河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再21号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）:惠琳，女，1977年2月20日出生，汉族，住郑州市金水区。 委托诉讼代理人:于萍，北京大成郑州律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王丽，北京大成郑州律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:邵丹，男，1982年8月2日出生，汉族，住天津市塘沽区。 委托诉讼代理人:张鹏翔，北京乾成(郑州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张笑千，北京乾成(郑州)律师事务所律师。 第三人:河南鑫众全科技有限公司，住所地郑州市金水区东风路东段11号百汇区11层1114号。 法定代表人:王春英。 第三人:王军营，男，1988年11月26日出生，汉族，住河南省新蔡县。 再审申请人惠琳因与被申请人邵丹、第三人河南鑫众全科技有限公司、王军营执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下称二审法院）（2020）豫01民终264号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月6日作出（2020）豫民申5656号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年4月6日公开开庭审理了本案。惠琳及其委托诉讼代理人于萍、王丽，邵丹及其委托诉讼代理人张鹏翔、张笑千，到庭参加诉讼。河南鑫众全科技有限公司、王军营经本院公告传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠琳申请再审称：请求撤销一、二审判决，支持其诉讼请求。事实和理由：一、原判认定惠琳提交的证据不足以证明其在一审法院查封前已实际占有涉案房屋，缺乏证据证明，与本案客观事实不符。案涉《变更协议书》第一条约定，王军营交付房屋的时间为惠琳支付70万元定金和房款的当日。惠琳提供了2018年4月3日支付该70万元的付款凭据，王军营作为出卖人当庭陈述其交付房屋的时间为2018年4月3日。一、二审诉讼中，惠琳提交了《物业交割确认单》，证实王军营于2018年4月3日将房门钥匙、单元门钥匙、门禁卡、信箱钥匙交割给了惠琳。房屋所有权人将钥匙交于购房人，购房人取得的是对房屋的实际管理权和支配权，交钥匙是房屋转移占有的方式，是交付完成的必要条件，是事实上的交付，也符合不动产交易的转移占有惯例。《物业交割确认单》还证明了王军营与惠琳于2018年4月3日对用水量、用电量、用气量、物业费进行了核对与结算，惠琳承担了该日之后案涉房屋的水、电、气等费用。该事实表明惠琳已经对房屋过行了实际管理和支配。上述事实足以证明患琳已经自2018年4月3日对案涉房屋进行了实际控制、支配和管理，构成了事实占有。二、惠琳的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个条件，对案涉房屋享有物权期待权，原审判决未适用该规定，属于适用法律错误。本案完全符合上述司法解释:1.在一审法院查封前，惠琳和王军营已签订合法有效的书面房屋买卖合同。惠琳及其丈夫杨俊山在2018年3月21日与郑州亚春新房地产营销策划有限公司（以下简称亚春新公司）工作人员王某（二审证人）联系并看过涉案房屋，同年4月2日与王军营协商购买房屋事宜，同日查询过房屋信息并在4月3日上午核查房屋及物品，办理物业交接，同时签订四份合同，支付购房款70万元，上述行为均早于邵丹立案时间及原审法院查封涉案房屋时间2018年4月8日。2.惠琳在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋。惠琳因购买价格中包含涉案房屋中物品即家具、家电等，所以在2018年4月3日先核实房屋中物品，再办理物业交割，支付首付房款70万元。因此，惠琳自2018年4月3日已合法占有涉案房屋，该时间早于2018年4月8日原审法院查封房屋时间。3.惠琳已按照合同约定支付大部分房款，且愿意将剩余房款按照法院的要求交付执行。惠琳已按照合同约定分别于2018年4月3日支付首付款70万元，4月6日支付30万元，4月9日支付1097777.84元，原审中提交101万元的存款证明，表示愿意支付剩余房款101万元。4.非因惠琳原因未办理过户登记。惠琳在购买涉案房屋前尽到了审慎注意义务，在中介的协助下查询了房屋状况:抵押未查封，并按合同约定支付了购房款，仅因购买过程中出现了一审法院对涉案房屋查封的原因，而造成房屋交易无法继续进行。