新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初2113号原告（案外人）：白彦平，女，1978年12月29日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：马振娟，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：徐军，男，1964年12月2日出生，无固定职业，住江苏省建湖县。被告（申请执行人）：徐维建，男，1971年5月9日出生，无固定职业，住江苏省建湖县。被告徐军、徐维建共同委托诉讼代理人：刘慧银，新疆赛德律师事务所律师。被告（被执行人）：马金林，男，1969年5月8日出生，农民，住乌鲁木齐市米东区。被告（被执行人）：马金刚，男，1975年6月12日出生，农民，住乌鲁木齐市米东区。原告白彦平与被告徐军、徐维建、马金林、马金刚案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告白彦平的委托诉讼代理人马振娟，被告徐军、徐维建的共同委托诉讼代理人刘慧银，被告马金刚到庭参加了诉讼，被告马金林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告白彦平向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的、位于乌鲁木齐市米东区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、被告承担邮寄送达费240元；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年4月21日，被告马金刚与新疆金盛铭居房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于乌鲁木齐市米东区房屋。2015年4月28日，被告马金刚将其购买的涉案房屋转卖给原告白彦平，并签订了《房屋买卖合同》，并将《商品房买卖合同》等手续交付给原告。2015年5月14日，原告白彦平办理入住手续，并自2015年10月入住至今。因原告与丈夫征信有问题无法按揭贷款，涉案房屋的按揭贷款一直在被告马金刚名下按揭，没有转按揭。在2015年5月12日，被告马金刚与中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》中的“特别签订条款”就留有原告的电话，在按揭银行留的催款信息电话是原告丈夫杨生刚的电话。自2016年1月第一笔按揭贷款开始，原告家庭一直在每月按时偿还按揭款。2017年，原告的房屋征购款领取；2017年10月6日，原告将90万元打入被告马金刚银行卡内，让其把涉案房屋的剩余贷款偿还；但被告马金刚只还了30万元。原告收到银行短信知道按揭款没有还完，为了房子不被银行拍卖，只有每月按时偿还按揭款。原告也多次催过被告马金刚，马金刚一直承诺有钱就还银行贷款。房产公司一直也未办理涉案房屋的房产证。2016年8月9日，被告徐军、徐维建与被告马金林、马金刚因建设用地使用权纠纷一案涉诉，米东区人民法院作出（2016）新0109民初3748号民事判决书。判决生效后，被告徐军、徐维建申请执行被告马金林、马金刚。执行中，米东区人民法院作出（2019）新0109执407号执行裁定书，将原告购买的、登记在被告马金刚名下涉案房产予以查封。2020年12月，房产公司登记办理该房屋的房产证，因该房屋被查封导致原告无法办理楼房产权登记及变更手续。原告提出执行异议，法院作出（2021）新0109执异43号执行裁定书，驳回原告白彦平的异议。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告徐军、徐维建共同辩称：二被告于2019年申请强制执行，对被告马金刚与原告之间关于该房屋买卖并不知情，在执行中被告马金刚未向法院告知上述事实，且原告一直未向被告马金刚主张过任何权利。不动产查询结果显示，该房产的不动产权利人是马金刚，与白彦平无关；契税票据证实契税由被告马金刚缴纳，不是原告；转账记录不能证实款项性质是房款，因此二被告不能确定原告与被告马金刚之间交易的真实性，故请求驳回原告的诉讼请求。被告马金林未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。被告马金刚辩称：涉案房屋最初是我买的，我交的定金，后面要交首付款和按揭款，我的资金有点紧张，我就想把房屋退掉，这样房屋的定金就不给退。原告和我聊天说起房子的事情，因为她的房子马上征购，就说到了涉案房屋，原告就和我去看了房子，她愿意买，经过双方协商，原告先把定金给我，当时原告没有钱交首付，让我先交了首付，说好等两三个月原告在仓房沟的房子征收款下来就把首付支付给我。原告和她爱人杨生刚的征信有问题做不成按揭，原告就说用我的名字做按揭，按揭款由他们来转，因为退房定金就拿不回来，我就同意了。按揭贷款的所有手续，除了必须要有我的名字和必须我签字的，其余的都是原告或者配偶杨生刚的名字。按揭贷款办下来后，一直是原告打按揭款，差不多两年左右，原告的房子征购了，原告把按揭款90万元一次性转给我，让我偿还全部按揭款。剩余的房款是八十多万元，原告给我给了90万元，因为房子涨价了就算利息。我收到该90万元后，因为有欠账，房款我只给银行打了30万元，剩下的钱就还账了。后来原告收到短信见没有偿还全部按揭款就问我，我就给原告说实话了。原告让我尽快把剩余五十多万元按揭款给银行还清，我没有钱就没有还，原告无奈只能一直还按揭款。涉案房屋的按揭款只是名义在我头上，实际都是原告夫妻偿还的，后期的装修、入住都是原告办理的。综上，涉案房屋的贷款期限是二十年或者二十五年，我把在银行签的合同等资料的原件都给原告了，涉案房屋确实是原告的房子，之所以在我名下就是他们夫妻征信有问题没有办法办理按揭，按揭款也是因为我的原因一直没有偿还完毕。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告徐军、徐维建与被告马金刚、马金林合同纠纷一案本院作出的（2016）新109民初3748号民事判决书已发生法律效力，徐军、徐维建向本院申请强制执行，案号为（2019）新0109执407号。