苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初11500号原告：顾健。原告：沈雅倩。两原告共同委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。被告：苏州开平房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦209室。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿亚东，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。原告顾健、沈雅倩与被告苏州开平房地产开发有限公司（下称开平公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2021年1月14日公开开庭进行了审理，原告顾健、沈雅倩的共同委托诉讼代理人杨东升、被告开平公司的委托诉讼代理人徐旬、瞿亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾健、沈雅倩向本院提出诉讼请求：1、依法判决由被告对原告所购买房屋现存在的电梯、设置的热水器、墙面石材及其他相关房屋质量问题进行维修、整改直至符合交房验收条件；2、依法判决由被告承担对超出合同约定（即原告所购买的房屋建筑面积143.01平方米）之外的该部分房屋面积的全部物业管理费、维修基金等费用暂计5000元；3、依法判决因被告违约行为及违约责任向原告支付违约金暂计20万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2017年1月18日，二原告与被告就买卖商品房签订了《吴江市商品房买卖合同》一份(合同编号：Y2017000889)，约定：被告以出让方式取得位于太湖××吴江冬××街东侧××路南侧(编号为WJ-J-2015-054)的地块的土地使用权，由被告在上述地块上建设商品房(定名为：枫香花园)，由二原告购买其中第6幢3单元305号房屋，该房屋用途为普通住房，层高为3.3米，建筑层数地上4层，地下1层(约定住宅建筑面积共143.01平方米，套内面积126.48平方米)，单价每平方米25206.99元，房屋价款总计3604851.6399元。其中合同并约定被告应当在2018年10月31日前依照国家和地方政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。现原告所购买的房屋因存在下述违反合同约定及法律规定的严重问题：1、房屋电梯(及救援通道)因违反规定现已停止使用，影响了原告正常居住、使用及安全。2、设置的房屋热水器不符合相关标准及要求；3、相关非机动车停车位的设置不符合要求(包括其他设施与销售时宣传承诺不一致)；4、房屋存在包括墙面石材与约定不符、落水管不符合设计要求导致渗水，墙面、石材等施工粗糙、低劣等情况；5、房屋楼梯不能进入到地下室车库，不仅严重影响原告的正常使用，并给原告造成极大的不便利。为此，原告分别通过电话、发送函件等方式联系进行反映并强烈要求被告给予解决，但被告却一直推诿始终不予以解决。综上事实，原告认为被告所出售商品房屋不符合约定、承诺和交付条件，已构成违约，应承担相关责任。现特向贵院提起诉讼，恳请贵院根据事实及法律，裁如原告所诉请。开平公司辩称，一、案涉房屋已达到法定交付条件，符合合同约定的交付标准。案涉房屋通过政府相关部门的验收，取得了《吴江区商品房交付使用通知书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等系列合格证明，符合商品房销售合同约定及国家规定的房屋交付标准。被告已于2018年10月31日将涉案房屋交付原告。二、《商品房买卖合同》系依照双方真实的意思表示订立，被告并无虚假宣传的行为，从而误导原告与被告签订购房合同，并且相关宣传材料并不构成要约，具体权利义务以双方合同约定为准。1、吴江区市场监督管理局作出的（吴江）市监罚字【2017】141行政处罚针对的是被告在2016年6月至2016年7月20日间展示与规划设计不一致的沙盘的行为。售楼处现场公示的沙盘已经于2016年7月20日作出了整改，整改后的沙盘显示55号地块已将叠墅模型更改为8层洋房模型。而原、被告间的商品房买卖合同订立于2017年1月18日，即便依照现场沙盘展示的情况，原告对于55号地块已无四层叠墅模型这一情况应当是明知的，并无诱导、欺骗原告买房的情况，也不存在被告向原告销售宣传时与实际交付时严重不一致的情况。