文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1537号上诉人（原审被告）：顾**，男，1972年8月25日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周健，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：祝**，男，1990年10月30日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：马贵忠，江苏瀛优律师事务所律师。上诉人顾**因与被上诉人祝**房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江阴市人民法院（2020）苏0281民初7920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾**上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祝**的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，依据江阴市华源资产经营有限公司（以下简称华源公司）与张**房屋租赁合同纠纷一案执行中的公告，作为占有使用人的祝**完全可以继续占有使用租赁的房屋，或者参与华源公司与张**之间的房屋租赁合同纠纷主张自己的权利，但祝**未与其沟通也未告知，在2020年5月自行搬离，属于主动放弃合同权利，不应认定其违约。二、适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国民法典》，其无从知晓祝**与他人之间转让费的具体数额，一审法院认定2020年5月11日至2021年2月22日未能经营期间应分摊的转让费34192元为祝**的损失，超出了其预见或者应当预见的范围，于法无据。祝**搬离了全部经营设备、硬件设施以及装饰设施，且因疫情影响处于亏损经营状态下，提前搬离是止损，因此祝**根本就没有损失。三、认定事实证据不足，一审法院认定装修事实客观存在，支持1万元的赔偿金额，没有充分证据，祝**主张的装修损失是虚构的。祝**辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。祝**向一审法院起诉请求：判令顾**赔偿损失14万元（转让费损失13万元、合同未履行期间装修损失1万元）。一审法院认定事实：江阴市人民中路1**号房屋（以下简称案涉房屋）系华源公司所有，2011年9月30日，华源公司与张**签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋租赁给张**使用，租金20000元/年。同日，张**与顾**签订《房屋租赁协议》，将案涉房产转租给顾**，租金50000元/年。顾**租赁案涉房产后用于开办饭店。之后，顾**将饭店转让给了金**。2018年1月21日，祝**与金**签订了《店铺转让协议书》一份，约定金**将**小厨店铺转让给祝**，祝**同意代替金**向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的房租金给原房东，转让后店铺现有的设施设备、装修、装饰、营业执照及有关证件、门头广告、厨具、炉灶等所有硬件设施归祝**所有，所有作价为转让费130000元，于2018年1月21日全额付清。协议书签订后，扣除原房租金8000元、2000元充值卡、原定金10000元，祝**共计给付金**110000元。同日，祝**与顾**签订《房屋租赁合同》一份，约定顾**将案涉房屋出租给祝**使用，顾**确保房屋产权清晰，有权出租案涉房屋，如因产权抵押、债务等纠纷致使祝**不能正常经营，由此造成的损失由顾**负责；祝**租赁案涉房屋用于经营**小厨餐馆，租赁期限3年，自2018年2月22日起至2021年2月22日止，每个租赁年度租金10万元，祝**以半年一度支付租金，采用先付租金后使用的方式支付，每次提前15个工作日支付下一期房租；合同还约定了其他事项。合同上双方签字后的下方备注“房租金经双方协商定为年度租金102800元”。合同签订后，祝**对案涉房屋进行了部分改造并更换厨房设备等，其陈述花费了150000元左右并提供了部分票据以及付款凭证。合同履行中，祝**支付了前两个租赁年度的租金每年102800元。2019年8月12日，一审法院立案受理华源公司诉张**房屋租赁合同纠纷一案，该案中张**陈述其知晓顾**将案涉房屋转租他人。2019年10月15日，一审法院作出（2019）苏0281民初12073号民事判决书，判令解除华源公司与张**之间的《房屋租赁协议》，张**支付截止2019年7月12日租金15722.5元以及自2019年7月13日起至实际腾退之日止按20000元/年计算的房屋占有使用费。2020年2月19日，一审法院立案执行申请执行人华源公司与被执行人张**房屋租赁合同纠纷一案。执行中，一审法院发出公告，责令张**于2020年5月10日前自行搬离案涉房屋。祝**根据公告要求经营至2020年5月10日，并于2020年5月11日搬离了案涉房屋。以上事实，有《房屋租赁协议》、《店铺转让协议书》、《房屋租赁合同》、（2019）苏0281民初12073号民事判决书、公告及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为，《房屋租赁合同》是顾**与祝**之间的真实意思表示，从张**在（2019）苏0281民初12073号案件中的陈述看，张**也知道顾**转租的事实，但其并未对顾**转租提出异议，故应认定张**同意顾**转租，故顾**与祝**之间的《房屋租赁合同》应认定为合法有效。合同约定的租赁期限为3年，现由于华源公司与张**之间的房屋租赁合同纠纷，祝**实际租赁案涉房屋的期限未能达到合同约定，祝**的合同目的未能完全实现，顾**的行为已经构成违约，且合同中也约定顾**确保房屋产权清晰，有权出租案涉房屋，如因产权抵押、债务等纠纷致使祝**不能正常经营，由此造成的损失由顾**负责，故顾**应当向祝**承担违约责任，赔偿祝**的损失。祝**从金**处受让店铺支付转让费130000元事实清楚，从顾**与祝**重新签订《房屋租赁合同》的事实可以证明顾**对于祝**与金**之间的店铺转让事实也是知晓的，故法院对祝**支付转让费130000元的事实予以确认。祝**支付的转让费应当分摊至其整个租赁经营期间，但事实上祝**仅经营至2020年5月10日，故对于2020年5月11日起至2021年2月22日期间应分摊的转让费34192元（130000÷3÷365×288）应认定为祝**的损失，应当由顾**进行赔偿。祝**受让店铺后，对店铺进行装修的事实客观存在，其支出的装修费用也应当分摊至整个租赁经营期间，现祝**主张顾**赔偿合同未履行部分应分摊的装修损失10000元，该损失并未超出合理范围，法院予以支持。综上，顾**应赔偿祝**44192元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、顾**应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿祝**44192元；二、驳回祝**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由祝**负担2328元，顾**负担972元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审庭审笔录记载，关于金**同祝**之间转让费13万元，顾**事后是知晓的。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。合同约定顾**确保房屋产权清晰，有权出租案涉房屋，如因产权抵押、债务等纠纷致使祝**不能正常经营，由此造成的损失由顾**负责。租赁房屋因另案纠纷法院需要执行该房屋，祝**按照法院公告要求执行搬离租赁房屋，造成祝**租用案涉房屋未达合同约定的期限，应当由顾**承担违约责任。在祝**与金**之间签订《店铺转让协议书》的同日，祝**与顾**签订了《房屋租赁合同》，对祝**与金**的转让费事项，顾**全部知晓。一审法院按照双方合同未尽期限计算祝**的转让费损失亦可。关于祝**主张装修损失1万元，一审法院酌情处理，属于一审裁量权范畴并无不当。综上所述，顾**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由顾**负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年五月三十一日书记员  郑冯源