江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初4378号原告：唐文革，男，1972年2月22曰生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张新生，江苏胜家律师事务所律师。被告：李贵江，男，1982年6月12日生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：崔常松，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。原告唐文革与被告李贵江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐文革及其委托诉讼代理人张新生，被告李贵江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐文革向本院提出诉讼请求：1、判决解除写字楼办公租赁合同；2、给付拖欠租金96849元、物业费用12424元、违约金19963元、运费2000元、租房放东西租金3600元、空调维修费2900元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，原、被告签订写字楼办公租赁合同，约定被告承租原告位于徐州市云龙区房屋，租金含物业费每月23069元。至2018年12月31日被告提出2019年开始物业费自行缴纳，每月房屋租金按20069元支付，因此被告至2020年7月31日止应付租金（2017年11月1日至2018年12月31日止租赁费按23069元计算为23069*15＝346035元，2019年1月1日至2020年7月31日止租赁费按20069*19＝381311元，合计为727346元）。被告仅支付租金665303元，尚欠62043元未付。另从2020年6月1日起到起诉之日止，欠缴物业管理费6211.2元。合同另约定，被告拖欠租金，另付违约金20069元。因原告向被告索要租金未果，被告不租赁房屋应提前两个月通知原告，并将所租房屋恢复原状。被告于2020年7月在合同未满期限提前终止租赁合同，未按合同约定将所租房屋恢复原状。另外被告的东西没有搬出，原告另租赁房子放东西产生费用，房租为3600元，搬运费2000元，还有空调维修费2900元。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告李贵江辩称：原告解除租赁合同并且让被告承担所欠的租金、物业费及违约金没有事实和法律依据。1、2020年疫情发生后，被告在5月份之前均按照合同约定支付了租金及物业费，5月21日原告同被告通电话，原告的妻子熊女士同意被告5月份按月支付，客观上被告也是按月支付了租金及物业费，6月25日原告单方将租赁的房屋进行锁死并且赶出了被告办校的老师和学生，无法正常使用，原告的行为客观上解除了该合同，经被告多次同原告协商均无果。2、根据合同第三条第一款的约定，2017年11月1日到2017年11月30日，为免租期，租金应当从2017年12月1日起算，原告在诉状中从2017年11月1日起算日期计算错误，多计算了一个月的租期，该租金加上物业费共计23069元。3、原告于6月25日锁门赶出教师和学生，被告无法正常使用该房屋，被告从2020年6月25日后不再使用，原告的租赁期限计算至2020年7月31日，多计算了一个月的租金20069元。4、被告按照合同约定向物业缴纳了物业费，前期的物业费是和原告结算的，被告并未欠物业公司的物业费。5、根据合同附加条款约定，原告在2017年10月26日收取了23069元的押金，被告加上该押金并未欠付原告的租金，已经足额支付。6、根据合同第七条的约定，是原告单方以事实行为解除了合同，不符合最高人民法院法发（2020）17号文件第五条的规定，该规定疫情期间要求承担违约责任没按合同约定支付租金解除合同人民法院不予支持。同时根据该条约定，原告应当赔偿被告为此装修的损失，被告在租赁经营期间委托装修公司装修费用共计31.8万元，被告已经实际支付，该损失应当由原告承担。被告同时提起反诉请求：1、要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失31.8万元；2、要求反诉被告返还办公桌8张、办公椅60把、三组合沙发1套、办公铁皮柜12套；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：原诉原告于2017年11月1日租赁反诉被告房屋进行教学使用。2020年春节后，由于疫情爆发，反诉原告无法组织正常教学。2020年5月21日，反诉原告与反诉被告电话联系，反诉被告妻子接电话同意按月支付租金。反诉原告按约支付了租金，但反诉被告在2020年6月25日关闭反诉原告校门，驱赶老师、学生，造成反诉原告无法正常教学，且无故扣留了办公设备，又将房产转租他人。反诉原告为经营装修花费了36万元。反诉原告特提起反诉。在本案审理过程中，被告撤回了上述反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，原告唐文革（甲方、出租方）与被告李贵江（乙方、承租方）签订《写字楼办公租赁合同》一份，约定甲方将坐落于徐州市云龙区宝龙大厦4层403室、404室房屋出租给乙方。乙方租赁的该房屋用于办公经营，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。本合同租赁期为3年，即自2017年11月1日起至2020年10月31日止。免租装修期为一个月，即自2017年11月1日至2020年11月30日，免租装修期间免收房屋租金及同等时间的物业费。该房屋租赁期限届满，乙方即享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出。该房屋首年度月租金按建筑面积计算为45元/平方米，共计19963元，物业费每平方7元，合计23069元，即每季度租金69207元。