江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初2440号原告：杜某，女，2011年11月17日生，汉族，住宜兴市。法定诉讼代理人：戴佳（系杜某的母亲），女，1984年7月23日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：赵安（受杜某特别授权委托），江苏景明律师事务所律师。被告：仇净兰，女，1990年6月20日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋颖（受仇净兰特别授权委托，系仇净兰的母亲），女，1965年1月3日生，汉族，住宜兴市。原告杜某与被告仇净兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜某的法定诉讼代理人戴佳及委托诉讼代理人赵安，被告仇净兰及委托诉讼代理人蒋颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的二份《租赁合同》；2、判令被告支付原告损失计45000元（暂按6个月租金计算）；3、判令被告所交的租房押金6000元不予返还；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年4月1日签订《租赁合同》二份，被告租用原告位于宜兴市××街道××广场××楼××层××号房屋进行教育机构培训工作，租赁期自2018年4月1日起至2021年9月30日止三年的期限。2020年9月30日被告无故搬离上述二套房屋后，另行租赁万达广场1013室房屋作为其培训场所，被告单方面的行为导致合同无法履行，属于严重违约，应承担相应的责任，故诉至法院。仇净兰辩称，租赁合同在2020年9月30日就已经解除。原告通知其搬出后并且要帮原告拆装房屋内的装修或设施、砌隔离墙、水电重新安装等，其为此支付了32500元的拆装费用，就已经接近6个月的租金了，需要革除。其认为根据原告的通知及微信上的沟通其已经配合原告并完成了原告的要求，原告没有理由向其再要求扣除押金并赔偿6个月的租金损失。在2019年到2020年9月30日期间租金已经付清，这期间也因为疫情和长时间漏水，造成租赁物无法使用，原告没有损失。之后到双方提前解约之后，隔壁房东也给原告介绍过租客，但是因为租金过高，所以租不出去，所以原告房屋租不出去和其无关，有和隔壁房东的微信证据证明上述观点。其多付的十月份的物业服务费1930.56元也应该退回给她。经审理查明：仇净兰和宜兴万达广场有限公司于2018年3月20日就位于宜兴市××街道××广场××号××室××室（均为毛坯）签订租赁合同，并和第三人张女士就宜兴市宜城街道万达广场113号3611室签订租赁合同，并将三个房屋的隔墙打通装修用于教育培训经营。后涉案两房屋权属变更登记为杜某所有，2018年4月23日，戴佳代表杜某作为甲方和仇净兰作为乙方就3612室和3613室签订租赁合同各一份，合同明确约定如下内容：租赁用途为教育机构，租赁期限均为42个月自2018年4月1日起至2021年9月30日止，月租金均为3750元，租赁保证金均为3000元，乙方应当从计租日起向物业服务公司交纳房屋的物业服务费（3612室为965.28元／月，3613室为1000.64元／月）……22.4因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金……24.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当按照本合同附件3的各项标准要求将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。24.2甲乙双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。24.3无论任何原因，第24.1款所述交还期满后乙方仍未将该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿……24.5在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。24.6如甲方因对乙方撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合本合同附件3要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第24.3款所述标准支付该房屋占有使用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。又查明，2020年6月16日，仇净兰在微信中向戴佳反映房屋漏水，戴佳联系物业予以处理。2020年9月19日，戴佳在微信中提醒仇净兰支付房租时间快到了。在2020年9月27日，戴佳在微信中和仇净兰说3611室退租隔墙的时候要通知她去了才能隔，并说如果她的二间仇净兰决定不租就这二天给她一个确信，正好她有个朋友在问，如果续租就把房租付下。