山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5222号 上诉人（原审被告）：相锡波，男，1962年4月14日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘达利，山东清铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金花，山东清铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于秀珍，女，1946年3月22日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：殷国海，青岛西海岸王台法律服务所法律工作者。 上诉人相锡波因与被上诉人于秀珍确认合同无效纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初22362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 相锡波上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回于秀珍的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于秀珍负担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。1.一审认定房屋转让合同违反法律禁止性规定，故合同无效，但一审法院引用的法律条文无法得出房屋买卖合同无效的结论。合同法规定只有违反法律、行政法规的强制性规定，才能导致合同无效。土地管理法规定，农村村民出卖出租、住房后，再申请宅基地的不予批准，并没有禁止农村房屋的出卖。因此，无论是一审法院援引的法律条文，还是除此之外的任何现行有效的法律和行政法规都没有规定相锡波这样的主体不能购买农村房屋。2.相锡波购买涉案房屋未违反我国现行有效的政策规定。2004年12月24日，国务院国发[2004]28号《关于深化改革严格土地管理的决定》要求：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地；严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；坚决贯彻一户一宅的法律规定；农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区市）规定的标准。这些政策规定仅是限制城市居民购买农民住宅，而相锡波并非城市居民，因此相锡波也未违反相关政策规定。3.相锡波与于秀珍的丈夫田玉恩签订的房屋转让合同既未违反法律行政法规，也未违反政策规定，是双方真实意思的表示，因此双方签订的协议应合法有效。二、于秀珍受拆迁利益驱动，要求确认合同无效，有违诚信原则。1.一审法院已经依法确认，相锡波与于秀珍的丈夫田玉恩于2008年9月1日签订《房屋转让合同》一份，合同约定由田玉恩将案涉房屋作价185,000元出售给相锡波，该协议系双方的真实意思表示，且双方均按照协议内容履行完毕。至于秀珍受利益驱使而起诉之时，相锡波占有、使用房屋长达十二年之久，相锡波花费了大量的资金进行了建设及装饰装修，先后建设南平房五间，铺设了院子的水泥地面，更换成铝合金门窗，将正房出檐，进行房屋倒挂、吊顶、刮腻子、铺设瓷砖地面、电热炕、门窗包边、更换门窗、在正房内修建卫生间、铺设暖气、安装调角线、铺设自来水水管、重新铺设下水道，修建厕所、更换街门、门口铺设地面等等，相锡波新建设的平房5间其价值远远高于原有的正房四间，已对房屋形成了稳定的占有关系。在十二年中双方没有任何异议，案涉村民委员会和周围的百姓对此也是充分认可的。2.于秀珍对其丈夫田玉恩将房屋出售给相锡波是知情的。于秀珍原有包括涉案的房屋共八间，其中的东四间出售给相锡波，西四间出售给其妹妹于秀春，于秀春与相锡波系东西邻居，于秀珍的母亲长期居住在于秀春家中，于秀珍经常到于秀春家中看望其母亲，于秀珍称田玉恩在其不知情的情况下将案涉房屋出售给相锡波完全不符合日常生活经验法则，系虚假陈述。3.于秀珍从未向相锡波主张过返还房屋，现房屋面临拆迁，于秀珍受利益驱使，以房屋转让合同违反法律强制性规定而主张其无效，不但不利于《物权法》中规定的对房屋稳定占有的保护，更会破坏公平诚信的市场秩序，不应因其不诚信而获得任何利益。 于秀珍辩称，关于法律适用问题，因类似案件已经有了大量的案例，且法律适用属于人民法院的职权，所以于秀珍对此不再赘述。而对于相锡波主张双方过错大小的问题，于秀珍在本案中仅仅是主张合同无效，而一审认定合同无效的依据也只是，案涉合同违反了法律的效力性禁止性规定。整个案件中，根本没有涉及到任何关于返还房屋或利益分割的问题。因此，在尊重法律条文原意的前提下（合同法第五十八条）,双方到底有无过错，谁有过错以及过错大小，并不是本案应当涉及的法律事实。综上，请求依法维持原判，驳回上诉。 于秀珍向一审法院起诉请求：1.请求确认田玉恩与相锡波签订的房屋转让合同无效；2.