苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初3259号原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇吴中路399号。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。被告：王勤玲，男，1986年11月21日出生，汉族，住所地吴江区。原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司（下称瑞霖公司）与被告王勤玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法由审判员周斌适用小额诉讼程序于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告瑞霖公司的委托代理人陈燕明，被告王勤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞霖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》，被告立即返还瑞霖商区M39、40房屋；2、判令被告立即支付原告欠交的租金22667元(按照原合同约定租金单价140000元/年计算，一年一付每年10月底前付下年房租。合同变更后M39、40王勤玲继续租赁，从2020年10月28日暂计算2021年1月28日，年租金是66000元，6000/12*3=16500元，并按此标准计算到实际返还全部房屋之日止；M41、42从2020年10月28日至2020年11月28日返还房屋，那么结欠的租金(140000-66000)/12*1=6167元。合计22667元)；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿放弃第一项诉请；第二项诉请明确如下：判令被告立即支付原告欠交的租金22667元(按照原合同约定租金单价140000元/年计算，一年一付每年10月底前付下年房租。合同变更后M39、40王勤玲继续租赁，从2020年10月28日计算至2021年1月28日，年租金是66000元，66000/12*3=16500元；M41、42从2020年10月28日至2020年11月28日返还房屋，那么结欠的租金(140000-66000)/12*1=6167元；合计22667元)。事实与理由：2019年5月18日，原告通过司法拍卖平台在淘宝网上竞得位于苏州市××区××环路西侧(林桑场内)吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产(含无证房产)和土地使用权，并在2019年6月17日付清全部拍卖款。自2019年6月18日起此吴江市盛泽盛利织物整理厂此处的房地产所有权【现为瑞霖商区】归属原告，原告也取得相应的租金收益权。2019年9月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，约定被告承租瑞霖商区M39、40、41、42房屋三年(2019年10月28日至2022年10月27日止)，总租金420000元，水电押金4000元，合计424000元。租金一年一付，次年10月底前付下年房租。合同签订后，被告在2019年10月4日支付第一年租金140000元后，但是第二年租金(2020年10月28日至2021年10月27日止，140000元)至今拒付分文。2020年11月28日，经协商后双方变更原租赁合同部分内容：由被告在2020年11月28日返还M41、42不再租赁，并按66000元/年租金标准继续租赁M39、40。但是至今被告仍未付分文结欠的租金。现起诉至法院，请依法判决。被告王勤玲辩称，并非被告不愿意交房租，而是当时原告与案外人谢媛媛就本案房屋的所有权、租赁权在庭外一直有纠纷，案外人谢媛媛经常在我店里闹，因此当时我不敢交相应的房租给任何一方，当时派出所沟通后等法院判决支付给谁，我就立即支付。本案判决后，我当天就会支付结欠的租金，并继续租赁。经审理查明，2017年7月10日，本院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市××区××环路西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。拍卖公告中载明，原产证号盛泽02006834号房产存在房产已拆除、改建、登记面积与实测面积不一致情形；原产证盛泽02005575号房产已拆除。宗地上无证建筑有超越宗地红线的情况，编号W11、W23东等建筑均超越宗地红线，土地存在被道路占用情形。后瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，本院出具（2017）苏0509破22号之三民事裁定书，裁定吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市××区××环路西侧（林桑场）房地产（含无证房产）、机器设备〔房屋所有权证号：盛泽02006834号、盛泽02005387T；土地使用权证：吴国用2002字第2044003号、吴国用2002字第2044004号、吴国用2002字第2044031号、吴国用2002字第2044032号。其中有证建筑面积13128.87平方，无证建筑面积38722.79平方，土地使用权面积26779.62平方，评见苏明（吴江）房地估字（2018）第1108-05号、第1108-06号、苏东华评报字（2018)第542号评估报告〕及谢时顺名下主地使用权〔土地使用权证号：吴国用（2003）字第02044002号，土地面积4567.70平方，详见苏明（吴江）房地估字（2018)第1108-06号〕归买受人苏州市瑞霖纺织科技有限公司所有。2019年9月30日，瑞霖公司作为甲方，王勤玲作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将盛利商区M39.40.41.42的房屋出租给乙方使用，面积为290平方米；租赁期自2019年10月28日起至2022年10月27日止；双方议定税前租金为420000元，水电押金4000元，合计424000元，乙方应于本年10月1日一次性付清给甲方；注：租金一年一付，次年10月底前付下年房租。合同还约定了其他条款。2020年11月28日，瑞霖公司作为甲方，王勤玲作为乙方，双方签订《租赁补充协议》一份。协议约定：双方在2019年9月30日签订的租赁合同，合同约定租期为2019年10月28日起至2022年10月27日止，租赁内容为瑞霖商区M39-42商铺（面积一楼290平方米，二楼290平方米），年租金140000元/年，（合同按一层面积计算），合计租金420000元；现双方就上述租赁内容作出以下变更：1、合同约定的乙方租赁甲方所有的瑞霖商区M41、M42号(一楼153平方米，二楼153平方米)，现做解除租赁合同关系处理，租期终止于2020年11月28日。乙方保证在终止日前腾房返还，否则按照原合同约定金额的1.5倍计算占有使用费。自2020年11月29日起甲方可对瑞霖商区M41、M42号任意处置。留存该房内的装修乙方自愿放弃，归甲方所有、由甲方任意处理。2、合同约定的乙方租赁甲方所有的瑞霖商区M39-40号继续按合同原约定内容履行，(一楼为137平方米，二楼为137平方米)，租金为66000元/年。相应到期应付租金的支付办法按合同相关约定内容执行；合同其余条款不变，继续有效。瑞霖公司明确王勤玲结欠租金如下：1、M41、42号房屋租金自2020年10月28日计算至2020年11月28日，按(年租金140000元-年租金66000元)/12*1=6167元；2、M39、40房屋租金自2020年10月28日计算至2021年1月28日，年租金66000元，66000元/12*3=16500元；合计22667元。王勤玲对上述结欠租金金额未持异议。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、租赁补充协议、拍卖公告、拍卖成交确认书、协助执行通知书、民事裁定书以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。根据原吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房地产、机器设备的拍卖公告和本院作出的（2017）苏0509破22号之三民事裁定书、（2017）苏0509破22号之六协助执行书，被告王勤玲承租的编号为M39、40、41、42的房屋未取得建设工程规划许可证，其租赁合同应属无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案当中，被告王勤玲对结欠原告的房屋占有使用费22667元未持异议，故原告要求被告支付上述房屋占有使用费22667元的主张，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决如下：被告王勤玲于本判决生效后十日内支付原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费22667元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取183元，由被告王勤玲负担。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接支付原告。本判决为终审判决。审判员 周 斌二〇二一年五月二十一日书记员 姚俊菲附录法律条文：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。