四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1061号 上诉人（原审原告）：钟洁，女，1984年1月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充万科置业有限公司，住所地南充市高坪区阳春路2号。 法定代表人：丛飞，董事长。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人钟洁、上诉人南充万科置业有限公司（以下简称万科公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 钟洁上诉请求：l．依法改判一审判决第一项为：万科公司向钟洁支付340,371.6元违约金；2．本案一、二审案件受理费由万科公司负担。事实和理由：一、原审认定“已修建地下车库”，属事实认定错误。根据现场查看情况，案涉商铺并未修建地下一层，更未修建宣传的地下车库。万科公司在住宅辖区的绿化带下修建的地下车库并不属于商业地下车库，原审以住宅区修建了地下车库而认定商铺修建了地下车库，属于事实认定错误。二、原审认定钟洁主张的判令万科公司相当于总购房款的30%的诉请明显偏高，比照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）项第2条约定酌定判令万科公司支付113,457.2元的违约补偿金过低，不足以弥补钟洁因万科公司违约所遭受的损失。因此，请求二审法院依法改判，支持钟洁的一审全部诉讼请求。 万科公司辩称：1．万科公司向钟洁交付的房屋符合双方买卖合同的约定，买卖合同第三条约定涉案房屋地上3层地下1层，我方一审中提供的面积测绘报告及竣工验收报告都表明案涉楼栋为4层，地上3层地下1层。2．案涉房屋所在楼栋与其他楼栋是同一车库，现场勘验、平面图，均可以佐证钟洁可以通过商业电梯直接到负一楼的停车库，一共有65个商业停车位（所有权不属于钟洁），我方配备的停车位满足了规划设计要求，也符合买卖合同的约定。3．我们认为一审判决10%的违约金本身就已过高，判决的义务确实已超过了万科公司应当向钟洁承担的义务。这也是我们上诉所主张的。我们认为钟洁的2项上诉请求均没有事实和法律依据。 万科公司上诉请求：l．依法撤销一审判决，驳回钟洁的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由钟洁承担。事实与理由：一、万科公司交付的房屋已经规划验收合格，不存在违反规划修建的情况，并取得了竣工验收备案书，符合合同约定，钟洁主张的违约没有事实及法律依据。二、一审法院对宣传资料相关事实的认定缺乏依据，且宣传资料属于要约邀请，不属于要约，不属于万科公司的合同义务。1．一审法院在查明的事实认定“宣传网页、沙盘、售房书、模型、销售广告、宣传资料显示钟洁购买的商铺与道路平行”，钟洁提供的该组证据，并未得到万科公司的确认，钟洁未提供证据的原件、来源信息及原始载体，无法核实其真实性，不能确定商铺与道路平行的宣传事实。一审法院同时认定“销售人员的宣称地下一层为商业配套的停车位，整栋商业朝向小区方向为步行街”，该事实认定无任何证据予以支撑。2．双方已在补充协议中明确约定宣传资料仅作为要约邀请、规划建设范围之外的公共设施仅作为参考信息。该约定并不违反法律规定，是双方真实意思的表示，宣传资料不构成出卖人的允诺，其中红线外的内容描述不属于出卖人的合同义务。（l）万科公司与钟洁在《商品旁买卖合同补充协议》第十八条对合同第三十一条（要约邀请与要约）条款中约定：“l．买卖双方的权利义务以合同、附件、本补充协议及其他法律文件为准。2．出卖方提供的售楼书、宣传资料、样板间、装修示范单位、装修体验馆等展示内容仅为要约邀请，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。出卖人在上述广告和宣传资料中已显示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。但法律另有规定的除外。3．出卖人对规划建设范围之外的教育、医疗、商业、交通等周边环境、公共设施等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。如有失实、遗漏等，买受人不以此作为向出卖人提出包括违约责任和撤销合同在内的主张。”上述约定内容，万科公司采用黑体加粗并加下划线的方式予以提示和说明，该双方约定的内容，不违反法律规定，对双方均有效。（2）在钟洁购买房屋前，万科公司即已向钟洁明示了销售现场公示的建设工程规划总平面图，认购书、商品房买卖合同（含补充协议及附件）、《本小区周边不利的环境因素》、《本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素》、《项目重要信息提示》、《节能信息公示》等内容，钟洁对购买的商品房户型、坐落、周边环境、房屋的总平规划及不利因素等信息是明确知晓的，并不存在对购买的房屋的规划不清楚的情况，在其知晓房屋规划的情况下，事后又以市政道路台阶、步行街等理由主张万科公司违约，没有事实及法律依据。3．市政道路不属于万科公司开发红线范围内的设施，未影响到房屋的价值，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条规定了广告和宣传资料属于要约邀请，只有在（l）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；（2）并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。