四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1451号 上诉人（原审原告）：南充嘉兴物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区双女石路39号凯旋城９幢１层。 法定代表人：王聪，总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，四川恒耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何佳，女，1993年11月4日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：何兴建，男，1968年1月12日出生，汉族，住南充市高坪区，系何佳之父。 上诉人南充嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴物业公司）因被上诉人何佳物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 嘉兴物管公司上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第二项；2.判令被上诉人支付上诉人以物业服务费4,722.8元为基数，从逾期之日起按每日5‰的违约金，至付清之日止；3.本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》载明：该房屋面积77.55㎡，物业服务费标准为2.1元／㎡／月。且被上诉人于2016年12月30日入住上诉人所服务的“鸿升·凯旋门”小区。被上诉人入住后交费至2018年1月1日，时至2020年5月31日，共计欠交物业服务费29个月。1）一审中对上诉人关于违约金的诉讼请求的基本事实认定错误，本案中，在被上诉人提交的证据均依法不予采纳的情况下，径直认定上诉人的服务存在不完善、不规范的情形没有事实基础，从而作出不支持上诉人违约金的诉讼请求没有事实支撑；反而上诉人提交的南充市房地产管理局-南房函（2019）44号文件证明了上诉人系2018年度全市338家物业服务机构中排名全市第二位。通过主管行政部门发布的排名，能够证明上诉人提供了不止于合同约定并且更加优质的物业服务。2）适用法律错误，本案中被上诉人未交物业服务费的行为处于持续违约状态，应当适用《合同法》第一百零七条的赔偿损失等违约责任的规定；3）上诉人提交的3份法律文书证据：南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初3524号民事判决书、南充市中级人民法院（2020）川13民终716号民事判决书以及四川省高级人民法院（2020）川民申3411号民事裁定书。均系同小区、同嘉兴物业公司的类案，虽然对违约金的酌定降低幅度系自由裁量范围，但均有支持，本案中对违约金的不予支持有损司法公信力。综上，如果该案发生法律效力，违约毫无成本，不仅加大了物业公司的维权成本以及产生更多的物业诉讼，更会导致整个物业行业的恶性循环甚至错误的社会价值导向。 何佳辩称：物业公司为业主服务，服务不好就该降低标准。物业公司与其签的协议第三条规定了服务标准，嘉兴物业给其公示的只有几个人员，资格证、健康证等都没有，需要他们明确。第六条规定了24小时电话和维修的事情，她的房子才装修一半就出现了漏水，物业公司协调解决一年多都没弄好。物业公司把她们的游泳池出租给第三方收租金。车库从3块钱一天，涨到后来48块一天，现在是2块一小时。小区门口的公共用地，也对外出租了。 嘉兴物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令何佳支付物业服务费4,724.1元；2.判令何佳支付嘉兴物业公司以物业服务费4724.1元为基数，从逾期之日起每日5‰的违约金，至付清之日止；3、本案诉讼费由何佳承担。 一审法院经审理查明，何佳系位于南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋的业主，房屋建筑面积为77.55平方米。2016年10月29日，嘉兴物业公司（甲方）与何佳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中与本案有关的约定是：1.甲方依据与四川鸿升投资集团有限公司签订的《物业管理委托服务合同》为乙方所在小区进行物业管理服务，自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理与服务移交手续；2.物业服务质量及标准：业主满意率达到85%以上；3.乙方交纳物业管理费标准：住宅（高层）按建筑面积2.1元／平方米／月交纳；4.交费时间：在业主办理接房手续时应预交一年的物业服务费，以后每月月底之前交清当月费用；5.违约责任：甲方违反协议，未达到房屋质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用的5‰交纳滞纳金等。合同签订后，嘉兴物业公司依约为该小区提供物业服务至今。何佳于2016年12月30日入住嘉兴物业公司所服务的鸿升·凯旋门小区。自2018年1月1日起至2020年5月31日止，何佳共拖欠物业管理费4722.80元（77.55㎡×2.1元／㎡／月×29月）。