江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1038号上诉人（原审被告）：南通天润利达置业有限公司，住所地南通市濠西路98号。法定代表人：周银芳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金朋举，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄振冲，男，1963年4月27日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：石金荣，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛施嘉，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人南通天润利达置业有限公司（以下简称天润利达公司）因与被上诉人黄振冲不当得利纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天润利达公司上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费用由黄振冲承担。事实和理由：对于一审法院查明的基本事实，其不持异议。但其已收取的租金并非黄振冲应得利益，不应当全部作为不当得利返还的客体。1.黄振冲对于案涉店铺租金已被收取有预期，根据阿里拍卖关于华东轻纺城市场4层房地产拍品详情介绍“有租赁，…该层摊位有三十个左右已经出售，还有部分摊位已提前收取几年的租金。本次拍卖为现状拍卖，买受人可在参与拍卖前自行到上述地点向摊位承租人进行核实租赁情况……”；另司法拍卖公告的附件《4、5、6层明细2017》也清晰地告知了竞买人案涉房屋的租赁期限和已收取的租金数额，显然黄振冲在竞价时已经考虑到拍卖标的物已被收取几年租金的事实，最终以2360万元竞买了上述拍品(华东轻纺城约9400平方米的商铺，年租金总收益为560万元)，故本案争议的已收取租金并非黄振冲的应得利益。2.一审法院并未裁定4517平方米的待办产证房归属黄振冲，至少该部分房屋对应店面的租金所得不应当作为黄振冲应得利益。华东轻纺城四层是由3700.29平方米的有证房、4517平方米待办产证房产及1244平方米无证房产组成，未取得产权证的面积共计5761平方米与有证房产同时对外分片出租。一审法院2018年12月27日裁定“案涉不动产及附属房屋过户至天润利达公司名下”，充其量可以理解为3700.29平方米有证房及1244平方米无证房(作为附属房屋)过户，另4517平方米的房屋已经具备独立办理不动产登记的条件(只是由于其自身原因暂未办理)，该部分房屋无论从性质还是面积大小都不能理解为附属房屋，一审法院2018年12月27日的裁定书并未确定该部分房屋的权属，故黄振冲主张该部分房屋的租金收益没有法律依据。3.关于租赁费收取的法律依据。2019年2月8日，一审法院发出(2017)苏0602执恢749号通知书“即日起到期租金由买受人黄振冲收取，天润利达公司不得再收取”。虽然其对该裁定书不予认可，且仍在依法主张权利，但即使按照该裁定书的内容，黄振冲也无权自2018年12月28日开始收取租金。黄振冲辩称，1.“现状拍卖”仅表明其就标的物已经展示的现状自担风险，并不意味着其放弃对天润利达公司提前收取租金的追索权。拍卖公告中仅明确案涉房屋为带租房产，要求买受人自行到房屋所在地向摊位承租人核实租赁情况，并声明在拍卖成交后就租赁事宜可向承租人协商解决，表明该现状仅指标的物存在未到期的租约，拍卖人不负清退承租人并向买受人交付房屋的义务。2.（2017）苏0602执恢749号之三执行裁定书显然包含4517平方米的待办证房屋及1244平方米无证房屋，其在一审中主张该部分租金收益符合法律规定。3.（2017）苏0602执恢749号通知书并未否认其自2018年12月28日取得案涉不动产及附属房屋所有权后至2019年2月19日期间收取案涉租金的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄振冲向一审法院起诉请求：1.判令天润利达公司向其返还南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层不动产自2018年12月28日起提前收取的全部租金合计3581661.32元；2.诉讼费用由天润利达公司承担。一审法院认定事实：申请执行人江苏南通农村商业银行股份有限公司与被申请人被执行人天润利达公司金融借款合同纠纷执行一案，一审法院于2018年11月7日作出（2017）苏0602执恢749号之二民事裁定书，裁定“拍卖、变卖被执行人天润利达公司所有的南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺城市场4、5、6层的不动产及附属房屋”。