贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2292号 上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市剑江中路**金海岸观江楼**附**，统一社会信用代码91522701063051892J。 法定代表人：王玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑春阳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨忠富，男，1972年9月21日生，汉族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房开公司）因与被上诉人杨忠富商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 铁建房开公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项,依法改判铁建房开公司承担逾期交房违约金为已付房款的日万分之零点二；2、撤销一审判决第二项，依法改判铁建房开公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付房款的日万分之零点二;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于逾期交房违约金，上诉人早已向被上诉人支付，双方逾期交房违约金已经结清，因案件数量较多，上诉人在一审后清理账目时才发现，因此被上诉人该项诉请并不成立。二、逾期交付办理商品房转移登记有关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用和出租。因此，一审判决的违约金明显过高，严重超出了上诉人的承受能力。三、铁建房开公司未能按期交付办理商品房转移登记有关文书，是由于消防验收未通过造成。铁建房开公司曾积极整改，但部分业主不配合，导致整改未顺利完成。因此，业主方也存在一定过错。四、《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之零点二，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之零点二相比，权利义务不对等。五、逾期交房在行业内普遍存在，人数众多，且受疫情影响，无法正常生产经营，如果按照万分之0.5的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，无法承受，不利于当地经济社会和谐健康，有序的发展。六、关于案件受理费，应按照被上诉人诉请金额与一审法院判决金额的比例，由上诉人与被上诉人按照比例分担，一审判决均由上诉人负担有失公允。综上，请求二审改判支持铁建房开公司的上诉请求。 杨忠富二审未作书面答辩。 杨忠富向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期交房违约金5150.57元；2、被告支付逾期办理房屋登记违约金29412.5元，并明确房屋产权办理时间；3、被告自2020年11月10日起继续履行逾期办理房屋登记违约责任，按照合同第二十二条中约定，按日计算并支付已付房价款0.2‰的违约金，至实际交付办理商品房转移登记的有关文书为此；4、诉讼费由被告负责。 一审法院认定事实：2015年7月22日，原告与被告签订合同编号为匀商房监制预0039048《商品房买卖合同》后，以542166元的价格向被告购买其开发的都匀市尚城一品2栋1单元16层1号房屋。该合同第十一条、第十三条及第二十二条约定有以下等内容：被告于2015年12月31日前向原告交付该商品房，于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。逾期超过90个工作日，原告不退房要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定日期至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02‰的交房违约金、0.2‰的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金。合同还对其他事项作了明确约定。2016年7月4日，被告向原告交付房屋，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,截至2020年11月17日，已逾期1044天。 一审法院认为，引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，……”的规定，处理该案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定履行义务后，被告未能依约按时向原告交付房屋及办理商品房转移登记有关文书，构成违约，应支付逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。对于原告的主张：1、逾期交房天数95天少于实际逾期天数，系当事人对权利的自行处分，予以采纳。至2020年11月10日止，逾期交付办理商品房转移登记有关文书实际逾期1044天，按实际逾期天数予以支持；2、违约金计算标准，综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，对原告以约定的日0.02‰逾期交房违约金过低，请求调整为日0.1‰，自行将截至2020年11月10日止逾期交付商品房转移登记有关文书违约金调整为日0.05‰的请求予以支持。2020年11月11日后产生的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，亦调整为以交付房款为基数，按照日万分之零点五计付；3、要求被告明确房屋产权办理时间，办理房屋产权依约属被告应尽义务，但因办理房屋产权需具备相应条件，不由被告自行决定，故对原告的该项主张，不予支持，原告可待具备条件而被告不予履行时另行主张权利。对于被告的辩称意见，因未能提供证据加以证明，不予采纳。综上所述，原告杨忠富的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨忠富逾期交房违约金5150.57元（542166×95×0.1‰）；二、被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨忠富截至2020年11月10日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金28301.06元（542166×1044×0.05‰）。2020年11月11日后，以交付房款542166元为基数，按照日万分之零点五计付至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；三、驳回原告杨忠富其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由被告贵州铁建房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人铁建房开公司围绕上诉请求依法提交了证据。 上诉人铁建房开公司提交的证据：《支付凭证》，拟证明：其向被上诉人杨忠富支付了逾期交房违约金1973元。 被上诉人杨忠富质证意见：认可收到款项，但认为达不到证明目的，如果逾期交房是按合同执行，则逾期办证也应按照合同执行。 本院认证意见：对该证据的真实性、合法性予以认可，可以确认上诉人铁建房开公司曾向被上诉人支付部分逾期交房违约金的事实，但不能证明对逾期交房违约金已经全部支付完毕。 二审查明的其他事实与一审查明的一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审法院对逾期交房以及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。 本院认为，引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房的违约金按照买受人已交付房价款日万分之零点二的标准计算，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金按照买受人已交付房价款日千分之零点二的标准计算。一审诉讼中，杨忠富认为该合同约定的逾期交房违约金标准过低，请求一审法院予以调高。铁建房开公司认为该合同约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准过高，请求一审法院予以调减。一审法院综合双方当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之一，将逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之零点五计算，并无不当。二审诉讼中，铁建房开公司主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书系业主的原因导致，一审法院调整后的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对铁建房开公司主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是铁建房开公司自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形。 根据二审中铁建房开公司提交的《支付凭证》，铁建房开公司已向杨忠富支付逾期交房违约金1973元，对上述款项本院依法予以扣减,即铁建房开公司应向杨忠富支付逾期交房违约金3177.57元（542166×95×0.1‰-1973）。 综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉理由部分成立,应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初183号民事判决第二项； 二、变更贵州省都匀市人民法院（2021）黔2701民初183号民事判决第一项为：上诉人贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人杨忠富逾期交房违约金3177.57元； 三、驳回上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费302元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担；二审案件受理费328元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月二十八日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