四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初1142号 原告：周国强，男，1984年12月16日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：周静，女，1985年6月26日出生，汉族，四川省双流县。 二原告共同委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 被告：成都蓝润锦鸿实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区湖畔路北段366号1栋3楼1号。 法定代表人：林波，总经理。 委托诉讼代理人：杨明佼，男，系公司员工。 原告周国强、周静与被告成都蓝润锦鸿实业有限公司（以下简称蓝润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周国强及周国强、周静的委托诉讼代理人童宇到庭参加诉讼，被告蓝润公司的委托诉讼代理人杨明佼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周国强、周静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《蓝润置汇广场商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告向原告返还购房款122741元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月10日，原被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《蓝润置汇广场商品房买卖合同补充协议》一份，约定原告购买被告开发的蓝润置汇广场3幢1单元13层1301号商品房。合同约定总房款为490964元，前期原告已向被告支付购房定金20000元，商品房买卖合同签订后又支付购房款102741元，共计支付购房款122741元。今年，疫情严重影响，原告方之一周国强系酒店厨师，其所服务的酒楼（港化汉铂酒店）中餐厅关门，之后周国强一直处于失业状态，无力支付首付及按揭款。双方均为疫情的受害者，原告作为务工者，在面对疫情的影响时是毫无抵御能力的，被告作为知名有实力的企业，实力远超原告，但原被告双方无法就解除合同和退还购房款一事达成一致意见。原告认为今年受疫情严重影响，属不可抗力，原告有权依据有关法律规定及双方合同约定解除合同，要求被告退还购房款，现特依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。 蓝润公司辩称，不认可原告解除理由，主张蓝润公司行使解除权解除合同，原告未支付剩余合同款项超过合同约定时间，被告于2020年4月14日向原告寄送催促付款函，8月31日寄送要求一次性支付剩余房款律师函，2021年1月15日寄送合同解除函。双方买卖合同已解除并且也进行了债务抵销。原告主张因疫情无力支付购房款，合同约定付款时间是2020年5月10日，已给予原告足够付款时间，直至2020年8月原告仍未支付。蓝润公司行使合同解除权并进行债权债务抵销，剩余应退还的金额是24548.2元。认可原告支付的金额，原告逾期支付购房款，根据合同约定，合同签订后30日内原告应支付购房款，原告未在约定时间内支付，故应承担违约金98192.8元。 本院经审理认定事实如下：2020年1月10日，周国强、周静（买受人）与蓝润公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《蓝润置汇广场商品房买卖合同补充协议》，约定买受人周国强、周静购买出卖人开发的位于成都市天府新区××街道××组，清河社区六、七组，二江寺社区一组的蓝润置汇广场3幢1单元13层1301号房屋，房屋建筑面积35.5平方米，房屋单价为每平方米13829.97元，总价款为490964元。签订合同前，买受人已向出卖人支付20000元，在合同签订时抵作商品房价款。付款方式采取贷款方式付款，买受人于2020年5月10日前支付首期房价款人民币250964元；余款人民币240000元向四川天府银行股份有限公司成都万年场支行申请贷款支付，期限为10年。除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，按照下列方式承担处理：（1）逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，本合同继续履行；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并承担本合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款（如有）无息退还，不足部分，出卖人有权向买受人继续追偿；且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（3）出卖人愿意继续履行合同的，买受人应支付的违约金应于支付房款时一并支付。合同第六条关于以贷款方式付款的双方义务中约定买受人义务如下：买受人应在合同签订后3个工作日内向贷款机构提供贷款所必需的符合要求的真实的、全面的、有效的全部资料，由贷款机构根据买受人资信条件，审查决定买受人的贷款成数（金额）、年限、利率等，并按贷款机构规定办理贷款手续（包括签订借款合同）；若贷款机构基于审批要求需要买受人修订、完善或者补充提交相关证明资料和文件的，买受人应当及时予以修订、完善和补充，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。如买受人向银行提交资料不全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到贷款机构或出卖人要求补充资料的电话或书面通知之日起3个工作日内补充齐全。如买受人未按照前述约定提交资料，则视为买受人放弃贷款方式付款，双方同意付款方式变更为一次性付款，买受人应在收到出卖人电话或者书面通知之日起3个工作日内支付完毕全部房价款。