河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初2789号原告：王金标，男，汉族，1946年11月11日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：贾国华，河南法声律师事务所律师。被告：马保初，男，汉族，1956年10月18日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：齐珂，河南大象律师事务所律师。原告王金标诉被告马保初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王金标委托诉讼代理人，被告马保初委托诉讼代理人齐珂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王金标向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还购房款30000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原被告系多年的同事朋友关系，2014年底，原告在海南省租房暂住，被告知悉该情况后就与原告说自己在海南省××××套住房，现因急需用钱想把房子转让，后双方以280000元的价格达成了口头协议。2015年1月5日，原告通过银行转账付给被告购房款160000元。2015年1月19日，原告搬到该房居住。原告住进该房后与被告协商办理房屋的过户手续事宜，因被告无法办理该房的过户手续，原被告协商一致解除了房屋买卖的口头约定。2015年3月6日，原告搬出该房。2016年4月11日，被告退还原告购房款130000元，下欠30000元未退。为此，原告多次向被告追讨该款，被告推脱拒付至今，无奈依法诉至贵院，望贵院判如所请。被告马保初辩称，一、原告诉状表述与事实严重不符。1、被告从未承诺给原告办理房屋过户手续，因该房屋系危房改造项目，是由被告出资和当地村民出地合建的，不可能办理房产证，当然也不能办理过户手续。被告建房初衷是供自己亲朋好友在海南度假居住使用，后亦将自己分得房屋悉数出售给自己的战友和朋友。以上事实，原告在买房时被告均已向其告知清楚，原告对此也是知情的。2、原告称双方口头解除房屋买卖约定后于2015年3月6日搬出并不属实，当时被告并未与原告协商过解除事宜，被告有证据显示原告2015年3月27日还在交纳水电费，之后又添置新沙发，春节期间和其儿子仍在此居住过年。原告的实际居住期限是2015年的1月5日至2016年4月11日，共计15个月零6天，期间在此居住的人均能够证明此事。3、被告从未承诺全额退还原告购房款，事实是当时原告所购房屋为五楼，曾多次提出自己年事已高，要置换被告三楼房屋，加钱也行，但原告此时只支付160000元，并未全额支付，被告已多次催促原告补足剩余款项，原告就以换房为由一直推脱，并执意要求被告同意换房后再支付剩余房款，被告并未同意原告换房请求。原告声称自己原单位领导拟在海南建小产权房，并承诺给自己一套，便以此为由要求退房。被告考虑到原告系多年同事和老领导的关系，便答应先退还130000元购房款，剩余款项被告在评估完家具、家电折损费和房屋使用费后再多退少补。现原告认为被告会全额退还，全是被原告的个人臆断，被告自始至终并未同意。二、原告并无证据证明被告向其隐瞒过无法过户的事实，相反根据事实足以推断原告对此事先应当是知情的。1、根据其所述，280000元购买80平米，家具齐全，拎包入住，还要求过户的房屋在三亚当地是根本不可能实现的。原告购买时看重的是小产权房的价格便宜，且又能居住，所以才会在明知是无法过户的情况下去购买。2、原告购买时房屋已经建成且均有人居住，大家都知道该房屋仅是居住不能过户的事实，并且原告在此居住使用一年多之久，与在此购买居住的人大都相识，不可能不知道自己房屋的性质。三、原被告是基于小产权房买卖的口头协议是有效的合同。1、该房屋虽为小产权房，但也是一种物权，具有占有、使用、收益、处分的性质。既然有处分的性质，在不违反法律规定强制性规定的前提下就可以买卖。该房屋是在当地村民宅基地上建设的，并没有改变土地的性质，并且是针对宅基地上旧房、危房的改造，土地仍属于当地村民居住使用。2、此协议没有损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，村民只是在自有的宅基地盖房，不能再申请其他的宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害。现今宅基地上所建的房屋除了供村民自己居住外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地。相反，该房屋的建设和买卖变相增加了农民的收入，改善了居住条件。买卖双方一方是寻求自身的经济增长，另一方是满足自身住房的需求，这些目的不能算是违法，因此该协议并不违反合同法的禁止性规定。3、我国土地管理法虽然规定集体土地使用权不得出让、转让、出租、用于非农业建设，但该房屋的买卖并没有将土地用于非农业建设，也没有改变其居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地，但这些规定都没有上升到法律和行政法规的高度。