西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初2062号原告（反诉被告）: 西安房益多房地产营销策划有限公司第五分公司，住所地西安市莲湖区百花明珠底商。法定代表人：谢文娟，该公司经理。委托诉讼代理人：谢文强，男，1987年1月23日出生，汉族，系该公司员工，现住西安市莲湖区。被告（反诉原告）：冯素萍，女，1955年12月5日出生，汉族，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：雷晓晶，男，1954年5月2日出生，汉族，系被告之夫，现住西安市莲湖区。原告（反诉被告）西安房益多房地产营销策划有限公司第五分公司（以下简称房益多公司)与被告（反诉原告）冯素萍居间合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告房益多公司委托诉讼代理人谢文强、被告冯素萍委托诉讼代理人雷晓晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返回保证金3000元;2.判令被告承担合同违约金140000元；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：判令被告返回购房意向定金7000元。事实与理由：2020年8月23日，原、被告签订《房屋出售委托协议书（独家）》，协议约定，被告委托原告出售被告所有的位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积68平方米，委托期限为2020年8月23日至2021年2月23日。原告支付被告3000元作为保证金，待签订三方合同时冲抵为卖方定金。如到规定日期仍未出售该房产，被告所收保证金不予退还。被告确认该房屋的出售总价为700000元。为促成交易，原告可以对房屋保洁、消毒等，在被告房屋成功出售签订合同之前，原告不收取被告任何费用，被告保证及时按照原告通知与房屋买受人协商前述买卖合同等协议。被告在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房产，应按照本协议房屋委托出售价格的20%向原告支付违约金等。合同签订当日，原告依约向被告支付了保证金3000元，为促成交易，经被告同意，原告对房屋进行了适当的装修、保洁和消毒。而且原告于2020年9月30日联系了买受人王某某，并签订《认购意向协议》，被告口头表示同意签订房屋买卖合同，并于2020年10月3日收取了买受人王某某支付的买卖房屋定金10000元。但是被告却于2020年10月10日向原告正式书面提出解除委托协议，原告不同意，经多次协商无果。无奈诉至法院，望判如所请。被告冯素萍辩称，原告所诉与事实不符，原告于2020年10月3日向被告转账购房定金时已扣除收回3000元保证金。原告只是粉刷墙面，并没有按照合同约定保洁、消毒。原告从事居间合同期间，私自将房屋钥匙交给擅自出租的房客使用，存在明显违约行为。原告还将室内电器物品私自拉走，侵占为己有，任意处置。2020年10月10日，被告提出解除委托之前，原告一直未组织双方签订房屋买卖协议，也未带被告去房管部门办理手续。《定金收条》上的买卖合同号被告怀疑是原告虚构的，定金中的交款方名字为王新刚，与原告起诉书中的买方人及交定金人王某某也不是同一人。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回其诉请。被告冯素萍向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金140000元。事实与理由：反诉被告在委托代理期间的居间活动中，有一系列不诚信的言行，导致反诉原告无法信任反诉被告，遂被迫终止合作；反诉被告不遵守《房屋出售委托协议书（独家）》约定，在居间活动期间多次违约，违规操作。故对其提出反诉，望判如所请。原告房益多公司对被告的反诉辩称，原告无违约行为，不同意支付违约金140000元。原告房益多公司围绕其诉讼请求依法提交以下五组证据，本院在庭审中进行了举证、质证。证据一、2020年8月23日《房屋出售委托协议书（独家）》，证明原、被告双方对于房屋买卖有约定，后被告单方决定不卖房，违反了双方协议约定。证据二、2020年9月30日《认购意向协议》，证明原告已经联系了意向买家，购买涉案房屋。证据三、2020年10月3日《定金收条》、《微信转款凭证》，证明涉案房屋意向买家王某某已通过其子王新刚向原告交纳了10000元定金。证据四、原告员工谢文强与冯素萍的微信聊天记录，证明被告委托原告帮忙卖房的相关事实。证据五、原告员工白某某与保洁人员的微信聊天记录，证明原告为清理房屋付出成本。被告对原告的证据质证称，对证据一《房屋出售委托协议书（独家）》认可。对证据二《认购意向协议》的真实性认可，证明目的不认可。对证据三《定金收条》的真实性认可，证明目的不认可。