徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初2511号原告：张道芹，女，1973年9月25日出生，汉族，住徐州市铜山区委托诉讼代理人：刘建，江苏苏汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎柏辰，江苏苏汇律师事务所实习律师。被告：谢小磊，男，1981年11月14日出生，汉族，住江苏省新沂市。原告张道芹与被告谢小磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理，依法适用简易程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理，原告张道芹及其委托诉讼代理人刘建、黎柏辰，被告谢小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张道芹向本院提出诉讼请求，1、请求法院依法判令被告支付房屋租金8万元、物业费1万元及利息损失(以9万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2020年5月20日计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月22日利息为273.78元)；2、一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年3月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将其名下位于徐州市铜山区万达华府号，面积130平方的商铺，出租给被告，租期为3年，每年租金为8万元。合同签订后，被告按照合同约定已如期将第一年、第二年的租金交付给原告。现第三年租金交付日期己过，被告并未向原告交付，并欠交物业费1万元。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉请。诉请的租赁费为2020年5月20日至2020年11月1日5个月，按照月租金6666元计算，共33330元；违约金为三个月房租19998元；物业费为三年1.4万元，扣除被告已支付的3000元，尚欠1.1万元，主张1万元；因被告搬离造成的财产损失主张26672元；以上合计9万元。被告谢小磊辩称，一、答辩人租原告的店面受2020年春节前开始的疫情的影响，要求关闭店面，无法经营，后来客流量很少。没法实现租赁房屋经营盈利的目的，没有能力支付房屋房租。答辩人与原告商议减少房租，原告不同意；与原告协商分期支付，原告不同意。答辩人实在拿不出钱，就与原告商量把房屋还给原告，原告同意，在电话里讲空调这些装的东西都不能动，答辩人考虑是我们自己买的东西，房子也是我们花了不少钱装修的。我们就把空调等东西拆走了。然后在2020年4月份新一年租期开始之前，将房屋归还给原告，原告报警说我们偷他空调，我们在电话中向民警做出如实解释。原告因我们拆走一些东西，又有些乱而生气，我们事后向原告作出了诚挚的道歉。这些事情住在汉府雅园的唐中伟可以证明，当时在店里经营的唐中伟。所以答辩人征求意见后，从租赁房撤走。答辩人与原告解除合同是协商解除，不应承担违约责任。原告已于2020年将房屋出租，店名是尚市米线，文艺大叔照相馆东隔壁。将该房屋经营营业执照附着在后，答辩人请求人民法院驳回原告的全部诉请，不予受理。二、答辩人之所以提出解除合同是应受疫情不可抗力影响，在2020年春节的时候一开始进行非常严重，和合同的目的不能实现。因此答辩人不应当承担任何额外的责任。第三，原告已将该涉案房屋出租给第三方使用，店名是尚市米线，在合同约定解除的情况下，原告将房屋出租，还向答辩人主张房租及物业费等费用，没有任何理由。综上，原告的诉请是没有事实和法律依据的，请求人民法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，原告张道芹（甲方）与被告谢小磊（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，房屋坐落于徐州市铜山区万达华府号，民间130平方米。租赁期限三年，第一年租金8万元，房租从拿到钥匙之日第三个月算起。合同第九条：“房屋租赁期间以下费用由乙方支付：1、水、电费；2、燃气费；3、物业管理费。”合同第十三条：“违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。……”合同第十六条，其他约定，1、2018年5月20日开始起租，租期3年至2021年5月20日止；2、三年内此房租不变。合同签订后，被告装修后进行经营并依约定交了两年房租至2020年5月20日。2020年第二年租期到期前，因疫情原因店铺经营受到影响，被告不愿继续租赁。2020年4月，被告将店铺内物品全部搬走，店铺未锁门。被告搬离时拆除了空调，并造成店铺的地脚线、墙体、门槛等受到一定损坏。2020年5月5日，原告到店铺看到房屋清空后，以屋内失窃报了警，警察联系被告，被告称已搬离房屋归还原告。报警后，双方未再联系。原告称于2020年6月份买了把锁将门锁上了。2020年11月，原告将涉案商铺另行出租。另查明，涉案店铺一年的物业费为4622.4元，2018年3月20日至2019年3月19日公共能耗费为184.9元，2019年3月20日至2020年3月19日公共能耗费为184.9元，2020年3月20日至2021年3月19日公共能耗费为462.2元。被告已交物业费3000元。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应承担违约责任。原、被告签订的《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，不违法法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约责任。房屋租赁合同，承租人按期交纳租金是其主要义务，出租人应按照合同约定提供符合使用要求的租赁场所。本案中，原、被告签订三年的租赁合同，双方应依照约定履行。被告交纳房租至2020年5月20日，并于2020年4月搬走，被告称双方已协商解除合同但未提供证据证实且原告不予认可，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。被告以自己搬离店铺的行为表明不再履行租赁合同，经过2020年5月5日报警，原告已知道被告不再租用涉案店铺，至6月原告锁门表明已接管店铺，原、被告之间的合同已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未提供证据证明其提前解除合同与原告达成一致，应承担违约责任。承租人提前终止合同的履行，应在合理期限前告知出租人，给出租人留出另行出租的准备时间，本院酌情认定为两个月，即被告应向原告支付2个月租金。关于合同约定的3个月租金作为违约金，鉴于被告书面提出该违约金过高要求予以调整的申请，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情支持1个月租金为违约金。关于疫情期间的租金支付。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因受疫情的影响，被告营业收入减少，不能维持正常经营。根据公平原则，疫情期间的损失应由双方共同承担，原告应退还疫情期间3个月房租的一半。综合被告应承担的违约责任，被告还应向原告支付一个半月租金，即10000元。关于物业费的支付。根据《商铺租赁合同》约定，被告应支付租用店铺期间的物业费，公共能耗费包含在物业费中，故本院支持被告承担租赁期间（包括前期2个月装修期间及后期2个月另行出租合理期限）的物业费和公共能耗费，即2018年3月20日至2020年3月19日物业费9244.8、公共能耗费为369.8元，2020年3月20日至2020年7月19日物业费为1540.8元、公共能耗费为154元，合计为11309.4元。被告已交3000元物业费，故被告还应交付租用两年期间的物业费为8309.4元。关于商铺内装修的损失赔偿。原告诉称被告搬离店铺时对屋内装修部分造成财产损失，因该店铺的装修由被告完成，原告无权提出相应的损害赔偿要求。原告称已给与被告两个月免租装修期，装修部分应归原告所有。因原、被告对于装修部分未在合同中约定，根据交易习惯出租人应给与承租人一定期限的免租装修期，故原告的理由本院不予支持。关于利息。被告应承担租金未付期间的利息，即自2020年5月20日至实际支付之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谢小磊于本判决生效后十日内支付原告张道芹18309.4元及利息（以18309.4元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月20日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告张道芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2057元，减半收取1028.5元，由原告张道芹负担820元，由被告谢小磊负担208.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员  葛新磊二〇二一年五月二十日书记员  赵彦玲