广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1802民初3749号原告：清远市金尚物业管理有限公司，住所地清远市××××××××××××××××××。统一社会信用代码914×××××××××××457R。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾存良，广东御福律师事务所律师。被告：梁福可，男，1995年6月17日出生，汉族，住清远市清城区和富广场****，公民身份号码441×××××××********。被告：梁福宇，男，1993年9月25日出生，汉族，住清远，住清远市清城区和富广场****份号码441××××××××××××074。委托诉讼代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。原告清远市金尚物业管理有限公司与被告梁福可、梁福宇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告清远市金尚物业管理有限公司的委托诉讼代理人周琴及被告梁福可、梁福宇的委托诉讼代理人吕国文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市金尚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告清偿原告2018年6月至2020年12月份物业管理费以及垃圾费270244.608元及其利息（利息以欠款金额按月从其应当支付之日起，按照年利率6%计算至清偿之日为止，至起诉之日为39229.06元，详见附表）合计309473.67元；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与案外人清远市源河房地产开发有限公司就城市花园新五、六、七村（14、15、16、17号楼）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定城市花园新五、六、七村的物业管理由原告负责，且约定：第六条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式（共用水电费由业主分摊）。物业服务费用由业主按其有的物业的法定产权建筑面积(己办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为止）交纳包干使用。盈余或亏损均由乙方享有或承担，物业服务费收费标准如下：商铺（包括写字楼)：3.00元/平方米。第七条：业主应于甲方交付物业后开始缴纳物业服务管理费以及公共水电费分摊（入伙通知书规定的收楼时间），甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺等等。2018年5月3日，原告与案外人清远市源河房地产开发有限公司就清远市清城区×××××××城市花园新五、六、七村十四号楼二层商业01-06号商铺签订《商品房买卖合同》，约定原告购买了案涉01-06号商铺，成为案涉商铺的所有权人，合同第八条且约定在2018年5月3日前交付房屋给原告。案涉房屋实际早于2018年5月3日前就交付给被告，被告且用于经营餐饮。根据《商品房买卖合同》中所载明的建筑面积，其中01商铺1471.77平方米，02商铺69.35平方米，03号商铺438.89平方米，04号商铺273.84平方米，05号商铺71.11平方米，06号商铺182.93,01-06号商铺建筑面积合计为：2507.89平方米，被告应当每月向原告支付物业费用7523.67元。另外，案涉商铺用于经营餐饮，按照清远市物价局核发的《垃圾费收费标准》，对于饮食类的生产经营性单位，应当按照100元/车或3元/桶的标准收取垃圾费，按照5元/桶收取垃圾代运费，但是，原告同意-01卡按照0.6元/平方米，02-06收取0.3元/平方米包干收取垃圾费，被告应当按月支付原告垃圾费为1197.3元。但是，自案涉商铺交付之日起，被告均以各种理由推脱拒不缴纳物业管理费和垃圾费，故原告特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告梁福可、梁福宇辩称，一、原告应举证证明其具备本案所涉物业管理区域物业服务企业资质；二、原告应举证证明其与建设单位所签《前期物业服务管理合同》是依法签订的，否则无权依据《前期物业服务管理合同》向答辩人收取相关费用。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。根据该条规定，《前期物业服务管理合同》对答辩人具有法律约束力的前提是该合同必须是依法签订的。根据《广东省物业管理条例》第三十六条，前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。就本案而言，原告并未举证证明其与建设单位所签订《前期物业服务管理合同》是依据该规定而签订。因此，原告并不能依据《前期物业服务管理合同》向答辩人收取相关费用；三、根据相关法律规定和权利义务对等原则，原告和物业建设单位应就前期物业服务费的时间、标准和方式，对答辩人履行明确告知和妥善提示义务。否则，无权向答辩人主张相关物业费用。根据《广东省物业管理条例》第三十六条第四款，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。很显然，本案原告所提交的《商品房买卖合同》及附件均没有载明前期物业服务费的时间、标准和方式。答辩人在2020年5月20日，也即是原告第一次发出《告知书》前，对相关物业服务合同内容，享有何权利，应履行哪些义务一无所知。在收到原告《告知书》时，正值严重疫情，很多事情无法正常处理。相关事情涉及时间较长，原建设单位原来经手卖房人无法联系到，导致答辩人未能了解相关情况，以至本案发生。