天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2623号上诉人（一审被告）：天津鑫禄网络科技发展有限公司，住所地天津市河北区光复道街君临大厦26J102，经营地天津市和平区大沽路与兴安路交口西北侧大沽北路2号1504房屋。法定代表人：于晟磊，经理。被上诉人（一审原告）：天津优耐特国际贸易有限公司，住所地天津市武清区豆张庄镇世纪中路8号101室-5（集中办公区）。法定代表人：钟秀珍，总经理。委托诉讼代理人：张成队，天津贯融律师事务所律师。上诉人天津鑫禄网络科技发展有限公司（以下简称鑫禄网络公司）因与被上诉人天津优耐特国际贸易有限公司（以下简称优耐特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初7206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫禄网络公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人无需支付被上诉人新冠肺炎疫情期间3个月租金38729.76元；2．上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》继续履行；3．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人与被上诉人多次就新冠肺炎疫情期间减免租金事宜进行交谈，但被上诉人坚决不予减免。2019年疫情暴发后，涉案大厦即封锁不让进入，直至3月中旬才通知可以在符合要求的情况下分批进入，上诉人实际从2019年1月至4月初都未能正式入场，新冠肺炎疫情对上诉人影响巨大，因此，上诉人要求减免3个月房租共38729.76元。2．因双方在减免房租事宜未能达到协商结果，后期陷入僵持，上诉人才停缴房租，但自实际欠缴日期至起诉日，并未达到合同约定的30天的违约日期，所以不构成解除合同的条件。上诉人亦多次和被上诉人说明上诉人继续承租房屋的意愿，因此，上诉人要求继续履行《房屋租赁合同》。优耐特公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：本案被上诉人主张的房租是2020年7月之后的，这期间上诉人已经正常生产经营，一审考虑疫情的影响已减免被上诉人一个半月的房租。上诉人主张因经营影响才停止交纳房屋租金，但这是上诉人自己的经营风险造成的，不能因此免除交付房租的义务。上诉人应依据租赁合同约定交付相应的租金、逾期利息。优耐特公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告于2019年7月17日订立的关于天津市和平区大沽路与兴安路交口西北侧大沽北路x号xxxx号房屋的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付原告自2020年7月25日至2020年11月30日期间的房屋租金64549.6元（月租金12909.92元），并判令被告给付原告自2020年7月25日起至全部给付房屋租金时止，按拖欠租金每日1%计算违约金，计算至11月30日违约金为40148.6元；3．判令被告向原告补交2019年7月24日前房屋免交房屋租金期的租金12909.92元；4．判令原告无需返还被告租房押金12909.92元；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于本市和平区××路××号××号房产，权利人：原告优耐特公司。2019年7月17日，出租方原告优耐特公司、承租方被告鑫禄网络公司。被告鑫禄网络公司欲租原告优耐特公司，位于本市和平区××路××号房××，起租日为2019年7月25日。为表诚意于2019年7月17日向原告优耐特公司交付定金3000元整。被告承诺如到2019年7月31日未补齐剩余房租及首期款项，定金将作为违约金，不予退还。该处房产有关租房事宜，业经中介公司代理方的介绍，原、被告对租房事项予以确认。同年7月17日原、被告签订《房屋租赁合同》约定，本合同所出租房屋坐落于本市和平区××路××兴安路交口西北侧大沽北路x号xxxx号，建筑面积249.66平方米。租赁期限24个月，租期从2019年8月25日起至2021年8月24日止，注：2019年7月25日起，被告开始缴纳租金及物业费，免租期一个月。2019年7月25日至2019年8月24日，免租期的物业费由被告承担，物业费的收费标准为28元／月／平方米。租金按季度支付，租赁保证金为1个月（房屋净租金）12909.92元，首付款合计（房屋净租金）51639.68元，合同签订后，被告于2019年7月25日内交齐首期款，其他各期租金应在每季度首月的5日前预先支付下季度的租金。在发生以下情况后，出租人有权终止本租约。即本租约中所规定的租金或物业管理费或其他应由承租人支付的费用，在到期后的三十日内仍未支付的，无论承租人曾被正式要求付清与否。终止本租约的，承租人应向出租人补齐承租人已经享受装修期及免租期的租金，且出租人无需返还承租人已付的押金，有权收回承租人所租标的房屋，并要求承租人赔偿出租人遭受的损失。被告逾期交付租金三十日内，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%。因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。2019年8月8日，被告通过银行转账支付原告51639.68元，转账附言：鑫禄房租，押一付三；4月24日、5月20日、7月31日被告分三次银行转账给原告，每次12909.92元，转账附言4月份、5月份、6月份房租。2020年9月11日原告优耐特公司致函被告，贵公司自2020年4月1日起至今，一直拖欠天津市和平区大沽北路金塔环球金融中心2-1504号房屋的租金、物业费。依双方签订的《房屋租赁合同》，我公司特通知贵公司，如不能在2020年9月15日前补齐所欠房屋租金及物业费，双方之间于2019年7月17日签订的《房屋租赁合同》随即解除。贵公司须立即退还上述房屋，并承担相应违约责任。物业管理公司多次催促被告缴纳物业管理费及依《物业管理合同》支付所欠费用的滞纳金。2020年11月16日物业管理公司再次致函被告，关于物业管理费欠缴事宜，贵司所使用环球金融中心项目，2020年4月1日至2020年11月30日未缴纳物业管理费。