安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1132号 上诉人（原审被告）：张琳莉，女，1979年10月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：袁健博，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宿州市华丽汽车修理有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区淮河西路南侧，统一社会信用代码9134130278909181H。 法定代表人：陈向阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李佳林，安徽徽灵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莹莹，安徽徽灵律师事务所律师。 上诉人张琳莉因与被上诉人宿州市华丽汽车修理有限公司（以下简称华丽公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初10674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张琳莉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法驳回华丽公司的诉讼请求；2.本案所产生的一切诉讼费用由华丽公司承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实有误，适用法律错误，该房屋附属物所有权应当属于张琳莉。木地板、灯具、电线属于未形成附合的装饰装修物，按照行业惯例，转让饭店一般视为饭店内部附属物一并转让，否则就没有转让的基础。张琳莉是重新开设新的饭店，且也是租赁华丽公司的房屋。在租赁期间，张琳莉重新装修并告知了华丽公司，华丽公司也并未拒绝。华丽公司对房屋附属物的归属并未视为自己所有，而是因为对张琳莉退租不满才起诉。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，穆二朝并未与华丽公司约定装修物的归属，其在与张琳莉签订的《转让合同》中则将饭店一并转让，应当视为将附属装修一并转让给了张琳莉。二、一审法院认定基本事实缺乏证据证明。一审法院认定张琳莉赔偿的依据为华丽公司提交的票据，但该票据为收据，且载明的内容模糊，并不能证明该票据为穆二朝装修时的支出，华丽公司也无其他证据佐证。根据《人民检察院民事诉讼监督规则》第七十九条第一项“认定的基本事实没有证据支持，或则认定的基本事实所依据的证据虚假、缺乏证明的力”规定，一审法院认定上述票据判决张琳莉承担责任有误。 华丽公司辩称，首先，本涉案及的木地板、电线以及灯具均不是张琳莉购买与添设的，所有权属于华丽公司所有，即使按照张琳莉所称其改造添附了部分物品，也没有任何证据证明经过了华丽公司的同意。其次，木地板、电线、灯具作为装修材料，已经与房屋形成不可分割的关系，拆除后会严重减损房屋价值，对房屋构成严重破坏，不仅违反了双方的合同约定，也给华丽公司造成了经济损失。最后，张琳莉所说的票据详细记录了购买的物品名称、时间和购买方，一审法院据此判决张琳莉赔偿损失有理有据。 华丽公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华丽公司与张琳莉签订的《租赁合同》；2.判决张琳莉支付违约金44000元；3.判决张琳莉赔偿损失85425元；4.本案诉讼费用由张琳莉承担。 一审法院认定事实：坐落在宿州市××路××号房屋在出租给张琳莉之前由穆二朝、尹涛等人承租经营“穆家寨”饭店。2018年4月12日、4月19日、4月21日该承租人陆续采购木地板11600元、电线23710元、灯具34500元对该出租房屋进行装饰装修。2019年4月24日，穆二朝与张琳莉签订《转让合同》，穆二朝将“穆家寨”饭店转让给张琳莉，饭店的占有、使用、收益归张琳莉行使。2019年4月25日，华丽公司与张琳莉签订《租赁合同》。合同约定，租赁期限自2019年4月25日起至2021年4月24日止，第一年租金220000元，第二年租金为231000元，张琳莉作为乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修设置对房屋结构影响的设备，需要征得甲方同意，装修费用由乙方自理。退租时，乙方须清理好房屋内的卫生环境，保持房屋干净整洁，不得影响甲方房屋的整体结构，否则由乙方承担责任并赔偿损失。同时合同约定违约金为交纳年度租金的20%。张琳莉承租房屋经营“大碗张”饭店期间，对房屋进行了装修装饰，更换了木地板、部分灯具等，2020年3月张琳莉以受新冠肺炎疫情影响无法继续承租为由与华丽公司协商解除合同，华丽公司同意解除租赁合同。张琳莉通过微信聊天方式告知华丽公司其将出租屋内的餐具、桌椅板凳等设施带走，华丽公司表示同意。后华丽公司收房时发现张琳莉将木地板、灯具、空调拆走，并造成出租房屋内部分管线损坏。 一审法院认为，当事人应按照诚实信用原则履行合同。本案当事人双方签订的《租赁合同》约定租赁期限为两年，张琳莉在一年租期届满时解除合同，本应承担提前解除合同的违约责任。