黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终595号上诉人（原审被告）：王立平，女，1977年3月15日出生，汉族，住大庆高新区。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人王立平因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3185号民事判决,将本案发回重审并将本案转送其它法院重新审理改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决违反法定程序，影响案件正确裁判。2.物业公司所提34,712.16元物业费与上诉人实际付费金额不符，上诉人在一审庭审中强调由于被上诉人不能提供收费资质造成上诉人单位2017年不能付费，2018年合并付费的情况，以及2019年上诉人单位划转的最后一次付费，物业服务采取预收的方式属格式条款，不应予以支持。3.一审法院认定事实错误，上诉人提交大庆市商品住宅使用说明书、大庆市商品住宅质量保证书均可以体现大庆悦豪物理有限公司为小区的物业服务企业，所以悦豪物业公司签订的案涉物业服务协议是一份无效协议，应当驳回被上诉人的诉讼请求。4.物业公司提交的物业服务管理协议不是本人所签，所以该协议对上诉人无约束力。5.欠费明细表与我交纳的费用完全不符，催费通知单及律师催收函均不能证明拍摄时间地点及我本人是否看到，录音光盘均未提供原始载体，法院不应采纳，上诉人一审提交的证据未采纳属于程序违法。6.上诉人房屋不属于别墅，不应该按照3元/平方米/月的标准收取物业费。7.上诉人2016年7月购买的案涉房屋，接房时缴纳了物业费。因上诉人为油田职工，物业费由单位代缴，但上诉人单位负责人告知上诉人因被上诉人没有提供相应的资质，所以上诉人单位只给上诉人报销24元/平方米/年的费用。被上诉人辩称，原总经理范井波由北京总公司调离本岗到北京任职，程章义属于新任命的总经理，所以进行法人变更。由于之前阿斯兰商业用房未完工无法入住，所以上诉人在孵化器租赁了四间办公室，大庆悦豪物业管理有限公司及悦豪物业公司均在该地址合法、合规地注册了公司，后由于阿斯兰商业用房竣工规划了物业用房，物业公司搬迁到阿斯兰商服。公示信息存在异常的原因是上诉人搬离了孵化器，未及时到工商部门进行地址变更。接到提示后，进行了地址的变更。两公司不存在对方所说金蝉脱壳的现象，也不存在转让分包现象。一、关于适用政府指导价还是市场调节价。上诉人前期物业服务收费（（非住宅属性）标准已经依省市的定价规定进行了定价和备案，完全符合法律规定。二、关于物业服务费的备案。被上诉人已依法将前期物业合同向主管部门进行了备案。因被上诉人与业主签订案涉合同时，已无法律要求必须备案，故业主仅以是否备案作为其拒绝缴纳物业费的理由没有法律依据。物业服务收费标准已经明确体现在了物业服务合同当中，业主应当按合同约定的时间、标准缴纳物业费，延期缴费应当承担违约责任。三、关于主体适格、收费的相关问题。1.关于悦豪物业公司主体是否适格的问题，结合被上诉人一审中提交的证据已经能充分证明悦豪物业公司主体适格；如果否认其主体资格，应该提供证据证实其所交的物业费并非由上诉人收取，或存在其他物业公司与开发商订立前期物业服务合同，否则其主张不能成立；上诉人此前已经向悦豪物业公司交纳了物业费，是对其的认可，与悦豪物业公司签订的协议与前期物业服务合同一脉相承，具有承接关系。2.被上诉人所提供的物业服务合同内容虽然相同，但是从每个人的物业服务收费标准的不同，可以证实被上诉人在与不同的业主签订房屋时，是根据每个业主所享受的相应服务来收费用。业主在签订合同并履行多年后，以其未享受到相应服务为由拒绝履行其应履行的交费义务，明显违背合同及法律的规定。被上诉人是完全按照上诉人产权证上的面积及物业服务协议上约定的标准进行收费的，不存在脱离合同乱收费的情形。被上诉人在前期物业服务合同备案时已经成立，程序具有合法性。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令王立平支付物业服务费34,712.16元及自2017年12月4日起至2019年12月31日期间逾期违约金5476.17元，共计40,188.33元；2.案件受理费由王立平承担。一审法院经审理查明：2016年7月17日，王立平办理了阿斯兰4号地14-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期第12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如王立平不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对王立平居住的小区实施物业管理服务至今。王立平拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计34,712.16元，自2017年12月4日至2019年12月31日期间逾期违约金5476.17元，计40,188.33元。经悦豪物业公司催要，王立平拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，王立平所有的房屋建筑面积为346.10平方米。