河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5551号原告：河南创意岛实业股份有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区中道东路**创意岛大厦****025。法定代表人：郑迪柯，董事长。委托诉讼代理人：刘艳伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常燕瑀，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：中民乡邻投资控股有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区龙子湖湖心岛内环路与至诚街交叉口西南角创意园孵化器大楼****。法定代表人：张一弓，总经理。委托诉讼代理人：任新华，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟家翔，北京天达共和（深圳）律师事务所律师。被告：中泽香山（天津）文化发展集团有限公司，住所地：天津自，住所地：天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路**金融贸易中心**1-1-2001-1div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱忠义。原告河南创意岛实业股份有限公司（以下简称“创意岛公司”）与被告中民乡邻投资控股有限公司（以下简称“中民乡邻公司”）、中泽香山（天津）文化发展集团有限公司（以下简称“中泽香山公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创意岛公司的委托诉讼代理人刘艳伟、常燕瑀，被告中民乡邻公司的委托诉讼代理人任新华、钟家翔到庭参加诉讼。被告中泽香山公司经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告创意岛公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方自2019年4月13日起的租赁合同法律关系；2、判令被告中民乡邻公司向原告支付租金2355820元（租金为314665元/季度，自2019年4月13日至2021年3月2日）；3、判令被告中民乡邻公司向原告支付违约金471164元；4、判令被告中民相邻公司向原告支付拆除房屋设施设备施工费38789元；5、判令被告中民乡邻公司注销或变更以租赁场地为注册地址的工商登记；6、被告中泽香山公司对被告中民乡邻公司欠付原告的租金等费用承担连带清偿责任；7、本案受理费、鉴定费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年4月12日，经郑东新区智慧岛大数据实验区管理委员会介绍，被告中民乡邻公司租用原告名下创意岛大厦十层部分区位房屋，约定由被告先装修再补签正式租赁合同。经原、被告沟通确认：1、被告承租原告位于郑州市郑东新区中道东路6号智慧岛大厦E区10层E-10-010至E-10-016房间（下称租赁场地），建筑面积共计1326.3㎡。2、该房屋建筑面积租赁价格计算为2.6元/㎡/天，租金为314665元/季度；3、被告中民乡邻采取每1季度为一期支付的方式向原告预交付下一期的租金，被告应当在每期租期届满前一个月10号前，向原告支付下一期租金。2019年4月13日，原告将案涉租赁场地交付给被告，被告领取钥匙进场装修，装修后使用至今。在此期间，原告多次通过微信等方式催促被告中民乡邻公司签订书面租赁合同并支付租金及租赁保证金，但被告至今仍未与原告签订书面租赁合同，亦未履行支付租金及租赁保证金的义务。截至2020年12月13日，被告欠付租金2097766元、违约金419553元，共计2517319元。被告拖延签署书面租赁合同及拖欠租金等费用的行为已严重损害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。被告中泽香山公司系被告中民乡邻公司的股东，根据《公司法》第六十三条之规定，被告中泽香山公司作为被告中民乡邻公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中民乡邻公司辩称，2018年9月，河南省政府与被告的母公司达成一致，各方本着服务农村，聚焦民生，打通城乡一体化融合发展为目标，提出中民投乡村振兴新业态建设和科技运营创新总部，以美丽乡村文化综合体为平台，带动分布式光伏、装配式建筑、大健康、文化旅游、智慧出行与现代物业等特色产业。