被告所受上述行政处罚与原告购房并无关联，被告也没有义务主动告知这一情形。2、关于原告提出的其他与销售宣传不一致的情形1）、花园面积、绿化率；2）、二层为干挂石材；3）、洋房楼道大白墙;4)、洋房电梯;5)、叠墅阳台栏杆；6）、上叠厨房外立面是玻璃面而非实墙等，该等情形均不属于商品房买卖合同约定的内容，且不会对案涉房屋价格的确定产生重大影响。同时《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议十二，对楼书、沙盘、项目建设依据及房屋权属证件、口头承诺等事项的补充约定：第1款、买受人确认：买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据…”。第3款、出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装饰装修和家具摆放指引，非交楼标准或合同样品，且样板房在开盘前经过公证，被告已在样板区张贴提示告知业主样板房装修为展示效果，并非实际交付标准。综上，原告在签署合同时应当知晓上述内容及法律后果，作为有独立民事行为能力的主体，对宣传资料的内容是否具有约束力具有适格的判断能力及选择是否签约购房的自由权利，以上宣传不应视为要约内容，而本案中《商品房买卖合同》的相关约定才真正体现了双方的权利义务。三、被告交付的房屋符合合同约定，不存在违约问题。如确实存在房屋质量瑕疵的，被告愿意履行相应维保责任。1、现电梯已整改合格并通过主管部门验收。2、原告已报修的问题，物业已联系相关单位进行了维修。3、关于热水器及管道设置问题，合同并未约定热水器的具体放置位置，管道设置开敞式阳台不违反《住宅设计规范》。4、关于墙面石材与约定不符的问题。项目销售现场沙盘展示叠墅区一层石材干挂，以实际交付一致，项目一期外立面实际展示时间为2016年9月，业主在签订合同时可实际查看外立面交付状态。关于栏杆，样板房在栏杆处注明：铁艺栏杆款式仅供参考，非交付标准。故关于宝瓶柱栏杆的广告，不构成订立商品房买卖合同的要约，不应当视为合同内容。5、关于房屋楼梯进入地下室车库问题、非机动车停车位的设置问题，合同也未对此进行约定，被告也从未有过相关宣传承诺。四、电梯停用系因检验标准变化导致，不应认定为违约。首先，关于电梯停用的问题，合同约定的电梯标准为“迅达/通力或同等品牌”，所涉电梯于交房时也已取得特种设备使用标志，但因原设计未预留位于三层电梯层站处的可通过公共区域直达的应急执救援通道（设计时间为2016年，当时未有新版检规关于该方面的具体要求，事实上枫香花园项目于2016年7月19日取得《建设工程规划许可证》，于2016年8月4日取得《建设工程施工许可证》，于2018年6月20日通过吴江区建设工程规划验收-所涉电梯亦于2018年6月取得特种设备使用标志，有效期至2019年6月），项目一期交付业主使用后，吴江区特检站按照新规要求对所涉电梯进行2019年度年检时认为未达标并要求暂停电梯使用，电梯停用系因检验标准变化导致，不应认定为违约，且被告已积极采取补救措施，与主管部门沟通，并提出了相应解决方案。现电梯已整改完成并通过主管部门验收。五、要求被告承担房屋面积增加导致额外的物业费和维修基金并无依据。原告所购买的房屋建筑面积之外的该部分房屋面积，受益人是原告本人，对增加的房屋面积也并未增加购房费用，且目前原告并未举证由此实际支出了增加的物业费和维修基金。因此，相应的物业管理费、维修基金由被告承担并无依据。综上所述，原告的诉讼请求无合同及法律依据。被告特具上述意见，请求判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2017年1月18日，顾健、沈雅倩与开平公司签订了《吴江市商品房买卖合同》一份(合同编号：Y2017000889)，约定：开平公司以出让方式取得位于太湖××吴江冬××街东侧××路南侧(编号为WJ-J-2015-054)的地块的土地使用权，由开平公司在上述地块上建设商品房(暂定名为：枫香花园)，由顾健、沈雅倩购买枫香花园第6幢3单元305号房屋，该房屋用途为普通住房，层高为3.3米，建筑层数地上4层，地下1层。该商品房阳台是非封闭式。约定住宅建筑面积共143.01平方米，套内面积126.48平方米，单价每平方米25206.99元，房屋价款总计3604851.6399元。