河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民再72号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：张建国，男，1961年4月27日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：轩敏杰，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，河南亚太人律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：河南地久置业集团有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区黄河路东侧5号楼地久商务大厦701。法定代表人：卢新力，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢亮，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔嘉慧，河南大进律师事务所实习律师。再审申请人张建国因与被申请人河南地久置业集团有限公司（以下简称地久公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终2024号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年12月27日作出（2020）豫民申7498号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张建国的委托诉讼代理人王静，被申请人地久公司的委托诉讼代理人谢亮、崔嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建国申请再审称，请求：1.撤销原审判决；2.依法判令地久公司为张建国办理房屋产权登记证书，并向张建国支付逾期办证违约金暂计2293529.33元（2021年6月22日之后，以总房款6550861为基数，按年息6%的标准支付违约金至张建国取得房产证之日止）；3.本案一、二审诉讼费由地久公司承担。事实与理由：一、原审法院认定基本事实缺乏证据证明。地久公司自认双方2010年11月15日签订的《商品房预售合同》是对2009年5月12日签订的《房屋买卖合同》的变更，双方实际履行的是《商品房预售合同》。《商品房预售合同》对房屋的单价、面积、总价、付款时间、逾期违约责任均有明确约定，张建国已经按照合同中约定的价格一次性支付了全部房款6550861元，地久公司也向张建国出具了6550861元的收据对该买卖合同予以认可。双方已实际履行《商品房预售合同》近十年，原审法院认定合同价款为暂定价格缺乏证据证明。二、原审判决认定基本事实依据的证据是伪造的。张建国从洛阳市人民政府查询得知，洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡人民政府（以下简称孙旗屯乡政府）已在2012年被撤销，其在2019年12月16日向地久公司出具的证明明显系伪造。即使推定该证据真实，案外人孙旗屯乡政府系本案利害关系人，其出具的证明也不能作为认定本案的重要依据，该证据在本案中系证人证言，证明力度有限。本案经河南省高级人民法院审查后认为，原审以案外人孙旗屯乡政府出具的证明认定合同约定的购房款为暂定价款，该事实认定不符合双方之间房屋买卖合同的约定。综上所述，请求依法支持张建国的诉讼请求。地久公司辩称，一、答辩人与孙旗屯乡政府签订的《联合购房（团购）协议书》及孙旗屯乡政府出具的《关于“旗开新居”小区开发有关问题的证明》等证据证实，张建国与地久公司签订的《商品房预售合同》约定的价格为暂定价格，并非真实价格。地久公司与孙旗屯乡政府签订的《联合购房（团购）协议书》第二条第2项约定：甲（孙旗屯乡政府）乙（地久公司）双方共同按照招投标方式确定工程承包单位、监理单位，开发建设过程中所有税收、土地、报批报建、工程、人员、管理费用以及其他应以乙方名义支付的费用等，全部由甲方承担，由甲乙双方共同监管并全部计入项目开发成本。3.2.1条：乙方负责办理与楼房开发有关的各项手续、许可证、房产证及土地分割工作。费用由甲方承担。3.2.2条：乙方负责按照甲方批准同意的以不低于楼房开发成本的商品房价格与购房人分别签订《商品房买卖合同》，按照规定办理购房备案手续，提供按揭贷款的办理。其他条款也有相似约定。孙旗屯乡政府在其出具的《关于“旗开新居”小区开发有关问题的证明》明确：张建国与答辩人签订的《商品房预售合同》约定的价格为暂定价格。从上述内容可以看出，“旗开新居”项目是孙旗屯乡政府定向开发项目，该项目所有费用由孙旗屯乡政府承担，而非答辩人承担。张建国与答辩人所签订的《商品房预售合同》为暂定价格，而并非真实价格。