山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2559号上诉人（原审原告）:山西国贸物业管理有限公司。统一社会信用代码：91140107754060456L。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：武某，山西新国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，山西新国泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李某，住山西省长治市。委托诉讼代理人：钱某，上海申浩律师事务所律师。上诉人山西国贸物业管理有限公司因与被上诉人李某物业服务合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5600号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西国贸物业管理有限公司的委托诉讼代理人武某、赵某，被上诉人李某的委托诉讼代理人钱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西国贸物业管理有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法维持太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5600号民事判决书第一项。2.请求二审法院依法撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5600号民事判决书第二项，并依法改判被上诉人向上诉人支付太原市府西街69号国贸西塔四层1号房屋2012年5月至2017年9月30日的物业费1198639元，四层2号房屋2012年5月至2012年12月12日的物业费86077.41元，（与上述第1项合计1930137.41元）；并判令被上诉人向上诉人赔偿所欠缴物业费自应缴之日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，计算至2020年8月31日的滞纳金为750502.48。3.请求二审法院判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审判决关于被上诉人所欠2017年9月30日前物业费已超过诉讼时效的认定，适用法律错误，事实认定错误，应予改判。（一）被上诉人所欠2012年5月至2020年8月物业费系同一物业服务合同关系项下连续发生的债务，其诉讼时效应统一从最后一期债务履行期限届满之日起计算，均未超过诉讼时效。上诉人作为山西国际贸易中心大厦物业服务企业，自2009年至今一直持续地、不间断地为被上诉人提供物业管理服务，上诉人与被上诉人之间一直处于同一物业服务合同关系中。被上诉人所欠付的2012年5月至2020年8月31日的物业费，是该同一物业服务合同关系项下连续发生的债务，具有整体性、连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，该物业费诉讼时效应统一自最后一笔物业费履行期限届满日起算，本案根本未超诉讼时效。一审所作的超过诉讼时效的判决，适用法律错误。另，一审判决引用的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，根本就不是对物业费诉讼时效的规定，其依据该条款对本案诉讼时效作出认定，属适用法律错误。（二）关于本案诉讼时效问题的认定，一审判决与司法实践中近年来同类案件所作出的判决截然相反，应予改判。关于连续欠缴物业费诉讼时效的认定，上诉人向一审法院提交了检索到的同类案件近年来的判决书（其中包括杏花岭法院、太原市中院作出的判决），这些判决书均认定连续欠缴物业费的诉讼时效自最后一期物业费履行期限届满日起算，但本案一审法院对此未予理睬。（三）事实上，上诉人从未停止过向被上诉人催缴，上诉人多次催收物业费的行为，已构成诉讼时效中断，本来是被上诉人利用种种办法逃避债务，收到通知编造谎言不予承认，一审判决却认定上诉人的所有催收行为“均不能视为有效催收”、“上诉人怠于行使权利”。该认定违背常理，脱离客观实际，违反公正原则，其社会效果是对债务人逃避债务行为起到了鼓励支持作用，该判决引起了上诉人全体员工（物业管理职工）的极大反响。一审法院事实认定错误，依法应予改判。被上诉人作为房屋产权人，交纳物业费、在物业公司留存并及时更新身份信息是其应当明知及法律规定的义务。但被上诉人李某2010年留存身份信息后，在其住址、联系方式发生变化、甚至将房屋产权转让给他人时，从未告知过上诉人。上诉人在2015年7月16日、2017年3月22日、2019年9月17日、2020年7月10日通过当面送达、邮寄、在案涉房屋门口张贴催款通知等方式，向被上诉人催收物业费。上诉人无法理解，身份信息是被上诉人留存的信息、案涉房屋是被上诉人的财产，上诉人所采取的如上催收行为，怎么就不能视为有效催收更令上诉人无法接受的是，2020年7月10日的催收，被上诉人当庭陈述，其已收到催款通知，连这次的催收一审法院也予以否认；2015年7月16日的催款《通知》，由牛双凤代被上诉人李某签收，这位牛双凤不仅是李某的表姐，还是本案李某一审诉讼的委托代理人，近年来更是代表李某多次带意向租户来案涉房屋看房，而一审法院仅凭牛双凤在庭上的单方面陈述，就采信其“找不到被告，未转交催款通知”的说辞，并据此否认本次催收的有效送达。