内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2021）内04民终1590号 上诉人（原审原告）：张庆发，男，1963年2月23日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：韩英曼，北京旭冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：耿树祥，男，1965年10月15日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人张庆发因与被上诉人耿树祥房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院（2020）内0428民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆发上诉请求：一、依法撤销（2020）内0428民初3261号判决，改判支持张庆发一审诉讼请求即判令耿树祥双倍返还定金20000元。二、上诉费由耿树祥承担。张庆发在上诉状中陈述的事实和理由为：张庆发、耿树祥之间已经就特定的标的物签订了买卖合同，房屋价款也已经确定，该买卖合同的主给付义务已经确定。房屋买卖合同是诺成合同，自双方意思表示达成一致即成立，故一审法院认定双方之间的房屋买卖合同未成立是错误的。另外，作为主合同（房屋买卖合同）的从合同（定金合同）也已经成立并生效。耿树祥在通知对方交款的期限未到即将房屋以399000元的价格出卖给第三人甄某，其目的很明显是追求利益最大化，而究其本质则是一物二卖，是根本的违约行为。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条以及第一百二十条的规定，应当判令耿树祥向张庆发支付双倍定金。张庆发在二审询问时将事实和理由变更为：1.张庆发与耿树祥之间存在两个合同，一个是房屋买卖合同，这个合同因为张庆发发现耿树祥不是案涉房屋的所有权人，而没能成立，即房屋买卖合同没有成立；两人之间还有一个立约定金合同，定金合同是实践性合同，因张庆发的实际给付而成立并生效。在张庆发向耿树祥交付定金后，在耿树祥给定的承诺期限内（2020年8月11日之前），耿树祥擅自将案涉房屋出售给第三人甄某，所以才导致张庆发与耿树祥之间的房屋买卖合同未能成立。根据担保法第八十九条及担保法司法解释第一百一十五条的规定，耿树祥作为收受定金的一方，以其实际行动表明其拒绝与张庆发订立房屋买卖合同，其应当双倍返还定金。耿树祥辩称，耿树祥因女儿住院，急需资金治疗，于2020年2月初张贴广告出售喀喇沁旗小牛群镇邮局西侧门市。当时门市正营业，店铺和房屋同时出售，总价650000元（店铺200000元，房屋450000元，房屋系2014年购买，至出售前尚欠李欣过户保证金70000元，耿树祥与李欣约定可随时结清尾款办理过户手续）。2020年6月，张庆发来店洽谈，称其不要店铺，只要房屋，至7月初，双方约定：房屋415000元，在耿树祥清空货物搬离店铺后，张庆发3天内付清尾款，耿树祥协助其办理过户登记，以上情况也征得李欣同意。电话沟通过程，张庆发全程知晓。7月18日，张庆发交来押金10000元，耿树祥随即承租新的房屋以继续开店，并搬家清空货物。通知张庆发结清尾款时，张庆发以各种理由搪塞，主观恶意破坏合同成立，一是以耿树祥急需资金相要挟，二是以耿树祥的承租新的房屋、甩卖货物、清理货架造成损失为钳制，拖延履行。耿树祥预定的出售策略是店铺和房屋共同销售，因张庆发介入才不得不分开出售，分开出售会损失客源和品牌价值，并且两者都有损失。万幸的是8月6日与甄某洽谈成功，才没有造成更大的损失。耿树祥扣张庆发押金10000元，合情合理，根本抵消不了损失。请求二审法院在查清事实基础上，撤销一审判决，维护耿树祥扣留张庆发押金的合理权益，同时驳回其二审无理请求。 张庆发向一审法院起诉请求：一、要求耿树祥双倍返还定金20000元；二、诉讼费由耿树祥承担。一审法院认定事实：2020年7月份，张庆发与耿树祥达成口头协议，约定耿树祥将位于××旗房约140平方米出售给张庆发，2020年7月18日，张庆发向耿树祥交付定金10000元，耿树祥为张庆发出具收到条一枚，内容为今收到张庆发房屋买卖押金壹万元整，收款人耿树祥，2020年7月18日。