江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终939号上诉人（原审原告）：余杨，女，1989年7月4日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：余静，女，1978年11月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：孙伟杰，男，1977年3月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：王苓力，女，1979年10月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：卢殿峰，男，1975年8月15日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：刘欣涛，女，1978年1月16日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：温志强，男，1973年10月6日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：刘欣波，女，1973年1月26日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。上列六名被上诉人共同委托诉讼代理人：高树栋，江苏道远律师事务所律师。上诉人余杨、余静因与被上诉人孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初3372号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余杨、余静上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波退还余杨、余静48666.67元及利息或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波承担。事实与理由：一、一审法院对于案涉租赁协议内容，按照合同目的解释错误，对于案涉的租房协议的条文，应当采用文某解释，余杨、余静依约享有任意解除权。案涉协议第五条明确约定“房屋租赁期为三年，从2009年12月1日至2022年11月30日，在此期间任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，否则偿付对方一个月的租金为违约金。如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。”已经明确约定了合同终止的方式及违约责任，一审法院应当充分尊重双方当事人的意思自治，案涉双方是在行使任意解除权，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法第五十二条规定的其他导致合同无效的情形。一审法院应当尊重当事人真实的意思表示，应当对案涉的租房协议条文采用文某解释，且案涉协议的提供方是孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波任，即使对案涉协议的格式条款有不同的解释时，所作出的解释也应当是有利于余杨、余静的要解释。二、余杨、余静案涉协议进行合同终止不存在任何违约问题，更不应当承担违约责任。一审法院已经认定案涉协议于2020年4月30日解除是符合双方合同约定的，但是一审法院不应该从公平原则出发认为余杨、余静可以解除合同，但需要承担相应的违约责任。三、一审法院依据合同履行期限的约定及本案中双方在合同中履行中的主观状态、相关租赁物损失风险的负担及案涉租赁房屋再次转租的难易程度，酌定余杨、余静承担六个月空租期的损失是缺乏事实和法律依据的。首先，余杨、余静是按约解除合同。其次，一审法院所谓的违约过低，没有依据，更不应当将六个月空租期的损失由余杨、余静承担。再次，2020年1月至3月因受疫情影响，经营场所被实施管控，暂时封闭，但是余杨、余静却发现租赁期间在无人营业的情况下，商铺内的水费却在不断增加。余杨、余静方得知商铺内用水存在问题，余杨、余静与孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波进行交涉，要求解决，其一直推脱，直到2020年4月30日解除合同时，用水异常问题仍然未得到解决。孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波共同辩称，1.关于案涉租房协议第五条的约定，余杨、余静不享有任意解除权，余杨、余静的第一点上诉理由本末倒置，该点上诉理由没有法律依据，而且当事人订立合同的意思表示就是要符合订立合同的目的，余杨、余静所谓的以文某解释代替目的解释，这种观点没有法律依据。合同租赁期限是2019年12月1日至2022年11月30日，合同约定的租期三年，但是孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波将房屋实际交付给上诉人的时间是2019年的10月初，在2019年12月1日之前是免租期，如果向余杨、余静所理解其享有任意解除权，那么出租方的利益将无法保证。余杨、余静不享有法定解除权，在合同履行中，余杨、余静存在水费、电费、履约保证金等违约事实，而孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波在整个合同履行过程中没有任何违约行为，所以余杨、余静不享有合同法规定的单方解除权。2.关于余杨、余静提出的六个月空置期损失过大的理由与第一点上诉理由意思是一致的，余杨、余静曲解了一审法院认定解除的意思，一审法院基于余杨、余静以实际行为解除了案涉的租赁合同，确认了双方继续履行合同已经事实不能，从而确认双方的租赁合同于2020年4月30日解除，而不是余杨、余静所理解的解除合同符合双方约定。3.关于余杨、余静提出的第三点上诉理由也是不能成立的，一审法院酌定余杨、余静承担孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的空置期损失是基于余杨、余静没有解除合同的约定或者法定权限，但是基于合同已经实际履行不能，余杨、余静的行为解除实际上是一个违约行为，该违约行为也给孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波造成了损失，一审法院根据案涉实际情况和相关规定酌定由余杨、余静赔偿孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波六个月的空置期损失，符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余杨、余静向一审法院起诉请求：1.