安徽省歙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1021民初2656号 原告：汪云峰，男，1981年6月4日出生，汉族，住安徽省歙县。 委托诉讼代理人：董定芬，女,1983年7月11日出生，住安徽省歙县，系汪云峰妻子。 被告：王灶伙，男，1985年9月5日出生，汉族，住安徽省歙县。 原告汪云峰与被告王灶伙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，先适用简易程序审理，因被告王灶伙下落不明，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告汪云峰及其委托诉讼代理人董定芬到庭参加诉讼，被告王灶伙经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪云峰向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告于2020年11月30日之前清场商铺内现有物品，将商铺退还原告；2.请求法院判令被告支付租金20000元，支付违约金43800元，以合同约定计算(暂计算至2020/11/30)，实际计算至清场当月为止;3.请求法院判令被告支付2020年5月至8月水电费共计1200.00元，违约金2340元；4.请求法院判令被告支付2019年12月1日至2020年11月30日物业费1800元，以物业公司收费为准；5.请求法院判令被告承担店铺恢复原样的费用5000元。所有费用合计人民币大写：柒万肆仟壹佰肆拾圆整，¥:74140.00元。并判令原、被告《商铺租赁合同》解除；6.本案的诉讼费用全部由被告承担。诉讼中汪云峰增加诉讼请求，要求王灶伙赔偿第二年租金损失11250元，店铺物品搬运费1520元,及存放店铺内物品造成的损失每月600元。事实与理由：2019年11月22日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，编号:2019年11月-235铺号。该商铺坐落在:清凉路235号，面积约为150平方米，用途：开装修公司。一层为装修材料样品展厅，二层为装修公司办公室。租赁期限3年，自2019年12月1日起至2022年12月31日止。租金以年计算，半年一付。合同约定租金：2019年12月1日至2020年11月30日，年租金为40000元/年。2020年12月1日至2021年11月30日，年租金为45000元/年。2021年12月21日至2022年11月30日，年租金为45000元/年。就在双方履行合同第一年期间，被告支付了半年租金20000元后，按合同约定2020年4月25日支付后半年租金20000元。原告多次催讨租金，被告一直拖欠，直到2020年8月份，被告彻底失联了，电话不接，微信不回。外面与被告有业务来往的相关人员多次撬坏原告商铺大门。原告电话、微信通知被告，被告石沉大海永无回应。原告已报警，并有出警记录。到目前诉讼为止，一直联系不到被告。根据合同法，被告已违约，根据租赁合同第十三条第1小条约定:乙方逾期缴纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向被告支付滞纳金。逾期超过5日的原告该商铺的水电供应和控制该商铺的物品。逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并没收被告租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。违约金计算，2020年4月25日至2020年11月30日共219天，20000×1%×219=43800元。水电费2020年4月至8月共计违约金2340元。依租赁合同约定，原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求! 王灶伙未作答辩，亦未提交证据。 汪云峰为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据予以证明： 1．原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格。 2．《商铺租赁合同》，证明原告将商铺租赁给被告，及双方约定租金数额、支付时间、违约责任等。 3.清点物品清单，证明王灶伙遗留店铺内物品及存放的事实。 3．水电费清单、转账交费凭证，证明王灶伙应承担水电费数额。 4．《前期物业服务合同》、物业费交费凭证（微信转帐），证明王灶伙应承担的物业费。 本院经审查认为，汪云峰提交的证据，符合证据的三性，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：歙县徽城镇清凉路235号店铺，是汪云峰与董定芬夫妻共有。2019年11月22日，汪云峰（委托其亲属王文明）与王灶伙签订了《商铺租赁合同》，合同约定，甲方（汪云峰，以下同）将歙县清凉路235号商铺出租给乙方（王灶伙，以下同）。面积约为150平方米，该商铺为商业用途，乙方承租用于经营，一楼装修材料样品展厅，二层为装修公司办公室。租赁期限3年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止。第一年租金支付方式，签订合同支付10000元，押金3000元。2019年11月30日支付10000元，2020年4月25日支付20000元。第2年至第3年租金每半年支付一次。租金2019年12月1日至2020年11月30日，年租金为40000元/年，2020年12月1日至2021年11月30日,年租金为45000元/年，2021年12月1日至2022年11月30日，年租金为45000元/年。租金按月份（指公历月）计算。