江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2750号上诉人(原审被告)：季阿海，男，1973年3月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人(原审原告)：盐城市嘉誉物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市西环中路192号广益来大厦1306室。法定代表人：陈长林，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁增祥，男，该公司员工。上诉人季阿海因与被上诉人盐城市嘉誉物业管理有限公司(以下简称嘉誉物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季阿海上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由嘉誉物业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，没有在公平公正的立场上作出公正的判决，而是根据嘉誉物业公司提供的不实的、格式化的证据作出不公平错误的判决。2.季阿海向一审法院提供多份证据证明嘉誉物业公司没有履行《前期物业服务协议》和五级服务标准中应履行的责职和义务，而一审判决仅认定嘉誉物业公司某一时间节点出现问题，滋长了嘉誉物业公司的不作为。《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。合同是双方签订的，一方对另一方享有权利时也该履行义务，业主有交纳物业费的义务，但也有要求物业公司提供服务的权利。嘉誉物业公司要求业主履行交纳物业费的前提是履行好自己的职责和义务，若嘉誉物业公司的物业履行义务都存在问题，业主交纳物业费当然也能存在问题，这也是民法公平原则的体现。3.一审在没有查清事实的基础上作出对诉讼时效不公平的认定。嘉誉物业公司辩称，1.嘉誉物业公司按照《广某·金色华庭前期物业服务协议》约定，已经为包括季阿海在内的金色华庭小区业主提供了物业服务，做到了物业共用部位、物业公用设施设备的运行、维护、养护和管理，日常清洁卫生、绿化养护、装饰装修管理、公共秩序维护等服务。季阿海作为事实接受物业服务的业主，在实际缴纳二年物业服务费后，无权拒交后续的物业服务费。2.盐城市住房和城乡建设局《关于公布2020年度物业服务企业信用等级和红黑榜名单的通知》，嘉誉物业公司被评定为C级(合格)单位，没有上红黑榜名单，足以印证嘉誉物业公司所提供的物业服务并不存在季阿海所谓的不称职或存在重大过错的情况，季阿海所谓嘉誉物业公司没有履行《前期物业服务协议》中的物业服务内容与事实不符。嘉誉物业公司并不否认在物业服务中存在瑕疵，针对存在的瑕疵，也积极主动整改，搞好区域内环境卫生，加强消防安全检查，更新即将到期的灭火器，不断提升物业服务水平。3.嘉誉物业公司在一审中提交的催缴通知书以及物业巡回法庭出具的调解不成的证明，证实嘉誉物业公司于2015年至2019年多次向季阿海催要物业费。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费是同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，且嘉誉物业公司提供的物业服务和季阿海的欠费行为均处于持续状态。根据《民法典》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，本案并未超出诉讼时效。4.根据盐质监发[2018]64号《关于加强电梯使用管理工作的通知》，加装使用电梯读卡器是保护业主人身财产权益的重要举措，有利于“平安小区”、“平安物业”建设。金色华庭小区加装电梯读卡器的相关手续、资料已按规定报亭湖区市场监督管理局备案，是合法的、安全的，不存在违规行为；无论业主是否交纳物业服务费，都可以定期到小区物业服务中心进行电梯卡升级。因季阿海居住一楼，不乘用电梯也方便，是其自己放弃乘用电梯的权利不到小区物业服务中心办理电梯卡升级手续。季阿海以未乘用电梯拒绝交纳物业服务费，显然违背了法律规定，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。嘉誉物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令季阿海支付嘉誉物业公司物业管理综合服务费13682.7元（2015年4月14日至2021年4月13日期间），并支付逾期交款违约金5131元，以上合计18813.7元；2.本案诉讼费由季阿海承担。一审法院经审理查明，季阿海系金色华庭小区8幢101室的业主。嘉誉物业公司以五级标准收费为金色华庭小区业主提供物业服务。2013年4月14日，嘉誉物业公司（甲方）、季阿海（乙方）签订一份《广某•金色华庭前期物业服务协议》，主要内容为：乙方房屋住宅面积为135.38平方米，非机动车库面积16.65平方米，合计房屋面积152.03平方米；物业管理综合服务费由业主按拥有物业的建筑面积每月每平方米1.25元缴纳；乙方缴纳费用时间：1.首次交费时间应于开发商发出《交房通知房》约定的交房之日预交24个月的费用。以后每年按首次交房之对应日前1个月预交下年度12个月费用。2.机动车、车库车位使用相关费用：按首期办理之日起一次性交纳当年度12个月费用。到期前1个月预交下年度12个月相关费用。3.有偿服务费在每项服务完成并验收合格后收取。4.所有费用以现金方式到我司财务管理部交纳。5.前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期起计算收取，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。甲方的权利和义务：1.