新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初4307号 原告：陈楚宏，男，1973年8月29日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：李保红，新疆保力律师事务所律师。 被告：肖有桥，男，1995年1月5日出生，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：马健，新疆瑞诚律师事务所律师。 原告陈楚宏与被告肖有桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告陈楚宏的委托诉讼代理人李保红、被告肖有桥的委托诉讼代理人马健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈楚宏向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还租赁房屋；2．请求判令被告支付至合同解除之日止的房租175,067元及违约金；3．请求判令被告支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，按照市场评估租金标准支付；4．判令被告承担公证费600元、特快专递费44元；5．判令被告承担本案诉讼费、送达费、评估费。事实及理由：2020年5月14日，被告承租的乌鲁木齐市天山区解放南路8号新疆国际大巴扎1栋2区A×××、A×××、A×××、A×××、A×××、A×××号商铺由原产权人阿瓦古丽·卡米里处在给陈楚宏，并完成过户登记。阿瓦古丽卡米里与陈楚宏签订的《房产转让合同书》第11条约定，商铺转移登记至陈楚宏名下后，转移登记后的租金由陈楚宏收取。根据2018年10月29日被告与原产权人阿瓦古丽卡米里签订的《门面房合同》的约定，应当于2020年3月21日一次性付清2020年4月21日至2021年4月21日的全年商铺租金，租金总额600,000元。被告于2020年4月10日向原产权人阿瓦古丽卡米里支付租金300,000元，原产权人阿瓦古丽卡米里出具收条中载明剩余300,000元的租金在2020年8月10日前支付。陈楚宏于2020年10月27日向被告书面催缴剩余租金，被告签收后至今逾期3个月未付。依据《门面出租合同》第二条第三项：“如乙方（承租方）一个月之内不按时缴纳房租，甲方有权收回房屋单方面终止合同，视为乙方违约”，原告于2021年2月2日发出解除合同通知，被告于2021年2月4日签收，《门面出租合同》自2021年2月4日起解除。合同解除后，被告未按期返还房屋和支付欠付租金。故原告诉至法院，请求如诉。 被告肖有桥辩称，原告起诉被告主体不适格，被告肖有桥和原房东房屋租赁合同变更为肖建伟，原告作为新的房东起诉肖有桥主体错误；原告要求解除合同的理由不成立，承租人肖建伟按照合同约定交付房租，无拖欠；2021乌鲁木齐两次疫情，导致肖建伟经营玉店生意惨淡，没有客源，收入严重减少，根据租赁合同约定，遇到不可抗力，双方互不承担违约责任，根据民法典相关规定、最高院关于疫情指导意见，原租赁合同应该进行变更，符合公平公正，2020肖建伟已经交付400,000元房租，不存在违约；2021年2月5日陈楚宏向肖建伟通知解除合同条件不成立，驳回原告第二项、第三项诉请；原告要求的公证费、快递费，是原告无故支出的费用，应当由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2018年10月29日，肖有桥（承租方、乙方）与案外人阿瓦古丽卡米里（出租方，甲方）签订《门面出租合同》，约定：甲方出租给乙方门面房位于乌鲁木齐市天山区解放南路8号×××层A×××、A×××、A×××、A×××、A×××、A×××号门面房；租赁期共5年，从2018年4月21日起至2023年4月21日止，2018年4月21日至2019年4月21日租金560,000元，2019年4月21日至2020年4月21日租金580,000元，2020年4月21日至2021年4月21日租金600,000元，2021年4月21日至2022年4月21日租金620,000元，2022年4月21日至2023年4月21日租金640,000元，房租每年提前一个月一次性付清；如乙方一个月之内不按时交纳房租，甲方有权收回房屋单方面终止合同，视为乙方违约；经营期间，如遇不可抗拒其他政策性变化（如拆迁、征用、重建等）的影响而造成乙方无法经营，甲方可以按实际经营时间计算缴纳租赁，多退少补并终止合同，双方均不视为违约。乙方填写的联系电话为×××。签约后，案外人阿瓦古丽卡米里将诉争房屋交付肖有桥，诉争房屋由肖有桥、案外人肖建伟及其员工共同经营。 经本院核查，肖有桥填写的手机号×××为案外人肖建伟使用，肖有桥的微信号为×××，也为案外人肖建伟使用。 