因此，未办理过户登记非惠琳原因和过错。二审判决认定惠琳应知晓在抵押权涤除前的各种风险，从该认定不符合房屋买卖交易习惯和法律规定，不合理地加重了惠琳的注意义务。本案中买卖双方和银行均是办理提前还贷、解除抵押，并已实际办妥，并不存在任何风险。本案的风险是查封，惠琳无法预见。三、惠琳系真实合法的买房人，并无任何过错，亦未与王军营有任何串通，其合法权利应予保护。首先，双方不并认识;其次，早在2018年4月3日之前惠琳已经通过中介机构找房，通过中介机构知悉案涉房屋的出售信息，中介机构还协助惠琳向房屋登记部门查询到房屋的有抵押、未查封信息，此事实有中介机构的原始证据及证言为凭；房款支付完毕前转移房屋占有是交易中正常现象，双方只要协商一致互相信赖即可;王军营同意并支持惠琳的主张是基于尊重事实和同情惠琳作为普通工薪阶层付出200多万元而陷入诉讼的遭遇;即便王军营存在与邵丹的诉讼和其他负债压力，其急于出售房屋用以还债，也是合法行为，惠琳购买房屋，更是合法的;本案并无任何证据证明惠琳和王军营串通，仅凭怀疑和想象，不重证据，导致了本案原审不公正结果。 邵丹辩称：一、惠琳与王军营恶意串通签订的《郑州市存量房买卖合同》及《变更协议书》，严重损害了邵丹的合法权益，应当认定为无效合同，惠琳提交的证据不能证明其在法院查封前已合法占有房屋。1.王军营作为房屋出卖人，在与惠琳未签订房屋买卖合同、且未收到任何购房款的情况下，便进行房屋交付，严重违背房屋买卖交易习惯。根据惠琳在一审中的陈述，其称在2018年4月3日中午，王军营向其交付了房屋，但结合再审庭审前邵丹委托诉讼代理人持调查令调取的证据，并结合惠琳提供的证人王某在二审中的证言以及惠琳提交的付款流水，双方签订签订合同的时间为2018年4月3日18时许，最早一笔购房款的付款时间为2018年4月3日19时39分08秒。根据前述时间节点可见，王军营作为房屋出卖人，在未与惠琳签订房屋买卖合同且未收到任何购房款的情况下，便将价值310万元的房屋交付给惠琳，而惠琳多次在庭审中声称与王军营素不相识。因此，惠琳就房屋交付的陈述、提交的所谓证据，不仅严重违背了房屋买卖交易习惯，且与日常经验法则相背离。2.惠琳在未与王军营签订房屋买卖合同情况下，便前往物业公司支付物业服务费，严重违背常理。一审中，惠琳提交了河南太极物业服务公司出具的显示收款时间为2018年4月3日11：00:50的《物业服务费收据》，旨在证明其所称的2018年4月3日已经合法占有房屋。但惠琳作为完全民事行为能力人，在房屋买卖合同未签订、房屋买卖存在不能成交等诸多的不确定性及风险的情形下，首先前往物业公司支付物业服务费，且所支付的的物业服务费区间是2018年5月1日至2018年12月31日，严重违背常理。3.邵丹调取的证据材料中，不存在惠琳所称的于2018年4月3日签订的《变更协议书》，该《变更协议书》显然是惠琳与王军营在发现案涉房屋被查封后，为了迎合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而采取倒签日期的方式恶意伪造的。惠琳与王军营于2018年4月3日签订了《存量房买卖合同》，双方于第6条第1项约定了房屋的交付时间为“王军营收到现金提放的尾款当日将该房屋交付给惠琳”，但惠琳称，双方又于当日签订了《变更协议书》，特意将交付房屋的时间约定为“王军营收到惠琳定金和房款总计柒拾万圆整（￥700000.00）当日将该房屋交付给惠琳”。支付购房款和交付房屋的时间节点条款，无疑是房屋合同中最为核心、最为关键的内容，交易双方必定对该条款进行多次磋商，最终才能达成令各方都能接受的条款，不可能在2018年4月3日18时许的极短的时间内，在支付不到四分之一的购房款且交易双方素不相识的情况下，对房屋交付、购房款支付重大事项发生如此重大变更。即使是交易双方在该条款方面存在重大分歧，重新签订合同显然更为合适、更为符合常理。据此充分可见，《变更协议书》是惠琳与王军营发现案涉房屋被人民法院查封后，为了逃避执行，损害邵丹的合法权益，刻意迎合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定而补充签订，明显无效。厘清了该重要事实，就完全可以理解“王军营交付房屋在前、惠琳交纳物业费在前，而惠琳支付首笔购房款在后”这一严重违反日常交易逻辑和交易习惯的现象。4.在邵丹诉王军营买卖合同纠纷一案中，邵丹依法对王军营名下的案涉房屋进行了财产保全，惠琳于2018年4月27日向金水区人民法院递交了《解除查封申请书》，请求解除查封，并提交了相关证据，其中包括惠琳与王军营之间的《中国光大银行网银转账回单》（以下简称“《转账回单》”）22份，该《转账回单》对每一笔交易的时间能够精确到秒。但惠琳在一审中却未将《转账回单》作为证据提交，而是另行提交了《中国光大银行对私活期账户对账单》（以下简称“对账单”），惠琳之所以这么做，是因为在对账单里仅显示转账的日期，而不显示精确到秒的转账时间。