济南铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁71执异17号 案外人:中国农业银行股份有限公司济南和平支行，住所地济南市历下区和平路45号。 负责人：陈金民，行长。 委托诉讼代理人：柏承峰，山东国曜律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司济南历下支行,住所地济南市历下区文化西路51号。 负责人：牟福田，行长。 委托诉讼代理人：杨环霞，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：张静静，山东齐鲁律师事务所律师。 被执行人：山东粮食大厦，住所地济南市泺源大街5号。 法定代表人：李隆基，总经理。 委托诉讼代理人：林玉娟，该单位工作人员。 被执行人:山东省粮油集团总公司，住所地济南市历下区泺源大街5号山东粮食大厦2506房间。 法定代表人：林树忠，董事长兼总经理。 在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司济南历下支行（以下简称建行历下支行）与被执行人山东粮食大厦、山东省粮油集团总公司（以下简称山东粮油公司）等借款合同纠纷一案中，案外人中国农业银行股份有限公司济南和平支行（以下简称农行和平支行）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人农行和平支行称，请求解除对案外人所购位于济南市泺源大街5号良友富临大厦一楼东侧281平方米房地产及所占有的土地使用权的查封。事实和理由：1、2001年12月13日，案外人与山东粮食大厦签订《房屋产权转让协议》，山东粮食大厦将其位于济南市泺源大街5号良友富临大酒店一楼东侧281平方米房屋出售给案外人。2001年12月26日，案外人支付全部购房款422万元。之后案外人占用该281平方米房屋，用作其下属单位中国农业银行济南市和平支行泺源大街分理处（后更名为中国农业银行股份有限公司济南泺源大街支行）营业用房；2、法院在执行建行历下支行与被执行人山东粮油公司、山东粮食大厦等案件中，多次对山东粮食大厦位于济南市泺源大街5号良友富临大厦房产进行轮候查封（列申请执行人中国银行股份有限公司山东省分行案件之后），最后一份查封文书是2018年12月12日作出的（2011）济铁中执字第106-5号执行裁定，查封期限为三年。就中国银行股份有限公司山东省分行与山东粮食大厦、山东粮油公司借款担保合同纠纷一案中，对山东粮食大厦位于济南市泺源大街5号良友富临大厦房产及所占有的土地使用权的查封，案外人已提出执行异议，法院作出（2021）鲁71执异3号执行裁定，中止对山东粮食大厦所有的位于济南市泺源大街5号(良友富临大厦)一楼东侧建筑面积281平方米房产及所占有的土地使用权的执行。2021年4月19日，法院作出（2011）济铁中执字第97号之二执行裁定，解除对山东粮食大厦所有的位于济南市泺源大街5号（良友富临大厦）一楼东侧建筑面积281平方米房地产及所占有的土地使用权的查封。在此情况下，（2011）济铁中执字第106-5号执行裁定对山东粮食大厦所有的位于济南市泺源大街5号（良友富临大厦）一楼东侧建筑面积281平方米房地产及所占有的土地使用权的轮候查封变为首封；3、案外人认为，案外人在2001年12月13日与山东粮食大厦签订《房屋产权转让协议》，于2001年12月26日支付全部购房款，并后续实际占用该281平方米房屋，均早于法院的查封时间。且房屋未能办证过户并非案外人的原因所致。案外人对涉案查封的281平方米房屋享有排除执行的权利。综上，案外人请求法院支持其请求，解除对其所购位于济南市泺源大街5号良友富临大厦一楼东侧281平方米房地产及所占有的土地使用权的查封。 申请执行人建行历下支行称，案外人农行和平支行的异议无法律依据，理由如下：1、现有的证据不能证明案外人对查封的房产已支付对价。《房屋产权转让协议》的双方分别为山东粮食大厦、案外人农行和平支行，根据合同的相对性，案外人农行和平支行应将购房款打入山东粮食大厦的账户中，在山东粮食大厦、农行和平支行、山东粮油公司三者之间没有签订补充协议的情况下，农行和平支行将涉及422万元的大额购房款打入山东粮油公司账户中没有法律及合同依据。因此不能证明农行和平支行已向山东粮食大厦支付对价，已合法取得涉案房产的所有权；2、山东粮食大厦没有向购买方提供符合法律规定的购房发票。涉案房屋的出卖方向农行和平支行出具的号码为：0351080的收款收据不是合法票据，不具备证据合法性的特征。