贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4348号 原告（反诉被告）：王旭东，男，1974年10月10日出生，彝族，住贵州省大方县。 原告（反诉被告）：文菊，女，1989年10月13日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：王旭东（特别授权），与原告（反诉被告）文菊系夫妻关系。 被告（反诉原告）：龙义，男，1970年5月25日出生，白族，住贵州省毕节市。 原告（反诉被告）王旭东、文菊与被告（反诉原告）龙义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王旭东(亦即文菊委托诉讼代理人)，被告（反诉原告）龙义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王旭东、文菊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》、于2017年4月29日签订的《购房补充协议》；2.判令被告立即将位于毕节市七星关区XX号房屋［证号：黔（2018）毕节市不动产权第××号］返还给原告；3.判令被告立即支付原告房屋占用使用费136000元（自2017年4月29日起至2021年1月18日止，按照100元／天的标准计付），并支付自2021年1月19日起至被告实际返还房屋之日止按照100元／天计付的房屋占用使用费；4.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：二原告系位于毕节市七星关区XX号房屋产权人，证号：黔（2018）毕节市不动产权第××号。2016年10月16日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将上述房屋出卖给被告，房屋买卖款393000元。2017年4月29日，原告与被告续签了一份《购房补充协议》。《购房补充协议》签订当天，原告遂将房屋交付给被告使用。经原告多次催促被告履行合同义务，但被告均拒绝履行，依据《民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，双方签署的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》应予解除。依据《民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，被告应立即返还原告房屋并支付占用期间的房屋占用使用费。现原告为维护自身合法权益特向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的全部诉讼请求。 被告龙义针对原告王旭东、文菊的起诉进行答辩并提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》和2017年4月29日签订的《购房补充协议》，立即为反诉原告配合办理位于毕节市七星关区XX号房屋的不动产物权，将房屋的产权过户登记至反诉原告龙义名下；2.判令反诉被告因拖延办理房屋过户登记向反诉原告龙义支付违约金，该违约金以反诉原告已付房款19万元为基数，从2017年4月29日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算；从2019年8月20日至实际办理房屋过户登记之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算（暂定3万元）；3.判决驳回反诉被告的全部诉讼请求；4.本案全部诉讼费由反诉被告承担。 事实及理由：2016年10月16日，文菊与龙义签订了以文菊为甲方，龙义为乙方的《房屋买卖合同》，约定龙义购买甲方位于毕节市七星关区XX号房屋，房屋价款为393000元整；签订合同之日支付定金30000元；甲方提供过户资料1个月内和乙方办理房屋过户手续，在房地产交易中心双方照相签字确认房屋买卖后，乙方支付购房款363000元，甲方把住房、钥匙及相关资料移交乙方，因为以后事务乙方可以全权办理，甲、乙双方都不得拖延过户办理时间，最长不超过能过户的30日内；甲、乙双方在乙方约定的时间内带齐房产证、结婚证、身份证等办证资料；甲、乙双方在办理房地产过户手续过程中产生的税费用由乙方承担；若乙方中途违约，自违约之日起3日内将房屋所有手续归还甲方，且购房定金归甲方所有，若甲方中途违约，自违约之日起3日内双倍返还乙方定金。当日，乙方向甲方支付了定金30000元。2017年4月29日，双方签订《购房补充协议》，协议约定乙方于2017年4月29日支付房款16万元给甲方，甲方把钥匙和房产证复印件给乙方，乙方取得装修使用权；甲方将办理房屋的证件给乙方后，甲、乙双方在房产局双方签字确认过户之日起30日内，乙方向甲方付清购房余款20.3万元。