云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终407号上诉人（原审被告）：苏玉兰，女，1969年5月16日生，汉族，农民，住云南省弥勒市。委托诉讼代理人：苏建良，云南砝达律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨亚萍，云南砝达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：段学伦，男，1981年12月17日生，彝族，居民，住云南省弥勒市，现住云南省弥勒市。被上诉人（原审原告）：李慧，女，1979年6月6日生，傣族，个体工商户，住云南省弥勒市，现住云南省弥勒市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘金祥，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审第三人：李兰，女，1984年10月21日生，傣族，农民，住云南省弥勒市，现住云南省弥勒市。原审第三人：云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司。住所地：云南省弥勒市弥阳镇西秀园以南湖泉尚景二期综合楼五楼。负责人：陈**花，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗雷，男。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审第三人：中国工商银行股份有限公司弥勒支行。住所地：云南省弥勒市弥阳镇吉山北路巨人世纪广场3幢。负责人：郭虹，系该行行长。委托诉讼代理人：刘以家，男。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张友洪，男。代理权限：特别授权。上诉人苏玉兰因与被上诉人段学伦、李慧及原审第三人李兰、云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司（以下简称“巨人公司弥勒分公司”）、中国工商银行股份有限公司弥勒支行（以下简称“工行弥勒支行”）执行异议之诉一案，不服云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初3627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苏玉兰上诉请求：1.依法撤销云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初3627号民事判决，改判驳回被上诉人段学伦、李慧的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实遗漏了重要的事实。上诉人和工行弥勒支行在一审庭审中已经陈述，《个人购房借款/担保合同》第29.2条款中工行弥勒支行与李兰已经约定：“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方。”而李兰在未经过工行弥勒支行书面同意的情况下擅自转让了房屋权利，已经侵犯到了上诉人和工行弥勒支行的利益。二、一审法院认定部分事实缺乏证据证明。一审庭审中，上诉人要求核对银行转账390000元的转账凭证，但被上诉人却从未提供任何双方之间的银行转账凭证，是否真的通过银行转账支付了该笔购房款以及何时支付购房款的，能够判定双方之间真实买卖房屋的时间，更能判断双方之间签订的《房屋买卖合同》是否存在恶意串通逃避债务的行为，但一审法院在没有任何转账凭证的情况下就认定被上诉人通过银行转账先后向李兰支付了购房款390000元，该认定没有任何事实依据，请求二审法院予以核实。三、一审法院适用法律错误，导致判决错误。案涉房屋目前备案登记在李兰名下，李兰至今未取得房屋的产权证书，因此该房屋的物权未发生转移。作为卖方的李兰都对该房屋并未享有物权法规定的向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利，被上诉人仅通过签订《房屋买卖合同》更不可能取得李兰都不享有的向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。即使案涉房屋解封被上诉人也不可能直接要求李兰办理过户登记，目前李兰都没有取得不动产权证书谈何过户，同时根据合同相对性原则，被上诉人也不可能要求巨人公司弥勒分公司直接过户，因此物权期待权根本无法成立。如果被上诉人享有房屋所有人能够享有的排他权利一旦成立，便意味着如果被上诉人或者李兰不再向工行弥勒支行偿还贷款，工行弥勒支行可以起诉李兰要求偿还贷款，但是却无法执行案涉房屋，而且工行弥勒支行也不可在房屋上设立抵押权等任何权利，这已经侵犯到了工行弥勒支行的权利。或者工行弥勒支行可要求巨人公司弥勒分公司承担连带责任，该公司承担连带责任后可向李兰追偿，但同样也无法执行案涉房屋，同样也可能侵犯到巨人公司弥勒分公司的权利。本案为执行异议之诉，并非物权保护纠纷，审理执行异议之诉的焦点在于审理被上诉人是否具有能够排除法院强制执行的民事权利。本案一审法院已经认定被上诉人与上诉人一样，所享有的仅是债权而已，虽然债权指向内容不同，但债权就是债权，双方的地位平等，不可能同时是债权也是物权，物权期待权并非真正的物权，债权要能够排除人民法院强制执行只有在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、二十八规定的情况下才能成立，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第二百四十五条进行裁判，将被上诉人的债权认定为物权上的所有权，该法律适用同样错误。四、被上诉人在房屋交易中具有明显和严重的过错。被上诉人是否善意取得房屋，庭审中已经查明，目前案涉房屋产权证书仍在第三人巨人公司弥勒分公司名下，不符合善意取得三个要件。