徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初4429号原告：岳彩珍，女，1965年4月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：徐州宝信房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区彭路12号。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋维维，该公司职员。委托诉讼代理人：胡光强，江苏一正律师事务所律师。原告岳彩珍与被告徐州宝信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法由审判员戚厚碧适用简易程序于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告岳彩珍、被告徐州宝信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡光强、宋维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳彩珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐州宝信房地产开发有限公司支付原告违约金100328.46元(自2020年1月1日起以房屋总价款1672146元为基数、按照日万分之二向原告支付违约金至2020年10月26日房屋实际交付之日止)；2.诉讼费由被告徐州宝信房地产开发有限公司负担。事实和理由：2018年9月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的坐落于徐州市铜山区，总价款为1672146元；原告于同年8月29日支付682146元，于同年9月30日向被告支付了剩余价款990000元;被告应于2019年12月31日前向原告交付该房屋，如逾期，自交付期限届满之次日起以总价款为基数，按照日万分之二向原告支付违约金至其实际交付之日止。上述合同签订后，原告依照约定支付了价款，但被告却未按照约定的交付期限向原告交付房屋。综上所述，原告认为，案涉商品房预售合同是原、被告双方真实的意思表示，合法有效。被告未按约定向原告交付房屋，依法应承担给付被告违约金的法律责任。就此，特诉至贵院，请求依法秉公裁决。被告徐州宝信房地产开发有限公司辩称：1、双方在2018年9月1日签订商品房买卖合同是事实，合同约定的交房时间是2019年12月31日，但是该合同的补充协议第七条的第三款、第四款约定，如发生不可抗力等客观情形，出卖人有权依据相关的文件，据实顺延交房期限。同时合同约定如因出卖人的原因，逾期交房，将承担房款总额日万分之二的违约金。从以上合同约定来看，出卖人可以将不可抗力因政府的大气管控、新冠疫情等原因造成的停工，作为原告调整交房时间的免责理由。2、被告实际向原告通知交房的时间时2020年10月23日，尽管有被告可免责的交房期限以外，确实也存在逾期交房的情况。对此，被告方愿意与原告进行协商解决。经审理查明，2018年9月1日，原告岳彩珍（买受人）与被告徐州宝信房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告认购被告开发的坐落于徐州市铜山区，预测建筑面积为109.97平方米，总价1672146元。该合同第七条约定：付款方式为商业贷款，买受人应于2018年8月31日前支付房价款682146元，余款990000元向银行申请贷款支付；第十一条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”；第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方；两原告的在合同中的预留地址为“徐州市铜山区太阳花园A2-1401”。双方还签订了《补充协议》一份，该协议第七条第三款规定：“如发生不可抗力情况，出卖人有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，出卖人有权凭相关文件或证明或资料，据实顺延该房屋的交付期限。”第四款规定：因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：选择主合同第一种处理方式，即：逾期180天之内，按日支付万分之二的违约金，逾期超过180日，买受人有权退房，出卖人按照全部房价的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之二的违约金。第九条第二款规定：“出卖人发出交房通知的形式，可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。”合同签订后，原告依约向徐州宝信房地产开发有限公司购房款。2019年12月19日，被告发现无法按期交房，遂通过EMS向原告邮寄《关于宝龙观邸商品房交付时间调整公告》，载明拟定交付时间在2020年3月31日前后，该邮件由他人代收。2020年3月20日，被告又通过EMS向原告邮寄《关于徐州宝龙观邸项目因新型冠状病毒××疫情对交房影响的告知函》，载明延期交房且不确定具体时间，该邮件由他人代收。2020年10月22日被告通过EMS向原告邮寄《徐州宝龙观邸上房通知书》，通知书载明房屋的办理交付的时间为2020年10月25日至2020年10月27日，2020年10月23日该邮件由他人代收。以上信件均按照原告在合同中预留的地址邮寄。2020年10月26日，被告向原告交付房屋。另查明，为控制大气污染，提高空气质量，省、市、区人民政府及相关部门多次下发大气管控文件，主要文件有：1、2018年10月11日，江苏省大气污染防治联席会议办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定10月11-16日晚8时至第二天早8时工地施工应停止作业；2、2018年11月15日，江苏省大气污染防治联席会议办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定10月16-17日停止建筑物拆除、爆破、破碎、取土挖土等作业；3、2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月1-3日，各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施；4、2018年11月14日