甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初1396号原告：王青，女，1989年11月29日出生，汉族，住兰州市西固区。被告：丁银锁，男，1949年2月5日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：丁东峰（丁银锁儿子），住兰州市西固区。第三人：甘肃优房房地产代理有限公司，住所地兰州市西固区福利路街道公园路129号第12层002室-5。法定代表人：张李春，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵立鹏，男，该公司员工。原告王青与被告丁银锁、第三人甘肃优房房地产代理有限公司（以下简称优房公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王青与被告丁银锁的委托诉讼代理人丁东峰以及第三人优房公司的委托诉讼代理人赵立鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王青向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖（居间）合同》；2.丁银锁向王青双倍返还购房定金4万元；3.本案诉讼费由丁银锁负担。事实和理由：2020年11月9日，丁银锁与王青签订《房屋买卖（居间）合同》，约定丁银锁将位于兰州市西固区××街道××街××号××单元××室的房屋（以下简称涉案房屋）以54万元售与王青。王青支付购房定金2万元，丁银锁收取1万元后，将1万元作为物业保证金交由优房公司保管。合同签订后，王青要求将商业贷款改为公积金贷款，丁银锁表示同意。2020年12月10日，买卖双方至住房公积金管理中心办理“面签”手续。2020年12月18日，住房公积金管理中心审批通过王青的公积金贷款申请。2021年1月11日，房管局通知王青可以办理房屋过户手续，买卖双方与优房公司约定于2021年1月18日办理过户。2021年1月17日，丁银锁向优房公司致电称因未取得全款，拒绝协助办理过户。公积金贷款审批通过后，有效的过户时间为一个月，因丁银锁拒绝配合办理过户，王青的公积金贷款手续被退回，对王青的征信产生了不良影响，并致王青在短时间内无法再次申请办理住房公积金贷款。丁银锁的单方违约行为导致王青的合同目的无法实现，并严重侵犯了王青的合法权益。丁银锁辩称，其欲售涉案房屋，将售房信息提供给优房公司。丁银锁年事已高，交由儿子丁东峰与合适的买主进行前期沟通，谈拢后再亲自签订合同、收取房款。丁东峰向王青、优房公司明确表示，买卖房屋须满足两个条件，一是合同签订时，王青将定金转入丁银锁账户内，定金金额以丁银锁实际收到的金额为准，二是办理住房公积金贷款手续前，王青支付首笔房款11万元。王青、丁银锁与优房公司办理住房公积金手续时，王青仍未筹齐11万元。王青请求丁银锁先办手续，待2021年春节前才能筹齐首笔房款。王青与优房公司欺骗丁银锁先过户后付款，丁银锁不信任王青，导致合同无法继续履行。丁东峰未经丁银锁授权，与王青、优房公司签订合同，丁银锁未追认，该合同对丁银锁不生效力，应属无效，法律后果应由行为人承担，丁银锁不负任何法律责任。丁东峰对涉案房屋无处分权，因此，丁银锁不是本案适格的被告，王青的起诉应予驳回。另外，丁东峰未经丁银锁同意，收取王青支付的1万元定金，非王青所述2万元，王青提起本诉属恶意。优房公司述称，2020年11月9日，三方签订合同。2020年11月16日，王青将审贷资料提交给优房公司，优房公司交至住房公积金管理中心办理贷款审批手续。公积金贷款及房屋过户的办理流程是：中介公司收齐贷款资料，交到住房公积金管理中心审批——中介公司联系评估机构作评估——买卖双方到公积金管理中心做“面签”——审批通过，借款人（买受人）与公积金管理中心签订抵押合同——买受人向出卖人付首付、办理资金监管，同时双方办理房屋过户手续——买受人取得房屋权属证书，监管资金解付给出卖人——交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王青提交的《房屋买卖（居间）合同》、收据，与优房公司提交的《房屋出售委托协议》、收据，以上是当事人对真实性无异议的证据，客观、合法且与本案有关，可以作为定案依据，本院予以采信。