广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初4679号 原告：中国银行股份有限公司贺州分行，营业场所：贺州市建设东路80号。 负责人：童瑞勤，该分行行长。 委托诉讼代理人：叶枫，广西贺瑞律师事务所律师。 被告：谢最新，男，汉族，1968年10月14日出生，住广西贺州市平桂区。 被告：吴全珍，女，汉族，1973年9月15日生，住广西贺州市平桂区。 被告：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司，住所地：贺州市八步区钟山西路****。 法定代表人：黄天庭。 委托诉讼代理人：肖海燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：李虹，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司贺州分行（以下简称中行贺州分行）诉被告谢最新、吴全珍、贺州市桂佳房地产开发有限责任公司（以下简称桂佳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法于2020年12月15日、2021年4月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶枫，被告谢最新到庭参加诉讼，被告吴全珍、桂佳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告谢最新、吴全珍签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年贺中银零房贷字第0020号）。2．被告谢最新、吴全珍向原告清偿借款本金78305.45元及利息和罚息。利息及罚息按《个人一手住房贷款合同》的约定计算至被告清偿所有欠款之日止，截止2020年10月21日止为4400.51元。3.被告桂佳公司对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任。4.被告承担本案的律师费2000元、诉讼费及公告费。5.确认原告对位于贺州市八步区屋享有优先受偿权。 事实和理由：2015年3月9日，被告谢最新、吴全珍与原告中行贺州分行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年贺中银零房贷字第0020号），约定由原告贷款101000元给被告用于购房，贷款期限180个月，该债务以位于贺州市八步区为预抵押，2015年3月27日办理预售商品房抵押权预告登记，合同还约定了贷款利率等内容。2015年4月3日，原告依约发放贷款101000元，被告自2019年10月15日起，未能按约支付每月按揭款，经原告多次催收，被告仍未能支付。截止2020年10月21日，被告尚欠原告借款本金78305.45元、利息及罚息4400.51元。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告谢最新辩称：不同意解除合同，到2021年3月被告能还清逾期贷款本息，希望能继续履行合同。原告主张利息过高，律师费不应由被告承担。 被告吴全珍未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。 被告桂佳公司辩称，桂佳公司不仅是贺州市人民政府建设的、为解决城镇中低收入政策房（经济适用住房）的代建商，也是按照政府的要求协助业主办理相关贷款手续的代理人。谢最新购得涉案房屋后一直居住至今。谢最新仍欠桂佳公司房款28719元及逾期违约金，经法院判决后谢最新仍未交清。 本院经审理认定事实如下：2015年3月9日，原告（贷款人）与被告谢最新、吴全珍（借款人）、桂佳公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年贺中银零房贷字第0020号），约定被告谢最新、吴全珍向原告借款101000元用于购买位于贺州市八步区。合同附件1第二条约定贷款期限为180个月；贷款利率采用浮动利率，按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；付息方式为按月付息。合同附件1第四条约定还款方式为按月等额本息还款法。合同附件1第五条约定借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人承担阶段性担保责任；合同附件2第二条约定抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）、因借款人违约造成贷款人的损失和其他应付费用。合同附件2第三条约定借款人未按期归还贷款本息及其他应付费用的即视为违约；借款人构成违约的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息提前到期，终止或者解除合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等，对抵押物行使抵押权，要求保证人承担保证责任。被告谢最新、吴全珍在合同借款人、抵押物共有人处签字捺印，被告桂佳公司在保证人处盖章，原告在贷款人处盖章。 2015年3月27日，被告谢最新、吴全珍名下位于贺州市八步区办理预购经济适用住房抵押权预告登记（预告登记权利人为原告，担保债权数额为101000元，预抵押登记证号：贺房预八步字第××号）。2018年1月12日，被告桂佳公司建设的坐落于贺州市八步区已办理建筑物所有权首次登记【证号：桂（2018）贺州市不动产权第0000321号】。被告谢最新、吴全珍至今未办理涉案房屋的不动产权属证书。 2015年4月3日，原告依约向被告谢最新发放贷款101000元。被告谢最新、吴全珍自2019年10月15日起，未能按约还款，经原告多次催收，被告仍未能支付。截止2021年4月，被告谢最新、吴全珍仍未将已逾期、到期的贷款本息结清。 以上事实，有原告提供的《个人一手住房贷款合同》、借款借据、委托合同、律师费发票等证据予以证实。 本院认为，原告与被告谢最新、吴全珍、桂佳公司签订的《个人一手住房贷款合同》是各方协商一致的结果，意思表示真实，合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约发放贷款，但被告谢最新、吴全珍未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，原告诉请解除合同，要求被告谢最新、吴全珍偿还贷款本金、利息和罚息，有事实和法律依据，本院予以支持。关于律师费，被告谢最新、吴全珍与原告在合同中约定了贷款人有权要求借款人赔偿因其违约造成的损失其中包括律师费，原告主张被告谢最新、吴全珍向原告支付因实现债权而产生的律师费2000元的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“ 民法典 施行前的法律事实持续至 民法典 施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告谢最新、吴全珍自2019年10月起未能按约还款，且其违约行为持续至民法典施行之后，据此，本案应适用民法典及相关司法解释的规定。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”涉案房屋已办理抵押权预告登记和建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，抵押权自预告登记之日即2015年3月27日起设立，原告主张优先受偿权符合上述法律规定，本院予以支持。在原告已享有优先受偿权的情形下，被告桂佳公司不再承担保证责任，原告主张被告桂佳公司对本案债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第五百六十二条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司贺州分行与被告谢最新、吴全珍签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年贺中银零房贷字第0020号）。 二、被告谢最新、吴全珍共同向原告中国银行股份有限公司贺州分行偿还借款本金78305.45元及利息和罚息（暂计至2020年10月21日的利息和罚息为4400.51元，从2020年10月22日起，利息和罚息按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计至清偿之日止）。 三、被告谢最新、吴全珍共同向原告中国银行股份有限公司贺州分行支付原告为实现债权而产生的律师费2000元。 四、原告中国银行股份有限公司贺州分行有权对被告谢最新、吴全珍名下位于贺州市八步区【预抵押登记证号：贺房预八步字第××号】折价或者以拍卖、变卖所得的价款在担保债权数额范围内享有优先受偿权。 五、驳回原告中国银行股份有限公司贺州分行的其他诉讼请求。 案件受理费1918元（原告已预交959元），由被告谢最新、吴全珍共同负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  李兰英 审 判 员  罗 阳 人民陪审员  叶燕红 二〇二一年五月十三日 法官 助理  黄春梅 书 记 员  徐小苗 书 记 员  邓佳龙