河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1057号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北隆旺通达货物运输服务有限公司，住所地涿州市码头镇向五村村北。 法定代表人：时丕龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：涿州市雪丰建材有限公司，住所地涿州市开发区沿鲁村村东。 法定代表人：刘谦，该公司经理。 委托诉讼代理人：鹿保勇，河北鹿保勇律师事务所律师。 上诉人河北隆旺通达货物运输服务有限公司（以下简称隆旺通达公司）因与被上诉人涿州市雪丰建材有限公司（以下简称雪丰公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 隆旺通达公司上诉请求：1、请求依法撤销河北省涿州市人民法院(2020)冀0681民初5304号民事判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、请求被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，案件结果有失公平公正，本案具有严重不良的社会导向。一、合同期内，被上诉人一直占有使用涉案房屋，上诉人多次催促其将涉案房屋内的物品搬走，但是被上诉人以物品贵重为由，拒不搬离，而是继续占有涉案房屋一直到2020年7月15日。因为被上诉人长期占有涉案房屋，导致上诉人无法将涉案房屋另行出租，无法获取租金收益，而被上诉人占有使用上诉人的涉案房屋，其已经非法获益，被上诉人可以因此而省去其应当为此而付出的租金。二、如果被上诉人认为涉案房屋已经无法满足其使用，就应当及时将涉案房屋交还给上诉人，而不是毫无理由的继续占有使用；既然选择了继续占有使用，就说明涉案房屋能够满足其使用条件，而且是在上诉人催促其搬离的情况下，仍继续使用。被上诉人占有了涉案房屋，根据民事领域权利义务相一致的原则，就应当支付占有使用费用。一审法院的判决明显带有偏袒性，变相帮助被上诉人从上诉人处非法获取利益，损害上诉人的合法权益，对于这种明显不公的司法行为，上诉人将抗争到底。三、涉案房屋仅仅有200平方米拆除了屋顶，而上诉人出租给被上诉人的涉案房屋面积1920平方米，拆除屋顶部分不足总面积的百分之11，根本不影响使用。被上诉人在明知拆除了200平方米的屋顶之后，仍然继续占有使用，这足以说明该房屋不影响其使用。四、被上诉人占有使用了涉案房屋，其不但不支付超出一年期满后的占有使用费用，原审法院居然还判决上诉人返还其已经支付的合同期内的租金，这无疑是一种赤裸裸的剥削。请问司法的公正性在哪里？占有使用了房屋，自己获益了，为什么不支付使用费用？公平何在？正义何在？五、本案具有严重不良的社会导向。法律法规对于人民的行为具有规范和指引作用，同样人民法院的判决是法官具体适用法律的表现，也具有一定的指引作用。通过本案的审理，上诉人认为本案判决的社会导向是在房屋租赁合同中，承租人出于自身利益可以一面主张出租房屋不能满足使用，另一面继续占有使用房屋，但是却不支付相关费用，出租人利益受损是应该的。试问：这样的社会导向何人还该出租房屋？出租人利益受损就是活该吗？综上，上诉人认为一审法院判决事实严重不清，适用法律严重错误，判决结果严重失衡，具有严重不良的社会导向，请二审法院依法调查相关事实，支持上诉人的诉讼请求，做出一个公平公正的判决。 雪丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于被答辩人诉称所谓答辩人未及时搬离，影响其另行出租的问题。答辩人于2019年4月24日收到涿州市自然资源和规划局、涿州市码头镇人民政府送达的《责令自拆通知书》，根据该文件内容，涉案房屋被认定为违法建筑，且责令3日内拆除非法占用土地上的建筑物，恢复土地原貌。接到该通知后，被答辩人按通知拆除了违法建筑物的顶板，从此使该违法建筑变为被拆毁、无法使用的违法建筑。违法建筑物是无法作为房屋出租标的物，故该房屋不得出租，获取租金收益是非法收益，更是无稽之谈。二、关于被答辩人认为拆除涉案房屋部分屋顶不影响使用，要求答辩人支付占有使用费的问题。众所周知，屋顶是房屋的最重要的组成部分，没有屋顶房屋不能挡风避雨，其整体功能就无法实现。2019年4月24日厂房被确认为违法建筑，且被答辩人在当日将房顶拆除。之后，答辩人将正在建设的部分设备放到厂房东侧，占厂房总面积的5%左右。虽然拆除房顶的面积仅为200平米，但这导致整个厂房是无法使用的，使厂房由违法建筑物成为毁损的、丧失使用价值的非法建筑物。因此，被答辩人诉称的拆除涉案房屋支付占有使用费更是没有事实和法律依据的。三、关于被答辩人所称本案一审判决具有严重不良社会导向问题。法理学中提到法具有指引、评价、教育、预测以及强制作用。法官在审理案件时要以事实为依据、以法律为准绳。本案中，被答辩人明知该建筑物属于违法建筑，仍对外出租，存在非法获利的私心。后经涿州市自然资源和规划局、涿州市码头镇人民政府确认为违法建筑后，仍在上诉状中提到答辩人不搬离影响其另行出租，并要求答辩人支付占有使用费。按照被答辩人的说法，虽然该房屋是违法建筑物，但仍然是可以继续出租的。如果法官支持被答辩人的说法，那大家岂不是都开始随意搭建房屋并对外出租，非法获取收益。即使后续被确认为违法建筑也要支付占有使用费。要求拆除的面积是1580平米，200平米不符合实际情况，厂房房顶已经被拆除，是无法使用的；第二次拆除损失费用就有87万多，厂房设施都已经拆毁，其退还我们7万元租金远远不能满足我们的实际损失。原审判决保护了非法出租方。 雪丰公司向一审法院起诉请求：1、依法判决确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、判决被告退还原告租金175200元，并从2018年7月12日起以175200元为基数按银行同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至所有租金返还之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 隆旺通达公司向一审法院反诉请求：1、请求被反诉人给付反诉人房屋占有使用费用332880元；2、请求判令被反诉人给付反诉人电费9810元；3、请求判令被反诉人承担反诉费用。 