贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1146号上诉人（一审原告）：左啟权，男，1989年6月7日出生，汉族，住镇远县。上诉人（一审原告）：龙卯英，女，1990年8月19日出生，侗族，住三穗县。系左啟权之妻。左啟权、龙卯英的共同委托诉讼代理人：邓世军、陈郴，贵州商同律师事务所律师。上诉人（一审被告）：盛宏，男，1967年10月8日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，该公司总经理。上诉人左啟权、龙卯英因与上诉人盛宏、被上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左啟权、龙卯英上诉请求：1、撤销一审民事判决第三、第四项，并改判为：“三、判决恒丰房产公司支付购房款利息（利息以134558元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率从2018年6月12日计算至本息付清之日止）；四、判决恒丰房产公司承担购房款一倍的赔偿责任；五、判决盛宏对上述第二、三、四项付款义务承担连带清偿责任。”2、本案一、二审诉讼费、保全费由恒丰房产公司、盛宏承担。事实和理由：左啟权、龙卯英系依据法定解除权主张解除合同，而非一审法院认定的“协商一致”解除合同，一审判决认定错误。未能实现合同目的的原因，主要系因恒丰房产公司的欺诈和严重违约行为所致，而一审法院未予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，恒丰房产公司应向左啟权、龙卯英返还已付购房款134558元及利息（利息以年利率6%计算）、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院仅支持了解除合同、返还购房款，但未支持利息、购房款一倍赔偿，适用法律错误。依据公司法第六十三条之规定，盛宏应对解除合同后产生的公司债务承担连带责任。盛宏上诉请求：撤销一审民事判决第三项，改判盛宏对恒丰房产公司的返还商铺认购款义务不承担连带清偿责任。事实和理由：盛宏无需对恒丰房产公司的债务承担连带责任。恒丰房产公司有独立的法人资格，《商铺认购合同》的签订主体是恒丰房产公司与左啟权、龙卯英，与盛宏无关，在对外签订合同上也是以公司名义签订，而非股东，公司财务制度规范，有清晰、完整的会计账簿，可编制独立、完整的财务审计报告，审计报告能够证明公司资产的流向，资产是否转移给了股东等内容，不可仅凭公司股东为一人就判定公司财产与股东财产存在混淆，在认定财产混同时，必须达到正常行为人不能辨别公司和股东之间的各自独立的财产和人格方能决断。盛宏没有利用恒丰房产公司有限责任为自己获取利益，左啟权、龙卯英完全知晓其权利义务的相对方为恒丰房产公司，盛宏也并没有滥用公司的独立法人人格，实施侵犯公司财产的独立性的行为。左啟权、龙卯英向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一于2018年6月12日签订的《商铺认购合同》；2、判令被告一退还原告购房款134558.00元，并支付利息（以134558.00元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率从2018年6月12日计算至本息付清之日止，暂计算至起诉之日利息为14226.00元）；3、判令被告一承担购房款一倍的赔偿责任；4、判令被告二对上述被告一的债务承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，原告与被告一签订《商铺认购合同》，约定原告购买被告一开发位于凯里市，建筑面积12.57平方米，总价款134558.00元，商铺交给运营公司的时间为本协议签订后6个月。合同第六条约定，被告一承诺本协议签订交房后900个工作日内为原告办理房屋权属登记，在约定期限到期时，因被告一原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，被告一在30个工作日内退还原告交纳房款并支付原告违约金（违约金计算方式为原告已交房款总额的百分之一），但由于政府部门的政策及不可抗力等因素造成无法及时办理相关房屋权属登记的情形不属于被告一违约。合同签订后，原告向被告支付商铺价款134558.00元。同日，原告与凯里市恒丰物业服务有限责任公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将凯里市金山大道2号凯里·金泉国际新城23栋2层240号商铺委托凯里市恒丰物业服务有限责任公司统一经营管理，委托经营期限为五年，即2018年6月12日至2023年6月11日，每年租金收益均为10765.00元，该《委托经营管理合同》建立在该物业对应的《商铺认购合同》之上，解除《商铺认购合同》时则本合同自动解除。另查明，被告一为包含涉案商铺在内的凯里·金泉国际新城23、41栋大底盘项目办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，抵押期限2019年12月27日至2021年12月26日。2020年11月2日，凯里市住房和城乡建设局出具情况说明，证实金泉国际新城二期23、41号楼因验收材料未收集、城建档案未完善等原因，目前尚未完成消防验收和竣工验收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告恒丰房产公司签订的《商铺认购合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。本案中，原告主张解除《商铺认购合同》，被告恒丰房产公司同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告诉请解除《商铺认购合同》及退还商铺认购款，一审法院予以支持。《商铺认购合同》签订当日，原告又与凯里市恒丰物业服务有限责任公司签订了《委托经营管理合同》，委托凯里市恒丰物业服务有限责任公司统一经营管理涉案商铺，原告从《商铺认购合同》签订当日起计收租金。虽然包含涉案商铺在内的工程项目办理了在建工程抵押登记以及至今未完成消防验收和竣工验收，但这并未影响原告根据《委托经营管理合同》收取租金获益，且原告在签订《商铺认购合同》时，未核实清楚涉案商铺是否竣工验收及存在抵押登记的事实，其自身存在过失，故对原告诉请被告恒丰房产公司支付利息及赔偿一倍商铺认购款，一审法院不予支持。