四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2002民初2249号 原告：四川志达物业有限责任公司，住所地资阳市雁江区车城大道二段26号天缘购物广场A座六层5号，统一社会信用代码91512002MA62K3RX9W。 法定代表人：林杰，总经理。 委托诉讼代理人：刘天福，四川金坛律师事务所律师。 被告：丁玉竹，女，1986年1月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川志达物业有限责任公司（以下简称“志达物业”）与被告丁玉竹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告志达物业公司的委托诉讼代理人刘天福到庭参加诉讼。被告丁玉竹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告志达物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2018年11月1日起至2021年2月28日止欠付的物业费10470.32元及违约金，违约金从2018年11月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍（即15.4%/年）计算至实际付清之日止(违约金计算至2021年2月28日为2275.13元)；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告系雁江**府小区的物业服务公司，被告系雁江**府小区业主(合同建筑面积为186.59㎡，实际建筑面积为188.86㎡)。2018年4月2日，原、被告双方签署了《“雁江**府”前期物业服务合同》，该协议明确约定：原告向被告提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积1.98元/平方米/月计收，逾期支付物业服务费按应交费用3‰/日的标准支付迟延履行违约金。同时，该协议还就其他相关事宜进行明确约定。协议签订后，原告按约提供了物业服务。但无奈的是，被告从2018年11月1日开始，便以各种理由拖欠物业费，虽经原告多次催收，但被告至今仍未支付。经原告核算，截止2021年2月28日，被告已累计拖欠物业费10470.32元。关于延迟支付物业费按3‰/日的标准支付违约金的约定，原告考虑到双方系业主与物业服务者之间的长期相处关系，原告自愿调低违约金标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，将违约金的计算标准调整为一年期贷款市场报价利率（LPR现在利率）的四倍(即15.4%/年)。综上所述，被告拖欠物业服务费的行为违反了《“雁江**府”前期物业服务合同》的相关约定，已构成违约，为了维护原告的合法权益，诉至法院。 被告丁玉竹未作答辩。 原告围绕诉讼请求向法院提交了：1.原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明及法定代表人身份证明书；2.被告身份证复印件；3.《四川省商品房买卖合同（预售）》；4.《雁江**府交房流程单》；5.《“雁江**府”前期物业服务合同》；6.物业系统短信发送记录及欠费金额截图4张；7.《前期物业服务合同》；8.房产登记信息查询情况说明1页；9.接房通知单、雁江**府物品交接单、告知单及承诺书；10.物业系统短信催收情况及现场演示短信发送流程视频、电话催收录音（二证据存于光盘）；11.缴费催款通知、邮寄信封照片1张、整付零寄交寄清单1页。原告提交的上述证据客观真实，来源合法，证据之间能彼此印证，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据经本院审理采信的证据及原告的当庭陈述，查明事实如下：2018年2月27日，甲方四川佳和阳光投资有限公司（以下简称“佳和阳光”）和乙方四川志达物业有限责任公司签订《前期物业服务合同》，其中约定：甲方委托乙方为雁江**府小区提供物业服务，合同履行期限自2018年2月27日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；乙方提供制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施、负责建筑物共用部位的维护和管理、负责共用设施设备的日常运行、维护和管理、共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运、负责公共园林、景观及设施的养护和管理、负责公共秩序维护、车辆停放、安全防范等服务内容；甲方、业主于每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。2018年4月2日，丁玉竹与四川佳和阳光投资有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买雁江**府小区房屋。同日，丁玉竹（乙方）和志达物业（甲方）签订了《“雁江**府”前期物业服务合同》，主要约定：乙方同意甲方为雁江**府小区提供物业服务；本合同对双方权利、义务有约定的适用本合同，本合同无约定的，适用《“雁江**府”临时管理规约》；甲方的权利、义务、责任和各项工作内容；乙方的权利、义务和责任，乙方应定期交纳物业管理费及其他应交之费用，无论该单元是否空置或被占用（由专业只能部门自行收取的除外）；物业管理费按每户建筑面积计收，物业管理费应按半年预交纳，乙方在12月15日前、6月15日之前（或物业公司通知时间为准）将费用全部交清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用0.3%的滞纳金；住宅物业管理服务费按建筑面积1.98元/平方米/月计收。 丁玉竹系资阳市雁江区雁江**府的业主，该房屋的建筑面积约为188.95平方米。丁玉竹于2018年5月11日接收案涉房屋。因丁玉竹未按时交纳2018年11月1日至2021年2月28日期间的物业服务费，志达物业通过发送催交物业费、邮寄催费通知、电话催收等多种方式向丁玉竹催收物业服务费。截至庭审结束，被告丁玉竹未向原告志达物业支付2018年11月1日至2021年2月28日期间所欠的物业管理费。 本院认为，四川佳和阳光投资有限公司与原告志达物业签订的《前期物业服务合同》，对小区全体业主具有法律约束力。原告志达物业与被告丁玉竹签订的《“雁江**府”前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方也具有法律约束力。原告与被告均应当按照合同约定享有权利和履行义务。原告为雁江**府小区提供了物业服务，被告作为雁江**府小区的业主，应按物业合同约定向原告支付相应的物业服务费。被告逾期未交纳2018年11月1日至2021年2月28日期间的物业服务费用，经原告采用短信、邮寄催收通知、电话催收等多种方式多次向被告催收物业服务费，但被告仍未支付，故原告可以起诉请求被告支付上述拖欠的物业服务费。因此，原告主张被告支付2018年11月1日至2021年2月28日期间的物业服务费10,470.32元（1.98元/平方米/月×188.86平方米×28个月），系其对自身权利的处分，不违反合同约定，本院予以支持。对于原告主张被告支付违约金的请求，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及实际损失情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情对原告主张的违约金调整为以应付金额10,470.32元为基数，从原告起诉之日即2021年4月8日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告丁玉竹于本判决生效之日起十日内向原告四川志达物业有限责任公司支付2018年11月1日至2021年2月28日期间的物业服务费10,470.32元及违约金（违约金以10,470.32元为基数，自2021年4月8日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告四川志达物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，减半收取计59元，由被告丁玉竹负担（原告志达物业公司已向本院缴纳，被告丁玉竹自本判决生效之日起十日内向原告志达物业公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周  燕 二〇二一年五月十日 书记员 欧阳萌婷