内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终1207号上诉人（原审被告）：韩木日根，男，现住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审原告）：赵宝成，男，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：金芳玉，内蒙古金利律师事务所律师。原审被告：包永强，男，现住内蒙古自治区通辽市。原审第三人：王晋东，男，现住内蒙古自治区通辽市。原审第三人：杜超伟，男，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人韩木日根因与被上诉人赵宝成、原审被告包永强、原审第三人王晋东、杜超伟房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初5752号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。韩木日根上诉请求：1.请求撤销原审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院在一审中遗漏了《退房协议》中第三条约定：因乙方自愿退房所产生的居住期间相关费用一律由乙方承担水电费按照每月500元计算、物业费另行收取按照物业收费标准执行。根据该规定，被上诉人已居住10个月，应当承担5000元水电杂费，及相应的物业费。另外，被上诉人提出退房，其居住10个月应当按照同地段房屋租赁标准向上诉人交纳住房使用费，望二审查明事实予以改判。赵宝成辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的全部诉讼请求。二、上诉人所要求的水电费每月500元不合理，且上诉人没有按退房协议履行自己的义务，提出该主张没有任何法律依据。上诉人要求的房屋租赁费和本案没有任何关联性，应当驳回。包永强辩称，没有意见。王晋东述称，没有意见。杜超伟未提交答辩意见。赵宝成向一审法院起诉请求：1.判决二被告返还购房款共计70000.00元，并支付违约金2000.00整，房屋租赁费用4081.00元（2019年11月8日-2020年6月7日），合计：76081.00元；2.判决二被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：被告包永强与第三人王晋东原共同经营通辽市左邻房产经纪有限公司，第三人杜超伟原系该公司房产经纪人。被告韩木日根、包永强，第三人王晋东三人共同协商合伙收购并出售房屋赚取房款差价，如遇到合适房源，先由韩木日根出资，包永强、王晋东负责购房。购买房屋后再通过包永强、王晋东经营的某房产经纪有限公司对外提供居间服务，将房屋出售。出售房屋由某房产经纪有限公司收取的居间费用由包永强、王晋东二人分配。房屋出售后的价款，先将韩木日根的购房出资退回给韩木日根，剩余的房款差价先按照三人约定的利率向韩木日根支付购房资金占用期间的利息，如房款差价有剩余，再由三人平均分配。2019年1月20日8:40:29，被告韩木日根向第三人王晋东转账20000.00元，用于支付购买位于通辽市××区某室的定金（以下简称案涉房屋），韩木日根在给王晋东转账时的备注标记为“某7楼70平定金”。2019年1月29日18:38:36，韩木日根向包永强转账120000.00元，转账备注“某7楼70平王晋东负责”。2019年1月28日18:49:14，韩木日根再次向包永强转账10000.00元，转账备注“某7楼”。包永强收到上述款项后于2019年1月29日18:52:37将130000.00元转账支付给案涉房屋的出售人。案涉房屋由王晋东与出售人签订房屋买卖合同。该房屋购买后，未办理房屋所有权转移登记。包永强、王晋东经营的某房产经纪有限公司将该房屋房源信息在网络发布。原告赵宝成在网络上看到该房屋信息后与第三人杜超伟取得联系并看房。2019年2月11日，王晋东授权杜超伟与赵宝成签订了《通辽市存量房屋买卖合同》，赵宝成以330000.00元价格购买案涉房屋。该合同中记载的出售方为王晋东。合同中王晋东的签名及捺印均由杜超伟所签所捺。合同签订当日，赵宝成通过微信向杜超伟转账支付10000.00元定金，杜超伟以王晋东的名义向赵宝成出具了收取定金的收据。杜超伟收款后将此款转给原通辽市左邻房产经纪有限公司出纳。2019年2月25日，赵宝成向原通辽市左邻房产经纪有限公司出纳转账支付首付款100000.00元，原某房产经纪有限公司出纳收款后于当日将该款通过电子汇出的方式汇入韩木日根账户。