广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初1036号原告：许金锐，男，汉族，1976年3月8日出生，住广东省清远市清新区××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。被告：曾灿辉，男，汉族，1974年2月12日出生，住广东省清远市清新区××××××委会石马圩，公民身份号码：441×××××××********。被告：温美谊，女，汉族，1982年4月26日出生，住广东省清远市清新区×××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。第三人：中国工商银行股份有限公司清新支行，营业场所：清远市清新区×××××××××××××××××××××、201房，统一社会信用代码：914×××××××××××275W。法定代表人：吴某1。原告许金锐诉被告曾灿辉、温美谊、第三人中国工商银行股份有限公司清新支行（以下简称工行清新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许金锐、被告曾灿辉到庭参加诉讼。被告温美谊及第三人工行清新支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许金锐向本院提出的诉讼请求：1、依法确认《卖房协议》、《二手房买卖合同》合法有效；2、依法判令清远市清新区×××××××××××××××××××××××××××屋归原告所有；3、依法判令两被告将位于清远市清新区×××××××××××××××××××××××××××屋过户至原告名下；4、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年7月13日达成购房合意，签署了《卖房协议》，协议约定被告以购房款人民币壹万元将位于清远市清新区×××××××××××××××××××××××××××屋出售给原告，原告承担被告欠开发商的首期款70000元以及该房屋的所有按揭贷款的还款义务。双方签订上述协议后，原告即以现金形式向被告支付了购房款10000元，被告曾灿辉出具了收据予以证明。并且，原告代被告向开发商支付了首期款70000元整。另外，被告在出售房屋前已断供半年，原告也代被告一次性支付了所欠按揭供楼款约15000元整，原告收楼时支付了物业专项维修资金7664.3元，一年的物管费约1500元，房屋契税14100元，至此，原告为购买该房屋已花费了118264.3元。原告获得该房屋后，于2019年6月份开始装修房屋，花费装修费约120000元。并于2020年8月份正式入住涉案房屋。期间原告认为原《卖房协议》过于简单，要求重新签订购房合同，双方又于2019年7月13日重新签订了《二手房买卖合同》确认购房事实。但从2015年至今已过6年时间，被告仍未将涉案房屋过户至原告名下，原告不断与被告交涉办理过户手续事宜，但被告均不予以合作，被告曾灿辉甚至已失踪，可见被告没有配合过户的意向。原告与被告签订的《卖房协议》以及《二手房买卖合同》是双方在平等协商的前提下自愿达成的协议，未违反法律和行政法规的强制性规定的条款，应属于合法有效，各方应全面履行各自义务。两被告作为一名具有完全民事行为能力的民事主体，对于其民事行为及产生的法律后果应有合理的预期，应当履行其签订的《卖房协议》以及《二手房买卖合同》的各项义务，及时配合原告履行房屋过户之义务。综上所述，被告的行为造成原告巨大经济损失，原告的诉讼请求有事实和法律依据，请依法支持原告的诉讼请求。被告曾灿辉答辩称：对原告提出的诉讼请求均无异议。被告温美谊及第三人工商清新支行均未答辩。原告许金锐围绕诉讼请求提交的证据：1、原告身份证复印件；2、被告身份证复印件，拟证明原被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明涉案房屋登记在被告曾灿辉名下之事实；4、卖房协议；5、收据；6、二手房买卖合同，拟证明1：原被告于2015年7月13日签署《卖房协议》，协议约定原告以购房款10000元将位于清远市清新区×××××××××××××××××××××××××××屋出售给原告，原告承担该房屋的所有按揭贷款的还款义务之事实。拟证明2：原被告于2019年7月13日补签《二手房买卖合同》之事实；7、不动产登记资料查询（2021年2月26日），拟证明涉案房屋的登记情况。8、不动产登记资料查询（2021年4月09日），拟证明涉案房屋的登记情况。经庭审质证，被告曾灿辉的质证意见是：对原告许金锐提交的证据均无异议。经审理，本院认定事实如下：2013年8月16日，清新县清晖房地产开发有限公司（出卖人，简称清晖公司）与曾灿辉（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清远市清新区（原清新县）太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园××××××××××××××，面积109.49平方米，总房价款470000元，首期款141000元，银行按揭329000元。