广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初2951号原告（反诉被告）：上海绿地物业服务有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区×××××××，统一社会信用代码914×××××××××××。负责人：何秋荣。委托诉讼代理人：何瑞文，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭海昕，系该公司员工。被告（反诉原告）：莫朝件，男，1975年10月15日出生，汉族，住广西钟山县××××××××××××××，公民身份号码452××××××××××××。委托诉讼代理人：莫田德，广东豪昭盈律师事务所律师。原告上海绿地物业服务有限公司顺德分公司(下称原告)诉被告莫朝件（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，在审理过程中，被告莫朝件提起反诉，本院依法适用简易程序，对本诉及反诉两案予以合并审理。原告的委托诉讼代理人何瑞文、郭海昕，被告委托诉讼代理人莫田德到庭参加诉讼。本诉及反诉两案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月217元的标准向原告支付自2020年4月起的物业服务费以及每日欠费金额217元千分之五的违约金，物业服务费暂计至2020年8月物业服务费1085元，违约金暂计至2020年8月31日为66.84元，共为1151.84元;2.以后物业服务费违约金按上述计费至付费之日止;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受委托为绿地尚品花园小区提供物业管理服务，被告是该××××××业主，于2015年10月27日办理入住登记手续。根据小区前期物业管理委托合同（下称“合同”）约定，被告应按建筑面积2.48元/平方米每月217元的标准向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之五的违约金。建筑面积为87.39平方米。据此，被告应向原告支付自2020年4月起的物业服务费以及每日欠费金额217元千分之五的违约金，物业服务费暂计至2020年8月物业服务费1085元，违约金暂计至2020年8月31日为66.48元，共为1151.84元。请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告及小区全体业主的合法权益。被告莫朝件辩称，1.对于千分之五的违约金，明显过高，是霸王条款，业主无法更改，应不予采纳;2.被告并非有意拖延支付物业费，是原告不履行服务或拖延服务，被告不交物业费作为督促其履行义务的手段;3.前期物业服务协议书在2018年4月30日已经到期，其规定的条款已经失效，原告可以主张物业费，但不能主张违约金。被告莫朝件向本院提出反诉请求：1.判决原告赔偿被告损失1000元；2.判令原告退还被告物业服务费2600元；3.判令原告开放5、6栋间地下车库出入口及地面出入口；4.判令原告开设独立账户存储公共收益；5.判令原告停止商业街停车场收费。事实与理由：一、原告长期没有提供相应服务，致使被告受损。2016年12月以来，被告住宅就出现墙壁开裂、漏水、发黑等质量问题，影响居住，多次向原告反映要求维修，原告工作人员也多次承诺联系开发商维修，但时至今日都没有维修，工作人员现在说保修过期了。因原告的慢作为或不作为致使被告没有获得舒适的居住环境，饱受精神折磨，不仅有经济损失也有精神损失。二、原告几年来没有提供相应的服务，减少了成本，相应地应扣减物业服务费。原告一直关闭五六栋间地下车库出入口及地面人行道出入口，九十栋地面出入口也不正常开放，长期无人值守，以一个出口一天三个保安计算，一天减少9个保安人工成本，即使按每人每月工资及社保4500元计算，一年也少支出486000元，从2015年12月1日起算，5年来减少成本243万，以总户数2264户平摊，每户也有1073元。三、原告提供的服务达不到一级服务标准，甚至二级都达不到，不应按一级服务标准收费，应当降低标准收费。1、几年来原告财务不规范，达不到二级服务标准，根据《佛山市普通住宅服务服务收费政府指导价参考标准》（以下简称标准），“（一）综合管理服务”中要求“财务管理运作规范，账目清晰”，而原告几年来公示报表造假，以非法的“物业服务中心”名义公示，长期不公示公共收益收入情况，把公共收益据为己有，不但谈不上规范，更是公然违法；2、“对业主或非业主的咨询或求助，即时处理”，对于这条要求，原告更是普遍达不到，退装修押金举手之劳，却普遍拖延数月不退，如上所述，被告的维修要求几年未处理直至不处理；3、标准“（二）物业共用部位和公共设施设备维护”中要求：“8.滘井不漫溢，保证排水管道通畅”这条也达不到，商业街停车场长期粪水漫溢地面；4、标准“（三）公共秩序维护”中要求：“2.各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；”“5.对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。”这方面更是极差，车辆乱停放，五六栋间的地下及地上出入口长期封闭，更别提值班看守及登记记录；5、标准“（四）保洁服务”中要求：“3.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味”但是五六栋间出入口多年潲水倒大街，且堆放杂物和垃圾。四、即使按二级标准收费，被告几年来也是多交物业费。