辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初12511号原告：张微岩，女，1981年10月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：吴江永，系辽宁紫鸣律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号，统一社会信用代码912101007196460640。法定代表人：丁福国，系该公司负责人。诉讼代表人：辽宁昊宇房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈莎莎，系辽宁开宇律师事务所律师。第三人：游有根，男，1979年3月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙博，系辽宁翰盟律师事务所律师。原告张微岩与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司及第三人游有根房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张微岩及其委托诉讼代理人吴江永，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司之诉讼代表人委托诉讼代理人陈莎莎，第三人游有根委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张微岩向本院起诉被告辽宁昊宇房地产开发有限公司及第三人游有根，提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告、第三人撤销沈阳市沈河区房屋以第三人游有根名义的合同备案登记；3、判令被告为原告办理商品房买卖合同备案手续，将房屋备案至原告名下；4、判令被告承担案件诉讼费用。事实及理由：2008年6月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了位于沈阳市沈河区建筑面积79.19平方米房屋，购房款308841.00元。同日原告与前期物业公司签订服务协议办理入住手续，居住使用房屋至今。现被告进入破产清算，涉案房屋备案在第三人游有根名下，损害了原告人的合法利益。原告与破产管理人协商无果，特提起诉讼。请求人民法院判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令被告、第三人撤销沈阳市沈河区房屋以第三人游有根名义的合同备案登记；判令被告为原告办理商品房买卖合同备案手续，将房屋备案至原告名下；判令被告承担案件诉讼费用。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司辩称：对原告提出的第一项诉讼请求，我方认为合同合法有效，第二项诉讼请求我方同意，第三项诉讼请求由于被告进入破产程序，管理人认为案涉房屋应属于破产财产，故不同意该请求。对第三人提供的《商品房买卖合同》和《收款收据》真实性有异议，该被告印鉴真实性无法确认，经贸仲裁决与第三人并非商品房买卖关系，被告没有收到第三人的购房款。第三人游有根陈述：不同意原告诉讼请求，具体事实及理由如下：一、原告虽然与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，但由于被告并未为原告办理房屋备案等产权登记手续，根据我国物权法规定，不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此原告只对被告享有债权，无权对案涉房屋主张物权，因此也无权主张撤销备案登记。被告已被受理破产，应当通过破产清算程序处理。二、事实上，原告与被告签订《商品房买卖合同》发生在被告将案涉房屋备案登记到游有根名下之后，原告在与被告签订合同的时，就应当知道该房屋已卖给第三人并已备案的情况，原告明知道该房屋已出卖，又与开发商签订商品房买卖合同，后果应由其自己负责。这也是原告入住诉争房屋多年后，未向开发商主张办理产权登记的原因。三、原告提出的诉讼请求已经超过除斥期间，不应予以支持。原告自述于2008年签订购房合同并入住，被告在2009年1月18日将案涉房屋备案至第三人游有根名下，但原告直至2020年才提起本案诉讼，已经超过除斥期间。四、第三人与被告存在真实合法的商品房买卖合同关系，签订《房屋买卖合同》当日付清了购房款，并且被告已经于2009年1月18日将案涉房屋备案登记到第三人名下。根据最高人民法院的裁判观点，如果出卖人就同一房屋订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。原告未办理房屋过户登记手续，故应当认定其只能向被告主张债权，不能对抗第三人游有根已经依法取得的该房屋物权预告登记的效力。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年6月4日，原告张微岩作为买受人，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积79.19平方米，总价款308841.00元，该合同落款出卖方加盖有被告合同专用章及法定代表人名章。原告于签订合同付房款10万元，同年7月12日付清余款208841.00元。2009年4月20日，被告为原告签写了《“摩根·凯利”入住通知书》及《摩根·凯利入住文件》、《摩根·凯利前期物业管理服务协议》，原告入住该房屋，并交纳物业管理费、水电燃气供暖费用至今。因被告一直未能给原告办理合同备案及产权登记手续，原告起诉到本院，提起本案民事诉讼。另查，原告购买的上述沈阳市沈河区房屋已于2009年1月18日备案在第三人游有根名下，对此备案，第三人游有根提供了2009年1月18日被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及普通收款收据（缴款时间2009年1月19日）、备案表及房屋电子登记（簿）查询证明，用以主张该房屋系第三人以218010.00元价款购买，产权应归第三人所有。