湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1472号上诉人（原审原告）：陈玉民，男。上诉人（原审原告）：高艳，女。共同委托诉讼代理人：彭芙，湖南溥天律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李玉华，衡南县法律援助中心律师。上诉人（原审被告）：华耀城（衡阳）有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蔡伦大道华耀城招商中心。法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：申龙龙，男，该公司法务。上诉人陈玉民、高艳与上诉人华耀城（衡阳）有限公司（以下简称华耀城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉民、高艳上诉请求：1.撤销原判，改判华耀城公司向陈玉民、高艳支付逾期交房违约金96262元；2.本案一、二审诉讼费由华耀城公司承担。事实和理由：一审适用法律错误，陈玉民、高艳与华耀城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，逾期交付案涉房屋的违约金为每日按全部房价款的万分之三计算。该合同为双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，合法有效。上述约定的违约金标准尚不足以弥补陈玉民与高艳的损失。所以，华耀城公司应按合同约定标准支付逾期交房违约金。华耀城公司辩称，在上诉意见的基础上补充以下几点：1.维修资金不属于税费，华耀城公司未强迫陈玉民、高艳签订案涉合同。2.工期延误非华耀城公司主观原因导致，华耀城公司无过错，即使工程如期完工，但陈玉民、高艳未缴纳物业维修资金，亦不能如期交付。华耀城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回陈玉民、高艳的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈玉民、高艳承担。事实和理由：1.案涉工程遭受恶劣天气以及政府限制性行为影响，导致工期延误时间长。根据案涉房屋买卖合同约定，交付期限可以据实顺延。2018年7月至2019年12月，衡阳地区雨天异常增多，案涉工程部分工艺无法正常进行，导致工期至少延误252天，该恶劣天气属于不能预见、不能避免的不可抗力因素，依约交付时间应予顺延。以上事实有衡阳市气象台出具的天气记录予以证实。另因政府建设惜香路，于2018年4月1日发函至华耀城公司，指令暂缓案涉工程绿化部分的施工，该限制性行为持续至2019年7月29日，导致案涉工程不能如期备案。2.陈玉民、高艳未按规定交存案涉房屋的物业维修资金，直至2020年4月7日才交存物业维修资金，依约华耀城公司不得交付案涉房屋。所以，华耀城公司在2020年1月1日至2020年3月8日期间不承担逾期交付责任。3.一审以全部房价款日万分之二的标准计算违约金，明显高于陈玉民、高艳的实际损失，且未综合考量陈玉民、高艳的过错以及合同的整体履行情况。陈玉民、高艳的实际损失应当参照同地段同类房屋租金标准确定。经核查，案涉房屋同地段同类房屋租金标准为每月12元/㎡，年租金为17781.12元，而按房屋总价款万分之二计算为53478.93元，违约金明显过高。所以，本案应以同地段同类房屋租金标准确定实际损失，综合考虑合同履行情况，合理确定违约金标准。陈玉民、高艳辩称，华耀城公司的上诉理由不成立。华耀城公司提交的天气证明没有出具人的签字，不符合证据形式要求。即使能证明有雨天，但是亦为正常状况，不构成不可抗力。政府限制性行为以及创卫要求亦不构成不可抗力。华耀城公司未提供证据证明其有在不可抗力发生之日起60天内告知陈玉民、高艳。华耀城公司主张陈玉民、高艳未缴纳物业维修资金，故华耀城公司有权延期交付案涉房屋的理由不成立。因为华耀城公司与陈玉民、高艳签订的房屋买卖合同中有约定，出卖人不得以买受人未缴纳税费为由不交付房屋。本案违约金应按全部房价款每日万分之三的标准支付，因为该约定系华耀城公司提供的格式合同，为双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。陈玉民、高艳向一审法院起诉请求：1.华耀城公司支付陈玉民、高艳逾期交房违约金103615元；2.本案诉讼费由华耀城公司承担。一审法院认定事实：2018年1月23日，陈玉民、高艳与华耀城公司签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买的商品房位于石鼓区1室，预测建筑面积共123.48平方米，单价为每平方米6138.01元，总价款757922元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照已付房款中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2018年11月16日，陈玉民、高艳与华耀城公司签订《商品房买卖补充协议》，华耀城公司同意将原合同所确定的购房款总额757922元变更为742763元。当日，陈玉民、高艳付清全部购房款。还查明，陈玉民、高艳与华耀城公司签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定：签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金。买受人未按规定缴存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。2019年11月5日，案涉房屋竣工验收合格，2019年12月31日，案涉房屋办理竣工验收备案手续。2020年3月8日，华耀城公司书面通知陈玉民、高艳收房。因为天气原因以及其他因素影响，案涉房屋未在约定的期限内即2018年12月31日前交房。2020年4月7日，陈玉民、高艳缴纳专项维修资金7409元。