河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0103民初2840号原告：郭付良，男，汉族，1962年10月10日出生，户籍所在地河南省虞城县。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地，郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，系公司员工。委托诉讼代理人：李慧珠，系公司员工。原告郭付良诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭兵兵，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、李慧珠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层201房屋不动产权证书。2、请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金29136.05元(房屋总价款*0.005%/天*60%的标准自2014年3月1日起暂计算至2019年3月27日)；3、本案诉讼费用由被告承担。以上合计29136.05元。事实和理由：2012年12月23日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层201房屋，房屋总价格为524407元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交房并且被告应当在2014年3月1日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限未报送上诉申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部分受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》附件四第六条约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权利，故诉至法院。被告辩称：针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2013年1月23日至2013年4月4日逾期付款71天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金1861.6元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人“请求依法判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层201房屋的不动产权属证书”诉讼请求我方不予认可。根据合同约定出卖人应当在2015年12月31日(房屋交付使用后60日内)前，需要由出卖人将办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而房屋实际交房日期为2016年5月31日，因而台兴公司原则上报送材料的日期应该顺延。其次，被答辩人中间没有主张过权利直至2020年11月20日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，主张不应得到支持。二、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金29136.05元(房屋总价款+0.005%/天*60%的标准自2014年3月1日起暂计算至2019年3月27日”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。根据合同约定出卖人应当在2015年12月31日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由出卖人将办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而房屋实际交房日期为2016年5月31日，因而台兴公司报送材料的日期也应相应顺延。其次，原告于2017年9月24日才缴纳房屋维修基金，根据原告缴纳房屋专项维修基金的时间，答辩人提交涉案房屋初始登记的时间原则上应为其缴纳维修基金后两个月，即2017年11月24日(有判决书(2019)豫01民终25564号判决书为佐证，即出卖人原则上报送初始登记材料的日期应为买受人缴纳维修基金后两个月)。最后，被答辩人直至2020年7月27日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持。三、郑州市二七区人民政府办公室关于印发2018年二七区百城建设提质工作实施方案的通知中明确指出将于启动中铁十五局改造、油漆厂家属院改造、郑州铁路材料厂改造、台胞小区改造等4个有机更新项目。由于被答辩人购买房屋与台胞小区属于同一个项目，且2018年已确定拆除改造，这造成不能办理不动产证。并且2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释(二)》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为：去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记(即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行)因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵院支持。四、况且在我方向法院提交上述提到的承诺后即法院在2018年就不再受理京广花园办理不动产证及相关诉讼请求的案件。但今年受疫情影响，疫情后法院又开始受理京广花园相关案件，这对我们的权利造成侵害，我们并对此感到困惑。综上，请法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年12月23日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层201房屋一套，建筑面73.57平方米，房屋总价为524407元。约定金额：164407元，2012年12月23日缴纳，付款方式现金；约定金额：360000元，2013年1月23日缴纳，付款方式商业贷款。同时，该合同附件四约定：被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。合同还就其他事项进行了约定。2、原告缴纳预售购房款164407元，被告收到后于2012年12月24日向原告开具了购房款发票。剩余购房商业贷款360000元，被告收到后于2013年5月14日向原告开具了购房款发票。3．原告提交的证据显示涉案房屋2019年3月27日办理初始登记。被告提交的证据显示原告于2017年9月4日缴纳维修基金。4.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，被告截止2019年3月27日才办完成本案标的房屋产权初始登记，应当承担违约责任。维修基金的缴纳对办理房屋产权登记有一定影响，本案中，原告于2017年9月4日缴纳房屋维修基金，根据生效判决，本院酌定被告台兴公司提交案涉房屋初始（首次）登记资料的时间为2017年11月3日前。被告台兴公司称因情势变更导致商品房买卖合同中关于产权初始登记的约定失效，本院认为，无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故被告台兴公司的上述理由不能成立。本案中，本院酌定被告台兴公司提交案涉房屋产权登记资料的时间为2017年11月3日，此时产权登记政策早已发生变化，台兴公司应按照政策变化继续履行提交产权登记资料的相关义务。因被告台兴公司未提交证据证明其提交产权登记资料并被行政机关受理的时间，故本院认定违约金的截止日期为首次登记的前一日即2019年3月26日。据上，台兴公司逾期办理产权登记的违约金依合同约定按已付购房款524407元的日万分之0.5的标准，自2017年11月3日起计算至2019年3月26日止（共508天）为13319.94元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郭付良办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧2幢2单元2层201号（合同信息备案摘要显示房屋坐落：二七区京广南路西、代庄南街两侧2号楼2单元2层201号）的不动产权属证书；被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭付良逾期办理产权登记（初始登记）违约金13319.94元；驳回原告郭付良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费减半收取4668元，由被告河南台兴房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张卫青二〇二一年五月二十六日书记员  张 丽