西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民事判 决书（2021）陕0112民初9844号 原代：郑凯，男，1981年XX月XX日出生，汉族，住西安市新城区XX村XX号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX6。委托代理人：杨昕杰，陕西秦岳律师事务所律师。被告：陕西特种油品有限公司。住所地：西安市新城区XX路XX号。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3529。法定代表人：王耀斌，总经理。委托诉讼代理人：李**涛，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾瑄绘，陕西致易衡律师事务所律师。被告：深圳市大众物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市XX区XX城XX路XX号XX广场XX座XX、XX。统一社会信用代码：9161013266317479X4。法定代表人：黄坚，总经理。委托诉讼代理人：任勇亮，陕西华飞律师事务所律师。原告郑恺与被告陕西特种油品有限公司、被告深圳市大众物业管理有限公司西安分公司（以下简称大众物业西安分公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑恺委托诉讼代理人杨昕杰，被告陕西特种油品有限公司委托诉讼代理人李**涛、贾瑄绘、被告大众物业西安分公司委托诉讼代理人任勇亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑恺向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告陕西特种油品有限公司拆除西安市凤城二路10号天地时代时代广场1座2单元24层22414号房屋内违法改造的公共厕所，将房屋恢复原状。2、判令被告陕西特种油品有限公司对原告所有的天地时代广场1座2单元23层22314号房屋内因漏水损坏的墙面进行修复。3、判令被告陕西特种油品有限公司赔偿原告损失房屋租金20400元、物业费1350元、暖气费1743.2元及被告实际履行拆除、修复义务之日的经济损失。4、判令被告深圳市大众物业管理有限公司西安分公司对原告经济损失在管理范围内承担相应的责任。5、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年5月，原告购买位于西安市凤城二路10号天地时代广场              1座2单元23层22314号房屋，原告长期将房屋出租。2019年6月，原告房屋承租人因房屋漏水不愿继续居住，原告对漏水原告进行调查，发现楼上22414号房屋已经变成24层整层公共厕所，该房屋系被告陕西特种油品有限公司所有，原告及时联系被告油品公司，要求其拆除公厕，恢复原状、排除妨害并赔偿原告经济损失，但陕西特种油品有限公司仅仅采取措施防止漏水发生。因楼上房屋变为公共厕所，无人愿意继续承租或购买原告所有的房屋，给原告已经造成相当大的经济损失。被告大众物业西安分公司作为管理者，对油品公司擅自改造房屋负有管理制止的责任，但其在明知油品公司不法行为后不履行管理职责，应当对原告损失承担相应责任。故诉至法院，望判如所请。被告陕西特种油品有限公司辩称，一、原告所述与事实严重不符，被告从未改变自己所拥有房屋的规划用途，原告无权要求其恢复原状。涉案天地时代广场大厦的土地用途为综合用地，土地使用权期限为50年，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（五）综合或者其他用地五十年。该大厦的开发商千禧国际置业有限公司开发该楼宇时就是按照商住两用进行开发的，被告也是基于该房屋可以办公，所以才予以购买。故被告所拥有的房屋可以商住两用，有权将其作为商业办公用房或者作为住宅使用。被告从未改变该房屋的规划用途，也没有改变反顾我的使用用途。原告购买涉案房屋时已经明知该房屋为商住两用，理应接受其他业主在不改变房屋使用用途的前提下，使用建筑物专有部分。另外，被告在行使自己建筑物区分所有权时，并不存在法律所禁止的情形，所以原告无权要求其恢复原状。最后，被告作为原告的相邻人，并未私自拆改房屋的承重结构或其他影响相邻方合法权益的事项，所以原告无权干涉被告的合理使用自己所有房屋的权利。二、被告没有义务修复原告因漏水原因导致的墙面损坏部分。漏水的原因非常复杂，不能因为被告在原告楼上，原告就退订漏水原因系被告造成，截止目前漏水的原因尚未查清，不排除该漏水是因为原告的空调外溢水导致，也不排除系原告房屋内的防水重新维护，双方作为相邻方，原告也应当团结互助，正确处理相邻关系，而不是在发生漏水后，将所有责任推给对方，并且拒不配合。三、原告所主张的赔偿租金、物业费、暖气费等损失既没有事实依据，也没有法律依据，不应得到支持。按照原告所述，原告的房屋只是墙体损坏，并非完全不能居住，若原告认为自己的墙体损坏是因被告侵权所致，也应当及时主张权利，而不是时隔一年二个月后才主张。所以对于因自身因素导致损失扩大部分本应由自己承担。况且，截止目前，仍不能确定漏水的真实原因，被告有利于相信漏水完全是因为原告空调外溢水导致。另外，原告所主张的租金、物业费、暖气费属于间接损失，本身没有法律依据，最后，发生漏水后，被告在重新做防水时，出于好意本想顺便给原告帮忙处理墙体，但是因原告不在房屋内居住，一直处于失联状态，被告多次通过大众物业西安分公司寻找原告也无果，所以即便是被告造成侵权，墙体损坏不能及时维修的原因也是因为原告长期失踪所造成的。综上，被告作为业主有权依据民法典行使自己的建筑物区分所有权，原告无权干涉被告行使权权利。对于原告主张的墙体损坏及间接损失，因无证据证明系被告造成，故请求驳回原告的所有诉请。被告大众物业西安分公司辩称，原告向其主张权利缺乏事实依据和法律依据，请求驳回原告对其的诉讼请求。理由为：一、本案案由为物权保护纠纷，属于侵权纠纷的范畴。