安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1825民初326号 原告：安徽泾县华诚房地产开发有限公司旌德分公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇解放北路文涛苑11楼105-205号。 负责人：郭金生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪庭武。 被告：旌德县小军物业管理有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇城东路华诚紫云府5号楼一单元102室。 法定代表人：王孝军，该公司总经理。 被告：紫云府小区业主委员会，住所地安徽省旌德县华诚紫云府6号楼202室。 负责人：刘延辉，该业主委员会主任。 被告：戴辉民，男，1975年1月27日出生，汉族，居民，住安徽省旌德县。 安徽泾县华诚房地产开发有限公司旌德分公司（以下称华诚公司）与旌德县小军物业管理有限公司（小军物业）、紫云府小区业主委员会（紫云府业主委员会）、戴辉民确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，于2021年4月2日依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告华诚公司委托诉讼代理人汪庭武、被告小军物业法定代表人王孝军、紫云府业主委员会负责人刘延辉、戴辉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告签订的转让协议无效。2.要被告1、2对原告进行书面道歉。3.本案诉讼费由被告负担。庭审中原告放弃第2项诉讼请求。事实与理由：被告小军物业由王孝军于2018年8月成立，王孝军系该公司法定代表人。2020年王孝军与紫云府业主委员会的主任刘延辉签订物业管理合同后，在业主群内称开发商跑路了，将房子卖给业主作为福利，将原告的储物间以远低于市场的价格转让给被告戴辉民，转让款进入了王孝军指定的账户。被告小军物业及紫云府业主委员会未与原告进行任何沟通，而以远低于市场的价格将属原告的财产予以处置，现要求确认三方签订的协议无效。 小军物业未作书面答辩，庭审中辩称：原告陈述与事实不符，原告将紫云府小区的属原告产权的杂物间、车库交给物业公司处理，用于解决紫云府小区内房屋质量问题，原告出售的商品房在质保期内出现问题，因原告一直未出面致使未予解决。2020年5月，召开业主大会讨论决定将原告的杂物间进行处置，处置的费用用于维修房屋及建设小区的车棚，杂物间出售后，答辩人也与原告联系，但原告未予理睬。综上，答辩人、业主委员会与戴辉民签订的转让协议属有效协议。 紫云府业主委员会未作书面答辩，庭审中辩称：原告诉状陈述与事实不符，因原告未能解决小区内的车棚及房屋维修问题，经业主大会讨论决定将属原告的杂物间予以出售，出售款用于维修房屋及建设车棚，因转让协议系合法有效，原告的诉请应予驳回。 戴辉民辩称：答辩人系公开购买案涉杂物间，小军物业及业主委员会在小区内公示栏及业主群内均公示，答辩人在公示后无异议后才通过签订协议的方式购买了杂物间，并已将款项全部交付，即便小军物业及小区委员会无权处置也与答辩人无关，综上，系合法有效的协议且已履行完毕。 原告为证明其诉讼主张，向本院递交的证据及本院的认证意见如下： 1．原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证、任命文书各1份，证明原告的身份及诉讼主体资格适格。三被告无异议。 2.《中华人民共和国建设用地规划许可证》复印件1份，证明紫云府小区由原告开发建设，案涉储物间属原告所有。三被告无异议。 3.《转让协议》复印件1份，证明三被告在无处分权的情况下签订了转让协议，将属原告所有杂物间出售给被告戴辉民。三被告对该证据的真实性无异议。 被告小军物业为证明其抗辩主张，向本院递交的证据及原告、被告紫云府业主委员会、戴辉民的质证意见如下： 4.会议记录复印件1份，证明因开发商找不到，2020年5月3日紫云府业主委员会与小军物业召开会议，决定处置原告遗留下的杂物间。原告对该会议记录表示不清楚，被告紫云府业主委员会、戴辉民无异议。 5.2018年8月14日房屋维修申请复印件、预算表复印件各1份，证明2018年因房屋存在质量问题，原告不予解决并躲避，运用了维修基金进行维修。