江苏省溧阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0481民初7293号 原告（案外人）：蒋仁庚，男，1949年8月14日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。 委托诉讼代理人：吕顺奇，江苏麒凯律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈建华，男，1957年11月10日生，汉族，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：徐燕，江苏晔楷律师事务所律师。 第三人（被执行人）：溧阳合创商业发展有限公司，统一社会信用代码9132048169330142XR，住所地江苏省溧阳市平陵东路12号1-2号。 法定代表人：杨再彬，系该公司董事长。 原告蒋仁庚与被告陈建华、第三人溧阳合创商业发展有限公司（以下简称合创公司）案外人执行异议之诉，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告蒋仁庚及其委托诉讼代理人吕顺奇、被告陈建华委托诉讼代理人徐燕、第三人合创公司法定代表人杨再彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋仁庚向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对XX路XX号XX幢XX号房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月9日，原告与溧阳合创置业有限公司（于2011年6月20日变更名称为合创公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于溧阳市××路××号××幢××号房屋（以下简称案涉房屋），购房款561000元。合同签订后，原告付清了全部购房款，合创公司也交付了该房屋，并办理了房屋预告登记。后原告与溧阳月星家居生活广场有限公司（以下简称月星家居公司）签订了《委托经营管理合同》一份，约定房屋交由该公司经营管理。2020年5月9日，溧阳法院查封了案涉房屋。原告提出执行异议，溧阳法院于2020年11月5日作出（2020）苏0481执异109号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，溧阳法院查封案涉房屋错误，故提起诉讼，望判如所请。 被告陈建华辩称，案涉房屋未办理过户登记，系原告自身原因造成的，因此申请人提起的执行异议之诉不符合相关法律规定的能够排除执行的相关情形，故原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 第三人合创公司述称，1、第三人合创公司确实将溧阳市XX路XX号XX幢XX房屋出卖给了原告蒋仁庚。原告蒋仁庚向合创公司支付了房款,合创公司与蒋仁庚签订了房屋买卖合同,合创公司出具了销售不动产发票,合创公司认为上述房屋产权已属原告蒋仁庚,有买卖备案合同、房款收据不动产销售发票为证,因此该房已属蒋仁庚所有,该房已与我司亳无关系。2、第三人合创公司现有资产约人民币8亿元,被执行案件标的不足3亿元,只是资金链断,无现金支付,第三人合创公司完全同意以合创的资产来偿还债务,完全没必要执行原为蒋仁庚的财产。对此溧阳法院关于合创公司的执行案卷中完全有材料证实。3、溧阳法院已查封合创公司的资产八亿元(指评估价)。合创公司债务不足三亿元,完全已经超标的查封。完全没有必要查封原告蒋仁庚的资产。溧阳法院完全可以将合创公司的资产裁定给债权人陈建华,原溧阳法院也确实将合创公司的资产裁定过债务人。对没有办理涉案房产过户的原因我司不清楚。综上,请法院支持原告的诉请。 经审理查明，2015年12月3日，根据当事人达成的调解协议，本院对陈建华与杨再彬、合创公司民间借贷纠纷一案作出（2015）溧天民初字第00811号民事调解书：“一、一致确认杨再彬尚欠陈建华借款8000000元。杨再彬同意于2015年12月18日前向陈建华归还借款本金8000000元及利息（本金8000000元自2014年10月27日至实际归还之日止，按月息2分计算），合创公司对上述债务承担连带清偿责任。二、案件受理费85460元，减半收取42730元，财产保全费5000元，合计47730元，由杨再彬、合创公司负担，于2015年12月18日前直接支付给陈建华”。因杨再彬、合创公司未履行生效法律文书确定的义务，根据陈建华的申请，本院于2015年12月24日立案强制执行。2017年7月11日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达协助执行裁定书、执行通知书，查封了合创公司所有的产权证号为XXXX、 XXXX、XXXX等房屋共计283套，查封期限自2017年7月10日至2020年7月9日。2020年5月9日，本院又向溧阳市不动产登记交易中心送达执行裁定书、协助执行通知书，查封了合创公司所有的坐落于溧阳市××路××号××幢××室××室××幢××室××幢××室××室××幢××室××幢××室××室××室××室××室不动产，查封期限为三年，自2020年5月9日至2023年 5月8日。案外人蒋仁庚对本院查封的XX路XX号XX幢XX号室房屋提出执行标的异议后，本院于2020年11月5日作出（2020）苏0481执异109号执行裁定书，驳回蒋仁庚的异议请求。蒋仁庚不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。 另查明，2010年9月9日，蒋仁庚与溧阳合创置业有限公司（于2011年6月20日变更名称为合创公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定蒋仁庚购买溧阳合创置业有限公司开发的案涉房屋（面积51.23平方米），房屋价款561000元。2010年10月9日，蒋仁庚与月星家居公司签订《委托经营管理合同》一份，约定蒋仁庚将其购买的案涉房屋交由月星家居公司经营管理，月星家居公司按60元/㎡/月支付租金。2011年8月12日，蒋仁庚向合创公司缴纳向购房款552767元，合创公司向蒋仁庚开具了销售不动产统一发票，载明购房款为552767元，房屋面积为50.64平方米。