河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2783号原告(反诉被告)赵亮亮，男，1987年10月5日出生，汉族，住河南省项城市。委托代理人胡守强，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人杨滢，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告（反诉被告）郑州拓丰置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南八北二路南第十五大街西办公楼一楼。统一社会信用代码：91410100090610960T。法定代表人郭景阳，董事兼总经理。委托代理人安利娜，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人贾帅，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。第三人（反诉原告）中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市花园路80号。统一社会信用代码：9141000086995250X4。负责人石永栓。委托代理人邓亚楠，河南陆达律师事务所律师，一般代理。委托代理人史亚丽，银行员工。特别授权。原告赵亮亮与被告郑州拓丰置业有限公司（以下简称拓丰公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2020）豫0191民初13956号民事判决书，后郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终17208号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院受理后依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡守强、杨滢，被告拓丰公司委托代理人安利娜、贾帅，第三人委托代理人邓亚楠、史亚丽到庭参加诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行在庭审过程中向本院提出反诉请求并提交反诉状，反诉被告赵亮亮、拓丰公司当庭进行了答辩。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告按合同约定向原告支付违约金30050.08元；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款合同》，并由被告拓丰公司偿还原告尚欠第三人剩余借款本息；3、判令被告返还原告已付首付款50000元及资金占用利息（自2019年1月29日至2019年8月19日按照中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息；自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清日止）；4、判令被告返还原告已偿还的所有按揭贷款本息暂计至2020年5月1日本金共计199603.05元及相关利息，并判令返还原告后续偿还的银行贷款本息，具体以银行还款流水为准；5、判令被告返还原告已支付的维修基金、测绘费、按揭费等各项费用共计15684元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月29日，原、被告签订编号为J190××××4100的《商品房买卖合同》一份，原告购买位于郑州经济技术开发区××大街、××北××院××单元××房屋××套，建筑面积为186.46平方米，每平方米16116.1元，房屋总价款为3005008元，并约定被告于2019年12月30日前交房给原告使用。合同签订后，原告即向被告支付首付款50000元及维修基金、测绘费、按揭费等各项费用共计15684元，并按被告要求于2019年2月22日与第三人建行河南省分行签订《个人购房借款合同》，该合同约定，第三人将贷款直接划入被告指定的账户。原、被告合同签订后，原告按照《个人购房借款合同》向第三人积极履行了按月还贷义务，但至2019年12月30日交房期限日，被告未能履行交房义务。后经原告屡次催告，被告一直推脱无法施工，时至今日，被告仍无法交房；《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，且出卖人应向买受人退还全部已付款，并按照已付款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，因被告原因导致合同目的无法实现，被告构成根本违约，因此原告为购房支付的首付款、月供、维修基金、测绘费、按揭费等各项费用及资金占用损失均应由被告承担。由于原告与第三人签订的《个人购房借款合同》是基于商品房买卖的事实而形成，《商品房买卖合同》的解除，致使买受人购房目的无法实现，贷款买房的事实也无法依存，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，原告请求判令一并解除《个人购房借款合同》，由被告返还原告已付的购房款本息等，被告向第三人偿还剩余贷款本息。被告拓丰公司辩称，一、本案中，涉案房屋所在项目在开发过程中因受政府管控、不可抗力、疫情等因素影响导致涉案房屋交房日期顺延，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，涉案房屋交房日期应顺延646天，截至起诉日，涉案房屋交房日期尚未达到，故被告不构成逾期交房，不应承担任何违约责任，涉案《商品房买卖合同》亦不应被解除。二、原告一直未按照合同约定付清全部房价款，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，被告有权推迟交付房屋，在涉案房屋交房日期尚未达到时，《商品房买卖合同》亦不应予以解除。三、原告要求解除《个人购房借款合同》、由被告代偿银行按揭贷款等诉讼请求无事实及法律依据，法院依法应驳回其全部诉讼请求。1、原告诉请解除的《个人购房借款合同》系由其与第三人建设银行双方签署，被告并非合同一方当事人，且该诉请与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，是否解除该合同与原告无关，应另案处理。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，第三人作为担保权人，如其未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。故本案仅应处理商品房买卖合同纠纷，原告诉请解除《个人购房借款合同》、由被告代偿银行按揭贷款等主张，法院不应予以支持。