四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0824民初163号 原告：向仲军，男，1973年8月10日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：冉宗林，苍溪县东青法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 被告：四川秦川物流配送有限公司，住所地四川省苍溪县陵江镇吉林路。 法定代表人：张永甫，董事长。 被告：张永甫，男，1965年6月14日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：何明，四川鉴平律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告向仲军与被告四川秦川物流配送有限公司（以下简称秦川物流公司）、张永甫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序。2021年2月2日、3月1日公开开庭进行了审理。2021年4月7日，本案因案情复杂，本院裁定转为普通程序。2021年5月25日公开开庭进行了审理。三次开庭时，原告向仲军及其委托诉讼代理人冉宗林，被告秦川物流公司、张永甫的共同委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向仲军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告所签订的《商品房买卖合同》（预购）合法有效；2.要求被告为原告办理房屋所有权转移登记；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告先申请将诉讼请求变更为：1.判令被告与原告解除《商品房房产买卖合同》（预购）；2.判令被告返还原告支付的住房购房款400000元人民币并按银行同期贷款利率支付资金占用利息；3.判令被告向原告赔偿已付住房购房款一倍的赔偿款400000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告又要求撤回变更诉讼请求的申请，将诉讼请求再次明确变更为：1.确认被告与原告签订的商品房买卖合同（预购）合法有效；2.要求被告为原告办理房屋所有权备案登记；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由:2016年7月19日，原、被告双方签订了《金湾国际商品房买卖合同（预购）》一份，约定原告购买由被告开发的“金湾国际”的商住楼L1地块2号楼第19-5号住房一套，房屋总价款45万元及付款方式并约定了相应的保证责任等，交房时间至迟于2016年12月31日。合同签订当日，原告通过现金的方式支付40万元的购房款，并由被告向原告出具房屋购房款收据。合同签订后，被告未按《商品房买卖合同》（预购）约定履行其应尽的义务；未通知原告到被告营业场所签订正式的商品房买卖合同。原告多次找到被告要求签订正式的商品房买卖合同并办理所有权转移登记，但被告以各种理由敷衍，后不予理会，被告的行为已经严重违约。该合同虽为预购合同，但是具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按合同约定收受购房款，该预售合同应为商品房买卖合同，被告应当按合同约定继续履行自己的义务。 被告张永甫、秦川物流公司称辩，双方并不是真实的房屋买卖合同关系，而是双方针对金湾国际L2地块附属设施装饰工程签订了施工合同，后由原告向被告秦川物流公司支付履约保证金40万元。因种种原因，该施工合同并无法实际履行，经双方协商解除了该施工合同，并另行签订了商品房买卖合同。签订的买卖合同是对这40万元所作的担保，并非真正意义上的商品房买卖合同，被告愿意退还40万元保证金。此外，被告张永甫不是适格的诉讼主体，不管是房屋买卖还是工程合同签订，被告张永甫都是以被告秦川物流公司的名义与原告签订，而不是以被告张永甫个人名义签订，签订合同时被告张永甫系履行公司职务，与被告张永甫个人无关。综上，驳回原告对被告秦川物流公司的诉讼请求；驳回对被告张永甫的起诉。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无争议的证据：1.原告提交的原告的身份证复印件、被告的企业信息打印件；2.被告提交的L1地块的商品房预售许可证；3.依原告申请，本院法院调取的不动产登记中心不动产登记资料查询信息及结果证明、苍溪县房地产事务中心出具的说明一份，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据认定如下：1.原告提供的《金湾国际商品房买卖合同（预购）》一份，拟证明2016年7月9日，原告与被告秦川物流公司签订了房屋预购合同一份的事实。被告质证认为，这个只是预购合同，而不是正式的合同，合同约定的内容应当以双方签订的正式合同来确定，且该份合同上支付的所谓的400000元购房款并不是真实的购房款，而是交纳的保证金。双方同意解除双方签订的施工合同，后又签订预购合同，目的是对退还400000元的担保。本院认证为，该份证据来源合法，与本案具有关联性，能够证实原、被告之间建立了房屋买卖合同关系，对其证据效力，本院予以确认。2.原告提供的400000元购房款收据一份，拟证明原告向被告支付400000元购房款的事实。被告质证认为，对收据真实性无异议，但不能达到原告支付购房款400000元的事实。