同日，乙方向甲方支付了购房款16万元，并将涉案房屋、钥匙等交付乙方。2018年10月9日，双方到毕节政务中心办理涉案房屋产权转移登记前，王旭东要求龙义先作出一个承诺，写一个“条子”给王旭东，内容为：“购房余款20.3万元于2018年11月9日前付清，逾期违约金按日千分之一计算”。龙义出于信任，认为当日完成过户登记应该没有问题，才同意在合同有明确约定之外，再确认一下支付时间。于是，龙义从2018年10月9日往后推30日，才在“条子”中明确了2018年11月9日前可以付清购房余款。但就在双方到不动产登记中心办理过户登记时，王旭东无理要求龙义缴纳土地出让金，导致双方当日并未完成房屋过户登记。于是，龙义当即要求王旭东返还那张承诺同意2018年11月9日前付清余款的“条子”，但是王旭东拒不返还，为此，龙义还用手机记录下了当日要求王旭东返还“条子”的过程并对其声明承诺的内容因未达到完成过户的条件而作废。后王旭东、文菊向法院起诉要求龙义支付余款和支付违约金，经两级法院审理，毕节中院的生效判决认定购房余款支付条件未成就，龙义没有违约行为，反诉被告应当先将房屋产权过户至龙义名下，龙义才有支付购房余款的合同义务，法院判决驳回了王旭东、文菊的诉讼请求。另外，反诉原告龙义多次通知王旭东及时办理房屋产权过户登记，但王旭东坚持要求龙义先支付购房款后办理过户登记，导致案涉房屋产权至今未办理过户登记。还有，发生争议后，据反诉原告的了解，办理案涉房屋不用缴纳土地出让金也能进行交易，办理过户登记，但反诉原告龙义多次催促反诉被告办理过户，反诉被告仍然让反诉原告先支付余款，否则，坚持不办理。 反诉原告认为，双方于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》及于2017年4月29日签订的《购房补充协议》依法成立，合法有效，应当受到法律的保护，反诉被告没有取得合同的解除权，不得解除合同，应当继续履行。反诉被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据应当驳回，反诉原告龙义的反诉请求事实清楚，理由充分，应予支持，具体理由如下：1.民法典第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案中，毕节市中级人民法院（2019）黔05民终4665号生效判决已经认定龙义支付房屋余款的条件及支付期限是双方在不动产登记中心签字办理涉案房屋转移登记手续之日起一个月内。因双方还未办理涉案房屋产权转移登记手续，支付房屋余款的条件未成就。现系反诉被告拖延办理产权转移登记手续，其主张解除合同，但尚未取得合同解除权，请求解除合同的理由明显不成立，依法应不予支持。2.双方签订的买卖合同合法有效，反诉被告应当继续履行合同，按照约定为龙义办理案涉房屋产权转移登记手续，反诉被告拖延办理的行为已构成违约，应向龙义承担违约责任。民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第三条第2款约定，甲方提供过户资料1个月内和乙方办理房屋过户手续。……甲乙双方都不得拖延过户办理时间，最长不超过能过户的30日内。因此，反诉被告首先应当将案涉房屋达到“能过户”这一状态，其次通知反诉原告龙义到产权交易中心办理过户手续。但反诉原告至今未向龙义提供任何证据证明案涉房屋已达到“能过户”的状态，所以，应当视为案涉房屋尚未达到“能过户”的状态。反诉被告的不履行合同约定，构成违约，应当立即继续履行合同，将案涉房屋产权转移登记到龙义名下，并向龙义支付违约金。3.反诉被告一直不将案涉房屋产权转移登记至反诉原告龙义名下，会导致反诉原告对案涉房屋所有权一直处于一种未知状态，让反诉原告承担较高的风险。反诉原告可以要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，以反诉原告已付房款19万元为基数，从2017年4月29日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算；从2019年8月20日至实际办理房屋过户登记之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。4.反诉原告龙义占有案涉房屋系双方协商一致的结果，反诉被告诉请返还房屋和支付房屋占有使用费无事实和法律依据，应依法驳回。根据双方于2017年4月29日签订的《购房补充协议》约定，乙方向甲方支付16万元后，甲方同意将案涉房屋及其房产证复印件交付乙方，乙方可装修使用。该补充协议签订后，反诉原告龙义如约支付16万元给反诉被告，因此，龙义占有房屋属于合法占有，反诉被告的诉讼请求和理由完全不成立。