山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1502民初2931号原告：聊城市东昌府区侯营镇何庄村民委员会，住所地：聊城市东昌府区侯营镇何庄村。法定代表人：何克红，该村主任。委托诉讼代理人：高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。被告：何利彤，男，1977年10月3日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被告：何占彤，男，1984年1月28日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被告：何泉彤，男，1984年1月28日出生，汉族，住聊城市东昌府区。以上三被告共同委托诉讼代理人：徐坤，北京恒都律师事务所律师。原告聊城市东昌府区侯营镇何庄村民委员会诉被告何利彤、何占彤、何泉彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聊城市东昌府区侯营镇何庄村民委员会的委托诉讼代理人高飞、被告何利彤、何占彤、何泉彤共同的委托代理人徐坤及被告何利彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告何利彤支付原告购房款149526.7元及逾期支付违约金34125元（以149526.7元为基数，按照月息3％，自2019年10月1日起至被告实际付清之日止，暂计算至2021年3月15日）；二、判决被告何占彤支付原告购房款117096.4元及逾期付款违约金13650元（以117096.4为基数，按照月息3%，自2019年10月1日起至被告实际支付之日止，暂计算至2021年3月15日）；三、判令被告何泉彤支付原告购房款140432.8元及逾期付款违约金39165元（以140432.8元为基数，按照月息3％，自2019年10月1日至被告实际给付之日止，暂计算至2021年3月15日）。事实与理由：因聊莘路提升改造，占用了何庄村部分宅基地，为解决被占地村民的居住问题，经村两委、村民代表会议讨论，确定在村北集资建房。2018年3月24日，何庄村民委员会组织召开村民代表会议，就建房事宜进行商讨，并确定了定价方案：以成本价为中间线，一户一宅的被拆迁户执行成本价将200元每平方米，非拆迁户执行成本价提高200元每平方米；成本价为中标价加购地价加电梯及配套设施。2018年4月份三被告作为拆迁户报名参加集资建房。2019年7月10日晚建房小组核算了房屋成本价，并于2019年7月11日进行了公示。2019年7月23日经过抓阄，被告何利彤分得1号楼201室、202室两处房屋，车库一个，应支付房款总计289626.7元；被告何占彤分得1号楼1单元401室、402室及车库一个，应支付购房款447096.4元；被告何泉彤分得1号楼2单元701室及车库一个，应支付购房款310342.8元，经全体村民同意，于2019年10月1日前交齐购房款后予以交房，逾期交款每月承担月息3％的违约金。截止目前，被告何利彤仅支付24万元，何占彤仅支付33万元，何泉彤仅支付17万元，拒不支付剩余房款，所以诉至法院。被告何利彤、何占彤、何泉彤共同的答辩意见为：要求驳回原告的诉讼请求；诉讼费由原告承担。事实与理由：1、原告邀约购房阶段，原告宣称房屋价格在每平米1300元左右，拆迁户购房人在此标准少交200元，非拆迁户购房人在此标准多交200元，据此征集被告购房。根据原被告双方缔约时的合意，房屋价格应为固定标准。2、实际施工过程中，因原告的原因实际成本增加，原告因此提高房价。原告向被告主张的房价标准是原告单方拟定，未向被告就房价标准及建房的实际支持情况作出合理说明，且任意调整，根据原告在2019年9月3日公布的《何庄村安置集资楼建房小组村两委会会议决议》，何占彤需要补交房款36000元，何利彤需补交85000元，何泉彤需补交84000元，而今原告却将房价改为了由何占彤补交117096.4元，何利彤补交149526元，何泉彤补交140432.8元。两者相差11万余元。建房过程中，至少存在如下几项原告将支出和损失都单方强行分摊在被告身上的情况：（1）因偷工减料、施工不当，工程存在严重质量问题，整改修缮致使建设成本增加，而原告不论自身和建设方面的过错，而是将此损失都转嫁给被告，因原告过错导致的超预算损失，应由原告及其选择的实际施工方、监理方承担，不应由被告承担。