贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初1392号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅰ组团1号楼负三层，统一社会信用代码：915205210720298141。 负责人：谢小刚，系公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵叶凡，男，系公司员工。 被告：朱志军，男，1963年2月13日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下至判决主文前简称“普华物业大方分公司”）与被告朱志军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告普华物业大方分公司之委托诉讼代理人赵叶凡、被告朱志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费共计5050.00元；2.请求判令被告支付从起诉之日起，以所欠费用为基数，每日千分之三违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，具体计算为：建筑面积41.41平方米×122月（2010年11月1日至2020年12月31日）×1元/月=5052.00元。被告在向原告多次催收的情况下，原告仍拖欠不交。为维护原告合法利益，特根据相关法律规定，起诉到贵院，请依法判决。 被告辩称，1.被告起诉超过诉讼时效，我不愿承担超过诉讼时效的物业服务费；2.2013年以前，被告未进入红旗小区服务，我不愿意承担2013年4月22日以前的物业服务费用，2013年以后的物业服务费有一部分也超过了诉讼时效。我认可业主有缴纳物业费用的义务，但涉案门市我是租出去的，被告没有催缴过，我不清楚这10年是否交过物业费，我的租户从未向我说过这个事情。如果我早知道物业费用没有缴纳，我会让租户去缴纳物业费，因此造成物业费用未缴纳的原因是在于原告。我也居住在同一个小区，我住房的物业费从未欠过。现物业公司要求缴纳涉案门市的物业费，我觉得很冤。针对原告的违约金，原告起诉的物业费用已经超过诉讼时效，不存在违约金。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据，并经庭审质证： 1.《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》，用以证明物业公司服务是合理合法的。被告无异议； 2.服务照片5页共计72张，用以证明物业公司在华屹锦城小区服务。被告无异议； 3.催费通知单12张，用以证明物业公司服务中进行催费工作。被告认为催缴通知单是假的，不真实； 4.《华屹锦城前期物业服务协议》（原告于2021年5月18日向本院递交），用以证明贵州御景物业服务有限公司与被告签订了物业服务协议。被告对此不发表质证意见，由人民法院依法认定。 被告朱志军未提交证据。 经本院审查，对本案证据的证明效力认定如下： 被告对原告第1组、第2组证据无异议，本院依法予以确认。原告第3组证据系其自行制作，不能证明其已将缴费通知单送达被告、曾向被告主张过权利，达不到其证明目的。原告第4组证据载明的涉案门市坐落位置及建筑面积等内容均与原告诉请的一致，被告在庭审过程中亦予以认可，依法应作为认定案件事实的依据。 本院经审理认定事实如下： 被告朱志军是贵州华屹房地产开发有限公司开发的大方县华屹锦城I组团20栋3号门市的业主，其门市建筑面积为41.41平方米。2009年12月23日，被告朱志军作为甲方、贵州御景物业服务有限公司大方分公司作为乙方，签订《华屹锦城前期物业服务协议》，约定被告朱志军接受贵州御景物业服务有限公司提供的服务，多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元收取。2013年4月22日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方，与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司签订《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限贰年（自2013年6月1日至2015年5月30日止），小区实行预收费制度，物业服务费用按月交纳，除与乙方另有约定外，业主或物业使用人应于每月25日前向乙方按照建筑面积交纳次月的物业服务费，业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得无故恶意拖欠，对无故恶意逾期欠费业主，甲方有义务协助催缴，并且乙方有权按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金。2013年6月1日，原告普华物业大方分公司进住华屹锦城，并按合同约定为小区业主提供物业管理服务。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司与贵州华屹房地产开发有限公司续签《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。2017年5月30日，双方再次签订《前期物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业费1.20元/月/平方米，3层（含）及以下1.00元/月/平方米；多层步梯住宅0.50元/月/平方米；高层商业物业费2.00元/月/平方米；多层商业物业费1.00元/月/平方米；期限自2017年6月1日起至业主委员会成立之日，并约定在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同时，本合同自行终止。 本院认为，虽然与被告签订《华屹锦城前期物业服务协议》的是贵州御景物业服务有限公司大方分公司，但在该公司退出华屹锦城小区后，贵州华屹房地产开发有限公司重新选定重庆普华物业管理有限公司对华屹锦城小区进行物业管理，并与其签订了《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》、《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位有权选聘物业管理企业为小区进行物业管理，故按上述规定，贵州华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业管理有限公司签订的上述三份物业服务合同仍属前期物业管理，对华屹锦城小区业主均具有约束力。原告已于2013年6月1日起接收了华屹锦城小区物业并提供了物业管理服务，根据《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费”的规定，原告普华物业大方分公司履行了提供物业服务的义务，享有要求被告朱志军支付物业服务费用的权利。故原告请求被告支付物业服务费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告普华物业大方分公司向被告朱志军提供物业服务的时间是从2013年6月1日开始，其主张的物业服务费用应从2013年6月1日起开始计算，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，原告进入华屹锦城小区提供物业管理服务时起，就应当知晓被告未按合同约定缴纳物业服务费的事实，但原告怠于行使权利，其于2021年2月25日才向本院提起诉讼，且未能提供其在法律规定的时效内向被告主张权利的证据，因此原告主张的2018年2月25日以前物业费的请求，超过了诉讼时效期间，本院不予支持。因原告主张物业费的截止时间为2020年12月31日，故被告应支付原告自2018年2月25日至2020年12月31日期间的物业费，即为41.41平方米×34月×1元/月+41.41平方米×1元/月÷28天×4天=1413.86元。对于原告主张的违约金，因涉案门市是租给他人，被告并不知晓物业费逾期未缴纳，原告亦未能提供证据证明其曾向被告催缴过物业费，故被告并非恶意逾期未缴纳物业费，不应承担违约金。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条的规定，判决如下： 一、被告朱志军于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司自2018年2月25日至2020年12月31日期间的物业服务费用1413.86元； 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，适用简易程序减半实收25.00元，由被告朱志军负担。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  罗 单 二〇二一年五月十八日 法官助理  马海燕 书 记 员  杨 茹