湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初3503号原告（反诉被告）：邵东社民劳动服务有限公司，住所地：邵东市宋家塘街道办事处宋家塘居委会七组一栋。法定代表人：唐社民，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）：彭海军，湖南白泉律师事务所律师。委托代理人：刘烨，湖南白泉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：长沙铁路总公司岳阳服装厂，住所地：岳阳市岳阳楼区先锋路三角线7号。法定代表人：张秋芳，系该公司总经理。被告（反诉原告）：长沙铁路实业发展总公司劳动服务公司，住所地：长沙市芙蓉区解放东路向韶区34号。法定代表人：周东亮，系该公司总经理。以上二被告共同委托代理人（特别授权）：吴昌付，湖南鸿锐律师事务所律师。被告：长沙铁路实业发展有限公司，住所地：长沙市芙蓉区五一大道179号。法定代表人：范峥，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告邵东社民劳动服务公司（后文简称“社民公司”）诉被告长沙铁路总公司岳阳服装厂（后文简称“岳阳服装厂”）、长沙铁路实业发展总公司劳动服务公司（后文简称“长铁劳服公司”）、长沙铁路实业发展有限公司（后文简称“长铁实业公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，被告长铁实业公司于2020年8月17日向本院提起管辖权异议，本院于2020年9月11日裁定驳回被告长铁实业公司对管辖权的异议。被告岳阳服装厂和被告长铁劳服公司于2020年10月20日分别向本院提起反诉。本案由审判长刘玉石、人民陪审员李丽、人民陪审员唐银桥依法组成合议庭，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告社民公司的法定代表人唐社民及其委托代理人彭海军、刘烨，被告岳阳服装厂、长铁劳服公司的法定代表人及其委托代理人吴昌付，被告长铁实业公司的委托代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告社民公司诉称：2018年3月8日，原告与岳阳服装厂签订《场地租赁合同》，由原告租赁益湛铁路K191+300+600跨沪昆高铁桥下、邵东县城宋家塘社区枫林路以东、怀邵衡线与牛马司专线之间铁路红线范围内的场地，租赁期5年（自2018年3月8日至2021年3月7日），每年租金8万元。合同签订后，原告依约支付了租金及保证金，随即投资700余万元挖掘、清运租赁场地范围内的土石方，对租赁场地进行路面硬化，架设水、电及排水等设施，搭建了仓储、办公室及其他构筑物，随后用于租赁经营。2019年11月24日，被告长铁实业公司以整治高铁环境为由，要求原告拆除租赁场地范围内的建筑物及附属物等，为明确原告因此遭受的损失，原告与被告岳阳服装厂、长铁劳服公司签订了一份协议书，约定：“甲方因拆除设施、设备等所造成乙方的损失，甲方同意予以全部足额赔偿。……”协议还约定原告的损失和费用由甲乙双方共同委托湖南志成房地产评估有限公司（后文简称“志成评估公司”）进行评估，对于评估结果双方均认可并作为赔偿依据。合同签订后，原告租赁场地范围内的建筑物及附属物在被告长铁实业公司的组织实施下，已按期拆除，志成评估公司于2020年4月15日作出评估报告，结论为：租赁场地上的房屋和附属物市场价值2221363元；附属物价值为2818589元。原告于2020年4月23日向被告岳阳服装厂送达了评估报告及“关于按约支付赔偿款及退还租金和保证金的函”，后被告一直未向原告支付相应赔偿款。