广东省清远市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤18民终1935号上诉人（原审原告）：梁思敏，女，汉族，1991年8月20日出生，住广东省清远市清城区××××××××××××××。委托诉讼代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双，广东优晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳山县韶华房地产开发有限公司，住所地：广东省阳山县×××××××××××××××××。法定代表人：朱海韬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：梁焕标，男，汉族，1969年7月19日出生，住广东省清远市清城区××××××××××××××。原审第三人：冯世强，男，汉族，1962年11月16日出生，住广东省清远市清城区×××××××××。原审第三人：冯自游，男，汉族，1985年12月24日出生，住广东省清远市清城区×××××××××。原审第三人：陈慧敏，女，汉族，1977年4月12日出生，住广东省清远市清城区×××××。上诉人梁思敏因与被上诉人阳山县韶华房地产开发有限公司，原审第三人梁焕标、冯世强、冯自游、陈慧敏民间借贷纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2019）粤1823民初1457号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销广东省阳山县人民法院（2019）粤1823民初1457号之一民事裁定书，指令清远市阳山县人民法院对案件进行实体审理。事实和理由：一、关于案涉商铺的价格问题，冯世强作为项目实际控制人有权决定案涉商铺的价格。2015年11月24日，签订借款合同和房屋买卖合同的时候，冯世强是被上诉人的实际控制人，是有权决定项目的具体销售，案涉房产的销售单价虽然偏低，但并非不合理或不合法。被上诉人开发首期的商铺后，由于当时的销售情况不理想，加上项目资金出现严重的问题，若不能融资继续开发剩余的土地，被上诉人整个房地产项目必将烂尾，冯世强投入的资金将会压在首期开发的这5000多平方的商铺上。梁焕标借款500万元给冯世强是有条件的，就是希望梁思敏可以低价购买案涉的商铺，冯世强作为解决资金紧张的问题，低价销售一部分商铺也是为了房地产项目可以继续开发下去，日后获取更多的利益，双方的交易是各取所需，合理合法。二、梁思敏的500万元与借款合同的500万元并非同一笔借款。梁焕标已经向法院举证证明了梁思敏的500万元并非借款的500万元，第三人的借款500万元实际由梁焕标按借款合同支付给冯自游。三、梁焕标与冯世强、冯自游第一笔借款过程如下，2013年11月13日，梁焕标与清远市**房地产有限公司（以下简称**公司）签订了《借款协议》，约定**公司从梁焕标处借款500万元，借款期限从2013年11月13日至2015年2月12日，约定利息共计279万元，2013年11月13日，冯世强、冯自游签订了《不可撤销担保书》，确认就**公司偿还上述500万元借款本息承担连带责任保证；2013年11月14日至2014年1月23日间，梁焕标向**公司分别转存借款250万元、100万元、50万元、100万元，共计500万元。因此，**公司从梁焕标处借得了500万元，而冯世强、冯自游为此笔借款的连带责任保证人。第二笔借款是案涉2015年11月24日的借款500万元。冯世强、冯自游或担保人归还借款情况如下：1.被上诉人通过陈慧敏向梁焕标支付了875000元利息；2.冯自游通过胡某文向梁焕标偿还了490万元借款本金；3.2016年5月23日，被上诉人通过梁思敏向梁焕标偿还了500万元借款本金。综上，冯世强、冯自游作为借款主体或连带责任保证人共向梁焕标借款1000万元，其本金及利息尚未结清。四、梁焕标与冯世强、冯自游民间借贷关系与梁思敏与被上诉人商品房买卖合同是完全独立的两个法律关系，没有关联，两份合同主体不同，借款金额及凭证不同。五、案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，由于梁焕标与冯世强、冯自游存在民间借贷关系，冯世强、冯自游持有相应借款后，才与被上诉人建立合作关系，根据《土地项目协议书》的相关约定，冯世强、冯自游是被上诉人的实际控制人，在此情形下，被上诉人将案涉商铺低价出让给上诉人，合乎常理。根据《标准施工合同》显示，案涉开发项目建筑单价亦为1000元/㎡，又因为冯世强、冯自游实际控制公司之后其开发建设过程中，没有任何土地成本。因此，案涉《商品房买卖合同》是合同双方的真实意思表示。被上诉人答辩称：一、本案的基础关系是民间借贷，而非商品房买卖合同关系，一审查明和认定事实正确，处理适当，上诉人的主张没有事实和法律依据，理应驳回。首先，案涉90份商铺网签合同虽名为买卖，但实质为抵押借款，是作为冯世强、冯自游向梁焕标借款、以及各方借款协议的附件，是抵押行为。被上诉人按约提供抵押，同日与梁思敏签订了与该借款及担保协议意思及内容一致的90份、总价为500万元的《商品房预售合同》，正是为了作为冯世强、冯自游向梁焕标借款500万元而提供的抵押，故被上诉人与梁思敏之间形成的并不是以房屋买卖为目的的合意，而仅为以500万元借款设立担保。其次，梁思敏及梁焕标等人认为冯世强可以低价出售案涉商铺与事实严重不符。冯世强与被上诉人只是合作关系，冯世强没有入股被上诉人，也不是被上诉人的实际控制人，其无权对案涉商铺进行严重低价的买卖等有损合作方利益的处分。