河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0323民初871号原告：王建勋，男，汉族，1971年9月3日出生，住新安县。原告：李秀红，女，汉族，1971年11月10日出生，住新安县。二原告共同委托诉讼代理人：苑成伟，河南王城律师事务所律师。特别授权。被告：洛阳锦泰置业有限公司，住所地：新安县洛新产业集聚区310国道北世纪阳光小区10号楼2单元303室。统一社会信用代码：91410300579208774B。法定代表人：江争辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡冠楠，男，汉族，1988年7月5日出生，住新安县。该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：王磊，河南仕起律师事务所律师。一般代理。原告王建勋、李秀红诉被告洛阳锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建勋、李秀红的委托诉讼代理人苑成伟，被告锦泰公司的委托诉讼代理人胡冠楠、王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建勋、李秀红诉称：2016年11月1日我们与被告签订商品房预售合同，合同约定：我们以每平方米3200元价格购买被告开发的锦泰世纪阳光第××幢×单元××号房屋，总价432576元，合同约定被告应在2015年12月30日前将房屋验收合格后交付我们使用，合同第十五条规定：被告应当在商品房交付使用后360日内向产权登记机关备案，否则视为违约。被告在进行商品房销售时宣传称涉案房屋属于“双气房”交房时能达到双气入户的条件，并收取我们燃气初装费。涉案商品房预售合同第七条约定：若××逾期付款应按日向出卖人支付应付款万分之0.5的违约金，依照公平、对等原则，若出卖方违约办理产权登记，也应当按照此规定承担违约责任。另外根据《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》，燃气初装费属于城市基础设施配套费，该费用已经计入房价，不得冠以任何名义重复收取。被告擅自收取燃气初装费，违反法律规定应当依法返还。被告在销售房屋时宣传称的“双气房”，截至目前暖气管道一直没有铺设，涉案房屋并没有实现暖气入户的承诺，另外被告提供的建筑节能信息中心显示玻璃的种类显示为：中空玻璃组合厚度24㎜，但是被告安装的玻璃并不是该型号，被告在办理银行按揭贷款时收取我们500元代办费没有依据，被告的行为已构成严重违约，严重损害了我们的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告为原告铺设公共区域暖气管道至入户；2、被告支付原告逾期办理房产证违约金22710元。（按日万分之0.5，自2017年11月1日暂时计算至2020年10月1日，共计2年11个月）；3、被告退还原告燃气初装费3100元；4、被告为原告的房屋更换中空玻璃组合厚度24㎜；5、被告退还原告代办费500元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告锦泰公司辩称：1、针对原告第一、第五项诉求，我公司认为暖气管道入户及代办费在原告起诉的基础证据商品房预售合同中并没有提及，而本案案由是房屋买卖合同纠纷，所以该两项诉求与其他诉求不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。2、针对原告第一项诉求，我公司认为暖气管道入户属于洛阳洛新新奥能源发展有限公司业务范畴，我公司无资质也无能力完成此项工程，所以我公司认为原告第一项诉求与我公司无关。据我公司了解，洛阳洛新新奥能源发展有限公司已经在涉案小区张贴公告，只需要各业主缴纳暖气初装费，就可以为缴费户主铺设暖气管道。我公司在宣传时从未宣传过“双气房”、双气入户，仅仅说的是双气社区，意思是社区建成时有双气，只需要业主向有关部门缴纳相关费用即可。我公司在向原告介绍房子时也明确说明双气的现状，在与原告签订合同时也明确约定了燃气初装费自理，合同中也没有提到暖气事项。况且原告买房至今已经很久了，在交房时原告也并没有提出异议，现在引发诉讼的原因是原告不想交纳暖气初装费。3、针对原告第二项诉求，我公司认为不应向原告支付违约金，因为逾期办理房产证的原因并不在我公司。逾期是因为政府的机构改革导致房产证的办理规则发生了改变，由原来分开办理房产证和土地证，变更为两证合一的不动产证，同时合同约定的“房产证”已经不存在，现在的“不动产证”相当于办理了原来的“房产证”和“土地证”两个证的流程和时长。相关的办证部门变更，流程改变增加了很多环节，从而也给办证带来了延迟。即使到今天，按照实际情况，原告的房产证在短期内仍然无法办理完毕。另外，如果法庭认定我公司违约，那么根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条，违约金也应该按照已付房价款的0.1％计算，并不是原告诉求中的按日万分之0.5计算。4、针对原告第三项诉求，我公司认为双方签订的购房合同明确约定燃气初装费为自付费用，原告诉求退还该费用属于无理要求。燃气属于城市配套设施，而洛新开发区属于非建成小区和非城市区，没有交纳城市建设配套费，所以原告诉状理由完全不成立。而燃气初装费3100元由洛阳新奥华油燃气有限公司按市政相关标准收取，我公司仅是代收，并已经全额上交给新奥燃气公司。所以，原告如果要求退还也应该是起诉洛阳新奥华油燃气有限公司，与我公司无关。5、针对原告第四项诉求，我公司认为原告诉求并没有相关事实依据。我公司建设项目均已通过政府部门验收，所用材料均符合建筑要求。而原告要求的房屋更换玻璃具体指的是封闭阳台所用玻璃，但根据行业标准封闭阳台玻璃不属于外门窗玻璃范畴，不在我公司承诺范围之内，另外根据行业标准封闭阳台玻璃也无需采用中空玻璃。6、针对原告第五项诉求，我公司认为退还该费用无事实与法律依据：首先，关于按揭贷款代办费，原告在购房之前到售房部咨询购房事宜时，我公司的置业顾问已明确告知购房需要交纳的相关费用：如果一次性付款购房就没有代办费，如果按揭贷款就需要缴纳代办费。