四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1062号 上诉人（原审被告）：成都市中天盈房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区交子大道300号3栋19楼。 法定代表人：陈文德，总经理。 委托诉讼代理人：王蓉，女，1987年9月9日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：陶玲，女，1972年7月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：周波，男，1969年3月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：童叶，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人成都市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）因与被上诉人陶玲、周波商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中天盈公司上诉请求：撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10934号民事判决，改判中天盈公司不应支付任何款项，本案所有诉讼费用由陶玲、周波承担。事实及理由：一、案涉合同为双方真实意思表示，明确约定并以黑色字体明确提示整改期间不支付费用，一审法院突破双方合同约定引用法律判决失当。一审法院认可案涉合同及补充协议为双方真实意思表示，但案涉合同补充协议第九条第三款明确约定“买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同第二十一条的约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任”，陶玲、周波在2017年11月15日和2018年1月25日才来接房，中天盈公司收到整改要求到正式整改完毕前均属于维修期间，不应承担赔偿责任，一审法院判决存在前后矛盾。同时，中天盈公司并未拒绝修复，并在积极安排施工单位予以修复，一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定存在滥用情形。二、一审法院认可陶玲、周波于2017年11月15日才来收房并告知需整改事项，却在2017年12月1日要求中天盈公司按照无依据的租金标准支付损失，在逻辑和事实上都不合理。中天盈公司最早于2017年11月15日才收到陶玲、周波的整改事项记录，但房屋整改过程复杂，开发商需要协调多方单位经过复杂流程方可施工，但一审法院认为15天整改期限为合理期限，与施工的客观事实不符。此外，陶玲、周波提供的租金标准没有事实基础，其提供的租金合同无中天盈公司或其他公正第三方介入，无法核实真实性，一审法院直接按照陶玲、周波提出的数据计算损失，有失公允。 陶玲、周波辩称，一、一审判决正确，中天盈公司认为不应赔偿陶玲周波的损失无任何事实和法律依据。1、关于中天盈公司提出的合同补充协议第九条第三款，该条款属于开发商提供的格式条款，该内容免除了中天盈公司的责任、排除了陶玲、周波的主要权利，根据原《中华人民共和国合同法》第四十条和《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，该条款无效。且中天盈公司也无任何证据证明对该条进行了提示和说明义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，该条款也不成为合同的内容；2、中天盈公司拆除临窗的封闭也不属于该条款约定的装饰装修，临窗封闭面属于该房屋的基本结构，该封闭不拆除，该房屋根本无法使用，更不可能作为商铺使用，不属于对房屋使用无实质影响的装饰装修的维修，不应适用该条；3、退一步而言，中天盈公司称维修期间不追究其责任，但陶玲、周波2017年11月15日收房时即要求中天盈公司整改，中天盈公司拒不整改，陶玲、周波2018年1月25日再次要求中天盈公司2018年2月4日拆除，但中天盈公司仍拒绝拆除，陶玲、周波2018年4月份再次委托律师发送律师函要求中天盈公司整改，中天盈公司仍不整改，2018年7月，陶玲、周波委托律师仍在催促中天盈公司工作人员整改。陶玲、周波已经举出大量的证据证明中天盈公司恶意违约且拒不整改，中天盈公司主张其积极整改不仅与基本事实不符，且根本举不出任何证据，一审法院判决其承担赔偿责任正确。二、一审关于租金计算时间和标准正确。中天盈公司上诉认为15天的整改期间不够，首先，整改的原因是中天盈公司毫无诚信、恶意违约在先，过错方完全是中天盈公司，整改期间的损失理应赔偿；其次，中天盈公司无任何纠错的态度，一直拖延拒不整改，甚至在一审反复陈述自己不知道整改完成的时间，不诚信到何种程度可见一斑，拖延的期间的损失也应赔偿；再次，租金的计算有真实签订的租赁合同，是真实可靠的市场价格，中天盈公司通过其控制的物业公司拒不为租赁商户办理招牌的悬挂手续，导致陶玲、周波不得不退还租户3个月租金，在本案起诉金额之外还损失了3个月租金，中天盈公司在上诉状中却称租赁合同因没有其介入就不认可，陶玲、周波出租自己所有的商铺，不需要中天盈公司的认可，这再次印证中天盈公司不尊重基本的事实，无任何诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。 