四川省汉源县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1823民初727号 原告：汉源县瑞卓物业管理有限公司，住所地：四川省汉源县九襄镇东风路3段52号。 法定代表人：代飞，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：曹开德，四川鼎韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：曹世钰，四川鼎韬律师事务所律师。 被告：邱姣，女，生于1986年3月27日，汉族，住四川省汉源县。 被告：巨波，男，生于1984年10月17日，汉族，住四川省汉源县。 被告：谯世清，男，生于1963年4月18日，汉族，住四川省汉源县。 被告：李涛，女，生于1976年3月16日，汉族，住四川省汉源县。 原告汉源县瑞卓物业管理有限公司（以下简称瑞卓物业公司）与被告邱姣、巨波、谯世清、李涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞卓物业公司的委托诉讼代理人曹世钰，被告邱姣、巨波、谯世清到庭参加诉讼，被告李涛经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞卓物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告物业服务费10617.8元及逾期付款违约金2323.56元；二、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年，被告购买了汉源原乡旅游开发有限公司开发的位于汉源县××镇××道××段××坊××街××号商铺，原告与被告签订了《公园1号前期物业服务协议》，协议约定：原告向被告提供物业服务，被告按期向原告支付物业服务费，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告提供了物业服务，但被告没有按合同约定支付物业服务费，原告多次要求被告支付物业服务费及逾期付款违约金，被告屡屡拖延，至今尚未支付，原告只得向法院起诉解决。以上事实有《公园1号前期物业服务协议》等证据佐证。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告拒绝支付物业服务费及逾期付款违约金的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，依法应当承担相应的法律责任。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告谯世清辩称，答辩人在九襄公园一号买了房子，并且是第一个交物业费的人。本案的商铺，开发商在2018年通知答辩人收房时，发现门面上有一个大洞，前面还漏水，答辩人要求开发商进行修缮，直到2020年9月25日开发商修缮完毕后，答辩人才通过开发商收到房子，收房后不久就换了物业公司，后物业公司要求答辩人从收房前开始计算物管费，要全额交纳。答辩人在开发商交房前，没有享受到物业服务，答辩人不同意交纳原告所诉的物管费。 被告邱姣辩称，原告公司与答辩人签订的协议第五条明确约定，物业费从移交钥匙开始才计费。2020年9月25日，答辩人才从开发商处签字领取钥匙办理了交接，所以答辩了不存在拖欠原告物业费的情况，答辩人不同意承担原告所诉的物业费。 被告巨波对上述二被告的答辩意见无异议。 被告李涛未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告邱姣、巨波、谯世清、李涛系汉源县九襄镇梨花大道二段牌坊新街1-1-9号的商铺业主，该商铺筑面积为147.47m²。2017年12月15日，原告瑞卓物业公司（甲方）与被告邱姣、巨波、谯世清、李涛（四被告为乙方）签订了一份《牌坊新街前期物业服务协议》。协议主要约定:“……。第五条：物业服务费用。一、物业服务费用的计收及交纳时间：1、物业服务费从乙方正式接收物业(钥匙移交)之日(含视为交付)起开始全额计收；除因不可抗力因素乙方无故未接收物业的，从开发商公告通知交房截止日的第二日开始全额计收。2、物业管理费按半年收取。乙方应在每年1月1日前和7月1日前向甲方缴纳上半年物业服务费。二、物业服务费收费标准：按所拥有物业建筑面积计收，具体为：商业按建筑面积每月每平方米3.00元（人民币）。……”2018年9月20日，对案涉商铺开发商以《交房通知书》的形式，通知各位业主于2018年9月28日至2018年9月30日集中办理商铺交付及相关事宜。2018年9月21日，开发商向被告巨波邮寄了《交房通知书》。对案涉的商铺，因四被告向开发商提出了质量问题，并要求开发商进行修缮与整改，为此，四被告未与开发商办理交房手续，也未领取商铺钥匙，直到2020年9月25日，四被告在开发商处办理完交房手续，并领取了商铺钥匙。原告瑞卓物业公司自认，已于2020年10月1日退场，停止提供案涉商铺的物业服务。原告瑞卓物业公司催要四被告支付从2018年9月29日至2020年10月1日的物业费10617.8元未果，酿成讼争，原告遂诉至本院，并提出前述主张。 认定上述事实的证据有：原告营业执照副本，法定代表人身份证明，被告身份证复印件，《牌坊新街前期物业服务协议》，交房通知书，EMS快递单、牌坊新街钥匙领取单及当事人的陈述等在案佐证。 本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务，业主支付物业费的合同。《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”本案中，原告与四被告签订的《牌坊新街前期物业服务协议》，明确约定物业服务费从被告正式接收物业（钥匙移交）之日起开始全额计收，除因不可抗力因素，被告无故未接收物业的，从开发商公告通知交房截止日的第二日开始全额计收。审理查明，案涉物业因质量问题，导致开发商在向被告发出交房通知后未将物业交付被告，至2020年9月25日，开发商才将物业钥匙交付被告，四被告正式接收物业。按照双方签订的物业服务协议，原告的物业服务费应从2020年9月25日开始向被告计收。故原告瑞卓物业公司诉请四被告支付从2018年9月29日至2020年10月1日的物业费10617.8元，并不能提供四被告在2018年9月29日已接收案涉物业的依据，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。被告谯世清、邱姣、巨波辩解，对案涉物业，其不应承担2020年9月25日前原告的物业服务费的意见，与本院查明在案的事实及证据和相关法规相符，本院予以采纳。被告李涛经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依法判决。 综上，依照《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告汉源县瑞卓物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费124元，减半收取62元，由原告汉源县瑞卓物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员 胡卫红 二〇二一年五月三十一日 法官助理 李 力 书 记 员 岳驰腾 附相关法律条文： 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。