江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2273号上诉人（原审被告）：何大英，女，1979年8月2日出生，汉族，居民，住广东省阳江市阳东区。被上诉人（原审原告）：单猛，男，1972年7月19日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。被上诉人（原审原告）：邓飞，女，1977年10月19日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：尚颖成，江苏鼎睿律师事务所律师。原审被告：郭玉东，男，1972年4月13日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审第三人：单林林，女，1978年7月12日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人何大英因与被上诉人单猛、邓飞以及原审被告郭玉东、原审第三人单林林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何大英上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认案涉房屋买卖合同对何大英不具有法律效力或发回重审；2.一、二审诉讼费用由单猛、邓飞承担。事实与理由：一审法院已经查清案涉房屋是何大英的丈夫郭玉东于2018年8月29日向江苏讴歌建设工程有限公司购买，而此时直到现在都是何大英与郭玉东婚姻关系存续期间，充分说明涉案房屋属于夫妻共同财产。房屋属家庭的重大财产，正常的情况下，家庭中的夫或妻单方是不能处置、出卖房产的，否则就超出了民法上家事代理的范畴，相对方也应具有相应的注意、审查、提醒义务。涉案房屋属于何大英夫妻共同财产，对此单猛、邓飞和中介单林林某是明知的。郭玉东出卖涉案房屋，何大英直到接到诉状时才知道，因为何大英长年居住在广东，涉案房屋处在滨海。一审法院也已查明单猛、邓飞购买涉案房屋乃至签订房屋买卖合同的整个过程中，没有向法庭提交任何证据证明何大英是知道的或同意的，可一审判决书中只字未提，故意回避了该方面的事实。综上，单猛、邓飞和中介单林林明知该房屋属于何大英夫妻共同财产，在签订合同时，故意不让何大英知道，而且还指使郭玉东代签何大英名字，严重侵害了何大英的合法权益。因此，本案的房屋买卖合同对何大英不产生法律效力。请求二审法院在调查、核实的基础上查明、查清本案的客观事实，依法支持何大英的上诉清求。单猛、邓飞共同辩称，1.涉案房屋在起诉前一直属于某东个人所有，单猛、邓飞已于一审时提交了相关书面证据佐证，而郭玉东将涉案房屋二分之一的份额通过赠予的方式赠予给何大英是在一审立案后法院审理前，郭玉东与何大英的行为属于恶意串通损害单猛、邓飞的行为。2.案涉房屋至今没有过户，是因为郭玉东与何大英想借此来向单猛夫妇索要不法钱财。3.单猛夫妇购买涉案房屋是通过中介与郭玉东等完成签署买卖协议，在买卖协议签署的同时，郭玉东一直向中介以及单猛夫妇承诺涉案房屋为其个人所有，是其拆迁安置所享有的，与何大英无任何关联。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判，驳回上诉。郭玉东述称，何大英所讲的是事实，也是她真实的想法，现在也导致离婚的状态。如果单猛、邓飞当时只告郭玉东一人，事情就解决了，现在也告何大英，引发了家庭纠纷。单林林述称，郭玉东在单林林处登记出卖案涉房屋，该案涉房屋是郭玉东的父亲给郭玉东的，是拆迁安置房。郭玉东也说这套房屋与何大英没有关系，当时单猛交了1万元定金给郭玉东，第二天单林林与郭玉东以及郭玉东的父亲到拆迁办拿到了郭玉东父亲赠予给郭玉东房子的单子，在拿到了单子的情况下才签订的买卖合同。单猛、邓飞向一审法院提出诉讼请求：1.判令郭玉东、何大英和单猛、邓飞继续履行协议，并协助单猛、邓飞办理过户手续；2.本案诉讼费用由郭玉东、何大英承担。一审法院经审理查明，2017年8月8日，单猛、邓飞（乙方）与郭玉东、何大英（甲方）在单林林处签订《房地产买卖契约》，约定单猛、邓飞购买郭玉东、何大英于幸福花园小区18幢504室房屋，房屋建筑面积94平方米，房屋价款为300000元，支付方式为现金，签订合同当日支付定金10000元，合同生效后15日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理所有权过户登记应当缴纳的税费全部由单猛、邓飞承担。同日，双方还签订了《面积误差特别提示和补充约定》和《补充条款》，约定买卖房屋（包含楼下自行车车库一间约10平方）按套计价，如有误差房屋价款不再调整，单猛、邓飞于2017年8月12日付郭玉东、何大英房款280000元，余款人民币10000元等产证办好过户后当天支付给郭玉东、何大英。上述合同中何大英的签名为郭玉东书写，在合同签订后，单猛向郭玉东支付定金10000元，郭玉东出具了收条。2017年8月9日，单猛、邓飞又向郭玉东支付了280000元，郭玉东再次出具了收条。嗣后，单猛、邓飞对案涉房屋进行装潢入住至今。2018年8月29日，单猛通过微信向郭玉东支付了3000元，郭玉东在微信群回复“今收到单猛售房余款三千元，剩余七千元，待回去办好房产手续后一并还我。