山东省宁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0921民初1493号 原告（案外人）：高申勇，男，1960年5月1日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县，现住宁阳县。 委托诉讼代理人：朱新峰，山东一山律师事务所律师。 被告（申请执行人）：宁阳县金阳小额贷款有限公司，住所地宁阳县城区金阳大街府东小区27幢。 法定代表人：王庆峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马海锋，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。 原告高申勇与被告宁阳县金阳小额贷款有限公司（以下简称金阳贷款公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高申勇的委托诉讼代理人朱新峰，被告金阳贷款公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高申勇向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决停止对原告购买的位于宁阳县××街××号××楼××室××室楼房［鲁（2017）宁阳县不动产权第0000243号、第0000244号］的强制执行，并解除对上述两套楼房的查封；2．判决确认位于宁阳县××街××号××楼××室××室楼房［鲁（2017）宁阳县不动产权第0000243号、第0000244号］产权归原告所有。事实与理由：2013年12月31日，原告与王建设、殷红梅（两人系夫妻关系）签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买王建设、殷红梅位于宁阳县××街××号××楼××室楼房××。合同签订生效后，原告已于2015年3月份将全部购房款支付完毕并实际占有使用了两套楼房。2017年1月24日该两套楼房的《不动产权证书》［（鲁（2017）宁阳县不动产权第0××3号、第0000244号，均在殷红梅名下］颁发后，王建设将证书原件交给了原告。后由于殷红梅、王建设下落不明，原告所购楼房未能办理过户手续。2018年1月份，被告金阳贷款公司因民间借贷纠纷向宁阳法院申请诉前保全，宁阳法院以（2018）鲁0921执保8号裁定书将登记在殷红梅名下的上述101、102两套楼房予以查封。后被告向法院提起（2018）鲁0921民初590号诉讼案件，该案判决生效后，被告申请强制执行，执行案号为（2018）鲁0921执820号）。2019年10月份，原告向宁阳法院起诉王建设、殷红梅两人合同纠纷，法院做出（2019）鲁0921民初4218号民事判决书，判决《房屋买卖合同》合法有效，两人继续履行与原告签订的房屋买卖合同，协助将两套楼房办理过户至原告名下。判决生效后，原告于2020年7月申请强制执行，案号为（2020）鲁0921执1368号。2021年3月份，原告提出执行异议，后法院作出（2021）鲁0921执异7号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告在贵院查封前已与两第三人签订房屋买卖合同，且已支付全部价款，并实际占有、使用该两套楼房，后法院也判决确定所签房屋买卖合同合法有效，并判令王建设、殷红梅协助办理过户。因此，原告认为法院驳回原告执行异议请求是错误的。为维护原告的合法权益，现原告依法提起执行异议之诉。请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告金阳贷款公司辩称：一、涉案房屋的登记所有权人是殷红梅，王建设与殷红梅系夫妻关系。2018年1月份，因民间借贷纠纷，经答辩人申请，宁阳县人民法院于2018年1月8日以(2018)鲁0921执保8号裁定书查封殷红梅名下的涉案房屋。二、被答辩人与王建设、殷红梅之间《房屋买卖合同》的成立，并不必然导致被答辩人对涉案房屋享有所有权，《民法典》第214条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第215条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，《物权法》也有相同规定。按照被答辩人在案外人执行异议申请书中的自认，涉案房屋于2017年1月24日殷红梅已经办理《不动产权证书》且被答辩人已实际持有该证书原件。但直至2018年1月，被答辩人没有办理房屋过户手续，明显不符合常理。