广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终1166号 上诉人（一审被告）：北海市领海房地产开发有限公司，住所地广西北海市南京路85号领海假日年华花园3幢2单元104号。统一社会信用代码：914505007997049801。 法定代表人：陈斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林剑，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：贺建军，男，1979年1月15日出生，汉族，住北京市延庆县。 被上诉人（一审原告）：吴明艳，女，1979年9月26日出生，汉族，住北京市延庆县。 上述二被上诉人的委托诉讼代理人：郝鹏飞，广西珠浦律师事务所律师。 上诉人北海市领海房地产开发有限公司（以下简称领海公司）因与被上诉人贺建军、吴明艳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2021）桂0503民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 领海公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2021）桂0503民初87号民事判决第一项、第二项，改判领海公司向贺建军、吴明艳支付逾期交房违约金20254.56元并驳回领海公司向贺建军、吴明艳支付交通费1091元的诉讼请求；维持该判决第三项。一审判决认为新冠疫情不作为本案免责事由，认定逾期交房违约金计算截止时间为实际交房日2020年11月18日并判决领海公司应向贺建军、吴明艳支付交通费1091元，属认定事实错误，适用法律错误，理由如下：一、贺建军、吴明艳无故不接收房屋按照合同约定视为房屋已交付。按照补充协议第二条第4款约定，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告。案涉房屋所在项目于2020年6月9日竣工验收合格，7月30日取得建设工程竣工验收备案表，7月31日取得测绘报告。领海公司于2020年7月18日邮寄交房通知给贺建军、吴明艳，通知其于7月31日前办理收房手续，贺建军、吴明艳收到交房通知后前往领海公司办理收房手续，但以房屋装修改造的问题拒绝接收房屋，按照补充协议第二条第2款第（3）项约定“买受人无正当理由拒绝接收房屋的”视为房屋已交付，因此，案涉房屋具备交房条件的时间2020年7月31日即为房屋交付的时间，逾期交房的违约金的计算也应当截止于该日。关于《承诺书》涉及的是房屋装修改造的问题，与房屋已经具备合同约定交房条件属两个不同的法律关系，贺建军、吴明艳以房屋装修改造为由拒绝收房的行为属非正当理由。贺建军、吴明艳拖延至11月19日才办理收房手续的消极态度造成了领海公司违约损失的扩大，因此自2020年8月1日起至11月18日止的违约金不应得到支持，一审法院对该期间内违约金的判决是错误的，请求二审法院予以纠正。二、因新冠疫情造成停工应当免除领海公司责任。新冠疫情虽然发生在逾期交房以后，但这一全国性的不可抗力事件使全国各行各业都面临停工停产的事实，在此期间，任何因此次事件受到影响的行为都不应归责于任何人。案涉房屋的逾期交付因施工单位恶意拖工引起，通过领海公司的多方努力，在2019年12月市住建局对施工单位进行处罚后施工进度已逐渐恢复，然却在2020年1月下旬遭遇新冠疫情，项目被迫从一月下旬起停工至四月底，直到五月才能正常复工后六月完成竣工验收七月交房，可见项目所剩收尾工程不多，若不受新冠疫情影响，项目在2020年3月底4月初即可竣工验收和交房，而受新冠疫情影响停工的约100天时间显然不应归责于领海公司，不应由领海公司“买单”，否则无疑加重领海公司的负担，扩大领海公司的损失，不仅有失公平，也缺乏事实和法律依据。因此，本案逾期交房的时间应当为2018年8月1日至2020年7月31日，共计730天，扣除一审已认定的150天外和因疫情造成停工100天，即逾期交房违约金计算天数为730天-应扣除天数（150+100）天＝480天，领海公司应付的违约金为421970元×0.01%×480天＝20254.6元。三、领海公司不应赔偿贺建军、吴明艳交通费1091元。首先，贺建军、吴明艳从北京前往北海办理收房手续所发生的交通费用属正常发生费用，不构成损失。其次，领海公司交房已符合合同约定的交房条件，贺建军、吴明艳无正当理由不接收房屋，并非领海公司造成其损失，一审判决领海公司赔偿无事实依据。