江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1356号上诉人(原审被告、反诉原告)：鲸喜(南通)文化传播有限公司,住所地江苏省南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢311室。法定代表人：汪玉萍，该公司执行董事。被上诉人(原审原告、反诉被告)：南通复客科技园管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢1层。法定代表人邵健，该公司执行董事兼总经理。上诉人鲸喜(南通)文化传播有限公司（以下简称鲸喜公司）因与被上诉人南通复客科技园管理有限公司（以下简称复客公司）租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初1480号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲸喜公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.本案鉴定费及诉讼费由复客公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，应予纠正。1.一审法院刻意回避复客公司先行违约的事实不予认定错误。复客公司在一审中提交的证据四《鲸喜(南通)合同解除告知函》中陈述：其除了交付合同约定的房屋外并另外提供园区智汇空间A209、A212、A215及会议室作为鲸喜公司的临时办公场所，很显然这是复客公司为了吸引鲸喜公司入驻而承诺的优惠条件，但其随后从6月份开始就违背承诺对鲸喜公司人员进行驱赶，还采用不给预付电卡充电的方式对临时办公场所断电，致使鲸喜公司难以正常使用该临时场所。在一审(关联案件南通新思维教育咨询有限公司—以下简称新思维公司)的庭审中复客公司为了逃避违约在先的责任又拒不承认相关事实。相关的优惠条件还包括将3层公共部分装修冲抵房租；打扫公共楼道及卫生间等，但这是双方的口头约定，并未在合同当中体现，复客公司的口头承诺应视为双方租赁合同的补充协议，复客公司应当遵守。一审法院未加详查就认定鲸喜公司违约在先，刻意回避复客公司违反约定直接导致鲸喜公司后续拖延支付租金的行为的发生严重错误。2.一审法院认定复客公司2020年1月6日单方有效解除租赁合同错误。(1)从解除行为的法律效力看，复客公司的解除合同行为不发生法律效力。复客公司行使单方解除权产依据是租赁合同约定的解除条件成就，而租赁合同是复客公司提供的格式合同，合同的条款通篇都是对提供方即复客公司方的权利约定，义务甚少谈及，光第10.11条就赋予复客公司五种情形单方终止合同的权利，而鲸喜公司则被完全剥夺。合同法第40条明确规定提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款应为无效。(2)从复客公司解除合同的程序看，其解除合同不发生法律效力。退一步讲即使认可租赁合同中约定的单方解除合同条款的效力，复客公司的解除同样不发生效力。复客公司陈述其于2020年1月6日向鲸喜公司发出《鲸喜(南通)合同解除告知函》，且鲸喜公司也收到通知，租赁合同依法解除。但复客公司在庭审中提供的2020年1月21日《鲸喜(南通)律师函》清楚表述了复客公司督促鲸喜公司支付款项，提示复客公司有权行使法定解除权，并要求鲸喜公司在7个工作日内支付款项，表明复客公司产《鲸喜(南通)合同解除告知函》已被双方否决，双方又协商达成一致意见给予鲸喜公司宽限期继续履行合同。关于2020年3月16日《鲸喜合同解除告知函》，鲸喜公司没有收到该告知函，故该函件并未有效送达，不发生解除租赁合同效力。鲸喜公司真正收到函件是在复客公司提起诉讼时，鲸喜公司在2020年6月11日的庭审中也当庭提起反诉对复客公司单方解除合同提出了异议，鲸喜公司在三个月的异议期内提起了诉讼，所以在法院就合同解除效力作出认定前双方的租赁合同并未有效解除。3.一审法院对复客公司的诸多先行违约及侵权行为不予认定错误。(1)复客公司违反鲸喜公司入驻园区之初时的提供临时办公场所的承诺，驱赶鲸喜公司员工，恶意断电致使鲸喜公司不能很好的利用临时办公场所；(2)复客公司违反打扫公共楼道及卫生间的承诺，致使鲸喜公司楼道垃圾成堆(真不知道复客公司收取物业管理费用是用在了何处)，严重影响鲸喜公司的品牌形象，打乱了鲸喜公司的经营活动安排，鲸喜公司在此种情况下有权拒绝支付物业费用。(3)复客公司领导陈副总在参与鲸喜公司员工团建过程中涉嫌骚扰鲸喜公司女员工，并在事后处处针对鲸喜公司，指示复客公司相关人员在鲸喜公司装修过程中通过断电等方式恶意阻挠装修进程，不合理限定装修时段，严重影响鲸喜公司装修进程，造成鲸喜公司无法按计划顺利完成装修投入正常运营，还导致鲸喜公司员工的批量离职。(4)复客公司拒绝执行2020年5月9日国家多部委联合发文的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》给予鲸喜公司3个月租金减免待遇。