内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终1211号上诉人（原审原告）：赵磊，男，1981年3月25日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：刘利君，通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：通辽市绿岛新城房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市经济技术开发区绿岛新城小区售楼处。法定代表人：张塑，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵德军，男，该公司副总经理。上诉人赵磊因与被上诉人通辽市绿岛新城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初9309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵磊的上诉请求：1.撤销一审判决书，改判被上诉人为上诉人办理被上诉人开发并出售的位于通辽市经济技术开发区绿岛新城商服301至307房不动产权证书；改判被上诉人支付上诉人已付房款3096738.00元10%的违约金，即309673.80元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.双方于2013年5月14日《购房协议》和2017年9月21日签订的《购房违约收回协议》中均约定，上诉人付清被上诉人的全部购房款之后两年内，即2019年12月30日前，被上诉人为上诉人办理房屋产权证。但被上诉人至今未为上诉人办理房权证书。一审的判决将有效合同约定的条款置之度外，属于违反合同法的相关规定。2.2013年5月14日上诉人与被上诉人签订的《购房协议》第三条中明确约定：“其余款项3000，000.00元（叁百万元整），于2013年7月1日前付清甲方，如乙方逾期，按每日千分之一滞纳金收取。”根据合同的对等性原则，被上诉人应支付上诉人违约金3390928.11元，而一审法院仅认定违约金为3096.74元，违反了公平公正原则，纵容了被上诉人的违法行为。3.根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。从被上诉人给上诉人造成的实际损失看，因房屋无产权证书，一直无法出租、出售，给上诉人造成巨大的经济损失，请求二审法院公平公正判决。通辽市绿岛新城房地产开发有限公司辩称，未办理房屋产权证明系赵磊自身过错所致，双方在《购房还款合同》中已明确约定了违约责任，现其主张按每日千分之一滞纳金计算损失没有任何依据，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。赵磊向一审法院诉请：1.请求判令被告为原告办理被告开发并出售的位于通辽市经济技术开发区绿岛新城商服301至307房不动产权证书；2.请求判令被告按原告已交纳房款3096738.00的10%向原告支付迟延办证违约金，即309673.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年5月14日，原、被告签订《购房协议》一份，协议约定，被告将绿岛花园商服三层301至318号，共计18间整体出售给原告，房屋总价款6754624.00元。另103-203号、104-204号房共2间，房款总价2871120.00元，楼梯间50000.00元出售给原告。并约定原告因资金不足，不能全额付清所购房屋301至318总价款，被告同意原告以分期偿还房款方式，分四年还清所欠房款。2013年11月13日，原被告签订《购房还款合同》，合同约定，被告将所建设开发的××园房（共计18间）整体出售给原告，房屋总价款6754624.00元；原告除已付房款2014624.00元外，尚欠被告房款4740000.00元，原告分期给付所欠房款，于2014年3月30日给付500000.00元，剩余房款4240000.00元从2014年4月1日至2017年9月30日按季度给付，以每季度月底前一日给付302858.00元；原告如逾期还款，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起，到实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如原告无力偿还房款，被告有权按所欠金额收回已售相应的房屋，原告承担一切法律后果；原告给付全部购房款的50%后，被告于2015年12月30日前，陆续与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续，相关费用由原告承担，由于被告原因未在规定时间办理备案手续，被告承担违约责任，违约金按所交实际房款金额的千分之一由被告给付原告，房屋产权证待被告具备办理条件后，应及时为原告办理，不得拖延。2013年12月17日，原被告再次签订《购房还款合同》一份，合同约定，被告将所建设开发的××园房（共计18间）整体出售给原告，房屋总价款6754624.00元；原告除已付房款2014624.00元外，尚欠被告房款4740000.00元，原告分期给付所欠房款，于2014年3月30日给付500000.00元，剩余房款4240000.00元从2014年4月1日至2017年9月30日按季度给付，以每季度月底前一日给付302857.15元；原告如逾期还款，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起，到实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如原告无力偿还房款，被告有权按所欠金额收回已售相应的房屋，原告承担一切法律后果；原告付清被告全部购房款之后两年内，即2019年12月30日前，被告为原告办理房屋产权证明，相关费用由原告承担，如被告原因未在规定时间办理房屋产权手续，被告承担违约责任，违约金按所交实际房款金额的千分之一由被告给付原告；原告在给付被告总房款的50%后，被告陆续为原告办理《商品房买卖合同》的备案事宜。