江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终953号上诉人（原审原告）：王文栋，男，1984年3月21日出生，汉族，居民，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：张建东，北京汉卓（上海）律师事务所。被上诉人（原审被告）：王鹏，男，1988年1月16日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。上诉人王文栋因与被上诉人王鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院(2020)苏0922民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王文栋的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持王文栋一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由王鹏承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。一审第一次庭审后，王文栋向一审法院补充提交了王文栋与陶某、张某签订的两份《租赁合同》，证明同一地点和时间，承租王文栋商铺的承租户均按27元/月/平方标准支付租金，王文栋按同样标准向王鹏主张具有相似性、合理性和合法性。一审认定王文栋没有提供合法证据佐证该租金标准是错误的。2.王文栋与案外人签订的房屋租赁合同中约定的租金标准包含两项：一项是租赁费，单价17元/月/平方，第二项甲方管理费，单价10元/月/平方，一审法院错误的将甲方管理费理解为物业管理费，进而推定物业管理费不应由王文栋收取，应当由物业公司收取。需要说明的是，王文栋与案外人签订前述租赁合同是根据该商场里其他出租人习惯做法签订的，租金标准为27元/月/平方，分两项收取是考虑税收因素。所有的经营者均与物业公司签订物业管理合同，由物业公司按统一标准另行向经营者收取物业管理费。3.王文栋与夏广勤、董某的租赁合同纠纷案件，一审法院以27元/月/平方租金标准调解结案；王文栋与蒋某租赁合同纠纷，一审法院即按27元/月/平方的租金标准作出支持王文栋全部诉讼请求的判决。但是本案王文栋却得到了同案不同判的判决结果。4.一审超期审理。本案于2020年1月8日立案，2020年12月23日才收到判决，期间无故延长审理期限二次，明显超期限审理，程序违法。王鹏辩称，一审法院是按照另案中盐城市中级人民法院和滨海洲盛置业发展有限公司（以下简称洲盛公司）法定代表人严某谈话内容，认定王文栋对未到期的承租房按原标准继续收取租金，故本案应该按照原租金标准12元/月/平方计算，主要理由是：1.2015年4月21日王鹏与洲盛公司签订的《租赁合同》和《补充协议》，期限自2014年6月1日至2019年5月31日，租赁合同上面明确注明“单价(元/月)，12元”。而王文栋将其与陶某、张某等人签订的合同与本案合同进行比对是错误的，因为合同签订时间间隔五年，价格上肯定相差甚远。2.不同地段不同位置的房屋，租金价格也明显不一样。3.王文栋主张租金为27元/月/平方，其中租赁费为17元，甲方管理费为10元，而王鹏认为租金12元/月，五年前后相差5元属正常现象。关于甲方管理费也好，物业费、维护费也罢，都是缴给洲盛公司的。4.一审法院计算房屋占有使用费的时间段为2018年6月1日起至2019年6月29日止，该时间段实际是在王鹏与洲盛公司签订的合同履行期间内，故按照王鹏与洲盛公司约定的12元/月/平方计算租金，有直接证据。该证据比王文栋提供的其他人的合同更具有合理性。综上，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，判决正确。王文栋的上诉理由均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。王文栋向一审法院提出诉讼请求：1.判令王鹏支付王文栋所有的滨海县幸福路199号洲盛国际家居广场3幢10023〜10034、10098〜10107、10145〜10152共30间房屋占用费137834元；2.本案诉讼费由王鹏承担。一审法院认定的事实：2014年9月24日，王文栋向某公司购得滨海县幸福路199号滨海洲盛国际家具广场共3幢10023-10034、10098-10107、10145-10152室房屋。2015年7月，王文栋办理了上述案涉房屋所有权证书，取得了案涉房屋所有权。2015年4月21日，洲盛公司（甲方）与王鹏（乙方）签订《租赁合同》一份，该《租赁合同》部分载明：甲方将洲盛国际家居广场3号楼一层A1008号至A1011号，合计471平方米铺位（含公摊面积，具体位置见招商平面图）租给乙方经营；租赁期共12个月，自2014年6月1日起至2015年5月31日止。租赁费明细表：面积471㎡，单价12元/月，时间12月，金额67824元。