吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终566号 上诉人（原审被告）：苗青，女，1962年6月6日生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：张福弟，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：齐天立，男，1986年1月11日生，汉族，住吉林省大安市。 被上诉人（原审被告）：王晶，女，1987年4月14日生，汉族，住吉林省大安市。 被上诉人（原审原告）：大安市鑫城房地产开发有限公司，住所吉林省白城市大安市阳光名苑2号楼东1门市。 法定代表人：姜喜峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭旭，吉林策业律师事务所律师。 上诉人苗青因与被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司、王晶、齐天立返还原物纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2021）吉0882民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苗青及委托诉讼代理人张福弟，被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭旭，被上诉人齐天立到庭参加诉讼。被上诉人王晶经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苗青上诉请求：一、撤销吉林省大安市人民法院（2021）吉0882民初27号民事判决书；二、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院案件基本事实认定不清，适用法律错误。2014年12月7日上诉人齐天立、王晶与黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司签订《商品房认购协议书》，将位于大安市阳光名苑二期7号楼4单元602室预售给上诉人齐天立、王晶，并口头约定赠送阁楼，即本案的诉讼标的，该分公司的负责人为姜喜峰。被上诉人作为该项目的承接主体，上述协议对被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司有效。姜喜峰为大安市鑫城房地产开发有限公司法定代表人，也是实际施工人，辛佳杰的施工队归姜喜峰管理，在案涉楼房施工期间，马天键作为辛佳杰的施工队的放线员，在一审中出庭作证，证实在姜喜峰的指示下，在六楼和阁楼之间预留楼梯口，2017年6月姜喜峰将602室及阁楼的钥匙交给上诉人齐天立、王晶，三上诉人占有使用至今。大安市阳光名苑二期共六栋，1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼，顶楼均有阁楼，阁楼现使用人均为顶楼住户。除购房户李志伟通过签订补充协议的方式确认买顶楼赠送阁楼的事实外，其他购房户均没有赠送阁楼的书面证据。该小区非顶楼购房户对大安市阳光名苑二期买顶楼赠阁楼也知情。结合顶楼住户均在供电公司、自来水公司、供暖公司对户主信息进行了登记，而登记均需提供产权证明或者购房合同，如无被上诉人授意，在没有阁楼购买手续的情况下，。44户顶楼住户都非法占用阁楼，上诉人公司多年毫无反应，不符合常理。故以买顶楼赠阁楼的名义将顶楼与阁楼进行捆绑销售具有高度盖然性。综上，黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司将案涉阁楼以买顶楼赠阁楼的方式出售给上诉人齐天立、王晶，由被上诉人向上诉人齐天立、王晶交付了顶楼和阁楼，被上诉人请求三上诉人腾房，没有事实和法律依据。一审法院判决三上诉人腾房，属于基础事实认定不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。 大安市鑫城房地产开发有限公司辩称，上诉状中所陈述事实，均没有相关事实依据及法律依据。