判令孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波返还租赁款及押金合计48666元,并承担此款自2020年4月14日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.判令孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波返还余杨、余静押金欠条一张；3.判令孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波承担余杨、余静支出的律师代理费5000元；4.本案的诉讼费用由孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波承担。一审法院经审理查明，案涉租赁房屋位于盐城市大丰区永泰国际广场商业F幢105、205、106、206室，上述四套房屋由孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波共同对外出租，因卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波四人均不常在案涉租赁房屋所在地生活，故相关租赁事宜由孙伟杰、王苓力代为经手办理。2019年10月4日，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波（甲方）与余杨、余静（乙方）签订租房协议一份，协议约定如下：“一、甲方将位于大丰区永泰国际广场商业F幢105、205、106、206的房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日止。二、本房屋年租金为人民币捌万元整，按年结算，每年租金到期前30日内乙方向甲方全年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、物业费、房租税以及其它由乙方经营而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方同意预交一万元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵。五、房屋租赁期为三年，从2019年12月1日至2022年11月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，否则偿付对方一个月的租金为违约金，如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。六、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权私下转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。七、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。八、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决。十、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波，乙方：余杨、余静2019年10月4日”。余杨、余静诉称协议中出租方孙伟杰、王苓力的签名系由孙伟杰、王苓力本人所签，卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的签名系王苓力代签，但孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波辩称出租方落款签名均为王苓力代签，但孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波均认可租赁协议的效力。协议签订后，余杨、余静于2019年10月中旬收到出租房屋，并分别于2019年10月4日、10月5日、10月14日及10月15日通过微信转账的方式向王苓力合计缴纳了第一年的房租80000元。2020年1月21日，余杨、余静再次向王苓力微信转账2000元作为其应缴纳的租房保证金，并在微信中表示剩余8000元年后再付，王苓力亦表示同意。孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波对上述房租及保证金的缴纳情况无异议，并认可由王苓力代为接收相关租赁款项。一审庭审中，余杨、余静陈述其收到出租房屋后至2019年11月30日期间，系孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波给予的装修时间，故不予计算相关租赁费用。孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波亦认可案涉租赁房屋的租金自2019年12月1日起算。2020年4月14日，余杨通过微信向孙伟杰发送解除租房合同协议一份，协议包括“乙方在终止合同时结清所有的电费与水费后，甲方把剩余房租与交付的2000元押金退还，并且撕毁之前写的1万元欠条（是作为押金写的）4月30日前交房，用房5个月整，甲方退还房租四万六千六百六十元。甲方如有需要，乙方可以提前交房”等内容。2020年5月1日，余杨通过微信向孙伟杰发送“孙总，东西2020年4月30日全部搬走了，现在交房给您，您看下这两天把钱给我，谢谢，共4万五千元”。2020年5月6日，孙伟杰在微信中明确拒绝余杨、余静提前解除租赁协议。一审庭审中，余杨陈述因被告方拒绝收房，租赁房屋的钥匙暂由余杨、余静保管。余杨、余静与孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波双方因《租房协议》的提前解除及租金退还等问题产生争议，未能达成一致意见。余杨、余静遂委托江苏显明律师事务所代理诉讼，代理合同约定律师费5000元。2020年7月14日，余杨、余静向一审法院提起民事诉讼。一审法院另查明，租房协议履行过程中，案涉双方就水电费缴纳问题产生纠纷，余杨、余静认为水表漏水，故延迟缴纳相关费用，后双方协商达成一致意见，余杨、余静缴纳了2020年4月30日前产生的水电费用。本案存在如下争议焦点：1.