云南省禄丰市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2331民初86号原告：禄丰恒通市场经营部。统一社会信用代码：9153233105949392XD。投资人：肖忠贤，男，1965年8月26日生，汉族，云南省禄丰市人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰市。住所：禄丰县金山镇环城西路农贸市场。原告：肖忠贤，男，1965年8月26日生，汉族，云南省禄丰市人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰市。二原告共同委托诉讼代理人：王洪生，系义诚法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：龚弟文，男，1963年8月23日生，汉族，小学文化，农民，住四川省富顺县，现住昆明市官渡区。被告：彭矩平，男，1967年3月28日生，汉族，小学文化，农民，住四川省富顺县，现住昆明市官渡区。被告：陈岳琼，女，1982年1月20日生，汉族，小学文化，个体户，住云南省昆明市西山区，现住昆明市盘龙区。三被告共同委托诉讼代理人：王仕杰，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：云南知铭拍卖有限公司。统一社会信用代码：91532300MA6K417M56。法定代表人：李同江，男，1972年12月14日生，汉族，云南省牟定县人，住云南省楚雄彝族自治州牟定县，系该公司执行董事。住所：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇福塔社区麦家凹村。委托诉讼代理人：秦海龙，系楚雄市磐石法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告禄丰恒通市场经营部（以下简称恒通经营部）、肖忠贤与被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼、云南知铭拍卖有限公司（以下简称知铭公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，被告龚弟文、陈岳琼、彭矩平向本院提起反诉，后撤回反诉，本院裁定予以准许。依法适用普通程序于2021年3月23日、5月20日公开开庭进行审理，原告恒通经营部的投资人肖忠贤及其委托诉讼代理人王洪生，原告肖忠贤及其委托诉讼代理人王洪生，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼及其委托诉讼代理人王仕杰，被告知铭公司的法定代表人李同江及其委托诉讼代理人秦海龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒通经营部、肖忠贤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼共同支付二原告购买禄丰县（金山市场）的成交款6500000元；2.请求人民法院依法判令被告云南知铭拍卖有限公司对被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼共同支付二原告购买禄丰县（金山市场）成交款中的600000元承担连带责任；3.请求人民法院依法判决四被告共同支付原告违约金650000元；4.本案保全诉讼费24160元，诉讼代理费30000元，案件受理费由四被告共同承担（以上合计：7204160元）。事实和理由：2020年10月22日二原告与被告云南知铭拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，该合同约定：二原告将所有的禄丰县农贸市场即金山市场的土地使用权、房屋所有权、市场经营权和管理权整体委托给被告云南知铭拍卖有限公司拍卖，合同还约定拍卖标的物的范围，拍卖标的物保留价，拍卖期限，违约责任等内容。被告云南知铭拍卖有限公司签订合同后，向社会发布拍卖公告，在该公告中将拍卖标的的基本情况，拍卖起拍价，保证金100万元等内容向社会公告。2020年11月21日14时30分，被告云南知铭拍卖有限公司在楚雄市拍卖大厅进行拍卖，在拍卖之前，被告云南知铭拍卖有限公司向参与取得竞买人资格及原告发放拍卖会资料，将拍卖的规则和竞买注意事项进行告知释明，特别是将竞买人和买受人的义务进行告知，还将结算成交价款时，竞买保证金在扣除拍卖佣金后的多余部分转为支付拍卖价成交款的一部分。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼共同于2020年11月21日参加被告云南知铭拍卖有限公司组织的拍卖，在拍卖过程中以1300万元成交价竞买成功，并签订《拍卖成交确认书》，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼完全认可并接受拍卖标的的现状，并对本次拍卖的合法性不存在任何异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼与二原告按照《拍卖法》及拍卖规则，以被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼为买方，以二原告为卖方于2020年11月21日签订《买卖合同》，该合同约定：二原告将委托被告云南知铭拍卖有限公司拍卖的禄丰县农贸市场即金山市场的土地使用权、房屋所有权、市场经营权和管理权以拍卖确认成交价1300万元整体转让给被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，成交款分3次付清，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼第1次付款时间为2020年11月30日，付款金额为成交总价的50%；第二次付款时间为2020年12月15日，付款金额为总价的30%，第2次付款后，二原告将金山市场的经营权、管理权、租赁权、经营证照、土地和房屋移交给被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，配合办理土地使用权过户手续；第3次付款为尾款。所有款项以转账方式支付到二原告指定账户，逾期付款应承担付款总价10%的违约金，合同还约定其他内容。