河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1003民初1134号原告：许昌市厚德置业有限公司，住所地河南省许昌市魏都区许禹路西段路南七里店社区。法定代表人：张富安，任该公司总经理。被告：杜鑫超，男，1998年11月24日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。原告许昌市厚德置业有限公司（以下简称厚德置业）与被告杜鑫超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厚德置业的法定代表人张福安、被告杜鑫超均到庭参加。本案现已审理终结。原告许昌市厚德置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付由原告代偿的银行按揭款6496.77元（暂计算至2020年11月30日）；2、依法判令被告向原告支付违约金(以每笔代偿款为基数，按月百分之五,自银行划扣代偿款之日计算至实际付清之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年10月19日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,合同约定:被告购买原告开发的位于魏都区许昌海阔佳苑项目第16幢东起1单元8层802房，付款方式为首付款147104元加银行按揭310000元。补充协议约定:原告为被告的按揭贷款提供担保,如被告逾期还款,致使银行要求原告承担保证责任,原告有权选择解除与被告的买卖合同,若原告未解除合同，则被告应按逾期支付房款金额月百分之五向原告支付违约金。为办理银行按揭贷款，原告杜鑫超、被告厚德置业与许昌农村商业银行股份有限公司于2016年11月12日签订了《个人购房借款(综合)合同,约定原告为被告之购房贷款向许昌农商银行提供连带责任保证担保。后被告未履行还贷义务,致使许昌农商银行划扣原告保证金账户款项6496.77元。被告不按期偿还银行按揭贷款的行为是不诚信的，同时也给原告造成了损失,被告除应向原告支付代偿款外,还应当向原告支付违约金。现原告为维护自己的合法权益,特向贵院提起诉讼,望贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告杜鑫超辩称，原告起诉属实。原被告双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，被告对原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、《个人购房借款(综合)合同》、银行扣划原告公司保证金的电子回单均无异议，本院予以确认并在卷佐证。依据上述有效证据，结合庭审查明的情况，本院认定案件事实如下：原告许昌市厚德置业有限公司作为出卖人与被告杜鑫超作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于许昌市魏都区七里店街南侧、龙祥路东侧第16幢东起1单元8层802号房屋出卖给买受人，建筑面积共95.23平方米；商品房价款:按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4800元，总金额457124元整；付款方式:首付147104元，2018年10月19日交纳，剩余房款310000元，以银行按揭贷款方式缴纳；买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加）(1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20（该比率应不小于第（1项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，原被告双方签订《商品房买卖合同》的补充协议一份。补充协议约定：杜鑫超保证将严格按照其与银行签订的《个人借款合同》的相关约定按时、足额偿还贷款本息；杜鑫超逾期还款，银行要求厚德置业承担保证责任的(包括但不限于要求厚德置业全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等)，厚德置业在收到银行的该书面通知后未选择解除合同及收回房屋，杜鑫超首先应按《商品房买卖合同》中约定的房款总金额的10%向厚德置业偿付违约金；如果厚德置业未解除合同而要求杜鑫超继续履行付款义务的，杜鑫超应按逾期支付房款金额月百分之五向厚德置业支付违约金。本《补充协议》视为《商品房买卖合同》的一部分,与《商品房买卖合同》具有同等效力，本《补充协议》与《商品房买卖合同》有冲突的，以本《补充协议》为准。2016年11月12日，原告杜鑫超作为借款人和抵押人、被告厚德置业作为保证人与许昌农村商业银行股份有限公司（以下简称许昌农商行）作为贷款人签订《个人购房借款(综合)合同》,约定：被告向许昌农商行贷款310000元用于购买许昌海阔佳苑项目第16幢东起1单元8层802房屋，贷款期限为2018年11月12日至2048年11月12日，还款方式为等额本金还款，每月还款日为21日；原告厚德置业为被告之购房贷款向许昌农商银行提供连带责任保证担保，担保范围为借款人在上述借款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、实现债权的律师费、诉讼费及其他相关费用；借款人所欠债务的有效凭证以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准；保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年；保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带责任，借款人到期应付未付的全部债务，保证人应无条件地作为第一债务人直接向贷款人支付款项以清偿借款人所欠的债务,同时在此授权贷款人从保证人在所有金融机构开立的存款账户中依法扣收，并放弃一切抗辩权。上述合同签订后，许昌农商行按约定向被告发放了贷款。后因被告未履行还贷义务,致使许昌农商银行在2020年10月22日划扣原告保证金账户款项6496.77元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》和原被告于许昌农商行签订的《个人购房借款(综合)合同》是原被告双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》补充协议的约定：杜鑫超保证将严格按照其与银行签订的《个人借款合同》的相关约定按时、足额偿还贷款本息。现因被告未按照《个人购房借款(综合)合同》的约定按时、足额偿还银行贷款本息，致使许昌农商银行划扣原告保证金账户款项6496.77元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告有权向被告追偿。故对原告要求被告支付代偿的银行按揭贷款6496.77元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按照《个人购房借款(综合)合同》约定按期偿还银行贷款的行为，违反了原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，应当按照约定的违约金标准向原告支付违约金，但因双方约定的月百分之五的标准过高，应予调整。故原告要求的违约金应当自代偿之次日起至欠款付清之日止，以代偿款项6496.77元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的标准向原告支付违约金，原告过高的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杜鑫超于本判决生效之日起五日内支付原告许昌市厚德置业有限公司代偿款6496.77元；二、被告杜鑫超于本判决生效之日起五日内支付原告许昌市厚德置业有限公司违约金（以代偿款项6496.77元为基数，自2020年10月23日起至欠款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的计算）；三、驳回原告许昌市厚德置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告杜鑫超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  董爱巧二〇二一年五月二十八日书记员  唐 鑫履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务，对于本案的执行款，你方可按以下方式履行：1、直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：100370418240010003003321，开户行：邮储银行许昌市建安区镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。许昌市建安区人民法院