新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初4329号原告：新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路178号泰祥大厦6楼J室。法定代表人：李勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：马斌，男，1993年11月27日出生，回族，新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：刘晓燕，新疆正汇律师事务所律师。被告：张正正，男，1989年9月3日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：齐宪铭，男，1958年8月11日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：齐若伊，女，1985年6月29日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司（以下简称嘉华房地产经纪公司）与被告张正正、齐宪铭居间合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告嘉华房地产经纪公司委托诉讼代理人马斌、刘晓燕、被告张正正、被告齐宪铭的委托诉讼代理人齐若伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉华房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与二被告于2020年4月19日签订的《委托售房协议书》；2、请求法院依法判令二被告向原告返还定金30,000元；3、请求法院依法判令二被告向原告支付定金罚金30,000元；4、请求法院依法判令二被告向原告支付违约金35,000元；5、请求法院依法判令二被告向原告支付律师费7,500元；（以上合计：102,500元）；6、请求法院依法判令二被告承担本案的邮寄送达费。事实和理由：原告与被告二的代理人被告一于2020年4月19日签订了《委托售房协议书》。《委托售房协议书》第三条约定：“甲方在乙方通知交易收到乙方定金之日起，应积极配合乙方办理转让手续，如甲方在协议有效期内自行将此房出售或另行委托中介，或拒绝出售此房，或不到场签署转让文书的，视为甲方违约，委托人均应向受托人一次性支付委托方销售总房款的10%的违约金。并承担相应的诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。”在原告依约支付30,000元定金后，发现二被告已将房屋出售给第三方，导致合同无法继续履行。原告多次催要二被告返还定金无果，为维护原告的合法权益，现依据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起诉讼，愿判如所请。被告张正正辩称，不认可原告诉请。《委托售房协议书》中明确约定到银行签字时，原告要给我打首付款，原告并未支付我首付款，原告违约在先。我并没有一房两卖，我是为了增加面积才过户给他人，并未违约。同意解除《委托售房协议书》。我是为了加了面积才过户给拜合提亚尔·吐尔逊，我拿着新的授权委托书去银行配合原告办理按揭手续，并不是一房二卖。被告齐宪铭辩称，不认可原告诉请。2020年1月12日，我和张正正就案涉房屋达成协议，张正正支付定金1万元。房屋的所有权人是齐宪铭，2020年4月7日，我们把案涉房屋卖给张正正，张正正支付了29万元房款。当时并未办理房屋过户手续。同意解除《委托售房协议书》。本院经审理认定事实如下：2020年4月19日，原告嘉华房地产经纪公司与被告张正正签订《委托售房协议书》，载明：“委托方（以下简称甲方）：齐宪铭、张正正（代理人），受托方（以下简称乙方）：新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司，甲乙双方依据《合同法》及协议规定，甲方自愿将自己名下的房产委托乙方进行代理销售。为保障双方权益履行的义务，经协商一致达成如下协议：一、甲方自愿将本人位于乌市的房产委托乙方代理销售，该房屋房产证号为，建筑面积47.01㎡，附属设施其它有地下室。二、经甲乙双方协商，该房屋委托售价为人民币350,000元（大写：叁拾伍万元），此价包括办理入住、地下室、天然气管道等费用的总价，办理过户手续当日的费用甲方不再承担，但办理手续当日以前所欠水、电、暖、物业管理费、有线电视费等所用费用应由甲方结清。甲方需保证此房屋有出售权利并征得共有人的同意，保证该房屋产权清晰具有合法性、真实性。如有任何债权、债务纠纷、法律纠纷等均有甲方承担责任。三、甲乙双方签订本协议时，甲方应将此房相应的房产证复印件（房产证、土地证、钥匙、票据、合同）交给乙方以便此房尽快出售。乙方运用自身网络资源，广告宣传等居间服务出售此房后，甲方与乙方所介绍的买房者达成买卖协议时，甲方按该房屋成交价的2%向乙方支付佣金。四、若有买方出价与本协议上的价格相当或高于此价格，受托方无需另行告知委托方即可收取定金。甲方在乙方通知交易收到乙方定金之日起，应积极配合乙方办理转让手续，如甲方在协议有效期内自行将此房出售或另行委托中介，或拒绝出售此房，或不到场签署转让文书的，视为甲方违约，委托人均应向受托人一次性支付委托方销售总房款10%的违约金。并承担相应的诉讼费、律师费等一切由此产生的费用。五、甲方保证不与乙方介绍的客户私下联系，包括互留联系电话、地址等，否则视甲方有故意逃避代理佣金的行为。若私下成交，造成甲方利益受损或发生其他纠纷，乙方不承担任何责任，并且甲方应向乙方赔偿双倍的代理佣金。六、委托期限为自2020年4月19日起至所有手续办完为止。在委托期限内甲方不得通过其他渠道出售此房。七、在本协议履行过程中如发生争议，甲乙双方应协商解决。解决不成时，可向当地有关司法机构诉讼解决。备注：甲方配合办理银行按揭，银行签字打首付款。2020年4月24日前签字打首付款，所有过费用客户承担。”