湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1122民初774号原告：湖南福庭物业管理有限公司，住所地湖南省永州市东安县白牙市镇建设北路169号，统一社会信用代码：91431122MA4PT4W77H。法定代表人：徐星，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：熊世杨，男，1987年7月4日出生，汉族，湖南省道县人，住道县，系该公司员工。委托诉讼代理人（一般授权）：蒋建东，湖南慎明律师事务所律师。被告：雷新民，男，1972年6月7日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。被告：郑丽华，女，1975年12月12日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：雷新民（系被告郑丽华之夫），男，1972年6月7日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。原告湖南福庭物业管理有限公司（以下简称“福庭公司”）与被告雷新民、郑丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福庭公司的委托诉讼代理人熊世杨、蒋建东，被告雷新民、被告郑丽华的委托诉讼代理人雷新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福庭公司向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告立即支付拖欠的自2018年1月1日至2020年7月31日止的物业管理费2084元；2.依法判决被告支付拖欠物业费违约金437元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月27日，原告与东安宇天房地产有限公司签订委托物业管理合同，东安宇天房地产有限公司将锦绣家园（书香名邸）的物业委托给原告管理，双方约定了物业管理费收费标准及双方的责任和义务。2018年10月7日双方又签订了《书香名邸前期物业费债权转让协议》，东安宇天房地产有限公司将自2018年1月1日至2018年7月31日止未缴纳的物业管理费362笔共计152080.81元的债权转让给原告收取。2019年4月22日原告通过投标，中标了东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务，尔后双方于2019年4月23日签订了《东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务合同》，合同约定了物业费单价及双方的责任和义务。本案被告是东安县业主，但自2018年1月1日起至今一直拒缴物业管理费，原告于2018年11月21日开始对被告发出了收费催款通知书，但被告仍然拒缴，这严重损害了原告的合法权益，也造成了极其恶劣的影响，为此，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，恳请法院依法公正判决。被告雷新民、郑丽华辩称：1.原告物业公司什么时候进驻到小区，被告不清楚；2.当时买房时约定物业费3毛一平方，现在涨价至5毛，被告不认可；3.小区卫生未搞好，东西物品容易丢，外面的大货车也随便停在小区；4.小区业主对物业公司很不满，物业公司曾经停业了3个月，被告一直要求更换物业公司。原、被告在举证期限内向本院提交了证据，本院组织了双方进行举证、质证。原告福庭公司向本院提供了原告营业执照、原告的法定代表人身份证明书及身份证、《商品房买卖合同》复印件，被告雷新民、郑丽华对其无异议，上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院经审查对上述证据予以确认并在卷佐证。原告福庭公司向本院提供的《委托物业管理合同》、《书香名邸前期物业费债权转让协议》、中标通知书、《东安县锦绣家园前期物业服务合同》、东发改价（2019）1号函复复印件客观真实、来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性予以采信。对以下原、被告有争议的证据，本院综合认定如下：1.原告提供的收费催款通知书（存根），拟证明原告福庭公司于2018年11月21日向被告发出了收费催款通知书，欠款金额为831元的事实。被告雷新民、郑丽华称对该份证据不知情。经审查，原告福庭公司向被告催收过物业管理费是实，故本院对原告福庭公司曾向被告催收过物业费的事实予以采信。2.原告提供的关于起诉追讨物业服务费及其违约金的请求，拟证明业主恶意拖欠物业费造成负面影响，原告请求法院判处违约金的事实。被告称对该份证据不知情。经审查，该证据系原告自行书写，不能全面反映客观事实，且与本案没有必然的联系，故本院不予采信。3.原告提供的欠费明细表复印件，拟证明被告未支付2018年1月1日至2020年7月31日止物业管理费2084元的事实。被告称对该份证据不知情。经审查，该欠费明细表上物业费的计算与其他证据能够相互印证，故本院对该份证据予以采信。4.被告提供的照片8张，拟证明小区没有物业，没有搞过卫生的事实。原告对该证据有异议。经本院审查，照片不能完全客观反映原告是否履行合同，亦不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，不能达到其证明目的，因此本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告雷新民、郑丽华向东安宇天房地产开发有限公司购房，双方签订了《商品房买卖合同》，被告雷新民、郑丽华以银行按揭贷款方式，购买了锦绣家园项目中的第12幢1单元702号房，建筑面积共133.16平方米，购房总金额为206,398元,约定的交房时间为2016年9月30日前。