文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0507民初1260号原告：刘义，男，1982年7月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：胡修超，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。被告：王志平，男，1958年2月22日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：王芊予，女，1981年7月25日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：邵月娥，女，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告方共同委托诉讼代理人：汪屹，江苏正鹏律师事务所律师。原告刘义与被告王志平房屋买卖合同纠纷一案。本院于2021年2月7日立案，依法适用简易程序。审理中，经原告申请，本院通知王芊予、邵月娥作为本案被告参加诉讼。本案于2021年4月27日公开开庭进行了审理，原告刘义及其委托诉讼代理人胡修超，被告王志平、王芊予、邵月娥的共同委托诉讼代理人汪屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘义向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告刘义与被告王志平、邵月娥签订的《苏州市存量房屋合同》(合同编号：100007368274)及补充协议；2、判决被告王志平、邵月娥共同向原告刘义支付违约金1140000元；3、判令被告王志平、邵月娥共同向原告刘义支付垫资损失133024.87元，律师费损失49000元，诉讼担保费用损失2514元；4、判令被告王芊予对上述违约金、垫资损失、律师费损失等承担连带赔偿责任；5、本案的诉讼费用、保全费用由三被告共同承担。事实和理由：2020年10月23日，原告（出卖方）与被告（买受方）签订了《苏州市存量房屋买卖合同》(合同编号：100007368274)及补充协议，约定由原告将其所有的位于苏州市相城区××街道××路××幢××室房屋出卖给被告，该房屋所有权证编号：××。合同第四条约定，被告应于2020年11月30日前向原告一次性支付剩余房款5620000元。合同第五条约定，如买受方未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：……(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订当日，被告王志平根据补充协议的约定，向原告支付房屋定金80000元。2020年11月30日，原告作为甲方与被告王志平作为乙方签订补充协议一份约定，如因乙方原因导致过户不能如期完成，乙方应支付甲方2020年11月30日直至甲方收到全部房款的垫资费用（费用详情以垫资合同为主）。2020年12月2日，由原告作为甲方，被告邵月娥作为乙方，被告女儿王芊予作为担保方，三方再次签订补充协议约定，现因乙方个人原因导致苏州市相城区××街道××路××幢××室房屋不能正常过户，因此甲方在此期间产生的垫资费用均由乙方全部承担，垫资费用于过户当日乙方一次性支付给甲方。合同及补充协议签订后，为及时履行合同义务，原告于2020年11月22日向中航信托股份有限公司借款2980000元周转，用于归还招商银行抵押贷款解除涉案房屋抵押权。截止至2020年12月31日，实际用款38天，经结算产生利息39354.87元，服务费用37250元。此后，借款到期，被告仍未履行合同义务，原告为归还借款，又于2021年12月31日向广州仁东互联网小额贷款有限公司借款3060000元再次用于周转。截止至2021年1月9日，实际用款10天，经结算产生利息12910元，服务费用43510元。原告按照双方合同约定及时还清了银行贷款，涤除了房屋抵押权，腾空了房屋，履行了卖方义务，而被告却违反合同约定未能按期付款，经多次催促被告履行义务无果，原告遂于2020年12月28日向被告发出了解除合同通知书，通知被告解除双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议，由被告方向原告承担违约责任。因被告拒不承担违约责任，故原告诉至法院。被告王志平、王芊予、邵月娥辩称，第一，本案原告要求解除房屋买卖合同的诉请并不成立。依据民法典的相关规定，合同需由双方协商或按合同约定进行解除。本案所涉的房屋买卖合同，原告已经确认于2020年12月29日行使了合同解除权，双方之间的房屋买卖合同已经解除，原告要求法院判决合同解除并无事实依据。第二，被告王志平并非涉案房屋网签合同的买受人，不是违约责任的承担主体。