评估费67783元原告已支付，清理租赁场地内的废旧车辆，原告代被告垫付转运费22320元。被告岳阳服装厂系由被告长铁劳服公司出资成立并为其主管部门，长铁劳服公司由被告长铁实业公司出资成立并为其主管部门。综上所述，原告与被告岳阳服装厂、长铁劳服公司签订的《协议书》合法有效，被告岳阳服装厂应按协议约定向原告支付赔偿款并退还保证金及租金；被告长铁劳服公司作为合同担保人，应承担连带责任；被告长铁实业公司系被告岳阳服装厂、长铁劳服公司的上级主管及出资单位，并具体组织、实施租赁场地的拆除公司，亦应对原告的损失承担连带责任。故提出诉讼请求如下：一、判令被告岳阳服装厂赔偿原告建筑物及附属物损失5033952元，并自2020年4月25日期按月利率2%支付利息至款项付清日；二、判令被告岳阳服装厂赔偿原告可得利益7469440.72元及搬运、过渡等费用60万元；三、判令被告岳阳服装厂退还原告保证金60000元、租金40000元并承担转运费22320元、鉴定费67783元；四、判令被告长铁劳服公司、长铁实业公司对原告的上述损失承担连带赔偿责任。被告岳阳服装厂辩称：一、被告与原告签订的《场地租赁合同》系无效合同。1.案涉土地的权属人并非岳阳服装厂，且岳阳服装厂至今都未得到授权，该合同也并未得到实际权属人的追认，2.社民公司明知岳阳服装厂系无权出租的身份，且岳阳服装厂同意签订该合同是基于其运作，3.社民公司签订该合同的目的明显违反了法律的强制性规定，故该合同明显应为无效合同。二、三方签订的《协议书》严重损害岳阳服装厂的合法权益，且是岳阳服装厂在社民公司和邵东政府的逼迫下签订，该三方协议基于显失公平而应依法予以撤销。1.合同约定因政府或甲方上级决定征收征该出租场地而使租赁合同无法继续履行的，岳阳服装厂无须承担任何违约责任。2.社民公司在签订三方协议时明显存在欺骗行为，该协议内容明显显失公平，岳阳服装厂共收取的租金仅10万余元,却要承担数百万元的赔偿，且岳阳服装厂本身并无任何过错行为，不应承担如此重大的责任。3.合同约定：租赁期限为5年；禁止其私自转租，否则视为乙方违约，甲方有权收回租赁物并由乙方承担全部损失。社民公司将涉案场地转租给他人，租赁期为20年，违背了合同约定，其未进行合法报建，导致大量的违章建筑出现，该三方协议约定补偿的范围全部系违法建筑，违反了法律规定，损害了国家和集体利益，这些建筑都是次承租人王体健等人出资建造，这些损失应当由社民公司与其私自转租的次承租人共同分担，与岳阳服装厂毫无关联。4.岳阳服装厂系集体企业，其法定代表人无权在没有集体决策机构授权的情况下私自作出如此显失公平的决策，与其和社民公司签订的租赁合同的约定相差甚远，该协议应当撤销。三、原告对其所主张的损失范围明显缺乏证据证明。1.原告所述的损失，依法应当是只包括属于原告的合法损失，因非法行为所产生的损失以及无法确认权属的均依法不属于本案赔偿的范围。2.原告未能举证证明其所主张被拆除的建筑物及构筑物系通过合法报建程序建设的，也无证据证明这些建筑物得到了出租方、土地使用权人以任何方式的认可，两份鉴定报告均对此合法性和关联性予以了声明免责，故原告提交的两份评估报告均不能作为原告损失的依据。3.评估报告中所包括的建筑物、构筑物、设施、设备、土石方工程等，均与王体健等人在（2020）湘0521民初2155号案件中的两份司法鉴定报告中的内容相重合，明显存在权属不明和主张重叠的问题，其两方应先行通过诉讼确立各自的权属后方可再通过诉讼主张各自的合法损失金额，否则本案中将无法查清此基础事实，原告提交的两份评估报告因为未提前审查权属问题而导致该两份报告结果毫无证明力，原告的损失范围因其未能依法履行举证责任而无法确定，作为举证义务人须对此举证不力的后果承担相应的法律责任。四、社民公司应对原告的所谓损失（如有）承担全部责任。