贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1144号上诉人（一审原告）：付红英，女，1965年11月25日出生，汉族，住黄平县。委托诉讼代理人：邓世军、陈郴，贵州商同律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系公司总经理。上诉人（一审被告）：盛宏，男，1967年10月8日出生，汉族，住贵阳市云岩区。黔东南州恒丰房地产有限责任公司、盛宏的共同委托诉讼代理人：何闻、王热，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人付红英因与上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）、盛宏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付红英上诉请求：1、撤销原判决第三项、第四项，并改判为：“三、判决恒丰房产公司支付购房款利息（以1155644元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率从2018年1月19日计算至本息付清之日止）；四、判决恒丰房产公司承担购房款一倍的赔偿责任；五、判决盛宏对上述第二、三、四项付款义务承担连带清偿责任。”2、本案一、二审诉讼费、保全费由恒丰房产公司、盛宏承担。事实和理由：付红英已支付了全部购房款，但是案涉房屋至今未竣工备案、未达到交付条件，导致合同目的不能实现。恒丰房产公司在出售房屋后又将房屋抵押给他人，恒丰房产公司的行为已构成欺诈及严重违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，合同解除后，恒丰房产公司应当承担返还已付购房款1155644元及利息（利息以年利率6%计算）、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。依据公司法第六十三条之规定，盛宏应对解除合同后产生的公司债务承担连带责任。一审判决认定事实错误，适用法律错误。恒丰房产公司、盛宏上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回付红英的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费全部由付红英承担。事实和理由：1、根据双方于2018年1月19日签订的《商铺认购合同》第六条第一款“恒丰房产公司承诺本协议签订交房后720个工作日之内为付约英办理权属登记”之约定，恒丰房产公司在2021年3月31日才为付红英办理商铺权属登记。虽然恒丰房产公司将涉案商铺所有楼栋抵押给第三方公司，但这并不影响商铺的交付使用与办证，第三方公司也允诺恒丰房产公司采用“卖一套，解封一套”的原则办理，付红英认购的商铺可以如期办理产权登记。2、涉案商铺是恒丰房产公司出售给付红英，不存在股东盛宏利用恒丰公司的有限责任为自己获取利益。恒丰房产公司的财务制度规范，不存在与股东个人资产混同，盛宏无需对恒丰房产公司的债务承担连带责任。付红英向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与恒丰房产公司于2018年1月19日签订的《商铺认购合同》；2、判决恒丰房产公司退还原告购房款1155644元，并支付利息（利息计算方式：以1155644元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率从2018年1月19日计算至本息付清之日止）；3、判决恒丰房产公司承担购房款一倍的赔偿责任；4、判决盛宏对上述义务（恒丰房产公司的债务）承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月19日，原告与恒丰房产公司签订《商铺认购合同》，约定原告购买恒丰房产公司开发位于凯里市，建筑面积38.78平方米，总价款1155644元，商铺交付的时间为2018年6月30日。合同第六条约定，恒丰房产公司承诺本协议签订交房后720个工作日内为原告办理房屋权属登记，在约定期限到期时，因恒丰房产公司原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，恒丰房产公司在30个工作日内退还原告交纳房款并支付原告违约金（违约金计算方式为原告已交房款总额的百分之一），但由于政府部门的政策及不可抗力等因素造成无法及时办理相关房屋权属登记的情形不属于恒丰房产公司违约。合同签订后，原告向被告支付商铺价款1155644元。同日，原告与凯里市恒丰物业服务有限责任公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将凯里市金山大道2号凯里·金泉国际新城47栋1层7号商铺委托凯里市恒丰物业服务有限责任公司统一经营管理，委托经营期限为三年，即2018年1月19日起至2021年1月18日止，第一年2018年1月19日至2019年1月18日租金收益为80895元，已从认购款中一次性扣除；第二年2019年1月19日至2020年1月18日的租金收益为92452元，于2019年1月19日支付；第三年2020年1月19日至2021年1月18日的租金收益为104008元，于2020年1月19日支付，该《委托经营管理合同》建立在该物业对应的《商铺认购合同》之上，解除《商铺认购合同》时则本合同自动解除。另查明，恒丰房产公司为包含涉案商铺在内的凯里·金泉国际新城23、41栋大底盘项目办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，抵押期限2019年12月27日至2021年12月26日，且于2020年8月31日被法院进行查封，查封期限为2020年8月31日至2023年8月30日。2020年11月2日，凯里市住房和城乡建设局出具情况说明，证实金泉国际新城二期23、41号楼因验收材料未收集、城建档案未完善等原因，目前尚未完成消防验收和竣工验收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告恒丰房产公司签订的《商铺认购合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项有下列情形的当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，结合本案，被告未能在交房后的720个工作日之内为乙方办理房屋权属登记，构成违约，且该房被另案查封，致使双方签订的合同目的不能实现。原告诉请解除《商铺认购合同》及退还商铺认购款，一审法院予以支持。双方在《商铺认购合同》中已明确约定因恒丰房产公司原因导致合同解除，恒丰房产公司应按已交房款总额的百分之一支付原告违约金，即所交房款1155644元的百分之一为11556元。故原告主张被告支付恒丰公司支付利息的诉请一审法院不予支持，支持违约金11556元。