综上，反诉被告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回，反诉原告的反诉请求所依据的事实清楚，理由充分，应予支持。为此，反诉原告龙义特根据我国民事诉讼法及其相关规定提出反诉，恳请法院受理并将案件进行合并审理。 反诉被告王旭东、文菊针对反诉原告龙义的反诉答辩称：一、与本案紧密关联的另一起房屋买卖合同纠纷案的审理情况。原、被告双方的另一起房屋买卖合同纠纷，我们将称之为前案。关于前案，二原告起诉后，毕节市七星关区人民法院一审作出（2019）黔0520民初4379号民事判决书，判决被告龙义支付二原告购房余款20.30万元和违约金，并承担受理费2413元。被告龙义不服提出上诉后，毕节市中级人民法院二审作出（2019）黔05民终4665号民事判决书，判决撤销（2019）黔0502民初4379号民事判决，驳回二原告的诉讼请求。二原告不服终审判决，向贵州省高级人民法院提出再审，贵州省高级人民法院以（2020）黔民申2649号民事裁定书，裁定驳回王旭东、文菊的再审申请。 二、关于本案的几点意见。（一）土地出让金属于双方约定的“税费”。原、被告双方2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》第四条对过户中“税费”的承担作出了约定。对于该条约定的“税费”是否包括土地出让金，二原告认为，从双方签订合同的本意来看，是应当含土地出让金的。按照交易习惯，因为对政策的了解存在局限，合同双方当事人对办理房地产过户手续过程中可能会产生的费用不一定完全知道，必须到了办理现场才会知道，所以就会在签订合同时对可能产生“税费”的承担作出由某一方承担的笼统约定。在本案中就是如此。尽管合同中没有表述为“一切税费”，实际就是“一切税费”的意思，这个“税费”的外延应包括已知必然发生和可能发生的费用。因为土地出让金是在双方去办理过户手续时才知道的，就属于“可能发生的费用”之列。如果人民法院狭隘地将“税费”理解为已知必然发生的税费，这就属于主观臆断、先入为主，失去了居中裁判的立场。另外，必须明确的是，“税”和“费”是两个完全不同的概念，在这里，土地出让金肯定不是“税”，而属于“费”的范畴。（二）土地出让金的承担直接决定合同能否履行。如前所述，土地出让金属于房屋过户中需缴纳的“费”，按照双方合同的约定，这个费用应由被告缴纳，二原告是不可能承担的。正如（2020）黔民申2649号民事裁定书所指出的那样，前案的纠纷发生的根源及争议的核心问题就在于土地出让金应当由谁缴纳的问题。说白了，就是在前案争议发生之前，如果被告依约缴纳了土地出让金，房屋早已顺利过户，也就不会产生前案的纠纷了。被告在反诉状中称，据其了解，不缴纳土地出让金也可以办理过户手续。但这毕竟是他的了解，不是当时的“事实”，当时的“事实”是，不缴纳土地出让金就不能过户，不能过户双方的合同就不能履行。（三）被告在前案中的一系列行为明示了其不愿意履行合同。在前案中，二原告的诉讼请求是要求被告龙义继续履行双方于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》。七星关区法院判决支持二原告诉求后，被告不服，上诉至毕节中院，毕节中院二审判决驳回了原告履行合同的诉求，再审裁定书则维持了二审判决，让双方的合同进入了待履行状态。此时，如果被告按照合同约定缴纳了土地出让金，双方到有关部门把房屋过户手续一办，合同就履行完毕了，也就不会再起风波，产生本案的纠纷了。然而，被告却没有这样做。被告的这一系列行为，已经明确宣示其不愿继续履行合同的意思表示。这样，依照民法典及相关法律规定，原告即依法取得合同解除权。正是由于前案生效的二审判决和再审裁定，都不支持原告的诉求，彻底断绝了原告通过维权要求被告继续履行合同之路，原告眼前剩下的也只有要求解除与被告于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》及2017年4月29日签订的《购房补充协议》一条路了。然而被告此时却又不愿意走这一条路了，在其反诉状中，又要求继续履行合同了，并认为是二原告违约，要求二原告承担违约责任。被告这种与前案一、二审中截然不同的态度，说明被告的本意并不在于要求继续履行合同，而是企图维持这样一状状态，那就是既不支付所欠的房屋余款，又继续占有和使用该房。显然，被告这种企图不法占有原告房屋的做法是不符合法律规定的，不能得到支持。综上所述，由于被告拒不缴纳土地出让金，致使前案中二原告继续履行合同的诉讼请求被驳回，让二原告只剩下与被告解除合同这一条路，不得不依法行使合同解除权。据此，为了维护自己的合法权益，二原告才不得不再次走上诉讼之路，这就是本案的由来。至于二原告在本案中是否有违约行为，是否应当承担违约责任，已经不值一驳了，请求人民法院明断即可。