河北省滦南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0224执异23号 案外人：田务秋，男，1951年11月17日出生，汉族，现住河北省唐山市乐亭县，法律文书送达地址石家庄市裕华区裕华东路106号金领大厦2-3-26层。 委托诉讼代理人：程玲，河北勤有功律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：武志崇，河北勤有功律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 申请保全人：唐山燕丰工程建设有限公司。住所地唐山市滦南县倴城西中大街81号，统一社会信用代码：91130224743432250L。 法定代表人：陈建柱，该公司董事长。 被保全人：李宝林，男，1966年9月24日出生，汉族，现住河北省滦南县。 被保全人：张子英，女，1966年7月13日出生，汉族，现住唐山市滦南县。 在本院执行申请保全人唐山燕丰工程建设有限公司与被保全人李宝林、张子英民间借贷纠纷一案中，案外人田务秋于2021年4月26日对执行唐山市乐亭县盛世景湾小区S8-01、S8-02、S8-03的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人田务秋称，因腾骥公司与广宇公司债权债务纠纷，法院判令腾骥公司承担还款责任，后广宇公司以腾骥公司股东李宝林抽逃出资为由追加其为被执行人，而李宝林名下备案有盛世景湾S8-01、S8-02、S8-03商业房产（涉案房产），2020年4月27日，法院以（2020）冀0224民初614号法律文书对涉案房产采取了查封措施。申请人因对涉案房产享有所有权，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，特提起执行异议申请，具体事实和理由如下：一、在人民法院查封涉案房产之前，申请人与腾骥公司之间的房屋买卖合同已有效成立。2018年7月，田务秋与腾骥公司就购买涉案房产达成了一致意见，约定田务秋以880万元的价格购买腾骥公司开发的涉案房产，后双方签订了《盛世景湾认购协议书》，该协议书确认田务秋购买的盛世景湾S8-01、S8-02、S8-03商业房产，建筑面积2940.9㎡，单价2992.28元/㎡，总价880万元。该协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的买卖合同，对双方具有约束力。二、在人民法院查封之前，申请人已合法占有该不动产。2016年5月，“兜兜豆豆幼稚园”依法设立后，即承租涉案房产作为经营场所。2018年10月，因申请人已购买涉案房产，“兜兜豆豆幼稚园”即将当年租金交付于申请人，后续2019年度、2020年度租金亦是向申请人进行缴付。即，自2018年10月份起，申请人以房屋所有权人身份间接占有涉案房产至今。三、申请人已支付全部购房款。申请人分多次共向腾骥公司支付880万元购房款，分别是：2018年8月2日前，向腾骥公司付款580万元；2018年9月14日，向腾骥公司付款92万元；2018年10月8日，向腾骥公司付款108万元；2018年10月25日，向腾骥公司付款100万元。即，申请人已付清全部购房款。四、非因申请人自身原因未办理产权登记。支付购房款后，申请人多次要求腾骥公司办理房屋产权登记，腾骥公司未予办理。直到2020年申请人诉请腾骥公司办理产权登记时，通过法院调查，才确知涉案房产早于2017年10月备案在腾骥公司监事李宝林名下。申请人了解到李宝林不是涉案房产真正权利人，但其因与腾骥公司纠纷不配合申请人办理不动产产权登记，且该房产因另案争议已于2020年被滦南县人民法院查封，查封法律文书文号为（2020）冀0224民初614号。故，购买房屋至今未办理不动产登记手续并非申请人自身原因。五、李宝林、张子英与腾骥公司签订的房屋买卖合同无效。经腾骥公司法定代表人方国庆证实，“腾骥公司开发的较多房产是先过户到公司股东、高管名下，然后再转卖给实际购房人”。2017年10月，李宝林系利用其对腾骥公司的控制地位，将涉案房产备案在自己名下，并虚假支付购房款，完成合同备案后，立即取回全部购房款。即，李宝林、张子英与腾骥公司之间根本没有真实的买卖房屋的意思表示，所签订的房屋买卖合同当属无效。