望贵司接到通知后于2020年11月20日前将所欠费用交至我司。被告将原告的租金交至6月份，至2020年7月25日起需交纳。2020年4月1日起，被告应交纳物业管理费，因疫情的发生被告要求物业管理公司减免物业管理费，但双方未能达成一致意见，至今被告也未向物业管理公司缴纳物业管理费。原告认为被告欠付租金及物业费超过三十天，租金及物业费或由被告支付的其他款项，任何一项欠费超过30天，就符合解除租赁合同的条件，故原告要求解除租赁合同；依据租赁合同第八条、第四条的规定，自2020年7月25日至2020年11月30日的租金（12909.92元×4个月＋12909.92元÷31天×7天）=54554.82元；逾期支付租金的违约金自2020年12月1日起至实际支付之日止，以租金54554.82为基数，按每天1%计付；被告已向原告支付一个月租金数额的押金，原告不再退还被告押金。被告提出因为疫情的原因，国家规定不能使用租赁的房屋，如果算上免租三个月的期间、应该不满足30天未交租金的条件；原告直接让被告和物业管理公司沟通，因未与物业管理公司达成一致意见，故未缴纳物业管理费。和物业管理公司协商，每月物业管理费缴纳可以往后顺延。对于原告主张缴纳的租金，其计算方式未有异议，但不同意支付。逾期支付租金的违约金租赁合同约定过高，请求法院予以调整。被告已支付押金，不同意原告不退还押金。一审法院认为，原告优耐特公司将其所有的坐落于本市和平区××路××号××号的房屋，出租给被告鑫禄网络公司使用。被告向原告交付定金，承诺在7月31日未能补齐剩余房租及首付款项，定金将作为违约金，不予退还；双方签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，且已实际履行。被告将房租交至2020年6月份，2020年7月25日至原告起诉之日（2020年10月14日）的租金未交付，计82天。因为疫情的发生，被告无法正常使用租用的房屋工作，属于不可抗力；其在租赁合同中明确因不可抗力导致合同无法履行时，双方互不承担责任；此期间被告有三个月的时间，不能正常使用租赁的房屋工作；根据公平的原则，双方平均分担损失，原告应免除被告一个半月的房租为妥。据此推算被告租金应于2020年9月9日起开始交纳，至原告起诉之日（2020年10月14日）超过30日；况且，被告应于2020年4月1日起缴纳物业管理费，但始终未向物业管理公司缴纳；后至11月16日物业管理公司还在向被告催缴；原告依房屋租赁合同，本租约中所规定的租金或物业管理费或其他应由被告支付的费用，在到期后的三十日内仍未支付的，原告有权终止本租约。故原告要求解除租赁合同的主张，一审法院予以支持。原告起诉被告要求解除合同，被告于2020年11月20日收到一审法院送达的起诉状等应诉材料，故2020年11月20日为租赁合同解除日。原告起诉被告要求，支付2020年7月25日至2020年11月30日的租金、房屋占有使用费（12909.92元×4个月＋12909.92元÷31天×6天=54138.37元）；在扣除减免的一个半月的租金19364.88元，即34773.49元，一审法院予以支持；原告诉请依据租赁合同约定，被告拖欠原告租金，应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%。被告认为租赁合同逾期付款违约金的约定过高，请求予以调整，一审法院调整为被告逾期付款的违约金，以拖欠租金、房屋占有使用费的数额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，一审法院予以支持。被告在租金、物业管理费或其他应由被告支付的费用到期后，30日内未能支付，导致原告终止本租约，被告应向原告补交被告已经享受装修期及免租期的租金，故原告要求被告向其补交2019年8月24日前免交房租12909.92元，一审法院予以支持；因被告违约，租赁合同约定被告租房时向原告所交的押金，无需返还被告，故原告的主张，一审法院予以支持。一审法院判决：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月20日予以解除；二、被告鑫禄网络公司于判决生效后十日内，支付原告优耐特公司自2020年9月9日起至2020年11月30日止的房屋租金、占有使用费34773.49元；三、被告鑫禄网络公司于判决生效后十日内，支付原告优耐特公司逾期付款的违约金（以34773.49元为基数，自2020年11月30日起至实际偿还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、被告鑫禄网络公司于判决生效后十日内，向原告优耐特公司补交免租期一个月的房屋租金12909.92元；五、原告优耐特公司无需返还被告鑫禄网络公司租房时，向原告缴纳的租房押金12909.92元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545.5元，全部由被告鑫禄网络公司负担（本判决生效后十日内，被告直接给付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约享有权利，履行义务。本案所涉房屋租金均发生在2020年7月25日以后，此时，新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响已经显著减轻，上诉人以此不再交纳房屋租金及物业费的理由不能成立，被上诉人要求解除租赁合同、由上诉人支付欠付的租金并由上诉人承担相应违约责任符合合同约定。上诉人要求继续履行租赁合同，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。一审法院根据本案事实已经免除上诉人一个半月房屋租金，上诉人要求免除3个月房屋租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，鑫禄网络公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1315元，由天津鑫禄网络科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年五月三十一日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……