贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初5011号 原告：徐显均，男，1958年11月24日生，汉族，贵州省遵义市人，现住遵义市。 委托诉讼代理人：戴胜男，贵州舸林律师事务所律师。 被告：令狐昌华，男，1966年2月25日生，汉族，贵州省桐梓县人，户籍地贵州省桐梓县，现住遵义市新蒲新区。 被告：任继敏，女，1968年12月18日生，汉族，贵州省遵义市人，户籍地遵义市红花岗区，现住遵义市新蒲新区。 原告徐显均与被告令狐昌华、任继敏排除妨碍纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐显均及其委托诉讼代理人戴胜男、被告令狐昌华、任继敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐显均向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告立即排除对原告位于原××××房屋的妨害；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告徐显均系原新蒲烟草站职工，原住××××房屋。该房屋为单位（原新蒲烟草站）员工集资房，1993年原告以市场价6459.50元的价格在单位取得该房屋所有权，并于1996年与原新蒲烟草站签订《遵义县职工住房买卖合同》。1996年，因单位职务调遣原告被调到新舟卷烟批发站任职，该房屋也因工作调动而闲置。1998年，同单位职工夏某（案外人）也系原告好友找到原告，抱怨其自家的房屋（同系新蒲烟草站员工集资房）面积太小只有一室一厅，原告的房屋闲置，常年无人打理，遵循原告同意是否能暂时借住原告的房屋。原告考虑到两家人是同单位同事且一直交往密切，房屋如长期不打理也会坏，且夏某本人系中专生常年免费为其儿子补习功课，心存感激随即答应夏某的请求。在此期间，案外人夏某得到原单位通知该房屋已办得产权，却不知以什么方式在原单位处得到原告的房产证，在原告不知情的情况下将其房屋转卖给了被告令狐昌华、任继敏夫妇。2001年，原告因家庭原因离职外出打工，后与案外人夏某联系，夏某声称已搬离房屋，却并未告知已将其房屋转让给被告。在之后的十多年里，原告没收到原单位的任何通知，原告一直以为自己的房屋一直空着无人居住。直到接到被告的电话，被告声称希望原告去配合办理房屋过户手续，原告一头雾水。后原告到不动产登记中心查询才得知，自己的房屋房产手续早已于1998年办理，却被案外人夏某代领。至于案外人是以怎样的方式转卖给被告，原告无从得知。原告弄清原委后，多次请求被告搬离其房屋，被告拒绝。原告无奈之下，现为维护自身权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告令狐昌华、任继敏辩称，原告起诉的房屋是案外人夏某于1998年4月在原告处购买的，二被告于2004年5月27日在夏某处以20180元的价格购买居住至今，虽然产权仍登记在原告名下，但各方的买卖合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实，原告徐显均系原新蒲烟草站职工，原住××××房屋。1996年4月18日，原告徐显均与新蒲烟草站签订《遵义县职工住房买卖合同书》，合同约定新蒲烟草站将位于××××面积59.3㎡的房屋出售给原告徐显均，该房核定房价为7566.08元（不含地价），减12%的折旧，经抵减后售价4445.13元。核定上述房屋的标准价为9522.90元，折旧后有售价为6459.50元。原告以一次性付款购买上述房屋，付款金额为4445.13元。合同还约定，原告购买上述福利房屋付清房款后，拥有该住房的使用权，继承权和买卖权（5年以后）在付清房款五年内调离遵义县的，需要退房的必须将购买房屋退还原产权单位，超过五年调离的，原告可将购买房屋出售，原产权单位有优先购买权等约定。 1998年4月1日，原告徐显均与同为新蒲烟草站职工的夏某签订《购买房屋协议书》，约定原告将所购买的新蒲烟草站三楼59.3㎡住房一套转让给夏某，转让价款为7688元，包括房屋内的一切附属设施。房屋剩余手续由夏某自行办理，所需费用由夏某负责，房屋产权证及附属资料由夏某保存作依据，原告徐显均无权要求过户，如夏某自愿过户，所需费用由夏某自行负责。协议签订当天夏某支付了购房款并接收了房屋。随后夏某开始办理相关房屋手续，1998年4月29日，原遵义县房改办房改字第××号《房改出售公有住房审批表》对原告徐显均与新蒲烟草站签订《遵义县职工住房买卖合同书》予以批准，并注明该房已按成本价6350.31．元购房，获产权比例100%，从1999年4月27日后可依法进入市场，并于同日颁发了遵县房改字第××号《房屋所有权证》，产权人为原告徐显均。 2004年5月27日，被告令狐昌华与夏某签订《房屋有偿转让合同》，合同约定：夏某自愿将××××房屋、砖混结构，面积59.3㎡（原户名徐显均），有偿转让给被告令狐昌华管理使用，其产权属被告令狐昌华。转让金额为20180元，付款方式为一次性付清。夏某须将该私宅的合法产权手续移交给令狐昌华，房屋产权证一本，产权证号××××，房改购买公有住房批准书一本，批准书号××××。若令狐昌华要求办理该房屋的过户手续，夏某须协助令狐昌华办理，产生的费用由令狐昌华自行承担。同日被告令狐昌华支付夏某购房款20180元并接收房屋后居住至今。 此后，被告令狐昌华请求原告徐显均协助办理过户手续，原告徐显均于2021年1月19日到遵义市不动产登记事务中心查询讼争房屋仍登记在其名下后，向本院提起诉讼。 另查明，被告令狐昌华与被告任继敏系夫妻关系。 上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的《遵义县职工住房买卖合同书》、《房改出售公有住房审批表》、贵州省不动产登记查询结果、被告令狐昌华提交的《购买房屋协议书》、《房屋有偿转让合同》、收条、房产产权证、房改购买公有住房批准书，到庭证人夏某的证言在卷佐证，并经庭审质证。 本院认为，1996年原告徐显均购买单位房改房后，于1998年将讼争房屋以7688.00价格转让给本单位职工夏某，并约定此后办理相关房屋手续的费用由夏某承担。原告徐显均将购房合同等相关资料交由夏某保存并收取了购房款后将房屋交付给了夏某。2004年夏某将房屋以20180元的价格有偿转让给被告令狐昌华、任继敏后，二被告从2004年占有、使用该房屋至今。原告徐显均在长达十七年期间，亦未对上述房屋的权属提出过主张，上述一系列事实相互印证，能够形成完整的证据链。原告徐显均称夏某自1998年后使用诉争房屋是基于同事关系的长期借用，并未收取房屋转让费。但原告徐显均就其主张并未提供证据佐证，且徐显均的上述说法亦不符合常理。原告向夏某转让房屋后，办理房改房及后续产权登记等一系列行为其均未参与，也未支付相关费用，这与徐显均认为房屋权属属于自己，否认与夏某之间具有《房屋买卖合同》关系的事实严重不符，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本院对于原告徐显均所陈述的事实不予采信，对于二被告主张的事实予以确认。即徐显均与夏某、夏某与二被告之间房屋买卖关系成立。被告令狐昌华、任继敏已支付对价，诉争房屋业已交付、占有、使用十七年之久，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，诉争房屋现虽未办理物权变更手续，并不影响各方买卖合同的效力，二被告对讼争房屋的占有、管理于法有据。故原告徐显均的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告徐显均的诉讼请求。 案件受理费30元（已减半收取），由原告徐显均负担。 如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  向 宏 二〇二一年五月十九日 法官助理  张 婕 书 记 员  唐鸿娅