广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初9104号原告：齐金瓒，女，汉族，1985年11月4日出生，住址：湖南省株洲县××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××923。原告：张勇，男，汉族，1991年10月5日出生，住址：湖南省湘乡市×××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××450。上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄进，湖南华湘（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：单健，男，汉族，1998年1月11日出生，住址：湖南省衡东县××××××××，公民身份号码：430××××××××××××811，系该公司员工。原告齐金瓒、张勇诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告齐金瓒、张勇的共同委托诉讼代理人黄进，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人单健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐金瓒、张勇向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告之间签订的《铺位合同书》、《商铺租赁合同》无效（案涉合同标的为473600元）；2、判令被告立即返还原告购铺款473600元；3、判令被告支付资金占用费40490.56元（以473600元为本金，从2019年3月3日计至2019年8月19日，按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率，计为9728.53元；以473600元为本金，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），支付至实际清偿之日止，现暂计至2021年3月29日为30762.03元）；4、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告将其位于东莞市樟木头镇官仓河B段升级改造“首信文化旅游创意步行街”项目中的香港城南2058A-4、2059-3号商铺，以两个铺共计473600元（每个铺236800元）的售价出售给原告。2018年7月15日双方签订《铺位合同书》，对购买商铺事宜进行约定，合同约定了房屋的位置、面积、总款项、2020年10月1日前办理不动产权属证书等内容，并特别约定原告于2019年1月30日前支付两个商铺的尾款236800元，符合《商品房销售管理办法》对商品房预售合同的规定，此铺位合同实际上是商品房预售合同。同日，双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将香港城南2058A-4、2059-3号商铺出租给被告整体经营管理，但实际截至原告起诉之日，并未收到任何租金。原告分别于2018年6月30日向被告转账4000元、2018年7月6日转账96000元、2018年8月7日转账137800元，共计已付部分购铺款236800元，被告出具两张专用收据确认已收到原告交来的部分购铺款。2019年2月28日经双方协商达成《补充协议》，约定原告原定应于2019年1月30日前付清两个商铺的尾款236800元，延期至2019年2月28日前付清。原告于2019年3月2日付清尾款236800元。至2019年3月2日，原告已向被告付清购铺款473600元、律师见证费1000元。后经原告查询，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。被告宣传均为卖铺，被告宣传册上写明“买一层送一层”、“买铺送宝马”等广告。原告与被告签订的《铺位合同书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房预售合同的主要内容。因被告知晓其并未取得商品房预售许可证明和建设工程规划许可证，不得进行商品房的售卖，否则即违反法律法规强制性规定，因此借投资合作的名义掩盖其售卖商铺的实质，此属合同无效情形。综上所述，根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民法典》之相关规定，被告在尚未取得建设工程规划许可证或产权证的情况下，售卖商铺，已违反法律法规强制性规定销售商品房，严重损害原告的合法权益，因此《铺位合同书》应当自始无效，同理，《商铺租赁合同》亦自始无效。鉴于《铺位合同书》自始无效系因被告过错，因此被告除向原告退还购铺款473600元外，还应当向原告支付自付清购铺款的次日起至实际退还购铺款之日止的资金占用费。为维护原告的合法权益，现具状起诉，请求人民法院依法裁决。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，被告于2021年3月31日支付给原告返租款2368元，被告对利息不予认可。经审理查明，2018年7月15日，原告与被告签订了两份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目香港城南2058A-4、2059-3铺位，总投资款为473600元。四、签订本合同时原告一次性向被告付清全部投资款。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。上述合同经广东永坤律师事务所见证，原告为此支付了律师见证费1000元。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年7月15日起至2023年7月14日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年28416元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金7104元；合约到期，双方另行协商经营模式。2018年6月30日，原告向被告支付了4000元，于2018年7月6日支付了96000元，于2018年8月7日支付了137800元，于2019年3月2日支付了236800元。被告于2021年3月31日向原告支付了返租款2368元。另查明，案涉项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、收据、专用收据、招商银行交易详情以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系，在此本院更正案由为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据另案查明的事实，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，因此，本院确认原告与被告于2018年7月15日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款473600元，在《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效的情况下，被告支付给原告的返租款2368元应用于抵扣本金，即被告应将剩余款项471232元返还给原告。关于原告诉请的利息，本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。原告支付款项的时间及金额为2018年6月30日支付了4000元、2018年7月6日支付了96000元、2018年8月7日支付了137800元（其中1000元系律师见证费）、2019年3月2日支付了236800元，被告支付给原告款项的时间及金额为2021年3月31日支付了2368元，原告诉请利息从2019年3月3日开始计算，本院予以支持，则利息分段计算如下：1、以473600元为基数，从2019年3月3日开始计算利息至2021年3月30日；2、以471232元为基数，从2021年3月31日开始计算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告齐金瓒、张勇与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2018年7月15日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告齐金瓒、张勇返还投资款471232元及支付利息（1、以473600元为基数，从2019年3月3日开始计算利息至2021年3月30日；2、以471232元为基数，从2021年3月31日开始计算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告齐金瓒、张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4470元（原告齐金瓒、张勇已预交），由原告齐金瓒、张勇负担22元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担4448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年五月二十七日书记员 张楚妍李小钏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。