甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11055号原告：刘琼，女，汉族，1960年11月1日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：杜浩民，甘肃兴正天律师事务所律师。被告：刁其欣，男，汉族，1985年8月25日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：周旭鹏，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文婷，北京大成（兰州）律师事务所律师。第三人：齐剑秋，男，1980年9月20日出生，住辽宁省海城市。原告刘琼诉被告刁其欣、第三人齐剑秋案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘琼及其委托诉讼代理人杜浩民，被告刁其欣委托的诉讼代理人周旭鹏、李文婷到庭参加诉讼。第三人齐剑秋经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议现已缺席审理终结。原告刘琼向本院提出诉讼请求：1、请求终止对兰州市城关区××街道××道××村××幢××单元××室房屋的执行措施；2、确认兰州市城关区××街道××道××村××幢××单元××室房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刁其欣诉第三人齐剑秋民间借贷纠纷一案，刁其欣申请诉讼保全，兰州市城关区人民法院作出了（2018）甘0102民初2578号民事裁定书，查封了齐剑秋名下位于兰州市城关区××街道××道××村××幢××单元××室的房屋产权手续。原告为此向兰州市城关区人民法院提出执行异议，兰州市城关区人民法院于2020年9月25日作出（2020）甘0102执异173号执行裁定书，驳回了原告的申请。原告认为，根据本案事实证据及法律规定，原告能够证明涉案房屋转让后未能及时办理过户手续并非原告自身原因所致，而是由于客观原因阻碍无法更名过户在原告名下，在不动产产权证手续尚未办理在购买人齐剑秋名下，原告是无法办理更名过户手续，这完全是由于客观原因阻碍，并非原告自身原因所致。尽管如此，但并不影响原告对该房屋所享有的合法性和排他性权利。原告与齐剑秋借款事实早在2016年存在，2018年1月24日原告与齐剑秋双方达成了以房抵债协议，至此，该房屋上的权利义务已概括转移至原告，实际权利义务由原告承继，原告在支付购房款并实际占有使用该房屋行使房屋所有人的权利。该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，不存在串通和损害第三人利益的行为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。涉案房屋属按揭贷款，齐剑秋为初始签订购房人也是预售登记人，为名义上的商品房买卖合同购买人。以房抵债协议生效后，原告支付了购房款，包括首付款的二、三期款，以及银行贷款，契税、专项维修基金，物业费等等费用，且原告早已实际占有使用该房屋人，作为受让人实际履行了买受人的各项义务，同时也在享有和行使着房屋买受人的权利，因此说，原告合法权益应当得到切实保护，以房抵债的效力可以排除被告的保全执行行为。原告以房抵债的协议形成于2018年1月24日，包括支付购房款，实际占有使用该房屋等均早于被告刁其欣在2018年5月21日向兰州市城关区人民法院提出的诉讼保全时间，也早于兰州市城关区人民法院在2018年5月24日作出的（2020）甘0102执异173号执行裁定书的时间。因此，原告享有该房屋的合法权益。故诉至本院。被告刁其欣辩称：1、根据案涉房屋《商品房买卖合同》可知，案涉房屋所有权人为第三人齐剑秋，同时根据《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉房屋的所有权的转移应当依法登记，而原告至今未办理变更登记手续，案涉房屋的所有权并未转移给原告。而客观上也不存在无法办理变更登记的情况，因此第三人齐剑秋才是案涉房屋合法的所有权人。2、原告与第三人于2018年1月24日签订的《房屋转让合同》中约定：“甲方转让该房屋后，乙方按照相关政策规定，自行办理转让该房屋后期更名手续及缴款事项……”，而原告（乙方）并未积极履行该合同中约定的义务，也没有提供证据证明，非因原告自身原因导致未办理案涉房屋过户登记手续。3、关于原告所主张案涉房屋转让合同中对价的支付系以房抵债的说法，在该房屋转让合同中，根本没有明确约定该房屋转让时原告所应支付对价的具体数额。被告有理由怀疑该份合同的真实性，以及原告与第三人恶意串通，利用该合同逃避债务，损害债权人合法权益的可能性，因此该份合同是否合法有效有待进一步查实。4、原告未提供任何证据证明其已实际合法占有、使用案涉房屋。原告虽代第三人齐剑秋支付了案涉房屋的部分款项、费用，但截至目前依然未实际合法占有该房屋。5、原告仅代第三人齐剑秋支付了案涉房屋的部分款项及费用，并未付清全部购房款，案涉房屋的银行贷款尚有大部分未清偿。