广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3372号原告（反诉被告）：广东七酷贸易有限公司，住所地：广东省开平市××××××××××××××2A1-2A7。法定代表人：潘小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文勇，广东朱甲斌律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东巨隆食品配送有限公司，住所：广东省开平市××××××××××××××××。法定代表人：潘月龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志恒，北京市盈科（江门）律师事务所律师。原告（反诉被告）广东七酷贸易有限公司与被告（反诉原告）广东巨隆食品配送有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年10月12日、2020年11月12日、2021年1月11日、2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告广东七酷贸易有限公司的委托诉讼代理人张文勇、被告广东巨隆食品配送有限公司的委托诉讼代理人李志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东七酷贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年12月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失315657.1元；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为开设便利店，与被告于2019年12月12日签订《房屋租赁合同》。签订合同后，原告按约支付了押金，并对租赁物进行装修。在装修完毕，并且准备开业之际，开平市振华农产品批发市×向原告发出《整改通知书》，告知原告不能进行经营便利店。直至此刻，原告才知道租赁的店铺不能用作经营便利店之用，为此，原告也书面通知被告，要求被告与市场沟通，让原告顺利开业，但被告才告知原告确实不能经营便利店。被告由双方磋商租赁合同到原告装修完毕准备开业的这段时间，都隐瞒租赁店铺不能用作便利店的事实导致原告合同目的落空，并造成了原告为开设便利店而产生的经济损失。故原告要求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告赔偿原告因此产生的经济损失，包括装修工程款89866.1元、选址费1000元、招牌款14170元、货架款21016元、设备款44605元、商业软件注册使用费20000元、开业筹备费5000元、不能营业的损失120000元，以上合计经济损失315657.1元。为维护原告的合法权益，原告向法院起诉。诉讼期间，原告广东七酷贸易有限公司变更、增加诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失321599.92元；3、判令被告向原告退回押金16000元；4、判令诉讼费用由被告承担。被告广东巨隆食品配送有限公司辩称，一、涉案店铺不允许原告经营的主要原因是原告在装修前未将设计方案等征得被告书面同意，导致店铺业主方不同意继续出租。根据房屋租赁合同第五条约定，原告在装修前未经被告书面同意擅自动工装修，且拖欠被告2月租金，被告在不清楚原告已开始装修情况下，未向开平市振华农产品批发市×报备原告的有关装修事项，开平市振华农产品批发市×于2020年3月6日发出未经本市场批准擅自装修和经营的整改通知书，要求其停止装修及经营。被告对此多次与开平市振华农产品批发市×进行沟通，但开平市振华农产品批发市×因上述原因不同意继续出租商铺。二、被告基于原告老板潘总的朋友关系，曾主动提出补偿原告装修款的解决方案，但因原告贪得无厌，狮子开大口而告终。被告考虑到原、被告之间的朋友关系，不希望此事影响双方关系，同时希望日后加强合作，原、被告初步达成由原告退租被告为原告新租赁的商铺进行装修，以装修换装修的补偿方案，但协商过程中，原告要求被告为其100平方米的商铺进行装修，而涉案商铺只有40平方米，原告行为纯属贪得无厌，无理取闹。三、原告至今既没有交还商铺，也没有向被告支付分文租金，并一直占用涉案场地导致被告至今仍需向业主方支付租金。综上，原告未按合同约定提前报备装修事项，且拖欠2月租金导致涉案商铺不能按照合同约定使用，与被告无关，因此，原告所主张损失无任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告广东巨隆食品配送有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告对开平市××××××××××××××××第5第6卡商铺恢复原状，并交还给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月租金8000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付商铺占用费（租金，商铺占用费按照每月8000元自2020年3月1日起计算至交还商铺之日止，暂计至2020年8月31日为48000元）；4、判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金（以每月应付的款项为本金自2020年2月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至全部款项付清之日止，暂计至2020年8月31日滞纳金为2874.67元）；5、本案全部诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2019年12月12日，反诉原告作为甲方，反诉被告作为乙方共同签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租开平市××××××××××××××××第5第6卡铺位，租赁期限为2020年2月1日至2025年5月31日，每月租金8000元，乙方应在每月1-5日前支付租金，乙方累计拖欠房租一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，无偿没收押金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方须按照原日租金的2倍支付滞纳金。