贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1030号上诉人（一审原告）：吴毅，男，苗族，住贵州省黄平县。委托代理人：宋雅玲，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。法定代表人：欧阳腾平，系公司总经理。委托代理人：王春生，贵州知序律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州贵碧城商业咨询管理有限公司，住所地：贵州省贵安新区湖潮乡岐山村贵安新区管委会2号楼111室。法定代表人：黄士冯，系公司总经理。委托代理人：王春生，贵州知序律师事务所律师。上诉人吴毅与被上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司（以下简称：碧桂园物业公司）、贵州贵碧城商业咨询管理有限公司（以下简称：贵碧咨询公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13928号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。吴毅上诉请求：1.撤销凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初13928号民事判决书；2.改判支持吴毅的全部诉公请求。事实和理由：一审判决认定涉案房屋已被业主装修使用无法查实原装修情况进而不能查实装修费用属认定事实错误。2016年12月我与贵碧咨询公司分别签订五分《商铺租赁合同》和商铺活动协议，约定租赁期限自2017年7月1日至2021年6月30日止。签订上述协议后，2017年1月5日，我委托施工人员进场装修，根据《装修结算单》、《转账凭证》、身份证复印件、《借据》、《收据》、装修现场图片等证据，可以证明我对案涉商铺实施了装修且支付了装修款的事实。因碧桂园物业公司、贵碧咨询公司的违约行为，导致上述五份《商铺租赁合同》和商铺活动协议不能继续履行，造成我巨额损失。综上，一审判决认定事实不符，请求二审法院依法改判。贵碧咨询公司、碧桂园物业公司辩称：1.一审判决认定“2017年6月30日，上述5间商铺业主认为碧桂园物业公司未经业主同意的情况下，将商铺出租给吴毅”事实没有证据支持。2.一审判决认定“碧桂园物业公司将涉案房屋出售给业主致使吴毅不能按合同预定租赁案涉房屋，碧桂园物业公司的行为违反合同的约定，应当承担违约责任”的事实明显存在错误，租赁合同非属碧桂园物业公司所签，双方无租赁合同关系，碧桂园物业公司无任何过错，不应当承担任何违约责任。3.碧桂园物业公司自认的情况，已经过了三年诉讼时效，吴毅主张不应得到司法强制力保护。4.吴毅所主张的损失没有证据予以证明，其依法应当承担举证不利的后果。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。吴毅向一审法院起诉请求：1.判令贵碧咨询公司、碧桂园物业公司赔偿吴毅装修损失680,574.68元，退还租金45,868元，共计726,442.68元；2.判令贵碧咨询公司、碧桂园物业公司支付逾期未赔偿期间的资金占用利息95,850元（资金占用期间利息以726,442元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准自2017年8月25日计算至2020年5月20日，2020年5月21日起至付清赔偿款及退还租金之日止的利息另行计算）。一审法院认定事实：2016年12月吴毅与贵碧咨询公司分别签订了五份《商铺租赁合同》和《商铺活动协议》。协议约定将位于凯里市租赁给吴毅使用，租赁期间自2017年7月1日至2021年6月30日止。签订上述协议后，2017年1月5日，吴毅委托施工人员进场装修。2017年6月投入使用。2017年6月30日，上述五间商铺业主认为贵碧咨询公司、碧桂园物业公司在未经业主同意的情况下，将商铺出租给吴毅，要求贵碧咨询公司、碧桂园物业公司收回租赁房屋。吴毅于2017年8月搬离上述租赁商铺。但截至2018年11月15日，贵碧咨询公司、碧桂园物业公司退还吴毅已支付的租赁保证金32853元。一审法院认为：吴毅与贵碧咨询公司分别签订的五份《商铺租赁合同》和《商铺活动协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。碧桂园物业公司将该涉案房屋出售给现业主，致使吴毅不能按合同约定租赁涉案房屋，贵碧咨询公司、碧桂园物业公司的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任。吴毅诉请中称曾与贵碧咨询公司、碧桂园物业公司、商铺所有权人口头约定，吴毅同意以贵碧咨询公司、碧桂园物业公司退还吴毅已支付的商铺保证金32,853元、商铺租赁费45,868元，并赔偿吴毅装修损失680,574.68元为条件搬离涉案房屋。吴毅提供证据有购买涉案房屋装修材料及涉案房屋装修结账凭证，但贵碧咨询公司、碧桂园物业公司不予认可，在庭审中贵碧咨询公司、碧桂园物业公司否认与吴毅口头约定若吴毅搬离涉案房屋便退还商铺租赁费和赔偿装修损失。现该涉案房屋已被业主装修作商铺使用无法查实原装修情况进而查实装修费用，吴毅又不能进一步举证证明吴毅与贵碧咨询公司、碧桂园物业公司之间有就装修费用达成赔偿意见的约定，吴毅应当承担举证不能的法律后果，依照《中华人民共和国合同》第八条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决驳回吴毅的诉讼请求。本院二审期间吴毅向本院提交的新证据有：身份证、《商品房买卖合同》、证明，拟证明：1.案涉房屋所有权人系林歆，碧桂园物业公司未经林歆同意，将案涉房屋出租给吴毅的事实。2.吴毅对租赁房屋进行装修，且装修完成，并使用的事实。3.经协商，吴毅同意搬出商铺，碧桂园物业公司拆除装修，恢复门面为毛坯房的事实。