2、原告诉请的维修基金、测绘费系由房管部门实际收取，不应由被告退还。此外，原告诉请的按揭费收款人系第三方中介机构，并非被告，且该中介机构系由原告自愿选择，并非被告指定或要求，故该费用更不应由被告予以退还。另外原告的第一项诉讼请求中的违约金及第三项诉求中的资金占用利息系同种性质不应重复支持。综上，被告未违反涉案《商品房买卖合同》之约定，原告的诉请无事实与法律依据，望法庭采纳以上答辩意见，驳回原告的全部诉求。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行辩称，第三人向法庭提出反诉请求，请求判令解除赵亮亮与我行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》后，同时判令赵亮亮承担借款合同项下剩余的贷款本息的责任。一、本案不宜直接支持赵亮亮解除合同的诉讼请求，请法院统筹兼顾法律效果和社会效果，从大局利益出发，维护社会稳定，协调双方继续履行合同，从源头化解这一危机。房屋买卖合同这一大宗交易牵涉交易方较多，解除后难以得到履行。就本案所涉及的拓丰公司这一系列诉讼案件来说，接下来将会形成更大规模的共同诉讼。然而大规模的诉讼并不能解决购房人所遇到的问题，届时判决无法得到执行，将给司法系统造成更大压力，给社会带来较大不稳定因素。这一系列纠纷解决的根本途径在于拓丰公司通过引入资方、重整等方式走出债务泥潭。否则，所有购房人、债权人的利益都将无法实现。如果法院支持赵亮亮解除购房合同、借款合同的诉求，请求法院同时判决赵亮亮对借款承担偿还义务。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由我行直接支付到了开发商拓丰公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，拓丰公司应将剩余的贷款本息返还我行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，对赵亮亮免除自己对我行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回，同时判令其承担借款合同项下剩余贷款本息的责任。另，就我行了解，拓丰公司已经陷入连锁债务危机，拓丰公司也已被权人申请破产，目前该破产案件法院正在审理中。对原告等大批购房人来说，诉讼无法解决他们的问题，因为不论如何，都需承担在我行的贷款。而不停累加的解除判决，只会增加拓丰公司重整的难度，希望法院对该系列案件予以慎重考虑，统筹解决该系列案件，以免给当事人、给社会造成更大负担。反诉被告赵亮亮答辩称，第三人的反诉请求无事实及法律依据，应当驳回，理由如下：1从合同内容看，在买卖合同中原告支付房款，被告交付房屋，在借款合同中第三人将原告购房贷款直接支付给了被告，被告实际掌控并使用了该款，原告并不支配该笔购房贷款，但需要偿还贷款的本息，如果涉案的合同能够正常履行，原告能够依照合同获得房屋，那么各方的权利义务就保持了一种平衡的状态，但是本案中因为被告不能如期交房而致使买卖合同解除，导致合同约定的各方权利义务已经失衡，具体表现为被告违约不能交付房屋导致各方合同解除，但却实际占有使用原告支付的购房首付款以及按揭贷款，并且导致第三人依据与被告订立的最高额保证合同所享有的最高额保证权以及依据与原告订立的借款合同享有的债权同时也导致了原告因被告的违约无法获取房屋，却又必须支付首付款还要承担按揭贷款的还款责任，若按照合同约定的权利义务并由此承担责任，在原告对合同解除无过错的情形下如果仍需承担剩余还款责任的话，是不合理的加重了原告负担的表现，这既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排，且产生各方权利义务失衡违背了公平原则。本案中过错在于因逾期交房以及至今让无法实现交房的行为以及第三人未按正常商品房按揭贷款商业模式对原告所购房屋设立抵押权，第三人应对其自身的过错承担责任。因此原告作为无过错方不应承担超出原告诉讼请求之外的其他任何责任。答辩依据是最高院2019最高法民再245号民事判决书。反诉被告拓丰公司答辩称，商品房买卖合同与借款合同是相互独立的合同，签约主体不相同。购房合同是由原告赵亮亮与被告签署，借款合同是由原告赵亮亮与第三人签署，被告拓丰公司并非合同一方，根据合同相对性原则，该借款合同仅能约束原告及第三人，对被告不具有约束力。原告与被告之间的买卖合同关系，与原告与第三人之间的借款合同关系明显系不同的法律关系，不能混淆处理。原告系借款合同的实际借款人，应由原告承担还款责任。被告收到的210.2万元系原告支付的购房款，而非借款，原告委托第三人支付的付款方式不能改变该款项的性质，同理被告作为开发商经常收到买受人通过亲朋好友支付的购房款，但开发商与买受人的亲朋好友之间并无任何关系，买受人与其亲朋好友之间的借款关系亦不能转嫁给开发商承受，否则将严重扰乱正常的房地产销售秩序。此外办理贷款过程中是否办理抵押登记系交易模式设置问题，并不影响原告与第三人之间的借贷关系成立。且办理抵押登记是为了保障第三人的债权，是否办理及何时办理均是第三人的权利，不予办理也非第三人的过错，第三人已经根据原告的委托足额发放了贷款，已完成其出借义务，原告作为借款人理应承担其还款责任。经审理查明，2019年1月29日，原告与被告签订了编号为J190××××4100的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街西、××北××单元××房，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共186.46㎡，总金额为3005008元。付款方式：约定金额903008元，付款方式为现金，约定付款时间2019年1月29日，交纳比例为30.05%；约定金额2102000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年4月29日，交纳比例为69.95%。合同第八条约定被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除本合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2019年1月11日，河南维纳房地产营销策划有限公司向原告出具编号为4020759《收据》一份，载明：今收到赵亮亮交来按揭费3310元，备注支付宝。2019年1月23日，编号为0034597《收据》一份载明今收到赵亮亮人民币12374元，系付维修基金12120元、测绘费254元。