山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2946号 上诉人（原审被告）：肖向钦，男，1974年4月30日出生，汉族，住青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：苟海书，男，1983年11月12日出生，汉族，住青岛市城阳区。 原审第三人：庄吉本，男，1970年4月4日出生，汉族，住青岛市城阳区。 上诉人肖向钦因与被上诉人苟海书、原审第三人庄吉本农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初10133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人肖向钦上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审等所有审理阶段的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案程序违法。本案一审苟海书诉讼请求为：一、确认苟海书、肖向钦之间的《房屋转让协议》无效；二、判令肖向钦归还城阳区xx街道xx社区xx号房屋[集体土地建设用地使用证号：崂集建（91）字第xxxx号]；三、本案诉讼费由肖向钦承担。而一审法院判决为：一、确认苟海书与肖向钦之间的《房屋转让协议》无效。二、青岛市城阳区房屋由苟海书所有，第三人庄吉本于本判决生效之日起30日内搬出该房屋，交由苟海书居住、使用。三、苟海书于本判决生效之日起15日内向肖向钦返还购房款360000元。四、肖向钦于本判决生效之日起15日内向第三人庄吉本返还购房款650000元。由此可见，一审法院的判决超出苟海书诉讼请求，程序违法。第二，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》合法有效，被上诉人无权要求上诉人归还城阳区xx街道xx社区xx号房屋。被上诉人诉称2016年5月20日，其在不知道宅基地禁止在非同集体经济组织成员之间流转的情况下，与上诉人签订房屋转让协议，将其位于城阳区万元的价格出售给上诉人。事实并非如此，本案被上诉人向上诉人转让该房屋时其明确知晓本案上诉人与其并非同集体经济组织成员，并且被上诉人自愿将上述房屋转让给上诉人。上诉人与被上诉人双方于2015年5月20日签订《房屋转让协议》，合同约定，被上诉人将上述房屋以36万元的价格转让给上诉人，且该行为是经青岛市城阳区上马街道北张社区居民委员会同意的，合同经上诉人与被上诉人双方签字捺印，并由北张社区居民委员会加盖公章，同时有两位见证人当场见证并签字确认；于2016年5月25日，上诉人与被上诉人就《房屋转让协议》签订《补充协议书》，协议书第3条明确约定：“此房屋以后如需转让、变更出售等，甲方苟海书应无条件协助办理各种事宜”，并由本案被上诉人向上诉人出具保证书。于2016年6月4日，青岛城阳荣祥法律服务所就上诉人与被上诉人双方的房屋转让事宜进行见证，出具（2016）青城荣见字第16号见证书，见证书中明确载明：“经查，申请人在签订《房屋转让协议》《补充协议书》时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。申请人签署《房屋转让协议》《补充协议书》的意思表示真实，内容明确。根据上述事实，兹证明肖向钦、苟海书于二0一六年五月二十日签署前面的《房屋转让协议》。二0一六年五月二十五日签署的《补充协议书》其行为符合法律规定，协议中申请人签名捺印属实”。这可以证实此次房屋转让是被上诉人真实意思表示，并且被上诉人明确知道上诉人与其并非同集体经济组织成员，本次房屋转让签订的协议是真实有效的。同时，根据山东高院下发的《全省民事审判工作座谈会议纪要》（鲁高法[2005]201号）规定，我们认为，其他集体经济组织成员购买农村宅基的房屋合同原则上无效，但不排除在例外特殊情况下认定该交易有效，对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以根据最后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断认定。