我公司在房屋销售过程中，并没有赠送阁楼一说，并且我公司现在能够举证证明当事人有多个阁楼是进行出售的，并非上诉人所称均为赠送，并且在房屋规划中，阁楼以顶楼住户所购房屋不是一个整体，不能认定其为统一的一个房间号，所以我方认为，一审判决事实清楚，应予维持。 齐天立辩称，当时买房屋的时候说是赠送阁楼的，并且房屋是一个整体，并且销售人员说的就是买六楼赠送阁楼，并且在我装修的时候，找的当时的售楼处，要求他们在六楼和七楼之间预留洞口。 王晶未到庭答辩。 大安市鑫城房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判决齐天立、王晶、苗青腾迁出位于大安市阳光名苑二期7号楼4单元602室上面阁楼（面积：71.98平方米）。2.请求人民法院依法判决齐天立、王晶、苗青承担本案诉讼费等相关费用。 一审法院认定事实：2014年12月7日，齐天立、王晶与黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限责任公司大安分公司签订的《商品房认购协议书》，姜喜峰在认购协议上签字。齐天立、王晶认购了阳光名苑二期工程7号楼4单元602室房屋，并支付了全部的购楼款。大安市发展和改革局文件批准，大安市阳光名苑小区棚户区扩建项目由原开发主体（黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司）变更为现开发主体（大安市鑫城房地产开发有限公司），并承接该项目。原大发改资字［2014］115号批复内容不变。 一审法院认为，大安市阳光名苑小区棚户区扩建项目由原开发主体（黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司）变更为现开发主体（大安市鑫城房地产开发有限公司）。大安市鑫城房地产开发有限公司作为诉讼主体适格。2014年12月1日，鑫城公司与齐天立、王晶签订的商品房认购协议书是双方自愿签订的，不违反法律的强制性规定，且已经实际履行，是有效协议。关于齐天立、王晶购买的阳光名苑二期工程7号楼4单元602室房屋是否包括阁楼问题。从双方签订的商品房认购合同看，在合同中没有明确载明包括阁楼。齐天立、王晶、苗青提供的证据不能证明其占有使用的阁楼属合法占有或善意取得，也不能证明其是以购买的方式取得，因此齐天立、王晶、苗青提出的阁楼是在购买楼房时开发单位赠送的抗辩理由不能成立，法院不予支持。因此鑫城公司要求齐天立、王晶、苗青返还阁楼的请求符合法律规定，法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：齐天立、王晶、苗青于判决生效后十五日内向大安市鑫城房地产开发有限公司返还大安市阳光名苑二期7号楼4单元602室上面阁楼。案件受理费50元，由齐天立、王晶、苗青负担。 本院二审期间，苗青围绕上诉请求依法提交了如下证据。 证据一，大安市鑫城房地产开发有限公司的登记信息一份，证明姜喜峰是大安市鑫城房地产开发有限公司的唯一股东。鑫城公司质证意见为：对真实性没有异议，对证明事实没有异议。 证据二，被上诉人大安市鑫城房地产开发有限公司以及姜喜峰涉诉案件信息表1份，证明，姜喜峰目前的经济状况负债累累，这个我自己查的统计的，连2017年欠付的3.6万元都无力支付。鑫城公司质证意见为：对证据的真实性有异议，证明问题有异议。该组证据不能证明当时被上诉人在无力监管销售的时候，本案涉诉阁楼被上诉人占有，能够证明正是上诉人以及本案证人的侵占行为，导致房屋无法正常销售，间接导致被上诉人涉及多个诉讼。 证据三、吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初170号民事裁定书一份，商品房预售许可证一份，商品房买卖合同五份，证明2020年姜喜峰为逃避执行与苑洪伟串通恶意诉讼，倒签合同在苑洪伟向大安市人民法院提交的五份商品房买卖合同中均记录有商品房预售许可证编号，该预售许可证实际颁发日期为2017年的5月8日，该五份商品房买卖合同的签订日期为2015年3月16日，在庭审过程中，姜喜峰作虚假陈述，最后因被证实合同虚假，苑洪伟主动撤回起诉，姜喜峰有不诚实的诉讼行为。鑫城公司质证意见为：对民事裁定书真实性没有异议，该组证据与本案没有关联性，无法证明本案相关事实。上诉人所称的虚假陈述、合同虚假应进一步举证。