宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初1602号原告：刘延风，中共党员，陕西省府谷县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：罗某，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告刘延风与被告宁夏润景房地产开发有限公司(以下简称润景房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘延风、被告润景房产公司的委托诉讼代理人罗某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘延风向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理xxxx室房屋的产权证书；2.判令被告向原告赔偿自2019年1月29日起至2021年3月6日共768天的逾期办证损失106744.435元（以购房款2779803元为基数按日万分之零点五的标准计算），并以购房款2779803元为基数按日万分之零点五的标准赔偿原告从2021年3月7日起的损失直至办理实际取得房屋产权证书之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费。被告润景房产公司辩称：原、被告双方于2017年6月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》为原、被告双方的真实意思表示，合同附件十一补充协议第九条第（三）款约定“若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房”根据意思自治原则，有约定的从约定，原告主张的逾期办证违约金明显高于合同约定，故请求法院驳回原告高于合同约定违约金部分的诉求，对于原告所述的应该自房屋交付使用之日后90日内办理房屋产权证，在该合同中未约定。合同约定在房屋使用后540日内办理产权证，故请求法院驳回原告所述的自2019年1月29日起至2021年3月6日的逾期办证违约金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1、2017年6月24日原告刘延风与被告润景房产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告刘延风购买被告润景房产公司开发的××县房屋，建筑面积215.42㎡，单价12904.1元／㎡，房屋总款2779803元。双方约定应在2018年10月30日前交付涉案房屋。合同附件第九条第一款约定：“双方同意房屋产权证按照以下第1种方式处理：双方同意以2018年10月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”。合同附件第九条第三款约定：“若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房”；2、涉案房屋被告润景房产公司已按照合同约定向原告刘延风交付，并且备案登记至原告刘延风名下。当庭被告润景房产公司认可涉案房屋存在抵押，但暂不具备办理产权证的条件。庭后提交书面答复该公司已销售房屋出售在前，抵押在后。现抵押至中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。签订商品房买卖合同时并未抵押。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中原告刘延风已按照合同约定向被告润景房产公司付清涉案房屋全部购房款，但被告润景房产公司截止本案一审辩论终结前因涉案房屋存在抵押，未能按照合同约定以2018年10月30日之次日起540日内为原告刘延风代为办理涉案房屋产权登记证书存在违约，且其将涉案房屋销售后进行抵押原告并不知情，因此对原告诉求被告办理涉案房屋产权证书的请求，本院予以支持。原、被告在合同中明确约定“若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，该约定系双方当事人意思自治，本院尊重双方当事人的合同约定，本案中原、被告一致认可已付房屋总价款为2779803元，因此按照合同约定的已付房款0.1%计算，被告润景房产公司应向原告刘延风支付逾期办证违约金2780元（2779803元×0.1%），对该逾期办证违约金本院予以支持，超出部分不予支持。原告刘延风诉求被告润景房产公司支付逾期办证违约损失至实际取得房屋产权证书之日止的诉求，与合同约定不符，本院不予支持。被告润景房产公司抗辩逾期办证违约金应当按照合同约定自房屋交付次日起算540日内为办证时间，按照合同约定的已付房屋总价款的0.1%计算支付的意见有合同约定，本院予以采纳。原告刘延风主张按照已付购房款2779803元扣除90日按照日万分之零点五计算违约金的意见，因原、被告自愿签署《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同中涉及双方当事人重大利害关系条款中对违约责任等事项均有明确约定，原告刘延风在合同中签字确认应视为其对上述合同内容知晓且同意遵守。故其应当在签订《银川市商品房买卖合同（预售）》时可预见到或者应当预见到被告润景房产公司逾期办证可能造成的损失系房屋已付款的0.1%。又因本案中原告刘延风并未举证证明被告润景房产公司逾期办证给其造成何种损失，故其主张将约定的违约金调整为日万分之零点五计算的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第五百零九条第二款、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告刘延风办理位于××县房屋不动产权属登记证书；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘延风逾期办证违约金2780元；三、驳回原告刘延风的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1217元(已减半收取)，由原告刘延风负担917元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李 瑞二〇二一年五月二十日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。