如果惠琳提交了《转账回单》，就难以对交付房屋在先、支付购房款在后的违背常理现象作出合理解释，再一次佐证惠琳与王军营之间存在恶意串通的行为，从而达到逃避债务、排除执行的目的。5.王军营在本案中超乎寻常地配合惠琳，与邵丹和王军营的买卖合同纠纷一案中的不应诉、公告送达、缺席审理等表现形成了鲜明对比。王军营系邵丹诉其买卖合同纠纷一案的被告，在该案一审、二审的诉讼程序及执行程序中，王军营对两级人民法院发出的如答辩通知书、举证通知书、传票、判决书等等相关法律文书均不予接收，人民法院只能通过公告的方式进行送达，并且王军营恶意缺席两级法院的审理程序及执行程序。而在本案一、二审程序中，王军营不但及时积极应诉，而且委托两名律师作为其代理人，在庭审中发表的意见，在表达方式、措辞等方面与惠琳形成超乎寻常的默契。6.惠琳与王军营签订的《存量房买卖合同》及《变更协议书》均未经备案，不能证明签订该两份合同的真实日期是否真实、合法、有效。同时，惠琳在一审中提交的四份《电费催缴通知单》显示，案涉房屋的被催缴的对象系“林洁”，并非惠琳本人。二、由于案涉房屋存在银行抵押，惠琳应当合理预见无法过户的交易风险。案涉房屋存在银行抵押贷款，应当由出卖人王军营清偿银行贷款，实现抵押权涤除，方能为惠琳若办理房屋过户手续，故在抵押权未涤除前，房屋买卖是存在无法办理过户交易风险的，而该风险显然属于惠琳可以合理预见的风险范畴，如若发生未能过户的风险，应当由惠琳负担。三、惠琳未将剩余价款交付法院执行。邵丹与王军营买卖合同纠纷一案，早已进入执行程序，在执行过程中，执行法官多次就执行事宜与惠琳进行沟通，惠琳拒绝按照法院要求腾房，并表示愿意作为竞买人参与案涉房屋的竞拍。时至今日，惠琳仍未将剩余价款交付执行法院，明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定。四、案涉房屋未能办理过户，系由于《存量房买卖合同》约定的条件未成就，而非案涉房屋被人民法院查封所致。《存量房买卖合同》第七条约定：“网签甲乙双方协商一致，应当于乙方批贷审批通过后且甲方房屋解除抵押完成后3个工作日内（具体以房管局网上预约时间为准）共同到房屋交易所在地房管局办理网上签约手续”；第八条约定：“税、费相关规定甲、乙双方协商一致，在网签后2个工作日内共同前往相关机构办理税费缴纳手续……”；第九条约定：“权属转移登记，甲、乙双方应于缴税完毕后2个工作日内（具体以房管局网上预约时间为准）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……”。综观上述约定，惠琳与王军营既未依照合同约定办理网签，亦未依照合同约定缴纳相关税费，更未向房屋权属登记部门提交办理房屋权属转移登记的相关手续，故未办理房屋过户的原因，系双方约定的条件未成就，当然是由二人自身原因造成的，并非人民法院对案涉房屋采取的查封措施造成的。综上，惠琳对案涉房屋不享有物权期待权，不能排除执行。惠琳的再审请求没有事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 惠琳于2019年10月17日向郑州市金水区人民法院（以下称一审法院）起诉请求：1、不得执行位于郑州市金水区××路××号××号楼××单元××层××号房屋（房产证号：郑房权证字第1××2号）；2、依法解除对位于郑州市金水区××路××号××号楼××单元××层××号房屋的查封（房产证号：郑房权证字第1××2号）；3、依法判决郑州市金水区××路××号××号楼××单元××层××号房屋（房产证号：郑房权证字第1××2号）归惠琳所有；4、本案诉讼费全部由邵丹、河南鑫众全科技有限公司、王军营承担。 一审法院查明：2018年4月3日，惠琳（乙方、买受人）与王军营（甲方、出卖人）签订一份《郑州市存量房买卖合同》，主要载明：甲方所售房屋为楼房，坐落为：郑州市鑫苑西路6号院2号楼2单元3层48号。该房屋所在楼栋建筑总层数为：16层，其中地上16层。该房屋所在楼层为3层，产权证明所载建筑面积共167.58平方米。该房屋规划设计用途为：住宅。该房屋所有权证／不动产权证证号为：郑房权证字第1××2，该房屋已经设定抵押，抵押权人为：工商银行陇海路支行，抵押登记日期为：2015年11月3日，该房屋已经设定抵押的，甲方应于2018年4月9日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年4月15日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。成交方式：甲方与乙方通过亚春新公司居间介绍成交。经甲方和乙方协商一致，该房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等成交总价格为：人民币310万元整。