四平市铁东区人民法院民事判决书（2021）吉0303民初542号原告：马某，住四平市铁东区。委托代理人：刘某，住四平市铁西区。被告：付某，住四平市铁西区。被告：赵某，住四平市铁东区。原告马某诉被告付某、赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告马某，被告付某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某诉称：2017年5月8日原告与被告付某签订《房屋买卖合同》，约定付某将位于四平市铁东区房屋（建筑面积59.0353平方米）卖给原告，原告向其支付购房款20万元，付某收到房款20万元后，将房屋交付给原告居住使用。由于该房屋系被告付某在2005年3月24日在被告赵某处购买,因此，原告多次找二被告要求变更房屋登记,但二被告没有配合履行变更登记，为保护原告合法权益不受损失,故诉至法院，请求：1、确认原告马某与被告付某于2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》有效。2、本案的诉讼费用由原告承担。付某辩称：我于2005年3月24日在被告赵某处购买案涉房屋，后于2017年5月8日将案涉房屋出售给马某，马某已将购房款20万元全额交付，我对原告起诉内容无异议。赵某辩称：案涉房屋实际上是我购买的，签订《房屋买卖契约书》时，我与我父亲赵某2都在场。但是当时我年轻，社会阅历不足，不懂得房屋买卖程序，所以我当时委托我父亲赵某2替我办理的房屋买卖手续，当时购房款都是我出的。我于2005年3月24日将案涉房屋出售给付某，之后付某如何处置案涉房屋我不清楚，也与我无关。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告身份证复印件，证明原告身份。被告付某质证意见：无异议。被告赵某质证意见：无异议。2、入户通知书复印件一份，载明刘某同志原住私产有照房31.6306平方米，职工自费购买（增加）13.0353平方米。回迁安置户型59.0359平方米。回迁地址铁东5-6马路小区X号楼X单元X层左门。该通知书出具时间为1994年11月16日。证明1994年11月16日，刘某所有的房屋回迁。被告付某质证意见：无异议。被告赵某质证意见：无异议。3、《房屋买卖契约书》复印件一份，载明卖方：刘某，住吉林省四平市四面井一胡同X号。买方：赵某2，住吉林省四平市铁东区。今有卖方主刘某自愿将坐落在四平市铁东区北5-6马路东星小区X号楼X单元X楼X门卖给四平市铁东区北六马路东星小区住户赵某2。本住宅楼作价肆万叁仟元，买房主并一次付清房款，关于买卖方今后所发生的一切费用一切不负责，但买方需要更名时，卖方可随时出所要用的证明。本契约之立起买卖双方不得反悔，共两份，于1999年1月20日生效。证明案涉房屋由刘某出售给赵某2，赵某2系被告赵某父亲。被告付某质证意见：该房屋买卖与我无关。被告赵某质证意见：对该证据的真实性无异议。案涉房屋实际上是我购买的，签订《房屋买卖契约书》时，我与我父亲赵某2都在场。但是当时我年轻，社会阅历不足，不懂得房屋买卖程序，所以我当时委托我父亲赵某2替我办理的房屋买卖手续，当时购房款都是我出的。4、《买卖房屋协议书》复印件一份，载明卖方赵某，买方付某。一、房屋在东星小区X号楼X单元X楼，面积59.0353㎡。其中私有面积27.4047㎡，直管面积31.6306㎡。二、房屋总金额：肆万肆仟元整。三、卖方将房屋所有手续全部交给买方。四、买卖双方交易之日后，所有发生的一切费用均由买方负责。五、买方以后在办理更名及房照时，卖方可提供身份证等证件。此协议一式两份，双方各执一份。证明2005年3月24日，被告付某在赵某处购买案涉房屋。被告付某质证意见：无异议。被告赵某质证意见：无异议。5、《房屋买卖合同》复印件一份，载明买房人马某自购房屋本着合法情况下进行交易，交易价贰拾万元。此房屋原房屋居住合法人付某（身份证号码：XXX）卖给现房屋居住合法人马某（身份证号码：XXX）。