宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初3196号原告：银川新百电器有限公司（曾用名：银川新华百货东桥电器有限公司），住所地宁夏回族自治区银川市良田开发区0111-89号。法定代表人：剡玉香，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈军，宁夏方和圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：宁夏新未来电子科技有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街162号。法定代表人：李福，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓俊，该公司员工。原告银川新华百货东桥电器有限公司与被告宁夏新未来电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川新华东桥电器有限公司的委托诉讼代理人陈军、刘茜，被告宁夏新未来电子科技有限公司的委托诉讼代理人李晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租金296388.90元（2020年8月11日至2020年11月16日）、违约金330000元，合计626388.90元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告将位于银川市兴庆区新华东街258号金泰大厦裙楼一层东侧，租赁面积为743平方米的场地出租给被告经营使用；2.租赁期限自2019年8月11日至2022年8月10日止；3.租期内租金按照每年1100000元计算；4.被告应于每个租赁年度开始前30日内，提前一次性足额支付下一租赁年度租金；5.被告逾期支付约定租金及其他费用达30日的，视为被告严重违约，原告有权单方解除合同并向被告追偿损失；6.租赁期间，被告未经原告同意，中途擅自退租的，原告不予退还原告已交的租金，押金不予退还，被告还应按照年度租金总额的30%向原告支付违约金；7.合同条款对其他方面也进行了相关约定。上述合同签订后，原告履行了交付房屋的合同义务，但是被告未能按照合同约定时间向原告足额支付第二年度租金。随后，原告与2020年9月3日与被告签订补充协议，同意被告最晚于2020年10月15日前向原告支付完毕第二年度租金。但被告亦未按照补充协议约定按时足额支付租金。无奈之下，原告于2020年10月28日发出催款函通知被告解除《房屋租赁合同》，要求被告返还房屋，被告于2020年11月16日交还房屋，但对欠付的租金及相应违约金并未给予支付。按照合同约定，被告应当向原告支付违约金330000元。综上，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，2019年8月11日，被告自原告处租赁房屋经营手机市场，于2020年9月15日搬离该市场，因为银川市中级人民法院告知被告该房屋已被拍卖，故被告被迫搬离，目前该房屋已到了变卖阶段，被告无法继续履约。原告主张欠付租金不属实，租赁合同是2019年8月11日签订，2020年9月15日搬离后全部撤场，期间签过一份补充协议，因为疫情原因，原告给被告延长了15日的使用期限，所以原告起诉的租金和违约金不属实，被告均不予认可。扣除被告的租赁保证金后，被告不欠原告。如法院认定被告承担违约责任，请求依法对原告主张的违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2009年2月21日，原告与宁夏金泰实业有限责任公司（以下简称金泰公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租金泰公司位于银川市兴庆区新华东街258号金泰大厦裙楼一至三层，租赁房屋面积共计9064.89平方米，租赁期限为七年，自2010年1月1日至2016年12月31日。2015年6月24日，原告与金泰公司签订《补充协议》一份，约定上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限延长5年，租赁终止日由2016年12月31日延长至2021年12月31日。2018年4月8日，原告与金泰公司签订《补充协议二》一份，约定《房屋租赁合同》约定的租赁期限再次延长5年，租赁终止日由2021年12月31日延长至2026年12月31日。2018年7月24日，金泰公司向原告出具《同意转租证明》一份，载明：“兹证明：本公司将位于银川市兴庆区新华东街258号金泰大厦裙楼一至三层房屋共9064.89平方米租赁给银川新华百货东桥电器有限公司，在合同约定租赁时间及经营范围内，作为房屋产权人，我公司同意银川新华百货东桥电器有限公司将租赁房屋第一层东侧场地转租给其他第三方。”