天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2338号上诉人（一审被告）：天津卫道餐饮管理有限公司，住所地天津市南开区xxx路xxxx街8号楼3、4门。法定代表人：李宝然，经理。委托诉讼代理人：赵亚辉，天津优法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，天津优法律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市安居工程发展中心，住所地天津市和平区常德道23号。法定代表人：杜文奇，主任。委托诉讼代理人：张默蕾，天津君荐律师事务所律师。上诉人天津卫道餐饮管理有限公司因与被上诉人天津市安居工程发展中心房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初7058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津卫道餐饮管理有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。上诉人已支付押金447500元，一审判决认定上诉人仅支付押金210000元错误；被上诉人提交的租金支付证据系其单方记载，上诉人实际支付数额超过被上诉人主张的数额，一审判决支持被上诉人的主张，依据不足。2．被上诉人有关租金、供热费的诉讼请求已超过诉讼时效。3．涉案房屋漏水给上诉人造成巨大损失，被上诉人不及时履行维修义务，上诉人意在用拖欠租金和供热费的方式促使被上诉人维修。因被上诉人违约在先，上诉人不构成违约，不应支付违约金。天津市安居工程发展中心辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。天津市安居工程发展中心向一审法院起诉请求：1．被告将天津市南开区xxx路xxxx街8号楼3，8门、4，5门、202、203、302、303（以下简称涉案房屋）房屋腾空返还原告；2．被告支付自2012年9月8日起未足额给付的租金1460975元；3．被告支付2013年至2020年的供热费620112元；4．被告以未付清的租金和供热费总额2081087元为基数，按照日0.05%的标准支付2020年3月8日至实际给付之日的违约金；5．被告按年租金179万元的双倍（即年使用费358万元）的标准向原告支付自2020年6月23日至实际腾空交还房屋之日的房屋使用费；6．本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2010年3月5日，天津市安居工程办公室（以下简称安居办公室）与案外人天津蓝岛建筑装饰工程有限公司（以下简称蓝岛建筑公司）签订《房屋租赁协议书》（以下简称原合同），约定安居办公室将建筑面积1691.33平方米的涉案房屋出租给蓝岛建筑公司作为餐饮、办公使用，租期十年，自2010年3月8日起至2020年3月7日止；该合同对前四年租金标准作出了约定，其中第三年租金自2012年3月8日至2013年3月7日，年租金共计1790273元，第一期租金90万元在2012年3月8日前10日内交齐，第二期租金890273元在2012年9月7日前10日内交齐。第四年租金自2013年3月8日至2014年3月7日共计1790273元，第一期租金90万元在2013年3月8日前10日内交齐，第二期租金890273元在2013年9月7日前10日内交齐；蓝岛建筑公司应于协议签订之日向安居办公室支付押金26万元。2010年11月12日，安居办公室与蓝岛建筑公司、天津蓝禾大饭店有限公司（以下简称蓝禾饭店）签订《协议书》（以下简称三方协议），约定经三方同意，蓝岛建筑公司将涉案房屋提供给蓝禾饭店作为经营场所使用，蓝禾饭店使用房屋的期限不应超过蓝岛建筑公司承租该房屋的期限，并同意在使用房屋期间按照原合同中的约定，与蓝岛建筑公司承担连带责任。上述合同履行中，因蓝禾饭店未足额支付租金，安居办公室以蓝岛建筑公司、蓝禾饭店为被告，于2012年6月4日向一审法院提起诉讼。