陕西省XX城县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0526民初3881号 原告：闫某丽，女，1968年出生，汉族，住陕西省渭南市XX城县。委托诉讼代理人：周某炯，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹某新，上海市捷华律师事务所律师。被告：陕西某房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市。    法定代表人：王根利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何某梅，公司员工。委托诉讼代理人：米某，公司员工。原告闫某丽与被告陕西某房地产开发有限公司（以下简称天酬公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫某丽委托诉讼代理人周某炯、曹某新及被告天酬公司委托诉讼代理人何某梅、米某到庭参加了诉讼。原告闫某丽及被告天酬公司法定代表人王根利经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金84554.38元；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金37422.91元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年6月，原、被告达成商品房买卖意向，被告将其建设的位于陕西省XX城县XX小区XX栋XX单元XX室的住宅房屋以330008元出售给原告。原告依约于2011年2月25日向被告支付定金2万元，2011年6月19日向被告支付剩余首付款80008元，2013年2月26日原告向被告支付购房款70000元整，双方于2012年3月15日签订了商品房买卖合同，2014年9月16日，原告向被告支付购房余款160000元。根据双方合同约定，被告应在2013年5月31日前交房，逾期交房的，依据该合同第9条2-2款约定，逾期不超过三十日的，自2013年6月1日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自2013年6月1日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告逾期至2017年8月17日才交房。现原告根据合同约定，要求被告支付逾期交房违约金84554.38元。同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，原告计算逾期办理房屋产权证书的违约金37422.91元。被告天酬公司辩称，1、原告的诉请已过诉讼时效。一是房屋交付时间是重要合同内容，原告也明确知情合同内容，故被告天酬公司应于2013年5月31日前交付房屋，但未按期交付，此时，原告已知自己的权利受到侵害，但是截至2020年10月15日XX城法院立案前其一直未主张过自己的权利，本案也未发生诉讼时效中止、中断的事由；二是原告请求从2013年6月1日起承担违约金，间接说明其从此时知道权利受到侵害；三是原告以其向被告天酬公司邮寄EMS主张权利，但邮寄材料未按约定地址和收件人投递，导致快递退回，被告天酬公司未收到任何信件，不能证明其主张过权利。综上，原告的诉请已过诉讼时效。2、合同签订后，被告天酬公司多次催促原告办理按揭手续，但原告一直推脱未办，直到2014年9月16日才付清最后一期房款，其未按约办理属严重违约行为。3、被告天酬公司并未逾期交房，一是原告未依约付清房款，被告天酬公司不负交房义务；二是被告天酬公司多次电话催促原告收房并于2014年10月21日以EMS快递向其户籍地邮寄了交房通知；三是原告称房屋未竣工验收而不能向其交房无相关事实和效力性法律依据。综上，因原告自身的原因导致未能及时收房，责任由其自负。4、被告天酬公司办理房产证未违约。根据合同附件补充协议第二条“办理入住手续时，买受人应提交办理房产权属登记的所需资料”，及合同第十五条约定：“若因买受人不能按要求及时提供办理产权证相关资料的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关”。原告收房时应提供办理产权证的相关资料，但未提供，在审理中也未提供证据证明其按时提交了资料，应由其承担不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告提供的证据：1、商品房买卖合同，与被告天酬公司提供证据一致的部分，予以认定；2、前期物业服务协议和收款收据，系原告与案外人签订，真实性无法核实，不予认定；3、律师函及邮寄凭证，系原告委托诉讼代理人出具，被告天酬公司对证据“三性”不予认可，本院对邮寄单的真实性予以认定；4、起诉书及证据材料邮寄凭证、录音光盘及文字整理稿、邮寄凭证，证明原告委托诉讼代理人代为起诉的事实，予以认定。被告天酬公司提供的证据：1、商品房买卖合同，与原告提供证据合同一致的部分，予以认定；2、EMS快递信函，经本院核实，对其真实性予以认定，对证明目的原告不予认可，经审查，该证据不能达到被告天酬公司的证明目的，对该证据的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告天酬公司将其建设的位于陕西省XX城县XX小区XX栋XX单元XX室的单元楼出售给原告。原告于2011年2月25日向被告天酬公司支付购房定金20000元，2011年6月19日向被告天酬公司支付购房款80008元。2012年3月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同主要约定：出卖人：陕西天酬房地产开发有限公司 买受人：闫某……第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为预售商品房。