成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初3679号 原告：骆新华，男，1974年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：骆九兰，女，1975年12月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：朱阳，四川海峡律师事务所律师。 被告：成都鑫利来企业管理有限责任公司，住所地成都市武侯区聚龙路16号2栋9层63号。 法定代表人：周师润，职务不详。 被告：郭慧菲，女，1990年1月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：陈兴虎，男，1981年8月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 上述三被告共同委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 原告骆新华、骆九兰与被告成都鑫利来企业管理有限责任公司（以下简称鑫利来公司）、郭慧菲、陈兴虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告骆新华及原告骆新华、骆九兰的共同委托诉讼代理人朱阳，被告鑫利来公司、郭慧菲、陈兴虎的共同委托诉讼代理人汪清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骆新华、骆九兰向本院提出诉讼请求：1.判令确认骆新华、骆九兰与鑫利来公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2020年11月27日解除；2.判令鑫利来公司向骆新华、骆九兰给付所欠租金至合同解除时止，截止2021年2月28日暂计为租金180138元、利息2000元、违约金134425元（最终以核实为准）及补偿金32263元，郭慧菲、陈兴虎在认缴、出资不实、抽逃出资范围内承担责任。事实和理由：2017年2月6日，骆新华、骆九兰与鑫利来公司签订4份《商铺委托经营管理合同》，合同约定骆新华、骆九兰将位于成都市武侯区××路××号××幢××楼××号商铺交给鑫利来公司经营20年，分别约定了每一商铺的租金为前十年租金和后十年租金标准，以及合同第8条第4项约定，乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，乙方按剩余合同期限总租金的5%支付甲方的违约金以及3个月的补偿。合同履行过程中，鑫利来公司在2019年6月开始不支付租金到2020年9月，经初步计算，截止到2020年9月底鑫利来公司累计欠付租金50万余元，2020年9月，骆新华、骆九兰再次向鑫利来公司催收未果，郭慧菲、陈兴虎系鑫利来公司原始股东，应在认缴、抽逃、不实出资范围内对骆新华、骆九兰承担责任。 鑫利来公司辩称，1.案涉商铺属于虚拟产权式商铺，为防止影响其他业主权利，不宜亦不应当解除合同；2.鑫利来公司已经合计支付租金38716.49元；3.双方当事人在合同中约定了逾期支付租金的违约金累计不得超过应付未付款项的10%，在本案中应当适用该约定；4.因2020年春节期间的疫情影响，万达商管向实际承租人减免了一个多月租金，故本案应当减免2020年2月的租金；5.没有收到骆新华、骆九兰发出的解除合同的函件，现当庭表示不同意解除合同。 郭慧菲、陈兴虎共同辩称，郭慧菲、陈兴虎与骆新华、骆九兰不存在合同关系，骆新华、骆九兰主张不属实，陈兴虎认缴时间是2045年9月不存在抽逃出资的情况，郭慧菲将股权转让给案外人周某，依据法律规定骆新华、骆九兰主张不应支持，没有事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下： 一、2017年2月6日，骆新华、骆九兰（甲方）与鑫利来公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将案涉商铺及所有附属设施设备全权委托给乙方进行统一规划、整体营运，乙方可以自主经营方式、与他人联营方式、委托他人经营方式或对外招租等多种方式进行经营，乙方有权视情况授予次承租人享有转租权、分租权、或其他相关权利。委托经营管理期限为20年，自甲方向开发商付清《商品房买卖合同》约定的全部购房款之次月起算，最终以开发商出具的购房款缴纳证明为准。