长春市双阳区人民法院民事判决书（2020）吉0112民初2492号原告：王海波，男，1974年9月2日生，汉族，无职业，现住长春市双阳区。被告：长春市天力房地产开发有限公司，住所地:长春市双阳区天力大厦**。法定代表人：李彬，经理。委托诉讼代理人：孙彦忠，长春市天力房地产开发有限公司部门经理。委托诉讼代理人：王国民，长春市双阳区奢岭法律服务所法律工作者。原告王海波与被告长春市天力房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王海波，被告长春市天力房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙彦忠、王国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海波向本院提出诉讼请求：1、要求被告解除合同，立即返还全额购房款人民币232,371.00元；2、要求被告返还已代收的维修资金6041元，有线电视初装费760元和入住费（2013年-2014年物业费695.95元，电梯费400元，装修建筑垃圾费217.49元，取暖费1283.23元，楼道声控灯费20元，水费200元，电费200元，燃气费200元），合计人民币10,017.67元；3、要求被告给付原告此处房屋的装修费用约合计人民币35,000.00元；4、请求判被告向原告支付购房合同中约定的,按总购房款1%的违约赔偿金人民币2323.00元；5、请求判被告承担原告已支付房款的利息损失合计人民币110,040.00元（利息以人民币240,000.00元（房款+入住费+物业维修基金+有线电视初装费）为基数，按人民银行5年以上贷款利率6.55%计算，自2013年11月27日起至实际支付之日止的利息)；6、原告要求被告返还原告自2014年11月27日至2021年11月27日之间共7年所交的物业费，电梯费合计人民币7812.00元，取暖费合计人民币6274.50元。（以上各项钱款总数合计人民币403838.50元)。7、请求判被告承担本案诉讼费3679元，和与本案相关的评估费等相关费。事实和理由：2013年11月27日原告与被告签定了全款购买位于长春市双阳区天力公馆10楼1008室，由于被告该处房产不按规划部门批件正规建筑，规划部门批件允许建筑8层，而被告实际建筑11层楼，存在着严重超建违建的问题，但是被告当初售楼时并没有告知原告实际情况，原告是在2020年10月29日到双阳区规划部门问询后才知道此处房产是违章建筑，现在此处房产已被双阳区规划局认定为违章建筑，原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约行为，损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，和国家商品房买卖合同约定《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,向法院提起诉讼，请求保护原告的合法权益。长春市天力房地产开发有限公司辩称，原告陈述在我方购买房屋属实，现房屋因政府原因不能办理房屋产权证，所以我方同意按照法律规定解除双方所签订的购房合同，返还购房款。至于原告提出其他费用由被告承担，因该房屋至签订合同时一直有原告方使用，所以我方不承担原告所提出的其他主张，案件受理费只按合同价款承担费用，其他在举证质证时发表意见。本院经审理认定事实如下：被告长春市天力房地产开发有限公司成立于2006年4月12日，经营范围:房地产开发，房屋租赁。被告开发建设位于长春市双阳区西双阳大街与规划路交汇处，双阳区国税局家属楼危房改造工程。2013年11月27日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《天力公馆购房协议》，协议载明:一、房屋情况该项目位于长春市双阳区西双阳大街与规划路交汇处，该项目系国税局家属楼危房改造工程。二、计价方式与价款：1、房源:乙方欲购买天力公馆1008号公寓，建筑面积48.33平方米，单价4808元,房款总计232371.00元。2、协议约定面积与产权登记面积有差异的，该标的建筑面积以产权登记面积为准，届时按照购买价格多退少补。三、付款方式及期限：1、乙方选择下列二种方式中第（1）种房款支付方式，并按合同规定的期限如期将房款支付给甲方。（1）100%付款;按甲、乙方约定在签本协议的同时交付总房款的100%，即232371.00元。四、双方的权利和责任：1、甲、乙双方签订本购房协议后，在乙方未出现违约的情形下，甲方在有效期本认购协议签订之日起至《商品房买卖合同》签订止)需为乙方保留该房屋并不得出卖第三方，如甲方违反本规定，则甲方无条件返还乙方已付款项。2、办理各项手续的通知采取电话通知、邮寄通知等方式，由于乙方的责任（如电话号变更、地址变更没有提前通知甲方等情况)导致甲方无法通知的，视甲方已经履行了通知义务，责任由乙方承担。3、乙方若未在协议约定的时间内交足余款，应承担违约责任。若甲方第二次通知乙方前来办理各项手续，乙方仍未按约定时间前来办理的，则乙方承担违约责任，甲方有权另行出售该房屋，已交房款退还给乙方。4、本协议在执行过程中受到不可抗力的直接影响或无法按原协议履行，本协议解除，双方主体免责。五、不可抗力：如因本认购意向书在执行过程中受到不可抗力的直接影响或无法按原协议条款执行,受不可抗力影响的一方应即通知对方,本意向书终止,双方主体免责。2、因政府政策而导致本协议无法履行时，本意向书解除，双方主体免责。六、违约责任如任何一方违约，应向对方支付不超过已付款额1%的赔偿金。七、本认购书一式两份，甲、乙双方签字盖章后生效。双方在该协议签字后，2013年11月27日，原告向被告交房款232371元，被告给原告出具天力公馆业主房款结算收据一枚，载明：业主王海波，房号10层1008室，建筑面积48.33平方米，单价4808元/平方米，房款交付情况；总房款232371元，已交房款232371元。