广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初13345号原告：深圳深嘉源商业运营有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7006号富春东方大厦1201-1208室，统一社会信用代码91440300695772192。法定代表人：卓书勇。委托代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。委托代理人：彭鑫，广东两辞修真律师事务所律师。被告：深圳能记食坊饮食服务有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道新湖路交汇处魅力时代花园A-J裙楼2层L2002，统一社会信用代码91440300079845240U。法定代表人：方雪萍。委托代理人：肖寒梅，广东玖辰律师事务所律师。委托代理人：叶旻，广东成公律师事务所律师。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾令刚，被告委托诉讼代理人肖寒梅、叶旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月2日，被告与原告签订《星城购物中心商铺租赁合同》，约定被告租用原告经营的位于宝安区，面积为1051平米，合同期限为10年；第1-2年租金标准为每平米每月85元、综合管理费每月每平米40元，合计每月人民币26840元；第3-4年租金标准为每平米每月85元、综合管理费每月每平米40元，合计每月人民币26840元；原告给予被告4个月的装修免租期和开业之后之日起3个月的经营免租期；被告于每月五号前向原告支付当月租金、管理费和上月水电费用，如被告逾期支付相关费用的，每逾期一日，被告同意按照逾期缴付金额的千分之五按日支付滞纳金，逾期超过15天的，原告权停止供应水电燃气空调或其他设施，逾期达25天的，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告在涉案商铺经营“凤凰楼-能记食坊”中餐饮。2019年6月10日上午，被告在案涉商铺上张贴通知称从即日起暂停营业。后原告与被告协调要求被告缴清拖欠租金、赔偿损失，将商铺恢复原状后返还原告，但被告一直没有理会，至今商铺没有办理交接手续。原告认为，被告未经协商一致同意终止营业的行为构成了违约，依法应当向原告支付拖欠的租金、管理费、逾期付款的滞纳金，并将商铺恢复原状之后返还原告且应承担返还商铺之前的租金损失。原告诉讼请求：1.判令原被告之间签订的《星城购物中心商铺租赁合同》已于2019年11月6日解除；2.判令被告支付2019年7至10月的租金390972元、管理费168160元、水费3954.56元、基本电费10560元、电费523.2元、消杀费945.9元、潲水费1200元、广告位租金1600元、广告位电费3184元、滞纳金212035.71元（滞纳金按照欠缴金额每日千分之五暂计至2019年10月31日，并要求计算至付清之日止）；3.判令被告支付免租期的租金损失134200元；4.判令被告将商铺恢复原状后返还原告，并支付截至商铺返还之日止的租金；5.判令被告承担本案诉讼费。被告答辩称，1.与原告一直有与被告协商，但原告在2019年6月14日收回钥匙将商铺锁门后，被告已无法也没有实际占用涉案房屋。2.被告认为，根据双方的协商经过，原告事实上接受或者默认了被告提出的处理方案，且方案已履行完毕，因为钥匙已经交还，从2019年6月20日开始已无实际使用，被告也提出无需退还租赁保证金及水电押金的方案，店内的物品也无需退还，被告认为已完成了交接。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。本案相关情况2016年6月2日，原被告签订了一份《星城购物中心商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区（原都汇大厦）4楼Ｌ404、Ｌ423Ａ、Ｌ425号商铺出租给被告用于经营“凤凰楼-能记食坊”中餐饮，商铺面积共1051平米，合同期限为10年；第1-2年租金每月89335元，第3-4年租金每月97743元；装修免租期为4个月，自2016年6月15日至2016年10月14日，经营免租期自星城购物中心开业之日起3个月，如装修免租期届满而星城购物中心尚未开业的，则装修免租期顺延至星城购物中心开业前一日；月综合管理费按照每平米40元计算；被告于每月五号前向原告支付当月租金、管理费和上月水电费用，如被告逾期支付相关费用的，每逾期一日，被告同意按照逾期缴付金额的千分之五按日支付滞纳金，逾期达25天的，原告有权停止水、电、燃气、空调或其他设施，逾期达40天的，视为被告自行放弃租赁商铺内一切物品的所有权，原告有权单方面解除合同及将商铺转租他人；被告在合同签订之日起三个工作内日支付原告租赁保证金187000元，水电押金50000元，除双方合同期满被告不再续租，且已付清各项费用并将商铺按约定移交原告的情况之外，被告无权要求原告返还租赁保证金；原告在室外设有专门的广告区域，被告可向原告申请双方签订合同后，按合同约定有偿使用广告位。上述合同签订后，被告进场进行了装修和经营。2019年6月10日，被告未开门营业并在门口张贴停业通知。同日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，内容为因其租赁的商铺空调供冷不足，就餐环境差，商场缺少人气等问题，导致其一直处于亏损状态，难以为继，即日起解除与原告签订的《星城购物中心商铺租赁合同》，并要求原告在三日内派人处理合同解除事宜。2019年6月14日，原告回函称，其不同意被告单方解除《星城购物中心商铺租赁合同》，并要求被告尽快恢复商铺的正常经营。其后双方就合同解除事宜进行了多次沟通，2019年7月8日，原告向被告委托的律师发函称，关于被告提前终止租赁合同一事，原告提出以下处理方案：1.装修免租期和经营免租期合计7个月的租金损失；2.合同终止后的空租期损失、重新出租的免租期以及中介费用等损失，按照五个月租金管理费损失计算；3.