广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初958号原告:佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××609U。负责人：陈涛，该公司董事。委托诉讼代理人：荀冰霞，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘陶，男，该公司职员。被告：程楚宇，男，1984年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：程湘，男，系被告的父亲。原告佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司（以下简称星城物业公司）与被告程楚宇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），分别于2021年3月17日、2021年4月30日公开开庭进行了审理，原告星城物业公司的委托诉讼代理人刘陶、被告程楚宇的委托诉讼代理人程湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年4月至2020年12月商铺物业管理费2202.06元及逾期支付管理费滞纳金（以应付管理费为本金，按照逾期每日0.3%的标准，从逾期付款之日起算，暂计算至2020年12月31日的滞纳金为1783.67元）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告接受佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司的委托为高明丽日名都小区提供物业管理服务，被告是该小区业主。根据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定，商铺等商业用途物业管理服务费的收费标准为按建筑面积每月每平方米2元，管理费按月缴交，每次交纳时间为每月1-10日内。逾期缴交管理费的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。现被告拖欠物业管理费，违反合同约定，直接影响了其他已交管理费的业主所接受的物业管理服务质量。为此，原告特具状起诉，请法院依法判决。被告程楚宇辩称，1.原告并未按物业管理服务合同履行相应的责任。根据《丽日名都前期物业管理服务协议》第五章第二十条第2点d小点：按照住宅装饰装修管理有关规定和《丽日名都临时管理公约》要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。e小点：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。因为原告没有尽到上述责任，时至今日已过去两年多，被告商铺一到下雨天就到处漏水，不能使用，现在仍未得到解决，具体包括以下情况：（1）原告从2018年6月开始就纵容XX座XXX业主在被告商铺天面违法违建——修建平台花园护栏花坛水池等违章构建物，严重破坏原公共天面的隔热防水层，导致被告商铺到处漏水，持续下去影响房屋的结构安全。原告不但没有劝说制止，还要求业主写承诺书明确这是业主自身行为与原告无关，原告将自身的责任推得一干二净。（2）原告的失职和放任304业主违建也得到了丽日名都房地产开发商的证明。（3）被告不是首次放任纵容业主违法违建，在佛山市住建管理局20160001文就有具体说明丽日名都小区违建594户，时至今日丽日名都的违建现象从未减少，还变本加厉，违建已达上千户，且文中也提到违规装修收钱放行的现象非常突出。主要原因是物业公司不负责任的工作态度，视而不见纵容违法违建，严重违反《前期物业管理服务合同》。希望法院深入查清事实。以上都反映物管方未履行相应的责任，是严重违反《前期物业管理服务合同》约定，严重侵害了被告的切身利益。2.因为商铺漏水原因，被告一直没有使用商铺，没有给小区公共卫生和公共设施产生过任何负担。被告不能收房，原告有不可推卸的责任，原告不但不能收取物业管理费还应积极帮业主解决漏水问题，造成损失的还应相应赔偿。3.原告提供的违章整改通知书只有公司盖章，根据民诉法解释第一百一十五条第一款规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”该证据不符合法律规定的形式。4.被告从来没跟原告直接签过物业管理协议，法院可以调查取证。从法院返回的诉讼资料来看，被告应该是同一天在售楼部签订了购房合同和前期物业管理服务协议，因为签订的日期是2014年7月7日。当天销售人员拿来一堆材料要被告签字，上面没有物业公司盖的公章，也没有留意去看就签，现在看到这份前期物业管理服务协议连被告自己名字的抬头、合同号、商铺面积都是别人手写的，被告一直以为是跟开发商签购房合同。因为被告手上只有一份正本购房合同，从来没有看到过一份前期物业管理服务协议书。前期物业管理协议是物业公司和开发商共同签署的，和业主无关。而且，除非单一大业主，否则物业公司是不能和业主直接签物业合同的，应该是业主委员会代表全体业主和物业签署服务协议。被告是2014年7月7日买的房，开发商交房的时间定在2017年1月1日，中间有两年多的时间，有可能物业公司更换，那怎么可能确保一直都是这个物业公司管理。这就违背了前期物业管理条例公开选举，公平公正原则。综上所述，为维护被告的合法权益，请法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。