吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终40号上诉人（原审原告）：史荣江，男，1968年6月20日出生，汉族，住柳河县。被上诉人（原审被告）：柳河县恋家地产经纪有限公司，住所地柳河县柳河镇中华园酒店西侧。法定代表人：刘艳华，经理。上诉人史荣江因与被上诉人柳河县恋家地产经纪有限公司（以下简称恋家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院（2020）吉0524民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史荣江上诉请求：撤销（2020）吉0524民初1150号民事判决，改判恋家公司承担按定金罚则应给付史荣江惩罚性质的定金赔偿5万元。并由恋家公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实存在错误。一审法院阐述“虽然《房屋买卖订金协议书》中写明的是“订金”但结合《房屋买卖订金协议书》第三条、第六条的规定，该“订金”具有定金罚则功能，该5万元应认定“定金”符合案件事实，协议书约定的“订金”具有定金罚则的内容是史荣江与恋家公司的真实意思表示，故对双方签订的《房屋买卖订金协议书》将“订金”认定为“定金”的事实是正确的。然而，一审法院又阐述“本案中，因为案涉房屋不能办理产权证，属于案涉协议约定的手续不全情形，此种情况不能归责于恋家公司，史荣江要求恋家公司双倍返还定金不具有事实和法律依据，不应支持。”这种认为“此种情况不能归责于恋家公司”的观点是完全错误的。恋家公司与史荣江通过《房屋买卖订金协议书》的方式确定并签订了位于坐落在山水名苑1号楼2单元704室，面积104.24平方米的具体房源买卖协议，恋家公司作为房屋买卖的专业服务机构对其提供的房源应当做到审慎审查的义务，保证所提供的房源真实、准确、可靠，能够办理完整的房屋买卖产权过户手续，这是恋家公司应尽的责任和义务，史荣江正是基于对恋家公司专业性的信赖通过他购买房屋，史荣江有理由相信他对该房屋转让有委托代理权，而且在签订协议书时恋家公司也在提供的协议书文本中备注了“甲方（恋家公司）保证该房屋手续真实有效”，同时双方为防止一方违约给对方造成经济损失才约定了定金条款，可是恋家公司在约定的时间内却无法向史荣江交付该房屋也不能给史荣江办理房屋过户手续，经史荣江现场对该房屋勘查确定，该房屋已被卖给他人，恋家公司未尽到审慎审查义务和保证该房屋无瑕疵担保的责任，其未实现保证承诺，出现反言，说话不算话，严重违反诚实信用原则，其本身存在重大过错，一审法院怎么能认定“此种情况不能归责于恋家公司”，况且本案并不存在不可抗力的免责事由，因此，一审法院认定事实存在错误。2.一审法院适用法律错误。一审法院既然认为“恋家公司不能将案涉房屋办理过户手续”，则恋家公司就存在根本违约，使得史荣江购买该房屋的合同目的落空，就应当追究恋家公司的违约责任。虽然，因恋家公司根本违约致使史荣江不能实现购房的合同目的而解除合同，根据《合同法》第97条的规定，合同解除并不影响追究违约方的违约责任，而定金罚则条款，就是违约方承担违约责任的一种方式，实际上商品房买卖合同的违约责任的归责原则采取无过错归责原则，就本案而言，退一步讲，即使恋家公司没有过错，其只要有违约行为，且无免责事由，就应当承担违约责任，双方已经约定了定金罚则条款，人民法院就应当根据《合同法》第115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”适用定金罚则的规定追究恋家公司双倍返还定金的违约责任。而一审法院一方面认定《房屋买卖订金协议书》中规定的“订金”具有定金罚则功能，该5万元应认定为定金；另一方面，却未按定金罚则追究恋家公司的双倍返还定金的违约责任。而是按照预付款的处理方式，责令恋家公司赔偿资金占用期间的使用费，这种判决明显违反《合同法》关于违约责任的承担方式和《担保法》关于定金罚则中收受定金一方违约应当双倍返还定金的法律规定，故该判决适用法律错误，理应予以纠正。恋家公司辩称，恋家公司与史荣江签的是预订金合同，合同约定手续不全办理不了按揭，恋家公司将原数返还订金，如手续齐全可以办理按揭，恋家公司不卖将赔偿双倍预订金。恋家公司与史荣江签的是预订合同，恋家公司只是代理方，虽然是顶到个人名下的房子，但实际是一手手续在售楼处办理，签订这个合同时手续不全，要是全的话就去售楼处了，正因为手续不全办理不了相关手续，履行不了此预订金合同。恋家公司保证该手续真实有效，这个手续是指购房合同指定到史荣江名下的机打发票及房产证。因为按揭，银行要求必须有购房合同和机打发票才能去房产局办理相关手续，能办理房照的情况下银行才能办理按揭，拿房照作为抵押。史荣江向一审法院起诉请求：要求恋家公司双倍返还定金，即再返还50000元。