安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1204民初1815号 原告：王莉影，女，1984年6月13日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：焦辉,安徽振颍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙广元,安徽振颍律师事务所律师。 被告：王红涛，男，1987年9月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：王红艳（系被告王红涛妹妹），女，汉族，1989年5月22日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。 被告：赵蕾，女，1986年9月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 原告王莉影与被告王红涛、赵蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王莉影的委托诉讼代理人焦辉、孙广元、被告赵蕾到庭参加诉讼，被告王红涛经传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王莉影向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行原被告之间签订的《房地产买卖合同》（房产价值147万元）;2.判令二被告于判决生效后三十日内协助原告办理房屋过户手续，所涉费用由二被告自行承担；3.判令二被告赔偿原告违约金共计30万元整；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在阜阳市天美房地产经纪服务有限公司介绍下购买了二被告位于阜阳市颍泉区太和路225号碧桂园28号楼2104室房屋，双方于2018年1月4日签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定该房总价款147万元，原告先行支付100万元，剩余47万元待原被告办理过户手续时付清，原告合同签订当日按照合同约定已经将100万元交付给二被告。原告多次催促二被告配合原告办理过户手续，但二被告总是无故推脱，双方又于2018年12月14日签订补充协议，协议约定原被告于2019年1月20日之前将该房屋过户给原告，如果被告违约，则按照乙方已付房款100万元的千分之一违约金每天支付给原告，原告考虑到违约金较高，自愿将违约金调整为已付房款的百分之三十。至今被告未配合原告办理过户手续，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 王红涛未到庭，亦未提交书面答辩状。 赵蕾辩称：对原告的起诉没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告王莉影举证的王莉影身份证、王红涛和赵蕾身份证复印件、《房地产买卖合同》、安徽农金个人业务凭证、不动产权证书、补充协议、不动产登记证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告赵蕾对原告王莉影举证的《定金收条》质证有异议，称其没有收到40000元，不清楚王红涛是否收到，庭审中被告赵蕾承认《定金收条》上是其签的字，对该证据本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：王红涛与赵蕾原系夫妻，于2018年12月18日办理离婚登记。2018年1月4日，王红涛、赵蕾（甲方，卖方）与王莉影（乙方，买方）在阜阳市天美房产经纪有限公司居间下签订一份《房地产买卖合同》（合同编号：×××18），主要约定：房地产座落在阜阳市颍泉区××路××号××＃××室，房屋所有权人王红涛、赵蕾，产权证号××，房屋使用性质为住宅，房屋结构为钢混，建筑面积为161.84平方米，银行是否有贷款是，贷款金额还剩多少柒拾伍万元，此房是否有二它债务抵押无；甲方自愿将房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）壹佰肆拾柒万元，（小写）¥1470000.00元；乙方自本合同生效之日向甲方支付定金肆万元整，该定金在乙方履行房地产买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应该双倍返还乙方定金，如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还；甲乙双方协商，乙方最迟在-年-月-日之前一次性付款壹佰肆拾柒万元整¥1470000.00元到房产局指定的资金监管中心，并做资金监管和网签合同以及交税过户手续；乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间处理，逾期超过10日之后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方所付全部定金作为违约金支付给甲方，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，但乙方所支付定金不再抵作房价款，而是归甲方所有；甲乙双方同意在开发商交房时，由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方如未按本合同规定的期限将房地产交付给乙方使用，逾期超过10日的，甲方按天向乙方支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；甲乙双方应在本公司签订买卖合同后，按照合同签订的付款日期甲乙双方一起到房产局办理资金监管协议，如买方需要商业贷款的将先办理贷款申请，待银行审批后5个工作日内甲乙双方约定办理不动产权登记，如一次性付清或公积金贷款的，在办理资金监管协议后2个工作日内办理不动产权登记，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得不动产权属证的，乙方不退房，甲方按乙方已付定金的双倍和已付房款的千分之一作为违约金，合同继续履行；双方约定的其他事项：1.