天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1820号上诉人（原审原告）：李书光，男，1995年2月10日出生，汉族，现住天津市北辰区。被上诉人（原审被告）：张强，男，1974年3月22日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人李书光因与被上诉人张强房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初8563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李书光上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李书光一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张强承担。事实和理由：一审法院认定事实严重错误,适用法律不正确。一、关于受新冠疫情影响减免5、6月份租金,并对6月份租金持保留意见的问题。自4月份房租即将到期以来,我们与张强开始沟通房租缴纳与新冠疫情减免房租的事宜,经过多次沟通后,于5月初达成一致受疫情影响减免5月份租金一个月。到5月底准备缴纳房租之际,张强称村里要使用房屋,多次向李书光主张提前解除合同,并带古街工作人员向李书光施压解除合同,因李书光前期投入较大且受疫情影响损失巨大,不同意提前解除合同或者由被告支付违约金解除合同,协商无果,至6月底,张强提出免除前两个月(5月,6月)租金,搬走解除合同,经过深入分析综合考虑,该商铺已经不具备良好稳定的经营氛围,租赁合同得不到有效实施保障,原告于30日答复被告接受免除租金现在搬走的要求。至此,关于免除5、6月份租金的问题,不是受新冠疫情影响的协商结果,是租赁合同解除时李书光损失数万元,张强免除两个月租金各退一步的协商结果,这两个月的租金与疫情免租无关。至于6月份租金持保留意见的话,是在李书光讨要房屋的押金近两个月后,张强8月底突然附带提出一句,之前从没有表述,所以并无根据不足采纳。证明材料有张强提出的解除合同免除五六这两个月租金要求搬走的音频资料和李书光答复张强的微信聊天记录。二、关于博古架等物品占用涉案房屋产生占用费的问题。根据合同法的规定,受要约人对要约表示承诺,其合同即告成立。因张强说有朋友购买老榆木家具的要约(在双方的微信聊天记录2第三四张图有证明体现),故而做出留下博古架的承诺。张强没有房屋使用租赁关系或者房屋占用存储关系并明示收取租赁或占用费用的合同要约,李书光也未作出相关的承诺,故:不成立七月份的租赁使用或占用存储关系,所以不应当扣除租赁使用一个月的房租费用。关于一审判决书认为成立这一个月的房屋占用费,脱离了社会一般性和市场正常的存储费用,且李书光有自己家和朋友闲置房可以存放,后期搬走也确实转放在了这些地方,不可能存在说选择要花费3750元把几组架子放在这里二十多天吧,显然这样的关系是存在重大失衡偏差的,是造成显失公平的关系,所以不成立房屋租赁使用关系,不应当扣除这个月的房租费用。关于博古架放置期间,张强在使用博古架的问题:七月份拍摄的博古架照片显示证明,博古架上有泥人展示,该泥人是我们向朋友金宛借的,在我们搬走不租这个房子的时候,我们要返还金宛的泥人的。在这个时候张强提出,把泥人继续留在这里做展示,因为金宛也是他的朋友,他去和金宛说留下泥人。自此,从我借金宛泥人的关系就转移到了他借泥人的关系,那么他为什么要借人家的泥人留在这里?唯一可以解释通的就是他在借助使用我们的博古架也做一下泥人商品展示,以此显示商铺活力或者其他什么目的。最后,张强借用完我们的博古架展示了泥人商品,反手就扣这个月的博古架占用房租钱,显然是于情于理于法都不合情不合理不合法的。三、关于张强承诺协助出售博古架等物品的问题。对于张强的承诺协助出售,虽然最终张强没有做到,但是李书光一直听从于张强的安排,及时根据张强的要求搬离博古架等物品。张强以此承诺为引诱,形成留下博古架等事实,再反手扣下博古架的一个月房租占用费用,故意造成重大误解,导致显示公平的费用扣除关系,剥夺了李书光物品存放和房屋租赁的选择权。四、关于权利人放弃权利尚需以明示方式的问题。在一审判决书中认为“权利人放弃权利尚需以明示方式进行判断”,同比,权利人主张权利也需以明示的方式进行判断,在留下博古架等物品时,张强没有主张提出放下博古架需要收费以及收费标准明细等等,且此沟通方式,从社会一般人角度考量就是互相帮忙的情况。等事后张强提出扣除一个月的房租费用,剥夺了我们物品存放或房屋租赁的知情权和选择权,如果我们在知情的情况下是不会选择花费三千多元放置东西的,不可能同意成立显失公平的房屋租赁使用关系。