河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1024民初283号 原告：香河某某房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县绣水街。 法定代表人：赵某某，总经理。 委托诉讼代理人：祝文龙，北京国枫律师事务所律师。 被告：王某某，女，1982年3月22日出生，汉族，河北省廊坊市香河县人，住香河县。 委托诉讼代理人：张雪东。 原告香河某某房地产开发有限公司（以下简称香河某某公司）与被告王某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香河某某公司的委托诉讼代理人祝文龙、被告王某某及其委托诉讼代理人张雪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告香河某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告和被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》于本案起诉之日解除；2、判令被告向原告支付代偿保证金18232.38元，该款从被告已付房款中优先扣除；3、判令被告向原告支付违约金285186.2元，该款从被告已付房款中优先扣除；4、判令被告配合原告办理注销预售登记手续等相关手续，发生的相关费用由被告承担；5、判令被告配合原告办理银行贷款注销手续，发生的相关费用由被告承担；6、判令被告承担本案受理费等全部诉讼费用。后在庭审中，原告增加第2项诉讼请求数额至73003.16元。事实与理由：原告和被告于2016年7月31日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20160711035，以下简称“购房合同”）和《关于银行贷款担保补充协议》，上述协议约定原告将坐落于廊坊市的房屋出卖给被告；房屋总款为1425931元，付款方式为商业贷款，除首付款285931元外，余额1140000元由被告向银行申请住房贷款支付，原告为被告贷款提供连带保证责任（阶段性担保）。其中《购房合同》附件五第十二条第3款约定，因被告原因导致合同无法履行的，应向原告支付总房款百分之二十的违约金，并承担由此造成原告经济损失；《关于银行贷款担保补充协议》第五条约定，被告违约未向银行偿还房贷本息，导致原告承担保证责任代为履行债务的，原告将书面通知被告，被告应在收到通知后7日内向原告偿还原告代偿银行全部款项，包括但不限于借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项以及贷款人为实现债权而发生的相关费用，如逾期偿还的，被告应向原告支付购房款总额日万分之五的违约金；第六条约定，被告在收到第五条通知后超过30日未付清全部款项的，原告有权解除购房合同，在收到原告解约通知后，被告应共同办理注销购房合同备案手续并承担相应费用，未腾退房屋的按同地区、同地段、同档次房屋平均租金2倍向原告支付租金，同时原告有权从应退还被告的购房款中优先扣除各项费用、违约金等。被告（借款人）、原告（担保人）和中国农业银行股份有限公司香河县支行（贷款人，以下简称“中国农业银行”）于2016年8月4日签订了《个人购房担保借款合同》（编号：13020120160106335），第三十五条明确原告提供连带保证责任，该阶段性担保期限自借款人取得房地产权属证书，并办妥以中国农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日起解除。截至2021年2月7日，被告未按照贷款协议约定偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，代被告履行了部分债务73003.16元。原告按照补充协议约定，于2020年7月15日通过邮政快递向被告发出了《催款函》，但被告于2020年7月16日收到该书面通知后，至今仍未偿还原告代付款项。综上所述，被告本应遵守执行双方之间的合同，但被告未按协议约定偿还银行贷款等义务，导致原告承担了保证责任，已构成严重违约，给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告全部诉求。 被告王某某辩称，对原告诉讼请求第一项主张解除合同没有意见，因涉案房产双方没有办理交付手续，该房产已被案外人李洪文购买，购买时间为2016年10月21日，后经贵院出具（2017）冀1024民初815号民事调解书，该案于2018年3月15日进入执行程序。因李洪文要求法院强制执行被告办理过户事宜，至今被告与李洪文未办理产权登记变更。被告交纳房屋按揭贷款至2019年2月，此后由于被告个人无经济来源未交纳。2020年被告也向原告发出通知说明了此房屋现状，不存在自身故意违约的行为，不同意支付违约金。合同解除后应当就涉案房产进行合理的价格评估然后分配。 本院经审理认定事实如下：原告香河某某公司（出卖人）与被告王某某（买受人）于2016年7月31日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为20160711035）及《补充协议》、《关于银行贷款担保补充协议》，被告购买原告开发建设的香河县京汉铂寓住宅小区二期5号楼2单元502室，合同约定：建筑面积115.08平方米，每平方米12,390.78元，总金额1,425,931元整，买受人于2016年7月18日前支付首期房款285,931元，余款1,140,000元向银行申请贷款支付。《关于银行贷款担保补充协议》第五条约定：出卖人代买受人履行债务后将书面通知买受人，在买受人收到出卖人的书面通知书之日起7日内，应向出卖人偿还出卖人代付的全部款项（包括但不限于借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项以及贷款人为实现债权而发生的相关费用）。