阿斯兰至今没有设立业主大会。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行其物业管理服务的相应职责，为王立平提供物业服务，王立平应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求王立平支付2017年至2020年物业服务费34,712.16元的诉请，本院予以支持。关于2017年12月4日至2019年12月31日期间逾期违约金5476.17元的诉请，悦豪物业公司提供的物业管理服务协议中虽然约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与王立平等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。王立平虽辩称双方签订的协议不是本人签字，合同无效及悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费。对此王立平没有提供充分证据，并已交纳2016年物业服务费用，且一直接受悦豪物业公司的物业管理与服务。另即使协议中非王立平本人签字，但其已接受悦豪物业公司的物业管理及服务至今，双方由此形成了事实上的物业服务合同关系，亦应视为其对悦豪物业公司提供服务的认可，故本院对王立平此项抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王立平于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计34,712.16元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费402元（已减半），由王立平负担。本案二审期间，上诉人提交了以下证据：1.2020年11月6日大庆市城管委出具的《关于申请公开大庆悦豪物业管理有限公司三级资质行政许可的答复》，欲证明案涉小区备案的前期物业为大庆悦豪物业管理有限公司，属于三级资质，被上诉人没有在案涉小区服务的权利；2.低密度住宅物业标准明细表（复印件)，欲证明案涉小区的服务包括出口设置的数量、绿化等都不符合合同的约定，物业服务不到位，应将相应的收费减免；3.阿斯兰项目3块、4块地块前期物业服务合同、北京悦豪物业管理公司大庆分公司企业信用信息公示报告，欲证明被上诉人的备案不合法。经质证，被上诉人对上诉人提交证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人在庭审中提供的证据并不属于法律意义上的新证据，该证据仅能证实大庆悦豪物业管理有限公司为三级资质，但并不能证明大庆悦豪物业管理有限公司为案涉小区的前期物业服务企业，更不能证明上诉人所说的更替服务以及为了符合当时的法律规定所实施的违反法律程序的行为；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不属于新证据，该证据不能体现出具主体，无法核实内容的真实性，且无法证实与被上诉人具有关联性；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据不属于新证据，该证据中的前期物业合同期限的起始时间是2014年1月10日，而被上诉人的备案时间为2014年10月22日，是在合法成立并办理完毕所有公示手续后进行的备案，合法有效。本院对上述证据认证如下：对上诉人提交证据1的真实性予以采信，对证据3的真实性予以采信，因该证据与本案无直接关联性，对该证据与本案的关联性不予采信，因证据2为复印件，被上诉人对该证据的真实性有异议，故本院对上诉人提交的证据2不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案为物业合同纠纷。被上诉人是依法成立的物业服务公司，其与上诉人签订了物业管理服务协议，该协议约束的是物业公司与业主。被上诉人在一审中已经提供证据证实其为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了悦豪物业公司的服务，双方之间物业服务关系存在，上诉人应当向悦豪物业公司支付物业费用。上诉人虽主张案涉物业服务合同并非上诉人本人签字的事由，但上诉人未提交充分证据予以证实，本院对上诉人该主张不予支持。虽然上诉人在一审中提交了照片和视频资料用以证明被上诉人物业服务不达标，但上述照片、视频所呈现的状态为静态的、细碎的、不连贯的，不足以证明被上诉人在整体服务上存在重大瑕疵并具有连续性，且在上诉人连续多年未交费但被上诉人仍提供物业服务的情况下，一审法院没有支持被上诉人关于违约金的请求，已充分考虑到双方利益的平衡，故上诉人以被上诉人服务不达标拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由上诉人王立平负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年五月十七日法官助理姜雅文书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；