北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6933号上诉人(原审被告、反诉原告)：王浩，男，1981年7月17日出生，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路1号2幢三层。法定代表人：郝嘉，总经理。委托诉讼代理人：魏威，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静娴，北京市当代律师事务所实习律师。上诉人王浩因与被上诉人北京苏宁便利店有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王浩上诉请求：1．撤销王浩退还苏宁公司租金88440元、履约保证金40000元的判定。2．判令苏宁公司赔偿王浩2020年6月7日至2020年9月7日房租144870元。3．一、二审费用全部由苏宁公司承担。事实和理由：一、根据《租赁合同》第十五条规定，苏宁公司向王浩返还租赁物时，双方须办理交接手续才生效。一审判决认为苏宁公司在2020年1月19日邮寄了钥匙给王浩，应视为就涉案房屋进行了交接。但王浩实际于2020年3月2日才收到钥匙，且王浩3月2日之前多次沟通催促苏宁公司，需过来办理交接手续。苏宁公司明确知道交接手续未办理而不予理会。王浩认为解约时的交接手续应和签订合同时的交付确认书一样，双方清点屋内设施设备无误并签字确认后才生效。且王浩12月19日收到解除合同通知函，苏宁公司拖到1月19日王浩公司已经放假才寄钥匙。期间王浩反复催促苏宁公司过来交钥匙并办理交接手续，苏宁公司一直未予办理。以上均有照片、短信、微信、电话等证据，所以一审判决系认定错误。二、《租赁合同》第十五条明确规定，合同解除三个工作日内苏宁公司需将自有物品、设施设备搬离腾空房屋。截至2020年7月7日，苏宁公司仍有可移动的物品/设备设施，如立柜、墙柜、玻璃屋等未从王浩房屋搬离腾空，均有照片、视频为证。三、苏宁公司解除租赁合同，公司注册地址迁出后未协助王浩办理注销证明，王浩咨询沟通不回复，导致该房屋截止2020年9月7日前一直无法出租注册。因此应认定苏宁公司违约，提前解约无效，并应赔偿王浩2020年6月7日至2020年9月7日房屋租金。苏宁公司辩称，同意一审判决，不同意王浩的上诉请求。苏宁公司向一审法院起诉请求：1．判令王浩退还苏宁公司剩余租赁费用90885元、履约保证金40000元；2．判令王浩自2020年1月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付实际退还租赁费用和履约保证金之日的利息。王浩向一审法院反诉请求：1．判令苏宁公司赔偿王浩2020年6月7日至2020年9月7日的房租144870元；2．判令苏宁拆除我们消防设施。一审法院认定事实：2018年10月11日，苏宁公司（承租方，乙方）与王浩（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定苏宁公司承租北京市朝阳区北花园中路6号院×号楼×房屋（以下称涉案房屋），租期从2018年10月30日至2023年11月29日。2018年11月7日，苏宁公司与王浩签订《租赁物交付确认书》，双方确认涉案房屋交付时间为2018年11月7日。2019年5月16日，双方签订《补充协议》，对涉案房屋的租金进行了调整，其中2019年12月7日至2020年6月6日期间的租金为11．88万元，2020年6月7日至2020年12月6日期间的租金为14．02万元。苏宁公司租金支付至2020年6月6日。《租赁合同》第十四条约定：乙方可以提前解除本合同，但需提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日止次日作为本合同解除的日期，退还1/2履约保证金，剩余1/2履约保证金不予退还，乙方不再承担其他任何责任。《租赁合同》第十五条约定：乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备办理腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方需办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。2019年12月18日，苏宁公司向王浩发送《关于解除租赁合同的通知函》（以下简称《解除通知函》），内容为“…现我司决定关闭此店，故根据上述合同约定正式发函通知贵方：提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2019年1月19日正式解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，我司将按合同第十四条约定在解除日后三个工作日内向贵方返还租赁物…”。王浩于2019年12月19日收到《解除通知函》。苏宁公司于2020年1月19日向王浩邮寄出涉案房屋的钥匙，后因为王浩处工作人员放假，邮寄的钥匙被退回苏宁公司处。2020年3月2日，王浩收到涉案房屋的钥匙2把。庭审中，王浩提交与“苏宁黄成成”的短信记录，以证明曾经告诉苏宁公司1月19日邮寄钥匙时王浩处已经放假，无法交接，2月5号可以交接。经询，苏宁公司称涉案房屋内可以移动拆走的都拆走了，王浩称苏宁公司自行将涉案房屋的一个消防设施拆除并安装到了隔断墙上，并提交照片予以证明。王浩称现在该消防设施目前可以正常使用。