河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终457号上诉人（原审原告、反诉被告）张战红，男，汉族，1976年5月4日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪飞，海南大弘律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李红娟，女，汉族，1975年9月30日生，住开封市金明区。委托诉讼代理人：刘亚琳，河南盛意律师事务所律师。上诉人张战红因与李红娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张战红上诉请求:依法改判一审判决第三项为“李红娟于本判决生效之日起十日内一次性支付张战红违约金33万元”；一二审诉讼费用由李红娟承担。事实与理由：1.一审法院关于“张战红没有按照合同约定付款节点及时足额付款，构成违约，应承担相应的违约责任”的认定，与事实不符。张战红是根据李红娟建设房屋的时间来支付房款的，张战红按工程节点支付了170万元购房款后，发现李红娟未按照合同约定进行施工，双方发生纠纷，张战红便不再支付房款。张战红是在行使同时履行抗辩权，不构成违约。2.一审法院对于违约金的判项错误。一审法院未认定李红娟应当承担的违约责任比例，直接以未退购房款110万元为基数的20%作为违约金的酌定标准没有依据。故请求依法改判李红娟以未退款购房款110万元为基数的30%作为违约金，承担违约责任，即一次性向张战红支付33万元的违约金。综上，请求支持张战红的上诉请求。李红娟针对张战红的上诉意见答辩称，张战红的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应当依法予以驳回。事实与理由：1.张战红没有按照合同约定的房款支付节点向李红娟支付购房款，已构成违约。2.李红娟没有违约行为，不应承担张战红的主张的违约金22万。因为合同中没有约定修建围墙之事，合同中约定的修建大门已经修好。此外一审法院依据张占红提供的李红娟三段录音中李红娟承诺修建院墙认定李红娟违约，系认定事实错误。3.张战红辩称之所以不付款，是履行同时抗辩权，没有事实和法律依据。李红娟在购房合同履行中没有违约行为，不存在同时履行抗辩权的情形。4.关于张战红上诉称违约金应当以110万为基数的30%，承担33玩的违约金，无事实和法律依据。因为李红娟在购房合同履行中没有任何违约行为，不承担违约金，后双方就退款退房达成口头协议，并没有约定退款时间。且该口头退款协议属于另外的法律关系，与本案购房合同无关。因此，张战红的主张不能成立。综上，请求驳回张战红的上诉请求。李红娟上诉请求：依法撤销一审判决第三项的内容，支持李红娟反诉请求中的违约金867600元；张战红承担一二审诉讼费。事实与理由：1.李红娟在本案中不存在违约行为。李红娟与张战红签订合同时没约定房屋周围必须有围墙才能实现张战红签订合同的目的，张战红与李红娟签订合同的主要目的是取得合同约定房屋的所有权，购买房屋没有围墙并不影响其房屋的使用。张战红提供的三段录音资料声称李红娟均承诺有围墙是断章取义，且取得录音来源不合法。该录音不能认定为对《购房合同书》的补充或者变更。张战红在通话中提出了让李红娟修补围墙的建议，李红娟提到如果不违反规划的话可以帮忙修建围墙。2.本案中，张战红不按照合同约定的付款节点及时足额付款，造成李红娟无法及时回收房款，给李红娟造成了损失。张战红存在严重违约行为，应该向李红娟支付违约金867600元。由于李红娟不存在违约行为，一审法院判令结合双方违约造成对方损失的程度，相互冲抵后，让李红娟向张战红承担违约金22万元，系判决错误。综上，请求支持李红娟的上诉请求。张战红针对李红娟的上诉请求答辩称，一审法院认定事实基本清楚，但判决有误。违约金的计算应当以李红娟未退购房款110万元为基数的30%作为违约金，承担违约责任，即一次性向张战红支付33万元的违约金。张战红向一审法院起诉请求：1.判令解除张战红、李红娟于2018年10月14日签订的《购房合同书》，并返还张战红已付购房款110万元；2.判令李红娟向张战红承担违约金86.7万元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费等由李红娟承担。李红娟向一审法院反诉请求：1.请求张战红向李红娟承担违约责任，支付李红娟违约金867600元；2.由张战红承担案件诉讼费用。一审法院认定事实，2018年10月14日，张战红与李红娟签订《购房合同书》，合同约定李红娟向张战红出售李红娟建设的房屋一套。该房屋位于开封市“碧水蓝城”小区原健身会所的位置，为二层框架结构，面积241平方米（李红娟设计建设房屋总面积约为482平方米，平均分为东西两户，每户面积约为241平方米，出售给张战红的为其中的东户），每平方米单价12000元，房款为2892000元。合同第四条约定，该会所区域边界待景观绿化施工时确定四周，会所的边界南至13号楼中间，东至4号楼中间，西至环堤路，北至车库入口北墙。整个会所的绿化面积共两户使用，两户不纳入碧水蓝城小区的物业管理。第五条约定，签订合同之日起五日内，乙方向甲方付款50万元（伍拾万元整），转入甲方账户。