签订合同后，反诉被告没有按时支付2020年2月租金，反诉原告通知反诉被告已于2020年3月解除合同，并要求收回商铺，但反诉被告在合同解除后还一直占用商铺拒绝交还，造成反诉原告的租金损失，因此，反诉被告应向反诉原告支付2020年2月租金及合同解除后占用商铺的费用。另外，根据合同的约定，反诉被告逾期支付租金，反诉原告有权要求反诉被告支付滞纳金，因约定的滞纳金过高，反诉原告将该计算标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综上，反诉原告向法院提起反诉。反诉被告广东七酷贸易有限公司辩称，反诉原告并未按照合同约定履行合同义务，因反诉原告的违约导致涉案房屋租赁合同自始履行不能。2019年12月12日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，合同签订后，反诉被告于2020年2月初开始对涉案商铺进行装修、购买经营设备，在反诉被告筹备进行七酷便利店开业时，2020年3月6日，开平市振华农产品批发市×的工作人员告知反诉被告未经市场批准，擅自装修和经营，要求反诉被告立即停止违规经营行为，在工作人员的告知下，才得知该涉案商铺用途仅能家禽屠宰的配送与销售等经营范围。为此，反诉被告立即要求反诉原告对此进行回复并赔偿损失，双方就涉案商铺的问题多次进行交涉。为赔偿反诉被告的损失，反诉原告答应为反诉被告的新店铺进行装修以赔偿损失，但反诉原告一直未向反诉被告履行其承诺。反诉被告认为，反诉被告已按照合同约定开展经营便利店，但因反诉原告的过错导致反诉被告无法正常使用，并隐瞒涉案商铺的所可以进行的经营范围，反诉被告在筹备装修完成时才被开平市振华农产品批发市×工作人员告知不能经营，造成反诉被告的损失，因反诉原告的违约原因导致合同未能履行，导致订立合同的目的无法实现，反诉原告为此承担违约责任。因涉案商铺未能实际投入使用，而根据《房屋租赁合同》第三条第二款约定，租赁该房屋仅作为经营场所用，反诉被告已按照合同约定开展经营便利店行业，该用途也符合经营场所范围。反诉原告作为出租方在交付涉案商铺予反诉被告进行使用后，涉案商铺所有权人要求停止使用导致反诉被告无法投入使用，在此期间，反诉原告一直与反诉被告协商赔偿损失，亦是由于反诉原告的违约导致合同无法履行。反诉原告明知涉案商铺所能进行的经营范围并未告知反诉被告，故反诉原告存在违约行为，反诉被告不应向其支付租金及商铺占用费。综上所述，请求法庭驳回反诉原告的无理诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将根据证据规则予以认定。本院经审理认定事实如下：2012年12月15日，开平市振华农产品批发市×与黄文巨（广东巨隆食品配送有限公司的股东）签订《振华蔬果批发市场房屋租赁合同》，约定开平市振华农产品批发市×将振华蔬果批发市场综合楼房屋整体出租给黄文巨使用，租赁期限从2012年6月1日起至2025年5月31日止，黄文巨承租该房屋作为开设酒楼、饭店类食肆之用，黄文巨不得擅自改变经营范围，如需改变或增加经营项目须征得开平市振华农产品批发市×书面同意后方可实施；又约定黄文巨对该房屋进行装修前须提供平面布局和电路分布图等相关资料给开平市振华农产品批发市×审核及备案，经开平市振华农产品批发市×同意后方可施工。2014年6月3日，开平市振华农产品批发市×作出《批复表》，拟决定将包括涉案商铺在内的建筑转为经营副食、肉类行业。2019年12月12日，广东七酷贸易有限公司（以下简称“七酷公司”）与广东巨隆食品配送有限公司（以下简称“巨隆公司”）签订《房屋租赁合同》，约定巨隆公司将位于开平市××××××××××××××××第5第6卡铺位出租给七酷公司作为经营场所使用，租赁期限从2020年2月1日至2025年5月31日，押金为16000元，租金为8000元/月，由七酷公司于每月1-5日前支付，租赁期内第三、四、五年在当时租金基础上递增10%，即2022年2月1日至2023年1月31日租金为8800元/月，2023年2月1日至2024年1月31日租金为9680元/月，2024年2月1日至2025年5月31日租金为10648元/月，巨隆公司收款后应提供给七酷公司有效的收款凭证；又约定七酷公司不得私自改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得巨隆公司的书面同意后方可施工；还约定七酷公司如逾期支付租金，每逾期一日，则七酷公司须按日租金的2倍支付滞纳金。同日，七酷公司给巨隆公司支付了押金16000元。2020年1月，七酷公司开始对涉案商铺进行装修。2020年1月16日，巨隆公司向开平市振华农产品批发市×提交《改造申请》，申请将开平市×××××××××××××××第5第6卡铺位由生产车间改造为门市用于经营。同日，开平市振华农产品批发市×向黄文巨发出《整改通知书》，以黄文巨未经同意擅自改变租赁房屋内外建筑结构为由要求立即停止违规行为。