贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0603民初238号 原告：吴佳佳，女，1990年2月1日出生，苗族，贵州省印江县人，户籍地贵州省印江土家族苗族自治县，现住贵州省铜仁市碧江区。 被告：铜仁市万山区万泉置业有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区大众创业万众创新产业园A栋6层 法定代表人：赵冉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王昊昌，贵州证道律师事务所律师。 原告吴佳佳与被告铜仁市万山区万泉置业有限公司（以下简称万泉置业有限公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年02月20日受理后，依法由审判员刘远见适用简易程序独任审判,于同年3月24日公开开庭进行了审理，原告吴佳佳与被告万泉置业有限公司的委托代理人王昊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴佳佳向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原被告签订的编号为2018015728号《商品房买卖合同》于2020年9月5日已解除；2、判决被告退回原告购房款597,473元，并按照房款的1%向原告支付违约金5,974.73元，同时退还由被告代收的维修资金5,106元；3、判决被告向原告支付从付款之日起至被告实际退款之日止的首付款174，473元的资金占用费损失；4、判决被告向原告支付房贷利息16,317.83元（计算至2021年1月前），其余房贷利息计算至被告实际退款之日止；5、判决被告退还原告实际已支付的物业管理费672.88元；6、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月23日，原被告签订了编号为2018015728号《商品房买卖合同》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告已按照合同约定完全履行了付款义务。根据合同约定，被告应在2020年1月12日前向原告交付房屋，但被告却未按照约定的条件在2020年1月12日前向原告交付房屋，其所交付房屋至2020年4月11日（逾期超过90日）仍未取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。被告未在约定的时间内交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约，应当承担违约责任。合同解除条件成就的时间为交房日90日之后（即2020年4月11日），自此原告有权单方解除合同，该解除权并不因被告在解除权期限内取得了房屋竣工验收等手续而消灭。按照合同第十三条约定，原告于2020年9月23日通过邮政EMS并按照合同约定的送达地址向被告发出了《解除合同告知书》，邮件于2020年9月25日到达被告，并由被告的工作人员张旭飞签收。被告收到《解除合同告知书》后未提出异议，至此合同已经解除。至2020年10月10日（合同约定15日内退款），原告仍未收到被告退还的房款、违约金及维修资金等，也未主动与原告进行协商。另外，合同约定1%的违约金明显偏低，只够对已还贷款部分资金占用进行补偿，故被告应按照人民银行贷款基准利率支付原告房屋首付款的资金占用费。为此，特提起诉讼，请人民法院依法判决。 被告万泉置业有限公司辩称，1．原告与被告于2018年12月23日签订了编号为2018015728号《商品房买卖合同》，并于当日针对《商品房买卖合同》的一些未尽事宜签订了《补充协议》。根据原告签字的《入住登记表》记载，原告已于2020年2月2日收房确认房屋交付，虽然实际交付时间晚于合同约定的2020年1月12日，但也仅仅逾期43天，并未达到合同及补充协议约定的逾期超过90日买受人有权解除商品房买卖合同的约定解除条件，原告要求解除合同的约定解除权基础未成就其不享有约定解除权。此外，我方取得竣工合格文件晚于2020年1月12日，但原告无证据证明我方在约定的2020年1月12日交付的房屋存在质量问题影响使用，依照铜仁市中级人民法院（2020）黔民终2095号判决书的说理，我方在已取得竣工备案表的情况下，应该认定商品房在交付时已合格，且该种情形不属于根本违约。合同目的已经实现，已实际收房，在房屋已交付使用又无其他证据证明房屋存在严重质量问题影响使用的情况下，原告行使解除权，既无法律依据亦无事实依据，其并不享有约定解除权或法定解除权，双方签订的合同不应解除；2．原告并不享有解除权，在解除合同的诉请不能得到支持的情况下，其要求退还房款、支付违约金及资金占用费的诉请当然不能得到支持。同时，即使原告享有解除权，依照双方签订的《补充协议》第六条第2点约定：“逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”原被告签订的合同约定交房期限为2020年1月12日，原告在2020年4月13日享有解除权，其应在15内（即在2020年4月28日前）书面通知我方解除合同，否则视为原告选择继续履行合同，而原告直到2020年9月23日才通过邮寄方式向我方发出《解除合同告知书》，明显已经超过补充协议约定的期限，因此，其要求退还房款、支付违约金及资金占用费的诉请也不应得到支持。综上，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2018年12月23日，原告吴佳佳与被告万泉置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018015728），合同约定原告购买被告预售的万泉丹砂苑1幢2单元23层2-23-2号房，套内建筑面积104.08㎡，单价5,740.52元/㎡，总价597,473元。付款方式、期限及逾期付款责任约定为：原告应于合同签订之日向被告交首期房款127,473元，余款470，000元以【公积金贷款】支付。对商品房交付使用条件及日期、交付手续约定为：被告应当在2020年1月12日前向原告交付该商品房；该商品房交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。逾期交房在90日之内，自约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。同日，原被告另行签订了《补充协议》，该协议对该商品房交付条件、交接手续及合同解除等进行了重新约定，将该商品房的交付条件变更为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2018年12月23日，原告向被告支付了定金10,000元、首期款117，473元、不动产登记费170元；2019年1月30日，住址专项维修资金5,106元；2019年4月13日，又支付了二期楼款47,000元；2019年4月24日住房公积金贷款423,000元。2019年12月16日万泉丹砂苑1幢建设单位、监理单位、施工单位及物业单位进行了《分户验收记录》为合格。2020年2月25日，原告签署了《入住登记表》，并与被告办理了《物业及资料移交书》。分别于2020年2月25日、8月19日碧桂园生活服务集团股份有限公司铜仁分公司缴纳了1月、2月及8月的物业服务费共计672.88元。2020年9月14日，万泉丹砂苑建设项目一期工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具工程验收意见评定该工程合格后，报备案机关备案。2020年9月23日以被告所交房屋存在质量问题且未取得相关文件不符合交付标准便电话通知原告收房，超过合同约定交房期限90日为由，通过邮政EMS向被告送达《解除合同告知书》，被告于同年9月25日签收后未予答复。为此，双方发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。 以上事实，有原、被告当庭陈述和原告提交的《商品房买卖合同》、收据5份、增值税专用发票1份、维修基金专用收据1份、《住房公积金借款合同》、《铜仁市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》、物业服务费票据3份邮寄存单、《解除合同告知书》、邮政EMS凭证及送达截图，被告通过的《入住登记表》、《物业及资料移交书》、《竣工备案表》、《分户验收表》、《补偿协议》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等证据在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同签订、履行以及发生争议均在民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》)及相关的司法解释。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付借款的合同。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字盖章予以确认，不同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起及成立并生效。对双方具有法律约束力，双方均应当按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了支付全部购房款及与购房相关费用，2020年2月25日办理了入住登记并与被告办理了《物业及资料移交书》。该《商品房买卖合同》已实际履行，合同目的已经实现，合同的权利义务终止。因此，原告要求确认该合同于2020年9月25日已解除及其他诉讼请求，本院不予支持。至于原告认为被告存在逾期交付、交付的标的物不符合质量要求等违约行为，可另行起诉。为此依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告吴佳佳的诉讼请求。 案件受理费已减半收取5,114元，由原告吴佳佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  刘远见 二〇二一年五月十九日 法官助理罗丽燕 书记员许亚莲