告为此支付鉴定费用3,800元。另查明，《房屋买卖合同》签订后，二被告共计向原告支付房款431,325元，剩余8,8675元房款未付。本院认为,双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。双方都应按照合同全面履行自己的义务。原告未按约定履行过户义务,已构成违约，被告主张适用违约金条款，即《房屋买卖合同》约定，至2018年10月30日甲方仍不能拿到该房屋的不动产登记证、不能将该房屋过户至乙方名下时（1）甲方免收乙方剩余房款（2）甲方放弃该房屋全部权益，乙方拥有该房屋全部权益。原告认为该违约金金额约定过高，本院根据案涉合同履行情况，综合考虑原告过错程度及被告的实际损失、违约金所具有的惩罚功能，对违约金酌定为10,000元，扣除该10,000元违约金，被告刘占营应当向原告支付下欠购房款78,675元。原告以欠条为据主张二被告支付下欠购房款100,000元及利息、律师费，因该欠条为复印件，无法与原件核对，不能作为认定案件事实的依据，故原告要求二被告支付购房款100,000元及利息、律师费的诉讼请求，本院不予支持。二被告为此支付的鉴定费3,800元，应由原告承担。对于刘占营的反诉，因其所举证据不能证实原告存在胁迫的情况，其支付的费用也均在欠付房款范围之内，故对其反诉请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）刘占营于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马斌78,675元；二、原告（反诉被告）马斌于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）刘占营、被告刘洋鉴定费3,800元；三、驳回原告（反诉被告）马斌的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘占营的反诉请求。马斌、刘占营如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，由原告（反诉被告）马斌负担940元，被告（反诉原告）刘占营负担1,560元。反诉费183元，由被告（反诉原告）刘占营负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：河南省财政厅非税收入财政专户；账号：93×××60；开户行：郑州银行农业东路支行。审 判 长  李建普人民陪审员  张建珍人民陪审员  王喜先二〇二一年五月六日书 记 员  康明慧附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。