吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终872号上诉人（原审原告）：珲春新貌物业服务有限公司，住所地吉林省珲春市靖和街首善委邮电公寓3号楼2单元103室。法定代表人：杨威，该公司经理。委托诉讼代理人：代立福，该公司物业经理。被上诉人（原审被告）：丁艳菲，女，1990年3月14日出生，汉族，住吉林省珲春市。上诉人珲春新貌物业服务有限公司（以下简称“新貌物业公司”）因与被上诉人丁艳菲物业服务合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年４月２日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新貌物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判丁艳菲承担应缴纳的物业费1,163.68元及迟纳金502.71元或将案件发回重审。事实和理由：1．一审判决已经认定珲春市鸡西楼平安家园业主委员会与新貌物业签订的《鸡西楼平安家园小区物业服务合同》对小区业主具有约束力，故丁艳菲作为小区业主事实上享受了物业服务，应当受到物业服务合同的拘束。但一审法院判决丁艳菲承担物业费581.84元与其前段论述自相矛盾。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，业主认为物业服务企业的物业服务存在瑕疵的，其请求权应当限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，并不包括免交、少交物业服务费。一审法院已经认定丁艳菲应当支付物业费，且丁艳菲没有提起反诉主张，一审法院僭越审判权，超出双方主张范围，擅自调减应付物业费金额没有法律依据。2．一审法院认定的新貌物业为丁艳菲提供服务没有达到物业服务项目和符合合同约定的服务质量错误。丁艳菲提供的证据以点带面，且证人都是小区业主，系利害关系人，其证据不具有合法性，不应被采纳。3．无论从事实，还是从法律上，新貌物业实施了服务，丁艳菲就应该全额缴纳物业费。物业服务企业作为劳动密集型产业，承担着巨大的人员开支，业主拖欠物业费，已经给物业服务企业的运作造成困难，客观上带来损失，相关业主应承担迟纳金。4．从因果关系上，新貌物业作为物业服务企业，是轻资产重劳力的经营模式，其运营维护物业的资金主要来源就是业主缴纳的物业费。正是由于平安家园小区业主长期拒缴、拖欠物业服务费，才导致物业公司服务达不到合同要求。一审法院忽略经济规律随意裁判，势必导致物业公司运营成本进一步加重，更加难以保证服务质量，形成恶性循环。丁艳菲辩称，丁艳菲没有享受到物业服务，小区内的积雪是业主自己清理的，小区内三分之二的业主也都不同意交物业费，并有三分之二人签字为证；小区内的花是业主自己种的，需要维修的部分物业也没有去维修。新貌物业公司向一审法院起诉请求：1．要求丁艳菲支付拖欠的物业费1,163.68元（自2018年7月1日至2020年2月29日止），及迟纳金502.71元（698.2元×0.003×240日=502.71元），共计1,666.39元；2．诉讼费用由丁艳菲承担。一审法院认定事实：丁艳菲系珲春市靖和街鸡西楼平安家园小区4栋4单元307室业主，房屋建筑面积83.12平方米。2018年6月19日，珲春市鸡西楼平安家园业主委员会与新貌物业签订《鸡西楼平安家园小区物业服务合同》，约定：“……第一章物业基本情况与合同期限第一条物业基本情况物业名称：吉林新貌物业服务有限公司物业类型：住宅坐落位置：珲春市靖和街道四至：东至靖边路，西至兴源小区，南至沿河西街，北至龙源西街房屋栋数：5栋，建筑面积：约25000m（以实际总面积为准）。第二条本合同委托管理期限5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。如合同到期时，业主大会决议未能选出新的物业服务企业，物业公司无异议的情况下，则本合同自动延续有效，合同期限延续至业主大会决议选出新的物业服务企业接管本物业为止。第二章管理服务事项与服务标准第三条管理服务事项：1.物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维护和管理。2.物业管理区域内公共秩序的维护。3.物业管理区域内的公共清洁卫生。4.物业管理区域内的公共绿化养护。5.组织、配合开展社区文化活动。6.按照政府有关规定和《业主管理规约》约定进行装饰装修管理。7.物业档案资料管理。第五条甲乙双方参照吉林省发展和改革委员会《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》（吉发改管联字［2004］982号）规定的三级标准，确定执行本合同第六条的规定，相对应的物业费为0.7元／月／㎡。第六条物业管理服务标准：1.基本要求（1）物业管理企业应制定日常管理制度。（2）按规范签订物业管理服务合同。（3）物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。（4）物业管理企业实施每天8小时服务接待。（5）每年与10％以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80％。（6）建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。（7）按规定管理使用专项维修资金。2.房屋管理（1）按规定和业主规约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。（2）房屋外观良好、整洁。（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。（4）空调安装无安全隐患。（5）房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。3.设施设备维修养护（1）供水、供电、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。（2）设立24小时报修电话，急修一小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70％。（3）设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。（4）消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。（5）道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。（6）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90％以上，按规定时间定时开关。（7）设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。（8）保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。（9）危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。