二级服务标准收费基准价为1.65元，上浮30%为2.145元，每月多收服务费为87.39*0.335=29.27元，从2015年10月27日到2020年3月27日止，共53个月，多收服务费1551元。五、原告为牟利，未经全体业主签字表决同意，对商业街停车设闸门收费。原告以停车场乱停乱放为由，制定商业街停车收费方案，收费扣除成本后四六分，但原告没有给被告表决票，且物业工作人员公开代业主签名，明显被代表，其收费行为是违法的，原告是乱作为。物业服务合同是双务合同，业主获取服务，物业公司获取服务费，服务与收费应当相适应，当物业服务打折或某项目不服务，其收取的服务费就应当相应扣减，不能物业公司进驻小区，无论服务好坏，无论服务是否及时都收取一样的费用，这样不利于社会和谐，也不利于物业服务整个行业的提升及公平竞争。原告懒于服务、不懂服务、甚至不服务都还在其次，原告还要侵害业主的权益，对于公共收益几年来不公示据为己有。因小区没能成立业主委员会，绝大多数业主不敢跟物业公司较真，物业公司干好干坏照样按时收取同样费用，没有压力也没有动力，被告不能忍受物业公司提供与收费不对称的服务，不能容忍侵害广大业主合法权益的行为，被告维护自己权益的同时，其实也是在督促原告提升服务质量、守法经营、诚信服务、从而使得全体业主受益。原告（反诉被告）绿地公司辩称，1.商业街停车场用途改变是由于大量的僵尸车停放，导致商家无法流动性的经营，也是大部分商家向物业提出投诉的原因，且我方对于停车场的开通已走合法程序办理手续，且通过投票形式以三分之二以上业主同意开设其停车场的收费，也备案和公示投票结果;2.被告所说的房屋质量问题我司已经履行物业义务，协助业主与开发商协调维修事项。物业服务只是提供公共区域的物业管理，清洁绿化及日常公共设施设备的日常维护。这是业主自己家中的问题，与物业服务费无关，我司已尽到协调维修及日常的服务;3.关于被告所说5、6栋地下车库出入口，不是我方故意不开放，而是该出口的市政路一直处于施工状态，道路非常颠簸不平，站在我司角度，认为暂时不具备通车的条件。截止到2021年初，该市政道路即将完成道路施工，我司也立即行动安装新的道闸施工，该系统于2021年2月11日试运行开通，上述所说的道路颠簸，我司一直与当地居委沟通协调，尽快协助整改。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提交的证据：原告的营业、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、收楼确认书、前期物业服务协议书、补充协议、缴费通知单、费用催缴通知书、中国邮政-给据邮件跟踪查询表、顺德区前期服务合同、不动产登记信息查询结果、通知、聊天记录截图、电脑屏幕截图、图片。被告提交的证据：收支情况报告、微信聊天记录、签票情况的公示、停车收费标价牌现场照片、小区照片，经审查，对原、被告上述证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：被告向绿地集团佛山顺德置业有限公司购买绿地尚品花园××××××房屋，建筑面积为87.39平方米。2015年10月27日，被告签收《收楼确认书》，收楼当日，被告（乙方）与原告（甲方）签订一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，协议约定原告为包括涉案物业在内的绿地尚品花园物业提供前期物业服务，物业服务费的收取标准：按照建筑面积，高层住宅2.48元；低区10元。物业费由乙方按照房屋建筑面积缴纳。商品房达到竣工交付使用条件的，乙方应自交楼之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月于每月5号前缴纳。乙方出租物业时，物业服务费按约定由乙方缴纳，若乙方与该物业使用人约定由该使用人缴纳的，从其约定，若该物业使用人逾期缴纳的，乙方负连带责任；逾期交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求其限期补缴，并从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。协议自签订之日起生效至2018年4月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日终止。合同签订后，原告依约为被告的涉案物业提供物业服务，但被告未按约定缴纳2020年4月起至2020年8月止合共1085元物业服务费。另查，涉案小区没有成立业主委员会，合同到期后，原、被告双方没有继续签订书面合同，原告按原约定继续对涉案小区提供物业服务。2020年4月1日，原告曾向被告发出《费用催缴通知书》催缴2019年12月1日至2020年4月1日的物业服务费。2017年期间，被告曾因房屋飘窗漏水问题要求原告处理，原告安排第三方工程人员进行过维修。2018年3月，原告曾向小区业主发出《关于集中登记房屋质量问题的通知》对过质保期的房屋问题进行登记处理，登记时间为2018年3月24日、25日。2020年6月9日，原告向小区业主发出《关于房屋保修期到期的通知》，建议业主及时对房屋进行查看，并于2020年6月31日前联系客服中心进行集中报修登记。2020年6月，原告向小区业主发出《关于绿地尚品花园商业广场地面停车收费签票情况公示》，对商业广场地面停车收费项目经过半业主投票情况进行了公示。2020年11月期间，被告向原告工作人员提出墙体开裂问题，原告工作人员告知被告因房屋已过质保期，联系过开发商不予受理。2021年2月3日，原告向小区业主发出《关于5座负一层车库出入口试运行的通知》，拟定于2021年2月11日零点开通5座负一层车库出入口试运行通行。