河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民初716号原告：伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会，住所地伊川县八一路北段凤山龙城西50米，统一社会信用代码55410329083496979F。法定代表人:熊西干，男，系居委会主任。委托诉讼代理人：步国伟，该居委会工作人员。特别授权。委托诉讼代理人：穆红标，河南绿洲律师事务所律师。一般代理。被告:董英杰，男，汉族，1986年9月5日生，住伊川县。被告:董俊芳，女，汉族，1973年4月18日生，住伊川县。原告伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会诉被告董英杰、董俊芳租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会及其委托诉讼代理人步国伟和穆红标到庭、被告董英杰到庭，被告董俊芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按照合同约定支付拖欠原告的租金35万元，拖欠占用原告房屋期间的占用费40万元，两项费用共计75万元；2.判令二被告按照合同约定承担违约金37500元；3.判令二被告及时腾空占用原告的全部房屋及附属物；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年9月18日，原告和二被告签订《租赁协议》，被告作为承租人租赁了原告位于:文化路北段西凤山楼一层北及二三四五层房屋，以及后院作为金尊音乐会所使用。租赁期限约定为5年，从2015年元月1日开始到2019年12月31日止;租金约定为:无论盈亏，被告前三年每年应向原告交房租60万元，后两年房租为65万元;租金交付方式为:付款以年为单位，先付款后使用。协议签订后，原告将上述租物交给二被告，被告开始承租使用。2016年被告提出受经济形势影响，要求适当降低房租，原告经开会研究后同意将5年租金统一下调为45万元/年，其它均按原《租赁协议》执行。合同于2019年12月31日到期后，二被告仍占用上述房屋继续作为金尊音乐会所使用，至今并未腾出。到目前为止，二被告欠16年租金为2.4万元，欠17年租金为5万元，欠19年租金35万元，欠今年房屋占用费40万元，上述拖欠费用共计82.4万元。因被告没有按照期限交付租金，根据《租赁协议》第六条规定，原告有权要求被告按照拖欠租金额82.4万元的5％承担违约金，违约金数额为41200元。2017年8月16日，伊川县城镇人民政府根据《洛阳市人民政府关于设立伊川县城关河滨2个街道办事处的通知》(洛政(2015)2号文件)规定，撤销了原伊川县城关镇，新设立了城关街道办事处，原告的名称由原来的“伊川县城关镇西仓社区居民委员会”更名为“伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会”，即原告在本案中享有合法诉权。为此，起诉至法院。被告董英杰辩称：两位被告从2018年把金尊音乐会所所有股权转让给赵彦中，所产生的一切费用与我方无关。原告提出今年房屋占用费40万元，我方因为合同期限到期不认可这笔费用。被告董俊芳未到庭，亦未提交书面答辩状。原告为证明自己的主张，向法院提交的证据有：一、2014年9月18日的《租赁协议》、票据等。证明方向：1、2014年9月18日，原告和二被告签订《租赁协议》，二被告作为承租人租赁了原告位于：文化路北段西凤山楼一层北及二三四五层房屋，以及后院作为金尊音乐会所使用。租赁期限约定为5年，从2015年元月1日开始到2019年12月31日止；租金约定为：无论盈亏，被告前三年每年应向原告交房租60万元，后两年房租为65万元；租金交付方式为：付款以年为单位，先付款后使用。合同签订后二被告承租使用至今，因其没有按照约定交付房租，依据《租赁协议》第六条约定，原告有权要求被告按照拖欠租金额75万元的5%承担违约金，违约金数额为37500元。2、交费票据能证明二被告目前共拖欠合同存续期间的租金35万元，因二被告目前仍占用着原告的房屋，按照法律规定，其应当支付2020年度的房屋占用费40万元（2020年付5万元）。二、洛阳市人民政府洛政〔2015〕32号文件。证明方向：原告的名称由原来的“伊川县城关镇西仓社区居民委员会”更名为“伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会”，即原告在本案中享有合法诉权。