该《买卖合同》签订后，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼至今未按照该合同约定的责任和义务履行，至今未向二原告支付成交款，同时被告云南知铭拍卖有限公司于2020年11月20日收取被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼保证金100万元，按照成交确认书的约定，本次拍卖的佣金为40万元，剩余的60万元，被告云南知铭拍卖有限公司应按照拍卖竞买注意事项第十条第二项约定，须将该60万元支付给二原告作为拍卖成交款，但被告云南知铭拍卖有限公司至今拒绝履行该义务。四被告均没有按照自己的责任和义务履行，其行为已经构成违约。本案的合同履行地在禄丰县境内，应属于禄丰县人民法院管辖。为了维护二原告的合法权益，依照我国相关法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判处。被告龚弟文、陈岳琼、彭矩平口头答辩称：一、市场整体的转让买卖合同，事实上无法履行。理由如下，金山市场整体资产出售买卖合同的内容包括了：①金山市场名下所有的土地，以及土地上的房屋即土地上附着的建筑物，是土地使用权和房屋整体出售；②金山市场的经营权；③市场的管理权，由三部分构成。1、合同签订后被告到实地以及到不动产登记中心了解，土地目前禁止转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得的土地使用权的，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应该投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，如果原告肖忠贤没有按照土地使用权出让合同规定的期限和条件去投资开发利用土地的，土地使用权不得转让。被告在购买参与拍卖的整个过程中从未看到土地出让合同以及土地出让合同规定的期限、开发条件，所以案涉土地是法律上禁止个人转让的土地。被告到土地部门了解，土地转让部门给的答复是现不动产登记权证合二为一，如果地上建筑物没有房产证，则禁止转让。2、合同已经明确整个房屋的面积是4900多平方米，被告签订合同后才发现这些房屋均没有产权证，且属于违章建筑，没有任何建设工程、规划、施工许可等材料，所以房屋无法转移，也无法过户到被告名下，被告认为这是合同的重大瑕疵。二、三被告现在拒绝履行合同，有以下两点原因：1、在拍卖过程中，肖忠贤及拍卖公司在拍卖时以及买卖合同中，均表述该土地及房屋产权明晰。在买卖合同中表述该土地及房屋产权证正在办理过程中，让被告陷入了错误的认识才签订相应的买卖合同。然而被告落实后发现土地及房屋是无法转让，被告拒绝履行的原因是因为原告以及拍卖公司违反了诚实信用原则，未将整个市场的重大瑕疵及产权问题告诉被告。2、被告购买市场的目的是运营及以后流通，没有产权证则不可能对外转让，不能对外转让违背了三被告和肖忠贤以及市场经营部当时订立买卖合同的初衷，且房屋没有产权证，整个拍卖的价格肯定会大打折扣。三、1、三被告均是个体职业者，现在没有能力来履行案涉合同。当时购买市场的初衷是购买市场后向银行或其他民间组织以房屋抵押或者土地抵押的方式借款融资，用来支付买卖合同每一期的市场转让金额。当被告签订合同后才发现房屋以及土地不能转让，且房屋没有产权证，故三被告现在无法对外融资，没有能力履行。2、①在本案中原告已查封了被告陈岳琼的部分房产，被告认为现在原告起诉第一笔转让金，如果第一笔转让金都要通过法院强制执行，则违背双方当事人自愿的平等原则。②本案涉及的标的600多万，剩余600多万又用什么财产执行，所以从实际情况不看，本案继续履行代价过高，且三被告没有能力来履行，故被告认为继续履行确实显失公平，不适宜强制履行。3、100万的竞买保证金因为系统原因未成功支付到拍卖公司的账户上，被告其实仅向拍卖公司支付40万的拍卖佣金，并没有将100万支付到拍卖公司的账上。综上所述，三被告认为无法继续履行合同，应当解除合同。被告知铭公司答辩称：2020年10月22日，禄丰恒通市场经营部委托原告对禄丰县进行拍卖，原告接受委托拍卖后，按拍卖程序对禄丰县进行拍卖。2020年11月21日，原告与被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼在楚雄鹿园春未来菜市场16单元4楼拍卖大厅参加竞拍，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼以1300万元的价格竞得了禄丰县，原告与被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对拍卖程序的合法性不存在任何异议，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼与云南知铭拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，《确认书》确认拍卖佣金为人民币400000元。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼当场与原告禄丰恒通市场经营部签订了《买卖合同》。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼本应在2020年11月20日之前向云南知铭拍卖有限公司交付竞买保证金100万元，原告可从保证金中扣除佣金，但不知什么原因，被告转出的保证金100万元迟迟没有到账，2020年11月25日，云南知铭拍卖有限公司以拍卖合同纠纷为由，对龚弟文、彭矩平、陈岳琼提出诉讼，主张支付拍卖佣金40万元，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼得知后于2020年12月26日支付了云南知铭拍卖有限公司拍卖佣金40万元。答辩人撤回起诉。后得知被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼为履行与原告禄丰恒通市场经营部签订的《买卖合同》发生纠纷。一、答辩人认为本案是买卖合同纠纷，答辩人不是买卖合同双方的当事人，不是本案适格的被告，在买卖合同中不存在权利义务关系，不是承担责任的主体。在本案中不应承担任何责任。二、关于竞买保证金的问题，是在拍卖合同中存在，并且该竞买保证金是竞买人向拍卖人支付拍卖佣金的保证，是竞买人与拍卖人的拍卖合同关系，该竞买保证金与买卖合同没有关系。竞买保证金扣除佣金后剩余部分的权利主体是竞买人而非出卖人，本案中涉及的60万元的权利主体是被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，如何处置是被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼决定，与买卖合同没有必然联系。