合同约定开平公司应当在2018年10月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条、规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，则买受人在保修期内应提出异议，出卖人自收到买受人异议之日起30天内，提供同类同档次产品进行更换。如买受人不要求更换的，出卖人应承担相应赔偿责任。附件三：装饰、设备标准：1、外墙：部分Eps保温+干挂石材/部分保温腻子+反射隔热涂料；2、内墙：腻子；3、顶棚：腻子；4、地面：找平；5、门窗：铝合金；6、厨房：毛坯标准；7、卫生间：毛坯标准；8、阳台：毛坯标准；9、电梯：迅达/通力或同等品牌。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、给排水设施、供电设施安装完成；2、房屋交付之日起自来水、电达到接口预留条件，煤气、电信、电视预留接口达到可付费开通标准。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条、…6、根据规划建设的并未记入公摊面积的地面停车位（库）、地下停车位（库）、机械停车位等均按照政府部门的规划文件应归出卖人所有，出卖人可通过出售、出租或赠送等方式提供给业主使用。附件二“该房屋平面图”表示的外墙、采光天窗、台阶、栏杆、平台、阳台、露台等部分仅做示意，具体尺寸、形式以该商品房实际交付的现状为准。附件四：合同补充协议五、对买卖合同第九条的补充约定1、逾期交房在60日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按全部购房款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。七、对买卖合同第十一条补充约定4、买受人在办理房屋交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应向出卖人提出书面维修要求。并应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项或维修需要合理时间不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，除非维修事项属于法定或约定可退房的情形。八、对买卖合同第十三条的补充约定出卖人交付使用的住宅装饰标准应符合附件三约定的标准。若出卖人所使用的住宅装饰标准达不到合同约定标准的，则买受人在保修期内应提出异议，出卖人自收到买受人异议之日起30天内，提供同类同档次产品进行更换，如买受人不要求更换的，出卖人应承担相应赔偿责任。九、对买卖合同第十四条的补充约定1、若在约定日期内未达到使用条件的，则买卖双方一致同意：由出卖人在90日内采取补救措施，超过上述约定期限的，出卖人应向买受人支付房屋总价款的万分之二的违约金，合同继续履行，但该万分之二的违约金不在本条基础设施、公共配套第1至第5款项中累加。若出卖人逾期交房的，则本条所约定的基础设施，公共配套建筑交付期限相应顺延。2、若买受人所购商品房所属项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑、配套设备(安保系统、小区智能化系统等)也将分期建成交付，除买卖合同约定的交付项目和日期外，其他项目(政府实施的除外)的交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间。十二、对楼书、沙盘、项目建设依据及房屋权属证件、口头承诺等事项的补充约定1.买受人确认：买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据，对买卖合同订立及商品房价格有重大影响除外。2、出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知，对买卖合同订立及商品房价格有重大影响除外。3、出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，非交楼标准或合同样品。十四、对相关配套设施的补充约定1、未计入公共部位/公用房屋分摊建筑面积的建筑物、构筑物、会所、车位、人防实施、架空层车库以及地下车库等由出卖人投资建设，其所有权和/或使用权属于出卖人，其经营项目可以为有偿服务，并且出卖人有权另行出售或出租，所得收益归出卖人所有。如买受人购买或承租车位的，则买受人须另行签署《车位使用权转让协议》或《车位管理协议》，并根据该协议约定使用车位。十八、有关庭院、露台、地下室等部位的补充约定1、买受人同意由出卖人统一分割与商品房毗邻的小院、露台、地下室。