广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初2013号原告（反诉被告）：广州顺丰快运有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路776号406房，统一社会信用代码91440101MA5CUWPW9A。法定代表人：关基深；职务：经理。委托诉讼代理人：周美娟，女，系佛山顺丰速运有限公司工作人员。委托诉讼代理人：谭东波，男，系佛山顺丰速运有限公司工作人员。被告（反诉原告）：广东中炬科技孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道三洲社区羊大路1号（三洲路段），统一社会信用代码91440606MA54EW6U7B。法定代表人：何国兴；职务：总经理。委托诉讼代理人：梁鸿燊，广东雅商律师事务所律师。原告广州顺丰快运有限公司与被告广东中炬科技孵化器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼中，被告广东中炬科技孵化器有限公司提起反诉。经审查，本诉、反诉具有关联性，本院予以接纳，将本诉与反诉合并审理。为了便于陈述，将本诉原告及反诉被告统称为原告，将本诉被告及反诉原告统称为被告。本院于2021年3月11日、2021年4月12日公开开庭进行了审理。两次庭审时，原告的委托诉讼代理人周美娟、谭东波，被告的委托诉讼代理人梁鸿燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付的履约保证金188370元及租金32408元；3.判令被告违约向原告支付违约金188370元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求为：判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除。事实和理由：原告承租被告位于佛山市顺德区伦教街道羊大路xxx车间(以下简称“该场地”)合同签订后，原告按照约定向被告支付保证金188370元及首期租金32408元共计220778元；但双方在办理该场地交付时，发现该场地未进行通电、水等，严重不符合交付使用标准，该行为属于违约行为。根据双方签订合同第十一条约定，原告有权单方行使解除权，并要求被告按照合同约定承担三个月租金的违约责任，经双方多次协调，被告均不予以解决，为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告的诉请。被告针对本诉辩称，一、答辩人已按约提供租赁物，案涉租赁物具备已通水电的条件。被答辩人所陈述内容均缺乏事实及法律依据，均应予以回。案涉租赁物具备通水、通电条件，符合合同约定标准。案涉租货物位于三洲社区业园区内，其供电设计是答辩人开设供电总表，由各厂区挂独立分表计收水电费用。从答辩人所提交的证据“广东增值税专用发票”可见，在双方签订租赁合同之前，答辩人已向供水供电部门缴交水电费用。并且，签约后，答辩人亦按照约定为被答辩人挂独立水电分表，足见，被答辩人所陈述内容不真实，其所主张的诉讼请求均应予以驳回。二、被答辩人违约在先，履约保证金、租金不应退还。1、案涉租赁合同符合法律规定，双方意思表示真实，合法有效，被答辩人应约向答辩人缴交租金。租赁物于2020年8月16日计收租金，原被告双方存有各种联系方式，假设租赁物未通水电情况属实，为何被答辩人从签约至免租期间，未据任何方式向答辩人反映出如有未通水电等情况。相反，被答辩人在2020年8月17日(租金起算日)向答辩人送达知会函，显然有悖于常理。此后，被答辩人未向答辩人支付过任何租金，据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条和双方签订的《租赁合同》第十一条第一款违约责任的约定，被答辩人在租赁合同履行期间无故提前终止本合同的视为被答辩人违约。2、退一万步讲，即便答辩人存在违约行为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，被答辩人同时主张答辩人支付履约保证金188370元、租金32408元、违约金18870元不符合法律规定且过高，谨请裁决减少。三、本案举证责任在于被答辩人，若被答辩人未持有效证据佐证所陈述内容，应当承担举证不力及无故解除租赁合同的法律后果。本案为租赁合同纠纷，《最高人民法院关于修改〈关于民事诉讼证据的若干规定的决定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明之规定，被答辩人应当就案涉租赁物未通水电的事实状态加以举证证明，否则应当承担举证不力后果、逾期未付租金、无故解除合同的法律后果。因此，案涉租赁物符合租赁用途，被答辩人签约后拒绝进场并拒交租金，答辩人自2020年8月16日开没有且无法再使用或出租租赁物，因被答辩人于2020年11月20日诉讼单方解除《租赁合同》的，答辩人无需返还相关租金、履约保证金或承担违约责任，被答辩人各项诉讼请求没有事实和法律依据应予驳回。被告反诉请求：1.判令解除双方于2020年7月16日签订的《租赁合同》；2.判令原告向被告交付的履约保证金合188370元，归被告所有；3.判令原告向被告赔偿租金损失125580元；4.判令案件受理费、反诉受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年7月16日签订了《租赁合同》，双方约定:被告将位于佛山市顺德区伦教街道羊大路xxx车间(以下简称“租赁物”)的2100㎡厂房出租给原告使用,2020年8月16日至2020年8月31日期间的租金是32408元,2020年9月1日至2023年7月31日期间的租金是62790元/月，租金自2020年8月16日始起算，原告应于每月10日前向被告清付当月租金。