文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0830民初4171号原告：上海锐懿资产管理有限公司，统一社会信用代码913101090625255159，住所地：上海市浦东新区浦东南路265号36层。法定代表人：崔佳权，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊成彦，江苏安淮律师事务所律师。被告：张玉梅，女，1975年9月2日出生，汉族，务工，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。第三人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省淮安市盱眙县盱城街道五墩南路。法定代表人：王有文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨校，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路119号。法定代表人：孙长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨校，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：王慧俊，女，1962年8月30日出生，汉族，职业不详，住浙江省杭州市下城区。原告上海锐懿资产管理有限公司(以下简称上海锐懿)与被告张玉梅及第三人盱眙海通置业有限公司（以下简称盱眙海通）、江苏海通投资发展有限公司（以下简称江苏海通）、王慧俊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海锐懿的委托诉讼代理人伍跃华、樊成彦，被告张玉梅及其委托诉讼代理人张磊磊，第三人盱眙海通、江苏海通的委托诉讼代理人杨校到庭参加诉讼，第三人王慧俊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告上海锐懿与被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊与第三人上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行委托贷款合同纠纷一案，淮安市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海锐懿资产管理有限公司尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐懿资产管理有限公司律师费60万元；三、原告上海锐懿资产管理有限公司就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于盱眙县南侧，土地使用权证编号为盱国用（×）第××号、盱国用（×）第××号的国有土地使用权的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、原告上海锐懿资产管理有限公司就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于海通时代广场A区A5号楼及C区18号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、被告江苏海通投资发展有限公司、王慧俊对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回原告上海锐懿资产管理有限公司其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上海锐懿资产管理有限公司负担27244元，由被告盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司、王慧俊负担400000元。根据上海锐懿申请，淮安中院于2017年5月24日立案执行，案号为（2017）苏08执109号，淮安中院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号，裁定（2016）苏08民初66号民事判决由盱眙县人民法院执行。本院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。本案执行过程中，本院于2019年3月6日作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：查封海通花园•银座小区×幢商住楼××的房屋；海通花园•银座小区×幢商住楼；×幢商住楼××；海通花园•银座小区××幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼、×幢商住楼××；海通花园•银座小区××幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××。查封期限为三年。同日,本院向淮阴区住房和城乡建设局送达了民事裁定书及协助执行通知书。案外人张玉梅提出异议后，本院于2020年10月26日作出（2020）苏0830执异148号执行裁定书，中止对位于淮阴区房屋的执行。原告上海锐懿向本院提出诉讼请求：原告不服盱眙县人民法院（2020）苏0830执异148号执行裁定书对3号楼207室房屋”予恢复执行。事实与理由：1.（2020）苏0830执异148号执行裁定书程序违法。就被告张玉梅提出的“执行异议”，原告并不知情，受理法院未通知原告148号执行裁定书，原告于2020年11月2号收到。此前，原告并未接到盱眙县人民法院相关听证或开庭通知，没有收到被告的“执行异议申请书”，故对被告提供的证据情况一无所知。原告没有参与执行听证过程，没有得到法定的“知情权、答辩权、陈述权等”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人”。