辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5530号上诉人（原审原告）：赵明，男，1989年12月24日出生，汉族，住辽宁省东港市。委托诉讼代理人：张建明，辽宁格莱瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李若寒，女，1983年12月23日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘子季，男，1984年10月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：辽宁天顺集团有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：徐欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李爽，男，1978年4月24日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人赵明、李若寒、刘子季因与被上诉人辽宁天顺集团有限公司（以下简称“天顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初15315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵明上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，返还全部兑费4万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审理查明的事实正确，认定被上诉人未能兑现其承诺所保证的内容，应承担相应的违约责任，即将所收取的房屋兑费返还，但酌定返还未能使用房屋7个月期间的兑费确有不妥，这样认定缺少事实依据和法律依据。因为，2019年5月15日《收条》中本人（被上诉人）承诺赵明（上诉人）能正常使用房屋壹年，于2019年5月15日至2020年5月14日止。如中途赵明（上诉人）所使用房屋被房东收回，本人（被上诉人）将立即返还赵明（上诉人）人民币40，000元的上述房屋兑费。该《收条》中没有约定房屋兑费按上诉人实际使用月份扣除后折算退还。上诉人认为只要中途房屋被收回，就应按《收条》中承诺全部退还40，000元。综上，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。针对李若寒、刘子季的上诉请求其辩称，双方签订的收条明确赵明于2019.5.15-2020.5.14租期，这是一个附条件的法律行为，该行为所附条件由于天顺公司不再对赵明承兑店铺不再租赁，所以条件生效，所以刘子季、李若寒应返还赵明4万元。请求法院驳回刘子季、李若寒上诉请求。李若寒、刘子季上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人自认，从上诉人租期届满后，被上诉人使用案涉房屋即自行向案涉房屋产权人辽宁天顺集团有限公司（以下简称“天顺公司”）直接缴纳房屋租金，可以认定在上诉人租期届满后，被上诉人与天顺公司之间已经形成了事实租赁法律关系。2019年3月14日，被上诉人与上诉人签署《收条》后，上诉人将案涉房屋交与被上诉人经营使用，2019年5月15日，上诉人的租期届满后，天顺公司在原一审中陈述，是由被上诉人直接向天顺公司支付租金，天顺公司收取租金后，案涉房屋也一直是由被上诉人占有、使用、用于经营。被上诉人在上诉人的租期届满后，继续使用案涉房屋的目的已经实现，上诉人的承诺已经全部兑现。二、被上诉人在使用案涉房屋期间自行决定不再承租，系被上诉人自身原因，天顺公司并没有实际执行“通知”，强制清退，被上诉人要求上诉人返还4万元兑费无事实及法律依据。案涉房屋的产权人天顺公司虽然发出了不再租赁的“通知”，但并没有具体执行“通知”的内容。而恰恰相反的是，在2020年2月24日主动联系被上诉人询问是否继续承租，但天顺公司联系被上诉人时，被上诉人却明确主动表示不再承租案涉房屋，被上诉人在使用案涉房屋期间自动放弃使用权，上诉人无过错，不应返还兑费。三、上诉人与被上诉人之间签订的第二张《收条》，是上诉人在不知情的情况下，受被上诉人欺骗，导致陷入错误认识而签订的，应属无效，不应作为认定案件事实的依据。针对赵明的上诉请求其辩称，赵明一审自认该租赁合同是向市场监督部门提供，说明赵明对合同真实性认可。赵明一审自认从使用案涉房屋起自行向天顺公司缴纳房租，天顺公司在原一审中认可，可以证明案涉房屋由赵明与我方转租法律关系转化为赵明与天顺公司承租法律关系，以上事实达到了我方租期届满后赵明顺利使用房屋的目的，我方承诺已全部兑现，后因赵明自身原因不再承租不是客观事实上不能承租，赵明自身不愿意承租，与我方无关。天顺公司辩称，赵明、李若寒兑店行为是私下签订的，天顺公司作为合同主体未参与签订过程，我方未承诺长期租赁行为，该事与我方无关。赵明向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还房屋兑费40,000元；2.