河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1722民初252号原告:卢丽,女,汉族，1976年8月14日出生,住上蔡县。委托诉讼代理人:胡国斌,河南博建律师事务所律师。被告:王贵华,男,汉族,1972年1月12日出生,住上蔡县。被告:上蔡县龙海置业有限公司,住所地:上蔡县齐海乡齐海集。法定代表人:曹金亮,该公司总经理。委托诉讼代理人：曹慧营,女,汉族,1987年12月4日出生,住上系县,系该公司员工。原告卢丽与被告王贵华、上蔡县龙海置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢丽及其委托诉讼代理人胡国斌，被告王贵华、上蔡县龙海置业有限公司法定代表人曹金亮及其委托诉讼代理人曹慧营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢丽向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于上蔡县龙海社区6号楼4楼东单元西户的强制执行,并解除对上述涉案房屋的查封；2、判决确认原告与冯某于2015年1月17日签订的《购房合同》合法有效,并确认位于上蔡县龙海社区6号楼4楼东单元西户归原告所有。事实和理由：2015年1月17日,原告与上蔡县齐海乡龙海社区冯某签订《购房合同》一份，合同约定:上蔡县龙海社区6号楼4楼东单元西户以人民币拾壹万元(110000）的价格出售给原告。协议签订后,原告以约付清了所有购房款,并居住和使用至今。2018年4月10日,上蔡县人民法院针对被告王贵华与被告上蔡县龙海置业有限公司民间借贷纠纷一案作出(2018)豫172民初429号民事调解书,被告王贵华于2018年5月9日作为执行申请人向上蔡县人民法院提出申请,要求对原告购买的位于上蔡县龙海社区6号楼4楼东单元西户进行强制执行。原告得知后依法向上蔡县人民法院提出书面执行异议,并提供购房依据等相关证据,要求解除查封并中止对上述财产的执行。2020年12月29日,上蔡县人民法院作出(2020)豫1722执异字134号执行裁定书,裁定：驳回原告的异议,并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为,原告与冯某于2015年1月17日签订的《购房合同》合法有效,人民法院裁定错误。为此，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王贵华、上蔡县龙海置业有限公司共同辩称，原告卢丽所诉2015年1月17日上蔡县齐海乡龙海新型农村社区冯某与其签订《购房合同》一份，合同约定上蔡县龙海社区6号楼4楼东单元西户以11万元的价格出售给原告卢丽。卢丽依约定付清了所有购房款后,并居住和使用至今一事是无效的和虚假的,冯某勾结原告卢丽虚假出售,二人为了逃避债务以物抵债,企图侵吞上蔡县龙海置业有限公司开发的龙海社区房产而提起的虚假案外人之诉,理由与事实如下:一、上蔡县齐海新型农村社区是上蔡县龙海置业有限公司开发,是一人有限公司,法人是曹金亮,曹金亮和上蔡县龙海置业有限公司从来不知道涉案房屋被出售一事,也从未收到其购房款。原告卢丽在最初提执行异议时称该涉案房屋于2015年1月17日购买上蔡县龙海置业公司开发的房屋,并与上蔡县龙海置业有限公司签订购房合同,根据购房合同约定该套房产房款已全部付清，被驳回异议后又提起案外人执行异议之诉又改口称与冯某签订了购房合同并付清房款,购房事实前后矛盾,理由虚假,更加证明冯某与原告卢丽恶意勾结、企图用不正当手段达到侵吞霸占上蔡县龙海置业有限公司房产的目的。二、原告卢丽和冯某是亲戚关系,卢丽曾经在冯某承包的老公社大食堂打工,冯某因缺钱经常找卢丽借钱,多次借款无力偿还后冯某便勾结卢丽企图用该涉案房屋抵偿冯某欠卢丽的多笔借款,二人并签订了虚假的购房合同,可以调取二人的账户资金往来证实此事。三、上蔡县龙海置业有限公司在开发龙海新型农村社区6号楼和11号楼时与建筑商陈丽萍签订的土建安装《建筑施工合同》，工程造价框架结构每平米1100元,砖混结构700元。而原告卢丽提异议的龙海社区6号楼4楼东单元西户的房屋是砖混结构，建筑面积是137平米左右的三室一厅套房,发包给建筑商的承包价就9万6千元,还不含地价和税收、消防、彩瓦、防水、门窗、水电、路面硬化、公共设施等一系列建筑项目成本。该涉案楼盘工程款全部是由上蔡县龙海置业有限公司支付和偿还,冯某对涉案楼盘从未出资过一分钱,根本无权也无资格以远低于市场价贱卖和抵偿该涉案房产。