河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再134号 再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：牛守忠，男，1965年11月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：冯跃春，河南三多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：平一方，河南三多律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：长垣市投资集团有限公司（曾用名：长垣县投资集团有限公司），住所地：河南省长垣市蒲西区人民路南侧、宏力大道东。 法定代表人：吴凤兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董芳雯，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：河南省金鑫饲料工业有限公司，住所地：河南省长垣市华垣路西段南侧。 法定代表人：韩国府，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申红平，金博大（上海）律师事务所律师。 再审申请人牛守忠因与被申请人长垣市投资集团有限公司（以下简称长投公司）及原审第三人河南省金鑫饲料工业有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）豫民终74号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2020年12月30日作出（2020）最高法民申4508号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2021年3月11日公开开庭审理了本案。申请人牛守忠的委托诉讼代理人冯跃春、平一方，被申请人长投公司委托诉讼代理人董芳雯，原审第三人金鑫公司委托诉讼代理人申红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛守忠申请再审称，请求撤销一、二审判决，并改判支持其诉讼请求。事实与理由：二审法院认定牛守忠不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的排除执行条件，不享有排除本案强制执行的权益，在认定事实和适用法律上均有错误。1．牛守忠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。牛守忠于2016年4月30日与金鑫公司法定代表人韩国府签订了二手房买卖合同，案涉房产的查封裁定于2019年4月8日作出。2．牛守忠在人民法院查封之前已经合法占有案涉房产。牛守忠购买案涉房产后，金鑫公司将案涉房产及房屋所有权证交付给牛守忠，牛守忠对案涉房产进行装修、出租，并交纳物业费、水电费，已实际占有使用案涉房产多年。因牛守忠夫妇长期在新疆工作、生活，为便于统一经营管理案涉房屋，特委托兄弟牛守卫夫妇一并管理案涉房屋。3．牛守忠已经足额支付案涉房屋的购房款310万元。2016年4月29日转账60万元，2016年9月20日转账250万元，牛守忠亦提交了转账凭证。4．案涉房产未办理过户登记非因牛守忠自身原因，牛守忠购房时已经尽到了合理注意义务，案涉房产产权证未设立抵押，没有权利瑕疵。牛守忠购房前在土地管理部门进行查询，查询结果表明案涉房产占用土地不存在抵押。案涉房产无法办理过户的原因是，案涉房产所占土地上的其他房屋抵押给银行，因“房及于地”的原因，案涉房产所占土地一并被抵押。 长投公司辩称，牛守忠主张其已支付全部房款，但第一笔60万元转账时间在房屋买卖合同签订之前。第二笔250万元转账对象为韩亚楠，且距第一笔转账半年之久，不符合交易习惯。牛守忠未能提交证据证明其已在案涉房产查封前合法占有使用案涉房产。金鑫公司在一、二审中明确表示已经告知牛守忠案涉房产及土地的权利状况，牛守忠主张其已尽到合理注意义务与事实不符。 金鑫公司述称，对本案涉及的房屋买卖合同、收据及交易行为均无异议。 牛守忠于2019年9月18日向河南省新乡市中级人民法院起诉，请求：1.停止对位于长垣市浦西区××路××路××栋××层，面积为388.82平米两套商业房（房产证号：长房登字第1××8号）的强制执行，并解除查封；2.确认上述房产归牛守忠所有；3.诉讼费用由长投公司承担。 一审法院认定,长投公司申请执行金鑫公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）豫民终222号民事判决生效后，长投公司申请一审法院执行金鑫公司，一审法院于2019年4月8日作出（2019）豫07执81号执行裁定书，查封金鑫公司名下32处房产，期限三年。查封房产包括本案争议的房产号为1××8号房产。牛守忠向执行部门提出执行异议，一审法院于2019年8月19日作出（2019）豫07执异49号执行裁定，驳回牛守忠的异议请求。牛守忠提起本案诉讼。 另查明，2016年4月30日，牛守忠与金鑫公司的韩国府签订二手房买卖合同，约定牛守忠购买金鑫公司位于长垣市浦西区××小区的三层房产（房产号为1××8号），其中第四层未办理房产手续。