河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5736号上诉人（原审原告）：王红艳，女，1977年1月28日出生，汉族，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：任文军，河南佐达胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：程振锋，河南九澳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市郑东新区荣昌茶社，住所地郑州市郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附6号。经营者：杨巧玲，女，1970年2月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王舒，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝海朋，河南天基律师事务所律师。上诉人王红艳因与被上诉人郑州市郑东新区荣昌茶社（以下简称荣昌茶社）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2021）豫0104民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王红艳上诉请求：撤销原判，改判支持王红艳的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1.按交易习惯，租金应提前一个月支付。诉讼中，王红艳提供的在工商部门调取的杨巧玲与马芝兰于2015年10月就涉案租赁物签订的《房屋租赁合同》第十五条备注一栏明确约定：租金应提前一个月支付。从此约定可以认定双方的交易习惯：先支付租金、后使用房屋。王红艳与荣昌茶社均认可执行2016年7月21日案外人马芝兰与荣昌茶社签订的《房屋租赁合同》，该合同系在2015年10月签订的《房屋租赁合同》的基础上对租赁期限、租金的部分修改后的延续。2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》对支付租金的日期虽未约定，但依据民法典第五百一十条之规定，按双方交易习惯可以认定租金应提前一个月支付。因该《房屋租赁合同》已履行四年多，荣昌茶社完全有能力提供交易记录，证明租金交付的习惯，但荣昌茶社未提供相关证据予以证明，依据举证规则，荣昌茶社应承担举证不能的后果。2.王红艳解除2016年7月21日荣昌茶社与案外人马芝兰签订的《房屋租赁合同》行为合法有效，应予以确认。王红艳于2020年9月16日领取了（2019）豫0181执4159号之十九执行裁定书后，就与荣昌茶社经营者杨巧玲接触，在第一次接触过程中向其出示了身份证及（2019）豫0181执4159号之十九执行裁定书。在确认身份后，并告知杨巧玲以后由曹爱君与其接洽房租一事。杨巧玲于2020年10月10日与王红艳的委托代理人曹爱君相互添加了微信。2020年10月16日，巩义市人民法院陈法官与王红艳一同前往荣昌茶社处，陈法官向其送达了（2019）豫0181执4159号之十九执行裁定书并告知荣昌茶社自2020年9月16日起向王红艳支付租金。2020年10月20日王红艳领取到涉案租赁物的不动产权证书后，于当天带着原件交与杨巧玲核实。至此，王红艳与荣昌茶社经营者杨巧玲完善了出租人的信息披露、核实。2020年10月23日，王红艳及其代理人曹爱君一起到荣昌茶社处送达了催交房租《通知》，为证明杨巧玲已收到该《通知》，王红艳代理人曹爱君于同日经微信给其转发了一份。通知送达后，荣昌茶社置之不理。王红艳于2020年11月17日同代理人曹爱君一起前往荣昌茶社处，向杨巧玲送达了《催告通知书》。王红艳多次到荣昌茶社处口头催促支付租金，并于2020年10月23日、2020年11月17日两次书面催告支付房租，但荣昌茶社无正当理由仍未支付，依据民法典第七百二十二条之规定，出租人可以解除合同。合同解除权属于形成权，依权利人单方意思表达就可以使民事法律关系发生、变更或者解除。依据民法典第五百六十五条第一款之规定，解除合同通知自载明的期限届满时解除，但荣昌茶社仍未履行支付义务。2021年1月7日，王红艳在河南微法院平台上立案经审查合格。2021年1月12日指定诉前调解员。依据民法典第五百六十五条第二款之规定，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达时解除。3.2021年2月9日、2021年3月15日荣昌茶社支付款项系合同解除后赔偿王红艳的租金损失。4.一审法院判决显失公正，导致认定事实不清，适用法律错误。在一审王红艳诉求、荣昌茶社答辩中，均未涉及租赁物的面积及范围，但一审法院却用一定篇幅予以论证并予以认定。