河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫9001民初581号原告（执行案外人）：琚智辉，男，汉族，1998年11月16日出生，住济源市。委托诉讼代理人：刘珊珊，河南朗齐律师事务所律师。被告（申请执行人）：李敏超，男，汉族，1984年7月14日出生，住济源市。委托诉讼代理人：陶红旗，济源市济水法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：郭永强，男，汉族，1987年4月10日出生，住济源市。原告琚智辉诉被告李敏超、第三人郭永强案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告琚智辉及委托诉讼代理人刘珊珊和被告李敏超及委托诉讼代理人陶红旗到庭参加诉讼，第三人郭永强经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告琚智辉向本院提出诉讼请求：1、不得执行济源市××街道园丁××人才房小区××楼××单元××室房产；2、确认该房产归原告所有。事实与理由：贵院立案执行李敏超申请郭永强一案，在执行（2020）豫9001执5099号之一裁定过程中，查封了济源市××街道园丁××人才房小区××楼××单元××室房产，该房产属于原告所有。原告于2019年11月28日从郭永强处购买该房，郭永强将该房交付原告占有，原告对该房装修入住至今。原告在得知该房被查封后（原告作为该房产的购房人和实际占有人，执行局未告知原告并在该房产张贴封条），对法院查封提出异议，法院依照形式审查的规定作出（2020）豫9001执异148号裁定，驳回该异议。为维护原告的合法权益，诉至法院。李敏超辩称，根据民法典第二百零九条的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，涉案房产只有富士康工作人员才能购买，八年之内不允许买卖，房产证由富士康统一办理。该房屋至今仍登记在郭永强名下，原告对该房产至今仍没有占有和居住，因此原告不是涉案房产的所有权人，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。郭永强对原告的请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月18日，富泰华精密电子（济源）有限公司（下称富士康）与郭永强签订富士康科技集团济源厂区菁英干部配房协议书，约定郭永强在八年服务期内购买该房产用于本人长期居住的前提下，享有以优惠价购买商品房至特殊福利。该协议第2条第1款同时约定“乙方（郭永强）经甲方资格审查通过，所购针对甲方特定员工之人才房房产位于济源市玉川街与关帝街园丁苑11期2号楼东单元9楼中户房间，自办理完毕购房手续之日起房产产权为乙方所有”。该协议第2条第3、4、5款约定乙方即郭永强购房价格为2500元/平方米，房产市场销售价为3892元/平方米，乙方享受富士康购房福利176645元。乙方若违反八年服务合约期，则向甲方富士康返还该购房福利并支付违约金5万元。2018年7月2日富士康与郭永强签订济源厂区菁英干部配房补充协议，将乙方郭永强购买房产售价修改为2711.98元/平方米，将富士康给予的购房福利调整为149745元，并将原协议第6.4条修改为“乙方购买人才房，自行办理购房手续与银行按揭手续，支付全款房款，依法承担所有购房税费”。2018年7月19日郭永强与济源市畅达置业有限公司签订商品房预售合同，购买济源市××街道园丁××人才房小区××楼××单元××室房产，成交总价344150元。郭永强2018年8月9日缴纳首付款104150元。郭永强办理个人房产抵押贷款，贷款期限自2018年12月26日起至2033年12月26日止，贷款期限15年，贷款金额为240000元，按月还本付息。2019年11月28日，原告琚智辉（乙方）与郭永强（甲方）通过济源市和谐房产信息服务部签订《房屋买卖合同》，约定原告购买郭永强位于园丁苑富士康人才房小区2号楼1单元902室的房产，合同价款755000元，合同约定，琚智辉签约当日交预付款6万元，合同第三条房屋交易细则3约定甲乙双方约定2019年1月6日乙方将首批房款470000元交于甲方（含定金），甲方将该房钥匙交于乙方，乙方进入该房屋装修并入住。第二批房款于2024年12月30日之前乙方剩余房屋尾款75000元付给甲方。甲方于付款当日配合乙方办理房屋过户手续。剩余尾款21万元由乙方接着甲方公积金贷款还款，最低还款日每月15日。2019年12月9日，原告与郭永强签订补充协议一份，内容为：……，3、如因甲方中途和济源富士康解除劳务合同，导致在过户时甲方与富士康由该房所产生的差额，差额由甲方补充结清办理该房不动产证。……。签订合同后，原告通过支付宝、微信向济源市和谐房产信息服务部的负责人徐华菊支付定金6万元，2019年11月30日、2019年12月1日原告通过邮政银行向徐华菊提前向郭永强支付6.5万元；2019年12月7、8、9日原告通过银行转账、微信、现金等方式向郭永强支付330317元，以上共计向郭永强支付455317元。因琚智辉与郭永强签订房屋买卖合同时，贷款余额实际为224683.37元，经协商，原告多还的房贷，折抵在原告应付给郭永强的470000元中。原告从2019年12月开始按月向郭永强指定账户转款2000元/月，持续至2020年6月，共计7个月。后因郭永强借原告50000元未予偿还，双方协商以该50000元折抵每月的银行贷款2000元。2020年7、8、9月，案涉房屋银行贷款从郭永强的公积金账户中直接扣除。2020年10月，被告郭永强的住房公积金账户被法院冻结，自2020年10月至2021年3月银行贷款均未予偿还。2021年3月经原告与郭永强协商后，向济源市住房公积金管理中心申请并经银行信贷部门同意，将案涉房产银行还贷账户更换为原告琚智辉，琚智辉补缴2020年10月至2021年3月银行贷款本息共计14000余元，2021年4月15日，原告通过变更后的账户偿还贷款1884.06元。2019年12月21日，郭永强出具收到条一张，载明：今收到琚智辉购园丁苑富士康人才房2号楼1单元902室，首批房款455317元整，情况属实。