天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初4803号原告：赵欣,女,1979年1月19日出生,汉族,个体工商户，住天津市南开区。被告：黄荣，女，1989年5月23日出生，土家族，住天津市南开区。原告赵欣与被告黄荣合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵欣、被告黄荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵欣向本院提出诉讼请求：1.被告返还剩余款项13500元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，变更第一项诉讼请求为：被告返还剩余款项25000元。事实和理由：原告于2020年10月11日以35000元转让给被告天大四季村商铺一间，被告承诺分3次付清。截止2020年11月9日，总共付款两次，共计21500元，剩余13500元至今未付，原告多次讨要无果，故起诉。庭审中，原告变更诉讼请求，主张被告剩余未付款项为25000元。黄荣辩称，原、被告于2020年10月11日签订房屋租赁转让协议，签订协议当日原告即将钥匙交予被告，被告总计占用涉诉房屋10天，案外人莒振就联系被告告知房主不再出租，不租涉诉房屋不是被告违约，是原告违约。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于天津大学××道××号，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁转让协议》，其中约定：甲方赵欣……承租南开区湖滨道4号门面房转让给乙方黄荣……转让租期截止2021年3月1日。转让费人民币叁万伍仟元整（35000元），乙方于2020年10月11日支付人民币壹万元整于甲方，剩余贰万伍仟元（25000元）分三次（2020年11月1日、2020年12月1日、2021年1月15日）支付甲方。协议落款签字为甲方赵欣，乙方黄荣，但未注明签订日期。另，赵欣作为承租人（乙方），案外人莒振作为出租人（甲方）于2020年9月25日签订《房屋租赁合同》，其中约定：……房屋租赁期限自2020年10月1日至2021年3月1日，共计半年……月租金4300元……乙方不得私自转租……庭审中，原、被告双方均认可如下事实：2020年10月11日原、被告签订《房屋租赁转让协议》，签订该协议时原、被告及案外人莒振三方均在场，签约当天被告支付原告10000元，原告当天将房屋钥匙交付被告使用。庭审中，原告陈述：“……莒振给我12400元，是莒振根据我与莒振的房屋租赁协议，剩余5个月没租一共是21500元，莒振计算了除去被告支付的10000元，还剩租金11500元，另有900元押金，所以一共就给我打了12400元。”根据原告与案外人莒振签订的《房屋租赁合同》，房屋租赁期限自2020年10月1日至2021年3月1日，租期为五个月，月租金4300元，另有押金900元，共计22400元。根据原告提供的莒振对其转账记录显示：转账时间为2020年11月9日，转账金额为12400元。原告提供的其与被告的微信聊天记录中记载：“房主也退完我钱了，剩下这部分什么时候给？”另，庭审中，原告陈述：“房主不租给被告的情况我也知道，但是具体时间不清楚。”庭审中，被告陈述：“2020年10月11日签完合同后（原告）就把钥匙给我们了，一共占用了10天，就收到了莒振联系我们房主不再出租了……”被告提供的其与微信名“大振”的微信聊天记录中记载：“这房东这边还是不让租……”经询问案外人莒振证实“大振”是其本人。另，经询问案外人莒振：关于退租、返还相应款项等我与赵欣、黄荣三方均明知，其通知被告搬走的时间为：（签约后）大概一、两周的时间。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，争议焦点为：被告是否存在违约情形及被告实际占用房屋的时间并应否向原告支付未付租金。关于被告是否存在违约情形问题，本院认为，结合庭审调查及原、被告陈述及相关证据显示，本案被告退租手续虽然是由案外人莒振与被告办理，但本案原、被告签订的《房屋租赁转让协议》不能履行，系案外人莒振与原告签订的《房屋租赁合同》不能履行所致，原告收取案外人莒振返还的租金以及押金12400元的行为亦表明其与案外人莒振签订的《房屋租赁合同》不再履行，故在此过程中被告不存在违约情形。关于被告占用涉诉房屋时间并应否支付未付租金一节，本院认为，被告主张其占用涉诉房屋10天，原告表示知晓涉诉房屋不租给被告的情况，但未能提供证据证明被告实际占用房屋的时间，结合被告陈述及对案外人莒振的询问，本院对于被告占用涉诉房屋10天的主张予以确认，而在此过程中被告不存在违约情形，故不应承担向原告支付未付租金25000元的义务。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告赵欣的全部诉讼请求。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由原告赵欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 陈 楠二〇二一年五月十八日书记员 王韶华附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。