《商铺认购合同》签订当日，原告又与凯里市恒丰物业服务有限责任公司签订了《委托经营管理合同》，委托凯里市恒丰物业服务有限责任公司统一经营管理涉案商铺，原告从《商铺认购合同》签订当日起计收租金。虽然包含涉案商铺在内的工程项目办理了在建工程抵押登记以及至今未完成消防验收和竣工验收，但这并未影响原告根据《委托经营管理合同》收取租金获益，且原告在签订《商铺认购合同》时，未核实清楚涉案商铺是否竣工验收及存在抵押登记的事实，其自身存在过错，故对原告诉请被告恒丰房产公司支付赔偿一倍商铺认购款，一审法院不予支持。被告恒丰房产公司为自然人独资的有限责任公司，盛宏系恒丰房产公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，盛宏在本案中未提供证据证实其个人财产与恒丰房产公司的财产相互独立，故原告诉请盛宏对本案恒丰房产公司的债务承担连带责任，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告付红英与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司2018年1月19日签订的《商铺认购合同》；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起30日内返还原告付红英商铺认购款1155644元及违约金11556元，共计1167200元；三、被告盛宏对被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的上述第二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告付红英的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为8247元，保全费5000元，共计13247元，由原告付红英负担590元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担12657元。本案二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，为支持自己的主张，恒丰房产公司提交如下证据：C栋15层01号商品房、41栋21层2-2104号商品房的解冻申请、解冻证明、商品房预售合同登记备案表及商品房买卖合同，拟证明涉案商品房虽存在抵押融资，但并不影响相关权属登记的办理，恒丰公司可做到“销售一套、解封一套”，根据合同约定现办理权属登记的日期尚未到期，合同解除条件不成就。经质证，付红英认为涉案证据与本案不具有关联性。本院认为，涉案证据与本案没有关联性，不予认定。本院查明的“包括涉案商铺在内的凯里·金泉国际新城23、41栋大底盘项目已于2014年办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。”事实与一审判决认定的事实不一致外，其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1、涉案《商铺认购合同》是否应当解除？2、恒丰房产公司是否应当返还购房款、支付违约金、利息及赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任？3.盛宏是否应当承担连带清偿责任？关于争议焦点一，包括涉案商铺在内的41栋楼已于2014年设立了在建工程抵押，恒丰房产公司向付红英出售涉案商铺时未如实告知涉商铺已设立了在建工程抵押的事实，恒丰房产公司行为已构成欺诈，双方于2018年1月29日签订的《商铺认购合同》属可撤销合同。《商铺认购合同》于2018年1月29日签订后，付红英已按约支付了全部购房款，然而时至今日已有三年多涉案商铺所在的41栋楼仍未竣工验收、未办理房屋初始登记，且涉案商铺已设立的抵押权至今未涂除，恒丰房产公司向付红英出售的涉案商铺存在严重的权利瑕疵，已不能实现合同目的，一审判决支持付红英解除《商铺认购合同》的诉请有事实和法律依据。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，恒丰房产公司与付红英签订《商铺认购合同》时涉案商铺已设立了在建工程抵押的事实存在，然而恒丰房产公司与付红英签订《商铺认购合同》后，同日付红英即与凯里市恒丰物业服务有限责任公司签订《委托经营管理合同》并享受了租金收益，结合考量恒丰房产公司的过错程度、付红英的经济损失、涉案商铺的增贬值等因素，本院判决恒丰房产公司返还涉案商铺购房款1155644元的同时，酌情支持已付购房款的利息损失，利息以已付购房款1155644元为基数从付款之日2018年1月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，从2019年8月20日起至购房款还清之日止按付红英起诉时一年期贷款市场报价利率计付。关于争议焦点三，恒丰房产公司为自然人独资的有限责任公司，盛宏为恒丰房产公司唯一股东。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，盛宏应当举证证明恒丰房产公司的财产独立于自己的财产。因盛宏未举证，盛宏应对恒丰房产公司向付红英返还购房款并支付利息的义务承担连带清偿责任。综上所述，付红英、恒丰房产公司、盛宏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16302号民事判决第一项，即“一、解除原告付红英与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司2018年1月19日签订的《商铺认购合同》。”二、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16302号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费的负担。三、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起30日内返还付红英涉案商铺认购款1155644元并支付利息（利息以已付购房款1155644元为基数，从付款之日2018年1月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，从2019年8月20日起至购房款还清之日止按付红英起诉时一年期贷款市场报价利率计付），盛宏对上述款项承担连带清偿责任。四、驳回付红英的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取为8247元，保全费5000元，共计13247元，由付红英负担590元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担12657元。二审案件受理费47104元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担15305元，由盛宏负担15305元，由付红英负担16494元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年五月七日法官助理熊慧灵书记员汪玲