吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2021）吉0202民初979号   原告：吉林筑石服务集团股份有限公司（原吉林市筑石物业服务有限责任公司），住所地吉林省吉林市昌邑区辽宁路40号筑石居易格林印象49号楼3号网点。   法定代表人:张要乾，总经理。   委托诉讼代理人：徐宏昆，项目经理。   委托诉讼代理人：姜福华，法律顾问。   被告：王学忠，男，1975年5月24日出生，汉族,住吉林省吉林市昌邑区。   原告吉林筑石服务集团股份有限公司（以下简称筑石服务公司）与被告王学忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石服务公司的委托诉讼代理人徐宏昆、姜福华，被告王学忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   筑石服务公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2015年1月1日至2020年12月31日物业服务费7,117元；2.依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金（以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计2,135.1元；以上两项共计：9,252.1元。事实与理由：2012年10月12日吉林市筑石物业管理有限责任公司与被告签订了《前期物业服务合同》约定，原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2012年10月12日被告入住了筑石·居易46栋1-303室房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。   王学忠辩称，1.自从入住我家就遭受地下室泵房噪音困扰至今未解决，我两边的业主因困扰卖掉房子不住了，因噪音我得了头疼病神经衰弱失眠；2.我曾数次找到物业反应得到答复是我们会向上级反应解决一年、两年、三年，我们无限期等待处理结果为此，我爱人找到物业经理他明确答复解决不了；3.物业未与我沟通停止剥夺了我家使用电梯权力，给我的出行带来了诸多不便筑石应对此事给予补偿；4.某超市儿非本号楼业主拥有，可以通达每一层的电梯扣，而我们居住在这栋楼的却不享有另外用电梯扣来控制业主交费是不合理的，如果电梯发生急坠业主不能按下每一层按键自求自救，只有一坠到底等待我们的只有死亡和伤亡；5.另外，消防标志指示灯从我入住后损坏没有更换，在停电时候也不开应急电，我们上下楼只有手机电筒照明上下楼。我想问问物业如下行为，哪条法律证明可以是合法的。一些业主把绿地圈占种菜，种花物业视而不见，不予监管；6.物业将独自公共空间租出，放置自动售卖机，灯箱广告，楼群路两旁挂广告进出口出租广告摊位。46号楼公共安全出口封闭租赁当超市、当仓库，还有空间道路收取车位费物业法73条，74条民法典，73条，74条，明确规定道路是公共空间物业没有权利支配占用，私吞以上所得；7.还有因小区监控摄像不好使损坏我母亲被车刮倒调取不到摄像导致维权困难。另外，2021年12月31日我家又有人用钥匙开门给物业打电话连续三天也是摄像不好使调取不了；8.这么多年我们小区一直没有成立业主委员会。2020年本小区成立了业主委员会筹备组，物业百般刁难，要立方空间、筑石德园筑石居易成为一个业主委员会而未成立，因立方空间是一个独立的小区和其隔着一条四川路根本不在一个小区。筑石德园也是如此是个独立空间跟筑石居易根本不在一个小区，所以怎么也不想让你成立业主委员会；9.人心不是一天凉的，物业应有到位的服务，业主才会心甘情愿缴费。我也不是不交，是应该怎么交？应该把物业独自侵占的所得利益扣除后再计算我们交的多少物业费。望法院把物业侵占我们的利益所得追缴重新计算物业费。我希望此次事后物业有关人员找到我协商物业费有关问题。   本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由筑石服务公司为筑石居易小区提供物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，合同期限自2006年12月1日至2008年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前30天，业主大会尚未成立的，双方均未提出异议，本合同有效期自动延长1年，延长次数不限。2012年10月12日，王学忠办理相关手续，入住该小区，并在《承诺书》中签字并确认了《前期物业服务协议》，同意接受筑石服务公司的物业管理和服务，约定物业费按建筑面积1.7元/平方米·月，电梯费0.5元平方米·月，王学忠所有的房屋面积为44.93平方米。筑石服务公司一直为该小区提供物业服务，但王学忠自2015年1月1日至今未交纳物业服务费。另查，筑石服务公司变更企业名称前，先后更名为吉林市筑石物业服务有限责任公司、吉林筑石物业服务股份有限公司。   认定上述事实的证据有：企业变更情况，《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《承诺书》、催缴通知书及照片、物业服务照片、物业费收支情况表以及双方当事人陈述。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束力，且王学忠入住该小区时，已对《前期物业服务协议》进行确认并签字，故筑石服务公司与业主王学忠均应按照合同约定履行合同义务。《前期物业服务合同》约定的服务期限至2008年11月30日，合同期满，该小区未成立业主大会，合同双方也未提出异议，应视为双方对《前期物业服务合同》合同期限的延长达成合意。   王学忠抗辩地下室泵房噪音问题，筑石服务公司一直未予解决。但王学忠未能提供证据证明噪音问题与筑石服务公司提供的物业服务违约造成，而且噪音问题与房屋结构设计以及管线铺设有关，不属于物业服务管理范围，该抗辩理由不应成为其拒交物业费的理由。王学忠关于电梯使用问题可以与筑石服务公司进行沟通，物业服务公司应协助王学忠办理电梯卡扣升级等事宜；对于其认为电梯设置梯控存在安全隐患，无相关证据，本院不予采信，而且根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，关于制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约事宜应由全体业主共同决定，应否设置电梯梯控问题其个人抗辩意见无法代表其他业主意见。关于王学忠抗辩物业服务企业利用公共区域出租收取广告费、租赁费占为己有的问题，对于共有部分的经营收益虽应属全体业主所有，但不能按照每个业主个人意愿自由分割，应由业主大会决定如何分配收益，没有业主大会决定，业主个人要求分配的，人民法院不予支持。王学忠以小区内筑石公馆的所有人及使用人问题抗辩拒交物业费，无法律依据，本院不予采纳。王学忠提供的照片能够一定程度上反映小区内存在部分区域清扫不彻底、公共设施设备损坏未及时维修等问题，但物业服务作为一种不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会在公共区域及公共设施的维护、管理上出现一些瑕疵，但这些一般性瑕疵不能构成业主不交物业费的合理理由，物业公司也应对业主提出的问题及时解决，并进一步提升服务质量。而王学忠作为业主，长期接受物业服务企业提供的服务，应按合同约定向筑石服务公司交纳物业费，王学忠应交纳自2015年1月1日至2020年12月31日物业费7,116.91元（2.2元/平方米/月×44.93平方米×72个月）。   关于筑石服务公司主张的违约金问题。王学忠存在迟延交纳物业服务费的行为，但筑石服务公司也存在一定的管理及服务瑕疵，基于公平原则，本院不予支持筑石服务公司的违约金主张。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、王学忠于本判决生效之日起三日内向吉林筑石服务集团股份有限公司支付2015年1月1日至2020年12月31日的物业费7,116.91元；   二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告王学忠负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 徐 岚      二〇二一年五月二十四日   书记员 杜怡亭   提出执行申请期限为两年