陶玲、周波向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令中天盈公司赔偿陶玲、周波2017年12月1日至2018年8月8日的租金损失135036元及利息（从2017年12月1日起计算，按同期人民银行贷款利率4.75%计算至支付之日止，暂计算至2020年7月31日为17104.56元）；2.请求判令中天盈公司赔偿陶玲、周波自2017年10月14日至2018年7月30日的物管费10433.3元及滞纳金（从2017年10月15日起计算，按每日3‰计算至支付之日止，暂计算至2020年7月31日为31925.9元）；3.请求判令中天盈公司赔偿陶玲、周波所支付的律师费30000元、公证费5000元。4.本案的诉讼费由中天盈公司承担。 一审法院认定事实：陶玲、周波与中天盈公司双方于2015年12月31日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：1.陶玲、周波向中天盈公司购买位于成都市高新区××道××号××号××幢××层××号商品房（商铺），合同总价款为2211551元。2.商品房交付条件为取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。3.商品房交付时间为2017年10月15日前。4.商品房达到合同约定的交付条件后，中天盈公司书面通知陶玲、周波查验房屋。陶玲、周波未收到交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间。陶玲、周波持本人有效身份证明文件及相关收楼文件，亲自到中天盈公司售楼现场办理收楼手续。5.陶玲、周波未于合同约定的交付期限办理收楼手续，视同中天盈公司已按照合同约定的交付期限届满之日按本合同约定的标准交付了该商品房。该商品房的物业费、公共水电分摊费自合同约定的交付期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计算，该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交陶玲、周波。6.如陶玲、周波在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交房条件，而陶玲、周波认为该商品房存在其他质量问题或认为该商品房装饰装修及设备达不到约定标准的，该类异议不视为陶玲、周波可拒绝收楼的抗辩理由，陶玲、周波亦不得以此为由要求中天盈公司承担逾期交楼的违约责任。陶玲、周波应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回中天盈公司，经中天盈公司确认后，由中天盈公司按合同约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若陶玲、周波拒绝收楼的，视为中天盈公司已按照合同约定向陶玲、周波交付了该商品房。7.商品房买卖合同附件七约定，外门窗类型为铝合金玻璃门窗。 合同签订后，陶玲、周波按照合同约定一次性付清全部购房款2211551元。2017年3月18日，案涉房屋取得房屋建筑面积测绘成果报告。2017年5月17日，案涉房屋取得竣工验收备案表。 因案涉商铺临街面玻璃门窗被成都木莲庄酒店管理有限公司招牌封闭，2017年11月15日，陶玲在《收楼查验记录表》上签字，并注明：物业带领验收商铺时，发现临街面按合同约定应为铝合金玻璃门窗部分被板材遮挡，无采光，未达到交房条件，请告知地产予以整改，达到交房条件后及时告知业主前来验收。2018年1月25日，陶玲、周波在《业主收楼确认书》上签字。2018年1月28日，陶玲在《收楼查验记录表》上签字，并注明：按照购房合同，本商铺临交子大道一面应为塑钢门窗，现被木莲庄酒店招牌占用，要求在2月4日前予以还原，不影响业主使用。 在居间方成都锦晨房地产营销策划有限公司的居间服务下，陶玲、周波与张薇签订《房产租赁合同》，约定：1.租赁期3年，自2018年7月15日起至2021年7月14日止。免租期为46天，自2018年7月15日起至2018年8月31日止，免租期不收租金，该房屋产生的相关物业费、水电费等由张薇承担。2.租金标准为人民币16335元每月，支付方式为年支付。3.陶玲、周波应于2018年7月15日前将房屋按约定条件交付给张薇，并签署附件二《物业交割单》，自《物业交割单》签字或盖章后视为交付完成。4.陶玲、周波应于签订本合同的当日向成都锦晨房地产营销策划有限公司支付居间服务费11434元，张薇向成都锦晨房地产营销策划有限公司支付8167元。 2015年12月31日，陶玲、周波与广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定商铺按建筑面积人民币10元/㎡/月。 2017年11月27日，陶玲、周波与北京大成（成都）律师事务所签订《专项法律事务委托合同》，支付律师服务费10000元。2019年陶玲、周波与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师服务费20000元。 2019年广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司向陶玲、周波发《律师函》要求陶玲、周波支付拖欠的2017年10月14日至2018年7月31日的物业费10433.3元，截止至2019年8月31日止物业费违约金17268.99元，前述所欠费用共计27702.3元。 一审法院认为，陶玲、周波与中天盈公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，陶玲、周波与中天盈公司双方都应当遵守诚信原则，全面履行各自的合同义务。