黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0221民初310号原告：齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司。地址：黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区红星路铁锋工商局东200米。法定代表人：袁鹏，该公司负责人。委托诉讼代理人：齐永年，该公司项目经理。委托诉讼代理人：李世新，黑龙江夙生律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司龙江支行。地址：黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江镇正阳路**。法定代表人：黄巍，该行行长。委托诉讼代理人：张春波，男，1969年7月6日出生，该银行员工，满族，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：姚松，黑龙江铭昊律师事务所律师。原告齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平公司）与被告中国工商银行股份有限公司龙江支行（以下简称龙江工行）合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法由审判员郝景武适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和平公司委托诉讼代理人齐永年、李世新及被告龙江工行委托诉讼代理人张春波、姚松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和平公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告保证金250,000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年开龙江县庆华家园综合住宅小区项目时,签订了《按揭贷款业务合作协议》,后被告以购房人欠其贷款为由,向原告主张代偿全部本息,但原告认为,被告违约在先,故未予以代偿购房人借款,后被告在原告的保障金账户中扣收了该款项,原告多次主张被告退还保证金250,000元,但被告均以各种理由拒绝退还,原告为维护合法权益,故诉至法院。庭审过程中，原告和平公司变更诉讼请求：将要求被告退还原告保证金变更为255,115.94元。龙江工行辩称，原告和被告于2010年10月15日签定的开发龙江庆华家园综合住宅小区《按揭贷款业务合作协议》合法有效。协议第五条约定:在房屋他项权证未办妥之前,原告和平房地产公司同意为借款人(购房人)提供偿还本息的阶段性连带责任保证,并在被告龙江工行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项,作为履约保证金。未经被告工行龙江支行同意,原告不得动用该款项。如果借款人在原告提供偿还本息的阶段性连带保证责任期间未按照合同约定履行还款义务,原告保证在接到被告书面催款通知后5日内履行还款义务，如果原告未主动履行还款义务,即表示原告授权被告从其开立的账户中扣收。2016年6月1日被告向原告下达了催款通知书。原告和平公司在龙江庆华家园综合住宅小区项目分两期开发,一期为1-5号楼,二期为6-9号楼,两期项目按揭贷款由原告提供的账户,将贷款发放至原告指定的账户。房屋按揭贷款人张娜于2011年1月10日贷款120,000元。被告将贷款120,000元转入原告指定的账户。2013年1月开始借款人张娜不能按时还款。被告起诉张娜,龙江县人民法院作出【2015】龙江商初字第309号民事判决书判决张娜给付被告本金利息合计10,779,555元，案件受理费由张娜负担。被告向原告下达了催款通知书后,原告没有履行合同约定的义务。依据《按揭贷款业务合作协议》第九条:“原告保证购房人按照《个人购房借款合同》设定的抵押物,其销售时没有另外设置抵押权,且不存在任何产权纠纷,若存在产权纠纷,原告必须负责偿还被告已发放的该户借款本息”。同时依据第五条的规定,2016年6月26日被告扣收了原告保证金用于偿还被告贷款本息(2013年1月—2016年6月26)及龙江县人民法院作出【2015】龙江初商字第309号民事判决案件受理费2,496元，合计120,000余元。余下130,000元的保证金因为原告与被告《按揭贷款业务合作协议》没有履行完毕,还有13笔个人贷款没有办理抵押登记,故被告不能返还，待该协议履行完毕被告会按约定返还保证金。综上所述,原告和平公司和被告龙江工行签定的开发龙江庆华家园综合住宅小区《按揭贷款业务合作协议》合法有效,依据合同主体相对性的规定,被告按照协议履行合法权益应当被维护。至于和平公司内部管理混乱的问题,与被告无关，被告履约只针对原告和平公司,这也符合公示原则。被告也没有义务去审查原告和平公司内部管理制度的相关规定。原告内部管理混乱的法律纠纷,只有通过另行起诉解决,与本案无关。本院经审理认定事实如下：2010年，原告和平公司在龙江庆华家园综合住宅小区项目分两期开发,一期为1-5号楼,二期为6-9号楼,两个项目分别由不同的挂靠人开发，但这两个开发主体都挂靠在原告公司名下。2010年10月15日原告和平公司（乙方）与被告龙江工行（甲方）签订《按揭贷款业务合作协议》约定：和平公司在龙江工行开立指定账户；龙江工行对购买龙江镇庆华家园综合住宅小区的借款人提供单笔贷款最高限额为500,000元，贷款最高成数70%，贷款期限最长不超过20年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商用房）。乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定,在与借款人办妥有关贷款手续后,根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户。在房屋他项权证未办妥之前,房地产开发企业同意为借款人(购房人)提供偿还本息的阶段性连带责任保证,并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项,作为履约保证金，未经甲方同意,乙方不得动用该款项。如果借款人在乙方提供偿还本息的阶段性连带保证责任期间未按照合同约定履行还款义务,乙方保证在接到被告书面催款通知后5日内履行还款义务。如果乙方未主动履行还款义务,即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。2011年1月10日张娜购买第二项目开发人的楼房，并向龙江工行申请购房贷款1笔,金额120,000元,期限20年,并与被告签订了借款合同、抵押合同,还款方式为按月归还。抵押物地址为黑龙江省龙江龙江镇庆华花园小区6号楼7单元202室,面积71.03平方米,且已进行抵押登记。从2013年1月份开始,张娜不能按月按期偿还贷款,经龙江工行催收,被告仍不能按期偿还贷款。2016年6月1日龙江工行向和平公司送达催款通知书一份，告知张娜贷款已形成不良，依照按揭贷款业务合作协议约定，和平公司在接到催款通知5日内偿还全部本息。2016年6月29日龙江工行从和平公司在龙江工行的保证金账户（10×××04）中扣划122,320.46元(剩余本金+至2016年6月29日利息+张娜应该承担的诉讼费2,496元)。本院认为，原告和平房公司与被告龙江工行签订《按揭贷款业务合作协议》及龙江工行与案外人张娜签订的《个人购房借款/担保合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均系合法有效，依法受法律保护。合同双方应当按照法律规定和合同约定履行相应的义务，被告龙江工行已经履行了借款的发放义务，案外人张娜作为借款人应当按照约定及时足额向被告龙江工行履行相应批次的还本付息义务。而案外人张娜不履行还本付息义务，构成违约，原告和平公司作为保证人，应当承担连带清偿义务。证人证实和平公司开发庆华花园就一个项目部，由公司负责统一管理，这与事实不符，事实上存在二个责任主体，和平公司内部管理存在问题，开发龙江庆华花园项目授权不同的开发人，并未向被告履行相应的告知义务，存在过失，对此产生的民事法律责任应由和平公司承担。被告根据合同主体相对性原则，保证金保证的应是和平公司开发的庆华花园项目所有款项。关于原告主张和平公司开发庆华花园分为两个项目部：1-5号楼是一个项目部，账户名称为齐齐哈尔市和平房地产开发有限公司；6-9号楼是一个项目部，账户名称为齐齐哈尔市和平房地产开发有限公司庆华花园项目部，因保证金账户名称为齐齐哈尔市和平房地产开发有限公司，不能为齐齐哈尔市和平房地产开发有限公司庆华花园项目部账户内的贷款承担连带清偿义务的主张，本院不予支持。根据相关法律规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，和平公司为张娜履行了保证责任后有权向其行使追偿权，原告可另行主张。综上，对原告的诉讼请求本院不予支持。依据第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由原告齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  郝景武二〇二一年五月二十日书记员  张 琳