湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1597号 原告：梁俊韬，男，1985年10月13日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 原告：李晨溦，女，1986年6月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐诗唯，湖南芙蓉律师事务所实习律师。 被告：长沙玫瑰园房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区玫瑰园营销中心。 法定代表人：戴进粮，系副总经理。 委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨立群，广东均桓律师事务所律师。 原告梁俊韬、李晨溦与被告长沙玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称“玫瑰园地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁俊韬、李晨溦及其委托诉讼代理人陈兰芳、徐诗唯，被告玫瑰园地产公司委托诉讼代理人周石文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁俊韬、李晨溦向本院提出诉讼请求：1、解除原告梁俊韬、李晨溦与被告签订的合同编号为20180229416号的《长沙市商品房买卖合同》；2、被告向原告梁俊韬、李晨溦返还购房款457183元；3、被告以457183元为基数向原告梁俊韬、李晨溦支付从缴纳之日起至实际清偿之日止的资金占用利息36669元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%,从分期实际缴纳之日起暂计至2021年1月30日的利息为36669元）；4、被告向原告梁俊韬、李晨溦返还契税印花税16853.44元、专项维修基金6051元、公证费200元、办证费560元；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年11月5日，原告梁俊韬、李晨溦与被告签订编号为20180229416号的《长沙市商品房买卖合同》，原告梁俊韬、李晨溦购买位于时代年华小区17栋（商业）4层416号房屋，约定一次性付款，原告梁俊韬、李晨溦按合同约定向被告缴纳了购房全款457183元，以及契税印花税16853.44元、专项维修基金6051元、公证费200元、办证费560元。购房前后，被告均没有告知原告梁俊韬、李晨溦17栋房屋与垃圾站相距仅7米，以及该栋的一楼设有大型公共厕所。被告在售楼中心对以上不利因素也没有进行任何公示和提醒，原告梁俊韬、李晨溦对此全然不知。原告梁俊韬、李晨溦按合同约定向被告缴纳了全部购房款和税费，后被告通知原告梁俊韬、李晨溦收房，2020年11月，原告梁俊韬、李晨溦在准备收房的过程中，才发现17栋与垃圾站距离仅7米。另外，在涉案房屋所在楼栋的一楼，设有100多平方米的公共厕所，包括男、女公厕以及无障碍厕所，加起来共计几十个蹲位，原告梁俊韬、李晨溦从所购买的房屋可以直接闻到垃圾站和公共厕所发出的阵阵恶臭。鉴于原告梁俊韬、李晨溦事先并不知情该公厕和垃圾站的设立位置，被告也未履行告知义务，遂原告梁俊韬、李晨溦拒绝收房。垃圾站及公共厕所等不利因素对原告梁俊韬、李晨溦的生活、居住产生了严重的不利影响。综上，合同签订前，被告故意隐瞒，从未告知原告梁俊韬、李晨溦垃圾站和公共厕所等重大不利因素的存在，在售楼中心也未进行任何公示、提醒，被告有欺诈原告梁俊韬、李晨溦的主观故意，诱导原告梁俊韬、李晨溦作出错误的意思表示，导致合同的根本目的无法实现，构成根本违约。根据合同约定，被告应当退还原告梁俊韬、李晨溦所支付的全部款项，以及向原告梁俊韬、李晨溦支付该款项下的资金占用利息。现原告梁俊韬、李晨溦为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告玫瑰园房地产公司辩称：1、原告梁俊韬、李晨溦与被告签订合同前,对于案涉小区的垃圾站及公厕规划建设事宜是知悉的,原告梁俊韬、李晨溦主张被告未告知垃圾站及公厕事宜与事实不符；2、案涉垃圾站及公厕系依据《规划平面图》建设,已经通过竣工验收备案,符合相关的建设规范；3、原告梁俊韬、李晨溦并不享有约定及法定的解除权,其无权要求解除案涉的《长沙市商品房买卖合同》；4、案涉房屋已经办理不动产权证并通知原告梁俊韬、李晨溦收房,原告梁俊韬、李晨溦的合同目的已经实现,其无权要求解除案涉的《长沙市商品房买卖合同》。综上所述,原告梁俊韬、李晨溦无权解除案涉的《长沙市商品房买卖合同》,且物业专项维修基金、税费、公证费、办证费等费用并非由被告收取,原告梁俊韬、李晨溦无权要求被告予以返还。 