广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初638号原告肇庆晟汇物业服务有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口镇新城48区鼎湖森邻C3栋首层，统一社会信用代码：914××××××××××××700。法定代表人陈某1。委托代理人刘雪峰，该公司职员。被告陈杏玲，女，汉族，1971年5月15日出生，身份证住址：广东省佛山市顺德区××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××924。被告姚芝华，女，汉族，1976年1月20日出生，身份证住址：广东省佛山市顺德区×××××××××××××××××××××，公民身份号码：332××××××××××××524。原告肇庆晟汇物业服务有限公司(以下简称“晟汇物业公司”)诉被告陈杏玲、姚芝华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，于同年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘雪峰到庭参加诉讼，被告陈杏玲、姚芝华经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟汇物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计2020年1月至2021年3月的物业服务费共计人民币2572.05元；2.请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照1‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年3月10日的违约金数额为510.62元；3.请求法院判令被告向原告支付自2019年11月起至2020年12月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用、自用水费及公共水费共计274.3元；以上欠费总合计3356.97元；4.请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年8月19日，肇庆广物房地产开发有限公司与原告签订《鼎湖森邻前期物业服务合同》，约定选聘原告对鼎湖森邻项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年4月20日购买鼎湖森邻G1-1804商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《鼎湖森邻前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费171.47元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰向原告支付违约金。被告于2020年1月开始拖欠原告物业服务费，至2021年3月拖欠的款项已经达2572.05元。原告于2020年8月25日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2019年11月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用、自用水费及公共水费共计人民币274.3元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。原告晟汇物业公司向本院提交证据如下：企业营业执照，证明原告主体存在的合法性。物价局关于鼎湖森邻物业服务费收费许可，证明原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性。商品房买卖合同、补充协议及附件附录、鼎湖森邻前期物业服务协议，证明被告房屋买受人身份及物业服务费计费面积（适用于未办产权证情形），也证明被告与原告存在物业服务合同关系，在收楼后须履行物业服务费缴交义务，否则将承担违约责任。物业服务费催交函及签收回执，证明原告已经向被告催缴，但是被告拒不缴纳物业服务费。被告人欠费清单，证明被告人欠费时段及具体欠费内容。中国建设银行专用回单，证明被告在起诉后已支付部分物管费。微信聊天截图16份，证明原告多次向被告催收物管费的事实。被告陈杏玲、姚芝华没有答辩和提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经审理认定事实如下：被告陈杏玲、姚芝华系肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻小区第G1幢18层1804房的产权所有人，该房建筑面积142.89平方米。2010年4月20日，原告晟汇物业公司与被告陈杏玲、姚芝华签订《鼎湖森邻前期物业管理合同》。合同约定：原告向被告收取物业服务费，计费面积按鼎湖区房地产测绘所确认建筑面积（含共用面积分摊）执行，确认前按签订的房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊）执行；物业服务费收费标准为：住宅1.2元/月，露天车位40元/月，车库车位100元/月。物业服务费中不包含公共水电费用，需用户摊分。原告于每月10日前收取当月和下月物业服务费，被告每延迟一天，按拖欠额的千分之一支付滞纳金，对于超过三个月不交纳物业服务费用的，原告可向人民法院起诉要求限期交纳，并可收取禁止被告转让、出租和抵押直至拍卖该物业。合同签订后，原告进驻被告所在的肇庆市鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻小区进行物业管理服务，被告按月向原告支付物业服务费用至2019年12月。2020年1月1起被告开始未按约向原告交纳物业服务费，包括二次供水、楼道及路灯照明、电梯的电费等公共分摊水电费用，至2021年3月止被告共欠物业服务费2572.05元、公共水电公摊费274.3元，经原告多次催缴未果，遂向本院起诉。另查明，2021年4月9日，被告陈杏玲、姚芝华通过银行转账方式向原告名下中国建设银行股份有限公司肇庆鼎湖支行账户转账支付物业服务费2832.99元。本院认为，被告陈杏玲、姚芝华经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等抗辩的权利。本案是物业服务合同纠纷。原告晟汇物业公司与被告陈杏玲、姚芝华于2010年4月20日签订《鼎湖森邻前期物业管理合同》，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限;……”的规定，前期物业服务合同在未约定服务期限且业主委员会与物业服务企业签订正式的物业服务合同前，前期物业服务合同是双方在真实自愿的前提下签订的，其内容合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同享受权利、履行义务。按照上述合同的约定，原告晟汇物业公司已经为被告陈杏玲、姚芝华所有的鼎湖区新城48区昌贤路3号鼎湖森邻小区第G1幢18层1804房所在的肇庆市鼎湖区鼎湖森邻小区提供了物业管理服务，被告陈杏玲、姚芝华作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务，被告没有按时支付物业服务费已构成违约，应承担支付物业服务费及逾期付款的违约责任。原告晟汇物业公司起诉要求被告陈杏玲、姚芝华交纳物业服务费2572.05元（142.89×1.2×15）、公共水电公摊费274.3元（以实际发生的公摊水电费分摊金额计算）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。至于违约金，被告陈杏玲、姚芝华没有按合同约定按期缴纳物业服务费、公共水电分摊费已构成违约，但原告主张按合同约定从逾期之日即2020年1月1日起每天1‰收取违约金明显过高，本院依法予以调整，违约金参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，根据公平原则和诚实信用原则，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%自2020年1月1日起计算至被告上述物业服务费付清之日止。扣除被告已于2021年4月9日向原告支付的物业服务费2832.99元，仍有公摊水电费13.36及违约金仍未支付。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告陈杏玲、姚芝华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市晟汇物业管理有限公司支付公共分摊水电费13.36元，并支付从2020年1月1日至2021年4月9日止物业服务费的违约金（违约金以拖欠各月的物业服务费金额171.47元为基数，分别自该月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%分段计算至清偿之日止）。驳回原告肇庆市晟汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈杏玲、姚芝华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 邱树林二〇二一年五月十八日法官助理 张鹏莉书 记 员 阮海涛