竞买保证金不是买卖合同履约保证金。竞买保证金只与拍卖合同有关，与买卖合同无关，拍卖合同的竞买保证金收不收取，收多少是拍卖人的事与出卖人无关。拍卖须知中第10条第2项：在结算成交价款时，竞买保证金在扣除拍卖佣金后的多余部分可转为支付拍卖成交价款的一部分；竞买保证金不足以支付拍卖佣金时，买受人应当在拍卖当日补足差额。这更进一步说明竞买保证金是拍卖合同中对拍卖人支付拍卖佣金的保证，并非是对买卖合同履约保证；竞买保证金剩余部分是否转为拍卖成交款是由竞买人选择。三、原告请求答辩人对成交款中的60万元承担连带责任无事实依据和法律依据。综上，答辩人不是买卖合同双方的当事人，不是本案适格的被告，在买卖合同中不存在权利义务关系，不是承担责任的主体。在本案中不应承担任何责任；原告请求答辩人对成交款中的60万元承担连带责任无事实依据和法律依据。应当依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告恒通经营部、肖忠贤提交的营业执照、原告肖忠贤身份证复印件、被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼三人身份证复印件、禄丰县人民法院（2021）云2331财保1号民事裁定书、禄丰县人民法院（2021）云2331财保2号民事裁定书、禄丰县人民法院（2021）云2331财保3号民事裁定书、禄丰县人民法院（2021）云2331财保4号民事裁定书、禄丰县人民法院（2021）云2331财保5号民事裁定书、禄丰县人民法院（2021）云2331财保27号民事裁定书、禄丰县人民法院（2021）云2331财保28号民事裁定书、禄丰县人民法院（2021）云2331财保29号民事裁定书、土地使用权证［禄国用（2012）第××号］，被告知铭公司提交的拍卖成交确认书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告恒通经营部、肖忠贤提交委托拍卖合同一份，欲证实2020年10月22日二原告与被告知铭公司签订《委托拍卖合同》，该合同约定：二原告将所有的禄丰县农贸市场即金山市场的土地使用权、房屋所有权、市场经营权和管理权整体委托给被告云南知铭拍卖有限公司拍卖，合同还约定拍卖标的物的范围，拍卖标的物保留价，拍卖期限，违约责任等内容的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为三被告不是拍卖合同的当事人，对真实性、合法性、关联性无法确认。被告知铭公司无异议。本院认为，合同相对人被告知铭公司对真实性、合法性、关联性无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以采信，能证实原告委托被告知铭公司对禄丰县即金山市场进行拍卖，并约定了双方权利义务等的事实，对该事实本院予以确认；2.原告恒通经营部、肖忠贤提交拍卖公告一份，欲证实被告知铭公司签订《委托拍卖合同》后，向社会发布拍卖公告，在该公告中将拍卖标的的基本情况，拍卖起拍价，保证金100万元等内容向社会公告的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的进行补充，认为拍卖公告已经明确说明金山市场占地属商业用地，系出让方式取得，产权清晰无争议。被告知铭公司无异议。本院认为，拍卖公告属要约邀请，能证实被告知铭公司向社会公开发出公告希望他人参与竞买禄丰县金山市场，并载明禄丰县金山市场的基本情况等事实，对该事实本院予以确认；3.原告恒通经营部、肖忠贤提交拍卖会资料一份，欲证实2020年11月21日14时30分，被告云南知铭拍卖有限公司在楚雄市拍卖大厅进行拍卖，在拍卖之前，被告云南知铭拍卖有限公司向参与取得竞买人资格及原告发放拍卖会资料，将拍卖的规则和竞买注意事项进行告知释明，特别是将竞买人和买受人的义务进行告知，还将结算成交价款时，竞买保证金在扣除拍卖佣金后的多余部分转为支付拍卖价成交款的一部分等事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性不认可，认为拍卖公司以及肖忠贤、恒通市场经营部未将拍卖标的的瑕疵如实告诉被告，且拍卖内容大多数是明显加重三被告的责任，属于没有做特别说明的格式条款，不应生效。被告知铭公司无异议。本院认为，该证据系被告知铭公司向参加竞买人员发放的资料，本院结合其他证据予以综合采信；4.原告恒通经营部、肖忠贤提交拍卖成交确认书一份，欲证实被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼共同于2020年11月21日参加被告云南知铭拍卖有限公司组织的拍卖，在拍卖过程中以1300万元成交价竞买成功，并签订《拍卖成交确认书》，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼完全认可并接受拍卖标的的现状，并对本次拍卖的合法性不存在任何异议的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、关联性、合法性不认可。被告知铭公司无异议。本院认为，该确认书有被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼的签名及捺印，本院对真实性、合法性予以采信，结合其他在案证据能证实被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼以13,000,000元的成交价竞得禄丰县金山市场的事实，对该事实本院予以确认；5.