山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终760号 上诉人（原审原告）：刘云，女，1964年7月4日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 委托诉讼代理人：曹培峰，男，1964年1月12日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。（系原告刘云之夫）。 委托诉讼代理人：范纪洪，山东科力律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淄博大方新材料科技有限公司，住所地：山东省淄博高新区民祥路151号。统一社会信用代码：91370303579382465Y。 法定代表人：杨特立，董事长。 委托诉讼代理人：张军利，山东小又小律师事务所律师。 上诉人刘云因与上诉人淄博大方新材料科技有限公司（以下简称大方公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘云的委托诉讼代理人曹培峰和范纪洪、上诉人大方公司的委托诉讼代理人张军利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘云向本院提出上诉请求：1、撤销淄博高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0391民初127号民事判决，改判被上诉人支付上诉人房屋租金300781元(自2018年2月5日计算至2020年3月1日)、支付违约金394975.62元，合计695756.62元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对上诉人要求被上诉人支付违约金394975.62元的诉讼请求不予支持是错误的。首先，一审判决已经认定，2018年4月8日博山区人民法院向被上诉人送达《通知》一份，通知被上诉人坐落于淄博高新技术产业开发区宗土地及两处地上房产归上诉人刘云所有；其次，2018年6月20日博山区人民法院又向被上诉人送达了(2017)鲁0304执恢362号《执行裁定书》，再次告知被上诉人“坐落于淄博高新技术开发区宗土地及两处地上房产的所有权归买受人刘云所有”的事实；再次，在2019年1月8日、1月24日上诉人又委托律师向被上诉人两次邮寄《律师函》，催收租金，因被上诉人拒收，2019年2月27日上诉人丈夫曹培峰又用手机彩信向被上诉人的董事兼总经理发送了《律师函》，而且自2018年2月7日以后上诉人亦多次以口头或电话形式向被上诉人催要租金；第四，上诉人于2019年12月对被上诉人提起本案诉讼，而被上诉人在庭审中称其在2020年(即诉讼过程中)还在向淄博吉澳实业有限公司（以下简称吉澳公司）支付租金。从以上事实可以证明，被上诉人最迟是在2018年4月8日就已经明知涉案房屋所有权人已经变更为上诉人刘云，被上诉人在此时就已经明知依法应当向上诉人支付租金情况下，而故意不向上诉人支付租金，明显系被上诉人故意违约，因此，被上诉人应当根据《房屋租赁合同》的约定向上诉人支付违约金394975.62元。二、一审判决对被上诉人应支付的租金少计算了73天(计款26888元)。2018年4月8日博山区人民法院已经向被上诉人送达《通知》一份，明确告知被上诉人坐落于淄博高新技术产业开发区宗土地及两处地上房产归上诉人刘云所有，被上诉人最迟在此时即知道或应当知道应当向上诉人支付租金。因此，被上诉人应当自2018年4月20日开始向被上诉人支付租金，一审判决以2018年6月20日博山区人民法院向被上诉人送达(2017)鲁0304执恢362号《执行裁定书》的日期开始起算被上诉人应支付租金的时间，对被上诉人应支付的租金少计算了73天(计款26888元)。为此，请求上级法院撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人房屋租金300781元(自2018年2月5日计算至2020年3月1日)、支付违约金394975.62元。 大方公司辩称：一、上诉人刘云通过参加法院拍卖所取得的涉案房产，博山法院通知我产权人是滕修徽，而不是上诉人，租赁合同相对方的出租人是吉澳公司，涉案房产原产权人吉澳公司已经将涉案房屋租赁给答辩人，且还在租赁有效期内。博山法院在拍卖涉案房产时，没有按照法定程序通知答辩人对涉案房产有优先购买权，答辩人并不知道涉案房产被拍卖的事实。二、2018年4月，博山法院给答辩人的通知，被通知人系手写变更为答辩人，内容为通知答辩人该房产是刘云通过参加拍卖取得滕修徽的房产，要求答辩人在30天内迁出，并没有要求答辩人交付租金的内容。答辩人认为博山法院通知迁出违反法律规定，拍卖也不能破除有效的租赁，我们向博山法院提出了书面的执行异议。博山法院在收到执行异议后，并未答复答辩人，又于2018年6月20日向答辩人送达了（2017）鲁0304执恢362号执行裁定书，该裁定书载明刘云通过拍卖购得滕修徽的涉案房产。博山法院的通知和执行裁定书中，没有关于租金及交付的内容，上诉人以此来证明和主张按照上述时间给他交付租金，缺乏法律和事实依据。答辩人将租金交付给吉澳公司是履行答辩人与吉澳公司的租赁合同，不是无故交付，也不存在恶意串通，以达到损害刘云的目的，并且答辩人都是按照合同约定及时履行了租金交付义务。刘云在拍卖成交后，没有及时向答辩人提出过交付租金的要求，答辩人将租金交付给吉澳公司，符合合同的约定和交易习惯，不应再向上诉人支付租金，更不应该承担违约金。三、刘云通过拍卖取得滕修徽的房产，刘云从未履行过出租人的义务，都是吉澳公司派相关人员收取水电费，维持租赁房屋的运行。