1.社民公司在明知岳阳服装厂对该土地没有权属的情况下主动寻找岳阳服装厂要求承租，不属于岳阳服装厂经营业务范围的土地，系为了欺骗第三方为目的，该第三方即（2020）湘0521民初2155号案中的原告王体健等人，也欺骗了岳阳服装厂，如果被告岳阳服装厂知道社民公司的真实意思是为了大举建设违章建筑并转租给他人20年，必然不会同意以每年8万元的低廉价格来承担如此之大的风险责任。2.社民公司在明知其仅有5年租赁期限且并无转租权的情况下，还欺骗王体健等人其可以承诺租赁关系原则上20年不变，其主观明显上存在恶意欺骗的故意。此外，案涉主合同约定年租金标准为8万元，社民公司转租所收取的租金年标准高达189万元，社民公司利用合同（不合法的转租行为）从中牟取巨额不法利益。3.社民公司在明知其与岳阳服装厂之间的租赁合同约定了随时无责合同解除的条款，却仍然放任王体健等人在租期无任何保障的情况下还大肆投资建设，对其损失的产生负有不可推卸的责任；4.社民公司在明知王体健等人建设的建筑物和构筑物都是在未经法定程序批准的情况下建设的，也未以任何方式告知其完善法律手续，现被政府认定为违章建筑而被政府拆除，该后果的发生明显系社民公司的责任。五、本案应当中止审理，待（2020）湘0521民初2155号审结后方可恢复。1.两案基本事实的认定存在重合。都存在对同一个案涉租赁合同效力认定的争议，且是两案的事实基础。且两案都存在相同的证据，但主张损失方和赔偿方却存于同一主体（即社民公司），如此重大事实认定不应同时审理，防止出现矛盾认定且都属于未生效判决，最终造成同一法院出现不同的事实认定。2.两案诉讼请求存在重合且权属归属明显相冲突。因（2020）湘0521民初2155号案件受理在前，鉴定程序完结，也开庭审理两次了，故请求贵院依法审查本案的具体情况后，将本案裁定中止审理，待（2020）湘0521民初2155号案件审结，维护各方的合法权益。综上，请求法院依法查明本案事实，驳回原告对岳阳服装厂的全部诉讼请求。被告长铁劳服公司辩称：与岳阳服装厂的答辩意见基本一致，区别在三方签订的《协议书》可能存在恶意串通损害集体利益的情形，应依法认定为无效协议。被告长铁实业公司辩称：长铁实业公司不是本案适格被告，对被告长铁劳服公司也出资实缴到位，出资未到位而应承担责任；被告没有强制拆除的能力，只是协助邵东市政府拆除违章建筑，不能因为协助拆除就要求长铁实业公司承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告岳阳服装厂反诉称：反诉原告岳阳服装厂与反诉被告社民公司及本诉被告长铁劳服公司签订的协议书系受胁迫签订的显失公平的合同，并非出于反诉原告的真实意思表示，依法应予撤销，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉原告长铁劳服公司反诉称：反诉原告长铁劳服公司与反诉被告社民公司及本诉被告岳阳服装厂签订的协议书可能存在恶意串通损害集体利益的情形，且社民公司是在未得到王体健等人授权的情况下，代表王体健等人处分了其权属，与岳阳服装厂签订了《协议书》，协议书因无效处分而归于无效，故请求法院依法确认该《协议书》无效。反诉被告社民公司辩称一：一、岳阳服装厂由长铁劳服公司出资成立并为其主管部门，长铁劳服公司由长铁实业公司出资成立并为其主管部门，三公司均隶属于广铁集团，签订《场地租赁合同》前，反诉原告岳阳服装厂于2018年1月11日向长铁劳服公司进行了请示，获得批准后于2018年3月8日与社民公司签订《场地租赁合同》，故广铁集团、长铁实业公司、长铁劳服公司对岳阳服装厂的出租行为知情并认可，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不得支持。