江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终2736号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙曼莉，女，1990年8月8日出生，汉族，住江苏省丰县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄秀亮，男，1996年8月2日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：杨得军,北京仁人德赛（盐城）律师事务所律师。上诉人孙曼莉因与被上诉人黄秀亮房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙曼莉上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持孙曼莉诉讼请求，驳回黄秀亮诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《店铺转让协议书》并未协议解除。一审法院仅凭被上诉人提交的微信聊天记录就认定双方做出了解除合同的意思表示属于事实认定错误。被上诉人提交的该份微信记录是截取的片段，不能反映整个事情的经过，而上诉人提交的双方于2020年9月21日的聊天记录可以清晰地反映出双方就店铺租赁问题仍在互相扯皮，说明双方并未就解除达成一致意见。二、被上诉人的反诉理由不能产生解除《店铺转让协议书》的法律后果。被上诉人以上诉人欺诈为由要求解除协议无任何法律依据。首先，被上诉人并未提供任何证据能够证明上诉人有欺诈的行为，事实上上诉人并未欺诈被上诉人，被上诉人是到店面经过亲自考察才同意接手经营的，不应把自身的问题归责于上诉人；其次，根据《民法典》合同篇相关规定，欺诈并不会导致解除合同的法律后果，因此，被上诉人反诉要求解除《店铺转让协议书》无法律依据，不应得到支持。三、本案《店铺转让协议书》不存在无法履行的情形。在房东明确表示同意转租的情况下，房屋的使用权限没有受到限制，房屋租赁、店铺经营的目的不受影响，被上诉人完全可以实现自主经营的目的，当然也应当自负盈亏。至于被上诉人抗辩经营不善、亏损、没有生意，该抗辩理由与房屋租赁、店铺转让的履行无关。四、案涉房屋一直由被上诉人支配和使用，被上诉人已经实际经营，一审判决上诉人全额返还转让费于法无据。双方于2020年8月19日签订《店铺转让协议书》的当天，双方即进行了交接，所有设备、货物、钥匙均交给被上诉人，一审中被上诉人也自认已经接手进行了经营，出卖了一些货物，产生了收益，一审法院并未考虑被上诉人已实际经营并取得了收益这一情况，判决上诉人全额返还转让费4.5万元于法无据。但经营后不久因个人原因没有达到其预期，遂采取各种恶劣手段意图退回店铺，双方对此纠纷并未达成一致意见，案涉房屋一直由被上诉人支配和使用，被上诉人理应向上诉人支付租金。黄秀亮辩称，1.孙曼莉在订立店铺转让协议时就采取欺骗的手段使黄秀亮不明真相的情况下与其签订合同，孙曼莉在2020年8月31日采取加锁的方式阻止黄秀亮继续经营。同时，孙曼莉发给黄秀亮在微信中明确表明合同已经失效，案涉店铺已经与被上诉人无关，说明从2020年8月31日开始双方的店铺转让合同就已经不再履行，孙曼莉单方要求解除协议。2.孙曼莉并未在举证期限内向法院提交与房东周某的租房协议书，证明孙曼莉与原房东之间并没有书面协议，孙曼莉与原房东之间有关合同租赁期限两年的约定不存在，根据《民法典》第707条的规定租赁期限六个月以上的应当采取书面形式，否则视为不定期租赁，故孙曼莉与房东周某之间的租赁为不定期租赁，孙曼莉在订立的店铺转让合同时将租赁关系权利义务转给黄秀亮与房东之间租赁合同关系时也应当是不定期租赁，有关合同租期的约定无效而且本案主张权利的主体应当是房东周某，即便孙曼莉自己擅自向房东交付房租也与黄秀亮无关，其有权要求房东予以返还。3.黄秀亮已向法庭举证证明，黄秀亮之所以承租案涉店铺是因为孙曼莉承诺把客户群给黄秀亮，但实际上上诉人交给被上诉人的只是刚刚新建的群，根本不是老客户群，孙曼莉通过安排人流量来制造生意红火的假象以及安排其他人过来谈转让等手段，使得黄秀亮在不明真相的情况与孙曼莉签订《店铺转让协议书》并向其交付转让金45000元，孙曼莉从一开始对黄秀亮就存在欺诈，一审法院判决解除转让合同是充分考虑到双方在履行合同中的实际情况的，判决继续履行合同已无实际意义。4.案涉房屋内的商品并不值45000元，黄秀亮自己列了个受让物品清单包括：三张桌子、十几张椅子、大概四五件工艺品。还有一些碗和盘子，十几个玩具熊，还有几盘绿萝和几盘绿植，当时孙曼莉还故意隐瞒两个空调是房东家的事实，欺骗黄秀亮签订案涉《房屋店铺转让协议》，本案在协议签订几天后，黄秀亮就发现被欺骗，双方就发生了矛盾并要求终止合同，何况案涉的店铺转让是建立在孙曼莉对案涉店铺房屋有长期租赁权的基础之上，现在原租赁期限都有问题，若房东对黄秀亮租赁权提出异议，转让店铺协议根本无法履行，故一审法院认为双方已经失去继续履行的诚意和意义，是充分尊重了本案的客观事实，因此，本案被上诉人的一审反诉请求依法应当支持。孙曼莉向一审法院起诉请求：1.判决黄秀亮向孙曼莉支付租金40000元及利息（其中2万元从2020年8月31日起至实际支付之日止；2万元从2020年10月1日起至实际支付之日止，均按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2.