成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初2432号 原告：成都远大创新物业管理有限责任公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道南段325号6栋1楼1号。 法定代表人：吴金龙，董事长。 委托诉讼代理人：李培江，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李兰，系该公司员工。 被告：杨万铭，男，1941年2月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：吴忠君，女，1952年4月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都远大创新物业管理有限责任公司（以下简称远大创新物业公司）与被告杨万铭、吴忠君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大创新物业公司的委托诉讼代理人李培江，被告杨万铭、吴忠君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远大创新物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨万铭、吴忠君支付2016年2月1日至2020年9月30日期间欠缴的物业费46499.04元，垃圾处理费448元；2.判令杨万铭、吴忠君按欠缴总金额30%向远大创新物业公司支付滞纳金14084.11元；3.判令杨万铭、吴忠君承担诉讼费。事实和理由：远大创新物业公司是成都远大·林语城的物业服务单位，杨万铭、吴忠君购买了上述小区12-1-1号房屋，建筑面积276.78平方米。杨万铭、吴忠君与远大创新物业公司在《前期物业服务合同》中约定，按每月每平方米3元缴纳物业服务费，杨万铭、吴忠君违反约定，其须从逾期之日起按欠费总额每天1%的标准缴纳滞纳金；若发生争议，由远大创新物业公司所在地法院管辖。2011年12月31日，杨万铭、吴忠君办理了交房程序，正式接受远大创新物业公司提供的物业管理服务，但从2016年2月1日至今，杨万铭、吴忠君以各种借口，拒不缴纳物业服务费、垃圾处理费，故远大创新物业公司诉至本院。 杨万铭、吴忠君辩称，2016年以来，已经交纳了13000元的物业费，并非远大创新物业公司诉称的没有交纳。欠付物业费并非主观恶意，客观上是由于远大创新物业公司逃避责任、故意拖延解决问题，迫不得已采取的维权行为。杨万铭、吴忠君购买的房屋存在房屋漏水的严重质量问题，时隔8年仍未得到妥善解决，远大创新物业公司也未履行好业主与开发商之间的协调工作，目前已将房屋开发商诉至法院，案件尚在进一步审理中。杨万铭、吴忠君并不是不交物业费，而是希望房屋质量问题得到解决后再交，开发商和远大创新物业公司一直拖延没有解决。另外，远大创新物业公司也没有尽到相应的物业服务义务，存在诸多物业服务问题，如：天沟垃圾未清扫、下水道恶臭、小区经常跳闸存在用电安全隐患、消防通道长期堵塞、装修管理不到位等。同时，认为远大创新物业公司履职不到位，其主张的高昂的违约金不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2011年3月26日，远大创新物业公司与杨万铭、吴忠君签订《前期物业服务合同》，载明：杨万铭、吴忠君所购房屋为远大·林语城12幢1层1号，建筑面积276.78㎡；远大创新物业公司对房屋共用部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业服务费标准为别墅每月3元/㎡；自物业出卖人通知交房时预缴半年物业管理服务费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或半年预缴，每次在第一月的1-5日；物业服务费从物业出卖人通知杨万铭、吴忠君办理交房手续的次日起计算；不论物业是否入住或实际使用，均应按产权建筑面积计算，并按收费标准全额缴纳，杨万铭、吴忠君不得据此向远大创新物业公司提出减免缓物业服务费用的要求。远大创新物业公司违反协议的，杨万铭、吴忠君有权要求远大创新物业公司改进，在合理时间仍未改进的，远大创新物业公司承担相应的法律责任；杨万铭、吴忠君违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的（包括但不限于物业服务费、车位使用费、维修基金、代收代缴费用等），远大创新物业公司有权要求杨万铭、吴忠君补交并从逾期之日起按每天百分之一缴纳滞纳金。 2011年12月31日，杨万铭、吴忠君接收了案涉房屋，并交纳了物业费至2016年，但自2016年起杨万铭、吴忠君以远大创新物业公司物业服务不到位、不作为为由拒绝缴纳物业费，远大创新物业公司通过发送短信、邮寄律师函等方式向杨万铭、吴忠君催收无果，遂起诉。 庭审中，远大创新物业公司确认杨万铭、吴忠君已经交纳物业费13000元，故实际欠付金额为33499.04元。 杨万铭、吴忠君提交了有小区其他业主签字的书面材料，拟证明远大创新物业公司存在诸多物业服务问题，并提交了房屋照片，拟证明房屋存在质量问题。 上述事实，有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、物品交接签收表、交房验收表、律师函、公证书、邮寄信息、物业费缴纳收据、情况说明、照片以及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，《前期物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨万铭、吴忠君系案涉远大·林语城第12幢1层1号房屋的业主。远大创新物业公司向杨万铭、吴忠君提供了物业服务，杨万铭、吴忠君应当按照合同约定支付相应物业管理费用。关于远大创新物业公司要求杨万铭、吴忠君支付2016年2月1日至2020年9月30日共计欠付物业服务费33499.04元（3元/㎡˙月×276.78㎡×56个月－13000元），本院予以支持。 杨万铭、吴忠君辩称，远大创新物业公司提供的物业服务不到位、不作为，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。杨万铭、吴忠君若认为远大创新物业公司未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，且造成其损失的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促远大创新物业公司加强物业服务，采取消极的不交物业管理费用的方式并不可许。 关于杨万铭、吴忠君以远大创新物业公司未对案涉房屋质量问题进行协调工作的问题。本院认为，杨万铭、吴忠君与其购买的案涉房屋的开发商及物业服务企业之间均存在民事合同关系，一为商品房买卖合同,一为物业服务合同，基础法律关系不同，相对方亦不同，各自的权利义务关系应在合同相对人之间进行界定。杨万铭、吴忠君与开发商之间的房屋质量问题纠纷已经进入诉讼程序，其可以通过法律途径主张权利，但是协调工作并非远大创新物业公司的物业服务义务，杨万铭、吴忠君以此为由拒交物业费的理由不能成立。 关于远大创新物业公司要求杨万铭、吴忠君支付垃圾清运费448元，本院认为，远大创新物业公司并未提交双流区相关收费依据及其缴费凭证，故本院不予支持。 关于远大创新物业公司主张的违约金，本院认为，结合本案具体情况，杨万铭、吴忠君因案涉房屋存在质量问题、对小区物业服务不满意，不得已采取自力救济的方式迟延交纳物业费,并无主观拖欠物业费恶意。为了缓和业主与物业公司之间的矛盾，维护小区和谐，根据公平原则和诚实信用原则，违约金应不予支持为宜。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案远大创新物业公司主张的物业费的产生时间为2016年2月至2020年9月30日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告杨万铭、吴忠君于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付2016年2月1日至2020年9月30日欠付的物业服务费33499.04元； 二、驳回原告成都远大创新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费983元，由原告成都远大创新物业管理有限责任公司负担663元，被告杨万铭、吴忠君负担320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 敬 君 二〇二一年五月十一日 书记员 张浩宇