北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4825号上诉人（原审原告）：北京紫云楹石科技咨询有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-A2347。法定代表人：谭友蓥，经理。委托诉讼代理人：高晓红，北京京状律师事务所律师。委托诉讼代理人：施明月，北京京状律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京潞丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津合一房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区咸阳路19号中投保大厦1020-2。法定代表人：孙冉，总经理。被上诉人（原审被告）：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京保兴利房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳八里庄西里100号1号楼3层323号。法定代表人：马岩，总经理。委托诉讼代理人：张威，北京市永浩律师事务所律师。上诉人北京紫云楹石科技咨询有限公司（以下简称紫云科技公司）因与上诉人北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、被上诉人天津合一房地产开发有限公司（以下简称天津合一公司）、被上诉人绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）及原审第三人北京保兴利房地产经纪有限责任公司（以下简称保兴利公司）商品房预约合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。紫云科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判彩星行公司、绿地京永公司、天津合一公司承担连带责任共同双倍返还紫云科技公司定金320万元；2.本案一、二审诉讼费、保全费、担保费由彩星行公司、绿地京永公司、天津合一公司承担。事实与理由：1.绿地京永公司与彩星行公司签订的《北京市房山区绿地文创商业中心项目6号楼销售协议》系包销协议，该证据可以充分证明二者之间系委托代理销售关系。现由于彩星行公司和绿地京永公司未能依约与紫云科技公司签订商品房买卖合同，绿地京永公司应承担连带责任。2.彩星行公司与天津合一公司系关联公司，二者系合作关系。3.案件的一、二审诉讼费、保全费、担保费系紫云科技公司为实现和保护自身权益的合理、必然性支出，应由彩星行公司、绿地京永公司、天津合一公司承担。针对紫云科技公司的上诉，彩星行公司辩称，不同意紫云科技公司的上诉请求。针对紫云科技公司的上诉，天津合一公司辩称，不同意紫云科技公司的上诉请求。针对紫云科技公司的上诉，绿地京永公司辩称，同意一审判决，不同意紫云科技公司的上诉请求。针对紫云科技公司的上诉，保兴利公司述称，不发表意见。彩星行公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回紫云科技公司一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由紫云科技公司承担。事实和理由：1.紫云科技公司不是合同主体，诉讼主体资格不适格，签订认购书的主体是许×晴。2.一审法院认定事实错误，许×晴未在约定期限内缴纳首付款，其违约在先，导致双方之间的合同无法履行。认购书签订之时及签订后的一段时间内是可以顺利办理网签的，系因许×晴未按认购书的约定付款，并非彩星行公司导致。许×晴签订的《承诺书》也表明，许×晴知晓首付款及装修款事宜。3.保兴利公司应同彩星行公司共同承担退款责任。针对彩星行的公司上诉，紫云科技公司辩称，不同意彩星行公司的上诉请求。紫云科技公司给许×晴出具了委托书，许×晴代表公司购房并签订协议，紫云科技公司作为合同主体没有任何问题。合同不能网签系因对方的原因。许×晴是2019年4月出具的《承诺书》，之后得知不能网签。针对彩星行的公司上诉，天津合一公司辩称，同意彩星行公司的上诉请求。针对彩星行的公司上诉，绿地京永公司辩称，同意一审判决，不同意彩星行的上诉请求。针对彩星行的公司上诉，保兴利公司述称，不发表意见。紫云科技公司向一审法院起诉请求：1.解除紫云科技公司与彩星行公司签订的《北京市商品房认购书》；2.