此款嘉兴物业公司经张贴《缴费通知书》等方式催收未果，遂诉至一审法院，提出前述诉讼请求。庭审中，何佳辩称嘉兴物业公司提供的服务没有达到约定标准且收费标准过高，要求减免物业服务费等。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、前期物业管理服务协议、入住手续书、缴费通知书、相关图片等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本案嘉兴物业公司与何佳签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，均应按约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，现何佳在嘉兴物业公司书面催费通知要求支付相应物业服务费用的情况下仍未交纳，故何佳应支付欠交的物业服务费4,722.80元，事实清楚，证据充分，予以支持。关于嘉兴物业公司请求的违约金，依据约定，应从逾期之日起按日5‰交纳，换算成人们熟知的年利率为182.5%，明显畸高，且“滞纳金”与“违约金”系不同的法律概念，虽然何佳拖欠物业管理费的时间较长，但嘉兴物业公司在履行物业服务协议中有存在不完善、不规范的情形，尚有诸多方面需要改进，故综合考量本案双方履行实际，不予支持。对何佳辩称嘉兴物业公司提供的物业服务未达到约定标准且收费标准过高，要求减免物业服务费等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可以向物业服务企业提出整改要求，但不能以此拒交物业费。同时，南充市中级人民法院作出的已生效（2020）川13民终716号民事判决书，对相关问题已依法认定，故对何佳的辩称不予采纳。需要指出的是，物业服务是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，具有时间持续性和无法计量性的特点，其服务内容的约定较为概括笼统，无具体标准，导致物业公司的服务难免会出现一些问题，致使业主对其服务不满意而拒缴物业管理费。物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，摆正位置，明确责任，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，尽量取得业主的理解。对诸如房屋质量问题、家中财物安全问题、业主间相邻关系问题等不属物业公司解决的问题（只能协调、反映）以及业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好记载、解释、答复和处理。否则，将造成拒交物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费业主的合法权益。唯有通过各方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的生活和经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、何佳于判决生效之日起十日内支付尚欠嘉兴物业公司的物业服务费4722.80元；二、驳回嘉兴物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由何佳负担。 二审查明，一审中，何佳反映小区车库里面的设施归属不明、车库费用价格不合理、小区水管维护不及时、停放车辆管理无序等问题，并提供证据证明业主被困电梯、业主对物管服务不满意进行投诉。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。嘉兴物业公司与何佳签订的物业服务合同对违约责任约定，何佳不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，嘉兴物业公司有权要求何佳补交并从逾期之日起每天按应交纳费用的5‰交纳滞纳金等。尽管约定中存在滞纳金的表述，但其性质显而易见是违约金。约定计算违约金的标准每天5‰过高，超过法律保护范围，超出部分不受法律保护。何佳迟延给付物业服务费构成违约，应当承担相应违约责任，同时，嘉兴物业公司在履行物业服务过程中，其物业服务水平与质量存在瑕疵，亦构成违约，故一审法院综合考虑双方履约实际情况，对嘉兴物业公司的逾期付款违约金主张不予支持并无不当。对于嘉兴物业公司提供的同小区的类案判决，该判决支持了违约金，并主张一审法院同案不同判。本院认为，对于同案同判不能一概而论，要区别情况进行讨论。同案同判是对司法的公平、公正保障，而同案不同判也是建立在每个案件的实际情况之下对个案公正的实现，每个案件的发生地点、时间、事实经过都不会绝对相同。案件情节大致相同不是“同案”的标准，更不能作为同判的理由。本院作出的（2020）川13民终716号民事判决虽然支持了嘉兴物业公司的违约金主张，但该案与本案的物业服务期间并不完全相同，两案亦存在事实认定的差异，不构成同案不同判。 综上，嘉兴物业公司的上诉理由不能成立。其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由南充嘉兴物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年五月二十一日 书记员  杨鹏立