山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3826号 上诉人（原审被告）：王钢源，男，1965年3月29日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛源锦绣物业管理有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：宿海祯，经理。 委托诉讼代理人：张晓梅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王福成，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人王钢源因与被上诉人青岛源锦绣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王钢源上诉请求：1.撤销原审判决第三项，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予撤销或发回重审。事实与理由：一、上诉人与被上诉人并非物业服务合同的当事人，不存在物业服务关系。被上诉人与上诉人间从未签署任何物业服务合同，且从未同意被上诉人擅自进入涉案小区提供物业服务。一审法院以海信地产（甲方）、胜利锦绣物业（乙方）与被上诉人（丙方）三方签订的，我方并不知情的合同判定上诉人应以此向被上诉人支付物业费显然是错误的。根据合同相对性的原则，上诉人作为合同不相关的第三方，不应对该合同承担任何责任。二、上诉人从未收到任何催款信息。因被上诉人并未提供应有的服务，亦从未与上诉人签订任何物业服务合同，且从未向上诉人催缴物业费，上诉人并不知晓应向被上诉人交纳物业费及应交物业费的具体数额。一审庭审过程中，被上诉人曾当庭表示其将催款通知张贴于小区某处“公示牌”中进行过公示，但却从未向各位业主对此进行通知。因此，上诉人不应承担延迟交纳物业费的责任。三、退一步讲，即使被上诉人已为涉案小区提供物业服务，一审法院亦不应认定上诉人应向被上诉人支付全部物业费。（一）被上诉人诉请支付的部分物业费已过诉讼时效被上诉人主张的涉案物业费系上诉人自2011年3月26日至2019年1月31日期间欠缴的物业费。其中2011年3月26日至2017年8月3日期间欠缴的物业费已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。因此，上诉人可不必向被上诉人支付2011年3月26日至2017年8月3日期间的物业费。（二）被上诉人向上诉人收取物业费，却未能提供相应的服务，有违权利与义务对等原则。首先，被上诉人在其自称提供服务期间，并未向业主提供应有的服务。除基本的公共管理不能保证外，其擅自将A区地下停车场全部对外出租，小区盈利项目收入不公示等违法、违约行为比比皆是。其次，一审庭审过程中，法庭曾向涉案小区街道取证，证明涉案小区的卫生清理工作系街道每年出钱完成，并非物业提供的清理服务。试问，业主为何要向尚未提供卫生清理服务的被上诉人支付清洁卫生费用？最后，因被上诉人疏于管理，怠于履行物业服务义务，上诉人与其他业主亦曾垫资处理公共管道堵塞问题。因此，涉案小区广大业主均对此产生异议，欠缴物业费的案例在本院起诉即有十数起，涉案小区业主对被上诉人的服务不满显而易见。四、一审过程中被诉人曾提交一份《物业服务合同》，据其称系上诉人与被上诉人共同签署的。上诉人在法庭中明确对此证据的真实性进行质疑并提出鉴定申请。一审法院对此并未回应便作出判决，上诉人有理由怀疑被上诉人提交虚假证据，请法院依法审查。 青岛源锦绣物业管理有限公司答辩称：原审判决正确。 王钢源向原审法院提出诉讼请求1、判令王钢源支付物业管理费、公共电费共计2348.3元及截止到实际支付日的违约金；当庭变更诉求：要求王钢源支付物业管理费2113.3元；2.本案诉讼费由王钢源承担。 原审法院认定的事实：2005年6月10日，海信地产（甲方）与胜利锦绣物业（乙方）签订《海信湖岛新村住宅小区前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对湖岛新村小区提供物业服务，合同第六条约定由业主按照其拥有的建筑面积缴纳物业服务费，D区（封闭）按0.35元/月/平方米收取，A、B两区（不封闭）按0.3元/月/平方米收取。第二十五条约定业主未按时足额缴纳物业服务费，按日千分之三标准向乙方支付违约金。第二十九条约定合同期限自2005年6月10日起至2008年6月10日止。2008年7月10日、2009年6月8日、2010年1月7日甲乙双方签订过三份补充协议，同意在补充协议约定期满后将合同延续至小区业主委员会选聘出新的物业管理企业时终止。2010年8月2日，海信地产（甲方）、胜利锦绣物业（乙方）、源锦绣物业（丙方）签订《协议书》，应四方区政府的要求，甲方同意原有合同的履行主体由甲乙双方变更为甲丙双方，合同的其他权利义务不变。该合同由甲、乙、丙三方盖章签字生效。 2010年9月26日，王钢源与胜利锦绣物业办理房屋交付手续，入住通知单载明：王钢源分配住房位于湖岛村Ａ区户），建筑面积74.94平方米。 王钢源现欠交2011年3月26日至2019年1月31日期间物业费。源锦绣物业对欠费进行过催交。截止到目前源锦绣物业仍为小区提供物业服务。涉案小区至今未成立业主委员会。 原审法院认为，案外人海信地产、胜利锦绣物业与源锦绣物业三方签订的协议合法有效，对全体业主具有法律约束力。源锦绣物业根据上述协议自2010年8月进入涉案小区，为包括王钢源在内的小区全体业主提供物业管理服务。根据权利与义务对等原则，王钢源在接受源锦绣物业提供物业服务同时，应履行交纳物业费的法定义务。考虑源锦绣物业提供的物业服务存在提升空间，对其主张违约金的诉讼请求不予以支持。王钢源抗辩事由未在本案中提起反诉，法院不予并案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定。判决：一、王钢源于判决生效之日起10日内向青岛源锦绣物业管理有限公司支付自2011年3月26日至2019年1月31日期间的物业管理费2113.3元。二、驳回青岛源锦绣物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王钢源负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，王钢源应否向青岛源锦绣物业管理有限公司缴纳物业费的问题。 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案外人海信地产与胜利锦绣物业签订《海信湖岛新村住宅小区前期物业服务合同》，其后海信地产、胜利锦绣物业与青岛源锦绣物业管理有限公司三方签订的协议均合法有效，对全体业主具有法律约束力。故在涉案小区业主委员会未与其他物业服务企业签订物业服务合同，且青岛源锦绣物业管理有限公司实际提供服务的情况下，原审依据《前期物业服务合同》“期满后将合同延续至小区业主委员会选聘出新的物业管理企业时终止”的约定，判决王钢源应依据合同约定的标准向青岛源锦绣物业管理有限公司支付物业服务费并无不当。王钢源以青岛源锦绣物业管理有限公司的服务未达标为由，主张不支付物业费，但其提交的证据不足以证明该事实，故其该项上诉理由不成立，本院不予采信。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案的前期物业服务合同尚在法定履行期限内，业主应交纳的物业服务费属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。王钢源关于本案超过诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王钢源负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年五月十日 书记员  翟国媛