二、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，符合相应条件的情况下可以出租，划拨地出租应履行相应手续属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，根据合同法司法解释的规定，不产生租赁合同无效的法律后果。三、社民公司将涉案场地转租给王体健等人，在场地范围内修建构筑物是对该场地的正常使用，岳阳服装厂未提供证据证明该场地内的构筑物危及了铁路安全，也没有任何部门下发过违章停建通知，双方与2019年11月24日签订的《协议书》约定对涉案场地内的构筑物及附属物进行评估并按评估结果赔偿，也说明了岳阳服装厂认可涉案场地内的构筑物及附属物的合法性。四、岳阳服装厂未提供证据证明其是受到政府胁迫的情况下签订协议书，双方是在平等自愿的基础上，经过政府协调，协商一致签订了《协议书》，且签订协议书时，岳阳服装厂未处于危困状态，也不可能缺乏判断能力，不属于民法总则第一百五十一条规定的显失公平的情形，且双方签订的《场地租赁合同》租期5年，社民公司投入数百万元建设对岳阳服装厂是长期收益，现在要求解除合同的是岳阳服装厂，损失是由其自身造成。故反诉原告岳阳服装厂的反诉理由均不成立，请求依法驳回其反诉请求。反诉被告社民公司对长铁劳服公司辩称二：第一至三点意见和“辩称意见一”一致，四、岳阳服装厂由反诉原告长铁劳服公司出资成立并为其主管部门，二者利益是一致的，岳阳服装厂不存在与社民公司恶意串通损害其主管部门利益的情形，且签订《场地租赁和合同》前岳阳服装厂书面请示了长铁劳服公司并获得了准许出租的批复，其清楚对岳阳服装厂和社民公司签订的租赁合同的事宜，作为主管部门，反诉原告一直对岳阳服装厂签订租赁合同进行监督、领导，岳阳服装厂无法对其进行欺骗，此外，反诉原告对其主张没有提供充分证据证明，是主观猜测。请求法院依法驳回反诉原告长铁劳服公司的反诉请求。本院经审理查明：被告岳阳服装厂由被告长铁劳服公司出资成立并为其主管部门，被告长铁劳服公司由被告长铁实业公司出资成立并为其主管部门。2018年元月11日，被告岳阳服装厂向被告长铁劳服公司请示拟将益湛铁路K191+300+600跨沪昆高铁桥下、邵东县城宋家塘社区枫林路以东、怀邵衡线与牛马司专线之间铁路红线内闲置场地（后文简称“涉案场地”）出租利用，长铁劳服公司批示“同意，请办理相关手续”，该公司总经理周东亮签名并加盖公章。2018年3月8日，原告社民公司与被告岳阳服装厂签订《场地租赁合同》，由原告租赁涉案场地，合同约定租赁期为5年（自2018年3月8日至2021年3月7日），保证金6万元，每年租金8万元，因场地内弃土较多，双方约定了三个月免租期。原告社民公司于2018年3月31日转给被告岳阳服装厂保证金6万元，2018年6月16日付租金8万，2019年2月27日付租金8万。《场地租赁合同》约定：社民公司承租后，建设项目应按规定程序将资料报相关部门审核，获批后方可施工，施工完毕后交有关部门审验；合同期满或提前中止，社民公司在期满之日或终止之日的15日内无偿自行拆除地上新增建筑物完成撤出和搬迁；合同期内因政府或铁路上级单位决定征收征用该出租场地，使合同无法继续履行，双方互不承担违约责任；未经岳阳服装厂同意，社民公司将涉案场地整体转租或交给他人使用的，属于违约，由此造成的损失及法律责任由社民公司承担。2019年11月12日，湖南铁路指挥部发布日报《高铁环境安全隐患集中整治大会战》要求集团协调长铁实业公司对娄邵、怀衡铁路四线并行段邵东至邵阳东区间（怀衡线K210至K211）跨上瑞高速公路特大桥桥下第5孔至第7孔场地上的简易板房等予以解决实施拆除。被告长铁实业公司遂联系原告社民公司要求其停止经营、拆除租赁场地上的建筑及构筑物。