山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5232号 上诉人（原审原告）：张胜三，男，1992年4月29日出生，汉族，户籍地山东省莒县。 委托诉讼代理人:张倩，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘乃杰，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛远鹏置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区。 法定代表人：姚志远，总经理。 委托诉讼代理人:李稳，女，该公司职工。 委托诉讼代理人:王顺，山东海之源律师事务所律师。 上诉人张胜三因与被上诉人青岛远鹏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初12773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张胜三上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判青岛远鹏置业有限公司向张胜三支付逾期交房违约金37,900.48元；2.本案的诉讼费用由青岛远鹏置业有限公司承担。事实和理由：一、一审法院判决青岛远鹏置业有限公司按照房屋总价款的日万分之0.1标准计算逾期交房违约金，违约金数额明显过低，不足以弥补青岛远鹏置业有限公司逾期交房给张胜三实际造成的经济损失，一审判决适用法律有误，依法应予撤销。2017年8月4日，张胜三与青岛远鹏置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，青岛远鹏置业有限公司承诺的交房时间为2018年12月31日，然而，青岛远鹏置业有限公司直至2019年7月3日才将尚未通过房屋验收合格的房屋草草交付给张胜三，实际逾期交房时间已长达180多天，因青岛远鹏置业有限公司逾期交房时间较长，已给张胜三造成房租损失等经济损失，一审法院判决逾期交房违约金1,460.81元不足以弥补给张胜三造成的房屋租赁损失等各项损失。二、张胜三与青岛远鹏置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系青岛远鹏置业有限公司为了重复使用而预先拟定的，在合同订立时青岛远鹏置业有限公司并未就逾期交房违约金条款内容与张胜三进行协商，而是由其单方制作拟定，相关条款已构成格式条款。青岛远鹏置业有限公司亦未就违约金条款向张胜三履行提示和说明义务，致使张胜三没有注意及理解该违约金比例与其有重大利害关系，另外，该格式条款明显存在减轻其违约责任，降低自身违约成本，损害张胜三的正当权益的情形，故该违约金条款不应认定为购房合同的内容，更不能作为一审法院认定案件事实的依据。张胜三在签订购房合同时，对事关自己切身利益的逾期交房违约金比例条款并没有可以选择或变更的权利，同时，张胜三作为一名普通的社会民众，对可能损害自身权益的风险意识淡薄，法律意识十分有限，在面对青岛远鹏置业有限公司所提供的购房合同条款众多、文字冗长的情况下，无法明确知晓其所签署的合同内容以及可能遭受的法律风险。依照民法典等法律规定，双方约定的违约金比例过低以及违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院依法予以增加。三、一审法院判决认定事实有误，显失公平公正原则，依法应予撤销。通过条款内容来看，青岛远鹏置业有限公司将逾期交房违约金比例设定在一个严重低于正常违约金标准的数值即日万分之0.1，本案中张胜三总房价款为789,630.76元，假如按照日万分之零点一的计算标准，青岛远鹏置业有限公司逾期交房一天的违约成本为7.8元，逾期一年的违约成本也仅仅为2847元，如此低廉的违约成本对于青岛远鹏置业有限公司这样具有较大规模、资金实力雄厚的开发商来说近乎低到可以忽略不计；但对于张胜三来说，所购买到的商品房是个人乃至全家人倾尽大量钱财换来的唯一住房，是生活的基本保障，青岛远鹏置业有限公司逾期交房的行为已造成张胜三在较长的一定时间段内生活困难并产生了严重的经济损失。如果仅仅依据合同约定的违约金比例计算损失，不但极大损害张胜三的合法权益，也将会在一定程度上鼓励和纵容青岛远鹏置业有限公司违约行为的发生，严重违背了法律的公平公正原则。四、参考江西省高级人民法院出台的《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。因青岛远鹏置业有限公司约定的逾期交房违约金比例过低，不足以弥补给张胜三造成的经济损失，甚至低于银行贷款利息标准，显失公平，故恳请依法提高违约金计算标准，并按照购房总价款的日万分之二标准向张胜三支付违约金。 青岛远鹏置业有限公司辩称，一、一审法院事实认定清楚，适用法律正确。1、客户信息确认表系双方之间的真实意思表示，双方之间就涉案房屋逾期交房应当承担的违约责任已经达成一致。客户信息确认表上的内容十分简洁，只有短短一句话两行多的字样，且在关键信息内及结尾处都有张胜三的签字及手印，张胜三作为具有完全民事行为能力的成年人，签署上述确认表的时候，不可能对表格上唯一一处文字不加以确认就签字(且在同一句话中签字两次确认),并且张胜三在上诉状中，对于客户信息确认表也没有再提出异议这就说明，张胜三与青岛远鹏置业有限公司之间已经对交房的时间为2019年6月24日以及青岛远鹏置业有限公司逾期交房应当承担的责任作出了明确的约定，系双方之间对于自己民事权利的处分，法院应当肯定上述民事行为的有效性。2、商品房预售合同为应政府房屋管理部门要求统一使用的制式合同，此合同在每一处可以由合同双方自行决定的部分均采用了足以引起注意的下划线标识，已经尽到了提示义务。合同中不带下划线的为房管制式合同不可修改的部分，带有下划线的部分为双方可以协商变更的部分，张胜三若主张自己没有提出变更的权利，至少应提交自己曾对此条款提出过异议的证据，否则其主张不能成立。而且张胜三既然提出了自己对违约金比例的条款变更权利受限，则证明其在签署合同时已经注意到了相关约定的内容。二、张胜三所主张的法律不应当在本案中适用。至一审判决之前，我国《民法典》尚未生效，不能溯及到本案所争议的案情，张胜三主张适用民法典的相关规定没有依据。江西省高级人民法院的相关文件，系根据其所管辖的地域特征所做出的，不应适用于本案，且从其内容来看，与本案也没有任何关联。三、张胜三在上诉状中对于上诉理由的其他表述既非事实问题，又非法律适用问题。既没有提出足以反驳一审查明或认定事实的观点，也没有提出符合一审案情的法律规定。张胜三在与青岛远鹏置业有限公司签署客户信息确认表确认了收房时间与违约责任，一年多之后又其确认反悔了，是严重违反诚信原则与契约精神的行为。