广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初3016号原告：杨虹娥，女，汉族，1992年11月2日出生，身份证住址为广东省东莞市×××××××2××××××××商业住宅楼1401室，公民身份号码为445××××××××××××447。委托诉讼代理人：郭安慧，北京市安通（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萧萧，北京市安通（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所地:广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈彦锐，广东匠矩律师事务所律师。原告杨虹娥诉被告东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年3月30日、2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭安慧，被告的委托诉讼代理人陈彦锐均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告杨虹娥向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼的违约金37797.65元（按房价1431729元的万分之二计，从2020年6月1日起开始暂计至2020年10月10日，其余违约金计至被告向原告出具该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房的房屋测绘报告之日止）；2.被告向原告支付因大门内开导致的使用面积损失25063.93元（按1.3平方米的使用面积损失，按19279.95元/平方米计算）;3.由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确逾期交楼违约金计算至2021年2月10日。事实和理由：原、被告于2018年10月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于东莞市×××××××××××2××××××××商业住宅楼1401号的商品房，房价为1431729元，被告向原告交付商品房的日期为2020年5月31日。合同签订后，原告依法向被告支付了首期款431729元，并通过银行贷款的方式向被告付清了全部房款。但是，截至起诉之日，被告仍然未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，却在2020年9月4日违反法律强制性规定和双方合同的约定，强行通知原告在2020年10月8日收楼。原告在被告没有出示建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房的房屋测绘报告的情况下拒绝收楼。因被告逾期交楼，不仅给原告造成了房屋租金损失，而且需每月偿还银行贷款本金和利息，若仅按房价的万分之一计算违约金是无法弥补原告的经济损失，因此，原告认为该格式合同的约定对原告明显不利，原告主张按房价的万分之二计算被告逾期交楼的违约金。而且，原告发现该商品房预售合同附件一的“房屋平面图”显示，该商品房的大门是向外开的，但是被告实际上向原告交付的房屋大门却是向内开的，而且被告一直未向原告告知过该重大变更。被告擅自变更大门的方向，导致原告无法使用大门后的约1.3平方米的面积，实际上相当于减少了原告的实际使用面积。经原告向建设部门了解，因涉及到消防问题，该大门开的方向已无法按图纸进行恢复，被告也已明确拒绝进行更改。经原告与被告多次协商未果，原告诉起法院，望判如所请。被告凯联公司答辩称，1.原告要求违约金过高，涉案房产房价已上涨且原告实际损失仅为相应购房款的存款利息损失，合同第十二条明确约定逾期交房违约金为日万分之一计算且最高不超过总房款的百分之一，该标准足以弥补原告实际损失。原告起诉要求计算的违约金标准无事实和法律依据。2.涉案房产已于2021年1月28日取得竣工验收备案证明，购房合同附件已明确约定不将测绘报告作为房屋交付条件，违约金应计算至2021年1月28日。且被告逾期交房有部分原因是因为新冠疫情不可抗力影响导致工程近三个月无法正常开工，该时间段应当在计算违约金时予以扣减。3.原告第二项诉讼请求无事实及法律依据，大门内开变更并不导致原告使用面积减少，即便大门外开对应区域亦属于入户通道，原告不可能进行物件布置等空间利用且大门变更为内开更有利于业主加装防盗门的需求。经本院审理查明并认定事实以下：2018年10月15日，原告作为买受人，与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于东莞市×××××××××××2××××××××商业住宅楼1401号的商品房，总价款为1431729元；出卖人应当在2020年5月31日前交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；如出卖人逾期90日之内交付商品房的，自前述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图显示大门为外开。《商品房买卖合同（预售）》附件十一约定，本项目经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人，出卖人不承担违约责任，合同继续履行，若买受人因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人需承担该直接损失的赔偿责任（赔偿金额累计最高不超过已付房价款的1%）。