广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1973执异94号 案外人东莞市凤岗冠铸铜业有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇玉泉路235号。 法定代表人古江涛。 委托代理人康春苗，广东康邦律师事务所律师。 委托代理人林文宗，广东康邦律师事务所律师。 申请执行人东莞市胜康实业有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇嶂厦老围路102号1栋。 法定代表人朱彦夫。 委托代理人黄锐锋、杨丽丽，广东固翰律师事务所律师。 被执行人东莞市广地农业有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇玉泉工业园A厂房。 法定代表人陈皓。 被执行人武汉市星广地农产品贸易有限公司，住所地为湖北省武汉市黄陂区武湖农场正街。 法定代表人陈雄。 被执行人武汉市广地农业科技有限公司，住所地为湖北省武汉市新洲区涨渡湖沐家泾北街63号。 法定代表人陈方兴。 本院在执行申请执行人东莞市胜康实业有限公司（原东莞市胜康塑料有限公司）（以下简称胜康公司）与被执行人东莞市广地农业有限公司（以下简称东莞广地公司）、武汉市星广地农产品贸易有限公司（以下简称武汉星广地公司）、武汉市广地农业科技有限公司（以下简称武汉广地公司）其他执行纠纷一案【案号为（2020）粤1973执2815号】过程中，案外人东莞市凤岗冠铸铜业有限公司（以下简称冠铸公司）于2021年2月4日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2021年4月2日公开举行听证，案外人委托代理人康春苗、林文宗及申请执行人委托代理人黄锐锋到庭参加听证。被执行人东莞广地公司、武汉星广地公司、武汉广地公司经传唤未到庭参加听证。现已审查终结。 案外人冠铸公司向本院提出异议请求：1.终止在（2020）粤1973执2815号案【财保案号为（2018）粤1973执保5118号】中对案外人所拥有的位于东莞市凤岗镇黄洞玉泉工业区一块13500平方米的土地及其地上建筑物（以下简称案涉土地及地上建筑物）所享有权益的执行。2.解除对案涉土地及地上建筑物所享有权益的查封措施。事实和理由:法院（2020）粤1973执2815号案件查封了东莞广地公司在其与东莞市凤岗镇黄洞股份经济联合社（以下简称黄洞联合社）签订的《土地使用权转让合同》中对案涉土地及地上建筑物所享有权益，案外人认为法院查封的涉案权益属于案外人所有，依法应对涉案权益予以终止执行，解除涉案权益的查封。首先，案外人于2018年11月9日向东莞广地公司收购了案涉土地权益。同时案外人也收购武汉广地公司持有的东莞广地公司的股权，目的是实现受让东莞广地公司与黄洞联合社签订的《土地使用权转让合同》中对案涉土地所享有权益。为此，案外人向东莞广地公司、武汉广地公司支付了人民币壹仟陆佰万元。案外人获得涉案土地权益后，在案涉土地上建了案涉地上建筑物，故案涉地上建筑物的所有权应属于案外人所有。且东莞广地公司对案涉土地所享有的权益也一并转让给案外人，并非为被执行人东莞广地公司所有，人民法院依法应对案涉土地及地上建筑物的权益予以解除查封措施。鉴于上述情况，为维护案外人的合法权益，现特申请人民法院终止对案涉土地及地上建筑权益的执行，并解除查封措施。 案外人为证明其主张，提交了以下证据予以佐证： 1.建设工程竣工验收消防备案凭证。该凭证是东莞市住房和城乡建设局向案外人作出，内容为案外人向该局申请东莞市凤岗冠铸铜业有限公司-厂房、宿舍、办公楼、配电房（厂房地上1层，地下0层，建筑面积3120平方米；办公楼地上3层，地下0层，建筑面积1365平方米；宿舍地上3层，地下0层，建筑面积475平方米；配电房地上1层，地下0层，建筑面积150平方米）建设工程（地址：东莞市凤岗镇玉泉路235号）竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。经调查，备案资料齐全，同意备案，备案号为202006220174。 2.建设工程施工图设计文件审查合格书（编号：KHXFZX2020-0965）。该合格书显示工程名称为东莞市凤岗冠铸铜业有限公司-厂房、宿舍、办公楼、配电房，工程地址为东莞市凤岗镇玉泉路235号，建设单位为案外人，设计单位为傅华建筑规划设计有限公司。 3.中国银行国内支付业务付款回单、收据。2018年11月9日、2018年11月29日、2018年12月18日作出的收据显示，兹收到案外人缴付土地转让款500万元、530万元、270万元，三份收据均加盖东莞广地公司、武汉广地公司公章。2019年10月20日作出的收据显示，兹收到案外人缴付转让款300万元并加盖东莞广地公司、武汉广地公司公章。2018年11月9日的中国银行国内支付业务付款回单显示，案外人通过银行转账方式向武汉广地公司转账500万元，用途为支付广地农业定金。 4.转让协议书。东莞广地公司作为甲方与案外人作为乙方签订该协议书，主要约定甲方向乙方转让甲方于2010年2月8日与黄洞联合社签订的《土地使用权转让合同》中对位于东莞市凤岗镇黄洞玉泉工业区一块13500平方米的土地权益，甲方在该合同中的权利与义务全部转让给乙方，该合同全部权益均转让给乙方享有，乙方在向甲方、武汉广地公司付清1600万元后即享有前述合同中甲方的全部权益；等等。该协议书中无具体签订时间。 5.关于东莞市凤岗冠铸铜业有限公司建设项目环境影响报告表的批复、关于东莞市凤岗冠铸铜业有限公司固体废物污染物防治设施竣工环境保护验收意见的函、建设工程施工图设计文件审查合格书、施工合同书、结算书、增值税发票、税收完税证明、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、协助执行通知书及送达回证。 申请执行人胜康公司述称，不同意案外人的异议请求。胜康公司认为，在黄洞联合社所查封的土地使用权人仍然是东莞广地公司。从双方的实际交易来看，案外人是通过购买东莞广地公司的股权，从而达到实际控制涉案地块的目的，意图从双方的付款记录可以看出。