文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0830民初4167号原告：上海锐懿资产管理有限公司，统一社会信用代码913101090625255159，住所地上海市浦东新区浦东南路265号36层。法定代表人：崔佳权，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊成彦，江苏安淮律师事务所律师。被告：陈杰，男，1975年10月25日生，汉族，务工，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张磊磊，江苏六仁律师事务所律师。第三人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省淮安市盱眙县盱城街道五墩南路。法定代表人：王有文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路119号。法定代表人：孙长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：王慧俊，女，1962年8月30日出生，汉族，职业不详，住浙江省杭州市下城区。原告上海锐懿资产管理有限公司(以下简称上海锐懿)与被告陈杰及第三人盱眙海通置业有限公司（以下简称盱眙海通）、江苏海通投资发展有限公司（以下简称江苏海通）、王慧俊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海锐懿的委托诉讼代理人伍跃华、樊成彦，被告陈杰及其委托诉讼代理人张磊磊，第三人盱眙海通、江苏海通的委托诉讼代理人徐业江到庭参加诉讼，第三人王慧俊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告上海锐懿与被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊与第三人上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行委托贷款合同纠纷一案，淮安市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海锐懿资产管理有限公司尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐懿资产管理有限公司律师费60万元；三、原告上海锐懿资产管理有限公司就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于盱眙县南侧，土地使用权证编号为盱国用（××）第××号、盱国用（××）第××号的国有土地使用权的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、原告上海锐懿资产管理有限公司就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通置业有限公司所有的位于海通时代广场××区××号楼及××区××号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、被告江苏海通投资发展有限公司、王慧俊对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回原告上海锐懿资产管理有限公司其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上海锐懿资产管理有限公司负担27244元，由被告盱眙海通置业有限公司、江苏海通投资发展有限公司、王慧俊负担400000元。根据上海锐懿申请，淮安中院于2017年5月24日立案执行，案号为（2017）苏08执109号，淮安中院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号，裁定（2016）苏08民初66号民事判决由盱眙县人民法院执行。本院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。本案执行过程中，本院于2019年3月6日作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：查封海通花园•银座小区×幢商住楼××的房屋；海通花园•银座小区×幢商住楼；×幢商住楼××；海通花园•银座小区××幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢住宅楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼、×幢商住楼××；海通花园•银座小区××幢商住楼××；海通花园•银座小区×幢商住楼××。查封期限为三年。同日,本院向淮阴区住房和城乡建设局送达了民事裁定书及协助执行通知书。案外人陈杰提出异议后，本院于2020年10月26日作出（2020）苏0830执异155号执行裁定书，中止对位于淮阴区房屋的执行。原告上海锐懿向本院提出诉讼请求：原告不服盱眙县人民法院（2020）苏0830执异155号执行裁定书，请求予以撤销，对“位于淮阴区房屋”予恢复执行。事实与理由：1.（2020）苏0830执异155号执行裁定书程序违法。就被告陈杰提出的“执行异议”，原告并不知情，受理法院未通知原告到庭，违反法律规定和法定程序。就（2020）苏0830执异155号执行裁定书，原告于2020年11月2号收到。此前，原告并未接到盱眙县人民法院相关听证或开庭通知，没有收到被告的“执行异议申请书”，故对被告提供的证据情况一无所知。原告没有参与执行听证过程，没有得到法定的“知情权、答辩权、陈述权等”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人”。