北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9227号上诉人(原审被告)：王建茹，女，1973年8月14日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张杨，北京谛诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴艳玲，女，1965年9月1日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：梁胜利，北京市易行律师事务所律师。上诉人王建茹因与被上诉人吴艳玲土地承包经营权合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王建茹上诉请求：1.撤销北京市顺义区人民法院2021年3月22日作出的（2020）京0113民初15047号判决第三项“被告王建茹赔偿原告吴艳玲损失款二十五万元，于本判决生效之日起七日内执行”，改判驳回吴艳玲该项诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费用由吴艳玲承担。事实和理由：同意一审判决第一项、第二项。一、一审法院认定王建茹应承担吴艳玲相关经济损失50%的责任，事实认定不清，法律适用错误。1.国土资源部制定的《全国土地分类》和《关于养殖占地如何处理的请示》规定：养殖用地属于农业用地，其上建造养殖用房不属于改变土地用途的行为，占用基本农田以外的耕地从事养殖业不再按照建设用地或者临时用地进行审批。王建茹与吴艳玲签订的《生态种养基地租赁协议》《生态种养基地租赁补充协议附件》及双方庭审过程中，均表示吴艳玲从事的为养殖业，并非一审法院认定的“非农经营”，王建茹的租赁行为未改变土地规划用途，王建茹不存在过错。2.王建茹与吴艳玲签订的《生态种养基地租赁协议》《生态种养基地租赁补充协议附件》中均对遇到拆迁腾退情况进行了明确约定，说明王建茹提前告知了吴艳玲相关风险，吴艳玲也同意承担相应的风险，因此才签署了上述两份文件。王建茹已尽到全部注意义务，不存在过错。3.在房屋拆除前，王建茹提前告知吴艳玲涉诉房屋拆除的信息，在告知时王建茹都不确认拆除的具体时间，但还是善良地怕给吴艳玲造成损失，提前说明。并且之后随时跟进、同步向吴艳玲告知王建茹已获悉的拆除信息，没有任何保留或隐瞒。王建茹在主动告知吴艳玲拆除信息后，主动修改租赁协议，将租赁协议中约定的年付租金改为半年付，仅收取25000元的半年租金。主要考虑拆除具体时间不明确，怕给吴艳玲造成损失，缩减预付房租，方便拆除具体时间明确后结算房租，避免吴艳玲过多的支付房租。哪怕是50000元房租的现金压力及可能产生的利息王建茹都是主动为吴艳玲考虑的。4.在拆除具体日期明确后，王建茹立即主动通知吴艳玲，给吴艳玲争取了时间，及时转移了鸽子、桌椅、床具等财物，甚至吴艳玲在庭审中自认地砖都被翘起来变卖挽回了损失、固定的鸽子窝也被拆下来变卖挽回了损失，可见，王建茹并无任何过错可言。5.王建茹主动拆除涉诉房屋，是根据北京市顺义区大崔各庄村村民委员会的要求，该拆迁腾退行为已经在王建茹与吴艳玲签订的《生态种养基地租赁协议》《生态种养基地租赁补充协议附件》两份文件中约定对应情形，并非一审法院所述的“无合同依据，亦缺少法律依据”。6.王建茹在通知吴艳玲拆除涉诉房屋之时以及之后，吴艳玲均未明确表示不同意王建茹的拆除行为，且吴艳玲也对涉诉房屋内的财产进行了有效转移，说明王建茹与吴艳玲已经就拆除涉诉房屋达成了新的合意，修正了《生态种养基地租赁协议》《生态种养基地租赁补充协议附件》两份文件中关于拆迁腾退的条款，并非一审法院所述“无合同依据，亦缺少法律依据”。