广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0105民初2822号 原告：黄明丽，女，1990年2月1日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区，现住南宁市。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号。统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，董事长。 被告：广西百世富投资开发有限公司，住所地南宁市大学东路162号东盟财经广场1号楼16楼1602室。统一社会信用代码91450100MA5MWYQ92R。 法定代表人：马荣贵，经理。 原告黄明丽与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称鑫瑞宏丰公司）、广西百世富投资开发有限公司（以下简称百世富公司）房屋买卖合同纠纷一 —2— 案，本院于2021年3月8日立案后,依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告黄明丽，被告百世富公司法定代表人马荣贵到庭参加诉讼；被告鑫瑞宏丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄明丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告首付款134808元及支付资金占用利息15181元（按中国人民银行同期贷款基准利率一至五年（含五年）4.75%，其中100000元从2018年6月30日计算至2018年12月30日，利息2375元；以134808元为本金从2018年12月30日计算至2020年12月30日，利息12806元）；2.判令被告向原告支付首付款30%赔偿金40442.4元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月30日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订了《欧洲科尔马小镇合作建房合同》，根据合同约定，原告购买“欧洲科尔马小镇房屋爱情公寓D1603号房，总价为人民币337019元，约定分期付款，其中首付款134808元于合同签订之日支付，其余房款分三期付完。原告在2018年12月30日已向被告鑫瑞宏丰公司支付完首付款134808元，该首付款原告分两次向被告鑫瑞宏丰公司支付，第一次于2018年6月30日支付100000元，第二次于2018年12月30日支付34808元。根据合同约定，被告鑫瑞宏丰公司应在2020年5月30日前将“欧洲科尔马小镇”房屋爱情公寓D1603号房交付原告使用，但至今被告鑫瑞宏丰公司仍未向原告进行交付。经核实，原告购买的房屋至今还未进行修建，严重损害了原告的合法权益。为此，原告曾多次与被告鑫瑞宏丰公司进行沟通，要求退还首付款，并给予赔偿，但被告鑫瑞宏丰公司均不履行。2020年10月13日被告百世富公司提出承受了被告鑫瑞宏丰公司在《欧洲科尔马小镇合作建房合同》中的权利和义务，并提出愿意在2021年4月30日前分六期退还给原告购房款134808元，首期款2020年11月28日退还250 —3— 00元，同时要求解除《欧洲科尔马小镇合作建房合同》。因2020年疫情影响，原告一直入不敷出，迫于生活压力，同意与被告百世富公司解除《欧洲科尔马小镇合作建房合同》，并于2020年10月13日与被告百世富公司签属了《解除合作建房合同协议书》。但至今被告百世富公司仍未向原告退还任何款项。原告为一名普通老百姓，不熟悉相关法律知识，经向法律援助律师咨询才得知，原告与被告一签订的《欧洲科尔马小镇合作建房合同》双方并不具备合作法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，而是原告向被告分期支付按建筑面积计算的固定数额的房款以获取特定的房屋，同时该协议约定了原告购房的位面积、价格及建设工期、工程质量等事项，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征中，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十六条之规定，《欧洲科尔马小镇合作建房合同》实为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，本合同应为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第九条第一款规定，被告鑫瑞宏丰公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效，两被告应当向原告退还首付款及利息，并承担30%赔偿责任。原告原本以多年的积蓄购买上述房屋作为唯一住房，不料两被告既不按期交房，还占用原告资金拒不退还首付款，随着房价逐年上涨，使得原告支出高额费用重新购买房屋，给原告造成了巨大的经济损失，给生活带到了严重影响。经原告追索未果，特向法院起诉，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告百世富公司辩称：我方同意在6个月之内退还原告所支付的购房款项。 被告鑫瑞宏丰公司未提交书面答辩意见和证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告鑫瑞宏丰公司经本院传票传唤，无正 —4— 当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2018年12月30日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订一份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建字【2018】第175号），合同约定：被告鑫瑞宏丰公司通过与南宁市江南区沙井街道同乐村2组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权，期限70年，自2017年1月15日0:00时开始至2087年1月14日24:00时止。