(5)复客公司恶意断水、断电、断网、强行封闭鲸喜公司公司卫生间，致使鲸喜公司无法开展正常运营，使得鲸喜公司的大额装修无法投入使用，人员流失造成重大经济损失。二、一审法院适用法律错误，依法应当予以纠正。一审法院在事实认定方面错误，适用法律自然错误。复客公司诉请鲸喜公司支付违约金的法律依据明显不足。而相反鲸喜公司延迟支付租金的行为和复客公司先行违约，出尔反尔有直接关系。双方约定复客公司2019年5月提供园区智汇空间A209、A212、A215及会议室给鲸喜公司作为临时办公场所，但复客公司自2019年6月开始就驱赶鲸喜公司，还时常停电致使鲸喜公司一直未能正常使用，复客公司违约在先，其违约行为直接导致了鲸喜公司延迟支付房屋租金等费用，复客公司主张违约金明显依据不足。退一步讲即使鲸喜公司存在违约行为，复客公司依据无效格式条款主张的违约金也明显过高，超过了复客公司实际损失租金金额的30%标准，依法应予减少。一审法院支持复客公司高额的违约金于法无据。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二项规定，对于鲸喜公司要求赔偿装修残值损失的正当诉求不予支持明显错误。该解释第十条第二项的规定建立在出租方守约基础上，单纯由于承租人违约导致的合同解除，但本案明显并非如此，出租人复客公司先期(2019年6月)违背承诺，阻挠鲸喜公司正常使用临时场所，之后又在鲸喜公司装修过程中恶意阻挠装修，不合理限定装修时段，严重影响装修进程；恶意断水、断电、断网、强行封闭卫生间，此众多侵权行为致使鲸喜公司无法开展正常运营，应当承担相应责任。复客公司不具备法律效力的单方解除租赁合同的行为，一审法院错误予以认定。即便复客公司解除租赁合同的行为有效，其依据无效格式条款主张远高于租赁合同履行后正常收益的房屋占有使用费也无合法依据。何况案涉房屋早就被复客公司断电、断网、断水且封闭了楼道卫生间，处于无法正常使用的状态，也不具备收取高额占有使用费的条件，依法应予减少，一审法院却按照1.3倍租金金额认定占有使用费于法无据，也明显违反公平原则。综上，一审认定事实错误，对复客公司的过错行为视而不见，对鲸喜公司巨大的损失置之不理，机械套用法律条款，作出错误判决，严重侵害鲸喜公司的合法权益。请求依法处理。复客公司未作答辩。复客公司向一审法院起诉请求：1.依法判决鲸喜公司支付欠缴的自2019年10月11日至2020年1月6日的房租8249.93元、自2019年8月12日至2020年1月6日的物业费1793元，上述合计10042.93元。2.依法判决鲸喜公司支付违约金5803.4元，违约金按照违约行为发生时的月租金2901.7元的双倍计算。3.依法判决鲸喜公司支付房屋使用费（按190.8元/天的标准自2020年1月14日起计算至实际搬离房屋时止），暂计算至2020年3月31日为14691.6元。4.依法判决鲸喜公司限期搬离位于南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢311室的房屋并完成清场工作并对以该房屋为注册经营地址的工商信息进行变更或注销。5.本案诉讼费用由鲸喜公司承担。鲸喜公司向一审法院反诉请求：1.要求复客公司支付其各项损失赔偿款26080.13元；2.复客公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：坐落南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢等房屋由复客公司受托以自己名义经营管理，对外出租。2019年8月8日，出租方（甲方）复客公司与承租方（乙方）鲸喜公司签订了一份合同编号为ZS-HT-ZL-2019-016的《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同），载明出租的房屋位于南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢311室，合计建筑面积为106平方米（含公摊面积）。房屋租赁期60个月，自2019年8月12日起至2024年8月11日止；免租期共2个月，自2019年8月12日至2019年10月11日止；正式计租日期为2019年10月12日起。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向甲方缴纳物业管理费、水电费和其他因使用该房屋产生的相关费用。乙方应于2019年8月9日至甲方或甲方指定的地点办理该房屋的交接手续。在办理该房屋的交接手续前，乙方应付清根据本合同规定乙方于该房屋交付前应支付的所有款项，否则，甲方无义务将该房屋交付给乙方。甲、乙双方约定，在租赁期内，首年租金按0.9元/平方米（建筑面积）/天收取，每2年递增8%；物业管理费按3.5元/平方米（建筑面积）/月收取，以上费用未含公用事业费及其他费用。本合同约定的物业管理费不包括乙方在入驻期间所发生的水、电、通信、网络等应由乙方承担的其他费用。甲方和物业管理公司有权根据其实际运作成本合理协商调整该等费用，以维护该物业的管理品质。甲、乙双方一致同意，乙方每年支付一次租金和物业管理费，每期费用如表所示，先支付后使用。