河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1481民初3613号原告：桑欣欣，女，1982年9月19日出生，汉族，居民，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘婉，河南旺达律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：顾艳侠，女，1980年3月8日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：张玉姣、刘肖楠（实习），河南正剑律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李威，男，1977年8月14日出生，汉族，居民，住河南省永城市。被告：顾浩，男，1984年5月28日出生，汉族，居民，住安徽省宿州砀山县。原告桑欣欣与被告顾艳侠、被告李威、被告顾浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桑欣欣及其委托诉讼代理人刘婉，被告顾艳侠及其委托诉讼代理人张玉姣、刘肖楠，被告李威到庭参加诉讼，被告顾浩经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑欣欣向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告归还原告的购房款180000元及房屋装修款55000元；3.判令被告支付原告违约金54000元。事实和理由：2021年3月15日，原告桑欣欣与被告顾艳侠经河南永胜房地产中介服务有限公司介绍签订房屋买卖合同，约定被告将位于永城市东城区贺寨一巷14号楼2楼北户出售给原告，房屋面积为115平方米，房屋总价款为180000元整。房屋买卖合同签订后，原告即交纳了180000元购房款，被告顾浩向原告出具了担保书确认房屋无产权纠纷，被告顾艳侠将房门钥匙交给了原告。后原告对涉案房屋进行了装修，在装修过程中，被告李威对原告的装修进行阻拦，原告无奈向人民法院提起诉讼要求解除与被告的房屋买卖合同，被告顾艳侠、李威知道原告起诉后，主动找原告协商并自愿补签了保证合同，原、被告约定在上述房屋没有过户至原告指定人名下之前，保证原告可以随时装修居住，并保证原告在居住期间没有任何人去打扰，现由于该房产存在争议，原告无法继续居住，导致合同无法继续履行，原告要求解除合同。被告顾艳侠辩称，1.涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示且房屋已经交付使用，合同目的已经实现，涉案房屋买卖合同不存在解除情形；2.涉案房屋买卖合同虽是以被告顾艳侠名义同原告签订，但顾艳侠已经将收取的房款扣除中介费用后交付被告李威，并且被告李威也向原告出具了保证书，被告李威系涉案房屋买卖合同的卖房人，卖方的利益也归被告李威所有，如法院判决解除合同，应该判决被告李威返还购房款并承担违约责任；3.原告提供的装修费用过高，应该提供相关票据佐证。被告李威辩称，收到170000元属实，但该笔钱不是购房款，而是涉案房子的损失赔偿费用和被告顾艳侠欠被告李威的钱；涉案房子是被告李威的父亲购买，归被告李威的父亲所有，被告李威无权处分该房产，也没有和原告签订涉案房屋买卖合同，更不会同意以180000元出卖涉案房子。被告顾浩未答辩。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定如下事实：被告顾艳侠与被告李威系恋爱关系，为与被告顾艳侠保持恋爱关系，2020年10月22日，被告李威（甲方）和被告顾艳侠（乙方）签订《合同书》一份，约定：“一、房屋的基本情况：房产为甲方于2012年7月8日以280000元价格购买的私有房产，无任何权利纠纷，房屋坐落于永城市贺寨一巷14号楼2楼北户，建筑面积115平方米。二、甲方因无力向乙方支付赔偿，自愿将第一条所述房产通过赠与的方式赔偿给乙方，乙方自愿接受上述房屋全部产权。……。”将涉案房屋赠与被告顾艳侠，双方签订合同后，被告李威向被告顾艳侠交付了房屋钥匙。2021年3月15日，被告顾艳侠与原告桑欣欣经河南永胜房地产中介服务有限公司介绍签订房屋买卖合同，约定被告顾艳侠将涉案房屋以180000元的价格卖与原告桑欣欣，被告顾浩向原告桑欣欣出具“担保协议”一份，承诺如涉案房屋在过户至乙方（原告桑欣欣）指定人名下之前发生纠纷，被告顾浩无条件返还乙方（原告桑欣欣）全部购房款及承担涉案房屋价款30%的违约金。2021年3月16日，被告顾艳侠向原告桑欣欣出具“收条”一份，确认收到原告通过中原银行转账支付的180000元购房款。