2020年4月10日，案外人阿瓦古丽卡米里出具《收条》，载明：今收到肖建伟叫来租金300,000元，另300,000元2020年8月10日交清。 后肖有桥、案外人肖建伟向案外人阿瓦古丽卡米里出具《陈主任放弃优先购买承诺书》，载明：本人肖有桥、肖建伟承诺，本人接到承租的位于乌鲁木齐市天山区解放南路8号×××A×××、A×××、A×××、A×××、A×××、A×××号商铺（商铺所有权证号为×××、×××、×××、×××、×××、×××）的所有权人阿瓦古丽·卡米里的通知，需将该商铺出售给第三人。现作为改商铺的承租人，本人在此声明并承诺，放弃对该商铺的承租人优先购买权，不以任何形式针对该商铺提起行使承租人优先购买权，阿瓦古丽卡米里与肖有桥、肖建伟签订到2023年4月21日的合同必须履行完。 2020年5月14日、2020年5月15日，诉争的位于乌鲁木齐市天山区解放南路8号×××层A×××、A×××、A×××、A×××、A×××、A×××号房屋过户至陈楚宏名下。 2020年10月27日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市法诺公证处公证员申媛媛及其工作人员曾珊珊随陈楚宏到乌鲁木齐市解放北路邮政支局以特快专递的方式给肖有桥邮寄《房屋租赁费催款函》，邮寄地址为新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放南路8号×××号楼外铺×××和田玉超市，收件人为肖有桥，联系方式为×××；公证书附件为《房屋租赁费催款函》《邮件交寄单》《工作记录》。庭审中，陈楚宏提供电子快单号查询结果，显示签收人为肖有桥本人，肖有桥认为该查询结果为打印机，其没有收到信函。 2020年11月12日，案外人阿瓦古丽卡米里收到案外人肖建伟银行转款100,000元，备注：我应交给你的房租。同日，案外人阿瓦古丽卡米里与案外人肖建伟沟通疫诉争房屋情期间租金减免事宜，案外人阿瓦古丽卡米里认可收到案外人肖建伟支付的100,000元租金，但认为诉争房屋不享受减免政策，剩余的200,000元租金仍应支付，双方无法协商一致。 2020年11月14日，案外人肖建伟告知案外人阿瓦古丽卡米里就诉争房屋租金交付给谁、是否享受减免政策协商，但协商未果。 2021年2月5日，陈楚宏向×××用户发送短信，载明：肖有桥、肖建伟，我于2021年2月2日通过邮政特快向你发送解除租赁合同的通知，你于2021年2月4日签收，再次通知你，双方之间的租赁合同在2021年2月4日解除，请你在3日内交还租赁房屋，支付欠付租金。×××用户回复：陈楚宏去年的房屋我已经向原房东交清，今年的房租我已经准备好，同意按照合同缴纳，请你当面给我出具收据，我给你转款，我不在违约，不同意解除合同；我同意支付今年的租金，将你的银行卡号发过来；后×××用户通过短信对陈楚宏进行辱骂。 2021年2月18日，陈楚宏委托案外人左清清前往新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市法诺公证处办理证据保全，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市法诺公证处出具的（2021）新乌法诺证民字第2903号公证书，载明：左清清微信聊天记录中名字显示为“肖建伟”的微信用户昵称为“肖建伟”、微信号为“×××-14kpbee8wine12”、电话为×××；案外人左清清2020年10月28日在微信中告知案外人肖建伟诉争房屋全部出售给陈楚宏，肖建伟回复只认可原合同及租赁合同尚未到期；案外人左清清2021年2月5日在微信中向案外人肖建伟发送《解除合同的通知》。 2021年3月4日，案外人肖建伟告知案外人阿瓦古丽卡米里收取2021年4月21日至2022年4月21日全年租金620,000元，案外人阿瓦古丽卡米里让案外人肖建伟将租金交付给陈楚宏，并告知肖建伟延期付款的行为构成违约。案外人肖建伟表示租金只会交给案外人阿瓦古丽卡米里。 2021年3月5日、2021年3月6日，案外人肖建伟告知案外人阿瓦古丽卡米里就诉争房屋租金交付给谁、是否享受减免政策多次协商，但协商未果。 2021年3月17日、2021年3月18日，×××用户短信告知陈楚宏收取租金620,000元。 2021年3月26日，案外人肖建伟向陈楚宏银行转款620,000元，备注：肖建伟付陈楚宏年租金620,000元。同日，陈楚宏向×××用户短信回复：你未经同意，付过来620,000元，收取租金175,711元，剩余444,289元退还给你。 另查，诉争房屋的2018年4月21日至2019年4月21日租金560,000元已由案外人肖建伟付清。 再查，诉争商铺非承租的国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，为私人所有。 