江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初3474号原告：陆崇海，男，1966年11月4日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王中华，江苏三强律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈长斌，江苏三强律师事务所律师。被告：邵青松，男，1977年9月24日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：邓芙蓉，女，1985年12月17日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：周荣贵，江苏公正律师事务所律师。原告陆崇海与被告邵青松、邓芙蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理，原告陆崇海及其委托诉讼代理人沈长斌、被告邵青松、被告邓芙蓉及其委托诉讼代理人周荣贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆崇海向本院提出诉讼请求：判令两被告返还购房款30万元、利息120600元及从起诉之日至偿清之日止，以30万元为基数，按年利率6%计算的利息。事实与理由：原被告于2012年12月11日签订房屋买卖合同，约定：两被告出售位于射阳县房屋给原告，价格为35万，签订合同之日一次性付清30万元，房产证在两年内办好，房产证办好后结清余款。合同签订当日，原告交付两被告30万元，但两被告一直未能向原告交付房屋。原告多次与被告交涉，被告表示不交付房屋，协议解除。现发现被告出售的房屋无房产证、土地证，协议解除，被告应退还购房款，原告为保障自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。邵青松辩称：我当时收到了王海峰购房款20万元现金，王海峰当时是和我一起跟原告交涉房屋买卖的事情。我当时欠了王海峰10万元，当时卖房的钱是30万元，王海峰就将我欠他的10万元扣下了。我与我的前妻王祚芹在2008年10月28日离婚时，房屋归邵小龙所有，邵小龙是我儿子，我没有买卖权，只有居住权，房子没有办法给原告。房子现在是王祚芹居住的。我当时是同意还钱的，我已经还了8000元房款。这几年我没有与原告联系。我现在是想还钱的。邓芙蓉辩称：1.涉案房屋的部分财产份额是邵青松的婚前个人财产，不是两被告婚姻关系存续期间的夫妻共同财产；2.涉案合同是2012年12月4日左右签订的，处分涉案房屋是邵青松的个人行为，买卖关系发生在邵青松和原告之间，合同的卖方处虽有邓芙蓉的签字，但邓芙蓉只是作为邵青松和原告买卖房屋的知情人和见证人，不是卖方主体，邓芙蓉除见证外，未参与其他任何交易环节，邓芙蓉和原告不存在买卖关系，以及其他应当在本案中承担义务的法律关系，原告不应当将邓芙蓉作为本案的共同被告；3.结合邵青松的答辩意见，原告是否完成涉案款项的支付义务由法院审查认定；4.邵青松和原告分属不同的农村集体经济组织成员，涉案房屋也不在合同任何一方的农村集体经济组织，买卖合同违反了法律行政法规强制性规定，应当认定为无效合同，涉案房款的返还义务应当由邵青松个人承担，与邓芙蓉无关。综上，原告对邓芙蓉的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告对邓芙蓉的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，邵青松、邓芙蓉作为卖方（协议中称“甲方”）与陆崇海作为买方（协议中称乙方）签订房屋买卖合同书一份，协议主要约定：1.甲方自愿将其位于射阳县别墅出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；2.房屋所售总金额为35万元；3.付款方式，签订合同之日一次性付清30万元，房产证在两年内办好，结清剩余款项5万元；4.特别约定，因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理；如乙方所购房屋以后可以办理房产证转户时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担；7.本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔，毁约金5万元等内容。邵青松、邓芙蓉在甲方处签名，陆崇海在乙方处签名，陈某在见证人处签名。2012年12月11日，邵青松向陆崇海出具收条一份，载明：收条收到陆崇海房款叁拾万元整（300000），收到人邵青松。邵青松未向陆崇海交付案涉房屋，案涉房屋现由案外人居住使用。之后，陆崇海向邵青松、邓芙蓉主张交付房屋未果，邵青松支付陆崇海8000元，陆崇海主张权利未果，诉至本院，请求判如所请。另查，邵青松与邓芙蓉于2010年3月30日登记结婚，邓芙蓉于2013年3月8日诉至本院，要求与邵青松离婚，本院判决不准予离婚后，邓芙蓉再次于2014年9月2日诉至本院要求与邵青松离婚，本院于2014年10月14日判决准予邓芙蓉与邵青松离婚。再查，案涉房屋尚未办理房屋产权登记，陆崇海户籍在射阳县，不在合德镇凤兴居民委员会。审理中，本院依职权进行调查，案涉房屋周围邻居有住户已办理房屋产权登记。以上事实有当事人的陈述、房屋买卖合同书、收条等证据附卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同效力如何；2.邓芙蓉是否应承担共同返还款项的责任；3.陆崇海主张的利息请求是否应予支持。关于争议焦点1，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，陆崇海不是涉案房屋所在集体经济组织成员，因此陆崇海不具备取得相应宅基地使用权及购买案涉房屋的主体资格，故陆崇海与邵青松、邓芙蓉签订的房屋买卖合同应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方签订合同后，陆崇海交付了30万元房款，但邵青松未能交付案涉房屋给陆崇海，陆崇海没有居住使用该房屋，故邵青松收取的30万元房款应返还给陆崇海，邵青松事后支付给陆崇海8000元，应当予以扣减，故邵青松还应向陆崇海返还购房款292000元。关于争议焦点2，邓芙蓉在签订协议时与邵青松在夫妻关系存续期间，其与邵青松基于共同的意思表示与陆崇海签订房屋买卖协议，邓芙蓉作为完全民事行为能力人应当对其作为协议的一方签订房屋买卖协议并在协议上签名确认的法律后果是应当知晓的，故应与邵青松承担共同返还购房款的责任。邓芙蓉辩称房屋是邵青松个人婚前财产，不是夫妻共同财产，因案涉房屋没有办理产权登记，陆崇海在与两被告签订协议时对此并不知情，陆崇海有理由相信两被告是房屋的卖方，至于房屋是婚前个人财产还是夫妻共同财产是两被告之间的内部关系，与陆崇海无涉，故对此辩解，本院不予采信；邓芙蓉还辩称其为合同的知情人和见证人，不是卖方，陆崇海对此不予认可，邓芙蓉亦没有提供相应的证据予以证实，对此辩解，本院亦不予采信。关于争议焦点3，陆崇海主张利息120600元及自起诉之日起，按年利率6%计算利息，但其没有提供相应证据证实双方对利息有约定或在事后予以追认，故对此诉讼请求，本院不予支持，陆崇海可以自起诉之日起，以292000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，陆崇海的诉讼请求部分具有事实和法律依据，本院部分支持，其余请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告邵青松、邓芙蓉于本判决生效之日起十日内向原告陆崇海返还购房款292000元及利息（自2020年7月4日起至实际给付之日止，以292000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告陆崇海其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7609元，由原告陆崇海负担1929元，被告邵青松、邓芙蓉负担5680元；公告费260元，由被告邵青松、邓芙蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  顾亮亮审 判 员  刘必胜人民陪审员  崔德荣二〇二一年五月六日书 记 员  费东玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。