湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初989号原告：王祥平，男，1971年9月11日出生，白族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省永顺县，确认送达地址：湖南省永顺县，指定签收人：王祥平。委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱坤，湖南风云律师事务所律师。被告：吴思嘉，女，1990年10月11日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住张家界市永定区，确认送达地址：张家界市永定区，指定签收人：吴思嘉，联系电话；139××××0016。委托诉讼代理人：唐琛，湖南新川律师事务所律师。原告王祥平与被告吴思嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告王祥平及委托诉讼代理人朱坤与被告吴思嘉及委托诉讼代理人唐琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王祥平向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019年6月6日双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付下欠原告2019年6月6日至2021年6月7日期间的房屋租赁费13080元；3.判令被告依照合同约定立即向原告支付逾期房屋租赁费的违约金66708元；4.判令原告依照合同约定不需要向被告退还房屋质量保证2000元；5.判令被告立即返还原告涉案房屋大门钥匙一把；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月12日，原告依法取得涉案房屋张房权证崇字第7××2号《房屋所有权证》。2019年6月6日，原告（甲方）委托其亲属屈勤与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。同日，被告依照合同约定支付了第一年度的房屋租赁费28000元及房屋质量保证金2000元，原告将房屋交付于被告。第二年度房屋租赁费依照合同约定被告应在2020年5月6日前一次性付清，但被告仅支付14920元，原告采用邮寄方式送达《催交房屋租金告知书》，但被告仍置之不理。故提起诉讼，望判如所请。被告吴思嘉辩称，1.被告与原告系协商后自愿提前终止房屋租赁合同，不存在违约情形。2.被告吴思嘉已付清所有租金，并未拖欠原告王祥平任何租金。因疫情影响，被告生意经营困难，便在微信上与原告协商，将第二年的租金以半年支付一次，共计两次的方式付清，原告表示同意。被告便按照上述方式支付了半年租金14000元（半年租期截至2020年12月6日）。2020年12月10日，被告向原告表明不再承租房屋，原告同意并要求被告于12月18日搬离，超出12天的租金920元也已支付。3.原告需退还被告房屋质量保证金2000元。2020年12月18日，被告搬出租赁房屋时，经过中介机构验收并无任何问题。4.案涉合同对原告没有约束力，无权要求被告承担相应义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2012年12月12日，王祥平在张家界市房××栋××号房屋办理产权登记，并取房屋所有权证，证号为张房权证崇字第7××2号。2.2019年6月6日，王祥平委托屈勤（甲方）与吴思嘉（乙方）订立《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于张家界市永定区××街××栋××房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为3年，自2019年6月7日至2022年6月6日；年租金28000元，按年度1次付清，自2019年6月7日至2020年6月6日；乙方同意预交2000元作为房屋押金，合同终止时，甲方验收房屋归还乙方房屋押金，乙方必须结清租赁期限内产生的一切费用；甲方三年内不涨房租，每年提前一个月交租金。第五条约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好的（自然折旧除外）交给甲方。合同签订后，吴思嘉按约支付了第一年度租金28000元及押金2000元。3.2020年6月15日，王祥平以微信的方式通知吴思嘉第一年度的租赁期限已到，要求支付第二年度租金。吴思嘉通过微信的方式向王祥平回复，因疫情影响，经营的陶艺和烘焙培训班耽误了四至五个月，请求将按年度一次付清租金变更为按年度两次付清，每半年支付一次。王祥平同意上述请求后，吴思嘉通过微信转账的方式于6月15日、6月16日两次给王祥平转款共计14000元。4.2020年12月10日，吴思嘉通过微信的方式通知王祥平，月底将不再继续承租。王祥平通过微信回复，如果实在不愿租也没有关系的，什么时候交钥匙。此后，双方通过微信约定月底交钥匙。5.2020年12月16日，王祥平通过微信通知吴思嘉，称“你确定不租了，把水电费交清，后天（18日）过来收房，还欠12天租金920元，麻烦你给我转过来。”双方又通过微信确定2020年12月18日下午2点王祥平过来收房。双方还在微信中对押金的返还产生争议，吴思嘉要求王祥平退还押金2000元，王祥平认为合同没有履行完押金不退。