2019年11月24日，原告社民公司（乙方）与被告岳阳服装厂（甲方）、长铁劳服公司（丙方）签订了一份赔偿协议书，《协议书》约定：“……一、由被告岳阳服装厂对涉案场地内的仓库、彩钢瓦等设施进行拆除，所需费用由岳阳服装厂负责，拆除的风险责任由岳阳服装厂承担。二、拆除上述设施、设备等造成原告社民公司的合法损失，岳阳服装厂同意予以全部足额补偿，社民公司的损失包括但不限于：因平整土地花费的开支费用（包括但不限于5公里土石方的凭证、运输、场地堆填、青苗赔偿等）；对租赁场地进行建设花费的开支费用（包括但不限于场地内各种建筑、设施的建筑费用和开支，水、电、下水道、路面硬化、围栏等设施的开支费用）；社民公司将该场地租赁给第三方所造成的损失（包括但不限于建造相关设施设备费用、过渡时期的损失和费用、对第三方应付的违约赔偿费等）；社民公司的其他合法损失；原告的损失和费用由甲乙双方共同委托志成评估公司进行评估，对于评估结果双方均认可并作为赔偿依据，评估费用由甲方承担。三、在评估机构认定为具备评估的全部条件后，甲方方可对租赁场地内的建筑设施等进行拆除。双方均认可评估机构所收集的评估数据及资料……四、甲方所应支付给乙方的损失和费用，在评估结论作出的7个工作日内付清，如逾期，则逾期部分按月利率24%由甲方承担违约责任、五、长铁劳服公司为岳阳服装厂的担保人，保证岳阳服装厂依协议约定支付相关费用及损失，如岳阳服装厂违约，长铁劳服自愿承担连带支付责任……”协议签订后，被告长铁实业公司依铁路集团要求，协同邵东市政府拆除了涉案场地范围内的建筑物及附属物。2019年11月23日，被告岳阳服装厂与志成评估公司签订《估价委托合同书》，对价值时点2019年11月24日的涉案场地上修建的房屋及附属物进行市场价值评估，确定在该价值时点的建筑物及附属物价值为2221363元，其中建筑物价值为1496855元，附属物价值为724508元，该次评估以社民公司与岳阳服装厂双方代表签字认可确认的《房屋征收分户查勘表》上记载的项目及数量为依据。2020年3月15日，原告社民公司出具《评估委托书》，委托志成评估公司对价值时点2020年3月15日时涉案场地上的附属物进行估价，确定在该价值时点的附属物价值为2818589元，该次评估以《评估委托书》上记载的项目及数量为依据，岳阳服装厂厂长张秋芳在土石方工程量图上签名确认并加盖了岳阳服装厂的公章，两次评估方式均为成本法。志成评估公司于2020年4月15日同时出具两次评估的《房屋评估报告》，其中价值时点为2019年11月24日的评估报告编号为志成估字（2020）第0325foda号（后文简称“0325评估报告”），价值时点为2020年3月15日的评估报告编号为志成估字（2020）第0310fodb号（后文简称“0310评估报告”）。2020年4月23日，原告向被告岳阳服装厂送达了两份评估报告及“关于按约支付赔偿款及退还租金和保证金的函”，被告岳阳服装厂和长铁劳服公司一直未向原告支付相应款项。为证明其主张，原告（反诉被告）社民公司提交了原、被告的工商登记信息，岳阳服装厂向长铁劳服公司发出的请示，社民公司与岳阳服装厂签订的《场地租赁合同》，转款凭证，工作日报，《协议书》，摄像资料，邵东市宋家塘社区出具的情况说明，估价委托合同书，评估报告书，函及社民公司与案外人王体健、杨梦森龙等人的《场地租赁合同》、《合伙协议》等证据证明；被告（反诉原告）岳阳服装厂、长铁劳服公司提交了（2020）湘0521民初2155号案起诉材料，2155号案中社民公司答辩状及反诉状，2155号鉴定意见书（征求意见稿），社民公司与岳阳服装厂签订的《场地租赁合同》，政府拆除文件等证据，被告长铁实业公司提交了企业名称变更通知书，验资证明，调查笔录等证据，被告（反诉原告）岳阳服装厂补充提交了湘政发[2019]48号文件、湖南省副省长的讲话、加强高铁环境安全治理的备忘录，铁安监[2019]72号文件，邵市政办函[2019]57号文件，相关政府网站新闻及（2020）湘0521民初2155号案两份鉴定报告等证据。