江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0211民初1690号原告：中建一局江苏物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区梁荷路**。负责人：王卫，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘敏斯，系公司员工。被告：梅婷，女，1988年1月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告中建一局江苏物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中建公司）与被告梅婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告中建公司的委托诉讼代理人刘敏斯、被告梅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建公司向本院提出诉讼请求：梅婷立即支付2018年5月1日至2020年6月31日的物业费5676.31元、滞纳金1000元，共计6676.31元。事实及理由：2016年3月14日，梅婷购买了无锡市中建溪岸观邸北区××商品房××单元××室房屋，于2016年3月30日签订了《业主临时使用公约》。其自2018年5月1日起开始拖欠物业费，截至2020年6月31日止，共拖欠物业费5676.31元，另需按约交纳违约金1000元，共计6676.31元。经多次催讨未果，请求法院支持诉请。被告梅婷辩称：1、对欠付的物业费的计算方式无异议，对公共能耗费用以外的其他费用要求打6折处理，不同意承担滞纳金；2、中建公司物业服务不到位：：地下**车库有积水10楼天花板墙皮剥落、10楼走廊地砖踩踏会有声响、76单元电梯曾有坠落问题、公共停车位上设有地桩影响行人安全和临时停车。经审理查明：2016年3月14日，梅婷与案外人衡巧云向开发商无锡惠中房地产开发有限公司购买了案涉房屋并办理了网签备案登记，合同备案号为201603140388。2016年3月30日，中建公司与案涉房屋业主梅婷签订《前期物业服务协议》，双方就溪岸观邸公共区域和共用设施设备、共用部位的物业管理服务达成协议：1、物业管理委托事项包含：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括住宅基础、主体结构、承重结构、梁柱、屋面、户外墙面、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、公共配套设施；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理：包括给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、保安设施、配电设施、避雷设施、景观设施、邮政信箱、绿化养护等；共同使用的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、、地下车库垃圾中转站等；园林绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括定制公共环境卫生清洁服务标准，负责公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾的收集清运、化粪池清淘等；小区交通与车辆停放秩序的管理及其场地使用的维修养护；维持公共秩序，包括维持公共安全秩序、实施安全监控、巡视、门岗值勤、园区道路的交通管理；物业管理档案资料的管理；物业装饰装修施工的监督管理等等。2、中建公司负责向业主收取物业服务费、公共耗能费、电梯维护使用费等。3、物业管理服务费按年缴纳。首年物业管理服务费自入伙通知书规定的领房之日的次日起开始；第二次缴纳请产权人（使用人）提前30日到中建公司足额缴纳当年的物业管理服务费。4、梅婷违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权采取有效催缴措施，有权要求梅婷补交从逾期之日起按日累计加收应缴费用的4‰的滞纳金。案涉房屋物业费交至2018年4月30日，后中建公司通过电话等方式向梅婷催交费用。本案诉讼中，关于梅婷抗辩的物业服务不到位问题，中建公司称，积水问题产生的原因系76幢楼上方是采光井且时间较长，从根本上进行修复需要动用大修基金，另外其可以安排保洁及时进行清理。天花板墙皮剥落的问题目前已经修好。10楼走廊地砖踩踏会有声响的问题其同意进行修理。电梯曾经坠落的原因很多，其每月对电梯有两次保养，年检正常通过，对于电梯也有故障记录。公共停车位上设有地桩，是为了对车辆进行管理，对业主会保障有临停车位。此外，中建公司建议物业服务存在问题应及时反映给所属物业管家。上述事实，有商品房买卖合同复印件、收据复印件、通话记录截图、《前期物业服务协议》、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。业主应按时交纳物业服务费用。本案中，中建公司与梅婷签订的物业服务协议是双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应该按照该合同履行义务。现梅婷尚结欠2018年5月1日至2020年6月31日期间的物业费5676.31元，梅婷应予支付。关于梅婷是否能以物业服务不到位要求物业服务费打六折。首先，关于梅婷提出的物业服务不到位的问题，梅婷并未提供证据证明其曾向中建公司提出清理地库积水、修缮地砖和墙皮、清除车位地桩的申请。现关于10楼天花板墙皮剥落的问题已经处理完毕，中建公司对于10楼走廊地砖有声响的问题亦同意进行再修复，对于地下一层车库有积水以及76单元电梯坠落的问题进行了解释和情况说明。关于公共停车位上设有地桩的问题，根据物业服务协议的约定，确属中建公司的管理范围。但是，因物业服务企业的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，管理质量是否达到合同约定的要求不能仅依据个别业主的标准，况且要实现物业管理毫无瑕疵，达到全体业主的满意也是不客观的，因此双方应本着诚实信用及相互谅解的态度解决物业管理中出现的瑕疵。如果确系物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理费的收取是确保物业服务企业正常运行的前提，业主不能因对物业服务质量不满而不按时缴纳物业管理费用。同时，物业管理企业应倾听业主意见，修正服务过程中出现的瑕疵，不断提高管理水平，为物业管理区域的和谐发展作出不断努力。因此，梅婷仅以物业服务部分小项目服务未到位为由要求物业费进行打折处理，依据不足，本院不予采纳。关于滞纳金，物业服务协议中约定的“从逾期之日起按日累计加收应缴费用4‰的滞纳金”的计算标准远超市场正常资金成本，中建公司自愿调整为1000元，不违反法律规定，本院予以支持。故本院对中建公司的诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告梅婷于本判决发生法律效力后立即向原告中建一局江苏物业管理有限公司无锡分公司支付2018年5月1日至2020年6月31日的物业费5676.31元、滞纳金1000元，合计6676.31元。如果梅婷未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告梅婷负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  郁 松二〇二一年五月二十六日法官助理  周蔚然书 记 员  唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。