黑龙江省佳木斯市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑08执异3号异议人（被执行人）：富锦市陆园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市富锦市中央大街东段道北。法定代表人：刘立，该公司经理。申请执行人：张旭，男，1974年6月17日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。被执行人：富锦市森豪房地产开发有限公司，住所地黑龙江省富锦市文明路东段。法定代表人：张相良，该公司经理。委托诉讼代理人：王珉，黑龙江凤翔律师事务所律师。本院在执行申请执行人张旭与被执行人富锦市森豪房地产开发有限公司（以下简称森豪公司）、被执行人富锦市陆园房地产开发有限公司（以下简称陆园公司）借款合同纠纷一案中，陆园公司对本院（2018）黑08执85号之一关于评估、拍卖被执行人陆园公司使用的办公楼的执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院于2019年4月16日作出（2019）黑08执异1号执行裁定，驳回陆园公司的异议请求。陆园公司不服，向黑龙江省高级人民法院申请复议。2019年11月27日，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑执复166号执行裁定，撤销本院（2019）黑08执异1号执行裁定，指令本院重新审查。本院依法重新组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。异议人陆园公司对佳木斯中院评估、拍卖该公司所使用的办公楼不服，提出异议称：1.按照生效判决确认，陆园公司在5000000元范围内对张旭承担一般保证责任，执行法院应先执行森豪公司后，再执行该公司财产。2.案涉房产属于非法建筑应依法予以拆除，佳木斯市中级人民法院将案涉房产作为被执行人合法财产进行执行错误。3.佳木斯市中级人民法院评估中委托的佳木斯兴佳评估事务所不具有司法评估资质，评估人员没有相应的司法评估资质，评估报告中未加盖司法印章，4.不应将陆园公司名下不属于本案执行范围的车库和土地予以评估，存在错误。异议人陆园公司未向本院提交证据。申请执行人张旭答辩称，因被执行人森豪公司财产不足，所以执行担保人陆园公司财产没有问题，其是依据三方协议执行陆园公司的，请求法院驳回异议人的异议请求。本院经审查查明，原告张旭与被告富锦市森豪房地产开发有限公司、富锦市陆园房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2017）黑08财保第12号民事裁定书，裁定内容：1.查封被申请人富锦市森豪房地产开发有限责任公司所有的14处房产（详见查封财产清单）；2.预查封被申请人富锦市森豪房地产开发有限责任公司使用的位于富锦市城关社区西郊村民委员会土地使用权，北至村路，西至合鑫面粉厂等三家地东界，南至同三公路，东至技工学校，土地面积127000平方米；3.预查封被申请人富锦市陆园房地产开发有限公司使用的办公楼（原农业开发公司办公楼），建筑面积1500平方米。2017年10月23日，本院作出（2017）黑08民初7号民事判决，判决：1、被告富锦市森豪房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付原告张旭借款本金30000000元及利息（自2014年5月1日起至给付之日止，按月利率2分计算）；2、被告富锦市陆园房地产开发有限公司在抵押担保合同约定的抵押担保范围内承担担保责任；3、驳回原告张旭的其他诉讼请求。该判决现已生效。2018年6月19日，本院作出（2018）黑08执85号之一执行裁定，裁定内容为：一、查封森豪公司使用的位于富锦市城关社区西郊村民委员会土地使用权，北至村路，西至合鑫面粉厂等三家地东界，南至同三公路，东至技工学校，不动产单元号230882005008JD00001W0000000，面积104827.3平方米，查封期限为三年。二、评估、拍卖第一项的土地、被执行人森豪公司所有的14处房产（详见明细）和被执行人陆园公司使用的办公楼（原农业开发公司办公楼）1500平方米。另查明，（2018）黑08执85号之一执行裁定书中评估拍卖森豪公司所有的14处房产，情况如下：1.苗永超针对其中11处房产提出异议，本院作出（2018）黑08执异138号执行裁定书，裁定驳回案外人苗永超的异议请求。