之后，东安宇天房地产开发有限公司将该商品房交付给被告雷新民、郑丽华，被告于2017年农历七八月份入住。2018年7月27日，锦绣家园（书香名邸）的开发商东安宇天房地产开发有限公司与原告福庭公司签订了委托物业管理合同，将锦绣家园（书香名邸）的物业委托给原告管理，并对物业管理费收费标准及双方的权利义务等内容进行了约定，其中低层楼梯房物业费按建筑面积0.5元/平方米/月计收。2018年10月17日，原告福庭公司与东安宇天房地产开发有限公司签订了《书香名邸前期物业费债权转让协议》，该协议约定东安宇天房地产开发有限公司将书香名邸2018年1月1日至2018年7月31日未交物业费共计362笔，债权金额共计152,080.81元的债权转让给原告收取。2019年4月22日，原告福庭公司以年度总价1,999,796元的价格中标了东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务，服务期限为5年。2019年4月23日，原告福庭公司（乙方）与东安宇天房地产开发有限公司（甲方）签订了《东安县锦绣家园前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅的交费标准为0.5元/月/平方米，物业服务费主要用于清洁卫生、共用设施设备的日常运行及维护等；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日，按欠交金额0.3%的标准向乙方支付违约金等等内容。2019年9月至11月期间，原告福庭公司中途停止了三个月的物业服务。之后，原告福庭公司继续为该小区提供物业服务至今。被告雷新民、郑丽华拖欠原告2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费未付。原告福庭公司曾向被告雷新民、郑丽华催收物业费未果，遂诉至本院。另查明，东安县锦绣家园住宅小区的项目推广名为书香名邸。截至目前，东安县锦绣家园住宅小区尚未成立业主委员会。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与锦绣家园小区开发商东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同、《书香名邸前期物业费债权转让协议》及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》对全体业主有效，且原告与东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》除违约金约定过高外，其他条款不违反法律规定，原告作为物业服务提供者应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同约定交纳物业服务费。现原告已按照合同约定提供服务，被告辩称物业服务费收费标准与购房时约定不相符且原告服务不到位，本院认为，一方面，被告未能举证证实双方对物业费的收费标准有其他约定，且参照市场价格，原告服务费的收费标准并不高于市场价格，另一方面，被告未能举证证明原告存在履行物业服务合同有重大瑕疵的情形，因此，被告应承担举证不能的法律后果。物业服务具有一定的公共性，若因个别业主的主观评价而不交费，则势必会损害到那些按时交费业主的利益。被告应按照约定的标准交纳物业服务费。因原告中途停止了三个月的物业服务，该三个月的物业服务费应予剔除，被告拖欠原告2018年1月1日至2020年7月31日的物业服务费为：0.5元/平方米/月×133.16平方米×28个月=1864元。根据原告提交的欠费明细表，原告要求被告支付欠缴的2018年1月1日至2020年7月31日期间物业服务费及公摊水电费、垃圾转运费等合计2084元，因物业服务费的开支包含了小区公共区域清洁及小区共用设施设备日常运行、维护等项目，故本院对原告主张的2018年1月1日至2020年7月31日期间物业服务费1864元予以支持，对于公摊水电费、垃圾转运费不予支持。关于原告要求被告支付拖欠物业费违约金的问题。前期物业合同中约定了拖欠物业服务费的违约责任，且被告未及时支付物业服务费确给原告造成了一定的损失，被告应向原告承担违约责任。合同中约定的违约金计算标准过高，原告自行调整为按照拖欠物业服务费的20%计算违约金，由于原告未提交证据证明其实际损失，考虑到目前原告依然为该小区提供物业服务，为共同营造和谐小区，本院酌情支持违约金按拖欠物业费的10%支付，即1864元×10%≈186元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告雷新民、郑丽华在本判决生效之日起三十日内支付原告湖南福庭物业管理有限公司2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1864元及违约金186元；二、驳回原告湖南福庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告雷新民、郑丽华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐巧玲二〇二一年五月二十四日法官助理荣佳亚书记员周方晶附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。