四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1303号 上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区科华南路339号1栋15号楼1号。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任赐芳，女，汉族，1974年9月10日出生，住四川省南充市顺庆区。 上诉人成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇环球公司）因与被上诉人任赐芳物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初7358号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 明宇环球公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付物业管理服务费、生活垃圾处置费计9,816.48元，并自2009年1月1日起至实际付清之日止每日按3‰支付违约金；2.一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人主张2017年7月之前的物业服务费等并未超过诉讼时效。庭审查明，被上诉人自2009年1月起即未按约定交纳物业服务费，上诉人曾多次向其催收，并在房门上张贴催收函及律师函等，已尽到了合理的催收义务，庭审中，上诉人提供了历次《欠费催收函》及照片等证据，足以证明上诉人曾多次向被上诉人催收、主张物业服务费等。同时，对于应付物业服务费，双方约定按半年（6个月）一次交纳。依据《民法典》等的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。故上诉人主张2017年7月之前的物业服务等并未超过诉讼时效。（二）被上诉人逾期未交纳物业服务费，理应承担违约责任。依据《前期物业服务协议》约定，业主应先行向上诉人交纳物业服务费；未按时足额交纳物业服务费的，应每日按3‰的标准支付违约金。本案被上诉人未按约定先行履行支付义务，其违约在先。依据《民法典》等的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。被上诉人所提供的证据，并不能证明上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵的事实及具体时间。同时，上诉人提供物业服务，必然产生人工费、维护费等成本支出，被上诉人多年未交纳物业服务费，加之物价上涨等因素，上诉人早已入不敷出、难以为继，即便存在一定服务瑕疵，也系被上诉人的先行违约行为所致。故一审法院不支持上诉人所主张的违约金，有违双方合同约定、法律规定及客观实际。 任赐芳未作答辩，也未提交书面答辩意见。 明宇环球公司向一审法院起诉请求：1.判令任赐芳支付物业管理费9,816.48元；2.判令任赐芳以369.99元为基数，自2009年1月1日起每日按3‰计算违约金至实际付清之日止，此后每隔6个月分别以相同基数、相同标准计付至付清之日止；3.判令任赐芳承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：明宇环球公司（原名南充宇豪物业管理有限公司，于2013年8月更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，于2015年8月更名为现名）一直作为南充市顺庆区文峰街二段87号“明宇·帝壹家”小区的物业管理服务单位，为该小区的业主提供物业管理和服务至今。任赐芳系该小区2幢1单元5层2号物业（多层住宅，面积106.32㎡）业主，其于2007年1月26日与明宇环球公司签订《前期物业服务协议》，约定明宇·帝壹家小区物业管理服务费收费标准为多层住宅每平方米每月0.58元；业主应于接到入伙通知书并办理入伙手续之日起缴纳物业服务费，物业管理服务费按半年（6个月）一次交纳，业主或物业使用人应当在物业服务费到期前五日内履行费用交纳义务；如业主未按时足额交纳物业服务费，从应交物业服务费之日起按每日3‰的标准向物业公司支付滞纳金。2009年6月，南充市物价局《关于顺庆区城市生活垃圾处置费收费标准的通知》规定，城市居民按每户每月6.5元标准收取生活垃圾处置费。任赐芳未向明宇环球公司交2009年1月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费8,880.48元（0.58元/月/㎡×106.32㎡×144月）和生活垃圾处理费936元（6.5元/月×144月），合计9,816.48元。明宇环球公司向任赐芳催收未果，遂于2020年7月向一审法院递交起诉状，提出了如前诉讼请求。 另查明，明宇环球公司在为案涉小区提供物业服务的过程中，存在清洁卫生有死角、花草树木缺损未及时修剪补种、部分公共设施破损未及时修补、部分物业存在渗水等质量问题时未及时协调解决等服务瑕疵。 一审法院认为，明宇环球公司与任赐芳签订的《明宇·帝壹家前期物业服务协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违法法律的规定，合法有效，双方当事人应当履行。明宇环球公司为任赐芳提供了物业管理和服务，任赐芳应当按照合同的约定向明宇环球公司支付物业管理服务费并按规定支付生活垃圾处置费。