河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6424号上诉人（原审被告）：苏欣欣，女，1989年12月1日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。委托诉讼代理人:王俊威，男，1989年10月16日出生，汉族，住河南省上蔡县，系上诉人苏欣欣配偶。被上诉人（原审原告）：周金凤，女，1981年8月23日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：尹学涛，河南周运昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莹莹，河南周运昌律师事务所实习律师。原审第三人：郑州幸福港房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新区枫杨街15号5幢1层附10号，统一社会信用代码：914101003998596254。法定代表人：刘青梅，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵雅珍，女，该公司员工。上诉人苏欣欣因与被上诉人周金凤，以及原审第三人郑州幸福港房地产营销策划有限公司（以下简称“幸福港公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏欣欣上诉请求：1.撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初1806号民事判决；2.改判苏欣欣不用支付周金凤21100元以及案件受理费675元。事实与理由：1.退钱和销毁合同都是周运昌这边主动提出来的，并且销毁合同和退钱都是周金凤完全自愿和同意的情况下，中介才退的钱。2.从签合同到后来协商，周金凤一直都是说让其哥哥周运昌全权负责此事。3.合同是朱新华代签的，而且签字的时候并没有委托书，当时在场的所有人都知道没有委托书。4.周金凤说上诉人签合同之前知道房子被做了保全也是不成立的，因为上诉人有查询记录为证，并且中介也能作证。5.协商期间周运昌说中介不愿意退钱，把中介起诉了，中介无奈之下才退的钱。事后上诉人问了中介，中介说根本没有收到周运昌的起诉。6.为了房子可以顺利成交，上诉人也是请假一个月在家，随时都在等对方的消息。7.中介也说了房子无法交易，与客户没有关系，违约方不在客户这边，合同解除。8.高新区法院也去了金水区法院做了调查，当时金水区法院的所有程序和流程，苏欣欣这边全部都没有收到，这一点在第二次开庭的时候已经在法庭上说了。综上所述，此次房屋买卖，并不存在上诉人违约之说。而且被上诉人存在明显的恶意耍赖行为，一定程度上损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决上诉人承担相应的违约责任，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请求对本案依法改判。周金凤辩称：1.被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同的目的是为取得涉案房屋的所有权，且根据合同约定上诉人应保证房屋权属真实无争议，但涉案房屋于2020年7月31日被郑州市金水区人民法院进行查封，被上诉人与上诉人签订合同时，涉案房屋仍处于查封状态，即合同订立时，被上诉人合同目的就已无法实现。2.根据涉案《房屋买卖合同》第五条的约定，上诉人有保证将涉案房屋过户到被上诉人名下义务，现因上诉人其他债务纠纷，系上诉人自身原因，导致其房屋被查封，直接导致被上诉人合同目的无法实现，上诉人构成违约，应承担相应的违约责任。至于金水法院是否送达给上诉人，什么时间送达，上诉人房屋被查封是基本事实，不影响本案审理。3.是因上诉人自身原因导致其房屋被查封，直接导致被上诉人合同目的无法实现，上诉人实属违约，本应当根据《民法典》定金法则的规定以及双方合同的约定，上诉人应双倍返还定金。但鉴于被上诉人因银行债务房屋被查封，周金凤未提出上诉，一审法院也对被上诉人酌情进行了照顾，兼顾法理与情理统一。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉、维持原判幸福港公司述称：认可上诉人的上诉意见。周金凤向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还原告50000元定金及律师代理费5000元；2、本案涉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年8月29日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），第三人作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》，合同约定有以下内容：乙方自愿购买甲方拥有位于高新技术产业开发区西四环310号19幢1单元33层131号的房产；房屋总价1055000元；乙方于本合同签订时支付定金人民币伍万元整，甲方授权丙方代为收取定金，并代甲方向乙方出具手续。