经审理查明：2018年11月5日，原告梁俊韬、李晨溦与被告签订合同编号为20180229416号的《长沙市商品房买卖合同》，原告梁俊韬、李晨溦在被告处购买位于时代年华17栋（商业）4层416号房屋。涉案合同约定“房屋建筑面积共50.43平方米,其中套内建筑面积38平方米,共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.43平方米;商品房总价款457183元,买受人采用一次性付款方式付款,在2018年11月30日前支付该商品房全部价款;出卖人应当在2020年11月30日前向买受人交付该房屋；该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案并满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，如该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范；交付的该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”。涉案合同附件九补充协议第二条约定“1、出卖人在签订本合同及各附件、本协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认已充分理解并同意签署本合同及各附件、本补充协议全部内容；2、买受人已对出卖人销售现场公示的本合同项下销售项目的周边环境、相关配套等情况进行了了解,并自行到相关政府部门咨询、查阅了本合同项下销售项目及周边地区的信息,买受人确认对上述信息已充分了解,并无异议；3、本合同及各附件、本补充协议中的条款均已由买卖双方协商一致，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。双方确认在本合同及本补充协议签订后将不会以重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、或者乘人之危、属格式条款等作为解除合同、不履行合同、拒绝承担违约责任、或者变更合同条款的抗辩理由。”第八条约定“1、不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交付手续的，如买受人在本合同约定的交付日期前未收到交付通知的，买受人在其依据本合同及本补充协议达到收楼条件的前提下，也应当在本合同约定的交付日期届满当日，持本人有效身份证明文件及相关购房文件，亲自到该商品房项目现场办理收楼手续；2、买受人收楼时，该商品房已达到交付条件，除存在房屋主体结构质量问题外，买受人就该商品房不符合装饰、设备标准约定提出异议的，该类异议不得作为买受人拒绝收楼的理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按照本补充协议第十一条的约定进行保修。买受人未按上述约定收楼的，若买受人未收到交付通知的，则从本合同第八条约定商品房交付之日起，视为房屋已经交付给买受人使用；买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；若买受人已收到交付通知的，则按本合同第十条第三款由于买受人原因导致未能按期交付的第二项约定处理”。合同签订后，原告梁俊韬、李晨溦按合同约定依次向被告支付了全部购房款457183元，以及契税印花税16853.44元、专项维修基金6051元、公证费200元、办证费560元等费用。 庭审中，原、被告对于涉案房屋所在楼栋约7米处设有一个垃圾站及其首层设有100平方米公共厕所的事实均无异议。 另查明，涉案房屋于2020年5月7日完成建设工程竣工验收备案，于2020年7月31日取得湘（2020）望城区不动产权第0××8号不动产权证书。同年11月被告通知原告梁俊韬、李晨溦收房，原告梁俊韬、李晨溦提出因被告隐瞒垃圾站及公共厕所等不利因素而拒绝收房。 另查明，《时代年华（南地块）建设范围内（地上、地下）可能对业主生活产生不利影响的环境因素特别提示》展板左侧第10部分明确,时代年华17栋首层设置公共厕所；左侧第12部分明确,时代年华17栋的东北侧设置地埋式垃圾站。《时代年华南地块项目规划设计总平面》亦对垃圾站及公厕的具体位置予以标注。2018年7月19日，被告玫瑰园房地产公司委托代理人郭果申请湖南省长沙市望城公证处进行保全证据公证。之后，公证员刘某与公证处工作人员王坤及被告玫瑰园房地产公司工作人员邹某、李某1、李某2等人于2018年7月20日晚上来到位于长沙市望城区××道××道交汇处的时代年华营销中心，通过拍照、摄像等方式将前述被告在现场公示的资料予以固定并进行保全证据公证。 