广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终324号上诉人（原审被告）：博罗县盛源实业有限公司，住所地：博罗县×××××××××××××××××××××××××、3栋4层04房。统一社会信用代码：914××××××××××××401。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：张海如,杨秋莹，均系广东海略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市金盾物业管理有限公司，住所地：东莞市万江街道胜利社区×××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××216E。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：张海如,杨秋莹，均系广东海略律师事务所律师。原审被告：博罗县启航物业管理有限公司，住所地：博罗县×××××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××381P。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。上诉人博罗县盛源实业有限公司因与被上诉人东莞市金盾物业管理有限公司、原审被告博罗县启航物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人博罗县盛源实业有限公司上诉请求：一、依法撤销广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初524号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的案由应为承包合同纠纷，不应确定为房屋买卖合同纠纷，双方并无单纯购买房屋的真实意思表示，不应单独将该款项定性为购房款而适用房屋买卖合同关系。二、被上诉人按照双方合同约定应继续履行义务，无权要求返还已付款项。一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人诉请有事实和法律依据，依法应当撤销相关判决，发回重审或改判支持上诉人的诉求。（一）按照《物业项目经营管理承包合同》的约定，被上诉人应向上诉人一次性支付65万元的购房款作为履约的前提（保证金）目前为止，该合同已经履行了将近七年，被上诉人才向上诉人支付45万元购房款，还有剩余20万元购房款未付给上诉人，是被上诉人未履行完履约前提条件，《物业项目经营管理承包合同》合同尚在履行期内，被上诉人无权要求返还。1.上诉人与被上诉人间签订的《物业项目经营管理承包合同》中第一条约定经营管理承包期限自2013年11月3日至2033年12月3日共计20年，第二条明确约定以被上诉人一次性付款向上诉人购买博罗县××××××指定范围内的一套售价5000元每平方米，面积为130平方米的户型为双方的合作条件，以保证合同内容顺利进行并对被上诉人有所约束。因此上诉人认为，被上诉人依据合同第二条支付的45万元属于保证金性质的款项，在合同履行期内无权要求返还。2.即使被上诉人支付的45万元不属于保证金，该款项的支付仍是依照承包合同约定作为合同签订的前提条件而履行的，双方并无单纯购买房屋的真实意思表示，不应单独将该款项定性为购房款而适用房屋买卖合同关系。该合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，对被上诉人具有法律约束力，如被上诉人要求退回支付款项即违反了合同条件的履行义务，相当于在合同期限内单方解除承包合同，其行为违反了合同约定，应予以制止，继续履行合同义务。（二）本案系被上诉人一直在违约，被上诉人未依约一次性足额支付购房费用65万元作为履约前提条件，事实上，上诉人未将被上诉人选定的房屋售卖给他人，只因被上诉人一直未将剩余的20万元购房款付清给上诉人，双方才一直未签订房屋买卖合同，未将房屋交付给被上诉人，上诉人并未违反合同约定，被上诉人的主张与事实完全不符。依据《物业项目经营管理承包合同》第二条第1款中金额的计算及在合同签字页下被上诉人的合同代表签字确认的附条内容，均可证明被上诉人应支付房款65万元，并有的定该款项应于2013年11月10日前一次性支付完毕。