一审法院认定事实：恋家公司受案外人王某委托出售其位于柳河镇山水名苑面积为104.24平方米的1号楼2单元704室毛坯房。2019年9月20日，恋家公司在告知史荣江上述房屋所有人的情况下，以自己名义与史荣江就上述房屋签订《房屋买卖订金协议书》。协议约定，恋家公司将上述房屋以单价每平方米3100元的价格卖给史荣江；协议第三条约定：“付款方式：甲（恋家公司）乙（史荣江）双方达成协议按揭购买该房，乙方当日交给甲方人民币伍万元整（50000元）订金，甲方在2019年10月20日内办理按揭手续时将首付款交齐。如手续不全，办理不了按揭，甲方将订金原数返还。如手续齐全，甲方公司违约不卖，甲方双倍赔偿乙方订金。”第六条约定：“如手续未在约定时间内办理，乙方可以要求退订金。如手续已做，订金不予返还。”协议签订当日，史荣江依据协议约定向恋家公司交付50000元。2019年11月4日，恋家公司与史荣江签订《补充合同》，将案涉房屋单价调整为每平方米2900元。因案涉房屋不能办理房屋产权证，史荣江多次要求恋家公司返还订金。2020年1月23日，恋家公司返还史荣江订金50000元。另查明，案涉协议中“手续”是指签订正式房屋买卖合同、取得机打发票、取得房屋产权证、办理按揭贷款手续等。一审法院认为，恋家公司与史荣江均具有民事权利能力和民事行为能力，双方签订的《房屋买卖订金协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉协议依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。因双方当事人还需要签订正式房屋买卖合同，故恋家公司与史荣江签订的案涉协议在性质上属于预约合同。虽然《房屋买卖订金协议书》中写明的是“订金”，但结合《房屋买卖订金协议书》第三条、第六条的规定，该“订金”具有定金罚则功能，该50000元应认定为定金。本案中，因为案涉房屋不能办理产权证，属于案涉协议约定的手续不全情形，此种情况不能归责于恋家公司，史荣江要求恋家公司双倍返还定金不具有事实和法律依据，不应支持。2020年1月23日，恋家公司返还史荣江定金50000元，其与史荣江已经解除案涉合同。结合案涉协议内容，该院认为双方在签订合同时均应预料到案涉房屋在办理过程中可能会存在手续不齐全的情形，恋家公司作为专业的中介公司，在案涉协议约定的一个月期限届满时即应当预料到案涉房屋不能办理产权证等手续的情况，但恋家公司没有及时与史荣江解除合同，返还50000元定金，而是继续与史荣江进行毫无意义的协商。恋家公司的这一行为违反了协议的约定，同时造成史荣江50000元定金被恋家公司占用3个月时间，恋家公司应赔偿史荣江资金被占用期间的合理损失。结合恋家公司的违约程度，该院认为应按一年期贷款市场报价利率四倍即月利率1.28分确定史荣江定金被占用3个月的合理损失。故判决：一、恋家公司于本判决生效后立即赔偿史荣江合理损失1920元（50000元×月利率1.28分×3个月）；2.驳回史荣江其他诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。另，根据双方陈述位于山水名苑小区的房屋至今无法办理房屋过户手续。本院认为，本案的争议焦点为：本案是否应适用定金罚则规定，由恋家公司另行返还史荣江50000元？恋家公司与史荣江签订《房屋买卖订金协议书》的主要目的是为了待相关手续齐全后，签订正式的《商品房买卖合同》并办理按揭贷款手续，双方签订的《房屋买卖订金协议书》虽然书写的是“订金”，但综合考虑合同所作的约定、“订金”交付后的定性约定、行业交易习惯等各方面因素，该“订金”在性质上仍属于定金。根据法律规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案涉及的问题是恋家公司是否存在不履行债务或者履行债务不符合约定的情形，从而导致不能实现合同目的。首先，《房屋买卖订金协议书》第三条明确约定如手续不全，办理不了按揭，恋家公司将订金原数返还。现约定买卖的房屋所在的山水名苑小区无法办理房屋过户登记手续并非恋家公司原因导致，并非恋家公司故意不履行合同约定的义务；其次，在约定的一个月期限届满后，恋家公司与史荣江重新约定房屋每平方米下调200元，并签订《补充合同》一份，表明史荣江了解房屋存在可能无法按期办理手续的事实。再次，二审庭审中史荣江表明恋家公司逾期履行义务后，其要求先把定金返还，有房源的时候再买，事实上史荣江在取回定金后也与恋家公司查看了其他房源。综上所述，本案不存在“如手续齐全，甲方公司违约不卖，甲方双倍赔偿乙方订金”的情形。故对史荣江的上诉请求，本院无法支持。综上所述，史荣江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050.00元，由史荣江负担。本判决为终审判决。审判长 王文立审判员 赵慧颖审判员 杨海山二〇二一年五月六日书记员 刘玉辉