吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1161号上诉人（原审被告）：珲春龙达房地产开发有限公司，住所地：吉林省珲春市河南街口岸大路3166号。法定代表人：陈福利，该公司董事长。委托诉讼代理人：李林军，该公司战略发展部部长。被上诉人（原审被告）：李爱菊，女，1973年12月5日出生，汉族，无职业，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：裴雄日，吉林何晓明律师事务所律师。原审第三人：朴海莲，女，1981年1月19日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。上诉人珲春龙达房地产开发有限公司（以下简称龙达公司）因与被上诉人李爱菊、原审第三人朴海莲之间案外人执行异议之诉一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日依法受理后，组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判排除对案涉房屋的执行，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据《物权法》第二十条的规定，被上诉人预告登记3个月内未申请登记，其预告登记失效，其没有取得该房屋合法权利证书。2.2014年4月3日朴海莲购买该房屋后进行预告登记和贷款抵押登记。2018年6月29日上诉人登记为该房屋权利人。上诉人未向朴海莲主张权利，要求解除合同、返还房屋，双方未就解除合同、返还房屋达成合意。相关管理部门没有颁发该案涉房屋产权证书。3.延边仲裁委裁决，被上诉人应支付欠缴的房款113756元及利息。李爱菊二审辩称，一审判决适用法律得当，判决正确。上诉人的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，其主张不成立。朴海莲未向本院提供陈述意见。龙达公司一审诉讼请求：排除对龙达公司所有的位于珲春市月榕湾小区9号楼2单元604号房屋的执行。事实和理由：2014年3月31日，朴海莲与龙达公司签订编号为20110160006049U400593《商品房买卖合同》。合同约定，龙达公司将月榕湾小区9号楼二单元604室出售给朴海莲，涉案房屋建筑面积104.72平方米，总房款371756元，首付151756元，按揭贷款220000元。2014年3月11日，朴海莲支付购房首付款38000元，2014年4月4日，按揭贷款220000到账，尚欠购房首付款113756元。据珲春市自然资源局不动产档案查询，涉案房屋权利人为龙达公司，房屋状态为现房未抵押、期房已抵押，现房未查封，期房已查封。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，预告登记并不是产权转移登记。涉案房屋产权所有人不是朴海莲。《房产登记查询信息说明》明确载明涉案房屋产权人为珲春龙达房地产开发有限公司。综上所述，朴海莲在其与龙达公司的债权没有消灭之前不是异议房屋的实际合法产权所有人，涉案房屋的实际产权归龙达公司所有。珲春市人民法院查封并拍卖涉案房屋的行为损害了龙达公司的合法权益。一审法院经审理认定如下事实：朴海莲向龙达公司购买案涉房屋（珲春市月榕湾小区9号楼2单元604室），于2014年3月11日向龙达公司交付房款38000元；于2014年3月31日与龙达公司签订编号为20110160006049U400593《商品房买卖合同》，双方约定付款方式为首付151756元、按揭贷款220000元。2014年3月27日，朴海莲以案涉房屋作为抵押物向中国工商银行股份有限公司珲春支行申请个人一手住房购置贷款220000元，龙达公司作为保证人。2014年4月3日，朴海莲对案涉房屋进行了预告登记，证号为珲房预珲字第2014001083号，预告登记权利人为朴海莲，预告登记义务人为龙达公司。同日，朴海莲以案涉房屋为抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证明号为2014001098，预告登记权利人中国工商银行股份有限公司理春支行，预告登记义务人为朴海莲。2014年4月4日，中国工商银行股份有限公司珲春支行将该涉案房屋贷款220000元转入龙达公司账户。案涉房屋于2014年交付给朴海莲占有、使用，现由朴海莲出租给他人使用。另查明，李爱菊与朴海莲民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中经李爱菊申请，一审法院作出（2019）吉2404执保72号民事裁定书，裁定预查封了涉案房屋。2019年4月12日，一审法院于2019年4月16日作出（2019）吉2404民初1038号民事调解书，双方达成如下协议：朴海莲偿还给李爱菊借款本金15万元及利息（利息自2018年11月3日起至实际还清借款之日止，按月利率2%计算)，支付方式为于2019年4月26日前支付15000元，之后每月26日前最低支付15000元（支付款项先计算利息)；如朴海莲未按前述内容履行时，李爱菊有权立即申请执行所有的借款本金及利息。