北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6364号上诉人（原审被告）：祝燕冬，男，1971年6月4日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。上诉人祝燕冬因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初25864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。祝燕冬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由金鹏顺发公司承担。一、一审法院依据《业主公约》错误认定北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）在小区建成并且销售完毕10年以后依然有权选定物业管理企业作为前期物业进行小区物业管理。根据北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）的企业注销信息以及2014年5月30日北京东光物业管理股份有限公司(以下简称东光物业公司）撤出×××家园小区物业管理时，小区的房屋已经完成全部销售，《业主公约》约定的产权归属“客观条件”已经发生重大变化，《业主公约》第二章第二条对产权人的约定明显排除了业主作为产权人的主要权利，该条款应被认定为无效。博龙公司作为建设单位在房屋销售前有权选聘前期物业，属于特定时期法律特别规定的授权，但并不意味着其可以无限期、无条件拥有此权利，并将该权利任意委托或转让由代替建设单位行使委托前期物业管理的权利。石龙公司不是×××家园小区的建设单位，在没有法律特别授权的情形下，无权代替全体业主与第三方物业公司签订物业委托合同。二、一审法院依据金鹏顺发公司提供的2011年9月24日博龙公司股东会决议内容，错误认定石龙公司获得小区物业管理权。作为占50%股权的股东北京鑫企旺物业管理中心没有放弃×××家园小区“物业的管理权”，同一时间相同股东参加的股东会，产生了两份内容不一致的股东会决议。石龙公司为了达到自己的非法目的，提供的股东会决议涉嫌造假，请法院予以调查。且选择物业管理公司是一种权利而并非商品，不能转让或交易。三、一审法院错误认定在2014年6月至2018年1月期间为×××家园小区提供物业服务的是金鹏顺发公司。我提交的一系列证据充分证明北京东光博龙物业管理有限公司（以下简称东光博龙公司）是2014年6月东光物业公司退出后在×××家园小区提供事实服务的物业管理公司。一审法院仅仅依据一个时间点的现场调查，就认定2014年6月至2018年1月期间为×××家园小区提供物业服务的是金鹏顺发公司，这与已生效的（2016)京0106民初26330号判决的认定矛盾。且东光物业公司、东光博龙公司、金鹏顺发公司都与石龙公司存在利益关系，调查现场存在欺骗法院的嫌疑。四、一审法院错误认定金鹏顺发公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。一审时金鹏顺发公司提供的物业费催缴快递单据没有我的签收，邮寄单上收件人的电话也不是我的号码，也没有提供2018年1月起诉过我的证据，2018年我没有收到被起诉的通知，在丰台法院也没有查到我被起诉的信息。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实后依法改判支持我的上诉请求。金鹏顺发公司辩称，一审判决认定事实正确，祝燕冬的上诉请求没有任何依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、博龙公司作为涉案小区开发商，是由石龙公司与北京鑫企旺物业管理中心组建的项目公司，涉案小区商品房截止2010年12月31日100%售完，其使命已完成，双方股东会决定将小区物业管理在内的权利义务一并移交给石龙公司，并于2012年2月14日完成工商注销登记。石龙公司继受博龙公司的全部债权债务，而此时，×××家园小区并未成立业主委员会，依据《×××家园业主公约》第二章第四条、第六章第二条规定，石龙公司作为建设单位，有权在涉案小区尚未成立业委会以前对外委托物业服务企业、签订物业委托管理合同，其于2014年6月20日和我公司签订的《×××家园物业管理委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力。故依据《北京市物业管理条例》、《北京市物业管理条例实施办法》和《×××家园业主公约》，我公司依法进驻涉案小区，具有合法的物业服务主体资格。二、关于我公司的资质问题，我公司是在工商局正式备案、具有二级资质的物业服务企业（许可文件编号“京物企资二【2014】第0022号）。2016年修改的《物业管理条例》取消了物业管理人员从业资格限制；2017年国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质认定，全国各地停止审批物业服务企业二级及以下资质审批，同年9月，取消物业一级资质核定。故祝燕冬以2017年的“政府信息告知书”【市住房城乡建设委（2017)第516号-告】显示“无备案”据此证明我公司没有物业服务资质属断章取义。三、社区证明我公司在涉案小区提供了事实物业服务，该证明与后来判决书现场勘验认定的事实相一致，故我公司有权收取该期间的物业服务费和垃圾清运费。我公司接任前东光物业公司进驻涉案小区继续提供前期物业服务，公司内部事务不应成为祝燕冬拒不缴费的理由。金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令祝燕冬向金鹏顺发公司支付2016年10月16日至2018年1月7日的物业服务费3655.69元、生活垃圾费36.82元；2.判令祝燕冬向金鹏顺发公司支付照明费24.55元；3.诉讼费由祝燕冬承担。