前三个租赁年度内租金不变，直至合同租赁期限结束。乙方采取按每个季度为一期支付的方式向甲方预交付下一季度的租金。合同签订后，乙方应当在每季度租期届满前15个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一季度租金。物业管理费由乙方承担，月标准为每建筑平米人民币7元，合计每月3105.48元。物业管理费交付办法和时间以物业公司规定为准。乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。在本合同租赁期内，如该房屋发生转让时，甲方应及时通知乙方，本合同继续履行。如合同无法继续履行甲方应赔偿乙方支出的装修等费用。本合同期内甲方不得无故解除本合同，否则应赔偿乙方交付的包括但不限于装修及实现债权所支出的律师费等各种费用。在承租期内乙方不准转租转让否则视为违约，甲方不准无故在承租期内解除合同，不可抗拒如：地震、拆迁、自然灾害等除外，否则视为违约。甲乙双方均应按合同约定履行合同，任何一方不按本合同履行均视为即违约。违约方需支付另一方押金同等价格的违约金。如此房到期乙方不租，应恢复到承租前的装修。押金为一个月租金，由乙方在支付首次租金时一并支付给甲方。合同签订后，被告租赁涉案房屋作为凡思教育培训机构使用。自2019年左右，双方协商一致同意由被告自行缴纳物业费，应支付给原告的月租金数额变更为20069元。2020年5月21日，被告与原告通电话，原告妻子接电话，被告要求租金按月支付，原告妻子表示同意。从原告举证并经被告认可的租金支付银行交易记录可以反映被告向原告支付租金情况如下：2017年10月26日，被告向原告支付5万元及46694元。2018年2月25日，被告向原告支付1万元、29207元及3万元。2018年5月24日，尹成伟向原告支付5万元及19207元，备注为678月份房租。2018年8月21日，尹成伟向原告支付50000元及19207元，备注为一季度房租。2018年11月16日，尹成伟向原告支付39207元及3万元，备注为下一季度房租。2019年2月20日，曹莹向原告支付5万元及891元，备注为凡思教育403404一个季度房租。2019年5月23日，曹莹向原告支付5万元及10207元，备注为凡思教育403404房租。2019年8月25日，曹莹向原告支付5万元及10207元，备注为凡思教育房租。2019年11月22日，曹莹向原告支付5万元及10207元，备注为凡思教育房租。2020年4月11日，曹莹向原告支付20069元，备注为凡思房租。2020年5月21日，曹莹向原告支付15000元，备注为凡思教育房租。2020年6月25日，曹莹向原告支付5200元，备注为凡思教育房租。2020年6月30日，曹莹向原告支付1万元，备注为凡思教育房租。2020年7月8日，曹莹向原告支付1万元，备注为凡思教育房租。原告认可在2020年疫情之前被告一直按约支付租金。2020年6月25日，由于被告欠付租金，故原告将涉案租赁房屋上锁不让被告继续使用。原告称双方经派出所协调，在被告给了原告1万元后原告又将门打开了；被告称原告锁门后被告未再继续使用涉案房屋，后来原告给开了一次门，被告方工作人员拿了一部分个人物品后未继续使用房屋。原告称2020年9月11日，由于物业告知被告在私自拉东西，于是原告将涉案房屋中的被告物品搬走并另行租赁房屋存放，并称是由于被告未付房租，故原告留置被告的物品。2021年3月24日，在本院见证下，原、被告对原告拉走的被告物品进行了交接。原告称其于2020年10月将涉案房屋另行出租给他人。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。原告按照约定提供租赁房屋，被告亦应按时支付租金。被告自2020年3月份开始未按约定支付房租，存在拖欠房租的情形，原告因此将涉案房屋上锁不让被告使用的行为，应视为原告以实际行为作出了解除合同的意思表示，且双方在此后的协商中并未就继续履行合同达成一致意见，该租赁合同实际未再继续履行，故本院认定涉案租赁合同实际于2020年6月25日解除，对原告要求解除涉案租赁合同的诉请，本院不予处理。自2020年3月起，被告受疫情影响未按约支付租金，原告方在同意被告按月支付租金的情况下，被告也未完全按时支付租金，应认定被告在合同履行过程中存在一定违约情形，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。2020年3月1日至2020年6月25日的租金应计算为76931元，被告此期间实际已支付租金60269元，尚欠16662元未支付，被告已缴纳的押金23069元应用于抵付该欠付租金。因被告前期缴纳的押金已够抵付应向原告支付的租金，且考虑到受疫情影响的因素和本案实际情况，故对原告要求被告支付租金及违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的物业费，因在租赁合同履行过程中，双方已就被告直接向物业公司支付物业费达成一致意见，而原告亦未举证证明其代被告垫付了物业费，故相关物业费应由被告直接与物业公司进行结算，对原告主张的物业费，本院不予支持。关于原告主张的将被告物品拉走存放于别处产生的相关费用，因原告拉走被告的物品并无相关合同依据，即便原告主张系因被告拖欠租金的留置行为，但经核算被告不再欠付原告的租金，故对原告主张其因此支出的相关费用，本院不予支持。关于原告主张的空调维修费，因现有证据不能证明该费用的发生系被告原因导致，双方亦未对此进行共同确认，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告唐文革的诉讼请求。案件受理费3066元、保全费1020元，由原告唐文革负担；反诉费3185元，由被告李贵江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张鑫瑶人民陪审员  张 玉人民陪审员  侯保存二〇二一年五月十七日书 记 员  刘 铭