贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1353号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，系该分公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舒俊力，男，1990年6月22日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人舒俊力、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，准许继续执行凯里市迎宾大道20号大地春城5栋2204、2304号房屋；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人在没有付款凭证的情形下支付房款没有依据。被上诉人在一审证明其已经支付购房款仅仅提供第三人出具的收据，并没有提供支付购房款的相应银行流水等付款凭证，被上诉人所购两套房屋总价接近150万元，如此大额的款项交付，不可能是现金交付，即使是也需有相应的取款凭证。且第三人大地公司也未出庭认可被上诉人已经支付房款的事实，并不能仅凭收款收据就认定被上诉人已经支付房款。从被上诉人出具的收据来看，被上诉人支付第三人大地公司1万元定金的时间是2013年1月26日，并不是一审判决认定的2013年1月4日，基本事实认定错误。而且，案涉大地春城5栋2304号房屋，被上诉人系在2019年5月之后才开始付物业费用、房款税款等，那说明在此之前，被上诉人与第三人大地公司之间就地春城5栋2304号房屋，并不存在《商品房买卖合同》关系，并没有实际向大地公司支付购房款。二、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下筒称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有除外的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。三、一审判决适用法律错误，商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。不享有商品房消费者权。舒俊力辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平；公正，请上级人民法院驳回上诉，维持原判。二、上诉人的上诉事实和理由没有事实和法律依据，二审法院应当不予支持其上诉请求，具体理由为：1、关于付款凭证问题，答辩人在一审中已提交第三人出具的收款收据、记帐凭证、证据，足以证明答辩人对所购买的两套房屋已全额交清，交款方式有转帐和现金，同时，第三人大地公司是正规的房开公司，不是慈善机构，如果该公司未收到购房款，是不可能开具收据的，第三人也不可能将两套房子送给答辩人，答辩人所购买的两套房屋已交付并合法占有。因此，上诉人的这一上诉理由不能成立。2、关于抵押权的问题，上诉人虽然办有在建工程抵押，但答辩人购买的房屋是签订有商品房卖卖合同，是善意的购买人，并且交付了定金，并按合同约定分期支付了购房款，答辩人的行为，符合并满足了最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，该条的规定属于该规定第二十七条中的但书条款，即“但法律、司法解释另有规定的除外。”答辩人认为第二十八条的规定就是但书条款所指。因此，上诉人的这一上诉理由也不成立。3、关于是否适用法律错误问题，答辩人认为一审法院适用最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定来处理本案是完全正确的，请上级人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。一审第三人二审未提交书面答辩意见。舒俊力向一审法院起诉请求：1、判决不得执行原告购买的座落于凯里市大地春城5栋2204号和2304号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋22层2204号、2304住房在内）。舒俊力得知自己所购的“大地春城”小区5栋22层2204号、2304住房被查封后，于2020年7月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异167号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人舒俊力的异议申请。”宣判后，舒俊力不服裁定结果并于2020年9月15日向凯里市人民法院提起案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：一、2013年1月14日，原告舒俊力因购买涉案房屋按照大地联创房产公司的要求将定金20000.00元以及购房款214449.00元交至第三人大地联创房产公司的账户。同日，以大地联创房产公司为出卖人、舒俊力为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、舒俊力购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积168.07ｍ2，总价款729760.00元；2、买受人分期付款。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，舒俊力于2013年3月7日向第三人大地联创房产公司交购房款480000.00元；2013年4月3日交购房款25311.00元。2013年11月4日凯里市人民政府地名办公室为原告办理了编号为凯民地076660号《门牌证》住址为迎宾大道20号5栋1单元22楼2204附号。2017年7月15日，第三人大地联创公司将座落于“大地春城”5-2204号商品房一套交付给原告管理使用，原告向乾唐物业公司交纳了装修保证金1000.00元，装修垃圾清运费1008.40元，燃气、电表、闭路电视开户费2994.00元，2017年7月15日—2018年7月15日的物业费2269.00元，原告因资金问题未对该房进行装修。2019年5月21日，原告向第三人大地联创公司交房款税款3163.87元，由于第三人帐户被冻结等原因，第三人未向原告开具购房发票。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。二、2013年4月3日，舒俊力再次与第三人大地联创公司签订《商品房买卖合同》购买大地春城项目5-2304号房一套，建筑面积为168.07㎡，价款为752113.00元，付款方式为分期付款。之后，原告按合同约定于2013年4月3日前付清了全部购房款752113.00元（其中：2013年1月4日交定金1万元；2013年4月3日分两次转帐付房款742113.00元）。2013年11月4日凯里市人民政府地名办公室向原告办理了编号为凯民地076660号《门牌证》，住址为迎宾大道20号5栋1单元23楼2304附号。2017年7月2日，第三人大地联创公司将该套商品房交付给原告管理使用，原告接房后交纳6个月的物管费，因资金周转原因，未对该套房屋未进行装修。2018年1月16日，原告向物业公司交纳了1年的物业管理费2121.90元。2019年5月16日，原告准备进场装修，即向物业公司交纳了装修服务费1008.40元，装修押金1000.00元，2019年5月16日至2020年5月16日的物业费2268.90元，2019年5月21日，原告向第三人大地联创公司交纳房款税款32764.12元，由于第三人大地联创公司帐户被冻结等原因无法开具购房发票给原告。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告舒俊力对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，舒俊力在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》、《门牌证》以及《大地春城消防暖通安装工程施工协议书》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》等证据，可以证明舒俊力与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2017年7月15日之前，且舒俊力已实际接收涉案房屋，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，舒俊力对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行舒俊力所购的位于凯里市房屋。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间被上诉人舒俊力提交了以下证据：凯里市门牌一次性告知书；涉案两套房的税收完税证明；凯里市税务局不能提供发票的情况说明；贵州大地联创房地产开发有限公司对涉案房屋实际成交价“情况说明”。经质证，上诉人对上述证据不予认可，本院对上述证据综合进行认证。二审审理查明：二审期间被上诉人舒俊力未提交已支付完涉案二套房屋购房款的银行流水，其称系用现金交付，但取现金的时间和大地房开公司出具的《收据》的时间不稳合，违背常理且不符合交易习惯。故无法证明已支付完购房款这一事实。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”，本案中，涉案2304号房、2204号房，经审查被上诉人舒俊力提供的证据中虽有贵州大地联创公司出具的《收据》等证据，但没有实际支付购房款的银行流水等佐证，也没有提供取大额现金交付的相关证明，虽提供了部分取款凭证，但取款时间和《收据》时间不能互相印证，且按按照双方合同签订时间2013年，大地联创公司尚处于正常经营状态，完全不用取款交付，双方的交易行为不能合理解释且有违常理和交易习惯，故对涉案两套房不能享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实不清，本院依法改判驳回舒俊力对涉案房屋的一审诉讼请求。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予以支持；一审判决认定事实不清，导致判决错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14220号民事判决；二、驳回舒俊力其他诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由舒俊力负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月二十八日法官助理游婷书记员赵艳萍