甲乙双方约定定金肆万元整自行交接；2.甲乙双方约定在办理甲方房产证时的费用由甲方承担，在过户给乙方时所产生的所有费用由乙方承担；3.甲方承诺在过户之前将此房屋按揭贷款还清，并解除他（它）权；4.甲方保证全权配合乙方办理交房、过户等手续，费用由乙方承担；5.甲乙双方约定乙方最迟于2018年1月10日前付给甲方壹佰万元整（包含定金）剩余房款肆拾柒万元整在办理网签后、过户之前一次性付给甲方，双方又约定后期资金监管由乙方承担，若甲方违反本合同，按乙方已支付房款的两倍赔偿给乙方。王红涛、赵蕾在“甲方”处签名捺印，王莉影在“乙方”处签名捺印。2018年1月4日，王莉影将定金40000元现金交付王红涛、赵蕾，王红涛、赵蕾出具一份《定金收条》，载明：“今收到王莉影购买阜阳市颍泉区××路××号××＃××室小区，房产证面积161.84平方，定金肆万元整。房价147万。如果买方违约此定金不退，如果卖方违约双倍退还违约金。收款人：王红涛（签名捺印）赵蕾（签名捺印）日期：2018.1.4”。2018年1月4日，王莉影通过其在阜阳颍泉农村商业银行的账户（账号：6217××××5953）向王红涛在阜阳颍泉农村商业银行的账户（账号：×××08）转账960000元，并附言“买房”。后开发商将涉案房产交付王红涛并为王红涛办理了不动产权证书［权证字号：皖（2018）阜阳市不动产权第0215811号］，王莉影先行入住涉案房屋，王红涛、赵蕾未配合王莉影办理房产过户手续。2018年12月14日，王红涛（甲方）与王莉影（乙方）签订一份《合同编号：×××18附件补充协议》，载明：“1.甲、乙双方约定，甲方在2019年1月20日之前把该房屋银行欠款捌拾柒万元整（¥870000.00）全部还清，并在银行它权证书出来后当天到阜阳市民中心办理解除它权手续，它权正式解除后三个工作日之内办理网签、缴税、过户手续。如甲方逾期未还则按乙方已付房款壹佰万（¥1000000.00）的1‰违约金每天支付给乙方。2.甲、乙双方约定，甲方补偿乙方伍仟元整（¥5000.00）作为期间乙方损失。甲方：王红涛（签名捺印）时间：2018.12.14乙方：王莉影（签名）时间：2018.12.14”。 另查明，王红涛名下位于阜阳市颍泉区××路××号××＃××楼××室房产向银行办理了抵押贷款，于2019年1月15日登记抵押给王莉影［权证字号：皖（2019）阜阳市不动产证明第0165297号］，该房产现已被案外人申请法院查封。 本院认为，依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告王莉影与被告王红涛、赵蕾签订的《房地产买卖合同》及补充协议均是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，自签订之日起即成立并生效,对原、被告双方均具有约束力,双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告王莉影已经履行支付首付款的义务,被告王红涛、赵蕾应依法履行自己的义务,原告王莉影请求判令被告继续履行合同,并协助原告办理房屋过户登记手续,但现该涉案房屋存在法院查封,且有抵押尚未消除,直接履行存在障碍,法庭向原告王莉影释明后,原告王莉影坚持诉讼请求,鉴于房子已实际交付原告王莉影,且已入住,综合考虑本案实际情况以及房产存在抵押和查封的现状,为维护交易安全,保护抵押权人合法权益,构建诚信市场环境,本院酌定待抵押、查封解除之日起三十日内被告王红涛、赵蕾协助原告王莉影办理房产过户登记手续。关于办理房屋过户手续所涉费用，原被告约定在过户给乙方时所产生的所有费用由乙方即王莉影承担，原告王莉影主张房屋过户所涉费用由二被告承担的诉讼请求，不予支持。关于原告王莉影的违约金请求,双方在合同约定如被告王红涛逾期则按原告王莉影已付房款壹佰万元的1‰违约金每天支付给乙方,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题,本院认为,从我国合同法关于违约金的规定看,违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性,将其作为一种违约救济措施,能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出,我国法律对违约金条款是可以干预的,人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平,从保护守约方利益和体现公平原则出发,酌情对违约金进行调整。本案中,综合考虑被告的违约时间、违约程度、承担债务的能力,原告的可期待利益等因素,本院确定违约金为原告王莉影已付购房款的20%即200000元,该数额足以弥补原告王莉影的损失,也体现了对被告违约行为的适当惩罚,故对原告王莉影违约金的诉请本院部分支持。被告王红涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院可以根据在卷证据证明的事实缺席判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、被告王红涛、赵蕾继续履行与原告王莉影签订的《房地产买卖合同》（合同编号:×××18）,待抵押、查封解除之日起三十日内将位于阜阳市颍泉区××路××号××＃××楼××室房屋过户登记到原告王莉影名下; 二、被告王红涛于本判决生效之日起十日内支付原告王莉影违约金200000元; 三、驳回原告王莉影的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20730元，由原告王莉影负担1170元，被告王红涛负担19560元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  王峰 人民陪审员  刘伟 人民陪审员  宋玲 二〇二一年五月十四日 书 记 员  高悦 附：（2021）皖1204民初1815号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。