以上证据，经原、被告双方庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据本院查明的事实，双方提交的证据及庭审时双方的质辩意见，本院认为，本案的争议焦点主要有四点：一、原告社民公司与被告岳阳服装厂于2018年3月8日签订的《场地租赁合同》是否有效。二、社民公司、岳阳服装厂、长铁劳服公司三方于2019年12月24日签订的《协议书》是否有效暨被告岳阳服装厂、长铁劳服公司的反诉是否成立。三、因涉案场地被收回产生的损失如何计算及损失由谁承担的问题。四、本案是否需要等待（2020）湘0521民初2155号案审结后方可审理结案。针对本案的争议焦点一：关于原告社民公司与被告岳阳服装厂签订的《场地租赁合同》是否有效的问题，本案的原告社明公司与被告岳阳服装厂均具有民事权利能力和行为能力，尤其是本案被告岳阳服装厂在签定合同前的2018年元月11日就是否能够签订土地租赁合同向其上级主管机关汇报，并得到了主管机关长铁劳服公司的同意批复。虽其主管机关要求其办理批准手续，但该行为系被告内部的管理行为，对合同的效力并无影响。被告岳阳服装厂是否有权出租土地系其内部管理行为，即使其无权出租土地，根据该合同签定的地点在长沙及审批程序，原告亦有理由相信其获得了授权，同时为确保合同的合法有效，在租赁合同的第十三条约定：“在租赁期间，甲方必须保证合同的合法性”，根据该条理解，即使该合同无效，其责任亦系被告岳阳服装厂的责任。因此，在签订合同时，原被告意思表示是真实的，且合同已经实际履行了一年半之久，故该合同系有效合同。关于本案的争议焦点二，2019年11月24日签订的合同的效力暨本案被告岳阳服装厂、长铁劳服公司的反诉能否成立？因原告社民公司与被告岳阳服装厂、长铁劳服公司签订的《场地租赁合同》系有效合同并已经实际履行。2019年11月份，根据中央、省人民政府的要求，对原告投入修建的棚屋等其他设施进行拆除，因原告等已经租赁的场地进行了大量的投资，原告等相关利益人对该强拆行为进行阻拦。为明确原告的损失，2019年11月24日，原告社民公司（乙方）与被告岳阳服装厂（甲方）、长铁劳服公司（丙方）签订了一份《协议书》，该协议书内容真实，系被告岳阳服装厂为提前终止合同给予原告造成损失的赔偿，符合法律的规定。被告岳阳服装厂反诉提出因场地出租仅获得到很小的利益而应支付巨额赔偿显失公平，要求撤销合同与事实不符，从本案查明的事实看，被告岳阳服装厂提供了未整理的土地获得8万元一年的租金，符合当地的市场行情、且原被告协商一致，不存在显失公平的情形。原告为了场地的经营投入500余万资金，且根据《场地租赁合同》还需承担其他风险，因此不存在权利义务不对等、显失公平的情形。此外，被告岳阳服装厂反诉称邵东市人民政府基于其紧迫的拆迁工作力度，强行要求被告岳阳服装厂签定明显违背客观事实、违背其真实意愿的协议书无任何证据支持，该理由不能成立，同时从原告提供的证据中的视频资料显示在签协议的地点为白泉律师事务所，签字时被告岳阳服装厂的法定代表人的态度是平和的，因此不存在胁迫的情形。原告要求赔偿损失的金额是在双方共同约定的评估公司评估基础上赔偿，显然对损失的评定的预期是在客观公正的基础上进行理赔，故不存在认识错误或者欺诈、乘人之危的情形。因此反诉原告岳阳服装厂要求撤销2019年11月24日签订的协议书的理由不能成立。被告长铁劳服公司提出原告与案外人王体健等恶意串通可能损害国家利益，首先被告在反诉状中的“可能损害”系不确定的语言，即该语言没有证据支撑。