原告恒通经营部、肖忠贤提交《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》一份，欲证实被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼与二原告按照《拍卖法》及拍卖规则，以被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼为买方，以二原告为卖方于2020年11月21日签订《买卖合同》，该合同约定：二原告将委托被告云南知铭拍卖有限公司拍卖的禄丰县农贸市场即金山市场的土地使用权、房屋所有权、市场经营权和管理权以拍卖确认成交价1300万元整体转让给被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，成交款分3次付清，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼第1次付款时间为2020年11月30日，付款金额为成交总价的50%；第2次付款时间为2020年12月15日，付款金额为总价的30%，第2次付款后，二原告将金山市场的经营权、管理权、租赁权、经营执照、土地和房屋移交给被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，配合办理土地使用权过户手续；第3次付款为尾款，所有款项以转账方式支付到二原告指定账户，逾期付款应承担付款总价10%的违约金，合同还约定其他内容的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，认为原告及拍卖公司从始至终都未告诉三被告没有产权证的事实，而是用产权证正在办理中，让三被告陷入错误的认识。经被告知铭公司质证无异议。本院认为，合同上有合同相对人的签章、签名捺印，结合竞买人关于拍卖文件领阅及承诺、成交确认书、拍卖现场光盘等其他在案证据，本院对真实性、合法性、关联性予以采信，能证实被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼竞价成功后与二原告签订买卖合同，合同对金山市场基本情况、整体资产出售范围、成交款、付款方式等进行了约定的事实，对该事实本院予以确认；6.原告恒通经营部、肖忠贤提交转款明细一份，欲证实被告云南知铭拍卖有限公司于2020年11月20日收取被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼保证金100万元，按照成交确认书的约定，本次拍卖的佣金为40万元，剩余60万元，被告知铭公司应按照拍卖竞买注意事项第十条第二项约定，须将该60万元支付给二原告作为拍卖成交款的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，认为明细中交易状态显示为等待收款，实际上款项未成功转到拍卖公司，因系统原因被退回。被告知铭公司对真实性、合法性、证明目的不认可，认为三被告的该次转款没有成功转到拍卖公司账户。本院认为，结合本案查明的事实，该笔款项并未转入被告知铭公司账户内，且卖竞买注意事项第十条第2项载明“…竞买保证金在扣除拍卖佣金后的多余部分可转为支付拍卖成交价款的一部分…”，故不能证实原告的证明目的，故本院不予采信；7.原告恒通经营部、肖忠贤提交保全诉讼费收款收据八张，欲证实二原告分别对被告龚弟文、陈岳琼及知铭公司的财产、银行账户进行诉前财产保全，二原告支付保全诉讼费24,160元的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性无异议，但认为根据人民法院收费标准，保全费用最高为5000元，但本案的保全费用有2万多，可能是程序错误。被告知铭公司无异议。本院认为，保全费系本院依照《诉讼费交纳办法》规定收取，故本院予以采信；8.原告恒通经营部、肖忠贤提交房地产买卖合同一份、土地使用证一份、税票一组五张，欲证实：①本案涉及的农贸市场原来属于云南禄丰金山建筑工程有限责任公司所有，于2011年6月1日出售给原告所有的事实；②该农贸市场依法可以转让的事实并交纳转让税款的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为没有原件，无法确定真实性、合法性、关联性，买卖合同上没有出让期限及条件，投资开发的相应条款，故买卖合同手续不完善，被告2011年转让取得这块土地，并不代表现在可以转让，且相关部门已经明确答复禁止转让。本院认为，证据应提交原件，该组证据被告并未提交原件供法庭核对，故本院不予采信；9.原告恒通经营部、肖忠贤提交禄丰县土地资产处置审批表、禄丰县地方税务局通知各一份，欲证实本案涉及的新农贸市场系依法处置能够办理过户手续及办理过户手续交易需缴纳税费的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，认为该组证据超过了举证期，受让单位是案外人禄丰金山建筑工程有限责任公司，该组证据中只表示该市场可以转让，并未提到该市场房屋相关房屋产权证的问题，虽然该市场之前有人转让过，但现该市场没有产权证无法将市场内的房屋过户到被告的名下。被告知铭公司无异议。本院认为，证据应提交原件，该组证据被告并未提交原件供法庭核对，故本院不予采信；10.原告恒通经营部、肖忠贤提交禄丰市住房和城乡建设局证明一份，欲证实本案涉及的新农贸市场现在可以办理过户手续的事实。经质证，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，认为证明并未具体明确肖忠贤向该局对接办理何种手续。被告知铭公司无异议。本院认为，该证据经被告质证对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以采信，对于关联性与证明目的，本院综合全案证据予以综合采信；11.被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼提交《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》一份，欲证实：①龚弟文、陈岳琼、彭矩平与恒通经营部、肖忠贤于2020年11月21日签订了《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》，约定恒通经营部、肖忠贤将其所有的金山市场整体资产出售给龚弟文、陈岳琼、彭矩平，具体内容包括：（一）位于禄丰县全部土地、房屋（含所有地上附着物），土地使用权和房屋整体出售。（二）经营金山市场以肖忠贤名义开办的个人独资企业，恒通经营部整体出售。（三）金山市场的经营权、管理权、租赁权及其他权益一并转让；②合同明确建设规模占地面积4128.72㎡、房屋建筑面积494365㎡、其中商铺20多间、菜摊位300多个、肉摊位40多个、水果摊位4个、超市2个、临时摊位10多个等。③房屋所有权人肖忠贤，该房屋未办产权证，房屋所有权证正在办理之中。房屋为砖混、钢架结构、简易结构、多数为2层。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤、被告知铭公司对真实性、合法性、证明目无异议，但认为该证据不能证实原告龚弟文、陈岳琼、彭矩平陈述的房屋不能过户的事实，双方签订合同买卖的主要是农贸市场，市场内的房屋只要符合国家规定和要求即是合法有效的，如房屋是违章建筑，早就被相关部门拆除。