吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终622号 上诉人(原审被告)：白城市华兴房地产开发有限公司。 法定代表人：董海华，系经理。 委托诉讼代理人：王鹏，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：李继维，男，1978年6月21日生，汉族，现住吉林省白城市洮**。 上诉人白城市华兴房地产开发有限公司因与被上诉人李继维房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，审理了此案。本案现已审理终结。 白城市华兴房地产开发有限公司上诉请求：1、请求判令撤销洮北区人民法院（2021）吉0802民初767号判决书；2、请求法院改判李继维继续履行合同并支付剩余房屋首付款；3、请求法院判令李继维承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，白城市华兴房地产开发有限公司要求李继维未在合同履行期间向白城市华兴房地产开发有限公司支付剩余首付款，李继维并未按合同约定履行，李继维有权行使不安抗辩权，有权拒绝向李继维交付房屋。2、因2020年初新冠疫情影响，属于不可抗力，严重影响合同履行，虽然造成了延期交付房屋的情况发生，但事出有因，申请人有能力继续履行合同，合同目的能够实现，不构成根本违约。综上，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法撤销原审判决，予以改判。 李继维辩称：李继维协议中约定的是以一次性付款方式购买房屋，缴纳认筹金10万，剩余房款工程主体封顶时全部交清，而到2020年5月末协议中交房日期房屋也没下来，这个协议中有一条，如果乙方逾期未交剩余房款，未收到甲方通知后未交付房款，甲方返还认筹金，甲方收回房屋。2020年因疫情影响，又在冬季，因此因疫情影响不能交付房屋理由不成立。多次去售楼处协商退房事宜，售楼处多次推诿。 李继维向一审法院起诉请求：1、判令白城市华兴房地产开发有限公司立即返还认筹款100,000.00元及利息（利息按审判时贷款市场报价利率计算，利息自2020年6月起给付至给付之日止）；2、判令白城市华兴房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认为，李继维、白城市华兴房地产开发有限公司于2018年9月28日签订《认筹协议书》一份，约定李继维购买白城市华兴房地产开发有限公司开发的华兴·世纪家园小区5栋1单元7层西户房屋，双方约定首期认筹金为100,000.00元，李继维于当日向白城市华兴房地产开发有限公司交纳100,000.00元。协议签定后白城市华兴房地产开发有限公司未在约定的交房时间内交付房屋，白城市华兴房地产开发有限公司行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故，李继维要求白城市华兴房地产开发有限公司返还认筹款的请求法院予以支持。因白城市华兴房地产开发有限公司违约，故应承担违约责任。认筹协议中约定交房时间为2020年5月末，故白城市华兴房地产开发有限公司应从2020年6月1日起以100,000.00元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息。综上所述，一审法院判决：一、白城市华兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还李继维已经交付的认筹款100,000.00元。二、白城市华兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付李继维利息，利息从2020年6月1日起以100,000.00元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际给付之日止。案件受理费1,150.00元，由白城市华兴房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，白城市华兴房地产开发有限公司向法庭出示下列证据： 第一组证据：商品房预售许可证、中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证复印件各一份，证明华兴公司所出售的房屋于2020年10月8日依法取得了商品房预售许可等五证，符合销售条件。 第二组证据：照片复印件两份，拍摄时间为2021年5月11日，证明李继维所购房屋现已全部建设完毕，室内装修基本完成，2021年6月底前能够交付购房人。 李继维质证认为，针对第一组证据，没有异议。针对第二组证据，没有异议，但已经交房超期属于违约。上述证据在本院认为部分综合论述。 本院二审查明，李继维、白城市华兴房地产开发有限公司于2018年9月28日签订房屋的《认筹协议书》，协议约定，李继维于2018年9月28日选购白城市华兴房地产开发有限公司开发的华兴世纪家园小区5栋1单元7层02（西）户，建筑面积121.71平方米，单价为人民币4900元每平方米，总房款为596379元。首期缴纳认筹金人民币100000元，工程达到贷款条件，李继维应在接到白城市华兴房地产开发有限公司通知7日内提交贷款所需资料。2018年9月28日，李继维支付白城市华兴房地产开发有限公司人民币100000元，白城市华兴房地产开发有限公司为李继维出具收据一枚。《认筹协议书》第五条约定：“交房时间为2020年5月末。”《认筹协议书》第六条规定：“本认筹协议及附件经双方签字后，按本协议第一条所约定购买方式下剩余房款乙方（李继维）于得到甲方（白城市华兴房地产开发有限公司）通知后七日内一次性支付给甲方。如乙方逾期支付，则本认筹协议自动解除，甲方向乙方退还所收认筹款，同时收回房源。” 本院认为，本案中，双方在2018年9月28日，签订协议书时，白城市华兴房地产开发有限公司并未取得房屋预售许可证，房屋不具备买卖条件，双方只是就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，因此该商品房认购协议书应为商品房买卖合同的预约合同，该预约合同系双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同。签订预约合同的目的是为了订立本约，就本案而言，李继维、白城市华兴房地产开发有限公司双方签订《认筹协议书》就是为了在将来条件具备时签订正式的商品房买卖合同，而李继维的目的是获得房屋居住使用，但是李继维按照认购协议约定100000元房款后，华兴公司实际取得房屋预售许可证的时间2020年10月8日，已经超过《认筹协议书》约定的正式交付房屋时间。依照双方《认筹协议书》第六条：“本认筹协议及附件经双方签字后，按本协议第一条所约定购买方式下剩余房款乙方（李继维）于得到甲方（白城市华兴房地产开发有限公司）通知后七日内一次性支付给甲方。如乙方逾期支付，则本认筹协议自动解除，甲方向乙方退还所收认筹款，同时收回房源。”之规定，双方签订《认筹协议书》是否签订正式商品房买卖合同的选择权利在李继维，而白城市华兴房地产开发有限公司在二审时自认未向李继维通知交付剩余房款和未签订正式商品房买卖合同原因系因自身未取得商品房预售许可证，不具备交付房屋的条件。在《认筹协议书》约定的交房期间，因白城市华兴房地产开发有限公司自身原因导致商品房买卖合同不能签订的责任应在白城市华兴房地产开发有限公司，在白城市华兴房地产开发有限公司存在未按照协议履行自身义务时，李继维有权选择是否继续签订合同。依据《认筹协议书》第六条的规定和参照《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；”之规定，因双方未订立商品房买卖合同，李继维向白城市华兴房地产开发有限公司支付的100000元应视为预付款，白城市华兴房地产开发有限公司应当向李继维返还该笔预付款及占用资金期间的利息。 综上所述，白城市华兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由白城市华兴房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年五月二十八日 书记员  燕 秋