四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终1160号 上诉人（原审被告）：李博，男，1992年2月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川竹都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长宁县盛祥物业管理有限公司，住所地四川省长宁县长宁镇竹都大道三段时代庭园小区**楼。 法定代表人：邓觅，总经理。 委托诉讼代理人：牟全忠，四川川安律师事务所律师。 上诉人李博因与被上诉人长宁县盛祥物业管理有限公司（以下简称盛祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院(2021)川1524民初518号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李博向本院上诉请求：1.撤销四川省长宁县人民法院(2021)川1524民初518号民事判决；2.改判驳回盛祥物业公司的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由盛祥物业公司负担。事实和理由：1.盛祥物业公司未按照合同约定履行物业服务的义务；2.案涉商铺不属于盛祥物业公司物业服务范围；3.在2019年业主委员成立后，李博未与盛祥物业公司签订物业服务合同，盛祥物业公司无权请求2020年的物业管理费；4.盛祥物业公司从来未催收过物业管理费，本案已过诉讼时效。 盛祥物业公司辩称，我公司完全尽到了物业服务合同约定的义务，李博也享受了物业服务，前期物业服务协议以及业主委员会与我们签订的物业服务合同，对李博均有约束力，李博应当依约支付物业管理费。我公司对一审按照70%比例确定物业管理费是有异议的，但为了节约司法资源没有上诉，对一审的法律适用没有异议，请求驳回李博的上诉请求。 盛祥物业公司向一审法院起诉请求：1.判决李博支付物业管理费57684元；2.判决李博支付违约金3000元；3.诉讼费由李博负担。 一审法院认定事实：李博系“鑫盛·滨江国际”XX房屋的业主，该房屋面积485.56平方米。2014年4月16日，长宁县鑫盛房地产开发有限公司与李博签订《滨江国际临时管理规约》及《承诺书》，约定滨江国际小区坐落于长宁县××镇××路××段，东至长宁县肉联厂用地，南至淯江河，西至安宁中学用地，北至竹都大道；在业主大会成立前，由建设单位长宁县鑫盛房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘的长宁县盛祥物业管理有限公司，依据前期物业服务合同对本物业管理区域提供前期物业服务；前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一，物业买受人应当履行前期物业服务合同。2014年5月19日，李博就上述房屋与盛祥物业公司签订《鑫盛·滨江国际商场（铺）前期物业服务合同》，合同约定：盛祥物业公司向“鑫盛·滨江国际”提供前期物业管理服务，合同期限为自购房之日起至鑫盛.滨江国际业主委员会成立与新物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；对物业管理范围的公共区域场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、秩序及各项活动等事务全权实施管理；以开发商通知交房之日起交纳物业管理费，按1.8元／平方米／月的标准，接房时按半年预交，以后按半年提前预先支付给甲方。凡违反有关规定，违约方须向守约方支付1000元违约金并承担全额赔偿责任。2014年5月19日，李博交纳了2014年6月1日至2014年12月31日期间的物业费，盛祥物业公司向李博出具了收款收据。2014年9月2日，盛祥物业公司向李博出具收据记载：XX栋XX层物业费12个月（2014年6月1日至2015年5月31日），金额为10488元。之后，李博未向盛祥物业公司支付过物业服务费。 一审法院认为，李博与盛祥物业公司签订的《鑫盛·滨江国际商场（铺）前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务，盛祥物业公司提供了物业服务，李博应当支付相应的合理物业管理费。 本案的争议焦点一：本案是否超过诉讼时效。物业服务合同系继续性合同，同一合同项下的合同内容非一次性给付可以完结，物业管理工作需要在一段时间内连续不断地进行，在约定期限内，物业服务企业向业主提供持续性的物业服务。物业费是合同项下一定期间内基于同一原因而产生的继续性债务的统一约定，每个月的物业费具有整体性、关联性、固定性，每月均产生，是属于同一债务的分期履行，应按连续债务处理，即根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。双方至今仍在履行物业服务合同，故盛祥物业公司的起诉未超过诉讼时效，对李博的主张不予支持。 本案的争议焦点二：李博是否能以盛祥物业公司未提供物业服务为由拒交物业费。物业服务企业受托对某一物业管理区域实施物业管理，是对该物业管理区域之内所有的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并对整个物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护。本案中，李博所购房屋虽然位于滨江国际小区之外，但该位置依然属于盛祥物业公司管理的物业服务区域内，且与滨江国际小区共用物业设施设备，其中包括上下水管道、配电箱柜、供电线路、照明、天燃气管理、消防设施、绿地、道路、路灯、化粪池等，上述共用设施均由盛祥物业公司负责管理维护，故李博应当按照物业服务合同约定交纳物业管理费。关于李博是否向盛祥物业公司全额支付物业管理费，根据李博提供的证据，以及盛祥物业公司一审庭审中陈述在2019年以后李博房屋所在地外街的打扫系由环卫负责，相应的减少了盛祥物业公司的管理责任，且盛祥物业公司在履行合同的过程中，也存在提供物业服务不足的问题，故对本案李博应交纳的费用适当予以调整。