2017年9月21日，原、被告签订《购房违约收回合同》，合同约定，因原告无力偿还在被告所购的绿岛花园商服301-318号房，特将2013年11月13日签订的《购房还款合同》进行修改，2013年11月13日原告与被告签订的《购房还款合同》，被告同意将绿岛花园商服301-318号房以3200.00元价格出售给原告，301-318号房建筑面积2110.82平方米，房屋总价款合计6754624.00元，原告现已还房款3096738.00元，还有3657886.00元房款原告无力偿还，经双方协商将301至307出售给原告，308至318原告同意被告收回。308至318号房2013年-2017年出租给原告使用，原告同意每年租金50000.00元，共计应付200000.00元。同时合同还对双方在此期间产生的各种款项进行了结算，并最终确认原告欠被告房款、租金、贷款保证金、物业费合计4076611.24元，被告收回308-318房屋计款4083936.00元，双方互相抵项后，被告欠原告7324.76，并约定由于原告在经营过程中还继续租用被告308-318房，所以被告欠原告的余款作为以后的租金。一审法院认为，原、被告所签订的《购房协议》《购房还款合同》《购房违约收回合同》均为当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，予以确认。原告要求被告为其办理所购买房屋的不动产权证，双方在2013年12月17日签订的《购房还款合同》中亦约定在原告支付完全部购房款后，被告应在2019年12月30日前为原告办理房屋产权证明。但庭审中，双方当事人均未提供证据证明涉案房屋已具备办理产权证明的条件，已可以到不动产权管理机关进行登记。因此对于原告的该项诉讼请求不予支持，原告可在涉案房屋具体规定的办理不动产权登记条件时另行主张权利。原告要求被告按已付款房款的10%支付逾期办证违约金，因双方未签订书面的《商品房买卖合同》，因此对于逾期办证违约金应首先根据双方所签订的《购房协议》《购房还款合同》《购房违约收回合同》的内容予以确认，在双方没有进行约定的情况则应根据违约情况依法确认。在双方于2013年12月17日签订的《购房还款合同》中约定，原告在付清被告全部购房款之后两年内，即2019年12月30日前，被告为原告办理房屋产权证明，相关费用由原告承担，如被告原因未在规定时间办理房屋产权手续，被告承担违约责任，违约金按所交实际房款金额的千分之一由被告给付原告。该约定是双方当事人对自己民事权利的合法处分，不违反法律规定，因此应以双方合同约定的标准计算逾期办证违约金。本案原告已全额支付了301-307号房的房款，但被告在2019年12月30日前并未按约定为原告办理产权证明，被告的行为已违反双方的合同约定，应承担违约责任。根据双方约定，在被告违约的情况下，违约金按所交房款金额的千分之一由被告给付原告，因此被告所应承担的违约金应为所交房款3096738.00元的千分之一，即3096.74元。原告主张按3096738.00元的10%支付违约金不符合双方合同约定，不予支持。原告述称，双方2017年9月21日签订的《购房违约收回合同》后已取代了之前所签订的两份《购房还款合同》，两份《购房还款合同》已作废，是无效合同。对此本院认为，在双方2017年9月21日所签订的《购房违约收回合同》中明确约定是因原告无力偿还在被告所购的绿岛花园商服301-318号房款，特将2013年11月13日签订的《购房还款合同》进行修改，并且该合同的内容主要是关于双方之间款项的结算问题的约定，因此2017年9月21日所签订的《购房违约收回合同》应当是对之前所签订的《购房协议》及两份《购房还款合同》内容的补充与完善，四份协议具有关联性，是一个统一的整体，各份协议均是合法有效的协议，因此原告认为两份《购房还款合同》为无效协议的辩解主张不符合法律规定，不予采信。被告答辩意见中所涉及的物业费、供热费等费用，因被告既未提供相应证据又没有提出明确的反诉主张，因此在本案中不予处理。综上所述，一审法院判决被告通辽市绿岛新城房地产开发有限公司向原告赵磊支付逾期办证违约金3096.74元，限于本判决生效后立即执行；驳回原告的赵磊的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵磊申请出庭的证人王某的证言，系孤证无其他证据佐证，不能证明未办理房屋产权证给其造成实际损失，本院不予采信。通辽市绿岛新城房地产开发有限公司提交的证据1.照片复印件10张、证据2.修理楼梯费用明细，与本案不具有关联性，本院不予采信。经二审审理查明的事实和认定的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于办理房屋产权证明的问题。当事人对于自己的诉讼主张，应当提交证据予以证明。本案中，赵磊要求通辽市绿岛新城房地产开发有限公司为其办理不动产权证书，但双方当事人均未提交证据证明案涉房屋已具备办理产权证明的条件，已可以到不动产权管理机关进行登记，故一审法院未支持其该项诉请并无不当。对此，赵磊可待证据充分后另行主张权利。关于逾期办证违约金的问题。赵磊与通辽市绿岛新城房地产开发有限公司签订的《购房还款合同》合法有效，合同条款对双方具有约束力。合同中双方明确约定了逾期办证的违约责任，且该约定并不违反合同对等性原则，一审法院充分尊重当事人的意思自治，按照合同约定的标准确定违约金数额并无不当。赵磊主张合同约定的违约金标准过低，要求按已付房款的10%调整违约金，但未提供充分有效的证据证明其实际损失高于合同约定的违约金标准，故本院对其该上诉理由不予支持。综上，上诉人赵磊的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5946元，由上诉人赵磊负担。本判决为终审判决。审判长 张 雷审判员 白 丽审判员 董明华二〇二一年五月二十日法官助理 朝鲁门书记员 张 琼