赵宝成交付定金及首付款后入住案涉房屋。因长时间未能办理房屋所有权转移登记，赵宝成找到包永强协商退房。包永强让赵宝成找韩木日根协商。赵宝成与韩木日根电话协商后，杜超伟以韩木日根（甲方）的名义与赵宝成（乙方）于2020年1月7日签订了《退房协议》。协议约定，此协议签字生效后甲方退给乙方房款定金20000.00元，已由包永强支付完毕，剩余90000.00元甲方分批次补齐给乙方，签订合同时支付30000.00元、2020年1月22日支付60000.00元。如甲方在2020年1月22日未向乙方支付剩余房款60000.00元，甲方须赔偿乙方违约金2000.00元。第一条约定的包永强支付给赵宝成的20000.00元，是由包永强替赵宝成垫付的某楼房屋的定金，定金20000.00元由某室的首付定金款中扣除。该退房协议中韩木日根的签名及捺印均由杜超伟所签所捺。2020年1月11日，韩木日根向赵宝成转账20000.00元。剩余房款70000.00元赵宝成至今未收到。一审法院认为，被告包永强、第三人王晋东庭审主张其与被告韩木日根三人系合伙关系，共同合伙从事收售房屋赢利活动，案涉房屋由韩木日根出资购买，由韩木日根指示王晋东负责案涉房屋的买卖，王晋东授权杜超伟与原告赵宝成签订买卖合同，赵宝成退房取得了韩木日根的同意，并且韩木日根直接退还赵宝成20000.00元房款。韩木日根对此予以否认，并辩称购买案涉房屋的资金系其出借给包永强、王晋东的，房屋系王晋东购买。对此一审法院认为，首先，对于韩木日根的辩解理由，其未能提供合法有效证据证明其与包永强、王晋东系借贷关系；其次，根据包永强、王晋东出示的账户明细，购买案涉房屋的定金以及房款系韩木日根转账给王晋东、包永强，并在转账备注中明确标注为“某7楼70平定金”“某7楼70平王晋东负责”“某7楼”等字样，并且案涉房屋出售给赵宝成后，赵宝成所交纳的定金及购房款均又转账给韩木日根。再次，在赵宝成退房后，案涉房屋又由韩木日根另行出售他人。综上，上述各方的转账行为、房屋的最终处理与包永强、王晋东二人的庭审陈述能够相互印证，形成完整证据链条，能够证实包永强、王晋东二人庭审陈述的真实性，故韩木日根、包永强、王晋东三人系事实上的合伙关系。因其三人合伙购买案涉房屋后又再次出售给赵宝成，系三人共同意思表示，在此过程中不同人员与赵宝成分别签订买卖合同、退房协议，系其三人内部分工问题。其三人应对退房问题共同对赵宝成承担责任，至于三人之间最终如何处理结算问题应系三人内部之间的关系，对于赵宝成不发生法律效力。综上，韩木日根、包永强、王晋东应共同向赵宝成承担退还购房款的责任。因韩木日根、包永强、王晋东三人未按退房协议约定时间履行退还购房款的义务，已构成违约，应依据退房协议的约定承担给付违约金的义务。因此，赵宝成请求给付2000.00元违约金的诉讼主张成立，予以支持。对于赵宝成请求支付房屋租赁费的主张，首先，因韩木日根、包永强、王晋东逾期返还购房款导致的损失应为购房款被占用期间的利息损失，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算的自违约之日2020年1月22日至赵宝成提起本案诉讼时止（2020年7月1日）的利息损失与双方约定的违约金数额大致相当，已能弥补利息损失；其次，赵宝成退房后，又在他处购买房屋。综上，退房协议约定的违约金已能弥补购房款被占用期间的损失，对于赵宝成主张的房屋租赁费不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定判决：一、被告韩木日根、包永强，第三人王晋东共同退还原告赵宝成购房款70000.00元，给付违约金2000.00元，合计72000.00元。于本判决发生法律效力后立即履行；二、驳回原告赵宝成的其他诉讼请求。案件受理费1702.00元，由原告赵宝成负担91.00元；被告韩木日根、包永强，第三人王晋东负担1611.00元。二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人就其提出的水电费、物业费、房屋使用费在一审中并未提出反诉，二审以此为由提出上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。故对上诉人的上诉意见不予采纳。上诉人可就其主张另行与被上诉人协商解决或另案提起诉讼。综上，韩木日根的上诉请求不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人韩木日根负担。本判决为终审判决。审判长 张 雷审判员 白 雷审判员 董明华二〇二一年五月六日法官助理 乌日乐书记员 李同亮