再查，陈楚宏为本案支付公证费2,000元，但其只主张600元，特快专递费41.2元。 庭审中，陈楚宏向本院递交申请，申请对诉争房屋所在地乌鲁木齐市大巴扎的2021年租金价格进行评估；提交照片四张，拟证实肖有桥资金充足，无经济拮据的情况。肖有桥认可照片真实性，但认为该照片不能证明其资金充足无经济拮据。 庭审中，肖有桥称经过案外人阿瓦古丽卡米里同意，案外人肖建伟将其与案外人阿瓦古丽卡米里签订《门面出租合同》的肖有桥（承租方，乙方）签名、身份信息、捺印涂改为案外人肖建伟的名字、身份信息，案外人肖建伟捺印确认。陈楚宏提交肖有桥与案外人阿瓦古丽卡米里签订《门面出租合同》的复印件，该复印件未对肖有桥的信息进行修改。经本院传唤，案外人阿瓦古丽卡米里出庭，作为本院受理的（2021）新0102民初3737号案件的第三人出庭，案外人阿瓦古丽卡米里签订《门面出租合同》述称，其系与肖有桥签订的《门面出租合同》，未同意将《门面出租合同》的承租方由肖有桥变更为案外人肖建伟，认可陈楚宏出示的《门面出租合同》，但无法找寻到其手里《门面出租合同》的原件；案外人阿瓦古丽卡米里未告知被告诉争房屋出售给谁。 庭审中，肖有桥称其与案外人肖建伟为叔侄关系。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律、司法解释。 关于肖有桥的诉讼主体是否适格。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，肖有桥辩称经案外人阿瓦古丽卡米里同意，由案外人肖建伟将《门面出租合同》的承租方变更成肖建伟，房租由案外人肖建伟支付，《收条》是案外人肖建伟出具，《门面出租合同》承租方所留电话为案外人肖建伟所有，与陈楚宏、外人阿瓦古丽卡米里微信聊天的均为案外人肖建伟，陈楚宏发送信息的对象也为肖建伟，《承租人放弃优先购买权承诺书》也有案外人肖建伟签名，诉争商铺也是由案外人肖建伟经验，故诉争商铺实际承租人为案外人肖建伟。本院认为，案外人肖建伟、肖有桥、案外人阿瓦古丽卡米里均为完全民事行为能力人，知道或应知道合同签名、捺印的法律效力，《门面出租合同》最先签名、捺印的双方为肖有桥和案外人阿瓦古丽卡米里，如肖有桥和案外人阿瓦古丽卡米里有变更合同内容的意愿可以重新签订新的协议或由案外人阿瓦古丽卡米里出具书面同意书将承租方变更，即便是在原《门面出租合同》上修改也应由案外人肖建伟、肖有桥、案外人阿瓦古丽卡米里共同签字或捺印确认，肖有桥提供的《门面出租合同》只有案外人肖建伟单方签名、捺印，不能对案外人阿瓦古丽卡米里发生法律效力；案外人阿瓦古丽卡米里在本院受理的（2021）新0102民初3737号案件的第三人出庭否认《门面出租合同》的承租人变更为案外人肖建伟，并对陈楚宏手中的《门面出租合同》的复印件认可，虽然案外人阿瓦古丽卡米里不能提供其手里留存的《门面出租合同》原件，但这不是案外人阿瓦古丽卡米里的举证义务，应由肖有桥继续举证证明其主张；虽然由案外人肖建伟支付租金，其他书面证据有案外人肖建伟签名，或陈楚宏、案外人阿瓦古丽卡米里微信、短信协商的对象均为肖建伟，但案外人肖建伟与肖有桥自认双方为叔侄关系，按照案外人肖建伟与肖有桥的辩论意见，如果双方存在亲属关系，由亲属垫付房租符合常理，肖有桥在《门面出租合同》填写的×××手机号及对应的微信号均为案外人肖建伟所有，肖有桥未提供证据证明案外人阿瓦古丽卡米里、陈楚宏在签合同时是明知×××手机号及对应的微信号的用户均为案外人肖建伟，陈楚宏、案外人阿瓦古丽卡米里按照合同上的联系方式跟该手机号及对应的微信号的户主进行联系也符合正常的交易习惯。故肖有桥提供的证据不足以证明《门面出租合同》的承租方变更为案外人肖建伟，本院对肖有桥被告诉讼主体不适格的辩论意见不予采信，本院认定《门面出租合同》的双方第三人为肖有桥和案外人阿瓦古丽卡米里。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）》第十六条规定：本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本案于2021年5月6日受理，目前正在审理过程中，根据该规定，本案适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）》；第十四条规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。