贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1253号上诉人（一审被告）:杨华，男，1981年1月1日出生，苗族，住贵州省台江县。被上诉人（一审原告）:贵州中鑫金瑞资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区国家高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B518室。法定代表人：金霞,执行董事兼总经理。上诉人杨华因与被上诉人贵州中鑫金瑞资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院(2020)黔2634民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨华上诉请求：一、撤销一审判决，改判双方于2019年10月8日解除编号为2018008001的《“千户苗寨文化创意平台街”租赁使用协议书》或发回重审；二、改判上诉人承担2019年10月8日前租金6597.00元；三、一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、上诉人于2019年10月初就与被上诉人口头约定于2019年10月8日解除租赁合同，上诉人缴纳租金，扣除押金及保证金后双方解除租赁合同。2019年年末及2020年年初，被上诉人多次联系上诉人，上诉人以拒绝电话或不回微信的方式明确表示解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第93条规定，双方已解除租赁合同。2、一审法官组织双方进行调解，被上诉人当庭及庭审后均表示，只要业主同意免除或减免房租，被上诉人不再追究2019年10月8日后房租。上诉人联系业主，其表示同意，即被上诉人只收取一个月租金。法院通知三方制作调解书时，被上诉人反悔，以要求业主与被上诉人解除委托管理协议为前提，同意解除双方签订的租赁合同，由于超出审理的范围及上诉人的权限范围，故一审以双方无法达成调解协议为由判决。3、合同签订后，上诉人如约支付每期租金，后因西街经营情况无法继续经营，2019年初开始拖欠租金，被上诉人发出催款通知后，上诉人及时缴纳当期租金，直到2019年10月双方口头约定解除租赁合同后，上诉人缴纳20000.00元后，扣除押金及保证金后尚欠上诉人6597.00元租金。4、根据最高人民法院关于审理民事案件若干问题的司法解释，2020年2月至5月为租金减免期，应免除此期间的房租。贵州中鑫金瑞资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《千户苗寨文化创意平台街委托居间服务协议》；2、判决被告支付原告服务费66624元；3、判决被告支付原告2019年7月16日至2020年7月16日的滞纳金43494.5元。一审法院认定事实：2018年2月27日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《千户苗寨文化创意平台街委托居间服务协议》，双方约定由原告代业主将位于雷山县2.35平方米的门面房出租给被告使用，期限3年，从2018年2月27日起至2021年2月26日止。2018年2月27日至2019年2月26日的服务费5141元每月，2019年2月27日至2020年2月26日的服务费5552元每月，2020年2月27日至2021年2月26日的服务费5996元每月。合同第四条二项约定：“甲方代业主向乙方收取保证金5141元，服务费30846元，先交后用，按半年预交该服务费为税前费用，若产生相关税费，由乙方全额承担支付。”该条第八项约定：“服务费续交方式，乙方需在本期服务费到期前十五日交纳下期服务费和相关费用，乙方逾期付款，甲方有权向乙方每天收取欠款的2%滞纳金。”第九条第二项约定：“甲乙双方可提前三个月书面提出解除合同，经双方协商同意后，双方结算清楚全部费用后终止该协议，双方互不违约。”第十一条第五项约定：“乙方逾期支付服务费、物业管理费、商业管理费或水电费等费用的，每逾期一天应按应付额的2‰向甲方支付滞纳金，且该项滞纳金可与协议中的其他违约金同时收取。”合同第十四条第八项附加条款约定：“免租期为15天，服务费从2018年3月6日开始计算。”合同签订后，原告如期将房屋交付给被告使用，截止2019年3月26日，被告共计支付原告89452元。被告用租赁房屋经营餐饮至2019年10月8日，离开时未与原告办理交接，其厨房用具目前还存放在租赁房屋中。2020年1月，原告的工作人员曾通过电话和微信通知被告处理租赁合同事宜，但被告不接电话也不回微信。一审法院认为：原、被告签订的《千户苗寨文化创意平台街委托4居间服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的协议。双方应当按合同的约定享有权利和承担义务。该合同虽然名为居间服务协议，但实为租赁合同，合同中的“服务费”应当理解为租金。关于合同是否于2019年10月8日解除的争议焦点，双方在合同第九条第二项约定：“甲乙双方可提前三个月书面提出解除合同，经双方协商同意后，双方结算清楚全部费用后终止该协议，双方互不违约。”从该约定来看，解除合同的前提是协商一致并结算清全部费用后方可解除。