安徽省淮南市大通区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0402民初37号 原告：淮南金钟电子科技有限公司，住所地安徽省淮南市大通区。 法定代表人：廖扬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张靖洁,安徽安铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小娟,安徽安铎律师事务所律师。 被告：安徽如新机械制造有限公司，住所地安徽省淮南市大通区。 法定代表人：袁付英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨爱民,安徽安铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严梅，安徽八公律师事务所律师。 原告淮南金钟电子科技有限公司（以下简称金钟电子公司）诉被告淮南如新机械制造有限公司（以下简称如新机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告金钟电子公司廖扬及委托诉讼代理人张靖洁、徐小娟，被告如新机械公司委托诉讼代理人杨爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金钟电子公司向本院提出诉讼请求：1.判令如新机械公司支付房租水电物业费134,142.02元；2.判令如新机械公司支付因违反合同第六条第4款规定而产生的违约金45,360元；3.判令如新机械公司支付因违反合同第三条第4款规定而产生的违约金9,336.60元；4.判令如新机械公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：原、被告于2018年4月签订《厂房租赁合同》一份，合同约定厂房租赁期限为租期两年，即自2018年5月1日至2020年5月1日。2019年8月21日，如新机械公司在未按照合同约定提前三个月以书面方式通知金钟电子公司的情况下，即以单方搬走的形式提前解除合同，构成违约，按合同约定应支付金钟电子公司相当于三个月房租的违约金。合同约定租赁总面积1,680平方米，单价每月每平方米9元，月租金15,120元，年租金181,440元。2018年5月-2018年7月租金45,360元已付清。2018年8月1日-2019年8月31日13个月租金196,560元，2018年5月1日-2019年8月21日水电物业费22,582.02元，两项合计219,142.02元。2018年8月-2019年8月已分批支付承兑汇票85,000元，还欠134,142.02元。特诉至法院，要求判如所请。 如新机械公司辩称，双方房屋租赁合同关系属实，但是原告部分诉讼请求不能成立。第一、如新机械公司实际承租期间，双方于2018年4月初签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁金钟电子公司1,680平方米厂房及办公室两间、宿舍两间，金钟电子公司负责厂房内有3吨行车一台、380伏电源配电柜一台及基本照明；租期为两年，自2018年5月1日至2020年5月1日；租金每月15,120元，每隔3个月提前一次性预交等内容。合同签订后，金钟电子公司即违约，没有及时配备3吨行车、380伏电源配电柜一台及基本照明，也没有提供用于基本生活的宿舍。行车于2018年5月22日才购买，月底才安装调试完毕，如新机械公司自己购买了一台380伏电源配电柜及基本照明设备，原告的违约行为给如新机械公司造成重大经济损失。生产期间由于往后推迟了一个月，如新机械公司于2019年5月中旬左右停产，停产前便口头通知原告解除房屋租赁合同，并于2019年5月下旬将生产设备搬离，实际租赁使用不足13个月。第二、如新机械公司于2018年5月22日通过手机银行转款给原告法定代表人45,360元，后分四次以承兑汇票支付8.5万元租金，合计支付租金130,360元，计支付8个月零20日租金，付租金期间至2019年1月20日，2019年5月底实际搬离，实际仅少支付原告4个月余的租金即自2019年1月20日至2019年5月底。但是少支付租金是由多种原因形成的。第三、造成如新机械公司的损失及不可抗力情形下损失均应从租金中扣减。金钟电子公司有三项违约：1.