江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初605号原告：某房地产开发有限公司，住所地金湖县。法定代表人：冯某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，该公司法务。委托诉讼代理人：李某，该公司法务。被告：谈某，男，1973年3月23日出生，汉族，住安徽省肥东县。第三人：中国工商银行股份有限公司某支行，住所地金湖县。法定代表人：王某，该行行长。委托诉讼代理人：周某，该公司员工。原告某房地产开发有限公司与被告谈某、第三人中国工商银行股份有限公司某支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈某及李某、第三人中国工商银行股份有限公司某支行委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼，被告谈某经本院传票传唤无正当理由未到庭诉讼。本案现已审理终结。某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1045320000300）及补充协议；2.判令被告协助原告办理撤销网签备案，逾期按照合同总价款的万分之二/日支付违约金；3.被告返还原告代其支付的银行欠款及利息（截止2021年3月代付金额为23826.37元，实际代付金额按照银行实际扣划原告账户金额计收，利息自银行扣划每笔款项之日起，按照LPR计算至实际还款之日）；4.判令解除原告对被告与第三人的个人购房借款合同的担保；5.判令被告与第三人配合注销位于金湖县房屋预抵押登记；6.判令被告支付原告解约违约金102037.95元；7.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2018年11月27日购买原告开发的位于金湖县房屋并签订了《商品房买卖合同》及补充协议，房屋建筑面积122.15平方米，单价5569元/平方米，总价款680253元。被告前期支付购房款136253元，剩余54.4万元由被告向第三人中国工商银行股份有限公司某支行办理个人购房贷款，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，案涉房屋分别办理了网签备案及商品房抵押权预告登记手续。案涉补充协议第二条第3项约定“乙方未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致甲方可能承担保证责任的，乙方应将其欠付银行之贷款本息、罚息全额付清，如银行扣划甲方保证金的，乙方应偿还甲方，否则甲方有权解除本合同及其附件、补充协议”，被告在偿还一段时间银行按揭贷款后，出现断供行为，第三人于2020年8月31日、9月18日、11月24日、12月24日扣划了原告款项共计13657.71元.原告在收到扣划通知后多次电话联系被告按期向银行还款，均无法取得联系。原告依上述合同约定，有权解除案涉合同及补充协议。案涉补充协议第二条第3项约定，因上述情形解除合同的，被告应偿还甲方被扣划的保证金及全部垫付款，并承担合同总价款15%的赔偿金，赔偿金金额为102037.95元。为维护自身合法权益不受侵害，原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。谈某未做答辩。中国工商银行股份有限公司某支行述称，在原告归还欠我行贷款本息共计521379.43元（截止至2021年3月5日）的前提下，我行同意解除担保合同并同意配合原告注销案涉房产的预抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2018年11月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的位于金湖县房屋一套，房屋建筑面积122.15平方米，单价5569元/平方米，总价款680253元。被告前期支付购房款136253元，剩余54.4万元由被告向第三人中国工商银行股份有限公司某支行办理个人购房贷款，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，案涉房屋分别办理了网签备案及商品房抵押权预告登记手续；2.商品房买卖合同补充协议（一）第二条“关于按揭贷款付款的补充约定”第4.1条款约定“乙方未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致甲方可能承担保证责任的，乙方应将其欠付银行之贷款本息、罚息全额付清，如银行扣划甲方保证金的，乙方应偿还甲方，否则甲方有权解除本合同及其附件、补充协议，自甲方解除通知送达即解除”；补充协议（一）第二条第4.3条款约定“因上述情形导致合同解除的，乙方除按主合同约定承担相关责任，偿还甲方被扣划的保证金及全部垫付款，还需按购房合同总价款的15%支付给甲方赔偿金”；补充协议（一）第三条第3款约定“买受人在出卖人解除本合同7日内，协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因买受人原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，买受人按合同总价款的万分之二/日计算，向出卖人支付迟延期间的违约金”；3.