四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终418号 上诉人（原审被告）：广元市天睿房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区利州东路一号。 法定代表人：刘星满，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何成发，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：：刘春芳,女,汉族,1963年3月15日出生,住广元市利州区。 委托诉讼代理人：王咸华，与被上诉人系夫妻关系。 原审第三人：王咸华，男，汉族，1960年3月6日出生，住广元市利州区。 上诉人广元市天睿房地产开发有限公司（以下简称天睿房地产公司）因与被上诉人刘春芳、王咸华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人不公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 天睿房地产公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人及第三人立即向上诉人返还案涉房屋；被上诉人向上诉人支付违约金3078.46元，并支付房屋占有使用费。被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定的总价款应为153923元，被上诉人未支付一分钱的购房款，被上诉人支付的6万元房款是购买1号楼的钱，而非3号楼的房款。上诉人有权行使先履行抗辩权，被上诉人不支付购房款，上诉人有权请求解除合同。 刘春芳与王咸华辩称，交付的6万元原是准备购买1号楼的房屋，后因刘星满与其协商，才同意换至3号楼。3号楼一直到2006年才修好，因要涨价，刘星满同意先交房，后面再协商价格，之后刘星满一直未与其进行过协商，也未催收过房款，现已居住十多年了，因办证我方才提起诉讼。 刘春芳向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。 天睿房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.判令原被告于2006年1月20日签订的《商品房买卖合同》解除，反诉被告立即返还反诉原告涉案房屋；2.判令反诉被告立即支付反诉原告违约金3078.46元（根据合同约定的合同解除后按照未付房款总额153923元的2％计算）；3.判令反诉被告立即向反诉原告支付2006年1月20日至返还房屋之日的房屋占有使用费（以评估意见为准）；4.本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：1999年9月7日，经广元市工商行政管理局批准，广元市东星实业有限公司更名为广元市川交房地产开发有限公司。2004年8月19日，经广元市工商行政管理局批准，广元市川交房地产开发有限公司更名为广元市天睿房地产开发有限公司。 1999年11月5日，被告（反诉原告）天睿房地产公司法定代表人刘星满书写收条一份，该收条载明：“今收到刘春芳同志预交购房款陆万元（￥60000元）正。楼层四楼以下。刘星满99.11.5.”。天睿房地产公司法定代表人刘星满在该收条上签字并加盖广元市东星实业有限公司印章确认。2006年1月20日，被告天睿房地产公司财务人员邢利芹在该收条上备注：“待刘星满回广元后核实此款是否属实再换条。邢利芹2006.1.20日”并加盖天睿房地产公司财务专用章。 1999年11月11日，被告（反诉原告）天睿房地产公司法定代表人刘星满书写收条一份，该收条载明：“今收到刘春芳预交购房款陆万元（￥60000元）正。（此条未收款，王咸华在刘春芳处接的钱帮张子林交农行上西支行保证金，另外给王咸华写了收条，盖了两个公章）刘星满99.11.11”。 2006年1月20日，原告（反诉被告）刘春芳与被告（反诉原告）天睿房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：“合同双方当事人出卖人：广元市天睿房地产开发有限公司注册地址：广元市利州东路一号营业执照注册号：5108002801×××企业资质证书号：510802Ｄ×××法定代表人：刘星满联系电话：0839-322××××……买受人：刘春芳本人姓名：刘春芳国籍：中国身份证×××地址：市中区蜀北段二段8＃邮政编码：628017联系电话：139××××8668……第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于广元市中区嘉陵办事处利州东路2号编号为广国用（2003）字第0583号的地块的土地使用权……该地块土地面积为8209.13㎡，规划用途为商业、混合住宅，土地使用年限自2003年3月13日至2052年11月5日……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购房的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第川交商城3＃楼壹单元五楼1-5-1＃号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3Ｍ……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共130平方米，其中，套内建筑面积116平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1100.00元，总金额（人民币）壹拾肆万叁千……第五条面积确认及面积差异处理……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）面积以市建设局产权登记机关实际测绘为准，多退少补……第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款买受方在签定合同当日付房款肆万叁仟元整，余款在房屋交付时一次性付清……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第八条交付期限出卖人应当在2006年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……出卖人（签章）广元市天睿房地产开发有限公司【法定代表人】：【委托代理人】：（签章）刘星满印买受人（签章）：刘春芳……”。