内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终441号上诉人(原审原告)：仲志伟，男，1990年10月3日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海丽，上海市建纬（包头）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头稀土高新区三江尊园第一届业主委员会。负责人：周宏伟，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：冯轶男,内蒙古孚本律师事务所律师。上诉人仲志伟上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销或改判内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初1252号民事判决。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法庭认为的小区总建筑面积为目前小区已进行所有权初始登记的10栋高层住宅、35栋别墅、商业底店、物业用有权初始登记申请书》、《商品房初始登记办结通知书》、“凯旋苑不动产登记信息”所载面积，但小区还有配套的幼儿园及地下人防工程（暂时用作地下车库）没有进行所有权初始所有权登记，故原审法院计算的小区总建筑面积有误。各种证据均证明三江尊园小区的实际总建筑面积431000平方米，而非第一届业主委员会成立依据的357811.3平方米。但一审法庭却置上诉人提供证据于不顾，以上诉人提供几份证据所载面积不一样（误差很小）而不给予采信，以被上诉人提供不全面的面积证据进行判决，侵害了上诉人合法权益，请二审依法撤销原审判决，支持上诉人请求。被上诉人包头稀土高新区三江尊园第一届业主委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。仲志伟向一审法院起诉请求：1．依法判令撤销包头稀土高新技术产业开发区三江尊园小区业主大会续聘用广东中奥物业服务有限公司包头分公司为三江尊园供物业服务企业的决定；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：包头稀土高新技术产业开发区三江尊园小区现有建筑物高层住宅10栋、别墅35栋、商业底店以及幼儿园、地下车库、物业用房等，总户数1850户。被告提交三江尊园小区10栋高层住宅、35栋别墅和商业底店、物业用房的《房屋所有权初始登记申请书》、《商品房初始登记办结通知书》、“凯旋苑不动产登记信息”，经核算上述建筑物的总建筑面积为357811.31平方米与被告提交的《包头市物业管理小区基础情况统计表》记载的总建筑面积一致。被告对专有建筑面积和总建筑面积的核算方式符合法律、法规等的规定，法院予以采信。原告提交包头市三江金茂房地产开发有限责任公司向包头市规划局出示的《关于包头市三江尊园一期项目建设工程规划验收的申请报告》、包头市三江金茂房地产开发有限责任公出具的《证明》，以及《三江尊园前期物业服务合同》证明三江尊园小区的专有建筑面积和总建筑面积并非357811.31平方米，而是430000平方米以上，因原告提供的三份证据所载明的总建筑面积均不一致，且其提供的数据的核算方式是否符合法律、法规的规定，原告未提供证据证实，故对原告提供的上述三份证据，法院不予采信。原告提交《关于物业服务企业签署合同公告照片》和《三江尊园入户调查表》证明被告续聘广东中奥物业服务有限公司包头分公司是依法征求三江尊园小区业主意见，经三江尊园小区专有部分占建筑物总面积58.2％的业主且占总户数60.38％的业主同意后决定的。对于上述证据，原告未能提供充分的反驳性证据予以否定，故对被告提交的上述证据，法院予以采信。被告提供《包头稀土高新技术产业开发区物业服务合同备案申请表》及《包头三江尊园工作简报》可以证实被告续聘物业经相关行政部门备案，且物业公司也在履行自身相应的职责。一审法院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的纠纷，其适用一般侵权责任的构成要件。本案原告认为被告续聘物业公司损害其合法权益，首先，应审查被告续聘物业公司的程序是否合法。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，被告在新冠疫情期间采用在单元门口张贴续聘物业公告以及入户调查书面征求业主的形式，取得三江尊园小区专有部分占建筑物总面积58.2％的业主且占总户数60.38％的业主的同意的情况下，续聘物业公司的行为程序合法，未违反法律、法规的强制性规定应为有效。其次，被告续聘物业公司是否损害了原告的合法权益，以及续聘物业与对原告的损害是否有因果关系。本案中，原告未提供证据证明上述事实的存在，故不能认定被告依业主大会的意见续聘物业公司损害了原告的合法权益。综上所述，原告要求撤销包头稀土高新区三江尊园小区业主大会续聘广东中奥物业服务有限公司包头分公司为三江尊园供物业服务企业的诉讼请求依法不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国侵权法》第六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告仲志伟的诉讼请求。案件受理费100元（原告仲志伟已预交），由原告仲志伟负担。经二审审理查明事实与一审经审理查明事实一致，本院予以确认。二审审理期间，上诉人仲志伟提供两份新证据。证据一：竣工验收备案登记表，证明：三江尊园小区总建筑面积竣工验收时为434113.57㎡。证据二：证人陈某证言，证明：一审法院没有按申请人的要求调取证据从而导致一审调证错误，最终导致一审上诉人败诉。被上诉人包头稀土高新区三江尊园第一届业主委员会质证认为对证据一真实性认可，证明目的不认可。对证据二未发表质证意见。本院认为该两组证据不能证明上诉人的上诉主张，本院不予采信。本院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的纠纷，其适用一般侵权责任的构成要件。首先，根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，被告在新冠疫情期间采用在单元门口张贴续聘物业公告以及入户调查书面征求业主的形式，取得三江尊园小区专有部分占建筑物总面积58.2%的业主且占总户数60.38%的业主的同意的情况下，续聘物业公司的行为程序合法，未违反法律、法规的强制性规定应为有效。其次，关于小区建筑面积计算标准的问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，第九条规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算，故一审法院认定建筑面积并无不当。最后，上诉人未提供证据证明续聘物业对上诉人造成的实际损失，故本院不予确认。上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人仲志伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓丽审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年五月十一日法官助理 苏日娜书记员 朱婧婷附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。