2019年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定如下：一、租赁房屋基本情况：租赁房屋位于银川市兴庆区新华东街258号金泰大厦裙楼一层东侧，计租面积为743平方米。二、租赁期限：房屋租赁期自2019年8月11日至2022年8月10日止，共计三年，原告与被告交付首期租金之日起将房屋交付被告使用。三、租金、支付方式及其他费用：1.每年租金为1100000元，合计3300000元；2.租金支付方式为按年支付，第一年度租金由被告在本合同签订之日起3日内先向原告支付500000元，第一年度剩余租金600000元在2019年8月15日前向原告一次性付清。第二年度、第三年度租金在每个租赁年度开始前30日内，被告提前一次性付清。3.其他费用：租赁房屋在租赁期内产生的电费、水费及垃圾处理费等因经营产生的费用均由乙方承担；因原告出租租赁房屋所产生的一切税费均由原告支付，与被告无关；由于被告经营所产生的所有税、费，由被告承担。四、租赁房屋的押金：被告于本合同签订3日内向原告支付押金50000元，押金作为被告全面履行本合同义务的保证；合同租赁期限中止后被告应当及时交还房屋，并于交换房屋后的5日内向原告提交押金收据原件，原告在收到押金收据后3日内向被告无息退还押金本金。五、租赁房屋用途：原告允许被告在所租赁的营业房进行招商经营，被告或其招商客户使用租赁房屋必须从事法律、法规和法令所允许的商业经营活动，被告的经营范围必须在被告合法的营业执照所标注范围内开展经营。六、租赁房屋的交付及租赁终止后的租赁房屋的返还：1.租赁房屋交付标准（略）；2.租赁终止后的撤出（略）；3.租赁终止后返还租赁房屋的状态：（1）租赁期限届满或解除后，被告应将租赁房屋内的物品清理、撤出，并将租赁房屋的二次装修及装修及附属设施拆除、清理后交还原告。否则原告有权扣留被告缴纳的押金，作为拆除、清理的费用。被告的搬迁、撤出不得损坏租赁房屋的主体结构并保证原告交付的设施设备的完好；（2）原告应在租赁终止，接到被告书面通知后两个工作日内派人接受租赁物，否则，被告书面通知到达原告后第三日视为被告已将租赁物交还给原告。（3）被告撤出租赁房屋时，应自费搬运和清理租赁房屋内被告有关设备和物品。被告有权带走被告投资的设备、设施、商品，如有遗留家具杂物不搬的，视同被告放弃该物品，原告有权处置，并由被告承担清理、搬运费用。七、合同的解除：乙方有下列行为之一的，原告有权单方解除合同并向被告追偿损失：1.逾期支付约定租金及其他费用达30日的；2.擅自改变房屋用途或擅自将房屋转租给第三人的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.利用该房屋从事违法活动的。八、违约责任：1.租赁期间，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告不予退还被告已支付的租金，押金不予退还，被告还应按照年度租金总额的30%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告依约向被告支付了第一租赁年度租金1100000元及约定的押金。2020年8月8日，原告向被告发出《告知函》一份，要求被告按期支付第2年租赁年度租金，否则将要求被告承担相应的违约责任。2020年9月3日，原、被告签订《补充协议》一份，约定如下：一、原告同意给予被告15日免租期，即：将被告租赁原告银川市兴庆区新华东街258号金泰大厦裙楼一层东侧区域的租赁合同截止日期由2022年8月10日延期至2022年8月25日，延长期15日，原告免收延长期租金45833.33元。二、被告支付的第一租赁年度（2019年8月11日至2020年8月10日）租金已于2020年8月10日到期，因被告原因，未在合同约定的时间内及时向原告支付下一租赁年度租金。经被告申请，原告同意被告在2020年9月20日之前向原告支付第二租赁年度首期租金200000元，2020年10月15日前向原告一次性付清第二年租赁年度剩余租金900000元。三、如被告在本协议约定的缴费时间仍未按时、足额支付租金，则原告有权根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第5款之第1项规定解除租赁合同，并按第九条第2款、第4款之规定追究被告的违约责任并赔偿原告的损失。四、其余条款与原合同一致，双方权利义务一并顺延使用。2020年11月13日，被告公司股东李晓俊向原告出具保证书一份，载明：“金泰大厦新华百货一层258号，本公司向新华百货交房，限3天之内拆除里面设施，办公设备搬空，定于2020年11月16日交房，在此期间本公司不起诉新华百货，在此期间如果本公司起诉将承担2倍赔偿款。”