山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终706号上诉人（原审被告、申请执行人）：董存波，男，1963年10月6日出生，汉族，住山东省烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：王建平，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于群，山东平和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：吴专专，女，1982年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文颖，广东海云天律师事务所律师。原审第三人（被申请人）：郭秀华，女，1981年3月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原审第三人（被申请人）：王**永，男，1979年1月9日出生，汉族，住山东省烟台市蓬莱区。原审第三人（案外人）：刘水平，男，1997年8月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人董存波因与被上诉人吴专专及原审第三人郭秀华、王**永、刘水平案外人执行异议之诉一案，不服烟台市蓬莱区人民法院(2020)鲁0684民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董存波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回吴专专的一审诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由吴专专承担。事实和理由：一、一审判决认定“吴专专与郭秀华、王**永签订《房地产买卖合同》合法有效且已占用涉案房产及车位，吴专专交纳全部购房款，且吴专专未办理房产过户手续不是因其自身原因造成”，事实认定错误。1、吴专专与郭秀华、王**永恶意串通签订《房地产买卖合同》，该合同依法应认定无效。2016年12月6日，郭秀华向董存波出具欠条，载明欠董存波12180737元。2016年12月9日，郭秀华在未找到房屋买方的情况下即向中国银行广州珠江支行按揭中心申请提前还贷款838500元。而根据吴专专的听证陈述，其是于2016年12月15日第一次去看涉案房屋就决定购买并立即与郭秀华、王**永签订《房地产买卖合同》支付300000元定金，而《房地产买卖合同》作为包括广州市朴邻房产经纪有限公司的三方合同，付款完全不通过中介公司，与交易习惯完全不符；其次，吴专专主张当日支付中介费45000元，其提交的支付宝转账显示支付给吴专专自称的中介人员杨丽萍25000元，而其提交的《调解协议》显示减免所收二手房居间服务佣金23328元，证据之间相互矛盾，足以证实吴专专的主张与事实不符。郭秀华、王**永为了逃避对董存波的债务，与吴专专恶意串通签订《房地产买卖合同》，在有巨额债务的情况下以明显低于市场价格处置涉案房屋和车库。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，郭秀华、王**永与吴专专签订的《房屋买卖合同》依法应认定为无效。2、吴专专在一审中主张因为中介公司的过错在网签时将买方写成刘水平，在完成房产及车位的解除抵押后，无法完成过户手续；而其一审提交的2016年12月22日郭秀华、王**永作为卖方与刘水平作为买方签订的《广州存量房买卖合同》，显示打印时间为2016年12月22日。首先，从该合同可以看出买方不是吴专专，而是刘水平；其次，合同并不是包括中介公司的三方合同，而仅是买卖双方的买卖合同；再次，房屋和车库总价共2220000元，与吴专专主张与郭秀华、王**永签订房屋买卖合同约定的房屋车库总价款2950000元不一致；最后，吴专专提交的公证书显示2016年12月20日，郭秀华、王**永授权刘水平办理涉案房屋买卖的一切转名过户手续；故假设吴专专提交的以上证据均是真实的，能够证实吴专专在2016年12月22日即知晓涉案房屋网签合同的买方为刘水平，而作为成年人不可能不知晓买卖合同的买方、卖方的基本含义，房屋中介服务人员更不可能要求刘水平在买方处签字。吴专专的抗辩明显与常理不符，违背客观事实，其未及时申请撤销网签变更买方主体，过错在于吴专专，恰恰证实吴专专与郭秀华、王**永之间不存在真实的房屋买卖关系，故其未及时申请就涉案房屋进行网签并办理过户手续。3、一审判决认定不能办理过户手续不应视为吴专专自身原因，吴专专一直积极办理过户手续，事实认定错误。