定金总额为10万元。乙方于2018年4月3日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币10万元。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2018年4月3日，将第一笔购房款／首付款人民币60万元以自行支付的方式支付给甲方，2018年4月6日支付第二笔30万元，2018年4月9日前甲方还款当日支付第三笔109万元。甲方与乙方双方任何乙方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。该合同有王军营、惠琳的签名及指印。2018年4月3日，王军营（甲方、出卖方）、惠琳（乙方、买受方）与郑州亚春新房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，主要约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人。甲、乙双方同意，应向丙方支付居间代理费为人民币43400元；其中由甲方承担人民币0元，乙方承担人民币43400元。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第三条约定的居间代理费的，该延迟方除应向丙方支付费用外，还应就其未支付的部分，按照每日1％的标准支付违约金。该合同有王军营和惠琳的签名及手印、加盖有郑州亚春新房地产营销策划有限公司合同专用章。2018年4月3日，王军营（甲方）、惠琳（乙方）和河南方德房地产经纪有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易代办服务合同》，内容为：鉴于甲、乙双方就座落于郑州市金水区××路××号××号楼××单元××层××号之房屋的交易签署了《郑州市存量房买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。丙方的收费标准为：固定收费，贷款服务费共计人民币2000元，乙方承担人民币2000元；过户服务费共计人民币2000元。前述费用，费用承担方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。甲、乙双方未按本合同约定支付保障服务费的，除应足额向丙方支付欠缴的保障服务费外，还需对未支付部分，按照每日1％的标准支付违约金。该合同有王军营、惠琳的签名及手印，加盖有河南方德房地产经纪有限公司合同专用章。2018年4月3日，王军营（甲方、出售方）、惠琳（乙方、买受方）签订《变更协议书》，内容为：甲乙双方就甲方名下位于金水区××路××号××号楼××单元××层××号之房屋达成交易，并于2018年4月3日签署了《郑州市存量房买卖合同》。现经双方友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：1原《郑州市存量房买卖合同》第六条第1项约定为：“甲方收到现金提放的尾款当日”将该房屋交付给乙方。变更约定为：“甲方收到乙方定金和房款总计70万元整当日”将该房屋交付给乙方。该协议有王军营、惠琳的签名及指印。并且，在一审庭审中，惠琳称2018年4月3日合同签订当日支付给王军营定金加房款70万元，2018年4月6日又向王军营支付了30万元；2018年4月9日向王军营支付了109万元房款用于解除银行抵押。王军营认可该事实。惠琳提交中国工商银行个人还款凭证显示：还款人惠琳，收款人王军营，贷款种类：个人二手住房购置贷款；还款方式：按金额；还款金额：1097777.84元；还款类型：提前还款。当事人提交不动产登记资料查询结果证明显示：产权人王军营；坐落金水区鑫苑西路6号院2号楼2单元3层48号，面积167.58平方米。抵押信息：2015年11月6日房管移交抵押，权利人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，抵押金额130万元。查封信息：2018年4月8日，河南省郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2018）豫0105财保552号；2018年5月7日，河南省郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2018）豫0105财保718号；2019年8月31日，河南省郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2019）豫0105执8791号之一。