江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终899号上诉人（原审原告）：周某甲，女，1961年8月17日出生，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：张晖，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶某，男，1986年8月8日出生，住上海市虹口区，系周某甲儿子。被上诉人（原审被告）：周某乙，男，1950年2月12日出生，户籍地上海市虹口区，现住江苏省南通市海门区。委托诉讼代理人：丁红，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇轩，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人周某甲因与被上诉人周某乙其他所有权纠纷一案，不服江苏省南通市海门区人民法院(2020)苏0684民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周某甲上诉请求：撤销原审判决，改判周某乙向周某甲支付违约金20万元或发回重审。事实与理由：一、原审判决遗漏“涉案房屋从未挂牌出售过”的重要事实。2016年12月6日三方签订的协议书第三条明确约定：“甲、乙将该房以238万元挂牌出售”。周某甲特别提请二审法院注意，有没有挂牌和有没有卖掉房子，是两回事。挂牌是协议书里明确约定的周某乙和顾某共同的义务。如已挂牌却因价格不合适没卖掉，不是各方的责任；但未挂牌，就是周某乙的责任。实际上，挂牌是周某乙一个人应当履行的义务。顾某在签订协议书时已87岁高龄，且其是文盲，连自己的名字都不会写(签协议书时是盖章，立遗嘱时捺手印加盖章)，更不懂卖房的操作流程。所以挂牌全权交给周某乙操作。顾某不可能不同意卖房，因为协议书第四条明确约定了“该房出售后，顾某终身随周某乙居住”，顾某还等着“养儿防老”，卖掉房子后让儿子来养老，还要给儿子一部分卖房款，希望儿子对自己好些。周某甲也不可能不同意卖房，因为周某甲等着这笔卖房款来买经济适用房。所以，事实求是，顾某和周某甲都强烈要求卖房，可周某乙就是不同意卖房，这具有充分合理性。本案是一起家庭纠纷，家庭纠纷的特点就是有些事实没有充分的书面证据来证明，但该事实可以根据合理性判断。协议书里虽然没有约定卖房时间，但是这个期限绝对不是遥遥无期，而是具有现实的急迫性：周某甲是要卖房后买经适房，顾某要卖房后随周某乙住且养老送终。并且还有一个正常普通人可以期待的合理期限，一年期限内可以说是合理的最长期限了。但是在协议书签订后，并不是说一年内没有卖出，或者是几年内没有卖出，而是连一个挂牌出售的开始都没有，也就是说，对于“甲、乙将该房以238万元挂牌出售”并没有实际履行，甚至连其他价格挂牌都没有，从始至终都没有挂过牌。这与顾某、周某甲订立协议书的初衷不符。没有挂牌的真实原因，就是周某乙签订协议书后反悔，不同意挂牌。周某乙一是担心涉案房产卖了，顾某没地方住，只能住到自己家里，周某乙并不想给顾某养老送终(事实上周某乙就是这么做的，顾某晚年和临终时，周某乙都不在她身边，且跑得远远的)；二是想等顾某过世，通过法定继承拿到更多。所以，原审判决在第4页倒数第8行认为“该协议书并未约定卖房时间”，也没有证据证明周某乙不同意卖房，就简单认定周某乙不存在违约行为，罔顾事实和法律。周某甲请求二审法院从“涉案房屋从未挂牌出售过”这一重要事实中，从合理性角度认定周某乙未在合理期限内履行协议书约定的挂牌义务，系周某乙违约。二、原审判决认定事实本末倒置，事实错误。原审判决第4页倒数第7行认为“顾某在后来委托周某甲出租涉案房屋及立公证遗嘱等行为，均系对协议中属于自己的产权份额进行的重新处分……最终涉案房产未能出售主要原因是顾某改变了对涉案房产份额的安排”。原审判决忽略的重要事实是，协议书于2016年12月6日签订；遗嘱公证是2018年2月1日所立。中间间隔了1年多时间。在这1年多时间里，周某乙拒不卖房不同意挂牌。顾某耗不起且已87岁高龄，身体状况每日愈下，可能说走就走，等了1年多都还等不到房产挂牌，实在不能再等下去了。而且房产挂牌原本是不需要等的，说挂牌就能立即挂牌的，这1年多都不挂牌，就已经能充分说明周某乙不同意挂牌，且以后也不会同意挂牌。周某乙等的，无非是等顾某死亡罢了。看到周某乙违约不卖房，也不给顾某养老，顾某心寒了，必须立即做出决定，立遗嘱把房产处分给周某甲继承。否则，突然有一天自己过世了，房子还没卖，那周某乙就能白白拿到顾某一半的遗产。一想到自己晚年生活都是周某甲在照顾，周某乙一点不出力，甚至是遗弃自己，就非常伤心绝望。顾某还特意录了几段视频谴责周某乙不孝，不给母亲养老送终(这几段视频周某甲已在一审时作为证据提供)。原审判决这一段认定违背事实，因果关系倒置。