广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1624号 上诉人（原审被告）：桂林市百业乌石市场开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路乌石街西侧**。统一社会信用代码：91450300799734135T。 法定代表人：李七一，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹煜，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何秀军，男，1984年2月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：刘健民，广西独秀律师事务所律师。 上诉人桂林市百业乌石市场开发有限责任公司（以下简称：“百业公司”）因与被上诉人何秀军房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 -2- 百业公司上诉请求：1.依法撤销桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初2522号民事判决书，并依法改判：“涉案房屋变更产权登记至被上诉人名下后，上诉人退还被上诉人购房款20084元”；2.本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉案房屋合同约定的建筑面积为113.337㎡，而登记于上诉人名下的《房屋所有权证书》涉案房屋建筑面积为106.29㎡。其中，误差依据合同约定价款，上诉人应退款20084元给被上诉人。对于以上事实，上诉人庭审时予以认可。二、本案关键证据《房屋所有权证书》现阶段仍登记于上诉人名下，被上诉人正在办理产权变更登记过程中。上诉人认为，现阶段合同约定的房屋面积与房屋实际面积尚未确定，上诉人名下《房屋所有权证书》中登记的房屋面积在变更登记至被上诉人名下过程中，有可能要进行重新丈量测绘。因此，在被上诉人变更登记后，上诉人应以登记于被上诉人名下的《房屋所有权证书》登记的房屋面积为准，对比合同约定的房屋建筑面积退差价。如若涉案房屋完成变更后，经丈量测绘面积再次出现误差，无疑会增加诉讼，浪费司法资源。三、本案中，被上诉人以产权还未变更到被上诉人名下为由，恶意长期拖欠上诉人门面租金、水、电、杂费，上诉人于一审审理时向桂林市叠彩区人民法院提起了民事反诉，请求人民法院并案审理。而后桂林市叠彩区人民法院下达民事裁定书驳回了上诉人的反诉请求。上诉人不服，依法向桂林市中级人民法院就民事裁定书提起上诉，桂林市中级人民法院下达裁定，驳回上诉，维持原裁定。上诉人认为，根据（2016）桂0303民初310号民事调解书约定，被上诉人自行办理产权变更手续，上诉人提供协助。至今上诉人一直积极协助配合，被上诉人却从未通告上诉人办理产权变更的进展情况。而截至2020年10月止，被上诉人以产权还未变更到名下为由故意拖欠租金、水、电、杂费达254336元，已经对上诉人经营管理的市场造成了极大的影响。上诉人特恳请人民法院能从公平公正原则出发，体谅上诉人现阶段的难处，督促被上诉人履行合同义务，以便上诉人能顺利协助被上诉人完成涉案房屋的 -3- 产权变更，从而退还被上诉人相应的购房款。四、上诉人作为卖方，愿意自觉履行合同义务，退还面积差价。但应在完成不动产产权变更登记之后，以实际的、确定的面积差为计算标准，以便减少可能存在的诉讼。综上，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。 何秀军辩称：1.上诉人认为本案应在房屋过户至被上诉人名下后再将房屋差价退还给被上诉人，其理由是在过户过程中房屋面积可能需要重新测绘，而上诉人一审、二审中均认可现有房屋所有权证的面积，并且认可一审按照此面积计算退还的房屋差价。二审中，上诉人却提供了与本案无关的三份房产证的面积有误，以此推定本案的房屋面积可能有误，可能需要重新测绘。对此，被上诉人认为，在没有重新测绘前，现有房产证上的面积是具有法律效力的。上诉人的上诉理由是不合理的。2.上诉人以被上诉人欠交房屋水电费为由，请求支持其上诉请求的理由亦不能成立，二者系不同的法律关系。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 何秀军向一审法院起诉请求：1.判令被告退还多收原告的购房款人民币45260元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年10月21日，原告（乙方）与被告百业公司（甲方）签订了《协议书》，《协议书》第一条约定:“乙方投资款在完全到位后有权获得甲方开发的桂林百业乌石物流配送中心B4栋7号门面（房屋)的所有权，面积为113.337平方米……该门面（房屋）的用途为商业，属框架结构，建筑层数地上叁层。一层层高3米，二楼层高4.5米，有三楼的三楼层高2.8米；第二条约定:甲乙双方约定按下述方式计算价款：一楼3700元/㎡，二楼3700元/㎡，三楼1600元/㎡……总计342147.00，本协议书第一条约定的面积为实际计价面积及办理产权证的面积。门面投资款按九五折优扣17107.00元，实 -4- 际门面投资金额为叁拾贰万伍仟肆拾元整（325040.00）” 另查明，2013年4月26日，被告百业公司在桂林市的《房屋所有权证书》（产权证号为：桂林市房权证叠彩区字第××号），该证书载明：涉案门面的所有权人为本案被告百业公司，建筑面积为106.29㎡，套内建筑面积为98.25㎡，总层数均为3层，房屋坐落于叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心4栋商业楼1、2、3-6号门面（含仓储）。 