原告系债权人，属于案件“当事人”，盱眙县人民法院应当在立案后三日内通知原告。2.撇开程序不论，原告认为（2020）苏0830执异148号执行裁定书认定的“事实”不成立。根据执行裁定书“事实”描述：被告张玉梅认购协议于2016年2月2日签订，仅缴纳2万元认购金，被告没有正式签订商品房买卖合同，没有缴纳房屋购房款、没有开具商品房销售发票。在庭审中，也不能举证第三人江苏海通向其交付房屋、同意其占有使用的证据。被告陈述其2017年8月21日入住该房屋不具有合法性、不具有真实性、也不符合逻辑；3.原告需通过本次执行异议程序对被告提供的购房协议收据、银行转账记录、物业费收缴协议、装修费清单等证据予以审查；4.对裁定书认定的异议人按约支付了购房款且同意将剩余房款交至法院，原告不知情况。综上，原告认为被告异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，异议不能成立。故请求法院依法撤销盱眙县人民法院（2020）苏0830执异148号执行裁定书，对“位于淮阴区房屋予恢复执行。补充事实与理由：1.被告对（2018）苏0830执1637号“异议”以及盱眙法院下达（2020）苏0830执异148号“执行裁定书”均不能对抗淮安市中人民法院生效的民事裁定书。2.（2020）苏0830执异148号“执行裁定书”违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。原告认为，被告在异议中提供的证据均不能满足法定条件，盱眙法院下达（2020）苏0830执异148号“执行裁定书”予支持显然错误。被告张玉梅辩称，1.法院出具的（2020）苏0830执异148号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，应当中止本案的执行。2.（2016）苏08民初66号民事判决书判令第三人应当清偿原告的债务，并判令第三人在其设定的土地使用权以及相应的房产享有优先受偿权，本案中第三人盱眙海通置业有限公司作为主债务人其已设定了抵押物，并经法院进行确认，根据相关法律规定本案的原告应当优先申请执行海通公司的抵押财产。抵押财产不足以清偿其债务的可以执行担保人即本案第三人江苏海通投资发展有限公司的其他资产。3.根据原告申请执行以及查封相关资产的情况，据了解其设定抵押的资产和其查封的资产已经远远超出了原告的债权，原告的申请查封行为存在超标地查封情况。本案中，涉案的房产在查封之前即2016年2月2日，被告与第三人江苏海通投资发展有限公司签订了住宅认购协议书，并缴纳了2万元定金，后被告按照合同约定，向第三人江苏海通投资发展有限公司支付了18万元购房款，合计支付了20万元。4.被告已经支付了20万元购房款并已经实际居住使用。现因涉案房屋被法院查封无法办理相应的过户手续，被告在此并之前并不知道涉案的房屋已被原告申请法院查封，对此并无过错。根据最高院关于执行异议和复议的相关规定，本案的被告是涉案房屋的实际权利人，同意将购房尾款支付至贵院，请求贵院解除涉案房屋的查封措施。第三人盱眙海通、江苏海通辩称，同被告第一点意见。第三人王慧俊未作陈述。本院查明，2016年3月17日，淮安市中级人民法院依据（2016）苏08民初66号，作出（2016）淮中苏08执保10号对含案涉109套房屋进行查封，查封期限三年，至2019年3月16日到期，其中××为轮候查封。2016年2月2日，江苏海通与张玉梅签订《住宅认购协议书》，张玉梅认购案涉房屋、认购金20000元；2017年8月21日，双方签订《购房协议》，案涉房屋以总价346782元、车库18009元出售给张玉梅，首付累计付款20万元，该房如无认购资格由姚同英购买，在协议后张玉梅承诺：同意购房协议的约定，并放弃投诉、上诉、起诉权利。2017年8月21日，江苏海通出具收据收到张玉梅购房订金140000元、2018年3月4日江苏海通出具收据收到张玉梅购房订金60000元。海通花园物业服务处向张玉梅出具收据，载明2017年8月21日向张玉梅收取预存电费、物业费等。张玉梅向法庭提交的商品房预售许可证载明，案涉房屋于2015年12月4日取得预售许可证，该证也载明已设定抵押的房屋，须经抵押权人同意方可预售。另查明，2013年上海锐懿与江苏海通签订《保证合同》的约定，债权人可以直接用保证人财产实现债权，保证人不得提交其他担保、担保顺序等抗辩。本院认为，本案的争议焦点是对争议标的能否许可执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被告陈玉梅以案外人的身份向法院提出异议主张排除执行，但从提交证据来看，被告陈玉梅上淮安购房给其母亲居住，其提交的证据载明，案涉房屋在2015年12月4日取得预售许可证，2016年2月2日，江苏海通与张玉梅签订《住宅认购协议书》，到淮安中院于2016年3月17日对案涉房屋采取措施之间有足够的时间签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，而到2017年8月21日，双方才签订《购房协议》，故可以认定双方在2016年3月17日未签订合同有效的《商品房买卖合同》，且张玉梅承诺同意购房协议的约定，并放弃投诉、上诉、起诉权利。故，原告的诉讼请求应得到支持。另异议审查以书面审查为原则、实质性审查为例外，原告以未通知其到庭，违反法律规定和法定程序的诉称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许（2018）苏0830执1637号对位于淮阴区房屋的执行。案件受理费8900元，由被告张玉梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁德平人民陪审员  张春艳人民陪审员  薛 琴二○二一年五月十二日书记员彭娟娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。