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当合同解除的方式有法定解除和约定解除，有法定解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，苏宁公司按照《租赁合同》约定于2019年12月18日向王浩发送《解约通知函》，王浩亦于2019年12月19日收到上述函件，根据函件约定，双方的《租赁合同》及相关协议已经于2020年1月19日解除，且本案苏宁公司、王浩对此亦表示认可，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方租赁合同的约定，苏宁公司已经向王浩发送了《解约通知函》，且在通知函中也说明解除日后三个工作日内向王浩返还租赁物，苏宁公司在2020年1月19日已经将钥匙邮寄给王浩，虽王浩主张其已经明确表示因放假无人接收钥匙，但根据双方的约定，王浩应该并且实际上对苏宁公司退还钥匙的时间有预期，故虽实际上钥匙也被退回苏宁公司处，但法院认为双方已经就涉案房屋进行了交接，因双方在解除通知函中说明解除日后三个工作日内返还租赁物，故法院认为双方就涉案房屋的交接时间以1月23日为准。因苏宁公司房租交至2020年6月6日，故王浩应该退还苏宁公司2020年1月23日至2020年6月6日期间的房屋租金。因此关于王浩主张苏宁公司支付2020年6月7日至2020年9月7日租金的反诉请求，法院不予支持。另双方《租赁合同》以及《解约通知函》已经就履约保证金的退还进行了约定，故苏宁公司主张王浩退还其4万元履约保证金的诉讼请求法院予以支持。关于苏宁公司主张王浩支付退还租金和履约保证金利息的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。关于王浩主张苏宁公司拆除消防设施的诉讼请求，因双方《租赁合同》约定“苏宁公司对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复”，且该消防设施目前能够正常使用，故对本项反诉请求，法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、王浩于判决生效后七日内退还北京苏宁便利店有限公司租金八万八千四百四十元、履约保证金四万元；二、驳回北京苏宁便利店有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王浩的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王浩与苏宁公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应当依约全面履行己方义务。根据查明的事实，王浩与苏宁公司双方签订的《租赁合同》第十四条约定：乙方可以提前解除本合同，但需提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日止次日作为本合同解除的日期，退还1/2履约保证金，剩余1/2履约保证金不予退还，乙方不再承担其他任何责任。双方履行合同过程中，王浩于2019年12月19日收到苏宁公司发送的《解约通知函》，诉讼中，苏宁公司、王浩均认可双方的《租赁合同》及相关补充协议已经于2020年1月19日解除。关于双方争议的租赁合同关系解除后，涉案房屋是否完成交接一节，根据在案证据及查明事实，苏宁公司在2019年12月18日发出的《解约通知函》明确说明解除日后三个工作日内向王浩返还租赁物，并且在2020年1月19日将钥匙邮寄给王浩，符合双方租赁合同的约定。苏宁公司已提前一个月明确告知王浩解除房屋租赁合同要求其办理交接手续并寄回钥匙，但王浩以其未在京为由未与苏宁公司办理房屋交接手续，亦未采取其他措施进行交接。一审法院结合双方租赁合同约定、《解约通知函》中的说明内容认定王浩对苏宁公司退还钥匙的时间应有预期的，进而认定合同解除日之后三日2020年1月23日视为双方就涉案房屋进行了交接，并无不当。王浩关于涉案房屋未能完成交接且应归责于苏宁公司的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。苏宁公司交纳房租至2020年6月6日，一审法院判决王浩应该退还苏宁公司2020年1月23日至2020年6月6日期间的房屋租金，合法有据，本院予以维持。王浩上诉主张截至2020年7月7日涉案房屋仍有苏宁公司物品未腾空，《租赁合同》第十五条约定，苏宁公司可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，王浩需予以配合，苏宁公司对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。诉讼中，王浩未能提供有效证据证明苏宁公司占有涉案房屋未予腾空，亦未证实苏宁公司存在影响其正常使用或租赁房屋之事实，本院对此不予采信。王浩主张苏宁公司支付其2020年6月7日至9月7日房屋租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。王浩另主张解除合同后，苏宁公司注册地址迁出后未协助王浩办理注销证明，应认定苏宁公司违约，苏宁公司应赔偿王浩相应房屋租金。王浩未能就此提供充分的合同依据，亦未提供证据证明苏宁公司致其产生经济损失，该项主张缺乏依据，本院不予采纳。一审法院判决王浩退还苏宁公司租金，并退还二分之一履约保证金，具有事实及法律依据。综上所述，王浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5395元，由王浩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年五月三十一日法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