四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0112民初1562号 原告：周文强，男，1963年12月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：付蓉，北京市惠诚（成都）律师务所律师。 委托诉讼代理人：蔡军，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川省银河投资集团有限公司，住所地四川省成都市成华区双成三路18号10栋1层7号。 法定代表人：郑光清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 原告周文强与被告四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周文强及其委托诉讼代理人付蓉、蔡军，被告银河投资公司的委托诉讼代理人张亚男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周文强向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《退房协议》及附件，并退还原告已付购房款7994431元；2.判令被告承担原告资金占用利息损失2583777元（以7994431元为基数，按人民银行同期贷款利率自2014年7月25日至2016年1月13日的利息599237元，以7994431元为基数，按人民银行同期贷款利率自2016年1月14日起计算至2019年8月19日的利息1429804元和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至2021年1月29日的利息合计554736元），之后继续以7994431元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清之日；3.判令被告支付原告违约金479666元；4.判令被告承担成龙大道880号成都经开区（总部经济港）Ｂ6栋从2017年1月1日起至被告全部退还上列房款日止的全部物业费；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2014年3月至4月，原、被告分别签订6份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××街××路××路××大厦××商品房（门面），原告已支付购房款9001964元，因被告长期停工导致无法交房。原被告于2018年7月13日签订《退房协议》，约定被告将原告已购房款全部退还，且被告还应承担从2017年1月1日起至被告全部退还上列房款日止的全部物业费等内容。但被告仅于2018年10月18日对原告所购2幢1层67号房屋结清了价款，其余房款7994431元至今未退还原告。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告银河投资公司辩称：1.原告诉讼请求不明确，原告在此基础上要求被告退还房款无事实依据和法律依据，请求依法驳回原告诉请；2.若认定被告应退还原告已付购房款，实际系原告解除双方之间签订的商品房买卖合同，应一并将解除商品房买卖合同在判决书中说明；3.违约金主张不应得到支持，无事实和法律依据；4.即使法院认定被告支付违约金，违约金也应按照双方约定的退房款的3%计算，且3%约定标准过高，申请法院予以调减；5.关于资金占用利息的主张无任何事实和法律依据，原告在主张违约金的基础上又主张资金占用利息，属重复主张，不应予以支持，原告主张资金占用利息损失从2014年7月开始计算，已过诉讼时效，该资金占用利息损失主张不应得到支持，即使法庭支持资金占用利息损失，原告主张标准过高，申请予以调减；6.关于物业服务费的主张，无任何事实和法律依据，不应得到支持，物业费的约定是基于被告未交房而对原告作的物业补偿，现在原告申请被告退还购房款，实际是要求解除双方商品房买卖合同，故物业费主张不应得到支持，即便法院支持物业费，也应从签订退房协议后2018年7月后主张；7.如果法院认定被告承担物业费，物业费已全部弥补了原告的全部损失，原告主张违约金和资金占用利息损失不应得到支持，如果法院认定我方应支付物业费部分，也应在违约金和资金占用利息损失部分予以扣除。 本院经审理认定事实如下：2014年3月至4月期间，周文强作为买受人分别与作为出卖人的银河投资公司签订了6份《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定银河投资公司将由其开发位于××街××路××路××大厦××商品房××（商业用）出售给周文强，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。