河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初22172号原告（案外人）:河南隆之益贸易有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路109号美侨世纪广场B座14楼1401号。法定代表人：李雪，公司总经理。委托诉讼代理人：刘磊，河南胜威律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：万丹杰，河南胜威律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：刘军星，男，1984年3月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张忠富，河南中锦律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：白鑫，河南中锦律师事务所实习律师，委托权限：一般代理。被告（被执行人）：河南美侨置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路109号B座407室。法定代表人：肖银灿。原告河南隆之益贸易有限公司与被告刘军星、河南美侨置业有限公司执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南隆之益贸易有限公司的委托诉讼代理人万丹杰，被告刘军星的委托诉讼代理人张忠富到庭参加诉讼，被告河南美侨置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告河南隆之益贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、立即停止对其购买的位于郑州市郑东新区金水东路109号1单元18层1808号房产（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0185931号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、依法确认上述房产归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘军星与被告河南美侨置业有限公司因车位买卖合同纠纷一案，2020年1月2日，贵院依据（2019）0191财保2390号民事裁定书及协助执行通知书对河南美侨置业有限公司名下位于郑州市郑东新区金水东路109号1单元18层1808房产（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0185931号）进行查封；2020年6月18日，被告刘军星依据已经发生法律效力的（2019）豫0191民初34318号民事调解书向法院申请立案执行，执行案号为（2020）豫0191执9468号，在执行过程中，原告依法提出执行异议申请，2020年10月20日，贵院作出（2020）豫0191执异642号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，本案涉案房屋系原告于2019年7月24日通过与被告河南美侨置业有限公司签订《房屋买卖合同》，以2027960元的总价购买了涉案房屋（建筑面积167.6平方米），且于2019年7月24日通过互联网商品房预售合同备案，全部房款在2019年8月29日前付清，并缴纳了房屋专项维修资金。且（2020）豫0191执异642号执行裁定书中，贵院已认定原告与被告公司签订房屋买卖合同，并在法院查封涉案房屋前已合法有效占有涉案房屋，同时，原告提交的被告公司2019年8月29日出具的河南增值税普通发票明确原告全款已付清，都足以证明原告缴纳房屋价款的事实，提交的收款收据，亦可以证明原告要去办理房屋过户登记的事实。综上，为维护合法权利，原告诉至法院，望判如所请。被告刘军星答辩称，一、原告不是本案涉案房屋的权利人，其排除执行的诉讼请求没有事实与法律依据。本案的涉案房产已依法在郑州市不动产登记中心登记，登记的所有人为被执行人河南美侨置业有限公司，其权利人系被告河南美侨置业有限公司，而非原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条的规定，原告公司并非是涉案房产的权利人，其排除执行的诉讼请求没有事实和法律依据。二、原告和被执行人于2019年7月24日签订了《商品房买卖合同》，截止到贵院查封涉案房产前，双方没有按照交易习惯和法律规定采取任何推动商品房买卖流程的措施，反而没有申请预购商品房预告登记，也没有缴纳郑州市房屋专项维修资金，且原告签订《商品房买卖合同》后没有缴纳物业费。这些违反常理的事实证明双方并没有对涉案房屋进行实质性交割，涉案房屋依然被被执行人实际占有。原告提交的《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》显示交存日期为2020年6月8日，而这个提起也是于贵院查封涉案房产近半年之后，更是与原告和被执行人签订《商品房买卖合同》时隔将近一年。且原告只是提交了被执行人开具的增值税发票，不足以证明其已经支付了购买涉案房屋的全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告公司在查封前没有合法占有涉案房产，没有支付购买涉案房产的全部价款，也没有足以证据证明非因自身原因未办理过户登记，其享有的权利不足以排除贵院的强制执行，应当驳回其诉讼请求。