河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1875号上诉人（原审原告、案外人）：齐建芬，女，1963年7月15日出生，汉族，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：杜静来，河南省南阳市梅溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：罗荣芝，女，1962年4月23日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王锋旭，河南书选律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：齐晓红，女，1971年10月22日出生，汉族，住河南省南阳市。上诉人齐建芬因与被上诉人罗荣芝、齐晓红案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐建芬上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2020）豫1303民初6102号民事判决书；2.判令不得执行上诉人所有的南阳市××“艺苑小区”××房产；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实错误。一审判决在查明事实部分出现多处错误，导致其认定事实是错误的。主要表现在：1.判决书第6页“后由于齐建芬未履行《还款协议》约定的义务”，这里不是齐建芬，而是齐晓红、王中营二人不履行协议，齐建芳是债权人。2.判决书第8页“原告齐建芬通过齐建芬本人、丈夫王中营、女儿王博向被告齐晓红转账740.5万元，被告齐晓红共向齐建芬、王中营、王博卡内转账268.1217万元。”这里的王中营与上诉人没有任何关系，更不是上诉人的丈夫。同时，王中营与齐晓红发生的银行转账往来与上诉人没有任何关系，一审将齐晓红与王中营之间的银行往来都算作上诉人与齐晓红的金额并认定转账金额740.5万元是错误的。二、一审认定事实错误。1.一审认定“甲方（齐建芬）在自行承担31万元银行贷款后，房屋仍作价90万元抵给原告齐建芬，明显不合常理”。这一认定是错误的。首先上诉人齐建芬与被上诉人齐晓红之间存在真实的借贷关系。一审中，上诉人已经提供了其与齐晓红之间的银行转账记录，这些转账记录均是发生在齐晓红与罗荣芝纠纷之前，上诉人不存在造假的可能。其次，2018年5月1日，上诉人齐建芬与齐晓红签订的《以房抵债协议》就是为了消灭上述部分债权债务的，案涉房产是作价90万元抵偿给上诉人的，抵债协议中的31万元贷款约定由上诉人偿还，但签订协议时并没有真实发生。只有上诉人归还贷款后，上诉人与齐晓红之间才形成了新的债权债务，这个债权债务的发生是以上诉人归还贷款为前提的，并不是在签订抵债协议时就已经存在的债权债务。最后，上诉人是在2019年8月30日归还的银行贷款，如果抵债协议是虚假的，上诉人是不会替齐晓红偿还贷款。如果上诉人不替齐晓红还贷款的话，抵债房产是无法解除抵押办理过户手续的，这样最终还是损害上诉人利益，故上诉人才无奈承担了还款责任。2.一审认为“王付勤在2018年即出具2019年将要发生的证明，且日期精准到日，还款精准到分，明显与常理不符。”这一认定更是故意歪曲事实。一审中，上诉人提交的王付勤证明是在法院驳回异议审查后，王付勤于2020年8月20日出具的，只是在落款时间上因为打印错误将时间错打为2018年8月20日，这样的错误一眼就可以看出。其次王付勤的证明内容也说的很清楚，她是在2019年8月30日受上诉人委托转账的，出具证明时转账已发生完毕，王付勤是可以知道还款金额的。再次，上诉人提供了多份证据印证其主张，并不是以王付勤自己的证明就印证一切。3.一审认为租赁合同已经约定水电费等由承租人承担，上诉人齐建芬又提交物业办证明是上诉人交纳的，之间是矛盾的。