其中周文强购买的6套房屋分别为“湘银大厦”2幢1层5号、62号、63号、65号、66号、67号6间商铺。建筑面积分别为119.49平方米、35.42平方米、49.59平方米、56.2平方米、56.2平方米、56.2平方米。合同总价分别为3819106元、890489元、1709122元、2058181元、1997533元、1997533元。前述六套房屋合同总价共计12471964元。合同约定出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付商品房。关于逾期交房责任，合同约定逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。 合同及补充协议签订后，周文强于2014年3月5日向被告支付10万元，2014年3月10日通过案外人曾晓阳向被告支付20万元，后于2014年7月10日向被告支付859122元、140878元，于2014年7月15日向被告支付100万元，于2014年7月18日向被告支付180万元，于2014年7月22日向被告支付382858元。 2014年7月25日，成都经开银河科技有限公司（甲方）、银河投资公司（乙方）、四川域辉建筑装饰工程有限公司（丙方）、周文强和周俊宇（丁方），四方共同签订《工程款及房屋价款结算抵款协议》，协议第2条载明丁方向乙方购买的房屋情况为周文强“湘银大厦”2幢1层5号，单价31916.73元、面积119.49㎡、金额3819106元；周俊宇“湘银大厦”2幢1层4号房，单价31916.73元、面积130.36㎡、金额4166531元。第3条载明，丁方就协议第2条所购房屋已向乙方支付10万元，尚欠7885637元。第4条载明，经四方协商同意，以丙方应收甲方工程款7885637元抵作丁方应向乙方支付周文强、周俊宇所购房屋的购房款7885637元。 合同签署后，周文强以工程款抵款方式向被告支付3719106元。 2016年1月14日，原告再次向被告支付80万元。截至2016年1月14日，原告共计向银河投资公司支付9001964元。案涉商品房项目停工至今。 另，周文强系案外人四川域辉建筑装饰工程有限公司的法定代表人。 2018年7月13日，原告周文强（乙方）与被告银河投资公司（甲方）签订《退房协议》，协议第1条约定，甲乙双方均同意在甲方全部支付退房款后，乙方解除全部已签订的涉及“湘银国际”项目的11份底层商铺《商品房买卖合同》该批退房款与乙方原购房款价格一致。第3条约定，协议签订后7个工作日内，甲方将第一笔退房款100万元支付到乙方指定账户，甲方应在2018年7月31日前向乙方再支付200万元，同时乙方配合甲方办理等价金额的退房手续及撤销等价房屋的备案登记手续。但甲方的退房款数额不应少于乙方所购任一商铺的整套价款。第4条约定，甲方根据后续资金准备情况，分批次支付剩余退房款。乙方在收到该批次退房款的同时配合甲方办理该批次等价金额的退房手续并撤销该批次等价房屋的备案登记手续。但甲方每批次退房款数额不应少于乙方所购任一商铺的整套价款。甲方应在2018年10月31日前再向乙方退足500到1000万元。在2019年3月31日前退清全部房款。第6条约定，因乙方至今未能收房，甲方免除乙方总部经济港B6全部物业管理费用至甲方退房款全部支付到80%时止（免除的物管费用由甲方负责与成都恒联物业管理有限公司结清）。第9条约定，乙方承诺，甲方按本协议退清全部款项后，乙方不再以双方签订的《商品房买卖合同》以及相关协议等约定向甲方追究包含延期交房、退房以及其他任何违约责任，也不得以包含诉讼在内的任何形式向甲方提起任何主张或索赔。第10条约定，任何一方违反本协议约定义务的，违约方按应退款项或应退房对应款项的3%向守约方承担违约责任。 退房协议签订后，银河投资公司向原告退还了1007533元，原告收到款项后，配合银河投资公司解除了“湘银大厦”2幢1层67号房屋的备案，并将对应的商品房买卖合同及收据交还银河投资公司。 2018年11月29日，成都经开银河科技有限公司、银河投资公司与四川域辉建筑装饰工程有限公司三方就《经开公司与域辉（福源）公司工程款、购房款及借款财务数据核实情况》（以下简称《核实情况》）达成一致，其中第8条第6点载明“集团应退周文强……，应退购房款9001964元”。第13条约定，本情况说明，经双方签字盖章生效，作为“退房协议”附件具有同等法律效力。 2020年7月20日，案外人成都港丽酒店管理有限公司向原告周文强转款20万元，转款凭证用途附言退湘银大厦房款。 以上事实有当事人双方陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋信息摘要、银行流水、POS机刷卡单、收据、《退房协议》、《核实情况》、转款凭证等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告周文强与银河投资公司就案涉房屋所分别签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《退房协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：原告能否仅依据《退房协议》要求被告支付退房款。