本院认证为：虽然该400000元购房款系被告秦川物流公司与原告基于装修工程施工合同未能履行，对原告所交履约保证金500000元约定支付违约经济损失400000元转化而来，但并未违反法律、行政法规的规定，证据客观真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。3.原告提交的解除《施工合同》的协议书，拟证明双方协商由被告退还保证金500000元，另外被告还需要支付违约造成的经济损失400000元，并将该400000元作为支付涉案房屋的购房款。被告质证认为，对解除合同的协议书的真实性无法核实，休庭核实后若发现协议存在虚假的情况，将向法庭提交书面质证意见。后被告又明确表示真实性无异议，表示对该协议第三条不是双方真实意思表示，系原告多次阻碍被告生产的情形下签订，但无证据证明。本院认证为，休庭后被告并未向本院提交书面的质证意见，视为对其质证权利的放弃，被告未提供证据证明其反驳观点，该证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。4.原告提供的L1地块涉案房屋所在楼盘的照片三张，拟证明L1地块2号楼与房管局备案的2单元系同一楼盘。被告质证认为，照片反映的案涉楼盘是真实的，但是不能证明2号楼就是房管局备案的2单元。本院认证为，结合被告庭审中的陈述及登记中心不动产登记资料查询信息及结果证明、苍溪县房地产事务中心出具的说明，能够证明L1地块2号楼与房管局备案的2单元系同一楼盘。5.被告提交的四川新东方建设工程有限公司与被告秦川物流公司签订的装修工程施工合同，拟证明涉案买卖合同并不是双方的真实意思表示，而是通过涉案房屋对退还400000元保证金进行的担保。原告质证认为，对施工合同真实性无异议，但合同签订后，原告还没有入场的情况下，被告已将案涉项目交由他人施工，合同已无履行可能，与被告协商其同意退还保证金，但是被告没有钱可退，要求以门面房屋进行抵扣，和本案住房是两回事。本院认证为，该份施工合同仅能证明原告以案外人四川新东方建设工程有限公司名义与被告秦川物流公司签订施工合同的事实，但不能证明涉案商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，也不能证明通过涉案房屋对400000元保证金进行的担保的事实，对该证据的证明效力，本院不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苍溪县杜里坝“金湾国际”项目系被告秦川物流公司开发。2015年11月2日，原告向仲军借用案外人四川新东方建设工程有限公司的资质与被告秦川物流公司签订了《金湾国际·苍溪特色农产品日常生活用品会展中心杜里坝L2地块商业综合楼·附属公共设施装修工程施工合同》，约定由原告承建L2地块部分装修项目。原告向仲军向被告秦川物流公司交付履约保证金500000元。后因被告又将该装修工程交由其他案外人承建，并进场施工，合同已无履行可能。 2016年7月15日，被告秦川物流公司（甲方）与案外人四川新东方建设工程有限公司（乙方）签订了解除《施工合同》的协议书，约定：“第一条甲乙双方协商一致，解除2015年11月2日签订的《施工合同》，该合同双方不再履行。第二条甲方在2016年7月18日前一次性退还乙方所交的履约保证金伍拾万元（￥：500000元），延迟退还的，按月利率2%支付拖欠部分的利息。第三条甲方向乙方支付因甲方违约给乙方造成的经济损失肆拾万元（￥：400000元），不再承担其他违约责任。此赔偿款由甲方在2016年7月18日之前一次性付清，延迟支付的，按月利率2%计付利息。”该协议落款甲方处由被告秦川物流公司的法定代表人张永甫签名，并加盖公司印章，乙方处有委托代理人向仲军签名。被告称该协议第三条不是双方真实意思表示，系原告多次阻碍被告生产的情形下签订，但未提供证据证明。 2016年7月19日，出售方被告秦川物流公司（甲方）与买受方原告向仲军（乙方）签订了金湾国际商品房买卖合同（预购），该合同约定：原告购买由被告开发的位于苍溪县杜里坝新三桥桥头，名称为“金湾国际”的商住楼L1地块2号楼第19层第19-5号住房一套，房产面积约114.25平方米，房屋售价总金额为450000元，乙方于本合同生效之日向甲方支付购房款400000元，余款在甲方向乙方交付“三证”（含住房质量合格证）时付清，于签定网签售房合同时付清。交房期限：甲方至迟于2016年12月31日将约定住房交给乙方，该合同尾部甲方处加盖被告秦川物流公司印章，法定代表人被告张永甫签名，乙方处原告向仲军签名。当日，被告秦川物流公司向原告向仲军出具收据一张，载明：收到向仲军L1地块19-5号（2号楼）购房款400000元，由被告秦川物流公司的法定代表人张永甫签字盖私章，并加盖被告秦川物流公司财务专用章。原告未通过现金或者转账方式向被告秦川物流公司交付购房款400000元，该400000元实际系解除《施工合同》的协议书中第三条约定的经济损失400000元转化而来。 同时查明，被告秦川物流公司应当退还原告的履约保证金500000元，被告秦川物流公司将“金湾国际”一处门面抵房给原告。 合同签订后，被告秦川物流公司未按合同约定通知原告签订正式的商品房买卖合同，经原告催告，被告仍未履行，原告未向被告秦川物流公司支付剩余的购房款50000元。 关于涉案商品房买卖合同（预购）约定的L1地块2号楼第19-5号房屋是否系L1地块2单元第19-5号房屋的问题，被告代理人当庭陈述不清楚这个事实，本院限被告方在2021年3月1日休庭后三日提交书面意见，逾期视为自行放弃权利，此后被告未提交书面意见。 