二、一审法院认定吴艳玲损失为50万元，事实认定不清，法律适用错误。1.吴艳玲提交的与案外人北京卓彩景观工程有限公司签署的《北京顺达鸽业施工合同》，仅有合同文本，正常履行合同的相关证据均未提供，如款项支付证明、款项接收证明、工程决算单、工程相关物料采购证明、施工工人工作及工资支付证明等，完全不符合一份已经正常履行的工程施工合同的基本事实与一般逻辑，无法证明合同正常履行且吴艳玲产生了支出。吴艳玲提供的证据，不足以证明如此大型工程的存在，应不予认定。2.庭审过程中吴艳玲所称：存有大量现金的原因为从事赛鸽行业，但赛鸽买卖使用现金不是行规，且非常态，使用现金支付57万巨额工程款不存在合理性；吴艳玲与案外人北京卓彩景观工程有限公司法定代表人刘松涛所述工程款支付比例与《北京顺达鸽业施工合同》约定也不一致；支付现金时的通话记录、微信记录、行车记录仪、周边监控录像均无，佐证未实际支付现金给刘松涛，同时吴艳玲声称的陪同人翟元新没有任何沟通记录、证人证言提供；工程款收据一式两份，吴艳玲未提供收据底联进行核对，证据链不完整。在吴艳玲提供的证据中有如此多的漏洞、矛盾之处时，一审法院依旧认定吴艳玲有50万元的损失，事实认定不符合一般常理与一般逻辑。3.在庭审过程中，一审法院当庭在与案外人北京卓彩景观工程有限公司法定代表人刘某1联系核实案件事实时，未就上述完全不符合正常履行的工程施工合同的基本事实以及不符合当代社会支付款项的一般情形进行询问，仅是询问了大致过程，对细节未核实，对于酌定吴艳玲损失的50万元，事实认定不清，法律适用错误。三、根据王建茹与吴艳玲双方签署的协议及补充协议，王建茹仅应承担补偿责任，并非一审法院认定的赔偿责任。1.根据王建茹与吴艳玲签订的《生态种养基地租赁协议》《生态种养基地租赁补充协议附件》约定：“如遇到拆迁，甲方（王建茹）应适当给予乙方（吴艳玲）补偿，相关租赁协议终止”“合同期内如遇拆迁、腾退、改造等国家政策性的问题，甲方（王建茹）应从国家拆迁腾退补偿款里向乙方（吴艳玲）补偿……”2.从协议约定中可以明确，王建茹首先承担的是补偿责任，其次需要吴艳玲产生实际的损失，最后王建茹产生了违约行为。王建茹不存在任何违约行为，吴艳玲也不存在自己声称的57万元损失，王建茹不应承担任何赔偿责任。综上所述，王建茹始终秉持善良义务人的精神，不存在任何违约行为、也无过错，吴艳玲虚构场地改造损失57万元，一审法院事实认定不清，法律适用错误，王建茹无法理解更无法认同。故王建茹请求法院对王建茹合法权益予以保护，支持王建茹的上诉请求，查清事实，正确适用法律，作出公正判决。吴艳玲辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。王建茹的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，吴艳玲没有异议。一审法院适用法律正确，但酌定吴艳玲损失为50万元，由王建茹赔偿25万元，对吴艳玲不公平，王建茹应当承担57万全部损失。关于王建茹的上诉理由：1.补充协议中明确约定吴艳玲承包涉诉房屋土地用于养殖赛鸽，与一般养殖存在本质区别。2.双方签订的两份协议，对拆迁腾退进行了约定，但是涉诉土地地上物是王建茹自行拆除的，不应该受到相关条款的约束。王建茹不存在尽到注意义务的问题。3.王建茹在提前得到拆除信息以后仍然收取吴艳玲的租金，当时吴艳玲和王建茹协商按月缴纳未果，于是按照半年收取，吴艳玲得到拆迁信息比较晚，王建茹从来没有考虑过吴艳玲的利益以及有可能造成的损失。4.