贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0521民初2241号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅰ组团1号楼负三层，统一社会信用代码：915205210720298141。 负责人：谢小刚，系公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵叶凡，男，系公司员工。 被告：文慧，女，1981年9月21日出生，穿青人，户籍地：贵州省大方县，现居住于贵州省毕节市大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：方德海（系被告文慧丈夫），男，1976年12月30日出生，汉族，住贵州省毕节市大方县。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下至判决主文前简称“普华物业大方分公司”）与被告文慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告普华物业大方分公司之委托诉讼代理人赵叶凡、被告文慧之委托诉讼代理人方德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费共计4529.00元；2.请求判令被告支付从起诉之日起，以所欠费用为基数，每日千分之三违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，具体计算为：建筑面积125.8平方米×36月（2018年1月1日至2020年12月31日）×1元/月=4529.00元。被告在向原告多次催收的情况下，原告仍拖欠不交。为维护原告合法利益，特根据相关法律规定，起诉到贵院，请依法判决。 被告辩称，原告与华屹锦城房开商签订了前期物业管理合同，但是我们的交房之日是2017年5月5日，其中交纳的物业费是从2016年9月1日到2017年12月31日，在此期间，物业管理产生混乱，原告估计是没有继续做下去的想法，且原告对自己承诺的卫生、治安、消防都没有达到标准，在我的主观意见里面，原告已经放弃对华屹锦城小区进行服务，所以此时间段，我再也没有管这个事情，也没有跟进这个事情。2021年4月25日，我们接到法院电子传票通知今天开庭，本人觉得很诧异，因为原告主张的2017年12月31日到2021年4月期间的物业费已经超过诉讼时效了。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据，并经庭审质证： 1.前期物业服务合同2份，用以证明物业公司服务是合理合法的。被告对该组证据没有意见； 2.原告与被告签订的前期物业服务协议1份，用以证明原、被告存在物业服务关系。被告对该组证据“三性”无异议； 3.服务照片7页168张，用以证明物业公司尽到了服务职责。被告没有意见，认为摆拍居多； 4.违规发文登记表5张，用以证明物业公司在小区服务将小区违规违法进行上报。被告对该组证据没有意见，因为该证据涉及其他单位的，和我们住户无关系。 被告文慧向本院提交以下证据： 1.普华物业费收据，用以证明被告缴纳的物业费用截止日期是2017年12月31日。原告对该组证据“三性”无异议； 2.物业公司服务不到位照片25张，证明原告放弃对业主服务。原告认为：1.目前红旗小区消防是未完善标准；2.关于小区的楼道杂物，物业公司通过相关的温馨提示、电话通知、上门通知业主的方式清理杂物，物业公司是一个社会性服务单位，没有执法权，但是物业公司将楼道杂物地理位置上报相关部门；3.服务属于动态性服务，存在一定的卫生短板，属于正常现象；4.小区因为规划不合理，仅有90个停车位，部分业主堵塞消防通道，物业公司及时处理，并将相关情况上报相关部门，寻求相关部门在小区进行综合执法。 经本院审查，对本案证据的证明效力认定如下： 原、被告提交的所有证据符合证据的“真实性、合法性、关联性”，本院均予以确认在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 被告文慧是贵州华屹房地产开发有限公司开发的大方县华屹锦城Ⅱ组团4号楼2单元505号房屋的业主，其房屋建筑面积为125.8平方米。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司与贵州华屹房地产开发有限公司签订《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。2017年5月5日，被告文慧作为甲方、重庆普华物业管理有限公司大方事业部作为乙方，签订《大方县华屹锦城前期物业服务协议书》，约定被告文慧接受重庆普华物业管理有限公司提供的服务，物业管理服务费用的标准按建筑面积收取，多层住宅0.50元/平方米/月，高层1.00元/平方米/月；门市1.00元/平方米/月，商场2.00元/平方米/月。2017年5月30日，重庆普华物业管理有限公司与贵州华屹房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业费1.20元/月/平方米，3层（含）及以下1.00元/月/平方米；多层步梯住宅0.50元/月/平方米；高层商业物业费2.00元/月/平方米；多层商业物业费1.00元/月/平方米；期限自2017年6月1日起至业主委员会成立之日，并约定在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同时，本合同自行终止。被告文慧交纳至2017年12月31日物业服务费之后就再也未交纳物业服务费。 本院认为，贵州华屹房地产开发有限公司选定重庆普华物业管理有限公司对华屹锦城小区进行物业管理，并与其签订了《大方县华屹锦城（红旗小区）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位有权选聘物业管理企业为小区进行物业管理，故按上述规定，贵州华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业管理有限公司签订的上述二份物业服务合同仍属前期物业管理，对华屹锦城小区业主均具有约束力。本案中，原、被告签订了《大方县华屹锦城前期物业服务协议书》，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费”的规定，原、被告均应按照约定行使权利、履行义务。原告普华物业大方分公司履行了提供物业服务的义务，享有要求被告文慧支付物业服务费用的权利。故原告请求被告支付物业服务费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告文慧交纳的物业服务费用截止2017年12月31日，故原告主张的物业服务费用从2018年1月1日起开始计算，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，原告于2021年4月7日向本院提起诉讼，且未能提供其在法律规定的时效内向被告主张权利的证据，因此原告主张2018年4月7日前的物业服务费请求，超过了诉讼时效期间，本院不予支持。因原告主张物业费的截止时间为2020年12月31日，原告应支付被告2018年4月7日至2020年12月31日期间的物业服务费为125.8平方米×32月×1元/月+125.8平方米×1元/月÷30天×24天=4126.24元。但从原、被告提供的证据看，原告虽然履行了大部分物业服务的义务，但其提供的物业服务确实存在不够到位之处，故本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减10%，即为4126.24元-4126.24元×10%=3713.62元，对原告普华物业大方分公司要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条的规定，判决如下： 一、被告文慧于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司自2018年4月7日至2020年12月31日期间的物业服务费用3713.62元； 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，适用简易程序减半实收25.00元，由被告文慧负担。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  罗 单 二〇二一年五月十八日 法官助理  马海燕 书 记 员  杨 茹