不是顾某对房产重新安排导致房产未能出售，而是因周某乙不同意卖房，房产迟迟不挂牌出售，导致顾某不得不另谋出路，将房产重新安排。是周某乙违约在先，顾某为防止损失扩大，进行了自我救济。不能因此免除周某乙应承担的违约责任。三、原审判决第5页认为“目前经济生活中，融资渠道多元化，原告称因资金问题未能购买经济适用房的理由，难以信服”。原审判决居然声称“融资渠道多元化”，完全不顾及普通百姓的疾苦。周某甲单身离异多年，处于社会底层，只能每月领退休金度日(现周某甲退休金是每月3079.7元)，还要照顾老母亲顾某饮食起居。周某甲没有积蓄，也没有自有住房，正是因为这样贫困的经济条件才申请经济适用房（注意不是商品房），证明周某甲确实没钱。但原审判决居然说“融资渠道多元化”，这让周某甲气愤不已!能有哪些渠道让周某甲融资?银行肯定不行，民间借贷也借不到60万买房，周围的亲戚朋友都知道周某甲的经济条件，根本不可能借给一个退休的贫困单身女人这么多钱。周某甲唯一的途径就是靠卖涉案房屋的钱来买经济适用房。所以，原审判决认定不符合事实，属于想当然，明显错误。周某乙辩称，1.2016年协议书中60万元的房款是顾某对周某甲的赠与，但顾某已经撤销了该赠与。2016年协议书中的60万元房款为动产，在该动产交付之前，根据《中华人民共和国合同法》第186条，顾某享有任意撤销权。事实上，顾某生前多次立遗嘱撤销了赠与。周某甲对撤销明知且认可，周某甲也根据公证遗嘱全额继承了顾某的房产。案涉房屋未能出售的原因是顾某改变了对案涉房产份额的安排。2.案涉房屋已经被挂牌出售过。在2020年3月30日一审听证笔录第九页，周某甲的代理人及其儿子陈述“2017年挂牌是事实，但出售不是被告挂牌的，是我妈妈周某甲挂牌的。”由此可知案涉房屋确实被挂牌过。2016年协议书中第七条也约定该房屋出售操作事宜由甲丙操办。甲方即为周某乙，丙方为周某甲。周某甲在上诉状中主张挂牌是周某乙一个人应当履行的义务并无任何依据。3.周某乙客观上也无法将案涉房屋卖出。周某乙取得案涉房屋产权证所记载的颁证日期为2017年2月9日，周某乙拿到产权证的最早日期也只能是2019年2月9日，实际在3月上旬才拿到产权证，因为中间牵涉到过年，与顾某2017年2月12日立下遗嘱撤销赠与的间隔仅两天，客观上周某乙也无法将案涉房屋卖出。4.周某甲系因不符合标准而未能购买经济适用住房。根据周某乙一审中提交的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》（沪府发〔2014〕53号）第一条第一款第二项可知，周某甲放弃经济适用房的申购是因为其继承案涉房屋后已经不符合经济适用房的准入标准，并非资金问题。该标准第一条第一款第二项就是家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。而案涉房屋建筑面积为30多平方米。也就是说，在周某甲继承案涉房屋后已不具备共有产权保障住房的申请条件，并不是其所说的因为资金不到位而未能购买。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公平公正，请求驳回周某甲的上诉请求。周某甲向一审法院起诉请求：根据2016年12月6日周某乙和周某甲、顾某订立签订的协议第八条，要求周某乙承担20万元的赔偿金。一审法院认定事实：案外人顾某（××××年××月××日死亡）与其配偶周某丙（××××年××月××日死亡）共生育包括周某甲、周某乙在内的子女共计四人。上海市××路××新村××号××室房屋产权原登记于周某丙、顾某名下。周某丙留有公证遗嘱，载明其份额由周某乙继承。2016年12月6日，周某乙、顾某及周某甲分别作为甲、乙、丙三方对涉案房屋及未来居住等问题作出了安排，形成协议书（以下简称“三方协议”）。该协议内容第一、二条，明确涉案房产份额50%由周某乙继承。协议中，顾某与周某乙对涉案房屋出售、售后房款用途、房产售后户口安置、出售房产过户费用承担、今后顾某居住等问题进行了约定。其中协议第三条中载明：“乙方(顾某)从所得售房款中，提取不少于60万元（含装修、借房过渡等所有后续费用）用于购买乙、丙(周某甲)申请的经适房。购入经适房后，产权挂丙方一人名下；…”第八条载明：“违约责任：未能履行本协议一方承担经济赔偿责任，责任方应向无责任方赔偿20万元”。协议签订后，顾某居住于涉案房屋内直至2017年8月，之后，顾某随周某甲至江苏省启东市×××××小区居住至2019年5月，后于江苏省南通市海门区三厂养老院去世。2017年1月上海市虹口区人民法院根据周某丙公证遗嘱，作出（2016）沪0109民初26772号民事调解书，后上述房产登记为顾某与周某乙各半按份共有。至此，协议第一、二条通过诉讼得以实现。协议第五至八条未能实际履行。2018年2月顾某立下遗嘱，载明上述房屋属于其的份额遗留给周某甲继承。