关于本案诉讼时效问题：任赐芳自2009年1月1日起便未缴纳物业管理服务费和生活垃圾处置费，并否认明宇环球公司向其进行过催收，明宇环球公司举出《欠费催收函》及张贴该函的照片欲证明其于2010年12月8日起每隔一段时间即通过在任赐芳家房门上张贴催收函的方式向任赐芳催收一次，但该催收函系明宇环球公司单方制作，无任赐芳在上面签字或盖章，而张贴催收函的照片又无法证明其张贴时间，即无法证明该函到达任赐芳的时间，故以上证据不能证明明宇环球公司向任赐芳及时主张权利的事实，不能发生诉讼时效中断的效力。因此，明宇环球公司于2020年7月6日向法院起诉，但由于物业服务费是按月计算的，故2017年7月之前的物业费和垃圾处置费已经超过诉讼时效不予保护，而2017年7月1日后的物业服务费和垃圾处置费未超过诉讼时效。关于2020年6月30日至12月31日期间的物业费是否到支付时间的问题：前期物业服务协议约定，业主应于接到入伙通知书并办理入伙手续之日起缴纳物业服务费，物业管理服务费按半年（6个月）一次交纳，业主或物业使用人应当在物业服务费到期前五日内履行费用交纳义务，即应先交物业费后服务，故2020年7月1日起至12月31日期间的物业服务费，任赐芳应在2020年7月1日前支付，故该期间费用的支付时间已到。关于应否减少物业服务费的问题：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，如任赐芳认为明宇环球公司的物业服务存在瑕疵，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业服务费。故对任赐芳以明宇环球公司物业服务存在各种问题为由要求减少物业服务费的辩解主张不予支持。关于应否支付违约金的问题：合同约定的滞纳金，具有违约金的性质，但因明宇环球公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故对明宇环球公司主张的违约金不予支持。 综上所述，任赐芳应当支付明宇环球公司2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费2,590元（0.58元/月/㎡×106.32㎡×42月）、生活垃圾处理费273元（6.5元/月×42月），对明宇环球公司的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、任赐芳于判决生效后五日内支付成都明宇环球商业管理有限公司物业管理服务费2,590元、生活垃圾处理费273元，合计2,863元；二、驳回成都明宇环球商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由任赐芳负担7元，由成都明宇环球商业管理有限公司负担18元。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和业主的共同愿望。该愿望的实现既需要物业公司努力提高服务质量，也需要业主的支持与配合，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业公司服务难免会出现一些问题。任赐芳提交的照片等资料表明明宇环球公司提供的物业服务存在一些瑕疵，但明宇环球公司正在改进、提升，其物业服务尚未达到根本违约的程度。若业主对其服务不满意而拒不交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。鉴于明宇环球公司物业服务存在瑕疵，双方未作有效沟通，任赐芳亦非故意不支付物业费，明宇环球公司主张任赐芳支付物业服务费滞纳金的请求应不予支持。 关于本案诉讼时效问题。诉讼时效系对权利的限制，即不行使权利的状态经过一定期间，权利人对此权利的行使就受到限制。《民法总则》规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。任赐芳自2009年1月1日起便未按合同约定缴纳物业管理服务费和生活垃圾处置费。明宇环球公司主张其于2010年12月8日起每隔一段时间即在任赐芳家房门上张贴催收函催收物业管理服务费，举出了《欠费催收函》及张贴该函的照片，任赐芳否认明宇环球公司向其进行过催收。本院认为，催收函系明宇环球公司方单方制作，无任赐芳的签字或盖章，而张贴催收函的照片无法证明其张贴时间，即无法证明该催收函是否送达到任赐芳及送达时间，故仅凭明宇环球公司单方制作的《欠费催收函》及张贴该函的照片并不能证明明宇环球公司向任赐芳主张权利的事实及确切的时间，不能发生诉讼时效中断的效力。因《明宇·帝壹家前期物业服务协议》约定物业服务费按半年一次交纳，业主或物业使用人应当在物业服务费到期前五日内履行费用交纳义务，物业服务费是按期分批缴纳的相互独立的多笔费用，故应认定每期的物业服务费均存在一个诉讼时效期间。一审认定2017年7月之前的物业费和垃圾处置费已经超过诉讼时效不予保护正确，本院予以维持。明宇环球公司上诉称“依据《民法典》等的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”主张2017年7月之前的物业服务等并未超过诉讼时效的理由不成立。 综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，明宇环球公司上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人成都明宇环球商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二一年五月七日 书记员 张 媛