案件诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：1.位于沈阳市和平区桂林街16号1门房屋所有权登记在第三人天顺公司名下。2018年9月，被告李若寒承租该房屋，租期至2019年5月15日。2.2019年3月14日，原告赵明经与被告李若寒协商，双方就由原告赵明转租案涉房屋达成一致意见。同日，被告李若寒向原告赵明出具收条一份，其中载明：“今日收赵明房屋兑费肆万圆整（和平区桂林街16号），本人承诺房屋到期后赵明能与房主正常续签，如若不能正常续签返还全部兑费。收款人：李若寒1522241198312234520，付款人：赵明2106811989122440722019.3.14”。3.2019年3月15日，被告李若寒（出租方/甲方）与原告赵明（承租方/乙方）签订书面《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方承租案涉房屋用于“经营自制饮品销售”，面积36平方米，租赁期9个月，从2019年3月15日起至2019年12月15日止；此合同为转租合同，租赁期满后，如乙方仍继续租赁本场地，乙方须与原房主即天顺公司重新签订续租合同；合同终止，乙方须保持所租赁摊位及附属设施完整无缺（自然损耗除外），经营摊位经过装修的，所有装修设施无偿归甲方所有；租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方。合同双方还就各自权利义务等事项进行了约定。上述租赁合同签订后，原告赵明即使用该房屋用于经营饮品零售，并于2019年3月19日经沈阳市和平区市场监督管理局核准在该房屋地址注册设立个体工商户“沈阳市和平区御贡贡茶饮品店”（以下简称“御贡贡茶饮品店”）。4.2019年5月15日，原告赵明与被告李若寒共同签署“收条”一份，该收条载明：“本人李若寒今收到赵明（桂林街16号，御贡贡茶）房屋兑费人民币40,000元（肆万圆整）。本人承诺赵明能正常使用上述地址所在房屋壹年，于2019年5月15日至2020年5月14日止。如中途赵明所使用房屋被房东收回，本人将立即返还赵明人民币40,000元（肆万圆整）的上述房屋兑费。如中途赵明自动放弃上述房屋使用权，房屋兑费人民币40,000元（肆万圆整）不予返还。”5.2019年9月24日，第三人天顺公司发出通知：“由于租赁合同到期，合约自动解除。我公司位于沈阳市和平区桂林街16号1门的门市，不再出租，请各位租户于2019年9月27日前上交钥匙，并补齐合同逾期的租金。谢谢配合！”6.原告赵明申请设立个体工商户御贡贡茶饮品店时向沈阳市和平区市场监督管理局提交《房屋租赁合同》一份，用于证明其所设立个体工商户御贡贡茶饮品店具备合法的经营场所。该份《房屋租赁合同》签订双方系出租方（甲方）为第三人天顺公司，承租方（乙方）为原告赵明。合同约定：乙方承租案涉房屋用于“经营自制饮品销售”，面积36平方米，租赁期1年，从2019年3月5日起至2020年3月4日止。其余合同内容和此前原告赵明与被告李若寒于2019年3月15日所签订的《房屋租赁合同》相同。庭审中，原、被告及第三人均认可该份租赁合同上加盖的的公章非第三人公司的公章。原告与第三人一致主张原告于2019年10月初将案涉房屋腾退，交还给第三人。同时，第三人主张其实际直接收取了原告补交的2019年9月15日至2019年8月15日期间三个月的租金7,500元。7.被告李若寒与被告刘子季系夫妻关系，二人于2017年4月28日登记结婚,被告刘子季认可原告将4万元兑费转账至其账户。8.现原告赵明起诉来院，要求二被告向其返还案涉房屋兑费40,000元。一审法院认为，根据我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告赵明与被告李若寒于2019年3月15日签订的就案涉房屋转租的《房屋租赁合同》系双方在自愿平等、协商一致的基础上所达成，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在该租赁合同签订前一日（2019年3月14日），原告赵明向被告李若寒支付房屋兑费（转让费）4万元，同时，被告李若寒向原告赵明出具欠条一份，其中除载明收到原告赵明支付的房屋兑费4万元外，还附有如下承诺：“房屋到期后赵明能与房主正常续签，如若不能正常续签返还全部兑费”。而依据被告李若寒于2019年5月15日与原告共同签署的收条内容为“本人李若寒今收到赵明（桂林街16号，御贡贡茶）房屋兑费人民币40,000元（肆万圆整）。本人承诺赵明能正常使用上述地址所在房屋壹年，于2019年5月15日至2020年5月14日止。如中途赵明所使用房屋被房东收回，本人将立即返还赵明人民币40,000元（肆万圆整）的上述房屋兑费。如中途赵明自动放弃上述房屋使用权，房屋兑费人民币40,000元（肆万圆整）不予返还”，虽被告李若寒对后一份收条的内容不予认可，但该收条系其本人所签，被告李若寒作为一名具有完全民事行为能力的成年人，应对签署收条所具有的法律效力有基本的认知能力，其签字确认的行为应视为对收条内容的认可，据此可以认定该收条内容系其真实意思表示，因该收条系被告李若寒向原告赵明所作出的附义务性的单方承诺，故被告李若寒应依其该项承诺行事，以保证“赵明能正常使用上述地址所在房屋壹年，于2019年5月15日至2020年5月14日止”，如出现“中途赵明所使用房屋被房东收回的情形，则其应“返还赵明人民币40,000元（肆万圆整）的上述房屋兑费”。