广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初10162号原告蒋东哲，男，汉族，1991年6月6日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人王文林，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人胡枝柳，广东商达律师事务所律师。被告蔡义泽，男，汉族，1980年9月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人黄纲，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人张星竹，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳市快鸽互联网科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道粤兴五道9号北理工创新大厦13层，统一社会信用代码91440300319381503W。法定代表人黎世超。委托诉讼代理人孙艳峰，广东广和律师事务所律师。原告蒋东哲与被告蔡义泽及第三人深圳市快鸽互联网科技有限公司（以下简称“快鸽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，公开开庭进行了审理。原告蒋东哲委托诉讼代理人王文林、被告蔡义泽及其委托诉讼代理人黄纲和张星竹、第三人快鸽公司委托诉讼代理人孙艳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋东哲向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还多收的赎楼费用50400元；2.被告支付赎楼费的资金占用费646.22元（以赎楼费50400元为基数，按年利率6%的标准，自2020年1月4日起计算至款项退还之日止，暂计算至2020年3月21日）；3.被告支付逾期交房违约金58880元；4.被告配合原告办理房屋的水、电、物业、燃气过户手续；5.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第4项诉讼请求为被告配合原告办理房屋的燃气过户手续。具体事实与理由:2019年11月20日，原告与被告签订《二手房房屋买卖合同》，原告向被告购买位于深圳市宝安区幸福海岸10栋Ａ座10Ｄ房屋，房屋成交价为920万元。被告自行委托担保公司赎楼，赎楼费用由原告承担。房屋买卖合同签订后，原告为了促进交易的顺利进行，被迫于2019年12月11日向被告支付赎楼费用12万元，2019年12月13日向被告支付赎楼费用96000元。2019年12月12日，被告告知原告浦发银行已经完成扣款；2020年1月3日原告办理按揭贷款放款640万元。后被告告知原告其委托的赎楼担保公司是第三人深圳市快鸽互联网科技有限公司，被告应向浦发银行归还贷款本金是720万元，担保费是按日千分之一的标准计算，担保期限是从浦发银行扣完被告贷款本金之日起至原告按揭贷款放款之日止。根据被告所述担保公司收费标准，被告应退还原告的赎楼费用50400元（216000元-720万＊23天＊0.001），但原告多次要求被告退还多收的赎楼费用，但被告均拒绝退还，由此造成原告的资金损失，被告应予赔偿。根据房屋买卖合同第八条约定，被告应于收到全部楼款的当日交付房屋，但被告直至2020年1月20日告才结清房屋的水电费用，至今不配合原告办理房屋的物业、燃气过户手续，拒绝签署物业交接确认书。因此，被告应按房屋买卖合同的约定向原告支付逾期交房的违约金58880元，配合原告办理房屋的水、电、物业、燃气过户手续。请求判如所请。被告蔡义泽辩称，一、原、被告双方对于通过第三人完成赎楼达成共识，原告本人到过第三人办公现场核实确认且未提过异议或反对，通过第三人实现赎楼目标原告预付费用少于被告实际支付费用，因此原告第一项、第二项诉讼请求理应驳回。二、原告明知被告出售房屋是为了购买学位房，解决子女就学问题，也对被告做出口头承诺，原告违反承诺应承担违约责任，原告主张的违约责任实际超出了原告主张的退还赎楼费用及逾期交房的违约金。三、因原告在2019年底至2020年初由于生意需要频繁往来境外，2020年初出现了新冠疫情，被告在向涉案物业的管理处主管确认之后已经清楚的知悉新业主入住无须被告本人亲自到场办理，被告及案外人罗某均将该情况明确告知原告本人，被告也将手写的授权委托书发给了物业管理处的主管和原告，原告无任何证据证明其在管理处办理入住时遭到了拒绝。