2017年3月17日广州市新出台的限购政策对本市户籍和非本市户籍规定标准不同，且对于2017年3月17日之前已签订购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。一审法院未审查吴专专是否符合限购政策且在吴专专未提供任何证据的情况下，即认定涉案房屋及车库不能办理过户手续不是吴专专自身原因，吴专专未举证证实其积极办理过户手续，一审判决事实认定错误。吴专专2017年4月19日到广州市白云区不动产登记中心办理解除房屋抵押手续，即应办理房产过户登记，因其未及时办理房产网签变更登记而无法办理房产过户登记，过错在于吴专专。4、吴专专一审提交的证据无法证实其系实际占有涉案房屋且支付全部购房价款。吴专专提交的银行对账单等证据无法证实其支付的水费、电费、燃气费、排污费系针对涉案房屋；其提交的工商银行历史明细清单仅能证实其向郭秀华转过账，无法证实系支付的购房款。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定吴专专符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法律适用错误，依法应当适用《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定认定吴专专与郭秀华、王**永签订的《房屋买卖合同》无效。一审判决事实认定错误，法律适用错误，侵犯董存波的合法权益，请求撤销一审判决，依法改判驳回吴专专的一审诉讼请求。二审中，董存波补充事实和理由如下：2020年7月7日董存波的委托诉讼代理人向一审法庭提交了司法鉴定申请，法庭未予准许，一审程序违法。吴专专辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，吴专专对涉案房屋和车位享有物权期待权，足以排除本案的民事权益。第一，吴专专与郭秀华、王**永在法院查封之前已签订合法有效书面房地产买卖合同；第二，吴专专在法院查封前已合法占有涉案房屋及车位；第三，吴专专已全额支付购房款及车位款；第四，涉案房屋、车位并不是因为吴专专自身原因未办理过户登记。客观上，根据广州市2017年3月17日出台的限购政策及《广州市存量房网上交易规则》第二条、第十七条的规定，广州市存量房交易应当通过网上交易系统办理交易手续，在签订存量房买卖合同后，可以自行或者要求中介机构办理存量房交易手续。涉案房屋、车位因为中介公司人员的错误指引导致网签合同有误，刘水平基于双方代理原因，无法自行撤下网签，吴专专多次沟通郭秀华、王**永要求履行卖方义务，协助撤下网签，但遭到拒绝，上述各种不归属于吴专专的原因，导致无法恢复至限购政策解读执行时点第五条第二款，具体而言是未完成购房网签，但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款或完税证明，无法恢复至吴专专可办理过户登记的状态。综上，吴专专一直沟通各方包括郭秀华、王**永、中介公司、政府部门，并没有怠于办理过户登记的过错。涉案房屋、车位办理涂销抵押登记之日即2017年4月19日至法院查封涉案房屋、车位即2017年4月26日仅有4个工作日的时间，作为一般房屋买受人，面对各种非自己原因导致未能及时办理过户符合常理。刘水平述称，同意吴专专的答辩意见。郭秀华、王**永未作陈述。吴专专向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对吴专专购买的位于广州市白云区倚水一巷11号3304房的财产保全，并解除对上述房产的查封；2、判决立即停止对吴专专购买的位于广州市白云区倚水街10号地下一层187车位的财产保全，并解除对上述车位的查封；3、本案诉讼费由董存波承担。一审法院认定事实：2016年12月15日，吴专专（买方）、郭秀华、王**永（卖方）与案外人广州市朴邻房产经纪有限公司第四分公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，约定：买方购买卖方位于广州市白云区倚水一巷11号3304房，建筑面积为93.38平方米；该房屋转让总价为2950000元；其他：双方约定此购楼价已包含白云区倚水街10号地下一层187车位产权证号0120659107、0120659108，双方约定一次性购买，并去做全权委托公证，等房产证过2年买家自行与中介方办理产权过户等。同日，吴专专（买方）与郭秀华、王**永（卖方）签订《房地产买卖合同附件》，约定：涂销抵押后付款；定金人民币300000元，买方须在2016年12月15日前支付给卖方，出资赎契：卖方应在签订本合同后3天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买方应在原抵押贷款银行通知还贷之日起7天内将赎契资金存入卖方供款账户内，买方赎契资金一旦进入卖方供款账户，即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。