同时郭永强出具证明一份：今郭永强将园丁苑富士康人才房房屋手续（2号楼1单元902室）交给琚智辉，具体手续明细如下，1、商品房预售合同两份；2、契税票三份；3、增值税发票五份；4、维修基金票一份；5、收据一张；6、房屋钥匙一套。转接人郭永强，接收人琚智辉。2021年5月14日，原告向本院转账17568元。庭审中原告表示，办理交接的时候，其和郭永强还有换锁的人到涉案房屋，换锁的人是中介介绍的，换完锁后没有去物业。2020年9月份左右开始，其亲戚帮助装修，一开始装水电的时候没人管，后来正式装修时物业不允许装修，其就到物业说房子已卖给其，要求办理变更手续，物业说这个房不是其的名，名字不能换，还是郭永强的名字，最多在郭永强名字后加个手机号，其就于2020年11月8日交了押金，物业把其的手机号登记在郭永强的名字后。其父亲在外地打工回来的时候会在房子里住几天，房子里有个简易床。现整个小区的房屋均无法办理房产证。郭永强表示，其把钥匙、发票等通过中介交给原告，并和原告一起到涉案房屋换了锁。签完合同没过几天，其给物业打过电话，告诉物业这房已经卖了，将来有人装修了让人家装修，物业不同意，只能让其带着他们进去装修。原告装修的时候给其打电话，其说应该没事别人都在装修，其也没有去，也没有给物业打电话。其从2015年开始在富士康上班，2020年12月21日从富士康离职。房产证听说正在办理，还没有办下来。李敏超表示，2020年10月14日，济源市人民法院对涉案房屋进行查封时，房屋并没有进行任何装修。在物业上登记装修的时间是2020年11月，至今房屋没有装修完毕，更没有入住。另查，2020年9月8日立案受理了原告李敏超诉被告郭永强民间借贷纠纷一案。2020年9月15日，本院作出（2020）豫9001民初6576号民事调解书，调解内容为：被告郭永强尚欠原告李敏超借款445412元，于2020年9月28日前先偿还原告李敏超250000元，余款195412元于2020年10月28日前还清。如被告郭永强未按约定期限履行，原告可在被告违反约定之日起就未到期部分一并申请执行。案件受理费7981元，减半收取3990.5元，由被告负担。本院于2020年10月13日立案执行李敏超与郭永强民间借贷纠纷一案，经查询，济源市沁园街道园丁苑富士康人才房一期工程2号楼1单元902室房产登记在郭永强名下。执行中，因郭永强未按生效法律文书履行义务，本院作出（2020）豫9001执5099号之一执行裁定书，于2020年10月14日查封了该房产。琚智辉作为案外人于2020年12月28日书面提出执行异议，请求法院解除对上述房屋的保全或查封。本院于2021年1月6日作出（2020）豫9001执异148号民事裁定书，驳回琚智辉的异议请求。琚智辉遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，郭永强不反对案外人异议，依法应列为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合上述规定，本院分析如下：1、本案中，琚智辉2019年11月28日与郭永强签订的《房屋买卖合同》，在本院2020年10月14日查封济源市××街道园丁××人才房小区××楼××单元××室房产之前。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告琚智辉与郭永强签订的《房屋买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，虽然在转让时该房产尚存在因郭永强向银行按揭贷款而设有抵押权，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定属于管理性规定并不是效力性规定，并不影响《房屋买卖合同》的效力，且《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。故该《房屋买卖合同》为有效合同。2、本案中，琚智辉2019年12月21日与郭永强进行了该房屋的手续交接，郭永强将本案诉争房屋交付给琚智辉使用，原告对诉争房产进行装修，已实际占有了该房产，且在本院2020年10月14日查封之前。3、原告按照涉案《房屋买卖合同》及双方约定付给郭永强455317元，郭永强出具了购房款收据。对银行按揭贷款双方先是按约定由原告偿还，后因郭永强借原告款由郭永强偿还，在郭永强因账户冻结不能还款时，双方协商并经相关部门同意由原告直接偿还按揭贷款，现原告又将余款17568元转到法院。4、涉案房屋现仍不具备办理房产证的条件，故不能办理过户登记非因原告自身原因。综上，原告作为案涉房屋执行的案外人所提交的证据已证明其享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。原告另请求确认其系济源市××街道园丁××人才房小区××楼××单元××室房产的实际所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除非法律另有规定，不动产物权转让需要登记才能产生物权变动的法律效力。本案中，原告对案涉房屋虽然享有的民事权益可排除强制执行，但原告只有在不动产登记部门办理案涉房屋产权登记手续才能取得完整的所有权。在原告尚未办理产权登记手续的情况下，对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。因原告与郭永强买卖房屋时均明知该房不能及时办理所有权转让手续，对此期间产生的法律风险应由原告与郭永强承担，故本案的诉讼费由原告与郭永强各半承担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款规定，判决如下：一、不得执行位于济源市沁园街道园丁苑富士康人才房小区2号楼1单元902室房产。二、驳回原告琚智辉其他诉讼请求。案件受理费11300元，由原告负担5650元，由郭永强负担5650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  程利明人民陪审员  钱 咏人民陪审员  王江玉二〇二一年五月十七日书 记 员  成婉枫