内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终438号上诉人(一审原告)：内蒙古新加多房地产开发有限公司。法定代表人：杨晓慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝龙，该公司财务。委托诉讼代理人：黄杨，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人(一审被告):穆金玲，女，1967年6月14日出生，住内蒙古自治区包头市。上诉人内蒙古新加多房地产开发有限公司因与被上诉人穆金玲房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市石拐区人民法院（2020）内0205民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古新加多房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝龙、黄杨，被上诉人穆金玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古新加多房地产开发有限公司的上诉请求:1.依法撤销原审判决、依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：(一)一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签署的《包头市商品房买卖合同》补充协议附件五第二条明确约定，被上诉人未缴清房款或者税费的，上诉人可拒绝交付房屋。同时还约定，被上诉人应于2015年4月1日之前分期付清房款，上诉人应于2016年6月30日之前，将符合约定条件的房屋交付给被上诉人。故，在被上诉人未缴清房款的情况下，上诉人可以拒绝交付房屋。(二)一审法院适用法律错误，被上诉人行使不安抗辩权不能成立。上诉人一直处于正常经营状态，且双方当事人均愿意继续履行《包头市商品房买卖合同》，故被上诉人不具备行使不安抗辩权应具备的条件。即使被上诉人在完成合同约定的房款交付日期之前，发现上诉人当时具有不能按期交房的可能性，但是被上诉人未及时与上诉人沟通核实，在未通知上诉人的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的履行规范。穆金玲辩称：一审法院对本案事实认定正确，适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。一、双方当事人虽然约定答辩人于2014年11月21日前支付上诉人480000元，其余房款1090000元于2015年4月1日前分期付清，但对应的上诉人也应于2016年6月30日前将涉案房屋交付于答辩人使用。另经一审法院查明，答辩人已于2014年11月21日向上诉人支付480000元购房款，于2015年5月12日向原告支付50000元购房款，然而上诉人截止一审开庭都未能向答辩人交付房屋，并且至今仍未能交工。即使答辩人按时缴清剩余房款，上诉人也不能按约交付案涉房屋。二、一审法院适用法律得当，答辩人行使不安抗辩权成立。答辩人发现案涉房屋不能按时交付，并且时至今日仍未完成竣工，答辩人交付剩余房款存在资金风险。因此，答辩人行使不安抗辩权，中止履行合同，没有继续交付剩余房款以避免资金风险的行为，合情合理合法。内蒙古新加多房地产开发有限公司向一审法院提出的起诉请求：1.依法判令被告向原告支付剩余房款1040000元；2.依法判令被告向原告支付逾期付款的利息暂计为254121.86元，按照逾期未支付的房款1040000元为基数，从2015年4月2日开始暂计至2020年7月2日以LPR为4.65%计算，即：1040000元×1918天×（4.65%/365）；3.依法判令被告向原告支付违约金暂计为301126元，按照总房款1570000元为基数，从2015年4月2日开始暂计至2020年7月2日，以0.01%/日利率计算，即：(1570000元×1918天×0.01%）；4.法判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明的事实：2014年11月21日，内蒙古新加多房地产开发有限公司（甲方）与穆金玲（乙方）签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2014-****），穆金玲购买由内蒙古新加多房地产开发有限公司开发的××区以东花舞人间望墅52-101房屋，合同约定：1.商品房建筑面积324.77平方米，建筑层数3层；2.商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为4834.19元（币种：人民币），总价款为1570000元（计大写：壹佰伍拾柒万元整）；3.商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格，不得交付。甲方于2016年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方同意协商解决；4.付款形式及付款时间双方约定乙方于2014年11月21日前支付甲方480000元，其余房款1090000元于2015年4月1日前分期付清；5.乙方如未按本合同约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算；6.合同补充协议附件五第二条约定，乙方未缴清购房款或税费的，甲方可拒绝交付房屋。合同签订后，穆金玲于2014年11月21日向内蒙古新加多房地产开发有限公司支付480000元购房款，于2015年5月12日向内蒙古新加多房地产开发有限公司支付50000元购房款，两次共计530000元。尚欠房款1040000元未支付。另查明，截至开庭前，内蒙古新加多房地产开发有限公司未向被告穆金玲交付涉案房屋，房屋尚在建设中。双方当事人均表示同意继续履行合同。上述事实，有原告提交的《包头市商品房买卖合同》、房款收据、记账凭证及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，内蒙古新加多房地产开发有限公司与穆金玲所签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，具有法律拘束力，双方当事人均应当履行各自的权利义务。双方当事人合同中约定内蒙古新加多房地产开发有限公司出售涉案房屋给穆金玲，付款方式为：乙方于2014年11月21日前支付甲方480000元，其余房款1090000元于2015年4月1日前分期付清。合同还约定：内蒙古新加多房地产开发有限公司于2016年6月30日前，将符合约定条件的房屋交付被告穆金玲使用。在合同补充协议附件五的第二条约定，乙方未缴清购房款或税费的，甲方可拒绝交付房屋。由此约定可以看出双方对各自义务有先后履行的顺序。而穆金玲在给付完首付款后再未给付剩余购房款的理由是在约定交付房屋期限前和期限内内蒙古新加多房地产开发有限公司存在不能依约交付房屋的事实，且涉案房屋时至今日仍未完成竣工，更无法进行交付，穆金玲交付剩余房款存在资金风险。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，在合同履行过程中，作为先履行方，若发现后履行方存在有丧失或者可能丧失履行债务能力等情形，如继续履行合同将有造成不能对待给付的危险，则先履行方可以不安抗辩为由，在后履行方未能提供相应担保情况下，立即中止履行合同。本案中，穆金玲中止给付购房款的行为即是对其不安抗辩权的行使。据此，穆金玲不安抗辩的理由成立，内蒙古新加多房地产开发有限公司要求穆金玲支付剩余房款、逾期付款利息及违约金之诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告内蒙古新加多房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19157.24元（原告内蒙古新加多房地产开发有限公司已预交），由原告内蒙古新加多房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，内蒙古新加多房地产开发有限公司与穆金玲签订的《包头市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于穆金玲是否应当支付剩余房款及违约金，穆金玲称因房屋仍在建设中，其因保护自身权益行使不安抗辩权。内蒙古新加多房地产开发有限公司亦认可涉案房屋至今未竣工。对此，本院经审查认为，穆金玲的该项抗辩系针对内蒙古新加多房地产开发有限公司的合同主要义务即交付房屋义务提出的，内蒙古新加多房地产开发有限公司未提供证据证明其有能力继续履行合同主要义务,穆金玲交付剩余房款存在资金风险，穆金玲主张不安抗辩权的基础成立。综上所述，内蒙古新加多房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费19157.24元，由上诉人内蒙古新加多房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年五月八日书记员 朱婧婷附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情况，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。