吉林省白城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）吉08民终558号 上诉人（原审原告）：卑德，男，1949年7月23日出生，汉族，退休工人，现住吉林省洮南市。 上诉人（原审原告）：刘立文，男，1967年10月14日出生，汉族，无职业，现住吉林省洮南市。 上诉人（原审原告）：赵树彬，男，1949年3月6日出生，汉族，退休工人，现住吉林省洮南市。 上诉人（原审原告）：时卓，男，1974年1月26日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市。 上诉人（原审原告）：张燕燕，女，1985年11月7日出生，汉族，无职业，现住吉林省洮南市。 被上诉人（原审被告）：刘荣莉，女，1963年6月16日出生，汉族，退休教师，现住吉林省洮南市。 被上诉人（原审被告）：丁一夫，男，1950年9月15日出生，汉族，无职业，现住吉林省洮南市。 被上诉人（原审被告）：孙士福，男，1950年3月11日出生，汉族，无职业，系住吉林省洮南市。 被上诉人（原审被告）：李广民，男，1949年4月12日出生，汉族，现住吉林省洮南市。 被上诉人（原审被告）：孟繁玉，男，1955年11月6日出生，汉族，现住吉林省洮南市。 被上诉人（原审被告）：洮南市家美公司有限公司。住所地，吉林省洮南市双河西路路北（兴安街以东）。 法定代表人：张文艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：回晓英，系该公司职员。 被上诉人（原审被告）：洮南市人民政府团结街道办事处安泰社区居民委员会。住所地，吉林省洮南市团结西路**。 法定代表人：陶琦，该办事处主任。 委托诉讼代理人：钱超楠，系该办事处党工委副书记。 委托诉讼代理人：刘睿熙，系该委员会委员。 被上诉人(原审被告)：洮南市物业管理中心。住所地，。住所地，吉林省洮南市团结西路**v> 法定代表人：张晓明，该中心主任。 委托诉讼代理人：周宏斌，吉林梓辛律师事务所律师。 上诉人时卓、张燕燕、赵树彬、刘立文、卑德（以下简称卑德等五人）因与被上诉人洮南市家美物业有限公司（以下简称家美公司）、洮南市物业管理中心（物业管理中心）、孙士福、刘荣利、丁一夫、李广民、孟繁玉、洮南市人民政府团结街道办事处安泰社区居民委员会（以下简称安泰社区）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2021）吉0881民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕，被上诉人家美公司委托诉讼代理人回晓英、安泰社区的委托诉讼代理人钱超楠和刘睿熙、物业管理中心的委托诉讼代理人周宏斌到庭参加诉讼。被上诉人丁一夫、孙士福、刘荣莉、李广民、孟繁玉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 时卓、张燕燕、赵树彬、刘立文、卑德上诉请求：一、撤销洮南市人民法院（2021）吉0881民初182号民事判决，查清事实，依法改判；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案适用法律错误。虽然上诉人为洮南市利民小区的住户，被上诉人张文艳对小区进行了物业服务。但是该物业公司与利民小区签订的合同无效，故上诉人卑德与刘立文不应当缴纳物业费及门禁费。被上诉人张文艳与利民小区签订合同的相对人是业主委员会，而业主委员会没有召开业主大会，不是业主共同决定，所以合同签订的行为仅为业主委员会的个人行为，不能代表全体业主。业主委员会在没有经过授权的情况下，私自签订的合同应当是无效的。在合同无效的情况下，上诉人不应当承担物业费及门禁费。该合同不仅违反了洮南市人民政府办公室文件【洮政办法〔2010〕6号】，洮南市人民政府办公室关于印发洮南市物业管理办法的通知中第二十条及第二十条中第三项、第四项、第五项：经业主、业主大会同意，业主委员会行使权力......，更是违反了2019年物业管理条例实施细则（最新版）中第三条：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第十一条及十一条第四项明确指出选聘和解除物业服务企业由业主共同决定。第十二条明确指出业主大会决定的法律约束力。业主委员会没有召开业主大会，没有授权委托的情况下，私下与家美物业有限公司签订的合同明显就是无效合同。物业管理中心和安泰社区在合同上盖了印章，并把合同备案的行为明显是为了让合同往合法化方向靠拢，明显是一种不作为、乱作为的具体表现。综上所述，一审法院明显适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的全部诉讼请求，依法撤销一审判决，并依法改判。在2021年2月23日上午的庭审中，根据被上诉人物业管理中心和家美物业有限公司的法人作出的答辩中发现多个严重性的问题，在当庭存在胡说八道，编造事实、给政府抹黑的事实。针对多个问题，上诉人在庭后向一审法院递交了调取证据申请书，一审法院没有在一周之内给予上诉人予以调取或不予调取的书面性答复，更是没有进行再次开庭进行审理。调取证据申请书共提出八件事项，详见一审法院已经受理的调取证据申请书。具体事项希望在二审庭审中查明事实真相，就事项中存在的严重性，上诉人衷心的希望二审法院依法移交其它相关执法部门进行调查、处理。 家美公司辩称，我公司作为物业服务企业于2009年11月28日与洮南市利民小区业主委员会签订了一年期物业管理服务合同，日期是2019年12月1日到2020年11月30日止。合同约定双方权利义务及物业服务内容、收费标准等具体事项。物业服务企业是基于物业合同的约定来为业主提供服务的，物业服务合同确定了业主和物业服务企业之间的被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理的基本内容，物业服务企业根据物业服务合同提供物业服务，业主根据物业合同交纳物业服务费用，物业服务的权利义务关系存在于物业公司和每位业主之间，物业公司有提供物业服务的义务，业主有缴纳费用的义务，这种权利义务关系是对等的。 安泰社区辩称，我单位认为，不能仅仅因为利民小区没有召开业主大会选聘物业公司就认为业主委员会与家美物业公司签订的物业服务合同无效。首先，利民小区业主委员会由小区全体业主选举产生，能够代表全体业主的利益。最为洮南市最大的小区，小区内有16栋楼，管理难度高，召开业主大会十分困难。经市里推荐，在与家美公司多次协商后，以全洮南最低的物业费0.38元每平方米签订了合同。从物业费能够看出，业主委员会没有私心，完全是本着服务全体业主的角度签订的物业合同，并且从实际情况考虑，确实在客观上减少了业主的物业费用，保障了全体业主的利益。其次，截止到2021年4月20日，利民小区共990多户业主总，641户业主已经交纳物业费，交纳物业费的比例达到65%。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，我们认为业主向家美公司交纳物业费的行为就是对业主委员会所选聘的家美公司为本小区提供物业服务的认可，也就是“被代理人的追认行为”。同时，交纳物业费户数比例也超过一半以上，就视为全体业主的共同追认，也就是全体业主在合同签订之后对业主委员会选聘的家美公司的认可，物业合同自始有效。最后，安泰社区作为群众自我管理、自我教育、自我服务的自治组织，由居民选举产生，我们有义务维护本辖区居民的合法权益，根据《物业管理条例》第二十条规定，居民委员会有权利指导和监督业主委员会。