签订本合同时，原告应一次性支付相当于履约保证金188370元，如原告违约，该保证金归被告所有并不作任何费用折抵。如原告逾期未支付租金构成违约，需按天欠付金额总额的万分之一标准向被告支付迟延履行金。并且第十一条约定原告无法定或约定理由提前解除本合同的，应赔偿被告2个月租金损失。鉴于原告无故解除案涉合同行为，已构成违约且无故解除案涉合同行为，构成违约，有违履约原则。因此，所交付履约保证金应当归于被告，特具此状，慎望贵院依法判决。原告对被告的反诉辩称，对被告的反诉请求不确认，因涉案租赁物的纠纷是因为被告不能按合同约定把场地交付给原告使用，是被告违约在先；被告请求履约保证金归被告所有不符合合同及法律规定；针对被告要求原告支付租金损失没有事实和法律依据：原告在双方办理场地交接时发现该场地不符合双方的合同约定第六条第一项规定，原告就已明确告知被告要求提供适合场地，但被告一直不予解决，直至2020年8月18日通过EMS函告被告提供适合场地，被告均不予解决，说明被告违约在先；2020年10月22日上午10点左右原告再一次进入现场进行核查被告是否有整改，但仍不符合同要求，故原告提起诉讼，要求解除合同及返还保证金、租金、被告承担违约金，综上，被告对原告的反诉请求不成立，请求法院驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照复印件1份、被告营业执照复印件、《租赁合同》原件、网上银行回单打印件、收据原件、知会函复印件、EMS邮件照片打印件、投递信息截图打印件、现场照片7张（有手机载体供核对）、微信聊天记录截图打印件（有手机载体供核对），被告围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》原件、广东增值税专用发票原件、非居民客户增容用电业务申请表原件、供电方案协议原件、租赁物现场照片打印件8份（无手机载体）、律师函复印件、EMS快递单复印件及其送达记录打印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方质证对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.对原告提供的知会函复印件、EMS邮件照片打印件、投递信息截图打印件，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，且原告已于2020年8月19日将知会函通过微信发送被告，经查询原告提交的EMS邮件照片打印件及投递信息属实，故本院予以采信；2.对原告提供的照片打印件7张，虽被告不予确认，但原告提供拍摄照片的原始手机载体供核对，故本院予以采信；3.对被告提供的租赁物现场照片打印件8份，原告有异议，且该照片无法显示拍摄时间，被告亦无照片的原始记录供核对，故本院不予采信；4.对被告提供的律师函复印件、EMS快递单复印件及其送达记录打印件，虽原告不予确认，但不能举证予以推翻，且经查询被告提交的EMS邮件照片打印件及投递信息属实，该邮件投递地址为《租赁合同》第十三条原告提供的地址佛山市南海区，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：1.乙方拟按本合同约定的条件向甲方承租位于佛山市顺德区伦教街道羊大路xxx车间（以下简称租赁物），车间实测面积约为1700平方米，园区空地公摊面积为400平方米，合计面积2100平方米，租赁物按现状交付；2.乙方承租租赁物作为仓储、物流、快递使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁物用途；3.租赁期间自2020年7月16日起至2023年7月15日止，双方如需续租应在合同期满前两个月另行签订书面合同；装修期一个月，装修期免收租金及物业管理费，但不免收水电费，正式计租日期为2020年8月16日；在乙方按合同约定付清保证金的前提下，甲方需于2020年7月16日将租赁物业及现有配套的设备设施移交乙方进厂装修；4.甲方开票租金62790元/月，合同期内含税总租金2197650元，甲方向乙方开具合法合规的厂房租赁增值税专用发票……；双方同意乙方向甲方支付租赁保证金，具体金额为188370元，合同终止或解除时，甲方应于合同终止或解除后5个工作日内退回给乙方；5.为确保乙方按约履行本合同，乙方应自本合同签订日起当日内支付履约保证金共计188370元，乙方如有应付未付之租金、物业管理费、使用费、违约金、赔偿金等的，甲方有权在履约保证金中予以扣除；6.甲方提供厂房配套用电200千瓦，电费收费1.2元/度，另加基本电费23元/千伏安，水费6元/立方米；甲方为乙方挂独立水电分表，乙方应按合同约定的收费标准交纳水电费，并提供整个厂区水电费增值税专用发票总票复印件及收据给乙方；7.乙方无法定或约定理由提前解除本合同的，应提前3个月向甲方发出书面解除通知，乙方应赔偿甲方2个月租金损失（租金损失为合同解除之日起的1个月对应的租金金额）；除本条约定的赔偿外，甲方不得就本条约定之事项要求乙方再给予任何赔偿或补偿。合同签订当天，原告向被告支付租赁保证金188370元及租金32408元。2020年8月17日，原告向被告邮递《知会函》，告知被告：根据合同约定，被告需在2020年8月18日前按照合同约定的条件将场地交付原告使用。经原告了解，被告提供的场地暂未通水、电，为保证场地顺利完成交接，请被告在场地交付前完成相关工作，以便双方做好相应的交接，若被告逾期不履行从而导致场地无法交付使用的，则视为被告违约，原告按照原合同约定追究被告的违约责任。