成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初7512号 原告：成都盈顺通商贸有限公司，住所地成都市成华区双建路70号1楼4号。 法定代表人：凌波，系总经理。 委托诉讼代理人：陈伟，四川桦润律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨雨昆，四川桦润律师事务所律师，特别授权。 被告：成都艺友汽修有限公司，住所地成都市锦江区二环路东四段10-20号304号。 法定代表人：刘云春。 委托诉讼代理人：黄家玉，女，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：骆虹英，四川蜀典律师事务所律师，特别授权。 第三人：中国石油天然气股份有限公司四川成都销售分公司，住所地成都市武侯区武科西五路360号6栋1单元1-6层。 负责人：李勇。 委托诉讼代理人：杨可欣，女，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：邓佩琳，女，系公司员工，一般授权。 原告成都盈顺通商贸有限公司（以下简称盈顺通公司）与被告成都艺友汽修有限公司（以下简称艺友公司）、第三人中国石油天然气股份有限公司四川成都销售分公司（以下简称中石油成都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。盈顺通公司的法定代表人凌波及其委托诉讼代理人陈伟，艺友公司的委托诉讼代理人黄家玉、骆红英，第三人中石油成都分公司的委托诉讼代理人邓佩琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 盈顺通公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认解除与盈顺通公司签订的《转租协议》；2、要求盈顺通公司腾退并返还所租赁的成都市成华区迎晖路142号场地；3、要求盈顺通公司支付租金至转租协议解除之日(截止2020年5月23日已欠租金约为492707元，之后至合同解除之日租金按753元/天计算）及支付转租协议解除后至实际返还场地之日按753元/天计算场地占用费。事实与理由：盈顺通公司与艺友公司于2015年签订《转租协议》，就盈顺通公司租赁成华区迎晖路142号场地一事进行了相关的约定，租期从2015年8月1日开始，协议第三条第2项及第3项就租金支付方式约定为“前2年年租金不变，第三年经商定后租金为25万元，以后据此按照每两年10%的增长率递增，即第四年和第五年年租金为27.5万，第一年半年一付（租赁期开始前付款），第二年全年一付（租赁期开始前付款）”，确定了先交后使用的原则，协议第七条第5项又约定“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。”协议签订后，盈顺通公司按约定向艺友公司提供了租赁场地，但艺友公司仅支付了2015年8月至2018年7月3日前的租金，盈顺通公司因拖欠租金事宜多次向艺友公司催要，但艺友公司均未履行支付义务，故盈顺通公司诉至法院请求依法判决。 艺友公司辩称，一、我方认为盈顺通公司与艺友公司签订的转租协议无效。理由：1、该协议违反了商品房租赁管理办法第六条第一款，案涉房屋在房管局无相关房屋信息和房宗信息，应认定无效；2、即使案涉房屋如第三人阐述有相应的房屋和房宗信息，但根据相应信息内容载明案涉场地的用途仅限用于修建加油站，原被告签订的转租协议违反了商品房租赁管理办法第六条第三款，即违反规定改变房屋使用性质，也应当认定无效。3、在双方的租赁行为中，艺友公司承受了巨大的损失，包括房屋的基础设施设备的装修装饰及修建费用共计80余万元，根据民法典第175条、第157条的规定，民事法律行为无效，行为人应该将取得的财产予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当赔偿对方由此所产生的损失，故艺友公司没有向盈顺通公司支付租金和占用费的义务。二、盈顺通公司对案涉房屋没有使用权，无权收取租金或转让费，即使盈顺通公司对案涉房屋享有使用权或租赁权，原、被告的租赁关系已经于2018年2月1日前解除，艺友公司已缴付租金至2018年7月3日，故艺友公司足额支付了租赁期间的房屋租金，没有拖欠盈顺通公司租金。同时因为盈顺通公司无转租权，致使艺友公司不能在案涉场所内正常营业，盈顺通公司的行为已构成违约，其造成艺友公司在公共区域搭建基础建设及设备的费用损失共计78.5万元（含广告栏费用5万元、员工宿舍、烤漆房、接待室、材料室等的改建及装修装饰51万元、电箱、国家电网的安装费用3万以上、营业基础建设19.5万）以及大量客户流失等损失。三、2018年2月1日前，艺友公司已经将租赁的其他房屋退还给了盈顺通公司，仅留用了一间用作仓储。艺友公司预缴了2018年2月2日至2018年7月3日期间的租金（25万/12个月*5个月=104166.67元）及押金3万。盈顺通公司拖欠艺友公司的修车费用以及每月代盈顺通公司缴付的水电、垃圾清运等费用已足额抵付艺友公司占用储物间的费用。四、艺友公司在公共区域的基础建设及设备系经盈顺通公司同意为经营所搭建。在租赁期间，该部分基础设备是在公共区域经盈顺通公司同意搭建，盈顺通公司无权另收取租金。原、被告于2018年2月2日解除租赁关系以后，因艺友公司支付了储物间的暂用费，盈顺通公司也无权要求艺友公司支付该部分区域的占用费。