根据李博提供的收款收据，李博已经交纳了1年7个月的物业服务费，物业服务费的起算应当为2016年1月1日至2020年10月31日，共计58个月，即为485.56平方米×1.8元/月/平方米×58个月×0.7=35485元。李博未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，但盛祥物业公司在履行合同的过程中，也存在提供物业服务不足的问题，盛祥物业公司也存在违约行为，且鉴于双方系小区管理者与业主的特殊关系，为避免矛盾激化，故对盛祥物业公司主张违约金的请求不予支持。但同时需要指出的是，盛祥物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区公共秩序维护以及公共基础设施的养护工作，提高服务质量，提升业主对物业服务的满意度；而作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李博在判决生效之日起十日内支付长宁县盛祥物业管理有限公司2016年1月1日至2020年10月31日期间的物业管理费35485元；二、驳回长宁县盛祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，减半收取计659元，由李博负担385元，由长宁县盛祥物业管理有限公司负担274元。该款长宁县盛祥物业管理有限公司已预交，李博负担部分直接支付给长宁县盛祥物业管理有限公司。 二审中，李博提交了其委托诉讼代理人杨俊清对证人潘洪所作调查笔录的复印件，拟证明案涉商铺的下水道一直是李博自行委托潘洪疏通，盛祥物业公司没有按照合同履行义务。盛祥物业公司质证认为，该调查笔录不符合二审新证据的形式要件，不应采信，并对笔录内容的真实性及证明目的均提出异议。本院审查认为，李博提交的调查笔录中潘洪陈述为“因为他们把铺子租给人家营业，垃圾比较多，稍不注意，垃圾整到沟沟里面去就堵了”，只能证明由于租户使用导致下水道堵塞后，是由李博聘人进行清理。因一审法院已经认定盛祥物业公司在履行合同的过程中存在提供物业服务不足的问题，并对交纳的物业费进行了调整，李博提交的该份调查笔录，不属于二审中出现的新证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉小区的业主委员会成立后，于2020年11月1日与盛祥物业公司签订了物业服务合同。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉商铺是否属于盛祥物业公司的物业服务范围；二、本案是否已过诉讼时效；三、李博应否交纳物业管理费以及交费金额。 关于争议焦点一，长宁县鑫盛房地产开发有限公司与李博签订的《滨江国际临时管理规约》第九条约定：“在业主大会成立前，由建设单位长宁县鑫盛房地产开发有限公司依法通过招投标（协议、招投标）方式选聘的长宁县盛祥物业管理有限公司（物业服务企业名称），依据前期物业服务合同对本物业管理区域提供前期物业服务。前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。物业买受人应当履行前期物业服务合同。”其中附件一中对“买受人的基本情况”记载为“（三）物业类型：商业；（四）建筑面积：485.56；（五）座落位置：XX幢[座][单元]XX”，李博与盛祥物业公司签订的《鑫盛·滨江国际商场（铺）前期物业服务合同》亦载明乙方“房号：XX#建筑面积：485.56”，结合李博所购商铺的具体位置，可以确认案涉商铺属于盛祥物业公司物业服务的区域范围。 关于争议焦点二，《鑫盛·滨江国际商场（铺）前期物业服务合同》约定“乙方业主委托甲方对鑫盛·滨江国际施行前期物业管理服务”，在“甲、乙双方权利和义务”项下第一条约定“自乙方购房之日起至鑫盛·滨江国际业主委员会成立与新物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止”，故在成立正式业主委员会并签订新的物业服务合同即2020年11月1日之前，前述前期物业服务合同对盛祥物业公司和李博均具有约束力。前期物业服务合同涵盖了李博自购房之日至2020年11月期间的物业服务权利义务关系，期间的物业费属于基于盛祥物业公司物业管理服务而产生的连续性债务，具备整体性、关联性和固定性，应当作为该份合同项下分期履行的债务，在合同尚未到期前，当事人对合同项下的连续性债务具有信赖利益，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，应当以2020年11月1日作为诉讼时效的起算点，故盛祥物业公司基于前期物业服务提起的诉讼请求并未超过诉讼时效。 关于争议焦点三，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费……。”权利和义务相统一是法律的基本原则。业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业管理费。李博所称下水道被堵自行疏通、店铺被盗等事宜，均具有一定偶然性，也与李博的自身使用有关；对于案涉商铺街道的卫生清洁问题，经过审理查明，盛祥物业公司在履约过程中确实存在卫生清理不全面、环境管理不到位等瑕疵履行问题，但没有达到重大瑕疵的程度，尚不足以构成业主免除交纳物业管理费义务的抗辩事由。一审在斟酌盛祥物业公司服务质量的基础上，对物业管理费进行了相应的扣减，且并未支持其违约金的请求，符合权利与义务相对等的原则，一审对李博应交物业管理费计算的期间和标准均符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，上诉人李博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费687元，由上诉人李博负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  龙 雨 二〇二一年五月三十一日 法官助理  匡小玲 书 记 员  邱 洁