江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终2685号上诉人（原审原告）：李龙发，男，1970年2月23日出生，汉族，居民，户籍地盐城市大丰区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李秀群，江苏煜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐正勇，江苏煜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯成英（系李龙发之母），女，1946年9月28日出生，汉族，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：周宏梅，女，1965年12月25日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈其凡，盐城市大丰区方强法律服务所法律服务工作者。上诉人李龙发与被上诉人冯成英、周宏梅确认合同无效纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院（以下简称一审法院）于2020年11月30日作出的（2020）苏0982民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李龙发的上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定涉案协议书和房契有效错误。涉案房屋系上诉人、李某1、李某2及冯成英共同共有。根据合同法第五十一条的规定，未经其他共有人同意处分共同共有财产的无权处分行为，只有经权利人追认或者无权处分人取得处分权才有效。本案中，无权处分人冯成英的处分行为并未得到共同共有人的追认，也未取得涉案房屋所有权，其处分房屋所签订的两份合同应当无效。而且，根据土地管理法、江苏省土地管理条例的规定，被上诉人周宏梅系个体商户，并不居住在丰余村，其购买涉案房屋后并未居住使用，后又转卖给上诉人父亲李某3，已经不符合申请宅基地建房的条件，周宏梅与冯成英签订《房契》、《协议书》，以5000元的价格受让房屋、宅基地、承包田，违反了宅基地、耕地禁止买卖的法律规定，一审法院未审查周宏梅的购房主体资格及房屋合法性问题，认定房契、协议书有效错误。2.一审不支持上诉人要求被上诉人返还房屋、土地的诉求没有事实和法律依据。首先，周宏梅提交村委会出具的涉案房屋由冯成英一人继承的证明，可知其明知涉案房所有权人李某3已经去世，相关买卖行为应当征得全部继承人同意，却在不通知上诉人等共有权人的情况下，私下与冯成英签订《协议书》、《房契》，明显恶意，并非一审法院认定的善意取得。其次，涉案房屋在原产权人李某3去世后，其妻子和子女基于继承成为共有权人，上诉人基于物权人有权要求周宏梅返还房屋及土地。周宏梅基于合同并不能产生物权变动效力，其只能作为债权人向冯成英主张违约责任，一审法院认定周宏梅系有依据的占有错误。最后，涉案承包地是归李某3一户，承包期间为30年，该户其他成员在承包期内对该土地享有承包经营权。周宏梅签订承包合同并颁证违反法律规定，侵犯了上诉人的合法权利，一审法院驳回上诉人要求返还土地的诉讼请求也是错误的。周宏梅辩称，1.周宏梅与冯成英分别签订了房契和协议书，两份协议内容并没有违背法律规定，是冯成英的真实意思表示，转让价格5000元与2001年周宏梅转让给冯成英丈夫李某3的价格一致，冯成英2010年7月收取周宏梅房款后十多年时间一直居住在上诉人的房子里，作为上诉人应当知道涉案房屋已经由冯成英出售给周宏梅，视为上诉人已经放弃冯成英丈夫李某3的财产继承权。2.涉案住宅周围承包地是0.72亩，被上诉人周宏梅已于2016年11月28日取得了农村土地承包经营权证书，该土地承包经营权应当由被上诉人周宏梅享有，上诉人要求返还该承包土地承包经营权没有法律依据。3.关于本案适用法律问题，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。冯成英未到庭答辩。李龙发向一审法院起诉请求：1.确认被告冯成英与被告周宏梅2010年6月22日签订的《房契》及2010年7月12日签订的《协议书》无效。2.判令被告周宏梅返还《房契》、《协议书》中涉及的地号为16-18-3-44的宅基地及其上房屋、房屋周边承包地1亩（实测面积0.72亩）。3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告冯成英与李某3（已故）原系夫妻，生育一子两女，分别为长子李龙发（即本案原告）、长女李某1、次女李某2。2001年之前，被告周宏梅将位于盐城市大丰区（地号：16-18-3-44）的房屋权利转让李某3，李某3为此支付被告周宏梅5000元。2007年10月18日，李某3亡故。2010年6月22日，被告冯成英与被告周宏梅签订房契一份，载明以下主要内容:“甲方：冯成英，乙方：周宏梅，经双方协议，甲方将10.5m*7.2m的平房及9.15m*4.4m的猪舍卖给乙方，房价4500元，乙方一次性付清，甲方的土地使用证划拨给乙方，甲方的宅基地1.3亩全部转让给乙方（其中宅基地0.3亩，有承包经营权面积是1亩，1亩地中享受国家补贴的只有0.85亩）。”被告冯成英于甲方处按印，被告周宏梅于乙方处签名，见证单位处加盖大丰市三龙镇丰余村村民委员会印章。后被告冯成英认为房价偏低，经协商，双方于2010年7月12日在时任盐城市大丰区队长王荣的见证下，签订协议书一份，仅将房价变更为5000元。被告冯成英于当日收取被告周宏梅5000元，并由冯桂森代笔，向被告周宏梅出具5000元收条，冯成英加捺手印。被告冯成英将房屋交给被告周宏梅使用，并将集体土地使用权证交给周宏梅。一审法院另查，2016年11月22日，被告周宏梅与盐城市大丰区三龙镇丰余村委会签订农村土地承包合同，并于2016年11月28日取得农村土地承包经营权证书，案涉住宅周边的“基地”0.72亩土地，登记在册。2020年10月20日，原告李龙发以被告冯成英与被告周宏梅签订的房契、协议书侵犯其权益为由诉至一审法院,要求确认上述房契、协议书无效,并返还房屋、宅基地及周围承包地。