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月15-18日，按照《徐州市铜山区2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施；5、2018年11月19日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月19日20时至22日12时，按照《徐州市铜山区2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施；6、2018年11月23日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月24-26日工地停止土石方、拆除、铣刨等易产生扬尘的施工作业；7、2019年1月17日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定18日，短时将达到中度污染水平，19-20日，达到重度污染，各类工地一律停止土石方作业；8、2019年1月21日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于解除本轮重污染天气橙色管控的通知》，通知规定自1月21日17时起解除本轮重污染天气橙色应急管控；9、2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定自1月23日晚8时起，我市重启重污染天气橙色管控预警响应，25-26日，我市将经历一次重污染过程，各类施工工地一律停止土石方作业；10、2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发《关于调整重污染天气管控等级的通知》，通知规定自2月22日18时起，我市提升管控等级，实施重污染天气橙色管控预警响应，2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，各类工地一律停止土石方作业；11、2019年3月2日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发《关于启动重污染天气橙色应急管控的通知》，通知规定3月2日-5日我市空气质量以轻度-中度污染为主，部分时段可达中度污染，自3月2日14时起，我市启动重污染天气橙色应急管控；12、2019年4月11日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定4月11-13日，我市将出现大气污染过程，空气质量短时达到中度污染，各类施工工地一律停止土石方作业；13、2019年4月15日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发的《关于解除本轮重污染天气橙色管控的通知》，通知规定自4月15日12时起解除本轮橙色应急管控。因受新冠××疫情影响，根据《江苏省新冠××疫情风险等级名单》，江苏省于2020年1月24日全面启动重大突发卫生公共事件一级响应，2020年2月27日降为二级响应，2020年3月3日降为低风险区域。2020年2月10日，徐州市铜山区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发《关于做好疫情防控期间全区施工工地开复工工作的通知》，通知要求开复工时间不得早于2020年2月15日24时。涉案工程的工程备案证明显示涉案工程于2020年10月12日由建设单位组织竣工验收合格，并于2020年10月14日向徐州市铜山区建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案。再查明，本院作出的（2020）苏0312民初2145号民事判决书确认2018年5月4日至2020年3月30日，政府对大气污染管控的行为和新冠××疫情的影响所导致涉案工地的停工时间为50天。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、缴款单、交付时间调整公告、关于因疫情影响交房的告知书、工程竣工备案证明、房屋测绘报告、收楼通知书、相关停工文件、（2020）苏0312民初2145号民事判决书及当事人的庭审陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点为：一、被告迟延向原告交房是否有事实和法律依据；二，被告是否需要向原告支付违约金及违约金的数额认定。关于争议焦点一，被告辩称延期交房系受政府管控大气污染、新冠××疫情、中高考以及雨水等因素的影响。首先，对于政府管控大气污染的行为，被告虽在合同签订时是能够预见的，但因无法预见相关停工的具体天数，且政府管控确系被告无法避免、不能克服的情形，故政府管控大气污染的行为可以作为被告逾期交房的免责事由之一；其次，关于新冠××疫情对于施工的影响，本院认为疫情的出现系被告无法预见和控制的情况，应当作为被告逾期交房的免责事由。综上，政府对大气污染管控的行为和新冠××疫情的影响所导致涉案工地的停工，可以作为被告的免责事由，结合（2020）苏0312民初2145号民事判决书认定的事实，本院亦认定上述因素对涉案工地的停工影响为50天。关于争议焦点二：本院认为，根据上文论述，被告因政府管控大气污染以及新冠××疫情影响，合理的延迟交付时间应为合同约定交付日期之后的50天内，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2020年10月26日，根据合同约定日期，经计算逾期299天，扣除上述50天后，被告仍无正当理由迟延交房249天，故被告应按合同约定向原告支付违约金83272.87元（1672146元×0.0002×249天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐州宝信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳彩珍违约金83272.87元；二、驳回原告岳彩珍其他的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收1153.5元，由原告岳彩珍负担212.5元，由被告徐州宝信房地产开发有限公司负担941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状并按照对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 戚厚碧二〇二一年五月十九日法官助理 周姝君书 记 员 杨 晶