河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再124号 再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：牛守卫，男，1972年10月22日出生，汉族，住河南省长垣县。 委托诉讼代理人：冯跃春，河南三多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：平一方，河南三多律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人、申请执行人)：长垣市投资集团有限公司。住所地：河南省长垣县蒲西人民路南侧、宏力大道东。 法定代表人：吴凤兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董芳雯，该公司员工。 原审第三人：河南省金鑫饲料工业有限公司。住所地：河南省长垣县华垣路西段南侧。 法定代表人：韩国府，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩程宇，该公司员工。 委托诉讼代理人：申红平，金博大（上海）律师事务所律师。 再审申请人牛守卫因与被申请人长垣市投资集团有限公司（以下简称长投公司）、原审第三人河南省金鑫饲料工业有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）豫民终73号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2020年12月30日作出（2020）最高法民申4509号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年3月11日开庭审理了本案。再审申请人牛守卫及其委托诉讼代理人冯跃春、平一方，被申请人长投公司委托诉讼代理人董芳雯，原审第三人金鑫公司委托诉讼代理人申红平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛守卫申请再审称，一、二审判决认定事实及适用法律均有错误。其所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的排除执行的条件，对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权益。1.牛守卫在人民法院查封案涉房屋之前，于2015年4月30日与金鑫公司法定代表人韩国府签订了合法有效的书面买卖合同，而法院的查封裁定于2019年4月8日作出。2.牛守卫在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。牛守卫购买案涉房屋后，金鑫公司将房屋及房屋的产权证交付给牛守卫，牛守卫对该房进行装修并出租，交纳水、电、物业费，实际占有使用该房屋多年。3.牛守卫已足额支付案涉房屋的购房款7516800元，其中，6309619.79元系通过抵债方式完成支付，差额部分1207180元通过现金及转账方式支付完毕。2010年至2014年期间，牛守卫、牛爱穗等11人向金鑫公司的关联公司即长垣县恒友房地产开发有限公司（以下简称恒友公司，两公司的控股股东及法定代表人均为韩国府）出借款项。每次借款到期，双方结算后如不取出借款则采取收回老收据出具新收据的方式更换借款凭证。经结算，牛守卫等11人共享有本息债权6309619.79元。因恒友公司无力还款，经与韩国府协商一致后牛守卫替恒友公司偿还了其他10人的债权，并通过抵债的方式购买案涉房屋。一、二审诉讼中牛守卫提交了相关抵债的凭证；2015年4月30日，牛守卫通过其妻子胡瑞芳的账户向金鑫公司指定的财务人员张秀香（张秀香还是韩国府的妻子）转账907180元；另有30万元房款系现金支付。4.案涉房屋未办理过户登记并非牛守卫自身原因。案涉房屋未设立抵押，权利没有瑕疵，在购买案涉房屋前，牛守卫曾到土地管理部门进行查询，结果显示案涉房屋所占用土地亦不存在抵押。牛守卫在购房时已尽到了合理注意义务。案涉房屋不能办理过户的原因是，案涉房屋所占土地上的其他房屋已抵押给银行贷款，因“房及于地”，案涉房产所占土地被一并抵押。二审诉讼中，长垣市国土资源局对案涉房产所占土地没有抵押的事实出具了证明，该证明属于新证据，法院没有组织双方当事人进行质证，程序不当。