河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初3398号原告：河南恒基物业服务有限公司，住所地新郑市孟庄镇水榭华城1号楼1单元4楼401室。法定代表人：刘海涛，董事长。委托诉讼代理人：李学习，该公司员工。被告：赵秀娟，女，1982年5月20日出生，汉族，住新郑市。被告：李克海，男，1972年1月13日出生，汉族，住新郑市。被告：王进卫，男，1970年1月19日出生，汉族，住新郑市。被告：张永伟，女，1987年11月10日出生，汉族，住新郑市。被告：赵国强，男，1965年12月12日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：赵言浩，北京市中创（郑州）律师事务所律师。原告河南恒基物业服务有限公司（以下简称恒基公司）与被告赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒基公司的委托诉讼代理人李学习，被告李克海，被告赵国强及其委托诉讼代理人赵言浩到庭参加诉讼，被告赵秀娟、王进卫、张永伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。恒基公司向本院提出诉讼请求：判令赵秀娟支付2019年3月31日至2021年6月30日物业费11826.54元及违约金5795元，李克海支付2019年5月1日至2021年6月30日物业费4528.16元及违约金6656.4元，王进卫支付2018年6月1日至2021年6月30日物业费8319.08元及违约金6586.69元，张永伟支付2016年12月31日至2020年12月31日物业费20866.87元及违约金23005.73元，赵国强支付2019年4月1日至2021年6月30日物业费5378.4元及违约金1936.19元;上述违约金均按合同约定自欠费之日暂计至2020年12月31日，实际计至清偿之日。事实和理由：恒基公司分别与赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强签订《前期物业服务协议》，约定恒基公司向赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强位于新郑市××镇水榭华城的房屋提供物业服务，协议签署后恒基公司即按约定提供了物业服务，然赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强自上述欠费之日未按协议约定支付物业费，后经恒基公司多次催促，其无故拒不支付物业费，已构成违约。为维护合法权益，特提起诉讼。李克海辩称，物业门面房开的饭店烟道发出的噪音影响其休息，烟气飘到其屋里，家中客厅阳台下水道往外冒洗衣粉泡沫，可能是下水道下边堵塞，找物业公司反映过，但没人管；物业费标准过高，物业服务达不到约定的要求。赵国强辩称，其多次向恒基公司反映2000元装修押金未抵物业费问题，但未得到解决。恒基公司提供的物业服务存在严重瑕疵，脏乱差现象随处可见，未经业主同意擅自将位于双湖大道共有停车位用石墩、铁栏等方式拦截，禁止业主使用，侵犯业主共有部分占有、使用、收益和处分的权利，消防设施不仅不及时更换，还被消防救援部门处罚，园区内车辆随意停放在消防通道上，楼道墙壁上到处是脚印，物业费、维修费用等费用的使用情况从未公布，关于业主权益的事情从不公告，也不征询业主意见，服务意识散漫水平低下，与高收费严重不对等，显失公平。其家里地下室水管爆裂漏水，财产损失严重，恒基公司未及时维修给予赔偿。恒基公司未按约定提供优质物业服务构成违约，从而导致其拖延交纳物业费，恒基公司要求支付违约金没有事实和法律依据。综上，应当驳回恒基公司的诉讼请求。赵秀娟、王进卫、张永伟未作答辩，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强（乙方）分别于2018年5月17日、2017年6月3日、2017年6月3日、2016年1月19日、2015年12月27日与河南客乐物业服务有限公司（甲方，2018年10月16日名称变更为恒基公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房屋分别坐落于水榭华城7号楼3单元6层02号、40号楼2单元3层03号、40号楼2单元24层01号、5号楼2单元6层02号、2号楼3单元12层4号，建筑面积分别为186.39平方米、87.08平方米、112.42平方米、184.99平方米、104.84平方米，甲方按照与建设单位签订的《水榭华城前期物业服务合同》和本协议的约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业服务费用及其它合理费用，每年一次公布物业服务费用收支账目，不得擅自改变物业管理用房用途或占用本物业的共用部位、共用设施设备；乙方依据《水榭华城前期物业服务合同》和本协议按时向甲方交纳物业服务费用；执行建设部住宅小区物业管理一级服务标准；乙方交纳费用时间为交房时业主预交半年物业服务费，自通知交房之日起开始计费，以后业主应于每季度的前五日交纳本季度服务费，逾期甲方有权追索，并按日千分之一标准收取乙方滞纳金；物业管理费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米2元、花园洋房（电梯）住宅按建筑面积每月每平方米2.35元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强均系水榭华城小区业主，其中赵秀娟、张永伟的房屋系花园洋房，李克海、王进卫、赵国强的房屋系高层住宅。恒基公司依约为水榭华城小区提供物业服务。