黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初67号 原告：郝大勇，男，1971年3月10日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。 被告：牡丹江市英华房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区中华路西53号4层，现办公地点为黑龙江省牡丹江市爱民区东新荣街米厂路×售楼处。 法定代表人：宋睿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘振海，男，该公司员工。 第三人：杨德保，男，1972年8月11日出生，户籍所在地广东省深圳市罗湖区，现羁押于黑龙江省北安市北安监狱第二监区。 原告郝大勇与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司（以下简称英华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月19日、2021年2月25日公开开庭进行了审理，为查清案件事实，本院于2021年4月7日依职权追加杨德保为本案第三人，于2021年4月16日公开开庭进行了审理。2021年1月19日、2月25日开庭时，原告郝大勇的委托诉讼代理人武利飞、被告英华公司的委托诉讼代理人刘振海、证人王某到庭参加诉讼；2021年4月16日开庭时，原告郝大勇的委托诉讼代理人武利飞到庭参加诉讼，第三人杨德保在北安监狱通过远程视频方式参加诉讼，被告英华公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2021年1月20日至2月20日，2月26日至4月6日期间，双方当事人庭外和解未果。2020年12月29日，原告郝大勇向本院申请诉前财产保全，本院下发（2020）黑1004财保28号民事裁定书，查封了英华公司名下位于牡丹江市爱民区×小区×号楼×单元×室、建筑面积95.94平方米房屋。本案现已审理终结。 郝大勇向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原、被告2014年3月5日签订的协议编号为0337的《×优先认购权协议》合法有效；2.判令被告继续履行出卖人义务，协助原告办理商品房买卖合同网签备案手续、出具购房发票；3.判令被告协助原告办理牡丹江市爱民区×小区×号楼×单元×室、建筑面积95.94平方米房屋的产权登记手续；4.诉讼费用由被告承担。第一次开庭被告答辩后原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告2014年3月5日签订的协议编号为0337的《×优先认购权协议》；2.判令被告立即给付原告房款370000元，并自2014年3月5日起按照中国人民银行同期贷款利率150%标准给付违约损失至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率150%标准给付违约损失至全部清偿完毕之日止；3.依法判令被告自2016年1月1日起按照每月800元标准赔偿原告逾期交房损失至《×优先认购权协议》解除之日止；4.请求判令诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年3月5日原告从被告处购买了其开发建设的牡丹江市爱民区×小区×号楼×单元×室、建筑面积95.94平方米的房屋，双方约定了权利义务，签订了协议编号为0337的《×优先认购权协议》，原告按约定支付了购房款，被告向原告出具购房款收据。原告认为原、被告之间签订的协议编号为0337的《×优先认购权协议》约定了购买房屋的具体位置、价格等条款，并约定具备预售许可条件后依法签订正式购房合同。×小区优先认购权协议中原告与被告约定的条款内容已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告与被告之间形成认购商品房买卖关系，被告已取得商品房预售许可证，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的《×优先认购权协议》合法有效，被告应当依法履行合同义务。但是被告明确表示不向原告交付房屋、不与原告签署本约合同即商品房备案合同，故被告违约行为导致原告合同目的不能实现。故原告现向人民法院起诉，望贵院依法查清案件事实并支持原告的诉讼请求。 英华公司辩称，针对原告变更前的诉讼请求，答辩如下：一、双方未直接订立商品房预约合同关系，本案诉争房屋系英华公司以预约合同方式担保给实际施工人杨德保工程款的房屋，原告从杨德保处购买。二、本案案由为商品房预约合同纠纷，合同中未固化房屋面积、未约定交付时间、交付标准、办理产权登记时间、违约责任等，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，性质应为预约合同。是否签订本约合同双方尚需要协商。本案中，英华公司与杨德保之间的工程款尚未结算，经英华公司核算，提供担保的房产已远超其应得的工程款，故英华公司与杨德保结算前，有理由不签署本约合同。