江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏1202执异70号案外人：江苏羽亦节能工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区九龙镇龙翔路**。法定代表人：许荣旺，总经理。委托代理人：吴佶，江苏律友律师事务所律师。申请执行人：江苏银行股份有限公司泰州新区支行，住所，住所地江苏省泰州市青年南路**div>负责人：龚怀恩，该行行长。委托代理人：吴桂宽，江苏诺凡律师事务所律师。被执行人：泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司，住所地，住所地江苏省泰州市海陵区九龙镇龙翔路**iv>法定代表人：刘颖，总经理。委托代理人：陶宏，男，1977年1月3日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区，该公司员工。在本院执行申请执行人江苏银行股份有限公司泰州新区支行（以下简称江苏银行新区支行）与被执行人泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司（以下简称瑞泰公司）实现担保物权纠纷一案中，裁定涤除江苏羽亦节能工程有限公司对泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司位于泰州市××龙镇××路××号不动产的租赁权和其他用益物权，案外人江苏羽亦节能工程有限公司（以下简称羽亦公司）对案涉房产实现担保物权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人羽亦公司向本院提出异议称：请求撤销（2021）苏1202执恢34号之一执行裁定，确认案外人羽亦公司对瑞泰公司位于泰州市××龙镇××路××号不动产享有租赁权和其他用益物权。事实与理由：案外人羽亦公司与被执行人瑞泰公司之间存在真实合法的租赁关系，双方之间签订的租赁合同在抵押之前。案外人羽亦公司发起设立的时间为2016年12月，工商行政登记管理部门准予设立的时间为2017年1月10日，设立登记的住所地为泰州市××龙镇××路××号，至今没有变更过登记住所地。也就是说，案外人羽亦公司早在2017年1月就已经实际使用被执行人的不动产。此外，案外人羽亦公司作为合法设立的有限责任公司，从公司设立到正式运营存在一定的周期，但现有证据表明案外人羽亦公司在被执行人瑞泰公司设立抵押权之前即2017年8月就已经实际投产经营。案外人羽亦公司虽未按照合同约定的时间给付租金，但并不能以此否定其与被执行人瑞泰公司之间的真实租赁关系。申请执行人江苏银行新区支行辩称，曾在执行过程中到被执行人瑞泰公司的厂房，都没有发现该厂房存在租赁的情况。同时，做贷款的时候，两位股东都有明确承诺，抵押物上没有任何出租，如果该厂房确实进行了出租，江苏银行新区支行是不会出借款项的。被执行人瑞泰公司辩称，以前的租赁合同在执行过程中都已经提交给执行法官了。本院查明，关于江苏银行新区支行与瑞泰公司申请实现担保物权一案，本院于2018年10月18日作出（2018）苏1202民特42号民事裁定书：“准许拍卖、变卖被申请人泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司所有的位于泰州市××龙镇××路××号的房地产，申请人江苏银行股份有限公司泰州新区支行对变现后所得价款在抵押登记〔苏（2017）泰州不动产证明第×××号不动产登记证明〕载明的债权金额范围内优先受偿。”该裁定书生效后，江苏银行新区支行以瑞泰公司为被执行人向本院申请强制执行，后因江苏银行新区支行于2019年12月12日向本院申请撤回执行申请，本院于2019年12月27日作出(2018)苏1202执2639号执行裁定书：“终结(2018)苏1202执2639号案件的执行。”2021年1月12日，江苏银行新区支行以瑞泰公司为被执行人向本院申请恢复强制执行，本院于2021年2月26日作出(2021)苏1202执恢34号之一执行裁定书：“涤除江苏羽亦节能工程有限公司对泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司位于泰州市××龙镇××路××号不动产的租赁权和其他用益物权。”在听证过程中，案外人羽亦公司向本院提交了一份于2017年3月20日签订的《厂房租赁协议书》，载明：“出租方（以下简称甲方）：泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司，承租方（以下简称乙方）：江苏羽亦节能工程有限公司。一、甲方将位于江苏省泰州市××龙镇××路××号内钢结构厂房北起1-12间租赁于乙方使用，租赁物厂房面积平方，经双方认可确定为1700平方米。二、乙方租用该仓库期限为10年，即2017年3月28日至2027年3月27日止。三、甲乙双方签订合同时，乙方需一次性向甲方支付壹年房租壹拾壹万元整（110000元），每年租金乙方需提前一个月交于甲方。四、甲方为乙方提供用水用电，电费按供电公司标准收取，水费按自来水公司标准收取。”