……第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第13【幢】【座】1【单元】05【层】04号房。……第四条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2880.91元，总金额（人民币）叁拾叁万零千零百零拾捌元整。……第六条 付款方式及期限 买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式 买受人于2011年6月19日，付清首付款，计人民币￥100008元整，大写：壹拾万零捌元整，2013年2月26日交纳70000元整，大写：柒万元整，余款16万元整为银行按揭贷款。……第八条 交付期限 出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……第九条 出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条 交接 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1、2项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%（原告闫某丽持有的合同无0.5%）向买受人支付违约金。…… 2013年2月26日，原告向被告天酬公司支付购房款70000元整，2014年9月16日向被告天酬公司支付购房余款160000元整。2014年10月21日，被告天酬公司曾向原告寄送过EMS邮政快递，显示妥投，但未记载邮寄内容。2017年8月17日，被告天酬公司将该商品房交付原告闫红丽。2019年6月5日，该商品房在XX城县不动产登记局登记了不动产权利。2020年6月29日，本案原告的委托代理人周士炯向被告天酬公司以邮政快递方式寄送了律师函。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。本案现主要涉及两个问题，一是原告的请求是否已过诉讼时效？二是原告主张违约金是否具有相应的事实根据和法律依据？关于第一个问题，原告称被告天酬公司于2017年8月17日实际交付房屋，因逾期交房所对应的违约金计算是一个累加整体，且并未约定违约金的支付期限，故而应从2017年8月18日才能起算诉讼时效的时间，而在2020年6月29日原告即以律师函的方式向被告天酬公司主张了权利，故诉讼时效未过。对此，被告天酬公司不予认可，认为根据合同约定，被告天酬公司应于2013年5月31日交付房屋，但未按期交付时，原告已知道其权利受到侵害，自此到2020年10月份起诉，原告从未以任何方式向被告天酬公司主张过权利，故而已超过诉讼时效保护的期间。本院根据查明的事实，双方在合同中明确约定被告天酬公司应于2013年5月31日前向原告交付房屋，但直到2017年8月17日才明确交房，而且约定如果逾期交房，在买受人不退房的情况下，出卖人自2013年6月1日起按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，故每日的违约金均存在一个诉讼时效期间，原告认为合同约定的违约金应以整体累加计算诉讼时效既没有约定累加计算的事实也无其它相应的法律依据。从实际交房即2017年8月17日至原告主张权利之日即2020年6月29日，根据相关法律对诉讼时效的三年保护期规定，2017年6月29日之前的违约金已过诉讼时效，故应支持的违约金计算方式为以2017年6月29日至2017年8月17日的已交房款330008元x0.0002x49天=3234.08元。被告天酬公司辩称的已于2014年10月向原告发出交房通知，但因其发出的邮寄单未载明相关内容，亦无其它有效证据予以佐证，该辩称理由依法不能成立；同时，其辩称的违约金诉讼时效起始应从2013年5月31日起算的理由，因原告是以违约金即债权为请求权基础的，非以物权请求权为基础，故而不能以2013年5月31日起算。原告主张被告天酬公司逾期协助其办理房屋产权证书，已构成违约，被告天酬公司不予认可。根据查明事实，原告以《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定认为被告天酬公司违约，但该规定的90天期限主要是督促购买人及时在期限内进行变更登记，房地产企业进行必要协助。原告已于2019年6月5日取得了该房屋产权证书，但并无充分的证据证明其在交房后90日内进行申请登记，而被告天酬公司未进行协助的事实，且双方并未明确约定取得房产权属证书的具体期限，故原告的该诉请无相应的事实根据和法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第（二）款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条等之规定，判决如下： 一、由被告陕西某房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告闫某丽逾期交付房屋的违约金3234.08元；二、驳回原告闫某丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费2740元，由原告闫某丽负担2600元，被告陕西某房地产开发有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  长     李  斌人民陪审员     鱼养敏人民陪审员     王文社 二〇二一年五月二十八日 书  记  员     王月香  2020052638812901063026121681968071391491231