同日，原告向被告交物业维修基金48.33*125计6041元，有线电视初装费760元，入住费用：物业费48.33*1.2*12计695.95元，电梯费400元，装修建筑垃圾清运费48.33*4.5元/平方米计217.49元，采暖费48.33*33.7计1283.23元，楼道声控灯20元，水电费预存：电费200元，水费200元，气费200元，合计3217元。同日，被告将案涉房屋交付给原告，原告对案涉房屋进行装修.经原告申请，本院委托中国检验认证集团吉林有限公司对案涉房屋各项装修费用价格评估，2021年3月10日，中国检验认证集团吉林有限公司出具《价格评估报告》，评估结论：截止评估基准日位于长春市双阳区天力公馆10楼1008室房屋各项装修费用为25840元。2020年5月10日至2021年5月10日，原告将案涉房屋租赁给王楠楠，租金12000元（含取暖费，物业费）。另查明，被告开发建设的双阳区国税局家属楼危房改造工程至开庭前未办理商品房预售许可证。上述事实，有原告提交的天力公馆购房协议、房款结算收据、有线电视初装费收据、物业维修资金收据、入住费收据、2014年-2021年物业费票据、取暖费票据、取暖费收款明细、房屋租赁合同、房屋装修《价格评估报告》及原被告双方当庭陈述、质证、辩论意见在卷为凭，足资认定属实。本院认为，原被告双方签订的《天力公馆购房协议》，对房屋情况、计价方式与价款、付款方式及期限、双方的权利和责任、违约责任等进行了具体的约定，原告按约定支付价款，被告交付了案涉房屋。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，原被告双方形成了商品房买卖合同关系。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因被告至本案开庭审理前未取得商品房预售许可证，故原被告双方签订的《天力公馆购房协议》应认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告明知其开发建设的双阳区国税局家属楼危房改造工程未取得商品房预售许可证明而将房屋出售给原告，违反法律、行政法规的强制性规定，导致协议无效的主要原因是由于被告没有取得房屋预售许可证明,所以被告存在主要过错。但原告作为完全民事行为能力人,在缔约中也未能尽到审查该项目是否取得商品房预售许可证的注意义务,也具有一定过错。民事法律行为无效后,行为人因该行为取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《天力公馆购房协议》被确认无效后,被告应返还原告所交纳的购房款232371.00元，故原告请求被告返还全额购房款人民币232371.00元的主张本院予以支持；关于原告请求被告返还已代收的维修基金6041.00元的主张，因维修基金属被告代收，故原告请求被告返还已代收的维修资金6041.00元的主张本院予以支持；关于原告主张被告返还有线电视初装费、入住费、物业费、电梯费、装修建筑垃圾费、取暖费、楼道声控灯费、水费、电费、燃气费及搬家费用的主张，因原告在缔约中也未能尽到审查该项目是否取得商品房预售许可证的注意义务,自身具有一定过错，且上述费用系原告占有和使用案涉房屋时所发生的费用，故该主张本院不予支持；关于原告请求被告给付装修费用35000.00元的主张，因经原告申请，本院委托中国检验认证集团吉林有限公司对案涉房屋各项装修费用价格评估，评估结论为截止评估基准日位于长春市双阳区天力公馆10楼1008室房屋各项装修费用为25840.00元，故对原告主张被告赔偿案涉房屋各项装修费用为25840.00元的请求本院予以支持，对超出部分不予支持；关于原告请求被告向原告支付购房合同约定,按总购房款1%的违约赔偿金人民币2323.00元的主张，因原被告双方签订的《天力公馆购房协议》被确认无效，双方均存在过错，故该项请求本院不予支持；关于原告请求被告承担原告已支付房款的利息损失合计人民币110040.00元（利息以人民币240000.00元（房款+入住费+物业维修基金+有线电视初装费）为基数，按人民银行5年以上贷款利率6.55%计算，自2013年11月27日起至实际支付之日止的利息)的主张，因合同无效，原告对合同无效的后果也存在一定的过错,应承担一定的过错责任，且原告使用该房屋取得了收益，故原告的该项主张本院不予支持；因原被告双方签订的《天力公馆购房协议》无效，被告在返还原告案涉房款和赔偿款后，原告应返还给被告因该合同取得的财产即位于长春市双阳区天力公馆10楼1008室房屋。关于被告提出其开发建设的双阳区国税局家属楼危房改造工程未取得商品房预售许可证系双阳区政府原因造成的，原告对房屋现状认可后签订的协议，被告方不承担责任的抗辩主张，因该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，故其抗辩主张本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告王海波与被告长春市天力房地产开发有限公司2013年11月27日签订的《天力公馆购房协议》无效。二、被告长春市天力房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告王海波长春市双阳区天力公馆10楼1008室购房款232371.00元、代收维修基金6041.00元，合计238412.00元。三、被告长春市天力房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告王海波房屋各项装修费用25840.00元。四、原告王海波于本判决生效后立即返还被告长春市天力房地产开发有限公司位于长春市双阳区天力公馆10楼1008室房屋。五、驳回原告王海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3679.00元、评估费5000.00元，合计8679.00元，由被告长春市天力房地产开发有限公司负担，于本判决生效后立即给付原告王海波。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 封贵科二〇二一年五月十四日书记员 赵海涛