安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1723民初1017号 原告：青阳县安盛物业服务有限公司,住所地安徽省池州市青阳县。 法定代表人：刘来保,该公司执行董事。 被告：章俊斌，男，汉族，住安徽省池州市青阳县。 原告青阳县安盛物业服务有限公司（简称安盛物业公司）与被告章俊斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告安盛物业公司的法定代表人刘来保，被告章俊斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安盛物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令章俊斌给付其2018年4月1日至2021年1月31日期间的物业服务费1385元及违约金415元，并承担本案诉讼费用。 事实与理由：章俊斌系青阳县XXX小区X栋X室业主，其房屋建筑面积为111.7㎡。青阳县康弘物业服务有限公司（原名称为：青阳县皖南大市场物业服务有限公司）与章俊斌签订《XXX小区前期物业管理服务协议》一份，协议约定物业服务费按建筑面积每月0.35元/㎡交纳，交纳方式为每年交纳一次。2016年11月28日安盛物业公司业已依法成立，且已依法接管了青阳县康弘物业服务有限公司的物业管理服务业务，依约履行了自己应尽的义务，为章俊斌所居住的小区提供了物业管理服务，但章俊斌未履行自己的义务。综上，章俊斌不支付物业服务费的行为侵害了安盛物业公司的合法权益。为维护企业的合法权利，安盛物业公司诉至法院，请求判如所请。 章俊斌辩称，安盛物业公司的诉状内容基本属实，其请求将小额诉讼程序改为简易程序。其称未交物业费是因为：一、安盛物业公司未按照合同约定提供相关服务，构成违约。1、违反《青阳县物业管理办法》中的第一章《权利与义务》中第四条《物业管理服务的责任和质量》。消防栓处堆放杂物，乱拉电线，地面电线裸露在外，草坪被占用，小区铁门腐烂，有倒塌风险，无人管理。私建菜园、私自圈院。从未看见有专人维护保养。生活垃圾只见一人清早清理垃圾桶，一天一次，路面垃圾无人清扫。无保安穿统一服装巡逻。2、未按照国家交通法规和《住宅小区车辆管理办法》，对进入小区内的车辆进行管理。小车停在路中间，导致车辆无法通行，无人疏导车辆。3、未尽到消防管理责任。除少数消防栓堆放杂物，影响使用外，无其他消防设备。消防大门被焊死，通道处堆放易燃货物，大理石占用消防通道，消防车根本无法通行。无人对消防栓维护，堆放的杂物无人清理，无人做消防宣传，房屋旁堆放木材、易燃货物，无人清理。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或不完全履行服务合同约定的，或者法律法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、根据《合同法》第67条先履行抗辩权，安盛物业公司提供的服务一直未达标，不符合相关规定。章俊斌行使“先履行抗辩权”，停交2018年3月3日以后的物业费。 本院认为，2010年8月23日，章俊斌与青阳县康弘物业服务有限公司（原青阳县皖南大市场物业服务有限公司）签订《XXX小区前期物业管理服务协议》，作出承诺同意该物业服务协议。2018年3月底，安盛物业公司接手原青阳县康弘物业服务有限公司，承继原青阳县康弘物业服务有限公司在2018年3月前的全部债权、债务。故安盛物业公司依法承继原青阳县康弘物业服务有限公司与章俊斌的物业服务合同，与章俊斌形成合法有效的物业服务合同关系，对双方当事人都具有法律约束力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条的规定，对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，标的额为安徽省上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。章俊斌对于程序适用的异议不符合相关法律及司法解释的规定，本院依法不予支持。章俊斌在庭审中提供照片15张，其中5张证明其家房屋漏水，安盛物业公司没有及时维修，内墙漏水、窗套腐烂。就房屋外墙的渗漏，章俊斌可向相关行政部门申请修理。就其他业主对章俊斌房屋造成的损失，章俊斌可另行主张权利。剩余10张照片，结合章俊斌的答辩意见，系章俊斌提供以证明安盛物业公司未依照物业服务协议，未尽到合理的物业服务管理责任。因章俊斌提供的照片不足以反映拍摄当时的时间、具体地点，故本院依法对章俊斌的第一项答辩意见不予支持。章俊斌辩称中提及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，但其未依据该条款向安盛物业公司提出具体的诉讼主张，故本院对章俊斌的第二项答辩意见不予认定。章俊斌辩称根据《合同法》第67条规定，因安盛物业公司未尽到合理的物业服务管理责任，故其行使先履行抗辩权，停交自2018年3月3日以来的物业费。根据现行《中华人民共和国民法典》第五百二十六条关于“后履行抗辩权”的规定，“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”因章俊斌提供的证明安盛物业公司服务存在瑕疵的证据，其证明力存在瑕疵，本院对此不予认定，故对章俊斌以“先履行抗辩权”为由拒不缴纳物业费的辩称，本院依法不予认可。现安盛物业公司依约履行了合同主要义务，为章俊斌居住的小区提供物业服务，但章俊斌未依约交纳物业服务费用，显属违约，其应承担相应的民事法律责任。安盛物业公司庭审中自愿放弃对违约金的诉讼主张，本院依法予以认可。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款、第五百二十六条、第五百七十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下： 被告章俊斌于本判决生效后三日内给付原告青阳县安盛物业服务有限公司2018年4月1日至2021年1月31日期间的物业服务费1385元（111.7㎡×0.35元/月/㎡×34个月+楼道照明56元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由章俊斌负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶胜利 二〇二一年五月二十四日 法官助理叶臻 书记员王璐 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百九十条第二款法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。