山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋03民终417号 上诉人（原审被告）：阳泉市宏基苑房地产开发有限公司，住所地阳泉市。 法定代表人：王海刚，执行董事。 委托诉讼代理人：赵晨，山西君衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周文宝，男，1966年3月19日出生，汉族，四川省华蓥市人，现住阳泉市。 委托诉讼代理人：王国昌、白雪林，山西诚又诚律师事务所律师。 上诉人阳泉市宏基苑房地产开发有限公司因与被上诉人周文宝商品房买卖合同纠纷一案，不服阳泉市郊区人民法院（2020）晋0311民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阳泉市宏基苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵晨，被上诉人周文宝委托诉讼代理人王国昌、白雪林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳泉市宏基苑房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项；改判双方签订的《商品房买卖合同》为无效协议；二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：基于上诉状中叙述的事实，双方签订的《商品房买卖合同》是附前提的协议，前提是施工协议，即有施工协议，才有顶账协议才有商品房买卖合同，若904号楼工程施工协议未能执行，那么顶账协议和商品房买卖协议当然归于无效。而一审法院适用法律逻辑为：双方签订的抵顶协议约定“若904号楼工程施工协议未能执行，本协议无效”因上诉人最终未参与904号楼工程的修建，故该抵顶协议系无效协议，同时同日双方签订的施工协议也是无效协议，而将商品房买卖合同孤立认定为有效协议，显属错误，不符合双方当事人为何签订商品房买卖合同的真实意思表示。双方的真实意思表示是：因为有施工协议，才有顶账协议，因为签订顶账协议才签订以房抵顶工程款商品房买卖合同。施工协议、顶账协议都是双方真实意思表示，现904号楼工程因被上诉人的违法原因上诉人未能施工，导致一系列协议失去效力，双方没有履行，必然导致以商品房买卖合同抵顶工程款的目的无法实现，故当然无效。 周文宝辩称,上诉人与被上诉人长期合作、合作项目多，本案所涉房屋买卖合同中有抵顶工程款的问题，一部分房款就是用7号楼、19号楼已完成的工程款抵顶的，还有一部分房款是预定904号工程让周文宝继续施工的预付款；关于法律适用问题，本案双方签订的买卖合同是在签订抵顶协议的基础上，双方签订的正式买卖合同，双方也出具了收据，就是上诉人给被上诉人出具的，也载明用工程款抵房屋款。上诉人在签订商品房买卖合同后也向被上诉人交付了房屋，被上诉人占有房屋长达11年之久并进行了出租。双方也没有合同法52条规定的无效情形，双方签订的买卖合同符合法律规定。至于房款的问题，只是一个房款交款的问题，是否用904号楼工程款抵顶，还是用其他未付工程款抵顶，是欠账问题，与合同的效力没有关联。 周文宝向一审法院起诉请求：1.依法确认周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.依法判令阳泉市宏基苑房地产开发有限公司继续履行该合同，为其办理房屋不动产登记证书，并承担逾期办理房屋权属证书的损失（按照已付购房款总额5064690元、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，即在年基准利率4.75%的基础上加收40%，执行年利率6.65%、时间从2012年8月30日起直至办理完毕不动产登记证止）暂计252.6万元。 一审法院认定事实：2008年4月20日，河南××建筑安装有限公司与阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订了《建设工程施工合同》，约定由河南××公司承包修建阳泉市宏基苑××三组团7号底商住宅楼工程，该工程总价为19561780元，约定2009年6月30日竣工；并约定在确认计量结果后14日内，阳泉市宏基苑房地产开发有限公司应按不低于工程价款的60%、不高于工程价款的90%向河南××公司支付工程进度款。至今，该工程尚未最终结算。 2010年3月18日，阳泉市宏基苑房地产开发有限公司与阳泉市××村委会签订了委托书，约定××村新农村改造项目委托阳泉市宏基苑房地产开发有限公司进行，双方还于2010年4月12日签订了合作协议，就双方合作中具体的权利、义务及施工进行了约定。 2012年1月18日，周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订了施工协议，阳泉市宏基苑房地产开发有限公司将904号楼的修建分包给了周文宝。 2012年1月18日，周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订了抵顶协议；同日，双方签订了《商品房买卖合同》，阳泉市宏基苑房地产开发有限公司将××村××小区三期7幢1、2层02号房屋（5-7轴）、建筑面积为249.03平方米的底商出售给周文宝。 