贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔04民终513号 上诉人（原审被告）：四川君羊建设集团有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀西路46号6栋3楼。统一社会信用代码：91510000713020271J。 法定代表人：杨召群，职务：董事长。 委托诉讼代理人：钟正礼，贵州星安律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：罗浪浪，男，1989年3月10日生，布依族,住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处清真街。统一社会信用代码：91520421MA6DYE2A85。 法定代表人：谭韩明，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘莹，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 上诉人四川君羊建设集团有限公司与被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 四川君羊建设集团有限公司上诉请求：1、依法撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3308号民事判决，改判为上诉人四川君羊建设集团有限公司支付被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司物业服务费人民币14444.82元。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉不服金额：110898.69元。事实及理由：一、一审判决判决结果与查明事实不符，适用法律错误。1、万豪酒店租用物业内的电梯、过道、水电等公共部分及设施的设备、清洁管理等属被上诉人物业服务范围。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”的规定，物业服务内容含括建筑管理、设备管理等。被上诉人作为平坝锦绣园的物业服务企业，服务范围是平坝锦绣园项目的所有建筑、设备等，即含括上诉人所有的属平坝锦绣园1号楼的物业，故案涉物业的电梯、过道等公共区域属于被上诉人的物业服务区域，公共区域的水、电属于被上诉人的物业服务范围。2、被上诉人并未对平坝锦绣园1号楼内的电梯、过道、水电等公共部分提供物业服务。上诉人所有的物业均属平坝锦绣园1号楼，大部分为案外人安顺市万豪大酒店租用，被上诉人并未对该部分的电梯、过道、水电等公共部分及设施提供物业服务，该事实被上诉人一审庭审时予以认可，且一审判决亦予以确认。3、被上诉人无权主张其未提供物业服务区域的物业费.依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，权利与义务是对等的，被上诉人只有在已提供全部物业服务的前提下，向上诉人主张物业费才合法有据。被上诉人未尽物业服务义务，即无主张物业费的权利，一审判决既已明确被上诉人未对万豪酒店租用部分提供物业服务，却判决要求上诉人对该部分支付全部物业费用，明显不当。二、案涉物业费据实结算应为14444.82元。被上诉人提供案涉物业服务范围为802.49平方米。案涉物业总面积为7224.41m，但有5套物业万豪酒店未租用，房号和面积分别是1-1（45.35m）、12（61.19m）、13（45.35m）、21（325.29mP）、3-1（325.29m），共计802.49平方米。据实结算，上诉人应付被上诉人的物业服务费用为802.49m×1.5元/月×12月=14444.82元。综上，一审判决适用法律错误，判决结果明显不当，请贵院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，依法改判。 被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司未答辩。 原审原告安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告支付2020年度（2020年1月19日起至2020年12月31日）物业管理费合计：130,039.38元；2、承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：案涉物业位于平坝区，物业包括1号楼一层1-1、1-2、1-3、1-5、1-8号；二层2-1、2-2、2-3、2-4、2-5号；三层3-1、3-2、3-3、3-4、3-5号；四至九层整层；十六层整层，十四层1-14-1、1-14-2、1-14-3、1-14-4、1-14-5号房产，面积共计7224.41平方米，原属本案案外人贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司开发房产之部分，2020年1月19日，安顺市中级人民法院做出（2019）黔04执恢21号之三执行裁定书，2020年1月20日裁定送达被告，将于上述案涉物业以物抵债转移给被告所有。原告于2017年4月14日注册成立，其经营范围包括物业管理。原告于2017年5月10日与案外人贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司签订《锦绣公馆前期物业服务合同》，贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司作为甲方将锦绣公馆小区委托原告（乙方）实行前期物业管理。