买受人对购买带小院、露台、地下室的商品房的业主拥有相应庭院、露台、地下室的使用权没有任何异议，买受人对庭院、露台、地下室不计入建筑面积、没有所有权的情况完全了解。购买带庭院、露台、地下室的商品房的买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守《临时管理规约》和业主委员会制订的管理规则。庭院、露台、地下室的具体范围以交房时的实际范围为准。3、保修期满后，拥有庭院、露台、地下室使用权的业主应自行负责庭院、露台的维修养护，费用由其自行承担。因维修不及时或因疏忽未能及时发现问题给出卖人或第三方造成的损失全部由拥有庭院、露台、地下室使用权的该业主承担。二十、商品房使用承诺1、因合同在房屋管理部门备案时，对于地下室无对应选项，因此备案合同将地下室默认为车库附属，但合同中所指车库不具备车库使用功能，而是地下室。二十三凡买卖合同文本与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准。买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本补充协议系双方的真实意思表示。合同签订后，顾健、沈雅倩依约支付了购房款。2018年10月27日，开平公司向顾健、沈雅倩开具了金额为3602079元的购房发票。2018年10月17日开平公司向顾健、沈雅倩邮寄房屋交付通知书。顾健、沈雅倩收房后现正在装修。涉案房屋产权于2019年2月18日登记在顾健、沈雅倩名下，产权证书记载房屋建筑面积为142.9平方米。2018年8月14日，涉案房屋进行了竣工验收备案。2018年10月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具编号为2018第050号《吴江区商品房交付使用通知书》，明确开平公司开发建设的枫香花园1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、15幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、23幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢5幢（物业用房1），4幢、14幢、24幢（变电站1、开闭所、变电站2、变电站3），一期地库、人防地库1【太湖××吴江冬××街东侧××路南侧】商品房工程建筑面积106793.33平方米已通过商品房交付使用备案。2016年7月19日取得建设工程规划许可证，开平公司在建设规划时未对（枫香花园）1号-21号楼，叠加洋房电梯（共61台）设计电梯救援通道。2016年8月4日取得建筑工程施工许可证，2018年6月11日，江苏省特种设备安全监督检验研究院出具《电梯监督检验报告》，检验结论为合格，检验日期为2018年6月10日，下次检验日期为2019年6月。开平公司在宣传涉案楼盘时，广告语为“十字中轴美学、法式园林实景绽放”。房屋销售资料显示枫丹一号系Ⅱ洋房宫邸（王的宫殿、全球第三座枫丹白露宫），Ⅱ户型四房两厅两卫，建筑总面积约128平方米（礼仪社交区和家族生活区）；别墅宫殿（上叠）Ⅱ户型建筑总面积约137平方米，第三层为礼仪社交层、第四层为生活悦享层、阁楼为儿童娱乐层。顾健、沈雅倩认为开平公司前期宣传：1、沙盘及宣传材料显示前期宣传中轴两侧5排叠墅和3排洋房对称；实际规划变更，中轴西侧全为8层洋房，无叠墅，严重影响东侧叠墅及洋房采光，及整个小区的品质；2、样板房公共区域全部为瓷砖墙面，实际洋房二层以上全是大白墙；3、宣传册宣传洋房私密入户、户型图上有防火门，实际交付无防火门、无私密空间；4、宣传册宣传绿化率为42%（1/3乔木、1/3落叶、1/3彩叶），实际交付差距较大；5、宣传册宣传洋房电梯门大理石包边，实际交付两层以上全部为金属包边；6、宣传叠墅阳台栏杆为宝瓶柱栏杆，实际交付为简易铁艺栏杆；7、宣传叠墅二层均为干挂石材，实际交付仅一层为干挂石材，二层以上仿石漆，且喷漆颜色分部不均。另存在以下问题：外墙不平整、鼓包；保温层破裂、涂料开爆；楼栋外立面石材开裂、破损；造型线条弯曲、断裂；台阶、栏杆等配套部位破损、断裂；10KV高压就在院子里；水管外露，不内嵌、无包裹；水管布置影响吊顶；多处窗户颠倒；弱电箱凸出影响门开启；太阳能热水器放置在主卧的阳台；斑驳的马路处处窨井盖；地下楼道灯电线走明线，有安全隐患；电箱、线槽、消防水管安装不合理；落水管直接排放至花园草坪，没有接入市政排水系统等等。