贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1267号上诉人（一审被告）：锦屏县开泰房地产开发有限公司，住所地：锦屏县三江镇清水江大厦二楼（原百货公司四楼）。法定代表人：宋家龙，该公司总经理。被上诉人（一审原告）：宋大泉，男，1985年7月10日出生，苗族，住锦屏县。被上诉人（一审原告）：龙登美，女，1988年4月20日出生，苗族，住贵阳市白云区。上诉人锦屏县开泰房地产开发有限公司（以下简称“开泰公司”）因与被上诉人宋大泉、龙登美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院(2020)黔2628民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。开泰公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实及理由：一、一审法院认定涉案《商品房买卖合同》于2020年8月27日已解除的事实错误。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定及《九民会议纪要精神》，解除合同通知到达对方时是否生效，要看主张解除合同一方是否完全符合上述法条的规定。而本案被上诉人在发出解除通知前是不符合以上法律规定的必备条件，故无合同解除权。具体如下：（一）被上诉人不具备法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”据此规定，要行使合同解除权必须具备两个条件，当事人迟延履行的是主要债务，而不是次要的附属义务，债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延后，债权人要催告债务人，使其在合理期限内履行合同。且依据相关法律规定，该合理期限应是三个月，也就是说守约方催告违约方履行合同义务期限是3个月，3个月内违约方仍未履行交付房屋义务的，守约方方可行使法定解除权。而涉案《商品房买卖合同》是双务合同，出卖人的主要义务是交付房屋，买受人的主要义务是交付房价款。上诉人迟延交付房屋属于《中华人民共和国合同法》规定的“迟延履行主要债务，被上诉人应履行催告义务。”但该案被上诉人没有履行法定的催告义务，不具备法定合同解除条件，无合同解除权。（二）被上诉人的解除权已消灭。涉案《商品房买卖合同》没有约定解除权行使期限，一审庭审时已查明2020年3月份上诉人就已通知被上诉人收房，被上诉人也认可收到了交房通知。按照合同约定，2020年3月17日以后，被上诉人可以选择解除合同并退房。但被上诉人未选择解除合同，依据相关法律规定的解除权行使的合理期限为3个月，逾期不行使则解除权消灭。据此，本案被上诉人的解除权已灭失，其无权再解除涉案合同。二、一审判决遗漏案件当事人，损害了上诉人的利益，对上诉人不公。涉案房屋是按揭付款，该房屋已设定贷款抵押。涉案《商品房买卖合同》是否解除必然会对双方及贷款银行的权利义务产生影响，一审判决解除涉案《商品房买卖合同》，那么依附于该合同的抵押贷款合同亦应予以解除，退还上诉人的房屋应是无瑕疵的房屋。基于此，锦屏县农村信用合作社三江分社与本案处理结果有利害关系，人民法院未追加其为第三人参加诉讼属于遗漏当事人。三、一审判决上诉人支付涉案利息及利息起算时间无事实及法律依据。涉案《商品房买卖合同》已约定有违约金，在签订合同时双方已预见了违约损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被上诉人对双方约定的违约金无异议，上诉人应依约只付被上诉人涉案违约金。退步说，即使有利息，亦应按涉案合同约定的“出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部付款”时间计算，即2020年9月27日前退还全部付款。如上诉人未在该期限内退还的，涉案利息应从2020年9月27日起算至还款日止。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，遗漏当事人，判决错误，请二审法院予以改判。宋大泉、龙登美向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除合同编号为2019001194号《商品房买卖合同》；2.判令开泰公司退还全部已付购房款382608元及利息损失（利息损失计算方式：首期款115608元从2019年8月13日起，余款267000元从2019年9月9日起，按照个人购房抵押借款合同约定贷款月利率4.9‰计算至实际全部退还购房款之日止，暂计至2020年9月13日为23412.71元）；3.判令开泰公司向宋大泉、龙登美支付违约金7652.16元；4.判令开泰公司退赔购房税费5468.34元、专项维修资金7652元及印花税2.5元；5.本案的诉讼费、律师费均由开泰公司承担。