河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初12325号原告：绿城物业服务集团有限公司河南分公司，营业场所河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路与心怡路交叉口雅宝东方国际广场2号楼402室。统一社会信用代码：91410100775137563W。负责人：邱最如委托代理人：刘晓勇，系公司员工。委托代理人：常佩佩，系公司员工。被告:姚国俊，男，汉族，1963年9月9日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：周春晓，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉新，河南良承律师事务所实习律师。原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司诉被告姚国俊物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人常佩佩到庭参加诉讼,被告委托诉讼代理人周春晓、王玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费10541.57元（自2016年1月1日起至2020年12月31日止，2016年1月1日起至2016年12月31日止按照0.8元/月/平方米计算；2017年1月1日起至2020年12月31日止按照1.4元/月/平方米计算；）车位管理费合计4200元（自2012年1月1日起至2020年12月31日止，2012年1月1日起至2016年12月31日止按照30元/个/月计算；2017年1月1日起至2020年12月31日止按照50元/个/月计算）。2、判令被告支付原告逾期违约金1970.35元（自逾期之日起以应交物业服务费为基数按照万分之二的标准暂算至起诉日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为河南省郑州市金水东路10号院B1栋1单元202室业主，房屋建筑面积为137.26平方米，2006年12月19日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为小区提供物业服务，协议签订后，原告在物业服务期间积极履行协议约定的相关权利与义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告按照0.8元/月·平方米、1.4元/月·平方米的标准支付物业服务费，地下车库、车位定为30元/个·月。但是，被告于2016年1月1日至2020年12月31日期间从未缴纳物业费，被告欠物业费共计10541.57元。被告于2012年1月1日至2020年12月31日期间从未缴纳地下车位费，被告欠车位费共计4200元。同时根据“前期物业服务协议第七条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以依照约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的2‰支付违约金。据此，被告应当缴纳违约金1970.35元，2007年3月12日与郑州中义置业有限公司签订中义阿卡迪亚居住小区车库/车位购置协议，三项请求合计16711.92元（暂算)。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告答辩：一、答辩人拒交物业费主要系因答辩人家中长期臭气熏天的问题未得到解决。二、答辩人拒交车位管理费系因答辩人的地下车库顶部墙体脱落且钢筋裸露、长期漏水严重，导致车库无法正常使用，答辩人多次找到被答辩人进行维修，但被答辩人迟迟推脱至今未能进行维修。三、被答辩人所述积极对小区进行物业管理服务与事实情况不符，答辩人并未按照合同第三条约定的物业服务内容履行其义务，并因其不规范、不完善的物业管理或服务导致小区问题层出不穷。首先，物业公司对安全隐患采取放任态度，其次，在环境绿化方面杂草丛生，最后，在公共秩序维护及共用设施设备方面小区经常性的停水、停电已成常态。四、被答辩人未经合法程序擅自提高收费标准，答辩人作为业主有权停交物业费。五、答辩人并未违约，不应承担违约责任。经审理查明，2016年12月9日，甲方郑州市郑东新区阿卡迪亚小区业主委员会，业主委员会代表人屠春雷与乙方绿城物业服务集团有限公司河南分公司签订《中义.阿卡迪亚物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对小区提供物业管理服务事宜。乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定，乙方不需承担义务的设备设施或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设备设施除外。本合同自2017年1月1日起至本届业主委员会换届并与新物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。其中多层住宅按照1.4元/㎡/月标准缴纳，车位管理费50元/月/个。物业服务费每6个月预缴一次，时间为每6个月的第一个月上旬。本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部分的使用状况，需要维修，属于小修范围的，由物业公司负责及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告及建议，根据业主大会的决定，组织维修。大、中和小修范围以房管局明确规定为准。业主或者物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求其缴纳，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。原告另提供《商品房买卖合同》一份，显示买受人为姚国俊，房屋坐落位置为郑东新区金水东路北黄河路B1幢东1单元2层西户，建筑面积共137.26平方米。庭审中，原被告双方共同确认自2016年开始未交物业费，自2012年开始未交车位管理费。被告因涉案房屋反水、漏水维修问题而未缴纳物业费，双方引发纠纷，诉至法院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。在原告已履行义务的情况下，被告应交纳物业费。原告诉请2016年1月1日至2016年12月31日的物业费（按照0.8元/月/平方米计算）及2012年1月1日起至2016年12月31日的车位管理费（按照30元/个/月计算），其未提交前期物业管理服务协议，被告在其答辩中自认前期物业费的标准为0.8元/㎡且根据在本院已生效的判决中认定的该小区前期物业服务收费标准，2016年度物业服务费共计1317.7元，2012年1月1日至2016年12月31日车位管理费为1800元，根据双方约定2017年1月1日至2020年12月31日的物业费为9223.87元，2017年1月1日至2020年12月31日的车位管理费为2400元，故被告共欠付物业费及车位管理费14741.57元。被告逾期缴纳物业费，构成违约，其应当向原告支付逾期违约金。因双方约定过高，依据被告的违约程度、原告的预期利益等在诚实信用和公平原则基础上酌定违约金为1800元。被告辩称系因涉案房屋反水、漏水等问题而未缴纳物业费，本院认为，根据物业合同的约定，原告作为物业公司，应根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部分的使用状况，需要维修，属于小修范围的，由物业公司负责及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告及建议，根据业主大会的决定，组织维修。另维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经业主大会批准，由当地物业管理行政主管部门划拨。本案中，涉案房屋存在反水漏水现象，原告作为物业公司应按照物业合同约定及时进行甄别，属于物业公司维修范围的应当及时进行维修；属于维修基金范围的应当及时进行申报，但原告并未提供证据证明其履行了上述义务，故本院酌定暂时扣减物业费的30%即4422.471元（14741.57元*30%）作为质保金，在原告履行完毕上述义务后，被告再行缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告姚国俊于本判决生效后十日内向原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司支付物业费10319.1元、违约金1800元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，减半收取109元，由被告姚国俊负担。本判决为终审判决。审判员  刘冰泉二〇二一年五月二十五日书记员  秦沛沛