被上诉人不向物业公司提供新的地址以及新业主信息，收到催款通知不予承认，上述种种，很明显是故意赖账，一审法院竟然予以采信。以上事实证明，上诉人从未停止过催收，一审法院关于上诉人催收行为不能视为有效催收的认定，完全是错误的，依法应予改判。二、2012年5月1日至2012年12月12日期间，被上诉人系案涉四层2号房屋的所有权人，其理应向上诉人支付该期间的物业费，一审法院对该项诉讼请求未予支持是错误的。一审法院已查明，本案四层2号房屋于2009年4月经太原市迎泽区人民法院调解书确定该房产归被上诉人所有。2012年12月，依据太原市迎泽区人民法院以2012迎民执字第485号《执行裁定书》及2012迎民执字第485-1号《协助执行通知书》将该2号房屋转至牛莲花名下。2号房屋自2009年4月至2012年12月期间，其所有权人为李某。故李某作为2号房屋的业主，应支付2012年5月至2012年12月12日期间的物业费86077.41元。一审判决关于2号房屋该期间物业费不应由被上诉人承担的认定是错误的，应予改判。三、被上诉人逾期支付物业费，已给上诉人造成损失，上诉人要求被上诉人赔偿逾期付款滞纳金，有充分的事实及法律依据，应予支持。-审判决以“未约定滞纳金”为由驳回上诉人该主张是错误的，应予改判。被上诉人李某自2012年以来长期拖欠物业费，已给上诉人造成重大经济损失。上诉人按中国人民银行5年期贷款基准利率上浮50%要求赔偿滞纳金，符合法律规定。一审法院以双方未约定为由驳回上诉人该主张是错误的，应予撤销并改判。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，上诉人在一审提出的全部诉讼请求均具有充分的事实和法律依据，恳请二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求。李某辩称，第一，一审判决认定被上诉人按照每平方米20元标准支付2017年9月30日至2020年8月31日期间的物业费，标准过高，因没有充分考虑到被上诉人并未实际为涉案房屋提供过物业服务，故应适当减少物业费用。但被上诉人为避免诉累，并没有提起上诉。因此，被上诉人对一审的该判决不持异议。第二，2017年9月30日之前的物业费已经超过诉讼时效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状当中所提及的事实与理由均不能成立。山西国贸物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2012年5月至2020年8月31日的物业管理费3192000元；2.判令被告向原告赔偿自应缴之日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，计算至2020年8月31日的滞纳金为1178622.79元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告变更一、二项诉讼请求为：一、判令被告支付太原市府西街69号国贸西塔四层1号房屋2012年5月至2020年8月31日的物业管理费1844060元、四层2号房屋2012年5月至2012年12月12日的物业管理费86077.41元，合计1930137.41元；二、判令被告向原告赔偿上述欠缴物业管理费自应缴之日起至实际付清之日止的逾期付款滞纳金，计算至2020年8月31日的滞纳金为750502.48元。一审法院认定事实：位于太原市××街、2号房屋原所有权人为太原市车友商务咨询有限公司，1号房屋于2009年9月28日变更所有权人为被告李某，建筑面积922.03平方米，用途为商业；2号房屋于2009年4月经太原市迎泽区人民法院调解确定该房产归被告所有，同年4月20日太原市迎泽区人民法院向太原市房地局发出协助执行通知书，将2号房屋归被告所有，并办理房产转移过户手续，2013年5月2日该房产变更所有权人为牛莲花。原告陈述其于2003年为山西国际贸易中心提供物业管理服务，未签订前期物业服务合同，经太原市物价局审核确定国贸大厦办公区域物业服务费按每月每建筑平米15元收取，其他经营区域按每月每建筑平米20元收取，案涉房屋在经营区域，每月每建筑平米按20元收取。山西保利春天文化传播有限公司于2009年1月1日至12月31日租用太原市府西街69号1幢西塔楼四层1、2号房屋，与原告签订《物业管理服务协议书》，约定物业服务费每建筑平方米每月20元。2010年山西美丽春天文化传播有限公司兼并山西保利春天文化传播有限公司。原告陈述该公司实际使用房屋至2011年12月底，之后房屋一直闲置，物业费用交至2012年4月底。2010年10月18日，被告给山西国际贸易中心有限公司出具《承诺书》，同意承担太原市车友商务咨询有限公司所欠山西国际贸易中心有限公司的费用（包含房租费、物业费）。从2010年11月起，除支付当月租金、物业管理费用、电费、税费等费用外，另外每月支付5万元用于偿还前期所欠费用，所有欠费分8个月偿还完毕。被告认可其未交纳物业费用。