因业主拖欠物业费，恒基公司曾以律师函、在房门上张贴催收通知的形式分别向赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强催收2019年3月31日至2021年6月30日、2019年5月1日至2021年6月30日、2018年6月1日至2021年6月30日、2016年12月31日至2020年12月31日、2019年4月1日至2021年6月30日物业费，其中赵国强的催收通知载明的物业费收取标准为每月每平方米1.9元，催收无果后诉诸本院。另查明：1.赵国强提交录音资料及收据，用于证明因老带新恒基公司答应退5000元给刘华奇和赵国强，刘华奇将5000元全部取走后，将装修押金条给了赵国强去抵物业费，恒基公司收了押金条，但既未退款也未抵物业费，当时的楼管承认未抵物业费的事实。恒基公司称其收取了装修押金，录音只能反映赵国强曾向公司反映过所述之事，并不能证明该装修押金是否已退，经查实赵国强已于2016年12月27日领取装修押金并签字，对赵国强要求在物业费中扣除2000元装修押金不予认可。为此恒基公司向法庭提交《保证金退费业主确认单》，显示2-3-1104刘华奇的退费金额为2000元、时间为2016年12月27日，业主确认签字处有赵国强的签名。赵国强称恒基公司说只能由业主刘华奇本人签字才能抵物业费，其每次交物业费均主张抵物业费，让恒基公司查清事实，还和刘华奇一起去要求查证，但该笔款项既没有抵其物业费，也没有抵刘华奇物业费，签字表上也没有刘华奇签字，不能证明恒基公司已向赵国强支付了2000元装修押金。2.赵国强提交照片若干、行政处罚、业主要求查询物业服务实施情况的告知，用以证明恒基公司物业服务存在脏乱差等情况，服务水平低收费高，存在违约的事实，侵犯其知情权、监督权。恒基公司则称该告知书其并未收到也未见到；对照片真实性存疑，有待核实；对行政处罚无异议，但并非该公司消防设施的问题。3.李克海提交3张照片，用以证明小区门面房开的饭店烟道在小区内，还有噪音，影响其正常生活，多次打电话没人管。恒基公司称，李克海反映的是油烟和噪音污染问题，超出该公司物业服务权限，建议李克海向环境执法部门反映。本院认为，赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强分别与恒基公司（原河南客乐物业服务有限公司）签订的《前期物业管理服务协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恒基公司依约为水榭华城小区提供了物业服务，作为业主的赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强应当按照约定支付相应的物业费。故恒基公司要求赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强支付物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据合同所载明的房屋面积、计算标准及支付时间，赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟应分别向恒基公司支付2019年3月31日至2021年6月30日、2019年5月1日至2021年6月30日、2018年6月1日至2021年6月30日、2016年12月31日至2020年12月31日物业费11826元、4528元、8319元、20867元。李克海并不能以小区门面房烟道在小区内影响其正常生活为由拒绝支付物业费，如李克海认为其权益受损，可向侵权人主张权利。关于赵国强拖欠的物业费，赵国强和恒基公司虽在合同中约定物业费支付标准为每月每平方米2元，但恒基公司向赵国强催收物业费实际是按照每月每平方米1.9元的标准计算，应视为对物业费支付标准的变更，因此，赵国强应支付2019年4月1日至2021年6月30日物业费为5378元。关于赵国强要求以刘华奇装修押金2000元抵扣其物业费问题，鉴于恒基公司提交的《保证金退费业主确认单》已经由赵国强签字确认，而赵国强提交的证据也不足以证明其事实主张，加之恒基公司不予认可，故赵国强该辩解理由不能成立，本院不予采信。关于恒基公司主张的违约金，双方虽在《前期物业管理服务协议》中约定了拖延支付物业费违约金的支付标准，若按照该标准计算违约金，则明显高于因赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强的违约行为给恒基公司造成的损失。综合考虑恒基公司服务质量、迟延支付物业费时间及数额等因素，本院酌定违约金按照应付物业费的5%计算，即赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强应分别向恒基公司支付违约金591元、226元、416元、1043元、269元。赵秀娟、王进卫、张永伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百四十三条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告赵秀娟于本判决生效后五日内支付原告河南恒基物业服务有限公司物业费11826元、违约金591元，合计12417元；二、被告李克海于本判决生效后五日内支付原告河南恒基物业服务有限公司物业费4528元、违约金226元，合计4754元；三、被告王进卫于本判决生效后五日内支付原告河南恒基物业服务有限公司物业费8319元、违约金416元，合计8735元；四、被告张永伟于本判决生效后五日内支付原告河南恒基物业服务有限公司物业费20867元、违约金1043元，合计21910元；五、被告赵国强于本判决生效后五日内支付原告河南恒基物业服务有限公司物业费5378元、违约金269元，合计5647元；六、驳回原告河南恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1411元，减半收取计706元，由原告河南恒基物业服务有限公司负担310元，被告赵秀娟、李克海、王进卫、张永伟、赵国强分别负担85元、18元、51元、224元、18元。本判决为终审判决。审 判 员  陈卫东二〇二一年五月十九日代理书记员  王慕曦