江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终489号上诉人（原审被告）：烟台北方温州城开发有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区卧龙园区峰山路1号。法定代表人：胡曼秋，董事长。委托诉讼代理人：秦文红，上海星原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏南通三建集团有限公司，住所地江苏省南通市海门区狮山路131号。法定代表人：黄裕辉，董事长。委托诉讼代理人：黄**雷，江苏联佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙青，江苏联佑律师事务所律师。上诉人烟台北方温州城开发有限公司（以下简称北方公司）因与被上诉人江苏南通三建集团有限公司（以下简称南通三建）合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2019）苏0684民初6289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人北方公司上诉请求：撤销原判，改判驳回南通三建的全部诉讼请求；一二审诉讼费用由南通三建负担。事实和理由：一、一审法院将房产全部销售与已经全部收回销售款混为一谈，认定事实存在错误。因南通三建拒绝办理验收，购房者未全部付清房款。北方公司如实说明实际收到的房款为25427048元。根据委托关系的基本原则，未能全部收回房款的法律风险和商业风险均由南通三建承担。北方公司对未收取的房款无任何义务向南通三建支付。未收到全部的销售款系消极事实，北方公司无法通过举证的方式证明。一审法院对北方公司未收到全部房款的事实视而不见，要求北方公司支付全部的售房款，在认定事实和适用法律方面存在明显的错误。二、一审法院认为双方约定的150万元手续费不是报酬，而是合理的开支及实际发生的税费、规费等。该认定明显违反中立、公正的基本立场，违背基本常识。办理委托事项中，受托人发生的费用应当由委托人承担，无须另作意思表示。南通三建的函中明确记载是手续费，按照文义解释就是报酬。但手续费与税费、规费等缴纳给政府部门的费用完全不同。一审法院认为手续费包括税费和规费没有依据。三、一审法院在认定工程款还是售房款上，偏向南通三建，所作出的认定不正确。案涉工程尚未通过政府行政主管部门的验收，竣工结算款尚未具备支付条件，北方公司无任何理由支付全部工程款。南通三建在函件中承认收到700万元的承兑汇票作为销售房款，其中400万元的承兑汇票在2018年2月6日出具的收据中，另300万元承兑汇票是在南通三建2019年9月30日出具的收据中。即使北方公司在向南通三建支付售房款时，存在实际收到的售房款小于支付金额的情况，也不能认定为工程款。因为承兑汇票整体不可分割，北方公司提前支付售房款符合常理。在没有约定也无法推定的情况下，款项支付的性质应当由付款方进行解释。如果南通三建认为施工合同项下的工程款具备了支付条件，可以另行起诉。另外，南通三建出具收据的摘要栏上全部注明是工程款，故不能以此为由否定款项的性质是房屋销售款。四、关于税款的承担问题。由于双方系委托代理关系，北方公司只是名义上的卖方，房产销售中存在的税款应当由南通三建承担。经初步计算，税款总额已达429万元，明显高于150万元的手续费。一审法院对此未作任何解释，判决北方公司支付全部售房款，显然是错误的。五、一审法院对其他事项未作出认定及解释，属于认定事实不清。如北方公司为销售房产而出借给购房人的款项，应当视为未收房款。北方公司为购房人向银行缴纳的478000元保证金，应当从售房款中扣除，待银行返还北方公司后，再支付给南通三建。被上诉人南通三建辩称，一、南通三建委托北方公司销售房屋，北方公司自身也在销售，不会因为代南通三建销售而增加成本。北方公司自愿将款项出借给购房人，有权向购房人主张债权，而非扣减售房款。保证金应由银行退还。二、关于150万元的性质问题。因为南通三建已将全部工程款向北方公司开具了发票，所以不存在23961750元对应的税费。150万元的手续费是办理售房中的全部费用，无论实际费用如何，以150万元为限。三、关于付款的性质。协议约定，协议签订后，南通三建不得以任何方式索要上述工程款，即南通三建只能主张售房款，而无质保期的限制。根据北方公司签订的售房合同，第一笔购房款的支付时间是2018年4月30日，当月售房进账167754元，在2018年4月之前给付的均是工程款。2018年5月8日之前，售房款也未达100万元，所以当日北方公司支付的100万元也非售房款。一审庭审中，南通三建对700万元的承兑汇票进行了合理的解释说明。四、关于税费的承担问题。溢价税收经计算仅有十多万元，加上其余费用也只有二十多万元。相关手续费150万元已完全覆盖了上述税费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。南通三建向一审法院起诉请求：判令北方公司向南通三建支付16056986元及逾期付款利息（利率按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算）。