内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）内04民终1443号上诉人(原审第三人)：马元春，男，1950年1月13日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：吉海军，内蒙古彦霖律师事务所律师。上诉人(原审被告)：克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区克什克腾旗经棚镇解放路。法定代表人：唐梓皓，总经理。委托诉讼代理人：宋利锋，内蒙古奥星律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：马占琴，女，1951年3月7日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘焕文，内蒙古贡格尔律师事务所律师。原审被告：李志永，男，1978年5月15日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。原审被告：王俊华，男，1962年9月1日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区林西县。上诉人马元春、克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司（以下简称永盛公司）因与被上诉人马占琴、原审被告李志永、王俊华确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2019）内0425民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马元春、永盛公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判，直接改判驳回被上诉人马占琴的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院适用法律错误。首先，李志永根本没有取得涉案房屋的所有权，李志永在无权处分的情况下，依法其与被上诉人马占琴于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》显属无效合同，李志永只有将涉案房屋的产权办在自己名下，才能再进行出卖房屋，否则其处分房屋的行为是违反法律行政法规的禁止性规定的。其次，上诉人王俊华和永盛公司均没有与被上诉人马占琴签订书面的涉案房屋的买卖合同，而是永盛公司和马元春网签了涉案房屋的买卖合同，依法债权具有平等性，如果王俊华和永盛公司均与马占琴签订了涉案房屋的买卖合同，依据债权平等性的法律规定，两个合同均为有效，但本案中问题是仅有一个涉案房屋的买卖合同，就是说马占琴连涉案房屋的合同债权都不享有，原审法院要求协助办理涉案房屋过户手续，最根本的也应有房屋买卖合同为前提，否则无异于法院是在违背当事人的意愿下强行要求双方当事人签订房屋买卖合同，无异于强买强卖，而且是法院迫使。上诉人马元春至少有对涉案房屋的合同的债权存在，原审法院以马占琴占有涉案房屋并早于上诉人马元春和永盛公司之间的网签合同就认为上诉人永盛公司应将房屋卖给马占琴并协助其办理产权登记手续，根本无任何法律依据，占有并非所有，况且马占琴的占有应属非法占有。第三，王俊华虽然收取马占琴部分款项，但并没有同意与马占琴签订房屋买卖合同，况且收费也是在马元春与永盛公司网签合同之后，作为完全行为能力人的马占琴应当知道马元春与永盛公司对涉案房屋进行网签的事实，所以根本谈不上马占琴交钱之举是善意，作为出借资质给王俊华使用的永盛公司，根本不知马占琴占有房屋的事实存在，马占琴和李志永在涉案房屋进行网签给马元春之前，根本无人告知马占琴和李志永买卖关系的存在，作为马占琴和李志永在2018年5月2日网签合同之前，也根本没有任何人告知王俊华，更没有将相关手续交给王俊华，王俊华与李志永的所谓协议是抵押协议，双方约定经结算支付不了施工费才用房抵账，现在王俊华与李志永根本就没有进行结算，王俊华与李志永的案件正在克旗法院审理过程中，所以从这个角度，李志永也根本不能处分涉案房屋。另外，在王俊华收取马占琴部分费用后在克旗法院执行局又同意将涉案房屋顶给上诉人马元春而且是书面的，这也表明王俊华的态度。再者收取马占琴费用是王俊华的个人行为，根本代表不了永盛公司，况且庭审中王俊华也表明，之所以收取马占琴的费用，前提是马占琴应将购房款交给王俊华。总之，被上诉人马占琴的原审诉讼请求不成立，根本理由在于李志永与马占琴的合同无效，马占琴与王俊华和永盛公司根本没有签订过任何合同，涉案房屋的所有权仍为永盛公司，且永盛公司在王俊华共同同意的情况下与上诉人马元春签订了合同并进行了网签。