案件审理中三方自行协商达成调解协议，确认截至2012年3月8日蓝禾饭店欠付租金1795114元、欠付2011-2012年度供热费96464元，总计1891578元，安居办公室免除租金和供热费601578元，同时双方约定自2012年9月至本租赁协议结束，租金改为按月支付，每月25日前付15万元，每个租赁年度最后一个月缴租当年租金差额，被告不再争议房屋漏水等损失问题。2012年9月20日，一审法院作出（2012）南民初字第3899号民事调解书，确认蓝禾饭店于调解书下发之日给付安居办公室租金59万元，于2012年10月18日前给付租金70万元。2012年11月28日，蓝禾饭店经核准变更为被告现名称。2015年1月21日，安居办公室与被告签订《房屋租赁协议书》（以下简称新合同），约定鉴于双方于2010年3月5日签订过原合同后又签订过三方协议，现被告更名不影响原合同的执行和新合同的签订。原合同对2010年3月8日至2014年3月7日四年的租金已做过约定，本次新合同约定2014年3月8日至2018年3月7日期间的房屋租金，2018年3月8日至2020年3月7日期间房屋租金待本协议到期后另行签订协议进行约定；新合同第三条“计租面积、租金、期限和支付方式”约定双方同意按套计算租金，租金标准为整套租金，每年租金均为179万元，每三个月作为一个付租期，每期租金数额是年租金的四分之一；每一期付租日为每年3月、6月、9月、12月的8日前交纳；被告已经于2010年3月5日支付押金26万元，本协议签订当日再交纳押金187500元，两次押金共447500元，整体作为本协议押金，被告不得主张用押金抵偿应付租金或其他任何费用；本协议期满或协议解除后，被告将符合本协议规定返还状态的房屋及设施、设备返还安居办公室，并将协议内各项费用全部结清之后，由安居办公室如数返还押金（不计利息）。如出现违约情况，安居办公室有权随时以押金抵销违约金和本协议项下应付未付的各项费用；自本协议签订之日起，使用该房屋所发生的费用（如：水、电、煤气、通讯、有线电视、季节性统一供暖……）及其他因使用该房屋经营产生的费用等，均由被告承担；被告要求承租期间享受季节性统一供热，应于每年11月15日前将安居办公室通知的统一供热费用一次性支付安居办公室，收取标准为安居办公室根据供热部门收取的费用按商户租赁房屋所占面积比例分摊金额，安居办公室代缴代收，被告不得以任何理由（包括但不限于暂停供热、不使用供热等）拒绝缴纳上述供热费用；如被告未按照本协议约定的时间、金额交纳租金及其他应付费用和未按安居办公室通知日期及金额按时缴纳水电费、供热费的，每逾期一日，被告按应付未付金额万分之五的标准支付违约金，被告逾期超过30日的，安居办公室有权解除协议，被告除应支付累计拖欠租金、使用该房屋所发生的费用及欠款产生的违约金等，还应支付当年年租金总额50%的违约金；协议到期双方未签订续租协议或被告违约，安居办公室有权要求被告腾空并返还符合本协议规定返还状态的房屋及设施设备，被告未按约定或安居办公室通知的日期腾空并返还符合本协议规定返还状态的房屋及设施设备的，应按当年租金标准的双倍支付房屋实际使用费。2019年2月2日，安居办公室变更为原告现名称。2020年5月16日，天津安居发展有限公司（以下简称安居发展公司）与被告签订补充协议书（以下简称补充协议），约定涉案房屋产权人于2019年1月将涉案房屋授权委托安居发展公司经营管理，基于新合同履行期间因新冠肺炎疫情对被告经营影响较大，向安居发展公司提出落实天津市人民政府及天津市财政局有关文件的申请，双方经协商一致签订本协议，新合同约定被告承租涉案房屋租赁期限10年，自2010年3月8日起至2020年3月7日止，年租金179万元；根据有关文件规定，安居发展公司给予被告免收三个月房屋租金优惠期间为2020年2月7日至2020年5月7日，给予减半收取房屋租金优惠期间为2020年5月8日至2020年8月7日；结合新合同约定及履行情况，双方协商一致同意按以下方式执行有关文件规定，即安居发展公司合并免收被告4.5个月租金共计671250元。针对本案主要争议事实如下：一、租赁期限内的押金支付数额。原合同约定“协议签订之日（2010年3月5日），蓝岛建筑公司向安居办公室支付押金26万元”；新合同约定“乙方（被告）已经于2010年3月5日支付押金26万元，本协议签订当日再交纳押金187500元，两次押金共447500元，整体作为本协议押金，乙方（被告）不得主张用押金抵偿应付租金或其他任何费用……”。