辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民初22号原告（案外人）：王振涛，男，汉族，1978年4月26日出生，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。被告（申请执行人）：营口泰平实业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区熊岳镇厢黄旗村（金禾旺族家园27栋6号门市），统一社会信用代码：912108040721964288。法定代表人：陆志，系公司总经理。委托诉讼代理人：胡萍，辽宁盛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄月明，辽宁盛典律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：营口元基房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区富春江街昆仑大街商网05-12号。法定代表人：武金红，系公司总经理。第三人（被执行人）：武奎斗，男，1970年1月8日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。第三人（被执行人）：温艳辉，女，1971年3月9日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。原告王振涛诉被告营口泰平实业有限公司，第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王振涛，被告营口泰平实业有限公司的委托诉讼代理人胡萍、黄月明到庭参加诉讼。第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王振涛向本院提出诉讼请求：1、判决座落于营口经济技术开发区归原告所有；2、判决停止对上述房屋的执行；3、解除对上述房屋的查封；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由，申请人为营口元基房地产开发有限公司，元基首府工程提供袋装水泥、顶棚刮胶泥（11#124)以及施工1#5#9#11#12#卫生间及阳台防水，工程款共计60余万元。已拨付部分现金，部分以顶账房形式拨付。2014年8月份营口元基房地产开发有限公司拨付元基首府小区11+2-302面积为60.23平，申请人签订了商品房买卖合同，并出具了专用收款收据，实际取得了该住房，房屋取得时间和房屋的相关手续均在查封之前。申请人签订了有效的商品房买卖合同，并全额支付房款并实际占有。与申请人一同驳回的房屋元基首府5#-2-101、5#-2-201、5#-2-202、5#-2-302、5#-2-301、11#-1-703、11#-1-403、1#-1-1602、12#-1-1903、11#-2-601、12#-1-1702都和原告一样是工程抵顶房(详细材料和证据在附件里)，根据最高人民法院关于人民法院执行查封、扣押、冻结财产的规定，第17条申请人己经支付了全部房款并实际占有但是未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封，申请人不存在过错，因此法院应予解除查封。综上，法院将申请人的财产予以查封明显存在过错。现依据民事诉讼法的规定提出申请。请求法院立即终止执行对(2020)辽08执异331、332、330、328、321、322、323、312、300号的解除查封，以维护申请人的合法权益。2020年7月8日，贵院下发(2020)辽08执字20号执行通知书后原告得知，元基公司因欠交通银行股份有限公司营口分行贷款本金7972万元没有偿还，被交通银行起诉至法院，判决生效后交通银行将该笔债权转让给了东方资产管理公司，东方资产管理公司又将该笔债权转让给了本案被告营口泰平实业有限公司(以下简称“泰平实业”），后元基公司仍没有偿还债务，泰平实业申请强制执行，2018年9月7日贵院查封了案涉房屋。原告得知上述情况后，及时向贵院提出了执行异议，贵院作出(2020)辽08执异412号裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与元基公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告对案涉房屋享有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，完全能够阻却执行。为维护自身合法权益，原告特提起本次诉讼，请求依法裁判。被告营口泰平实业有限公司辩称，一、答辩人依据（2014)营民二初字第00212号民事判决，并通过债权转让方式取得案涉抵押房屋的优先受偿权，即有权申请强制执行并优先于一般债权。2015年2月9日，贵院作出（2014)营民二初字第00212号生效民事判决确认交通银行营口分行对第三人元基公司抵押物享有优先受偿权。同年9月，答辩人取得案涉债权，成为本案受让的权利人享有（2014)营立一保字第129号裁定中对第三人元基公司名下抵押财产的优先受偿权，该执行案件由轮候变为首封，查封期限自2019年10月12日至2022年10月12日。因此，答辩人依法享有对案涉房屋的优先受偿权，优于原告的一般债权。