但是由于《商品房预售合同》范本是河南省工商行政管理局与河南省建设厅联合制定的，在《商品房预售合同》中无法写明是暂定价格，但是购房人均是孙旗屯乡政府相关联人员，孙旗屯乡政府对购房户明确了当时所签订的价格为暂定价格，也明确了根据审计结果补交房款。而目前审计尚未完毕，张建国最终需按照孙旗屯乡政府审定的销售价格补交房款，鉴于张建国并没有补交相应房款，根据先履行抗辩权原则，即使张建国向孙旗屯乡政府、答辩人提出协助办理产权证书，孙旗屯乡政府、答辩人也完全可以拒绝协助办理。二、答辩人从未自认双方签订的《商品房预售合同》是对之前《商品房买卖合同》的变更。无论是在一审还是二审中，答辩人的意见始终是：2009年5月12日《商品房买卖合同》是未履行的、无效的合同，张建国依据该合同起诉无事实和法律依据。张建国在本案立案时提交法院的诉状中明确写明其是依据2009年5月12日《商品房买卖合同》的约定进行起诉，二审判决也明确该份合同并没有履行。可见，该合同是双方已经作废的、未履行的、无效的合同。答辩人从未自认《商品房预售合同》是对2009年5月12日《商品房买卖合同》的变更。综上，张建国的再审申请无事实和法律依据，请求依法驳回张建国的再审申请。张建国向一审法院起诉请求：1.判令地久公司向张建国支付逾期办证违约金暂计1196624元（2018年6月22日之后，以总房款6550861元为基数，按年息6%的标准支付违约金至张建国取得房产证之日止）；2.判令地久公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月12日，张建国与地久公司签订了《商品房买卖合同》，2010年11月15日，双方又签订了《商品房预售合同》，张建国支付购房款共计6550861元，购买了旗开新居101、102、103、201、202、203、204号房屋。2011年5月地久公司将上述房屋交付张建国使用。以上事实已由（2019）豫03民终3044号民事判决书予以认定。上述房屋交付后，张建国至今未能取得产权登记证书，故向一审法院提起诉讼。另查明：旗开新居小区系孙旗屯乡政府定向开发，所有买受人暂按一定标准先行缴纳部分房款，与地久公司签订合同。待核定成本价格后，再按最终核定的价格缴纳购房款，多退少补。目前，孙旗屯乡政府正在委托会计事务所进行审计。又查明：张建国、地久公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“根据实际情况双方协商解决。”一审法院认为，依据洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终3044号民事判决书认定的事实，关于张建国、地久公司双方于2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》的效力问题，上述生效判决书并未认定其无效，故地久公司认为双方签订的《商品房买卖合同》无效的意见，一审法院不予采纳。关于张建国要求地久公司支付逾期办证违约金的意见，由于张建国与地久公司签订合同所约定的价格是暂定的价格，张建国购买的旗开新居小区房屋的价款还未最后确定，张建国的诉求尚不成立，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回张建国的诉讼请求。案件受理费15570元，由张建国承担。张建国不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判地久公司向张建国支付逾期办证违约金1196624元（暂计至2018年6月22日，之后以总房价款6550861元为基数，按年息6%计算至张建国取得不动产权证之日止）；2.一、二审诉讼费由地久公司承担。二审法院认定事实与一审法院查明事实一致。二审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据该条规定，房地产开发企业履行的是一种协助义务，即房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。经审理查明，张建国、地久公司均认可地久公司已完成案涉房屋相关资料报备，即地久公司已依据《商品房预售合同》履行了相应报备义务。关于张建国上诉主张地久公司未开具不动产销售专用发票，应支付逾期办证违约金的意见，经查，旗开新居系孙旗屯乡政府定向开发，在核定开发成本后确定房屋售价。孙旗屯乡政府正在委托相关会计事务所对旗开新居项目收款及支出情况进行审计，以最终确定房屋销售价格，因此，地久公司未能向张建国开具购房发票不属于因其自身的原因造成，一审法院据此未予支持张建国主张的逾期办证违约金的诉求并无不当。综上，张建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15570元，由张建国负担。本院再审查明：1.2010年11月15日张建国与地久公司签订的《商品房预售合同》中约定，地久公司于2010年12月30日前交付房屋；地久公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由地久公司提供的资料报产权登记机关备案。