湖南省南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0921民初2223号 原告：汤维祥，男，1960年6月27日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：汤庆，湖南华夏方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾伦伦，湖南华夏方圆律师事务所律师。 被告：钟国荣，男，1951年11月24日出生，汉族，住湖南省南县。 被告：杨月华，女，1960年8月7日出生，汉族，住湖南省南县。 被告：谢正国，男，1961年7月22日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：陈新宇，湖南金剑律师事务所律师。 原告汤维祥与被告钟国荣、谢正国、杨月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤维祥的委托诉讼代理人汤庆、顾伦伦，被告谢正国及其委托诉讼代理人陈新宇到庭参加诉讼，被告钟国荣、杨月华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤维祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告支付房款326565元；2.请求三被告承担契税及房屋维修基金13062元及违约金105154元；3.由三被告对房款承担连带责任；4.判令三被告以326565元为基数支付延期支付房款违约金，违约金按合同约定千分之一每天的标准从2019年12月4日支付至房款实际付清之日；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与三被告于2015年7月4日签订《高玉和巷吉祥住宅小区购房合同》，合同约定：三被告购买高玉和巷吉祥小区2栋2层的房屋，房屋建筑面积为321.66平米，付款方式为签订合同时付清全部房款，房屋计价为2700元/平米，共计房款868482元。购买方需承担水、电开户费、契税、房屋维修基金。房屋面积以房产部门核定面积（房产证）为准，并以此作为结算依据。合同还约定：购买方必须按照合同约定的时间付款，如超过规定时间2日后，需按照购房款总额的千分之三支付罚款。房屋建成后，房屋实际产权面积为362.85㎡，根据合同约定三被告应支付的购房款为362.85×2700=979695元，房屋契税与物业维修基金39187.8元。因被告未依约支付房款，侵犯了原告的权益应按合同约定支付违约金315461元（暂计算至2020年10月21日）。为了维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求如前。 被告谢正国辩称，1.本案已经过了诉讼时效，房屋买卖合同签订于2015年7月4日，本案受理时间是2020年，超出了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间；2.合同并没有明确约定付款方式及缴费标准，被告不应支付房款、契税、房屋维修基金及违约金；3.案涉房屋至今没有验收，也没有交付，因此被告不应支付上述款项。 被告钟国荣、杨月华未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。 当事人依法提交的证据，本院认证如下： 汤维祥提交的证据：1.原告身份证复印件；2.三被告身份证复印件；3.高玉和巷吉祥住宅小区购房合同；4.房屋产权证；5结算协议书。本院认为证据1、2、3、4的三性予以认可；证据5的真实性认可，能证明钟国荣、杨月华已支付部分购房款。 谢正国提交的证据：1.土地使用权转让合同；2.微信图片。本院认为证据1的真实性、合法性予以认可，与本案没有关联性；证据2的真实性予以认可，但不能达到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：2015年7月4日，汤维祥与钟国荣、谢正国、杨月华签订《高玉和巷吉祥住宅小区购房合同》，被告购买高玉和巷吉祥小区A栋2层的房屋一套，建筑面积为321.66㎡，房屋计价2700元/㎡，共计房款868482元，付款方式为签订合同时一次性付清全部房款；被告需承担水、电开户费用、契税（总房款的2%）、房屋维修基金（总房款的2%）。合同约定：房屋面积以房产部门核定面积（房产证）为准，作为结算依据；被告必须按照合同规定的时间付款，如超过规定时间3日后，被告按所购房款总额的3‰每天罚款给原告。合同签订后，被告未支付购房款。房屋竣工后，原告于2019年12月4日为三被告办理了房屋产权登记手续。房屋产权证核定的建筑面积为362.85平方米，故房屋总价应为979695元，契税、维修基金合计为39187.8元，但双方一直未正式结算。在庭审中，原告称钟国荣、杨月华在诉讼中已各自向原告支付了三分之一的购房款和契税及维修基金，即购房款共计已支付653130元，契税和维修基金共计已支付26124元。故原告在庭审中将请求支付的购房款变更为326565元，契税和维修基金变更为13062元，违约金变更为105154元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，汤维祥与钟国荣、谢正国、杨月华之间签订的《高玉和巷吉祥住宅小区购房合同》系双方真实意思的表示，合同已签订并生效，依法应予保护，双方应按照该合同行使权利和履行义务。房屋竣工后，原告已为三被告办理了房屋产权登记手续，三被告应按照合同约定的单价及房屋产权证上的面积支付房款、契税及房屋维修基金。至于三被告该如何承担责任的问题，虽然原告将该房屋办理的产权登记手续是三被告共同共有，但对三被告是哪种形式共有的决定权在于三被告，而三被告对是共同共有还是按份共有并没有书面约定。在庭审中，经询问被告谢正国，其称三人对此问题并没有协商过，也未考虑过。而在诉讼中，被告钟国荣、杨月华又各自向原告支付了三分之一的购房款和契税及维修基金，故在本案中，三被告对是按份共有还是共同共有至少是约定不明确的，按照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条规定，本案中三被告应视为等额按份共有。按照《中华人民共和国物权法》第一百零二条：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。故在本案中三被告应按等额份额即各三分之一的份额承担购房款和契税及维修基金，且三被告应承担连带责任。现钟国荣、杨月华各自向原告支付了三分之一的购房款和契税及维修基金，故剩余三分之一的购房款326565元和契税及维修基金13062元应由被告谢正国负责给付，由钟国荣、杨月华承担连带责任。至于被告是否应当承担违约金的问题，双方在合同中约定房屋面积以房产部门核定面积（房产证）为准，作为结算依据，故双方在签合同时，房屋面积是没有完全确定的，房屋竣工后，原告虽为被告办理了房屋产权证，但双方也未进行正式结算，被告对房屋也未使用。故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。至于被告谢正国的代理人辩称本案超过诉讼时效的问题，原、被告之间的购房合同虽然签订于2015年7月4日，但双方在合同中约定房屋面积以房产部门核定面积（房产证）为准，作为结算依据，则在原告于2019年12月4日办理该房屋产权证后双方才能正式进行结算，故本案没有超过诉讼时效，对于谢正国的代理人提出的该辩称意见，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条规定，判决如下： 一、由谢正国在本判决生效后30日内支付汤维祥房屋购房款326565元，契税和维修基金13062元，共计339627元； 二、由钟国荣、杨月华对谢正国应承担的上述给付义务承担连带责任； 三、驳回汤维祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6394元，由被告谢正国承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 辉 人民陪审员  刘新田 人民陪审员  杨习武 二〇二一年五月八日 法官助理孟惠 书记员岳玉婷