江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0924民初1853号原告：中国工商银行股份有限公司射阳支行，住所地射阳县合德镇人民西路6号。负责人：崔新华，该支行行长。委托代理人：程启清，该支行工作人员。委托代理人：戚自力，该支行工作人员。被告：周启中，男，1976年3月6日出生，汉族，住射阳县。被告：范巧琴，女，1975年1月23日出生,汉族，住射阳县。两被告共同委托诉讼代理人：陈乃广，江苏力海律师事务所律师。被告：盐城宏业置业有限公司，住所地射阳县合德镇振阳街18号楼6-7楼。法定代表人：彭燕霜，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈田杰，该公司法务主任。原告中国工商银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“工行射阳支行”）与被告周启中、范巧琴、盐城宏业置业有限公司（以下至判决主文前简称“宏业置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月21日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人程启清、戚自力，被告周启中、范巧琴的共同委托诉讼代理人陈乃广，被告盐城宏业置业有限公司的委托诉讼代理人沈田杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周启中、范巧琴立即归还贷款本金82824.81元及利息877.61元，本息合计83702.42元（利息计算截止至2020年6月21日）以及至实际偿还时按借款合同第九条约定的应付全部利息及实现债权一切费用（合同贷款利率按第4条A款约定，及第11条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率）；2.判令盐城宏业置业有限公司承担连带责任保证；3.判令被告依合同约定办理正式抵押登记手续，办妥不动产抵押权证交我行，确保我行对抵押房产享有优先受偿权；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告射阳工商行与被告周启中、范巧琴于2008年11月签订《个人购房借款/担保合同》，借款人以其名下的射阳县合德镇文泽康城12-603室房产住房作抵押物，由开发商盐城宏业置业有限公司承担阶段性连带保证责任，向原告借款26.2万元，期限15年，按月等额本息还款，2008年11月办妥房屋抵押预告登记。原告按合同约定于2008年11月20日向被告发放26.2万元个人住房贷款。被告2010年3月25日开始违约，至诉讼日已连续违约3期，累计违约91期，截止2020年6月21日被告欠贷款本金82824.81元，利息877.61元，合计83702.42元。原告多次催收并催告办妥房屋他项权证书，被告一直未能履行，违反了合同法有关规定，原告诉至贵院，请求支持原告诉讼请求。被告周启中、范巧琴辩称，原告诉称的贷款事实、签订借款合同属实，贷款是第三被告与原告间相互串通的，该房不符合抵押条件，无法取得房产证。还款只同意归还本金，按6.12%年利率偿还利息。我们没有还款的原因就是因为房产证办不下来。我方要求宏业置业公司及原告为案涉房屋办理产权证后，我方按约支付借款。被告宏业置业公司辩称，对我司承担连带责任无异议，但案涉房屋贷款本息在合同签订后一直是由我司偿还，被告周启中、范巧琴并不是实际偿还人，公司经营状况出现异常后就停止还款。我司与被告周启中、范巧琴之间并不是真实房屋买卖交易。被告周启中、范巧琴配合我司解除相应的网签登记后，本案所涉贷款尚未结清的部分由我司承担。关于贷款由我司偿还的这一事实，由于宏业置业公司已经离开射阳，相关证据梳理还未完成，希望原告协助提供证据，以减轻诉累。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、宣布贷款提前到期函、借款申请书、借款凭证等证据，经审查符合证据的真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年11月23日，工行射阳支行（合同中称“甲方”）与盐城宏业公司（合同中称“乙方”）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的后羿传说项目的按揭贷款达成协议，在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带连责任保证，并在甲方指定帐户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。2008年11月19日，原告工行射阳支行（合同中称“贷款人”）与被告周启中（合同中称“借款人”、“抵押人”）、范巧琴（合同中称“共同借款人”、“抵押物共有人”）、被告宏业置业公司（合同中称“保证人”）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定的与本案有关的内容为：1.原告发放个人购置住房贷款金额26.2万元，贷款期限15年，实际放款日与到期日以借据为准，借款用途为购买文泽康城12-603室房屋；2.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，由此确定年利率为6.12%，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；3.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定利率基础上加收30%确定；4.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；5.本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；6.周启中、范巧琴自愿以所购买的上述房屋提供抵押担保，抵押物价值374945元，贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理；7.保证人承担阶段性连带责任，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同下方，周启中、范巧琴在共同借款人及抵押人处签字，宏业置业公司在保证人处盖章。合同订立后，工行射阳支行于2008年11月19日向周启中提供了借款262000元，约定借款期限自2008年11月20日至2023年11月20日止，采用浮动利率变动方式，借款当期执行利率6.12%。周启中、范巧琴未按约还款，截止2020年6月21日被告欠贷款本金82824.81元，利息877.61元，合计83702.42元，保证人盐城宏业公司亦未履行保证责任。工行射阳支行索款无果，诉至法院。另查明，案涉房屋迄今未办理不动产权证书。本院认为,合法的借贷关系受法律保护。1.原告工行射阳支行与被告周启中、范巧琴之间订立的借款及担保合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，工行射阳支行已按约发放借款，被告周启中、范巧琴未按约向原告还本付息，系违约行为，原告有权要求借款人提前清偿本息及按借款合同第九条约定的应付全部利息，利率的确定和执行按照合同第四条的约定。合同未约定工行射阳支行需履行办理房屋产权证的义务，两被告要求原告及宏业置业公司为案涉房屋办理产权证后方按约支付借款，于法无据，本院不予采信。2.保证人宏业置业公司自愿为被告周启中、范巧琴的该笔借款提供阶段性连带责任保证，因案涉房屋迄今未能办理抵押登记，故工行射阳支行主张宏业置业公司对周启中、范巧琴的上述还款义务承担连带清偿责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。宏业置业公司承担保证责任后，有权向周启中、范巧琴追偿。3.工行射阳支行主张要求被告限期办妥不动产抵押权证交原告，确保原告对抵押房产享有优先受偿权，本院认为案涉房屋至今并未办理不动产权证，办理他项权条件未成就，就原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告周启中、范巧琴梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行偿还剩余借款本金82824.81元、利息877.61元，合计83702.42元，并自2020年6月22日至实际偿还之日以未偿还本金82824.81元为基数按合同约定的应付利息；二、被告盐城宏业置业有限公司对被告周启中、范巧琴的上述还款义务承担连带清偿责任；三、被告盐城宏业置业有限公司承担保证责任后，有权向被告周启中、范巧琴追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司射阳支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1893元，减半收取946.5元，由被告周启中、范巧琴、盐城宏业置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨文涛二〇二一年五月二十一日法官助理 戴 艺书 记 员 何苏阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。