另外，根据黄洞联合社与东莞广地公司签订的《土地使用权转让合同》第六条第四点，东莞广地公司在将所有使用权转让给第三方的时候，需知会黄洞联合社，并办理相关变更手续。然而，胜康公司在申请查封时，黄洞联合社并没有告知胜康公司以及法院该地块已经转让。因此，胜康公司请求法院驳回案外人的异议请求。 申请执行人未提交证据材料。 经审查查明，关于本院受理的原告针胜康公司与被告东莞广地公司、武汉广地公司、武汉星广地公司买卖合同纠纷一案，胜康公司向本院申请诉中财产保全，本院依法作出（2018）粤1973民初12277号民事裁定书，裁定查封、冻结东莞广地公司、武汉广地公司、武汉星广地公司相应价值389118.5元的财产。胜康公司向本院提供《土地使用权转让合同》，该转让合同为黄洞联合社作为甲方（出让方）与东莞广地公司作为乙方（受让方）于2010年2月8日签订，主要约定：甲方将其享有使用权的位于东莞市凤岗黄洞玉泉工业区内地块编号为24号地块、总面积约13500平方米的土地使用权转让给乙方；使用期限为五十年，自2012年3月1日至2062年2月28日；土地使用中，甲、乙双方根据东莞市管理惯例，前2年（即2010年3月1日-2012年2月28日止）作为该项目的土地平整及工程建设期，从2012年3月1日起，乙方按土地面积（具体与签约红线面积为准）计算，每平方米每月1.8元，向甲方缴交场地使用费；乙方在使用该土地的年限内，有权将部分或全部土地使用权转让给第三方，但对第三方的选任须知会甲方，以免甲方利益受损；等等。根据胜康公司提供的财产线索，本院依法作出协助执行通知书，要求黄洞联合社协助查封东莞广地公司依据其与黄洞联合社签订的《土地使用权转让合同》对案涉土地及地上建筑物所享有权益。2018年12月3日，本院依法向黄洞联合社送达民事裁定书、协助执行通知书。2019年7月31日，本院依法作出（2018）粤1973民初12277号民事判决书，判决东莞广地公司、武汉广地公司、武汉星广地公司应向胜康公司支付2017年9月至2018年6月期间的货款319118.5元及利息，并负担受理费6086.78元及保全费2465.59元。因被执行人未履行生效文书确定的付款义务，申请执行人依据上述文书向本院申请执行，本院以（2020）粤1973执2815号立案执行。上述财产保全措施依法转为执行程序中的财产查封措施。因该案暂不具备继续执行的条件，本院依法裁定终结该案本次执行程序。 另查明，在案件审理过程中，案外人确认案涉土地及地上建筑物均未办理产权登记，案涉地上建筑物未办理建设工程规划许可、施工许可等报建手续。 以上事实，有建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程施工图设计文件审查合格书、中国银行国内支付业务付款回单、收据、转让协议书、关于东莞市凤岗冠铸铜业有限公司建设项目环境影响报告表的批复、关于东莞市凤岗冠铸铜业有限公司固体废物污染物防治设施竣工环境保护验收意见的函、建设工程施工图设计文件审查合格书、施工合同书、结算书、增值税发票、税收完税证明、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、协助执行通知书、送达回证、听证笔录等证据附卷佐证。 本院认为,被执行人东莞广地公司、武汉星广地公司、武汉广地公司经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，自行承担不利后果。本案争议焦点为，案外人对案涉土地及地上建筑物是否享有足以排除执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;……(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断;无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”第一，案外人提出东莞广地公司取得案涉土地权益后与其签订协议约定以1600万价格将案涉土地权益转让给案外人且案外人已按协议约定支付全部价款，并提交了转让协议、支付凭证、施工合同等证据佐证。首先，从转让协议书看，该协议并无具体签订时间，明显与一般交易习惯不符。其次，从银行转账凭证、收据看，转让协议约定土地权益交易金额为1600万元，虽然案外人提供了四张收据，但是如此大额款项支付而案外人却仅能提供2018年11月9日由案外人账户向武汉广地公司账户转入的500万元记录。故本院难以认定案外人已按转让协议支付全部转让款。最后，从《土地使用权转让合同》看，合同明确约定东莞广地公司可在使用该土地的年限内有权将部分或全部土地权益转让给第三方，但对第三方的选任须知会黄洞联合社。然而，案外人也未能提交相应证据证明案涉土地权益转让已符合前述合同约定。因此，由于本院已于2018年12月3日向黄洞联合社送达协助执行通知书等文书要求其协助查封东莞广地公司所享有的案涉土地及地上建筑物权益，但是案外人未能举证证明其在本院查封前已签订合法有效的转让合同及履行完毕合同义务，故本院认定案外人并未从东莞广地公司处受让案涉土地权益，案外人并非是案涉土地权益的权利人。第二，关于案外人提出其为案涉土地上建筑物实际所有权人的主张。因案涉土地上的建筑均未办理权属登记，属于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，所以应当按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案中，由于案涉土地及地上建筑物既未办理产权登记，案外人也未能提供建设工程规划许可、施工许可等相关证据证明其为案涉地上建筑物的权利人，故其应当承担举证不能责任。因此，本院对于案外人的前述主张不予采信。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人东莞市凤岗冠铸铜业有限公司的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二一年五月十一日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。