五、案涉场地的实际租赁面积与租赁协议中约定的租赁面积不符，故即使艺友公司应支付租金和占用费，也应当按照实际租赁的场地面积支付。关于该争议，原被告双方在2017年就进行过协商，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 中石油成都分公司辩称，我方对原被告签订的转租协议不知情，我方也反对转租的行为。我方并没有收取艺友公司缴纳的租金，一直是向盈顺通公司收取案涉场地租金，在知晓原被告之间的转租行为后，我方在2020年4月向艺友公司发送了律师函，要求其退场。 经审理查明，2015年7月1日，盈顺通公司（承租方、乙方）与中国石油天然气股份有限公司四川销售成品油分公司（出租方、乙方）签订《场地租赁合同（五桂桥）》，约定：......2、场地基本情况：租赁场地坐落于成都市成华区迎晖路142号。3、租赁房屋用途：租赁房屋用途为商品库房、停放车辆、办公室及住宿。除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。4、租赁期限：场地租赁期限为1年，从2015年8月1日开始至2016年7月31日止。......9、违约责任：......9.2.3擅自改变场地用途或擅自转借、转租场地，承担年租金的20%违约金。同年，盈顺通公司（出租方、甲方）与艺友公司（承租方、乙方）签订《转租协议》，约定：一、出租场地情况：甲方出租给乙方的场地坐落在成华区迎晖路142号，租赁场地总面积为4660平方米左右。场地内除商定原业主自用部分外（后部仓库、底层3间房屋、其中一间临街）整体租赁给乙方，公共部分公用（如洗澡间、卫生间等），场地中原加油站罩棚公用，对外广告招租产生的收益共享。二、场地起付日期及租赁期限：1、场地装修日期半个月，自2015年7月17日起，至7月31日止。装修期间免收租费。2、场地租赁自2015年8月1日起，每年为一个租赁周期，首次签订2个租赁期间。租赁期间内如遇到不可抗力导致的租赁合同废止（如政府拆迁、业主回收等），甲方应按实际退还乙方预付租金，乙方不能要求甲方进行相关赔偿。3、租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出申请，经甲方同意后重新签订租赁合同（在相同条件下乙方具有优先续租权，直到该场地由于政府原因拆迁）。三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方约定，该场地租赁费前两年月租金为1.67万元，年租金20万元。2、前2年年租金不变，第三年经商定后租金为25万元，以后据此按照每两年10%的增长率递增，即第四年和五年年租金为27.5万元，以此类推，直到该场地由于政府拆迁为止。3、乙方应向甲方支付场地租赁保证金，保证金为3万元。正式签订协议后租金第一年半年一付（租赁期开始前付款），第二年全年一付（租赁期开始前付款），预交保证金3万元转为场地押金，在乙方决定退出租赁时有甲方全额退款，租金未按时支付，且乙方未与甲方有效沟通时，甲方有权终止协议。......五、场地使用要求和维修责任......2、租赁期间，甲方与乙方商定，该场地仅能经营甲方仓储、办公、住宿；乙方停车、修车、办公、住宿；双方共同广告及自用车辆停放业务。若双方要开展其他业务，需征求对方同意。.....六、场地转租和归还......2、租赁期满后，该场地归还时，应当符合正常使用状态。......七、租赁期间其他有关约定......5、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。......7、租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果，都由乙方承担。乙方按规定正常交纳房租，即有权将租赁时间延至政府搬迁为止。2017年6月1日，盈顺通公司（承租方、乙方）与中国石油天然气股份有限公司四川销售成品油分公司（出租方、乙方）签订《租赁合同（五桂桥加油站房屋及场地）》，约定：……2、场地基本情况：租赁物坐落于成都市成华区迎晖路142号。3、租赁物用途为：商品库房、停放车辆、办公室及住宿。除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变其用途。4、租赁期限：租赁期限为壹年，从2017年6月1日开始至2018年5月31日止。……7、双方权利义务……7.4.6如需要续租本合同项下场地，应于租期届满前60日内以书面方式向甲方提出。......9、违约责任......9.2.3擅自改变场地用途或擅自转借、转租场地，乙方应当支付甲方年租金总额20%的违约金，同时甲方享有单方解除该租赁合同的权利......《转租协议》签订后，艺友公司向盈顺通公司支付了2018年7月3日前的全部房屋租金，盈顺通公司当庭予以认可。艺友公司在庭审中陈述，已于2018年2月与盈顺通公司办理了部分房屋交接手续并与盈顺通公司协商解除了《转租协议》，现仅占用了其中1间房屋用于仓储，盈顺通公司对此不予认可。 另查明，中国石油天然气股份有限公司四川销售成品油分公司经内部整合于2019年并入第三人中石油成都分公司。2020年4月17日，中石油成都分公司向艺友公司发出《律师函》称其作为五桂桥加油站唯一合法的所有权人，依法享有该加油站的建设、经营、使用权，并认为艺友公司在未合法取得其授权或许可的情况下，擅自占用五桂桥加油站获取不当得利至今，要求艺友公司于2020年4月27日前腾退并向其返还五桂桥加油站。