湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初2804号原告：长沙汇鑫物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路99号2-1601室。法定代表人：郝红星。委托诉讼代理人：张金亮，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博，湖南华湘律师事务所实习律师。被告：谭增文，男，1968年7月12日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：张运军，女，1969年6月19日出生，汉族，住长沙市望城区。原告长沙汇鑫物业管理有限公司（以下简称“汇鑫物业”）与被告谭增文、张运军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫物业的委托诉讼代理人张金亮、彭博、被告张运军到庭参加了诉讼，被告谭增文经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汇鑫物业向本院提出诉讼请求如下：1、判令两被告向原告支付物业服务费2110.8元；2、判令两被告向原告支付逾期付款滞纳金3823.19元；3、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的恒鑫·山水卿卿苑的业主。被告于2012年7月21日与开发商湖南恒鑫置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了位于长沙市开福区××路××栋××号房，建筑面积87.95㎡，并与前物业服务公司长沙市观澜湖物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告按建筑面积每平方米每月1.5元的标准缴纳物业费，如被告违约逾期支付物业服务费及相关费用的，物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的千分之五向被告加收滞纳金。原告于2015年4月26日与开发商湖南恒鑫置业有限公司签订《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》，自2015年4月30日起为恒鑫·山水卿卿苑提供物业管理服务。合同签订后，原告依约为两被告提供了完善的物业服务，但两被告未依约向原告缴纳物业服务费，自2018年6月1日至2019年9月27日，两被告共欠缴物业费共2110.8元，滞纳金3823.19元。现原告与恒鑫·山水卿卿业主委员会已解除物业服务关系，但被告至今仍未缴纳物业服务费，原告催缴无果，为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如诉请。被告张运军辩称：被告与原告汇鑫公司物业服务协议纠纷一案，原告违反《前期物业管理服务协议》、《中华人民共和国民法典》和《湖南省物业管理条例》之规定，没有完全履行协议。被告认为，由于原告违约在先，违背诚实守信原则，则原告收取业主的滞纳金（违约金）明显违背公平原则；且应该依据其不完全履行协议，而不能足额收取服务费。因此，原告没有理由收取足额物业服务费，没有理由收取业主的滞纳金（违约金），否则显失公平。被告请求法院驳回原告诉讼请求，特提出以下答辩意见：一、原告的物业服务未完全履行协议之约。依据《中华人民共和国协议法》第六十条之规定，当事人在履行物业管理协议时应当遵循全面履行原则与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照协议约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行协议义务。当事人不但应当履行协议的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在协议中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合协议的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的协议义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行协议义务的原则。依据《前期物业管理服务协议》，原告有对小区进行日常物业管理的义务。物业管理服务项目包括物业共用部位的维修，养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修和管理；物业范围内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、使用和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、停车场等；公共绿化、水池等养护和管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共环境清洁卫生；交通与车辆摆放秩序管理服务；公共秩序维持、安全监控及巡视等事项。依据《中华人民共和国民法典》第二十四章第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基术秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备维护、街道路灯维护、安全防范管理都没有，没有履行协议义务，明显属于只收费，服务少；对外来人员来往管理不到位，在物业服务范围区内随便出入，业主的人身财产安全得不到保障，明显没有完全履行协议。原告没有履行协议第九条约定的义务，承担公共环境清洁卫生。小区的垃圾沿着围墙堆积成山，变成了垃圾长城，触目惊心；2019年2月4日（大年三十），各色垃圾堆满了小区空地，惨不忍睹。地下停车场垃圾更是随处可见。（三）违反了《湖南省物业管理条例》第三十六条第三项、《前期物业管理服务协议》第四条之规定，未尽房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理义务。原告没有履行协议第四条约定的义务，承担房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。小区内喷池损坏、公共部分地砖多处毁坏、门厅瓷砖掉落、楼梯间多块瓷砖掉落。业主多次向物业服务公司人员反映，未获整改。（四）违反了《湖南省物业管理条例》第三十六条第四项之规定，未做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务。