广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终2457号上诉人（原审原告）：东莞市南城海雅百货有限公司。住所地：广东省东莞市南城区××××××××综艺广场裙楼负一至第**。法定代表人：许纳，该公司经理。委托诉讼代理人：董运东，该公司员工。委托诉讼代理人：刘香歌，该公司员工。被上诉人（原审被告）：东莞市苏宁易购销售有限公司。住所地：广东省东莞市×××××××××愉景东方威尼斯广场写字楼**。法定代表人：戴冯军，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：古鉴璇，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑英，广东卓建律师事务所实习律师。上诉人东莞市南城海雅百货有限公司（以下简称海雅公司）因与被上诉人东莞市苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海雅公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，并依法改判支持海雅公司的全部诉求；二、本案一、二审诉讼费用全部由苏宁易购公司承担。事实和理由：一、一审判决所认定的合同解除时间与事实不符。海雅公司与苏宁易购公司于2018年9月20日签订了《租赁合同》，该合同约定租赁期限为8年，自2018年9月20日起至2026年9月19日止。苏宁易购公司于2019年12月25日向海雅公司发出《关于解除租赁合同的通知函》，要求于2020年1月25日解除合同。但2020年1月25日后，苏宁易购公司仅仅是将负一楼“租赁物”即苏宁易购店单方面停止营业，且此时恰逢新春佳节，所以不能完全排除是春节假期的暂停营业。根据案涉合同第一条第4款约定，作为“租赁物其他附属物”的苏宁小店营业直至2020年2月21日，店招位、广告位直至海雅公司提起上诉时苏宁易购公司仍在继续占有使用。该等“租赁物其他附属物”的占有与使用是基于合同如约履行的必备前提，苏宁易购公司的上述事实行为，充分证明其以实际行为主动撤回了于2019年12月25日向海雅公司发出的解除合同通知，该解除合同通知并未发生法律效力。二、一审判决无视苏宁易购公司拖欠合同约定应交款项而认定其并不构成违约，与事实不符，海雅公司因苏宁易购公司违约而解除合同是符合双方合同约定及法律规定的。苏宁易购公司在一审庭审中确认，截止至2020年1月25日其仅支付了租金及物业管理费，但并未支付其主张解除合同后所产生的水电费12638.22元（截止至2020年1月31日）。自2020年1月26日起至2020年4月3日止，苏宁易购公司继续占有使用店招位、广告位，必然会产生水电费，该水电费根据合同约定亦须由其承担，且该水电费亦有苏宁易购公司的签字确认并无异议。苏宁易购公司在主张2020年1月25日解除合同后仍继续行使承租人的权利但却拒不履行支付合同约定应交款项的义务。苏宁易购公司的上述行为不仅违反合同约定，而且违反公平原则及诚实信用原则。截止至2020年4月3日，苏宁易购公司共计拖欠租金、物业管理费及水电费等合同约定应交款项达213162.33元已构成根本违约，据此，海雅公司向苏宁易购公司发出解除合同的通知（其于2020年4月4日签收确认），符合案涉合同第六条第45款及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。经海雅公司多次书面催促，苏宁易购公司仍拒不支付上述款项。海雅公司鉴于此而依法行使商事留置权，符合《中华人民共和国物权法》第230条、第231条的规定。且苏宁易购公司因其拖欠合同约定应交款项之根本违约行为也已经丧失合同单方解除权。一审判决错误认定苏宁易购公司并不构成违约，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第87条、第88条及第90条的规定。三、一审判决在支持海雅公司不予退还履约保证金诉求的同时，却又认定苏宁易购公司提前解除合同并不构成违约，不仅自相矛盾还违反合同约定。