成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初15228号 原告：陈雪晴，女，汉族，1980年12月12日出生，住成都市成华区。 原告：陆锦藻，女，汉族，1957年3月21日出生，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：石元杰，四川泰仁律师事务所律师，特别授权。 被告：成华区千居朝阳第三届业主委员会，住所地成华区双庆路26号千居朝阳小区2-2-1804号。 负责人：袁国忠，主任委员，特别授权。 被告：成华区千居朝阳业主大会，住所地成华区双庆路26号千居朝阳小区2-2-1804号。 业主委员会负责人：袁国忠，主任委员，特别授权。 原告陈雪晴、陆锦藻与被告成华区千居朝阳第三届业主委员会、成华区千居朝阳业主大会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理，后在2021年1月19日进行了质证。原告陈雪晴及其委托诉讼代理人石元杰、被告委托诉讼代理人袁国忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雪晴、陆锦藻向本院提出诉讼请求：判令撤销被告成华区千居朝阳第三届业主委员会（被告二）依据被告成华区千居朝阳业主大会（被告一）于2019年7月18号的违规投票结果作出的与四川昌达物业管理有限责任公司签订续聘物业服务合同的决定。事实与理由：原告系成华区千居朝阳小区业主，2019年6月被告二在违反业主大会议事规则程序的情况下，就直接由被告二制定不符合规范的表决表和表决议题，召开临时业主大会进行投票，就是否续聘四川昌达物业管理有限责任公司、是否涨物业费得出投票结果，被告二依据该结果于2019年7月18日与四川昌达物业管理有限责任公司续订包含物业管理费上涨的物业服务合同。原告以及小区其他业主在得知被告在2019年7月18日签订合同后，原告及其他业主数次与被告沟通，请求公开与表决事项有关的相关会议记录、送达、回收投票记录，被告均拒不配合且不听取原告及其他业主任何意见。原告认为，被告作出续聘和涨价决定均违反了小区《业主大会议事规则》等规定，表决票表决内容不符合规定（街道办事处就此问题以书面形式给出意见：让被告纠正问题，重新投票决定是否涨价的议题），被告没有接受该意见，损害了原告合法利益。为维护原告的合法权益，依据我国《民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及其司法解释的规定，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 二被告共同辩称，关于撤销权纠纷，原告申请的撤销权诉讼时效已过，法院应不予支持原告的撤销权。成华区千居朝阳第三届业委会于2019年6月27日至2019年7月8日在小区组织召开的书面业主大会，其投票表决结果已于2019年7月9日下午开始在小区业主委员会专用公告栏进行公示。小区业主宁姣燕曾因同一时间起诉被告二，2020年6月15日被成华区法院驳回起诉，宁姣燕又上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2020年10月30日驳回上诉。根据中华人民共和国民法总则第一百五十二条规定，截止2020年7月9日，原告享有的一年撤销权已消灭。 经审理查明，成华区千居朝阳第三届业主委员会任期在2017年6月17日至2022年6月16日。2017年6月17日通过的《成华区千居朝阳业主大会议事规则》第十三条“表决票的送达”规定：“鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；（三）投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内，并以电话、短信、QQ、邮件、微信等方式告知。属前款第（二）、（三）项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。第十四条“业主大会会议表决形式”规定：本业主大会会议采用以下（一）、（二）两种形式进行表决：（一）设投票箱：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人、物业所在地街道办事处或社区居民委员会的监督下统计汇总，并公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人、物业所在地街道办事处或社区居民委员会的监督下统计汇总，并公布表决结果。（四）……已送达的表决票，业主在规定的10日内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数，但不适用于筹集和使用建筑物极其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物机器附属设施。第二十一条“物业服务企业或其他管理人的选聘”中规定：业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。