吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初1513号 原告：中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行，住所地吉林省吉林市北京路**。 代表人：许祥军，行长。 委托诉讼代理人：马铭，男，1990年11月3日出生，该银行职员，住吉林省吉林市昌邑区。 被告：刘云卓，男，1988年10月5日出生，住吉林省吉林市昌邑区。 被告：孙世娟，女，1981年12月17日出生，住吉林省吉林市昌邑区。 被告：吉林省筑石房地产开发集团有限公司，住，住所地筑石易居小区**楼**网点住所地吉林市丰满区松江南路**。 法定代表人：周飞，总经理。 委托诉讼代理人：邳晓东，男，1986年2月2日出生，该公司法务，住吉林省吉林市昌邑区。 原告中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行（以下简称农行西胜支行）与被告刘云卓、孙世娟、吉林省筑石房地产开发集团有限公司（以下简称筑石房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行西胜支行的委托诉讼代理人马铭、被告刘云卓、被告筑石房地产的委托诉讼代理人邳晓东到庭参加诉讼，被告孙世娟经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行西胜支行向本院提出诉讼请求：1.要求被告偿还我行全部贷款本息合计145009.15元，其中：本金143831.94元；利息1177.21元。（此数据截止2021年1月4日应以实际偿还日银行所计利息为准）；2.如果被告不能按法院判决履行还款义务或不能以现金偿还原告债务时，请求法院判令原告西胜支行对被告名下抵押房屋建筑面积33.01平方米的贷款抵押房产优先受偿；3.被告人吉林省筑石房地产开发集团有限公司承担连带保证责任；4.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月30日与西胜支行签订《个人购房担保借款合同》，合同期限为2011年8月30日至2041年8月29日办理个人住房贷款17万元，用途为购房，所购房屋为一手房，位于吉林大街****，面积33.01平方米，复试结构，总价251，074.00元。截止2021年1月4日贷款余额143，166.85元，欠利息1，177.21元，本息合计145，009.15元，贷款形成不良。依据《个人购房担保借款合同》第十二条第三款本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；（3）借款人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；（4）借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何生命与承诺；（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；（6）借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形。依据《个人购房担保借款合同》第三十五条阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。综上所述，被告的行为已经严重影响了原告的资金周转和经营效益，侵害了原告的合法权益，故特向人民法院申请判令被告刘云卓偿还全部贷款145009.15元，其中：本金143831.94元；利息1177.21元。（此数据截止2021年1月4日应以实际偿还日银行所计利息为准）。并且由被告方承担全部诉讼费用。 被告刘云卓辩称，我和二被告已经离婚了，房子二被告也已经是放弃了，二被告在外地所以今天没有出庭，对于借款事实及金额均表示无异议，对于原告要求我承担责任也无异议，因为疫情原因，社区给我出具了一个证明，我家是舒兰的，回来时候就被隔离了28天，然后筑石有确诊的病历整个小区封闭了28天，前后就有2个月时间没有去上班，社区开具了证明，解封之后我开我哥的车去上班，被无证驾驶的司机撞了认定对方是全责，有处罚认定书，司机也找不到了，这个司机也没有赔偿我，修车花费了1万多元，因为车是借的，所以修车钱也是我先垫付的，我现在在昌邑法院也起诉那个司机了，我工作也是刚上班4个月时间，家里还有一个5岁的孩子，鉴于上述情况，今年的资金比较紧张，希望可以能够让我有缓解的时间，能继续分期还款。 被告孙世娟庭前向本院提交答辩状称，附民事调解书一份证明：坐：坐落于昌邑区**房屋筑面积33.01平方米）于2011年7月21日签订的商品房买卖合同债权归被告刘云卓所有，待房屋所有权确定后归被告刘云卓所有，房屋贷款由被告刘云卓偿还。 被告筑石房地产辩称，一、我公司对本案被告刘云卓、被告孙世娟的借款事实无异议。案涉房产系我公司开发建设，被告刘云卓于2011年7月21日在我公司购买借款合同中的预告抵押房产（合同编号为010108120），被告刘云卓支付首付款后，与本案原告签订借款合同，我公司按照《商品房买卖合同》的约定向被告刘云卓交付房屋，并办理了预告登记。二、对于原告诉请第二项，我公司认为原告对被告刘云卓名下的预告抵押房屋享有优先受偿权。