贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初5645号 原告：徐寿芳，女，1964年7月9日生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：于森，北京市中盾律师事务所律师。 被告：孙芙蓉，女，1986年9月9日生，汉族，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜泽，男，1984年6月2日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。系被告之夫。 第三人：张先健，男，1969年1月8日生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告徐寿芳与被告孙芙蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法追加了张先健作为本案的第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐寿芳的委托诉讼代理人于森、被告孙芙蓉的委托诉讼代理人龙海、杜泽、第三人张先健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐寿芳向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《联营合同》；2、请求判决被告支付所欠租金282465.70元（暂计算至2021年7月31日，自2021年8月1日起每月支付租金19463.10元直至解除《联营合同》的判决书生效之日止）；3、请求判决被告支付所欠物业管理费28910元（暂计算至2021年2月29日，自2021年3月1日起每月支付物业管理费1226元直至解除《联营合同》的判决书生效之日止）；4、请求判决被告支付违约金8000元；5、请求判决被告向原告支付律师费16000元；6、请求判决被告交清所欠水费、电费等能源费用；7、案件受理费由被告负担。事实和理由:2018年3月18日，原、被告双方签订《商铺租赁管理合同》（《商业运营管理合同》），于2018年12月5日签订《商业运营管理合同》终止协议，并签订《联营合同》（实为《租赁合同》），约定被告承租原告租赁的位于金科新蒲天都内的2-1-16、17、18、19号商铺作为联营场所，该区域的使用面积为272.44平方米。合同的期限自2018年8月1日至2023年7月31日止。“第三条联营合作金额3.1：自2018年8月1日至2019年7月31日止乙方向甲方支付人民币60元/平方/月联营合作金额，每月联营合作金额16346.40元，每年联营合作金额196156.80元；自2019年8月1日至2020年7月31日止乙方向甲方支付人民币63元/平方/月联营合作金额，每月联营合作金额17163.70元，每年联营合作金额205964.40元；自2020年8月1日至2021年7月31日止乙方向甲方支付人民币66.15元/平方/月联营合作金额，每月联营合作金额18021.90元，每年联营合作金额216262.80元；自2021年8月1日至2022年7月31日止乙方向甲方支付人民币77.44元/平方/月联营合作金额，每月联营合作金额19463.10元，每年联营合作金额133557.20元。3.2支付方式：自2018年8月1日起乙方按每6个月向甲方支付一次。3.3免租期，乙方享有17个月联营合作金额免缴期，此期间分别为2018年11月1日至2019年1月31日、2019年5月1日至2020年6月30日。此期间乙方不用缴纳联营合作金。第四条相关费用：5.1、乙方需自2018年8月1日起至2023年7月31日每月向甲方交纳物业管理费人民币4.5元/平方米/月，每月物业管理费1226元。5.2水费、电费燃气费……，由乙方自行承担并直接向属地的公用事业管理部门缴纳。第十三条违约责任：13.1乙方未经甲方同意而擅自终止履行合同或作出重大违约行为时，甲方有权扣除所有已缴纳款项及履约保证金。13.2乙方违反本合同项下任何一项义务的，……，由此给甲方造成的任何损害（包括向有权者或者受害者支付的损害赔偿金、为解决纠纷的费用、律师费用、商品回收费用在内）甲方有权向乙方要求赔偿。13.3乙方迟延合同规定期限15日以上或拒绝支付本合同所规定的相关费用时，甲方有权不通知乙方即从履约保证金中直接扣除，且甲方有权单方面终止合同，乙方需向甲方补剩余期合同期内所有相关费用。13.4乙方未按本合同约定交纳任何一项款项的，每逾期一日，乙方应当承担应付款项0.5%的违约金，逾期达15天仍未交清的，甲方有权解除本合同，并甲方有权扣除全部履约保证金。13.5如因乙方原因导致本合同解除的，乙方除应按本合同约定承担违约责任外，甲方有权扣除部分或全部履约保证金。《商铺租赁管理合同》签订后，乙方支付了履约保证金20000元，租金45039.20元。另外，原告为解决与被告之间的纠纷特与北京市中盾律师事务所签订《委托律师代理协议》，原告已支付律师费16000元。《联营合同》是原、被告双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当全面履行《联营合同》，被告违反《联营合同》的约定，不按照约定按时支付租金、物业管理费，虽经原告多次催缴仍以各种理由拒绝缴纳，已经构成违约，双方约定的解除合同条件已成就。