被告（反诉原告）天睿房地产公司在出卖人处加盖公司印章，第三人王咸华在买受人处书写刘春芳名字并捺印。 2006年1月20日，被告（反诉原告）天睿房地产公司向原告（被告）刘春芳出具收据一份并加盖天睿房地产公司财务专用章，该收据载明：“2006年1月20日收到刘春芳摘要购房款（预付款）金额￥43000.00元合计人民币（大写）肆万叁仟零佰零拾零元零角零分备注房号为：3#楼1-5-1（靠急救中心旁）负责人会计收款人邢利芹经手人”。同日，第三人以原告（反诉被告）刘春芳名义向被告（反诉原告）天睿房地产公司出具欠条一份，该欠条载明：“今欠到天睿房地产公司购房款4.3万元（肆万叁仟元）此据欠款人：刘春芳2006.元.20”。庭审中，第三人王咸华自认签订合同当日未向被告（反诉原告）天睿房地产公司支付该4.3万元房款。 2009年6月8日，广元市恒信房产测绘有限责任公司对案涉房屋进行测量，测量结果为：案涉房屋套内面积为126.89㎡，共有分摊面积13.04㎡，公摊系数0.102740，建筑面积139.93㎡，用途为住宅。 2009年6月26日，案涉房屋登记在被告（反诉原告）天睿房地产公司名下。 同时查明，原告（反诉被告）刘春芳与第三人王咸华系夫妻关系。 一审法院认为，根据原告（反诉被告）刘春芳与被告（反诉原告）天睿房地产公司的诉、辩主张，庭审举证、质证及当庭陈述，本案争议的焦点为：一、案涉房屋双方的交易价格如何确定；二、刘春芳是否已将案涉房屋价款付清；三、天睿房地产公司要求解除双方签订的商品房买卖合同并支付房屋占有使用费和违约金的反诉请求是否应当得到支持。 一、关于案涉房屋双方的交易价格如何确定的问题。 刘春芳为证明其与天睿房地产公司约定案涉房屋的实际交易价款为6万元向法庭提交了1999年11月5日天睿房地产公司法定代表人刘星满向其出具的并加盖有天睿房地产公司未变更公司名称前的广元市东星实业有限公司印章的收条进行佐证。天睿房地产公司对刘春芳主张的房屋实际交易价款6万元不予认可，并辩称案涉房屋交易价格应以双方在2006年1月20日签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交易价格为准。对此，本院认为，庭审中双方均将2006年1月20日双方签订的《商品房买卖合同》作为证明双方存在案涉房屋买卖合同关系的证据向法庭进行提交，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定履行合同义务。而刘春芳向法庭提交的1999年11月5日天睿房地产公司法定代表人刘星满向其出具的收到其购房款6万元并加盖有天睿房地产公司未变更名称前公司印章的收条，仅能证明刘春芳提前向天睿房地产公司预交购房款6万元，并不能达到刘春芳主张双方就案涉房屋达成的交易价格为6万元的证明目的。其次，虽然双方在2006年1月20日签订商品房买卖合同时约定天睿房地产公司将其开发的川交商场3号楼1-5-1号房屋（建筑面积130㎡，每㎡价格为1100元）以总房款143000元出卖给刘春芳，但双方在该合同第五条还约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照产权登记机关实际测绘面积为准，多退少补。后经广元市恒信房产测绘有限责任公司测绘，案涉房屋实际建筑面积为139.93㎡，故案涉房屋实际价款应为153923元（139.93㎡×1100元/㎡）。 二、关于刘春芳是否已将案涉房屋价款付清的问题。 前面法院已确认案涉房屋双方的实际交易价格应为153923元。刘春芳为证明其已向天睿房地产公司付清购房款，向法庭提交了1999年11月5日天睿房地产公司法定代表人刘星满向其出具的收到其购房款6万元的收条以及双方在2006年1月20日签订商品房买卖合同当日天睿房地产公司向其出具的收到其购房款4.3万元的收条进行佐证。天睿房地产公司为证明刘春芳案涉房屋购房款分文未付，向法庭提交了1999年11月11日由天睿房地产公司法定代表人刘星满书写的刘春芳在1999年11月5日未支付购房款6万元的收条以及2006年1月20日案涉商品房买卖合同签订当日刘春芳丈夫王咸华即本案第三人以刘春芳名义向天睿房地产公司出具的欠到天睿房地产公司购房款4.3万元的欠条进行佐证。对此，一审法院认为，1999年11月11日天睿房地产公司法定代表人刘星满个人书写的未收到刘春芳购房款6万元的收条不能达到推翻1999年11月5日由刘星满书写的收到刘春芳购房款6万元并加盖有公司印章的收条的证明目的，理由是：天睿房地产公司法定代表人刘星满作为完全民事行为能力人，其应知晓其在1999年11月5日向刘春芳出具收到购房款6万元并加盖有公司印章进行确认的收条的法律后果。若刘春芳未支付该6万元购房款，从生活常理来说，其在时隔6天后应是要求刘春芳将该6万元收条退回，或要求刘春芳向其出具未向其支付前述购房款6万元的欠条，而不是由刘星满自行书写未收到刘春芳6万元购房款的收条，同时该收条上其也未要求刘春芳进行签字确认。故对天睿房地产公司法定代表人刘星满在1999年11月5日向刘春芳出具的收到刘春芳购房款6万元的事实，本院予以确认。