北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8001号上诉人（原审原告）：邵丽娜，女，1978年7月2日出生，住山东省威海市。委托诉讼代理人：孟繁强，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京发置业有限公司地北京市朝阳区八里庄南里8号楼1层8-3室。法定代表人：吴勇，董事长。委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：金帅，北京观韬中茂律师事务所律师。上诉人邵丽娜因与被上诉人北京京发置业有限公司（以下简称京发置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月17日开庭进行了审理。上诉人邵丽娜的委托诉讼代理人孟繁强，被上诉人京发置业公司的委托诉讼代理人汤雅逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判京发置业公司向邵丽娜支付交房违约金5353008元及逾期支付违约金的损失（自2019年1月22日起至实际付清全部违约金及损失之日止，以违约金5353008元为基数按照每日万分之三计算的违约金损失）；2.判令京发置业公司承担本案全部一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院对本案部分事实认定错误，适用法律不当。一、一审法院虽然对京发置业公司的交房违约行为给予了认定，但是对京发置业公司违约后的再次违约事实没有认定。二、一审法院认定邵丽娜无正当理由拒绝接收房屋，故对之后的违约责任，邵丽娜无权向京发置业公司主张，是错误的。正是由于一审法院对京发置业公司的再次违约行为没有认定才导致了本案案涉房屋的交付时间认定错误。三、购房合同系京发置业公司单方制定并要求邵丽娜签署的，其理应预见到违约的法律后果，一审法院未考虑该事实，而直接根据京发置业公司的要求予以酌减，系适用法律错误。四、即使降低违约金数额，也不应低于邵丽娜已付房款的利息损失的1.3倍。另外，是京发置业公司严重违约导致延期交房，邵丽娜已经按照合同约定履行了付款义务，京发置业公司应按照合同约定对邵丽娜进行赔偿。违约金并未超过订立合同时京发置业公司能够预见并应当预见的损失。一审对违约金进行酌减是机械运用法律的表现，即使降低违约金数额，也应根据房屋买卖合同司法解释12条，按照贷款利率上浮百分之30计算出违约金3018705元。京发置业公司辩称，同意一审判决，不同意邵丽娜上诉请求。第一，一审法院认定了逾期交房违约金以及逾期支付逾期交房违约金的罚金性质都是违约金的性质，并支持了违约金及逾期支付违约金的罚金两项诉讼请求共计120万元，不存在邵丽娜所述的没有认定支付逾期交房违约金罚金的情况。第二，2018年11月30日京发置业公司发出交房通知，邵丽娜收到了交房通知，此时房屋符合合同约定的交付条件，但没有办理交房手续，根据双方合同附件第七条第二款约定应视为房屋已经交付给买受人。第三，关于逾期交房违约金，一审法院按照同地段、同类型房屋参考相应标准认定的违约金金额，京发置业公司认为是正确的，一审法院酌定的违约金金额是完全可以覆盖掉全部损失的，因此京发置业公司认为违约金并不低。邵丽娜向一审法院起诉请求：1.京发置业公司支付邵丽娜逾期交房违约金5353008元；2.京发置业公司支付邵丽娜罚金（以5353008元为基数，按照日万分之三的标准，从2019年2月20日计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2016年12月2日，邵丽娜（作为买受人）、京发置业公司（作为出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。约定：买受人购买出卖人位于北京市朝阳区××房屋（以下简称涉案房屋）。房屋总价款为44720201元。出卖人应当在2017年12月18日前向买受人交付房屋。除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付商品房的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同履行过程中，若买卖双方中任何一方违反合同约定，并未按照合同约定的期限及金额向对方支付违约金的，则应视为违约，在此情况下，违约方除应继续按照合同约定的违约金计算标准向对方支付违约金外，自合同约定的应付违约金期限届满之日起，至实际支付违约金之日止，违约金还需按日向对方支付逾期应付违约金总额的万分之三作为罚金。合同签订后，邵丽娜已将购房款全部支付京发置业公司。一审庭审中，京发置业公司提交房屋交付通知书、微信聊天记录，用以证明京发置业公司通知邵丽娜2018年11月30日收房，该日期应为交房日期。其中，房屋交付通知书显示：您购买的商品房已满足合同约定的交付条件，请您于2018年11月30日携带相关文件及应缴付的费用至我司办理商品房入住手续。京发置业公司称其已通过微信及邮寄方式向邵丽娜送达。邵丽娜对上述证据真实性予以认可，称大概在2018年11月27日至2018年11月30日期间收到了交房通知，证明目的不予认可，认为即使收到交房通知也不能认定2018年11月30日为交房日期。2019年1月21日，邵丽娜接收涉案房屋，办理入住手续。针对京发置业公司逾期交付给邵丽娜造成的损失，邵丽娜称应为涉案房屋无法使用的租金损失，但租金具体为多少说不清，对此亦无证据提交。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邵丽娜与京发置业公司于2016年12月2日签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法、有效，对双方具有约束力。双方在《预售合同》中约定2017年12月18日为交房日期，京发置业公司未按时交房，应向邵丽娜承担违约责任。京发置业公司抗辩称因不可抗力导致逾期交房，但对此未举证证明，对于京发置业公司的抗辩意见，一审法院不予采信。关于交房日期，京发置业公司在商品房符合合同约定及法定的强制性交付条件时向邵丽娜发送交房通知，要求邵丽娜于2018年11月30日接收房屋，邵丽娜无正当理由拒绝接收房屋。故对此后的违约责任，邵丽娜无权向京发置业公司主张。双方合同中既约定逾期交房违约金，又约定逾期支付违约金罚金，均系京发置业公司逾期交房的违约行为所产生，故一审法院对此一并考虑。京发置业公司主张违约金约定过高，要求予以酌减，一审法院根据京发置业公司过错程度、邵丽娜损失情况，结合同地段同类房屋租金标准酌定京发置业公司支付邵丽娜违约金、罚金120万元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，一审法院判决：一、北京京发置业有限公司于判决生效之日起七日内支付邵丽娜逾期交房违约金、罚金共计一百二十万元；二、驳回邵丽娜的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，邵丽娜与京发置业公司签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《北京市商品房预售合同》第十二条约定，京发置业公司应当在2017年12月18日前向邵丽娜交付涉案房屋，但京发置业公司直至2018年11月30日才将涉案房屋交付给邵丽娜，故京发置业公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。邵丽娜上诉主张邵丽娜已经按照合同约定履行了付款义务，京发置业公司应按照合同约定对邵丽娜进行赔偿，其要求的违约金并未超过订立合同时京发置业公司能够预见并应当预见的损失。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。关于邵丽娜提出京发置业公司存在再次违约一节，本院认为，京发置业公司在案涉房屋符合合同约定及法定的强制性交付条件时，已向邵丽娜发送了交房通知，但邵丽娜无正当理由拒绝接收房屋，其拒收行为于法无据，故其主张京发置业公司此后仍存在违约责任的意见不能成立，邵丽娜无权向京发置业公司主张该笔违约金。据此，一审法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑邵丽娜因京发置业公司违约行为遭受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整，并对违约金之罚金与逾期交房违约金一并予以考虑，认定的违约金数额并无明显不当，本院予以确认。邵丽娜作为买受人应依约支付房款，其主张的资金占用损失缺乏事实及法律依据，本院不予采信。此外，一审法院就违约金是否过高的问题进行释明，亦无不当。综上所述，邵丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40024元，由邵丽娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二一年五月三十一日法官助理  黄晓宇法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