文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2654号上诉人（原审原告）：刘**，男，1977年1月9日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审原告）：刘*娜，女，1984年11月16日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘**（系刘*娜丈夫）。被上诉人（原审被告）：何*，男，1979年7月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审被告）：张**，女，1982年1月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：仲崇洋（受何*和张**的共同委托），江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚晨（受何*和张**的共同委托），江苏海辉律师事务所律师。上诉人刘**、刘*娜与被上诉人何*、张**房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2021）苏0211民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘**、刘*娜上诉请求：对于本案发回重审或者依法改判。事实和理由：一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，枉法裁判。一审法院机械、片面解读合同约定：“房屋转让价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。”认为组成部分顺序必然就是付款的先后顺序，存在严重错误。合同上明确约定，户口迁出保证金在其将户口迁出涉案房屋后当天给付。一审法院认定户口迁出保证金必须排在定金、首付款和贷款之后给付严重违法，故所谓先履行抗辩权也错误。何*、张**没有及时给付户口迁出保证金违反双方合同约定。双方曾经就还贷事项进行过沟通，中介公司曾经说过帮助卖方还贷，虽然双方没有在合同中约定，但是有过口头和微信约定。现何*、张**拒绝承认和中介公司曾经说过帮助其还贷。涉案房产在中介公司的挂牌价为366万元，其之所以同意339.8万元成交是基于中介公司和何*、张**同意帮助代为偿还贷款，而不是其先偿还贷款。何*、张**在支付每一笔款项的过程中并未全部按照约定时间当日进行支付。双方之间的合同中也有多处不合理之处，比如处理抵押贷款时间较紧等。合同中对于什么时候由谁还贷无明确约定，如果搞不清楚，不利于矛盾的化解。本案中中介公司存在较大错误，法院应该追究中介公司责任。即便本案中当事人、中介公司、一审法院对于由谁来承担房屋贷款有争议，也完全可以转化用拆借银行资金垫付方式解决，如此只涉及到几万元的利息，不影响合同其他条款的法律效力。合同（注：实为《房屋买卖业务签订文件合订本》）第3页第3条明确表示：“约定的存量房交易资金（含贷款）全部到账后，交易双方申请办理不动产转移登记”。合同（注：实为《房屋买卖业务签订文件合订本》）第9页第六条第（三）款，明确约定贷款的139.8万元发放到监管资金账户。该条款对“存量房交易资金监管专用账户”用更加醒目的粗体黑字加以强调。有关资金监管的条款在合同里地位效力非常高，至少不低于合同里关于贷款部分的条款效力，实际上整个合同有许多矛盾，有的矛盾还非常尖锐，一审法官没有把合同存在矛盾的事实全部搞清楚，买卖双方和中介公司各应该承担什么责任没有分清楚。何*、张**辩称，一审查明事实清楚，证据充分，本案与（2020）苏0211民初6678号所涉事实一致，由于刘**、刘*娜违约，请求二审法院驳回刘**、刘*娜上诉请求。刘**、刘*娜向一审法院提出诉讼请求：1、判处何*、张**支付其违约金679600元；2、判处何*、张**尽快支付其剩余房款140.8万元。一审法院经审理认定事实如下：刘**与刘*娜系夫妻关系；何*与张**系夫妻关系。2020年5月28日，房屋出卖人（甲方）刘**、共有权人刘*娜与房屋买受人（乙方）何*、张**签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定：何*、张**购买刘**、刘*娜所有的坐落于无锡市滨湖区**城房屋，建筑面积158.93平方米，该房屋性质为商品房，所有权证号为0119279；该房屋已设定抵押，抵押权人为×，抵押登记日期×年×月×日，他项权利证证号为×，甲方应于×年×月×日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于×年×月×日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；出卖人未将该房屋出租；甲方与乙方通过无锡锋度房地产营销策划有限公司居间介绍成交；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；该房屋按套转让，转让价款共计339.8万元；乙方的付款方式为贷款：房屋转让价＝定金＋首付款＋贷款＋户口迁出保证金＋物业交割保证金，定金为10万元，乙方于2020年5月28日自行支付给甲方，于6月30日之前将首付款190万元自行支付给甲方。