文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初3284号原告：陈路杰，男，1992年9月13日出生，汉族，住浙江省象山县。委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，上海钧智律师事务所律师。被告：吴江月亮湾房产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，系该公司员工。原告（反诉被告）陈路杰与被告（反诉原告）吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，月亮湾公司提起反诉，本案依法由审判员陈玮芝适用简易程序于2021年5月8日公开开庭就本诉部分和反诉部分合并进行了审理。原告（反诉被告）陈路杰的委托诉讼代理人李岚、被告（反诉原告）月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈路杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈路杰与月亮湾公司于2014年7月26日签订的商品房买卖合同；2.判令月亮湾公司返还购房款28万元并支付逾期交房违约金(违约金以28万元为基数，按照每日万分之0.5，自2015年11月1日起计算至28万元本金全部归还之日止)；3.判令月亮湾公司赔偿律师费损失10000元；5.本案诉讼费用由月亮湾公司承担。事实和理由：2014年7月26日，陈路杰与月亮湾公司签订商品房买卖合同(合同编号：Y2014009374)，由陈路杰向月亮湾公司购买位于江苏省苏州市吴江汾湖经济开发区康力大道588号1幢1单元912室商品房一套，合同总价款830000.3215元。合同约定月亮湾公司应于2015年10月30日前取得案涉房屋《商品房交付使用通知书》并将商品房交付给陈路杰使用。陈路杰于合同签订当日向月亮湾公司交付购房首付款25万元(含定金2万元)，并按照月亮湾公司要求另外刷卡支付3万元给第三方。但时至今日，虽经陈路杰多次催促，月亮湾公司仍未能将案涉房屋交付给陈路杰使用，亦未与陈路杰解除商品房买卖合同。现今据合同签订时间已久，陈路杰已不具有签订购房协议时的购房资格，上述商品房买卖合同已事实上无法履行。故陈路杰诉至本院，望判如所请。月亮湾公司辩称，其同意解除双方合同，对其余诉请不予认可，其确认收到的房款是25万元，约定剩余58万元购房款以贷款形式支付，但陈路杰未能按约完成贷款办理，陈路杰称在购买房屋时还是学生，并无经济来源，但陈路杰父母可以协助陈路杰办理贷款，因此学生身份并不是陈路杰未能办理贷款的原因，陈路杰未能按合同足额支付剩余房款，故不能向其主张逾期交房违约责任。月亮湾公司据此向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除陈路杰与月亮湾公司签订的商品房买卖合同;2.判令陈路杰按照总房款的20%支付违约金166000元；3.本诉及反诉部分的诉讼费用由陈路杰承担。事实和理由：2014年7月26日，月亮湾公司与陈路杰签署《吴江市商品房买卖合同》一份，约定陈路杰购买月亮湾公司开发的月亮湾大花园1幢912室商品房，该商品房总价款为830000元。陈路杰已付首付款250000元，经双方多次协商，余款580000元始终未能办理贷款。按照商品房买卖合同补充条款，合同签订后，由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，买受人除应承担主合同的违约责任外，还应向出卖人支付该商品房的总价款的20%违约金，买受人同意出卖人在已交房款中扣除。陈路杰反诉辩称，不同意月亮湾公司的反诉请求，其现不具备购房资格，由于月亮湾公司逾期交房违约行为导致贷款未能办理，合同目的无法实现，其依据合同法第九十四条之规定行使法定解除权。本院经审理认定事实如下：2014年7月26日，月亮湾公司作为出卖人，陈路杰作为买受人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2014009374,约定陈路杰购买月亮湾公司开发的位于苏州市××区××经济开发区××大道××月亮××花园××室商品房，总价款为830000.3215元，住宅建筑面积107.87平方米。合同第六条约定买受人于2014年4月15日支付购房首付款250000元（包含定金20000元），余款580000元办理贷款。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书。合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行。附件四合同补充条款第二条第一款约定，选择按揭付款方式购房的，买受人必须于签署买卖合同的同时，或于出卖人通知之日起七天内前往指定地点签署楼宇按揭合同，逾期不办理上述手续则视为逾期付款，出卖人有权参照主合同第七条追究买受人的违约责任。按揭合同签署后，如A.因买受人原因按揭申请未能被银行接纳，买受人在接到通知15日内直接向出卖人补足全部房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权参照主合同第七条追究买受人的违约责任；B.未按银行要求提交(补交)相应的资料，超过银行或出卖人通知10日的，视为买受人逾期付款，出卖人有权参照主合同第七条约定追究买受人的违约责任；C.非因买受人原因导致贷款未能发放或发放不足的，买受人可以请求解除合同，双方互不负违约责任。第二款约定，合同签订后，由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，买受人除应承担主合同约定的违约责任外，还应承担以下违约责任，且须配合办理完毕合同注销登记手续：(1)政府各部门收取的税费、公证费、鉴证费及办理银行按揭手续等费用不予退还；(2)应向出卖人支付该商品房价款总额的20%违约金，买受人同意出卖人在已交房款中扣除；(3)若解约后新客户的购房价格低于主合同约定购房价格的，则原买受人须赔偿差额部分的金额给出卖人。