内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民事判决书（2021）内0624民初678号原告：贾某，公民身份号码×××，群众，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市。现住址内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李某，内蒙古振友律师事务所律师。被告：鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司，统一社会信用代码911506027678739824。法定代表人：郭某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：康某，内蒙古蒙南律师事务所律师。原告贾某与被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司车位纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾某及其委托诉讼代理人李某、被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司的委托诉讼代理人康某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认《地下车位租赁协议》第二条无效；2.请求依法判令被告给原告返还多收取的租赁费用107142元及利息63392元（利息从2010年9月30日计算至2020年7月30日，以本金107142元为基数，按年利率6%计算，共计63213元），并支付从2020年7月31日至实际给付之日止按年利率6%计算的利息。3.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月24日，原告与被告签订《地下车位租赁协议》，约定被告将其所有的地下车位租赁给原告使用，协议第二条约定该地下车位的租赁期限与购买的地上住宅产权年限相同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，但《合同法》的214条规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年，超过部分无效。”故该协议的第二条明显违反合同法的规定，请求贵院依法确认为无效条款。同时，原告交纳的15万元租赁费是按照70年的适用期限交纳的，租赁期限不得超过20年，按照20年计算的租赁费为42857元，被告多收取了107142元，应当返还原告。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司辩称，对于原告的事实理由、诉讼请求均不认可。具体理由：1.本案案由认定为租赁合同纠纷有误，案涉协议的性质实质上是地下车位使用权转让协议，并非租赁合同法律关系。2.案涉协议的签订系双方当事人自愿协商后意思自治的体现，该协议内容未违反法律的效力性强制规定，更未损害国家利益，属于合法有效的合同。3.被告向原告转让地下车位使用权的行为符合物权法74条规定，也是现行房地产公司通用的市场惯例，原告作为业主享有该地下车位使用权至今，案涉协议已经实际履行，不存在确认无效的相关情形。故原告的诉请无合同与法律依据。针对原告第二项诉请，本案不涉及租赁合同纠纷，故不存在租赁费用返还的事由，原告要求的相应利息也没有合同与法律依据。原告贾某为证明其主张向法庭提供证据及质证、认证情况如下：证据1、地下车位租赁协议复印件一份（与原件核对无异议）。证明合同第二条的约定明显违反民法典705条的规定。住宅权的使用年限是70年，租赁最高不超过20年，这样租赁费用的收取就是按照70年收取的，合同第三条约定“该地下车位整体租金为15万元整”，说明70年的租赁期限缴纳的租金就是15万元，核减相应年限，就应该退还相应款项。证据2、收款收据复印件1支（与原件核对无异议）。证明原告按照协议履行了付款行为，被告向原告出具了收据，原告支付了按照协议约定70年租赁期限的全部付款义务。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司对两份证据真实性认可，对证明目的不认可。地下车位租赁协议虽名为租赁，但从该协议的具体内容及收款收据的出具日期和收款事由看属于地下车位使用权转让的协议。案涉地下车位购买系因原告购买被告开发的住宅房屋时一并签订的，且车位款与原告购买的住宅房屋的房款在房屋认购时一起缴纳。协议中第二条约定内容也体现了并非普通租赁法律关系，而是与住宅产权一并享有的产权转让。原告在签订该协议时对该转让行为知晓并认可，原告诉请以租赁合同法律关系评价案涉协议与事实不符。本院认为，原告提供的该组证据，真实性被告认可，故对原告提供证据的真实性本院予以采信。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司为证明其主张向法庭提供证据及质证、认证情况如下：学府华庭D区房屋认购书、购房选认书复印件各一份（与原件核对无异议）。证明原告于2010年9月30日，与被告签订房屋认购书，第二条约定原告购买房屋的价款及预付案涉车位的价款。结合原告向法庭提交的收款收据出具日期也是2010年9月30日，原告对案涉车位使用权转让事宜知晓并认可，按照认购书支付相应价款。2010年9月20日，原告选认上述房屋时，选认书第三条明确向原告转让案涉地下车位使用权，对转让价款也有约定。原告均在上述协议书中签字捺印。故本案案涉租赁协议从双方订立目的及事实看属于地下车位使用权转让，并非租赁。