四川省南部县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1321执异76号 案外人：李玉琼，女，生于1953年4月12日，汉族，住四川省阆中市。 委托代理人：俞桂芳，女，生于1974年11月16日，汉族，住四川省南部县。 申请执行人：四川南部农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇金葫路10号。 法定代表人：张新华，董事长。 被执行人：杨洪英，女，生于1975年12月15日，汉族，住四川省南部县。 被执行人：张学才，男，生于1973年11月8日，汉族，住四川省南部县。 第三人：李建，男，生于1968年11月28日，汉族，住四川省南部县。 第三人：李苏兰，女，生于1963年3月27日，汉族，住四川省南部县。 本院在执行申请执行人四川南部农村商业银行股份有限公司（以下简称南部农商银行）与被执行人杨洪英、张学才金融借款合同纠纷一案中，案外人李玉琼对法院查封的位于南部县××镇××街××房××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李玉琼称，申请执行人南部农商银行与被执行人杨洪英、张学才、李建、李苏兰金融借款合同纠纷一案，贵院作出（2018）川1321民初4640号民事判决书已发生法律效力。我对贵院执行南部县定水镇朝阳街合伙建房5-1住房不服。事实及理由：2016年3月8日我与申请人张学才签订房屋买卖合同，我以28万元价格购买位于四川省南部县××镇××街××房××住房，签订合同当日我支付房款210000元房款给张学才，支付的现金、张学才收到房款后向我出具了一张210000元的收条。同日，张学才向我交付房屋，我入住后开始装修，前后共花费装修共计约26万元。涉案房屋交付后由我及家人居住至今，水、电开设户名均是我的，购买房屋至今多次要求张学才办理产权过户，均被告知产权证没有下来。我享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权益。贵院应收到执行执行异议书15日内裁定中止对涉案房屋的执行和解除对房屋的保全措施等。我根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出对涉案房屋的执行异议，请贵院予以审查。 申请执行人南部农商银行称，一、签订书面房屋买卖合同和办理房屋产权过户手续不是房屋买卖合同依法成立、生效的要件。我国《民法典》第二百零九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但是法律另有规定的除外”。案外人李玉琼与被执行人张学才、杨洪英虽签订书面转让合同，但未履行依法登记手续，因此不发生物权变更、转让效力。二、房屋产权过户登记和将房屋抵押登记是物权变动公示、公信原则的具体体现。被执行人张学才，杨洪英先以其所有的房屋作标的物与本案异议人李玉琼签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与本案执行申请人南部农商银行签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记手续，不能产生房屋产权由出卖人张学才、杨洪英转移给买受人李玉琼的法律效果。李玉琼仅能要求张学才、杨洪英承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。抵押担保合同，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为，有优先于李玉琼债权的效力。因此，案外人李玉琼的权利不能够排除本次执行，望驳回案外人的全部异议请求。 本院查明，2012年8月1日，买方张学才与卖方李建、李苏兰签订《房屋买卖合同书》。出卖房屋是李建、李苏兰在××镇××街××号修建的，第四、五两层两套房屋。房价为2800元∕平方米，面积约287平方米，总价款为803600元。 2016年3月8日买方李玉琼与卖方张学才签订《房屋买卖合同》。合同显示：双方买卖李建、李苏兰在××镇××街××号××楼房屋一套，买卖双方协议房价为28万元，合同签订时买方付款15万元，余款2018年12月31日付清。 李玉琼出具四张收条分别显示：2016年3月8日，收款人张学才、今收到李玉琼购买××镇××街房××0元；2016月11月16日，收款人张学才，今收到李玉琼现金10000元（定水房款）；2017年2月5日，收款人张学才，今收到郑洪贵定水购房款30000元；2018年2月13日，收款人张学才，今收到郑洪桂购买房款20000元下欠70000元，下欠款拿房产证给清。 四川省南部县天然气用户手册显示：户主李玉琼，编号：×××70。四川省南部县天然气公司四川增值税普通发票显示：2017年12月4日，李玉琼，天然气安装金额3783.50元，备注定水-朝阳街转盘电梯公寓5楼新安民用一户。南部县城乡水务有限公司安装费专用收据显示：2017年2月21日，交款单位凡小平商品房李玉琼，现金支付2980元，上户安装材料费。 同时查明，本院于2018年11月31日作出（2018）川1321,民初4640号民事判决书。判决杨洪英、张学才返还南部农商银行本金397198.79元及利息、罚息、违约金；若杨洪英、张学才未履行上述确定义务，南部农商银行有权对抵押物即位于南部县定水镇朝阳街合伙建房4＊4-1及5＊5-1（产权证号：南产权证房权字第2××7号、南产权证房权字第2××8号）实现抵押权，并就该抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款对《个人借款合同》的本金、利息、罚息优先受偿。 2019年6月17日南部县人民法院作出（2019）川1321执1032号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封抵押物即位于南部县定水镇朝阳街合伙建房4＊4-1及5＊5-1（产权证号：南房证房权字第2××7号、南房权证房权字第2××8号），查封期限为三年。 不动产权利及其他事项登记信息显示：位于四川省南部县××镇××街××房××号房屋，所有权人李苏兰、李建共同所有。抵押权人南部县农村信用合作社金星分社，抵押人李苏兰，被担保主债权数额40万元，登记时间2016年1月19日，债务履行期限2016年1月5日至2018年1月14日。2019年6月18日查封，查封文号（2019）川1321执1032号之一。 本院认为，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，对案外人的异议，人民法院判断其是否系权利人,已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，从不动产登记信息来看，位于四川省南部县××镇××街××房××号房屋，所有权人为李苏兰、李建二人共同所有。李苏兰、李建是该房屋的权利人。由于南部农商银行与杨洪英、张学才金融借款合同纠纷一案，人民法院判决杨洪英、张学才未按生效法律文书履行义务，南部农商银行有权对抵押物即案涉房屋实现抵押权，并就该抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款对《个人借款合同》的本金、利息、罚息优先受偿。因此，本案在执行过程中，人民法院对抵押物进行查封，并无不当。至于案外人认为，其与张学才签订了案涉房屋买卖合、支付了绝大部分房款并占有使用，请求对案涉房屋中止执行。本院认为，一是案涉房屋于2016年1月19日抵押给南部县农村信用合作社金星分社，并办理了抵押登记。而案外人李玉琼与被执行人张学才于2016年3月8日签订《房屋买卖合同》。案外人李玉琼与被执行人张学才签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋已抵押。案外人李玉琼未尽到对其所购房屋的审查义务；二是案外人李玉琼与被执行人张学才于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》中的房屋是定水镇新华街33号李建、李苏兰的第四楼房屋一套，而案涉房屋是定水镇朝阳街合伙建房5-1号房屋，二者街道不一致；三是案外人李玉琼与张学才签订买卖合同时，案涉房屋登记在李建、李苏兰名下，并未变更登记到张学才名下；四是案外人李玉琼至今未办理案涉房屋的变更登记手续。因此，案外人李玉琼的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人李玉琼的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 黄 达 审判员 李英贵 审判员 郭建威 二〇二一年五月二十四日 书记员 冯云云