四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终434号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱小林，男，1989年4月28日出生，汉族，农村居民，住四川省攀枝花市米易县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明芬，女，1969年12月3日出生，居民，汉族，住四川省攀枝花市米易县。 上诉人朱小林因与被上诉人刘明芬房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省米易县人民法院（2020）川0421民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭于2021年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人朱小林，被上诉人刘明芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱小林的上诉请求：一、撤销一审判决，判决解除上诉人与刘明芬签订的房屋租赁合同；二、判令刘明芬负担本案一审和二审案件受理费。事实和理由：1.本案房屋租赁合同不能履行是刘明芬违约在先，其违约行为包括：在朱小林的承租房屋负一楼养猪，猪粪恶臭影响上诉人租赁房屋开设的网吧经营（刘明芬认可部分影响）；刘明芬两次将上诉人的门锁撬开，因此，刘明芬的行为导致案涉租赁合同不能继续履行，上诉人要求解除案涉房屋租赁合同合法有据；2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本案中，上诉人已明确表示不再租赁刘明芬的房屋，一审应基于案件实际情况，支持上诉人要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。 被上诉人刘明芬辩称，1.租赁合同不是承租方的单方意愿就能解除，刘明芬不同意解除案涉房屋租赁合同，朱小林应继续支付房屋租金；2.因新冠疫情，刘明芬只是将其贩运的生猪临时放置在出租房屋附近，没有长时间养猪；3.朱小林的网吧收入降低是因为2020年的新冠疫情，其从2020年2月至4月就没有开门营业。 刘明芬向一审法院起诉请求：1.判令朱小林向刘明芬支付自2020年7月1日至2021年7月1日的房屋租金3万元；2.判令朱小林于租赁期限届满后恢复租赁房屋三处窗户防盗栏及两道门。否则，朱小林需赔偿刘明芬恢复费用3500元。一审诉讼过程中，刘明芬放弃其第2项诉讼请求。 朱小林向一审法院反诉请求：1.解除朱小林与刘明芬签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘明芬向其支付电脑修理费3200元、电脑损失费5000元，合计8200元；3.判令刘明芬支付违约金2万元；4.判令刘明芬返还其扣留的椅子21张、吧台1张、饮水机1台、花盆两盆、电脑桌1张。 一审法院审理查明，2018年7月1日，朱小林（乙方）自案外人邹方琼处受让网吧后，与刘明芬（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定：“一、甲方将______1楼全部租用给乙方使用，时间从2018年7月1日至2021年7月1日止。租金一年一付，每年的7月1日至8月1日交清一年的房租，每年3万元(大写：叁万伍仟元整)，三年期间房租不变。┅┅六、本协议双方共同遵守，不得违约，如一方违约给另一方造成损失的，由违约方赔偿另一方的全部损失，并赔偿违约金2万元（大写：贰万元整）。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。八、本协议双方签字之日生效。”合同签订后，朱小林在合同所涉出租屋内经营网吧，向刘明芬支付了2018年至2019年、2019年至2020年房屋租金各3万元，合计6万元。至今，朱小林未在2020年7月1日至8月1日期间，向刘明芬支付2020年至2021年房屋租金3万元。 2020年6月13日、14日，朱小林通过微信聊天方式，以网吧入不敷出、工地出事为由，自愿向刘明芬补偿一个月房屋租金，向刘明芬提出解除合同，未获刘明芬同意。刘明芬回复朱小林，合同满期后再说。2020年6月18日，朱小林通过微信聊天方式告知刘明芬，若刘明芬不接受其退租条件将直接退租。同时，朱小林承认其退租行为确实违约。但朱小林认为，刘明芬出租的二楼要经过其承租的一楼，未将一楼全部交由其使用，也未严格按合同执行。同日，朱小林组织人员将一部分网吧物品搬离合同所涉出租屋。2020年6月19日，朱小林通过微信向刘明芬支付了2019年至2020年所欠房屋租金1000元。刘明芬通过微信聊天方式，要求朱小林修复合同所涉出租屋防护栏。2020年6月20日，刘明芬通过微信聊天方式告知朱小林，已知晓朱小林在隔壁租房子，要求朱小林不租不能搬东西；朱小林则回复称，将在次日（21日）关闭网吧前门。2020年6月21日，朱小林锁了网吧前门。刘明芬通过微信聊天方式要求朱小林到场解决。