原告主张押金的实际履行情况为蓝岛建筑公司支付押金共计33万元，其中包含租赁押金21万元，装修押金12万元，具体付款时间和数额如下：2009年12月28日支付装修押金5万元、租赁押金15万元；2010年3月18日支付装修押金7万元、租赁押金6万元。以上均有（2012）南民初字第3899号案件中蓝岛建筑公司、蓝禾饭店提交的付款明细、收据、支票存根为证。上述装修押金共计12万元已经冲抵为2014年的部分租金；租赁押金共21万元未予退还或折抵。被告主张已付押金共计447500元，与新合同中约定的内容一致，其中26万元为订立原合同之日由蓝岛建筑公司交纳，余款187500元为被告交纳，但被告没有举证证实其交纳了187500元。对于新合同中记载在原合同订立之日，蓝岛建筑公司已付押金26万元一节，原告解释为其工作人员记录失误，同时表明被告并未在新合同签订之后履行给付押金187500元的义务。二、2012年9月8日作出的（2012）南民初字第3899号民事调解书生效后，被告已付、欠付租金数额。本案审理中，原告提交了被告自2012年10月29日至2020年1月9日期间支付租金数额的明细，证实被告在此期间共付租金13102448元，其中129万元支付的是3899号民事调解书项下所涉的租金，余款11812448元是被告针对2012年9月8日起的租期所付租金。现原告主张双方在2020年2月7日的补充协议中约定就疫情影响期间免收4.5个月租金，即为免收2020年2月7日至2020年6月22日期间的租金，故被告在2012年9月8日至2020年2月6日期间应付租金13273423元，实付租金11812448元，尚欠1460975元未付。被告对原告提交的租金支付证据不予认可，表示实际支付的款项数额超出原告举证证实的数额，但因其单方原因无法提供实付款数额的证据。三、租赁期内供热费交付情况。原告主张被告在2013-2014年度应交供热费5904元，此后每个采暖年度应交费用均为102368元，现尚欠2013-2014年度、2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度供热费共计620112元。被告对未支付以上年度供热费的事实没有异议，但认为部分诉请已经超过诉讼时效；原告每采暖年度向天津市津安热电有限公司交纳采暖费后，按照涉案房屋的面积分摊计算后，向被告送达《供热交费通知》，原告于庭审中提交了自2015年至2019年的签收单，其中以手写方式载明了接收单位和接收人，上述签收单中均有“天津轩”的接收人签字。经质证，被告对签收单不予认可。另查明，经一审法院在案件审理中现场勘察，涉案房屋为位于南开区xxx路xxxx街，被告认可其工商登记注册的地址“天津市南开区xxx路xxxx街8号楼3、4门”即为涉案房屋。涉案房屋为整栋三层，现由被告经营“天津轩”饭店，一层至三层为饭店大厅、厨房、包间、卫生间等，其中第三层挑高较高，被告自行加筑了钢结构分割出一层作为库房、更衣室，没有超出建筑物原有范围。2020年4月30日，涉案房屋已经由天津市规划和自然资源局在房地产登记簿中分别登记为：南开区xxxx街8号楼4、5门，南开区xxxx街8号楼3、8门，南开区xxxx街8号楼202，南开区xxxx街8号楼203，南开区xxxx街8号楼302，南开区xxxx街8号楼303，房屋所有权证后均有附图。经现场比对，涉案房屋第一层为8号楼4、5门，8号楼3、8门；第二层为8号楼202、8号楼203；第三层为8号楼302、8号楼303。上述房屋实地情况已拍照附卷。本案一审中，应原告申请，一审法院采取财产保全措施，实际冻结到被告名下银行存款202875.93元，期限自2020年8月5日起一年。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案所涉及的原合同、三方协议、新合同、补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应按照相应合同约定行使权利、履行义务。依照三方协议约定，被告对原合同中承租人蓝岛建筑公司的义务承担连带责任，且后续履行过程中，始终由被告使用涉案房屋并以承租人的身份交纳租金，应确认原、被告租赁合同关系成立，被告应当按照其参与订立的各合同之约定，履行承租人义务。