安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初687号 原告：席海涛，男，1981年2月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：秦晓蕊,北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 被告：郭从珍，女，1967年1月4日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：刘国庆,安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王君,安徽安泰达律师事务所律师。 原告席海涛诉被告郭从珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告席海涛及委托诉讼代理人秦晓蕊，被告郭从珍的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告席海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金107477元、违约金47386元；2、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月12日原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告租赁原告名下位于合肥市××花园门面，门面编号：ＮＡ／15＃商业105号，建筑面积85.75平方米，租赁期限为2018年11月2日至2021年11月1日。另约定，房屋租金每月11362元，每半年一付，房屋租金逐年增加。并约定如拖欠租金超过30日，原告有权解除合同并要求被告按照合同租金总额10%支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年11月2日起未按约向原告支付租金，原告多次催要租金未果。据此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告郭从珍辩称：被告并不欠原告的房屋租金，被告已支付租金至实际使用租赁房屋之日即2020年5月1日。虽有拖延支付房屋租金的情况，但是已经足额支付了，且新冠肺炎疫情期间的房租亦应减免。所以请求法院根据案件的具体情况酌情降低违约金。 原告为支持其诉请提供了以下证据：1、《房屋租赁协议》；2、微信聊天记录、告知函；被告提供了以下证据：1、《房屋租赁协议》、收条；2、《合肥市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第一号）》、《关于进一步加快推进服务业复工复业的通告》（第30号）、3、微信聊天记录、《告知函》。经审查，原、被告提交的证据符合法律规定，均予确认并在卷佐证。 本院依据当事人陈述和审查认定的证据，查明以下案件事实：2019年4月12日原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁协议》一份，主要内容为：乙方租赁甲方名下位于合肥市××花园门面，门面编号为ＮＡ／15＃商业105号，建筑面积85.75平方米，租赁期限为2018年11月2日至2021年11月1日；承租房屋用于生鲜销售、鲜花及相关销售；另约定，房屋租金每月11362元，每半年一付，缴纳租金的时间为每年的4月2日和10月2日，房屋租金自下半年开始逐年增加10%，即2018年11月2日至2019年5月1日的租金为68172元，2019年5月2日至2020年5月1日的两期的租金均为74989，2020年5月2日至2021年5月1日两期的租金均为82488，2021年5月2日至2021年11月1日的租金为90737元，合同租金总额为473863元；并约定任何一期租金超过相应的租金支付日30日仍未足额交纳的，原告有权解除合同并要求被告按照合同租金总额10%的比例支付违约金；乙方同意于本合同生效后7日内向甲方支付押金11500元；甲方于租赁关系消除，且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后7日内，将押金全额无息退还乙方；因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10日内补足；在本协议履行期间所发生的一切有关协议内容的变更、解除等事项，双方均应应采用书面形式根据本协议确定的联系方式书面告知对方，被告知方应在收到书面告知之日起15日内向对方作出书面答复，否则视为默认。 合同签订后，原告依约将房屋交付被告经营使用，被告依约支付了履约保证金11500元及第一期租金、第二期租金，截止2019年11月1日的租金被告均已付清。自2019年11月2日之后的租金被告未依约支付，原告催要后，被告于2020年1月20日支付了50000元租金，之后未再支付。2020年5月被告搬走了部分物品，但双方并未办理房屋返还交接手续。2020年9月11日原告将房屋收回。2020年9月27日原告通过微信向被告发出《告知函》，主要内容为“鉴于双方签订的《房屋租赁协议》虽未到期，但你方自2020年5月便拖欠租金并搬离房屋，现就有关事项告知如下：通知你方解除合同并要求你方三日内支付欠付租金并前来与本人办理交接手续，否则本人将保留追究保存你方物品所遭受的保管费、人工费等损失”。被告收到《告知函》后，一直未予回复。原告于2020年11月将房屋另行出租。 本院认为：原、被告自愿签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应自觉履行。但由于被告拖欠租金已超过30日，原告催要未果，依约有权解除合同，原告于2020年9月11日将房屋收回并于2020年9月27日通过微信向被告发出解除合同《告知函》。故对原告要求判决解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》之请求，本院认定双方签订的《房屋租赁协议》已于2020年9月11日解除。原告要求被告支付拖欠的租金之请求符合法律规定，应予支持，但租金的支付期限应自拖欠之日至原告收回房屋之日止，即自2019年11月2日至2020年9月10日止共计10个月零9天租金计134105元（74989＋82488÷6×4＋82488÷6÷30×9＝134105)，扣除被告已支付的50000元租金和履约保证金11500元后尚欠72605元（134105－50000－11500＝72605)。被告要求减免疫情期间租金之请求，本院依据公平原则酌情减免2020年2月、3月期间一个月的租金12498元（74989÷6=12498)。综上,被告应支付的租金数额为60107元(72605-12498=60107)，原告诉请数额超过部分证据不足，不予支持。另关于原告要求被告支付违约金47386元之请求。因被告拖欠租金，已构成违约，依约应支付47386元违约金，但被告现辩称违约金过高，要求减免，本院依据案件实际情况，并结合2020年11月原告已将案涉房屋另行出租之事实，酌定被告支付原告违约金15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认席海涛与郭从珍签订的《房屋租赁协议》已于2020年9月11日解除。 二、郭从珍于本判决生效之日起十日内支付席海涛房屋租金60107元。 三、郭从珍于本判决生效之日起十日内支付席海涛违约金15000元。 四、驳回席海涛其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3397元，减半收取计1698.50元，诉讼保全费1058元，合计2756.5元均由郭从珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杨明凤 二〇二一年五月二十八日 书记员  鲍 捷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 窗体底端 窗体顶端 窗体底端 窗体顶端 窗体顶端 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 法信超链：国家法律1篇地方法规10篇案例150篇裁判117157篇期刊13篇 窗体底端 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。