江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0682民初7771号 原告（反诉被告）：沈佰建，男，1966年8月28日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：孔祥伟，江苏如一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：如皋兴龙房地产开发有限公司，住所地：如皋市吴窑镇吴窑居龙游苑1号楼204室。 法定代表人：高锡泉，董事长。 委托诉讼代理人：丁霞娟，江苏希言律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈佰建与被告（反诉原告）如皋兴龙房地产开发有限公司（以下简称兴龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，先依法适用简易程序，后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈佰建及其特别授权委托诉讼代理人孔祥伟、被告（反诉原告）兴龙公司的特别授权委托诉讼代理人丁霞娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈佰建向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理位于如皋市车库的不动产证并开具房屋的全款正式发票；2、被告从2016年8月13日起至被告实际迁坟之日止按每月4000元的标准给付违约金（至起诉之日违约金为197300元，其中100000元抵算房屋欠款，尚需给付97300元）；3、被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告沈佰建增加诉讼请求为：被告立即将原告购买的101幢15号车库门前的三座老坟迁离原告购买的房屋周围。事实和理由：2016年5月24日，原被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于如皋市车库，房屋价款为500000元，原告首付250000元，贷款250000元。房屋交付90日内，被告为原告办理房屋不动产证。因房屋门前存在坟地，原告给付150000元首付，后办理了250000元贷款。当月被告即交付了房屋。2016年6月13日原被告签订了协议书一份，约定被告必须在两个月内将坟地迁移，若两个月迁移不了，则被告每个月付4000元违约金给原告。若如期迁移则原告给付下余的100000元房款。后原告为迁坟一事与被告多次交涉，被告至今未能迁坟，严重影响了原告的居住使用。被告也拒不为原告办理不动产证。被告的行为构成了严重违约。原告无奈具状法院，请求查明事实后依法判如所请。 被告兴龙公司辩称，1、因原告方未能支付全部房款，所以该不动产权属证书未能办理的原因在原告，只要原告支付全部房款被告肯定配合办理权属证书。2、原告要求被告支付违约金法院不应当支持，原告购买的是现房，购买的时候对于其周边环境均是在知晓后才予以购买，如果原告对于周边的环境等存在异议，原告可以不购买该房屋，但原告认可，双方签订商品房买卖合同，签订合同后因为原告一直迟迟不办理贷款，被告迫于资金压力与原告签订协议书，该坟未能迁移的原因不在被告，坟墓迁移是属于政府职责范围内的事宜，不是被告可以承担的，被告一直在积极协调此事，多次与镇政府规划局协调沟通，相关部门也承诺尽快迁移，现原告要求被告迁移不应得到支持，原告应向相关政府部门提出该主张。3、违约金的数额应以损失为基础，原告在明知的情况下购买，不存在任何损失，被告向原告早已交付合格房屋，原告也一直使用至今，所以原告主张的违约金数额明显偏高且不应得到支持。4、对于原告增加的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，不在被告的义务范围内。5、双方在2014年10月1日就已经签订了选购房协议书，当时原告支付了20000元定金，2015年已经交房给原告，原告也给了首付款，直到2016年5月份原告才和被告签订了商品房销售合同。原告迟迟不办理贷款，后来2016年6月13日迫于资金回笼压力，在政府承认的情况下与原告才形成案涉协议书。 反诉原告兴龙公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付剩余购房款100000元，并支付自起诉之日起按照LPR的标准支付逾期付款利息；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年5月24日，反诉原被告签订商品房买卖合同一份，约定反诉被告向反诉原告购买位于如皋市车库，房屋总价款为500000元，截止目前反诉被告仅支付了400000元，剩余100000元至今未予支付。综上，为维护反诉原告的合法权益，具状法院，望依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告沈佰建对兴龙公司的反诉辩称，反诉被告欠反诉原告的购房尾款100000元是事实，但根据协议书的约定，反诉被告支付该100000元是在反诉原告将15号车库门前的三座老坟迁离的情况下给付，该100000元是附条件的，目前反诉原告没有将老坟迁移，不具有要求反诉被告支付该100000元尾款的条件。根据协议书中约定的违约金也已经远远超过了该购房尾款，反诉被告在本诉部分同意该100000元在违约金当中予以抵扣。 本院经审理查明认定事实如下：2014年10月1日，兴龙公司作为甲方与沈佰建作为乙方签订一份《选购房协议书》，约定乙方选购甲方开发建设的位于如皋市；双方确认上述房屋优惠后合同总价为478000元；乙方在订立本协议之日，给付住房、车库、车棚定金60000元。 2015年1月2日，兴龙公司向沈佰建开具一份《收款收据》，载明收到沈佰建佳鼎新村101幢204、车库15、16预收房款150000元。沈佰建给付该150000元时拿到案涉房屋的钥匙。 2016年5月24日，兴龙公司作为出卖人与沈佰建作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：沈佰建向兴龙公司购买位于吴窑镇吴窑居3组的佳鼎新村第101幢204号房（合同约定建筑面积123.1平方米）、车库15（合同约定建筑面积27.49平方米），该商品房和车库的总价为500000元。买受人在签合同前付房款250000元，余款250000元由买受人向指定银行办理贷款手续，并在30天内全部到达出卖人账户。