王青提交贷款进度截图、公积金消息提醒截图，证明丁银锁最初曾履行合同义务，配合王青办理了公积金贷款手续，但其后违约，住房公积金管理中心将王青的贷款手续退回，对王青再购房办理公积金贷款及征信造成影响。丁银锁对该组证据的真实性提出异议。本院作如下认定：丁银锁未提交反驳证据支持其异议，应承担反驳不能的不利后果。本院对丁银锁的质证意见不予采纳。该组证据能够证明丁银锁最初配合王青办理了公积金贷款审批手续，该事实与本案有关，本院对该证据予以采信。该组证据不能证明王青的个人征信受到影响，亦不能证明王青在其后办理购房贷款时会遭受不利，故本院对王青提出的前述证明目的不予采纳。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：丁银锁欲售其名下位于兰州市西固区××街道××街××号××单元××室的房屋（以下简称涉案房屋）。2020年11月9日，丁东峰向优房公司出示了涉案房屋权属证书及丁银锁的身份证，代丁银锁与优房公司签订《房屋出售委托协议》。当日，在优房公司的居间介绍下，丁东峰代丁银锁与王青签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定，王青向丁银锁支付定金2万元，该笔定金由优房公司代为保管。王青将2万元定金交给优房公司。优房公司将其中1万元交给丁银锁，丁东峰代收了该款项，剩余1万元作为合同备注条款中的“物业保证金”，由优房公司暂扣。按照约定，王青的付款方式为按揭贷款，付款与过户流程为：公积金贷款审批通过后，王青应于办理房屋过户手续的当日向丁银锁支付首付款17万元，并将10万元首付款转入资金监管账户，其后，双方办理过户，公积金贷款25万元由银行直接付给丁银锁。优房公司向住房公积金管理中心提交王青的审贷资料。2020年12月10日，住房公积金管理中心受理了王青的贷款申请，丁银锁与王青前去“面签”。2020年12月15日，住房公积金管理中心通过了王青的贷款申请。优房公司、丁银锁、王青三方约定于2021年1月18日办理房屋过户手续，但丁银锁反悔，未依约履行协助过户义务。本院认为，丁东峰代丁银锁与王青签订的房屋买卖合同是当事人真实的意思表示，依法成立并生效，受法律保护，对当事人具有拘束力，当事人应全面履行合同义务。一、关于王青提出的解除合同之诉请。丁银锁拒绝协助办理涉案房屋所有权转移登记手续，其行为构成根本违约。因丁银锁的根本违约行为，涉案房屋买卖合同未能继续履行，王青未能取得房屋所有权，未能实现合同目的。王青以丁银锁不履行合同义务构成违约为由诉请单方解除合同，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定的法定解除情形，有权行使合同的单方解除权。涉案房屋买卖合同约定了居间服务条款，优房公司对解除合同无异议。本院对王青提出的该项诉请予以支持。王青在享有法定单方解除权的情形下，以诉讼的方式行使该权利。2021年4月22日，本院向丁银锁送达起诉书，王青的单方解除通知到达对方，发生合同解除的法律效果。丁银锁在答辩中称合同无效，但在庭审中又提出愿意继续履行合同。丁银锁未依约协助办理房屋所有权转移登记手续的义务，其行为已构成违约，该违约事实不因丁银锁再次表示愿意继续履行合同而消除，王青依法享有的单方解除权亦不因此而被阻却。另外，据王青与优房公司陈述，若继续履行与丁银锁的房屋买卖合同，则需重新申请贷款审批、房屋评估等。丁银锁提出继续履行合同，但因合同约定的履行期限已过，且前期的诸多履行行为需重新作出约定并重新履行，继续履行的合同与原房屋买卖合同已不完全相关，相当于一个新的房屋买卖合同。丁银锁提出继续履行的意见，本质在于重新约定各方的权利义务。王青拒绝与丁银锁重新约定各方的权利义务，是行使其意思自治与合同自由的权利，符合法律规定。二、关于王青提出的双倍返还定金之诉请。房屋买卖合同约定了定金条款。定金作为买卖双方的履约担保，在一方违约致合同不能继续履行的情形下，受定金罚则的拘束。现丁银锁违约，肇致合同未能继续履行，亦肇致王青的合同目的未能实现，丁银锁应受定金罚则的拘束。合同约定的定金金额为2万元，王青向丁银锁支付定金2万元，丁银锁以优房公司代收的方式收取了王青的定金2万元，现丁银锁应向王青双倍返还定金4万元。本院对王青提出的该项诉请予以支持。丁银锁辩称，其只收到1万元定金。