合同签订后，被告曾灿辉向工行清新支行办理按揭贷款329000元，并将该房屋抵押给工商清新支行，抵押期限为2013年10月24日至2033年10月23日。事后，清晖公司为曾灿辉办理了不动产登记，产权证号为：粤（2021）清远市不动产权第5002211号。2015年7月13日，曾灿辉、温美谊（卖房人）与许金锐（买房人）签订《卖房协议》：本人曾灿辉将位于清远市清新区（原清新县）太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园××××××××××××××卖给许金锐。同日，曾灿辉向许金锐立下《收据》：曾灿辉将清远市清新区（原清新县）太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园××××××××××××××卖给许金锐，现卖房人曾灿辉收到买房人许金锐交来的购房款10000元。并注明购房款已付清。2019年7月13日，曾灿辉、温美谊（甲方）与许金锐（乙方）签订《二手房买卖合同》，一、甲方已于2015年7月13日将其名下位于清远市清新区（原清新县）太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园××××××××××××××房屋转让给乙方，并于当天按现状（毛坯）将该房屋交付给乙方使用，甲方并委托乙方前去开发商或物业管理处办理收该房屋的手续。二、该房屋原价470000元，其中首期款141000元，银行按揭329000元，现转让价由以下项目构成：1.10000元（已由甲方收取）；2.首期款70000元（甲方剩余70000元首期款未付，已经由乙方直接支付给开发商）；3.2015年7月13日甲方断供的银行按揭款（已由乙方补供完毕）；4.2015年7月13日后的银行按揭款（由乙方负责）；6.该房屋应缴未缴纳的费用由乙方负责缴纳。四、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需税费由乙方承担，甲方在收到乙方通知后十天内，甲方配合乙方办理如下任一手续，否则，以房屋交易价为基数，按月利率2%计算违约金至办理完毕为止。1.配合乙方办理银行按揭的提前还贷手续；2.配合乙方办理收楼手续；3.领取原不动产权证；4.配合乙方到不动产登记中心办理过户手续。庭审中，原告表示为办理房屋产权过户，同意帮被告向工行清新支行一次性还清案涉房屋按揭贷款。以上事实，有原告提交的证据，以及庭审笔录予以佐证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。曾灿辉、温美谊与许金锐签订的《卖房协议》、《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约全面履行自己的义务。二、办理房屋产权过户及产权确认问题。根据本案查明的事实，原告已经向被告付清按揭贷款余额以外的购房款，且双方约定按揭贷款由原告承担，依照《二手房屋买卖合同》第四条约定，被告在收到原告通知后十天内，有义务配合原告办理银行按揭的提前还贷手续，和办理房屋产权过户手续，现原告愿意提前还清案涉房屋的银行按揭贷款以解除抵押登记，被告应在案涉房屋按揭贷款还清并解除抵押登记后，协助原告办理产权过户手续。因此，原告诉求判令被告协助办理房屋过户手续，合法有据，本院予以支持。至于房屋所有权问题，由于案涉房屋属于不动产，其产权设立、变更需依法登记，未经登记不具有法律效力，原告虽已经占有使用案涉房屋，但房屋仍登记在被告曾灿辉名下，原告请求确认案涉房屋归其所有，理由不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告许金锐与被告曾灿辉、温美谊于2015年7月13日签订《卖房协议》和2019年7月13日签订的《二手房买卖合同》为有效合同；二、原告许金锐于判决生效之日起二十日内代被告曾灿辉还清欠第三人中国工商银行股份有限公司清新支行的清远市清新区×××××××××××××××××××××××××××屋按揭贷款，被告曾灿辉于上述欠款还清并涂消抵押登记之日起七日内协助原告许金锐办理清远市清新区×××××××××××××××××××××××××××屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告许金锐名下，办理房屋产权过户手续所产生的所有税费由原告许金锐承担；三、驳回被告曾灿辉的其他诉讼请求。本案受理费4175元，由原告许金锐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二一年五月十八日书记员  丘楚瑶附：法律条文。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。