云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初1274号原告：楚雄活利物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市经济开发区永安路435号，统一社会信用代码：91532300MA6K6R4C6U。法定代表人：赵丰，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹有安，云南兴彝律师事务所律师,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李俊松，云南兴彝律师事务所实习律师。被告：朱永，男，1986年4月23日生，汉族，户籍地为云南省楚雄市，现住云南省楚雄开发区。原告楚雄活利物业服务有限公司（以下简称活利物业公司）与被告朱永物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告活利物业公司的委托诉讼代理人曹有安到庭参加诉讼，被告朱永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告活利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告付支付原告自2019年4月28日至2021年4月28日的物业服务费3772元、电梯日常运行维护费606元、二次供水设施日常运行维护费414元、生活垃圾费192元；2.判令被告支付原告自2019年4月28日至2020年10月20日的逾期违约金3575元，并继续按5元/天的标准支付原告逾期违约金至全部款项清偿之日止；3.判令被告支付原告支付的律师费2000元；4.判本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对四季银座四季豪庭小区提供物业管理及服务，协议还一并对双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、代收代缴收费服务等内容作出明确约定。被告作为四季银座四季豪庭小区的业主，应按时足额交纳物业管理服务相关费用。根据协议约定，被告应交的物业服务费、电梯日常运行维修费、二次供水设施日常运行维护费、生活垃圾费已经严重逾期。为此，原告已向被告进行多次催告，但被告始终不予交纳。被告的行为已严重违反合同约定，给原告的服务和管理造成了极大影响，同时侵犯了其他业主的合法权益。特向法院起诉，请求支持原告全部诉讼请求。被告朱永未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。原告活利物业公司为证明自己的诉讼请求及依据的事实和理由向本院提交了如下证据：1.身份证复印件；2.前期物业管理服务协议、缴费协议书；3.收费明细；4.物业服务费收费通知、催收记录；5.委托办理法律事务合同。被告朱永未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见及证据。本院认为，原告活利物业公司提交的证据1能够证实被告的身份情况，本院予以采信；证据2、3、4能够证实原、被告之间签订物业服务管理合同及被告差欠物管费的事实，本院予以采信；证据5不足以证实原告为诉讼实际支付律师费2000元的事实，本院不予采信。本院经审理认定法律事实如下：被告朱永系楚雄市四季银座四季豪庭小区10幢1单元1201室房屋业主，房屋建筑面积为114.74平方米。2018年1月15日，原告活利物业公司与被告朱永签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告对四季豪庭小区进行物业管理服务，前期物业服务期限自2018年1月25日起至业主委员会依法选聘新的物业公司进场之日止，甲方在同等条件下享有优先权；物业管理相关费用按年度预收，在房屋交付使用时，从开发公司通知入住时间起一次性交纳一年的物业管理、公共服务费和其他相关费用，以后每年度交纳一次，每次交纳费用时间为本年度物业服务费到期前30天。对逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按5元交纳滞纳金。通知入住，但仍不办理入住手续的，视为约定入住，收取的物业管理费从通知入住之日计算。住宅管理费按建筑面积每月每平米1.37元收取；电梯使用费0.22元/平方米收取；二次加压费0.15元/平方米收取；受有关部门或单位的委托，甲方可提供生活垃圾清运、有线电视、电话、宽带网使用费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。其中垃圾清运费收费标准如下：装修垃圾清运费：按房屋建筑面积3元/平方米一次性收取；生活垃圾处理费：收费标准执行政府规定--住房每户每月8元。一方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方进行补交，并从逾期之日起按每天5元交纳违约金。被告朱永未交纳2019年4月28日至2020年4月28日的物业管理服务费1886元（114.74平方米×1.37元/月/平方米×12个月），以及电梯日常运行维护费303元（114.74平方米×0.22元/月/平方米×12个月）、二次供水设施日常运行维护费207元、生活垃圾处理费96元（8元/月/户×12个月）。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案中原告活利物业公司与被告朱永签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原告活利物业公司、被告朱永具有约束力。被告朱永未按约定交纳物业管理服务费，已属违约，其应承担相应的民事责任，故对于原告要求被告支付物业管理服务费、电梯日常运行维护费、二次供水设施日常运行维护费、生活垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。根据《前期物业管理服务协议》第4.1条：“物业管理相关费用按年度预收，在房屋交付使用时，从开发公司通知入住时间起一次性交纳一年的物业管理、公共服务费和其他相关费用，以后每年度交纳一次，每次交纳费用时间为本年度物业服务费到期前30天。”的约定，原告主张的2020年4月29日至2021年4月28日的物业管理服务费、电梯日常运行维护费、二次供水设施日常运行维护费、生活垃圾清运费的缴费期限截止起诉之日尚未届满，本院不予支持。故本院调整支持由被告朱永支付原告2019年4月28日至2020年4月28日的物业管理费1886元、电梯日常运行维护费303元、二次供水设施日常运行维护费207元、生活垃圾处理费96元，合计2492元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告双方虽在《前期物业管理服务协议》对违约金进行了约定，但原告主张的违约金过高，本院酌情按照未支付物管费等费用2492元的15%予以支持374元。原告诉请的律师费在《前期物业管理服务协议》中并未进行约定，且原告未提交律师费发票予以证实，故本院不予支持。被告朱永经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，本院视为其自愿放弃法律所赋予行使的诉讼权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担，本院可依法缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告朱永支付原告楚雄活利物业服务有限公司自2019年4月28日起至2020年4月28日止的物业管理费1886元、电梯日常运行维护费303元、二次供水设施日常运行维护费207元、生活垃圾处理费96元，合计2492元；二、由被告朱永支付原告楚雄活利物业服务有限公司违约金374元；三、驳回原告楚雄活利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元（已减半收取），由原告楚雄活利物业服务有限公司负担23元（已交），由被告朱永负担9元（未交）。以上应由被告朱永承担的执行款项，限于本判决生效之日起五日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年五月十二日书记员  孙加有