双方确认，原告已足额向被告支付案涉楼款，并于2021年2月21日交付案涉房屋。2020年5月24日，被告与部分业主代表因逾期交楼等事宜进行了一次会议。根据会议纪要显示，开发商回复“如果超过合同约定交楼日期90天还不能交楼给业主，如果业主不要求解除合同的，开发商给业主的赔付标准按每天总房款的万分之一，赔偿不封顶直至交楼之日。至于业主主张违约金每日按总房款万分之二赔付的诉求，开发商会重新讨论，5月31日再予以回复。”2021年1月28日，案涉住宅取得了东莞市住房和城乡建设局颁发的竣工验收备案证书。被告于2021年2月1日通过EMS快递向原告送达入伙通知书，该通知书显示，案涉房产已具备交付使用条件，定于2021年2月6日正式交付。原告于2021年2月2日收到上述入伙通知书。庭审中，原告主张因逾期交楼导致其租金损失，以及未及时办理装修贷款、抵押贷款的经济损失。对此提供了中国工商银行还款明细、出租信息网页查询结果为证。根据出租信息网页查询结果显示，每月房租为3500元、4500元、3800元不等。此外，原告还主张根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第五条、第六条，被告应当履行通知义务并且采取相应的措施来证明新冠疫情影响了工期，本案被告在2020年2、3、4、5月都没有通知原告关于疫情影响工期的问题，也没有提交关于疫情防控对工程的工期影响的相应措施的证据。因此被告主张因疫情减免逾期交房违约金的主张没有事实与法律依据。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行该合同。本案的争议焦点如下：一、被告凯联公司是否构成逾期交楼及违约金数额。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，凯联公司应在2020年5月31日前交付案涉商品房，现案涉楼盘于2021年1月28日取得竣工验收备案证书，被告于2021年2月1日邮寄入伙通知书通知原告正式交付时间为2021年2月6日，被告明显已构成逾期交楼的事实。至于逾期天数的认定，疫情属于不可抗力，案涉楼盘的施工必然会受到疫情的负面影响，结合广东省重大突发公共卫生事件的响应等级，按照公平原则，酌情认定推后两个月交楼，即2020年7月31日前交付商品房。故逾期天数应从2020年7月31日计算至2021年2月6日止，即190天。双方在合同中约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金，原告认为前述违约金标准不足以补偿原告损失，请求调整违约金标准为日万分之二。《商品房买卖合同（预售）》虽然约定了违约金计算方式，该约定也是双方当事人的合意，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，原告有权请求法院对合同约定的违约金计算方式进行调整。双方当事人约定的逾期交房违约金应否调整，应根据本案的具体情况作出判断。对此本院分析如下：首先，被告于2020年5月24日明确承诺“如果超过合同约定交楼日期90天还不能交楼给业主，如果业主不要求解除合同的，开发商给业主的赔付标准按每天总房款的万分之一，赔偿不封顶直至交楼之日。”被告上述承诺应视为自愿放弃《商品房买卖合同（预售）》关于违约金上限1%的约定，本院予以确认；其次，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期违约金为日万分之一即年利率3.65%，结合案涉房屋价款，逾期一年违约金已达52258元。即便参照原告提交的房屋租金网页截图统计，逾期交楼违约金日万分之一已足以弥补原告损失，同时，原告主张的未及时办理装修贷款、抵押贷款的经济损失，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。故对原告要求调整违约金标准为日万分之二的主张，本院不予支持。因此，被告应向原告支付逾期交楼违约金为1431729元*0.01%/天*190天=27202.85元。二、关于大门内开的损失。《商品房买卖合同（预售）》约定案涉房产大门为外开，现被告将大门改为内开。本院认为，大门内外开不涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，而且不影响原告所购商品房质量或使用功能，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一的约定，被告有权单方作出变更且无法承担违约责任。退一步来说，案涉房屋的大门无论是内开还是外开，该房屋的入门区域都是用来出入通行的，并不会因大门内开减少买受人的使用面积，故对原告要求因大门内开导致的面积损失，本院予以驳回。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨虹娥支付逾期交房违约金27202.85元；二、驳回原告杨虹娥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费686元（原告已预交），由原告杨虹娥负担389元，由被告东莞市凯联物业发展有限公司负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 崔丽君二〇二一年五月二十一日法官助理 王雅仪书 记 员 谭雪儿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。