天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2063号上诉人（原审被告）：天津东来物业管理服务有限公司，住所地天津市南开区张自忠路与水阁大街交口西北侧文化小城8号楼106。法定代表人：孙婷婷，总经理。委托诉讼代理人：赵秋红，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王春香，天津泓谟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵园园，女，1959年9月18日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：刘国君，男，1958年10月29日出生，汉族,住天津市红桥区。上诉人天津东来物业管理服务有限公司（以下简称东来物业公司)与被上诉人赵园园、刘国君房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初7382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东来物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由赵园园、刘国君承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.错误认定东来物业公司具有违约行为，这是东来物业公司承担违约金的前提，且一审判决酌定违约金过高；2.一审判决认定东来物业公司支付2020年7月1日至2020年7月24日占用房屋期间的租金24000元属于认定事实错误。二、一审判决认定东来物业公司应给付免租期两个月房屋租金属于适用法律错误。1.从法律层面分析免租期的含义，从而否定出租方向承租方收取免租期房租的权利；2.从合同双方签订的合同条款分析，亦能得出赵园园、刘国君无权向东来物业公司收取免租期房租的结论。赵园园、刘国君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持一审判决。赵园园、刘国君向一审法院起诉请求：1.东来物业公司支付年租金30%违约金108000元；2.东来物业公司支付2019年10月29日至2019年12月31日免租期两个月房屋租金60000元；3.东来物业公司支付从2020年7月1日至2020年7月24日房屋租金24000元及违约金1200元，合计25200元；4.东来物业公司在合同解除后按合同规定将房屋恢复原状赔偿损失36750元；5.东来物业公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金70000元；6.本案诉讼费用由东来物业公司承担。一审法院认定事实：河北区平安街24增1、增2、26增2号26门直管公产房屋承租人是赵园园，河北区平安街26号公产房屋承租人是刘国君。2019年10月29日，赵园园、刘国君作为出租人（甲方）与东来物业公司作为承租人（乙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于天津市河北区××道街××街××号，计租面积102.10／101.93平方米；规划用途为非居住；房屋权属状况为甲方持有（天津市公有非住房屋租赁合同），房屋合同编号020114840026005号、02011484002600441号，租赁用途为乙方做为办公，商务服务，咖啡厅，酒吧服务；房屋租赁期限自2019年10月20日至2022年12月31日，其中2019年10月20日至2019年12月31日为免租期不计房屋租金；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应将房屋及其附属物品、设施设备按照符合合理正常使用后的自然损耗状态返还甲方，返还时甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用情况进行验收，结清各自应承担的费用；年租金360000元，房屋租赁期内，租金总计108000元，支付方式是现金／银行汇款，押金为一个月的房屋租赁费30000元，每次付款为季度支付房屋租金；押金30000元与第一期租金同期给甲方，甲方应向乙方出具等额的押金收据及第一期租金收据；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承租的费用后，剩余部分应于租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方；违约方如有以下违约情形，守约方按照合同约定解除本合同外，违约方需按照以下标准承担违约责任：甲方未按照双方约定日期交付乙方使用的，每逾期一日违约方应按当月租金的5%向乙方支付违约金；乙方应在本合同租赁期届满之日，将租赁的房屋钥匙返还交付给甲方，每逾期一日，乙方应按当月租金5%的标准向甲方支付违约金；乙方有第十一条3、4、5、6、7款约定的情形之一的，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，并由乙方将该房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前90日书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金；甲方还应在合同解除之日退还剩余租赁期限相对应的租金、押金及收取的其他费用，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方应另行赔偿；若乙方未按本合同期届满提前退租的，除向甲方赔偿年租金的30%的违约金外，还应补偿两个月的免租期的月租金；因甲方产生的违约押金如数返还给乙方，因乙方产生的违约甲方不退押金。合同签订后，2019年11月5日东来物业公司向赵园园、刘国君支付第一季度租金90000元及押金30000元，2020年4月23日支付租金10000元，2020年6月16日支付租金10000元，之后未再支付租金。2019年10月20日，赵园园、刘国君将涉诉房屋交付给东来物业公司使用。2020年7月24日，赵园园、刘国君、东来物业公司对房屋进行了交接，东来物业公司将房屋返还给了赵园园、刘国君。庭审中，赵园园、刘国君、东来物业公司均认可赵园园、刘国君收取的押金30000元未退还东来物业公司。东来物业公司认可2019年10月20日至2020年7月24日涉诉房屋处于其占用期间。东来物业公司陈述2020年3月底或者4月初的时候赵园园、刘国君同意第二季度免租金70000元，赵园园、刘国君对此认可，但解释是因为疫情原因给东来物业公司免除了70000元，但前提是必须按照合同继续承租，如果不再承租，东来物业公司需将70000元租金补给赵园园、刘国君。根据赵园园、刘国君向法庭提供的微信聊天记录显示，在2020年6月24日东来物业公司告知刘国君不租涉诉房屋时，刘国君就提出了违约的问题，2020年6月30日东来物业公司再次告知刘国君不继续租涉诉房屋时，刘国君亦表示不租应按合同执行。