2014年4月15日17:07:11，陈路杰通过翁惠莲账户向上海富友支付服务有限公司特约商户资金清算户支付30000元，上海富友支付服务有限公司向本院提供情况说明和扣款交易记录，明确上海富友支付服务有限公司按商户指令代为向其客户扣款，该30000元收款方为苏州市家中家房产投资咨询有限公司。2014年4月15日17:08:28，陈路杰通过翁惠莲账户向月亮湾公司支付230000元。同日，月亮湾公司向陈路杰出具收据，确认收到250000元，收款方式为刷卡，收款事由为购房首付款。陈路杰与上海均锐律师事务所就本案诉讼形成法律服务委托关系，上海均锐律师事务所指派律师为本案提供了法律服务。为此，陈路杰支付律师费10000元。陈路杰委托诉讼代理人庭审时陈述，30000元系陈路杰按照月亮湾公司指示向第三方支付，与250000元先后支付，应是购房款，由于陈路杰购房时系在校大三学生身份，故银行贷款审批未能通过，诉讼前双方就案涉纠纷自2015年起多次沟通未果。月亮湾公司委托诉讼代理人庭审时陈述，销售案涉房屋时并不知晓陈路杰是否为在校学生，月亮湾公司与苏州市家中家房产投资咨询有限公司为销售代理关系，案涉交易即由苏州市家中家房产投资咨询有限公司促成，其按照比例给中介费，其未指示苏州市家中家房产投资咨询有限公司收取案涉30000元。以上事实，有原告（反诉被告）提供的商品房买卖合同、收据、银行交易流水、律师费发票，本院向上海富友支付服务有限公司调取的情况说明、扣款交易记录，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，并在卷佐证。本院认为，原告陈路杰与被告月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告陈路杰在签订商品房买卖合同及支付首付款后应当按照合同约定通过向银行贷款方式向被告月亮湾公司支付剩余购房款。根据日常经验，贷款能否办理成功，是由被申请银行结合申请贷款人提交的材料所显示出申请人的信用、偿还能力、贷款资格等进行审批，原告称因学生身份贷款审批未通过，原告应当按照合同补充条款的约定，在接到通知15日内直接向出卖人补足全部房款，否则视为买受人逾期付款。在本案原告未能向被告补足全部房款，存在违约行为的情形下，被告月亮湾公司有权拒绝向原告交付案涉商品房，原告不具备法定解除权，无权要求被告支付逾期交房违约金及律师费损失。反诉原告月亮湾公司于2021年4月14日向本院提出反诉，请求解除案涉商品房买卖合同，视为双方同意协商解除案涉《商品房买卖合同》，故案涉《商品房买卖合同》于2021年4月14日解除。合同解除后，被告月亮湾公司应当返还原告陈路杰购房款。关于购房款金额，原告主张的购房款金额中除被告月亮湾公司确认收取的250000元外，另包含30000元，但根据原告提交的银行流水以及上海富友支付服务有限公司出具的扣款交易记录显示，该款项实际收款方为苏州市家中家房产投资咨询有限公司，原告未提交证据证明被告月亮湾公司指示苏州市家中家房产投资咨询有限公司代为收取款项，原告主张该款项与本案购房款的关联性，本院碍难采信。故被告月亮湾公司应当返还原告购房款250000元。关于反诉原告月亮湾公司主张的违约金，案涉商品房买卖合同补充条款第二款约定，合同签订后，由于买受人原因造成双方中途解除购房关系的，买受人除应承担主合同约定的违约责任外，还应向出卖人支付该商品房价款总额的20%作为违约金，买受人同意出卖人在已交房款中扣除。现反诉原告主张反诉被告按照案涉商品房价款总额的20%支付违约金166000元，结合本案合同履行情况、反诉被告违约情况等因素，本院认为，该反诉原告主张的违约金，并不明显过高，应予以支持。扣除反诉被告陈路杰应支付的违约金166000元，被告（反诉原告）月亮湾公司尚应返还原告购房款84000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认案涉《商品房买卖合同》于2021年4月14日解除；二、被告（反诉原告）吴江月亮湾房产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈路杰购房款84000元；三、驳回原告（反诉被告）陈路杰的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取6050元，由原告（反诉被告）陈路杰负担。反诉案件受理费减半收取6050元，由原告（反诉被告）陈路杰负担，并于本判决生效之日十日内向被告（反诉原告）吴江月亮湾房产有限公司直接给付6050元。双方预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈玮芝二〇二一年五月二十日书记员  顾颖颖附录法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》国家法律6篇地方法规7篇案例293篇裁判383881篇期刊92篇第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。国家法律6篇地方法规7篇案例293篇裁判383881篇期刊92篇当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法信超链：×第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法信超链：国家法律13篇地方法规24篇案例615篇裁判564204篇期刊250篇×第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。法信超链：国家法律8篇地方法规5篇案例181篇裁判136936篇期刊74篇×第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法信超链：国家法律2篇地方法规6篇案例423篇裁判480373篇期刊131篇×法信超链：国家法律1篇地方法规1篇案例34篇裁判61717篇期刊28篇×第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法信超链：国家法律4篇地方法规4篇案例44篇裁判21226篇期刊52篇×