农行和平支行作为正规的金融机构，在出卖方没有提供合法发票的情况下，向合同外的第三方支付422万元大额的购房款，证据存在众多瑕疵，不能证明交易的合法性；3、收据时间不合理的早于《房屋产权转让协议》签订的时间。山东粮食大厦向农行和平支行出具收款收据的时间为2001年10月19日，《房屋产权转让协议》的签署时间为2001年12月13日，收据的时间不合理的早于了交易的时间2个月，不能证明房屋产权交易的真实性；4、案外人提交的2006年的收据及部门明细账跟本案没有关联性。案外人农行和平支行提交的良友富临酒店管理有限公司为其开具的2006年的4张收款收据，不是合法的发票，交款人为农行，事由为电费，均不具体，不具有唯一性、仅特指农行和平支行。农行和平支行仅凭跟本案没有关系的案外人为其出具的2006年7、8、12三个月份的收费票据并不能证明其为产权人。部门明细账为良友富临酒店管理有限公司单方制作，没有其他证据佐证，不具有证明力；5、涉案查封土地的产权人为山东粮食和物资储备局，非案外人农行和平支行。济南中院于2020年9月9日裁定受理了山东粮油公司的破产申请，该案的破产管理人已经查证属实：位于济南市泺源大街5号的土地登记在山东省粮食和物资储备局名下，案外人农行和平支行不是涉案土地的产权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第25条规定，本案涉案土地登记的产权人为山东省粮食和物资储备局，因此案外人农行和平支行解除涉案土地的查封不符合法律规定；6、涉案济南市泺源大街5号良友富临大厦一楼东侧281平方米的涉案房产，没有登记在被执行人的山东粮食大厦的名下，不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第28条规定，排除执行前提的法定条件为不动产需登记在被执行人名下。本案位于济南市泺源大街5号良友富临大厦一楼东侧281平方米的涉案房产，并没有登记在被执行人山东粮食大厦名下，因此案外人农行和平支行的解封异议没有法律依据。综上，案外人农行和平支行提供的证据，存在严重瑕疵，不具有合法性和真实性及关联性。涉案的土地和房产均未登记在被执行人名下，不符合排除执行的法定条件。因此，请求法院裁定依法驳回。 被执行人山东粮食大厦称，同意案外人农行和平支行提出的异议。 本院查明，根据农行和平支行济农银和[1999]43号《关于中国农业银行济南市泉城支行泉城分理处迁址和更名的请示》文件，因中国农业银行济南市泉城支行泉城分理处于1999年7月份归农行和平支行管理，为便于管理，充分发挥服务功能，开拓业务领域，特申请将“中国农业银行济南市泉城支行泉城分理处”由泉城路292号迁址到泺源大街5号作为新的办公地点，并更名为“中国农业银行济南市和平支行良友分理处。” 1999年8月16日，中国人民银行济南分行营业管理部作出济银部复字（1999）62号《关于同意中国农业银行济南市泉城支行泉城路分理处迁址更名的批复》，相关内容为：一、同意中国农业银行济南市泉城支行泉城路分理处从泉城路292号迁址至泺源大街5号（良友大厦一楼），同时更名为中国农业银行济南市和平支行泺源大街分理处。二、请于文到之日起15日内持此文、安全证明及《金融机构营业许可证》正、副本到我部金融业务监管处办理变更事项。你部在领取许可证之日起90日内必须对外开业，逾期未开业者，此批准文件自动失效，由我部收回其《金融机构营业许可证》。 2001年11月14日，中国农业银行山东省分行营业部处室部作出鲁农银营计财[2001]76号《关于和平支行购建营业用房的批复》，相关内容为同意农行和平支行投资422万元，购置建筑面积281平方米的泺源分理处营业用房。 2001年12月13日，甲方山东粮食大厦和乙方农行和平支行签订《房屋产权转让协议》，载明：“甲方同意将座落在济南市泺源大街5号的‘良友富临大酒店’一楼东侧(乙方所属泺源分理处营业用房，原为租赁形式)的房产，建筑面积281平方米出售给乙方。甲乙双方议定上述房地产每平方米人民币15000元，总价款为人民币肆佰贰拾贰万元整。鉴于目前甲方尚未办妥房产证等相关手续的情况下，经双方协商，甲方自愿出让该房地产的使用权（产权）；待甲方办妥相关房产证等手续后，再到房地产管理机关申请办理过户手续。乙方须于本协议生效后十日内将全部购房款一次性付给甲方，乙方付款后，即实际拥有该房产的所有权和使用权。” 2001年12月19日，山东粮食大厦出具盖有济南市地方税务局收据专用章的山东省济南市统一收款收据一份，内容为“农行和平支行购房款（农行和平支行泺源分理处）”。 