贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1411号上诉人（一审原告）：穆银驹，男，1988年6月8日出生，苗族，住贵州省雷山县。上诉人（一审原告）：张安美，女，1989年11月8日出生，苗族，住贵州省麻江县。共同委托诉讼代理人（特别授权）：万鹤、马敏娥，贵州正辩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省黔东南州凯里市友庄路（国安局大楼对面）。统一社会信用代码：915226017143294225。法定代表人：任庆春，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：胡兴民，男，1962年11月30日出生，土家族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：杨荣钦，男，1985年7月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人穆银驹、张安美因与被上诉人贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司（以下简称“洪森房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。经本院传唤，上诉人穆银驹、张安美的委托诉讼代理人万鹤，被上诉人洪森房开公司的委托诉讼代理人胡兴民、杨荣钦到庭参加庭询。本案现已审理终结。上诉人穆银驹、张安美上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，查清事实改判，支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实严重错误，缺乏证据证明，导致判决错误。上诉人按约履行义务，全额支付购房款，被上诉人却违约没有按时将办理商品房转移登记的有关文书，交付给上诉人。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》在双方平等、自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规的禁止性规定，双方应当按合同约定履行自己的义务，上诉人按约定支付购房款，被上诉人却违反合同约定取得商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，必将使上诉人不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，上诉人的权利受损是不争的事实，被上诉人应按约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条的规定，被上诉人应当按照合同约定支付上诉人违约金，上诉人的诉讼请求有事实及法律依据。上诉人将其承建的1#住宅公寓调整为宾馆不属于不可抗力，提供格式合同的系被上诉人，应当作出不利于被上诉人的解释，应从双方约定的2017年12月30日支付上诉人违约金。请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。二、原判决适用法律错误。上诉人一审已经提交大量证据证明被上诉人违约。请求二审法院依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人洪森房开公司辩称，一、上诉人请求被上诉人承担本案中22多万元逾期违约金，其诉请请求不符合双方的合同约定，双方在签订合同时可以看出违约金不是由于被上诉人造成的，被上诉人也有大量的证据进行证明。房屋建筑是由于市政府改动调整的，才由原来的门面改成宾馆，将地下车位改建为农贸市场，政府觉得面积小了又让被上诉人重新进行改扩建，由于受到不可抗力的原因才导致被上诉人的房屋建筑性质进行改变，在上诉人购买时被上诉人的工作人员也告知了上诉人可能会延迟办证时间。二、上诉人购房商品房不是一次性支付而是拼凑支付的，最后一笔购房款支付时间远远晚于合同约定的交房时间。三、被上诉人已经取得了相关规划部门的许可，被上诉人本来应该在2017年6月30日就可以竣工交房，由于建设规划的改变才导致的逾期，上诉人在购买房屋的时候也已经知道被上诉人房屋可能会造成逾期，上诉人坚持购买急于投资，投入使用了还来起诉被上诉人承担违约金，是没有事实依据的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。穆银驹、张安美向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金220188.41元（从2017年12月31日起至2020年11月19日止以1696512元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2020年11月20日后按1696512元为基数计算至付清之日为止；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告自购买被告开发的位于凯里市，购房总价为1696324元，付款方式为银行按揭贷款的方式，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房，出卖人承诺于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，且约定了逾期交付有关文书的违约责任是：买受人退房，出卖人除了退款，还应承担年利率2.5%的违约责任，买受人不退房的，没有规定出卖人承担违约责任。合同签订后，原告未按银行按揭贷款方式支付购房款，于2019年3月29日支付最后一笔购房款340000元。原告认为被告逾期支付有关的文书的行为构成违约，于2021年1月6日诉至该院要求判如所诉。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定的处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第一项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起十五日内退还买受人已付款，并按照银行年利率2.5%利率支付利息。不退房的没有约定违约金。”原告只主张违约金，没有主张退房，且原告未能举证证明被告应承担违约责任的情形。故原告的诉请被告承担违约责任，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。