这样的认定完全是脱离现实的，案涉房产已经抵债给上诉人，物业登记的产权人是上诉人，收取水电费、物业费等都是以产权人名义收取的，承租人就是以产权人的名义交纳水电物业费的。4.一审还认为上诉人齐建芬提供的物业收据票号相近，明显不符合常理。上诉人向一审法院提供的票据是物业办开具的，所有存根都在物业办。三、上诉人已经提供充足的证据，能够证明案涉房产抵债并交付给上诉人，足以产生阻却法院强制执行的权利。首先，上诉人与齐晓红之间存在真实的民间借贷行为。齐晓红偿还部分贷款后，双方于2018年5月1日签订了案涉房产的《以物抵债协议》，齐晓红将案涉房产作价90万元抵偿给了上诉人，相当于上诉人齐建芬已全额支付了购房款。其次，抵债的案涉房产在签订协议后就交付给了上诉人，物业登记的业主也是上诉人，水电等费用也是上诉人名义交纳的。由于案涉房产在银行办理的有抵押贷款，且抵押贷款的时间尚未到期，无法办理过户手续。综上，一审法院认定上诉人的权利不足以阻却法院强制执行的理由不成立，在查明事实及认定事实中都存在重大错误，请求二审法院依法撤销一审判决，并支持上诉人诉请。罗荣芝辩称，一审法院作出的（2020）豫1303民初6102号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确。一、在一审法院查封之前，齐建芬与齐晓红没有就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同，所谓的以房抵债协议的抵债款项来源不清，证据不足，且未支付全部价款，该协议是虚假的、倒签的。本案中，上诉人齐建芬与齐晓红系堂姐妹关系，齐晓红为了逃避执行，恶意与齐建芬串通，炮制《以房抵债协议书》阻止法院对案涉房产的执行。《以房抵债协议书》的框架结构是按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定而设计，协议书中约定的所谓的借款数额是编造的，虚假不实。二、上诉人齐建芬在案涉房产查封之前没有合法占有、使用、支配该房产。2019年4月5日，南阳市卧龙区法院依法查封齐晓红的案涉房产。就合法占有的法律意义而言，占有房屋的行为必须发生在查封之前，在查封之后占有的，不得对抗罗荣芝的债权权利。2019年3月1日，齐晓红与张红燕签订了案涉房屋《租赁合同》，双方约定租期10年，每年租金1万元。这份合同是齐晓红提交给执行法官的，足以证明案涉房产仍受齐晓红管理、支配和收益的，更能说明2018年5月1日齐建芬与齐晓红所签订的以房抵债协议书是虚假的、无效的和倒签的。三、本案案涉房产因齐建芬过错等原因，终将不能发生产权变更过户登记。齐建芬和齐晓红双方在2018年5月1日签订《以房抵债协议》，一直推迟到2019年4月5日之后，在法院查封之后才偿还所欠银行贷款。案涉房产仍登记在齐晓红名下，并未发生物权变动。因此，齐建芬对案涉房产不及时办理过户登记是有过错的。上诉人称导致无法过户的原因系贷款未到期，其没有过错与事实不符。综上，上诉人齐建芬就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院在查清案件事实的情况下，驳回上诉，维持原判，以维护罗荣芝的合法权益。齐晓红辩称，我欠齐建芬的钱是真实的，利息是截止到2015年5月23日，房子抵给她也是真实的，车位没有抵给她，我房子抵给她之后我小区还有两个车位。我一共欠罗荣芝本金20万，我专门与我的债务人协调了一套45平米的一室一厅房打算抵给罗荣芝，但罗荣芝不要房子。当时别人购买我其他房子的房款现金3万元，我还给了罗荣芝。然后我又向我的债务人要回来11个车位，要抵债给罗荣芝两个，她也不要。我作为申请执行人，申请执行南阳市卧龙区法院拍卖华夏商场1500万的房屋，现在仍在执行中，只有我的债权回来了，拍卖完执行财产才能还罗荣芝钱。齐建芬向一审法院起诉请求：请求停止对齐建芬所有的南阳市××“艺苑小区”××房产的执行行为（该房产抵债59万元）。