广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初10394号原告：佛山市南海区中南物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：颜适元，任总经理。委托诉讼代理人：王永健，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：朱检娣，女，1966年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李懂可，系朱检娣的儿子。原告佛山市南海区中南物业管理有限公司（以下简称中南公司）与被告朱检娣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用小额诉讼程序速裁方式于同年5月19日对本案与本院（2021）粤0605民初10389、10391、10393号案公开开庭进行了合并审理。本案原告的委托诉讼代理人王永健与被告的委托诉讼代理人李懂可均到庭参加了诉讼。另案另行处理,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年9月至2021年3月的物业管理费5843.20元，并自欠付之日起每日按欠付金额1‰向原告支付滞纳金直至缴清欠费金额止，暂算至2021年3月15日为5036.84元；2.被告向原告支付自2016年7月1日至2021年1月31日的公共用电分摊费988.39元，并自欠付之日起每日按欠付金额1‰向原告支付滞纳金直至缴清欠费金额止，暂算至2021年3月15日为837.04元；3.被告向原告支付律师费损失3000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。诉讼中原告明确上述滞纳金请求金额以费用本金为限。事实和理由：原告自1998年起开始为位于佛山市南海区××××××××××××的中南花园小区提供物业管理服务，两被告是该小区*********（以下简称涉讼房屋）业主，被告于2002年收楼，并与原告签订《物业管理公约》，约定从2004年9月起物业管理费计费单价从原来的每平方每月0.80元下调至0.73元，公摊费每两个月核算一次金额，按业主房屋面积分摊，核算公摊数据后业主在本月缴纳上两个月的公摊费；逾期支付的，按日加收欠交费用千分之一的滞纳金，业主欠交费用三个月的，管理者可以向法院起诉，因此产生的律师费等由欠费业主承担。被告拖欠费用，原告遂起诉至法院。被告辩称，1.原告管理存在卫生问题，原告在1998年交楼头两年卫生工作做得还可以，但是之后卫生清理很差，垃圾池经常满了都没有人清理，老鼠到处跑，大家都很不满意物业公司，前两年盖住了老鼠洞现在老鼠问题稍微有所缓解，但是卫生问题还是没有改变；2.小区有业主发生了被盗问题，报警后不了了之，原告的安保工作是不合格的；3.对物业管理费的核算方法无异议，但原告没有公开每户公摊费的具体缴费金额明细；4.根据国务院发布的《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告未履行好管理义务违约在先，故不应支付滞纳金、律师费。诉讼中，被告未提供证据材料；原告围绕其诉讼请求依法提供了原告营业执照及资质证书、1998年中南花园物业管理公约、2004年物业服务合同、洞庭居委会证明、被告收楼确认书、涉讼物业不动产登记信息、民事代理合同及律师费发票、涉讼物业欠费明细（原告制作）等证据；上述原告证据经庭审质证被告就真实性均无异议或虽有异议但未能举证推翻，本院均予采信,相关管理文件的关联性在“本院认为”部分一并认定；综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：原告原名称为南海市中南物业管理有限公司，2004年3月2日变更为现名称。佛山市南海区大沥镇洞庭社区×民委员会证明至2021年涉讼小区一直由原告提供物业管理服务。1998年起原告分别与小区业主签订《中南花园物业管理公约》（以下简称1998年公约），约定业主不得拒交管理费、水电费及各种应交费用（包括合理的分摊），管理费交纳日期按不同公约版本分别约定每季度或每半年首月5日前交纳当季（或当期）管理费，并约定业主逾期支付的，按日加收欠交费用千分之一的滞纳金，业主欠交费用三个月的，管理者可以向法院起诉，因此产生的律师费等由欠费业主承担等。2004年7月31日中南花园第二届业主委员会与原告签订《物业管理服务合同书》（以下简称2004年合同书），管理期限从2004年8月13日至2006年8月13日；该合同约定多层住宅按房产证确权面积每月0.73元/平方米交纳管理费，未约定费用交纳的具体方式和违约金条款。涉讼房屋登记面积145.53平方米。