河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初10170号原告：蔡根兰，女，1985年3月2日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托代理人：徐喜飞，河南安可睿律师事务所律师。被告：河南华阁置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区第三大街110号院1号厂房科技楼9层1号902室。法定代表人：宋严军，总经理。原告蔡根兰与被告河南华阁置业有限公司（以下简称华阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡根兰的委托代理人徐喜飞到庭参加诉讼，被告华阁公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋共建协议》、《共建房出资协议书（按揭分期方式）》为无效合同;2、判令被告返还已付购房款5万元及利息（利息以5万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月28日起付至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清该5万元之日止）；3、判令被告赔偿原告购房损失36000元及利息（利息以36000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月28日起付至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清该36000元之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月23日，原告在华阁公司项目部通过微信转账给被告1万元，被告向原告出具一份收据。2019年1月28日，原告在华阁公司项目部通过被告提供的POS机刷卡交纳4万元，被告向原告出具一份收据；同日，原被告签订《房屋共建协议》及《共建房出资协议书》，同日，原告又用POS机刷卡支付购房款36000元（收款人为郑州市凌轩酒店，经查询该公司不存在）。然而自协议签订后该项目迟迟未施工，后得知被告公司尚未取得商品房预售许可证。因担心继续交易存在重大风险，原告遂与被告协商解除购房协议。2020年8月14日，被告同意退款，并向原告出具一份《申请退房款放弃承诺书》及《文华苑项目退款申请表》，承诺退款5万元，但被告至今未向原告退还购房款，也拒绝返还另外的36000元购房款。原告为维护合法权益，诉至本院。被告华阁公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证。被告华阁公司未到庭视为对其质证权利的放弃根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月28日，原告蔡根兰（乙方）与被告华阁公司（甲方）签订文华苑项目《房屋共建协议》，约定项目名称为文华苑，该房屋全部采用框剪结构，交付时间2021年12月底。乙方按照单价4655元/㎡，享有建筑面积127.88㎡房屋一套，序号为1-3104号，出资总款项为595281元，乙方签署本协议后，支付甲方5万元作为共建房屋出资款，甲方负责约定共建房屋土地款的缴纳、房屋建设、交付，并承诺在交付后3-5年内为乙方办理住宅不动产权证，届时若无法如期办理产权证，乙方可选择退房，甲方将全额退还乙方已缴纳共建房屋款，并按照银行同期存款利率支付利息，该协议自动失效。本协议为房屋共建协议，与正式合同具有相同法律效力，在双方签订正式房屋合同后，本协议自动终止。同日，原告蔡根兰（乙方）与华阁公司签订《共建房出资协议书（按揭分期方式）》，约定乙方按照单价4655元/㎡，享有建筑面积127.88㎡房屋一套，序号为1-3104号，出资总款项为595281元，乙方应于2019年1月28日前向该公司支付5万元物业首付款，剩余款项357000元，在房屋工程建至10层时，根据甲方通知，办理按揭贷款部分相关手续。同日，原告蔡根兰签订文华苑项目选房确认单。2019年1月23日，华阁公司出具《收据》一份，载明收到蔡根兰1-3104出资款1万元，支付方式为支付宝。2019年1月28日，原告通过POS机消费4万元至华阁公司；同日，华阁公司出具《收据》一份，载明收到蔡根兰1-3104出资款4万元，支付银行刷卡。同日原告通过POS机消费36000元至郑州市凌轩酒店。原告提交文华苑项目退款申请表显示申请人为蔡根兰（曾松代），签订协议日期为2019年1月28日，签订协议总价为595281元，付款方式为按揭，已付房款为5万元，需退款金额为5万元，退款原因为未按约定时间开工。另查明，被告华阁公司尚未取得房屋预售许可证。本院认为，蔡根兰与华阁公司在签订《房屋共建协议》及《共建房出资协议书（按揭分期方式）》时，华阁公司未取得所售房屋的商品房预售许可证，上述协议内容符合《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，上述两份协议应为商品房买卖合同，因华阁公司未取得商品房预售许可证，故上述协议应为无效合同；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。因双方签订的合同无效，华阁公司作为商品房销售者，在未取得商品房预售许可证的情况下不能对外销售房屋，而其仍与蔡根兰签订了上述具有商品房买卖合同内容的协议，存在过错，应对因合同无效给蔡根兰造成的损失承担赔偿责任。对原告要求被告退还购房款5万元的请求，本院予以支持。对于利息（以5万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月28日起付至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清该5万元之日止）的请求，本院认定以5万元为基数，自2019年1月28日起计算至实际偿还之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告称除首付款5万元外，在购房时另行支付36000元的出资款，根据原告提供的银行交易明细等证据，本院予以认定。被告华阁公司未提供证据证明其与渠道公司的具体销售模式及款项分配情况且在销售时已告知购房人，应承担相应的不利后果，被告应承担原告已支付的36000元款项的退还责任。对于原告要求被告赔偿购房损失36000元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息（以36000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月28日起付至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清该36000元之日止）的请求，本院认定以36000元为基数，自2019年1月28日起计算至实际偿还之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对于上述两笔款项，本院予以合并表述，即被告华阁公司应退还原告8.6万元及相应利息。被告华阁公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告蔡根兰与被告河南华阁置业有限公司签订的《房屋共建协议》及《共建房出资协议书（按揭分期方式）》无效；二、被告河南华阁置业有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡根兰返还购房款8.6万元及利息（以8.6万元为基数，自2019年1月28日起计算至实际偿还之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，减半收取计975元，由被告河南华阁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二一年五月二十日书记员  徐亚欣