合同期内，苏宁易购公司拖欠合同应交款项已构成根本违约，海雅公司根据案涉合同第9条、第45条约定而主张不予退还履约保证金，而并非是依据案涉合同第49条。四、一审判决适用法律错误。基于租赁期限及苏宁易购公司的要求，合同期内海雅公司给予了苏宁易购公司90天的装修优惠期和90天的开业优惠期，并应苏宁易购公司要求在海雅公司所承租他人的物业内而为其专门加装两部手扶梯，上述合作条件均以苏宁易购公司如约履行合同各项约定为前提必备条件。而苏宁易购公司在合同仅仅履行一年就单方解除合同，海雅公司因此产生了长达180天合计319200元的租金损失，及因为苏宁易购公司专门加装两部手扶梯而产生额外751347元的损失，且因涉案租赁物产权人并非海雅公司，租赁物所属的物业租期于2022年10月9日将届满，海雅公司因此所产生的损失毋庸置疑。因苏宁易购公司违约导致双方合同提前终止，海雅公司不得不重新进行招商，海雅公司所主张的6个月空铺期间的损失319200元具有事实依据，并非无理诉求，尤其是今年受新冠疫情影响，招商难度更大，空铺时间势必不止六个月。然在此前提下，苏宁易购公司仅支付三个月的租金补偿即159600元远不足以弥补海雅公司的损失。根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院予以查明并依法改判。苏宁易购公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回海雅公司的上诉请求，维持原判。一、《租赁合同》已于2020年1月25日解除事实清楚依据充分并不存在争议。根据《租赁合同》第49条约定，苏宁易购公司享有单方解除权，其于2019年12月25日向海雅公司发出《关于解除租赁合同的通知函》，该函件经海雅公司当日签收签字确认，通知到位，故根据合同约定以及《中华人民共和国民法典》第三百六十五条（《中华人民共和国合同法》第九十六条）的规定，该租赁合同已于2020年1月25日解除无争议。二、海雅公司所主张的解除时间与事实不符的理由不能成立。1.约定解除条件下，解除的通知到达对方时解除，不存在海雅公司所述的为春节假期的暂停营业的情形，更无法律规定该解除的效力还能“以实际行动主动撤回……解除合同通知”。2.根据合同第35条约定，苏宁小店属加赠区域而非租赁合同承租区域范围，苏宁易购公司使用时需提前申请并征得海雅公司同意，即海雅公司享有同意使用、结束使用等权利。退一步讲，该区域面积仅25平方米，占比不足0.6%（合同租赁面积4256平方米），无法达到推翻整体租赁区域已确认解约的事实。从海雅公司提供的证据看，苏宁小店于2020年2月20日11:58:18是大门关闭状态，因此该证据不能证明其主张的苏宁小店营业至2020年2月21日。不管是负一楼还是“苏宁小店”，都已经于2020年1月1日对外发布了闭店公告且已经停止经营。一审中，苏宁易购公司提供了证据证明其与“苏宁小店”经营方已解除转租合同，“苏宁小店”必须于2019年12月31日前完成撤场，苏宁易购公司已尽到了通知义务，足以明确解除合同的意思表示。根据《租赁合同》第43条第3款约定，2020年1月20日苏宁易购公司向海雅公司发送的《关于租赁合同已经解除贵司已违约的通知函》，明确通知将在解除日后20个工作日内向海雅公司返还租赁物；海雅公司所称2020年2月21日，仍在返还租赁物期限内，并不存在时间冲突。苏宁易购公司从2020年1月5日就已开始撤离却被阻挠，2020年2月14日苏宁易购公司询问海雅公司苏宁小店内商品能不能撤，回复不让撤，因此，苏宁小店实际不是继续营业，而是被阻挠无法撤离。3.海雅公司称店招位、广告位，均属于海雅公司控制、管理范围，相关附属设施均在解除租赁关系的范围内，海雅公司收到通知后，应当自行安排将店招位、广告位撤下，而非苏宁易购公司的撤场义务范围，且海雅公司向苏宁易购公司发送的函件也从未提出过要求有关附属设施的处理，故其说法不成立。三、苏宁易购公司解除合同系基于合同约定的单方解除权，海雅公司所称系因苏宁易购公司违约海雅公司于2020年4月4日解除合同无事实和法律依据。海雅公司提出主张的依据是海雅公司未支付1月份水电费。