广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初6118号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：杨惠珍。委托诉讼代理人：林丹，女，1990年8月27日出生。系原告佛山市恒福物业管理有限公司的员工。委托诉讼代理人：毛凌媛，女，1989年10月11日出生。系原告佛山市恒福物业管理有限公司的员工。被告：黄炜焱，男，1986年1月24日出生。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告黄炜焱物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行独任审理。本案于2021年3月25日公开开庭进行审理。原告佛山市恒福物业管理有限公司委托诉讼代理人林丹到庭参加诉讼，被告黄炜焱经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市恒福物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年9月1日至2020年10月31日物业管理费7352.80元，2019年4月1日至2020年7月31日公摊水电费372.99元，违约金1967.36元，总暂计9693.15元（上述费用及违约金暂计至2020年10月31日，违约金按年利率24%计算，请求计算至实际清偿之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月13日，原告与被告就佛山市南海区（下称“该商品房”）的物业服务事宜签订《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》（下称“物业服务协议”）。该商品房的建筑面积为115.43平方米。根据《物业服务协议》约定，原告为该商品房提供物业服务，被告以每月2.45元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理服务费用，并以本座住户实际发生额按该商品房建筑面积计算维修费、水电费等各项分摊费用；每月物业管理费为282.80元。被告应于每月5日前缴纳当月费用，否则每逾期一日按交纳金额5‰的标准交付违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2018年9月起欠缴各项费用。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至2020年10月31日，被告已拖欠原告物业管理费，公摊水电费及违约金等合共9693.15元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。诉讼中，原告佛山市恒福物业管理有限公司补充陈述：原告主张公摊水电费按合同标准计收违约金。被告黄炜焱未答辩。经审理查明：2016年9月13日，被告黄炜焱与佛山市南海区恒利房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定黄炜焱购买佛山市南海区恒利房地产有限公司开发建设的位于广东省佛山市南海区房产。同日，被告黄炜焱（乙方）与原告佛山市恒福物业管理有限公司（甲方）九上述房产的物业服务事宜签订《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》。双方约定：本物业名称：恒福天悦花园；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依据本协议向乙方收取物业服务费用及其它有关费用；乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，并依据本协议定期向甲方交纳物业服务费用及其它费用；交纳物业服务费用时间：每月5日前交当月费用，逾期每日加收5‰违约金；高层有电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.45元，商铺按建筑面积每月每平方米4.50元，已售车位物业服务费收费标准按建筑面积每月每平方米2.10元，电梯维修费、年审费由本座住户共同承担，属业主公共分摊的其他费用以实际发生额按房屋、商铺、车位建筑面积分摊；物业服务费从（房屋、商铺、车位）交付使用之日起开始收取，因乙方原因导致空置的物业，乙方承担期间该物业的全部服务费用；乙方违反本协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交清所欠费用，并从逾期之日起每×5‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方有权采取必要的催缴措施；本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向甲方所在地法院提出诉讼。2017年3月31日，位于广东省佛山市南海区房产交付被告黄炜焱使用。原告佛山市恒福物业管理有限公司为恒福天悦花园提供物业管理服务期间，小区公用水电费均由原告支付、垫付，并于小区公告栏公布公摊水电费的计算方式及详表。2019年4月1日至2020年7月31日期间，被告黄炜焱名下涉案房产应交未交公摊水电费共372.99元。2019年11月、2020年6月，原告佛山市恒福物业管理有限公司先后两次向被告黄炜焱发送《律师函》催收拖欠的物业管理服务费用。上述事实，有原告营业执照复印件，被告身份证复印件，《商品房买卖合同（预售）》复印件，《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》，《恒福天悦花园业主收楼确认书》及入住登记表，公摊费用公示照片，水电费发票，《律师函》、邮件交寄单、交寄邮件收据及邮件查询详情，原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告黄炜焱签订的《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效，具有法律约束力。原、被告均应依约履行。2018年9月1日至2020年10月31日期间，原告佛山市恒福物业管理有限公司已为包括被告黄炜焱的物业在内的恒福天悦花园提供了物业管理服务，被告黄炜焱应依约按时足额支付物业管理费用。原告佛山市恒福物业管理有限公司主张被告黄炜焱未交纳该期间的物业管理服务费，被告负有支付费用的义务，应对其已向原告按时全额付款负举证责任。本案中，被告黄炜焱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明其已支付相应款项，应承担举证不能的法律后果。故本院认定，被告黄炜焱未依约按时足额交纳物业管理服务费，其上述行为已构成违约，原告佛山市恒福物业管理有限公司主张被告黄炜焱支付物业管理费用的诉求，本院予以支持。依据《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》的约定，经核算，被告黄炜焱2018年9月1日至2020年10月31日应支付的物业管理费为7352.80元（2.45元/平方米·月×115.43平方米×26个月）。关于公摊水电费。原告佛山市恒福物业管理有限公司主张被告黄炜焱拖欠2019年4月1日至2020年7月31日的公摊水电费共计372.99元。经查，上述费用已实际由原告佛山市恒福物业管理有限公司予以垫付，其相应诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》明确约定“交纳费用时间：每月5日前交当月费用，逾期每日加收5‰的违约金”，“属业主公共分摊的其他费用以实际发生额按房屋、商铺、车位建筑面积分摊”，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天5‰交纳违约金”。被告黄炜焱未按协议约定按期足额缴纳物业管理费及公摊水电费，该行为已构成违约，原告佛山市恒福物业管理有限公司主张计收违约金符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金计算标准。违约金应当以违约行为导致的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合考量、确定。本案中，物业管理费用、公摊水电费均系货币债务，则原告佛山市恒福物业管理有限公司因被告黄炜焱违约造成的损失应归属于法律保护范围内的基础利息损失。《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》约定的违约金标准“每日5‰”即月利率15%，远高于其实际利息损失，原告佛山市恒福物业管理有限公司主张按年利率24%的标准计收违约金，亦高于当前法律保护范围内的逾期罚息部分的利息损失，故本院不予支持。综上，本院确定参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金。经核算，计至2020年10月31日止，物业管理费的违约金为506.20元（详见附件《物业管理费违约金计算表》）、公摊水电费的违约金为16.58元（详见附件《公摊水电费违约金计算表》）。自2020年11月1日起，以实际尚欠金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止。原告佛山市恒福物业管理有限公司超过上述数额的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，缺席判决如下：一、被告黄炜焱于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付位于广东省佛山市南海区房产2018年9月1日至2020年10月31日的物业管理费7352.80元及违约金（违约金暂计至2020年10月31日止为506.20元，自2020年11月1日起至实际清偿之日止以实际尚欠金额为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；二、被告黄炜焱于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年7月31日的公摊水电费及电梯用电分摊费共372.99元及违约金（违约金暂计至2020年10月31日止为16.58元，自2020年11月1日起至实际清偿之日止以实际尚欠金额为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；三、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费减半收取25元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担5元，由被告黄炜焱负担20元。本判决为终审判决。审判员  彭颖颖二〇二一年五月八日书记员  郑云娜附件：《物业管理费违约金计算表》欠费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）2018年9月282.806.525%2018/9/52019/8/1934917.892018年9月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552018年9月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022018年9月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502018年9月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862018年9月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852018年10月282.806.525%2018/10/52019/8/1931916.352018年10月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552018年10月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022018年10月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502018年10月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862018年10月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852018年11月282.806.525%2018/11/52019/8/1928814.762018年11月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552018年11月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022018年11月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