黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终336号上诉人（一审被告）：周泉，男，1967年9月13日出生，汉族，无固定职业，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：高佳红，北京市法拓（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：宋喜财，男，1956年2月4日出生，汉族，退休工人，住北安市。委托诉讼代理人：金龙（系宋喜财女婿），男，1987年5月22日出生，朝鲜族，住北安市。委托诉讼代理人：丁震，北安市兆麟法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：北安市吉瑞房地产开发有限责任公司。住所地北安市电业街东工行南。法定代表人：宋继丹，该公司董事长。被上诉人（一审被告）：北安市瑞馨房地产开发有限公司。住所地北安市东三道街和谐家园办公楼。法定代表人：张淑范，该公司总经理。上诉人周泉因与被上诉人宋喜财、北安市吉瑞房地产开发有限责任公司（以下简称吉瑞公司）、北安市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2019）黑1181民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人周泉的委托诉讼代理人高佳红，被上诉人宋喜财的委托诉讼代理人金龙、丁震到庭参加询问。本案现已审理终结。周泉的上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回宋喜财的诉讼请求或改判周泉不承担责任；2.本案一、二审诉讼费由宋喜财承担。事实和理由：1.一审判决未能查清本案拆迁主体，认定周泉为拆迁主体没有事实依据和法律依据；拆迁主体在事实拆迁之前必须取得拆迁许可证，个人和无资质单位不能作为拆迁主体。根据相关法律规定，未取得拆迁主体资格的人与被拆迁人签订的拆迁协议无效，一审判决认定周泉为本案拆迁主体没有法律依据。宋喜财一直未能提供关于拆迁事实的任何直接证据，其提供的证据仅能证明塞外名苑项目为瑞馨公司开发建设，而瑞馨公司开发案涉项目的建设用地系经过政府公开挂牌出让取得，其进行案涉项目建设与宋喜财房屋拆除这一事实没有关联性。2.周泉与宋喜财之间不存在任何合同关系，周泉不是本案适格被告；宋喜财与吉瑞公司签订房屋拆迁安置补偿合同因土地使用权被政府收回而未能履行，根据合同相对性的原则，当事人只能向合同相对方主张合同权利，对合同之外的第三人无权主张，突破合同相对性原则应有法律依据为前提。一审判决对宋喜财房屋系已拆迁协议拆除还是在没有拆迁协议下被非法拆除的事实没有查清的情况下，认定周泉对宋喜财承担拆迁责任是错误的。3.周泉参与塞外名苑项目建设系职务行为，周泉与瑞馨公司不存在挂靠关系；本案中周泉是瑞馨公司的发起人和控股股东也是瑞馨公司的实际控制人，瑞馨公司成立的目的就是进行塞外名苑等房地产项目开发，周泉没有必要挂靠自己拥有实际控制权的瑞馨公司。塞外名苑项目以瑞信公司名义开发建设，建成后的房屋归瑞馨公司所有，至今未销售的房屋仍登记在瑞馨公司名下，由此可证实，塞外名苑项目的开发建设是瑞馨公司的企业行为，一审判决认定周泉与瑞馨公司之间系挂靠关系没有事实依据。4.周泉自2016年退出瑞馨公司后，拆迁补偿问题与周泉无关；即使瑞馨公司建设塞外名苑项目时拆迁了宋喜财的房屋，案涉的回迁房屋也登记在瑞馨公司名下，不动产未经变更登记，不具有对抗第三人的效力，因此，宋喜财应向瑞馨公司主张权利。周泉在瑞馨公司任职期间与北安市交通局商谈房屋回迁问题也是代表瑞馨公司的职务行为，但自2016年3月周泉退出瑞馨公司后，周泉再未与宋喜财商谈过拆迁补偿问题，宋喜财也未向周泉主张过拆迁补偿权利，因此宋喜财向周泉主张拆迁补偿是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法，请求二审法院支持周泉的上诉请求。