广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终1730号 上诉人（原审被告）：廖祖送，男，1963年8月12日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市广西建工河东生活区。 上诉人（原审被告）：刘件秀（曾用名：刘俭秀），女，1965年1月15日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市广西建工河东生活区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：欧远晴，广西正大律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：胡朝曦，广西正大律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：汤有信，男，1965年3月25日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告）：彭玉香，女，1943年8月25日，汉族，住所地湖南省祁东县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。 上诉人廖祖送、刘件秀因与被上诉人汤有信、彭玉香合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人廖祖送、刘件秀及共同委托诉讼代理人欧远晴、胡朝曦，被上诉人汤有信、彭玉香及共同委托诉讼代理人胡宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人廖祖送、刘件秀上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二项，改判驳回汤有信、彭玉香的其他诉讼请求；3.本案诉讼费由汤有信、彭玉香承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误及遗漏查明事实 1.遗漏查明上诉人已向被上诉人付清2.5万元，上诉人提供借款凭据证明被上诉人欠上诉人13254元，因被上诉人欠廖祖强3万元，而廖祖强又欠上诉人3万元，三方口头约定将被上诉人欠付上诉人和廖祖强的借款抵作《合同》约定2.5万元的购房款，三方权利义务已结清。而且被上诉人于2013年搬出房屋交由上诉人处置，上诉人从未向被上诉人主张偿还13254元，若双方对2.5万元债务未抵清完毕，被上诉人不可能搬离房屋。2.遗漏查明案涉房屋第三层作为上诉人儿子婚房，上诉人已重新装修，该层房屋的装修补偿款与被上诉人无关。3.遗漏查明第三、第四层与第一层建设成本差异，上诉人与被上诉人均认可案涉房屋第一、第二层为上诉人出资建设，第一层建设成本为最高，一审法院不能以整栋房的补偿标准计算上诉人应返还第三、第四层房屋价值。 二、一审法院适用法律错误 1.《合资建房协议书》第五条是因合同无效向对方返还财产或折价补偿的价格依据。案涉房屋于2019年征收，在被上诉人住满10年后按《合同》第五条进行结算，即使合同有效，被上诉人也无法取得第三、第四层征收补偿利益，被上诉人出资建房并居住满十年后，上诉人仅需向被上诉人支付2.5万元，对于2.5万元购房款已通过债务相抵方式结清，上诉人无须再向被上诉人作任何补偿。2.合同无效时，上诉人因无效合同取得第三、第四层的建设成本，而被上诉人所取得是10年的居住利益,因被上诉人已实际使用了10年，在返还被上诉人建房成本时，应先予抵销被上诉人应向上诉人返还占有使用费,根据《合资建房协议书》第五条约定,上诉人无须再向被上诉人返还任何财产。3.一审以拆迁货币补偿作为参照标准来分配错误。首先,一审将第三、第四层的全部拆迁利益直接认定为上诉人应返还被上诉人建房出资的相应对价，判决上诉人向被上诉人支付186063.4元，显失公平。根据《合同法》第五十八条的规定，上诉人与被上诉人合资建房时双方均有过错，依法应承担相应的责任，被拆迁的第三、第四层房屋货币补偿应在上诉人与被上诉人之间平均分配，即上诉人向被上诉人支付第三、第四层房屋货币补偿款的一半，即79425.2元（150422.4元/2+8428元/2-79425.2元），该金额与被上诉人诉请返还建筑成本8万元的价值相当，体现双方平均分配的公平性与合理性。