更不能以被答辩人在(2019)鲁民初4218号中所陈述的已经实际占用且出租为由就认定被答辩人对涉案房屋享有所有权。三、被答辩人在(2019)鲁民初4218号案件中的自认前后矛盾，被答辩人有虚假诉讼的嫌疑。1、以答辩人为原告，王建设和山东弘兴玉米开发有限公司等为被告的民间借贷系列案件是因王建设在2018年1月下落不明后，答辩人起诉至宁阳县人民法院，法院才依据答辩人的申请查封了涉案房屋。王建设在2018年1月下落不明在宁阳县是众所周知的事实。且被答辩人“和王建设因之前就存在茶叶买卖的业务比较熟悉”,更应知悉该事实。被答辩人在(2019)鲁民初4218号案件(以下简称“4218号案件”)中却自认是“在2017年下半年就联系不上两被告了”,与事实不符。2、被答辩人在2017年1月24日就实际持有《不动产权证书》，至2018年1月之间，完全有能力和时间办理房屋过户手续。在4218号案件中，被答辩人提交的《房屋买卖合同》第5条明确约定“...房屋过户税费均由乙方(被答辩人)承担”。但被答辩人却自认“原告称当时办理过户需缴纳税费数万元，与被告未协商好由谁支付该费用，故一直未办理房屋过户手续”前后矛盾。3、被答辩人在4218号案件中自认是“在2017年下半年就联系不上两被告了”，委托律师查询后得知涉案房屋被三家法院查封。但被答辩人直至2019年10月31日才向宁阳县人民法院起诉(即4218号案件)，在长达两年半的期间内，被答辩人并没有向有关法院提出过查封异议，对案值824124元的房屋，被答辩人迟迟拖延主张权利，有悖于常理。4、4218号案件中，两被告没有到庭，法庭在明知涉案房产被多家法院查封的情况下，更没有追加相关利害关系人为第三人参加诉讼查明事实，仅凭被答辩人的一面之词就使被答辩人取得了貌似合法的判决，程序违法，更不能由此判决就得出被答辩人对涉案房屋享有所有权的结论。四、被答辩人的损失应当由其和王建设、殷红梅自行承担。涉案房屋并不因为《房屋头卖合同》的有效被答辩人就当然享有物权。合同的效力和物权的取得是两个不同的法律概念。即使被答辩人在4218号案件中陈述属实，但因被答辩人怠于行使房屋过户权，存在过错，被答辩人对房屋不享有物权。综上，请求贵院查明事实，依法驳回被答辩人的异议请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月2日，本院依法受理了金阳贷款公司起诉山东弘兴玉米开发有限公司、张伟、徐永军、王建设、赵德生、泰安信德塑业科技有限公司、张东、罗奇、泰安弘兴和美饲料有限公司、殷修红、张秋梅借款合同纠纷一案。金阳贷款公司在该案起诉之前曾提出诉前保全申请，本院依金阳贷款公司的申请于2018年1月8日依法作出（2018）鲁0921执保8号执行裁定书，并于当日向宁阳不动产登记中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，查封被告殷红梅名下房产四套，查封三年，（证号：鲁（2017）-0000241号，鲁（2017）-0000242号，鲁（2017）-0000243号，鲁（2017）-0000244号，即坐落于信德瑞和家园2号商业楼104室、103室、102室、101室）自2018年1月8日至2021年1月7日止。本院于2018年5月24日作出（2018）鲁0921民初590号民事判决书，判决山东弘兴玉米开发有限公司偿还原告宁阳县金阳小额贷款有限公司借款本金4000000元并支付借款利息、逾期罚息、复利及实现债权的费用，被告张伟、徐永军、王建设、赵德生、泰安信德塑业科技有限公司、张东、罗奇、泰安弘兴和美饲料有限公司、殷修红、张秋梅负连带清偿责任。该判决生效后该案中的各被告均未履行法律文书确定的义务，金阳额贷公司于2018年7月20日申请强制执行，执行案号为（2018）鲁0921执820号，2021年1月8日，案外人高申勇向本院提出案外人执行异议，申请停止对其所有的宁阳县××街××号××楼××室楼房［鲁（2017）宁阳县不动产权第000243号、第00004号］的执行，本院审查后以（2021）鲁0921执异7号执行裁定书裁定驳回了高申勇的异议请求。 2019年10月31日，本院受理了高申勇与王建设、殷红梅（夫妻关系）房屋买卖合同纠纷一案。庭审时高申勇向本院提交了与王建设、殷红梅于2013年12月31日签订的房屋买卖合同一份、中国农业银行汇款凭条6张（付房款时间均在2015年3月23日之前）、不动产产权证书两份及房屋租赁协议（租赁协议签订时间为2015年4月1日）。