山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0704民初2003号 原告：潍坊福乐物业管理有限公司，住所地：山东省潍坊市坊子区凤凰大街28号欧美佳苑31号楼。 法定代表人：程侃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐金帅，男，1985年8月4日出生，汉族，该公司员工，住本××宿舍。 委托诉讼代理人：肖玉良，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 被告：李之柱，男，1983年2月1日出生，汉族，教师，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：孙业鹏，潍坊坊子奉天法律服务所法律工作者。 第三人：刘树明，男，汉族，1989年1月5日出生，个体，住潍坊市坊子区。 原告潍坊福乐物业管理有限公司与被告李之柱、第三人刘树明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊福乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐金帅、肖玉良、被告李之柱、第三人刘树明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潍坊福乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2016年11月15日原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，判令被告及第三人返还房屋。2、判令被告及第三人按照合同约定支付房屋租赁费至合同解除之日(自2019年12月1日起，计算至2021年5月1日为120097.80元)，支付物业费13603元、垃圾处理费1520元、水费1783.60元，支付滞纳金118元。3、自合同判决确认解除之日按照每天1000元的标准向原告支付房屋占用使用费，直到将房屋交付原告为止。4、自2019年10月30日起，以所欠金额81469元为基数按照年利率6%计算至付清为止。5、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年11月15日潍坊福乐物业管理有限公司与李之柱签订《房屋租赁合同》，约定李之柱租赁潍坊福乐物业管理有限公司欧美家苑小区14号楼北11-13号商业用房，面积为675.19平方米，期限为5年，自2016年12月1日至2021年11月31日，租金为第一年53,568元，以后每年的租金在前一年的基础上递增15%，租金每年支付一次，乙方提前一个月一次性付清当期租金，逾期未缴纳租金的，按照总租金的千分之三支付滞纳金。合同签订后，2019年12月1日起至2021年5月1日李之柱未支付租赁费用120097.80元，损害了潍坊福乐物业管理有限公司的利益。此外潍坊福乐物业管理有限公司为李之柱垫付使用房屋期间的物业费10884元、垃圾处理费1520元、水费1783.60元，李之柱也应返还潍坊福乐物业管理有限公司。因李之柱长期不缴纳租金潍坊福乐物业管理有限公司有解除合同的权利。解除合同后，依照合同第七条第一项的规定李之柱若未及时交付房屋，还应按照每天1000元的标准支付房屋占用使用费。 李之柱辩称，欠付的租金数额没有异议。潍坊福乐物业管理有限公司所述的每年在前一年的基础上递增加15%我不认可。签订合同时并没有约定，系我方履行合同第二年，是原告方添加的。但是我交款是按每年递增15%交的。关于物业费的问题，因为房屋漏水，整个欧美佳苑片区的商业用房的物业费都没有交。这个房子我在2019年5月01日转租给了第三人刘树明和孙鹏，转租后，次承租人刘树明只向我支付了5000元后，并未向我支付租金。原告要求按照1000元/天支付房屋占用期间的费用过高，我不认可。 第三人述称，我与原告之间没有签订过合同，原告向我索赔没有法律依据。我是2019年5月1日向被告李之柱租的房子，当时李之柱答应我可以协调我与原告签订房屋租赁合同，然后我就向李之柱交纳了5000元的定金。之后我投资了350000元开了饭店。因为李之柱未能履行协调签订合同的承诺，所以我一直未向其交纳租金。2019年因潍县中路修路，我曾与原告及被告李之柱进行过协商，协商关于减免费用的问题，未获得同意。2020年发大水，整个潍县中路都淹了，因为原告的排水系统有问题，水无法排除，给我造成约500000元的损失，我也曾找原告协商，原告称不是与原告签订的合同，让我找被告李之柱。从我租下来到今天为止，我与李之柱多次找原告协商变更合同，原告均未同意。另外，李之柱租赁的房屋中，我只用了其中两间，剩余一间我没有使用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋所有权人为潍坊隆海置业有限公司，其于2013年1月1日起委托本案原告潍坊福乐物业管理有限公司对欧美佳苑14号楼、32号楼、12号楼开展房屋租赁业务，对出租房屋进行管理并收取租赁费。 2016年11月15日，原告潍坊福乐物业管理有限公司与被告李之柱签订房屋租赁合同，约定被告李之柱租赁原告潍坊福乐物业管理有限公司坐落于潍坊市坊子新区××街××号××小区××＃××号××房号××商业用房，其中14-04号面积199.63㎡、14-05号面积161㎡、14-06号面积314.56㎡，房屋面积共计为675.19㎡。租赁期限为 2016年12月1日起至2021年11月31日止。租金第一年为53568元，在上一年的基础上每年递增15%。租金每一年支付一次，提前一个月一次性付清当期租金。逾期未支付租金的，按照总租金的3‰支付违约金。被告李之柱在租赁期内实际使用的水、电、煤气、有线电视、通讯、物业管理费、生活垃圾费等费用由李之柱自行承担。被告李之柱在本租赁合同终止次日起三日内返还该房屋，逾期返还该房屋的，每逾期一日，其应向原告潍坊福乐物业管理有限公司支付1000元作为房屋占有使用费。同时约定在租赁期内，李之柱将房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得原告潍坊福乐物业管理有限公司的同意。