惠琳提交中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行2018年出具的房屋抵押权终止证明显示：抵押人王军营办理的位于金水区××路××号××号楼××单元××层××号的房屋抵押登记，房屋他项权证号（或登记证明号）为1503116475，房屋所有权证号（或商品房买卖合同号）为1501249002，因贷款结清，同意办理抵押权注销登记。此外，邵丹因买卖合同纠纷于2018年4月3日将王军营、河南鑫众全科技有限公司诉至该院，案件号为（2018）豫0105民初7315号，后邵丹申请该院冻结王军营、河南鑫众全科技有限公司名下银行存款3172000元、或查封其相应价值的其他财产。该院于2018年4月3日作出（2018）豫0105财保552号民事裁定书。2018年4月8日，该院向郑州市不动产登记中心发出（2018）豫0105财保552号协助执行通知书，查封王军营名下位于金水区××路××号××号楼××单元××层××号房屋，查封期限：2018年4月8日至2021年4月7日。 一审法院认为，惠琳虽提交与王军营于2018年4月3日签订的《郑州市存量房买卖合同》，但邵丹已在2018年4月3日将王军营、河南鑫众全科技有限公司诉至郑州市金水区人民法院，并且向法院申请财产保全；郑州市金水区人民法院也于2018年4月3日作出（2018）豫0105财保552号民事裁定书，查封王军营名下位于金水区××路××号××号楼××单元××层××号房屋，查封期限：2018年4月8日至2021年4月7日。该裁定书作出的时间与合同签订的时间显示为同一天，而不动产发生物权变动以登记为要件，且惠琳未提交相应不动产产权变动的登记证明，故一审法院认为其不发生物权变动，因此一审法院不予支持惠琳要求停止对位于郑州市金水区××路××号××号楼××单元××层××号房屋的强制执行并解除对上述房产的查封及确认解除对位于郑州市××路××号××号楼××单元××层××号房屋归其所有的诉讼请求。依照相关法律规定，一审法院作出（2019）豫0105民初30320号民事判决：驳回原告惠琳的诉讼请求。 惠琳向河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）上诉请求：撤销一审判决，改判支持惠琳的一审诉讼请求，或发回重审，由邵丹、河南鑫众全科技有限公司、王军营承担一、二审诉讼费用。 二审法院认为，案外人提起执行异议之诉，主张排除对执行标的的强制执行，应当举证证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益。惠琳主张其在一审法院查封前已购买涉案房屋，系涉案房屋所有权人，要求排除对涉案房屋的执行。根据在案证据，惠琳与王军营虽于2018年4月3日签订了涉案房屋买卖合同，但在一审法院于2018年4月8日查封涉案房屋前，惠琳仅支付了100万元房款，且涉案房屋存在银行抵押权，惠琳应当知晓在抵押权涤除前无法办理过户手续及其中存在的交易风险，惠琳在诉讼中提交的证据也不足以证明其在一审法院查封前已实际占有涉案房屋，因房屋交易过程并未完成，惠琳对涉案房屋尚不享有物权期待权，故惠琳主张排除对涉案房屋的执行，依据不足，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。但惠琳于一审法院查封涉案房屋后，已经代王军营偿还了涉案房屋银行贷款本息1097777.84元，惠琳的相应权利应当得到保护，上述款项应当从涉案房屋拍卖款中优先支付给惠琳。综上，二审法院作出（2020）豫01民终264号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明：一、在再审程序中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。惠琳提交以下证据：第一组证据：1-1、工行陇海路支行委托的协助办理商贷的第三方公司的系统数据，证据主要内容是：惠琳在2018年4月4日就剩余房款101万元通过中介安排，向工行陇海路支行申请101万元的商业贷款，河南贝壳闹海房地产经纪有限公司（简称贝壳闹海）是银行合作单位，其于4月4日受理了惠琳的申请，并于该日向豫建评估公司递送了案涉房屋的评估申请。拟证明：惠琳于2018年4月4日申请商贷101万元，该行为符合房屋买卖合同以及《变更协议书》的约定，早于2018年4月8日金水法院查封案涉房屋。第二组证据：2-1、惠琳女儿杨子月的出生证，大儿子杨昊泽的学生证；2-2、惠琳96平方房屋的房屋买卖合同、居间服务合同、房屋交易代办服务合同、惠琳的房产证、惠琳的收款凭证、徐国亮的房产证、徐国亮爱人郭平平的结婚证以及郭平平和徐国亮的支付款项记录；2-3、惠琳的手机缴费发票、2017年8月-11月惠琳手机短信（截图）、微信（截图）；2-4、惠琳的结婚证、惠琳爱人杨俊山的手机缴费发票、杨俊山的手机短信（截图）、亚春新公司的证明、杨俊山在亚春新公司内网被登记看房的信息记录（页面截图及视频）；2-5、惠琳、杨俊山参加郑州市金水区鑫苑西路6号院2号楼2单元13层79号房产拍卖的手机短信（截图）、网页（截图及视频）、支付保证金和未竞得拍卖房保证金被退还的记录。