同时查明，原告向仲军在四川省旺苍县住房一套，系按揭方式购买，已办理不动产登记证抵押在银行。 另查明：经原告申请，本院依法查询了涉案房屋的相关信息。2021年2月7日，苍溪县房地产事务中心出具说明一份，载明：经核实，“金湾国际”项目L1地块只有1幢楼2个单元，没有L1地块2号楼第19-5号房屋。L1幢2单元第19-5号房屋网签给周勇尚未备案，但已查封。L1幢1单元19-5号房屋未网签，也被查封。”同日，苍溪县不动产登记中心出具查询结果证明，载明：“金湾国际”项目L1地块2号楼19-5号房屋，系统无登记信息。苍溪县不动产登记中心出具的查封解封登记信息，载明：1-19-5号房屋已由四川省苍溪县人民法院（2018）川0824民初1163号之一民事裁定书裁定查封，查封类型为预查封，登记时间为2018年10月18日，同时已由四川省苍溪县人民法院（2018）川0824执1057号之一执行裁定书，查封类型为轮候预查封，登记时间为2018年10月22日。2-19-5号房屋已由四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初3643号民事裁定书裁定查封，查封类型为预查封，登记时间为2018年10月8日，查封期限为2017-08-01起，2020-07-31止；四川省高级人民法院（2018）川民初60号民事裁定书裁定查封，查封类型为轮候预查封，登记时间为2019年3月20日，查封期限为2018-07-09起，2021-07-08止；四川省阆中市人民法院（2018）川1381民初2116号民事裁定书裁定查封，查封文号为（2020）川1381执保199号，登记时间为2018年10月8日，查封期限为2020-08-01起，2023-07-31止。2017年，金湾国际项目L1地块房屋取得商品房预售许可证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的金湾国际商品房买卖合同（预购）是否有效的问题；二、涉案商品房买卖合同（预购）约定的L1地块2号楼第19-5号房屋是否系L1地块2单元第19-5号房屋的问题；三、原告要求办理涉案房屋所有权备案登记的请求能否得到支持的问题。 一、关于原、被告签订的金湾国际商品房买卖合同（预购）是否有效的问题 被告秦川物流公司因未按约定履行《金湾国际·苍溪特色农产品日常生活用品会展中心杜里坝L2地块商业综合楼·附属公共设施装修工程施工合同》，虽因原告系借用四川新东方建设工程有限公司的资质，该装修工程施工合同无效，但不影响根据未实际履行合同的过错，双方协商一致达成的由被告秦川物流公司支付400000元经济损失的约定内容的效力，该400000元经济损失在原告购买被告秦川物流公司涉案房屋时转化为购房款，系各方的真实意思表示，且不属于《合同法》规定的无效情形，且被告秦川物流公司已向原告出具收到购房款的收据，400000元转为购房款合法有效。金湾国际商品房买卖合同（预购）具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告秦川物流公司作为出卖人已按照约定收受绝大多数购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。虽然原、被告双方在签订金湾国际商品房买卖合同（预购）时被告秦川物流公司尚未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前被告秦川物流公司已取得了商品房预售许可证，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，原、被告签订的金湾国际商品房买卖合同（预购）合同有效，对合同双方均有约束力。 二、涉案商品房买卖合同（预购）约定的L1地块2号楼第19-5号房屋是否系L1地块2单元第19-5号房屋的问题。 原告认为预购合同约定的2号楼实际就是2单元，被告代理人当庭陈述不清楚这个事实，本院要求被告限期提交书面意见，逾期视为自行放弃权利，被告至今未提交书面意见。结合L1地块上的房屋仅有2幢，分别为1单元和2单元，且L1地块19-5号房屋也仅有1单元19-5号房屋、2单元19-5房屋两套以及2号楼在相关部门备案信息并不存在的事实，合同约定的2号楼应当就是2单元。 三、原告要求办理房屋所有权备案登记的请求能否得到支持的问题。 原告约定购买L1地块2单元19-5房屋，原、被告未到房产管理部门、不动产登记中心办理备案登记或者预告登记，涉案房屋也已被法院查封，且网签在案外人周勇名下，同时原告也未提供证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定条件，故原告要求被告办理所有权备案登记的请求，事实上不能履行，客观上无法实现，对其请求本院不予以支持。原告可以请求解除合同，并主张赔偿损失，本案中，原告变更诉讼请求后，又要求撤回变更诉讼请求的申请，将诉讼请求再次明确，是原告对自己权利的处分，因此产生的法律后果应当自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告向仲军与被告四川秦川物流配送有限公司于2016年7月19日签订的金湾国际商品房买卖合同（预购）有效。 二、驳回原告向仲军其他诉讼请求。 案件受理费8050元，由被告四川秦川物流配送有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  周 澜 人民陪审员  李明宝 人民陪审员  罗金华 二〇二一年五月二十六日 书 记 员  朱培元 书 记 员  李艳亮 书 记 员  任 燕