河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民初36号 原告：施保林，男，1948年4月20日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：张淑娟，女，1973年2月3日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：高超、贠国鑫，河北冀航律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，职务该公司董事长。 委托代理人：刘嘉庆，该公司员工。 原告施保林与被告张淑娟、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告施保林，被告张淑娟及其委托代理人高超、贠国鑫，第三人嘉润公司委托代理人刘嘉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施保林的诉讼请求为：1.确认位于唐山市路北区产的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行。2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：1.被告所申请执行的房产为原告所有，不属于第三人所有。本案涉及的位于韩城镇富星园小区205-2-301房产是原告自嘉润公司处购买。2.被告对属于原告的财产申请执行的行为没有法律依据。原告与嘉润公司之间的房屋买卖关系系双方真实意思表示，举证内容明确，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告以现金的方式向嘉润公司支付了全部房款，并与嘉润公司签订了认购书，嘉润公司向原告开具了收款收据，第三人向原告交付了房屋，原告实际占有该房屋，张淑娟向法院申请强制执行时原告已实际拥有且占有该不动产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，法院对原告的执行异议不予采纳是错误的，请求法院依法公正判决。 被告张淑娟答辩称，一、本案原告不具有本案诉讼主体资格，应直接驳回原告的起诉。从原告提交的证据及2021年5月8日当庭陈述看，本案的案涉房产原购买人是汪求求，是在2014年6月19日由汪求求同意更名而来，原告无论是购买还是抵账而来均是发生在法院查封之后。根据法律规定被查封的财产不得自行出售、抵押，原告在涉案房产已经被查封的情况下与原房主进行转让，其与汪求求的转让行为无效，原告也不具有本案诉讼主体资格，应驳回原告起诉。二、原告提交的《嘉润•彩虹城房屋诚意认购单》（以下简称认购单）无论是从形式，还是从相关法律规定看，不属于合法有效的商品房买卖合同。本案原告与第三人在法院查封前没有签订合法有效的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国民法典》等规定，认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。从原告2021年5月8日的陈述看，原告提交的诚意认购单明显是后补的。原告与第三人在法院查封之前没有签订合法有效的商品房买卖合同。其与原房主更名行为也是在法院依法查封之后。原房主的认购行为不能视为原告与第三人的买卖行为，也不能延续成为原告的购买涉案房产的时间。三、原告仅提交了原房主的收据及更名费收据，无法形成完整的证据链来证实已实际向嘉润公司支付了购房款。四、原告提交的证据不能证实原告在法院查封之前已经实际占有涉案房产居住且没有其他住房。综上，原告提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，所诉理据不足，不应得到支持。 第三人嘉润公司述称，请求法院查明事实真相，公平判决。 原告施保林为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.身份证复印件一份； 2.认购单一张； 3.交款收据； 4.入住费用收费明细； 5.入住小区证明； 6.物业费、水电费、取暖费收据； 7.更名费票据，嘉润公司收取的9363元； 8.施文志的营业执照。 被告张淑娟对施保林的证据的质证意见为： 对身份证无异议；对认购单、嘉润公司交房款收据、更名费收据、嘉润公司出具的交清证明、入住费用款项明细有异议：该认购单是开发商提供的制式单据，不符合商品房买卖合同的主要内容，该认购单还明确需要后期签订商品房买卖合同，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。因此，该认购单系预约合同，不属于合法有效的商品房买卖合同。该认购单落款处施保林签署的时间为2012年4月20日。该时间与原房主汪求求同意更名施保林记载的2014年6月19日相矛盾，施保林是在法院查封之后2014年6月19日从原房主汪求求处购买或者是抵来的，该份证据的真实性存疑，更无法证明原告的证明目的。本案房产2012年9月4日被法院查封，施保林不具有本案诉讼主体资格。对嘉润公司出具的交清证明，因嘉润公司系本案当事人与本案具有利害关系，该证据不应被采信。对收据8张及唐山德旺物业服务有限公司出具的证明、富星园社区居委会证明均有异议：德旺物业公司系2016年7月5日成立，本证明出具时间为2021年1月14日。从富星园社区居委会出具的证明看，该份证明是仅供法院解封使用，与本案无关。且所提交的收据显示的时间均在法院查封之后。该部分证据均无法证明原告的证明目的。施文志的营业执照复印件与本案无关。 第三人嘉润公司对原告的证据证明目的和真实性均没有异议。 被告张淑娟为证明其主张，提交的证据为： （2012）唐执字第97-01号执行裁定书、（2012）丰执字第549号民事裁定书、唐山市不动产登记中心不动产权利及其他事项登记信息。证明目的：案涉房产在原告与原房主交易时已被法院依法查封，原告与原房主的交易行为无效。 第三人嘉润公司对被告张淑娟提交的证据的真实性无异议，对证明目的不认可，质证意见为两个裁定书是其他案件，与本案无关。 原告施保林对被告张淑娟提交的证据不予认可。 