对此，朱小林予以拒绝。在此情况下，刘明芬将朱小林网吧前门钢丝锁夹掉撬开，以保证二楼茶楼的客人能够进出上下。2020年6月24日，朱小林再次组织人员将网吧物品搬离合同所涉出租屋。刘明芬得知后向湾丘派出所报警。湾丘派出所干警通知刘明芬、朱小林到派出所后，要求朱小林停止自合同所涉出租屋内搬离物品。2020年6月25日，朱小林再次关闭网吧前门，造成二楼茶楼的客人再次无法进出上下。二楼茶楼老板告知刘明芬后，安排他人将网吧前门锁撬开。2020年6月27日，朱小林第三次组织人员准备将网吧剩余物品搬离合同所涉出租屋，被刘明芬阻止未果。2020年11月26日，经一审法院召集刘明芬、朱小林到合同所涉出租屋内进行清点，朱小林现遗留在屋内的物品为：吧台1个、椅子25张、桌子1张、花盆3个、电脑显示器1台、键盘34个。 同时查明，合同所涉出租屋位于米易县××乡××路××号，属于刘明芬自建房两楼一底楼房的一楼。该楼房一楼出租给朱小林经营网吧，前后各有一道门。后门外，刘明芬修建一猪圈。刘明芬将该楼房二楼出租给他人经营茶楼。茶楼的客人需从一楼网吧通道及前门借道进出上下。 另查明，刘明芬自认，自疫情以来，刘明芬将猪圈作为待屠宰猪临时关放点。猪圈散发的臭味对网吧有一定影响。 一审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刘明芬、朱小林应当遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。现本诉与反诉的争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》是否应当继续履行？朱小林主张：刘明芬于网吧屋后猪圈养猪，造成网吧收入大幅度减少；刘明芬两次强行撬开网吧前门，毁坏网吧电脑，造成网吧无法正常经营。前述违约事实，致使朱小林不能实现合同目的，诉请解除案涉《房屋租赁合同》。对此，一审法院认为，朱小林行使的合同解除权不生效。理由：其一、刘明芬在网吧后门外猪圈养猪。养猪的臭味对网吧的经营有一定影响。但诉前，朱小林在向刘明芬提出退租的理由时，并未涉及刘明芬猪圈养猪对网吧经营的影响。与之相反，朱小林承认自身违约。同时，朱小林也未能举证证实，刘明芬猪圈养猪散发的恶臭与其网吧收入大幅减少存在因果关系；其二、现已查明，朱小林向刘明芬作出单方退租言行后，两次恶意关闭网吧前门，直接影响借道通行二楼茶楼正常经营。刘明芬仅在朱小林第一次锁门，且与朱小林交涉无果的情形下撬门，并未影响网吧经营，无不当之处。朱小林网吧前门第二次被撬门，造成所谓电脑损失，与刘明芬无关。因此，朱小林主张解除案涉《房屋租赁合同》的法定事由不成立。对其诉请解除案涉《房屋租赁合同》，一审法院不予支持。同时，朱小林诉请刘明芬支付违约金、赔偿电脑损失，与事实不符，一审法院不予支持；在案涉《房屋租赁合同》继续履行的情形下，朱小林未按合同约定支付2020年至2021年房屋租金3万元，应当承担违约责任。故对刘明芬诉请支付房屋租金3万元，一审法院予以支持；朱小林留存物品于案涉租赁房屋内，系应湾丘派出所干警的要求，与刘明芬无关。故对朱小林诉请刘明芬返还合同所涉出租屋内物品，一审法院不予支持。但需指出的是，在案涉《房屋租赁合同》继续履行期间，朱小林对经一审法院清点存放于合同所涉出租屋内的物品享有支配处分权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、由朱小林于本判决生效后十日内支付刘明芬2020年至2021年房租租金3万元；二、驳回朱小林反诉的全部诉讼请求。 二审中，朱小林向本院提交：1.朱小林与案涉房屋前任 承租方周方群的通话录音光盘，拟证明刘明芬在出租房屋附 近养猪，产生的异味导致网吧客源降低；2.照片打印件，拟 证明刘明芬养猪的地点离网吧很近；3.银行存取款明细，证 明朱小林每月收入情况。朱小林另申请证人伍某出庭作 证，拟证明其网管与刘明芬交涉过很多次养猪的事情。 刘明芬质证认为：1.通话录音的真实性认可，刘明芬因为给攀钢供应猪，在外面买猪，有时买多了就临时关在出租房后面，也是因为非洲猪瘟的原因，才临时放置猪，养猪的时间在2019年12月至2020年2月；2.收入明细系打印件，真实性不认可；3.证人证言的真实性不认可，证人没有与刘明芬交涉过养猪的事情。 本院认证意见：朱小林二审提交的证据拟证明刘明芬在紧邻出租房屋附近养猪，导致其网吧客源、经营收入减少，由于刘明芬养猪的事实其在一审中已认可，故该事实本院予以认定，但朱小林提交的证据能否证明其具有解除合同的权利，本院将在判决说理部分综合阐述。 刘明芬二审中未提交新证据。 二审庭审中，朱小林称其向刘明芬发微信通知了解除合同，刘明芬称朱小林的微信只是说不租房了，朱小林没有通知解除合同，认可不租房的意思就是解除合同。另外，刘明芬称朱小林搬离租赁房屋的最后期限是2020年6月27日，朱小林认可。 一审判决查明事实双方当事人均无异议，也与本院查明事实一致，本院予以确认。 本院同时查明：1.刘明芬收到朱小林的反诉状副本的时间为2020年11月13日；2.朱小林在2020年6月18日向刘明芬发送微信：嬢嬢，我觉得我们可以相互协调，相互理解一下，本来今年就很老火，现在生意不好做。