河南省汝州市人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫0482民初1105号原告：汝州市亿通汽车贸易有限公司（以下简称：亿通公司），住所地：汝州市望嵩路南段龙瑞汽车城，统一社会信用代码：91410482783441418K。法定代表人：田跃文，该公司法定代表人。委托诉讼代理人：刘小飞，河南科序律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈弯弯，河南科序律师事务所律师。被告：王帅平，男，1974年6月22日出生，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：史国政，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨长运，金博大律师事务所律师。被告：周顺峰，男，1977年11月5日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告：汝州市龙瑞实业有限公司（以下简称：龙瑞公司），住所地：汝州市汝南产业集聚区，统一社会信用代码：91410482MA3XBJJDIE。法定代表人：张红申，该公司经理。第三人：汝州市美克商贸物流有限公司（以下简称：美克公司），住所地：汝州市汝南产业集聚区，统一社会信用代码：91410482341655128Ｂ。法定代表人：王帅平，该公司经理。原告亿通公司与被告王帅平、周顺峰、龙瑞公司、第三人美克公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日立案后依法适用普通程序于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告亿通公司的委托诉讼代理人陈弯弯、被告王帅平及其委托诉讼代理人杨长运、第三人美克公司的法定代表人王帅平到庭参加诉讼，被告周顺峰和龙瑞公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告亿通公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对汝州市龙瑞汽车城内第一排北8-14号展厅房产的执行；2、判决原告、第三人依法继续履行签订的租赁合同（共计剩余租金508822元）；3、案件受理费由被告及第三人承担。事实理由：1、亿通公司和龙瑞公司的三份租赁协议合法有效。亿通公司是在2017年1月1日与龙瑞公司签订的租赁协议，双方约定亿通公司租赁第一排北8-14厅，租赁期限10年，并约定了租金及缴纳方式。2018年4月20日，亿通公司与龙瑞公司签订租赁协议，约定亿通公司租赁第一排北后排1-10车间，租赁期限为3年。该两份协议均早于王帅平申请法院查封时间，租赁协议真实有效。王帅平申请查封时间是2018年11月12日至2020年8月30日汝州市人民法院开始拍卖涉案土地及地上附属物，该时间均晚于亿通公司与龙瑞公司签订的租赁协议，且2019年11月27日签订的借款折抵租金协议，系2017年1月1日租赁协议租赁期间内支付租金的正常行为，不存在重新签订租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”也即大家都知道“买卖不破租赁”法理，亿通公司和龙瑞公司的租赁关系客观存在。2、2019年11月27日签订的四方协议本质是房屋租赁关系，（2021）豫0482执异5号执行裁定书中认定“属于债权债务合同关系”系认定错误。2019年11月27日签订的四方协议是在正常租赁期间内支付租金的行为，在租赁关系存在期间，以债务折抵租金，是合法有效的，本质上仍是房屋租赁关系，并非执行裁定书中认定的债权债务合同关系。综上，亿通公司认为在租赁期间支付租金是合法有效行为，依法应予支持亿通公司、第三人继续履行上述租赁合同。被告周顺峰、龙瑞公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告王帅平辩称，一、亿通公司对执行行为异议被驳回后不服提起执行异议之诉，不符合法律规定，依法应当予以驳回。亿通公司对涉案财产的拍卖及腾房等执行行为有异议，向汝州市人民法院提出书面异议，汝州法院受理后经审查，于2020年11月作出（2020）豫0482执异891号执行裁定，驳回亿通公司的异议请求。亿通公司不服，向平顶山中院提出复议，平顶山中院最终撤销汝州法院作出的（2020）豫0482执异891号执行裁定书，发回汝州法院重新审查。汝州法院另行组成合议庭审查后作出（2021）豫0482执异5号裁定，驳回了亿通公司异议请求。现亿通公司提起执行异议之诉明显违背《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，恳请法院依法予以驳回；二、汝州法院的拍卖行为符合法律规定的程序，恳请法院依法驳回亿通公司的诉请。汝州法院对涉案财产的拍卖行为是按照法定程序进行的，在执行过程中制作有评估拍卖公告及裁定，并在龙瑞汽车城内进行了张贴告知，按照法定程序统一对外委托评估，评估机构具备资质，拍卖过程公开、透明、合法；三、亿通公司提供的租赁合同不具有阻却人民法院执行的效力。首先，汝州法院在2018年对涉案土地进行了查封，对龙瑞公司进行了明确告知。