广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤13民终936号上诉人（原审被告）：赖远军，男，19*年*月*日出生，住广东省河源市东源县××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××611。委托诉讼代理人：廖学敏，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建良，男，19*年*月*日出生，住广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××097019。委托诉讼代理人：罗远雄，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市稳坤房地产发展有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水街道人民四路锦新大厦11楼。法定代表人：范汉标。上诉人赖远军因与被上诉人陈建良、惠州市稳坤房地产发展有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5128号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖远军上诉请求：一、请求二审法院撤销惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初5128号民事判决书。二、请求二审法院判决停止对位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤*园*号、*号房产的评估拍卖，解除对上述房产的查封。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该条规定是专属适用买受人与房地产开发企业之间商品房买卖合同关系，对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的规定。本案明显是上诉人（买受人）对被上诉人惠州市稳坤房地产发展有限公司（房地产开发企业）名下的商品房提出异议，应该适用第二十九条，一审法院适用第二十八条明显错误。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院在查明的事实中已经查明上诉人已经支付完全部房款236247元，被上诉人稳坤公司也已经向上诉人出具收款收据；但一审法院认定事实中确认为上诉人是否足额支付了购房款无法查明。一审法院如此认定自相矛盾，且完全不符合事实和常理。2.合同约定付款方式不影响双方在合同签订后对付款方式进行口头变更，上诉人通过委托其弟弟赖某1通过银行刷卡方式支付136247元购房款和现金交付100000元购房款后被上诉人稳坤公司已经向上诉人出具了收款收据，该收据完全可以证实上诉人已经支付了全部购房款。一审法院忽视该收据认为无法查明是否足额支付购房款，认定事实错误。三、上诉人符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条情形，法院应当解除对涉案房产的查封、停止拍卖涉案房产等执行措施。1.上诉人与被上诉人稳坤公司于2013年3月26日签订的书面商品房买卖合同是双方的真实意思表示不违反法律的强制性规定，合法有效。且商品房买卖合同签订时间是在被上诉人发生借款关系之前，更是在人民法院查封之前。2.上诉人作为商品房消费者购买涉案房是为了居住使用，已经在2017年实际入住涉案房产，且答辩人名下无其他用于居住的房屋。3.上诉人已在2013年3月26日支付了全部购房款。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人对涉案商品房提出执行异议符合法律规定，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈建良辩称：一、一审判决适用法律正确。涉案两套房产已于2012年8月1日分户办理至惠州市稳坤房地产发展有限公司（下简称“稳坤公司”）名下，该两套房产己属于二手房（二手房性质不会因为分户权属人是开发商稳坤公司本身而改变）。故赖远军与稳坤公司于2013年3月26日签订的两份《商品房买卖合同》属于二手房买卖（假定签订合同属实），不属于开发商一手出售的商品房，这是常识。一审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是正确的；赖远军上诉称其与稳坤公司是买受人与房地产开发企业之间的商品房买卖关系，并应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，是错误的。二、不存在赖远军上诉称“一审法院认定事实错误”的情况。1.赖远军上诉称“一审法院在查明的事实中已经查明了上诉人已经支付完全部房款236247元”，这是故意篡改一审判决的文义。一审判决是在转述两份《商品房买卖合同》主要内容时表述房款已付清，并非直接查明房款已付清（见一审判决书第7页倒数第1-6行）。2.未有证据证明赖远军与稳坤公司对合同约定的付款方式进行了变更，赖远军主张现金支付100000元、赖某1代为刷卡支付136247元无真凭实据，且与合同约定支付方式不符，仅凭未经出具方确认的收款收据，不足于证明赖远军已付清了购房款。三、赖远军所享有的民事权益不符合排除对涉案两套房产执行的法定条件，原审判决正确，应予维持。1.涉案两套房产于2015年7月20日被惠阳区人民法院查封（陈建良申请），而赖远军于2017年7月21日才开始占有使用两套房产。2.现有证据无法证明赖远军已付清房款（前面已述）。3.赖远军未提交证据证明非因其自身原因未办理过户登记。4.根据上述1-3点，对照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，赖远军所享有的民事权益不符合排除对涉案两套房产执行的法定条件，原审判决正确，应予维持；赖远军上诉无理，应予驳回。四、其他意见。原告陈建良诉状中称“被告赖远军所称于2013年3月26日与开发商稳坤公司签订了两份《商品房买卖合同》，并于当天支付了全部购房款236247元，不是事实；其所提交的两份《广东省商品房买卖合同》及收款收据均是不真实的，是为对抗执行而倒签的。为以正视听，原告申请对两份《广东省商品房买卖合同》及收款收据形成时间的真实性进行鉴定（详见附件《鉴定申请书》）。”原审未对陈建良提出的鉴定申请作出是否同意的回应，并直接认定赖远军与稳坤公司于2013年3月26签订两份《商品房买卖合同》，程序不当和认定事实错误，上诉人陈建良请求二审进行鉴定。惠州市稳坤房地产发展有限公司未作答辩。