北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3942号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘涛，女，1971年9月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张丽芳，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张姝慧，北京威诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区霞光里66号院5号楼一、二层。负责人：王知新。委托诉讼代理人：高冬梅，女，1972年1月4日出生，汉族，住公司宿舍。委托诉讼代理人：焦静，女，1983年3月20日出生，汉族，住公司宿舍。上诉人潘涛因与被上诉人上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司（以下简称扬远物业北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人潘涛及其委托诉讼代理人张姝慧，被上诉人扬远物业北京分公司委托诉讼代理人高冬梅、焦静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判赔偿潘涛违约金24600元；3.依法改判支付潘涛35个月的免租期租金13650元；4.判令扬远物业北京分公司赔偿潘涛实际损失47000元；5.上诉费用由扬远物业北京分公司承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，合同终止系扬远物业北京分公司多次违约且单方退房，导致合同不能继续履行。1.扬远物业北京分公司违背提前30个工作日通知退房的约定，潘涛未在解约协议上签字。扬远物业北京分公司在协商过程中单方违约于3月19日通知潘涛月底退房，违背合同约定导致合同不能继续履行。2.扬远物业北京分公司多次拖欠租金，属于恶意违约行为。涉案房屋在2020年1月、2月、3月正常出租且有租金收入，扬远物业北京分公司有正常支付租金的能力，在未协商一致的情况下擅自按照单方提出的支付方案违约支付一半租金，属于恶意违约。其次，扬远物业北京分公司疫情之前就存在逾期行为。二、潘涛4月份至9月份的实际损失47000元，应由扬远物业北京分公司承担。由于扬远物业北京分公司1月份起多次违约行为以及3月19日违约通知潘涛月底退房，导致潘涛被迫收回房屋，合同未能如约履行完毕，涉案房屋2020年4月2日至2020年9月21日的空置期损失应当由扬远物业北京分公司承担。三、原审判决第六页最后一行认定“证明潘涛违约”错误，该证据系证明“扬远物业北京分公司多次违约”。扬远物业北京分公司辩称：扬远物业北京分公司不同意潘涛的上诉请求。1.自2020年1月28日第一次沟通起，扬远物业北京分公司一直尽最大的努力与诚意与潘涛多次商量沟通，双方认同2020年2、3月份支付50%租金，2020年4、5月份支付130%租金。最后剩余4920元未付租金，在支付时间上双方未达成一致，扬远物业北京分公司从未考虑过终止合同。但潘涛拒绝接受疫情造成严重影响的客观事实，在3月6日发出律师函释放出要将房子收回的消息。之后分别在3月9日，3月10日两次表示要收回房子的决心。无奈之下扬远物业北京分公司考虑到潘涛的状况，才转为与之进行沟通协商终止合同。3月20日，潘涛以偏激的方式擅自闯入房间，给扬远物业北京分公司造成了无法挽回的经济损失，公司名誉造成了不良影响。2.4月2日已经完成了收房交接，原租赁合同已经终止，潘涛提出的该房间后续空置问题与扬远物业北京分公司无关联。潘涛枉顾事实，采取过激不当行为，理应承担不良后果。潘涛向一审法院起诉请求：1．扬远物业北京分公司支付违约金24600元；2．扬远物业北京分公司支付剩余35个月的免租期租金，共计13667元。扬远物业北京分公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2017年11月1日签订的涉案协议；2.潘涛赔偿给扬远物业北京分公司造成的损失28000元。一审法院认定事实：涉案房屋系潘涛单独所有。2017年11月1日，潘涛作为委托方（甲方）与扬远物业北京分公司作为受托方（乙方）签订涉案协议，约定：甲方将涉案房屋及相关权利在良好状态下租给乙方作为高端公寓出租使用，期限为2017年11月1日至2023年1月31日，共计63个月，免租期为2017年11月1日至2018年1月31日，月租金为7800元，租金支付时间为每月31日前（如遇法定节假日，支付时间自动顺延）支付当月租金。第十三条载明“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达一个月租金的。3.擅自改变该房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。”