广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0105民初3484号 原告：郭凤梅，女，1962年12月17日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区，现住河北省石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：李巧巧，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏千禄，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号。统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，董事长。 被告：广西百世富投资开发有限公司，住所地南宁市大学东路162号东盟财经广场1号楼16楼1602室。统一社会信用代码91450100MA5MWYQ92R。 法定代表人：马荣贵，经理。 原告郭凤梅与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称鑫瑞宏丰公 —2— 司）、广西百世富投资开发有限公司（以下简称百世富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后,依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告郭凤梅的委托诉讼代理人苏千禄，被告百世富公司法定代表人马荣贵到庭参加诉讼；被告鑫瑞宏丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭凤梅向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告鑫瑞宏丰公司于2018年5月20日签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建房字【2018】第069号）无效；二、判令被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司返还原告房款89746元；三、判令被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司支付原告利息损失（计算标准：以89746元为基数，自2018年5月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以89746元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2019年8月20日起计算至本案生效判决书确定的最后还款之日止）；四、本案诉讼费、保全费所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年5月20日，原告在被告鑫瑞宏丰公司销售员的推销下，与被告鑫瑞宏丰公司签订《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建房字【2018】第069号）。合同约定：被告鑫瑞宏丰公司将坐落于南宁市江南区的“欧洲科尔马小镇”会展公馆Ｃ1205号房出售给原告，房屋建筑面积69.54㎡，单价3226.40元／㎡，合计该房屋总价为224364元。合同签订后，原告依约向被告鑫瑞宏丰公司交付了首期房款89746元。2019年4月24日，南宁市江南区、被告鑫瑞宏丰公司、被告百世富公司签订《协议书》，将2016年10月10日南宁市江南区与被告鑫瑞宏丰公司签订的《同乐村2组产业用地合作建房协议书》（即开发“欧洲科尔马小镇”项目）的权利义务全部由被告鑫瑞宏丰公司转移为被告百世富公司。后因被告未 —3— 严格依据合同约定时间及时建设房产，原告并未继续支付剩余购房进度款。另，根据合同约定，被告鑫瑞宏丰公司应在2020年10月30日前将通过竣工验收的房屋交予原告，但至今为止，该楼房始终未能竣工交付。原告在合同签订并支付相关购房款后发现，被告所售房产并未取得相关的预售许可证明，被告方也不具备相关的建筑资质，且被告销售房屋时也并未向原告出示相关批准文件，原告是在被告销售人员的误导下签订的合同。因此，原告要求与被告解除合同，并退还相应购房款，但被告均消极回应。原告认为：被告鑫瑞宏丰公司、被告百世富公司建房使用的宅基地无土地使用证，建房无任何法律手续，属于非法建筑，被告鑫瑞宏丰公司、被告百世富公司至今也未办理房屋预售许可证，双方签订的合同不符合法律规定，是无效合同。被告鑫瑞宏丰公司、被告百世富公司应向原告返还全部建房款，并支付资金占用利息损失。另，被告百世富公司自愿承担被告鑫瑞宏丰公司与原告签订的合同义务，其行为系自愿加入原告与被告鑫瑞丰公司的债，属债务加入，依法应由被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司对原告的债务承担连带责任。综上，被告的行为，严重损害了原告的合法权益。现为维护原告自身的合法权益，根据相关法律、法规的规定，特向贵院起诉，望判如所请。 被告百世富公司辩称：同意在6个月之内退还原告所支付的购房款项。 被告鑫瑞宏丰公司未提交答辩意见和证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告鑫瑞宏丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2018年5月20日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订一份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建房字【2018】第069号），合同约定：被告鑫瑞宏丰公司通过与南宁市江南区签订合同获得该 —4— 组的国有划拨性质的土地开发权，期限70年，从2017年1月15日0:00时开始至2087年1月14日24:00时止。该地块位于南宁市江南区，同乐大道以东。南宁市规划管理局审批的用地性质是商业服务业设施用地。原告与被告鑫瑞宏丰公司双方合作建房的物业为“欧洲科尔马小镇”综合楼房，项目房屋位于会展公馆Ｃ1205号房，建筑面积为69.54平方米。原告自合建房交付之日起享有使用权，即自2020年10月31日起至2087年1月14日止。如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告鑫瑞宏丰公司应协助原告办理有关变更手续。合建房单价为3226.40元／㎡，总价款为224346元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即89746元；于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即44873元；于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即44873元；于收到被告鑫瑞宏丰公司交房通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即44872元。在原告按期支付款项的情况下，被告鑫瑞宏丰公司在2020年10月30日前完成合建房的建设任务，并将合建房交付原告使用。 原告于合同签订当日向被告鑫瑞宏丰公司支付首付款89746元。被告鑫瑞宏丰公司向原告出具《收据》一张。 2019年4月24日甲方南宁市江南区、乙方广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、丙方广西百世富投资开发有限公司三方经平等自愿协商，就甲方和乙方2016年10月10日签订的《同乐村2组产业用地合作建设协议书》（合同编号:同乐宏丰字【2017】第0115-01号）和《综合楼承包经营合同》（合同编号：同乐宏丰字【2017】第0115 —5— -01Ａ号）的有关事项签订如下：一、甲方南宁市江南区、乙方广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、丙方广西百世富投资开发有限公司经协商决定，乙方广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司因业务发展需要，将与甲方南宁市江南区签订的上述合同中乙方广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司的权利义务全部转移给丙方广西百世富投资开发有限公司享有和承担。二、上述合同仅变更乙方广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司为丙方广西百世富投资开发有限公司。其他内容保持不变。从本合同签订之日起由甲方南宁市江南区和丙方广西百世富投资开发有限公司共同履行合同，变更后的合同与乙方广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司无关。三、本协议从三方签字之日起生效并执行。 又查明：被告鑫瑞宏丰公司未向原告交付涉案房屋。 另查明：截至本案法庭辩论终结时，被告未举证证明，涉案项目已取得商品房预售许可证明。 本院认为：原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的建设手续，被告鑫瑞宏丰公司销售农村集体三产建设用地上的房屋，违 —6— 反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同为无效合同。故原告要求确认与被告新瑞宏丰公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建房字【2018】第069号）无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。故原告要求判令被告鑫瑞宏丰公司退还合作建房款89746元，依据充分，本院予以支持。 被告收取原告的款项后，长期占有使用该款。故原告要求被告百世富公司、鑫瑞宏丰公司退还房款并支付相应的利息，合法有据，本院予以支持。利息应以89746元为基数，自2018年5月21日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算至两被告实际清偿之日止。 对于两被告如何承担责任问题，本院认为，被告百世富公司自愿承担被告鑫瑞宏丰公司与原告签订的合同义务，其对原告要求其承担责任并无异议，故两被告应共同承担还款义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： —7— 一、确认原告郭凤梅与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2018年5月20日签订的《”欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建房字【2018】第069号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司返还原告郭凤梅款项89746元； 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司支付原告郭凤梅利息损失（计算标准：以89746元为基数，自2018年5月21日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至两被告实际清偿之日止）。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3006元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 —8—          审判员  周福升 二〇二一年五月十一日 书记员  何 娜