根据陶玲、周波与中天盈公司双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉商铺的交付标准为房屋临街面为铝合金玻璃门窗。中天盈公司应当确保交付给陶玲、周波使用的商铺可以采光、达到正常的使用条件。中天盈公司将门窗封闭、不能采光的商铺交付给陶玲、周波，使陶玲、周波所购买的商铺的正常使用价值无法实现，中天盈公司除需履行整改义务外，还应当对由此给陶玲、周波造成的损失承担赔偿责任。陶玲、周波陶玲在2017年11月15日收房时，发现案涉商铺被板材遮挡并提出整改要求，中天盈公司未及时整改。2018年1月28日，陶玲、周波陶玲在《收楼查验记录表》上再次要求中天盈公司在2018年2月4日前整改还原，中天盈公司仍未及时整改。中天盈公司长期拖延整改，导致陶玲、周波损失不断扩大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十三条第二款的规定，中天盈公司除应当承担整改费用外，还应当对未能在合理期限内完成整改给陶玲、周波造成的损失承担赔偿责任。 关于整改完成的具体时间。陶玲、周波自述是2018年8月8日整改完毕，并提供了与中天盈公司员工乐小海的微信聊天记录予以佐证。中天盈公司在一审庭审中陈述不知道什么时候整改完成且中天盈公司员工乐小海已经离职无法核实。一审法院认为，在陶玲、周波已经对商铺临街面玻璃门窗被封闭导致商铺无法正常使用的事实承担了举证证明责任之后，中天盈公司也承认该事实并对案涉商铺进行了整改，案涉商铺整改完成的具体时间应当由中天盈公司举证证明。中天盈公司未提供证据证明整改完成的具体时间，应当对此承担举证不能的责任。故一审法院对陶玲、周波自述的案涉商铺于2018年8月8日整改完成的事实，予以认可。陶玲、周波在与案外人签订的《房产租赁合同》中约定的租金标准为人民币16335元每月，支付方式为年付，陶玲、周波主张按照此标准从2017年12月1日开始计算租金损失至2018年8月8日整改完毕之日，共计135036元，并按照年利率的4.75%赔偿租金损失利息至中天盈公司实际付款之日止，一审法院予以支持。 关于陶玲、周波主张的物业费损失及由此产生的滞纳金问题。一审法院认为，物业服务费系陶玲、周波与物业公司之间发生的物业服务合同关系所产生的费用。陶玲、周波将案涉商铺出租给案外人并由此获取租金利益，在一审法院已支持其租金损失的情况下，陶玲、周波应当履行向物业公司支付物业费的合同义务。故对陶玲、周波要求中天盈公司再赔偿物业费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。即使中天盈公司因交付了不符合合同约定的商铺给陶玲、周波造成损失，陶玲、周波亦应当按照与物业公司签订的合同按约支付物业服务费。中天盈公司违约不是陶玲、周波拒绝支付物业服务费的正当理由。陶玲、周波未向物业公司支付物业服务费所产生的滞纳金，应当由陶玲、周波自行承担因违反物业服务合同所导致的违约责任。 关于陶玲、周波所主张的律师费、公证费损失。一审法院认为，该部分损失既无合同约定，亦非中天盈公司违约给陶玲、周波造成的直接经济损失，故一审法院对陶玲、周波的该部分诉讼请求，不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中天盈公司于判决生效后十日内向陶玲、周波赔偿租金损失135036元，并以此为基数，从2017年12月1日起，按照年利率4.75%的标准向陶玲、周波支付利息至实际付清租金损失之日止；二、驳回陶玲、周波的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2371元，由陶玲、周波负担571元，中天盈公司负担1800元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，即2021年1月1日前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。案涉《四川省商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思，不违反法律禁止性规定，应属有效。《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，双方当事人均应全面履行各自的合同义务。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本院将本案二审争议焦点评述如下： 本院认为，首先，案涉商铺的交付标准为房屋临街面为铝合金玻璃门窗，中天盈公司交付的系门窗封闭、不能采光的商铺，该情况足以影响陶玲、周波所购买的商铺的正常使用。其次，陶玲、周波在2017年11月15日收房起就对前述问题提出整改要求，并在其后多次催告要求整改，而中天盈公司在一审庭审中陈述不知道什么时候整改完成，在二审中也未明确其整改该事项需要的合理期限具体时间，根据本案查明的事实，中天盈公司未能在合理期限内完成整改。如前所述，中天盈公司交付的商铺未达到可以采光进行正常的使用条件，不符合同约定应当承担违约损害赔偿责任，故一审结合陶玲、周波实际出租商铺中约定的租金标准支持陶玲、周波赔偿租金损失及利息的诉讼请求，并无不当，本院二审依法予以维持。 综上，中天盈公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4742元，由成都市中天盈房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二一年五月七日 书记员 何佳林