广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初406号原告：张东源，男，汉族，1987年11月1日出生，住恩平市×××××××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××***。被告：梁永赞，男，汉族，1966年9月13日出生，住恩平市××××办事处良种场上村五巷8号，身份证号码：440××××××××××××***。被告：梁国平，男，汉族，1955年2月2日出生，住恩平市××××办事处良种场上村二巷1号，身份证号码：440××××××××××××***。被告：郑顺兰，女，汉族，1955年3月18日出生，住恩平市×××××××××，身份证号码：440××××××××××××***。原告张东源与被告梁永赞、梁国平、郑顺兰宅基地使用权转让纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告张东源、被告梁永赞、梁国平、郑顺兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东源向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告梁永赞、梁国平、郑顺兰立即退回转让宅基地价款292000元给原告；2.请求判令被告负担本案的诉讼费用。事实及理由:原告与两被告于2019年6月24日签订宅基地转让协议一份，被告将其拥有的坐落于恩城街道办事处良种场文明村D区编码60号，面积101.25平方米的宅基地转让给原告永久性使用，地价款共292000元。原告于2019年6月24日分五笔共210000元银行转账到被告梁国平的妻子郑顺兰名下的中国银行621××××××××××××715账号。另外，原告通过微信转账5000元给郑顺兰，此外还有77000元是原告现金支付给被告，付清宅基地价款后，被告于2019年6月24日出具292000元的收据给原告。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地买卖是违法的，只能依法转让使用权。因宅基地使用权不是人人都能享有，宅基地转让要合法，必须满足受让方必须是集体经济组织成员等四个基本原则。因为原告不符合这些条件，因此，原告与被告双方的宅基地交易是无效的。另外，根据恩平市人民政府办公室文件（恩府办[2020]126号）的规定：不予受理无合法用地和报建手续的新建（在建）农村及城中村房屋供电、供水申请。因此原告也无法使用恩平市×××××××××的宅基地，综合以上情况，被告应将购地价款292000元立即退回给原告。被告梁永赞辩称：我没有卖过房子给原告，我只是把宅基地转让给原告，宅基地上面没有房子的，只是一块空地。我们要求按照协议的内容履行，不同意退回宅基地转让款给原告。被告梁国平辩称：我们与原告签订的协议是原告违约了，我不同意原告的要求，我认为我们与原告签订的协议是有效的，原告的要求是没有理由的，我们要求按照协议的内容履行，不同意退回宅基地转让款给原告。被告郑顺兰辩称：我们与原告签订的协议是原告违约了，我不同意原告的要求，我认为我们与原告签订的协议是有效的，原告的要求是没有理由的，我们要求按照协议的内容履行，不同意退回宅基地转让款给原告。本院经审理查明：2019年6月24日，被告（甲方、转让方）梁永赞、梁国平与原告（乙方、受让方）签订一份《宅基地转让协议》，约定：甲方将购买良种场座落于恩城街道办事处良种场文明村D区，编号60号，宗地面积101.25平方米宅基地转让给乙方永久使用，议定以下转让条款，双方共同遵守。（一）宗地四至：东至6米大街，南至空地、西至空地、北至2米街。（二）甲方将宅基地转让给乙方，乙方一次性付清购地款292000元。（三）自合同签订之日起，该地的使用权归乙方永久使用和管理。（四）宅基地转让后若乙方需要建设，甲方需协助办理有关手续，但费用由乙方全部负责。（五）此合同签订后双方不得违约，若任何一方违约的责任自负。（六）以上协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效力。该转让右下方备注“良种场文明村D区60号宅基地系场分配给梁永赞、梁国平的。特此证明”，并加盖“恩平市××××办事处良种场”印章，原张东源、被告梁国平、梁永赞分别在上述《宅基地转让协议》上签名，因被告梁国平与被告郑顺兰系夫妻关系，所以被告郑顺兰没有在《宅基地转让协议》上签名。当日，原告按上述协议约定支付转让价款共计292000元给被告郑顺兰，被告出具292000元的收据给原告。三被告在庭审时确认，案涉转让款292000元已由三被告平均分配收取。现原告认为案涉土地无法办理水电报建，以案涉宅基地转让无效为由提起本案诉讼，请求三被告退还全部转让价款。另查明，本院依职权向恩平市供水有限公司发函询问案涉宅基地的水表报建情况，该公司于2021年3月16日复函没有受理张东源的报建业务，同时非良种场文明村村民提供个人身份证明、合法用地和报建手续的证明文件，可办理供水申请。又查明，本院向恩平市自然资源局发函询问案涉宅基地的权属情况，该局于2021年3月22日复函案涉宅基地未办理土地权属登记。本院于2021年4月8日对案涉宅基地进行现场勘验，恩平市××××办事处良种场文明村村长梁富杨到场，其确认案涉土地是通过召开村民小组会议决议分配给被告梁国平、梁永赞、郑顺兰，案涉土地一直未办理土地权属登记证明。还查明，原、被告均属于农业家庭户口，原告属于恩平市×××××××××××××民，三被告属于恩平市××××办事处良种场村民，其中被告梁国平与被告郑顺兰系夫妻关系。本院认为，本案属宅基地使用权转让纠纷。首先，对于《宅基地转让协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案宅基地使用权转让发生在2019年期间，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”以及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村宅基地不可以自由流通转让，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的，农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或者部门审批同意；农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给非本集体成员。本案中，涉案土地位于恩城街道办事处良种场文明村D区，经查明案涉土地并无国土部门的不动产登记记录，没有办理土地使用权属证书，现有证据不足以证明案涉土地已经相关人民政府批准为农村村民宅基地，同时，即使案涉土地为农村宅基地，但原告张东源并非良种场文明村村民，并非案涉土地所在集体经济组织的成员，现三被告与原告之间转让农村宅基地亦违反了集体经济组织成员权属性。因此，三被告在未取得相应审批手续的情况下，擅自转让涉案土地使用权给非同村村民，三被告与原告张东源签订的《宅基地转让协议》应为无效。三被告主张《宅基地转让协议》有效，于法无据，本院不予采纳。其次，关于转让款的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在上述《宅基地转让协议》无效的基础上，三被告因《宅基地转让协议》取得的转让款应予以返还，案涉土地现保持现状，经庭审确认，三被告明确案涉转让款292000元由三人平均分配收取，即被告梁国平、梁永赞、郑顺兰各收取97333.33元，原告主张三被告返还转让款理据充分，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十四条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告梁国平、梁永赞、郑顺兰应在本判决生效之日起十日内各自返还转让款97333.33元，合计292000元给原告张东源。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2840元（原告已预交），由被告梁国平、梁永赞、郑顺兰各自负担946.67元。原告张东源预交的受理费2840元，本院不予以退还，由被告梁国平、梁永赞、郑顺兰各自迳付946.67元给原告张东源。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二一年五月十四日法官助理 梁菊仪书 记 员 吴叠云