如果最后一手的买受人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律的禁止性规定，合同有效。本案中所涉及的房屋已经转让给该村村民庄吉本，最后一手的买受人系该集体经济组织成员，可以视为宅基地并未流转给该集体经济组织以外的人，结合法律鼓励交易的原则，应当认定为合同有效。第三，一审判决中要求第三人庄吉本向苟海书交付位于青岛市城阳区的房屋[集体土地建设用地使用证为崂集建（91）字第xxxx号]的判决有误。首先，2017年1月8日，肖向钦与北张社区居民庄吉本签订《房屋转让合同》，上诉人将从被上诉人处购买的位于青岛市城阳区房屋[集体土地建设用地使用证为崂集建（91）字第xxxx号]转让给北张社区庄吉本，现该房屋的所有权属于庄吉本而非本案上诉人，被上诉人无权要求上诉人归还该房屋，法院也无权要求本案第三人庄吉本归还该房屋。其次，该房屋目前由案外人马小龙承租，对其在居住期间该房屋的添附情况尚未明确，不能直接判决其向被上诉人归还该房屋。第四，原审判决第四条对案涉房屋购房款项的认定有误。首先，本案上诉人与北张社区居民庄吉本之间的购房金额为90万元，而非根据被上诉人与庄吉本之间的录音文件认定的69万，该数额实际是因为一审第三人庄吉本不愿告知被上诉人购买案涉房屋的实际花费而编造的数额。其次，一审最终判决“肖向钦于本判决生效之日起15日内向第三人庄吉本返还购房款650000元”，该判决对案涉房屋的购房款认定也与庭审认定不符。且上诉人与北张社区居民庄吉本之间的房屋购买情况与本案并非统一法律关系，一审法院无权要求上诉人向第三人庄吉本返还购房款。 被上诉人苟海书未到庭答辩。 原审第三人庄吉本提交书面答辩状答辩：1、房屋是庄吉本从肖向钦处买的，庄吉本与肖向钦2017年1月8日签订房屋转让合同，并且按照约定支付了对应金额，肖向钦也把房子交付给庄吉本，现在该房子是庄吉本的。2、庄吉本与肖向钦的房屋转让合同是庄吉本真实意思表示，庄吉本没有与肖向钦串通伪造合同。庄吉本与肖向钦之前根本不认识，是给肖向钦房子搞装修才认识的，庄吉本与肖向钦没有任何亲属关系和利益关系，就是看这套房屋是北张的才去购买的。3、肖向钦从苟海书处买这套房子是合法的，因为他们也签了合同、给了房款、社区也盖章了。至于非同村买卖房屋无效的事，庄吉本在肖向钦签合同时根本就不知道，要不也不能买这个房子。庄吉本买了这套房子4年左右了，正常签的合同，正常给的钱，房子房产证都在庄吉本这里，庄吉本买这套房子是为了给孩子用，现在苟海书又要要回去，不合情也不合法。庄吉本不认可一审法院让庄吉本向苟海书返还房产，让肖向钦向庄吉本返还购房款。 苟海书向一审法院起诉请求：1.确认苟海书、肖向钦之间的《房屋转让协议》无效；2.判令肖向钦归还城阳区xx街道xx社区xx号房屋[集体土地建设用地使用证号：崂集建（91）字第xxxx号]；3.本案诉讼费由肖向钦承担。 一审法院查明：2016年5月20日，苟海书与肖向钦签订《房屋转让协议》，苟海书将城阳区xx街道xx社区xx号房屋[集体土地建设用地使用证为崂集建（91）字第xxxx号]以36万元的价格出售给肖向钦，青岛市城阳区上马街道北张社区居民委员会在该《房屋转让协议》上盖章予以确认。肖向钦非城阳区上马街道北张社区居民。2016年5月25日，苟海书、肖向钦就《房屋转让协议》签订《补充协议书》，协议书第3条约定：“此房屋以后如需转让、变更出售等，甲方苟海书应无条件协助办理各种事宜”。2016年6月4日，青岛城阳荣祥法律服务所就苟海书、肖向钦双方的房屋转让事宜进行见证，出具（2016）青城荣见字第16号见证书，见证书证明苟海书、肖向钦签署《房屋转让协议》、《补充协议书》系双方真实意思表示真实，具体内容明确，双方签名捺印属实。2017年1月8日，肖向钦与北张社区居民庄吉本签订《房屋转让合同》，肖向钦将从本案苟海书处购买的位于青岛市城阳区房屋转让给北张社区居民庄吉本。肖向钦将涉案房屋交付庄吉本，庄吉本将购房款付清。庄吉本购买该房屋花费购房款69万元。庄吉本述称涉案房屋购买后一直由其居住使用。 