因被告未能按期缴纳银行按揭贷款，第三人中国工商银行股份有限公司某支行于2020年8月31日、9月18日、11月24日、12月25日扣划了原告款项共计13657.71元，其中2020年8月31日扣划3437.97元，2020年9月18日扣划3428.6元、2020年11月24日扣划3356.81元、2020年12月25日扣划3434.33元；4.原告于2020年11月5日向被告发送“催款函”，告知因其未能按期偿还银行按揭贷款导致银行扣划原告公司6866.57元的事实，并要求被告接函后在三日内返还款项，被告已于2020年11月11日签收上述催款函；原告于2020年12月15日向被告发送“解除《商品房买卖合同》通知书”，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告在通知书送达之日起7日内至原告处办理合同解除及注销各项登记手续，延迟办理需按合同约定承担违约责任。上述通知书于2020年12月17日送达至被告。本案争议焦点如下：一、原告某房地产开发有限公司是否有权行使合同约定的解除权；案涉商品房买卖合同应认定何时已经解除；二、原告第四项、第五项诉请本院是否应予支持；三、原告同时主张违约金和赔偿金是否合理合法，被告应从何时按何种标准支付原告违约金。本院认为，关于第一个争议焦点，案涉《商品房买卖合同》在签订时不存在一方受胁迫受欺诈等情节，不违反国家法律禁止性规定，属合法有效之合同，原、被告双方均应按照合同约定履行己方合同义务。原、被告双方在签订《商品房买卖合同》当天即2018年11月27日签订的合同补充协议（一）第二条第4.1条款中明确约定“乙方未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致甲方可能承担保证责任的，乙方应将其欠付银行之贷款本息、罚息全额付清，如银行扣划甲方保证金的，乙方应偿还甲方，否则甲方有权解除本合同及其附件、补充协议，自甲方解除通知送达即解除”，该条款内容不违反法律规定，应认定为有效条款，该条款赋予了商品房出卖人即原告方在商品房买受人即被告未能偿还到期银行贷款本息从而导致作为保证人的原告方承担保证责任后的合同单方解除权，该解除权自解除通知到达相对方时则发生合同解除之效力。本院认为，作为商品房买受人的被告未能按时偿还银行贷款本息两期，且在原告起诉至本院后截止日前，仍未按期偿还银行按揭贷款本息，被告已用己方行为明确表示不再履行其与第三人签订的“个人购房借款/担保合同”，进而导致作为上述借款合同保证人的原告承担连带保证责任。两被告上述行为已构成严重违约，原告按照补充协议约定行使单方解除权符合合同约定和法律规定，被告已于2020年12月7日收到原告发送的“解除《商品房买卖合同》通知书”，被告在上述通知有效送达后并未在法定的三个月异议期间内提出异议，故案涉《商品房买卖合同》及相关补充协议自原告解除合同的通知到达被告时即已解除。综上，本院确认案涉《商品房买卖合同》及相关补充协议已于2020年12月7日解除，故原告方第一项诉请本院无需再理涉。补充协议（一）第三条第3款约定“买受人在出卖人解除本合同7日内，协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因买受人原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，买受人按合同总价款的万分之二/日计算，向出卖人支付迟延期间的违约金”，合同解除后，被告应在合同解除后的七日内协助原告方办理撤销网签备案的手续，被告未能按补充协议约定履行上述协助义务。虽案涉商品房买卖合同及补充协议已经解除，但作为守约方的原告要求按照合同和补充协议中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求违约方即被告承担违约责任的，本院依法予以支持，故原告该项诉讼请求本院予以支持，被告应协助原告办理案涉商品房网签备案撤销手续。迟延办理撤销网签备案手续确影响原告再次销售案涉商品房并给其造成相关损失，故原告要求被告给付延迟办理期间违约金的诉讼请求本院予以支持，但合同约定的违约金计算标准日万分之二过高，本院调整为日万分之1.5。上述违约金计算方式如下：被告自2020年12月26日起至实际办理好网签备案撤销手续之日止，按房屋总价的日万分之1.5承担违约金（如遇被告拒不协助，原告应在判决生效后的合理期限内申请强制执行，该合理期限本院确定为10日，超过上述合理期限的期间不计算上述违约金），但如因涉及第三人异议等其他原因导致的延期办理期间不计算上述违约金。