江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终886号上诉人（原审被告、反诉原告)：吴云仙，女，1976年3月13日出生，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：曹静，上海段和段（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：南通市欣阳商业经营管理服务有限公司，住所地江苏省启东市新港镇工业园区98号。法定代表人：王丹，该公司总经理。诉讼代表人：恒亚建材市场清算组，系南通市欣阳商业经营管理服务有限公司破产管理人。负责人：陈天明，破产管理人组长。委托诉讼代理人：杨雪娇，江苏金平川律师事务所律师。上诉人吴云仙因与被上诉人南通市欣阳商业经营管理服务有限公司（以下简称欣阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院(2020)苏0681民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴云仙上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审案件受理费均由欣阳公司承担。事实与理由：一审法院确认案涉协议于2018年9月17日解除，吴云仙无异议。但一审法院认为在协议解除后，吴云仙仍应当按照原协议的标准收取占用费，缺乏事实依据，应予纠正。一、欣阳公司或其关联公司破产清算后，特别是合同解除后，欣阳公司或其关联公司收取合同项下的费用无事实和法律依据；吴云仙自2009年“恒亚建材广场”初建之日即开始入驻至南通恒亚房地产开发有限公司（以下简称恒亚公司）破产清算，期间双方签订了数份入驻协议。2017年5月19日，在恒亚公司要求并承诺原权利义务不变的情况下，吴云仙与欣阳公司双方签订《恒亚国际建材精品广场1号楼租赁协议书》。按照协议约定，欣阳公司或其关联公司经营的建材商场为吴云仙提供经营场所，并保证整体的运营管理，各承租商户应当接受欣阳公司或其关联公司的商品质量管理监督、营业场所监督管理、营业人员的管理、消费者投诉纠纷的处理等等；在欣阳公司或其关联公司提供相应服务的情况下，吴云仙依约支付相关费用。但恒亚公司、欣阳公司于2018年7月16日被人民法院裁定受理破产清算。恒亚公司等关联公司破产后，并未为各商户提供任何经营管理服务。一审庭审中，双方对于合同于2018年9月15日解除无异议。合同解除后，欣阳公司或其关联公司在未能履行合同义务的情况下，再以原合同的约定收取费用，缺乏合同及事实依据，显失公平。二、欣阳公司或其关联公司对于损失扩大应承担责任。根据合同法规定，合同各方均应承担避免损失扩大的义务。因未尽减损义务，而导致损失扩大的，不得就扩大部分主张赔偿。针对本案，作为拥有专业法律知识的欣阳公司或其关联公司未能及时处理好双方的权利义务关系，导致合同解除。在合同解除后，其不仅未能按照企业破产法的要求通知吴云仙离场，收回资产，甚至还专门聘请安保人员阻止他人离场。由此造成的损失扩大，不应再要求吴云仙承担。三、作为违约方的欣阳公司或其关联公司；应当承担违约责任。欣阳公司或其关联公司入驻商场后，吴云仙对商场的装饰装修投入高达200万元。现因欣阳公司或其关联公司违约导致吴云仙无法再使用，相应损失应由违约方承担。综上所述，权利义务应当对等，任何一方不应未尽义务而享受额外利益。欣阳公司或其关联公司在破产后已经无力再履行合同义务，且在合同解除后，其也未尽任何义务，因此其以原合同约定收取费用毫无依据。二审询问时补充：1.2018年7月16日向欣阳公司交纳了5000元房租，但在一审判决书中没有显示已经扣除，该5000元其实应予扣除。2.关于合同解除后占用费的标准。合同约定的房租标准包含了占用费和物业管理费。但在破产后或者在合同解除后，欣阳公司从未承担过物业管理服务，故物业管理费应当予以扣除。一审法院依照原先合同的标准确定占用费，违背客观事实。欣阳公司辩称，第一，一审认定事实清楚，适用法律准确。欣阳公司与吴云仙之间签订的系租赁协议，依据民法典第703条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。案涉合同中，欣阳公司的义务是交付租赁物，而吴云仙经营商铺的盈利得失是其自身的商业风险，并非欣阳公司的合同义务。吴云仙明显混淆了二者之间的关系。