综上，被告的反诉无理，请求人民法院依法支持原告在本案中的诉讼请求，判令解除原、被告2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》及2017年4月29日签订的《购房补充协议》为谢。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月16日，以原告（反诉被告）文菊为卖方（甲方），被告（反诉原告）龙义为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》约定：“乙方同意购买甲方拥有的座落在毕节市七星关区，建筑面积为111.07平方米。房产交易总价为393000元整，乙方于签定合同之日支向甲方付定金30000元，甲方提供过户资料1个月内和乙方办理房屋过户手续，在房地产交易中心双方照相签字确认房屋买卖后，乙方在房地产交易中心时向甲方支付购房款人民币363000元。甲方把住房、钥匙及相关资料移交乙方，因为以后事务乙方可以全权办理，甲乙双方都不得拖延过户办理时间，最长不超过能过户的30日内。甲、乙双方在乙方约定的时间内带齐房产证、结婚证、身份证等办证资料。甲乙双方约定在办理房地产过户手续过程中产生的税费用由乙方承担。甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，自违约之日起3日内将房屋所有手续归还甲方，购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，自违约之日起3日内双倍返还乙方定金。甲方是文菊、王旭东共2人，委托代理人文菊即甲方代表人，乙方是龙义，代表人是龙义。”同日，龙义支付给文菊30000元款项，文菊向龙义出具《收条》载明：“今收到龙义（乙方）交来（给）文菊（甲方）购房订金叁万元整。”2017年4月29日，以原告（反诉被告）王旭东、文菊为卖房方（甲方），被告（反诉原告）龙义为买房方（乙方），双方签订《购房补充协议》约定：“1、乙方于2017年4月29日付人民币16万元给甲方，付款当日甲方把钥匙和房产证复印件给乙方，收款以收据为准，乙方取得装修使用权。2、甲方办理房屋的证件给乙方后，甲、乙双方在房产局双方签字确认过户之日起30日内，乙方向甲方付清购房余款20.3万元。”同日，龙义向王旭东支付了16万元购房款，王旭东、文菊将涉案房屋及钥匙交付给了龙义。2018年9月25日，王旭东、文菊办理了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号为黔（2018）毕节市不动产权第××号，权利性质为国有土地／划拨／房改房。2018年10月9日，买卖双方到毕节市政务中心办理涉案房屋产权转移登记手续，龙义向王旭东、文菊表示购房余款20.3万元于2018年11月9日前付清，逾期违约金按日千分之一计算。随后，因办理产权转移登记前需支付土地使用权出让金等款项，双方就应由哪一方支付土地使用权出让金产生争议，未能办理产权转移登记，未支付购房余款。 2019年4月17日，王旭东、文菊作为原告，以龙义为被告，向本院诉请判决被告龙义支付原告房屋余款及违约金。本院作出（2019）黔0502民初4379号民事判决书，判决被告龙义支付原告王旭东、文菊购房余款20.3万元和违约金（违约金以未付购房余款20.3万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年11月10日起计算至被告龙义实际支付完毕之日）。龙义不服提起上诉，毕节市中级人民法院作出（2019）黔05民终4665号民事判决书，判决撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4379号民事判决，驳回王旭东、文菊的诉讼请求。王旭东、文菊不服终审判决申请再审，贵州省高级人民法院作出(2020)黔民申2649号民事裁定书，裁定驳回王旭东、文菊的再审申请。王旭东、文菊认为，龙义拒绝履行合同义务，诉请解除双方签订的合同及请求返还涉案房屋、支付房屋占有使用费。龙义认为，双方签订的合同合法有效，并提出反诉请求继续履行合同，将涉案房屋过户登记至其名下及支付违约金。 另查明：2021年5月13日，毕节市不动产登记中心向本院出具《不动产查询回复》载明：“毕节市七星关区XX号房屋，不动产权证号为黔（2018）毕节市不动产权第××号，原产权人为宋能文，原产权证号为毕市房权证毕市房改字第（2000）XX号，产权性质为房改房，产权比例为100%。经核查，该房屋产权上市交易无需缴纳土地收益金。” 