最后，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，因违约产生的违约金和损失不能同时主张，只有约定的违约金过分高于或低于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院适当减少或予以增加。本案即便贺建军、吴明艳存在交通费损失，合同约定违约金也远足以弥补其损失，故贺建军、吴明艳要求领海公司另行赔偿其交通费损失也无法律依据。综上，请求二审法院支持领海公司的上诉请求，维护领海公司的合法权益。 贺建军、吴明艳辩称，一审查明事实清楚判决正确，请求二审法院予以维持。 贺建军、吴明艳向一审法院起诉请求：1.依法判令领海公司继续履行合同约定的交房义务；2.依法判令领海公司向贺建军、吴明艳支付逾期交房的违约金35445.48元（从2018年8月1日起至2020年11月18日止，按每日全部购房款的万分之一计算）；3.依法判令领海公司承担贺建军、吴明艳收房未成的差旅费3671元（交通费1091元，食宿费2580元，贺建军、吴明艳为办理接收房屋事宜在北海停留6日，参照党政机关普通人员差旅住宿费一天430元计算）。 一审法院判决：一、领海公司向贺建军、吴明艳支付逾期交房违约金29115.93元；二、领海公司向贺建军、吴明艳支付交通费1091元；三、驳回贺建军、吴明艳的其他诉讼请求。本案受理费减半收取389元，由贺建军、吴明艳负担88元，领海公司负担301元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。领海公司向本院提交如下证据：北海市房地产测绘成果报告书（领海假日年华花园1幢），用以证明领海公司已符合商品房买卖合同约定的交房条件通知贺建军、吴明艳收房。贺建军、吴明艳质证认为，对该证据的三性不予认可。因为测绘公司是由领海公司自己委托的，并且测绘报告出具的时间与通过政府验收取得验收合格备案表的时间是同一个时间点，可能是伪造的。本院认为，上述证据虽与本案具有一定的关联性，但不足以证实领海公司的证明目的，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，贺建军、吴明艳与领海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应当依照合同约定全面履行自己的义务。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件的约定，贺建军、吴明艳已依约向领海公司履行了自己交付房款的义务，领海公司也应依约于2018年7月31日前将案涉商品房交付给贺建军、吴明艳。但领海公司向贺建军、吴明艳实际交房的日期为2020年11月19日，领海公司逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。领海公司主张贺建军、吴明艳以房屋装修改造为由拒绝收房的行为属非正当理由，因此自2020年8月1日起至11月18日期间的违约金不应得到支持。领海公司出具的《承诺书》明确载明于2020年11月30日前向业主交房，该《承诺书》系领海公司对购房者的单方承诺，对其具有约束力，故领海公司主张扣除自2020年8月1日起至11月18日期间的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。领海公司主张因疫情不可抗力原因造成的停工100天应予扣除，但疫情是在案涉合同约定的交房日期届满后、领海公司迟延履行交房义务的情况下发生，不属于法律规定的可以免责的情形，故本院对其上述主张不予支持。领海公司主张不应赔偿贺建军、吴明艳交通费1091元，属于因交房产生的正常费用，不构成损失，并且损失不能与违约金同时主张。本院认为，贺建军、吴明艳来北海收房所产生的费用系领海公司客观上迟延履行交房义务所造成，属于履行合同的必要费用，而违约金属于违约责任的承担方式，二者性质不同，可以同时主张。并且贺建军、吴明艳也提供了相关证据予以证实，请求合理有据，故领海公司的上述主张不能成立，本院不予支持。据此，一审判决在扣除双方合同约定的不应计算在逾期交房日期内的天数后，根据领海公司实际逾期交房的天数及给购房者造成的损失判令领海公司向贺建军、吴明艳支付逾期交房违约金29115.93元以及交通费1091元并无不当，本院予以维持。 综上所述，北海市领海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费778元，由上诉人北海市领海房地产开发有限公司负担（已交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 王雅新 审 判 员 刘 曦 审 判 员 侯远婕 二〇二一年五月三十一日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