山西省长治市中级人民法院民事判决书（2021）晋04民终934号上诉人（原审被告）：山西永易房地产开发有限公司，住所地:长治市西二环路南段259号。法定代表人:姚素英，职务：执行董事委托诉讼代理人：王俊杰，山西耿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭玉飞,男,1986年3月12日出生，汉族，系该公司职工。被上诉人(原审原告):杜克俊，男，1992年10月19日出生，汉族，住山西省长子县。上诉人山西永易房地产开发有限公司（以下简称永易公司）因与被上诉人杜克俊房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院(2021）晋0403民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人永易公司的委托诉讼代理人王俊杰和郭玉飞、被上诉人杜克俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永易公司上诉请求：撤销原审判决，判决驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人构成违约,依照双签订的《认购协议》，上诉人有权收回房屋，另行销售；本案双方处于预约阶段，前期预审贷款资料与正式贷款资料的性质、阶段、要求不同，不能等同处理。被上诉人杜克俊辩称，原审认定事实清楚,判决正确。原审原告杜克俊一审诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告损失226846元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实:2018年10月5日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定原告购买被告开发的坐落于长治市××区的房屋，房屋建筑面积为96.04平方米，单价为每平米4253.86元，房屋总价408541元；付款方式为按揭贷款，首付房款128541元，剩余购房款办理银行按揭贷款280000元，因原告无法办理银行按揭贷款，须在被告通知办理之日起三十日内交清尾款。原告交纳定金20000元计入总房款中，被告在2020年10月30日前，商品房验收合格后交付。同时约定原告在接到被告签署《商品房买卖合同》通知后，在3日内签署完毕，本协议自动失效，至《商品房买卖合同》签署之日起7日内配合银行提交完毕按揭贷款资料，不配合办理该套房屋相关手续被告有权另行销售，定金不予退还。协议签订后，原告于2018年10月5日向被告交纳定金20000元，同年10月13日交纳首付款108541元，合计128541元。2019年7月，被告通知原告准备办理银行贷款的相关手续，并先后催促原告于2019年8月10日前、2019年9月1日前提交贷款资料进行预审，但原告未予提交。2019年12月8日，原告向被告交纳房款，被告以原告所认购房屋已出售给他人为由拒绝收款。另查明，2019年12月25日，被告与秦建平签订定购书。2019年12月31日，被告与秦建平签订商品房订购协议，约定被告将案涉房屋以单价每平米6499元，总价款625594元出卖给秦建平。秦建平分三次向被告交纳了购房款。原审法院认为，原、被告签订《商品房认购协议》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均应按照约定履行相应的义务。关于本案法律适用。（2020）晋0403民初1259号民事判决书，认定原、被告签订的《商品房认购协议》性质为预约合同，双方对以上判决均未提起上诉，本院确认双方为预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2012）8号]第二条规定了预约合同的处理方式。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第十一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事案件纠纷，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释规定，……。故本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2012）8号]第二条的规定。关于原告主张的损失问题。被告违约问题。（2020）晋0403民初1259号民事判决书本院认为部分认定，原、被告未约定提交银行按揭贷款预审资料的时间及责任，被告以原告未及时提交按揭贷款预审资料构成违约为由将案涉房屋出卖给第三人构成违约，应承担相应的违约责任。本案审理中，被告也未提交新的有效证据证明，被告将案涉房屋出卖给第三人不构成违约。被告没有证据足以推翻生效判决认定的事实，故本院对被告构成的行为予以确认。损失范围计算问题。相对于简单预约，本案属于完整性预约合同纠纷，可以酌情赔偿履行利益。但该履行利益并非指依照本约的内容履行所能获得的利益，不能赔偿基于交易成功才可以获得的利益，否则预约与本约的差异无从体现。即预约合同的赔偿范围应小于本约合同的赔偿范围。具体到本案，赔偿数额应考虑原告作为守约方实际履行的金额即原告实际向被告交纳的购房款数额，被告作为违约方的获利即被告将案涉房屋出卖给第三人后获得的利益，合理、公平确定赔偿数额。原、被告签订的房屋认购协议约定的购买总价款为408541元，被告将案涉房屋出卖给秦建平的总价款为625594元，被告相对获利217053元。原告向被告交纳购房款128541元，占总价款为408541元的31.46%，被告应赔偿原告的损失为217053元的31.46%，即赔偿原告损失68284.87元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2012）8号]第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十三条之规定，判决：一、被告山西永易房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告杜克俊违约损失68284.87元；二、驳回原告杜克俊的其他诉讼请求。案件受理费2351元，由原告杜克俊负担1598元；被告山西永易房地产开发有限公司负担753元。如果被告山西永易房地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审过程中,上诉人新提交的证据：《商品房销售贷款合作协议书》，证明：依据上诉人与银行签订的合作协议，上诉人有义务通知被上诉人提交贷款资料，进行预审；中国建设银行官网关于个人按揭贷款的流程规定，证明上诉人通知被上诉人提交贷款资料进行预审，银行有相关规定，不是上诉人为被上诉人购房人为设置的障碍；农业银行官网以及其他银行官网关于贷款流程的规定，证明目的同上。被上诉人质证称，不认可上诉人证据的证明目的，双方合同有约定，签订正式的买卖合同后，上诉人才有义务提供贷款资料。被上诉人新提交的证据：上诉人向其他购房人发的通知，证明上诉人没有向被上诉人发通知，被上诉人不清楚提交贷款资料事宜。上诉人质证称，只向签订了正式的房屋买卖合同的客户发通知，没有同被上诉人签订正式买卖合同，所以没有发通知。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本院争议的问题是：上诉人同被上诉人签订《认购协议》后，因被上诉人没有按要求提交贷款资料进行预审查，没有通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，并将被上诉人认购的房屋转卖他人，是否构成违约；上诉人是否有权收回房屋，转卖他人。双方签订的《认购协议》没有约定被上诉人应当向上诉人提交贷款资料进行预审，也没有约定被上诉人不提交贷款资料进行预审，上诉人有权收回房屋，转卖他人，故上诉人在没有同被上诉人签订《商品房买卖合同》的情况下，以《认购协议》为依据，主张被上诉人违约，并将被上诉人认购的房屋转卖。首先，上诉人主张被上诉人违约，缺乏依据，不能成立。其次，上诉人收回房屋，转卖他人，构成违约，应当承担违约责任。关于被上诉人主张的损失如何认定问题。原审计算赔偿数额时，考虑了被上诉人已交房款与应交房款总额的比例以及房屋转卖前后的差价，认定被上诉人的损失为68284.87元，裁量基本适当，应予维持。上诉人上诉所提被上诉人构成违约，其有权收回房屋，转卖他人的主张，与双方签订的认购协议内容不符，本院不予支持。综上所述，上诉人永易公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审认定事实清楚，判决正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4703元，由上诉人山西永易房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张国刚审判员 郭玉霞审判员 姬国强二○二一年五月六日书记员 李颖铭