湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0182民初3723号原告：长沙恒瑞物业管理有限公司，住所地宁乡市白马桥乡白马大道（经典生活小区）。法定代表人：孙×，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨彐军，男，1956年12月14日出生，汉族，系该公司职员。被告：蔡宏伟，男，1975年5月11日出生，汉族。原告长沙恒瑞物业管理有限公司（以下简称“恒瑞物业公司”）与被告蔡宏伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告恒瑞物业公司的委托诉讼代理人杨彐军、被告蔡宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告物业费3182元、城市生活垃圾处理费225元、违约金3000元，共计6407元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2015年12月3日与宁乡县城郊乡山水华庭住宅小区业主为约会签订了物业服务合同，合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日，系三级服务资质。该合同已向全体业主进行了公示。合同约定原告提供物业服务的受益人为该住宅小区的全体业主和使用人，受益人按住宅面积向原告支付物业管理费，步梯房0.8元/平方米，电梯房1.4元/平方米，业主与物业使用人未按时交纳物业管理费的，从逾期之日起，按日计算万分之五的违约金。被告该小区29栋601室业主，房屋面积110.5平方米，按约定被告应向原告交纳从2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费3182元，城市生活垃圾处理费225元，但被告一直未交纳，原告多次上门及电话、张贴通知等催缴，但被告仍未缴纳。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告蔡宏伟辩称，答辩人请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法请求。一、原告不能按照合同约定提供物业服务，违约在先。起诉状所述“原告按合同规定实际履行了物业管理服务，被告也充分享受了全面的物业服务”，完全与事实不符，答辩人完全不同意这样的说法。原因为：合同第二章第二条明确写明“委托管理事项包括公共配套设施、设备日常零星维修、维护各管理，消防设施、设备的日常维护和管理，污水管道的疏通等”。而本人所居住29幢却屋顶严重漏水，原告在三年物业合同期内，且在业主多次要求下，也未对屋面漏水情况进行过一次勘察、未进行过一次维修、未提出过一个维修方案，致使答辩人居住的601室墙面大片脱落、地板泡坏，房屋已漏到无法居住的情况（照片为证）。事实表明，原告没有按约履行合同在先。二、原告拒不履行法定职责与义务，严重影响房屋的使用权、收益权。1、根据2008年建设部、财政部令第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第三条：本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。明确规定屋顶属于共用部位。根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第三十五条物业服务主要包括下列事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护。对29幢屋顶及时进行维修养护，是物业管理公司职责。原告不履行对29幢屋顶维护责任，并在业主多次提醒下也未采取相应的措施，致使答辩人房屋因屋顶漏水而遭受严重损失，致使房屋三年内无法居住。原告不履行职责在先，答辩人因对方未履行责任而未交纳物业服务费用在后。根据2008年建设部、财政部令第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条，“住宅需要使用房屋维修资金的，物业服务企业提出使用方案”，答辩人所居住的29幢屋顶漏水严重，601、501都受到很大影响，完全符合住宅维修资金使用条件，物业公司有提出使用方案，申请住宅维修资金的义务。物业公司在业主多次提醒与催促下，从未对屋顶维护提出过维修方案，也未向业主委员会提出维修基金申请，更未及时进行房屋维修，致使答辩人房屋因漏水受到重大影响，不能居住与正常使用。3、根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第三十五条、《湖南省物业管理条例》第三十六第三项规定，物业公司应当履行的义务有“对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修”，且《湖南省物业管理条例》在第七十二条明确屋顶属于共用部位，物业公司在2016年1月1日到2018年12月31日内从未对29幢屋顶进行养护与维护，未履行应有义务。三、原告漠视服务对象正当要求，没有提供应有的物业服务。答辩人因工作原因居住在外地，为方便查看房屋情况，答辩人所居住的601房屋钥匙一直放在居住在501的李建良处，在2016年1月1日到2018年12月31日时间内，每当下雨，李建良就到物业公司反应屋顶漏水问题，且通过6楼漏到5层，但物业公司在接到李建良的反应后，一直都是敷衍了事，从未采取过有效措施，致使漏水情况一直在反应，但一直得不到解决。综合以上所述，原告未按相关法规和合同规定履行物业管理服务，对业主的合理利益不闻不问，对业主合理要求置之不理，对业主反应的问题放置不管；推卸责任、回避义务。请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法的请求。对于原告未按相关法规和合同规定履行物业管理服务而对答辩人房屋造成损失，答辩人将依法依规向原告提出赔偿要求。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系位于××乡××路（山水华庭）29栋601室房屋的所有权人，房屋建筑面积110.5㎡，系步梯房。原告与宁乡县城郊乡山水华庭住宅小区业主委员会签订的《宁乡县山水华庭住宅小区物业管理服务合同》合法有效，该合同对原告及山水华庭全体业主均有约束力。原告在2016年1月1日至2018年12月31日期间为小区提供了物业服务，被告自2016年1月1日至2018年12月31日未交纳物业费，原告对上述物业费进行了书面催收，被告作为小区业主，理应按约定的物业费收费标准（0.8元／月／㎡）向原告交纳相应的物业费。从2016年1月1日至2018年12月31日共产生物业费3182元。被告辩称原告未按合同约定履行义务，违约在先，应驳回原告诉请请求。经查，被告房屋楼顶漏水属实，且已持续多年，虽该问题属房屋质量问题，但原告作为物业服务机构，并未提供证据证明其已尽职责沟通处理或采取其他有效措施，如提出房屋维修基金使用方案，故本院认为原告提供的物业服务存在不到位的情况。综上，对被告所欠物业费本院酌情予以减少5%，即3022.9元（3182元×95%）。关于城市生活垃圾处理费，原告受宁乡市市容环境卫生管理局的委托向被告居住小区各住户代为收取城市生活垃圾处理费，并对该费用进行了代缴，故对原告要求被告缴纳城市生活垃圾处理费225元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，并非被告恶意拖欠，故对原告的违约金请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡宏伟于本判决生效之日起三日内支付原告长沙恒瑞物业管理有限公司物业服务费3022.9元、城市生活垃圾处理费225元，共计3247.9元；二、驳回原告长沙恒瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告蔡宏伟负担。本判决为终审判决。审判员  刘春松二〇二一年五月十七日书记员  梁金吒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。