广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1581民初487号原告：王贵穗，女，1977年4月9日出生，汉族，住广东省陆丰市×××××××××，公民身份号码441××××××××××××025。委托诉讼代理人：黄进亮，系广东沁森律师事务所律师。被告：陆丰市东信实业有限公司，住所陆丰市×××××××××××之8,统一社会信用代码9144××××××××34199E。法定代表人：邓某1。原告王贵穗诉被告陆丰市东信实业有限公司（以下简称东信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贵穗的委托诉讼代理人黄进亮到庭参加诉讼，被告东信公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贵穗向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理东信小区A栋403房的权属证书；2、判令被告支付原告逾期办理产权证违约金20313.7元（从2019年11月1日违约日算起暂计至2020年11月30日止共396天，396天*64.9元=25700.4元），2020年11月30日之后的违约金以被告向原告每日支付64.9元计算，计至被告实际完成房屋所有权登记之日止；3、判决被告向政府土地主管部门申办涉案房屋的土地使用权的使用期限至2084年，并由被告承担申办所需的一切费用；4、判令被告承担本案一切诉讼费用。庭审过程中，原告撤回诉讼请求三。事实和理由：原告与被告于2017年6月29日签订商品房买卖合同（合同编号：2017070040，以下简称：该合同），约定原告购买被告开发的东信小区商品房一套。原告通过缴纳首期款人民币元和向银行按揭贷款人民币45万元的方式交清涉案房产的全部购房款。根据该合同第十一条第一款约定“出卖人应当在2017年10月31日前，向买受人交付该商品房”及第二十条第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金”，故被告应于2019年11月1日起至实际完成房屋所有权登记之日止。按日计算向原告支付房价款万分之1.00的违约金（即每日支付违约金64.9元）。被告交房后，被告至今没有向产权登记机关备案，原告至今也没有领到不动产产权证。综上所述，原告已履行了商品房合同的全部义务，但被告的上述行为已违反商品房合同的约定，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请法院判如所请。被告东信公司提交书面答辩状：1.答辩人东信公司与被答辩人于2017年6月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：陆房2017070040），约定将答辩人开发的东信小区（座落于东海镇洛洲小区华贵路北侧9号）A栋403号房出卖给答辩人等条款（具体详见合同），合同签订后，答辩人已将房屋交付被答辩人使用，但在履行向产权登记机关提供办理权属登记所需的资料进行产权登记备案过程中，因涉及到开发的东信小区土地使用权核算补交地价等问题，导致答辩人无法向产权登记机关提供齐全的办理权属登记所需资料进行备案，造成办证迟延的客观事实，该情形出现，并非是答辩人的过错所造成的，而是因建设批准机关因执行建设土地容积率变化所引起的，且该变化所引起的补交地价问题在当地存在普遍性，是属政府政策性变化所引起的，并非答辩人原因所导致的。可见，涉案的房屋虽然在交付使用后，答辩人无法在约定730日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非是答辩人的过错所致，因此，被答辩人依据《商品房买卖合同》第二十条第二款约定，主张答辩人东信公司承担违约责任，缺乏合同依据，该主张依法不能成立，不应予支持。2.涉案房屋的办证主体应是被答辩人本人，而不是答辩人，答辩人根据合同的约定，仅应履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，除非双方有另行约定，否则，答辩人仅是协助购买人办理产权证的义务。从双方签订的合同内容来看，并没有约定答辩人应为购买人办理其购买的商品房产权证。因此，被答辩人在本案中主张答辩人应履行为其办理产权过户登记手续的义务，明显缺乏依据。3.从答辩人提供的《国有土地使用证》【陆府国用（2014）第0113639号】可知，答辩人所开发的东信小区土地使用权用途为居住用地，于2014年取得土地使用权，且其开发的项目已取得《广东省陆丰市商品房预售许可理证》。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第一项“居住用地为七十年”的规定，答辩人已履行了办理涉案土地使用权至2084年的义务。可见，被答辩人在第三项诉讼请求是没有事实和合法依据的，不应予支持。综上所述，被答辩人的主张依法不能成立，应予驳回。原告王贵穗为其主张提供证据如下：1.原告身份证，证明原告是适格主体；2.被告企业信用信息，证明本案被告适格；3.商品房买卖合同，证明原被告双方存在商品房买卖合同关系；4.收据，证明原告已履行合同约定的付款义务；5.完税凭证，证明原告已履行合同约定的付款义务。被告未到庭未发表质证意见。被告东信公司为其抗辩庭前提供证据如下：1.《营业执照》，证明被告身份及属正常生产经营经济实体；2.法定代表人身份证复印件，证明被告法定代表人身份；3.商品房买卖合同，证明签订内容及时间；4.陆丰市东信实业有限公司国土证2014年9月办，证明东信小区，国土证；5.建设用地规划许可证，证明东信小区建设用地规划许可证；6.建设工程施工许可证，证明东信小区建设工程规划许可证；7.建筑工程施工许可证，证明东信小区建设施工许可证；8.商品房预售许可证，证明东信小区商品房预售许可证；9.防雷设置验收意见书，证明东信小区防雷设置验收意见书；10.