四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终329号 上诉人（原审被告）：邱兴祥，男，汉族，生于1963年3月1日，住成都市金牛区，联系。 上诉人（原审被告）：黄**，女，汉族，生于1967年11月10日，住所地四川省广元市利州区410医院Ｃ栋2单元6楼2号，联系。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐洪林，广元市利州区南河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广元市第一人民医院，住所地广元市利州区苴国路，统一社会信用代码12510700451266211Y。 法定代表人:刘峰，系该院院长。 委托诉讼代理人：沈枫，四川同方正（广元）律师事务所律师。 上诉人邱兴祥、黄**因与广元市第一人民医院（以下简称第一人民医院）合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初6347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邱兴祥、黄**上诉请求：撤销原判，驳回第一人民医院的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实不清、无法定性。第一人民医院我素要求“支付房改房回购款”。上诉人没有购买过被上诉人价值132935元的房改房，不存在返还回购款。一审法院没有定性清楚直接判决支付回购款于法相悖，即使要案违约支付也应当减去被上诉人实际回购案涉房屋应当支付的价款。2、一审法院适用法律错误。本案所涉及的《补充协议》中没有具体的价格、没有履行方式、更没有违约责任和争议解决方式。必备条款未达成一致，约定不明无法履行，属无效协议。按照一审法院依据的条文，也只能判决因违约给被上诉人造成的经济损失或承担违约金。3、证据明显瑕疵，不能作为定案依据。本案关键证据《补充协议书》在一审中出现两份不同协议，被上诉人起诉用的协议增添了单价380元每平方米的内容；上诉人协议未填写单价，且签字栏甲乙双方均由被上诉人加盖了公章。一审对此未作评判直接引用被上诉人的协议判决，有失公正。一审判决支付回购款所依据的《关于解决住房遗留问题事实方案的通知》、《房地产评估价值书》于法无据。该方案不是法律、法规，也不是规范性行政文件，对相对人不具有强制力；单方委托作出的评估报告不合法，本案所涉房屋所有权为上诉人，评估报告有效期一年，不能作为裁判依据。4、被上诉人诉请超过诉讼时效。 第一人民医院辩称，回购款是根据双方签订的协议，上诉人应该退还房屋，因为上诉人把房子卖了不能退房，所以要求上诉人支付房屋款项，不管回购款名称是否正确，主张的金额是明确的，评估报告作出的时间节点是2007-2011年，评估报告是没有问题的。上诉人对外销售房屋的价格远高于评估价格，并没有损害上诉人的利益。 第一人民医院一审诉讼请求：1.判决被告黄**、邱兴祥立即向原告支付房改房屋回购款132935.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明的事实，1998年6月25日，原告与被告邱兴祥签订《广元市公有住房售房合同》，约定：一、原告将坐落在利州东街77幢的房屋一套，建筑面积88.27平方米，以房改成本价出售给被告；二、标准内面积房改成本为490.00元每平方米，评估定价为362.60元每平方米，各项因素折扣后实际售价247.24元每平方米，共计14970.88元。1994年7月1日、1995年11月4日、1998年6月24日，被告邱兴祥分别向原告交纳前述建房集资款。1999年8月8日，原告与被告邱兴祥在广元市房地产管理处为该房屋办理登记，该土地使用权类型为划拨。 2002年，原告以出让方式取得位于广元市市中区联社两地块的土地使用权。2004年，原广元市住房制度改革领导小组做出广房改办函（2004）08号文件，批复同意原告为改善职工住房以该地组织职工集资修建职工住宅。2005年，原广元市建设局批准在该土地上修建“四一０医院职工集资住宅楼”。 2006年5月10日，原告与被告黄**订立《集资建房合同》，约定：一、被告黄**参与集资新院区C幢2单元6层2号房，建筑面积195.37平方米，暂定单价880元/平方米，总金额171926.00元。单价以竣工决算为准，建筑面积以产权登记面积为准据实结算总房价款。二、原告在2006年9月10日前将该集资房验收合格后交付被告使用。 同日，原告与被告邱兴祥、黄**订立《补充协议书》，约定：一、双方自签订《集资建房合同》之日起至集资房交付三个月内，被告须将已购的房改住房退还原告。