甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1067号上诉人（原审原告）：李文力，男，1969年6月4日出生，汉族，住宁夏吴忠市利通区。委托诉讼代理人：徐子涵，甘肃度方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：水东燕，女，1972年9月4日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人:康满全（系水东燕丈夫），男，1972年12月15日出生，汉族，住甘肃省榆中县。上诉人李文力因与被上诉人水东燕房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文力上诉请求：1、撤销甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3686号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同目的是用于办公错误。双方建立房屋租赁合同关系的目的是上诉人经营小吃，而并非合同上写的办公住宿。被上诉人从一开始就知道上诉人租赁该房屋是经营小吃，《房屋出租合同》虽是上诉人提供，但系上诉人从网上打印，上诉人对合同条款并未仔细阅读。被上诉人的涉案房屋本身就是经营小吃的，上诉人给被上诉人缴纳房屋租金及押金是2020年4月19日，《房屋出租合同》是之后双方补签的，且店里的桌椅板凳、炉盘子、冰柜都留下来让上诉人使用，店中的锅碗盘子按1500元卖给上诉人。假如上诉人租赁该房屋是办公住宿，上诉人不可能将被上诉人店中的锅碗盘子以1500元的价格购买过来。合同第十条是被上诉人手写，明确记载:乙方在经营中不得将所有证件变更。被上诉人店铺里就一张《食品经营许可证》，如果上诉人租赁该房屋为了办公住宿，被上诉人根本就不需要手写增加这一条。榆中东燕砂锅店位于甘肃省兰州市榆中县××乡××街村××开发区××街××号商铺，根本就不符合办公住宿的条件，且该小吃街上所有的房屋租赁者都是为了经营餐饮小吃，上诉人在与被上诉人协商转租事宜时被上诉人就是在经营小吃。假如《房屋出租合同》记载的房屋用途属实，在上诉人实际经营小吃时被上诉人也没有提出反对，就是对上诉人经营小吃的认可，视为双方就房屋的用途变更在合同履行中达成了一致意见。二、被上诉人与榆中浪街农业发展有限公司签订的“老家浪街”景区商铺租赁合同，约定租赁期为2018年7月1日至2021年6月31日，还约定被上诉人需事先征得榆中浪街农业发展有限公司书面同意，并由榆中浪街农业发展有限公司备案后方可转租给他人。而上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限是2020年5月1日至2022年5月1日，房屋租赁期限明显超过了被上诉人与榆中浪街农业发展有限公司租赁合同的期限。被上诉人给上诉人转租的行为并未征得榆中浪街农业发展有限公司书面同意，上诉人对这一约定完全不知情。三、榆浪农发（2020）6号《关于餐饮商户未经公司同意私自转租商铺事宜的通知》是通知被上诉人办理退租，被上诉人在上诉人开庭时才出示与榆中浪街农业发展有限公司的租赁补充合同。被上诉人向榆中浪街农业发展有限公司缴纳2020年7月1日至2022年6月30日管理费20000元是在2020年8月23日缴纳。上诉人认为被上诉人与榆中浪街农业发展有限公司恶意串通签订租赁补充合同，损害上诉人的利益，上诉人对租赁补充合同的日期有异议，对管理费缴纳的真实性也有异议，被上诉人并没有提交缴纳费用的转款凭据。四、上诉人从2020年5月18日从33号老家砂锅店搬离之后直到本案一审开庭（2020年11月30日）被上诉人才出示与榆中浪街农业发展有限公司的租赁补充合同，距离榆中浪街农业发展有限公司告知被上诉人办理退租手续已经6个月，上诉人认为与被上诉人之间的租赁合同已无履行的可能性，上诉人租赁房屋的合同目的已不能实现。综上，上诉人请求依据《合同法》第94条第二款第（二）项和第（四）项解除双方的合同，判令被上诉人返还上诉人的租金及押金。水东燕辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。本案双方签订房屋租赁合同的目的确实是用于上诉人经营小吃，虽存在浪街村三社乡村旅游开发区小吃街33号商铺不得转租的事实，也存在2020年5月18日榆中浪街农业发展有限公司发出通知要求办理退租的事实，但当日，被上诉人就与榆中浪街农业发展有限公司协商转租事宜，次日榆中浪街农业发展有限公司同意商铺可以转租，并与被上诉人签订了“老家?浪街”景区商铺租赁补充合同，被上诉人立即将此事实告知上诉人，后因上诉人经营不善想要解除合同，故诉至法院，并非被上诉人的原因导致合同履行不能。故本案中，被上诉人最初对商铺无转租权并不影响涉案《房屋出租合同》的效力。