苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初507号原告：邵云，男，1963年10月31日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。法定代表人：金科丽，董事长。委托诉讼代理人：闾健、单璐，江苏同益大地律师事务所律师。第三人：苏州绿地苏兴房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇渡村新市街393、395号。法定代表人：陈增荣，总经理。委托诉讼代理人：张倩，该公司员工。原告邵云与被告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）、第三人苏州绿地苏兴房地产开发有限公司（以下简称绿地苏兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邵云，被告绿城物业公司的委托诉讼代理人闾健、单璐，第三人绿地苏兴公司的委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵云向本院提出诉讼请求：1、变更2017年10月24日签订《前期物业管理服务协议》第一条第一款物业服务费收费标准即将约定3.64元/月/平方米调整至0.5元/月/平方米；2、要求被告退还已付物业费6638.46元(自2017年11月1日起至2018年10月31日止，即以3.14元/月/平方米*176.18平方米*12个月-0.5元/月/平方米*176.18平方米*12个月)；3、要求被告对外公示物业服务费及代收代交费用和公共收益金收支情况即公布位于苏州市吴中区临湖镇××号绿地博墅项目自2017年11月1日至今的收支账目；4、要求被告赔偿损失20000元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确撤回第1项诉请。事实和理由：原告于2016年9月份购买了第三人绿地苏兴公司开发位于苏州市吴中区临湖镇××号房屋一套。2017年10月24日，原告与绿地苏兴公司选聘的物业管理公司即被告绿城物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由被告负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，同时对前期物业管理费标准、物业管理服务事项、质量标准、双方权利和义务等作出了明确规定。后原告按约向被告绿城物业公司缴纳2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费等费用，但被告绿城物业公司的服务事项、服务质量与协议约定标准严重不符，致原告所购房屋的价值与周边物业价值相差甚远，严重损害了原告的利益，故诉至法院。被告绿城物业公司辩称：其接管涉案项目后按约提供了物业服务，原告作为业主应按约缴纳物业服务费，物业服务是持续性不间断的服务，期间存在瑕疵是难免的，原告基于此要求降低物业服务费收费标准并退回部分已付物业服务费、赔偿损失等依据不足，并且其已依约公示了相应的财务情况，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人绿地苏兴公司述称：各方于2016年9月10日签订的前期物业管理服务协议明确约定了物业服务收费标准、服务内容及质量要求等，本案原告诉请的物业服务收费标准、代收费用和公共收益收支等均与其无涉，原告没有针对其的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告邵云（乙方、购房人）与第三人绿地苏兴公司（甲方）选聘的物业管理公司即被告绿城物业公司签订一份《苏州市前期物业管理服务协议》（下称《前期物业服务协议》），由被告负责位于苏州市吴中区临湖镇××号博墅项目的前期物业管理服务工作，原告所购房屋为该项目19幢109室住宅（建筑面积176.18平方米），约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费低层住宅（联排）为3.64元/月/平方米，代收代缴费为0.25元/月/平方米，首次预付代收代交预付费为300元/户；本物业管理区域内车位使用费及管理服务费由物业管理公司收取，汽车室外车位使用费125元/月/个，管理服务费60元/月/个；物业管理企业受托经营属于全体业主所有的停车场（库）（若有）、相关配套设施及场地、物业管理经营用房等，提取30%作为物业管理企业的成本，其余收入作为收益归全体业主共有，经开发建设单位或业委会同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，配套设施经营亏损的弥补，归全体业主共有的该部分收入由物业管理企业代管；在物业交付使用后，甲方所委托的物业管理企业提供的物业管理服务事项见附件一，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人；物业管理企业提供的物业管理服务质量见附件二，物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标，对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定；协议还对双方相关的权利义务、免责事由、争议解决等作了约定。同日，原告邵云按《前期物业服务协议》约定缴纳了其所购房屋2017年11月1日至2018年10月31日期间物业服务费7995.6元。