贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1512号原告：安顺汇资商业投资发展有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房1-1号。统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。法定代表人：王华，系公司执行董事。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭佳佳，贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄龙，男，1988年6月4日生，汉族，住贵州省六枝特区。原告安顺汇资商业投资发展有限公司（下称安顺汇资公司）诉被告黄龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安顺汇资公司的委托诉讼代理人汪敏、彭佳佳，被告黄龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安顺汇资公司向本院诉请判决：一、解除原、被告于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告于本案判决生效之日起10日内搬离腾房，将租赁房屋交付给原告；三、被告向原告支付2020年6月28日起至2021年2月28日的租金人民币229280元；四、被告承担逾期支付租金的违约金人民币1053255元；五、被告自2021年2月29日起按照每天1000元的标准向原告支付房屋占用费至被告实际返还租赁商铺之日止；六、被告向原告支付律师费人民币15000元；七、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月27日，原告与被告签署《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于安顺市西秀区，1跃2-6号铺面一层48.35㎡、二层669.36㎡出租给被告，租赁期限为5年，合同期限自2016年11月28日至2021年11月28日；月租金为一层80元／㎡，每月合计人民币3868元，二层为35元／㎡，每月合计人民币23427元，租金每一个季度一交，且租金按照第三年起每年递增5%计算，即从2020起一层、二层租金每月共计人民币28660元；同时该合同第十条还约定如承租方未按时交付租金的，每逾期一日按照每月租金数额的15%计付违约金；且违反本合同约定，出租房要求解除合同，交回租赁房屋办理腾房，若未办理，有权要求承租方按1000元／天向出租房支付房屋占用费，还应当承担出租方聘请律师提出诉讼产生的一审、二审律师代理费、交误费、诉讼费等相关费用。合同签署后，原告按照合同约定将商铺交付被告使用，同时，原告在疫情期间按照相关政策要求从2019年11月28日至2020年6月28日共计7个月租赁期中仅向被告收取3个月的租金，但被告仅向原告支付了该期间的租金后至今便再没有支付过租金。现被告严重拖欠租金的行为，已损害原告的合法权益，且原告多次催收，被告均拒绝支付。原告认为，原告与被告签订《租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示。被告逾期支付租金行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付租金，解除合同，返还租赁物，承担逾期支付租金的违约责任。故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告黄龙辩称：今年遇到的事比较多，对欠付租金是没有意见的，希望原告方酌情给点时间，让我分期付这笔欠款，然后继续履行合同，如果解除合同，对房屋占用费无异议，但认为违约金和律师费过高，希望予以调减。本案经审理查明：2017年11月27日，原告安顺汇资公司作为出租方（甲方）与被告黄龙作为承租方（乙方）补签《房屋租赁合同》约定：租赁位置为安顺市西秀区1跃2-6号铺面一层48.35㎡、二层669.36㎡（第一条）；租赁期限为5年，自2016年11月28日至2021年11月28日止（第二条）；月租金为一层80元／㎡，按48.35㎡计算，每月租金合计3868元，二层月租金为35元／㎡，按669.36ｍ计算，每月租金合计23427元。先交后用，签订本合同1日内交纳一季度租金即81885元。租金缴纳期限为一季度一交，先交租金后使用房屋，第一季度的租金应当在本合同签订之日起3日内缴纳，下一个季度的租金应在上一期租赁期限届满前10日内缴纳，租金按照第三年起每年递增5%计算（第三条）；租赁期间房屋的日常维护由乙方自行负责，乙方签订合同时交纳履约保证金81885元，租赁期满房屋以及设施设备无损坏，甲方三日内退还乙方履约保证金（第四条）；承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，无条件收回出租房屋，且不予退还保证金……（6）承租方在上次预交租金期限届满内未提前30天将（下期）租金交付出租方的（第九条第3款）；1、承租方未按时交付租金，每逾期一日按照每月租金数额的15%计算违约金……3、承租方违反本合同约定，出租方要求解除合同、交回租赁房屋的，承租方应在接到出租方通知之日起15天之内搬离腾房，期满未搬离的，出租方除有权采取强制搬离，还有权要求承租方按1000元／天向出租方支付房屋占用费，同时，因采取强制搬离造成损失由承租方自行承担……5、承租方违反本合同约定，导致出租方向人民法院提出诉请的，承租方应当承担出租方聘请律师提出诉讼产生的一审、二审律师代理费、交误费、诉讼费等相关费用（第十条）。