辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0682民初736号原告：凤城市凤凰城经济管理区阿凡提不动产信息咨询处，经营场所：凤城市凤凰城区振兴街天正开发天振清华园1#103号。经营者：艾艳。委托诉讼代理人：李业城，男，1998年10月11日出生，汉族，该公司职员，住凤城市。被告：姜殿超，男，1988年5月19日出生，满族，农民，住凤城市。委托诉讼代理人：毛艳颜（系被告妻子），女，1989年2月23日出生，满族，农民，住址同上。原告凤城市凤凰城经济管理区阿凡提不动产信息咨询处（以下简称阿凡提咨询处）诉被告姜殿超中介合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡贵春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阿凡提咨询中心的委托诉讼代理人李业城、被告姜殿超的委托代理人毛艳颜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阿凡提咨询处诉称：原告阿凡提咨询处主要经营不动产中介服务，被告于2020年12月31日来到原告处看房，双方在看房前签订了《房屋交易定金收据》，该收据第四条约定了居间服务费及支付方式，双方约定：“1、房屋买卖中介服务的居间服务费为交易成交价的1%。房租租赁居间服务费为一个月的租金，被告（包括但不限于被告的承办人及各关联方）应在与交易对象签订正式合同时支付给原告。2、若被告（包括但不限于被告的承办人及各关联方）与原告曾介绍的交易对象在签订本确认书后以任何方式及任何价格私下成交的，则被告与交易对象（出售方或出租房）应支付给原告买卖为交易成交价的1%、租赁为一个月的租金作为违约金。经原告居间服务成交后因被告（包括但不限于被告的承办人及各关联方）原因导致合约终止的，被告应支付给原告交易成交价（买卖为交易成交价的1%、租赁为一个月的租金）作为居间服务的必要费用。”原告职工带领被告看了凤城市凤凰首府a2号楼1单元1楼的房屋，被告在看房后没有通过原告购买该房屋而是通过其他购房网中介公司进行购买，原告向被告索要服务费时遭到被告拒绝,故原告请求人民法院判令：1、确认原告与被告签订的看房确认书有效；2、判决被告支付原告违约金8000元；3、诉讼费由被告承担。被告姜殿超辩称：1、被告未与原告签订过看房合同，被告只是在原告要求的疫情防控书上面签字，并没告诉被告需要签订看房合同，被告签字的时候只有空白纸，没有看到合同的内容，因此被告认为原告采用欺瞒手段与被告签订的看房合同是无效的合同；2、本案所涉的合同书是原告事先单方拟定的，被告并未参与拟定过程，条款也是属于格式条款，可供多人重复使用，故该合同被告认为属于格式合同，该合同限制了被告的合法权益，该合同亦应为无效合同；3、原告在起诉状中称被告在看房前在原告处签订看房定金收据，实际上被告没有去过原告处，也没有交过订金。原告仅仅带着被告去看了房，没有对房屋进行过具体介绍，也没有带着被告去认识房屋的房东，而且原告与被告看房子时是走窗户进去的，并不是使用钥匙进入的，原告所称事实与实际不符；4、被告没有违约的情形，违约的前提是乙方曾经对甲方介绍过交易对象，本案中原告没有为被告介绍过房东，不存在交易行为，所以被告不同意支付违约金。被告之所以在别家中介交易是因为别家中介态度较好，综上意见，被告认为本案所涉看房合同无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：凤城市凤凰首府一期A2一单元1楼（147平方米）的房主在网络信息平台发布该房源的买卖信息。原告阿凡提咨询处系从事不动产买卖、不动产租赁信息咨询服务的中介机构，其通过网络信息平台发布该房源的买卖信息,除原告外的其他中介机构及其工作人员也通过网络平台、微信朋友圈等形式发布该房源信息。被告长期关注该房源信息并通过其他途径多次看过该房源情况。自2020年3月1日至2020年9月16日该房屋的寄售价格由100万元逐步降至88万元。2020年12月31日，被告姜殿超夫妻二人与原告的业务员李业城、王林嵩相约看房，双方在凤凰首府小区大门口签订了由原告拟好的制式看房确认书。该看房确认书中约定“若甲方（包括但不限于甲方的承办人及各关联方）与乙方曾介绍的交易对象在签订本确认书后以任何方式及任何价格及任何价格私下成交的，则甲方与交易对象（出售方或出租方）应支付给乙方买卖为交易成交价的1%、租赁为一个月的租金作为违约金。经乙方居间服务成交后因甲方（包括但不限于甲方的承办人及各关联方）原因导致合约终止的，甲方应支付给乙方交易成交价（买卖为交易成交价1%、租赁为一个月的租金）作为居间服务的必要费用”。原告的业务员李业成、王林嵩领被告夫妻二人通过该房屋的窗户进入该房屋看房（房东不在场）。后被告又与凤城市凤凰城经济管理区爱家不动产信息咨询服务部（以下简称爱家不动产）联系，经爱家不动产及被告与房主之间的沟通，双方达成购买意向，房屋成交价确定为80万元。原告得知被告与房主达成交易后向被告索要违约金未果诉至本院。本院所确认的上述事实，有看房确认书、微信截图、定金收据、原告与被告的当庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或排除对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，原告与被告签订了制式的看房确认书，该确认书中约定了违约责任，原告虽在庭审中称其在已经告知被告看房确认书中所约定的违约责任并对其与被告的谈话进行录音，但其未能在本院的限期内提供规范的证据材料，经本院催促后仍未能提交相应的证据材料，且被告对该录音亦不予认可，另外原告与被告并未签署过原告诉状中所称的房屋定金收据；该制式的看房确认书即为法律所规定的格式条款，从该条款的内容可以看出被告除非同原告进行交易，否则被告无论通过何种方式达成交易都将构成违约，都需支付原告相应的违约金，该约定一方面限制了原告的公平交易的权利，另一方面原告在与被告签订该确认书的同时，也未能采取合理的方式提示被告注意对其有重大利害关系的条款内容，致使被告在未能充分理解看房确认书中约定内容的情况下便与原告签订确认书，因此该条款应为无效条款，该条款对被告不具有约束力，故对原告要求确认该看房确认书有效的请求本院不予支持。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，根据法律规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案中，虽原告领被告看过意向房屋，但被告并非通过原告一处了解该房屋信息，被告亦未在原告处获得该房源的价格优势或者享有原告提供的进一步业务交往的服务，仅带被告看了一次房，且是通过窗户进入室内看房，原告亦非独家代理该房源信息，亦未能促成被告与房主进行交易，因此原告领被告带看房源的行为与被告和其他中介进行交易的关联影响不大，因此对原告要求被告给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第九百六十一条、第九百六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告凤城市凤凰城经济管理区阿凡提不动产信息咨询处的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告阿凡提咨询处承担。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  蔡贵春二〇二一年五月九日书记员  闫 雪