四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川07民终1298号 上诉人（原审原告）：吴越志，男，汉族，1963年5月28日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人（原审原告）：刘术华，女，汉族，1965年7月24日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张馨然，四川法奥（绵阳）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：四川凤栖房地产开发有限责任公司，住所地四川省三台县潼川镇老西街47号，统一社会信用代码91510722MA62496F7X。 法定代表人：严光富，公司董事。 委托诉讼代理人：贵洪，四川真道律师事务所律师。 上诉人吴越志、刘术华与上诉人四川凤栖房地产开发有限责任公司（以下简称凤栖房产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服四川省绵阳经济技术开发区人民法院(2020）川0793民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴越志、刘术华上诉请求：撤销四川省绵阳经济技术开发区人民法院(2020）川0793民初1132号民事判决第二项，在该判决书第一项的基础上增加判决凤栖房产公司向其支付逾期交房违约金82795.92（以818344元为基数，按每日万分之三，从2019年8月31日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年9月20日）。事实和理由：1、原审法院对案涉商品房何时符合交付条件的事实认定错误，根据《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，案涉商品房交付应符合下列条件：该商品房已取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。案涉商品房于2019年9月4日经五方竣工验收合格，取得《竣工验收报告》，原审法院以该房屋于2020年4月20日通过规划验收合格即认定该房屋具备交房条件，系事实认定错误。根据《城乡规划法》第四十五条的规定，建设工程在组织验收前，必须先进行规划验收，经相关部门核实后再进行工程竣工验收，即规划验收是竣工验收的前提条件。凤栖房产公司至今未办理案涉商品房的竣工验收备案手续，未取得《房屋测绘管理办法》所规定的《房屋面积实测报告书》不符合法定交房条件。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十八条关于交付时间和手续的约定，该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。但凤栖房产公司至今未向吴越志、刘术华发出过任何关于接房的书面通知，也从未接到过凤栖房产公司关于交房的电话通知。2、原审法院对于凤栖房产公司应否承担逾期交房违约责任的问题适用法律错误，逾期交房违约金应根据公平原则参照逾期接房违约金按照总房款日万分之三计算交房之日止，原审法院直接根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条认定案涉商品房同地段同类租金标准13元/平方米计算违约金，无任何依据。请求法院依法改判。 凤栖房产公司辩称，一审原告的上诉理由不成立，原审原、被告之间对商品房的标准有明确的约定，原审被告也完成了交房的标准，不存在违约。原审被告于2019年9月4日取得《竣工验收报告》，9月6日取得《面积测量报告》，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》是在购房业主接房时与钥匙一起提交，《住宅工程质量分户验收结果表》张贴在每个房屋内壁的墙面上，原审被告具备房屋交付条件。 凤栖房产公司上诉请求：撤销四川省绵阳经济技术开发区人民法院(2020）川0793民初1132号民事判决，驳回吴越志、刘术华一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定涉案事实与法律适用均有错误。《建筑法》第61条第二款明确规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见竣工验收合格系现行法律规定的商品房交付条件，涉案商品房2019年9月4日通过了五方竣工验收，2019年9月6日由房屋测绘专业机构出具了《四川省房屋面积测绘报告》，凤栖房产公司向吴越志、刘术华交房的行为符合法定及合同约定的交房条件，不存在逾期交房的违约行为。此外涉案小区在施工过程中受到了雾霾、特大暴雨等因素的影响，这些因素影响所导致的工期延迟，均应依约“据实予以延期，不视为出卖人违约。”凤栖房产公司不存在逾期交房的违约行为，更不应为此承担相应的违约责任。请求法院依法改判。 吴越志、刘术华辩称，凤栖房产公司自行组织的竣工验收行为无效，五方竣工验收，未经竣工验收备案登记，不符合法定交房条件。凤栖房产公司提交的《四川省房屋面积测绘报告》并非《房屋测绘管理办法》所规定的、合同所约定的《房屋面积实测报告书》。降雨与雾霾天气不构成不可抗力，根据凤栖房产公司的工程竣工标志牌显示，该工程与2017年9月开工，2019年8月竣工，即使降雨与雾霾整治均未影响整个工期进度，凤栖房产公司未向吴越志、刘术华发出过任何书面通知，明确因不可抗力需延期交房。请求驳回凤栖房产公司的上诉请求。 吴越志、刘术华向一审法院起诉请求：1.请求被告支付逾期交房违约金94764.24元(以818344元为基数，按每日万分之三，从2019年8月31日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年9月20日）；2.本案诉讼费、保全费、保函费及其他与诉讼相关的费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告吴越志、刘术华与被告凤栖房产公司于2018年1月5日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》（合同备案号：1802050012），《商品房买卖合同（预售）》约定：“出卖人：凤栖房产公司，买受人：吴越志、刘术华，购买商品房为预售许可证2017127号下第1幢1单元17层5号，预测建筑面积115.08㎡，商品房总价款818344元，吴越志、刘术华于2018年1月25日前支付首期房价款598344元，占全部房价款的73.12%，余款人民币220000元向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行(贷款机构）申请贷款支付，期限10年。