安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11050号 原告:张冬,男,1975年7月22日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：朱达,男,1985年1月21日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刘芳玲（朱达之母），女，1956年12月22日生，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：朱亚夫（朱达之父），男，1956年4月20日生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告:合肥君诚物业管理有限责任公司,住所地合肥市政务区太阳海岸花园3幢2006室,统一社会信用代码913401006694789897。 法定代表人:王仕雨，总经理。 委托诉讼代理人：蒋慈胜，该公司员工。 委托诉讼代理人：张萍，该公司员工。 原告张冬与被告朱达、被告合肥君诚物业管理有限责任公司相邻纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张冬，被告朱达的委托诉讼代理人刘芳玲、朱亚夫，被告合肥君诚物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蒋慈胜、张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复岳西路经典雅苑7栋501室阳台下水管漏水处问题,排除对原告的妨害事实,费用由被告承担;2、判令两被告赔偿原告损失肆万元;3、判令两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉请为：判令被告修复岳西路经典雅苑7幢501室阳台整体地面漏水问题，排除对原告的妨害事实,费用由被告承担，并明确第1、2、3项诉请均要求被告朱达承担。事实与理由：原告为岳西路经典雅苑7栋401的业主,与被告朱达楼上下邻里关系,因被告未做防水装修,原告屋顶常年渗水不能正常居住。原告多次要求被告检修并解决渗水问题,被告拒不承担责任。另，被告合肥君诚物业管理有限责任公司作为物业管理公司,应尽到维护和保障房屋相关设施的义务。原告房屋常年漏水,多次向被告物业反映,被告均推诿责任。经原告多次催告被告均不履行,故诉至法院,请求判如所请。 被告朱达辩称：一、国家没有要求阳台做防水的强制性规定。1、根据国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水有防水要求的卫生间、房面和外墙面的防渗漏，为五年。（四）电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。第四十一条，建设工程在保修期范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。以上条例仅对建筑工程单位做出建筑防水规定，并无对房屋使用人的规定。2、中华人民共和国住房和城乡建设部110号文件《住宅室内装饰装修管理办法》第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：第（二）款将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；二、501室含阳台自交房由装修公司统一装修后，阳台一直做为家庭阳台正常使用。并无滥用也未改变使用功能，未施加任何违法行为，并无民法通则上所规定的侵权行为必须有违法行为的违法要件。因此401要求维修及赔偿要求是不成立的，是无理要求。三、经典雅苑小区是2009年10月竣工，至今已经整整十年时间，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》对建筑质量的相关要求规定，第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。五年是最高上限。401室封闭的阳台对采光和通风有影响。环境相对潮湿，影响到涂层质量，造成了老化起皮现象。再好的产品也抵不过岁月变迁和自然的老化。由此可以看出，401室所提的事实核心并不是501室的阳台问题，而应是房屋质保期太短，房屋建筑质量和装修质量超出了质保期而致。十年岁月侵蚀后的产品质量老化退化问题困扰了401室。401室的问题理应自己解决，不应强加他人。中国有句老话，远亲不如近邻，低头不见抬头见。睦邻友好也是和谐社会的基本要求。综上所述，501室的阳台使用无过错行为，401室的情况出现与房屋建筑产品质量有关。401室解决房屋阳台顶面外观不美观的改变应自行解决。 被告合肥君诚物业管理有限责任公司辩称：一、原告与被告朱达系楼上楼下邻里关系，“邻里关系”纠纷不在物业服务范围之内，物业公司不承担责任。