2017年6月27日，苏州市吴江区市场监督管理局向开平公司做出《行政处罚决定书》，编号为（吴江）市监罚字〔2017〕141号，该决定书认定开平公司发布与规划设计不一致的房地产广告，售楼大厅展示的楼房沙盘中54号、55号、56号地块，55号地块南部有多幢4层建筑，与54号地块已建成的叠墅类似，在吴江区规划局批准了54号地块的总平面图方案后，公司更改了售楼处大厅展示的楼房沙盘55、56号地块的楼房沙盘模型，更改后的楼房沙盘、楼房户型模型由上海市山之田模型设计有限公司于2016年7月20日来公司售楼处安装，当日安装完成即启用，修改后的沙盘，55号地块已无4层叠墅。开平公司违反了《江苏省广告条例》第十六条第一款第（四）项的规定，依据《江苏省广告条例》第四十八条的规定，作出如下处罚：1、停止发布违法广告；2、并处广告费1倍罚款295000元。经开平公司申请，江苏省苏州市吴江公证处于2016年9月22日对位于苏州市吴江区松陵镇开平路、冬梅街交汇处的“枫丹壹号”项目售楼处两套样板房的部分现状进行保全证据公证，由公证处工作人员洪虹对该售楼处的样板房（Ⅱ户型四房两厅两卫）的部分现状进行了拍摄，共拍摄照片20张。样板房（Ⅲ户型，四房两厅三卫）的部分现状进行了拍摄，共拍摄照片27张。并对该售楼处大厅展示的楼盘沙盘、房屋户型模型及公示的展板的部分现状进行了拍摄，共拍摄照片23张，整个拍照过程公证员均在场。公证内容：2016年9月14日下午“枫丹壹号”项目售楼处楼盘沙盘、房屋户型模型及公示的展板的部分、样板房的部分进行了拍摄，照片显示双方争议的地块上无4层叠墅，在栏杆处注明：铁艺栏杆款式仅供参考，非交付标准。2018年5月17日，开平公司向江苏省特种设备安全监督检验研究院吴江分院出具承诺书，承诺书载明“我司开发的吴江枫香花园项目，一期叠墅共计61台电梯，其救援通道为钢楼梯（共有122个），并且满足国际要求，详如下图，我司在此承诺：该救援通道时刻保持畅通，此后物业接收时也告知并保持畅通”。图中二楼至三楼在室外有一钢楼梯。图上加盖了江苏省特种设备安全监督检验研究院吴江分院公章。2018年7月30日，国家市场监督管理总局办公厅下发《市场监管总局办公厅关于（TSGT7001-2009，含第2号修改单）电梯救援通道相关要求的实施意见》，关于新版检规附件A中8.7（２）项对于电梯紧急救援通道相关要求，经研究提出以下实施意见：一、依照《质检总局办公厅关于实施等6个安全技术规范第2号修改单若干问题的通知》（质检办特函[2017]868号）的规定，按新版检规进行监督检验的电梯，通往电梯每个服务层站的通道都应当符合附件A中8.7（2）项的要求，其以后的定期检验也应达到上述要求。二、对于新版检规实施前监督检验合格的电梯，或者在现有建筑物中增设的电梯，如因建筑结构等原因，难以整改达到附件A中8.7（2）项要求的，使用单位应采取可行措施，保证救援人员可通过钥匙或强制手段打开通往电梯服务层站的门窗等阻隔，及时到达实施救援的服务层站，并按规定开展应急救援演练。救援措施涉及相关业主利益的，应征得相关业主的同意。使用单位提供符合上述要求的材料，检验机构可以判定该项目符合要求。三、被检电梯原本满足新版检规附件A中8.7（2）要求，通往服务层站的通道被人为封闭的，必须整改达到符合要求。2019年1月23日，市场监管总局特种设备局在关于明确电梯救援通道有关要求的函（特设局函[2019]2号）补充说明，“现有建筑物中增设的电梯”，既包括2018年7月30日之前已建成的建筑物，又包括2017年10月1日之前取得《建设工程规划许可证》的建筑物，新增井道中安装的电梯或原有井道中新安装的电梯。2019年4月15日，苏州市吴江区市场监督管理局向开平公司做出《行政处罚决定书》，编号为吴江市监案字〔2019〕199号，该决定书中明确因开平公司委派销售人员对该楼盘一期项目进行如下宣传：1、叠墅二楼的栏杆是用宝瓶柱的形式体现的；2、叠墅的一层二层都是用干挂石材来做的。2018年11月30日，经现场检查情况如下：1、一期叠墅、洋房的阳台栏杆均为铁艺栏杆；2、楼盘一期叠墅一层采用石材干挂，二层未采用。因此，苏州市吴江区市场监督管理局决定给予开平公司罚款450000元。2019年7月江苏省特种设备安全监督检验研究院吴江分院对上述电梯进行年度检验，发现61台曳引驱动乘客电梯在使用过程中存在问题：1、机器设备间及相关设备通道安全使用畅通，不符合要求（1-3号楼、6-13号楼、15-21号楼）；2、建筑物内救援通道保持畅通，以便相关人员无阻碍地抵达实施紧急操作的位置和层站等处，不符合要求（1-3号楼、6-13号楼、15-21号楼），要求在问题未整改前停止使用。