除租赁开始前的首期预付租金外，乙方将在本期租赁结束的10日前（前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则相应提前）将下一期的租金交付到甲方指定账户。租金及管理费支付表中载明，租金及物业费的首期交付时间为2019年8月7日，其中租金29017元，租期为2019年10月11日至2020年8月12日；物业管理费4452元，期间为2019年8月12日至2020年8月11日。合计金额为33469元。第6.1.1条载明，本合同租赁保证金为8705元，甲、乙双方约定，于签署本合同后5个工作日内，乙方须向甲方支付金额8705元作为履行本合同义务的保证金，以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定。第8.2条载明，乙方保证该等装修工程不得影响该项目内其他业主或承租方的正常经营，并严格按照甲方颁布的适用装修期间的管理守则进行装修。第9.1条载明，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的7个工作日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还甲方。同时，乙方须持续向甲方支付乙方以前述状态实际返还该房屋之日止的物业管理费。返还时，应经甲方书面验收认可，乙方结清其应当承担的费用。同时，须将通向该项目及该房屋各部分的钥匙（如有）交还甲方。第9.2条载明，如乙方逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，乙方须按租期最后1日的日租金标准的2倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中扣除该等款项。甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及保管费、搬迁费、必要的维修费用、房屋恢复费、水电费等因乙方逾期返还房屋所产生的一切费用以外，还有权在逾期5个工作日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但无论任何情况甲方均无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。第9.3条载明，乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋恢复原始交付状态，相关费用由乙方承担，如果乙方违反前述义务的，甲方可以选择安排打扫和清理，相关费用从应付乙方租赁保证金中扣除。如甲方同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无需就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和/或赔偿。第10.2条载明，甲方应保证乙方正常工作及营业环境，无紧急情况下不得干扰乙方的正常工作及营业运作。第10.4条载明，甲方对乙方租赁的该房屋或其内的人身和财产之保安、保管不负任何责任，乙方应自行购买相应的保险。第11.1条载明，乙方应按照本合同约定，按时足额向甲方付清所有应付款项，包括但不限于租金、物业管理费、水、电、电话、网络等费用，并于租赁关系终止前支付完毕前述款项，并提供水、电、电话、网络费用缴费清单。在租期内不得以任何理由抵扣其应缴的各项款项。若有违反，导致甲方在经济及/或名誉等方面受到牵连（包括但不限于代为对外偿付等），甲方有权保留对其在经济及/或名誉等方面所受损失向乙方追索赔偿的权利。第11.2条载明，乙方必须遵守和服从物业管理公司的管理以及由甲方或物业管理公司不时制定和修改的关于管理和控制该园区及该园区设备、设施、公共部位的规章制度。乙方、其雇员不得影响或干扰甲方和/或物业管理公司对园区的正常管理。第13.2.2条载明，如乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金，甲方除可提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施，但乙方逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同：①要求乙方就其迟延支付之应付款项支付逾期滞纳金，其中租金、保证金、物业管理费之滞纳金按每日0.5%计收，其他设施费用之滞纳金按每日0.5%计收。②如非甲方原因造成的乙方拖欠管理费、设施费用，并在甲方向其发出催款的书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权停止向该房屋供应水、电或电话或项目内之其他公共设施及服务或采取其他合法的措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金和管理费的权利。甲方对因此产生的一切费用（包括但不限于重新接驳水电等服务供应的费用）及乙方因此而蒙受的任何损害不承担任何责任。