山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初3515号 原告：莱州凯润置业有限公司。住所地：莱州市。 法定代表人：钱书娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曲颂军、杜云昆，山东君秋律师事务所律师。 被告：莱州银泰置业有限公司。住所地：莱州市。 法定代表人：黄云增，董事长。 委托诉讼代理人：李冬生，男，1964年1月19日出生，汉族，居民，现住莱州市。 原告莱州凯润置业有限公司（以下简称凯润置业公司）与被告莱州银泰置业有限公司（以下简称银泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莱州凯润置业有限公司的委托诉讼代理人曲颂军、杜云昆，被告莱州银泰置业有限公司的委托诉讼代理人李冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莱州凯润置业有限公司向本院提出诉讼请求，诉请法院依法判令被告：1、立即为原告办理温州五金机电城双子大厦1号楼的网签以及备案登记手续；2、支付原告违约金440万元；3、承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年6月22日，原、被告签订《关于买卖温州五金机电城双子大厦商业楼的协议》，约定：甲方(本案被告)将双子大厦1号楼除五、六、七层外的其余九层和2号楼的全部，作价2200万元出售给乙方(本案原告)，乙方在合同签订之日起7日内将购房款存入莱州农商行专户，甲方在乙方款项到位后3日内，将出卖给乙方的房屋办理网签手续，若因甲方原因导致乙方付款后不能及时办理网签手续，甲方应按房屋总价款的20%承担违约金，乙方同时有权解除本协议。协议签订后，原告依约向被告支付购房款2200万元，后又购买了被告1号楼五、六、七层的房屋，但因被告尚未取得1号楼(1幢)商品房预售手续，无法依约为原告办理网签手续。2017年7月10日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：甲方(本案被告)承诺于2017年10月1日前办齐各种售楼手续，将双子大厦1幢2幢备案登记在乙方(本案原告)或乙方指定的人名下。但补充协议签订后，被告仍未能履约。故原告诉至贵院，请求判如所诉。 被告莱州银泰置业有限公司辩称，对原告告诉的事实及理由没有异议，但已为原告办理了涉案房屋的网签手续，现在公司经营困难，不能办理涉案房屋的备案登记手续。被告确实存在违约行为，但原告所诉违约金过高，应按未办理备案手续的房屋价值按照银行同期贷款利率计算违约金。 原告凯润置业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1、企业变更登记信息查询结果复印件1张，用以证实2017年8月11日，莱州领龙置业有限公司变更企业名称为莱州凯润置业有限公司。 2、《关于买卖温州五金机电城双子大厦商业楼的协议》1份，用以证实：2017年6月22日，原、被告签订上述协议约定：甲方（本案被告）将双子大厦的1号楼除五、六、七层外的其余九层和2号楼的全部，以2200万元出售给乙方（本案原告）。乙方在本合同签订之日起7日内将2200万元的购房款存入莱州农商行专户。甲方在乙方款项到位后3日内，将卖给乙方的房屋办理网签手续。若因甲方原因导致乙方付款后不能及时办理网签手续，甲方应按房屋总价款的20%承担违约金。 3、《补充协议》1份，用以证实：2017年7月10日，原、被告签订该协议约定：甲方（本案被告）在2017年10月1日前办齐各种售楼手续，将双子大厦1幢2幢备案登记在乙方（本案原告)或乙方指定的人名下。 4、钱书娟的莱州农商行银行账户查询单1份，用以证实签订协议后，原告依约将2200万元购房款支付给被告。 经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。 