2021年4月5日，被告顾艳侠与被告李威签订“协议书“一份，约定：“……；3、关于该房屋的相关过户事宜，因乙方（被告李威）此房为总证暂时未能过户至甲方（被告顾艳侠）指定人名下，日后符合房管局过户条件时，乙方负责将房屋过户到甲方指定人名下，如果乙方对该房屋擅自处分，给第三方造成损失，该损失由乙方承担与甲方无关；4、甲方出售房屋获得的房款共计180000元，在扣除甲方出售房屋所支出的中介费等共计10000元后，将剩余房款拾柒万元整于本协议签订后将房款交付给乙方李威。……。”签订上述协议后，被告顾艳侠通过微信转账向被告李威交付购房款170000元。因被告顾艳侠与被告李威产生纠纷，原告桑欣欣向人民法院起诉与被告解除房屋买卖合同，为使原告撤回起诉，2021年4月6日，被告李威及被告顾艳侠共同向原告桑欣欣出具“保证书”一份，约定：在涉案房屋过户至原告桑欣欣指定的人名下之前，原告可以随时装修入住，并保证原告在居住期间无任何人打扰，涉案房屋如出现任何纠纷均应该由被告方出面解决处理，对因此给原告造成的损失，由保证人负责赔偿。后原告桑欣欣对涉案房屋进行了装修，因被告顾艳侠与被告李威的其他纠纷，被告李威阻挠原告对房屋进行装修和居住。上述事实由原告桑欣欣提交的2021年3月15日房屋买卖合同书及担保协议书各一份、转账凭证两份及2021年3月16日的收条一份、2021年4月6日被告顾艳侠、李威向原告桑欣欣出具的保证书一份，被告顾艳侠提交的2020年10月22日的合同书一份、2021年4月5日的协议书一份、被告顾艳侠向被告李威转账支付凭证截图一组在卷佐证。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告桑欣欣与被告顾艳侠签订房屋买卖合同后，因被告顾艳侠与被告李威之间的其他纠纷，造成原告桑欣欣无法继续占用使用涉案房屋，更无法取得房屋所有权，原告桑欣欣与被告顾艳侠签订的房屋买卖合同目的已无法实现，故对原告桑欣欣要求与被告顾艳侠解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，因被告顾艳侠与被告李威的其他纠纷造成合同目的不能实现，被告顾艳侠违反了房屋买卖合同的约定，应当承担返还原告桑欣欣购房款及支付涉案房屋总价款30%违约金的违约责任，故对原告要求被告顾艳侠返还购房款180000元及承担违约金54000元的诉讼请求，本院予以支持；被告顾浩作为保证人向原告桑欣欣出具了“担保协议书”，承诺如涉案房屋在过户至乙方（原告桑欣欣）指定人名下之前发生纠纷，被告顾浩无条件返还乙方（原告桑欣欣）全部购房款及承担涉案房屋价款30%的违约金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（2021.1.1）第二十五条第二款规定：“当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。”故被告顾浩的保证方式应为连带责任保证，原告桑欣欣要求被告顾浩对涉案房屋价款及违约金承担连带保证责任有事实及法律依据，本院予以支持；被告李威于2021年4月6日向原告桑欣欣出具了保证书，承诺涉案房屋如出现任何纠纷均应该由被告方出面解决处理，对因此给原告造成的损失，由保证人负责赔偿。同样依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（2021.1.1）第二十五条第二款的规定，被告李威出具保证书的保证方式应为连带责任保证，且依据双方协议内容被告李威仅对原告损失承担连带保证责任，该损失应限于购房款损失及原告有证据证明的装修款损失；对原告要求被告返还装修款55000元的诉讼请求，因原告当庭提交的证据形式不合法，不能作为有效证据使用，但原告确实存在装修涉案房屋的事实，故在原告进一步补充证据后可对装修款另行提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（2021.1.1）第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告桑欣欣与被告顾艳侠签订的《房屋买卖合同》；二、被告顾艳侠于本判决生效后十日内退还原告桑欣欣购房款180000元及违约金54000元；三、被告顾浩对上述购房款180000元及违约金54000元承担连带保证责任；四、被告李威对上述购房款180000元承担连带保证责任。五、驳回原告桑欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2818元（已减半收取），由被告顾艳侠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  朱连亭二〇二一年五月二十五日法官助理朱东帅书记员苏天宇