上述事实，有原、被告的陈述以及《房屋买卖合同》、《收条》（3万元）、《购房补充协议》、《收条》（16万元）、不动产权证书［黔（2018）毕节市不动产权第××号］、（2019）黔0502民初4379号民事判决书、（2019）黔05民终4665号民事判决书、（2020）黔民申2649号民事裁定书、《不动产查询回复》在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，本案当事人之间争议的焦点是：1、涉案《房屋买卖合同》及《购房补充协议》是应当解除还是继续履行；2、本诉原告诉请返还房屋及房屋占有使用费的请求能否予以支持；3、反诉原告诉请过户及拖延办理过户违约金的请求能否予以支持。 关于涉案《房屋买卖合同》及《购房补充协议》是应当解除还是继续履行的问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款的规定，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方订立的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案中，本诉原告王旭东、文菊以被告未履行购房款支付义务，诉请解除双方签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》。根据（2019）黔05民终4665号民事判决书的认定，因双方未办理涉案房屋转移登记手续，支付房屋余款的条件并未成就。截止至庭审时，涉案房屋仍然未办理转移登记手续，支付购房余款的条件并未发生变化。另外，当事人之间在本案诉讼前发生的纠纷，根源以及争议的核心问题在于土地出让金应当由谁缴纳。根据毕节市不动产登记中心向本院出具的《不动产查询回复》载明，涉案房屋产权上市交易无需缴纳土地出让金。因此，原告以被告不履行合同义务为由主张解除合同，并无相应的事实及法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条的规定，对本诉原告诉请解除《房屋买卖合同》及《购房补充协议》的请求，本院不予支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》合法有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。 关于本诉原告诉请返还房屋及房屋占有使用费的请求能否予以支持的问题。原告在解除《房屋买卖合同》及《购房补充协议》的前提下，诉请返还房屋及支付房屋占有使用费。如前所述，因原告诉请解除涉案《房屋买卖合同》及《购房补充协议》的请求无事实及法律依据，本院不应支持。同时，根据《购房补充协议》的约定，龙义于2017年4月29日支付人民币16万元给王旭东、文菊，付款当日王旭东、文菊把钥匙和房产证复印件给龙义，龙义取得涉案房屋装修使用权。原告占有使用涉案房屋符合双方的合同约定，并非违法占有。故对原告诉请返还房屋及支付房屋占有使用费的请求，本院不予支持。 关于反诉原告诉请过户及拖延办理过户违约金的请求能否予以支持的问题。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》合法有效，应当继续履行。而且，不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，还应当协助买受人办理房屋所有权转移登记。因此，反诉原告作为涉案房屋的买受人，有权请求作为出卖人的反诉被告协助办理过户登记手续。故对反诉原告诉请判决反诉被告配合办理涉案房屋转移登记，将涉案房屋过户登记至反诉原告名下的请求，本院予以支持。根据《购房补充协议》约定，在双方签字确认过户之日起30日内付清购房余款20.3万元。支付条件成就后，本诉原告可就购房余款另行主张权利。原、被告之间系因土地使用权出让金的支付产生争议，导致未能办理产权转移登记，不能认定出卖人存在拖延办理转移登记行为。故对原告诉请判决被告支付拖延办理房屋过户登记违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百一十一条、第五百二十六条、第五百六十二条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王旭东、文菊于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）龙义将位于毕节市七星关区XX号房屋过户登记至被告（反诉原告）龙义名下； 二、驳回原告（反诉被告）王旭东、文菊的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）龙义的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4570元、反诉案件受理费275元，合计4845元，由原告（反诉被告）王旭东、文菊负担4595元，被告（反诉原告）龙义负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二一年五月二十五日 书记员 杨云兴