首先，本案中，争议房屋的规划红线范围，应当依据小区的总平面图来确定，从总平面图可以确认争议房屋到开发红线的距离为5.02M-5.10M，开发红线到市政道路红线为5.00M，钟洁主张的高差位于开发红线外人行道与市政道路交接处，明显不属于万科公司开发红线范围内，不符合司法解释适用要求的“开发规划范围内的房屋及相关设施”的要件。其次，基于双方明确约定宣传、广告不作为合同内容，其主张红线外的设施也不符合司法解释要求的“允诺具体确定”的要件。最后，钟洁未提供任何证据证明红线外的道路对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，不符合司法解释要求的要件。综上，市政道路的高度的描述不构成要约，不是出卖人的合同义务，出卖人不存在违约行为。四、一审法院认定万科公司应当支付房屋价款10%的违约补偿金，没有事实和法律依据。在违约补偿金数额的认定上，一审法院以买受人不支付房屋价款导致合同解除的情形下应当支付违约金金额来判定万科公司因道路高差应当承担房屋总价款l0%的违约补偿金，此种认定没有事实和法律依据，也不符合公平原则。1．支付房屋价款是买受人的合同主要义务，不履行合同主要义务应当承担的违约责任与对红线外市政设施描述存在偏差应当承担的补偿责任不具有可比性，以前者来对等后者，系对出卖人的过分苛责，不符合公平原则。2．即使认定万科公司应当承担违约责任，在合同没有明确约定的情况下，违约金应当以补偿为原则，按钟洁的损失金额进行判定。一审过程中，钟洁并未举证证明其损失。3．退一步讲，即使一审法院认定钟洁不需要举证其损失，也应当依据道路高差导致房屋价值减损的程度酌定赔偿，事实上，案涉商铺外接邻约10M宽的人行道，人行道外才是市政道路，商铺与人行道并无高差，市政道路高于商铺并不影响该商铺的人流量，不会导致房屋价值贬损10%，一审法院认定的违约金过高。综上，请二审法院依法予以改判。 钟洁辩称：一、万科公司“交付的房屋已经规划验收合格，并取得竣工验收备案表，符合合同约定，钟洁主张违约没有事实及法律依据”的上诉理由与客观事实不符。1．该涉案房屋没有按照规划备案的《总平面图》修建，房屋的实际标高低于规划设计标高。按照南充市城乡规划和测绘地理信息局备案的万科金润华府三期建设工程规划《总平面图》中关于房屋标高的标注，载明：该涉案房屋标高为270.300，而紧邻该涉案房屋的同一地块的住宅小区内地面标高也为270.300。可知，该涉案房屋应与住宅小区地面等高。万科公司实际向钟洁交付的房屋明显低于住宅小区地面，证实万科公司没有按照规划设计修建房屋，存在违约。2．该涉案房屋实际建筑结构与合同约定不符。在双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××19）第二章第四条商品房基本情况第（三）点中载明：“该商品房所在建筑物的主体结构为剪力墙，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层。”而实际交付的这栋建筑物只有地上3层，没有地下1层。万科公司称该房屋与相邻住宅属同一地块，该地块共用一个地下层，此说法不能成立。合同明文约定的是该建筑物总层数4层，其中地下1层，并不是约定该房屋所在地块有地下1层。故万科公司没有按照合同约定交付房屋，没有修建地下1层，存在严重违约。3．竣工验收备案只是对房屋主体结构的验收，只能证明房屋的主体质量符合备案要求，不能证明万科公司交付的房屋的配套设施、公共道路、绿化等符合合同约定，也就是说不能按万科公司的逻辑，只要经过了竣工验收备案就当然达到了合同约定的条件。二、万科公司“涉案房屋的宣传资料不属于要约，不属于万科公司的合同义务”的上诉理由不能成立。涉案房屋的宣传资料已在一审中经双方质证认可，所有宣传资料均能看到：该涉案房屋与外面道路没有高差。钟洁购买的房屋使用属性为商铺，众所周知，商铺的使用需要一定的道路环境，需要一定的人流及车流，商铺所处的周边环境及道路环境决定商铺的价值，也必然对钟洁是否购买商铺产生重大影响，因此案涉商铺门口的路面是否与路面具有高差属于对合同订立和房屋价格有重大影响的因素。同时，钟洁在缔结合同时，也只能通过万科公司的宣传以及展示的沙盘图等进行判断，作出是否购买的意思表示。依照《合同法》第十二条、第十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该宣传资料应当视为要约，并属于合同义务，万科公司违反的，理应承担违约责任。三、万科公司称市政道路不属于开发红线范围内的设施，市政道路高于房屋未影响到房屋的价值。该上诉理由不能成立。市政道路确实不属于开发红线范围内，市政道路如何修建，万科公司不能左右。但客观事实是，万科公司未按照总平面图中规划的标高修建房屋，才导致涉案房屋明显低于市政道路。且市政道路修建在前，涉案房屋所在的该栋建筑物修建在后。因为万科公司不按规划标高修建，导致门面明显低于路面，当然影响到该门面的价值。四、万科公司称一审判令支付房屋价款10%的违约金，没有事实和法律依据。该上诉理由不能成立。万科公司未按建设工程规划《总平面图》修建房屋，实际交付的房屋与双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定不符，与万科公司售房时展示的宣传资料不符，其违约事实清楚。