河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终1962号 上诉人（原审被告）：唐山国盛基业房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区丰南镇国盛商贸城5-3号。 法定代表人：薛国兴，总经理。 委托诉讼代理人：商颖存，北京市京师（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李同庆，北京市京师（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李国良，男，汉族，1965年3月21日出生，住唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：康明伟，河北福航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李秋艳，女，汉族，1968年8月17日出生，住唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：康明伟，河北福航律师事务所律师。 上诉人唐山国盛基业房地产开发有限公司因与被上诉人李国良、李秋艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人唐山国盛基业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人商颖存，二被上诉人的共同委托诉讼代理人康明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山国盛基业房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销唐山市丰南区人民法院作出的(2020)冀0207民初3148号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定基本事实错误，证据不足，程序违法。本案系房屋买卖合同纠纷，判定被上诉人租金损失的诉请是否成立的核心和关键为：上诉人交付房屋不符合约定与被上诉人未能将房屋出租收取租金之间是否存在必然的因果关系。被上诉人提交的证明因果关系存在的证据为两份书证和一份证人证言。两份书证分别为《租赁框架协议》和《解除协议》。但两份书证和证人证言均是虚假的，完全是被上诉人为了本次诉讼特意制作的虚假证据，不具有证据能力，亦不具有证明力。被上诉人无法证实上诉人交付房屋不符合约定与被上诉人未能将房屋出租收取租金之间是否存在必然的因果关系。一、两份书证和证人证言是虚假的，不具有证据能力，亦不具有证明力。理由如下:首先，《租赁框架协议》是复印件，被上诉人庭审时陈述原件在签订《解除协议》后被被上诉人撕毁，属于无法与原件核对的复制件，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定的须补强的证据，即不能单独作为认定案件事实的根据。而能够为《租赁框架协议》补强的证据为被上诉人提交的《解除协议》和证人证言，但被上诉人无证据证实《租赁框架协议》与《解除协议》中涉及的租赁框架协议的同一性。而证人证言，系单一的言词证据，并且存在多处矛盾，足以判定是虚假的。第一，证人所言租赁用途与《租赁框架协议》约定用途不相符；第二，证人无法合理解释《解除协议》与《租赁框架协议》相隔3年零7个月这个严重与常理不符的现象；第三，证人所言解除《租赁框架协议》的原因和被上诉人陈述的原因不一致。故，证人证言不论从证据能力还是证明力方面，均无法补强《租赁框架协议》的真实性。其次，被上诉人撕毁《租赁框架协议》原件的行为，本就严重与常理相悖。被上诉人认为自己因上诉人交付房屋违约行为遭受租金损失，一定会向上诉人主张，若与上诉人协商不成，被上诉人肯定会启动本次诉讼，而被上诉人作为完全民事行为能力人，而且之前经历过多次诉讼，被上诉人完全知晓《租赁框架协议》原件对自己主张损失的重要性，根据逻辑推理和日常生活经验，若《租赁框架协议》是真实存在的，其一定会完好保留， 定不会在向上诉人主张损失前将《租赁框架协议》销毁。而且，与本案系系列案的另外三位原告是《租赁框架协议》当中的另外三位承租方，也将《租赁框架协议》撕毁，也进一步印证了《租赁框架协议》的虚假性。这是《租赁框架协议》虚假的原因之一。其次，被上诉人并不是因为《租赁框架协议》被撕毁而不出具原件，是被上诉人不敢出具原件，惧怕对《租赁框架协议》的真实性进行司法鉴定。 第三、《租赁框架协议》签订时间为2016年10月1日，协议写明“由于房地产公司暂未向甲方交付”，即签订当日，上诉人还未将房屋交付给被上诉人。而客观事实是，上诉人已经于2016年9月12日将房屋交付给被上诉人，被上诉人对此也承认，并且也是其计算租金损失的起算时间。因此《租赁框架协议》约定的内容与客观事实不符，这是《租赁框架协议》虚假的原因之二。第四、《租赁框架协议》约定的租赁用途为教育培训，但作为承租方的唐山八颗牙科技有限公司却不具有教育培训的经营资质。