广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终267号 上诉人（本诉原审被告、反诉原审原告）：黄英华，女，1971年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：周浩，北京市京师律师事务所执业律师。 被上诉人（本诉原审原告、反诉原审被告）：谭美珠，女，1968年12月20日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：潘政远，广西恒聚律师事务所执业律师。 上诉人黄英华因与被上诉人谭美珠房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2020）桂1421民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，于2021年3月31日组织各方当事人进行询问。上诉人黄英华及其委托诉讼代理人梁志强、周浩，被上诉人谭美珠的委托诉讼代理人潘政远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄英华上诉请求：1.撤销扶绥县人民法院（2020）桂1421民初2475号民事判决第一项，改判确认谭美珠与黄英华签订的《集资房协议书》无效；2.撤销扶绥县人民法院（2020）桂1421民初2475号民事判决第二项，改判驳回谭美珠的诉讼请求；3.撤销扶绥县人民法院（2020）桂1421民初2475号民事判决第三项，改判谭美珠将扶绥县涉案房屋返还给黄英华；4.本案一审、二审诉讼费由谭美珠承担。事实与理由：1.黄英华与谭美珠先签订《集资房协议书》，再用谭美珠的已付款购买地皮，并且在《集资房协议书》中约定谭美珠在每层楼房开工前要预先付款，这些情形都符合集资合作建房的特性，因此黄英华与谭美珠属于集资建房关系，本案属于合资、合作开发房地产合同纠纷。因双方均不具备房地产开发经营资质，故应认定《集资房协议书》无效。同时，双方在签订协议时，涉案土地属于城厢市二队的三产用地，黄英华尚未取得土地使用权，更未开始施工建房，无权对尚未存在的标的进行处分，也不能存在房屋买卖合同。2.案外人陆彩叶等人与黄英华就涉案楼盘也签订有《集资房协议书》，双方曾共同去办理过户手续，扶绥县不动产登记局出具《不动产登记不予受理告知书》，明确答复不予受理过户申请。3.在房屋建设过程中，谭美珠拖延付款，导致黄英华被迫贷款建房，承担了巨大的利息成本，谭美珠恶意拖延付款，构成根本违约；而且《集资房协议书》约定的价款为19.5万元，谭美珠至今只支付17万元，尚有2.5万元未支付，一审判决黄英华协助过户房产，明显不当。4.扶绥县自来水厂、扶绥县信达电力安装有限公司出具的《工程结算书》显示，涉案房屋于2010年2月通水、于2010年4月通电，因此一审法院认定涉案房屋于2009年12月交付谭美珠使用，是错误的；黄英华至今都未向谭美珠交付房屋，是谭美珠强行霸占房屋。5.此前同属涉案楼盘的20件诉讼案件，扶绥县人民法院自行报请上级法院指定管辖，崇左市中级人民法院指定江州区人民法院审理。本案属同一楼盘、同一性质的案件，扶绥县人民法院却未报请指定管辖，实属不当。6.扶绥县人民法院（2017）桂1421民初894号及崇左市中级人民法院（2018）桂14民终209号民事判决书、扶绥县人民法院（2019）桂1421民初483号及崇左市中级人民法院（2019）桂14民终854号民事判决书均认定同类型的《集资房协议书》无效，按照同案同判原则，本案亦应认定涉案协议书无效。 谭美珠辩称，1.谭美珠提供的相关证据显示，涉案房屋所使用的土地在2002年已是国有建设用地，黄英华从黄频华、钟家宁等8人购买。《集资房协议书》的主要内容是黄英华负责买地建房，谭美珠支付价款获得房屋，实质属于有效的房屋买卖合同。2.谭美珠按照协议约定交了首付款，但黄英华迟迟没有动工，直到2009年初才开始建造涉案房屋所在的楼栋。由于黄英华不遵守动工日期、交房工期、户型和面积等约定，双方对建房付款方式已有口头改变，谭美珠没有违反合同关于付款相关约定。3.《集资房协议书》约定谭美珠购买的房屋面积163平方米，但交付房屋的实际面积只有129.06平方米，因房屋面积减少导致购房款相应减少，谭美珠支付的17万元已是足额房款，并不存在拖欠付款的情况。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，应予维持。 谭美珠向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《集资房协议》有效；2.