广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初6598号原告（反诉被告，下称原告）：吴振源，男，1987年8月6日出生，汉族，住广东省高州市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××710。原告（反诉被告，下称原告）：莫肖娟，女，1990年4月26日出生，汉族，住广东省高州市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××92X。委托诉讼代理人：裴世洲，广东伟邦律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××金银湾广场（二期）商铺101-105。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：马建琼，系被告员工。原告吴振源、莫肖娟与被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴振源、莫肖娟的委托诉讼代理人裴世洲，被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司（下称古梅房地产公司）的委托诉讼代理人马建琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的东莞市商品房认购书,合同编号：G0002458；2.被告退还两原告支付的552992元房款；3.被告双倍返还定金20000元；4.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年8月21日，两原告(系夫妻)与被告在东莞市×××××××××××××××××金银湾广场销售中心签订东莞市商品房认购书,合同编号：G0002458。合同签订后，原告共支付552992元房款，但是被告一直未与两原告签订商品房买卖合同。鉴于上述事实，原告认为，被告违反东莞市商品房认购书的约定，未在约定期限内与原告签订商品房买卖合同，按照约定，原告有权解除认购书，且要求双倍返还定金。为维护原告的合法权益，依据合同法等相关法律，特向法院提起诉讼，要求解除双方签订的东莞市商品房认购书，要求被告返还购房款552992元，双倍返还定金20000元，并要求被告承担本案的全部诉讼费，以维护原告的合法权益与法律威严。被告辩称，1.双方已签订商品房买卖合同（预售），双方均已履行完认购书约定义务，认购书解不解除已无意义。古梅房地产公司并未违反认购书任何约定，原告要求古梅房地产公司双倍返还定金无任何合同及法律依据。2.双方签订的商品房买卖合同（预售）（编号：CQ2019082102）是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，依据合同法第六十条约定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告无正当理由不履行合同约定义务，经古梅房地产公司多次催收，均拒绝支付到期房款，向法院提起诉讼要求古梅房地产公司退还房款，已实际行动表示不会再继续履行商品房买卖合同约定的义务，原告属于无正当理由要求解除合同，原告应按古梅房地产公司反诉请求向古梅房地产公司支付违约金。按合同约定，古梅房地产公司有权要求原告按已付房款的50%向古梅房地产公司支付违约金，现古梅房地产公司主动调低违约金标准为合同总金额的10%，该违约金标准合法、合理，请求法院支持古梅房地产公司反诉请求，扣除该违约金后，古梅房地产公司同意退还原告剩余房款。3.原告购买涉案房屋时，古梅房地产公司司有向原告赠送进口羊排卡（1张、价值258元）、苏宁易购超市卡（2张，价值200元）、天之蓝（一瓶，价值418元）、丝苗米（1袋，价值60元）、橄榄油（1瓶，价值113元）、恒大冰泉水卡（1张，价值140元），以上合计价值1189元。根据合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此古梅房地产公司要求原告返还古梅房地产公司赠送的以上礼品，如原告无法返还实物的，古梅房地产公司要求原告按以上礼品的价值折现赔偿。综上，请求法院驳回原告不合理诉求，支持被告的反诉请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金111917元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与原告于2019年8月21日签订了东莞市商品房认购书、于2019年8月21日签订了商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告开发建设的位于东莞市××××××××××××××金银湾广场(二期)9栋1018房，合同总价为1119178元。