根据原告在起诉状中陈述，原告所称侵权行为系被告陕西特种油品有限公司将其房屋改造为卫生间，影响了位于楼下的原告对自己房屋的出租或出售。根据该起诉逻辑，本案侵权行为系被告陕西特种油品有限公司实施，而其并没有参与实施该侵权行为，不应该对原告诉称的损失承担侵权责任。二、原告诉称其不履行管理者职责，应该对其损失承担相应责任。其认为本案起因于被告陕西特种油品有限公司给原告造成的妨害。其是物业服务方，提供的是对物业公共区域的管护责任，不包含对业主将其个人房屋进行装修的监管职责。三、原告主张的租金损失，其陈述从2019年6月起计算12月，可见该损失并没有实际发生，是原告预估的损失。根据相关法律规定，经济损失只能是已经发生的事实。原告以没有发生的事实主张租金损失，于法无据。原告主张的物业费损失，根据法律规定，缴纳物业费是物业所有权人的法定义务，其在本案中提出物业费主张，与其在本案中诉称的侵权行为没有法律关系。原告主张的暖气费，供暖关系不发生在其与原告之间，原告产生的供暖费支出，与其没有法律关系，其不应承担侵权责任。综上，请求驳回原告对其诉讼请求。经审理查明，2009年4月29日，原告购买西安市未央区XX城XX路XX号XX广场XX座XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积48.43平方米，使用用途为成套住宅。被告陕西特种油品有限公司购买该栋楼24层整层房屋作为办公使用，并将22414室房屋（原告房屋上面一套）改建，将该室房屋内原有卫生间扩建，改为供24层整层使用的厕所。被告大众物业西安分公司为该物业提供物业管理服务。原告对被告陕西特种油品有限公司将其上面房屋扩建厕所提出异议，被告大众物业西安分公司协调未果，2020年8月，原告遂诉至法院，酿成诉讼。诉讼中，原告称，其房屋一直对外出租；2019年6月，其租客告知房屋漏水，其与被告陕西特种油品有限公司沟通后，被告陕西特种油品有限公司对该卫生间进行了处理，其房屋不再漏水，但漏水痕迹并未处理。被告陕西特种油品有限公司称，该房屋原有厕所，其只是对厕所扩建，并未将整个房屋改为厕所；没有证据证明房屋漏水系其所致，且其处理防水时联系不到被告，故其不应承担责任。被告大众物业西安分公司称，其发现陕西特种油品有限公司改建厕所后，已提出整改通知，其不应承担责任。庭审调解，因双方争议较大未果。上述事实，有商品房买卖合同、照片、民事判决书、装修申请表、承诺书、整改通知书，以及庭审笔录、谈话笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理相邻关系。本案被告陕西特种油品有限公司作为涉案22414室房屋的所有人，虽然有权对该房屋行使所有权，但其所有权应在合理范围内行使，不应损害他人合法权益。本案中，根据被告大众物业西安分公司提供的违章装修整改通知书显示，陕西特种油品有限公司在装修期间，存在擅自更改房屋格局，将24层卫生间建于楼下业主（原告）卧室或客厅之上，违反建筑规范的情形。被告陕西特种油品有限公司将涉案22414室房屋扩建为24层使用的厕所，该行为明显不当，影响了原告使用房屋的权益。故原告主张被告陕西特种油品有限公司拆除涉案22414号房屋内违法改造的厕所，合理合法，本院予以支持。原告主张将该房屋恢复原状，但未提供该房屋原状的证据，本院不予支持。原告主张被告陕西特种油品有限公司对原告所有的天地时代广场1座2单元23层22314号房屋内因漏水损坏的墙面进行修复，原告证据虽不能直接证明原告房屋漏水系被告陕西特种油品有限公司所致，但是，为减少当事人诉累，结合被告陕西特种油品有限公司改建房屋为厕所，原告房屋漏水经大众物业西安分公司协调，陕西特种油品有限公司处理其房屋后，原告房屋不再漏水的事实，本院对原告房屋漏水系被告陕西特种油品有限公司所致予以采信，陕西特种油品有限公司称原告房屋漏水系空调排水所致，但未提供证据，本院不予采信。故原告主张被告陕西特种油品有限公司修复其房屋内因漏水损坏的墙面，本院予以支持。原告主张被告陕西特种油品有限公司赔偿原告损失房屋租金20400元、物业费1350元、暖气费1743.2元及被告实际履行拆除、修复义务之日的经济损失，结合原告的证据，涉案房屋虽然出现过漏水，但原告陈述其提出后，被告已修复，房屋已不再漏水，且其长期将房屋空置，导致损失扩大，故应对扩大损失承担责任。综合考虑案件情况，对原告主张的房屋租金损失，本院酌情按照3500元/月计算3个月，共计1.05万元。原告主张的物业费及暖气费，原告称其并未缴纳，故本院不予支持。原告主张被告大众物业西安分公司对原告经济损失在管理范围内承担相应的责任，根据大众物业西安分公司提供的证据，改变房屋用途系陕西特种油品有限公司所为，大众物业公司已经提出整改通知，原告主张大众物业西安分公司承担责任没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七条 、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西特种油品有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除位于西安市未央区XX城XX路XX号XX广场XX座XX单元XX层XX号房屋内规划范围外扩建的厕所，并对原告郑恺位于天地时代广场1座2单元23层22314号房屋内因漏水损坏的墙面进行修复。二、被告陕西特种油品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑恺房屋租金损失1.05万元。三、驳回原告郑恺其余诉讼请求。如被告陕西特种油品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计387元，原告郑恺已预交，由被告陕西特种油品有限公司承担，于履行本判决付款义务时一并支付原告郑恺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员     王  蔚   二〇二一年五月十四日 法官助理     曹  鑫书  记  员     陈  丹