宋喜财辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，周泉的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回周泉的上诉请求。宋喜财向一审法院起诉请求：1.要求周泉给付宋喜财车库折价款193,556元；2.要求周泉给付车库租金56,000元（自2014年至2020年，每年8,000元）；3.要求周泉给付宋喜财利息（自2014年1月1日起至实际上款之日止，按本金193,556元，月利率1%计算）；4.吉瑞公司、瑞馨公司对上款承担连带给付责任；5.由周泉、吉瑞公司、瑞馨公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:2011年6月21日宋喜财与吉瑞公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议主要约定吉瑞公司拆迁宋喜财实际所有的位于北安市××（××）区的房屋，该房屋产权证体现的所有权人为徐甲生，有房照面积为25.39平方米，无房照面积为25平方米，吉瑞公司给宋喜财回迁吉瑞二期南楼约22平方米车库壹户，自办理交清房屋手续之日起计算临时安置补助费，入户时结清，自拆迁完毕开工之日起施工期24个月内将调换房屋交付使用。该协议甲方为吉瑞公司，法定代表人为宋继丹；乙方为宋喜财。宋喜财庭审时称被拆迁房屋系宋喜财购买取得，但购买后未办理产权变更登记，故《房屋拆迁产权调换协议书》中体现的房屋产权人为徐甲生，签订协议时系周泉与宋喜财协商回迁事宜，签订协议后宋喜财已按约定向周泉交付的被拆迁房屋及相关手续。2009年12月22日吉瑞公司与周泉签订《合作协议书》1份，该协议内容为：甲方:吉瑞公司，乙方:周泉。甲、乙双方于2009年4月共同出资，开发建设吉瑞小区项目,现双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议:一、甲方授权给乙方在吉瑞小区项目中享有对吉瑞小区楼房的销售权利，并对销售所取得的资金独自设立账目，结收的款项归乙方所有；二、乙方销售吉瑞小区的房屋应当按照前期销售的价格继续销售，如销售价格有所变动，应征得甲方的同意；三、前期针对吉瑞小区发生的投资款项就此结算完毕，继续投资则由乙方承担；四、开发建设吉瑞小区项目所发生的税、费等必要开支由乙方承担；五、乙方需向甲方支付900万元人民币(玖百万元)，协议签订之日起3个工作日内支付400万元，2010年2月1日前支付200万元，2010年4月1日前支付200万元，项目竣工后支付100万元；六、乙方未按本协议第五条约定的时间支付相应的款项或者不按照法律规定销售房屋，甲方有权收回对吉瑞小区的销售权，同时乙方应当将已经收取的房屋销售款项交付给甲方；七、乙方在本项目结束后，仍可无偿使用甲方的资质，但应当在甲方留有备案，对无备案的行为甲方不承担任何法律责任；八、因乙方向甲方支付的900万中包含瑞馨住宅小区项目的利润50万，故坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区由乙方接承全部的法律关系，与甲方不发生任何法律关系；九、因乙方向甲方支付的900万中包含吉瑞小区项目二期的利润，故吉瑞小区项目的二期工程由乙方以甲方名义独自开发建设，甲方将不再参与利润分配；十、本协议自双方签字盖章之日起生效，在本协议履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，提交北安市人民法院；十一、任何一方违约，需向非违约方承担因此而造成的全部损失。本协议一式两份，双方各执一份，双方持有的协议具有同等的法律效力。甲方：宋继丹，乙方：周泉，承建商：北安市瑞馨建筑工程有限公司。签订日期：2009年12月22日。瑞馨公司于2009年12月16日成立，发起人为周泉、周永生、周明辉，三人持股比例分别为50%、25%、25%。瑞馨公司成立时法定代表人为张显，2013年6月20日瑞馨公司法定代表人变更为周泉，现瑞馨公司法定代表人变更为周永生，周泉不再为瑞馨公司股东。