如因地久公司的原因，张建国不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意根据实际情况协商解决。2.孙旗屯乡政府（甲方）与地久公司（乙方）于2007年4月3日签订的《联合购房（团购）协议书》第3.2.2条约定：“乙方负责按照甲方批准同意的以不低于楼房开发成本的商品房价格与购房人分别签订《商品房买卖合同》，按照规定办理购房备案手续，提供按揭贷款的办理。”再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。本院再审认为，张建国与地久公司2010年11月15日签订的《商品房预售合同》中对房屋单价、面积、总价、付款时间和逾期付款违约责任均进行了明确约定，合同中并未约定每平方米2750元的价格为暂定价，双方也未对房屋价款问题另行签订补充协议。张建国已按照合同约定支付了购房款，并于2011年10月26向税务部门缴纳了契税262034.44元。从案涉房屋交房至张建国提起本案诉讼长达数年，地久公司并未提供证据证明其在此期间曾要求张建国补交房款。此外，孙旗屯乡政府与地久公司于2007年4月3日签订的《联合购房（团购）协议书》中约定地久公司负责按照孙旗屯乡政府批准同意的以不低于楼房开发成本的商品房价格与购房人分别签订《商品房买卖合同》，按照规定办理购房备案手续，提供按揭贷款的办理。该协议内容显示地久公司与购房人签订《商品房买卖合同》时的房屋价格是经过了孙旗屯乡政府的批准同意。地久公司与张建国于2010年11月15日签订了《商品房预售合同》，并且办理了备案手续。因此，原审以孙旗屯乡政府出具的证明认定合同约定的购房款为暂定价格，不符合张建国与地久公司之间所签订《商品房预售合同》的约定。张建国与地久公司签订的《商品房预售合同》中约定地久公司于2010年12月30日前交付房屋，地久公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由地久公司提供的资料报产权登记机关备案。如因地久公司的原因，张建国不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方根据实际情况协商解决。合同中虽对办证期限作出了规定，但未明确约定逾期办证的违约责任。本案中，张建国按约支付了购房款，履行了合同义务，而地久公司未履行向张建国开具购房发票等义务致使张建国至今仍未能取得房产证，地久公司应承担违约责任，应向张建国支付逾期办证的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但在确定本案逾期办证违约金数额时，应考虑以下因素：一、本案有别于普通的商品房买卖，案涉旗开新居项目并非地久公司完全自主开发建设并向社会公开销售，地久公司与孙旗屯乡政府签订了《联合购房（团购）协议书》，地久公司开发建设及房屋销售等行为受该协议约束。二、张建国在未取得房产证的情况下，亦未及时到法院起诉主张权利，而是时隔数年后才起诉，对损失扩大也负有一定责任；且张建国在本案中未提交证据证明其因逾期办证给其造成的损失。因此，张建国虽主张逾期办证违约金按年利率6%从2015年6月23起计算，但综合考虑本案案情，以及为促使地久公司积极履行合同义务，尽快协助张建国办理房屋权属证书，本院酌定2015年6月23至2019年12月25日（一审判决日期）期间地久公司支付张建国逾期办证违约金为总房款的3%即196526元；从2019年12月26日起，按照总房款6550861元以年利率1.5%标准支付逾期办证违约金，至地久公司协助张建国完成办理房屋权属证书之日止。此外，因张建国一审的诉讼请求中并未要求地久公司为其办理房屋产权登记证书，故其再审要求判令地久公司为其办理房屋产权登记证书，无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫03民终2024号民事判决及洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1049号民事判决；二、河南地久置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付张建国逾期办证违约金（2015年6月23至2019年12月25日期间的违约金为196526元，从2019年12月26日起，以6550861元为基数，按照年利率1.5%计算至河南地久置业集团有限公司协助张建国完成办理房屋权属证书之日止）；三、驳回张建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15570元，二审案件受理费15570元，均由张建国和河南地久置业集团有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  李扬丽审判员  焦丽娟二〇二一年五月十二日书记员  刘润玉