文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0103民初4737号原告：重庆渝世弟物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区民权路****-1，统一社会信用代码91500103747450894W。法定代表人：刘渝第，董事长。破产管理人：重庆志同律师事务所。委托诉讼代理人：谢春艳，重庆志同律师事务所律师。被告:翁某某，男，1961年5月1日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：何健，重庆安广律师事务所律师。原告重庆渝世弟物业发展有限公司（以下简称“渝世弟物业公司”）与被告翁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝世弟物业公司委托诉讼代理人谢春艳，被告翁某某及其委托诉讼代理人何健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝世弟物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金680281.2元及违约金(以每季度拖欠的租金为基数，按年利率15.4%的标准计算至全部款项付清时止)，暂计至起诉之日，违约金为174374.58元，合计854655.78元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月6日，重庆市第五中级人民法院作出(2016)渝05民破36号《民事裁定书》，裁定受理原告的破产清算，并指定贵院审理。贵院于2016年10月10日作出(2016)渝0103民破6号《决定书》，指定重庆志同律师事务所担任原告的破产管理人。管理人接管后，于2018年2月1日与被告签订了《重庆新华国际写字楼租赁合约》，约定原告将位于重庆市某某区某某路某某号某某单元出租给被告，租赁期限为2年，从2018年2月1日至2020年1月31日。租金按季度支付，每季度租金为71408.4元。合同签订后，原告如约履行了合同义务。合同租赁期满后被告租赁使用至2020年6月30日。因被告拖欠部分租金未付，2020年8月17日，原告管理人与被告签订了《还款协议》，协议确认了1、被告拖欠从2018年2月1日至2020年6月30日的租金为6902812元;2、被告承诺对拖欠的租金1年内全部付清。截止至今，被告仅支付租金1万元，尚欠租金6802812元。原告多次催要，被告均推诿不付。原告认为，双方签订的《租赁合约》和《还款协议》均是双方的真实意思表示。原告已按合同约定交付了房屋，被告应当按期支付租金，但被告至今未支付全部租金，其行为已严重损害了原告的合法权益，应当承担相应的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请!被告翁某某辩称，被告欠原告的租金属实，现在被告已经破产，个人有很多债务，已被多家债权人申请执行，没有能力偿还该笔租金，希望原告给被告创造一定的机会和条件来偿还该笔租金。在还款协议签订之后被告想办法凑了10000元现金，于2020年8月31日向原告的破产管理人还款10000元。在还款协议签订之前，被告还没有破产的时候要求支付租金，但原告却通知被告暂时不支付租金，所以被告认为还款协议签订之前不应当计算违约金。在还款协议约定的第一笔还款日2020年8月25日以后的违约金过高，被告请求予以调整为年利率5%。本院经审理查明事实如下：2016年6月6日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆同致房地产顾问有限公司对渝世弟物业公司破产清算申请。2016年10月10日，本院指定重庆志同律师事务所担任渝世弟物业公司管理人。2018年2月1日，渝世弟物业公司破产管理人（甲方）与翁某某（乙方）签订《重庆新华国际写字楼租赁合约》，约定甲方将位于重庆市某某区某某路某某号某某单元出租给乙方。租赁房屋总建筑面积为340.04平方米，租赁期限自2018年2月1日至2020年1月31日止，每月每建筑平方米租金为70元。租金按季度支付，乙方应于每季度到期前15日将下一季度租金缴付甲方。合同第8.2条约定，如果乙方未按期支付应付款项，遇节假日顺延，则甲方将自到期之日起每日计收应付款千分之三的违约金，直至应付款项及违约金付清为止。如果应付款项逾期15天以上，甲方有权终止本合约且乙方已缴纳保证金不予退还。2020年8月17日，渝世弟物业公司破产管理人（甲方）与翁某某（乙方）签订《还款协议》，载明：一、乙方确认拖欠甲方如下租金：从2018年2月1日至2020年6月30日，欠租金690281.2元。二、乙方对拖欠的690281.2元租金，承诺1年内全部付清。具体方式为：从2020年8月起，每月25日前支付5.8万元，直至全款付清为止。若有任意一月未足额支付，则甲方有权要求乙方对剩余欠款全部付清，且可以按照《重庆新华国际写字楼租赁合约》第8条的约定，从拖欠之日起要求乙方承担相应的违约责任。2020年8月31日。翁某某向渝世弟物业公司破产管理人支付了10000元租金。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告负有按约定支付租金的义务，故本院对原告要求被告清偿拖欠的租金680281.2元的请求予以支持。至于逾期支付租金的违约金，2019年11月2日最高法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定，除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，双方合同对逾期支付租金的违约金进行了约定，但标准明显过高，现原告以受法律保护的民间借贷利率上限年利率15.4%作为违约金的标准，翁某某要求予以调整，但未举示证据证明该违约金是否过高。鉴于翁某某在正常使用租赁房屋的情况下长时间内未支付租金，违约情况严重，本院酌情按照年利率7.7%计算自租金拖欠之日起至实际付清时至的违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告翁某某应于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝世弟物业发展有限公司租金680281.2元；并支付按年利率7.7%的计算的逾期付款的违约金(以61408.4元为基数，从2018年2月1日起至付清时止;以71408.4元为基数，从2018年5月1日起至付清时止;以71408.4元为基数，从2018年8月1日起至付清时止;以71408.4元为基数，从2018年11月1日起至付清时止；以71408.4元为基数，从2019年2月1日起至付清时止；以71408.4元为基数，从2019年5月1日起至付清时止；以71408.4元为基数，从2019年8月1日起至付清时止；以71408.4元为基数，从2019年11月1日起至付清时止；以71408.4元为基数，从2020年2月1日起至付清时止；以47605.6元为基数，从2020年5月1起至付清时止)；二、驳回原告重庆渝世弟物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6173元，由被告翁某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭宁模二〇二一年五月十日书记员  杨鹏飞