河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初1039号 原告：涿州市广瑞物业服务有限公司，住所地涿州市。 法定代表人：张晓梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：孟维锰，该公司员工。 委托诉讼代理人：周鸿雁，该公司员工。 被告：吕新海，男，汉族，户籍地涿州市，现住涿州市。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司与被告吕新海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涿州市广瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟维锰、周鸿雁，被告吕新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠交的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元；2、判令被告支付欠交的物业费期间的滞纳金1554.9元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据国家省、市关于“三供一业”移交政策、文件及广瑞物业与中煤涿州建筑工程有限公司签订物业分离移交协议，自2019年1月1日起，涿州市广瑞物业服务有限公司接管方正馨园小区物业管理与服务职能，为全体业主提供物业服务。同时公示了由涿州市国资办、涿州市住建局、涿州市发改局确认和备案的公共物业服务收费标准，并公布了涿州市“三供一业”办公室电话，涿州市市场监督管理局的价格举报电话，涿州市住建局的物业服务投诉电话。按照公示内容和标准，物业服务费采取预收方式，自2019年1月1日开始。经与中煤涿州建筑工程有限公司充分协商，自2019年1月1日进入方正馨园小区进行物业管理和服务（有关服务人员工资、业主报修及物业完成社区各项工作的资料和图片为证）。被告应在2019年12月31日前交清2019年度物业服务费。被告应该在2020年12月31日前交清2020年度物业服务费。但被告经多次催交仍然不予交纳。由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行。原告认为依据“三供一业”政策及移交协议，物业公司进行了服务。被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费交纳义务。请求法院依照中华人民共和国合同法、物业管理条例等法律法规，判令被告支付拖欠原告的物业管理费，维护原告的合法权益，维护小区正常的管理秩序。 被告吕新海辩称，一、被答辩人未与答辩人签署相关物业服务合同，其判令被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号，发文日期2019年6月10日）第三条物业服务收费标准确定中规定“物业服务企业应当与业主签订物业服务合同，明确约定……。实行政府指导价的……，具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，并函告市发展改革局、市住房和城乡建设局”。姑且不论其接管程序是否正确、是否公示的物业收费标准产生合乎广瑞物业与中煤涿州建筑工程公司的移交协议规定等，均无法替代其应当与业主签订物业服务合同的事实。被答辩人物业费催缴通知书中所载缴纳标准和滞纳金等为其单方面主张，未获小区业主认可，广瑞物业与业主未进行协商进而达成一致，双方签订物业服务合同，只是以“三供一业”移交的政策向业主收取既不合理又不合法的费用。被答辩人诉称：“被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费交纳义务。请求法院依照合同法、物业管理条例等法律法规判令被告支付拖欠原告的物业管理费”，广瑞物业与方正馨园业主吕新海不存在合同关系，方正馨园的业主吕新海未与广瑞物业签订服务合同，不具备合同契约人资格。从而导致双方之间没有可以依据的支付物业费的合同，物业费计算依据缺失，当事人想履行义务也无所适从。《移交协议》第十条：承诺与保证中载明：“甲方承诺……。乙方（乙方广瑞物业）承诺：甲方移交乙方的资产使用权只能用于物业服务业务，保证甲方职工家属区业主的物业服务的需求，按照物业服务合同约定提供服务，收取费用”。