同样,我们放弃知情权和选择权也需要以明示的方式进行判断,张强没有给予我们知情并做出相应选择,我们也并未明示要花费三千多元放置东西。显然,此条款对于张强的权利应用,侵害了我们的应有权利,有意偏袒,有失公允。五、关于随房出租的钟乳石两块、大花瓶四个、牌匾一块、酒柜一个等物品场地占用费的问题。对于合同签订之初,我们答应张强物品存放占用我们场地的问题,与现在争议的博古架存放的问题类同,只是互换了角色,故而一并提出诉讼。在一审庭审过程中的和解环节,我们提出可以放弃此诉求作为让步。张强辩称，请求驳回上诉，维持原判，我方保留向李书光主张房租的权利。李书光向一审法院起诉请求：1.判令张强返还押金3,750元；2.判令张强支付物品存放场地占用费3,750元；3.案件受理费由张强负担。一审法院认定事实：张强（出租方）与李书光（承租方）系房屋租赁关系，出租房屋坐落于天津市北辰区××道××街××号，租期自2019年5月1日至2022年4月30日，月租金3750元，按年支付，每年4月30日前支付下年度租金，房屋内空调柜机一台、钟乳石两块等物品随房出租等。庭审中双方确认如下事实：2020年4月30日的租金已结清，剩余3,750元押金未返还，李书光于2020年7月5日退租并搬离租赁房屋，留有的博古架及桌子等物品于2020年7月25日搬走。另查，第一年度租期届满后，双方曾就下一年度租金给付、因疫情减免租金、合同解除及租金返还等事项进行微信沟通，微信聊天记录载明，张强同意减免2020年5月、6月份租金，其中6月份租金持保留意见，并同意协助李书光就搬离后留下的博古架及桌子等物品进行出售，后张强扣留3,750元押金抵扣租金，李书光提起本诉。一审法院认为，争议焦点为张强应否返还李书光押金3,750元，并支付场地占用费3,750元。结合案情，本院分析如下：首先，双方明确约定空调柜机等物品随房出租，李书光主张该部分物品场地占用费于法无据，不予支持；其次，受新冠疫情影响，李书光经营困难，张强减免租金之举亦符合国家政策，至于减免程度需双方协商，并无强制性规定，张强同意减免5、6月租金，并对6月份租金减免持保留意见，故尚需双方最终结算确定实际减免数额。另李书光系于2020年7月25日彻底清空租赁房屋，该期间内博古架等物品必然占用案涉房屋产生占用费，张强虽承诺协助李书光出售上述物品，但权利人放弃权利尚需以明示方式进行判断。综上因素，张强扣留剩余押金3,750元抵扣租金，并无不当，李书光主张返还，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李书光的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由李书光负担。二审期间，李书光提供其与张强录音一份，证明张强提出免除5、6月份的租金，提前解除合同。张强质证意见为，真实性认可，但不认可证明目的，录音中表示如果在6月底之前搬走，5、6月份的租金免交，但李书光并未在6月底前搬走。本院认证认为，该证据不能达到李书光的证明目的，不予采信。张强未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同系张强、李书光真实意思表示，合法有效。双方明确约定空调柜机等物品随房出租，李书光主张该部分物品场地占用费于法无据，一审未予支持并无不当；李书光提供的录音虽显示张强表示“这两个月房租不要了”，但前提是在“月底前搬走，如果超过这个月底，从7月1日之后就该交俩月”，故，录音并不能证明张强已经放弃5、6月份租金。关于新冠疫情影响是否减免租金，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，故双方对于减免事宜并无强制性规定，应首先协商解决，张强同意减免5、6月租金，并对6月份租金减免持保留意见，故张强未明确表示减免6月份租金，其有权就押金抵偿6月份租金。另，李书光虽系于2020年7月25日彻底清空租赁房屋，但张强已然于2020年7月3日将房屋换锁，李书光已经失去对租赁房屋的控制，该期间案涉房屋产生占用费，张强无权主张。因此，张强扣留剩余押金3,750元抵扣6月份租金，并无不当，李书光主张返还，一审法院不予支持，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，李书光上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李书光负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年五月六日书记员  单 珊