一审法院认定事实：2018年7月12日，原告（反诉被告）涿州市雪丰建材有限公司与被告（反诉原告）河北隆旺通达货物运输服务有限公司签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于河北省涿州市米（旅游大道东）的厂房1920平米出租给原告，租赁期限一年，年租金为350400元。后原告按照约定向被告支付一年租金，并使用涉案土地。另查，2019年4月24日，涿州市自然资源和规划局、涿州市码头镇人民政府联合下达《责令自拆通知书》，内容为：你（单位）未经批准，擅自占用向五村集体土地建房（或在耕地上私自挖坑、垫土、堆放）等行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》。该违法行为在土地卫片执法检查中已查实，图斑号：189，违法占地面积2.37亩。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条、第七十六条规定，现责令你（单位）立即停止违法行为，并于3日内立即自行拆除（清理）非法占用土地上的建筑物（堆放物），恢复土地原貌。如未在规定时限内进行自拆，将进行联合执法予以强制拆除。后被告拆除涉案厂房的房顶。原告无法继续使用涉案厂房。上述事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、《责令自拆通知书》、网上银行电子回单、收据、照片、《意向书》，原、被告的陈述及庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将1920平方米涉案厂房租赁给被告有偿使用，后涉案厂房因占用农用地于2019年4月24日下达《责令自拆通知书》要求责令3日内拆除，被告将厂房的部分房顶拆除，原告无法继续使用涉案厂房，合同无法继续履行，所以被告应退还原告2019年4月24日至2019年7月12日的租金（80天），即76800元（350400元/年÷365天×80天）；反诉原告要求反诉被告继续支付租金及电费于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2018年7月12日签订的《厂房租赁合同》。二、被告河北隆旺通达货物运输服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告涿州市雪丰建材有限公司租金76800元。二、驳回原告涿州市雪丰建材有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告河北隆旺通达货物运输服务有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元，由被告负担860元，原告负担1042元；反诉费3220元，由反诉原告负担。 二审期间，当事人均未提交新证据；二审查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。针对涉案厂房，上诉人未提交证据证实其建造厂房取得了政府相关部门的批准，且涿州市自然资源和规划局、涿州市码头镇政府于2019年4月24日下达了《责令自拆通知书》，涉案厂房已被认定为违法建筑。上诉人与被上诉人就租赁该厂房所签订的《厂房租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据相关法律规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。据此，被上诉人应在《责令自拆通知书》下达后，及时将涉案厂房返还给上诉人，并参照《厂房租赁合同》约定的租金标准，向上诉人支付占有使用费。上诉人隆旺通达公司亦应将已经收取的剩余租金（2019年4月24日-2019年7月12日）76800元退还给被上诉人雪丰公司。但依据被上诉人于2020年6月9日向上诉人发出的《律师函》等证据可知，被上诉人雪丰公司在涉案厂房被确定为违法建筑后，并未在合理期间内将设备搬离，而是继续占有部分厂房至2020年，其应向上诉人支付此期间的占有使用费。鉴于被上诉人仅占有部分厂房存放设备，且未实际从事生产经营，故本院酌定被上诉人给付上诉人占用费5000元，扣减该部分费用后，上诉人应退还被上诉人租金数额为71800元。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5304号民事判决第三项； 二、撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5304号民事判决第一、第四项； 三、变更河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初5304号民事判决第二项为：上诉人河北隆旺通达货物运输服务有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人涿州市雪丰建材有限公司租金71800元； 四、上诉人河北隆旺通达货物运输服务有限公司与被上诉人涿州市雪丰建材有限公司于2018年7月12日签订的《厂房租赁合同》无效； 五、驳回河北隆旺通达货物运输服务有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1902元，由河北隆旺通达货物运输服务有限公司负担860元，由涿州市雪丰建材有限公司负担1042元。反诉费3220元，由河北隆旺通达货物运输服务有限公司负担3173元，由涿州市雪丰建材有限公司负担47元。 二审案件受理费6440元，由河北隆旺通达货物运输服务有限公司负担6346元，由涿州市雪丰建材有限公司负担94元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  万丙申 审 判 员  肖 雅 二〇二一年五月二十五日 法官助理  赵云龙 书 记 员  何 军