山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初3357号原告:中国农业银行股份有限公司胶州市支行，住所地胶州市郑州东路39号甲，统一社会信用代码：91370281869668672F。负责人：徐文霞，行长。委托诉讼代理人：段淑娟，山东文康（上合示范区）律师事务所律师。被告：李永良，男，汉族，1990年5月10日生，住山东省胶州市。被告：胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司，住所地胶州市常州路西侧。统一社会信用代码913702811696756445。法定代表人：邓延成，总经理。委托诉讼代理人：刘加合，山东康元律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行（以下简称农行胶州市支行）诉被告李永良、胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司（以下简称宏达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行胶州市支行的委托诉讼代理人段淑娟，被告李永良，被告宏达房地产公司的委托诉讼代理人刘加合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行胶州市支行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告偿还借款本金182144.85元及利息2900.24元（截止2020年11月9日），合计185045.09元，并支付2020年11月10日至实际付清之日止按照合同约定的利息、复利、罚息；2、依法判决被告胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；3、依法判决原告对被告名下的位于胶州市胶东办事处府新路1号府新花园小区8号楼1单元1层102户享有抵押权，并对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、依法判决被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、律师费等诉讼相关费用。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告李永良、被告胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告李永良向原告借款22万元购买胶州市府新路1号府新花园小区8号楼1单元102户房屋，并以所购房屋提供抵押担保并办理抵押登记，被告胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司承担连带保证责任。合同签订后，原告按合同约定发放借款，但被告未按合同约定偿还借款及利息，原告无奈诉至贵院，望人民法院判如所请，以维护原告合法权益。被告李永良辩称，对原告诉讼请求及事实理由没有异议，但是因为个人经济情况及家庭原因，请求法院能够宽限还款日期及免除利息、违约金等。被告宏达房地产公司辩称，本案借款人是李永良，宏达房地产公司作为保证人且只承担阶段性的担保责任，因公司开发的房地产项目现已通过竣工验收，且具备了相应的办证条件，被告李永良因个人原因拖延不去办理房产证，故公司不应当继续承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人陈述及质证意见，本院就案件的事实认定如下：一、原、被告双方约定贷款的履行情况2015年4月21日，原告农行胶州市支行与被告李永良（借款人）、被告宏达房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：1、被告李永良向原告借款22万元，用于购买房产，借款期限240个月；2、借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定，还款采用等额本息还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；3、借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款等；4、本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式：由阶段性保证人胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司按合同约定提供保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。2015年4月28日，原告农行胶州市支行与李永良办理了被告李永良位于胶州市户的不动产登记证明【胶房地预市字第××号】，登记类别为预购商品房抵押预告，权利人为本案原告农行胶州市支行，预告登记义务人为李永良，债权金额为22万元。2015年4月29日，原告农行胶州市支行向被告李永良发放贷款22万元，借款凭证上记载借款日期自2015年4月29日至2035年4月28日，执行利率5.60500%。胶州市户房屋已于2013年12月19日取得竣工综合验收备案证明。二、原、被告双方就送达地址的约定情况原告与被告李永良就法律文书送达地址进行了明确约定。被告李永良指定胶州市户为合同项下所涉诉讼文书（包括但不限于传票、开庭通知书、判决书、裁定书、调解书等）的送达地址，该送达地址适用于一审、二审、再审和执行等各诉讼阶段。对于送达地址的法律后果，原告与被告李永良还约定：送达地址如有变更，借款人必须书面通知贷款人，否则该送达地址进行的送达依然有效。三、被告李永良逾期还款的违约情况合同履行中，被告李永良出现逾期还款情况，截至2020年11月9日，被告李永良尚欠原告逾期本金3561.22元，利息2900.24元，未到期本金178583.63元，共计185045.09元。本院认为，原告农行胶州市支行与被告李永良、被告宏达房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告李永良则应按时足额偿还借款本金及利息。现借款人李永良在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告按照合同约定主张提前收回借款，并要求被告李永良清偿全部借款及按照合同约定的相应的利息、复利、罚息等，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求的律师费，因原告未能提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的后果，对其要求被告支付律师费的请求本院不予支持。李永良与宏达房地产公司、农行胶州市支行自愿签订《个人购房担保借款合同》，李永良依约就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，该预抵押登记具有公示外观性，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。宏达房地产公司已履行对上述预抵押房产的交付义务，该房产已经具备了办理正式抵押登记的条件，农行胶州市支行主张根据不动产登记条例的相关规定，在抵押人不到场的情况下无法办理正式抵押登记，本案抵押房产未办理正式抵押登记的原因是因李永良未申请办理。本院认为，在预抵押房产已经具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的。综上，涉案房产已符合办理正式抵押登记的条件，因购房者的原因未办理正式抵押登记，本院对农行胶州市支行关于对预抵押房产处分价款享有优先受偿权的主张予以支持。被告李永良的借款在与原告的合同中约定为保证人采用阶段性保证+抵押的方式，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。本案中宏达房地产公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至李永良，涉案房产已经具备办理正式抵押登记的条件，但因李永良的原因无法办理正式抵押登记，本院已认定办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了农行胶州市支行对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故宏达房地产公司的阶段性保证责任应予免除。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条、第四百六十九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，判决如下：一、被告李永良于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行借款本金182144.85元以及截止2020年11月9日的利息2900.24元，合计185045.09元。二、被告李永良偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行自2020年11月10日起至实际付清之日止的按合同约定的利息、罚息和复利。三、原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行对被告李永良名下位于胶州市府新路1号府新花园小区8号楼1单元102户的房屋处分所得价款优先受偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行对被告胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司的诉讼请求。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4001元，减半收取2000.50元，由被告李永良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  管清娟二〇二一年五月六日书记员  杜 静