2020年10月23日被告王志平与原告刘义签订《苏州市存量房买卖合同》，后办理网签手续时，被告王志平、邵月娥及原告刘义一致同意将网签合同的买受人变更为被告邵月娥，即该房屋买卖合同的实际买受人为被告邵月娥，原告主张被告王志平承担逾期支付房款的违约责任缺乏事实依据。因该网签合同是本案的关键证据，涉及到涉案合同在解除前有无实际履行的问题。被告申请法院出具调查令，调取关于该网签合同的相关材料。第三，原告刘义在合同有效期间内，为房屋设立抵押权，构成根本违约，剥夺了被告方继续履行合同的权利，原告对于合同无法履行存在过错。第四，若认为合同解除时间为2020年12月，被告王志平于《苏州市存量房买卖合同》签订时，已向原告支付定金，违约金与定金条款不能同时适用，原告在解除上述合同后仍不返还房屋定金，可视为其选择适用定金条款，其主张违约金缺乏法律依据。第五，若法院支持原告关于违约金的主张，原告应当退还已支付的定金180000元。原告提供证据，证明其垫资损失133024.87元，且该损失是在原告解除涉案房屋买卖合同之前产生的。被告应原告以及中介公司的相关要求，在支付了80000元的定金后又追加了100000元的定金足以覆盖其直接损失，原告主张的违约金数额过高，应当以实际损失为基础并考虑综合因素予以减少。第六，原告主张的垫资损失可通过违约金予以弥补，与其主张的违约金存在竞合，不应同时主张。第七，被告王芊予、邵月娥并非本案适格主体，应驳回原告对于被告王芊予、邵月娥的起诉；即使为适格主体，被告邵月娥仅在垫资费用损失范围内承担赔偿责任，被告王芊予仅在垫资费用损失范围内承担担保责任。本院经审理查明，2020年10月23日，原告刘义（出卖人）与被告王志平（买受人），以苏州润仁房地产经纪有限公司为居间方（丙方）签订《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100007368274)及补充协议，约定由原告将其所有的位于苏州市相城区××街道××路××幢××室房屋出卖给被告王志平，房屋不动产权证编号为××，产权登记建筑面积为272.53平方米，总价5620000元，税费全部由被告王志平承担。其中，合同第二条约定，原告应于2020年11月30日前办理房屋抵押注销手续；合同第四条约定，被告应于2020年11月30日前向原告一次性支付房款5620000元；合同第五条约定，买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：(1)逾期付款在15日内，自约定的付款期限届满之次日起，实际缴入规定交易资金托管账户之日止。买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；补充协议约定，房屋成交价为5620000元，买受人支付出卖人上述房屋装修补偿款（包含定金、补偿款和保证金等）共计人民币80000元，买受人于2020年10月23日前将定金人民币80000元以自行支付的方式支付给出卖人。买卖双方确认出卖人转让涉案房屋的价款为合同约定房屋成交价及房屋装修补偿款的总和。据合同第13页的《收据》显示，涉案房屋出卖人刘义于2020年10月23日收到买受人王志平房屋定金80000元。2020年11月30日，原告刘义（甲方）与被告王志平（乙方）又签订补充协议一份约定，甲乙双方于2020年11月30日当天办理相城区××街道××路××幢××室房屋过户等相关手续，乙方于办理过户当天支付甲方房屋房款5700000元，甲方于办理过户当天全程配合乙方完成过户等相关手续，并退还80000元房屋定金，如因甲方原因导致不能顺利办理过户垫资费用与乙方无关甲方自行承担，如因乙方原因导致过户不能如期完成，乙方应支付甲方2020年11月30日直至甲方收到全部房款的垫资费用（费用详情以垫资合同为主）。2020年12月2日，由原告作为甲方，被告邵月娥作为乙方，被告王芊予作为担保方，三方再次签订补充协议约定，现因乙方个人原因导致苏州市相城区××街道××路××幢××室房屋不能正常过户，因此甲方在此期间产生的垫资费用均由乙方全部承担，垫资费用于过户当日乙方一次性支付给甲方。该补充协议乙方邵月娥的签名由担保人王芊予代签。另查明，位于相城区××街道××路××幢××室房屋，产权证号为苏（2016）苏州市不动产权第××号，为原告刘义单独所有。原告称，2020年10月23日涉案房屋买卖合同签订之时，涉案房屋上尚存招商银行抵押贷款并未还清，为归还该抵押贷款以涤除房屋抵押权并完成买卖，原告于2020年11月22日向中航信托股份有限公司借款2980000元，并于2020年11月25日清偿了全部房屋贷款，涤除了房屋抵押权。截止至2020年12月31日，经结算产生利息39354.87元，担保服务费用37250元。此后，中航信托股份有限公司借款到期，因被告仍未按约履行支付房款义务，原告为及时归还借款，防止垫资费用损失扩大，又于2020年12月31日向广州仁东互联网小额贷款有限公司借款3060000元用于周转，截止至2021年1月9日，经结算产生利息12910元，服务费用43510元。