湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初4233号原告：长沙市雨花区都市馨园业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区雨花亭街道曲塘社区圭塘路25号中天馨园。主要负责人：叶勇，主任。委托诉讼代理人：仝宝森，四川律军律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐新会，四川律军律师事务所律师。被告：长沙市雨花区宇涛超市，经营场所湖南省长沙市雨花区雨花亭街道曲塘社区圭塘路25号中天馨园C栋一楼北向。经营者：刘亮辉，男，1969年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被告：刘亮辉，男，1969年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被告：湖南中天置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路471号中天电力大厦9楼。法定代表人：罗映波。委托诉讼代理人：陈瑜，男，1972年11月13日出生，汉族，系公司工作人员。委托诉讼代理人：谭阳，湖南金州律师事务所实习律师。被告：长沙市冶金机械工业供销有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放路67号。法定代表人：蒋艺，执行董事。委托诉讼代理人：王明飞，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪时利，湖南君见律师事务所律师。原告长沙市雨花区都市馨园业主委员会（以下简称原告）诉被告长沙市雨花区宇涛超市（以下简称被告宇涛超市）、刘亮辉、湖南中天置业有限公司（以下简称被告中天置业公司）、长沙市冶金机械工业供销有限责任公司（以下简称被告冶金机械公司）侵权责任纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人仝宝森，被告刘亮辉同时作为被告宇涛超市的经营者，被告中天置业公司的委托诉讼代理人陈瑜，被告冶金机械公司的委托诉讼代理人汪时利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告返还被占用的都市馨园C栋101物业管理用房；2、判令四被告赔偿物业管理用房被占用期间的租金收益损失67200元（暂自2017年3月1日起计算至2020年8月26日，后段按照1600元/月的标准另行计算至实际返还之日止）；3、本案的诉讼费由四被告承担。事实和理由：湖南省长沙市都市馨园小区系由被告中天置业公司开发建设，其中小区C栋101房为物业管理用房属于都市馨园全体业主所有。被告宇涛超市、刘亮辉自2017年3月1日始强行占用该物业管理用房用于宇涛超市经营。原告经过调查得知案涉物业管理用房系被告中天置业公司交由被告冶金机械公司管理，被告冶金机械公司将案涉物管用房以1600元/月的价格出租给被告宇涛超市、刘亮辉使用。四被告的行为对原告的合法权利构成侵害并严重影响到小区物业的正常管理，甚至在疫情期间对物业的疫情监管工作造成极大障碍，导致都市馨园小区出现8例确诊病例，成为长沙市疫情最严重的小区之一，严重危害到都市馨园全体业主甚至公众的生命安全。原告认为物管用房属于全体业主所有，四被告无权处置、占有、使用，四被告的行为已经严重侵害到原告的合法权益，应当立即停止侵害，返还被占用物管用房并赔偿占用期间租金损失。被告宇涛超市、刘亮辉辩称，一、被告刘亮辉经营宇涛超市属实，但被告刘亮辉一直本分经营。二、被告刘亮辉从被告冶金机械公司处承租了案涉房屋用于经营宇涛超市且办理了工商营业执照，宇涛超市具备经营资格，合法合规。三、原告不能证明案涉房屋归原告所有，同时被告宇涛超市与刘亮辉不存在侵权行为，请求法院依法判决。被告中天置业公司辩称，一、原告主体不适格，原告起诉未取得业主大会通过法定程序授权。原告为都市馨园业主委员会，其作为都市馨园住宅小区业主大会的执行机构，对外代表小区业主进行民事诉讼活动属于对全体业主有重大影响的事项，也属于法律规定应由业主共同决定的其他重大事项，依法应取得业主大会的授权，但原告未提供业主大会的表决决定，无证据证明其诉讼行为取得了都市馨园专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，故原告不具备主体资格。二、C栋101号房屋登记为物业管理用房，该房屋未过户给他人，被告中天置业公司也无权将其过户给他人，故该房屋的出租行为与被告中天置业公司无关。根据原告提供的《勘测成果表》及《房屋分层分户平面图》，均说明案涉房屋产权登记为物业管理用房，被告中天置业公司只负责小区开发建设，被告中天置业公司未占用案涉房屋，也未将案涉房屋出租给他人，也未收到租金收益，原告起诉要求被告中天置业公司返还案涉房屋及赔偿租金收益无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告冶金机械公司辩称，一、原告的管理区域不包括都市馨园小区C栋，其为A、B栋登记的业主委员会，故原告主张C栋的物业用房无事实与法律依据。