消防设计受理凭证，证明东信小区消防设计受理凭证；11.消防验收受理凭证，证明东信小区建设工程竣工验收消防备案受理凭证；12.防空许可证，证明东信小区人民防空工程建设许可证；13.建设工程规划许可证的法定附件（图纸显示容积率6.2），证明东信小区建设工程规划许可证的法定附件（图纸显示容积率6.2）；14.陆丰市东信小区×产面积预测报告书，证明东信小区房产面积预测报告书；15.建筑工程竣工验收报告，证明东信小区建筑工程验收报告。原告王贵穗对被告东信公司提交的证据质证意见如下：对被告提交的十五组证据的真实性合法性没有异议，对它的关联性有异议，这十五组证据不能证明被告免除办证的义务，以及免除被告承担逾期办理产权证违约金的责任。本院对原告王贵穗、被告东信公司提交的证据认定如下：1、对原告提交的证据1至5，被告提交的证据1至8、15，其真实性、合法性、关联性本院予以确认。2、对被告提交的证据9至14，与本案没有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月29日，出卖人被告东信公司与买受人原告王贵穗签订了《商品房买卖合同》[合同编号：陆房2017070040]。原告购买的商品房位于陆丰市东海镇洛洲小区华贵路北侧9号东信小区×××××××，总房价款649000元，该商品房已经陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售。原告已按照合同约定的付款方式和时间履行了付款义务。庭审中原告陈述涉案商品房于2017年10月底交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条第一款约定“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。”2014年9月29日，被告取得涉案土地的《国有土地使用证》【陆府国用（2014）第0113639号】；2015年6月23日，涉案房地产项目取得《广东省陆丰市商品房预售许可证》（编号陆建房预字第0000230号）；2017年3月3日，涉案房地产项目进行了验收并取得《建筑工程竣工验收报告》。庭审中，原告撤回诉讼请求3即“判决被告向政府土地主管部门申办涉案房屋的土地使用权的使用期限至2084年，并由被告承担申办所需的一切费用。”本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告东信公司与原告王贵穗签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按合同全面履行合同义务。庭审中，原告撤回诉讼请求3即“判决被告向政府土地主管部门申办涉案房屋的土地使用权的使用期限至2084年，并由被告承担申办所需的一切费用”，因当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院依法予以准许。关于被告东信公司是否需为原告王贵穗办理商品房权属证书问题，双方签订《商品房买卖合同》第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……”被告东信公司辩称，造成办证迟延的客观事实，是因建设批准机关因执行建设土地容积率变化所引起的该情形出现，并非被告的过错所造成的，及办证主体是原告，被告仅是协助购买人办理产权证的义务，本院认为，双方已经就产权登记作出约定，即共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告负有在约定期限内向产权登记机关提交办证必须资料的责任，故对被告的抗辩不予采纳，被告应将原告购买的房屋办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并协助原告王贵穗向产权登记机关申请办理房屋权属证书。关于被告东信公司是否支付原告王贵穗逾期办证违约金问题，双方签订《商品房买卖合同》第二十条约定“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。”本案中，因被告自身的责任，导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应向原告支付违约金。关于违约金起算日期问题，按照合同约定“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房”，庭审中原告陈述涉案商品房于2017年10月底交付使用，又双方约定办理房屋权属证书期限为交付房屋之日起730日内，故违约金起算日期为2019年11月1日，违约金截止时间应截至被告东信公司实际完成房屋所有权登记之日止，关于违约金计算标准问题，按照双方合同约定按日计算全部房价款万分之一即每日64.9元的标准计算。综上所述，被告东信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告陆丰市东信实业有限公司将原告王贵穗购买的陆丰市东海镇洛洲小区华贵路北侧9号东信小区×××××××办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并协助原告王贵穗向产权登记机关申请办理房屋权属证书。二、在本判决生效之日起十日内，被告陆丰市东信实业有限公司向原告王贵穗支付延迟办理房屋权属证书违约金（违约金计算方法：自2019年11月1日起至被告陆丰市东信实业有限公司实际完成房屋所有权登记之日止；按每日总房价款万分之一即每日64.9元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告陆丰市东信实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  程艺慧二〇二一年四月十九日书记员  张双雄附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。