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管；甲、乙双方应在甲方办理完解押手续之日起肆拾个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；甲方须保证该房屋权属真实无争议，如房屋存在共有人，甲方承诺已征得共有人同意出售此房屋。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，如造成逾期履约，由违约方承担违约责任；甲方若违反合同关于立契过户时间的约定，则视为其单方解除合同，承担的违约责任如下：1、双倍赔偿乙方之定金；2、除承担合同中约定由乙方所缴纳的全部佣金外，另向乙方支付本房产交易总价2%的违约金。在其他约定事项中第9项违约责任的约定为：如果甲方违反本合同约定或者违约不卖，双倍赔偿乙方所付款项，包括定金、首付款等，如果乙方违反本合同约定或者违约不买，所付定金不退，包括定金或首付款等，如果甲、乙双方任何一方违约，违约方承当守约方所有的违约费用，包括律师费、诉讼费等。合同落款处，朱新华代原告签字。合同签订当日原告向第三人银行转账5万元，第三人向原告出具收据。2020年8月31日，被告查询得知房产被法院查封，让中介告知原告，征求原告方意见问其是否还购买。原告称还要继续购买房屋，愿意用首付款解决法院的纠纷，但要求降低房价，被告同意降低房价，但双方最后没有协商一致，对降低的数额产生争议，双方有两万多元的差距。期间原告方亲属在住院，因原告在外地，所以第三人一直在和原告及其亲属协商，后未协商一致，第三人于2020年10月20日将定金5万元退还给原告。至法庭辩论终结前，本案房产尚未解除法院查封。庭审中，原、被告均表示不再履行本合同。一审法院另查明，涉案房屋于2020年7月28日被郑州市金水区人民法院查封。所涉及案件的纠纷系因被告透支银行信用卡未及时偿还所引起。被告称因2020年2月开始没有经济来源未再还款，后来得知是因为银行柜台没有及时通知信用卡部被告更换电话，所以没有接到银行的催款通知。该案法院送达被退回后缺席审理作出判决。一审庭审中，一审法院询问第三人按照交易习惯是应该先查询房屋状况，还是先应签订买卖合同。第三人称，公司口头要求支付首付款之前查征信，在促成交易时，有时在签订买卖合同前查询，有时在签订买卖合同后查询。以上事实由《房屋买卖合同》、收据、中国银行交易流水明细清单、不动产登记资料查询结果证明、（2020）0105民初15817号卷宗材料及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。本案《房屋买卖合同》约定，被告须保证该房屋权属真实无争议。依据不动产登记资料查询结果显示，该涉案房屋在签订合同之前已被法院查封，本案合同目的暂不能实现。被告虽于后期与原告协调，但未达成一致意见，至法庭辩论终结前，被告未提交涉案房屋查封已被解除的相关证据，故应视为被告违约，由被告承担相应的违约责任。定金和违约金均是本案合同所约定的违约责任，原告选择适用双倍赔偿条款，由被告支付原告定金5万元。一审法院认为，根据本案案情，被告虽违约，但在发现房屋被查封后及时让中介告知原告，并与原告再次协商房屋价款，双方最终未形成一致意见除案涉房屋未解除查封外，还有双方对降低房屋价款的数额产生争议的原因，综合考虑本案的实际案情，应适当减轻被告的违约责任。一审法院依照合同约定，适用被告支付本房产交易总价2%的违约金的条款，由被告向原告支付21100元。原告主张被告支付律师费5000元，一审法院认为，一审法院已支持的违约数额足以弥补原告损失，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告苏欣欣于本判决生效后十日内支付原告周金凤21100元；二、驳回原告周金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由原告周金凤负担500元，被告苏欣欣负担675元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中幸福港公司作为案涉房屋中介服务单位，认可案涉房屋的买受人为周金凤，且幸福港公司所出具的代收定金的收据上，客户姓名也是填写的周金凤，相关款项的支付人也由周金凤支付，故一审法院认定周金凤为案涉房屋买卖合同的一方当事人，并无不当。案涉房屋买卖合同未能继续履行的原因，系案涉房屋因出卖人苏欣欣的原因被人民法院查封，故苏欣欣应当承担相应的违约责任。本案中，中介服务单位幸福港公司将其收取的定金5万元退还给周金凤，但周金凤并未明确表示其不再要求苏欣欣承担违约责任。一审法院综合本案情况，认定苏欣欣向周金凤支付21100元的违约金，并无不当。综上所述，上诉人苏欣欣的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人苏欣欣负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年五月三十一日书记员  张 好