贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终609号 上诉人（原审被告）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路169号，统一社会信用代码：91520402741140115L。 法定代表人：李欣，系该公司执行董事。 委托代理人：张其龙，男，1958年2月16日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工。代理权限：特别授权。 上诉人（原审被告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼1幢。统一社会信用代码：91520400766077546Y。 法定代表人：王家其，系该公司执行董事。 委托代理人：黄平，男，1971年1月3日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：罗建萍，女，布依族，1961年4月29日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。 上诉人贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称“安泰房开公司”）、安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称“安泰商业公司”）因与被上诉人罗建萍租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司上诉请求：一、依法予以改判上诉人的诉讼请求，二、一审错误判决诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，根据合同约定，双方签订的《房屋委托租赁合同》期限为十年，但一审法院却判决支付被上诉人第十一年的房租与事实不符。根据三方当事人签订的《房屋委托租赁合同》，是上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司、上诉人贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司与其他业主所签订的格式合同，所有“安泰电脑城”二层业主与被答辩人所签订的《房屋委托租赁合同》中的第二条房屋委托租赁期限都为十年，答辩人与被答辩人在2009年4月15日所签订的《房屋委托租赁合同》中的第二条房屋委托租赁期限：甲方房屋委托乙方租赁期限为10年，从2009年4月15日至2019年4月15日止。合同明确了委托截止时间，后因对预期租金收益重新调整，于2011年重新签订《房屋委托租赁合同》，合同内容与2009年4月15日所签订的《房屋委托租赁合同》内容大体相同，只是对合同第三条第二款的租金表作出调整。另合同第二条房屋委托租赁期限：甲方房屋委托乙方租赁期限为10年，从2009年4月15日至2020年4月15日止。此处为上诉人笔误，应为从2009年3月15日至2019年3月15日止。合同第三条第二项乙方支付甲方租金商铺各年租金表也证实了甲乙双方的租赁期限为10年。被上诉人诉请支付第十一年租金12,856元与事实不符。被上诉人作为物业持有人对于自己物业的出租情况肯定比较了解，十年的出租期限是双方在没有签定正式合同前达成的共识。虽然合同的格式是由上诉人提供，但由于一个小小笔误一审法院就判定由上诉人一人承担所有过错，显然有失法律公平公正原则。为此，依据事实和法律，请求二审法庭依法改判由上诉人支付被上诉人第十一年租金12,380元的判决。 被上诉人罗建萍未答辩。 原审原告罗建萍向一审法院起诉请求：一、依法判决被告安顺市安泰物业管理有限责任公司支付租金（截止2020年）50,710元，违约金15,213元。二、依法判决被告安顺市安泰房地产开发有限责任公司对前述费用承担连带担保责任。三、本案诉讼费及相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告作为委托方甲方，被告安顺市安泰物业管理有限责任公司作为租赁方乙方，被告安泰房开公司作为担保方丙方，在2009年4月15日签订《房屋委托租赁合同》（2009-002），原告将其所有的安顺市西秀区中华东路“安泰科贸大楼”二层2-A13号商业用房（34.01㎡）委托给被告安泰商管公司（前名称为安顺市安泰物业管理有限责任公司）代为租赁，合同就房屋租期、租金及支付时间、支付方式、违约责任等事项进行约定。合同签订后，原告将房屋交安顺市安泰物业管理有限责任公司委托租赁，被告陆续支付原告租金。2011年4月15日，原告委托罗丕恒作为委托方（甲方）与被告安泰商管公司（乙方）、被告安泰房开公司（担保方、丙方）重新签订了《房屋委托租赁合同（合同编号：2011-002）》，约定租赁期限为10年，租期为2009年4月15日起至2020年4月15日；前三年租金按甲方2-A13号实际购房金额的8%计算，从第四年起，乙方支付甲方各年租金为：前三年各年为9,523元/年、第四年为9,999元/年、第五年为10,475元/年、第六年为10,951元/年、第七年为11,428元/年、第八年为11,904元/年、第九年为12,380元/年、第十年为12,856元/年。租金的支付方式为从2011年7月起计算，每季度支付一次租金，实行先付租金后使用的原则。同时约定房屋租赁期内，所发生的房屋租赁税费由甲乙双方各自承担50%；在房屋委托租赁期内若乙方不能支付租金时，甲方有权追究丙方支付租金的担保连带责任；本合同签订之日起生效，原甲丙双方于2009年4月15日签订的“房屋租赁委托合同（合同编号：2009-002）”终止执行。其余合同内容不变。后被告安泰商管公司按约向原告支付租金至2015年，2016年2月28日支付原告租金2,577元，5月20日支付租金2,577元，12月31日支付租金2,297元，2017年7月4日支付租金3,085元，后因二被告未支付原告租金，原告遂诉至本院，提出上述请求。 同时查明：安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。原告与二被告于2011年4月15日签订的《房屋委托租赁合同》中载明的合同截止时间2020年4月15日为误写。 一审法院认为：本案的争议焦点归纳为：一、二被告是否应当支付原告第十一年的租金；二、原告的诉请是否过诉讼时效，二被告是否应当支付原告租金；三、原告诉请要求被告支付违约金是否支持；四、被告安泰房地产开发公司是否承担连带支付责任。 一、二被告是否应当支付原告第十一年的租金。原告与二被告签订的《房屋委托租赁合同（合同编号：2011-002）》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。