买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠。若买受人仍未完全履行付款义务的，按照合同第十条承担违约责任。补充协议第十五条第9款约定双方因购买力、财产等自身客观情况发生变化的，或市场变化引起的房产贬值或升值均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同或不履行合同义务，否则仍应依法或依约承担相应违约责任。 2020年1月7日，周国强、周静通过刷卡支付两笔购房款，金额分别为15000元和5000元。2020年1月10日，周国强、周静通过刷卡支付两笔购房款，金额分别为80000元和22741元，共计支付购房款122741。此后，周国强及周静再未付款，据周国强当庭陈述，因其未能订立商品房担保贷款合同，无力负担剩余购房款。 2020年4月14日，蓝润公司向周国强、周静邮寄送达催款函；2020年9月27日，蓝润公司向周国强、周静邮寄送达律师函，催收剩余购房款；2021年1月15日，蓝润公司向周国强、周静邮寄送达合同解除通知函，载明如下内容：“根据合同约定，您应当于2020年5月10日前支付我司房款250964元，并同时办理按揭。截至2020年10月30日，您仍欠付我司房款368223元，经我司多次催告，但您一直未履行付款义务，已严重违约。现根据有关法律规定及合同约定，我司特通知您如下事项：1.自本通知函送达之日起解除我司与您所签订的买卖合同及附件、补充协议等买卖法律文本。…”2021年4月7日，蓝润公司向周国强、周静邮寄送达关于退还购房款及抵销事宜的通知函。 以上事实，有原被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《蓝润置汇广场商品房买卖合同补充协议》、2020年4月14日催款函、2020年9月27日律师函、2021年1月15日合同解除函及送达过程资料、2021年4月7日债务抵销函、《通联支付pos签购单》四张、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，周国强、周静与蓝润公司签订的四川省商品房买卖合同（预售）》及《蓝润置汇广场商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力，双方应当按约履行合同义务。关于周国强、周静主张因新冠疫情导致财务状况恶化并丧失继续履行合同的能力，本案符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“…因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的意见，本院认为，2020年初新冠疫情爆发后疫情势头很快得到遏制，市场经营及秩序也陆续恢复，二原告仅提供周国强一人的失业证明，其主张因新冠疫情导致财务状况恶化证据不足，亦不能证明二人丧失继续履行合同的能力，不符合法定的合同解除情形。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定,“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”周国强、周静与蓝润公司在合同中约定,买受人于2020年5月10日前支付首期房价款人民币250964元，买受人未按照合同约定时间付款的，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。周国强、周静至今未按照合同约定支付案涉首期款已构成违约，符合合同约定的解除条件,蓝润公司依照合同约定享有合同解除权。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。蓝润公司已向周国强、周静邮寄送达合同解除通知函,据邮寄回执显示送达日期为2021年1月17日，二原告亦当庭认可收到该函的事实。故本院依法确认周国强、周静与蓝润公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2021年1月17日解除。故对二原告提出解除合同及补充协议的诉讼请求，不予支持。 关于二原告主张蓝润公司返还购房款122741元的诉讼请求。合同解除后，蓝润公司应当向周国强、周静返还已付购房款122741元,周国强、周静应当按合同约定向蓝润公司支付违约金。关于蓝润公司主张的违约金金额，周国强、周静认为过高，请求予以调减。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主,惩罚为辅”的原则，案涉合同约定“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金”，该违约金约定明显过高,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，本院认为，在双方签订合同后疫情爆发，对双方履约能力均产生一定影响，蓝润公司未举证说明其受到的实际损失，本院兼顾合同的履行情况、周国强、周静违约的过错程度以及疫情影响等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金数额为40000元。根据补充协议第三条的规定，出卖人有权从买受人已支付的款项中扣除违约金后将余款无息退还。蓝润公司应退还周国强、周静已付购房款为82741元（122741元-49000元）。 综上，依照依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都蓝润锦鸿实业有限公司于本判决生效后十日内向原告周国强、周静退还购房款82741元； 二、驳回原告周国强、周静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4332元，由周国强、周静负担3398元、成都蓝润锦鸿实业有限公司负担934元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余唯嘉 二〇二一年五月二十四日 书记员  蒋琳珂