502018年11月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862018年11月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852018年12月282.806.525%2018/12/52019/8/1925813.222018年12月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552018年12月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022018年12月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502018年12月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862018年12月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年1月282.806.525%2019/1/52019/8/1922711.642019年1月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年1月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年1月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年1月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年1月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年2月282.806.525%2019/2/52019/8/1919610.052019年2月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年2月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年2月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年2月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年2月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年3月282.806.525%2019/3/52019/8/191688.612019年3月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年3月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年3月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年3月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年3月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年4月282.806.525%2019/4/52019/8/191377.022019年4月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年4月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年4月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年4月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年4月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年5月282.806.525%2019/5/52019/8/191075.482019年5月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年5月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年5月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年5月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年5月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年6月282.806.525%2019/6/52019/8/19763.902019年6月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年6月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年6月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年6月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年6月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年7月282.806.525%2019/7/52019/8/19462.362019年7月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年7月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年7月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年7月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年7月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年8月282.806.525%2019/8/52019/8/19150.772019年8月282.806.375%2019/8/202019/9/19311.552019年8月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年8月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年8月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年8月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年9月282.806.375%2019/9/52019/9/19150.752019年9月282.806.300%2019/9/202019/11/19613.022019年9月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年9月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年9月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年10月282.806.300%2019/10/52019/11/19462.282019年10月282.806.225%2019/11/202020/2/19924.502019年10月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年10月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年11月282.806.225%2019/11/52020/2/191075.232019年11月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年11月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852019年12月282.806.225%2019/12/52020/2/19773.772019年12月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862019年12月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852020年1月282.806.225%2020/1/52020/2/19462.252020年1月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862020年1月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852020年2月282.806.225%2020/2/52020/2/19150.732020年2月282.806.075%2020/2/202020/4/19602.862020年2月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852020年3月282.806.075%2020/3/52020/4/19462.202020年3月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852020年4月282.806.075%2020/4/52020/4/19150.722020年4月282.805.775%2020/4/202020/10/311958.852020年5月282.805.775%2020/5/52020/10/311808.172020年6月282.805.775%2020/6/52020/10/311496.762020年7月282.805.775%2020/7/52020/10/311195.402020年8月282.805.775%2020/8/52020/10/31883.992020年9月282.805.775%2020/9/52020/10/31572.592020年10月282.805.775%2020/10/52020/10/31271.22合计506.20交费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）备注2019年7月43.906.525%2019/7/52019/8/19460.372019年4、5月分摊2019年7月43.906.375%2019/8/202019/9/19310.242019年7月43.906.300%2019/9/202019/11/19610.472019年7月43.906.225%2019/11/202020/2/19920.702019年7月43.906.075%2020/2/202020/4/19600.442019年7月43.905.775%2020/4/202020/10/311951.372019年9月45.006.375%2019/9/52019/9/19150.122019年6、7月分摊2019年9月45.006.300%2019/9/202019/11/19610.482019年9月45.006.225%2019/11/202020/2/19920.722019年9月45.006.075%2020/2/202020/4/19600.462019年9月45.005.775%2020/4/202020/10/311951.412019年11月49.606.225%2019/11/52020/2/191070.922019年8、9月分摊2019年11月49.606.075%2020/2/202020/4/19600.502019年11月49.605.775%2020/4/202020/10/311951.552020年1月48.506.225%2020/1/52020/2/19460.392019年10、11月分摊2020年1月48.506.075%2020/2/202020/4/19600.492020年1月48.505.775%2020/4/202020/10/311951.522020年3月49.106.075%2020/3/52020/4/19460.382019年12月、2020年1月分摊2020年3月49.105.775%2020/4/202020/10/311951.542020年5月41.555.775%2020/5/52020/10/311801.202020年2、3月分摊2020年7月45.365.775%2020/7/52020/10/311190.872020年4、5月分摊2020年9月49.985.775%2020/9/52020/10/31570.462020年6、7月分摊合计16.58《公摊水电费违约金计算表》