广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19389号原告（反诉被告）龙伟文，男，1972年1月6日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人谭唯聪、田庄，均是广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）程劲辉，男，1957年8月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人罗维、罗政，均是广东国声律师事务所律师。原告（反诉被告）龙伟文诉被告（反诉原告）程劲辉抵押权纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭唯聪，被告的委托代理人罗维、罗政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称和反诉辩称：因案外人王燕慧向被告借款用于资金周转，双方与案外人广州誉景典当行有限公司（以下简称誉景公司）曾于2012年9月7日签订《借款合同》，约定：l、由被告向王燕慧出借300万元；2、借款期限为3个月，自2012年9月7日起至2012年12月6日止，计算起始日以被告资金划至王燕慧指定账户的当天为准；3、誉景公司对王燕慧的借款承担连带担保责任，自借款期限届满之日起两年等。被告为保障债权的实现，要求王燕慧提供不动产进行抵押。王燕慧遂要求其以名下广州市增城市新塘镇光华路19号的部分商铺作为抵押物为上述债务提供担保。为此，其与被告于同日签订了《房地产抵押合同》，约定：l、为保障被告实现对王燕慧享有的债权，由其提供名下的房产作为抵押物；2、设定抵押的房地产权利价值为300万元，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金，损害赔偿和实现抵押权的费用等。2012年10月10日，其与被告对其所有的共计27套房产办理了抵押权设立登记，抵押权人为被告。上述抵押权登记办理后，被告自借款还款期间届满之日起至今未向王燕慧或其主张权利，现被告对王燕慧享有的债权的诉讼时效早已届满，但被告一直未予办理抵押权注销登记。被告对抵押物享有的抵押权已消灭，故其有权要求被告涂销对抵押物的抵押权。因此，起诉要求被告：1、涂销广州市增城市新塘镇光华路19号2652号、2755号、2757号、2758号、2865号、2867号、21011号、21012号、21014号、21016号、21017号、21021号、21022号、21024号、21075号、21112号、21117号、21123号、21134号、21139号、21148号、21149号、21150号、21151号、21152号、21155号、21175号房屋的抵押权登记；2、承担本案全部诉讼费用。其不同意被告全部反诉请求。被告反诉以抵押权存续为基础，本案中其已举证抵押权消灭，反诉没有法律依据。针对反诉诉请1、3，只能证明拍摄时部分商铺在使用，没有证据证明2012年10月11日至今这些商铺持续用于出租收益，也不能证明其因此获得了租金收入，视频也无法证明使用的商铺就是涉案商铺。关于反诉诉请，被告对涉案房屋变卖是否享有优先受偿权，以被告与王燕慧之间的借款合同履行情况为基础，主合同已过诉讼时效，不应支持该反诉请求。被告辩称和反诉诉称：案外人王燕慧向其借钱作资金周转，双方与案外人誉景公司于2012年9月7日签订《借款合同》并公证。签订合同后，其依约于同日通过高小冰的个人账户向王燕慧转账出借300万元。同时，其为保障债权的实现，要求王燕慧提供不动产进行抵押。王燕慧要求原告以名下27间房屋作为抵押物为该债务提供担保。为此，其与原告于同日签订了《房地产抵押合同》并公证。2012年12月6日，其与王燕慧、誉景公司签订《补充协议》，三方约定将借款期限延长至2013年1月。涉案房屋办理抵押登记后，原告未经其书面同意便将涉案房屋出租至今。原告出租涉案房屋的收益未用于清偿其主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押权的费用等。涉案房屋的实际使用人拒绝向其披露身份信息以及涉案房屋的出租人信息，导致其无法就涉案房屋主张权利，合法债权至今无法得到实现。