彩星行公司、天津合一公司、绿地京永公司共同双倍返还紫云科技公司定金320万元；3.彩星行公司、天津合一公司、绿地京永公司共同向紫云科技公司支付利息（以160万元为基数，自2018年5月5日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍、自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算）；4.本案诉讼费、保全费、担保费由彩星行公司、天津合一公司、绿地京永公司负担。一审法院认定事实：保兴利公司曾与彩星行公司合作，负责开展北京市房山区绿地诺亚方舟项目的销售工作，2018年5月5日，许×晴（甲方、委托方）与保兴利公司法定代表人马岩（乙方、受托方）签订《委托代理协议》，约定双方针对北京市房山区绿地诺亚方舟北区2号楼星公馆项目进行合作，马岩接受许×晴的委托，促成许×晴顺利取得位于北京市房山区卓秀北街8号院2号楼星公馆项目其中房源。2018年6月5日，紫云科技公司、北京紫云楹石文化传播有限公司（以下简称紫云文化公司）分别为许×晴出具委托书，全权委托许×晴帮助购买北京市房山区绿地诺亚方舟北区2号楼星公馆项目房产，授权内容包括签订购房合同、代为付购房款等一切与购房相关事宜。经保兴利公司联系运作，许×晴（认购人）与彩星行公司（出卖人）签订了编号为XXG-2017-069、XXG-2017-077、XXG-2017-078、XXG-2017-076、XXG-2017-068、XXG-2017-080、XXG-2017-081、XXG-2017-067、XXG-2017-071、XXG-2017-072、XXG-2017-073、XXG-2017-074、XXG-2017-082、XXG-2017-083、XXG-2017-084的《北京市商品房认购合同》（以下简称《认购合同》）共15份，约定由许×晴认购位于北京市房山区星公馆项目中的第2幢12层1201至1212号、7层703至705号房屋，上述商品房的用途为办公，《认购合同》明确约定了每套商品房的面积、房款以及改造、装修费用数额，并于第四条认购定金中约定，认购人应当自签订本认购书时，向出卖人支付认购定金20万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。《认购合同》第5条约定，认购人需在签订本认购书后7日内补齐本认购书所约定的首付款及委托物业改造和装修所需的费用，并签订商品房买卖合同及委托改造和装修协议。但对于所涉每套房屋的首付款比例和数额，双方未在合同中进行约定。另，上述《认购合同》中均未载明签订时间，于本案庭审过程中，紫云科技公司与彩星行公司一致认可《认购合同》的签订日期为2018年5月。紫云科技公司并认可其公司委托许×晴代为签订《认购合同》并支付定金的房屋为北京市房山区星公馆项目中的第2幢7层703至705号、12层1201至1205号房屋，涉及的《认购合同》编号分别为XXG-2017-067、XXG-2017-071、XXG-2017-072、XXG-2017-073、XXG-2017-074、XXG-2017-082、XXG-2017-083、XXG-2017-084。2018年5月5日，天津合一公司为许×晴出具收据八份，载明收到许×晴交来星公馆项目703至705号、1201至1205号房屋房款每套20万元，上述收据均载有天津合一公司财务专用章及收款人倪×签字。2018年5月23日，天津合一公司出具收据七份，载明收到许×晴交来星公馆项目1206至1212号房屋房款每套20万元，上述收据均载有天津合一公司财务专用章。关于收款人倪×的身份，彩星行公司经核实后认可倪×原为保兴利公司负责涉案诺亚方舟项目的销售人员，2017年3月26日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》致使该项目的销售受阻，大量个人认购客户要求退房，因保兴利公司倪×作为销售人员参与其中，更为清楚客户情况，遂将倪×调至彩星行公司于2017年7月至2018年8月期间负责后续工作，此后倪×继续回到保兴利公司负责销售工作。彩星行公司并认可许×晴所认购的涉案房屋，均由马岩和倪×经手处理。关于天津合一公司收取定金及出具收据的原因，彩星行公司认可涉案房屋的定金系由保兴利公司代收后，依彩星行公司的指定交由天津合一公司，并由天津合一公司向许×晴出具收据，但彩星行公司同时主张因天津合一公司系依据《认购合同》上载明的应付定金数额出具的收据，实际上许×晴并未全额交纳定金，且因许×晴未足额交纳定金、未按《认购合同》约定交纳购房首付款和装修改造费用，其公司未与其签订正式商品房买卖合同。