一审法院认定事实：关于本案的由来。一审法院在审理罗荣芝与齐晓红民间借贷纠纷一案中，依据（2019）豫1303民初253号民事裁定书，保全查封齐晓红位于西关南夹后艺苑小区5幢4单元504室房产一套（房权证号1201009231-1），并于2019年4月5日送达至南阳市不动产登记服务中心。2019年4月1日，一审法院作出（2019）豫1303民初253号民事判决书，判决：一、判决生效后十日内，齐晓红偿还罗荣芝借款本金200000元，并自2014年12月16日起以200000元为基数按照年利率24％支付利息至款付清之日止（已支付3000元予以扣除）。二、驳回罗荣芝的其他的诉讼请求。齐晓红不服，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）豫13民终2431号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在执行过程中，案外人齐建芬以案涉房产归其所有为由，向一审法院提出书面异议，要求解除对案涉房产的查封。一审法院审查后，于2020年8月7日作出（2020）豫1303执异106号执行裁定书，驳回齐建芬的异议请求。齐建芬不服，于2020年8月25日向一审法院提出案外人执行异议之诉。关于案涉房产。2015年5月23日，齐晓红向齐建芬出具欠条“今结余下欠齐建芬现金壹佰伍拾万元整。（利息已付至2015.5.23）以前账目全部结清。”2015年5月30日，齐晓红再次向齐建芬出具欠条一份，“今结余下欠齐建芬现金贰佰伍拾伍万元整（利息已付至2015.5.23），以前账目全部结清。”2018年5月1日齐建芬与齐晓红签订《以房抵债协议书》“甲方（出借人）：齐建芬，乙方（借款人）：齐晓红。因乙方欠甲方借款及利息无力偿还，故此双方经协商达成如下意见：1.截止2015年5月30日，乙方共计向甲方借款本金约255万元，（月息2分）。2.乙方愿将自己购买的位于南阳市新华路艺苑小区的8号楼5楼504室136平方米的房产作价90万元抵偿给甲方。3.由于乙方抵债的房产在南阳市农村信用联社西郊分社办理了抵押且抵押期限尚未到期，甲方同意在签订本协议之后的利息及银行贷款均由甲方偿还，故该抵债房产按市场价应该为90万元，扣减甲方承担的银行贷款31万元后，按照59万元抵债。以物抵债金额从乙方所欠的本金中减去，下余欠款本金及利息165万元，乙方另行想办法归还。4.双方同意在抵押房产解除抵押后，乙方应在10日内配合甲方办理过户手续，所需过户费用由甲方承担。5.抵债房产自签订协议之日交付给甲方，由乙方配合办理物业更名手续并结清费用。今后该套房产的任何费用均与乙方无关，由甲方承担。6.本协议一式二份，自双方签字之日起生效。”2019年4月15日，齐晓红作为乙方与甲方齐建芳、丙方王中营签订《还款协议》。该协议约定：“一、经三方对账清算，至2015年5月23日，乙方借齐建芳230万元、借齐建芬165万元、借齐建国85万元、借齐建英160万元、借马爱敏70万元、借李小红71万元。经齐建芬、齐建芳、齐建国、齐建英、李小红、马爱敏协商后，同意以上六笔合计780万元债权转让给齐建芳，由齐建芳统一对债务人乙方行使债权权利，本协议签订后视为债权转让通知了乙丙双方。……三、经甲、乙、丙三方协商还款顺序为先本后息，协议签订后三日内，乙方、丙方支付甲方现金20万元，2019年4月30日前，乙方、丙方向甲方支付50万元，以后每月乙方、丙方向甲方支付50万元整，直至本息结清为止。四、本协议三方签字并经公证赋予强制执行效力后生效，乙方丙方任何一笔款项逾期，甲方有权申请人民法院就剩余借款本息全额强制执行。”齐建芳、齐晓红、王中营在该协议书尾部签名捺印予以确认。2019年4月16日，南阳市汉都公证处出具（2019）豫宛汉证内民字第1584号公证书，对该还款协议进行公证赋予该协议强制执行效力。后由于齐建芳未履行《还款协议》约定的义务，齐建芳在南阳市宛城区人民法院申请强制执行。