二、原告提供的证据无法证明其符合排除强制执行的条件。1、原告无法证明《商品房买卖合同》签订时间在法院查封之前，亦无法证明合同合法有效。原告仅提供买卖合同及收款收据。未提供发票凭证，合同未备案，无法证明合同签订的真实时间。元基公司于2014年8月28日在营口日报进行公告，其合同专用章于2014年8月25日丢失，公告作废。故原告与元基之间签订的《商品房买卖合同》是否真实，存有异议。2、原告不能证明其对案涉房屋合法占有。原告未提供交付的相关手续，如入住通知书、交付钥匙手续、未缴纳契税、维修基金等。不能证明其已经合法占有案涉房屋。3、原告无法证明其已支付案涉房屋价款。原告主张以第三人元基公司欠付的工程款、材料款抵账案涉房屋的房款，提供的证据无法证明其主张的债权真实存在，亦无法证明抵顶房款实际产生。并且，其主张已支付的款项并非自有资金或贷款，而是所谓以工程款和材料款抵顶，实质是以顶代买，未支付相应价款。4、原告未办理过户登记，系因其自身未尽到审慎义务。原告主张以以物抵债为目的签订《商品房买卖合同》。在这种情况下，原告作为债权人，与直接购买房屋的商品房消费者不同，应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋在原告与元基公司签订《商品房买卖合同》之前已经办理了抵押登记，原告在此种情况下仍然购买案涉房屋，导致无法办理过户登记，系其自身未尽到审慎义务。综上，原告在案涉房屋办理抵押登记后签订《商品房买卖合同》，未尽到审慎义务，不属于法律保护的善意相对人。原告的付款方式不符合消费者购买房屋的付款习惯，不具有消费者资格。本案不应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条、二十九条的相关规定，原告不符合排除执行的条件。三、原告基于债权抵顶案涉房屋，其未完成变更登记，仍属一般债权，不具有优先效力，不享有对案涉债权排除执行的权利。原告王振涛与第三人元基公司签订的《商品房买卖合同》，实际上是为了实现债权，不当然产生物权变动的法律效果。且至今原告未办理过户登记，仍属于一般债权，不具有优先抵押权效力。若一般债权人通过抵顶房屋就能使其权利优先于抵押权人，这与法律对抵押权人保护的宗旨相悖。因此，原告不能据此排除对案涉不动产的强制执行。四、原告不具有物权期待权，不符合排除执行的法定情形，应当依法判决驳回原告诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住房屋的情形。原告主张因第三人无力偿还借款而抵顶案涉房屋，与一般商品房消费者交易习惯不符，不应认定其为商品房消费者。本案原告对第三人元基公司主张的实际是以物抵债的债权，而非物权期待权，故原告对案涉房屋所享有的民事权不足以排除贵院作出的执行行为。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求贵院依法公正判决，驳回原告诉讼请求。第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交证据如下：《天瑞水泥对账单》（截止于2014.7月末）、《工程造价审定单》、《记账凭证》（2014年8月13日）、《专用收款收据》（2014年8月15日，编号为0021787、0021788)、《收据》（2014年8月15日）、《商品房买卖合同》。证明我在元基首府做工程及送材料，欠材料款以及工程款抵顶的房屋。被告营口泰平实业有限公司质证意见为：对原告证据的真实性、合法性、关联性，以及对原告要证明的问题均不予认可。一、针对《天瑞水泥对账单》（截止于2014.7月末）:该证据仅为原告自制表格，仅有原告签名，且存有其他数据字样，并无营口元基房地产开发有限公司盖章确认，无法证明原告与营口元基房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，更无法证明营口元基房地产开发有限公司欠付其款项。二、针对《工程造价审定单》：该证据没有经过营口元基房地产开发有限公司盖章确认,仅为工程审定单，为工程施工中所制作单据。无法证明原告与营口元基房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，与本案无任何关联性。三、针对《记账凭证》（2014年8月13日）:仅为电子单据，并无营口元基房地产开发有限公司公章，不能当作认定工程款项的证据,无法证明工程款项金额，且与本案无任何关联性。四、针对《专用收款收据》（2014年8月15日编号为0021787、0021788）：该证据仅为收据，不能证明原告为购买房产向营口元基房地产开发有限公司支付了相应的价款。五、针对《收据》（2014年8月15日）：该证据为手写收据，无法验证其真实性；收据签字均为个人，无法证明与营口元基房地产开发有限公司有任何关系且与本案之间也无关联性。六、针对《商品房买卖合同》：合法有效的商品房买卖合同应加盖备案专用章，同时无相关证据证明原告为购买房产支付了购房款，故无法证明原告通过合法有效的方式购买了案涉房产。第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉未予质证。被告营口泰平实业有限公司，第三人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉未提交证据。