山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1402民初2472号原告：贾福红，女，汉族，1970年6月19日出生，身份证住址同现住址为山东省德州市德城区。原告：张孝泉，男，汉族，1964年11月9日出生，身份证住址同现住址为山东省德州市德城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：王怀鑫，德州德城宏大法律服务所法律工作者，特别授权。被告：德州德融商业物业管理有限公司，住所地德州市德城区湖滨南路259号，统一社会信用代码9137140059784132X4。法定代表人：杨玉堂，执行董事。委托诉讼代理人：信跃发，山东德洲律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张正委，山东德洲律师事务所实习律师，一般代理。原告贾福红、张孝泉与被告德州德融商业物业管理有限公司（以下简称德融公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年4月26日收到原告的诉状后向被告进行了送达，案件进入诉前调解阶段。因诉前调解未果，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭审理本案。原告贾福红、张孝泉委托诉讼代理人王怀鑫，被告德融公司委托诉讼代理人信跃发、张正委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾福红、张孝泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年10月1日起至2021年3月31日的委托租金27306元及利息(自2019年10月1日起至实际支付日止按同期LPR计算)；2.判令被告支付原告委托诉讼代理费1000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月17日，原、被告签订《德州阳光新天地商铺房屋委托租赁及经营管理合同书》，约定按照商铺购买价为基准、每年按照7%的比例给予原告固定租赁回报，委托经营期限为10年，原告所购商铺位于德城区阳光新天地(阳光花园商务大厦)第三层93号商铺，该商铺购买总价为308426元。被告仅向原告支付租金至2019年9月底，至今已经拖欠18个月的租金27306元未付。原告多次催要未果后，遂诉至法院。被告德融公司辩称：1.答辩人已向全部业主支付委托租金至2019年10月31日，答辩人每次支付租金都是提前支付3个月的，2019年8月底已经支付了2019年8、9、10月的委托租金。2.根据双方签订的合同第五条第2款规定，从第四年起到第十年，返租回报以该商铺当年的实际租金收益为准。由于近些年电商兴起，答辩人的实际经营收益早已经远远低于房价款的7%，但答辩人之前通过其他房屋收益补贴给了原告，现在答辩人已实在无力补贴，故应当依照情势变更原则和合同的约定按照实际经营计算。答辩人因无力经营涉案房屋，于2017年3月出租给了贾鹏，出租给贾鹏的面积为12000平方，与贾鹏的收益约定为前五年每年300万元，第六年起每年递增5%；同时给予贾鹏第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年免租3个月。因此，租金收益应当按照实际收益为准，年租金收益计算方式应当为原告的房屋面积/12000*300万（根据减免或者递增年份适当调整）。3.2020年1月起，肆虐全国的新冠疫情对商业经营造成了巨大影响，因此，应当给予答辩人一定周期的减免。4.原告要求被告承担代理费的诉讼请求于法无据，不应予以支持。原告贾福红、张孝泉围绕诉讼请求提交了以下证据：一、《房屋委托租赁及经营管理合同书》一份，以证明原告将商铺委托给被告对外租赁，依据该合同第五条约定，被告应按照商铺购买价为基准每年按照7%的比例给原告固定租赁回报。二、代理费发票一份，以证明原告为本案支出代理费1000元。依据案涉委托合同第七条的约定，违约方应赔偿因此给原告造成的一切经济损失。被告德融公司质证意见：对证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，根据该合同第五条第二款的约定，自委托租赁第四年起返租收益应当以实际收益为基准而不是商铺购买价格的7%。对证据二真实性没有异议，对证明内容有异议，该项费用不属于被告应当承担费用。被告德融公司为证明其抗辩主张提交了以下证据：一、转账凭证，以证明被告已向原告支付房屋租金至2019年10月底。二、（2020）鲁1402民初1106号卷宗证据及判决书，以证明被告已将涉案房屋出租给了贾鹏，与贾鹏约定的租金为前五年每年3000000元，第六年起每年递增5%，且第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年免租3个月。另外，德城区法院已在（2020）鲁1402民初1106号判决书中认定案涉租金应当以实际收益为准，实际收益依照被告与贾鹏的约定的标准计算。原告贾福红、张孝泉质证意见：对证据一的真实性没有异议。对证据二的真实性没有异议，但原告认为被告应按房款的7%向原告支付房屋租赁费。本院经审查认为，原告贾福红、张孝泉提交的两组证据、被告德融公司提交的两组证据，均形式真实，来源合法，内容客观、合法，与案件具有关联性，本院依法确认为有效证据。经审理，本院查明和认定案件事实如下：2013年6月17日，贾福红、张孝泉（甲方）与德融公司（乙方）签订《德州阳光?新天地商铺房屋委托租赁及经营管理合同书》，约定甲方将自己购买的位于山东省德州市德城区阳光?新天地（阳光花园商务大厦）第三层93号商铺（建筑面积26.17平方米，购买价款308426元），委托给乙方自主租赁及经营管理十年，返租自阳光花园商务大厦项目正式开业时开始计收，前三年的租赁回报按购房款的7%计算，即21590元（由乙方向开发商支付）。