拆除日期是吴艳玲从当地村委会处得知的，吴艳玲只是在极短时间内拉走了极少可移动的物品。吴艳玲能拉走的极少部分物品也是当做废品处理的，工钱都不够。5.王建茹主动拆除房屋是为了获得更多补偿金，并没有相关行政部门的强制，是自己对村委会的承诺，属于无合同依据、无法律依据。6.吴艳玲从来没有和王建茹就拆除行为达成合意，是王建茹自己找工人拆除，拆除的砖瓦等材料由王建茹自己卖掉，王建茹获得了不少收入。7.一审法院认定损失50万元，吴艳玲认为应该是57万元，吴艳玲提供的相应证据完整显示涉诉场地前后对比，和工程概算表一一对应，该损失应该由王建茹完全赔偿。8.王建茹应当承担赔偿责任，而不是补偿责任，因为王建茹存在过错，不仅仅是50%的过错。吴艳玲向一审法院起诉请求：1．请求依法解除吴艳玲、王建茹于2019年5月22日签订的“生态种养基地租赁协议”及2019年8月13日签订的“生态种养基地租赁补充协议附件”；2．请求判令王建茹返还吴艳玲租金33332元、电费11804元，赔偿吴艳玲场地改造损失570000元，赔偿吴艳玲自购材料款12312元；3．请求判令王建茹承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月22日，王建茹作为甲方，吴艳玲作为乙方签订《生态种养基地租赁协议》（以下简称租赁协议）约定：1．甲方王建茹于2019年6月1日将北京市顺义区大孙各庄镇大崔各庄村朝阳街108号生态种养基地整体租给乙方吴艳玲使用，租赁期限为拾年整。2．租金及付款方式，乙方每年付给甲方王建茹租金人民币伍万元整，先付叁万元整，年底再付贰万元整。3．甲方承诺尊重乙方的物权，在乙方租赁期内，保证开通，水，电，网，等设施。甲方不得干涉乙方在租赁期限内的任何使用权利。4．违约条款，上述条款是甲、乙双方在完全平等、自愿的基础上达成的，任何方不得以任何借口违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。5．如遇到拆迁，甲方应适当给予乙方补偿，相关租赁协议终止。2019年8月13日，王建茹作为甲方，吴艳玲作为乙方签订《生态种养基地租赁补充协议附件》（以下简称补充协议附件）约定：一、甲方位于顺义区大孙各庄镇大崔各庄村的北京回归自然生态农业科技有限公司租赁给乙方用于养殖赛鸽，就未尽事宜达成如下协议，其中120平米住房及房上的鸽子窝由甲方自用，其余面积均由乙方使用。二、租赁期限为九年，自2019年8月13日起至2028年8月12日，租赁期内土地房屋经营使用权归属乙方，所有权归甲方，本协议签字生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。三、租赁费为人民币每年伍万元整，由乙方在截至日期前向甲方支付（年付）。四、乙方在租赁期内如遇国家政策调整，甲乙双方重新商定租赁事宜，乙方确保在租赁期内遵纪守法的经营，甲方不得在租赁期内干涉乙方的合法经营，包括土地上的收入支出，植被，房屋建筑及使用。五、乙方有权对租赁的土地有自主经营权和收益权，在此发生的债权债务由乙方独自承担，与甲方无关。六、合同期内如遇拆迁腾退，改造等国家政策性的问题，甲方应从国家拆迁腾退补偿款里向乙方补偿，甲方有义务协助乙方要回赛鸽的一切补偿，赛鸽补偿款归乙方所有，同时甲方退回租赁期间所剩余的已付租金。2019年5月23日，吴艳玲通过银行转账给付王建茹5万元，2020年5月27日，吴艳玲给付王建茹2.5万元，王建茹为其出具收条载明“今收到吴艳玲2020.5月-11月租赁贰万伍仟元整。如遇腾退场地退还期限内剩余租金”。后，王建茹依约向吴艳玲交付了涉诉土地及地上物，吴艳玲对涉诉场地进行了建设、改造、装修。