请求撤销一、二审判决，改判支持其诉讼请求。 长投公司辩称，1.牛守卫主张其支付房款的方式为“以房抵债”，并经过恒友公司其他债权人的同意，但其提交的购房合同显示购房人仅为牛守卫一人，与其主张相矛盾。2.牛守卫等人与恒友公司之间是否存在债权债务关系，牛守卫是否取得其他债权人对恒友公司的债权，其与恒友公司、金鑫公司达成代偿协议和以物抵债协议，牛守卫未能提交充分的证据证明。3.恒友公司与金鑫公司均为独立的公司法人。牛守卫等人与恒友公司之间的债权债务关系，均与金鑫公司无关，不能用金鑫公司房产抵偿恒友公司的债务。4.牛守卫未能提交证据证明其在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋。5.金鑫公司在一、二审诉讼中称，牛守卫购房时该公司在已明确告知其案涉房屋无法办理过户的情况，牛守卫主张其已尽到合理注意义务与事实不符。故一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 金鑫公司述称，恒友公司和金鑫公司虽然是独立的公司法人，但实际控制人均为韩国府。韩国府认可牛守卫代恒友公司清偿了其他10名债权人的债务，后协商一致由牛守卫购买金鑫公司名下的案涉房屋抵偿债务。牛守卫购房时，金鑫公司已将案涉房屋不能过户的情况向其进行了告知，但在登记部门确实查询不到案涉房屋及占用土地被抵押。 2019年9月18日，牛守卫向河南省新乡市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.停止对位于长垣市浦西区××路××路××栋××层，面积为777.6平方米两套商业房（房产证号：长房登字第1××6号、1××7号）的强制执行，并解除查封；2.确认上述房产归牛守卫所有；3.诉讼费用由长投公司负担。 一审法院认定，长投公司与金鑫公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）豫民终222号民事判决生效后，长投公司申请执行，一审法院于2019年4月8日作出（2019）豫07执81号执行裁定，查封金鑫公司名下32处房产，期限三年。查封房产包括本案争议的长房登字第1××6号、1××7号房产。牛守卫向该院提出执行异议，该院于2019年8月19日作出（2019）豫07执异50号执行裁定，驳回牛守卫的异议请求。牛守卫提起本案诉讼。 另查明，因牛守卫与金鑫公司之间存在借款关系，双方协商以房抵债。2015年4月30日，牛守卫与金鑫公司的韩国府签订二手房买卖合同，约定牛守卫购买金鑫公司位于长垣县浦西区××小区的两套三层房产（房产号为100946号、1××7号），其中第四层未办理产权登记手续。单价为1-3层每平方米8000元，第4层每平方米5000元，总价款7516800元。付款方式为一次性付清。金鑫公司收到房款后三日内将房屋交付，该公司在该房屋买卖合同上加盖公司印章。同日，金鑫公司向牛守卫出具收据一份，载明收到牛守卫7516800元。2015年5月至本案诉讼期间，牛守卫交纳房屋的物业、水、电费。之后，牛守卫之妻胡瑞芳将案涉房产最早于2016年8月1日对外出租，后又将房产不同部位与其他承租人签订租赁合同对外出租至今。2014年6月15日，金鑫公司将案涉房产在内的土地证、房产证（大证）向中国农业银行新乡市支行抵押贷款，因未偿还贷款，案涉房产的土地证未解押不能办理不动产登记过户手续。 2019年11月20日，一审法院作出（2019）豫07民初343号民事判决：驳回牛守卫的诉讼请求。案件受理费55346元，由牛守卫负担。 牛守卫不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。本案一、二审诉讼费由长投公司负担。 本院二审除对一审法院认定事实予以确认外，另查明，牛守卫与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书中，第三条付款时间与办法为：牛守卫与金鑫公司双方同意以一次性付款方式付款，并约定在产权交割完毕当日付给金鑫公司。第四条为：金鑫公司应于收到牛守卫全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给牛守卫使用。 