湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初1665号原告：怀化中房房地产开发公司。地址：怀化市鹤城区人民东路138号。法定代表人：贺方明，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。原告：湘西新美世界商业管理有限公司。地址：湖南省吉首市乾州办事处接丰社区金土地宾馆6楼。法定代表人：付江平，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔春晓，男，土家族，1988年9月22日出生，湖南省古丈县人，湘西新美世界商业管理有限公司员工，住湖南省古丈县。被告：刘太（泰），男，汉族，1962年9月13日出生，内蒙古呼伦贝尔市人，户籍住址：内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：彭瑞翔，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嵩山，湖南四维律师事务所律师。第三人：湖南省地质矿产勘查开发局四〇五队，地址：湖南省吉首市。法定代表人：刘伟，系该队队长。委托诉讼代理人：张波，男，土家族，1980年2月7日出生，湖南省吉首市人，湖南省地质矿产勘查开发局四〇五队深化改革办主任，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：汤云海，湖南金垣律师事务所律师。原告怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）、湘西新美世界商业管理有限公司（以下简称新美世界公司）与被告刘太（泰）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法追加湖南省地质矿产勘查开发局四〇五队（以下简称四〇五队）为本案具有独立请求权的第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人杨立君、新美世界公司的委托诉讼代理人杨立君、孔春晓、被告刘太（泰）的委托诉讼代理人彭瑞翔、第三人四〇五队的委托诉讼代理人张波、汤云海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房公司、新美世界公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾空房屋，退回两原告出租商铺；2、判令被告立即支付拖欠两原告的租金41619元，并按照欠费金额每天千分之五的标准向两原告支付滞纳金；3、判令被告按原租赁合同约定的租金标准向两原告支付2020年5月1日起至退回出租商铺之日止的商铺占用使用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告新美世界公司作为原告中房公司资产管理的商管公司，受中房公司的委托，对美世界精品建材广场进行统一租赁经营管理。2017年7月25日原告新美世界公司与被告签订《美世界精品建材广场经营管理合同》2层233、234、235、236号商铺用于主营“蓝微硅藻泥”品牌，租金为每平方米每月40元，租期3年，自2017年4月9日起至2020年4月8日止。合同签订后，被告仅按合同约定向原告新美世界公司交纳了5000元定金及36618元租金后，便以各种理由拖延拒不支付余下部分租金。现原、被告双方的租赁合同期限已经届满，被告又拒不退回租赁商铺，经原告多次口头和书面通知，被告仍置之不理。被告租赁期间拖欠租金的行为及租赁期限届满后拒不退回门面的行为已严重地损害了原告的合法权益，经与被告协商无法达成一致，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，请依法维护原告的合法权益。被告刘太（泰）辩称，一、实际的租金应当根据房产局最终测量的建筑面积确定。二、答辩人有权行使履行抗辩权，终止缴纳租金。三、根据实际情况应当减免商铺租金。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人四〇五队述称，这五名承租户所租的房产是属于四〇五队，对于美世界、中房房地产与五名承租户的纠纷，第三人四〇五队不知情，也没有参与。第三人允许原告对外转租，产生的后果应由二原告负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告中房公司、新美世界公司向本院提交了如下证据：1、《美世界精品建材广场经营管理合同》；2、收款凭证；3、租金费用结算表；4、租金催缴通知回执；5、通知；6、州国用（2011）第0××6号土地使用权证、商品房预售许可证，《建设工程竣工验收备案表》，7、《全权委托经营管理授权书》，8、测量表。被告刘太（泰）向本院提交的如下证据：1《蓝薇硅藻泥（刘太）租金费用结算表》；2、《美世界精品建材广场经营管理合同》。四〇五队向本院提交的如下证据：1吉首市人民法院（2017）湘3101民初1096号民事调解书。以上证据当事人无异议，本院予以认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告刘太（泰）向本院提交的证据3、照片，证明原告将卖场主入口LOGO拆除，未尽到商场形象的宣传的义务，构成违约。二原告认为，是正常现象。本院认为，达不到被告的证明目的。四〇五队向本院提交的如下证据：第二组：转账支付预付的租金200000元凭证。原告中房公司、新美世界公司向本院补充提交的证据：《说明》证明美世界公司委托同安公司向四0五队支付租金200000元。本院认为，结合庭审查明的事实，对以上证据本院均予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，中房公司向新美世界公司发出《全权委托经营管理授权书》：“中房公司将本公司开发拥有完全产权的吉首市《地质春天》项目裙楼用于商业的负一至地面三层物业（推广名：美世界精品建材广场），授权新美世界公司对该物业全权统一租赁经营管理”。为承租美世界精品建材广场3楼四间门面，刘太（泰）于2016年1月23日向新美世界公司交纳了5000元定金，同年2月26日补交定金36618元（共交定金41618元），并按约定进行装修后，于同年5月1日开店营业。