2012年，由于自身原因，阳泉市宏基苑房地产开发有限公司退出了××村新农村建设项目904号楼的建设工程。 2020年5月14日，周文宝诉讼在案。 对当事人有争议的证据和事实，一审审核认定如下： 1.周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方对该合同的真实性均不持异议，且合同内容并无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该合同属有效合同，依法对双方具有法律约束力。 2.周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司于2012年1月18日签订的抵顶协议约定“若904号楼工程协议未能执行，本协议失效”，因阳泉市宏基苑房地产开发有限公司最终未参与904号楼工程的修建，故该抵顶协议系无效协议。同日，周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订的施工协议也系无效协议。 3.因阳泉市宏基苑房地产开发有限公司与河南××建筑安装有限公司就7号楼底商住宅工程尚未总结算，且周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订的抵顶协议系无效协议，同时，周文宝购买的争议底商系抵顶工程款所得，即争议底商的房款并未付清，故对周文宝原诉请阳泉市宏基苑房地产开发有限公司限期协助办理房屋产权登记证书之诉请，依法不予支持。 4.周文宝诉请阳泉市宏基苑房地产开发有限公司承担逾期办理房屋权属证书的损失，因周文宝并未在合同约定的时间支付全额房款，且周文宝早知其权益受到侵害但却任由该损失扩大，对此结果也存在一定的过错，故对周文宝该项诉请，依法亦不予支持。 一审法院认为，周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方对该合同的真实性均不持异议，且合同内容并不违反相关法律规定，故该合同属有效合同，依法对双方具有法律约束力。周文宝诉请阳泉市宏基苑房地产开发有限公司限期协助办理房屋产权登记证书，因阳泉市宏基苑房地产开发有限公司与河南省××建筑安装有限公司就7号楼底商住宅工程尚未总结算，且就争议底商的房款尚未付清，故对该项诉请，依法不予支持。 周文宝诉请阳泉市宏基苑房地产开发有限公司承担逾期办理房屋权属证书的损失，因周文宝并未在双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间支付全额房款，且周文宝早知其权益受到侵害但却任由该损失扩大，对此结果也存在一定的过错，故对周文宝该项诉请，依法亦不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决为：一、周文宝与阳泉市宏基苑房地产开发有限公司于2011年1月24日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、驳回周文宝其他诉讼请求。一审案件受理费13504元，由周文宝负担。 经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：阳泉市宏基苑房地产开发有限公司与周文宝签订的《商品房买卖合同》是否为无效协议。本案中，周文宝、阳泉市宏基苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《抵顶协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方当事人对该合同的真实性均不持异议。阳泉市宏基苑房地产开发有限公司与周文宝同时签订《商品房买卖合同》、《抵顶协议》，将案涉商品房出卖并交付周文宝，由周文宝使用多年。双方在《抵顶协议》中约定阳泉市宏基苑房地产开发有限公司用案涉商品房抵顶所欠周文宝的工程款和预付904号楼的建设工程款，后该904号楼建设工程协议未能执行，依据《抵顶协议》约定《抵顶协议》失效，但《抵顶协议》失效并不能导致案涉《商品房买卖合同》无效，且该合同内容并不违反相关法律规定，在案证据亦不能证明双方当事人在签订该《商品房买卖合同》中存在法定的无效情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”规定，案涉《商品房买卖合同》不属无效协议，应合法有效。阳泉市宏基苑房地产开发有限公司上诉主张案涉《商品房买卖合同》为无效协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，阳泉市宏基苑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13504元，由阳泉市宏基苑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任晓辉 审判员  郭永生 审判员  张敏芳 二〇二一年五月三十一日 书记员  梁 瑾