③甲方有权扣除全部或部份保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款项。第13.2.3条载明，甲方了解到乙方违约而又接受租金时，不能视为甲方放弃追究乙违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。第18.5及第18.5.1、第18.5.7条载明，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的2倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同；18.5.1甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方使用安全的（非因甲方原因造成上述情况的除外）；18.5.7乙方逾期支付租金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累计超过30日，经甲方书面催告仍未缴纳的。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，复客公司向鲸喜公司交付了约定的房屋，鲸喜公司于2019年12月16日支付了案涉合同项下的租金2万元，其余费用及保证金均未支付。2019年10月28日，复客公司向鲸喜公司发出《履约催告函》，主要内容为：根据双方签订的《南通复客科技园企业入驻合同》约定，首期租金缴纳时间为2019年8月7日，租金为29017元，物业管理费为4452元。另第6.1.1条约定，乙方需向甲方支付8705元作为履行本合同义务的保证金。自签订入驻合同后，鲸喜公司未履行自身义务，至今仍未向复客公司缴纳首年房屋租赁费用（共计42174元）。根据合同第13.2.2条约定，乙方逾期超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付滞纳金，经书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权对乙方所租赁的房屋内采取一定措施，并对乙方因此蒙受的任何损失不承担任何责任。鉴于以上事实，复客公司正式通知鲸喜公司收到该催告函之日起15日内履行合同约定的自身义务，包括但不限于缴纳房屋租金、物业管理费、保证金等。如鲸喜公司仍拒不履行义务，复客公司将于2019年11月11日解除租赁合同，并对三楼装修区域采取断水停电措施。2019年11月11日，案外人新思维公司向复客公司发函，表示，截止2019年11月11日欠复客公司房屋租赁费用251065元（含物业管理费）。现其承诺按以下所列时间、金额付清房租：1.2019年11月30日付清新思维公司房租。2.2019年12月20日付清万城国际文化交流有限公司房租。3.2019年12月25日前付清鲸喜公司房租。2020年1月6日，复客公司向鲸喜公司发出《合同解除告知函》，载明，根据双方于2019年8月8日签订的《南通复客科技园企业入驻合同》（合同编号：ZS-HT-ZL-2019-016）（简称“入驻合同”），双方签署《入驻合同》之后复客公司即按合同规定履行合同义务交付房屋，并另外提供园区智汇空间A209、A212、A215及会议室作为鲸喜公司临时办公场地。但是鲸喜公司至今仍未履行自己的相关合同义务，期间复客公司与鲸喜公司多次沟通催款事宜，并于2019年10月28日向鲸喜公司发《履约催告函》，要求鲸喜公司履行合同义务。截至2020年1月5日，鲸喜公司仍欠缴房屋租金、物业管理费及保证金合计22174元，且逾期已达151天。鲸喜公司的行为已严重违反上述《入驻合同》约定，构成根本违约。《入驻合同》第13.2.2条约定：“乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金超过30日，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付滞纳金（滞纳金按每日0.5%计收），经书面通知后15日内仍未缴付的，甲方有权对乙方所租赁的房屋内采取一定措施，并对乙方因此蒙受的任何损失不承担任何责任，且甲方有权扣除全部或部分保证金来抵偿乙方欠缴的本合同项下的应付款项。”现复客公司根据《入驻合同》约定郑重向鲸喜公司通知如下：1.双方之间的《入驻合同》即日起解除。2.请鲸喜公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内履行合同义务，补足欠缴的房租、物业费、保证金合计22174元。3.请鲸喜公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内支付合同滞纳金共计16741.4元。4.请鲸喜公司于本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内搬离租赁房屋，撤出所有动产，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。每逾期一日复客公司将向鲸喜公司追偿违约金190.8元/天。