2019年1月29日，本院作出（2019）新0109执407号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人马金刚、马金林在银行和其他金融机构账户存款1,563,260.06元（其中案款1,545,406.06元、执行费17,854元），同时被执行人应加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、如上述款额不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人马金刚、马金林相应价值的财产。本院于2019年3月13日依法查封了登记于马金刚名下的、位于乌鲁木齐市米东区的房屋（不动产权证号：乌房米东区预字第××××号），查封期限2019年3月13日至2022年3月12日。2015年4月21日，被告马金刚与新疆金盛铭居房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于乌鲁木齐市米东区的房屋。2015年5月15日，该房屋经预购商品房抵押权预告登记，马金刚系该房屋预告登记义务人，中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部系该房屋预告登记权利人。2015年5月20日，被告马金刚作为抵押人与单秀玲（共同抵押人）、新疆金盛铭居房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》、《借据》、《还款暨担保承诺书》，并经乌鲁木齐市米东区公证处（2015）米证字第006826号公证书公证。2015年4月29日，被告马金刚又与原告白彦平签订《房屋买卖合同书》，约定马金刚以950,000元的价格将其所有的位于乌鲁木齐市米东区的房屋出售给白彦平，首付款31.1万元在签订合同后分三年付清，下剩房屋贷款按借款合同，由白彦平通过转账或者现金存入的方式存入马金刚名下用于偿还涉案房屋的按揭贷款。被告马金刚作为业主，与乌鲁木齐市万盛泰物业服务有限公司签订《物业服务协议》。涉案房屋契税及专项维修资金分别于2015年4月、5月被缴纳完毕，税收缴款书及乌鲁木齐市专项维修资金业主缴存凭证上显示纳税人和业主姓名均为马金刚，被告马金刚亦认可上述款项均系其缴纳。另查，米东区西路街道安居社区居委会出具《居民居住证明》一份，证实白彦平系该辖区常住户，同住人为配偶杨生刚和女儿。乌鲁木齐市万盛泰物业服务有限公司出具《证明》一份，证实原告白彦平、杨生刚于2015年5月14日办理了房屋的入住手续，并进行装修，自2015年10月开始入住至今，该房屋的物业费由白彦平缴纳至今。2021年5月9日电信发票显示“139××××××××”电话号码的机主为杨生刚，该号码与《个人住房（商业用房）借款合同》中抵押人其中一个联系电话相一致。2016年6月至2020年11月期间，先后由杨生敏、原告配偶杨生刚二人向马金刚名下6××××××××××××8账户存款，用于偿还涉案房屋按揭贷款。2017年10月6日，马金刚名下62××××××××××××8账户存入人民币900,000元，2017年10月30日，马金刚以上述账户向银行偿还贷款300,000元。以上事实有（2016）新0109民初3478号民事判决书、不动产登记信息查询结果、《房屋买卖合同书》、《商品房预售合同》、《公证书》、《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》、《物业服务手册》、《物业服务协议》、税收缴款书、乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证、收据、证明、米东区西路街道安居社区居民居住证明、银行交易明细、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告白彦平与被告马金刚在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；原告提交的物业公司证明及居住证明可以证实，其在本院查封之前已办理涉案房屋的入住手续，并实际居住、使用至今。关于原告白彦平是否已支付全部价款以及未办理过户登记的原因是否归因于原告问题。原告白彦平主张，其与被告马金刚签订《房屋买卖合同书》后，自2016年6月至2020年11月期间先后由杨生敏、原告配偶杨生刚向马金刚名下62××××××××××××账户存款，用于偿还涉案房屋按揭贷款。2017年10月6日，白彦平向马金刚名下××××××××7228账户存入人民币900,000元，原告主张该笔款项系其转账至马金刚账户用于偿还涉案房屋剩余贷款，但2017年10月30日被告马金刚仅向银行一次性还款300,000元，导致下剩贷款当时未偿还完毕。原告白彦平虽向马金刚用于偿还贷款的账户内转入900,000元，但该笔款项并未写明具体用途，银行资金划转仅能够证明资金流转情况，仅凭该银行转账的事实，难以认定双方对资金的性质为房屋贷款，导致该笔款项的性质有多种可能性，处于不确定的状态，且原告未在事后向被告马金刚主张该笔60万元转账的权利或者出具相应的条据，故该笔转款用途不能必然地、排他地认定为用于偿还剩余贷款。杨生敏、杨生刚向马金刚账户转账还贷时附言：“杨生敏支付宝转账”、“交××××房贷”，明确所转款项的性质，但原告向被告马金刚一次性大额转账900,000元时却未予备注或说明，亦不符常理。原告白彦平向马金刚转账900,000元欲将剩余贷款一次性还清，原告白彦平应及时提示、督促马金刚将该笔款项及时还贷，而非用于他处，以便将剩余房贷清偿后及时办理房屋解押手续继而办理房屋过户手续，白彦平未尽到相应注意及督促义务，其自身亦存在过错。故原告白彦平的诉讼请求不符合法律规定的情形，本院不予支持。原告诉前解除对上述房屋的查封属于执行实施行为，不属于执行异议及执行异议之诉审查范围。被告马金林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃一审答辩、举证、质证、辩论等相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日起施行）第二十八条之规定，判决如下：驳回原告白彦平的诉讼请求。原告白彦平预交案件受理费13,302.4元，邮寄送达费240元，合计13,542.4元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  孙文霞人民陪审员  张吉萍人民陪审员  闫培乾二〇二一年五月二十四日书 记 员  吴 艳