同时，被告母公司与河南省农业综合开发公司、中原银行共同成立乡村振兴发展基金，并与河南省平顶山市政府、许昌市政府签署了乡村振兴示范合作项目。鉴于当时智慧岛大厦及周边区域刚刚建设完成，招商引资尚未全面开展，根据河南省政府、郑州市政府及郑东新区领导指示，助力、配合智慧岛大厦的招商引资和周边经济发展，提升商业价值、知名度和租户入住率，要求被告及部分关联公司在智慧岛大厦注册设立，并承诺将智慧岛大厦十层B、C、D、E区域作为整体提供给被告免费使用三年。2018年9月20日，郑东新区管理委员会向郑州市工商行政管理局发送《关于中民乡邻投资控股有限公司注册的函》，载明请求给予被告注册事宜的支持。2018年9月21日，被告在智慧岛大厦十层区域内注册成立，原告出具《无偿使用证明》，载明将办公区域无偿提供给被告作为办公场所，使用期限至2021年9月10日（共计三年）。后被告根据实际办公需要，未使用上述全部办公区域，先行使用其中的E区作为办公展厅，并于2019年4月起开展装修装饰工程，共投入540万元。期间，原告给予配合。鉴于上述基本事实，原告与被告始终未签订租赁合同，未产生租赁合同法律关系。直至2020年4月20日，原告放弃承诺，致函被告要求支付房屋租金，被告已明确回复与事实不符，拒绝支付租金。被告认为原告对事实的陈述与实际情况完全不相符合，其单方主张的房屋租金和违约金等诉讼请求完全没有法律依据，根据“谁主张谁举证”的诉讼原则，应当承担不利后果，请求法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告中泽香山公司未在答辩期内进行答辩。经审理查明，原告系坐落于郑州市郑东新区中道东路××房产的登记所有权人。2019年4月12日，郑东新区智慧岛大数据实验区管理委员会（以下简称“郑东智慧岛管委会”）向原告出具《智慧岛管委会关于同意创意岛大厦十层部分区位装修工作的函》，载明，为促进招商引资工作，原则上同意被告中民乡邻公司先行办理装修手续并开展装修工作的申请，希望原告全力配合为该公司办理装修手续，其将敦促被告中民乡邻公司尽快签订正式租赁合同并及时缴纳保证金及租金。被告中民乡邻公司与案外人河南创意开来物业管理有限公司（以下简称“创意开来公司”）签订《创意岛孵化器物业服务协议》，约定，被告中民乡邻公司委托创意开来公司为创意岛孵化器提供物业管理服务，物业类型为写字楼，楼座10层E区，物业面积1326.3㎡，物业管理服务期限为3年，自2019年4月13日起至2022年4月12日止。2019年4月13日，赵新军在涉案房产所在大楼房屋钥匙交接表上签字确认10楼E区E1房屋钥匙完好并领取钥匙1把。2019年4月15日，被告中民乡邻公司向创意开来公司出具委托书，载明，兹委托我单位赵新军前往你处创意大厦10楼DE区装修相关事宜。请贵公司予以接洽。同日，赵新军在房屋钥匙交接表上签字确认10楼D、E区房屋钥匙完好并领取钥匙20把。2019年5月20日，被告中民乡邻公司向创意开来公司缴纳装修押金，后又陆续缴纳了电费、供冷费等。2019年8月7日，赵新军在房屋钥匙交接表上签字确认10楼E1房屋钥匙完好，并领取E1房屋钥匙2把。2019年11月22日，原告公司工作人员李乐乐在微信中询问赵新军“你们的合同什么时候签”，赵新军于11月25日询问是否有拟好的合同，“如果有让我们法务部审一下”。11月26日，李乐乐向赵新军发送名为“中民乡邻租赁合同”的文档。11月27日，赵新军向李乐乐发送名为“中民乡邻租赁合同2019.11.27审核版”的文档，并告知李乐乐“让您那边法务部审一下，看有什么问题吗”，后双方对合同条款细节进行沟通确认。2019年12月3日，李乐乐再次在微信上询问赵新军“合同手续走完了吗”，赵新军回复“走完了，没问题，这几天在跟管委会确认几件事”。2019年12月6日，赵新军在微信中询问李乐乐“我们合同里的每平方米价格和平米数，你公司这边有收费标准或制度吗”，李乐乐回复“我们有价格方案，不同楼层不同区域价格不一样，我们是向管委会报过的”、“10层BCD区价格都是2.5，E区是2.6”、“我们只区分到区域，没有到房间”。赵新军当日回复“收到”，并在2019年12月16日回复“我们这边一直在跟管委会沟通，至今还没有明确一些问题”。