出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方协商解决。 2016年6月12日，兴龙公司向沈佰建开具了金额为250000元的关于佳鼎新村101幢204室房屋及车库的发票。 2016年6月13日，兴龙公司作为甲方与沈佰建作为乙方签订一份《协议书》，载明：“经双方协商佳鼎新村101幢15号车库门口的老坟从原地迁移到别的地方时，沈佰建付清房款的尾款壹拾万元整，甲方将在两个月内迁移，若两个月拆迁不了，甲方将每个月付肆仟元的违约金给乙方，若此老坟如期迁移，乙方勿必将壹拾万元全部到账，若不及时到账将按月息10%付甲方利息。此协议一式两份，双方各持一份。”沈佰建与兴龙公司确认该协议所涉老坟共有三座，双方均表示不清楚坟主的身份。 2016年12月4日，如皋市吴窑镇人民政府向如皋市规划局作出一份《承诺书》，载明：“兹有我镇由如皋兴龙房地产开发有限公司开发的佳鼎新村小区内西南角有一座坟。我镇抓住春节坟主返乡期间进行协调处理，确保春节后搬迁完毕。” 2020年9月22日，沈佰建诉至本院，要求判如所请。诉讼过程中，兴龙公司向本院提出反诉，要求判如所请。 审理中，沈佰建陈述：1、其是2015年年底是知道有案涉坟的。2、其不同意给付兴龙公司主张的购房款100000元，协议书明确约定了老坟如期迁移其才给付。3、其要求兴龙公司再开具金额为150000元的发票。 兴龙公司陈述：1、其公司拍案涉地块是没有案涉老坟，其公司于2012年以净地方式取得案涉地块，在2013年年底1幢建到两层以上时的某天早上突然出现了老坟。2、兴龙公司同意再向沈佰建开具金额为150000元的发票。但要求沈佰建在支付余款后配合办理不产权证。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈佰建与兴龙公司签订的商品房买卖合同和协议书均不违反相关法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。双方确认案涉商品房买卖合同的总价款为500000元，沈佰建已给付房价款400000元。虽沈佰建尚有购房款100000元未支付，但双方2016年6月13日签订的协议书约定了该100000元的支付条件为兴龙公司将佳鼎新村101幢15号车库门口的老坟迁移后付清，经兴龙公司确认，该老坟尚未迁移，则兴龙公司主张沈佰建支付剩余购房款100000元，沈佰建有权拒绝履行，故对兴龙公司主张支付剩余购房款的诉讼请求，本院不予支持。兴龙公司主张沈佰建支付逾期付款的利息，依据不足，本院不予支持。 双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，经双方确认案涉商品房及车库在签订案涉商品房买卖合同前即已由兴龙公司交付给沈佰建，兴龙公司亦确认案涉商品房已具备办理不动产权登记的条件，则沈佰建主张兴龙公司协助办理如皋市车库的不动产权登记，本院予以支持。兴龙公司要求沈佰建支付余款后配合办理，基于前述分析，本院不予采信。经双方确认，就案涉商品房买卖，兴龙公司已向沈佰建开具金额为250000元的商品房销售正式发票，沈佰建在本案中主张兴龙公司还需向其开具金额为150000元的商品房销售正式发票，兴龙公司同意开具，本院予以认定。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方于2016年6月13日签订的协议书约定了兴龙公司应在两个月内将老坟迁移，若未能在两个月内迁移，兴龙公司每个月向沈佰建支付违约金4000元。本案中，兴龙公司未能按期将前述协议书所涉的老坟迁移，存在违约行为，沈佰建主张兴龙公司支付违约金，系合同约定，本院予以支持。兴龙公司辩称前述协议书约定的行为已经超过双方自身能够履行的范围，迁坟行为属政府行为，兴龙公司无能为力，兴龙公司也多次与政府沟通协调，故兴龙公司不存在违约行为。本院认为，虽兴龙公司取得案涉房屋所在地块的方式为净地受让，表明案涉地块上包括迁坟的搬迁事宜并非兴龙公司土地使用权受让的附属义务，但土地出让事宜系兴龙公司与土地使用权出让人之间的法律关系，对沈佰建的购房行为不具有约束力，双方签订的协议书实质上是因案涉老坟的存在对沈佰建构成妨害，沈佰建要求兴龙公司排除妨害而为，协议书的签订明确了兴龙公司应当负担该老坟迁移义务，至于兴龙公司主张迁坟事宜属政府行为，应由兴龙公司另行主张，不能免除兴龙公司对沈佰建应承担的违约责任。违约金兼具惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。考虑兴龙公司不同意承担违约金，且沈佰建未充分举证证实案涉老坟的存在给其造成的具体损失，本院酌情调整违约金为每月2000元。沈佰建主张自2016年8月13日起算，为方便计算，本院在本案中计算至2020年11月12日，即逾期51个月，则兴龙公司应支付沈佰建至2020年11月12日止的违约金102000元，沈佰建主张以其中的100000元抵算房屋欠款，本院照准，则兴龙公司在本案中还应支付沈佰建违约金2000元。沈佰建主张将三座老坟迁离，不属于人民法院处理范围，本院在本案中不予理涉。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告如皋兴龙房地产开发有限公司协助原告沈佰建办理位于如皋市车库的不动产权登记，于本判决生效后十五日内履行。 二、被告如皋兴龙房地产开发有限公司依法向原告沈佰建开具关于位于如皋市金额为150000元的购房款发票，于本判决生效后十五日内履行。 三、被告如皋兴龙房地产开发有限公司给付原告沈佰建至2020年11月12日止的违约金2000元，于本判决生效后立即履行。 四、驳回原告沈佰建的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告如皋兴龙房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如被告如皋兴龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2235元，由原告沈佰建负担2025元；由被告如皋兴龙房地产开发有限公司负担210元。反诉案件受理费1150元，由反诉原告如皋兴龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理3385元。 审 判 长  钟 文 人民陪审员  环爱云 人民陪审员  陈 俊 二〇二一年五月六日 法官 助理  陆兰兰 书 记 员  汤亚南