文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1373号上诉人（原审原告）：张科研，男，1980年1月24日生，汉族，住吉林省农安县。上诉人（原审原告）：刘柏凤，女，1978年9月29日生，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：张科研（系刘柏凤丈夫），男，汉族，住吉林省农安县。上诉人（原审被告）：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。上诉人张科研、刘柏凤与上诉人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张科研、刘柏凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一审以合同附件为依据，认定的交房期限不合理，与事实不符，未考虑房屋的质量问题以及恒达公司虚假宣传的事实。因为房屋有质量问题，至今不符合交付条件，违约金要计算至符合交付条件之日。针对张科研、刘柏凤的上诉，恒达公司辩称：关于逾期交房违约金的计算截止时间，一审认定正确，无需调整。恒达公司上诉请求：撤销一审判决，改判其无需支付违约金。事实和理由：一、约定的违约金过高，而张科研、刘柏凤并无损失，故除其已支付的违约金外，其无需再支付违约金。二、即使要支付，一审认定的违约金有误。案涉房屋逾期交付的期间为2017年1月1日至2017年4月25日，共115日，按照合同约定逾期在180日内的，每日的违约金按已付房价的万分之零点五计算，一审按每日万分之一计算有误。违约金应为2829元，扣除已付1452元，仅需支付1377元。针对恒达公司的上诉，张科研、刘柏凤辩称：如果逾期天数未满180天，违约金确实应当按每日万分之零点五计算。因为本案中已经超过了180天，所以应当按照万分之一计算。张科研、刘柏凤向一审法院起诉请求：1.判令恒达公司赔偿其迟延交房违约金62835元（违约金以房款492058元为本数，按照日万分之一的利率标准，自2017年1月1日计算至实际交房之日止，暂从2017年1月1日计算至2020年6月30日，共1277天，为62835元，实际已于2017年3月2日收到违约金1452元，实际应付61383元）；2020年6月30日后按月支付，直至消防合格取得相应的证明为止，或双方达成协议；2.要求违约金支付到交付正常使用且符合安全标准的机动车机械车位，恢复小区原有规划为止。事实和理由：恒达公司没有按照合同约定于2016年12月31日前交付合格房屋。案涉房屋于2017年4月19日交付，但是其在收房过程中发现案涉房屋存在消防安全隐患，经过投诉后，恒达公司一直不整改，消防支队锡山区大队于2018年5月28日做出了行政处罚决定书，确定消防不符合，到现在为止，恒达公司仍没有合理整改方案使案涉房屋一直处在消防隐患中。恒达公司在交房时没有提供合格的房子，首先违约导致其一直无法收房。双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面、诚信履行合同。其依约支付了全部房款，恒达公司理应依约交付符合合同约定的房屋，现恒达公司未如期交付合格房屋，应依约承担迟延交付的违约责任。2017年4月，恒达公司通知其收房，其在到达收房现场后，看到的实际情况与商品房销售时所宣传的严重不符，5000平方米花海、活水系等根本不存在，大量机械车位存在无法启用等问题，其与小区80余户业主共同起诉要求恒达公司提供能够正常使用且符合安全标准的机动车机械车位、赔偿或补偿因虚假宣传给其造成的损失。因赔偿标准无法确定，后于2018年5月撤回起诉，另行主张权利。近期，其在“国家企业信用信息公示系统”中查询到恒达公司于2018年7月31日被作出行政处罚，行政处罚决定书文号：锡山市监案字(2018)第31号；处罚依据：《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款；主要违法事实：发布虚假广告；行政处罚内容：罚款13万元。行政机关的处罚是对事实的认可，进一步证明恒达公司未能按合同约定，交付合格房屋，接受行政处罚不能免于对实际受害人的责任，特请法院支持其诉请，责令恒达公司交付与宣传相符的房屋。机械车位迄今为止仍不能正常使用，请恒达公司尽快整改完成，符合入住使用条件。