签订房屋买卖合同过程中，张庆发认为耿树祥所售房屋所有权证上登记的所有权人并非耿树祥本人，为此拒绝签订合同。2020年7月27日，耿树祥通过手机给张庆发发送短信催促张庆发尽快签订买卖合同并交付购房款，内容为：关于买卖合同的通知书，某某某：鉴于前期双方约定，就小牛群宝贝屋店铺买卖，通知如下：我方已按约定于2020年7月25日收拾完毕，店铺已清空，请于15日内（截止到2020年8月11日）签订买卖合同，并交清款项，否则你方交的一万定金，不予退还，同时追究因撤货变更店铺和店铺租金等一切损失。此通知，通知人耿树祥，2020年7月26日。2020年7月28日，张庆发通过手机短信回复耿树祥，内容为：房子定下要了，得按你原来那个购房合同第四条，房款全部付清后房产证，土地证过户给乙方，一手给我证，我一手付清你钱，我并没有违约你什么。我们只打了收到条，没有写到那天你搬家到那天结束，我交了押金定了房子，希望你尽快把土地证，房产证办下来。2020年8月6日，耿树祥将房屋另售他人。涉案房屋系耿树祥于2014年11月15日从案外人李某购买，约定房屋总价款为415000元，由于耿树祥尚欠李欣购房款70000元，房屋交付给耿树祥使用后，未将房屋和土地所有权过户至耿树祥名下。2020年7月27日，耿树祥与案外人甄某就涉案房屋的买卖达成协议并收取定金10000元。因房屋所有权人系李欣，2020年8月6日，甲方李欣与乙方甄某签订《楼房购买合同》，合同约定甲方将小牛群街北侧临街与邮政局相邻的一处二层楼房约140平方米出售给乙方。购房款399000元已付清，其中329000元给付耿树祥，70000元给付李益民（系李欣之父），房屋已交付使用。一审法院认为，耿树祥预备出售房屋，张庆发有意购买该房屋，经过协商，张庆发向耿树祥交付定金10000元，虽然收到条写的是押金，但双方均承认是定金，所以应认定此款为立约定金。准备签订房屋买卖合同过程中，张庆发得知耿树祥所售房屋的所有权人并非耿树祥本人，为此拒绝签订购房合同，故房屋买卖合同并未成立。因双方未签订购房合同，亦未对双方的权利义务进行约定，不存在违约情形。鉴于耿树祥已经将涉案房屋出售给案外人甄某，对于张庆发交付的定金一万元应予以退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、耿树祥退还张庆发定金10000元，此款于判决生效后立即给付；二、驳回张庆发的其他诉讼请求。案件受理费300元，由张庆发承担150元，耿树祥承担150元。此款耿树祥应承担的部分张庆发已预交，耿树祥于判决生效后将此款立即给付张庆发。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，根据耿树祥2020年7月27日通过手机短信向张庆发发出的通知、张庆发7月28日通过手机短信作出的答复，结合张庆发在上诉状事实与理由部分的陈述及双方当事人的其他有关陈述，能够认定，在张庆发向耿树祥交付10000元定金时，双方已经就房屋买卖达成口头协议，双方的房屋买卖合同已于此时成立。因此涉案10000元定金的性质是违约定金。在买卖合同履行过程中，双方因房款给付时间和房屋所有权变更登记（即俗称的“过户”）的办理发生争议，房屋买卖合同未能履行。因双方未签订书面合同，双方亦未提供其他相关证据，无法查明双方对于房款给付时间和办理房屋所有权变更登记是如何约定的，进而亦无法确认哪一方违约。现耿树祥已将涉案房屋另卖他人，张庆发亦不主张继续履行房屋买卖合同，视为双方均同意解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，耿树祥取得的10000元定金，应当返还张庆发。综上所述，张庆发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然确认10000元定金为立约定金错误，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由张庆发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王利峰审 判 员 周振卿审 判 员 张国利二〇二一年五月七日法官助理 李 静书 记 员 尹适森