吉林省安图县人民法院   民事判决书   （2021）吉2426民初670号   原告：朴贞兰，女，朝鲜族，无职业，住韩国首尔特别市冠岳区。   原告：马明赫（系朴贞兰丈夫），男，朝鲜族，无职业，住韩国首尔特别市冠岳区。   共同委托诉讼代理人：黄连顺（系朴贞兰母亲），女，朝鲜族，无职业，住吉林省安图县。   被告：刘东，男，汉族，无职业，住吉林省安图县。   原告朴贞兰、马明赫与被告刘东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告朴贞兰、马明赫的委托诉讼代理人黄连顺与被告刘东到庭参加诉讼。第二次开庭，原告朴贞兰、马明赫的委托诉讼代理人黄连顺到庭参加诉讼，被告刘东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   朴贞兰、马明赫向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告支付2021年2月1日起至2021年8月31日的房屋租金10,000元；3.判令被告支付房屋恢复原状的费用12,000元；4.判令被告支付取暖费3384元、物业费1194元，支付违约金20,000元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年8月1日，原告委托自己的母亲黄连顺与被告签订了房屋租赁合同，将自己位于安图县明月镇明安街XX－X－X号，水岸新城X号楼XX9号门市出租给被告经营串店，合同约定租期两年，租金按年支付，每年2万元整，到期后将房屋恢复原状。但被告以疫情期间经营困难为由，2020年8月份仅支付半年租金1万元，并承诺于2021年2月1日缴纳后半年房租1万元，但是，2021年2月1日，被告拒不支付剩余租金，构成违约，应当承担违约金。被告在租赁期间还拖欠取暖费、物业费。   刘东辩称，1.房子不是黄连顺的，是她姑娘的，我认为合同不存在，不存在解除合同的问题；2.房屋是我用的，我不是跟二原告签合同，房屋租赁合同是我跟黄连顺签的，应该是黄连顺起诉我，我认为这个合同无效；3.房屋租金1万元我不认可，在房屋租赁时间没到期之前就把房门锁上了，我用不了房子，我觉得是原告方的错；4.恢复原状费用我不认可，因为我对房子没有改造和破坏，我不该承担这笔费用；5.取暖费我应该交，物业费我不该交这么多，而且物业费超过正常收费标准；6.我没有违约，因为我2020年12月份跟三家业主打过电话说我不干串店了，原告说等我回来再说，正常应该是原告方赔偿我违约金。   经审理查明，2013年，朴贞兰、马明赫夫妻购买座落于安图县明月镇明安街X－X－X号水岸新城一期X号楼XX9号门市房，于2013年3月13日办理了房屋产权登记。朴贞兰、马明赫与相邻XX8号门市房房主李某某、XX7号门市房房主孟某某分别将独立的三个门市房出租给他人改造经营餐饮业多年。因朴贞兰、马明赫夫妻出国在外，由其母亲黄连顺（本案委托诉讼代理人）负责管理门市房。2020年，刘东有意要承租该门市房，经朴贞兰、马明赫委托，黄连顺以自己的名义，于2020年8月1日同刘东签订了房屋租赁合同。其内容为：甲方（出租方）：黄连顺，乙方（承租方）刘东。甲方自愿将位于安图县水岸新城9号门市房出租给乙方做饭店经营使用；租赁期限2年，即2020年8月1日至2022年7月31日，共计2年；税后租金（仅限合同期限从2020年8月1日至2022年7月31日为止），乙方应于2020年8月1日前先行付1年租金（2020年8月1日至2021年7月31日）2万元，若乙方不按时付清租金，甲方可收回房屋，乙方违约所造成的经济损失责任由乙方负责；租赁期间的物业管理费乙方自行向物业公司缴纳，取暖费、水费、电费、卫生费以及各种税费全部由乙方承担并缴纳；合同期满，如乙方不再续租或甲方要收回该门市房，乙方应在合同期满前主动恢复该门市房原始构造，恢复内容包括墙体、门窗、卫生间、供水线路、排水线路、供暖线路、供电线路。如未恢复该门市房原始构造，乙方必须支付甲方12,000元门市房恢复费；合同期间，因乙方自身原因不想继续使用该门市房，甲方不予退还剩余租金，同时乙方有责任恢复该门市房原始结构。   刘东接收房屋开始使用。2020年8月17日，刘东支付了自2020年8月1日起至2021年1月31日半年租金10,000元，并约定，2021年1月31日收取自2021年2月1日起至2021年7月31日房租10,000元。2021年1月31日，因刘东拒不支付剩余半年的租金，且提出降低租金、无力经营、不再承租等要求，双方发生争执。经多次催要无果后，107号门市房房主孟祥润于2021年3月14日将三家门市房的共同出入门上锁，于2021年4月20日将门锁撤掉。   刘东未履行合同约定的交纳取暖费和物业费的义务，朴贞兰、马明赫于2021年3月15日交纳了2020年10月20日至2021年4月25日期间的取暖费3384元，2021年3月16日交纳了2020年8月1日至2021年7月31日期间的物业管理费1194元。   