根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条下列房产不得转让:（5）权属有争议的。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权,因为产权发生争议的房屋权属尚未确定,出售人并不一定拥有绝对的所有权,其签订的房屋买卖合同当然无效。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范,属于强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的合同无效(2)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益；(3)以合法的形式掩盖非法的目的;(4)损害社会公共利益；(5)违法法律、行政法规的强制性规定。《民法典》第154条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事行为无效。原告卢丽与冯某二人明知是债务纠纷,为了逃避债务私自用该涉案房屋并以极其不合理的价格签订虚假售房合同,还互相勾结恶意串通以合法的形式掩盖非法的目的,违反法律、行政法规的强制性规定，签订显失公平的购房合同严重损害上蔡县龙海置业公司的利益是无效合同。四、原告卢丽最初到上蔡县人民法院执行局提异议时只提交了一分购房合同,并未提供支付相应购房价款和转款证明,原告卢丽对该涉案房屋买卖的真实性,缺少事实根据和法律依据,根据《物权法》第106条无处分权人将不动产或动产转让给受让人的,所有权人有权追回。五、根据《物权法》的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。原告卢丽也未办理房屋所有权过户登记,对诉争房屋并不享有所有权。亦不能排除对该涉案房屋的执行。综上所述，原告卢丽要求提出解除对该涉案房屋的查封于法无据,驳回原告卢丽的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：被告上蔡县龙海置业有限公司与被告王贵华民间借贷纠纷一案中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成协议,本院于2018年4月10日作出(2018)豫1722民初429号民事调解书。协议书载明：一、上蔡县龙海置业有限公司欠王贵华借款200万元(月息2分),同意于2018年4月20日前偿还完毕,利息从借款之日即2014年4月1日计算至履行完毕之日止。二、本案受理费22800元,减半收取11400元,上蔡县龙海置业有限公司自愿负担。该调解书生效后,因被告上蔡县龙海置业有限公司未按调解协议履行义务,王贵华于2018年5月9日向本院申请执行。在执行过程中,本院于2019年4月12日作出(2018)豫1722执861号之二执行裁定,查封了上蔡县龙海置业有限公司开发的位于上××龙海社区商品房××套,其中包括6号楼4楼东单元西户一套房屋。后原告卢丽提出执行异议。2020年12月29日,上蔡县人民法院作出(2020)豫1722执异134号执行裁定书,裁定驳回案外人卢丽的异议请求。原告卢丽对该裁定不服于2021年1月12日向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中,原告卢丽为证明其主张,提交了以下证据:1、(2020)豫1722执异134号裁定书一份,拟证明原告对涉案房屋享有主张排除妨害的权利；2、2014年龙海社区股东会议及会议决议各一份，拟证明上蔡县龙海置业有限公司的组织结构及成员，冯某、李某具有处置房产的对外身份；3、2015年1月17日购房合同、交款手续、生活用电交款票据、房屋装修入住照片2张及2021年1月15日齐海乡政府证明，拟证明卢丽通过购买合法取得并占有房屋,且入住房屋经过政府备案登记；4、邻居证明入住证言2份和装修证言一份，拟证明原告卢丽合法占用使用的事实；5、(2020)豫1722执异26号执行裁定书，拟证明2018年王贵华申请执行之前，冯某、李某出售行为有效；6、证人冯某、李某的庭审证词。被告上蔡县龙海置业有限公司、王贵华质证称,1、对(2020)豫1722执异134号裁定书无异议；2、对龙海社区股东会议及会议决议有异议，该证据只能证明股东比例,并不能证明李某、冯某对房产有处置的权利；3、双方签订的购房合同抵的是冯某的路面工程款,冯某承建的工程已经付了100多万的工程款,另合同上没有房屋面积、单价、权属人,公章系后来加盖，加盖的章是以前丢失过的章,既然加盖了龙海置业的章为什么法人曹金亮不知情,购房收票并没有日期,入住票据没有日期,大额的转款没有依据,装修的照片不知道拍的谁的,入住并不等于合法有效。