贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5319号 原告：毕节博腾房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91520500MA6DR35M70，住所地：贵州省毕节市七星关区联通大道交通大楼3楼。 法定代表人：康海霞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁可（一般授权代理），系贵州同越律师事务所律师，执业证号：15201201610251272。 委托诉讼代理人：刘欢（一般授权代理），系贵州同越律师事务所实习律师，实习证号：23012101210003。 被告：罗乐，女，汉族，1993年9月17日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈焕（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610915524。 委托诉讼代理人：吴齐龄（一般授权代理），系贵州四立律师事务所实习律师，实习证号：230713011110853。 第三人：中国银行股份有限公司毕节分行，统一社会信用代码：915205009154702461，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路口。 负责人：罗军，系该行行长。 委托诉讼代理人：朱大华（特别授权代理）。 原告毕节博腾房地产有限责任公司（以下称博腾房开）与被告罗乐及第三人中国银行股份有限公司毕节分行（以下称中行毕节分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序于2021年5月6日公开开庭进行审理。原告博腾房开的委托诉讼代理人袁可，被告罗乐的委托诉讼代理人吴齐龄、陈焕，第三人中行毕节分行的委托诉讼代理人朱大华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博腾房开向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2019年11月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告向原告支付违约金56000元；3、被告协助办理毕节市七星关区XX号房的商品房预售合同备案登记的注销手续；4、被告承担本案律师费用和诉讼费用。事实与理由：2019年11月5日，原告毕节博腾房地产有限责任公司作为出卖人、被告罗乐作为买受人双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，其中《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发建设的位于毕节市七星关区，该商品房建筑面积122.75平方米，套内建筑面积96.15平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7305.57元，总价款702431元。被告应于本合同签订之日向原告交付首期房款142431元，余款560000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》第十条1（2）条款约定：逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。被告在向原告支付了首期房款后，并未向原告支付剩余房款，原告也多次催告其办理按揭贷款或一次性支付购房余款的义务，但被告均未回复。综上，被告上述行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故依据相关法律及上述合同约定诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告罗乐答辩称：一、原告从未以书面形式通知被告将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告，更没接到过原告通知到指定银行办理贷款的通知，因此，被告无违约行为，原告无权以此解除合同及要求被告承担违约金。合同第八条第3款贷款方式付款规定：“买受人应当在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交给买受人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人预期履行上述义务的，按照本合同第十条（违约条款）处理”表明，违约的逻辑上的前提条件：1、原告书面通知被告将申请办理银行按揭或公积金所需的全部资料提交给买受人（即告知被告交资料）；2、收到通知3日内前往指定地点办理贷款相关手续（到指定银行办理）。本案中，原告从未以书面形式通知被告将办理贷款的资料交付与原告，而关于原告提交的《关于催告办理按揭贷款或一次性支付购房余款律师函》在不论述其是否有效、真实的情况下，其第二段载明：“请贵方收到本函件之日起十日内，将办理银行按揭所需的全部资料提交给委托人并到中国银行股份有限公司毕节分行签订按揭贷款合同”并不符合合同的约定的原告先发通知让被告提交资料，被告收到通知后3日内提交资料给原告，原告处理好后再通知被告3日内到指定银行办理按揭的条款，违反双方当事人意思自治，属于原告单方面的意思表示，对被告不生效力，被告并不满足违约的前置条件，不存在违约。二、原告从未收到过《关于催告办理按揭贷款或一次性支付购房余款律师函》，原告的提交的证据中，也未对该函是否达到被告进行举证，举证责任在于原告，应当由原告承担举证不能的法律后果，视为原告从未通知被告向其交付按揭贷款资料，也未通知被告到指定银行办理商品房按揭手续，后续的《合同解除通知函》也因未催告而无效。三、双方签订的《补充协议》关于价款支付方式的条款，大幅度改变主合同的约定，削减买受人的权利，增加买受人义务，双方权利义务并不对等，应当认定为格式条款而无效。根据《合同法》第40条规定，格式条款只要构成“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，该条款即归属无效。《民法典》第496条规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”四、即便法院认为答辩人违约，被答辩人认为其主张的违约金过高，违约金为补偿性质，本案中，过错并不完全在于被告，被告曾几次向银行贷款，但由于原告逾期提交，导致银行流水过期、原告没有完整通知需要的材料，征信没过等原因，银行拒贷几次，且原告一直电话联系办理贷款的并非被告本人，而是被告的朋友，因此，至今没有获得贷款并非只有被告的责任；原告作为房地产商，多套房屋闲置，如果原告没有购买，该房屋并不一定就已经售出，对于其预期利益无过大影响。 补充一点：因为我们的贷款资料已经提交给了银行，通过贷款来支付原告的购房余款应该没有什么问题，所以我们愿意继续履行合同，对于原告的诉讼请求应该全部驳回；如果法院依法解除了合同，我们就要要求原告将我们的首付款退还给我们，首付款为142,431元。 第三人中行毕节分行述称:罗乐确实是在我们银行办理贷款，被告的资料也已经提交给了银行，她的贷款资料我们已经提交给省行，最终的贷款能否通过由省行决定，对于省行的决定我们会通过电话通知被告。 经本院审理查明：2019年11月5日，以原告毕节博腾房地产有限责任公司作为出卖人，以被告罗乐作为买受人双方签订《商品房买卖合同》及补充协议。《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发建设的位于毕节市七星关区，该商品房建筑面积122.75平方米，套内建筑面积96.15平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7305.57元，总价款702431元。付款方式及期限约定：（1）买受人以银行按揭付款的，必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房首付款142431元，余款560000元以银行按揭支付。