河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初1315号 原告：刘炎，男，汉族，1982年1月27日出生，住北京市丰台区。 委托代理人：王泽，北京市振邦律师事务所律师。 被告：涿州致远房地产开发有限公司。 住所地：涿州市东城坊镇（农大教学实验场）。 法定代表人：赵威，职务：总经理。 委托代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 原告刘炎与被告涿州致远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘炎委托代理人王泽、被告涿州致远房地产开发有限公司委托代理人任成森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告购房损失218461元整（赔偿额构成为约总购房款20%）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为买受人于2017年4月21日与被告签订了商品房买卖合同（预售），购房合同中主要约定了原告支付购房款1092309元整购买“桃源新都孔雀城”0038（38）栋03单元02层0202（3-202）号及其他相关交易事项。因疫情原因，暂时所购房屋的交付存在迟延问题，但是在实际沟通过程中，原告发现在2017年购买房屋时，被告通过广告发布、宣传手册、现场沙盘展示、现场讲解等广告宣传方式虚构小区周边交通环境，整体规划，生活条件等便利因素，向原告做出虚假的宣传、承诺。例如：1、桃源新都孔雀城周边在2019年底前就会通车城际铁路，届时业主可以乘坐城际列车来收房、入住；2、城际铁路在小区五分钟路程内修建“农科院城铁”站，方便业主出行；3、廊涿高速会为孔雀城在2019年底修建一条专用高速通道之路，小区业主可自驾车自小区门口直上高速，用时不超过10分钟等。以上虚假宣传导致原告在签订本案涉案商品房购房合同时，造成了严重的认识偏差，发生了对所购房屋价值及使用功能上的重大误解。鉴于被告做出的上述虚假广告宣传并基于对被告公司的信任，原告最终以明显高于市场价的价格购买了“桃源新都孔雀城”商品房。2019年底，临近《商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期时，原告到孔雀城现场查看，发现现场周边除了“桃源新都孔雀城”小区数栋独立建筑之外，数公里内几乎为荒野状态，最近的公共交通站点距离小区，步行要半小时以上，小区出行只有一条乡村土路，且距离高速公路驱车要行驶一小时左右，与开发商销售时所作的宣传广告中展现的规划宣传有天壤之别，对原告的居住、出行造成严重影响。原告发现上述事实情况后，通过向有关管理部门查询了解到，有关被告在“桃源新都孔雀城”项目销售过程中的虚假宣传问题，已经由相关各级管理部门分别在2019年及2020年对开发商的违法行为做出过违法广告认定并处以相关处罚及罚款。综上所述，被告在销售商品房过程中，通过违法广告的方式进行虚假宣传，进而影响原告在签订《商品房买卖合同（预售）》时对所购商品房的价值、使用功能、利用价值等相关应与考虑的购买因素产生了严重的偏差，进而签订了《商品房买卖合同（预售）》并支付了明显高于所购房产实际价值的购房款。被告上述虚假宣传行为，严重侵犯了原告订立合同时的知情权及选择权，通过虚假宣传抬高所售房产价格，获取不正当利益，造成原告财产损失，被告应对由此给原告造成的损失予以适当赔偿。 被告辩称，答辩人在售卖商品房的过程中，不存在被答辩人所称的虚假宣传的情形，被答辩人要求答辩人赔偿其购房损失的诉讼请求没有任何事实依据及法律依据。具体理由如下：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同(预售》)及《补充协议》是双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，是确定双方权利义务的依据。更何况，双方签订的《补充协议》也明确排除了广告宣传资料的法律约束力。二、答辩人在商品房售卖过程中，不存在虚假宣传的行为。（一）答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》时确定双方权利义务的依据。答辩人交付的商品房符合约定和法定的交付条件。双方签订的合同中，并未将交通设施作为合同必备条款。（二）答辩人在商品房售卖过程中没有故意陈述虚假事实或隐瞒真实情况的行为。虚假宣传指的是虚构事实，以自始不存在或没有规划的事宜进行宣传。国家发改委官网曾发布的《关于京津冀地区城际铁路网规划的批复》中的内容有廊涿城际铁路和京石城际铁路规划；保定人民政府网也公布过廊涿固保城铁线路和站点初步确定的有关内容。以上事实，能够充分说明答辩人没有虚构事实。三、购买商品房的行为，目前仍属中国家庭的重大开支。按照常理，买受人及其家庭成员均采取谨慎态度。作为外地的居民来涿州市买房，也不可能不进行调查研究。四、商品房的价格属于市场调节价，不属于政府定价和政府指导价的范围，只要双方达成合意即合法。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对于房款单价及总价均有明确约定。且被答辩人也已将约定的房款交纳给答辩人，这充分说明被答辩人是同意以约定价格进行交易的。众所周知，房价对于购房人具有相当的敏感度，在交易过程中肯定有比较，也有选择的机会、选择的权利。在这种情况下，被答辩人不仅签了合同，还交纳了房款，这足以证明其对涉案商品房的价格是明知且认可的。