2019年的9月，我们租赁的涉案房产公共下水道堵塞，答辩人找到吉澳公司协调各方修理，公共下水道恢复正常，因此我们一直认为是吉澳公司在履行租赁合同出租人的义务，所以答辩人才将租金交付给吉澳公司。综上所述，答辩人将租金交付给吉澳公司属于合理合法，不应再支付租金给上诉人。 上诉人大方公司向本院提出上诉请求：1、撤销(2019)鲁0391民初127号民事判决第一项，改判不支付2018年6月21日至2020年3月1日租金241332元，或驳回该部分诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判令上诉人应当自2018年6月20日起将租金交付给被上诉人刘云，上诉人认为这是错误的。一、博山区人民法院送达的(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书中，上诉人不是其中一方当事人或者协助人、承办人，博山区人民法院无需向上诉人送达该裁定书，也无需通过向上诉人送达该裁定书达到通知上诉人涉案房产所有人是被上诉人的目的。二、博山区人民法院执行裁定书主文和裁定事项中均没有要求或者提及上诉人应当履行任何的权利和义务，该裁定书不具有通知或者代表被上诉人通知上诉人应当交付租金和将租金交付给谁的作用。三、上诉人至今不认识被上诉人刘云，也没有其联系方式，上诉人在2018年6月20日收到博山法院执行裁定书后，被上诉人刘云从未到上诉人处联系租金交付事宜，还是吉澳公司一直正常到上诉人处收取租金。四、上诉人租用的涉案房产和进出道路产权人都是吉澳公司，因共用此进出道路的人员、单位较多，经常因各种原因造成道路堵塞，引发矛盾和争执，上诉人都是找出租人吉澳公司解决，被上诉人从未出现，也从未帮助上诉人解决道路通行问题。2019年9月，涉案房产公共地下水管漏水影响上诉人生产，经上诉人和吉澳公司协商，吉澳公司同意上诉人可以自行找施工队伍维修，维修费2500元从上诉人应交纳的房租中扣减。后在上诉人交纳2019年10月、11月、12月租金时，吉澳公司将维修费用从房租中进行了冲减。正常3个月应交租金36582元，上诉人实际交款34082元(有收款收据为证)。上诉人认为，吉澳公司一直按合同履行着出租人的义务，被上诉人刘云从未履行过出租人的义务，从未要求上诉人给其交付租金，上诉人因此将租金交付给吉澳公司并无不当。 刘云辩称:刘云取得涉案房屋租赁合同项下房屋所有权后，房屋租赁合同项下出租人的权利义务依法应由刘云享有和承担。上诉人大方公司应当向刘云履行支付租金义务。博山区法院于2018年4月8日向上诉人大方公司送达通知一份，2018年6月20日向上诉人送达执行裁定一份,两次书面告知上诉人大方公司涉案房产已经归刘云所有的事实，大方公司此时已经明确知道自此应向刘云履行支付租金义务。之后刘云多次向大方公司催要租金，大方公司拒不履行。2019年1、2月，刘云通过律师函以及手机短信形式通知上诉人大方公司涉案房屋所有权变更的事实，并催收租金。因上诉人大方公司拒不支付租金，刘云提起本案诉讼。上诉人大方公司与吉澳公司的恶意协商，不能减轻上诉人大方公司的合同义务。上诉人大方公司恶意拖欠刘云租金，应向刘云支付租金及违约金。二、上诉人所述“将租金交付给吉奥公司并无不当”没有事实和法律依据 原审原告刘云向一审法院起诉请求：1.判令大方公司立即支付房屋租金300781元（自2018年2月5日计算至2020年3月1日），向刘云支付违约金394975.62元，合计695756.62元；2.诉讼费由大方公司承担。 一审法院认定事实如下：2011年12月23日，吉澳公司与大方公司签订《房屋租赁合同》一份，约定吉澳公司将坐落在淄博高新区民祥路151号院内建筑面积为1300平方米的3号钢结构车间租赁给大方公司作为生产和办公使用，合同有效期为十年（2012年3月1日至2022年3月1日）；在本租赁合同期限内，租金付款以人民币支付，厂房租金为每月每平方米按建筑面积8.5元，该价格为前叁年度的房屋租赁价，后7年租金按年2%上浮；合同签订生效后一次性缴纳年度房租，以后提前20天缴纳房租，违约后按3‰日缴纳违约金；双方还约定了其他事项。2018年2月4日，博山区人民法院依法拍卖淄博高新技术开发区民祥路151号（现民祥路149号）一宗土地及两处地上房产【原不动产权证书号：淄国用（2012）第F00907号，03-1021916/淄国用（2012）第F00907号，03-1021917；现不动产权证书号：鲁（2019）淄博高新区不动产权第0000689号】。2018年2月5日，刘云竞得上述土地及两处地上房产，2018年2月7日，淄博市博山区人民法院作出（2017）鲁0304执恢362号执行裁定书一份，裁定：一、坐落于淄博市高新技术开发区宗土地及两处地上房产的所有权归买受人刘云所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移；二、买受人刘云可持本裁定到财产管理机构办理产权过户登记手续。2018年4月8日，淄博市博山区人民法院向大方公司送达《通知》一份，该通知的主要内容为：博山法院在执行刘云与被执行人山东博通工程机械有限公司、滕修徽、淄博金泰混凝土有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年2月5日依法拍卖了滕修徽所有的坐落于淄博高新技术产业开发区宗土地及两处地上房产，刘云以最高价竞得，该房产及土地使用权归买受人刘云所有，望你在接到此通知后30日内迁出房屋。2018年6月20日，博山区人民法院向大方公司送送了（2017）鲁0304执恢362号执行裁定书。大方公司已向吉澳公司支付了截至2020年3月的租金。刘云称多次向大方公司主张租金未果，遂诉至法院，提出了上述诉称中的诉讼请求。 