安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初263号 原告：吴宝凤，女，1953年6月23日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：汪畅，女，1996年12月23日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，系原告的孙女。 被告：吴巧钧，男，1981年5月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 原告吴宝凤与被告吴巧钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告吴宝凤的委托诉讼代理人汪畅，被告吴巧钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴宝凤向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金21000元（暂计算至2021年3月）、违约金10000元，以上共计31000元；3、判令被告支付离开房屋前未支付的水、电费；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年12月31日签订一份《房屋租赁合同》，约定房屋年租金为44000元，合同还对付款时间、租赁期限、违约责任等进行了约定。但被告未按照合同约定支付租金，只支付2020年度租金34000元（含押金10000元），尚欠10000元租金未付，2021年未付租金。鉴于被告违反合同约定拒付租金，导致原告合同目的不能实现。为此，原告诉至法院，提出前述之请。 吴巧钧辩称，1、今年1月份，原告将房屋加锁，导致被告无法继续经营；2、2020年5、6月份房屋漏水，被告要求原告维修，但一直未维修，维修期间房租应免收；3、2020年出现疫情，原告同意减免1-2个月房租。 经庭审本院认定事实如下：2019年12月31日，吴宝凤与吴巧钧签订《租房合同》一份，约定：吴宝凤将其所有的屯溪老街44号房屋出租给吴巧钧，租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日止，年租金44000元；租金支付：本合同签订之日，吴巧钧一次性足额支付全年租金，合同生效；下年度租金，吴巧钧在本合同签订生效后的第二年度前一个月，一次性足额支付全年租金，租金随四周房租价格作调整；本合同签订之日，吴巧钧一次性支付吴宝凤水、电及房屋维修保证金10000元；合同期满或者合同期内，双方因故解除合同，吴巧钧除搬走可移动物品外，对已改造和装修的房屋添加物，不得有恶意的人为损坏，按装潢后的原貌移交给吴宝凤；乙方（吴巧钧）不能按本合同约定及时支付租金和保证金，致使甲方（吴宝凤）利益受损害的，权利方有权单方解除合同，任何一方违约，过错方承担违约金10000元，并赔偿无过错方的一切经济损失；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，吴宝凤按约将老街44号房屋交付吴巧钧使用，吴巧钧支付了押金10000元。2020年6月5日，吴巧钧出具一份“说明”，内容为：2020年6月5日下午3点首付上半年房租12000元，于2020年6月15日前付2020年7月半年房租（2020年7月-2020年12月31日），其他事宜按协议处理。后经吴宝凤通过微信催讨，但吴巧钧未按照承诺履行，只支付2020年度租金31000元，尚欠2020年度租金3000元。因受2020年度新冠疫情影响，吴宝凤同意免收吴巧钧一个月房租。吴巧钧曾于2020年5-6月份期间，提出房屋渗水要求吴宝凤维修，吴宝凤也给予了维修。因吴巧钧未及时交付房租，吴宝凤于2021年1月16日单方面对老街44号房屋进行加锁，并通知吴巧钧解除合同。之后，吴巧钧未再继续经营，也未搬离所租用房屋。以上事实，双方当事人无争议。对无争议的证据本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，吴宝凤与吴巧钧于2019年12月31日签订的租房合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。吴宝凤已将房屋交付吴巧钧使用，吴巧钧理应按照合同约定支付租金。虽然合同约定：吴巧钧在合同签订之日一次性足额支付全年房租，合同生效，但合同实际履行当中，吴宝凤已同意吴巧钧改变租金的支付方式及时间，合同已实际履行，视为双方对合同生效条件的变更，合同已然生效。虽然吴巧钧已支付2020年度房屋租金31000元，尚欠13000元，但吴巧钧未按照“说明”兑现承诺按期支付租金，构成违约，依法应承担违约责任即按照合同约定赔偿吴宝凤违约金损失10000元；因吴巧钧未按约定支付房租，吴宝凤诉请解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，于法有据，本院予以支持，吴巧钧应予合同解除后腾空房屋并予以搬离老街44号。吴巧钧拖欠的2020年度租金13000元应当予以支付，鉴于吴宝凤考虑疫情原因同意免去1个月租金，本院予以准许，即予以扣减一个月租金3666.67元；吴巧钧答辩称因房屋渗水维修影响其经营并要求扣减房租，但未提供证据予以证明，该抗辩意见本院不予采纳；吴宝凤要求按照2020年度年租金44000元的标准判令吴巧钧支付2021年1月至3月的租金，本院认为，因吴巧钧违约未交付租金，吴宝凤擅自于2021年1月16日对老街44号房屋加锁，导致吴巧钧之后未再经营至庭审结束前，该期间的租金，吴巧钧不应支付，租金损失由吴宝凤自行承担；但2021年1月1日至1月15日的租金，本院公平原则，酌情按照原合同租金标准计算即为1833.33元，该期间租金吴巧钧应当予以支付；吴巧钧当庭陈述其经营期间的水电费已交清未拖欠，依据合同约定，吴巧钧交纳的水电押金10000元可予以冲抵应当支付的租金及违约金，冲抵后，吴巧钧还需支付吴宝凤11166.66元（租金13000元+1833.33元+违约金10000元—押金10000元-一个月租金3666.67元）。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百四十三条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告吴宝凤与被告吴巧钧于2019年12月31日签订的租房合同（被告吴巧钧于本判决生效后三日内腾空老街44号房屋并予以搬离）； 二、被告吴巧钧于本判决生效之日起十日内支付原告吴宝凤房屋租金、违约金11166.66元； 三、驳回原告吴宝凤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费288元，由原告吴宝凤负担188元，由被告吴巧钧负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  胡建华 二〇二一年五月十三日 书记员  李雅倩 附本案适用的法律条文： 1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 2、《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。 第五百六十三条第一款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求支付。 第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。