但是2020年1月24日全国爆发新冠肺炎疫情，张琳莉作为餐饮行业从业者受疫情影响严重。新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力。张琳莉因遭遇新冠肺炎疫情这一不可抗力要求提前解除租赁合同，不应承担提前解除合同的违约责任，对华丽公司认为张琳莉提前解除合同需承担违约责任的请求不予支持。且华丽公司在张琳莉提出解除租赁合同时已经同意，该合同在2020年4月已经解除，故对其关于解除租赁合同的诉讼请求不予支持。承租人在征得出租人同意情况下可对出租房屋进行装修装饰，华丽公司将坐落于宿州市埇桥区××路××号房屋出租给穆二朝等人经营饭店时，穆二朝等人对该房屋木地板、灯具、电线进行了更换，在穆二朝与张琳莉签订《转让合同》时，将饭店的占有、使用和收益转让给张琳莉，并未对其装修装饰物进行约定。而穆二朝等人与华丽公司解除租赁合同时未对木地板、灯具、电线进行拆除，故该部分装修装饰物视为归出租人所有。张琳莉在承租该房屋经营“大碗张”饭店期间没有证据证明在征得华丽公司同意情况下对出租房屋进行了装修装饰，在解除合同时也没有与华丽公司协商或者告知华丽公司即将木地板、照明设备、空调等装修装饰物拆走，造成出租屋的地板、照明设备和部分空调管线损坏。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，根据华丽公司提供的穆二朝等人采购的票据，计算损失为木地板11600元、灯具34500元，因张琳莉拆卸空调和灯具时仅造成部分管线损坏，故酌定其管线损失为10000元。对于华丽公司主张赔偿损失的诉讼请求，一审法院对其中的56100元损失予以支持。华丽公司已经对其损失主张了经济赔偿，且该经济赔偿高于约定的违约金，故对其因该损失请求张琳莉支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、张琳莉于判决生效起十日内赔偿华丽经济损失56100元；二、驳回华丽公司的其他诉讼请求。案件受理费2889元，减半收取1445元，由华丽公司负担723元，张琳莉负担722元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定基本事实清楚，本院予以确认。另查明，穆二朝与张琳莉2019年4月24日签订的《转让合同》约定“该房屋转让价格为135000元”。 本院认为，根据查明的事实，涉案房屋先是由穆二朝、尹涛等人承租用于经营“穆家寨”饭店，并由穆二朝、尹涛等人采购木地板、管线、灯具等进行了装饰装修；2019年4月24日，穆二朝与张琳莉签订《转让合同》，将“穆家寨”饭店转让给张琳莉，并约定饭店的占有、使用、收益归张琳莉行使；2019年4月25日，华丽公司与张琳莉就涉案房屋签订了《租赁合同》。因穆二朝等人在承租涉案房屋后进行装饰装修系用于经营饭店，后张琳莉与穆二朝就饭店转让签订了《转让合同》，张琳莉支付了转让费，同时张琳莉还与华丽公司签订《租赁合同》承租涉案房屋，亦是为了经营饭店。综合全案证据，并结合一审尹涛出庭作证的证言及行业惯例等，张琳莉在受让穆二朝等人所转让的饭店后，穆二朝等人基于对涉案饭店投资所享有的相关财产性权益等，包括涉案房屋的装饰装修在内，理应由张琳莉享有。一审法院认定穆二朝等人与华丽公司解除租赁合同时未对木地板、灯具、电线进行拆除，该部分装修装饰物视为归华丽公司所有，理据不足。 因张琳莉与华丽公司未对涉案装饰装修物进行约定，在双方已经协商终止租赁合同的情况下，根据本案的实际情况，对未形成附合的装饰装修物可由张琳莉拆除，已经形成附合的装饰装修物在剩余租赁期间内的残值损失可按照公平原则分担。具体而言，对于木地板、管线等与房屋不易分离或分离会毁损房屋的装饰装修物，宜认定为已经与房屋形成附合，张琳莉予以拆除不当；对于灯具，虽然与房屋结合，但分离较为容易，不宜认定为已经构成附合，张琳莉可以拆除。鉴于张琳莉拆除了木地板，及在拆卸空调和灯具时造成了部分管线损坏，从公平原则出发，一审判决根据华丽公司提交的票据认定木地板损失为11600元并酌定管线损失为10000元并无明显不当，但判定张琳莉赔偿灯具损失34500元明显不妥。据此，张琳莉宜赔偿华丽公司损失21600元。 综上所述，张琳莉上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初10674号民事判决第二项即“驳回宿州市华丽汽车修理有限公司的其他诉讼请求” 二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初10674号民事判决第一项为“张琳莉于本判决生效起十日内赔偿宿州市华丽汽车修理有限公司损失21600元”； 三、驳回宿州市华丽汽车修理有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费1203元，由张琳莉负担503元，宿州市华丽汽车修理有限公司负担700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚丽 审 判 员 曹 志 审 判 员 刘 柳 二〇二一年五月三十一日 法官助理 王 志 书 记 员 钟毅翔 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。