湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初1151号原告：刘琴，女，1984年9月1日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：钱卫军，湖南忠民律师事务所律师。被告：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。法定代表人：张旸，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何再清，男，1990年12月18日出生，汉族，住湖南省武冈市，系该公司员工。原告刘琴与被告湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称新中弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘琴，被告新中弘公司的委托诉讼代理人何再清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告新中弘公司于2018年8月17日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告新中弘公司返还原告首付款390466元以及利息(按中国人民银行同期贷款利率，从2018年8月17日计算至还款付清之日止)、服务费10000元、契税31219元、维修基金6479元、其他代收费用7805元；3、请求判决由被告承担诉讼费。事实与理由：2018年5月9日，原告向被告新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城的商铺，原告当日支付了定金20000元，2018年5月16日再次支付定金80000元。2018年8月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，以按揭付款方式购买案涉房屋，其中首付款为390466元，余款390000元办理银行按揭贷款。原告于当日支付了首付款290466元、服务费10000元、契税31219元、维修基金6479元、其他代收费用7805元。合同签订后，原告于2019年6月向北京银行提交了房屋按揭贷款所需材料，但按揭贷款未能获得批准，原告于2020年7月20日前往北京银行湘潭分行了解到，因疫情对于实体经济的影响以及被告开发的房地产项目存在重大商业风险，故北京银行不再对该项目房产办理按揭贷款业务。原告认为，涉案房屋买卖合同系因被告的原因导致不能继续履行，故原告有权解除涉案合同，原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。被告新中弘公司辩称：1、涉案《商品房买卖合同》不存在解除的法定或约定理由，根据涉案合同的约定，答辩人没有义务为被答辩人办理按揭贷款，答辩人对被答辩人能否获得按揭贷款和贷款额度不承担任何责任；2、答辩人出售给被答辩人的房屋已完成电子合同备案手续，相应的维修基金和契税已缴纳至房产局，被答辩人申请办理按揭贷款并无障碍；3、被答辩人未能成功申请按揭贷款主要是其自身原因造成，按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被答辩人须在商品房买卖合同签订后7个工作日内提交所有申请贷款的资料及签署相关文件，而被答辩人未按合同约定以及银行要求提交申请贷款的资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容参见法庭笔录。对原告提交的证据1、原告身份证复印件、被告企业登记表，证据2、《商品房买卖合同》，被告新中弘公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2中的专用收款收据5张，定金100000元、其他费用7805元、契税31219元、维修基金6479元、首付款290466元的专用收款收据，均加盖了被告新中弘公司的财务专用章，本院对该专用收款收据予以认可；证据2中的10000元服务费收据、中国（中部）岳塘国际商贸城团购卡申请书，该证据并非被告新中弘公司出具，与本案不具有关联性，本院对该证据不予认可。证据3、北京银行借记卡定期存款5000元的电子详单一份、北京银行电话通话单三张、公证书，该证据仅能证明原告在北京银行办理了银行卡，原告配偶委托其办理有关房屋购买手续，不能证明原告履行完毕全部合同项下义务，故本院对该证据的关联性不予认可。证据4、湖南新中弘实业发展有限公司工商登记180条风险信息提示，该证据仅粗略显示存在风险，未能显示风险的具体内容，故本院对该证据的关联性不予认可。对被告新中弘公司提交的证据5、湘潭市住房和城乡建设局官方网站查询记录，该证据载明涉案合同已经备案，故本院对该证据予以认可。证据6、湘潭市物业专项维修资金管理中心出具的维修资金专用收据以及湘潭市岳塘区税务局出具的契税和印花税缴纳凭证，该证据可以证明被告已经为原告代为缴纳维修基金、契税和印花税，故本院对该证据予以认可。证据7、新中弘公司与湘潭农村商业银行股份有限公司板塘支行、中国农业银行湘潭岳塘支行、华融湘江银行湘潭分行振湘支行签订的《贷款合作协议》3份，该协议均加盖了银行印章，故本院对该证据的真实性予以认可，至于该证据的关联性，本院将结合其他证据予以综合考虑。证据8、原告与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》与原告提交的《商品房买卖合同》一致，且该合同附件补充协议载明，因买受人原因未获得贷款，买受人须在未获得贷款时补足余款，因原告并未举证证明其未获得贷款系基于被告过错所致，故本院对该证据予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，原告刘琴与被告新中弘公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告刘琴向被告新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A3座第三层0306007号房屋，建筑面积为56.34平方米，该商品房的用途为商业，房屋的价款总额为780466元；付款方式及期限为原告于2018年8月17日前将首付款390466元存入指定监管账户，余款390000元办理银行按揭；被告应在2018年8月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。该合同的附件四《补充协议》约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向被告指定的按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，原告必须在《商品房买卖合同》签订后7个工作日内提交所有按揭资料及签署相关文件；因原告的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告须在收到被告通知之日起7个工作日内一次性补足余款；非因原告原因银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款；如原告未按照合同约定付清全部购房款、未获得银行按揭贷款并支付给被告的，被告有权拒绝交付房屋；原告办理按揭贷款的，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任。合同签订后，原告于2018年5月9日向被告新中弘公司支付了定金20000元，同年5月16日支付了定金80000元，8月17日支付了首付款290466元、契税31219元、维修基金6479元、其他代收费用7805元。原告认为，被告新中弘公司涉及诉讼风险且发生疫情导致银行按揭贷款失败，为维护其自身合法权益，原告遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。另查明，1、涉案《商品房买卖合同》于2019年4月12日办理网签备案手续，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税。2、团购费10000元系案外人湖南江达科技有限公司收取。本院认为，本案的争议焦点为原告能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》？原告刘琴与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。原告单方要求解除《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。涉案合同并未约定被告新中弘公司涉及诉讼风险或发生疫情可以解除合同，相反，涉案合同明确约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任，现原告以被告新中弘公司涉及诉讼风险，且发生疫情为由解除合同，并不符合合同约定，故原告不能根据合同行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，根据《补充协议》约定，非因原告原因银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款。因此，办理银行按揭贷款系原告义务，且被告新中弘公司已经按约定将涉案合同进行了网签备案，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税，涉案合同具备继续履行的条件，因此，本案不具有可以解除合同的法定情形，原告不能行使法定解除权。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房首付款、契税、维修基金、其他费用以及利息的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告新中弘公司返还服务费的诉讼请求，因服务费并非被告新中弘公司收取，故本院对该诉讼请求不予支持。被告辩称办理按揭贷款系原告应履行的义务，未能办理按揭贷款的责任应由原告自行承担的辩解意见，与法律规定以及合同约定相符，故本院对该辩解意见予以采纳；被告新中弘公司辩称涉案房屋已完成电子合同备案手续，相应的维修基金和契税已缴纳至房产局，原告申请办理按揭贷款并无障碍的辩解意见，与本院查明的事实相符，本院对该辩解意见予以采纳；被告辩称涉案房屋不具备解除条件的辩解意见，与法律规定相符，本院予以采纳。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘琴的全部诉讼请求。本案案件受理费7980元，减半收取3990元，由原告刘琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  胡聪玲二〇二一年五月二十一日法官助理曹兴书记员李益闻