2020年6月27日，王建茹向北京市顺义区大孙各庄镇大崔各庄村村名委员会出具《自行拆除违法建设承诺书》，承诺于2020年7月30日之前对养殖场自行拆除。2020年7月，王建茹自行拆除了涉诉土地上的地上物，包括吴艳玲建设、改造、装修的部分。诉讼中，吴艳玲称其花费57万元用于涉诉场地改造投入，还自行花费12457购买装修材料用于装修，并提交了《北京顺达鸽业施工合同》、工程概预算表、收据、照片、发货单、清单予以证明。《北京顺达鸽业施工合同》载明：甲方吴艳玲，乙方北京卓彩景观工程有限公司，签订日期2019年6月10日。甲方委托乙方承接顺达鸽业整体建造方案设计及施工。第3条本合同设计施工项目的内容大数要求；见装单位工程用表明细；制作CAD图测量。1．北边第一排含鸽舍主厅，拆除原养猪舍栅栏，拆除水泥地面，平整土地和墙面。2．第一排清理猪舍墙立面。3．鸽舍主厅水泥地面处理，铺设环保自流平，墙体刮腻子粉刷涂料。4．第一排门窗修正加固替换安装。5．整体电路改造及鸽舍铺设用水管道。6．鸽舍主厅内天顶做防水层。7．鸽含主厅内天顶做保温层。8．养殖用地域划分定位平面图和航拍图。在甲方对第一设计阶段成果确认后，乙方在5工作日内向甲方提交第二阶段成果。第二设计阶段成果如下：1．鸽舍主厅及鸽笼建造。2．鸽舍分割层钢结构建造。3．鸽舍和鸽笼墙立面及天顶围网钢结构建造。4．赛鸽和观赏鸽鸽舍木制箱窝建造。5．赛鸽跳笼建造。6．观赏鸽跳笼建造。7．小鸽舍装修，墙立面处理，地面处理。8．小鸽舍主体加固，门体替换。9．狗舍建造，鸡舍建造，杨舍改建修复。10.4间房装修。11．卧室门前鸽舍鸽笼的建造。12．第一排客厅的装修。13．第一排厨房的装修。14．第一排庭院的整体回填平整与绿化。15．第一排庭院道路回填平整铺砖建设。16．整体院落拔草弃土渣土运输。4.1经双方协商一致，确定本项目设计及施工费为人民币伍拾柒万元。北京卓彩景观工程有限公司出具的2019年6月10日、2019年11月5日收据分别载明，今收到顺达鸽业交来前期工程款叁拾万元、工程尾款贰拾柒万元。照片显示了部分建设、改造、装修的情况。自购材料款证据仅为收据、发货单、清单，大部分既无签字亦无盖章亦未显示与涉诉场地有关，部分为赛鸽三关特比环付款证据。王建茹称吴艳玲没有进行施工合同所列的装修设计、装修，对合同和支付凭证不认可，因为从2016年开始，所有装修改造都需要村里和镇里报备，这么大工程不可能一年之内完成，装修没有告知王建茹，王建茹不同意吴艳玲改造装修，不认可吴艳玲有自购材料装修，认可吴艳玲室内进行墙面刷白，建了鸽子笼，室外铺地砖，养殖舍进行了内部改造，外面没有动。诉讼中，吴艳玲称该57万元是分两笔以现金方式直接给付北京卓彩景观工程有限公司的法定代表人刘某1的，其中2019年6月10日支付30万元、2019年11月5日支付27万元，收据是刘某1开好付款当时给吴艳玲的，自购材料款也是现金支付的。经一审法院向刘某1核实，刘某1称2019年给吴艳玲做过鸽舍的施工，签订了书面合同，已经全部履行完毕，合同款差不多57万元，吴艳玲6月支付30万元，11月支付27万元，都是现金支付的，收据是刘某1开好给吴艳玲的。王建茹称不认可吴艳玲现金给付了57万元，施工合同约定的付款方式与吴艳玲所称的实际履行方式不一致，现金交付没有证据佐证，收据只有一联，没有底联，可见没有实际发生相应款项，没有履行，且吴艳玲是否交付施工方施工款与本案无关。