这是《租赁框架协议》虚假的原因之三。第五、《租赁框架协议》与《解除协议》相隔3年零7个月，即《租赁框架协议》签订后3年7个月才被协议双方解除，如此长的时间跨度，本就严重与常理相悖。这是《租赁框架协议》虚 假的原因之四。第六、《租赁框架协议》在3年零7个月后解除，如此长时间跨度，协议签订的客观条件和形势均会发生很大变化，但在本案中，承租方就是因为想要租赁被上诉人的房屋进行教育培训，无视租金、市场等客观条件变化，足足等了3年零7个月，而且在此期间，承租人也未在被上诉人房屋所在的国胜商贸城租赁其他房屋先行开展教育培训。按照承租人所言，之所以想要租赁被上诉人房屋，是因为房屋附近有学校，市场资源比较好。承租人作为市场主体，对外进行投资时，一定会追求利益最大化，承租人不可能放弃追求3年零7个月的教育培训所产生的利润而不采取任何替代措施心甘情愿等着租赁被上诉人的房屋再去开展教育培训。被上诉人与承租人上述种种行为，严重与常理不符，根据日常生活经验法则，也可判定《租赁框架协议》是虚假的，此系虚假的原因之五。第七、根据《租赁框架协议》约定，如果承租人原因不租赁 房屋，被上诉人有权不予退换意向金，根据此约定，如果承租人以租金过高为由而不租赁房屋，也会造成自己意向金损失。但出租人与被上诉人在《租赁框架协议》中未明确约定租金数额，承租人在此情况下却向被上诉人支付了三万元意向金。此情况也与常理相悖，此是虚假的原因之六。第八、《租赁框架协议》解除时，被上诉人仅需原数返还承租人意向金3万元，无需承担任何违约责任，也与常理相悖。被上诉人迟迟无法交付房屋，也造成承租人3年零7个月的教育培训所产生的利润损失，但是承租人却未向被上诉人主张任何损失，包括3万意向金的利润损失。而且，意向金3万元都是现金交付，也与常理相悖。此是《租赁框架协议》虛假的原因之七。第九、上诉人与被上诉人关于房屋交付违约责任的买卖合同纠纷一案，唐山市丰南区人民法院于2018年12月20日作出了(2017)冀0207民初2296号民事判决，判令上诉人支付被上诉人钢梯折价款和中间墙造价款合计28472.4元。由被上诉人自行修建楼梯和中间墙。后上诉人对支付价款数额不服，提出上诉， 贵院于2019年4月9日作出(2019)冀02民终223号民事判决：驳回上诉，维持原判。在(2017)冀0207民初2296号案件中，被上诉人起诉时就已经选择由上诉人支付修建费用，由被上诉人自行修建的赔偿方式，即被上诉人自行承担修建义务。如果被上诉人与承租人之间真实存在《租赁框架协议》，则被上诉人定会在一审法院固定上诉人交付房屋不含有钢梯和中间墙的证据后(即司法鉴定机构到现场勘查房屋后)，在第一时间进行修建，因为被上诉人修缮完毕后，既可以立即收取租金，又可以减轻自己对承租人的违约责任。并且，被上诉人选择了由被上诉人自己修建的赔偿方式，而且证据已经固定，所以被上诉人无需再继续放置房屋而不修建，放弃收取租金，请合议庭注意，法院认定修建费用合计28472.4元，而被上诉人主张的租金损失为235924元，二者相差十倍，但被上诉人宁愿不支付28472.4元进行修建房屋，也自愿放弃赚取235924元的租金。综上，在有承租方随时承租的情况下，被上诉人却故意放置房屋至今不进行修建，故意不去赚取租金，本就严重与常理不符。通过被上诉人此行为，根据逻辑推理和日常生活经验法则也可以判定，被上诉人与承租方之间并不存在《租赁框架协议》。此系《租赁框架协议》虚假原因之八。综上，《租赁框架协议》系无法与原件核对的复印品，又无证据可以补强其真实性，同时存在诸多严重与常理相悖的问题，足以认定《租赁框架协议》是虚假的，由此《解除协议》和证言也是虚假的。故，被上诉人无证据证实其租金损失与上诉人交付房屋不含楼梯和中间强存在必然的因果关系。二、退一步讲，即使《租赁框架协议》是真实的，也无法作为证明被上诉人租金损失与上诉人交付房屋不符合约定之间存在必然的因果关系的证据。《租赁框架协议》的性质属于缔约磋商，性质属邀约，被上诉人与承租人并未达成正式的租赁合同关系。协议双方关于租金标准、支付方式、房屋交付标准等最重要的条款内容均未约定未达成合意。则，双方存在就上述条款内容无法达成合意而无法签订正式租赁合同的可能性。双方是否将来一定能订立租赁合同，被上诉人是否一定能收取租金，均是不确定状态。故，《租赁框架协议》无法作为证明被上诉人租金损失与上诉人交付房屋不符合约定之间存在必然的因果关系的证据。三、被上诉人故意放置房屋不进行修建楼梯和中间墙，所诉金损失属扩大损失，根据《民法典》第五百九十一条的规定，被上诉人应自行负担扩大的损失。第一、如果《租赁框架协议》真实存在，按照承租方所言，只要被上诉人将房屋修建完楼梯和中间墙后，承租方就立即承租。那么，在此情况下，在上诉人交付房屋之后，被上诉人就应先保留上诉人交付房屋不含楼梯和中间墙的证据(该证据现场照片即可固定，取证简单、便捷，不耗时)，之后第一时间修建楼梯和中间墙，将房屋顺利出租。然后，再向上诉人主张相关损失，而不应一直放置房屋，不采取任何措施，任由自己租金损失的扩大。笫二、在(2017)冀0207民初2296案件中，法院已经委托司法鉴定机构对楼梯和中间墙的造价进行了司法鉴定，已经就上 诉人交付房屋不含楼梯和中间墙固定了证据。