宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初1322号原告：张某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏家园房地产开发有限公司，统一社会信用代码9164000071500518XQ。法定代表人：纳某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。原告张某与被告宁夏家园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用小额诉讼程序于2021年3月16日第一次公开开庭进行了审理，后因案件出现新情况，本院以职权将案件转为简易程序于2021年5月26日第二次公开开庭进行了审理。原告张某、被告宁夏家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某请求判令：1.被告支付原告逾期交房违约金10255.6元（以购房款347648元为基数，按照日万分之一的标准，暂计算2016年1月1日至2016年10月21日），追诉至被告取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》、《建设工程竣工验收备案表》之日止；2.被告支付原告逾期办证违约金67163.6元（以购房款347648元为基数，按照中国人民银行年利率4.75%的标准，暂计算2017年1月21日至2020年11月12日），追诉至被告协助原告取得不动产产权证之日止；3.本案诉讼费由被告承担。被告宁夏家园房地产开发有限公司答辩要点：经被告积极同抵押权人及政府有关部门协调，涉案房屋已经具备办理产权登记的相关条件；关于对方主张的逾期交房违约金，根据其举证情况由法院公平裁决；关于对方主张的逾期办证违约金，因双方在合同中并未约定，其主张无事实及法律依据，不应得到法院支持。查明的事实根据到庭当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.原、被告于2015年3月28日签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贺兰县xxx房，建筑面积为89.18平方米，房屋总价款为331125元；被告应当于2015年12月31日前向原告交付涉案房屋，并取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之X的违约金。2015年4月13日，被告向原告开具了101125元的销售不动产统一发票；2016年10月21日，原告向被告交纳了物业储备金4459元、契税5215元、代办证费500元，被告向原告出具了两张《收据》；2016年11月14日，被告向原告开具了246523元的销售不动产统一发票。2016年11月14日，原、被告签订了《补充协议》，约定：经银川市房地产测绘中心实测，涉案房屋的实际面积为93.96平方米，房屋总价款为347648元。2.原告实际于2016年10月21日收取涉案房屋；被告于2018年4月19日取得《建设工程竣工验收备案表》，至今未办理《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》，但是涉案房屋所在单元楼已经于2020年9月30日取得了编号为宁（2020）贺兰县不动产权第xxxx号不动产权证书；原告于2021年5月1日知晓可以办理涉案房屋的不动产权证书。3.因为被告未能协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，原告曾经于2019年1月14日将被告起诉至本院，本院查明被告于2015年11月12日将位于银川市××区北三环北侧编号为xxx的地块抵押于案外人中国长城资产管理有限公司，后该债权纠纷案件由宁夏回族自治区银川市中级人民法院执行，执行法院于2018年8月16日查封上述宗地，导致原告无法办理涉案房屋的不动产权证书，本院于2019年4月11日作出（2019）宁0122民初620号民事判决书，判决被告于本判决生效之日起三十日内协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。以上事实，有原、被告当庭陈述以及原告提交的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、收据、（2019）宁0122民初620号民事判决书，被告提交的《建设工程竣工验收备案表》、《不动产权登记证》在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于逾期交房违约金的问题。被告向原告交付涉案房屋时未取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，被告交付房屋不符合合同约定，存在违约行为，应当承担违约责任。虽然原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金标准及计算方式，但是原告并未提供证据证明因逾期交房给其造成的实际损失，本院亦考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务为出发点，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量后，结合原告的诉请，酌情由被告按照日万分之零点三的标准向原告支付2016年1月1日至2020年9月30日期间的逾期交房违约金18085元（347648元×0.00003×1734天≈18085元）。关于逾期办证违约金的问题。被告未能按照合同第十七条的约定在涉案房屋交付使用后90日内，提交办理权属登记的资料并取得《初始登记证》、协助原告办理房屋权属证书，已经构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，原、被告实质并未对逾期办证违约责任进行明确，故应参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（2020修正）第十四条的规定承担违约责任。本院兼顾涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，结合原告的诉请，酌情由被告按照日万分之零点三的标准向原告支付2017年1月21日至2021年5月1日期间的逾期办证违约金16280元（347648元×0.00003×1561天≈16280元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（2020修正）第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张某逾期交房违约金18085元；二、被告宁夏家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张某逾期办证违约金16280元；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元(已减半收取)，由原告张某负担483元，由被告宁夏家园房地产开发有限公司负担385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘燕军二○二一年五月三十一日法官助理 柯玉平书记员 李 超附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（2020修正）第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。