一审法院认定事实：被告开泰公司系丽都大厦的开发建设单位，其分别于2017年3月29日、2017年4月1日和2018年11月7日取得丽都大厦项目的建设用地规划许可证、不动产权证书和商品房预售许可证。2019年8月13日，原告宋大泉、龙登美与被告开泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的丽都大厦第1幢5层5-504号房屋，按套内建筑面积93.22平方米计算，每平方米4104.36元，房屋总价款为382608元。并约定被告应当在2020年1月15日前向原告交付该商品房，房屋交付条件除了供水、供电等条件外，房屋还应取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。双方还对逾期交房60日后的违约责任约定如下：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时查明，《商品房买卖合同》签订后，原告于2019年8月13日向被告支付首期房款115608元，剩余的房款267000元原告于2019年9月9日通过贷款的方式支付。2019年8月14日，原告向相关部门交纳契税5465.84元、印花税2.5元、专项维修资金7652元。被告开发建设的丽都大厦于2020年7月2日竣工验收合格。另查明，2020年8月26日，原告通过邮递方式向被告送达《退房通知书》，被告于2020年8月27日收到该通知书。原告在《退房通知书》向被告提出如下意见：1.解除双方签订的合同编号为2019001194的《商品房买卖合同》；2.请被告退还全部已付购房款382608元；3.请被告赔偿267000元银行贷款利息损失15699.60元（按个人购房抵押借款合同约定贷款月利率4.9‰，暂计至2020年8月25日）；4.请被告支付违约金7652.16元；5.请被告退赔购房税费5468.34元、专项维修资金7652元。一审法院认为，一、原、被告双方签订《商品房买卖合同》的效力认定。原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，被告已取得商品房预售许可证，被告具备出售商品房的条件，且签订合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效。二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否已解除的认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”结合本案，按照涉案合同约定，被告应当于2020年1月15日前将房屋交付给原告，且交付的房屋应当达到交付的条件。然而，被告开发建设的房屋于2020年7月2日才竣工验收合格，说明被告开发建设的房屋在2020年7月2日之前不具备交房的条件。根据合同约定，被告不能满足交房约定条件的，原告有权拒绝接收房屋。2020年1月15日至2020年7月2日共有169日，被告逾期交房已远超60日，故原告有权解除合同，并请求返还购房款，被告已于2020年8月27日收到原告退房通知书，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年8月27日已解除。对于被告陈述被告逾期交房系受新型冠状病毒肺炎疫情等因素的影响，故逾期交房的责任不应由被告承担。对此，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告应在2020年1月15日前将具备交房条件的房屋交付给原告，由于被告未能在2020年1月15日前将房屋交付给原告，即使在2020年1月15日之后发生不可抗力的因素，亦不能免除被告应承担的违约责任，故对被告的该项辩称，不予支持。三、原告除解除合同后的其他诉讼请求能否得到支持的认定。原、被告双方的合同解除，按照约定，被告应在合同解除的30日内将购房款382608元返还给原告，由于被告尚未将购房款返还给原告，故原告请求返还购房款应予支持。对于解除合同后的损失，原、被告双方在合同中已经约定了违约金，违约金数额按照已付购房款的2%进行赔偿（即为7652.16元），故原告理应按照合同约定的违约金数额请求被告承担违约责任。原告因购房而支付给被告的购房款，在被告退还购房款之前，因原告无法使用该购房款给原告造成的资金占用损失，被告应予赔偿，该部分的损失应按照支付购房款的时间，并按照原告向锦屏县信用合作联社三江分社的贷款月利率4.9‰进行计算。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”《住宅专项维修资金管理7办法》第二十九条规定：“房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；……”因涉案房屋尚未办理产权变更登记，故本案契税5465.84元、印花税2.5元、专项维修资金7652元应由相关收缴部门直接退还购房者，不应纳入原告的必要损失范围之内，原告因购房而交纳的税费和维修资金并非被告收取，原告主张被告退还税费和维修资金的诉求于法无据，不予支持。