如本《合同解除告知函》送达之日起7个工作日后鲸喜公司仍未能将以上款项偿付完毕并搬离租赁房屋，复客公司将封锁并禁止鲸喜公司人员进入该区域，且该租赁区域内所有物品将作为无主财产处理。该《合同解除告知函》加盖复客公司公章后，以PDF文本的格式通过微信聊天发送至时任鲸喜公司法定代表人曹钰手机，曹钰回复：“收到，谢谢！”2020年1月21日，复客公司委托上海普盛律师事务所戴伟文律师向鲸喜公司发出《律师函》，主要内容为：鲸喜公司与复客公司签订了包括案涉《南通复客科技园企业入驻合同》等合同在内的房屋租赁合同，其中根据案涉合同约定，鲸喜公司须于2019年8月7日前支付首期租金、保证金、物业管理费等费用合计42174元。截止本函发出之日，复客公司仅收到鲸喜公司所支付款项20000元，尚拖欠首期租金、保证金、物业管理费等费用合计22174元…鉴于鲸喜公司已经长时间未履行支付租金及物业费的主合同义务，且经复客公司催告后仍未履行，复客公司有权依据法律规定行使法定解除权，解除双方之间的合同，同时希望鲸喜公司重视并采取积极合作的态度，在收到该律师函之日起7个工作日内将所欠款项全部付至复客公司账户。2020年3月16日，复客公司再次向鲸喜公司发出《合同解除告知函》，通知鲸喜公司双方之间的《入驻合同》即日起解除，要求鲸喜公司于该《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内补足欠缴的房租、物业费、保证金合计22174元，支付合同滞纳金24502.27元，并要求鲸喜公司于该《合同解除告知函》送达之日起7个工作日内搬离租赁房屋、撤出所有动产，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。每逾期一日复客公司将向鲸喜公司追偿违约金190.8元/天。其余函件内容与前述《合同解除告知函》一致。诉讼中，为明确其装修损失，鲸喜公司提出评估申请，要求对案涉房屋装修及设备等物品损失情况进行评估，法院最终移送评估内容为：对案涉房屋内已形成附合的装饰装修价值进行评估。海安中信房地产资产评估事务所（有限合伙）于2020年12月14日出具评估报告（海中信评报字【2020】S023号）载明的案涉房屋室内装饰装修评估价值为14112元。经质证，复客公司对该组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。鲸喜公司对该组证据无异议，对评估金额予以认可。另复客公司表示，不同意利用鲸喜公司在案涉出租房屋内的装饰装修。另查明，鲸喜公司以需要对案涉房屋的装修进行评估为由，一直未交房。现评估工作已完成，经法庭释明，双方双方均同意以现状交接房屋。再查明，鲸喜公司将案涉房屋的地址注册为经营地址并进行工商登记。综合双方的诉、辩意见以及提交的证据，本案的争议焦点为：一、复客公司是否有权解除双方双方签订的案涉房屋租赁合同、合同解除的日期及解除的后果。二、鲸喜公司应支付的各项租金、物业管理费、违约金、房屋使用费的金额。三、鲸喜公司主张的反诉请求应否支持。法院分述如下：对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。双方双方签订的《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）第13.2.2条约定，乙方逾期向甲方支付租金或其他费用、或者补足租赁保证金，甲方除可提前终止本合同，乙方逾期超过30日，甲方有权单方面解除合同。鲸喜公司虽经复客公司催要，至今仍未足额支付案涉《租赁合同》项下的租金、物业管理费、保证金等款项，故此复客公司要求解除合同的诉讼请求，法院依法应予支持。至于鲸喜公司认为复客公司有干扰鲸喜公司的装修、未提供物业服务、断网、断电、关闭三楼公共卫生间、不同意抵扣三楼公共部位装修款等不履行合同义务的抗辩，法院认为：1.对于双方是否合意以鲸喜公司投入的三楼公共部位的地砖、灯具等装修款折抵房租的问题，复客公司在本案诉讼中予以否认，根据鲸喜公司在本案中提交的证据，除鲸喜公司在双方发生纠纷后发给复客公司的函件中有相应陈述外，未能提交其他证据予以证明，故法院对于鲸喜公司的相关抗辩不予采纳。2.对于鲸喜公司认为复客公司未提供物业服务，断网、断电、关闭三楼公共卫生间的抗辩，法院认为，本案中鲸喜公司未能提供证据证明复客公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵，根据双方的函件往来，断网、断电、关闭三楼公共卫生间的行为即使存在，也发生在复客公司向鲸喜公司发出《履约催告函》之后，根据双方签订的案涉《租赁合同》的约定，鲸喜公司应于2019年8月7日支付首期租金及物业管理费，先支付，后使用，并于签署该合同后5个工作日内支付保证金8705元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故即使复客公司拒绝为鲸喜公司提供相关设施或服务亦无不当。