单价为1-3层每平米6815.5元，第4层每平米3472.2元，总价款310万元。付款方式为一次性付清。金鑫公司收到房款后三日内将房屋交付，金鑫公司在该房屋买卖合同上加盖有公司印章。同日，金鑫公司向牛守忠出具收据一份，载明收到牛守忠310万元。2016年5月至本案期间，牛守忠交纳案涉房屋的物业费、水电费。2014年6月15日，金鑫公司将案涉房产在内的土地证、房产证（大证）向中国农业银行新乡市支行抵押贷款，因未偿还贷款，案涉房产的土地证未解押，不能办理不动产登记过户手续。 一审法院认为,《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述规定买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，原则上只要同时满足上述四个条件的，就能排除执行，本案中，牛守忠不享有排除执行的权利，理由如下：1.牛守忠称双方之间系房屋买卖合同关系证据不足。合同中约定付款方式为一次性付款，签订合同当日开具收到全部房款收据。就此问题，牛守忠在证明目录中称为支付购房款，但牛守忠提交的其向金鑫公司法定代表人韩国府的2016年4月29日转款清单上显示为还款。之后，2016年9月20日，牛守忠称其妻子骆雅群向金鑫公司财务人员韩亚楠转账支付250万元购房款。对此牛守忠提交的该组支付房款证据及作出的解释，不足以证明与金鑫公司之间形成房屋买卖合同关系。一方面，牛守忠在起诉状中称房屋买卖合同价款总价为2650002.71元，与其提供的购房协议约定的总房款310万元不符。另一方面，合同约定支付房款方式为一次性付款，未对迟延支付房款的违约责任进行约定，有违真实买卖房屋的常理。同时，牛守忠与韩国府之间的银行清单显示，2016年4月29日还款60万元，牛守忠对该60万元解释为购房款，显然与银行流水显示的还款不符。在此之后半年，牛守忠仅凭提交的其妻子向韩亚楠转账250万元主张为购房款，韩亚楠与金鑫公司之间的关系、该款金鑫公司是否收到均无其他证据佐证该款系购房款。2.牛守忠不能证明已经合法占有使用案涉房屋。牛守忠所提交的证据均是另案牛守卫妻子与他人签订的租赁合同，不能证明其对房产号为1××8号的案涉房屋已经实际合法占有。3.2014年6月15日金鑫公司已经将案涉房屋在内的土地证、房产证向银行抵押贷款，双方于2016年4月30日签订房屋买卖合同时，案涉房屋至一审法院查封期间不能办理房屋过户手续与牛守忠自身原因有关。故,牛守忠因不具有案涉房屋买受人所享有的物权期待权，不能排除执行。现案涉房屋确权登记的所有权人为金鑫公司，牛守忠诉请一审法院为其确权，不符合物权法的相关规定，不予支持。一审法院于2019年11月20日作出（2019）豫07民初344号民事判决：驳回牛守忠的诉讼请求。案件受理费28001元，由牛守忠负担。 牛守忠不服，向本院上诉，请求撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。 本院二审认定事实与一审一致。另认定，牛守忠与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书，第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给乙方使用。 本院二审认为,依照《执行异议和复议规定》第二十八条，首先，根据牛守忠与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书第三条和第四条的约定，只有在产权交割即产权过户手续办理完毕当日牛守忠才一次性付款给金鑫公司，金鑫公司在收到全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给牛守忠使用。可见牛守忠依约占有案涉房屋的前提是案涉房屋产权过户登记手续办理完毕及房款交付完毕。而案涉房屋至今仍未办理产权过户登记手续，即使牛守忠主张签订合同之后即对案涉房屋的占有，也并不符合双方合同约定，不符合该条规定第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。其次，牛守忠主张其分两次已按合同约定向金鑫公司交纳了全部的购房款，但其提交的第一笔于2016年4月29日向金鑫公司法定代表人韩国府转款60万元单据显示为还款。第二笔牛守忠称其妻子骆雅群向金鑫公司财务人员韩亚楠转账支付250万元购房款，但该款转款时间为2016年9月20日，亦与购房合同约定不符。不足以证明支付的上述款项系案涉房屋的购房款，且在房屋未办理过户登记手续前买房人已支付全部购房款也不符合一般房屋买卖的习惯，不符合该条规定第三项规定的条件。第三，金鑫公司在与牛守忠就案涉房屋签订房屋买卖合同之前已将案涉房屋所在的土地证大证及相应房产向银行抵押贷款，在案涉房屋所占用的土地证大证及相应房产未办理解除抵押之前不能办理房屋过户手续应系明知。即使如牛守忠所主张的其对案涉房屋因所占用的土地证大证上的相应房产有抵押并不知情，其也未尽到应尽的审慎注意的义务，其对无法办理过户登记手续亦存在一定过错，不符合上述规定的第四项的条件。本院于2020年5月15日作出（2020）豫民终74号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28001元，由牛守忠负担。 