开平公司同意上述检验意见，承诺按期完成整改，并报送处理结果，在整改合格前停止使用。2019年7月30日苏州市吴江区市场监督管理局向开平公司下达特种设备安全监察指令书，责令开平公司于2019年7月30日前采取以下措施予以改正或者消除事故隐患：责令立即停止使用检验不合格电梯（共61台在用电梯），上述电梯未经检验合格不得使用。2019年8月23日，绿城物业服务集团有限公司吴江分公司和江苏苏州枫香花园生活服务中心在小区张贴《告业主书》，上载明“根据《市场监督总局办公厅关于（TSGT7001-2009，含第2号修改单）电梯救援通道相关要求的实施意见》内容要求即日起本小区内叠墅楼栋的电梯将暂停使用。为满足小区电梯救援通道的实施要求，不影响后期电梯的验收和使用，请叠墅楼栋的上叠户型业主及时至小区物业服务中心签署《苏州枫香花园入户电梯整改意见征询单》。枫香花园业主进行投诉，吴江区12345便民服务中心回复：您反映的松陵镇枫丹壹号别墅区的全部电梯都停用的问题，部门回复如下：市民反映的情况已于2019年9月17日做回复。2019年7月开平公司（枫香花园）1号-21号楼叠加洋房电梯（共61台）定期检验结论为不合格。经向省特检院吴江分院了解，开平公司（枫香花园）至今未提供整改方案及整改情况，故无法进行复检。2019年10月30日，苏州市吴江区市场监督管理局就关于枫香花园小区电梯无法使用问题回复区信访局：“按照《特种设备安全法》规定，我局的主要职能是对电梯等特种设备的安全实施监督管理。对于存在严重隐患的特种设备发出特种设备安全监察指令，责令使用单位停止使用。对于电梯停用后的整改速度不属于特种设备安全监察的职能范围。10月29日，我局已主动配合住建部门召开约谈会，省特检院吴江分院已从技术上提出相关的整改建议，请属地政府和相关部门督促该小区开发商加快整改速度，尽早整改到位，如整改到位我局将督促特检院及时复检，同时如存在矛盾纠纷进一步扩大的情况，建议按照《市政府办公室关于印发加强电梯安全管理工作意见的通知》（苏府办[2015]196号）规定，涉及电梯矛盾纠纷问题，由镇政府（街道办事处）牵头协调处置，相关部门和社会组织参与，妥善解决可能引发的群体性纠纷。2020年6月1日吴江电视台爆光台（第十一期）报道“被叫停的电梯”。内容为：枫香花园小区2018年10月房子通过验收后交付使用，当时每户的电梯都能正常使用。好几位居民反映在交房8个月后，电梯被紧急叫停，而这一停已过去11个月。记者在现场看到，枫香花园一期的这些电梯，原本从负一楼车库可以直达三楼上叠住户，但作为供电梯内乘客逃生和电梯维修使用的安全楼梯，却只建到二楼。江苏省特检院吴江分院工作人员表示，一旦电梯在三楼的位置出现异常，救援和维修人员无法第一时间到达现场，正是因为缺少了二楼至三楼外侧的安全通道，电梯被叫停。最初验收的时候，房子二楼至三楼外侧有铁梯，解决了安全通道的问题，所以验收通过。但年检的时候，发现外挂铁梯没了，不符合规定的电梯被叫停。吴江区住房和城乡建设局开发办负责人表示，2018年他们在进行房屋验收时并没有看到特检院所说的外挂电梯。所以江苏省特设院吴江分院验收电梯时，看到有铁梯作为应急通道，于是验收通过；住建部门验收时铁梯被拆掉了，也完成验收。房子建设时为什么不直接建好应急楼梯？开发商工作人员说，房屋设计的时候，电梯使用还没有这方面的要求。原来枫香花园小区开建是在2016年7月，到了2017年6月国家质检总局出台了《第2号修改单》，其中明确“电梯救援通道必须满足建筑物内的救援通道保持畅通，以便相关人员无阻碍地抵达实施紧急操作的位置和层站等处。”江苏省特色院吴江分院副院长黄伟华表示，2018年6月这61部电梯才以加装铁梯的方式通过江苏省特检院吴江分院的验收。黄伟华同时表示，他知道开发商是临时来对付验收的，所以让开发商和安装单位都写下承诺书（外挂电梯不能拆）。开平公司总经理廉浩良解释说，临时铁梯是为满足电梯验收的要求，但是这种加装的铁梯属于没有报批的违章建筑，由于电梯验收规范新旧衔接，为了满足各个部门的验收要求只能这么做。2020年8月12日开平公司向枫香花园一期叠墅业主及住户发出“关于枫香花园一期叠墅电梯检修面板改造的公告”，内容为“枫香花园一期叠墅电梯在区政府及各业主的共同推动下，已于2020年6月全部恢复运行，对电梯停运期间给大家带来的不便深表歉意。为保证电梯符合市场监管总局关于电梯检验新规的相关规范要求，并在今后顺利通过年检。经综合考虑项目实际情况，业主需求及方便业主、减少改造时间等因素。