另查明，长沙市自然资源和规划局望城分局于2020年12月15日出具了《关于的复函》，复函中明确,时代年华项目总平面图于2017年11月3日批复，17#东侧规划一处地理式垃圾站，距17#东侧外墙7.16米，距红线距离5米，满足《长沙市城市规划管理技术规定》长政发[2016]1号第3.3.2.3条“地理式垃圾站的离界（红线）距离不得小于5米”的要求，同时参照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）“垃圾转运站与周围建筑物间隔不应小于5米”、《长沙市公共服务设施配置规定》（长政发[2017]10号）“小型垃圾收集直运站距离其它建筑不宜少于5米”的要求进行控制。17#首层公厕符合规划要求。规划方案已组织召开了方案审查会，也履行了批前公示告知程序。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及其附件、缴款通知书、收款收据、《拒绝收房通知函》、光盘资料、不利因素公示照片、微信聊天记录、公众号、公众号宣传截图、建设工程竣工验收备案表、时代年华南地块项目规划设计总平面图、时代年华（南地块）建设范围内（地上、地下）可能对业主生活产生不利影响的环境因素特别提示、《公证书》、《长沙市人民政府关于印发的通知》、《长沙市城市规划管理技术规定》、《关于的复函》、不动产权证书、湖南省非税收入一般缴款书、收楼通知书、快递单及原、被告当庭陈述在卷证明。 本院认为，原告梁俊韬、李晨溦与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方理应严格遵照履行。 一、关于被告在原告梁俊韬、李晨溦购房时是否公示楼盘不利因素垃圾站及公共厕所的问题。具体到本案，原告梁俊韬、李晨溦主张被告在其购房时没有公示涉案楼盘不利因素，但被告辩称其在销售现场已对涉案楼盘的不利因素予以公示。首先，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件九补充协议第二条第2款之规定“买受人已对出卖人销售现场公示的本合同项下销售项目的周边环境、相关配套等情况进行了了解，并自行到相关政府部门咨询、查阅了本合同项下销售项目及周边地区的信息，买受人确认对上述信息已充分了解，并无异议”，就合同内容而言，原告梁俊韬、李晨溦在签订购房合同时已对涉案楼盘的周边环境、相关配套等情况进行了了解，现原告梁俊韬、李晨溦主张其在签订购房合同时对涉案楼盘的不利因素不知情，显然其诉讼请求与上述合同条款相悖；其次，《时代年华（南地块）建设范围内（地上、地下）可能对业主生活产生不利影响的环境因素特别提示》展板左侧第10部分明确,时代年华17栋首层设置公共厕所；左侧第12部分明确,时代年华17栋的东北侧设置地埋式垃圾站。《时代年华南地块项目规划设计总平面》亦对垃圾站及公厕的具体位置予以标注。公证员刘某与公证处工作人员王坤及被告玫瑰园房地产公司工作人员邹某、李某1、李某2等人于2018年7月20日晚上来到位于长沙市望城区××道××道交汇处的时代年华营销中心，通过拍照、摄像等方式将上述被告在现场公示的资料予以固定并进行保全证据公证，其公证时间早于原、被告合同签订的时间，亦表明在原、被告还未签订合同时，被告就已经就上述被告现场公示的资料予以固定并进行保全证据公证。本案原告梁俊韬、李晨溦虽主张签订购房合同时未看见不利因素的公示,然其未提供有效的证据证实,本院碍难采信；从购房人应尽的审慎义务角度看,楼盘不利因素系一般购房人应当关注的重大事项,购房人在购房前应当通过询问、察看等方式衡量可能由此带来的购房风险。综上，被告在原告梁俊韬、李晨溦购房时对涉案楼盘的不利因素已经进行了公示，相反原告梁俊韬、李晨溦身为购房人，在购房过程中未尽到购房人的审慎义务，理应承担相应的购房风险。 二、关于《长沙市商品房买卖合同》应否解除的问题。因《长沙市商品房买卖合同》有原告梁俊韬、李晨溦亲笔签字，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。现被告不同意解除合同，且原告梁俊韬、李晨溦所提供的证据未能证实涉案合同已达到法定或约定解除的条件。故对于原告梁俊韬、李晨溦主张解除原、被告所签订《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第一条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告梁俊韬、李晨溦的全部诉讼请求。 案件受理费8976元，因适用简易程序减半收取4488元，由原告梁俊韬、李晨溦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  蒋晖 二〇二一年五月十七日  法官助理 康茂顺  书记员 刘 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。