湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初6734号原告：长沙浏阳河产业带建设有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道二段300号。法定代表人：谭卿,总经理。委托诉讼代理人:储木兰,湖南弘一律师事务所律师。被告：黄英，女，1975年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：边均福，湖南湘行律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。原告长沙浏阳河产业带建设有限公司（以下简称浏阳河公司）与被告黄英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告浏阳河公司的委托诉讼代理人储木兰、被告黄英的委托诉讼代理人边均福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳河公司向本院提出诉讼请求：1.判令浏阳河公司与黄英签订的《房屋租赁合同》自起诉之日起解除；2.判令黄英立即腾空返还所租赁的长沙市芙蓉区浏阳河大道300号婚庆文化园A2-121号房屋；3.判令黄英立即向浏阳河公司支付拖欠的房屋租金492217.21元（暂计算至2021年2月26日止）；4.判令黄英按照合同解除时月租金标准的2倍（即1922.66元/日）向浏阳河公司支付房屋占用费（房屋占用费从起诉之日起至实际返还房屋之日止）；5.判令黄英向浏阳河公司支付滞纳金66455.27元（按年利率15.4%计算）；6.判令黄英向浏阳河公司支付违约金259560元（按月租金的3倍计算）；7.判令黄英向浏阳河公司支付律师费19800元；8.判令黄英承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月1日，浏阳河公司与黄英签订《房屋租赁合同》，约定黄英向浏阳河公司租赁长沙市芙蓉区浏阳河大道300号婚庆文化园A2-121号房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积206平方米；租赁期限为3年，自房屋交付日起计算；租赁期限内租金支付方式为先付后用的原则，按季度向浏阳河公司支付房屋租金，黄英应于每季度开始前10日支付该季度的房屋租金；黄英逾期支付房屋租金或其他相关费用连续或累计超过30日的，浏阳河公司有权解除合同，黄英未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期一日，应按逾期金额的0.1%向浏阳河公司支付逾期付款滞纳金；黄英违约致使浏阳河公司解除合同的，应按合同解除或终止时月租金的3倍向浏阳河公司支付违约金；本合同解除或终止后，黄英未按期返还该房屋的，每逾期一日，应按本合同解除或终止时月租金标准的2倍向浏阳河公司支付房屋占用期间的占用费。合同签订后，浏阳河公司依约将案涉房屋交付给黄英使用，但黄英自2019年6月21日起未按照合同约定支付房屋租金，经浏阳河公司多次反复催款，黄英仍拒不支付房屋租金及其他相关费用，已构成根本违约，造成浏阳河公司重大经济损失。原告浏阳河公司向本院提交的证据有：1.《黄英滞纳金计算表》;2.《房屋租赁合同》；3.《民事委托代理协议》、律师费发票。被告黄英辩称，根据浏阳河公司的企业信用信息公示报告内容，浏阳河公司已于2020年7月22日决议解散并办理注销，成立清算组，由长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司作为清算组负责人，根据注销备案及公告情况，浏阳河公司应提供相应资料以证明其是否具备诉讼主体资格，否则本次起诉以及代理人参与诉讼，可能存在诉讼主体资格和诉讼程序上的瑕疵。房屋租赁合同签订后，黄英经营酒吧过程中因2020年初新冠病毒肺炎疫情爆发直接造成停业，直至2020年6月才正式复工。黄英在案涉房屋经营的酒吧属于公共场所，加上防控成本增加、客源较少等客观原因，酒吧经营早已入不敷出、无力经营，导致黄英不能按照合同约定支付租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的相关规定，新冠病毒肺炎疫情属于不可抗力，黄英因疫情防控需要停业达半年之久，不存在违约故意和违约行为，停业期间，黄英一直努力与浏阳河公司工作人员协商沟通。由于疫情暴发及防控情况应减免6个月租金（含项目管理费），项目管理费标准应参照物业管理费收取或计算，对于其他应支付的租金按照“弥补实际损失的原则”计算至黄英腾空返还房屋之日，黄英不应承担违约责任。浏阳河公司要求按年利率15.4%计算支付滞纳金及按月租金的3倍支付违约金，金额过高，应依法不予支持。黄英在合同签订后向浏阳河公司支付的保证金9万元，应予返还或者折抵黄英应支付的租金。被告黄英向本院提交的证据有：1.浏阳河公司的《企业信用信息公示报告》和《注销备案/公告》、长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司的《企业信用信息公示报告》；2.黄英与浏阳河公司工作人员的微信聊天记录截屏及缴信文件内容书面打印件；3.