内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终447号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司包头分行。负责人:曹德刚。委托诉讼代理人：徐斌。被上诉人（原审被告）：包头市金石房地产开发有限责任公司。法定代表人：田贵成。委托诉讼代理人：成豹。上诉人中国农业银行股份有限公司包头分行因与包头市金石房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市石拐区人民法院（2020）内0205民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。中国农业银行股份有限公司包头分行上诉请求：事实和理由：1、依法撤销包头市石拐区人民法院作出（2020）内0205民初329号民事判决；2、依法支持上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担一、二的诉讼费用。事实与理由：首先，一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的合同编号2015-9006562《包头市商品房买卖合同》，其中附件五：《补充合同》的第3页第三条第4款、第6款明确约定，由被上诉人办理完毕《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》并交付上诉人。而一审却错误地认为案涉合同中并未约定被告金石房地产公司作为主体为原告农行包头分行办理不动产权证书。其次，一审判决程序违法，应依法予以撤销。一审法院主动调整违约金的行为于法无据。包头市金石房地产开发有限责任公司辩称，其与中国农业银行股份有限公司包头分行未办理产权是因为土地手续不齐全。土地手续由包头市金政城市投资公司办理，包头市金石房地产开发有限责任公司已将2800万土地款支付给了该公司，但该公司未办理完相关土地手续，导致产权无法办理。故产权无法办理并非包头市金石房地产开发有限责任公司的过错导致，不应承担违约责任。请二审法院依法驳回上诉人上诉请求。中国农业银行股份有限公司包头分行向一审法院起诉请求：1.判决被告金石房地产公司向不动产登记机关提供报送完整齐备的办理不动产权属登记资料手续，并为原告农行包头分行办理不动产权证书；2.判决被告金石房地产公司支付自2017年1月21日起暂计至2020年9月20日期间的迟延办理不动产权证书的违约金4729080.2元，以及自2020年9月21日起至实际办理完毕不动产权证书之日止的期间内迟延办理不动产权证书的违约金（以7063600元为本金基数，按照合同约定每日万分之五的利率计算）；3.判决本案的诉讼费用由被告金石房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年10月30日，原告农行包头分行（买受人、乙方）与被告金石房地产公司（出卖人、甲方）双方签订了1份《包头市商品房买卖合同》（合同编号2015-9006562），对“××区商业中心1-W9”的案涉房屋达成买卖协议，该合同约定，该房屋销售建筑面积353.18平方米，单价为每平方米20000元，商品房合同总价款7063600元。该合同的“第十二条商品房产权登记”中还约定，“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见补充协议”。该商品房买卖合同的“附件五：补充合同”的第九条约定“将《商品房买卖合同》第十二条商品房产权登记补充修改为：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告金石房地产公司的责任，使原告农行包头分行不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.合同继续履行。甲方应每日按商品房总价款的万分之五向乙方支付违约金”。该“补充合同”的第三条还约定“......付款形式及付款时间补充修改为：1.甲方交付乙方钥匙后10个工作日内，由乙方向甲方支付房屋总价款的55%......2.甲方于2015年11月30日前向乙方提供商品房竣工消防验收合格证明文件后10个工作日内，由乙方向甲方支付房屋总价款的15%......3.甲方应在2015年12月31日前提供该房屋商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件......后10个工作日，由乙方向甲方支付房屋总价款的10%......4.甲方应于2016年8月30日前将《房屋所有权证书》办理完毕并交付乙方后10个工作日，由乙方向甲方支付房屋总价款的10%；甲方应于2017年8月30日前将《国有土地使用权证书》办理完毕并交付乙方后10个工作日，由乙方再向甲方支付房屋总价款的10%剩余款......6.甲方未能在本条第4款约定的期限内，将《房屋所有权证书》《国有土地使用权证书》办理完毕并交付乙方的，由甲方每日按商品房价款的万分之五支付违约金”。原告农行包头分行分别先后向被告金石房地产公司给付的购房款金额为3884980元、1059540元和706360元，原告农行包头分行已分别按照上述合同约定“55%”“15%”和“10%”的支付比例共计完成的支付比例达到案涉房屋购房款的80%，共计付款5650880元。该“补充合同”的第十三条还约定“......如有与《包头市商品房买卖合同》有不一致之条款的，以本补充合同为准”。上述《包头市商品房买卖合同》和“附件五：补充合同”的落款处均有原、被告双方的盖章确认，且还有原告农行包头分行委托代理人的手写体签字并书写有“2015年10月30日”的落款时间。原告农行包头分行认为，由于出卖人被告金石房地产公司的原因，其在合同约定的期限届满时仍未能取得房屋权属证书，经催告无果，故诉至法院。被告金石房地产公司当庭表示不同意原告农行包头分行的诉讼请求，经调解，原、被告双方无法达成调解协议。另查明，原告农行包头分行出示了1份“竣工验收备案登记表”以证明案涉房屋已于2016年1月20日在办理房屋竣工验收合格后交付给原告农行包头分行使用，对此，金石房地产公司予以认可。又查明，被告金石房地产公司出示了1份《土地转让合同》以证明案涉房屋所占用的土地应当由包头市金政城市投资有限公司负责办理土地使用权证，金石房地产公司已完成了给付2800万元款项的土地转让价款的义务。对此，原告农行包头分行认为，该证据与本案无关，即使因第三人的过错造成了违约，也应当由向被告金石房地产公司承担违约责任。被告金石房地产公司作为当事人一方和第三人之间产生纠纷，应另行解决。