四、物业的交付需双方确认办理，原告并未在2020年1月3日直接正式的提出马上交付，委托律师发送的律师函也不是向被告的有效地址，被告并未对原告接受物业或办理入住制造任何障碍，原告事实上也占有控制和使用涉案物业，足以证明无须被告本人亲自到场配合，原告即可实现入住目的，因此原告的诉讼请求的第三项第四项理应驳回。第三人快鸽公司辩称，一、2019年12月，我方与被告签署《居间服务协议》，被告委托我方提供助贷居间服务，委托第三人提供包括但不限于推荐金融机构出借资金、协助解除房产抵押、过户登记到买方名下、重新抵押、协助买方再贷款等居间服务，并支付居间服务费8万元。第三人接受委托后，积极提供居间服务。2019年12月11日，光大兴拢信托有限责任公司向被告发放220万元贷款资金，按日千分之一计息，借款期限30个自然日；2019年12月11日，广州蝶金小额贷款有限公司向被告发放500万元贷款资金，按日千分之一计息，借款期限30个自然日。2019年12月20日，被告归还贷款本金168万，实际借款期限10个自然日，利息共计72000元。2020年1月3日，被告归还贷款本金552万，实际借款期限14个自然日，利息共计77280元。综上，被告支付贷款利息149280元，居间服务费80000元，共计229280元。二、我方并非融资担保公司，未提供融资性担保服务，仅提供助贷居间服务；本案向被告推荐的机构均系具备发放贷款资质的金融机构或类金融金额，借款合同用途“债务置换”就是通常所说赎楼业务，只是表述方式不一致，并不违反关于借款用途的约定。三、包萍萍收取被告利息系代出借人收取，已转付给出借人。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2019年11月20日，原告蒋东哲作为买方、被告蔡义泽作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》。合同第一条约定买卖双方交易位于深圳市宝安区幸福海岸10栋Ａ座10Ｄ房屋。合同第二条约定转让成交价为人民币920万元；买方在合同生效之日起1日内（含当日）向买方支付定金20万元，合同生效后2日内（含当日）再向卖方支付定金40万元。合同第三条约定房地产证载浦发银行抵押，没有租约。合同第四条约定该房地产没有附存的户口。合同第五条约定定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款；第二部分楼款为860万元，买方在2019年11月28日前将首期房款220万元交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续；银行承诺贷款并出具“承诺书”后三个工作日内卖方须和第三方落实首期房款金额（多退少补），如因物业本身或买方条件等原因致使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款；买卖双方与第三方约定在2019年11月22日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料；买卖双方在履行合同过程中不得无故撤销公证委托，否则视为违约；赎楼采用担保赎楼，卖方委托担保公司赎楼但无法实现赎楼贷款的，须在签订本合同之日起五十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予买卖双方指定第三方处以便交易用；买卖双方应付税费（包括赎楼担保费和短期利息）买方自愿支付。合同第六条约定委托担保公司赎楼的在银行出具贷款承诺函之日起或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》。合同第八条约定物业交付时间为收到全部楼款当日，卖方延迟交付使用的，须每日支付给买方成交价的万分之四作为违约金。附加条款约定卖方同意做完公证当日将赎楼银行卡和身份证交担保公司配合现金赎楼，担保公司需收到首期款当日转人民币100万元整至卖方本人账户，剩余尾款办理完全部手续交还给卖方，卖方承诺无赎楼罚息，凭公证书照片转定金40万元整。合同还约定了双方其他权利义务。原告蒋东哲分别于2019年11月20日、2019年11月21日向被告蔡义泽支付购房定金20万元、40万元，蔡义泽向蒋东哲出具了收据。原告蒋东哲于2019年11月25日办理了首期款220万元的资金监管手续。2019年12月9日，蔡义泽作为借款人（乙方）、案外人光大兴拢信托有限责任公司作为贷款人（甲方），双方签订《信托贷款合同》，约定甲方向乙方发放债务置换贷款220万元，贷款期限为30个自然日，自乙方实际将贷款资金划付到乙方指定本人账户之日起计算，利率为年36%，日利率为年利率/360即日千分之一，还款方式为按日计息、利随本清。