江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0981民初2541号原告：中国建设银行股份有限公司东台支行，住所地东台市金海中路16号。负责人：宋华，该支行行长。委托诉讼代理人：李庆华，江苏永屹律师事务所律师。被告：杨平，男，1982年11月27日生，汉族，居民，住东台市。被告：卢艳鹤，女，1985年3月14日生，汉族，居民，住东台市。被告：黄剑，男，1987年10月13日生，居民，住东台市。被告：东台健源置业有限公司，住所地东台市城东新区开发建设管理委员会内。法定代表人：李静，执行董事兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司东台支行（以下简称建行东台支行）与被告杨平、卢艳鹤、黄剑、东台健源置业有限公司（以下简称健源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。原告建行东台支行委托诉讼代理人李庆华、被告杨平、卢艳鹤、黄剑到庭参加诉讼。被告健源公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩意见原告建行东台支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令判决被告杨平、卢艳鹤、黄剑立即向原告偿还贷款本息540487.5元（暂计至2021年2月23日，其中本金481575.88元，利息52358.44元，本金罚息1874.22元，利息罚息4678.96元）并继续按合同约定偿还至实际清偿日止的借款利息、罚息；2、判决原告对被告杨平、卢艳鹤名下东台市的房屋享有优先受偿权；3、判决由被告承担本案律师费19414.63元；4、判决被告健源公司对上述欠款承担连带清偿责任；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告杨平、卢艳鹤系夫妻关系，2016年6月2日，原告与被告杨平、卢艳鹤、黄剑签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），该合同第28、29、30、31、34条约定，被告杨平、卢艳鹤、黄剑向原告借款50万元用于购买被告健源公司开发的位于东台市商品房（房屋成交价为628768元），借款期限为360个月，即从2016年6月2日至2046年6月2日，借款利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息还款。借款人发生逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。如借款人未按约按时足额偿还借款本息的，贷款人有权要求借款人立即偿还本息及相关费用。同时，被告杨平、卢艳鹤以案涉所购房屋为贷款提供抵押担保。2012年3月14日，原告与被告健源公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定本最高额保证所担保的债权是指2012年3月14日至2018年3月14日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币伍仟万元。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2016年6月8日，原告与被告杨平、卢艳鹤在原东台市国土资源局办理了案涉房屋的抵押预告登记，2016年6月13日原告依约向被告健源公司账户汇款50万元。原告按约发放贷款后，被告开始尚能还款。自2020年2月开始，被告就未还过款。截止2021年2月23日，杨平、卢艳鹤、黄剑余欠原告本金481575.88元，利息52358.44元，本金罚息1874.22元，利息罚息4678.96元，本息合计540487.5元。被告健源公司应当为被告杨平、卢艳鹤、黄剑的债务承担连带责任。请求支持原告的诉讼请求。被告杨平辩称，当时卖房子的开发商的销售人员叫陈某，办理的时候是两笔贷款，一笔是10万，一笔是50万，后面月供就还不上了。被告卢艳鹤辩称，房子买了以后，我们还了3个月，之后手头紧，还不了，想把房子退掉，退不掉，后来房子转给了黄剑，黄剑说房子由他还贷款，后来情况就不清楚了。被告黄剑辩称，杨平后来将房子转手给我了，我将房子装修了，后来出事了，就没有还贷款。被告健源公司未应诉、答辩。本院认定的事实本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，杨平、卢艳鹤（借款人、抵押人）、黄剑（借款人）与建行东台支行（贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定借款人向贷款人借款50万元用于购买东台市商品房，借款期限为360个月，即从2016年6月2日至2046年6月2日，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，贷款利率调整日于每年的1月1日调整，还款方式为按月等额本息还款。借款人发生借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同项下的担保方式为保证、抵押，杨平、卢艳鹤以案涉所购房屋为贷款提供抵押担保，保证人是健源公司，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人未按合同约定用途使用贷款的，均构成违约；出现违约情形，贷款人有权：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用〔包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等〕由借款人承担。双方还约定了其他事宜。2012年3月14日，健源公司（保证人、甲方）与建行东台支行（债权人、乙方）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，“债务人”是指因购置座落于东城名苑项目所属住房或商用房（商业用房/住房或商业用房)而与乙方发生借贷关系的全部债务人，本最高额保证所担保的债权是指2012年3月14日至2018年3月14日期间因乙方向债务人发放个人住房(商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币伍仟万元，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2016年6月8日，建行东台支行与被告杨平、卢艳鹤办理了案涉房屋的抵押预告登记。2016年6月13日，建行东台支行依约向健源公司账户汇款50万元。建行东台支行发放贷款后，杨平开始尚能还款。自2020年2月开始，杨平、卢艳鹤连续未按时还款。截止2021年2月23日，杨平、卢艳鹤、黄剑欠原告本金481575.88元、利息52358.44元、本金罚息1874.22元、利息罚息4678.96元，本息合计540487.5元，当前执行的年利率为4.26%。建行东台支行向杨平、卢艳鹤、黄剑催要未果，委托律师代理支出代理费19414.63元，诉来本院。本院判决理由和结果本院认为，建行东台支行与杨平、卢艳鹤、黄剑签订的个人住房（商业用房）借款合同，与健源公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。杨平、卢艳鹤、黄剑共同向建行东台支行借款500000元，截止2021年2月23日欠贷款本金481575.88元、利息52358.44元、本金罚息1874.22元、利息罚息4678.96元，有建行东台支行提交的中国建设银行个人贷款对账单、结清试算及当事人的当庭陈述予以证明，依法可以采信。案涉的房屋抵押仅办理了抵押预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故抵押权未依法设立。建行东台支行主张其对杨平、卢艳鹤名下的东台市的房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不能支持。杨平、卢艳鹤、黄剑未按约还款构成违约，建行东台支行根据合同约定有权宣布贷款全部提前到期，至本案诉状副本到达杨平、卢艳鹤、黄剑之日（以最后一方收到时间2021年5月1日为准），杨平、卢艳鹤、黄剑应当立即还款。杨平、卢艳鹤、黄剑未立即还款，建行东台支行可以要求杨平、卢艳鹤、黄剑从2021年5月2日起按合同约定的罚息利率支付利息、罚息。杨平、卢艳鹤、黄剑未还款，建行东台支行要求保证人健源公司对杨平、卢艳鹤、黄剑的债务承担连带还款责任，符合合同约定，依法可以支持。杨平、卢艳鹤、黄剑未及时还款，致建行东台支行提起诉讼，建行东台支行要求杨平、卢艳鹤、黄剑、健源公司承担其因实现案涉债权而支出的律师费19414.63元，符合双方的合同约定，依法可以支持。健源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此可能产生的不利法律后果应由其承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民法典》第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨平、卢艳鹤、黄剑于本判决生效之日起30日内归还原告中国建设银行股份有限公司东台支行借款本金481575.88元及利息（含复利、罚息）（截止2021年2月23日利息52358.44元、本金罚息1874.22元、利息罚息4678.96元；以本金481575.88元，从2021年2月24日起至2021年5月1日按年利率4.26%计算，从2021年5月2日起至实际还款之日止按合同约定的罚息利率计算利息、罚息）并承担律师费19414.63元；二、被告东台健源置业有限公司对上述义务承担连带偿还责任；三、被告东台健源置业有限公司承担保证责任后，有权向被告杨平、卢艳鹤、黄剑追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司东台支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9204元，减半收取4602元，由被告杨平、卢艳鹤、黄剑、东台健源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 臧田桂二〇二一年五月二十五日法官助理 高 静书 记 员 王 鹏