四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终524号 上诉人（原审被告）：钟建地，男，1984年11月10日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人：孙川页，四川齐协律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川普赖斯实业有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇太平路**。 法定代表人：刘朝柱，董事长。 委托诉讼代理人：李智，男，汉族，1978年8月10日出生，住成都市武侯区，系普赖斯公司员工。 上诉人钟建地因与被上诉人四川普赖斯实业有限公司（以下简称：普赖斯公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟建地的委托诉讼代理人孙川页、被上诉人普赖斯公司的委托诉讼代理人李智参加了诉讼。本案现已审理终结。 钟建地上诉请求：撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初3747号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人系眉山市米祺装饰有限公司（以下简称：米祺公司）代理人，其与被上诉人签订《房屋租赁合同》系代米祺公司签订，合同签订后米祺公司一直按照合同约定支付租金，《房屋租赁合同》的相对主体应为米祺公司，上诉人签订合同仅仅是一个代理行为。上诉人申请追加米祺公司为被告，有利于查明案件事实，保证各方当事人的合法权益。 普赖斯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉维持原判。《房屋租赁合同》签订时间为2016年11月28日，米祺公司成立时间是2016年12月27日，故本案合同与米祺公司无关。即使米祺公司代上诉人缴纳相关费用，或者米祺公司实际使用案涉房屋，这都属于钟建地与米祺公司之间的约定，与答辩人无关，钟建地的合同义务并不因此而变更。一审法院根据合同相对性原则，不予追加米祺公司，判决钟建地承担责任，符合法律规定。钟建地与米祺公司之间的纠纷应当另案解决。 普赖斯公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与钟建地签订的《房屋租赁合同》；2、判令钟建地支付其计算至2020年8月31日的租金69988.75元、物业费（2019年9月1日至2020年8月31日）13712元、电费3249元；3、判令钟建地按合同约定支付自2020年8月1日至实际腾退时止的房屋占用费、物业费、水电费；4、判令钟建地支付违约金20000元、律师代理费8000元。庭审中，普赖斯公司撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定事实，2016年11月28日，普赖斯公司（出租方、甲方）与钟建地（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于眉山市东坡区××路××段××号（英伦蓝岸2号楼2层商铺），出租面积为634.82㎡，房屋租赁期限自2016年12月1日至2023年3月31日止，乙方用于办公。房屋租金自2016年12月1日起计租，租金单价为20元／月平方米，月租金为：12696元，从2019年4月1日起在前一年的基础上逐年递增5%，各租金如下：2016年12月1日起至2018年3月31日止，该年度租金为152357元；2018年4月1日起至2019年3月31日止，该年度租金为152357元；2019年4月1日起至2020年3月31日止，该年度租金为159975元；2020年4月1日起至2021年3月31日止，该年度租金为167973元……。二、租金每一年支付一次，下一年度的租金应于上一年度结束前60日内支付，房屋租金不包括房屋及公共区域、公共设施的物业管理费，物业管理费由乙方自行向物管公司缴纳。租赁期间，乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应该按当年日租金金额2倍支付逾期违约金，逾期支付租金、水电气费及其他费用超过15日、经甲方催告后仍不缴纳的，乙方除支付违约金外，甲方有权单方面终止（解除）本合同，乙方应在甲方解除合同之日起7日向甲方支付全年租金总额的50%作为违约金。若乙方违约，还应承担甲方主张权利产生的调查取证费和律师费。合同签订后，钟建地与他人成立了米祺公司，并以案涉租赁的房屋为办公场所。米祺公司向普赖斯公司支付租金至2020年3月31日，并向四川华舜物业管理有限责任公司缴纳了电费和物业费用。2020年3、4月份左右，米祺公司搬离该租赁房屋。普赖斯公司于2020年10月9日向四川华舜物业管理有限责任公司代为缴纳了2019年9月1日至2020年8月31日的物业费13712元、电费3249元，共计16961元。庭审中，普赖斯公司陈述案涉房屋已经收回，故租金只计算至2020年8月31日。 