陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 (2021)陕06民终663号 上诉人（原审原告）：徐来喜，男，汉族，1960年2月3日出生，住陕西省富县。上诉人（原审原告）：黄凤梅，女，汉族，1960年3月25日出生，住陕西省富县。委托诉讼代理人：徐新逸、郭莉莉，北京市盈科西安律师事务所律师。被上诉人：富县金辉房地产开发公司，住所地：陕西省延安市富县三零二。统一社会信用代码：91610628694907386N。法定代表人：赵文亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任学明，陕西捷声律师事务所律师。委托诉讼代理人：季书荣，男，1959年8月19日出生，陕西省富县人，现住富县内。上诉人徐来喜、黄凤梅与被上诉人富县金辉房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省富县人民法院(2020)陕0628民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人徐来喜、黄凤梅的委托诉讼代理人徐新逸、郭莉莉，被上诉人富县金辉房地产开发公司及其委托诉讼代理人任学明、季书荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。  上诉人徐来喜、黄凤梅上诉请求：1、依法撤销陕西省富县人民法院作出的（2020）陕0628民初1498号民事判决第一项中“相应费用由原告徐来喜、黄凤梅承担”，并改判为“相关税费、工本费由原告承担；2、依法撤销陕西省富县人民法院（2020）陕0628民初1498号民事判决第二项，并改判被上诉人向上诉人支付违约金50569.2元（按年6%利率自2017年8月13日计算至2020年8月12日）；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误不清，遗漏重要事实，应当依法改判。其一、被上诉人的预售许可证明到底是什么时候办下来的，一审法院并未查清，我方曾去房地局调取，房地局拒绝提供称没有预售证明，我们也给法庭说明情况，故通过现有证据推断预售许可证明为2019年4月份办下来，因为该证据上诉人客观上无法取得，一审法院应依职权查明。在取得预售许可证明之前，该合同处于无效状态，上诉人如主张债权会被以合同无效驳回起诉，客观上上诉人无法主张债权，应当属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第20条第四款所规定的其他情形，亦即属于诉讼时效中止的其他情形。上诉人在富县不动产登记局查询到的富县不动产登记局出具的陕（2019）富县不动产权第0000588号查询信息，得知涉案房屋于2019年5月7日取得大证，因此，诉讼时效最早也应当从被上诉人取得预售许可证明后起算，上诉人债权并未过诉讼时效；其二、上诉人与被上诉人的合同订立时间是什么时候订立的？一审法院并未查明，而事实的查明亦直接关联诉讼时效。合同的订立应当是指竣工验收以后，合同在房管局备案之日。而上诉人与被上诉人之间的购房合同至今未在房屋局备案，且在2019年3月18日才通过主体竣工验收，故不存在已过诉讼时效之说。其三、本案违约金债权属于继续性债权，一审法院认定事实错误，认定为一时性债权。本案中关于逾期办证的违约金并未明确约定如何计算，故应按照人民银行贷款利息计算，属于按日计算，为继续性债权，故违约金时效应当以每个债权分别适用诉讼时效，上诉人代理人在一审代理意见说明，一审法院视而不见，故上诉人的债权并未过诉讼时效。二、一审法院适用法律错误，应当予以改判。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第三款规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但遗憾的是一审法院并未适用该条规定，直接简单适用该条第二款规定，同时也没有考虑诉讼时效的起算时间中止问题继续性债权问题，以诉讼时效驳回了上诉人的请求，也没有考虑《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该条规定对上诉人的实质影响，草率以诉讼时效，驳回上诉人的请求，属于适用法律严重错误，裁判不公。综上，被告持续违约近十年，使原告丧失了这期间交易及融资的机会，给原告造成了巨大的损失，且使原告心里长期处于不安及恐惧的状态，给原告精神也造成的很大的伤害。如果以时效问题驳回上诉人的请求，将造成一个荒谬的事实，被上诉人2019年前是没有取得预售许可证明的，如果上诉人按照一审法院限定的期限起诉债权，必然会以合同无效被一审法院驳回，那么上诉人无论什么时候起诉都将被驳回，这样的结果显然是违反法律的公平正义精神，上诉人的权益如何保障？而被上诉人却因拖延支付国家税费相关款项及挪用原告等业主缴纳的大修基金，获得了不正当利益，其违约给上诉人造成的损失客观存在，却无法弥补，司法公正从何体现？为弘扬社会主义核心价值观，使每一个老百姓感受到司法的公平正义，维护社会的公平交易秩序，恳请望贵院依法改判，支持上诉人的请求！被上诉人富县金辉房地产开发有限公司辩称：一、关于上诉人的上诉请求。1、上诉人第一项上诉请求不符合《售房合同》之约定。《售房合同》第九条明确约定：房产办理手续，甲方提供相应的合法手续，费用由乙方承担。