吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2021）吉0282民初422号原告（案外人）：代某，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：于某，吉林盛剑律师事务所律师。被告（申请执行人）：姜某，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：刘某，吉林明达伟业律师事务所律师。第三人（被执行人）：田某，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：吕某（系田某丈夫），住吉林省吉林市昌邑区。原告代某与被告姜某、第三人田某案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。代某的委托诉讼代理人于某，姜某的委托诉讼代理人刘某，田某的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代某向本院提出诉讼请求：撤销桦甸市人民法院（2020）吉0282执248号执行裁定书，解除对位于桦甸市XX小区X号楼X单元X楼东门房屋[建筑面积74.93平方米，产权证号吉（2020）桦甸市不动产权第XXXX号]及楼下车库（面积21.3平方米）的查封，停止对上述房屋的执行。事实和理由：代某与案涉房屋所有权人田某的丈夫吕某于2017年9月30日签订了不动产买卖合同，约定吕某将其所有的位于桦甸市XX街道XX小区X号楼X单元X楼东门房屋及地下车库以25万元的价格出售给代某，签订协议当天代某给付吕某20万元，余款待产权过户到代某名下时全部结清。此后，吕某和代某称因处理老人后事时需要居住，等一段时间再交付房屋，这样一直拖到2020年春节后，代某再次催办，直到2020年4月23日双方才有时间到桦甸市自然资源局不动产登记中心办理过户手续。2020年4月24日，不动产中心给代某颁发了吉（2020）桦甸市不动产产权第0XXXX号不动产产权证书，时隔5日后，代某要求卖房人吕某办理房屋交付即腾房，吕某同意，双方于五一劳动节期间（应该是2020年5月2日）共同到桦甸办理房屋交接，但发现涉案房屋让桦甸法院贴上了封条，无奈代某于2020年6月30日向桦甸法院提出执行异议。桦甸法院未经开庭审理，时隔半年后的2021年1月14日作出（2021）吉0282执异2号执行裁定书，以“本案中代某虽然提供了不动产权证书，但该不动产权证书系在本院执行裁定书作出后取得的，不足以排除强制执行，异议请求不成立，本院不予支持。”从而驳回了代某的异议请求。姜某辩称，一、代某与吕某无权就案涉房屋办理产权变更登记。桦甸市人民法院于2020年4月23日查封了吕某名下的位于桦甸市XX街道XX小区X号楼X单元X楼东门房屋，这意味着2020年4月23日起，案涉房屋的权属情况即不可变动，而代某在其申请书中提到2020年4月23日其与吕某办理过户手续，而此时房屋已被人民法院查封，应无权再办理房屋产权变更登记；二、代某未实际占有案涉房屋。代某在其申请书中陈述，其与吕某于2017年9月30日签订不动产买卖合同，但吕某说有老人居住，所以一直未交房，即代某一直未实际占有该房屋，该情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应当排除执行的情形；三、代某与被执行人田某、吕某有恶意串通，故意损害姜某利益的嫌疑。首先，代某主张其与吕某签订了不动产买卖合同，并于当天给付吕某20万元，但在其提供的银行流水中却没有直接转给吕某20万元款项的记录，仅有的20万元取款记录无法证明代某所主张的事实；其次，代某所提供的收条证据显示吕某于2020年4月20日收到代某尾款5万元，但是按照代某提供的房屋买卖协议的约定，应在交付房屋时一次性支付尾款，但依据代某诉状的陈述，该收条出具时双方尚未办理交房手续，交房手续都未办理，代某却急于交付所谓的尾款，明显不符合一般交易习惯和常理；再次，代某在交款20万元后，竟然有两年半的时间都没有要求办理过户，姜某无法理解代某购买该房屋究竟是何意义，并且在姜某向执行局提出执行异议时，代某主张的理由是吕某称有老人居住，姜某当即向贵院执行局答辩说明，吕某的双方老人在此之前都已过世了，根本就没有老人居住，而代某本次起诉却又在诉状中陈述是处理老人后事，需要暂住，代某在两次执行中所陈述的事实都不一致，甚至无法自圆其说，不得不令人怀疑代某系与被执行人之间恶意串通，损害了姜某的合法权益；四、本案所涉房产属于被执行人田某与吕某的夫妻共同财产，人民法院有权予以查封。代某主张吕某并非被执行人，但吕某作为田某的配偶，在无其他相反证据的前提下，就应认定其名下的财产属于其与田某的夫妻共同财产，在此情况下，人民法院就有权对田某的财产采取执行措施。田某述称，对代某的起诉没有意见，同意其诉讼请求。涉案房屋的变更过程中到现在为止，田某没有收到法院任何的查封裁定，通知其查封房子，其是在不知情的情况下，合理合法的到产权部门正常办理变更手续，其有房屋产权证。另外，桦甸法院2019年12月9日的判决书也没有按时送给田某，田某不知情。代某围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.（2021）吉0282执异2号执行裁定书一份。证明本案代某具备提起执行异议之诉的前置条件。经质证，均无异议。证据2.