楼款余款：自行付款1811500元，A.按买卖双方签订的存量资金托管协议约定执行，C.买方于2016年12月16日前支付给卖方。……9、买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具的同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请交易过户等。签订房地产买卖合同当日，吴专专通过支付宝向郭秀华转账1000元，通过中国工商银行账户62×××69向郭秀华转账299000元。同日，郭秀华、王**永向吴专专出具收款证明，载明收到吴专专300000元定金。2016年12月16日，吴专专又通过该行分三笔向郭秀华转账共计1806000元，郭秀华、王**永向吴专专出具收款证明，载明收到吴专专1811500元（其中5500元吴专专主张系现金给付）。2016年12月9日，中国银行广州珠江支行按揭中心受理郭秀华、王**永提前还款申请，并向二人发出通知书，告知需于2017年3月6日前在供款存折中预存还款本息838500元，另结清全部贷款的客户，在确认扣款成功日起30日后，即从2017年4月7日（如遇节假日顺延）由房屋产权人本人携带身份证原件和通知书前来该行领取抵押物产权证及相关材料，该行则不再另行通知。2017年3月6日，吴专专代理刘天祥向中国银行郭秀华贷款账户转账838500元，用于偿还贷款。2016年12月20日，郭秀华、王**永与刘水平至广东省广州市公证处对2016年12月20日双方签订的委托书进行公证，公证内容为郭秀华、王**永授权刘水平办理涉案房屋买卖的一切转名过户手续等，授权期限至2018年5月1日。2016年12月22日，郭秀华、王**永作为卖方与刘水平作为买方签订广州市存量房买卖合同，合同编号分别为穗存量房合字××号（房屋）、穗存量房合字××号（车位），此合同系网签合同。因董存波与郭秀华、王**永买卖合同纠纷一案，2017年4月26日一审法院对上述房产及车位进行了查封冻结。吴专专于2018年8月16日向一审法院提出保全异议，主张涉案房产及车位系其于2016年12月15日从郭秀华、王**永处购置，其已经按照合同约定支付了全部购房款，部分用于偿还其二人购房的贷款，期间因为中介的过错在网签时将买方写成刘水平，在完成房产及车位的解除抵押后，无法完成过户手续；随后，房产部门告知其需诉讼进行变更登记，但至房产部门查询时，发现房产被一审法院查封冻结，遂向一审法院提出保全异议，一审法院做出不予解除保全答复，并于2019年12月16日作出（2017）鲁0684执保137号之二民事裁定书，裁定“驳回异议人（案外人）吴专专的异议。”据此吴专专于2020年1月17日提起案外人执行异议之诉。吴专专为证实其在查封之前已经签订房屋买卖合同、交付全部房款、并实际占有房产，提交房屋买卖合同、银行流水、房屋物业管理费部分账单、水电费缴费凭证等，提交调解协议书，证实房产未办理过户系中介过错。董存波辩称，因不是相关当事人，对吴专专提交证据真实性没法确认；对物业管理费账单等证据关联性不予认可，无法证实吴专专已经实际占有房屋，根据吴专专提交调解协议可进一步证实涉案房产及关联车位没有办理过户登记手续，吴专专不是前述不动产的所有权人，没有权利要求法院撤销保全措施。刘水平对吴专专提交证据材料均无异议。一审法院认为，董存波未提交相反证据予以推翻吴专专提交证据的真实性，对吴专专提交证据予以采信。另查明，吴专专于2019年6月27日向广东省广州市白云区人民法院提出关于涉案房屋及车位确权及履约之诉。2019年10月21日，该院以涉案房产处于被蓬莱市人民法院（2017）鲁0684执保127号案查封中的状态，裁定驳回吴专专起诉。吴专专就（2019）粤0111民初23685号上诉至广东省广州市中级人民法院，该院维持广东省广州市白云区人民法院原裁定。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，当事人对不动产的权利能否解除保全措施，应依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”首先，吴专专于2016年12月15日与郭秀华、王**永就涉案房产、车位签订了《房地产买卖合同》，该协议书不违反法律、法规及双方约定，协议有效。虽根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”但吴专专已获得基于商品房买卖合同要求郭秀华、王**永变更物权登记的请求权。