内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终463号上诉人（原审原告、反诉被告）：李甲臣，男，1964年2月19日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：郭旭，内蒙古道扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：包头一机置业有限公司。法定代表人：河剑清。委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵书禾，内蒙古圣凯达律师事务所实习律师。上诉人李甲臣因与被上诉人包头一机置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院作出的（2019）内0204民初4272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李甲臣上诉请求：1、请求二审法院依法撤销包头市青山区人民法院（2019）内0204民初4272号民事判决书本诉及反诉，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，未查清案件事实。1、一审法院认定被上诉人将规划为经济适用住房的涉案房屋作为商品房销售于上诉人，且在2015年被上诉人未取得任何合法出售该涉案房屋证件的时候公然在市场销售涉案房屋，这一行为被上诉人首先存在恶意隐瞒房屋性质的事实，导致上诉人购买了实质性质为经济适用房的“商品房”。2、一审法院认定上诉人在购买本案涉案房屋时，购房价格与同时期、同地段，同类商品房的价格存在差距，没有经过购买经济适用房所必须的申报、登记、审批程序，且房屋已经取得不动产产权证，上诉人也可以取得不动产产权证，从而认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是在平等自愿基础上签订的。现有证据不能证明上诉人是以低价购买涉案房屋，一审法院认定事实有误。3、一审法院认定合同已经陷入履行不能且解除双方签订的合同，并判决被上诉人返还上诉人已缴购房款及2017年8月24日起的利息。合同不能履行是因被上诉人房屋性质不能办理贷款所致，且被上诉人与上诉人约定购买涉案房屋的形式就是贷款购买，本案涉案房屋性质不能办理贷款而非上诉人不主动去履行合同，所以被上诉人房屋性质是导致合同不能履约的主要事实。4、上诉人缴纳购房款分别于2015年4月19日与2015年6月12日向被上诉人缴纳了首付款，并出具了收据，而一审法院却判决被上诉人从2017年8月24日支付利息。一审法院不能因房屋更名时间而确定付款利息，利息应从被上诉人收款之日起支付。5、本案经上诉人申请一审法院委托司法鉴定，根据结果显示上诉人购买房屋时，以商品房房价每平米为5588元，经鉴定目前该房屋作为经济适用房，每平米为6712元。无论根据商品房买卖合同司法解释，还是依据合同法解除合同，被上诉人无疑是造成上诉人合同目的无法实现的根本，如现在继续购买相同地段的房屋，价格已经上涨。如法院判决解除合同被上诉人也应当赔偿上诉人房屋增值损失。综上，请二审人民法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人包头一机置业有限公司辩称，1、正常贷款期一般不超过三年，李甲臣2015年4月19日签订了认购书，2017年8月才开始办理贷款，后得知自己资质不能办贷款，此时已整整拖了2年3个月。2、被上诉人未与银行签订贷款协议涉案房屋不能办理银行贷款，从签订认购书时就明确告知涉案房屋办理的是公积金贷款。3、本案双方签订的《包头市商品房买卖合同》是答辩人应被答辩人要求，为配合其贷款用的，双方未购买房屋而签订的合同是认购书。4、涉案房屋是商品房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。原告李甲臣向一审法院诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的房屋买卖合同为无效；2、请求被告返还原告购房款207037元，并按银行同期贷款利率承担占用购房款利息（从2016年6月15日起暂计至2019年10月22日利息为33436.48元）；3、请求被告承担原告一倍购房款207037元的赔偿责任及其他房屋增值损失50000元，以上请求金额共计：497510.48元；4、案件受理费由被告承担。反诉原告包头一机置业有限公司向一审法院诉讼请求：一、请求解除反诉原、被告之间的房屋买卖合同；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月19日，原告（反诉被告）李甲臣之子李德鹏与被告（反诉原告）包头一机置业有限公司签订认购书，约定李德鹏购买位于包头市××区房屋一套，房屋建筑面积117.58平方米，房屋总价款657037元。同日，李德鹏交纳房屋定金10000元。2015年6月12日，李德鹏交纳房屋首付款197037元。双方约定剩余房款办理公积金贷款。因李德鹏不具备公积金贷款条件，2017年8月24日，被告（反诉原告）包头一机置业有限公司向原告（反诉被告）李甲臣出具207037元的《包头一机置业有限公司房款收据》，并与原告（反诉被告）李甲臣签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）李甲臣购买位于包头市××区房屋一套，房屋建筑面积117.58平方米，房屋总价款657037元。并约定首付房款207037元，余额450000元由银行办理贷款。被告（反诉原告）包头一机置业有限公司开发的包头市××区住宅项目的土地使用权类型为国有划拨、规划用途为城镇住宅用地为经济适用住房，购房人对所购住房拥有有限产权，购买不满5年不得上市交易，购买满5年，购房人在按照届时同地段普通商品房价款的1％向政府交纳土地收益价款后，可以取得完全产权，也可以上市交易。该住宅项目已经取得证件：1、不动产权证《蒙（2017）包头市不动产权第0054712号》；2、《建设用地规划许可证》；3、《包头市发展和改革委员会关于包头一机置业有限公司建设六合成住宅小区二区项目核准的批复》；4、《关于对包头市城市规划区房屋产权登记集中治理项目（包头一机置业有限公司青山区六合成新城二区）的复函》包规划函（2016）81号。