判令黄英华将扶绥县［桂（2018）扶绥县不动产权第0000480号］房屋过户到谭美珠名下。 黄英华向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《集资房协议书》无效,该协议约定房屋价值19.5万元;2.判令谭美珠将案涉位于扶绥县涉案房屋返还给黄英华。 一审法院认定事实：2007年3月11日，谭美珠与黄英华签订了《集资房协议书》，协议的主要内容有：一、由黄英华购买一块地皮位于扶绥县长乐街第56Ｇ2街坊3至10号宗地（实验小学大门旁边）,并负责集资建造一栋七层的砖混结构楼房给谭美珠，黄英华负责集资建房（毛坯房），户型为四房二厅两卫生间，每套定价19.5万元。同时负责办理各户有关住房证件，费用由谭美珠支付。二、建房要求：1.一楼有公共通道及公共杂物房；2.二至七楼每层有四套四房二厅两卫生间约163㎡（含公摊、杂物房面积），共24套。三、资金管理使用情况：每套住房首期预付5万元，以后每建一层在开工前支付2万元，具体交款时间以黄英华口头或文字通知为期限。四、建设工期为1年。五、谭美珠认购1号楼1单元6楼东面一套四房二厅两卫生间的套房，房价共计19.5万元。协议签订后,谭美珠于2007年3月12日支付首付款5万元，于2007年11月7日支付办证费5000元，于2009年1月11日、4月17日、6月22日、9月20日分别支付建房款2万元、1万元、2万元、1万元，2010年4月17日再支付建房款2万元,共计13.5万元。2009年11月，黄英华将扶绥县涉案房屋交付给谭美珠。实际交付的房屋与协议约定的位置、户型、建筑面积有差异，位置由1单元6楼东面变为1单元4楼西面,建筑面积为129.06㎡，户型为三房二厅。2018年11月30日，黄英华在涉案小区内张贴公告：告知位于扶绥县涉案房屋已办理了房产证，要求1号楼的业主于2018年12月30日前付清所欠房款及违约金。2018年12月13日，谭美珠通过银行转账方式向黄英华支付房款3.5万元。至此，谭美珠共支付购房款17万元。此后，谭美珠与黄英华因应支付房款数额及协助办理涉案房屋的登记过户手续引发争议，双方无法协商一致，故诉至法院。 另查明，涉案房屋现登记于黄英华名下，该房屋系扶绥县［桂（2018）扶绥县不动产权第0000480号］，房屋建筑面积129.06㎡，涉案房屋无抵押、无查封。 一审法院认为：一、关于谭美珠与黄英华签订的《集资房协议书》是否合法有效的问题。个人集资建房是指居民个人为解决住房问题而共同出资,共同建造,共同管理,然后按出资额分享住房成果的一种合建形式。个人集资建房的主体属于特定对象,其建房目的是为了解决个人住房问题,集资人不存在亏损或盈利的情况,而从黄英华与谭美珠等人签订《集资房协议书》的时间来看,各户签订时间不一致,跨度几个月至一年不等,即黄英华是面向市场与不特定对象签订合同;从《集资房协议书》约定的内容来看,涉案房屋所在土地的使用权是由黄英华个人购买的,谭美珠等人没有参与涉案楼房所在土地使用权的购买及管理等事项。故黄英华出售涉案房屋给谭美珠的形式不符合集资建房的特征,其目的是为了盈利,属于一种市场行为,存在盈利或亏损的可能。因此，本案《集资房协议书》虽名为“集资房协议”,却实为黄英华建好房屋并转让谭美珠所有、谭美珠支付价款的房屋买卖合同。《集资房协议书》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。对黄英华提出本案《集资房协议书》性质上属于合作开发房地产合同的辩称，因谭美珠对于涉案楼房并没有与黄英华共同投资,共享利润、共担风险,不符合《解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”的规定，因此，黄英华的上述辩说理由不成立，一审法院不予采信。对黄英华请求确认《集资房协议书》无效并要求谭美珠返还涉案房屋的反诉请求，不予支持。 二、关于黄英华是否应协助谭美珠办理涉案房屋的产权变更手续的问题。黄英华与谭美珠签订的《集资房协议书》第一条约定,黄英华负有协助谭美珠办理涉案房屋产权变更的义务,且黄英华已获得涉案房屋的不动产权属证书，涉案房屋具备产权变更的条件,故谭美珠主张黄英华协助其办理涉案房屋的产权变更手续,一审法院予以支持。另,关于涉案房屋产权变更手续费负担问题。《集资房协议书》第一条约定黄英华负有购买扶绥县城东区宗地,并负责集资建造一幢七层的砖混结构楼房给谭美珠的义务,即依据合同黄英华应向谭美珠交付权属清晰,能够达到出卖条件的房屋,因此,黄英华办理涉案房屋不动产权证的有关费用应由黄英华负担。依据《集资房协议书》第一条,谭美珠有支付涉案房屋产权变更手续相关费用的义务,故谭美珠应负担涉案房屋由黄英华名下变更至其名下依法应缴纳的各种费用。 