四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0823民初48号 原告：黄春波，男，1983年2月26日出生，汉族，住四川省剑阁县。 法定监护人：黄光强（系原告父亲），男，1956年10月13日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：罗春雄，四川智力（剑阁）律师事务所律师。 被告：李文禹，男，1967年12月26日出生，汉族，户籍地四川省剑阁县。 被告：蒲秀荣，女，1969年12月12日出生，汉族，户籍地四川省剑阁县。 第三人：四川剑阁农村商业银行股份有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇剑门关大道北段99号。 法定代表人：李德金，董事长。 委托诉讼代理人：李晓阳，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王庆，男，该公司员工。 原告黄春波与被告李文禹、蒲秀荣、第三人四川剑阁农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告黄春波的法定监护人黄光强及其委托诉讼代理人罗春雄到庭参加诉讼。诉讼过程中，黄光强申请将第三人四川省农村商业银行股份有限公司变更为四川剑阁农村商业银行股份有限公司（以下简称剑阁农商银行），本院经审查后予以准许。剑阁农商银行的委托诉讼代理人李晓阳、王庆到庭参加诉讼，被告李文禹、蒲秀荣经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告黄春波向本院提出诉讼请求：1.请依法确认原、被告在2008年6月20日签订的房屋买卖合同有效；2.请依法判令第三人立即返还原告其该房屋产权的他项权证；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年原告黄春波与被告李文禹、蒲秀荣就购买房屋相关事宜达成以下协议：1、李文禹自愿将其所有的位于剑阁县住房一套卖给原告；2、合同价140000.00元；3、一次性付款，当时给李文禹现金78000.00元，另原告还该房屋抵押贷款40000.00元及利息；4、该房屋税费……。李文禹、蒲秀荣在合同签订当日将该房钥匙、水电气卡等相关证件移交给原告，原告过了几天就搬进此房居住至今。另外，在2002年3月14日李文禹将该房在剑城信用社滨河路分社抵押贷款40000.00元，贷款合同。在购房时，黄春波、李文禹、蒲秀荣一同找到该社负责人，说明李文禹、蒲秀荣把该抵押房屋卖给黄春波并且将抵押贷款一并转让给黄春波，当时负责人表示同意；但是，要求双方的买卖合同需经过见证或公证。于是双方在签订买卖合同时就邀请剑阁县柳沟法律服务所王宏安进行全程见证，签订后双方将该套资料又送至该社备案。2009年12月原告去该信用社准备一次性还清40000.00元贷款本金及利息，并要求将他项权证还给原告。信用社领导不同意，要求原告必须将李文禹其他几笔贷款一起还清才还他项权证，此事就此搁置。原告多次找信用社协商此事未果，又于2010年去该社支付此贷款利息9000.00多元。为维护原告权利，特诉来法院，请求法院支持我的诉讼请求。 李文禹、蒲秀荣未作答辩。 剑阁农商银行述称：1、被告李文禹、蒲秀荣于2002年3月14日以将其所有的位于剑阁县住房一套作抵押在我行贷款40000.00元，目前贷款本息未归还，利息有58628.70元。2、在未得到债权人、抵押权人同意的情况下，被告擅自转让抵押房屋和贷款给原告，无论是债务转让还是抵押财产转让的行为均应为无效。3、待被告还清贷款后，才能返还抵押权证，且只能返还给抵押人。4、李文禹贷款到期后，我行一直保持对贷款及抵押物的追索权，被告失联是追索无效的唯一原因，第三人从未放弃，且永远保持对贷款及抵押物的追索权，直到贷款还清。5、本案系房屋买卖合同纠纷，并非借款合同纠纷，借款诉讼时效与本案无关系。 为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交了剑阁县柳沟法律服务所见证书原件一份（内附售房协议原件一份、原告身份证、被告身份证、户口本常住人口登记卡、结婚证、房产证、土地使用证复印件各一份）委托书、收条、2010年8月19日剑阁县农村信用合作联社新街信用社书面证明、剑阁县普安镇小玲珑社区居委会书面证明原件各一份。 被告在指定的举证期间内未提交证据。 为支持自己的抗辩意见，第三人向本院提交了担保借款合同、借款借据、剑阁县农村信用合作联社剑城滨河路信用分社贷款抵押品移交清单及权属证明保管证、利息清单复印件各一份。 本院组织原告和第三人进行了证据交换和质证。 第三人对原告提交的证据质证认为：原、被告之间的买卖协议是他们之间签订的，对信用社的证明，只能证实原告母亲李建英帮李文禹还利息，并不能证实第三人接受房屋转售的事实，其他没有了。 原告对第三人的证据质证认为：对证据没有意见。2008年信用社一直把证抵押，没有给我，多年来信用社一直不来追收贷款。如果当时不拒绝，这个事情早就了了。 对原告和第三人无争议的证据，本院予以采信；对原告提交的剑阁县柳沟法律服务所见证书原件一份（内附售房协议原件一份、原告身份证、被告身份证、户口本常住人口登记卡、结婚证、房产证、土地使用证复印件各一份）、收条，具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信;对委托书、2010年8月19日剑阁县农村信用合作联社新街信用社书面证明的客观性，本院予以采信；但不能达到证实原告关于原被告在签订房屋买卖协议时已经告知第三人并得到第三人同意的待证观点。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李文禹、蒲秀荣于1990年9月28日登记结婚。2002年3月14日被告李文禹（甲方、丙方）与第三人的分支机构原剑阁县剑城信用社滨河路分社（乙方）签订《担保借款合同》，合同约定：借款金额40000.00元，用途为工程款，月利率为5.88‰，借款期限为自2002年3月14日起至2002年9月13日止。合同第四条“借款担保”第一款约定：本借款的担保方式为房产抵押及门市部饲料等；第四款第四项约定：在甲方未还清积欠乙方贷款本息及其他有关费用前，未经乙方书面同意，丙方不得将抵押物转让、变卖、赠与、出租、重复抵押或用以清偿其他债务。