恒达公司一审辩称：张科研、刘柏凤的诉请没有事实依据，1.根据起诉状，张科研、刘柏凤自认案涉房屋于2017年4月19日交付，同时陈述在收房过程中发现案涉房屋存在消防隐患，对于这一点其认为与事实不符。首先，张科研、刘柏凤没有证据证明在2017年4月19日交房时向开发商提出过房屋存在消防隐患的事实及证据；其次，根据张科研、刘柏凤提供的证据，消防部门仅是于2018年的5月28日指出消防楼梯存在不符合防火规范的问题，要求整改，而且这一问题的发现是消防监督员在2018年4月11日通过消防检查时发现的，因此这一点与张科研、刘柏凤的陈述不符。其于2017年4月17日获得了无锡市锡山区住房和城乡建设局颁布的关于花海家园一期通过交付使用竣工验收的通知，并且于2017年3月15日向无锡市公安消防支队锡山区大队完成了建设工程消防备案，因此其认为在2017年4月19日向张科研、刘柏凤交付房屋时，案涉房屋是通过政府的相关部门验收合格并同意交付使用的，因此张科研、刘柏凤没有证据证明有拒收房屋的情况下而拒收房屋，违反合同约定在先，张科研、刘柏凤主张其逾期交房没有事实依据。张科研、刘柏凤在诉状中提及的所谓虚假广告的事，已经由市场监管部门进行了处理，与本案无关，因此请求驳回张科研、刘柏凤的全部诉讼请求。一审法院审理查明：2015年6月10日恒达公司与张科研、刘柏凤签订商品房买卖合同一份，约定：张科研、刘柏凤购买恒达公司建设的花海家园第2幢8单元401号房屋，建筑面积69.63平方米，单价每平方米7066.75元，总价492058元；买受人于2015年6月10日付首付款99058元，于2015年6月13日前办妥按揭贷款手续，贷款金额为393000元。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第2种条件（该商品房通过分期交付使用竣工验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理，即按附件补充协议第七条约定执行；合同第十一条约定：交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，出卖人在书面交付通知记载的交付时间视为该房屋已实际交付，自交付之日起该房屋的灭失、毁损等所有风险由买受人承担，并出卖人无需承担延期交房的违约责任；合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用所直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，即以交付日期为准，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，即90天内调整，达到合同约定附件三标准。合同附件三对装饰、设备标准的10项内容进行了列明。合同附件补充协议第七条约定：对合同第九条的补充约定，1.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；2.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第九条约定：买受人应按照交房通知上规定的时间、地点和程序办理交接手续，买受人未按交房通知中规定日期办理交付手续的，视为买受人违约，该规定日期即视为实际交付日，该商品房的风险责任自交付日起转移至买受人；补充协议第十四条约定：该房屋交付时，若买受人发现需由出卖人及建设单位进行整改的质量问题，买受人有权要求出卖人或建设单位承担保修责任，出卖人或建设单位不得拒绝，但买受人无权以此为理由拒绝办理房屋交接手续，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任；补充协议第十五条约定：该房屋交付后，买受人认为交付的房屋存在严重质量问题而拒绝收房的，则应自出卖人书面通知的交房之日起60日内，出示本市有资质的建筑工程质量检测机构鉴定报告，若买受人不出示或逾期出示，均视为房屋质量合格，由买受人承担延期收房的违约责任；等。