（2）原告对适于居住的阁楼制定不合理的低价并费赔给原告干部（村支书何克强、村主任何克红、村委何火彤）。根据原告制定的房价标准（七楼2100元、八楼1950元、车库1400元，阁楼1100元），阁楼的价格只有1100元，比车库价格还低，也比原告最早宣称的1300元左右的招标成本价格还要低。原村委会干部享受的低房价福利，即变相少的交付款支出，不应由被告在内的其他购房人承担。就付款期限的问题，被告一直应原告的要求配合交款。但因原告事后增加收费项目、提高房价，房屋建设也存在严重质量问题，且拒绝村民查看建房实际开支明细，也不公开房屋质量问题整改情况，被告难以放弃权利而继续付款。假使被告应继续支付房款，后续房款的支付时间，也应该在原告房屋整改完毕后，并对被告进行通知后，由被告验房无质量问题后再支付。原被告并未约定迟延支付房款时的违约金条款。原告滥用公权，强行向被告收取高额违约金的做法，没有任何的法律和合同依据。房屋买卖合同的违约金的收取事项，是平等的民事主体的意思自治的范围，而不是村民自治、少数服从多数的决议事项，原告无权以“多数人同意”为由向被告收取高额违约金。况且原告是否依照合法的表决程序形成尚且存疑。故请依法驳回原告诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：被告何利彤、何占彤、何泉彤均为原告聊城市东昌府区侯营镇何庄村村民。该村位于聊莘路侧，因聊莘路提升改造，占用了该村部分宅基及其房屋等，为解决被占宅基地村民的居住问题，经村两委、村民代表会议讨论，确定在村北集资建房。2018年3月24日，何庄村民委员会组织召开村民代表会议，就建房事宜进行商讨，并确定了定价方案：以成本价为中间线，一户一宅的被拆迁户执行成本价降200元每平方米，非拆迁户执行成本价提高200元每平方米，成本价为中标价加购地价加电梯及配套设施。2018年4月份三被告作为拆迁户报名参加集资建房。原告于2018年5月出具了招标人为：东昌府区侯营镇何庄村建房领导小组的聊城市东昌府区侯营镇何庄村社区住宅楼建设项目招标文件（招标编号为：SDXTGC-20180103），该文件在“何庄安置楼交流群”予以公布，其中第15页第二项显示：工程招标控制价为1775.564446万元；第五项目概况处记载：侯营镇何庄社区住宅偶建设项目共两栋为7+2结构，面积为6653.54㎡，依此计算为每平方米1334元；文件第11页第8.3显示工程结算：成交价加有效签证，如无变更，成交价为结算的最高限价。2019年7月23日经过抓阄，被告何利彤分得1号楼201室、202室两处房屋，车库一个；被告何占彤分得1号楼1单元401室、402室及车库一个；被告何泉彤分得1号楼2单元701室及车库一个。原告诉称“2019年7月23日经过抓阄，被告何利彤分得1号楼201室、202室两处房屋，车库一个，应支付房款总计289626.7元；被告何占彤分得1号楼1单元401室、402室及车库一个，应支付购房款447096.4元；被告何泉彤分得1号楼2单元701室及车库一个，应支付购房款310342.8元，经全体村民同意，于2019年10月1日前交齐购房款后予以交房，逾期交款每月承担月息3％的违约金。截止目前，被告何利彤仅支付24万元，何占彤仅支付33万元，何泉彤仅支付17万元”。被告何利彤、何占彤、何泉彤对已支付的购房款无异议，对其余不予认可。何庄村建房领导小组及何庄村民委员会于2019年9月3日公布何庄村安置集资楼建房小组村两委会议决议内容为：“9月1号前未交齐楼款的户名如下：白秋荣16000元何利彤85000元何占彤36000元何泉彤84000元以上未交齐楼款户，到9月7号止利息1分，你如果买楼。把利息房款七号以内交齐，七号以内交不齐者，两套房的退一套，让给每买上房子的户，一套房子交不齐者，8号开始计息，月息3分，交钥匙时把所欠楼款及利息一并补齐方可入住，利息用于建楼开支。八号召开全体村民大会。2019年9月3日”。三被告认可其中每人应交纳的房款数额即何利彤85000元；何占彤36000元；何泉彤84000元。不认可该决议其余公布的内容。另查明，该涉案楼房在建过程中因出现质量问题进行了整改，并于2019年9月2日由施工单位、监理单位、建设单位共同出具“建设工程质量整改报告”。