根据被上诉人提供的《房屋买卖合同》，签订的时间是2018年10月22日，按照正常的程序签订买卖合同后就可到不动产权登记中心办理过户，此时的房屋并没有被查封，为什么双方不去办理过户手续，正是因为双方都知道一是案涉房屋李兰未办理不动产权登记手续，二是即使办理了不动产权登记手续按照弥勒市政府的政策也需在证书满二年后再进行过户，虽然不能过户是时间问题，但被上诉人明知无法过户且未依法登记领取权属证书的和有按揭银行贷款的房屋无法过户，还对案涉房屋进行买卖，并且已经知晓这期间有被法院查封的风险仍然执意购买，构成明知不可为而为的过错。综上所述，一审法院以合法生效的债权就能够排除法院的强制执行，一是否认了法院最初查封房产的合法性，二是只要任何债务人不愿偿还借款，不管在案涉房屋查封前还是查封后都可以与他人签订《房屋买卖合同》并占有转移财产逃避债务，这样将会严重扰乱经济秩序并纵容债务人拒不履行债务，使债权人的债权永远无法实现。而本案中的李兰逃避债务并转移财产，如果真的收取了卖房的款项但拒不偿还所欠上诉人的债务，行为非常恶劣，上诉人保留举报追究其责任的权利。一审法院认定部分事实、适用法律和判决结果均错误，请求贵院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。段学伦、李慧辩称，一、本案的焦点和关键在于弥勒市人民法院（2019）云2504民初121号民事裁定书和（2019）云2504执1310号执行裁定书是否有权查封答辩人取得的弥勒市弥阳镇湖泉尚景二期8栋403号房屋。弥勒市弥阳镇湖泉尚景二期8栋403号房屋目前仍属于登记在云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司名下的不动产，并不是登记在被执行人李兰名下的不动产。即按照该条法律的规定，只有登记在被执行人李兰名下的不动产，人民法院才可以进行查封。上列查封财产的裁定严重违反了该条法律的规定，侵犯了财产所有权人的合法权益，该查封明显错误。二、被答辩人的上诉理由完全无事实依据和法律依据，上诉请求不能成立。被答辩人上诉称“第三人李兰未经第三人工商银行弥勒支行同意擅自转让房产的权利，侵犯了第三人工商银行弥勒支行的利益和被答辩人的利益”，该理由不能成立。是否侵犯第三人的利益系第三人与李兰之间的另案诉讼问题，与被答辩人无关，该转让行为更是与被答辩人的所谓“利益”无关。答辩人与第三人李兰签订《房屋买卖合同》并向第三人支付了购房款39万元的事实有弥勒市人民法院已经生效的判决清楚证实。答辩人作为债权人是在房屋买卖合同签订后实际占有了涉案房屋，答辩人有权要求李兰按合同约定办理房屋过户登记手续，指向的是涉案房屋这一特定财产。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确、判决结果公正，被答辩人的上诉请求完全不能成立。请求依法明查并判决驳回其上诉请求，维持原判。巨人公司弥勒分公司、工行弥勒支行、李兰均陈述，对一审判决没有意见，请求维持原判。段学伦、李慧向一审法院起诉请求：解除对弥勒市房屋的查封。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2015年7月21日，李兰、余建勇（已去世）签订《商品房购销合同》。合同约定由李兰、余建勇向巨人公司弥勒分公司购买位于弥勒市房屋，面积为143.38平方米，购房款为593588元。该合同还对付款方式及期限、违约责任等进行了约定。2015年8月26日，李兰、余建勇与工行弥勒支行签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定：李兰、余建勇因购置案涉房屋向工行弥勒支行贷款410000元，贷款期限为20年，由巨人公司弥勒分公司对该笔贷款提供阶段性连带责任保证，即由巨人公司弥勒分公司对该贷款担保至房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书；由李兰、余建勇用案涉房屋作为该笔贷款的抵押物。李兰于2017年11月1日与余建勇离婚，双方约定案涉房屋的产权由李兰单独享有，自协议生效后余建勇对该房产不再享有任何权利。2018年10月22日，二原告通过弥勒市华众房地产经纪有限公司与李兰签订了《房屋买卖合同》，约定李兰将位于弥勒市的房屋以810000元的价格出售给二原告；李兰应向工行弥勒支行偿还贷款368898.65元，自2018年11月起由二原告代为偿还；自房产证过户到二原告名下之日起5个工作日内，由二原告一次性向李兰支付购房款50000元；合同经双方签章后成立并生效，任何一方均应按约履行合同。此套房享受农补政策，李兰办成不动产权证书满2年以后才可以办理过户手续，在此期间李兰不得以此套房屋进行任何抵债，也不能因其他经济纠纷被法院查封，若有任何抵债和法院查封视为李兰违约，段学伦、李慧可以单方解除合同，李兰必须支付段学伦、李慧所收房款及全部损失，并按照本合同违约责任支付房屋总房款30%的违约金。合同签订后，二原告通过银行转账先后向李兰支付购房款390000元。后李兰将房屋交由二原告管理使用，二原告代李兰向工行弥勒支行偿还部分借款本息。截至2020年12月10日，李兰尚欠工行弥勒支行借款本金336191.79元未偿还。现案涉房屋系二原告居住。2019年1月9日，被告向一审法院起诉余建勇、李兰民间借贷纠纷，并申请对案涉房屋进行财产保全。一审法院立案后，于2019年1月14日以（2019）云2504民初121号民事裁定书裁定对案涉房屋进行查封，并经审理于2019年6月11日作出（2019）云2504民初121号民事判决书：判决由余建勇、李兰于判决生效之日起五日内一次性偿还苏玉兰本息之和462317.81元；由余建勇、李兰以借款本金300000元为基数，按照月利率2%的标准支付自2019年1月9日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期付款利息。对此判决双方当事人均未上诉。