余杨、余静就案涉《租房协议》是否享有任意解除权？2.案涉《租房协议》是否可以提前解除？何时解除？3.余杨、余静能否主张孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波退还租赁款及押金48666元及利息、并赔偿律师代理费5000元？关于争议焦点一，案涉《租房协议》第五条约定“房屋租赁期为三年，从2019年12月1日至2022年11月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，否则偿付对方一个月的租金为违约金，如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权”，余杨、余静认为该条款后半句系对合同双方均享有任意解除权的约定。对此，一审法院认为，该条款前半句约定的合同租期是3年，从双方订立合同的目的来看，双方对租赁合同所预期的利益期间均为三年，并没有任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对于合同期限三年的约定就形同虚设，不符合合同的目的及双方的预期利益，且关于违约责任的约定亦不足以弥补出租方因提前解除合同所造成的损失。同时，余杨、余静承租案涉房屋用于经营，为满足经营需要已花费了一定的人力、物力用于经营前的准备，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波亦给予了余杨、余静适当的装修期限，未收取相关租赁费用，如果在合同中约定缔结合同的任意一方可以毫无正当理由地随时解除合同，那么将会破坏合同的交易稳定性，这并不符合双方签订合同的本意，故一审法院认定该条款后半句系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。故本案中余杨、余静与孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波双方就案涉《租房协议》均不享有任意解除权。关于争议焦点二，一审法院认为，余杨于2020年4月14日通过微信向孙伟杰发出解除租房合同协议的信息，该信息中含有明确的解除合同的意思表示。审理过程中查明，案涉租赁房屋由孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波共同出租，具体的租赁事宜均由孙伟杰、王苓力代为经办，故余杨、余静通过微信向孙伟杰发出解除合同的意思表示，效力应及于孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波全体成员。孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波辩称孙伟杰一人收到解除合同的意思表示，不能视为孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波全体成员均收到解除合同的意思表示，与一审法院查明的事实不符，故一审法院对此抗辩意见不予采信。余杨于2020年4月14日发出的解除租房合同协议中载明“4月30日前交房，用房5个月整”，应理解为余杨、余静提出案涉《租房协议》的解除时间为2020年4月30日。2020年5月1日，余杨向孙伟杰微信发送“孙总，东西2020年4月30日全部搬走了，现在交房给您，您看下这两天把钱给我，谢谢，共4万五千元”，能够看出余杨、余静于2020年4月30日以搬出租赁房屋的行为提前解除租房协议，并提出交房给孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波及要求孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波退还相应的租金，孙伟杰于2020年5月6日在微信中明确表示拒绝解除案涉租房协议。一审法院认为，余杨、余静于2020年4月14日微信通知孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波，提出于2020年4月30日提前解除双方签订的《租房协议》，且余杨、余静于2020年4月30日自行搬出了租赁房屋，以实际行动表明不再继续履行合同，客观上终止了双方的《租房协议》。此时，如强行要求余杨、余静继续履行租赁合同，势必导致余杨、余静履约成本过高，从公平原则的角度出发，余杨、余静可以提前解除合同，但需依法承担相关违约责任。综合前述分析，一审法院确认案涉《租房协议》自2020年4月30日解除。庭审中，余杨、余静陈述其租赁被告方门市房内的物品已于2020年4月30日全部搬出，但孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波拒绝收房，租赁房屋的钥匙暂由余杨、余静保管，故相关门市房孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波可自行随时收取并行使相关权利，余杨、余静应配合交还房屋钥匙。若余杨、余静拒不配合交还钥匙，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波可自行开锁，相关费用可另案主张。关于争议焦点三，案涉《租房协议》第一条约定“租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日止”，现余杨、余静提前解除合同，违反了双方的协议约定及订立合同的目的，需依法承担相应违约责任。庭审中，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波认为余杨、余静违约，无权要求解除合同，要求继续履行，不同意返还租金及保证金。一审法院认为，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的抗辩意见，应视为包含了对合同约定违约责任过低的意思表示，且合同解除后的违约责任包含了承担支付违约金以及赔偿损失的义务。本案合同解除后，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波因原告方不履行合同而未能获得的租金损失明显超出合同约定的偿付一个月租金的违约责任，故一审法院酌情予以调整。