四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终809号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐仕林，男，1962年5月出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：周玉平，四川华晨（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周旭，四川华晨（宜宾）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓叶，女，1962年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陈明（系邓叶之夫），男，1959年2月2日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：周婧，四川舟度律师事务所律师。 上诉人徐仕林因与被上诉人邓叶房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 徐仕林向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初5028号民事判决；2.改判双方签订的《租房协议》其他条款继续履行，将月租金变更为85000元/月；3.改判邓叶退还按实际面积计算多缴纳的租金；4.改判徐仕林不承担2020年2月至3月的租金，并将已缴纳的2020年2月至3月的233332元租金退还或将其转结至下一时间段的租金进行抵扣；5.本案诉讼费由邓叶负担。事实与理由：1.《租房协议》中载明了案涉房屋的面积，租金却并未载明是按套出租，故双方约定的应当认定为按面积计算租金，一审法院认定按套计算错误；2.根据实际测量，案涉房屋仅有123㎡左右，与约定面积相差近20%，其交付的房屋明显少于合同约定，构成了合同的瑕疵履行，徐仕林有权基于《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定行使同时履行抗辩权，故暂缓支付后续房租的行为不应认定为违约，同时根据《最高人民法院印发的通知》第五条规定，一审判决认定徐仕林违约并判决解除《租房协议》错误；3.由于邓叶履行合同有瑕疵，徐仕林有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，要求减少房租并退还已缴纳的租金，又由于新冠疫情的影响，租用房屋经营困难，徐仕林可根据《最高人民法院印发的通知》第六条之规定，请求减免租金。 邓叶辩称，1.徐仕林严重违约，应当解除合同，曾两次向其发出解除通知，因未缴纳下半年房租，为减少损失提出解除合同未果。且徐仕林明知案涉租赁房屋的产权面积，租用半年之久才于2020年5月17日提出房屋面积不足，有违契约精神。双方签订的协议并未按照每平方米多少钱计算租金，而是按照每月116666元约定租金；2.徐仕林经营的是服装行业，并非疫情防控影响的行业，疫情期间其并未关门停业，其要求减免的房租已于2019年缴纳；3.有新证据证明徐仕林被列为实信人员名单，已丧失履约能力。请求驳回上诉，维持原判。 邓叶向一审法院起诉请求：1.判决徐仕林支付欠缴租金70万元（从2020年6月4日至2020年12月3日）,计算至徐仕林腾退房屋为止；2.判决解除邓叶与徐仕林签订的租房协议；3.案件受理费由徐仕林负担。 徐仕林向一审法院反诉请求：1.判决双方签订的《租房协议》其他条款继续履行；2.判决《租房协议》第二条约定的月租金按实际面积计算并考虑新冠疫情影响，将月租金变更为85000元/月（案涉房屋实际面积为123㎡，计算公式116666/150*123=95666.12元）；3.判决邓叶退还按实际面积计算多缴纳的租金；4.判决徐仕林不承担2020年2月至2020年3月的租金并将已缴纳的233332元租金退还或将多缴纳租金转结至下一时间段（2020年6月4日至2020年12月3日）租金进行抵扣；5.本案诉讼费用由邓叶负担。 一审法院认定事实：邓叶与陈明系夫妻关系，邓叶系宜宾市翠屏区西街27-41号B幢一层31号附1号、附2号、附3号房屋产权人，产权面积分别为58.56㎡、56.39㎡、58.56㎡，合计173.51㎡，前述三套房屋经黄云中拆除隔墙变成一间，即案涉房屋。2019年11月14日，徐仕林（乙方）为经营服装需要与邓叶（甲方）签订《租房协议》，约定：“一、甲方将位于宜宾市中山商城的临街门面一间面积约150㎡租给乙方用于经营服装，期限为四年，自2019年12月4日至2023年12月3日止；二、月租金116666元，租金每半年交一次，缴款时间为使用前15天；三、签约之日，乙方即付甲方保证金35万元整。”2019年11月19日，徐仕林通过张小慧银行账户向陈明转账105万元支付保证金35万元及2019年12月4日至2020年6月3日的租金70万元。2020年5月20日，徐仕林应当缴纳2020年6月4日至2020年12月3日租金35万元，因其未缴纳产生纠纷。庭审中，徐仕林出具成都宜加依实业有限公司绘制的CAD图纸一张，载明实际面积123㎡。