依据最高法对于合同法的解释只有违反了全国人大或者是其常委会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效的，因此该口头协议应当是有效的。4、原被告购买房屋时均系口头协议，原告并无证据证明被告在出售房屋时对其有承诺的内容，故无证据显示被告具有欺诈、胁迫和重大误解的成分存在。因此，依据民法典第143条之规定，该口头协议在不违反法律和行政法规的强制性规定，不违反公序良俗且双方意思表示真实的情况下，应当认定为有效的。5、基于本案的事实，原告在购买前就知道房屋无法过户的事实，而且原告购买该房屋本就是为了自己在三亚居住使用，不可能会有要求过户的意思。如果房屋不能发生物权变更登记来认定房屋买卖协议无效的话，反而违反了当事人的意思自治的原则，不利于交易的安全。原告要求退房还款的行为实际原因是后悔其买的楼层过高且与被告协商换房未果所致，因此认定双方买卖口头协议有效，更符合买卖方双方意思自治和诚实信用原则。三、被告并未承诺全额退款，本案系原告提出解约在先，致使被告的新房变旧房，原告应先应当赔偿被告的经济损失。1、原告并无证据证明被告同意全额退款的事实，原告微信证据中“余额稍后汇出”的表述，并未显示具体余额多少。实际意思是待计算完损失后，如有剩余再转与被告，原告并不能以此证明被告承诺过全额退款的事实。事后经被告核算，损失已远远大于30000元，被告以为原告会主动提出补偿方案，但原告却仍旧不依不饶，要求退款。被告碍于情面才避而不见，以避免正面冲突和发生口角。2、原告无证据证明被告曾承诺过该房屋能够过户的是事实。3、原告在未支付完全购房款的情况下，提前居住使用后又单方面提出退房申请，其该行为已构成违约，于情于理被告也不可能答应其全额退还原告购房款。4、根据《中华人民共和国合同法》第112条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。因此，原告违约在先，导致被告新房变旧房，被告理应扣除相应损失作为补偿。四、被告仅扣原告30000元补偿损失已是看在与原告相识基础上礼让很多。经被告后期核算，原告退房行为给被告造成的经济损失巨大，扣除30000元仍不能弥补被告损失，现被告保留后期追诉剩余损失的权利。1、根据统计，原告实际居住使用的期限是2015年的1月5日至2016年4月11日，共计15个月零6天。根据被告统计，三亚市吉阳区三罗村附近同样位置同一时间，租金约为4000到5000元。现疫情期间，被告参考自己三楼房屋对外出租的月租金也是在3000元左右。因此，原告应支付房租为3000×15.06＝45180元。2、2015年春节期间，原告仍在此居住，因原告儿子和同学一行也要来此过年居住，原告打电话给被告，让其另行安排住房，出于朋友关系，被告为其儿子安排两室一厅住房供其居住。按照当地的租房习惯，不管你住多久，对外出租一次，至少要付三个月房租，这个费用是3000×3＝9000元。3、家具的家电折旧的费用，大约是9816.65元。以上共计是损失是63996.65元左右，扣除原告剩余的30000元房款，原告仍应支付被告33996.65元才大概弥补被告全部损失。综上，原告并无充分证据证明所述事实和主张，于法于理，被告均不应退还原告剩余30000元购房款。现请求法院查清事实后，依法驳回原告全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原被告系同事朋友关系。2014年底是否达成口头房屋买卖协议，由被告向原告出售位于海南省三亚市吉阳区三罗村的住宅一套，价款280000元，双方没有约定办理产权手续。2015年1月2日原告向被告转款160000元，下余房款未付。随后原告接收并入住案涉房屋。2016年4月11日被告退还原告购房款130000元，同日，被告与原告微信聊天留言“先汇13万余额稍后汇出”。后因被告至今没有返还余额，并要求余款抵偿房屋租金等损失，双方发生纠纷，原告起诉来院。另查明，案涉房屋系由被告与房屋所在地村民合伙建设，没有办理产权手续。本院认为，原被告双方口头协议买卖农村房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告在原告退房后应予退还全部房款，但对于原告使用房屋期间给被告造成的租金损失，原告应当按照50%的过错承担赔偿责任。对于原告占有使用房屋的时间，双方均未提交书面证据，本院根据庭审调查、双方微信聊天记录以及退款时间，认定2015年的1月19日至2016年4月11日为原告实际占有使用案涉房屋期间。对于被告主张的租金及房屋折旧损失，原告意见认为租金每月1200元，被告认为租金每月3000元，但双方均未提交租金标准的相应证据，本院综合考虑双方意见，衡平双方利益，酌定租金标准为每月2000元较妥，即租金损失为14个月22天×2000=29467元。原被告各承担租金损失的50%，为14733.5元。对于被告主张的家电等折旧损失，没有法律依据，本院不予支持。本案房款和租金相互冲抵后，被告还应返还原告购房款15266.5元。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马保初于本判决生效后十日内返还原告王金标购房款15266.5元。二、驳回原告王金标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元,由原告王金标、被告马保初各承担137.5元。本判决为终审判决。审判员  禄东峰二〇二一年五月十一日书记员  杨丽娟