一审法院认定双方之间的《租房协议》自2020年4月30日解除，但根据合同履行期限的约定及本案中双方在履行合同过程中的主观状态，相关租赁损失风险的负担及案涉租赁房屋再次转租的难易程度，一审法院酌定孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波在合同解除后的空租期为6个月，余杨、余静应当按照约定的租金标准赔偿孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波房屋6个月的空租期损失40000元（80000元/年÷2）。余杨、余静已交纳的租房保证金2000元根据合同约定，可在合同终止时当做房租冲抵。本案余杨、余静实际使用租赁房屋5个月，产生的租金为33333.33元（80000元/年×5/12），余杨、余静实际向孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波支付82000元（租金80000元及租房保证金2000元），扣减余杨、余静应承担的租金及赔偿被告的空租期损失，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波应退还余杨、余静8666.67元（82000-33333.33-40000）。关于余杨、余静主张的返还租赁款及押金的相应利息，因余杨、余静系提前要求解除合同，客观上给孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的合同利益造成了损害，故对该项请求一审法院不予支持。关于余杨、余静诉称在租赁过程中出具给孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的1万元租房押金欠条事宜，因相关债权债务已在本案中一并处理，余杨、余静要求孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波返还押金欠条、孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波辩称要求余杨、余静继续缴纳8000元押金的相关请求，一审法院不再理涉。关于余杨、余静主张的律师代理费5000元，案涉《租房协议》中未有约定，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、确认余杨、余静与孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波2019年10月4日签订的《租房协议》于2020年4月30日解除；二、孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波于判决生效之日起15日内退还余杨、余静8666.67元。三、驳回余杨、余静的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1222元，由余杨、余静负担。在本院二审过程中，当事人均未提供新证据。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：余杨、余静与孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波签订的案涉租房协议解除后，相应的法律责任应当如何承担。本案中，余杨、余静与孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波签订的案涉租房协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。双方在协议中约定，房屋租赁期为三年，从2019年12月1日至2022年11月30日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，否则偿付对方一个月的租金为违约金。根据上述约定，出租人、承租人在租赁期间可以提前一个月通知对方终止合同，余杨、余静于2020年4月14日通知出租人要求解除合同，在2020年4月30日搬离，一审法院认定2020年4月30日为双方解除合同的日期并无不当。至于余某、余静提出的水表问题，因争议金额不大，且双方已经协商处理，故该水表问题不能作为余某、余静解除案涉协议的法定事由。余杨、余静与孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波的租房协议约定房屋租期三年，从2019年12月1日至2022年11月30日，双方为合同的履行均投入相应的人力、物力，争议条款虽然约定任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，否则偿付对方一个月的租金为违约金，但未对应当结清其他相关款项、范围作出明确约定，合同租金为8万元每年，余杨、余静已经支付一年租金，并交纳押金2000元，根据一审查明的事实，余杨、余静于2019年10月中旬收到出租房屋，现因合同解除并非出租人的原因造成，余杨、余静应当支付自实际收房之日即2019年10月15日起至实际搬离之日即2020年4月30日的租金，考虑到疫情因素、房屋空置时间等，本院酌定余杨、余静再承担房屋空置两个月的损失，结合余杨、余静已经交付的款项，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波应当退还余杨、余静25333元。对于余杨、余静主张的利息，因案涉租赁协议解除非孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波原因造成，故对余杨、余静主张的利息不予支持。综上所述，余杨、余静的部分上诉请求成立，一审法院适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初3372号民事判决第一项；二、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初3372号民事判决第二项、第三项；三、孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波于本判决生效之日起十五日内退还余杨、余静25333元。四、驳回余杨、余静的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1222元，由余杨、余静负担500元，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波负担722元；二审案件受理费1222元，由余杨、余静负担500元，孙伟杰、王苓力、卢殿峰、刘欣涛、温志强、刘欣波负担722元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年五月十日书记员  周亚梅