原告没有通知业主就让其他业主在楼面上加建违章建筑，影响建筑质量安全，影响市容美观，加大了业主后期的维护成本，原告应赔偿被告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2014年7月7日，原告与被告签订《丽日名都前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务约定如下：物业名称为丽日名都商住小区；被告所购商品房类型为商铺，坐落位置为XX座XX号商铺，建筑面积为52.43平方米；原告为被告提供房屋/商铺共用部位的维护和管理、房屋/商铺共用设施设备及其运行的维护和管理服务；装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；管理服务费的收费标准为商铺等商业用途物业建筑面积每月每平方米2元；管理服务费按月缴交，每次交纳时间为每月1日至10日内；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，原告有权采取必要的催缴措施（其余内容详见该合同）。另查明，本院就原告与被告物业服务合同纠纷一案，曾于2019年8月29日作出（2019）粤0608民初2183号民事判决书，查明：“丽日名都26座建设工程在2016年10月21日完成竣工验收备案，被告在2016年12月24日收到涉案商铺的《收楼通知书》。此外，XX座XXX房住户在被告所购商铺的天面平台加建不锈钢雨棚，原告曾于2018年11月12日作出《违章整改通知书》要求恢复原状”；并判决被告向原告支付2017年1月至2019年3月期间案涉商铺的物业服务费2831.22元。被告不服该（2019）粤0608民初2183号民事判决，遂提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）粤06民终12363号民事判决书，对一审认定事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。被告不服该（2019）粤06民终12363号民事判决书，遂申请再审。广东省高级人民法院于2020年12月7日作出（2020）粤民申6604号民事裁定书，裁定驳回被告的再审申请。再查明，2018年6月16日，原告作出《违章整改通知书》，通知XX座XXX单位整改内容为平台涉嫌违建，整改期限为2018年7月16日前。该通知书上签名处有“严焕平”签名字样及指模。2018年11月12日，原告作出《违章整改通知书》，通知XX座XXX单位整改内容为擅自在平台加建不锈钢雨棚，整改期限为2018年12月15日前。2019年8月15日，原告又作出《违章整改通知书》，通知XX座XXX单位整改内容为加装不锈钢雨棚并在露台加砌1米高围墙等，整改期限为2019年9月15日前。2019年10月31日，原告通过12345渠道反映三楼公共平台擅自违建搭建雨棚问题。又查明，佛山市自然资源局不动产登记信息查询结果显示被告为佛山市高明区××××××××××××××××××之XX的业主，建筑面积为52.46平方米，土地/房屋用途为商服用地/商业服务（商业），登记日期为2018年10月31日。案涉商铺至今尚未收楼。被告未向原告交纳2019年4月至2020年12月的物业服务费。庭审中，原被告双方确认案涉商铺天面平台加建的不锈钢雨棚现已拆除。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《丽日名都前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。案涉商铺目前虽然尚未收楼，但被告在2016年12月24日已经收到《收楼通知书》，此时商铺已经竣工验收合格达到交付条件，且被告已在2018年10月31日办理案涉商铺的产权登记，被告作为案涉商铺业主，原告已为被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告交纳物业服务费。对被告主张原告未按物业管理服务合同履行相应责任（主要针对原告未及时发现和劝阻XX座XXX房业主在涉案商铺天面平台违法搭建，进而导致商铺天面渗水漏水）的抗辩意见，根据物业管理服务协议约定：原告应每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。第一，原告未提供证据证明其已履行每日巡查装修施工现场的合同义务；第二，原告自2018年6月16日起发现“平台涉嫌违建”直至2019年10月31日才向相关主管部门反映问题，期间历时一年多，原告未及时报告有关主管部门，本院认定原告提供的物业服务存在一定瑕疵。但物业服务具有公共性和整体性，原告提供的物业服务并非只有该事项。且被告提交证据不足以证明渗水、漏水是由于XX座XXX房违法搭建造成的，本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，本院认定被告应向原告交纳2019年4月至2020年12月的物业服务费2203.32元（每月：52.46平方米×2元/平方米=104.92元；104.92元×21个月=2203.32元）。现原告请求被告支付2019年4月至2020年12月的物业服务费2202.06元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。对原告主张逾期交费的违约金问题，因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、被告程楚宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司支付2019年4月至2020年12月的物业服务费2202.06元；二、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司已预交），由原告佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司负担12元，被告程楚宇负担13元。原告佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司多预交的受理费12元，由原告佛山市星城物业管理有限公司高明丽日名都分公司于本判决生效之日起向本院申请退回。被告程楚宇负担的受理费13元，由被告程楚宇于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  叶静文二〇二一年五月六日书记员  陈欣琪