2019年9月，周某甲根据顾某公证遗嘱，向上海市虹口区人民法院起诉要求继承涉案房屋50%份额，同年10月30日该院作出判决，判决涉案房产顾某份额由周某甲继承后，该房屋由周某甲、周某乙各占50%的份额。顾某曾委托周某甲对涉案房屋进行过出租，目前周某甲居住在涉案房屋内。一审法院认为，公民有权通过合同的形式处分其个人财产，依法成立的合同，对当事人具有约束力。周某甲、周某乙协议主要内容是周某乙与顾某一致同意将房产出售，顾某拟定将属于自己的产权份额出售后将售卖款在周某甲、周某乙两个子女中进行分配。尤其在协议第三条第二段中，约定提取60万元用于购买乙、丙申请的经适房；购入经适房后，产权挂丙方一人名下，此约定仅是顾某对属于自己售房款部分作出的具体规划，系顾某对周某甲作出的赠与的表示。在协议其他条款中，也约定顾某对周某乙的赠与表示。但该协议中并未约定卖房时间及履行其他义务的时间。同时，公民可以立遗嘱处分个人财产。本案中，顾某在后来委托周某甲出租涉案房屋及立公证遗嘱等行为，均系对协议中属于自己的产权份额进行的重新处分，周某甲也根据公证遗嘱全额获得了顾某的涉案遗产。应该说，最终涉案房产未能出售主要原因是顾某改变了对涉案房产份额的安排。周某甲也未提供证据证明周某乙不同意卖房，且根据周某甲的举证，也并不能证明未能购买经济适用房系因为涉案房屋未出售，尤其在目前经济生活中，融资渠道多元化，周某甲称因资金问题未能购买经济适用房的理由，难以信服。故综上所述，周某甲以周某乙未按协议履行要求周某乙承担协议约定的违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百八十六条，《中华人民共和国继承法》第十六条规定，判决：驳回周某甲的诉讼请求。案件受理费4300元，由周某甲负担。二审中，周某甲提供：1.顾某死亡后周某甲给顾某办丧事的开销明细清单。2.（顾某）居民死亡医学证明（推断）书、火化证明等。证明顾某死后由周某甲一人全权操办了顾某的丧事，周某乙未参与甚至未露面，没有给顾某养老送终，违背协议书中约定的对顾某养老的义务。经质证，周某乙认为，1.关于前三张所手写的各种费用支出，系单方制作，且与本案无关联性。对真实性、合法性以及关联性均不予认可。2.关于死亡医学诊断证明、火化证明等，顾某老人已经去世是事实，但是仅从该证据来看，该证据十分模糊，真实性由法庭依法审核。但该份证据与本案并无关联性，亦不能达到周某甲的证明目的，且该证据均非新证据。本院审核认为，周某甲提供的证据1并无相关人员签字或盖章，不符合证据的形式要件，不具有证据的形式证明力。证据2虽然具有形式证明力和实质证明力，但与周某甲主张的周某乙违反案涉协议约定即构成违约的待证事实之间不具有关联性。故本院对上述证据均不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋所有权原登记在周某丙、顾某名下，属双方共同共有。而从“三方协议”条款内容看，第一条确认周某乙（根据周凤公证遗嘱）对案涉房屋享有50%的产权份额。在此基础上，第二条约定由三方通过诉讼程序将周某丙的50%产权份额归周某乙继承。接下来则明确约定所谓的房屋出售事宜，即由周某乙与顾某以238万元挂牌出售，并约定售房款到手应不少于220万元，且周某乙与顾某各得售房款的一半，然后由顾某从所得售房款中提取不少于60万元用于周某甲购买申请的经适房。本院认为，首先，从协议条款的顺序分析，“三方协议”第三条约定案涉房屋由周某乙与顾某共同挂牌出售的前提，应是通过诉讼将案涉房屋登记于周某乙与顾某名下，并由周某乙与顾某领取房地产权证以后，再由周某乙与顾某挂牌出售。其次，第三条并未约定挂牌出售的具体期限，属于未附期限的民事法律行为。再次，第三条中“将该房以238万元出售”的约定属于附条件的民事法律行为。根据民法总则，本条约定应为附生效条件的民事法律行为，依法自所附条件成就时生效。而所谓条件是指将来不确定发生的事实。再次，由于案涉“三方协议”未明确约定挂牌出售房屋的具体期限（挂牌出售期限正如周某甲所称-并非遥遥无期，而应在周某乙、顾某领取房地产权证以后的合理期限内），加之所附生效条件系指将来不确定发生的事实，即现有证据尚不能证明所附条件已经成就，故周某甲依据“三方协议”第八条，要求周某乙承担赔偿金20万元，没有事实根据和法律依据。最后，“三方协议”第八条虽为“违约责任”条款，但明确约定“未能履行本协议一方承担经济赔偿责任，责任方应向无责任方赔偿20万元。”故在周某甲未提供证据证明周某乙存在过错责任的前提下，其主张应由周某乙赔偿20万元，亦无法律依据。综上所述，周某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人周某甲负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  谭松平二〇二一年五月二十一日书记员  翟羽佳