第二十三条规定：物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否另行签订物业服务合同等事项提交业主大会决定。第三十三条“业主委员会委员集体辞职”规定：业主委员会委员集体辞职的，由物业所在地街道办事处召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 2018年12月，千居朝阳小区第三届业委会委员集体辞职。原告提供有加盖万年场街道办事处印章的《公告》一份，载明因小区第三届业委会委员集体辞职，千居朝阳小区由……八位业主发起签名征集，向万年场街道办事处书面提出申请提前换届。被告对此不予认可，称未收到该公告和关于成立第四届业主委员会的申请。 2019年5月13日，四川昌达物业管理有限责任公司向成华区千居朝阳第三届业主委员会提出书面申请，称千居朝阳小区现物业服务合同已于2019年1月15日到期，按照成都市法律法规的相关规定和现物业服务合同的约定，我司向贵会提出继续为本小区提供物业服务，签订新的物业服务合同的申请。同时由于近年来随着人力、维护和相关物价的攀升，小区的管理和维持正常运营成本较大幅度增加……我司拟向业主大会、业主委员会申请签订三年新的物业服务合同时将千居朝阳的物业公共服务费提升至：住宅1.58元/㎡·月，商业2.80元/㎡·月……特此申请。2019年5月16日，千居朝阳第三届业主委员会召开会议，认为就物业公司请求续聘的申请，应马上启动召开书面业主大会，召开单元代表会议，制定选票等。 2019年6月11日，成华区千居朝阳第三届业主委员会发出《关于召开书面业主大会的公告》，决定定于2019年6月27日起至2019年7月8日在千居朝阳小区，以书面表决形式召开业主大会，投票表决续聘物业管理公司事项。表决投票截止时间为2019年7月8日18时，2019年7月9日上午9时在业委会办公室开箱唱票、统票，统票结束后宣布表决结果并进行公示……同时另公告有业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积的公告，两份公告公示时间均为15天，从2019年6月11日至2019年6月26日止。 千居朝阳小区业主大会表决票样票中在“表决内容相关情况说明”中载明：一、小区《物业服务合同》已于2019年1月15日到期，2019年5月13日小区第三届业主委员会收到四川昌达物业管理有限公司续聘和公共物业服务费调整的申请……二、依据相关法规、规则和业委会、业主代表会议决议，业主委员会已将四川昌达物业管理有限责任公司申请及《物业服务合同（草案）》在小区出入口和宣传栏进行了公示……三、表决内容：1、续聘四川昌达物业管理有限责任公司，合同期限三年；2、物业服务费标准调整为：住宅1.58元/㎡·月，商业2.80元/㎡·月……在“表决意见”一栏显示“是否同意四川昌达物业管理有限责任公司续聘（在对应选项后括号内打√）同意（）不同意（）。 千居朝阳第三届业主委员会对四川昌达物业管理有限责任公司《申请》《关于召开书面业主大会的公告》《业主身份及其在业主大会上的投票权人数、专有部分面积的公告》、表决票样票、物业服务合同草案等在小区进行了公示。千居朝阳第三届业主委员会另通知业主，定于2019年6月4日召开小区单元代表会议，要求小区单元代表分发选票、回收选票等。 2019年6月21日，成华区千居朝阳第三届业主委员会通知各单元代表，要求各单元代表于2019年6月27日到业主活动中心参加业主大会预备会，布置2019年6月27日至2019年7月8日召开的小区书面业主大会相关工作内容等。原告对此表示所反映的参会单元代表身份不认可，故对其合法性不予认可。 2019年7月9日，成华区千居朝阳第三届业主委员会、成华区千居朝阳业主大会公示《关于业主大会会议表决结果的报告单》，通告成华区千居朝阳业主大会投票权人数共计2098个（不含车位），建筑总面积为223275.78㎡（不含车位），共发出表决票2098张，收回表决票1606张，其中有效票1567张，废票39张，具体表决结果如下：                            四川昌达物业管理有限责任公司申请物业服务续聘                       投票人数                       专有部分面积                       是否通过续聘                               人数（票）                       占总人数比例                       面积（㎡）                       占总面积比例                               同意                       1163                       55.43%                       124 886.7                       55.93%                       是                               不同意                       404                       19.26%                       42 441.72                       19.01%                               未反馈                       492                       23.45%                       52 028.3                       23.3%                说明：根据《成华区千居朝阳业主大会议事规则》第十四条已送达的表决票，业主在规定的10日内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数票。 