同时本案的被告岳阳服装厂系民事主体，无论其是全民所有、还是集体所有，与其他民事主体事法律地位平等，均应在法律的框架范围内行使自己的民事权利。被告提出原告处分了案外人王体健等人的财产，因该协议书本身就包含了该部分损失，因此不构成无效处分，至于原告与案外人的纠纷，可以另案解决。长铁劳服公司反诉协议书无效的观点不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该反诉请求本院不予支持。因该协议书系原告社民公司、被告岳阳服装厂、被告长铁劳服公司的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，故该协议书合法有效，三方均应全面履行该协议。此外，协议书虽与场地租赁合同存在一定关联性，但其系因场地租赁合同终止后而达成新的协议，该协议系具有民事权利能力、行为能力的主体签订，内容合法，系合法有效的民事合同，该协议书的效力不受场地租赁合同效力的影响。因此，关于赔偿损失，被告岳阳服装厂和长铁劳服公司应按《协议书》履行。关于返还财产，《场地租赁合同》于2018年3月8日签订，因场地内弃土较多，双方约定了三个月免租期，原告社民公司于2018年3月31日转给被告岳阳服装厂保证金6万元，于2018年6月16日付租金8万，2019年2月27日付租金8万，至2019年11月23日铁路集团下发文件要求拆除涉案场地上的建筑物及附属物时，该租赁合同的租赁期尚未届满，原告租赁期尚未满一年半，被告岳阳服装厂应予以退还社民公司定金及租金。由于案涉《场地租赁合同》对于租期、租期届满后场地内平整地面及建筑物的归属问题在合同终止时均作了明确约定，故原告社民公司要求岳阳服装厂返还保证金6万元和租金4万元，共计10万元，符合合同约定，本院予以支持。本案争议焦点三：关于涉案场地被收回造成的损失如何计算及由谁承担责任的问题。1.本案中，社民公司主张岳阳服装厂赔偿因合同终止而导致其在承租场地内平整土地、搭建用房及水电工程等各项费用损失，本院认为，社民公司、岳阳服装厂和长铁劳服公司签订的《协议书》合法有效，协议约定由志成评估公司对涉案场地上的建筑物及附属物价值进行评估鉴定，根据评估报告，志成评估公司对案涉建筑物的评估方法为成本法，即在评估基准日时，自愿的买卖双方在均知情的情况下，对涉案场地上的建筑物及附属物的建造按成本法进行估价。0325号报告是由被告岳阳服装厂委托志成评估公司鉴定评估后出具，且鉴定依据为三方确认的房屋查勘表。0310号评估报告虽系社民公司单方委托，但岳阳服装厂负责人张秋芳在评估所依据的土石方工程量图上签字确认且加盖了岳阳服装厂的公章，且评估公司在拆迁时就进场评估。因此，该评估报告真实度高，志成评估公司出具的两份评估报告可以作为涉案场地被收回所造成损失的定损依据，本案中，涉案场地被收回造成的损失为5039952元。根据三方自愿签订的协议书约定，该损失应由被告岳阳服装厂承担并承担本案的鉴定费用67783元，该协议书第四条约定：“甲方所应支付给乙方的损失和费用，在评估结论作出的7个工作日内付清。如逾期，则逾期部分按月利率24%由甲方承担违约责任”，对于该条约定的违约金部分合法，但约定的违约金过高，可按月利率0.5%计算。原告已于2020年4月23日向被告发函要求支付，但被告未予支付，因此应从2020年5月1日起按月利率0.5%支付违约金。被告方辩称案涉场地上的建筑物并未办理合法的审批手续以评估报告为据认定社民公司搭建的建筑物资产价值，依据并不充分，本院认为自2018年至2019年，原告方在案涉场地上进行建设时，未有相关管理部门向其下发停建违规建筑的通知，且0310号评估报告是志成评估公司以土石方工程量图作为依据进行评估的，而该工程图上盖有岳阳服装厂公章及岳阳服装厂的负责人张秋芳签名，岳阳服装厂理应知晓对涉案场地上的建造计划，却未督促社民公司办理审批手续，故对其辩称涉案场地上系违法建筑不应获得补偿的意见，本院不予支持。