经乙方书面同意转让、变卖、出租抵押物的所有价款，应先用于向乙方清偿所担保债权或向乙、丙双方商定的第三人提存。同日，案涉房屋办理了他项权证，注明房屋他项权人为剑城信用社滨河路分社，房屋所有权人李文禹，房屋所有权证号，权利种类房产抵押，权利价值伍万元，砖混结构，面积87.83平方米，设定日期2002年3月14日，设定期限6个月，注销日期2002年9月14日。该他项权证于同日由李文禹移交第三人保管。第三人于同日向李文禹按合同约定发放了40000.00元贷款。 2008年6月20日李文禹、蒲秀荣（甲方）与黄春波（乙方）签订《售房协议》，约定：1、甲方自愿将剑阁县私有房产一套卖与乙方。2、付款方式：一次性付清。（银行信用联社营业部李文禹贷款本金肆万元及利息由乙方偿还抵作房款，利息至2008年12月30日止）。3、房产作价壹拾肆万元整（140000.00元）。4、房产过户等一切税费由乙方负责给付，甲方必须协助办理。以上协议经双方签字或签章后生效，未尽事宜另行协商，本协议一式三份。李文禹、黄春波在协议上签字盖章确认，蒲秀荣签字捺印确认，王宏安作为见证人签字。同日，原告支付购房款78000.00元后，李文禹给原告出具收条和委托书一份，其中委托书载明：“剑阁县信用联社营业部，本人李文禹在信用联社营业部贷款肆万元整和利息委托黄春波代还。”剑阁县柳沟法律服务所法律工作者王宏安作为见证员于2008年6月28日出具见证书一份，见证书加盖剑阁县柳沟法律服务所印章，见证书载明：李文禹、黄春波经协商一致于2008年6月20日签订《售房协议》，自愿申请见证，已在法律工作者面前签名盖章，合同经审查属实、内容合法，予以见证。2010年8月19日剑阁县农村信用合作联社新街信用社书面证明证实，黄春波母亲李建英帮李文禹代付2008年12月21日至2010年12月31日期间的利息9444.22元。截止2021年4月23日，李文禹尚欠第三人贷款本金40000.00元，利息58628.70元。2021年4月21日，剑阁县普安镇小玲珑社区居委会出具书面证明，证实原告的法定监护人黄光强长期居住在住宿楼。现原告诉来本院，请求判令其如前诉请。 另查明，剑阁县农村信用合作联社已于2018年1月11日经广元市工商行政管理局批准更名为四川剑阁农村商业银行股份有限公司。 再查明，2017年4月19日，原告黄春波经广元市精神卫生中心诊断为：1、脑外伤所致精神障碍；2、外伤性癫痫。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典实施前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 对于未经通知抵押权人并经抵押权人同意，抵押人李文禹、蒲秀荣与原告签订的《售房协议》，其效力如何，是本案争议的焦点问题。从《中华人民共和国物权法》的角度看，本案的法律事实发生在《物权法》生效后，根据法律适用原则，应当适用《物权法》规定。《物权法》第一百九十二条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的除外。本案原、被告双方当事人在《售房协议》约定由原告代为偿还被告在第三人处的贷款本金和利息，并抵作购房款，以达到消除抵押权目的；该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害原、被告的利益，不违反法律规定。从《中华人民共和国合同法》的角度看，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条规定：“物权法第一百九十二条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”被告李文禹、蒲秀荣对转让标的负有权利瑕疵担保义务，其主动告知转让房屋用作抵押担保贷款40000.00元的权利负担，双方协商后，由原告代其清偿抵押贷款40000.00元及利息，从而达到消除抵押权目的，原告签字认可即视为承诺，构成合同中的负担行为，符合意思自治和合同自由原则，与《合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条规定不相抵触，因此，应当确认《售房协议》有效，双方应当按照合同诚实履行义务。被告在签订合同后，已经将案涉房屋及附属物交付原告，原告除了交付原告部分现金及支付被告在第三人处的2008年12月21日至2010年12月31日期间的抵押贷款利息9444.22元外，对抵作购房款的40000.00元的抵押贷款本金及其余利息至今未付，原告有义务按照合同继续履行约定义务。 关于原告的第二项诉讼请求。该诉讼请求实际上是原告是否有权请求解除设立在案涉房屋上的抵押登记，以排除该抵押登记为其行使所有权所造成的妨害。根据债权和物权两分原则，合同效力和物权变动系两个层面的问题，转让合同有效并不代表一定会引发不动产物权变动。被告和第三人签订的《担保借款合同》系合法有效合同。原告与被告签订售房协议时，被告要求原告代其归还抵押贷款本息时，并未办理债权债务转移合同，也未涉及抵押合同中抵押人的变更问题。根据合同相对性原则，有权请求解除设立在案涉房屋上的抵押登记，以排除该抵押登记为其行使所有权所造成的妨害为抵押人李文禹，原告不具有该请求权。故此，原告关于判令第三人立即返还原告其该房屋产权的他项权证的诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于诉讼费的承担问题。本案中，被告及第三人在原被告签订的《售房协议》及履行合同过程中，不存在违约行为，故对原告要求被告承担诉讼费的诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告黄春波与被告李文禹、蒲秀荣于2008年6月20日签订的《售房协议》有效； 二、驳回原告黄春波的其他诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告黄春波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 吴  元  勇 审 判 员 代  翠  萍 人民陪审员 李    全 二〇二一年五月二十日 书 记 员 杨成鹏（代）