黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4981号上诉人（一审被告）：哈尔滨先锋物业服务有限公司,住所地哈尔滨市南岗区先锋路318号。法定代表人：郭振宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：武玉凤，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：战思彤，女，1994年7月23日生，满族，烟草实业有限公司黑龙江分公司计量员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：付君（系战思彤母亲），女，1968年3月6日出生，满族，中国移动通信集团黑龙江有限公司审计，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：哈尔滨住宅新区供热物业有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗示范新区15号小品楼。法定代表人：刘汇宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵伟，男，哈尔滨住宅新区供热物业有限责任公司法律事务部部长。委托诉讼代理人：管金平，男，哈尔滨住宅新区供热物业有限责任公司运营部副经理。上诉人哈尔滨先锋物业服务有限公司（以下简称先锋物业公司）因与被上诉人战思彤、哈尔滨住宅新区供热物业有限责任公司（以下简称住宅新区物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人先锋物业公司的委托诉讼代理人武玉凤，被上诉人战思彤的委托诉讼代理人付君，被上诉人住宅新区物业公司的委托诉讼代理人赵伟、管金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先锋物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由战思彤、住宅新区物业公司承担。事实和理由：一、一审判决责任主体认定错误，适用法律错误。首先，一审判决依据《住宅专项维修资金管理办法》，以怠于办理使用专项维修资金为由认定先锋物业公司存在过错，属适用法律错误，不属于裁判文书作出依据的法律、行政法规范畴；其次，本案案由为财产损害赔偿纠纷，属于侵权责任范畴，应适用《侵权责任法》的相关规定确定责任主体。根据《侵权责任法》第六条规定，本案为侵权责任纠纷项下的财产损害责任，事实与理由符合一般侵权责任的四个构成要件，侵权责任才能成立。1.加害行为：先锋物业公司对案涉房屋没有任何的加害行为，且尽到了合同约定的检查维修义务；2.损害的事实：战思彤所受的损害事实，在先锋物业公司接手物业服务前即已经存在；3.因果关系：先锋物业公司没有加害行为，战思彤的损害后果也在先锋物业公司介入之前，前两者之间不存在因果关系；4.主观过错：先锋物业公司接到战思彤检查维修通知后履行了相关义务，不存在过错和主观故意，致使战思彤家屋顶漏水，一审据此认定先锋物业公司存在过错，违背事实及法律。二。一审判决认定战思彤屋内装修损失、租金损失及鉴定费全部由先锋物业公司承担，属事实认定错误，依法应予纠正。首先，原审中鉴定意见所做的鉴定系屋内全部进行装修所产生的费用，但并无任何相关的证据材料证实屋内全部因漏水而导致毁损灭失或不能正常使用，判令先锋物业公司承担赔偿责任，没有事实依据。另外，鉴定意见作出并未考虑装修的折损及残值的折价问题，缺乏公正合理性，不应当作为认定损失的依据。其次，租金损失为并非直接损失或必然产生的损失，也不属于预期利益损失即确定收益，不应当得到支持。最后，鉴定费用的损失不应由先锋物业公司承担。先锋物业公司并非侵权行为人，对其所受损失不应承担赔偿责任，因确定损失所产生的费用也不应由先锋物业公司承担。战思彤公司辩称，第一，本案事实清楚，证据确实充分，先锋物业公司怠于履行维修义务，造成战思彤财产损失，应当承担赔偿责任。首先，先锋物业公司作为涉案房屋的物业服务企业，对于公共部位应当承担维修，包括日常维修和大修改造、维修的义务，案涉房屋位于顶层，先锋物业公司一审自认房屋屋面防水层存在老化，并却未履行维修的义务，进而导致案涉房屋漏水。因此上诉人应当承担赔偿责任。其次，战思彤一审举示的照片和视频可以证实，除了先锋物业公司自认的房屋漏水、防水层老化漏水以外，还存在屋面、下水口堵塞，往外呛水以及房屋外墙渗漏等。再次，战思彤一审举示的房屋租赁合同可以证实，案涉房屋漏水前持续多年对外出租，案涉房屋存在稳定的租金收入。先锋物业公司应当予以赔偿。最后，司法鉴定意见书可以证实，因为漏水造成了战思彤房屋装修损失22288.28元，及房屋租金损失36581元，以及自2020年8月29日起，按每月1213元的房屋租金损失数额明确，事实清楚，证据确实充分，先锋物业公司依法应当按照鉴定意见书的数额予以赔偿。第二，先锋物业公司依法应当对案涉房屋履行维修义务，根据案涉房屋的现状，至今案涉房屋仍在漏水。且先锋物业公司自认2018年8月曾对案涉房屋屋面进行简单修补外，2019年春天，战思彤报修后至今未进行二次检查维修，仍持续给战思彤造成损害，故依据法律规定，先锋物业公司除赔偿以外，仍应当依法对案涉房屋、屋面、防水层、屋面、下水口以及外墙等进行防水维修，停止侵害、排除妨碍。