……第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符1、2、×、×项所列条件：1.该商品房己取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房己取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条该商品房基础设施和相关公共设施的交付使用条件……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.规划的绿地率：2019年8月30日达到规划条件；2.规划的非市政道路：2019年8月30日达到规划条件；…5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2019年8月30日达到使用条件…。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。…（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。…第十九条逾期交房责任(一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照2种方式处理：…（2）合同继续履行，双方另行签订补充协议。 《商品房买卖合同（补充协议）》约定为：“……第四，商品房买卖合同第六章关于房屋交付条件与交接手续的约定…3.（1）若买受人未按合同约定时间办理入住手续，出卖人至合同约定交付之日起后第30日起，视为出卖人已经完成交付行为且房屋符合双方合同约定，视为买受人已经接受本合约定房屋（含房屋主体、门窗、设施、设置、水、电等）且无任何异议，该房屋的所有权及所有风险责任（含灭失、毁坏等风险）已全部转移给买受人，从合同约定交房时间届满之日的次日起按合同约定或相关规定由物业公司计收相关物业费用，买受人应继续承担“付清全部房款，交清本合同第十四条约定的有关税、费，办理完毕物业管理公司的相关手续”的责任。(2)…买受人因房款未付清或其他原因导致出卖人不能按期交付的，或买受人不接合同约定时间到出卖人处办理入住手续，视为买受人违约。自合同约定交付之日起至买受人实际接房之日止，买受人须按日向出卖人支付总房款万分之三的逾期接房违约金，并承担此期间的全部物业管理费及相关费用（本合同其他条款及附件另有约定的，同时适用该约定)。4.出卖人、买受人双方在本合同第十八条所约定的该房屋的交付时间和手续期限，如因不可抗力、政策因素、政府职能门等原因导致工程延期或因雨天及其他极端天气相比本地区前两年平均雨天及其他极端天较多而导致工程延期，出卖人均可据实予以延期，不视出卖人违约。…6.出卖人、买受人双方商定交房时间的通知方式可电话通知、报刊公告通知；买受人同意出卖人可以自由选择公告通知或电话通知的任何一种方式进行通知。…7.房屋一经交付，则视为买受人验收合格。买受人接收房屋时，应对合同项下的商品房进行验收…”。合同签订后，原告吴越志、刘术华依约向被告凤栖房产公司支付了购房款。 2019年9月4日，凤栖•幸福南庭工程经被告凤栖房产公司组织监理、施工、勘察、设计等单位共同验收合格，并出具《竣工验收报告》。2019年9月6日，被告凤栖房产公司委托绵阳市鼎弘测绘有限公司对凤栖•幸福南庭1号楼及通地下室进行了房屋面积测绘，并出具了《四川省房屋面积测绘报告》。2019年10月11日，绵阳市建设工程质量监督站出具《绵阳市建设工程质量监督报告》，载明“监督登记号：绵建质监登[2017]0064号，工程名称：凤栖•幸福南庭，监督机构：绵阳市建设工程质量监督站…竣工验收组织形式、程序监督情况：该工程由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等责任主体单位共同验收，参加验收人员及竣工验收程序符合要求，验收意见明确，监督中未发现违规现象。…监督意见：工程建设符合基本建设程序，各责任主体和有关机构能够履行质量责任，质量行为规范，抽查中未发现有违反工程强制性条文的情况，工程竣工验收程序符合要求。…备注：该项目须待规划、消防等专项验收合格后，方可投入使用”。2019年9月30日，绵阳市住房和城乡建设委员会出具《建设工程消防验收意见书（过渡期）》（绵住建委消验字[2019]第033号），载明“…经审查资料和现场检查测试，意见如下：一、综合评定本工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效…”。2019年10月8日，因入户大厅、顶层外墙大玻、围墙等部分设施问题，被告凤栖房产公司作出《凤栖幸福南庭竣工后业主要求整改部分问题的回复》。2019年11月15日，被告凤栖房产公司与凤栖幸福南庭小区业主代表、绵阳豪旺物业服务有限公司（凤栖幸福南庭小区物业公司）达成《凤栖幸福南庭小区整改协议》。2020年4月20日，绵阳市自然资源和规划局向被告凤栖房产公司出具《建设工程规划核实及土地核验合格证》（绵自然资规竣[2020]45号），载明“…依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《四川省城乡规划条例》第五十八条之规定，对以上项目图件核验、现场勘查核实，符合规划条件和规划许可要求，准予颁发建设工程规划核实合格证”。2020年10月13日,原告吴越志、刘术华向一审法院申请了财产保全。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.案涉商品房何时符合交付条件；2.被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。关于焦点1，根据双方所签订《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在2019年8月30日前向原告交付商品房，交付条件为该商品房己取得建设工程竣工验收合格证明，案涉工程虽经五方验收合格，但绵阳市建设工程质量监督站出具的《绵阳市建设工程质量监督报告》注明“该项目须待规划、消防等专项验收合格后，方可投入使用”，案涉工程于2019年9月30日通过消防验收合格、于2020年4月20日通过规划验收合格，故案涉商品房于2020年4月20日才具备交付条件。