2001年12月26日，中国农业银行出具名称为固定资产-泺源分理处、金额为422万元、收款单位为山东粮油公司、注明泺源分理处房款的特种转账贷方传票一份。 中国农业银行济南市和平支行泺源大街分理处2002年3月18日和19日传票封面、取款凭条，山东良友富临酒店管理有限公司出具的收款收据、部门明细账，证明自2002年3月始，该分理处已实际开始经营。 另查明，2003年12月31日，被执行人山东粮油公司与申请执行人建行历下支行签订借款合同，后又与被执行人山东粮食大厦等签订保证合同，因被执行人山东粮油公司未偿还借款本息，2004年11月11日，济南中院作出（2004）济民四初字第176号民事判决。 2011年4月26日，山东高院作出（2010）鲁执恢字第13-4号执行裁定，将本案及其他案件共计20起案件指定我院执行。 2018年7月3日，建行历下支行向我院提交了续查封申请书，称“三被执行人未履行还款义务，现申请续查封以下财产：山东粮食大厦所有的下列财产，查封其所有的、座落于济南市泺源大街5号的全部房产及房产所占范围内土地的使用权”，据此，2018年12月12日，我院作出（2011）济铁中执字第106-5号执行裁定，裁定继续查封被执行人山东粮食大厦所有的座落于济南市泺源大街5号的全部房产及房产所占范围内土地的使用权，但因案涉房地产未办理初始登记，我院向被执行人送达了上述执行裁定和协助执行通知书。 还查明，案外人农行和平支行曾就（2011）济铁中执字第97号之一执行裁定中继续查封该案被执行人山东粮食大厦所有的位于济南市泺源大街5号的房产（良友富临大厦）及所占范围的土地使用权提出异议，2021年2月7日，我院作出（2021）鲁71执异3号执行裁定，中止对被执行人山东粮食大厦所有的位于济南市泺源大街5号（良友富临大厦）一楼东侧建筑面积281平方米房地产及所占有范围的土地使用权的执行。2021年4月19日，我院作出（2011）济铁中执字第97号之二执行裁定，解除了关于上述财产的查封。另该案调查过程中，关于被执行人山东粮油公司代被执行人山东粮食大厦收款422万元的事实，该案相关当事人予以认可。 本院认为，本案申请执行人建行历下支行与被执行人山东粮食大厦、山东粮油公司等借款纠纷一案，借款发生在2003年，相关诉讼案件发生在2004年，而案外人在异议过程中提供的相关审批文件和其与被执行人山东粮食大厦签订的《房屋产权转让协议》、款项支付情况均明显早于2003年，且综合案外人与被执行人山东粮油大厦关于案涉房地产的交易过程及案外人实际经营的情况，可以认定案外人即买受人农行和平支行的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。 本案中，在申请执行人建行历下支行未提交相应反驳证据的情况下，仅凭其陈述无法否定案外人农行和平支行提交相应证据所证明的事实，因此对申请执行人建行历下支行相应抗辩理由，本院不予支持。 因案涉房产未公示登记在山东粮食大厦名下，申请执行人建行历下支行主张，在案涉财产无公示登记情况下，其认为案外人便无法提出执行异议。本院经审查认为，案涉财产查封的重要依据之一为申请执行人建行历下支行的续封申请书，该申请书认为案涉房产为被执行人山东粮食大厦所有，该申请书系我院作出（2011）济铁中执字第106-5号执行裁定的重要依据之一，申请执行人建行历下支行在执行案件中据此申请法院采取查封措施，在本案异议处理过程中，在该事实并无改变的情况下，又据此否定案外人农行和平支行的异议权利，该主张否定了案外人对实际享有相关权利财产的救济途径，明显与案件事实和司法解释规定的精神不符。因此，关于申请执行人建行历下支行的该主张，本院依法不予支持。 申请执行人建行历下支行申请查封上述土地使用权是基于房地一体原则，其查封的前提是基于对于案涉房产的查封，因此在案外人农行和平支行关于案涉房产异议成立的情况下，按照上述处理原则和申请执行人建行历下支行自认案涉土地使用权并未登记在本案被执行人名下的事实，案外人农行和平支行关于案涉土地使用权的异议主张，也应一并得到支持。 综上，案外人农行和平支行的异议请求，有相应的法律和事实依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人山东粮食大厦所有的位于济南市泺源大街5号一楼东侧建筑面积281平方米房地产及所占有范围的土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 罗 刚 审判员 田吉松 审判员 蒲业超 二〇二一年五月二十四日 书记员 贾义轩