被告河南美侨置业有限公司未到庭、未答辩、未举证。经审理查明：刘军星申请河南美侨置业有限公司买卖合同纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2019）豫0191民初34318号民事调解书。2020年6月18日，本院立案执行，执行案号为（2020）豫0191执9468号。2020年1月2日，本院依据（2019）豫0191财保2390号民事裁定书及协助执行通知书对河南美侨置业有限公司名下位于郑州市郑东新区金水东路109号1单元18层1808号、不动产权证号为豫（2018）郑州市不动产权第0185931号的房屋（以下简称“涉案房屋”）进行查封。在执行过程中，原告向本院提出执行异议；2020年10月20日，本院作出（2020）豫0191执异642号执行裁定书，驳回原告的异议申请；原告不服，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，2019年7月24日，原告河南隆之益贸易有限公司与被告河南美侨置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买涉案房屋一套，价款为2027960元。2019年8月29日，河南美侨置业有限公司向原告出具《河南增值税普通发票》一份，显示涉案房屋价款为2027960元。2020年6月8日，郑州市物业维修基金管理中心出具《郑州市房屋专项维修资金交存凭证一份》，载明，原告河南隆之益贸易有限公司缴纳涉案房屋专项维修基金10894元。再查明，2020年7月3日，河南旺珲物业服务有限公司出具《证明》一份，内容为，2019年8月2日，河南美侨置业有限公司通知我公司将位于郑东新区金水东路109号1单元18层1808号商品房出售给河南隆之益贸易有限公司，面积是167.6平方米。我公司找河南隆之益贸易有限公司签订物业管理服务合同时，了解该公司系我公司写字楼的关联租户，提出购买后资金紧张暂缓装修（初步计划6个月），申请物业费在没有装修入住前免交，我公司考虑河南隆之益贸易有限公司之间的实际情况及关联关系，就同意自2020年2月1日起缴纳物业费，后因疫情原因至今没有缴纳物业服务。2020年7月4日，河南美侨置业有限公司出具《证明》一份，主要内容为，自2019年8月1日起，涉案房屋、房屋钥匙已经交付给河南隆之益贸易有限公司，并将河南隆之益贸易有限公司购买的房产信息转给了河南旺珲物业服务有限公司。庭审中，原告河南隆之益贸易有限公司称其公司的实际控制人马兰周因与河南美侨置业有限公司有借贷纠纷，后因河南美侨置业有限公司无力偿还该借款，双方约定以河南美侨置业有限公司名下的涉案房屋冲抵借款，因此，并未实际支付涉案房屋的购房款。上述事实有《商品房买卖合同》、发票、证明2份、房屋专项维修资金交存凭证一份、《个人房屋所有权登记信息》、（2020）豫0191执异642号执行裁定书及当事人陈述在案佐证。本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系案外人河南隆之益贸易有限公司提起的执行异议之诉，审理争议的焦点是原告河南隆之益贸易有限公司是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，应从以下四个方面进行分析：一、涉案房屋查封时间为2020年1月2日，原告河南隆之益贸易有限公司与被告河南美侨置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间为2019年7月24日，原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面合同。二、关于涉案房屋购房款的支付问题，原告庭审中称涉案购房款系用其公司的实际控制人马兰周与河南美侨置业有限公司之间的借款冲抵，因其并未向本院提交证据证明双方之间债权债务的实际情况,故对其是否属以房抵债的情况,证据不足，本院无法采信。三、关于是否在人民法院查封之前已经合法占有不动产的问题。原告仅向本院提交了河南美侨置业有限公司及河南旺珲物业服务有限公司出具的证明，该证明不足以证明原告在查封之前已经实际接收并占有涉案房屋。四、关于是否非因原告自身原因未能办理过户的问题。原告提交的购房合同签订时间为2019年8月26日,涉案房屋的查封时间为2020年1月2日,原告至2020年6月才缴纳涉案房屋的专项维修基金，时隔将近一年之久，原告未能提交有效证据证明其对房屋一直未能办理过户手续不存在过错。故参照上述第二十八条的规定，原告享有的权益并不能排除对涉案房屋的强制执行,对原告的诉讼请求,证据不足,本院不予支持。鉴于被告河南美侨置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告河南隆之益贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费23024元，由原告河南隆之益贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审 判 长  李 华人民陪审员  王娥妮人民陪审员  张 淼二〇二一年五月二十四日书 记 员  张露平