安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1226民初2040号 原告：蔡庆友，男，1956年6月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：余孝寅，安徽慧民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军。 被告：蔡玉乐，男，1971年4月20日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：熊树先，颍上县建颍乡法律服务所法律工作者。 原告蔡庆友与被告蔡玉乐农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡庆友及其委托诉讼代理人余孝寅、被告蔡玉乐及其委托诉讼代理人熊树先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡庆友向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房屋占用损失88075元和房屋结构改变恢复费用21271.75元及评估费3000元，合计112346.75元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：蔡庆友系安徽省颍上县半岗镇岗店村村民，蔡玉乐系安徽省颍上县关屯乡洪庄村村民。2014年初，蔡庆友在其所在村规划区内建房期间，蔡玉乐欲购买一套，双方于2014年5月9日签订了《购房协议》，该协议约定：“甲乙双方因购房特定出以下协议：1.楼下一层跟蔡玉虎连山一间。2.三层一套，蔡玉虎住楼上。3.经双方同意预付房款陆万元。4.总房价叁拾肆万捌仟元整，除去预付房款陆万元，下欠款贰拾捌万捌仟元，从2015年开始，每年付房款陆万元，直到付齐为止。协议签订当日蔡玉乐依约向蔡庆友交付了购房款陆万元，房屋建成后，蔡玉乐于2014年9月即搬入居住。自2015年3月15日至2017年4月29日，蔡玉乐又陆续向蔡庆友支付购房款82000元，合计142000元,尚有206000元未付。因蔡玉乐未按约定支付购房款，蔡庆友向本院起诉蔡玉乐要求其偿还所欠购房款，蔡玉乐反诉主张购房协议无效，蔡庆友退还购房款及利息。颍上县人民法院于2020年9月22日作出(2020)皖1226民初5116号判决书，判决：一、原告蔡庆友与被告蔡玉乐签订的《购房协议》无效；二、驳回原告蔡庆友的诉讼请求；三、被告蔡玉乐于本判决生效之日起十日内将所购房屋返还原告蔡庆友；四、原告蔡庆友于本判决生效之日起十日内返还被告蔡玉乐购房款142000元；五、驳回反诉原告蔡玉乐的其他反诉请求。蔡庆友不服判决，提出上诉，后又撤回上诉请求。被告于2014年9月入住该房屋并占有使用，且改变房屋主体结构，严重影响该房屋居住使用，降低了该房屋的使用价值。经安徽汇嘉保险公估有限公司淮南分公司汇嘉淮（2021）01004号公估报告评定门面房年租金6250元/年，住房年租金7300元/年，房屋结构改变恢复费用21271.75元。被告占用使用案涉房屋6年6月，被告应实际支付原告房屋占用损失88075元[（6450元/年+7300元/年）×6.5年]和房屋结构改变恢复费用21271.75元及评估费3000元。 蔡玉乐辩称：原告要求被告支付房屋占用损失88075元没有依据；原告要求被告支付房屋结构改变恢复费用21271.75元没有依据；鉴定报告不能作为认定被告应付原告承担赔偿责任的依据；被告是2015年腊月二十入住所购房屋的。要求原告支付收取被告购房款142000元占用期间的利息110000元并赔偿被告房屋装修费38930元。 本院经审理认定事实如下：蔡庆友系安徽省颍上县半岗镇岗店村村民，蔡玉乐系安徽省颍上县关屯乡洪庄村村民。2014年初，蔡庆友在其所在村规划区内购买同村其他村民的房屋及自家房屋进行翻盖期间，蔡玉乐欲购买一套，经他人见证，甲方蔡庆友和乙方蔡玉乐于2014年5月9日签订了《购房协议》，该协议约定：“甲乙双方因购房特定出以下协议：1.楼下一层跟蔡玉虎连山一间。2.三层一套，蔡玉虎住楼上。3.经双方同意预付房款陆万元。4.总房价叁拾肆万捌仟元整，除去预付房款陆万元，下欠款贰拾捌万捌仟元，从2015年开始，每年付房款陆万元，直到付齐为止。本协议一式四份，双方签字后生效。2014年5月9日”。蔡庆友、蔡玉乐分别在甲、乙方栏内签字。协议签订当日蔡玉乐依约向蔡庆友交付了购房款陆万元。房屋建成后，蔡玉乐即搬入居住。自2015年3月15日至2017年4月29日，蔡玉乐又陆续向蔡庆友支付购房款82000元，合计142000元,尚有206000元未付。因蔡玉乐未按约支付购房款，蔡庆友于2020年8月2日向本院起诉蔡玉乐，蔡玉乐提出反诉，本院合并审理。2020年9月20日，本院作出(2020)皖1226民初5116号民事判决书，认定蔡庆友明知蔡玉乐不是其村集体组织成员而向其出卖房屋，存在过错，蔡玉乐对所购房屋的合法性疏于审查，亦存在过错。判决：一、原告蔡庆友与被告蔡玉乐签订的《购房协议》无效；二、驳回原告蔡庆友的诉讼请求；三、被告蔡玉乐于本判决生效之日起十日内将所购房屋返还原告蔡庆友；四、原告蔡庆友于本判决生效之日起十日内返还被告蔡玉乐购房款142000元；五、驳回反诉原告蔡玉乐的其他反诉请求。