但之后被上诉人来履行该的定，仅支付了45万元，至今仍未付清，双方并无其它相关的定，显然是被上诉人违约在先。并且，上诉人并未将被上诉人所主张选定的博罗县××××了栋1804房售卖给他人，涉案房屋仍然登记在上诉人名下。因此，被上诉人无权要求上诉人交付涉案房屋，上诉人仍拥有涉案房屋的所有权，被上诉人所述与事实不符，对其主张应不予认可。三、现《物业项目经营管理承包合同》一直在履行当中，并不存在终止的情形，合同也未约定被上诉人有要求退回该45万元的权利，被上诉人请求退回45万元缺乏事实和合同依据，同时，上诉人保留要求被上诉人补足剩余的20万元购房款的权利。综上所述，被上诉人的诉求无事实和法律依据，一审法院认定事实不清，应予以纠正，恳请法院依法查明，撒销原审判决，改判驳回被上诉人的诉求。被上诉人东莞市金盾物业管理有限公司答辩称，一、答辩人与被答辩人就答辩人购买博罗县×××××××××××屋事宜已形成合意，答辩人支付了被答辩人450000元的购房款，被答辩人在一审庭审也确认收到答辩人450000元的购房款。被答辩人收到答辩人支付的购房款后，一直没有通知答辩人签署正式的房屋买卖合同（网签合同），也没有交付房屋给答辩人。答辩人经过多次催促，被答辩人均置之不理，没有任何表示要履行交付房屋给答辩人的意思表示，答辩人于2013年11月19日支付了450000元购房款后，至答辩人于2020年1月15日提起诉讼已经过近七年时间，早已过了履行该房屋买合同的合理期限。三、答辩人与案外人签订的《物业项目承包经营合同》已失效，现博罗县××××××××华府已成立业主委员会，且业委会已与物业公司签订物业服务合同，不在存被答辩人《物业项目承包经营合同》还在履行的说法。综上所述，请原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回被答辩人不合理的上诉请求。原审被告博罗县启航物业管理有限公司未答辩。原审原告东莞市金盾物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告返还购房款450000元；二、判令被告向原告支付占用资金的利息至实际清偿之日，按中国人民银行同期银行贷款利率自2013年11月19日开始计算，暂计至起诉之日为142215元。以上两项合计592205元；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，原告公司成立于2009年4月，经营范围包括物业管理、室内装饰等。原告与被告博罗县启航物业管理有限公司友好协商，于2013年11月2日签订《物业项目经营管理承包合同》，合同内容为：甲方（即被告博罗县启航物业管理有限公司）从2013年11月3日起至2033年12月3日止（即20年），将位于惠州市博罗县×洲镇商住楼（盛园华府、广场花园）以及相关的设施设备、办公、物业经营管理权交给乙方（即原告）承包经营管理……。乙方有责任向业主追收2013年11月3日以前的各项费用，追收到的部分，列入乙方承包期内的任务，必须交还甲方（注明：双方签合同之前业主所欠甲方的各项管理费用，乙方代业主先支付清给甲方）。合同还约定：乙方签约当日，一次性付款给甲方购买博罗县×××××××套户型130平方米，售价5000元每平方米，楼层乙方自己挑选4-18层内，作为乙方跟甲方合作条件；预交业主2013年11月3日前没有上交启航物业公司的管理费贰拾万给甲方，注：业主欠交物业管理费余款再乙方承包时间一个月内代业主交清甲方。园洲镇分别两座花园：盛园华府和广场花园共计经营承包给乙方……。合同还就双方权利义务、合同终止、违约责任等进行细化约定。落款处除了有甲乙双方盖章，还附有手写附条，内容为：兹有乙方东莞市金盾物业管理有限公司一次付款向博罗体育花园购买7栋一套户型130㎡，售价5000元/㎡的全部房款650000元，于2013年11月10日前支付甲方盛源实业有限公司，此项于物业承包的合作条件。2013年11月2日，被告博罗县启航物业管理有限公司作出《授权书》，授权被告博罗县盛源实业有限公司收取东莞市金盾物业管理有限公司承包盛园华府、广场花园物业管理合同保证金人民币肆拾伍万元整（注：此保证金可选体育花园房号就金盾物业公司对启航物业公司每月物业费分红利保证）。2013年11月19日，被告博罗县盛源实业有限公司开具《收款收据》，确认今收到东莞市金盾物业管理有限公司定博罗县××××××××盘定房款肆拾伍万元。收据背后有手写文字，内容为：房号，金盾物业，刘总选定7栋1804户型。落款签名与《物业项目经营管理承包合同》甲方代表人签名一致。