该住房位于广元市，建筑面积88.27平方米，原告按平均价格每平方米380.00元补偿给被告。二、目前集资建房工程造价尚不能确定，房屋套内面积仅为预测面积，而原告是按完全成本价出售给被告，为满足部分职工住房贷款急需，双方约定暂按房屋建筑面积签订售房合同。待该住宅工程竣工结算后再按房屋的套内面积出售给被告。三、本补充协议与《集资建房合同》具有同等法律效力。 2006年7月17日，原、被告双方就《集资建房合同》在广元市公证处办理了公证，《补充协议书》附在该公证书中。随后，原告完成“四一０医院职工集资住宅楼”修建后向二被告交付集资房屋。2009年9月8日，该集资房屋办理产权登记，登记在被告黄**名下，集资房位于广元市利州区联社新院Ｃ2-6-2，建筑面积194.95平方米。 2006年11月13日，四川省政府发布《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》，要求各部门严格执行一个职工家庭只能享受一次优惠购买公有住房或参加集资合作建房的规定。 2017年5月15日，广元永华房地产评估有限公司受原告委托，对原告医院老生活区10栋楼334套住房寻求在当年价值时点时的市场价值作出《房地产价值评估报告》，其中对案涉房屋评估价结果为：建筑面积88.27平方米，评估单价1506.00元，评估金额132935.00元。 2018年1月11日，原告向该院各科室下发《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，并成立住房遗留问题解决领导小组，对医院职工住房遗留问题实施解决方案。其中，对一户双房及其补偿问题解决方案为，原则上一户双房者须退回优惠购买公有房，医院对其进行补偿，77号楼按每平方米580元计算，否则按评估的2007年市场价购买公有住房。若一户双房职工优惠购买的公有住房已出售，视为其购买，按市场评估价计算（具体价格见附件），补交购房款。在附件3《80户一户双方购房市场价一览表》中注明，被告邱兴祥应退房面积88.27平方米，购买金额132935.00元。 另查明以下事实： 一、被告邱兴祥与被告黄**系夫妻关系。1982年至2010年期间，被告邱兴祥系原告医院职工，于2010年3月29日调离至成都中医药大学附属医院。本案系争房屋为被告夫妇参与原告单位房改所得，房屋产权证、土地使用权证登记于被告邱兴祥名下。 二、原告单位参与集资新房退还旧房的职工124户，100余人已陆续退还旧房、或就旧房作价购买，现尚有几户未退还也未作价购买旧房。 三、案涉房屋，已经二被告于2012年出售，价格为20多万元。该房屋的登记情况为，2012年5月21日，由被告邱兴祥、黄**转移登记至案外人万茂、苏红梅名下；2017年3月14日，再次转移登记至案外人张家均、冯美蓉名下。 原判认为，本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效期间；二、二被告是否应向原告支付房屋回购款132935.00元。 一、关于本案是否已过诉讼时效期间的问题。 本案中，案涉房改房、集资新房均系原告单位住房资源，参与房改和集资人员均系原告职工及其家属，原告与职工之间依据国家政策形成的房改房、集资新房关系体现建立在二者之间的劳动关系上的职工福利性质，根本上区别于房地产市场向社会人群销售的商业房产及其他房屋交易关系；其二、原告基于对单位房屋资源的管理、及原告与职工之间的管理与被管理关系制定的集资新房、腾退旧房的管理办法、制度、通知等对集资参与人整体有约束力；其三、原告先后制定集资新房办法、腾空旧房办法，之后又成立腾空房收售领导小组，于2018年1月11日下发《关于借解决住房遗留问题实施方案的通知》，成立住房遗留问题解决领导小组办公室，制定解决方案，并在该解决方案的附件3中载明了被告邱兴祥应退房的房号、面积及购买金额。该系列行为，客观反映原告一直在主张案涉房屋的权利。故，原告起诉未过诉讼时效期间。 二、关于二被告是否应向原告支付案涉房屋回购款的问题。 原告与被告黄**签订的《集资建房协议》，与被告邱兴祥、黄**签订的《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容符合国家政策和法律规定，上述协议均合法有效。《补充协议书》中明确约定了自签订《集资建房合同》之日起至集资房交付被告三个月内，被告需将已购的房改房退还原告。据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二被告理应遵照《补充协议书》中的约定，向原告退还案涉房屋。