河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0191民初689号 原告：高博伟，男，1998年11月14日出生，住河北省邢台市巨鹿县。 委托诉讼代理人：张文怡，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告：石家庄旭苑房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区太行西街以西、学苑路以南，统一社会信用代码：911301015909830933。 法定代表人：翟华龙，该公司经理 委托诉讼代理人：周立波，该公司员工。 原告高博伟与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高博伟的委托诉讼代理人张文怡、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周立波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高博伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《东壹时区购房协议》无效；2、判令被告返还原告购房款184863元；3、判令被告返还原告购房优惠金25000元；4、判令被告赔偿原告损失17345元（自原告交款日按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率暂计至起诉日，实际算至被告返还款项之日止）。诉讼请求2-4项金额合计227208元。5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告签订《东壹时区购房协议》，被告购买原告开发的位于石家庄市高新区，学苑路以南，东壹时区项目3-711号房屋，房屋建筑面积46.57平方米，单价7620元／平方米，房屋总价款为354863元，交房时间为2020年12月31日。2018年11月22日被告要求原告先交纳25000元以获取购房优惠资格，随后原告向被告支付购房款100000元。2019年8月21日，支付购房款84863元，三次付款金额合计209863元。原告支付购房款后，被告项目迟迟未能建设，导致无法按时交付房产。经查，被告项目用地性质为科教用地，出售对象只针对研发机构或科技中介服务机构，不对个人销售，且项目一直未取得商品房预售许可证。被告违反国家土地使用及商品房销售的相关法律强制性规定，违法建设住宅项目对外销售。依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原被告双方签署的《东壹时区购房协议》应依法认定无效，同时被告应返还原告全部已付全部款项209863元，作为过错方，被告还应按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，赔偿原告已付款项的利息损失17345元。原告多次找被告要求返还已付款并赔偿原告损失，被告以各种理由推脱拒不履行。鉴于此，特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请，依法维护原告合法权益。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司辩称，一、原被告双方签订的东壹时区购房协议真实合法有效且该购房协议已经在相关部门网签登记备案，所售房屋是五证齐全的。原告以被告方没有取得房产预售许可证为由，要求解除合同，是没有事实和法律依据的。我公司在2015年7月24日取得土地使用权证。2017年11月24日取得，建设工程规划许可证。2012年8月9日取得建设用地规划许可证。2018年12月10日取得建筑工程施工许可证，2018年12月25日取得商品房预售许可证。虽然原被告双方是在2018年3月1日签订的东壹时区购房协议签约时我公司并没有取得商品房预售许可证但是根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉权取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。我方现在已经取得商品房预售许可证所以原被告双方签订的合同是合法的，有效的根据石家庄高新技术产业开发区工业园区建设管理领导小组办公室第一号关于工业园区有关问题的解决办法，在2018年5月18日，石家庄高新区科技企业孵化器建设管理办法修订石高管字（2018）25号公布前被认定为孵化载体，且载体支持方案已由科技局备案批复的园区或已取得预售许可证的园区或未认定为孵化载体且已办理不动产首次登记的园区。以上三类园区已销售的房屋。提供房屋合同、收据等证明材料。直接办理不动产转移登记。我公司已经取得房屋预售许可证，并且办理了网签备案说明，符合高新区政府要求。原告方说被告方还没有开工，是无视事实。事实是我公司一直在积极的施工，工地的大楼主体已经封顶，现被告方之所以未能按照东壹时区购房协议的约定于2020年12月31日将房屋交付是由于受到新冠疫情的影响，施工单位无法正常的采买原材料更无法组织大量的人工，因而也就无法按时开展施工工作，导致工期出现延误，无法按照合同约定交房，但是依据最高人民法院关于依法妥善审理涉新干一行民事案件若干问题的指导意见二中明确指出，疫情或者疫情防控措施，导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加继续履行，不影响合同目的实现的。当事人请求解解除合同的，人民法院不予支持。原被告双方在平等自愿的情况下签订了东壹时区购房协议，根据协议第三条第六款的约定，甲方即本案被告方如未按照本协议的规定期限将该房屋交付，乙方即本案原告告方使用，按照下列方式处理：1、逾期在30日之内本协议第三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金，协议继续履行。