第十四条违约责任载明“（一）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300％向甲方支付违约金。（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30个工作日通知甲方，并按月租金的300％支付违约金。（三）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的300％标准支付违约金。”2019年6月5日，双方签订《补充协议》，约定自2020年1月1日起至合同期满，执行租金为每月8200元。2017年至2019年期间及2020年1月，扬远物业北京分公司未拖欠房屋租金；2020年2月实际支付4100元（一半租金）、3月实际支付4100元（一半租金）；4月7日一共支付8527.18元，包含2月、3月未付的租金、4月期间两天的租金、退还的物业费及应当承担的水电费。此后，扬远物业北京分公司未再欠付租金。经询，双方均认可涉案协议及《补充协议》于2020年4月2日经协商一致终止履行。对有争议的证据和事实，法院认定如下：潘涛就其主张提交：1．《致业主的一封信》（2020年2月12日）、《减免租金的再次致函》（2020年2月24日），其中2月12日的信载明“在这种特殊的情况下，在这个不可抗拒的严峻时期，我们作为命运共同体，谁都无法做到独善其身。因此，我们诚恳的请求各位业主，疫情期间2、3、4月份减少50％的租金，帮助我们共同挺过艰难时期。”2.《律师函》，载明潘涛委托律师于2020年3月6日向扬远物业北京分公司发函，主张扬远物业北京分公司提出减免租金的请求属于其单方意思表示，未获得潘涛认可，并主张扬远物业北京分公司延时支付租金构成违约。3．潘涛与扬远物业北京分公司工作人员微信聊天记录，证明扬远物业北京分公司违约。扬远物业北京分公司质证意见：1.真实性认可，不认可证明目的，扬远物业北京分公司所发的函系为了弥补双方的损失而发函，扬远物业北京分公司已尽了最大努力；2.真实性不认可，不认可证明目的，因为扬远物业北京分公司在经营严重困难的情况下，多次与业主沟通，很多业主表示理解，并与扬远物业北京分公司商量解决方案，只有潘涛拒绝沟通，并单方发出律师函，且还在协商过程中，潘涛就擅自闯入涉案房屋并提出解除合同；3.真实性认可，不认可证明目的。扬远物业北京分公司主张其系采用包租模式运营的酒店式服务公寓，由于新冠肺炎疫情的爆发，针对疫情的管控措施严重影响了长租公寓的经营，而对于包租运营模式的影响更为沉重。扬远物业北京分公司称涉案房屋系由外籍人士今村悟史居住，潘涛在未通知其的情况下于2020年3月20日擅自闯入涉案房屋内，给租户造成了非常恶劣的影响，租户也对此进行了投诉、退房等，给扬远物业北京分公司造成了无法挽回的经济损失，使企业名誉蒙受不良的影响。扬远物业北京分公司就其主张提交：1.经营状况报表，证明扬远物业北京分公司在2018年上半年及2019年上半年期间，整体运营情况稳定，同期平均出租率维持在89%，平均月营业收入为394万元，而2020年上半年平均出租率下降至62%，平均月营业收入下降至283万元，平均空置房间数较前两年增长230%至260%。2.扬远物业北京分公司财务人员的身份信息、返京行程单及1月租金延迟支付至全体业主的微信通知，证明因为突发疫情的原因，扬远物业北京分公司的财务人员执行国家疫情防控措施被居家隔离，无法按时支付租金，扬远物业北京分公司已经在情况允许时第一时间通知了业主，并且在隔离后第一时间即2月10日完成了2020年1月租金的支付，不存在故意拖延租金的问题。3.村田电子贸易（天津）有限公司北京分公司与扬远物业北京分公司的租赁协议、客户今村悟史的返京入境证明、客户自愿观察同意书、隔离期间体温记录、投诉信、扬远物业北京分公司配合客户退房搬家的邮件，证明潘涛的行为违反了合同约定，给扬远物业北京分公司造成了损失。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，潘涛与扬远物业北京分公司签订了涉案协议，且涉案协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。庭审中，双方均认可涉案协议于2020年4月2日经协商一致予以终止履行，一审法院对此不持异议并予以确认。根据已查明的事实，扬远物业北京分公司承租了涉案房屋并进行了实际使用，在2020年之前扬远物业北京分公司不存在拖欠房屋租金的情形。潘涛主张因扬远物业北京分公司未按照协议约定的租金支付时间按时足额支付2020年1月、2月、3月的租金，故扬远物业北京分公司属于违约，而要求扬远物业北京分公司支付违约金。法院认为，涉案协议约定的租金支付日为每月31日前，同时约定如遇法定节假日支付时间予以顺延。对于2020年1月的租金，因1月31日正处于春节期间，故依协议约定付款日顺延至春节假期结束，但由于新冠肺炎疫情的爆发，国家制定了相应的疫情管控措施，故扬远物业北京分公司关于其财务人员返京后需隔离从而导致了2月10日支付1月租金的主张符合情理，且其实际付款日距应付款日仅晚一周，不应对其过于苛责。