艺友公司确认收到该《律师函》。盈顺通公司在其与中石油成都分公司签订的租赁合同中约定2018年5月31日租赁期满后继续占用案涉场地，并于2019年11月28日向中石油成都分公司支付了2018年6月1日至2019年5月31日期间的场地占有使用费70000元。 上述事实有经庭审举证的下列证据证实：原、被告、第三人身份信息，《场地租赁合同（五桂桥）》、《转租协议》、《租赁合同（五桂桥加油站房屋及场地）》、《律师函》、银行回单、照片以及各方的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，案涉纠纷应适用民法典施行前当时的法律、司法解释的规定。 关于案涉合同效力问题。盈顺通公司与中石油成都分公司签订的《场地租赁合同（五桂桥）》、《租赁合同（五桂桥加油站房屋及场地）》及盈顺通公司与艺友公司签订的《转租协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。艺友公司未证明租赁的案涉场地未取得建设工程规划许可证，系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，艺友公司抗辩其与盈顺通公司签订的《转租协议》无效的主张，于法无据，本院不予支持。中石油成都分公司抗辩其不知晓盈顺通公司与艺友公司之间的转租行为，故原被告双方之间的转租协议无效，但结合案涉合同的履行情况，中石油成都分公司与盈顺通公司早在2015年7月即建立租赁关系，艺友公司与盈顺通公司亦在同年建立了租赁关系，中石油成都分公司作为案涉场地的所有人和管理人，其对艺友公司与盈顺通公司之间的租赁关系不知情与常理不符，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，中石油成都分公司主张原被告之间转租协议无效的意见与事实不符，本院不予采信。 关于案涉《转租协议》解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中盈顺通公司与艺友公司签订的《转租协议》中关于租赁期限未作明确约定，故盈顺通公司与艺友公司之间形成不定期租赁关系，盈顺通公司有权随时解除租赁关系。根据《转租协议》约定:“七、租赁期间其他有关约定……5、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”，艺友公司未证明其缴纳了2018年7月3日后的案涉租金，其应承担违约责任，现盈顺通公司诉请法院解除案涉《转租协议》并确认解除时间为本院送达开庭传票、民事诉状副本之日即2020年8月25日的主张于法有据，本院予以支持。 关于腾退案涉场地问题。庭审中，艺友公司陈述已于2018年2月协商腾退了部分案涉房屋，但无相关证据证明双方办理了案涉租赁场地部分房屋的交接，因艺友公司违约，案涉《转租协议》已于2020年8月25日解除，盈顺通公司有权要求艺友公司腾退案涉《转租协议》中约定的位于成都市成华区迎晖路142号场地，故本院对盈顺通公司诉请艺友公司腾退案涉租赁场地的请求予以支持。 关于支付租金问题。案涉《转租协议》已于2020年8月25日解除，故艺友公司应当向盈顺通公司支付截止到2020年8月25日期间的房屋租金，庭审中双方均认可艺友公司已支付了2018年7月3日前的全部房屋租金，此后再未支付，故艺友公司应向盈顺通公司支付2018年7月4日至2020年8月24日期间的房屋租金，又盈顺通公司主张的租金起算日期为2018年8月1日，视为对其自身权利的放弃，本院予以确认。故对于盈顺通公司诉请艺友公司支付自2018年8月1日至2020年8月24日期间的房屋租金568082.2元（计算方式：275000元/年÷365天×754天），本院予以支持。 关于场地占有使用费问题。案涉《转租协议》已于2020年8月25日解除，解除后至今艺友公司无证据证明已与盈顺通公司办理了案涉场地腾退交接手续，故艺友公司应当承担案涉《转租协议》解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费，结合案涉《转租协议》约定及实际履行情况，本院确定艺友公司应按753元/天（275000元/年÷365天）标准计算向盈顺通公司支付自2018年8月25日起至实际腾退案涉场地之日止的占有使用费。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都盈顺通商贸有限公司与成都艺友汽修有限公司之间签订的《转租协议》于2020年8月25日解除； 二、成都艺友汽修有限公司于本判决生效之日起三十日内向成都盈顺通商贸有限公司腾退位于成都市成华区迎晖路142号场地； 三、成都艺友汽修有限公司于本判决生效之日起十日内向成都盈顺通商贸有限公司支付租金568082.2元； 四、成都艺友汽修有限公司于本判决生效之日起十日内向成都盈顺通商贸有限公司支付场地占有使用费（计算方式：以753元/天为标准，从2018年8月25日起计算至成都艺友汽修有限公司实际腾退案涉场地之日止）。 如果成都艺友汽修有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8691元，减半收取4345.50元，由成都艺友汽修有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年五月十日 书记员  张路遥