北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5667号上诉人（原审被告）：陈某，男，1975年1月8日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京汇天物业管理有限公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼5层5326室。法定代表人：刘长义。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限公司职员。上诉人陈某因与被上诉人北京汇天物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：因陈某从未和物业公司签订物业服务合同，更没有收到任何物业变更的任何形式的通知。并且物业服务中约定的物业费支出中服务社区居民的四项均没有做到，故此陈某认为不应支付2014年9月22日起的物业费。并且经查实，物业公司没有物业资质和供暖资质，管理北京ONE小区没有在建委、物价、房管、街道等主管单位备案，物业公司是在未经招标和已入住业主同意的前提下非法入驻北京one小区，物业公司所持有的前期物业服务合同是其在隐瞒违法经营事实，伙同开发商与买房合同一起打包给本人的，其前后内容约定有很大差异，属于欺诈和强迫交易。其服务内容也不是依照开发商前期委托协议内容实施，并未履行到物业公司该履行的义务。全年的能源服务不达标，物业公司催缴费用的手段过激，强制停电停水等，物业收支不予公布，费用没有使用在服务上全部挪走了，契税的退税不是从开发商账户走。设施不进行维护，有许多安全隐患，没有物业公司接小区，物业公司强行进入，硬件设施不达标，导致买房时的价格是周边价格的两倍，现在价格比市场价低很多。广告收入没有公开，也没有支付给业主，违法占用消防通道。物业公司辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决，不同意陈某的上诉请求。物业公司正常提供供暖供热，没有停电停水，物业没有挪用收支的钱，现在没有广告收入。物业公司向一审法院起诉请求：1．判令陈某支付物业费34098.12元（自2014年3月11日至2021年3月10日，按3元／平方米／月计算）；2．判令陈某支付滞纳金10382.88元（自2014年3月11日至2021年3月10日，按年利率4.35％计算）；3．判令陈某承担诉讼费。一审法院认定事实：陈某自认系坐落于北京市通州区中山大街北侧3号楼住宅12层1506号房屋的业主，该房屋建筑面积为135.31平方米。北京实地房地产开发有限责任公司两次与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘物业公司且合同生效后，物业服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，物业公司依约向涉案小区提供相关服务。经核实，陈某未交纳自2014年3月11日至法庭辩论终结之日即2020年12月17日的物业服务费。另查，物业公司自认于2014年7月底、8月初入驻涉案小区提供物业服务，对物业公司入驻前陈某欠付的物业费，物业公司未提供任何证据证明其收取的依据。一审法院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司接受小区建设单位的委托为陈某提供了物业管理的相关服务，陈某亦实际接受了物业公司提供的服务，双方形成事实合同关系。物业公司要求陈某交纳物业费的诉求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，但一审法院仅支持自2014年9月22日起至法庭辩论终结之日的物业费，经核算物业费为30823.62元。对物业公司主张2014年3月11日至2014年9月21日期间的物业费，缺乏依据，一审法院不予支持。对物业公司要求预收2020年12月18日至2021年3月10日的物业费，依据不足，一审法院亦不予支持。对物业公司要求陈某给付滞纳金的请求，依据不足，一审法院不予支持。关于陈某的辩解意见，证据不足，一审法院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈某给付北京汇天物业管理有限公司2014年9月22日至2020年12月17日的物业费合计30823.62元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京汇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陈某提交证据如下：证据一，录音光盘一张，用以证明物业服务合同关系不成立，没有资质。证据二，转账记录，用以证明开发商与物业公司是一家公司，物业公司把物业费挪用了。陈某申请证人朱某出庭作证，其到庭陈述称：物业公司与开发商是同一家；物业公司与业主没有物业合同，管理混乱，没有资质进行管理；出入口人车不分流，很混乱；应当恒温恒湿恒氧，但是实际服务脏乱差，完全不达标，有蟑螂；因为物业导致房屋价格严重降低；物业费之前正常交，带头交，但是物业公司不作为，居住环境差，供热不足，制冷很晚才进行；机器不开启，只启动电梯，很晚才供暖。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，物业公司发表质证意见如下：对证据一，真实性认可，证明目的不认可；对证据二，真实性认可，证明目的不认可，具体款项不清楚。针对朱某的证人证言，陈某认可该证人证言；物业公司对证明目的不认可。对上述证据是否予以采信，本院将结合案件事实予以综合认定。本院对一审法院经审理查明的事实予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为：陈某是否应向物业公司支付诉争期间的物业费；物业公司提供的物业服务是否达到标准。陈某上诉认为其与物业公司未签订物业合同，物业公司也没有取得任何资质，物业公司与开发商是一家；物业公司服务质量严重不达标，存在广告收支没有公开等问题。对此本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司与实地公司签订有前期物业合同，即使物业公司资质存在一定问题，但陈某并未证明该前期物业合同违反法律、行政法规的强制性规定，故前期物业合同依法对陈某具有约束力。关于陈某指出的物业公司物业服务和管理服务不达标之处，物业公司应当予以改进。但同时陈某提交的录音、转账记录、证人证言等证据并不足以充分有效地证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。关于陈某提交的发票也不足以证明本案诉争的时间段存在供暖服务严重不达标的情形。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，并根据《前期物业管理委托合同》约定的物业费标准计算陈某应支付的物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912元，由陈某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  刘 茵审 判 员  田 璐二〇二一年五月二十六日法官助理  王雯雯书 记 员  刘 爽