（10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。4.公共秩序维护（1）小区主出入口实施职能出入卡管理。（2）对小区重要部位每日巡查。（3）应对小区公共娱乐设施、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。（4）进出小区的车辆按指定位置有序停放。（5）秩序维护员经过突发事件应急处理培训。（6）每年进行消防培训一次。5.卫生保洁服务（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次。（2）及时清扫积水、积雪。（3）楼道玻璃每季擦拭一次。（4）合理布设垃圾桶、果壳箱。（5）垃圾每日收集1次，做到日产日清。（6）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。（7）小区公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。（8）对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。6.绿化管理及养护（1）花草树木无枯死，发现死树，及时清除。（2）绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。（3）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。（4）根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。（5）适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。第三章管理服务费用及报酬第七条本物业实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅：多层0.70元／月／㎡商业：1.00元／月／㎡住宅改成写字楼和商业性质的，按商业物业费标准收取；车位：根据业主大会决议决定是否收取费用；管理服务费标准的调整，应根据市场的情况经业主委员会协商，报送本市物业行政主管部门及物价管理部门备案。第八条物业管理服务费，按本合同约定之日起按年计算交纳，由业主或物业使用人按年提前30日到乙方指定地点交付。第九条物业管理服务费用主要用于以下开支（物业费的构成）：1.乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、工会经费、教育经费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域公共部位的清洁卫生费用；4.物业管理区域公共部位的绿化养护费用；5.物业管理区域公共部位的秩序维护费用；6.乙方办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.物业管理企业的利润……”。小区业主曾在小区内见到两名保安。小区业主袁中业于2018年10月25日向新貌物业公司赠送写有“尽职尽责服务为民”的锦旗。新貌物业公司自认于2020年2月29日撤离涉案小区。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，珲春市鸡西楼平安家园业主委员会与新貌物业签订的《鸡西楼平安家园小区物业服务合同》对小区业主具有约束力，故丁艳菲主张其未与新貌物业公司签过物业服务合同，合同相对人不是丁艳菲，不受合同的约束的抗辩理由，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，丁艳菲以新貌物业公司未履行物业服务合同为由拒绝支付物业费，但根据丁艳菲提供的部分业主的证言可以证明新貌物业提供了保洁、保安服务，因此该理由不属于其拒付物业费用的法定理由，对此不予采纳。根据双方提供的照片、部分业主的证言及当庭自认可以证明新貌物业虽提供了保洁、保安服务，但是未达到合同约定的标准，同时新貌物业公司并未提供证据证明公司在房屋管理、除提供保安服务以外的公共秩序维护、绿化管理及养护、积雪清扫等方面提供了相应物业服务项目和服务质量符合合同约定标准。结合本案中双方的实际情况，酌定支持新貌物业公司50％的物业服务费请求，即丁艳菲应向新貌物业公司交纳2018年7月1日至2020年2月末止的物业服务费合计为581.84元（83.12㎡×0.7元／月／㎡×20个月×50％）。因新貌物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主未按期交纳物业服务费的行为，依法不能认定为违约行为，新貌物业请求丁艳菲支付违约金的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、丁艳菲于判决发生法律效力之日向珲春新貌物业服务有限公司支付物业费581.84元；二、驳回珲春新貌物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由丁艳菲负担10元，由珲春新貌物业服务有限公司负担15元。二审中，丁艳菲提交了视频录像一份，欲证明新貌物业公司提交的送锦旗照片是虚假的。本院认为，该证据实为证人证言，证人应当出庭作证，该证据不符合法定证据形式，故本院对该证据不予采信。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案物业服务合同纠纷法律事实是在2021年1月1日民法典施行前的事实引起的，应当适用当时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。该规定位于合同法总则部分，可适用于物业服务合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定并非业主基于物业服务合同违约的全部救济权利。丁艳菲关于新貌物业公司未提供物业服务而拒交物业费的主张属于对新貌物业公司的诉讼请求的抗辩，无需提起反诉，虽然其抗辩内容是减少全部价款，但一审法院有权根据违约的程度认定应减少的价款比例，并未超出双方的请求行使审判权。新貌物业公司虽提供了部分物业服务，但一审中丁艳菲提供的照片及部分业主的证言可以证明新貌物业公司提供的物业服务未达到双方合同约定的标准，且新貌物业公司提交的证据不足以证明其提供的物业服务符合合同约定，一审法院根据双方举证情况酌情支持50％的物业服务费属自由裁量权的行使范围，本院予以维持。因新貌物业公司提供的物业服务不符合合同约定，丁艳菲未按期交纳物业服务费的行为不能认定为违约行为，新貌物业公司请求丁艳菲支付违约金的主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对新貌物业公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由珲春新貌物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 战明宇审判员 张 丽审判员 张新颜二〇二一年五月二十五日书记员 唐 颖