该笔水电费12638.22元系租赁合同解除后的结算问题，并不影响合同解除的效力，且水电费缴费通知单和发票系海雅公司在2020年2月20日、2月21日才结算并开具，根据海雅公司于一审提交的证据11《欠款明细表》，该12638.22元系2020年1月26日至2020年1月31日的金额，此时合同已解除，与苏宁易购公司无关。四、一审判决不予退还履约保证金系出于执行的便利，并无矛盾。根据合同约定及一审查明的事实情况，苏宁易购公司提前解除合同并不构成违约。由于《租赁合同》第49条约定的提前解约补偿金与履约保证金相一致，一审法院出于化解纠纷、及时整体一揽子解决的原则，支持两相抵销，海雅公司无须退还履约保证金，苏宁易购公司亦无须再支付提前解除合同的补偿金，不予退还履约保证金与认定苏宁易购公司不构成违约，两者不存在任何自相矛盾之处。五、海雅公司所主张的损失没有合同依据和法律依据。1.装修优惠期、开业优惠期是合同明文规定，且合同并未规定合同解除时要对该两项费用进行补偿，因此，该损失与苏宁易购公司无关。2.根据合同第3条、第33条第二款及聊天记录沟通中也明确约定，加装扶梯是苏宁易购公司确定租赁南城海雅项目的前提条件，该等附属设施设备将不在甲方的直接或间接的损失范围之列，在海雅公司对租赁物及附属设施有投入的任何情况下，海雅公司承诺不要求苏宁易购公司承担此笔费用。手扶梯是属于海雅公司租赁物的附属设施，所有权属于海雅公司，苏宁易购公司只有使用权。海雅公司关于电梯的说法与合同不符，且未能提供证据予以证明。3.海雅公司所主张的6个月甚至超出6个月的空置期损失无法律依据。苏宁易购公司已按合同约定通知海雅公司解除合同，但海雅公司拒绝、阻拦苏宁易购公司撤场，无理缠诉，致苏宁易购公司无法清空自有物品并返还租赁物，租赁物空置期的损失系因海雅公司自身原因造成的，苏宁易购公司并无过错；海雅公司未能积极主动招租，加上租赁物业周边商业氛围等原因，也有部分影响。苏宁易购公司早在2019年12月25日即发出解除通知，2020年1月25日双方合同已解除，其后发生的因新冠疫情不可抗力影响导致的后果不应由苏宁易购公司承担。且海雅公司并未提供证据证明其实际发生损失，其主张的损失没有事实依据。本案一审判决送达后，海雅公司以判决尚未生效为由，拒绝接受苏宁易购公司清空自有物品并向海雅公司移交租赁物的请求。苏宁易购公司并无到期未履行的债务，海雅公司所谓行使商事留置权毫无法律依据，且双方即已通过诉讼渠道解决纠纷，再无任何必要阻拦苏宁易购公司撤场。但海雅公司始终无理纠缠，强行阻拦苏宁易购公司搬离自有物品，阻挠搬出滞留在租赁物内的商品，造成商品过期、贬值、跌价等损失，给苏宁易购公司的正常经营带来极大困扰。因此，恳请二审法院尽快查明真相，给予本案合理、最终判决。海雅公司向一审法院起诉请求：一、苏宁易购公司履约保证金159600元不予退还；二、苏宁易购公司向海雅公司支付拖欠的租金、物业管理费、电费及水费等合同约定应交款项213162.33元（计至2020年4月3日）；三、苏宁易购公司将租赁物清空后交还海雅公司，同时向海雅公司支付逾期期间场地占用费35466.67元（自2020年4月7日起至实际交还租赁物之日止按照双方合同约定标准的两倍计算场地占用费，暂计至2020年4月16日）；四、苏宁易购公司向海雅公司支付装修优惠期和开业优惠期的租金损失319200元、加装手扶梯费用751347元；五、苏宁易购公司赔偿海雅公司商铺空置期间的租金损失319200元；六、苏宁易购公司承担本案诉讼费；七、苏宁易购公司向海雅公司支付恢复原状费用45000元。海雅公司在一审庭审中将第二项诉讼请求中的款项明确为：2020年1月26日至2020年4月6日期间的租金按每月53200元计算、物业管理费按每月31920元计算，电费17931.65元，水费3.85元；将第三项诉讼请求中的场地占用费计算方式明确为：按照每月53200元的两倍计算，从2020年4月7日计至返还租赁物之日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认海雅公司不予退还履约保证金159600元给苏宁易购公司；二、苏宁易购公司于判决发生法律效力之日起五日内清空自有物品并向海雅公司返还租赁物（含《租赁合同》约定的租赁物和一楼“苏宁小店”所在地的租赁物）；三、驳回海雅公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费25981.78元（受理费20981.78元、财产保全申请费5000元），全部由海雅公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10977号民事判决。