江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初1230号原告：尤洋，男，1994年9月23日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：孟新文，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉明，江苏公正律师事务所律师。被告：江苏省闽豪顺成置业有限公司，住所地在江苏省射阳经济开发区幸福大道408号（幸福一号公馆）。法定代表人：蔡庆圳，该公司经理。委托诉讼代理人：王东，江苏臻孚格律师事务所律师。原告尤洋与被告江苏省闽豪顺成置业有限公司（以下简称闽豪公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告尤洋的委托诉讼代理人孟新文、被告闽豪公司的委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尤洋向本院提出诉讼请求：请求判令闽豪公司支付逾期交付房屋违约金10058元（自2020年8月1日至2020年12月17日登记备案之日止）。事实与理由：2018年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：闽豪公司将幸福世家（幸福一号公馆）18幢第7层704号，建筑面积130.05平方米的商品房出售给尤洋，单价5729元/平方米，房款合计745056元。尤洋依合同约定支付了房款。根据合同第十条对房屋交付期限的约定，闽豪公司应在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付使用。合同第十一条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，按照购房款的日万分之一计算。但是闽豪公司在2020年7月31日前还没有按照合同第十条“将具备验收合格”商品房进行验收，更谈不上交付了，也不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。按照合同约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的违约延期交房的责任由出卖人承担。综上，闽豪公司应当承担逾期交房的违约责任，故依法提起诉讼。闽豪公司辩称：1.原、被告签订商品房买卖合同属实，我公司未按约定期限交付房屋也是客观存在的，本案实际迟延交房的期限是自2020年7月31日至11月19日，迟延交房时间是3个月20天；2.未交付房屋的原因是发生了疫情，以及年度天气情况恶劣等客观原因所造成的，依法应当免责或部分免责；3.原、被告未约定违约金按照日万分之一计算，仅是在调解阶段作为我公司的方案，且是在附有一定条件的情况下才认可日万分之一的违约金赔偿办法，但这个方案没有得到尤洋的认可；4.根据合同约定，房屋的交付时间应实行两个月的宽展期，受疫情影响的合同应当免责；5.根据法律规定和当地交房惯例，我司已经在2020年11月19日对案涉房屋进行交接，并由政府主管部门进行竣工验收备案，故收房时间应为11月19日。经审理查明：2018年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：闽豪公司将幸福世家（幸福一号公馆）18幢第7层704号商品房出售给尤洋，单价5729元/平方米，房款合计745056元。合同“第十条交付期限”约定：出卖人应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.其它：因政府部门根据相关规定，有关行政部门采取措施未到位，导致建设周期延长的。“第十一条出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2.其它：按合同补充协议约定执行。第十三条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按合同补充协议约定执行。合同附件四补充协议“十二、关于本合同正文第十条”约定：1.出卖人不能按照本合同正文第十条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2020年7月31日，含当日）的交房宽限期，下称“宽展期”，宽展期自本合同正文约定的交房次日开始计算；若发生本合同正文第十条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期据实顺延。买受人同意宽展期内合同继续有效，且出卖人不承担违约责任。……“十六、买受人同意在出卖人单体竣工验收完成时接受房屋，并接受房屋竣工备案证明可以在交付后半年内提供。”另查明，闽豪公司建设的幸福一号公馆二期9#-12#、14#、15#、17#、18#；配套用房单位工程于2020年11月20日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2020年12月17日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。射阳县住房和城乡建设局于同日同意备案。又查明，闽豪公司于2020年11月20日左右通知尤洋办理交房手续，但尤洋未于当日收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。闽豪公司未能按约交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为：1.闽豪公司逾期交付房屋的期限。2.逾期交房违约金的计算标准。一、关于争议焦点1，闽豪公司逾期交付房屋的期限如何认定的问题。1.关于闽豪公司应当交付房屋的时间。合同约定，闽豪公司应当在2020年5月30日前向尤洋交付房屋。补充协议又约定“若出卖人不能按照本合同正文第十条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2020年7月31日，含当日）的交房宽限期”，该意思表示真实合法有效，故闽豪公司至迟应当在2020年7月31日前交付房屋。尤洋提出“合同附件中约定两个月的宽限期是事实，但宽限期包含了疫情因素。”本院认为，合同约定的宽展期范围应当是订立合同时可以预见的影响工期的因素，比如闽豪公司抗辩的天气原因，而新冠疫情属于不可抗力，不在民事主体订立合同时可以预见的范畴内，据此，发生在2020年初的新冠××疫情导致涉案工程未能按期竣工验收的情形不在宽限期所包含的范围之内。闽豪公司辩称受疫情影响工期致无法按期交付房屋，故应当免责或者部分免责。本院认为，2020年初受疫情影响以及防控措施的需要，建筑企业普遍存在复工难验收、供应链保障难、防疫物资采购难、建筑工人返程受限等突出问题，闽豪公司抗辩春节后建筑工人无法满足施工需要，存在人员不足的事实并提供了初步证据，根据本案实际情况，本院酌定涉案工程受疫情影响的工期为1.5个月。故闽豪公司应当交付房屋的时间为2020年9月15日。2.关于闽豪公司实际交付房屋的时间。合同约定“出卖人应当将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案原、被告争议的焦点在于“经验收合格”是指由闽豪公司组织竣工验收合格还是住建部门完成竣工验收备案。本院认为，双方签订的合同系参照国家工商行政管理局颁布的2000年版《商品房买卖合同示范文本》制定，该文本中关于商品房交付标准提供了五种选择，分别是：该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格，该商品房经分期综合验收合格，该商品房取得商品住宅交付使用批准文件、空白。前四种交付标准时逐步提高的，双方签订的合同选择第一种交付标准，则涉案房屋交付时只需设计、建设、监理、施工四方验收即可，无需经过验收备案。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。涉案工程于2020年11月20日由建设单位组织竣工验收合格，达到原、被告双方签订的合同约定的商品房交付条件。闽豪公司于2020年11月20日通知尤洋办理交房手续，尤洋因自身原因未收房，应视为闽豪公司已完成交房。尤洋提出合同约定“经验收合格”是指住建部门完成竣工验收备案，本院认为，原、被告签订的补充协议第十六条明确约定“买受人同意在出卖人单体竣工验收完成时接受房屋，并接受房屋竣工备案证明可以在交付后半年内提供。”由此可见，合同正文约定的“经验收合格”交付商品房的含义并非“住建部门完成竣工验收备案”，尤洋的该项主张本院不予采纳。据此，闽豪公司迟延交房的期间为2020年9月16日至11月19日共计65天。二、关于争议焦点2，闽豪公司逾期交房违约金的计算标准如何认定问题。本院认为，原、被告双方签订的合同“第十一条出卖人逾期交房的违约责任”约定：按附件四补充协议第五条约定处理，但该条款并未约定违约金的计算标准。尤洋主张以购房款为基数，按日万分之一计算逾期交房违约金，本院认为，参照合同第十一条第1条载明的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一”计算逾期交房违约金，尤洋的该项主张并无不当，本院予以支持。综上，闽豪公司应支付尤洋逾期交房违约金4843元（745056元*0.01%*65天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江苏省闽豪顺成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尤洋逾期交房违约金4843元；二、驳回原告尤洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元，由原告尤洋负担26元，由被告江苏省闽豪顺成置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  顾亮亮审 判 员  唐文静人民陪审员  朱永生二〇二一年五月二十日书 记 员  顾莎莎附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。