关于贷款，双方约定如下：乙方按照商业贷款申办抵押贷款，并按交易资金监管机构的规定由贷款机构将该部分房款直接支付至存量房交易资金监管专用账户；乙方拟贷款金额为139.8万元，甲乙双方应于网签之后的三个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决：甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行凑齐剩余房价款，并存入存量房交易资金监管专用账户；关于户口迁出保证金，双方协商一致同意，乙方从本合同约定的购房款中留存5000元，作为户口迁出保证金，该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日由乙方自行支付至甲方；关于物业交割保证金，双方应当在过户后10个工作日自行办理物业交割手续，居间方陪同，双方一致同意乙方从本合同约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金，当完成物业交割后，保证金按以下方式进行支付：甲乙双方办理物业交割当日，签署物业交割确认书后，由乙方自行划转至甲方。关于违约责任双方约定如下：买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。1、……2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的……。购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金。1、……2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。双方还补充约定：卧室三个空调留下。乙方付首付三个工作日内办理网签贷款手续，贷款资料提交后2020年7月30日之前通过审批，如果不通过审批乙方自筹。双方还约定了其他事项。上述合同签订后，何*于2020年5月28日支付给刘**定金5万元，于2020年5月29日支付给刘**定金5万元，合计10万元，于2020年6月28日支付给刘**购房首付款189万元（分二次支付：当日9时许支付92万元，当日12时支付97万元），刘**于同日出具了相应的收条。刘**、刘*娜购买**城119号102室房屋时向交通银行股份有限公司无锡分行申请了贷款，并与该行办理了**城119号102室房屋的一般抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司无锡分行，抵押债权数额105万元。刘**、刘*娜与何*、张**签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，尚欠银行贷款约92万元。刘**、刘*娜收到首付款189万元后未能用于归还银行贷款，导致涉案房屋上的抵押权至今未能涤除，双方无法办理网签合同，何*、张**也不能办理贷款手续。2020年7月2日，张**、刘**、中介至无锡市锡山区人民法院，该院值班律师进行了调解，刘**要求张**再支付92万元现款给其用于归还银行贷款涤除抵押权，张**不同意。值班律师解释张**付清首付款后，涤除抵押权是刘**的义务。最终双方没有达成一致意见。2020年7月2日，刘**、刘*娜一家人的户籍从涉案房屋**城119号102室房屋内迁出。2020年7月7日，江苏海辉律师事务所接受何*的委托，邮寄给刘**、刘*娜一份“律师函”，主要内容为：2020年5月28日，双方签订了《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，根据合同约定，何*已支付全部首付款，刘**、刘*娜作为出卖方应当严格履行合同，立即还清房屋贷款并协助何*办理银行贷款，履行过户义务。对照合同，刘**、刘*娜目前已经构成严重违约。望刘**、刘*娜于收函后3个工作日内，与何*联系并妥善办理网签、贷款、过户等手续。刘**、刘*娜收到后未予理会。一审开庭结束后，刘**提交了其与何*、中介公司的微信聊天记录，辩称何*同意帮其归还房屋上的贷款。何*、张**质证认为，该微信聊天记录系刘**断章取义，故意曲解，前后还有内容，意思是三方约好于2020年6月28日上午到交通银行锡山支行，由何*、张**转账92万元给刘**、刘*娜还贷款，解除抵押。6月28日上午何*、张**转账92万元给刘**、刘*娜，中午又转账97万元，完成了首付款的支付，但刘**、刘*娜收到后却没有去归还房屋抵押会规贷款。2020年7月22日，何*、张**就其与刘**、刘*娜房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，请求法院判令刘**、刘*娜继续履行《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》房屋买卖合同，清偿自身房屋贷款，协助何*、张**办理网签、贷款、过户等手续等。后于2020年10月22日申请撤诉，一审法院于2020年10月23日作出（2020）苏0211民初4198号民事裁定书，裁定准许何*、张**撤回起诉。2021年1月15日，刘**、刘*娜提起本案诉讼。目前，涉案房屋仍由刘**、刘*娜占有使用。刘**认为涉案房屋目前市场价398万元左右，何*、张**认为目前市场价420万元左右。