现将电梯改造方案公示如下，在二楼电梯旁开槽，并将检修面板由三楼移至二楼。公示时间2020年8月11日至8月13日”。2020年12月江苏省特种设备安全监督检验研究院向开平公司就涉案电梯颁发特种设备使用标志，下次检验日期为2021年12月。诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场查看，明确现场情况如下：南面阳台上有两根黑色的太阳能管道和两根绿色的下水管道，阳台上放置了一个太阳能热水器。1幢、2幢、10幢、13幢、19幢、20幢、21幢各有若干单元，其中有的单元上叠在电梯停用期间不能从室外楼梯进出地下车库，需从远一、二十步远的隔壁单元室外楼梯进出地下车库。6幢、7幢、8幢、9幢各单元室外楼梯不通地下车库，该几幢的上叠装修只能需从幢与幢的路面上搬运材料。所有下叠负一楼可通地下车库。庭审中，顾健、沈雅倩陈述，根据目前开平公司违约行为造成的影响及损害，参照双方所签订的商品房买卖合同相关违约责任的标准，暂定损失为20万元。针对顾健、沈雅倩提出的热水器管道从屋顶通过，屋顶出现渗水问题，开平公司陈述顾健、沈雅倩并未报修过该问题，只报修过外墙渗漏，外墙渗水问题已经在2019年修复完毕，开平公司修复后顾健、沈雅倩未再提出异议。顾健、沈雅倩对此说法持有异议，陈述物业公司确实来修复过，但是效果不理想，一旦雨量比较大的情况下，墙面就会出现水印子，并表示庭后5日内向法庭补充提交楼房渗水的光盘和照片。但该期限内顾健、沈雅倩未能提供光盘和照片。以上事实，有原告提供的结婚证、《吴江市商品房买卖合同》、设计图纸复印件、购房款发票、不动产权证书、宣传资料、告业主书、市场监管总局特种设备局在关于明确电梯救援通道有关要求的函（特设局函[2019]2号）、照片、关于枫香花园小区电梯无法使用问题的回复、《行政处罚决定书》、国家市场监督管理总局办公厅市监特[2018]37号文件、短信、承诺书、特种设备检验工作意见通知书、特种设备安全监察指令书、曝光台视频，被告提供的《吴江区商品房交付使用通知书》、邮寄面单、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、电梯监督检验报告、公证书、特种设备使用标志、关于枫香花园一期叠墅电梯检修面板改造的公告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。关于本案争议焦点：一、被告开平公司是否构成违约。原告以被告提供的电梯因违反规定停用；相关非机动车停车位的设置不符合要求(包括其他设施与销售时宣传承诺不一致)；房屋存在包括墙面石材与约定不符、落水管不符合设计要求，墙面等施工粗糙、低劣等情况；且被告通过沙盘、网络等媒体进行虚假宣传，诱导客户，上述广告宣传构成合同的一部分，根据法律实践，被告应承担违约责任，支付违约金20万元。本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件,一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性,其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期,二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中,前期的沙盘中55号地块上显示的是四层的叠墅，后被告开平公司于2016年7月20日对该沙盘进行了修改，改成了多层楼房，在原被告双方签订商品房买卖合同之前，被告已经完成了沙盘的修改，原告未举证证明其仅基于前期的沙盘而订立商品房买卖合同。第二，广告语“十字中轴美学、法式园林实景绽放”是抽象的一种概括，不具有确定性、具体性，不构成订立商品房买卖合同的要约，不应当视为合同内容。关于栏杆，样板房在栏杆处注明：铁艺栏杆款式仅供参考，非交付标准。故关于宝瓶柱栏杆的广告，也不构成订立商品房买卖合同的要约，不应当视为合同内容。原告主张的绿化率、公共区域墙面、入户门、防火门、洋房电梯门包边、外墙石材干挂等与前期样板房、宣传的不一致，但未举证证明上述内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，且认购书中约定出卖人发布或提供的广告、楼书、样品、模型等仅供参考，该房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施、小区布局等状况以《商品房买卖合同》之约定为准，以上宣传不应当视为要约。