合同约定业服务费及相关费用收取标准为：1、电梯住宅：1.20元／月／平方米；2、商业、住宅改办公；1.50元／月／平方米；3、电梯楼住户生活用水二次加压电费10元／月／户4、装修服务费、垃圾清运费5.00元／户／平方米；……。合同期限三年，该合同在期满后于2020年5月10日续签，合同期限一年。原告于2018年4月1日正式入住服务案涉物业小区。整个锦绣园项目包括万豪酒店所在的1号楼，其他住宅小区业主所在2、3号楼。被告所有的物业大部分为案外人万豪酒店租用，酒店内部物业管理并非原告实施。该小区至今未选举出业主委员会。原告于2020年5月11日发出通知，要求被告交纳物业费，被告未支付，导致原告诉讼一审法院。 一审法院认为，被告经法院裁定以物抵债取得案涉物业物权，成为物业小区业主，在小区业主或业主委员会未与物业服务人签订合同前，案外人贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司作为建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。该合同有关物业费用收取标准，在被告2020年1月20日取得物业之后产生约束力，被告应当按相应标准支付相应物业服务费给原告，应支付数额为：1.5/30天＊347天＊7224.41㎡=125,343.51元。被告主张原告无物业管理资质与原告营业执照记载的事实不符，在本案中的其他抗辩理由亦不成立，本院不予采纳。理由如下：万豪酒店与贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司之间关于不收取物业服务费的合同约定，根据合同相对性，只能在合同双方当事人贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司、万豪酒店之间产生效力，对合同外的原告不产生法律约束力；案涉物业曾经存在过其他物业公司的情况，不能改变原告与物业建设单位签订前期物业合同，并实际对相关物业实施管理服务的事实。案外人万豪酒店因经营管理需要，实行内部物业公共部分自行处置，不能改变物业外部公共区域仍为原告提供物业管理服务的事实。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：被告四川君羊建设集团有限公司在本判决生效后十日内向原告安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司支付物业服务费125,343.51元。 本案二审期间，上诉人提交四组证据：第一组、1、《酒店物业租赁合同》；2、2018年8月14日的《收款收据》，编号为0002533；3、《万豪大酒店支出明细表》（2018.8.13）。证明目的：1、安顺万豪大酒店有限公司租用本案所涉物业所属平坝锦绣园1号楼，租赁面积共14214.95平方米，自2018年起便由万豪酒店按每月3700元的标准向佳逸物业公司缴纳物业费，佳逸物业公司同意按此标准收取并开具收据。2、本案诉争物业中有6422.16平方米属万豪酒店租用部分，按万豪酒店与佳逸物业公司一直履行的物业费收费标准计算，该部分所涉物业费缴纳标准应为每月1671.62元（6422.16/14214.95×3700）。第二组、1、2020年10月17日的《转账凭证》；2、万豪大酒店支出明细（2020.10.17）；3、2020年11月30日的《缴费通知单》。证明目的：1、万豪酒店已向佳逸物业公司缴纳2020年1月至4月的物业费11100元，该款付至物业公司法定代表人谭韩明个人账户。2、佳逸物业公司于2020年11月30日向万豪酒店催缴电费、2020年4月1日至2020年12月31日的物业费等费用，说明佳逸物业公司认可酒店租用部分的物业费应直接向万豪酒店催收，且物业费应标准亦是按每月3700元执行。3、佳逸物业公司一方面以万豪酒店达成的每月3700元的标准向酒店收取物业费用，另一方面隐瞒该事实，向法院起诉要求君羊公司按每月9633.24元（6422.16×1.5）的标准向其支付近五倍的物业费，显然违背诚信诉讼原则，请二审法院依法查明并施以惩戒。第三组、2021年3月23日的《转让凭证》复印件。证明目的：主要证明案涉物业的酒店部分所涉2020年4月至6月的物业费，已由万豪酒店向被上诉人交了。万豪酒店已向被上诉人缴纳本案所涉酒店租用一万四千多方2020年4月至6月的物业费用11100元。第四组：2021年4月6日的《缴费通知单》复印件。证明目的：被上诉人也一直向万豪酒店催缴2020年6月至2021年3月的物业费，该通知单明确在即的物业费33300元，与万豪酒店此前按3700元每月缴纳物业费的标准一致。据此计算，君羊物业公司所属酒店租用中的6422.16平方米所涉物业费为1671.62元，且应由万豪酒店直接向被上诉人支付。 对于以上四组证据，被上诉人质证意见如下：第一组：上诉方举证的租赁合同是在对方取得案涉物业的所有权之前，该合同与本案无关，并且计算标准也不是按合同约定的计算标准收取。补充解释：法人也说了收据之前，原先的业主，产权有问题的时候也一直没有缴纳，酒店入住后为了正常营业缴纳了一部分，相当于协助管理费之类的。并且，在君羊公司成为新的业主后，也就是在2020年1月20日以后君羊公司成为案涉物业的实际产权人，其并没有与承租本案案涉物业的酒店方达成新的合同。并没有约定物业费由酒店自行承担或产生新的收费标准。关于案涉物业面积的问题。在一审的时候当庭拿出相关凭证，也就是案涉物业的规划图纸核对过的案涉物业酒店承租面积为7224.41平方米，此事实在一审庭审记录中也体现了，请法庭核实。第二组：2020年10月17日的明细表是1月至3月的物业费，三个月的物业费也只是延续之前物业方与业主方缴纳的协助管理费，只是协助经营，与本案无关。不能以此对抗君羊公司作为实际产权人及业主方依法缴纳物业费的义务。