吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0184民初800号原告：佟双贵，男，汉族，1963年2月5日出生，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：闫玉国，吉林天利人律师事务所执业律师。被告：辽源市旭恒典当有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区晨风上东名苑11-13附房。法定代表人：黄贤林。委托诉讼代理人：姜金梅，吉林理悦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孔令轩，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告：公主岭市万鑫房地产开发有限公司，住所地公主岭市河南街克俭委。法定代表人：王中华。委托诉讼代理人：白文泽，系该公司职员。原告佟双贵与被告辽源市旭恒典当有限公司（以下简称旭恒公司）、公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告佟双贵及委托诉讼代理人闫玉国、被告旭恒公司委托诉讼代理人姜金梅、孔令轩以及被告万兴公司委托诉讼代理人白文泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟双贵向本院提出诉讼请求：1、请求确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的23套房屋归佟双贵所有，具体明细如下：（1）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号7401、面积59.97㎡；（2）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8501、面积85.76㎡；（3）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号7302、面积59.84㎡；（4）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号4402、面积81.37㎡；（5）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号6401、面积55.85㎡；（6）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号6503、面积55.85㎡；（7）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8601、面积85.76㎡；（8）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号7401、面积59.97㎡；（9）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号7601、面积59.97㎡；（10）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号7103、面积55.85㎡；（11）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8201、面积85.76㎡；（12）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8502、面积59.27㎡；（13）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8101、面积82.35㎡；（14）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8301、面积85.76㎡；（15）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号6203、面积55.85㎡；（16）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8401、面积85.76㎡；（17）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8402、面积59.27㎡；（18）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号8302、面积59.27㎡；（19）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号6202、面积59.84㎡；（20）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号1601、面积59.27㎡；（21）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号7303、面积55.85㎡；（22）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号4601、面积81.37㎡；（23）、长房权证太平山镇字XXXX号、房号1602、面积85.76㎡。2、停止对上述23套房屋的强制执行。3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年初，佟双贵与万鑫公司法定代表人高顺（后变更为王中华）及公主岭市万兴建筑工程有限公司（以下简称万兴公司）法定代表人丁福荣协商，预借用二公司的资质开发建设长岭县太平山镇“温馨家园”。经过协商，万鑫公司、万兴公司同意了佟双贵的要求，提出需要给付万鑫公司和万兴公司管理费8万元，涉及该楼盘开发建设的所有费用及向政府部门缴纳的土地出让费、税费均由佟双贵承担，开发的楼盘所有权归佟双贵所有。协议达成后，佟双贵开始用万鑫公司的资质在政府部门办理了所有的相关开发手续，缴纳了土地出让金，以万鑫公司的名义取得了开发土地的使用权，以万兴公司的名义取得了施工许可，之后开始投资和施工。佟双贵先后投入资金800余万元。至2012年底，“温馨家园”小区施工完毕，共建成8000㎡左右的108户楼房，并具备了出售条件取得了预售许可证。按照佟双贵与万鑫公司的约定，这108户楼房所有权均归佟双贵所有，佟双贵应以万鑫公司的名义对外出售。