一审法院查明事实：2017年10月16日，北方公司作为甲方、南通三建作为乙方，双方签订《协议书》一份，与本案有关的主要内容：鉴于：1、乙方为甲方“烟台红星美凯龙家居生活广场办公楼1-3号楼”项目的施工单位，甲方对乙方负有付款义务。2、乙方同意甲方以烟台红星美凯龙家居生活广场办公楼3号8-12层共计80套房房价总款23961750元抵工程款。商品房价格(5000元/平方米）、分布（3号楼8-12层）、面积明细（4792.35平方米，总价23961750元）。3、剩余工程款甲方以现金形式转账在乙方指定账户。款项抵扣及相关事项：甲方用该房屋（总价款23961750元）冲抵甲方应付给乙方的“烟台红星美凯龙家居生活广场办公楼1-3号楼”项目工程款23961750元。1、本协议签订后，即视为甲方已向乙方支付了工程款23961750元。乙方不再以任何方式向甲方索要上述工程款，同时甲方不得以任何方式向乙方索要回房屋或改变单价或总价。双方按照本协议的约定，由乙方对房屋进行出售或者将最终交付给乙方。2、乙方出售房屋不得低于5300元/平方米（如甲方其他房屋销售低于均价5300元/平方米时，乙方有权将房屋均价作相关的调整），在此前提下，乙方可以委托甲方的销售公司销售，也可以委托其他销售公司销售。该房屋乙方指定买受人的，甲方与乙方指定的买受人签订商品房买卖合同，双方办理购房手续。甲方负责给乙方指定的买受人开具全额购房款收据，同时乙方每满五百万元为甲方开具一次工程款发票给甲方，买受人根据甲方指定时间办理购房网签手续。如乙方或乙方指定买受人以贷款方式购房，甲方应配合办理，购房首付款及银行发放的贷款到达甲方账户后，甲方应在每月二十五号之前把当月累计金额及时汇给乙方。嗣后，北方公司对案涉80套房产实际进行销售并全部销售完毕，售房款总计为28636548元。2019年8月8日，南通三建向北方公司发出《报告》一份，主要内容：根据与贵公司签订的抵房协议，目前红星美凯龙3号楼8到12层的购房贷款汇款及业主部分借款已入贵公司账户。经初步统计，上述房款到账资金超过1040万元，现根据协议申请支付资金930万元整（代售房150万元手续费按支付比例，本次扣款按110万元计），恳请领导根据贵我公司协议精神审核批准。2019年9月23日，南通三建再次向北方公司发出《申请报告》一份，主要内容：根据与贵公司签订的工程款抵房协议，现房子全部销售完毕，总销售金额为28636548元。目前红星美凯龙3号楼8到12层的购房款、贷款及业主部分借款已入贵公司账户，经双方核对，至今为止已如贵公司账户22515548元，其中12579562元贵公司已支付（包括700万承兑、450万银行现汇、81.43万抵房款、26.5262万售房费用），贵公司账上余有9935986元。现根据协议规定，申请支付资金9935986元。2019年10月18日，南通三建委托江苏联佑律师事务所向北方公司发出《律师函》一份，再次催要售房余款9935986元。一审法院认为，本案的争议焦点在于北方公司应付售房款的具体金额。双方对房款总计28636548元不持异议，法院依法予以确认。对已付金额，北方公司认为系19808642.4元并提交付款明细一份（共14项）；南通三建对该明细中列明的7至14项与本案有关予以认可。对双方有争议的1至6项付款，法院认为，从北方公司提交的其与80位购房者的《商品房买卖合同》来看，约定付款时间最早的为2018年4月30日，付款金额为两笔，分别为239000元、197754元。付款明细第1至4项对应的收据形成于2018年2月6日，第5项转账发生于2018年4月25日，故上述5笔付款在北方公司自身未收到或仅收到小额购房款的前提下向南通三建支付高达6429080.4元的行为明显与常理不符，故上述付款性质上无法认定为本案购房款。第6项的支付时间虽然为2018年5月8日，但该金额亦与购房者彼时应支付的金额不符，同样无法认定为本案的购房款。加之上述付款所对应的收据与2019年1月20日的收据（南通三建认可的本案付款）在摘要处的表述明显不一，故应认定上述付款均与本案无关，法院依法不予确认。关于北方公司认为应扣除150万元手续费及税费等相关费用，南通三建在《报告》中明确代售房150万元手续费按比例支付，故该款应在应付款中予以扣减。但就该款的性质，因南通三建并未直接明确系北方公司的报酬，故应认定该款系南通三建委托北方公司售房过程中所产生的必要的、合理的开支及实际发生的税费、规费。如北方公司认为上述开支及费用超过150万元，可另行向南通三建主张权利。付款明细第13项表明北方公司已实际支出代理费265262元，该款应包含在该150万元之中。法院确认北方公司向南通三建支付的售房款为12314300元（2018年8月6日200万元、9月30日500万元、11月13日450万元、2019年1月20日杜军、沙云磊房款抵账814300元），故北方公司应向南通三建转交售房款14822248元（28636548-12314300-1500000）。南通三建主张按总房款为基数，按照同期银行贷款利率上浮50%计算利息损失，因双方之间未对逾期付款约定违约责任，法院酌定以应付未付金额为基数，自南通三建起诉之日起为起算点计算逾期付款利息。