河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5943号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蒋秀琼，女，1972年12月21日出生，汉族，住四川省中江县。委托诉讼代理人：晁建广，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭超，河南天坤律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中牟正商置业有限公司，住所地郑州市中牟县雁鸣湖镇协星路正商双湖湾碧雅苑15号楼101室，统一社会信用代码91410122082268202F。法定代表人：郭伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张冬，该公司员工。上诉人蒋秀琼、中牟正商置业有限公司（以下简称正商公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省中牟县人民法院（2021）豫0122民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋秀琼上诉请求：1、请求依法撤销中牟县人民法院（2021)豫0122民初1601号民事判决书，将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由正商公司承担。上诉理由：一、蒋秀琼与正商公司签订商品房买卖合同的合同目的已无法实现，且正商公司也同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院无视这一事实，将蒋秀琼诉讼请求予以驳回，是明显的适用法律错误。开庭时，正商公司认可收到了蒋秀琼向其发出的解除合同通知书，而且也表明愿意解除《商品房买卖合同》，因蒋秀琼客观上无法获得银行贷款，蒋秀琼又无法一次性将购房尾款付清，客观上蒋秀琼已无法获得涉案房屋的所有权。在双方无法继续履行合同，不能实现双方合同目的的情况下，应当解除双方的《商品房买卖合同》。一审法院在双方均同意解除商品房买卖合同的情况下，竟然驳回双方的诉讼请求，实属错误。二、一审法院没有认定正商公司存在缔约过失责任是错误的。在双方签订《商品房买卖合同》的磋商阶段，按照正商公司的要求，蒋秀琼向正商公司提交了个人信用报告。正商公司经综合审查后，认为蒋秀琼符合贷款条件，表示可以“操作”办理银行按揭贷款。2019年9月27日，蒋秀琼、正商公司双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，蒋秀琼共支付购房款192821元。后正商公司告知蒋秀琼，因蒋秀琼个人负债过高，无法“操作”办理银行按揭贷款，导致合同无法正常履行。所以，正商公司在合同签约过程中存在缔约过失责任，而且蒋秀琼在履行整个商品房买卖合同中没有任何违约情形，所以正商公司要求蒋秀琼承担违约责任没有事实和法律依据。相反正商公司应当向蒋秀琼承担违约责任。一审法院对此没有予以认定，实属错误。正商公司辩称：一、正商公司就案涉房屋所在项目具备按揭贷款银行所要求的办理按揭款所需要的资质证件等资料，蒋秀琼未能办理按揭贷款并非出卖人原因造成。二、缔约过失责任是指合同不成立、无效、或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人损失的责任。缔约过失责任的前提是合同存在无效的情形。本案中，房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的规定，是合法有效的，正商公司也没有收到蒋秀琼所述的解除合同通知书，因此不具备缔约过失责任的前提条件。蒋秀琼未能办理按揭贷款并非正商公司原因造成，正商公司对蒋秀琼未能办理按揭贷款不存在任何过错；正商公司也没有违反诚实信用原则，因此蒋秀琼要求正商公司承担缔约过失责任没有事实和法律依据。三、蒋秀琼未办理按揭贷款是事实，且非正商公司原因造成，蒋秀琼存在违约情形，因此正商公司有权依据房屋买卖合同附件五：补充协议第五条第二款约定解除合同并要求蒋秀琼承担总房款10%的违约金。正商公司上诉请求：一、撤销河南省中牟县人民法院（2021)豫0122民初1601号民事判决书，发回一审法院重新审理或者由贵院查清事实直接改判；二、一审诉讼费用和上诉费用均由蒋秀琼承担。事实和理由：一、一审法院事实认定有误，蒋秀琼应对其办理银行贷款的情况承担举证责任。正商公司与蒋秀琼于2019年9月27日签订《商品房买卖合同》，约定蒋秀琼购买正商公司开发的中牟县雁鸣湖镇玉兰路东、拱星路北、协星路南正商双湖湾·碧馨苑30号楼1单元5层501号房屋，总房款为1400836元，付款方式：约定金额，420836元，付款方式现金，付款时间2019年9月27日，约定金额，980000元，付款方式商业贷款，付款时间2019年10月27日。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第2款约定“买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件”，《商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第2款约定“买受人选择按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确定该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料”。本案中，蒋秀琼应在签订《商品房买卖合同》前向贷款机构确定是否可以办理按揭贷款，并提供真实有效的申请资料，正商公司仅辅助蒋秀琼办理按揭贷款，且案涉房屋所在小区的其他业主均可正常办理按揭贷款，正商公司对蒋秀琼是否可以办理贷款不应承担任何责任。蒋秀琼应对其可以办理按揭贷款承担举证责任，如蒋秀琼不能举证则由蒋秀琼承担不利后果，一审法院将举证责任归由正商公司承担实属不当，应当给予纠正。二、一审法院适用法律错误，并未解决当事人之间的纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”以及《商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第2款约定“买受人选择按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确定该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买受人应改付款方式为一次性付款，并自合同约定付款期限届满日起10日内付清全部购房款，否则，每逾期一天，按应付未付金额的万分之五向出卖人支付违约金。如逾期达60日以上，出卖人有权解除合同，要求买受人赔偿损失（包括但不限于市场价格变化导致出卖人的损失），并支付总房款10%的违约金”。具体到本案，因蒋秀琼并不能就其可以办理贷款提供有效的证据，蒋秀琼应承担不利的后果，即因蒋秀琼原因不能办理按揭贷款，所以正商公司有权依据法律规定和合同约定解除合同，并要求蒋秀琼向正商公司支付总房款10%的违约金。一审法院适用法律错误，并未解决当事人之间的纠纷，应当给予纠正。蒋秀琼辩称：一、蒋秀琼不应当对办理银行贷款的情形承担举证责任。