河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0105民初1476号 原告聂某某，男，1977年5月1日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托代理人李某某，河北时代经典（元氏）律师事务所律师。 被告河北某某房地产开发集团有限公司，住所地石家庄市新华区。 法定代表人牛某某，该公司董事长。 委托代理人翟某某，该公司员工。 委托代理人马某某，国浩律师（石家庄）事务所律师。 原告聂某某与被告河北某某房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨庆和独任审判，公开开庭进行了审理。原告聂某某及其委托代理人李某某，被告河北某某房地产开发集团有限公司委托代理人翟某某、马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂某某向本院提出诉讼请求：1、原被告于2019年9月29日签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：某某）解除；2、被告向石家庄市住房和城乡建设局办理上述合同的撤销备案；3、被告返还原告购房款183717元，并支付利息（以该购房款183717元为基数，支付自2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；4、被告返还原告截止到2021年4月1日的已付银行贷款本息81473.02元，并支付利息（以该81473.02元为基数，支付自2021年4月1日起至履行完毕之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系房地产开发公司，原告系购房人。原告购买了被告开发的位于石家庄市新华区。2019年9月29日原、被告签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：某某），该合同由被告向石家庄市住房和城乡建设局办理备案。原告所购房产总价款为904717元，原告分别于2019年7月27日向被告付款10000元，2019年8月19日向被告付款173717元，2019年8月26日向被告付款271000元（通过被告指定的河北某某投资管理有限公司给付），2019年11月27日向被告付款450000元（通过被告的合作银行中国建设银行石家庄分行贷款支付）。原、被告所签商品房买卖合同约定被告应当在2019年11月30日向原告交付该商品房，如因遵守配合相关政策法规的变化或有关政府机构的行为导致逾期，交付期限顺延。被告逾期交付责任约定逾期交付超过30日后，原告有权解除合同，被告应退还原告已付全部房款（含贷款部分），并支付利息（按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。合同签订后，被告未能按期交房，多次借口拖延。原告依法向被告主张权利，被告未履行，故形成本案。因此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请予以裁判。 被告河北某某房地产开发集团有限公司（以下简称：某某房地产公司）辩称，1、根据2019年8月26日原告、第三人某某公司及被告三方签署的借款合同及被告签署的协议书，第一笔还款期限届满后原告未偿还第一笔借款，导致被告替原告代偿，按上述两合同约定被告代偿后有权拒绝向原告交房，即有权延期交房，故被告延期交房有合同约定的依据，依法不够成违约，应当驳回原告诉求。2、假设法院认定被告延期交房构成违约并导致购房合同解除，对于原告主张的利息计算有误，应刨除因雾霾停工不可抗力影响等非被告责任导致延期交房的付款利息，根据上述两合同从原告未还款日即购房合同签署后一年或被告代偿日起算以后的利息不应由被告承担。 经审理查明以下事实：一、2019年9月29日，原告聂某某（买受人）与被告某某房地产公司（出卖人）签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：某某），合同第二章“商品房基本情况”中约定，聂某某购买某某房地产公司坐落于新华区某某（一区）10号办公楼1707室，预测建筑面积64.02平方米，第三章“商品房价款与预售资金监管”中第六条约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14131.79元，总价904717元，第七条约定，买受人应当于2019年9月29日前支付首付房价款454717元，余款450000向河北银行或农业银行或者兴业银行或者建设银行或招商银行或邮政储蓄银行或交通银行或北京银行申请贷款支付，第四章“商品房交付条件和交付手续”第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，第十一条约定，出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。