故原告主张上述广告内容都是双方买卖合同的组成部分，证据不足，本院不予采信。原告认为被告还存在以下违约行为：10KV高压就在院子里；道路窨井盖太多，部分位置设置不合理；水管外露；地下楼道灯电线走明线；电箱、线槽、消防水管安装不合理；水管从顶楼房屋穿过，落水管直接排放至花园草坪；影响维修及顶楼住户生活空间等等。本院认为双方买卖合同未作明确约定，原告主张被告该种行为违约，缺乏依据，本院不予认定。另，在查看房屋现场过程中，原告要求被告对外墙不平整、鼓包；保温层破裂、涂料开爆；楼栋外立面石材开裂、破损；造型线条弯曲、断裂；台阶、栏杆等配套部位破损、断裂等问题进行处理。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本机构部分属于物权法上的共有部分，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，故原告以其个人名义要求修复，本院不予理涉。被告安装的电梯违反了TSGT7001-2009特种设备安全技术规范2.8“在任何情况下均能够安全方便地从井道外接近和操作该装置”的规定，存在违约行为，后被告进行整改，在二楼电梯旁开槽，并将检修面板由三楼移至二楼。通过整改，江苏省特种设备安全监督检验研究院吴江分院对涉案电梯颁发特种设备使用标志，电梯恢复使用。2019年6月至2020年12月电梯的停用确实造成了原告对涉案房屋装修成本的额外支出及生活上的不便，结合实际情况，本院酌情认定被告赔偿原告损失15000元。二、被告开平公司是否应当对原告主张的质量问题进行维修。庭审中，原告明确阳台上的太阳能管设置不合理，热水器管道从屋顶通过3层到1层，屋顶存在渗水问题。原告认为根据《江苏省住宅设计标准》第10.5.3，公共功能的管道，包括采暖、供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和强、弱电气立管及配套设施等，不应布置在住宅套内（含阳台）。被告认为渗水问题已解决，后原告未曾再报修过。阳台上两个管道的设置是合理的，不需要移除。本院认为，第一，中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011第8.1.7条规定,下列设施不应设置在住宅套内,应设置在共用空间内:1、公共功能的管道,包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖(空调)供回水总立管和配电和弱电干线(管)等,设置在开敞式阳台的雨水立管除外。本案中，涉案房屋的阳台是开敞式的，故雨水立管设置在原告房屋的阳台上，未违反《住宅设计规范》。双方买卖合同附件中明确，买受人同意为公共利益需要各种管道、管井、线缆穿越买受人所购房屋，为公共利益需要安装航空障碍灯、消防设施等，买受人同意不据此向出卖人提出任何索赔要求。故原告主张被告应当移除阳台上的太阳能管，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告交付原告的电梯不符合约定，应承担违约责任。在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。原告要求被告承担对超出合同约定面积（即143.01平方米）之外的房屋面积对应的全部物业管理费、维修基金等费用5000元，无事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州开平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾健、沈雅倩违约造成的损失15000元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××60）二、驳回原告顾健、沈雅倩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2188元，保全费1545元，合计3733元，由原告顾健、沈雅倩承担38元，被告苏州开平房地产开发有限公司负担3695元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院。原告顾健、沈雅倩已预交的不应由其承担的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  沈国全二〇二一年五月七日书记员  李佳凯附录法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。