二、原告违反《物业管理条例》第四十六条、《湖南省物业管理条例》第三十六第五项、《前期物业管理服务协议》第十一条之规定，未尽到公共秩序维护、安全防范义务。（见证据目录）原告没有履行协议第十一条约定的义务，维持公共秩序、安全防范等事项的协助和管理，造成多名业主电动车电池被盗、门锁被撬坏，违反协议约定，属于不完全履行给业主造成的损失，原告存在过错。三、原告违反《物业管理条例》第三十七条、第四十九条、第五十条，擅自搭建多处违章建筑，改变了物业管理用房、公共建筑、共用设施的用途。（见证据目录）原告没有规划、未经业主同意，随意改变物业管理用房的用途，擅自搭建违章建筑11处，损害了业主的共同利益。四、原告违反了《中华人民共和国民法典》第二十四章第九百四十二条第一款之规定和《湖南省物业管理条例》第三十九条、第五十五条之规定。（见证据目录）原告未采取合理措施保护业主的人身、财产安全，未尽到善良管理人义务，未及时委托专业机构对电梯进行检测维修，履行对电梯的管理、养护职责，导致小区内电梯出现经常性故障，给业主的出行造成极为严重的安全隐患，危及业主的生命安全以及造成不能日常生活的严重后果。原告对收支情况，没有依法依规履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支。至少在2017年7至2019年9月期间，原告没有以合理方式向业主公开维修基金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况，也未向业主大会、业主委员会报告。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求及诉讼理由违背事实、违反法律规定。原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义及诚实守信原则，且原告不完全履行协议，要求足额收取服务费明显有失公平。被告请求法院判决原告承担不完全履行协议的法律责任，驳回原告请求，以彰显法律的公平公正!被告谭增文未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：一、被告谭增文、张运军于2012年7月21日与湖南恒鑫置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20120160604），被告谭增文、张运军向湖南恒鑫置业有限公司购买恒鑫·山水卿卿苑2栋604号住宅，建筑面积为87.95平方米；二、被告谭增文于2013年8月30日与长沙市观澜湖物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告按建筑面积每平方米每月1.5元的标准缴纳物业费；三、湖南恒鑫置业有限公司于2015年4月26日与原告汇鑫物业签订《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》，该合同约定，住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计算；该合同约定，小区物业服务管理费由原告直接向业主收取，逾期将按《湖南省住宅物业管理条例》每日3‰的标准计算缴费滞纳金；对于连续6个月欠费的业主或物业使用人，原告有权在小区内予以通报，对连续欠费超过12个月的业主或使用人，原告可停止为其提供各项物业管理服务并可向人民法院提起诉讼;四、被告谭增文、张运军物业服务费欠缴期间为2018年6月1日至2019年9月27日，共欠费2110.8元；五、因被告欠缴物业服务费，原告已向被告发出书面律师函催缴物业费；六、原告汇鑫物业在向被告提供物业服务中存在以下问题：1、公共设施养护不及时，不到位；2、消防意识薄弱，灭火器未及时更换；3、监控设施未维修保养，小区安保不到位，存在安全隐患；4、小区环境卫生及绿化管理不到位，有垃圾长期堆放等；5、物业公司从业人员存在行为不规范、语言不文明等现象。以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《〈恒鑫·山水卿卿〉前期物业管理服务合同》、律师函及照片、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告汇鑫物业与湖南恒鑫置业有限公司签订的《恒鑫·山水卿卿前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告按照合同约定提供了相应的物业管理服务，两被告应当按照合同约定支付相应的物业服务管理费。对于物业费的收取问题，本院经审查认为，物业公司为小区提供了安保、保洁、绿化、消防安全等方面的服务。本案被告谭增文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果，但被告张运军举证证明了原告提供的服务确实存在多方面的瑕疵。故本院酌定被告按应交物业服务管理费的75%向原告支付欠缴物业服务管理费1583.1元（2110.8元×75%）。对于物业费滞纳金的问题，因本院确认原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，因此对于原告要求被告向其支付物业费滞纳金的主张，本院不予支持。业主交纳物业费，是为了获取卫生、安全、舒适的居住环境。物业公司提供物业管理服务，是为了收取物业费，达到盈利的目的。物业公司提供符合约定标准的服务，业主及时交纳物业费，双方各取所需，才能和谐共存。倘若物业公司提供的服务存在瑕疵，业主以拒交物业费对抗，势必陷入恶性循环，均不能实现自己的合同目的。业主称多年来小区在安保、保洁、绿化、消防安全、设施养护等方面存在严重瑕疵，没有安全感。双方两败俱伤，且严重影响按时交费业主的利益，双方的做法实不可取。双方在出现问题时应及时沟通，及时解决，业主才能够安居，物业公司才能够盈利，才能形成和谐的社会关系。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告谭增文、张运军于本判决生效之日起十日内向原告长沙汇鑫物业管理有限公司支付物业服务管理费1583.1元；二、驳回原告长沙汇鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告长沙汇鑫物业管理有限公司承担6元，被告谭增文、张运军承担19元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴 宏二〇二一年五月十三日代理书记员  邝艳芳附法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。