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》确定的价格远低于成本价和市场价，合同显示公平，且交易不符合正常的买卖交易过程和规律，足可证明上诉人与被上诉人并没有达成买卖商铺的合意，而仅是以买卖合同登记的形式对借贷债权进行担保。此外，在真实的购房情况下，应是买受人向房屋开发商支付房屋价款，且款项流动系单方且不可逆，而民间借贷关系下，资金往来密集，常双向流动，上诉人若作为真实的出卖方，怎么会把支付的购房款在2016年5月23日又原路一分不少支付给上诉人，显然有悖常理。另外，上诉人在收到500万元的款项后未提出异议，也是不符合一个普通买受方的正常交易过程。三、上诉人与被上诉人的500万元就是被上诉人与梁焕标、冯世强、冯自游500万借款的同一笔，上诉人的主张毫无根据，且涉及虚假诉讼。2015年11月24日，被上诉人与梁焕标、冯世强、冯自游签订了《借款及担保协议》，梁焕标指定梁思敏向被上诉人转账500万元，虽然约定是冯自游、冯世强借款，但借款用途是为了开发阳山房地产项目，梁焕标清楚冯世强、冯自游的经济状况，直接转账给其二人会带来麻烦，因此就转给被上诉人。至于第二笔500万元的凭证，是到了一审开庭时被上诉人才知道有这个情况，该500万元和被上诉人没有任何关系，是梁焕标与冯自游、冯世强之间的债权债务关系，与本案没有关联性。该500万元凭证，没有注明用途，并不能证明是用于出借给被上诉人和冯世强开发项目的500万元。此外，从一审法院调取的银行流水分析可以得知，实际上两笔500万元是同一笔款项。故上诉人以该笔款项为购房款主张成立商品房买卖合同关系并要求被上诉人交付房屋没有依据。原审第三人梁焕标、冯世强、冯自游、陈慧敏均未提交书面意见。一审法院裁定：驳回梁思敏的起诉。案件受理费1380元，应依法退回给梁思敏。一审法院认定事实、理由及适用法律详见一审裁定书。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。梁思敏上诉主张本案应进行实体审理。对此，本院认为，本案是否应进行实体审理，必须厘清双方纠纷的基础法律关系，要判断双方之间的基础法律关系，关键是如何认定案涉《商品房买卖合同（预售）》的性质，即买卖双方是否存在真实的买卖关系，还是为借贷合同设立担保。认定案涉商品房买卖合同性质，需要结合在案其他证据及相关事实进行审查。首先，梁思敏与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》（90份），约定购买的商铺面积共5011平方米，房屋总价款超过500万元，但梁思敏实际转账汇给被上诉人款项金额为500万元，平均单价不足1000元/平方米。而阳山县住房和城乡建设局向一审法院出具的《复函》显示，2015年阳山县商品房（含住宅、商铺）市场交易均价为3700元/平方米。前后两者对比，梁思敏购买的商铺价格明显偏低，不符合房地产开发企业经营活动是为赚取更多利润的目的。其次，根据查明的事实，案涉《借款及担保协议》签订当日梁焕标通过银行转账500万元至冯自游账户。同日，冯自游将500万元转账给梁焕标的财务人员胡某文账户中，胡某文于次日将其中490万元转回给梁焕标。以上事实说明了梁焕标转出的500万元并没有进到被上诉人账上，被上诉人实际只收到梁思敏转入的500万元。本案中梁焕标与梁思敏共汇入被上诉人账户的款项实为500万元。在案证据显示，被上诉人收到梁思敏转入的500万元后，梁焕标指定借款利息转入陈慧敏账户，梁焕标并通过微信方式向被上诉人时任法定代表人李某坚催收清还借款，如果双方仅仅是商品房买卖关系，被上诉人没有向梁焕标父女支付利息的必要，更没有清还500万元的义务。由于梁焕标与梁思敏是父女关系，是法律上的利害关系人，本案中是利益共同体，由此可见，梁焕标与梁思敏的真实意思是以签订《商品房买卖合同》的方式为500万元借款设立担保。第三，梁思敏与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》（90份），约定的价款合共约500万元，签订的时间是2015年11月23日，案涉《借款及担保协议》，约定借出款项500万元，签订的时间是2015年11月24日，两份合同签订时间紧凑，只相隔一日，约定标的金额基本一致，上述两份合同签订时间顺序，符合《借款及担保协议》约定由被上诉人提供担保后再借款给冯自游、冯世强的要求。如前所述，梁焕标与梁思敏是法律上的利害关系人，梁焕标与梁思敏为预防借款后到期不能收回，要求被上诉人提供商铺作借款担保，其操作具有很强的现实性。第四，根据梁焕标与被上诉人时任法定代表人李某坚，梁焕标公司的工作人员何某祥与李某坚的微信聊天记录显示，2016年5月23日前，梁焕标不断催促李某坚支付借款利息，2016年5月23日被上诉人向梁思敏支付了500万元后，反过来李某坚不断的向梁焕标及何某祥催促解除5000平方米商铺的网签手续。如果双方存在真实的商品房买卖关系，不存在解除网签手续的问题。由此可进一步说明，双方之间并非真实的商品房买卖合同关系。综合以上几方面分析，案涉《商品房买卖合同（预售）》实质是为《借款及担保协议》提供担保，而非真正实现商品房买卖合同的目的，本案纠纷的基础法律关系应认定为民间借贷关系。既然本案的基础法律关系是民间借贷，那么应以民间借贷为案由进行审查双方的权利义务，一审庭审过程，法官已向当事人释明变更诉讼请求，但当事人拒绝变更，一审法院驳回梁思敏的起诉，并无不当，本院予以认可。综上所述，梁思敏的上诉请求不成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 曾文东二〇二一年五月十八日法官助理 张 婧书 记 员 陈 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。