对证据四原告员工谢文强与冯素萍的微信聊天记录认可。对证据五原告员工白某某与保洁的微信聊天记录的证明目的不认可。被告冯素萍依法提交以下七组证据，本院在庭审中进行了举证、质证。证据一、2020年8月23日《房屋出售委托协议书（独家）》，证明双方签订了委托协议，被告方委托原告出售涉案房屋。证据二、2020年10月10日《关于撤销委托代理的协议》，证明原告员工谢文强拒绝撤销委托代理协议，后被告将协议张贴至原告店内，并且进行拍照。证据三、《报案材料》，证明原告将被告的两个家电擅自拉走后，虽还回来了，但被告担心原告有二次擅自处分行为，于是向桃园路派出所报案，派出所出警到原告店里进行训戒。证据四、《通话详单》，证明2020年10月3日、6日、8日、9日、10日，原、被告之间进行沟通的过程，10月3日原告员工谢文强打电话叫被告去收买方定金，10月6日原告员工小白打电话说屋内没有电，被告联系供电部门，后来才得知，原告擅自将房屋出租。10月8日，被告询问小白有没有通电，要求看买方资料，小白说在原告方谢文强手里。10月9日，原告员工谢文强提出要去看望被告，被告拒绝，并让其当天将房客清退。谢文强表示到第二天才能完成清退。10月10日上午11点原告员工谢文强告知被告房客还没有清退完成，11点51分告诉被告说房客已经清退，家具也已经拉回来了。证据五、照片，证明原告将房屋内电器拉走，擅自出租的事实。证据六、手机通话录音，证明原告员工小白承认她将房子擅自出租，谢文强说她好心办坏事。证据七、《关于原告给被告造成经济损失的清单》、2019年10月8日被告与案外人签订的《房屋租赁合同》，证明原告对被告造成的实际损失。原告对被告提交的证据质证称，对证据一《房屋出售委托协议书（独家）》、证据二《关于撤销委托代理的协议》、证据六手机通话录音认可。对证据三《报案材料》的证明目的不认可。对证据四《通话详单》的证明目的不认可。对证据五照片的证明目的不认可。对证据七《关于原告给被告造成经济损失的清单》、《房屋租赁合同》均不认可。对原、被告均提交的《房屋出售委托协议书（独家）》，证据形式要件合法、与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提交的《认购意向协议》、《定金收条》、《微信转款凭证》、原告员工谢文强与冯素萍的微信聊天记录、原告员工白某某与保洁的微信聊天记录，被告对真实性均认可，其证据形式要件合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提交的《关于撤销委托代理的协议》、手机通话录音，原告均认可，证据形式要件合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提交的《报案材料》、照片、通话详单，被告对真实性未提出异议，证据形式要件合法、与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 对被告提交的《关于原告给被告造成经济损失的清单》，系被告单方制作，不符合证据的形式要件，本院不予采信。对被告提交的《房屋租赁合同》，与本案不具关联性，故本院依法不予采信。根据当事人提交的证据，并结合庭审查明，本院认定事实如下：2020年8月23日，原告房益多公司（协议乙方、受托人）与被告冯素萍（协议甲方、委托人）签订《房屋出售委托协议书（独家）》，约定，甲方委托乙方出售甲方名下位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX室的房产。本协议委托期限自2020年8月23日至2021年2月23日，此期间乙方为甲方的独家委托服务提供者，并支付给甲方3000元作为保证金，待签订三方合同时充为买方定金之用。第3条约定，甲方确认上述房屋的出售总价为700000元。第7条约定，乙方应依法从事居间活动，如因居间行为给甲方造成损失的，乙方应承担责任。第8条约定，甲方在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房产，应按照本协议房屋委托出售价格的20%向乙方支付违约金，乙方不按本协议约定履行的，构成违约，甲方有权解除委托。《协议书》签订后，原告自被告处收房，并组织工人对房屋墙面进行了刷新。在此过程中，原告将被告房屋内的冰箱、洗衣机转移至库房存放。同日，原告房益多公司向被告冯素萍微信转账3000元。2020年9月30日，原告房益多公司联系到案外人王某某，原告房益多公司与王某某签订了《认购意向协议》，王某某欲购买上述房产。2020年10月3日，原告向被告微信转账7000元。被告代理人雷晓晶向原告出具《定金收条》一张，载明：“今收到谢文强，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，转交买方王新刚购房定金（大写）壹万元整（小写）10000元；权利人：冯素萍；代理人：雷晓晶；收款人：雷晓晶”。