吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初985号原告：辽源市华盛物业服务有限责任公司。法定代表人：金国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，该公司经理。被告：周庆峰，男，1963年2月28日生，汉族，住龙山区。原告辽源市华盛物业服务有限责任公司与被告周庆峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告辽源市华盛物业服务有限责任公司法定代表人金国华、委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。被告周庆峰经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。辽源市华盛物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、原告请求被告立即给付拖欠的物业费6，025.85元、违约金1，807.75元，合计：7，833.60元。二、被告承担诉讼费用。1、事实：2013年6月5日原告辽源市华盛物业服务责任公司与一开发商下属的辽源市嘉龙物业服务有限责任公司签订了《检察新村小区物业委托协议》，并其将债权债务移交给原告（包含部分业主未缴纳的物业非等），原告受让了该小区的物业服务管理后，对小区进行了投资改造，并进行了服务管理。2013年11月1日原告与检察新村小区业主委员会签订了《检察新村小区物业服务合同书》，约定了双方的权利义务。合同的第五条约定：按建筑面积每月每平收取住宅0.7元、门市房1.2元、车库每平1元、公共电费10元、垃圾外运费4元；第三条六项约定：如业户未按期缴纳物业费的，要按照应收时间（日期）应缴纳金额的百分之零点三按日加收滞纳金。被告于2011年4月19日入住该小区1号楼502室，面积128.42平方米。被告享受了原告的物业服务，本应按时交纳物业费用。原告因故于2018年4月30日退出该小区，终止了物业服务合同。被告缴纳住宅物业费截止日期为2013年6月9日，从2013年6月10日至2018年4月30日共计拖欠58个月的物业费用。2、理由：为维护原告的合法权益，依据《合同法》第八条（依合同履行义务原则）规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《物业管理条例》第三十四条二款规定：物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可能向人民法院起诉。《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九第规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可能认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故诉至法院，请求判令被告周庆峰立即给付原告华盛物业物业管理费6，025.85元（含垃圾外运费232元、公共电费580元）、违约金（即滞纳金，按物业费总额的30％计算）1，807.75元，共计7，833.60元。原告向法庭提交了营业执照、物业服务合同、维修记录、光盘（小区环境和小区服务人员的服务）。周庆峰未到庭，庭后向法庭提交了答辩状：1、未对答辩人正常生活必要条件设施尽到维护义务。2、未对公共环境卫生尽到义务。3、未对小区安全防范工作尽到义务。4、为对公共设施、设备尽到看管维护义务。5、未对公共设施收益明示及分配尽到义务。请求依法降低服务收费等级和标准，驳回原告滞纳金诉讼请求；补偿答辩人墙体渗水经济损失；返还装修保证金1500元和燃气费2480元。周庆峰庭后向法庭提交了十组照片证据材料。因该组证据材料未经庭审举证、质证，不能作为证据使用。经审理查明：2013年6月5日原告辽源市华盛物业服务责任公司与一开发商下属的辽源市嘉龙物业服务有限责任公司签订了《检察新村小区物业委托协议》，并其将债权债务移交给原告（包含部分业主未缴纳的物业非等），原告受让了该小区的物业服务管理后，对小区进行了投资改造，并进行了服务管理。2013年11月1日原告与检察新村小区业主委员会签订了《检察新村小区物业服务合同书》，约定了双方的权利义务。合同的第五条约定：按建筑面积每月每平收取住宅0.7元、门市房1.2元、车库每平1元、公共电费10元、垃圾外运费4元；第三条六项约定：如业户未按期缴纳物业费的，要按照应收时间（日期）应缴纳金额的百分之零点三按日加收滞纳金。被告于2011年4月19日入住该小区1号楼502室，面积128.42平方米。原告因故于2018年4月30日退出该小区，终止了物业服务合同。被告从2013年6月10日至2018年4月30日共计拖欠58个月的物业费用6，025.85元。检察新村物业收取了周庆峰装修保证金1500元。辽源市华盛物业服务有限责任公司没有收取周庆峰燃气费。辽源市华盛物业服务有限责任公司在对小区服务管理上存在瑕疵与问题。本院审理的（2020）吉0402民初1698号辽源市华盛物业服务有限责任公司与张影物业合同纠纷一案、以及（2020）吉0402民初1893号辽源市华盛物业服务有限责任公司与刘文旭物业合同纠纷一案与本案是相同事实，只是物业费数额不同。本院一审审理的（2020）吉0402民初1252号宋轶红与辽源市华盛物业服务有限责任公司物业合同纠纷一案，二审吉林省辽源市中级人民法院（2020）吉04民终614号，与本案是相同事实，对于“装修保证金”、“燃气费”，没有支持宋轶红的主张。以上事实有原告提交的营业执照、物业服务合同、维修记录、光盘（小区环境和小区服务人员的服务）、本院（2020）吉0402民初1698号判决书、（2020）吉0402民初1893号判决书、（2020）吉0402民初1252号判决书、吉林省辽源市中级人民法院（2020）吉04民终614号判决书证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，被告周庆峰按照物业合同的约定，理应交纳物业管理费。原告华盛物业服务有限责任公司在对小区服务管理上存在瑕疵与问题，亦应承担相应责任。检察新村物业收取了被告周庆峰装修保证金，辽源市华盛物业服务有限责任公司没有全部接收检察新村物业及辽源市嘉隆物业服务有限责任公司的债权债务，不承担返还装修保证金、燃气费的义务。被告周庆峰房所称“屋墙体渗水，赔偿损失”，可另行起诉。涉及到本小区业主要求辽源市华盛物业服务有限责任公司返还装修保证金的类同案件，本院（2020）吉0402民初1252号民事判决书、吉林省辽源市中级人民法院（2020）吉04民终614号民事判决书，驳回了小区业主要求辽源市华盛物业服务有限责任公司返还装修保证金的诉讼请求。本院依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条规定判决如下：一、被告周庆峰在本判决生效后5日内向原告辽源市华盛物业服务有限责任公司交纳物业服务费用3012.93元（6，025.85元x50%）。二、驳回原告辽源市华盛物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由辽源市华盛物业服务有限责任公司负担12.50元；周庆峰负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。审判员 张焕成二〇二一年五月二十九日书记员 刘禹良