再查明，原告于2016年3月11日向该院起诉被告百业公司，要求被告将涉案门面过户至原告名下，并协助办理房屋所有权证书，该院于2016年10月27日作出（2016）桂0303民初310号民事调解书，双方达成协议：“一、被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司在本调解书生效后60日内将桂林市叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心4栋商业楼1、2、3-6号门面过户至原告何秀军名下，并协助原告何秀军办理上述房屋的权属证书；二、办理上述房屋权属登记过程中发生的税费由原告何秀军先行垫付。办完产权证后，税费的具体承担由双方通过协商或者另案诉讼方式解决；三、原告何秀军保留追究被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司逾期办证应承担的违约责任；四、如被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司未按上述约定时间协助原告何秀军办理过户手续及权属证书，逾期被告应以合同约定房款的三倍为基数，每日按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率向原告支付违约金”。另，原、被告均认可，涉案门面的产权过户手续正在办理当中；合同房屋总价款是以合同约定的总面积除以3得出每一层的面积，再以每一层的单价乘以每层的面积得出每层的价款，再把三层的价款相加。打折扣的涉案房屋的价款是以前项计算出的价款乘以95%。 一审法院认为，原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定遵循自愿、公平、等 -5- 价有偿、诚实信用的原则行使各自的权利，履行各自的义务。房地产管理部门是当事人之间进行房地产交易的鉴证监督部门，而房地产交易的面积及核发产权证面积时应以房管部门所测定的面积数额为准，因此，房管部门在《房屋所有权证书》中核定的面积小于《协议书》中约定的面积，其差额部分被告百业公司理应退还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，本案中，原、被告签订的《协议书》中约定的门面面积为113.337㎡，并未明确约定是建筑面积还是套内面积，现双方又未能达成补充协议，故该院认为，参照当时商品房市场交易习惯可以确定《协议书》中的门面面积为建筑面积。被告认为涉案门面尚未实际过户至原告名下，产权面积尚未实际确定，该院认为，因涉案门面的建筑面积在《房屋所有权证书》中已明确，该建筑面积系国家行政主管部门依法作出，且登记于册，具有物权公示的效力，因此对该建筑面积该院予以确认。庭审中，被告百业公司亦承诺愿意以涉案房屋的建筑面积的差额价款退还给原告，《协议书》约定的面积为113.337㎡，而《房屋所有权证书》登记涉案门面的建筑面积为106.29㎡，因此，被告应据实将误差的价款返还给原告。根据原、被告认可的涉案门面价款的计算方式，被告应向原告返还面积误差价款为20084元[(113.337㎡－106.29㎡)÷3×3700元/㎡×2＋(113.337㎡－106.29㎡)÷3×1600元/㎡]×95%。因此，原告要求按套内面积计算返还面积误差价款20084元的诉讼请求，该院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司退还原告何秀军购房款20084元；二、驳回原告何秀军的其他诉讼请求。案件受理费932元（原告何秀军已预交），适用简易程序减半收取466元，由原告何秀军负担259.2元，被告桂林市百业乌 -6- 石市场开发有限责任公司负担206.8元，另466元由该院退回原告何秀军。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人未提交新证据。上诉人依法提交房产证三份和房屋照片一组，拟证明上诉人市场内多处房产证存在制证错误，房地产上的面积与实际不符，故上诉人有必要对市场内的房屋面积进行重新测绘。被上诉人经质证认为，对上诉人提交的证据的真实性、合法性认可，但认为上诉人不能以与本案无关的房屋面积有误来质疑涉案房产证的有效性。 对上诉人提交的证据，本院认定如下：被上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，但上诉人提交的该组证据与本案无关联性，本院不予采信。 经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人要求在涉案房屋所有权证变更登记至被上诉人名下后，再退还被上诉人的购房差价有无事实和法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”本案中，上诉人对一审判决依据登记于其名下的《房屋所有权证书》载明的房屋建筑面积计算涉案房屋误差差价及一审判决的金额并无异议，仅是称涉案房屋所有权正在变更登记至被上诉人名下的过程中，可能需要重新丈量测绘，故请求在房屋所有权变更登记至被上诉人名下后再退还被上诉人的购房差价。本院认为，《房屋所有权证书》系国家行政主管部门依法颁发，具有物权公示的效力，上诉人对此亦予以认可。现上诉人要求以尚未确定的事实作为定案依据无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人拖欠其租金、水电费等问题，因与本案不是同一法律关系，对上诉人该反诉请求，一审法院及本院均已作出裁定，上诉人可另案诉讼解决。 -7- 综上所述，百业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费302元，由上诉人桂林市百业乌石市场开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二一年五月二十六日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫 -8-