朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1302民初1207号原告：荆国红，女，1979年5月20日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：刘翠丽，辽宁令顺律师事务所律师。被告：朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段1号，统一社会信用代码912113025581716741法定代表人：岳松霄，经理。诉讼代表人：朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司管理人,办公地址朝阳市双塔区珠江路三段50号。负责人：任化卿，组长。委托代理人：王静波，辽宁天维律师事务所律师。委托代理人：路尚书，辽宁天维律师事务所律师。原告荆国红与被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆国红的委托代理人刘翠丽、被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司管理人的委托代理人王静波、路尚书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荆国红向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的《兴隆D7街商铺认购书》，判令被告立即返还原告商铺的预购款170,903元及自2012年12月6日起至全部给付之日止，以100,000元为基数按同期人民银行贷款利率计算，自2013年2月26日起至全部给付之日止以70,903元按同期人民银行贷款利率计算；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。被告系朝阳市双塔区地产的开发商，2012年12月5日，原告在被告公司开发的D7街地产预购一处商铺并支付给被告100,000元诚意金，被告于当日给原告出具收据一张；2013年2月25日，原告向被告支付房款70,903元，被告给原告出具收据一张;后原、被告双方于2015年6月5日签订《兴隆D7街商铺认购书》约定原告购买位于朝阳市双塔区地产处购得负壹层068号商铺一处，套内面积7.39平，认购价（优惠后）310,903元（首付款170,903元已于认购书签订前分两次支付完毕）余款140,000元贷款方式支付。认购书签订后至起诉前，原告多次要求被告交付商铺并给予原告办理相应贷款手续，被告无故怠于履行双方约定的办理贷款义务，此情形至今己达数年之久，现因被告企业经营资信问题，贷款办理不能落实，合同目的不能实现，故此原告根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定起诉至贵院，希望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司辩称，对于原告起诉被告在2020年4月15日经朝阳市中级人民法院裁定进入破产重整程序，管理人作为诉讼代表人参加诉讼，对于原告主张的诉讼请求由法院依法裁决，根据破产法及相关法律规定，进入破产程序后，不再计付利息、违约金等各项费用。本院经审理认定事实如下：被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司开发建设的“朝阳春天”项目地址为朝阳市双塔区文化路与柏山街交汇处（文化路三段3号），该项目规划为点式19层，地下2层至地上3层为兴隆D7街商铺，地上4层至地上19层为住宅。2015年1月26日，朝阳市房产局为该项目颁发商品房预售许可证，有效期为2015年1月26日至2015年7月26日。2018年1月15日，取得了朝阳市商品房初始登记证明。原告荆国红想要购买被告开发建设的兴隆D7街商铺，并于2012年12月5日，原告向被告交纳了诚意金100,000元，于2013年2月25日向被告交纳房款70,903元，合计170,903元。被告于收款当日为原告出具了对应数额的收款收据。2015年6月15日，原告荆国红作为乙方与被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司作为甲方签订《兴隆D7街商铺认购书》一份，约定：乙方决定认购甲方开发建设的兴隆大家庭D7街物业（以下简称“该物业”）。其商铺位于负壹层068号，套内建筑面积为11.92平方米、套内面积约7.39平方米（商铺实际面积以相关部门实际测量为准），总价￥320,903（大写：叁拾贰万零玖佰零叁元整）。认购价（优惠后）￥310,903（大写：叁拾壹万零玖佰零叁元整）。经与甲方协商，达成以下协议：贷款：甲乙双方在签订本认购书，即在2013年2月28日前，乙方支付商铺首付即￥17,093（大写：壹拾柒万零玖佰零叁元整）给甲方作认购该物业的定金（含已交的诚意金），贷款金额：140,000元（大写：壹拾肆万元整）。优惠政策：10万抵11万。乙方在签订本认购后，签署《商铺买卖合同》前不允许更名。《商铺买卖合同》具体签订时间另行通知等内容。原告在此认购书上签名按手印，被告在此认购书上盖章，营销部经手人及审核人均在认购书上签字。认购书签订后，被告至今未向原告交付房屋，且不能为原告办理贷款，故原告诉至本院，请求依法解除原、被告之间签订的《兴隆D7街商铺认购书》；由被告返还已付房屋预购款170,903元及利息和诉讼费。2020年4月7日，朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司以经营困难、明显丧失清偿能力为由，向辽宁省朝阳市中级人民法院申请进行重整，该院于2020年4月15日作出（2020）辽13破申7号民事裁定书，裁定：受理申请人朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司的重整申请。后该院于2020年4月23日作出（2020）辽13破6号决定书，指定朝阳兴隆大家庭司法重整清算工作组担任朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司管理人。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《兴隆D7街商铺订购书》、收款收据、（2018）辽1302民初3540号民事判决书、（2019）辽13民终624号民事判决书、（2020）辽13破6号民事裁定书、（2020）辽13破申7号民事裁定书等，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，引起本案原、被告之间发生纠纷的签订合同的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时的法律和司法解释的规定。原告与被告于2015年6月15日签订的《兴隆D7街商铺认购书》是双方协商一致的真实意思表示，该认购书载明了商铺具体位置、面积、房款数额等，且原告已依照约定交款170,903元，应认定双方形成了商品房买卖合同关系，且已达成了预售房屋协议。经查明，被告于2015年1月26日，取得了商品房预售许可证，有效期为2015年1月26日至2015年7月26日。原告起诉时间为2021年4月6日。据此，依据《最高人民法院》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的预售合同，应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”故案涉认购书应为有效合同，但依据双方约定案涉购房余款以贷款方式支付，原告已按约支付了定购首付款，被告则怠于履行双方约定的办理贷款义务，至今已达数年之久，现因企业经营困难、明显丧失清偿能力且申请了破产重整，贷款办理不能落实，合同目的已不能实现，原告解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，应解除双方签订的《认购书》，被告应将原告交纳的170,903元予以返还。此合同的解除系因被告原因导致，故原告有权要求被告赔偿损失，原告要求被告自2012年12月6日起至全部给付之日止，以10万元为基数按同期人民银行贷款利率计算，自2013年2月26日起至全部给付之日止以70,903元按同期人民银行贷款利率赔偿损失的请求，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”，因被告公司的重整申请的受理时间为2020年4月15日，故被告应赔偿原告自2012年12月5日起至2020年4月15日止以100,000元为基数、自2013年2月25日起至2020年4月15日止以70,903元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上所述，原告请求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告荆国红与被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司于2015年6月5日签订的《兴隆D7街商铺认购书》；二、被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内退还原告荆国红人民币170,903元，并自2012年12月5日起至2020年4月15日止以100,000元为基数、自2013年2月25日起至2020年4月15日止以70,903元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,859元（原告预交，已减半收取），由被告朝阳兴隆宝通房地产开发有限公司负担1,859元，于本判决生效之日起七日内向朝阳市双塔区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告荆国红1,859元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员  李欣二〇二一年五月二十五日法官助理王微月书记员陈丽华