2019年12月11日，光大兴拢信托有限责任公司将220万元款项划付至银联代付资金暂收户。同日，蔡义泽作为借款人（乙方）、案外人广州蝶金小额贷款有限公司作为出借人（甲方），双方签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款500万元用于债务置换，贷款期限为1个月，自借款本金发放当日起算，利率为日0.1%，还款方式为到期一次性还本付息。2019年12月11日，广州蝶金小额贷款有限公司将500万元款项分十笔50万元划付至蔡义泽账户。2019年12月11日，蔡义泽作为委托人（乙方）、快鸽公司作为受托人（甲方），双方签订《居间服务协议》，约定乙方委托甲方提供助贷居间服务，甲方接受乙方委托推荐出借人申请贷款金额为人民币720万元，乙方应向甲方支付居间服务费8万元，甲方指定收款账户户名为包萍萍。同日，受蔡义泽委托的代理人罗某在其与蔡义泽、蒋东哲三人微信群中明确告知蒋东哲，蔡义泽已与快鸽公司签订赎楼合同，赎楼资金为720万，短期利息为日千分之一。蒋东哲并未提出异议。庭审中，经法庭询问，蔡义泽、快鸽公司均未能举证曾向蒋东哲出示过《居间服务协议》或告知蒋东哲赎楼担保费收取标准。蔡义泽于2019年12月11日向蒋东哲出具《收据》，载明“兹收到蒋东哲交来预付赎楼费用30天人民币贰拾壹万陆仟元整（216000元），多退少补，物业为幸福海岸10栋A10D单元”。蒋东哲分别于2019年12月11日、2019年12月12日、2019年12月13日向蔡义泽支付赎楼费用5万元、7万元、9.6万元，以上共计21.6万元。快鸽公司确认，2019年12月11日，光大兴拢信托有限责任公司向蔡义泽发放220万元贷款，广州蝶金小额贷款有限公司向蔡义泽发放500万元借款。蔡义泽分别于2019年12月20日归还贷款（借款）本金168万，2020年1月3日归还贷款（借款）本金552万，短期利息共计149280元；另收取蔡义泽居间服务费80000元，共计229280元。2019年12月17日，蔡义泽完成赎楼，蒋东哲、蔡义泽共同向不动产权登记部门提交房屋过户登记申请。2019年12月20日，蒋东哲取得涉案房屋产权证明[粤（2019）深圳市不动产权第0259106号]。中国建设银行深圳市分行于2020年1月3日向蒋东哲发放住房贷款640万元。蒋东哲确认于2020年1月20日收取涉案房屋物业管理处转交的钥匙；截至庭审时已实际办理了涉案房屋水、电、物业过户手续；燃气过户尚未办理。蔡义泽确认办理过户登记过程中各项税费均由蒋东哲实际支付。另查，为查明案件事实，本院依蔡义泽申请依法传唤罗某作为证人出庭。罗某当庭陈述：1.关于证人身份。罗某为蔡义泽委托的房产中介人员，后因蒋东哲委托的房产中介人员不再跟进故由罗某直接与蒋东哲联系；罗某未与蔡义泽、蒋东哲签订任何居间服务协议。2.关于首期款。蒋东哲在签订合同时口头承诺确保蔡义泽在2019年12月10日前收到首期款，逾期则按照成交价日1%支付违约金。3.关于赎楼。最初由蒋东哲寻找担保公司赎楼，但蒋东哲找了两家担保公司赎楼都无法办理，才由蔡义泽找快鸽公司，蒋东哲对此知情。蔡义泽曾经公证委托“万通公司”赎楼，蒋东哲有在微信群中要求提供担保合同、支付凭证以及计算方式，并要求退还多支付的赎楼费。4.关于交付。各方2020年1月7日即开始在微信群中沟通办理过户手续的问题。2020年1月7日或9日，其将钥匙放在涉案房屋内，并微信通知蒋东哲；蒋东哲收到微信通知后10分钟左右提出异议要求蔡义泽到场，但其和蔡义泽咨询管理处认为蔡义泽缴清费用即可，因此并未重新沟通交付事宜；不知道蒋东哲具体什么时候拿到钥匙；按照物业管理委托书，蔡义泽2020年1月14日已经缴清水电、燃气和物业管理费用。蔡义泽对罗某的陈述均予以确认。蒋东哲否认存在确保蔡义泽在2019年12月10日前收到首期款及相关违约责任的口头承诺；认为误以为蔡义泽委托快鸽公司担保赎楼，现快鸽公司并不具备担保赎楼相关资质，预付的赎楼费用均应返还；管理处要求蔡义泽到场，并通过微信群告知蔡义泽和罗某；不清楚蔡义泽缴清水电、燃气和物业管理费用的具体时间。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。蒋东哲与蔡义泽于2019年11月20日签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同履行过程中，蒋东哲依约向蔡义泽支付定金60万元，并办理余下购房款220万元银行资金监管，并通过银行按揭贷款支付640万元，已履行合同约定的主要义务；蔡义泽办理了抵押登记注销手续，配合蒋东哲于2019年12月20日取得涉案房屋不动产权登记证书，并已将涉案房屋实际交付给蒋东哲，亦履行合同约定的主要义务。