四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异581号 案外人：张萌，男，1977年2月14日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：周红梅，四川律治律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：刘家铭，男，1987年5月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 申请执行人：蔡思，女，1992年8月11日出生，汉族，住成都市高新区。 二申请执行人共同委托诉讼代理人：李玲，四川德卓律师事务所律师，特别授权代理人。 二申请执行人共同委托诉讼代理人：杨春燕，四川德卓律师事务所律师，特别授权代理人。 被执行人：成都旭和瑞房地产开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号3栋2单元12层1209号。 法定代表人：范乃贵，董事长兼总经理。 在本院执行刘家铭、蔡思与成都旭和瑞房地产开发有限公司（以下简称旭和瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张萌就本院查封的位于成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张萌向本院提出异议请求：中止对案涉房屋的执行。事实和理由：案涉房屋在2016年7月4日通过债务抵偿及代付的方式出售给张萌，张萌通过债务抵偿及代付的方式支付了全部房屋价款。案涉房屋于2019年1月1日统一交房时，由张萌与物业管理公司办理了房屋交房手续，张萌已经实际占有、使用房屋至今。在案涉房屋被查封之前，张萌已经于2020年12月28日启动办理过户手续，在房管局受理过户及处理过程中，案涉房屋被查封。因旭和瑞公司的原因，案涉房屋至今未办理过户登记。 本院查明，2020年5月22日，本院就刘家铭、蔡思与旭和瑞公司商品房预售合同纠纷一案作出（2020）川0191民初616号民事判决，判决旭和瑞公司向刘家铭、蔡思支付逾期交房违约金43407.5元、逾期交付车位违约金16318.6元。前述判决书生效后，刘家铭、蔡思向本院申请强制执行，本院于2020年9月4日立案执行，案号为（2020）川0191执5218号。执行过程中，本院于2021年1月13日作出（2020）川0191执5218号之四执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的相关房屋予以查封，并据此于当月14日对案涉房屋采取查封措施。 另查明，2016年7月4日，张萌与旭和瑞公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定张萌以1367661元的总价向旭和瑞公司购买案涉房屋；张萌在2016年7月4日前一次性支付全部价款。2016年8月29日，旭和瑞公司出具编号为0277672的《收据》载明，其收到张萌支付的案涉房屋购房款1367661元。 北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司（甲方）、旭和瑞公司（乙方）、四川国坤投资有限公司（丙方）、四川省三佳房地产集团有限公司（丁方）、成都旭和祥投资有限公司（戊方）、成都佳盛置业有限公司（己方）签订《债务转移协议》。《债务转移协议》第一条“债务确认”约定：甲方与丙方、丁方于2010年11月12日签订了一份《建设工程设计合同》及补充协议，上述合同项下，丙方、丁方欠付甲方设计费546246元。甲方与戊方于2013年11月1日签订一份《建设工程设计合同》，上述合同项下，戊方欠付甲方设计费284250元。甲方与己方于2013年11月28日签订了一份《建设工程设计合同》，己方欠付甲方设计费1268246元。第二条“债务转移”约定：甲方、乙方、丙方、丁方、戊方协商一致，甲方同意由乙方承担丙方、丁方、戊方三家公司所欠甲方的上述全部债务830496元。乙方承担丙方、丁方、戊方所欠甲方债务830496元后，甲方因《建设工程设计合同》及补充协议对丙丁方、因《建设工程设计合同》对戊方所享有的债权全部转移至乙方，乙方成为新的债权人。甲方、乙方、己方协商一致，甲方同意由乙方承担己方所欠甲方债务中的部分债务567165元。乙方承担了己方所欠甲方的部分债务567165元后，该部分金额债务的债权人由甲方变更为乙方。剩余己方欠付甲方的设计费701081元由己方在合同约定的节点自行支付给甲方。 旭和瑞公司（乙方）因承担四川国坤投资有限公司、四川省三佳房地产集团有限公司、成都旭和祥投资有限公司、成都佳盛置业有限公司所欠北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司（甲方）的债务，双方于2016年签订《房屋抵偿协议》。《房屋抵偿协议》第一条“债务确认”约定：经甲乙双方确认，乙方自愿承担并依照本协议之约定向甲方清偿的债务总额为人民币约1397661元。第二条“债务清偿方式”约定：甲乙双方经确认，上述债务通过如下方式清偿：1、乙方将其开发销售的位于成都市高新区天府三街和康华路交汇处“蓝花楹”楼盘2栋1单元1602室用于向甲方抵偿上述债务，并签订商品房屋买卖合同。2、房屋购房价格参照“蓝花楹”楼盘市场价并经甲乙双方协议确定。3、甲乙双方一致同意，乙方以上述债务抵扣甲方购买房屋之购房款。4、有关房屋质量标准、交付手续、过户登记等其他事项，由商品房屋买卖合同确定。 2021年2月7日，北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司向本院出具《情况说明》一份，载明张萌系该公司于2015年至2019年期间的负责人，该公司将其根据与旭和瑞公司签订的《房屋抵偿协议》中约定的签订房屋买卖合同的权利让与张萌并以债务抵扣购房款的方式为张萌代付了购房款，旭和瑞公司向张萌出具了购房款收据。 2019年1月1日，张萌签署案涉房屋的《入伙流程单》，与案涉房屋的物业服务企业成都佳祥物业管理有限公司蓝花楹项目服务中心办理了房屋交接手续。 2020年3月4日，案涉房屋登记至旭和瑞公司名下。 本院认为，根据张萌的书面异议来看，张萌认为其基于与旭和瑞公司签订了案涉房屋的买卖合同而对案涉房屋享有所有权，张萌据此要求本院中止对案涉房屋的执行。因此，在本案中，应当主要考察张萌基于其与旭和瑞公司签订的案涉房屋的买卖合同而对案涉房屋所主张的权利能否排除本院的强制执行。 从张萌提交的证据资料来看，北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司、旭和瑞公司、四川国坤投资有限公司、四川省三佳房地产集团有限公司、成都旭和祥投资有限公司、成都佳盛置业有限公司签订《债务转移协议》，约定四川国坤投资有限公司、四川省三佳房地产集团有限公司欠付北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司设计费546246元、成都旭和祥投资有限公司欠付北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司设计费284250元，北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司同意由旭和瑞公司承担四川国坤投资有限公司、四川省三佳房地产集团有限公司、成都旭和祥投资有限公司三家公司所欠的全部债务830496元；成都佳盛置业有限公司欠付北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司设计费1268246元，北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司同意由旭和瑞公司承担成都佳盛置业有限公司所欠的部分债务567165元。即北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司同意由旭和瑞公司承担的债务总额为1397661元。旭和瑞公司据此与北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司签订《房屋抵偿协议》，约定将案涉房屋用以抵偿其所负的债务。后北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司将其在《房屋抵偿协议》中的权利让与了张萌。张萌据此于2016年7月4日与旭和瑞公司签订了案涉房屋的买卖合同。 根据上文分析，张萌在本院查封案涉房屋之前，已与旭和瑞公司签订了案涉房屋的买卖合同、并由北京通程泛华建筑工程顾问有限公司四川分公司以债权抵扣房款的方式代张萌支付了全部购房款；张萌已于2019年1月1日办理了案涉房屋的交接手续，亦无证据显示案涉房屋未办理过户登记系张萌自身原因所致。因此，张萌提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都市高新区××路××号××栋××单元××层××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二一年五月二十日 书 记 员  李瑞琳