此时，被上诉人也应该第一时间进行修建，而且，修建楼梯和中间墙的工程量很小，经上诉人向专业施工企业问询，被上诉人房屋所需修建的楼梯和中间墙，从买材料到施工完毕,7日左右即可完工。但此时，上诉人依然故意放置房屋不进行修建，任由租金损失的扩大。第三、唐山中院于2019年4月9日作出(2019)冀02民终2233号民事判决，维持了(2017)冀0207民初2296判决书。(2019)冀02民终2233号民事判决，一经作出，立即生效。此时，已经由生效的判决判令由被上诉人自行修建楼稊和中间墙，由上诉人支付修建费用。(2019)冀02民终2233号民事判决作出与省高院决定再审，相隔两个月，此期间，被上诉人完全可以将房屋所需的楼梯和中间墙修建完毕。而且，如果《租赁框架协议》真实存在的话，依然没有被解除，被上诉人修建完楼梯和中间墙后，依然可以第一时间出租。但是，判决生效后，被上诉人依然未采取任何修建措施，依然故意放置房屋不进行修建。任由租金损失的扩大。综上，被上诉人一直在故意放置房屋，没有采取任何措施防止损失的扩大，却恶意的任由租金损失不断扩大。故，被上诉人应自行负担本案的租金损失。被上诉人一直放置房屋不进行修建，也可以印证房屋根本没有承租方，《租赁框架协议》是虚假的。四、一审法院程序违法，故意回避《租赁框架协议》的真实性问题，故意偏袒被上诉人，违反公平原则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。该规定确立了证据认定主义。民事诉讼证据认定是查明案件事实的唯一载体，法官查明案件事实的根据仅限于摆在眼前的“呈堂”证据，法官对证据的采信直接关系到对案件事实的查明和法律的适用，是法院裁判的“基石”。任何案件事实均以查明的证据作为裁判的依据。同时《最高人民法院关于适用中华人民共合同民事诉讼法的解释》第一百零五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款均规定：人民法院(审判人员)应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。但是，一审法院却故意回避上诉人提出的针对《租赁框架协议》的质证意见，却径直认定了《租赁框架协议》和《解除协议》等证据的证据效力，但只字未提认定的理由，也未说明对全案其他证据的判断的理由和结果，属程序违法。综上所述，一审判决认定事实错误证据不足、程序违法。 李国良、李秋艳辩称，一、一审法院作出的（2020）冀0207民初3148号民事判决书，认定事实清楚，适用法律准确，应依法予以维持。二、上诉人主张被上诉人与涉案房产的承租意向人唐山八颗牙科技有限公司所签订的《租赁框架协议》是虚假的，进而推定被上诉人就涉案房产不存在租金损失，严重缺少事实及法律依据。理由如下： 第一，被上诉人与唐山八颗牙科技有限公司签订的《租赁框架协议》，目的是为了就涉案房屋的租赁事宜进行约定，后双方协商解决租赁事宜所产生的纠纷后，撕毁相关协议原件并不违反法律规定，并且司法实践中债权人与债务人就债务结清后，双方销毁相关凭证的情形也并非个例。另外，被上诉人虽然已经无法提交《租赁框架协议》原件，但与被上诉人签订该份协议的相对方即唐山八颗牙科技有限公司的实际控制人及法定代表人朱建军，在本案一审时已经出庭详细说明该份协议的签订过程，并对上诉人所提出的诸多疑问作出解释，现上诉人一再主张该份协议是虚假的，但却无法提交任何证据予以证实或佐证其观点，均是完全根据其主观推断。第二，上诉人主张《租赁框架协议》所记载的内容与2016年9月12日这一交房时间不符，严重缺少事实依据。上诉人主张2016年9月12日系上诉人向被上诉人交付涉案房产的时间，但该日期仅是河北省高级人民法院在双方逾期交房纠纷案件的审理过程中推定所得，而非上诉人在该日期当天与被上诉人实际办理了涉案房产的交付手续。因此，2016年10月1日，被上诉人与唐山八颗牙科技有限公司签订《租赁框架协议》中“由于房地产公司暂未向甲方交付”这一表述与事实完全相符。 第三，关于唐山八颗牙科技有限公司是否具备教育培训资质这一问题，上诉人在本案一审的庭审过程中便已经阐明，据被上诉人当时了解，唐山八颗牙科技有限公司确实在唐山地区设立多个培训场所，主要针对儿童从事智力开发方面的教育培训经营，被上诉人已经进行初步审查，至于该公司是否具备教育培训资质，并不影响被上诉人与之建立租赁关系。而且退一步讲，即便该公司不具备教育培训资质，但该公司在涉案房产处实际经营后，可以依法向相关部门申请取得教育培训资质。第四，关于《租赁框架协议》与《解除协议》签订时间跨度大，以及租赁意向金的返还问题，被上诉人同样已经在本案一审的庭审过程中予以解释。其一，被上诉人与承租人唐山八颗牙科技有限公司所签订的《租赁框架协议》与《解除协议》的时间跨度大，恰恰能够证明被上诉人积极采取措施避免扩大本案的租金损失。被上诉人与唐山八颗牙科技有限公司签订《租赁框架协议》并向其收取租赁意向金后，由于上诉人向被上诉人交付的涉案房产不符合交付使用条件，导致承租人无法使用，不仅承租人自身一直要求被上诉人向其返还租赁意向金，而且同时通过中间介绍人多次向被上诉人催要该笔款项，但被上诉人当时一方面对上诉人修复涉案房产抱有幻想，另一方面不想放弃可以出租涉案房产获取租金收益的机会，因此被上诉人一直拖延没有向其返还该笔租赁意向金。