本案中，被告李若寒提出原告已与第三人形成了事实上的房屋租赁关系的抗辩，而这一事实，亦可从原告与第三人的陈述中予以确认，但依据被告李若寒于2019年5月15日出具的承诺（收条）内容，可以看出，其保证的并非原告与第三人之间形成房屋租赁关系，而是原告能正常使用案涉房屋一年，即从2019年5月15日至2020年5月14日止，房屋不被第三人收回，现原告与第三人一致主张因第三人对案涉房屋存在整体出租计划，不欲与包括案涉房屋在内的承租人续签租赁合同，而这一情况第三人于2019年9月24日即已进行了通知，被告李若寒对此亦知情，现第三人已于2019年10月初将案涉房屋收回，而第三人收取原告三个月房屋租金的行为，系因原告占用案涉房屋不予腾退，并非与其达成了一年期租赁合同的意思表示，故被告李若寒不能以原告与第三人之间形成了三个月事实上的房屋租赁关系为由免除其依据承诺（收条）所应承担的返还房屋兑费的责任。关于被告李若寒提出系原告自动放弃房屋使用权及原告实际于2020年2月24日腾退案涉房屋的抗辩，其提供的微信聊天记录截图不足以证明其所主张的上述抗辩理由确实存在，故对被告李若寒该项抗辩，本院不予采信。被告李若寒未能兑现其承诺（收条）所保证的内容，应承担相应的违约责任，即将所收取的房屋兑费返还。关于其应返还的兑费数额，虽其未能保证原告在案涉房屋使用一年，但原告至2019年10月初腾退，依据该承诺（收条）亦使用了案涉房屋近5个月之久，故本院酌定被告李若寒予以返还原告未能继续使用房屋7个月期间的兑费，返还的金额为23,333元(40,000元÷12个月×7个月)。关于被告刘子季的责任承担问题。因被告李若寒、刘子季系夫妻关系，且案涉房屋的转租发生于二被告婚姻关系存续期间，原告所给付的40,000元房屋兑费亦转账至被告刘子季账户，故案涉返款债务应由二被告共同承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李若寒、刘子季于本判决生效之日起十日内返还原告赵明房屋兑费（转让费）23,333元；二、驳回原告赵明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告李若寒、刘子季负担383元，由原告赵明负担417元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因双方于2019年3月15日签订的案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点：1.赵明与天顺公司是否存在房屋租赁关系；2.赵明要求李若寒返还承兑费4万元的诉请能否得到支持。关于赵明与天顺公司是否存在房屋租赁关系的问题。庭审中，虽李若寒主张因赵明在使用案涉房屋时自行向天顺公司缴纳房屋租金，表明赵明与天顺公司已形成事实上的房屋租赁关系，但本院认为，一方面，天顺公司否认与赵明之间存在房屋租赁关系，且李若寒亦无其他证据证明赵明与天顺公司存在房屋租赁关系；另一方面，通过本案庭审调查可知，天顺公司于2019年10月初将案涉房屋收回，赵明虽事后向天顺公司缴纳了三个月的租金，系因赵明占用案涉房屋不予腾退所致，并非与天顺公司达成租赁合同的意思表示。鉴于此，李若寒的上述主张无事实及法律依据，本院对李若寒的该项上诉主张不予支持。关于赵明要求李若寒返还承兑费4万元的诉请能否得到支持的问题。本案中，李若寒共给赵明出具两份收条，其中一份收条的形成时间为2019年3月14日，所载明的内容为:“房屋到期后赵明能与房主正常续签，如若不能正常续签返还全部兑费”；而另一份收条的形成时间为2019年5月15日，载明的内容为：“本人承诺赵明能正常使用上述地址所在房屋壹年，于2019年5月15日至2020年5月14日止。如中途赵明所使用房屋被房东收回，本人将立即返还赵明人民币40,000元（肆万圆整）的上述房屋兑费……”。由此可以认定，李若寒出具的后一份收条是对前一份收条所承诺内容的变更，即“李若寒承诺赵明能与房主正常续签”变更为“赵明能正常使用上述地址所在房屋壹年”。现天顺公司于2019年10月初将案涉房屋收回，导致李若寒未能兑现其在收条中所承诺的内容，李若寒应当承担返还承兑费的违约责任。但鉴于赵明在与李若寒签订转租合同时对李若寒与天顺公司的租期即将到期系明知，且其应当知道能否正常使用案涉房屋一年具有不确定性，故赵明在主观上亦存在一定过错。综上，一审法院酌定李若寒予以返还赵明未能继续使用房屋7个月期间的兑费并无不当，本院对赵明的该项上诉主张不予支持。综上所述，赵明、李若寒、刘子季的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,600元，由上诉人赵明负担800元，由上诉人李若寒、刘子季负担800元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年五月三十一日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。