另查明，普赖斯公司因本案诉讼委托四川英济律师事务所律师李永生、杨嘉陵，并支付了律师费8000元。 一审法院认为，普赖斯公司与钟建地签订的《房屋租赁合同》合法有效，是当事人真实意思表示，各方应该按照合同约定履行相应的义务。钟建地承租使用了案涉房屋，应该按约履行支付租金。钟建地主张案涉房屋是由米祺公司使用，应该由米琪公司支付租金，一审法院认为，根据合同相对性原则，案涉合同是普赖斯公司与钟建地所签订，合同约定的权利对钟建地产生约束力，无论钟建地是否是实际使用人，均不能免除其合同义务，故对钟建地的抗辩意见不予采信。按照合同约定，钟建地应该于上一年度结束60日内支付租金，钟建地支付租金至2020年3月31日后未再支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，钟建地逾期支付租金的应该按当年日租金金额2倍支付逾期租金，超过15日经普赖斯公司催告后仍不缴纳的，普赖斯公司有权单方面终止（解除）合同。普赖斯公司于2020年8月7日提起诉讼催告钟建地支付逾期租金，截止本案法庭辩论结束止，钟建地仍未支付所欠租金，故普赖斯公司诉请解除案涉租赁合同，符合合同约定和法律规定，予以支持，双方签订的租赁合同于起诉状副本送达之日即2020年9月18日解除，普赖斯公司主张租金计算至2020年8月31日，系普赖斯公司对其民事权利义务的自由处分，并未侵害他人的合法权益。普赖斯公司根据合同约定酌定主张违约金20000元，符合合同约定和法律规定。关于普赖斯公司主张代钟建地缴纳的物业管理费及电费，根据合同约定，物业管理费应由钟建地自行向物管公司缴纳，电费系钟建地实际使用的费用，普赖斯公司所出示的票据足以证明了普赖斯公司已经代为缴纳钟建地所欠的上述费用，普赖斯公司有权向钟建地追偿，故对普赖斯公司的该诉请，予以支持。普赖斯公司为实现债权提起本案诉讼并支付了律师代理费8000元，普赖斯公司主张钟建地承担该律师费，符合双方合同约定及法律规定。综上，对普赖斯公司的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、四川普赖斯实业有限公司与钟建地于2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月18日解除；二、钟建地于本判决生效之日起十日内支付四川普赖斯实业有限公司所欠租金69988.75元；三、钟建地于本判决生效之日起十日内支付四川普赖斯实业有限公司代为缴纳的物业费13712元、电费3249元，共计16961元；四、钟建地于本判决生效之日起十日内支付四川普赖斯实业有限公司违约金20000元；五、钟建地于本判决生效之日起十日内支付四川普赖斯实业有限公司律师费8000元。如被告未按本判决确定的给付之日履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1148元，由钟建地负担。 二审中，当事人未提交证据。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：签订《房屋租赁合同》的主体是钟建地还是米祺公司，案涉租金、物管费、电费、违约金、律师费是否应当由钟建地承担。 案涉《房屋租赁合同》由普赖斯公司于2016年11月28日与钟建地签订。合同约定：普赖斯公司将位于眉山市东坡区××路××段××号（英伦蓝岸2号楼2层商铺），面积为634.82㎡，出租给钟建地用于办公，房屋租赁期限自2016年12月1日至2023年3月31日止。同时约定了由钟建地支付租金、物管费、水电气费及其他费用。逾期未付普赖斯公司有权单方面终止（解除）本合同，并由钟建地支付全年租金总额的50%作为违约金、承担其主张权利产生的调查取证费和律师费等。合同签订后，钟建地与他人成立了米祺公司，租赁房屋由米祺公司使用并交纳租金。钟建地主张其受米祺公司委托代米祺公司与普赖斯公司签订了《房屋租赁合同》，其实施的仅是代理行为。对此，其未提供米祺公司委托其签订合同的证据予以证明，也未提供米祺公司事后追认钟建地签订合同的行为是代理行为的证据，钟建地的该理由不成立。合同签订后，案涉房屋的租金实际由米祺公司支付是钟建地与米祺公司之间的约定，钟建地并未与普赖斯公司变更《房屋租赁合同》的内容，《房屋租赁合同》的义务主体仍然是钟建地，应当由钟建地履行合同义务，对钟建地要求追加米祺公司为本案当事人的请求不予支持。根据合同约定，钟建地应当支付租金、物管费和电费，普赖斯公司因钟建地未付物管费和电费，为其垫付的此费用应当由钟建地承担。钟建地未按照《房屋租赁合同》的约定履行付款义务，其存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金，并支付普赖斯公司因主张权利而支付的律师费。 综上所述，钟建地的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2296元，由钟建地负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  辛利平 审判员  覃 棱 二〇二一年五月二十五日 书记员  吴 倩