安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终1187号 上诉人（原审被告）：胡海军，男，1978年3月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。 被上诉人（原审原告）：芜湖十都物业管理服务有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区陶辛镇。 法定代表人：后宗文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：后小伟，安徽青弋江律师事务所律师。 上诉人胡海军因与被上诉人芜湖十都物业管理服务有限公司（以下简称十都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市湾沚区人民法院（2021）皖0221民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡海军上诉请求：1.撤销(2021)皖0221民初216号民事判决 ，依法改判胡海军给付十都物业公司物业管理费2300元及滞纳金2.3元;2.判决十都物业公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、案涉房屋自2013年至今未通水电气,无人居住,属于空置房,胡海军应按核定服务费的50%缴纳空置房物业管理费。物业管理成本包含管理服务人员的工资、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用以及物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用等。案涉房屋系空置房,十都物业公司不需要对该空置房提供服务,因此减少了服务人员,减少清洁卫生、养护等费用成本。根据公平原则,十都物业公司收取的物业管理费就应相应降低,根据《芜湖市住宅物业管理实施办法》第四十四条规定,胡海军应按核定服务费的50%缴纳空置房物业管理费。二、一审法院计算违约金的方式错误。案涉《物业管理服务合同》约定,业主逾期交纳管理费,从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金,违约金应为99.55平米×0.55元÷30天×0.05%×365天×7年=2.3元,一审法院认为违约金为839.4元,系计算错误,应予改判。 十都物业公司辩称，第一，胡海军提到的芜湖市物业管理办法是1998年颁布的，2017年芜湖市政府颁布了493号文件，在这份文件里没有提到空房需要减免物业费的相关规定。同时根据物权法的规定，胡海军和十都物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，胡海军不得以未享受物业服务为由来抗辩少交或者不交物业费。第二，关于违约金的计算，胡海军七年没有交纳物业费，根据合同约定，应当按照没有交纳的物业费为基数，按照每日万分之五计算违约金，一审法院只计算了2013年至2014年度的违约金，后面年份的违约金就没有计算了，该判决是有利于胡海军的，十都物业公司就没有针对违约金上诉了。综上，请求二审法院驳回胡海军的上诉请求，维持一审判决。 十都物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求胡海军支付十都物业公司物业服务费4599元，滞纳金5033元，合计9632元。 一审法院认定事实：十都物业公司与芜湖县江城杰座小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，十都物业公司与胡海军签订《江城杰座前期物业服务补充协议》，胡海军自2013年12月24日起至今未交纳物业服务费。另查明，物业服务合同中约定，多层房物业费标准为0.55元/月/㎡,门面房物业服务费0.65元/月/㎡。物业费在每年的前一个月交纳当年的物业服务费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。 一审法院认为，十都物业公司与芜湖县六郎镇永和村江城杰座小区物业委员会、胡海军签订的《物业管理服务合同》《江城杰座前期物业服务补充协议》均为有效合同，受法律保护。上述合同对芜湖县六郎镇永和村江城杰座小区全体业主具有约束力。十都物业公司依据合同约定为该小区提供物业服务，履行了合同义务，而胡海军在接受服务后，没有交纳物业费，应承担相应的民事责任。现十都物业公司要求胡海军支付物业费，于法有据，应予以支持。依据合同约定，自2013年12月24日至2020年12月24日，胡海军应缴纳的物业管理费是99.55㎡×0.55元/月/㎡×84月=4599元。胡海军未按合同约定支付物业服务费，双方在合同中约定了违约责任，故十都物业公司要求胡海军支付违约金，于法有据，一审法院予以支持，但十都物业公司计算方法有误，一审法院予以调整，调整为839.4元（99.55m2×0.55元/m2/月×12月×0.05%×365天×7年）。胡海军辩称，因其未入住，应当适当减少收取的物业费。一审法院认为，根据相关的司法解释，业主未入住，不是必须减少收取物业费的必要条件，故对胡海军的辩解意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百四十四、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,判决:胡海军于判决生效后十日内给付十都物业公司物业费4599元及滞纳金839.4元。如果胡海军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由十都物业公司负担。 二审审理过程中，胡海军提交照片一组，拟证明十都物业公司没有按照物业服务协议提供物业服务，且案涉房屋一直处于空置状态，应当减少物业费。 十都物业公司质证意见，该组照片即便形成于小区内，也不能证明物业服务存在质量问题，在十都物业公司提供物业服务期间，没有遇到过业主就服务质量问题通过业主委员会或者业主大会向我们提出过异议。 本院经审查认为，上述照片达不到胡海军的证明目的。 经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：胡海军是否应按核定服务费的50%交纳案涉空置房屋的物业管理费。胡海军上诉主张案涉房屋自2013年至今未通水电气，无人居住，属于空置房，十都物业公司不需要对该空置房提供服务，因此减少了服务人员，减少清洁卫生、养护等费用成本，应按照核定物业费的50%交纳空置房屋的物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据一审查明事实，十都物业公司与胡海军签订了《江城杰座前期物业服务补充协议》，与江城杰座小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，十都物业公司根据上述两份协议为胡海军提供了物业服务，而胡海军作为江城杰座小区业主，交纳相应物业费是其应当承担的一项基本合同义务。物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的维护，最终体现在对业主个体的服务价值上。物业费是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的上门服务。虽然胡海军的房屋处于空置状态，但整个小区仍然需要日常清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有公共设施维护费用也需要正常支出，故胡海军关于按照物业费标准的50%交纳物业费的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。 关于一审计算的违约金。十都物业公司一审中主张的滞纳金为5033元，胡海军对该计算标准有异议，认为应当根据江城杰座小区业主委员会与十都物业公司签订的《物业管理服务合同》中的标准，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。 胡海军欠付物业费达7年之久，理应支付7年的滞纳金，而十都物业公司一审中仅主张了2013年度滞纳金5033元，已经作出了对胡海军一方有利的处理。一审法院以胡海军欠交物业费给十都物业公司造成的实际损失为基础，综合本案实际，依据公平原则酌定按照欠交物业服务费金额的0.05%按日计算滞纳金839.4元，又进一步减轻了胡海军的责任。现胡海军上诉主张一审法院计算违约金方式错误，滞纳金应为2.3元，于法无据，本院不予采纳。 综上，胡海军的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡海军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 贺 审 判 员  钱 晨 审 判 员  宋喜萍 二〇二一年五月二十七日 法官助理  汪 平 书 记 员  王 玲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；