一审法院认为，本案争议焦点为，一、本案原告起诉是否超过诉讼时效。二、被告冯成英和被告周宏梅之间签订的协议书及房契效力如何认定。三、原告要求被告周宏梅返还相应的宅基地、房屋和承包地有无事实和法律依据。争议焦点一，本案系确认合同无效纠纷及请求返还房屋、土地，不适用民诉法关于诉讼时效的规定，被告辩称原告起诉超过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。争议焦点二，本案中,原告以被告冯成英未经其他权利人同意出卖房屋、宅基地及承包地系无权处分,但出卖人对标的物是否有权处分,系买卖合同能否履行、物权能否发生转移的判断标准,并不影响合同效力。综观签订案涉合同过程中双方的意思表示、民事行为能力、是否为村集体组织成员、签订合同形式、次数及见证情况等因素，双方所签房契、协议书意思表示真实，且不违反相关法律法规，应为合法有效，故原告李龙发主张合同无效,一审法院不予支持。争议焦点三，案涉房屋原为被告周宏梅所建，出售给李某3、冯成英夫妇，李某3去世后被告周宏梅基于冯成英系房屋权利人的一般认知与冯成英协商一致的基础上，签订房契及协议书并支付对价后才占有、使用房屋，系有依据占有，故对原告主张返还房屋及宅基地的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉承包地被告周宏梅已与盐城市大丰区三龙镇丰余村签订农村土地（耕地）承包合同，并获取农村土地承包经营权证，对案涉承包地系有权占有，原告主张被告周宏梅予以返还，一审法院不予支持。综上,原告李龙发请求确认被告冯成英和被告周宏梅签订的房契、协议书无效和返还财产的请求,缺乏法律和事实依据,一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:驳回原告李龙发的全部诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由原告李龙发负担。本院二审中，各方当事人未提供新的事实和新的证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据各方当事人的诉辩陈述意见，本案二审争议焦点应归纳为：一、涉案两份合同效力如何认定；二、上诉人要求被上诉人返还涉案房屋、宅基地、承包地是否有事实和法律依据。一、关于涉案两份合同效力如何认定的问题（一）关于《房契》的效力问题。本案中，周宏梅与冯成英先在2010年6月22日签订了一份《房契》，后又于同年7月12日重新签订了一份《协议书》，并按该《协议书》的约定各自履行完毕。故，《房契》因被《协议书》替代而失效，在双方之间成立生效并实际履行的合同系2010年7月12日的《协议书》。上诉人要求确认《房契》无效的上诉请求不能成立。（二）关于《协议书》的效力问题。本案中，冯成英与周宏梅所签《协议书》中约定转让的标的有宅基地、房屋和承包地。1.关于宅基地的问题，周宏梅与冯成英均系丰余村三组村民，涉案宅基地原属于周宏梅户，其在2001年转让给冯成英户。后双方经协商并在丰余村干部王荣的见证下达成协议，由周宏梅按原价向冯成英买回原宅基地，并不违反法律强制性规定。上诉人认为《协议书》违反法律、法规强制性规定的上诉理由不能成立。2.关于房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋属于李某3、冯成英夫妻共同财产，该房屋中涉及李某3部分的份额，上诉人李龙发有权继承。但李某3去世至今已有十多年，冯成英也早已搬离涉案房屋，并实际居住在李龙发的房屋里，两处房屋仅间隔五六户人家。上诉人在此后十多年的时间里多次回老家看望母亲，却从未向周宏梅户提出过异议或主张过权利，应当认定李龙发对母亲处置涉案房产的行为是知情的，且通过多年的行为对涉案《协议书》进行了追认，其辩称对与自己房屋相邻近的涉案房屋和宅基地已由他人实际占有使用的情况毫不知情，不符合日常生活经验，有悖常理。而且，冯成英先后与周宏梅签订了两份协议，对房屋价款进行了变更，周宏梅有理由相信冯成英就房屋转让事宜已与其他家庭成员商量，在其女儿已出嫁、儿子定居外地的情况下，冯成英代表其他家庭成员作出的意思表示，也符合实际。故，该协议中有关房屋所有权转让的内容应当认定为合法有效。3.关于承包地的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定，经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，冯成英与周宏梅签订涉案协议书，将该户承包地转让给周宏梅，丰余村委会也与周宏梅签订了承包合同，该转让行为符合法律规定。上诉人主张该行为无效，但未能提供证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。二、关于上诉人要求被上诉人返还涉案房屋、宅基地、承包地是否有事实和法律依据的问题《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，冯成英与周宏梅签订的《协议书》合法有效，且各方当事人已经按照约定履行完毕。上诉人要求被被上诉人返还涉案房屋、宅基地、承包地的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回并无不当。综上，上诉人李龙发的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人李龙发负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯殿明审 判 员 时 云审 判 员 周 和二〇二一年五月三十一日法官助理 范永龙书 记 员 陶 颖附录法律条文1.《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。4.《最高人民法院关于适用的解释》(法释[2015]5号)第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。