本院于2020年4月2日依法作出(2019)鲁民初4218号民事判决书，该判决书对原告提交的以上证据作出如下认定：“原告提交的房屋买卖合同内容明确，对买卖价格、支付方式、房屋转移占有等方面均进行了明确约定，且原、被告均签字确认，对该合同本院予以采纳，证明原被告对涉案房屋的买卖达成一致；对原告提交的银行回单及收到条，与原告提交的房屋买卖合同能够相互对应，且原告均是提交的回单原件，原告陈述的买卖及付款过程也与以上业务回单记载的时间、金额相对应，本院对该回单及原告陈述的过程均予以采纳，能够证明原告已按合同约定向被告支付了房屋价款；对于原告提交的不动产证书真实性本院予以确认，结合原告提交的租房协议，综合证实被告将房屋已实际交由原告占有使用”；判决理由为“本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，故原告高申勇与被告王建设、殷红梅之间签订的书面房屋买卖合同合法有效。原告高申勇已履行完毕支付购房款的合同义务，两被告也将房屋交付给原告使用至今，由原告合法占有，且不动产登记证书也一直由原告保管，以上事实均发生在涉案房屋被采取保全措施之前，而原告对未办理房屋过户登记手续亦无过错。故对原告要求两被告继续履行合同并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院应予以支持。因涉案房屋已被采取保全查封措施，客观上致使被告现阶段无法履行协助义务，但为避免原告累诉，被告应在涉案房屋保全查封措施解除之后协助原告办理涉案房屋过户手续。同时，该协助义务不影响设立于涉案房屋的保全措施或执行措施效力”。据此判决：一、被告王建设、殷红梅继续履行与原告高申勇签订的房屋买卖合同。二、被告王建设、殷红梅于设立在涉案房屋的保全查封措施解除之后十日内协助原告将（2017）宁阳县不动产权第0000243号和第0000244号房屋办理过户登记至原告高申勇名下。该判决书于2020年6月17日生效后，原告于2020年7月份对该案向本院提出执行申请，本院以（2020）鲁0921执1368号立案执行，但至今原告未取得涉案房屋的产权证。 另查明，原告与王建设、殷红梅签订房屋买卖合同时，王建设、殷红梅当时还未取得涉案房屋的产权证，2017年1月24日，王建设、殷红梅取得了涉案房屋的产权证，该产权证登记的权利人为殷红梅。殷红梅于2016年12月21日出境到澳大利亚居住，2017年12月19日回国仅6天后又于2017年12月26日出境到澳大利亚居住，此后未再回到中国。原告因殷红梅不在国内无法办理产权证，便于2019年10月31日起诉王建设、殷红梅，要求法院判决王建设、殷红梅协助原告办理涉案房屋的产权证等事项。 本院认为，本案为案外人执行异议纠纷，双方争议的标的为涉案房产。本院已生效的(2019)鲁民初4218号民事判决书确认了如下内容：原告与王建设、殷红梅于2013年12月31日签订的房屋买卖合同合法有效，原告于2015年4月份已合法占有该不动产，涉案房款原告也于2015年3月23日之前付清，而被告申请诉前保全后，本院以（2018）鲁0921执保8号执行裁定书首次查封涉案房产的时间为2018年1月8日，据此应认定原告在人民法院查封之前就签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并合法占有该不动产。涉案房屋未办理过户的责任，是因殷红梅在涉案房屋办理产权转移登记的条件具备证后长期在境外居住造成的，非因原告自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，原告要求法院停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，本院应予支持。原告要求解除对涉案两套楼房的查封的诉讼请求，不属本案执行异议审查的范围，原告可待本案判决书生效后，向执行部门申请处理。因涉案房屋尚未取得产权证，原告要求确认涉案房屋产权归原告所有的请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五款、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、在执行（2018）鲁0921执820号案件时，不得执行位于宁阳县××街××号××楼××室××室楼房［鲁（2017）宁阳县不动产权第0000243号、第0000244号］； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告宁阳县金阳小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  王如臣 人民陪审员  武凤平 人民陪审员  宁卫东 二〇二一年五月十八日 、书记员乔琳