另查明，2020年4月19日，被告张正正收取原告5,000元，出具定金收条，载明：“今收到嘉华亿家代客户购买位于沙区定金5,000元，2020年5月22日，原告向被告张正正转账25,000元。再查明，涉案房屋原产权人登记为被告齐宪铭，2020年4月7日，齐宪铭、马桂芝（齐宪铭的妻子）出具授权委托书，委托张正正办理出售涉案房屋等事宜，2020年4月24日，张正正代齐宪铭、马桂芝将涉案房屋过户到拜合提亚尔·吐尔逊名下，2020年4月28日，拜合提亚尔·吐尔逊、阿扎古丽·艾沙（拜合提亚尔·吐尔逊的妻子）出具授权委托书，委托张正正：1、代为在房地产部门或者不动产登记中心查阅、调取上述不动产的住房情况查询记录、档案材料；2、代为与买方办理房屋交易挂牌、网上签约手续，签署房地产部门要求的网签合同。代为缴纳相关交易税、费。办理资金监管手续，委托资金监管银行。3、代为办理上述房屋权属转移登记手续。4、协助买方办理二手房住房按揭贷款的手续。以上事实，有《私房产权证》、《委托售房协议书》、定金收条、中国农业银行明细、《公证书》、《民事委托代理合同》、新疆增值税电子普通发票、微信转账截图、银行转账流水、乌鲁木齐市不动产信息查询结果、授权委托书、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。本院认为，原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司与被告张正正签订的《委托售房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同本身不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应信守履行，该合同名为委托合同，从合同主体、内容、合同目的、履行情况等方面看，实际上原、被告之间形成了居间合同关系。关于原告各项诉讼请求。一、原告主张解除2020年4月19日原、被告签订的《委托售房协议书》，原、被告在庭审过程中均同意解除合同，故本院对于原告该项诉讼请求予以支持；二、原告主张二被告向其返还定金30,000元及支付定金罚金30,000元，根据法律规定，原告作为居间人，其主要义务为向委托人提供订立合同的媒介服务，同时享有主张报酬的权利，可见，居间人仅是为委托人提供订立合同的机会，并不能取代当事人的合同主体地位，本案中委托人旨为出售房屋，订立房屋买卖合同，原告收取案外人款项并支付给被告，该款项所有权人为案外人，并不因为由原告转交而转移所有权，且原告所称该款项系“购房定金”，从定金的性质出发，定金权利应归属于房屋买卖合同当事人（卖方和买方），原告作为居间人不享有该权利，故原告在本案中主张由被告返还定金并支付定金罚金的诉讼请求本院不予支持；三、原告主张由二被告向原告支付违约金35,000元，原告认为被告与其签订《委托售房协议书》后，被告张正正将案涉房屋出卖给拜合提亚尔·吐尔逊，违反了《委托售房协议书》第四条的约定，构成违约，本院认为，原告嘉华房地产经纪公司与被告张正正签订的《委托售房协议书》系格式合同，该合同条款约定的“甲方在协议有效期内自行将此房出售或另行委托中介，或拒绝出售此房，或不到场签署转让文书的，视为甲方违约”的条款，其中将“自行出售”、“拒绝出售”等约定为违约事项，排除了委托方处分房屋产权的的权利，过分加大委托方的义务，应视相关条款无效。结合法律规定违约责任的本意，违约是指违约方“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，使得当事人订立合同的目的不能实现，或者得不到充分实现，从而损害了当事人的利益，甚至造成严重的损失，法律从而对违约行为予以规制，建立违约责任制度，明确当事人实施违约行为必须承担相应的法律责任，结合本案案情，被告张正正作为受托人在齐宪铭、马桂芝的委托下处理房屋转让事宜，但签订《委托售房协议书》的行为并不属于齐宪铭、马桂芝的委托事项，仅为张正正个人意思表示，被告张正正享有合同权利，履行合同义务，被告齐宪铭不应认定为《委托售房协议书》的当事人，不应承担合同义务，根据查明的事实，2020年4月7日-2020年4月24日，被告张正正接受齐宪铭、马桂芝的委托，对涉案房屋享有处分的权利，2020年4月28日-2020年12月31日，被告张正正接受拜合提亚尔·吐尔逊、阿扎古丽·艾沙的委托，对涉案房屋享有处分的权利，由此可见，截止2020年12月31日，被告张正正不享有涉案房屋的处分权仅几天时间，对于原告嘉华房地产经纪公司向被告张正正履行居间服务基本不具影响，原告嘉华房地产经纪公司未向法庭举证由此给其造成的损失，故本院对于原告要求被告张正正支付违约金的诉讼请求不予支持。四、原告主张由二被告向原告支付律师费7,500元，由于本案中原告诉讼请求未获支持，由此诉讼支出的律师费用应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条第一款之规定，判决如下：一、解除原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司与被告张正正于2020年4月19日签订的《委托售房协议书》；二、驳回原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司要求被告张正正返还定金30,000元的诉讼请求；三、驳回原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司要求被告张正正支付定金罚金30,000元的诉讼请求；四、驳回原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司要求被告张正正支付违约金35,000元的诉讼请求；五、驳回原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司要求被告张正正支付律师费7,500元的诉讼请求。案件受理费2,350元，本院减半收取1,175元（原告已预交），由原告新疆嘉华亿家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李莎莎二〇二一年五月二十七日书记员  王梦雨