沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初4006号原告：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲丰路46-81号。统一社会信用代码：9121011369653873XK。法定代表人：张兴杨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张继成，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王兴权，系辽宁盛恒律师事务所律师。被告：史衍华，男，1959年7月21日出生，住重庆市沙坪坝区。原告沈阳龙湖物业服务有限公司与被告史衍华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，互联网公开开庭进行了审理。原告沈阳龙湖物业服务有限公司委托诉讼代理人王兴权、被告史衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳龙湖物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付1.2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5337元（2.5元/平/月×177.9平方米×12个月）；2.违约金500元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系龙湖香醍漫步小区的业主即沈阳市沈北新区房产产权人，原告系该小区的物业服务企业。原告按约定提供了物业服务，被告拖欠2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5337元并产生违约金。被告史衍华辩称:对房屋面积、欠费时间及金额没有异议,对于违约金及物业费不同意给付。被告自2013年开发商交房之日起，就发现房屋结构与质量与合同及销售人员所述不同，并有大面积渗漏，被告拒绝收房，直至2018年9月才部分解决完毕。开发商同意并约定与龙湖物业共同继续解决，直至修理完好。2018年后龙湖物业的物管服务维修不到位，造成房屋渗漏的问题不能按时解决完好，被告至今不能入住，龙湖物业是直接责任人。2018年9月在开发商保证此房当年维修至不再渗漏的条件下，被告同意接房。开发商当着龙湖物业负责人作出安排，按照房产公司程序接房后一切有关房屋后续服务、维修等事项均由物管公司或由龙湖物业与开发商接洽。按此说法与业内规范龙湖物管转为直接为业主服务的接洽人、责任人，并是负责监督被告房屋渗漏维修的责任人。龙湖物业将维修不善的责任推诿给开发商，没有法律依据，不符合物管服务的程序。除地产开发商的责任，被告房屋渗漏九年不得入住的重要原因与物管公司不作为、服务不专业有重要关系。物业公司聘用了未经培训，没有取得物管资格的人员上岗，有意无意造成被告的损失，依据《物业管理条例》第六十一条的规定，违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任。龙湖物业谎报、瞒报、假报、拖拉，不作为、不核实、不专注、不负责，并造成被告往返重庆沈阳之间，并产生租房、住宿、误工等各项损失144713元。依据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条的规定，有权请求其承担民事责任。龙湖物业改变了小区规划的道路及绿化，严重毁坏了双方签订的物管合同，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，业主有权拒缴物管费。故要求自2018年起免除被告物管费用及相关费用至房屋完全不渗透为止；龙湖物业给予被告适当赔偿；解除对被告名下账号的财产冻结；将房屋渗透处保修完好不再渗透为止；自2021年开始，如本房屋再有渗漏龙湖物业除免收物管费及相关费用外，对被告造成的损失，实报实销，不得拖欠。并规范物管人员的行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：原告经招投标程序与龙湖香醍漫步小区开发单位沈阳龙湖新北置业有限公司签订前期物业服务协议，协议约定电梯洋房物业费的收费标准为2.99元/平方米/月，原告为案涉园区提供物业服务至今。被告系该小区即沈北新区电梯洋房业主,房屋建筑面积为177.90平方米。被告应于2013年9月收房，因房屋渗漏等问题于2018年8月14日办理入住手续，并缴纳2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。被告拖欠2020年1月1日至2020年12月31日期间物业费5337元。庭审中原告自述按2.5元/月/平方米收取物业费。另查，2019年10月10日被告与沈阳龙湖新北置业有限公司就案涉房屋签订备忘录，就室内多处渗漏维修影响业主入住事宜达成一致意见，沈阳龙湖新北置业有限公司已履行约定义务。本院认为，原告沈阳龙湖物业服务有限公司与沈阳龙湖新北置业有限公司签订的前期物业服务协议合法有效，对小区业主及原告均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位,在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，业主应履行交纳物业费的义务。关于被告主张2018年9月后房屋渗漏维修责任主体应为原告物业公司，且原告物业公司存在谎报、瞒报、假报、拖拉，不作为、不核实、不专注、不负责的抗辩，因被告辩称的房屋渗漏问题，属于房屋质量问题，结合2019年10月被告与开发公司沈阳龙湖新北置业有限公司签订的备忘录，可以看出房屋渗漏问题系由开发公司承担了相应的维修及补偿责任。2018年9月被告收房后原、被告及开发公司沈阳龙湖新北置业有限公司三方均无明确约定及相应的法律规定，房屋的维修责任应由原告物业公司承担，结合双方的举证及陈述，案涉房屋已得到多次维修，原告物业公司已尽到了沟通协调的义务，被告以此理由要求免收物业费，没有法律依据，本院不予支持。关于被告主张的物业公司聘用未经培训，没有取得物管资格的人员上岗，有意无意造成被告各项损失，物业公司应予赔偿的抗辩，因从事物业管理人员应当取得职业资格证书的相关规定，已经《国务院关于修改部分行政法规的决定》（2016年1月13日国务院第119次常务会议通过）第三十五条删除，不再适用，故被告的该项抗辩没有法律依据。被告主张的各项损失与本案非同一法律关系，本院不予处理。关于被告主张的原告改变了小区规划的道路及绿化，严重毁坏了双方签订的物管合同，业主有权拒缴物业费的抗辩，被告未提交相关证据予以证明，本院不予采信。关于原告主张的违约金，本院不予支持。物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理造成影响，影响小区业主的共同利益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告史衍华于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳龙湖物业服务有限公司2020年1月1日至2020年12月31日物业费5337元；二、驳回原告沈阳龙湖物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告史衍华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  段文娇二〇二一年五月二十七日法官助理张歆笛书记员唐璐本案依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼民时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。