至于2006年1月20日双方签订商品房买卖合同当日刘春芳是否向天睿房地产公司支付购房款4.3万元的问题。虽然刘春芳向法庭提交了当日天睿房地产公司出具的收到刘春芳购房款4.3万元的收据，但当日刘春芳丈夫即本案第三人王咸华又以刘春芳名义出具了一张欠到天睿房地产公司购房款4.3万元的欠条，且第三人王咸华在庭审中亦自认签订合同当日其并未向天睿房地产公司支付购房款4.3万元，故刘春芳主张其在2006年1月20日向天睿房地产公司支付购房款4.3万元的观点，与事实不符，一审法院不予采信。故一审法院确认案涉房屋刘春芳向天睿房地产公司支付购房款的金额为6万元。同时按照前面本院确认的案涉房屋双方实际交易价格153923元来算，刘春芳至今还下欠天睿房地产公司购房款93923元。 三、关于天睿房地产公司要求解除双方签订的商品房买卖合同并支付房屋占有使用费和违约金的反诉请求是否应当得到支持的问题。 经查明，在2006年1月20日双方签订商品房买卖合同当日就已将案涉房屋交付给刘春芳，按照合同约定的付款时间，刘春芳应在2006年1月20日向天睿房地产公司付清全部购房款。但至今刘春芳都未向天睿房地产公司付清购房款。根据合同约定，刘春芳作为房屋买受人，如逾期付款超过60日，天睿房地产公司有权解除合同。但直到本案原告提起诉讼要求天睿房地产公司办理案涉房屋产权过户手续时，天睿房地产公司才于2018年10月22日向依法提起反诉要求解除与刘春芳于2006年1月20日签订的商品房买卖合同。庭审中天睿房地产公司虽辩称一直在向刘春芳主张欠付的购房款，但未提供证据证实，且在合同约定的解除权形成后一年内天睿房地产公司也未提供证据证实向刘春芳进行催告或发出解除合同通知，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，天睿房地产公司的合同解除权消灭。故对天睿房地产公司提起反诉要求解除与刘春芳2006年1月20日签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，一审法院不予支持。相应地天睿房地产公司提起反诉要求刘春芳立即返还案涉房屋并支付房屋占有使用费以及违约金的反诉请求，一审法院亦不予支持。 四、关于刘春芳提出下欠天睿房地产公司的购房款已过诉讼时效，不应当再受法律保护的观点是否应当得到支持的问题。 在房屋买卖关系中，支付购房款是获取房屋所有权的对价，房屋买受人现以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，使出售人合同目的无法实现，这显然违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则。诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。因此，依据交易习惯与公平原则等，本案购房款的支付不应适用诉讼时效制度，刘春芳有义务向天睿房地产公司支付下欠购房款。故对刘春芳提出其下欠天睿房地产公司的购房款已过诉讼时效的观点，一审法院不予采信。 五、关于刘春芳要求天睿房地产公司立即为其办理案涉房屋产权过户的诉讼请求是否应当得到支持的问题。 经审理查明，案涉房屋的总价款为153923元，而刘春芳实际仅向天睿房地产公司支付购房款6万元，至今还下欠购房款93923元未付。故刘春芳在未向天睿房地产公司付清购房款的情况下，其无权要求天睿房地产公司为其办理案涉房屋的产权过户手续。同时为减少当事人诉累，结合本案实际情况，一审法院确定天睿房地产公司在刘春芳向其付清剩余购房款93923元后将案涉房屋产权过户登记在刘春芳名下。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决:一、原告（反诉被告）刘春芳在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广元市天睿房地产开发有限公司付清剩余购房款93923元；二、被告（反诉原告）广元市天睿房地产开发有限公司在原告（反诉被告）刘春芳付清本判决第一项载明的剩余购房款93923元后三十日内协助刘春芳办理房屋产权过户登记手续,将位于广元市利州区××路××号××号楼××号房屋的所有权转移登记至刘春芳名下;三、驳回被告（反诉原告）广元市天睿房地产开发有限公司的反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于刘春芳、王咸华夫妇是否构成根本违约，从而上诉人有权解除合同。一审已经查明案涉房屋总价款为153923元，与上诉人主张的总价款一致。1999年刘春芳、王咸华夫妇已经支付了60000元购房款，上诉人法定代表人刘星满出据了收条，至于收款后上诉人或其法定代表人将款项的用途，不影响刘春芳、王咸华已经交付房款的事实。上诉人现称该款是购买1号楼的房款，而非购买3号楼的房款，但从上诉人自己举证的王咸华给刘星满的信件和2006年上诉人财务人员对该收条的签注以及上诉人并未向被上诉人交付1号楼房屋的事实，可以证明双方经过协商，已经将刘春芳、王咸华欲购买的1号楼房屋，变更为案涉的3号楼房屋，该款作为了3号楼的房款。虽双方在2006年1月20日签订了《商品房买卖合同》约定了在房屋交付时支付下余款项，但该合同签订后，上诉人立即将房屋交付使用，且多年也未催要房款，以及王咸华的信件内容，均可证明双方一直在对房价进行协商，故被上诉人未及时支付房款的行为并不构成违约。上诉人要求解除合同、赔偿违约金和房屋使用费的请求，本院不予支持。综上所述，天睿房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3160元，由上诉人广元市天睿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二一年五月二十七日 书记员 邓 贤