六、申请人田务秋与腾骥公司签订的房屋买卖合同合法有效。2018年7月，为了解决公司税务欠款等资金周转问题，经全部股东同意，腾骥公司将涉案房屋出售给田务秋。田务秋是涉案房屋的所有权人，其与腾骥公司签订的房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行，只待办理不动产权证。如法院继续查封或执行涉案房屋，将严重损害申请人的合法权益，为避免造成申请人不可挽回的损失，申请人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条等相关规定，特向法院提出执行异议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，请求：1、依法解除对河北省唐山市乐亭县盛世景湾S8-01商业、S8-02商业、S8-03商业不动产的查封；2、依法不得对河北省唐山市乐亭县盛世景湾S8-01商业、S8-02商业、S8-03商业不动产采取执行措施。 经审查查明，原告唐山燕丰工程建设有限公司与被告李宝林、张子英民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月26日作出（2020）冀0224民初614号民事裁定书，裁定：查封被申请人李宝林、张子英名下的位于唐山市乐亭县的房屋档案。2020年4月27日，乐亭县房产管理所为本院出具（2020）冀0224民初614号协助执行通知书（回执）载明，已将被申请人李宝林名下位于乐亭县买卖合同查封。查封期限三年，自2020年4月27日至2023年4月26日止。本院又于2020年7月17日作出（2020）冀0224民初614号民事调解书，该案以调解结案。后案外人田务秋得知上述房产被查封，遂以其对涉案房产享有所有权为由向本院提出执行异议。 另查明，2018年12月28日，乐亭县腾骥房地产开发有限公司与田务秋签订《盛世景湾认购协议书》，该协议书载明田务秋认购乐亭县腾骥房地产开发有限公司开发的位于乐亭县盛世景湾S8-01商业、S8-02商业、S8-03商业（现已开办兜兜豆豆幼儿园）的商品房，成交总价款8800000元。案外人田务秋经他人或者本人自2018年7月31日至2018年10月8日向乐亭县腾骥房地产开发有限公司、王明航、张玉双账户共计转款880万元。 再查明，2017年10月18日，涉案房产的商品房买卖合同在乐亭县房产管理所备案登记在被保全人李宝林、张子英名下。案外人田务秋系在得知涉案房产备案登记信息之后与乐亭县腾骥房地产开发有限公司签订前述认购书。 以上事实，有案外人田务秋的相关陈述、被执行人李宝林提交的涉案房产买卖合同及发票、（2020）冀0224民初614号卷宗、《盛世景湾认购协议书》、转账交易凭证、时间为2020年12月29日的调查笔录、盛世景湾房屋基本信息等证据在案佐证。 本院认为，本案属于在金钱债权执行中，案外人田务秋作为买受人对登记在被保全人李宝林、张子英名下的不动产提出解除查封排除执行的案外人执行异议。本院将依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定进行审查。具体到本案，案外人田务秋所提执行异议无法成立，理由如下：涉案房产买卖合同于2017年10月18日在乐亭县房产管理所备案登记在被保全人李宝林、张子英名下，案外人田务秋系在得知涉案房产的上述备案登记之后，仍然与乐亭县腾骥房地产开发有限公司于2018年12月28日签订涉案房产认购书，且其所称支付购房款是在2018年7月31日至2018年10月8日，该行为有违常理，故对田务秋与乐亭县腾骥房地产开发有限公司签订的《盛世景湾认购协议书》是否合法有效，本院无法确认。再结合执行通知书回执中载明的内容以及盛世景湾房屋基本信息显示的内容，足以认定涉案房产登记的权利人为李宝林，本院据此查封涉案房产，并无不妥。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人田务秋向本院提出的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向河北省滦南县人民法院提起诉讼。 审判长  张洪波 审判员  贾会生 审判员  邢宝华 二〇二一年五月十日 书记员  赵 蕊