2、逾期超过30日后，自本协议第三条约定的最后交付期限的第31天起至实际交付之日止。甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点二的违约金，协议继续履行。无论基于原被告双方之前签订的东壹时区购房协议的约定，还是基于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情，民事案件若干问题的指导意见二的法律规定，原告方的诉讼请求都不应得到支持。综上所述，我方要求继续履行合同。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月1日，原告高博伟作为买受人（乙方）与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为出卖方（甲方）签订了《东壹时区购房协议》，双方约定原告购买被告开发的东壹时区（暂定名）项目。项目位于石家庄高新区以西、金沙江路以北、秦岭大街以东、学院路以南。甲方已明确乙方已知悉该项目土地用途为科教用地，国有土地使用权年限为50年。土地证号：石高新国用（2015）第00004号1031108120150004242。房屋信息为：房号3-711，建筑面积46.57㎡，单价7620元／平米，总房款354863元。采用银行贷款方式支付，购买方首期款于2018年3月1日前交至总房款的30%，合计100000元；第二次在甲方通知签订正式《商品房买卖合同》或建设工程达到地上二层（以先到时间为准）时，交至总房款的50%，合计184863元；剩余房款50%，170000元，乙方等待甲方通知之后7日内，到甲方指定银行办理贷款手续。乙方全部房款交清后，甲方于2020年12月31日将房屋交付乙方，甲方如未按本协议规定的期限将该房屋交付乙方使用，将按下列方式处理：1、逾期在三十日之内，自本协议约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之零点一的违约金，协议继续履行；2、逾期超过三十日后，甲方有权解除协议，有权将该房产另行出售，乙方按总房款的10%向甲方支付违约金。如甲方同意继续履行协议，则自本协议约定的应付款期限之第31日起直至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之零点五的违约金，协议继续履行。本协议项下出售的房屋所在土地为科教用地，使用年限以土地证载明的年限为准，乙方对所购买的房屋各方面包括土地、规划、建设等手续现状已作了充分了解并认可。该协议还约定了其他事项。原告高博伟于2018年11月22日通过ＰＯＳ机缴纳房款100000元、优惠金25000元，2019年8月21日通过ＰＯＳ机缴纳房款84863元。 另查明，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司所售3#科研办公楼已于2019年8月15日取得商品房预售许可证，载明3#科研办公楼为孵化器项目。 以上事实有《石家庄高新区商品房预售许可证》、《东壹时区购房协议》、POS刷卡小票、中国邮政储蓄银行股份有限公司账户对账单及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，原告高博伟与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司签订的《东壹时区购房协议》中明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告石家庄旭苑房地产开发有限公司已经按照约定收受了约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。原告高博伟与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司签订的《东壹时区购房协议》系双方当事人的真实意思表示，该项目已取得预售资格，且内容不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行义务。 关于原告高博伟提出的双方签订的购房协议违反法律强制性规定，擅自改变土地规划用途，在科教用地上建设商业项目，违反销售对象限制性内容向个人进行出售，应认定合同无效的主张，本案购房协议中明确约定该项目土地用途为科教用地，国有土地使用权年限为50年，与涉案项目的土地使用证、商品房预售许可证载明的土地、房屋性质是一致的。原告高博伟签署该协议，应视为其对涉案项目土地及地上房屋的性质是知晓、认可的，因此对于原告高博伟该项诉讼请求，本院不予支持。因该《东壹时区购房协议》有效，原告高博伟要求返还购房款184863元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告高博伟要求返还购房优惠金25000元的诉讼请求，原告高博伟未提供证明该笔款项收款方为被告石家庄旭苑房地产开发有限公司的证据，本院不予支持。 关于原告高博伟要求被告赔偿损失的诉讼请求，系基于其确认协议无效、返还购房款及优惠款的主张被支持为前提的，因《东壹时区购房协议》有效，该项诉讼请求本院亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告高博伟全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4708元，减半收取计2354元，由原告高博伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二一年五月十八日 书记员  赵晓琳