湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初2806号原告：长沙汇鑫物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路99号2-1601室。法定代表人：郝红星。委托诉讼代理人：张金亮，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博，湖南华湘律师事务所实习律师。被告：佘浪，男，1985年11月4日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：万娟，女，1988年11月27日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告长沙汇鑫物业管理有限公司（以下简称“汇鑫物业”）与被告佘浪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫物业的委托诉讼代理人张金亮、彭博、被告佘浪的委托诉讼代理人万娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇鑫物业向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付物业服务费1649.31元；2、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金2983.98元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的恒鑫·山水卿卿苑的业主。被告于2013年2月27日与开发商湖南恒鑫置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市开福区××路××栋××号房，建筑面积84.58㎡，并与前物业服务公司长沙市观澜湖物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告按建筑面积每平方米每月1.5元的标准缴纳物业费，如被告违约逾期支付物业服务费及相关费用的，物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之五向被告加收滞纳金。原告于2015年4月26日与开发商湖南恒鑫置业有限公司签订《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》，自2015年4月30日起为恒鑫·山水卿卿苑提供物业管理服务。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业服务费，自2018年8月31日至2019年9月27日，被告共欠缴物业费共1649.31元，滞纳金2983.98元。现原告与恒鑫·山水卿卿业主委员会已解除物业服务关系，但被告至今仍未缴纳物业服务费，原告催缴无果，为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如诉请。被告佘浪辩称：原告违反《前期物业管理服务协议》、《中华人民共和国民法典》和《湖南省物业管理条例》之规定，没有完全履行协议。由于原告违约在先，违背诚实守信原则，则原告收取业主的滞纳金（违约金）明显违背公平原则；且应该依据其不完全履行协议，而不能足额收取服务费。因此，原告没有理由收取足额物业服务费，没有理由收取业主的滞纳金（违约金），否则显失公平。被告请求法院驳回原告诉讼请求经审理查明：一、被告佘浪于2013年2月27日与湖南恒鑫置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201201591707），被告佘浪向湖南恒鑫置业有限公司购买恒鑫·山水卿卿苑1栋1707号住宅，建筑面积为84.58平方米；二、被告佘浪于2013年8月28日与长沙市观澜湖物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告按建筑面积每平方米每月1.5元的标准缴纳物业费；三、湖南恒鑫置业有限公司于2015年4月26日与原告汇鑫物业签订《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》，该合同约定，住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计算；该合同约定，小区物业服务管理费由原告直接向业主收取，逾期将按《湖南省住宅物业管理条例》每日3‰的标准计算缴费滞纳金；对于连续6个月欠费的业主或物业使用人，原告有权在小区内予以通报，对连续欠费超过12个月的业主或使用人，原告可停止为其提供各项物业管理服务并可向人民法院提起诉讼;四、被告佘浪物业服务费欠缴期间为2018年8月31日至2019年9月27日，共欠费1649.31元；五、因被告欠缴物业服务费，原告已向被告发出书面律师函催缴物业费；六、原告汇鑫物业在向被告提供物业服务中存在以下问题：1、公共设施养护不及时，不到位；2、消防意识薄弱，灭火器未及时更换；3、监控设施未维修保养，小区安保不到位，存在安全隐患；4、小区环境卫生及绿化管理不到位，有垃圾长期堆放等；5、物业公司从业人员存在行为不规范、语言不文明等现象。以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》、律师函及照片、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告汇鑫物业与湖南恒鑫置业有限公司签订的《恒鑫·山水卿卿前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告按照合同约定提供了相应的物业管理服务，被告应当按照合同约定支付相应的物业服务管理费。对于物业费的收取问题，本院经审查认为，物业公司为小区提供了安保、保洁、绿化、消防安全等方面的服务。被告佘浪举证证明了原告提供的服务确实存在多方面的瑕疵。故本院酌定被告按应交物业服务管理费的75%向原告支付欠缴物业服务管理费1236.98元（1649.31元×75%）。对于物业费滞纳金的问题，因本院确认原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，因此对于原告要求被告向其支付物业费滞纳金的主张，本院不予支持。业主交纳物业费，是为了获取卫生、安全、舒适的居住环境。物业公司提供物业管理服务，是为了收取物业费，达到盈利的目的。物业公司提供符合约定标准的服务，业主及时交纳物业费，双方各取所需，才能和谐共存。倘若物业公司提供的服务存在瑕疵，业主以拒交物业费对抗，势必陷入恶性循环，均不能实现自己的合同目的。业主称多年来小区在安保、保洁、绿化、消防安全、设施养护等方面存在严重瑕疵，没有安全感。双方两败俱伤，且严重影响按时交费业主的利益，双方的做法实不可取。双方在出现问题时应及时沟通，及时解决，业主才能够安居，物业公司才能够盈利，才能形成和谐的社会关系。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告佘浪于本判决生效之日起十日内向原告长沙汇鑫物业管理有限公司支付物业服务管理费1236.98元；二、驳回原告长沙汇鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告长沙汇鑫物业管理有限公司承担6元，被告佘浪承担19元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴 宏二〇二一年五月十三日代理书记员  邝艳芳附法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。