该地块位于南宁市江南区，同乐大道以东。南宁市规划管理局审批的用地性质是商业服务业设施用地。原告与被告鑫瑞宏丰公司双方合作建房的物业为“欧洲科尔马小镇”房屋楼房，项目房屋位于爱情公寓Ｄ1603号房，建筑面积为105.21平方米。原告自合建房交付之日起享有使用权，即自2020年5月31日起至2087年1月14日止。如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告鑫瑞宏丰公司应协助原告办理有关变更手续。合建房单价为3203.3元／㎡，总价款为337019元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即134808元；于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即67404元；于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即67404元；于收到被告鑫瑞宏丰公司交房通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即67403元。在原告按期支付款项的情况下，被告鑫瑞宏丰公司在2020年5月30日前完成合建房的建设任务，并将合建房交付原告使用。 原告在2018年6月30日支付首付款100000元，于合同签订当日向被告鑫瑞宏丰公司支付首付尾款34808元。被告鑫瑞宏丰公司向原告出具《收据》两 —5— 张。 2020年10月13日，原告黄明丽（乙方）与被告百世富公司（甲方）签订《解除合作建房合同协议书》，约定：双方于2018年12月30日签订的《欧洲科尔马小镇合作建房合同》（合同编号：175号（铺）号：爱情公寓Ｄ1603），甲方广西百世富投资开发有限公司全部承受了广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司在该合同中的权利义务。现甲方和乙方就解除该合同（含相关委托经营合同等）事宜，协商一致，签订本协议，共同执行。一、双方同意从本协议签订之日起解除合同（包含委托经营合同等）；二、甲方在2021年4月30日前将乙方已交的合作建房款134804元，分六期退回乙方，首付款11月28日退25000元；二期款12月28日退25000元，三期款1月28日退25000元，四期款2月28日退25000元，五期款3月28日退25000元，六期款4月28日退9808元结清，乙方指定账户：黄明丽，账号：62×××17，中国农业银行南宁市中兴支行。三、甲方所退的款项全部到达乙方的账户时，甲方和乙方所签订的上述合同即时解除，乙方所持有的合作建房合同作废。 又查明：被告百世富公司未向原告交付涉案房屋。 另查明：截至本案法庭辩论终结时，被告未举证证明，涉案项目已取得商品房预售许可证明。 本院认为：原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五 —6— 条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的建设手续，被告鑫瑞宏丰公司销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。故原告要求判令被告鑫瑞宏丰公司退还合作建房款134808元，依据充分，本院予以支持。 原告与被告百世富公司于2020年10月13日签订的《解除合作建房合同协议书》系双方就合同终止履行达成的一致意见，并不违反法律规定，应合法有效。被告百世富公司未按该合同履行义务，应承担责任。故原告要求被告百世富公司退还房款并支付相应的利息，合法有据，本院予以支持。原告自交款之日起，被告即占有和使用原告的款项，故利息应自原告付款之次日起计算，至2019年8月19日止，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付；2019年8月20日后，因中国人民银行对利率的调整，被告支付的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付；自2021年1月1日起，因被告未按双方约定退还原告款项，故月利率按1%计算至两被告实际清偿之日止。 被告百世富公司与原告签订解除合同协议时承认其已承受了被告鑫瑞宏丰公司的全部权利义务，被告百世富公司亦对原告要求其承担退款等责任并无异议，在原 —7— 告未放弃被告鑫瑞宏丰公司承担责任的情况下，被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司应对原共同告承担退款义务。 因原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同无效，原告要求被告按照合同约定支付首付款30%的赔偿金无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司返还原告黄明丽合作建房款134808元； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司支付原告黄明丽利息损失（利息应以100000元为基数，自2018年7月1日至2018年12月30日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以134808元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以134808元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至两被告实际清偿之日止）； 三、驳回原告黄明丽的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人 —8—          民法院申请执行。 案件受理费2055元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二一年五月十一日 书记员  何 娜