其二，截至2020年5月，承租人所从事的教育培训行业由于新冠肺炎疫情的影响遭受严重打击，唐山八颗牙科技有限公司再次向被上诉人催要该笔款项，被上诉人出于同情，因此向承租人返还了该笔租赁意向金。承租人之所以没有根据《租赁框架协议》要求被上诉人双倍返还租赁意向金，是由于当时唐山八颗牙科技有限公司急于获取该笔资金，进而缓解其经营资金的压力，若承租人当时要求被上诉人双倍返还租赁意向金，双方就该问题至今也不会有最终结论。综上所述，完全能够证实被上诉人与唐山八颗牙科技有限公司签订的《租赁框架协议》真实有效，上诉人没有任何证据能够证实或佐证该份协议是虚假的，其所述观点完全是上诉人的主观推断。第五，根据被上诉人所提交的《租赁框架协议》以及参照涉案房产周边商铺的租赁使用情况，完全能够证实被上诉人所购买的涉案房产可以出租进而使被上诉人产生租金收益，但由于被上诉人未向上诉人交付的涉案房产不符合合同约定的交付、使用条件，进而导致被上诉人最终无法将涉案房产出租并获取租金收益，对此，上诉人应当向被上诉人赔偿全部的租金损失。三、被上诉人就本案向上诉人所主张的租金损失，完全是由于上诉人原因所造成，并不存在被上诉人扩大损失的情形，不仅如此，而且被上诉人也曾采取积极的修复应对措施，但最终之所以未能防止损失的出现，也是由于上诉人的原因所导致。第一，自2017年开始，上诉人与被上诉人双方就逾期交房违约金问题在持续进行诉讼，在此期间，上诉人以被上诉人已经对涉案房屋进行装修使用为由，主张已经依约向被上诉人履行了交房义务，不存在逾期交房的问题，在此情况下，人民法院在没有最终确定上诉人交房时间之前，被上诉人只能保留涉案房产的现场状态，不敢对涉案房产进行装修或修复。第二，被上诉人于2016年10月份便已经与唐山八颗牙科技公司达成租赁意向，但由于上诉人向被上诉人交付的涉案房产不符合交付、使用条件，导致承租人唐山八颗牙科技公司一直不肯与被上诉人签订正式的房屋租赁合同，更不肯向被上诉人支付租金，被上诉人为此当时一直要求上诉人对分户墙及室内楼梯等问题采取修复措施，但上诉人一直以各种理由拖延履行该义务，被上诉人当时急于出租涉案房产，于是便向上诉人交纳装修押金，计划自行对上述问题进行修复，但上诉人在双方逾期交房违约金诉讼过程中（被上诉人在当时的诉讼中同样向上诉人主张分户墙及室内楼梯的修复费用），上诉人向人民法院提交《国盛商贸城隔墙板、钢梯施工协议》等证据，企图证明其已经为涉案房产施工建造了隔墙及室内楼梯，被上诉人在此情况下，即便计划对涉案房产进行修复施工，也不敢对此实际开展施工作业，否则有可能导致人民法院无法查明分户墙及室内楼梯是由谁建造修复，届时将导致被上诉人无法向上诉人主张相关的修复费用。第三，根据最高人民法院于2009年7月7日颁布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第11条之规定，违约方应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大的举证责任，就本案而言，是上诉人没有依约向被上诉人交付符合交付条件的房产在先，属于违约方，根据上述规定，上诉人应当承担举证责任，向人民法院提交充分的证据证明被上诉人故意扩大损失，否则，上诉人应当就被上诉人所造成的现有损失承担全部的赔偿责任。综上所述，上诉人所主张的种种上诉理由，均是上诉人为恶意逃避向被上诉人承担租金损失的赔偿责任而为之。望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院作出的（2020）冀0207民初3148号民事判决书。 李国良、李秋艳向一审法院起诉请求：1、依法判令唐山国盛基业房地产开发有限公司向李国良、李秋艳支付由于唐山国盛基业房地产开发有限公司交付的房屋无法使用造成李国良、李秋艳的损失暂计235,924元，自2016年9月12日起至2020年6月23日止；2、案件受理费、鉴定费、保全费由唐山国盛基业房地产开发有限公司承担。 一审法院查明，2014年6月26日，李国良、李秋艳与唐山国盛基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：李国良、李秋艳购买唐山国盛基业房地产开发有限公司开发的位于唐山市丰南城区，用途为商业服务，建筑面积89.35ｍ2，套内建筑面积85.48ｍ2，公共部位与公用房屋分摊面积3.87ｍ2；【第四条】单价12160.76元／ｍ2，总价款1086564元。产权登记面积与合同约定面积存在误差时，按照约定的单价据实结算房价款；【第六条】房屋总价款1086564元在合同签署时一次性付清；【第八条】唐山国盛基业房地产开发有限公司应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；【第九条】除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；【第十一条】商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2014年7月2日，李国良、李秋艳付清购房款1086564元。