认定上述事实的证据有：当事人的陈述、身份证复印件、房屋产权证、房屋租赁合同、授权委托书、取暖费收据、物业费收据、照片、107号及108号门市房租赁案件的庭审笔录、视听资料等。   本院认为，黄连顺与刘东签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”履行合同过程中，刘东经出租人催要，仍未支付合同约定的房屋租金，已构成违约，应承担因违约而造成的相应的民事责任。   一、关于黄连顺与刘东签订的房屋租赁合同是否有效，朴贞兰、马明赫是否具有原告资格的问题。《中华人民共和国民法典》第九百零二十六条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”黄连顺接受原告朴贞兰、马明赫的委托，以自己的名义将原告的门市房出租给被告刘东，原告朴贞兰、马明赫可以行使黄连顺对被告刘东的权利。双方签订的房屋租赁合同有效，朴贞兰、马明赫具有原告资格。   二、关于尚未支付的房屋租金数额问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”2021年3月14日，XX7号门市房房主孟某某给门市房上锁，其上锁的行为应视为同意解除双方签订的租赁合同，即解除租赁合同之日为2021年3月14日。故本院支持自2021年2月1日起至2021年3月13日止的租金2,246.60元（20,000元／年÷365天×41天＝2,246.60元）。   三、关于房屋恢复费用问题。根据《中华人民共和国民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”双方签订的房屋租赁合同第六条约定：“合同期满，如乙方不再续租或甲方要收回该门市房，乙方应在合同期满前主动恢复该门市房原始构造，恢复内容包括墙体、门窗、卫生间、供水线路、排水线路、供暖线路、供电线路。如未恢复该门市房原始构造，乙方必须支付甲方12,000元门市房恢复费。”房屋租赁合同第七条约定：“合同期间，因乙方自身原因不想继续使用该门市房，甲方不予退还剩余租金，同时乙方有责任恢复该门市房原始结构。”关于房屋恢复费的约定系双方当事人的意思自治，不违反法律的强制性、效力性规定，合法有效。刘东提出降低租金，无力经营，不再承租房屋等要求，且拒绝支付后半年房屋租金，导致合同解除，故朴贞兰、马明赫主张刘东支付房屋恢复费用12,000元，符合法律规定，本院予以支持。   四、关于取暖费、物业费的承担问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”刘东主张物业费标准过高，但未提供证据予以证明，故本院不予支持。因2021年3月14日，门市房已被上锁，故本院支持2020年8月1日至2021年3月13日期间的物业费736元（1194元／年÷365天×225天＝736元）。刘东对取暖费提出异议，其同意支付使用期间的取暖费，故本院支持2020年10月20日至2021年3月13日期间的取暖费2610元（3384元／年÷188天×145天=2610元）。   五、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋租赁期内，刘东不愿意继续履行租赁合同，未履行支付房屋租赁费的义务，租赁合同目的已无法实现，给原告造成的损失，应当承担赔偿损失的违约责任。原告主张的违约金20,000元过高，本院予以调整。根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、剩余租期、承租人的过错程度等因素，违约金酌定支持三个月租金，以合同约定的标准计算，即5000元。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条、第九百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、原告朴贞兰、马明赫与被告刘东的房屋租赁合同自2021年3月14日解除；   二、被告刘东于本判决生效之日起十日内腾出位于安图县明月镇明安街XX-X-X号水岸新城一期X号楼XX9号房屋。   三、被告刘东于本判决生效之日立即向原告朴贞兰、马明赫支付剩余房屋租金2,246.60元、房屋恢复费用12,000元、取暖费2610元、物业费736元、违约金5000元，合计22,592.60元；   四、驳回原告朴贞兰、马明赫的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费483元，由原告朴贞兰、马明赫负担300元，被告刘东负担183元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审判员 车寿锋   二〇二一年五月三十一日   书记员 胡 月