南阳市宛城区人民法院于2019年9月11日依据已经发生法律效力的（2019）豫宛汉证内民字第1584号公证书作出（2019）豫1302执1741号之一执行裁定书，裁定扣留被执行人齐晓红、王中营在南阳市卧龙区人民法院的执行款14800000元。2019年8月30日，齐建芬通过王付勤尾号为7080的账户向贷款扣款专用户内转账311488.55元，用于归还齐晓红在卧龙联社西郊分社涉案房产的贷款本息。同日，西郊分社出具贷款本金利息收回凭证，该凭证显示，贷款户名：齐晓红，归还本金290000元，归还利息21488.55元，本息合计311488.55元，结欠本金0元，结欠利息0元。齐晓红于当日向齐建芬出具欠条一份，“今欠齐建芬现金叁拾壹万壹仟元（3110000）。欠款人：齐晓红2019.8.30”。2018年8月20日，王付勤出具《证明》：“证明人王付勤尾号为7080的账户受齐建芬委托在2019年8月30日将311488.55元转入贷款扣款专用户，该311488.55元系齐建芬的，证明人仅是代为转账而已，该311488.55元由齐建芬自行向齐晓红主张权利，与证明人无关。特此证明证明人：王付勤2018年8月20日”。齐建芬向一审法院提交的《房屋租赁合同》复印件显示2019年2月，甲方齐建芬与乙方张红燕签订该合同，租赁房屋位于南阳市××艺苑小区××楼××号房屋（三室二厅住房）。租期10年，自2019年3月1日起至2029年3月1日止，资金每年人民币壹万元（￥10000元），押金1000元。齐建芬、张红燕在该合同尾部签字予以确认。张红燕已将该案涉房屋2020年的租金交给齐建芬，现案涉房屋仍由案外人张红燕租赁使用。罗荣芝向一审法院提交的《租房合同》原件显示，2019年3月1日，出租方（甲方）齐晓红与承租方（乙方）张红燕签订该合同。甲方将位于艺苑小区的房屋出租给乙方居住适用，租赁期限自2019年3月1日至2029年3月1日，年租金1万元，按年结算。甲、乙双方均在该合同尾部签名确认。另查明，根据南阳市锦昌物业管理有限公司出具的水电费及其他相关费用收款收据显示，2018年5月20日，8504齐建芬缴纳107元，票据号码9022948；2018年6月20日，8504齐建芬缴纳141元，票据号码9022946；2018年8月20日，8504齐建芬缴纳102元，票据号码1007470；2018年11月20日，8504齐建芬缴纳103元，票据号码9022942；2018年12月20日，8504齐建芬缴纳82元，票据号码9022944。上述五份收款收据均加盖南阳市锦昌物业管理有限公司办公室公章。2020年7月15日，艺苑物业办出具《证明》，“今证明齐建芬自2018年5月到至今在艺苑小区8号楼8504居住水电费由齐建芬本人交纳。”齐建芬另提交未加盖公章的三份收款收据，显示2019年6月20日齐建芬缴纳129元，票据号码7007320；2020年3月20日8504齐建芬缴纳76元，票据号码8017970；2020年4月20日齐建芬缴纳95元，票据号码2015470。另查明，自2013年6月29日至2014年11月22日，齐建芬通过齐建芬本人、丈夫王中营、女儿王博三人的账户累计向齐晓红转账740.5万元，齐晓红共向齐建芬、王中营、王博卡内转账268.1217万元。一审法院认为，本案的争议焦点为，案外人齐建芬对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除罗荣芝的执行。对此一审法院评析如下：《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，齐建芬以案涉房产已归其所有为由，主张对案涉房产排除执行，应当就其对执行标的（案涉房产）享有足以排除强制执行的权利承担举证证明责任。关于齐建芬于2018年5月1日与齐晓红签订的《以房抵债协议书》是否合法有效的问题。齐建芬在查封前与齐晓红签订了《以房抵债协议书》，协议书中显示“……乙方共计向甲方借款本金约255万元……故该抵债房产按市场价应该为90万元，扣减甲方承担的银行贷款31万元后，按照59万元抵债。