对房屋共建共用部位、公用设施、设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方：3.建立健全本物业的管理档案资料4.制止违反本物业的物业管理制度和《管理规约》《业主手册》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务企业，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理费及相关费用等；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；9.不得占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；10.向乙方提供房屋自用部位，自用设施、设备维修养护有偿服务。乙方的权利义务：1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问題向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《管理规约》、《业主手册》；4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其他相关费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；7.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及房客等违反本物业的物业管理制度和《管理规约》、《业主手册》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。物业管理服务内容：一、房屋公共部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施、设备及其运行的为维护和管理共用设施、设备是指公用的上下水管道、落水管、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟地、井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和公用设施、设备使用的房屋等。三、环境卫生1.小区内的公共部位:2.物业区域内的公共场地;3.生活废弃物。四、秩序维护(一）维护内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。(二）责任1.主入口24小时值班制度；2.完善防范管理制度；3.搞好群防群治。五、交通秩序与车辆停放（一）内容：1.道路管理、交通管理、车辆管理。（二）责任：建立良好的交通秩序，车辆停放有序。六、房屋装饰装修管理：严格遵守《房屋装饰装修管理协议》。违约责任：1.甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任：3.甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金;4.乙方违反本协议约定的收费标准和交纳时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按缴纳费用每天万分之五交纳违约金。合同对其他事项还作了约定。在审理过程中，对季阿海辩称中认为嘉誉物业公司提供的物业服务所存在的问题，嘉誉物业公司作出以下答复意见：1.关于收支情况的公示，嘉誉物业公司在每年的3月份左右定期将上一年的收支情况在小区公告栏进行公示。2.关于垃圾房改成洗车场，这个情况不存在。小区生活垃圾是在垃圾桶，每天早晨8:00左右送到城管卫生清运车；建筑垃圾存放在固定场地并且有围挡。3.小区安全防范差、监控损坏，这个情况与事实不符，小区有监控室，对监控设施的损坏，公司有专门维修人员及时维修。4.关于车辆停放问题，2017年7月份左右金色华庭小区业主每天组织几千人的上访，市委市政府专门成立的6个工作组进驻华庭，解决业主上访问题，按照工作组的要求金色华庭小区放开路面停车，从而导致小区秩序维护带来了困难，特别是部分业主的车子占用消防通道。针对这个情况物业公司在主要通道划禁止停车黄线，张贴禁止停车提醒单并拍照留存。同时为了强化消防安全工作，加强消防安全培训、开展消防安全宣传，定期检查消防安全设施，建立消防安全室，对初期火灾施行自救。5.关于室外晒衣架逐步增多的问题，这个情况确实存在。主要是由于业主没有按照装潢协议私自安装晒衣架导致的，我们也积极的阻止并张贴整改通知单，同时也请街道、社区城管执法部门进行执法，因为矛盾激化，这项工作难以落实到位。6.关于电梯卡的问题，季阿海陈述的电梯卡限乘电梯的问题不存在。根据盐城质监发（2018）64号《关于加强电梯使用管理的通知》，加装使用电梯读卡器是保护业主人身财产权益的重要举措，有利于平安小区、平安物业建设。金色华庭小区加装电梯读卡器的相关手续、资料已按规定报亭湖区市场管理局，是合法的安全的，不存在违规行为；无论业主是否缴纳物业费都定期到小区物业服务中心进行电梯卡升级；在缴纳下一年度物业服务费时，小区物业服务中心提前一个月张贴友情提醒或电话通知业主到小区物业服务中心进行电梯卡升级。季阿海没有到小区物业服务中心进行电梯卡升级，自行放弃乘用电梯的权益，不能成为拒交或少交物业费的理由。7.关于季阿海提出的诉讼时效的问题，嘉誉物业公司提交的催交通知书证实嘉誉物业公司将季阿海欠缴的物业费贴至季阿海门上进行催缴，但季阿海一直拖欠，比照诉讼时效中断的相关规定，嘉誉物业公司的诉讼请求并未超出诉讼时效。同时物业服务合同中约定定期给付物业费，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，季阿海认为超过诉讼时效的理由不能成立。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。