现房屋由房屋居住合法人付某正式卖给马某，即日起四平市铁东区五-六马路东星小区X号楼X单元X屋左门，面积59.0353平方米归马某所有。如此房屋发生以下此种情况：1、房屋由卖房人抵押贷款。2、房屋由卖房人抵账转押。3、房屋如有人认领。4、房屋供热费（2016年以前）由卖房人拖欠。5、房屋水、电费（2016年5月以前）由卖房人拖欠。以上五种情况发生，卖房人应负完全法律责任，并赔造成一切的经济损失。自本合同签订之日起买卖房屋既成事实，双方不得更改，立字为证，一式二份，签字后生效，双方各执一份。证明2017年5月8日，原告马某从被告付某处购买案涉房屋。被告付某质证意见：无异议，我确实于2017年5月8日将案涉房屋出售给马某。被告赵某质证意见：无异议，我不清楚，也与我无关。6、收条复印件一份，载明现收到马某购买四平市铁东区五六马路东星小区X号楼X单元X楼左门，面积59.0353平方米，买房款人民币20万元整（贰拾万元整）。收款人付某在落款处签字并按手印确认，收条出具日期为2017年5月8日。证明马某购买案涉房屋后，将购房款20万元实际交付给付某。被告付某质证意见：无异议，我已实际收到马某交付给我的购房款20万元。被告付某质证意见：无异议。被告赵某质证意见：该证据与我无关。7、《统管房屋使用证》复印件一份，载明案涉房屋坐落于铁东区四马路街东星管区X楼X单元X层，使用人姓名为马某，变动日期为2020年6月23日。案涉房屋结构为砖混，建筑楼层总共为7层，直管面积31.6312平方米。私产面积27.4047平方米，月租金合计16.6元。证明原告马某购买案涉房屋后，于2020年6月23日将统管房屋使用证更名。被告付某质证意见：无异议。被告赵某质证意见：无异议。付某、赵某没有证据材料向法庭提供。法庭出示、宣读本院依职权调取的证据材料。1、本院于2021年3月10日调取的马某笔录，主要内容如下：我与付某是多年的朋友关系，在房屋买卖之前就认识。2017年5月8日,我与付某签订的《房屋买卖合同》,合同约定：买房人马某自购房屋本着合法情况下进行交易，交易价贰拾万元。此房屋原房屋居住合法人付某（身份证号码：XXX）卖给现房屋居住合法人马某（身份证号码：XXX）。现房屋由房屋居住合法人付某正式卖给马某，即日起四平市铁东区五-六马路东兴小区X号楼X单元X屋左门，面积59.0353平方米归马某所有。如此房屋发生以下此种情况：1、房屋由卖房人抵押贷款。2、房屋由卖房人抵账转押。3、房屋如有人认领。4、房屋供热费（2016年以前）由卖房人拖欠。5、房屋水、电费（2016年5月以前）由卖房人拖欠。以上五种情况发生，卖房人应负完全法律责任，并赔造成一切的经济损失。自本合同签订之日起买卖房屋既成事实，双方不得更改，立字为证，一式二份，签字后生效，双方各执一份。我将购房款20万元已实际交付给付某。我将购房款交付给付某后，付某就将包括《公房定期租赁使用证》在内的案涉房屋所有手续都交给我了。案涉房屋属于公房定期租赁性质的房屋，总面积59.0353㎡。其中私有面积27.4047㎡，直管面积31.6306㎡。我向房产二所缴纳过管理费5000千余元，并且将《公房定期租赁使用证》上的使用人变更为我本人。我从付某手中购买案涉房屋后，就一直在案涉房屋居住，至今已有四年了，付某及亲属未对该房屋提出过任何异议。我现在诉讼请求变更为：请求确认原告马某与被告付某签订的《房屋买卖合同》有效，因为该房屋系有限产权房屋，我只拥有私产面积27.4047平方米，直管面积31.6312平方米归房产所所有，所以我现在只能确认与被告付某签订的《房屋买卖合同》有效，待我具备案涉房屋全部产权后，才能请求该房屋面积59.0353平方米归我所有。被告付某质证意见：无异议。被告赵某质证意见：无异议。2、本院于2021年3月10日调取的付某笔录，主要内容如下：我与马某在房屋买卖之前就认识，属于多年的朋友关系。我与赵某以前是一个小区的，当时我们住前后楼，属于邻居关系，当时我听说赵某要出售房屋，所以我就找到赵某了。