本院二审认为，本案争议焦点是：牛守卫对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。这就意味着在执行异议之诉案件中，案外人应当就其主张的事实承担举证责任。实践中，案外人与被执行人恶意串通规避执行，损害申请执行人利益的行为时有发生。因此，法院在证据审查上要从严把握，并限制当事人自认原则的适用，即使被执行人对案外人的主张表示承认，也不能免除案外人的举证责任，否则将承担举证不能的责任。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件的缺一不可，只有同时满足才能排除执行。本案中，首先，牛守卫与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书第三条和第四条约定，只有在产权交割即产权过户手续办理完毕当日牛守卫才一次性付款给金鑫公司，金鑫公司在收到全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给牛守卫使用。可见牛守卫依约占有案涉房屋的前提是案涉房屋产权过户登记手续办理完毕，而案涉房屋至今仍未办理产权过户登记手续，牛守卫对案涉房屋的占有并不符合双方合同约定，不符合上述规定第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。其次，牛守卫在二审时主张其与金鑫公司所签订的房屋买卖合同系金鑫公司以其房屋替恒友公司抵债，其和牛爱穗等债权人与恒友公司之间的债权债务关系转化为其与金鑫公司之间的房屋买卖合同关系，其与金鑫公司以房抵债后签订房屋买卖合同。但牛守卫并未就其和牛爱穗等人与恒友公司之间的借款关系提供相应的借款合同、牛守卫与金鑫公司、恒友公司之间以房抵债协议等证据，无法核实牛守卫和牛爱穗等人与恒友公司之间债权债务关系的真实性及以房抵债的真实性，已超出了本案执行异议之诉的审查范围。本案也不符合上述规定第三项规定的条件。第三，金鑫公司在与牛守卫就案涉房屋签订买卖合同之前已将案涉房屋所在的土地证大证及相应房产向银行抵押贷款，对在案涉房屋所占用的土地证大证及相应房产未办理解除抵押之前不能办理房屋过户手续应系明知。即使如牛守卫所主张的其对案涉房屋因所占用土地的土地证大证上的相应房产有抵押并不知情，其也未尽到应尽的审慎注意义务，其对案涉房屋无法办理过户登记手续亦存在一定过错，不符合上述规定第四项的条件。综上所述，牛守卫对案涉房屋并不享有排除强制执行的民事权益。牛守卫上诉请求不能成立，应予驳回。 2020年5月15日，本院作出（2020）豫民终73号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55346元，由牛守卫负担。 本院再审中，牛守卫申请证人李某、王某出庭。李某陈述，其为金鑫公司、恒友公司原财务负责人，两公司为关联公司，实际控制人均为韩国府。牛守卫等11人与恒友公司之间的债权债务真实。因恒友公司未能偿还牛守卫等11人的借款本息，经牛守卫与韩国府协商，其他10名债权人将债权转让给牛守卫，并用金鑫公司名下的案涉房产抵偿债务，两公司出具的收据、结算单等凭证均是其经手办理的。王某陈述，其向恒友公司出借款项，因恒友公司2015年之后未支付利息，其和牛守卫协商一致，由牛守卫代恒友公司偿还王某借款本息，现牛守卫已将恒友公司欠王某的本息清偿，王某将其对恒友公司债权转让给牛守卫。对两名证人的陈述，长投公司认为，以房抵债的相关证据是牛守卫与恒友公司之间的债权债务关系，与金鑫公司无关，无相关证据证明牛守卫代替金鑫公司向债权人进行清偿，所以不存在以房抵债的行为。牛守卫、金鑫公司认可两名证人陈述的事实。 牛守卫提交：一、恒友公司“金蝶”财务软件中记载的牛守卫等11人历年来向恒友公司出借款项本息的情况；二、2015年5月5日，牛守卫之妻胡瑞芳向恒友公司债权人王倩指定的张帮军账户转账125400元的凭证、王倩之父王战胜及张帮军出具的证明；三、2015年12月2日，牛守卫通过妻子胡瑞芳账户向王某转账72200元的交易记录；四、牛守卫与胡瑞芳银行账户自2015年4月30日至2016年12月31日的交易记录。拟证明，牛守卫等11人与恒友公司之间的债权债务关系真实，牛守卫按照恒友公司（金鑫公司）出具的结算单确定的本息数额，代该公司偿还了其他10名债权人的借款，支付了案涉房产的大部分对价。