这里明确载明按照物业服务合同约定提供服务，收取费用而非按照《移交协议》提供物业服务，收取费用，现实情况是谁和谁签订了物业服务合同？物业服务合同焉在？据此本当事人和广瑞物业不存在合同要约关系。《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号，发文日期2019年6月10日）第十一条规定“此前已执行的普通住宅物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止”、第十二条规定“此通知自发文之日起执行……”。政府发文后广瑞物业也没有和我的当事人及广大业主建立合同契约关系。被答辩人从第三方中煤涿州建筑工程公司接管方正馨园小区物业服务与管理职能，但未与业主签订新的物业服务合同。因此，此前已执行的被接管方中煤涿州建筑工程公司的物业服务价格，继续执行至该小区新的物业服务合同签订时止。其以单方面重新定价的价格要求支付物业费的诉讼请求应予驳回。二、物业费及滞纳金计算没有依据，其诉求判令被告支付物业费及滞纳金的诉讼请求应予驳回。被答辩人诉称“由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行”，因广瑞物业未与业主进行协商并签订物业服务合同，其责任并不在业主一方。根据《移交协议》，广瑞物业违背了《移交协议》第十条的要约：乙方承诺要签订物业服务合同，按照物业服务合同约定提供服务，收取费用。广瑞物业至今未与业主签订物业服务合同。因此无权收取物业服务费及滞纳金。因此其支付物业费及滞纳金的诉讼请求应予驳回。三、被答辩人所提供物业服务不符合二级收费标准，未达到其所主张服务等级标准，未全部涵盖二级标准里的物业服务项目，希望法院判令被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。对照《涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价》规定，被答辩人物业费催缴通知书中主张的缴纳标准每平方米0.87元与其中二级基准价一致。广瑞物业所提供物业服务与二级物业服务内容与标准存在较大差距，现举例如下：涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价（二级）第三部分第五条：加强电梯安全管理，定岗，定人，定制度，按时完成电梯的检验：检验合格证及电梯运行注意事项张贴在电梯显著位置……。略有常识的人都知道一部电梯的一年的年检、保养、运行的费用大概是多少；第六条加强消防设备设备管理，确保消防设施设备完好，方正馨园没有消防水龙带，枪头，灭火器……；第十条：二次饮用水池（箱）每年清洗消毒两次……等等，这些都纳入了二级服务项目，其费用核算在二级服务价格里也是无疑。请问方正馨园的电梯在哪？广瑞物业怎么提供电梯年检服务的？清洗二次饮用水池怎么清洗的？方正馨园二次饮用水池在哪？消防设施设备水龙带有没有年检？怎么检验的？在哪？人为服务缺失不计其数，个别物业服务人员素质有待提高，激化业主与物业公司之间的矛盾，秩序员上班打扑克，以下仅列举重大差异内容（详见证据）：据此，二级标准价格对方正馨园不切合实际。物业收费不符合二级收费标准。四、广瑞物业介入方正馨园物业服务管理违背了其与中煤涿州建筑工程公司签订的移交协议中介入方正馨园物业的实质要件。根据广瑞物业与中煤涿州建筑工程公司签署的《移交协议》的第十六条明确规定：“甲方（中煤涿州建筑工程公司）应在2018年12月31日前完成中煤涿州建筑公司职工家属区物业服务设施维修改造，并承担维修改造工程施工期间的安全环保主体责任。物业服务设施维修改造项目完成前，物业服务等管理工作暂由甲方负责”。广瑞物业接管方正馨园物业时间和条件要约是在2018年12月31日前和完成小区物业维修改造项目，一个是时间节点，一个是小区维修改造任务完成。广瑞物业应该在中煤涿州建筑工程公司对职工家属区物业服务设施维修改造完成后介入，改造期间中煤公司承担维修改造施工期间的安全环保主体责任。《移交协议》第十六条明确载明：物业服务设施维修改造项目完成前，物业服务等管理工作暂由甲方负责（甲方：中煤涿州建筑工程公司）。《移交协议》第十二条责任和义务（二）乙方（广瑞物业）责任和义务；第五条、乙方负责改造后的物业收费和服务工作。