一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，其争议焦点有二：一是苟海书、肖向钦之间签订《房屋转让协议》是否合法有效；二是肖向钦与庄吉本之间的再转让行为是否发生效力。 针对争议焦点一，一审法院认为，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返回购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，涉案房屋位于青岛市城阳区，肖向钦非北张社区居民，故该房屋买卖合同应认定无效。肖向钦抗辩称该合同系苟海书知情情况下签订且经过见证，应认定合法有效，该抗辩理由缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。苟海书、肖向钦之间签订《房屋转让协议》应认定无效，购房款36万元，苟海书应予返还。因房屋买卖合同确认无效，肖向钦可依据过错比例另案向苟海书主张相关权利。 针对争议焦点二，因苟海书、肖向钦之间《房屋转让协议》认定无效，故肖向钦对于涉案房屋的再处分行为，系无权处分。根据苟海书提交录音证据，本案第三人庄吉本系明知本集体经济组织以外的房屋买卖行为无效且肖向钦非北张社区居民，其买受行为不构成善意取得。故肖向钦与第三人庄吉本之间的再转让行为不发生法律效力，第三人庄吉本应向苟海书返还本案涉案房屋。根据肖向钦提交证据及第三人庄吉本述称，第三人庄吉本购买涉案房屋花费购房款69万元，该花费应由肖向钦向第三人庄吉本予以返还。第三人庄吉本亦可依据过错比例另案向肖向钦主张相关权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认苟海书与肖向钦之间的《房屋转让协议》无效；二、青岛市城阳区房屋由苟海书所有，庄吉本于判决生效之日起30日内搬出该房屋，交由苟海书居住、使用；三、苟海书于判决生效之日起15日内向肖向钦返还购房款360000元；四、肖向钦于判决生效之日起15日内向庄吉本返还购房款650000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由肖向钦负担。 经审理查明，二审期间上诉人提交拆迁规划及拆迁安置方案证明材料一宗（包括《上马街道旧村改造政策读本》、《城阳区上马街道改造方案已确定通知》、《关于加快西部城区旧村改造步伐打造产城融合发展示范区的事实意见》、《青岛市城阳区上马街道片区控制行详细规划》批前公示和已批成果各一份），据此主张：（1）涉案房屋正在拆迁程序当中，被上诉人为获得巨大的拆迁利益恶意毁约，严重违法诚实信用原则，其诉请不应得到支持；（2）涉案房屋马上将要拆迁，标的物可能在法院判决之前灭失，为避免在法院审理过程中标的物不存在的情况发生，应驳回被上诉人的起诉。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人并非案涉房屋所属集体经济组织的成员，其与村该集体经济组织成员签订诉争房屋的《房屋转让协议》违反法律强制性规定，应属无效协议。上诉人再次将该房屋再次出售的行为亦属无效，并不因其出售相对人的身份是否是房屋所属村集体经济组织成员而补正合同效力，上诉人与原审第三人认为房屋买卖协议有效，缺乏法律依据，一审认定该两份合同无效并无不当，本院予以确认。 对于合同无效的法律后果，合同当事人因无效合同取得的财产应当予以返还，因此，一审法院对于目前能够明确确认的有关法律后果予以处理并无不当，判令各方相互返还房屋及所收取的购房款符合法律规定。本案中，上诉人称诉争房屋将面临拆迁等情形，但因上诉人及第三人均未对合同无效的其他后果处理提出明确主张，同时考虑到本案房屋买卖合同确认无效后的相关后果处理上，除了返还房屋及房款之外，对于交易终止可能造成的损失尚未明确，相关内容可以另行主张，本案中不作处理。 综上所述，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由上诉人肖向钦负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐 明 审判员  李晓波 审判员  王昌民 二〇二一年五月二十日 法官助理 栾才玉 书记员 厉永军 书记员 孙嘉欣