被告的违约行为，导致原告的合同目的不能实现，并给原告造成巨大的经济损失，原告为了维护自己的合法权益和法律尊严，特依法向贵院提起诉讼，希望贵院依法审理，公正判决，以支持原告的诉讼请求。 被告孙芙蓉辩称，1、我同意解除双方签订的《联营合同》，其中17、18、19号商铺已经于2021年2月23日实际对涉案商铺进行腾退，并通过短信、微信通知原告的联系人李春，并于2021年3月3日委托贵州伍尊律师事务所向原告发出律师告知函，2021年4月14日通过微信再次告知李春，因此，以上门面实际上在2021年2月23日就实际解除。 2.16号门面，我已经于2019年1月4日就已经再次出租给实际承租人第三人张先健，原告对我的转租情况也是知情并了解的；3.针对存在第三人张先健实际承租的商铺并使用的事实，是否解除，恳请一审法院充分考虑案件的客观事实，结合第三人是否同意解除进行综合判定，如果第三人同意解除，那么第三人就应当依法向我支付案涉商铺的租金至本案商铺解除之日止诉讼请求。3、针对原告主张的第二项诉讼请求支付租金的诉求，我认为双方《联营合同》中明确约定了租金的支付方式及支付时间，原告可以直接要求门面实际承租人履行租金义务。超过部分属于我与第三人之间因订立《商铺租赁管理合同》法律关系问题，由原告与第三人另案处理。同时原告即便主张租金，也应当扣除因疫情等不可抗力原因导致无法经营期间的租金。4、针对原告要求支付物业管理费问题，我认为原告无权要求我支付物业管理费，原告并非本案的物业管理企业，只有提供物业服务的案外人基于物业服务合同进行诉讼时，才有权要求支付物业费，但具体支付多少，按照什么标准支付，需要根据案外人提供物业服务的质量是否达标来进行综合认定。同时，本案不交物业费重要原因是提供物业服务的案外人提供的物业管理服务不达标，没有尽到物业管理职责，导致我等经营活动受到严重影响，因此我保留向案外人进行追偿的诉权，本案原告要求支付物业服务费于法无据。5、原告主张违约金无事实依据。6、原告主张的律师费过高，也没有相应的计算标准及依据予以支撑，因此，请求人民法院依法驳回原告的该项诉求。 第三人张先健述称，我的合同于2021年7月31日到期，现在原告要收回，我同意返还商铺给原告。 本院经审理查明：本案涉案商铺即位于遵义市新蒲新区，系案外人重庆骏御商务咨询服务有限公司所管理的商铺。2018年3月8日，案外人重庆骏御商务咨询服务有限公司与原告签订房屋租赁合同，将本案涉案商铺在内的多处商铺出租给原告。 2018年12月5日，原告徐寿芳将从重庆骏御商务咨询服务有限公司租赁的位于遵义市新蒲新区间，使用面积为272.44㎡出租给被告孙芙蓉，同时原告徐寿芳作为甲方与被告孙芙蓉作为乙方签订《联营合同》，合同第二条约定：合同期限从2018年8月1日至2023年7月31日止；合同第三条3.1约定：乙方向甲方交纳租金的方式为2018年8月1日至2019年7月31日联营金为196156.80元（每月每平米为60元），2019年8月1日至2020年7月31的联营金为205964.40元（每月每平米为63元），2020年8月1日至2021年7月31日的联营金为216262.80元（每月每平米为66.15元），2021年8月1日至2022年7月31日的联营金为233557.20元（每月每平米为71.44元）……；3.2约定联营合作金的支付方式：自2018年8月1日起乙方按每6个月向甲方支付一次；3.3约定乙方享有17个月的免租期（分别为2018年11月1日至2019年1月31日、2019年5月1日至2020年6月30日。）……；第四条5.1约定：乙方每月向甲方交纳物业管理费1226元，水电、电费等能源费用，按照乙方单独使用实际消耗能量单独计费……；合同第十三条13.2约定：乙方违反本合同项下任何一项义务的，……，由此给甲方造成的任何损害（包括向有权者或者受害者支付的损害赔偿金、为解决纠纷的费用、律师费用、商品回收费用在内）甲方有权向乙方要求赔偿；13.4约定：乙方未按本合同所约定交纳任何一项款项的，每逾期一日，乙方应承担应付款项0.5%的违约金，逾期15日仍未交清的，甲方有权解除本合同，并甲方有权扣除全部履约保证金……；13.8约定：若乙方擅自将联营场所转租或转借给第三人，甲方有权单方面终止本合同，扣除所有保证金。合同第十六条17.1约定：乙方在合同终止或解除后7日内搬离所有物品并将该商铺恢复原状撤离联营场地……；17.2约定合同终止前三日内乙方向甲方清偿任何所欠的费用……。 另查明，原告徐寿芳与被告孙芙蓉曾与2018年3月18日签订《商业运营管理合同》，该合同签订后，孙芙蓉又将涉案2-1-16商铺转租给第三人张先健使用至今，对此，原告不持异议。 2018年12月5日，原告徐寿芳与被告孙芙蓉双方又签订《商业运营管理合同》终止协议，约定：终止双方于2018年3月18日签订的《商业运营管理合同》，被告孙芙蓉支付的相关费用全部等额转入双方于2018年12月5日签订的《联营合同》中。被告孙芙蓉向原告支付了涉案商铺三个月的租金49039.20元（2018年8月1日至2018年10月30日的租金）、定金20000元、装修保证金10000元、物管费等。 庭审中，原、被告双方对解除双方之间的租赁合同关系不持异议，但被告认为双方的合同已于2021年2月23日解除，并实际腾退了2-1-17、18、19号三间商铺，其并提交了短信告知记录和贵州伍尊律师事务所的告知函证明。