2014年7月14日，上述合同在唐山市丰南区房产交易所备案。2016年1月12日，李国良、李秋艳缴纳了案涉房产印花税、契税43976.29元。2016年9月12日，该房屋办理了产权登记，登记证书号码为丰南区房权证丰南镇字第××号，登记房屋所有权人李国良、李秋艳，共同共有，规划用途商业服务，建筑面积89.29ｍ2，套内建筑面积85.48ｍ2。 另查明，2016年10月1日，李秋艳及案外人李继高、盖京林、李兰霞作为甲方与乙方唐山八颗牙科技有限公司签订《租赁框架协议》，甲方分别与唐山国盛基业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于唐山市丰南城区，由于上述房产房地产公司暂未交付，双方就上述房产租赁达成框架内容，具体租赁事宜待甲方实际接收上述房产后另行签订详细、完整的租赁合同，内容如下：一、乙方意向承租上述房产；二、乙方拟租赁上述房产用于经营教育培训机构；三、租赁期限暂定5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止，具体租赁期限以最终签订的租赁合同为准；四、乙方于本协议签订之日支付租赁意向金3万元。2020年5月1日，双方签订《解除协议》，由于甲方一直未能根据协议内容向乙方出租可以正常使用的租赁房屋，经协商双方决定自本协议签订之日起解除《租赁框架协议》，甲方退还租赁意向金3万元，互不追究责任。 又查明，2017年7月5日，丰南区人民法院受理李国良、李秋艳与唐山国盛基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，李国良、李秋艳提出如下诉讼请求：1、判令唐山国盛基业房地产开发有限公司将李国良、李秋艳所购商品房未达到合同约定交付标准部分，即未做工程（房屋中间墙、厨房、电梯）按工程造价赔偿，中间墙一层10.65米*508.6元/米=5,416.59元、二层10.65米*513.76元/米=5,471.54元，厨房6,866.8元，电梯一部236,431.55元（机械部分180,000元、电梯基础和井道56,431.55元）；2、按合同第九条交付合格商品房约定支付违约金，自2014年8月31日起至判决生效之日止，以所付房款为基数，按日万分之二计算，暂计至2018年10月31日止为343,910.36元。丰南区人民法院于2018年12月24日作出（2017）冀0207民初2295号民事判决，唐山国盛基业房地产开发有限公司不服，提出上诉，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02民终1896号民事判决：驳回上诉，维持原判。唐山国盛基业房地产开发有限公司不服，申请再审，河北省高级人民法院再审认为，李国良、李秋艳于2016年9月12日办理了房屋所有权登记，应当认定取得房屋所有权日期为案涉房屋交付时间，即2016年9月12日。案涉房屋未作室内楼梯及中间墙，不符合交付条件。因合同约定房屋应当在2014年8月30日前交付，而本案实际交付时间为2016年9月12日，已构成延迟交付，李国良、李秋艳主张唐山国盛基业房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》第九条规定支付违约金，予以支持。违约金以李国良、李秋艳已付购房款1,086,564元为基数，自2014年8月31日起至2016年9月12日止按日万分之二计算，故唐山国盛基业房地产开发有限公司应给付李国良、李秋艳违约金161,463.41元。案涉房屋未作室内楼梯及中间墙，李国良、李秋艳主张唐山国盛基业房地产开发有限公司将未作工程按工程造价赔偿，法院予以支持。唐山国盛基业房地产开发有限公司应按照2018年5月唐山工程造价信息价格给予李国良、李秋艳制作楼梯及室内中间墙的经济补偿。原审根据鉴定结论，判决唐山国盛基业房地产开发有限公司给付李国良、李秋艳钢梯折价款17,584.27元、中间墙造价款10,888.13元，并无不妥。河北省高级人民法院于2020年6月23日作出（2020）冀民再6号民事判决：一、撤销（2017）冀0207民初2295号民事判决及唐山市中级人民法院（2019）冀02民终1896号民事判决；二、唐山国盛基业房地产开发有限公司给付李国良、李秋艳“国盛商贸城”一期第0001座67号商业房内钢梯折价款17,584.27元、中间墙造价款10,888.13元，合计28,472.4元；三、唐山国盛基业房地产开发有限公司给付李国良、李秋艳违约金161,463.41元；四、驳回李国良、李秋艳的其他诉讼请求。李国良、李秋艳向人民法院申请执行，唐山国盛基业房地产开发有限公司于2020年9月10日将案件款汇入法院账户，李国良、李秋艳次月支领。案涉房屋内钢梯及中间墙至今尚未建造，唐山国盛基业房地产开发有限公司开发的“国盛商贸城”项目内商铺多已对外出租。 诉讼过程中，李国良、李秋艳申请评估案涉房屋2016年至2020年期间每平方米日租金。