安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初3951号 原告：张挺，男，1980年4月27日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。 原告：杨清，女，1986年11月28日生，汉族，户籍地湖北省武汉市汉阳区，经常居住地江苏省南京市鼓楼区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：寇居节，江苏苏凌律师事务所律师。 被告：滁州金润泉房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河新区9号，统一社会信用代码91341122680815034A（1-1）。 法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕，江苏南斗律师事务所律师。 原告张挺、杨清与被告滁州金润泉房地产开发有限公司（以下简称金润泉房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日作出（2020）皖1122民初1151号民事判决，原告张挺、杨清对判决不服，上诉至安徽省滁州市中级人民法院。2020年9月25日，安徽省滁州市中级人民法院作出（2020）皖11民终2620号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院于2020年10月13日受理后，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张挺、杨清及两原告共同委托诉讼代理人寇居节、被告金润泉房产公司的委托诉讼代理人刘俊华、孙燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张挺、杨清向本院提出诉讼请求：1．判令金润泉房产公司支付逾期交付房屋的违约金540623.4元（截止至2020年10月31日）；2．判令金润泉房产公司承担房屋维修费用及维修义务，具体维修项目为：（1）、房屋还在用临时电线，没有合规主电缆，（2）、房屋房体倾斜，下雨倒灌，导致淹水，一楼墙壁多处长霉，需要处理重新粉刷，（3）、花园内配电箱需要移出，（4）、房屋外墙以及涂层大面积开裂，严重脱落，（5）、一楼卫生间无下水管道，导致一下雨就淹水，（6）、一楼卫生间、楼梯走道、影音室、二楼客厅、三楼儿童房间墙面均受潮发霉严重，维修好后更换墙纸，（7）、车库外墙、大门外楼梯墙体严重开裂；3．本案诉讼费用由金润泉房产公司承担。事实和理由：其与金润泉房产公司于2013年5月21日签订商品房买卖合同，其购买金润泉房产公司开发的来安县汊河新区××号××幢房屋，总房价为2026600元，合同约定出卖人应当在2013年12月31日前交付房屋，其依约支付了房款。金润泉房产公司向其交付房屋时，其就发现外墙水泥标号不足，遂向金润泉房产公司提出，金润泉房产公司也同意维修。年底装修期间，经常停电停水，严重影响装修进度。入住后发现以下问题：1、入户主电缆埋设不符合标准，未深埋，无套管，逢雨雪天气入户主电缆必然断路，后又无故烧毁，安全隐患极大，到目前为止，这个问题都未解决，其家还在使用临时电缆供电；2、小区水管爆裂，经常无故停水；3、小区多户已发现无排水管网，污水倒灌，其房屋一楼没有污水管道，逢雨季污水倒灌，造成其房屋一楼卫生间地漏返水多次被淹，一楼房间地砖渗水发霉、内墙受潮霉变，墙纸和地砖严重受损；4、小区弱电乱拉乱接无法正常使用；5、小区内的房屋主体结构几乎幢幢倾斜，房屋存在地基下沉，外墙严重开裂变形掉水泥，车库立柱开裂钢筋外露，用肉眼都可以看出水泥标号和钢筋密度严重不够，车库墙面大块脱落，严重威胁人身和财产安全。以上问题致其至今无法正常入住涉案房屋。现小区内无物业，小区管理处于无序状态，已经装修好房屋的业主都无法正常入住。 2019年1月，全体鹭港一期的业主自发召开了业主大会推举了诉讼代表，通过起诉维权，代表们多次与金润泉房产公司交涉，同时走访了来安县住建局房产股、来安县工程建筑工程质量监督站、来安县供电局、来安县水务局，了解到金润泉房产公司所交付的房屋完全不符合交付条件：1、小区居民用水、用电均不符合国家规定的交付标准，不能并网交付；2、小区水、电、公共消防、下水管网历次物业均未收到金润泉房产公司移交的有关管网线路图；3、22幢房屋地基下沉、外墙开裂变形，车库立柱开裂钢筋外露；4、其房屋一楼卫生间无下水管道。为此，来安县住建局、工程质量监督站多处组织金润泉房产公司、原工程监理方解决相关问题，但金润泉房产公司至今仍不整改，致其无法正常使用房屋，严重侵犯其利益。其为维护自身权益，故诉至法院。 金润泉房产公司辩称，一、案涉房屋已于2011年8月通过竣工验收合格后并依法进行了竣工验收备案，2013年现房交付张挺、杨清入住。