长投公司质证认为，牛守卫提交的证据仅能证明其与恒友公司之间的债权债务关系，与金鑫公司无关，不能以此认定牛守卫向金鑫公司支付了案涉房产的价款。 本院再审期间，依职权对金鑫公司其相关房产、土地设立抵押的情况，向长垣市自然资源和规划局、长垣市房管局进行调查。房管部门称，在为中国农业银行新乡分行办理他项权登记时（房屋所有权证号为100110、100111、100112），根据当时房产抵押登记“地随房走”的政策，将抵押人金鑫公司名下长国用（2006）第Ｃ××3号、长国用（2002）字第Ｃ××2号土地的土地证原件一并存放在房管部门的他项权登记档案中，因土地登记和房产登记系由政府不同职能部门负责，所以长垣市自然资源和规划局（原国土资源局）查询不到案涉土地抵押的情况。牛守卫与长投公司及原审第三人金鑫公司对以上情况无异议。长投公司另称，一审法院在执行该公司与金鑫公司另一借款纠纷案件中，经长投公司申请涂销了前述他项权登记，并取回了两份土地使用权证的原件。 根据一、二审及再审中双方提交的证据及质证意见，本院再审对以下事实予以认定，一、原审中，双方均认可金鑫公司、恒友公司系关联公司。两公司的工商登记信息显示，金鑫公司与恒友公司的法定代表人及控股股东均为韩国府。二、2015年5月5日，牛守卫之妻胡瑞芳向金鑫公司财务人员张秀香（韩国府妻子）账户转账907180元，支付购房款；金鑫公司于2019年8月9日出具证明，2015年4月30日，牛守卫与金鑫公司签订案涉购房协议的当天以现金的方式交纳30万元购房款。三、原审中，牛守卫提交：1.恒友公司向其本人及牛爱穗、张立影、孙玉红、王某、董慧、孙凤莲、牛守忠、张钢喜、马建武等11人出具的收据（金鑫公司亦在收据上加盖公章），及上述人员向恒友公司付款的部分凭证，证明2010年至2014年期间，牛守卫等11人向恒友公司出借款项并约定有利息，金鑫公司对此予以认可。2.牛守卫等11人收到恒友公司支付利息的收到条，证明11名债权人与恒友公司之间存在借贷关系；3.恒友公司、金鑫公司分别出具的内容相同的借款结算清单，其上显示，截至2015年4月30日，恒友公司（金鑫公司）尚欠牛守卫本息2077600元、牛爱穗本息207001.5元、张立影本息103650元、孙玉红本息210450元、王某本息255327.2元、董慧本息352200元、孙凤莲本息360330.92元、牛守忠本息1861760.83元、张钢喜本息285506元、马建武本息470393.33元、王倩本息125400元，以上共计6309619.79元。证明截至2015年4月30日，恒友公司尚欠牛守卫等11人本息6309619.79元，金鑫公司对此予以认可，且该结算单与恒友公司（金鑫公司）出具的收据上记载的本金及利息情况能相互印证。4.牛爱穗、张立影、孙玉红、王某、董慧、孙凤莲、牛守忠、张钢喜、马建武等10人出具的证明，证明牛守卫已将恒友公司欠其10人的本息全部清偿，其10人不再向恒友公司或金鑫公司主张任何权利。四、案涉房屋所在的恒鑫源小区项目使用的土地为长国用（2006）第Ｃ××3号地块（商业用地），该地块与长国用（2002）字第Ｃ××2号地块（工业用地）相邻，土地使用权均属于金鑫公司，因长国用（2002）字第Ｃ××2号地块上的房产办理抵押登记，长国用（2006）第Ｃ××3号地块的土地证一并交予房管部门，导致案涉房产无法办理不动产权变更登记。二审中，牛守卫提交长垣市国土资源局出具的证明，内容为：经电子信息查询，未查到金鑫公司土地证号为长国用（2006）第Ｃ××3号地块、长国用（2002）字第Ｃ××2号土地登记抵押信息。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。 本院再审认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 关于牛守卫是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2015年4月30日，牛守卫与金鑫公司法定代表人韩国府签订二手房买卖合同，约定牛守卫购买金鑫公司位于长垣市浦西区××小区的两套房产。案涉房产于2019年4月8日被一审法院查封。一、二审法院对前述事实予以认定，且各方当事人对此不持异议，故牛守卫在人民法院查封案涉房产之前已与金鑫公司签订合法有效的书面买卖合同。 