综上所述，本案事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉请求，维持一审判决。住宅新区物业公司辩称，战思彤房屋及租金损失与我公司无关。根据关于印发物业、供热集团业务整合重组工作方案的通知，2018年6月，战思彤所居住房屋宣西小区60栋2单元702室的物业管理权，已移交先锋物业公司，并且战思彤一审所提交的相关证据均为2018年6月物业公司权限移交以后，因此战思彤2018年漏水导致的各项损失与住宅新区物业公司无关，住宅新区物业公司不应承担任何法律责任。战思彤向一审法院起诉请求：1.先锋物业公司和住宅新区物业公司赔偿战思彤房屋因漏水造成的装修损失22288.28元；2.先锋物业公司和住宅新区物业公司赔偿战思彤房屋因漏水导致的租金损失36581元，以及自2020年8月29日起至先锋物业公司和住宅新区物业公司实际支付赔偿并且停止侵害排除妨碍之日止，按照1213元/月向战思彤支付租金损失；3.先锋物业公司和住宅新区物业公司对案涉房屋屋面防水层、屋面下水口及外墙等进行防水维修，停止侵害，排除妨碍；4.本案全部诉讼费用及鉴定费用由先锋物业公司和住宅新区物业公司承担。一审法院认定事实：战思彤为哈尔滨市南岗区宣西小区60栋2单元7层2号房屋所有权人，自2009年至2018年期间，案涉房屋不定期对外出租，产生租金收入。2018年6月27日案涉房屋因防水层老化导致漏水，战思彤向先锋物业公司报修，2018年8月先锋物业公司对案涉房顶进行维修。战思彤因屋内漏水导致装修受损，且自屋内受损后房屋不能对外出租造成租金损失，双方协商赔偿未果，故诉至法院，形成本案诉讼。诉讼中战思彤申请司法鉴定，黑龙江省启越工程项目管理有限公司出具的司法鉴定意见书一份。鉴定意见为：对此案鉴定要求的（2020）黑01鉴综130号案涉房屋因漏水造成的装修损失的鉴定意见为22288.28元，支付鉴定费3000元。黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司出具的司法鉴定意见书一份。鉴定意见为：依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）等鉴定标准，确定鉴定对象自2018年4月1日起至2020年8月28日止的租金为36581元，支付鉴定费4500元。另查明，2018年5月28日前案涉房屋物业服务公司为住宅新区物业服务公司。2018年5月28日哈尔滨物业供热集团有限责任公司做出《关于印发哈尔滨先锋物业服务有限公司组建工作方案的通知》，案涉房屋物业服务公司由住宅新区物业服务公司变更为先锋物业公司，接管住宅新区物业公司工作。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋漏水时间为2018年4月还是2018年6月；2.因漏水造成的财产损失承担责任主体及原因；3.各项诉讼请求应如何赔偿。本案中，关于漏水时间。战思彤主张漏水时间为2018年4月，其举示的照片中关于漏水时间最早为2018年7月，证人证言及损失函不能证实漏水具体时间，先锋物业公司提供证据能够证实，其接到案涉房屋报修时间为2018年6月27日，故案涉房屋漏水时间应确定为2018年6月。关于承担责任主体及原因。战思彤主张由先锋物业公司及住宅新区物业公司承担赔偿责任。依据2018年5月28日哈尔滨物业供热集团有限责任公司做出的《关于印发哈尔滨先锋物业服务有限公司组建工作方案的通知》，案涉房屋物业服务公司由住宅新区物业服务公司变更为先锋物业公司，故案涉房屋的维修、维护主体应为先锋物业公司。依据《住宅专项维修资金管理办法》规定：“为保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用制定本办法，本法所称住宅共有部分包括：住宅的屋顶以及户外的墙面、楼板、墙面等”。先锋物业公司抗辩主张：“物业的公用部分日常的维修是由物业服务企业或者社区的物业进行维修维护，除日常养护维修之外的更新改造，应从专项维修资金中支出。”因案涉房屋的维修部分包括房顶、外墙等公共部分，符合启动专项维修资金进行维修的条件，但先锋物业公司作为物业服务企业未按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定的程序进行，怠于进行办理，故战思彤因漏水造成的财产损失应由先锋物业公司承担赔偿责任。关于战思彤各项主张：（一）战思彤主张装修损失22288.28元，结合鉴定意见案涉房屋因漏水造成的装修损失22288.28元，予以支持。（二）战思彤主张房屋租金损失36581元（自2018年4月1日起至2020年8月28日止），以及自2020年8月29日起至实际支付赔偿并且停止侵害、排除妨碍之日止，按照1213元/月向战思彤支付租金损失。战思彤举示了漏水前，自2009年至2018年间8份房屋租赁合同，其中关于近四年对外租赁的时间为2015年3个月、2016年租赁6个月、2017年租赁6个月、2018年租赁3个月，因战思彤举示的证据不能证实案涉房屋存在整年连续对外出租的情形，但能够证实案涉房屋在漏水前存在确定收益。