湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初1260号 原告：龙某某，男，1985年10月30日出生，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：唐晖，广东漫道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵阳，广东漫道律师事务所实习律师。 被告：郴州市城宇房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区曹家坪**。 法定代表人：林某某,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华洪，湖南善道律师事务所律师。 原告龙某某与被告郴州市城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙某某的委托诉讼代理人唐晖、赵阳和被告城宇公司的委托诉讼代理人何华洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即办理原告购买房屋的初始登记；2、请求人民法院确认原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条第二款中关于逾期办证的违约金条款属于无效条款；3、判令被告支付逾期办理不动产初始登记的违约金58902元（从2018年6月21日暂计算至2021年1月20日，共计940天，381193元×6%×940天÷365天，后段违约金按年利率6%计算至不动产初始登记完成为止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月6日，原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定原告购买被告开发的郴州市苏仙区丽景君临天下1栋xx号房，房屋总价381193元。原告依约支付了购房款，房屋维修基金及办证费用。2016年6月30日被告向原告交付了房屋。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记，至今，被告未完成案涉房屋初始登记。《合同补充协议》第七条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，属于格式条款。该条款不合理减轻了被告的违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；……”之规定，《合同补充协议》第七条第二款中关于逾期办证的违约金条款属于无效条款。被告至今未依约办理原告购买房屋的初始登记，已构成违约，且《合同补充协议》第七条第二款中关于逾期办证的违约金条款属于无效条款，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”计算被告逾期办证的违约金。为维护原告权益，特诉至法院，望判如所请。 被告城宇公司辩称：一、涉案《补充协议》第七条第二款不属于无效的格式条款，原告的第2、3项诉讼请求无事实和法律依据，依法不能得到支持。二、被告延期办理涉案房屋的初始登记是出现多种不可抗力因素造成，被告并无主观恶意。三、即使认定被告需要承担逾期办理初始登记的违约责任，原告的违约金计算天数错误，按照原告暂计算至2021年1月20日止，违约天数应当为611天。综上，导致涉案房屋初始登记时间延误并非被告有意拖延，加之遭遇被告的前法定代表人傅卫华等多人涉嫌刑事犯罪故意隐匿、不移交涉案房屋相关验收办证资料，以及政府房屋验收办证政策改变等不可抗力因素，如果由开发商单方面承担全部逾期办证责任，对于被告而方确实过重。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，以本院审理查明的事实为依据。 根据当事人的举证、质证和法庭陈述，本院经审理查明案件事实如下： 2014年5月6日，原告龙某某与被告城宇公司签订《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，原告购买被告开发的丽景·君临天下项目中的第1、2幢11层xx号房，合同约定建筑面积共64.99平方米，总价款381193元。原告已依照合同约定付清购房款，被告已按合同约定交付房屋给原告。《合同补充协议》第七条第一款约定“双方同意以2016年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。……”。该条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”。至今被告仍未按约定办理案涉房产的初始登记，故酿成此次纠纷。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，案涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》是双方当事人自愿签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，属有效合同，双方均应恪守履行。依照合同关于产权登记的约定，被告应在2016年6月30日之次日起720工作日内完成案涉房屋整幢商品房权属的初始登记，现被告仍未办理原告所购房屋的权属初始登记，构成违约，故对原告主张被告立即办理原告购买房屋的初始登记的诉请，本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，按照双方签订的《合同补充协议》第七条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，被告应按原告已付房款381193元的0.1%支付违约金。逾期天数，按照双方约定的2016年6月30日之次日为起算日计算720个工作日，据查，2016年6月30日为周四，720个工作日换算成自然日应为1052天（720个工作日÷250个工作日/年×365天），故本案应从2019年5月20日起算逾期天数，至2021年1月20日共611天，逾期办证违约金应为638.11元（381193元×0.1%÷365天×611天）。原告诉请被告支付58902元违约金超出了双方的合同约定，故本院对原告诉请的违约金依法核计为638.11元，对超出部分本院不予支持。对原告主张适用《中华人民共和国民法典》第四百九十七条确认原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条第二款中关于逾期办证的违约金条款属于无效条款的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市城宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内完成原告龙某某购买的位于湖南省郴州市苏仙区××道××幢××层××号房××幢商品房的权属初始登记，将办理权属登记需由被告郴州市城宇房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案并通知原告龙某某； 二、被告郴州市城宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告龙某某违约金638.11元（违约金计算至2021年1月20日，后段违约金按《合同补充协议》第七条第二款约定计算至初始登记办理完成时止）； 三、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1272.55元，减半收取636.28元，由被告郴州市城宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖贤技 二〇二一年五月二十日 法官助理 黄丽琴 书 记 员 李 春