第一至第十个租赁年度，案涉商铺租金按129055元/年标准支付，即每月租金为10754.58元；第十一至第二十个租赁年度，案涉商铺租金按193582元/年标准支付，即每月租金为16131.83元。租金按自然月支付，乙方应在每月5日（含当日）前（遇节假日相应顺延），在代扣代缴税费及其他约定费用后，将剩余税后的上一个月份的租金汇入甲方指定账户。甲方自行承担其所得税及其他一切法定税费。乙方有权对包含甲方商铺在内的整个项目物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理或委托第三方负责经营管理、统一营销推广，甲方对此无异议。乙方逾期支付应支付租金等款项的，逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按本合同剩余租赁期限内租金总金额的5%支付甲方违约金的同时还需支付甲方3个月相应补偿金。如合同继续履行，则自第三十一日起，乙方每逾期一日，甲方有权要求乙方按当年租金总额的0.5%支付甲方违约金。如乙方在三十日内支付相应租金，则乙方无需支付违约金及补偿金。如遇不可抗力（如地震、台风、洪水、火灾、战争等）导致案涉商铺商家暂时停业的，双方根据公平原则、本着互谅互让的精神，由甲方相应减免停业期间乙方的租金。 骆新华、骆九兰在《商铺委托经营管理合同》后附带的《项目运营管理规定确认及承诺书》上签字，确认其已阅读并理解、同意《项目运营管理规定》，《项目运营管理规定》第七条规定：在开发商选定的管理者管理期间，或在其后由独立区域的全体业主按本规定表决采取类似的经营方式进行经营的期间，由于本项目或各独立区域需统一经营，各业主不得单独解除与管理者之间的租赁合同或其他令管理者取得使用权或类似权利的合同，以避免整个项目或各独立区域的统一经营因此受到影响。 鑫利来公司于2019年7月至2020年12月期间（欠租期间）未按约定足额支付租金，2019年7月至2020年12月期间（欠租期间），鑫利来公司仅支付租金38716.49元。2021年2月至今，鑫利来公司未再支付2021年1月以后的租金。 2020年9月11日，骆新华、骆九兰向鑫利来公司发送催收书，鑫利来公司于2020年9月16日收到该催收通知书。 2020年11月27日，骆新华、骆九兰向鑫利来公司发送《解除合同及告知书》并邮寄，骆新华、骆九兰于当日向四川省成都市国力公证处进行《解除合同及告知书》的公证。 二、本院作出的（2020）川0107民初10416号民事判决中，查明如下事实：1.案涉商铺所在项目又名“双楠尚品广场”。 2014年10月15日，润利鑫公司就“双楠尚品广场”经营事宜与鑫利来公司签订《“双楠尚品广场”项目合作协议》，约定由鑫利来公司统一购房业主的业权后，统一对外招商、运营。 2016年6月23日，润利鑫公司与大连万达商业地产股份有限公司（以下简称万达公司）签订《成都武侯万达广场租赁合同》，约定万达公司租赁“双楠尚品广场”中大商业和室外广场，万达公司负责租赁场所的招商、对外租赁、营运、广告推广、物业及停车位管理。 2016年12月8日，鑫利来公司向万达公司出具《承诺函》，载明其已知晓并认可润利鑫公司与万达公司签订的合作协议，其承诺受托运营管理的属于合作区域范围内的所有物业无条件交予万达公司统一运营管理。 现案涉商铺由万达公司统一经营，处于经营状态。 2.“双楠尚品广场”中的部分场所已出售给含骆新华、骆九兰在内的762户业主，鑫利来公司陈述该广场共计约10万平方米，仅有约1.6万平方米已出售给762户业主，其余部分由润利鑫公司自持。 3.2020年1月30日，万达商业管理集团有限公司向润利鑫公司出具《关于万达广场应对新型肺炎疫情措施的沟通函》，载明：为应对新型肺炎疫情的严峻形势，万达商管给予广场商户一个月左右的租金及物业费减免扶持。 鑫利来公司陈述“双楠尚品广场”在疫情期间仍在营业，客流量减少。 三、鑫利来公司成立于2014年8月14日，注册资本为2000万，公司成立时登记股东为郭慧菲、陈兴虎，分别出资1800万元和200万元，认缴期限为2015年8月13日。2015年9月18日鑫利来公司形成股东会决议，一致同意公司认缴期限变更为2045年9月17日。2020年7月14日郭慧菲其持有的公司1800万元股权（占注册资本的90%）以人民币1000元的价格转让给案外人周师润，并办理了变更登记。 以上事实有《商铺委托经营管理合同》（含《项目运营管理规定》、《项目运营管理规定确认及承诺书》）、《双楠尚品广场项目合作协议》、《成都武侯万达广场租赁合同》、《承诺函》、《关于万达广场应对新型肺炎疫情措施的沟通函》、账户历史明细清单、民事判决书、催收通知书、《解除合同及告知书》、邮单、公司章程、股东会决议、租金支付情况、工商档资料以及当事人陈述收集在案予以佐证。 