其次,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条为无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，吴专专作为涉案房产及车位的买受人，其对登记在郭秀华、王**永名下的涉案房产及车位提出执行异议，应举证证明其对涉案房产及车位享有的权利同时符合以上要件时，则能够产生阻却人民法院强制执行的效果。对此，一审法院认为，其一，如前所述，吴专专于2016年12月15日与郭秀华、王**永就涉案房产、车位签订了《房地产买卖合同》，涉案房产、车位的查封时间为2017年4月26日。由此可以认定，吴专专与郭秀华、王**永在涉案房产、车位被人民法院查封前已经形成合法有效的商品房买卖合同。其二，关于吴专专是否在人民法院查封前已合法占有涉案房产及车位的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前,是对过去事实状态的回溯。因此,吴专专作为买受人应当提供相应证据证明其在涉案房产、车位被人民法院查封前已合法占有。吴专专向一审法院提交2016年12月份、2017年2月份等物业管理费单据、2017年2月20日供电局委托银行代划电费合同等，用以证实已经在法院作出保全裁定前实际占有涉案房产及车位。一审法院于2017年4月24日作出保全裁定，并于2017年4月26日向广州市国土资源和规划委员会发出了协助执行通知书,请该局协助对涉案房产及车位予以查封，通过吴专专提交的缴费单据及代扣水、电、费手续，可以认定在一审法院作出查封手续之前，吴专专已占用使用涉案房产及车位。其三，吴专专提交的银行流水可以证实其交纳了全部购房款，故本案是否应解除保全措施关键在于未办理过户手续是否系吴专专自身原因。本案中，两份广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号及穗存量房合字××号），网签中的买受人刘水平当庭承认其并非实际买受人，且网签手续并非系前置过户的必要条件，而是房地产交易部门为了方便房地产交易的管理，而推行的合同管理制度，即本案仍然要考量未能办理过户手续是否系吴专专自身原因。双方签订买卖合同的时间、买卖价款的支付均在一审法院作出保全措施之前，2017年3月17日广州新出台的限购政策系吴专专不能主观控制，故本案不能办理过户手续不应视为吴专专自身原因未办理过户手续，且吴专专一直积极办理过户手续，故在涉案房产作出查封处理前，吴专专满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，应就涉案保全财产予以解除保全措施。综上，对吴专专的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零六条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定于2020年7月8日作出判决：一、解除对位于广州市白云区倚水一巷11号3304房的财产保全措施；二、解除对位于广州市白云区倚水街10号地下一层187车位的财产保全措施。一审案件受理费100元,由董存波负担。二审中，董存波提交如下证据：一、打印时间为2020年9月10月的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）（房屋）、广州市不动产登记申请表（房屋）、广州市存量房网上交易价格自行申报表（房屋）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：16120480236号）（车位）、广州市不动产登记申请表（车位）、广州市存量房网上交易价格自行申报表（车位）。证明涉案房屋及车位网签备案合同直至2020年9月10日买方仍然是刘水平，吴专专不是买受人，吴专专主张对涉案房屋及车位享有物权期待权不能成立。经质证，吴专专对该组证据的真实性、关联性、合法性均认可，但对证明内容不认可，认为结合本案证据及刘水平陈述，涉案房屋因中介错误指引导致网签合同买方错误，实际买受人为吴专专。刘水平的质证意见与吴专专相同。二、广州市白云区不动产登记中心外景照片1张、二手房网上交易终端机说明照片1张、存量房网上交易终端机照片1张、广州市存量房交易自助签约系统照片1张、广州市存量房交易自助签约系统合同列表照片2张。证明照片显示广州市存量房网上交易终端机交易自助签约系统屏幕中载明可以办理的业务类型为“我要签订合同、我要查询合同、我要变更合同、我要撤下合同”四个选项，广州市二手房买卖网签全流程当事人通过终端机自行操作完成，如果网签合同填写错误可以选择变更合同或者撤下合同后重新签订。吴专专在合同签订当天就已经打印出网签合同，即应当知晓合同买方是刘水平而不是吴专专，作为一般理性人，吴专专不可能不知道买方的含义，其主张是中介错误指示导致买受人写错不成立。