现原告以被告违约为由诉至本院。诉讼中，被告称2020年3月，银川市中级人民法院在强制执行金泰公司与他人债务债务纠纷中，执行法官多次要求被告不再续租，如续租则将租金直接支付至该院，被告遂于2020年6月租赁涉案房屋负一层，并在8月15日左右完成装修，后被告于2020年8月找到执行法官，执行法官称该院已向原告发了停止付款通知书，被告可以继续向原告支付租金，继续履行合同。原告称银川市中级人民法院在执行金泰公司与杭州二建公司债务纠纷一案过程中，对涉案房屋进行了查封、评估等程序，但原告在该院采取强制措施前已经与金泰公司签订了租赁合同，故法院的强制执行措施不影响原告与金泰公司的合同关系，也不影响原告与被告的合同关系，且该院在执行过程中从未要求原告或被告从承租房屋中搬离或撤出。经法庭询问，被告称银川市中级人民法院未向其送达要求协助执行的法律文书。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告应当按照合同约定支付租金。合同履行过程中，被告未能按约及时支付租金，向原告申请后，双方签订《补充协议》，就原告给予15日免租期、延长租金支付期限及违约后果进行了约定，但被告仍未能按照《补充协议》约定向原告支付租金，并在《房屋租赁合同》未终止的情况下另行租赁房屋用于经营，故被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称其未按约定支付租金系应银川市中级人民法院的要求，但银川市中级人民法院并未向被告送达要求被告协助执行的法律文书，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求。《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，被告逾期支付租金的，原告可以解除合同并要求被告承担相应违约责任。被告逾期支付租金已构成违约，故原告主张租金及违约金符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于租金。被告向原告出具的保证书承诺至迟于2020年11月16日搬空涉案房屋内的设施、设备，故原告主张自2020年8月11日起至2020年1月16日止的租金符合法律规定，被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金292328.77元（1100000元/年÷365日×97日）。关于违约金。被告在签订合同时亦应预见到其中途退租会造成原告预期租金收益减损，按照《房屋租赁合同》约定被告未经原告同意中途退租的，应当按照年度租金总额30%支付违约金，且原告不予退还已支付的租金和押金，即被告应承担的违约责任为年度租金总额30%与押金之和，共计380000元（1100000元×30%+50000元）。被告要求对违约责任进行调整，考虑到《房屋租赁合同》约定的违约责任过高，故本院结合合同履行情况、被告的过错及原告的损失情况等因素进行调整，酌情认定被告按照1.5个月的租金标准向原告支付违约金137500元（1100000元÷12×1.5），被告已付押金仍按约冲抵欠付的租金及违约金。关于被告要求扣减免租期租金的主张。《补充协议》约定的免租期虽系合同终止期限的延长约定，但2020年初我国受新冠疫情影响，各行业无法正常经营，被告经营亦受波及，故应适当考虑被告因此产生的损失。现被告主张扣减《补充协议》约定的15日免租期租金45833.33元符合法律规定，本院予以支持。综上，扣减押金50000元和免租期租金45833.33元，被告还应当向原告支付租金、违约金共计333995.44元（292328.77元+137500元-50000元-45833.33元）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条，判决如下：被告宁夏新未来电子科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川新百电器有限公司支付租金、违约金共计333995.44元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10064元，减半收取计5032元，由原告银川新百电器有限公司负担2349元，由被告宁夏新未来电子科技有限公司负担2683。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋乔二〇二一年五月三十一日法官助理 焦娇书记员 吴钊附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。