针对原告变更后的诉讼请求，英华公司答辩如下：一、英华公司与杨德保之间系建设工程款的抵顶关系，杨德保与原告之间为抵顶或者买卖关系。此种关系可归类于连环买卖，虽然原、被告之间签订了认购协议，但是该协议不等同于双方建立了合同关系，英华公司属于原告与杨德保合同之外的需要履行义务的第三人，根据合同法第六十五条、民法典第五百二十三条的规定，英华公司无需向原告承担违约责任。二、英华公司与杨德保之间系工程款抵顶关系，杨德保对英华公司享有的抵顶房屋的债权转让给原告，从而通过债权转让而在原、被告之间建立工程款抵顶的法律关系。在债权转让的情况下，原告确实可以通过债权转让而取得杨德保就案涉房屋对英华公司所享有的权利，英华公司有权向受让人主张对让与人的抗辩权，杨德保施工的工程未完工，其构成违约，导致英华公司工程停工和高额损失。依据合同法第八十三条、民法典第五百四十九条的规定，英华公司对杨德保的违约而产生的合同债权可以向原告主张抵销，同时因杨德保在押，英华公司有权行使不安抗辩权。综上，无论以上何种法律关系，英华公司均可不对原告承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告郝大勇举示证据：证据一、×优先认购权协议复印件1份、收据复印件1份（以上均与原件核对无异）、穆棱市农村信用社客户简易明细账查询单1份，证明原告与被告于2014年3月5日签订协议编号为0337的×优先认购权协议，约定原告购买被告开发建设的位于牡丹江市×小区×号楼×单元×层×室房屋，建筑面积95.94平方米，被告向原告出具了房款收据。原告将购房款370000元交付给被告的施工方负责人王某，购房款被告已经实际收到。 被告对形式要件没有异议，合同签订的时间是2014年3月5日，但是转账的时间是2013年。买房不可能提前一年将购房款交付，而且优先认购合同就是因为可以提前开合同，按照正常来说交款就给开预售合同，因为钱不是英华公司收的。 第三人杨德保对此组证据无异议。 本院认为，被告及第三人对该组证据形式要件没有异议，本院予以确认。该组证据可以证明原告于2013年6月15日在农村信用社账户中取款170000元，于2013年6月26日取款200000元；原告与被告于2014年3月5日签订协议编号为0337的×优先认购权协议，约定原告购买被告开发建设的位于牡丹江市×小区×号楼×单元×层×室房屋，建筑面积95.94平方米，被告给原告出具了373974元的收据。结合第三人杨德保的陈述及证人王某的证人证言可以证实原告于2013年6月向王某支付购房款370000元，对以上事实，本院予以确认。 证据二、证人王某（与郝大勇系朋友关系）出庭作证，证明杨德保系英华公司开发的×小区3-5号楼的实际施工人，证人是杨德保的材料管理员，案涉房屋系英华公司抵顶给杨德保的工程款，双方至今未结算。经证人介绍原告同意购买案涉房屋后，将购房款370000元交于证人，英华公司给原告出具的认购书和收据。 本院认为，原、被告对证人证言均无异议，对证人证明内容本院予以确认。 证据三、开庭笔录复印件1份，证明王某出庭作证证实2014年时，郝大勇经王某介绍，在被告处购买了案涉房屋，并将购房款交付给王某，王某实际收到了购房款，王某在工地负责财务收支并将购房款用于工地支出。 第三人杨德保对此份证据没有异议。 本院认为，英华公司此次虽未出庭，其对证据二中的证人证言没有异议，杨德保对此份证据没有异议，对以上证明问题，本院予以确认。 被告英华公司、第三人杨德保未举示证据。 本院经审理认定事实如下：位于牡丹江市爱民区的×小区由被告英华公司开发建设。第三人杨德保系该小区3、4、5号楼的实际施工人，证人王某系杨德保雇佣的材料管理员，杨德保系王某妹夫。案涉房屋（×小区×号楼×单元×层×室）系英华公司用于抵顶杨德保工程款。 原告郝大勇称其欲在牡丹江市购房，并通过王某介绍决定在×小区购房。郝大勇于2013年6月15日在农村信用社账户中取款170000元，于2013年6月26日取款200000元，王某称收到了郝大勇给付的370000元购房款，杨德保予以认可。郝大勇于2014年选定房源并于2014年3月5日与被告签订了协议编号为0337的《×优先认购权协议》，英华公司为甲方，郝大勇为乙方，协议第一条约定乙方优先认购牡丹江市爱民区×小区×号楼×单元×室、建筑面积95.94平方米（房屋面积以实际测量面积为准）的房屋，一次性支付优先认购定金总价款373974元。第四条约定甲方具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同为基础的正式购房合同，乙方为按揭贷款客户应依照购房合同条款办理相关手续。乙方向甲方交付的本协议第一条、第二条款项（不含利息）在签订购房合同时作为房款的一部分。第五条约定甲方具备预售许可条件后，乙方在此之前反悔或拒绝签订购房合同，甲方依本协议第一条所收取的订约定金不予退还。甲方具备预售许可条件后反悔或拒绝与乙方签订正式购房合同，已收取的订约定金双倍返还。协议落款处甲方盖有牡丹江市英华房地产开发有限公司合同专用章，乙方郝大勇签名。同日，被告向原告出具373974元购房款收据，载明交款单位郝大勇，人民币叁拾柒万叁仟玖佰柒拾肆元，收款事由：×12#1-×房款、单价3898元/㎡、建面95.94㎡，收据加盖牡丹江市英华房地产开发有限公司现金收讫章。