合同书第五条第2项约定：“从第四年起到第十年，返租回报以该商铺当年实际租金收益为准，该商铺每年返租回报折合点数原则上不低于7%，当实际返租回报折合点不低于7%时，甲方需无条件履行本合同；如因市场问题导致该商铺返租回报折合点不足7%时，甲方可以选择接受当年市场实际租金收益；如甲方不接受当年实际租金收益可选择要求乙方按甲方购买该商铺时的原价收购该商铺”。合同书第七条第2项约定：“乙方逾期向甲方支付经营回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行。乙方在逾期30个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第31个工作日起每日可按本期租赁回报额的万分之二向乙方加收违约金”；第3项约定：“因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约。违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失”。2017年1月26日，被告德融公司与案外人贾鹏签订《德州阳光新天地房屋租赁及物业管理合同》一份，约定德融公司将含原告商铺在内的12000平方米商业房出租给贾鹏，租赁期间自2017年3月1日起至2027年2月28日止，租赁费为前五年每年3000000元，第六年起每年递增5%，第一年免租6个月，第二、三年各免租3个月。根据上述合同约定，2019年3月1日至2020年2月29日期间，德融公司对整个商场12000平方米的年租金为2250000元，核算为每年187.5元/平方米；2020年3月1日至2021年3月31日期间，德融公司对整个商场12000平方米的年租金为3000000元，核算为每年250元/平方米。根据被告德融公司提交转账凭证显示，其曾于2019年8月27日向原告贾福红、张孝泉支付三个月的返租费4552元，其中包括2019年10月份期间的返租费，原告对被告提交的转账凭证未提异议，予以认可。另，原告为本案诉讼支出代理费1000元。以上事实，有原、被告提交的有效证据，以及本院开庭笔录等在卷证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案虽系民法典施行前原、被告间因签订和履行委托租赁合同而发生的民事法律关系，但该合同至今尚在履行期限内，且被告欠付租金的行为一直持续至民法典施行后，原告的起诉亦在民法典施行之后，依据上述司法解释规定，本案理应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护”，第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告签订的《德州阳光?新天地商铺房屋委托租赁及经营管理合同书》形式真实，是合同双方在自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应自觉履行合同义务。被告德融公司租赁经营管理原告的房屋，拖欠租金未付的行为已构成违约，原告有权依据双方签订的委托租赁合同要求被告向其支付尚欠的租金。关于被告尚欠原告应付租金的开始时间及计算标准，原告当庭认可被告已支付2019年10月份的租金，故原告主张支付自2019年10月1日起的租金没有事实依据，本院不予支持，本院依法支持被告向原告支付自2019年11月1日至2021年3月31日期间17个月的租金；根据案涉委托租赁合同的约定及被告与案外人贾鹏签订租赁及物业管理合同的事实，在案涉商铺的回报不足7%且原告明确选择要求被告向其支付租金时，原告仍以7%的比例向被告主张租金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持，本院根据原、被告双方签订的委托租赁合同的约定，依法支持被告按照实际租赁收益向原告支付租金。经核算，该数额为26.17平方米*（187.5元/平方米*4/12+250元/平方米*13/12）=8728元。关于原告贾福红、张孝泉要求被告德融公司向其支付自2019年10月1日起至案涉应付租金实际支付日止按同期LPR计算的利息之诉讼请求，本院认为，原、被告双方并未在委托租赁合同中明确约定被告向原告支付租金的方式及期限，即被告虽确实欠付租金，但根据原告提交的证据并不能确定被告应付未付租金、开始产生逾期的时间，原告主张自未付租金之日开始计算利息的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持，本院仅支持被告向原告支付以8304元应付租金为基数，自2021年4月26日原告向本院提交诉状、要求被告支出尚欠租金之日起至应付租金付清日止，按同期一年期LPR计算的利息。关于原告贾福红、张孝泉要求被告德融公司承担其为本案诉讼所支出的1000元代理费之诉讼请求，本院认为，原告未举证证明双方对违约方承担对方代理费的情形进行过事先约定，且代理费并不属于因被告违约给原告造成的损失，亦不属于原告必要的支出费用。故原告要求被告承担己方代理费的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告德州德融商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告贾福红、张孝泉租金8728元及利息（利息以8728元为基数，自2021年4月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清日止）；二、驳回原告贾福红、张孝泉的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，计241元，由原告负担164元，由被告德州德融商业物业管理有限公司负担77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  刘尊龙二〇二一年五月三十一日法官助理刘秋实书记员张蔷