方正馨园小区维修改造项目是在2020年10月1日左右改造路面仍然施工，小区门口道闸是2021年元月安装到位的，据此应认定为2021年元月方正馨园小区物业设施维修改造项目才完成，此时广瑞物业介入方正馨园物业才达到全部要件要求。广瑞物业在明知不满足移交协议接管条件的状态下介入方正馨园物业服务属于违反《移交协议》条件要约，是其公司单方行为，与业主不存在服务和被服务的关系。希望人民法院以《移交协议》为准则，以事实为基础，以法律为准绳，据实裁决广瑞物业在方正馨园设施维修改造项目没有完成之前介入方正馨园物业服务管理是该公司单方行为，违反了《移交协议》的内容要约。方正馨园设施维修改造项目未完成之前广瑞物业介入该小区物业服务无法律依据。五、物业费价格标准的产生违背了《移交协议》规定。《移交协议》第十六条其他事项第二条中明确规定：移交后的物业服务项目依据物业服务合同，按照《保定市普通住宅区物业服务等级标准》提供服务，按照双方确认的成本核算及协商服务价格标准收取物业服务费。这里明确载明是按照在双方确认的成本核算及协商服务价格标准基础上收取物业服务费。至此有两个问题：第一是移交后的物业服务项目依据物业服务合同，按照《保定市普通住宅区物业服务等级标准》提供服务，我想问物业服务合同在哪呢？合同要约双方是谁？第二是方正馨园物业收费标准的产生途径应该是首先在双方对物业服务成本的确认之后，在通过协商一致认可的情况下达成，而非以公示的方式收取物业服务费，更不是以公示的方式确定物业服务费价格。我想问，对于双方确认物业服务成本问题，是哪双方进行确认了？列明了多少无偿和有偿服务项目、服务标准及确认服务成本是多少？协商服务价格是和谁协商的？协商的时间地点？参与协商的人员是谁？协商结果是口头协议还是书面协议？六、答辩人要求。（一）基本要求根据《涿州市发展和改革局涿州市住房和城乡建设局文件（涿发改价格【2019】1号文件）》第9条组织开展社区文体娱乐活动每年不少于2次。业主代表座谈会、互谅会每年不少于1次、每年进行1次业主满意度调查，业主满意度不低于75%。均没有开展。关键是业主满意度调查没有开展，只是物业公司和业主互不了解，不能有效沟通，违背了党中央时刻关注的百姓利益无小事的谆谆教导，恳请法院或者其他政府职能部门监督督促广瑞物业进行公平、公正，公开的业主满意度调查。达到广瑞物业和广大业主的相互信任，理解与支持，共建和谐社区，增进人民福祉，为创建涿州和谐社区尽职尽责。第11条受理业主有效投诉8小时内回复，建立台账，有效投诉回访率95%。多位业主多次投诉各种严重问题，均未得到处理，严重不达标。举例说明一下：按照二级服务标准要求第三部分公共设施设备养护中做好房屋共用部位日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全，进行巡查巡检每周不少于3此，按照最少3次算，自广瑞物业称2019年1月1日到2020年12月31日介入方正馨园物业服务共730天，应有巡查记录243份，按照二级服务标准要求的第四部分协助维护公共秩序第五条规定小区重点部位每4小时巡逻一次，做好巡逻记录，存档保留。在730天中应该有4380份记录，有没有？在哪？可不可以当庭出示？（二）房屋管理存在楼房外墙脱落、楼顶漏雨以及地下室进水等问题，业主向物业投诉后不处理，被迫自费修缮。小区道路和硬化地面破裂，下沉修缮不及时。统一更换的楼宇门普遍存在严重问题；门不能自动关闭、关闭后锁不上、门禁只有刷卡开锁功能。原有楼宇门可以对讲，业主可以在家为访客开门，现在来访客只能打电话联系，业主下楼去给开门。这些一直未能及时有效的予以解决。（三）公共设施设备养护第6条消防设施设备不完善，尽快完善。第8条在确保安全和规定范围内，设施设备（间）向业主开放参观，每年不少于一次，没有开展，严重不达标；及时改正。（四）协助维护公共秩序在新冠疫情期间，广瑞物业拒不履行其肩负的社会职责和政府要求，无视业主生命安全，在涿州疫情通告中上黑名单。据此应及时加强从业人员的思想教育。（五）保洁服务三工一业改造拖沓，小区长时间卫生状况极差，及时提高。（六）绿化养护管理小区绿化方面基本未做什么工作，绿化区大面积为荒芜状态，严重不达标；（七）秩序维护不负责任“三工一业”改造项目施工中，所有权属于业主的换下来的防盗门十余扇丢失，大量有再利用价值的路面过火岩大理石方砖丢失，不知去向。及时查找监控，给业主满意的解释。2021年3月6日-9日，小区业主中的热心志愿者针对2019年、2020年广瑞物业在方正馨园小区的物业服务对全体业主（小区总户数168户）进行了满意度调查，对调查表进行统计分析结果如下：接受调查业主136户，接受调查比例为81%。