被告银河投资公司认为，原告主张退房款的实质为解除《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》系原告主张退房款的依据。本案中原告明确不主张解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，诉请无法律依据，应予以驳回。原告认为，《退房协议》与《商品房买卖合同》系各自独立的合同，虽具有关联性，但各自约定的内容、性质、履行方式等均独立。原告依据《退房协议》及其附件主张被告履行《退房协议》的退房款义务，有法律依据，原告并不请求解除《商品房买卖合同》。 本院认为，因案涉商品房项目长期停工，双方签订《退房协议》，《退房协议》与《商品房买卖合同》系相互独立的合同，原被告间约定的权利义务互不影响，根据双方的约定，被告应于2019年3月31日前退清全部房款。被告并未按《退房协议》约定全面履行义务，原告有权依据《退房协议》诉请被告退还购房款。本案中，原告虽未请求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，但根据双方的约定，案涉《退房协议》法律性质属于附条件解除的合同，以被告向原告支付退房款为前提，且在被告履行了相应的退房款后，原告同样附有配合办理等价金额的退房手续并撤销等价房屋的备案登记手续等合同义务。 关于原告诉请被告继续履行《退房协议》及附件，本院认为，《退房协议》对原被告均约定了不同的义务，且条款较多，原告该项诉请并不明确，对该项诉请，本院不予支持。 关于被告应退还原告购房款的金额。2018年11月29日，经双方核对，原告已向被告支付购房款9001964元，被告已向原告退还1007533元，被告尚欠原告购房款7994431元。关于案外人成都港丽酒店管理有限公司于2020年7月20日向原告转款20万元的问题。被告认为此款系支付原告的退房款，被告认为此款不是退房款，而是被告支付给原告的工程款。本院认为，虽然款项转款凭证用途附言退湘银大厦房款，但从原告提交的工程款审批单复印件以及被告关于该款记账凭证中有撕掉凭证的痕迹，本院认为被告应承担举证不能的责任。因此，被告应退还原告的购房款金额为7994431元。 关于原告主张的违约金，原告主张违约金是以7994431元为基数，按6%计算，依据是《退房协议》第十条及《商品房买卖合同》第十二条。本院认为，本案中原告明确表示不请求解除《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告支付购房款3%违约金的前提是解除商品房买卖合同，且《退房协议》第九条约定被告按本协议退清全部款项后，原告不再以双方签订的《商品房买卖合同》以及相关协议等约定向被告追究包含延期交房、退房以及其他任何违约责任，也不得以包含诉讼在内的任何形式向被告提起任何主张或索赔。因此，对原告该请求，本院仅支持按《退房协议》中约定的应退房款的3%作为违约金，因被告尚欠7994431元购房款未退还，故违约金金额为239833元。 关于原告的利息主张。被告提出利息主张与违约金主张系重复主张。本院认为，原、被告在《退房协议》中第十条，对于退款的违约责任作出了明确约定，即任何一方违反本协议约定义务的，违约方按应退款项或应退房对应款项的3%向守约方承担违约责任，本院已支持被告向原告支付应退房款3%的违约金，故对原告的利息主张不予支持。 关于物业费的请求，本院认为，原告主张被告承担总部经济港B6全部物业费至购房款全部退还为止，该项诉请与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，同时物业费涉及案外人成都恒联物业管理有限公司，另原告该项诉请并不明确，故对该项请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告周文强支付7994431元； 二、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告周文强支付违约金239833元； 三、驳回原告周文强在本案中的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40499.5元、保全费5000元，合计45499.5元，由原告周文强负担7600.5元，被告四川省银河投资集团有限公司负担37899元（此款原告周文强已预交，被告四川省银河投资集团有限公司在履行上述给付义务时一并支付原告周文强）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蒲永辉 二〇二一年五月二十二日 法官助理 张 林 书 记 员 杨 帆