吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终765号上诉人（原审原告）：程琳，女，1990年7月17日生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朴明华，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑向东，男，1968年1月2日生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李根，吉林敖联律师事务所律师。原审第三人：延边经纬和信置业发展有限公司，住所地吉林省延吉市局子街88号。法定代表人：曲元芳，该公司总经理。上诉人程琳因与被上诉人郑向东及原审第三人延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称经纬公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初6860号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程琳及其委托诉讼代理人朴明华，被上诉人郑向东的委托诉讼代理人李根到庭参加诉讼，原审第三人经纬公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程琳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定案件事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。2019年6月21日，上诉人的丈夫李兆龙承包了经纬国际6号楼排水及采暖修缮工程，涉案房屋为经纬公司给付李兆龙的抵账房。2019年8月21日，上诉人与第三人约定用案涉房屋抵顶第三人的工程欠款，签订了《商品房买卖合同（预售）》，第三人也为上诉人开具了收据，可以看出，上诉人和第三人均认可本案购房款数额内的债权债务，同时也证明双方对购房事实确认。涉案房屋已办理登记备案，虽然尚未办理房产过户手续，但已具备取得权利的实质要件，具有期待利益。故2020年7月9日，被上诉人将涉案房屋作为第三人财产的查封不符合法律规定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求延边朝鲜族自治州中级人民法院裁定撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的诉请。郑向东辩称：一、程琳主张涉案房屋是通过工程顶账方式所购买，但程琳现有证据无法充分证明。程琳除了施工合同书、顶账合同书外应进一步举证施工现场、建材购买情况等证据予以证明。二、经纬公司向程琳出具的购房款收据时，公司公章是“现金收讫”，也没有顶账等备注字样，这与程琳通过顶账方式购买房屋的主张相矛盾。三、根据《会计法》第二十五条规定，公司应当对收入、利润根据实际发生情况确认、记录。因此，如果经纬公司账本中没有涉案房款的记录，那么就说明本案没有以房抵债的事实，也由此经纬公司出具的《收据》为虚假证据。为此，答辩人庭前向一审法院申请，要求经纬公司提供涉案房屋相关的账簿、记账原始凭证（原件），但经纬公司未能提供，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十七条第一款第四项《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定，应推定涉案房屋并未实际入账至经纬公司。四、一审庭审中，程琳陈述没有拿到过涉案房屋的钥匙。程琳客观上并没有管理过涉案房屋。另外，程琳一审中称有其他住房，所以首先排除适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，但又适用第二十八条的前提是“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审时，程琳称知晓涉案房屋作为经纬公司的办公场所使用，这说明程琳是到现场确认过涉案房屋的状况，那么也应知道涉案房屋属于跃层，即违建的事实。程琳明知房屋属于违建，无法正常过户仍然通过顶账方式购买，所以也不属于适用第二十八条的情形。五、程琳称通过现金收取的10000元租金，但未能提供10000现金的后续去向。而且，程琳作为收款人，自己持有本人签字的收条，根本不具备证据效力。六、程琳称将涉案房屋继续出租给案外人延边经纬会计事务有限责任公司，但租赁合同明明约定物业费由承租人负担，但实际却由程琳支付物业费，程琳的主张存在矛盾。综上，请求驳回程琳的上诉。程琳向一审法院提出诉讼请求：一、请求停止对登记在程琳名下位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼3单元2502，产籍号03-10-0125，建筑面积61.14㎡房屋的执行；二、请求解除对登记在程琳名下位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼3单元2502，产籍号03-10-0125，建筑面积61.14㎡房屋产籍手续的查封。三、诉讼费用由郑向东承担。一审法院认定事实：对于郑向东与经纬公司间的民间借贷纠纷一案，2019年7月20日，延吉市人民法院作出（2019）吉2401民初531号民事判决：经纬公司限期内向郑向东返还借款本金210万元，并支付利息（自2018年4月1日起至清偿之日，按月利率2%计算）。该案已发生法律效力，并进入执行程序。2020年7月9日延吉市人民法院作出（2020）吉2401执回433号之一执行裁定书，查封了经纬公司发开的登记备案在程琳名下，位于：延吉市局子街88号经纬国际7号楼3单元2502号、建筑面积61.14㎡的房屋。