2020年5月19日，被上诉人已经告知上诉人可以继续经营商铺，至于补充合同何时向上诉人出示并不影响上诉人继续经营商铺，更不存在被上诉人与榆中浪街农业发展有限公司恶意串通签订补充合同损害上诉人利益的事实。被上诉人于2020年8月23日以现金方式向榆中浪街农业发展有限公司缴纳管理费20000元。李文力向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李文力、水东燕之间签订的房屋出租合同；2.判令水东燕返还房租及押金24457.54元；3.案件受理费由水东燕承担。一审法院查明事实：2018年9月4日，榆中浪街农业发展有限公司（甲方，以下简称浪街公司）与水东燕（乙方）签订“老家?浪街”景区商铺租赁合同，合同约定甲方将位于××街××街××号商铺租赁给乙方，租赁期自2018年7月1日至2021年6月31日，其中2018年7月1日至2020年6月31日为免租期，乙方免费使用商铺，不向甲方支付租金；2020年7月1日至2021年6月31日期间按公司规定交纳房租或按营业额抽取管理费；建筑物铺面每间为20000元；主营品种砂锅系列；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，并由甲方备案后，方可转租给他人，并就次承租人的行为向甲方承担责任；本商铺产权为浪街公司所有，无其他关系人。后水东燕将该商铺租赁给李文力，并于2020年4月19日向李文力出具收条一份，内容为：今收到李文力租用小吃街房屋租费款：房租22000元，押金3000元，总计25000元。2020年5月1日，水东燕（甲方）与李文力（乙方）签订《房屋出租合同》，合同约定甲方将位于榆中县××乡××街××街商铺租赁给乙方，乙方承担此房前已经过对房屋的基本情况（产权清晰已装修水电暖齐全门窗完好进行了全面的了解无异议，乙方承租用作办公住宿）；租赁期限自2020年5月1日至2022年5月1日止；每年租金11000元，每年房租在到期前两个月提前向甲方支付，另付押金3000元，2020年5月1日至2022年5月1日两年房租和押金共计25000元；房屋终止合同时，甲方按原先房屋的基本情况收复房屋，验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。2020年5月18日，浪街公司向水东燕发出榆浪农发［2020］6号《关于餐饮商户未经公司同意私自转租商铺事宜的通知》，内容为：水东燕商户（33号老家砂锅店）：根据你与公司签订的“老家?浪街”景区商铺租赁合同，你现已违反合同第六条“乙方需事先征得甲方书面同意，并由甲方备案后，方可转租给他人”的协定。你未经过公司书面同意，私自转租商铺给他人，公司有权收回铺面，现通知你按照正常程序与公司办理退租，责令你三日内与公司办理手续，逾期不办理，后果自负。该通知张贴在商铺门口，李文力看见后，与水东燕就租赁事宜发生纠纷。2020年5月19日，浪街公司（甲方）与水东燕（乙方）签订“老家?浪街”景区商铺租赁补充合同，合同约定为就乙方租赁甲方33号商铺乙方申请转租一事，经双方协商达成以下协议：一、甲方同意乙方将商铺转租他人使用。二、甲方和乙方签订的原商铺租赁合同继续有效。三、转租后乙方只能做办公和住宿，不能用做餐饮经营。四、转租后承租人必须遵守榆中浪街农业发展有限公司小吃街管理规定。五、转租时间2020年4月30日至2022年5月1日内有效。六、承租人如有违规把商铺用于餐饮经营特别是和小吃街经营户同类的食品，甲方视为乙方违约，按乙方违约处理，甲方可以单方面解除合同，乙方所交的多余租金甲方不予退还，并在30天内乙方无条件搬出商铺内所有设施设备，如在三十天内没有搬出，视乙方自己放弃，甲方有权利清理处置。七、此协议一式两份，甲乙双方签字后生效，两份具有同等的法律效力。2020年8月23日，水东燕向浪街公司缴纳了2020年7月1日至2022年6月30日管理费20000元。现李文力诉至法院，要求解除其与被水东燕签订的房屋出租合同，并要求水东燕返还房租及押金24457.54元。一审法院认为，《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的转租合同继续有效。本案中，榆中浪街农业发展有限公司（甲方）与水东燕（乙方）签订的“老家?浪街”景区商铺租赁合同中明确约定，乙方需事先征得甲方书面同意，并由甲方备案后，方可转租他人。水东燕在未经浪街公司书面同意的情况下将案涉商铺转租给李文力，在浪街公司通知水东燕按照正常程序与公司办理退租后，水东燕与浪街公司进行协商并签订了案涉商铺租赁补充合同，浪街公司书面同意水东燕将商铺转租他人使用，故应视为浪街公司对被水东燕转租行为的追认，李文力、水东燕之间的转租合同继续有效。