诉讼中被告提交照片一组，证明原告服务管理的区域存在脏乱差的情形，原告认为这只是前几年的问题，近几年原告对所有问题进行跟进及绿化养护、出入安全巡逻等各方面工作都积极完善。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，案涉纠纷是《中华人民共和国民法典》施行前双方因履行上述合同关系产生的民事纠纷，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。故本案应适用当时的法律、司法解释的规定进行处理。《顺德区（前期）物业服务协议书》系原、被告在平等、自愿的基础上签订，对签订相对方均具有法律约束力。该协议到期后，虽然原、被告双方无再签订新的协议，但原告方一直按该协议履行义务，而被告方亦无提出异议，因此该协议的效力对原、被告双方均继续有效。根据《顺德区（前期）物业服务协议书》，双方对物业服务费收费标准和缴纳时间进行了约定。现原告依约提供了物业服务，被告应当按照约定的收费标准向原告缴纳物业服务费，但被告自2020年4月起未向原告支付物业服务费，已构成违约。原告要求被告按照《顺德区（前期）物业服务协议书》约定的单价支付自2020年4月起至2020年8月的物业服务费1085元（217元×5个月）合法有据，本院予以支持。对原告违约金的请求，在本案中，从被告提交的证据来看，虽不足以证明原告未完全尽到服务职责，但可看出原告在物业管理方面确存在需要提高和改善之处，被告不按期支付物业服务费存在一定的理由，为督促原告加强物业管理服务，提高物业服务质量，对原告违约金的请求本院不予支持。对被告反诉请求判令原告开放五栋、六栋间地下车库出入口及地面出入口的请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）指定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。本案中，绿地尚品花园的五栋、六栋间地下车库出入口及地面出入口属于处分共有部分，根据上述规定，应由业主共同决定。原告作为绿地尚品花园的业主之一，在不能证明其诉求意愿代表多数业主意志的情况下，以个人名义提起诉讼主张权利不符合法律规定，本院对被告该项反诉诉请不予支持。对被告反诉请求原告停止商业街停车场收费的诉请，如上所述，停车场收费属于处分公共权益事项，应由业主共同决定，被告作为绿地尚品花园的业主之一，在不能证明其诉求意愿代表多数业主意志情况下以个人名义提起诉讼主张权利，不符合法律规定。另停车场收费项目，物业公司征得三分之二以上业主的同意并进行公示，同时到相关管理部门办理了备案登记，其程序符合法律规定，被告称原告的表决投票属于单方操作，但未能提交充分证据予以证明，因此，本院对被告的该项反诉请求不予支持。对被告反诉请求原告开设独立账户存储公共收益的诉请，由于双方签订的合同并未约定上述义务，法律法规亦无相应的规定，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。对被告反诉请求原告赔偿损失1000元及原告退还被告物业服务费2600元的诉请，因原告提供的物业服务是涉案全小区的服务，服务内容涉及小区和全体业主，并非只对被告一方，原告对涉案小区已依约提供了相应的物业管理服务。对被告提出的房屋漏水、墙壁开裂及服务不到位问题，原告作为物业公司对房屋的维修责任重在对房屋建筑公共共用部位的管护和维修，对被告房屋的质量问题是开发商的质量保证责任还是物业公司的养护不当责任，属另一法律关系，被告应另循法律途径处理。本案中，原告作为物业服务公司对被告提出的漏水问题曾通知第三方进行过维修，亦对房屋存在质量问题及质保期等事项进行公告通知业主登记，原告已履行了其作为物业服务公司协助维修及通知开发商处理等义务。而被告并未能提供充分证据证明原告未按约定提供相应物业管理服务或原告的行为损害了被告的利益，足以构成根本违约，达到足以减免物业服务费的程度，而且，被告对1000元的损失亦未提供证据证明其真实存在及具体构成，因此，对被告的赔偿损失及返还物业服务费的反诉请求，本院不予支持。在此，本院特别指出，原告作为物业服务公司，应明确自己的服务职责，不断提升服务水平，加强与业主的沟通，尊重业主的知情权、选择权。同理，业主若对物业管理不满意，不能以不交纳物业服务费来进行对抗，可以依法律程序尽快成立业主委员会维护自身权益，双方应将小区作为自己的家园进行建设和爱护，互相理解包容，加强沟通，共同解决问题与困难，共建文明家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条（法释【2009】7号）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告（反诉原告）莫朝件应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）上海绿地物业服务有限公司顺德分公司支付物业费1085元；二、驳回原告（反诉被告）上海绿地物业服务有限公司顺德分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）莫朝件反诉的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告（反诉被告）负担2元，由被告（反诉原告）负担23元。反诉受理费减半收取25元（被告已预交），由被告自行（反诉原告）负担。被告（反诉原告）承担本诉的诉讼费部分迳付原告（反诉被告），本院不再另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁毅强二〇二一年五月六日书记员  刘庆明