2019年7月18日，千居朝阳第三届业主委员会召开会议，在被告提交的会议记录上显示会议事宜为：1、对昌达物业有限公司千居朝阳项目部的续聘以55.93%的赞成票，双过半通过，现公示期已满，按相关法规决定与昌达物业有限公司签订续聘合同。2、与昌达物业有限公司所签订的续聘合同须在小区公示一个月。原告对此表示对会议纪要记载的第一项内容不予认可，对第二项所记载的内容予以认可，称合同公示时间是2019年8月2日，但合同生效日期为2019年8月1日，原告是在8月2日才知道业委会根据业主大会投票统计结果和物业公司签订了续聘合同。 2019年7月18日，成华区千居朝阳业主委员会与四川昌达物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定本合同期限3年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止。 2019年7月16日，成都市成华区人民政府万年场街道办事处对千居朝阳小区第三届业主委员会发出《业委会工作指导意见》，告知根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条之规定，决定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总数过半数的业主同意，该小区同意人数和所占总面积比例均已过半，符合法律规定，但其在表决意见中，仅设置了“是否同意四川昌达物业管理有限责任公司续聘（在对应选项后括号内打√）”的表决条款，因并未给业主设置是否同意调升物业费的表决选项，故仅能认定为业主只对是否续聘物业服务企业做出了明确的意思表示，并未对是否同意调升物业服务费做出了明确的意思表示。综上，此次千居朝阳业主大会的有效票可以认定为业主同意续聘四川昌达物业管理有限责任公司，不能认定业主同意调整物业服务费。建议您小区业委会对小区物业服务费调整事宜另行召开业主大会重新进行表决。 2019年7月18日，陈雪晴向成都市成华区人民政府万年场街道办事处反映千居朝阳业委会不和规范收集业主关于上涨物管费和续聘昌达物业的投票，并在统计票数时明显造假，统计出来的票数给相关政府部门一个错误结论，要求追究参与投票作假的相关企业和个人的法律责任，在多方政府职能部门、业委会、业主代表、律师的共同见证下逐数检验票的真实性。2019年7月25日，成都市成华区人民政府万年场街道办事处作出书面处理意见，告知陈雪晴：经核查，在其表决票中表决意见栏仅设置了“是否同意四川昌达物业管理有限责任公司续聘（在对应选项后括号内打√）”的表决条款，因并未给业主设置是否同意调升物业费的表决选项，故仅能认定为业主只对是否续聘物业服务企业做出了明确的意思表示，并未对是否同意调升物业服务费做出了明确的意思表示。2019年7月16日下午，街道及社区工作人员在社区会议室与您小区业委会主任及部分委员面谈沟通，并向其出具了《业委会工作指导意见书》，书面向其指出此次千居朝阳业主大会的有效票可以认定为业主同意续聘四川昌达物业管理有限责任公司，不能认定业主同意调整物业服务费。建议您小区业委会对小区物业服务费调整事宜另行召开业主大会重新进行表决。您要求检验票的真实性问题，您小区业委会已对投票表决单封存，业委会成员表示如有业主对此次业主大会合法性有疑问，可以向法院提起诉讼。 原告提交有填表日期在2019年10月至2019年11月期间的《反对续聘与涨价调查统计表》，对小区部分户业主是否收到续聘和涨价表决票、收到方式等进行了统计。原告方另提交有单元代表报名统计表，拟证明单元代表的产生和推荐不符合议事规则，单元代表人数不足，有非业主担任单元代表。被告对此表示该证据并非最终单元名册，不予认可。 2020年11月13日起，成都市成华区人民政府万年场街道办事处组织人员对千居朝阳业主代表提供的456份调查表涉及的业主是否罢免千居朝阳业委会进行了核查，后在2020年12月8日对《千居朝阳更换业委会成员调查表》核查结果进行了公示，将核查结果公示如下：申请罢免业委会434人，不申请罢免业委会3人，拒绝签字2人，房屋已出售4人，联系不上业主3人……千居朝阳小区现有业主投票权数2098人，申请罢免业委会业主人数434人，占小区投票权数20.69%；千居朝阳小区建筑总面积为223275.78㎡，申请罢免业委会业主房屋建筑面积为49224.1㎡，占小区总面积22.05%。