被告银泰置业公司就辩称、主张提供如下证据：涉案《商品房买卖合同》及备案申请表（法院留存部分复印件），主张已为原告办理了指定涉案房屋购买人为钱书娟的网签和备案登记手续。 经质证，原告对上述证据的真实性没有异议，但称被告并未为原告办理涉案房屋的网签备案登记手续。 对经本院查询，莱州市住房保障服务中心出具的房屋网签合同备案查询证明（LXXXXXXXXXXXX），经质证，原、被告对真实性均无异议。 根据原、被告的陈述及举证、质证情况，本院认定证据如下：对原、被告质证均无异议的证据，本院依法认定其证据效力，并对本案事实具有证明力。 根据上述证据及庭审调查，本院认定事实如下： 2017年6月22日，莱州领龙置业有限公司与被告银泰置业公司签订《关于买卖温州五金机电城双子大厦商业楼的协议》，载明内容“甲方：银泰置业公司法定代表人：黄云增乙方：莱州领龙置业有限公司法定代表人：钱书娟基本情况：温州五金机电城双子大厦商业楼由甲方开发，山东中昌开发建设集团有限公司(以下简称中昌集团)承建，该双子大厦现已竣工交付甲方。双子大厦在建设过程中因向莱州市农村商业银行城区支行(以下简称莱州农商行)贷款，已设定在建项目抵押，现尚有1400万元银行贷款逾期未还；另，因甲方拖欠施工单位建设工程款，双子大厦的土地使用权又被烟台中院查封，为确保各方利益均不受损失，又依法依规盘活温州五金机电城项目，经多方协调就银行贷款的偿还、项目解押，中昌集团涉及该双子大厦的利益分配、解封，在已与莱州农商行和中昌集团达成一致意见的前提下，甲乙双方就双子大厦买卖达成如下协议：一、买卖的标的。甲方将双子大厦的1号楼除五、六、七层外的其余九层和2号楼的全部，以2200万元出售给乙方，双方需每层楼房分别签订买卖合同。二、款项的给付。1、乙方在本合同签订之日起7日内将2200万元购房款存入莱州农商行专户。2、甲方即日起协调中昌集团办理双子大厦土地使用权解封事宜。3、在土地使用权解封后，乙方将款项付给甲方；并监督甲方首先偿还1400万元银行贷款；另800万元付给中昌集团偿付工程款。4、甲方在乙方款项到位后3日内，将卖给乙方的房屋办理网签手续。三、违约责任。1、甲方承诺出售给乙方的房屋除设定抵押和因与中昌集团工程款纠纷被法院查封外，再无其他纠纷。若因甲方原因(如：再次被查封或还设有抵押等)导致乙方付款后不能及时办理网签手续，甲方应按房屋总价款的20%承担违约金，乙方同时有权解除本协议。2、为保证本协议的履行，甲方自愿以7号楼商业房中的13、14号楼作为担保。四、其他约定1、乙方如若将房屋转让他人，价格高于双方转让价款的部分，其税金由乙方承担。2、乙方所购双子大厦1号、2号商业房前的广场，其1号、2号楼业主有优先使用权。3、1号楼及2号楼的共建部分及公共设施应按现状维持不变。五、未尽事宜由双方协商解决”，原、被告在该协议上均加盖了公司印章，并由法定代表人黄云增、钱书娟签名。 上述协议签订后，2017年6月28日，钱书娟通过其莱州农商行银行账户622320060XXXXXXX转账至被告的银行账户906010603804205XXXXXXX款1400万元、500万元，2017年7月13日钱书娟通过其莱州农商行上述账户622320060XXXXXXX转账至被告的银行账户906010603804205XXXXXXX款300万元。共计2200万元。 2017年7月10日，莱州领龙置业有限公司与被告签订《补充协议》，载明内容“甲方：莱州银泰置业有限公司法定代表人：黄云增乙方：莱州领龙置业有限公司法定代表人：钱书娟情况说明：甲乙双方于2017年6月22日分别签订了《关于买卖温州机电城双子大厦商业楼的协议》(以下简称买卖协议)和《借款抵押担保协议》(以下简称担保协议)。乙方已按《买卖协议》履行了付款义务，在银行解押法院解封后，因甲方尚未取得1号楼(1幢)商品房预售手续，故乙方所购甲方房屋无法办理网签手续，为保障乙方资金安全，故甲乙双方先行在莱州市不动产登记中心办理借款抵押登记手续，为了办该手续又在莱州市公证处办理了借款抵押公证。为确保《买卖协议》继续履行，双方达成以下协议：一、甲方承诺在2017年10月1日前办齐各种售楼手续，将双子大厦1幢2幢备案登记在乙方(或乙方指定的人)名下，确保《买卖协议》履行。