原告徐寿芳还陈述，同意在孙芙蓉缴纳的定金和装修保证金抵扣尚欠的部分租金，并自认被告孙芙蓉缴纳的2-1-16号商铺的物管费截止至2020年1月1日，2-1-17、18、19号商铺缴纳的物管费截止至2019年2月1日。同时本院还向原告进行释明，是否要求第三人返还商铺，原告明确表示要求第三人返还商铺。 本院认为，结合双方当事人的诉辩及理由，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的《联营合同》的性质及效力如何认定；2.原告主张的损失及责任负担如何认定。 （一）关于双方签订的《联营合同》的性质及效力如何认定的问题。首先，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《联营合同》约定的内容可知，徐寿芳提供涉案商铺供孙芙蓉使用，并按照每平方米的价格固定收取所谓“联营金”，同时对联营金每年的递增方式及其他权利义务进行了约定。故该协议符合租赁合同的法律特征，即名为联营，实为租赁，双方亦是按照租赁关系在履行各自的权利义务。故原、被告双方签订的《联营合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。 （二）关于原告徐寿芳主张的损失及责任负担如何认定的问题。原告徐寿芳、被告孙芙蓉对解除双方之间的租赁合同关系不持异议，但被告认为其中2-1-17、18、19号三间商铺双方之间的租赁合同关系已于2021年2月23日解除。本院认为，首先原、被告双方所签订的合同未达到解除的条件，其次，该合同也不因被告的单方通知而解除，故对被告的该辩解理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，被告孙芙蓉在承租涉案商铺时，理应就相应的经营风险和商业因素进行考量，其并未提供证据证明无法继续经营的原因系原告徐寿芳的过错所致，故被告孙芙蓉在已经实际使用了涉案商铺的情况下，应当按照合同的约定支付租金，结合被告孙芙蓉仅缴纳了三个月的租金的事实及免租期17个月（分别为2018年11月1日至2019年1月31日、2019年5月1日至2020年6月30日。）的约定，再结合新冠疫情致孙芙蓉在一定期间内不能正常经营使用房屋的事实，本院酌情对第二次免租期顺延2个月，故孙芙蓉应当支付从2019年2月1日起至2019年4月30日的租金49039.20元及从2020年9月1日起至本判决书生效之日止的租金（按照双方签订的联营合同第三条3.1约定计算租金），并抵扣被告孙芙蓉缴纳的保证金20000元、装修保证金10000元。关于物管费，理由如前所述，故对原告徐寿芳要求被告孙芙蓉从2019年2月1日起至本判决书生效之日止每月支付1226元的物管费（因16号商铺缴纳至2020年1月1日，应扣除1739.10元）的诉求请求，本院也予以支持。庭审中，第三人对返还商铺不持异议，故本院对原告要求第三人返还商铺的诉讼请求，予以支持。关于原告徐寿芳主张的律师费，虽然双方在合同中有明确约定，但鉴于本案案情简单的实际情况，原告徐寿芳聘请律师支付过高的律师费，导致加重被告的负担，故本院酌情确定被告孙芙蓉向原告徐寿芳支付8000元律师费损失。关于徐寿芳主张的违约金。虽然本案中，被告孙芙蓉未及时缴纳租金，但考虑到被告孙芙蓉在经营期间因遭受新冠疫情影响，以及案涉商场整体经营环境困难等客观因素，其没有及时缴纳租金，系受到前述客观因素影响，故本院酌情确定孙芙蓉不承担违约金。关于原告主张的水、电费等能源费用，因未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。关于被告辩解的租金应当由第三人直接支付给原告的意见，因第三人未明确表示同意，且原告与第三人之间也并无合同关系，故本院不予采纳，被告可另案主张权利。关于被告辩解的物业管理服务不达标，原告不是物业服务合同的主体，不应向原告交纳物管费的辩解意见，因被告未提供证据予以证明物业服务存在严重瑕疵，且原、被告双方在合同中有明确约定，物业费由被告向原告交纳，故本院对被告的该辩解意见，也不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告徐寿芳与被告孙芙蓉于2018年12月5日所签订的《联营合同》； 二、由被告孙芙蓉于本判决生效之日起十日内支付原告徐寿芳从2019年2月1日起至2019年4月30日的租金49039.20元； 三由被告孙芙蓉于本判决生效之日起十日内支付原告徐寿芳从2020年9月1日起至本判决书生效之日止的租金（按照双方签订的《联营合同》第三条3.1约定计算租金），抵扣30000元； 四、由被告孙芙蓉于本判决生效之日起十日内支付原告徐寿芳物管费（从2019年2月1日起至本判决书生效之日止每月支付1226元物管费），扣除1739.10元； 五、由被告孙芙蓉于本判决生效之日起十日内支付原告徐寿芳律师费损失8000元； 六、由第三人张先健在本判决生效后立即将位于遵义市新蒲新区返还给原告徐寿芳； 七、驳回原告徐寿芳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3165元（已减半收取），由被告孙芙蓉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员  卢 松 二〇二一年五月二十一日 法官助理  罗跃谊 书 记 员  罗露露