该《定金收条》下方备注有“实收柒仟元整（7000）加委托出售保障金共计壹万元整”。2020年10月6日，被告发现原告房益多公司在未向被告及其代理人告知的情况下，擅自将该房屋出租，被告提出异议。10月10日，原告将租客清退。庭审中，原告认可，在刷新墙面时，未告知被告其将房内洗衣机及冰箱从房屋内搬出。被告对此提出异议后，原告于10月10日将洗衣机及冰箱放回案涉房屋内。2020年10月10日，被告冯素萍向原告房益多公司提出《关于撤销委托代理的协议》，原告不同意解除，并未在该协议上签字，后被告将该协议张贴至原告店铺内。原告主张，为履行其与被告之间的《房屋出售委托协议书（独家）》，其雇佣保洁人员对案涉房屋进行清扫，花费了150元人工费用，且自行购买了价值80元左右的物品。被告主张，因原告擅自出租，产生租金损失1060元、水、电、天然气损耗费及物业费500元、更换门锁费用300元、擅自处置冰箱及洗衣机的费用共2600元。因原告的违约行为，造成被告心脑血管疾病复发的治疗费用452.76元。因此事产生报案、投诉的交通费600元。被告为此提供 2019年10月8日其与案外人提供的《房屋租赁合同》为证。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告房益多公司与被告冯素萍签订的《房屋出售委托协议书（独家）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方应依照约定履行合同。但原告在未经被告同意的情况下，擅自将涉案房屋出租，其行为构成违约，在原告违约在先的情况下，被告有权向原告提出解除委托协议。被告于2020年10月10日提出了《关于撤销委托代理的协议》，故案涉《房屋出售委托协议书（独家）》于2020年10月10日解除。协议解除后，被告已收取的保证金及意向买方的定金应当退还给原告，因2020年10月3日，被告在《定金收条》中明确实收7000元加委托出售保证金共计10000元，即原、被告已通过实际行动将8月23日被告收取的3000元保证金转换成定金。因该3000元保证金已不存在，现原告主张被告返还该笔3000元保证金，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的返还定金，因《房屋出售委托协议书（独家）》已于2020年10月10日解除，被告不再委托原告出售房屋，故被告不应再继续持有该10000元定金，故被告应向原告返还该笔10000元定金。被告辩称因原告拒绝赔偿其给被告造成的经济损失，因此不同意退还，但该款项为意向买方支付的定金，与原告是否应向被告赔偿经济损失无关，故对被告该项辩称亦不予采信。关于原告主张的违约金，根据《房屋出售委托协议书（独家）》第8条的约定，被告在委托期限内擅自终止委托的，应按照协议房屋委托出售价格的20%向原告支付违约金。但原告在未经被告同意的情况下，擅自将涉案房屋出租，其行为构成违约，在原告违约在先的情况下，被告有权向原告提出解除委托协议。因原告违约在先，故对此项诉请本院依法不予支持。关于被告冯素萍的反诉主张，原告房益多公司擅自将被告房屋出租，构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。现被告主张违约金140000元，但《房屋出售委托协议书（独家）》并无关于原告违约责任的约定，被告仅提交了案涉房屋2019年10月8日的《房屋租赁合同》，其证据不足以证明原告的违约行为给其造成了140000元的损失。考虑原告房益多公司擅自将房屋出租的违约情形，本院酌定原告应向被告支付违约损失3000元。原告房益多公司对被告冯素萍的反诉辩称，原告不存在违约事实，与事实不符，故对原告的此项辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告冯素萍于本判决生效后五日内返还原告西安房益多房地产营销策划有限公司第五分公司保证金10000元；二、原告西安房益多房地产营销策划有限公司第五分公司于本判决生效后五日内赔偿被告冯素萍违约损失3000元； 三、驳回原告西安房益多房地产营销策划有限公司第五分公司其余诉讼请求；四、驳回被告冯素萍其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3300元，由原告西安房益多房地产营销策划有限公司第五分公司承担3250元，被告冯素萍承担50元（原告已预交，由被告在执行本判决时一并给付予原告）；反诉费1550元，由原告西安房益多房地产营销策划有限公司第五分公司承担50元，被告冯素萍承担1500元（被告已预交，由原告在执行本判决时一并给付予被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审    判    员        陈丽娜  二Ｏ二一年四月二十一日                    书    记    员       邱伏林