2020年5月15日，原告委托北京市盈科（郑州）律师事务所向被告中民乡邻公司出具律师函，载明，2019年5月5日，被告中民乡邻公司入驻位于郑州市郑东新区中道东路××智慧岛大厦××区××、××、××、××、××、××、××房间，建筑面积1326.3㎡，（以下简称该场地），该场地建筑面积租赁价格计算为2.6元/㎡·天，季度租金计：314665元。截止到2020年5月15日，被告中民乡邻公司已欠缴租赁保证金209776元及2019年5月5日至2020年6月4日的租金1363549元，共计1573325元。希望被告中民乡邻公司慎重对待此事，于2020年5月22日之前与原告联系，并将欠付租赁保证金、租金和滞纳金、物业费等全部结清。否则原告将依法追究因被告中民乡邻公司违约而产生的一切法律责任。2020年12月28日，原告工作人员李乐乐与被告法定代表人张一弓通过电话沟通涉案房屋的处理事宜。张一弓称其已离职半年，被告中民乡邻公司的股东已经更换了，公司的法定代表人尚未变更，公司原来的联系人赵新军也于2020年5月份离职。张一弓询问目前管委会的处理方式是什么，李乐乐称我们是大楼管理方，不知道管委会的的处理方式，原告的处理方式是结清租金和物业费，解除合同。张一弓称从原告开始催的时候，相当于19年年中，六七月份，要说签协议，被告中民乡邻公司曾与管委会沟通费用补贴事宜，后续未果。2020年12月31日，原告向被告中民乡邻公司出具《解除合同通知》，载明，2019年4月12日，被告中民乡邻公司租用原告名下智慧岛大厦十层部分区位房屋。经双方沟通确认：1、被告中民乡邻公司承租原告位于郑州市郑东新区中道东路6号智慧岛大厦E区10层E-10-010至E-10-016房间（下称租赁场地），建筑面积共计1326.3㎡。2、该房屋建筑面积租赁价格计算为2.6元/㎡·天，租金为314665元/季度；3、被告中民乡邻公司采取每1季度为一期支付的方式向原告预交付下一期的租金，被告中民乡邻公司应当在每期租期届满前一个月10号前，向原告支付下一期租金。2019年4月13日，原告将租赁场地交付给被告中民乡邻公司，被告中民乡邻公司领取钥匙进场装修，装修后使用至今。在此期间，原告多次通过各种方式催促被告中民乡邻公司签订书面租赁合同并支付租金，但被告中民乡邻公司仍未与原告签订书面租赁合同，亦未履行支付租金的义务。截至2020年12月13日，被告中民乡邻公司欠付租金2097766元、违约金419553元，共计2517319元。被告中民乡邻公司欠付租金的行为已严重损害了原告的合法权益，基于上述情况，原告正式通知被告中民乡邻公司解除双方形成的事实租赁合同关系，请被告中民乡邻公司于5日内结清所欠租金、物业费、水电费等相关费用并将租赁场地恢复原状归还原告，同时原告将保留进一步追究被告中民乡邻公司相关违约责任的权利。2021年1月7日，被告中民乡邻公司向原告出具《关于智慧岛大厦房屋免费使用相关事宜的函》，载明，其于2021年1月5日收到原告公司人员李乐乐微信发来的《关于解除合同通知》（扫描件），但尚未收到前述通知书的书面原件，请原告以合法、有效方式向其送达上述文件。此外，有关房屋及场地实系经省市级政府部门、智慧岛管委会及原告同意提供给被告中民乡邻公司免费使用，双方既不存在租赁关系，也从未签订过合法、有效的租赁合同，更未以任何方式约定租金标准、租赁期限、支付期限以及违约责任等。在租赁关系未能合法成立且经签订租赁合同的情形下，原告要求解除合同并要求被告支付租金等事项，违背基本事实，于法无据。根据省政府、市政府及郑东新区领导指示，要求被告及部分关联公司在智慧岛大厦注册设立，同时承诺被告三年内免费使用智慧岛大厦十层区域的房屋及场地。后经管委会书记再次通知原告并经原告同意，被告免费使用上述房屋及场地，故双方一直确认并同意以免费使用方式而非租赁使用，所以也未签订相关租赁合同。若原告决定不再将房屋及场地免费提供给被告使用，则建议双方共同友好协商，妥善处理后续事项。同时烦请原告协助妥善保管房屋及场地有关装修、设施设备等。原告于2021年1月13日复函称其已于2021年1月11日收到前述函件，并表示：一、从未承诺让被告中民乡邻公司免费使用租赁场地，自被告中民乡邻公司收到解除合同的通知起，双方之间的租赁合同已经解除，如被告中民乡邻公司未在规定的时间内处置租赁房屋内的物品，视为放弃。二、被告中民乡邻公司系郑东智慧岛管委会于2019年介绍承租原告房屋。2019年4月12日，郑东智慧岛管委会致函原告称，希望原告配合被告中民乡邻公司先行办理装修手续、开展装修，郑东智慧岛管委会将敦促被告中民乡邻公司签订正式租赁合同并及时缴纳保证金及租金。