江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2646号上诉人（原审原告）：蔡娟，女，1980年11月12日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：林太，响水县陈家港法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：徐素娟，女，1985年4月16日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：王祥林，江苏法德东恒（盐城）律师事务所律师。上诉人蔡娟因与上诉人徐素娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2020）苏0921民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡娟上诉请求：1.二审法院在查明案件事实的基础上，撤销响水县人民法院作出的（2020）苏0921民初3318号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由徐素娟承担。事实与理由：一、2020年3月10日蔡娟与徐素娟签订《房屋买卖定金合同》，合同约定：徐素娟应保证房屋产权清晰、权属明确，无其它产权争议，于2020年5月10日前签订房屋正式合同，蔡娟当日交付定金30000元。蔡娟要求徐素娟提供涉案房屋的产权证，并多次到徐素娟的门市上沟通此事，徐素娟一直未能提供产权证或授权委托书，后徐素娟在未和蔡娟解除定金合同的情况下，又将案涉房屋出卖他人，导致双方正式房屋买卖合同无法签订，徐素娟存在重大违约行为。二、蔡娟作为房屋的购买人有权要求徐素娟出示相关产权证明，徐素娟的主要义务也应向蔡娟出示产权证明，因为徐素娟未能证明产权清晰，导致双方正式合同无法签订，徐素娟存在过错。根据定金罚则的规定，徐素娟应双倍返还定金。三、案涉房屋价值789000元，对于正常的家庭购买该房都应是比较谨慎，徐素娟一直未出示产权证，蔡娟为了保护自己财产不受侵害，多次与徐素娟沟通，即使蔡娟未在约定的时间内签订正式合同也在情理之中，有理有据。徐素娟辩称：与蔡娟签订定金合同前，徐素娟已经告知蔡娟案涉房屋属于弟弟徐某所有，徐素娟还询问蔡娟定金合同上签署谁的名字，蔡娟称写徐素娟的名字就可以。蔡娟是专业卖房人员，合同是蔡娟拿来的，徐素娟没有仔细看合同。蔡娟明知房屋是徐某的，并且在该情况下仍与徐素娟签订了定金合同。徐素娟明确告知蔡娟，徐某的房产证在房产局，没有去领取，上述情况蔡娟都是明知的，且蔡娟是根据徐素娟提供的信息去调取的房产信息。蔡娟一直不与徐素娟签订正式的房屋买卖合同，也不交纳房款，徐素娟期间也多次催促蔡娟交纳房款，但是蔡娟一直未交纳房款，更未签订合同，且蔡娟准备将房屋转售，可能其未能转售，所以一直未交房款、未签订合同。徐素娟着急买房，案涉房屋出售价款较低，但是买房的价格较高，徐素娟已经有了很大的损失。徐素娟在2020年9月29日才将案涉房屋出售给他人，请求法院改判徐素娟不向蔡娟返还任何款项。上诉人徐素娟上诉请求：1.依法撤销响水县人民法院（2020）苏0921民初3318号民事判决，改判驳回蔡娟一审全部诉讼请求。2.上诉费由蔡娟承担。事实与理由：一、一审法院已经查明的事实是：徐素娟与蔡娟于2020年3月10日签订定金合同，以保证双方在约定期间内2020年3月10日到5月10日签订房屋买卖合同。蔡娟并未在此期间内与徐素娟签订房屋买卖合同。2020年9月29日徐素娟将房屋转让他人。二、一审法院认定：双方所签定金合同合法有效。一审法院既然认为双方所签合同合法有效，就应当依约履行。如不履行或未履行，就应当依据双方约定或法律规定处理。本案一审法院就应当依据合同法第一百一十五条、担保法第八十九条之规定，驳回蔡娟一审中双倍返还定金的诉讼请求。三、一审法院却以双方没有恶意拒签合同的行为而不适用定金罚则系适用法律错误。一审法院在判决主文中引用的法律条文，合同法第一百一十五条、担保法第八十九条、最高院担保法的司法解释第一百一十五条均为定金条款，本案中，因蔡娟在定金合同约定的期间内未履行或延迟履行签订房屋买卖合同的义务，其当然丧失了请求双倍返还定金的请求权。当然，徐素娟认为在本案中，适用最高院担保法的司法解释第一百二十条之规定更合适。但无论适用一审法院引用的哪一法条，均得不到一审法院的裁判结果。四、一审法院判决结果错误。1.既然认定定金合同合法有效，适用法律规定的有关定金条款，却又认定本案不适用定金罚则。退一步讲，即使不适用定金罚则，也应当驳回蔡娟的一审诉讼请求。2.一审判决在论证说理上逻辑紊乱，根据查明认定的事实与引用的法律条文并不能得到其裁判结果。3.依据“不告不理的原则”，一审法院应当围绕蔡娟的诉讼请求确定争议焦点，开展诉讼活动，蔡娟的诉请是双倍返还定金，经一审法院审理查明，蔡娟诉称的事实与理由均不成立的前提下，应当判决驳回其诉讼请求。蔡娟的答辩内容同上诉理由。蔡娟向一审法院提出的诉讼请求：1.判令徐素娟双倍返还定金6万元和各项损失；2.诉讼费由徐素娟承担。一审庭审中蔡娟明确诉讼请求为：1.判令徐素娟双倍返还定金6万元；2.诉讼费由徐素娟承担。一审法院经审理查明，2020年3月10日，徐素娟与蔡娟签订《房屋买卖定金合同》，约定：一、将响水县城大湖富邦6幢1905室、面积91平方米、房款总价为789000元、随该房屋一同转让的附属设施有餐桌1个、餐椅6个、沙发3个、茶几1个、吸顶式空调1台、柜式空调1台、液晶电视1台、床2张。