上诉人马元春对涉案房屋享有合同债权，马占琴无此权利。况且克旗法院执行局已送达了（2019）内 0425执恢367号执行裁定，要求永盛公司配合马元春办理涉案房屋的过户手续，马元春为此交了部分过户费用，同一法院出现了两个结果不一致的法律文书，何者为准？依法（2019）内0425执恢367号执行裁定书送达给马元春的时间先于本案的一审判决送达时间且已生法律效力，无人对此执行裁定提出执行异议和案外人执行异议之诉。原审法院适用法律也是错误的，按《民法典》生效时间原审判决若是用原《物权法》相关规定，李志永出卖房屋时必须先将房屋过户到自己名下才能再行出售，从这个角度，原审法院适用法律也是错误的，请二审法院依法秉公裁决。被上诉人马占琴辩称， 2012年至2013年，王俊华借用上诉人永盛公司资质开发建设土城子镇幸福小区商住楼。籍永刚、李志永与王俊华就克旗土城子幸福小区签订承包施工合同，籍永刚、李志永依合同进行了实际施工。2015年5月28日，籍永刚、李志永与王俊华签订协议书，王俊华以土城幸福小区 1号楼一单元602室，二单元202室、601室，四单201室、301室、 302室、401室、501室、601室、602室抵尾欠籍永刚、李志永的工程款1 795 000元。2016年3月24日，李志永（甲方）与马占琴（乙方）签订《房屋买卖合同》，李志永将上述克什克腾旗土城子镇幸福小区1号楼2单元202室房屋以131 000元出售给马占琴，将楼房交付给马占琴占有使用至今。通过王俊华陈述知道李志永将涉案楼房出售给马占琴并于2018年5月10日收取马占琴产权登记费用 10 600元的事实，亦能够证明王俊华知道并同意李志永将克什克腾旗土城子镇幸福小区1号楼2单元202室出售给马占琴。2018年5月2日，永盛公司与马元春就涉案楼房签订《商品房买卖合同》，并经王俊华同意网签在马元春名下，但该网签备案登记制度与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度存在本质的不同，并不产生登记请求权的物权效力。本案中，李志永、籍永刚与王俊华于2015年5月28日签订的抵顶协议书及李志永与被上诉人马占琴于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》早于上诉人永盛公司与上诉人马元春于2018年5 月2日就涉案楼房签订的《商品房买卖合同》，亦早于原审被告王俊华与上诉人马元春于2020年10月12日在克什克腾旗执行局签订的以涉案楼房抵顶王俊华对马元春所负债务的执行笔录，且涉案房屋自被上诉人马占琴向李志永交付全部房款后占有使用至今，实际履行了合同，被上诉人马占琴具有要求义务人协助其办理涉案楼房产权登记取得完整物权的优先权利。李志永作为与被上诉人马占琴签订房屋买卖合同的相对方，具有协助马占琴办理房屋产权登记的合同义务，虽然原审被告王俊华、上诉人永盛公司并非与被上诉人马占琴签订房屋买卖合同的合同相对人，但涉案楼房系王俊华借用上诉人永盛公司资质开发，王俊华与上诉人永盛公司作为楼房开发建设者具有协助义务，故原审判决判令永盛公司、王俊华、李志永协助其办理产权登记的符合相关法律规定。上诉人的诉讼请求无法律依据和事实依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审人民法院应依法予以维持。原审被告李志永未陈述意见。原审被告王俊华未陈述意见。 马占琴向一审法院起诉请求：一、依法确认克什克腾旗土城子镇幸福小区1号楼2单元202室归马占琴所有；二、判令李志永、王俊华、永盛公司协助马占琴办理上述房屋产权登记手续；三、诉讼费用由永盛公司、李志永、王俊华承担。一审法院认定事实：2012年至2013年，籍永刚、李志永与王俊华就克旗土城子幸福小区签订承包施工合同，且籍永刚、李志永依合同进行了实际施工。2015年5月28日，籍永刚、李志永与王俊华签订协议书，王俊华以土城子幸福小区1号楼一单元602室，二单元202室、601室，四单元201室、301室、302室、401室、501室、601室、602室抵偿尾欠籍永刚、李志永的工程款1 795 000元。2016年3月24日，李志永（甲方）与马占琴（乙方）签订《房屋买卖合同》，李志永将上述克什克腾旗土城子镇幸福小区1号楼2单元202室顶账房屋以131 000元出售给马占琴，签订《房屋买卖合同》后，李志永将房屋交付给马占琴并由马占琴居住使用至今。2018年5月10日，王俊华收取马占琴上述房屋产权登记需要的契税、大修基金等费用10 600元并为马占琴出具收据一枚。2018年5月2日，永盛公司与马元春签订《商品房买卖合同》一份，合同约定永盛公司将上述李志永出售给马占琴的××旗出售给马元春。现该房屋已经网签在马元春名下。