湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初5371号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地：浏阳市圭斋东路**。负责人：曾祥林，支行行长。委托诉讼代理人：邹云凌，男，1963年11月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。委托诉讼代理人：周剑锋，男，1963年7月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。被告：孔瑞芳，男，1986年12月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：长沙荣盛置业有限公司，住所地：浏阳市花炮大道**。法定代表人：卓振刚，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：易朦，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绥，湖南金州律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告孔瑞芳、长沙荣盛置业有限公司（以下简称“荣盛置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托诉讼代理人邹云凌，被告孔瑞芳，被告荣盛置业公司的委托诉讼代理人易朦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告孔瑞芳偿还原告截至2021年4月19日止的个人一手住房按揭贷款本金73279.98元，利息3620.06元，以及2021年4月20日以后直至全部贷款偿还之日所产生的应付未付利息；2.请求判令被告荣盛置业公司对上述债务承担连带清偿责任；3.请求判令原告对被告孔瑞芳提供的抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。被告孔瑞芳辩称，欠款属实。被告荣盛置业公司辩称，根据合同约定，被告公司承担阶段性连带担保责任直至房地产权利证书和抵押登记手续办理为止，被告荣盛置业公司已为被告孔瑞芳办理完毕案涉房屋的产权证，暂未办理抵押登记的原因是原告没有提供房产证及预告登记证原件，未达到连带担保责任条件解除的原因非应被告公司，被告取得房产证、预告登记证后即可办理正式的他项权证。本院经审理认定事实如下：被告孔瑞芳因购买荣盛置业公司开发的XX小区X栋XX号商品用房，向原告农业银行浏阳支行申请按揭贷款。2012年8月9日，被告孔瑞芳作为借款人、抵押人，被告荣盛置业公司作为保证人与原告农业银行浏阳支行作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告孔瑞芳向原告农业银行浏阳支行借款263000元，用于从荣盛置业公司处购买位于XX小区X栋XX号的房产，建筑面积为112.46平方米；2.借款期限自2012年8月9日起至2022年8月8日止，共计120个月；3.借款利率为浮动利率；4.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入荣盛置业公司账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日；5.本合同项下的借款采用抵押+阶段性保证担保方式，抵押人同意以本次所购房产设定抵押，阶段性保证担保保证人为荣盛置业公司（即阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；6.借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告农业银行浏阳支行依约向被告孔瑞芳发放了263000元的贷款，并依约汇付至被告孔瑞芳指定的被告荣盛置业公司银行账户。借款凭证上载明贷款到期日为2022年8月9日，贷款利率为年利率6.35%，逾期利率为年利率8.515%。2012年9月13日，原告农业银行浏阳支行与被告孔瑞芳就抵押房产到浏阳市××商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农业银行浏阳支行，预告登记义务人为被告孔瑞芳。审理中，被告孔瑞芳于2021年5月24日将其所有的位于浏阳市××路××广场小区××栋，不动产权证号为（2016）浏阳市不动产权第0××3号的房屋办理了抵押登记，不动产登记证明号为湘（2021）浏阳市不动产证明第0××2号，债权数额为本金263000元及利息等。借款后，被告孔瑞芳自2014年5月开始出现逾期还款情况，截至2021年4月19日，被告孔瑞芳欠原告农业银行浏阳支行已到期借款本金43838.75元、未到期借款本金29441.23元、利息3620.06元。本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告孔瑞芳签订的《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告孔瑞芳的申请，原告依约向其发放贷款263000元，被告孔瑞芳理应依约按月还款。现被告孔瑞芳未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告农业银行浏阳支行有权提前收回贷款本金并行使担保权利，故对农业银行浏阳支行要求孔瑞芳偿还借款本金73279.98元及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告孔瑞芳以登记在其名下的位于浏阳市××路××广场小区××栋，不动产权证号为（2016）浏阳市不动产权第0××3号的房屋为诉争借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，抵押权已依法设立。因被告孔瑞芳出现违约情形，合同约定的实现抵押权的条件已成就，故原告农业银行浏阳支行按合同的约定请求对上述抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告荣盛置业公司的保证责任。《个人购房担保借款合同》中对被告荣盛置业公司的阶段性保证担保进行了约定，本案中，因借款人已取得房地产权利证书，且已办理抵押权设立登记，即被告荣盛置业公司提供的阶段性连带保证的解除条件已成就，故原告农业银行浏阳支行要求被告荣盛置业公司承担连带还款责任的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、第四百一十条、第四百一十三条、第四百二十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条之规定，判决如下：一、孔瑞芳于本判决生效之日起三十日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币73279.98元、利息3620.06元（利息暂计算至2021年4月19日止，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对登记在孔瑞芳名下位于浏阳市××路××广场小区××栋，不动产权证号为（2016）浏阳市不动产权第0××3号，并办理了抵押登记手续的房产，在折价抵偿或者拍卖、变卖所得的价款中享有优先受偿权；三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1722元，减半收取861元，由孔瑞芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二一年五月二十四日法官助理王亮书记员王亮(兼)附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第四百一十三条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第四百二十条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。