四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0180民初1061号 原告：吴琼，女，1969年1月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李小慧，四川理创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡俊，男，1965年12月25日出生，汉族，住四川省简阳市，系原告吴琼的丈夫。 被告：郑晓明，男，1949年7月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：樊玉霞，女，1949年4月21日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告吴琼与被告郑晓明、樊玉霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴琼及其委托诉讼代理人李小慧、胡俊，被告郑晓明到庭参加诉讼，被告樊玉霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴琼向本院提出诉讼请求：1.判令郑晓明、樊玉霞继续履行吴琼与郑晓明签订的《购房协议》，并按协议约定将位于简阳市××镇××街××号××号××层的房屋【一层商业用房、二层住宅，川（2019）简阳市不动产权第0130003号】过户给吴琼；2.判令郑晓明、樊玉霞支付吴琼逾期办理过户登记的违约金102000元；3.判令郑晓明、樊玉霞承担本案的诉讼费、保全费。诉讼中，吴琼将诉讼请求变更为：1.判令郑晓明、樊玉霞继续履行吴琼与郑晓明签订的《购房协议》，并按协议约定将位于简阳市××镇××街××号××号××层××层××房××层住宅）【川（2019）简阳市不动产权第0130003号、川（2019）简阳市不动产权第0130002号】过户给吴琼，并承担过户产生的所有税费；2.判令郑晓明、樊玉霞支付吴琼逾期办理过户登记的违约金（违约金从2004年3月1日起按每月500元计算至过户登记时止）；3.判令郑晓明、樊玉霞承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：郑晓明、樊玉霞系夫妻关系。2003年12月5日，吴琼与郑晓明签订了《购房协议》，该购房协议约定:1.郑晓明将自己位于××镇××街××号四间门市及二层住宅出售给吴琼；2.转让价格总计215800元；3.吴琼首付155800元，郑晓明将约定的案涉房屋交付吴琼使用；4.郑晓明在2004年2月29日前办理好土地使用权证、房产证后，吴琼一次性支付余款。5.如果两证未按期交付造成吴琼的经济损失，全部由郑晓明承担（另超期一月在余款内每月扣除500元作为违约金）。协议签订后的当日，吴琼按约支付了155800元给郑晓明，郑晓明也依约交付了房屋，吴琼一直占有使用该房。2020年10月，付建春因民间借贷纠纷申请执行郑晓明，简阳市人民法院将案涉房屋作为执行标的物，吴琼提出异议并交付余款后，简阳市人民法院裁定中止对案涉房屋的执行。吴琼认为，郑晓明的违约行为已经给自己带来了巨大的损失，特诉至法院，望判如所请。 郑晓明辩称，郑晓明对2003年12月5日与吴琼签订《购房协议》、收取房款155,800元并将房屋交付吴琼使用等事实无异议。郑晓明卖房子的目的是将款项急用于成都的工程承包所用，因此价格较为便宜，也因此要求吴琼支付房屋尾款用于办理转让手续费用；吴琼却坚持必须办好两证后再给付房屋尾款。由于双方不理解，因此产生矛盾分歧，故一直未办理房屋过户手续,拖延至今双方都有过错。吴琼17年来一直享受房屋的使用及租金收益几十万元，收益远远超出所支付的房款。如今吴琼提出房屋过户的诉求，若吴琼愿意支付房屋过户费用，郑晓明愿意将名下的房屋过户给吴琼，若吴琼不同意此方案，鉴于协议已签几十年应有时效期，郑晓明愿意退回购房款，前面的房屋收益由吴琼所有;原协议未明确过户费用由谁支付，过户费用由吴琼承担。吴琼一直占有房屋在使用，在出租，有实际收益，并未产生任何损失，因此郑晓明不应支付逾期办理过户登记的违约金，不应承担本案的诉讼费、保全费。吴琼起诉要求变更的房屋号是错误的，467、469号原来就错了，郑晓明最早的房屋号应该是463、465号，现在变更成481、483号才是正确的。 樊玉霞书面辩称，简阳市××镇××街479、481号房屋系本人与郑晓明共同所有，一直由郑晓明对外租赁管理。由于2019年吴琼向法院诉求房屋过户，才知道郑晓明在2003年12月5日背着樊玉霞签了房屋转让协议，所得房款樊玉霞一分未看到且完全没有用于共同生活。为此事，当时樊玉霞与郑晓明大闹一场，郑晓明说吴琼的诉求只能将郑晓明的一部分过户，樊玉霞的部分由郑晓明负责收回，但一直拖到今天樊玉霞仍未看到房屋被收回也未收到租金。此次收到法院传票才得知吴琼又在法院诉求房屋过户，樊玉霞不知郑晓明与吴琼的房屋转让行为，也未在房屋转让协议上签字，没有收到房屋转让款项，一直属于被欺瞒。因此，樊玉霞坚决不同意卖房，恳请法院判令退还属于樊玉霞那部分的房屋。 本院经审理认定事实如下：2003年12月5日，吴琼（乙方）与郑晓明（甲方）签订了《购房协议》，约定郑晓明自愿将位于简阳市××镇××街的自有门市及住宅产权转让给吴琼。该《购房协议》明确：“1.转让门市兴达街4间（463、465、467、469，约180㎡）二层全部约408㎡；2.转让单价人民币215800元；3.吴琼首付155800元，郑晓明将房屋交付吴琼使用；4.郑晓明应在2004年2月29日前办理好房产证、土地证（土地证肆拾年）交予吴琼，待两证交齐后一次性付清购房款；5.