关于2020年2月及3月的租金，扬远物业北京分公司分别按时支付了一半租金，后于4月7日付清全部租金，虽然扬远物业北京分公司迟延支付2月及3月的租金，但通过其在涉案协议履行的两年期间均未拖欠租金及合同解除后付清全部租金的行为，可以推断其并不存在恶意拖欠的故意。彼时正处于新冠疫情暴发之际，扬远物业北京分公司作为经营酒店式公寓的企业，其所处行业因疫情而遭受损失的现象较为普遍，对于其迟延支付租金的行为不应认定为违约。综上，法院对潘涛要求扬远物业北京分公司支付3倍租金作为违约金的请求不予支持。关于免租期租金，涉案协议约定的合同期限为63个月，而双方实际履行29个月，合同约定的期限并未履行完毕，故潘涛要求扬远物业北京分公司支付部分免租期租金并无不当，法院将考虑涉案协议的实际履行情况予以酌情判处。关于扬远物业北京分公司要求潘涛赔偿损失的反诉请求，双方系协商一致解除了涉案协议，扬远物业北京分公司所提交证据不足以证明潘涛的行为导致其产生实际损失以及损失数额的确定，故法院对其该项反诉请求不予支持。判决：一、确认潘涛与上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司于2017年11月1日签订的《资产委托管理协议》于2020年4月2日解除；二、上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司于判决生效后七日内支付潘涛免租期租金11000元；三、驳回潘涛的其他诉讼请求；四、驳回上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元，由上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司负担（自判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费250元，由上海扬实远新物业管理有限公司北京分公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘涛向本院提交以下证据：证据一，2020年9月21日，潘涛与承租人王某签署的北京市房屋租赁合同。证明目的：2020年4月2日至2020年9月21日，涉案房屋处于空置的状态。证据二，账户明细的截图，证明扬远物业北京分公司延迟支付租金。扬远物业北京分公司质证意见为：不属于新证据，房屋空置属于潘涛应自行承担的结果，扬远物业北京分公司并未恶意迟延支付租金，由于网银有限制，超过额度50万元会自动停止延续第二天，也与潘涛进行过沟通，不存在恶意拖欠，且合同约定节假日可以顺延。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。从双方微信聊天记录内容可以确定，在双方均表露出解约之意之后，扬实远新物业公司交还房屋，并补交2、3月租金以及水电费，对此，潘涛予以接受，且一审中，双方均明确表示双方合同于2020年4月2日协商一致终止履行，故双方合同实际于2020年4月2日协商一致解除，潘涛所提相关上诉主张，本院不予采纳。一审法院有关扬实远新物业公司迟延给付租金行为不构成违约的论述，理由充分正确，本院予以确认，不再赘述。涉案合同第十五条约定“委托管理期限内，如果甲方需要进入该房屋，应提前10天告知乙方，并听从乙方安排”，故基于合同相对性，潘涛若认为扬实远新物业公司存有不当履行行为，除非因情况紧急等必要情形，应与扬实远新物业公司协调解决。现潘涛在合同尚处于有效履行期的情况下，未经扬实远新物业公司允许，擅自进入房屋，打扰租客等行为构成违约，应承担相应责任。潘涛所提扬实远新物业公司3月19日通知退房，其于3月20日进入房屋属于合法正常行为的主张，缺乏依据，本院不予采纳。合同第十四条约定“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30个工作日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金。”，故扬实远新物业公司提前解除合同，构成违约，应承担相应责任。综上，本院综合考量潘涛和扬实远新物业公司均存在一定的违约行为、疫情对双方合同履行的影响程度、扬实远新物业公司实际已全额补交2020年2月、3月租金以及承担部分免租期租金等情形，酌情认定扬实远新物业公司不应再承担提前解约违约金。潘涛所提相关上诉主张，本院不予采纳。另，一审中，潘涛并未提起有关2020年4月2日至2020年9月21日期间房屋空置损失的诉请，且二审中，扬实远新物业公司不同意承担，故该项请求不属于本案审理范围。综上所述，潘涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由潘涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二一年五月二十一日法官助理 卢圆圆书 记 员 任 宇