紫云科技公司对彩星行公司所持许×晴未足额交纳定金的主张不予认可，主张许×晴已交纳全部15套房屋的定金共300万元，并提交许×晴名下中信银行6226980700459918账户客户回单、倪×名下中国建设银行6217000010055017381账户交易明细、马岩名下中信银行6217680704929822账户客户回单以及马岩与天津合一公司赵康斌经理的微信聊天记录作为证据，上述证据证实：2017年8月29日，许×晴通过银行转账方式向天津合一公司支付定金50万元、通过将现金给付倪×并通过倪×账户转账方式向天津合一公司支付定金30万元；2018年5月5日，许×晴将80万元现金交付马岩，马岩在抵扣其对天津合一公司的债权50万元后将剩余30万元转入天津合一公司账户；2018年5月23日，许×晴向马岩转账140万元，马岩在上述款项中扣除借款利息25000元、代付款10万元以及佣金70万元后，将剩余款项575000元转至天津合一公司账户。2018年8月26日，马岩与赵康斌确认许×晴已交付全部定金。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，许×晴不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。关于许×晴不具备购买商住房资格而仍与其签订《认购合同》的原因，彩星行公司认可许×晴在签订正式商品房买卖合同时，享有一次更名权，许×晴将以公司名义购买涉案房屋。另查，2018年9月20日，许×晴通过微信向马岩、倪×告知其用于购买涉案房屋的公司名称为紫云科技公司和紫云文化公司。本案一审审理过程中，彩星行公司主张其与绿地京永公司之间签订了销售协议，若许×晴满足条件后签订正式商品房买卖合同，系与绿地京永公司签订并由绿地京永公司办理商品房预售合同网签手续，现彩星行公司与绿地京永公司之间的销售协议已经解除，协议解除后两公司间存在代理销售关系。对此，绿地京永公司不予认可，主张其与彩星行公司之间系房屋买卖合同关系，不存在委托代理销售关系，许×晴签订的《认购合同》与其公司无关。另查，2019年9月26日，一审法院立案受理了彩星行公司诉绿地京永公司商品房预售合同纠纷一案，针对彩星行公司与绿地京永公司签订的销售协议履行情况进行审理，目前该案尚在审理过程中。另，依紫云科技公司申请，一审法院于2020年5月27日作出（2020）京0111民初4772号之一《民事裁定书》，冻结了绿地京永公司交通银行北京青年路支行账号为×××账户内的存款320万元。一审法院认为，许×晴与彩星行公司在自愿基础上签订的《认购合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于受《认购合同》约束的合同主体，紫云科技公司主张许×晴系接受其公司的委托代为签订《认购合同》、支付购房定金，《认购合同》的权利义务由其公司承担，彩星行公司对此不予认可，主张许×晴系合同相对人，紫云科技公司不具备本案主体资格。对此，法院考量如下因素：首先，依据紫云科技公司为许×晴出具的委托书，许×晴受紫云科技公司委托购买涉案房屋，进行包括签订购房合同、代为付购房款等一切与购房相关事宜，虽然许×晴与彩星行公司签订《认购合同》的时间早于紫云科技公司的委托时间，但从委托书的授权范围以及对于委托许×晴购买涉案房屋的明确指向来看，紫云科技公司出具委托书的行为，属于对许×晴购买涉案房屋行为的追认；其次，2017年3月26日，京建发〔2017〕第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台，此后，许×晴与彩星行公司在签订《认购合同》时均明知许×晴作为个人并不具备购买涉案房屋的资格，彩星行公司于本案庭审中亦认可待签订正式商品房买卖合同时买受人需变更为公司，结合许×晴曾明确告知马岩、倪×其用于签订正式商品房买卖合同的公司名称为紫云科技公司和紫云文化公司，而马岩、倪×均系为彩星行公司开展涉案项目销售的代理销售公司的工作人员，据此可以认定彩星行公司对于许×晴实际上将以紫云科技公司和紫云文化公司名义购买涉案房屋知情且未提出异议；最后，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。据此，即便彩星行公司不知许×晴购买涉案房屋的行为系受紫云科技公司委托，但在不存在阻却彩星行公司与紫云科技公司签订合同的特别事由的情形下，紫云科技公司亦可依据上述规定行使许×晴对彩星行公司的权利。