该组证据主要内容是：第一，惠琳2017年二胎出生后，一胎儿子考上了附近的重点小学，学校在圣菲城项目附近，夫妻二人都是全职，孩子需要由奶奶照看的家庭状况，急需要在附近购买房屋的背景情况。第二，惠琳所居住的房子面积为97平方米，二室一厅，三代五口人居住紧张。且惠琳早就将房屋出售信息委托给中介，也有意向购买人。惠琳购买了王军营出售的房屋后，于2018年4月7日将该96平方米的房屋出售给了早有意向购买的徐国亮。徐国亮爱人郭平平于当日支付了5万元定金，徐国亮于2018年4月13日支付了第一笔购房款57万。第三，惠琳的手机号与案涉房屋买卖合同上所留手机号相同。惠琳手机上的短信和微信内容表明，自2017年8月份，惠琳即通过中介或朋友，一直在寻找大点户型的房源、实地看房以及商讨交易价格，且认为330万元的房子价格高，可以接受320万元的价格。第四，杨俊山系惠琳配偶。通信费发票印证了杨俊山的手机号码。杨俊山的手机短信和微信内容证明，杨俊山自2017年11月25日在链家系统录入求房信息一直到2018年3月，期间其通过中介寻找大户型房源并被多次被带看意向房屋、对意向房屋进行过价格商讨。杨俊山登记的需求信息为3-4居室，价位在340-360万元。第五，惠琳、杨俊山一直在寻找房源，希望能以合适价格买到合适房屋。杨俊山、惠琳曾于2018年3月15日参加金水法院法拍房的竞买，支付了40万元的拍卖保证金，竞拍的房子就在案涉房屋的楼上13层，与本案户型完全相同，报价29次，但最终没有竞买成功。拟证明：惠琳因二胎出生，夫妻均系全职，孩子需要老人照料，一家五口居住二室一厅97平米房屋内，急需改善住房。因孩子就读重点小学，一直在圣菲城以及周围寻找合适房源。自2017年8月份开始，惠琳夫妻二人通过各种渠道寻找、查看合适房源并就部分意向房源的价格进行过磋商。其寻找的房源以及能够接受的价格与案涉房屋大致相当。惠琳夫妇购买到案涉房屋与中介推荐有关，案涉交易既有巧合性，也是真实的，存在合理性。第三组证据：3-1、亚春新公司的内网网页（截图以及视频）、内网电话录音以及根据录音整理的文字件、亚春新公司与链家房地产经纪有限公司《链家地产特许经营合同之补充协议》。该证据主要内容是：第一，王某是居间服务合同上亚春新公司的签字人，亚春新公司内网数据信息也印证了王某的身份以及其为案涉交易提供中介服务的人员。第二，王军营早在2018年3月14日就在链家挂牌出售案涉房屋，售房原因为出国，要求尽快出售。2018年3月16日链家销售人员潘现孟与王军营联系案涉房屋进行上网拍照；同年3月17日链家销售人员王某与王军营联系客户看房；3月21日链家销售人员常爱欣与王军营联系客户看房，讨论付款比例，王军营急于出售房屋系为出国，王军营要求一次性支付全款；3月25日链家销售人员张磊已经带客户看过房，且看房人有购买意向，已经进入讨论房屋交易税款事宜，并提示了其他销售人员跟进案涉房屋的销售事宜；3月27日前有多个销售人员带意向购房人看房；3月28日链家销售人员刘成帅根据意向购买人的要求，与王军营再次沟通税款并索要购房发票；3月28日之前，其他公司已经帮助王军营找到了意向客户且意向客户为全款客户，交易接近成功状态。亚春新公司与链家系特许经营关系。亚春新使用的是链家的系统。系统具有隐瞒性，数据具有不可更改性。拟证明：王军营早在2018年3月14日就将案涉房屋挂网销售，并且有多个买房人查看房屋、询价、算价；惠琳早在2017年11月就在寻找合适房源，通过中介撮合购买案涉房屋，具有巧合性、真实性和合理性。惠琳系真实合法的买房人，其与王军营没有任何串通。第四组证据4-1：邻居冯某证明惠琳搬家的事实，证明惠琳已经实际占有了房屋。拟证明：2018年4月3日，王军营与惠琳对水电气暖等进行了费用清算，对房屋内的动产进行了清点移交，对房屋的钥匙门禁卡进行了交接，惠琳缴纳了房屋的物业费；惠琳在陆续向房屋内搬入家具用品，邻居冯某证明同年4月5日惠琳在搬家。邵丹质证认为：对证据1-1的真实性无异议，对于证据的合法性和关联性均有异议。该证据并非由金融机构所出具，并且该证据已经清晰地显示已经解约，因此不能证明其所称申请贷款的事实。对证据2-1中的出生证真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关联。对证据2-2中郭萍萍的结婚证真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关联。对于链家地产特许经营合同之补充合同，真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关联。