被告安泰商管公司未按约定支付租金，已构成违约。原告与二被告于2011年4月15日签订的《房屋委托租赁合同》中载明的合同截止时间2020年4月15日虽是误写，不是二被告的真实意思表示，但该合同是二被告提供的格式合同，误写的责应当由二被告承担。《房屋委托租赁合同》签订至今，二被告既没有与原告协商补正合同中的误写，也没有通过诉讼或仲裁程序纠正该误写，更没有在合同履行期十年满后将商铺归还原告，导致原告丧失了在十年合同期满后另租他人的可能性，故对案涉商铺第十一年的租金损失二被告应当赔偿，本院酌情按照第十年的租金标准计算第十一年的租金。被告应支付原告从2016年4月15日至2020年4月15日租金共计为：11,428元＋11,904元+12,380元+12,856元+12,856元=61,424元，扣除被告安泰商管公司已付租金10,546元，被告尚欠原告租金为61424-10546=50,878元，现在原告主张租金为50,710元，未超过上述金额，本院予以支持。 二、原告的诉请是否过诉讼时效，二被告是否应当支付原告租金。本案合同约定的租金是分段按季度支付，《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：……(3)延付或拒付租金的；”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期债务，即不适用于分期支付租金的情形，本案最后一期的租金支付时间是2019年4月15日，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故对二被告辩称原告诉请已过诉讼时效的主张，本院不予支持。《房屋委托租赁合同》是双方签订，商铺是否使用、如何依法使用是二被告的权利，在《房屋委托租赁合同》未依法解除之前，租金不因二被告未实际使用就单方认为不支付，故对二被告辩称2016年7月起未再使用商铺而不应支付租金的辩称，本院依法不予支持。 三、原告诉请要求被告支付违约金是否支持？原告与二被告签订的合同中第七条违约责任约定，在房屋委托租赁期内，甲乙双方若擅自终止合同，应支付对方本合同总额30%的违约金。原告现在主张违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至租金支付完毕之日止，该违约金主张低于合同约定，较为合理，本院酌情为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2016年4月15日起以人民币3,977元为基数计算至2017年4月14日，从2017年4月15日起以人民币8,054元为基数计算至2018年4月14日，从2018年4月15日起以人民币12,380元为基数计算至2019年4月14日，从2019年4月15日起以人民币12,856元为基数计算至2019年8月19日；按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年8月20日起以人民币12,856元为基数计算至2020年4月14日，从2019年4月15日起以人民币12,856元为基数计算至租金付清之日止。 四、被告安泰房地产开发公司是否承担连带支付责任。《房屋委托租赁合同》第七条违约责任约定，被告安泰商管公司不能支付租金时，原告有权追究安泰房开公司支付租金的连带保证责任。原、被告双方未约定保证期间，故安泰房地产开发公司保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月内。本案双方约定的租金履行期限实际为11年，为同一债务分期履行，最后一年的租金至2020年4月15日，租金为按季度支付，先付后用，安泰房地产开发公司的保证期未过，故原告主张被告安泰房开公司应对安泰商管公司的上述欠付租金及违约金承担连带偿还责任，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告罗建萍截止至2020年4月15日尚欠的租金人民币50,710元；二、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告罗建萍违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2016年4月15日起以人民币3,977元为基数计算至2017年4月14日，从2017年4月15日起以人民币8,054元为基数计算至2018年4月14日，从2018年4月15日起以人民币12,380元为基数计算至2019年4月14日，从2019年4月15日起以人民币12,856元为基数计算至2019年8月19日；按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年8月20日起以人民币12,856元为基数计算至2020年4月14日，从2020年4月15日起以人民币12,856元为基数计算至租金付清之日止）；三、由被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。本案受理费人民币1,448元，减半收取人民币724元，由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司承担，被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司承担连带支付责任。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人安泰房开公司、安泰商业公司与被上诉人罗建萍于2011年4月15日签订的《房屋委托租赁合同》中载明的合同截止时间2020年4月15日虽是误写,不是安泰房开公司、安泰商业公司的真实意思表示,但该合同是安泰房开公司、安泰商业公司提供的格式合同,误写的责任应当由安泰房开公司、安泰商业公司承担。《房屋委托租赁合同》签订至今,安泰房开公司、安泰商业公司既没有与罗建萍协商补正合同中的误写,也没有通过诉讼或仲裁程序,纠正该误写,更没有在合同履行期十年满后主动将案涉商铺归还罗建萍,而是时隔十一年后才提出合同截止时间误写的问题,导致罗建萍丧失了十年合同期满后另租他人的可能性,故对于案涉商铺第十一年的租金损失安泰房开公司、安泰商业公司应当赔偿。一审判决参照第十年的租金标准酌判安泰商业公司向罗建萍支付第十一年的租金12,856元并无不当,本院予以维持。 综上所述,安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费121元，由上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 谢 伟 审判员 董伟才 二〇二一年五月十二日 法官助理周婷 书记员杨彤