农贸市场的房屋是按照政府的要求进行建盖和改造。本院认为，该证据与原告提交的第5号证据一致，故本院的认证意见同前证据5的认证意见；12.被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼提交现场照片六张，欲证实市场内部除步行通道外基本由房屋覆盖，房屋均无法办理产权证及过户手续。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤、被告知铭公司对真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，认为不能证实被告龚弟文、陈岳琼、彭矩平的答辩主张。本院认为，该组证据经原告恒通经营部、肖忠贤、被告知铭公司质证对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以采信，对关联性、证明目的本院结合其他证据予以综合采信；13.被告知铭公司提交委托拍卖合同一份，欲证实禄丰恒通市场经营部委托被告对禄丰县进行拍卖的事实。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤无异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为合同是原告与知铭公司所签，被告龚弟文等不知情。本院认为，该证据同原告提交的证据1一致，本院的认证意见同证据1的认证意见；14.被告知铭公司提交拍卖公告一份，欲证实拍卖经公告。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤无异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性认可，但认为拍卖公司向被告龚弟文等承诺市场产权清晰无争议，拍卖的范围除土地使用权，还有房屋所有权。本院认为，该证据同原告提交的证据2一致，本院的认证意见同证据2的认证意见；15.被告知铭公司提交竞买人关于拍卖文件领阅及承诺一份，欲证实陈岳琼等人知晓并愿意遵守拍卖资料和拍卖标的清单的事实。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤无异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为是格式文件，承诺书中无金山市场的详细资料，被告龚弟文等只是承诺愿意遵守拍卖规定及清单事项。本院认为，该领阅及承诺上有被告陈岳琼的签名捺印，能证实被告知铭公司的证明目的，故本院予以采信；16.被告知铭公司提交拍卖会资料（拍卖公告、拍卖规则、竞买注意事项）一份，欲证实被告知铭公司按拍卖程序拍卖的事实。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤无异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性认可，但认为本案中二原告及拍卖公司均未向被告龚弟文等说明房屋无法办理产权证，且拍卖会资料中的格式条款明显的排除了拍卖人义务，加重了竞买人责任。本院认为，该组证据经原告恒通经营部、肖忠贤、被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼质证对真实性、合法性、关联性无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以采信，对证明目的本院结合其他证据予以综合采信；17.被告知铭公司提交拍卖标的清单一份，欲证实拍卖标的的基本情况。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤无异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，认为该清单上无原告签名盖章及被告龚弟文等的签名，被告龚弟文等从未收到过此清单。本院认为，该清单无被告龚弟文等人签名，不能证实被告龚弟文等已领取的资料中包含该清单，故本院不予采信；18.被告知铭公司提交空白买卖合同一份，欲证实陈岳琼等人知道房屋没有房产证，只有土地使用证，只能办理土地使用证的过户。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤无异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，认为没有被告龚弟文等签名。本院认为，该证据系空白的合同，无法证实被告知铭公司的证明目的，故本院不予采信；19.被告知铭公司提交拍卖记录表、签到表各一份，欲证实陈岳琼等人参与竞拍，并以1300万元的价格竞得禄丰县的事实。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤无异议。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性认可，但认为拍卖记录表只是对价格确认，只能证实拍卖进行完毕，并不能证实二原告及拍卖公司向被告龚弟文说明房屋不能过户有瑕疵。本院认为，该组证据有被告陈岳琼的签名捺印，能证实被告知铭公司的证明目的，故本院予以采信；20.被告知铭公司提交转款电子回单一份，欲证实陈岳琼向云南知铭拍卖有限公司支付拍卖佣金400,000元的事实。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤对真实性、合法性认可，认为被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼向被告知铭公司支付的款项是1,000,000元，后来为什么变成400,000元不知情。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼无异议。本院认为，该回单上加盖有云南省农村信用社的电子回单专用章，所载内容能证实被告知铭公司的证明目的，故本院予以采信；21.被告知铭公司提交拍卖现场光盘一张，欲证实拍卖现场的情况。经质证，原告恒通经营部、肖忠贤对真实性、合法性、关联性认可，认为拍卖过程中拍卖师已将买卖合同的全部内容向包括被告龚弟文等在内的所有参加竞买人进行宣读说明。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼对真实性、合法性、关联性认可，但认为拍卖现场墙上仅粘贴了关于禄丰县金山市场的拍卖公告，并没有关于金山市场的其他详细资料及文件。