盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1103民初507号 原告：盘锦华弘汇物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区芳草路东惠宾街北（乐府江南小区）。 法定代表人：刘莹莹，系该公司物业总经理。 委托诉讼代理人：初兴超，男，系该公司物业经理。 被告：李琳琳，女，1989年6月20日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 原告盘锦华弘汇物业管理有限公司与被告李琳琳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦华弘汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人初兴超、被告李琳琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付拖欠原告物业费、滞纳金共计13271.28元（物业服务费10179.31元、滞纳金3091.97元）。事实与理由：被告是乐府江南小区B2-1-302室业主，建筑面积163.13平方米，每年物业服务费为5089.66元（2.6元/平方米/月）。被告入住时与原告签订一份“物业服务管理协议”接受原告物业管理服务。2019年01月至2020年12月，被告拖欠原告物业管理服务费及滞纳金共计13271.28元，虽经原告多次索要，但始终没有结果。因此，原告将此纠纷诉讼到贵院，请贵院依法判决并支持原告上述诉讼请求。 被告李琳琳辩称，案涉房屋是我们在2015年5月从售楼处购买的，至今未入住。在我们装修期间，物业向我们收取装修押金，装修结束后物业公司因我们没有缴纳物业费，装修押金至今未给我们退回。由于房屋漏雨给楼下造成损失，我找物业公司进行维修，物业公司迟迟不管，最终是我们业主自己花了1500元进行了维修。小区楼道门禁系统损坏，业主多次向物业公司报修，物业拒不受理还私自取消密码解锁功能。物业服务管理不到位、有瑕疵，服务质量不高，楼道卫生收拾不到位，没有达到2.6元/平方米/月的一级服务标准。小区路灯照明太少，晚上黑漆漆，跟物业公司沟通后物业公司无作为。小区绿化树木枯死，物业管理不到位，没有及时维护。原告物业服务已经到期，案涉小区业主委员会已经向原告物业公司下了解聘通知，物业公司依旧继续管理。小区管理不严，聘用的保安及工作人员不负责任，园内种植的果树未等业主欣赏就已经被工作人员摘走了，外来人员偷业主自家种的果子，我们将监控视频反映给物业公司，物业公司不作为。当初我们买房时，开发商承诺是电梯洋房，但电梯一直没有启用，电梯墙面都是裸露的，电梯墙面有缝隙存在安全隐患。综上，是基于以上原因我方才未交物业费。 本院经审理认定事实如下：被告李琳琳系盘锦市兴隆台区乐府江南小区二期B2-1-302室的业主，房屋建筑面积为163.13平方米。 2017年5月1日，“乐府江南”小区的建设单位盘锦市鸿嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告盘锦华弘汇物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由盘锦华弘汇物业管理有限公司为该小区提供物业服务，在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、设备机房等）的日常养护管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（包括公用排水管道、公用照明、供配电系统、供暖系统、供水系统、消防系统、闭路监控系统、门禁系统及其他配套设施设备）的日常维护；3.房屋建筑本体共用部位和房屋建筑本体共用设施设备的日常养护是根据《盘锦市住宅小区物业服务收费等级标准》有关规定，对共用的设施设备的外表、设备设施的损益情况进行定期和不定期的巡检，并做好相关的记录；房屋建筑本体共用部位和房屋建筑本体共用设施设备的日常维修是根据《盘锦市住宅小区物业服务收费等级标准》有关规定，在日常检查中和接到业主请修的情况下，对共用的设施设备及隐蔽工程进行适当的维修养护若涉及中修、大修的情况，按照国家的有关规定，报请业主大会审批，在得到业主大会的委托和拨款后进行中修或大修；4.对本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理，不包括地下掩埋的隐蔽工程及建筑物体内预设的无法在日常工作中事实维护保养的设备设施。如在保修期内出现损坏的由施工方负责维修，保修期过后的由物业公司根据维修项目大小进行维修，或申报业主委员会协调维修事宜。由于以上所述设备的损坏给业主造成任何损失的物业公司不承担赔偿责任；5.公共排水设备的使用，由于地理及天气因素物业公司将在冬季进行必要的检查，对冻堵情况的出现进行及时维修和疏通，业主应当在日常使用物业的过程中及时或定期对自家设备的使用情况进行检查，如发现任何阻塞和反水现象应及时通知物业公司。由于冻堵现象的发生给业主造成的损失，物业公司不承担赔偿责任；6.物业管理公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；7.公共绿化养护管理；8.车辆停放管理；9.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；10.装饰装修管理服务；11.物业档案资料管理；12.法律法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。