故涉案房屋买卖给原告造成垫资费用损失共计133024.87元。另外，原告为维护自身合法权益，于2021年1月21日支付律师费10000元，又于2021年4月26日支付律师费39000元。2021年3月18日原告支付采取财产保全措施的担保服务费2514元。原告举证《租赁合同》以及微信支付转账电子凭证各一份，主张为腾空涉案房屋，履行房屋买卖合同义务，原告刘义（承租方）于2020年11月30日，与案外人李力（出租方）签订《租赁合同》租房另住，租赁期自2020年12月8日起至2021年12月7日止，原告于2020年11月30日支付租房押金2400元，于2020年12月2日支付一年租金28800元以及中介费用1000元。被告方认可原告为履行合同义务，产生垫资损失133024.87元，但认为原告要求被告赔偿律师费及诉讼担保服务费损失的主张既无相关证据加以证实又无合同依据，不应予以支持。被告举证2020年12月3日的电子回单一份，以证明应原告刘义的要求，被告王志平委托案外人张芸转账100000元给原告刘义作为购房定金，备注处填写的是“追加房款”。被告另举证案外人张芸出具的说明一份，案外人张芸称，其于2020年12月3日操作的汇款，因失误填写“追加房款”，实为追加房款定金。被告方认为，其共计向原告支付定金180000元，足以弥补原告的直接损失，原告在收到该款后并未退还，已表明原告认可了定金罚则条款的生效和履行。对于同一违约行为，不能同时适用定金罚则和违约金罚则，故原告要求被告支付违约金的诉请不存在事实和法律依据。对此，原告方认可于2020年10月23日收到被告王志平支付的80000元，但认为根据合同第11页的补充协议第一条约定，该80000元为房屋装修补偿款（包含定金、补偿款、保证金等），并非被告方所称全为定金。原告亦认可于2020年12月3日收到被告方转账支付的100000元，但认为该款为被告支付的房款而非追加的定金。原告称，因被告方故意根本违约，致使双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，被告方应按照合同违约金条款以及补充协议条款向原告支付违约金，并赔偿给原告造成的经济损失。本案中不应适用定金罚则，除原告上述列明的损失之外并无其他损失，但认为需对被告的违约行为进行一定的惩罚。上述事实，由双方当事人身份信息、苏州市存量房买卖合同、补充协议、收据、不动产权证、个人贷款还清证明、房屋租赁合同、转账凭证、说明以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告方主张，涉案房屋的实际买受人为被告王芊予、王志平，但经查询得知，被告王芊予和王志平都已被列入失信被执行人名单，无法用其名字履行合同。故被告王芊予、王志平与被告邵月娥商议，由被告邵月娥与被告王志平作为共同买受人履行合同义务。被告邵月娥作为乙方与原告签订补充协议，并与原告在房管局签订网签合同的行为，应视为其已对房屋买卖合同以及补充协议进行追认，应作为涉案房屋的共同买受人与被告王志平共同承担违约责任。被告王芊予作为担保人在补充协议上以担保人身份签字，应视为其自愿为合同履行承担担保责任。该担保行为符合法律规定的形式合法有效，被告王芊予应承担相应的担保责任。因被告方未按约支付剩余房款5620000元，原告于2020年12月27日通过中国邮政EMS向被告王志平发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知其解除双方之间签订的《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100007368274)及补充协议；要求被告方按照合同约定承担违约责任，支付违约金，并协助原告办理合同解除的全部手续。经原告方查询，该邮件未妥投。原告方认为其提起诉讼之日即2020年12月29日为双方房屋买卖合同解除之日。被告认为，原告所述因被告王志平被纳入失信被执行人名单、被限制高消费而无法办理房屋过户事宜并非事实，并提供被告王志平于2021年4月28日的高铁票订单信息以证明被告王志平并未被纳入失信被执行人名单、未被限制高消费。被告称，在《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100007368274)及补充协议签订后，在中介公司的参与下，本案原告作为出卖方与被告邵月娥作为买受方就涉案房屋办理了网签手续。原告举证的房屋买卖合同与不动产登记中心处存档的房屋买卖合同不同，应以不动产登记中心的买卖合同为准，本案原告举证的房屋买卖合同不能作为要求被告邵月娥承担法律责任的依据。另外，对于原告举证的于2020年12月2日签订的补充协议，被告王芊予仅在抬头担保人处签字，并未在落款处作为担保人签字，对于涉案房屋买卖产生的垫资费用承担担保责任并非被告王芊予真实意思表示，被告王芊予不应对此承担担保责任。而被告邵月娥本人并未在该补充协议上签字，协议落款处的“乙方：邵月娥”后面括号内已注明该签字是由担保人代签，被告邵月娥本人并无签订该协议的真实意愿，故被告邵月娥亦非本案适格主体。