黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1411号上诉人：大庆市众城物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村经一街益民小区6号楼5、6门商服。法定代表人：田洪哲，职务总经理。委托诉讼代理人：牟磊，男，1987年5月31日出生，汉族，大庆市众城物业管理有限公司项目经理，住大庆市让胡路区。被上诉人：杨立彬，男，1968年2月25日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：杨越（系杨立彬儿子），男，1990年12月22日出生，汉族，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：于学富，男，1956年2月10日出生，汉族，住龙凤区。上诉人大庆市众城物业管理有限公司（以下简称众城物业公司）因与被上诉人杨立彬物业服务合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2021）黑0603民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人众城物业公司的委托诉讼代理人牟磊，被上诉人杨立彬的委托诉讼代理人于学富、杨越到庭参加诉讼，本案现已审理终结。众城物业公司上诉请求：1.撤销龙凤区人民法院(2021)黑0603民初320号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求，金额为11664.45元；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，应当撤销。一、根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人在一审中并未举证证明二级资质的物业单位收费标准是多少，也未能举证证明上诉人每年每平方米收取14.16元违反了法律法规的规定。同时，根据《黑龙江省物价督管理局关于印发的通知》(黑价[2015]119号)已经将物业收费由政府定价，变为了市场调节价。然而，一审判决以上诉人为二级物业资质，且没有收费许可为由支持被上诉人的主张，应属事实认定不清。二、一审中，被上诉人并未能举证证明按照9.1元标准交纳物业费的法律依据和事实依据，而仅是以口头陈述要求按照9.1元交纳物业费，一审判决便支持了被诉人的主张。然而，该9.1元标准即不是法定，也不是约定，也没有第三方的评估认定。因此，一审判决确定的9.1元交费标准没有事依据和法律依据，属于事实认定不清。综上，一审判决在没有事实依据和法律依据的前提下，仅以被上诉人的口头陈述就作出了按9.1元标准交纳物业费的判决，属于事实认定不清，应当予以撤销，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。杨立彬辩称：1.维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。2.由上诉人承担本案的诉讼费。一、被上诉人与上诉人之间不存在物业合同关系。本案案由为物业合同纠纷，但经一、二审法院审理查明，上诉人所提供的物业服务合同不具有法律效力，所以被上诉人与上诉人之间不存在法定的合同关系，上诉人依照所谓的物业服务合同收取的14.16元物业费没有任何法律依据，一审法院的判決无疑是正确的。二、一审法院审理本案使用了简易程序，符合法律规定。三、一审法院的判决合情合理。一审法院认定，上诉人与被上诉人存在事实服务关系，被上诉人应当缴纳物业费，这一认定符合人之常情。但同时认定上诉人本身只具有二级服务资质，且多年来一直没有物价部门批准的收费许可证。另外，通过被上诉人提供的影像资料和龙凤区物业办提供的整改通知书，一审法院认定，上诉人在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，所以才判决被上诉人按照每平方米9.1元缴纳物业费。四、一法院的判决有理有据，彰显了法律的公平正义与法官的职业操守。上诉人与被上诉人的物业纠纷，应该说是从2016年开始的。当时，小区业主代表多次到沁园××、龙风区物业××、市××委、市信访办等部门上访，上访的核心问题就是服务质量差，物业收费过高，没有服务合同。从去年8月份开始的诉讼，当时的几个一审法官不管合同是否有效，不管物业企业是几级资质，也不管物业服务质量如何，全部判决业主败诉，按照14.16元缴纳物业费。案件上诉到中院后，中院法官亲临小区做了调查，根据业主反映的情况和物业公司实际服务情况，特别是得知上诉人仅具有二级资质后，决定按照二级服务标准的八折即9.1元给予调解，八折的依据是小区服务质量实在太差。9.1元是根据众诚物业公司所套用的《大庆市住宅物业服务分等收费标准》计算出来的，众诚物业公司对9.1元这个标准也比较认可。这个案件调解成功后，为龙风区一审法院提供了可参照的标准。因为业主住在同一个小区，享受同一个物业公司的服务，所以，后期的12个同类案件，均按照9.1元给予了判决。应该说，龙风区一审法院的判决既尊重了客观事实，又有以前案例作为参考依据。五、众诚物业公司一向是一级收费三级服务。上诉人众城物业公司在2020年度物业服务行业信用信息综合评价中在149家参评物业企业中名列131名，排名低。众诚物业公司收费一向不用政府批准，自己想收多少就收多少，多年来，始终提供不出政府部门物价的批准收费许可。大庆市府民物业公司，在本次评价中获得第一名，但它对有些多层楼房的收费标准仅仅是每年每平方米8.99元。对比看来，一审法院按9.1元判决对上诉人来说是公平的。六、凯旋城小区的现状。据了解，小区现有物业服务人员仅7人，小区入住13年来，从来没用过吸污车，下水管淤堵后四处漏水，2018年重新铺设的人行道板多处被泡塌陷，小区栅栏外垃圾遍地。