当日，洲盛公司（甲方）与王鹏（乙方）签订《补充协议》一份，该《补充协议》部分载明：乙方租赁铺位的位置A1008-A1011，面积、租金、管理费等见证实租赁合同和管理服务协议，乙方按合同规定一次性缴清全年租金、物业管理费和维护服务费等费用后，乙方续签租赁合同和管理服务协议，并缴清所有费用后，甲方同意返还给乙方玖个月租赁费和服务维护费，此优惠在经营期间总计享有肆次（此优惠仅对本租赁铺位和合同期内且正常经营有效）；本协议自2014年6月1日起至2019年5月31日止为有效期。王文栋与洲盛公司于2018年6月16日签订合作协议书一份，双方就王文栋位于洲盛家居广场3号楼一楼内相关商铺的出租和管理事宜经协商达成一致：一、在洲盛国际家居广场3号楼一楼属于王文栋的商铺，自2018年6月1日起由王文栋独立行使出租经营权，王文栋有权对外招租，与承租户签订租赁协议，并向承租人收取租金。二、王文栋商铺经营的品类必须符合洲盛公司对商城的统一规划。三、洲盛公司对王文栋商铺的承租人提供水电、空调等基础设施及物业管理服务，由洲盛公司或指定第三方物业管理单位与承租人签订物业服务协议。洲盛公司承诺，其或指定第三方收取物业费不得超过商场同层其他商户的最高限额。四、王文栋与承租人签订租赁合同后，即时向某公司提供租赁合同副本，便于洲盛公司与王文栋商铺的承租人同步签订物业管理协议。如王文栋未向某公司提供租赁合同，则洲盛公司有权拒绝提供水电等物业服务。如王文栋商铺出现空租的情形，洲盛公司对空租部分不收取物业费。五、除承租人严重违约，拒绝支付水电费、物业管理费等原因外，洲盛公司不得无故停止水电等物业服务。六、在2018年6月1日之前，因洲盛公司占用王文栋商铺，经双方协商，确定由洲盛公司合计补偿给王文栋租金损失30万元整，由洲盛公司在协议签订时支付10万元，其余20万元由洲盛公司在与王文栋商铺的承租人签订物业管理服务合同后三十日内支付给王文栋。七、协议自双方签字或盖章后生效，协议一式二份，双方各执一份。一审法院另查明，一审法院于2018年4月11日立案受理王文栋与王鹏排除妨害纠纷一案，经审理后于2018年5月16日判决：判令王鹏于判决书生效之日起两个月内搬离滨海县幸福路199号滨海洲盛国际家具广场3幢10023-10034、10098-10107、10145-10152室房屋。后王鹏对上述判决不服上诉至本院，本院于2018年11月21日判决：驳回上诉，维持原判。并且（2018）苏09民终4161号民事判决书对上诉人（原审被告）王鹏与被上诉人王文栋（原审原告）排除妨害纠纷一案作出如下认定：2015年7月11日王文栋取得王鹏所承租商铺中部分商铺的所有权，但王文栋与洲盛公司并未签订委托经营协议，故洲盛公司于2015年7月11日之后将案涉王文栋的房屋出租给王鹏的行为构成无权处分。但根据王文栋与洲盛公司于2018年6月16日签订的合作协议书，应视为王文栋认可2018年6月1日之前洲盛公司对其房屋出租的行为，但自2018年6月1日起王文栋有权自行出租案涉房屋。因王鹏未提交租赁合同原件，但洲盛公司认可与王鹏之间存在房屋租赁关系，且双方于2015年4月21日即签订了补充协议，王鹏也已经交纳了2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金，故应认定双方之间存在租赁关系。但截至2018年5月31日后双方未再续签，王鹏亦未继续交纳租金，故双方之间的租赁关系已经终止，王文栋作为房屋所有权人有权要求王鹏搬离案涉房屋。王鹏于2019年6月29日搬离案涉房屋。本院（2018）苏09民终4161号民事判决书还查明：本院与洲盛公司法定代表人严某进行谈话，严某称洲盛公司确实与王文栋于2018年6月16日签订了合作协议，签订协议时王文栋知晓有部分承租户租期未到，并认可按照洲盛公司与承租户签订的合同中约定的租金标准收取租金。王鹏对严某的陈述予以认可，王文栋认可对未到期的承租户按原标准继续收取租金，但对严某陈述的王文栋购买房屋的相关情况不予认可。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，王文栋与王鹏因涉案房屋占有、使用权发生纠纷，根据生效的民事判决书，王鹏在和王文栋没有签订房屋租赁合同时，不应该从2018年6月1日起对涉案房屋的占有、使用。但是王鹏和案外人洲盛公司签订的补充协议能够证明，王鹏使用涉案房屋是有依据的，作为一个承租户经营建材生意，要想在一个地方打开市场，需要付出一定的成本。租赁400平方米左右的门面房做生意，应该讲规模不小。王文栋在默许案外人洲盛公司出租涉案房屋时，王鹏并不知情，后来王文栋和洲盛公司发生矛盾，导致王鹏无条件的搬出涉案房屋，对王鹏来讲，是不公平的。王文栋在导致王鹏无法再继续经营的损失，是有一定的过错责任，故在计算王鹏房屋占用费，在双方没有约定的情况下，应该讲按照王鹏和案外人洲盛公司的租金标准收取，更加公平合理、合法。王文栋认为房屋占有使用费应该按照面积392.69平方米，每个月每平方米27元，一共13个月计算得出137834元。王文栋对主张的该租金标准没有提供合法的证据佐证，一审法院依法不予采信。王文栋对王鹏占有使用的房屋面积与王鹏和案外人洲盛公司签订的租赁房屋是否同样地段、同样面积没有提供合法证据予以佐证。现只有依照王文栋主张的392.69平方米计算王鹏占有房屋使用面积。