原告选择按揭付款购房，并自愿支付了按揭代办费，我公司也为原告出具了代办费的收据，原告当时也无异议。双方此时就按揭代办事宜达成了口头合同。此后我公司派人为原告成功的办理了按揭贷款，履行了前述口头合同。所以在完成办理按揭贷款流程的情况下，原告又要求退还代办费，明显违背契约精神，违背民事诚实信用原则。况且，从我公司与原告签订的合同来看，并没有约定由我公司无偿为原告办理房款按揭事宜。而购房人交由我公司代为办理按揭，我公司也需要付出交通费、人工费、工本费等成本，所以在原告自行不办理按揭贷款的情况下，交由我公司代办，我公司收取代办费也是合情合理的。综上，我公司已经按照商品房预售合同履行合同义务，原告的诉求于法无据，罔顾事实，违背契约精神，请求驳回原告诉求。经审理查明：2016年11月1日，原告王建勋、李秀红（××）与被告锦泰公司（出卖方）签订了《商品房预售合同》一份，合同约定原告购买被告开发的新安县××产业集聚区××路以西××世纪阳光第××幢×单元××号房，建筑面积135.18平方米，商品房单价3200元，总金额432576元，原告首付132576元，贷款300000元；被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向××支付违约金；合同附件三装饰、设备标准燃气为燃气管道入户（初装费自付）。2017年12月30日，原告领取了被告开发的世纪阳光小区××-×-××号房屋的钥匙。被告与洛阳新奥华油燃气有限公司签订的《管道燃气设施配套建设合同》约定居民住宅户燃气用户建设费3100元/户（不含灶具）。2016年11月1日,被告向原告出具500元的贷款费收据一张。2017年12月30日，被告收到原告缴纳的燃气初装费3100元，被告向原告出具收据一份。2016年11月16日，原告与中国工商银行股份有限公司新安支行签订《个人购房借款/担保合同》。被告向原告出具的建筑节能信息表显示：玻璃为有框平板/中空玻璃组合。涉案房屋阳台玻璃为平板玻璃，其余窗户玻璃为中空玻璃。本院认为：原告王建勋、李秀红与被告锦泰公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该合同依法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告要求被告铺设暖气管道入户的请求，因双方签订的合同并未约定被告有该项义务,且原告提交的双气社区宣传页等证据不足以证明其诉求的合法性、合理性，现暖气公司已在涉案小区张贴公告，只需业主交纳暖气初装费即可为业主铺设暖气管道至入户，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告请求的逾期办理房权证的违约金，合同约定商品房交付使用后360个工作日内，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告未提供证据证明其已按期向登记机关提供相关材料，且被告为原告实际办证的时间已超过合同约定的期限，故应承担违约责任，按照合同约定，违约金按已付房价款432576元的0.1%计算，数额为432.58元。原告主张按日万分之0.5的标准计算违约金，本院认为，根据权利与义务对等的原则，合同约定原告逾期付款和被告逾期交房的违约金是对等的，均按日万分之0.5计算，而逾期办证的违约金显然可与前述两方面的违约金不对等，原告庭审中也未出示因逾期办证给其造成实际损失远远大于合同中约定的违约金的证据，故对原告要求调整合同约定的违约金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还燃气初装费的请求,本院认为，第一，双方签订的合同已明确约定该项费用由××自付，且被告已提交证据证明其代收的燃气初装费已全部交给了燃气公司，现燃气也已正常使用；第二，原告出示的《国家计委，财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计（2001）585号文件第三条的内容为：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。根据上述文件精神，只有已交纳了城市基础设施配套费的城市，才不能重复收取燃气安装费，原告未出示证据证明其已经缴纳了城市基础设施配套费；第三，新安县自然资源和规划局2017年11月14日回复网友发问时称：经查阅国务院批准的四期总规，洛新开发区不在中心城区建设用地范围。新安县政府部门2018年7月23日回复网友发问时称：洛新开发区属于非建成小区，所有小区都没有缴城市建设配套费，收取用户燃气初装费是合理的。故原告主张燃气初装费3100元应予以退还的理由不足，本院不予采信。关于原告要求被告退还代办费500元的请求,该费用系双方口头协商约定由被告代为原告办理贷款业务的费用，原告自愿交纳,被告也已协助原告办理了房屋按揭贷款,双方权利义务均已履行完毕,故原告的该项请求本院不予支持。关于原告要求被告更换中空玻璃组合厚度24mm的请求，本院认为，原告提交的住宅工程用户使用手册约定玻璃种类及做法为有框平板/中空玻璃组合，并非全部为中空玻璃，涉案房屋仅阳台为平板玻璃，其余窗户均为中空玻璃，如果将阳台也更换为中空玻璃，则涉案房屋全部为中空玻璃，这将与用户手册的约定不符，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳锦泰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王建勋、李秀红支付逾期办理不动产证的违约金432.58元；二、驳回原告王建勋、李秀红的其它诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费229元（已减半收取），由被告洛阳锦泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  吕念如二〇二一年五月二十四日书记员  司 文