付款方式为分期付款，原告应于2019年8月23日付清111918元，2019年11月21日付清167877元，2020年2月21日付清167877元，2020年5月21日付清111918元，2020年8月21日付清111918元，2020年11月21日付清111918元，2021年2月21日付清111918元，2021年5月21日付清111918元，余款111916元整于2021年8月21日付清日。截止至2021年4月5日，原告实际于2019年8月21日支付了111918元（含定金）、2019年9月5日付清194402元、2020年2月21日付清134754元、2021年2月28日付清了111918元，合计支付房款552992元。原告应于2020年5月21日付清111918元，但经被告多次催收，原告于2021年2月21日才付清，逾期超180日。原告应于2020年8月21日、2020年11月21日、2021年2月21日付清的三期款项，合计335754元，经被告多次催收仍拒绝支付，已严重违反合同约定。经被告多次催告均拒绝纠正违约行为。根据商品房买卖合同附件十一补充协议第（二）条第2款的约定：“在房地产权证办理完毕之前，出卖人或买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。同时，根据商品房买卖合同附件十一补充协议第（三）条第2款的约定：“如买受人放弃付款，买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人按已付房款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有”。现原告无正当理由要求解除合同，按合同约定古梅房地产公司有权要求原告支付解除合同违约金。因原告向法院提起诉讼，要求古梅房地产公司返还已支付的全部购房款，现被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，要求原告支付违约金，望法院判如所请。原告对被告的反诉辩称，第一，被告的反诉不符合双方商品房认购书的约定，依照商品房认购书的约定第五条，双方约定的是签订商品房买卖合同，而被告所提供的是商品房买卖合同预售合同，商品房买卖合同与预售合同还是有所区别的。第二，该商品房预售合同，被告一直没有交付给原告，以至于原告对此并不知情。同时依据该预售合同第11条，被告应当在2020年6月30日前，向买受人交付该商品房，在此之前，原告已经支付了之前的四期款项，但是被告一直没有通知原告交付该商品房，而且按照预售合同第19条，该预售合同签订之日起30日内，就应当办理登记备案手续，但是被告既没有将该合同给原告，也从没有通知过原告要去办理合同的备案登记手续。因此是被告违约在先，而且其长时间不能交付商品房，原告有权解除合同，并追究其违约责任。因此请求法院驳回被告的反诉请求。本院经审理认定如下事实：2019年8月21日，古梅房地产公司与吴振源、莫肖娟签订东莞市商品房认购书（下称认购书），就吴振源、莫肖娟向古梅房地产公司认购金银湾广场9栋1018房达成一致，载明房屋总价1119178元，建筑面积94.71平方米。商品房于2017年10月24日取得《商品房预售许可证》《商品房现售备案证书》。房屋价款分期支付，吴振源、莫肖娟应于2019年8月23日支付首期款111918元（含定金20000元），并签订商品房买卖合同；2019年11月21日前付清167877元，2020年2月21日前付清167877元，2020年5月21日前付清111918元，2020年8月21日前付清111918元，2020年11月21日前付清111918元，2021年2月21日前付清111918元，2021年5月21日前付清111918元，余款111916元整于2021年8月21日前付清。古梅房地产公司未在约定的期限内与吴振源、莫肖娟签订商品房买卖合同的，吴振源、莫肖娟有权解除认购书，古梅房地产公司应双倍返还已支付的定金。若存在古梅房地产公司退还定金情形的，古梅房地产公司应在吴振源、莫肖娟申请之日起20个工作日内退还定金，逾期，吴振源、莫肖娟有权要求古梅房地产公司按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率按天计算给付利息作为违约金，违约金总额不超过定金的20%等事宜。吴振源、莫肖娟已支付约定的2019年8月23日、2019年11月21日、2020年2月21日、2020年5月21日约定的房款，累计支付房款552992元。