原告交款后，被告却未依约将约定的房子办理过户至原告名下，反而将约定的房子另行出售，原告多次要求被告返还已支付购房款未果，遂诉至本院。庭审中，两被告均确认原告通过现金方式支付了450000元，但均否认系购房款，并认为应当系合同质保金、保证金。一审法院认为，本案争议焦点系原告现金支付的450000元，应当认定为购房款还是物业管理合同的质保金？从《物业项目经营管理承包合同》内容来看，原告与被告博罗县启航物业管理有限公司约定以原告购买博罗县×××××子一套作为双方合作条件，且整个合同并未就质保金进行约定，另通过从上述合同的签订时间、约定购房的金额等，并结合被告博罗县盛源实业有限公司出具的《收款收据》以及背后被告博罗县启航物业管理有限公司代表人手写内容，本院认定，原告以及两被告就原告购买博罗县×××××××××××屋事宜达成合意，现原告已经预先支付购房款450000元，然而被告博罗县启航物业管理有限公司却无法将涉案房屋交付给原告，被告博罗县盛源实业有限公司作为涉案房屋的开发商，也未将涉案房屋出售于原告。虽本案在原告所付款项是否属购房款存有疑问，但二被告亦未能提供证据证明该款不属购房款，被告博罗县盛源实业有限公司作为收款方，原告现要求其返还购房款450000元并支付资金占用期间产生的利息，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：被告博罗县盛源实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告东莞市金盾物业管理有限公司购房款450000元，并支付资金占用期间产生的利息（利息自2013年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认清偿之日止）。案件受理费4861元（预交），由被告博罗县盛源实业有限公司负担。本院二审审理期间，上诉人提交一份证据：涉案房屋的不动产登记信息查询结果。被上诉人质证认为，对真实性、合法性认可，关联性不予认可，原告已于2013年将案涉房款45万元支付给被告，被告在合理期限内一直没有向原告交付房屋，同时还于2017年11月6日将涉案房屋登记在自己名下，现在还被法院查封，属于严重违约。本院经审理查明：一审法院除认定“被告将约定的房子另行出售”有误外，其他认定事实清楚，本院予以确认。二审另查明，博罗县×××××××××××××××××××××××××××已于2017年11月6日登记在上诉人博罗县盛源实业有限公司名下，现被博罗县人民法院轮候查封，查封期限：2018年8月30日至2021年8月29日。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、被上诉人向上诉人支付款项45万元的性质问题。二、上诉人是否应当返还45万元及利息。具体分析如下：关于被上诉人向上诉人支付款项45万元的性质问题。根据《物业项目经营管理承包合同》约定内容，被上诉人向上诉人购置房屋系履行承包合同的合作条件，合同中未提及有关此款项为质保金或保证金的约定。另从合同约定的购房内容、《收款收据》及其背后原审被告博罗县启航物业管理有限公司代表人的手写内容来看，各方当事人均已就购买博罗县××××××1804号房屋达成合意，因此一审法院认定45万元款项的性质为购房款而非质保金或保证金，并无不当，本院予以维持。关于上诉人是否应当返还45万元及利息的问题。上诉人主张被上诉人未一次性付清65万元构成违约，且《物业项目经营管理承包合同》仍在履行过程中，被上诉人无权要求返还45万元。对此，被上诉人已于2013年11月19日支付大部分房款，截止至本案一审起诉时，但涉案房屋仍登记在上诉人名下，且已被人民法院查封，上诉人和原审被告博罗县启航物业管理有限公司仍未能将房屋交付给被上诉人，因此，从本案的实际履行情况来看，上诉人以实际情况表明无法履行房屋买卖合同，被上诉人要求上诉人返还购房款45万元并支付资金占用期间产生的利息，本院予以支持。至于双方因物业承包经营中产生的其他纠纷，上诉人可另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9722元，由上诉人博罗县盛源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年五月十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