2011年9月14日，蒋仁庚就案涉房屋缴纳了契税16600元。案涉房屋于2011年9月23日初始登记为合创公司所有，登记面积为50.64平方米。 审理中，蒋仁庚提供第三人出具的证明，以证明：蒋仁庚已经购买了案涉房屋，全额支付了购房款；案涉房屋已经交付给蒋仁庚，且蒋仁庚也已经将案涉房屋委托交由月星家居公司经营管理；由于合创公司遗失涉案房屋土地分割证且未能及时补办，导致蒋仁庚一直未能办理涉案房屋的产权证。蒋仁庚还提供溧阳市不动产登记交易中心出具的证明，以证明办理涉案房屋的产权证需提交土地分割证。第三人对原告提供的上述证据真实性及证明目的予以认可。被告陈建华则认为：第三人法定代表人答辩对房屋过户情况不清楚，因此应当以法定代表人的答辩意见为准；在同一时期，已有多数购买第三人房屋的购房人办理了房屋过户登记手续，假设是因为土地分割证的原因无法办理房屋过户，那么已取得房产证的购房人是不可能取得房产证的，据此进一步证明第三人证明并非是真实的；溧阳市不动产登记交易中心出具的证明，的真实性由法院核实。案涉房屋未及时过户，过错在于原告，因此原告对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。 以上事实由原告提供的有关书证、本院调取的有关材料、原被告及第三人庭审陈述等证据附卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：蒋仁庚对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行？ 关于本案的法律适用问题。案外人执行异议与执行异议之诉均属于案外人权益救济程序，虽具有一定的关联性和共通性，但二者仍分属于不同的程序。执行异议程序确定了“以形式审查为主，实质审查为辅”的审查原则，基于此，执行异议之诉应当坚持“实质审查原则”，以纠正民事执行因“表面权利判断规则”可能带来的执行错误，充分保障案外人作为实际权利人的合法权益。因此，在针对执行异议之诉 具体审查标准的法律规定或司法解释出台前，审理此类案件时要准确把握民事诉讼法及其司法解释相关规定的立法本意及立法变化，正确适用相关实体法律规范，但审判实践中，基于二者的关联性和共通性，执行异议之诉可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，但仅仅是参照适用，并非当然适用，应当主要根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。本案中，针对蒋仁庚对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合合创公司的责任财产范围，蒋仁庚、陈建华、合创公司对案涉房屋各自享有的权利性质以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断，本院认为，蒋仁庚对案涉房屋享有的权利可以排除执行，理由如下：1、案涉房屋不属于合创公司的责任财产，不应纳入强制执行范围。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的执行措施，应当以其责任财产为限。如有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。具体到本案中，陈建华申请查封、执行的案涉房屋，系合创公司开发建设的商业用房，蒋仁庚与合创公司于2010年10月29日签订了《商品房买卖合同》，并依约支付了房款，合创公司也向蒋仁庚交付了房屋，尽管蒋仁庚又将案涉房屋委托给月星家居公司经营，但事实上也在收取租金，现尚无证据证明蒋仁庚与合创公司存在恶意串通等情形。在此情况下，蒋仁庚与合创公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕，合创公司作为出卖人对案涉房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离合创公司责任财产范围，合创公司因全额收取了蒋仁庚支付的购房款，其责任财产并未因此减损，合创公司已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则有违公平、诚实信用原则。另外，根据有关事实，目前被查封的不仅仅是案涉房屋，还有合创公司的其他自有资产，故应当以其责任财产偿还有关债务。2、蒋仁庚对案涉房屋享有的物权期待权与陈建华的普通金钱债权相比，应予优先保护。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，蒋仁庚在依法支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权，合创公司作为出卖人因买受人蒋仁庚依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力等同。据此，蒋仁庚所享有的权利在内容和效力上已经超过了陈建华享有的普通金钱债权，在没有证据证明蒋仁庚物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于陈建华的普通金钱债权予以保护。3、蒋仁庚对案涉房屋尚未过户有客观合理理由。原告蒋仁庚称由于合创公司遗失涉案房屋土地分割证且未能及时补办，导致蒋仁庚一直未能办理涉案房屋的产权证，第三人最终对该情况予以确认；溧阳市不动产登记交易中心证明，如办理土地使用证，在不动产统一登记合并前应提供土地分割证，不动产统一登记合并后，如土地分割证遗失，应作相应承诺遗失公示；即使办理产权证不需提供土地分割证，原告基于已接收案涉房屋并委托经营进行收益、合创公司遗失而未交付涉案房屋土地分割证，无法一次性办理所有权证的情况而迟延办理房屋所有权证，情有可原。综上，案涉房屋不得执行。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 不得执行溧阳市××路××号××幢××号房屋。 案件受理费9328元，由被告陈建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9328元。 审 判 长  周忠明 人民陪审员  黄洪生 人民陪审员  唐卫平 二〇二一年五月十二日 书 记 员  张晓菁