二、双方签订的《担保协议》，约定的以7号楼商业房中的8-14号楼抵押担保，又因甲方已将710-717网签给他人，故甲方顺延调整了718-727共10套商业房网签备案至乙方名下为借款提供担保”。在该补充协议上，被告加盖了公司印章，黄云增及钱书娟签名。 2017年8月11日，莱州领龙置业有限公司经莱州市市场监督管理局变更企业名称为莱州凯润置业有限公司。 经查，涉案温州五金机电城双子大厦1号、2号楼，均为12层，莱州领龙置业有限公司与被告签订合同购买的上述房屋为1号楼除5、6、7层外的其他9层及2号楼12层的全部房屋，共计21层，总价款为2200万元。经本院查询莱州市住房保障服务中心，上述1号楼1至4层、8至12层计9层的相关房屋已于2017年12月后办理了网签手续，但现未办理备案登记手续。上述协议中的2号楼12层房屋现均已办理了网签、备案登记手续。 本院认为，凯润置业公司（原莱州领龙置业有限公司）与被告银泰置业有限公司签订的《关于买卖温州五金机电城双子大厦商业楼的协议》以及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，否则应承担相应的违约责任。 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。违约金是对不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的一种惩罚方式，以补偿守约方因此遭受的损失，违约金的数额应当相当于因违约而造成的损失，同时应当兼顾公平原则，平衡惩罚性和补偿性。本案中，被告未能按协议约定按期为原告办理涉案房屋的网签备案登记手续，构成违约，依法依约应当向原告支付违约金，但原告本案所诉要求给付违约金计算的基数为购买涉案房屋的全部价款即2200万元，而本案经查现未办理备案登记手续的仅为1号楼除5、6、7层外的9层房屋，2号楼12层的房屋现均已办理网签、备案登记手续，故本案计算相关违约金的基数应以未办理备案登记手续的1号楼的9层房屋的价款942.86万元（每层房屋价款平均计算为104.762万元，本案违约金的基数款额计算方式为：2200万元÷21层×9层=942.86万元）予以计算。再，房屋网签备案是购房者在进行交易买卖时必经的一个过程，主要是对房屋进行备案，防止开发商一房二卖，便于买房人查询房屋备案信息。本案，被告未按期为原告办理涉案房屋网签备案登记手续的违约行为并未对原告拥有涉案房屋所有权造成实质性侵害，因而被告关于原告本案所诉违约金按照年率20%予以计算过高的辩称，理由正当，本院予以支持。根据相关法律规定，本院依法调整本案违约金按照同期中国人民银行一年期贷款基准利率即4.35%予以计算。经计算，本案违约金为410144.1元。 被告依法依约应当及时为原告办理涉案房屋的备案登记手续，考虑到被告公司现在的经营状况，应给被告一定的合理期间，本院酌定四个月内由被告为原告办理涉案房屋备案登记手续。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告莱州银泰置业有限公司于本判决生效后四个月内为原告莱州凯润置业有限公司办理涉案温州五金机电城双子大厦1号楼除5、6、7层外的其他9层房屋的不动产权备案登记手续。 二、被告给付原告逾期办理涉案房屋网签备案登记违约金410144.1元，限于本判决生效后一个月内履行完毕。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42000元，由原告负担34400元，已交纳本院；由被告负担7600元，限于本判决生效后七日内交纳本院。保全费5000元，由原告负担2400元，已交纳本院；由被告负担2600元，此款原告已交纳本院，限被告于本判决生效后十日内将应承担的诉讼保全费2600元直接给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  姜旭辉 人民陪审员  王 洁 人民陪审员  由建平 二〇二一年五月六日 书 记 员  隋佳秀