本院对此抗辩意见不予采纳：按照合同约定，王青支付的2万元定金由优房公司代为保管，因此，优房公司代丁银锁收取定金，发生丁银锁收取定金的法律效果，丁银锁收取的定金应为2万元。优房公司收到定金后，将1万元付给丁银锁，优房公司将剩余1万元作为合同约定的“物业保证金”予以暂扣。虽然优房公司代收了定金，但定金条款的当事人是王青与丁银锁，优房公司不因代收与暂扣定金的行为而向王青负有返还定金的义务，且王青未对优房公司提出返还定金的诉请，因此，负有向王青返还定金义务的是丁银锁。丁银锁可基于与优房公司的定金代收关系或者“物业保证金”的暂扣事宜，向优房公司主张返还相应的款项，优房公司亦应在与丁银锁结清债务的情形下，向丁银锁返还相应的款项。丁银锁辩称，在签订合同时，丁东峰已明确要求将定金转入其账户内。丁银锁的该抗辩事由与合同约定不符，且其未提交证据证明该抗辩事实，本院对此不予采纳。三、关于丁银锁的其他抗辩意见。丁银锁抗辩称丁东峰与王青签订房屋买卖合同，丁东峰的行为构成无权代理与无权处分，丁银锁不是本案适格的被告。本院对此抗辩意见不予采纳：丁银锁在答辩意见中自认欲出售涉案房屋，委托丁东峰商谈买卖事宜。丁东峰携带房屋权属证书、丁银锁的身份证至优房公司，以丁银锁代理人的名义与优房公司签订《房屋出售委托协议》，并在优房公司的居间介绍下，与王青签订房屋买卖合同。丁东峰作为丁银锁的儿子，持前述材料与优房公司、王青签订房屋买卖合同，从行为的外部表象上看，优房公司与王青足以相信丁东峰有代理权。因此，丁东峰的代理行为应为有效。丁东峰的代理行为有效，则其代丁银锁与王青签订的房屋买卖合同对丁银锁发生效力，丁银锁是房屋买卖合同的一方当事人，具备本案的被告资格。房屋买卖合同签订后，丁银锁前期积极履行了合同义务，亲自与王青办理了公积金贷款的“面签”手续，其行为足以表明对丁东峰代理行为的认许。因此，本案无无权代理与无权处分之情形。丁银锁抗辩称，其已明确要求王青在办理住房公积金贷款手续前支付首笔房款11万元，王青未筹齐、未付清该笔款项，导致合同无法继续履行。本院对此抗辩意见不予采纳：合同未约定王青应在办理公积金贷款手续前向丁银锁支付首笔房款11万元，丁银锁又未举证证明有此约定，应承担举证不能的不利后果。庭审中，王青、丁银锁、优房公司一致认可付款流程为：合同签订时，王青向丁银锁支付定金2万元，办理房屋所有权转移登记的当日，王青将10万元首付款存入资金监管账户，并向丁银锁支付首付款17万元，双方办理过户，王青拿到房屋权属证书后，资金监管账户内的10万元解付给丁银锁，剩余25万元购房款由银行直接付给丁银锁。可见，丁银锁提出的该项抗辩与事实不符。丁银锁以未追认丁东峰的无权代理为由主张，提出合同无效的抗辩意见，又以未收到11万元首付款为由认为合同无效。本院对此抗辩意见不予采纳：根据合同效力法定原则，无效合同应具备合同无效之法定事由。丁银锁以丁东峰无权代理为由主张合同无效，但据以查明的案件事实，本案无丁东峰无权代理之情形。另外，无权代理因代理人作出的意思表示不合被代理人的真意，合同欠缺真实的意思表示这一生效要件，对被代理人不生效，而非被法律评价为无效。至于丁银锁提出的未收到11万元首付款而抗辩合同无效的问题，据已查明的案件事实，王青于买卖双方办理过户之日向丁银锁支付首付款，但丁银锁拒绝协助办理过户，在约定的过户日期未到场。另外，丁银锁是否收到11万元首付款是合同履行的结果，与合同效力无关。四、关于案件受理费的负担。丁银锁违约，对酿成本诉具有过错，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，应当负担案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告王青与被告丁银锁于2020年11月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2021年4月22日解除；二、被告丁银锁于本判决生效之日起五日内，向原告王青双倍返还购房定金4万元。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费400元，由被告丁银锁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二一年五月二十五日书记员  张 楠