因余建勇、李兰未按期履行偿还义务，苏玉兰提出强制执行申请，一审法院于2019年7月15日以（2019）云2504执1310号立案，案件进入执行程序。2019年7月4日，段学伦、李慧向一审法院起诉李兰确认合同有效纠纷一案，一审法院于2019年9月27日作出（2019）云2504民初2412号民事判决书，判决确认段学伦、李慧与李兰于2018年10月22日签订的《房屋买卖合同》有效。判决后双方当事人均未上诉。2020年1月7日，段学伦、李慧对一审法院查封案涉房屋提出书面异议，要求撤销（2019）云2504民初121号民事裁定书，中止对案涉房屋的执行，解除对该房屋的查封。2020年2月6日，一审法院作出（2020）云2504执异4号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求。2020年2月24日，段学伦、李慧对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明：案涉房屋现备案登记于李兰名下，李兰至今未取得房屋的产权证书；李兰、余建勇与工行弥勒支行签订《个人购房借款／担保合同》后，未办理房屋抵押登记手续。一审法院认为：本案，被告苏玉兰对第三人李兰的债权经一审法院生效判决予以确认，而二原告与李兰签订的《房屋买卖合同》的效力亦经一审法院的生效判决予以确认，被告与二原告均系李兰的债权人，二者的法律地位平等。但各自的债权内容有别。具体而言，被告作为债权人，有权要求李兰以其全部财产承担偿还借款本金及利息的责任，其债权指向的责任财产范围，是李兰的全部个人财产，包括案涉房屋。而二原告作为债权人，在《房屋买卖合同》签订后，已经依约定支付了大部分房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但二原告作为合法占有人有权要求出卖人李兰按合同约定为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，被告作为债权人的权利内容，指向的是李兰的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而二原告作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，二原告作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，李兰将案涉房屋出售给二原告并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，被告作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款中李兰应有份额主张相应的权利。相反，在案涉《房屋买卖合同》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为被告债权执行标的的结果，将直接损害了二原告的合法权利。二原告主张解除对弥勒市房屋查封的诉讼请求，一审法院支持不得执行案涉房屋。被告关于二原告并未善意取得案涉房屋，且该房屋未进行产权过户系二原告自己的过错所致的辩解，被告未能提供相应的证据予以证明二原告与李兰存在恶意串通或二原告支付明显的不对等的价款等，虽根据合同约定由于李兰享受农补政策需要满2年后才能办理过户手续，但并非不能过户，只是有时间的约束，故被告的该辩解不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决：不得执行弥勒市房屋。案件受理费11900元，由被告苏玉兰负担。云南省弥勒市人民法院（2020）云2504执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审判决认定事实有相应证据证实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李兰向巨人公司弥勒分公司购买弥勒市房屋，虽然该房屋已经在弥勒市不动产中心进行了备案登记，但根据物权法关于不动产取得的规定，该房屋未进行房屋权属变更登记，现在房屋仍然登记在巨人公司弥勒分公司名下，李兰对房屋不享有所有权而只是物权期待权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。根据上述规定，尚未取得房屋产权证书的房屋，并不属于法律禁止转让的房地产，因此，段学伦、李慧和李兰签订的房屋买卖合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2018年10月22日，段学伦、李慧与李兰签订《房屋买卖合同》后，2018年10月、11月期间，段学伦、李慧通过中介机构按约定支付了李兰首付款390000元。李兰应向工行弥勒支行贷款368898.65元，自2018年11月起由段学伦、李慧代为偿还，一直偿还至今，房屋也于2018年11月交付段学伦、李慧居住使用至今，相关的物管费、水电费均是段学伦、李慧交纳。弥勒市人民法院于2019年1月14日以（2019）云2504民初121号民事裁定书裁定对案涉房屋进行查封，在查封之前，段学伦、李慧和李兰的买卖行为已经完成，并且房屋已经实际交付段学伦、李慧居住使用。剩下的贷款，由段学伦、李慧代为偿还，巨人公司弥勒分公司、工行弥勒支行对此也无异议，房屋虽未过户到段学伦、李慧名下，但未过户的原因系房屋尚未登记在李兰名下并有政策原因的障碍，不是双方当事人的客观原因造成。并且段学伦、李慧购买房屋系用于居住，其名下并无其他房产。因此，段学伦、李慧已经取得涉案房屋的期待物权，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人苏玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由上诉人苏玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二一年五月十五日书记员  陈昆燕