关于牛守卫是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的问题。牛守卫在一、二审中提交了长垣市恒友物业管理有限公司出具的《证明》，该《证明》载明：案涉房产物业费、水电费从2015年5月以来由牛守卫交纳。牛守卫提交了其妻子胡瑞芳与案外人签订的《家合装饰装修合同》及以牛守卫或胡瑞芳名义与案外人签订的多份《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给他人使用。上述装饰装修合同及房屋租赁合同，均在案涉房产被人民法院查封前签订。根据前述证据，应当认定牛守卫在人民法院查封之前已经实际使用案涉房产并收益，即已合法占有案涉房产。 关于牛守卫是否已支付案涉房产全部价款的问题。牛守卫主张，案涉房产购房款共计7516800元，其中6309619.79元系通过抵债的方式支付：其与王某等11人于2010年至2014年期间出借给恒友公司款项，其中，其与其兄牛守忠、其妹牛爱穗债权数额较大。经其与恒友公司、金鑫公司的法定代表人和控股股东韩国府结算，截至2015年4月30日，恒友公司共欠牛守卫等11人借款本息6309619.79元。因恒友公司已无力偿还，在征得其他10名债权人同意的前提下，牛守卫与韩国府协商一致，由牛守卫代恒友公司清偿王某等10名债权人借款，并以该债权冲抵其购买金鑫公司名下案涉房产的部分购房款。另有购房款1207180元，牛守卫于2015年4月30日以现金的方式支付给金鑫公司30万元；牛守卫之妻胡瑞芳于2015年5月5日通过转账的方式支付给金鑫公司财务人员张秀香907180元，完成了全部房款的支付义务。为证明其主张，牛守卫原审及再审中提交了恒友公司、金鑫公司出具的收款收据、债权人向恒友公司转账的凭证、牛守卫及其妻子的取款记录及向王倩等恒友公司债权人本人或指定账户转账的记录、王某等10名债权人证人证言、恒友公司原财务人员李某证人证言、胡瑞芳向张秀香转账的凭证等证据。以上证据相互印证，可以证明牛守卫的主张。长投公司辩称，金鑫公司与恒友公司系彼此独立的公司法人，牛守卫是否代恒友公司偿还借款与金鑫公司无关，牛守卫对恒友公司的债权不能抵顶其购买金鑫公司案涉房产的房款。但金鑫公司与恒友公司为关联公司，两公司的法定代表人和控股股东均为韩国府。因恒友公司无能力偿还债务，经金鑫公司和韩国府的同意，牛守卫以其对恒友公司享有的债权抵顶并购买金鑫公司的案涉房产，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定。长投公司上述抗辩理由依据不足，本院不予支持。 关于牛守卫是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据原审及再审查明的事实，案涉房产无法办理过户登记的原因是金鑫公司在银行抵押贷款时，将其工业用地上的房产作为抵押物进行登记，并将该房产占用的工业用地土地使用证及与其相邻的案涉房产所在的恒鑫源小区所占用的商业用地土地使用权的大证一并交予房管部门，故案涉房产在牛守卫与金鑫公司交易后未能及时办理不动产权变更登记手续，该责任不能归责于牛守卫自身原因。 综上所述，牛守卫所提执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，能够排除人民法院的强制执行，本院再审予以支持。但其要求确认案涉房产归其所有，因房屋所有权属的确定应以登记为准，其该项诉讼请求本院不予支持。一、二审判决认定部分事实不清，适用法律及处理结果不当，本院再审予以纠正。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2020）豫民终73号民事判决和河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民初343号民事判决； 二、不得执行位于长垣市蒲西区××路西侧，人民路北侧，房权证号第1××6、1××7号房产； 三、驳回牛守卫的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各55346元，均由长垣市投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘冠华 审 判 员 韦贵云 审 判 员 李 杰 二〇二一年五月十八日 法官助理 秦 静 书 记 员 高琳娟