2020年10月12日，马元春与王俊华签订执行笔录一份，王俊华同意用网签在马元春名下的××旗抵顶（2016）内0425民初1349号民事判决书中对马元春所负的债务。另查明，王俊华借用永盛公司的资质开发的涉案楼房。再查明， 2017年4月10日，籍永刚、李志永将永盛公司、王俊华诉至克什克腾旗人民法院，请求判令王俊华给付尾欠的工程款550 000元，赔偿施工期间两次停电造成的损失144 781.30元，永盛公司承担连带责任。法院于2017年9月4日做出（2017）内0425民初1965号民事判决书，判令王俊华给付籍永刚、李志永工程款550 000元、给付因停电造成的损失144 781.30元，永盛公司承担连带责任。2020年9月18日，王俊华、永盛公司对（2017）内0425民初1965号民事判决书提起了再审，现正在审理过程中。一审法院认为，籍永刚、李志永与王俊华于2015年5月28签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规范，合法有效。王俊华以涉案土城子幸福小区1号楼二单元202室抵偿尾欠籍永刚、李志永的工程款，李志永取得出售涉案房屋以获得工程款的权利，故于2016年3月24日与马占琴签订《房屋买卖合同》合法有效，并将楼房交付给马占琴占有使用至今。通过王俊华陈述其知道李志永将涉案楼房出售给马占琴并于2018年5月10日收取马占琴产权登记费用10 600元的事实，亦能够证明王俊华知道并同意李志永将克什克腾旗土城子镇幸福小区1号楼2单元202室出售给马占琴。2018年5月2日，永盛公司与马元春就涉案楼房签订《商品房买卖合同》，并经王俊华同意网签在马元春名下，但该网签备案登记制度与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度存在本质的不同，并不产生登记请求权的物权效力。本案中，李志永、籍永刚与王俊华于2015年5月28日签订的抵顶协议书及李志永与马占琴于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》早于永盛公司与马元春于2018年5月2日就涉案楼房签订的《商品房买卖合同》，亦早于王俊华与马元春于2020年10月12日在克什克腾旗执行局签订的以涉案楼房抵顶王俊华对马元春所负债务的执行笔录，且涉案房屋自马占琴向李志永交付全部房款后占有使用至今，实际履行了合同，马占琴具有要求义务人协助其办理涉案楼房产权登记取得完整物权的优先权利。李志永作为与马占琴签订房屋买卖合同的相对方，具有协助马占琴办理房屋产权登记的合同义务，虽然王俊华、永盛公司并非与马占琴签订房屋买卖合同的合同相对人，但涉案楼房系王俊华借用永盛公司资质开发，王俊华与永盛公司作为楼房开发建设者具有协助义务，故法院对马占琴要求判令永盛公司、李志永、王俊华协助其办理产权登记的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，现涉案克什克腾旗土城子镇幸福小区1号楼2单元202室并进行初始登记，故对马占琴要求确认涉案楼房归其所有的诉讼请求，法院不予支持。综上，原审法院判决：一、李志永、王俊华、克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助马占琴办理克什克腾旗土城子镇幸福小区1号楼2单元202室楼房产权登记手续；二、驳回马占琴的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李志永、籍永刚与王俊华于2015年5月28日就涉案楼房签订的抵顶协议书及李志永与马占琴于2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》均早于永盛公司与马元春于2018年5月2日签订的《商品房买卖合同》，亦早于王俊华与马元春于2020年10月12日在克什克腾旗法院执行局签订的以涉案楼房抵顶王俊华对马元春所负债务的执行笔录，且涉案房屋马占琴已向李志永交付全部房款并实际占有使用至今，双方的房屋买卖合同已实际履行。马占琴有权利要求义务人协助其办理涉案楼房产权登记。李志永有义务协助马占琴办理房屋产权登记，王俊华、永盛公司虽非房屋买卖合同的合同相对人，但涉案楼房系王俊华借用永盛公司资质开发，王俊华与永盛公司作为开发方亦有义务协助马占琴办理产权登记，故一审法院支持马占琴要求判令永盛公司、李志永、王俊华协助其办理产权登记的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马元春、永盛公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张国利审 判 员 周振卿审 判 员 张淑丽二○二一年五月七日书 记 员 刘 禹