北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4925号上诉人（原审原告）：吴继权，男，1935年8月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴燊（吴继权之女），住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：高福英，女，1949年5月28日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：王成，男，1971年11月28日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：王**，女，1974年12月31日出生，汉族，住北京顺义区。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：徐全立，北京市扶正律师事务所律师。上诉人吴继权因与被上诉人高福英、王成、王**缔约过失责任纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11778号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴继权上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判支持吴继权的一审全部诉讼请求；2．诉讼费由高福英、王成、王**承担。主要事实与理由：1．吴继权一审中要求法院判定高福英、王成、王**的缔约过失行为。因该行为导致吴继权利益受损，高福英、王成、王**应承担全部责任并赔偿。且高福英、王成、王**应按时价偿还吴继权购房款及购置房产后的投资改造费用。2．一审中吴继权对评估报告基本认可，只是对超控面积的折价算法有异议。3．涉诉房屋买卖合同系因高福英、王成、王**主张合同无效诉讼，吴继权所持有政府有效文件均因合同无效而无用，信赖利益受损，依据合同法的规定高福英、王成、王**应承担损害赔偿责任。4．一审法院判决未采纳评估报告，应要求评估机构重新出具达到法院认定标准。评估应按照最终报告评估价值收费，多收费用应当退返。5．核定涉诉房屋基准价的标准应当采用最接近诉讼时间、涉诉房屋地点、政府全网公示的价格标准为依据。6．涉案合同签订时，村集体经济组织及政府都曾盖章批示，购房行为未侵害集体利益，未违反国家相关规定。如当年高福英、王成、王**配合完成过户确权，涉诉房屋与高福英、王成、王**则无任何关联。7．从开始售卖房屋到诉讼返还房屋都是高福英、王成、王**蓄谋已久，侵占集体利益的实质是高福英、王成、王**。高福英、王成、王**辩称：同意一审判决，不同意吴继权的上诉请求。吴继权向一审法院起诉请求：1．要求高福英、王成、王**返还吴继权包含两大部分的钱：第一部分购房款3695966元；第二部分，因为信赖对房屋进行了投资，分别是1994年房屋院落整体的维修费2万元、2019年院落的改造施工费20万元、专业机构评估报告费37000元；2．案件受理费由高福英、王成、王**负担。一审法院认定事实：王绍福（已于2015年1月4日去世）与高福英系夫妻，婚后生育一子王成，一女王**，二人均系本案被告。王绍福夫妇二人于1993年3月左右将其位于北京市顺义区北小营镇××村××路199号宅院（涉诉宅基地的《集体土地建设用地使用证》编号为：北小营镇集建（证）字第***号，宅基地使用权登记在王绍福名下）瓦房八间卖给吴继权，王绍福夫妇收取卖房款6000元并交付房屋给吴继权。同时，王绍福夫妇还将涉诉《集体土地建设用地使用证》和宅基地登记卡交付吴继权。2020年初，高福英、王成、王**诉至一审法院，要求确认房屋买卖合同无效。2020年3月，一审法院作出（2020）京0113民初673号民事判决书，确认王绍福、高福英与吴继权于一九九三年三月就位于北京市顺义区北小营镇××村××路199号宅院房屋达成的买卖合同无效。吴继权不服上诉至本院。2020年4月，本院作出（2020）京03民终5364号民事判决书，驳回上诉、维持原判。后高福英、王成、王**诉至一审法院，要求吴继权腾退涉诉宅院并返还红本，案号为（2020）京0113民初11146号。现吴继权亦诉至一审法院要求高福英、王成、王**赔偿相应经济损失。一审审理中，经吴继权申请，一审法院委托摇号确定的北京吉翔房地产土地评估有限公司对涉诉宅院区位补偿款和房屋重置成新价进行评估。2020年11月9日，该公司出具《房地产估价报告》，其主要内容为：宅基地区位补偿价格为7121元/平米；经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，依法按照宅基地区位补偿价格的50%给予补偿；宅基地区位补偿总价为3546258元，房屋重置成新价为69718元。吴继权对此称：评估报告都不认可，我觉得应该按照统一的价格标准来算，不应该区分超不超占。高福英、王成、王**则称：发票和报告的真实性认可，但是不认可结果，说明也不认可，这个没有法律依据，也没说明白，这个标准不对。一审法院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，涉诉房屋买卖合同已被确认无效，故购房款6000元应当予以返还。《房地产估价报告》中的房屋重置成新价，符合法律规定，一审法院予以认定。对其宅基地区位补偿价格，不符合涉诉区域的市场价格行情，对此一审法院不予认定。该宅基地区位补偿价格应参照北京市顺义区同类地块价格，一审法院由此进行酌定。赔偿款数额的确定与导致合同无效双方过错比例相关。本案中，吴继权并非本村村民，其与王绍福夫妇的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。由此，双方对于合同无效均有过错，且高福英、王成、王**一方具有较大过错。一审法院按照双方过错程度确定因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失数额，认为吴继权主张的金额过高，一审法院予以酌减。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、高福英、王成、王**于判决生效之日起七日内给付吴继权宅基地区位补偿价、房屋重置成新价及购房款共计一百二十万五千一百八十二元；二、驳回吴继权其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴继权向本院提交以下证据：1．2021年1月26日张长友出具的吴继权购买前礼务村王绍福宅院施工修缮单，拟证明在诉讼前吴继权已经开始大量投资，已经开始施工维修了，在1994年和2019年分别都有施工投入；2．2021年1月26日张长友出具的收条，拟证明吴继权已经付了结算款7000元；3．装电表申报材料及电卡、电表，拟证明2019年吴继权自己花钱安装的电表，在2019年之前涉案房屋没有居住条件；4．报价单，拟证明我们与施工队没结算清，结算完毕施工队才能撤离；5．房屋评估结果明细表，依据评估报告、多项和表内容及价格小计，拟证明对方应该按照明细表上的价格赔偿吴继权。就上述证据，高福英、王成、王**发表质证意见称，对上述证据的真实性无法核实，证明目的不认可；且吴继权提交的材料不是二审新证据，涉案宅基地地上物的价值已经评估，吴继权主张的金额都包含在评估报告里了。本院将结合全案案情对上述证据作出认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋买卖合同已经生效故吴继权所支付的购房款6000元高福英、王成、王**应予返还，本院对此予以确认。对于吴继权主张的三百余万元购房款损失、施工费、维修费，首先，吴继权与高福英、王成、王**签订的房屋买卖合同因违反法律法规明确规定而属无效，在无明确证据证明系一方当事人过错的情形下，一审法院结合合同签订及履行情况认定双方均有过错且高福英、王成、王**具有较大过错，并无不当；其次，本案一审中北京吉翔房地产土地评估有限公司对涉诉宅院区位补偿款和房屋重置成新价进行评估，依据评估报告可知该评估已考虑房屋结构状况及装修、附属物情况。但该评估报告确定的区位补偿价格与当地实际情况不符，存在过高情形，一审法院依据相应政策标准并参照涉诉区域同类地块价格水平等酌情确定的区位补偿价并无不当，本院对此予以确认。综合上述情况，现有证据不足以证明一审法院计算的高福英、王成、王**应赔偿吴继权的款项存在不当之处，本院对吴继权的相应上诉请求不予支持。针对吴继权上诉主张的评估费用问题，因该费用系由当事人支付给有关机构或者单位，并非人民法院收取，收费标准亦非人民法院确定，故对其该项主张本院亦难以支持。综上所述，吴继权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28782元，由吴继权负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 张玉娜审 判 员 张 慧二〇二一年五月二十四日法官助理 贾宇飞书 记 员 杨艳娇