一审法院认为，赵园园、刘国君与东来物业公司签订《天津市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规等相关强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。2020年6月24日东来物业公司告知赵园园、刘国君不租涉诉房屋时，赵园园、刘国君就提出了违约的问题，2020年6月30日东来物业公司再次告知赵园园、刘国君不继续租涉诉房屋时，东来物业公司亦表示不租应按合同执行。虽然赵园园、刘国君认可东来物业公司提前退租，但根据合同约定东来物业公司提前退租的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。赵园园、刘国君与东来物业公司均认可双方之间的租赁合同已经解除，关于合同解除的时间，东来物业公司主张合同于2020年6月30日解除，理由是第二季度租金其已经交付，东来物业公司提出退租后，赵园园、刘国君亦同意；赵园园、刘国君主张合同于2020年7月24日解除，理由是该日东来物业公司将涉诉房屋返还给二人。2020年6月份东来物业公司虽向赵园园、刘国君多次提出不继续租赁涉诉房屋，但当时双方并未确认合同解除的具体时间，2020年6月30日双方亦未办理房屋交接，双方办理房屋交接的实际时间是2020年7月24日，故一审法院确认2020年7月24日为合同解除时间。关于违约金问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定承租方提前退租构成违约，应当按照年租金的30%承担违约金。对此，东来物业公司主张违约金过高，请求法院调整。东来物业公司已经搬离并将涉诉房屋返还给赵园园、刘国君，并考虑新冠疫情的影响，并非恶意违约。出租方遭受的损害主要是在于承租方提前解除合同导致其面临重新招租的空租期。一审法院酌定违约金总额为两个月的租金收益，即60000元，对于赵园园、刘国君主张的违约金超出部分一审法院不予支持。关于2019年10月29日至2019年12月31日免租期房屋租金问题。根据租赁合同约定，若乙方未按本合同期届满提前退租的，除向甲方赔偿年租金的30%的违约金外，应补偿两个月的免租期的月租金。现东来物业公司提前退租，构成违约，应当补偿两个月的免租期的月租金。赵园园、刘国君要求给付免租期两个月房屋租金60000元的主张，一审法院予以支持。关于2020年7月1日至2020年7月24日房租租金及违约金问题。自2020年7月1日东来物业公司未再向赵园园、刘国君交纳租金，2020年7月24日东来物业公司将涉诉房屋返还给赵园园、刘国君，东来物业公司认可2019年10月20日至2020年7月24日占用涉诉房屋，一审法院确认2020年7月24日双方解除合同，故东来物业公司应向赵园园、刘国君支付2020年7月1日至2020年7月24日占用涉诉房屋期间的租金24000元（30000元÷30天×24天）。关于逾期违约金，赵园园、刘国君主张依据合同约定东来物业公司应在本合同租赁期届满之日，将租赁的房屋钥匙返还交付给二人，每逾期一日，东来物业公司应按当月租金5%的标准向二人支付违约金。庭审中，赵园园、刘国君并不认可2020年6月30日合同解除。故赵园园、刘国君依据前述合同约定主张逾期违约金，一审法院不予支持。关于恢复原状赔偿损失的问题。赵园园、刘国君主张涉诉房屋需恢复原状，要求东来物业公司赔偿由此产生的损失36750元，对此未提供相应的证据予以证实，且东来物业公司不予认可，庭审中，赵园园、刘国君亦表示不申请对恢复原状的损失进行评估，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金70000元。在租赁期间赵园园、刘国君免除了东来物业公司2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金70000元，其主张免除的前提是东来物业公司必须要把房屋租赁合同执行期满，但其并未提供证据证实在免除东来物业公司租金时附加了条件，且东来物业公司亦不认可。故原告要求东来物业公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金70000元的主张，一审法院不予支持。关于押金问题。根据双方合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承租的费用后，剩余部分应于租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方；另又约定因乙方产生的违约甲方不退押金。东来物业公司向赵园园、刘国君支付押金30000元，该押金即具有担保性质，又具有违约金的性质。东来物业公司已经支付押金30000元，亦认可赵园园、刘国君不用退还。该押金30000元扣除东来物业公司应承担的2020年7月1日至2020年7月24日房租租金24000元，剩余6000元折抵违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决“一、本判决书生效后十日内，天津东来物业管理服务有限公司给付赵园园、刘国君114000元。二、驳回赵园园、刘国君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2899.50元，由赵园园、刘国君负担1797.50元，由天津东来物业管理服务有限公司负担1102元。”本案二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，赵园园、刘国君与东来物业公司签订的《天津市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。赵园园、刘国君与东来物业公司均认可双方之间的租赁合同已经解除，双方办理房屋交接的时间是2020年7月24日，该时间点应确定为合同解除时间，一审判决东来物业公司应向赵园园、刘国君支付2020年7月1日至2020年7月24日的涉诉房屋租金并无不当，本院予以维持。虽然赵园园、刘国君认可东来物业公司提前退租，但根据合同约定东来物业公司提前退租的行为确已构成违约，应承担相应违约责任。关于东来物业公司认为违约金过高的上诉请求，一审判决在考虑新冠疫情影响的基础上综合本案实际情况将年租金30%的违约金酌情降低为两个月的租金并无不当，本院予以维持。关于2019年10月29日至2019年12月31日免租期房屋租金问题，根据租赁合同约定，若东来物业公司未按本合同期届满提前退租的，除向出租方赔偿年租金30%的违约金外，应补偿两个月免租期的月租金。现东来物业公司提前退租，构成违约，一审判决东来物业公司给付赵园园、刘国君免租期两个月房屋租金60000元符合合同约定及法律规定，本院予以维持。综上所述，东来物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人天津东来物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  王晶审判员  兰岚二〇二一年五月二十日书记员  王欣