但，二被告并未按约履行，而是将该房屋出售于他人。原告针对案涉房屋的出售问题，并未提出对二被告不利的解决方案，而是下发《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，从该通知中的“若一户双房职工优惠购买的公有住房已出售，视为其购买，按市场评估价计算，补交购房款”可知，该方案并非对二被告不利，特别是该房屋的价格，二被告在2012年出售时为20万元以上，现原告仅要求按当时标准的评估价格132935.00元予以付款。据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋已经出售，二被告向原告按约退房已客观不能，应当支付案涉房屋的回购款132935.00元。故，原告的该项诉请，予以支持。二被告的辩称意见与双方约定相悖，不予采纳。 综上所述，原告诉请二被告支付案涉房屋的回购款132935.00元，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告黄**、邱兴祥于本判决生效后三十日内向原告支付房屋回购款132935.00元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。 另查明，关于《补充协议》，邱兴祥、黄**持有的《补充协议》第一人民医院回购价栏空白，邱兴祥、黄**据此认为《补充协议约定》不明，无法履行，只能承担违约责任。 本案二审争议焦点：1、关于第一人民医院主张权利的依据和性质及《补充协议》是否约定不明，是否能够履行；2、评估报告的评估价格是否能够作为判决依据。3、本案是否超过诉讼时效。 一、关于第一人民医院主张权利的依据和性质及《补充协议》是否约定不明，是否能够履行 本院认为，本案涉及“房改房”，应受四川省政府发布《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》第三条“关于一个职工家庭只能享受一次优惠购买公有住房或参加集资合作建房”的规定约束。同时，在本案中，邱兴祥、黄**与第一人民医院签订了《集资建房合同》和《补充协议书》，就集资建房的购买和原“房改房”的退还达成合意，并不违反法律规定，合同有效，双方均应按合同履行。第一人民医院在集资建房修建后，将新院区C幢2单元6层2号房交付邱兴祥、黄**，完成了《集资建房合同》约定义务。关于《补充协议书》，主要是针对“房改房”的退还所作的约定。其中包括退还时间、第一人民医院补偿邱兴祥、黄**的方式。邱兴祥、黄**主张其持有的协议没有约定补偿的具体金额，也没有违约责任的承担方式，属约定不明，无法履行的无效合同。因案涉房屋已经被邱兴祥、黄**出售给他人，故该协议关于退还房屋和补偿的约定已经失去履行的必要，但并不能否认应当退还“房改房”条款的有效性，故邱兴祥、黄**应当承担将应退房屋出售他人而无法返还的民事责任。即使按照邱兴祥、黄**所称应按照合同承担违约责任，违约责任既包括违约金也包括承担损失，邱兴祥、黄**将本应退还的“房改房”卖与他人，实质上也是对第一人民医院造成相当于房屋在当时时点市场价值的损失，亦应承担相应民事责任。 二、评估报告的评估价格是否能够作为判决依据。2017年，第一人民医院为落实《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》“房改房”遗留问题，委托广元永华房地产评估有限公司对原334套“房改房”按照2007年的市场价值作出评估，2018年1月11日，向全体涉及“房改房”的职工下发了《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，明确退还和补偿方案，已经出售的，视为其购买，并按市场评估价补交购房款，系执行国务院、四川省人民政府规章的正常履行职责行为，评估和处置行为合法。邱兴祥、黄**将房屋卖与他人，违反合同约定，在不能返还“房改房”的情况下，第一人民医院请求邱兴祥、黄**按照2007年评估价值补交购房款符合法律规定。 三、关于诉讼时效。本案是基于“房改房”的退还引发的纠纷，受“房改房”政策的约束，第二人民医院为落实“房改房”政策遗留问题，向人民法院提起相关诉讼，不受诉讼时效的限制，故本案没有超过诉讼时效。 综上，邱兴祥、黄**的上诉请求不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2959.00元，由黄**、邱兴祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二一年五月二十四日 书记员 王梦琪