6、根据（2019）辽鞍海证民字第736号《公证书》所记载的内容可知，原告刘琼代第三人齐剑秋办理案涉房屋相关手续、银行按揭贷款手续及代缴相关款项、费用等与案涉房屋相关的事项，均是基于第三人齐剑秋的委托代齐剑秋办理的，其双方是委托关系，并非原告所述的买卖关系，原告并非案涉房屋的所有权人，即使原告已实际占有该房屋，也是基于第三人齐剑秋的授权。同时更能证明原告与第三人齐剑秋签订《房屋转让合同》企图逃避债务的非法目的。综上，应驳回原告刘琼的全部诉讼请求。第三人齐剑秋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告刘琼向本院提交了如下证据：1、兰州市城关区人民法院（2020）甘0102执异173号执行裁定书；2、《商品房买卖合同》、《房屋转让合同》、收条、付款凭证及贷款还款流水、付款凭证、收据、物业交接资料、专项维修资金收据；3、房屋贷款还款凭证、物业交费收据以及银行存取款凭条。被告刁其欣向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》及附件；2、（2019）辽鞍海证民字第736号《公证书》。第三人齐剑秋未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案件事实予以综合认定。根据当事人的举证、质证及陈述，本院综合认定事实如下：2015年5月11日，第三人齐剑秋与兰州碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：第三人齐剑秋购买兰州碧桂园房地产开发有限公司开发的位于兰州市城关区××街道××道××村××幢××单元××室的房屋（以下简称案涉房屋）；案涉房屋总价款为1026793元，第三人齐剑秋于合同签订时付款316793元，2015年6月12日前支付剩余房款710000元；双方还约定了其他事项。2018年1月，兰州碧桂园房地产开发有限公司向第三人齐剑秋交付案涉房屋。2018年1月24日，原告刘琼与第三人齐剑秋签订《房屋转让合同》约定：齐剑秋签订《商品房买卖合同》后，因周转困难无力支付首付款及银行贷款，现齐剑秋将案涉房屋的权利义务全部转让给刘琼，齐剑秋应积极协助刘琼与开发商签订合同并向登记机关重新备案，与银行办理房屋按揭合同更名手续，齐剑秋将《商品房买卖合同》、已缴纳收付款的收据的原件交付刘琼；刘琼接手后负责支付开发商三期的首付款140585元及断供的银行按揭贷款，并保证今后按时还清银行的月供。同时约定刘琼全权处理与房屋有关的事项；双方还约定了其他事项。原告刘琼自2018年1月24日开始，向齐剑秋办理银行贷款的账户每月偿还贷款4652元。2019年7月15日，齐剑秋向原告刘琼出具授权委托书，委托书主要内容为代为签订与案涉房屋相关的买卖合同及附件，代为收房、代为领取钥匙、代为领取房屋所有权证书等事项。该委托书经辽宁省海城市公证处公证。因被告刁其欣与第三人齐剑秋民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月14日向兰州市房产交易中心发出协助执行通知书，冻结第三人齐剑秋名下的案涉房屋。本院于2019年3月27日，就被告刁其欣与第三人齐剑秋明间借贷纠纷一案，作出（2018）甘0102民初2578号民事判决书，判决书主要内容为：齐剑秋向刁齐欣偿还本息共计180000元，刁齐欣负担案件受理费及保全费5322元。判决生效后刁其欣向本院申请强制执行。在强制执行过程中，原告刘琼向本院提出执行异议申请，本院于2020年9月25日作出（2020）甘0102执异173号执行裁定书，驳回原告刘琼的异议申请。原告遂向本院提出诉讼。本院认为，本案系金钱债权执行中，一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的情形。可以参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行审查和处理。一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款或者按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，兰州碧桂园房地产开发有限公司在2018年1月向第三人齐剑秋交付房屋时，办理入住手续及缴费凭证中的签名均为齐剑秋，原告刘琼未向本院举证第三人齐剑秋向其交付房屋或者其已经实际合法占有房屋的证据，对此应承担举证不能的不利后果。另外，按照原告刘琼与第三人之间的《房屋转让合同》，原告刘琼应当积极的向贷款银行、兰州碧桂园房地产开发有限公司协商《商品房买卖合同》、贷款合同等更名手续。从原告提交的证据上显示，案涉房屋的贷款手续、还款记录、房屋入住的各项缴费单据至今仍均在第三人齐剑秋名下，原告未能证明其已实际买受该房屋，因此原告刘琼的诉讼请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除人民法院的强制执行，故对原告的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释>第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘琼的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  齐春晖人民陪审员  杨金童人民陪审员  安翠红二〇二一年五月七日书 记 员  田 毅