此处约定的费用为办理房屋登记手续所需的全部费用，并非仅包含税费和工本费。2、上诉人第二项上诉请求变更了一审的诉讼请求，不应纳入二审的审理范围，否则违背两审终审制度。上诉人在其一审诉讼请求中请求的违约金数额为84282元，计算方法为房屋、地下室、车库价款总和280940元的30%，计算依据为《售房合同》第十二条，即“违约方赔偿合同总价的30%”。上诉人在上诉状中主张违约金按年利率6%利率自2017年8月13日计算至2020年8月12日，数额为50569.2元，其上诉请求与一审诉讼请求产生了实质性的变化。据此，上诉人的上诉请求无事实依据，且不符合法律规定，应当依法驳回。二、关于上诉状中其他问题的答辩意见 1、上诉人主张诉讼时效应从被上诉人取得预售许可证时起算，该说法无法律依据。首先，是否办理预售许可证与原告主张逾期办证违约金的诉讼时效并无关联。其次，再次，合同的效力具有一惯性，不存在部分期间有效、部分期间无效的合同。上诉人推断，预售许可证是2019年4月份办下来。按照上诉人一审和上诉状的说法，从2019年4月办理了预售许可证，合同才变为有效，那么在合同无效阶段，被上诉人因合同无效而无需承担违约责任。合同有效后，上诉人于2019年5月6日取得房屋大证，已经符合办理房产证的条件，则被上诉人根本不存在违约行为。上诉人的观点显然难以自圆其说。2、上诉人曲解合同订立的概念。《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。上诉人称“合同订立是指竣工验收以后，合同在房管局备案之日”无法律依据。其又称“上诉人与被上诉人之间的购房合同至今未在房屋局备案。”按照上诉人的逻辑，上诉人与被上诉人签订的《售房合同》至今都未成立，那么其诉讼请求更无法律依据。3、《售房合同》约定的违约金为一时性债务，上诉人起诉超出了诉讼时效期间。上诉人与被上诉人签订的《售房合同》第十二条明确约定：甲、乙双方应自觉遵守本合同，如有违约由责任方赔偿合同总价的30%。此处的违约金当然适用于逾期办理房产证的违约。故双方关于违约责任的约定明确具体。上诉人与被上诉人在合同中约定的逾期办证违约金数额为合同总价的30%，为一时性债权，而非继续性债权。2016年11月21日最高人民法院印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》明确规定：买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案《售房合同》未约定办理房产登记的期限，房产登记应在合同订立之日起90日内办理。故上诉人主张逾期办证违约金应自2013年1月21日起计算诉讼时效，上诉人起诉时，已远超法律规定的诉讼时效期间。关于本案逾期办证违约金究竟属于一时性债权还是继续性债权，上诉人在其一审诉讼请求中依据《售房合同》第十二条计算违约金，证实双方关于违约金的约定明确，且为一时性债权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。以上答辩意见，请合议庭采纳。徐来喜、黄凤梅向一审法院起诉请求：1、判令被告限期为原告办理位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金97425元；3、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2012年10月22日原告与被告签订《富县金辉房地产开发公司职工住宅售房合同》，购买被告开发的位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室，合同约定房屋面积136.93平方米，房屋总价款204240元（1500元/平米），同时就付款方式、交房标准、交房时间、违约责任作了约定。2012年10月22日被告向原告交付房屋。2012年10月23日原告以11700元价格购买被告位于该小区13平米地下室一间，2013年3月4日以65000元价格购买被告位于该小区车库一间。截止目前原告已分笔次向被告交清全部房款。另查明：2012年10月22日双方签订售房合同时，被告并未取得商品房预售许可证明。2019年3月14日原告房屋所在楼房通过竣工验收，2019年5月该楼房取得合法的不动产登记手续（俗称“大证”），登记权利人为富县金辉房地产开发公司，自此原告所购房屋已具备办理不动产登记证书的条件。原告所在小区业主于2018年8月首次通过信访、市长热线的方式，就被告未给其办理房屋不动产登记证书进行维权。一审法院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告作为买受人，与被告签订售房合同，并按合同约定支付房屋总价款，其目的是取得对所购房屋的所有权，从根本上行使对所购房屋占有、使用、收益、处分的权利。被告虽于2012年10月22日向原告交付房屋，原告也实际占有并使用了房屋，但因所涉楼盘未完成竣工验收，未取得预售许可而不具备办理不动产登记条件，原告对涉案房屋所享有的自物权不能从根本上得到维护。合同第九项明确约定有“房产办理手续，本公司提供相应合法手续，费用由乙方承担。”起诉前被告已取得商品房预售许可，合同有效，对原、被告双方具有约束力，被告具有继续履行合同，协助原告办理不动产登记手续的义务。从最终实现合同目的方面来讲，涉案房屋作为大型财产，价值较大，进行不动产登记是确定其所有权归属的最有力方式。