原告系债权人，属于案件“当事人”，盱眙县人民法院应当在立案后三日内通知原告。2.撇开程序不论，原告认为（2020）苏0830执异155号执行裁定书认定的“事实”不成立。根据执行裁定书“事实”描述：因第三人江苏海通2018年3月21日与被告签订认购协议，被告于2018年9月6号入住房屋，原告对此不知情，也没有参加开庭，故不认可。综上，原告认为被告异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，异议不能成立。故请求贵院依法撤销盱眙县人民法院（2020）苏0830执异1545号执行裁定书，对“位于淮阴区房屋予恢复执行。补充事实与理由，1.被告对（2018）苏0830执1637号“异议”以及盱眙法院下达（2020）苏0830执异155号“执行裁定书”均不能对抗淮安市中人民法院生效的民事裁定书。2（2020）苏0830执异155号“执行裁定书”违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。原告认为，被告在异议中提供的证据均不能满足法定条件，盱眙法院下达（2020）苏0830执异155号“执行裁定书”予支持显然错误。被告陈杰辩称，1.法院出具的（2020）苏0830执异155号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，应当中止本案的执行。2.（2016）苏08民初66号民事判决书判令第三人应当清偿原告的债务，并判令第三人在其设定的土地使用权以及相应的房产享有优先受偿权，本案中第三人盱眙海通置业有限公司作为主债务人其已设定了抵押物，并经法院进行确认，根据相关法律规定本案的原告应当优先申请执行盱眙海通公司的抵押财产。抵押财产不足以清偿其债务的可以执行担保人及本案第三人江苏海通投资发展有限公司的其他资产。3.根据原告申请执行以及查封相关资产的情况，据了解其设定抵押的资产和其查封的资产已经远远超出了原告的债权，原告的申请查封行为存在超标地查封情况。本案中，涉案的房产已履行了以房抵债的协议，并由被告实际居住使用，故本案应中止执行。4.被告从案外人常熟华东基础工程有限公司处购买涉案的房屋，常熟华东基础工程有限公司系第三人江苏海通投资发展有限公司开发海通花园小区的前期桩基工程的承包人，对涉案房屋的工程有法定的优先权，后因江苏海通投资发展有限公司未及时支付工程款双方达成协议，将其开发的涉案的房屋以房抵工程款，该抵债行为发生在原告起诉和保全涉案的房屋之前，因此双方的抵债行为合法有效。常熟华东基础工程有限公司将涉案的房屋出售给本案的被告，被告已经支付了相应的款项并实际居住使用。现因涉案房屋被法院查封无法办理相应的过户手续，被告对此并无过错责任，根据以房抵债的相关规定，本案的被告是涉案房屋的实际权利人，本案的原告无权执行涉案房屋。5.经了解第三人江苏海通投资发展有限公司在淮阴区继续开发海通花园小区，原告可以申请法院查封其开发的楼盘，不应当对本案有争议的房屋进行评估拍卖，考虑到本案被告的实际居住使用情况，即居住权优先于一般债权，请求法庭能够考虑到本案的实际情况，中止执行本案。第三人盱眙海通、江苏海通辩称，同被告意见。第三人王慧俊未作陈述。本院查明，2016年3月17日，淮安市中级人民法院依据（2016）苏08民初66号，作出（2016）淮中苏08执保10号对含案涉109套房屋进行查封，查封期限三年，至2019年3月16日到期，其中××××为轮候查封。2018年3月21日，出卖人常熟华东机床基础工程有限公司（以下简称常熟华东）（徐忠）（甲方）与买受人陈杰、朱雪琴（乙方）、见证人江苏海通签订《协议书》，常熟华东与江苏海通协商同意将案涉房屋及24号车库以总价362420的价格出售给陈杰、朱雪芹，乙方先支付122420元、余款于签订正式《商品房买卖合同》时按照合同约定方式支付。该套房网签合同时，只能按甲方与丙方之间协商的单价签订正式的《商品房买卖合同》。其余差价由乙方另行支付给甲方。当日由陈杰帐户向淮安惠林建材有限公司付款122420元，江苏海通出具收据收到购房订金122420元，向尾号为00660账户付款127500元，被告陈杰提交的证据显示从2018年4月起交付物业费，从2018年7月起支付电费，在淮安市不动产登记中心未发现陈杰的房产登记信息。另查明，2013年上海锐懿与江苏海通签订《保证合同》的约定，债权人可以直接用保证人财产实现债权，保证人不得提交其他担保、担保顺序等抗辩，案涉房屋已于2014年7月25日取得商品房预售许可证。本院认为，本案的争议焦点是对争议标的能否许可执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被告陈杰以案外人的身份向法院提出异议主张排除执行，但从提交证据来看，被告陈杰与常熟华东、江苏海通三方于2018年3月21日签订《协议书》，未在法院对案涉房屋于2016年3月17日查封前签订合法有效的商品房买卖合同，其本人陈述也仅向江苏海通支付122420元购房款，也无证据证明其在案涉房屋被查封前实际占有了该房屋。故被告陈杰的主张不足以排除执行，本案原告的诉讼请求应得到支持。另，异议审查以书面审查为原则、实质性审查为例外，原告以未通知其到庭，违反法律规定和法定程序的诉称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许（2018）苏0830执1637号对位于淮阴区房屋的执行。案件受理费8650元，由被告陈杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁德平人民陪审员  陈志艺人民陪审员  薛 琴二○二一年五月十二日书记员彭娟娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。