关于蔡义泽主张蒋东哲违反口头约定，未能在2019年12月10日前将首期款支付给蔡义泽，鉴于证人罗某系蔡义泽委托的中介人员，蔡义泽除证人证言外并无其他证据可以佐证存在该口头约定，本院对罗某上述证言不予采信。故，蔡义泽认为蒋东哲违反首付款的约定应承担违约责任的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于燃气过户手续。房屋交付时燃气亦应过户，蔡义泽作为卖方应当配合办理相应过户手续，故，蒋东哲要求蔡义泽配合办理燃气过户手续，本院予以支持。关于房屋交付。合同明确约定交付时间为收到全部楼款当日，卖方延迟交付使用的，须每日支付给买方成交价的万分之四作为违约金。结合本院认定的事实，蔡义泽已于2020年1月3日收到全部购房款，故，蔡义泽应于2020年1月3日向蒋东哲交付房屋。合同并未明确约定交付房屋的具体方式，买卖双方在履行过程中应协商处理。蔡义泽作为负有交付义务的一方，对其委托的交付人员罗某的行为承担法律责任，罗某于2020年1月7日或2020年1月9日单方通知蒋东哲自行到涉案房屋内收取房门钥匙，在蒋东哲及时明确提出不同意的情况下不予协商处理，导致蒋东哲未能及时收取房门钥匙。蔡义泽和罗某均无法举证说明蒋东哲收取房门钥匙的具体时间，本院对蒋东哲陈述其在2020年1月20日实际收取房门钥匙予以确认。合同关于延迟交付超过三日则蒋东哲可以采取任何合法方式取得物业实际使用权的约定，并不能免除蔡义泽的交付义务或逾期交付的违约责任。故，蔡义泽应承担2020年1月3日至2020年1月20日期间逾期交付17日的违约责任，向蒋东哲支付违约金62560元（920万×日万分之四×17日），蒋东哲仅主张58880元，视为其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于赎楼费用。合同明确约定采用担保赎楼，卖方委托担保公司赎楼、注销抵押登记，赎楼担保费和短期利息由买方承担。蔡义泽作为负有赎楼义务的一方，应以合理的费用善意履行赎楼义务，并向蒋东哲披露赎楼相关信息、明确告知产生的具体费用。本案中，蔡义泽及其委托的中介人员罗某、快鸽公司仅告知蒋东哲短期利息为日千分之一，并未举证证明曾告知蒋东哲存在居间服务费用及居间服务费用的具体金额，且在蒋东哲多次要求提供赎楼相关文件的情况下不予提供，蔡义泽对双方就赎楼费用产生争议具有一定过错。鉴于蔡义泽在赎楼过程中，于2019年12月20日提前归还贷款（借款）本金168万，实际上减少了短期利息的金额，本院认为蔡义泽在赎楼过程中并不存在主观上的恶意。结合通常担保赎楼过程中，除短期利息外，担保公司亦会收取赎楼担保费，结合蔡义泽与快鸽公司约定申请贷款金额720万元，并支付居间服务费8万元，并未明显超出通常1%的收费标准，且蒋东哲预付赎楼费用21.6万元并未超出蔡义泽为赎楼实际支付的款项229280元。结合案件具体情况，本院酌定8万元居间服务费由蔡义泽、蒋东哲各自承担50%。综上，蔡义泽应向蒋东哲返还赎楼费用26720元（216000元-40000元-149280元）并支付资金占用利息，利息以26720元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年1月4日起计算至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡义泽应于本判决生效之日起七日内向原告蒋东哲返还赎楼费用人民币26720元并并支付资金占用利息（利息以26720元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年1月4日起计算至清偿之日止）；二、被告蔡义泽应于本判决生效之日起七日内向原告蒋东哲支付逾期交房违约金人民币58880元；三、被告蔡义泽应于本判决生效之日起三日内协助原告蒋东哲办理位于深圳市宝安区幸福海岸10栋Ａ座10Ｄ房屋燃气过户手续；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1249元，由被告负担988元，原告负担261元。受理费1249元原告已预交，被告应在本判决生效之日起七日内将受理费988元迳付原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年五月五日书记员 涂莹洁（兼）书记员 周    彤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。