长春市双阳区人民法院民事判决书（2021）吉0112民初785号原告：长春市瑞家物业服务有限公司，住所地：长春双阳区西双阳甲一路南北疆欣园小区**楼****。法定代表人：张艳玲，总经理。委托诉讼代理人：丁国栋，男，1963年6月16日生，汉族，系长春市瑞家物业服务公司北疆新玥小区物业经理，住长春市双阳区。被告：王金月，女，1979年12月30日生，汉族，无职业，现住长春市双阳区。原告长春市瑞家物业服务有限公司（以下简称：瑞家物业公司）与被告王金月物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长春市瑞家物业服务有限公司委托诉讼代理人丁国栋，被告王金月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。长春市瑞家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即给付原告2018年至2021年12月31日期间共4年的物业管理费1828元及楼道灯费120元，合计1948元（物业费每年457元、楼道电费每年30元，每年487元×0.6元/平方米×63.5平方米=1948元）。2、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告是双阳区北疆新玥小区业主，位于本小区**楼****，房屋面积为63.5平方米。2015年以前由长春市恒辉物业负责管理。2015年1月5日，原告法人张艳玲的爱人孙亮与恒辉物业法人陈晓明签订了物业承包协议，至此北疆欣园小区、北疆新玥小区物业由原告负责管理。原告物业公司已经在工商行政管理局合法注册登记，并经相关主管部门核发资质证书，物业服务企业资质为三级，原告在管理过程中为小区业主尽了应尽的服务义务，被告因此也享受到了原告对其的物业服务，大部分业主都已经缴纳了物业费，原告与被告之间已构成事实上的物业服务关系。原告均于每年1月15日将“物业缴费通知单”张贴到小区南北门卫、入户楼宇门等处，缴费截止日期为每年的3月1日前。但被告从2018年至2021年12月31日期间共4年的物业管理费及楼道灯费至今也未向原告交纳。小区物业收费标准为0.60/㎡,被告每月应缴纳物业费为38.08元，每年应交纳物业费457元，另外被告每年需要交纳楼道灯费30元，被告每年应缴纳物业费及电费为487元。被告2018年至2021年12月31日期间共4年物业费为1828元，楼道灯费120元合计为1948元。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理工作，影响了小区管理工作资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此将被告起诉，请求法院依法判令被告立即付给拖欠2018年至2021年12月31日共4年的物业管理费及楼道灯费，以维护原告的合法权益和小区物业管理正常工作秩序和经营秩序。被告王金月辩称，2018年至2021年四年的物业费确实没有缴纳，对物业费的计算标准和计算方式及具体数额无异议，没有缴纳物业费的原因是：1.物业公司服务不到位，服务态度不好；2.开发商2009年购房时赠送的太阳能热水器我没有享受到，现在热水器设备也不知道去向，物业也没有提供相应的服务；3.一楼的门市住户魏洪涛经营烟酒私自将厨房烟道改排风管道到卫生间了，导致我母亲上卫生间时被厨烟呛到住院；4.二楼缓台由二楼业主私自砌上栅栏且饲养动物，物业没有尽到管理责任；5.楼道卫生打扫不及时，且小区也没有24小时保安服务。因为物业管理不到位，我现在只同意交纳基础的卫生费，不同意缴纳管理费，其他有社区管理的小区每年只收取200卫生费，我现在只同意缴纳4年共计800元的卫生费（其中应包括楼道灯费），其余的不同意承担。本院经审理认定事实如下：被告王金月系长春市双阳区北疆新玥小区1栋5单元410室登记业主，建筑面积63.5平方米，该房屋一直由王金月居住。2015年1月5日，长春市双阳区北疆新玥小区原恒辉物业公司的法定代表人陈晓明（甲方）与原告瑞家物业公司法定代表人张艳玲的丈夫孙亮（乙方）签订《物业承包协议》一份。双方约定：“一、经甲、乙双方共同协商，甲方将北疆欣园小区、北疆新玥小区的经营权全部转交给乙方；二、甲方将所有的办公用品、设备、工具全部交给乙方。乙方付给甲方人民币拾万元整，一次性付清；三、甲方就此脱离物业管理，全部交给乙方经营，乙方所有经营与甲方不发生任何关系；四、乙方按照法律、法规去经营；五、此合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。”2015年1月6日，张艳玲及其丈夫孙亮共同投资成立瑞家物业公司，张艳玲任法定代表人，经长春市住房保障和房地产管理局批准颁发物业服务企业资质证书，准予从事物业管理活动，物业服务资质为三级，服务范围为公共设施的维修、保养、卫生和保安巡逻等。瑞家物业公司成立后，为长春市双阳区北疆新玥嘉苑小区提供物业服务至今。原告在经营期间，小区物业收费标准按吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格规定，三级普通住宅经社区同意，按住宅建筑面积计算，每平方米0.6元收取。登记在王金月名下的长春市双阳区北疆新玥小区1栋5单元410室，建筑面积63.5平方米，每年需交物业费457元。经瑞家物业公司多次书面催缴，王金月自2018年至2021年未交物业费，欠原告瑞家物业公司物业费共计1828元。上记事实，有原告提交的物业资质证书，张艳玲为瑞家物业公司法定代表人和三级物业服务企业的证明，物业承包协议，物业费明细，小区物业服务标准，物业费催缴通知；被告提供的照片及原被告的当庭陈述、质证及辩论意见在卷为凭，足资认定属实。本院认为，原告长春市瑞家物业服务有限公司系经长春市住房保障和房地产管理局批准颁发资质证书的物业服务企业，被告为北疆新玥小区业主，原告为被告居住的小区业主提供物业管理服务，虽然原被告双方未签订书面合同，但被告接受了原告的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为接受物业服务的业主应当交纳物业费。原告按业主住宅建筑面积每平方米0.6元收取物业费，被告未提出异议，且该收费标准不违反法律规定，故原告请求被告给付2018年至2021年北疆新玥小区1号楼5单元410室，建筑面积63.5平方米，物业费每年457元，合计1828元的主张，本院予以支持。对于瑞家物业公司主张被告应当每年交纳楼道灯电费30元，四年共计120元的主张，因双方未签订书面物业服务合同，也未提供证据证明该费用应当另外收取，且按通常理解公共区域用电应包含在物业费之内，业主无需单独缴纳，故本院对瑞家物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于被告提出服务态度不好，楼道卫生打扫不及时的抗辩主张，因未提供证据证明其主张，本院不予支持；关于被告提出一楼的门市住户私自将卫生间排气通道改造成厨房烟道，二楼业主私自砌上栅栏，造成被告母亲住院，影响住户生活环境的抗辩主张，因住宅区内业主私改公用设施用途及私搭乱建行为，应由有关部门负责处理，原告已及时向有关部门报告，已履行其义务，故被告该抗辩主张，本院不予支持；关于被告提出开发商2009年购房时赠送的太阳能热水器没有享受到，现在热水器设备也不知道去向的抗辩主张，因无证据证明系被告违约，故被告该抗辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]号）第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王金月于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司物业费1828.00元；二、驳回原告长春市瑞家物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告王金月负担，于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 封贵科二〇二一年五月十四日书记员 赵海涛