在蒋秀琼与正商公司签订《商品房买卖合同》的磋商阶段，蒋秀琼已按照正商公司的要求向正商公司提交了个人信用报告。正商公司经综合审查后，认为蒋秀琼符合贷款条件，表示可以“操作”办理银行按揭贷款，否则蒋秀琼不会与正商公司签订《商品房买卖合同》并支付购买款192821元。蒋秀琼已按合同约定及正商公司要求提交申请办理按揭贷款的材料，故不应当再承担对办理银行贷款情形的举证责任。二、正商公司要求蒋秀琼承担违约责任没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，正商公司存在缔约过失责任，蒋秀琼并不存在违约情形，正商公司要求蒋秀琼承担违约责任没有事实和法律依据。蒋秀琼向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZM190××××1176）及补充协议；2.判令被告返还原告购房款192821元和维修基金11986元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日）；3.判令被告支付原告违约金12080元4.本案诉讼费用由被告承担。正商公司向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人违约金140083.6元，并判令被反诉人协助反诉人办理编号为ZM190××××1176《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续和抵押权预告登记备案注销手续；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月27日，蒋秀琼与中牟正商置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定中牟正商置业有限公司将位于中牟县雁鸣湖镇玉兰路东、拱星路北、协星路南正商双湖湾.碧馨30幢1单元5层501号房出售给蒋秀琼，建筑面积184.38平方米，总金额为1400836元。付款方式为：约定金额420836元，付款方式现金，约定付款时间2019年9月27日；约定金额980000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2019年10月27日。后蒋秀琼缴纳购房款192821元，未成功办理房屋贷款手续。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，蒋秀琼缴纳部分购房款后，未成功办理房屋贷款手续，且未成功办理贷款的原因不明，蒋秀琼亦未提供充分证据证明其诉讼请求有事实及法律依据。故关于原告蒋秀琼的诉讼请求，该院不予支持。关于中牟正商置业有限公司的反诉请求，因其未提供充分证据证明其诉讼请求有事实及法律依据。故关于反诉原告中牟正商置业有限公司的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回本诉原告蒋秀琼的其他诉讼请求；二、驳回反诉原告中牟正商置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2277元（已减半收取），由本诉原告蒋秀琼负担；反诉案件受理费1551元（已减半收取），由反诉原告中牟正商置业有限公司负担。二审期间，正商公司提交以下证据：一、案涉房屋《土地证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许河证》《郑州市商品房预售许可证》，证明案涉房屋所在项目资质证件齐全，合法销售，符合贷款银行所要求的资料，蒋秀琼未办理按揭贷款并非出卖人原因造成。二、河南省郑州市管城回族区人民法院（2020)豫0104民初9826号民事判决书，证明案涉房屋所在项目的其他业主可正常办理按揭贷款，蒋秀琼未能成功办理按揭贷款并非出卖人原因造成。蒋秀琼质证称，对两组证据的真实性均无异议，对其证明目的有异议。正因为正商公司存在缔约过失责任，导致蒋秀琼无法获取银行贷款。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案中，蒋秀琼、正商公司签订《商品房买卖合同》，蒋秀琼缴纳部分购房款后，未成功办理房屋贷款手续。蒋秀琼、正商公司均未提供充分证据证明未成功办理房屋贷款手续的原因系对方。蒋秀琼上诉主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，正商公司同意解除，本院对该诉请予以支持。正商公司上诉主张蒋秀琼协助其办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续，本院对该诉请亦予以支持。因涉案房屋未办理抵押权预告登记备案，故对正商公司上诉主张的蒋秀琼协助其办理《商品房买卖合同》抵押权预告登记备案注销手续，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，本案中蒋秀琼、正商公司均未提供充分证据证明未成功办理房屋贷款手续的原因系对方，鉴于双方均同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，蒋秀琼认可维修基金11985元包含在购房款192821元中，其诉请正商公司返还192821元，应予支持，对于蒋秀琼、正商公司上诉主张系对方违约且应支付违约金的诉请，依据不足，不予支持。蒋秀琼主张利息自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日，结合合同解除的原因、起诉后正商公司占有该款项导致蒋秀琼一定的损失等因素，本院酌定利息以192821元为基数，自起诉之日即2020年11月26日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，对蒋秀琼主张的过高部分，不予支持。综上所述，蒋秀琼、中牟正商置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省中牟县人民法院（2021）豫0122民初1601号民事判决。二、解除中牟正商置业有限公司与蒋秀琼签订的编号为ZM19005531176的《商品房买卖合同》及补充协议。三、蒋秀琼于本判决生效后十日内协助中牟正商置业有限公司办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续。四、中牟正商置业有限公司于本判决生效后十日内返还蒋秀琼192821元并支付利息（利息以192821元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年11月26日起至实际清偿之日止）。五、驳回蒋秀琼的其他诉讼请求。六、驳回中牟正商置业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2277元（已减半收取），由中牟正商置业有限公司负担2078元，由蒋秀琼负担199元；一审反诉案件受理费1551元（已减半收取），由中牟正商置业有限公司负担。二审案件受理费7656元，由中牟正商置业有限公司负担7258元，由蒋秀琼负担398元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年五月三十一日书记员 李明雪