苗永超不服，向本院提起执行异议之诉，本院作出（2018）黑08民初84号民事判决，驳回案外人苗永超的诉讼请求。苗永超不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院裁定发回重审，2020年9月29日苗永超以与张旭自行和解并已结清全部购房款为由向本院提出撤诉申请，本院作出（2020）黑08民初76号民事裁定书，准许苗永超撤诉，张旭对该11处房产申请解除查封。2.案外人陈洪生针对第12处房产提出异议，本院作出（2018）黑08执异139号执行裁定书，裁定驳回案外人陈洪生的异议请求，现该裁定已生效。3.案外人富锦市二龙山镇龙山村村民委员会针对第13处房产提出异议，本院作出（2018）黑08执异141号执行裁定书，裁定中止对产权证号2015001410，面积为388.03平方米房屋的执行，现该裁定已生效。4.2018年5月9日，张旭申请解除对第14处门市的查封。又查明，佳木斯市兴佳资产评估事务所2018年7月16日出具佳兴司评字[2018]77号资产评估报告，针对原农业开发公司办公楼的评估价值为6375000元（其中包含土地价值），五个车库的价值为814880元。2019年3月13日，佳木斯市兴佳资产评估事务所出具了《关于佳兴司评字（2018）77号资产评估报告的说明》，说明此次报告是由于业内人员的工作疏忽，未加盖司法鉴定公章和鉴定人名单，并补充了相关材料，材料显示佳木斯兴佳资产评估事务所于2017年1月24日是登记为司法鉴定机构并取得了司法鉴定许可证，作出本次评估报告的两位资产评估师，也已在黑龙江省司法厅登记为司法鉴定人身份。再查明，经本院委托，哈尔滨尚安地产评估咨询有限公司于2020年12月8日作出哈尚安（2020）土估司鉴第003号司法鉴定意见书一份，结论为：位于富锦市的待估宗地与评估基准日2020年12月8日的市场价值总价192.1195万元。待估宗地分为耕地及工业用地，耕地面积92122.78平方米，工业用地面积12704.52平方米，合计面积104827.3平方米。又查明，2019年3月25日，本院对陆园公司法定代表人刘立进行调查，在调查笔录中询问刘立对评估拍卖5个车库什么意见，刘立陈述“当时是用办公楼抵押500万元，如果办公楼评估拍卖价格足够500万元，就不要拍卖我的车库了，但如果办公楼拍卖价格低于500万元，我们也同意评估拍卖5个车库。”本院认为，关于执行顺序的问题，（2017）黑08民初7号民事判决书第二项明确表述：“被告富锦市陆园房地产开发有限公司在抵押担保合同约定的抵押担保范围内承担担保责任。”由于该判决认为被告陆园公司不当然成为连带保证人，故其承担的是一般保证责任。一般保证的保证人在主债务人不履行时，有代为履行的义务，该履行行为具有补充性。陆园公司提出执行法院应先执行森豪公司后，再执行该公司财产。本案中，森豪公司被查封的财产为14处房产和104827.3平方米的土地使用权，14处房产中，其中13处房产因案外人主张权利被解除查封，现仅剩1处房产。关于104827.3平方米的土地使用权，经哈尔滨尚安地产评估咨询有限公司司法鉴定，该土地市场价值总价192.1195万元。本案执行标的仅本金即30000000元，综合以上两处财产价值，森豪公司的财产远不足以清偿生效法律确定的义务，故本院一并评估、拍卖陆园公司的办公楼并无不当。关于陆园公司主张案涉办公楼属于非法建筑的问题，无论该建筑合法亦或是非法，均具有财产价值，故本院评估、拍卖该办公楼符合法律规定。关于陆园公司主张评估公司不具有评估资质的问题，经查明，佳木斯兴佳资产评估事务所取得了司法鉴定许可证，作出本次评估报告的两位资产评估师，也已在黑龙江省司法厅登记为司法鉴定人身份，故陆园公司的该项主张不能成立，本院不予支持。关于陆园公司主张不应将其名下的车库及土地评估的问题，陆园公司在抵押合同中约定将案涉办公楼作价五百万抵押给申请执行人张旭，根据房地一体原则，抵押的效力及于案涉办公楼占用范围内的土地。另，陆园公司法定代表人刘立在本院对其所作的调查笔录中陈述，如果办公楼拍卖价格低于500万元，同意评估拍卖5个车库，且本院仅对车库评估尚未进行处置，故陆园公司关于不应评估车库及土地的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，异议人陆园公司的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人富锦市陆园房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。审判长 何 璇审判员 马成龙审判员 赵 昱二〇二一年五月二十二日书记员 陶禹衡