一审法院认为，本案原告农行包头分行是因被告金石房地产公司逾期依约办理房屋权属证书而主张违约责任引发的纠纷，本案的争议焦点在于被告金石房地产公司是否应当承担违约责任以及承担的具体的违约金数额。第一，依法成立的合同受法律保护。原告农行包头分行与被告金石房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。该合同签订当日，双方当事人对上述合同的修改和补充意见也达成一致的意思表示并作为“附件五：补充合同”。根据双方商品房买卖合同“第十二条商品房产权登记”的约定，出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。而“附件五：补充合同”的第九条约定“将《商品房买卖合同》第十二条商品房产权登记补充修改”中将上述的“730日”修改为“360日”，该合同的正本与补充文本发生了不一致，而补充协议系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规禁止性规定，且对于发生不一致情形双方在补充协议中约定“以本补充合同为准”的事项的约定清楚明确，故可认定双方已对该事项进行了补充修改。被告金石房地产公司违反了合同约定的义务，故被告金石房地产公司应当承担相应的违约责任。第二，从合同实际履行方面分析，原告农行包头分行作为买受人已依约按比例履行了相应的付款义务。金石房地产公司已依约履行了案涉房屋的交付义务，却在合同约定的期限届满时仍未履行办理完毕房屋权属证书的义务，金石房地产公司认为案涉房屋占用的土地使用权证是因第三人的原因才没有办理完毕，进而导致现有的不动产权证书无法办理，据双方提交的证据，无法确定案涉产权证最终无法成功办理完毕的真实原因。案涉合同中并未约定被告金石房地产公司作为主体为原告农行包头分行办理不动产权证书，故对于原告农行包头分行超越双方合同约定范围提出的主张，一审法院不予支持。关于不可抗力的证明问题，金石房地产公司作为开发商应对属不可抗力的相关行为进行举证，如该原因属于权利妨碍或消灭的要件事实，那么才可能免除违约责任，本案中，金石房地产公司作为出卖人不能举证或举证不充分，故其应承担违约责任，被告金石房地产公司抗辩系因“不可抗力”导致无法继续办理不动产权证书的理由不能成立，其主张的免责事由也不能成立。第三，关于被告金石房地产公司应当承担的违约金数额问题。鉴于原告农行包头分行并未提交相应的证据证明案涉房屋逾期办理房屋权属证书对其造成的损失情况，其以商品房合同约定的总价款7063600元为基数并主张的“每日万分之五的利率”计算违约金，仅暂计至2020年9月20日的违约金就为4729080.2元，其违约金所占比例即高达66.95%（=4729080.2/7063600），更何况原告农行包头分行已支付购房款共计5650880元，且合同约定的总价款7063600元也并非属于原告农行包头分行的损失。经依法释明，被告金石房地产公司在本案审理过程中主张违约金过高应予调整，结合案涉合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间长短、合同的预期利益以及对原告方所造成的损失等因素，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用若千问题的解释（二）》第二十九条的规定综合认定并适当核减违约金，被告金石房地产公司应每日按照商品房总价款7063600元的万分之零点五向原告农行包头分行支付违约金，实际支付的违约金不得超过商品房总价款7063600元的10%的上限，起算日期为按照双方合同约定的案涉房屋实际交付一年期满的日期“2017年1月21日”。同时，原告农行包头分行应当对因其主张过高的违约金部分而多交纳的案件受理费相应的部分金额予以分担。综上所述，被告金石房地产公司应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，故对原告农行包头分行提出的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告包头市金石房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起五日内依照原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号2015-9006562）的约定履行协助原告中国农业银行股份有限公司包头分行办理完毕××区商业中心1-W9”商品房的房屋权属证书的义务，并向不动产登记机关报送办理权属登记所需的资料备案；二、被告包头市金石房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起五日内一次性给付原告中国农业银行股份有限公司包头分行相应的违约金（即，以商品房总价款7063600元为基数计算，每日按照商品房总价款7063600元的万分之零点五支付违约金，自2017年1月21日起算至实际履行上述第一项义务完毕之日止，实际支付的违约金数额不得超过商品房总价款7063600元的10%的上限）；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司包头分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22316.32元，由被告包头市金石房地产开发有限责任公司负担3333.3元，由原告中国农业银行股份有限公司包头分行负担18983.02元。二审经审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《补充合同》作为《包头市商品房买卖合同》的补充条款，经过双方签字确认，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。中国农业银行股份有限公司包头分行实际损失无法确定，一审依据法律规定结合案件实际情况，将违约金调整为每日按照商品房总价款7063600元的万分之零点五向原告农行包头分行支付违约金，实际支付的违约金不得超过商品房总价款7063600元的10%,并不违反法律规定，本院予以确认。故上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44632.64元，由上诉人中国农业银行股份有限公司包头分行负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓丽审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年五月十一日法官助理 苏日娜书记员 朱婧婷附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。