被告于2020年8月19日签收该《知会函》。2020年8月19日，原告通过微信将《知会函》及支付保证金、租金的网上银行回单发送给被告。2020年9月4日，被告与广东电网有限责任公司佛山顺德供电局签订《供电方案协议》，被告向广东电网有限责任公司佛山顺德供电局报装增容，原报3100kVA，新增3600kVA，合计6700kVA，接送电时间为不迟于2020年11月1日。2020年10月22日，原告到租赁场地查看，发现租赁场地未安装独立的水、电分表。原告于2021年1月11日向本院提起诉讼，要求解除合同及被告承担相关违约责任。本院通过邮寄方式向被告送达起诉状等应诉材料，被告于2021年1月16日签收。本院认为,原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、案涉租赁物是否符合交付标准；二、案涉合同的解除时间；三、被告应否承担解除合同的违约责任。一、案涉租赁物是否符合交付标准。《租赁合同》约定，在原告付清保证金的情况下，被告需于2020年7月16日将租赁物及现有配套的设备设施移交原告，其中要求通水、通电，甲方提供厂房配套用电200千瓦，被告为原告挂独立水电分表。根据原告提供的证据及陈述，双方在办理场地交付时，案涉租赁物未通水电不符合交付条件，故场地没有交付原告使用。2020年8月19日，被告收到原告邮寄的《知会函》，原告也将《知会函》通过微信发送给被告，被告也未提出任何异议。被告庭审中未提供任何有效证据证明案涉租赁物于2020年7月16日的供水、供电情况符合交付条件，在收到原告的《知会函》后也未及时进行改进，反而是在2020年9月4日才向供电局申请增容。故本院对原告的主张予以采信，认定案涉租赁物不符合交付标准。二、案涉合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据上述关于合同解除的相关规定，解除合同分为约定解除和法定解除。当事人双方在合同履行过程中产生争议时，可以协商解除合同，协商不成时，守约方可依据法律规定提出解除合同并要求违约方承担违约责任。本案中，原告、被告均主张解除双方签订的《租赁合同》，本院确认解除案涉《租赁合同》。关于《租赁合同》的解除时间，被告未在约定的时间交付符合标准的租赁物，就已经存在逾期交付的违约行为，经原告发送《知会函》敦促，在合理的时间内仍未交付。原告作为守约方可以选择继续履行合同，也可以随时要求解除合同。原告虽于2020年8月19日向被告邮寄送达及微信发送《知会函》，但该函的主要内容是敦促被告在场地交付前做好相关工作，否则将追究被告的违约责任，但并未明确提出解除合同的要求。原告在提起本案诉讼前，未向被告发送解除合同通知，故案涉合同的解除时间应为被告收到本案起诉状等应诉材料之日即2021年1月16日。三、被告应否承担解除合同的违约责任。被告在合同中存在逾期交付的违约行为，无权要求原告赔偿租金损失。案涉租赁物并未实际交付给原告使用，故原告已支付的履约保证金188370元及租金32408元被告应予返还。关于原告要求被告支付的违约金188370元。首先，根据合同约定，该履约保证金是原告单方面向被告支付的，其目的是为保证原告按约定履行租赁合同，合同终止或解除时，被告应于合同终止或解除后退回给原告，这里的解除应理解为既包括约定解除也包括法定解除。其次，合同未约定如被告违约，需向原告支付违约金188370元，不存在因法定或约定事由解除合同需支付违约金的相关约定；最后，该履约保证金并非定金，并不产生被告违约需双倍返还的法律效力。故原告要求被告支付履约保证金188370元无事实及法律依据，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告主张的违约金，其实质是要求被告承担违约责任。本院虽对原告主张违约金的主张不予支持，但合同签订后，被告长期占用原告支付的履约保证金及租金合计220778元，给原告造成了资金占用的不利后果，本院酌定被告承担相应的违约责任，自2020年8月19日起至实际清偿之日止，以220778元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告广州顺丰快运有限公司与被告广东中炬科技孵化器有限公司在2020年7月16日签订的《租赁合同》于2021年1月16日解除；二、被告广东中炬科技孵化器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州顺丰快运有限公司返还履约保证金188370元、租金32408元，合计220778元；三、被告广东中炬科技孵化器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州顺丰快运有限公司支付利息（利息计算方式：以220778元为基数，自2020年8月19日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告广州顺丰快运有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广东中炬科技孵化器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12312.13元（原告已预交），由原告广州顺丰快运有限公司负担312.13元，由被告广东中炬科技孵化器有限公司负担12000元。反诉受理费3004.63元（被告已预交），由被告广东中炬科技孵化器有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  方璟华二〇二一年五月七日书记员  廖炜城