黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0604民初2306号原告：任彦，女，1966年6月9日出生，汉族，系大庆油田水务公司退休工人，住大庆市让胡路区。被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街13号。法定代表人：屠玉龙，总经理。委托诉讼代理人：杜雪鸽，系黑龙江司洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪梅，系黑龙江司洋律师事务所律师。原告任彦诉被告大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告任彦，被告委托诉讼代理人杜雪鸽均到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商品房买卖合同逾期办理产权证违约金10,000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月10日原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号：20130601238865243846），原告购买被告出售21-6-3-401室，建筑面积为136.31平方米，总房款为431,421元。被告于2013年12月24日，被告将房屋交付，但被告依据《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第4条之约定，自2013年12月24日被告交付房屋至2017年7月15日被告通知原告可以办理不动产权证，已累计拖延927天（2017年1月1日至2019年7月15日）。被告未能按约定向不动产权登记机关提供办理产权登记所需要资料，致使原告所购买的商品房迟迟不能办理权属登记，侵害了其合法权益，已经构成违约。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第一项第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算之规定。原、被告就被告违约赔偿事宜多次协商未果，故诉至法院望贵院依法支持原告的诉请。被告房开公司辩称，一、大庆油田房地产开发有限责任公司逾期办证不存在违约责任。案涉房屋不能按照合同约定进行办证的原因是由于创业城部分住户私搭乱建导致的，是由于业主自已的原因导致的无法在规划部门验收合格，在房开公司多方协调下才实现单体验收，所以房开公司不承担违约责任；二、房开公司延期办证未造成原告损失涉案房屋是房开公司开发，开发本小区的目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利房的方式销售给石油老会战，并非向社会公开销售，而且销售给原告时并不是让其转手买卖挣取差价，同时双方签订合同时的销售价格远远低于当时商品房销售价格，没有给原告造成任何损失；三、退一步讲，房开公司逾期办证存在违约的情况下，原告主张的逾期办证违约金数额相对较高，应当适当减少；四、原告主体不适格，通过当庭庭审查明，原告已经将涉案房屋出售给他人，而原告起诉的时间是2021年4月7日，在原告起诉时已经将房屋出售，意味着将合同的权利义务一并转让给他人，原告主体不适格。综上，请求法院驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议复印件（与原件核对无异）各一份；2.创业城购房确认原件一份；3.垃圾清运协议、垃圾清运费收据、创业城住宅分户验收交接表原件各一份；4.房产证复印件一份。经质证被告对上述证据均无异议，故本院依法予以采信。被告针对其答辩依法提交了如下证据：1.大庆市城乡规划委员会主任办公会议纪要复印件2页（原件在大庆市城乡规划局存留）、照片复印件一份；2.商品房批量登记结果告知单复印件一份。经质证，原告对证据1的真实性没有异议，对证明问题有异议，对证据2的真实性及证明问题均无异议，故本院对上述的真实性予以认定，对证据1的证明问题将综合全案综合认定。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2013年6月1日原告与被告签订了购买创业城21-6-3-401室商品房买卖合同及补充协议，总房款为431,421元，原告交付了全部购房款。合同约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告房开公司于2013年12月30日将房屋交付给原告。另查明，原、被告双方在合同中对被告逾期交房的违约责任进行了约定,主要内容为“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行”。再查，大庆市城乡规划局于2016年6月27日受理了被告要求对创业城第一批房屋进行规划验收的申请，但由于有部分业主存在私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，大庆市城乡规划局未予整体规划验收。后经房开公司多方协调沟通，最终由市规划局出具了备注不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收。案涉房屋在2019年5月24日在大庆市自然资源局完成了备案手续。又查，2019年7月15日原告取得了涉案房屋的不动产权证书，2020年原告将涉案房屋出售给案外人并办理了不动产权变更登记。本案争议焦点为：1、原告主体是否适格；2、被告房开公司认为逾期办证非因房开公司原因导致，构成不可抗力的抗辩理由是否成立；3、原告主张逾期违约损失如何计算。本院认为，一、关于原告主体是否适格的问题。原告以被告存在逾期办证的违约情形为由诉至法院要求被告承担违约责任，其依据的是原、被告于2013年6月1日原告签订的商品房买卖合同及补充协议，在原告取得涉案房屋不动产权证书后，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经全部履行完毕。原告在取得涉案房屋不动产权证书后将该房屋出售他人，转让的是其对涉案房屋的物权而非商品房买卖合同的合同权利，原告仍系商品房买卖合同的当事人，仍享有相应的合同权利，故原告系本案适格主体。二、关于房开公司是否构成违约、其抗辩理由是否成立的问题。根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。也就是说建设工程应先报请规划部门对建设工程进行验收，规划验收合格后才能由建设单位组织验收，验收合格后才能向购房者交付房屋。本案中，被告违反了上述规定，在没有规划验收的情况下将房屋先行交付给购房者，致使部分业主私占空间，私封露台导致规划部门不予以验收，从而无法完成向产权登记机关报备登记材料的义务，致使原告在规定的期限内没有取得产权证，上述情况不符合不可抗力构成条件，被告不能以此理由免责。因合同对办证日期有明确约定，而被告未在规定的期限内向相关行政部门办理产权手续，故被告已构成违约。三、关于原告主张的逾期违约损失如何计算的问题。现原告主张按照中国人民银行贷款利息计算违约损失，而被告认为按照原告主张计算的违约损失过高，要求参照双方合同中逾期交房的违约责任计算违约损失。因本案原、被告在签订商品方买卖合同及补充协议时对于延期办证的违约责任并没有明确约定，故原告只能向被告主张因被告的违约行为给原告造成的损失。关于被告的违约行为给原告造成损失，本院从以下几个方面考虑违约损失的计算方法：（一）从原告的损失方面考虑：原告主张被告逾期办证违约给其造成了损失，具体包括：案涉房屋无法正常交易造成的利益损失及因案涉房屋无产权证，部分业主的子女无法享受学区划分带来的教育福利等利益损失，但原告并未提交证据证实已产生损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，可以认定逾期办证并未给原告造成实际损失；（二）从双方签订涉案房屋买卖合同的实际情况考虑：由于涉案的创业城小区是被告开发，目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利购房的形式销售给石油老会战，双方签订合同中的销售价格远低于当时的商品房销售的市场价格，从这方面考虑，原告购买涉案房屋已获利。从利益平衡角度出发，综合考虑上述几方面，既要对违约行为进行处罚，又要防止因违约获得超额利益，致使双方利益失衡，又由于被告虽然逾期办证，但并未影响原告方的实际居住。故本院从双方签订合同的背景、被告的违约程度、原告的损失等方面综合考量，对被告逾期办证的违约责任参照双方合同约定的逾期交房违约金的标准计算，即按日万分之零点一计算违约金。起算时间应自交付房屋次日在经过1095天（730天+365天）后开始（即2016年12月30日），计算至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备至产权登记机关时止（即2019年5月24日），共计875天。综上，对原告的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大庆油田房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内给付原告任彦违约金3,774.93元（431,421元×0.001%×875天）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告大庆油田房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张明龙二〇二一年五月十九日书记员  李佳音本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。