吉瑞公司先取得了宋喜财被拆迁房屋所在位置的土地使用权，该使用权于2011年6月21日被北安市政府收回，后于2011年7月27日经挂牌竞买，该土地使用权由瑞馨公司竞得。2011年8月4日本案所涉工程通过立项审批，2012年5月6日瑞馨公司与北安市瑞馨建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，宋喜财的被拆迁房屋所在位置实际由瑞馨公司进行开发，并在该位置上建设了北安市塞外名苑公寓住宅楼，该楼房性质为高层，楼房层数为地上12层。现该工程已于2013年4月19日竣工验收，但至今未向宋喜财交付回迁车库。2016年3月10日周泉（该协议甲方）代理人宋继勇（系周泉妻子）与周富（该协议乙方）、周明辉（该协议丙方）、周永生（该协议丁方）、周桂春、周桂英（该协议戊方）签订《协议书》1份，该协议第四条约定：塞外名苑项目和通北天鑫购物中心项目，虽然挂靠在瑞馨公司名下，但该项目资产不属于瑞馨公司法人资产，属于甲方个人所有财产，并承诺对甲方在资产经营过程中发生的抵押、借贷、资产过户等相关事项，无条件提供帮助和支持。宋继勇、周富、周桂春、周桂英在该协议上签字，周明辉、周永生未签字。后因周泉与周富、周明辉发生合同纠纷，经黑龙江省高级人民法院（2017）黑民初44号生效判决书认定，该《协议书》成立并有效，现该判决书已发生法律效力。在本案诉讼过程中，宋喜财向一审法院申请对的需回迁的22平方米车库的价格进行评估，经黑龙江银祥房地产价格评估有限公司作出黑银祥[2020]房估司鉴字151号鉴定意见书，鉴定结果为宋喜财被拆迁房屋位置上新建成的商服单价为8,798元每平方米，评估总价为193,556元（8,798.00元×22平方米）。鉴定费用为3,403元宋喜财方已预交。另查明，2014年1月1日时中国人民银行同期贷款基准年利率为6.55%（5年以上）。一审法院认为，吉瑞公司与周泉于2009年12月22日签订《合作协议书》，该协议约定吉瑞二期项目即案涉工程由周泉以吉瑞公司的名义开发，坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区（即案涉工程）由周泉接承全部的法律关系。吉瑞公司取得了该块的土地使用权后，该使用权于2011年6月21日被北安市政府收回，后于2011年7月27日经挂牌竞买，该土地使用权由瑞馨公司竞得，由周泉代表瑞馨公司签订成交确认书。2011年6月21日吉瑞公司与宋喜财签订《房屋拆迁产权调换协议书》，后以瑞馨公司作为开发单位在宋××财实际××被××房屋位置××建成北安市塞外名苑公寓住宅楼。2016年3月10日周泉代理人宋继勇与周富等人签订《协议书》，该协议已经黑龙江省高级人民法院（2017）黑民初44号判决书确认其有效，协议约定塞外名苑项目和通北天鑫购物中心项目，虽然挂靠在瑞馨公司名下，但该项目资产属于周泉个人所有财产。通过以上事实足以认定，案涉工程实际由周泉使用瑞馨公司资质开发建设，虽现建成房屋所有权登记在瑞馨公司名下，但其实际所有人为周泉，故周泉应按照2011年6月21日形成的《房屋拆迁产权调换协议书》履行相应义务，瑞馨公司作为被挂靠单位应对周泉需向宋喜财履行的义务承担连带责任。2011年6月21日吉瑞公司与宋喜财签订《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，协议合法有效。2009年12月22日吉瑞公司与周泉签订《合作协议书》约定周泉需向吉瑞公司支付900万元，该款项中包含瑞馨住宅小区项目的利润50万元，故坐落于电业街原农行的瑞馨住宅小区（即案涉工程）由周泉接承全部的法律关系，与吉瑞公司不发生任何法律关系。后周泉以瑞馨公司名义在宋××财实际××被××房屋××位置××建成北安市塞外名苑公寓住宅楼。吉瑞公司与周泉签订《合作协议书》宋喜财并不知情，虽《合作协议书》中约定了由周泉接承全部的法律关系，但该《合作协议书》系吉瑞公司与周泉之间的约定，其中关于吉瑞公司的免责条款不对宋喜财发生法律效力，且吉瑞公司亦通过《合作协议书》中的约定取得收益，故吉瑞公司应按照《房屋拆迁产权调换协议书》约定对周泉需向宋喜财履行的义务承担连带责任。