以物抵债金额从乙方所欠的本金中减去，下余欠款本金及利息165万元……”甲方（齐建芬）在自行承担31万元银行贷款后，房屋仍作价90万元抵给齐建芬，明显不合常理。根据王付勤于2018年8月20日出具的证明显示王付勤受齐建芬委托在2019年8月30日将311488.55元转入贷款扣款专用户内。王付勤在2018年即出具2019年将要发生的证明，且日期精确到日，还款数额精确到分，明显与常理不符，该证明无法证实齐建芬已偿还案涉房屋在银行中的贷款。故齐建芬与齐晓红签订的《以房抵债协议书》并非真实的、合法有效的合同。本案中，齐建芬所提交的2019年2月所签订的《房屋租赁合同》复印件中显示出租方为齐建芬，罗荣芝所提交的2019年3月1日签订的《租房合同》原件中显示出租方为齐晓红。庭审中据齐晓红陈述，2019年3月1日所签订的租房合同系承租人张红燕查出来屋主是齐晓红后，找齐晓红补签的。但根据齐建芬与齐晓红双方所提供的两份租赁合同中均显示，租赁期间的物业费、水费、电费、燃气费以及其他承租人居住而产生的费用由承租人承担。但是根据艺苑物业办出具的证明显示，齐建芬自2018年5月至今在艺苑小区居住，水电费由齐建芬本人交纳。故齐建芬所提交的《房屋租赁合同》与艺苑物业办所出具的《证明》自相矛盾，一审法院不予采信。且齐建芬所提交的盖有南阳市锦昌物业管理有限公司办公室公章的五份收款收据，其中有四份收款收据的票据号码相接近，但时间跨度长达7个月，明显不符合常理。故齐建芬提交的证据不能认定齐建芬实际占有该不动产。综上，齐建芬的权利不足以阻却法院强制执行权利。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依照上述法律规定，判决如下：驳回齐建芬的诉讼请求。案件受理费9700元，由齐建芬承担。本院二审期间，当事人围绕诉争房产提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人齐建芬提交如下证据：1.艺苑小区物业台账7份、水电费收据2份。证明方向和目的：原始台账证明以房抵债后，上诉人齐建芬已经实际占有、使用案涉房产。两份水电费票据证实截止2021年2月、3月艺苑小区仍然是以手写票据为业主出具收据，无电脑打印票据。2.2017年6月9日《抵押合同》一份。证明方向和目的：齐晓红与丈夫王中营在南阳市××区信用社西郊分社以案涉房产抵押贷款29万元的事实。3.《担保承诺书》、《河南农村信用社支付通知书》、《河南农信网上银行电子凭证》、《贷款本金利息收回凭证》及附件各1份。证明方向和目的：2019年8月19日，上诉人齐建芬为南阳市润晟商贸有限公司贷款450万元提供担保，齐建芬是连带保证人。2019年8月30日，南阳市××区信用社西郊分社发放450万元贷款时，通过南阳三亿商贸有限公司及客户王付勤尾号“7080”账户代扣、代转本息合计311488.55元，用于偿还齐晓红与丈夫王中营以案涉房产抵押在卧龙区信用社西郊分社贷款29万元本金及逾期利息。4.王付勤声明1份。证明方向和目的：2019年8月30日，南阳市××区信用社西郊分社为上诉人齐建芬发放贷款时，借用信用社客户王付勤尾号“7080”账户代扣、代转利息合计31万余元，偿还案涉房产抵押贷款本息的事实；在2020年8月20日，王付勤应信用社要求为齐建芬出具证明时，因笔误将落款时间“2020年8月20日”错误打印为“2018年8月20日”。罗荣芝质证称，四组证据均不属于新证据，证据二在一审中已经提供。对证据一有异议，证据一的物业台账真实性有异议，不能证明齐建芬实际占有使用该房屋。对证据二的真实性没有异议。对证据三有异议，三亿商贸有限公司、王付勤均与齐晓红、齐建芬无关，其没有义务替齐建芬偿还齐晓红在卧龙信用社西郊分社的贷款29万本金及利息。对证据四有异议，证据四王付勤的声明一份，该证据应属于证人证言，王付勤未到庭，其声明不应作为本案的定案依据。