江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1353号上诉人（原审被告）：南通市晶晶食品有限公司，住所地江苏省南通市长江北路**。法定代表人：黄**平，该公司经理。上诉人（原审被告）：黄**平，男，1959年12月30日出生，住江苏省南通市崇川区。两上诉人共同委托诉讼代理人：翟美琴，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南通合威工程机械有限公司，住，住所地江苏省南通市崇川区闸西乡工贸园区/div>法定代表人：陆晓飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李德华，江苏大达律师事务所律师。原审第三人：黄瑜辉，男，1982年10月6日出生，住广西防城港市防城区。上诉人南通市晶晶食品有限公司（以下简称晶晶食品公司）、黄**平因与被上诉人南通合威工程机械有限公司（以下简称合威机械公司）及原审第三人黄瑜辉房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晶晶食品公司、黄**平上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回合威机械公司的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由合威机械公司承担。事实与理由：1.一审判决晶晶食品公司、黄**平搬离并不现实，晶晶食品公司、黄**平在此投资数百万，租赁期已经超过十年，因此即使需要搬离，也应当给予一定的宽限期。2.一审判决支付的租金有误，不是27万元，应当是258000元。晶晶食品公司、黄**平交付的租金至今未开具任何票据，合威机械公司应就晶晶食品公司、黄**平之前缴纳的租金一并出具票据。3.2020年6月8日至实际返还房屋占用使用费以每天740元偏高，缺乏合理性，应当予以调整。4.今年仍在疫情期间，晶晶食品公司、黄**平所从事的食品行业受到严重影响，无论是租金还是使用费均应当给予一定的减免。在晶晶食品公司、黄**平搬离以后，依据房屋租赁合同第五条约定，黄**平支付的租赁保证金，希望合威机械公司予以退还或者折抵租金。合威机械公司辩称，1.双方签订的房屋租赁合同于2020年6月7日到期，合威机械公司明确表示不再续租，并且于3月18日发函予以通知，晶晶食品公司、黄**平应该在租赁期届满时搬离租赁房屋，合威机械公司无需给予宽限期。2.合威机械公司主张晶晶食品公司、黄**平拖欠租金27万元的事实清楚，晶晶食品公司、黄**平称仅欠付租金258000元，并未提供证据证明。对于开具租金票据的问题，房屋租赁合同没有约定。且开具票据与履行房屋租赁合同是两个不同的法律关系，开具票据的行为应该由行政管理法规规制和调整。3.房屋租赁合同第十条约定，超期租赁费的计算方式是原租金的1.5倍，故一审判决晶晶食品公司、黄**平在租赁期届满后向合威机械公司支付房屋使用费的标准为每天740元，符合双方约定。4.晶晶食品公司、黄**平要求减免租金没有依据。且晶晶食品公司、黄**平在租赁期满以后，不仅不顾合威机械公司的意愿继续占用租赁房屋，还要求减免租金，不合情理。5.关于租赁保证金的问题，应该依照合同执行，即租赁期满后，房屋及水电气等相关设施，经合威机械公司检查无异议后退还。故晶晶食品公司、黄**平现在要求抵算租金为时过早。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。合威机械公司向一审法院起诉请求：1.判令晶晶食品公司、黄**平立即将位于南通市崇川区闸西乡××村××路××号房屋（建筑面积2500平方米）交还合威机械公司；2.判令晶晶食品公司、黄**平向合威机械公司支付租金270000元，支付逾期支付租金的滞纳金87705元（本金27万元，其中9万元应从2018年4月8日起算至起诉日为2020年9月18日，按每天万分之五计算，计算得40185元；18万元从2019年4月18日至2020年9月18日，按照每日万分之五，计算得47520元；合计87705元），支付房屋占用费（按合同约定的日租赁费标准的1.5倍自2020年6月8日暂计算至实际交房之日）；3.本案的诉讼费用由晶晶食品公司、黄**平承担。一审法院认定事实：2010年5月7日，合威机械公司法定代表人陆晓飞（出租房、甲方）与黄**平（承租方、乙方）签订合同编号为NTHW001的《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方出租房屋坐落于原南通市港闸区闸（现崇川区）西乡××村××路××号，建筑面积约2500平方米。