广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初10634号原告罗忍，男，1974年4月6日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人魏明雄，广东联翔律师事务所律师。被告阳振华，女，1983年9月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智。委托诉讼代理人邓杰，男，汉族，1990年9月22日出生，身份证住址湖北省蕲春县。原告罗忍与被告阳振华及第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗忍委托诉讼代理人魏明雄、第三人中原地产委托诉讼代理人邓杰到庭参加诉讼。被告阳振华经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗忍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告、第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.被告返还原告定金100万元并支付原告违约金159万元；3.被告承担本案的诉讼费。具体事实和理由：2019年7月26日，经第三人居间服务，原告与被告、第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定：1.原告购买被告名下的座落在深圳市宝安区房屋，总房价为人民币795万元。2.原告在上述合同生效之日起8天内支付购房定金100万元，余款695万元在2019年8月15日前支付至监管机构指定的账号。3.原告按约定一次性支付全部购房款，且被告取得房产证原件（房产无抵押、查封）之日起三个工作日内，被告办理买卖房屋的过户事宜。4.被告未按合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，逾期超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还原告支付的定金，并承担给第三人造成的损失。合同还对房屋买卖税费的承担及居间服务等作出约定。合同签订后，原告按上述合同的约定，于2019年8月4日和8月6日向被告支付购房定金100万元，于2019年8月13日将余下的购房款695万汇入银行资金监管账户。但因被告涉诉讼案，买卖房屋被法院查封，至今不能办理过户，致使合同目的落空，被告未能按合同约定履行义务构成根本违约。请求判如所请。被告阳振华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人中原地产辩称，我方作为居间方，促成买卖双方就涉案房产达成交易合意，并签署了二手房买卖及居间服务合同，以及资金托管协议等附属文件，在签署合同办理查档以资金监管卖方赎楼办理网签都已完成了居间方的工作，在得知涉案房产被查封后，积极协调，在整个交易过程中积极履行了居间方的义务，不存在任何过错。目前托管我方款项为交楼押金1万元，可根据法院的生效判决做出相应处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2019年7月26日，原告罗忍作为买方、被告阳振华作为卖方、第三人中原地产作为居间方，共同签订《二手房买卖及居间服务合同》。合同第一条约定买卖双方交易位于深圳市宝安区房屋。合同第二条约定转让成交价为人民币795万元（不含税费）。合同第三条约定买方在合同生效当日（含当日）向买方支付定金10万元，合同生效后8日（含当日）内支付购房定金90万元，本条约定的定金交由双方约定的居间方托管。合同第四条约定买方须于2019年8月15日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部楼款695万元一次性支付至监管机构的指定账号中。合同第五条约定买卖双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述（1）、（2）两项中时间先届满者为准，（1）在买方按照合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的合同外第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内；（2）买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内。合同第六条约定物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。合同第八条约定买卖双方需付税费，卖方自愿支付因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用和赎楼担保费、短期利息，买方自愿支付增值税、城市建设维护税、土地增值税、卖方房地产交易手续费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易手续费、房地产贴花。合同第九条约定卖方应当于收到全部楼款七日内（不含交楼押金）将物业交付予买方。合同第十一条约定如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。合同第十三条约定买卖双方应向居间人支付居间服务佣金，具体金额、支付期限及相应违约责任依据买卖各方另行签署的《佣金支付承诺书》履行。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告于2019年8月4日、2019年8月6日份两次向被告支付购房定金共100万元，于2019年8月13日将余下的购房款695万支付至银行资金监管账户。第三人中原地产确认其处托管交楼押金1万元尚未返还。原告罗忍确认该交楼押金并非由其支付。原告罗忍确认其于2019年底曾收取被告阳振华支付的利息5万元，其后未收到被告阳振华支付的任何款项。另查，1.为查明案件事实，本院依职权向深圳市不动产登记中心函询，深不动产登函［2020］524函复如下：一、经查不动产登记系统，深圳市宝安区号房产已办理不动产权登记手续，核发了深房地字第××号房地产证，证书记载的权利人为阳振华（身份证号码4304261983××××××××），房屋性质为商品房，房屋用途为住宅。截至2020年8月7日，上述房产无有效的抵押、预告、异议、地役权登记及司法裁定过户、内部提示性备注记录，已被你院查封和轮候查封（详见附件）。［2019年9月4日，抵押编号为5Ｄ14012917的抵押登记注销。