鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0304民初1972号原告：鞍山佳合物业管理有限公司。住所地：鞍山市高新区千山中路185号。法定代表人：李君一，系该公司经理。委托代理人：李淼，辽宁律鑫律师事务所律师。被告：孙兴盛，男，汉族，1980年2月29日出生。住址：鞍山市高新区。原告鞍山佳合物业管理有限公司与被告孙兴盛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告鞍山佳合物业管理有限公司委托代理人李淼到庭参加诉讼，被告孙兴盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山佳合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：―、请求法院依法判令被告向原告支付从2019年11月1日至2020年10月31日止共一年物业费3003元，电梯费480元，从2019年12月1日至2020年11月30日止车库管理费596元，合计4079元；二、请求法院依法判令被告向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日止物业费和电梯费的逾期滞纳金3814元，从2019年12月1日至2020年11月30日止车库管理费滞纳金656元（根据物业服务合同第十章第二十六条约定：鞍山市高新区千山中路澜湾香墅小区业主逾期未交纳本合同第九条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金），合计4470元；三、总计金额：8549元。四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告孙兴盛系原告所管理的鞍山市高新区千山中路澜湾香墅小区业主，房号1-2-902,面积119.15平方米。产籍号：41-39-98-2092。原告于2017年9月1日与鞍山泰盛房地产开发有限公司签订的《观澜小院前期物业服务合同》，合同约定被告所居住的小区（鞍山市高新区千山中路澜湾香墅小区）的物业由原告提供服务并管理，原告向被告收取物业服务费，小商层住宅每月2.1元/月/平方米，别墅、商业物业3.2元/月/平方米，电梯费每月40元/月/平方米，产权车库2.1元/月/平方米。合同并明确约定“业主应于每年6月20日前交纳物业服务费用”，“物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年的六月份开始交纳下一年度的物业服务费，履行交纳义务。”按合同约定，被告自2019年11月1日至2020年10月31日止拖欠原告一年物业费：3003元，电梯费480元以及物业费逾期产生的滞纳金共计3814元，从2019年12月1日至2020年11月30日止车库管理费596元及逾期产生的滞纳金656元（根据物业服务合同第十章第二十六条约定：鞍山市高新区千山中路澜湾香墅小区业主逾期未交纳本合同第九条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金），合计金额8549元。原告多次催要未果，现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，原告多次催要未果，现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付原告物业服务费、电梯费、车库管理费以及物业费逾期滞纳金合计金额8549元。被告孙兴盛辩称：1、物业公司作为诉讼主体不适格。2、物业公司未按合同约定履行合同。根据合同约定，澜湾香墅物业服务模式为酬金制，物业公司应按《观澜小院前期物业合同》、《物业管理条例》中对酬金制物业管理办法进预算、审批、核算等工作。自入住以来，物业从未向业主进行公布物业服务的财务支出以及年终决算，并且存在业主物业服务费用被侵占的嫌疑。3、物业服务未达到要求。4、关于小区物业价格。本小区的物业价格高于周边同类小区，有涨价嫌疑。5、本人多次要求物业公司公开物业收支账目，并根据其服务水平调整合适的物业费用，物业公司均置之不理，并通过门禁卡阻碍业主进入自己小区。经审理查明：原告鞍山佳合物业管理有限公司为观澜小院项目（澜湾香墅）小区的物业服务公司，被告孙兴盛系该小区1-2-902号的业主，该房屋的建筑面积为119.15平方米。2018年11月1日，被告与原告鞍山佳合物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，该协议经被告孙兴盛签字确认。协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米2.1元/月，电梯费40元/户/月。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主全额交纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年8月31日前。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2019年11月1日至2020年10月31日未向原告交纳物业服务费及电梯费，2019年12月1日至2020年11月30日未向原告交纳车库费。上述事实，由原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：前期物业管理服务合同一份、入伙流转单一份、确认书一份、物业管理服务标准、提供原告与辽宁佳宏机电设备有限公司签订的辽宁省电梯日常维护保养合同一份、电梯定期检验报告三份、应急预案演习记录一组、在发改委备案的情况说明一份、原告从管理该小区开始进行的安保巡查点的记录一组、园区内保洁工作照片、修剪绿化照片、清理废除垃圾照片一组、光盘一份。被告孙兴盛提交的证据有：照片一组。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》，系原、被告双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为观澜小院项目（澜湾香墅）小区小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告孙兴盛对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米2.1元/月、电梯费40元/月，产权车库2.1元/月/平方米，被告欠缴物业费、电梯费时间为2019年11月1日至2020年10月31日，被告应缴纳物业费为2.1元/月/平×119.15平×12个月=3003元，电梯费40元/月×12个月=480元，被告欠缴车库费时间为2019年12月1日至2020年11月30日，被告应缴纳车库管理费为2.1元/月/平×23.64平×12个月=596元，故本院对原告要求被告缴纳物业费3003元、电梯费480元、车库管理费596元，合计4079元的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金一节。本院认为，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项请求不予支持。关于被告辩称物业公司作为诉讼主体不适格一节，因本案为物业服务合同纠纷，原、被告签有《前期物业管理服务合同》，合同签订后，原告向被告提供了物业服务，被告未按照约定交纳物业费用，本院认为本案的原、被告诉讼主体适格，故对于被告的此辩本院不予采信。关于被告辩称物业从未向业主进行公布物业服务的财务支出以及年终决算，并且存在业主物业服务费用被侵占的嫌疑，被告要求原告公开物业收支账目一节，本案为物业服务合同纠纷，如被告有证据，被告可以其他法律关系为由，另行起诉要求原告公开应公开信息。本案原告主张的请求是依据原、被告双方的物业服务合同的法律关系，故本院对被告的该项辩称不予采纳。关于被告辩称原告服务不到位一节。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，被告以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对被告该项辩称本院不予支持。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。关于被告辩称本小区的物业价格高于周边同类小区，有涨价嫌疑一节，本院认为原、被告自愿签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力。《前期物业服务合同》明确规定物业费标准为住宅每平方米2.1元/月，电梯费40元/户/月，被告签订合同之时已知晓此标准，被告认为物业费价格高，不能否定合同签订时的法律效力，故本院对被告的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告孙兴盛于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山佳合物业管理有限公司自2019年11月1日至2020年10月31日止的物业费3003元、电梯费480元，自2019年12月1日至2020年11月30日止车库管理费596元，合计4079元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告孙兴盛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  杨璐嘉二〇二一年五月十八日书记员  田雯雯