被告提交其与原告工作人员的音频资料欲证明其主张，从该音频资料的内容来看，双方曾在2019年9月就解除合同进行协商，原告的工作人员答复被告应当办理相关手续后解除合同，该证据说明双方曾就解除合同进行了磋商，但未能形成一致意见。从庭审查明的事实来看，被告于2019年10月8日离开时并未与原告办理结算、交接手续，未将租赁房屋中的物品搬离，也未向原告退还租赁房屋。因此，被告主张租赁合同已经于2019年10月8日解除的抗辩不成立，一审法院不予采纳。该合同期限未届满，因被告未按约定履行支付租金的合同义务，构成违约，应当承担违约责任。因此，原告请求判决解除双方签订的《千户苗寨文化创意平台街委托居间服务协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告是否支付完毕2019年10月8日的租金和已支付租金的具体金额的争议焦点，被告主张已经支付完毕，但未提交证据证明。庭审中，双方确认被告已经支付租金89452元（包括押金5141元）。双方在合同中约定租金起算时间为2018年3月6日，从原告提交该门面的租金情况说明来看，原告系从2018年3月16日起算租金，一审法院予以确认。结合合同第四条约定的租金计算方式予以计算，截止2019年10月8日，该租赁房屋产生的租金为99260.53元。被告交纳的89452元不足以支付该阶段的租金。因双方的合同未解除，被告仍然应当按约定支付相应的租金。截止2020年7月15日，该门面的租金共计152300元，原告计算结果150524元，一审法院予以确认。现被告尚欠原告租金61072元，原告的该部分诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。关于滞纳金的争议焦点，从双方合同的约定来看，第四条第八项约定：“租金续交方式，乙方需在本期租金到期前十五日交纳下期租金和相关费用，乙方逾期付款，甲方有权向乙方每天收取欠款的2%滞纳金。”第十一条第五项约定：“乙方逾期支付租金、物业管理费、商业管理费或水电费等费用的，每逾期一天应按应付额的2‰向甲方支付滞纳金，且该项滞纳金可与协议中的其他违约金同时收取。”两条均有关于滞纳金的约定，但比例不一致，属约定不明。原告以被告所欠的全部金额从2019年7月16日起计算滞纳金也与实际不符。鉴于双方在合同中约定了付款时间，以及被告存在违约的实际情况，一审法院确定被告从原告起诉之日起以所欠金额为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息至该款付清之日止。综上，依照依照《中华人民共国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告贵州中鑫金瑞资产管理有限公司与被告杨华于2018年2月27日签订的《千户苗寨文化创意平台街委托居间服务协议》。二、由被告杨华于本判决生效之日起30日内支付原告贵州中鑫金瑞资产管理有限公司租金61072元，并从2020年9月23日起，以61072元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息至该款付清之日止。三、驳回原告贵州中鑫金瑞资产管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1251元，系减半收取，由被告杨华负担800元，被告贵州中鑫金瑞资产管理有限公司负担451元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1.双方于2018年2月27日签订的《千户苗寨文化创意平台街委托居间服务协议》是否已于2019年10月8日解除？2.上诉人主张免除2020年2月至5月的租金，只承担2019年10月8日前的租金6597元的诉讼请求，是否应得到支持？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，双方在合同第九条第二项约定：“甲乙双方可提前三个月书面提出解除合同，经双方协商同意后，双方结算清楚全部费用后终止该协议，双方互不违约。”从该约定来看，解除合同的前提是协商一致并结算清全部费用后方可解除，所以上诉人提出在2019年10月告知被上诉人不能继续租用门面的主张,只能视为是上诉人就解除合同事项提出与被上诉人进行协商,而上诉人并未证明经双方协商一致,最后确认在2019年10月8日解除涉案协议的事实，由于双方并未达成解除合同的合意，不满足合同中“协商同意”的条件，不符合约定解除的情形，不发生解除合同的法律效力。此外，上诉人主张以拒绝电话或不回微信明确表示解除租赁合同的行为，因双方在合同中只约定了协商一致的解除条件，并未约定一方可以解除合同的条件,上诉人不具有约定解除权，且上诉人也未充分证明其已具备法定解除合同条件，故上诉人主张拒接电话或不回微信的行为明确表示解除合同，均不满足约定解除和法定解除的条件，不产生解除合同的法律效力。因此，上诉人主张双方已于已于2019年10月8日协商一致，解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本案中，上诉人在一审中并未提出不可抗力减责或免责抗辩，一审法院不减免租金，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2505元，由上诉人杨华负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年五月十二日法官助理熊慧灵书记员汪玲