自2017年10月19日至2018年10月26日，案外人羽亦公司及其原法定代表人刘东久先后向被执行人瑞泰公司法定代表人刘颖、陶宏（系刘颖之丈夫）转账792100元。2019年3月27日，被执行人瑞泰公司出具《证明》，载明：“甲方：泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司（陶宏），乙方：江苏羽亦节能工程有限公司（刘东久）。甲乙双方就2017年3月28日签订的厂房出租协议中房租收取情况，经过双方往来账目对账，乙方从私人卡上，公司账目共支付甲方（刘颖、陶宏）共同认定为77万元整，其中66万元为房租，11万元为水电费，根据租房合同认定，乙方房租已交到2023年3月27日，水电费交到2019年3月27日起。”2019年10月22日，案外人羽亦公司原法定代表人刘东久向陶宏转账200000元。次日被执行人瑞泰公司出具《收据》，载明：“交款单位：江苏羽亦节能工程有限公司，人民币：贰拾万元整，收款事由：预收房租（2023年3月28日-2025年3月27日）。”另查明，案外人羽亦公司于2017年1月10日向泰州市工商行政管理局提交《公司登记（备案）申请书》、《企业住所证明》，其中《公司登记（备案）申请书》中载明的住所和生产经营地均为“泰州市××龙镇××路××**”，《企业住所证明》由泰州市新能源产业园区管理委员会出具并载明：“兹有座落于泰州市××龙镇××路××号的厂房权属泰州市瑞泰建筑保温材料有限公司所有，该房屋为非住宅房，该房屋不属于违章建筑且不在房屋征收范围内。该厂房未领取《房屋产权证》，其原因是房屋产权证正在办理中”。同日，泰州市工商行政管理局作出《公司准予设立登记通知书》，，该《公司准予设立登记通知书》中载明的住所为“泰州市××龙镇××路××**”又查明，案外人羽亦公司所租赁的泰州市××龙镇××路××号房屋为泰州市××龙镇××路××号房屋的一部分，泰州市××龙镇××路××号房屋不动产权证号为苏（2017）泰州不动产权第×××号，权利人为被执行人瑞泰公司。申请执行人江苏银行新区支行与被执行人瑞泰公司于2017年9月5日订立抵押合同并设定抵押，证明号为苏（2017）泰州不动产证明第×××号，权利人为申请执行人江苏银行新区支行，抵押期限自2017年9月5日起至2020年9月3日。本院认为，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案的争议焦点有两个：一是租赁权与抵押权设立时间先后的问题，二是案涉租赁关系是否受抵押权的影响。具体分析如下：一、租赁权与抵押权设立时间先后的问题。关于租赁权的设立时间，租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。本案中，租赁合同签订于2017年3月20日，案，案外人羽亦公司于2017年1月10日以案涉房屋作为住所地设立公司并在工商档案中备案外人羽亦公司提交的《送货单》显示其于2017年8月与其他公司发生业务，可以综合认定，租赁权的设立时间为2017年8月前。虽然案涉房屋的首次租金给付时间为2017年10月19日，但并不影响案涉租赁合同生效和案涉房屋已经交付使用的事实，且被执行人瑞泰公司对此未提异议。申请执行人江苏银行新区支行主张其于2018年8月23日前往案涉房屋估价时，没有发现案外人羽亦公司租赁房屋并生产经营，并提交评估报告中的相关照片。经本院现场调查及比对，申请执行人江苏银行新区支行于2018年8月23日拍摄的照片中，北部厂房的靠门南侧已经存放了机器设备及生产材料，而该位置一直作为案外人羽亦公司的生产地点，可以进一步印证案外人羽亦公司在2017年8月前就已经实际占有、使用案涉房屋。关于抵押权的设立时间，案涉房屋办理抵押登记的时间为2017年9月5日，则抵押权的设立时间2017年9月5日。因此，租赁权的设立时间先于抵押权的设立时间。二、案涉租赁关系是否受抵押权的影响。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，案外人羽亦公司在抵押权设立前就已经实际占有、使用案涉房屋，其享有的租赁权先于抵押权设立，其与被执行人瑞泰公司的租赁关系不受抵押权的影响，但仅限于所租赁的钢结构厂房北起1-12间，租赁期限截至2027年3月27日。综上所述，本院于2021年2月26日作出的(2021)苏1202执恢34号之一执行裁定书，存在不妥，应予纠正。关于案外人羽亦公司请求确认其对瑞泰公司位于泰州市××龙镇××路××号不动产享有租赁权和其他用益物权，实为主张在先租赁权并阻止交付。因此，案外人羽亦公司的异议理由成立，对其异议请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：撤销本院于2021年2月26日作出的(2021)苏1202执恢34号之一执行裁定书；如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  钱惠彬人民陪审员  窦虎英人民陪审员  蒯立云二〇二一年五月十四日法官 助理  林 夏书 记 员  陆 娉