2019年4月15日，被告中民乡邻公司员工赵新军持被告中民乡邻公司委托书至物业管理公司办理装修手续并领取钥匙，被告中民乡邻公司已实际控制并使用原告智慧岛大厦10层E区E-10-010、E-10-011、E-10-012、E-10-013、E-10-014、E-10-015、E-10-016房间，前述房间的建筑面积为1326.3㎡。此后，原告一直与被告中民乡邻公司授权的原告赵新军沟通、确认、催促合同签订事宜，并告知及确认合同内容、租赁价格方案，被告中民乡邻公司对此已经确认且未提异议并继续承租使用该场地，已与原告形成事实租赁关系，应当向原告缴纳租金。三、原告作为国有企业，肩负国有资产的安全保值增值责任，从未以任何形式、在任何场合口头或书面承诺将该场地免费提供给被告中民乡邻公司使用，也未接到上级单位免费提供该场地给被告中民乡邻公司使用的通知。四、被告中民乡邻公司自2019年4月13日起承租原告场地至今，仅缴纳了2019年4到12月物业管理费、2020年1到6月物业管理费共计183957.81元，并未向原告缴纳租金及租赁保证金，请被告中民乡邻公司于2021年1月17日前履行支付租金、滞纳金等的义务，并将该场地恢复原状后交还原告，否则原告将按照司法程序解决该问题。2021年3月2日，原告将涉案场地张贴封条，将房屋内的物品另行存放至另一房间。当天，原告与案外人河南赢煜建设工程有限公司签订《智慧岛大厦十层E区设备拆除工程施工合同》，委托赢煜公司拆除原告在十层E区（E-10-010至E-10-016）房间内的多媒体、家具设备（详见拆除范围），并进行运输、包装、验收。庭审中，原告自认因被告中民乡邻公司是经相关政府部门招商引资引进的企业，为了配合政府招商引资，原告给予被告工商注册的便利。原告在得到被告中民乡邻公司签订书面房屋租赁合同的承诺后将涉案房屋交付给被告。原告确认房屋内的装修已经全部拆除完毕，房屋正在另行对外出租。另查明，1、原告出具《无偿使用证明》，载明，兹有场所坐落于郑东新区龙子湖湖心岛内环路与至诚街交叉口西南角，龙子湖创意园孵化器大楼B区B-10-017房间，该住所为原告所有，现将其无偿提供给被告中民乡邻公司作为办公场所，使用期限至2021年9月10日。2018年9月20日，郑东智慧岛管委会向郑州市工商行政管理局出具《关于中民乡邻投资控股有限公司注册的函》，载明，中国民生投资集团计划在河南成立中民乡邻公司，负责在各乡镇投资建设“1+N”模块组合式的美丽乡村文化综合体。目前，中民乡邻公司已通过国家工商总局的网上核名申请，请帮助该公司尽早完成落地河南的工商注册工作。2018年9月21日，被告中民乡邻公司注册成立，法定代表人为张一弓，登记注册住所地为前述《无偿使用证明》职所载明的房屋。2、2019年3月1日，原告与紫光数字河南技术有限公司就位于郑州市郑东新区中道东路××创意岛大厦××区××、××、××、××、××房间签订《租赁合同》，合同约定的租金标准为2.5元/㎡·天，租赁期间自2019年3月1日至2024年2月28日。2019年5月1日，原告与河南中德智能产业研究院就位于郑州市郑东新区中道东路××创意岛大厦××区××、××、××房间签订《租赁合同》，合同约定的租金标准为2.5元/㎡·天，租赁期间自2019年5月1日至2022年4月30日。3、2018年9月21日，被告中民乡邻公司注册成立，公司股东为中国民生投资股份有限公司及河北宜农网络科技有限公司。2020年1月7日，被告中泽香山公司成为该公司的唯一股东。2020年11月3日，白靖华退出该公司，李艳艳成为该公司唯一股东。以上事实有原告提交的同意装修工作函、物业服务协议、钥匙交接表、委托书、不动产权证、租赁合同、物业证明、银行流水、交付凭证、律师函、解除合同通知、复函、施工合同，被告提交的无偿使用证明、函件及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案中，2019年4月13日起，原告陆续将涉案场地的房屋交付给被告中民乡邻公司，被告中民乡邻公司已完成装修并实际入住、使用。被告中民乡邻公司辩称房屋及场地系经相关政府部门及原告同意，供其免费使用的，其并非租赁涉案房屋及场地。对此原告不予认可。本院认为，原告虽向被告出具无偿使用证明，但证明上显示的并非涉案房屋。郑东智慧岛管委会向原告出具《智慧岛管委会关于同意创意岛大厦十层部分区位装修工作的函》明确载明，为促进招商引资工作，要求原告全力配合被告中民乡邻公司先行办理装修手续并开展装修工作，管委会将敦促被告中民乡邻公司尽快签订正式租赁合同并及时缴纳保证金及租金。