退一步讲，吴专专未及时进行合同变更或者撤下合同，网签备案合同买方至今是刘水平，假如中介存在错误也不能因此免除吴专专作为一般理性人的合理注意义务。经质证，吴专专对该组证据的真实性、关联性、合法性、证明内容均不认可，其认为图片是2020年9月10日拍摄的，距离签订网签合同已有四年之久，广州市的交易流程是由中介公司提供草签版，各方到达现场后，中介公司已经将草签版提供给各方，在很快的情况下签完草签合同，到窗口办理，2016年的时候是需要到窗口办理的，中介公司完全主导整个事情的进展，吴专专对买卖合同上写上名称刘水平也提出过质疑，但中介公司称就是这么操作，是中介公司工作人员杨丽萍主导的，吴专专不存在任何重大过错或没有尽到义务情形。吴专专并非专业的房产销售人员，涉案房屋为其首次置业，其不熟知房屋交易流程。在交易的全过程，中介理应履行其义务，董存波将中介公司的义务加诸于吴专专，更将中介公司的过错责任归咎于吴专专，极大加重作为购房人吴专专的责任。在发现网签合同买方处错误情况后，吴专专、刘水平等多次向广州市白云区不动产登记中心、广州市房屋交易监管中心了解询问，希望由刘水平分别代表郭秀华、王**永以及其本人撤下网签合同。政府工作人员表示该网签合同不存在错误登记情形，刘水平一人无法代表房屋交易双方撤销网签合同，必须由郭秀华、王**永到场配合办理撤销手续。随后，吴专专多次联系郭秀华、王**永提出由其负担交通费或其他费用，但其二人均不同意配合。根据禁止自己代理与双方代理规定，刘水平在没有郭秀华、王**永的配合下根本无法自行撤下网签合同，房屋无法恢复至可办理过户登记至吴专专名下的状况。董存波的证明内容及假设并无法律依据。刘水平的质证意见与吴专专相同。三、《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》、《的解读》。证明该政策规定区分了本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭、本市户籍成年单身人士适用不同的政策，同时第5条规定了“执行时点”，即3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。吴专专未提交证据证实其系因2017年3月17日新出台的限购政策导致其无法办理涉案房屋及车位的变更登记手续，一审判决仅依据吴专专的陈述即认定新出台的限购政策不受吴专专主观控制，并因此认定不应视为吴专专自身原因未办理过户登记手续，事实认定错误。经质证，吴专专对该组证据的真实性、关联性及合法性均认可，但对证明内容不认可，认为吴专专于2018年2月6日入户广州市公共集体户口，限购政策实施时为非广州市户籍居民家庭。因为中介错误指导网签买方错误问题，涉案房屋实际上已完成购房网签合同，但网签合同与实际签订书面购房合同买方不一致，只有在将网签合同撤下后吴专专方可依原政策执行办理过户，因郭秀华、王**永不予配合，使吴专专、刘水平无法恢复至可执行原政策执行条件导致未能在查封前办理过户登记问题，责任不能归因于吴专专。刘水平的质证意见与吴专专相同。四、广州市不动产登记查册表、广东公安人口信息查询资料。证明吴专专名下有一套坐落于广州市白云区倚水街4号402房的建筑面积100.5778平方米的房产，且吴专专的户口也在该房产内，吴专专具有广州市户籍。经质证，吴专专对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为吴专专在2018年2月取得广州市户籍，于2019年1月12日购买该房屋并落有户口，该入户行为及另购房屋行为与本案无任何关联性。刘水平的质证意见与吴专专相同。吴专专提交如下证据：一、《佣金确认书》，证明吴专专向中介公司工作人员杨丽萍付清涉案房屋交易中介服务费45000元，杨丽萍提供一份页眉为“万科租售中心”的载明涉案房屋地址的《佣金确认书》要求吴专专进行确认。在发现涉案房屋无法过户等情况后吴专专与中介公司联系才得知杨丽萍实际上仅将部分佣金37000元交回公司，其余部分私下收取的情况。经质证，董存波对该证据的真实性及证明内容均有异议，认为从该证据的形式上来看，纸张很新，明显不是2016年12月15日形成的，且吴专专在一审中自认中介人员在收到45000元后为其出具了收据，但其一直未提交收据，该佣金确认书不具有真实性且与本案没有任何关联。首先，该佣金确认书中没有中介公司盖章或者中介人员的签字，仅有“吴专专”的签字，系吴专专单方出具，不认可其真实性。其次，从形式来看，该佣金确认书是给中介公司的，不应当在吴专专处。再次，吴专专未提供证据证实其已支付45000元中介费，如果吴专专支付了佣金，应提供中介公司或者中介人员出具的相应收据。刘水平的质证意见为同意吴专专的意见。