针对万科公司违约给钟洁造成的损失即违约金的认定，应参考房屋交易价格变动酌定。2018年购买期房的一层业主的交易单价普遍为1.6-1.8万元每平米；而该房修建完工后，门面明显低于路面的瑕疵呈现出来，2020年购买现房的一层业主（如1层174号铺等）的交易单价普遍为7000-8000元每平米。其价值减损过半。据此，钟洁主张合同价款30%的违约金实际上远远不足以弥补钟洁的实际损失，钟洁的主张符合《合同法》关于违约金以补偿性为基础的相关法律规定。恳请二审法院支持钟洁的意见。 钟洁向一审法院起诉请求：1．判令万科公司违约，并赔偿钟洁损失340,371.6元（按总房款的30%计算违约金）；2．本案案件受理费由万科公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月26日，钟洁与万科公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××19）及《补充协议》，约定钟洁购买万科公司开发的位于南充市高坪区××幢××层××号商铺；建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；房屋层高为4米；房屋预测建筑面积为74.05平方米，总价款为1134572元；付款方式为贷款方式付款，于2018年6月26日前支付首期房价款734572元，余款400000元向中国工商银行股份有限公司南充分行申请贷款支付。合同签订后，钟洁按合同约定足额向万科公司支付了购房款，履行了全部合同义务。 同时查明，2019年12月30日，万科公司通知接房后，钟洁到商铺查看时发现整栋楼商业仅修建了三层，虽已修建地下车库，但未专门修建商业配套的地下车库，商铺朝至市政道路有多级台阶；道路由西向东逐渐高于门面外道路及门面地面。整栋商业朝住宅小区方向仅修建了一条小巷道，并未修建商业街；商铺地板低于路面。万科公司在网页宣传时有“先买就是赢”、等宣传广告，万科公司售房部的沙盘模型显示钟洁所购一层商铺外面的人行道路均为基本水平路面，铺面到街道没有显示有明显的高度差距。但交付的铺面到街道平面有多级台阶。 还查明：在与钟洁签订合同时，万科公司向钟洁展示的售房书、沙盘、模型、销售广告、宣传资料等均显示钟洁购买的商铺至道路平行；万科公司销售人员宣传称地下一层为商业配套的地下停车位，整栋商业朝向小区方向为步行街，但修好后整栋商业朝向小区方向只有一条约两米宽的过道，且过道紧邻小区围墙。 再查明，钟洁所购商铺所属的万科三期一号楼商铺在建修时，商铺外的市政道路已经修好。 一审法院认为，本案争议的焦点为案涉铺面宣传口号“先买就是赢”以及沙盘展示的水平高度等内容是否构成要约，万科公司是否存在违约。首先，钟洁、万科公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）（合同编号：×××19）》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，该合同是双务合同，钟洁与万科公司均应当按照合同约定履行合同义务。万科公司在销售该楼盘时曾喊出“取证了，先买就是赢”、“城熟下中坝，价值兑现不用等”这样的口号，彰显商铺价值，以吸引钟洁购买。其次，沙盘展示系开发商为了宣传楼盘，让购房者产生直观印象而打造、设置，服务于商品房销售，可以认定为商品房的销售广告和宣传资料，一般情况下应被认定为要约邀请。但绝大多数购房者不具备建筑专业知识，难以对案涉铺面的水平高度等内容有确切、具体印象，尤其难以预见铺面与临街道路的水平高度会在建成后发生较大变化。双方缔结合同时，钟洁只能借助沙盘展示的情况进行判断，作出是否购买的意思表示。万科公司沙盘展示的内容，均属于购房者渴望知悉的楼盘项目大小、楼栋布局、户型、楼层等确定的、与购房者直接相关的基本信息，钟洁作为案涉商铺的购买者，需通过沙盘展示的项目大小、规划布局来判断商铺的价值从而订立合同。显然，沙盘展示的这些信息，既是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的具体确定的说明和允诺，又对合同订立及房屋价格有重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定的内容。因此，双方争议的沙盘展示内容符合例外规定，构成要约，购房者基于沙盘展示的楼盘基本信息的信赖利益应当得到保护。再次，本院在审理过程中查明，万科公司在修建案涉商铺时，市政道路已经修建完成，但万科公司没有考虑到钟洁所购买一楼门面与市政道路存在明显高差后将影响该商铺的价值，不对设计及施工图纸进行调整，仍然修建完工并向钟洁交付，导致交付的商铺，即万科金润华府三区第1幢1层180号一楼商铺铺面到街道平面有多级台阶，存在明显的高度差，商铺地面明显低于市政道路，这与万科公司售房部的沙盘模型显示钟洁所购一层商铺外面的人行道路均为基本水平路面的情况不符，鉴于沙盘展示的信息应当作为要约，故万科公司存在违约行为，其交付的商铺存在一定瑕疵，导致其使用价值将受到影响，给钟洁造成损失是客观存在的。因此，万科公司因履行合同义务不符合约定，客观上对买受人钟洁购买的万科金润华府三区第1幢1层180号一楼商铺铺面的使用价值和经营利益造成影响，构成违约。万科公司认为其没有违约交付的抗辩理由不能成立。