其次，亿通公司所提供的租赁合同与收据存在倒签合同的可能，而且收据和实际收款时间不一致，且没有提供银行转账凭证，不能证明实际缴纳了租金。第三。龙瑞公司所为出租方，亿通公司、德盛公司作为承租方，田跃峰作为丁方，签订的四方协议书，签订时间在法院查封之后。同时2019年11月27日签订的四方协议，签订的四方协议是以展厅、车间使用权进行抵债为内容的协议，属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁关系，不适用“买卖不破租赁”原则，不具有阻却法院执行的效力。第三人美克公司的陈述意见同王帅平的答辩意见。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日和11月27日，周顺峰由龙瑞公司担保在王帅平处分别借款500万元和250万元，约定月息均为1.5%，还款日期均为2018年3月6日。到期后周顺峰和龙瑞公司未按时还款。2018年12月4日，王帅平起诉至本院。本院在审理过程中，经主持调解，双方达成如下协议：一、周顺峰同意于2018年12月12日前偿还王帅平借款本金及利息850.8万元；二、龙瑞公司对上述借款承担连带清偿责任。该案在本院受理前，王帅平申请诉前财产保全，本院于2018年11月12日作出（2018）豫0482财保492号民事裁定书，裁定冻结周顺峰和龙瑞公司名下的存款800万元或查封其他等额财产。2018年11月13日，本院诉保中心向汝州市不动产登记中心发出协助执行通知书，对龙瑞公司名下位于汝州市××办事处××汝州市产业××区发展大道西侧、××路北侧的土地（不动产权证号为豫不动产权第0000472号）的财产予以查封，限额800万元，查封期间限制处分权。2018年11月20日，本院工作人员对龙瑞公司的法定代表人张红申进行了告知。该调解书生效后，周顺峰和龙瑞公司未按时偿还借款。2019年4月16日本院经王帅平申请立案执行。在执行过程中，周顺峰和龙瑞公司仍未按期主动履行。本院执行局于2019年7月18日向周顺峰和龙瑞公司发出公告并在龙瑞公司进行了张贴，要求其于15日内履行义务，逾期将对龙瑞公司名下位于汝州市××办事处××汝州市产业××区发展大道西侧、××路北侧的土地（不动产权证号为豫不动产权第0000472号）予以评估拍卖。但周顺峰和龙瑞公司仍未按期履行。2019年8月26日，本院执行局作出（2019）豫0482执1519号之二号执行裁定书，裁定对上述财产进行拍卖。后美克公司通过阿里司法拍卖平台以1360万元的价格拍卖竞得该财产。本院于2020年9月21日对拍卖成交予以确认，同日本院执行局作出（2020）豫0482执恢453号之一执行裁定书，裁定：一、被执行人龙瑞公司名下位于汝州市××办事处××汝州市产业××区发展大道西侧、××路北侧的土地（不动产权证号为豫汝州市不动产权第0000472号），所有权自本裁定送达买受人美克公司时起转移；二、经相关部门审查认为符合办证条件的情况下，买受人美克公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。还在当日，美克公司向龙瑞公司的商户进行了告知，要求愿意继续租赁的商户于24日至26日间与美克公司签订租赁协议，不愿意租赁的商户应于26至28日间搬离租赁地。之后，亿通公司提出执行异议。本院执行局审查后，于2020年11月8日作出（2020）豫0482执异891号执行裁定书，驳回了亿通公司的异议。亿通公司不服该裁定，向平顶山市中级人民法院提出复议。平顶山市中级人民法院审查后于2020年12月18日作出（2020）豫04执复870号执行裁定书，撤销了本院（2020）豫0482执异891号执行裁定书，发回本院重新审查。本院执行局另行组成合议庭，组织了听证重新进行了审查，后于2021年1月19日作出（2021）豫0482执异5号执行裁定书，裁定驳回了亿通公司的异议请求。现亿通公司以“买卖不破租赁”为由，提起案外执行异议之诉，要求判如所诉。本院认为，公民、法人或其他组织应当依照法律规定行使权利并承担相应义务。本案中，涉案房产已于2020年9月21日被本院作出的(2020)豫0482执恢453号之一执行裁定书裁定由买受人即第三人汝州市美克商贸物流有限公司取得所有权，裁定书明确裁定涉案财产所有权自裁定送达买受人汝州市美克商贸物流有限公司时转移，即王帅平申请执行被执行人汝州市龙瑞实业有限公司、周顺峰民间借贷纠纷一案已于2020年9月21日执行终结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”之规定，亿通公司在本院执行终结后以“买卖不破除租赁”为由提起案外人异议之诉，不符合法律规定，应裁定驳回起诉。亿通公司要求继续履行租赁合同的请求，因与本案不是同一法律关系，本案不做处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，裁定如下：驳回原告汝州市亿通汽车贸易有限公司的起诉。案件受理费8888元，予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  滕胜利审 判 员  胡忠义人民陪审员  耿文学二〇二一年五月十日书 记 员  吴晓楠适用法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。