同年12月3日，一审法院发布（2017）苏0602执恢749号之一执行公告，告知本次拍卖为现状拍卖，要求各摊位承租人即日起不得再向原出租人天润利达公司（南通市华东轻纺城市场）支付租金，否则自行承担相应的不利后果；上述房产拍卖成交后，相关到期租金需支付新的买受人，或在租期届满后与新的买受人协商续租。之后一审法院通过淘宝网司法拍卖平台对案涉房产进行拍卖，阿里拍卖-拍品详情显示，拍卖标的为“南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺城市场4层房地产及室内装潢”，不动产竞价标的调查情况表中标的现状栏下租赁情况栏明确“有租赁，因华东轻纺城市场4层租赁摊位有两百七十余个，天润利达公司未能提交所有的租赁合同于法院，根据天润利达公司称，该层摊位有三十个左右已经出售，还有部分摊位已提前收取几年的租金。本次拍卖为现状拍卖，买受人可在参与拍卖前自行到上述地点向摊位承租人进行核实租赁情况，拍卖成交后关于租赁事宜可与承租人协商解决。租赁情况详见附件。”2018年12月17日，黄振冲通过公开竞价方式以最高价竞得案涉标的物南通市华东轻纺市场1幢4层不动产及附属房屋，成交价2360万元。2018年12月27日，一审法院作出（2017）苏0602执恢749号之三执行裁定书，确认南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层不动产及附属房屋的所有权及相应土地使用权归黄振冲所有。黄振冲于2018年12月28日签收该裁定，并于当日签署拍卖成交确认书。2019年2月8日，一审法院向天润利达公司、黄振冲及华东轻纺市场4层各租赁户发出（2017）苏0602执恢749号通知书，通知：“一、本次拍卖为现状拍卖，含华东轻纺城市场4层全部面积（已出售摊位除外，详见四楼楼层平面图、展位图），即日起到期租金由买受人黄振冲收取，天润利达公司不得再收取；二、天润利达公司于2019年2月24日前将其占用的华东轻纺城市场4层办公用房腾空后交付买受人黄振冲。”天润利达公司对该通知书提出执行异议，认为华东轻纺市场四层包括有证房（3700.29平方米）和无证房（4517平方米），拍卖评估时只对有证部分进行估价，无证部分价值未作评估，且拍卖公告中也未列明拍卖标的含无证部分，故无证部分房屋不应交付黄振冲；且通知要求承租人交付租金也没有事实和法律依据，请求撤销上述通知书。一审法院审查后于同年20日裁定驳回天润利达公司的异议请求。天润利达公司不服裁定，向本院申请复议，复议请求被驳回后，又向江苏省高级人民法院申请执行监督，该院于2020年1月13日作出（2019）苏执监663号执行裁定书，其中关于一审法院拍卖的房产是否包含该层无证房产，认定如下：“案涉评估报告作为附件在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公示。该评估报告已明确载明，估价对象中有部分面积是后建的无证房产，而且有的已长期出租，已考虑了将无证部分的房屋价值计入了有证房产中，故估价对象包含案涉第4层无证部分房产。且案涉第4层房产的拍卖公告中已载明标的物以实物现状为准，并特别提醒有意者请亲自实地看样。以上事实足以认定一审法院评估、拍卖案涉第4层房产系包含有证、无证房产的现状整体处理，一审法院拍卖中已对有关事项进行公示。天润利达公司主张拍卖的标的物不含无证房产无事实依据，本院不予采信”，并以此驳回天润利达公司的申诉请求。另查明，一审法院启动司法拍卖程序对案涉不动产予以处置前，天润利达公司已向该不动产及附属房屋内部分承租户收取后续年度的租金。黄振冲于庭审中向一审法院提交相应《摊位（房）租赁合同》及租金发票，并对其中租赁详情及租金缴纳情况等进行了汇总，制作《华东轻纺城市场1幢4层租金一览表》，证明天润利达公司实际收取的租金情况，天润利达公司对上述证据的真实性及收取租金的事实均予认可。上述租金中，自2018年12月28日起至实际缴纳期限止的租金金额共计3581661.32元。本案诉讼中，双方就案涉不动产及附属房屋2018年12月28日起的租金归属产生争议。黄振冲主张其于2018年12月27日已经取得案涉不动产及附属房屋的所有权，其作为所有权人，享有财产出租收益的权利，有权收取租金，故自2018年12月28日起，所涉房屋租金应归其所有。天润利达公司则抗辩认为，黄振冲所主张的租金，在司法拍卖前已由其实际收取，拍卖公告中既明确房屋为现状拍卖，要求竞拍人自行核实出租情况，那么黄振冲对此情况应当明知，其参与竞拍、出价的决策应是考量该标的现状后作出的，故竞拍成功后无权再对先前发生的租金主张权利。一审法院认为，黄振冲参与司法拍卖，以最高价竞得案涉不动产及附属房屋，法院对本次拍卖成交作出执行裁定，确认案涉不动产及附属房屋的所有权及相应土地使用权归黄振冲所有，该裁定书已于2018年12月28日送达之日生效。天润利达公司虽在此后提起执行异议，认为案涉不动产中部分无证房屋不包括在拍卖范围内，但该异议请求经各级法院先后审查、复议及监督，最终未能得以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”故黄振冲应于2018年12月28日正式取得案涉不动产及附属房屋所有权。