广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初9091号原告：刘国武，男，汉族，1989年11月4日出生，住址：广东省深圳市罗湖区××××××××××8×××××，公民身份号码：441××××××××××××334。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：单健，男，汉族，1998年1月11日出生，住址：湖南省衡东县××××××××，公民身份号码：430××××××××××××811，系该公司员工。原告刘国武诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告刘国武，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人单健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国武向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的新天地南2119-5号合同总价304330元的《首信文旅创意步行街铺位合同书》、《首信文旅创意步行街商铺租赁合同》为无效合同。2、判令被告返还原告已支付购买商铺楼款229058元。3、判令被告返还原告已支付购买商铺楼款229058元的利息（按照全国银行间同业拆借利率计算利息，从2018年12月5日起计算至清偿之日止）暂从2018年12月5日计至2021年1月18日，共计29586.66元。4、判令诉讼费由被告承担。1－3项合计：258644.66元。事实和理由:被告在未取得相关建筑手续的情况下，与原告签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，约定由原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目新天地南2119-5铺位，投资款为304330元。被告确认已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权。原告刘国武于2018年12月5日与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司在东莞市樟山水美实业投资有限公司销售部签订新天地南2119-5《首信文旅创意步行街铺位合同书》、《首信文旅创意步行街商铺租赁合同》。合同约定：原告以304330元（叁拾万肆仟叁佰叁拾元）的总投资款获得新天地南2119-5铺位50年的使用权，该商铺建筑面积10.24平方米，套内面积6.76平方米；交付标准为：地板铺好水泥，外墙统一精装修。价款支付方式为分期支付投资款：签订本合同时乙方向甲方支付该铺位首期款154330元（拾伍万肆仟叁佰叁拾元），剩余150000元（拾伍万元整）分5年付清，利息按甲方指定的贷款银行对步行街铺位贷款利率（年度）9%计算，本金及利息共计186800元。分期付款期限为2019年1月1日至2023年12月31日，原告每季度第一个月支付9341元。甲方保证乙方对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以甲方提供的使用权证书日期为准。按照房地产法的相关法律规定，该项目至今都没有取得产权证或建设工程规划许可证，不符合房产销售的法定条件。所以，原、被告签订的新天地南2119-5号《首信文旅创意步行街铺位合同书》、《首信文旅创意步行街商铺租赁合同》应为无效合同，购买商铺购房款229058元被告应当返还给原告。被告实际占用了原告支付的购房款229058元，故被告应当支付利息。原、被告签订新天地南2119-5号铺位《首信文旅创意步行街铺位合同书》因被告原因导致合同为无效合同。原告数次与被告沟通要求返还购房款未果，原告寻求司法救济过程中，劳心伤神，疲劳不堪。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法查明案件事实，依法支持原告的所有诉讼请求。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，被告对利息不予认可。经审理查明，2018年12月5日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目新天地南2119-5铺位，建筑面积为10.24平方米（含公摊面积3.48平方米），套内面积6.76平方米，总投资款为304330元。四、签订本合同时原告向被告支付该铺位首期款154330元，剩余款150000元分5年付清，本金及利息合计186800元，分期付款期限为2019年1月1日至2023年12月31日，每个季度第一个月5号前支付9341元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年12月5日。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年12月5日起至2023年12月4日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年18260元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金4565元；合约到期，双方另行协商经营模式。同日，原告向被告支付了首期款154330元，另于2019年1月5日、2019年4月3日、2019年7月5日、2019年10月7日、2020年1月6日、2020年4月6日、2020年7月5日、2020年10月10日分8期各向被告支付9341元，共计74728元。另查明，案涉项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、合作建设商铺收款信息表、招商银行户口历史交易明细表以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系，在此本院更正案由为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据另案查明的事实，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，因此，本院确认原告与被告于2018年12月5日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款229058元，被告应将上述款项返还给原告。关于原告诉请的利息，本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。原告支付款项的时间及金额为2018年12月5日支付了154330元,2019年1月5日、2019年4月3日、2019年7月5日、2019年10月7日、2020年1月6日、2020年4月6日、2020年7月5日、2020年10月10日分8期各向被告支付9341元，则利息分段计算如下：1、以154330元为基数，从2018年12月5日开始计算利息至2019年1月4日；2、以163671元为基数，从2019年1月5日开始计算利息至2019年4月2日；3、以173012元为基数，从2019年4月3日开始计算利息至2019年7月4日；4、以182353元为基数，从2019年7月5日开始计算利息至2019年10月6日；5、以191694元为基数，从2019年10月7日开始计算利息至2020年1月5日；6、以201035元为基数，从2020年1月6日开始计算利息至2020年4月5日；7、以210376元为基数，从2020年4月6日开始计算利息至2020年7月4日；8、以219717元为基数，从2020年7月5日开始计算利息至2020年10月9日；9、以229058元为基数，从2020年10月10日开始计算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告刘国武与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2018年12月5日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘国武返还投资款229058元及支付利息（1、以154330元为基数，从2018年12月5日开始计算利息至2019年1月4日；2、以163671元为基数，从2019年1月5日开始计算利息至2019年4月2日；3、以173012元为基数，从2019年4月3日开始计算利息至2019年7月4日；4、以182353元为基数，从2019年7月5日开始计算利息至2019年10月6日；5、以191694元为基数，从2019年10月7日开始计算利息至2020年1月5日；6、以201035元为基数，从2020年1月6日开始计算利息至2020年4月5日；7、以210376元为基数，从2020年4月6日开始计算利息至2020年7月4日；8、以219717元为基数，从2020年7月5日开始计算利息至2020年10月9日；9、以229058元为基数，从2020年10月10日开始计算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘国武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2590元（原告刘国武已预交），由原告刘国武负担297元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担2293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年五月二十五日书记员 张楚妍李小钏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。