经丰南区人民法院委托，2020年11月26日河北东鑫华方房地产评估有限公司对现场进行勘查，案涉房产建筑面积89.29m2，所在楼层1-2层，房屋连接一层至二层之间的楼梯没有完全安装到位，二层与西户之间的中间墙没有建造、内部处于连通状态。根据估价目的确定价值时点为2016年6月30日、2017年6月30日、2018年6月30日、2019年6月30日、2020年6月30日。2020年12月15日，河北东鑫华方房地产评估有限公司出具冀东房评字（2020）第519-3号房地产评估报告，鉴定意见为估价对象在价值时点2016年6月30日以人民币计价每平方米日租金1.36元、在价值时点2017年6月30日以人民币计价每平方米日租金1.36元、在价值时点2018年6月30日以人民币计价每平方米日租金1.36元、在价值时点2019年6月30日以人民币计价每平方米日租金1.24元、在价值时点2020年6月30日以人民币计价每平方米日租金1.08元。李国良、李秋艳支付鉴定费7,000元。 再查明，李秋艳与案外人李秀英、李素芹、李兰霞、李继高系兄弟姐妹关系，上述五人均与唐山国盛基业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，共计购买了16套相邻的商铺，2017年均与唐山国盛基业房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，其中：李秀英与毕务军向丰南区人民法院提出诉讼请求如下：1、判令唐山国盛基业房地产开发有限公司将李秀英、毕务军所购商品房未达到合同约定交付标准的部分，即未做工程（房屋中间墙、厨房、电梯），按工程造价赔偿，暂估140,591.80元，准确数字以评估造价为准)；2、判令唐山国盛基业房地产开发有限公司赔偿商业房租金损失（其中一层的损失从2014年9月1日起计算至2016年6月30日止，二层的损失从2014年9月1日起计算至本判决生效之日止。计算标准以评估的日租金价为准）；3、由唐山国盛基业房地产开发有限公司承担诉讼费、鉴定费。丰南区人民法院于2018年12月19日作出（2017）冀0207民初2296号民事判决：一、唐山国盛基业房地产开发有限公司赔偿李秀英、毕务军国盛商贸城一期第0001座65号商业房钢梯折款17,584.27元、未做中间墙工程折款10,888.10元，鉴定费5,000元，合计33，472.37元；二、唐山国盛基业房地产开发有限公司赔偿因涉案商业房不能正常使用给李秀英、毕务军造成的租金损失，其中一层的租金损失以44.675m2为基数，从2014年9月1日起算至2016年6月30日止，按照每平方米日租金2.30元计算，二层的租金损失以44.675m2为基数，从2014年9月1日起算至本判决生效之日止，按照每m2日租金2.30元计算。唐山国盛基业房地产开发有限公司不服，提出上诉。唐山市中级人民法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失。关于唐山国盛基业房地产开发有限公司是否应当赔偿李秀英、毕务军房屋租金损失的问题，因房产地段、户型、租金数额、出租用途、出租方与承租方的心理预期等均为影响房屋能否顺利出租的重要因素，李秀英、毕务军提交的证据无法证实唐山国盛基业房地产开发有限公司开发的案涉房产未包含中间墙、楼梯与李秀英、毕务军未能出租房屋、获取租金收益之间具有必然的因果关系，故唐山国盛基业房地产开发有限公司主张不应赔偿李秀英、毕务军房屋租金损失，理据充足，予以支持。2019年4月9日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02民终2233号民事判决：一、维持（2017）冀0207民初2296号民事判决第一项，即唐山国盛基业房地产开发有限公司赔偿国盛商贸城一期第0001座65号商业房钢梯折款17,584.27元、未做中间墙工程折款10,888.10元，鉴定费5,000元，合计33,472.37元；二、撤销（2017）冀0207民初2296号民事判决第二项；三、驳回李秀英、毕务军的其他诉讼请求。唐山国盛基业房地产开发有限公司不服，申请再审，河北省高级人民法院再审认为，案涉房屋未作室内楼梯及中间墙的事实，双方均无异议，法院予以确认。唐山国盛基业房地产开发有限公司主张案涉房屋的内隔墙应由商户安装自理，《设计变更通知单》不能证实双方就变更部分达成一致意见，不予支持。出卖人交付的房屋不符合合同约定的部分，买受人可以请求出卖人承担安装及修复的责任，亦可以自行安装修复并请求出卖人赔偿安装修复造成的损失。李秀英、毕务军主张唐山国盛基业房地产开发有限公司将未作工程按工程造价赔偿，予以支持。唐山国盛基业房地产开发有限公司应按照2018年5月唐山工程造价信息的价格给予李秀英、毕务军制作楼梯和室内中间墙的经济补偿。原审依据鉴定结论，判决唐山国盛基业房地产开发有限公司赔偿李秀英、毕务军钢梯及中间墙工程折款，并无不当。2020年6月23日，河北省高级人民法院作出（2020）冀民再8号民事判决：维持唐山市中级人民法院（2019）冀02民终2233号民事判决。 