综上所述，周泉作为案涉工程的实际所有人，应按照2011年6月21日形成的《房屋拆迁产权调换协议书》履行向宋喜财交付回迁房屋的义务，现案涉工程已于2013年4月19日竣工验收，但至今未向宋喜财交付回迁车库，其行为已构成违约，故宋喜财要求周泉依据评估价格给付回迁车库折价款193,56元的诉讼请求，应予支持。因周泉未按约定向宋喜财交付回迁房屋，导致宋喜财7年多的时间未得到回迁房屋，给宋喜财造成了实际损失，根据公平原则，宋喜财要求给付利息的诉讼请求合理，但要求按月利率1%的标准给付利息过高，应参照2014年1月1日时中国人民银行同期贷款基准年利率为6.55%计算，故宋喜财要求周泉给付宋喜财利息（自2014年1月1日起至实际给付之日止，按本金193,556元，年利率6.55%计算），应予支持，超出部分不予支持。吉瑞公司、瑞馨公司应对上述折价补偿款及违约金承担连带给付责任。宋喜财要求周泉给付车库租金56,000元（自2014年至2020年，每年8,000元）的诉讼请求，因《房屋拆迁产权调换协议书》中对此并没有约定，而支持宋喜财要求周泉给付利息的诉讼请求已对宋喜财的损失予以弥补，且宋喜财提交的《车库出租协议书》体现的承租人并非其本人，该协议也未体现租赁车库的面积，故宋喜财该项诉讼请求，不予支持。周泉、吉瑞公司、瑞馨公司经传票传唤未到庭参加诉讼，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、周泉于本判决生效之日起十日内给付宋喜财回迁车库折价补偿款193,556元；二、周泉于本判决生效之日起十日内给付宋喜财利息（自2014年1月1日起至实际给付之日止，按本金193,556元，年利率6.55%计算）；三、吉瑞公司、瑞馨公司对上述第一项、第二项承担连带给付责任；四、驳回宋喜财的其他诉讼请求。案件受理费5,044元，由宋喜财负担1,132元，由周泉负担3,912元；鉴定费3,403元，由周泉负担；吉瑞公司、瑞馨公司对周泉负担的上述费用连带负担；公告费260元，由周泉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案案涉房屋拆迁产权调换协议书约定吉瑞公司将宋喜财的原有房屋拆迁，产权调换给宋喜财位于“吉瑞二期南楼车库壹户”，该房屋拆迁产权调换协议书虽系吉瑞公司与宋喜财签订，但在该协议书签订前，吉瑞公司与周泉已于2009年12月22日签订合作协议书，约定吉瑞小区项目的二期工程由周泉以吉瑞公司的名义独立开发建设，吉瑞公司不再参与利润分配。故周泉作为吉瑞小区二期工程的实际开发建设投资人挂靠吉瑞公司，应认定其对吉瑞公司对该项目范围内签订的房屋拆迁产权调换协议书认可。虽然该项目建设用地使用权于2011年6月21日被北安市人民政府收回，又于2011年7月27日将该地块使用权以挂牌竞买的方式，由瑞馨公司竞得，并实际开发北安市塞外名苑项目，但2016年3月10日周泉委托其妻子宋继勇与周富、周桂春、周桂英签订协议书，约定北安市塞外名苑项目挂靠在瑞信公司名下，但该项目资产不属于瑞馨公司资产，属于周泉个人所有财产。该协议书已被生效的（2017）黑民初44号黑龙江省高人民法院民事判决及（2018）最高法民终930号最高人民法院民事判决书确认有效，故北安市塞外名苑项目系周泉挂靠在瑞馨公司名下，实际仍由周泉个人开发建设。因此，可以认定宋喜财原有房屋拆迁所涉地块无论是原计划开发的吉瑞二期项目还是实际建设的北安市塞外名苑项目均系由周泉个人投资组织拆迁并开发建设，现宋喜财向人民法院起诉主张周泉按照房屋拆迁产权调换协议书的约定承担责任，周泉系案涉项目的建设项目实际开发人，其作为本案被告适合。周泉称其参与北安市塞外名苑项目建设系其作为瑞馨公司高管的职位行为，其与瑞馨公司并非挂靠关系的上诉理由，本院不予支持。一审判决周泉承担拆迁补偿责任，吉瑞公司、瑞馨公司作为被挂靠单位承担连带责任符合法律规定。综上所述，周泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,912元，由周泉负担。本判决为终审判决。审判长  满国石审判员  张 岩审判员  梁天元二〇二一年五月三十一日书记员  王春宇