拍卖师在说明过程中提到了竞拍资料的第二章第六条和第八条，其中委托人应当对标的物拥有完整的所有权，应当说明拍卖标的的来源及瑕疵。整个拍卖过程中拍卖公司没有向被告展示土地所有权证原件，没有展示相关金山市场资料的清单，整个过程没有对房屋没有产权证以及办不了产权证的事项进行特别说明，拍卖过程应当以视频记载为准。本院认为，该光盘记载了案涉金山市场等标的的拍卖过程，本院对与金山市场有关的拍卖过程予以采信，对与金山市场拍卖无关的内容不予评判。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月22日，恒通经营部（甲方）与知铭公司（乙方）签订《委托拍卖合同》约定，甲方委托乙方拍卖的标的物为禄丰县，即金山市场。该标的物的基本情况:金山市场用地面积4128.72㎡，地上房屋建筑面积约6000㎡。本拍卖标的的土地使用权、房屋所有权即金山市场的管理权、经营权一并转让或出售。拍卖标的保留价：￥13000000.00元，大写人民币壹仟叁佰万元整。同时还约定了拍卖方式、拍卖期限、权利义务等其他内容。2020年11月21日，被告知铭公司在楚雄市拍卖大厅（知铭公司）对原告委托的禄丰县（即金山市场）进行了公开拍卖，被告龚弟文、陈岳琼、彭矩平参加了拍卖，由陈岳琼签字领取了68号竞买人号牌，由陈岳琼签字领取了《竞买人关于拍卖文件领阅及承诺》，该承诺载明“本人自愿参加云南知铭拍卖有限公司于2020年11月21日举行的《禄丰金山市场整体资产和楚雄胡家安置小区宗地公开拍卖会》，已领取并阅读了本次拍卖会的所有文件，知晓并愿意遵守《拍卖标的清单》《拍卖规则》《竞买注意事项》等文件资料中的要求和规定，承诺对自己的竞买行为负责，并愿意承担相应的法律责任。本人已参加了拍卖人对本次拍卖标的的展示，已完全了解拍卖标的物的实物状况、现状，并认为拍卖人对拍卖标的的展示及情况介绍不存在虚假宣传。如本人成为买受人，愿意按拍卖文件的规定支付佣金及成交价款，竞拍人签字确认陈岳琼，时间2020年11月21日”。在竞拍过程中，被告龚弟文、陈岳琼、彭矩平以13000000元的最高竞价竞买成功，并在拍卖记录表上签名捺印，同时与被告知铭公司签订了《拍卖成交确认书》，该确认书载明“…拍卖标的：禄丰金山市场整体资产（详见标的物清单）；成交价：人民币（大写）壹仟叁佰万元整，人民币（小写）￥13000000.00元；佣金：人民币（大写）肆拾万元整，人民币（小写）￥400000.00元；牌号：68号，买受人完全认可接受拍卖标的物的现状，并对本次拍卖的合法性不存在任何异议。买受人将按照本次拍卖文件对买受人的要求履行义务，如违约将承担一切责任。买受人承诺按时支付约定的佣金。买受人知道成交价不包含佣金的费用。买受人（签字）：龚弟文、陈岳琼、彭矩平，2020年11月21日”。同日，恒通经营部及肖忠贤（卖方、甲方）与龚弟文、陈岳琼、彭矩平（买方、乙方）签订《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》约定，根据国家有关法律法规及云南知铭拍卖有限公司相关拍卖资料规定，甲、乙双方订立本合同，以资双方共同遵守。金山市场基本情况：禄丰县金山市场是一个集蔬菜、水果、畜禽产品、百货超市于一体的综合农贸市场，市场位于禄丰县，建设规模占地面积4128.72㎡、房屋建筑面积4943.65㎡，其中商铺20多间、菜摊位300多个、肉摊位40多个、水果摊位4个、超市2个、临时摊位10多个等。金山市场营业销售额目前在全县同行中位居榜首，商铺、摊位年租金收入人民币约200万元。金山市场占地面积4128.72㎡，土地证：禄国用（2012）第××号，土地使用权人肖忠贤，属国有商业用地，系出让方式取得，终止日期至2044年7月6日。经云南知铭拍卖有限公司现场测量，金山市场房屋建筑面积4943.65㎡（该面积仅供参考，最终以专业人士测量为准），所有权人肖忠贤，该房屋未办产权证，房屋所有权证正在办理之中。房屋为砖混、钢架结构、简易结构，多数为2层；金山市场整体资产出售的范围：（一）位于禄丰县的全部土地、房屋（含所有地上附着物），土地使用权和房屋整体出售。（二）经营金山市场，以肖忠贤名义开办的个人独资企业，禄丰恒通市场经营部整体出售。（三）金山市场的经营权、管理权、租赁权及其他权益一并转让；成交款：金山市场整体资产买卖成交款￥13000000.00元，大写人民币壹仟叁佰万元整；付款方式及交割时间：金山市场整体成交款分3次付清，具体内容如下：（一）竞买成功当场签订本合同，买方第1次付款时间为2020年11月30日前，付清金额为成交总价的50%；第2次付款时间为2020年12月15日，付款金额为成交总价的30%，第2次付款后，甲方应将金山市场的经营权、管理权、租赁权、经营证照、土地和房屋移交给乙方，配合乙方办理土地使用权过户手续。第3次付款（即尾款）时间为金山市场土地使用权过户到乙方名下3日内结清，付款时双方同时结算市场租金，甲方已收取的超出结算时限的租金冲抵乙方的尾款。（二）以上成交款以转账方式支付到甲方指定账户，若乙方在2020年11月30日未付总价款的50%，或者2020年12月15日未付总价款的30%，则保证金不退并承担相应的法律责任，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按应付款总价的10%计算；若甲方不能办理土地使用权过户手续，本买卖合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有成交款，并承担乙方已付款10%的违约金。（三）所有款项以转账方式支付到甲方指定账户。土地使用权过户至乙方名下3日内若乙方逾期支付尾款，在15天内可要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按尾款付款总价10%计，超过15日的，甲方有权暂时终止合同并收回经营权；土地使用权和房屋过户过程中发生的一切税费全部由乙方承担。合同同时还约定了其他内容。合同甲方处有肖忠贤的签名捺印，乙方处有龚弟文、陈岳琼、彭矩平的签名捺印。另查明，原告恒通经营部、肖忠贤与被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼签订买卖合同后，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼未向原告恒通经营部、肖忠贤支付过款项。案涉的禄丰县金山市场现仍由原告恒通经营部、肖忠贤管理使用。被告龚弟文、陈岳琼、彭矩平在参加拍卖时未向被告知铭公司交纳过竞买保证金。被告龚弟文、陈岳琼、彭矩平于2020年11月26日向被告知铭公司支付了拍卖佣金400,000元。