广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1202民初1473号原告：蔡勇清，男，1979年4月8日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市高要区×××××××××××××。委托诉讼代理人：佘小莉，广东端庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱庆云，广东端庆律师事务所实习律师。被告：肇庆市汉誉置业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区××××××××××××××××××商铺。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：黄逸诗，广东国鼎（东莞）律师事务所律师。原告蔡勇清与被告肇庆市汉誉置业有限公司（以下简称汉誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡勇清及其委托诉讼代理人佘小莉，被告肇庆市汉誉置业有限公司的委托诉讼代理人黄逸诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡勇清向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金65374.4元（以728000元为基数，自2020年1月1日起，按每日万分之二为基准，暂计至2021年3月24日）；2、本案诉讼费由由被告承担。事实与理由：原告因生活刚需，于2018年10月15日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方在合同中约定，原告以728000元的价格购买被告所开发的肇庆市端州区28区大鼎北、梅园路东花城汇北苑4幢504房，并按时向被告支付房款，否则需按日支付总房价款万分之二的违约金，被告则应按照合同第十一条之约定，在2019年12月31日前向原告交付商品房，否则按照第十二条的违约责任，自最后交付期间届满之次日起至实际交付之日止按日支付买受人已付房款的万分之一的违约金。原告依约准时向被告支付房款全款并满怀期待等待收房，被告却于2019年12月底致电原告，称收房时间需延至2020年4月底。此后被告又将交房日期一改再改，先是在催告后，与原告进行协商，于2020年8月1日前交付该商品房，其后又在原告不知情的情况下，通知全体业主交付日期更改为2020年12月31日，并将原合同十二条的违约责任修改为：如同意不退房，出卖人自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日支付买受人已付房款的万分之一的违约金。原告为尽快入住多次与被告协商，最后均不了了之。原告认为，原告已遵循约定支付完房款，被告理应履行其交付义务，及时向原告交付该商品房。被告却在既无法定免责事由发生的情况下，单方面违背诚实守信原则，一再推迟房屋交付日期，致使原告在承担着数千元房贷的同时，还需另外租房解决居住问题。同时被告恃着原告购房之时肇庆楼盘热销，在合同中约定的违约责任极其违背公平原则的违约条款，原告逾期交纳房款的违约责任为万分之二每日，而被告逾期交付的违约金仅为万分之一每日，相差一倍，然而现被告所承诺的交房日期已过，交房之日依旧遥遥无期，原告承受不知何时才能收到房的心理压力及房租、房贷带来的经济压力，被告却迟迟未能给出解决方案，一拖再拖，因此原告认为应当按照每日万分之二的基准支付违约金（以728000元为基数，自2020年1月1日起按每日万分之二为基准，暂计至2021年3月24日暂计金额为728000元×0.02%×449天=65374.4元），为此原告向法院提出起诉。诉讼过程中，原告变更其第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金以728000元为基数，自2020年8月1日起，按每日万分之二为基准计付。被告汉誉公司答辩称：一、涉案房屋交付时间应为2020年8月1日前，原告主张自2020年1月1日开始计算逾期交付房屋违约金没有事实依据。2020年4月30日，答辩人与原告在协商一致的情况下，签订约定书，约定答辩人在2020年8月1日前将涉案房屋交付给原告，同日，答辩人向原告支付了18000元作为逾期交付的违约金，原告出具《收据》确认收到该笔违约金，且原告承诺不追究答辩人的任何违约责任及经济赔偿。因此，涉案房屋的交付时间已经在双方达成一致合意的情况下变更为2020年8月1日前，且答辩人已经向原告支付了相应的违约金，原告已经获得相应的赔偿，原告主张自2020年1月1日开始计算逾期交付房屋的违约金没有事实依据，涉案房屋逾期交付的违约金起算时间应为2020年8月2日。二、原告计算违约金的标准没有事实依据和法律依据。根据合同第十二条第2点约定及答辩人在2020年7月22日出具的《承诺书》因答辩人原因逾期交楼，答辩人应按日支付原告已付房款的万分之一违约金，因此原告主张按照已付房款的万分之二计算违约金没有事实依据和法律依据，涉案房屋逾期交付的违约金应按照已付价款的万分之一为标准计算。三、综上所述，原告主张自2020年1月1日开始计算逾期交付房屋违约金以及按照已付房款的万分之二计算违约金没有事实依据和法律依据，请法院依法审查。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，蔡勇清作为买受人，汉誉公司作为出卖人签署一份编号2018102854《商品房买卖合同（预售）》，约定蔡勇清向汉誉公司购买肇庆市端州区28区大鼎路北、梅园路东花城都汇北苑4幢504房，预测建筑面积97.37平方米，套内面积76.63平方米，分摊共有建筑面积20.74平方米，总价款728000元。其中第十条交付时间和条件约定出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定有除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间交付商品房，因出卖人原因逾期交楼，买受人同意不退房的，出卖人自第十一条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付买受人已付房价款的万分之一违约金，但出卖人承担的违约金以该商品房总房价款的1%为上限。其后蔡勇清依约支付首期购房款228000元并通过办理房产按揭抵押方式贷款500000元，全额支付了购房款728000元给汉誉公司。后因汉誉公司未能按照《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交付商品房，经双方协商，2020年4月30日原、被告签署一份《约定书》，约定1、汉誉公司应在2020年8月1日前合法合规交付花城都汇北苑4幢504房给蔡勇清；2、如果汉誉公司不能在2020年8月1日前合法合规交付该商品房，承担该逾期交付使用的相关法律责任；3、蔡勇清承诺在2020年8月1日前不泄露本约定的内容，在此期间如因蔡勇清导致本约定内容泄露的，蔡勇清必须一次性赔偿10万元给被告。