本案诉讼费用由相锡波承担。 一审法院查明事实：于秀珍与田玉恩系夫妻关系，二人共育有三个子女，分别是田华、田岗、田涛，田玉恩于2020年2月6日因病去世。田玉恩在黄岛区××街道××村原有房屋四间，宅基地使用权证号为南集用（2009）第xxxx号。2008年9月1日，田玉恩（卖方）与相锡波（买方）签订房屋转让合同一份，第一条约定卖方坐落在王台镇中村的房屋四间售给买方，第二条约定合同议定房屋价格为人民币壹拾捌万伍仟元整，买方于2008年9月1日将全部房款一次性付给卖方，第三条约定房屋四至东至南北公路，西至于秀春房屋合山合墙，南至东西路段，北至房屋后胡同，第四条约定卖方负责提供房屋产权证和土地使用证，买方负责办理过户手续，过户所产生的任何费用及相关事务全部由买方负责，与卖方无关，卖方协助办理过户手续，第五条约定自签订合同之日起，双方保证按上述条款履行，任何人无权干涉，第六条约定本合同一式两份，双方各执一份，本合同自签字之日起生效，第七条约定如买卖双方有一方违约者，按现时房价的双倍返还。合同签订后，田玉恩将案涉房屋交付相锡波，相锡波使用房屋至今。另查明，相锡波系青岛市胶州市洋河镇山相家村村民，非王台中村村民。 一审法院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋转让合同是否合法有效？根据法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的与其特定身份相联系的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。集体经济组织成员取得宅基地后，在宅基地上建造房屋，进而取得农村房屋所有权。农村房屋的转让涉及宅基地使用权主体的变更，农村房屋买卖合同效力取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权，根据“房随地走”原则，只有受让人经审批取得宅基地使用权后，房屋买卖合同才有效，方可取得其上的房屋所有权。本案中，相锡波非王台中村集体经济组织成员，不具备购买案涉房屋的主体资格，至今也未获准取得宅基地使用权。因此，田玉恩与相锡波签订的房屋转让合同，应当认定为无效。相锡波主张的案涉房屋所在土地已经山东省人民政府审批转为国有建设用地的抗辩意见，未提交充足证据予以证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：田玉恩与相锡波于2008年9月1日签订的房屋转让合同无效。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审查明一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：田玉恩生前与相锡波于2008年9月1日签订的房屋转让合同是否有效。 案涉房屋转让合同应认定无效，相锡波的上诉理由不能成立，理由如下：首先，农村房屋与宅基地使用权不可分离，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权转让，因此，应以宅基地使用权转让的效力来决定农村房屋买卖的效力。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第九条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条及《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地为农村集体所有，宅基地使用权由农村集体经济组织的成员基于村民身份通过申请获得批准的方式取得，故农村宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。再次，农村宅基地具有福利性和社会保障功能，因此，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。本案中，案涉房屋属于宅基地上盖房屋，田玉恩将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的相锡波，虽案涉房屋转让合同系双方真实意思表示，并已实际履行，但当事人的民事行为应当遵守法律的规定，相锡波自该房屋转让合同订立时起至今并非该房屋所在地的集体经济组织成员，双方之间的买卖行为未经有关组织和部门批准，该房屋所在地亦不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围之内，因此,田玉恩与相锡波于2008年9月1日签订房屋转让合同应当认定为无效。 综上所述，相锡波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人相锡波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 臧丕红 审 判 员 李 丽 审 判 员 王 楷 二〇二一年五月二十七日 法官助理 高仁青 书 记 员 孔 怡 书 记 员 庞连捷