河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初10262号原告：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码：9141010007138016XP。法定代表人：陈磊，职务：董事长。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，河南文丰律师事务所律师。被告：张海印，男，汉族，1985年11月25日出生，住河南省柘城县。原告河南锦家置业有限公司（以下简称“锦家置业”）诉被告张海印房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人纪云丽、张燕到庭参加诉讼，被告张海印经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告河南锦家置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002922440）并判令被告返还位于金水区××北××西××楼××单元××房屋；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002922440）的注销备案登记；3、判令被告协助原告办理金水区××北××西××楼××单元××房的不动产的预告登记注销（不动产预告登记号：豫（2017）郑州市不动产证明第0061954号）；4、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》违约金87529.1元；5、判令被告支付给原告代其偿还的银行按揭贷款28108.84及违约金3863.08元（以代偿金额为基数按日万分之五从代偿之日起暂计算至2021年3月31日，主张至全部付清本息、罚息、复利及补偿金为止），以上合计31971.92元；6、判令被告承担原告因本案支出的律师费35000元；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年11月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002922440），主要约定被告购买原告开发建设的位于金水区××北××西××楼××单元××房；建筑面积87.28㎡；总房款875291元，付款方式商业性贷款，首付款265291元，商业贷款610000元。现根据贷款银行资料显示，截至2021年1月29日，被告连续未按时归还银行贷款本息，导致申请人承担保证责任，代替被申请人向银行偿还贷款共计28108.84元。原告被告双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6款第1项中约定若被告未能按期偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应当赔偿原告代偿的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），同时被告应自原告实际代偿之日起至被告实际向原告支付全部款项之日按日万分之五支付补偿金。第2项约定被告逾期还款达30日，原告有权选择立即解除本合同。因××原因导致合同解除应支付总房款10%的违约金。商品房买卖合同解除后，办理合同备案登记、房屋预告登记的注销，系被告的附随义务。故，原告为维护自身的合法权益诉至贵院，望判如所请。被告张海印未到庭，亦未答辩、举证。本院经审理查明：1、2016年11月20日原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002922440），约定被告购买原告开发建设的位于金水区××北××西××楼××单元××房，户型为三室二厅，建筑面积共87.28平方米，其中，套内建筑面积62.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.39平方米；房屋单价为每平方10028.54元，房屋总价875291元，其中首付款265291元，付款方式：现金，约定付款时间2016-11-20，商业贷款610000元；××如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6款约定：如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。该合同附件四合同补充协议第八条第5款约定：合同签订后，如因××非本合同约定原因导致合同解约的，××应支付总款10%的违约金给××，并在××送达解约合同通知之日起7日内办理好解除合同的相关手续，以及承担解除合同的全部费用和××因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期一日应向××支付总房款1‰作为损失赔偿金。2、2016年12月1日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与案外人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号：A[住]字[工]行[建设路]支行[2016]年2568号），主要约定：被告贷款金额为人民币（大写）陆拾壹万元整，贷款期限360个月，自2016年12月1日至2046年12月1日；还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定；本合同项下抵押物为借款人所购买的案涉房屋，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人的保证方式为阶段性连带责任保证；保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。3、原告向被告邮寄《告知函》，要求被告收函之日起3日内向原告支付代其偿还的全部款项及补偿金。4、2020年5月26日原告委托河南文丰律师事务所向被告邮寄《律师函》，双方签订的《商品房买卖合同》自收到本函之日起解除。5、案涉房屋办理交房时间为2019年6月30日。6、案涉房屋已办理不动产预告登记，不动产预告登记号为：豫（2017）郑州市不动产证明第0061954号，权利人（申请人）为张海印，义务人为河南锦家置业有限公司。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行。该《商品房买卖合同》履行过程中，被告多次未履行按时偿还贷款的义务,导致原告保证金账户被扣划大批款项。被告的行为符合《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6款关于违约责任的约定，且原告已向被告发送了告知函。被告以实际行动表明其不履行合同义务。故原告诉讼请求第一项要求解除双方的《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》第十一条第二款，解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同，解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续。故原告请求注销合同编号为16002922440的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。因涉案商品房买卖合同已解除，原告与被告关于该合同的债权债务关系消灭，故原告要求被告协助办理预告登记的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告支付解除合同违约金87529.1元，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第八条第5款约定：合同签订后，如因××原因导致合同解约的，××应支付总款10%的违约金给××。因被告未按时足额支付贷款，导致案涉《商品房买卖合同》解除，原告诉请被告支付《商品房买卖合同》解除产生的违约金87529.1元，根据原被告之间的约定，违约金为总房款875291元的10%即87529.1元,本院予以支持。原告诉请被告偿还其代偿的银行按揭款项28108.84元及违约金，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为保证人为被告代偿款项共计28108.84元，原告诉请被告偿还扣划的保证金28108.84元，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6款约定，被告应当支付原告代为偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等费用），同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。原告诉请的违约金实为上述约定的补偿金，双方约定标准过高，本院以原告的实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、原被告双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则按照实际代偿金额10%即2810.9元支持为宜，超出部分，不予支持。关于律师费，原告陈述尚未实际发生，对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，第二百二十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南锦家置业有限公司与被告张海印于2016年11月20签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002922440）；二、被告张海印于本判决生效后十日内返还金水区龙源街北文化路西5号楼2单元2层202号房产，协助原告河南锦家置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002922440）的备案信息注销登记手续及金水区龙源街北文化路西5号楼2单元2层202号房产的不动产预告登记注销手续（不动产预告登记号为：豫（2017）郑州市不动产证明第0061954号）；三、被告张海印于本判决生效后十日内支付原告河南锦家置业有限公司解除合同违约金87529.1元；四、被告张海印于本判决生效后十日内支付原告河南锦家置业有限公司代偿款28108.84元、违约金2810.9元；五、驳回原告河南锦家置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1695元，由被告张海印负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并与上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杨关二〇二一年五月二十六日书记员  杨萌