黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1526号上诉人（原审被告）：孙长洪，男，1971年11月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孟繁佳，黑龙江仲法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵永禄，男，1973年12月22日出生，满族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张剑峰，黑龙江太一律师事务所律师。上诉人孙长洪因与被上诉人赵永禄房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。孙长洪上诉请求：维持原审判决第一项，依法改判原审判决第二项为不返还保证金及给付租金；一、二审诉讼费用由赵永禄负担。事实和理由：1.原审法院适用法律错误。疫情防控措施结束后《租房协议》可以继续履行，合同目的可以实现,故赵永禄无权以不可抗力为由要求解除租赁合同;2.赵永禄提前单方解除租赁合同不符合合同解除的法定要件，依法不应得到支持。原审法院判令其返回剩余全部租金45000元存在事实认定错误。赵永禄提前解除合同属于严重违约，依法应承担违约责任，保证金5000元不应予以返还。原审法院酌定减免2020年2月至5月疫情期间一半租金和解除租赁合同严重显失公平。案涉房屋地上雨搭并不是租赁合同中租赁房屋的一部分，系临时建筑，随时面临被拆除的风险赵永禄是知情认可的,且拆除雨搭并不影响赵永禄租赁房屋的正常使用，赵永禄以此为由要求解除合同不应得到支持;3.赵永禄搬离租赁房屋时，室内严重漏水且室内设施破坏严重，其自行维修花费10000余元，赵永禄应予赔偿，保证金不予退还。赵永禄辩称，1.2020年2月起，因突发疫情，其经营的旅店停业。2020年4月，哈尔滨市道里区新华办事处在租赁房屋的地上加层门上张贴公告，决定拆除违法建筑、构筑物。后因案涉租赁房屋地上加层无合法证照及相关证明而被政府执法部门拆除。2020年5月28日，其搬离租赁房屋，并通知孙长洪。孙长洪将该地下室上锁接收房屋。原审认定事实清楚。2.因全国突发疫情，2020年2月1日政府责令旅店停止营业，其一直停业无法经营，原审法院及孙长洪均认可此情形符合法律规定的不可抗力，因不可抗力不能实现合同目的，依照合同法第九十四条规定，当事人可以解除合同，故原审法院适用法律正确。3.租赁房屋室内装修经历十几年，有部分磨损是正常使用状态。卫生间墙体漏水是孙长洪接收房屋后将墙体破坏所致，与其无关，故不存在承担赔偿损失的事实依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵永禄向一审法院提起诉讼请求：1.解除赵永禄与孙长洪签订的《租房协议》；2.判令孙长洪退还房屋租金45000元及保证金5000元。一审法院认定事实：赵永禄与孙长洪于2014年签订《租房协议》，主要约定：孙长洪将位于哈尔滨市道里区新华小区新华街33号8栋建筑面积295平方米的地下室出租给赵永禄使用；租期为3年，自2014年11月21日至2017年11月21日，租金不变；每年房屋租金6万元，每年提前一个月支付房租。协议签订后，双方按照约定履行了合同义务。后双方签订《补充协议》，主要约定：孙长洪保证赵永禄使用3年，赵永禄保证经营3年期满。如中途不租，保证金5000元不退还给赵永禄；如合同期满，孙长洪将5000元保证金退还给赵永禄。赵永禄向孙长洪支付了5000元保证金。2017年8月4日，孙长洪和赵永禄约定：房费已到期，再续5年，每年房租7万元，一年一交。合同签订后，赵永禄按约定向孙长洪支付了截至2020年11月21日的房屋租金。2020年2月起，因突发新冠××疫情赵永禄经营的旅店停业。2020年4月4日，哈尔滨市道里区新华办事处在租赁房屋的地上加层门上张贴公告，决定拆除违法建筑物、构筑物。后因案涉租赁房屋地上加层无合法证照及相关证明被政府执法部门拆除。2020年5月28日，赵永禄搬离租赁房屋，并通知孙长洪。孙长洪将该地下室上锁接收房屋。一审法院认为，赵永禄与孙长洪签订的《租房协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠××疫情属不可抗力。孙长洪作为出租人，应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。赵永禄承租案涉房屋的用途是经营旅店，目的是获取经营收益，其自2014年开始承租案涉房屋至2020年，一直按照合同约定支付房租，并未有违约行为。鉴于2020年2月至5月因疫情防控赵永禄没有营业，另因案涉房屋地上加层系违法建筑物已被政府相关执法部门拆除，虽然赵永禄与孙长洪在租赁合同中约定的房屋不包括地上加层，但在使用上地上加层与地下室不可分割，故继续按照原租赁合同支付租金对赵永禄明显不公平。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。现赵永禄请求减免房屋租金，理由成立，酌定对赵永禄减免2020年2月至5月疫情期间一半的房屋租金。