原告于2015年7月19日向被告发出催缴物业费通知，由被告表姐牛双凤签收，牛双凤陈述因找不到被告，故未转交该通知；原告于2019年9月17日、2020年7月10日在案涉房屋张贴催款通知书。一审法院认为，案涉1号房屋于2009年9月28日变更所有权人为被告，被告为案涉房屋业主，其应承担该房屋产生的物业服务费用；2号房屋在2009年4月虽经法院确定房屋所有权归被告所有，但根据太原市房地局档案信息显示，在2013年5月2日该房产变更所有权人为牛莲花前，该房屋并没有实际过户到被告名下，被告也未实际使用房屋，故原告主张的该期间的物业费用不应由被告承担。原、被告虽未签订物业服务合同，但已形成事实上的物业服务合同关系，物业服务具有公众性，虽然被告房屋闲置，但物业服务仍需支出，被告应向原告交纳物业费。被告抗辩房屋一直闲置，其未享受过物业服务的理由，本院不予采信。根据法律规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，本案物业费的收费标准，原、被告间虽无合同约定，但根据该房屋租赁期间的合同约定及被告对国贸中心做出的承诺，可以证实被告对物业费的收费标准是明知且认可的，被告应按该标准支付原告物业费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。据此，追索物业费适用诉讼时效的规定。本案中，原告提交证据显示其于2015年7月19日向被告催收的通知由被告表姐牛双凤签收、于2019年9月17日、2020年7月10日在案涉房屋张贴催款通知书，牛双凤当庭陈述找不到被告，未转交催缴通知，案涉房屋自2012年初一直闲置，无人使用，故通知牛双凤及在房屋张贴催缴通知均不能视为对被告的有效催收，不能证明原告向被告连续追索物业费用的事实，原告明显怠于行使权利，被告对于诉讼时效的答辩意见本院予以采纳，原告于2020年9月30日提起诉讼，故2017年9月30日前的物业费已经超过诉讼时效，本院支持2017年9月30日至2020年8月31日期间的物业费用。原、被告未约定滞纳金，故本院对原告主张滞纳金的请求不予支持。依照《物业管理条例》第六条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、被告李某于本判决生效之日起十五日内支付原告山西国贸物业管理有限公司2017年9月30日至2020年8月31日的物业费用645421（以922.03平方米，按每月20元计算）。二、驳回原告山西国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案二审期间，上诉人提交了一份2021年3月10日，被上诉人李某向其表姐牛双凤出具的授权委托书。但因该授权发生在一审判决作出之后，不能证明本案争议事实发生时牛双凤享有代理权限，故本院对上诉人提交的授权委托书所证明的内容不予认定。经审查，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一、上诉人诉请2017年9月30日之前的物业费是否超过诉讼时效。二、被上诉人是否应承担太原市府西街69号国贸西塔四层2号房屋的物业费。上诉人与被上诉人虽未签订物业服务合同，但案涉1号房屋在上诉人提供的物业服务范围内，房屋业主与上诉人形成事实上的物业服务合同关系，房屋业主应履行合同义务，支付物业费。该房屋于2009年9月28日变更所有权人为被上诉人，被上诉人作为案涉房屋的业主，应承担该房屋产生的物业服务费用。业主支付物业费应以接受物业服务为前提，案涉2号房屋在2009年4月虽经法院确定房屋所有权归被上诉人，但太原市房地局档案信息显示，在2013年5月2日，房产变更所有权人为牛莲花前，该房屋并没有实际登记至被上诉人名下，被上诉人亦未实际使用。故上诉人主张该期间的物业费用由被上诉人承担的理由不足，本院不予支持。物业服务企业为请求业主支付欠付的物业费而提起的诉讼属于给付之诉，适用诉讼时效规定，人民法院应予支持。上诉人虽提交证据显示其于2015年7月19日向被上诉人发出催收物业费的通知，但实为案外人牛双凤签收。被上诉人并未授权案外人牛双凤签收，被上诉人对上诉人送达的催收通知并不知情，故不能视为有效送达。上诉人另提交证据显示其于2019年9月17日、2020年7月10日两次在案涉房屋张贴催款通知书，但因案涉房屋一直处于闲置，无人使用状态，张贴催缴通知被上诉人无法知悉，故张贴催缴通知亦不能视为对被上诉人有效催收。故被上诉人对诉讼时效的抗辩有事实依据，本院依法予以采纳。上诉人于2020年9月30日提起诉讼，一审法院按照三年诉讼时效规定，认定本案上诉人主张2017年9月30日前的物业费已经超过诉讼时效，支持2017年9月30日至2020年8月31日期间，并按照太原市物价局审核确定国贸大厦，其他经营区域（案涉房屋在经营区域）按每月每建筑平米20元收取标准计收物业费用，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，山西国贸物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费23081元，由山西国贸物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 牛晓斌审判员 任 华二〇二一年五月二十五日法官助理 韩志宏书记员 聂 璐