上述事实由以下证据予以证实：1、原告的陈述，被告的答辩；2、聊城市东昌府区侯营镇何庄村社区住宅楼建设项目招标文件复印件一份；3、2019年8月29号的“何庄村按置集资楼建房小组村两委会议决议”复印件一份；4、2019年9月3日“何庄村安置集资建房小组村两委会议决议”复印件一份；5、山东建勘集团于2018年9月6日出具的“鉴定报告”复印件一份；6、2018年9月20日建设单位、施工单位、监理单位共同出具的“建设工程质量整改报告”复印件一份；7、房屋存在质量问题的图片及购房村民在微信群内的聊天记录一宗；8、原告村委于2019年7月11日贴出的房价信息复印件一份；9、何庄村委会手写的“何庄安置楼账目表”复印件一份等证据在卷予以佐证。本院认为，原被告及其他被拆迁户村民就何庄村集资建房一事进行商讨，并确定了定价方案：以成本价为中间线，一户一宅的被拆迁户执行成本价降200元每平方米，非拆迁户执行成本价提高200元每平方米，成本价为中标价加购地价加电梯及配套设施。双方虽未有书面的合同，但对于商讨的结论双方均予以认可，且原告村委会就该事项对招标文件予以公布，据此推算出楼房的成本价为1334元/㎡，与原告对村民承诺的约1300元/㎡价格基本一致。2018年4月份三被告作为被拆迁户报名参加集资建房。原告于2018年5月出具了招标人为：东昌府区侯营镇何庄村建房领导小组的聊城市东昌府区侯营镇何庄村社区住宅楼建设项目招标文件（招标编号为：SDXTGC-20180103），该文件在“何庄安置楼交流群”予以公布，其中第15页第二项显示：工程招标控制价为1775.564446万元；第五项目概况处记载：侯营镇何庄社区住宅楼建设项目共两栋为7+2结构，面积为6653.54㎡，依此计算为每平方米1334元。2019年7月23日经过抓阄，被告何利彤分得1号楼201室、202室两处房屋，车库一个；被告何占彤分得1号楼1单元401室、402室及车库一个；被告何泉彤分得1号楼2单元701室及车库一个。虽然该案名为房屋买卖合同纠纷，实为农村村民集资建房纠纷，本案原告聊城市东昌府区侯营镇何庄村民委员会在该建房中系为村民利益组织建房的组织者、策划者，同时兼具有对集资款的管理、使用、支出的监管者身份，原告并不从中赚取利益，非商品房买卖合同的开发商。建房的受益人为集资建房人，虽然前期对所建楼房的成本价也予以预算，并在招标文件中予以公示，但是该价格仅仅是预算，并非实际发生的费用，后期随着楼房在建设过程中费用的不断增加，造成该楼的成本价格一直在增加，在此期间增加的费用原告作为村委会会同集资建楼小组及时作出了公示。因原告对该农村被拆迁户作为集资建楼的组织者、监管人不存在从中受益的问题，不是该楼开发商的身份，不存在利益，建房的每一笔支出均应由所有集资者均摊，对于前期交纳的不足部分应予以补足，但对于应补交多少，补交是否合理，被告是否认可，是否经过全体集资建房人的认可，原告应提供确实充分的证据予以证明。对于被告提出的原告在该楼的建设中因出现质量问题整改发生的问题，原告在其提交的一份证明名称为“大约成本”的一书证中记载：“大约后期开支分别为：电梯109万元，于营地5万元，安装变压器30万元，污水化粪池40万元，备用饮水井10万元，绿化30万元，天然气75万元，监理16万元，图纸11万元，公用车棚和公厕10万元，楼外地面硬化30万元，外墙真实漆变更和窗户内墙加网30万元，混凝土成本增加40万元，楼梯增加瓷砖3万元……”，以上各项费用仅是原告方公示的大约的费用，而非实际支出的费用。且在本案庭审中原告亦未提供确实充分的证据证明上述各项费用的实际支出与其公布的数据的一致性，并经过集资建房人的全体一致认可等。对于原告在“何庄安置楼账目表”中记载的其中部分“退房奖励40万元”，该40万元支出应否由作为被告的集资建房人承担，原告均无证据证明其支出的合理性及被告应予承担的合理性及合法性，且被告均不予认可。故本院认为，原告诉求的支付数据系未经双方最终核实、计算的数据，本院无法认定被告应支付剩余楼款的具体数额。原告可待数额明确、证据确实充分后另行主张。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判定如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费3703元，财产保全费2555元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张强二〇二一年五月二十日书记员  贺岩