对于案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）的解除时间问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2020年1月6日，复客公司将加盖了公章的《合同解除告知函》以PDF文本的格式通过微信聊天发送至时任鲸喜公司法定代表人的曹钰手机，曹钰回复收到，此后鲸喜公司亦未在合理的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）自2020年1月6日解除。关于鲸喜公司抗辩称复客公司在2020年1月6日发出解除《合同解除告知函》后又与其进行协商，并于2020年1月10日达成了继续履行合同的合意，法院认为，首先，鲸喜公司所谓的双方对继续履行达成合意的依据为南通新思维教育咨询有限公司出具的承诺函，该份承诺函与本案所涉复客公司与鲸喜公司的纠纷无直接关联。退一步而言，即便该份承诺函可视为鲸喜公司的承诺，也仅为单方承诺，对复客公司无约束力；其次，复客公司于2020年3月16日发出的《合同解除告知函》中虽载明“双方之间的《入驻合同即日》解除”，但并不意味着复客公司否认或变更其于2020年1月6日发出的《合同解除告知函》效力。相反，两份《合同解除告知函》内容相似，均表明复客公司要求解除合同的态度和立场。综上，复客公司已于2020年1月6日通过合法途径解除案涉合同，且庭审中亦同意以此时间节点作为案涉合同的解除时间，现鲸喜公司未充分举证证明双方在此后对案涉合同履行情况达成新的合意，故法院对其该项抗辩不予采信。因案涉《租赁合同》（南通复客科技园企业入驻合同）已于该日解除，故鲸喜公司应清空并搬离南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢311室房屋。另关于复客公司主张要求鲸喜公司变更或注销案涉房屋的注册经营地址的工商信息，法院认为，房屋租赁合同双方可在签订合同时对合同终止后注册地址迁出的相关事宜进行约定，在未予约定的情形下，承租方也应秉承诚实信用原则，及时到工商管理部门迁出所占用的地址。本案中，鲸喜公司将案涉房屋的地址注册为经营地址并进行工商登记，现双方租赁关系已解除，鲸喜公司应及时到工商管理部门办理注册经营地址变更手续。对于争议焦点二，对照复客公司的诉讼请求，可分为：1.房租及物业管理费。复客公司主张鲸喜公司应支付2019年10月11日至2020年1月6日的房租8249.93元、自2019年8月12日至2020年1月6日的物业管理费1793元。法院认为，根据案涉合同4.1条约定，房租应按合同约定自2019年10月12日起算，至2020年1月6日，共86天。其中房租按照0.9元/天/平方米标准计算，按106平方米标准每天的租金为95.4元，房租为8204.4元（95.4×86）；物业管理费按照3.5元/月/平方米计算，自2019年8月12日计算至2020年1月6日，共147天，物业管理费为1793元（3.5×106×12÷365×147）。上述房租、物业管理费合计为9997.4元。2.违约金。复客公司主张按照合同约定，十个月的房租为29017元，因鲸喜公司违约，要求其按照月租金2901.7元（29017÷10）的双倍支付违约金5803.4元。法院认为，因鲸喜公司迟延履行合同义务，经催告后仍未履行，至合同解除，考虑到复客公司重新出租房屋前的空置期，复客公司的该部分主张未超出合理范围。3.房屋使用费。复客公司主张按照合同约定，合同解除后给予鲸喜公司七天的时间搬离，自2020年1月14日起要求鲸喜公司按照合同约定的双倍租金标准计算房屋使用费，即每天190.8元（0.9×106×2）计算。法院认为，考虑到复客公司的实际损失为租金损失，该部分房屋使用费酌情按每天124.02元（0.9×106×1.3）计算。因双方已在开庭时（2020年12月25日）同意按房屋现状交接房屋，法院依法认定案涉房屋于2020年12月25日完成交接，故鲸喜公司仍应支付自2020年1月14日起至2020年12月25日止的房屋使用费43034.94元（124.02×347）。在计算以上各项费用、违约金时，应扣除鲸喜公司已交纳的案涉房屋租合同项下的款项2万元，同时，法院酌情考虑到新冠××疫情的影响，参照三个月房租的标准减免鲸喜公司的费用8586元。上述费用应先行抵扣鲸喜公司欠付的租金及物业管理费后，再抵扣欠付的房屋使用费。经抵扣，鲸喜公司尚应支付房屋使用费24446.34元【43034.94-（20000+8586-9997.4）】。对于争议焦点三，法院认为，双方签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，即使其中含有鲸喜公司所称的免除复客公司自身义务，减损鲸喜公司权益的所谓格式条款，但不影响其他条款的效力。房屋租赁合同中约定的承租人应缴纳房租的义务，是鲸喜公司应履行的合同主要义务，该部分条款的内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在鲸喜公司未按约履行合同主要义务，并经催告后仍未履行的情况下，复客公司主张解除合同，收回出租房屋并无不当，不符合侵权责任的构成要件，同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，不予支持。