故，紫云科技公司与彩星行公司均应受到《认购合同》的约束，彩星行公司关于紫云科技公司并非合同相对人、不具备本案主体资格的答辩意见，法院不予采信。关于许×晴已付定金数额，彩星行公司主张许×晴并未交纳全部购房定金，但依据许×晴及马岩提交的证据，许×晴已通过自行转账、委托倪×、马岩转账的方式，全额向彩星行公司指定的收款人天津合一公司交纳了涉案15套房屋的定金300万元，虽然在马岩向天津合一公司转账过程中，因其本人与天津合一公司存在借款、委托代理服务等关系而扣除了部分款项，但鉴于保兴利公司系彩星行公司诺亚方舟项目的销售代理公司，在对外进行诺亚方舟项目房屋的销售过程中，保兴利公司的收款行为对彩星行公司具有效力，许×晴将涉案房屋定金交付给保兴利公司工作人员马岩和倪×，即应视为其依据《认购合同》的约定完成了全部定金的给付义务。据此，关于彩星行公司所持许×晴未全额交纳购房定金的主张，法院不予采信。关于《认购合同》应否解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同相对方可以解除合同。本案中，在紫云科技公司经由许×晴已足额交纳购房定金的情形下，彩星行公司应依约定与紫云科技公司签订正式商品房买卖合同，彩星行公司主张紫云科技公司未按《认购合同》约定于合同签订后7日内补齐首付款及委托物业改造和装修所需的费用，未签订正式购房合同的原因在于紫云科技公司违约在先，但双方在《认购合同》中未约定应交纳的首付款数额和付款方式，彩星行公司亦未能提交证据证明其对首付款比例、数额以及付款方式作出了明确告知，据此，彩星行公司主张紫云科技公司违约在先，与事实不符。《认购合同》签订后，紫云科技公司已依约履行了交纳定金的合同义务，彩星行公司应与紫云科技公司签订正式商品房买卖合同，现彩星行公司未能依约履行合同义务，构成违约，紫云科技公司要求解除《认购合同》，于法有据。关于《认购合同》的解除时间，因紫云科技公司未能提交证据证明其于起诉前已将解除合同的意思表示告知彩星行公司，法院依据本案起诉书送达至彩星行公司的时间即2020年6月18日予以确定。关于定金返还一节，依据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，《认购合同》中双方约定每套房屋的定金为20万元，许×晴已实际交纳购房定金，定金条款已生效，在彩星行公司存在违约行为导致未正式签订商品房买卖合同的情况下，应适用定金罚则的规定。据此，彩星行公司应向紫云科技公司双倍返还涉案8套房屋定金共320万元，紫云科技公司要求彩星行公司支付利息，缺乏依据，对其相关诉讼请求，法院不予支持。关于绿地京永公司是否承担共同退款的责任，因绿地京永公司与彩星行公司之间的关系及性质，目前双方认识不一，且相关案件尚在法院审理过程中，有关彩星行公司与绿地京永公司之间所签订销售协议的性质、是否解除以及后续处理事宜，尚无法确定，故，目前紫云科技公司要求绿地京永公司承担共同退款的责任，法院尚无法处理，对其相关诉讼请求暂不予支持。若紫云科技公司坚持要求绿地京永公司承担共同退款等责任，可待彩星行公司与绿地京永公司之间的纠纷处理完毕后，另行主张。另，鉴于天津合一公司仅为彩星行公司指定的收款人，其并不承担《认购合同》的权利义务，故，紫云科技公司要求天津合一公司承担共同退款的责任，缺乏依据，其相关诉讼请求，法院不予支持。紫云科技公司为采取诉讼保全措施而支付的保全和担保费用，并非实现和保护其权益的必然支出，其要求彩星行公司、绿地京永公司、天津合一公司承担上述费用的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2021年1月判决：一、北京紫云楹石科技咨询有限公司与北京彩星行投资顾问有限公司签订的《北京市商品房认购书》（合同编号为：XXG-2017-067、XXG-2017-071、XXG-2017-072、XXG-2017-073、XXG-2017-074、XXG-2017-082、XXG-2017-083、XXG-2017-084）于2020年6月18日解除；二、北京彩星行投资顾问有限公司于判决生效之日起十日内向北京紫云楹石科技咨询有限公司给付双倍定金3200000元；三、驳回北京紫云楹石科技咨询有限公司的其他诉讼请求。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，许×晴于2019年4月10日出具《承诺书》，载明：“本人许×晴，现承诺于2019年5月1日前将与北京彩星行投资顾问有限公司签订的《北京市商品房认购书》中约定的所有款项缴清；如未按照本承诺缴纳应缴款项，则视为我自行放弃认购房屋的购买权，原认购协议自动解除。