本院认为，骆新华、骆九兰与鑫利来公司签订的合同名为委托经营合同，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，鑫利来公司未按照合同约定支付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。 关于确认合同解除的诉请。骆新华、骆九兰主张案涉商铺并非产权式商铺，对此，本院认为，虽案涉商铺较其他商铺更容易区分位置，但亦属整栋建筑物中尚未进行独立分割的局部空间，属于产权式商铺，产权式商铺特点决定只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，分割任一商铺必然会破坏商场的整体经营，也将使得其他商铺业主和实际承租人的利益受损。基于此，产权式商铺的业主对物权的行使应当具有谦抑性，骆新华、骆九兰在阅读《项目运营管理规定》时亦清楚其行使合同解除权会受到限制。目前案涉商铺正由万达公司整体经营，现有的少部分业主诉请解除合同，与大多数未诉请解除合同的业主的利益相冲突。骆新华、骆九兰的合同解除权受到限制，其发出解除通知并不当然发生解除效力，故本院对骆新华、骆九兰要求确认合同解除的诉讼请求不予支持。 关于欠付租金的诉请。鑫利来公司应当向骆新华、骆九兰支付合同约定的租金金额即每月10754.58元。关于鑫利来公司主张受疫情影响应减免一个月租金的问题。本案系层层转租关系，《关于万达广场应对新型肺炎疫情措施的沟通函》不足以证明鑫利来公司实际向万达公司减免了一个月租金，即使其实际向万达公司减免了租金，其在决定减免租金前未与骆新华、骆九兰进行沟通、协商，损害骆新华、骆九兰的权利。并且，鑫利来公司迟延履行发生在疫情之前，其以不可抗力为由要求减免租金不符合法律规定，故本院对鑫利来公司的意见不予采纳。本案未支持解除合同的诉请，故租金的计算应以庭审辩论当月应付租金为结算点，之后的租金，待到期后，由骆新华、骆九兰另案诉争。因截至开庭当月（2021年4月），鑫利来公司欠付骆新华、骆九兰2019年7月至2021年4月期间的租金金额为197884.27元（10754.58元/月×22个月-38716.49元）。综上，本院对骆新华、骆九兰主张的租金在197884.27元的范围内予以支持。 关于违约金的诉请。因合同约定鑫利来公司逾期支付应付租金，逾期超过30日，骆新华、骆九兰有权解除合同并要求鑫利来公司按剩余租期内租金总额的5%支付违约金同时支付3个月相应补偿金。故5%的违约金和补偿金均是在解除合同的基础上应承担的违约责任，如前所述，本案未支持其解除合同请求，故对该违约金和补偿金请求亦不予支持。但因鑫利来公司未及时支付租金，造成骆新华、骆九兰资金利息损失，故鑫利来公司应当向骆新华、骆九兰支付逾期支付租金的利息。但骆新华、骆九兰主张的利息计算标准过高，本院以197884.27元为基数，自2021年4月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止予以支持，对超出部分不予支持。 关于骆新华、骆九兰要求郭慧菲、陈兴虎在认缴、出资不实、抽逃出资范围内承担责任的诉讼请求，本院认为郭慧菲、陈兴虎在担任股东期间，通过股东会决议将认缴出资期限变更为2045年9月17日，现认缴期限尚未届满，郭慧菲、陈兴虎并不符合出资不实、抽逃出资，也不符合法律规定的认缴出资加速到期的情形，郭慧菲也已经将其股份转让给案外人，再行要求郭慧菲承担出资不实责任也缺乏依据，本院对骆新华、骆九兰请求郭慧菲、陈兴虎在未出资范围内对公司的债务承担责任的请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告骆新华、骆九兰支付2019年7月至2021年4月期间欠付的房屋租金197884.27及资金占用利息，利息计算方式为：以197884.27元为基数，自2021年4月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止； 二、驳回原告骆新华、骆九兰的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3401元（减半收取），由原告骆新华、骆九兰负担1566元，成都鑫利来企业管理有限责任公司负担1835元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蔡文雯 二〇二一年五月十日 书记员  杨 盼