宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初1885号原告：李某，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：韩某，宁夏灵州律师事务所律师。被告：宁夏鑫顺达房地产开发有限公司。法定代表人：芮某，系董事长。委托诉讼代理人：黄某，宁夏清之清律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂某。原告李某与被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司（以下简称鑫顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人韩某，被告鑫顺达公司的委托诉讼代理人黄某、桂某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理灵武市玫瑰苑4号楼5单元102室房屋的不动产证；2.判令被告以333210元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付2013年10月4日起至原告取得案涉房屋不动产证书之日期间的违约金，截止2021年3月29日产生违约金90909元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月8日，原告从被告处购买了位于灵武市××苑，面积为114.9平方米住房一套，房屋总价为333210元。双方就该套房屋签订了《灵武市商品房买卖合同》，其中第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋权属登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告履行了全部付款义务，于2013年7月3日办理了入住手续，但截止诉讼之日被告因未交纳税费义务，使得涉案小区总产权证书不能办理，导致原告至今无法取得房屋的产权证书，原告合法权益受到损害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当支付违约金。为此，原告提起诉讼。鑫顺达公司辩称，应依法驳回原告的诉请。案涉房屋已于2012年备案在原告名下，原告于2013年7月3日办理了入住手续，根据合同约定，应当在2013年10月3日办理备案并取得初始登记证，原告于2021年4月才提起诉讼显然已超过诉讼时效。涉案房屋已交付使用，虽然延期办证但未对原告造成损失，且延期办证是政府规划所致，属于不可抗力，被告没有过错不应承担责任。原告主张的违约金应根据合同法解释二第29条的规定，以实际损失为基础兼顾合同履行情况、当事人过错等因素综合考量，并未对原告造成损失，故原告诉请的违约金不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2012年5月8日，原、被告签订《灵武市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于灵武市××苑房屋一套，房屋建筑面积114.9平方米，单价为2900元，房屋总价值333210元，出卖人应当在2012年7月30日前，将约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（一）的违约金。双方还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2012年5月21日向被告交纳购房首付款103210元，下剩房款230000元办理按揭并于2013年1月9日交清。2013年7月3日，鑫顺达公司将涉案房屋交付李某使用并由物业公司办理了入住手续，涉案房屋在房管部门办理了备案手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。李某按照合同约定履行了交付购房款的义务，鑫顺达公司应当按照合同约定向李某交付房屋及办理不动产证，现鑫顺达公司未按照合同约定为李某办理房屋不动产证，违反了合同约定，应当承担违约责任。原被告于2013年7月3日办理了房屋交接，按照合同约定，房屋交付90日后办理权属证书，即2013年10月3日，故本院确定从2013年10月4日开始由被告向原告承担违约责任。关于违约金的标准问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对原告主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定如何予以支持。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，鑫顺达公司也在积极协调解决包括李某在内的业主的办证问题。考虑违约金补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，本院决定以已付房屋价款为基数,按日万分之零点三予以支持。鑫顺达公司辩称本案已过诉讼时效，因鑫顺达公司逾期办证的违约行为系持续性行为，依据该持续性行为所产生的债权也应持续计算，故本案未过诉讼时效。故被告的辩解理由不能成立，本院不予确认。鑫顺达公司抗辩本案系不可抗力，不应承担违约金的辩解理由，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，原告主张被告协助办理不动产证的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告按照日万分之一的标准支付违约金90909元并支付至取得不动产证的期间违约金的诉请，本院酌情按照日万分之零点三，自房屋交付之日后90日，即从2013年10月4日支持至本院确定给付的期间，截止原告起诉之日违约金为27359元（以房屋总价款333210元为基数，按日万分之零点三，自逾期之日2013年10月4日起计算至2021年4月1日止，333210元×0.00003×2737天=27359元），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司协助原告李某办理灵武市玫瑰苑4号楼5单元102室房屋的不动产证；二、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某支付违约金27359元，并以已付购房款333210元为基数，按照日万分之零点三向原告李某支付2021年4月2日至本判决确定给付期间的违约金；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元（已减半收取），由被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担400元，由原告李某负担636元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决发生法律效力后(当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 白 萍二○二一年五月十八日法官助理 殷宇航书记员 闫 薇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。