关于焦点2，被告凤栖房产公司未按合同约定的时间向原告履行交付涉案房屋的义务，已构成违约，应承担违约责任。因原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议没有约定被告逾期交房的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定，一审法院确定从2019年8月30日起至2020年4月20日止按照案涉商品房同地段同类房屋租金标准计算违约金。被告辩称因雨天、雾霾天气导致工程延期应不视为被告违约，一审法院认为被告作为房地产开发商应对案涉商品房的交付时间作出合理预判，被告也未提供案涉工程施工期间极端天气相比本地区前两年较多的相关证据，故被告的该辩解理由不成立。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院遂判决：一、被告四川凤栖房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告吴越志、刘术华支付逾期交房违约金11968.32元；二、驳回原告吴越志、刘术华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2169元，保全受理费968元，合计3137元，由原告吴越志、刘术华承担1900元，被告四川凤栖房地产开发有限责任公司承担1237元。 二审中，上诉人凤栖房产公司提交了改造申请一份，拟证明上诉人凤栖房产公司上已通知上诉人吴越志、刘术华办理涉案房屋的交接手续。本院依法组织当事人进行证据交换与质证。上诉人吴越志、刘术华表示对该证据的三性均不予认可，提交的时间超过法定举证期限，不属于新证据。本院认为，该房屋改造申请形成于案涉房产工程竣工之前，且当时案涉房屋并未通过竣工验收，尚未达到交付条件，故该证据无法达到上诉人凤栖房产公司的证明目的，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案商品房买卖合同纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。关于本案上诉人凤栖房产公司是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系上诉人吴越志、刘术华与上诉人凤栖房产公司的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。根据双方所签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，上诉人凤栖房产公司应在2019年8月30日前向上诉人吴越志、刘术华交付商品房，交付条件为该商品房己取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅质量分户验收结果表》，并应在符合上述交房条件后书面通知吴越志、刘术华查验房屋、办理交接手续的时间、地点，交房时间的通知方式可电话通知、报刊公告通知。经查，案涉房屋虽于2019年9月4日经上诉人凤栖房产公司组织监理、施工、勘察、设计等单位共同验收合格，2019年9月6日，绵阳市鼎弘测绘有限公司对案涉项目进行了房屋面积测绘，并出具了《四川省房屋面积测绘报告》。但根据绵阳市建设工程质量监督站出具的《绵阳市建设工程质量监督报告》（绵建质监登[2017]0064号）备注“该项目须待规划、消防等专项验收合格后，方可投入使用”，2020年4月20日该项目才取得绵阳市自然资源和规划局出具的《建设工程规划核实及土地核验合格证》，至此，该商品房才具备交付条件。上诉人凤栖房产公司未按合同约定时间向上诉人吴越志、刘术华履行交付案涉房屋的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。上诉人凤栖房产公司的该项主张，本院不予支持。 关于本案违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，虽然上诉人吴越志、刘术华与上诉人凤栖房产公司签订补充协议有约定买受人违约须按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金，但该条款属于格式条款，上诉人吴越志、刘术华主张按该协议条款计算违约金，于法无据，本院不予支持。根据本案查明的事实表明，当事人双方没有约定逾期交房的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定计算逾期交房违约金，一审法院酌情按照案涉商品房同地段同类房屋租金13元/平方米标准计算违约金并无不当。但因上诉人凤栖房产公司未举证证明其在案涉房屋符合交付条件后，按约定方式通知吴越志、刘术华办理交接手续，且当事人双方至起诉之日止未办理商品房交接手续，违约金计算期限应按上诉人吴越志、刘术华的主张计算至2020年9月20日。 关于上诉人凤栖房产公司主张的因暴雨、雾霾等因素导致导致工期迟延，不应视为违约的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”上诉人凤栖房产公司未根据合同约定提供案涉工程施工期间极端天气相比本地区前两年较多的相关证据，故对其该项主张，本院不予支持。 综上所述，吴越志、刘术华的上诉请求部分成立，凤栖房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳经济技术开发区人民法院（2020）川0793民初1132号民事判决； 二、上诉人四川凤栖房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向上诉人吴越志、刘术华支付逾期交房违约金19448.52元。 三、驳回上诉人吴越志、刘术华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2169元，保全受理费968元，合计3137元，，由上诉人吴越志、刘术华承担2600元，上诉人四川凤栖房地产开发有限责任公司承担537元，二审案件受理费4039元，上诉人吴越志、刘术华承担1600元，上诉人四川凤栖房地产开发有限责任公司承担2439元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  向 茜 审 判 员  陈建明 审 判 员  冯小娇 二〇二一年五月十八日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  李晟宁