2020年3月3日，开平市振华农产品批发市×又向黄文巨发出《整改通知书》，以黄文巨超越经营范围、占用消防通道为由要求黄文巨于2020年3月10日前完成整改。2020年3月6日，开平市振华农产品批发市×向七酷公司发出《整改通知书》，认为七酷公司在该市场所经营“七酷便利店”商铺未经该市场批准，擅自装修和经营，要求七酷公司立即停止违规经营行为。七酷公司认为巨隆公司隐瞒了涉案商铺不能进行经营便利店的事实，巨隆公司认为七酷公司未经批准擅自进行装修且未依约交租，双方发生纠纷。经协商无果，七酷公司向本院起诉，巨隆公司向本院提起反诉，遂成诉讼。另查明，本院依巨隆公司的申请委托深圳市合创建设工程顾问有限公司对位于开平市××××××××××××××××第5第6卡铺位的装修现状进行工程造价鉴定。经鉴定，该工程的造价为53477.32元。巨隆公司预交了鉴定费6000元。本院认为，本案属租赁合同纠纷。七酷公司与巨隆公司签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定和本案的证据，本院认定巨隆公司未能将符合《房屋租赁合同》约定的商铺交付给七酷公司使用致使七酷公司不能实现其合同目的，具体理由如下：1、根据《振华蔬果批发市场房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定涉案商铺用于经营场所使用，并未约定有用途限制，而巨隆公司在签订《房屋租赁合同》前应知道涉案铺位只能经营副食、肉类行业，但巨隆公司未能提供相关证据证实其已及时将涉案商铺用途受限的情况通知七酷公司，应由巨隆公司承担相应的法律后果；2、根据2020年1月16日的《改造申请》、《整改通知书》，巨隆公司在2020年1月16日应知悉七酷公司已开始对涉案商铺进行装修但涉案商铺还不符合合同约定的用途（即涉案商铺仍需等待开平市振华农产品批发市×决定是否同意改变商铺用途），对此，巨隆公司也未能提供相关证据证实其已及时将上述情况通知七酷公司；3、根据2020年3月3日的《整改通知书》、微信聊天记录、照片等证据，巨隆公司应知悉七酷公司租赁涉案商铺的目的是用于经营及该合同目的已无法实现，双方已就装修的折价问题进行协商，但协商无果，综上，七酷公司请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，合法有据，本院予以支持。当事人主张涉案《房屋租赁合同》已解除，因未能提供相关书面送达解除合同通知的证据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定和本案的证据，本院对当事人的诉讼请求处理如下：一、涉案《房屋租赁合同》解除，故此，巨隆公司请求七酷公司返还涉案商铺，本院予以支持；七酷公司请求巨隆公司返还押金16000元，本院予以支持。二、巨隆公司未能将符合合同约定用途的商铺交付给七酷公司致使七酷公司无法对涉案商铺进行正常的经营、收益，巨隆公司在知悉《改造申请》、《整改通知书》后未及时履行通知义务是导致涉案商铺装修损失扩大的重要原因，应由巨隆公司承担相应的法律后果，故此，巨隆公司请求七酷公司将涉案商铺恢复原状，并请求七酷公司支付2020年2月租金、商铺占用费（租金）及滞纳金，本院不予支持。三、巨隆公司未能将符合合同约定用途的商铺交付给七酷公司，已构成违约，应承担相应的民事责任，对此，本院认定如下：1、巨隆公司应给七酷公司赔偿装修损失53477.32元；对七酷公司请求的超出上述范围的装修工程款、广告牌费用，本院不予支持；鉴定费6000元由巨隆公司承担。2、商业软件、货架、设备属于可重复使用的物品，不属于涉案商铺的附着物，七酷公司也未能提供证据证实巨隆公司的违约行为导致上述物品的损失，故此，七酷公司请求巨隆公司赔偿商业软件注册使用费、货架款项、设备费，因理据不足，本院不予支持。3、七酷公司请求选址费、开业筹备费、不能营业的损失等损失，因未能提供充分的证据证实该损失与巨隆公司的违约行为存在因果关系及具体的损失金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告广东七酷贸易有限公司与被告广东巨隆食品配送有限公司于2019年12月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告广东巨隆食品配送有限公司应在本判决生效之日起10日内给原告广东七酷贸易有限公司返还押金16000元并赔偿损失53477.32元；三、驳回原告广东七酷贸易有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告广东七酷贸易有限公司应在本判决生效之日起15日内给反诉原告广东巨隆食品配送有限公司返还开平市××××××××××××××××第5第6卡铺位；五、驳回反诉原告广东巨隆食品配送有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12907.55元（已由原告广东七酷贸易有限公司预交），由原告广东七酷贸易有限公司负担3754.55元，被告广东巨隆食品配送有限公司负担9153元。原告广东七酷贸易有限公司多预交的案件受理费9153元，由本院予以退回；被告广东巨隆食品配送有限公司应向本院补缴案件受理费9153元。鉴定费6000元由被告广东巨隆食品配送有限公司负担。案件反诉费636元（已由反诉原告广东巨隆食品配送有限公司预交），由反诉原告广东巨隆食品配送有限公司负担318元，反诉被告广东七酷贸易有限公司负担318元。反诉原告广东巨隆食品配送有限公司多预交的案件反诉费318元，由本院予以退回；反诉被告广东七酷贸易有限公司应向本院补缴案件反诉费318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  吴锦鹏人民陪审员  邝彩金人民陪审员  谢 慧二〇二一年五月十三日书 记 员  李瑞云黄超嫦