因此，不同意原告的诉讼请求并反诉要求：1、原告向其支付广州市增城市新塘镇光华路19号2652号、2755号、2757号、2758号、2865号、2867号、21011号、21012号、21014号、21016号、21017号、21021号、21022号、21024号、21075号、21112号、21117号、21123号、21134号、21139号、21148号、21149号、21150号、21151号、21152号、21155号、21175号共计27间房屋的租金5万元（以同地段同类商铺的租金为标准，自2012年10月11日起计付至实际清偿债务之日止）；2、其对上述第1项共计27间房屋享有优先受偿权；3、原告向其支付违约金5万元（以同地段同类商铺的租金为标准，自确定原告出租涉案房屋之日起至实际清偿债务之日止）；4、本案诉讼费用与反诉费用由原告承担。经审理查明，2012年9月7日，程劲辉（甲方、出借人）与王燕慧（乙方、借款人）、誉景公司（丙方、担保方）签订《借款合同》（合同编号20120907），约定：乙方向甲方借款金额为300万元；借款有效期限3个月，即自2012年9月7日起至2012年12月6日止；乙方应支付18万元利息给甲方；借款期满，乙方应以现金或转账方式全额本金归还给甲方，如逾期乙方承诺按借款总额每天1‰作为借款罚息计算支付给甲方，直至借款本息全部归还；丙方在此承诺，愿意就乙方借款承担连带保证责任，保证期自借款期届满之日起两年；当抵押人提供的抵押财产不足以清偿甲方款项时，乙方再次保证，愿意以其它财产（包括但不限于汽车、房产、股票、债券、债权应收款）优先清偿所欠甲方借款；甲方有权选择先行以丙方保证或抵押人的抵押物清偿乙方所欠甲方借款本息；等。2012年9月7日，原告（甲方、抵押人）与被告（乙方、抵押权人）签订《房地产抵押合同》，约定：为确保2012年9月7日20120907号借款合同的履行，甲方愿意以其有权处分的房地产作抵押；乙方经审查，同意接受甲方的房地产抵押；甲、乙双方经协商一致，订立本合同；甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权；用作抵押的房地产的地址：增城市新塘镇光华路19号（详见附件抵押物清单）；甲乙双方设定抵押的房地产权利价值为300万元；本合同抵押担保的范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；抵押期间，未经乙方的书面同意，甲方不得转让、出租抵押物；经乙方书面同意，甲方转让、出租抵押物所得的款项应优先用于向乙方清偿所担保的债权；（第八条）有下列情况之一的，乙方有权要求处分抵押物：（一）债务履行期限届满，债务人未能清偿债务的；……（四）甲方违反本合同的约定，擅自处分抵押物的；有本合同第八条情况之一的，乙方有权依法律、法规规定的处分方式处分抵押物，并以处分抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权；抵押期间，主合同的债务人、债权人如需延长主合同项下的履行期限或变更合同条款的，应经乙方书面同意；本合同自甲乙双方办理抵押登记，抵押登记主管机关颁发他项权证之日起生效；等。《抵押物清单》列明产权人龙伟文，房屋坐落增城市新塘镇光华路19号2652号等合计32套房产。原告提交的《产权情况表》记载：增城市新塘镇光华路19号2652号、2755号、2757号、2758号、2865号、2867号、21011号、21012号、21014号、21016号、21017号、21021号、21022号、21024号、21075号、21112号、21117号、21123号、21134号、21139号、21148号、21149号、21150号、21151号、21152号、21155号、21175号房屋的产权人均为龙伟文，占有份额均为全部；他项权利人均为程劲辉，权利类型均为抵押权，登记日期均为2012年10月1日。被告对此均无异议。被告为证明其主张还提交了如下证据：1、王燕慧于2012年9月7日出具的《收款收据》，内容为：根据2012年9月7日王燕慧、誉景公司与程劲辉签订的《借款合同》（合同编号20120907），王燕慧指定的收款账户于2012年9月7日已收到程劲辉通过高小冰账号划给的300万元。2、2012年9月7日，委托人和收款人分别为高小冰和王燕慧，金额300万元的《个人汇款委托书》。3、视频光盘。用以证明原告未经其同意违约把涉案27间房屋出租。4、广东省高级人民法院(2017)粤刑终1367号刑事裁定书，其中载有：2012年4月17日，根据冼某授意，被告人王燕慧受广州誉景汽车租赁有限公司委托以个人名义向龙某和曾某以2.4亿元的价格购买增城市新塘镇光华路19号嘉骏豪苑首层、夹层及二层的商铺共计23891.57平方米。