安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初3609号 原告：萧县园中园物业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇国购金街，统一社会信用代码91341322MA2MQF6D84。 法定代表人：吴秀华，职务经理。 委托诉讼代理人：付海泳，江苏金华星律师事务所律师。 被告：宿州苏宁易购销售有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区东昌路尚街大厦D8-D9栋，统一社会信用代码91341302684965232W。 法定代表人：左涛，职务经理。 委托诉讼代理人：张霞，该公司员工。 原告萧县园中园物业有限公司（以下简称园中园物业公司）诉被告宿州苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告园中园物业公司的诉讼代理人付海泳，被告苏宁易购公司的诉讼代理人张霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 园中园物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法判决被告立即给付原告物业管理费128877元，庭审中变更为133407元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告萧县园中园物业有限公司作为丙方、第三人宿州国购广场商业管理有限公司作为甲方、被告宿州苏宁易购销售有限公司变更前的宿州苏宁云商商贸有限公司作为乙方。2011年10月17日甲、乙双方签订《租赁合同》,甲方宿州国购广场商业管理有限公司将其所有的位于金街龙城国购广场A栋一层525平方米、二层1533.75平方米,共计2058.75平方米的房产出租给乙方宿州苏宁云商商贸有限公司使用。2016年12月8日,甲乙丙三方在一起经过充分协商,自愿签订《三方协议》,协议约定:从2016年12月8日起至原合同租赁期结束,甲方委托丙方对租赁物进行物业管理,甲、乙、丙三方同意,在不损害乙方承租权益的前提下,由丙方履行租赁合同中涉及物业服务的权利义务;原合同中,乙方应向甲方交纳物业管理费为3元/平方米/月,现甲乙丙三方同意自2015年12月8日起将租赁合同约定的物业管理费支付给丙方。2018年6月7日乙方宿州苏宁云商商贸有限公司变更为宿州苏宁易购销售有限公司。《三方协议》签订后,原告萧县园中园物业有限公司为被告宿州苏宁易购销售有限公司承租的上述房产提供物业服务,物业管理费按协议约定3元/平方米/月收取,但被告宿州苏宁易购销售有限公司仅支付物业管理费至2018年12月8日,从2018年12月8日起至2020年9月26日期间的物业管理费累计128877元,后经原告多次通过电话、书面通知、发律师函等方法向被告催要均未果。原告为保护其合法权益,提起诉讼。 苏宁易购公司辩称：原告系基于案外人宿州国购广场商业管理有限公司（以下简称国购公司）的委托对租赁物进行物业管理，被告仅按照出租方国购公司的指示支付物业费至原告公司账户，原、被告之间不存在物业合同关系，有权向被告收取物业费的是国购公司。涉案租赁物的产权人原为华安置业有限公司，陆续变更为相关小业主，原告与相关小业主已签订物业服务合同，原告可以根据其与业主、国购公司之间的约定主张物业费。同时，（2021）皖1322民初503号、504号生效判决书已查明，被告已于2020年12月6日将涉案租赁物交还给相关业主，出租方国购公司应向被告返还租金，且国购公司在被告承租期间不能保证租赁物正常使用已构成违约行为，根据法律规定，被告有权向国购公司主张违约赔偿与物业费进行抵销，即使原告行使代位求偿权，被告也可据此进行抗辩。综上，原告无权向被告请求支付物业费，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认证如下：原告所举证据2，《三方协议》，欲证明被告同意自2015年12月8日将租赁合同约定的物业管理费直接支付给原告的事实。被告对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为三方协议仅约定原告受国购广场的委托进行物业管理，原合同约定，被告向国购广场支付物业管理费，被告系按照国购广场的指示向原告支付款项，并没有与原告建立物业服务合同关系，且原告也没有提供其与国购广场之间的物业服务合同。现涉案租赁物的产权人实际已由宿州华安置业有限公司变更为小业主，原告应向业主或国购广场主张权利，2020年小业主向被告闹事期间，原告配合业主已对被告构成侵权。原告所举证据3、物业费催缴通知单复印件一份，证据4、律师函复印件一份，证据5、物业费收据发票复印件一份，欲证明至2020年9月26日因被告拖欠原告物业费133407元，原告多次向被告催要未果的事实。被告对证据3、4的真实性无异议，对证明内容有异议，认为仅有催款单没有向被告送达的证据，且被告已于2020年12月6日将涉案租赁物交还给相关业主，原告应向业主主张权利；根据被告关于律师函回函可知，被告已经告知原告其仅为按照国购广场的指示将费用支付给原告，被告与原告不存在物业服务合同关系，且原告应与国购广场之间的违约赔偿有权从应付给国购广场的物业费中扣除相关损失；对证据5的真实性有异议，发票系复印件，且原告也未提供已经向被告送达的证据。经审查，《三方协议》系三方当事人在自愿协商的基础上达成，系其真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效协议，协议内容对三方当事人具有约束力，三方均应按协议约定履行。物业费催缴通知单及律师函均记载被告欠原告物业费128877元，并非原告主张的133407元，故被告所欠物业费数额应按原告出具的物业费催缴通知单载明的数额为准。原告所举上述证据相互印证，能够证明被告欠原告物业费128877元的事实，故对上述证据予以认定，对被告质证意见不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月7日，宿州苏宁云商商务有限公司（被告苏宁易购公司变更前的名称）与案外人国购广场就位于萧县××路交通路交叉口，一层525平米、二层1533.75平米，共计2058.75平米的租赁物签订了《租赁合同》及相关补充协议（简称原合同），后国购广场作为甲方、苏宁云商商务有限公司作为乙方、原告作为丙方，三方经协商达成协议，协议约定：“1、从2016年12月8日起至原合同租赁期结束，甲方委托丙方对租赁物进行物业管理……。2、原合同中，乙方应向甲方交纳物业管理费为3元／平米／月，现甲乙丙三方同意自2015年12月8如起将租赁合同约定的物业管理费支付给丙方……。”2020年9月26日原告作出的物业费催缴通知单载明至2019年9月26日被告所产生的物业费用为128877元，2021年3月8日江苏金华星律师事务所向被告发律师函，载明至2019年9月26日被告拖欠原告物业费12、8877万元，被告于2021年4月6日回函称，被告与原告之间不存在物业服务合同关系，有权向被告收取物业费的合同相对方是出租方，原告应基于与国购广场之间的委托关系向其主张物业费，并非向被告主张物业费。故原告依法诉至本院。 本院认为，原告与被告及案外人国购广场之间签订的《三方协议》合法有效，协议约定内容对三方均具有约束力，三方均应按协议约定履行义务。原告据此向被告提供了物业管理服务，被告实际上也享受了原告提供的物业服务，被告应按协议约定向原告支付物业费。被告抗辩理由没有证据证明，本院不予采纳。根据原告出具的物业费催缴通知书及律师函的记载，被告至2020年9月26日拖欠原告物业费128877元，原告应按催缴通知单及律师函记载的数额向被告主张权利，故被告应向原告支付物业费128877元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宿州苏宁易购销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告萧县园中园物业有限公司物业管理服务费128877元； 二、驳回原告萧县园中园物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2878元，减半收取1439元，由被告宿州苏宁易购销售有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员  张 玉 二〇二一年五月二十四日 法官助理  宋美芳 书 记 员  陈婧禹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第伍佰零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第伍佰七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《中华人民共和国物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。