文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0830民初4183号原告：上海锐懿资产管理有限公司，统一社会信用代码913101090625255159，住所地上海市浦东新区浦东南路265号36层。法定代表人：崔佳权，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊成彦，江苏安淮律师事务所律师。被告：乔东凤，男，1985年8月26日出生，汉族，塔吊司机，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。第三人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省淮安市盱眙县盱城街道五墩南路。法定代表人：王有文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨校，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路119号。法定代表人：孙长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨校，江苏天立言信律师事务所律师委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：王慧俊，女，1962年8月30日出生，汉族，职业不详，住浙江省杭州市下城区。原告上海锐懿资产管理有限公司(以下简称上海锐懿)与被告乔东凤，第三人盱眙海通置业有限公司（以下简称盱眙海通）、江苏海通投资发展有限公司（以下简称江苏海通）、王慧俊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海锐懿的委托诉讼代理人伍跃华、樊成彦，被告乔东凤及其委托诉讼代理人张磊磊，第三人盱眙海通、江苏海通的委托诉讼代理人杨校到庭参加诉讼，第三人王慧俊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告上海锐懿与被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊与第三人上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行委托贷款合同纠纷一案，淮安市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海锐懿资产管理有限公司尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐懿资产管理有限公司律师费60万元；三、原告上海锐懿资产管理有限公司就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于盱眙县南侧，土地使用权证编号为盱国用（××）第××号、盱国用（××）第××号的国有土地使用权的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、原告上海锐懿资产管理有限公司就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于海通时代广场A区A5号楼及C区18号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、被告江苏海通投资发展有限公司、王慧俊对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回原告上海锐懿资产管理有限公司其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上海锐懿资产管理有限公司负担27244元，由被告盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司、王慧俊负担400000元。根据上海锐懿申请，淮安中院于2017年5月24日立案执行，案号为（2017）苏08执109号，淮安中院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号，裁定（2016）苏08民初66号民事判决由盱眙县人民法院执行。本院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。本案执行过程中，本院于2019年3月6日作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：查封海通花园•银座小区×幢商住楼××的房屋；海通花园•银座小区×幢商住楼；×幢商住楼××；海通花园•银座小区××幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼、×幢商住楼××；海通花园•银座小区××幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××。查封期限为三年。同日,本院向淮阴区住房和城乡建设局送达了民事裁定书及协助执行通知书。案外人乔东凤提出异议后，本院于2020年10月26日作出（2020）苏0830执异159号执行裁定书，中止对位于淮阴区房屋的执行。原告上海锐懿向本院提出诉讼请求：原告不服盱眙县人民法院（2020）苏0830执异159号执行裁定书对6号楼204室房屋”予恢复执行。事实与理由：1.（2020）苏0830执异159号执行裁定书程序违法。就被告乔东凤提出的“执行异议”，原告并不知情，受理法院未通知原告。159号执行裁定书，原告于2020年11月2号收到。此前，原告并未接到盱眙县人民法院相关听证或开庭通知，没有收到被告的“执行异议申请书”，故对被告提供的证据情况一无所知。原告没有参与执行听证过程，没有得到法定的“知情权、答辩权、陈述权等”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人”。原告系债权人，属于案件“当事人”，盱眙县人民法院应当在立案后三日内通知原告。2.撇开程序不论，原告认为（2020）苏0830执异159号执行裁定书认定的“事实”不成立。根据执行裁定书“事实”描述：第三人江苏海通拖欠张同书工程款，其转让涉案房屋给被告，再由被告付款给张同书，被告占有该房屋，原告对此不知情，也未参加庭审，故不予认可。