原告为追讨被告所欠费用提起诉讼，本案起诉状在诉前调解阶段于2021年4月13日送达予被告。本院认为,涉讼物业服务合同关系持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件应适用民法典的规定。原告与涉讼小区第二届业委会签订的2004年合同书已成立并经双方实际履行至今已多年，合法有效，在涉讼小区全体业主未另行签订新的物业管理合同前，原告及涉讼小区业主均应参照《物业管理服务合同书》履行各自义务。从双方陈述及举证分析，1998年公约是小区投入使用初期形成，其条款与2004年合同书内容不同的部分，应按2004年合同书执行。被告是涉讼房屋登记权利人且已实际接收房屋，应按2004年合同书的收费标准支付各项费用。小区前期公约关于管理费支付期限存在不同约定，2004年合同书亦未作出新的约定，原告主张按季度交纳，符合涉讼小区业主实际履行的缴费方式，本院予以采纳；2004年合同书或前期公约对公摊费用的交纳期限未作具体约定，原告亦未举证证明以恰当方式公示涉讼物业的公摊费用并通知本案被告交纳，本院认定被告应于收到本案起诉状催告之日交纳。原告主张被告尚欠2016年9月至2021年3月物业管理费5843.20元、2016年7月至2021年1月的公摊费用988.39元未支付,其核算的欠费时段、核算标准符合合同约定，公摊金额无明显不合理之处，被告虽有异议，但未举证推翻或举证证明已清偿，本院对原告请求予以支持。被告未在约定期限或合理期限内交纳欠缴费用，应从缴费期限届满次日起向原告支付逾期违约金，其中各季度管理费318.71元（0.73元/月/平方米×145.53平方米×3个月）应分别从每季度首月6日起至管理费实际清偿之日止支付违约金；公摊费用988.39元应从起诉状送达次日即2021年4月14日起至公摊费用实际清偿日止支付违约金；原告主张按前期公约的违约金标准计付，但该标准过高，且第二届业委会重签2004年合同书时双方未对业主逾期缴费的违约金标准再行作出具体约定，本院对原告主张不予采纳，并认定被告应按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准支付违约金，原告请求符合本院核定范围部分本院予以支持，超出部分不予支持。原告还请求被告赔偿律师费损失，但2004年合同书未对业主承担该损失作出约定，原告的请求无约定依据，本院不予采纳。被告辩称原告在卫生、安防等方面存在管理不善的行为，但业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理运作成本的基础，按时足额交费是全体业主应尽的合同主要义务，任一业主未按时履行缴费义务均将损害涉讼小区其他守约业主的合法权益，被告举证未足以证明原告存在不提供管理服务的同等程度违约行为或原告存在瑕疵履行行为造成被告专有部位的特定损失，被告拒付基本物业服务费用的抗辩理由理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告朱检娣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费5843.20元予原告佛山市南海区中南物业管理有限公司;二、被告朱检娣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年9月至2021年3月期间物业服务费相应的逾期违约金(计算方法:分别以每季度应付的物业服务费318.71为基数,从各缴费季度首月6日起至物业服务费实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准;各期违约金以当季物业服务费基数为上限)予原告佛山市南海区中南物业管理有限公司；三、被告朱检娣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊费用988.39元予原告佛山市南海区中南物业管理有限公司;四、被告朱检娣应于本判决发生法律效力之日起十日内以公摊费用988.39元为基数,从2021年4月14日起至公摊费用实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准支付逾期违约金予原告佛山市南海区中南物业管理有限公司，本项违约金以公摊费用本金为上限；五、驳回原告佛山市南海区中南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192.63元,因适用小额诉讼程序结案本院减半收取计96.32元（原告已预交），由原告负担71.30元，被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  冼伟芬二〇二一年五月二十四日书记员  蔡金练