因朴海莲逾期不履行生效法律文书确定的义务，李爱菊向一审法院提出强制执行申请。执行过程中，一审法院于2019年12月10日作出(2019）吉2404执649号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。在执行过程中，龙达公司向一审法院书面提出执行异议，一审法院于2020年5月21日作出（2020）吉2404执异16号执行裁定，裁定驳回龙达公司的异议请求。再查明，涉案房屋于2018年6月29日登记权利人为龙达公司，产权来源：自建。一审法院认为，案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的物的执行。案外人执行异议之诉案件审理中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，朴海莲为购买涉案房屋与龙达公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规对合同效力的强制性规定，合同合法有效。朴海莲为支付房款，又与中国工商银行股份有限公司珲春支行、龙达公司签订《个人购房借款/担保合同》。朴海莲通过支付首付款、借用龙达公司款并采取按揭贷款的方式支付了购房款，已履行了支付房款的合同义务，而龙达公司也已将案涉房屋交付给朴海莲，且办理了预告登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。双方的商品房买卖合同已履行完毕，权利义务关系终止。虽朴海莲未办理房屋产权登记，但已办理预告登记，朴海莲有期待物权。龙达公司主张朴海莲未在能办理产权证期间未办理，预告登记依法失效，但龙达公司提供的证据不足以认定其主张的事实，故不予采纳。关于龙达公司主张与朴海莲之间因首付款部分产生债权债务关系，如涉案房屋得以执行从而损害龙达公司的利益的诉请，因龙达公司未向法院提供证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：驳回珲春龙达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2500元，由珲春龙达房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人向本院提供延边仲裁委员会（2020）延仲字第1099号裁定书一份，证明：朴海莲欠缴上诉人房款，应承担付款义务的事实。该裁定书确认的债权间接证明上诉人对该房屋拥有物权，但不能提供法律依据。被上诉人对该证据的真实性无异议，但该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以采信，对其举证目的不予采纳。经二审审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，延边仲裁委员会（2020）延仲字第1099号裁定书裁决：一、朴海莲于本裁定书生效后十日内给付珲春龙达房地产开发有限公司购房款113756元及利息，利息从2020年5月26日起至执行完毕为止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算；二、仲裁费由朴海莲承担。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。故案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，上诉人主张朴海莲预告登记3个月内未申请登记，其预告登记失效，未取得该房屋所有权。2018年不动产登记权利人为上诉人，故其为房屋合法权利人。经审理查明，2014年4月3日双方当事人履行商品房买卖合同，上诉人作为案涉房屋开发企业交付房屋，由朴海莲占有使用，并办理预告登记和预购商品房抵押权预告登记。2020年上诉人申请仲裁，主张朴海莲欠付购房款，已被（2020）延仲字第1099号裁定书确认，朴海莲应依法承担支付拖欠房款的义务。现未经司法程序确认双方解除购房合同、返还房屋，双方当事人也未达成解除合同、返还房屋的合意，上诉人亦未取得相关部门颁发的案涉房屋产权证书，仅以2018年6月29日房屋登记信息记载（产权来源：自建）及《物权法》第二十条关于预告登记失效的相关规定为据，在已经仲裁确认对欠付房款具有债权权利的情况下，同时主张对该房屋享有物权，于法无据，本院不予支持。综上，珲春龙达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元（珲春龙达房地产开发有限公司已预交），由珲春龙达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 葛福祥审判员 张新颜审判员 申成日二〇二一年五月二十八日书记员 董香花