对于原告提出的要求判决双方签订的房屋买卖合同及补充协议解除的主张，被告方称，其于原告向被告发出解除合同通知当日已从中介公司处得知该事宜，认可双方买卖合同及补充协议已于2020年12月27日解除，原告该诉请无事实依据。被告方举证的苏州市相城区不动产登记中心于2021年4月2日出具的《不动产登记簿查询记录》显示，原告已于2021年1月7日为涉案房屋设定了抵押，且截止至2021年4月2日，该处房产上已不存在网签信息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告刘义与被告王志平于2020年10月23日签订房屋买卖合同及补充协议后，因被告王志平未按约履行支付房款的义务，构成违约，原告依据合同约定于2020年12月27日向被告发出解除合同通知书，行使约定解除权，被告认可于同日得知合同解除事宜，故双方之间的房屋买卖合同于该日解除。在合同既约定违约金，又约定定金的情况下，因被告王志平违约导致合同解除，原告作为守约方可以选择适用违约金条款要求违约方承担违约责任。对于违约责任的承担主体，原告方主张被告邵月娥应作为涉案房屋的共同买受人承担违约责任，被告王芊予对此承担担保责任。虽双方均认可被告邵月娥曾作为买受人与原告就涉案房屋签订过网签购房合同，但均认可该网签合同早已撤销，且从房屋定金和房款的支付情况来看，涉案房屋的实际买受人应认定为被告王志平。因被告邵月娥作为乙方，被告王芊予作为担保人于2020年12月2日与原告签订补充协议，被告邵月娥应对该协议中约定由乙方承担垫资费用履行偿还义务，被告王芊予应对该部分垫资费用承担保证责任。因被告方已向原告支付180000元，已能够覆盖原告的垫资费用损失133024.87元，故被告邵月娥、王芊予无需另行履行偿还垫资费用的义务。在合同解除之前，为履行合同义务，被告王志平于2020年10月23日向原告刘义支付80000元，原告认为该款为装修补偿款（包含定金、补偿款和保证金等），但是根据2020年10月23日的补充协议第一条中的买受人具体支付约定内容、《收据》、2020年11月30日的补充协议，可认定该款为房屋定金。对于被告王志平于2020年12月2日通过案外人张芸向原告刘义支付的100000元，被告方认为该款为追加的定金，并未提供充足的证据加以证实，原告方亦不认可且不符房屋交易惯例及常理，对于被告的主张不予支持，该款应认定为预付房款。合同解除后，对于被告王志平已经支付的100000元房款，原告刘义应予返还。因原告刘义要求适用违约金条款追究被告王志平的违约责任，被告王志平向原告支付的定金80000元，原告亦应予以返还。对于被告王志平应当向原告刘义支付的违约金数额，原告主张根据双方合同约定，要求被告王志平按照约定房屋价款的20%向原告刘义支付违约金1140000元。被告方认为合同约定的违约金过分高于因被告方的违约给原告造成的实际损失，请求予以减少。对此，本院认为，虽然双方之间合同约定的违约金标准并未超过法定标准。本案原告的损失有垫资损失133024.87元、律师费损失49000元、财产保全担保损失2514元以及另行租房费用均为其实际损失。违约金兼具赔偿性和惩罚性，以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌减违约金为房屋价款的7%即399000元。该违约金已涵盖原告的实际损失，对原告主张的实际损失，本院不再支持。综上，本案中应由被告王志平向原告承担支付违约金399000元的违约责任，与其已付的180000元相抵，被告王志平还应支付原告刘义219000元。故依照《中华人民共和国民法典》一千二百六十条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘义与被告王志平间《苏州市存量房屋合同》(合同编号：100007368274)及补充协议解除。二、原告刘义返还被告王志平房屋定金80000元及房款100000元；被告王志平支付原告刘义违约金399000元，两者相抵，被告王志平还应支付原告刘义219000元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告刘义的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022028145）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25850元、财产保全费用5000元，共计30850元，其中由原告刘义负担16803元，被告王志平负担14047元（该款原告刘义已自愿垫付，本院不再退还，被告王志平于本判决生效之日起十日内支付原告刘义，如转账支付可一并汇入上述账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 丁亦辛二〇二一年五月十一日法官助理 柳 溪书 记 员 陆锦枫