该工作函并未显示，被告中民乡邻公司应免费使用涉案房屋。在被告中民乡邻公司入驻后，原告工作人员李乐乐与被告中民乡邻公司的赵新军就合同签订事宜进行多次沟通，被告中民乡邻公司亦对原告方提供的合同条款进行了修改，赵新军于2019年12月4日确认其公司内部的合同手续已走完，“没有问题”。被告中民乡邻公司的法定代表人张一弓与李乐乐的通话中，亦确认2019年6、7月原告催促被告签订租赁协议。上述事实均表明原告与被告中民乡邻公司对涉案房屋的交付、使用实质系基于被告要租赁涉案房屋。被告中民乡邻公司并未提交有效证据证明系有权免费使用涉案房屋，故对被告中民乡邻公司的答辩意见，本院不予采纳。原告与被告中民乡邻公司未签订书面的租赁合同，故双方形成不定期租赁合同法律关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。原告已多次通知被告中民乡邻公司合同解除事宜，故对原告要求解除双方的租赁合同法律关系的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金，被告中民乡邻公司于2019年4月13日起陆续接收房屋钥匙进行装修，考虑到装修实际并参考原告提交的其与案外人签订的租赁合同中的相关约定，本院酌定合理的装修免租期为1个月，故租赁期限自2019年5月13日起算，租金计算至2021年3月2日原告在涉案房屋上张贴封条时止。根据李乐乐、赵新军二人微信中显示的租金标准，参考原告提交的其与案外人签订的租赁合同中的相关约定，本院对原告的主张的2.6元/㎡·天、314665元/季度的租金标准予以确认。在被告中民乡邻公司使用涉案房屋期间，发生新冠肺炎疫情，由此采取的疫情防控措施，对房屋的实际使用产生影响。疫情属于不可抗力，对此期间的租金，本院酌定按照两个月的租金标准予以减免。故按照上述标准，自2019年5月13日至2021年3月2日涉案房屋的租金为2057823.04元（314665×7+2.6×1326.3×18-2.6×1326.3×2），对于原告主张过高部分，本院不予支持。对原告主张的违约金，原告并未举证证明双方对违约责任有明确具体的约定，综合考虑本案情形，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的拆除费用，因被告中民乡邻公司的装修系经原告同意进行，而原告拆除后的设备，任由其自行保管处理，故该拆除费用，本院不予支持。关于原告要求被告注销或变更工商登记地址的诉讼请求，因B区B-10-017房屋并非本案租赁合同项下的房屋，原告该诉请不属于本案租赁合同处理事项，对其该项诉讼请求，本院不予评价。被告中民乡邻公司系一人有限责任公司，被告泽香山公司于2020年1月7日成为该公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告中泽香山公司为证明其财产独立于被告中民乡邻公司的财产向本院提交审计报告，本院认为，该审计报告系被告中民乡邻公司单方委托出具，原告对该审计报告不予认可，被告中民乡邻公司未提交其他相关证据佐证，无法判断审计报告所依据的相关数据是否真实，故该份审计报告证据不足以证明被告中泽香山公司的财产独立于被告中民乡邻公司的财产。被告中泽香山公司不能证明其财产独立于被告中民乡邻公司的财产，应当对被告中民乡邻公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条，第七百三十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南创意岛实业股份有限公司与被告中民乡邻投资控股有限公司于2019年4月13日形成的租赁合同法律关系；二、被告中民乡邻投资控股有限公司于本判决生效后十日内向原告河南创意岛实业股份有限公司支付租金2057823.04元；三、驳回原告河南创意岛实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29726元，减半收取14863元，由原告河南创意岛实业股份有限公司负担4190元，被告中民乡邻投资控股有限公司、中泽香山（天津）文化发展集团有限公司共同负担10673元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年五月二十日书记员  陈梦鸽