之后，冼某指使被告人王燕慧用嘉骏豪苑商铺产权以平均每月4%的高额利息向崔某等人抵押借款，所借款项部分用于支付购铺款项及借款利息，部分用于偿还被告单位先期欠下的高额债务，或挪作其他项目开支。用以证明案外人王燕慧早已在2012年4月17日购买涉案商铺在内的不动产，原告未向其尽明确告知义务，仍与其签订《房地产抵押合同》，将涉案商铺抵押给其。原告协助王燕慧隐瞒涉案商铺的真实权属情况，严重损害其抵押权。原告对王燕慧的交易行为具有高度参与性，原告与王燕慧存在恶意串通，损害其抵押权的行为。经质证，原告对上述证据的质证意见为：对第1、2项证据的真实性其无法核实，其确认借款300万元的事实；对第3项证据不予确认，视频证据无法显示具体的拍摄地点以及拍摄时间，且即使是在涉案房屋所在地点拍摄的视频，也无法证明已出租的房屋是从何时开始出租，被告自《借款合同》约定的借款期限到期后至今从未向借款人王燕慧以及抵押人原告主张过任何权利，被告向其主张抵押权的诉讼时效早已于2014年12月6日届满，被告对涉案抵押物的抵押权也早已于2014年12月6日消灭。因此，其对外出租涉案房屋并不存在违反《房地产抵押合同》约定的情形；第4项证据与本案无关，刑事案件所涉的商铺与本案的抵押物没有交集，即使王燕慧与原告有相关的交易，对于抵押权，抵押权人只需要在债务人无法清偿债务时通过抵押物变现优先受偿即可实施抵押权利，抵押物全抵押给被告，不存在串通使得抵押权无法实现，不管原告与王燕慧什么关系，都与实现抵押权无关，被告无法行使抵押权是因为被告怠于行使自己的权利，根据法律应涂销抵押权。在本案审理期间，原、被告均确认涉案抵押物没有被查封。被告表示：《借款合同》约定的借款其本息都没有收到；其就《借款合同》债权债务口头主张过权利，没有通过其他途径主张权利；对于2014年12月6日之前原告是否出租房屋，因其不是合同的主体，不能确定，光盘的视频是起诉后才于2020年7月11日拍摄的。本院认为，原、被告签订的《房地产抵押合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已办理抵押权登记，故应为有效合同。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。上述《借款合同》约定：借款有效期限3个月，即自2012年9月7日起至2012年12月6日止。被告表示：《借款合同》约定的借款其本息都没有收到；其就《借款合同》债权债务口头主张过权利，没有通过其他途径主张权利。被告在本案中没有举证证明其口头向债务人主张偿还借款的事实。原告关于主债权已经超过诉讼时效期间的主张符合法律规定，本院予以认定。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。据此，本院对被告在主债权诉讼时效期间届满后提出的其对涉案27间房屋享有优先受偿权的反诉请求不予支持。被告作为抵押权人，在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，故原告在主债权诉讼时效届满后请求涂销涉案抵押物的抵押权登记合法有据，应予以支持。被告表示：对于2014年12月6日之前原告是否出租房屋，因其不是合同的主体，不能确定，光盘的视频是起诉后才于2020年7月11日拍摄的。因此，被告提交的视频光盘不足以证明其关于原告在抵押期间未经其同意违约出租抵押物的事实。被告反诉要求原告向其支付涉案抵押物的租金及向其支付违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起十日内协助原告办理增城市新塘镇光华路19号2652号、2755号、2757号、2758号、2865号、2867号、21011号、21012号、21014号、21016号、21017号、21021号、21022号、21024号、21075号、21112号、21117号、21123号、21134号、21139号、21148号、21149号、21150号、21151号、21152号、21155号、21175号房屋的涂销抵押权登记手续；办理该手续所需费用由被告负担。二、驳回被告的全部反诉请求。本案本诉受理费100元、反诉受理费1150元，均由被告负担。本案本诉受理费已由原告预付，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟雄二〇二一年五月十七日书记员  林志邦周彦丞