但钟洁主张的判令万科公司相当于总购房款30%的诉请明显偏高，比照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）项第2条约定：买受人逾期超过十五日未支付购房款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金的约定，从公平对等的原则出发，酌定万科公司因其瑕疵交付应当向钟洁支付相当于购房总款10%的违约补偿金。即应当支付1134572元×10%＝113457.2元的违约补偿金。综上所述，为了保护正常的交易秩序，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、万科公司于判决生效之日起十日内向钟洁支付113457.2元的违约补偿金；二、驳回钟洁的其他诉讼请求。案件受理费3203元，由钟洁负担2200元，由万科公司负担1003元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审查明：2018年6月26日，钟洁与万科公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××19）及《补充协议》，约定钟洁购买万科公司开发的位于南充市高坪区××幢××层××号商铺；建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；房屋层高为4米；房屋预测建筑面积为74.05平方米，总价款为1134572元；付款方式为贷款方式付款，于2018年6月26日前支付首期房价款734572元，余款400000元向中国工商银行股份有限公司南充分行申请贷款支付。合同签订后，钟洁按合同约定足额向万科公司支付了购房款，履行了全部合同义务。 与钟洁签订合同时，万科公司向钟洁展示的售房书、沙盘等均显示钟洁购买的商铺的地面与市政道路路面平行。 钟洁所购商铺所属的万科三期一号楼商铺在建修时，商铺外的市政道路已经修好。 经现场查看，案涉商铺及该商铺所在楼栋的现状为：1．案涉商铺所在楼栋的地上建筑部分与住宅区的地上建筑部分有围栏相隔。2．案涉商铺的地面低于商铺前的市政道路路面5级台阶。3．从案涉商铺所在楼栋的地下电梯间（直升电梯）可以到达住宅区的地下车库。 本院认为，根据本案现有证据，尚难以认定万科公司在案涉商铺所在楼栋地下层的修建及步行街的修建方面存在违约行为。对此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，钟洁应当承担不利的后果。 众所周知，商铺作为专门用于商业经营活动的房地产，店铺门前的状况对商铺的价值有重大影响。在本案中，万科公司的销售广告和宣传资料显示，案涉商铺所在楼栋与市政道路处于同一水平面，万科公司对该商铺周边环境的描述明确、具体。在万科公司的销售广告、宣传资料及其销售人员的指引下，钟洁与万科公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××19）及《补充协议》。虽然双方在《补充协议》中约定“出卖方提供的售楼书、宣传资料、样板间、装修示范单位、装修体验馆等展示内容仅为要约邀请，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考……”但从钟洁购买案涉商铺时的情况看，该商铺尚未建成，钟洁作为普通购房者购房之初，决定其是否购买案涉商铺的依据、信息等均直接来源于开发商的销售广告和宣传资料，该销售广告和宣传资料对房价的最终确定及钟洁决定是否签订购房合同起着至关重要的作用。同时，钟洁作为普通的购房者，在万科公司的销售广告和宣传资料已显示案涉商铺所在楼栋与市政道路处于同一水平面的情况下，难以预见到该铺面与临街道路的水平高度会在建成后发生较大变化。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，万科公司对案涉商铺所作的广告宣传符合该法条的适用条件，该广告宣传中的允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整交易条件，应视为邀约。 钟洁购买商铺是为了商业经营。从万科公司实际交付给钟洁的商铺来看，商铺地面低于市政道路路面5级台阶，与钟洁购买案涉商铺的预期相悖，万科公司实际交付的商铺违反了双方合同的约定，且导致该商铺的使用价值明显降低，合同预期的商业价值无法实现，万科公司应当依法承担违约责任。一审法院综合相关要素，比照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）项第2条“买受人逾期超过十五日未支付购房款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金”的约定，酌定万科公司因其瑕疵交付向钟洁支付相当于购房总款10%的违约补偿金，符合民法公平原则，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对钟洁、万科公司的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,406元由钟洁负担4,400元、南充万科置业有限公司负担2,006元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年五月十三日 书记员 王海川