；三、徐素娟结清水、电、燃气、物业费用之前过户给蔡娟；蔡娟同意签订本合同时支付定金30000元，签订房屋买卖合同时支付的定金转为购房款；四、双方商定预定期为60天，蔡娟于2020年5月10日前与徐素娟签订房屋买卖合同，签订地点为满堂红房产公司；五、在本合同约定的期限内，双方有反悔或不按规定按时签订房屋买卖合同的，如果徐素娟反悔不卖或变更出售条件等其他行为致使交易不成功，徐素娟应双倍返还蔡娟已支付的定金。如果蔡娟反悔不买或不按时签订房屋买卖合同的，蔡娟无权要求徐素娟返还定金；。七、徐素娟保证该房屋产权清晰，权属明确，无第三人异议，法院查封、扣押等情况。如徐素娟违反以上条款，则徐素娟承担过错责任，须向蔡娟赔偿同等于双倍定金数额的损失。；。十二、徐素娟承诺本房产满2年。该合同签订后，蔡娟向徐素娟转账支付定金30000元，徐素娟当日向蔡娟出具收条，载明：今收到购买大湖富邦6幢1905室定金叁万元整／收款人徐素娟／备注：房屋总价789000元／2020年3月10日。一审法院另查明，2020年9月29日，徐素娟与案外人陈秀菊签订售房定金协议，将涉案房屋出售且办理了过户手续。一审法院认为，徐素娟以自己的名义与蔡娟签订《房屋买卖定金合同》，出售其弟弟徐某名下的房屋，系双方当事人自愿签订，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。根据本案当事人之间订立的《房屋买卖定金合同》的目的，本案《房屋买卖定金合同》的性质应当属于立约定金合同，案涉定金应当属于立约定金，即该定金属于为保证正式合同签订而约定的定金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。从发生法律效力的角度，立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有直接关联，立约定金的生效是独立的，在主合同订立之前就已成立。本案中，双方当事人签订定金合同时，主合同尚未签订，并约定于之后的某一时间签订正式的房屋买卖合同即主合同，故本案定金交付的目的即在于担保主合同的订立，收受定金的一方如拒绝订立主合同，则应当负担双倍返还定金的责任。根据双方提供的现有证据及庭审中的陈述，徐素娟确实未能在正式签约前提供书面房屋权属证明或者真正房屋产权人的授权委托书，但该事由并非徐素娟一方反悔不卖房屋或者变更出售条件等过错行为造成；正式房屋买卖合同未能按约签订系因为双方在磋商过程中对房款的给付、房产证明的提供等具体交易事项未能够协商一致，该事由不可归责于任一方当事人，本案中双方亦没有恶意拒签合同的行为，故本案不应适用定金罚则。蔡娟主张徐素娟双倍返还定金不能成立，一审法院不予支持。现双方已不可能进行继续交易，徐素娟应向蔡娟返还收取的定金3万元。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条之规定，一审法院判决：一、徐素娟于判决生效之日起十五日内向蔡娟返还定金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回蔡娟其他的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元（蔡娟已预缴），由蔡娟负担325元，徐素娟负担325元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐素娟向本院提交蔡娟使用微信向徐素娟发送的语音聊天记录一组，内容为：2020年5月7日9时27分，蔡娟：让你（徐素娟）弟弟徐某，回来把户口本带来签个字。2020年7月26日16时20分，蔡娟：房价能不能再少点。2020年7月26日23时40分蔡娟：我（蔡娟）把首付款给你（徐素娟），你（徐素娟）把房子腾出来给我（蔡娟）收拾收拾，好有点卖相。徐素娟提交上述材料证明，2020年5月7日，蔡娟知道房屋产权是徐素娟弟弟徐某所有；到2020年7月26日，蔡娟向徐素娟明确表示案涉房屋要转售给他人。蔡娟质证认可上述语音聊天记录是其通过微信发送给徐素娟。本院经审查认为，徐素娟提交的该组视听资料真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2020年3月10日，徐素娟以自己名义与蔡娟签订《房屋买卖定金合同》，约定在2020年5月10日前签订房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。关于蔡娟与徐素娟未能按约签订房屋买卖合同是否存在过错问题。首先，从徐素娟提供的不动产权证明来看，案涉房屋所有权人为徐素娟的弟弟徐某，领取不动产权证的时间为2020年6月16日，即徐素娟在约定期限内未取得案涉房屋不动产权证并向对方提供授权。其次，案涉《房屋买卖定金合同》第四条约定“双方商定预定期为60天，蔡娟于2020年5月10日前与徐素娟签订房屋买卖合同”，但2020年7月26日蔡娟仍在与徐素娟磋商房款数额问题，蔡娟亦未积极在2020年5月10日前主动履行案涉《房屋买卖定金合同》的该项约定。综上，蔡娟与徐素娟均未按合同约定积极准备并在5月10日前签订正式房屋买卖合同，双方均存在过错。故，一审法院结合案涉《房屋买卖定金合同》不可能继续履行的情况下，判决徐素娟向蔡娟返还已支付的定金30000元并无不当。综上所述，上诉人蔡娟、徐素娟的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由蔡娟负担275元；徐素娟负担275元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二一年五月二十六日法官助理  徐 平书 记 员  施凯钰