此外，对谭美珠提出在履行协议过程中，双方已就房屋位置、建筑面积及户型作了实际变更，因此，房屋价款应为154397.06元。因涉案房屋的价款如何认定，不是本案审理范围，故一审法院不作分析认定。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决：一、确认谭美珠与黄英华签订的《集资房协议书》合法有效；二、黄英华于本案判决生效之日起十五日内协助办理位于扶绥县的涉案房屋过户手续，黄英华获得不动产权证之前的各项办证费用由黄英华负担,涉案房屋由黄英华名下变更至谭美珠名下依法应缴纳的各种费用由谭美珠负担；三、驳回黄英华的反诉请求。一审本诉受理费1850元，反诉受理费2100元，合计3950元，由黄英华负担。 本院二审中，黄英华提交了以下证据：1.《个人购房借款/担保合同》，拟证明因谭美珠拖延支付房款，黄英华于2009年11月18日贷款140万元用于建房，同时因黄英华2009年11月还需贷款建房，因此一审法院查明2009年11月已交房是错误的；2.扶绥县人民法院（2017）桂1421民初894号民事判决书、扶绥县人民法院（2019）桂1421民初483号民事判决书，拟证明同一县域、同样事实、同样版本的《集资建房协议》在此前扶绥县人民法院判决确认无效并且二审法院维持原判，本案应同案同判；3.崇左市中级人民法院（2019）桂14民辖30号民事裁定书，拟证明扶绥县人民法院此前就同类案件报请崇左市中级人民法院指定管辖，但本案却未报请，程序错误；4.案外人陆彩叶《集资房协议书》《不动产登记不予受理告知书》，拟证明同一块地、同一栋楼房、同是黄英华签署的协议书，扶绥县不动产登记局明确答复不予办证，本案判决黄英华协助办证涉嫌以司法手段规避法律程序；5.《住宅地转让合同书》、新宁镇城厢市二队2007年11月1日出具的委托书、收据及证明，拟证明黄英华在《集资建房协议书》签订后才取得涉案土地的使用权，谭美珠对签约时既不存在建房所用的土地、更不存在房屋建设行为的事实是清楚和明知的，应当认定双方系合资合作建房关系。 谭美珠提交了以下证据：1.《关于同一出让国有土地给黄频华等十六户作为个人住宅建设用地的批复》《关于土地使用权登记信息查询结果证明》、扶绥县涉案房屋Ａ座1单元701号房宗地图，拟证明双方签订《集资房协议书》时，涉案房屋土地是国有建设用地，是黄英华从其他人购买国有建设用地，而不是集体土地；2.扶绥县涉案房屋Ａ座1单元702号房、302号房《集资房协议》，拟证明双方签订的《集资房协议书》后，黄英华在建设过程中变更户型、面积，但房屋单价不变；与谭美珠同楼栋、同单元其他购房者因户型、面积变动调整购房款为17万元，谭美珠已经足额支付购房款。 本院组织当事人进行质证。对于黄英华提交的证据，谭美珠的质证意见如下：对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，认为证据1中黄英华的贷款与本案并没有关联，对证据2、3的裁判文书所对应的案件，与本案有本质区别，不能作为同案同判的参考；对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，而且扶绥县不动产登记局对案外人陆彩叶作出的答复，与本案并无关联性；对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议，经向国土资源局查询，涉案土地在2002年的性质已经是国有土地。对于谭美珠提交的证据，黄英华的质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但认为该证据并不能证实谭美珠拟证明的事实。 经黄英华申请，就黄英华与谭美珠等人签订《集资房协议书》建造的房产能否办理产权转移登记的问题，本院向扶绥县不动产登记局协助调查，扶绥县不动产登记局于2021年4月1日出具《关于建造的房产办理产权转移登记有关问题的复函》。黄英华认为该份复函与其提交的《不动产登记不予受理告知书》出具的时间相近但结论却完全相反，有违严肃性，不应作为证据采信。谭美珠未对该份复函发表质证意见。 本院对黄英华提交的证据认定如下：证据1《个人购房借款/担保合同》载明贷款用途为建设新宁镇祥和路124号住房，但该贷款事实并不能证明谭美珠拖延付款，因此与本案无关联性，不予确认；证据2并不是同属本案楼盘的其他案件判决书，与本案的案情并不完全一致，不具备同案同判的参考价值，不予确认；证据3是基于此前案件的原告李崇辉系扶绥县人民法院的干警，才报请崇左市中级人民法院指定管辖，本案并无此种需要回避的情形，扶绥县人民法院未就本案报请上级法院指定管辖并无不当，对证据3亦不予确认；证据4是黄英华与案外人陆彩叶的文件材料，与本案无关联性，不予确认；证据5所反映的签订《集资房协议书》后黄英华才取得建房用地的使用权，并不影响《集资房协议书》性质的认定，对该证据亦不予确认。