郭玉东，8月27日”。单猛、邓飞在签订房屋买卖合同后，要求郭玉东办理过户登记，并通过单林林与郭玉东联系，要求办理过户登记，但均未能成功。一审另查明，2004年2月20日，郭玉东和何大英在广东省原阳东县办理结婚登记。2009年5月27日，郭某1与郭玉东（乙方）作为被拆迁人与滨海县城镇房屋拆迁安置服务中心（甲方）签订了《滨海县房屋拆迁协议书（多层定销房调换）》，房屋拆迁补偿安置费用合计245884元，被拆迁人选择补偿安置方式为产权调换，被拆迁人购买多层定销房2套（含案涉房屋），2套房屋总价款215969元，被拆迁人实际应得款项为29915元。2017年8月9日，作为拆迁户郭某1出具了《房屋产权分割协议书》，载明拆迁时该户人口结构为：户主郭某1、成员为郭玉东和郭某2，按该户人口结构共安置2套房屋，经协商后，决定将幸福小区18幢504室及车库产权人登记为郭玉东，18幢502室及车库产权人登记为郭某2，上述拆迁房屋建于某东和何大英结婚之前。2018年8月29日，郭玉东作为买受方，江苏讴歌建设工程有限公司作为出卖方签订了《定销房买卖合同》，约定郭玉东购买幸福花园小区18幢504室房屋，建筑面积为94.12平方米，房屋总价款86402元，在该合同中加盖了滨海县城镇房屋拆迁安置服务中心安置房产权登记专用章。苏（2020）滨海县不动产权第2006938号不动产登记证书载明，位于滨海县房屋为郭玉东单独所有。2020年12月2日，郭玉东向滨海县不动产登记中心出具了《约定》，郭玉东将坐落在幸福花园18幢504室房屋约定为郭玉东和何大英的共同共有房产。同日，郭玉东和何大英向滨海县不动产登记中心提交了《不动产登记申请书》，郭玉东自愿以赠予的方式，将自己名下的位于滨海县房屋登记至郭玉东和何大英名下作为共同共有房产。同日，滨海县不动产登记中心向郭玉东、何大英发放了苏（2020）滨海县不动产权第2007810号不动产登记证书。一审法院认为，民事活动应该遵循诚实信用原则。单猛、邓飞与郭玉东所签订的房屋买卖合同是双方之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。在签订合同后，单猛、邓飞已按照协议约定履行了付款义务，郭玉东应按照合同约定积极配合单猛、邓飞办理房屋所有权登记手续，故对单猛、邓飞要求继续履行合同，郭玉东、何大英协助办理房屋不动产权登记的请求，一审法院予以支持。何大英辩解，案涉房屋为夫妻共同财产，单猛、邓飞与郭玉东签订的房屋买卖合同对其不生效，经一审法院查明，案涉房屋在单猛、邓飞起诉前一直为郭玉东一人所有，并且郭玉东已经办理了房屋所有权证。在本案立案受理后，郭玉东通过赠予的方式将房屋登记至郭玉东和何大英名下，约定为共同共有，该赠予行为发生在郭玉东将案涉房屋出售和交付给单猛和邓飞之后，该行为依法不应受到法律的保护，何大英的辩解无事实和法律依据，一审法院依法不予采信，且何大英在单猛、邓飞起诉后将案涉房屋办理登记至自身名下，对案涉房屋办理过户登记形成障碍，其应依法协助单猛、邓飞办理房屋不动产权登记。为减少当事人诉累，单猛、邓飞应在郭玉东、何大英协助办理产权登记后，按照合同约定于当日向郭玉东支付购房款7000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院判决：一、郭玉东、何大英于判决发生法律效力后15日内协助单猛、邓飞办理位于滨海县房屋的不动产权过户登记；二、单猛、邓飞在郭玉东、何大英履行第一项义务的当日向郭玉东支付购房款7000元。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5800元，由郭玉东、何大英负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，单猛、邓飞与郭玉东所签订的房屋买卖合同是双方之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在签订合同后，单猛、邓飞已按照协议约定履行了付款义务，郭玉东应按照合同约定积极配合单猛、邓飞办理不动产权转移登记手续。何大英主张案涉房屋系郭玉东于2018年8月29日向江苏讴歌建设工程有限公司购买，处于二人婚姻关系存续期间，故涉案房屋属于夫妻共同财产。根据一审法院查明的情况，郭玉东父亲郭某1因其所有的房屋在拆迁时安置了二套房屋，郭某1将案涉安置房赠与给郭玉东，案涉房屋产权在本案受理前系登记在郭玉东一人名下，并注明系单独所有，故何大英主张案涉房屋在郭玉东出售时属于夫妻共同财产没有法律依据。一审法院立案受理本案后，郭玉东通过赠予的方式将房屋登记至郭玉东和何大英名下，约定为共同共有，该赠予行为发生在郭玉东将案涉房屋出售和交付给单猛和邓飞之后，且何大英对此应系明知，故该行为依法不应受到法律的保护，因何大英在单猛、邓飞起诉后将案涉房屋办理登记至自身名下，对案涉房屋办理过户登记形成障碍，一审认定何大英应依法协助单猛、邓飞办理房屋不动产权登记并无不当。综上，何大英的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人何大英负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年五月二十一日书记员 成以琴