该合同上加盖的是被告名称公章，不是合同专用章，原告及主张该印章系伪造，被告不认可该印章真实性，并主张被告并未收到第三人给付的购房款，第三人除使用普通收款收据主张已交外，未提供其他证据佐证存在已付购房款事实。原告提供了中国国际经济贸易仲裁委员会（2014）中国贸仲京裁字第21号裁决书证明原告购买的摩根凯利项目房屋系被告与金华万胜房地产有限公司联合开发，金华市万胜房地产有限公司意图维护期自身利益伪造了被告的公章，用伪造的印章重复备案登记了143套房屋，其中以本案第三人游有根名义备案登记11套，虽然从目前证据不能证明本案所涉原告购买的房屋含在上述11套房屋内，但第三人游有根也未举证证明其备案案涉房屋排除在上述11套房屋以外。再查明，本院于2019年1月7日以（2019）辽0103破申1号民事裁定书裁定：一、受理辽宁昊宇房地产开发有限公司的破产申请；二、辽宁昊宇房地产开发有限公司进入破产清算程序，次日以（2019）辽0103破1号决定书制指定辽宁开宇律师事务所担任该公司管理人，该律师事务所郑可心律师为管理人负责人。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、预收款统一发票、《入住通知单》、《入住文件》、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》及原告交纳物业管理费、水电燃气供暖费用票据、（2014）中国贸仲京裁字第0021号仲裁书，被告提供的（2019）辽0103破申1号民事裁定书及决定书，第三人提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、商品房买卖合同备案表、房屋电子登记查询证明等证据，已经庭审质证、认证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”，第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。本案第三人游有根虽然提供了2009年1月18日被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及普通收款收据（缴款时间2009年1月19日）、备案表及房屋电子登记（簿）查询证明，用以主张案涉房屋系第三人以218010.00元价款购买，已于2009年1月18日备案在第三人名下，应归第三人所有。但被告对该买卖合同及普通收款收据真实性不予认可，并表示被告并未收到第三人的购房款，第三人述称其是现金付款，但就现金付款主张并未提供同期资金来源相关证据佐证，且合同约定的价格明显与该房屋当时市场价格严重不符（差额约10万元），该合同使用的并非被告在买卖房屋时应使用的合同专用章，收款收据为普通票据，并非国家法定纳税发票。且该房屋已经由原告办理入住手续并实际入住至今，在长达逾十年期间，第三人并未向原告及被告主张过任何房屋物权权利。另根据（2014）中国贸仲京裁字第0021号仲裁书认定的事实证明案外人金华市万胜房地产有限公司伪造了被告的公章将案涉房屋所在园区11套房屋备案登记在第三人游有根名下，目前证据不能排除本案所涉原告购买的房屋在上述11套房屋之外。综上，本案第三人主张其与被告签订的案涉《商品房买卖合同》真伪不明，本院依法对其合同效力不予认定。而原告向法庭提交的《商品房买卖合同》、预收款统一纳税发票、《入住通知单》、《入住文件》、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》及原告交纳物业管理费、水电燃气供暖费用票据等证据，用以证明其与被告之间存在真实的商品房买卖关系，被告对原告提供的上述证据并无异议，认可合同效力，且原告办理了房屋入住手续，已经实际占有使用该房屋至今，该房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，原告提供的证据足以证明其买卖合同合法效力，故本院依法予以确认。被告破产管理人之诉讼代表人抗辩称由于被告已进入破产程序，管理人认为案涉房屋应属于破产财产，缺乏事实依据，本院依法不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续，影响合同生效的，不影响合同中履行、报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。”。因涉案房屋已备案至第三人游有根名下，在第三人的商品房买卖合同备案未撤销之前，被告无法实现为原告办理商品房买卖合同备案行为，亦无法为原告办理房屋权属登记，而撤销第三人商品房买卖合同备案的诉求依法涉及行政管理部门行政行为，不属于民事诉讼管辖范围，故本案对原告请求判令被告、第三人撤销沈阳市沈河区房屋以第三人游有根名义的合同备案登记及被告为原告办理商品房买卖合同备案手续，将房屋备案至原告名下等请求，依法不予裁决。鉴于人民法院已经受理被告破产申请，本案依法确认原告张微岩对被告辽宁昊宇房地产开发有限公司享有本案案件受理费人民币10135.00元的债权及公告费人民币400.00元的债权。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零二条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国破产法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（一）项、第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告张微岩与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于2008年6月4日签订，约定原告购买位于沈阳市沈河区房屋的《商品房买卖合同》合法有效；二、本院确认原告张微岩对被告辽宁昊宇房地产开发有限公司享有本案案件受理费人民币10135.00元的债权及公告费人民币400.00元的债权；三、驳回原告张微岩本案其他民事诉讼请求；四、驳回被告辽宁昊宇房地产开发有限公司；五、驳回第三人游有根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘小兵人民陪审员  张国庆人民陪审员  宋 洁二〇二一年五月十七日法官 助理  姜 岳书 记 员  吕婷婷