2017年7月25日，新美世界公司（甲方）与刘太（泰）（乙方）签订了《美世界精品建材广场经营管理合同》，合同约定：第一条甲方将位于吉首市××路××广场××楼××号展位租赁给乙方用于主营“蓝微硅藻泥”品牌。展位建筑面积共约173.41㎡（最终结算以房产局最终测量的建筑面积为准。如铺面编号有变动，所选铺面及分界线不变），第二条2.1合同期限：自2017年4月9日起至2020年4月8日止（有效期为3年，租金从2017年4月9日开始计算）。2.2合同延期：本合同期满，乙方如有意延长展位租赁期，则至少在本合同期满前提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，可签订新的租赁合同，否则视为乙方主动放弃续租的权利。第三条展位面积、租金的收取3.1双方约定按建筑面积计算租赁价格为人民币40元／㎡／月，租金单价3年不变，每年交纳一次，每年的房租价款为83237元整。租金采用“先付租金后使用”的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按年支付租金。若当实际租赁天数不足一年的，则按实际租赁天数计算租金。乙方于租金到期前一个月的15号以前以现金或转账方式缴纳。乙方每年应缴纳的租金为：第一年租金：83237元；第二年租金：83237元；第三年租金：甲方给予乙方租金全免的优惠。3.2延迟缴纳租金及滞纳金的收取：乙方须准时缴纳展位租金，如延期缴纳，乙方同意甲方按欠费金额每天千分之五向乙方收取滞纳金。第六条甲方的权利与义务6.1甲方负责商场的经营秩序的管理，按本合同之规定向乙方收取相关费用。6.2甲方负责按物业服务合同的相关规定向乙方提供物业管理服务。6.3甲方负责组织统一的促销宣传活动和商场的形象宣传。合同签订后，新美世界公司承租方的商户共同确定：计租时间统一从2017年4月9日起开始计算至2020年4月8日止（共三年），交一年租金、免收两年租金的优惠。经吉首市房产局最终测量本案出租的商铺建筑面积为173.41平方米。2019年12月，刘太（泰）与中房公司、新美世界公司是否完成招商的承诺发生争执。同时，新美世界公司向刘太（泰）发出《租金费用结算表》：“173.41平方米，月租金每平方米35元，年租金83237元。抵减已交定金转租金41618元，应补交租金41619元”。因公摊面积的租金未协商一致，导致刘太（泰）拒交租金。受“新冠肺炎疫情”影响，原告为被告延长租期至2020年4月30日。中房公司、新美世界公司遂于合同期满后诉至本院。2017年7月21日，本院对四〇五队与中房公司合作开发房地产纠纷一案，依法作出的已发生法律效力的（2017）湘3101民初1096号民事调解书确认本案出租的商铺归四〇五队所有。据此，四〇五队预收了部分转租租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷，新美世界公司与刘太（泰）签订的《美世界精品建材广场经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。中房公司作为美世界精品建材广场的开发商，为了招商引资，吸引商户，发布的《招商手册》，属于要约邀请，且中房公司、新美世界公司按《招商手册》做了一定的工作。按合同第五条关于“租金采用先付租金后使用的原则，由甲方向乙方收取，乙方应按年支付租金”的约定，刘太（泰）应在2017年4月9日交清第一年的租金83237元，但至合同到期之日即2017年4月8日后，刘太（泰）实际交纳定金转为租金41618元，尚欠租金41619元。故在履行合同过程中，中房公司、新美世界公司已履行了交付门面的义务，刘太（泰）在合同期满未按约定交纳完租金则构成违约。违约金（滞纳金）虽然合同中有约定，但是在合同实际履行中经营状况，特别是受“新冠肺炎疫情”影响市场不景气等客观因素的存在，本院不予支持。合同于2020年4月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，原告要求被告腾空并退还门面的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但应给予被告刘太（泰）一定的准备时间，即于本判决生效之日起30日内腾空并退还其承租的门面。合同期满后其占用使用门面期间的费用按原合同约定的年租金83237元的标准计算。故被告刘太（泰）关于“答辩人有权行使履行抗辩权，终止缴纳租金。根据实际情况应当减免商铺租金。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求”的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。第三人四〇五队允许美世界公司对四〇五队所拥有的门面进行招商和管理，符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百三十四条、2021年1月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘太（泰）在本判决生效之日起三十日腾空并退还原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司出租的美世界精品建材广场二楼233号、234号、235号、236号；二、被告刘太（泰）在本判决生效之日起五日内支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司在合同租赁期内所欠的租金41619元；三、被告刘太（泰）从2020年5月1日起至实际腾空退还门面之日止，按年租金83237元的标准计算支付原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司实际占有使用门面期间的租金；四、驳回原告怀化中房房地产开发公司、湘西新美世界商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由刘太（泰）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋卫清人民陪审员  高建平人民陪审员  胡远霞二〇二一年五月二十六日代理书记员  王 维