第二，为减少破产清算时的麻烦，以保护债权人的合法权益。破产法赋予管理人法定解除的权利，也就是说管理人有权选择解除合同或者继续履行合同。本案中的租赁合同至2019年9月17日即到期，但其一直使用房屋至今，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》的明确规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故管理人有权要求按照合同约定支付租金标准主张房屋占用费，且欣阳公司在计算租金标准时已经自动为吴云仙减免两个月房租。第三，管理人选择继续让渡租赁物等是原租赁合同内的一种对等的义务，并没有改变原合同的权利义务，因此根本不会造成吴云仙所谓的扩大损失。违约方援引合同法第119条意在混淆视听，转移权利义务关系。综上，吴云仙的上诉请求并无依据，请求依法驳回。欣阳公司向一审法院起诉请求：1.判令吴云仙支付2017年5月18日至2019年8月15日期间的欠付租金（或房屋占用费）103427.82元及其逾期利息；2.本案诉讼费由吴云仙承担。吴云仙向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2018年7月16日解除。2.欣阳公司立即返还房屋租金及管理费5000元。3.欣阳公司赔偿违约损失13万元。审理中，因双方协商确认解除案涉租赁合同的时间为2018年9月17日，故吴云仙撤回第1项诉请。一审法院认定事实：2017年5月19日，欣阳公司作为甲方与吴云仙作为乙方签订《恒亚国际建材精品广场1号楼租赁协议书》一份，约定甲方将恒亚建材精品广场1号楼一楼117号铺位租给乙方用于经营背景墙，租赁期限为2017年5月18日至2019年9月17日，租金为275500元，租金每四个月结算一次，首次付款金额为40000元，其余租金支付日期截止到2018年5月17日。合同签订后，欣阳公司依约交付案涉商铺，吴云仙支付租金142000元。另查明，一审法院于2018年7月16日作出（2018）苏0681破10号民事裁定书，裁定受理申请人施冬明、朱宝林、施菊花、张卫星、蔡春花、曹敏健对被申请人欣阳公司的破产清算申请。2019年5月15日经一审法院淘宝平台拍卖相应的房地产，成交价为9966万元。2019年10月12日签订拍卖成交确认书。2019年11月12日管理人与江苏华琅置业发展有限公司签订了拍卖标的交接确认书，因买受人延期支付拍买款，致使双方未能在2019年8月15日前办理交接手续，买受人自愿承担2019年8月15日以后产生的保安费等相关费用，故欣阳公司表示仅主张截止于2019年8月15日的租金费用。2019年12月18日裁定终结破产并于同年12月30日在人民法院报登报公告。在一审审理过程中，欣阳公司、吴云仙均认可案涉租赁合同于2018年9月17日解除，欣阳公司认为2018年9月17日以后仍应支付房屋占用费。案涉商铺所涉房产在恒亚公司名下，恒亚公司管理人书面说明因三家公司系关联公司并由一审法院裁定合并破产，对欣阳公司收费案涉房屋占用费用无异议。一审法院认为，欣阳公司、吴云仙于2017年5月19日签订的《恒亚国际建材精品广场1号楼租赁协议书》未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约履行相应义务。首先，因双方在庭审中均确认案涉租赁协议于2018年9月17日解除，故协议解除前吴云仙应支付2017年5月18日至2018年9月17日期间157474.77元，扣除已付房屋租金142000元以及两个月免租期19401.41元，尚余3926.64元。其次，协议解除后吴云仙仍一直占用案涉房产，应支付相应房屋占用费，占用费标准可以参照原租赁协议的相应标准，考虑到事实上吴云仙提出的破产后租赁环境影响、欣阳公司已经给予两个月免租期等综合考量，法院支持案涉协议解除之日至2019年8月15日期间的房屋占用费95066.89元，扣除3926.64元，还应支付91140.25元。吴云仙要求退还租金及管理费的诉请，基于上述理由，法院不予支持。再次，欣阳公司主张的利息，因协议解除前的房屋租金已付清，对于协议解除后的房屋占用费，因未约定该费用支付期限，故法院确认自起诉之日即2020年5月22日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于吴云仙抗辩因欣阳公司破产严重影响其经营环境的问题，因双方签订的租赁协议未约定欣阳公司破产或入驻率不足而产生的违约责任，吴云仙未在欣阳公司破产后及时行使相应权利，故吴云仙的该抗辩意见，法院不予采信。