本案受理之前，一审法院于2020年10月28日受理了何*、张**与刘**、刘*娜房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2020）苏0211民初6678号，何*、张**向一审法院提出诉讼请求：1、解除与刘**、刘*娜签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、刘**、刘*娜退还购房款199万元（其中定金10万元，首付款189万元）；3、刘**、刘*娜支付合同约定房屋转让价20%的违约金679600元；4、刘**、刘*娜承担其支出的律师费50000元以及居间服务费损失50970元。目前此案还在审理之中，双方同意两案合并审理，同时作出判决。以上事实，有常住人口登记卡、《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、微信聊天记录、（2020）苏0211民初6678号案的开庭笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。刘**、刘*娜与何*、张**签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法确认为有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于刘**、刘*娜的第一个诉讼请求。刘**、刘*娜认为，在其将涉案房屋**城119号102室户口全部迁出之后，何*、张**未能按约定向其支付户口保证金，超过十五天；何*、张**至今未能支付剩余购房款140.8万元（339.8万元－199万元），构成违约，故要求何*、张**按照合同约定支付违约金679600元（房屋总价339.8万元的20%）。一审法院认为，合同约定：“房屋转让价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。”“乙方付首付三个工作日内办理网签贷款手续”。即户口保证金是在贷款之后支付，但由于刘**、刘*娜收到首付款后未能办理网签贷款，违约在先，何*、张**可依法行使先履行抗辩权，其不支付户口迁出保证金不属于违约。故刘**、刘*娜要求何*、张**支付违约金679600元的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。关于刘**、刘*娜的第二个诉讼请求。因双方在合同中约定剩余购房款是通过贷款方式支付的，刘**、刘*娜不配合办理网签贷款手续，何*、张**无法贷款，当然不可能支付剩余购房款140.8万元；且在（2020）苏0211民初6678号案件中，一审法院解除了双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。而法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行。故何*、张**也无须再支付剩余购房款，刘**、刘*娜要求何*、张**支付剩余房款140.8万元的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。由于引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘**、刘*娜的诉讼请求。一审案件受理费减半收取11750元，由刘**、刘*娜负担。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审中，刘**、刘*娜向本院提交何*购买其他房产材料拍摄照片打印件，网签时间为2020年11月19日。并向本院申请调查何*、张**及他人名下其他房产情况。本院认为，依法订立的合同具有约束力。本案中，刘**、刘*娜与何*、张**签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于刘**、刘*娜主张其将涉案房屋中户口迁出后，何*、张**未按照合同约定支付保证金5000元，认为何*、张**违约需支付违约金679600元。根据本案查明情况，双方签订购房合同后何*、张**按照约定陆续支付了保证金10万元、首付款189万元。因涉案房产设有抵押登记，可以认定本案中涤除涉案房屋抵押登记的义务人只能是抵押人即刘**、刘*娜。刘**、刘*娜辩称，其同中介公司、何*、张**在微信聊天中，何*愿意帮助其还贷款。但何*、张**对于此不予认可。故该举证责任应该由刘**、刘*娜承担。本院根据目前已经查明事实，可以认定双方对于该事项确实有过沟通，但是微信聊天记录并不能够完整反映出，双方已就该事项达成一致意思表示。何*、张**于2020年6月28日支付首付款后，根据合同约定“乙方付首付三个工作日内办理网签备案手续”，但因刘**、刘*娜未将涉案房产抵押权涤除，双方无法办理网签合同。鉴于此，虽然刘**、刘*娜后来将涉案房屋的户口迁出，何*、张**未将该保证金5000元支付给刘**、刘*娜，但系刘**、刘*娜违约在先，何*、张**有权行使先履行抗辩权。因此，何*、张**未支付该保证金并不构成违约。关于刘**、刘*娜要求何*、张**支付剩余的购房款140.8万元，因另案中判决双方之间涉案购房合同已经解除，故对于剩余购房款何*、张**无需支付。关于刘**、刘*娜向本院申请调查何*、张**及他人名下其他房产情况，因同本案无关联性，故本院不予准许。此外，一审审理中不存在影响、剥夺当事人实体权利或诉讼权利的情形，程序合法。综上所述，刘**、刘*娜的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23500元，由上诉人刘**、刘*娜负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月三十一日书记员  郑冯源