后续楼款吴振源、莫肖娟至今未付。2019年8月21日，古梅房地产公司与吴振源、莫肖娟签订商品房买卖合同（预售）（合同编号CQ2019082102）（下称预售合同），载明，吴振源、莫肖娟向古梅房地产公司购买东莞市××××××××××××××金银湾广场（二期）9栋1018号房屋（下称案涉房屋），总价1119178元。合同第七条约定付款方式为分期支付，具体分期与认购书约定的一致。合同第八条约定吴振源、莫肖娟的逾期付款责任，其中逾期付款超过180日的，古梅房地产公司有权解除合同，吴振源、莫肖娟在解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%支付违约金，同时古梅房地产公司退还吴振源、莫肖娟已付全部房款。第十一条约定古梅房地产公司应于2020年6月30日向吴振源、莫肖娟交付案涉房屋。第十二条约定古梅房地产公司的逾期交付房屋责任，其中逾期交付房屋超过180日后的，吴振源、莫肖娟有权解除合同，古梅房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日退还吴振源、莫肖娟已付全部房款，同时按照全部房价款的1%向吴振源、莫肖娟支付违约金。合同第二十八条约定，合同中未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由古梅房地产公司承担的责任，或不合理的加重吴振源、莫肖娟责任，排除吴振源、莫肖娟主要权利内容的，仍以本合同为准。预售合同附件十一补充协议（下称预售合同补充协议）载明，对合同第七条补充约定为分期付款的，在房地产权证办理完毕前，双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。对合同第八条补充约定为，合同第八条不适用分期付款，如分期付款，吴振源、莫肖娟必须严格按照合同约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，吴振源、莫肖娟须按未付款总金额的万分之一支付违约金；逾期180天仍未按约定全额支付的，古梅房地产公司有权单方解除预售合同，吴振源、莫肖娟按已付款的50%支付违约金；若交房日期早于吴振源、莫肖娟应付最后一期房款的日期，吴振源、莫肖娟须在办理交楼手续日期前付清全部款项等事宜。2019年8月21日，吴振源、莫肖娟向古梅房地产公司出具准时交款承诺书，承诺按照购房合同约定准时交纳后期每一笔房款，否则自愿放弃无理由退房资格，并足额交纳由于逾期缴款而产生的滞纳金，若逾期缴款超过30天，同意古梅房地产公司扣除吴振源、莫肖娟累计所交房款的50%后，该房产由古梅房地产公司另行销售。2019年8月21日，古梅房地产公司与吴振源、莫肖娟签订购房礼品协议书，载明双方于2019年8月21日签订商品房买卖合同时签订本协议，古梅房地产公司承诺，若吴振源、莫肖娟在2019年8月23日前交齐案涉房屋的首付款即可获得价格1189元的礼品（礼品清单略），如吴振源、莫肖娟办理退房手续，则需原物退还古梅房地产公司或由古梅房地产公司折价后从应退房款中扣除。吴振源、莫肖娟确认收到该礼品，同意在应退房款中扣除1189元礼品价值。吴振源、莫肖娟以古梅房地产公司未按照案涉认购书约定的期限（2019年8月23日前）与其签订商品房买卖合同、未按照案涉预售合同中约定的交楼日期（2020年6月30日前）通知其收房为由，依据案涉认购书关于未签订商品房买卖合同的约定，以及案涉预售合同第十二条的约定主张解除合同及定金罚则；确认案涉预售合同的真实性，但主张案涉预售合同并非案涉认购书中约定的商品房买卖合同，二者属于不同性质。古梅房地产公司认为案涉预售合同系依据全国一手房预售制签订，合同模板亦已在房管局备案，案涉认购书亦载明了案涉房屋的预售证号等信息，案涉预售合同即为案涉认购书中约定的商品房买卖合同；主张根据案涉预售合同补充协议的约定，若交房日期早于吴振源、莫肖娟应付最后一期房款的日期，吴振源、莫肖娟须在办理交楼手续日期前付清全部款项，因吴振源、莫肖娟未付清全部房款，故交房条件未成就；案涉预售合同系由吴振源、莫肖娟无正当理由以诉讼方式提出解除，故古梅房地产公司要求吴振源、莫肖娟按照补充协议的约定支付违约金，并自愿将违约金从已付房款的50%，调整为合同总价的10%即111917元。以上事实有原告提供的商品房认购书、付款记录、付款收据、银行流水记录，被告提供的商品房买卖合同（预售）、准时交楼承诺书、购房礼品协议书、原告领取礼品的照片，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉认购书、预售合同系古梅房地产公司与吴振源、莫肖娟在平等自愿基础上签订，未违反国家法律强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。