贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1359号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人：张旭东，系该分公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人（一般代理）:周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）:何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨石，男，1990年1月27日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）：吴永龙，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：杨小江，贵州万木春律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人:杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人杨石、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月9日进行了庭询。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，准许继续执行凯里市迎宾大道20号大地春城6栋2005号房屋；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护，涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案没有除外情形，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、一审判决适用法律错误，(一）商品房消费者权才能对抗抵押权排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”的意见，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。(二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。(三）被上诉人未证明其享有商品房消费者权。杨石辩称：应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、在法院查封之前，答辩人与第三人大地联创公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》，且支付了全部购房款，亦已合法占有，并装修入住至今。2015年4月20日，答辩人与本案第三人大地联创房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由答辩人向第三人大地公司购买大地春城6栋20层2005号房产，总房价为500000元。且早在案涉合同签订前答辩人已通过答辩人之姐夫于2015年4月13日向第三人支付购房款500000元。2015年4月22日，第三人将案涉房屋交付给答辩人管理使用。2016年3月23日，第三人向答辩人出具增值税发票。答辩人接收房屋后缴纳了相关物业费用，并装修人住至今。二、涉案房产未办理房屋产权登记，其原因系第三人大地公司所致，并非答辩人并没有过错。三、答辩人在凯里市内有且只有这一住房。多年来，答辩人一直居住在该房屋，且该房屋是答辩人与被抚养家属唯一共同生活所必需的居住房屋。综上，答辩人的情形同时满足了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，故答辩人应当享有排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，保护答辩人的合法权益。杨石向一审法院起诉请求：1、请求停止对位于贵州省凯里市住宅的强制执行（查封、评估、拍卖等）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋2005号房产在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区6栋2005号房产被查封后，于2020年7月28日以案外人的身份向提出执行异议。2020年9月6日，本院作出（2020）黔2601执异164号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人杨石的异议申请。”宣判后，杨石不服裁定结果并于2020年9月18日提起案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2015年4月20日，原告杨石因购买涉案房屋与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、杨石购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积177.37ｍ2，总价款500000.00元；2、买受人一次性付款。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订之前，杨石于2015年4月13日通过其姐夫任必钦向第三人大地联创房产公司转帐交购房款500000.00元。2015年4月22日，第三人大地联创公司将坐落于“大地春城”6栋20层2005号商品房一套交付给原告管理使用，并于2016年3月23日向原告出具增值税发票。原告接收房屋后，交付了相关的物业费用，于2015年4月24日投入资金对该房进行装修后入住至今。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告杨石对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨石在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《增值税发票》、《转账凭证》、物业费收据、物业服务中心《证明》、《亲属证明》等证据，可以证明杨石与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2015年4月22日之前，且杨石已实际接收涉案房屋和实际装修入住的事实，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，杨石对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行杨石所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告杨石的其余诉讼请求。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间杨石提交了贵州省不动产登记查询结果即杨石仅有涉案一套住房，拟证实杨石仅有这一套住房。上诉人对真实性无异议，本院予以采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。案经调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，从杨石在一审中提交的证据材料《商品房买卖合同》、《增值税发票》、《转账凭证》、物业费收据、物业服务中心《证明》、《亲属证明》等证据和二审提交的贵州省不动产登记查询结果即杨石仅有涉案一套住房，足以证明杨石与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，且符合上述法律规定，足以排除执行，故一审判决并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月十三日法官助理游婷书记员赵艳萍