针对原告要求被告退还物业服务费并赔偿损失，原告表示，被告提供的物业服务与《前期物业服务协议》约定的服务标准严重不符，据此要求变更协约约定物业服务费收费标准，将协议约定3.14元/月/平方米调低至0.5元/月/平方米，并据此要求被告退还已按3.14元/月/平方米标准收取的物业服务费，同时由于被告提供的物业服务与约定严重不符致其所购房屋价值受损酌情主张损失20000元，主张被告提供的物业服务不符合约定标准的情况具体如下：被告自入驻至今没有双人执勤、立岗，长期缺岗，已严重违反协议附件二第12页中等级服务标准第3条之规定；被告自入驻至今节假日没有主题布置，没有花卉、景点布置，已严重违反协议附件二第9页中等级服务标准第9条款规定和14页中等级服务标准第6条款之规定；垃圾长时间不清理，绿化遭受破坏、绿化枯萎不管理，公共区域随意晾晒衣物等没人管理，已严重违反协议附件二第12、13页中“保洁服务”基本服务要求第2、3条之规定和等级服务标准1、2、8条之规定，“绿化养护服务”之基本服务要求中第1、3等条款和等级服务标准1、2、3、4、5条之规定；为证明其上述主张提供了几组照片打印件。经质证，被告对上述照片真实性无异议，但认为物业服务是持续性的服务，不应该以一个静态的时间点来判断小区物业的服务质量，表示其已按约定提供了相关物业服务，因此得到了该项目绝大部分业主的认可等，为证据其上述主张提供了几组照片打印件，以证明其定期进行消防演习、定期进行小区公共设施的安全巡查、维保期过后的绿化养护，小区夜间工程处理、每年多次开展小区内活动，小区业主赠送锦旗并通过物业服务APP给予表扬及苏州市吴中区住建局关于本项目规范化考评达到了住宅优良小区和吴中区安全消防委员会颁发的荣誉称号等。经质证，原告对上述照片的真实性无异议，但认为上述照片拍摄时间在2019年或2021年，故而不能反映被告在2017年10月至2018年10月期间已按约履行了物业服务义务。针对原告要求被告对外公示物业服务费及代收代交费用和公共收益金收支情况，被告表示其已按相关规范要求公示了相关财务收支情况，鉴于原告提出该项诉请，将涉案项目自2017年以来所有代收代交费用分摊公示的材料打印件、涉案项目截至2020年12月31日物业服务费收支情况打印件、涉案项目截至2020年10月的公共收益收支情况公示材料等作为证据提交给原告。经质证，原告表示，上述材料均由被告自行制作打印，对真实性、合法性、关联性均不予认可，应进一步提供合同、财务凭证等。另，原告确认涉案博墅项目至今没有成立业主委员会。以上事实，由原告提供的前期物业管理服务协议复印件、照片打印件，被告提供的代收代交费用分摊、物业服务费收支情况、公共收益收支情况公示材料打印件、照片打印件及本院质证笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，本案原告系苏州市吴中区临湖镇××号绿地博墅项目19幢109室房屋的业主，原告购买上述房屋后于2017年10月24日与第三人绿地苏兴公司（开发商）选聘的物业管理公司即被告签订了《前期物业服务协议》并约定了物业服务费收费标准，被告按照《前期物业服务协议》约定的物业服务费收费标准向业主收取物业服务费符合合同约定，原告诉称被告提供的物业服务不符合约定要求进而主张调减物业服务费收费标准，进而认为被告按《前期物业服务协议》约定标准计收物业服务费属于多收并据此要求返还多收部分依据不足，本院不予支持。关于原告请求赔偿损失20000元，主张由于被告提供的物业服务与约定严重不符致其所购房屋价值受损，但未能举证证明其所购房屋价值受损，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告请求公示物业服务费及代收代交费用和公共收益金收支情况即公布涉案博墅项目自2017年11月1日至今的收支账目情况，属于业主知情权范畴。业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开且由物业公司掌握的情况和资料。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。原告诉请要求公布物业服务费、代收代交费用和公共收益金收支情况，因该诉请与业主的利益息息相关，业主对上述项目享有知情权，原告主张符合法律规定,虽然被告提供了自制物业服务费收支情况、代收代交费用分摊公示的材料、公共收益收支情况公示的材料，但公示项目较少且不详细，且原告对于被告提供的上述证据材料认为系被告自制且缺乏相应财务凭证、合同等予以核实，故本院对原告的上述主张予以支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，原《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绿城物业服务集团有限公司于本判决生效后十日内在苏州市吴中区临湖镇临湖路998号博墅项目小区公告栏中公示2017年11月1日至2021年1月11日期间的物业服务费用收支账目、代收代缴费收支账目、小区物业管理区域公共车位及公用部位公共设施设备经营所得收益和支出情况。二、驳回原告邵云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币150元,由原告邵云负担人民币110元，被告绿城物业服务集团有限公司负担人民币40元。被告负担部分案件受理费,原告已预交,被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告,本院不再另行退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二一年五月十二日书记员  费晓兵