2005年3月24日，我与赵某进行的案涉房屋买卖，签订有《买卖房屋协议书》协议约定：卖方赵某，买方付某。一、房屋在东兴小区四号楼四单元一楼，面积59.0353㎡。其中私有面积27.4047㎡，直管面积31.6306㎡。二、房屋总金额：肆万肆仟元整。三、卖方将房屋所有手续全部交给买方。四、买卖双方交易之日后，所有发生的一切费用均由买方负责。五、买方以后在办理更名及房照时，卖方可提供身份证等证件。此协议一式两份，双方各执一份。合同签订后，我就将购房款44000元交给赵某了，赵某就将案涉房屋及包括《公房定期租赁使用证》在内的案涉房屋一切手续全部交给我了。《公房定期租赁使用证》上登记的使用人是赵某。我没向房产二所缴纳过案涉房屋的管理费及相关费用。我从赵某手中购买案涉房屋后，一直到我将房屋出售给马某之前，我一直在案涉房屋居住。案涉房屋总面积59.0353平方米，其中包括私有面积27.4047平方米，直管面积31.636平方米，部分面积属于私有，部分面积属于房产二所所有。2017年5月8日，我与马某签订的《房屋买卖合同》，约定：买房人马某自购房屋本着合法情况下进行交易，交易价贰拾万元。此房屋原房屋居住合法人付某（身份证号码：XXX）卖给现房屋居住合法人马某（身份证号码：XXX）。现房屋由房屋居住合法人付某正式卖给马某，即日起四平市铁东区五-六马路东兴小区X号楼X单元X屋左门，面积59.0353平方米归马某所有。如此房屋发生以下此种情况：1、房屋由卖房人抵押贷款。2、房屋由卖房人抵账转押。3、房屋如有人认领。4、房屋供热费（2016年以前）由卖房人拖欠。5、房屋水、电费（2016年5月以前）由卖房人拖欠。以上五种情况发生，卖房人应负完全法律责任，并赔造成一切的经济损失。自本合同签订之日起买卖房屋既成事实，双方不得更改，立字为证，一式二份，签字后生效，双方各执一份。马某将购房款20万元已实际交付给我之后，我就将案涉房屋及包括《公房定期租赁使用证》在内的案涉房屋全部手续都交给马某了。马某占有、使用案涉房屋期间，我及亲属未对该房屋提出过任何异议。原告质证意见：无异议。被告赵某质证意见：无异议。3、本院于2021年3月10日调取的赵某笔录，主要内容如下：我与赵某2系父女关系。我母亲健在，父亲赵某2于2007年因病去世。我父母共有三名婚生女，我排老二。我父亲赵某2于1999年1月20日与刘某签订的《房屋买卖契约书》，契约书约定：卖方：刘某，住吉林省四平市四面井一胡同X号，身份证号：XXX。买方：赵某2，住吉林省四平市铁东区北六马路东兴小区X号楼。今有卖方主刘某自愿将坐落在四平市铁东区北5-6马路东兴小区X号楼X单元X楼X门卖给四平市铁东区北六马路东兴小区X号楼住户赵某2。本住宅楼作价肆万叁仟元，买房主并一次付清房款，关于买卖方今后所发生的一切费用一切不负责，但买方需要更名时，卖方可随时出所要用的证明。本契约之立起买卖双方不得反悔，共两份，于1999年1月20日生效。《房屋买卖契约书》签订后，我实际将购房款43000元交付给刘某。我将购房款交付给刘某后，刘某就将案涉房屋交付给我占有、使用了，同时交付给我的还有四平市第二房产管理所《公房定期租赁使用证》及相关手续。因为案涉房屋实际上是我购买的，签订《房屋买卖契约书》时，我与我父亲赵某2都在场。但是当时我年轻，社会阅历不足，不懂得房屋买卖程序，所以我当时委托我父亲赵某2替我办理的房屋买卖手续，当时购房款都是我出的。我父亲已经去世，母亲同意我将案涉房屋出售给付某。我从1999年在刘某手中购买案涉房屋后，一直到出售给付某之前，期间一直居住在案涉房屋。我父母从来没在该房屋中居住过。四平市第二房产管理所《公房定期租赁使用证》上登记的住户是我本人，案涉房屋属于公房定期租赁性质的房屋，总面积59.0353㎡。其中私有面积27.4047㎡，直管面积31.6306㎡。你居住使用案涉房屋期间，案涉房屋的管理费及相关费用都由我本人向房产二所缴纳的，房产二所开具的发票上都是我的名。最开始每月费用才十几块钱。2005年3月24日，我与付某进行的案涉房屋买卖，签订有《买卖房屋协议书》，协议约定：卖方赵某，买方付某。