四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初6112号 原告：史险峰，男，1964年10月30日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：李小波，男，1965年7月23日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：汪孝才，四川索正律师事务所律师。 原告史险峰与被告李小波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序（小额诉讼）于2021年4月21日公开开庭进行审理。原告史险峰，被告李小波的委托诉讼代理人汪孝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史险峰向本院提出诉讼请求：1．判令李小波向史险峰支付2020年9月30日至2021年3月29日的租金9,000元（当庭变更为支付2020年9月30日至腾退之日止的租金，按1,500元/月计算），并支付逾期利息（以欠付租金为基数，从2020年9月30日起至租金给付之日止，按年利率3.85％计算）；2．判令李小波赔偿史险峰违约赔偿金1,500元，押金1,400元归史险峰所有；3．判令李小波与史险峰（或史险峰委托人）就承租期内实际的水、电、卫生、物业服务费进行当面交接；4．本案诉讼费用由李小波承担。事实和理由：2019年3月25日，史险峰与李小波就成都市锦江区静安路5号川师桂苑35栋3单元606号的房屋签订《房租出租合同》，约定租期自2019年3月30日至2021年3月29日，月租金1,400元，2019年3月30日至2020年3月29日的租金每半年支付一次，双方已经结清；2020年3月30日至2021年3月29日的租金为年付。后应就李小波请求，史险峰同意按1,500元/月标准分二次付清（半年一付）。但李小波至今仍拖欠史险峰2020年9月30日至2021年3月29日的房租。合同约定李小波未按时缴纳房租，押金不退，由此造成的损失由李小波承担；双方在合同期内，如违约则违约方均按本房屋一个月租金赔偿对方作为违约赔偿金。此前，史险峰多次催要并发送律师函，但李小波均以各种理由推脱，史险峰为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 李小波辩称，案涉房屋位于四川师范大学校园内，李小波为其学生代租该房。因为疫情，学校从2020年2月初开始封校，该房无法使用。2020年2月20日左右，史险峰催李小波交房租，李小波提出暂缓支付租金，史险峰要求暂先付9,000元，李小波遂支付了9,000元的租金，双方约定的租金是每月1,400元，并未因支付了9,000元的租金而将房租涨成1,500元/月。因疫情的原因学校一直封校，李小波提出退房，史险峰称李小波退回也无法出租，就同意减免租金，但未明确减免金额。2020年9月初，李小波再次向史险峰提出解除合同，退还之前多交付的租金，史险峰不置可否；2020年12月底，双方谈好解除合同，互不补费用，李小波需将水、电、物业服务费支付到2020年12月底，再将钥匙、电卡退回房屋中介即可。李小波于2020年12月29日将水、电、物业服务费共计567.6元结清，并于2021年1月6日委托女儿通过顺丰快递将钥匙、电卡寄给中介。2021年1月7日，中介签收后告知了史险峰，李小波也通过微信告知史险峰。所以李小波不存在违约，逾期支付租金是不可抗力所致，不应向史险峰支付逾期利息、违约赔偿金，即使史险峰至今没有领取房屋的钥匙史险峰本身就可以继续委托中介出租，是史险峰在继续扩大损失，故2021年1月之后房租的损失应当由史险峰自行承担。史险峰还应当退还押金1,400元。 本院经审理认定事实如下：成都市锦江区静安路5号35栋3单元6楼606号房屋系史险峰所有。 2019年3月25日，出租方史险峰（甲方）与承租方李小波（乙方）签订《房屋出租合同》，主要内容为：甲方现有63平方米房屋，位于川师桂苑35栋3单元606号，甲方将该房屋出租给乙方使用，经中介服务，甲、乙双方达成以下合同：租房从2019年3月30日起至2021年3月29日止，有效期为2年，月租金为1,400元，应在付款期末前10天支付；乙方交保证金1,400元，乙方退房时结清水、电、气、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还保证金；乙方若未按时交纳房租，视为违约，甲方有权收回房屋，押金不退；合同期内，如违约则违约方按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金；合同签订，中介结束，未尽事宜，双方协商解决。上述合同备注处手写载明，2019年3月30日至2020年3月29日止房租为半年付一次；2020年3月30日至2021年3月29日止房租为年付。甲方签字为维四行代史险峰。合同下方《收据》载明，锦江区维四行房屋中介服务部收到李小波按约支付的首次租金8,400元及押金1,400元，并加盖锦江区维四行房屋中介服务部公章。 