4.一审合并审理被上诉人增加的诉讼请求，适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，增加诉讼请求应当在法庭辩论结束前提出，本案法庭辩论已于2020年12月15日结束，被上诉人在该日之后增加诉讼请求，应当另行起诉，而不能在本案中合并审理。 综上，双方因《合资建房协议书》取得的财产均已相互返还完毕，上诉人无须继续补偿被上诉人任何款项,一审认定事实及适用法律错误，依法支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人汤有信、彭玉香辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉。 汤有信、彭玉香向一审法院起诉请求：一、判决确认汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀于2002年2月2日签订的《合资建房协议书》有效，并判决廖祖送、刘件秀继续履行该协议。判决廖祖送、刘件秀将柳州市柳北区（以下简称涉案房屋）房屋第三层“视为有证部分”69.64㎡获得的4011.12元过渡费支付给汤有信、彭玉香；判决廖祖送、刘件秀将涉案房屋第四层21.07㎡获得的货币补偿款8728元支付给汤有信、彭玉香；判决廖祖送、刘件秀将涉案房屋第三层、第四层获得的装修补偿27213元支付给汤有信、彭玉香；判决廖祖送、刘件秀将涉案房屋第三层“视为有证部分”69.64㎡获得的搬家费1337.04元支付给汤有信、彭玉香。金额总计：41289.16元。二、本案诉讼费由廖祖送、刘件秀承担。 审理过程中，汤有信、彭玉香变更诉讼请求为：一、判决确认汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀于2002年2月2日签订的《合资建房协议书》无效。二、判决廖祖送、刘件秀向汤有信、彭玉香返还其因《合资建房协议书》而取得的财产，返还的财产包括：汤有信、彭玉香出资建设柳州市柳北区房屋（以下简称案涉房屋）的建房款80000元；案涉房屋第三层“视为有证部分”69.64㎡获得的4011.26元安置补助费；案涉房屋第四层21.07㎡获得的货币补偿款8728元；案涉房屋第三层、第四层获得的装修补偿27213元；案涉房屋第三层“视为有证部分”69.64㎡获得的搬迁补助费1337.08元。三、要求廖祖送、刘件秀向汤有信、彭玉香支付案涉房屋第三层视为有证部分69.64㎡所可以获得的货币补偿款150422.4元。四、本案诉讼费由廖祖送、刘件秀承担。诉讼金额：271711.74元。 一审法院认定的事实：汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀于2002年2月2日签订《合资建房协议书》,双方协议：廖祖送、刘件秀因资金不足决定与汤有信、彭玉香合资兴建坐落于柳州市及楼梯间第四层，土地使用面积65.2平方。双方对土地使用权、房屋房产权明确约定：房屋建成后，土地使用权，房产产权为汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀双方共同所有，办理土地使用证，房产产权证以汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀双方进行登记办理各种手续费，汤有信、彭玉香出资办理。对合资建房资金约定：廖祖送、刘件秀出资建第一层、第二层；汤有信、彭玉香出资建第一、二、三层厨房卫生间，第三层、第四层房屋。对房屋使用约定：廖祖送、刘件秀使用一、二层房屋，室内外装修廖祖送、刘件秀自费装修，汤有信、彭玉香使用第三、第四层房屋，室内外装修汤有信、彭玉香自费装修。协议第五条约定：汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀双方合资兴建房屋在汤有信、彭玉香入住满十年时，上级政府（市拆迁办）对双方合资兴建房屋不拆迁，廖祖送、刘件秀如需要汤有信、彭玉香转让第三层、第四层房屋，汤有信、彭玉香可转让给廖祖送、刘件秀，价格按双方协商为25000元，由廖祖送、刘件秀一次性付清购房款，汤有信、彭玉香方可转让。