赵永禄为减少经济损失行使合同解除权，并与孙长洪对合同解除事宜进行协商，孙长洪作为出租人除收取租金外，亦应当履行协助义务，而不应仅以收取租金为唯一目的，孙长洪的行为有违诚实信用原则。赵永禄已于2020年5月28日搬离案涉房屋，孙长洪亦接收了房屋。故赵永禄要求解除其与孙长洪签订的《租房协议》，并要求孙长洪退还租金及保证金的诉讼请求，理由成立，予以支持。判决：一、解除赵永禄与孙长洪签订的《租房协议》；二、孙长洪于本判决生效之日起十日内退还赵永禄房屋租金45000元及保证金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由孙长洪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。孙长洪提供证据如下：证据一、聊天记录截图。意在证明：1.赵永禄搬离租赁房屋前并未与孙长洪协商一致解除合同，其从未同意与赵永禄解除尚未到期的租赁合同，因此既不符合约定解除的条件，亦不符合不可抗力法定事由。疫情虽属于不可抗力，但疫情防控措施结束后，租赁合同可继续履行，且根据疫情期间最高人民法院出台的法律规定，合同也不应解除。雨搭拆除并不影响旅店经营及顾客住宿，赵永禄称雨搭拆除后没有门，但事实上地下室有独立的门可以上锁。赵永禄在盈利时签订合同，因受疫情影响生意难做以各种理由解除合同减少损失，有违公平原则。2.赵永禄擅自搬离房屋单方违约后方告知其，其帮助赵永禄锁门，并发现室内积水严重，墙体瓷砖、卫生间水箱损坏严重，墙体渗水，给其造成损失应由赵永禄承担，按照约定保证金不予退还。证据二、照片5张、视频资料一份。意在证明：赵永禄擅自搬离租赁房屋后，房屋墙体漏水导致室内损失严重。证据三、证人吕某、徐某证言。意在证明：赵永禄擅自搬离房屋后，房屋墙体漏水及房屋设施损坏，包工包料交给徐某修缮支付12000元。赵永禄质证认为：对证据一聊天记录真实性无异议，对证明问题有异议，该证据能够证明孙长洪于2020年5月28日接收了案涉房屋，将该房屋上锁，同时证明该房屋系地下室，在其承租期间自墙外一直向室内渗水，孙长洪系明知的。对证据二照片和视频资料不能证明是房屋哪里损坏，通过视频看出从墙体外面往室内渗水，并非管道漏水。证人证言仅能证实2020年6月1日与孙长洪到租赁房屋接收房屋的事实，并不能证实该房屋接收前是何种状况。孙长洪装修房屋是包括房屋正常的修复，而且能够证实该房漏水是地下室常年漏水导致，而非赵永禄造成。本院认证意见：证据一因孙长洪对证据真实性无异议，本院予以确认，关于待证事实结合本案其他事实综合分析认定；证据二、证据三关于房屋损失赔偿问题，因孙长洪一审时并未提出反诉，不属于二审审理范围，故对该证据不予审核认定。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年2月突发新冠××疫情，属于不可抗力，旅店业遵照疫情防控职能部门的要求停业系众所周知的事实，加之案涉租赁房屋原地上加层因属于违章建筑被政府执法部门拆除，给赵永禄正常使用案涉房屋用于经营旅店造成了一定程度的影响，综合上述因素，案涉租赁合同如果继续履行明显对赵永禄显失公平。此外，赵永禄在履行案涉租赁合同期间搬离租赁房屋，在赵永禄搬离租赁房屋后，孙长洪亦接收了房屋，且在一审庭审时，孙长洪明确表示同意解除案涉房屋租赁合同，故一审法院基于上述事实，判令解除本案双方当事人间的房屋租赁合同，适用法律并无不当。关于剩余租金返还问题。2020年初，双方当事人在履行案涉租赁合同期间发生新冠××疫情属于不可抗力是双方不争的事实，因疫情致使赵永禄无法使用案涉房屋正常经营，且因疫情防控需要，孙长洪自2020年2月至同年5月搬出租赁房屋时一直处于停业未能经营的状态，鉴于案涉租赁合同已解除，孙长洪亦已收回案涉房屋，赵永禄在搬离后并未使用租赁房屋用于经营，故一审法院在酌定给予赵永禄适当减免疫情期间的部分租金基础上，同时判决孙长洪将剩余租期内的租金返还给赵永禄，适用法律亦并无不当。关于保证金返还问题。虽然按照双方租赁合同的约定，赵永禄保证在案涉房屋经营满3年，如中途不租，保证金5000元不予退还，但如上述所述，双方解除案涉租赁合同系因在履行案涉租赁合同过程中发生了新冠疫情，属不可抗力，且案涉租赁房屋原地上加层部分系违章建筑，被相关政府执法部门拆除，影响了赵永禄租赁案涉房屋用于经营的目的，赵永禄未能按照双方的约定在案涉房屋经营满3年，案涉租赁合同的解除不能归责于赵永禄，故因赵永禄不存在故意违约的行为，案涉保证金应予返还，一审法院判令孙长洪返还赵永禄保证金5000元正确。关于房屋修复费用问题。孙长洪上诉主张赵永禄租赁使用房屋期间造成房屋不同程度的损害，其为此支付了一定维修费用，故赵永禄应予赔偿。一审中，孙长洪并未就房屋修复费用问题提出反诉，一审法院对该项主张亦并未进行审理，故孙长洪提出的此项上诉主张亦不属于本院二审审理范围。综上所述，孙长洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人孙长洪负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  柳 红审判员  张晓梅二〇二一年五月二十一日书记员  侯 越