原告贾某对真实性无异议，对证明问题不认可，两份协议是认购和选认协议，非双方的正式协议，该两份协议没有明确被告将车位转让原告的明确约定，认购书签订后，原、被告双方分别因双方达成的真实意思表示形成的地下车位租赁协议及商品房买卖合同，该两份合同是最后原、被告的真实意思表示也是双方对权利义务的最终确定，因此被告不能以认购书、选认书证明地下车位租赁协议为使用权转让协议。本院认为，被告提供的该组证据，真实性原告认可，故对该组证据真实性本院予以采信。经审理查明：2010年9月20日，原告贾某与被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司签订《“学府华庭D区”购房选认书》，原告购买了被告开发的的位××区房屋。双方在合同中约定：建筑面积132.15㎡。付款方式是银行按揭，房屋单价6770元∕㎡，房屋总价款894656元，预付房款（A）(总房款40%)364656元，预付车位价款（B）15万元，总认购金（A＋B）514656元。确认条款：1.选认房定金为8000元，此定金在签订《房屋认购书》时全额冲抵认购金。2.选认房后须于十日内（2010年9月30日前）与此项目销售部预约时间，至售楼处签订《房屋认购书》，同时经工作人员带领至开发商财务处交付总认购金额，超过十日客户尚未完成换签（选认书换认购书）行为的，视同违约，客户所选房屋开发商有权另行出售，所交选认房定金不予退还；3.本小区的地上部分不设置停车位，客户在购买“学府华庭D区”房屋时必须同时购买一个地下车位，车位每个15万元；4.认购房屋所应交付的认购总金额为预付房款和预付车位价款之和。2010年9月30日，原告为乙方、被告为甲方签订《“学府华庭D区”房屋认购书》，内容为：…第二条、甲乙双方约定，乙方采用银行按揭付款方式购买该商品房，单价为6770元，房屋总价款894656元，预付房款（A）(总房款40%)364656元，预付车位价款（B）15万元，总认购金（A＋B）514656元。第三条、乙方应在签订本认购协议当日向甲方交齐该房屋的总认购金额（数额见第二条约定）。待换签《商品房买卖合同》当日，此认购金额全额用于冲抵房屋首付款。合同签订后，原告依照合同约定交纳了房屋首付款及车位价款。2011年3月24日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《地下车位租赁协议》，协议内容：1.甲方将其拥有的学府华庭D区内的地下车位一个，租赁给乙方使用；2.该地下车位租赁期与其购买的地上住宅相同，具体租赁期限与其购买的住宅产权年限相同；3.该地下车位整体租金为150000元，乙方已经于2010年9月30日一次性支付给甲方，乙方付完租金后，甲方向乙方出具相关收据；4.地下车位交付时间与对应的地上住宅相同，甲方将于交房之日前，按照“就近原则”为乙方分配地下车位位置，乙方予以认可。5.乙方承诺按物业规定按时交付地下车位产生的物业管理费；6.本协议自签订之日生效。被协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，本协议与购房合同具有同等法律效力。本院认为，本案的争议焦点是，原、被告双方是租赁合同关系还是名为租赁实为使用权转让合同关系。本院认为，本案双方应为使用权转让合同关系，本案案由应为车位纠纷。具体理由如下：首先，根据双方签订的《购房选认书》的内容显示，原告在签订合同之初的意思表示系购买车位，被告的真实意思表示系永久转让涉案车位的使用权。其次，双方签订的协议形式上名为《地下车位租赁协议》，但协议中对于租赁期限的约定与其购买的地上住宅产权相同，究其实质，该协议体现了被告将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给了原告，而并非是简单的租赁关系。合同条款中约定的租赁年限与商品房买卖合同约定的房屋产权年限相同、租赁费用一次性付清更符合使用权转让的交易习惯，该协议具备车位使用权转让的主要内容，协议双方对协议约定的内容是明确认知的，对涉案车位使用权名为租赁实为使用权转让也是明知的，双方均无租赁的意思表示，且原告一次性付款15万元、住宅产权年限相同的协议内容不符合租赁的习惯，反而符合当时本地区地下车位转让市场行情和交易习惯，符合地下车位使用权转让法律关系。再次，被告公司出具的收据系用于“预付的车位款”而非收取租赁费；最后，双方签订的选认书及协议中约定的“客户购买房屋同时需购买一个地下车位”及“被告于交房之日前，按照就近原则为原告分配地下车位位置”符合《中华人民共和国物权法》第七十四条关于车位应首先满足业主需要的法律规定。综合以上因素以及合同签订当时本地区车位使用权转让的市场行情和交易习惯等因素，本院认为，该协议名为租赁协议，实为使用权转让协议，是对长期使用权的转让。原告以涉案协议系租赁协议为由认为超出20年租期的部分无效的主张不能成立，本院不予支持。原告以合同无效主张被告返还多支付的租金及利息的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。被告鄂尔多斯市玺建祥房地产开发集团有限责任公司的答辩理由，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条；《中华人民共和国合同法》第六十条；最高人民法院《关于民事证据的若干规定》第二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：驳回原告贾某的全部诉讼请求。案件受理费1855.34元，由原告贾某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行的期间为二年审判员 白 蓉二〇二一年五月七日书记员 李越越法条链接：1.《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。