房屋漏水时间为2018年6月，因2018年案涉房屋已经对外出租3个月，故法院酌定支持2019年、2020年每年三个月租金损失。结合2019年租金损失鉴定意见：2019年租金损失15597元。故2019年每月平均租金为1300元，法院支持2019年租金损失3900元（1300元/月×3个月）。结合2020年租金损失鉴定意见：2020年8月28日止租金为9772元，鉴定对象2020年8月份租金为1213元/月，每个月平均按30天计算。故2020年每月平均租金为1223元，法院支持2020年租金损失3669元（1223元/月×3个月）。综上，战思彤因漏水造成的房屋租金损失共计7569元，予以支持。（三）战思彤主张先锋物业公司和住宅新区物业公司对案涉房屋屋面防水层、屋面下水口及外墙等进行防水维修，停止侵害，排除妨碍。因战思彤未提供证据证实案涉房屋现仍存在漏水问题，其举示的照片仅能证实屋内漏水后现场情况，此项诉讼请求，不予支持。如有证据证实先锋物业公司仍存在侵权行为，可另行主张权利。（四）战思彤主张先锋物业公司承担鉴定费共计7500元。案涉房屋因漏水产生的鉴定费与先锋物业公司的侵权行为具有直接因果关系，鉴定费7500元，法院予以支持。据此判决：一、先锋物业公司于判决生效之日起十日内给付战思彤房屋装修损失22288.28元；二、先锋物业公司于判决生效之日起十日内给付战思彤因漏水导致的租金损失7569元；三、先锋物业公司于判决生效之日起十日内给付战思彤鉴定费7500元；四、驳回战思彤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元，由先锋物业公司负担734元，战思彤负担537元。二审中，双方当事人均未举示新证据。对一审查明的相关事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”规定，先锋物业公司是否应当就战思彤房屋漏水造成的损害后果承担侵权赔偿责任，取决于其在案涉房屋漏水事件发生过程中是否存在过错。诉讼中，双方当事人对于案涉房屋顶层屋面防水渗漏的事实均无异议，而根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅的屋顶属于住宅的共用部位，该公共部分的维修养护需要启动专项资金。因案涉房屋所在小区属老旧小区，尚未未成立业主委员会，故对屋顶防水资金的启动，应当由先锋物业公司负责启动。《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；…；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意以后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”根据上述规定，先锋物业公司作为案涉房屋所在小区的物业服务企业，在明知房屋屋面防水渗漏的情况存在，没有证据证明其积极履行了提出建议、组织业主讨论、拟定实施方案并向相关职能部门报送的法定义务，其对屋面漏水现象长时间放任不管，未尽到作为物业服务企业应尽的义务，致使案涉房产屋顶防水迟迟不能得到维修，最终导致战思彤房屋因漏水造成财产损失，先锋物业公司对此存在怠于履行职责的过错，且该过错与战思彤房屋内财产损失具有客观上的因果关系，其应当就此承担相应的侵权赔偿责任。关于先锋物业公司称，一审适用《住宅专项维修资金管理办法》属适用法律错误的问题。根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条、第五条、第六条规定，人民法院制作裁判文书，对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例、国务院授权的部门公布的行政法规解释或者行政规章以及之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。本案中，《住宅专项维修资金管理办法》系建设部、财政部联合公布的部门规章，合法有效，且与其他法律规定不存在冲突之处。一审引用该管理办法认定案件事实，依法有据，不存在适用法律错误的问题，对先锋物业公司的该项主张，本院不予支持。关于损失认定的问题。首先，对于鉴定意见所认定的装修损失费用问题。先锋物业公司虽认为应当考虑残值折价，但其并未对该鉴定意见要求鉴定人员出庭接受质询或者申请重新鉴定，对于鉴定中心鉴定方法中是否考虑折旧问题，鉴定结论是否合理等，未依法行使诉讼权利，在没有相反证据反驳鉴定意见情况下，对鉴定结论应予采信。其次，对于房屋租金损失问题。诉讼中，战思彤举示了其常年对外出租房屋的凭据，可以证明因漏水导致案涉房屋不能出租并造成租金损失属于直接损失。且对于该租金损失数额，亦经过司法鉴定予以确定，一审对此予以支持正确，本院予以维持。再次，关于鉴定费用问题。如前所述，先锋物业公司对于战思彤房屋的财产损失应当承担侵权赔偿责任，对应的因此所作司法鉴定产生的费用，亦应由责任人先锋物业公司承担。综上所述，先锋物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元，由哈尔滨先锋物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓波审判员马丽娜审判员吴浩松（）二〇二一年五月十七日法官助理仇长科书记员岳一鸣