江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2805号上诉人（原审被告）：翟海燕，女，1970年7月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：季祥林，江苏国磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市鑫诚物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市悦达新村二区二号楼106室。法定代表人：臧红军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人翟海燕因与被上诉人盐城市鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。翟海燕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回鑫诚公司的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由鑫诚公司承担。事实和理由：1.案涉物业服务合同期满后，未续签合同的原因系鑫诚公司未积极签约造成，双方在2017年1月1日至2019年5月5日期间没有签订物业合同，故鑫诚公司提供物业服务没有合同依据，且翟海燕事实上也未享受鑫诚公司的物业服务，故鑫诚公司无权要求翟海燕支付2017年1月1日至2019年5月5日期间的物业费；2.2016年及2019年5月6日后的两段时间内，鑫诚公司服务存在瑕疵，未达到合同约定标准，应当按照合同标准的50%支付物业费；3.鑫诚公司提起本案诉讼部分诉讼请求已经超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。鑫诚公司辩称，1.鑫诚公司与迎宾花苑小区业主委员会签订物业服务合同后，鑫诚公司已经按约提供了物业服务，达到了合同约定的服务标准；2.双方签订的第一份物业服务合同到期后，因业主委员会内部发生矛盾，致无相应主体与鑫诚公司续签物业服务合同，但鑫诚公司仍然按照原合同提供物业服务至2019年7月31日，一审中鑫诚公司提交了江苏亭湖经济开发区新民社区居民委员会（以下简称新民居委会）出具的情况说明，能够证明鑫诚公司实际服务至2019年7月31日；3.因迎宾花苑小区业主委员会一直未成立，新民居委会代行小区业主委员会职责，于2019年8月1日与鑫诚公司签订了物业服务委托合同，符合《业主大会和业主委员会指导规则》，对迎宾花苑小区业主具有约束力；4.一审中，翟海燕已经认可鑫诚公司多次主张要求交纳物业费情况，故本案不存在超过诉讼时效的问题。鑫诚公司向一审法院起诉请求：1.判令翟海燕支付拖欠的物业服务费6972元（从2016年1月24日起至2020年1月24日止，计算为115.28㎡×1.26元/平方米/月×12个月×4）；2.判令翟海燕按日万分之五标准支付滞纳金3180元；3.诉讼费用由翟海燕承担。一审法院查明的事实：翟海燕系盐城市区迎宾花苑小区16A号楼906室的业主，其房屋面积为115.28㎡。2015年11月10日迎宾花苑小区业主委员会（甲方，委托方）与鑫诚公司（乙方，受托方）签订《物业管理合同》一份，约定：甲方将亭湖新区迎宾花苑小区委托于乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部分、共用设施、设备的管理、维护。共用部分包括：屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、公共门厅、楼内下水立管及同乡污水的下水管道、雨落管等。（不含可申请维修资金项目，下同）。第五条消防共用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护修理。第七条公共环境卫生。包括公共场地、房屋共用部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序、巡视、门岗执勤达到24小时不间断全方位服务。第十条管理与物业相关的工程图纸和用户档案与军工验收资料。第十一条协助社区组织开展社区文化娱乐活动。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理综合服务费；2.装潢垃圾清运费。……第十五条委托管理期限为壹年。自2016年1月1日起至2016年12月30日止。……第十九条物业管理综合服务费1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取。2.空置房屋的管理服务费，按100%收取（超过三年以上）。3.业主和物业使用人逾期交纳的按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的万元之五交纳滞纳金。……合同还约定了其他内容。2019年8月1日，新民居委会（甲方，委托方）与鑫诚公司（乙方，受托方）签订《迎宾花苑小区物业管理委托服务合同》一份，约定甲方将迎宾花苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为17个月，自2019年8月1日起至2020年12月31日止。合同还约定：第十八条乙方按《盐城市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中四级服务等级标准实现目标管理。第十九条物业管理综合服务费1.住宅房多层由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取。商业用房按1.6元每月每平方米向业主或物业使用人收取。2.空置房屋的管理服务费，按100%收取（超过三年以上）。3.业主和物业使用人逾期交纳的按下列方法处理：从逾期之日起每天按应交费用的万元之五交纳滞纳金。……合同还约定了其他内容。一审中，鑫诚公司陈述，鑫诚公司于2015年12月1日进驻案涉小区提供物业服务至今。鑫诚公司曾与案涉小区业主委员签订过一年期物业服务合同，到期后因当时的业委会在2016年10月将公章上交给了新民社区，故未能续签合同。鑫诚公司找社区，社区表示将重新组成新的业委会。鑫诚公司也一直在小区积极动员组织成立新的业委会，但业委会一直未成立起来。后因业主提出没有签订新的物业服务合同，鑫诚公司遂找社区，经与新区管委会和社区商议，由社区和鑫诚公司签订合同。