诉讼中，吴艳玲称其对涉诉土地的四间住房改造了外墙保温、墙面四周刷白，厕所的防水，室内装修除了刷白其他没做，室内添置家具家电（拆违之前又被吴艳玲拉走了）、将养殖房的猪舍隔断出了一间房，改造成了厨房并且进行了装修，厨房添置了家具家电（拆违之前又被吴艳玲拉走了），院地铺了渗水砖（拆违之前又被吴艳玲卖了一部分，剩下的就扔在那里了）、院地被吴艳玲铺设了草坪（拆违之前没有动过就扔在那里了）、三排养殖房将其中一排改造成了养殖鸽子笼，剩下两排打算这样改造，但是还没来得及改。王建茹称对吴艳玲如上陈述除了厨房不认可，其他所述认可，因为养殖房里面本来就是隔出了两间，由王建茹隔出了两间一间是屠宰间，一间是冷库，屠宰间被吴艳玲后来用成了厨房。另查，2020年11月30日，北京市顺义区大孙各庄镇人民政府回复称：涉诉土地2006年至2020年规划用途为一般农地区；涉诉土地地上物已经拆除，系承包人王建茹签署《自行拆除违法建设承诺书》以后自行实施，我镇未对涉诉土地上的地上物进行违法建筑认定，涉诉土地不涉及征地拆迁问题；根据《自行拆除违法建设承诺书》，拆除涉诉土地上的养殖用房、管理用房等地上物，可按照每平方米130元的标准，以核实无误的养殖用房及管理用房面积进行计算，获得拆除费用，经核算，王建茹可以获得的拆除费用金额273893元，该拆除费用，截至目前尚未发放给王建茹。诉讼中，吴艳玲称签订合同的时候，王建茹确实告诉过其这个涉诉土地属于养殖地，双方确认合同签订后，王建茹交给其的是15亩土地、三排养殖房和4间住房，机井归双方共用，双方约定的是整体承包，树没有交给其，王建茹大约在2020年三四月份的时候告知其涉诉地上物要被拆除，其打电话向村书记核实，经核实确定要拆，所以其就开始搬离，拉走了自有物品，鸽子笼是低价卖的一部分，防盗门和窗没动，地砖卖了200块，其他没动，都被王建茹拆除了。王建茹称其是2001年5月1日从顺义区大孙各庄镇大崔各庄村承包的涉诉土地19.4亩，当时的土地规划用途属于养殖用地，在2018年2、3月份镇里统一调整了土地规划，调整成了耕地，吴艳玲搬走的时候家具家电都拉走了，鸽子笼卖了，方钢都拉走了，地砖都卖了，铁门也卖了，王建茹拆除的时候没有吴艳玲的东西了。诉讼中，吴艳玲明确第二项诉讼请求为要求王建茹返还租金22916.66元，电费11038.25元，赔偿场地改造损失57万元、赔偿自购材料款12457元。一审法院认为，王建茹同意吴艳玲提出的解除双方于2019年5月22日签订的租赁协议及2019年8月13日签订的补充协议附件以及返还租金22916.66元、电费11038.25元的诉讼请求，一审法院对此不持异议。关于吴艳玲主张的自购材料款损失。吴艳玲提交的自购材料款证据仅为收据、发货单、清单，大部分既无签字亦无盖章亦未显示与涉诉场地有关，部分为赛鸽三关特比环购买单据，上述证据并不足以证明吴艳玲存在自购材料款损失，故一审法院对吴艳玲主张的自购材料款损失不予支持。关于吴艳玲要求王建茹赔偿场地改造损失570000元的诉讼请求。一审法院做如下考量：第一，吴艳玲作为涉诉土地及地上物的承租方，在承租涉诉土地以及进行建设、改造、装修之前，应当核实涉诉土地的规划用途并按照涉诉土地的规划用途使用涉诉土地。吴艳玲未核实涉诉土地的规划用途，在一般农用地上进行非农建设、改造、装修，其对于自己损失的发生具有过错，应自行承担其损失金额的百分之五十。第二，王建茹作为涉诉土地及地上物的出租方，在签订及履行合同时，负有核实涉诉土地规划用途并按照规划用途及租赁协议、补充协议附件的约定提供涉诉土地及地上物的义务。王建茹与吴艳玲2019年签订涉诉协议及补充协议附件时，涉诉土地规划用途为一般农地区，王建茹将一般农用地提供给吴艳玲用于非农经营，不符合涉诉土地的规划用途。涉诉土地上的地上物（包括吴艳玲建设、改造、装修的部分）未经有权机关进行违法建筑认定，王建茹仅以其个人向顺义区大崔各庄村村民委员会出具了《自行拆除违法建设承诺书》为由，便将吴艳玲所承租土地上的地上物（包括吴艳玲建设、改造、装修的部分）全部拆除，该行为并无合同依据，亦缺少法律依据。