综合考量合同的性质、合同目的和交易习惯，出卖方协助原告办理不动产登记，使原告所购房屋实现物权，对外产生公示效力系被告附属义务，属于物权性质请求权，该权利不受诉讼时效的限制，因此，被告应当依照合同约定继续履行其出卖人义务，协助原告办理所购房屋不动产登记手续。对原告所主张的84282元逾期办证违约金问题，被告当庭以超过诉讼时效为由提出抗辩。经本院审查，因涉案房屋在购买时尚未建成，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，此类房屋自实际交付使用之日起90日内因出卖人原因，致使买受人未如期取得房屋不动产登记权属证书，出卖人应当承担违约责任。有关诉讼时效的起算，法律明确规定自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。此外，最高人民法院《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》中规定了：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”本案中买受人作为涉案房屋实际购买人和实际占有人，关于逾期未办证要求被告承担违约金的请求，应于房屋实际交付使用之日起90日，即2013年1月21日起计算诉讼时效。原告提供的证据证实其首次主张权利的时间在2018年8月，远超出《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，原告也未提供证据证明诉讼时效期间发生中止、中断、延长的情形。根据最高人民法院司法解释的规定，原告超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当予以受理，受理后被告提出了诉讼时效抗辩，经审理查明原告起诉时已经超过诉讼时效，故应判决驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定判决如下：一、被告富县金辉房地产开发公司于本判决生效之日起协助原告徐来喜、黄凤梅办理位于富县XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的不动产权证书，相应费用由原告徐来喜、黄凤梅承担。二、驳回原告徐来喜、黄凤梅对被告富县金辉房地产开发公司的其他诉讼请求。案件受理费1906元，减半收取953元，由原告徐来喜、黄凤梅负担476.5元，被告富县金辉房地产开发公司负担476.5元。二审审理期间，当事人未提交新证据，一审法院认定事实属实。另查明：富县金辉房地产开发公司于2019年5月5日申请办理位于富县北教场太和小区3号楼，6号楼，9号楼的不动产首次登记，自2019年5月15日该小区业主可持相关材料申请办理房屋分户转移登记。本院认为，上诉人徐来喜、黄凤梅与被上诉人富县金辉房地产开发公司签订的《富县金辉房地产开发公司职工住宅售房合同》是当事人双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。关于上诉人上诉请求相关税费、工本费由上诉人承担的问题，依据当事人双方签订的合同第九条约定：“房产办理手续，甲方提供相应的合法手续，费用由乙方承担。”因此办理过户的相关费用应由上诉人承担。关于上诉人请求被上诉人承担违约金的问题，本院认为，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，因从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案《售房合同》未约定办理房产登记的期限，房产登记应在房屋合同订立之日起90日内办理。故上诉人主张逾期办证违约金应自上述期限届满后的三年内向被上诉人主张。上诉人起诉时，已超过法律规定的诉讼时效期间。据此，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费1070元，由上诉人徐来喜、黄凤梅负担。本判决为终审判决。               审  判  长   周  海  龙审  判  员   樊      宁审  判  员   李  欣  南 二〇二一年五月二十六日  法 官 助 理   李  委  玲书  记  员  李      惠         2021066631960232119603252191610628694907386195981920200628149820213412020062814982202006281498505692620178132020812320194202019000058820195720193181890220191284282280940303062017813202081250569212019420194201956233030201611219020131211625012974253201210223570213693204240150020121022201210231170013201334650002012102220193142019520188201210228428290902013121201883570219069534765476520195536920195159010702021066631960032521610628196003250022196002032161062819600203351202006281498202103041