一审判决对荣昌茶社与案外人马芝兰之间是否存在交易习惯只字未提，而简单将王红艳在一审中提交的仅用于证明案外人马芝兰与荣昌茶社经营者杨巧玲2015年10月签订的《租赁合同》中约定租金应提前一个月支付的交易习惯认定为：“原告主张应履行杨巧玲与马芝兰于2015年10月签订的租赁合同约定，于法无据”。2020年11月19日，杨巧玲向王红艳发送的短信，王红艳在一审庭审中明确其内容是其单方意思表示，不能认定王红艳未向其出示身份证及不动产权证书。且王红艳回复该信息“所有手续都已给你”，在一审判决本院认为部分并未记载。对荣昌茶社是否存在未支付租金、迟延支付租金只字未提，在一审判决本院认为部分仅表述：“已向原告支付2020年9月16日至2021年3月15日期间的房租”，未写明何时交，故意隐瞒荣昌茶社无正当理由经催告后未支付租金的事实。综上，一审判决显失公正，导致认定事实不清，适用法律错误，故依法提起上诉，请求人民法院依法裁决，以维护王红艳合法权益，并依法确认王红艳的解除行为合法有效。荣昌茶社辩称：一、《房屋租赁合同》中并未约定租金的支付时间，且荣昌茶社与王红艳亦未签订补充协议予以明确，应当依照民法典规定在三个月期满前支付租金。荣昌茶社与案涉房屋原产权人马芝兰于2016年7月21日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金为15000元/月，租金按三个月结算，共计45000元。一审中双方对《房屋租赁合同》履行及合同中关于承租房屋、租金及结算约定均无异议。但因合同中并未明确约定租金的支付时间，且王红艳未与荣昌茶社协商另行签订补充协议进行约定，结合民法典第721条之规定，荣昌茶社应当在三个月结算期满前支付。王红艳主张租金应提前一个月支付所依据的是原房屋产权人马芝兰与杨巧玲个人签订，并非本案当事人认可并实际履行的合同，与本案无关，王红艳无法据此认定租金的支付时间。因此，依据民法典规定，荣昌茶社应当在三个月届满前向王红艳支付当期租金。二、合同解除权的行使需以解除权成就为前提，王红艳诉请解除《房屋租赁合同》的理由不符合合同约定及法律规定，不发生解除合同的效力。首先，根据民法典规定，合同解除的实质性条件是不能实现合同目的。本案中，因双方初次接触，对租金交付一事也是多次商讨，荣昌茶社第一期租金交纳的时间虽稍晚些时日，但并不会对合同目的的实现造成重大的影响，亦不会使王红艳合同目的落空，且第二期租金荣昌茶社已如期交纳，不存在任何欠付租金的情况。其次，王红艳于2020年9月16日成为房屋产权人，按照《房屋租赁合同》约定租金每三个月结算进行推算，荣昌茶社应于12月15日前向王红艳交付租金。但在租金支付期限到来前的11月17日，王红艳即向荣昌茶社发出了《催告通知书》，此时荣昌茶社并无给付义务，亦不存在迟延支付租金的情形。其催告内容均为王红艳单方意思表示，《催告通知书》不产生催告效力。因此，《房屋租赁合同》不具备合同约定及法定解除条件，不发生合同解除的法律效果。三、荣昌茶社积极与王红艳协商完善《房屋租赁合同》，不存在恶意拖欠房租。鉴于荣昌茶社与王红艳初次合作，因王红艳并未提供完备的身份证明，荣昌茶社不敢贸然向其支付租金，但荣昌茶社作为承租人，后续还需与王红艳长期合作，即向王红艳交付2020年9月16日至2021年3月15日租金。第一期租金交纳时间虽稍晚些时日，荣昌茶社从未有任何拒不支付或少交租金的想法。无论是一审开庭前，亦或是一审判决出具后，荣昌茶社均积极与王红艳进行电话、短信沟通联系，希望双方能够协商完善《房屋租赁合同》。此外，案涉租赁面积近300平，荣昌茶社为茶社经营装修花费一百多万元，近两年受疫情影响经营不佳，一旦解除了租赁合同，必然对荣昌茶社造成重大的损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回王红艳的上诉请求，依法维持原判。王红艳向一审法院起诉请求：1.依法解除《房屋租赁合同》；2.判令被告支付房屋租金6万元整（暂计算至起诉之日，应支付至实际交付止），违约金1万元、损失费2万元；3.恢复原状并立即返还租赁房屋；4.被告承担本案诉讼费用。一审庭审中，王红艳变更诉讼请求第一、二项为：1.解除2016年7月21日案外人马芝兰与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房屋自2021年3月16日至实际交付之日止的占用房屋使用费，违约金1万元，损失费2万元，及在实际交付前应支付的电费、水费、物业管理费等实际使用中产生的费用。一审法院认定事实：2016年7月21日，荣昌茶社（承租方、乙方）与案外人马芝兰（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方房屋坐落于郑东新区××楼××（××），共1、2楼建筑面积280平方米；2.房屋用途为餐饮、茶馆；3.租赁期限自2016年7月22日起至2024年7月22日止，甲方不得随意增加房屋的租赁价格；4.房屋租金为15000元/月，租金按三个月结算，共计45000元，房屋押金为10000元，房屋水电气等费用结清返回；5.租赁期满后本合同终止，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月向甲方提出；6.