众城物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告给付原告物业费11,664.45元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：原告系依法成立的物业服务公司，大庆市龙凤区凯旋城小区系大庆市美希房地产开发有限公司开发并于2008年交付使用的住宅小区。被告系该小区2号楼1单元502室业主，房屋建筑面积117.46平方米。2008年凯旋城小区就已经成立了业主委员会，2011年业主委员会到期，至今未选举出新的业主委员会。2013年2月8日，原告与大庆市美希房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，合同期间为2013年1月1日至2015年12月31日。2017年1月1日，原告与沁园居委会签订《物业管理服务委托合同》，合同期间为2017年1月1日至2017年12月31日，约定原告为凯旋城小区提供物业服务，并收取物业服务费，原告实际在该小区履行了物业服务。2017年凯旋城小区业主选举9位业主代表，沁园居委会予以公示。经业主代表提议，2017年11月17日沁园居委会发函要求原告撤出凯旋城小区，但原告未撤出。一审法院认为，本案中原告诉请被告支付物业费，虽然被告辩称原告提交的2013年和2017年签订的物业合同因签订主体和程序存在问题而无效，但被告亦认可2013年至2017年末原告为被告房屋所在的凯旋城小区提供物业服务，因此即便被告对上述两份物业服务合同有异议，原告也因其实际提供了物业服务而与被告形成事实上的物业服务合同关系。对此期间的物业费，被告亦应按原告提供物业服务的具体情况承担给付物业费的义务。关于2018年至今的物业费，虽然原告在沁园居委会发函要求撤出凯旋城小区后仍未撤出小区，但考虑到原告实际提供了物业服务，被告亦应根据原告提供服务的情况，参照2013年至2017年的物业费标准向原告支付物业费。关于欠付物业费的期间，被告抗辩签订拆迁协议后应由房屋征收部门承担物业费，但被告未提供证据证实众城物业公司与房屋征收部门之间对物业费的承担有过合同约定，被告作为房屋所有权人仍负有向原告支付欠付物业费的义务，即应向原告支付2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。关于物业服务费标准，原告请求按建筑面积每平方米14.16元收取，被告同意按每平方米9.1元交费。对此，本院认为，被告提交的证据显示原告的服务在保洁、绿化、公共部位维修养护等方面确实存在瑕疵，且原告在沁园居委会发函要求其撤出后仍未撤出该小区，因此被告要求减免物业费的辩解意见证据充分，于法有据。本院酌定被告按每年每平方米9.1元向原告交纳2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业费7,482.2元（117.46平方米×每平方米9.1元×7年）。关于被告提出的已过诉讼时效的答辩意见，本院认为，物业服务具有连续性和整体性，业主连续拖欠物业费的，应从最后一期物业费的履行期届满之日起算诉讼时效。原、被告对给付物业费的时间无明确约定，故对超过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告杨立彬于本判决生效之日起七日内给付原告大庆市众城物业管理有限公司2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业费7,482.2元；二、驳回原告大庆市众城物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，众城物业公司提交证据：1.众城物业公司收款收据盖章复印件一份，2.龙凤区人民法院（2020）黑0603民初1006号民事判决书复印件一份。杨立彬提交证据：1.物业收据复印件一份，2.大庆市物业公司物业排行榜排名打印件一份（与手机原件核对一致），证据三、照片一组4页8张。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了举证和质证，并听取了各方当事人的意见，经本院审查认为，对众城物业公司提交的两份证据的真实性予以确认，但该因两份证据和本案不具有直接关联性，对证明的问题本院将予以综合认定。对杨立彬所提交的证据的真实性本院予以确认，因证据1和本案不具有直接关联性，对证明问题本院将予以综合认定，对证据2和3证明的问题，本院结合一审中提交的证据，综合认定众城物业公司在对案涉凯旋城小区的物业服务质量上不达标，存在服务瑕疵问题。本院查明的其他案件事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，众城物业公司对一审判决杨立彬少承担物业服务费不服而提起上诉，二审的主要问题是案涉的物业费给付标准问题，杨立彬是否应全额承担物业服务费。庭审中，双方当事人对众城物业公司实际对凯旋城小区提供了物业服务均无异议，双方当事人之间成立物业服务合同法律关系。对众城物业公司主张的按照14.16元每年每平方米收取物业费，因众城物业公司只具有二级物业服务资质，也没有提供足够的证据证实其实际向凯旋城小区提供了达标的一级物业服务。综合本案中的全部证据及意见，虽然众城物业公司向凯旋城小区提供了物业服务，但是在保洁、绿化、公共部位维修保养、业主满意率等方面存在服务质量不达标的情况，一审法院依据物业服务的实际情况酌定按照每年每平方米9.1元的标准计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。综上，众城物业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，大庆市众城物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人大庆市众城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡明阳审判员  高伟涛审判员  田 蕾二〇二一年五月三十一日法官助理姜海涛书记员徐璐