一审法院认为，关于被告（反诉原告）包头一机置业有限公司将经济适用住房作为商品房出卖与原告（反诉被告）李甲臣所签订的《包头市商品房买卖合同》是否无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，被告（反诉原告）包头一机置业有限公司将规划为经济适用住房的房屋作为商品房进行买卖，这一行为目前法律并未明确规定为合同无效情形，原告（反诉被告）李甲臣购买被告（反诉原告）包头一机置业有限公司开发的住房时，购房价格与同时期、同地段、同类商品房的价格存在差距，其应当负有审慎注意的义务。另外，原告（反诉被告）李甲臣在购买该房屋的手续上与购买其他商品房并没有区别，没有经过购买经济适用住房所必需的申报、登记、审批等程序，且案涉住宅项目被告（反诉原告）包头一机置业有限公司已经取得不动产权证，原告（反诉被告）李甲臣也可以取得完全产权。故原告（反诉被告）李甲臣与被告（反诉原告）包头一机置业有限公司所签订的《包头市商品房买卖合同》，并未违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，为建立诚信的市场交易秩序，保护、鼓励交易，法院认定原告（反诉被告）李甲臣与被告（反诉原告）包头一机置业有限公司在平等、自愿基础上签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效。现原告（反诉被告）李甲臣与被告（反诉原告）包头一机置业有限公司均以实际行动表明不再继续履行合同，《包头市商品房买卖合同》事实上已经陷入履行不能，故被告（反诉原告）包头一机置业有限公司请求解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》，法院予以支持。同时被告（反诉原告）包头一机置业有限公司应当返还原告（反诉被告）李甲臣购房款207037元。关于原告（反诉被告）李甲臣请求的利息，法院依法支持其2017年8月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利随本清的利息。关于原告（反诉被告）李甲臣未能成功办理公积金贷款，被告（反诉原告）包头一机置业有限公司是否存在过错的问题。根据被告（反诉原告）包头一机置业有限公司提供的包头一机置业有限公司房款收据及公积金回单，案涉住宅项目可以办理公积金贷款，原告（反诉被告）李甲臣未能举证证明办理公积金贷款过程中被告（反诉原告）包头一机置业有限公司存在过错，故原告（反诉被告）李甲臣要求被告（反诉原告）包头一机置业有限公司赔偿一倍购房款207037元和其他房屋增值损失50000元，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，合同（一）《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李甲臣与被告（反诉原告）包头一机置业有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）包头一机置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李甲臣购房款207037元；三、被告（反诉原告）包头一机置业有限公司支付原告（反诉被告）李甲臣购房款207037元的利息，自2017年8月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，于判决生效之日起十日内付清。自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清；四、驳回原告李甲臣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8762元，原告李甲臣已预交，由原告李甲臣负担4557元，由被告包头一机置业有限公司负担4205元；反诉案件受理费100元，反诉原告包头一机置业有限公司已预交，由反诉被告李甲臣负担。本院二审期间，李甲臣围绕上诉请求依法提交了证据：证据一：从包头市住房公积金管理中心调取的一机置业关于增加办理住房公积金贷款的请示。该内容包含了上诉人购买的房屋栋号，明确表明该房屋为职工住房，并出售给职工，一机置业代表职工向包头市住房公积金管理中心进行了贷款审批；证据二：包头市住房公积金管理中心缴存证明一份，证明2017年8月至2018年7月上诉人符合贷款要求，且账户正常，没有贷款完全是因为被上诉人与包头市住房公积金管理中心约定了职工贷款，而上诉人并非一机置业职工，所以不能够享受贷款。被上诉人包头一机置业有限公司提交证据：包头市自然资源局不动产中心出具的商品房首次登记权属汇总表复印件。证明涉案房屋已经办理商品房产权登记，本案属于商品房，不是经济适用房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议事实，根据当事人提供证据本院认定如下：本院经审理查明事实与一审经审理查明事实一致，本院予以认可。本院认为，被上诉人包头一机置业有限公司将经济适用住房作为商品房出卖与上诉人李甲臣所签订的《包头市商品房买卖合同》不属于法律规定的无效合同范畴，双方基于平等自愿基础上签订上述合同，属双方真实意思表示，故该合同有效。关于上诉人李甲臣未能成功办理公积金贷款是否是由包头一机置业有限公司过错而导致的问题及房屋价值增长部分的赔偿问题，因上诉人提交的证据不足以证明被上诉人存在过错，且不能证明房屋增值损失，故本院不予认可。2017年8月24日，被上诉人包头一机置业有限公司与上诉人李甲臣签订《包头市商品房买卖合同》，约定上诉人李甲臣购买涉案房屋，房屋总价款657037元。并约定首付房款207037元，余额450000元由银行办理贷款。该合同替代了被上诉人与上诉人之子李德鹏签订认购书，故原审法院判决利息自2017年8月24日起开始计算并无不妥。上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8762元，由上诉人李甲臣负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓丽审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年五月十三日法官助理 苏日娜书记员 朱婧婷附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。