因乙方擅自将房屋转租的、擅自拆改承租房屋结构或改变承租用途的、利用房屋进行违约活动的情形的，甲方可终止活动等。2020年9月16日，河南省巩义市人民法院作出（2019）豫0181执4159号之十九执行裁定，一、解除对被执行人李应周妻子马芝兰名下位于郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附5、6号（不动产权证号0901008776、0901008777）房产的查封；2.郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附5、6号（不动产权证号0901008776、0901008777）房产归买受人王红艳（公民身份号码：）所有。郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附5、6号（不动产权证号0901008776、0901008777）房产的所有权自本裁定送达买受人王红艳时起转移；3.买受人王红艳（公民身份号码：）可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。后王红艳办理了案涉房屋不动产权证，其中，郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附5号不动产权证号为0298388，建筑面积为147.85㎡，郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附6号不动产权证号为0298474，建筑面积为148.08㎡。原告提交案外人曹爱君与荣昌茶社的经营者杨巧玲微信记录。2020年10月3日，曹爱君向杨巧玲发送《通知》，主要载明：1.曹爱君受业主王红艳委托办理涉案商铺租金事宜，需你方提供荣昌茶社负责人姓名、电话、微信，便于双方合作；2.告知你方应交纳2020年9月—11月租金45000元；3.房屋租赁期间有必要在友好协商的前提下完善租赁合同，接到微信回复。原告提交的微信聊天记录显示，杨巧玲遂发送一份其与案外人马芝兰签订的《房屋租赁合同》。2020年11月17日，原告至荣昌茶社送达《催告通知书》，主要载明：《房屋租赁合同》约定，郑东新区××楼××（××），共1、2楼建筑面积280平方米，限租赁方在三日内把附5号一楼尽快腾空并恢复原状；自签订租赁合同当日起生效，应提前15日交付租金，三个月结算租金为45000元，转款至王红艳账户；业主于2020年10月16日至荣昌茶社告知杨巧玲，房租从9月份向出租方按合同约定履行交付租金，至今租金未到账，现二次催告，限你三日内交付租金，如逾期未支付，将解除租赁合同等。2020年11月19日，杨巧玲向原告发送短信，称“你既然成房东了，麻烦你带上房本、身份证，我们来做个交接，我把房租给你，你给我打个收条……你如果委托别人，得带上你的委托书、身份证、房本，我们来个正式交接。至于别的，我们可以坐下来慢慢协商……房租早都准备好了，手续不全没法给你。”原告回“所有手续都已给你了，委托手续也早已发给你了。”2021年2月9日，杨巧玲向原告汇款45000元，付款用途注明“9月16号至12月16号荣昌租金。”2021年3月15日，杨巧玲向原告汇款45000元，付款用途注明“2020年12月16号至2021年3月16号荣昌茶社租金清”。诉讼过程中，原告称，河南省巩义市人民法院公示的租赁合同系荣昌茶社与案外人马芝兰于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》，其在工商部门调取的杨巧玲与马芝兰于2015年10月签订的《房屋租赁合同》约定房租为11500元/月，面积为210平方米，租金应提前一个月支付；原、被告均称，被告支付原告租金至2021年3月15日。一审法院认为，租赁物在承租人按照租赁合同期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告通过司法拍卖程序取得涉案房产的所有权，且认可拍卖过程中公示的是案外人马芝兰与被告于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》，故原告已继受案外人马芝兰与被告于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》中约定的权利和义务，在被告不存在导致合同解除的相关行为时，原、被告双方应按照合同的约定继续履行各自义务。关于《房屋租赁合同》中约定的出租房屋问题。原告向被告发出的《催告通知书》中称租赁房屋为郑东新区××楼××（××），不含附5号一楼部分。该院认为，郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附5号、附6号均有二层结构，面积分别为147.85㎡、148.08㎡，结合《房屋租赁合同》约定的租赁面积280㎡，该院确认《房屋租赁合同》约定的“含5号二楼”，实际应为含郑东新区商鼎路25号22号楼1-2层附5号第一层及第二层。