综上，原告认为被告异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，异议不能成立。故请求法院依法撤销盱眙县人民法院（2020）苏0830执异159号执行裁定书，对“位于淮阴区房屋予恢复执行。补充事实与理由：1.被告对（2018）苏0830执1637号“异议”以及盱眙法院下达（2020）苏0830执异159号“执行裁定书”均不能对抗淮安市中人民法院生效的民事裁定书。2.（2020）苏0830执异159号“执行裁定书”违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。原告认为，被告在异议中提供的证据均不能满足法定条件，盱眙法院下达（2020）苏0830执异159号“执行裁定书”予支持显然错误。被告乔东凤辩称，1.法院出具的（2020）苏0830执异159号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，应当中止本案的执行。2.（2016）苏08民初66号民事判决书判令第三人应当清偿原告的债务，并判令第三人盱眙海通公司在其设定的土地使用权以及相应的房产享有优先受偿权，本案中第三人盱眙海通置业有限公司作为主债务人其已设定了抵押物，并经法院进行确认，根据相关法律规定本案的原告应当优先申请执行盱眙海通公司的抵押财产。抵押财产不足以清偿其债务的可以执行担保人即本案第三人江苏海通投资发展有限公司的其他资产。3.根据原告申请执行以及查封相关资产的情况，据了解其设定抵押的资产和其查封的资产已经远远超出了原告的债权，原告的申请查封行为存在超标地查封情况。本案中，涉案的房产已履行了以房抵债的协议，并由被告实际居住使用，故本案应中止执行。4.被告从案外人张同书处购买涉案的房屋，第三人江苏海通投资发展有限公司将房屋抵债给张同书作为工程款，该抵债行为发生在原告起诉和保全涉案的房屋之前，因此双方的抵债行为合法有效。张同书将涉案的房屋出售给本案的被告，被告已经支付了20万元购房款并实际居住使用。现因涉案房屋被法院查封无法办理相应的过户手续，被告对此并无过错责任，根据最高院关于执行异议和复议的规定以及以房抵债的相关规定，本案的被告是涉案房屋的实际权利人，本案的原告无权执行涉案房屋。第三人盱眙海通、江苏海通辩称，同被告意见。第三人王慧俊未作陈述。本院查明，2016年3月17日，淮安市中级人民法院依据（2016）苏08民初66号，作出（2016）淮中苏08执保10号对含案涉109套房屋进行查封，查封期限三年，至2019年3月16日到期，其中××××为轮候查封。2016年1月6日，江苏海通与张同书签订《工程款抵房协议》，约定××××室房屋抵冲张同书工程款。2017年1月24日，江苏海通与张同书、乔东凤签订《房产转让协议》约定，江苏海通将案涉案房屋及28号车库以459467元的价格转让给张同书，再由张同书转让给乔东凤，江苏海通需乔东凤办理房屋及车库的网签、开票手续。如因甲方问题无法办理房屋相关手续的，所产生的违约责任由江苏海通承担。2017年2月7日，江苏海通向乔东凤出具收据，收到购房首付款100000元。张同书1月24日向乔东凤出具收条，收到乔东风海通花园•银座6-204室购房款贰拾万元。2017年2月7日，张同书向淮安山林建材有限公司支付100000元。2018年8月24日，江苏海通与陈延健、乔东凤签订《关于对张同书抵房矛盾的处理协议》：一、甲方要尽最大努力，确保乙方已入住的三套房源不被他人买走，如果进入拍卖程序，不论多少钱由甲方举拍成交，实现这三套房解封，然后与乙方进行网签；二、为了确保乙方的利益不受损，甲方同意用海通花园•银座××号楼××××三套公寓网签给乔湘付、陈延健、乔东凤。这性质属于对甲方的信誉担保，网签时不需乙方支付房款；三、乙方现已入住的这三套房已解封，能够网签合同后，乙方需无条件的退还上述第二条款中的公寓，并积极配合甲方向住建部门申请撤销手续，撤销费用乙方不承担；四、甲方要积极解决已质押的禁手续，力争在半年内解决此事，否则，乙方有权提出调房，如发生此事，甲方要承担乙方先前对房屋的增值费、装修费、搬家费、过渡费。另查明，江苏海通（甲方）、第三人王慧俊（甲方）分别与上海锐懿（乙方）签订保证合同，保证合同第8.3：无论乙方就主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立，是否有效、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，不论乙方是否行使或放弃任何一项担保，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，而无须先行使其他担保权利。8.4.2：主合同项下的债务如有物权的担保，甲方同意不对乙方行使担保权的顺序或放弃任何担保物权的行为提出异议，且不以行使代位权为由或任何其他原因对该担保物或基所得价款提出权利主张，任何时候亦不会以此作为拒绝发行本合同项下保证责任的理由，上述担保物权及所得价款应优先用于清偿乙方尚未获得的债权。案涉房屋于2014年7月25日取得商品房预售许可证。本院认为，本案的争议焦点是对争议标的能否许可执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被告乔东凤以案外人的身份向法院提出异议主张排除执行，从提交证据来看，未发现被告乔东凤在淮安市区有其他住宅，乔东凤提交的证据载明，2016年1月6日，江苏海通与张同书签订《工程款抵房协议》，但未办理抵押登记手续，2017年1月24日，江苏海通与张同书、乔东凤签订《房产转让协议》，其签订合同时间迟于淮安中院于2016年3月17日对案涉房屋采取措施时间，被告的抗辩不符合法律的规定。同时，原告与第三人签订保证合同，原告依合同约定，有权申请对案涉房屋执行。故原告的诉讼请求应得到支持。另异议审查以书面审查为原则、实质性审查为例外，原告以未通知其到庭，违反法律规定和法定程序的诉称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许（2018）苏0830执1637号对位于淮阴区房屋的执行。案件受理费8900元，由被告乔东凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁德平人民陪审员  陈志艺人民陪审员  薛 琴二○二一年五月十二日书记员彭娟娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。