四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初12号 原告：刘义进，女，1993年10月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：刘祖林，男，1986年5月10日出生，汉族，住成都市新都区。 第三人：邹海峰，男，1988年10月16日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告刘义进诉被告刘祖林、第三人邹海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘义进，被告刘祖林到庭参加诉讼，第三人邹海峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告刘义进向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租房合同》；2.判令被告向原告返还预付的房屋租金23000元，退还押金3000元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场利率向原告支付利息至付清欠款之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年初，原告为经营美甲生意在金堂大学城附近寻找商铺，发现有位于星岛国际3栋1楼18号商铺大门上张贴了招租告示，遂按告示所留电话与被告取得联系，双方见面后，被告自称为房主有意出租商铺，双方就出租条件达成一致，并于2018年2月23日签订了《租房合同》，约定：被告将前述商铺出租给原告，房屋年租金35000元，另需交付押金3000元。合同签订后，原告按约定通过微信及支付宝向被告交付了当年房租及押金。其中，2020年租金原告分别通过微信转账于2019年7月30日支付15000元、2019年11月22日支付14000元和2019年11月29日支付1200元，因被告要求原告提前较长时间支付遂免除部分租金。2020年7月31日，被告再次以急需用钱为由要求原告提前预付2021年1月至6月的租金，同时考虑前期疫情影响等因素免除原告部分租金，原告遂向被告提前支付该期间租金13000元。2020年8月底，第三人来到商铺中自称为房主，并称被告已经长时间拖欠房租，并出示房产证明，原告再向物管公司证实后，此时才知晓被告并非真正的商铺主人，被告也并未将原告支付的房屋租金交付给第三人，原告虽联系被告确认相关情况，但不能与被告取得联系。不得已，原告为继续进行经营，只得同第三人重新签订关于商铺的租赁合同，并向第三人重新支付商铺租金及押金。原告认为，被告冒充房屋所有权人与原告建立房屋租赁关系，并收取原告的租金，其并未取得真正的房屋所有权人的同意，又因其未向第三人支付房屋租金，在不能联系被告时，原告不得已只能重复支付租金及押金，现原告与被告的《租房合同》已经不能履行，合同应当解除，被告应当向原告返还原告预付的租金及押金，鉴于此，原告为维护自己的权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘祖林辩称，原告诉称实属，被告在2020年8月7日因为其他事情被逮捕，所以无法与租房房东联系，未能及时给付租金，导致了这个情况，原告支付了2.3万元，因为被告被逮捕，原告与房主重新签订了租赁合同，被告认可应当退钱给原告，但是装修等费用第三人邹海峰也应当退钱给被告。 本院经审理认定事实如下：位于金堂县××镇××道××号××栋××层××号商铺系邹海峰与张国芳共有，后其将该商铺租赁给刘祖林。被告刘祖林租赁该商铺后，于2018年2月23日将该商铺出租给原告刘义进，双方签订《租房合同》，合同约定，租房期限为3年，即2018年2月18日至2021年1月28日止，租金一年一付，每年35000元，押金3000元，合同期内乙方（刘义进）不做了押金不退，房租提前1月交付。合同签订后，刘祖林向刘义进交付的租赁房屋，刘义进按照约定给付租金及押金。2019年7月30日，刘祖林向刘义进发送微信：“去年当时找你帮忙提前转的租金，当时转的是3万免了5千，这又要喊你帮忙了，转1万五当2万，剩余的到了时间再付你看行不，白姐说找她们姐借，我说的算了，不喜欢她找她那边亲戚，你看见时回我哈，谢谢了”。后，刘义进同意，于当日向刘祖林转款15000元，转账说明“房租”。2019年11月22日，刘祖林向刘义进发微信“那个余下的又方便提前转不，余下的时间和钱都不是好多，就少转1000嘛……”，刘义进同意后于2019年11月22日向刘祖林转款14000元转款说明“2020年剩余房租”，于2019年11月29日向刘祖林转款1200元。2020年7月31日，原告再向被告转账支付13000元。2020年8月，因刘祖林未向房东邹海峰、张国芳支付房租，邹海峰找到原告刘义进，双方于2020年9月26日就涉案商铺重新订立《租房合同》，并就租赁相关事宜进行了约定。原告向第三人邹海峰支付了2020年12月1日至2021年5月31日期间租金22366.7元及房屋押金5000元，邹海峰向原告出具收条一张。 庭审中，被告认可因疫情原因，原、被告之间约定减免部分房租。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事案件纠纷，使用当时的法律、司法解释……”的规定，本案房屋租赁事实发生于民法典施行前，本案应适用民法典实行前的法律及司法解释的规定。关于合同解除问题。原告与被告约定合同期限为2018年2月28日至2021年1月28日，但根据庭审查明的事实，双方在租金给付中，原告给付的租金期限已经超出上述合同期限，应当视为双方对合同租赁期限的变更，合同变更为不定期租赁。被告租赁第三人的房屋后转租给原告，因被告未按时向第三人给付租金，第三人找到原告，原告与第三人重新订立了租赁合同，被告与原告之间的租房合同实际上无法再继续履行，原告主张解除与被告之间的《租房合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同的解除是因为被告的违约造成的，被告应当承担相应违约责任，包括赔偿损失、返还多收取的租金等。根据庭审查明的事实，原告在向被告交付了租金后，又向第三人给付了租金，其中存在重复给付的时间段。对于原告给付被告的租金的时间段问题，双方陈述不一致，也无相关收条等证据予以佐证，本院根据双方合同约定及庭审中关于减免租金的陈述认为，原、被告约定租赁期限、租金一年一付，头一年给付第二年度的租金，且因疫情、提前给付等原因，存在减免租金等事实，认定原告2019年给付的30200元系给付的2020年2月8日至2021年2月7日期间租金，2020年7月31日给付13000元系给付的2021年2月7日后的租金，其具体给付期间对本案裁判并无影响，不做认定。其中重复给付的期间包括2020年12月1日至2021年2月7日，以及刘祖林收取的2021年2月7日后的租金。经计算，2020年12月1日至2021年2月7日期间租金为5529.74元，2021年2月7日后的租金为13000元，共计18529.74元。原告主张被告返还押金，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。原告主张自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率给付利息，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘义进与被告刘祖林于2018年2月23日签订的租赁合同； 二、被告刘祖林于本判决生效之日起十日内返还原告刘义进租金及押金21529.74元及利息（利息计算方式：以21529.74元为基数，自2021年1月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至付清之日止）； 三、驳回原告刘义进的其他诉讼请求。 案件受理费225元，由被告刘祖林负担。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莉 二〇二一年五月十日 书记员 李乙伶