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据李文力、水东燕签订的《房屋出租合同》反映出，双方约定李文力租赁案涉商铺用作办公住宿，水东燕与浪街公司签订的商铺补充合同亦约定，案涉商铺转租后只能做办公住宿，不能用作餐饮经营。且水东燕的转租行为在事后经浪街公司追认是有效的，其行为并没有导致李文力、水东燕之间的房屋出租合同不能实现，不属于合同法定解除的情形，故对李文力要求解除双方之间签订的房屋出租合同及返还房屋押金的诉讼请求不予支持。因水东燕在与浪街公司签订商铺补充协议，经浪街公司对其转租行为予以追认后，没有及时告知李文力，致使李文力诉至法院，酿成纠纷，水东燕存在一定的过错，给李文力造成了一定的损失，故应当向李文力返还自浪街公司发出榆浪农发[2020]6号通知之日（2020年5月18日）起至起诉之日（2020年10月20日）的房屋租金4671元（11000元÷365天×155天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决：一、水东燕返还李文力房屋租赁费4671元，于判决生效后十日内履行。二、驳回李文力的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取206元（已减半收取），李文力负担166元，水东燕负担40元。二审中，当事人未提交新证据。被上诉人庭审中陈述其收取的上诉人的押金3000元，给上诉人退还了500元，用店里的餐具抵顶了1500元，剩余1000元押金未退。上诉人对此不予认可，认为押金3000元全部未退，是上诉人给中间介绍人的2000元好处费，中间人给了被上诉人，被上诉人抵顶了1500元餐具款后，将剩余500元返给上诉人。本院二审所查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：第一、上诉人要求解除与被上诉人签订的《房屋出租合同》是否有事实及法律依据。双方对上诉人租赁涉案房屋用于经营小吃的合同目的均予认可，因被上诉人违反不能擅自转租的约定，榆中浪街农业发展有限公司于2020年5月18日发出通知拟收回商铺，致使上诉人无法正常经营。虽被上诉人称其与榆中浪街农业发展有限公司已经协商好上诉人可以继续经营并及时通知了上诉人，但上诉人不予认可，且被上诉人并无证据证明该事实。被上诉人一审庭审时提交的“老家?浪街”景区商铺租赁补充合同载明转租后商铺只能做办公住宿，不能做餐饮经营。该约定与上诉人租赁该房屋的目的不一致，且被上诉人虽称上诉人可以继续经营餐饮，其可以保证，但并未提供证据予以证明，因此，根据以上事实可以认定上诉人租赁涉案房屋经营餐饮的合同目的无法实现，且系被上诉人过错导致，故上诉人主张解除与被上诉人签订的《房屋出租合同》有事实和法律依据，应予支持。一审法院仅以《房屋出租合同》书面约定用作办公住宿认定合同目的，认定不存在导致合同目的无法实现的因素不当，本院予以纠正。第二、被上诉人是否应当向上诉人退还房屋租金和押金。被上诉人认可其收到两年房屋租金22000元和押金3000元，亦认可上诉人实际使用经营涉案房屋的时间是2020年5月1日至5月18日，故上诉人应当承担2020年5月1日至5月18日的房屋租金542元。上诉人认可其搬出涉案房屋时并未与被上诉人办理交接手续，被上诉人陈述其并不知上诉人搬走的事实，因此对于自2020年5月19日至涉案《房屋出租合同》实际解除之日期间房屋空置造成的租金损失，上诉人具有一定过错，但被上诉人的过错是导致本案合同目的不能实现的根本原因，综合以上事实，对自2020年5月19日至2021年5月18日的房屋租金损失11000元，应由被上诉人承担70%即7700元，上诉人承担30%即3300元。上诉人共应承担的租金应为3842元，剩余18158元，被上诉人应当向上诉人予以退还。关于被上诉人称押金3000元，其已抵顶餐具款1500元，并退回500元，上诉人不予认可，且被上诉人未提供证据证明其主张的事实，且其主张只退还了500元押金，剩余1000元未退也与常理不符，故对该主张本院不予采信。在解除《房屋出租合同》的情况下，被上诉人应当向上诉人退还押金3000元。综上所述，上诉人李文力的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初3686号民事判决；二、解除李文力与水东燕于2020年5月1日签订的《房屋出租合同》；三、水东燕于本判决生效之日起十日内退还李文力房屋租金18158元及押金3000元；四、驳回李文力的其他诉讼请求。一审案件受理费206元，二审案件受理费412元，共计618元，上诉人李文力负担88元，被上诉人水东燕负担530元，被上诉人水东燕负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内付清给上诉人李文力。本判决为终审判决。审判长  张海东审判员  王志娟审判员  靳文丽二〇二一年五月十二日书记员  徐梦君