四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1825民初365号 原告：成都百盛物业发展有限公司。住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段38号。 法定代表人：高炳康，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：高雅。 被告：马仕刚，男，1985年8月5日出生，汉族，住四川省天全县。 委托诉讼代理人(特别授权)：杨昌郁，四川天责律师事务所律师。 原告成都百盛物业发展有限公司(以下简称百盛物业公司)与被告马仕刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员郑久英独任审判，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高雅及被告委托诉讼代理人杨昌郁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告百盛物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告马仕刚支付拖欠原告物业管理服务费777.70元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2020年9月9日，原告百盛物业公司依法依规与天全县城厢镇溪水苑小区首届业主委员会(以下简称首届业委会)签订了物业服务合同，合同签订后首届业委会一并将小区住户业主信息移交原告。按物业服务合同第九条的约定，被告应每月按建筑面积1元/m2交付物业费，被告所居住面积是111.10m2。经核实，被告一共拖欠原告从2020年9月9日至2021年4月8日共计7个月的物业服务管理费777.70元。经原告多次催交，被告拒不履行支付义务。为此，依据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条和第九百四十四条之规定，请求人民法院依法判决被告给付原告物业服务费共计777.70元，并承担本案诉讼费。 原告百盛物业公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.《关于溪水苑小区引入物业进入市场化管理公告》及公告张贴照片、2020年8月18日召开业主大会照片、小区首届业委会约谈瑛祥物业公司、世彬物业公司、世豪物业公司和原告公司的照片、选定原告后的公告张贴照片、原告进场仪式的照片、张贴首届业委会与原告签订的物业服务合同的照片、原告进入小区管理的媒体宣传材料，拟证明原告系依法依规与首届业委会签订物业服务合同的事实。 2.原告工作人员日常进行小区管理维护的照片，拟证明原告为案涉小区提供了物业服务。 3.原告营业执照副本、物业管理企业资质证书、法定代表人身份证、《物业管理服务合同》，拟证明原告具有物业管理资质及与小区首届业委会签订物业合同的事实。 4.天全县住房和城乡建设局出具的书面证明、天全县城厢镇文景社区居民委员会出具的书面说明，拟证明《物业管理服务合同》已在项目主管部门备案。 被告马仕刚辩称，原告诉讼请求依法不能成立，请求予以驳回：一、原告与业委会签订的物业服务合同无效。2020年签订合同前的业主大会上，业主提出罢免业委会，社区和城厢镇政府工作人员参加大会，会上同意了业主的罢免请求。业委会与原告签订合同的主体不合法。业主大会从未授权业委会与原告签订合同。业委会主任在微信群里告诉业主收费标准，与原告主张不一致，签订合同程序不合法，无论依照当时合同法还是民法典的规定，原告与业委会签订的合同无效。二、原告入驻小区，即使法院认定合同有效的情况下，原告服务质量不合格，作为合同相对方，有权拒绝支付价款或减少价款。小区垃圾成堆，消防设施无人管理，两部电梯，现在只有一部在运行。 为支持自己的辩解意见，被告向本院提交以下证据： 1.《强烈要求尽快依法召开溪水苑小区业主大会罢免首届业委会重新选举》联名信及光盘一张，拟证明小区400多户业主曾要求罢免首届业委会、2020年8月18日召开业主大会时政府有关领导表示罢免首届业委会、首届业委会不合法，无权签订物业服务合同的事实。 2.微信记录打印件，拟证明首届业委会的袁和向业主群发出的公告是承诺物业费每平米每月7角，并且原告要交40万保证金，最终签订的物业服务合同与首届业委会的承诺不符。 3.2020年8月19日首届业委会张贴的选定原告作为小区物业管理公司的公告，拟证明首届业委会在8月18日被罢免后以公告形式告知业主相关事项违法。 4.小区公共区域照片，拟证明小区日常的状态是杂草丛生，垃圾遍地，原告的服务质量是不合格的。 为查明本案相关事实，本院依法向天全县城厢镇人民政府工作人员(文景社区联系人)章定忠调查，向首届业委会主任罗小勇、副主任袁和询问，上述内容已形成笔录存卷。本院还依法向天全县住房和城乡建设局调取关于首届业委会成立及原告公司资质、物业服务合同等备案资料，向首届业委会调取首届业委会工作报告、业主大会议程通知、公示、倡议书、征求意见表等履行职责的相关材料，同时将2021年4月6日本院形成的支付令异议听证笔录一并存卷。 对原、被告双方提供证据及本院依职权调取证据，本院组织了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 结合本案证据，本院认定案件事实如下：天全县城厢镇溪水苑小区系天全县政府灾后重建安置小区，2015年修建完工，为电梯公寓，6栋13个单元，共有房屋826套，已入住业主700余户。2018年6月，该小区在天全县××镇××区（现为文景社区）指导下，选举成立小区首届业委会，首届业委会履职期限为2018年6月21日至2021年6月20日。2020年7月10日，首届业委会发布《关于溪水苑小区引入物业进入市场化管理公告》，公告载明“经由城厢镇人民政府及文景社区、业委会、小区功能性党支部、工会代表、业主代表专题会议讨论同意，按照公平、公正、依法依规引入程序的原则，引入物业公司管理小区。”