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，结合张挺、杨清于2016年领取《不动产权证书》这一事实充分证明涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件，还自然证明涉案小区配套及公用设施符合规划设计要求；二、从涉案房屋验收、交付的事实来看，案涉房屋已超过质量保修期多年，依照法律规定如存在质量问题（主体结构质量问题除外），其公司均无维修的义务和责任；三、涉案房屋交付已过去七年之久，即使当初存在几个月逾期交房的情形，张挺、杨清的诉讼请求已经超过诉讼时效；四、张挺、杨清诉请的一些内容属于住宅专项维修资金保修的范围，依法不属于其公司维修责任的范围。综上，请求法院驳回张挺、杨清的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年5月21日，张挺与金润泉房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：张挺购买金润泉房产公司开发的位于来安县汊河新区××号××幢房屋，房屋建筑面积为314.724平方米，房屋总价款为2026600元，金润泉房产公司应当在2013年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张挺使用。逾期交付不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金润泉房产公司按日向张挺支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日后，张挺要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金润泉房产公司按日向张挺支付已交房价款万分之一的违约金。金润泉房产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，具体为：1、外墙：涂料；2、内墙：混合砂浆批腻子；3、顶棚：批腻子；4、地面：水泥砂浆地坪；5、门窗：实木入户门，铝合金窗，双层中空玻璃；6、厨房：毛坯；7、卫生间：毛坯；8、阳台：毛坯；9、电梯：无；10、其他：无。达不到上述约定标准的，张挺有权要求金润泉房产公司采取措施，使其达到标准。张挺购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。金润泉房产公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，金润泉房产公司应当履行保修义务。双方在《住宅质量保证书》中约定：地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限；外墙外保温系统（界面、保温、加强层等）的保修期限为该工程合理使用年限；层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为1年；地面饰面空鼓、开裂的保修期限为1年；门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年；卫生洁具的保修期限为1年；灯具、电气及开关的保修期限为6个月；智能化系统的保修期限为1年；管道堵塞的保修期限为2个月；供热、供冷系统和设备的保修期限为2个采暖期、供冷期；电器管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年；装修工程的保修期限为2年。 合同签订后，金润泉房产公司于2014年8月通知张挺接受房屋钥匙，张挺在接到通知后于2014年10月20日向金润泉房产公司出具《承诺书》一份，载明：“本人是安徽滁州市来安县汊河新区9号22幢业主，因工作原因无法及时收房，现急需装修，装修期间保证不破坏房屋外立面、阳台、窗户及室内承重部分墙体，同时，本人承诺：今后22幢房屋如有发生墙体开裂、漏水、墙皮脱落等现象及表后水、电线路出现问题，与开发商及物业无关。特此承诺承诺人：张挺2014年10月20日”。张挺收取房屋后即开始对案涉房屋进行装修。张挺入住后，张挺的来安县汊河新区××号××幢房屋出现外墙开裂、北侧、西侧入户踏步及外墙面防渗等质量问题。2019年4月7日，张挺、杨清向相关部门反映房屋质量问题，经双方协商无果，张挺、杨清诉至本院。 另查明：金润泉房产公司已于2011年9月28日取得涉案房屋的竣工验收备案证书，于2012年7月为含涉案房屋在内的住宅办理了房地产权证书（建筑面积14724.41平方米）。张挺、杨清于2013年3月30日付房款100000元，于2013年5月14日付房款716600元，于2014年5月29日通过银行按揭贷款支付剩余房款1210000元，并于2016年5月19日取得案涉房屋的不动产权证书，证书号为皖（2016）来安县不动产权第0001881号，房屋坐落于来安县汊河新区××路××号（鹭港花园）11幢-2室。 