在佟双贵已经履行了给付8万元管理费义务后，万鑫公司还处处刁难，不及时给佟双贵使用公章。无奈，佟双贵在工程交付和售楼中私自刻制和使用了万鑫公司公章一枚。2015年12月31日，在佟双贵同意在原8万元管理费基础上再多付15万元管理费的前提下，佟双贵与万鑫公司及万兴公司的法定代表人达成了《谅解备忘录》，万鑫公司对佟双贵私刻和使用公章的行为给予认可，同时该备忘录也证明佟双贵已经先后向二公司支付了管理费16万元的事实。之后，佟双贵又先后向二公司支付了7万元。截至2016年12月底，佟双贵已经向二公司履行了全部给付管理费义务，佟双贵与万鑫公司和万兴公司不存在经济纠纷。2020年11月26日，公主岭市人民法院在佟双贵所有的23套房屋和6套已经出售完毕或抵顶了工程欠款的房屋门上张贴了《腾出房屋通知》后，佟双贵和6位房屋实际所有人才知道29套房屋已经被万鑫公司在所有权人不知情的情况下，典当抵押给了旭恒公司。佟双贵认为：佟双贵借用万鑫公司的名义开发建设的长岭县太平山镇“温馨家园”楼盘的所有权属于佟双贵所有。万鑫公司在佟双贵不知情的情况下，私自将佟双贵所有的23套房屋典当给旭恒公司的行为违法无效。公主岭市人民法院在执行过程中不经过现场踏查、了解，在佟双贵不知情的情况下将佟双贵所有的23套房屋裁定给旭恒公司的行为存在重大执行瑕疵，该执行行为无效。基于以上事实，佟双贵特向人民法院提出诉讼，请人民法院依法支持佟双贵的诉请。旭恒公司辩称：1、不动产物权变动一般以登记为生效要件，案涉房屋并未登记于佟双贵名下，佟双贵对案涉房屋不享有所有权。2、佟双贵不是合法建造案涉房屋取得者，并不能当然取得物权。佟双贵通过“挂靠”、“借用资质”等手段建造案涉房屋不满足合法建造取得的条件，即便与万鑫公司达成的“协商”真实有效，亦不能因事实行为而当然取得。佟双贵与万鑫公司的相关权利不能对抗万鑫公司对案涉房屋所享有的物权所有权。3、法律及行政法规对房地产开发具有明确准入许可限制，借用房地产开发资质的佟双贵不应当在异议之诉案件中得到特殊保护。4、案涉房产长期未变更登记系由佟双贵自身原因导致，其本身存在过错，应当自行承担相应法律后果。5、佟双贵与万鑫公司之间为合同关系属于普通债权关系，佟双贵对案涉房屋不享有物上请求权。佟双贵提供的证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体。佟双贵仅以与万鑫公司之间的“协议”合作关系请求案涉房屋归其所有违背了物权法定及物权公示原则，有损旭恒公司的合法权益，不应得到支持。综上，佟双贵提交的证据并不足以排除强制执行，应承担举证不能的不利后果。万鑫公司辩称，2012年，佟双贵协商挂靠万鑫公司资质属实无争议。2012年后，佟双贵未经万鑫公司许可私刻万鑫公司公章，王中华董事长多次电告佟双贵将公章销毁，而佟双贵并沒有销毁，继续使用。佟双贵不经万鑫公司批准，冒充万鑫公司名义签订的合同均属无效合同，其自做主张签定的各项合同均由佟双贵自行负责。虽然备忘录中对佟双贵私刻公章谅解，但让佟双贵销毁公章佟双贵没有执行，所以涉及合同签约、违约等纠纷均由佟双贵承担责任。综上，应驳回原告诉求。本院经审理查明如下事实：包括佟双贵诉请的23套案涉房屋在内的吉林省长岭县太平山镇太平山温馨家园（小区）系佟双贵实际出资并借用万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，并于2012年10月29日取得了以万鑫公司作为房地产开发单位的商品房销预售许可证。温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权均登记在万鑫公司名下。2019年，旭恒公司作为申请执行人依据已发生法律效力的吉林省长春市信维公证处(2016)吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书向本院申请执行,要求被执行人万鑫公司分别给付372000元、436000元、348000元、364000元借款本息。就旭恒公司的执行申请，本院在执行过程中于2020年3月26日分别作出（2019）吉0381执632号、（2019）吉0381执633号、（2019）吉0381执634号、（2019）吉0381执635号执行裁定书,查封了包括佟双贵诉请的23套案涉房屋在内的万鑫公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅。其后，本院依法对被查封房屋进行了拍卖,两次拍卖均流拍，本院遂作出（2020）吉0184执恢28号执行裁定书,裁定将上述29套住宅以物抵债给申请执行人旭恒公司，抵偿执行款1347187.80元。佟双贵就其诉请的23套房屋向本院提出执行异议，请求撤销（2020）吉0184执恢28号执行裁定书并确认案涉23套房屋归其所有。2021年2月23日，本院作出（2021）吉0184执异10号执行裁定书，驳回了佟双贵的异议请求。佟双贵不服该执行裁定书，提起本案的案外人执行异议之诉。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，包括案涉23套房屋在内的温馨家园（小区）虽系佟双贵实际出资，但佟双贵借用万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，并将温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权登记在万鑫公司名下。佟双贵在本院查封案涉23套房屋之前并未与万鑫公司签订合法有效的书面买卖合同，更未在开发建设完成后、本院查封前将23套房屋过户登记在佟双贵个人名下（庭审中本院问询佟双贵为何未将出资建设的房屋过户到自己名下时，佟双贵称没有考虑这个事情）。本院据旭恒公司的执行申请将包括案涉23套房屋在内的登记在被执行人万鑫公司名下的不动产予以强制执行，并无不当。佟双贵本案中提交的证据不足以证明其就案涉23套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应自行承担举证不能的法律后果。佟双贵的诉请，依法应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：驳回原告佟双贵的诉讼请求。案件受理费13800元，由佟双贵自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判长  佟晓东审判员  卜祥瑞审判员  刘春艳二〇二一年五月二十六日书记员  高振熙