原告（经典雅苑7#401）与被告朱达（经典雅苑7#501）系楼上楼下邻里关系，因楼上朱达家阳台渗水致原告家房屋受损产生纠纷，此类纠纷超出了《物业管理条例》明确的物业服务范围，因此，物业公司没有调解“邻里关系”的义务，不应承担其中的责任。二、原告与被告朱达“邻里关系”纠纷以来，物业公司主动作为、积极调解，履行了物业公司应尽的责任。原告与被告朱达邻里关系纠纷以来，物业公司积极做好调解工作：1、2019.11.29，原告给物业管理处前台反映阳台下水口墙体裂缝情况，物业公司第一时间安排了工程师傅上门查看、排查原因，经分析是被告朱达家阳台地漏渗水；物业公司客服当天打电话告知了被告朱达，希望双方协商解决此事。双方意见不一致（原告的意见是找人来修，所需费用由被告朱达承担，被告朱达没有答应）；2、2019年11月30日，物业公司客服再次上门做工作，被告朱达答应原告可以找人修，但要原告先交保证金，同时不能破坏他家客厅地板，双方基本达成一致意见；3、2019年12月6日，物业公司客服第三次上门沟通，原告又不同意了，说要上诉；4、2020年9月2日，法院工作人员打电话希望各方庭前协商，物业公司给双方打电话，原告不同意庭前调解。从整个事件的过程，物业公司始终本着睦邻友好的原则，积极协调，尽了物业公司应尽的职责。三、原告上诉的房屋渗漏属于楼上业主装修问题造成的，不属于公共区域，不在物业公司维护和保障的设施设备范围内。原告诉被告朱达家阳台上渗水致房屋受损纠纷，系被告朱达家阳台装修防水不到位造成的，属于业主自家区域，不属于公共区域，不在物业公司维护和保障的设施设备范围。因此，原告指责物业公司是没有道理的。 本院经审理认定事实如下：张冬系合肥市蜀山区岳西路31号经典雅苑7幢401室业主，朱达系合肥市蜀山区××路××号××幢××室业主。合肥君诚物业管理有限责任公司系为该小区提供物业服务的企业。 双方均于2009年拿房后装修入住。 张冬称入住经典雅苑7幢401室4、5年后阳台顶部渗水情况明显，自己重新粉刷仍未能解决问题，于是找朱达协商，朱达不配合，2018年左右阳台顶部落水管周边有明显水迹，分别找了朱达和物业，亦未能解决。朱达称2019年之前张冬未找过自己。 2019年，张冬为阳台渗水问题找朱达，同时也向合肥君诚物业管理有限责任公司反映该问题，三方分别查看了张冬401室阳台顶部渗水情况和朱达501室阳台地漏情况。 关于导致401室阳台顶部渗水原因，张冬认为系501室阳台未做防水，使用时地面漏水导致，朱达认为系张冬封闭阳台对通风采光有影响，环境相对潮湿，影响到涂层质量，造成了老化起皮现象，合肥君诚物业管理有限责任公司认为系501室阳台地漏渗水导致。 案件审理中，张冬书面申请法院委托鉴定机构对401室阳台顶部渗水的原因进行鉴定，本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行鉴定，该检测站书面通知本院称：于2021年3月22日派员前往涉案房屋现场进行初步踏勘，本次鉴定费用为15000元（含初步踏勘费用1000元）…。随后要求先行支付初步踏勘费用1000元，本院通知张冬预交了该费用，该检测站于2021年3月22日实地进行了踏勘。 后朱达不同意继续鉴定，导致鉴定程序未能继续进行。 以上事实，有当事人陈述及原告提供的视频资料在卷证实，本院予以确认。 本院认为，张冬与朱达系不动产的相邻权利人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。本案原告张冬401室阳台顶部渗水与被告朱达501室阳台用水之间存在必然的联系，被告朱达不同意对401室阳台顶部渗水原因进行鉴定，依法应当承担对其不利的法律后果，综合原告张冬提供的视频资料等，本院认定原告张冬401室阳台顶部渗水系501室阳台渗水导致。原告张冬诉请被告朱达修复岳西路经典雅苑7幢501室阳台地面渗水问题,排除对原告的妨害事实,费用由被告承担，符合法律规定，本院予以支持。原告张冬诉请被告朱达赔偿原告损失40000元，鉴于401室阳台顶部确因渗水造成起皮脱落的实际情况，本院酌定修复费用为2000元，且张冬为鉴定已实际支出踏勘费用1000元，合计3000元损失由被告朱达予以赔偿，超出3000元的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱达于本判决生效后三十日内对其位于合肥市蜀山区××路××号××幢××室房屋阳台地面予以维修至不渗漏； 二、被告朱达于本判决生效后三十日内赔偿原告张冬损失3000元（含踏勘费用1000元）； 三、驳回原告张冬的其他诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告张冬负担100元，被告朱达负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  宁晓燕 二〇二一年五月十四日 书记员  章 敏 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。