对于原告请求的律师费用，因双方在合同中未对律师费用的承担进行约定，且律师费用不属于诉讼产生的必要费用，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定判决：一、原告宋大泉、龙登美与被告锦屏县开泰房地产开发有限公司签订的2019001194号《商品房买卖合同》已于2020年8月27日解除；二、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告宋大泉、龙登美购房款382608元；三、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋大泉、龙登美首期款115608元的利息，利息从2019年8月13日起，按照月利率4.9‰计算至款项付清之日止；四、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋大泉、龙登美购房款267000元的利息，利息从2019年9月9日起，按照月利率4.9‰计算至款项付清之日止；五、被告锦屏县开泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋大泉、龙登美违约金7652.16元；六、驳回原告宋大泉、龙登美的其他诉讼请求。案件受理费7701.8元，减半收取3850.9元，由被告锦屏县开泰房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案仅围绕开泰公司的上诉请求进行审理，审查开泰公司的上诉理由是否成立。本案二审的争议焦点：一、被上诉人是否享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利，该合同是否已解除；二、一审判决是否遗漏案件当事人，程序是否合法；三、一审判决上诉人支付利息、违约金等是否有依据。现围绕争议焦点及上诉人的上诉理由作如下分述：一、关于被上诉人是否享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利，该合同是否已解除问题。合同的解除方式有约定和法定两种，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定和涉案《商品房买卖合同》对交房时间(即2020年1月15日)及交付条件等的约定，本案上诉人开发建设的房屋于2020年7月2日才竣工验收合格，其逾期交房时间已远远超过约定的60日，完全符合该合同约定的买受人有权解除合同并请求出卖人退还已付购房款并支付违约金的条件。被上诉人诉请解除涉案《商品房买卖合同》，一审法院经审查认定涉案合同已于上诉人收到被上诉人发出《退房通知书》之日即2020年8月27日已解除，符合合同约定和法律规定。一审法院对该事项的判决仅是对涉案合同效力现状的一种确认及认定，这与被上诉人诉请的解除涉案合同目的并不相悖，并不存在超裁。上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，主张被上诉人未在上诉人催告后三个月内行使解除权，故解除权已消灭。本院认为，该两条规定的催告事项是催告对方行使解除权，上诉人以其通知被上诉人收房的时间2020年3月来认定催告被上诉人行使解除权的时间起算点，与法律规定不符。上诉人主张被上诉人的合同解除权已消灭，无事实和法律依据。二、关于一审判决是否遗漏案件当事人，程序是否合法问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，涉案房屋的贷款抵押权人锦屏县农村信用合作联社三江分社并非是本案的必要诉讼当事人，法院未追加其参加诉讼并无不当。对于商品房担保贷款合同纠纷因锦屏县农村信用合作联社三江分社未在一审提出诉讼请求，故该纠纷可另行诉讼解决。因此，一审判决不存在遗漏案件当事人的程序违法情形，上诉人该项上诉理由不能成立。三、关于上诉人是否应支付利息、违约金问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”涉案《商品房买卖合同》约定上诉人逾期交房导致合同解除应按已付购房款的2%支付违约金，结合同类地段的房屋租金、银行贷款利息等因素考量，合同约定的违约金不足以弥补因上诉人违约给被上诉人造成的经济损失，一审判决同时支持合同约定的违约金、资金占用期间的利息损失，并无不当。涉案已付购房款的资金占用利息损失实际从被上诉人将该款支付给上诉人之日起就已产生。故一审判决认定涉案利息的起算时间并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7701.80元，由上诉人锦屏县开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年五月十二日法官助理梁红云书记员汪玲