吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终413号上诉人（原审被告）：延吉市御泉汇洗浴有限责任公司，住所地吉林省延吉市友谊路1001号。法定代表人：张焱，该公司经理。委托诉讼代理人：张传义，吉林张传义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林宏业经贸集团有限责任公司，住延吉市建工街延南路1号。法定代表人：金虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。上诉人延吉市御泉汇洗浴有限责任公司（以下简称“御泉汇公司”）因与被上诉人吉林宏业经贸集团有限责任公司（以下简称“宏业经贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初7221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御泉汇公司上诉请求：1.撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初7221号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除合同适用法律不当，应予撤销。一、上诉人欠付租金属实，但上诉人也有诚意积极履行义务，2020年1月双方就2019年欠付的租金签订了还款计划，上诉人本意是分期支付减少压力，及时支付租金。但没想到双方刚刚签订协议便受到“新冠疫情”的影响，上诉人遵照国家和政府的要求停业，几个月没有经营收入，即便是恢复营业后因疫情的后续影响经营状况也不理想，故导致上诉人没有及时如约履行还款计划。二、解除租赁合同既不利于解决本次纠纷还会造成新的诉讼及纠纷，对双方都不利，应判决继续履行合同。上诉人经营的洗浴中心共投入了1500万余元的装修费及其他费用，上诉人投入巨额资金就是为了长期经营，因疫情影响上诉人经济暂时出现状况拖欠了部分租金。当前因为疫情影响欠付租金，因此而解除合同对上诉人而言也是不公平的，会给上诉人造成重大损失。解除合同就意味着互相返还，上诉人投入的装修费用折价补偿问题就凸显出来，被上诉人对于上诉人投入的装修费用也负有补偿义务，解除合同会造成双方不必要的财产损失，不利于纠纷解决。上诉人有足够的诚意支付租金和一审判决的违约金来弥补被上诉人的损失，继续履行合同，并及时支付后续租金。综上所述，恳请二审法院能从双方有利的解决方案出发，判令双方继续履行合同，稳定交易安全，避免双方造成不必要的重大财产损失。宏业经贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。宏业经贸公司向一审法院起诉请求：1.请求解除双方于2017年7月26日签订的租赁合同并返还房屋；2.请求御泉汇公司支付拖欠的租金1,000,000元（2019年12月份租金60,000元，2020年1月份租金60,000元，2020年2月份租金80,000元，2020年3月至10月份租金每月100,000元）及违约金1,674,000元［60,000元×1％×30日×10个月＋80,000元×1％×30日×9个月＋100,000元×1％×30日×（8个月＋7个月＋6个月＋5个月＋4个月＋3个月＋2个月＋1个月）］，律师代理费522,200元，总计3,196,200元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月26日，宏业经贸公司法定代表人金虎与御泉汇公司原股东吴建良签订《洗浴中心租赁合同》，约定由吴建良租赁位于延吉市友谊路1001（现金龟海岸洗浴）建筑面积为3199平方米的房屋，租赁期限为十年，自2017年12月1日至2027年11月30日止。租赁费用为自签订合同之日起到2017年11月30日止租金每月人民币60,000元，2017年12月1日至2018年2月28日止三个月为装修免租期，免租期后两年之内租金为每月人民币80,000元，第三年开始租金调整为每月人民币100,000元，租金维持四年不变，第七年开始年租金递增10％，即每月租金为人民币110,000元，维持四年不变，直至租赁期满。付款方式为按月提前交款，每月1日之前应按时交纳当月租金，如有拖欠租金，按每天以月租金的千分之十的违约金补偿给宏业经贸公司，如超过一个月未付租金，将视为自动解除合同，宏业经贸公司将接管整个洗浴中心。若御泉汇公司连续三个月未向宏业经贸公司缴纳租金，则视为御泉汇公司主动放弃桑拿浴租赁权利，宏业经贸公司有权收回建筑。双方关于本合同产生纠纷协商解决，如协商不成产生诉讼，由违约方承担包括委托律师代理费的全部费用。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方可以向当地法院起诉解决。御泉汇公司于2018年9月7日注册成立。在审理过程中，御泉汇公司对该份租赁合同表示认可。2019年10月22日，御泉汇公司实际控制人陈小霞向金虎出具欠条，内容为：“欠房东租金总165,000.00元整，在10月30日还85,000元整，在11月10日还160,000元整，包括11月份房费，如果到期未还按合同约定内容办。”2020年1月24日御泉汇公司与宏业经贸公司签订《分期支付房租协议书》，双方约定“因承租方欠租赁方2019年房租共计325,000元，现制定还款计划如下：第一次还款于2020年1月24日前付款100,000元；第二次还款于2020年2月1日前付款85,000元；第三次还款于2020年3月1日前付款180,000元；第四次还款于2020年4月1日前付款180,000元；第五次还款于2020年5月1日前付款180,000元。如按上述还款计划全部履行，2019年所欠房租及至2020年5月前包含5月份房租将会全部结清。承租方认可2017年7月26日吴建良与房东签订的租赁合同，如不能按时还款，严格按照合同约定内容处理。此协议完成最后付款后，租赁方与承租方继续履行上述原租赁合同。”。2020年10月30日，御泉汇公司向宏业经贸公司出具“欠款确认书”，内容为：“自我公司2017年7月26日承租吉林宏业经贸集团有限公司位于延吉市友谊路的房屋经营洗浴中心以来，至2020年10月，共拖欠房屋租金1,000,000元，我公司予以认可。”