一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，刘云竞得《房屋租赁合同》项下的涉案房产后，大方公司与吉澳公司签订的上述租赁合同的合同效力仍然存续，只是该《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务依法应由刘云享有和承担。博山区人民法院于2018年6月20日向大方公司送达了（2017）鲁0304执恢362号执行裁定书，该裁定已明确告知大方公司涉案房产所有权归买受人刘云所有，即大方公司知道或应当知道自此应向刘云支付租金，大方公司称其已向吉澳公司支付租金，依法可另行向吉澳公司进行主张，其在本案中不能据此对抗刘云的相应租金支付请求。经一审法院计算，2018年6月21日至2019年3月1日的租金为95472元（1300平方米×8.5元×（1+8%）×8个月）；2019年3月2日至2020年3月1日的租金应为145860元（1300平方米×8.5元×（1+10%）×12个月），合计241332元，刘云多主张部分，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。刘云未提供有效证据证明大方公司在其竞得涉案房产后已接到明确向其支付租金的通知，大方公司系发生错误认识而继续向吉澳公司支付租金，进而与刘云产生租金支付争议，故应与无故拒绝支付租金相区别，刘云请求大方公司支付违约金缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决：一、被告淄博大方新材料科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘云2018年6月21日至2020年3月1日租金241332元；二、驳回原告刘云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5379元，由原告刘云负担3513元，被告淄博大方新材料科技有限公司负担1866元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、上诉人刘云提交（2021）鲁03民终867号民事判决书一份，拟证明大方公司拖欠履约的2020年3月2日至2011年3月1日的租金及违约金，已经法院生效判决确认。经质证，大方公司对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，与本案诉争租金不是同一时期。二、上诉人大方公司提交博山区人民法院通过阿里拍卖网上拍卖涉案房产的公告一份，拟证明该公告在介绍标的物时，写明标的物所有人是吉澳公司。经质证，刘云对该证据的真实性无异议，认为和博山法院的裁定书并不矛盾，滕修徽是吉澳公司的实际所有人和控制人。两上诉人提交的上述证据，对方当事人对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。上诉人刘云提交的民事判决书与本案待证事实缺少关联性，对该证据在本案中的证明力，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审认定一致，本院依法予以确认。 本院认为,本案的争议焦点为：一、上诉人大方公司是否应当支付上诉人刘云租金以及支付租金的期间。二、上诉人大方公司是否应当支付上诉人刘云违约金。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据相关法律规定，租赁物所有权发生变动后，租赁合同对承租人和新房主具有法律约束力，承租人应向新房主交付租金。本案中，涉案房屋租赁合同的房主变更为刘云，上诉人大方公司需按照合同约定向刘云支付租金。2018年4月8日淄博市博山区人民法院向大方公司送达的《通知》内容，系通知大方公司搬走，并非通知大方公司向刘云交纳租金。2018年6月20日淄博市博山区人民法院向大方公司送达的执行裁定书，明确载明涉案房产所有权归刘云所有，大方公司自此应当知道应向刘云支付租金，一审判令大方公司自2018年6月21日起向刘云交付至2020年3月1日的租金并无不当。 上诉人刘云关于大方公司最迟在2018年4月8日就已经明知涉案房屋所有权人已经变更为刘云，应当自2018年4月20日开始向被上诉人支付租金，要求改判大方公司自2018年2月5日支付上诉人刘云房屋租金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 上诉人大方公司关于其不是博山区人民法院执行裁定书相关方、该裁定书不具有通知其向谁交付租金的作用、其不认识被上诉人刘云、因租赁产生的问题均找吉澳公司解决，不应支付租金给刘云，要求驳回刘云要求其支付租金诉求的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据本案查明事实，大方公司在涉案租赁物所有权变更后，由于认知原因向原房主吉澳公司支付租金，并不构成法定的违约情形。故，一审判决驳回刘云主张违约金的诉求，并无不当。上诉人刘云关于要求大方公司支付违约金的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘云、淄博大方新材料科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15678.00元，由上诉人刘云负担10758.00元、上诉人淄博大方新材料科技有限公司负担4920.00元。 本判决为终审判决。 审判长  禚慧聪 审判员  苏晓宇 审判员  孙德啟 二〇二一年五月十七日 书记员  王 婧