宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2021）宁0521民初834号原告：袁治富，男，1981年4月20日出生，汉族，初中文化,农民，住宁夏回族自治区彭阳县。委托诉讼代理人：王志华，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黎占江，男，1952年2月11日，汉族，中专文化,教师，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：于金兰，女，1953年3月5日出生，汉族，中专文化，教师，住宁夏回族自治区中宁县，系原告妻子。代理权限为特别授权。原告袁治富与被告黎占江农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁治富及其委托诉讼代理人王志华、被告黎占江及其委托诉讼代理人于金兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《购房协议书》无效；2、判令被告返还购房款37000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月2日，原、被告经人引荐并协商一致签订《购房协议书》一份，约定由原告购买被告位于中宁县石空镇立新村5队026号农村住宅房屋全套（土房7间，棚1间），包括责任地2.4亩、房前屋后枣树40棵、大园子枣树9棵；上述房屋及耕地转让费37000元，由原告在签订协议之日付30000元，下余7000元2012年10月31日付清等内容。协议达成后，原告于2012年3月19日支付30000元，2013年1月2日支付7000元，并由被告写下收据一张，由证人和担保人雍保岐、何生在场见证并签字证明。随后，案涉2.4亩责任地由村集体统一出租，所得出租费一直由原告领取。但是自2019年开始就由被告领取，经原告找被告索要才要回。2020年被告又私自领取了上述费用，经原告多次索要不给。同时，被告答应将“一本通”交付原告，由原告领取各项政策性补贴，但时至今日被告未交付且自行领取补贴。2020年春天因政府“农村危房改造项目”统一规划，案涉7间土房、1间棚被拆除，所得2000元补助原告已经领取，但是宅基地继续保留。原告持该协议及被告的《集体土地使用证》、《土地承包经营权证》要求村委会、乡政府办理变更登记手续时，工作人员对原、被告所签的买卖协议不予认可。农村宅基地所有权属于该集体经济组织成员生存和发展的基本生产和生活资料，权属性质为集体经济组织全体成员共同所有，在法律上属于受限制的用益物权。根据最高人民法院的意见，村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同有效，但是村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给非本集体经济组织成员的，房屋买卖合同为无效合同。同理，案涉2.4亩承包土地也是如此。为此，特诉诸贵院，请求依法调判。被告辩称，原告所述协议签订时间、内容以及付款经过属实，房屋被拆除属实。房屋拆迁补助款2000元由原告领取，原告办理变更登记手续的经过和结果被告不知情。被告认为协议有效，不同意返还购房款。本院经审理认定事实如下：2012年3月18日，原、被告签订《购房协议书》一份，约定被告自愿将立新五队住宅房屋全套、土地2.4亩、房前屋后枣树40棵（包括大园子枣树9棵）转让给原告，房屋耕地转让费37000元叁万柒仟元整，付款方式首付30000元整叁万元整，合同签订之日付清；二次付款时间定于二〇一二年十月三十一日付清7000元柒仟元整，房屋土地四址按宅基地证、土地承包证执行，具体条款如下：一、转让期为长期，以后被告不得以任何理由索回。二、若房屋土地水路道路与国家集体或个人发生纠纷由被告出面解决。三、原告需遵守村队各项规章制度。四、按时交纳水费电费。五、若房屋土地被国家、集体、个人征用、占用，征地费由原告享受。六、若有一方无故毁用（约）赔偿对方五至八倍转让金的金额。此合同一式两份，合同签订之日生效。注土房7间、棚一间。被告签字黎占江原告签字袁治富证人签字雍保岐何生2012年3月18日。协议达成后，被告将房屋、土地、枣树以及《集体土地使用证》、《土地承包经营权证》交付原告。原告于2012年3月19日支付30000元，2013年1月2日支付7000元，并由被告出具了收条，证人雍保岐、何生在场见证并签字证明。后案涉2.4亩承包土地由村集体统一出租，所得出租费由原告领取。2016年中宁县人民政府在对农村宅基地确权时因原、被告存在买卖合同纠纷未对案涉宅基地权属进行确权。2016年中宁县人民政府将原来登记在被告名下的承包土地4.06亩确权登记在黎德（被告儿子）名下，承包土地总面积4.06亩包括《购房协议书》中土地2.4亩，承包期限1998年12月31日至2028年12月31日。2021年3月22日石空镇立新村村委会作为宅基地土地所有权人出具证明一份，内容为：“兹由宁夏彭阳县王洼镇陡沟村上洼队057号袁士杰男汉身份证号642226195206153415，因在本村五队购买一套房子居住，该房在2019年7月20日危旧房改造中已拆除，2000元补助款其侄媳妇也已代领。”该证明上加盖由石空镇立新村村委会的印章。袁士杰系原告父亲，原告户籍地为宁夏回族自治区彭阳县王洼镇陡沟村上洼队057号。本院认为，从《中华人民共和国民法典》第三百六十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定来看，法律没有禁止农村宅基地及地上房屋的出售和出租。由于农村房屋权属归村民个人所有，宅基地所有权为村集体所有，村民具有使用权，村集体将土地无偿分配给本集体组织成员使用具有福利性质，因此，村民将建在宅基地上的房屋转让给本集体组织成员，福利为本集体组织成员享有，不存在任何障碍，但村民将其房屋转让给本集体组织之外的人员，视为对其福利的一并转让，但需经宅基地所有权人的认可。石空镇立新村村委会作为宅基地土地所有权人没有制止案涉房屋转让，且出具证明，应视为石空镇立新村村委会认可该转让行为。根据《中华人民农村土地承包法》第三十六条“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”和第四十四条“承包方流转土地经营权的，其与发包方的承包关系不变”之规定，被告有权向他人流转土地经营权，《购房协议书》中的2.4亩土地，应视为被告对2.4亩土地承包经营权的流转,流转期限不得超过承包期的剩余期限。综上，原、被告签订的《购房协议书》既不损害国家、集体及第三人的利益，也不违反法律强制性规定，属合法有效协议。原告要求确认《购房协议书》无效的理由不能成立，不予支持。《购房协议书》有效，原告基于无效合同要求返还购房款37000元的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百六十五条、第四百六十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款、《中华人民农村土地承包法》第三十六条、第三十八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回袁治富的诉讼请求。案件受理费413元（已减半收取），由袁治富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判员 李振华二〇二一年五月二十六日书记员 臧春梅附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百六十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。