沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初47号原告：宋禹衡，男，1965年6月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：宋波，女，1969年1月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：辽宁长安房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街117号，统一社会信用代码91210104242667609X。法定代表人：王福宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕宗良，系辽宁宗天英浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天宇，系辽宁宗天英浩律师事务所律师。原告宋禹衡诉被告辽宁长安房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年2月28日立案受理后，于2019年12月3日作出（2019）辽0102民初5984号民事判决书。宣判后，被告辽宁长安房地产开发有限公司不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年9月28日作出（2020）辽01民终3894号民事裁定书，撤销了本院（2020）辽0102民初5984号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，由审判员郝志杰担任审判长，人民陪审员周伟丽、赵丹参加评议，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告宋禹衡诉称，原告于2010年7月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了地址为沈阳市和平区长白四街50-9（现地址变更为212-9）号楼1单元16楼3号的房屋一套，并已在沈阳市房产局备案。原告已将全额购房款144231元交纳给被告，但被告不按合同约定履行协助办房证的义务。根据我国《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发公司未依法履行其协助原告办证的义务，侵犯了原告的权益。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，退房解除合同的被告承担违约责任，不退房继续履行合同的没做约定。原告已按约定完全交购房款，被告却因自身原告导致原告不能按约定实现合同目的，取得权属证，被告行为已经构成了违约。因此，出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条的规定，合同当事人之间就违约责任没有约定或者约定不明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，可以按照已付购房房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。综上事实，请求法院依法支持原告增加的诉讼请求原告为维护自己的合法权益，只好来法院提请诉讼，请求依法判决。诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于沈阳市和平区长白四街50-9（现地址变更为212-9）号楼1单元16楼3号房屋权属证书；2、判令被告给付逾期办理权属证书的违约金5万元；3、判令被告交纳本案诉讼费。被告辽宁长安房地产开发有限公司辩称，一、现在案涉房屋已经具备办证条件，我方随时可以协助原告办证。二、关于逾期办理权属证的责任不在长安地产，而是相关行政机关的原土地规划调整原因。长安地产于2010年9月30日将房屋交付宋禹衡使用，根据商品房买卖合同第十五条的约定，长安地产应当在商品房交付使用后360日内（2011年9月25日前），将办理权属登记需由长安地产提供的资料报产权登记机关备案。逾期办理权属证书而承担违约责任的前提条件是由于出卖人的原因。而案涉房屋所在开发项目从2008年至2018年期间，一直由于各级行政机关的规划调整原因，不断调整容积率，导致长安地产始终无法办理权属登记，所以并非长安地产的原因致使宋禹衡逾期办理房屋权属证，长安地产不存在违约行为，不应当承担违约责任。同时因不能按期办理房证，双方合同中也作出了特殊约定，如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第一项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的银行同期存款利率赔偿买受人损失。综上，宋禹衡诉请内容无事实及法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2010年7月26日，原告宋禹衡与被告辽宁长安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区长白四街50-9号（现变更为长白四街212-9号）1-16-3房屋一套，建筑面积为74.9平方米，房屋总价款144231元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行同期存款利率赔偿买受人损失……合同签订后，原告按合同约定支付购房款144231元，被告于2010年9月30日将房屋交付原告使用。另查明，2018年10月10日，沈阳市和平区人民政府下发关于准予“长安佳园”项目办理房屋权属登记的通知。现涉案房产未取得房屋所有权证书，但已具备办证条件。上述事实，有当事人提交的销售不动产统一发票、商品房买卖合同、准住通知单、沈阳市和平区人民政府关于准予“长安佳园”项目办理房屋权属登记的通知及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照合同约定将支付全部购房款，被告亦于2010年9月30日将房屋交付原告使用。根据合同第十五条的约定，被告交付房屋后未能按约定在商品房交付使用后360日内（2011年9月25日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求办证的诉请，2018年10月10日，沈阳市和平区人民政府下发关于准予“长安佳园”项目办理房屋权属登记的通知，诉争房屋已具备办理房屋产权登记的条件，被告具有协助原告办理房屋产权的义务，故对于原告的该项诉求予以支持。关于原告要求支付逾期办证违约金的诉请，因不退房情况下的逾期办证违约金的计算方式在合同中未做约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，原告于2019年1月29日起诉，故2016年1月29日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，而2016年1月29日至2018年10月10日期间的逾期办证违约金应予支持。关于被告的抗辩意见，因合同具有相对性，同时其所提交的证据不足以证明其事实主张，不足以排除或减轻其违约责任，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告辽宁长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告宋禹衡办理位于沈阳市和平区长白四街50-9号（现变更为长白四街212-9号）1-16-3的房屋权属登记；二、被告辽宁长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋禹衡2016年1月29日至2018年10月10日期间逾期办证违约金（计算标准：以购房款144231元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4185元（原告已预交），由原告宋禹衡负担525元，被告辽宁长安房地产开发有限公司负担3660元；公告费260元，由被告辽宁长安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  周伟丽人民陪审员  赵 丹二〇二一年五月二十一日法官助理王露书记员王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。