北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5980号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖东园122楼1层F-01。法定代表人：邓仁健，总经理。委托诉讼代理人：李娜，公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京新领寓商业管理有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺平路南法信段10号9幢4层1047室。法定代理人：崔奇，总经理。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。上诉人北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司（以下简称：宝宝爱吃公司）因与上诉人北京新领寓商业管理有限公司（以下简称：新领寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝宝爱吃公司上诉请求：1.请求依法撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5014号民事判决书，改判支持我公司的全部诉讼请求；2.请求依法判令由新领寓公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：宝宝爱吃公司与新领寓公司于2019年6月5日签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2019年6月1日至2021年5月31日。我公司在承租期间，因租赁房屋被政府部门认定为违建，导致我公司遭遇政府部门清退。新领寓公司作为过错方，应对清退事件给我公司造成的损失承担赔偿责任。我公司的损失包括鱼缸、冷库、空调、装修、营业损失五项，我公司已经提供了相应证据证明相关损失。一审法院对举证责任的分配以及酌定的数额严重侵害了我公司的利益。新领寓公司辩称，不同意宝宝爱吃公司的上诉请求和理由。我公司认可涉案租赁合同无效，认可一审判决第二项，但我公司不认可一审判决第三项，因为宝宝爱吃公司没有相应的证据证明损失数额。新领寓公司上诉请求：请求依法撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5014号民事判决书，依法改判。事实与理由：一审法院对事实认定不清。新领寓公司认为一审法院判决由我公司向宝宝爱吃公司赔偿各项损失6万元，没有事实基础。宝宝爱吃公司要求我公司赔偿各项损失，根据谁主张谁举证原则，宝宝爱吃公司需要对自己的主张提出证据证明损失数额。一审中，宝宝爱吃公司提出的证据不能证明是涉案房屋内的财产损失，也不能证明涉案房屋内财产损失的具体数额，因此宝宝爱吃公司应承担其举证不能的法律后果。宝宝爱吃公司辩称，同意一审判决第一项及第二项关于押金的认定，不同意对租赁费及损失的认定。宝宝爱吃公司向一审法院起诉请求：1．请求判令新领寓公司返还我司剩余租金39937.5元、押金34218元；2．请求判令新领寓公司赔偿我司各项损失432632.69元，其中鱼缸损失93542元、冷库损失144671.94元、空调损失31182元、装修损失63236.75元、营业损失100000元；3．判令新领寓公司承担本案诉讼费。新领寓公司向一审法院提出反诉请求：1.判令宝宝爱吃公司与新领寓公司签订的租赁合同无效；2.诉讼费由宝宝爱吃公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年6月5日，新领寓公司（甲方）与宝宝爱吃公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方向乙方出租其拥有出租权的位于北京市通州区16号8栋3号底商。房屋用途为商业用途。租赁期限为2年，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，免租期为7天，自2019年5月25日起至2019年5月31日止。第四章“租赁费用标准及支付方式”约定，第一个计租期限为2019年6月1日至2019年11月30日，含税月租金为34218．75元/月；第二个计租期限为2019年12月1日至2020年5月30日，含税月租金为34218．75元/月，租金按半年支付，支付时间为每个付款周期的前10天支付当期的租金，首期租金支付时间为本合同签订之日起10个工作日内。乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方支付履约保证金人民币34218元，待租赁期限届满或本合同终止或解除后，甲方应在10个工作日内向乙方无息返还履约保证金，如甲方逾期退还履约保证金的，每延期一日，应向乙方支付应付未付金额的3‰作为违约金。第六章“甲乙双方权利义务”第6．1．3条约定，因租赁房屋要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意乙方对租赁房屋进行装修改造并配合乙方办理租赁房屋装修改造所需相关手续（如需），甲方不得因乙方装修改造再收取任何费用（包括管理费、押金等）；第6．2．3条约定，乙方在不损坏租赁房屋主体结构的前提下，可自行决定对房屋进行装修改造。除本合同另有约定外，装修和改造的费用由乙方承担，合同期满，乙方交付甲方房屋，装修不得破坏，乙方将按现状交付房屋。第七章“房屋返还”约定，乙方应于租赁期满或本合同终止或解除后，按照正常使用后的现状将租赁房屋交还甲方。依附于房屋的装饰、装修部分，乙方放弃收回，由甲方无偿取得。乙方不得留存物品或影响租赁房屋的正常使用。对未经甲方同意留存的物品，视为乙方放弃权利，甲方有权自行处置。租赁合同第九章“甲方保证及责任”约定，甲方保证租赁房屋不属于违法、违章建筑，甲方对租赁房屋享有所有权（具备相应不动产权属证明）或享有合法出租权（可以提供产权人允许甲方出租租赁房屋的书面证明），甲方承诺对于租赁房屋，任何第三方物权向乙方主张权利。第十一章“合同变更、终止和解除”约定，租赁期间内，甲方不具备合法的出租权，或租赁房屋上存在甲方未声明的担保物权、查封等权利限制的；或虽有声明但因第三方主张权利等原因而导致乙方无法正常使用及经营的，乙方有权解除合同，交还房屋，甲方应退还乙方已支付的履约保证金及剩余租期内的租金，并向乙方支付当年度2个月的租金作为违约金，如果违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应赔偿乙方的实际损失。