2017年4月17日，无锡市锡山区住房和城乡建设局（以下简称锡山住建局）向恒达公司出具《关于花海家园一期通过交付使用竣工验收的通知》：你公司《申请报告》悉；花海家园一期规划建筑面积31576.98平方米；该工程由江苏华电工程设计院有限公司负责设计，苏州市恒达伟业建筑有限公司负责施工，江苏建协建设管理有限公司负责监理，现建设项目已全面竣工；经现场核验并根据区规划、环保、城管、公安、市场监督等部门单项验收的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用；希做好各项交接工作，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。同时办理了上述房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书等。2017年4月17日恒达公司向张科研、刘柏凤发出交房通知，张科研陈述：收到是4月24、25号的样子，具体时间忘了。恒达公司支付了违约金1452元。张科研、刘柏凤和恒达公司未办理该房屋交接手续。2018年7月恒达公司因发布虚假广告，被当地市场监督部门处罚，罚款130000元。2018年5月恒达公司因其一期、二期所有8层高的住宅楼楼梯净宽不足1.1米责令整改，复查不合格，被当地公安消防部门处罚，罚款10000元；后进行了整改。上述事实，由张科研、刘柏凤提供的商品房买卖合同、行政判决书等，恒达公司提供的楼梯照片以及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为：张科研、刘柏凤与恒达公司签订的商品房买卖合同合法有效。恒达公司逾期交房，应当按照合同的约定承担违约金。本案中双方的主要争议在于：违约金计算的截止时间如何认定？张科研、刘柏凤主张计算至该房屋消防合格取得相应的证明、交付正常使用且符合安全标准的机动车机械车位以及恢复小区原有规划为止。法院认为，根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，交付房屋的标准是按照国家和地方人民政府的有关规定，将通过分期交付使用竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。恒达公司未按照上述约定时间竣工、交房，具有过错，应当承担违约责任。2017年4月17日花海家园一期通过交付使用竣工验收，通知可以交房，案涉房屋可以交房。商品房买卖合同补充协议第九条约定：买受人应按照交房通知上规定的时间、地点和程序办理交接手续，买受人未按交房通知中规定日期办理交付手续的，视为买受人违约，该规定日期即视为实际交付日，该商品房的风险责任自交付日起转移至买受人。根据张科研陈述在2017年4月24、25日收到交房通知，按照合同约定买受人收到通知后应当去办理房屋交接手续，未去办理房屋交接手续，存在过错。双方补充协议第十四条约定：该房屋交付时，若买受人发现需由出卖人及建设单位进行整改的质量问题，买受人有权要求出卖人或建设单位承担保修责任，出卖人或建设单位不得拒绝，但买受人无权以此为理由拒绝办理房屋交接手续，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任。张科研以小区公共设施瑕疵为理由认为其合同标的房屋不符合合同约定，没有合同依据。故本案中认定逾期交房截止日为2017年4月25日。按照合同约定，恒达公司应当承担逾期交房违约金，以492058元为基数按日万分之一的标准自2017年1月1日至2017年4月25日止，经计算为5658元，扣除已付1452元，还需要给付4206元。双方对小区房屋的消防、车位以及规划存在争议，按照合同的约定，不能以该争议的解决作为逾期交房违约金计算的截止日期，张科研、刘柏凤的相关意见，法院不予采纳。当事人的其他意见，理由不充分，法院不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，作出判决：一、恒达公司于判决生效后三日内给付张科研、刘柏凤逾期交房违约金4206元；二、驳回张科研、刘柏凤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取667元（由原张科研、刘柏凤预交），由张科研、刘柏凤负担621元，恒达公司负担46元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，张科研、刘柏凤为证明交付的房屋所涉消防验收不合格，即公共楼梯的宽度仅1米，不符合消防要求的1.1米，提交以下证据：证据1-2，案外人张鹏交房手续书、张鹏无锡花海家园交房结算单，证明：未收房是因为开发商的收房手续中明确提示，收房手续已经办理完毕，双方互不追究本购房合同项下的违约责任，不能收房。