四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初1061号 原告：罗雄文，男，1986年8月22日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭兰辉，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 被告：朱建伟，男，1979年6月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：龚程，四川顶泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王维斌，四川顶泰律师事务所律师。 原告罗雄文与被告朱建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日进行公开开庭审理。原告罗雄文的委托诉讼代理人彭兰辉到庭参加诉讼，被告朱建伟及其委托诉讼代理人龚程、王维斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗雄文向本院提出诉讼请求：1.判令朱建伟立即依照《房屋买卖诚意金协议》约定，与罗雄文签订房屋买卖合同，办理房屋过户手续并承担违约责任，退还10万元诚意金；2.判令本案诉讼费由朱建伟承担。本案审理过程中，原告罗雄文向本院明确不再主张继续履行《诚意金协议》并变更其诉讼请求为：1.判令朱建伟承担违约责任，另行赔付罗雄文剩余100000元违约金；2.判令朱建伟承担本案诉讼费。事实和理由：2020年7月4日，罗雄文与朱建伟签订《房屋买卖诚意金协议》（以下简称《诚意金协议》），约定朱建伟将座落于成都市高新区的房屋出售给罗雄文（房屋所有权证号：0121082，面积160.1平方米，用途为办公），罗雄文于协议签订当日向朱建伟支付诚意金100000元，并约定双方于2020年10月31日前签署《房屋买卖合同》。2020年10月20日，罗雄文收到泸沽建设有限公司的《通知函》，告知罗雄文泸沽建设公司作为房屋承租人要求行使房屋优先购买权，故朱建伟拒绝与罗雄文办理房屋买卖及过户手续，并于2020年10月23日向罗雄文发出《解除通知》。泸沽建设有限公司作为房屋承租人，其主张房屋优先购买权的行为不符合《合同法》及相关司法解释的规定。朱建伟拒绝履行《诚意金协议》的行为已构成违约，严重侵害了罗雄文的合法权益，应向罗雄文双倍退还定金。朱建伟已于2020年10月23日退还罗雄文100000元定金，还应退还剩余100000元。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 朱建伟答辩称，本案立案案由不当，双方未就定金达成合意，根据《诚意金协议》约定内容，该协议应为预约合同，故本案双方纠纷应为商品房预约合同纠纷。双方最终未能根据《诚意金协议》在2020年10月31日前签署房屋买卖合同，系双方未能就房屋买卖合同的内容协商一致，且在该期间案涉房屋承租人向朱建伟行使优先购买权。故双方未能签订房屋买卖合同并非由于朱建伟单方违约所致，朱建伟不应承担违约责任。 本院经审理查明：2020年7月4日，罗雄文（乙方，受让方）、朱建伟（甲方，出让方）及案外人成都宏雄升电子商务有限公司（丙方，经纪方，经纪人员签字栏为郭某）签订《诚意金协议》，主要内容约定：甲方出售位于成都市高新区方而收取诚意金；乙方现场查看了甲方的上述房屋后，愿意以总价2321450元的价格购买房屋，付款方式为一次性付款；乙方应于本协议签订当日向甲方支付购房诚意金10000元，此购房诚意金由乙方直接支付给甲方，甲方收取诚意金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于2020年10月31日之前签署《房屋买卖合同》；备注：因现租客主张优先购买权，甲方可以解除本协议，甲方通知乙方后三个工作日内将乙方的诚意金退还给乙方（不计利息）除上述原因及不可抗因素外，甲方违约需双倍赔偿乙方诚意金，若乙方违约，乙方所交给甲方诚意金，不予退还。庭审中，对于备注栏第一条“因现租客主张优先购购买权，甲方可以解除本协议”之内容，双方均认可系笔误，真实意思表示为“若现租客主张优先购买权，甲方可以解除本协议”。庭审中，罗雄文称因资金一直未到位，所以要求在2020年10月31日办理过户手续，双方对于款项支付方式及过户前付款比例均未达成一致意见。罗雄文提交的微信聊天记录截图显示2020年9月期间，成都宏雄升电子商务有限公司工作人员郭某（罗雄文申请的证人）曾向朱建伟发送过罗雄文所经营的公司欲在房屋产权过户办理之前将公司注册地址变更登记至案涉房屋处。 2020年7月7日，罗雄文向朱建伟转账10000元。