按照《厂房租赁合同》第一条、第二条约定，其应于2018年5月1日前安装好行车并交付租赁方，但是其5月22日才定购行车、本月底才安装调试好，整整迟延了一个月，其违约行为造成的损失，不仅应扣减一个月的租金15,120元，还应赔偿租赁方一个月的生产经营可得利益损失约7—10万元(请法庭酌情确定)。2.按约定原告未提供380伏电源配电柜及基本照明，被告自己购买安装了该设备，费用支出8,920元(部分现金、部分转帐)，应从租金中扣减。3.原告没有按合同第一项约定，提供宿舍2间，被告另租具有基本生活条件宿舍，每月支付1,000元房屋租金，宿舍租金自2018年5月15日至2019年5月底，总计1.2万元，应从原告租金中抵扣。另外，由于2019年春节后至7月份是国家疫情严重期间，被告5月份已经无法正常生产经营，搬迁工厂也是被迫所为，法庭可以酌情判决减免部分份的租金。以上扣减租金及计算被告的损失后，被告不再欠原告租金。第四、原告如下请求法庭不应支持。1.物业水电费没有举证；2.原告诉讼请求第三项逾期付款违约金9,336.6元，即按日5‰计算违约金不仅过高(法庭应予以调整)，且与第二项“约定损失赔偿计算方式支付三个月的违约房屋租金45,360元”诉讼请求，系重复计算损失。被告生产经营严重亏损，匆忙搬迁工厂也是无奈的选择，且又口头通知了原告设备搬迁，也不存在对原告违约，法庭不应支持原告第二项三个月房租违约金45,360元的诉讼请求，如判决部分支持原告诉讼请求，原告应提供房屋租金的税务发票。综上所述，双方房屋租赁合同关系属实，但原告诉讼请求不能成立。 金钟电子公司为证明其主张向本院提交的证据以及如新机械公司的质证意见： 证据一、原告营业执照、法人身份证明、被告工商注册信息,证明原被告的民事诉讼主体资格适格。 被告质证意见：真实性无异议。 证据二、厂房租赁合同复印件,证明原被告系房屋租赁合同关系，双方约定1.厂房租赁日期和期限为2018年5月1日起至2020年5月1日；2.厂房面积共计1680平方米，每月平方米每月租金9元，每月租金15,120元，全年租金181,440元整；3.租金支付方式为承租方自租赁开始之日每个3个月提前一次性预交，逾期支付的，出租方有权按加收千分之五的违约金；4.租赁期间，租赁方使用的厂房、办公室所发生的水、电费用由承租方承担；5.承租方退租时应于交付厂房前付清全部租金及违约金，双方任何一方在租赁期未结束时提前解除合同，需提前3个月以书面的形式通知对方，违约金需向另一支付相当于3个月房租的违约金；6.合同落款由承租方委托代理人缪保民签名，公司盖章确认。 被告质证意见：真实性无异议。 证据三、日期分别为2018年11月5日（实际交付日期2019年3月14日）、2019年7月27日（实际交付日期2019年7月13日）、2019年8月23日（实际交付日期2019年7月13日）的三张银行承兑汇票，证明1.被告给付原告三张承兑汇票金额共计85,000元，以此作为支付给原告的厂房租金。2.被告于2018年8月份起，即未能按时足额支付租金，直到2019年3月份才以承兑汇票的形式支付了部分租金，其违反合同第三项第4款的约定，即每隔三个月提前一次性预交厂房租金，被告逾期且未足额支付租金的行为构成违约，原告有权加收违约金。 被告质证意见：真实性无异议，但是被告于2018年5月22日以转账的方式支付了45,360元房屋租金，租金没有结算清是因原告违约履行合同造成的。 证据四、原告法定代表人廖杨的手机短信、微信截图,证明1.被告公司的经办人缪保民于2018年5月22通过手机银行支付给原告厂房三个月的租金计45,360元。2.原告于2019年10月29日通过手机微信联系被告代理人缪保民向其催要欠付的租金及违约金。 被告质证意见：1.对付款45,360元真实性无异议。2.催款仅仅是原告法定代表人向案外人缪保民的催款，并没有得到被告方认可。 证据五、钢结构和电动单梁起重机发票两张，时间分别为2018年5月14日和2018年5月22日，证明原被告达成租赁合同后，即按合同约定负责安装了行车，履行合同约定的义务。 被告质证意见：票据的真实性无异议。但是不能认同原告的证明观点，这组票据反证了原告应于2018年5月1日前安装行车，交付给被告，但2018年5月22日才购买，证实了原告有违约行为。 证据六、微信转账截图一张，证明1.被告从厂房搬走时找到吴某，让其负责把厂房内建造的水坑填平恢复原样，吴某于2019年8月22日支付给拉土司机小刚费用300元；2.证明被告从租赁厂房搬走时间为2019年8月底。金钟电子公司 被告质证意见：与本案无关联。 证据七、证人吴某、李某、陈某证明，证明被告搬走的日期为2019年8月底。 