其中：非常满意0户，占比0%；满意0户，占比0%；不满意7户，占比5%；非常不满意129户，占比95%。调查统计数据表明接受调查业主不满意和非常不满意占比高达100%，广瑞物业的服务与其主张的交纳标准所对应的服务登记内容与标准之间显然存在巨大差距，因此其主张的要求业主支付物业费诉讼请求应予驳回。综上所述，希望法庭判定1、广瑞物业介入方正馨园物业服务是在不具备《移交协议》要约条件下的单方行为，不具备收取物业费的法律资格。2、没有依据客观的物业环境制定合理的收费标准，没有根据《移交协议》里载明的物业服务价格产生机制制定物业收费标准，在此基础上更无资格主张业主缴纳物业费和滞纳金。3、答辩人建议广瑞物业积极践行党中央积极倡导的依法治国，关注民生等一系列群众工作的指示要求，做到依法服务，依理服务。用心，用情服务，加强物业法律法规的宣传，积极引领团结业主，营造物业公司和业主之间的信任、理解、包容的和谐氛围，为创建和谐社会做出自己的贡献。据上述情况，请求法庭在查清事实的基础上驳回其全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，以彰显在法律面前人人平等的司法公正。 本院经审理认定如下事实：2018年4月28日，中煤涿州建筑工程公司（移交方、甲方）与涿州市广瑞物业服务有限公司（接收方、乙方）签订《中煤涿州建筑工程公司职工家属区物业管理分离移交协议》，约定甲方将包含方正馨园小区在内的所属职工家属区物业服务业务及相关设施等移交乙方负责。2019年1月1日起，原告开始为方正馨园小区提供物业管理服务。该小区物业管理属于二级标准，原告按二级收费标准0.87元/平方米/月收取多层（6层及以下）物业服务费。被告吕新海是该小区业主。被告以原告服务不到位为由，拖欠原告2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元未交。 以上事实，有原告提交的《中煤涿州建筑工程公司职工家属区物业管理分离移交协议》一份、职能移交确认书一份、涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局文件一份、通知一份、公共物业服务收费标准一份、公共物业服务内容一份、小区物业费催缴通知一份、物业费催缴通知书一份；被告提交的方正馨园小区业主微信聊天群记录截屏、小区业主所做的方正馨园小区业主物业服务满意度调查、证人证言，中煤地质二局、广瑞物业公司接待业主代表的会议纪要及原被告当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，原告涿州市广瑞物业服务有限公司按照《物业管理分离移交协议》约定，自2019年1月1日起开始为方正馨园小区提供物业管理服务，被告吕新海作为小区业主应当按约定交纳物业服务费。原告涿州市广瑞物业服务有限公司要求被告吕新海给付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告从逾期之日起支付滞纳金1554.9元，本院不予支持。被告拖欠物业费给原告造成损失，应向原告支付逾期付款利息，利息自原告起诉之日（即2021年2月23日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。被告主张原告服务不到位，应由相应行政主管部门处理。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吕新海于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告涿州市广瑞物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费2920元及利息（利息以2920元为基数，自2021年2月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。 二、驳回原告涿州市广瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告吕新海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  邵锁强 二〇二一年五月十一日 书记员  李汭欣