如因遵守配合相关法规政策的变化或因有关政府机构的行为导致出卖人房屋配套设施发生逾期的，交付期限顺延，出卖人不承担违约责任，第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，第八章“合同备案与不动产登记”第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，第十章“其他事项”第二十八条规定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或者免除出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，案涉商品房买卖合同签订后，被告某某房地产公司于2019年10月14日向石家庄市住房和城乡建设局办理预售商品房合同备案。 二、案涉商品房买卖合同签订前，被告某某房地产公司先后三次收取原告聂某某购房款，分别是：1、2019年7月27日，聂某某通过某某房地产公司银联商务刷卡消费方式支付10000元，当日某某房地产公司向聂某某出具收款收据，载明收到聂某某交款10000元；2、2019年8月19日，聂某某通过某某房地产公司银联商务刷卡消费方式支付分四笔支付173717元，当日某某房地产公司向聂某某出具收款收据，载明收到聂某某交款173717元；3、2019年8月26日河北某某投资管理有限公司（甲方，出借人，简称某某投资公司）、原告聂某某（乙方，借款人）、被告某某房地产公司（丙方，担保人）签订了《借款合同》，约定甲方某某投资公司无利息借给聂某某首付购房款271000元用以购买案涉商品房，借款期限自2019年8月至2021年8月，共计24个月，上述借款由某某投资公司直接代聂某某支付给某某房地产公司作为聂某某首付购房款的相应部分，某某房地产公司承担连带担保责任，聂某某用所购案涉房产作为借款担保，《借款合同》签订当日，通过某某投资公司，聂某某向某某房地产公司支付了购房款271000元，同日某某房地产公司出具了收款收据，载明收到聂某某交款271000元。 三、为交纳后续购房款450000元，2019年9月29日原告聂某某（借款人）与中国建设银行股份有限公司石家庄分行（贷款人，以下简称建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定聂某某向建行贷款450000元用于购买案涉房产，借款期限为120个月，自2019年9月29日至2029年9月29日止，还款方式为等额本息还款法，建行每月从借款人聂某某的委托扣款账户62×××32中扣取月还款，建行贷款支付方式为委托支付，即贷款人建行一次性将贷款450000元划入借款人聂某某指定的河北某某房地产开发集团有限公司某某一区10号办公楼账户，2019年11月27日，建行依约发放贷款450000元，建行将此款付至被告某某房地产公司某某一区10号办公楼账户。同日，某某房地产公司向聂某某出具了收款收据，载明收到聂某某交款450000元。建行发放案涉商品房贷款后，原告聂某某从2020年1月1日开始偿还贷款，截止到2021年4月1日聂某某累计已偿还建行贷款16期，共计81473.02元。 四、因被告某某房地产公司未能于2019年11月30日前向聂某某交房，原告聂某某经交涉无果于2020年6月15日向某某房地产公司邮寄了案涉商品房《退房通知书》，提出退房、解除合同、并要求赔偿，收件地址为原被告双方在商品房买卖合同中预留的被告某某房地产公司通讯地址，收件人牛某某（即某某房地产公司的法定代表人），电话0311877××××7,2020年6月16日被告收到邮件，被告对此无异议。聂某某还提交了与被告某某房地产公司某某销售主管崔某某的微信聊天记录，拟证明崔某某的被告公司销售人员身份和原告在发函退房的同时还告知被告公司某某销售主管人员崔某某，被告称崔某某是其公司人员，但对崔某某聊天内容不能核实。 五、被告某某房地产公司提供证据：1、一份没有落款日期的河北某某投资管理有限公司《交款通知函》复印件和2021年4月12日廊坊银行《客户付款回单》（备注：替聂某某还某某公司借款）复印件，拟证明2020年8月第一笔还款期限届满后原告聂某某未偿还第一笔借款，导致2021年4月12日被告某某房地产公司替原告代偿，某某房地产公司延期交房有合同依据。原告聂某某质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告已于2020年6月15日依法通知被告退房解约，被告的该证据显然是原告起诉后伪造的，且被告称以此延期交房没有合同依据，某某公司与某某公司是关联公司。2、被告某某房地产公司还主张自2019年9月29日至2019年11月30日总计有36日停工时间，并提供以下证据：石家庄市新华区住房和城区、石家庄市重污染应急指挥部办公室、河北省大气污染防治工作领导小组办公室等发布启动重污染预警，主张属于不可抗力，非被告责任导致延期交房的付款利息不应由被告承担。原告聂某某质证意见：对该证据不予认可，2019年9月29日双方签订商品房买卖合同，如果此时工程停工，为何不告知原告，显然被告的主张不能成立，且被告主张不承担利息不符合双方合同约定。 