上述事实，有张挺、杨清提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《不动产权证书》、《住宅质量保证书》、损坏现场图片、工程质量投诉意见书、视频资料及录音、微信聊天记录打印件、集体诉讼的庭审笔录复印件等；金润泉房产公司提供的滁州市建设工程竣工验收备案证书、《房地产权证书》、谈话笔录复印件、钥匙托管报告复印件、承诺书等；及张挺、杨清、金润泉房产公司当庭陈述在卷佐证。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、金润泉房产公司是否因未经验收合格而交付房屋构成违约？逾期交付房屋是否应承担逾期交房违约金？二、金润泉房产公司是否要对张挺、杨清诉请的房屋质量问题承担维修责任？ 对于争议焦点一，金润泉房产公司与张挺签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案证书，即取得工程竣工验收备案证书是交付房屋的法定条件。本案中，合同双方约定的房屋交付条件为该商品房经验收合格，金润泉房产公司已于2011年9月28日取得案涉房屋的竣工验收备案证书，表明案涉房屋已具备法定的交付条件，符合双方合同约定交付条件。因此，对张挺、杨清诉称案涉房屋未经验收合格而交付，金润泉房产公司构成违约的主张，本院不予支持。对金润泉房产公司是否应承担逾期交房违约金的问题，张挺认可金润泉房产公司于2014年8月份左右通知其拿房屋钥匙，金润泉房产公司对此也表示认可，本院据此确认涉案房屋的交房时间为2014年8月。根据张挺与金润泉房产公司签订的《商品房买卖合同》交房期限和违约责任的约定，金润泉房产公司应当在2013年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付给张挺，而金润泉房产公司于2014年8月才将案涉房屋交付给张挺，金润泉房产公司逾期交房，构成违约，应当按照约定支付逾期交房违约金，故对张挺、杨清提出要求金润泉房产公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。但根据庭审查明的事实，金润泉房产公司逾期交付房屋的时间应自2014年1月1日计算至2014年7月31日，共计211天，根据双方合同约定的违约金计算方法，金润泉房产公司应按日向张挺支付已交房价款万分之一的违约金。因张挺于2014年1月1日前已交付房款816600元，于2014年5月29日支付剩余房款1210000元，故本院计算金润泉房产公司应向张挺、杨清支付的违约金为24853.26元（816600元×0.0001×148天＋2026600元×0.0001×63天）。 对于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，张挺虽然取得涉案房屋现已有6年之久，但张挺在2019年4月7日即提出入户踏步沉降和外墙面防渗等问题，而《住宅质量保证书》对外墙面防渗问题的保修期限为5年，入户踏步是进入房屋的主要通道，入户踏步虽为附属设施，但地基基础并没有排除入户踏步的地基基础，《住宅质量保证书》中对地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限。综上，金润泉房产公司依约应该对入户踏步沉降和外墙面防渗负有维修义务，故对张挺、杨清要求金润泉房产公司立即修复房屋的诉请本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告滁州金润泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内付给原告张挺、杨清违约金24853.26元； 二、被告滁州金润泉房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内完成对原告张挺、杨清所有的来安县汊河新区××号××幢房的北侧、西侧入户踏步及外墙面防渗的维修，如被告滁州金润泉房地产开发有限公司逾期未维修，原告张挺、杨清可自行维修，维修费用另行主张； 三、驳回原告张挺、杨清其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8915元，由原告张挺、杨清负担8505元，被告滁州金润泉房地产开发有限公司410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  王焕东 人民陪审员  傅厚宏 人民陪审员  鲍玉江 二〇二一年五月二十七日 法官 助理  詹昌璐 书 记 员  姚创慧 附一：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行执行款交付 开户行：中国建设银行来安支行 执行款专户：来安县人民法院 账号：3400××××1962