山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)晋08民终1310号 上诉人（原审原告）：山西福瑞源房地产开发有限公司，住所地：永济市城西街道富强西街小张村二组。 法定代表人：王安民，总经理。 委托诉讼代理人：杨笃红，山西弘明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王江，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：苗江军，男，1981年7月11日出生，汉族，住永济市。 委托诉讼代理人：梁冬冬，山西西厢律师事务所律师。 上诉人山西福瑞源房地产开发有限公司（以下简称福瑞源公司）因与苗江军房屋买卖合同纠纷一案，不服永济市人民法院（2020）晋0881民初1560号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人福瑞源公司的委托诉讼代理人杨笃红、王江，被上诉人苗江军及委托诉讼代理人梁冬冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人福瑞源公司向本院提出上诉请求：依法撤销永济市人民法院（2020）晋0881民初1560号民事判决，改判为支持一审上诉人的诉讼请求。事实与理由：本案中苗江军只向福瑞源公司交纳了一半购房款，却占据案涉房屋，不愿交纳尾款，2013年12月11日，双方两份《同鑫佳苑住宅认购协议》第四条均约定“乙方未按照约定的期限缴纳房款的，甲方有权收回本协议约定的房源”，该约定是对合同解除的约定，并非不动产产权的保留，协议约定解除合同的条款不违反法律规定，应当遵守契约精神，在福瑞源公司房屋尾款不能收回，合同目的不能实现时，案涉合同应当解除。 苗江军辩称：苗江军仅剩3.5万元尾款未交，原因是福瑞源公司至今未给办理房产证，其是在行使不安抗辩权，福瑞源公司提出解除合同无事实及法律依据。 福瑞源公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方2013年12月11日签署的两份《同鑫佳苑住宅认购协议》；福瑞源公司愿意退还其认购款317537元。2、诉讼费用由苗江军承担。 一审法院认定事实为：苗江军曾为福瑞源公司开发建设的同鑫佳苑小区提供商砼等材料，后经协商，双方约定福瑞源公司以涉案的103号、104号房子抵顶货款，不足部分由苗江军按照约定支付房款。2013年12月11日，双方签订了两份《同鑫佳苑住宅认购协议》。两份协议中约定“乙方未按照约定的期限缴纳房款的，甲方（福瑞源公司）有权收回本协议约定的房源”。2014年3月，福瑞源公司将涉案的两套房屋交付给苗江军，苗江军使用至今。双方未对剩余房款进行结算。苗江军现将涉案房屋租赁给案外人，案外人对房屋进行了装修并用于饭店经营。 一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间订立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，以维护交易安全和社会和谐稳定。本案中，双方于2013年12月11日签订了两份《同鑫佳苑住宅认购协议》后，福瑞源公司同意苗江军以其供货材料款折抵购房款317537元。福瑞源公司于2014年3月将涉案两套房屋交付给苗江军，并由苗江军占有、使用至今。双方之间实际上已形成房屋买卖合同关系。同时，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”之规定，不动产不能适用所有权保留制度。故苗江军要求解除认购协议的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。双方对剩余的购房款等债权债务问题可自行协商解决，或另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，判决：驳回山西福瑞源房地产开发有限公司的诉讼请求。 二审期间，双方均未提交与本案有关联的新证据，对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，而福瑞源公司开发案涉房地产时未依法取得相关土地使用权证书以及建设工程规划许可等手续，到二审庭审结束时上述手续仍未办理，故，福瑞源与苗江军签订的两份《同鑫佳苑住宅认购协议》为无效协议，对于合同无效福瑞源公司明知其开发的同鑫佳苑未经规划许可，但仍与他人签订认购协议，应对合同无效承担主要责任，苗江军在签订上述两份《同鑫佳苑住宅认购协议》时，未对案涉开发项目尽到审慎的审查义务，应承担次要责任。由于案涉纠纷发生于《中国人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的规定，《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，福瑞源公司和苗江军应对其从对方取得的款项和房屋各自返还给对方。关于福瑞源公司返还款项数额，首先，对一审福瑞源公司起诉时自认的2013年12月11日317537元予以确认；其次对一审中福瑞源公司认可的、苗江军提交的同鑫佳苑项目部出具的2014年5月8日的3530元、2014年5月20日8210元、2014年5月20日的2640元以及2014年6月10日的1240元4张计15620元材料款也应予以确认，第三，对于苗江军提交的有福瑞源公司人员签字的运费5400元、商砼泵费22125元、打路面费18000元、同鑫佳苑南院地面用材5160元共计50685元，虽福瑞源公司不予认可，但有其工作人员签字证明，应予确认，对苗江军所提卷闸门等费用因仅为苗江军书写，无福瑞源公司工作人员签字认可，本院不予确认。因此，福瑞源公司应向苗江军返还的款项总额为383842元。由于福瑞源公司占用苗江军款项多年又不能向苗江军交付符合规定能够办理房屋产权证的房屋，故，福瑞源公司在向苗江军返还其所收款项时，应当对苗江军的款项利息损失一并赔偿，赔偿利息的利率可参照苗江军起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%支付，鉴于苗江军在签订案涉两份《同鑫佳苑住宅认购协议》时有一定过错，且苗江军在占有使用案涉房屋期间也收取了一定租金，故，福瑞源公司对苗江军款项的利息损失可按60%酌情赔偿,即按照年息9.24%进行赔偿，其余损失苗江军自行承担。案涉房屋未经规划许可，也未办理预售许可，不属法律意义上的商品房，一审依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》进行裁判属于使用法律错误。 综上所述，一审认定事实错误，适用法律不当，应依法改判。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三款规定，判决如下： 一、撤销永济市人民法院（2020）晋0881民初1560号民事判决； 二、在本判决生效后十日内山西福瑞源房地产开发有限公司返还苗江军款项383842元并赔偿苗江军款项利息损失（利率按照年9.24%计算，其中5400元从2013年5月27日起计算、22125元从2013年9月30日起计算、317537元从2013年12月11日起计算、3530元从2014年5月8日起计算、10850元从2014年5月20日起计算、1240元从2014年6月10日起计算、5160元从2014年7月16日起计算、18000元从2018年6月14日起计算至付清之日止）。 三、在山西福瑞源房地产开发有限公司付清本判决第二项款项后三日内，苗江军腾出案涉房屋并交付给山西福瑞源房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10961元，减半收取5480.5元；二审案件受理费10961元，共计16441.5元，由山西福瑞源房地产开发有限公司负担9864.9元，苗江军负担6576.6元。 本判决为终审判决 审判长 杨 军 审判员 陶佩林 审判员 任国强 二〇二一年五月二十七日 法官助理王奕璇 书记员张瑞