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。陈玉民、高艳与华耀城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议,未违反国家强制性法律、法规的规定,系双方当事人的真实意思表示,应当依法认定为有效。根据合同约定的内容,华耀城公司应当在2018年12月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付陈玉民、高艳，但案涉房屋于2019年11月5日才竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，华耀城公司已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”诉讼过程中，陈玉民、高艳及华耀城公司均没有就延期交付房屋给陈玉民、高艳造成的损失提出证据。该院根据违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，并结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准。该院确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。对陈玉民、高艳主张的过高部分的违约金，不予支持。根据查明的事实以及交房时间，华耀城公司违约时间从2019年1月1日计算2020年3月8日止，按每日万分之二计算全部购房款违约金为64174.72元（742763*432天*2‱）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、华耀城公司于本判决生效后三日内向陈玉民、高艳支付违约金64174.72元；二、驳回陈玉民、高艳的其他诉讼请求。案件受理费2372元，由陈玉民、高艳负担967元，华耀城公司负担1405元。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合华耀城公司及陈玉民、高艳的上诉意见和答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、华耀城公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素；二、合同约定的违约金是否过高。分别评析如下：关于焦点一。华耀城公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素。华耀城公司在诉讼中提交了衡阳市气象局关于衡阳市2018年至2020年4月降水证明和衡阳市石鼓区华耀城项目指挥部2018年4月1日“关于全力配合惜香路建设的函”，以证明其可以顺延交房期限。本院认为，衡阳市气象局的降水证明无出证人的签名，形式上不符合证据要求。同时，其证明内容也只能证明衡阳市近三年自然降雨情况，而不能证明在合同履行期间发生了合同约定的不可抗力事由。华耀城公司认为惜香路建设以及创卫能成为华耀城公司延期交房的事由。本院认为，惜香路建设项目指挥部发给华耀城公司的函系要求华耀城公司清理堆积在路上的土方，或者暂缓部分绿化施工，华耀城公司另未提交证据证明创卫对其工程建设的具体实际影响，惜香路建设以及创卫也并不当然导致案涉房屋交付延期，故对华耀城公司的上述理由不予采纳。另外，华耀城公司以陈玉民、高艳未缴纳维修资金为由不交付房屋是否正当。华耀城公司认为，陈玉民、高艳未缴纳案涉房屋维修资金，故其有权不将案涉房屋交付给陈玉民、高艳。本院认为，陈玉民、高艳与华耀城公司签订的《房屋买卖合同（预售）》中有约定华耀城公司不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为陈玉民、高艳查验和办理交付手续的前提条件，华耀城公司的该主张有悖于双方约定。即使在案涉合同中另有约定陈玉民、高艳未按规定交存物业维修资金的，其不得将房屋交付陈玉民、高艳，但是华耀城公司并未提供证据证明其有于2020年3月8日前通知陈玉民、高艳缴纳物业维修资金，故陈玉民、高艳在2020年3月8日前不存在拒不缴纳物业维修资金的行为。鉴于上述理由，华耀城公司无合同约定的或者法定的延期交房事由，未依约于2018年12月31日前向陈玉民、高艳交付案涉房屋，构成违约，应当向陈玉民、高艳支付逾期交房违约金。关于焦点二。华耀城公司主张与案涉房屋同地段同类房屋的租金标准为每平方米每月12元，在一审时提供了位于华耀城M6区63栋101号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑被上诉人的实际损失，对华耀城公司主张在一审判决的基础上进行调整的请求予以适当考虑，酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。所以，华耀城公司从违约之日起即2019年1月1至2020年3月8日（陈玉民、高艳诉请支付违约金的截止日）止每日按全部购房款万分之一点二应支付违约金为38504.83元（742763元*432天*1.2‱）。综上所述，华耀城公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初511号民事判决第二项；二、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初511号民事判决第一项为：华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内支付陈玉民、高艳违约金38504.83元；三、驳回陈玉民、高艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2372元，二审案件受理费2372元，合计4744元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二一年五月三十一日法官助理  彭 斌书 记 员  陈 浅