蔡庆友不服判决，提出上诉。安徽省阜阳市中级人法院于2020年12月7日作出(2020）皖12民终5021号裁定书，裁定准许蔡庆友撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 诉讼中，蔡庆友提供2021年1月21日颍上县半岗镇岗店社区出具的证明，该证明载明：兹有我辖区居民：蔡庆友，性别：男，身份证号：342128195606××××，户籍地址：安徽省颍上县××镇××街××号；该居民于2014年5月将其位于半岗镇颍关街的自建住房（一层门面一间加三层一套）出卖给关屯乡洪庄村蔡玉乐，蔡玉乐于2014年9月搬入该房屋，并占有使用一层的门面房及三层的住房至今，情况属实。 蔡玉乐入住案涉房屋的时间为2014年9月，(2020)皖1226民初5116号判决书于2020年12月生效，期间为6年3个月。 蔡庆友尚未履行(2020)皖1226民初5116号民事判决书确定的义务；蔡玉乐已将三楼住房腾退蔡庆友。 2021年1月2日，蔡庆友委托安徽汇嘉保险公估有限公司淮南分公司对案涉一楼房屋及三楼住房年租金、房屋结构改变费用进行评估，经评估，（一楼）门面房年租金6250元、住房年租金7300元、房屋结构改变费用未21271.75元，评估费3000元。 上述事实，由原告蔡庆友提供的身份证、(2020)皖1226民初5116号判决书、安徽汇嘉保险公估有限公司淮南分公司公估报告、公估费发票、颍上县半岗镇岗店社区证明，被告蔡玉乐提供的身份证及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，综合双方当事人诉答辩意见，本案争议的焦点（一）原、被告对合同无效造成的损失，过错责任承担问题；（二）原告主张被告支付其房屋占用损失88075元和房屋结构改变恢复费用21271.75元及评估费3000元是否应得到支持。 （一）原、被告对合同无效造成的损失，过错责任承担问题。法律规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，(2020)皖1226民初5116号民事判决书确认蔡庆友与蔡玉乐于2014年5月9日签订的《购房协议》无效,且认定原、被告对于《购房协议》的无效均存在过错。蔡玉乐在购房6年后,主张该买卖合同无效并要求返还购房款,此行为有悖诚信原则,故对此行为所造成的后果,蔡玉乐应承担主要责任。蔡庆友明知蔡玉乐不是其村集体组织成员而向其出卖房屋，亦存在过错,负有次要责任。 （二）原告蔡庆友主张被告蔡玉乐支付其房屋占用损失88075元和房屋结构改变恢复费用21271.75元及评估费3000元是否应得到支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”，相关司法解释已确认了当事人自行委托签订的权利，当事人单方自行委托鉴定机构对专门性问题进行鉴定有法可依，蔡庆友的房屋被蔡玉乐居住多年，其为证明在蔡玉乐占用案涉房屋期间的损失，委托具有法定资质的安徽汇嘉保险公估有限公司淮南分公司进行鉴定，符合法律规定。蔡玉乐虽对蔡庆友提供的公告报告有异议，但未申请重新评估。蔡玉乐称蔡庆友单方评估，评估报告内容不真实，不能作为依据，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蔡玉乐应当对因合同无效给蔡庆友造成的经济损失依责赔偿，具体赔偿数额,本院参考《公估报告》及现有证据等综合因素酌情予以确定为59281.25元{（6250元/年+7300元/年）×6.25年×70%）}。评估费3000元（蔡庆友已垫付），蔡庆友承担1417元，蔡玉乐承担1583元。生效判决已确定蔡玉乐将现有房屋腾退给蔡庆友的情况下,蔡庆友以原有房屋的结构已被蔡玉乐改变为由要求蔡玉乐赔偿损失之辩称意见,无事实和法律依据,本院不予采纳。 蔡玉乐要求蔡庆友支付其购房款利息，该主张已被(2020)皖1226民初5116号民事判决书驳回，本院不再审理。蔡玉乐主张其装修损失，没有提供相关证据证明其主张，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下: 一、蔡玉乐于本判决生效后十五日内给付蔡庆友经济损失59281.25元和评估费1583元; 二、驳回蔡庆友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2547元，减半收取计1273.5元，蔡庆友负担599.5元，蔡玉乐负担674元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 汪 宏 二〇二一年五月十日 书记员 李先云 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 特别告知： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官汪宏，电话0558-445××××。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：1311××××6933