对于《集资房协议书》性质，本院在后文的说理部分详述。对于谭美珠提交的证据，本院认定如下：黄英华对其真实性没有异议，证明黄英华实际交付给谭美珠房屋的户型及面积确有变动，本院予以确认。但对于涉案土地何时属于国有土地性质的问题，与本案争议的《集资房协议书》性质及效力认定、以及是否应协助过户登记的问题没有紧密的关联性，本院对该证据不予确认。扶绥县不动产登记局出具的复函，真实、合法，且与本案有关联性，本院予以确认。 谭美珠对一审法院认定的事实没有异议。黄英华对一审法院认定“2009年11月，黄英华将涉案房屋交付谭美珠”“交付房屋位置由1单元6栋东面变为1单元4楼西面，交付户型为三房二厅”“2018年11月30日，黄英华在涉案小区内张贴公告”有异议，其认为涉案工程于2010年2月通水、2010年4月通电，黄英华不可能在2009年11月交房，而双方协议约定的1单元6栋东面房屋现在已经由邓平贺入住，1单元4楼西面的房屋现在还是空置，黄英华并没有将任何房屋交付给谭美珠。黄英华也并未在小区内张贴公告。黄英华主张一审法院遗漏因谭美珠拖延付款导致黄英华被迫贷款建设涉案房屋的事实。 本院对争议事实分析如下：从黄英华的陈述分析，黄英华与谭美珠签订《集资房协议书》约定谭美珠购买的是1单元6栋东面房屋，现在已经由邓平贺入住，1单元4楼西面的房屋没有其他人入住，说明该房屋是黄英华实际交付给谭美珠的房屋，只是谭美珠未入住，而谭美珠是否已装修入住对本案争议的《集资房协议书》的性质及效力以及黄英华是否应协助办理过户登记的问题并无影响，故本院对于黄英华提出的异议不予采纳。对于黄英华交付房屋的时间以及其是否于2018年11月30日在涉案小区内张贴公告的问题，黄英华在其此前的同类案件中已经认可，本院亦予以确认。对于黄英华主张一审法院遗漏黄英华贷款建设涉案房屋的事实，因其提交的证据并不足以证实，故不予确认该事实。 综上分析，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，就《集资房协议书》建造的房产能否办理产权转移登记的问题，本院向扶绥县不动产登记局协助调查，扶绥县不动产登记局于2021年4月1日复函表示：黄英华和相关当事人凭《集资房协议书》在缴纳相关税费后，可以申请办理不动产转移登记。 本院认为，关于涉案《集资房协议书》性质及效力的认定问题。《解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”本案《集资房协议书》的主要权利义务是谭美珠支付对价取得黄英华建设的一套房屋，双方之间并不存在共同投资、共享利润、共担风险的情形。因此，黄英华上诉主张本案是合资、合作开发房地产合同纠纷，进而以黄英华不具备房地产开发资质主张《集资房协议书》无效缺乏法律依据，本院不予支持。 关于黄英华应否协助谭美珠办理房屋过户的问题。根据《解释》第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”的规定，谭美珠和黄英华签订的《集资房协议书》虽名为集资建房，但实为房屋买卖。该协议是谭美珠、黄英华在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《集资房协议书》约定黄英华负责办理住房有关证件，谭美珠购买的位于扶绥县的涉案房屋目前已经办理不动产权证至黄英华名下，并且无查封、无抵押，不存在产权变更过户的障碍，扶绥县不动产登记局亦复函表示涉案房屋可以办理转移登记，因此一审法院判决黄英华协助办理涉案房屋的过户登记手续，有事实和法律依据，本院予以确认。关于黄英华上诉主张谭美珠尚有2.5万元集资款未付,黄英华不应协助办理房屋过户的问题。经查，《集资房协议书》约定谭美珠购买的房屋是四房二厅，面积为163平方米，房价总额19.5万元，后实际交付涉案房屋是三房二厅，面积为129.06平方米，参照同楼栋122平方米房屋价款为16.5万元的情况，并不能确定谭美珠尚未交完房款，而且双方在《集资房协议书》中未就办理过户登记和支付尾款的先后顺序进行约定，因此尾款是否支付完毕并不属于协助房产过户等的前提条件，黄英华的该项上诉意见并不成立，本院不予采纳。 综上所述，黄英华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由黄英华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇二一年五月二十日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。