江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0581民初3371号 原告：朱景欣，男，1959年11月10日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被告：常熟市荣伟纺织有限公司，住所地常熟市碧溪镇溪南村，统一社会信用代码91320581743942496M。 法定代表人：姜建荣，总经理。 委托诉讼代理人：蒋冰，江苏世纪天合律师事务所律师。 原告朱景欣与被告常熟市荣伟纺织有限公司（以下简称荣伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序于2021年3月25日、5月10日公开开庭进行了审理。原告朱景欣、被告荣伟公司的委托诉讼代理人蒋冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱景欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告租金85500元自2019年2月1日至11月1日期间，以及自2012年至2018年期间每年欠付租金4000元计28000元，合计113500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年2月开始向常熟市天银机电有限公司（以下简称天银公司）租赁位于常熟市碧溪镇碧溪中路85号的房屋建筑面积8136.13平方米，租期为2010年2月2日到2020年2月1日，原告按期支付租金。被告于2010年开始向原告租赁上述房屋的其中面积为1450平方米的房屋，作为厂房使用，租期10年，被告按每年114000元的标准与原告结算租金。2018年9月20日，被告向原告发送一份“厂房租期协商函”，要求“协商提前一年结束租用2019年2月1日结束”。但实际上，直到2019年11月1日，被告仍将机器设备及货物等存放在原租用的房屋内。为此，原告于2019年11月10日向被告发送通知，要求支付2019年2月1日至11月1日期间的租金85500元。另被告自2012年至2018年期间，每年欠付租金4000元计28000元。上述合计结欠113500元，被告拖延至今未付。为此，原告诉至法院，请求依法处理。 荣伟公司辩称：本案涉案房屋为常熟市天银机电有限公司的，当时与我方发生租赁关系的是由朱欣杰的签订协议，本案原告并非适格主体，在我方2018.9.20发函后我方已经将东西全部搬离，并直接将大门敞开并没有再锁着。当时与朱欣杰约定的租金110000元每年，不存在114000元的说法。讼争租赁合同已由我方发送协商函提前解除。综上请求驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2007年4月27日朱景欣以浙江温州大富园超市（未实际注册）的名义与天银公司签订租房协议，承租了天银公司老厂房5845平方米，租期15年，自2007年7月1日至2022年6月30日。 2010年2月1日，甲方大富园鞋服广场与乙方荣伟公司签订租房协议，协议约定甲方将原天银电子车间三跨面积1431平方米转租给荣伟公司，租期10年，自2010年2月1日至2020年2月1日，每年租金114400元。甲方代表签字人为林志福、林其省、朱欣杰。对于租金支付方式，因荣伟公司要求甲方开具发票，故甲乙双方与常熟市沪星色织有限责任公司（以下简称沪星公司）达成三方协议，由荣伟公司直接向沪星公司交付租金，该金额从上海如海超市碧溪加盟店（登记经营者朱欣杰，现实际经营者朱景欣）应当给付沪星公司的房租金中予以扣减。 2019年春节期限，荣伟公司法定代表人姜建荣通过沪星公司法定代表人姜建新向朱景欣转交厂房租期协商函，内容为“To大富豪超市：我司于2010年向贵超市租用厂房1430平方米，因年久失修，漏雨严重，虽然去年屋面翻修过，但是翻修完漏雨更加严重，已无法正常使用，故和贵方协商提前一年结束租用。（2019年2月1日结束）贵方如有异议，请及时联络”。其后案涉房屋西门钥匙仍由荣伟公司保管，与荣伟公司隔壁厂区（向案外人承租）相连，东门通道因出口处堆放垃圾杂物等原因难以搬运货物，荣伟公司再未主动联系过朱景欣。 2020年11月10日，朱景欣以如海超市碧溪加盟店名义向荣伟公司发送了通知函，内容为“贵司于2010年2月份承租碧溪如海超市向天银公司租赁老厂房，转租给贵司，面积1450平方，租金114000元，租期10年。贵司于2019年2月1日提前结束，我在2019年10月份与天银协商做其他用途。11月1日，我带天银顾书记到贵公司承租的厂房，依然存在机器设备及货物，退租未退房，你司要续付2月1日-11月1日厂房租金，9个月85500元”。 姜建荣与姜建新系兄弟关系。