房子我们不租了，我们愿意多给一个月房租作为补偿。如果商量不好，那只有直接不租了，我们现在不租我们确实有违约，但是合同也明确说了一楼都是租用给我们使用的，但是你的房子二楼进出都要经过你已经租用给我的一楼，一楼也没有做到完全归我们使用，严格说来你也没有完全按合同执行。刘明芬回复：你说得很好，你是社会上的能人。2020年6月19日，朱小林向刘明芬发送微信：明天才来做（防护栏），今天做不成他说没时间。刘明芬回复：请把钱准备好晚上拿，防护栏焊好，钢筋小了我是不会同意的。朱小林回复：好大的钢筋，和原来的一样还是还要大点。刘明芬回复：我原来一样就可以了;3.一审庭审中，双方当事人均陈述刘明芬撬门时间是2020年6月21日和6月26日；4.朱小林已从案涉出租房屋里搬走了部分物品，并已另行租赁距案涉房屋约50米的他人所有的房屋经营网吧。 本院认为，根据双方当事人的陈述和案件事实，本案二审的争议焦点为：一、朱小林要求解除房屋租赁合同的反诉主张是否应予支持；二、朱小林是否应向刘明芬支付2020年7月1日至2021年7月1日的房屋租金3万元。 关于第一个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，刘明芬将案涉房屋出租给朱小林经营网吧，其提供的出租房屋应满足朱小林经营网吧的条件，由于刘明芬在网吧屋后养猪，产生的异味致朱小林经营的网吧用途受损，其行为违反上述“保持租赁物符合约定的用途”的规定，构成违约。但是，朱小林在诉讼中并未举证证明刘明芬养猪致其网吧经营受损的具体事实及受损程度，故本院认定刘明芬的违约行为并未构成根本性违约，不足以导致朱小林的经营目的不能实现，朱小林也并未因刘明芬此违约行为享有合同单方解除权，即不能以刘明芬的违约事由解除合同。 朱小林上诉称刘明芬撬门导致其无法经营，该事由亦是解除租赁合同的事由，由于刘明芬撬门是在朱小林向刘明芬发送微信要求解除合同之后的2020年6月21日和6月26日，且根据本案事实，朱小林承租的房屋位于刘明芬出租房屋的一层，该房屋二层系刘明芬出租给他人使用的茶楼，而该茶楼须经网吧所在大门进出，该使用现状是朱小林一直明知的事实，故其将网吧大门锁住，必然致二楼茶楼客人无法进出，故朱小林该上诉理由不能成立。 本案中，由于朱小林已经搬走了部分网吧设备、另租房屋经营，故事实上朱小林已经不能继续租赁刘明芬的房屋用于网吧经营，如不解除案涉租赁合同，必然会给双方当事人造成损失。因此，即使朱小林不能以其单方享有解除权主张解除合同，但其解除合同的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第四条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。”的规定，本院对此援引《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定，对朱小林请求解除案涉房屋租赁合同的主张予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。”根据前述说理，朱小林通知解除合同未产生相应法律效力，本案房屋租赁合同的解除时间应认定为刘明芬收到反诉状副本之日，即2020年11月13日。 关于第二个争议焦点。刘明芬起诉请求判令朱小林向其支付2020年7月1日至2021年7月1日的房屋租金3万元，该3万元系朱小林与刘明芬约定的房屋租赁合同的第三年的租金，根据本院上述说理，刘明芬与朱小林签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月13日解除，该时间之后朱小林不再负有支付租金的义务，故朱小林应向刘明芬支付2020年7月1日至2020年11月13日的房屋租金11178元（3万元÷365天×136天）。 综上所述，一审判决对本案争议问题认定错误，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销四川省米易县人民法院（2020）川0421民初1001号民事判决； 二、朱小林与刘明芬签订的《房屋租赁合同》于2020 年11月13日解除； 三、朱小林于本判决生效之日起十日内向刘明芬支付 房屋租金11178元； 四、驳回刘明芬的其他诉讼请求； 五、驳回朱小林的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费319元，由刘明芬负担200元，朱小林负担119元；反诉案件受理费290元，由朱小林负担。二审案件受理费638元，由朱小林负担236元，刘明芬负担402元。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二一年五月三十一日 法官助理  许 那 书 记 员  倪林蓉 附：本案相关法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案房屋租赁合同的相关争议发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。