本案中，被告刘云卓以案涉房屋为借款设立预告抵押，并依法进行了登记，我公司于2013年12月5日完成项目产权的初始登记；同时，原告对抵押权预告登记无法转为正式登记系本案被告刘云卓原因导致，本案原告并无过错，预告抵押登记应当认定为合法有效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”故原告对被告刘云卓名下的预告抵押房屋享有优先受偿权。三、对于原告的诉请第三项，我公司认为无须承担连带保证责任。首先，被告刘云卓于2011年7月购买案涉房产，直至原告起诉时，已长达近十年之久，我公司之所以仍作为案涉纠纷的保证人，究其原因系本案被告刘云卓不配合办理房屋产权导致，我公司并无过错；其次，我公司认为原告依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，应当以法定形式对案涉房产行使抵押权并享有优先受偿的权利。《个人购房担保借款合同》中明确约定，我公司作为被告的阶段性保证人的期限为直至抵押权登记之日，原告享有的抵押权自预告登记之日起设立，因此，应当免除我公司的阶段性保证责任。同时，不得要求我公司继续承担保证责任；最后，我公司认为原告应当就本案被告刘云卓名下的抵押房产实现债权，根据《个人购房担保借款合同》被告刘云卓抵押物的具体信息可知，签订贷款合同时房产总价或评估价格为251074元，根据市场交易常识，市价早已超出原告诉请第一项的金额，足以实现原告债权，故我公司无须承担连带保证责任。四、我公司不承担本案的诉讼费用。本案系被告刘云卓、被告孙世娟违约导致，且在《个人购房担保借款合同》中明确约定了甲方（即被告刘云卓、被告孙世娟）的违约责任，故前述费用应当由被告刘云卓和被告孙世娟承担。综上所述，我公司认为原告对案涉房产的抵押权自预告登记之目起设立，且应当免除我公司的连带保证责任。原告诉请第三项，无事实与法律依据，严重损害我公司的合法权益，请求人民法院依法驳回原告诉请第三项，依法裁判原告诉请第四项。 本院经审理查明：刘云卓与孙世娟系夫妻关系，双方于2010年10月20日登记结婚，2015年3月25日经吉林省吉林市昌邑区人民法院作出（2015）昌民一初字第275号民事调解书调解离婚。2011年8月30日，刘云卓（借款人、抵押人）、孙世娟（抵押人）与农行西胜支行（贷款人、抵押权人）、筑石房地产（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额17万元；用途为购买房产，所购房屋位于吉林市昌邑区吉林大街XX号，建筑面积33.01平方米；借款期限自2011年8月30日起至2041年8月29日止，实际放款日以借据为准；借款利率为浮动利率；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。借款担保方式为抵押加保证；由抵押人以本合同项下借款资金所购房屋提供抵押，以作为甲方偿还本合同项下借款本息的担保。由筑石房地产提供保证担保。对借款人取得该房屋的所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，筑石房地产提供连带责任保证；本合同中的抵押物是指借款人向贷款人借款所购买的房屋，坐落，坐落于吉林市昌邑区吉林大街**住房面积为33.01平方米，总价为25.1074万元，保证方式：保证人提供阶段性保证担保，阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。违约情形包括本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；（3）借款人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；（4）借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何生命与承诺；（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；（6）借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形。合同还约定了其他权利义务。 2011年9月8日，抵押房屋（位于吉（位于吉林市昌邑区吉林大街**积33.01平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年12月5日，房屋所有权人筑石房地产取得该房屋的所有权证，所有权证号为XX号。 2011年8月30日，农行西胜支行向刘云卓发放贷款17万元。在借款合同的履行过程中，刘云卓仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息。2020年3月30日至2020年10月30日，通过保证金支付方式偿还8345.39元。截至2021年1月4日，刘云卓尚欠借款本金143831.94元，利息1177.21元。农行西胜支行催收贷款未果，向本院提起诉讼。 上述事实，有农行西胜支行提供的刘云卓、孙世娟身份证均为复印件、户口本复印件、婚姻证明复印件、被告吉林省筑石房地产开发集团有限公司营业执照复印件、《个人信贷业务申请表》《房屋预告登记证明》《债务逾期催收通知书》《个人购房担保借款合同》《贷款合约基本信息》《借款凭证》、孙世娟提供的昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第275号民事调解书、筑石房地产提供的房屋权属登记簿一份、原告单位扣划我单位保证金的明细表及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，一、关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”之规定，本案借款合同成立于民法典施行前，依照当事人的约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行后履行合同发生争议，应当适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。