被告将商铺恢复至毛坯原状后返还原告，并承担租金、管理费等至返还之日止；4.本协议达成后，场所内的设备设施被告可派人搬走。2019年8月20日，被告向原告发出《回复函》，提出了以下争议解决方案：1.考虑现有装修可能更有利于原告出租，被告坚持不回复毛坯；2.店内设备及物品原告无需退还；3.原告收取的押金、保证金无需退还；4.关于免租期的租金补偿，可以根据实际租赁期限与合同约定租赁期限的比例协商计算免租期租金。原告对被告上述《回复函》未予以回应，但原告当庭表示，其不同意被告以押金、保证金抵扣损失的处理方式。原告主张被告支付租金至2019年6月份，自2019年7月份开始未支付租金和管理费，并拖欠2019年6月份之前的水费3954.56元、基本电费10560元、电费523.2元、消杀费945.9元、潲水费1200元、广告位租金1600元、广告位电费3184元。被告主张其已于2019年6月将商铺钥匙返还原告，实际已向原告移交了商铺，原告对此不予认可。原告提交了2019年8月20日左右拍摄的案涉商铺内部现状照片，显示商铺内装修良好，餐饮设施齐全。另查，案涉商铺所属物业已取得合法的房屋产权证明。判决理由及结果本院认为，案涉租赁合同系原被告真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。被告作为违约方无权单方以通知的方式向原告提出解除合同，故被告2019年6月10日向原告发出的《解除租赁合同通知书》不产生解除合同的法律效力。原告虽未提交案涉合同于2019年11月6日解除的证据，但在被告已提出解除合同的情况下，原告诉求确认合同于2019年11月6日解除，应视为原告认可其于2019年11月6日与原告达成了解除合同的一致意思表示。因此，本院确认原被告2019年6月2日签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2019年11月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告返还案涉商铺并向原告支付其使用商铺期间的租金。被告主张其已于2019年6月将商铺钥匙返还原告，但原告不予认可。本院认为，虽然被告并未提交证据证明其已向原告返还商铺钥匙，但结合原告提交的商铺内部照片以及其作为商场物业管理人的身份，在被告于2019年6月10日停止经营并向原告发出解除合同通知后，案涉商铺实际已处于原告的控制之下，故本院确认被告已于2019年6月向原告返还了案涉商铺。关于原告要求被告将商铺恢复毛坯的诉讼请求，本院认为，从原告提交的照片来看，商铺内装修良好，物品齐全，可直接用于餐厅经营，更有利于原告另行出租，恢复成毛坯实无必要，且原告将商铺以毛坯状态出租给被告用作餐厅经营，被告的装修必然得到了原告的允许，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的精神，经过出租人同意的已形成附合的装修，承租人并无恢复原状的义务，故原告要求被告将商铺恢复毛坯的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告支付租金至2019年6月，被告未予以反驳，本院予以确认。被告虽未提交证据证明其已按照合同约定向原告支付了押金和水电保证金，但根据双方就合同解除进行沟通的情况及原告在庭审中的陈述可知，被告应已按照合同约定向原告支付了押金和水电保证金。关于2019年7月1日至2019年11月6日期间租金的承担问题，本院认为，被告已于2019年6月明确表示其将不再履行合同，且案涉商铺也已实际处于原告的控制之下，被告的行为虽然构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施防止损失扩大的，不得就扩大部分的损失要求赔偿。本院认为被告向原告支付的相当于两个月租金的押金应已能够弥补案涉商铺空置期间的损失，原告因未采取合理措施导致空置损失的扩大部分应由原告自行承担，故原告要求被告支付2019年7月1日至2019年11月6日期间租金及管理费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的水费、电费、消杀费、潲水费、广告位租金、广告位电费均无证据证明，被告亦不予认可，且被告支付的水电保证金应足以抵付被告应支付的水电等各项费用，故原告关于水费、电费、消杀费、潲水费、广告位租金、广告位电费的诉讼请求本院不予支持。关于免租期期间的租金。本院认为，原告给予被告4个月装修免租期及3个月经营免租期是基于长达10年的租赁期限，现因被告违约导致租期仅为3年，故根据公平合理原则，被告应按照比例向原告补偿免租期期间的租金。根据被告实际承租的期间占合同约定的租期之间的比例，本院认为原告诉求的134200元免租期租金未超出合理范围，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳深嘉源商业运营有限公司与被告深圳能记食坊饮食服务有限公司2016年6月2日签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2019年11月6日解除；二、被告深圳能记食坊饮食服务有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告深圳深嘉源商业运营有限公司免租期租金134200元；三、驳回原告深圳深嘉源商业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6557元，由原告负担5612元，被告负担945元。被告应负担的945元原告已预缴，本院予以退回。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费945元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二一年五月二十三日书记员 张俊鑫(兼)书记员 陈  兴  宇附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。