一审法院认定事实如下：2004年10月16日，东光物业公司（甲方）与×××家园×××302室业主祝燕冬（乙方）签订《×××家园物业合同书》，约定：乙方所有房屋位置：北京市丰台区小屯路2号，×××家园×××302室，建筑面积108.86平方米，甲方在本物业区域内提供物业服务；乙方按所购房屋建筑面积向甲方缴纳物业管理服务费与供暖费，物业管理服务费为2.28元/平方米·月；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年以后在每交费年度开始的15日内交纳。东光物业公司制作的《×××家园业主手册》载明的需要交纳的费用中，多层建筑物业费收费标准为2.28元/平方米·月、生活垃圾清运费为30元/户·年，公共能耗费楼道照明按实际发生量按户分摊。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将×××家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后×××家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。2014年6月20日，石龙公司（甲方）与金鹏顺发公司（乙方）签订《×××家园物业管理委托合同》，约定：甲方将×××家园委托乙方实行物业管理，多层建筑的物业服务费价格为2.28元/平方米·月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收3‰的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取。落款日为2018年1月12日的关于×××家园小区物业交接事宜告知函，内容为“我司于2017年11月19日收到贵方通知函，其中明确指出本小区全体业主以业主大会决议的方式确定不再接受贵公司的事实服务；2018年1月4日，我司又接到贵方《物业交接告知函》，要求于2018年1月8日办理物业交接……我司定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域。”金鹏顺发公司主张其自2014年6月20日至2018年1月15日为博龙小区提供物业服务。在（2017）京0106民初18871号案件审理中，2017年9月6日下午，在金鹏顺发公司委托诉讼代理人、×××家园业委会负责人、业主代表共同到场情况下，法院就博龙小区物业服务情况至×××家园小区现场勘验，法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意，物业公司对其公司提供物业服务的情况进行了陈述。祝燕冬主张小区的物业管理方是东光物业公司，并非金鹏顺发公司，金鹏顺发公司未有在小区备案的记录。对此，祝燕冬提交了装修协议书、供暖委托协议、入职表、缴费单据、信息告知书等证据佐证。金鹏顺发公司认为上述证据与祝燕冬欠交物业费的事实并无关联。另查，金鹏顺发公司曾在2018年1月起诉祝燕冬物业服务合同纠纷，要求祝燕冬支付2016年10月16日至2017年10月15日的物业服务费、生活垃圾费及违约金。2018年9月14日，金鹏顺发公司撤回该案起诉。一审法院认为，根据×××家园业主公约的规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。博龙公司通过股东会决议的方式将×××家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归属于石龙公司，由石龙公司承担法律责任。因此，石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《×××家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《×××家园物业管理委托合同》具有约束力。祝燕冬系×××家园×××302室业主，自2014年6月21日起至2018年1月15日止，金鹏顺发公司基于委托合同关系在×××家园小区内为业主提供物业服务。祝燕冬认为其与金鹏顺发物业公司无事实物业服务关系，但根据已经生效的民事判决书中确认的事实可以确认金鹏顺发公司对×××家园小区提供物业服务，金鹏顺发公司与祝燕冬已形成事实上的物业服务合同关系。作为业主，祝燕冬在享受物业服务后应交纳相应物业服务费用。关于垃圾清运费及公共照明费的问题，垃圾清运费及收费标准在业主公约中有明确约定，故金鹏顺发公司要求给付垃圾清运费并无不当，法院予以支持。对于公共照明费，金鹏顺发公司未能向法院提交证据证明公共照明费的计算方式及分摊数额依据，故法院对该项诉讼请求不予支持。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。关于祝燕冬提出诉讼时效的问题，因金鹏顺发公司曾于2018年1月提起诉讼，故本案金鹏顺发公司的诉讼请求并未超过法定诉讼时效的规定。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，一审法院于2021年1月判决：一、祝燕冬于判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司2016年10月16日至2018年1月7日的物业服务费3655.69元、垃圾清运费36.82元；二、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，根据查明的事实，可以认定金鹏顺发公司实际上为涉案房屋所在小区提供了物业服务，祝燕冬亦实际享受了物业服务，故其应交纳物业服务费。经查，现祝燕冬欠付金鹏顺发公司二〇一六年十月十六日至二〇一八年一月七日期间的物业服务费及垃圾清运费，故一审法院依据金鹏顺发公司诉请予以判决，事实及法律依据充分，本院予以维持。祝燕冬不同意交纳物业费及垃圾清运费的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，祝燕冬的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由祝燕冬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年五月二十日法官助理 黄 骏书 记 员 张 爽