综上，南通三建的部分诉请合法有据，法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决：一、烟台北方温州城开发有限公司于判决生效之日起向江苏南通三建集团股份有限公司转交售房款14822248元并支付利息（以本金14822248元为基数，自2019年11月13日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回江苏南通三建集团股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费118442元、申请保全费5000元，合计123442元，由南通三建负担15817元，由北方公司负担107625元。南通三建预交且应退还的107625元，于判决发生法律效力后向法院申请退还。二审中，北方公司提供了《付款明细表》，证明截止2021年4月26日，购房人未付房款147万元；《委托合同书》、三份《鉴定报告》，证明因资料不全，北方公司通过对五层以上建筑鉴定的方式，提供《鉴定报告》才能办理产权登记。南通三建提供了三份《工程竣工验收报告书》，证明三幢建筑已于2014年12月份通过了竣工验收。本院组织当事人质证，并审核证据认为，三份《工程竣工验收报告书》的真实性应予认定。北方公司提供的三份2020年的《鉴定报告》，因鉴定原因不明，在本案中不予认定。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院另查明，南通三建施工的1号楼至3号楼，已分别于2014年12月30日、2014年12月30日、2015年8月10日通过竣工验收。本院认为，北方公司与南通三建签订《协议书》约定以房抵款事项，并约定了南通三建委托他人销售时双方的权利义务。该《协议书》属于非典型合同，其中未有南通三建委托北方公司销售房屋的条款。南通三建委托北方公司销售房屋，应另有口头委托合同。因为北方公司用于抵款的房屋仍登记于北方公司名下，即使委托他人销售，受托人所能完成的事项也仅是在北方公司与购房人之间提供中介服务，促成售房合同的订立。在售房合同订立完成后，委托合同关系即已履行完毕。北方公司和南通三建仍须按照抵款协议确定双方的权利义务关系。在本案中，北方公司已完成委托销售事项，双方争议的权利义务关系在于抵款协议书。故本案的案由应为合同关系，双方对委托关系除对报酬有争议外，其余并无争议。一审法院将本案案由确定为委托合同关系不当，本院予以纠正。北方公司在委托事项已完成后，脱离抵款协议书，仍以委托合同的相关规定，确定双方的权利义务关系，不符本案事实，本院难以支持。抵款协议书中对抵款方式约定了两种方式，一是委托销售，二是交付房屋。双方未选择交付房屋，而选择委托销售的方式。对委托销售完成后，签订合同而未履行付款义务的购房户，应当如何处理的问题，双方未在抵款协议中作出明确约定。在不能达成补充协议的情形下，本院根据诚实信用原则确定各自权利义务。因房屋的所有权仍属于北方公司，合同的当事人亦是北方公司，合同约定的房款支付时间均在2018年年底之前。北方公司应当及时采取措施，促使购房户支付房款，以维护南通三建的合法权益，此项义务完成及将售房款交付南通三建后才能视为北方公司完全履行了以房抵款的义务。但北方公司没有及时采取法律措施，反而错误地推诿于双方的委托合同关系，认为售房款属于南通三建的权益，风险应由南通三建承担。北方公司的行为违背了诚实信用原则，也违背了根据以房抵款协议书中其应当履行的主给付义务，其迟延履行行为构成违约。南通三建公司要求北方公司对购房户未支付款项承担全部履行的责任，合法有据，本院予以支持。对于北方公司提供的付款明细中有争议的1至6项付款，付款时间是2018年2月7日至2018年5月8日。一审法院认定北方公司支付1至6项款项系工程款并无不当。双方签订以房抵款协议时，工程已竣工验收超过两年时间，协议约定除以房抵款外的工程款“甲方以现金形式转账在乙方指定账户”。1至6项付款的数额为7229080.40元，与北方公司所欠工程款数额一致。根据北方公司签订的售房合同，第一笔购房款的付款时间是2018年4月30日，至2018年5月8日，购房人的应付款数额远低于上述金额。2019年9月23日，南通三建向北方公司发出的《申请报告》中，确认北方公司已付款总额为12579562元，为北方公司提供的付款清单中第7项至第14项。对12579562万元的组成，南通三建在《申请报告》中的表述不准确，并在诉讼中已作解释。北方公司称付款清单中第1至6项为售房款，明显与事实不符，本院难以支持。房产交易中所涉税费应由税务机关依法征收，非民事案件处理的范围。当事人对税费的负担另有约定的，可在一方依法负担后，再行主张民事权利。在本案中，双方当事人在以房抵款协议中未对税费负担作出约定，故应由当事人依法承担。北方公司在承担税费后再向南通三建主张权利缺乏事实和法律依据。另外，北方公司系开发企业，无论是出售房产或者以房抵款，销售方应当承担相关税费本应由北方公司承担。对于北方公司上诉的其他事项，150万元手续费应为北方公司接受委托出售房产的报酬，不应包括相关税费。一审法院对此解释有误，但不影响判决结果的正确性。北方公司在销售房产中对购房人出借款项，已超过委托事项，相关责任应自行承担。北方公司向银行缴纳的保证金，应由银行返还，不应扣减售房款。据此，北方公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118442元，由上诉人北方公司负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年五月二十七日书记员  汤婷婷