2020年12月25日，成华区人民政府万年场街道办事处告知千居朝阳小区第三届业主委员会，要求其按照相关规定与2021年1月9日前启动召开业主大会临时会议工作，并于2021年1月24日前召开临时业主大会，对业主是否申请罢免千居朝阳小业委会的提议进行投票表决。如在限期内未整改，产生的法律后果由你委承担。 另外，本院于2019年10月9日受理宁姣燕与成华区千居朝阳第三届业主委员会、四川昌达物业管理有限责任公司业主撤销权纠纷一案，宁姣燕诉请判令撤销成华区千居朝阳第三届业主委员会于2019年7月作出上涨物业管理费的投票表决结果的决定；判令撤销成华区千居朝阳第三届业主委员会于2019年7月作出与四川昌达物业管理有限责任公司签订物业服务续订合同的投票表决结果的决定。2020年6月15日，本院作出（2019）川0108民初8149号《民事裁定书》，以成华区千居朝阳第三届业主委员会并非本案案涉业主大会决定的作出机构，不是本案适格被告为由裁定驳回宁姣燕的起诉。后四川省成都市中级人民法院对此予以维持。 庭审中，对于原告主张撤销的理由，原告称，1、第三届业委会在组织本次临时业主大会时，其身份已经不合法。2、其在启动临时业主大会的过程中，程序上不合法。3、其在选票的送达和回收过程中，程序不合法，据原告所了解，有物业服务公司前台帮助业委会现场签选票的情况，有非业主身份的代表参与业主代表送达和回收选票的情况，有租住户代业主签选票的情况，另在统计选票过程中，业主大会将所谓的已送达，未反馈的表决票记录同意票，该信息不透明。对于身份不合法的意思，原告称：1、针对业主委员会成员，他们已经提出集体辞职，且在街道办应小区业主的申请情况下，已经启动第四届业主委员会的选举工作的情况下，第三届业委会成员集体又返回工作，其身份不符合要求。2、小区租住户比例偏高，我们不排除同意选票里，投同意的某些业主不是业主本人，而是承租户，按照业主大会议事规则，选票需业主本人签收签字，如委托其他人需要有授权。对于2018年12月成华区千居朝阳第三届业主委员会辞职情况，被告称因小区部分业主对业委会成员在微信上进行人身攻击等，给业委会造成很大精神压力，2018年12月我们提出辞职，并在小区进行了公示，后街道办、社区及小区部分业主对我们进行挽留，后大家精神状态有所回升，又重新开始工作。 针对被告所称原告享有的一年撤销权已经消灭，原告称其在2020年7月17日通过四川微法院提交了本案撤销权立案申请。庭审后经本院核实，原告方在2020年7月17日通过微法院程序就本案向本院提交立案申请。 上述事实，有以下经庭审质证的证据予以证实：原、被告身份信息、业主大会设立事项备案记录、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、辞职书、续聘申请、会议纪要、召开书面业主大会的公告、投票权人数、专有面积的公告、表决票样票、公示表决结果报告单、2019年7月18日公示的物业服务合同内容、业委会工作指导意见、信访事项处理意见书、照片、庭审笔录、调查笔录、（2019）川0108民初8149号民事裁定书、（2020）川01民终16066号民事裁定书、原被告双方陈述等。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”对于成华区千居朝阳第三届业主委员会在2019年7月18日作出的与四川昌达物业管理有限责任公司签订续聘合同是否应被撤销，首先，根据2017年6月17日通过的《成华区千居朝阳业主大会议事规则》第三十三条“业主委员会委员集体辞职”规定：业主委员会委员集体辞职的，由物业所在地街道办事处召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。根据现有证据显示，2018年12月成华区千居朝阳第三届业主委员会成员集体辞职，后未经重新选举原有成员又重新返岗工作，并组织召开书面业主大会以及决议与四川昌达物业管理有限责任公司签订续聘合同，上述情形不符合《成华区千居朝阳业主大会议事规则》第三十三条的规定；其次，在成华区千居朝阳第三届业主委员会发放的选票样票中，表决内容既有续聘四川昌达物业管理有限责任公司，又有物业服务费标准调整，但在“表决意见”一栏中仅对是否同于四川昌达物业管理有限责任公司续聘进行表决，表决票设置不当。综上，成华区千居朝阳第三届业主委员会在召集程序和表决票设置存在瑕疵的情况下，依据2019年7月9日的投票结果决定与四川昌达物业管理有限责任公司签订续聘合同，存在程序不当的情形，该决议应予撤销。对于被告辩称原告享有的一年撤销权已经消灭，因该决议系2019年7月18日作出，陈雪晴等人在2020年7月17日通过微法院提交立案申请，已经在行使撤销权，并未超过一年除斥期间，故本院对被告上述抗辩意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 撤销被告成华区千居朝阳第三届业主委员会于2019年7月18日依据成华区千居朝阳业主大会2019年7月9日的投票结果作出的与四川昌达物业管理有限责任公司签订续聘物业服务合同的决定。 案件受理费50元，由被告成华区千居朝阳第三届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  贾少朋 二〇二一年五月十日 书记员  范 帆