还查明，本案起诉前原告恒通经营部、肖忠贤向本院申请诉前财产保全，为此原告恒通经营部、肖忠贤支付了保全费24,160元。归纳原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：原告的各项诉讼请求是否能够成立？焦点一：关于原告恒通经营部、肖忠贤要求被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼支付购买禄丰县（金山市场）的成交款6500000元的诉讼请求是否成立的问题。原告恒通经营部、肖忠贤认为，二原告委托被告知铭公司公开拍卖案涉的金山市场，知铭公司按拍卖程序发布了公告，向竞买人发放了拍卖资料等，并告知竞买人可到相关部门对标的物现状进行了解，可聘请专家鉴定及风险等，并且竞买人参加竞买前到实地进行了现场查验，后被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼参加拍卖，以13000000元竞买得案涉金山市场，拍卖合法有效、竞买合法有效，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼竞买成功后自愿与二原告签订买卖合同，买卖合同的标的物与拍卖的标的物完全一致，且合同已明确市场有土地使用权证，房产证正在办理过程中，合同约定的第一次付款6500000元期限已届满，故原告的诉讼请求成立。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为，该案合同属于事实上的不能履行，因案涉的房屋无任何规划、审批手续，买卖合同中房屋的面积近5000㎡，房屋是买卖合同的主要财产，现不能取得房屋产权证明显影响了三被告的交易过程及目的。被告到不动产登记部门进行核实，原告未按出让合同规定的条件和时限对土地进行投资开发，现土地使用权也不能进行过户，如双方继续履行合同显失公平。二原告及知铭公司在买卖过程中隐瞒房屋没有产权证的事实，称房屋产权证正在办理，我方购买市场的目的是运营及流通，如果没有产权证，则不可能对外转让，房屋土地不能对外转让违背了三被告和肖忠贤以及市场经营部当时订立买卖合同的初衷，且如果房屋没有产权证，整个拍卖过程的价格肯定会大打折扣。拍卖公司拍卖时没有如实告知拍卖房屋的瑕疵，违反了诚实信用原则。拍卖公司在未审查竞买人是否交纳保证金的情况下进行拍卖，明显有瑕疵。如法院判决合同继续履行会导致交易困局，故原告的诉讼请求不能成立。被告知铭公司认为，本案属于买卖合同纠纷，并非拍卖合同纠纷，本案纠纷的当事人应为二原告及被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼，依据合同的相对性原则知铭公司不应当作为本案的被告。知铭公司收到被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼支付的拍卖佣金400,000元并未收到1,000,000元的保证金，在拍卖过程中收取多少保证金及收取的保证金如何支配，自主权在拍卖公司。本院认为，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼在被告知铭公司组织的拍卖会上几次竞价竞买得拍卖的标的（金山市场），与被告知铭公司签订了《拍卖成交确认书》，后又与原告恒通经营部、肖忠贤签订了《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼与被告知铭公司签订的《拍卖成交确认书》，及与原告恒通经营部、肖忠贤签订的《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》均系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，不损害他人利益，均为有效合同，受法律保护，对合同当事人具有约束力，合同当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案中被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼以被告知铭公司拍卖时没有如实告知拍卖房屋的瑕疵，且案涉的房屋不能取得房屋产权证明，土地使用权证不能过户，不能实现合同目的为由提出辩解。本院认为，在拍卖前被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼到案涉拍卖的财产现场进行查验、了解拍卖标的情况等，且《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》第一条载明“…该房屋未办产权证，房屋所有权证下在办理之中…”及结合拍卖现场的影像资料，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼在签订买卖合同时明知案涉房产没有产权证，故被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼的上述辩解主张本院不予采纳。原告恒通经营部、肖忠贤与被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼签订的《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》约定：“竞买成功当场签订本合同，买方第1次付款时间为2020年11月30日前，付清金额为成交总价的50%；…”，现第一期付款时间已届满，故原告恒通经营部、肖忠贤要求被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼支付购买禄丰县（金山市场）的第一期成交款6500000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。焦点二：关于原告恒通经营部、肖忠贤要求被告知铭公司对被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼购买禄丰县（金山市场）成交款中的600000元承担连带责任的问题。原告恒通经营部、肖忠贤认为，《拍卖公告》载明保证金1000000元，扣除拍卖佣金400000元，剩余的600000元应作为成交价款支付给二原告，而被告知铭公司在拍卖前未审查被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼应支付的保证金，故应对600000元承担连带责任。