四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1126民初1072号 原告:干利容，女，1962年5月5日出生，汉族，住四川省乐山市夹江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 被告：王建明，男，1987年8月6日出生，汉族，住四川省乐山市夹江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨波，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。 原告干利容与被告王建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后适用简易程序公开开庭审理。原告干利容及其特别授权委托诉讼代理人严宽，被告王建明的特别授权委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告干利容向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方于2017年3月23日签订的《商铺租赁协议》；2.判令被告支付原告拖欠的2019年5月2日至2020年5月2日的门市租金4000元；3.判令被告支付原告违约金12000元；4.判令被告立即将门市内的装修拆除、恢复原状；5.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告放弃第4项诉讼请求；原告当庭增加门市装修拆除费用500元的请求，被告同意其当庭增加该项诉请。事实和理由：2017年3月23日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将夹江县黄土镇万象城对面自己的两间门市出租给被告，租期五年。每年租金陆万元。付款方式每年一次性付清，有效期以收据为有效期，不以租房协议为有效期；如被告在租房期内需装修，不得改变房屋主体结构，租赁期间，如被告不再续租，所有装修全部归被告所有，损坏东西修好为止；被告租房期间，双方租用期间价格不变动，任何一方违约，守约方有权解除合同，违约方应赔付守约方年租金20%的违约金；房租每年提前1个月交租金。之后被告向原告交付了一年的门市租金，原告将两间门市交被告租赁使用，双方约定租赁期从2017年5月2日开始计算。2019年5月2日，被告向原告交付2019年5月2日至2020年5月2日的门市租金56000元，剩余4000元一直未付。2020年5月2日被告口头提出解除《商铺租赁协议》，原告未同意，2020年5月4日被告又通过手机信息函告原告解除终止租赁协议，要求原告于5月4日接收门市，但被告即未拆除装修恢复门市原状，也未向原告办理交接。请求法院判如所请。 被告王建明辩称，1.原、被告的商铺租赁协议已经在2020年5月解除；2.被告尚欠原告门市租金为1000元，原、被告在2019年5月2日支付下一年度商铺租金时，因被告王建明提出受大环境影响，生意不好做，要求适当调整门市租金，最终双方将2019年5月1日至2020年5月2日门市租金由原来的60000元调整为56000元，被告王建明在支付56000元之后，原告向被告出具了收据，载明门市租金两间2019年5月2日至2020年5月2日有效期，因此并不存在被告还欠原告4000元门市租金的事实。在2020年5月2日门市租期届满时被告口头提出下一年门市不在续租，但原告没有同意。随即被告在5月4日以书面函告的方式向原告当面提出解除告知，当时因未拆除门市装修，被告让原告自己找人拆除，并愿意支付拆除费用，后因原告组织工人对装修进行了拆除，被告通过微信向原告转款500元；3、被告不存在违约行为，原、被告签订了商铺租赁协议，虽约定租期为五年，从付款方式第二条可以看出，实际上是一年一年的不定期租赁来交租金。2020年上半年正值全国疫情高发期，加上原告房屋租金过高，被告没有办法再续租，是客观因素导致，不应承担违约金，综上所述，请求驳回原告全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商铺租赁协议》一份，载明：“经甲乙双方共同协商，甲方将黄土镇万象城对面自己的两间门市出租给乙方，达成协议如下：一、租期五年，门市租金为每年陆万元整。二、付款方式：每年一次性付清。有效期以收据为有效期，不能以租房协议为有效期。三、合同期满，在同等价格之内乙方有优先租用权。四、如乙方在租房期内需装修，不得改变房屋主体结构。租赁期间，如乙方不再续租，所有装修全部归乙方所有。损坏东西修好为止。五、乙方租房期间所产生的一切费用，由乙方负责。六、乙方租房期间，甲、乙双方租用期间价格不变动。任何一方违约，守约方有权解除合同，违约方应赔付守约方年租金20%的违约金。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。八、房租每年提前1个月交租金。甲方：干利容乙方：王建明2017年3月23日。”原、被告均在前述协议上签名盖手印进行了确认。原告将两间门市交付被告租赁使用，被告按期向原告交付了租金。2019年5月2日，原告出具《收据》一张，载明：“收到王建明摘要：门市租金两间2019年5月2日至2020年5月2日有效期，国家税金水电所有一切等费用由王建明全权负责，损坏东西修好为止。