本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0502民初713号原告：邵丽杰，女，1956年5月2日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市明山区。原告：崔红，女，1981年9月22日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市明山区。原告：崔恩旭，男，1993年2月15日出生，汉族，辽宁省沈阳市人，无业，住沈阳市沈北新区。三名原告共同委托诉讼代理人：宋洋，辽宁铭博律师事务所律师。被告：本溪通和房地产开发有限公司，住所地：本溪市经济技术开发区商业城四区一号。法定代表人：何静涛，该公司总经理。第三人：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：平山区曙光路7号。法定代表人：崔智勇，该行行长。委托诉讼代理人：张宇、李国兴，该行工作人员。原告邵丽杰、崔红、崔恩旭与被告本溪通和房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司本溪分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三名原告邵丽杰、崔红、崔恩旭的委托诉讼代理人宋洋，第三人中国农业银行股份有限公司本溪分行的委托诉讼代理人张宇、李国兴到庭参加诉讼。被告本溪通和房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认崔成彦与被告签订的《售房协议书》有效，合同权利义务由三名原告继承；2、判令坐落于平山区平山路7号通和公寓1单元6层5号房屋归原告所有；3、判令被告及第三人协助原告办理房产登记手续；4、诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：原告邵丽杰与已故的崔成彦系夫妻关系，与原告崔红、崔恩旭系母子女关系。2001年4月24曰，原告邵丽杰与已故丈夫崔成彦以每套房产人民币25万元的价格，购买了被告本溪通和房地产开发有限公司开发的位于平山区平山路7号通和公寓1单元6层5号私有房产一套，并以崔成彦的名义与被告本溪通和房地产开发有限公司签订了《售房协议书》，同日原告一次性交付了全部房款人民币25万元。协议签订后被告履行了交付房屋的义务，故原告一直居住在涉案房屋至今。2017年崔成彦因病去世，但被告至今没有为原告办理房屋所有权登记。第三人中国农业银行股份有限公司本溪分行辩称，我行对通和公寓所有房产具有抵押权，在通和公司偿还我行贷款前，我行不会放弃抵押权，通和公司将涉案房屋卖给原告，原告没有办理过户手续，我行没有过错，不应当承担任何责任。被告本溪通和房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告本溪通和房地产开发有限公司开发本溪市平山区平山路七号的“通和公寓”，并以通和公寓在建工程作抵押，向第三人中国农业银行股份有限公司本溪分行申请银行贷款，第三人于2000年办理了他项权证。2001年4月，被告本溪通和房地产开发有限公司与崔成彦签订了《售房协议书》，约定被告本溪通和房地产开发有限公司将通和公寓1单元6层5号的住宅（建筑面积132.27平方米）出售给崔成彦，房屋出售价款为25万元。协议签订后，崔成彦支付了购房款，被告本溪通和房地产开发有限公司交付了房屋，但至今未为原告办理上述房屋的所有权证。另查，崔成彦于2017年2月21日死亡，三名原告邵丽杰、崔红、崔恩旭系崔成彦妻子和子女。本院认为，崔成彦与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的售房协议书，系双方真实意思，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告交付了全部房款的情况下，被告本溪通和房地产开发有限公司不仅负有向原告交付房屋的主要义务，还负有协助原告办理房屋所有权证的附随义务。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述规定虽未对一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但从逻辑上可推出，一般债权人的权利行使不能对抗商品房消费者所享有的权利。本案中，崔成彦与被告本溪通和房地产开发有限公司签订协议后支付了全部购房款，其继承人要求被告本溪通和房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司本溪分行为协助办理房屋过户手续的权利优先于中国农业银行股份有限公司本溪分行的抵押权，故对原告该项诉讼请求予以支持。原告依据合同关系取得的是债权，请求确认房屋所有权于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、崔成彦与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的售房协议书依法有效；二、被告本溪通和房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司本溪分行于本判决生效后十日内协助三名原告邵丽杰、崔红、崔恩旭办理通和公寓1单元6层5号房屋的所有权转移登记手续；三、驳回三名原告邵丽杰、崔红、崔恩旭其他诉讼请求。案件受理费5050元（原告已预交），减半收取，由被告本溪通和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  于丽娜二〇二一年五月二十一日法官助理赵晓光书记员边峻慧附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。