大富园鞋服广场未实际注册，朱景欣于2008年1月8日注册常熟市碧溪镇大富圆超市（个体工商户），于2011年3月3日注销。常熟市碧溪镇上海如海超市碧溪加盟店成立于2004年12月8日，登记经营者朱欣杰系朱景欣弟弟，朱欣杰之后退出经营，现实际经营者为朱景欣。 对于相关案涉主体之间关系，朱景欣陈述，2007年其与天银公司签订租房协议时与其弟弟朱欣杰合伙经营大富园鞋服广场即大富圆超市，林志福、林其省系朱欣杰姻亲，朱景欣于2009年下半年退出与朱欣杰合伙后，林志福、林其省即与朱欣杰合伙经营大富园鞋服广场，经营两年多后，三人将案涉房屋经营权交还朱景欣。 对于双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、朱景欣是否为适格的原告。对此本院认为，根据上述查明的事实及本院于2021年4月12日与姜建荣所作笔录中姜建荣所述“我和朱景欣虽然租赁关系这么多年，但是从来没有联系过”等内容，可以确认朱景欣系案涉房屋承租人及转出租人，具有原告资格。 2、租赁合同是否解除。 荣伟公司认为因案涉房屋漏水原因已不再适租，其于2018年9月20日发送厂房租期协商函的形式通知大富豪超市要求解除合同，大富豪超市如有异议应于收到通知后三个月内通知，因朱景欣已自认于2019年2月收到，合同在2019年2月就已终止。 朱景欣认为合同一直没有解除，荣伟公司也未搬清案涉房屋内物品，还将厂房西门上锁，未交还钥匙，未将厂房恢复原状。 对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同可基于双方协商一致解除，单方形式合同解除权必须符合合同约定或法律规定的条件。根据合同法相关规定，在合同未赋予违约方单方解除合同权利的情况下，违约方不享有单方解除合同的权利。荣伟公司认为案涉房屋漏水致不再适租，不属于法定解除权中的不可抗力致使不能实现合同目的，朱景欣也不存在违约行为，荣伟公司也未向朱景欣要求进行维修，故亦不存在满足其他法定解除权条件的情形。朱景欣对其协商函未作回复的行为不能视为对荣伟公司要求解除合同的默认接受。故对于荣伟公司以通知形式解除了租赁合同的意见，本院碍难支持。 至于讼争租赁合同是否在到期前因荣伟公司单方违约导致合同事实上不能履行而产生终止的效果，本院认为，此种情况需满足以下条件：承租人提前搬离房屋并已通知出租人接收房屋或交还钥匙。本案中，荣伟公司以委托他人转交的方式向朱景欣发送厂房租期协商函，其在协商函中并未明确己方将于何时搬离，也未在其后通知对方接收案涉房屋或督促对方予以回复，在双方租期仅剩1年情况下，其仅有的发送协商函的行为显然并未考虑和顾及守约方的相关利益，不能认为是遵循诚实信用原则的谨慎行为。根据朱景欣陈述及提交的2019年10月16日所摄照片，案涉房屋中仍有物品堆放，虽无法证实是谁堆放，然案涉房屋西门钥匙任由荣伟公司保管，综上原因，荣伟公司是否搬离房屋的证明责任显然应当由荣伟公司承担。故讼争租赁合同亦无法认定到期前因荣伟公司单方违约导致合同事实上不能履行而产生终止的效果。 3、荣伟公司是否欠付2012-2018年租金28000元。根据荣伟公司在第二次庭审中提交的租赁合同复印件及沪星公司发票复印件、荣伟公司付款通用回单，双方对租赁合同年租金实际按114000元履行予以了确认，上述租金发票及付款凭证显示荣伟公司在按114000元向沪星公司支付案涉租金。故对朱景欣关于荣伟公司欠付2012-2018年度28000元租金的主张，本院不予认可。 4、对于2019年2月1日之后欠付租金情况，朱景欣以实际损失持续至2019年11月1日为止，主张该段时间内9个月租金85500元。符合其对相关事实的陈述，亦不存在相反证据，本院予以认可。 综上，本院认为，讼争的房屋租赁合同合法有效，朱景欣作为出租方实际权利人，有权要求荣伟公司支付合同未到期之前欠付的租金，其按实际损失主张2019年2月1日至2019年11月1日期间租金85500元，合法有据，本院予以支持。对于朱景欣主张荣伟公司支付自2012年至2018年期间每年欠付租金4000元计28000元，没有事实依据，本院不予支持。对于荣伟公司关于朱景欣并非适格原告、租赁合同已提前解除的抗辩意见，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告常熟市荣伟纺织有限公司支付原告朱景欣2019年2月1日至2019年11月1日的租金85500元，于本判决生效之日起十日内向原告直接支付。 驳回原告朱景欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1285元，由原告负担316元，由被告负担969元，被告负担部分在本判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  陆大川 二〇二一年五月十一日 书记员  邵雪岚