对上述证据的分析认定，本院在评理部分予以综合评述。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：一审判决书第6页倒数第三行“后由于齐建芳未履行《还款协议》约定的义务”应当为齐晓红、王中营未履行《还款协议》约定的义务。一审判决书第9页最后一行“齐建芬通过齐建芬本人、其丈夫王中营、女儿王博三人的账户”，二审查明齐建芬与王中营并不是夫妻关系，王中营实为齐晓红的丈夫。本院予以纠正。本院认为，本案二审争议焦点为:齐建芬对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据齐建芬的上诉请求以及罗荣芝的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院认为齐建芬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。理由评述如下：首先，齐建芬与齐晓红签订了《以房抵债协议书》，实质上是折抵齐晓红欠付的部分借款本金及利息。齐建芬签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。齐建芬与齐晓红之间系以物抵债关系，并非真实的商品房买卖关系，而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，其并不优先于其他金钱之债。齐建芬主张的取得案涉房产是基于以物抵债，齐建芬对齐晓红的债权并不较本案所涉罗荣芝的执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，齐建芬与齐晓红之间签订的《以房抵债协议书》真实性存疑。该《以房抵债协议书》约定：“……乙方共计向甲方借款本金约255万元……故该抵债房产按市场价应该为90万元，扣减甲方承担的银行贷款31万元后，按照59万元抵债。以物抵债金额从乙方所欠的本金中减去，下余欠款本金及利息165万元……”。双方约定案涉房产的市场价为90万，齐建芬承担案涉房屋的31万银行贷款后，按照常理案涉房屋应折抵的价款应为59万，但该协议仍约定房屋按90万元抵债明显与常理不符。再次，齐建芬在人民法院查封之前实际占有案涉房产的证据不足。第一，本案中，齐建芬所提交的2019年2月所签订的《房屋租赁合同》复印件中显示出租方为齐建芬，承租方为张红燕。罗荣芝所提交的2019年3月1日签订的《租房合同》原件中显示出租方为齐晓红，承租方为张红燕。就案涉房产出现不同出租人的两份租赁合同不符合常理。根据齐晓红陈述，2019年3月1日所签订的租房合同系承租人张红燕查出来屋主是齐晓红后，找齐晓红补签的。第二，艺苑物业办出具的证明显示，齐建芬自2018年5月至今在艺苑小区居住，水电费由齐建芬本人交纳。而依据齐建芬与齐晓红双方所提供的两份租赁合同中均显示，租赁期间的物业费、水费、电费、燃气费以及其他承租人居住而产生的费用由承租人承担。故齐建芬所提交的租赁合同与艺苑物业办所出具的《证明》自相矛盾。第三，齐建芬所提交的盖有南阳市锦昌物业管理有限公司办公室公章的五份收款收据，其中有四份收款收据时间跨度长达7个月，但票据号码相接近，且票号靠前的出票日期却靠后，明显不符合常理。故齐建芬提交的证据不能认定齐建芬实际占有该不动产。综合上述分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，齐建芬提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，齐建芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700.00元，由上诉人齐建芬负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年五月二十六日法官助理向巧巧书记员牛志烨