碧桂园物业公司、贵碧咨询公司质证意见为：已超期举证不予质证。经本院审查认为，吴毅未在指定的举证期限内提交证据,应予训诫。上述证据能够证明林歆与碧桂园物业公司于2016年9月20日签订《商品房买卖合同》，购买凯里碧桂园一期第2栋2层2-11号房和2-13号房的事实。本院二审期间，碧桂园物业公司、贵碧咨询公司均未向本院提交的新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致外，另查明，林歆与碧桂园物业公司于2016年9月20日签订《商品房买卖合同》约定，林歆从碧桂园物业公司处购买了凯里碧桂园一期第2栋2层2-11号房和2-13号房。还查明，2017年7月18日吴毅与皮连江签订的“碧桂园商业街一楼商铺装修结算单”、“碧桂园商业街二楼商铺装修结算单”,吴毅委托周长富办理支付装修款事宜，皮连江委托皮连华办理收取装修款事宜。2017年3月26日周长富支付40，000元到皮连华的账户，2017年6月17日周长富支付6，000元到皮连华的账户,2018年4月3日周长富支付20，000元到皮连江的账户，2018年5月18日周长富支付5，000元到皮连江的账户，2018年9月15日周长富支付20，000元到皮连江的账户。2017年7月18日吴毅与周玉林签订“碧桂园商业街二楼商铺装修结算单”，2017年11月24日周长富支付200，000到周玉林账户；2017年3月15日周长富支付26，170元货款到冯定松的账户；2018年6月2日周长富支付15，000元装修工资到柏正元的账户，2018年7月2日周长富支付7，000元装修工资到柏正元的账户；综上吴毅装修案涉商铺共支付装修款和材料费及人工费共计339，170元。其余票据所载明的内容未能相互印证，本院不予确认。再查明，吴毅与贵碧咨询公司签订《碧桂园贵州区域凯里碧桂园项目商业区商铺租赁合同》约定碧桂园商业街2号楼2层212号商铺的建筑面积是127.04平方米，租赁期内，租金26元/平方/月，租金从2017年7月1日起算。2017年10月19日吴毅委托周长富向贵碧咨询公司支付租金19,818元。《商铺租赁合同》第十二条中的12.2.3约定“在租赁期内，甲方（贵碧咨询公司）有权随时对该房屋进行销售，无需另行书面征询乙方（吴毅）同意，同等条件下，乙方无优先购买权，若该租赁商铺出售给第三人，甲方及时通知乙方，但不影响本合同的租赁期限。”本院认为：本案二审的争议焦点一是吴毅主张碧桂园物业公司、贵碧咨询公司赔偿其装修案涉门面装修费是否应得到支持；二是吴毅主张碧桂园物业公司、贵碧咨询公司退还租金是否应得到支持；三是吴毅主张的资金占用费和律师费是否应得到支持。关于焦点一，案涉门面中的凯里碧桂园一期第2栋2层2-11号房和2-13号房出售时间先于出租时间，且贵碧公司承诺租赁商铺出售给第三人后不影响本合同的租赁期限。案涉铺面出售后，因贵碧咨询公司未履行出售铺面后不影响的租赁期限的约定，贵碧咨询公司的行为构成了违约。贵碧咨询公司的未履行合同义务的行为，导致了吴毅在合同租赁期限内未能使用铺面，装修铺面的使用价值未能实现，造成了吴毅装修费用的损失，依据《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”贵碧咨询公司应承担赔偿责任。因碧桂园物业公司不是《商铺租赁合同》的当事人，该合同对其不具有法律约束力，吴毅诉请碧桂园物业公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。吴毅的装修损失因客观原因难以司法鉴定，但其装修事实客观存在，一审法院以其未能完成举证为由驳回其诉讼请求显失公正，本院予以纠正。综合吴毅付款情况以及该门面的装修图片等证据综合考量，本院酌定其装修投入为339，170元，鉴于其已使用了该铺面约2个月，应予以扣除因使用期的贬损价值。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按上述总费用的95%计算吴毅的损失，即吴毅的损失应为322,211.5元（339，170元×95%），该损失依法应由贵碧咨询公司负责赔偿。关于焦点二，根据双方签订的合同约定碧桂园商业街2号楼2层212号商铺每月租金为3,303元，吴毅已使用该商铺两个月，应付租金6,606元。上述租金从吴毅已预交纳的租金19,818元予以扣除，剩余的13,212元租金费，因是吴毅未能使用该铺面的期间的租金应予以退还。因碧桂园物业公司不是《商铺租赁合同》的当事人，该合同对其不具有法律约束力，吴毅诉请碧桂园物业公司退还租金，于法无据，本院不予支持。综上，贵碧咨询公司应退还吴毅的租金13,212元。关于吴毅主张要求碧桂园物业公司、贵碧咨询公司支付其资金占用费、律师费的问题，根据吴毅与贵碧咨询公司签订的合同，双方并未就上述费用的承担事宜作出约定，吴毅的该诉讼请求无事实依据，故本院对该请求不予支持。综上所述，吴毅的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13928号民事判决；二、贵州贵碧城商业咨询管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付吴毅装修损失赔偿款322,211.5元；三、贵州贵碧城商业咨询管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还吴毅租金13，212元；四、驳回吴毅的其他上诉请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,011元，二审案件受理费12,022元，共计18,033元，由吴毅负担5，409元，由贵州贵碧城商业咨询管理有限公司负担12，624元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年五月七日法官助理刘于麟书记员韩林爽