第三人嘉润公司提交工资发放表，证明董秀楼是该公司会计。 被告张淑娟对嘉润公司的证据质证意见为：对证据真实性和证明目的不认可，该证据是嘉润公司单方制作，且证据中存在明显修改，如嘉润公司主张董秀楼是其工作人员，应提供劳动合同、社会保险以及董秀楼将该款项转入公司账户的相关证据，来佐证其员工身份，以及该款项由开发商真实取得。 原告施保林认可第三人嘉润公司的证据。 本院查明，本院审理张淑娟与嘉润公司民间借贷纠纷一案，于2015年5月28日作出（2015）唐民初字第81号民事调解书，确认双方当事人达成的调解协议：1、嘉润公司于调解书生效后三个月内一次性偿还张淑娟本金780万元，并自2011年9月18日起按银行同期贷款利率四倍计算利息至还清之日止；2、诉讼费33200元由张淑娟承担。该调解书系本案执行依据。2016年12月2日，执行机构以（2016）冀02执7777号之一执行裁定书以及（2016）冀02执7777号之一协助执行通知书，查封了嘉润公司名下坐落于唐山市路北区205楼5-502室房产所有权以及302楼、303楼、310楼、312楼、313楼、314楼、401楼、402楼、403楼、404楼、405楼、406楼整栋房产所有权和车库所有权，查封期限三年并续封至今，查封登记时间为2016年12月8日。施保林就205-2-301房产向本院提出执行异议，本院于2021年1月9日作出（2020）冀02执异898号执行裁定书，驳回施保林的异议请求。施保林不服，向本院提起诉讼，形成本案。 另查明，2012年4月20日，汪求求与嘉润公司签订了一份认购单，约定汪求求认购嘉润·彩虹城（现富星园小区）205-2-301房产，总价款186860元，房产建筑面积93.43平方米，单价为2000元/平方米。施保林主张汪求求曾经系其女儿的男朋友，施保林为促成女儿婚事，由施保林出资、以汪求求的名义购买涉案房产，但因婚事未成，施保林要求汪求求退还其出资购买的涉案房产。2014年6月19日，汪求求与施保林共同到第三人嘉润公司处将涉案房产更名至施保林名下，施保林于当日支付了更名费9493元，嘉润公司与施保林重新签订了一份认购单，载明的时间亦为2012年4月20日。施保林主张购房款186860元为一次性现金支付，资金来源为家里做生意，家里存有现金。提交了施文志(施保林之子)的个体工商户营业执照。经查，该个体工商户营业执照注册于2002年1月1日，现仍正常经营。 汪求求入住涉案房产的时间为2013年1月11日。施保林提交的其实际占有涉案房产的证据显示时间为2015年8月14日。 因嘉润公司的原因，涉案小区的房产均未办理登记手续。 涉案房产取得预售许可的时间是2009年11月9日。 再查明,本院在审理本案过程中，经向唐山市不动产中心查询涉案房产的查封情况：1.2014年9月18日被唐山市丰南区人民法院（2012）丰执字第549-15号执行裁定查封，2015年8月12日，唐山市丰南区人民法院以（2012）丰执字第549-24号执行裁定书对涉案房产进行了续封，查封期限自2015年8月16日至2018年8月15日止。2.2014年9月19日被本院（2012）唐执字第97-05号执行裁定查封，查封期限一年；3.2014年9月19日亦被本院（2012）唐执字第89-11号执行裁定继续查封，查封期限至2015年9月。上述查封到期后均未再进行续封。张淑娟对本案的查封现为首封。张淑娟提交的（2012）唐执字第97-01号执行裁定书于唐山市不动产中心向本院出具的查封登记信息中无该查封登记。 以上事实，有认购单、收据、入住证明、入住费用明细等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：施保林对富星园小区205-2-301房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，施保林只要提供充分的证据证明其主张，即对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。因施保林未提交其名下无其他住房的证据，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理。即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四项必须同时满足，缺一不可。 本案中，现有证据能够证实法院首次查封涉案房产的时间为2014年9月18日，且到期后未进行续封。张淑娟现作为首封权利人，查封登记时间为2016年12月8日，而施保林以汪求求的名义购买涉案房产的时间为2012年4月20日。施保林与嘉润公司之间签订的认购单中约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等，以上内容满足商品房买卖合同内容的要件，且涉案房产早已于2009年11月9日即已取得预售许可证，施保林亦提供了其有支付现金能力的证据，结合施保林提交的其他证据，本院确认施保林支付全部价款的真实性。嘉润公司向汪求求交付涉案房产的时间为2013年1月11日，嘉润公司将涉案房产更名至施保林名下的时间为2014年6月19日，亦与施保林与嘉润公司签订了认购单，后施保林实际占有使用涉案房产。以上均说明，施保林于张淑娟申请法院查封涉案房产之前，与嘉润公司签订了合法有效的买卖合同，支付了全部价款并实际占有使用涉案房产，而非自身原因未能办理过户登记，因此，施保林对涉案房产享有足以排除强制执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 综上所述，原告施保林对富星园小区205-2-301房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 不得执行唐山嘉润房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区。 本判决生效后，本院作出的（2020）冀02执异898号执行裁定书同时失效。 案件受理费4037.2元，由唐山嘉润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  刘玉秋 审 判 员  孙 丰 人民陪审员  张彦平 二〇二一年五月二十日 书 记 员  刘奕宏