河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初1050号 原告涿州市广瑞物业服务有限公司，住所涿州市华阳东路南侧（清凉寺办事处对面），统一社会信用代码91130681573880447W。 法定代表人张晓梅,系该公司经理。 委托诉讼代理人刘彤，系该公司员工。 委托诉讼代理人黄井春，系该公司员工。 被告刘永旺，男，1970年12月1日出生，汉族，现住涿州市。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司与被告刘永旺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涿州市广瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘彤、黄井春，被告刘永旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠交的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元；2.判令被告支付欠交的物业费期间的滞纳金1554.9元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据国家省，市关于“三供一业”移交政策、文件及广瑞物业与中煤涿州建筑工程有限公司签订物业分离移交协议，自2019年1月1日起，涿州市广瑞物业服务有限公司接管方正馨园小区物业管理与服务职能，为全体业主提供物业服务。同时公示了由涿州市国资办、涿州市住建局、涿州市发改局确认和备案的公共物业服务收费标准，并公布了涿州市“三供一业”办公室电话，涿州市市场监督管理局的价格举报电话，涿州市住建局的物业服务投诉电话。按照公示内容和标准，物业服务费采取预收方式，自2019年1月1日开始。经与中煤涿州建筑工程有限公司充分协商，自2019年1月1日广瑞物业即进入方正馨园小区进行物业管理和服务（有相关服务人员工资、业主报修及物业完成社区各项工作的资料和图片为证）。被告应在2019年12月31日前交清2019年度物业服务费。被告应该在2020年12月31日前交清2020年度物业服务费。但被告经多次催交仍然不予交纳。由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行。原告认为依据“三供一业”政策及移交协议，物业公司进行了服务。被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费交纳义务。请求法院依照中华人民共和国合同法、物业管理条例等法律法规，判令被告支付拖欠原告的物业管理费，维护原告的合法权益，维护小区正常的管理秩序。 被告刘永旺辩称，一、被答辩人未与答辩人签署相关物业服务合同，要求被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号）第三条规定，“物业服务企业应当与业主签订物业服务合同…，具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，并函告市发展改革局、市住房和城乡建设局”。姑且不论被答辩人接管程序是否毫无瑕疵、是否公示收费标准等，均无法替代其应当与业主签订物业服务合同的事实。被答辩人物业费催缴通知书中所载缴纳标准和滞纳金等为其单方面主张，未获小区业主认可，被答辩人接管方正馨园小区物业管理和服务职能2年有余，无任何意愿与业主进行协商进而达成一致签订物业服务合同，只是以“店大欺客”的方式向业主收取不合理高额费用，是造成业主拒绝缴费的原因。被答辩人诉称：“被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费缴纳义务。请求法院依据中华人民共和国合同法、物业管理条例等法律法规判令被告支付拖欠原告的物业管理费”，却无任何意愿与业主协商签订合同，从而导致双方之间没有可以依据的支付物业费的合同，物业费计算依据缺失，答辩人想履行义务也无所适从。《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》(涿发改价格【2019】1号)第十一条规定“此前已执行的普通住宅物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止”、第十二条规定“此通知自发文之日起执行…”。被答辩人从第三方中煤涿州建筑工程公司接管方正馨园小区物业服务与管理职能，但未与业主签订新的物业服务合同，因此，此前已执行的被接管方中煤涿州建筑工程公司的物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止。被答辩人以单方重新定价的价格要求支付物业费的诉讼请求应予驳回。二、滞纳金计算没有依据，其诉求判令被告支付滞纳金的诉讼请求应予驳回。被答辩人未与业主进行协商并签订物业服务合同，责任不在业主一方。没有合同约定，无权收取滞纳金。因此其支付滞纳金的诉讼请求应予驳回。三、被答辩人所提供物业服务未达到其所主张的服务等级标准，要求支付物业费的诉讼请求应予驳回。对照《涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价》规定，被答辩人物业费催缴通知书中主张的缴纳标准每平方米0.87元与其中二级基准价一致。被答辩人所提供物业服务与二级物业服务内容与标准存在较大差距，以下仅列举重大差异内容：(一)基本要求第8条按照合同约定公示各种收费标准，双方没有签署合同，严重不达标；第9条组织开展社区文体娱乐活动每年不少于2次。业主代表座谈会、互谅会每年不少于1次、每年进行1次业主满意度调查，业主满意度不低于75%。均没有开展，严重不达标；第11条受理业主有效投诉8小时内回复，建立台账，有效投诉回访率95%。多位业主多次投诉各种严重问题，均未得到处理,严重不达标；(二)房屋管理存在楼房外墙脱落、楼顶漏雨以及地下室进水等问题，业主向物业投诉后不处理，被迫自费修缮。小区道路和硬化地面破裂、下沉修缮不及时。统一更换的楼宇门普遍存在严重问题，一直未能有效解决。(三)公共设施设备养护第6条消防设施设备不完善；第8条在确保安全和规定范围内，设施设备(间)向业主开放参观，每年不少于一次，没有开展，严重不达标；(四)协助维护公共秩序疫情期间上黑名单。(五)保洁服务三供一业改造拖沓，小区长时间卫生状况极差。(六)绿化养护管理小区绿化方面基本未做什么工作，绿化区大面积为荒芜状态，严重不达标；2021年3月6日-9日，小区业主中的热心志愿者针对2019年、2020年广瑞物业在方正馨园小区的物业服务对全体业主(小区总户数168户)进行了满意度调查，对调查表进行统计分析结果如下：接受调查业主136户，接受调查比例为81%。其中：非常满意0户，占比0%；满意0户，占比0%；不满意7户，占比5%；常不满意129户，占比95%。调查统计数据表明接受调查业主不满意和非常不满意占比高达100%，被答辩人物业服务与其主张的缴纳标准所对应的服务等级内容与标准之间显然存在巨大差距，因此其支付物业费诉讼请求应予驳回。综上所述，被答辩人按照单方面制定的、没有依据的收费标准向业主收取物业费，并在此基础上索要巨额滞纳金，没有事实依据和法律依据。答辩人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或者裁决驳回其诉讼请求。以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，中煤涿州建筑工程公司（移交方、甲方）与涿州市广瑞物业服务有限公司（接收方、乙方）签订《中煤涿州建筑工程公司职工家属区物业管理分离移交协议》，约定甲方将包含方正馨园小区在内的所属职工家属区物业服务业务及相关设施等移交乙方负责。2019年1月1日起，原告开始为方正馨园小区提供物业管理服务。该小区物业管理属于二级标准，原告按二级收费标准0.87元/平方米/月收取多层（6层及以下）物业服务费。被告刘永旺系该小区业主。被告以双方未签订物业服务合同、原告服务不到位等为由，拖欠原告2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元未交，遂成讼。 本院认为，原告涿州市广瑞物业服务有限公司按照《物业管理分离移交协议》约定，自2019年1月1日起开始为方正馨园小区提供物业管理服务，被告刘永旺作为小区业主应当交纳物业服务费。原告涿州市广瑞物业服务有限公司要求被告刘永旺给付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告从逾期之日起支付滞纳金1554.9元，被告不予认可，该约定过高，本院不予支持。被告拖欠物业费给原告造成损失，应向原告支付逾期付款利息，利息自原告起诉之日（即2021年2月23日）起按当日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。被告抗辩原告服务不到位但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘永旺于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告涿州市广瑞物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费2920元及利息（利息以2920元为基数，自2021年2月23日起按当日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）； 二、驳回原告涿州市广瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘永旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘翠翠 二〇二一年五月六日 书记员  李凤丽