如果两证未按期交付造成吴琼的经济损失，全部由郑晓明负责承担。（另超期壹月在余款内每月扣除伍佰元整）；6.此协议一式两份，双方签字生效”，吴琼、郑晓明分别在该购房协议的落款上签字。合同签订后，吴琼于2003年12月6日向郑晓明支付首付155800元购房款，郑晓明将案涉房屋交付吴琼占有使用至今。同时，因郑晓明在购房协议签订前已作为抵押人将案涉房屋为案外人在简阳农商银行的借款办理了抵押担保，且郑晓明在购房协议签订后就到成都做工程并长期在成都生活，直到2014年才解除抵押担保，但双方对过户事宜协商未果，故一直未能办理过户登记。 另查明，郑晓明、樊玉霞系夫妻关系。2018年10月19日，郑晓明、樊玉霞将简阳市××镇××街467、469号（1层建筑面积86.4㎡,2层建筑面积190.08㎡）房屋由郑晓明单独所有变更为夫妻共同共有。2019年10月29日，郑晓明、樊玉霞将上述房屋的坐落地址变更为简阳市××镇××街479、481号（1层建筑面积86.4㎡,2层建筑面积190.08㎡），并重新办理了产权登记，樊玉霞持有的产权证书编号为川（2019）简阳市不动产权第0130002号，郑晓明持有的产权证书编号为川（2019）简阳市不动产权第0130003号。 再查明，2019年7月24日，因付建春与严上权、钟绍芬、郑晓明民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）川0180执恢61号之一执行裁定书，查封了郑晓明位于简阳市××镇××街××号××层的房产【不动产权证书号：川（2019）简阳市不动产权第0130003号】。吴琼作为案外人提出执行异议，并在2020年11月27日将购房余款60000元交到了本院案款账户，本院于2020年11月30日作出（2020）川0180执异189号执行裁定书，裁定中止对郑晓明名下位于简阳市××镇××街××号××层房产【不动产权证书号：川（2019）简阳市不动产权第013003号】的执行。2021年1月6日，本院根据吴琼的诉前财产保全申请作出（2021）川0180财保3号民事裁定书对上述房屋进行了查封。 上述事实，有双方当事人身份信息、《购房协议》、收据、房屋信息查询记录、房屋所有权变更登记申请书、答辩状、不动产权登记证书、本院（2020）川0180执异189号执行裁定书、（2021）川0180财保3号民事裁定书以及当事人的庭审陈述等证据在案佐证，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的民事法律行为发生在民法典生效前，应适用民法典生效前的法律。本案中,吴琼、郑晓明在2003年12月5日签订的《购房协议》系双方真实意思表示,不违反法律行政法规效力性强制性规定,该协议合法有效，因樊玉霞系2018年10月19日新增为案涉房屋的共同共有权人，该新增行为对郑晓明在之前签订的上述购房协议不生影响，故本院对樊玉霞的抗辩理由不予支持。购房协议签订后，吴琼已向郑晓明支付首付款155,800元,并向法院交纳剩余购房款60,000元，即吴琼对购房款215,800元的支付义务已全部履行。案涉房屋未办理过户登记系签订购房协议时郑晓明已将案涉房屋办理抵押，之后郑晓明又将案涉房屋从个人单独所有变更为郑晓明、樊玉霞夫妻共同所有，随后又变更房屋的坐落，导致房屋权属和登记信息发生变化，且郑晓明将房屋从2003年交付吴琼占有使用至今，吴琼也一直以自主占有、本权占有的方式持续管领，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人吴琼怠于行使权利所致，本院对郑晓明提出办理过户登记的诉讼时效抗辩理由不予支持。现案涉房屋的过户登记条件已无障碍，但因案涉房屋已变更登记在郑晓明、樊玉霞夫妻名下，故郑晓明、樊玉霞均有责任将案涉房屋过户登记到吴琼名下，故本院对吴琼诉请郑晓明、樊玉霞办理案涉房屋的过户登记予以支持。 关于过户税费、逾期违约金的问题。根据合同的相对性，樊玉霞不是《购房协议》的合同当事人，吴琼请求樊玉霞承担过户税费和逾期违约金缺乏事实依据，本院不予支持。因吴琼、郑晓明在《购房协议》中没有对案涉房屋的过户税费负担作出明确约定，过户税费应当按照法律规定各自承担，本院对吴琼诉请郑晓明承担过户产生的所有税费不予支持；吴琼、郑晓明虽在《购房协议》中约定如果两证未按期交付按超期1个月在余款内每月扣除500元的方式计算违约金，但吴琼未举证证明对其主张诉讼时效三年以前的违约金有时效中止中断的情形，故郑晓明对违约金的诉讼时效抗辩部分成立。质言之，郑晓明应承担吴琼自本案主张违约金之日起三年诉讼时效所及的违约金即500元x12月x3=18,000元，故本院对吴琼诉请违约金部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑晓明、樊玉霞于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于简阳市××镇××街××号××层房屋［不动产权证书号：川（2019）简阳市不动产权第0130002号、川（2019）简阳市不动产权第0130003号］的产权过户登记到原告吴琼名下； 二、被告郑晓明于本判决发生法律效力之日起五日向原告吴琼支付违约金18,000元； 三、驳回原告吴琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8,700元，保全费5,000元，共计13,700元，由被告郑晓明负担13,178元，原告吴琼负担522元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 波 二〇二一年五月十四日 书记员 陈叔余