合同约定如租赁方逾期不支付租金累计超过十天的，出租方有权单方面解除合同。 2018年9月份，被告李之柱将涉案14-04号商铺转租给案外人孙鹏，孙鹏已于2021年4月12日将该房屋返还给李之柱，李之柱于当日将该房屋返还给本案原告。2019年5月1日，被告李之柱将14-06号房屋转租给第三人刘树明；2019年10月，被告李之柱将14-05号房屋转租给刘树明，截至本次开庭时，第三人刘树明仍实际占有该房屋。经询问，第三人刘树明不同意按照原告潍坊福乐物业管理有限公司与被告李之柱之间约定的房屋租金价格继续租赁涉案房屋。 被告李之柱自2019年12月1日起未再向原告潍坊福乐物业管理有限公司支付过租金，其认可原告主张的尚欠租赁费120097.80元的事实。 上述事实，有原告潍坊福乐物业管理有限公司提交的证明、不动产权证书、其与被告李之柱签订的房屋租赁合同、租赁费收款收据、租赁费计算明细表、物业费计算明细表等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告潍坊福乐物业管理有限公司与被告李之柱签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制规定，是合法有效的，双方当事人均应该按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告潍坊福乐物业管理有限公司依约定向被告李之柱交付了房屋，但李之柱自2019年12月1日起未再向原告支付过租金，已经构成违约。根据双方合同约定，承租人拖欠租金超过十天的，出租方有权解除合同，原告潍坊福乐物业管理有限公司要求解除其与被告李之柱之间的房屋租赁合同符合法律规定，本院依法予以支持。 原告潍坊福乐物业管理有限公司主张被告李之柱支付欠付的租赁费120097.80元符合法律规定，本院依法予以支持。其要求第三人刘树明对以上款项承担连带还款责任，本院认为，被告刘树明并非本案房屋租赁合同的向对方，原告要求第三人刘树明对以上款项承担连带还款责任无法律依据，本院依法不予支持。 原告潍坊福乐物业管理有限公司要求被告李之柱支付物业管理费10884元、垃圾处理费1520元，本院认为，原告潍坊福乐物业管理有限公司与被告李之柱之间签订的合同中约定，租赁方在使用房屋的过程中产生的物业费、垃圾处理费等由租赁房自行承担，原告以上要求符合法律规定，本院依法予以支持。原告潍坊福乐物业管理有限公司要求被告李之柱支付水费1783.60元，但未提交其抄写水表的证据，本院依法不予支持。 原告潍坊福乐物业管理有限公司要求被告李之柱及第三人刘树明返还房屋，本院认为其与被告李之柱签订的房屋租赁合同解除，被告李之柱应当依法将涉案房屋返还。因原告潍坊福乐物业管理有限公司与李之柱签订的合同解除，被告李之柱与第三人刘树明之间的合同不具有现实可履行性，第三人刘树明应当就返还房屋与被告李之柱承担连带责任。 原告潍坊福乐物业管理有限公司要求被告李之柱自2021年5月2日起至返还房屋之日止按照每天1000元的标准计算房屋占用。 费，被告李之柱及第三人刘树明对此提出异议，认为数额过高。本院认为原告要求的按照1000元/天标准计算房屋占用期间的费用超出其合理损失，有违民事行为的公平原则，可以适当调整为按照当年租金自2021年5月7日起计算至被告李之柱及第三人刘树明返还房屋为止。因涉案房屋14-04号房屋已经返还给原告。涉案房屋14-05、14-06的房屋（面积共计475.56㎡）占用费可以按照当年租金0.38元/㎡/天×475.56㎡，即180.71元/天计算实际占用天数。因涉案房屋实际占用人为第三人刘树明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持之规定，其应当与被告李之柱就以上款项承担连带还款责任。 原告潍坊福乐物业管理有限公司要求被告李之柱支付逾期付款滞纳金118元，并同时主张以81469元为基数，自2019年10月30日起，按照年利率6%计算至款项付清之日止。本院认为，原告的以上两项主张皆属于对被告违约责任的主张，不宜一并主张。考虑原告的损失，本院依法支持被告李之柱向原告支付逾期支付租金的的利息，即以81469元为基数，自2019年10月30日起，按照一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 被告李之柱主张第三人刘树明未向其支付租金，第三人刘树明主张被告李之柱的违约行为以及原告的房屋质量问题给其造成了损失，本院依法不予一并审理，二者可就以上纠纷单独提起民事诉讼。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告潍坊福乐物业管理有限公司与被告李之柱之间于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告李之柱支付原告潍坊福乐物业管理有限公司拖欠的租赁费120097.80元、物业费10884元、垃圾清运费1520元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告李之柱、第三人刘树明于本判决生效后十日内将坐落于坊子区凤凰街130号欧美佳苑14号楼14-05号、14-06号商铺腾空返还给原告潍坊福乐物业管理有限公司； 四、被告李之柱、第三人刘树明按照180.71元/天支付原告潍坊福乐物业管理有限公司房屋占用费用，自2021年5月2日至将涉案房屋返还为止； 五、被告李之柱向原告支付逾期付款利息，以81469元为基数，自2019年10月30日起，按照一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止； 六、驳回原告潍坊福乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3525元，减半收取计1762.50元，由原告潍坊福乐物业管理有限公司负担287.50元，由被告李之柱负担1475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 殷玉岭 二〇二一年五月六日 法官助理 赵亚楠 书 记 员 于 泓