本院再审期间，依职权对金鑫公司其相关房产、土地设立抵押的情况，向长垣市自然资源和规划局、长垣市房管局进行调查。房管部门称，在为中国农业银行新乡分行办理他项权登记时（房屋所有权证号为100110、100111、100112），根据当时房产抵押登记“地随房走”的政策，将抵押人金鑫公司名下长国用（2006）第Ｃ××3号、长国用（2002）字第Ｃ××2号土地的土地证原件一并存放在房管部门的他项权登记档案中，因土地登记和房产登记系由政府不同职能部门负责，所以长垣市自然资源和规划局（原国土资源局）查询不到案涉土地抵押的情况。牛守忠与长投公司及原审第三人金鑫公司对以上情况无异议。长投公司另称，一审法院在执行该公司与金鑫公司另一借款纠纷案件中，经长投公司申请涂销了前述他项权登记，并取回了两份土地使用权证的原件。 本院再审认定，另案牛守卫以房抵债加现金支付等方式完成与金鑫公司之间的交易，所涉及的债权包括牛守忠的债权。关于2016年4月29日牛守忠向韩国府转款60万元，虽然交易明细的摘要中显示为“还款”，但金鑫公司认可确是购房款。案涉恒鑫源小区项目使用的土地为长国用（2006）第Ｃ××3号地块（商业用地），该地块与长国用（2002）字第Ｃ××2号地块（工业用地）相邻，土地使用权均属于金鑫公司，因长国用（2002）字第Ｃ××2号地块上的房产办理抵押登记，长国用（2006）第Ｃ××3号地块的土地证一并交予房管部门，导致案涉房产无法办理不动产权变更登记手续。二审中，牛守忠提交长垣市国土资源局出具的证明，内容为：经电子信息查询，未查到金鑫公司土地证号为长国用（2006）第Ｃ××3号地块、长国用（2002）字第Ｃ××2号土地登记抵押信息。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。 本院再审认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 关于牛守忠是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2016年4月30日，牛守忠与金鑫公司的韩国府签订二手房买卖合同，约定牛守忠购买金鑫公司位于长垣市浦西区××小区的三层房产。案涉房产于2019年4月8日被法院查封。一、二审法院对前述事实予以认定，且各方当事人对此不持异议，故牛守忠已经在人民法院查封之前与金鑫公司签订合法有效的书面买卖合同。 关于牛守忠是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。牛守忠在一、二审中提交了长垣市恒友物业管理有限公司出具的《证明》，该《证明》载明：案涉房产物业费、水电费从2016年5月以来由牛守忠交纳。牛守忠提交了胡瑞芳与案外人的《家合装饰装修合同》及以牛守卫或者胡瑞芳名义与案外人达成的多份《房屋租赁合同》，前述《家合装饰装修合同》《房屋租赁合同》均于案涉房产被查封前签订。根据前述证据，可以认定牛守忠在人民法院查封之前已经对案涉房产实际控制并收益，即牛守忠已经合法占有案涉房屋。 关于牛守忠是否已支付全部价款的问题。牛守忠主张，已经通过转账分两次支付60万元、250万元，并提供了转账凭证等证据。该310万元的转款分别转入韩国府及金鑫公司财务人员韩亚楠账户中，该数额与买卖合同约定的房屋交易价格一致，金鑫公司亦认可属于购房款。关于60万元转款交易明细摘要显示为“还款”的问题，并无证据证明此前牛守忠欠付金鑫公司款项，结合另案牛守卫的案情，牛守卫以房抵债的债权中包括牛守忠的债权，亦表明牛守忠并不欠付金鑫公司款项，因此，虽摘要显示为“还款”，但该60万元应当认定为购房款，加上第二笔的250万元，可认定牛守忠已全部支付购房款。 关于牛守忠是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据原审及再审查明的事实，案涉房产无法办理过户登记的原因是金鑫公司在银行抵押贷款时，将其工业用地上的房产作为抵押物进行登记，并将该房产占用的工业用地土地使用证及与其相邻的案涉房产所在的恒鑫源小区所占用的商业用地土地使用权的大证一并交予房管部门，故案涉房产在牛守忠与金鑫公司交易后未能及时办理不动产权变更登记手续，该责任不能归责于牛守忠自身原因。 综上，原判决认定的部分事实不清，适用法律不当。牛守忠对案涉房产享有排除执行民事权益，其要求排除执行的诉讼请求成立，本院予以支持，但其要求确认房产归其所有，因房屋所有权属的确定应以登记为准，其该项诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2020）豫民终74号民事判决和河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民初344号民事判决； 二、不得执行位于长垣市蒲西区××路西侧，人民路北侧，房权证号第1××8号房产； 三、驳回牛守忠的其他诉讼请求。 一审案件受理费28001元，二审案件受理费28001元，均由长垣市投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘冠华 审 判 员 韦贵云 审 判 员 李 杰 二〇二一年五月十八日 法官助理 秦 静 书 记 员 高琳娟