原告陈建良向一审法院提出诉讼请求：1、判决撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303执异57号执行裁定；2、本案诉讼费用由被告赖远军承担。一审法院认定事实：本院经审理查明，2015年11月25日，本院作出（2015）惠阳法民一初字第713号《民事判决书》，主要判决内容为：被告稳坤公司在本判决生效之日起三十日内向原告陈建良偿还借款本金2579660元及利息；原告陈建良对被告稳坤公司的17套房产享有优先受偿权。被告稳坤公司未执行上述判决内容，原告申请强制执行，2018年6月22日，本院作出（2016）粤1303执1756号之二《执行裁定书》，裁定继续查封被告名下位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤*园的17套房屋。被告赖远军作为异议人（案外人）向本院提出书面异议，请求停止对位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤*园*号、*号房产的评估拍卖，解除对上述房产的查封。2019年9月4日，本院作出（2019）粤1303执异57号《执行裁定书》，裁定：解除（2016）粤1303执1756号之二执行裁定书项下对惠州市稳坤房地产发展有限公司名下位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤*园*房（证号：粤房地权证惠州字第111**4号）和*号房（证号：粤房地权证惠州字第111**1号）的查封。原告对（2019）粤1303执异57号《执行裁定书》不服，于2019年10月31日向本院提起执行异议之诉，请求撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303执异57号执行裁定并继续执行该执行标的。另查明，被告赖远军（买受人）与被告稳坤公司（出卖人）于2013年3月26日签订两份《商品房买卖合同》，主要约定：赖远军购买被告稳坤公司位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤*园*房、*房，两商品房总价款为236247元，付款方式为一次性付款（签订本合同时已付清全部房款），赖远军应按约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，专用账号为200×××××××××××××511，交付期限为被告稳坤公司应当在2013年4月18日前，交付符合本合同约定的商品房给赖远军使用。被告稳坤公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需其提供的资料报产权登记机关备案。同日，被告稳坤公司向被告赖远军出具一份收款收据，确认收到赖远军购房款236247元。被告赖远军主张其付款方式为现金支付100000元，剩余136247元由其弟弟赖某1刷卡支付。还查明，涉案位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤*园*号房、*号房登记权利人为被告稳坤公司，登记时间为2012年8月1日。2013年11月15日，原告与被告稳坤公司就涉案*号房、*号房办理了抵押登记，抵押权人是原告陈建良。涉*号房、*号房的查封情况：1、2015年7月20日被惠阳区人民法院查封；2、2015年12月16日被惠城区人民法院查封。2017年7月20日，被告赖远军向案外人稳坤*园物业管理服务中心申请装修涉案*号房。2017年7月21日，案外人稳坤*园物业管理服务中心向被告赖远军出具《稳坤*园装修施工许可证》。此后，被告赖远军对该房产进行了装修，开通了用电、管道燃气等，并交纳了停车费等费用。一审法院认为:本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者说已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告稳坤公司与被告赖远军虽在本院查封之前已就涉案房产签订书面买卖合同，但被告赖远军未能提交证据证明其已在人民法院查封（2015年7月20日）之前合法占有该不动产。关于被告赖远军是否已支付涉案房产全部价款问题。根据《商品房买卖合同》的约定，付款方式为直接存入该商品房项目预售款专用账户，专用账号为200×××××××××××××11，被告赖远军主张房款支付方式为现金交付100000元、赖某1代为刷卡支付136247元，与合同约定不符，被告稳坤公司亦未到庭确认，故被告赖远军是否足额支付了购房款无法查明。最后，被告赖远军至今未办理过户登记，且未提交证据证明系非因其自身原因未办理过户登记。综上，被告赖远军提供的证据不足以证明其主张，亦不符合上述法律规定情形，被告赖远军不享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303执异57号执行裁定，继续执行该执行标的，有事实和法律依据，本院予以支持。被告稳坤公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证的权利，依法按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303执异57号执行裁定。二、继续查封惠州市稳坤房地产发展有限公司名下位于惠州市惠阳区淡水伯公坳稳坤*园*房（证号：粤房地权证惠州字第111**4号）和*号房（证号：粤房地权证惠州字第111**1号）。本案受理费100元，由被告赖远军承担。经审查，本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第一款“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”的规定，本案原告诉讼请求判决撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303执异57号执行裁定不属于申请执行人执行异议之诉的审理范围。一审法院未向原告释明并指导其在庭审辩论结束前明确诉讼请求，程序不当;且一审判决第二判项超出原告的诉讼请求范围，程序违法，应当发回重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，裁定如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5128号民事判决;二、本案发回广东省惠州市惠阳区人民法院重审。本案二审案件受理费4843.7元，已由上诉人赖远军预交，本院予以退回。审判长  黄仲民审判员  陈金升审判员  张斯姝二〇二一年五月二十一日书记员  周韦吟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。