保证金，双方于合同签订当日，乙方以转账形式支付3000元。合同终止时，若乙方未发生违约且向甲方交清合同约定的各项费用及按合同约定归还该商铺后，三十日内无息返还。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。本合同终止，乙方应于终止日前结清租金、水电费等各种费用。乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺的任何物品。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额1%，向甲方给付滞纳金。逾期超过5日甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺物品。逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。合同签订后，王灶伙于2019年11月22日按约定支付了10000元租金和3000元押金。于2019年12月10日支付了租金10000元。按合同约定2020年4月25日支付后半年租金20000元，但被告一直拖欠未付。2020年8月份,王灶伙彻底失联，下落不明。 另查明，王灶伙租赁商铺设立黄山市安慧装饰工程有限公司，其离开时，商铺内存有货物（展品）及办公用品。2020年12月8日，汪云峰、董定芬在物业公司等人员在场监督下，对店铺内的物品进行了清点（见清理清单），并将货物搬至二楼一个房间内存放。2021年3月9日汪云峰将商铺另行出租。根据董定芬与黄山市缘恒物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，办公经营商铺1.2元/平方米，汪云峰实际每年交纳物业费1718元，王灶伙应承担2147.5元。水电费由王灶伙据实承担，店铺水电费1048.9元（不含三楼住宅用水电费）。 庭审时，汪云峰认可王灶伙租赁时的店铺装饰按合同约定归甲方所有，对其5000元店铺恢复原状的诉求表示放弃。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，应为有效，双方均应按合同履行。根据合同约定，第1年租金40000元，王灶伙已支付20000元，另20000元应于2020年4月25日支付。王灶伙逾期未付已经构成违约，其擅自离开租赁的商铺外出，其客户到店铺寻找，致使汪云峰无法实现合同目的，汪云峰诉请解除合同，其解除合同的行为符合法律规定及合同约定，本院予以支持。王灶伙应付租金为第一年欠付租金20000元，后汪云峰为减少损失，由物业公司及相关部门监督下，将该出租的店铺内王灶伙存放的物品（展品、办公用品）清点，该期间王灶伙占用店铺的租金损失，即2020年12月至2021年3月9日11250元，符合法律规定和合同约定，应由王灶伙赔付给汪云峰。水电费、物业费按《商铺租赁合同》约定由王灶伙据实承担。《商铺租赁合同》约定：乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额1%，向甲方给付滞纳金。但滞纳金不是民事责任形式，民法及相关法律中也无关于滞纳金的法律规定，该协议中的滞纳金性质应为违约金。且约定每日按逾期总额1%计算，显然过高，本院依法予以调整，应以LPR的130%为宜。即应付租金、水电费及物业费数额自应付之日起以LPR的130%计算违约金，超出部分，本院不予支持。王灶伙不按时支付租赁费，也不解决房屋租赁关系就失联，导致租赁房屋内的物品只能留置在一间房内存放，由此造成的汪云峰该房间占用至本判决指定履行期间的租金损失，汪云峰主张以每月600元计算，由王灶伙承担，本院予以支持。王灶伙支付的押金3000元，虽然合同约定乙方违约，押金不返还，但汪云峰选择要求王灶伙承担违约责任，该两金竞合时，应选其一主张，故押金应无息返还，可抵扣违约金。店铺物品搬运费，因只是将店铺物品搬至该店铺的一个房间，汪云峰未提交搬运费证据，本院酌情支持600元（3人，1天，每人200元）。王灶伙经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法确席判决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应适用当时的法律和司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告汪云峰与被告王灶伙2019年11月22日签订的《店铺租赁合同》予以解除。 二、被告王灶伙支付原告汪云峰租金20000元，水电费1048.9元，物业费2147.5元，合计23196.5元。 三、被告王灶伙支付原告汪云峰违约金，该违约金自2020年4月25日起至2021年3月31日止以20000元为基数，2021年4月1日起以23196.5元为基数，计算至实际给付之日止，按同期一年期市场报价利率的130%计算，3000元押金从中扣除（如有多余，可抵扣租金）。 四、被告王灶伙赔付原告汪云峰店铺占用期间的租金损失11250元，店铺物品搬运费600元，及存放物品占用租赁房屋期间的损失，该损失自2021年4月1日起至本判决指定履行之日止，按每月600元计算。 上述付款于本判决生效后10日履行完毕。 五、驳回原告汪云峰地其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1650元，公告费400元，由原告汪云峰负担800元，被告王灶伙负担1250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  陈怀洲 人民陪审员  吴 云 人民陪审员  吴柳玉 二〇二一年五月六日 书 记 员  方 格 附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。