2020年9月29日，仇净兰说六点前打电话，今晚就把事情解决；戴佳说仇净兰妈妈昨天那个不是叫商量是强迫，如果要租今天把房租付了还是减免一个月，如果今天不付就按照合同来，或者不租了，从明天起用几天算几天房租，十天里恢复原样，签字退租；后仇净兰明确不租了，仇净兰和戴佳就砌墙、拆除装修等协商无法达成一致，2020年9月30日，仇净兰发送视频给戴佳并告知已经搬出房屋，并希望戴佳的律师联系她协商后续事情。2020年10月1日，仇净兰在微信中发送提前解除房屋租赁合同通知函，明确因为疫情影响，长时间未能使用房屋，以及房屋漏水等情况，对装修、家具及房屋使用均造成不利影响，故提出于2020年9月30日退租，提前解除合同，并于2020年9月29日电话与戴佳沟通，根据戴佳的通知，已于2020年9月30日搬出，现通过微信和书面方式再次通知退租及提前解除合同，其他未尽事宜，双方协商处理。2020年10月10日，戴佳旅游回来并回复刚回宜兴晚点联系。2020年10月11日，仇净兰发送张贴的关于再次提出解除万达广场写字楼3612、3613号租赁合同的函（明确根据合同25条不可抗力条款终止合同）和提前解除房屋租赁合同通知函；戴佳回复解除合同是仇净兰提出的，根据合同后果自负，其目前不会配合仇净兰做任何事情，并要求仇净兰拆除现在装修并恢复原状后来收房，因仇净兰不严格执行合同所造成损失均由仇净兰负担；仇净兰回复11日的通知第一款已经明确其观点，还有移交的钥匙请戴佳取回，如不取其将视同交接完毕。2020年10月14日，仇净兰说已经联系好装修队，并请二个房东到场确认砌墙位置；戴佳说鉴于仇净兰提前解除合同，仇净兰需拆除并清理二套房屋内所有装修并恢复原状后再进行交付确认。2020年10月24日，仇净兰再次明确于10月25日中午12时要到场明确砌墙位置，后该墙砌好。在11月1日至2日期间，戴佳至现场看了恢复的房屋后在微信中指出墙面玻璃窗口、走廊处玻璃问题，仇净兰认为都没有说清楚拆装的要求，其是根据隔壁房东要求拆的，都一样的。另查明，2020年10月9日，戴佳发送通知一份给仇净兰，告知仇净兰未按时支付租金等且2020年10月1日通知戴佳提前解除合同，故戴佳告知仇净兰于2020年10月15日前付清拖欠费用及二个月房租损失并将房屋恢复原状、交还钥匙及门禁卡后可提前解除合同，如不能继续履行合同，则租赁合同自2020年10月21日正式解除，并要求及时搬出并承担相应违约责任。仇净兰于2020年10月11日签收。再查明，3611室房东张女士当庭在电话中陈述其没有参与戴佳和仇净兰之间租赁解除的事情，只是和仇净兰解决他们之间租赁的问题，戴佳和张女士有微信，但是没见过面，戴佳看到张女士房子出租后让张女士帮忙出租房屋，张女士就帮忙在朋友那把戴佳的二间店铺信息挂租，但是至今没有租出去，张女士也陈述戴佳没有找过张女士说要一起起诉仇净兰。仇净兰已经支付了2020年10月份的涉案二间房屋的物业服务费。审理中，关于仇净兰主张要革除的32500元，仇净兰陈述这是砌墙加上拆除装修、运费等所有费用，其中砌墙柒仟多元，拆除装修（隔壁房东的一间为柒仟多元），剩下戴佳的两间壹万多元，隔壁房东一间运费壹仟多，戴佳的两间贰仟多，这些活包给一个人做的，付给了他32500元，总共付了50000元，因为还包括与本案无关地方的一些零碎小活。以上事实，有租赁合同、微信记录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，杜某和仇净兰之间签订的二间写字楼商铺的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，租赁关系合法有效，应予保护。根据戴佳和仇净兰的微信聊天记录和通知等，涉案租赁合同于2020年10月11日双方解除租赁合同的意思表示一致且明确，故涉案二份租赁合同于2020年10月11日解除，租赁物在2020年10月底视为返还，合同解除的原因系仇净兰提前退租即仇净兰违约导致，仇净兰应承担相应的违约责任。第一，违约损失的主张要和实际损失相匹配，综合考虑租赁物返还情况及委托招租情况，以及租赁物再次招租的时间考量，本院酌情认定以四个半月租金标准计算的违约损失为宜即33750元为宜，扣除押金6000元，仇净兰应承担27750元；第二，根据合同中租赁物返还的约定，以及仇净兰实际砌墙完成的时间点，对于仇净兰主张的拆除费用和物业服务费革除的抗辩，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、杜某和仇净兰就宜兴市××街道××广场××号××室××室商铺的租赁关系于2020年10月11日解除。二、仇净兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付杜某违约损失27750元。三、驳回杜某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取538元，由原告杜某负担245元，被告仇净兰负担293元。被告仇净兰负担部分已由原告杜某预付，由被告仇净兰在本判决生效之日起十日内向原告杜某支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 远二〇二一年五月三十一日书记员 卜嘉豪