翟海燕陈述，小区相关公共设施多年一直无人维修，每个单元的入户安全门都是用铅丝或者带子系着，起不到安全作用，小区的下水道卫生无人处理，车库经常被淹没。翟海燕家的下水管道堵塞，系由一栋楼的业主自己掏钱换了4-11层的下水管道。物业服务人员都是由60多岁以上的人员提供，这种物业服务质量没办法得到保障。翟海燕家车库为了不漏雨，也是自己花了几千元维修的。鑫诚公司还陈述，翟海燕反映的问题是因开发商建设原因造成的固有缺陷，并不是物业服务部门有能力解决的，比如车库进水问题，当初设计时已存在缺陷，并不是因物业服务不到位造成的。单元安全门是业主装潢过程中损坏的，鑫诚公司也多次维修。一审法院认为，关于双方当事人之间关系。本案中，鑫诚公司先后分别与迎宾花苑小区业主委员会、新民居委会就迎宾花苑小区物业服务签订了物业管理合同，系各方方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括翟海燕在内全体业主具有约束力。客观上鑫诚公司在迎宾花苑小区实际为业主提供了物业服务，翟海燕在该小区实际接受服务，故鑫诚公司有权要求翟海燕按照约定支付物业服务费。关于鑫诚公司在提供物业服务过程中是否存在瑕疵的问题。根据鑫诚公司与业主委员会及社区签订的物业服务合同，鑫诚公司承诺提供的为四星标准服务。然而从翟海燕陈述及其所提供的证据来看，鑫诚公司在所提供的物业服务确实存在诸多不完善之处，与其承诺的服务等级水平存在一定差距。但这并不是翟海燕拒付物业服务费的理由。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中翟海燕所反映的问题，鑫诚公司在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。关于鑫诚公司主张的物业服务费用应否支持的问题。鑫诚公司与案涉小区业主委员会、新民居委会签订物业管理合同中均明确约定多层住宅房由鑫诚公司按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取，高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取，该约定未超出规定的范围。鑫诚公司有权据此按照翟海燕房屋的实际面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，双方一致确认，翟海燕从2016年1月24日起未曾向鑫诚公司交纳过物业费，故鑫诚公司主张翟海燕承担该期间的物业费应予支持。但考虑到鑫诚公司实际提供的物业服务的质量情况，一审法院酌情对其主张的物业费收费标准予以调整，对鑫诚公司所主张的物业费支持5578元。对于鑫诚公司主张的滞纳金，考虑到翟海燕系因双方在物业服务过程中因物业服务的质量产生较大矛盾致未及时交纳物业费，故对鑫诚公司主张的滞纳金，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依法判决：翟海燕应于判决生效后十日内支付鑫诚公司物业服务费人民币5578元。案件受理费50元，减半收取25元，由翟海燕负担。二审中，鑫诚公司为证明其主张，提交了以下证据：证据一、关于迎宾花苑小区业主委员会换届选举和拟成立物业管理委员会的意见征询公示照片一份，时间为2018年5月4日，证明原物业合同到期后，因业主委员会内部发生矛盾，业主委员会一直处于瘫痪状态，2018年5月4日新民居委会督促迎宾花苑小区成立新的业主委员会，但因矛盾突出，至今业主委员会尚未成立；证据二、2019年5月6日关于迎宾花苑小区拟签物业服务合同的意见征询公示照片一份，2020年11月27日关于迎宾花苑小区业主委员会换届选举和拟成立物业管理委员会的情况说明公示照片一份，证明新民居委会与鑫诚公司续签物业服务合同前，已经经过相应公示程序。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。翟海燕对鑫诚公司所提交证据的真实性、合法性均不予认可。本院经审查，对鑫诚公司提交的证据予以确认。二审对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.翟海燕应否向鑫诚公司支付物业费，应支付物业费的期间和标准如何确定；2.鑫诚公司提起本案诉讼是否存在诉讼时效超过的情形。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。关于翟海燕应否向鑫诚公司支付物业费，以及支付数额如何确定的问题。本院认为，1.鑫诚公司与迎宾花苑小区业主委员会于2015年11月10日签订的物业管理合同系合法有效的合同，该合同对迎宾花苑小区全体业主具有约束力。在合同约定的物业服务期间，即自2016年1月1日起至2016年12月31日期间，鑫诚公司按约提供了物业管理服务，翟海燕作为业主应当按约支付相应物业费。2.案涉物业管理合同约定的物业服务期限届后，鑫诚公司虽未与迎宾花苑小区业主委员会重新签订书面物业服务合同，但迎宾花苑小区业主委员会亦未书面通知鑫诚公司撤场，且鑫诚公司事实上仍按原合同约定标准持续为迎宾花苑小区提供物业管理服务，迎宾花苑小区业主亦已实际接受了鑫诚公司的管理服务，故迎宾花苑小区业主亦应参照原合同约定标准向鑫诚公司支付物业费。3.因迎宾花苑小区业主委员会未能完成换届选举，新民居委会作为迎宾花苑小区所在地的居委会，代行业主委员会职责，与鑫诚公司于2019年8月1日签订的《迎宾花苑小区物业管理委托服务合同》，符合《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，该委托服务合同不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对迎宾花苑小区全体业主具有约束力。合同签订后，鑫诚公司已按约提供物业管理服务，迎宾花苑小区业主亦应按约支付物业费。4.根据查明的事实，鑫诚公司提供的物业服务确实存在瑕疵，一审法院已酌情调低翟海燕应支付物业费的标准，并免于翟海燕支付逾期付款违约金，不损害翟海燕的利益。关于本案诉讼时效是否超过的问题。经查，翟海燕在一审中认可经常收到鑫诚公司催交物业费的通知，且鑫诚公司系处于持续提供物业服务的状态，故鑫诚公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，翟海燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翟海燕承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年五月三十一日书记员 施凯钰