被告恒丰房产公司为自然人独资的有限责任公司，盛宏系恒丰房产公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，盛宏在本案中未提供证据证实其个人财产与恒丰房产公司的财产相互独立，故原告诉请盛宏对本案恒丰房产公司的债务承担连带责任，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告左啟权、龙卯英与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司2018年6月12日签订的《商铺认购合同》；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起60日内返还原告左啟权、龙卯英商铺认购款134558.00元；三、被告盛宏对被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的上述第二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告左啟权、龙卯英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1638.00元，由原告左啟权、龙卯英负担157.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担1481.00元。本院查明的“包括涉案商铺在内的凯里·金泉国际新城23、41栋大底盘项目已于2014年办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。”事实与一审判决认定的事实不一致外，其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，左啟权、龙卯英诉请解除涉案《商铺认购合同》，恒丰房产公司同意解除，一审判决解除涉案合同双方无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于：1、左啟权、龙卯英还要求恒丰房产公司承担购房款利息、已付购房款一倍的赔偿责任，是否要支持；2、盛宏是否要对恒丰房产公司的返还购房款及承担违约责任承担连带清偿责任。关于争议焦点一，包括涉案商铺在内的23栋楼已于2014年设立了在建工程抵押，恒丰房产公司向左啟权、龙卯英出售涉案商铺时未如实告知涉案商铺已设立了在建工程抵押的事实，恒丰房产公司行为已构成欺诈，双方于2018年6月12日签订的《商铺认购合同》属可撤销合同。《商铺认购合同》于2018年6月12日签订后，左啟权、龙卯英已按约支付了全部购房款，然而时至今日已近三年涉案商铺所在的23栋楼仍未竣工验收、未办理房屋初始登记，且涉案商铺已设立的抵押权至今未涂除，恒丰房产公司向左啟权、龙卯英出售的涉案商铺存在严重的权利瑕疵，已不能实现合同目的，左啟权、龙卯英直接诉请要求解除涉案《商铺认购合同》，符合法定的解除条件。即便恒丰房产公司当庭同意解除合同，亦不能免除其法定的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，恒丰房产公司与左啟权、龙卯英签订《商铺认购合同》时涉案商铺已设立了在建工程抵押的事实存在，然而恒丰房产公司与左啟权、龙卯英于2018年6月12日签订《商铺认购合同》后，左啟权、龙卯英即与凯里市恒丰物业服务有限责任公司签订《委托经营管理合同》并享受了租金收益，结合考量恒丰房产公司的过错程度、左啟权和龙卯英的经济损失、涉案商铺的增贬值等因素，本院维持一审判决恒丰房产公司返还涉案商铺购房款134558元的同时，酌情支持已付购房款的利息损失，利息以已付购房款134558元为基数从付款之日2018年6月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，从2019年8月20日起至购房款还清之日止按左啟权、龙卯英起诉时一年期贷款市场报价利率计付。关于争议焦点二，恒丰房产公司为自然人独资的有限责任公司，盛宏为恒丰房产公司唯一股东。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，盛宏应当举证证明恒丰房产公司的财产独立于自己的财产。因盛宏未举证，盛宏应对恒丰房产公司向左啟权、龙卯英返还购房款并支付利息的义务承担连带清偿责任。综上所述，左啟权、龙卯英的上诉请求部分成立，盛宏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16442号民事判决第一项，即“一、解除原告左啟权、龙卯英与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司2018年6月12日签订的《商铺认购合同》。”二、撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16442号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费的负担。三、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起30日内向左啟权、龙卯英返还涉案商铺认购款134558元并支付利息（利息以已付购房款134558元为基数，从付款之日2018年6月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，从2019年8月20日起至购房款还清之日止按左啟权、龙卯英起诉时一年期贷款市场报价利率计付），盛宏对上述款项承担连带清偿责任。四、驳回左啟权、龙卯英的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取1638元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担1000元，由左啟权、龙卯英负担638元；二审案件受理费6552元，由盛宏负担3276元，由左啟权、龙卯英负担3276元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年五月七日法官助理熊慧灵书记员汪玲