今后如需购买，应重新签订购买协议，并以北京彩星行投资顾问有限公司实施的新价格购房。”关于许×晴签订《承诺书》的原因，紫云文化公司在庭审中称因一直没有签订商品房买卖合同，后得知网签有问题。本院认为，本案争议焦点系：1.紫云科技公司是否具备本案诉讼主体资格；2.合同解除后，彩星行公司是否应承担给付双倍定金的责任；3.彩星行公司、绿地京永公司、天津合一公司是否应就返还款项承担连带责任。关于焦点一，许×晴与彩星行公司签订了《认购合同》，彩星行公司主张许×晴系合同相对人，紫云科技公司的诉讼主体资格不适格。2018年5月，许×晴与彩星行公司签订了《认购合同》。2018年6月5日，紫云科技公司为许×晴出具委托书，全权委托许×晴帮助购买北京市房山区绿地诺亚方舟北区2号楼星公馆项目房产，授权内容包括签订购房合同、代为付购房款等一切与购房相关事宜。该委托书载明的购买标的与《认购合同》相对应。虽然许×晴与彩星行公司签订《认购合同》的时间早于紫云科技公司的委托时间，但《认购合同》签订时，许×晴已不具备购买案涉标的商业、办公类项目商品房的购房资格，却签订了数份合同，彩星行公司对此应是知情的，并且对于许×晴代理买房的行为应有所预估。而之后，彩星行公司对于许×晴实际上将以紫云科技公司名义购买涉案房屋知情且未提出异议。退一步讲，即便在签订《认购合同》时彩星行公司不知道许×晴与紫云科技公司的委托代理关系，但在不存在阻却彩星行公司与紫云科技公司签订合同的特别事由的情形下，紫云科技公司有权行使许×晴对彩星行公司的权利。故，紫云科技公司具备本案诉讼主体资格，一审认定并无不当。关于焦点二，《认购合同》签订后，双方并未根据约定签署正式的房屋买卖合同。根据查明的事实，许×晴对于案涉项目无法办理网签应是知情的。许×晴于2019年4月10日出具了《承诺书》，其中载明：“本人许×晴，现承诺于2019年5月1日前将与北京彩星行投资顾问有限公司签订的《北京市商品房认购书》中约定的所有款项缴清；如未按照本承诺缴纳应缴款项，则视为我自行放弃认购房屋的购买权，原认购协议自动解除。”嗣后，许×晴并未按其承诺支付过相应的款项，双方约定的解除条件成就，应视为《认购合同》于2019年5月1日自动解除。现紫云科技公司以彩星行公司未能依约履行合同义务，签订正式商品房买卖合同为由主张彩星行公司存在违约行并双倍返还定金，缺乏依据，本院不予支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点三，天津合一公司仅为彩星行公司指定的收款人，其并不承担《认购合同》的权利义务。现没有证据显示绿地京永公司并未直接收取了定金，绿地京永公司没有退还购房定金的合同义务，故紫云科技公司主张彩星行公司、绿地京永公司、天津合一公司就返还款项承担连带责任一节，本院不予支持。综上所述，紫云科技公司的上诉请求不成立，本院不予支持。彩星行公司的上诉部分请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4772号民事判决；二、北京紫云楹石科技咨询有限公司与北京彩星行投资顾问有限公司签订的《北京市商品房认购书》（合同编号为：XXG-2017-067、XXG-2017-071、XXG-2017-072、XXG-2017-073、XXG-2017-074、XXG-2017-082、XXG-2017-083、XXG-2017-084）于2019年5月1日解除；三、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京紫云楹石科技咨询有限公司定金1600000元；四、驳回北京紫云楹石科技咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32400元，由紫云楹石科技咨询有限公司负担16200元（已交纳）；由北京彩星行投资顾问有限公司负担16200元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费64800元，由紫云楹石科技咨询有限公司负担48600元（已交纳32400元，剩余16200元于本判决生效后七日内交纳）；由北京彩星行投资顾问有限公司负担16200元（已交纳）。保全费5000元，由紫云楹石科技咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  高宝钟审 判 员  陈雨菡二〇二一年五月三十一日法官助理  宋 佳书 记 员  孙 涵