程琳不服，对此提出执行异议，延吉市人民法院于2020年10月16日作出（2020）吉2401执异200号执行裁定书，驳回了案外人程琳的异议。收到该裁定后，程琳在15日内提起本案诉讼。另查明，涉案楼盘未经竣工验收。现涉案房屋电费缴费户名登记为程琳门市。涉案房屋一直由经纬集团公司用作办公室使用，并持续使用至今。再查明，程琳主张：2018年6月21日，李兆龙承包了经纬国际6号楼排水及采暖修缮工程，涉案房屋为经纬公司给付其丈夫李兆龙的抵账房；2019年8月21日，程琳与经纬公司签订《商品房买卖合同（预售）》，程琳购买了经纬公司开发的位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼3单元2502号、建筑面积61.14㎡的房屋，单价5600元，总价342384元；程琳已支付全部房款；当日，程琳在物业领取涉案房屋钥匙，延边经纬物业管理有限公司（以下简称经纬物业公司）向程琳出具房屋交付确认书；当日，程琳与延边经纬会计事物有限责任公司（以下简称经纬会计公司）、经纬公司签订《房屋租赁合同》，即程琳将涉案房屋出租给经纬会计公司使用，租赁期限三年，年租金1万元；当日，程琳收取经纬会计公司支付的房屋的一年租金；2020年1月7日，程琳在经纬物业公司交纳涉案房屋的物业费等相关费用2424元。一审法院认为，郑向东以生效判决为依据，已向延吉市人民法院申请执行，在执行程序过程中查封涉案房屋，但程琳主张其购买了涉案房屋，其与经纬公司系房屋买卖合同关系，并主张其购买涉案房屋后，涉案房屋继续租赁给经纬会计公司用作办公室使用。第一，程琳主张涉案房屋为经纬公司给其丈夫李兆龙的抵账房，根据其提供的《给排水及采暖修缮工程承包合同书》，该合同承包方为肖永明，但程琳未提供有效证据证实肖永明与李兆龙的关系，故对于程琳主张的房屋抵账，难以形成有效证据链，故无法认定李兆龙与经纬公司存在房屋抵账关系。第二，程琳主张其于2020年1月7日，程琳在经纬物业公司交纳房屋的物业费等相关费用2424元，但对此未能提供支付凭证予以证实，无法证实程琳已经支付了该费用；按买卖不破租赁原则，如租赁期限未到期的情况下，程琳购买房屋后不影响原租赁关系，如租赁期限已到期，应由程琳与经贸会计公司签订后续租赁协议，但程琳提供的房屋租赁合同未体现上述内容，未体现出租人变更后的租赁期限、租金的延续或变更情况，明显不符合常理；对经纬会计公司支付租金的事实，程琳未提供租金转账凭证，且其作为租金收款人却持有收条，亦不符合常理。如前所述，对于程琳主张的房屋租赁事实，难以形成有效证据链，故无法认定程琳与经纬会计公司存在真实的房屋租赁关系。综上所述，程琳对涉案房屋主张相关权利，证据不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回程琳的诉讼请求。案件受理费6436元（程琳已预交），由程琳负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。程琳为证明自己的主张向一审法院提供了经纬国际6号楼给排水及采暖修缮工程承包合同、程琳的丈夫李兆龙与经纬公司之间签订的顶账协议、经纬公司出具的证明、已备案登记商品房买卖合同、房屋交付确认书、物业费结算清单、房屋租赁合同、收取租金、电费缴费户名登记为程琳门市等证据相互佐证，能够形成完整的证据链条，且与本案有关联，本院对上述证据予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，2019年8月21日，程琳的丈夫李兆龙与经纬公司签订顶账协议约定：施工方李兆龙承包经纬国际6号楼给排水及采暖修缮工程，因建房单位延边经纬和信置业发展有限公司资金短缺，经双方协商同意，现将7号楼3单元2502号房屋顶账给施工方李兆龙作为施工工程款。房屋建筑面积61.14平方米，房屋单价为5600元／平方米，房屋顶账总金额为人民币：叁拾肆万贰仟叁佰捌拾肆元整（342384.00）。2019年8月21日，程琳与经纬公司签订《经纬国际房屋交付确认书》，该确认书中记载：经纬国际小区7号楼3单元2502室房屋经本人验收合格，符合双方合同中约定的交付条件。本人已于今日领取钥匙及其他相关物品，完成交付手续，正式领受该房屋。程琳在业主处签字，经纬公司加盖公章。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽经纬国际6号楼给排水及采暖修缮工程承包合同系经纬公司与肖永明之间签订的，但程琳主张该承包合同的履行系其丈夫李兆龙与肖永明合伙一起进行的施工，经纬公司对此认可，并于2019年8月21日与李兆龙签订了顶账协议，同意用案涉房屋抵顶工程款342384元。同日，李兆龙的妻子程琳与经纬公司签订了商品房买卖合同，并在延吉市房产管理局办理了备案登记手续，双方就案涉房屋签署了房屋交付确认书，上述事实与程琳递交的物业费结算清单(清单中注明经纬国际业主姓名程琳，门牌号7-3-2502)、房屋租赁合同、收取租金、电费缴费户名登记为程琳门市相互印证，能够形成完整的证据链条证明案涉房屋在法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，交纳了全部房屋款项，并合法占有了案涉房屋，且尚未办理过户登记并非程琳自身原因，因此程琳对诉争房屋提出排除执行符合上述规定，其诉讼请求应予支持。综上，程琳上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初6860号民事判决；二、停止延吉市局子街88号经纬国际7号楼3单元2502、产籍号为03-10-0125、建筑面积为61.14平方米的房屋的强制执行。一审案件受理费6436元（程琳已预交），二审案件受理费6436元（程琳已预交），合计12872元，由郑向东负担。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 池东波审判员 秦承兰二〇二一年五月八日书记员 吴 迪