山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3824号 上诉人（原审被告）：孙鲁雁，女，1988年10月20日出生，汉族，户籍地山东省梁山县，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：孙明君，男，1966年8月6日出生，汉族，户籍地山东省梁山县。 被上诉人（原审原告）：青岛中南物业管理有限公司李沧分公司，住所地青岛市李沧区。 上诉人孙鲁雁因与被上诉人青岛中南物业管理有限公司李沧分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院(2020)鲁0213民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 孙鲁雁上诉请求：1.撤销原审判决，改判为：2018年9月1日至2020年5月31日的物业费1.6元/月*88.68平方*20月=2837.76元，并从此款项中扣减掉2018.9.1-2020.5.30日期间业主经济损失1000元（车辆维修、洗车卡余额等）、保留追偿房屋损失费10000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、物业是有偿服务，双方权利与义务对等，因果关系明确。1.青岛中南物业管理有限公司李沧分公司出具了（盖有公章）2018年9月1日之前的物业由案外人负责，与被上诉人无关。2.本人自该物业2018.9.1入住小区后主动多次协商缴纳物业费未果。3.本人仅收到一次微信催缴费（自2020年9月9日起诉后）。4.自相矛盾：催费是2016年1月起，判决书2015年5月起。5.物业没把房屋漏水（质保期内）报地产（报修报偿）导致本人无法索赔，承受巨大经济损失。6.车库内地沟铁盖不牢固导致车辆掉入损坏。7.洗车卡费已交给物业。8.同一小区，同一物业，费用应该是一样的二、车库、对讲机自交房半年左右停用，单元门、消防设施、监控、照明至今等都无法正常使用，敞开的污水井盖及外排污水等问题，时间都超过两年以上。敞开的井盖随时会给孩子造成伤害，但一审法院给出的结论是不构成严重瑕疵。 青岛中南物业管理有限公司李沧分公司答辩称：原审判决正确。 青岛中南物业管理有限公司李沧分公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令孙鲁雁向青岛中南物业管理有限公司李沧分公司支付暂计至2020年5月31日的物业服务费10435.97元；2.判令孙鲁雁支付拖欠物业管理费产生的相关滞纳金；3.判令由孙鲁雁承担本案的全部诉讼费用。 原审法院认定事实如下： 1.孙鲁雁系青岛中南世纪城一期xx号楼xx单元xx户业主，该房屋建筑面积88.68平方米。 2.湘潭路街道办事处枣园社区居民委员会（甲方）与青岛中南物业管理有限公司李沧分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将青岛中南世纪城1期商品房委托于乙方实行物业管理，期限自合同签订之日至业委会成立止。该小区现尚未成立业主委员会。住宅按照建筑面积每月每平方米2元收取物业管理服务费。青岛中南物业管理有限公司李沧分公司的工作人员曾多次向孙鲁雁催缴物业费。 3.孙鲁雁在办理房屋接收手续时，签订入伙通知书，载明自交房之日起，业主应每月按时交纳物业费，每月每平方米物业服务费1.2元（待二期开始交付之日起调至1.6元）、电梯费0.4元。孙鲁雁同时在前期物业管理服务手册承诺书签字。青岛中南世纪城二期于2016年5月底交付。 4.孙鲁雁2015年5月1日至2020年5月31日未缴纳物业管理服务费。青岛中南物业管理有限公司李沧分公司主张2015年5月至2016年6月14个月期间按照1.6元/平方米/月计算为1988元，2016年7月至2020年5月47个月期间按照2元/平方米/月计算为8342.5元，共计10330.5元。 原审法院认为，青岛中南物业管理有限公司李沧分公司依约为李沧区xx路xx号中南世纪城一期提供物业服务，孙鲁雁应依约支付其接受服务期间的物业费。按照合同约定二期房屋交付后物业费由1.6元上调为2元，二期房屋于2016年5月底交付，孙鲁雁拖欠青岛中南物业管理有限公司李沧分公司2015年5月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，青岛中南物业管理有限公司李沧分公司主张2015年5月至2016年6月14个月期间按照1.6元/平方米/月计算，2016年7月至2020年5月47个月期间按照2元/平方米/月计算符合合同约定，原审法院予以支持，经计算共计为10322.35元（88.68平方米×1.6元/月/平方米×14月+88.68平方米×2元/月/平方米×47月）。 孙鲁雁要求青岛中南物业管理有限公司李沧分公司赔偿误工损失、精神损失2000元、房屋维修费10000元、车辆损失1600元及洗车卡的主张，与本案非同一法律关系，本案不予处理。孙鲁雁要求青岛中南物业管理有限公司李沧分公司以置业公司未支付的好友金8400元折抵物业费的主张，其未在限定期限内提交书面反诉状并缴纳反诉费，本案不予处理，青岛中南物业管理有限公司李沧分公司可另案主张。孙鲁雁房屋系其专属部分，非物业管理服务范围，且孙鲁雁未举证证实房屋维修的原因系青岛中南物业管理有限公司李沧分公司的过错导致。关于车库、单元门、对讲机、小区内照片不足以证明上述情况系长期存在且青岛中南物业管理有限公司李沧分公司拒不履行基本义务。 物业服务合同系持续履行的合同，关系到小区全体业主的利益，具有公共属性。孙鲁雁的主张及其提交的证据均不能证明青岛中南物业管理有限公司李沧分公司提供的物业服务，属构成严重瑕疵的情形。个别业主基于物业服务存在的一般瑕疵或个人对物业服务企业的不满，拒交物业服务费的行为，造成物业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益。原审法院对孙鲁雁拒交物业服务费的抗辩主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：孙鲁雁于判决生效之日起十日内支付青岛中南物业管理有限公司李沧分公司2015年5月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费10322.35元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61元，减半收取30.5元，由孙鲁雁负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，孙鲁雁应否向青岛中南物业管理有限公司李沧分公司缴纳物业费的问题。 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，湘潭路街道办事处枣园社区居民委员会与青岛中南物业管理有限公司李沧分公司签订《物业管理委托合同》，以及孙鲁雁在办理房屋接收手续时，签订入伙通知书合法有效，对双方当事人均具有约束力，故在青岛中南物业管理有限公司李沧分公司依约提供物业服务的情况下，孙鲁雁应依据合同缴纳物业费。 物业服务有其自身特殊性，物业服务合同系持续性的长效双务合同，青岛中南物业管理有限公司李沧分公司的物业服务对象是小区内全体业主，确定青岛中南物业管理有限公司李沧分公司是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。本院认为，孙鲁雁提交的现有证据尚不能证明青岛中南物业管理有限公司李沧分公司在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为，孙鲁雁以此作为拒付物业费的理由尚不充分，对被告孙鲁雁的相关抗辩，本院不予采信。根据孙鲁雁提交的相关证据并结合庭审查明的事实，鉴于青岛中南物业管理有限公司李沧分公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故原审对于青岛中南物业管理有限公司李沧分公司诉求王孙鲁雁承担滞纳金未予支持正确，本院予以确认。 本案系青岛中南物业管理有限公司李沧分公司提起诉讼，要求孙鲁雁支付物业费，孙鲁雁要求青岛中南物业管理有限公司李沧分公司支付房屋维修费、车辆损失元及洗车卡费用的主张，与本案非同一法律关系，本案不予处理。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61元，由上诉人孙鲁雁负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年五月十七日 书记员  翟国媛