二审期间，海雅公司向本院提交了：发票4张、缴费通知单1张、发票签收记录4张及微信聊天记录2张，证明苏宁易购公司于2020年2月24日签收的2020年1月份应缴款项为租金、物业管理费、水电费共计金额97758.22元，但仅支付了2020年1月1日至2020年1月25日的租金及物业管理费共计68645.17元，对2020年1月份剩余的应缴款项29113.05元拒不支付，已构成违约。苏宁易购公司质证称对证据的真实性认可，但关联性不予认可，双方的结算模式系先付后租，实际根据海雅公司一审提交的公证书双方解约沟通时确认的款项情况，截止2020年1月25日的租金以及物管费用、水电费等合计158219.69元，苏宁易购公司已于2020年1月20日支付，该结算情况与海雅公司一审提交的《欠款明细表》吻合，各项费用均已结清，且海雅公司一审提交的相关发票并不能证明苏宁易购公司未支付相关期间的费用，因为根据相关的交易情况是先付款后开票，海雅公司的开票行为应当认为其认可相关的费用已收到。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、海雅公司确认苏宁易购公司的租金、物业费支付至2020年1月25日，水、电费支付至2019年12月31日，水、电费是先用后付的，按月结算，每月的10日前支付上月的水、电费，2020年1月份的水费为3.85元、电费为12634.37元没有支付。海雅公司于2020年2月20日出具缴费通知单，记载2020年1月水费为3.85元，电费为11028.57元、1605.80元，物业费为31920元，租金为53200元，已转账68645.17元，实际欠款97758.22元。苏宁易购公司的工作人员吴静文于2020年2月24日签收了缴费通知单、管理费、租金、水费、电费发票。苏宁易购公司主张于2020年1月20日向海雅公司支付了158219.69元，之后没有付过款。苏宁易购公司通过微信发给海雅公司的《解约协议》约定：苏宁易购公司需向海雅公司支付2019年6月20日至10月19日期间的提成租赁费用与保底租赁费用的差额部分4454.52元、2019年12月1日至2020年1月25日期间的保底租赁费用96103.23元、2019年12月1日至2020年1月25日期间的物业管理费57661.94元，以上共158219.69元。双方没有签订《解约协议》。苏宁易购公司确认海雅公司每月定期抄表，确认度数后发缴费单，苏宁易购公司按缴费单交水电费。二、《租赁合同》第19条约定：海雅公司负责在交房前为苏宁易购公司租赁部分单独安装水电表；苏宁易购公司按该水电表的计量数字向海雅公司支付水电费；采取先用后付的方式，按月结算，于每月10日前支付上月水电费。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对海雅公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案二审的争议焦点在于：一、苏宁易购公司单方提出解除合同是否构成违约；二、苏宁易购公司有无拖欠租金、物业费及水电费；三、苏宁易购公司解除合同后应否补偿海雅公司的损失。关于苏宁易购公司单方提出解除合同是否构成违约的问题。双方签订的《租赁合同》第49条约定苏宁易购公司有权提前解除合同，但须提前30日书面通知海雅公司，以苏宁易购公司解除合同书面通知送达海雅公司之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，苏宁易购公司同意向海雅公司支付三个月的保底租赁费用作为对海雅公司的赔偿。