第十三章“通告及送达”约定，一方发给另一方的通告或函件必须是书面的，按本合同内所示地址发送。上述通知或函件必须由专人传递或邮件寄送。如由专人传送，则于送达时视为正式送交。如以邮件寄送方式发送，则本地自寄件人寄送之日起3日视为送达，外埠自寄件人寄送之日起7日视为送达。任何一方如有地址更改，则应在更改地址后7日之内以书面形式通知对方，否则该函件送达至本合同约定地址即视为收件方已知晓函件内容。双方还对其他权利义务进行了约定。租赁合同附件4为房产证、有权租赁证明（包括甲方与产权房的租赁合同、产权房授权或同意转租证明等）。《房屋所有权证》显示，坐落于通州区108号的房屋的所有权人为中国农业出版社印刷厂，《房屋出租授权委托书》《授权委托书》显示，2014年6月15日，北京市农业出版社印刷厂委托新领寓公司代其出租及管理北京市通州区16号8栋、46栋、13栋、11栋房屋。北京市通州区北苑街道办事处玉带路社区居委会开具的《证明》显示，通州区108号与通州区16号属同一地址。租赁合同签订后，新领寓公司依约向宝宝爱吃公司交付了涉案房屋。宝宝爱吃公司依约支付了押金34218元，2019年6月1日至2019年11月30日房屋租金205312．5元。2019年10月，政府部门通知涉案房屋系违建将被拆除，并在涉案房屋所在楼宇外墙上张贴《公告》，上书“尊敬的市民朋友：此建筑属于违法建设，存在重大安全隐患，请不要在此租住，不要续交租金。相关部门将于2019年10月底后，对该违法建设采取停止市政公用服务等措施，并依法实施强制拆除，敬请市民朋友给予配合。特此公告”。宝宝爱吃公司称其于2019年10月25日从涉案房屋搬走，并于2019年11月1日向新领寓公司发出《关于“房屋交接”的通知函》，于2019年11月3日被签收；2019年11月5日，其向新领寓公司邮寄钥匙，于2019年11月6日被签收。新领寓公司称其于2019年11月份才知道涉案房屋系违建，宝宝爱吃公司的邮件根据合同约定应当认定2019年11月8日送达。庭审中，宝宝爱吃公司提交《冷酷采购及安装调试施工框架合同》《常用维修报价单》《补充协议》、增值税专用发票等作为证据证明损失情况，新领寓公司对上述证据不予认可，称宝宝爱吃公司主张的系可拆卸物品的损失，且票据不能证明损失系本案中产生的损失。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋被认定为违法建设，故宝宝爱吃公司与新领寓公司之间签订的租赁合同属于无效合同。对于新领寓公司要求确认合同无效的反诉请求，于法有据，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于宝宝爱吃公司要求新领寓公司返还押金及剩余房屋租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，返还房屋租金数额以法院核定为准。关于宝宝爱吃公司要求新领寓公司赔偿损失的诉讼请求，法院认为，宝宝爱吃公司已经自行拆除鱼缸、冷库、空调，且并未提交证据证明营业损失，鉴于新领寓公司对于合同无效确有过错，法院综合考虑合同履行程度、各方过错情况对其损失予以酌定。判决如下：一、确认北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司与北京新领寓商业管理有限公司于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京新领寓商业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司押金34218元、租赁费28515.6元；三、北京新领寓商业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司各项损失60000元；四、驳回北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4434元，由北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司负担3057元（已交纳），由北京新领寓商业管理有限公司负担1377元，于判决生效之日起七日内执行清。一审反诉案件受理费35元，由北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司负担，于判决生效之日起七日内执行清。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审本院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。根据本案在案证据，案涉房屋不符合前述法律规定，一审法院认定双方签订的《房屋租赁协议》应属无效，本院不持异议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据查明的事实及在案证据，判决新领寓公司返还宝宝爱吃公司押金及剩余房屋租金，并无不当，本院予以维持。宝宝爱吃公司、新领寓公司的上诉主张，本院均不予采纳。本案中，新领寓公司作为出租方，在房屋未取得规划许可证的情况下进行出租，对于合同无效存在主要过错；宝宝爱吃公司未对涉案房屋相关手续做进一步了解便签订合同，亦存在一定过错。一审法院结合在案证据，综合考虑双方合同履行的具体情况以及双方对于合同无效的过错等实际因素，酌情确定新领寓公司支付宝宝爱吃公司损失赔偿，并无明显不当，本院予以维持。宝宝爱吃公司、新领寓公司的上诉请求及理由，本院均不予支持。综上所述，北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司、北京新领寓商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8938元，由北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司负担8868元（已交纳），由北京新领寓商业管理有限公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年五月三十一日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  任 宇