关于诉讼时效问题：本案当事人订立的租赁合同约定租期为十年，双方形成的是长期和较为稳定的房屋租赁合同关系，虽约定分期支付租金和供热费用，各期费用的支付也具备一定独立性，但该独立性不足以否认合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每一期债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。故本案诉讼时效应根据司法解释规定，从最后一期租金履行期限届满之日起计算，一审法院不予支持被告就诉讼时效提出的抗辩。关于双方租赁关系终止日期问题：补充协议中约定“给予被告免收3个月房屋租金优惠期间为2020年2月7日至2020年5月7日，给予减半收取房屋租金优惠期间为2020年5月8日至2020年8月7日；双方协商一致同意合并免收被告4.5个月租金共计671250元”，据此文义进行解释，应视为原告同意将租期顺延至2020年8月7日，且免收2020年2月7日至2020年8月7日期间4.5个月的租金671250元。原告主张租期顺延至2020年6月22日无事实依据，一审法院不予支持并认定至2020年8月7日租期届满，此后因双方未续订租赁合同，被告虽使用涉案房屋但并未交纳租金，双方租赁关系自期满之日终止。关于被告应付租金、供热费、房屋使用费数额问题：原告在本案中主张的是被告自2012年9月8日起未足额给付的租金，一审法院认定双方租赁关系终止日期为2020年8月7日，对应相应期间的租金标准，被告应付2012年9月8日至2020年8月7日期间的租金14166379元，按补充协议约定免收4.5个月租金后的应付数额为13495129元。原告自认被告针对2012年9月8日之后的租期支付过11812448元，被告虽不予认可，但未举证证实，一审法院对原告主张予以采信，扣减该已付部分后，被告还应支付租金1682681元。同时被告还应按照约定支付2013-2014年度、2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度供热费共计620112元。涉案房屋租期顺延至2020年8月7日届满后，双方没有续签新的租赁合同，被告应当将涉案房屋返还原告，其未履行返还义务，按新合同的约定，自2020年8月8日起按年租金标准的双倍，即年租金358万元的标准支付房屋使用费，但考虑该标准数额过高以及被告实际情况，一审法院支持自2020年8月8日起至实际返还房屋之日，被告仍按年租金179万元的标准向原告支付房屋使用费。关于违约金和押金的处理问题：由于被告存在逾期支付租金和供热费的违约行为，应承担违约责任。根据双方约定，如被告每逾期一日按应付未付金额万分之五的标准支付违约金。原告以被告所欠租金和供热费总额为基数，自2020年3月8日起按该标准按日主张违约金的数额显然过高，一审法院予以适当调整。考虑被告逾期支付租金和供热费的时长、数额，酌定被告支付相当于1个月租金数额的违约金即149166元。原告已经举证证实被告在租期内实付租赁押金21万元、装修押金12万元，在装修押金充抵了租金后，现尚有租赁押金21万元。被告虽以新合同条款中的记载主张实付押金447500元，但未予佐证，一审法院采信原告的主张，认定目前尚有租赁押金21万元未进行处理。考虑新合同“如出现违约情况，甲方（原告）有权随时以押金抵销违约金和本协议项下应付未付的各项费用”的约定，可将21万元租赁押金冲抵本案中认定的被告应付租金，冲抵后被告应支付2012年9月8日至2020年8月7日期间租金1472681元。被告抗辩租赁期间因涉案房屋漏水导致的装修损失、营业收入损失等，鉴于未举证证实各项损失实际数额，本案不予支持该部分抗辩，应另行解决。一审法院判决：一、判决生效后三十日内，被告天津卫道餐饮管理有限公司将使用的天津市南开区xxx路xxxx街8号楼3门、4门房屋（即南开区xxxx街8号楼4、5门，南开区xxxx街8号楼3、8门，南开区xxxx街8号楼202，南开区xxxx街8号楼203，南开区xxxx街8号楼302，南开区xxxx街8号楼303）全部返还原告天津市安居工程发展中心；二、判决生效后三十日内，被告天津卫道餐饮管理有限公司向原告天津市安居工程发展中心支付2012年9月8日至2020年8月7日的房屋租金1472681元，并按年租金179万元的标准向原告天津市安居工程发展中心支付2020年8月8日至实际返还