四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初542号 原告：成都麓山物业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道梁山村（麓山国际社区）。 法定代表人：罗兵，总经理。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：罗翔，男，1985年3月2日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 被告：姜帆美惠，女，1992年9月5日出生，蒙古族，住乌鲁木齐市新市区。 原告成都麓山物业管理有限公司（以下简称麓山物业公司）与被告罗翔、姜帆美惠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麓山物业公司的委托诉讼代理人蔡娇到庭参加诉讼。被告罗翔、姜帆美惠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 麓山物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令罗翔、姜帆美惠向麓山物业公司支付欠缴的服务费，暂截止至2020年12月31日止共计113840元；2.判令罗翔、姜帆美惠向麓山物业公司支付违约金，暂计算至2020年12月31日止，共计99380.4元；3.判令本案的诉讼费、保全费、鉴定费（如有）等费用全部由罗翔、姜帆美惠承担。上述第1、2项费用暂合计为213220.4元。庭审中，麓山物业公司明确前述第1项诉讼请求中的物业费金额计算有误，物业费的起算时间为自罗翔、姜帆美惠欠缴物业费之日即2017年6月1日起计算至2020年12月31日，共计43个月，按照每月6元/建筑平方米的标准计算，建筑面积为430.84平方米的案涉房屋每月物业费为2585元，欠付总额应为111155元；并明确第2项诉讼请求主张的违约金系根据合同约定按照欠付额的每日千分之三进行计算。事实与理由：罗翔、姜帆美惠系麓湖生态城·C3组团9幢9单元1层50号房屋的业主。案涉项目经开发商成都万华新城发展股份有限公司、成都万华投资集团有限公司与麓山物业公司就案涉项目物业管理事宜签订了《前期物业服务合同》，约定由麓山物业公司就案涉项目向全体业主提供前期物业服务。案涉物业合同签订后，麓山物业公司按约提供了相应物业服务，但罗翔、姜帆美惠并未履行其支付物业服务费的义务。根据案涉物业合同第五条、第六条、第二十五条之约定，罗翔、姜帆美惠欠付物业服务费的行为已经构成违约，麓山物业公司有权向其主张欠缴的全部物业服务费及因其欠缴物业服务费所产生的违约金。但令人遗憾的是虽经麓山物业公司多次催告，罗翔、姜帆美惠仍不履行合同义务，拒绝交纳上述费用。综上所述，恳请法院依据客观事实、相关法律规定及合同的相关约定，支持麓山物业公司的全部诉讼请求，依法维护麓山物业公司的合法权益。 罗翔、姜帆美惠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的权利。 本院经审理查明，2013年3月13日，成都万华新城发展股份有限公司（甲方/以下简称万华新城公司）、成都万华投资集团有限公司（甲方/以下简称万华集团公司）与麓山物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对成都市双流县华阳街道沙河村四社【麓湖生态城·澜语溪岸组团】提供前期物业管理服务，物业服务收费为包干制：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，1-3栋：3.5元/月·平方米，自2015年10月1日起至2018年9月30日业主按其拥有物业的建筑面积2.9元/月·平方米缴纳；5-9栋：6元/月·平方米，业主应于《商品房买卖合同》约定的首次交房之日起或视为交房之日起开始交纳物业管理服务费，物业服务费用按半年为期预先交纳，首次交房日时预交半年物业服务费，之后业主或物业使用人应于每半年的前七日内履行预先交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三每日向乙方支付违约金；本合同期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，但在本合同期限未满前，如业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前三个月内，业主大会尚未成立的，致使小区业主无法按照法定的程序就是否续聘原有物业服务企业或选聘新的物业服务企业作出决议的，乙方可以视为全体业主同意委托甲方与乙方就延长本合同服务期限达成再延期五年的协议，延期期间的服务内容和标准按本合同约定条件进行。 2014年5月22日，万华集团公司（出卖人）、万华新城公司（出卖人）与罗翔（买受人，所占份额50%）、姜帆美惠（买受人，所占份额50%）签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，罗翔、姜帆美惠购买万华集团公司和万华新城公司开发的位于成都市天府新区房屋，房屋测绘建筑面积共431.35平方米，其中套内建筑面积408.42平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.93平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23214.757元，所购商品房总价款合计9481371元，买受人在签订主合同后2014年5月23日前一次性付清首付款2851371元，剩余购房款买受人在主合同签订后的三十日内自行通过中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行办理个人住房贷款方式一次性支付给出卖人，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人依法选聘的物业管理企业为麓山物业公司，前期物业管理期间物业服务收费价格为6元／月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费等，物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和7月1日前缴费。 另查明，2015年12月31日，案涉房屋视为交房，罗翔、姜帆美惠于2016年8月13日办理交房手续，签订收房确认书和钥匙交接单，当日并以2585元/月的标准补交和预交了2016年1月1日起至2017年2月的物业管理费。庭审中麓山物业公司确认罗翔、姜帆美惠的物业管理费交至2017年5月31日，自2017年6月1日开始至今，罗翔、姜帆美惠未再交纳案涉房屋的物业管理费。 2021年4月1日，经向四川天府新区不动产登记中心查询，案涉房屋的成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋建筑面积为430.84平方米，现仍预告登记在罗翔和姜帆美惠名下。 以上事实有《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、收房确认书、钥匙交接单、成都市不动产登记信息查询结果打印单及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性及证明力，且能够证明本案的案件事实，故本院予以采信。 本院认为，万华新城公司、万华集团公司与麓山物业公司于2013年3月13日签订的《前期物业服务合同》，以及万华集团公司、万华新城公司与罗翔、姜帆美惠于2014年5月22日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应遵照履行。罗翔、姜帆美惠作为案涉房屋的业主应按约向案涉房屋的物业管理企业麓山物业公司支付物业管理费，因此，本院对于麓山物业公司按合同约定主张的罗翔、姜帆美惠欠付的2017年6月1日至2020年12月31日期间，共计43个月的物业管理费111155元（每月6元/建筑平方米×案涉房屋建筑面积430.84平方米=2585元/月，2585元/月×欠费期间43个月=111155元）的诉讼请求予以支持。关于麓山物业公司主张的违约金，违约金的主要目的应在于弥补损失，在麓山物业公司未举证证明其除欠付物业费及其相应的资金占用利息外还有其它损失的情况下，本院对于麓山物业公司主张的违约金仅支持资金占用利息部分，即根据物业费每半年进行收取之约定，2017年6月1日至2017年6月30日期间物业管理费2585元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2017年7月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2017年7月1日至2017年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2018年1月1日至2018年6月30日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2018年7月1日至2018年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年1月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2019年1月1日起至2019年6月30日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2019年7月1日起至2019年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至全部付清之日止；2020年1月1日起至2020年6月30日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月1日起计算至全部付清之日止；2020年7月1日起至2020年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月1日起计算至全部付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告罗翔、姜帆美惠于本判决生效之日起十日内向原告成都麓山物业管理有限公司支付2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业管理费111155元及资金占用利息（2017年6月1日至2017年6月30日期间物业管理费2585元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2017年7月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2017年7月1日至2017年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2018年1月1日至2018年6月30日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2018年7月1日至2018年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年1月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2019年1月1日起至2019年6月30日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部付清之日止；2019年7月1日起至2019年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至全部付清之日止；2020年1月1日起至2020年6月30日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月1日起计算至全部付清之日止；2020年7月1日起至2020年12月31日期间物业管理费15510元的资金占用利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月1日起计算至全部付清之日止）； 二、驳回原告成都麓山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2249元，由被告罗翔、姜帆美惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张萍 二〇二一年五月十九日 书记员  刘瑶