对于证据3-1的内网截图、内网通话记录等证据，与本案房屋交易毫无关联，不能证明案涉房屋的交易是真实合法的。对证据4-1证人冯某证人证言，一是该证人出庭应该在庭前提交书面的申请；二是在向证人发问时，证人明确表示不知道杨俊山的名字，但在其出具的证明材料当中，却记载了杨俊山的名字，显然是自相矛盾的；三是该证人证言不能证明证人前往的房屋就是案涉房屋。四是证人明确表示前往的房屋是新装修的，案涉房屋不是新装修的，故该证人证言不能作为认定事实的依据。邵丹提交以下证据：第一组证据：1-1.向河南贝壳信息技术有限公司调取的惠琳与王军营签署的相关合同备案材料一套，该备案材料系由亚春新公司工作人员向河南贝壳信息技术有限公司上传的。拟证明：1.调取的证据材料中，并无惠琳与王军营签署的《变更协议书》，该协议是惠林与王军营发现案涉房屋被查封之后而采取倒签日期的方式后期补签的。2.根据调取的证据材料显示，惠琳与王军营签订的合同的文本明确定稿的时间约为2018年4月3日18时左右，二人之间的合同尚未成立，合同是否能签订，是否能如约履行存在很大不确定性。惠琳在尚未支付包括定金在内的任何款项的情况下，却早早地交纳了下半年的物业费的行为、王军营将交易价值高达310万元的房屋提前交付的行为，极不符合常理，存在恶意串通。第二组证据：2-1.一审法院出具的《诉讼材料接收清单》及诉讼费缴费通知条一份；2-2.邵丹向一审法院作出的《诉前保全申请书》一份；2-3.《河南省政府非税收入票据》（保全费缴纳收据）一份；2-4.一审法院于2018年4月3日作出《民事裁定书》一份；2-5.一审法院于2018年4月3日作出《协助冻结存款通知书及（回执）》各一份；2-6.一审法院于2018年4月8日作出《协助执行通知书》；2-7.由郑州市国土资源局于2018年4月8日加盖公章的《郑州市金水区人民法院送达回证》一份。上述证据拟证明：1.邵丹早在2018年3月21日就因与王军营之间的买卖合同纠纷将王军营申请立案，邵丹于立案的同时，即向一审法院提出诉前保全申请，于2018年4月2日即缴纳了保全费。一审法院于2018年4月3日即作出保全被王军营名下财产的《民事裁定书》，在2018年4月4日冻结了王军营名下的银行存款，在2018年4月8日查封了王军营名下的房产。第三组证据：3-1.一审法院于2018年9月21日制作的（2018）豫0105民初7315号判决书送达《公告》一份；3-2.邵丹于2018年9月26日交纳的公告费《收据》一份；3-3.一审法院于2019年7月24日作出的（2019）豫0105执12148号《公告》一份；3-4.二审法院（2020）豫01民终264号民事判决书送达公告一份。该组证据拟证明：一是王军营在与邵丹的买卖合同纠纷中，拒不接收法律文书、恶意缺席两级法庭审理，在执行程序中，亦拒不配合人民法院的执行工作。但在本案中原审中，其不但聘请两名律师出庭应诉，而且代理人在表达方式、措辞等方面与惠琳形成超乎寻常的默契，由此可证明王军营与惠琳存在非正常的关系。二是生效判决对王军营逃避债务，出售房屋转移财产的主观意图也进行了确认。三是结合前述有关惠林和王军营倒签《变更协议书》的行为、惠琳提前交纳物业费的行为，以及王军营在未收到任何款项的情况下就交付房屋的行为，惠林与王军营之间的二手房交易是恶意串通的。惠林质证认为，对于证据1-1的真实性、合法性没有异议。本案的房屋买卖双方王军营和惠琳之间的是通过中介完全参与的，这个中介除了亚春新公司之外，还有一个重要的参与方就是方德公司，方德公司收取的款项之后，提供的服务就是贷款服务。其是在向工行申请调取相关的证据的时候，才知道中间还有一个贝壳闹海公司，然后调取了相关的证据。邵丹提交的证据恰好证明了本案的事实，与本案的其他证据可以一一印证，证明了本案房屋交易的真实性。对第二组证据的真实性没有异议，该组证据显示的是2018年4月8日，人民法院查封了王军营名下的房产，对该事实予以认可。惠琳与王军营的房产交易是在2018年的4月3日，因此案涉交易是在查封之前的，对于证明目的不予以认可。对第三组证据3-1、3-2、3-3的真实性没有异议，但与本案无关。二、惠琳是河南葛龙实业有限公司的接待人员，该公司经营有房地产项目。本院再审查明的其他事实与二审一致。 本院再审认为：惠琳同王军营签订合同购买登记在王军营名下的商品房，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，根据该规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。所以，惠琳作为买受人其对登记在被执行人王军营名下的不动产提出执行异议，应符合该规定的四种情形。一、对于惠林是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。