根据双方的上述约定，苏宁易购公司有权单方提出解除合同。苏宁易购公司在2019年12月25日通过发函方式告知海雅公司于2020年1月25日解除《租赁合同》，符合合同的约定，不构成违约。苏宁易购公司在撤离过程中遇到海雅公司的阻挠不能撤场，海雅公司以此主张苏宁易购公司仍占用租赁场地以实际行动主动撤回解除合同的通知，理由不成立，本院不予支持。一审法院认定苏宁易购公司解除合同不构成违约正确，本院予以维持。关于苏宁易购公司有无拖欠租金、物业费及水电费的问题。因双方签订的《租赁合同》于2020年1月25日解除，而苏宁易购公司租金、物业费已付至2020年1月25日，海雅公司也确认收取苏宁易购公司的租金、物业费至2020年1月25日，故苏宁易购公司未拖欠租金、物业费。至于水电费，海雅公司确认收到了苏宁易购公司三笔分别为66645.17元、6454.52元、85120元款项共158219.69元，但该款项不包括水费3.85元、电费12634.37元。而苏宁易购公司主张该款项包括了租金、物业管理费、水电费。本院认为，《租赁合同》约定每月10日前支付上月水、电费，海雅公司于2020年2月24日才向苏宁易购公司送达缴费通知单，且苏宁易购公司发给海雅公司的《解约协议》约定的支付费用158219.69元包括租赁费用、物业费，没有包括水、电费，故应认定苏宁易购公司没有支付2020年1月1日至1月25日的水、电费，苏宁易购公司应向海雅公司支付该期间的水费3.85元、电费10189元（12634.37元÷31天×25天）。由于海雅公司在苏宁易购公司解除合同后才向苏宁易购公司送达水、电费缴费通知单，苏宁易购公司没有支付水、电费不构成违反《租赁合同》的约定。关于苏宁易购公司解除合同后应否补偿海雅公司的损失的问题。双方签订的《租赁合同》约定了苏宁易购公司提前解除合同需要向海雅公司补偿三个月的保底租赁费用，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。海雅公司主张加装电梯的费用及额外的六个月的空铺损失没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，因苏宁易购公司提前解除合同不构成违约，海雅公司应向苏宁易购公司退还履约保证金159600元，与苏宁易购公司应向海雅公司支付的补偿金即三个月的保底租赁费用数额一致。苏宁易购公司主张履约保证金及补偿金相互抵销符合法律规定，一审对此处理正确，本院予以维持。综上所述，海雅公司关于水、电费的上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但对水、电费的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10977号民事判决第一、二项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初10977号民事判决第三项；三、东莞市苏宁易购销售有限公司于应本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市南城海雅百货有限公司支付水费3.85元、电费10189元；四、驳回东莞市南城海雅百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费20981.78元、财产保全费5000元，共25981.78元，东莞市南城海雅百货有限公司负担25837.78元，由东莞市苏宁易购销售有限公司负担144元。二审案件受理费21386.78元，由东莞市南城海雅百货有限公司负担21268.78元，东莞市苏宁易购销售有限公司负担118元。东莞市南城海雅百货有限公司向本院预交了受理费21386.78元，本院不予清退，由东莞市苏宁易购销售有限公司迳付118元给东莞市南城海雅百货有限公司。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年五月二十七日书记员  陈雪玲梁雅诗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。