湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1123民初186号 原告:陈主，男，1986年12月18日出生，汉族，居民，住双牌县。 被告:湖南新祥房地产开发有限公司，住所地：双牌县紫金中路30号。 法定代表人：黄晒，该公司经理。 原告陈主与被告湖南新祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈主、被告湖南新祥房地产开发有限公司的法定代表人黄晒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈主向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告即日赔偿原告因延迟交房违约金103678元（由2017年7月31日至2020年3月18日）；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月12日与被告湖南新祥房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于双牌县××镇××路××楼盘××号房，购房金额为394718元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。截至起诉日，原告仍不具备收房条件，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，小区消防仍未通过验收。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《中华人民共和国合同法》“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照合同赔付，请求贵院判如所请。 被告湖南新祥房地产开发有限公司口头辩称，从2018年6月份起已经陆续通知业主收房，现在入住率已经达到了80%，原告陈主应该也接到我公司多次电话通知收房，我公司的房屋并不是危房，不存在质量问题，现在房子的入住率已经达到了80%，是各位业主认可的。 原告陈主为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据一《商品房买卖合同》一份，拟证明合同约定的是2017年7月30日前交房，根据合同的约定被告应承担延期交房的违约金为购房款的每日万分之三，因此经计算，被告应承担违约金103678元； 证据二购房发票以及契税发票各一份，拟证明原告购买房屋的购房款394718元以及契税等5638.83元； 证据三房屋产权登记查询证明，拟证明原告符合购房条件。 对原告陈主提供的证据，被告湖南新祥房地产开发有限公司质证认为： 对三份证据的真实性均无异议。 被告湖南新祥房地产开发有限公司未向本院提供证据。 对原告陈主提供的证据，本院认证认为： 因被告对原告提供的三份证据均无异议，本院予以确认。 本院根据采信的证据及原、被告双方当事人的陈述，认定事实如下：原告陈主与林云系夫妻关系，2016年6月23日，原告陈主与被告湖南新祥房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，由原告陈主向被告湖南新祥房地产开发有限公司购买其所有的位于双牌县泷泊镇滨江明珠3栋1603号商品房，该房成交价为394718元，原告按合同的要求向被告支付首期房价款124718元给被告，其余购房款原告采取银行按揭方式向被告支付购房款，2016年12月29日，被告向原告出具购房发票收到原告购房款394718元。原告于2016年6月21日在双牌县地方税务局缴纳该商品住房买卖契税5638.83元。该合同约定：被告向原告交房时间定为2017年7月30日前；逾期交房超过60日，买受人即原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起即2017年7月31日起至实际交付之日止，出卖人即被告按日计算向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金，原告要求继续履行合同；合同第九条约定，商品房交付条件为1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。现在，被告没有取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件，也没有取得该商品房房屋测绘报告。原、被告双方对该房产权办理了网签登记手续。2018年年中，被告通过小区物业向包括原告在内用电话、粘贴公告等形式通知各业主收房，2018年11月19日，原告通过被告向双牌县房产局房屋维修资金管理中心缴纳该商品房维修资金费用4053元，2020年3月18日，原告主动到被告处领取该房的钥匙，并进行了装修，现已经入住。滨江明珠楼房现大部分业主入住。原告陈主与被告湖南新祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，在浙江金华务工，林云居住在其妹妹林露家，没有向林露交房租。 另查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2016年6月20日，中国人民银行公布的贷款基准利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。 本院认为，本案争议焦点：一、延期交房是否能够归责于被告？二、关于延期交房的违约金如何计算的问题？ 焦点一、延期交房是否能够归责于被告。被告没有取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件，也没有取得该商品房房屋测绘报告，被告没有达到交房的全部条件，已构成违约，应承担违约责任。 焦点二、关于延期交房的违约金如何计算的问题。合同约定交房日期在2017年7月30日前，逾期超过60日的，买受人即原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日计算向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金，原告实际交纳房款394718元，被告湖南新祥房地产开发有限公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原告在诉讼中均未提供证据证实因被告延期交房的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，延期交房导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失。本案中，延期交房的时间超过一年，2016年6月20日，中国人民银行公布的贷款基准利率为4.75%，而本案合同约定每日按购房款394718元每日万分之三计算违约金，折算为年利率10.8%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。2018年年中，被告通过小区物业向包括原告在内用电话、粘贴公告等形式通知各业主收房，因原告在浙江金华务工，无暇顾及收房等，2018年11月19日，原告通过被告向双牌县房产局房屋维修资金管理中心缴纳该商品房维修资金费用4053元，说明原告已同意接收该房，本院确定被告延期交房的期间为476天（2017年7月31日至2018年11月19日），原告要求被告从2017年7月31日起至2020年3月18日止共961天计算违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已实际交付房价款394718元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率4.75%（从2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率）×130%从2017年7月31日起计算至涉案房屋交房2018年11月19日止，即违约金为31786元（394718元×4.75%×130%÷365天×476天）。原告请求被告赔偿违约金为103678元的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告湖南新祥房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告陈主延期交房的违约金31786元； 二、驳回原告陈主的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2573元，减半收取计1286.5元，由被告湖南新祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  唐清群 二〇二一年五月七日 法官助理张成杰 书记员朱莉 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。