江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0321民初1220号原告（反诉被告）：周焕宇，男，1974年7月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告（反诉被告）：周充敬，男，1938年2月15日生，汉族，住江苏省丰县。原告（反诉被告）：周焕海，男，1966年3月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告（反诉被告）：周蓉，女，1976年4月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。四原告共同委托诉讼代理人：许应，江苏汉地律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨江生，男，1978年9月22日生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区五横乡五横街道140号，现住江苏省丰县。委托诉讼代理人：袁波，江苏非圆律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨江国，男，1979年11月3日生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区五横乡五横街道140号，现住江苏省丰县。原告（反诉被告）周焕宇、周充敬、周焕海、周蓉与被告（反诉原告）杨江生、杨江国租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周焕宇及四原告的共同委托诉讼代理人许应、被告（反诉原告）杨江生及其委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。被告（反诉原告）杨江国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周焕宇、周充敬、周焕海、周蓉诉称：2019年7月15日，原被告就位于丰县，城中大市场东侧，祈福花园南面房屋二幢连在一起，南边房主周焕海，北边房主周蓉，商住房屋及附属设施等签订租赁合同。约定租赁期限为2019年8月1日起至2024年8月1日止，同时约定租赁费用交付方式和违约金的承担。合同签订后，被告向原告支付六个月的租金85万元，后来租金未交付。请求法院判令：1、解除原被告于2019年7月15日签订的《租赁合同》。2、被告支付从2020年4月1日起房屋实际交付日止的租赁费用105.8万元。3、被告支付违约金80万元。4、原告对位于淮安市江丰中央广场商铺3074（苏2019淮安市不动产证明0055595号）的抵押房屋享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告负担。被告（反诉原告）杨江生辩称：本案合同出租方是周焕海、周蓉，而非周焕宇、周充敬。周焕宇、周充敬仅是作为周焕海、周蓉的代理人签署的合同。双方签署的租赁合同应该解除，被告不应支付租赁费105.8万元，原告应赔偿被告违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杨江国未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）杨江生反诉称，反诉人与被反诉人于2019年7月15日签订租赁合同，被反诉人严重违约及欺诈行为，给反诉人造成重大的经济损失。请求法院判令：1、解除双方于2019年7月15日签订的《租赁合同》，并解除杨江国房屋的担保。2、被反诉人返还反诉人支付的房屋租金87万元；3、被反诉人支付违约金，解除反诉人的银行卡等账号并赔偿损失；4、被反诉人因违约给反诉人造成的损失；5、追究被反诉人的相关刑事责任。反诉被告周焕宇、周充敬、周焕海、周蓉辩称：反诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，反诉观点不能成立。请求法院查明事实依法驳回反诉人的反诉请求。经审理查明：2019年7月15日,原告周焕宇、周充敬受周焕海、周蓉的委托与被告杨江国、杨江生签订《租赁合同》及《租赁补充协议》，约定原告周焕海、周蓉将丰县康民社区服务中心位于丰县城中大市场东侧，祈福花园南侧一至四层房屋、医疗设备、办公用品出租给被告杨江国、杨江生，用途为医用。租赁期限从2019年8月1日至2024年8月1日，年租金为170万元，每半年缴纳一次。2019年7月25日，杨江国将其淮安市汇丰中央广场商铺3074室（不动产权证号：A201538273）在淮安市自然资源和规划局办理抵押登记，抵押权人为周焕宇，义务人为杨江国，权属证号为（2019）淮安市不动产证明第0055595号。涉案租赁物于2019年8月1日交付实际使用。2019年8月2日，周充敬与杨江国签订《租赁补充协议》，主要内容为：“因康宁社区卫生服务中心室内需装修，消防设施改造，环保设施改造及医疗机构执业证书变更等原因致乙方无法经营，房租结算之日顺延至2019年10月1日开始计算”。两被告已支付2019年10月1日至2020年4月1日的租金85万元。后来两被告经原告催要下欠租金，一直未付，双方租赁合同于2020年11月13日中止履行。以上事实，有原被告庭审陈述及原告提供《租赁合同》及《租赁补充协议》、涉案房产证、被告提供《租赁合同》及《租赁补充协议》等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、是否应解除原被告于2019年7月15日签订的《租赁合同》。2、被告（反诉原告）杨江生、杨江国应否支付从2020年4月1日起房屋实际交付日止的租赁费用105.8万元。3、被告（反诉原告）杨江生、杨江国应否支付违约金80万元。4、原告（反诉被告）周焕海、周蓉对位于淮安市江丰中央广场商铺3074（苏2019淮安市不动产证明0055595号）的抵押房屋是否享有优先受偿权。5、原告（反诉被告）周焕宇、周充敬、周焕海、周蓉是否应返还租金87万元并支付违约金、赔偿损失；6、是否应解除杨江国房屋的担保及银行卡等账号的查封；7、是否应追究原告（反诉被告）周焕宇、周充敬、周焕海、周蓉的相关刑事责任。本院认为：依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告（反诉被告）周焕海、周蓉与被告（反诉原告）杨江生、杨江国签订的《租赁合同》，是当事人双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案原被告均同意解除《租赁合同》，本院依法予以支持。因涉案房屋、医疗设备、办公用品已实际交付给被告杨江生、杨江国经营使用，按照合同约定，2020年4月1日至2020年11月13日的租金105.726万元，两被告未在约定期限内交付，已构成违约，应承担违约责任。故，被告杨江生、杨江国应支付原告周焕海、周蓉租赁费105.726万元及违约金80万元。因被告杨江国将其淮安市汇丰中央广场商铺3074室（不动产权证号：A201538273）在淮安市自然资源和规划局办理抵押登记，并办妥了他项权证，在被告杨江生、杨江国不履行债务时，原告周焕海、周蓉在约定的抵押担保范围内对上述房屋享有优先受偿权。被告（反诉原告）杨江生、杨江国主张原告（反诉被告）周焕宇、周充敬、周焕海、周蓉应返还租金87万元并支付违约金、赔偿损失且主张应解除杨江国房屋的担保及银行卡等账号的查封以及应追究原告（反诉被告）周焕宇、周充敬、周焕海、周蓉的相关刑事责任，无充分证据及法律依据，本院对其该主张不予支持。被告杨江国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周焕海、周蓉与被告（反诉原告）杨江国、杨江生签订的《租赁合同》。二、被告（反诉原告）杨江生、杨江国于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）周焕海、周蓉租赁费105.726万元及违约金80万元计185.726万元。三、被告（反诉原告）杨江生、杨江国不履行上述债务时，原告（反诉被告）周焕海、周蓉有权在约定的抵押担保范围内以被告（反诉原告）杨江国抵押的财产淮安市汇丰中央广场商铺3074室（不动产权证号：A201538273）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。四、驳回原告（反诉被告）周焕海、周蓉的其他诉讼请求。五、驳回原告（反诉被告）周焕宇、周充敬的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）杨江生、杨江国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取10761元、保全费5000元（原告已交）、反诉费11265元（被告已交）计27026元，由被告（反诉原告）杨江生、杨江国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 赵志勇二〇二一年五月三十一日法官助理 张 玲书 记 员 丁 娜