补充意见：被上诉人与案涉酒店方没有达成直接收取物业费的合同，也就是上诉方成为实际业主后，故按每月3700元的物业费，延续之前的收费习惯，协助酒店营业的收费习惯收取。故按实际原合同约定的物业收费标准，也不止3700元。故被上诉方认为，上诉方的证据与本案无关联性。第三组：该证据与本案无关，我方诉讼的2020年度的物业费，该证据的交易时间是2021年3月23日，与本案无关。该证据与本案无关联性。 以上证据经本院审查能证明安顺万豪大酒店有限公司与佳逸物业公司签订租赁合同及缴纳2020年部分物业费的事实。 本院依职权调取2020年度安顺市万豪大酒店向安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司缴纳管理费总额为36000元的证明。该证据经双方当事人质证，对证据的真实性予以认可，可作为定案的依据。 二审补充查明，案外人安顺市万豪大酒店已向被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司缴纳2020年度管理费36000元。二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，二审围绕上诉人的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳的争议焦点为：上诉人该以多少面积及单价向被上诉人交纳物业费。涉及安顺市万豪大酒店已交的物业费应当扣减多少。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”该案法律事实发生在民法典施行前，且当事人主张的是2020年年度物业费，应当适用当时的法律。 《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，在2020年1月20日法院裁定以物抵债将案涉房屋送达上诉人四川君羊建设集团有限公司之时，上诉人取得案涉物业物权，成为小区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案案外人贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司作为建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对小区业主四川君羊建设集团有限公司具有约束力。四川君羊建设集团有限公司应当按照合同约定支付物业费。案涉物业面积一审查明为7224.41㎡。按照合同约定服务费及相关收费标准：2、商业、住宅改办公1.50元/月/平方米之约定，上诉人应当支付给被上诉人2020年1月20日至2021年12月31日的的物业费为1.5/30天×347天×7224.41㎡=125343.51元。但鉴于案外人安顺市万豪大酒店已向被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司缴纳2020年度管理费36000元。且一审中上诉人答辩称万豪酒店经营的部分系由其实际使用，相应义务也尤其承担,一审未扣减不当，本院予以纠正。根据公平原则，非因当事人过错，同一当事人不应就同一笔费用重复支付，应当作相应扣减。《酒店物业租赁合同》第一条载明面积为14214.95平方米，故案涉房屋2020年应缴费金额为125343.51元-（7224.41平方米×36000元÷14214.95平方米）=105781.09元。 关于上诉人诉称的万豪酒店租用物业内的电梯、过道、水电等公共部分及设施的设备、清洁管理等属于被上诉人的物业服务范围。被上诉人并未对电梯、过道、水电等公共部分提供物业服务，无权主张其未提供物业服务区域的物业费。因《酒店物业租赁合同》签订的主体为安顺市万豪大酒店与安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司，根据合同的相对性，该合同只能在签订合同的双方产生效力。上诉人四川君羊建设集团有限公司仍需按照贵州省安顺市平坝区恒通地产开发有限公司作为建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的金额和一审查明的案涉物业面积交纳物业费。 综上所述，四川君羊建设集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、撤销安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3308号民事判决（即被告四川君羊建设集团有限公司在本判决生效后十日内向原告安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司支付物业服务费125,343.51元。）。 二、变更安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初3308号民事判决为：上诉人四川君羊建设集团有限公司在本判决生效后十日支付被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司物业服务费105781.09元。 一审案件受理费2900元,减半收取1450元，由上诉人四川君羊建设集团有限公司负担1000元，被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司负担450元；二审案件受理费2900元,由上诉人四川君羊建设集团有限公司负担2000元，被上诉人安顺市平坝区佳逸物业服务有限公司负担900元。 本判决为终审判决。 审判长  董伟才 审判员  朱俊蓉 审判员  谢 伟 二〇二一年五月七日 法官助理周婷 书记员  杨 彤