2019年2月22日，原告与第三人签订编号为410783808-2012-20193447220《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款人借款本金为2102000元，采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，借款期限为360个月，自2019年2月22日起至2049年2月22日止，指定收款账户名称为拓丰公司，采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）还金额为人民币13106.87元。原、被告双方均认可原告已支付5万元首付款。2020年8月14日，原告诉至本院。本院认为，原告与被告拓丰公司签订的《商品房买卖合同》以及与第三人建行河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。原告实际支付的房款数额为2152000元（2102000＋5万）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案庭审过程中，第三人建行河南省分行提出诉讼请求，请求判令解除赵亮亮与建行河南省分行签订的《个人住房借款合同》后，同时判令赵亮亮承担借款合同项下的剩余贷款本息的还款责任，与本案合并审理。首先，对于原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人建行河南省分行签订的《个人购房借款合同》的请求，被告提交的政府部门下发管控文件××毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第十号》等证据，不足以支持被告所述的涉案房屋所在项目开发过程中受到各种因素影响，应顺延交房日期646天的主张。双方签订合同时，政府采取各种措施防止大气污染已成为一种常态，双方对这类措施应有合理预见。在无新的非常规措施足以严重影响合同履行的情况下，双方并不能因此类措施而减轻违约责任××毒感染的肺炎疫情爆发于被告违约之后，且至开庭时被告仍未将涉案房屋交付给原告，应承担相应的不利后果。依照合同约定，该《商品房买卖合同》解除条件已成就。故对于原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。故对于原告主张解除其与第三人建行河南省分行签订的《个人购房借款合同》，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金30050.08元的请求，《商品房买卖合同》约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，本院支持21520元。依据商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告拓丰公司应当将原告支付的首付款返还原告。原告据此主张被告拓丰公司应当偿还原告尚欠第三人的剩余借款本息，本院认为，上述规定适用的前提是订立了商品房担保贷款，而本案中原告和第三人建行河南省分行之间订立的合同，被告拓丰公司既没有参与，案涉房屋也没有设立抵押权，也未提供担保，虽然在贷款合同中，表明贷款目的是交付拓丰房款，但两份合同是相互独立的。第三人建行河南省分行同时主张《个人购房借款合同》是由原告与第三人建行河南省分行签订，赵亮亮作为借款合同的借款人承担直接向第三人还款的责任。故对于原告要求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告拓丰公司偿还原告尚欠第三人剩余借款本息的请求，本院不予支持。同时本案中赵亮亮首付款仅为5万元，明显与房屋买卖合同不符，拓丰公司又违规出具首付款支付完毕的手续，存在欺诈行为，故拓丰公司应对原告返还第三人贷款不能的部分承担补充赔偿责任。对于原告要求被告返还原告已付首付款5万元及原告已偿还的所有按揭贷款本息暂计至2020年5月1日本金共计199603.05元及相关利息，并判令返还原告后续偿还的银行贷款本息，具体以银行还款流水为准的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付资金占用利息（自2019年1月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清日止）的请求，本院认定以5万元为基数，自起诉之日即2020年8月14日起至实际清偿之日止按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。因维修基金、测绘费、按揭费均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。故对于原告要求被告返还原告已支付的维修基金、测绘费、按揭费等各项费用15684元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵亮亮与被告郑州拓丰置业有限公司签订的编号为J19004764100《商品房买卖合同》；二、解除原告赵亮亮与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的编号为410783808-2012-20193447220《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵亮亮购房首付款5万元及资金占用利息（以5万元为基数，自2020年8月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵亮亮偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）；五、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告赵亮亮支付违约金21520元；六、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵亮亮维修基金、测绘费、按揭费15684元；七、驳回原告赵亮亮的其他诉讼请求；八、反诉被告赵亮亮于本判决生效后十日内向反诉原告中国建设银行股份有限公司河南省分行返还贷款余额（贷款余额以反诉原告中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）；九、被告郑州拓丰置业有限公司对上述第八项债务向反诉原告中国建设银行股份有限公司河南省分行承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5685元，由被告郑州拓丰置业有限公司负担；反诉案件受理费23217元，由反诉被告赵亮亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李文涛人民陪审员  徐天福人民陪审员  甄光芳二〇二一年五月二十八日书 记 员  司文娟