证据3，花海工程竣工验收报告20170314，证明：设计、施工、监理单位在工程竣工验收报告中明确验收意见为合格，如有违反消防法规的行为承担相应法律责任，施工单位对施工质量终身负责。证据4，网查“商品房经竣工验收合格”如何界定，证明：消防法第10条第三款规定，消防验收不合格，不得投入使用。消防验收合格也是建筑工程验收合格的一项内容，结合合同法第41条的规定可以认定《商品房买卖合同》“该商品房经验收合格”应当包括经消防验收合格的含义。证据5，花海楼梯现状照片，其他业主拍摄。证据6-7，锡山区住建局针对其2021年2月18日咨询函于2021年3月12日出具的答复函，以及该局之前于2020年12月1日的答复函，证明：花海小区楼梯并未整改。证据8-9，向12345投诉的电话录音，关于无锡市锡山区消防大队就《锡锡公（消）行罚决字[2018]0077号》行政处罚后续结果的回复，证明：小区消防就是不合格，就是没整改。证据10，向无锡市住房和城乡建设局722办公室咨询的电话录音，证明：该局负责消防验收的领导同志对星湖花海小区消防问题的意见建议，一是说明锡山消防支队行政处罚后应该收回备案合格手续；二是说明开发商整改流程不合法，整改方式应征得小区业主同意后才可以施工，而不是像锡山区住建局回复的是遵从消防支队锡山大队的处罚决定自行整改；三是说明小区楼梯不够宽，必然是房屋工程质量不合格。证据11-12.花海楼梯竣工图0009、0014，是从锡山区档案管理部门调取的关于小区楼梯的竣工图，证明：小区楼梯设计宽度1.09米，已经违反了建筑设计规范，小区房屋质量不合格。经质证，恒达公司认为：证据1-2，与本案无关，是与其他业主的结算资料和结算的结果。证据3，恰恰可以知道经过建设单位、施工单位和监理单位的验收，其所交付的房屋是合格的，并且结合锡山区住建局和锡山区消防大队之前向其颁布的交付使用竣工验收的通知也可以证明在其通知张科研、刘柏凤交房当时并没有任何证据证明房屋不符合交付条件。证据4，在网络上所查到的内容并不符合相关的证据形式。证据5，与本案无关，且其对楼梯的改造已经符合了相关部门的要求。证据6-7，张科研未提供答复的原件，并且从后附的两份回复函中可以看出锡山区住建局已经明确了其改造楼梯的行为不属于私改行为，并且所涉的安全隐患已依法整改完毕，部分楼梯因为装饰盖板过大，视觉上造成所谓的悬空状态，但是已经不存在了悬空和不稳定的情形，第二份回复函中锡山区住建局也明确回复“相关事项现已整改完毕，且案涉工程已依法办理完毕工程竣工验收消防备案手续”，因此张科研所提供的这两份证据恰恰就可以证明其所有的整改已经通过了相关部门的验收。证据8-10，由于张科研并没有提供相关证据的文字资料，不符合证据的形式。对证据11-12，未发表质证意见。二审中，恒达公司于2021年5月28日向本院申请撤回上诉。本案二审的争议焦点是：张科研、刘柏凤以房屋消防未通过验收为由拒绝收房的理由能否成立。本院认为：当事人可以约定商品房的交付条件。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，恒达公司与张科研、刘柏凤签订的商品房买卖合同，约定交付房屋的标准是按照国家和地方人民政府的有关规定，将通过分期交付使用竣工验收，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。关于张科研、刘柏凤提出的消防问题，一是其与恒达公司在商品房买卖合同中并未将公共区域的消防问题约定为逾期交房的情形；二是其在2017年4月收到交房通知后，起先并未以消防存在问题为拒收的理由；三是从张科研、刘柏凤二审提交的证据6-7中，锡山区住建局的答复中确实明确安全隐患已依法整改完毕。据此，张科研、刘柏凤以消防存在问题拒收房屋的理由不符合法律规定与合同约定，本院对其主张不予支持。综上，张科研、刘柏凤的上诉请求不能成立，应予驳回；恒达公司二审撤回上诉的请求不违反法律的规定，本院裁定予以准许，不再另行出具裁定书。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1287元（张科研、刘柏凤上诉部分1242元，恒达公司上诉部分90元减半收取45元），由张科研、刘柏凤负担1242元，恒达公司负担45元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年五月三十一日书记员  陆焱琳