物业服务费用由业主按其拥有物业的面积交纳。业主应于房屋具备交房标准之日起交纳物业服务费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每天应按欠费额度的0.5%的标准向乙方支付违约金。合同期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 2018年3月31日，被告李琳琳（甲方）与原告盘锦华弘汇物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议约定被告所购房屋型类为叠院。甲方应按期交纳（包括但不限于）管理费、房屋专项维修等一切为确保该物业正常运作的费用。甲方或物业使用人未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面（催缴通知单、短信、电话录音、微信等）催告限期仍未交纳，承担违约期间未付总金额每日万分之五的违约金。物业管理服务费由业主、物业使用人按其拥有物业的产权或面积预先交纳，物业费：叠院洋房2.6元/平/月。物业管理服务费的收取之日按开发商签发的《入户通知书》上签署的入户日期，没有签署入户日期的按《入户通知书》上规定的最后时限日为准，在办理入户手续时计收。物业服务费按年预交，入户时预交一年。根据本小区住宅物业服务范围，已办理入住，空置房未装修和入住，按照物业服务费收费标准全额缴纳物业费。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金（欠物业费总额*天数*0.05‰） 另查明，2019年，盘锦市兴隆台区振兴街道杨家社区乐府江南小区业主委员会（下称乐府江南业委会）成立。《前期物业管理服务合同》约定的服务期限届满后，乐府江南小区业主未决定续聘原告，原告亦未撤出仍继续为该小区提供物业服务。2020年10月9日，乐府江南小区业主委员会向原告发出《解聘物业盘锦华弘汇物业管理有限公司通知书》。 再查明，2018年之前的物业管理服务费被告已按照《物业管理服务协议》约定的标准交纳完毕，尚拖欠自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业管理服务费人民币9,331.04元。原告曾于起诉前向被告进行过书面催缴。 上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务合同复印件一份、物业管理服务协议复印件一份、辽宁增值税普通发票复印件一份、收款收据复印件一份、解聘物业盘锦华弘汇物业管理有限公司通知书原件一份、证明原件一份、物业费催缴单照片四张在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定的义务。原告已经履行了物业服务义务，被告即应当依约交纳物业管理费。“乐府江南”小区的建设单位盘锦市鸿嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告盘锦华弘汇物业管理有限公司（乙方）在《前期物业管理服务合同》中已经明确约定了物业服务期限为“自2017年5月1日起至2020年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。2020年10月9日，乐府江南小区业主委员会向原告发出《解聘物业盘锦华弘汇物业管理有限公司通知书》，原告在庭审中对业主委员会解聘其的事实也予以认可，被告也认可自2020年4月30日起至2020年10月31日期间仍是由原告提供了物业服务，故对原告要求被告给付自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，故对原告要求被告给付自2020年11月1日起至2020年12月31日止的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是为了促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。本案原告诉请主张的滞纳金本质上应为物业管理服务协议中约定的违约金，鉴于被告并非故意拖欠物业费，故对原告的该项主张本院不予支持。关于被告提出的房屋漏雨、装修押金未退还、电梯未启用的主张，因与本案无关，本院不予支持。本院认为物业服务具有公共服务和个体服务的特征，是全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，物业服务过程中难免会出现一些如被告所述的暂时性问题，但与整体物业服务相比较而言，应当认定为物业服务中的一般瑕疵，不构成对物业服务合同的根本违约，未达到减少或者免交物业费的程度，不能构成被告不交物业费的理由，故对被告在庭审中答辩的主张本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第二款之规定，判决如下： 一、被告李琳琳于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦华弘汇物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业管理服务费人民币9,331.04元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132.00元，减半收取计66.00元，由被告李琳琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  周维明 二〇二一年五月二十九日 书记员  赵 奇