甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初3633号原告：刘某，男，汉族，大专文化，住甘肃省武威市。原告：朱某（系刘某妻子），女，汉族，初中文化，住址同上。委托诉讼代理人：刘某，男，汉族，大专文化，住甘肃省武威市。被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司），住所地甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司），住所地甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某，系该公司员工。原告刘某、朱某与被告星光公司、星泓公司合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告刘某（亦是原告朱某的委托诉讼代理人）与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，被告星泓公司经本院合法传唤未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某、朱某向本院提出诉讼请求：一、判令被告按合同约定给付原告2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金115735元及被告按合同约定承担应付款项每逾期一日万分之三的违约金暂计算为8411.06元，直至租金付清为止；二、判令被告星泓公司对上述欠款承担连带清偿责任；三、判令解除原告与被告星光公司、星泓公司签订的商品房委托经营管理合同，并责令被告限期将房屋交还原告使用；四、判令被告星光公司向原告交付2019年度完税发票；五、判令被告承担本案所有诉讼费用。诉讼过程中，刘某、朱某变更第三项诉讼请求为：不再要求解除与被告之间的委托经营合同及交还房屋，要求被告继续履行委托经营管理合同。事实与理由：2017年5月27日，原、被告签订武威红星时代广场-星天地商品房委托经营管理合同，约定由原告将所购置的位于武威市××区北侧红星时代广场-星天地6号楼1楼面积52.49平方米、房号为F119（4-6-21）的房屋委托给被告出租经营，期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；同时约定了租金的计算方式，租金给付时间及其方式等。合同履行中，被告星光公司一直未按约定向原告支付2019年9月1日至2020年11月30日期间的租金及违约金，星泓公司亦未履行担保责任，经原告多次索要无果，现诉诸法院。星光公司辩称，我公司欠原告含税租金115735元属实，但是期间发生疫情，要求减免疫情期间应支付原告的租金；另外目前星光公司经营困难，原告主张的违约金高出实际损失，请求原告减免违约金，酌情变更违约金按原告诉请违约金的3.85%计算，星光公司会继续履行合同，但请求原告宽限租金支付期。星泓公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未进行答辩和举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、刘某、朱某出示不动产权属证一份、结婚证一份，证明涉诉房屋由原告夫妻共同购买，原告诉讼主体适格的事实。2、刘某、朱某出示武威星光城项目商品房委托经营管理合同一份,证明原告的诉讼请求有合同依据，合同中对房屋租金、违约金进行了约定，原告主张的租金及违约金都是按合同约定计算的事实。3、星光公司出示其关于免除2月份租金、物业费的公告，证明减免租金和物业费的事实。经质证，星光公司对刘某、朱某出示的上述证据的真实性和证明目的均无异议；刘某、朱某对星光公司出示的上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为：1、星泓公司经本院合法传唤未派员到庭质证，亦未提供反驳刘某、朱某的证据，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果；2、刘某、朱某提交的上述证据客观、真实,与本案具有关联性，刘某、朱某的法庭陈述与证据之间相互印证，形成了完整的证据链条,故依法确认刘某、朱某提供证据的证明效力；3、星光公司提交的上述证据具有真实性，本院确认该证据的证据效力。本院经审理认定如下事实：2017年5月27日，经星泓公司担保，刘某、朱某与星光公司签订了武威红星时代广场-星天地房号F119（4-6-21）商品房委托经营管理合同。该合同约定：刘某、朱某将其位于武威市××区北侧红星时代广场-星天地6号楼1楼面积52.49平方米、房号为F119（4-6-21）的房屋委托给星光公司出租经营，期限为10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；租金从2018年12月1日至2019年11月30日每季度为21043元，从2019年12月1日至2020年11月30日每季度为23673元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣刘某、朱某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至刘某、朱某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向刘某、朱某支付违约金；当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给刘某、朱某的租金及所产生的违约金等内容。合同签订后，刘某、朱某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。至2019年8月31日的租金，星光公司均能按合同约定支付给刘某、朱某，但从2019年9月1日起，星光公司未按约定向刘某、朱某支付房屋租金，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。至起诉之日,星光公司欠付刘某、朱某2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金115735元，刘某、朱某多次索要无果，遂提起诉讼。另查明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项的“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”的规定，本院已发生法律效力的（2021）甘0602民初1706号民事判决书认定：“根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。根据公平原则和不可抗力免责规则，双方均应分担由此造成的损失。另星光公司于2020年2月28日发布公告，为防控疫情，星光购物中心于2020年1月27日下午至2020年2月22日共计27天暂停营业，对商户2020年2月份当月全部租金及物业费进行减免，其中包括案涉马德智、陈文菊的商铺，故本院酌情减免27天租金为宜”。因本案刘某、朱某的案涉房屋与该案马德智、陈文菊的案涉商铺，均××区北侧红星时代广场，均由星光公司委托经营管理，星光公司要求减免疫情期间应支付刘某、朱某的租金，故本院酌情减免27天租金为宜，减免金额应为23673元÷90天×27天＝7101.9元。本院认为，刘某、朱某经星泓公司担保自愿与星光公司签订房屋委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。刘某、朱某诉请星光公司依据合同支付2019年9月1日至2020年11月30日的房屋租金115735元，有事实和法律依据，但星光公司抗辩要求减免疫情期间应支付刘某、朱某的租金，亦有事实和法律依据，本院酌情减免金额应为7101.9元，故星光公司实际应给付刘某、朱某欠付剩余租金是115735元-7101.9元＝108633.1元。刘某、朱某诉请星光公司按合同约定支付应付款项每日万分之三的违约金至租金付清为止，不违反合同约定，本院予以支持。刘某、朱某诉请星泓公司对星光公司向其给付的上述案款承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。刘某、朱某要求继续履行委托经营管理合同，星光公司无异议且无合同解除的情形，本院予以支持。刘某、朱某要求星光公司交付完税发票，属税务部门的行政管辖范围，本院不予审理。星光公司抗辩请求刘某、朱某减免违约金，并请求刘某、朱某宽限租金支付期，因刘某、朱某不接受星光公司的抗辩请求，故该辩称意见本院不予采纳。星光公司抗辩刘某、朱某诉求的违约金明显过高，请求依法予以调整，酌情变更违约金按原告诉请违约金的3.85%计算，因星光公司未举证证明其抗辩主张合法，本院不予采信。被告星泓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，视为放弃质证权和抗辩权,应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后15日内支付给刘某、朱某2019年9月1日至2020年11月30日期间的含税房屋租金108633.1元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣刘某、朱某应承担的税费后支付)；二、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后15日内支付给刘某、朱某欠付含税房屋租金产生的违约金（其中：自2020年1月1日起以租金21043元为基数，按每日万分之三计算至租金21043元付清之日止的违约金；自2020年4月1日起以租金23673元扣除应减免新型冠状病毒疫情期间27天的租金7101.9元后的租金16571.1元为基数，按每日万分之三计算至租金16571.1元付清之日止的违约金；自2020年7月1日起以租金23673元为基数，按每日万分之三计算至租金23673元付清之日止的违约金；自2020年10月1日起以租金23673元为基数，按每日万分之三计算至租金23673元付清之日止的违约金；自2021年1月1日起以租金23673元为基数，按每日万分之三计算至租金23673元付清之日止的违约金）；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述第一、二项的给付案款承担连带偿付责任。四、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与刘某、朱某于2017年5月27日签订的武威红星时代广场-星天地商品房委托经营管理合同继续履行。五、驳回刘某、朱某的其他诉讼请求。案件受理费2784元，减半收取1392元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二一年五月七日书记员 郝勇境