嘉誉物业公司在季阿海居住的小区提供物业服务，季阿海应当按照合同约定及时交纳物业服务费。嘉誉物业公司提供了物业费催缴通知书、催缴物业费记录载明其已履行催缴义务，季阿海辩称其未收到催缴通知不影响嘉誉物业公司按照合同约定主张权利；季阿海提出时效抗辩，因嘉誉物业公司提供物业服务和季阿海的欠费行为均处于持续状态，故该抗辩理由不能成立。关于季阿海认为嘉誉物业公司提供服务不符合合同约定问题。关于本案审理中季阿海提出的抗辩事项，嘉誉物业公司逐一进行了答复。从双方陈述内容来看，双方对物业服务是否到位确实存在一定的分歧，但季阿海抗辩的事由及所举证据尚不足以证明其所主张的物业服务不达标，并可以以此拒交物业费。物业服务是一个动态、持续的服务过程。业主不能仅以某一时间节点出现的问题来否定物业公司的服务，拒交物业费；但物业公司对业主提出的意见和建议也应该予以重视，对存在的问题及时予以整改。故对于嘉誉物业公司要求季阿海支付物业费的诉讼请求予以支持。但考虑到季阿海提出的嘉誉物业公司物业服务中确有需要改进和提高的内容，故对嘉誉物业公司要求季阿海支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，一审法院判决：一、季阿海应于判决发生法律效力之日起十日内向嘉誉物业公司支付2015年4月14日至2021年4月13日期间的物业服务费13682.7元；二、驳回嘉誉物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元,依法减半收取135元，由季阿海负担98元，于判决生效后十日内向一审法院交纳，嘉誉物业公司负担37元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。季阿海提交了照片打印件一组，包含业主群微信聊天照片4页、季阿海门口图片1张、因二楼下水道堵塞导致季阿海家中被水淹照片5张、金色华庭大门口垃圾场照片3张、8号楼居住环境照片6张、外来人员随意进出小区照片3张、公共厕所照片4张、小区监控损坏照片2张，共同证明嘉誉物业公司物业服务不到位，没有达到合同约定的标准和等级。嘉誉物业公司质证意见为，对季阿海门口图片1张真实性不予认可，对证明目的不认可，与本案无关联性。对季阿海家中下水道堵塞被水淹照片5张真实性不认可。从照片看，下水道堵塞发生后嘉誉物业公司及时进行了疏通以及对堵塞的溢水进行了清理，履行了公共管道的维护和疏通义务。对金色华庭大门口垃圾场照片3张真实性认可，金色华庭小区生活垃圾全放在各单元垃圾桶在每天早晨8点左右送至城管卫生清运车，做到日积日清；装潢垃圾送到小区露天垃圾场，集中运出小区，平时垃圾场有围栏遮挡。金色华庭小区垃圾拖运站是应环卫部门要求开发商配套建设，因所建设的位置紧靠隔壁小区，隔壁小区业主不同意使用，市环卫部门至今没有使用，开发商也没有移交物业公司。对业主群微信聊天照片4页真实性、关联性、合法性不予认可，特别是对证明的目的不予认可。对8号楼居住环境照片6张真实性不予认可，对证明目的不予认可。对公共厕所照片4张真实性及证明目的均不予认可。对小区监控损坏的照片2张真实性予以认可，嘉誉物业公司有专业的电子设备设施维修人员，对出现监控损坏的及时维修。对外来人员随意进出小区的照片3张真实性不予认可。嘉誉物业公司提交了以下证据：证据一、金色华庭消防设备检查维修记录目录、灭火器更换图片。证明嘉誉物业公司在加强消防安全宣传、开展消防安全培训、定期检查消防安全设施、整治消防安全隐患的情况下，对灭火器配置以及过期灭火器进行更换，嘉誉物业公司已履行了安全防范工作，并不存在违约行为。证据二、盐城市住房和城乡建设局《关于公布2020年度物业服务企业信用等级和红黑榜名单的通知》打印件，证明嘉誉物业公司被评定为Ｃ级(合格)单位，嘉誉物业公司已按照合同约定提供了物业服务，并不存在未履行物业服务合同以及履行合同中有重大过错的情况。季阿海质证意见为，对证据一的真实性不予认可，无论原件还是打印件，季阿海都表示有疑问，8号楼有个消防玻璃门坏了20多天了也没有维修。对证据二不清楚，且嘉誉物业公司的排名在50名。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，嘉誉物业公司和季阿海签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，嘉誉物业公司为季阿海所在的小区提供了物业服务，季阿海应当按时交纳物业服务费。季阿海主张嘉誉物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准，根据季阿海提交的证据、嘉誉物业公司提交的盐城市住房和城乡建设局《关于公布2020年度物业服务企业信用等级和红黑榜名单的通知》等证据，可以认定嘉誉物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但上述证据不足以证明嘉誉物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且一审并未支持嘉誉物业公司主张的违约金，故季阿海以此拒交物业费的上诉理由不能成立。关于嘉誉物业公司主张的物业服务费是否超过法定诉讼时效的问题。本院认为，物业服务企业要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，嘉誉物业公司的物业服务一直处于持续状态，嘉誉物业公司至今仍在为金色华庭小区提供物业服务，故嘉誉物业公司向季阿海主张物业服务费并未超出法定的诉讼时效。综上，季阿海的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135元，由上诉人季阿海负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年五月二十一日书记员 成以琴