2018年8月底乙方再向甲方支付50万元（伍拾万元整）房款，工程主体完工后，支付房款100万元（壹佰万元整），外墙砖完工后，支付房款50万元，余款在工程竣工验收合格后付清。合同第六条约定甲方于2020年6月前将房屋交付给乙方。双方在合同第七条补充约定“甲方承诺在原健身会所西边临路开一个大门”并注明本合同签订后，由于一方的违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方有权解除本合同。有合同解除权的一方解除合同的，违约方按解除合同时的市场价格补偿损失，同时，并应向守约方支付购房总款30%的违约金。随后，张战红陆续向李红娟支付购房款共计170万元，其中2018年10月15日支付购房款20万元，2018年10月22日支付购房款20万元，2018年11月8日支付购房款30万元，2018年11月27日支付购房款30万元，2018年12月7日支付购房款30万元，2019年4月12日支付购房款20万元，2019年5月2日支付购房款20万元。合计170万元。张战红自2019年5月2日至今，未向李红娟支付剩余房款。另查明，李红娟与张战红签订的合同并未约定房屋周围有围墙，但在张战红与李红娟的三段录音资料中，李红娟均承诺有围墙，又查明，在发现房子周围有道路无法独立隔断成院落后，双方口头达成退房退款，李红娟曾退还张战红购房款60万元，剩余110万元未退还，双方就违约赔偿问题发生纠纷。一审法院认为：张战红、李红娟在平等自愿的原则下于2018年10月14日签订了《购房合同书》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自身的合同义务。本案庭审过程中，双方当事人均表示同意解除2018年10月14日签订的《购房合同书》，就合同解除意思表示一致，故确认双方解除《购房合同书》。张战红已按照合同约定向李红娟支付购房款170万元，李红娟已退还张战红60万元，下欠110万元购房款未偿还，张战红、李红娟表示认可，且李红娟表示同意退还，予以确认。对于双方是否违约，结合双方的举证及庭审调查认定，张战红、李红娟签订了《购房合同书》后，张占红没有按照合同约定付款节点及时足额付款，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中根据现场勘查，结合涉案房产所在碧水蓝城三期规划图，在李红娟出售给张战红的房屋后边及西边有一条通道，亦无法按照承诺修建围墙，在达成退款后李红娟又未能及时退款，亦构成违约，故应承担违约责任。至于违约金的赔偿标准，双方在合同中约定的为购房总款的30%，结合双方违约造成对方损失的程度，相互冲抵后，该院酌定以未退款购房款110万元为基数的20%，由李红娟向张战红承担违约金22万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认解除张战红与李红娟于2018年10月14日签订的《购房合同书》；二、李红娟于本判决生效之日起十日内退还张战红购房款110万元；三、李红娟于本判决生效之日起十日内一次性支付张战红违约金22万元；四、驳回张战红其他诉讼请求；五、驳回李红娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11251.5元、保全费5000元，由张战红负担5345.5元，由李红娟负担10906元，反诉案件受理费6140元，由李红娟负担1571元，由张战红负担4569元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，张战红与李红娟自愿签订《购房合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按约定履行。后双方当事人就合同解除意思表示一致，李红娟愿意退还下欠的110万元购房款，一审法院对该部分判决并无不当，应予维持。关于张战红是否违约的问题。经查，双方于2018年10月14日签署《购房合同书》第五条约定交款时间，张战红未在约定期间足额交付工程款，构成违约。关于李红娟是否违约的问题。《购房合同书》第四条：该会所区域边界待景观绿化施工时确定四周，会所的边界南至13号楼中间，东至4号楼中间，西至环堤路，北至车库入口北墙。整个会所的绿化面积共两户使用。两户不纳入碧水蓝城小区的物业管理。故该条款已经明确约定涉案房产四至边界。李红娟一审提交的碧水蓝城三期规划图、张战红提交的录音，及双方签订的《购房合同书》等证据证明，涉案房屋北边及西边有一条通道，无法按照合同第四条关于边界的约定修建围墙。且双方在达成退款后，李红娟未能及时退款，故李红娟构成违约。关于违约金的赔偿标准问题。经查，双方在合同中约定违约金为购房总款的30%，结合双方违约造成对方损失的程度，相互冲抵后，一审法院酌定以未退款购房款110万元为基数的20%，即李红娟向张战红承担违约金22万元，并无不当，二审予以维持。综上所述，李红娟、张战红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16888元，由上诉人张战红负担2300元，上诉人李红娟负担14588元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二一年五月二十日书记员  王 萍