吴某证明：2019年8月20日左右，如新机械公司从金钟电子公司搬走时，因车间内的水坑需填平恢复原样，如新机械公司缪总找我给填一下，我找的开拉土车司机小刚拉的土，并微信向小刚支付费用300元。 李某证明：我是淮南欧意印刷有限公司总经理，我公司于2019年6月7-9日从原乐森黑马乐器有限公司搬至金钟电子公司一号厂房北头，与如新机械公司毗邻，我们搬进时如新机械公司还在生产，该公司大约是在2019年8月份搬走。 陈某出庭证言：我们公司安徽三军体育科技有限公司，2019年8月中旬咨询租赁厂房的事情，金钟电子公司廖总说租房企业如新机械公司准备搬走，等如新机械公司搬走再具体详谈；8月底廖总带我看了厂房，我们才决定租赁厂房；9月如新机械公司已搬走，我们与金钟电子公司进行了租房谈判，并于10月我们公司与金钟电子公司签订了厂房租赁合同。 被告质证意见：真实性、关联性有异议。1.被告没有找过吴某拉过土、填过坑。2.证人李某未出庭接受法庭的质询，不能证实证据本身的真实性以及证明内容的真实性。3.对证人陈某出庭证言有异议，证人仅仅证实了2019年8月底去看厂房，不能证实被告确实在2019年8月底搬迁的事实。 证据八、电表照片3张，证明被告自租赁时至搬走止，厂房用电10,144度(上期指数为零)，305办公室电表显示184度（上期指数138度），303办公室电表显示895度（上期指数是256度），按照合同约定应由被告承担，车间电费19,728.05元（10,144度×1.43×1.36元/度），303办公室电费747.63元（639度×1.17元/度）、305办公室电费53.86元（46度×1.17元/度），电费共计20,529.54元。 被告质证意见：1.对于厂房用电10,144度无异议，截止到2019年5月底之前，正常生产经营使用的电量为9,994度，平均每月用电904度，2019年5月底搬迁之后，2019年6月到8月三个月仅有150度的电损耗。2.303、305办公室用电情况代理人不详，庭后核实过之后告诉法庭。3.电费的计算价格没有依据。 证据九、淮南中智机械有限公司物业、水电费明细表2张,证明物业费、水电费的收取标准是行业内大家都认可的惯例，各家承租方的电费均是按照1.43倍的系数计算出来的。 被告质证意见：该组证据与本案无关联，不能证明被告应按此标准缴纳电费、物业费，也不能证明收费是合法的。 如新机械公司为证明其主张向本院提交的证据以及金钟电子公司的质证意见： 证据一、被告营业执照及国家工商公示信息、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明被告公司工商登记信息、诉讼主体资格。 原告质证意见：真实性无异议。 证据二、《厂房租赁合同》复印件，证明1.合同第一条、第二条约定原告应于2018年5月1日交付厂房的同时，在厂房内安装好3吨行车、380伏配电柜及基本照明，并提供宿舍2间，即2018年5月1日交付符合生产条件的厂房。2.上述除行车原告方推迟一个月提供外，其他均没有提供构成违约。 原告质证意见：合同真实性无异议，证明观点有异议，原告在双方达成合同后，对于合同所约定的义务，原告已全面履行，不存在违约。在合同履行期内，被告也没有提出上述异议。被告在与原告签订合同之前，在看厂房时，已经认为原告的提供厂房满足其条件，才与原告进行签约，并且其未提出异议，结合原被告提交的证据，2018年5月22日交纳第一季度租金，也可以证明被告租赁厂房没有任何异议。 证据三、2019年2月至2019年8月厂房电表照片七张， 证明1.2019年5月份之前，电表显示使用电量较大，属于正常生产经营状态；2019年6月之后，电表电量使用量极少，仅仅是耗电，印证被告确实是2019年5月底前实际使用承租房屋，5月底后搬迁工厂。2.证明观点同原告证据八质证观点。 原告质证意见：对该照片真实性无异议，证明观点有异议。1.被告5月份以后不生产或者生产量比较少，不能证明其5月就进行了搬迁。2.其认可用电，厂房用电10,144度，但其至今未缴纳电费，依照合同的约定，其未能履行合同义务构成违约。 证据四、《协议》一份及微信转让记录一份，证明原告没有履行安装配电开关及基本照明，被告自己安装并支付8,920元费用的事实。 原告质证意见：三性均不认可，证明观点不予认可。首先该份协议没有时间，没有其工程的地址，是否与本案的厂房有关系，我们不予认可，而且其上面所说的对于厂房的LED灯照明线路改装，均是其施工内容，跟其自身生产所需，与本案无关。 证据五、《房屋租赁协议》一份，证明原告没有提供2间工人宿舍，被告从他处租房月租金为1000元，2018年5月15日至2019年5月，被告支付损失租金12000元的事实。 