2.原告诉请的可得利益即租金损失7469440.72元及搬运、过渡等费用60万元，因社民公司与岳阳服装厂签订的场地租赁合同三十一条明确约定合同期内因政府或上级单位决定征收或出租场地，使本合同无法继续履行时，本合同甲方将上述事实通知乙方之日终止，租金按实际发生时间结清。双方互不承担违约责任。本案中，虽然原告在租赁期内可获得巨额收益，但该案合同的终止因国家政策的规定，非被告主观原因所致。原告获得巨额收益势必给被告造成巨大损失，从而导致民事权利义务不平等，显失公平。因此对原告在协议书中要求被告赔偿的可得利益的损失，本院不予支持。3.关于本案的赔偿主体：本案的岳阳服装厂系场地租赁合同的相对方和协议书确定的赔偿义务主体，因此应承担赔偿责任，本案被告长铁劳服公司系被告岳阳服装厂的主管部门，且岳阳服装厂将涉案场地出租给原告系经过长铁劳服公司批准许可，被告长铁劳服公司在协议书上亦签字自愿承担连带赔偿责任，故长铁劳服公司应承担连带赔偿责任。被告长铁实业公司系被告长铁劳服公司的全额出资单位且系开办主管单位，岳阳服装厂又系被告长铁劳服公司全额出资，因此被告长铁实业公司应在被告岳阳服装厂、长铁劳服公司不能清偿的范围内承担责任。关于争议焦点四，本案的审理程序问题。本案是否需要等待（2020）湘0521民初2155号审结后方可审理结案。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，本院认为，本案系租赁合同关系，可以在查明事实的基础上进行审理结案。本案不需要等待（2020）湘0521民初2155号的审理结果作为依据。综上，本案案件事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，因此应该适用于当时的法律。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、限被告长沙铁路总公司岳阳服装厂于本判决生效后十日内赔偿原告邵东社民劳动服务有限公司建筑物及附属物损失5039952元，鉴定费67783元，并自2020年5月1日起按月利率0.5%支付违约利息至款项付清之日止；二、限被告长沙铁路总公司岳阳服装厂于本判决生效后十日内返还原告邵东社民劳动服务有限公司保证金60000元、租金40000元共计100000元整；三、被告长沙铁路实业发展总公司劳动服务公司对上述款项承担连带清偿责任，被告长沙铁路实业发展有限公司在被告长沙铁路总公司岳阳服装厂、长沙铁路实业发展总公司劳动服务公司不能清偿的范围内承担清偿责任；四、驳回原告邵东社民劳动服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告长沙铁路总公司岳阳服装厂和反诉原告长沙铁路实业发展总公司劳动服务公司的反诉请求。如义务人未在本判决生效后指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费101598元，由原告邵东社民劳动服务有限公司承担61815元，被告长沙铁路总公司岳阳服装厂承担39783元，本案反诉费160元，由被告长沙铁路总公司岳阳服装厂承担80元，长沙铁路实业发展总公司劳动服务公司承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘玉石人民陪审员  李 丽人民陪审员  唐银桥二〇二一年五月十一日法官助理郭雯代理书记员  姚 栋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。