以上事实证明，原告在向答辩人发出《告知书》前，并未履行法定义务，无权就相关物业费用向答辩人提出主张；四、原告在举证证明其具备相关资质并依法签订《前期物业服务管理合同》的情况下，还应举证证明其履行了物业服务人的义务。否则，无权向答辩人主张服务费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环境、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。就本案而言，原告并非完成上述举证责任也就无权向答辩人主张相关服务费用；五、根据答辩人与建设单位签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，本案答辩人所购买的六套房屋中，只有04、06号房屋用途为“非住宅”，其余四套房屋用途为“住宅”。原告主张全部按商铺收取物业费，不符合该合同约定；六、原告所主张利息没有事实和法律依据，应予驳回。如前所述，建设单位和答辩人所签订《商品房买卖合同》及附件均没有载明前期物业服务费的时间、标准和方式，原告在2020年5月20日前未履行明确告知义务，直至起诉才将与建设单位所签订《前期物业服务管理合同》提交给答辩人。也就是说，答辩人在收到本案诉讼材料才清楚前期物业服务费用的相关情况。原告主张自2018年6月起计付物管费利息，没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定如下：被告梁福可、梁福宇于2018年5月3日与清远市源河房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，成为了涉案房产清远市清城区×××××××城市花园新五、六、七村十四号楼二层商业01、02、03、04、05、06号商品房的业主，该房产的用途均为非住宅，涉案房屋的建筑面积合共2507.89平方米。原告清远市金尚物业管理有限公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，具有物业管理资质。2013年8月20日，清远市源河房地产开发有限公司与原告清远市金尚物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为城市花园新五、六、七村提供前期物业服务，该合同第六条约定，本物业管理区域服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺按3元/月/平方米的标准收取；第七条约定物业服务费按月交纳，业主或承租人应于每月5日前向原告交纳当月物业服务费。另第三十六条约定了合同期限自2013年8月20日起至业主大会选聘新的物业服务企业止。诉讼中，原、被告均确认案涉房产是先租后买的，从2018年6月起被告已成为新业主。被告抗辩称其与开发商熟悉，由于买房时双方达成协议，开发商答应免交物管费，故认为不该交纳涉案房屋的物业服务费。被告还抗辩称原告方在2020年5月之前未曾催讨过缴纳物管费，物管方的经理曾口头答应从2020年5月后才开始收取物管费，被告认为缴交从2020年5月之后的物管费是可以接受的。原告表示曾经已将被告的意见反馈给开发商，开发商称没有同意过免收被告方的物管费，而且被告方亦未能提供相关的依据。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《清城区物价局核发收费项目》、告知书、律师函以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告清远市金尚物业管理有限公司与开发商清远市源河房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示，无违反法律规定，应为合法有效。被告梁福可、梁福宇作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，依法负有向原告支付物业服务费的义务。被告以小区开发商曾答应免交物管费作为不交纳物业服务费的抗辩理由，无事实依据，依法不成立，本院不予采纳。被告购买的涉案房屋是先租后买，从签订了《商品房买卖合同》之日即2018年5月3日已视为涉案房屋已交付。因此，原告主张要求被告支付从2018年6月至2020年12月的物业服务费233233.77元（3元/月/平方米×2507.89平方米×31个月）、垃圾费37010.838元（0.6元/月/平方米×1471.77平方米×31个月+0.3元/月/平方米×1036.12平方米×31个月），以上合计270244.608元，依据充分，本院予以支持。此外，由于被告拖欠原告多期的物业服务费和垃圾费用已构成违约，给原告造成一定的损失，原告请求被告按照年利率6%支付欠款期间的利息合情合理，故被告应以每期欠费之当月11日起按年利率6%支付欠款期间的利息，分段计算至付清欠费之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告梁福可、梁福宇应于本判决生效之日起10日内向原告清远市金尚物业管理有限公司支付从2018年6月至2020年12月的物业服务费233233.77元、垃圾费37010.838元，以上合计270244.608元及利息（利息按照年利率6%以每期欠费之当月11日起分段计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，由被告梁福可、梁福宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  冯瑞锋二〇二一年五月三十日书记员  严芷欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。