贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1362号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，系该分公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某，女，2007年8月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。法定代理人：蒋某，女，1972年12月7日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。系周某的母亲。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人周某、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年4月9日进行了庭询。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，准许继续执行凯里市房屋；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与一审第三人不存在真实的《商品房买卖合同》关系，付款不真实。被上诉人提供其父亲支付100万元到大地公司的银行流水，时间是2012年12月6日，但是被上诉人与大地公司签订《商品房买卖合同》的时间是2016年8月28日，在被上诉人未与大地公司签订《商品房买卖合同》的情况下，被上诉人就先向大地公司支付巨额的购房款，并在四年之后才签订《商品房买卖合同》，明显有悖常理。而且《商品房买卖合同》约定的案涉房款为929460元，但是被上诉人支付到大地公司账户款项为100万元，据此可以认定，支付到大地公司账户的100万元并不是购房款。被上诉人出生于2007年8月，签订房屋买卖合同的时间为2016年8月，签订《商品房买卖合同》之时，被上诉人尚为未成年的幼儿、也不可能具有固定的收入，被上诉人不具备履约能力，也不具有购买房屋的行为能力，因此，足以认定该合同虚假。二、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有除外的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。三、一审判决适用法律错误。(一）商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行，本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条。购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。(二）被上诉人仅享有一般买受人物权期待权。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权优的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。周某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。具体理由如下：一、答辩人在法院查封之前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》上明确载明，抵押权人系农行金泉之行，大地公司出售给答辩人系经抵押权人同意。1.在一审中，答辩人向法院提交了《商品房买卖合同》，该合同签订的时间是在法院查封之前。2.答辩人签订的《商品房买卖合同》是在房管部门监管下，适用房管部门统一监制的合同文本进行的网签。该合同没有违反法律的强制性规定，系合法有效的。3.《商品房买卖合同》上明确载明，抵押权人系农行金泉之行，这与上诉人不是同一主体，当然与上诉人无关。上诉人的他项权证也没有明确涉案房屋系抵押给上诉人。同时，在合同的附件中，明确出售给答辩人系经抵押权人同意的。上诉人没有任何过错，是善意的购房人。二、答辩人已经支付了全部购房款。一审中，答辩人不仅向法院提供了发票或者收据，足以证实了大地公司收到答辩人的购房款项。大地公司不是慈善机构，不可能无缘无故的将房屋送给答辩人，作为这样大的企业，也不可能没有收到款项就出具发票或者收据。同时，答辩人还根据法院的要求出具了银行流水予以佐证支付的事实。三、涉案房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋没有过户登记不是答辩人的原因。五、一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行裁判，是正确的。周某向一审法院起诉请求：1、依法中止凯里市人民法院（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对凯里市房屋的查封，不得执行处置；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目90689.73㎡的房产（包括7栋27层2703号房屋在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区7栋27层2703号被查封后，于2020年10月21日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年10月30日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异314号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人的异议申请。”宣判后，原告不服裁定结果并于2020年11月19日向一审法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，一审法院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：一、2016年8月28日，以大地联创房产公司为出卖人、原告为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积265.54ｍ2，总价款929460.00元；2、买受人一次性方式付款。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订之前，原告之父周川（2017年12月3日病故）曾于2012年12月6日通过建行将认购款100万元打入大地联创房产公司账户内。2016年大地联创房产公司向原告出具了购房款929460.00元收据，2016年9月1日，原告周某接收涉案房屋，并缴纳物业服务费至2019年9月1日。由于第三人的原因至今未能办理该房登记过户手续。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》等证据，可以证明原告与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2016年9月1日之前，且原告已实际接收涉案房屋，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，原告对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行周某所购的位于凯里市房屋，并解除对该房屋的查封。二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，当事人未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”本案中，周某的代理人在一审庭审中已提交了涉案房屋《商品房买卖合同》、《收据》、《转账凭证》等证据，足以说明被上诉人（一审原告）与大地联创公司之间存在商品房买卖合同关系具有高度盖然性，大地联创公司也认可收到全部购房款。故对上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月十六日法官助理游婷书记员赵艳萍