吴振源、莫肖娟、古梅房地产公司均确认解除案涉房屋买卖合同关系，故本院确认解除案涉认购书、预售合同，解除时间应为本案应诉材料送达被告之日，即2021年3月10日。吴振源、莫肖娟主张解除案涉房屋买卖交易的理由为1.古梅房地产公司未按照案涉认购书的约定与其签订商品房买卖合同，2.古梅房地产公司未按照案涉预售合同的约定向其交付案涉房屋，即吴振源、莫肖娟既不确认双方已签订的预售合同系认购书中约定的商品房买卖合同，同时又以古梅房地产公司违反预售合同约定的交房义务为由主张古梅房地产公司在商品房交易中构成违约。案涉认购书中所约定的商品房买卖合同，应为泛指交易双方就案涉房屋交易签订的正式合同文本，文本名称并非必须固定表述为“商品房买卖合同”；古梅房地产公司关于案涉一手房适用预售制，应适用商品房买卖合同（预售）文本的抗辩意见，符合法律法规的规定及案件实际；案涉预售合同的表现形式并不影响双方实现交易案涉房屋的合同目的，故吴振源、莫肖娟主张案涉预售合同并非认购书中约定的商品房买卖合同，于法无据，本院不予采信。案涉预售合同虽约定了交楼日期为2020年6月30日，但预售合同补充协议中亦补充约定了，若交房日期早于吴振源、莫肖娟应付最后一期房款的日期（2021年8月21日前），吴振源、莫肖娟须在办理交楼手续日期前付清全部款项。吴振源、莫肖娟2020年5月21日之后的应付房款均未支付，则古梅房地产公司依据预售合同补充协议主张案涉房屋交楼条件未成就的抗辩意见，合理合法，本院予以采信。吴振源、莫肖娟主张古梅房地产公司逾期交楼，证据不足，本院不予支持。吴振源、莫肖娟关于古梅房地产公司违约的事实理由缺乏证据佐证，其诉请古梅房地产公司承担双倍返还定金的违约责任，于法无据，本院不予支持。吴振源、莫肖娟未按照案涉认购书、预售合同中关于分期付款的约定按时支付款项，且未能举证证明其逾期支付房款的正当性，应当承担举证不能的责任，且其在本案中诉请解除案涉房屋买卖合同，为以实际行动表明不履行合同义务，古梅房地产公司主张吴振源、莫肖娟属无正当理由解除合同，构成违约，本院予以采信。案涉预售合同补充协议中明确约定了“分期付款的，在房地产权证办理完毕前，双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”，补充协议作为预售合同的组成部分，有古梅房地产公司的盖章及吴振源、莫肖娟的签名捺印，合法有效。古梅房地产公司要求吴振源、莫肖娟按照补充协议的约定支付违约金，于法有据，本院予以支持。古梅房地产公司自愿将违约金从已付房款的50%调整为全部房款的10%即111917元，该调整后的数额少于原约定的数额，系古梅房地产公司对自身权利的自由处分，本院予以支持。吴振源、莫肖娟应向古梅房地产公司支付违约金111917元。同时，合同解除后，古梅房地产公司需向吴振源、莫肖娟退还已付的全部房款552992元，扣除吴振源、莫肖娟应退还的礼品价值1189元后，古梅房地产公司应向吴振源、莫肖娟退还房款551803元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吴振源、莫肖娟与被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司于2019年8月21日签订的东莞市商品房认购书、商品房买卖合同（预售）已于2021年3月10日解除；二、被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告吴振源、莫肖娟返还房款551803元；三、原告吴振源、莫肖娟应于本判决生效之日起三日内向被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司支付违约金111917元；四、驳回原告吴振源、莫肖娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7436.3元（原告已预交），由原告吴振源、莫肖娟负担275元，被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司负担7161.3元；反诉受理费1269.17元（被告已预交），由原告吴振源、莫肖娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  梁 妮二〇二一年五月二十四日法官助理  范芳玲书 记 员  张丽琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。