被告与第三人杨德保关于工程款未最终结算。 经查，2019年7月30日，英华公司取得商品房预售许可证。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉优先认购协议的主体及效力；二、案涉优先认购协议是否应予解除及英华公司是否应返还郝大勇购房款、承担利息损失和逾期交房损失。 关于本案适用法律的问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”法律事实，是依法能够引起法律关系产生、变更、消灭的客观情况。本案当事人之间的认购协议系签订于民法典实施之前，但该协议并未履行完毕，且原告申请解除协议系在民法典实施之后，故本案纠纷应适用民法典的规定。 关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有规定的除外。”本案中，英华公司于2019年7月30日取得案涉房屋的商品房预售许可证，郝大勇与英华公司于2014年3月5日签订的涉案房屋优先认购权协议有郝大勇与英华公司的签名和盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。本案中，案涉房屋系郝大勇通过第三人杨德保购买且将购房款交付杨德保，杨德保系英华公司开发的×小区部分工程的实际施工人，英华公司用案涉房屋抵顶杨德保部分工程款，在英华公司与原告郝大勇签订认购协议，并给郝大勇出具购房收据时，郝大勇与英华公司的房屋买卖关系已经形成，购房款虽交付第三人，英华公司出具收据的行为已经视为认可用欠付的工程款抵顶购房款，关于英华公司抗辩其与郝大勇不存在合同关系的主张，本院不予支持。关于英华公司抗辩称杨德保工程存在违约及双方尚未结算的问题，可另行向杨德保主张权利。 关于争议焦点二，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案从英华公司的答辩内容可知英华公司已明确表示不继续履行合同，故郝大勇主张解除合同的诉请，本院予以支持。英华公司应返还郝大勇购房款，郝大勇主张交付购房款的金额为370000元，杨德保予以认可，且该金额不超过英华公司出具的收据（373974元）的金额，故英华公司应返还郝大勇370000元购房款。 依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…”,第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”本案中，双方认购协议第五条约定了“英华公司具备预售许可条件后反悔或者拒绝与郝大勇签订正式购房合同，已收取的订约定金双倍返还”，按上述规定，超过20%的部分不适用定金法则，原、被告的合同标的为370000元，按20%计算为74000元；因英华公司违约给郝大勇造成的损失，郝大勇并未举示证据，该部分损失按利息损失计算自英华公司出具收据之日（2014年3月5日）至2019年8月19日以370000元为基数，按同期同类贷款利率计算为107639.17元，该数额已经超过74000元，故应按该标准计算违约损失，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约损失至欠款本金370000元全部清偿完毕之日止，原告主张按上述标准的150%计算，没有法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交房损失，因原告并未举示英华公司承诺交房的期限及其租房并支付租金的证据，故对此部分请求，本院不予支持。 综上所述，解除郝大勇与英华公司的认购协议，英华公司返还郝大勇购房款370000元并支付违约损失107639.17元（计算至2019年8月19日），2019年8月20日起的违约损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款本金全部清偿完毕之日止，驳回原告其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2014年3月5日签订的协议编号为0337的《×优先认购权协议》； 二、被告牡丹江市英华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郝大勇购房款370000元，并支付违约损失107639.17元（计算至2019年8月19日），2019年8月20日起的违约损失以370000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款本金370000元全部清偿完毕之日止； 三、驳回原告郝大勇的其他诉讼请求。 如果被告牡丹江市英华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9595元，减半收取计4797.50元，原告郝大勇负担565元，被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担4232.50元，财产保全费2370元，由被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二一年五月二十八日 书记员 张家颖