签订上述协议后，被告在使用房屋期间交纳房屋租金至2020年6月27日，2020年6月28日至今的租金未支付。2020年11月24日，原告向被告邮寄催缴租金的律师函，被告仍未予支付，致成本案诉讼。另查明，原告为提起本案诉讼与贵州联通律师事务所签订《委托代理合同》，支付代理费15000元。上述事实有原、被告的陈述，有原告提供的原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、任职文件复印件、房屋产权证复印件、租赁合同复印件、通知复印件、发票复印件、银行转账记录复印件、记账凭证复印件、委托合同复印件、国内支付业务收款回单复印件、贵州增值税专用发票复印件、律师函复印件、EMS快递单查询信息打印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，真实有效。被告黄龙租用原告商铺使用，未按合同约定支付租金，显属违约。原告诉请解除合同并收回房屋符合《房屋租赁合同》第十条的约定，同时根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本案被告黄龙于2021年2月23日收到原告诉请解除合同的起诉状副本，本院判决确认案涉《房屋租赁合同》于2021年2月23日解除。同时被告黄龙应当于本判决生效之日起十日内搬离腾房并将租赁房屋交付原告。关于租金，根据《房屋租赁合同》第二、三条的约定，自第三年起每年租金递增5%，因此租期第三年2018年11月28日至2019年11月27日期间月租金为27295元×1.05≈28660元，第四年2019年11月28日至2020年11月27日期间月租金为27295元×1.1≈30025元，第五年2020年11月28日至2021年11月27日期间月租金为27295元×1.15≈31389元。2020年6月28日至合同解除之日2021年2月23日的租金应当分段计算，即2020年6月28日至2020年11月27日租金以月30025元计算为150125元，2020年11月28日至2021年2月23日租金以月31389元计算为31389元×2个月＋31389元÷30天×26天≈89982元，以上合计为240107元，而原告诉请至2021年2月28日的租金金额为229280元，客观上有利于被告，本院确认被告黄龙应当支付截至2021年2月28日的租金为229280元。关于违约金，《房屋租赁合同》虽约定每逾期一日按照每月租金数额的15%计算违约金，被告认为该约定明显过高，请求法院予以调整，本院亦认为该违约金约定过高，原告庭审中未举证证实因被告违约给其原告造成的损失，本院酌情判决按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算违约金，根据《房屋租赁合同》在上一期租赁期限届满前10日内按季支付、先付后用的约定，违约金应当自被告每季度逾期支付租金时起开始计算，从2020年6月28日起以90075元为基数计算至2020年9月27日为90075元×3.85%×1.3÷12个月×3个月≈1127元；从2020年9月28日起以181514元为基数计算至2020年12月27日为181514元×3.85%×1.3÷12个月×3个月≈2271元；从2020年12月28日起以229280元为基数暂计算至2021年2月27日为229280元×3.85%×1.3÷12个月×2个月≈1913元；以上合计5311元，2021年2月28日起的违约金以229280元为基数计算至租金付清之日止。关于合同解除后的房屋占用费，根据《房屋租赁合同》第十条约定的1000元/天的房屋占用费，不高于合同解除前被告黄龙每天实际应当承担的租金费用，对原告的该项诉请本院予以支持。关于律师费，因合同有约定律师费的承担，原告亦实际支付，故该请求本院予以支持。被告辩称希望调减律师费但未提供证据证实律师费标准过高，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告安顺汇资商业投资发展有限公司与被告黄龙于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月23日解除；二、被告黄龙在本判决生效之日起十日内将位于安顺市西秀区1跃2-6号铺面一层48.35㎡、二层669.36㎡腾空并将该房屋返还给原告安顺汇资商业投资发展有限公司；三、被告黄龙在本判决生效之日起五日内支付原告安顺汇资商业投资发展有限公司截至2021年2月28日的房屋租金229280元；四、被告黄龙在本判决生效之日起五日内支付原告安顺汇资商业投资发展有限公司逾期支付租金的违约金（截至2021年2月27日的违约金为5311元，2021年2月28日起的违约金以229280元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至租金付清日止）；五、被告黄龙在本判决生效之日起五日内支付原告安顺汇资商业投资发展有限公司房屋占用费（自2020年2月28日起以日租金1000元支付至腾房搬离之日止）；六、被告黄龙在本判决生效之日起五日内支付原告安顺汇资商业投资发展有限公司律师费15000元。如果未按本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16478元，减半收取人民币8239元，由原告安顺汇资商业投资发展有限公司承担人民币7116元，被告黄龙承担人民币1123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期限满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  谌静二〇二一年五月七日法官助理刘玉莹书记员韩超乾