原告方基于保证责任而为两被告垫付的贷款本息依照原告当庭提交的证据核算为13657.71元，上述款项被告应予返还，原告主张逾期给付利息于法有据，本院予以支持，但计息标准本院依法确定。即以3437.97元为基数，自2020年8月31日起至实际给付之日止，按LPR利率计息；以3428.6元为基数，自2020年9月18日起至实际给付之日止，按LPR利率计息；以3356.81元为基数，自2020年11月24日起至实际给付之日止，按LPR利率计息；以3434.33元为基数，自2020年12月25日起至实际给付之日止，按LPR利率计息。关于第二个争议焦点，本院认为原告第四项、第五项诉讼请求涉及商品房贷款担保合同，涉及第三人中国工商银行股份有限公司某支行的合同权利，是否解除上述商品房贷款担保合同或者要求实现相关的抵押权均系第三人的权利。第三人当庭陈述在原告归还案涉商品房全部贷款本息的前提下，其同意解除担保合同并同意配合原告注销案涉房产的预抵押登记，本院认为原告应首先履行保证责任全部偿还案涉商品房贷款本息后方能要求第三人解除担保合同并配合其办理注销案涉房产的预抵押登记，鉴于相关条件尚未成就且本庭已当庭向原告进行法律释明，故本院对原告上述诉讼请求暂不予理涉。关于第三个争议焦点，原告既主张违约金又援引补充协议的相关条款要求被告给付合同总价15%的赔偿金。本院认为，我国司法实践中的违约金已兼顾了赔偿性和惩罚性，合同虽已解除，但原告作为守约方依据合同约定的违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款主张违约金，本院予以支持，但原告要求被告按合同约定给付合同总价15%的赔偿金的诉请一则因原告方未能充分举证合同解除确对其造成了相当于或者大于合同总价15%的损失，二补充协议（一）本就系格式合同，第二条第4.3条款的约定“因上述情形导致合同解除的，乙方除按主合同约定承担相关责任，偿还甲方被扣划的保证金及全部垫付款，还需按购房合同总价款的15%支付给甲方赔偿金”本就有加重商品房买受人责任之嫌，故本院认为两者不宜同时支持，但本院在确定被告承担违约金的计算方式上会充分考虑合同解除给守约方即原告造成的实际损失。综观全案，被告违约导致案涉商品房买卖合同解除，作为守约方的原告虽未能充分举证被告的违约行为给其造成的实际损失，但损失客观存在，客观上亦难以准确加以估算，为弥补守约方客观损失并给予违约方负面评价，从违约金兼顾补偿性和惩罚性的双重性质出发，本院酌定被告应承担的违约金如下：自2018年11月27日合同签订之日起至2020年12月17日合同解除止，以总房款680253元为基数，按日万分之1.5计算违约金。被告谈某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院在查明案件真实情况的基础上可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谈某于本判决生效之日起十日内给付原告某房地产开发有限公司13657.71元及逾期给付利息（以3437.97元为基数，自2020年8月31日起至实际给付之日止，按LPR利率计息；以3428.6元为基数，自2020年9月18日起至实际给付之日止，按LPR利率计息；以3356.81元为基数，自2020年11月24日起至实际给付之日止，按LPR利率计息；以3434.33元为基数，自2020年12月25日起至实际给付之日止，按LPR利率计息）；二、被告谈某于本判决生效之日起七日内协助原告某房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房的网签备案手续并承担迟延办理期间的违约金【自2020年12月26日起至实际办理好网签备案撤销手续之日止，按房屋总价的日万分之1.5承担违约金（如遇被告拒不协助，原告应在判决生效后的合理期限内申请强制执行，该合理期限本院确定为10日，超过上述合理期限的期间不计算上述违约金）】；三、被告谈某于本判决生效之日起十日内给付原告某房地产开发有限公司违约金76732.54元，计算方式如下：自2018年11月27日合同签订之日起至2020月12月17日合同解除之日止合计752天，以总房款680253元为基数，按日万分之1.5计算；四、驳回原告某房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11862元，减半收取5931元，由原告某房地产开发有限公司负担261元，由被告负担5670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××12）预交上诉案件受理费。审判员  张艳勇二〇二一年五月十一日书记员  胡 璞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。