以上事实有原告聂某某提供的石家庄市商品房买卖合同（预售）、备案书、收款收据、银联商务刷卡凭条，个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、借款合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信聊天记录、退房通知书、邮件交寄单（收据）、邮件妥投凭证等，被告某某房地产公司提供的交款通知函、客户付款回单、石家庄市新华区住房和城区建设局等部门文件复印件，当事人的陈述及庭审笔录为证。 本院认为，原告聂某某与被告某某房地产公司签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并有效，双方均应认真履行各自义务。本案中，聂某某依约向某某房地产公司支付了购房款，某某房地产公司的合同目的已经实现，某某房地产公司理应积极履行应尽的合同义务，按照约定时间在2019年11月30前向买受人聂某某交付所购商品房，但某某房地产公司未能如期交房构成重大违约。根据双方所签订的商品房买卖合同约定“某某房地产公司逾期交房超过三十日后，聂某某有权解除合同”，故聂某某主张与某某房地产公司解除商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。 被告某某房地产公司以2019年8月26日《借款合同》条款和2021年4月12日一笔转款来抗辩拒绝交房、不构成违约，明显理据不足，本院不予支持，具体分析如下：一、某某房地产公司认可双方在商品房买卖合同中约定应于2019年11月30日前向买受人交房，但借款合同中并未注明对于案涉商品房交付时间以该借款合同约定为准，某某房地产公司亦未举证证明该借款合同系对双方所签商品房买卖合同有关房屋交付条款的修订或补充。而且，借款合同签订时间比商品房买卖合同签订时间还要早一个多月，某某房地产公司以签订时间在先的借款合同来否定签订时间在后的商品房买卖合同约定的房屋交付时间，既不符合逻辑，又有悖常理。二、某某房地产公司逾期交房时间超过三十日后（即符合约定的解除条件后），聂某某于2020年6月15日向某某房地产公司发了退房通知书，此时借款合同中约定的还款期限尚未到期，据此说明被告主张原告聂某某未按期还款构成违约不成立。再者，某某房地产公司也不能以2021年4月12日一笔转款来否定该公司之前的违约行为。因此，被告某某房地产公司的抗辩主张，不能成立。 双方所签订的商品房买卖合同解除后，石家庄市住房和城乡建设局关于案涉商品房备案登记已丧失了存在的事实基础，基此被告应向住建部门申请办理撤销合同备案，原告予以协助。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。．．．．．．商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，被告某某房地产公司应当返还聂某某已付的购房款及其所偿还银行贷款和利息，剩余银行贷款及向河北某某投资管理有限公司的借款应由某某房地产公司分别返还给建行和河北某某投资管理有限公司。双方所签商品房买卖合同约定，“买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，故对于被告某某房地产公司主张返还款项时应扣除雾霾停工不可抗力影响等期间利息和购房合同签署后一年或被告代偿日起算以后的利息，不符合双方商品房买卖合同的约定，本院不予支持。本案经调解无效，本院依法作出判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条之规定,判决如下： 一、原告聂某某与被告河北某某房地产开发集团有限公司于2019年9月29日签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：某某）解除； 二、被告河北某某房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向石家庄市住房和城乡建设局申请办理合同编号某某号《石家庄市商品房买卖合同（预售）》的撤销备案，原告聂某某予以协助； 三、河北某某房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告聂某某购房款183717元，并支付利息（以该购房款183717元为基数，支付自2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 四、被告河北某某房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告聂某某截止到2021年4月1日已付银行贷款本息81473.02元，并支付利息（以该81473.02元为基数，支付自2021年4月1日起至履行完毕之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（减半收取）2526元，由被告河北某某房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨庆和 二〇二一年五月六日 书记员  侯莉飞