宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁05民终284号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李某1，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：刘某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张某，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：李某2，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审第三人）：宁夏昌易实业有限公司。 法定代表人：韩某。 委托诉讼代理人：杨某，代理权限为特别授权代理。 上诉人李某1因与被上诉人张某、宁夏昌易实业有限公司（以下简称昌易公司）买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李某1上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判昌易公司协助张某办理房产证；2.撤销一审判决第四项，改判张某立即支付李某1购房款3万元，并承担逾期付款利息20306.25元，合计50306.25元，后期利息计算至款项实际付清止〔自2011年4月8日至2020年11月8日，即3万元×4.75%×（1+50%）/12月×114月=20306.25元，后期利息计算至款项付清为止〕。事实和理由：昌易公司因下欠李某1借款将案涉房屋抵顶给李某1，约定李某1寻找购买人并收取房款，昌易公司与实际购房人签订《认购书》《房屋买卖合同》并办理相关房产手续，李某1仅有配合、协助义务。昌易公司作为房屋出售方应为张某办理房产证。张某应立即向李某1支付下欠购房款3万元并承担逾期付款利息。 张某以认可一审判决为由进行了答辩。 昌易公司辩称，其同意李某1的诉请。李某1与张某虽签订了买房合同，但债务转移后昌易公司已与张某签订正式的房屋买卖合同，并出具了售房收据，昌易公司有义务配合张某办理案涉房屋房产证。李某1做为个人无法配合办理房产证。张某应当向李某1支付下欠房款3万元。 李某1向一审法院起诉请求：1.张某向李某1支付购房款3万元；2.张某向李某1支付逾期付款利息1.80万元（自2010年7月1日至2020年6月30日，共120个月，按年利率0.60％计算）；3.本案诉讼费由张某负担。 张某提出反诉请求：1.判决确认位于中卫市××区营业房所有权为张某享有；2.判决李某1及昌易公司立即向张某出具购房发票，并协助张某将上述房屋产权证书办理至张某名下；3.判决李某1向张某赔偿逾期办理房产登记经济损失2万元；4.本案诉讼费全部由李某1负担。 一审法院认定事实：昌易公司系中卫市沙坡头区文萃南路文萃中鹏小区3号楼9室房屋的开发单位。因昌易公司欠付李某1借款，双方约定以涉案房屋顶付借款。2010年4月15日，张某委托其岳父惠正云（买方）与李某1（卖方）及中卫市雁巢房屋中介营业部（居间人）签订《房屋买卖成交合同》1份，主要约定：李某1将涉案房屋以14.86万元出售给张某；建筑面积为44.61平方米，税费由双方按照规定各自承担；约定于_年_月_日前办理该房屋过户手续，届时买卖双方须具备齐所需证件及相关文件，依本合同签订的权利义务内容按房地产主管部门要求的格式前述《房地产买卖契约》，可交由代书中心全权办理过户手续；双方亦对其他权利义务进行了明确约定。2010年4月8日，张某（认购方）与昌易公司（出售方）签订《中鹏综合楼认购书》1份，约定：张某认购3号楼9号商铺一套，建筑面积41．28平方米（以最终核定为准），单价3000元，总价123840元，付款方式为一次性付清；备注定李某1；双方亦对其他权利义务进行了约定。该份认购书签订当天，张某向李某1支付购房款11.86万元后出具欠条一份，认可欠付李某1房款3万元。张某认可于2011年7月收到涉案房屋的钥匙。昌易公司认可涉案房屋小区的部分房屋确已办理了房屋产权证书。昌易公司向法庭提交的涉案房屋的《商品房买卖合同》中记载的建筑面积为44.08平方米，单价3300元，总价145464元。现李某1认为其已将涉案房屋交付给张某使用，但张某未按照约定向其支付剩余购房款3万元，诉至法院。张某认为涉案房屋至今未能办理房屋产权证书，提起反诉。 一审法院认为，本案有如下争议焦点：涉案房屋的房屋单价及总价各为多少；李某1、昌易公司是否应当为张某办理涉案房屋产权证书；张某是否应当立即支付李某1剩余购房款；李某1是否应当向张某赔偿逾期办理房产登记经济损失。关于涉案房屋的房屋单价及总价各为多少的问题。张某主张结合《房屋买卖成交合同》《商品房买卖合同》中双方约定的房屋交易总价为14.86万元，建筑面积为44.61平方米、实测面积为44.08平方米，房屋单价应为3000元／平方米。因《房屋买卖成交合同》签订在先《中鹏综合楼认购书》签订在后，故房屋的价格应以后形成的《中鹏综合楼认购书》中记载的单价3000元／平方米及总价123840元计算。张某主张涉案房屋最终的实测面积为44.08平方米，房屋价款也应发生变动，欠付的尾款金额不应以3万元计算。经审查，张某自认当时与李某1约定的购房总价是14.86万元，故房屋总价仍应以实际成交价14.86万元计算，现张某已支付购房款11.86万元，仍下欠房屋尾款3万元。关于李某1是否应当为张某办理涉案房屋产权证书的问题。