根据民法总则的规定，所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄振冲据此主张其取得案涉不动产及附属房屋所有权后，所涉租金应归其所有，要求天润利达公司返还提前收取的案涉房屋自2018年12月28日起的租金。天润利达公司以案涉不动产为“现状拍卖”进行抗辩，主张拍卖时租金既已被收取，黄振冲就不再享有相应权利。对此，一审法院认为，“现状拍卖”通常是指拍卖标的物的性质、状况、数量等均以实际展示的情况为依据，尤其是在拍卖公告或声明就标的物的情形描述不完善或与实际有出入的情况下，应以标的物的现状为准，拍卖成交后，买受人就标的物已经展示的现状自行承担风险，拍卖人一般不负瑕疵担保或交付等义务。案涉拍卖程序中，拍卖公告仅是明确标的物为带租房产，要求竞拍人自行到上述地点向摊位承租人核实租赁情况，并声明在拍卖成交后就租赁事宜可与承租人协商解决。根据上述公告内容不难看出，本次拍卖所说的现状，是指标的物存在未到期租约，拍卖人不负有清退承租人并向买受人交付房屋的义务，就尚未到期的租约，除当事人间自行协商一致的以外，买受人应接受“买卖不破租赁”规则的约束，继续履行出租人的义务。至于租金的权利归属问题，黄振冲通过拍卖取得案涉房屋的所有权，即依法享有案涉房屋的收益等权利，另从权利义务对等的层面上看，黄振冲既自取得财产所有权之日起承担出租人义务，将其所有的房屋交予承租人占有使用，那么在无特别约定的情况下，黄振冲也当然有权享受出租人权利，收取相应租金。因此，天润利达公司的抗辩理由不能成立，其应当就无权占有的租金部分向黄振冲承担返还责任。关于返还数额，庭审中一审法院已对实际收取的租金数额予以了核实，双方也共同确认天润利达公司已收取的租金中自2018年12月28日起至实际缴纳期限届满之日的总额共计3581661.32元，黄振冲主张天润利达公司对该3581661.32元承担返还责任，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十一条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，判决：天润利达公司于判决生效之日起十日内将其已实际收取的南通市钟秀乡百花村二组华东轻纺市场1幢4层不动产及附属房屋自2018年12月28日起的租金3581661.32元返还黄振冲。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35453元，由天润利达公司负担。二审中，天润利达公司向本院提交以下证据：1.华东轻纺城市场四层的平面图，以证明黄振冲要求返还不当得利的房租仅是登记在黄振冲名下的该部分不动产所对应的的摊位租金。2.南通市规划管理局处罚决定书，以证明4517平方米房屋搭建在三楼房顶，属于排除专有部分的公有部分。黄振冲经质证认为，对证据一真实性认可，但该证据仅能证明案涉不动产在房产交易所登记的证载面积，不能证明天润利达公司主张的无证、待办证房屋不包含在案涉不动产内；对证据二真实性认可，对证明目的不予认可。本院经审查认为，对上述证据真实性予以认可，对关联性将在本院认为部分予以阐述。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一审中黄振冲提供的一审法院（2017）苏0602执恢749号协助执行通知书、执行裁定书，黄振冲于2018年12月28日通过拍卖取得案涉不动产及附属房屋的所有权，黄振冲理应享有案涉不动产及附属房屋自2018年12月28日之后的租金利益。一审法院据此要求天润利达公司返还黄振冲自2018年12月28日起至实际缴纳期限届满之日的租金3581661.32元，并无不当。天润利达公司以拍卖公告已告知竞买人案涉房屋的租赁期限和已收取租金情况为由，主张黄振冲对案涉店铺租金被收取有预期不应当获取其已收取的租金利益。本院认为，拍卖公告告知案涉房屋存在租赁期限和已收取租金情况，仅是明确标的物为带租房产，买受人应接受“买卖不破租赁”规则的约束，继续履行出租人的义务。在拍卖公告对此项内容无特别约定的前提下，不能得出买受人对案涉租金已被收取有预期而不享有相应租金利益的结论。至于案涉不动产及附属房屋权益范围，根据本院（2019）苏06执复35号执行裁定书、江苏省高级人民法院（2019）苏执监663号执行裁定书，均已认定黄振冲拍卖取得的不动产包含有证、无证房产的现状整体。现天润利达公司主张黄振冲无权收取4517平方米待办产证房屋租金收益，无事实和法律依据。综上所述，天润利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35453元，由上诉人南通天润利达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 谭松平审 判 员 王建勋二〇二一年五月二十八日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