贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1344号上诉人（原审被告）：杨秀愚，曾用名杨秀余，男，1960年11月23日出生，侗族，贵州省岑巩县人，现住镇远县。被上诉人(原审原告)：贵州鑫宇物业管理有限公司，住所地镇远县羊坪镇银子坪。统一社会信用代码为91522625MA6DQGAA0N。法定代表人：朱尚木，该公司经理。委托诉讼代理人：潘世军。代理权限为特别授权。上诉人杨秀愚与被上诉人贵州鑫宇物业管理有限公司(以下简称“鑫宇物业”)物业务合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院(2020)黔2625民初1126号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨秀愚上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求黔东南州中级人民法院依法判决被上诉人朱尚木承担物业费2543.5元。事实和理由：1、业委会成立时间是2018年2月8日,而物业合同签订的时间是2017年1月1日,合同签订不合法；2、物业公司未有尽到其职责，小区卫生、消防、电梯、管理均未按合同标准实施。业主有权不缴纳物业费；鑫宇物业辩称：一审法院判决事实清楚、证据确凿、使用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求。鑫宇物业向一审法院起诉请求：1、要求被告限期向原告给付2018年1月至2020年9月的物业管理服务费（以下简称“物业费”）2543.5元；2、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定案件事实：2017年原告进驻镇远县，为小区提供物业服务。2018年1月8日镇远县业主大会选举产生36名业主代表。2018年2月18日镇远县申请备案成立业主委员会，2018年6月27日镇远县住房和城乡建设局受理小区业主委员会备案。原告与镇远县业主委员会签订《物业管理合同》，合同落款日期为2017年1月1日，约定执行期限为从2017年1月1日起。合同约定物业坐落位置为镇远县羊坪镇君隆住宅小区。服务范围有：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业费由原告按双方协商的标准向业主（住用户）收取，步梯楼按售房面积每月每平方米0.6元，电梯楼按售房面积每月每平方米1元。合同另约定甲方（原告）权利义务含“对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改”。原告自2017年以来一直为镇远县提供建筑本体共用部位的维修养护和管理、房屋建筑本体共用设施设备等维护和管理、公用设施维修养护、公共环境的清洁卫生等物业服务。被告的住宅位于镇远县，为步梯楼，面积为128.58平方米，物业费收费标准为0.6元／平方米／月。2017年的物业管理服务费被告已经交纳。2018年1月至2020年9月，被告未交物业管理服务费为128.58平方米×0.6元／平方米／月×33月＝2545.88元。原告请求被告支付的物业管理服务费为2543.5元，视为其对自己权利的处分，一审法院予以确认。一审法院认为：原告自2017年起开始为被告所在的镇远县提供物业服务。2018年镇远县业主大会成立并选举出业主代表产生业主委员会。镇远县业主委员会代表小区业主大会与原告签订《物业管理合同》，合同约定“执行期限为从2017年1月1日起”，是对原告2017年以来为小区提供物业管理服务的追认。被告主张镇远县业主委员会成立程序不合法，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》无效。原告对于被告所在小区的业主大会及业主委员会的成立是否存在程序违法或者程序瑕疵无权参与，原告在签订合同时亦无审查小区业主大会或者业主委员会成立的合法性问题的义务。原告于签订合同时看到小区业主委员会的印章，且印章是真实的，小区选举的业主委员会也是经过备案登记的，原告于合同签订时已经完成了必要的注意和审查义务。镇远县业主委员会已经镇远县住房和城乡建设局登记备案，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条一款规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”维修和养护小区公共设施含公共上下水管道、电网是物业公司物业服务的基本职责之一，物业公司应当尽职勤勉履行自己的职责，服务好小区业主。《物业管理合同》第六条第一款第六项约定“对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改。”该约定与原告作为物业服务公司的原告的本质职责相冲突，且供用水电系小区业主与其他供水、电主体之间成立的供用水、电合同关系，原告与被告之间不存在供用水、电合同关系，故《物业管理合同》第六条第一款第六项应属无效条款，但不影响整个合同的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告房产位于镇远县，被告享受了原告提供的公共设施的维修和养护、公共区域的卫生清洁、小区的安保等物业服务和便利。被告提出的拒不交纳物业费的抗辩事由是合同效力的问题，而不涉及原告是否按约定全面履行合同的问题。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当按约定交纳物业费。至于被告所称原告提交的起诉状的事实及理由部分出现被告张美和，原告在诉讼中明确表示属于笔误；原告同时在另案中向一审法院起诉张美和，结合本案起诉状所列被告身份基本情况、诉讼请求内容来看，确属笔误，不存在不符合起诉条件的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：限被告杨秀愚于本判决生效之日起十日内向原告贵州鑫宇物业管理有限公司支付物业费2543.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告杨秀愚承担。二审中，上诉人杨秀愚为了支持其主张的诉讼请求，向本院提交如下证据，经组织当事人双方进行质证后本院认证如下：第一组：1、物业管理合同，证明整份合同内容既不合情合理，又不合法。2、业主委员会单元代表签字，证明即是业主代表也是物业经理，物业公司为业主委员会发放报酬。3、小区图片18张，证明小区没有封闭管理，外来人员车辆畅通无阻，车辆乱停乱放，经常无人值班，6号楼消防通道被物业占用堆放杂物，小区内垃圾没有及时清理运出，墙上乱画。4、被困电梯人录音和公用地方私人养鸡的视频，证明电梯停运没有人及时处理，公用私用，喂养土鸡。第二组：1、照片16张，证明垃圾乱堆乱放，不及时清理，进出人员及车辆未登记，损坏电线未及时修复。2、通话录音和当场录音，证明业主代表产生的过程，以及物业经理的恶劣态度和被困电梯人员的陈述以及叫卖声。拟证明物业服务管理不到位，成立业主委员会不合法。被上诉人鑫宇物业发表质证意见称：对三性均有异议，是上诉人私自录音，证据不合法。对三人的录音的内容是矛盾的，我认为不真实。录音反映的是2021年的内容，我们主张的是2017年至2020年的物业管理费用。关于垃圾的问题没有清理的时候确实有，对方也可以在没有清理的时候去拍照，但是我们都是定期清理垃圾的。二审查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合上诉人杨秀愚的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：上诉人杨秀愚是否应当缴纳物业费？首先物业的成立或者更换需要召开业主大会,成立时需要1／2以上的拥有投票权的业主参加,更换时需要20%以上的业主提议。无论是成立还是更换都属于集体事务，个别业主对业主委员会的成立或者决策存在异议的可以按照正常的法定程序进行提议。本案中镇远县具备完善的业委会成立手续并经过相关政府部门备案登记，属于合法成立的业主委员会。根据《物业管理条例》第十五条之规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”故与物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员的职权范围应当予以认定。再根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业委会与物业公司签订的《物业管理合同》合法有效且对小区内所有业主具有约束力。其次关于物业合同签订时间的问题，虽然业委会成立的时间是2018年2月8日，但是物业公司是2017年1月1日已经进驻小区开展工作，后面加盖业委会的公章系对前面实际工作的追认，并不影响合同的合法性。且上诉人杨秀愚也自愿缴纳了2017年的物业费，亦是对物业工作的一种认可。故一审法院判决上诉人杨秀愚向被上诉人贵州鑫宇物业管理有限公司支付物业费2543.5元并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人杨秀愚的上诉理由及请求均不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨秀愚承担。本判决为终审判决。审判长 王大梅审判员刘志红审判员 欧   阳   樟二〇二一年五月十日法官助理孙瑜书记员田仁晖