第六条约定：汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀双方合资建房一栋，如遇上级政府部门进行城市建设需要进行拆迁，上级政府（拆迁办）赔偿金额，廖祖送、刘件秀领取第一层、第二层房屋赔偿金额（拆迁费）；汤有信、彭玉香领取第三层、第四层房屋赔偿金额（拆迁费）。同时，协议还对其他相关事项进行了约定。汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀双方签订协议后，按约定合资建房并入住。 2019年7月25日，柳州市柳北区征地拆迁办公室与廖祖送签订有关“马厂村城中村改造”项目（马厂村农民安置项目）的《房屋拆迁产权调换协议书（Ｉ）》，载明：廖祖送同意对位于柳北区的被拆迁房屋实行产权调换，房屋所有权依据：《村镇建设工程许可证》，证号：村镇建许字（1997）第113号，证载面积139.44㎡；被拆迁房屋总建筑面积521.88㎡，其中，产权住宅房屋：砖混住宅面积134.30㎡，无所有权依据：砖混结构288.42㎡、砖木结构94.56㎡、简易4.6㎡。本协议签订生效后，柳州市柳北区征地拆迁办公室需支付廖祖送补偿款14995.74元，在过渡期限内，有证房屋及视为有证房屋按12元／㎡月的标准一次性支付临时安置补助费至2019年12月31日。同时，该产权调换协议书中还对其他事项进行了约定。柳州市柳北区征地拆迁办公室依据上述产权调换协议书中《马厂村城中村改造项目个人房屋拆迁置换计算表》核算的内容向廖祖送支付补偿款，其中搬家费有证房屋（面积134.3㎡）补偿3223.2元，视为有证房屋（面积69.64㎡）补偿1337.04元；装修补偿（面积517.28㎡）155184元；发放无所有权依据住宅房屋砖混房屋（面积218.78㎡）补偿87512元，发放无所有权依据住宅房屋砖木房屋（面积94.56㎡）补偿34987.2元。2019年7月25日，柳州市柳北区征地拆迁办公室与廖祖送签订《“马厂村城中村改造项目”（马厂村农民安置项目）交房单（一）》，并向廖祖送发放2019年7月25日至2019年12月31日的临时安置过渡费13680.72元，其中，有证（面积134.3㎡）发放9669.60元，视为有证（面积69.64㎡）发放4011.12元。廖祖送、刘件秀收到上述补偿款后拒绝按约定向汤有信、彭玉香支付相应补偿，故酿成此诉。 另查明，《合资建房协议书》中坐落于柳州市私房与《房屋拆迁产权调换协议书（Ｉ）》中被拆迁的位于柳州市柳北区房屋系同一房屋。现该房屋已拆除。该房屋当时建设所使用的土地为座落于柳州市郊区的农村集体土地，土地使用者为廖祖送，使用权类型为批准拨用宅基地，用途为住宅。廖祖送于1997年12月3日取得村镇建许字（1997）第113号村镇建设工程建筑许可证，该证上写明一栋两层砖混结构的私人住房，建筑面积139.44㎡，用地面积64.74㎡。 再查明，根据广西恒通服务有限公司南宁分公司《测绘成果报告》及上述产权调换协议中“马厂村城中村改造项目”（马厂村农民安置项目）《集体土地上房屋产权面积调换计算明细表》，被拆房屋总建筑面积521.88㎡，其中，有证住宅砖混面积为134.30㎡、无证砖混288.42㎡、砖木94.56㎡，简易4.6㎡。其中，该房屋第一、二层有证面积为134.30㎡（第一层面积为64.662㎡，第二层面积为69.636㎡），第三层（砖混结构）视为有证面积为69.64㎡，该房屋第四层（砖混结构）无证面积为21.07㎡。 庭审中，汤有信、彭玉香陈述其于2013年搬离房屋，后该房屋由廖祖送、刘件秀儿子从2014年5月居住至今。房屋三层、四层（即21.07㎡）是汤有信、彭玉香所建，廖祖送、刘件秀无异议。 另，经该院向柳州市柳北区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心调查了解，如对该房屋选择货币补偿，该产权房屋砖混结构按2700元/㎡补偿，货币补偿金额为513032.40元（134.30㎡×2700元/㎡=362610.00元，69.64×0.8×2700=150422.40元。