故对鲸喜公司的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项规定，判决：一、鲸喜公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付复客公司房屋使用费24446.34元。二、鲸喜公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付复客公司违约金5803.4元。三、鲸喜公司于判决发生法律效力之日起十日内，变更或注销以南通市崇川区姚港路52号江景苑A幢311室房屋为注册经营地址的工商信息。四、驳回复客公司的其他诉讼请求。五、驳回鲸喜公司的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费563元，由复客公司负担93元，鲸喜公司负担470元；反诉案件受理费226元、鉴定费2000元，由鲸喜公司负担。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实正确，本院对此予以确认。本院认为，关于一审法院有无刻意回避复客公司先行违约事实的问题。鲸喜公司主张复客公司违背承诺，对鲸喜公司人员驱赶，采用不给预付电卡充电等方式对临时办公场所断电，致使鲸喜公司难以正常使用临时办公场所，复客公司的行为构成先行违约。本院认为，鲸喜公司在一审中虽然提供了微信聊天记录截图、函件等证据以证明其上诉主张成立，但复客公司不予认可，且因鲸喜公司未能提供案涉微信聊天记录的原始介质，而函件发件人均为新思维公司，故一审判决对上述证据的真实性、关联性未予采信，符合民事诉讼证据规定。鲸喜公司据此主张复客公司先行违约，未达到民事诉讼证据高度盖然性证明标准的要求，本院不予支持。关于一审判决认定复客公司2020年1月6日单方解除租赁合同有效是否错误的问题。鲸喜公司主张案涉合同第10.11条款中赋予复客公司五种情形下享有单方终止合同的权利，但甚少谈及其义务，案涉格式条款第10.11条、13.2.2条等单向赋予复客公司单方终止及解除合同的权利而剥夺鲸喜公司相应权利的条款应为无效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，案涉租赁合同不存在法律、行政法规规定的无效情形，亦不违背公序良俗。故鲸喜公司的上述主张没有法律依据，本院不予支持。关于鲸喜公司与复客公司有无达成继续履行合同合意的问题。鲸喜公司主张复客公司虽于2020年1月6日向其发出《鲸喜（南通）合同解除告知函》，但同年1月10日复客公司行政经理宜琳打印好并交给新思维公司盖章的《新思维缴费承诺书》，表明双方已达成继续履行合同的合意，故一审认定案涉合同于2020年1月6日解除错误。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款规定：以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。本案中，复客公司通过微信聊天将案涉合同解除函以PDF文本格式发送至鲸喜公司法定代表人曹钰手机，曹钰回复收到。故一审据此认定案涉合同于2020年1月6日解除符合法律规定。鲸喜公司还主张与复客公司已达成继续履行合同的合意，故此前双方的租赁合同并未有效解除。本院认为，根据合同相对性原则，新思维公司对复客公司作出的《新思维缴费承诺书》与鲸喜公司无涉，根据举证责任分配规则，鲸喜公司应当就其与复客公司之间达成继续履行合同的合意承担举证证明责任，但鲸喜公司所举证据不能证明其主张成立且具有高度可能性，故应当由其承担相应不利法律后果。关于一审适用法律是否错误的问题。鲸喜公司主张复客公司单方解除合同不具有法律效力，一审法院根据无效的格式条款判决鲸喜公司支付违约金，房屋占用使用费等没有合法依据，属于适用法律错误。本院认为，适用法律错误是指法院的裁判所援引的法律或者法律条文错误，具体包括：1.适用法律、法规的性质错误，如应当适用甲法却适用了乙法。2.适用法律、法规条文错误，包括适用定性条款错误和适用处理性条款错误两种。3.适用了没有效力的法律规范，即裁判适用的实体法律、法规、规章尚未生效或者已经失效。4.未适用应当适用的法文。5.没有适用法文中应当适用的内容。等等。本案一审判决并不存在上述情形。何况，如上所言，案涉租赁合同并不存在法定的无效情形，且复客公司2020年1月6日单方解除合同的行为已经发生法律效力。一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定，结合案涉租赁合同的约定，判决支持复客公司的部分（本诉）诉讼请求，驳回鲸喜公司的（反诉）诉讼请求，适用法律并无不当。综上所述，鲸喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789元，由上诉人鲸喜(南通)文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  谭松平二〇二一年五月三十一日书记员  翟羽佳