一、房屋在东兴小区X号楼X单元X楼，面积59.0353㎡。其中私有面积27.4047㎡，直管面积31.6306㎡。二、房屋总金额：肆万肆仟元整。三、卖方将房屋所有手续全部交给买方。四、买卖双方交易之日后，所有发生的一切费用均由买方负责。五、买方以后在办理更名及房照时，卖方可提供身份证等证件。此协议一式两份，双方各执一份。付某将购房款44000元交付给我之后，我就将案涉房屋及包括该使用证在内等所有案涉房屋证件及手续全部交给付某了。付某占有、使用案涉房屋期间，我直系亲属没有提出过任何异议。我清楚付某将案涉房屋出售给马某一事。原告质证意见：无异议。被告付某质证意见：无异议。经审理查明：案涉房屋坐落于四平市铁东区四马路街东星管区X楼X单元X层左门，建筑面积59.0353平方米，其中直管面积31.6312平方米，私产面积27.4047平方米。属于直管房屋。该房屋原使用人为案外人刘某，1999年1月20日刘某与被告赵某父亲赵某2签订一份《房屋买卖契约书》，约定将案涉房屋卖给赵某2，房价款为4.3万元。嗣后，赵某2将该房屋交由被告赵某居住使用，赵某居住期间，在四平市第二房产经营管理所办理了房屋使用人过户手续，确定该房屋使用人为赵某，并向房产所缴纳房屋租金。2005年3月24日，被告赵某与被告付某签订一份《买卖房屋协议书》，约定赵某将案涉房屋卖给付某，房价款为4.4万元。此后，付某一直占有使用该房屋。2017年5月8日，付某与原告马某签订一份《房屋买卖合同》，约定付某将案涉房屋卖给马某，房价款为20万元。原告马某占有使用该房屋期间，在四平市房产管理局办理了房屋使用人过户手续，重新确认案涉房屋使用人为马某，并向四平市房产铁东经营管理处缴纳了房屋租金5894.26元。原告马某占有使用案涉房屋期间，原房屋使用人刘某、赵某、付某及其亲属均未对该房屋提出过异议。认定上述事实的证据有：原告提供的入户通知书、《房屋买卖契约书》、《买卖房屋协议书》、《房屋买卖合同》、收条、增值税发票、《统管房屋使用证》。本院依职权调取的马某、赵某、付某笔录及原、被告在庭审笔录中的陈述在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：本案究竟是房屋买卖合同关系还是公有房屋使用权转让关系？案涉房屋使用权转让是否有效？根据原告陈述，被告答辩及原告举证、被告质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：本院认为：原告虽然与被告付某签订了《房屋买卖合同》，但实际上所涉房屋系公有直管房屋，被告赵某、付某均系房屋承租使用人而非产权人。本案立案时确定案由为房屋买卖合同纠纷，但案涉房屋系公有直管房屋，被告付某系房屋使用人而非产权人，其与原告签订的名为《房屋买卖合同》所约定的权利义务，具有公有房屋使用权转让合同的法律特征，故本院最终确定本案案由为公有住房使用权转让合同纠纷。原告取得案涉房屋使用权后，在四平市房产管理局办理了房屋转让登记手续，将案涉房屋使用人过户到自己名下，并按有关规定向四平市房产铁东经营管理处缴纳了房屋租金5894.26元。由此可见，原告与被告付某之间形成的公有住房使用权转让，案涉房屋管理部门是允许同意的。因此，原告与被告付某签订的公有住房使用权转让合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，故应认定为有效。鉴于原告没有证据能够证明其在办理案涉房屋使用权转让登记手续时被告赵某、付某存在过错，故办理案涉房屋使用权转让登记手续时所产生的费用以及本案诉讼费用均由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条的规定，判决如下：原告马某与被告付某之间于2017年5月8日签订的房屋买卖合同（公有住房使用权转让合同）有效。案件受理费1331元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 郑学文二〇二一年五月十九日书记员 张芷毓