另外，由于《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条对于抵押预告登记问题进行了规定，属于新增规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人的合法权益、增加当事人的法定义务或者背离当事人合理预期的除外”之规定，本案涉及抵押预告登记抵押权是否设立问题，当时的法律及司法解释没有规定而民法典有规定，且不存在上述三种除外情形，应当适用民法典及上述司法解释。二、刘云卓、孙世娟与农行西胜支行、筑石房地产签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。农行西胜支行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。刘云卓未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担偿还借款本息的违约责任。孙世娟作为刘云卓当时的配偶及共同抵押人，在借款合同上签字确认，应当承担共同偿还借款本息责任。关于孙世娟提出其与刘云卓已于2015年3月25日经昌邑区人民法院调解离婚，调解协议中涉案房屋权利归刘云卓享有，贷款由刘云卓承担的抗辩主张，因涉案借款合同成立于其夫妻关系存续期间，且孙世娟在借款合同上签字，属夫妻共同债务，夫妻双方之后离婚时达成的调解协议，系解决其夫妻离婚时财产分割及债务承担问题，属于其夫妻双方的内部协议，并未经过债权人农行西胜支行的同意，对农行西胜支行不发生法律效力，根据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第三十五条第一款“当事人的离婚协议或者人民法院生效判决、裁定、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”之规定，农行西胜支行有权就本案夫妻共同债务向刘云卓、孙世娟双方主张权利。故对孙世娟的抗辩主张，本院无法支持。三、刘云卓、孙世娟以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并办理房屋抵押权预告登记，虽抵押房屋现未办理完毕抵押登记，但经审查，已经办理建筑物所有权首次登记，现未办理抵押登记系因刘云卓、孙世娟作为房屋实际权利人及抵押人怠于办理房屋所有权转移登记及抵押登记，农行西胜支行作为预告登记权利人无过错，故不存在预告登记失效情形，应当认定抵押权自预告登记之日起设立，故对于农行西胜支行请求以约定抵押的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。四、因本院认定涉案房屋抵押权自预告登记之日起设立，根据双方关于筑石房地产提供阶段性保证的合同约定本意，筑石房地产自抵押权设立后即不再承担连带保证责任，故筑石房地产在本案中不承担连带保证责任。农行西胜支行合理的诉讼请求，应予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第三百九十四条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百一十条、第一千零六十四条、《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第三十五条第一款、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘云卓、孙世娟于本判决生效后七日内偿还原告中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行借款本金143831.94元，利息1177.21元，利息暂计算至2021年1月4日，（自2021年1月5日起借款本金143831.94元的利息、罚息、复利按案涉《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）； 二、被告刘云卓、孙世娟逾期未履行上述第一项确定的义务，原告中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行有权以被告刘云卓、孙世娟抵押的登记在吉林省筑石房地产有限公司名下的坐落于吉林市昌邑区吉林大街XX室房屋（所有权证号：XX号；房屋预告登记证明号：房预昌字第XX号，建筑面积33.01平方米）折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1600元（中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行已预交）由被告刘云卓、孙世娟负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  胡宗阁 二〇二一年五月八日 书记员  吕洋阳