二、涉案房地产买卖合同及其附件、房地产权证、广州市存量房买卖合同、购房发票，证明吴专专购买涉案房屋是为了家人居住以及便于孩子升读之用，因涉案房屋一直无法过户，无奈之下吴专专于2019年只能在同一小区物色其他房屋贷款购房解决居住及小孩读书的迫切问题。经质证，董存波对该组证据的真实性无法确定，对证明内容有异议，认为购房发票没有盖章，无法确定其真实性，且发票显示的是第一联记账联销售方记账凭证，不是给吴专专的。不动产权证书恰恰证实董存波提交的证据广州市不动产登记查册表是真实的，能够证实吴专专购买了广州市白云区倚水街4号402房产，并取得不动产权证书，但该房产与吴专专是否购买涉案房屋或车位没有关联，吴专专对于签订存量房买卖合同后应当立即到相关部门办理过户手续及如实申报交易价格是明知的。刘水平的质证意见为同意吴专专的意见。三、户口本，证明吴专专于2018年2月6日迁至广州市集体户口，后于2019年3月12日迁至新购房屋户口，两迁址行为均发生在购买涉案房屋之后，购买涉案房屋时吴专专为非广州市户籍。经质证，董存波对该证据的真实性无法确定，对证明内容有异议，认为该户口本显示吴专专是已婚状态，无法证明吴专专家庭购房适用2017年3月17日广州市新出台的限购政策，更无法证实因限购政策导致其无法取得涉案房产及车库。经质证，刘水平的质证意见为同意吴专专的意见。本院向广州市住房和城乡建设局发函函询如下:针对郭秀华、王**永（卖方）与刘水平（买方）关于广东省广州市白云区倚水一巷11号3304房及广州市白云区倚水街10号地下一层187车位于2016年12月22日签订的《广州市存量房买卖合同》，合同买方拟变更为吴专专，是否需要郭秀华、王**永本人亲自到场配合办理撤销网签合同或者买方更名手续？因2016年12月20日，郭秀华、王**永与刘水平至广东省广州市公证处对2016年12月20日双方签订的委托书进行公证，公证内容为郭秀华、王**永授权刘水平办理该房屋买卖的一切转名过户手续，在郭秀华、王**永不在场的情况下，刘水平持该授权委托书及公证书能否办理撤销网签合同或者买方更名手续？广州市住房和城乡建设局复函如下：根据《广州市存量房网上交易规则》第十三条规定，通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经存量房买卖双方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。为便民利民，保障交易真实、透明、安全，自2020年2月1日起，我市存量房网上交易系统依托公安部门“互联网+可信身份认证”平台，凡持全国有效居民身份证、华侨普通护照、港澳居民来往内地通行证的交易当事人，可通过人脸识别完成身份确认后，直接网上在线办理存量房买卖合同签约、打印、变更、撤下、查询等交易手续，若代理人具备办理存量房买卖合同变更、撤下等代理权限的，取得被代理人同意后，代理人可通过我市存量房网上交易系统办理存量房买卖合同相关手续。请贵院根据交易当事人及代理人之间的授权委托书、公证书、买卖合同等资料，结合我市管理情况依法作出判断。经质证，董存波对该复函的真实性没有异议，但认为从复函及附件广州市存量房网上交易规则的内容能够证实广州市存量房网上交易系统可以直接网上在线办理存量房买卖合同签约、打印、变更、撤下、查询等交易手续，代理人只要有相应的授权，可以通过存量房网上交易系统办理存量房买卖合同相关手续，结合吴专专一审提交的公证委托书第七项、第八项内容，能够证实刘水平具有出售涉案房屋、车位，签订房屋、车位买卖合同，办理房屋买卖的一切转名过户手续，具有办理涉案房屋的网签及撤销网签手续，签署相关文件的公证授权，该证据与董存波庭审提交的证据三中的“广州市存量房交易自助签约系统”照片及载明的可以自助办理的业务类型“我要签订合同、我要查询合同、我要变更合同、我要撤下合同”四个选项相互吻合，能够证实如果涉案网签存量房买卖合同填写错误，可以选择变更合同或者撤下合同重新签订，而时至今日，吴专专也未将网签存量房买卖合同撤下或者变更，买卖合同买方名字仍然是刘水平，吴专专不是涉案房产及车库的买受人，不是本案的适格主体，2016年和2020年的广州市存量房网上交易规则第13条内容完全一样，“通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经存量房买卖双方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续”能够证实，如果涉案网签存量房买卖合同存在买受人写错的情况，完全可以按照交易规则变更或者解除网签存量房买卖合同，因此，吴专专所称涉案存量房买卖合同系因中介错误指示导致买受人错写为刘水平不是事实，该主张不能成立。