从该组证据中无法得出上诉人所主张的相关问题。 证据四，办理自来水手续须知一份，来自自来水公司，业主办理用电手续须知一份，证明：业主向用电公司、自来水公司进行业主登记时必须提供房屋产权证或者购楼合同。该两份证据虽然没有两个公司相应盖公章确认，但是上诉人已经申请法院依法调取。鑫城公司质证意见为：对用电手续须知真实性有异议。因为该通知没有盖相关的公章，无法证明其出处，也无法证明本案相关事实。对自来水的用水须知，真实性有异议。无法证明相关事实。通过这组举证更能清晰的证明上诉人侵占被上诉人阁楼的事实。 齐天立对上述证据均无异议。 王晶未到庭质证。 证人李亚明的证言，证明买楼的时候就是因为赠送阁楼，要不就不买这个楼了。鑫城公司质证意见为：该证人证言能够得出以下结论，所谓的阁楼协议，是因为当时没有按照售楼协议，约定证人与鑫城房地产签订的针对面积不足的补充协议，不能证明赠与阁楼的事实。并且售楼协议为2014年10月17日，阁楼协议为2015年6月14日，如果象上诉人所称买顶楼送阁楼应在同一时间签署相应协议，售楼协议与补充协议相差八个月之久，所以上诉人证人证言不能证明买顶楼送阁楼的存在，证人称有广告宣传等，因无书面证据应不予采信。 证人郝振举的证言，证明我们六楼都是大家买房屋的时候姜喜峰宣传买六楼带阁楼。我的房屋也是。鑫城公司质证意见为：对该证人证言的真实性及证明问题均有异议，阳光名苑小区从开发建设到竣工历时多年，房屋已销售多年，所以不能以价格来证明任何问题。两千多也好，三千多也好都是被上诉人公司与买房人的之间的民事行为，不能证明有关本案涉及的各种问题，对本案多位证人作证均有雷同处，均称与姜喜峰谈售楼协议与姜喜峰办理水、电，鑫城房地产公司为正规的房屋销售公司有售楼处，姜喜峰作为法人，不可能像上诉人及相关证人所称均与姜喜峰沟通，此证言有悖事实，一审中，我方举证当时要求物业公司对阁楼部分物业费不准收取，因为该阁楼的所有权是鑫城公司，而不是所谓的顶楼住户，也就是说物业公司没有权利向他们收取顶阁楼的物业费，关于水、电应拿出相应的客观证据，因为这个事已经过了6、7年，还能如此清晰地回忆相关事实。被上诉人认为证人与上诉人在庭下进行交流，该证言不具客观性。 证人于海军的证言，证明我是当时的建筑商，当时说是买六楼带阁楼，开发商姜喜峰说的。鑫城公司质证意见为：对真实性及证明问题均有异议。证人于海军多年涉及多个诉讼，阳光名苑小区多个房间均被证人于海军实际控制，所以该证人证言缺乏客观性。并且其仅能证明当时施工时，施工费是用房屋抵账的事实，与其证明问题无关。 苗青对上述证人证言均无异议。 齐天立对上述证人证言均无异议。 王晶未到庭质证。 上述证据中证据一登记信息鑫城公司无异议，本院予以采信。证据二案件信息表，证据三民事裁定书、商品房预售许可证，商品房买卖合同均与本案无关，本院不作评价。证据四办理自来水手续须知和用电手续须知一份，没有单位盖章，本院不予采信。证人与双方无利害关系，证人证言本院予以采信。 本院认为，从苗青提供的水电费和取暖费票据可以看出，多年来一直由苗青交纳各项生活费用。苗青一审提供的与姜喜峰的对话录音，鑫城公司对真实性并无异议，从录音可以看出姜喜峰对苗青阁楼漏水表示可以维修，说明其对苗青使用阁楼并没有异议。苗青一审二审中出庭作证的多位证人均证明当时销售是买六楼赠阁楼。且案涉房屋施工时室内已预留楼梯口。鑫城公司多年来一直未主张返还。苗青提供的证据相互印证，可以认定购买六楼赠送阁楼，故鑫城公司要求返还阁楼的诉讼请求本院不予支持。一审法院认为齐天立、王晶、苗青提供的证据不能证明其占有使用的阁楼属合法占有或善意取得，也不能证明其是以购买的方式取得属于事实认定错误。 综上所述，苗青的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省大安市人民法院（2021）吉0882民初27号民事判决； 二、驳回大安市鑫城房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元，由大安市鑫城房地产开发有限公司负担。二审案件受理费100元，由大安市鑫城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔庆江 审判员  李福财 审判员  陈**超 二〇二一年五月二十八日 书记员  付昱嘉