经审理查明认定事实如下：2015年2月9日，本院作出了（2014）营民二初字第00212号民事判决，判决：“一、被告元基公司于本判决生效之日起十日内偿还原告（当时是交通银行股份有限公司营口分行）（以下简称交通银行营口分行）借款本金人民币79720000.00元及至2014年9月21日应付的利息人民币1648836.61元；二、被告元基公司给付原告交通银行营口分行借款本金79720000.00元的利息，计息时间从2014年9月22日起至本息付清时止，利率按双方合同的约定利率计算；三、被告武奎斗、温艳辉对上述借款本息承担连带责任。上列给付义务限于本判决生效后十日内履行，如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、原告交通银行营口分行对被告元基公司抵押物享有优先受偿权。案件受理费440400.00元及保全费5000.00元由被告元基公司、武奎斗、温艳辉共同承担。”判决发生法律效力后，营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉没有履行上述法律义务。2015年7月，交通银行营口分行与中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方资产公司）签订了《不良资产转让协议》21条。本院（2014）营民二初字第00212号民事判决书确定的债权转让给东方资产公司，并通过公告送达被执行人。2015年9月，东方资产公司与申请执行人泰平实业签订《债权转让协议》，将上述债权转让给泰平实业，并通过公告送达各被执行人，至此泰平实业成为本案受让的权利人。2016年11月申请执行人泰平实业就还款事宜与被执行人公司代表商议，按申请执行人的要求及民事判决书确定的内容履行还款义务，并达成一致意见，但最终被执行人没有履行，导致2018年5月10日申请执行人营口泰平实业有限公司向本院申请强制执行。另查明，在诉讼中交通银行营口分行申请本院以（2014）营立一保字第129号裁定保全查封了第三人营口元基房地产开发有限公司的抵押财产。2018年6月7日本院对申请执行人营口泰平实业有限公司强制执行的申请立案执行，案号（2018）辽08执181号。2018年8月8日本院执行部门向被执行人营口元基房地产开发有限公司、武奎斗、温艳辉下发执行通知书。2018年9月7日，本院查封了被执行人营口元基房地产开发有限公司所有的位于营口鲅鱼圈区元基首府1#楼60户、5#楼59户、11#楼135户、9#楼81户、12#楼168户，共计503户房屋，其中包含原告王振涛所主张购买的房屋，即11号楼2单元302室（面积60.17平方米）。现该处房屋登记在被执行人营口元基房地产开发有限公司名下。2020年7月8日，本院下发（2020）辽08执20号执行通知书，告知相关权益人，本院将对查封资产（含房屋）进行评估拍卖，对查封房屋主张权利的可依照法律规定提出执行异议。依据本院执行实施部门提供的情况说明，本案的执行标的涉及其他法院查封，根据营口市鲅鱼圈区不动产登记中心所提供的法院对营口元基房地产开发有限公司所有的坐落于营口市鲅鱼圈区.04平方米的土地使用权证号鲅鱼圈国用（2011）第0008号和其开发的元基首府1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12号楼查封登记表统计，对于上述资产查封的原始首封单位为沈阳市中级人民法院【案号（2014）沈中民三初字第162-1号】，查封期限为2014年10月20日至2016年10月10日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营诉保字第56号】由轮候查封变为首封，查封期限从2016年10月11日至2019年10月11日，该查封到期后没有续封。本院【案号（2014）营立一保字第129号】（本执行案件）由轮候查封变为首封，查封期限从2019年10月12日至2022年10月12日。原告王振涛向本院提供2014年8月15日签订的商品房买卖合同及由被执行人营口元基房地产开发有限公司出具的专用收款收据，证明元基公司以房抵顶工程款、材料款。现此套房屋交付，原告在当地无其他居住的房屋。本院所确认的上述事实有《天瑞水泥对账单》、《工程造价审定单》、《记账凭证》、《专用收款收据》、《收据》、《商品房买卖合同》、（2014）营民二初字第00212号民事判决、（2020）辽08执异412号执行裁定书、庭审笔录等材料在卷为凭，且经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点是王振涛是否具有阻却强制执行的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，原告王振涛提出排除强制执行的案涉房屋，因交通银行营口分行享有担保物权，且该担保物权的优先受偿权已经本院（2014）营民二初字第00212号民事判决确认。所以，对王振涛提出的对案涉房屋排除执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告王振涛不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王振涛的诉讼请求。案件受理费5247元，由原告王振涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二一年五月二十七日法官助理王睿书记员李佩益