同日蔡勇清出具一份《收据》及《承诺书》交汉誉公司，《收据》载有：今收到汉誉公司赔付蔡勇清的逾期交付花城都汇北苑4幢504房的违约金18000元。《承诺书》载有：本人承诺在2020年8月1日前不解除商品房买卖合同，收到汉誉公司逾期交付花城都汇北苑4幢504房的违约金180000元后，在此期间不追究汉誉公司因逾期交付花城都汇北苑4幢504房的任何违约责任及经济赔偿，同时本人承诺绝不泄露汉誉公司赔付给本人的逾期违约金内容，如因本人导致本内容泄露，本人愿意一次性赔偿10万元给汉誉公司，此保密内容承诺时间失效为2020年8月1日前。同日汉誉公司转款18000元至蔡勇清的银行账户，摘要载有“逾期支付花城都汇北苑4幢504房间（蔡勇清）的违约金”。同年7月22日，汉誉公司对业主发出承诺书，承诺：在2020年12月31日前交付房产，如果不能在2020年12月31日前交付，我公司承担逾期交付的相关违约责任，关于逾期交付责任，我公司同意修改《商品房买卖合同（预售）》逾期交付责任中第2点“因出卖人原因逾期交楼。买受人不同意退房，出卖人自第十一条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付买受人已付房款的万分之一的违约金，但出卖人承担的违约金以该商品房总价款的1%为上限”为“因出卖人原因逾期交楼。买受人不同意退房，出卖人自第十一条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付买受人已付房款的万分之一的违约金”。上述所载期限均到期后，汉誉公司至今依然未能交付案涉房产给蔡勇清，原告主张因该房产未能交付，致使其居住在原本用于出租的房屋，因此造成其损失，要求按照每日万分之二的标准支付违约金。为此原告向法院提交《房屋出租合同》，拟证明其出租肇庆市高要区×××××××××××屋，租金55000元，租赁期限2年（2019年11月1日-2021年10月30日）。对于案涉房产情况，原告陈述称目前房产买卖手续已经网签备案，但尚未办理房产证；被告陈述称该楼盘至今尚未竣工，目前在努力寻求合作方回收资金，加快楼盘交付事宜。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间签署的编号2018102854《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。原告按合同约定支付了全部房屋款项,但被告未按期交付房屋,违反了关于房屋交付期限的约定,构成违约,应当承担违约责任。鉴于原、被告双方已经在2020年4月对被告2020年8月1日之前的逾期交付商品房责任进行了处理，该处理结果是双方协商一致的结果，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，因此原告有权主张被告承担2020年8月1日后延迟交付商品房的违约责任。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定被告逾期交付商品房的责任为按日支付买受人已付房款的万分之一的违约金，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，原告主张应调高该违约金标准，应当具备符合法律规定的事由，但1、原告主张延迟付款及延迟交付商品房违约责任应当等同。该两个责任是属于不同主体、不同违约行为、不同后果的责任，并无相关规定明确该两责任必须等同，且双方对于延迟交付商品房违约责任的约定，不能仅凭是否与延迟付款责任对等以认定其是否公平，因此原告主张被告延迟交付商品房的违约金标准应当与延迟付款责任等同，依据不足，本院不予支持。2、对于原告主张的其他调高违约金事由，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性已被修改》第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”在双方没有约定的情况下，可有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，首先本案双方明确约定了违约金计付标准，上述规定的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”,因此本案不应适用上述司法解释中关于按租金标准调高违约金的规定。其次，依照《商品房买卖合同（预售）》约定的每日万分之一折合年利率3.65%标准以728000元计付违约金每年为26500元，即使原告所主张的出租房产属实，该违约金金额亦与原告所主张房屋出租的租金相当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性已被修改》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告并未能举证证实双方约定违约金低于造成损失的事实，因此原告主张调高违约金没有事实和法律依据,本院不予支持。依据合同中关于出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金的约定及被告自愿承诺删除《商品房买卖合同（预售）》中“出卖人承担的违约金以该商品房总价款的1%为上限”内容，因此汉誉公司应当向蔡勇清支付违约金为728000元×0.1‰/天×236天（2020年8月1日-2021年3月24日）=17180.8元，2021年3月24日之后的逾期交付商品房违约责任按照该标准计付至汉誉公司依照《商品房买卖合同（预售）》的约定交付商品房给蔡勇清时止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性已被修改》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告肇庆市汉誉置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡勇清支付2020年8月1日-2021年3月24日期间的逾期交付商品房违约金17180.8元（2021年3月24日之后的违约金以728000元为基数按每日万分之一计至肇庆市汉誉置业有限公司依照《商品房买卖合同（预售）》的约定交付商品房给蔡勇清时止）；二、驳回原告蔡勇清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取329.5元（原告蔡勇清已预交717.17元），由被告肇庆市汉誉置业有限公司负担111.5元，本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告，原告负担218元，余款387.68元由本院退回原告蔡勇清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  张伟强二〇二一年五月十九日书记员  朱梁凤