（2）买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导至买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后／日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在3日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《补充协议》第三条，关于分期付款、按揭付款方式及期限（对主合同第八条的修订和补充约定）：（一）……；（二）……；（三）买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起7日内提供向银行办理按揭贷款所需的全部有效资料，并在《商品房买卖合同》签订之日起20日内办理完毕银行按揭贷款所有手续；办理银行按揭贷款手续所需的各种费用由买受人在办理银行按揭贷款手续时交纳。买受人若逾期未办理完毕，则按主合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任。（四）申请银行按揭贷款的金额、年限利率等最终以银行批准的为准。不论基于何种原因（包括不可归责于双方的原因），如买受人未能如期（即本补充协议第三条第（三）款约定的时间）获准银行贷款或全额银行贷款，或在《商品房买卖合同》签订之日起60日内银行未将按揭贷款全额支付出卖人，则买受人须在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，逾期买受人须按日向出卖人按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息作为违约金。逾期超过30日出卖人有权书面通知解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当于出卖人发出通知之日起7日内配合出卖人到相关职能部门办理解除合同登记备案手续及支付因此产生的相关费用，如买受人未配合出卖人到相关职能部门办理解除合同登记备案手续的出卖人有权代表买受人办理解除合同备案登记手续。买受人逾期办理退房手续则买受人按日计算向出卖人支付总房价款项千分之一的违约金。出卖人自买受人办理完毕所有退房手续之日起15个工作日内无息退还买受人已付房款，如买受人拒绝支付违约金及其他费用，则出卖人有权直接在其已付款中予以抵扣。第十二条第三款约定：“买受人确认本合同上所填写联系电话，联系地址等内容的真实、准确性，或该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，即出卖人按本合同载明的联系方式发送相应材料后，不论所发送材料是否存在被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。”合同签订后，被告按合同约定于合同签订之日交付了首期购房款142431元，购房余款一直未支付。涉案《商品房买卖合同》已办理预售合同备案登记。2020年9月16日，贵州同越律师事务所根据与原告签订的《法律服务协议书》约定的委托事项，以本所名义根据涉案《商品房买卖合同》约定的被告地址“贵州省毕节市”，邮寄《关于催告办理按揭贷款或一次性支付购房余款律师函》，告知被告在收到函件之日起十日内，将办理银行按揭所需的全部资料提交给委托人并到中国银行股份有限公司毕节分行签订按揭贷款合同，或将余款560000元一次性支付至委托人合同指定账户。该邮件于2020年9月20日他人代收。2021年1月6日，贵州同越律师事务所又以本所名义向被告邮寄《合同解除通知函》，通知被告涉案《商品房买卖合同》于本通知送达之日解除。该邮件已被案外人黄远贵收取。2021年3月19日，被告向第三人中行毕节分行提交了办理购房按揭贷款资料。因被告至今未获银行按揭贷款支付原告的购房余款，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《补充协议》的约定，买受人确认本合同上所填写联系电话，联系地址等内容的真实、准确性，或该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，即出卖人按本合同载明的联系方式发送相应材料后，不论所发送材料是否存在被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。因此，原告根据《商品房买卖合同》约定的被告地址向被告由寄《关于催告办理按揭贷款或一次性支付购房余款律师函》、《合同解除通知函》，无论被告是否收到该邮件，原告的通知义务已履行完毕。根据《补充协议》的约定，该《补充协议》第三条是对《商品房买卖合同》第八条的修订和补充，根据《补充协议》第三条第三款约定：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起7日内提供向银行办理按揭贷款所需的全部有效资料。第三条第四款约定：不论基于何种原因，买受人未能如期获准银行贷款或全额银行贷款买受人须在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，逾期买受人须按日向出卖人按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息作为违约金。逾期超过30日出卖人有权书面通知解除合同。本案中，原告已于2020年9月16日按合同约定地址向被告邮寄《关于催告办理按揭贷款或一次性支付购房余款律师函》，通知被告十日内提交银行按揭所需的全部资料或将购房余款560,000元支付至原告合同指定账户。被告既未按补充协议约定的时间提交银行按揭贷款资料,也未按原告通知的时间向原告提交银行按揭贷款资料，且至今未支付原告购房余款，已超过合同约定的收到通知30日支付购房余款期限。依照补充协议的约定，原告取得了涉案合同的解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二的规定,当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。原告诉请解除原、被告双方于2019年11月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后,依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，当事人可以请求恢复原状,故被告要求原告返还购房款142,431元的答辩意见,本院予以采纳。 对原告要求被告支付违约金56,000元的诉请，本案中，原、被告约定的购房款支付方式为首付款加银行按揭方式付款。合同约定的首付款支付时间为合同签订当日，被告已按合同约定履行完毕。对于购房余款560,000元的支付方式，双方约定为银行按揭贷款支付。涉案主合同和补充合同均未对逾期提交银行按揭贷款资料的违约责任进行约定。合同签订后，双方当事人也没有对购房余款的支付方式重新达成新的支付方式，因此，原告以《商品房买卖合同》第十条买受人未按照约定时间付款的约定，要求被告支付购房余款10%的违约金，无事实和法律依据。故该诉请，本院不予支持。 对原告关于被告协助办理毕节市七星关区XX号房的商品房预售合同备案登记的注销手续的诉请，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后合同约定的权利义务终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务，需要恢复原状的，对于恢复原状给予必要的协助。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，涉案房产的备案登记应予注销以恢复原状，被告应予履行协助义务。因此，原告的该诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告毕节博腾房地产有限责任公司与被告罗乐2019年11月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告罗乐协助原告毕节博腾房地产有限责任公司办理毕节市七星关区XX号房的商品房预售合同备案登记的注销手续； 三、原告毕节博腾房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告罗乐购房首付款142,431元； 四、驳回原告毕节博腾房地产有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元（已减半收取），由被告罗乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二一年五月二十九日 书记员 何梦思