房屋之日的房屋使用费；三、判决生效后三十日内，被告天津卫道餐饮管理有限公司向原告天津市安居工程发展中心支付2013-2014年度、2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度的供热费共620112元；四、判决生效后三十日内，被告天津卫道餐饮管理有限公司给付原告天津市安居工程发展中心因逾期支付租金和供热费产生的违约金149166元；五、驳回原告天津市安居工程发展中心其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24662元，由原告天津市安居工程发展中心负担12294元，被告天津卫道餐饮管理有限公司负担12368元；财产保全费5000元，由被告天津卫道餐饮管理有限公司负担。被告负担的案件受理费和财产保全费于判决生效后三十日内直接给付原告天津市安居工程发展中心。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人系房屋租赁合同关系，涉案的各份合同均出自当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，双方当事人在本案二审期间的争议焦点为：一、一审判决确认上诉人已付押金、已付租金及欠付租金的数额是否正确；二、被上诉人主张的租金、供热费是否超过诉讼时效；三、上诉人是否应支付违约金及数额如何确定。关于争议焦点一，根据法律规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。对于上诉人已付押金的数额问题，一审法院经审查（2012）南民初字第3899号案件中蓝岛建筑公司、蓝禾饭店提交的付款明细、收据、支票存根等证据，确认上诉人已付租赁押金21万元、装修押金12万元，合计33万元，其中的装修押金12万元已经冲抵为2014年的部分租金，而租赁押金共21万元未予退还或折抵，故认定上诉人已付押金为21万元，理据充分。上诉人以新合同的相关表述为据主张已付押金447500元，但未提交已足额支付上述款项的证据，而就新合同中有关已付押金26万元的表述，被上诉人主张系其工作人员记录失误，该主张与在案证据证明的上诉人已付押金21万元的事实并不冲突，本院予以采信。对于上诉人已付租金和欠付租金的数额问题，双方当事人对于应付租金的数额无异议，对已付租金和欠付租金的数额存在分歧意见。被上诉人在一审时提交了租金支付证据，上诉人主张其实际支付的数额超过上述证据可以证实的数额，但未提交相关证据予以佐证，故本院不予采信。关于争议焦点二，双方当事人之间系长期、稳定的房屋租赁合同关系，每一期租金、供热费支付的独立性不能否定合同项下债务的整体性，故应从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效；否则，将导致债权人不得不频繁主张权利或搜集、固定证据，造成合同一方负担畸重、利益失衡，亦不利于合同的稳定和合同双方互信的维系。一审判决的处理结果，既体现了维护合同当事人互信、维持合同稳定、平衡双方利益等精神，也符合法律关于诉讼时效的具体规定和公平、诚信等法律原则。上诉人的该项主张，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人对于租赁期间的房屋漏水问题，应及时与上诉人协商维修解决，或通过合法途径寻求救济，而不应在实际使用涉案房屋后，拒绝按照约定支付租金、供热费等费用。上诉人以房屋漏水为由拒绝支付租金，没有法律或合同依据，应就该行为承担违约责任。一审法院综合本案事实和合同约定，酌情调整上诉人支付相当于一个月租金数额的违约金，于法有据，并无不当。上诉人在一审庭审中明确表示“对于房屋漏水问题我方保留主张原告赔偿损失的权利”，故就房屋漏水所造成的损失，上诉人可另行主张权利，本案不予涉及。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12368元，由天津卫道餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年五月十九日法官助理梁菁菁书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……