金额￥56000元，合计金额人民币（大写）：伍万陆仟零佰零拾零元零角零分。备注欠1000元未付。收款人干利容（手印）”。2019年9月23日被告通过微信转账向原告支付了《收条》备注载明的欠付的1000元。2020年5月4日，原告收到被告发出《函告》一份，载明：“干利容：我们2017年3月23日签订的《商铺租赁协议》，因新冠疫情我现函告你，我于2020年5月2日口头告知你解除终止租赁协议，2020年5月2日后不再租赁。现再次函告知你解除终止租赁协议，请于2020年5月4日来接收你的门市2间。函告人王建明（手印）2020年5月4日。”原告2020年5月24日将门市装修拆除，被告于2021年4月13日通过微信转账给原告拆除费500元。现原告的房屋已重装后另租他人。原告诉来本院，提出前述请求。 庭审中，一、原、被告双方对《商铺租赁协议》、《收据》、《函告》真实性均无异议。二、被告对原告提出的双方《商铺租赁协议》已于2020年5月24日解除表示同意，原告明确表示放弃2020年5月2日至24日期间的门市租金。三、庭审中，原告未提交因门市拆除产生的拆除费用的证据。 上述事实，有原、被告当庭陈述，居民身份证、《商铺租赁协议》、《收据》、《函告》、微信聊天记录、中国农业银行银行卡交易明细清单、微信转账支付电子凭证、庭审笔录等证据佐证。 本院认为，本案争议焦点有三： 关于被告尚欠原告2019年5月2日至2020年5月2日期间租金金额的问题。合法的租赁合同关系受法律保护。原、被告2017年3月23日签订的书面《商铺租赁协议》系双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告提交其在2019年5月2日向被告出具的《收据》一张，载明原告收到被告有效期为2019年5月2日至2020年5月2日期间的两间门市租金56000元，之后原告又在2019年9月23日收到被告微信转账支付给原告的1000元，与《收条》备注栏中欠付的租金1000元金额一致，应当认定原告收到的租金共计为57000元，根据双方《商铺租赁协议》年租金陆万元的约定，被告尚欠原告2019年5月2日至2020年5月2日期间的租金为3000元，有证据证实，因此原告主张被告支付租金3000元的请求部分，本院予以支持，对原告其余部分的租金请求，本院不予支持。原告诉称收条上虽载明收到租金现金56000元，当日实际上只收到现金55000元，被告对此不予认可，本院认为从收付款项的交易习惯来看，原告收到租金55000元而在收条上载明56000元，这一做法明显不符合日常生活经验法则，对原告的该诉称理由，本院不予采纳；被告辩称双方对2019年5月2日至2020年5月2日期间的租金由口头变更协议为《收条》上载明的金额56000元，原告否认双方进行过口头变更，《收条》上“摘要”部分载明的内容不能推断全年租金已变更为56000元，被告辩称已按收条载明金额结清了双方租金的理由不能成立，本院不予采纳。关于被告提出双方为不定期租赁的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方已经采用书面形式订立租房协议，并约定租期内租金价格不变动，在双方未就租金变更明确表示一致的情况下，被告以双方系不定期租赁，租金按收条金额为准的辩称理由不能成立，本院亦不予采纳。 关于原告主张被告支付违约金12000元的请求是否得以支持的问题？2020年上半年全国正值新冠疫情高峰期，被告以新冠疫情期间经营困难向原告发出解除租房协议的《函告》，当时新冠疫情客观存在，对瓷砖销售行业造成影响是事实，被告以经营困难要求解除租房协议确有不可抗力因素，基于公平原则，不应以违约金方式加大被告的责任；另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，被告已经在2020年5月4日按照法定解除程序向原告履行了通知义务，原告收到《函告》后随即在2020年5月24日找人对其装修进行拆除，随后另租他人。庭审中，原告提出双方租赁协议解除时间为2020年5月24日，从原告的行为来看，原告对双方租房协议解除并无异议，庭审中原告明确表示放弃2020年5月2日至24日期间的门市租金，其并无租金损失，故原告请求被告按年租金20%支付违约金12000元的请求，本院不予支持。关于拆除装修费用损失承担问题，被告已提交了向原告支付500元拆除费的证据，而原告并无拆除费用产生的依据，故原告主张被告再支付500元拆除费的请求，本院不予支持。 另，原、被告双方庭审中对《商铺租赁协议》已于2020年5月24日解除均无异议，本院予以确认。因双方已经解除了租房协议，原告起诉再次提出解除原、被告双方于2017年3月23日签订的《商铺租赁协议》之主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款、以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王建明自本判决生效后十日内支付原告干利容租金3000元； 二、驳回原告干利容其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取计100元，由原告干利容负担82元，被告王建明负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  杜孟华 二〇二一年五月十四日 书记员  袁晓英