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，双方达成《租房协议》，邓叶按约将租赁物交付徐仕林使用，徐仕林应当按协议约定支付租金。本案争议的焦点在于案涉房屋计租方式是按套计租还是按面积计租。《租房协议》第一条载明“甲方将位于宜宾市中山商城的临街门面一间面积约150㎡租给乙方用于经营服装”，第二条载明“租房期间，乙方每月付甲方租金壹拾壹万陆仟陆佰陆拾陆元整”，根据上述内容，面积的记载“约150㎡”并非是一个确切的数值，协议对租金的约定并非按每平方米单价计算，而是按套计算。虽然徐仕林在庭审中提供了成都宜加依实业有限公司绘制的CAD图纸一张，但该图纸系其单方面制作，真实性存疑，且案涉房屋的产权记载面积为173.51㎡。故对其按实际面积计租并将多缴纳租金退还的诉请不予认可。因徐仕林未按约支付房租，邓叶诉请解除双方签订的《租赁协议》，并要求其支付欠付的租金予以支持。徐仕林提出的2020年2月至3月期间因受新冠肺炎疫情影响，几乎没有营收，并以此为由要求不承担2020年2月至3月的房租并将房租返还且将后续租金降至85000元/月，因2020年2月至3月的房租，徐仕林依约已于2019年11月19日缴纳，疫情的产生不可预见，其不能因疫情主张调整已经缴纳的租金，故对调整租金并将多缴纳的租金退还的主张，不予支持。其提出的请求继续履行《租房协议》，因其违约，邓叶已诉请解除协议，该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除邓叶与徐仕林于2019年11月14日签订的《租房协议》；二、徐仕林于判决生效之日起三十日内将宜宾市翠屏区西街27-41号B幢一层31号附1号、附2号、附3号房屋腾空返还邓叶；三、徐仕林于判决生效之日起十五日内支付邓叶欠缴的租金（按合同约定的116666元/月自2020年6月4日计算至案涉房屋腾退之日止）；四、驳回邓叶的其他诉讼请求；五、驳回徐仕林的诉讼请求。如果上述义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10800元，反诉案件费4800元，保全费2270元,由徐仕林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.邓叶提交徐仕林的失信记录，拟证明徐仕林被列为失信人，已丧失履约能力。徐仕林质证认为，对其真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，该证据与本案无关。本院认证意见为，因徐仕林对该证据真实性不持异议，本院予以采信。2.邓叶提交收款收据，拟证明徐仕林拖欠物业服务费、水费、电费达2362元，邓叶已代其支付。徐仕林质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该收款收据非正式发票，不能清楚体现收款单位信息，交纳费用发生于案涉房屋收回之后，不能证明系徐仕林拖欠的费用。本院认证意见为，该证据与本案争议焦点问题无关，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、《租房协议》是否应予解除；二、徐仕林主张按照房屋装修测量面积并考虑疫情影响要求邓叶调整并退还部分租金的诉求是否应予支持。 关于争议焦点一，案涉房屋被邓叶收回后已租赁于案外人，本案《租房协议》已不再具备履行的客观条件，合同目的已无法实现，一审判决对该协议予以解除，并无不当。 关于争议焦点二，首先，关于房屋面积问题。案涉房屋的房权证上登记的面积合计为173.51平方米，《租房协议》上表述的房屋面积为“约150平方米”，徐仕林提交的房屋平面图载明的房屋实际面积为123平方米。邓叶对徐仕林提交的房屋平面图不予认可，该图纸是在装修过程中，由装修设计机构依据徐仕林的单方委托测量后出具，不足以推翻房屋产权证上载明的房屋面积，故本院对徐仕林按装修测量面积计租并退还多付租金的诉请不予支持。其次，关于疫情影响的问题。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。但对于当事人以情势变更为由要求变更合同的，人民法院要严格把握，审慎认定，避免情势变更被滥用损害交易秩序和交易安全。就本案而言，徐仕林主张2020年2月至3月受新冠肺炎疫情影响，几乎没有营收，要求不承担该期间的房租并对后续租金予以调低。本院认为，徐仕林租赁案涉房屋用于经营服装生意，租赁期限自2019年12月4日起至2023年12月3日止。疫情防控措施确有可能导致其客流减少、营业收入下降，但鉴于徐仕林存在迟延交付租金的违约行为，首期租金已实际支付，服装生意后续受疫情影响相对较小等因素，本案不宜对租金加以调整，故对徐仕林调整后续租金并将2020年2月至3月期间租金予以返还的主张，本院不予支持。 综上所述，徐仕林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9933元，由徐仕林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 曦 审 判 员  张力骁 审 判 员  龙 雨 二〇二一年五月十一日 法官助理  李利常 书 记 员  黄明慧