二、都市馨园小区A、B栋及C栋为两个主体，原告召集业主大会从未要求C栋业主参加，原告的物业管理及物业服务也未涉及C栋。三、在原告未将C栋纳入其物业管理区域的情况下，被告冶金机械公司作为业主享有使用物业管理用房的权利，如果原告在本案中所主张的事实与理由成立的话，原告在未经C栋业主同意的情况下占用物业用房并出租使用，被告冶金机械公司保留起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2006年12月，被告中天置业公司与被告冶金机械公司（曾用名长沙市冶金机械工业供销总公司）签订《房产项目合作开发合同》，约定被告冶金机械公司以其合法拥有的位于湖南省长沙市雨花区××路××号约14亩（以国土管理部门测实为准）工业性出让用地使用权与被告中天置业公司共同合作开发建设商品住宅和部分商业用房，被告冶金机械公司在本项目开发中应获取的固定回报为本项目开发的商业用房（沿公路门面）等。2010年12月31日，被告中天置业公司与被告冶金机械公司（曾用名长沙市冶金机械工业供销总公司）签订《房产项目合作开发合同补充协议》，约定被告中天置业公司同意在符合长沙市规划局统一要求前提下综合考虑招租招商要求，偿还被告冶金机械公司临街门面和办公用房屋3500㎡，双方同意该偿还房屋一楼不足部分从该项目临街房屋Ｃ栋的二、三、四楼和第五楼中补足等。上述合同签订后，被告中天置业公司于2007年5月17日以“中天·馨园”（后更名为都市馨园）为项目名称开展商品房建设（建设规模为58000㎡），并于2008年7月7日及2012年7月2日取得“中天·馨园”住宅小区Ａ、Ｂ栋及地下室的《建设工程规划许可证》与《建设工程施工许可证》，两证载明的总面积为56257.37㎡与56257㎡，以及分别于2009年1月23日及2011年6月21日取得了“都市馨园”Ｂ栋与Ａ栋的《商品房预售许可证》。2010年4月9日，被告中天置业公司以“中天·馨园”（后更名为都市馨园）住宅小区C栋为项目名称开展商住楼建设（建设规模为3300㎡），并于2010年7月8日及2012年3月8日取得“中天·馨园”住宅小区C栋的《建设工程规划许可证》与《建设工程施工许可证》，两证载明的总面积为4401.65㎡与4402㎡，以及于2011年6月21日取得了“都市馨园”C栋的《商品房预售许可证》。“都市馨园”Ｃ栋建成后，被告中天置业公司与被告冶金机械公司（曾用名长沙市冶金机械工业供销总公司）签订《雨花区奎塘路25号Ｃ栋综合楼房屋交接协议》，约定根据双方2006年12月签订的《房产项目合作开发合同》回报房产（Ｃ栋综合大楼），被告中天置业公司目前已报市房产局网签报备并已下达购房合同，Ｃ栋综合楼交房日期以该栋物业《房屋预告登记证》签发且本协议双方签字盖章之日为准生效。2019年1月15日，被告中天置业公司与被告冶金机械公司签订《交房确认书》，确认被告中天置业公司将湖南省长沙市雨花区××路××号“中天·馨园”Ｃ栋一层至五层交付给被告冶金机械公司，交付房号的总面积为3500㎡，其中包括本案争议的101房。2017年2月24日，被告冶金机械公司与被告刘亮辉签订《房屋租赁协议》，约定被告冶金机械公司将“中天·馨园”C栋一楼北向依据图纸（G-H轴，3-4轴）房屋出租给被告刘亮辉使用，租赁时间为2017年3月1日起至2020年2月28日止，每月租金为1600元等。被告刘亮辉承租租赁房屋用于经营宇涛超市，庭审中经各方确认被告刘亮辉承租的房屋为“都市馨园”C栋101房。因“都市馨园”小区的物业管理企业长沙盈创物业管理有限公司（以下简称盈创物业公司）对C栋101房提出质疑，被告冶金机械公司于2019年6月25日向盈创物业发出《关于物业用房的告知函》，载明C栋综合楼一楼北向101房使用权属于被告冶金机械公司，依据为被告中天置业公司于2014年1月16日关于此物业用房的说明。被告刘亮辉于2019年6月29日向盈创物业出具《情况说明》，载明刘亮辉为“都市馨园”小区C栋实惠超市经营店主，超市经营房屋系刘亮辉与被告冶金机械公司签订了房屋租赁合同。盈创公司于2019年7月1日向“都市馨园”小区实惠超市店铺发出《关于违规使用物业管理用房的整改通知》，主要内容为店铺所用房屋属于小区物业管理用房，避免因违规占用物业管理用房给公司及小区业主带来不利影响，通知店铺于2019年7月10日前停止违规侵占行为并办理物业管理用房。因原告与被告对于C栋101房的使用产生争议，原告于2021年2月25日诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，一、长沙市雨花区都市馨园小区第二届业主委员会于2020年5月27日在长沙市雨花区住房和城乡建设局备案，成立时间为2019年12月28日，任期5年；备案《填报说明》中物业管理区域载明：占地面积9923㎡，栋数2栋，总建筑面积5.6万㎡，总套数520套，入住率99%；《填报说明》中业主大会会议情况载明：会议时间2019年12月31日，会议形式现场大会，总业主人数349，总建筑面积44992.3㎡。被告中天置业公司庭审中陈述“都市馨园”小区C栋的地上部分所有权人为被告冶金机械公司，地下室部分归被告中天置业公司所有，但未办理房屋所有权证。二、原告提供了“都市馨园”A栋、B栋239户业主签字的《授权委托书》，载明同意都市馨园业主委员会处理都市馨园C栋101、504、505物业管理用房被侵占拒不返还的纠纷，包括提起诉讼、委托律师等。