租赁期限自2010年6月8日至2020年6月7日止，年租金为18万元整，租赁期间，出租方不得任意调整租金。合同成立后，乙方立即支付2010年6月至2011年6月年租金18万元，同时支付租赁保证金（押金）1万元。乙方提前两个月支付下一个年度的租金18万元，租赁费缴纳以12个月为一期。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方将房屋退还甲方。如乙方需继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方如果同意乙方续租，双方协商并重新签订租赁合同。如乙方不再续租，乙方必须提前三个月通知甲方，并按时将所有自有生产设备全部清理搬出，将房屋交付甲方验收确认。如果延期清理搬出，影响甲方的正常使用或出租，将按继续租赁计算，超期租赁费用的计算方式为：超期时间（按天数计）×合同约定租赁费（按天数计）×1.5。租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务时，需向对方偿付年度租金的40%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方将按到期应付租金的万分之五向乙方加收滞纳金。2016年11月30日，陆晓飞（出租方、甲方）与黄**平、蒋玲（承租方、乙方）签订《关于房屋租赁合同NTHW001项下的房租交付补充协议》一份，该协议载明，根据房屋租赁合同NTHW001，承租方黄**平、蒋玲应在2015年4月8日支付给出租方合威机械公司陆晓飞2015年6月8日至2016年6月7日一年度的房租18万元；并应于2016年4月8日支付给出租方合威机械公司陆晓飞2016年6月8日至2017年6月7日一年度的房租18万元。2016年5月30日，承租方黄**平、蒋玲曾就其所欠的2015年6月8日-2017年6月7日两个年度的房租36万元订立书面还款计划，承诺于2016年9月30日前付10万元，2017年春节前付10万元，2017年5月30日前付清余款16万元。但承租方至今没有按约支付任何房租给出租方。现经双方协商，出租方本着对承租方的体谅，同意承租方黄**平、蒋玲在2017年1月25日前将所拖欠的2015年6月8日-2017年6月7日两个年度的房租36万元一次性支付给出租方陆晓飞。如果承租方在2017年1月25日仍未支付所拖欠的全部房租36万元，承租方同意并承诺：1.于2017年2月28日前无条件撤离，将租赁房屋交还给出租方，原房屋租赁合同NTHW001因承租方违约而自行终止。2.搬离前，承租方除应支付给出租方2015年6月8日至2017年6月7日两个年度的房租36万元外，还将按租赁合同第十三条规定，根据逾期缴费的天数，按日向出租方合威机械公司陆晓飞支付租金的万分之五的滞纳金。3.如果承租方未于2017年02月28日按期撤离，将按照租赁合同第十条规定，向出租方合威机械公司陆晓飞支付超期租赁费，计算方法为：超期时间(按天数计)×合同约定租赁费(按天数计)×1.5。4.在房屋租金(含滞纳金)、水电费及其他所有费用未全部清算并支付给出租方之前，承租方不得将厂区内的任何生产设备，用品及材料运出厂区，出租方拥有对这些生产设备，用品及材料进行处置的权利，以用于抵交所欠房租及其他所欠费用。出租方同时保留相应的诉讼权利。该补充协议尾部甲方签有陆晓飞姓名及加盖合威机械公司的公章，乙方签有黄**平、蒋玲姓名及加盖晶晶食品公司公章。2020年3月18日，合威机械公司向晶晶食品公司发函称，晶晶食品公司暨黄**平先生、蒋玲女士：房屋租赁合同（编号NTHW001）将于2020年6月7日到期终止。至合同终止日，承租方拖欠尚未支付的房租金额合计为人民币47万元。这期间，出租方多次通过书面，电话或见面商谈的方式向承租方催缴房租。因为疫情，出于对承租方的体谅，现要求承租方：1.在2020年5月30日前将所欠房租合计47万元付给出租方陆晓飞（合威机械公司）。2.按合同要求按时把房屋交还给出租方。后黄**平于2020年5月25日向陆晓飞支付19万元租金、2020年8月30日向陆晓飞支付1万元租金，剩余27万元尚未支付。黄**平将部分案涉房屋转租给黄瑜辉，且转租期限超过2020年6月7日。另查明，案涉房屋坐落的土地所有者为闸西乡爱国村经济合作社，土地使用者为合威机械公司。合威机械公司法定代表人为陆晓飞，股东为陆晓飞和吉宁云。晶晶食品公司法定代表人为黄**平，股东为黄**平和黄晨。