首先，昌易公司因下欠李某1借款将其所有的房屋顶付于李某1，双方协商由李某1直接收取实际买受方的购房款，由昌易公司与实际买受方签订认购书及房屋买卖合同。因本案并非李某1与张某或者昌易公司与张某之间的两方交易，而是涉及三方，且李某1为实际房款收取人，张某也是因为能够获得涉案房屋产权证书才与李某1协商房屋实际总价款为14.86万元，故其应当对张某能否取得涉案房屋产权证书承担责任。昌易公司虽辩解其已积极履行了协助张某办理涉案房屋产权证书的义务，但张某尚未取得该房屋的产权证书，作为涉案房屋的开发单位，其应当向张某出具正规发票及继续承担协助办理涉案房屋产权证书的义务，对其辩解意见不予采纳。关于张某是否应当立即向李某1支付剩余购房款的问题。前述已详述张某虽欠付李某1购房款，但李某1也应协助张某取得涉案房屋产权证书，现结合李某1、张某及昌易公司的陈述，涉案房屋尚未办理房屋产权证书，且张某即使向李某1交付剩余购房款，李某1及昌易公司也不能保证张某能够取得涉案房屋的房屋产权证书，故张某取得涉案房屋产权证书后再交付剩余购房款较为合理。如李某1及昌易公司为张某办理涉案房屋产权证书后，张某应于取得房屋产权证书当日向李某1支付剩余购房款3万元。如张某仍未支付剩余购房款，则应自支付之日起按照年利率0.60％向李某1支付逾期付款利息。关于李某1是否应当向张某赔偿逾期办理房产登记经济损失的问题。结合昌易公司陈述可知涉案房屋未能办理房屋产权证书的原因并非李某1造成，张某也未提交证据证明李某1拖延不协助其办理涉案房屋产权证书，对张某要求李某1赔偿逾期办理房产登记经济损失的反诉请求不予支持。判决：一、张某对中卫市沙坡头区文萃南路东侧中鹏综合楼3号楼9号营业房享有所有权；二、昌易公司于判决生效之日起30日内向张某出具中卫市沙坡头区文萃南路东侧中鹏综合楼3号楼9号营业房的购房发票；三、李某1及昌易公司于判决生效之日起30日内将中卫市沙坡头区文萃南路东侧中鹏综合楼3号楼9号营业房的房屋产权证书办理至张某名下，税费按照双方协议负担；四、张某取得中卫市沙坡头区文萃南路东侧中鹏综合楼3号楼9号营业房的房屋产权证书当日向李某1支付剩余购房款3万元。如逾期未付，张某应自支付之日起按照年利率0.60％向李某1支付逾期付款利息直至房款付清为止；五、驳回李某1的其他诉讼请求；六、驳回张某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000元，减半收取500元，由张某负担。反诉案件受理费500元，减半收取250元，由张某负担150元，由李某1负担100元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明：2010年4月15日，张某委托其岳父惠正云（买方）与李某1（卖方）及中卫市雁巢房屋中介营业部（居间人）签订《房屋买卖成交合同》1份，第十二条约定：“买方（实际为张某）首付壹拾万元整购房款，剩余肆万捌仟陆佰元整付款定于与昌易公司做更名手续时付叁万捌仟陆佰元整，交钥匙时付壹万元房款。”除此之外,对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实能够认定，因昌易公司欠付李某1借款14.86万元，遂以房顶款，李某1以14.86万元的价格将房屋出售于张某，并已交付房屋，张某向李某1支付房款11.86万元，尚欠3万元未付，后张某与昌易公司签订认购书及商品房买卖合同。因张某与昌易公司已签订正式的商品房买卖合同，昌易公司应按约协助张某办理房屋过户手续，李某1并非商品房买卖合同的合同主体，其无权协助张某办理房屋过户手续，故一审判决由李某1协助张某办理房屋过户手续无事实依据，应予纠正。李某1与张某在《房屋买卖成交合同》中明确约定“买方（实际为张某）首付壹拾万元整购房款，剩余肆万捌仟陆佰元整付款定于与昌易公司做更名手续时付叁万捌仟陆佰元整，交钥匙时付壹万元房款。”该约定系李某1、张某真实意思表示，对双方均有拘束力，双方均应按约定履行各自的义务。据此，须待昌易公司协助张某办理房屋过户手续后，张某向李某1付清下欠房款3万元。李某1主张逾期付款利息无事实依据，一审判决张某取得中卫市沙坡头区文萃南路东侧中鹏综合楼3号楼9号营业房的房屋产权证书当日向李某1支付剩余购房款3万元。如逾期未付，张某应自支付之日起按照年利率0.60％向李某1支付逾期付款利息直至房款付清为止，并无不当。 综上，李某1上诉请求部分成立，予以支持。一审认定事实清楚，但处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502民初3664号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502民初3664号民事判决第三项、第五项、第六项； 三、宁夏昌易实业有限公司于判决生效之日起30日内将中卫市沙坡头区文萃南路东侧中鹏综合楼3号楼9号营业房的房屋产权证书办理至张某名下，税费按照双方协议负担； 四、驳回李某1的其他诉讼请求； 五、驳回张某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1000元，减半收取500元，由李某1负担187元，张某负担313元；反诉案件受理费500元，减半收取250元，由张某负担150元，由宁夏昌易实业有限公司负担100元。二审案件受理费650元，由李某1负担244元，张某负担406元。 本判决为终审判决。 审判长  吕广飞 审判员  杨 涛 审判员  马博文 二〇二一年五月十二日 书记员  赵 凯 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。