一审法院认为，本案争议焦点为1、唐山国盛基业房地产开发有限公司承担给付钢梯折价款、中间墙造价款及违约金的民事责任后，是否应当赔偿二李国良、李秋艳主张的租金损失；2、赔偿租金数额问题。一、唐山国盛基业房地产开发有限公司是否应当赔偿李国良、李秋艳租金损失 关于李国良、李秋艳与唐山国盛基业房地产开发有限公司未做工程修复费用及违约金的纠纷，经历一、二审诉讼之后，河北省高级人民法院再审认为，合同约定房屋应当在2014年8月30日前交付，实际交付时间为2016年9月12日，已构成延迟交付，李国良、李秋艳主张唐山国盛基业房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房违约责任的规定支付违约金，予以支持[注：（2020）冀民再6号民事判决]，而本次诉讼中李国良、李秋艳系主张的2016年9月12日之后的租金损失，二者并非同一利益，可以共存，并不排斥。唐山国盛基业房地产开发有限公司辩称河北省高级人民法院（2020）冀民再6号民事判决确定的违约金涵盖了本案诉争租金的观点，法院不予支持。 案涉房屋至今尚未出租，唐山国盛基业房地产开发有限公司开发的“国盛商贸城”项目位于丰南主城区，毗邻居民区、学校等，根据李国良、李秋艳提供的信用信息公示报告以及了解，可以证明“国盛商贸城”临街商铺较好出租，因此，案涉房屋的租金损失是客观存在的。 案外人李秀英、毕务军与唐山国盛基业房地产开发有限公司的诉讼，唐山市中级人民法院认为，因房产地段、户型、租金数额、出租用途、出租方与承租方的心理预期等均为影响房屋能否顺利出租的重要因素，李秀英、毕务军提交的证据无法证实唐山国盛基业房地产开发有限公司开发的案涉房产未包含中间墙、楼梯与李秀英、毕务军未能出租房屋、获取租金收益之间具有必然的因果关系，故唐山国盛基业房地产开发有限公司不应赔偿李秀英、毕务军房屋租金损失[注：（2019）冀02民终2233号民事判决]。唐山国盛基业房地产开发有限公司不服，申请再审，河北省高级人民法院再审维持原判[注：（2020）冀民再8号民事判决]。唐山国盛基业房地产开发有限公司辩称，河北省高级人民法院（2020）冀民再8号民事判决涉及的第一、二审法院民事判决，与本案基本事实、争议焦点、法律适用等一致，本案与上述判决关于租金损失的问题属于类案，李秀英主张租金损失已被驳回，本次诉讼应当驳回李国良、李秋艳的诉讼请求。法院认为，唐山国盛基业房地产开发有限公司主张本案与李秀英、毕务军一案关于租金损失的问题属于类案的观点成立，至于是否支持李国良、李秋艳的诉讼请求，核心问题是房产无中间墙、楼梯，与李国良、李秋艳未出租房屋之间是否具有因果关系。二层无楼梯，必然影响租赁。一层无中间墙，考虑到李秋艳与案外人李秀英、李素芹、李兰霞、李继高系兄弟姐妹关系，上述五人均与唐山国盛基业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了16套相邻的商铺，如承租方仅仅租赁李国良、李秋艳一户的房屋，无中间墙、楼梯必然影响租赁，如承租方整体租赁，是否影响应当考虑承租方意愿。承租方负责人朱建军述称因房屋无中间隔墙、楼梯影响其使用，导致最终解除租赁框架协议，可以证明房屋无中间墙、楼梯影响了李国良、李秋艳对外租赁，故唐山国盛基业房地产开发有限公司应当赔偿李国良、李秋艳李国良、李秋艳相应的租金损失。二、赔偿租金损失数额。李国良、李秋艳与唐山国盛基业房地产开发有限公司对未做工程修复费用及违约金的纠纷，经历一、二审诉讼，河北省高级人民法院再审认为，案涉房屋未作室内楼梯及中间墙，不符合交付条件，李国良、李秋艳主张唐山国盛基业房地产开发有限公司将未作工程按工程造价赔偿，予以支持。河北省高级人民法院于2020年6月23日作出（2020）冀民再6号民事判决：……唐山国盛基业房地产开发有限公司给付李国良、李秋艳国盛商贸城一期第0001座67号商业房内钢梯、中间墙款合计28，472.4元……李国良、李秋艳申请执行后，唐山国盛基业房地产开发有限公司于2020年9月履行给付义务，因此，自2016年9月12日唐山国盛基业房地产开发有限公司交付案涉房屋后至履行给付赔偿款义务期间的租金损失，唐山国盛基业房地产开发有限公司应予赔偿，李国良、李秋艳主张计算至2020年6月23日，法院予以支持。唐山国盛基业房地产开发有限公司辩称，唐山中院二审判决于2019年4月9日生效，自此修建楼梯、连接墙的义务转移给二李国良、李秋艳，由于二李国良、李秋艳自身原因扩大了损失，法院认为，河北省高级人民法院再审必然中止原判决的执行，双方的权利义务处于待裁决状态，不能确定该义务已经转移给了李国良、李秋艳。根据2020年12月15日河北东鑫华方房地产评估有限公司出具的冀东房评字（2020）第519-3号房地产评估报告意见，2016年租金损失13,357.78元（89.29m2×110天×1.36元/日*m2）、2017年租金损失44,323.56元（89.29m2×365天×1.36元/日*m2）、2018年租金损失44,323.56元（89.29m2×365天×1.36元/日*m2）、2019年租金损失40,412.65元（89.29m2×365天×1.24元/日*m2）、2020年期间租金损失16,682.94元（89.29m2×173天×1.08元/日*m2）,合计159,100.49元。