国家发展改革委等部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。对原告浏阳河公司、被告黄英围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年4月1日，浏阳河公司与黄英签订《房屋租赁合同》（包括正文、补充条款、附件一、附件二），约定黄英向浏阳河公司租赁案涉房屋，房屋建筑面积为206平方米，租赁用途为经营酒吧；租赁期限为3年，自房屋交付日起计算；租金为月固定租金，第一期为2019年4月1日至2019年6月30日，付款日为2019年3月22日，固定租金41200元，第二期至第八期为2019年7月1日至2021年3月31日，分别按三个月为一期，每期固定租金为86520元，第九期至第十二期为2021年4月1日至2022年3月31日，分别按三个月为一期，每期固定租金为93442元；黄英应按期支付租金，每一期为三个月，黄英应于营业日前10日支付第一个付款期应付的租金，之后，每个付款期限届满前10日预付下一个付款期的租金；黄英须于合同签订后7日内，向浏阳河公司交付保证金90000元；黄英逾期支付房屋租金或其他各类款项累计超过30日的，浏阳河公司有权书面通知解除合同；黄英逾期支付任何浏阳河公司应收之费用（包括但不限于租金、保证金、管理费等），则每逾期一日，应按各项欠付费用的0.1%支付滞纳金；租赁期间，因黄英拖欠租金导致浏阳河公司解除合同的，则浏阳河公司有权不予返还保证金，此外黄英必须向浏阳河公司支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项和按月租金3倍的标准向浏阳河公司支付违约金，并赔偿浏阳河公司因此所遭受的一切损失，包括但不限于优惠期的优惠金及律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间浏阳河公司根据合同约定本可收取的租金；合同解除或提前终止时，黄英未经浏阳河公司同意逾期返还案涉房屋的，每逾期一日，应按本合同解除或终止时应付最高月租金标准的2倍计算向浏阳河公司支付房屋占用期间使用费，且浏阳河公司有权全额扣收黄英已支付的保证金；如果任何一方由于不可抗力而未能履行其在合同项下的义务，该方无需对另一方的损失承担任何责任，但不采取适当措施致使损失扩大的部分除外，受任何不可抗力事件影响的一方应立即将不可抗力事件书面通知对方，提供该不可抗力事件的情况描述和政府有关部门出具的证据，并解释其不履行本合同义务的原因。房屋租赁合同签订后，浏阳河公司依约于2019年4月1日向黄英交付了符合合同约定的案涉房屋，黄英于2019年4月3日向浏阳河公司支付了保证金90000元，但黄英自2019年6月21日起未按照合同约定向浏阳河公司支付自2019年7月1日起至今的房屋租金，截止2021年4月23日本院向黄英送达起诉状副本、应诉通知书等诉讼文书之日，黄英共计欠交房屋租金549257.2元。另查明，浏阳河公司与湖南弘一律师事务所于2021年5月13日签订《民事委托代理协议》，约定浏阳河公司委托湖南弘一律师事务所代理浏阳河公司与刘芹、黄英房屋租赁合同纠纷两案，律师代理费为39600元。合同签订后，浏阳河公司于2021年5月21日向湖南弘一律师事务所支付律师代理费39600元。本院认为，浏阳河公司与黄英于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》（包括正文、补充条款、附件一、附件二）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，浏阳河公司向黄英交付了合同约定的案涉房屋，但黄英未依约按期支付租金，构成违约行为，应当承担违约责任。关于合同解除和律师费赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉房屋租赁合同约定，黄英逾期不支付租金或其他各类款项累计超过30日的，浏阳河公司可书面通知黄英解除合同，并赔偿浏阳河公司因此所遭受包括但不限于律师费用、诉讼费用等一切损失。黄英未依约履行按时支付租金的合同义务，构成违约，浏阳河公司依约享有合同解除权，并以提起诉讼的方式行使合同解除权，案涉房屋租赁合同应于2021年4月23日黄英收到起诉状副本之日起解除。故浏阳河公司诉请解除其与黄英于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求黄英腾空返还案涉房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。浏阳河公司诉请黄英赔偿为实现债权支出的律师费损失19800元，并已举证证明律师费的实际支出，合理必要且符合合同约定，本院予以支持。关于房屋租金和房屋占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，黄英于2019年7月1日起未按合同约定向浏阳河公司支付租金，至2021年4月23日合同解除之日拖欠租金共计549257.2元。由于2020年初新冠病毒肺炎疫情影响，本院酌情调整减免黄英所欠交的2020年1月1日至3月31日三个月租金86520元，黄英欠交房屋租金为462737.2元，故浏阳河公司诉请黄英支付拖欠的房屋租金492217.21元，本院予以部分支持。