贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初2388号原告：黄天宇，女，1992年12月30日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：董微明，贵州贵信律师事务所律师。被告：贺兰琴，女，1968年8月17日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。第三人：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地：凯里市金山大道59号，统一社会信用代码：915226005650106016。法定代表人：郑红，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，广东省韶关市人，住凯里市。原告黄天宇诉被告贺兰琴、第三人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称华诚伟业房开公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄天宇委托的诉讼代理人董微明，被告贺兰琴、第三人华诚伟业房开公司委托的诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄天宇的诉讼请求：确认被告贺兰琴2020年10月26日在第三人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司签署的“声明”无效。事实与理由：2017年8月9日，原告与第三人华诚伟业房开公司分别签订编号为：2017008140、2017008142、2017008143、2018001956号《商品房买卖合同》，合同签订后，原告依约支付了相应购房款，并按第三人华诚伟业房开公司的要求支付了三通费。2018年后，因国家政策变化，房开企业收取的“三通费”不符合规定，依法应退还业主。经全体业主共同努力并采取相应维权手段后，第三人华诚伟业房开公司最终同意退还原告已收取的三通费6660元。2020年10月26日，原告因工作忙，委托被告贺兰琴（系原告母亲）至华诚伟业公司退还已交纳的三通费。但被告贺兰琴超越代理权限，在没有看清内容的情况下，在第三人华诚伟业公司准备的“声明”中签字，同意原告放弃向第三人华诚伟业公司主张其他权力请求。原告认为，被告贺兰琴的行为超越代理权限，其行为违反了法律规定，依法应属无效代理。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告贺兰琴未向本院递交答辩状，庭审中口头辩称：当时第三人华诚伟业房开公司叫我们签声明时，第三人的工作人员称他工作忙，不让我们看就让我们签字了，我当时不清楚声明里面的内容。第三人华诚伟业房开公司述称：一、被告贺兰琴在2017年8月9日，其以女儿黄天宇的名义先后在我公司购买了四个商铺，其在购买商铺时称商铺时给其女儿的，所以商铺全部办到其女儿名下。该商铺从谈价格、付房款、提交其女儿婚姻证明等身份证明、签《商品房买卖合同》、签《合同备案表》、签补充协议、办理交房手续、领取票据、领取合同及备案表，领取大证以及后来我公司承租其商铺时双方签署的租赁合同及领取租金，都是由被告贺兰琴一手操办，涉及签名的材料都是贺兰琴一个人来并签署其女儿名字，其女儿黄天宇从来未在我公司出现过，也未致电过我公司咨询过相关信息。鉴于以上表现的事实和现象，我公司认为，贺兰琴具有相应的民事行为能力，其意思表示真实，原告黄天宇也未出具书面委托书说明其委托的具体事项，致使我公司认为贺兰琴的行为并未存在越权问题，我公司有理由相信被告贺兰琴是有代理权的。其所签《声明》内容不违背法律或者社会公共利益，其行为已经构成表见代理。依据相关法律贺兰琴代其女儿黄天宇签署《声明》的代理行为是有效的，原告黄天宇不得以超越代理权限为由，否认代理行为所产生的法律后果，从而损害我公司的合法权益。二、如果原告认为被告贺兰琴的行为超越了代理权限，那么原告就应当根据合同法的相关规定向贺兰琴追责，并由贺兰琴赔偿其相关的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：原告黄天宇与被告贺兰琴系母亲关系。2017年8月9日，被告贺兰琴以原告黄天宇的名义就购买的商铺分别与第三人华诚伟业房开公司签订合同编号为2017008140、2017008142、2017008143、2018001956号的《商品房买卖合同》。涉案商铺的相关合同办理手续，商品房预售合同登记备案手续、购房款的支付手续，房屋交接手续、购房发票的领取、房屋初始登记证的领取、租赁合同的签订、商铺租金的领取等，均由被告贺兰琴代为办理，原告黄天宇的签名均系被告贺兰琴代签。2020年10月22日，被告贺兰琴向第三人华诚伟业房开公司公司签署《收条》，内容为：“今收到黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司逾期交初始登记文书及水、电、广电、燃气、测绘等相关开户费一次性赔退款6660.00元，该款汇入开户行：凯里市天一支行中国工商银账号62×××27此据收款人黄天宇、母亲贺兰琴代”。2020年10月26日，被告贺兰琴再次到第三人处签署《声明》，主要内容为：本人购买的华诚东方领域4栋1号、4号、5号，1栋1号门面总4个房，因房屋交接时华诚房地产开发有限公司代收相关开户费和涉及双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交初始登记相关文书问题，经双方协商一致，同意华诚伟业房地产开发有限公司以6660.00元退赔的方式一次性解决以上问题，本人自愿放弃向黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司涉及以上问题的诉讼权利。特此声明！声明人：黄天宇贺兰琴代”。当日，第三人工作人员张文峰在被告贺兰琴提供的原告黄天宇的身份证复印件上签署：“经电话确认，同意其委托母亲贺兰琴办理赔退款相关手续”。事后，原告黄天宇以被告贺兰琴超越代理权限为由向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告及第三人意见分歧较大，案经本院主持调解未果。本院认为，公民、法人的合法权益依法应当予以保护。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”就本案而言，涉案的4个商铺的购买人虽然为原告黄天宇，但是从合同的签订，购房款的支付、房屋的交接以及商铺的租赁、收取租赁费事宜来看，经手人均为被告贺兰琴办理，一直以来与涉案房屋相关的事项处理，黄天宇均委托其母亲即被告贺兰琴办理。庭审中，原告黄天宇称其仅委托被告贺兰琴代为办理三通费的退费事宜，但被告贺兰琴签署的声明中还包括了原告放弃向第三人华诚伟业房开公司主张其他权力的请求，属于越权代理，该声明应当无效。但从本案的客观情况来看，原告黄天宇与被告贺兰琴系母女关系，且与涉案房屋相关的事宜，包括签订《商品房买卖合同》、支付购房款等重要事项均由被告贺兰琴代理，故被告贺兰琴在签署声明时第三人华诚伟业公司完全有理由相信具有代理权，被告贺兰琴的代理行为应为有效。原告黄天宇以被告贺兰琴超越代理权限主张2020年10月26日签订的《声明》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告贺兰琴辩称：其在签署声明时第三人华诚伟业房开公司并未让其看声明的内容，让自己产生误解才签署申明。被告贺兰琴作为原告黄天宇的代理人，在履行代理行为时应当慎重处理，确保被代理人的合法权益，若因代理行为存在疏忽造成被代理人损失的，或被告贺兰琴认为第三人存在欺瞒行为的，亦属于另一法律关系，不在本案的审理范围。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十二条之规定，判决如下：驳回原告黄天宇的全部诉讼请求。案件受理费（已减半收取的）30元，由原告黄天宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  朱艳二〇二一年五月十八日法官助理朱瑾书记员吴**