另，涉案租赁房屋产权证为吉（2016）延吉市不动产权第0XXXX号吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号、吉（2016）延吉市不动产权第0XXXX号吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号、吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号，房屋所有权人为吉林宏业经贸集团有限责任公司。另查，宏业经贸公司为本次诉讼委托律师代理，已支付律师代理费20,000元。一审法院认为，宏业经贸公司与御泉汇公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合同合法有效。御泉汇公司未按约定支付租金，已构成违约，根据双方租赁合同，宏业经贸公司要求解除租赁合同并返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于宏业经贸公司要求御泉汇公司支付拖欠的租金1,000,000元（2019年12月至2020年10月期间的租金）诉讼请求，因2020年1月末全国爆发新冠肺炎疫情，根据公平原则及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，疫情期间的损失应由租赁双方共担，延边州直至2020年3月中旬后逐步恢复社会公共生活，法院酌情考虑2020年2月、2020年3月共计两个月的损失由双方共担，故本案中出租方应在正常租赁期限基础上免除承租人一个月租金，应免除2020年2月租金即80,000元，故被告御泉汇公司应支付的租金为920,000元。被告御泉汇公司辩称欠租金735,000元，但御泉汇公司于2020年10月30日已确认欠租金1,000,000元，故其主张不成立。关于宏业经贸公司要求御泉汇公司按照合同约定的按日以月租金的千分之十支付违约金的诉讼请求，御泉汇公司提出违约金过高要求调整的抗辩意见，法院予以采纳，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即2019年12月份租金60,000元的违约金为60,000元×4.15％÷12个月×10个月=2075元；2020年1月份租金60,000元的违约金为60,000元×4.05％÷12个月×9个月=1,822.50元；2020年3月份租金100,000元的违约金为100,000元×3.85％÷12个月×7个月=2,245.83元；2020年4月份租金100,000元的违约金为100,000元×3.85％÷12个月×6个月=1925元；2020年5月份租金100,000元的违约金为100,000元×3.85％÷12个月×5个月=1,604.17元；2020年6月份租金100,000元的违约金为100,000元×3.85％÷12个月×4个月=1,283.33元；2020年7月份租金100,000元的违约金为100,000元×3.85％÷12个月×3个月=962.50元；2020年8月份租金100,000元的违约金为100,000元×3.85％÷12个月×2个月=641.67元；2020年9月份租金100,000元的违约金为100,000元×3.85％÷12个月×1个月=320.83元，上述款项共计12,880.83元。关于宏业经贸公司要求御泉汇公司支付律师代理人费522,200万元的诉讼请求，因双方的租赁合同中对此进行了约定，且符合法律规定，应支付律师代理费，但宏业经贸公司已支付的律师代理费为2万元，法院只支持已发生的部分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除吉林宏业经贸集团有限责任公司与延吉市御泉汇洗浴有限责任公司之间的租赁合同；二、被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司在判决发生法律效力之日起十日内向原告吉林宏业经贸集团有限责任公司腾退延吉市友谊路1001，吉（2016）延吉市不动产权第0XXXX号吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号、吉（2016）延吉市不动产权第0XXXX号吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号、吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号房屋；三、被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司于判决书发生法律效力后立即向原告吉林宏业经贸集团有限责任公司支付拖欠的租金920,000元及违约金12,880.83元；四、被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司于判决书发生法律效力后立即向原告吉林宏业经贸集团有限责任公司支付律师代理费20,000元。五、驳回原告吉林宏业经贸集团有限责任公司的其他诉讼请求。如被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司未按判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,370元（原告已预交），减半收取16,185元，由被告延吉市御泉汇洗浴有限责任公司负担6665元，由原告吉林宏业经贸集团有限责任公司负担9520元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，宏业经贸公司作为房屋出租人，按照约定及时收取房屋租金是其主要合同目的，且租赁合同中已经对欠付租金的法律后果进行了明确约定。一审判决依据双方的合同约定，判决解除房屋租赁合同并无不当。并在案件处理过程中已经考虑到疫情因素对承租人经营的影响，对租金给予了调整。但调整后，御泉汇公司仍然欠付12个月的租金，且在二审诉讼期间，考虑到御泉汇公司的投入较大，解除合同必然导致较大损失，故本院要求御泉汇公司能够提供履行担保，但御泉汇公司未能提供，因此，御泉汇公司要求继续履行租赁合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，御泉汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,300.00元，由延吉市御泉汇洗浴有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 全智光审判员 宋 丹审判员 林 美二〇二一年五月七日书记员 王雅琦