河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0602民初752号 原告：吴勇军，女，1951年10月13日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：李阳，男，1982年2月20日出生，汉族，住保定市竞秀区，与原告系母子关系。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告吴勇军与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李阳及被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴勇军向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告所购房实际面积与合同面积差额产生的应退款项18969元（包含应退购房款17205元，应退契税1764元）；2、判令被告遵从相关法律规定，按照面积差额3%以上的部分进行双倍赔偿，应支付赔偿部分共计8175元；3、判令被告以诉讼请求1、2项合计27144元为基数，参照银行同期贷款利率，即五年以上年利率4.9%的标准，自购房之日起支付利息至付清为止（暂自2006年5月11日计算至2021年1月10日计息18177元）；上述款项合计45321元。4、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，增加判令被告退还公共维修基金差额648元及判令被告向原告支付未能按期办理房屋权属证书的违约金149421元。事实与理由：原告于2006年5月11日向被告以每平方米1850元的单价购买商品房一套，坐落于保定市，同期原告向被告交付全部购房款及预缴房屋契税，并签订购房合同，合同约定房屋面积为172平方米。此后多年被告无故不予办理涉诉房屋产权手续。直至2019年12月，房屋产权证终于得以办理。2020年7月，被告通知原告领取房本，但前提条件是必须与其签订“房本交接单”，否则不予发放。由于原告年近70岁，对相关法律法规不了解，为了拿到期待多年的房本，迫于压力，在不得已的情况下签订了“房本交接单”。根据法律规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综合购房合同与房本交接单，明确记载原告购买合同约定面积为172平方米。房本实际面积为162.7平方米，二者相差9.3平方米。合同约定的平米数超出实际面积在5.716%以上，超出3%的部分为2.716%以上，综合购房每平米1850元，被告应退还原告房价款为17205元，应退契税1764元，需双倍赔偿原告的本金金额为8175元，同时参照银行同期贷款利率，即5年以上年利率4.9%的标准，向原告支付自交款购房至提起本诉讼之日期间的相关款项利息。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告全部诉讼请求。 保定市春雨房地产开发有限公司辩称，认可应退面积差价款17205元、契税1764元和公共维修基金648元，但应扣除办理产权证工本费80元及印花税5元。原告诉请的面积差额双倍于法无据，请予驳回。对于面积差额利息不应支持。办证违约金己过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2006年5月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了购房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积172平方米，单价1850元，购房总金额318200元，付款方式：2006年5月11日付购房款318200元；房屋交付时间2006年11月30日；房屋面积以房管局实测为准，乙方在领取商品房钥匙时，按所交房款多退少补；甲方保证房屋所有权证书能够办理，产权证书有关税费由乙方负担;乙方在领取商品房钥匙时,应依据保定市房管局规定,交纳公共维修基金由甲方代收。合同签订后，原告按约定交纳了购房款。2009年2月5日被告向原告交付房屋。2009年2月5日，原告向被告缴纳公共维修基金6668元。2018年12月19日，保定市国土资源局对原告购买的涉案房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为162.7平方米，较合同约定建筑面积减少了9.3平方米。 2020年7月16日，原被告双方签字盖章的房本交接单上记载本人吴勇军，为朝阳花园小区A区9号楼3单元501室业主，已就房屋房本与开发商进行交接。产权证书登记面积为162.7平方米，原合同约定购房面积为172平方米，产生的款项差额为房屋差价17205元，契税1764元，以上合计18969元。该面积产生的房屋差价及相关税费等差额由双方多退少补，并由开发商于2020年12月31日前按照小区楼号等分批次向本人（业主）退回或收取完成。 上述事实，有原告提交的购房合同书、不动产权证书、公共维修基金收据、房本交接单，以及原被告委托诉讼代理人当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的购房合同书系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按购房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差9.3平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理”。原被告在合同第十一条明确约定房屋面积以房管局实测为准，乙方在领取商品房钥匙时，按所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差9.3平方米，折合房款17205元，被告应依照合同约定予以返还。且该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房款利息没有法律依据，本院不予支持。原告请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条第（二）项规定处理，没有事实依据，本院不予支持。原告诉请被告返还公共维修基金差额，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。原告请求被告退契税1764元和公共维修基金648元，被告未提出异议，本院对原告其请求予以支持，但是工本费和印花税85元应予扣除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，被告协助原告办理房屋权属证书应为自2009年2月5日起90日，涉案房屋于2018年12月19日取得不动产登记证书，被告无证据证明未如期取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，其主张的违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2021年2月18日向本院起诉，被告应自2018年2月18日起至2018年12月19日，按照原告已交纳的房款总额318200元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。因2018年2月18日此前的主张逾期办证的超过诉讼时效，本院对原告分段计算的请求不予支持。 综上，被告保定市春雨房地产开发有限公司应返还原告吴勇军多交购房款17205元，多交房屋契税1679元和公共维修基金648元，合计19532元；依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条、第六百零一条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴勇军各项费用共计19532元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴勇军逾期办理房屋权属证书违约金（以318200元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2018年2月18日起至2018年12月19日止）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4194元，减半收取计2097元，由原告负担1667元，被告负担430元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 卢清江 二〇二一年五月十日 法官助理 郭雅纯 书 记 员 李 丹