无产权砖混结构400元/㎡、砖木结构370元/㎡、简易80元/㎡给予房屋材料补偿，货币补偿金额为122867.20元（无产权砖混结构218.78×400元/㎡=87512.00元，砖木结构94.56㎡×370元/㎡=34987.20元，简易4.60×80=368元）。装修装饰补偿及其他补偿：517.28×300=155184.00元。被拆迁房屋临时安置补助费：按房屋产权建筑面积12元/㎡月一次给予六个月的临时安置补助费13680.86元（134.30㎡×12元/㎡×6个月=9669.60元，69.64×0.8×12×6个月=4011.26元。搬迁补助费：4560.28元。按房屋建筑面积12元/㎡支付（134.30×12元/㎡×2次=3223.20元，69.64×0.8×12元/㎡×2次=1377.08）。门牌奖励10000元。综上该房屋货币补偿总金额为819324.74元。 一审法院审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。第八十二条的规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》也强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中，案涉房屋建设所使用的土地为农村集体土地，只有农村集体经济组织的成员，才可在该集体经济组织内享有相应的宅基地使用权。汤有信、彭玉香不是该村村民，其不能享有该村的宅基地使用权。汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀签订的《合资建房协议书》中约定汤有信、彭玉香出资,廖祖送、刘件秀出房屋地基的方式合伙建造房屋,汤有信、彭玉香由此分得部分房屋及基于房屋征收后的拆迁补偿款,实际上是以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地,其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规,应认定为无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。该院认为根据公平及诚实信用原则，在返还财产时，应该在当事人之间进行合理的分配，要充分考虑财产的增值或贬值情况，不能使任一方当事人因合同无效而获利较多。本案中，汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀签订的《合资建房协议书》无效，故汤有信、彭玉香应将其所出资建设的房屋返还给廖祖送、刘件秀，由廖祖送、刘件秀取得该房屋的相关权利，廖祖送、刘件秀返还汤有信、彭玉香建房出资相应对价。现该房屋已被征收拆除，其财产形态转化表现为拆迁补偿收益。廖祖送已与柳州市柳北区征地拆迁办公室签订了有关“马厂村城中村改造”项目（马厂村农民安置项目）的《房屋拆迁产权调换协议书（I）》，获得以被拆迁房屋进行产权调换的相关权益。廖祖送、刘件秀因拆迁房屋获得的相关权利中也包括了汤有信、彭玉香所出资建设的那部分房屋面积。廖祖送、刘件秀抗辩按汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀签订的《合资建房协议书》中的第五条的约定双方已经以债务抵偿的方式结清了权利义务，汤有信、彭玉香不予认可，廖祖送、刘件秀也未提供有力证据加以佐证，该院不予采纳。廖祖送、刘件秀抗辩汤有信、彭玉香居住期间的使用费已与廖祖送、刘件秀应返还的财产相抵消，因汤有信、彭玉香使用居住的房屋系汤有信、彭玉香出资建设，廖祖送、刘件秀并未支付过价款，故该抗辩无依据，该院不予采纳。汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀对拆迁房屋三层以上是汤有信、彭玉香所建的均无异议，故汤有信、彭玉香所建面积为第三层69.64㎡及第四层21.07㎡。根据该院向柳州市柳北区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心了解，如被拆迁人对被拆迁房屋选择货币补偿，补偿金额为：有产权房屋砖混结构按2700元/㎡补偿，无产权砖混结构按400元/㎡补偿，房屋第三层补偿金额为150422.40元（69.64×0.8×2700），第四层补偿金额为8428元（21.07×400）；装修补偿为300元/㎡，三、四层的装修补偿为27213元（（69.64+21.07）×300）。