本案的诉讼费用由黄秀亮承担。黄秀亮向一审法院反诉请求：判令解除黄秀亮与孙曼莉签订的《店铺转让协议书》，孙曼莉退还黄秀亮转让费45000元。反诉费由孙曼莉承担。一审法院认定事实：2020年8月19日，孙曼莉与黄秀亮签订了《店铺转让协议书》，约定：转让店铺位于盐城市盐都区，丙方（周某、曹某）为上述店铺的所有权人和出租方，现对甲方（孙曼莉、孙某）与乙方（黄秀亮）根据本合同约定转让上述店铺承租权的行为，丙方表示同意，原甲方、丙方所签的《租房协议》的权利与义务转由乙方享有和履行，乙方与丙方不再另行签订租赁合同，本合同生效和店铺交接完毕后，甲方与丙方之间原租赁合同终止履行，权利义务自行解除。丙方与甲方已签订了《租房协议》，约定的租期为2年，即2020年9月1日至2022年8月31日，年租金为4万元，租金为每年交付一次并于约定日期提前一个月交至丙方，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有《租房协议》中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该《租房协议》所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费定金45000元，甲方在合同签订次日向乙方腾让店铺并交付钥匙，2020年8月19日付转让费45000元，房租年付，房租半年2万于8月30日前付清，剩余2万于9月30日前付清。合同还规定了其他事项，孙曼莉、孙某、黄秀亮在该协议上签名，周某、曹某未在该协议上签名。合同签订后，黄秀亮向孙曼莉支付了转让费45000元。2020年8月31日，孙曼莉发短信给黄秀亮，内容为：“我们之间是没有矛盾，是你单方面没有执行合同，合同已经失效，店铺与你无关了，你在门市贴我们身份证号，这是侵害公民隐私，自己找个律师或者百度下看看是都违法，你记住了店铺已经和你无关，如果心里有什么不满，你走公安或者法律传唤我，我都会到，但是如果你还胡闹，我也不会坐视不理了”。之后，孙曼莉向黄秀亮催要租金未果，故诉至一审法院。本案庭审时，孙曼莉未能提交与周某签订的《租房协议》。另查明，2020年12月2日，周某向孙曼莉出具了书面说明，内容为：“孙曼莉在承租期间将房屋转租给黄秀亮，本人知晓并同意。因孙曼莉已经向本人交纳了下一年度的租金（2020年7月31日至2021年7月30日），本人已明确表示孙曼莉与黄秀亮之间关于租金问题，由孙曼莉直接向黄秀亮收取，本人不参与”。2020年8月30日，孙某向孙曼莉出具了书面说明，内容为：“孙大大花艺是本人孙某和我姐姐孙曼莉合伙经营的，孙曼莉与黄秀亮的转让协议本人孙某是知情并同意的，当时孙大大花艺交由孙曼莉全权处理的”。一审法院认为：本案中，孙曼莉与黄秀亮之间签订的《店铺转让协议书》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。从双方的短信交流的内容反映，双方签订合同后不久即为租赁事宜产生纠纷，且发生在约定的租赁期限之前，而且短信交流的内容也已反映出双方解除合同的意思表示，同时，双方之间已失去继续履行合同的诚意与意义，故对黄秀亮反诉解除合同的请求，予以支持。对黄秀亮反诉要求孙曼莉退还其转让费45000元，亦予以支持。虽然双方对租赁事宜的纠纷发生在双方约定的租赁期限之前，但孙曼莉已向房屋产权人周某支付了租金，双方的行为已造成租赁房屋闲置的情况，已对孙曼莉造成了一定的损失，故对孙曼莉主张租金的诉请予以支持13334元（2020年9月1日-2020年12月31日）。据此，一审法院判决：一、黄秀亮于判决生效后十日内向孙曼莉支付租金人民币13334元。二、解除孙曼莉与黄秀亮于2020年8月19日签订的《店铺转让协议书》。三、孙曼莉于判决生效后十日内退还黄秀亮转让费人民币45000元。四、驳回孙曼莉的其它诉讼请求及驳回黄秀亮的其它反诉请求。案件受理费减半收取402元，保全费420元，反诉费减半收取402元，合计1224元，由黄秀亮负担512元，孙曼莉负担712元。二审审理中，孙曼莉向本院提交了一组微信截图，拟证明孙曼莉2018年2月-2018年8月期间经营状态良好，并未对制造生意兴隆的假象欺骗黄秀亮。黄秀亮质证意见为，上诉人提供的证据不能证明孙曼莉经营状况，且该证据不属于新证据。对一审判决认定的事实，经本院审理查明予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，孙曼莉在与黄秀亮在签订《店铺转让协议书》后，约定的租赁期限开始之前，即通过双方的短信交流的内容已反映出双方解除合同的意思表示，故一审法院判决解除孙曼莉与黄秀亮于2020年8月19日签订的《店铺转让协议书》，并无不当，上诉人孙曼莉主张该协议并未解除，并要求支付全部租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于转让费的问题。因双方在约定租赁期限形如之前已协商一致解除合同，双方还未实际按约履行合同权利和义务，故黄秀亮要求返还转让费应予以支持，一审判决孙曼莉返还黄秀亮转让费45000元，并无不当。综上，孙曼莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由孙曼莉负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  荀玉先二〇二一年五月二十八日书记员  黄 慧