2019年9月6日，涉案房屋因陈瑞诉被告阳振华等一案被深圳市罗湖区人民法院以（2019）粤0303财保612号文书查封，该查封于2019年12月27日解除；后，涉案房屋因彭辉诉被告阳振华等一案被本院以（2019）粤0306执保6745号文书轮候查封，该查封于2019年12月27日转为查封；2019年11月7日，涉案房屋因被本院以（2019）粤0306执保8392号之一文书轮候查封；2020年4月14日，涉案房屋因被本院以（2019）粤0306执保2303号文书轮候查封；2020年5月8日，涉案房屋因被本院以（2019）粤0306执保3137号之一文书轮候查封;2020年8月3日，涉案房屋因被本院以（2019）粤0306执19322号之一文书轮候查封。］二、2019年9月4日，申请人罗忍、阳振华共同向我中心申请上述房产的转移登记，受理文号为9Ｃ-0519088478，同年9月10日因该房产已被你院查封，我中心根据不动产登记的相关规定，决定驳回登记申请。截至2020年8月7日，申请人未到我中心取回申请材料。2.审理过程中，本院依法向阳振华送达起诉状及证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等，阳振华于2020年6月6日签收，但并未提交任何书面材料或提出任何异议。3.庭审后，原告罗忍向本院提交其与被告阳振华于2020年10月19日签订的《协议书》一份，载明：原、被告房屋买卖合同纠纷一案［案号（2020）粤0306民初10634号］，双方经庭外协商，现就本案达成如下和解协议：一、被告确认，在原告购买被告名下的坐落在深圳市宝安区房屋的交易中，被告因违约应向原告承担返还定金100万元、支付违约金159万元及承担本案诉讼费的义务。二、原、被告双方一致同意，原告继续按原来双方约定的价格795万元购买被告的上述房屋。三、房款按如下方式支付：（1）双方签订本协议书并经宝安区人民法院确认后5个工作日内，原告支付房款400万元至宝安区人民法院的账户；（2）办理完上述房屋过户至原告名下手续的当天，原告支付余下395万元至法院账户。四、甲方支付第一笔购房款至法院账户五天内，被告办理完上述房屋的解封事宜。房屋解封当天，被告协助原告办理房屋的过户事宜。五、房屋交易产生的税费，双方按法律、法规及国家政策的规定各自承担应支付的税费。六、被告到法院领取房款须经原告同意，房屋过户至原告名下后，原告无条件到法院协助被告办理房款支付手续。如房屋无法解封，原告无条件从法院领回支付的款项。七、如被告不能履行本协议，原告有权按本案诉讼请求的第二、第三项向法院申请强制执行，即原告向法院申请强制被告返还定金100万元、支付违约金159万元及本案诉讼费。八、本协议自双方签字之日生效，协议书一式三份，原、被告各执一份，宝安区人民法院存档一份。后，原告罗忍向本院提交其与被告阳振华于2020年10月28日签订的《解除协议》一份，载明原、被告房屋买卖合同纠纷一案［案号（2020）粤0306民初10634号］，双方曾经协商达成庭外和解，于2020年10月19日签订了和解的《协议书》，但因《协议书》无法执行，现双方就撤销《协议书》达成如下协议：一、双方一致同意解除2020年10月19日签订的《协议书》，自本协议签订之日起，上述《协议书》没有法律效力。二、原、被告房屋买卖合同纠纷一案（2020）粤0306民初10634号一案由法院依法判决。三、本协议自双方签字之日生效，协议书一式三份，原被告双方各执一份，法院存档一份。4.关于居间费用。原告罗忍陈述，曾向第三人中原地产支付居间费用5万元，希望在本案中一并处理，但明确诉讼请求中并未包含居间费用。第三人中原地产主张其与原告罗忍签订《佣金支付承诺书》，约定如因过错或违约至买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》仍需向第三人支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金，即如卖方违约导致合同不能履行，第三人可提供相关证据给原告，由原告向违约方被告请求该笔费用，因此，居间费用不宜在本案中一并处理。庭审中，经询问，原告罗忍明确表示不变更诉讼请求。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。罗忍与阳振华、中原地产于2019年7月26日签订的《二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同履行过程中，罗忍依约向阳振华支付定金100万元，并办理余下购房款695万元银行资金监管，已履行合同约定的主要义务；阳振华办理了抵押登记注销手续，并配合罗忍于2020年9月4日提交涉案房屋转移登记手续，但涉案房屋即因阳振华的原因被深圳市罗湖区人民法院查封、本院轮候查封，依据合同第十一条约定阳振华作为卖方已构成违约，罗忍作为守约方有权主张解除合同。结合罗忍在本案中起诉状等法律文书送达阳振华的时间，本院认定案涉《二手房买卖及居间服务合同》于2020年6月6日解除。关于合同解除的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告罗忍、被告阳振华曾自行达成《协议书》约定继续履行合同，随后双方协商一致解除该《协议书》，双方未达成新的协议，仍应按照《二手房买卖及居间服务合同》约定确认双方权利义务。根据本院认定的事实,阳振华违约导致合同解除，阳振华应向罗忍返还已收取的定金99万元，并按照合同第十三条约定承担购房总价20%违约金159万元，违约金扣减罗忍已实际收取阳振华5万元后，阳振华实际应向罗忍支付违约金154万元。罗忍已付定金100万元中，中原地产托管的1万元由中原地产直接返还罗忍。关于居间服务费用，因原告罗忍并未明确提出告诉讼请求，本院不予处理，罗忍可另行依法主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗忍与被告阳振华、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于2019年7月26日签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2020年6月6日解除；二、被告阳振华应于本判决生效之日起七日内向原告罗忍返还定金人民币99万元；三、被告阳振华应于本判决生效之日起七日内向原告罗忍支付违约金人民币154万元；四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告罗忍支付人民币1万元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27520元、保全费5000元，由被告负担受理费27120元、保全费5000元，由原告负担受理费400元。受理费27520元、保全费5000元原告已预交，被告应在本判决生效之日起七日内将受理费27120元、保全费5000元迳付原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年五月五日书记员 涂莹洁（兼）书记员 石  燕  妃附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。