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为，汇款凭证载明1,000,000元保证金是等待收款，1,000,000元保证金没有支付成功，不存在被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼支付给被告知铭公司1,000,000元保证金的事实。被告知铭公司认为，被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼支付拍卖佣金400,000元是在拍卖结束后，知铭公司向法院起诉要求被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼支付拍卖佣金才支付的，知铭公司并未收到被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼支付1,000,000元的保证金，且收不收取保证金，收取多少保证金自主权在拍卖公司，拍卖公司收取的保证金如何支配自主权也在拍卖公司，竞买保证金是拍卖合同中对拍卖人支付拍卖佣金的保证，并非是对买卖合同履约保证；竞买保证金剩余部分是否转为拍卖成交款是由竞买人选择，故被告知铭公司不应承担连带支付责任。本院认为，《竞买注意事项》第十条载明“…2、在结算成交价款时，竞买保证金在扣除拍卖佣金后的多余部分可转为支付拍卖成交款的一部分；竞买保证金不足以支付拍卖佣金时，买受人应当在拍卖当日补足差额。…”系竞买保证金在扣除拍卖佣金后有多余部分可转为支付拍卖成交款的一部分，并不是有多余部分必须支付拍卖成交款，且本案中被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼在参加竞买时并未向被告知铭公司交纳过竞买保证金。故原告恒通经营部、肖忠贤要求被告知铭公司对被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼购买禄丰县（金山市场）成交款中的600000元承担连带责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。焦点三：关于原告恒通经营部、肖忠贤要求四被告共同支付原告违约金650,000元的问题。原告恒通经营部、肖忠贤认为，《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》第四条第（二）款约定了违约金按应付款总额10%计算，结合被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼的未付款金额，故四被告应按合同约定支付违约金。被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼认为，《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》第四条第（二）款约定支付违约金的前提是终止合同，而本案二原告不同意终止合同，故二原告引用违约金条款是错误的，二原告要求支付违约金的诉讼请求不能成立。被告知铭公司认为，《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》中关于违约金约定是针对买卖合同双方，被告知铭公司不是买卖合同的当事人，故与其公司无关。本院认为，2020年11月21日，原告恒通经营部、肖忠贤与被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼签订《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》约定：“第四条付款方式及交割…（二）以上成交款以转账方式支付到甲方指定账户，若乙方在2020年11月30日未付总价款的50%，或者2020年12月15日未付总价款的30%，则保证金不退并承担相应的法律责任，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按应付款总价的10%计算；…”据双方的约定，原告恒通经营部、肖忠贤要求被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼按应付款总价10%支付违约金的前提是终止合同，而本案中原告恒通经营部、肖忠贤明确表示不同意终止合同，要求被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼继续履行合同，故原告恒通经营部、肖忠贤据此约定主张支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。焦点四：关于原告恒通经营部、肖忠贤要求四被告共同支付保全费24,160元，诉讼代理费30,000元的问题。本院认为，二原告主张保全费24,160元，本院依据本案的实际情况作判决。二原告主张的律师费30,000元，本院认为，二原告与被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼签订的《禄丰县金山市场整体资产出售买卖合同》对律师费并无约定，二原告亦未提交相应的律师收费发票，不能证实律师代理费已实际支付，且律师费是二原告为实现自己债权而支出的费用，该项费用不是二原告实现债权所产生的必然费用，故对原告的此项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十五条规定，判决如下：一、由被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼于本判决生效之日起十五日内支付原告禄丰恒通市场经营部、肖忠贤购买禄丰县（即金山市场）的第一期款项6500000元；二、驳回原告禄丰恒通市场经营部、肖忠贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,229元，保全费24,160元，合计86,389元，由原告禄丰恒通市场经营部、肖忠贤负担14,389元，由被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼负担72,000元（因原告禄丰恒通市场经营部、肖忠贤已预交，现由被告龚弟文、彭矩平、陈岳琼在履行上述义务时一并支付给原告禄丰恒通市场经营部、肖忠贤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判长  王丽丽审判员  李玲红审判员  白世珍二〇二一年五月三十一日书记员  张庭芳