原告认为不属实，维修基金一直未用。被告紫云府业主委员会、戴辉民无异议。 6.建设车棚费用清单复印件、签字确认表复印件各1份，证明紫云府小区建设车棚支出的费用系出售杂物间的费用。原告不清楚，同时认为建设车棚与出售杂物无关联。紫云府业主委员会无异议，戴辉民对建设车棚的事实予以认可，但对费用不清楚。 7.紫云府小区内房屋漏水户名单1份、小军物业紫云府小区报修单复印件5份，证明紫云府小区自2015年开始一直存在房屋漏水现象，由于原告未履行维修义务，小区内的房屋也未经过验收，因存在质量问题需要维修房屋，才处置原告的杂物间。原告、被告紫云府业主委员会、戴辉民表示对该组证据不清楚。 8.《储藏室转让协议》1份，证明被告戴辉民以12000元的价格购买了案涉储物间并已支付12000元的事实。原告及被告紫云府业主委员会、戴辉民对该证据的真实性无异议，原告认为该协议系无效协议。 被告紫云府业主委员会未向本院提供相应证据。 被告戴辉民为证明其抗辩主张，向本院提交的证据及原告、被告小军物业、紫云府业主委员全的质证意见如下： 9、《储藏室转让协议》、微信账单详情打印件、收据各1份，证明被告戴辉民以12000元的价格购买了案涉储物间并已支付12000元的事实。原告及其余两被告无异议。 本院经审查认为，对双方无争议的证据1、2、3、8、9，符合证据真实性、合法性及关联性，本院予以认定。对其余证据认定如下：被告小军物业提供的证据4、5、6、7均是证明华诚公司在出售商品房时存在质量问题或是小区内设施不完备导致小区内居民生活不便后，被告小军物业和紫云府业主委员会决定出售属原告财产的事实，但该组证据不能证明其有权处分原告的财产，故上述证据达不到被告小军物业的证明目的，本院不予认定。 根据上述认定的证据并结合到庭当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下： 紫云府小区系华诚公司开发。华诚公司尚有紫云府小区6＃楼1单元、2单元两间储藏室未出售。因紫云府小区业主需建造电瓶车停车棚缺乏资金，紫云府业主委员会和小军物业于2020年5月3日共同讨论将开发商遗留下来的杂物间予以出售。2020年5月10日，紫云府业主委员会和小军物业在小区公告栏和紫云府小区业主微信群中予以公示：“现有紫云府6＃楼1单元、2单元两间杂物间（起价12000元），对外出售，三天内只限6号楼业主购买，超过三天外，其他楼层也可购买。如有意向者请到物业办公室找王孝军158××××0187联系，此款项为小区建设车棚专用或其它辅助维修等。紫云府业主委员会、小军物业”。2020年5月11日，戴辉民与小军物业、紫云府业主委员会签订了《储藏室转让协议》，协议约定紫云府业主委员会、小军物业将紫云府6幢010号储藏室的使用权转让给戴辉民，建筑面积8平方米，总价为12000元，该款已支付给小军物业。储藏室出售后，小军物业在紫云府小区建造了电瓶车的停车棚。 本院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。小军物业与紫云府业主委员会不具有案涉储藏室的所有权，也不具有处分权；戴辉民在购买时也明知小军物业与紫云府业主委员会不是该储藏室的所有权人，即使是公开买卖，也不构成善意取得要件；三被告签订的储藏室转让协议损害了华诚公司的利益，现华诚公司要求确认该转让协议无效的诉讼请求，本院予以支持。小军物业认为房屋存在质量问题，是开发商不解决才出售储藏室，且款项用于小区的电瓶车棚建设，房屋是否存在质量问题不属于本案的审理范围，与本案亦不属于同一法律关系，被告可另行主张，出售储藏室用于电瓶车棚建设不是取得储藏室处分权的法定事由，华诚公司事前未授权小军物业对该储藏室的处分权，事后也明确表示不同意追认，对小军物业认为转让合同有效的意见，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告旌德县小军物业管理有限公司、紫云府小区业主委员会与被告戴辉民于2020年5月11日签订的《储藏室转让协议》无效。 案件受理费40元，被告旌德县小军物业管理有限公司、被告紫云府小区业主委员会、被告戴辉民共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 员 汪艳 二〇二一年五月八日 法官助理 王玲 书 记 员 周璇 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……