共有成都久宏物业管理公司、四川瑛详物业管理有限公司、天全县世豪物业管理有限公司、成都仕彬物业服务有限公司和原告百盛物业公司等五家物业公司向首届业委会报价。首届业委会分别与上述五家物业公司进行约谈并比选，报天全县城厢镇人民政府审批后，确定原告为该小区物业管理公司。2020年8月19日，首届业委会发布公告将选定原告为小区物业公司的事宜告知全体业主。2020年9月9日，首届业委会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定原告为溪水苑小区提供物业服务，服务期限为3年，2020年9月9日至2023年9月8日，住宅物业费标准为：一楼0.8元／月／平方米，二楼0.9元／月／平方米，三楼及三楼以上1元／月／平方米，按照建筑面积交纳。交纳方式为每月15日前交纳。合同签订后，原告进入小区提供物业管理服务至今。案涉房屋位于天全县××镇××小区××幢××单元××楼××号，房屋面积为111.10㎡，被告系房屋所有权人。因被告未交纳2020年9月9日至2021年4月8日的物业管理费777.70元，经原告催收后被告仍未交纳，原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。 另查明： 1.原告具备物业管理职业资格的资质，经营范围为物业管理等，资质等级为叁级。 2.首届业委会的成立以及其与原告百盛物业公司签订物业服务合同，均已向天全县住房和城乡建设局、天全县城厢镇人民政府、文景社区等政府主管部门进行了备案。被告等部分业主对首届业委会的工作有意见，于2020年8月18日在业主大会上向社区和城厢镇工作人员提出罢免业委会请求，但截止目前相关部门并未正式下发通知罢免首届业委会，该小区业委会仍在履职过程中。 本院认为，虽然案涉《物业管理服务合同》的签订时间在民法典施行前，但原告起诉被告拖欠物业服务费的时间自2020年9月9日至2021年4月8日，被告拖欠物业费这一事实行为一直持续至民法典施行后，且双方之间的纠纷系物业服务合同纠纷，合同法未将物业服务合同作为有名合同进行规定，民法典合同编将物业服务合同作为典型合同就当事人之间的权利义务进行了明确具体规定，故依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》的相关规定，本案应适用民法典的规定进行裁判。 本案中，原告作为物业服务企业与小区首届业委会签订《物业管理服务合同》，对此被告提出了首届业委会已被罢免，业主大会没有授权首届业委会签订合同，上述《物业管理服务合同》的签订主体、签订程序违法，合同无效的答辩意见。本院认为因本案是物业服务合同纠纷，业委会的成立、罢免属于业主自治事项，物业服务企业的选任是否符合相关程序，为此发生的纠纷不属于本案诉讼审查范围，并且根据查明事实来看，小区首届业委会的成立已在天全县住房和城乡建设局、城厢镇政府、社区等主管政府部门备案，截止目前相关部门也并未正式下发通知决定罢免小区业委会，其仍在履行职责，并且首届业委会对外签署的《物业管理服务合同》也已经备案，即具有对外公信力，故本院对被告的上述答辩意见不予采纳，该合同未违反法律法规的相关规定，为有效合同。按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，被告作为案涉小区业主，应当受到上述《物业服务管理合同》的约束。原告从2020年9月起至今一直为小区提供物业管理服务，合同约定的物业管理服务费收取标准与天全县同类住宅小区收费标准相比并不高，甚至略低，作为业主的被告也实际享受了服务，故被告应按合同约定向原告支付物业服务费。被告还提出原告物业服务质量不合格的辩解意见，本院认为其可根据物业服务合同的约定要求原告继续履行或采取补救措施，若因原告提供的物业服务不到位造成被告损失的，其可以向原告另行主张权利。被告以此拒交物业服务费，无法律依据，本院依法不予采纳。 随着我国城镇化的推进，小区业主与物业公司间的物业服务合同纠纷频发，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系。物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主配合，被告如与业委会等其他的主体之间存在纠纷应当通过其他正当法律途径维护其合法权益，不应当通过采取拒交物业费的方式使其与原告之间的矛盾产生、激化，被告拒交物业费的行为既不利于小区物业管理秩序的维护，也对已交纳物业服务费的其他业主极不公平。若小区业主普遍采取该形式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的所有业主的利益。同时，原告作为物业服务企业应当按照合同约定忠实勤勉履行义务，本着诚实信用、服务第一的原则，不断提高物业服务质量和管理服务水平，才能赢得业主对其工作的理解与支持。只有业主与物业公司共同努力，才能构建和谐、友善的小区，才能共享与新时代相匹配的社会文明，共同构建社会主义和谐社会。 综上所述，原告要求被告支付物业费777.70元(111.10㎡×1元/㎡×7个月)的诉讼请求，不违反法律规定及合同约定，本院依法予以支持。因原告不同意调解，致使本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 由被告马仕刚于本判决生效之日起十日内支付原告成都百盛物业发展有限公司物业管理服务费777.70元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交），由被告马仕刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  郑久英 二〇二一年五月十三日 书记员  刘 巧 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 ......。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。