文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0117民初2316号原告：重庆市合安物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南津街街道办事处望鹿街179号一楼，统一社会信用代码91500117305163660Y。法定代表人：唐建国，该公司经理。委托诉讼代理人：周青均，重庆阳城律师事务所律师。被告：任作平，女，1969年11月26日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张智，系被告之夫，1972年6月7日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市合安物业管理有限公司（以下简称“合安物业”）与被告任作平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合安物业的委托诉讼代理人周青均，被告的委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费10100元、违约金17732.35元，合计27832.35元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系合川区白鹤林小区的物业管理公司，被告系该白鹤林小区即合川区南津街街道办事处振兴路×门市的业主，门市建筑面积为80.8平方米。2016年7月9日，被告与原告就白鹤林小区物业管理签订了《前期物业服务协议》，约定在每月10日前按照建筑面积3.5元/平方米的标准缴纳物业费（原告实际按照2.5元/平方米的标准收取），逾期将按日加收应缴金额千分之三的违约金。由于该小区从2016年交房至今未成立业主委员会，2018年11月14日，合川区南津街办事处指派合川区南津街江亭路社区委员会代白鹤林小区业主委员会与原告签订了《合川区江亭路社区白鹤林小区物业服务合同》，约定：商业物业管理费应在每季度15日前按照建筑面积2.5元/平方米的标准缴纳，逾期将按日加收应缴金额万分之三的违约金。签订上列协议后，原告已完全按照协议约定对该小区提供了物业管理服务，但被告没有按照约定缴纳物业服务费，被告的行为已构成违约，且损害了其它业主的合法权益，原告多次向被告进行催收仍无果。综上，为维护原告的合法权益，特依法向法院起诉。被告任作平辩称，被告于2016年接房，但2020年才给被告将电表恢复；被告不清楚签合同一事，原告提供的服务内容和标准是什么，物业的配置是否齐全，按照小区的面积应该配置好多人才能达到原告的收费标准；被告并不是不交物管费，在合理合情的情况下被告会交，服务和价格应该成正比；被告的门市不在小区内，是朝公路的，门市也进入不到小区；另外，小区里面进入卖河沙、水泥、瓷砖的费用没有向业主公示，小区的保安室租给了苏宁电器在堆放物品。本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方同意提供、乙方同意接受甲方对“白鹤林小区”提供物业管理服务，主要包括管理工作、秩序维护工作、工程维护与日常维护、绿化环境工作、社区交流组织、特约服务工作、财务工作等项目。关于费用标准约定为商铺物业：3.5元/平方米/月。物业服务费按每户建筑面积每月计收。物业管理服务费及公共能源费按月缴纳，乙方应于每月10日之前缴纳当月物业服务费用，逾期将按日向乙方加收应缴纳费用的3‰的违约金。“白鹤林小区”由甲方根据协议内容进行管理，小区成立业主委员会后，在小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。原告实际按照2.5元/平方米的标准收取物业费。2018年7月10日，合川区南津街街道办事处发出《关于江亭路社区代行白鹤林小区业主委员会职责的通知》，告知由于“白鹤林小区”未成立业主委员会，因此重庆市合川区南津街办事处指定合川区南津街江亭路社区居委会代行白鹤林小区业主委员会职责。2018年11月14日，重庆市合川区南津街街道办事处江亭路社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订了《合川区江亭路社区白鹤林小区物业服务合同》，甲方选聘乙方对合川白鹤林小区物业管理服务。约定原告为业主的服务事项主要包括：物业共用部分的日常维修（单项工程维修费用1000元以下的）、养护、运行和管理；物业共用设施、设备的维修（单项工程维修费用1000元以下的）、养护、运行和管理；物业管理区域内建立安全措施、维护公共秩序，协助安全防范；共有绿化、花木和景观的养护与管理；物业共用部位及公共区域的清洁保洁、生活垃圾的收集清运和化粪池清理，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等等；物业服务费按建筑面积计算，商业物业：2.5元/月·平方米，以上费用标准为一价清（含公共能耗、电梯运行等费用，不含二次供水费用）；业主应于乙方正式开始服务之日起交纳物业服务费或物业服务资金，物业服务费或物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15日内履行交纳义务；合同期限为三年，自2018年11月14日起至2021年11月13日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应缴物业服务费总额每日万分之三的标准向乙方支付违约金等内容。合同签订后，原告为涉案小区提供了物业服务，原告在物业服务过程中，存在安保不到位盗窃频发、监控设施损毁、公共设施设备损毁维修不及时、清洁卫生不到位、绿化养护不佳等服务瑕疵。再查明，被告系合川区南办处振兴路×房屋业主（系门市），该房屋建筑面积80.8平方米，被告未支付2016年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，原告就2020年11月30日之前的物业服务费向原告发出律师函进行了催收。还查明，根据《重庆市合川区人民政府办公室关于印发合川区加强城区拆迁安置还房小区物业管理实施方案的通知》（合川府办发（2011）14号）文件精神，按照实施物业管理费收取标准在拆迁安置居民入住1-5年按10%收取、6年-9年按照20%的标准收取，从居住第10年开始按100%的标准收取。2017年7月5日、2020年，合川区人民政府南津街街道办事处于原告分别签订了《白鹤林小区还房物业服务合同》，合同中明确涉案“白鹤林”小区中适用上述政策的为高层住宅共计397套住房。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》及重庆市合川区南津街街道办事处江亭路社区居委会与原告签订的《合川区江亭路社区白鹤林小区物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当依约履行。原告为涉案小区提供了物业服务，被告应支付相应的物业服务费，因经“书面形式催收”为物业服务纠纷案件受理的前置程序，本案已查明原告未对2020年12月的物业费用进行书面催收，故本院对原告起诉要求被告承担该时间段的物业费的诉讼请求予以驳回；被告应支付原告2016年11月1日至2020年11月30日期间的物业服务费为9898元（2.5元/月·平方米×80.8平方米×49个月）。对于原告起诉要求被告支付违约金，因原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告的物业服务确有一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务企业，应继续加强并完善物业服务，为小区业主创造良好的宜居环境。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：由被告任作平于本判决生效之日起十日内向原告重庆市合安物业管理有限公司支付2016年11月1日至2020年11月30日止的物业服务费9898元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆市合安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取247.91元，由原告重庆市合安物业管理有限公司负担222.91元（已纳清），被告任作平负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 吴亚萍二〇二一年五月十七日法官助理 邓春梅书 记 员 柳云浩