如买受人在收到出卖人的书面通知之日起7日内未向出卖人偿还出卖人代付的全部款项，每逾期一日，买受人应向出卖人支付购房款总额日万分之五的违约金；第六条约定：买受人在收到本补充协议第五条所提到的书面通知后超过30日仍未能向出卖人付清上述全部款项，出卖人有权解除出卖人与买受人所签订的20160711035号《商品房买卖合同》并向买受人发出书面解约通知。2016年8月4日，原告香河某某公司作为保证人与王某某（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司香河县支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定王某某借款1,140,000元，用于购买编号为20160711035的《商品房买卖合同》约定的京汉铂寓住宅小区二期5号楼2单元502室，借款期限360个月（2016年8月4日起至2046年8月3日止），还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。至本次诉讼，涉案商品房可交付，被告王某某未办理收房手续，未办理商品房的房地产权属证书，已偿还银行贷款至2020年2月4日，后未偿还。中国农业银行股份有限公司香河县支行于2020年5月7日扣划原告保证金18,232.38元、于2020年10月10日扣划原告保证金30,509.56元、于2021年2月7日扣划原告保证金24,261.22元，以上共计73,003.16元。 另查：2020年7月15日，原告香河某某公司向被告王某某邮寄送达了催款函，被告收到后向原告出具了关于香河京汉铂寓催款函回复函并附香河县人民法院民事调解书、执行通知书各一份。该民事调解书系本院于2017年3月16日作出的（2017）冀1024民初815号民事调解书，系原告李洪文诉被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，双方自愿达成如下协议：一、原、被告于2016年10月21日签订的房屋买卖合同合法有效，原、被告继续履行该合同。二、原告购买被告的位于香河县。楼房总价款1856000元，原告已付被告650000元。被告于该房屋实际交付之日起3日内，将该房屋手续交付原告，并于房屋产权证交付之日起10日内与原告履行过户手续。该房屋过户到原告名下后5日内，原告给付被告王某某尚欠购房款1206000元。该案件已于2018年3月15日在本院立案执行，案号为（2018）冀1024执483号，现仍在执行程序中。 经查询，涉案商品房于2017年2月25日被香河县人民法院查封，查封案号为（2017）冀1024民初313号，查封期限自2017年1月25日起至2023年1月20日止；于2020年4月21日被香河县人民法院轮候查封，查封案号为（2017）冀1024执1489号，查封期限自2020年4月21日起至2023年4月20日止。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《补充协议》、《关于银行贷款担保补充协议》、银行扣款回单及凭证、快递单及关于香河京汉铂寓催缴函回复函、贷款还款流水、本院（2017）冀1024民初815号民事调解书及（2018）冀1024执483号执行通知书、香河县住房和城乡建设局证明等证据在卷佐证。 本院认为，原告香河某某公司与被告王某某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于银行贷款担保补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定，享有权利、履行义务。原告主张确认原告和被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》于本案起诉之日解除。虽然双方签订的《关于银行贷款担保补充协议》第六条约定：买受人在收到本补充协议第五条所提到的书面通知后超过30日仍未能向出卖人付清上述全部款项，出卖人有权解除出卖人与买受人所签订的20160711035号《商品房买卖合同》并向买受人发出书面解约通知。原、被告均当庭表示同意解除上述合同，但被告王某某在未办理涉案商品房的房地产权属证书的情况下已将该商品房出售给案外人李洪文，现王某某与李洪文的案件正在执行程序中，该商品房涉及案外人李洪文的利益，且原告也并未向被告发出书面解约通知，故原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》不宜解除，应继续履行。原告主张被告支付代偿保证金73,003.16元，该款从被告已付房款中优先扣除，因双方对代偿保证金的事实均予以认可，且有银行扣款回单及凭证予以证实，故对原告提出的要求被告支付代偿保证金的主张予以支持，因双方继续履行合同，对从被告已付房款中优先扣除的主张不予支持。原告主张被告给付违约金285,186.2元，该款从被告已付房款中优先扣除。因被告未依约向银行偿还贷款，导致原告履行保证责任代偿了被告的部分贷款本息，故被告存在违约行为，应赔偿原告的相应损失，本院支持原告从代偿之日起至款项给付之日止的利息。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告王某某于本判决生效后三日内给付原告香河某某房地产开发有限公司代为偿还的商品房贷款本息73,003.16元及相应利息（其中以18,232.38元为基数，自2020年5月7日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以30,509.56元为基数，自2020年10月10日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以24,261.22元为基数，自2021年2月7日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告香河某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,486.42元，由原告香河某某房地产开发有限公司负担2,673.88元，由被告王某某负担812.54元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  林晓文 二〇二一年五月六日 书记员  张 萱