原告主张租赁房屋不含附5号一楼部分，该院不予采信。关于原告主张解除租赁合同问题。原告称被告应根据杨巧玲与马芝兰于2015年10月签订的租赁合同约定“提前一个月支付租金”，且诉前向被告发出“三日内未交付租金将解除合同”的催告通知，被告则认为因原告未及时提交身份证明、房屋所有权证明等导致其迟延交付租金不同意解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，因案涉合同仅约定房租“自2016年7月22日起算、三个月结算”，未约定支付租金的具体日期，原告主张被告应履行杨巧玲与马芝兰于2015年10月签订的租赁合同约定，于法无据；原告提交的证据不能证明双方就支付租金的日期达成合意；被告在短信中表示待确认原告房东真实身份后即可给付房租，且已向原告支付2020年9月16日至2021年3月15日期间的房租；原告虽主张被告违约仍收取租金，双方的租赁合同仍处继续履行状态；案涉合同约定的合同解除条件不成就，据此，原告主张解除合同、恢复原状并返还房屋，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原告要求被告支付解除合同之后的房屋占用费，无事实依据，该院不予支持。关于原告要求被告支付违约金、损失问题。因案涉合同无相关约定，亦无支付租金的具体时间的约定，且原告未提交其损失的相关证据，原告该项主张，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第七百二十二条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王红艳的诉讼请求。案件受理费2150元，减半收取计1075元，由原告王红艳负担。本院二审期间，荣昌茶社未向本院提交新证据。王红艳向本院提交以下证据：1.巩义市人民法院执行局情况说明一份，拟证明王红艳按照合法程序已完成对荣昌茶社告知义务，即王红艳是买受人，其亮明身份给荣昌茶社查看，已完成正常交接手续。2.王红艳与杨巧玲的聊天记录一份，拟证明系完整的聊天记录，据此反驳荣昌茶社一审时提交的第一张截屏，王红艳的委托人告知杨巧玲的告知函在前。3.一审法院立案信息一份，拟证明王红艳在荣昌茶社打款前已经起诉到法院的事实，对荣昌茶社解除合同已经生效。4.曹爱君证言一份，拟证明王红艳的委托人曹爱君多次跟荣昌茶社协调租赁房屋一事，王红艳早就尽到告知荣昌茶社的义务。荣昌茶社质证认为：对王红艳提交证据的真实性无异议，证明目的有异议。王红艳称其已向荣昌茶社亮明身份，但根据荣昌茶社所获知的书面材料，王红艳仅是提供了裁定书，并未显示其身份信息。王红艳称合同已于立案时解除，不符合法律规定。因双方合同解除的条件并未成就，不产生合同解除的效力。王红艳称其已向荣昌茶社发送通知，《通知函》发送的时间并未至租金应支付的时间，不发生任何的催告效力。根据当事人举证及质证情况，本院对王红艳二审中提交证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，2016年7月21日荣昌茶社与马芝兰签订的《房屋租赁合同》，约定了租金按三个月结算，但该合同未明确约定租金的具体支付时间。王红艳一审中提交了2015年10月23日马芝兰与杨巧玲签订的《房屋租赁合同》，但该份合同约定的租赁期限、租金数额、结算周期、押金数额等，均与2016年7月21日荣昌茶社与马芝兰签订的《房屋租赁合同》内容不同，且王红艳认可巩义市人民法院公示的系2016年7月21日荣昌茶社与马芝兰签订的《房屋租赁合同》。故王红艳根据2015年10月23日马芝兰与杨巧玲签订的《房屋租赁合同》约定的支付时间，主张双方形成了租金提前一个月支付的交易习惯，理由不足，一审法院未予支持并无不当。荣昌茶社作为承租人，应当按照合同约定的结算周期及时向出租人支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。王红艳认为荣昌茶社逾期未付租金，起诉主张解除合同。荣昌茶社于王红艳起诉后，分两次向王红艳支付了2020年9月16日至2021年3月15日期间的房租，王红艳予以收取，未影响其依据租赁合同收取租金的目的。一审法院据此认定双方的租赁合同仍处于继续履行状态并认定合同约定的解除条件不成就，并无不当。王红艳基于合同解除的诉讼请求而主张的相关费用，一审法院未予支持，亦无不当。在王红艳已经向荣昌茶社出示相关执行裁定书及证件表明了王红艳系案涉房屋权利人身份，且巩义市人民法院工作人员已明确告知荣昌茶社王红艳系案涉房屋权利人身份后，荣昌茶社仍未按合同约定的结算周期及时向王红艳支付租金，王红艳有权要求荣昌茶社承担相应的违约责任。综上所述，王红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由王红艳负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年五月三十一日书记员  陈明真