陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0822民初845号原告刘美春，女，1972年8月3日出生，汉族，居民，住西安市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人刘治清，男，1963年8月20日出生，汉族，居民，住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告兄长。被告柴文邦，男，1986年5月9日出生，汉族，工人，住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人刘玉婉，女，1986年2月22日出生，汉族，居民，住址同上，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告妻子。原告刘美春与被告柴文邦租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，原告未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月14日，原、被告就坐落于府谷县新区XX房XX号楼XX层东面商铺签订《房屋租赁合同》，约定租期为五年，自2018年8月5日至2023年9月19日止，年租金为81000元。被告应于2020年8月20日前向原告支付租金，被告已经逾期支付，并且被告拖欠一年多物业费，原告已向被告送达《解除函》。被告逾期向原告支付租金等费用。被告已经违反合同法第十条违约责任，应当向原告支付10000元违约金。现原告具状起诉，请求被告向原告支付2020年9月20日至2020年10月31日期间的房租9098.6元及滞纳金154元（每逾期一日按照日租金1%计算至2020年11月10日）；被告向原告支付物业费11363.76（自2019年8月15日至2020年10月31日止）；被告向原告支付采暖费652元（自2020年10月15日至2020年10月31日止）；被告向原告支付违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明被告应当履行合同约定，向原告支付租金、滞纳金、违约金等费用。2、物业费收据两支、建设银行收益明细一份，证明原告已缴纳物业费，从2017年3月9日至2021年3月9日共计四年的物业费，分两次缴纳共计40万元。3、解除函一份，证明从2020年10月30日解除合同，向被告发送过解除函的事实。被告辩称，1、原、被告之间的租赁合同双方已经合意解除，案涉租赁合同约定租期五年，被告如约支付了两年租金后，即与原告口头合意解除了租赁合同，被告于2020年10月2日准备搬出租赁房屋，原告以被告未缴纳物业费为由阻拦并报警。原告因被告未缴纳物业费阻拦无合理依据，首先，原告不是物业费的收取主体，其次，在租赁期间内并没有相关物业服务公司对被告所租赁的商铺提供物业服务。被告在腾退出租赁房屋后，于2020年10月26日与原告电话协商要求签订解除合同，原告也是同意的，并于2020年10月31日向被告发出了解除合同通知函。所以本案并不属于被告违约原告单方主张解除合同的情况，涉案租赁合同是双方合意解除的结果。被告以将租金支付至2020年9月20日，即便存在欠付租金的情况，也仅仅是欠付2020年9月21日至10月2日（腾房之日）。2、原告诉请的违约金于法无据。本案租赁合同的解除并不是被告违约造成的，而是双方合意的结果，所以原告诉请的违约金应予驳回。另，双方在合同中约定了保证金，原告现违约拒不退还保证金也是没有合理依据的，保证金时为了保证双方合同的履行，而双方合意解除合同提前终止合同并不存在被告违约金的情况，原告拒不退还的行为不符合双方合同约定及法律规定，原告应当退还保证金1万元。3、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（一）的通知》，在疫情期间因不可抗力法院减免商户部分租金也是有判例的。2020年疫情突发，在2020年农历1月至5月份期间，被告自觉响应国家和政府的抗疫号召，在此期间内关闭饭店，暂停营业。故请求人民法院减免被告2019年9月20日至2020年9月20日期间三个月的租金。4、原告并非收取物业费及取暖费的合法主体，原告的第二、三项请求于法无据。综上，请求人民法院法院驳回原告的全部诉请，维护被告的合法权益。被告向法庭提交了以下证据：1、未缴费证明复印件一份、信访材料复印件一份，证明2020年新冠肺炎疫情期间大家都没有交物业费和租赁费，所以被告也不缴纳费用。2、江西省黎川县人民法院判例一份、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》一份，证明原告应当响应国家关于疫情期间减免租金政策的号召，应当适用此判例，所以欠的费用被告也不负担。本院对原告提交的证据认定如下：证据1能够证明双方之间成立租赁合同的事实，本院予以确认；证据2能够证明原告缴纳物业费的事实，本院予以确认；证据3能够被告认可其受到解除函，能够证明原告曾向被告发送解除函的事实，本院予以确认。本院对被告提交的证据认定如下：证据1无证明人的身份证明，证明人亦未到庭陈述，本院不予确认；证据2名为“适用不可抗力，法院判决受疫情影响的店面减免租金”的文件为瀚商律师团的观点，不具备强制效力，本院不予确认；最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（一）》为最高人民法院发布的文件，本院予以确认。经审理查明：坐落于府谷县新区XX房XX号楼XX层东面商铺实际所有人为原告刘美春。2018年8月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋用于商业使用，租赁期限为五年，自2018年8月5日起至2023年9月19日止，每年租金为81000元，本合同签订当日，被告向原告支付保证金10000元。并约定被告承担租赁欠的所有费用，包括水电、供暖、物业等费用。合同第八条第二款约定，乙方（被告）拖欠房屋租金达30日的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，给甲方（原告）造成损失的，由乙方负责赔偿，甲方无需承担租赁保证金。合同第十条约定，乙方具有本合同第八条第2款情形致使合同终止的，乙方应当向甲方支付1万元违约金，并无权主张租赁保证金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金1%支付滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告将租金支付至2020年9月20日。后原告于2020年11月15日向被告邮寄送达解除函，解除双方之间的租赁合同。现被告下欠原告2020年9月20日至2020年10月31日的房租共计9098.6元，下欠物业费11363.76元（已由原告缴纳）。本院认为，本案原、被告自愿签订租赁合同，且原告已交付房屋，现双方已解除租赁合同，被告应当向原告支付其实际占用房屋期间的租赁费。现被告请求核减其在新冠疫情期间三个月的房租，因新冠疫情属不可抗力，属订立合同时无法预见，且不可归责于被告的原因，导致疫情期间租赁合同的目的不能实现，本院根据公平原则，酌情判定减免其一个月的房租即81000元/12=6750元，被告应继续支付下剩房租2349元，并向原告支付其已经缴纳的物业费11363.76元，合计13712.76元。关于原告滞纳金及违约金的请求，滞纳金与违约金同属于对违约方的惩罚条款，双方约定的10000元违约金并约定滞纳金明显过高，应当以不超出原告损失的30%为限，即4114元。被告已经向原告支付的10000元保证金应当从上述款项中核减，故被告应当向原告支付的金额为13712.76+4114-10000=7827元。关于取暖费的诉请，因原告非取暖费的收取主体，其亦无证据证明曾向有关部门缴纳取暖费，故对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告柴文邦于本判决生效之日起三日内向原告刘美春支付房租、物业费、违约金等共计7827元；二、驳回刘美春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，适应简易程序减半收取291元，由原告负担266元，被告柴文邦负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨卫东二〇二一年五月十八日书记员  李 思