2016年8月20日曹金亮被羁押,对此事不知情,董志成早就从齐海乡退体了,无权出具证明,证明的内容与合同不相符；4、对原告提供的邻居证明入住证言和装修证言与本案无关；5、(2020)豫1722执异26号执行裁定书与本案无关；6、对冯某、李某的庭审证言有异议，证言前后矛盾、虚假。被告上蔡县龙海置业有限公司为证明其主张,提交（2018）豫1722民初489号民事判决书及工程款收据,拟证明购房款不合理，该栋房工程款由曹金亮和上蔡县龙海置业有限公司支付。原告卢丽质证称,判决书关联性有异议，盖房子和卖房子不是一回事，与本案无关;被告王贵华质证称无异议，恰好能证明6号楼和11号楼价值多少、谁具有处置权的问题。被告王贵华为证明其主张,提供以下证据:1、公告两份,拟证明其依据生效法律文书申请法院查封上蔡县齐海乡龙海社区商品房共计61套，其中包含涉案房屋。原告卢丽质证称,关联性提出异议，原告卢丽买房在先，申请查封在后，该证据与本案无关;被告上蔡县龙海置业有限公司质证称,无异议，查封合法有效。上述事实,有原、被告陈述,原告提供的购房合同，收据，执行裁定书，照片，股东会议复印件，会议决议复印件，证明，李某和冯某的当庭证言，被告上蔡县龙海置业有限公司提供的民事判决书，被告王贵华提供的公告等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为,当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，其一、从原告提供的股东会议及会议决定可以认定，上蔡县龙海置业有限公司所开发的上蔡县齐海乡龙海新型农村社区,曹金亮、冯某、李某作为股东,股东所占比例一致，项目部设董事会，会议决议由冯某任董事长，曹金亮任副董事长，李某任总经理。原告卢丽所提交的2015年1月17日所签订的房屋买卖合同,虽然合同没有写明房屋面积、单价及付款方式，但合同后有冯某、李某的签名,即使曹金亮没有签字，但加盖的有上蔡县龙海置业有限公司曾使用的印章,并经当地乡政府进行了监督性登记。曹金亮于2016年8月20日才被羁押，从签订合同到曹金亮被羁押期间其均未提出异议，视为曹金亮对该行为的默认。故，在本院查封涉案房屋之前，原告与被告上蔡县龙海置业有限公司已经签订合法有效的书面买卖合同。其二，原告卢丽亦支付了全部购房款,并出具收据予以确认，收款人冯某、证明人李某在收据上签名摁印确认。其三、原告卢丽领取了房屋钥匙，并对房屋进行了装修，合法占有了该不动产。案外人卢丽作为普通民事主体,有理由信赖该交易的正当性。该买卖行为发生在本院查封前,且由于出售人上蔡县龙海置业有限公司的原因,一直没有办理产权变更登记手续。综上，原告卢丽主张排除对涉案房产执行，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。原告同时提出确认其对涉案房产享有所有权的诉请，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，本院亦予以支持。被告上蔡县龙海置业有限公司、王贵华辩称，该涉案楼盘工程款全部是由上蔡县龙海置业有限公司支付和偿还,权属有争议，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定,出售人并不一定拥有绝对的所有权,其签订的房屋买卖合同当然无效。2017年2月20日上蔡县齐海乡人民政府出具的证明显示，是因龙海社区占用群众土地遗留问题，该公司法定代表人、合伙人及相关经济利益人均无权擅自销售龙海社区房产，但并不涉及2017年之前社区房屋销售的条件限制，不足以否定案外人的购买资格。故被告上蔡县龙海置业有限公司及被告王贵华的答辩意见,理由不当,本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条之规定,判决如下:一、停止执行位于上蔡县龙海社区6号楼4楼东单元西户的房屋；二、确认位于上蔡县龙海社区6号楼4楼东单元西户的房屋归原告卢丽所有；三、驳回原告卢丽的其他诉讼请求。案件受理费2500元,由被告王贵华、上蔡县龙海置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  任秋莲审 判 员  孟 珍人民陪审员  刘 杰二〇二一年五月十七日书 记 员  王开欣