安泰社区在物业合同上签字盖章就是我单位行使监督权的表现，并不是上诉人所说的不作为、乱作为。同时，安泰社区签字盖章并没有增加、减少、改变原合同的任何内容，不能成为合同无效的理由。综上，家美公司签订的合同是合法有效的。 物业管理中心辩称，上诉人所在的利民小区属于弃管小区，那么物业管理中心作为公益性的一个服务机构，协调社区选聘家美公司，同上诉人所在的业主委员会签订物业服务合同。签订物业服务合同确实没有召开业主大会，但是上诉人所在的业主委员会是通过全体业主召开大会形式选聘出来的，我们认为这样签订合同就是符合法定程序的。第二，鉴于物业服务合同属于设计公共利益的一个合同关系，涉及到千家万户，就合同所涉及的业主近千人，我们认为，提出合同无效，应当由超过建筑面积一半以上的业主共同来决定，上诉人是属于极少数业主，无权认定该合同无效。第三，案涉合同不属于法律规定的无效合同的情形。综上应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉未到庭进行答辩，亦未递交答辩意见。 卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕向一审法院起诉请求：1、要求确认“物业管理服务合同”为无效合同；2、要求家美公司退回非法收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元；3、要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆；4、本案的诉讼费用由家美公司、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、安泰社区、管理中心承担。 一审法院认定事实：洮南市利民小区坐落在洮南市宏声西路古树南街，是由16栋商住楼房组成的的商住一体小区，有住户1000户左右，属安泰社区辖区。管理中心是政府为洮南市范围内各小区物业得到有效管理，规范小区物业管理行为而专门成立的一个部门。由于洮南市利民小区没有实际行使职权的业主委员会，小区物业缺乏实际有效的管理，在管理中心、安泰社区协调、指导下，推选出利民小区住户刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉（即本案五名自然人被告）为代表成立了利民小区业主委员会，并代表利民小区业主委员会与家美公司签订了“物业管理服务合同”。“物业管理服务合同”的内容为“…委托方（甲方）：利民小区业主委员会物业服务企业（乙方）：洮南市家美物业有限公司…物业服务期限为1年，自2019年12月1日至2020年11月30日。1、本物业区域物业服务收费按照多层住宅0.38元／㎡／月；商业按居民标准收取物业费。…4、一车一杆50元／年，一人一卡10元／年。…第十六条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。”，以及其他相关事宜。该合同上加盖了利民小区业主委员会、家美公司、安泰社区、管理中心公章，刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉在该合同上签名。该合同签订后，利民小区业主委员会、家美公司实际履行该合同至今。另查明，卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕（及本案五名原告）中卑德、刘立文已经按“物业管理服务合同”的约定交纳了物业费，赵树彬、时卓、张燕燕未按“物业管理服务合同”的约定交纳物业费。 一审法院认为，卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕要求确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”为无效合同，要求家美公司退回收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元，要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆的三项诉讼请求，其中要求确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”为无效合同的诉讼请求是要求家美公司退回收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元，以及要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆诉讼请求的前提。确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”的行为无效应当符合法定的无效情形，即该行为是无民事行为能力人实施的民事法律行为，是行为人与相对人以虚假表示实施的民事法律行为，是违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，是违背公序良俗的民事法律行为，是行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为等等无效行为。卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕所提供的证据（如上所列）不足以证明利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”的行为存在以上无效情形。卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕要求确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”为无效合同的诉讼请求，证据不足，法院不予支持，相应的要求家美公司退回收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元，以及要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆的诉讼请求，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕的全部诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由原告卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕负担。 本院认为，本案案涉合同是利民小区业主委员会与家美公司签订的物业管理服务合同，一审判决遗漏利民小区业主委员会，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”的规定，利民小区业主委员会作为其他组织可以作为民事诉讼的当事人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”的规定，一审判决遗漏利民小区业主委员会，属于遗漏当事人，应当发回原审法院重审。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，裁定如下： 一、撤销吉林省洮南市人民法院（2021）吉0881民初182号民事判决； 二、本案发回吉林省洮南市人民法院重审。 上诉人时卓、张燕燕、赵树彬、刘立文、卑德预交的二审案件受理费100.00元予以退回。 审判长  张国君 审判员  刘 昕 审判员  赵 亮 二〇二一年五月二十日 书记员  白安娜