结合本案查明的事实，一审法院于2018年4月3日作出保全王军营名下财产的民事裁定，于2018年4月8日查封了王军营名下的案涉房产。惠琳和王军营签订案涉《郑州市存量房买卖合同》是2018年4月3日签订，所以，惠琳在一审法院查封案涉房屋之前已签订书面房屋买卖合同。虽然该合同签订时间与人民法院制作查封裁定是同一天，但对于房屋的查封时间不能以裁定作出时间为依据，应以该裁定实际执行时间为准。房屋的实际查封时间是2018年4月8日，所以，惠林符合该规定的第一种情形。二、对于惠琳是否符合在查封之前已合法占有案涉房屋的情形。惠琳的居住地同案涉房屋属同一小区，根据惠琳和王军营签订的房屋买卖合同，交房时间应在惠琳交付房款后。但是在签订该合同的当天，惠琳和王军营又签订了一份《变更协议书》，该次变更将交付房屋的时间约定为“甲方收到乙方定金和房款总计柒拾万圆整（￥700000.00）当日将该房屋交付给乙方”，该合同约定改变了王军营的交房时间。从查明事实看，惠琳向王军营交付款项最早一笔发生在2018年4月3日19时39分08秒。惠琳在一审庭审中称，其与王军营办理物业交接并交纳物业费的时间是2018年4月3日中午，且根据惠琳提交的《河南太极物业服务有限公司圣菲城收款收据》，亦显示其交纳物业费的时间为2018年4月3日上午11时0分50秒，所以，惠琳向王军营支付首笔购房款时间节点明显晚于物业交接的时间节点，也即是王军营在没有收到惠琳购房款的情况下，提前将房屋交付给惠琳占有，双方为了赶在该日交房，又签订了变更协议，即使按照变更协议，交房时间也应在2018年4月3日19时以后。同时，惠琳在未交清房款、未完成全部购房行为的情形下，先交纳案涉房屋半年的物业费等行为，均不符合正常的房屋交易习惯。所以，虽然惠琳在2018年4月3日搬入案涉房屋内，并存在交纳物业费的行为，但不排除其与王军营之间恶意串通的情形，惠琳认为其合法占有案涉房屋的理由不充分。三、对于惠林是否符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。首先，惠琳未支付全部购房价款。其次，惠琳是否符合按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。根据惠琳与王军营签订的《郑州市存量房买卖合同》第五条约定，惠琳于2018年4月3日当天交付了10万元定金，又交付了房款60万元；2018年4月6日向王军营支付房款30万元，该交款时间同合同的约定相符。由此，在一审法院对案涉房屋查封前惠琳共交付房款含定金共计100万元，相对于310万元的房款总价，仅为三分之一。并且2018年4月4日一审法院已经冻结了王军营的银行账户，王军营对其案涉房屋被查封应属明知。2018年4月8日案涉房屋被查封后，惠琳于2018年4月9日支付给王军营109万余元，同王军营一起到银行偿还案涉房屋抵押贷款。清偿抵押贷款本是王军营的合同义务，该款项虽可视为惠琳支付了购房款，但该行为发生在一审法院依法查封案涉房屋后。惠琳工作的单位也经营有房地产项目，其应具有相应的社会生活经验，在进行房屋等大宗商品交易的过程中，应对所购房屋是否存在交易障碍等事项承担高度的注意义务。2018年4月3日，惠琳同王军营在明确表示明确知晓未选择资金监管或托管将面临的相关风险的情况下，双方仍一致同意选择放弃资金监管，自行支付，直接将款项支付给王军营，置其购房资金处于较大的风险之中。同时人民法院的查封是公示的司法行为，惠琳在购房过程中，一经查询便能知晓，惠琳辩称因相信王军营出国急于卖房构成善意取得等理由，不足以证明惠琳尽到了善意的基本注意义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，惠琳作为案外人提出执行异议，其应对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，其所提供的同王军营签订购房协议前的看房、协商等情形，只能证明惠林有购房的迫切需求，以及所作的购房准备工作，并不能排除其同王军营之间在购房过程中串通的嫌疑，不能达到《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定的足以排除的证明标准。惠林的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 综上，惠琳的再审申请理由不成立。原审判决查明基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 维持河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终264号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  刘太键 审判员  邵 炜 审判员  段励刚 二〇二一年五月三十一日 书记员  范浩杰