吴专专对该复函没有异议，认为第一，刘水平与郭秀华、王**永在2016年12月22日亲自前往广州市交易中心办理存量房买卖合同网签，后来郭秀华、王**永就没有再现身，在吴专专、刘水平发现网签合同买方因中介错误指引写成刘水平情况后，持公证委托手续前往房屋交易登记中心，欲撤下网签合同，被工作人员告知刘水平无法办理自己及作为郭秀华、王**永的代理直接撤下或变更，根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》第一百六十八条及现行《中华人民共和国民法典》第一百六十八条的相关规定，禁止自己代理与双方代理，在郭秀华、王**永不予配合办理撤下网签的情况下，刘水平是没有办理一个人直接撤销或者变更网签合同的。第二，刘水平持有的公证书记载，委托书有效期自签署之日起至2018年5月1日止，根据广州市住房和城乡建设局复函内容，广州市存量房网上交易可通过人脸识别完成身份确认后，在线办理买卖合同签约、打印、变更、撤下、查询等手续是自2020年2月1日起启用，换言之，无论是否可通过网络在线办理，都必须有郭秀华、王**永通过现场或网络等方式与刘水平一并办理变更或者撤下网签手续，据此，根据该复函及结合本案当事人和代理人的授权委托及公证书、买卖合同等内容，董存波一直称吴专专及刘水平未撤销网签合同，是怠于行使权利的说法是于法无据的，没有事实依据的。刘水平同意吴专专的质证意见。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案《房地产买卖合同》的效力；二、吴专专是否于法院查封前占有涉案房屋、是否支付全部购房价款；三、未办理过户手续是否系吴专专自身原因；四、一审程序是否违法。一、关于涉案《房地产买卖合同》效力的问题。本案中，董存波主张郭秀华、王**永作为卖方与吴专专恶意串通签订《房地产买卖合同》，出售涉案房屋和车位明显低于市场价格，但董存波未提交证据证明郭秀华、王**永与吴专专之间存在恶意串通，亦未提交证据证明涉案《房地产买卖合同》中约定的交易价格明显低于市场价格，故其该项主张没有依据，本院不予采信。郭秀华、王**永与吴专专、广州市朴邻房产经纪有限公司第四分公司于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。二、关于吴专专是否于法院查封前占有涉案房屋、是否支付全部购房价款的问题。涉案房屋系于2017年4月26日被法院查封，根据吴专专一审中提交的2016年12月份、2017年2月份等物业管理费单据，2017年2月20日供电局委托银行代划电费合同等代扣水、电、费手续，吴专专的银行流水，可以认定吴专专已于法院查封前合法占有涉案房屋及车位、支付了全部购房价款。董存波虽对此不予认可，但未提交证据予以反驳，本院对其该项主张不予支持。三、关于未办理过户手续是否系吴专专自身原因的问题。庭审中，董存波主张2016年12月22日《广州市存量房买卖合同》的买方处为刘水平，如果该合同存在买受人写错的情况，吴专专应及时申请撤销网签变更买方主体。现该合同的买方处仍为刘水平，证明吴专专存在过错，未及时申请就涉案房屋进行网签并办理过户手续。吴专专则主张2016年12月22日《广州市存量房买卖合同》中买方处填写为刘水平系中介机构错误指示所致，在郭秀华、王**永不在场的情况下，无法撤销或变更《广州市存量房买卖合同》。本院认为，根据广州市住房和城乡建设局复函内容可以看出，对于《广州市存量房买卖合同》的撤销或变更，无论是现场还是网上办理，均需卖方郭秀华、王**永予以配合。刘水平虽然与郭秀华、王**永于2016年12月20日签订委托书并进行公证，郭秀华、王**永授权刘水平办理涉案房屋买卖的一切转名过户手续，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”的规定，在刘水平未得到郭秀华、王**永的同意或追认的情况下，刘水平无法在郭秀华、王**永本人不在场的情况下以郭秀华、王**永的代理人的名义与自己实施民事法律行为撤销、变更合同。吴专专对此不应承担责任，故涉案房屋未办理过户手续不能归因于吴专专自身原因。四、关于一审程序是否违法的问题。本院认为，董存波虽提交了司法鉴定申请，但该鉴定申请系庭审结束后提交，故一审法院未予准许并无不当，一审程序并不存在违法情形。本院对董存波的该项主张不予支持。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴专专对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，董存波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董存波负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年五月六日书记员  孙嘉慧