被告董英杰质证：证据1中的2020年占用费40万元有异议，所欠租金35万元也有异议。1.根据合同约定，原告方承诺文化路北段西凤山楼一层北及二三四五层房屋，以及后院交给我方使用，因后院存在其他商户入驻，未全权交于我方使用。2.2020年关于房屋占用费，没有明确房租租金多少，所以对40万元占用费不认可。3.被告2018年把金尊音乐会所股权全部转让出去，第三方交付房租费用交给原告，视为原告已经默认。被告董英杰向本院提交证据：2019年2月4日的收据一张，2014年签订的租赁协议一份，2018年股权转让协议。原告质证：租赁协议真实性无异议，该合同与原告提交的合同一致，系双方真实意思表示，原被告应当按照该合同履行权利义务，在该合同第五条第二项明确约定如乙方转租给第三人必须经甲方同意，原告对被告所称的转让事宜不知情，我们至今仍按照合同约定向被告提出讨要租金及占用费主张。对该收据真实性无异议，能证明被告交付18年之前租金，被告确实不欠18年之前的租金。对被告提交的股权转让协议，真实性合法性均不予认可。该协议未经原告同意，且该协议为复印件，不能证明被告确实将房租转让给他人的事实。原告在履行合同期间考虑到被告的实际经营情况，已经下调租金，但被告仍然拖欠租金，在合同结束后，也没有与原告签订续签协议，却仍然使用至今，拒绝搬出侵害了原告的合法权益。原告已将房屋全部交给被告，被告使用至今并未出现其他商户租用的事实，第三人从未向原告交付过租金，原告催收租金一直是问二被告提出主张。经审理查明：2014年9月18日，原告和被告董英杰、被告董俊芳签订《租赁协议》，协议内容：一、被告作为承租人租赁了原告位于伊川县文化路北段西凤山楼一层北面及二三四五层以及后院地皮作为金尊音乐会所使用。二、租赁期限约定为5年，从2015年元月1日开始到2019年12月31日止;租金约定为:无论盈亏，被告前三年每年应向原告交房租60万元，后两年房租为65万元;租金支付方式为:付款以年为单位，先付款后使用。五、2、如需转租第三人使用或第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。六、违约责任、乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按租金的5%向乙方加收违约金。协议签订后，原告将上述租物交给二被告，被告开始承租使用。2016年原告在履行合同期间考虑到被告的实际经营情况，经开会研究后同意将5年租金统一下调为45万元/年，其它均按原《租赁协议》执行。合同于2019年12月31日到期后，二被告仍占用上述房屋继续使用，至今并未腾出。到目前为止，二被告欠付2019年租金35万元（2019年已付10万元）、2020年房屋占用费已付5万元。本院认为，原、被告之间的纠纷系租赁合同纠纷。被告董英杰、董俊芳与原告伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会签订租赁协议，二被告应按照协议约定的内容履行义务，二被告未经原告同意将所租赁的房屋和地皮转租给第三人使用，且未按照合同约定按时足额向原告支付租金，违反了合同约定，二被告应当向原告补足欠付租金和支付相应的违约金。租赁合同约定租赁期为从2015年1月1日到2019年12月31日，2020年的房屋占用费没有明确约定，但可以参照原、被告签订的租赁协议中约定租金来计算，即45万元/年，因2019年房屋租金已付10万元，2020年房屋占用费已付5万元，故二被告欠付原告租金共计75万元。被告辩称将金尊会所股权转让给第三方，应由第三方交付房租费，原告已经默认该股权转让行为，却未提交原告同意由第三人履行的相关证据，故对被告的此项辩称本院不予采纳。租赁协议第六条规定，违约责任、乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按租金的5%向乙方加收违约金，符合相关法律规定，本院予以支持，故二被告应付原告违约金为750000*5%=37500元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告董英杰、董俊芳于本判决生效后十日内支付原告河南省伊川县城关街道办事处西仓社区居民委员会款项750000元及违约金37500元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6226元，由被告董英杰、董俊芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  史希龙二〇二一年五月二十三日法官助理周晓阳书记员郭婧