湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2283号 原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。 法定代表人：任千里，董事长。 委托诉讼代理人：李梦舟，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：王琳敏，女，1978年9月16日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称“南山物业公司”）与被告王琳敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人李梦舟、被告王琳敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费4778.2元；2、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系望城区南山?苏迪亚诺小区Y12栋104房的业主，房屋建筑面积206.85平方米。2007年1月1日，原告与长沙市望城区南山?苏迪亚诺小区开发商长沙南山房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为被告提供物业管理服务；联排、双拼别墅物业费按房屋建筑面积1.65元/平方米进行计算，此后，原告与长沙市望城区南山?苏迪亚诺业主委员会两次签订了《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在南山?苏迪亚诺小区提供物业管理服务；联排、双拼别墅物业费按房屋建筑面积1.65元/平方米进行计算。协议签订后，原告一直依约向被告提供物业服务，但被告自2019年7月起一直未交纳物业管理费，原告多次催交未果。截至2020年8月止，被告尚欠原告物业管理费共计4778.2元。为维护原告合法权益，请求判如所请。 被告王琳敏辩称：一、被告2017年夏天入住。2015年装修时涉案房屋天井梁上漏水，当时向原告物业反映，原告物业一直没有回复，房屋过了保质期限，要动用维修基金维护，但原告物业也没有启动维修基金，房屋一直漏水；二、2019年夏天，原告在被告家围墙门正前方的通道进行了井下的维修作业，在维修作业时，维修人员做事相当潦草，造成了对被告家门口的路面永久性的破坏；三、被告一排房子中有部分业主肆意加层和扩建，影响了被告家房屋的结构，部分业主的围墙把公共区域围进去，原告物业均放任不管。如果原告解决了上述问题，被告可以缴费。 经审理查明：被告王琳敏系望城区南山?苏迪亚诺小区Y12栋104房的业主，该房屋建筑面积为206.85平方米。2009年8月1日，长沙南山房地产开发有限公司与原告签订了《南山?苏迪亚诺二期前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务；联排、双拼别墅物业费按房屋建筑面积1.65元/平方米进行计算；业主未能按时足额交纳物业管理服务费的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。2017年2月16日，原告与涉案小区业主委员会签订《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由原告为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；联排、双拼别墅物业费按房屋建筑面积1.65元/平方米进行计算。2019年1月25日，原告再次与涉案小区业主委员会签订《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》和《补充协议书》，约定由原告为涉案小区提供物业服务；合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；联排、双拼别墅物业费按房屋建筑面积1.65元/平方米进行计算。 2020年6月23日，南山物业公司向长沙市望城区月亮岛街道物业管理办公室发送业务联系函，载明：“我公司于2020年6月18日下午14:00应邀参加了由金瑞社区、月亮岛街道物管办及望城区物监办组织的关于我公司2020年6月30日退出苏迪亚诺小区物业服务的专题会议，会议上各级政府部门领导为了社会稳定、小区和谐及正常维护广大业主的生活秩序，要求我公司继续为小区服务一段时间，服务截止时间至小区聘请了新物业公司接管为止。由于小区原业委会被撤销，新业主委员会尚在筹备中，小区业主正处观望阶段，目前形势很不利于我司催缴物业费。因此，我司越往后延期服务，经营亏损将越严重，但为尽我司社会责任及配合各级政府部门工作，我司同意再次延期至2020年8月31日正式退出小区物业服务。”后南山物业公司如约继续为案涉小区持续提供了物业服务，直至2020年8月31日正式退出小区物业服务。 2010年7月22日，被告王琳敏取得案涉房屋的不动产权证。原告于2020年8月29日对被告欠缴的物业费进行了短信催缴，但被告一直未支付上述费用。诉讼过程中，原告主张自2019年7月起至2020年8月止，被告王琳敏共拖欠物业管理费4778.2元。 本院在受理本案的同时，受理了涉案小区多起物业服务合同纠纷案件，经本案及另案查明，南山物业公司在案涉小区服务期间存在服务不到位：未将收取的广告费用、会所收益等业主共有部分的经营与收益情况等定期公示、游泳池等业主共有部分养护、清洁、维修不到位、晚8时至次日8时无人监控小区、楼管巡查不到位、小区部分业主违搭违建房屋未及时采取措施处理、对业主反映的房屋质量问题协调联络不到位等。 上述事实有原告提交的房产证、南山?苏迪亚诺前期二期物业管理服务协议、南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同两份、《补充协议书》、《关于延期长沙南山物业服务征求意见结果公示》、《业务联系涵》、《关于物业公司退出小区服务事宜再次告全体业主书》、短信催缴截图及原告的当庭陈述等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，三份物业服务合同以及补充协议内容合法有效,对原告及南山?苏迪亚诺小区业主均具有约束力。原告按照合同约定为南山?苏迪亚诺小区履行物业服务义务,也通过短信向被告进行了催收,被告作为业主应按照物业合同约定交纳物业费。故原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，本院予以支持，但原告提供的服务存在瑕疵,依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则,物业费可予以核减。故本院对原告主张的物业服务费收费标准酌情核减20%，确定按照合同约定标准的80%计算物业服务费，即从2019年7月1日至2020年8月31日止，被告应向原告缴纳物业费3823元（206.85平方米×1.65元/平方米/月×14个月×0.8,四舍五入取整）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王琳敏于本判决生效之日起三日内向原告长沙南山物业管理有限公司支付自2019年7月1日至2020年8月31日的物业管理费3823元； 二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告王琳敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二一年五月十二日 法官助理 曾 怡 代理书记员  刘思远 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。