五、被答辩人主张的损失金额无合同依据及法律依据。综上所述，在商品房交易的过程中，买卖双方的法律地位是平等的。为了维护市场交易的稳定性，结合本案的具体情况，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原告为了证明自己的观点，向本院提交的证据如下： 1、城市轨道交通对沿线房地产价格的影响，证据出处为学知网，撰写人为王琼；城市轨道交通对沿线房地产价格的影响，主要以北京市轻轨13号线为例。撰写人为王霞；上述二证据分别从不同学者的角度，结合房地产宏观市场，结合城市轨道交通所售楼盘的距离，随着距离增加对房地产价格存在实质影响，其中王琼撰写的文章中第三页表1/3明确显示经过统计据站点距离500到1000米均价为9100元，站点距离为1000-2000米时相同地产售价为7169元。表3所做陈述与表1基本相同，同样在王霞所注的学术文中也有相应站点距离对房价的影响，原告主张被告的行为应对原告相应于购房款20%的赔偿。 2、商品房买卖合同（预售），证明目的：原被告双方存在商品房买卖关系。 3、被告商品房销售宣传资料，证明目的：证明被告在商品房销售过程中存在虚假、不实宣传情形 4、涿州市场监督管理局2019年12月10日作出的：《行政处罚决定书》（涿市监处字（2019）132号）证明目的：证明被告在商品房销售过程中存在经行政管理部门证实的虚假、不实广告宣传情况。 （原告提交的证据均无原件） 被告为了证明自己的观点，向本院提交的证据如下： 1、预售许可证，证明1、涉案房屋已取得预售许可。2、证明被告开发的涉案房屋所在工程五证（土地证、用地规划证、建筑规划证、建筑施工许可证商品房预售证）齐全，符合法律规定。 2、商品房买卖合同（预售）及补充协议，证明合同约定的商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据。 3、建设工程竣工验收备案表及保定市建设工程竣工验收备案证明书，证明诉争商品房已竣工验收合格，并取得了竣工验收备案证明，符合交房条件。 4、入住邀请函邮寄凭证，证明被告已通知原告收房，履行了交房通知义务。 5、国家发改委关于京津冀地区城际铁路路网规划的批复及保定市人民政府发布的廊涿固保城铁线路和站点初步确定，证明相关交通线路及站点均由相关政府部门进行规划并对外发布，被告并不存在虚假宣传的情形。 6、涿州市市场监督管理局出具的信访事项处理意见书，证明廊涿城际铁路，京石城际铁路，农科站站点设置均不存在虚假宣传，均属于规划状态。 本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于涿州市区内的桃源新都孔雀城0038（38＃）幢03单元02层0202（3-202）号商品房，预测建筑面积109.56平方米，该商品房单价9969.96元／平米，总价款1092309元。双方还对房款付款方式及期限、房屋交付等内容进行约定。 此外，原告（买受人）与被告（出卖人）签订的《补充协议》中第一条第三款、第四款载明“3、买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预订单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他方式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据，对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓和认可；4、出卖人展示的样板房为空间布局向导、装修装饰和家具摆放示范，并非最终的交付标准或买买样品。出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺和保证”。 另查，2020年1月17日，涿州市住房和城乡建设局为被告颁发《保定市建设工程竣工验收备案证明书》，载明:桃源新都孔雀城20#、30#-33#、38#-40#楼工程，建设单位于2020年1月13日组织设计、施工、工程监理等有关竣工验收合格，并于2020年1月17日按规定备案。 以上事实还有本院的开庭笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定严格履行合同义务。 关于原告主张被告虚假宣传，应当赔偿损失的问题。《最高人民法院》第三条的规定使用限制在对“开发规划范围内”的房屋及相关设施所做的说明和允诺。原告主张被告所作关于楼盘交通配套设施的宣传行为均属于被告对涉案房屋周边环境的说明。广告中对开发规划范围以外的说明和允诺，不能落实为合同条款。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中未包含与涉案楼盘交通配套设施相关的约定，并且，在涉案《补充协议》中被告已明确向原告作出“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺和保证”的提示。因此，综合分析本案证据及当事人庭审陈述，被告关于涉案房产项目相关交通配套设施的宣传不构成合同内容，被告并不就此对原告负有合同义务，原告所提交的证据无法佐证其因被告的相关宣传行为涉嫌发布违法广告而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告刘炎的诉讼请求。 案件受理费2288元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李云飞 二〇二一年五月二十八日 书记员  王 松