原告质证意见：三性均不予认可，证明观点不予认可。该份证据同样没有时间，对于出租方的产权证，也没有提交，无法核实。 经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人质证及当庭陈述，本院经审理认定如下事实： 2018年4月，金钟电子公司作为出租方（甲方）与如新机械公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方淮南市大通工业新区二期26号钢结构厂房1680平方米，办公室两间、宿舍两间，甲方负责厂房内有3吨行车一台、380V电源配电柜以及基本照明；厂房租赁期限自2018年5月1日至2020年5月1日止；厂房租赁价格为每月每平方米9元，全年租金为181,440元（月租金15,120元）；租金支付方式为乙方自租赁开始日每隔3个月提前一次性预交，以转账或者现金的方式付清，逾期支付甲方有权按日加收千分之五的违约金；租金按整月计算，乙方退租交付厂房逾期的，实际使用天数不满一个月，当月租金仍按一个月计算支付；乙方租赁厂房、办公室期间发生的水电费由乙方承担；合同还约定，乙方退租时应于交付厂房前付清全部租金及违约金，甲乙双方中任何一方在租赁期未结束时如提前解除合同，需提前3个月以书面方式通知对方，违约方需向另一方支付相当于3个月房租的违约金。合同签订后，金钟电子公司于2018年5月购买并安装了行车；如新机械公司在租赁期间，于2018年5月22日向金钟电子公司转账支付了三个月（即2018年5月1日-2018年7月31日）的厂房租金计45,360元；2019年3月14日、2019年7月13日，如新机械公司以银行承兑汇票的形式先后三次向金钟电子公司支付了5万元、2.5万元、1万元共计8.5万元厂房租金；2019年8月下旬，如新机械公司从租赁厂房搬走。自2018年8月1日至2019年8月31日，如新机械公司尚欠金钟电子公司厂房租赁费111,560元（15,120元×13个月-85,000元）。 另查明，如新机械公司在庭审中对其在租赁期间产生的厂房用电数10144度无异议，其应向金钟电子公司支付厂房电费19,728.05元（10,144度×1.43×1.36元/度，收费按同行业的标准计算）。 本院认为,金钟电子公司与如新机械公司签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。金钟电子公司将厂房交付给如新机械公司使用，如新机械公司应按合同约定向金钟电子公司支付厂房租赁费及相关费用。根据证人陈某的出庭证言以及吴某、李某证明，可以认定如新机械公司是于2019年8月下旬从其租赁的厂房搬走。据此，如新机械公司应按合同约定向金钟电子公司支付厂房租赁费111560元以及厂房电费19728.05元；金钟电子公司诉请的其他水电物业费，因证据不足且双方未核算，在本案中不予处理。 金钟电子公司诉请的如新机械公司应支付因违反合同第六条第4款规定而产生的违约金45360元，因其证人陈某证实金钟电子公司在2018年8月中旬即知晓如新机械公司将搬走拟将案涉厂房租给安徽三军体育科技有限公司，故金钟电子公司的该项诉请，本院不予支持。对于金钟电子公司诉请的如新机械公司应支付因违反合同第三条第4款规定而产生的违约金9336.60元，按合同约定其诉请未超过相关规定，本院依法予以支持。 如新机械公司辩解金钟电子公司构成违约造成其损失应从租金中扣除，其提交的证据效力不足，不予采纳。 综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽如新机械制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮南金钟电子科技有限公司厂房租赁费111,560元、厂房电费19,728.05元、违约金9,336.60元，合计140,624.65元； 二、驳回原告淮南金钟电子科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,077元，减半收取2,038.5元，由原告淮南金钟电子科技有限公司负担520.5元，被告安徽如新机械制造有限公司负担1,518元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 员 张宏彬 二〇二一年五月十七日 法官助理 贺文波 书记员代 娇 娇 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。