该院认为，廖祖送、刘件秀应返还汤有信、彭玉香房屋的对应价值可参照被拆迁房屋的货币补偿方案确定，为186063.4元（150422.40元+8428元+27213元）。该价值包括汤有信、彭玉香所建部分房屋的合计价值，也包含了汤有信、彭玉香当年的建房款在内，故汤有信、彭玉香又另外主张建房款的返还，该院不予支持。 关于汤有信、彭玉香主张的安置补助费及搬迁补助费。因该两项费用是由拆迁人支付给被拆迁人搬离房屋的费用及至其获得新房屋期间的补偿费用，汤有信、彭玉香在2013年已经搬离房屋，并不存在上述情况，故对汤有信、彭玉香的该主张，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、第八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、汤有信、彭玉香与廖祖送、刘件秀于2002年2月2日签订的《合资建房协议书》无效；二、廖祖送、刘件秀应于本案判决生效之日起十日内支付汤有信、彭玉香186063.4元；三、驳回汤有信、彭玉香其他诉讼请求；案件受理费5376元（汤有信、彭玉香已预交），由汤有信、彭玉香负担1355元，廖祖送、刘件秀负担4021元。 在二审期间，双方当事人均未提交新证据，且双方对一审法院查明的事实均无异议，但廖祖送、刘件秀认为一审遗漏查明以下事实：1.上诉人与被上诉人已通过债务抵销的方式已付清2.5万元购房款;2.遗漏查明案涉房屋第三层在被上诉人搬离后已由上诉人重新装修及第三、四层与第一层建设成本的差异。因廖祖送、刘件秀认为本案遗漏查明的事实部分与本案争议焦点相同,本院将在下文一并论述。 综上，一审法院查明事实属实，本院予以确定。 本院认为，分析上诉人廖祖送、刘件秀的上诉请求，本案争议焦点：1.涉案2.5万元购房款是否已通过债务抵偿结清;2.涉案房屋笫三、笫四层的拆迁补偿费是否应向汤有信、彭玉香返还。 对争议焦点1.廖祖送、刘件秀辩称遗漏查明汤有信、彭玉香欠付廖祖强以及廖祖强欠付廖祖送的债务，经三方口头约定，汤有信欠付刘件秀13254元以及汤有信、彭玉香兴建笫三、四层房屋已作价2.5万元抵清所欠债务的意见，对此，汤有信、彭玉香不予认可。虽然汤有信、彭玉香认可于2013年搬离涉案房屋，但是根据廖祖送、刘件秀的举证，并不能证明汤有信、彭玉香按照《合资建房协议书》笫五条约定已将涉案房屋作价2.5万元卖给廖祖送、刘件秀，并抵清汤有信、彭玉香欠付廖祖强以及廖祖强欠付廖祖债务的事实，且无其他证据予以佐证，廖祖送、刘件秀辩称与事实不符。因此，一审法院对其辩称不予支持并无不当，本院予以确认。故对于廖祖送、刘件秀认为涉案房屋作价2.5万元购房款已付并抵清债务的上诉意见，本院不予支持。 对争议焦点2、虽然双方签订《合资建房协议书》为无效合同，但是根据该《协议书》笫六条规定：双方合资建房，若遇政府部门拆迁，政府赔偿金额及拆迁费，廖祖送、刘件秀领取笫一、二层房屋的拆迁费；汤有信、彭玉香领取笫三、四层的房屋拆迁费，该条款已明确约定涉及笫三、四层房屋及装修的拆迁补偿费用归汤有信、彭玉香所有。由于双方在合作建房之前，已对涉及房屋的拆迁利益分配作了明确约定，应是双方的真实意思表示，所以汤有信、彭玉香依据该《协议书》笫六条，应获得涉案房屋笫三、四层及装修的拆迁利益，依法有据，廖祖送、刘件秀已领属于汤有信、彭玉香的拆迁补偿部分应当全部返还。因此，一审法院根据本案事实和相关证据以及计算标准，判决廖祖送、刘件秀向汤有信、彭玉香支付拆迁补偿及装修费共计186063.4元，该判决亦正确，本院予以确认。故对于廖祖送、刘件秀认为涉案房屋笫三、笫四层的拆迁补偿费、装修费不应支付汤有信、彭玉香的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事清楚，适用法律正确，上诉人廖祖送、刘件秀的上诉请求不能成立，应予以驳回，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4021元（上诉人廖祖送已交纳），由上诉人廖祖送、刘件秀负担。 本判决为终审判决 审判长  唐小军 审判员  朱立志 审判员  余 深 二〇二一年五月二十五日 书记员  杨 玉