三、针对“都市馨园”小区的物业管理区域争议，原告陈述“都市馨园”小区属于统一的物业管理区域，其中C栋因未办理产权登记且拒绝参加小区业主委员会的选举故《填报说明》中仅涉及2栋物业，但总占地面积9923㎡包含了“都市馨园”小区A、B、C三栋的物业；被告中天置业公司及被告冶金机械公司则表示未收到成立小区业主委员会选举的会议通知，被告冶金机械公司同时表示“都市馨园”小区A、B栋与C栋已通过围挡隔离，且《填报说明》中载明的物业管理区域2栋及总建筑面积44992.3㎡与A、B栋的实际情况一致。四、针对“都市馨园”小区的实际物业服务情况，原告陈述A、B栋小区的物业服务企业为小区A、B、C栋的水箱、供电箱及消防通道等公用部分提供了物业服务，但C栋使用人拒绝缴纳物业服务费；被告中天置业公司及被告冶金机械公司则表示“都市馨园”小区A、B栋的物业管理企业未对C栋的物业面积提供物业服务，C栋的物业服务由承租酒店自行完成。另查明，“都市馨园”小区的物业管理用房为A栋101、102房，C栋101、504、505房，共5套；其中A栋101、102房现为盈创物业公司使用，C栋504、505房现已交由原告管理，C栋101房现仍由被告宇涛超市占用。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中，原告于2019年12月28日经“都市馨园”小区A、B栋业主选举成立并于2020年5月27日在长沙市雨花区住房和城乡建设局备案，原告向本院提起诉讼时提交了“都市馨园”A栋、B栋业主签字的《授权委托书》，故原告有权代表“都市馨园”小区A、B栋业主提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。本案的争议焦点为：“都市馨园”小区A、B栋的物业管理区域是否包含C栋。本院认为，结合本案证据材料可以认定“都市馨园”小区A、B栋的物业管理区域不包含C栋，具体理由如下：（一）首先，判断“都市馨园”小区A、B栋的物业管理区域是否包含C栋需要先区分物业管理区域与小区建设范围。根据《物业管理条例》第九条的规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”以及《湖南省物业管理条例》第八条的规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域”，可知小区物业管理区域不同于小区建设范围，且同一开发小区形成不同的物业管理区域并不违反法律规定。（二）其次，从“都市馨园”小区的开发背景来看，“都市馨园”小区系被告中天置业公司与被告冶金机械公司签订《房产项目合作开发合同》及《房产项目合作开发合同补充协议》的背景下开发建设，其中“都市馨园”小区C栋为协议约定由被告中天置业公司偿还给被告冶金机械公司的回报房产，同时结合“都市馨园”小区A、B栋和C栋分别取得《建设工程规划许可证》与《建设工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》的情况，且“都市馨园”小区的物业用房分设在A栋和C栋可知，“都市馨园”小区A、B栋与C栋在分别编制建设项目规划设计方案时已进行了物业管理区域的划分。（三）再次，从长沙市雨花区都市馨园小区第二届业主委员会的备案《填报说明》来看，“都市馨园”小区A、B栋的物业管理区域不包含C栋，且A、B栋选举成立业主委员会时C栋业主并未参加，可见“都市馨园”小区A、B栋业主并未将C栋纳入物业管理区域。（四）最后，从物业管理区域的实际履行看，“都市馨园”小区A、B栋的物业服务企业仅对A、B栋的业主提供了物业服务，未对C栋业主提供物业服务，C栋业主未向A、B栋的物业服务企业缴纳过物业服务费且相关物业服务企业也未催缴，C栋业主一直自行完成物业服务，因此可以认定“都市馨园”小区A、B栋的物业管理区域不包含C栋。综上，“都市馨园”小区A、B栋的物业管理区域不包含C栋，故原告作为“都市馨园”小区A、B栋选举的业主委员会要求四被告返还“都市馨园”小区C栋101物业管理用房及赔偿房屋被占用期间租金收益损失的诉讼请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第九条、三十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释(2009)7号]第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《湖南省物业管理条例》第八条之规定，判决如下：驳回原告长沙市雨花区都市馨园业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取236元，由原告长沙市雨花区都市馨园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈文二〇二一年五月二十五日书记员  胡婷附：《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释(2009)7号]第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。《湖南省物业管理条例》第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。