故王建茹对给吴艳玲造成的场地建设、改造、装修损失应承担百分之五十的责任。第三，根据吴艳玲提供的证据，双方当事人陈述及一审法院向北京卓彩景观工程有限公司法定代表人刘某1核实的情况，可以确认吴艳玲就涉诉场地建设、改造、装修投入了57万元。第四，吴艳玲自认在拆除前已经搬离涉诉场地，拉走了自有物品，卖了大部分鸽子笼及部分地砖。第五，吴艳玲在涉诉土地上建设、改造、装修的部分均已被王建茹拆除完毕，已不具备鉴定评估条件。综上，对于王建茹应赔偿吴艳玲损失的金额，一审法院以涉诉租赁协议、补充协议附件的约定、实际履行情况及吴艳玲的投入金额为基础，结合上述考量、双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定吴艳玲的损失为50万元，由王建茹赔偿吴艳玲损失款25万元，剩余损失由吴艳玲自负。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，一审法院判决：一、吴艳玲与王建茹于二〇一九年五月二十二日签订的《生态种养基地租赁协议》和二〇一九年八月十三日签订的《生态种养基地租赁补充协议附件》于判决生效之日起解除；二、王建茹给付吴艳玲租金二万二千九百一十六元六角六分、电费一万一千零三十八元二角五分，于判决生效之日起七日内执行；三、王建茹赔偿吴艳玲损失款二十五万元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回吴艳玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王建茹同意吴艳玲提出的解除双方于2019年5月22日签订的租赁协议及2019年8月13日签订的补充协议附件以及返还租金22916.66元、电费11038.25元的诉讼请求，双方当事人均未对一审判决第一项、第二项提出上诉，本院亦不持异议。王建茹上诉主张其不应向吴艳玲赔偿场地改造损失。对此本院认为，根据王建茹向北京市顺义区大孙各庄镇大崔各庄村村民委员会出具的《自行拆除违法建设承诺书》，其系自行承诺于2020年7月30日之前对养殖场自行拆除。而2020年11月30日北京市顺义区大孙各庄镇人民政府出具的回复亦载明，涉诉土地系承包人王建茹签署《自行拆除违法建设承诺书》以后自行拆除，该镇未对涉诉土地上的地上物进行违法建筑认定，涉诉土地不涉及征地拆迁问题。王建茹作为出租方，在合同期限内负有提供符合约定及规划用途的租赁标的的义务，但其自行拆除地上物的行为致使吴艳玲无法实现合同目的，一审法院认定王建茹应对吴艳玲的场地改造损失承担赔偿责任并无不当。考虑到吴艳玲自身过错因素，加之吴艳玲未对一审判决提出上诉，由王建茹、吴艳玲各自承担吴艳玲损失的50%亦属适当。关于损失金额，一审法院以涉诉租赁协议、补充协议附件的约定、实际履行情况及吴艳玲的投入金额为基础，综合考量双方的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定吴艳玲的损失为50万元，并无明显不妥，本院不持异议。因此，王建茹应向吴艳玲赔偿损失25万元。综上所述，王建茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由王建茹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 潘 蓉审 判 员 王 黎二〇二一年五月三十一日法官助理 禹海波法官助理 张日广法官助理 岳 萌书 记 员 田亚男