天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0112民初947号原告：高振悦，女，1994年11月7日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊娜，天津星泽律师事务所律师。被告：天津鲁能泰山房地产开发有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号管理中心二区301-1，社会统一信用代码91120195MA05J6KU46。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。原告高振悦与被告天津鲁能泰山房地产开发有限公司（以下简称“鲁能公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高振悦之委托诉讼代理人刘俊娜、被告鲁能公司之委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高振悦向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令鲁能对于涉案房屋地采暖设施全部更换维修；2、请求法院判令鲁能公司支付2020年1月1日至实际维修完成日的房屋租金损失（按照13元/平方米/月计算）3、案件受理费由鲁能公司负担。事实及理由：2017年9月30日，高振悦购买了鲁能公司开发的文嘉花园5-2-402号房屋。后高振悦发现涉案房屋存在地采暖漏水情况。2020年6月，涉案房屋物业公司承诺更换涉案房屋全部地采暖管，但至今未予实施。双方沟通未果，故呈讼人民法院。鲁能公司辩称，不同意高振悦的全部诉讼请求。涉案房屋取得《竣工验收备案表》及《准交证》，并已实际交付。涉案房屋地采暖漏水情况已经维修完毕，且维修方案符合相关的技术规范。高振悦收房后并未实际居住，对其房屋管理存在疏忽。法庭总结本案争议焦点为：1、涉案房屋维修方式是否合理；2、高振悦主张的损失是否符合法律规定。围绕法庭总结的争议焦点，双方提交了证据。对双方均无异议的证据本院予以确认并记录在案。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：2017年9月30日，高振悦（乙方）与鲁能公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定，高振悦购买鲁能公司开发的坐落于天津市海河教育园区××路××路××花园××房屋，面积为129.71平方米，甲方应于2019年12月31日前将验收合格并取得准交证的房屋交付乙方使用。2019年12月20日，涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》，2019年12月27日涉案房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案房屋于2020年1月1日实际交付。高振悦收房后未实际居住使用。2020年3月，5-2-302号房屋向物业公司报修“屋顶有水印”。另《辐射供暖供冷技术规程》第5.4.5载明埋设于填充层内的加热供冷管及输配管不应有接头。在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应当整根更换，不应拼接使用。5.4.6载明施工验收后，发现加热供冷管或输配管损坏，需要增设接头时，应符合下列规定：1、应报建设单位或监理工程师，提出书面补救方案，经批准后方可实施；2、塑料管和铝塑管增设接头时，应根据管材，采用热熔或电熔插接式连接，或卡套式、卡压式铜质管接头连接；采用卡套式、卡压式铜质管接头连接后，应在铜质管接头外表面作防腐处理，并应采用橡胶管管套，且两端做好密封；装饰层表面应有检修标识；3、铜管宜采用机械连接或焊接连接；4、应在竣工图上清晰表示接头位置，并记录归档。鲁能公司提交的涉案房屋维修方案（由北京四建工程建设有限公司鲁能泰山7号院B区工程项目经理部盖章）载明，涉案房屋客厅管段有渗漏现象，需进行修补，修补处理过程为：1、剃凿出补丁，将渗漏部位的地暖管露出；2、按规章要求进行修复，后打压试验；3、引入热水，查看是否渗漏；4、恢复地面；5、清运渣土垃圾。《施工组织设计/施工方案报审表》载明2020年4月16日经监理单位（天津建华工程咨询管理公司）、建设单位（鲁能公司）、施工单位（北京四建工程建设有限公司）对于维修方案盖章确认。《零星维修调度通知单》载明维修于2020年4月19日完成，打压试水后无漏水情况。庭审中，高振悦主张2020年2、3月份因5-2-302号房屋报修得知漏水情况，但无法陈述准确日期。2020年5、6月份，物业公司工作人员告知其维修已经完成，系局部维修，未整体更换。高振悦对上述维修方式不认可。高振悦主张2020年6月，物业公司工作人员以微信形式提供发送涉案房屋维修方案一份，内容为对管道进行整体更换，同时告知高振悦该方案尚未盖章确认。对于物业公司工作人员的姓名职务等具体情况，高振悦无法进行明确陈述。鲁能公司对于其维修完毕后已履行通知高振悦的义务，未提供证据予以证实。庭审中，高振悦认可涉案房屋未发生再次漏水的情况。2021年4月19日，涉案房屋产权变更为案外人王志丹。本院认为，高振悦与鲁能公司签订的《天津市商品房买卖合同》合法、有效，双方应按照该合同的约定履行义务和享受权利。依据该合同约定，鲁能公司对于涉案房屋负有保修责任。本案中，涉案房屋存在地暖漏水的质量问题，鲁能公司负有保修责任。1、关于维修方式是否合理的问题。本案系涉案房屋竣工验收后发现的地暖漏水问题，并非铺设过程中管材出现渗漏，因此维修方式采取增设接头的方式并无不妥，且鲁能公司的维修方案经过了监理单位、建设单位、施工单位的盖章签字确认，程序上符合相应规定。维修后已经过一个采暖季，未发现再次渗漏的情况，应视为维修完毕。高振悦主张通过与物业工作人员微信沟通的方式将维修方式确定为“整体更换”达成一致意见，但对于上述，高振悦无法明确物业工作人员的具体身份，即使退一步讲，上述维修方案系物业工作人员通过微信发送给高振悦属实，但上述文件并未签字盖章，物业工作人员发送的上述文件无法证明高振悦与鲁能公司就维修方案达成一致。高振悦主张按照整体更换的方式进行维修，无法律依据，本院不予支持。2、关于高振悦主张的房屋维修期间的房屋租金损失。对此本院认为，地暖管道渗漏客观上必然造成高振悦无法使用涉案房屋。因高振悦在房屋发生漏水时并未实际使用房屋，亦非装修期间，高振悦无法明确其得知房屋渗水情况的时间，故本院对于鲁能公司主张的楼下报修时间为2020年3月22日的事实予以采信。鲁能公司未提供证据证明涉案房屋维修完毕后已告知高振悦。结合高振悦庭审中认可在2020年5、6月份得知已经维修完毕的事实，结合本案实情，酌定高振悦得知该事实的时间为5月30日。故维修期间宜认定为2020年3月22日至2020年5月30日，维修期间的损失标准按照同地段房屋租金计算为3878元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津鲁能泰山房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付高振悦损失3878元；二、驳回高振悦其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取111元，由高振悦负担86元，由天津鲁能泰山房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 侯 敬二〇二一年五月三十一日书记员 王宏莲附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。