李国良、李秋艳为维护自身权益，历经多年诉讼，最终确认了案涉房屋未作室内楼梯及中间墙，不符合交付条件，唐山国盛基业房地产开发有限公司构成违约，但是二李国良、李秋艳应当采取自行修复楼梯、中间墙等措施防止损失的扩大，二李国良、李秋艳没有采取上述措施，法院酌定李国良、李秋艳自行承担20%的租金损失，被告承担80%的赔偿责任。李国良、李秋艳诉讼请求超出部分，法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐山唐山国盛基业房地产开发有限公司房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李国良、李秋艳李国良、李秋艳“国盛商贸城”一期第0001座67号商业房屋租金损失127,280元，鉴定费损失5,600元，合计132,880元；二、驳回李国良、李秋艳李国良、李秋艳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4,838元，保全费1,770元，合计6,608元，李国良、李秋艳李国良、李秋艳负担案件受理费1,322元，被告唐山唐山国盛基业房地产开发有限公司房地产开发有限公司负担案件受理费3,516元，保全费1,770元。 二审期间双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，关于本案的法律适用，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，亦不存在溯及适用或衔接适用的情形，本案适用当时的法律、司法解释。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失。唐山国盛基业房地产开发有限公司未能在合同约定的期限内向李秋艳、李国良交付符合合同约定条件的房屋，导致李秋艳、李国良产生租赁损失，唐山国盛基业房地产开发有限公司应承担赔偿责任。河北省高级人民法院（2020）冀民再6号生效判决确认李秋艳、李国良取得房屋所有权的日期为案涉房屋交付的时间即2016年9月12日。唐山国盛基业房地产开发有限公司未作钢梯工程折价款为17584.27元、中间隔墙工程折价款为10888.13元。结合本案具体情况，李秋艳、李国良在将房屋出租后能够取得的预期收益远大于自行修复钢梯及中间隔墙的开支。本案中因案涉房屋未包含中间墙、楼梯而导致《租赁框架协议》没有实际履行，李秋艳、李国良亦可采取自行修复楼梯、中间隔墙等措施促成租赁交易，防止损失扩大，对于扩大的损失应当由李秋艳、李国良承担。结合双方当事人解决争议，李秋艳、李国良自行修复楼梯、中间隔墙及促成租赁交易成交亦需要一定的时间，根据本案具体情况，本院酌定唐山国盛基业房地产开发有限公司给予李秋艳、李国良一年的租赁损失即自2019年9月12日至2017年9月12日，2016年9月12日至2016年12月31日期间租赁损失共13357.78元（89.29m2×110天×1.36元/日*m2）、2017年1月1日至2017年9月12日租金损失30844.34元（89.29m2×254天×1.36元/日*m2），合计44202.12元。关于为鉴定租赁费损失而开支的鉴定费问题。2020年12月15日，河北东鑫华方房地产评估有限公司根据估价目的确定2016年6月30日、2017年6月30日、2018年6月30日、2019年6月30日四个价值时间点，于2020年6月30日出具冀东房评字（2020）第519-3号房地产评估报告。结合本案实际情况，开支的鉴定费由双方当事人各负担一半为宜。 综上所述，唐山国盛基业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、维持河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初3148号民事判决第二项； 二、变更河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初3148号民事判决第一项为唐山国盛基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李国良、李秋艳“国盛商贸城”一期第0001座67号商业房屋租金损失44202.12元，鉴定费损失2800元，合计47002.12元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4838元，由唐山国盛基业房地产开发有限公司负担976元，李国良、李秋艳负担3862元；财产保全费1770元，由唐山国盛基业房地产开发有限公司负担490元，李秋艳、李国良负担1280元。二审案件受理费4838元，由唐山国盛基业房地产开发有限公司负担976元，李国良、李秋艳负担3862元。 本判决为终审判决。 审判长 王 健 审判员 孙乾辉 审判员 康永杰 二〇二一年五月二十七日 书记员 郑明璐