江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初1228号原告：孙祥，男，1981年11月12日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：陈晶晶，女，1981年5月1日出生，汉族，住江苏省射阳县。两原告共同委托诉讼代理人：孟新文，江苏公正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋玉明，江苏公正律师事务所律师。被告：江苏省闽豪顺成置业有限公司，住所地在江苏省射阳经济开发区幸福大道408号（幸福一号公馆）。法定代表人：蔡庆圳，该公司经理。委托诉讼代理人：王东，江苏臻孚格律师事务所律师。原告孙祥、陈晶晶与被告江苏省闽豪顺成置业有限公司（以下简称闽豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告孙祥、陈晶晶的共同委托诉讼代理人孟新文、被告闽豪公司的委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙祥、陈晶晶向本院提出诉讼请求：请求判令闽豪公司支付逾期交付房屋违约金10219元（自2020年8月1日至2020年12月17日登记备案之日止）。事实与理由：2020年6月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：闽豪公司将幸福世家（幸福一号公馆）14幢第13层1306号，建筑面积137.63平方米的商品房出售给孙祥、陈晶晶，单价5500元/平方米，房款合计756965元。孙祥、陈晶晶依合同约定支付了房款。根据合同第十条对房屋交付期限的约定，闽豪公司应在2020年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付使用。合同第十一条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，按照购房款的日万分之一计算。但是闽豪公司在2020年9月30日前还没有按照合同第十条“将具备验收合格”商品房进行验收，更谈不上交付了，也不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。按照合同约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的违约延期交房的责任由出卖人承担。综上，闽豪公司应当承担逾期交房的违约责任，故依法提起诉讼。闽豪公司辩称：1.原、被告签订商品房买卖合同属实，我公司未按约定期限交付房屋也是客观存在的，本案实际迟延交房的期限是自2020年9月30日至11月19日，迟延交房时间是50天；2.未交付房屋的原因是发生了疫情，以及年度天气情况恶劣等客观原因所造成的，依法应当免责或部分免责；3.原、被告未约定违约金按照日万分之一计算，仅是在调解阶段作为我公司的方案，且是在附有一定条件的情况下才认可日万分之一的违约金赔偿办法，但这个方案没有得到孙祥、陈晶晶的认可；4.根据合同约定，房屋的交付时间应实行两个月的宽展期，受疫情影响的合同应当免责；5.根据法律规定和当地交房惯例，我司已经在2020年11月19日对案涉房屋进行交接，并由政府主管部门进行竣工验收备案，故收房时间应为11月19日。经审理查明：2020年6月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：闽豪公司将幸福世家（幸福一号公馆）14幢第13层1306号商品房出售给孙祥、陈晶晶，单价5500元/平方米，房款合计756965元。合同“第十条交付期限”约定：出卖人应当在2020年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.其它：本合同所指不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害；战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件；政府迟延有关文件批准或其他政府行为；其他非因出卖人原因导致的延期；买受人有任何违约行为。“第十一条出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2.其它：详见本合同附件四补充协议第五条约定。第十三条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。合同附件四补充协议“第五条关于该商品房交付条件与交接手续”约定：1.该商品房的交付以本款约定为准（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。……2.合同第十三条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续”的内容变更为：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。……4.出卖人不能按照本合同正文第十条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2020年9月30日，含当日）的交房宽限期，下称“宽展期”，宽展期自本合同正文约定的交房次日开始计算；若发生本合同正文第十条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延。买受人同意宽展期内合同继续有效，且出卖人不承担违约责任。“第十七条补充协议的效力”约定：1.出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2.买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3.本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。孙祥、陈晶晶在该段条款后方签字。另查明，闽豪公司建设的幸福一号公馆二期9#-12#、14#、15#、17#、18#；配套用房单位工程于2020年11月20日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2020年12月17日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。射阳县住房和城乡建设局于同日同意备案。又查明，闽豪公司于2020年11月20日左右通知孙祥、陈晶晶收房，但孙祥、陈晶晶未于当日收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。闽豪公司未能按约交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为：1.闽豪公司逾期交付房屋的期限。2.逾期交房违约金的计算标准。一、关于争议焦点1，闽豪公司逾期交付房屋的期限如何认定的问题。1.关于闽豪公司应当交付房屋的时间。合同约定，闽豪公司应当在2020年7月30日前向孙祥、陈晶晶交付房屋。补充协议又约定“若出卖人不能按照本合同正文第十条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2020年9月30日，含当日）的交房宽限期”，该意思表示真实合法有效，故闽豪公司至迟应当在2020年9月30日前交付房屋。孙祥、陈晶晶提出“合同附件中约定两个月的宽限期是事实，但宽限期包含了疫情因素。”本院认为，合同第十条第二款约定的出卖人据实延期的事由中包含“大规模流行性疾病等社会异常事件”，补充协议第五条第4条约定“若发生本合同正文第十条规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延”，应当理解为宽展期两个月并不包含合同正文第十条中所述的“大规模流行性疾病”，故发生在2020年初的新冠××疫情导致涉案工程未能按期竣工验收的情形不在宽限期所包含的范围之内。闽豪公司辩称受疫情影响工期致无法按期交付房屋，故应当免责或者部分免责。本院认为，原、被告双方的合同是于2020年6月16日签订，此时新冠××疫情已经在全国范围内得到控制，闽豪公司可以预见到受疫情影响导致逾期交房的具体期限，其完全可以在合同中将该因素予以考虑后再约定交房时间，如闽豪公司在订立合同中未考虑疫情因素，则相应的法律后果应自行承担，其不得再以受疫情影响为由主张免责或部分免责，故本院对闽豪公司的该节抗辩意见不予采纳。2.关于闽豪公司实际交付房屋的时间。虽合同正文约定出卖人将验收合格的商品房交付买受人使用，但双方在补充协议中又约定“商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，并约定商品房交付以本款为准。故涉案房屋符合交付时间应认定为闽豪公司向住建部门报送工程竣工验收备案文件的时间，即2020年12月17日。虽闽豪公司于2020年11月20日通知孙祥、陈晶晶收房，但此时尚不满足合同约定的交付条件，故应当以2020年12月17日认定为闽豪公司实际交房时间。据此，闽豪公司迟延交房的期间为2020年10月1日至12月16日共计77天。二、关于争议焦点2，闽豪公司逾期交房违约金的计算标准如何认定问题。本院认为，原、被告双方签订的合同“第十一条出卖人逾期交房的违约责任”约定：按附件四补充协议第五条约定处理，但该条款并未约定违约金的计算标准。孙祥、陈晶晶主张以购房款为基数，按日万分之一计算逾期交房违约金，本院认为，参照合同第十一条第1条载明的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一”计算逾期交房违约金，孙祥、陈晶晶的该项主张并无不当，本院予以支持。综上，闽豪公司应支付孙祥、陈晶晶逾期交房违约金5829元（756965元*0.01%*77天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江苏省闽豪顺成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙祥、陈晶晶逾期交房违约金5829元；二、驳回原告孙祥、陈晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由原告孙祥、陈晶晶负担24元，由被告江苏省闽豪顺成置业有限公司负担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  顾亮亮审 判 员  唐文静人民陪审员  朱永生二〇二一年五月二十日书 记 员  顾莎莎附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。