房屋买卖协议书一份、收条两份、银行流水一份、房产交易契税两份、行政性收费票据一份、不动产产权证书一份。证明代某以合法程序取得了案涉房屋的所有权，并依法登记取得产权证书，具有绝对的物权效力。该产权登记并不是2020年4月24日去办的，而是2020年4月23日早晨去办的，但因电脑系统原因，房产部门23日没法打印证件，所以证件日期是24日。经质证，姜某对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，姜某无法确认房屋买卖协议真实的签订时间是否为2017年9月30日，代某与田某之间有串通之嫌；其次，两份收条显示的时间相隔近3年，但两份收条的笔体几乎完全一致，没有任何变化，姜某有理由怀疑该两份收条是在同一时间所出具，并且2020年4月20日的收条显示吕某收到代某购房款尾款5万元，而在此时房屋尚未交付，这与吕某及代某之间签订的房屋买卖协议约定并不相符，代某也没有任何的理由在4月20日的时候将尾款5万元交付给吕某。剩余的票据以及不动产登记证书的时间皆在4月24日，此时，姜某已经申请人民法院对案涉房屋进行了查封，代某与田某之间无权再就房屋买卖进行产权变更。田某无异议。上述证据经本院审查，对于无异议的证据，本院予以采信；因姜某对证据2有异议，认为该组证据中存在诸多疑点，故本院对该组证据本身所承载的内容予以采信，对其所要证明的问题不予采信。姜某和田某均未提供证据。本院经审理认定事实如下：代某与案涉房屋所有权人田某的丈夫吕某于2017年9月30日签订了不动产买卖合同，约定吕某将其所有的位于桦甸市XX街道XX小区X号楼X单元X楼东门房屋[建筑面积74.93平方米，产权证号吉（2020）桦甸市不动产权第XXXX号]及楼下车库（面积21.3平方米）以25万元的价格出售给代某，签订协议当天给付吕某20万元，约定余款待产权过户到代某名下全部结清。2020年4月20日，代某给付房款5万元。2020年4月23日，双方到桦甸市自然资源局不动产登记中心办理过户手续。2020年4月24日，不动产中心给代某颁发了吉（2020）桦甸市不动产产权第0XXXX号不动产产权证书。姜某与田某民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月9日作出（2019）吉0282民初2560号民事判决：田某于本判决生效之日偿还姜某借款本金80万元。该案于2020年4月1日进入执行程序，本院于2020年4月3日8时30分对田某、吕某是否拥有房屋财产进行了查询，查询结果为2人名下无不动产产权记录。本院于2020年4月23日作出（2020）的吉0282执248号执行裁定：一、查封被执行人田某所有的位于桦甸市XX小区X号楼X单元X楼东门的房屋（面积74.93平方米）；二、查封被执行人田某所有的位于桦甸市日XX小区北库的X号车库（面积21.3平方米）。查封期限为三年。查封期间不得转让，不得设定抵押或者其他权利负担。同时本院对涉案房屋进行了查封公告，并予以张贴封条。代某于2020年6月30日向本院提出执行异议，本院于2021年1月14日作出（2021）吉0282执异2号执行裁定书，驳回代某的异议请求。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是代某是否享有排除执行标的的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于姜某对代某签订的购买涉案房屋合同的目的、尾款支付的时间节点、办理房屋产权转移登记的时间过长及未实际占有该房屋情况均有异议，而代某却均未提供有效的证据予以证明其购买该房屋的客观真实性，则显然不符合常理。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此代某应承担举证不能的法律后果，可以认定其未实际占有涉案房屋，并非因法院查封的结果所致，代某购买该房屋的意思表示是虚假的。同时吕某称其卖房款均被花费掉，因该售房款的数额较大，直接花费未存入银行不符合常理，吕某亦未提供证据证明售房款的流向。综合代某和田某的代理人吕某庭审情况和举证情况，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”和第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，应当认定吕某与代某之间签订的买卖合同无效，故双方所进行的产权转移登记不符合《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定。另外，田某的委托诉讼代理人吕某系其丈夫，自认该房屋系在夫妻关系存续期间所购买，并且出卖房屋的价款均被其生活所需花费，可以认定涉案房屋系吕某和田某夫妻的共同财产。因此，本院对案涉房屋进行查封并无不妥，代某就执行的标的不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，代某的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条第一款、第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回代某的诉讼请求。案件受理费5050元，由代某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 刘清华人民陪审员 王家来人民陪审员 付 晶二〇二一年五月二十六日书记员 张 羽