四川省南江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1922执异19号 案外人：赵夏兰,女,汉族，生于1969年3月17日,住四川省南江县。 案外人：邓应奎，男，汉族，生于1962年11月25日，住四川省南江县。 申请执行人：罗刚常，男，汉族，生于1946年1月18日，住四川省南江县。 被执行人：四川省南江县雄建房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市南江县南江镇米仓山大道南河郦景8号楼，统一社会信用代码：915119227274412539。 法定代表人：赵倨，该公司董事长。 被执行人：赵倨，男，汉族，生于1971年1月18日，户籍地：成都市武侯区。 本院在执行申请执行人罗刚常与被执行人四川省南江县雄建房地产开发有限公司（以下简称雄建房产公司）、被执行人赵倨借款合同纠纷一案中，查封了位于南江县××镇××道××街道××号楼××栋××号房屋。案外人赵夏兰、邓应奎提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人赵夏兰、邓应奎称:2015年8月10日，二异议申请人与雄建房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并在南江县不动产登记中心办理了网签合同登记备案，根据该合同约定，雄建房产公司将南河郦景一号楼A幢4层4-1号商用房出售给二异议申请人，二异议申请人向雄建房产限公司结清购房款5136362元。现因申请执行人罗刚常与雄建房产公司民间借贷纠纷案，经罗刚常申请，南江县人民法院作出（2017）川1922执939号之一执行裁定书，于2020年9月30日将二异议申请人购买的南河郦景一号楼A幢4层4-1号商用房进行了查封，查封期限为3年，该查封行为致二异议申请人无法进行商品房后续办理不动产登记相关事宜和正常使用。现案外人赵夏兰、邓应奎提出异议，要求依法解除对坐落在南江县南河郦景一号楼A幢4层4-1号商用房的查封。 申请执行人罗刚常辩称：我本人于2014年12月1日借给雄建房产公司人民币300000.00元，并与雄建房产公司签订了商品房买卖合同，以南河郦景A幢一号楼4楼60平方米房屋作为抵押担保。后因雄建房产公司无力偿还借款，于2016年5月1日与我续签了金额为523500.00元的借款协议书，并再次签订房屋买卖合同，以南河郦景A幢一号楼4楼106.5平方米房屋作为抵押。二异议人是在2015年8月10日与雄建房产公司签订的商品房（预售）买卖合同，仅仅是在南江县房管局备了案，未办理房屋产权证书，并不具备法律效力。 被执行人雄建房产公司辩称：我公司与赵夏兰、邓应奎之间是民间借贷关系，与其网签的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议是根据南江民间借贷的通行做法，是对两借款人的借款进行抵押担保的形式。 本院查明：1990年11月23日,杨家琪与案外人赵夏兰登记结婚。2012年11月29日，被执行人雄建房产公司与杨家琪签订借款合同,约定雄建房产公司向杨家琪借款70.00万元,月利率30‰,借期截止2013年11月30日;合同签订当天，雄建房产公司向杨家琪出具借条一张,借款金额70.00万元;2012年12月3日，杨家琪给雄建房产公司法定代表人赵倨指定账户尾号1518转款70.00万元。2013年5月2日，雄建房产公司与杨家琪再次签订借款合同,约定雄建房产公司向杨家琪借款60.00万元,月利率30‰,借期截止2015年5月2日;合同签订当天，雄建房产公司向杨家琪出具借条一张,借款金额60.00万元。2013年5月3日、5月11日，杨家琪给雄建房产公司法定代表人赵倨指定账户尾号6847分别转款40.00万元、20.00万元。2014年1月27日,雄建房产公司第三次向杨家琪出具借条一张,载明借现金20万元。三笔合计借款150.00万元。 2013年2月6日,被执行人雄建房产公司与案外人邓应奎签订借款合同,约定雄建房产公司向邓应奎借款150.00万元,月利率30‰,借期截止2014年2月6日;合同签订当天,邓应奎给雄建房产公司法定代表人赵倨指定账户尾号5817转款150.00万元。2014年2月7日，雄建房产公司在原借款合同上载明“原借款壹佰伍拾万元延期至2015年2月7日前归还，同时再借现金肆拾万元，仍按原借款合同条款执行”。两笔合计190.00万元。 2015年8月10日，被执行人雄建房产公司与案外人赵夏兰、邓应奎签订《四川省商品房买卖合同》，该合同约定雄建房产公司将商品房为预售许可证（2014）房预售证第21号号下第Ａ幢4层4-1号出售给赵夏兰、邓应奎，预测建筑面积727.531㎡，套内面积624.89㎡，分摊的共有建筑面积102.64㎡；单价7060.00元／㎡，总价款5136362.00元。合同编号为×××82，该合同在南江县不动产登记中心进行了签约合同备案登记。同时，双方还签订了《补充协议》，约定购买房屋租金由买受人赵夏兰、邓应奎收取，其比例按购房款比例分摊，其中赵夏兰221.00万元（占43.03%），邓应奎291.60万元（占56.97%）；2016年2月8日至2020年2月8日期间：1.雄建房产公司有权按购房合同的单价回购房屋；2.出卖人向银行贷款，买受人必须提供该房担保抵押；3.若雄建房产公司未赎回该房产，雄建房产公司无条件把该房产产权办理给赵夏兰、邓应奎，无条件赠送7个车位。合同签订当天，雄建房产公司分别向赵夏兰、邓应奎各出具收条一张，载明“收到赵夏兰购房款（南河郦景1号Ａ段第4层），金额2210000.00元”、“收到邓应奎购房款（南河郦景1号Ａ段第4层），金额2926000.00元”。案涉房屋在南江县人民法院查封前，已由赵夏兰、邓应奎在实际占有、使用。 2017年7月5日，罗刚常向南江县人民法院起诉四川省南江县雄建房地产开发有限公司和赵倨，要求判令二被告偿还借款本金300000.00元及利息。南江县人民法院于2017年7月5日作出（2017）川1922民初1500号民事调解书，载明：“一、由被告四川省南江县雄建房地产开发有限公司偿还原告罗刚常借款本金300000.00元，资金利息从2014年12月1日起，按照月利率2%计算，全部本息限2017年7月10日前还清，并由被告赵倨承担连带责任。二、如被告未按期履行，自2017年7月10日之后的资金利息，以300000.00元为基数，按国家规定的人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该调解书发生法律效力后，罗刚常于2017年7月20日向南江县人民法院申请强制执行，执行过程中，南江县人民法院于2020年9月30日作出（2017）川1922执939号之一执行裁定书，查封了位于南河郦景一号楼A幢第4层房屋。现案外人赵夏兰、邓应奎提出异议，要求依法解除对坐落在南江县南河郦景一号楼A幢4层4-1号商用房的查封。 同时查明，案涉房屋于2016年8月4日被南江县人民法院查封。 本院认为:2015年8月10日，案外人赵夏兰、邓应奎与被执行人雄建房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》有效。案外人将出借给被执行人的本金及产生的利息抵扣购房款5136000.00元，下余362.00元购房款，案外人也愿意按照南江县人民法院的要求交付执行；案涉房屋由案外人赵夏兰、邓应奎一直实际占有、使用该房屋，案外人赵夏兰、邓应奎未能办理不动产权属登记的原因是案涉房屋被南江县人民法院查封，无法办理不动产权属登记，非案外人的过错。综上，案外人赵夏兰、邓应奎提出的异议申请，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下： 中止对坐落在南江县南河郦景一号楼A幢4层4-1号商用房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 孟 平 审判员 岳岐峰 审判员 何龙潮 二〇二一年五月二十六日 书记员 何 玫