2020年12月28日，史险峰通过微信向李小波告知其承租的房屋已逾期支付租金3个月，要求其收到信息后将2020年9月30日至12月29日的租金4,500元，2020年12月30日至2021年6月29日的租金9,000元，共计135,000元支付给史险峰。李小波回复在北京出差，元旦前回去办理。2020年12月31日，史险峰再次通过微信催要租金，李小波未回复。2021年1月7日，史险峰通过微信再次要求李小波支付13,500元租金，李小波回复房屋已交给中介，没有租了，希望史险峰理解疫情封校。史险峰表明至今未收到钥匙，房屋还在李小波手里，并要求双方到场对租赁房屋的设施等进行清点并办理交接手续退房。2021年1月11日，史险峰通过微信表示不会单方收房，双方应当面交接房屋。 李小波于2020年12月29日向四川师大置业发展有限公司支付567.6元。 庭审中，史险峰称因李小波要求2020年3月至2021年3月的租金半年付，故调整租金为每月1,500元，中介可以佐证。审理中，本院向案涉房屋中介核实，其陈述确实收到房屋钥匙，并根据信封载明的房屋楼号联系了史险峰来领取钥匙，但不清楚案涉房屋租金是否调整为1,500元一个月。 以上事实的认定，有史险峰、李小波身份证复印件、《房屋出租合同》、微信聊天记录、账单以及史险峰、李小波的当庭陈述在案为证。 本院认为，史险峰与李小波签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。 史险峰交付房屋后，李小波应按约支付租金。李小波称2020年12月双方达成了一致意思表示，即双方解除合同，互不向对方支付费用。史险峰对此不予认可，李小波未对此进行举证，应当承担举证不力的后果，对其该项辩称意见，本院不予采纳。李小波称2020年1月7日已经将钥匙交还给史险峰指定的中介，所以当日双方的合同已经解除，租金仅应支付至该日，然而双方的合同未约定李小波应当交还钥匙给中介，相反从双方聊天记录来看史险峰多次要求李小波对案涉房屋当面交接，但李小波拒绝。所以李小波于2020年1月7日将钥匙寄至中介不能视为双方租赁合同当日已经解除，且其已经完成了交还房屋的义务。因双方合同租赁期间至2021年3月29日届满，合同于当日自然解除，所以李小波应当向史险峰支付租金至2021年3月29日。李小波按约支付了2019年3月30日至2020年3月29日的租金，并于2020年2月向史险峰支付9,000元租金，因双方约定租金为1,400元/月，故该金额应系2020年3月30日至2020年10月11日的租金［9,000元÷（1,400元×12月÷365天）=196天］，故本院确认李小波应向史险峰支付2020年10月12日至2021年3月29日的租金7,778.63元（1,400元×12月÷365天×169天）。史险峰称双方将租金调整至1,500元/月，但未提交证据证明，本院不予支持。史险峰还称，李小波应支付至实际当面交还房屋之日止的租金。然而李小波向中介邮寄了案涉房屋钥匙后，已经告知史险峰且明确表示不再租房，中介亦电话通知史险峰去领取钥匙，但史险峰认为李小波没有当面交接房屋，可能造成房屋中物品损坏而拒绝收钥匙，合同期限届满后依然拒绝领取钥匙、收回房屋，显然未采取适当措施，合同期限届满后房屋空置损失属于其自身怠于行使权利而导致的扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，史险峰不得就扩大的损失要求赔偿，故史险峰要求李小波支付到期后至腾退之日的租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于违约责任。本案中史险峰主张的逾期支付利息、违约赔偿金、押金实质均为要求赔偿违约损失。双方在合同中约定逾期支付租金则押金不退，如有任何违约行为，违约方都应当支付一个月租金作为赔偿。本案中，李小波逾期支付租金，实属违约，应承担违约责任。本案中，史险峰的损失主要表现为逾期支付租金造成的资金占用损失。我国违约金赔偿制度，以弥补实际损失为主要功能，兼具惩罚性。本院认为，李小波支付有押金1,400元，该押金有保障双方履行合同义务的功能，该保证金已足以弥补史险峰的资金占用损失，故本院确认史险峰应当向李小波赔偿损失1,400元，用该押金予以抵扣。对史险峰多主张的部分，本院不予支持。 关于水电费、卫生费、物业服务费。史险峰即未提交证据证明上述费用实际产生，也未出示垫付凭证，故对史险峰该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李小波应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告史险峰支付房屋租金7,778.63元； 二、被告李小波应向原告史险峰赔偿损失1,400元，上述损失由被告李小波已支付的押金1,400元予以抵扣，原告史险峰不再退还押金，被告李小波不再另行赔偿损失； 三、驳回原告史险峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取50元，由被告李小波负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 晶 二〇二一年五月十日 书记员 李茜兰