原告已于2020年11月24日在被告提供的《洪源居不动产发放登记表》中签名已收到被告提供涉案房屋的文书，因此，原告主张被告将商品房登记的有关文书移交原告的诉请，被告已履行，故该诉请该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第四百六十四条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告穆银驹、张安美的诉讼请求。案件受理费减半收取2301.00元，由原告穆银驹、张安美负担。二审期间各方均未提交新证据。二审经阅卷并组织庭询，审理查明如下事实：为专题研究未来城片区基础设施功能完善整治，2017年8月25日凯里城市品质提升综合整治指挥部作出的《关于研究未来城片区基础设施功能完善整治等工作的专题会议纪要》（第51期）第一条“关于未来城片区基础设施功能完善整治工作”第（八）款载明“由市国土资源和规划管理局负责，于2017年9月1日前完成鸿源居农贸市场扩建报告审核工作并提出审批意见”。2017年9月6日凯里市国土资源和规划管理局作出《关于鸿源居项目菜市场规划相关情况的复函》（凯国土规划函〔2017〕298号）载明：“三、相关意见现根据片区需要，菜市场需进行扩容，我局原则同意你公司开展菜市场扩容前期工作。但在建设时需向我局提供下列材料及图纸。1、公寓调整成宾馆的规划设计方案及电子文档；2、宾馆建筑施工图纸及电子文档；3、发改备案批复文件。在上述材料提供齐全后，我局将按照公示、论证、报批等程序进行规划调整工作。”。鸿森房开公司与案外人凯里鸿盛源农贸市场管理公司于2017年11月7日在鸿源居小区大门入口多处张贴《关于鸿源居菜市场扩容推迟交房告知书》，告知基于前述原因，鸿源居小区整体验收、交房、办证只有顺延交付使用。2018年8月10日凯里市城市规划管理委员会作出《关于〈鸿源居1号楼及菜市场规划设计调整方案〉的审查意见》（凯市规委〔2018〕53号）载明：“一、原则同意该项目规划设计调整方案……二、由于扩容部分菜市场设置于负一层，应满足消防疏散等消防相关要求，并按照相关规定补交相应的土地价款。三、规划方案文本应按照黔东南规通〔2012〕8号文件要求进行编制。请你单位接此意见书后，及时将意见反馈给建设单位。”。2019年5月21日鸿森房开公司取得其开发的位于凯里市项目《建设工程竣工规划认可证》，2019年7月19日经凯里市城市建设档案馆出具鸿源居小区项目（1-4号楼、幼儿园及综合楼）《凯里市建设工程档案验收》。2020年9月29日凯里市城市建设档案馆出具鸿源居小区项目（1-4号楼、幼儿园及综合楼）工程档案资料经审查验收，同意进入备案阶段的《凯里市建设工程档案验收意见书》（凯城档认字（2020）第25号）。2020年10月12日鸿森房开公司取得其开发的位于凯里市项目《贵州省建设工程竣工验收备案表》。2020年11月24日穆银驹向鸿森房开公司领取了案涉房屋的初始登记证书（不动产证号简记“0021659”）。二审审理查明的其余事实与一审一致。本院经组织各方调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院归纳本案二审的争议焦点为：上诉人穆银驹、张安美的上诉请求应否支持。现分析如下：穆银驹、张安美与鸿森房开公司签订的案涉《商品房买卖合同》的时间为2018年1月12日，对于明显晚于《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记有关文书的时间（2017年12月30日）的事实，显属明知。基于本案《商品房买卖合同》存在“合同倒签”问题，该条款中对于交付办理商品房转移登记有关文书的时间约定，对双方不具有法律拘束力，故本案应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条的规定处理。本案二审的争议焦点在于，买受人穆银驹、张安美在付清全款（2019年3月29日支付最后一笔购房款340000元）之后，未能按照前述“法释〔2020〕17号”第十四条第一款第三项的规定精神以及公平原则，即付清全款之日起90日的期限届满前取得不动产权属证书，是否能归责于“由于出卖人的原因”，并应当判令由出卖人洪森房开公司承担违约责任？对此，本院认为，从本案在卷证据所查明的事实来看，造成洪森房开公司出现逾期向购房人交付办理商品房转移登记的有关文书的原因，系当地政府为统筹规划城市品质提升，推动未来城片区基础设施功能完善整治，经政府召开专题会议研究，要求鸿森房开公司对其开发的位于凯里市变更规划设计，设立农贸市场，并在之后进一步要求对农贸市场进行改扩建。因案涉鸿源居小区工程项目系由政府相关行政职能部门进行整体验收，最终导致了鸿森房开公司取得初始登记的时间，及实际向本案二购房人穆银驹、张安美交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，均有迟延。对此，在案涉双方2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》之后，2018年8月10日凯里市城市规划管理委员会作出的《关于〈鸿源居1号楼及菜市场规划设计调整方案〉的审查意见》（凯市规委〔2018〕53号）“一、原则同意该项目规划设计调整方案……二、由于扩容部分菜市场设置于负一层，应满足消防疏散等消防相关要求，并按照相关规定补交相应的土地价款。三、规划方案文本应按照黔东南规通〔2012〕8号文件要求进行编制。请你单位接此意见书后，及时将意见反馈给建设单位。”有明确载明。基于前述分析，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”的规定精神可知，穆银驹、张安美主张鸿森房开公司依照案涉《商品房买卖合同》的约定支付其逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，与本案查明事实和现行法律规定相悖，本院不予支持。综上所述，上诉人穆银驹、张安美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实和适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院二审予以查清并纠正后对一审裁判结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4602元，由上诉人穆银驹、张安美负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年五月三十一日书记员 吴光耀