诉争房屋的租赁期限为从2018年4月21日起至2023年4月21日止，诉争房屋于2020年5月14日、2020年5月15日过户至陈楚宏名下，作为买受人的陈楚宏应按合同约定继续履行合同的约定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据该条规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，陈楚宏提交的2份公证书系经过法定程序公证证明，肖有桥提供的证据不足以推翻上述2份公证书，本院对公证书予以认可；陈楚宏提交电子快单号查询结果，显示签收人为肖有桥本人，肖有桥虽然否认签收及不知晓内容，但电子快单号查询的快递号与公证书中的快递号相符，快单电子送达记录具有法律效力，肖有桥未提供证据反驳，本院对《房屋租赁费催款函》《解除合同的通知》送达肖有桥的事实予以确认。但本院认为，陈楚宏不具有法定或者约定解除权，其向肖有桥送达《解除合同的通知》不发生解除合同的法律效力。 理由是：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。众所周知，乌鲁木齐市于2020年2月6日-2021年3月中旬，2020年7月16日至2020年9月上旬爆发两次新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情属于不可抗力；诉争商铺位于新疆国际大巴扎，而新疆国际大巴扎作为乌鲁木齐的一个旅游景点，属于人员密集场所，较一般的经营场所而言其疫情防控政策更为严格，受疫情的影响也更为严重，新疆国际大巴扎内的商户很大一部分收入是来源于外地游客，受疫情影响，来乌鲁木齐旅游的游客减少，新疆国际大巴扎内商户的收入也随之减少。本案肖有桥承租的商铺必然受到影响，其收入也会明显减少，陈楚宏提交的照片所要证明的问题与事实不符，本院不予采信。肖有桥根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，认可按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，请求减免租金或延长租期，与案外人阿瓦古丽卡米里、陈楚宏多次协商，并在本院另行诉讼，本院受理案件的案号为（2021）新0102民初3737号；肖有桥通过肖建伟向案外人阿瓦古丽·卡米里支付2019年4月21日至2020年4月21日期间扣除疫情期间4个月的租金400,000元，并于2021年3月26日向陈楚宏支付租金620,000元，由此可以看出肖有桥并非恶意不履行合同；肖有桥与案外人阿瓦古丽卡米里、陈楚宏无法就疫情减免政策协商一致，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定需要由人民法院引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，由人民法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，故肖有桥在三方未协商一致时未支付剩余租金，并由案外人肖建伟诉请法院解决租金减免事宜符合法律规定，其行为不构成违约。此时陈楚宏行使法定解除权或约定解除权缺乏事实与法律依据，本院不予采信，故本院对陈楚宏主张“1．请求判令被告返还租赁房屋；2．请求判令被告支付至合同解除之日止的房租175,067元及违约金；3．请求判令被告支付自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费”的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。同时，陈楚宏对诉争房屋所在地乌鲁木齐市大巴扎的2021年租金价格进行评估的申请，对证明待证事实无异议，本院对陈楚宏的该项申请不予准许。 对于陈楚宏主张的公证费600元、特快专递费44元，虽然陈楚宏发生2,000元公证费，但其只主张600元未超过法律规定的范围，特快专递费44元实际只发生41.2元，故本院认定陈楚宏支付公证费600元、特快专递费41.2元及案件受理费1,907.11元。本案合同的履行发生在二次疫情期间，双方对租金的减免政策、租金支付情况无法协商一致，导致后续一系列行为发送，产生了上述费用，双方对此均无过错，本院酌定上述费用由陈楚宏、肖有桥各自负担50%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用 一、被告肖有桥支付原告陈楚宏公证费300元、特快专递费20.6元； 二、驳回原告陈楚宏其他诉讼请求。 以上被告肖有桥向原告陈楚宏支付款项合计320.6元，限于本判决生效后三日内向原告陈楚宏付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,907.11元（原告陈楚宏已预交），由原告陈楚宏自行负担953.55元，由被告肖有桥负担953.56元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  柳玉辉 二〇二一年五月二十九日 书记员  胡璟玥