王文栋提供的和案外人签订的房屋租赁合同每平方米27元包含物业管理费用，且经营不同位置的门面房，租金标准也是不一样的，故该标准不能作为计算本案房屋使用费的依据。物业管理费按照以往交易习惯，应该由洲盛公司或物业管理人收取。该内容有王文栋和洲盛公司2018年6月16日签订的《合作协议》予以佐证，且该协议注明由案外人洲盛公司补偿王文栋2018年6月1日之前的租金损失30万元整。按照洲盛公司法定代表人严道佐和盐城市中级人民法院的谈话内容，认定王文栋对未到期的承租户按原标准继续收取租金的承诺。故本案应该按照原租金标准每个月每平米12元计算。王鹏承担从2018年6月1日起至2019年6月29日止的房屋占有使用费。故王鹏应该支付王文栋房屋占用费392.69平方米×12元/月/平方米×13个月=61259.64元。对王文栋超出此范围的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、王鹏于判决生效之日起十日内向王文栋支付房屋占有使用费61259.64元；二、驳回王文栋的其他诉讼请求。案件受理费3057元，由王文栋负担1400元，王鹏负担1657元二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王文栋提交了：（2020）苏0922民初241号民事判决书、（2020）苏0922民初243号民事调解书、王文栋与蒋某之子蒋绽益签订的租赁合同，证明在同一时间、同一地段、同一位置租用王文栋商铺的商户董某、蒋某均是按照24元/月/平方的标准支付租金，且王文栋的该请求得到了一审法院的支持。王鹏经质证认为：对王文栋提供的判决书、调解书的真实性无异议，但对与本案关联性有异议，董某、蒋某是与王文栋签订的合同，而王鹏是与洲盛公司签订的合同，合同签订的时间、租赁房屋的位置均不一致，故价格不一致属于正常现象，蒋绽益的租赁合同上载明租赁费12元/月/平方，与本案金额完全一致。本院经审核认为，对王文栋提交证据的真实性予以认定，但是与本案租金标准的认定不具有直接的关联性。二审审理过程中，本院对洲盛公司进行调查，该公司招商部经理沈丽媛向本院陈述：该公司与王鹏签订的租赁合同中约定的费用分为两部分，一是商铺租金，二是甲方管理费，主要是该公司为整个商场提供市场管理、电梯、公共照明、消防、保安、保洁、绿化等服务收取的费用。除了该两部费用之外，承租人无需另行向其交纳费用。王鹏承租期间的物业费和租金仅缴纳至2018年6月1日。王文栋对该调查笔录的质证意见为：对真实性、关联性无异议，对合法性有异议，沈丽媛的身份存疑，其陈述的内容不能真实反映租户支付租金及物业费的情况，故该笔录不能作为本案认定事实的依据。王鹏对该调查笔录的质证意见为：对“三性”无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王鹏认可其于2016年、2017年均与洲盛公司签订了租赁合同，合同中约定了两项费用：租赁费为12元/月/平方米，甲方管理费为15元/月/平方米。本院认为，洲盛公司与王鹏于2014年6月1日至2018年5月31日期间就案涉房屋形成了租赁合同关系，后双方未续签租赁合同，且经生效的（2018）苏09民终4161号民事判决书认定，王鹏应于判决生效后二个月内向王文栋返还案涉房屋。因王鹏实际于2019年6月29日才搬离案涉房屋，故王鹏应承担从2018年6月1日起至2019年6月29日止期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准认定。本案双方当事人之间并无租金或者房屋占有使用费的约定，根据本院在另案审理时对洲盛公司法定代表人严某的调查，其陈述王文栋认可对未到期的承租户按洲盛公司与承租户签订合同中约定的租金标准收取租金。王文栋对严某的该陈述并无异议。就本案而言，应认定王文栋认可按照王鹏与洲盛公司的《租赁合同》中约定租金标准计算占用费。经审查，王鹏与洲盛公司签订的《租赁合同》中约定的租金标准即为12元/月/平方米，故一审法院按此标准计算占用费并无不当。王文栋上诉称实际租金标准为27元/月/平方米，但根据王鹏陈述其与洲盛公司的合同内容以及王文栋提供的洲盛公司与其他承租人签订的合同，合同中除了租金，另一项费用为甲方管理费或物管费或维护服务费，因洲盛公司在整个商场运营过程中确实存在物业维护管理的行为，并结合洲盛公司二审中向本院陈述除该笔费用未另行向承租人收取其他费用的情况，本院认定租赁合同中约定的甲方管理费并不属于租金。王文栋陈述为了避税将租金分为两部分，承租人除了该两部分费用外需要另行向某公司交纳物业费，均未能提供相应的证据证实，故对其对该上诉理由，本院不予采信。关于一审审理程序，一审法院审理本案的期限虽然超过了法律规定的六个月期限，但一审法院已经按照法律规定的程序办理了审限延长手续，审理程序并无违法之处。综上，王文栋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3057元，由上诉人王文栋承担。本判决为终审判决。审判长  胡勇审判员  周陇审判员  曹荣二〇二一年五月十八日书记员  黄慧