（2020）鲁0282民初7551号、（2020）鲁02民终14266号、（2020）鲁0282民初8346号、（2020）鲁0282民初12556号民事判决书中的原告(均系同期业主)业主均认可法院认定的客户信息确认表中双方关于违约标准的意思表示，并已服判领取了判决款项。除此之外，另有2019年的10个判例，均是同期业主类似案情的诉讼，该10个案件一审法院判决结果也为同样的标准，相关业主也已全部服判息诉。也更能证明，双方之间签署的客户确认表内容为真实意思表示，最终的违约责任应当以双方之前确认的内容为准。因此，张胜三的上诉请求无法成立，应当予以驳回。 张胜三向一审法院起诉请求：1.依法判令青岛远鹏置业有限公司向张胜三支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金28,900.48元；2.依法判令青岛远鹏置业有限公司向张胜三赔偿逾期交房期间所产生的房租损失9000元；3.本案诉讼费用由青岛远鹏置业有限公司承担。 一审法院认定事实：1.张胜三（乙方）与青岛远鹏置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方向甲方购买位于即墨市××街道××村××号xx号楼xx单元xx层xx户房屋，该房屋系毛坯房，房屋总价款为789630.76元；除不可抗力外，甲方应于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，如甲方未在约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之0.1计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过180天，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起止，甲方按日向乙方支付房价款万分之0.2的违约金。合同另约定其他事项。2.2019年7月3日，青岛远鹏置业有限公司向张胜三出具《客户信息确认表》，内容为“姓名张胜三，房号xx-xx-xx，购房合同金额789630.8元，借款已结清，房款已交齐，公维已交齐，本人张胜三确认上述信息正确无误，本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已书面通知本人交房，已完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，此后不再产生违约金”。张胜三在“业主确认签名”处签字确认。3.一审庭审中，张胜三提交房屋租赁契约、房租收到条及银行电子回单，用以证明张胜三自2018年3月1日至2019年2月28日租赁刘海燕房屋，每月租金为1350元。青岛远鹏置业有限公司不予认可。 一审法院认为，张胜三与青岛远鹏置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》及《客户信息确认表》均系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于张胜三主张的房租损失，一审法院认为，《青岛市商品房预售合同》约定青岛远鹏置业有限公司应于2018年12月31日前交房，而张胜三提交的房屋租赁契约约定的租赁期限自2018年3月1日至2019年2月28日，该证据不足以证实房租损失系青岛远鹏置业有限公司逾期交付造成，故张胜三要求青岛远鹏置业有限公司承担房租损失证据不足，不予支持。根据客户信息确认表，张胜三认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已书面通知交房，完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，此后不再产生违约。故青岛远鹏置业有限公司逾期交房天数为175天（自2019年1月1日至2019年6月24日），另加付10日违约金。张胜三主张按日0.01‰计算违约金低于其损失，要求按日万分之二计算，但张胜三未提交充分证据证实青岛远鹏置业有限公司逾期交房给其造成的损失，故一审法院认定青岛远鹏置业有限公司应按合同约定支付张胜三违约金1,460.81元（789,630.8元×0.01‰×185天），超出部分不予支持。综上，判决：青岛远鹏置业有限公司于判决生效后十日内支付张胜三逾期交房违约金1,460.81元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，张胜三与青岛远鹏置业有限公司签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。张胜三依约支付了全部购房款，青岛远鹏置业有限公司未在合同约定的2018年12月31日前交付涉案房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房违约责任。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：涉案商品房预售合同中的逾期交房违约金应否予以调整。 本院认为，双方当事人签订合同时，对于合同中关于违约金的约定是明知的，张胜三川与青岛远鹏置业有限公司签订合同的行为表明其认可合同中关于违约金的约定，因此，合同中的关于逾期交房违约责任的约定应为双方合意的结果。司法审判应当遵循双方当事人的意思自治，双方当事人通过合同形式对彼此的拘束应当得到尊重。因此，青岛远鹏置业有限公司的违约责任应限于合同中对违约责任的约定，张胜三要求调高违约金的请求，本院不予支持。张胜三于2019年7月3日签字确认的《客户信息确认表》载明“本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已书面通知本人交房，已完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，此后不再产生违约金”，上述内容应视为张胜三与青岛远鹏置业有限公司已就青岛远鹏置业有限公司应承担的逾期交房违约责任作出了新的约定，即逾期交房违约金计算至2019年6月24日并在此基础上加付10日对应的补偿金。该约定应系双方真实意思表示，合法有效，故一审法院据此认定青岛远鹏置业有限公司应支付张胜三违约金1,460.81元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，张胜三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费711元，由上诉人张胜三负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 臧丕红 审 判 员 李 丽 审 判 员 王 楷 二〇二一年五月二十五日 法官助理 高仁青 书 记 员 孔 怡