一审法院认为，发生房屋租赁合同关系的双方应为合威机械公司与黄**平，理由如下：一、房屋租赁合同的双方为陆晓飞与黄**平，后根据房屋租赁合同签订的补充协议的双方为陆晓飞所代表的合威机械公司与黄**平、蒋玲，根据补充协议的内容可见，黄**平与蒋玲负有向合威机械公司支付租金的义务，合威机械公司亦认可承租人为黄**平与蒋玲；二、根据补充协议内容显示，合威机械公司要求黄**平、蒋玲限期搬离，而案涉房屋由晶晶食品公司实际使用，晶晶食品公司负有将厂区内的生产设备搬离的义务，因此补充协议尾部虽加盖晶晶食品公司的公章，无法明确承租人就是晶晶食品公司；三、根据黄瑜辉庭审陈述，其所签订的转租协议系与黄**平所签订。房屋租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。合威机械公司已经按照合同约定履行了出租人的义务，黄**平未能按约支付租金，且合同到期后未能及时搬离，因此合威机械公司主张黄**平立即将案涉房屋交还合威机械公司并支付租金27万元和按照合同约定的按日万分之五计算的滞纳金，法院予以支持。因案涉房屋由晶晶食品公司实际使用，因此晶晶食品公司亦承担返还案涉房屋的义务。按照合同约定，黄**平未及时搬离后的超期租赁费计算方法为：超期时间(按天数计)×合同约定租赁费(按天数计)×1.5，据此合威机械公司要求黄**平支付房屋占用费的主张，本院予以支持。因合威机械公司已经明确房屋租赁合同到期后不再续租，黄瑜辉亦负有搬离的义务，因此所产生的损失，黄瑜辉可以另行主张。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、黄**平、晶晶食品公司立即将位于南通市崇川区闸西乡××村××路××号房屋返还给合威机械公司；二、黄**平于判决生效之日起十日内一次性向合威机械公司支付租金27万元及逾期支付滞纳金87705元；三、黄**平于判决生效之日起十日内一次性向合威机械公司支付房屋占用使用费（以740元/天为标准，自2020年6月8日至实际返还房屋之日计算）。四、驳回合威机械公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4012.5元（已减半），由黄**平负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实正确，本院对此予以确认。本院认为，关于一审判决晶晶食品公司、黄**平立即搬离案涉房屋是否正确问题。晶晶食品公司、黄**平主张其投资数百万元且租赁期已超过10年，故即使需要搬离，也应给予宽限期。本院认为，案涉租赁合同第十条即为“租赁期满”条款，该条明确约定，租赁期满后，本合同即终止，届时乙方（黄**平）将房屋退还甲方（合威机械公司）。亦即案涉租赁合同终止时晶晶食品公司、黄**平退还房屋。且案涉补充协议明确黄**平（包括蒋玲）、晶晶食品公司于2017年2月28日前无条件搬离，故一审判决晶晶食品公司、黄**平立即搬离案涉房屋具有合同基础。但一审判决要求晶晶食品公司、黄**平返还合威机械公司案涉房屋至本院二审判决已逾5个月，故对晶晶食品公司、黄**平的该上诉请求，本院不予支持。关于一审判决的租金是否有误问题。合威机械公司对于晶晶食品公司、黄**平尚欠租金27万元的事实，提供的黄**平、蒋玲出具的书面还款计划、合威机械公司向晶晶食品公司以及黄**平等发送的催缴房租函等证据，能够证明合威公司主张的黄**平等尚欠租金27万元的待证事实成立且具有高度可能性。晶晶食品公司、黄**平虽予否认但未提供反驳证据，故一审认定晶晶食品公司、黄**平尚欠租金27万元正确。关于一审判决房屋占用使用费标准是否缺乏合理性问题。案涉房屋租赁合同合法有效，对当事人均有法律约束力。一审法院根据晶晶食品公司、黄**平在合同到期后继续占有案涉房屋的事实，判决其给付相应的房屋占用使用费，符合案涉租赁合同中关于支付房屋占有费标准（日租金标准的1.5倍）的约定。关于因疫情影响应否给予减免一定租金或者房屋占有使用费的问题。对于因受疫情影响，出租人应否减免承租人相应租金或者房屋占用使用费的条件，相应的司法政策作出了具体规定，本案并不符合所谓的减免情形。综上所述，晶晶食品公司、黄**平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8025元，由上诉人南通市晶晶食品有限公司、黄**平负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  谭松平二〇二一年五月三十一日书记员  翟羽佳