此后，吴思嘉以微信转账的方式将2020年12月7日至12月18日共计12天的租金920元支付给王祥平，吴思嘉于2020年12月18日前将属于自己的财产搬走，将承租房屋腾空。6.2020年12月18日，王祥平微信告知吴思嘉，由中介过来收房。中介查看房屋后，因吴思嘉要求退还押金2000元，中介没有收取房屋钥匙。此后，吴思嘉与王祥平微信联系，双方确定由王祥平兄弟王学龙过来收房。因吴思嘉要求退还押金2000元，王学龙没有收取房屋钥匙。后吴思嘉又通过微信联系屈勤，并要求将钥匙送给屈勤，屈勤回复称只能找王祥平本人解决，钥匙只能交付给王祥平。7.2020年12月20日，王祥平向吴思嘉邮寄了一份《催交房屋租金告知书》，同时又以微信方式发送给吴思嘉。告知书载明：根据王祥平与吴思嘉之间于2019年6月7日签订的房屋租赁合同，吴思嘉应于2020年5月6日前交付2020年6月7日至2021年6月6日第二年度的房屋租金28000元。经多次催收，吴思嘉以各种理由拖付，截至2020年12月15日，王祥平只收到吴思嘉三次用微信转给本年度房屋租金14000元、910元、10元，共计收到14920元。尚欠第二年度租金13080元。限吴思嘉一个月之内付清剩下的房屋租金。如2021年1月19日之前没有收到该年度租金13080元，则按照双方签订的房屋租赁合同，视为其违约。当天，双方还在微信中对2000元押金进行了沟通，王祥平认为合同没有履行完押金不退，吴思嘉表示双方协商解除合同，将2000元押金作为违约金赔偿给王祥平。上述事实，有双方当事人陈述及原告王祥平提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、微信截图、催交房屋租金告知书及被告吴思嘉提交的微信截图、视频录音等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。虽然被告吴思嘉在签订合同时，对原告王祥平委托屈勤代签合同的事实不知情，但在原告王祥平收取第二年度租金时，被告吴思嘉并没有提出异议，且与原告王祥平达成协议，第二年度租金分两次交纳，并向原告王祥平交纳了2020年6月7日至2020年12月6日的租金14000元。因此，《房屋租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。被告吴思嘉辩称合同对其没有约束力的观点与事实不符，本院不予采纳。关于《房屋租赁合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告王祥平与被告吴思嘉通过微信达成协议，被告吴思嘉不再租赁房屋，原告王祥平于2020年12月18日收房，被告吴思嘉将租金、水电费交付至2020年12月18日止。协议达成后，被告吴思嘉已按约定履行了交付租金、水电费的义务，且将承租房屋腾空。因此，双方达成解除租赁合同的协议系其真实意思表示，合法有效，本院予以认定，即《房屋租赁合同》经双方协商一致于2020年12月18日解除。故原告王祥平再要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。被告吴思嘉已将租金交付至2020年12月18日，且双方协商一致于2020年12月18日解除了合同，故原告王祥平要求被告吴思嘉支付2020年12月19日至2021年6月7日下欠租金13080元的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。因被告吴思嘉没有欠付原告王祥平13080元的租金，故原告王祥平要求被告吴思嘉支付欠付租金的违约金66708元的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于质量保证金是否返还的问题。2020年12月16日，双方通过微信协商解除合同时，原告王祥平就明确提出合同没有履行完押金不退。2020年12月20日，被告吴思嘉表示双方协商解除合同，将2000元押金作为违约金赔偿给原告王祥平。因此，从双方自行协商的经过来看，因合同没有履行完，基本达成押金2000元可以不退还的一致协议。且被告吴思嘉在庭审中，明确表示押金可以放弃。因此，原告王祥平请求依照合同约定不需要向被告吴思嘉退还房屋质量保证金2000元的诉讼请求，符合双方当事人的真实意思表示，理由正当，本院予以支持。关于被告吴思嘉应否返还案涉房屋钥匙的问题。原告王祥平按约定于2020年12月18日委托中介机构、王学龙收房时，均因返还保证金未达成协议而没有收房，当天，被告吴思嘉也没有将钥匙交付。且被告吴思嘉并未提交相关证据证实已经将钥匙返还给原告王祥平，故原告王祥平要求被告吴思嘉返还房屋大门钥匙一把的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院》第九十条之规定，判决如下：一、原告王祥平不需要向被告吴思嘉退还房屋质量保证金2000元；二、被告吴思嘉于本判决生效后五日内向原告王祥平返还张家界市永定区××街××栋××号房屋的大门钥匙一把；三、驳回原告王祥平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，减半收取922元，由原告王祥平负担872元，被告吴思嘉负担50元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  夏赞忠二〇二一年五月二十六日法官助理田谷杨书记员田星附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。