河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初2253号原告：杨玉辉，男，汉族，1971年11月14日出生，住信阳市平桥区。委托代理人庞勤，女，汉族，1972年7月15日出生，系原告配偶，代理权限为特别授权。委托代理人张晓兵，信阳市平桥区诚信法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告唐明卫，男，汉族，1968年10月21日出生，住信阳市浉河区。第三人李宏，男，汉族，1969年4月11日出生，住信阳市平桥区平桥镇银钱村高塆组.委托代理人何效苇(伟)，河南银辉律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨玉辉与被告唐明卫、第三人李宏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉辉及其委托代理人庞勤、张晓兵，被告唐明卫，第三人李宏的委托代理人何效苇(伟)到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨玉辉诉称:2018年12月12日，原告经同乡李祥明介绍，前往平桥与被告唐明卫协商购买其位于平桥××××路《万富鸿城》小区2号楼1单元7层702住房，经讨价还价，最后以43万元成交。价格商定后，唐明卫称此房是朋友李宏抵账抵来的，抵债时作价448000元。为慎重起见，原告要求一块去见见李宏，李宏表示认可，与原告签订了一份《购房协议》，并让原告再与被告唐明卫再签一份《房屋转让协议》，协议约定：1、协议签订当日付30万元；2、2018年农历年交付5万元；3、2019年5月1日交房付清余款8万元。原告按照协议约定，2018年12月13日支付被告唐明卫现金30万元；2019年1月15日通过介绍人李祥明转付唐明卫现金3万元；2019年1月31日又通过侄女杨玲用支付宝付给唐明卫2万元。原告依约付清交房前应付款35万元后，2019年12月25日唐明卫找到介绍人李祥明，称手头紧急等用钱，要求原告除已付35万元外再付给他2万元，并说打2万元的条，给18000元就行了，2000元算是付给原告的好处费，当日，原告通过微信将18000元转付给李祥明，李祥明通过微信转付给了被告唐明卫。2019年5月1日，当原告要求付清余款索要房屋时，唐明卫告诉原告：房子被李宏卖给了他人，叫原告找李宏索要房屋。原告找到李宏，李宏称购房款你交给了唐明卫，你去找唐明卫。原告索要房屋无果，特向法院提起民事诉讼，诉请法院依法判令：1、判决原告与第三人李宏签订的《购房协议》为无效协议；2、判决原告与唐明卫签订的《房屋转让协议》为无效协议；3、判决唐明卫退还原告购房款37万元，其中30万元自2018年12月13日起，3万元至2019年1月15日起，2万元自2019年1月31日起，另2万元自2019年12月25日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；4、由被告唐明卫承担本案诉讼费用。被告唐明卫辩称:我认为原告起诉的对象有误，因为是和第三人签订的购房协议，同时跟第三人讲的很清楚，是把款项给我，该房屋在浉河区法院的文书写的很清楚，是我一次性购买的，因为原告不信任我，要跟第三人直接签协议，付款的方式都是正确的。到今天没有交房的原因是第三人，不是我没有交房，签订合同的对象不是我，是第三人，我是见证人也是受害人。第三人李宏辩称，原告起诉的事实基本是正确的，原告虽然与第三人签订了《购房协议》，但并未实际履行，是无效合同，后来房屋被银行执行走了。原告起诉的购房款，第三人没有收到，所以原告请求我方退还购房款没有法律依据。原告起诉要求按照同期银行利率支付利息表述错误，应当是中国人民银行公布的市场报价利率。经审理查明，2018年原告杨玉辉通过熟人李祥明介绍，有意向购买被告唐明卫因以房抵债取得的位于信阳市××桥区万富鸿城小区。2018年12月12日，原、被告双方签订了《房屋转让协议》，协议主要约定：甲方（唐明卫）将位于平桥××××路万富鸿城小区2号楼1单元7层702屋，转让给乙方（杨玉辉），原价44.8万元，现以43万元转让乙方。又因原告知晓其购买的房屋系被告通过抵债方式取得，出于安全性考虑，原告又要求与涉案房屋的抵债人签订协议，故在原、被告双方签订《房屋转让协议》当日，原告杨玉辉又与本案第三人李宏签订了《购房协议书》。上述协议签订后，原告杨玉辉分四笔共计向被告唐明卫支付了购房款36.8万元，被告唐明卫出具了37万元的收条。另查明，第三人李宏系涉案房屋万富鸿城小区的投资人之一，因其与被告唐明卫之间存在民间借贷关系，故第三人将其开发的万富鸿城小区2号楼1单元702号房屋、6号楼1单元602号房屋分别作价44.8万元抵付了欠款。被告唐明卫当庭也确认其与第三人李宏在与原告签订协议之前，于2018年6月左右已经签订过《以房抵债协议》，因为害怕原告不放心，在原告签订协议时把之前的协议给作废了，原告杨玉辉与第三人李宏又重新签订的协议。且经信阳市中级人民法院作出的（2019）豫15民终5139号生效民事判决书，对于被告唐明卫与第三人李宏存在以房抵债的事实进行了确认。还查明，原告杨玉辉购买的万富鸿城2号楼1单元702房屋无任何相关产权备案登记手续，第三人也未提供其开发该小区的相关合法手续。且在第三人李宏将涉案房屋作抵给被告唐明卫后，并未向被告交付房屋，直至2020年4月原、被告双方才知道房屋已由他人占有使用。以上事实有原、被告双方提交的《房屋转让协议》、《购房协议书》、转款记录、《收条》、证人证言及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议焦点即为原告杨玉辉与被告唐明卫、第三人李宏分别签订的合同的效力问题，以及原告主张被告唐明卫返还房款并支付利息是否有法律和事实依据。关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：一、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……五、权属有争议的；六、未依法登记取得权属证书的；七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案原、被告双方转让的房屋无合法产权手续，属于上述法律规定的不能转让的情形，故原告杨玉辉与被告唐明卫、第三人李宏签订的《房屋转让协议》和《购房协议书》均违反了法律的禁止性规定，属于无效合同。根据法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于被告唐明卫认为原告起诉主体错误，合同相对人是原告和第三人的抗辩，本院认为，虽然原、被告双方及第三人在同日签订了协议，但庭审中已经查明，被告唐明卫与第三人李宏的以房抵债在先，与原告杨明辉的房屋转让在后，且被告当庭也认可系原告不放心才要求与第三人签订《购房协议书》，故原告与第三人签订购房协议主要目的是希望抵债人（第三人李宏）见证其双方的房屋转让行为，故被告方的抗辩不能成立。综上，原、被告双方的房屋转让行为无效，双方应当各自返还因合同取得的财产，又因被告并未向原告实际交付房屋，故原告杨玉辉要求被告唐明卫返还其已经支付房款的诉请，与法有据，应当予以支持，被告唐明卫应当返还原告实际支付的购房款36.8万元。对于原告杨玉辉主张的利息损失，本院认为，原、被告双方在签订《房屋转让协议》时均知情合同项下的房屋无任何产权手续，原告方作为完全民事行为能人，应当能够预见可能发生的交易风险，故原、被告双方在交易中均存在过错，对于原告主张的利息损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨玉辉于2018年12月12日分别与被告唐明卫、第三人李宏签订的《房屋转让协议》、《万富鸿城购房协议书》均为无效合同。二、被告唐明卫应于本判决书生效后十日内一次性返还原告杨玉辉购房款36.8万元。三、驳回原告杨玉辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由被告唐明卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 万 欣审判员 任桂萍审判员 杨丽华二〇二一年五月十七日书记员 余启娜