由于案涉房屋租赁合同解除后，黄英并未将案涉房屋返还给浏阳河公司，一直持续占有使用案涉房屋，其应当支付房屋占有使用费。案涉房屋租赁合同约定，合同解除或终止后，黄英未按期返还房屋的，每逾期一日，应按合同解除或终止时最高月租金标准的2倍向浏阳河公司支付房屋占用期间的占有使用费。结合浏阳河公司未在黄英逾期支付租金之时及时采取适当措施防止损失扩大，且按照合同解除或终止时最高月租金标准的2倍支付房屋占有使用费属于约定过高，综合本案案情，本院对合同解除后的房屋占有使用费调整为参照案涉房屋租赁合同约定的合同解除时即2021年4月租金标准31147.3元（93442元÷3个月）的1.3倍即每月40491.5元计算，故黄英应自2021年4月24日起至实际腾空返还案涉房屋之日止，按每月40491.5元的标准向浏阳河公司支付房屋占有使用费。对浏阳河公司诉请按合同约定标准计算房屋占有使用费的过高部分，本院不予支持。另外，黄英辩称浏阳河公司已成立清算组，已进行注销备案公示，诉讼主体资格存在瑕疵，本案中浏阳河公司应退还黄英所付保证金或折抵房屋租金。经查浏阳河公司已申请撤销清算组备案登记并已公示，不存在诉讼主体资格瑕疵；黄英对在本案中退还所付保证金或抵扣房屋租金的主张并未提出反诉请求，且浏阳河公司认为黄英未依约支付租金系违约行为，按合同约定应不予退还保证金，不能折抵黄英应付款项，故对黄英的辩称意见，本院不予采纳，黄英可另案提起诉讼主张权利。关于浏阳河公司主张的按年利率15.4%计算滞纳金和按月租金3倍计算违约金的问题。案涉房屋租赁合同约定，黄英逾期支付任何应付费用（包括但不限于租金、保证金、管理费等），则每逾期一日，黄英应按各项欠付费用的0.1%支付滞纳金；若黄英拖欠租金导致解除合同，必须向浏阳河公司支付其实际使用房屋期间应付而未付的一切款项和按月租金3倍的标准支付违约金。黄英逾期未付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的滞纳金具有违约金的性质，其与合同约定的违约金构成对违约责任的重复约定，且浏阳河公司诉讼请求自行调整的年利率15.4%滞纳金计算标准及合同约定的违约金计算标准均明显过分高于浏阳河公司的实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。黄英主张合同约定的滞纳金和违约金过高要求减少，本院以浏阳河公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对案涉房屋租赁合同约定的滞纳金和违约金计算标准统一调整确定为按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算。自黄英所欠交的每期租金应付之日起至2021年5月23日，黄英应向浏阳河公司支付的违约金共计21926.6元，自2020年5月24日起至清偿租金之日止的违约金，以欠交的租金462737.2元为基数按前述利率标准计算。对浏阳河公司诉请滞纳金和违约金的过高部分，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉房屋租赁合同签订于2019年4月1日，违约事实发生于2019年6月21日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、长沙浏阳河产业带建设有限公司与黄英于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》（包括正文、补充条款、附件一、附件二）于2021年4月23日解除；二、在本判决生效后十日内，黄英向长沙浏阳河产业带建设有限公司腾空返还长沙市芙蓉区浏阳河大道300号婚庆文化园A2-121号房屋；三、在本判决生效后五日内，黄英向长沙浏阳河产业带建设有限公司支付欠交的房屋租金462737.2元和房屋占有使用费40491.5元（参照《房屋租赁合同》约定的2021年4月租金标准的1.3倍即每月40491.5元计算，自2021年4月24日起暂计算至2021年5月23日，之后计算至腾空返还房屋之日止）；四、在本判决生效后五日内，黄英向长沙浏阳河产业带建设有限公司支付违约金21926.6元（暂计算至2021年5月23日，自2021年5月24日起至租金清偿之日止的违约金以欠交的租金462737.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算）；五、在本判决生效后五日内，黄英赔偿长沙浏阳河产业带建设有限公司为实现债权支出的律师费损失19800元；六、驳回长沙浏阳河产业带建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11982元，因适用简易程序减半收取5991元，由长沙浏阳河产业带建设有限公司负担1997元，由黄英负担3994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二一年五月二十四日法官助理李家成书记员卢宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。