同日，朱建伟向罗雄文出具收条，载明“今收到罗雄文奥克斯广场3-1706号房购房诚意金10000元整”。 2020年10月20日，泸沽建设有限公司向朱建伟、韩丹发出《通知函》，载明“本公司作为该写字楼承租方，现要求行使优先购买权，要求业主将房屋出售给本公司”。同日，朱建伟将承租人行使优先购买权的情况告知经纪方工作人员郭某，郭某表示与罗雄文沟通。 2020年10月23日，朱建伟向罗雄文发出《解除通知》，载明根据《诚意金协议》备注处第一条约定，由于房屋承租人已主张优先购买权，现再次书面通知解除双方签署的《诚意金协议》。同日，朱建伟向罗雄文转账支付100000元，交易用途注明“1706诚意金退款”。 另查明，案涉房屋为朱建伟及韩丹按份共有。朱建伟与韩丹系夫妻关系，庭审中，朱建伟陈述韩丹知晓并同意出售案涉房屋。罗雄文对此并未提出异议并认为《诚意金协议》系合法有效。 以上事实，有当事人庭审陈述、证人郭某证言、微信聊天截图（复印件）、《房屋买卖诚意金协议》、《通知函》及《解除通知》在卷佐证。 本院认为，关于本案案由。朱建伟认为本案案由应为商品房预售合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系自然人之间的二手房买卖交易过程中产生的纠纷，罗雄文、朱建伟签订的《房屋买卖诚意金协议》并非商品房预售合同，故本案法律关系并非商品房买卖预售合同关系，根据罗雄文的诉讼请求，其要求朱建伟按照定金罚则除已经退还的定金100000元之外还应支付100000元，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，本案立案案由定金合同纠纷不当，本院予以纠正。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前法律行为引发的民事纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》。《诚意金协议》系朱建伟、罗雄文真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点为：罗雄文主张朱建伟另行支付违约金100000元能否得到支持。现分别评述如下： 关于罗雄文主张朱建伟另行支付违约金100000元能否成立。根据本院已查明事实，虽然朱建伟于2020年9月15日曾向经纪方成都宏雄升电子商务有限公司工作人员郭某发送微信，称现房屋承租方泸沽建设有限公司知道案涉房屋拟出售，但并不能推断承租方完全知晓房屋出售价格、款项支付时间等要件，而前述要件系决定承租方是否行使优先购买权的决定因素。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，优先购买权系指特定人依照法律规定或者合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。故优先购买权行使主体系承租人，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款“具有下列情形之一的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表明购买的”之规定系约束出租人与承租人，本案中，罗雄文、朱建伟仅签订《房屋买卖诚意金协议》，在双方签订正式房屋买卖合同之前，双方都有选择是否缔结正式合同的权利，即案涉房屋是否出售系未知待定状态，同时根据文意解释，只要泸沽建设公司主张优先购买权，朱建伟即有权解除《诚意金协议》，而并非以泸沽建设公司是否享有优先购买权为前提条件。故案涉房屋承租方泸沽建设公司有无优先购买权并不能作为阻却朱建伟行使合同解除权的因素。泸沽建设公司在2020年10月20日向朱建伟出具《通知函》要求行使优先购买权，故朱建伟有权选择解除《诚意金协议》。罗雄文推断朱建伟与泸沽建设公司恶意串通从而逃避承担违约责任的述称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。故本案中《诚意金协议》已于2020年10月23日朱建伟向罗雄文出具解除《房屋买卖诚意金协议》的通知时解除。同时，根据本案查明之事实，《诚意金协议》明确约定罗雄文应于2020年7月4日协议签订当天支付100000元诚意金，但罗雄文于2020年7月7日在多方催促下支付诚意金的行为亦存在过错。综上，罗雄文主张朱建伟承担违约金10万元缺乏事实依据及法律依据，本院对此不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告罗雄文的诉讼请求。 案件受理费减半收取计1150元，由原告罗雄文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 婷 二〇二一年五月十三日 书记员 李亚玲