最后，欣阳公司抗辩反诉请求应通过申报债权方式处理等意见，因案涉破产企业已终结破产程序，且反诉请求基于事实与本诉系同一房屋租赁合同，故吴云仙的反诉请求应在本案中一并处理。关于吴云仙提出的反诉请求，吴云仙在欣阳公司被法院裁定破产后仍继续使用案涉房屋至租赁期满，且吴云仙在简易程序开庭时亦表示仍在使用案涉房屋，欣阳公司在债权人会议时已经在合同约定外给予吴云仙两个月免租期，故吴云仙要求欣阳公司赔偿损失，无事实依据，法院不予支持。至于吴云仙亦当庭表示不向欣阳公司主张权利，而基于管理人未尽责任向管理人另行主张权利，不属于本案审理范围，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吴云仙于判决发生法律效力之日起十日内支付欣阳公司房屋占用费91140.25元及利息（自2020年5月22日至实际给付之日、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回欣阳公司的其他诉讼请求。三、驳回吴云仙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2368元，由欣阳公司负担273元，由吴云仙负担2095元，反诉受理费减半收取1500元，由吴云仙负担。二审中，吴云仙提供欣阳公司破产管理人在第一次债权人会议过程中，向债权人会议提交的债权会议工作报告，证明欣阳公司不单单只是租赁，还有管理租赁市场的义务。在欣阳公司成立前，恒亚公司在开设恒亚广场时向商户收取了租赁费以及物业管理费，两个租赁费和物业管理费相加等于欣阳公司接手后的标准。经质证，欣阳公司对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为不能达到吴云仙的证明目的，且该份证据也不属于新的证据。本院审核认为，吴云仙提供的证据虽有形式证明力，但不能证明其提出的上诉主张，故对该证据的证明力不予采信。本院认为，关于一审法院认定的房屋占用费标准是否适当问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百三十六条第一款规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据“举轻以明重”原则，在案涉租赁合同合法有效的前提下，虽然双方已经解除合同，但根据吴云仙仍继续占有案涉房屋的事实，一审法院认定占有费标准参照原租赁协议的相应标准计算，并无不当。关于欣阳公司是否存在违约行为的问题。根据现有证据，在案涉租赁合同履行过程中，吴云仙并未提出过欣阳公司违约的主张。在吴云仙提起本案反诉时虽然要求欣阳公司赔偿违约损失13万元，但其在证据交换时提供的照片以及一审法院第一次庭审时提供的2018年6月10日由恒亚国际广场业主发布的告知书（复印件）等证据，均不能证明其主张的欣阳公司存在违约行为的待证事实成立且具有高度可能性。故一审判决驳回吴云仙要求欣阳公司赔偿违约损失13万元的反诉请求并无不当。吴云仙在二审中亦未提供新证据证明欣阳公司存在违约行为，本院对其该项上诉主张不予支持。关于欣阳公司或其关联公司对于损失扩大应否承担责任问题。吴云仙主张欣阳公司未要求通知其离场，收回资产，甚至还专门聘请安保人员阻止他人离场，故对由此造成的损失扩大，不应再要求吴云仙承担。本院认为，首先，在案涉合同解除后，吴云仙本身应当清楚如何处理后续事宜，且此事宜亦是为了保护其自身合法权益所应履行的义务。其次，吴云仙就其上诉主张并未提供证据。故吴云仙的该主张没有事实根据，本院不予支持。关于应否扣除5000元的问题。吴云仙上诉主张一审判决计算房屋占用费时未扣除其缴纳的5000元不当，本院认为，一审中吴云仙提供的系收据复印件并非原件，且该复印件中的交款单位并非吴云仙。根据证据规定，对该复印件的证明力不予采信。一审判决因此未予扣除5000元，并无不当。综上所述，吴云仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3868元，由上诉人吴云仙负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  谭松平二〇二一年五月二十一日书记员  邹倩云