四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初3913号 原告：彭一，女，1985年7月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 被告：成都金怡源房地产开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区剑南大道中段******。 法定代表人：邱丰，总经理。 委托诉讼代理人：刘璐，女，1990年10月25日出生，汉族，住成都市双流区，系公司员工。 原告彭一与被告成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称金怡源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告彭一的委托诉讼代理人肖林，被告金怡源公司的委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭一向本院提出诉讼请求：1.确认彭一与金怡源公司于2016年9月24日签订的《商品房买卖合同》有效，并责令金怡源公司为彭一办理不动产登记手续；2.金怡源公司承担逾期办理不动产权证违约金约9756.6元（前述违约金以合同金额138000元为计算基数，按日万分之一计算，从2018年9月24日起计算至不动产证办理并交付之日止）。事实及理由：2016年9月24日，彭一与金怡源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由金怡源公司将位于剑南大道中段998号金怡源购物中心Ａ-Ｄ区建筑面积27.72平方米的房屋（车位）转让给彭一，合同签订后彭一履行了合同约定的义务，金怡源公司已将车位交与彭一使用。合同约定，彭一将办理不动产证委托金怡源公司负责实施，如因金怡源公司的责任，在房屋（车位）交付后730日内未取得不动产登记证的，金怡源公司应当按补充协议约定承担违约责任。补充协议约定，金怡源公司应当承担已付款日万分之一的违约金。彭一认为其与金怡源公司签订的合同符合法律规定，且不损害他人利益，应当为合法有效。彭一履行合同后，金怡源公司未按合同约定履行合同义务，系违约行为，应当承担相应的违约责任。彭一为维护其合法权益，提起诉讼。 金怡源公司辩称，1.对《商品房买卖合同》有效无异议。2.彭一要求金怡源公司承担逾期办理不动产权证的违约责任，既无事实依据，也无法律依据。根据双方签订的案涉《商品房买卖合同》约定，金怡源公司应当承担的义务是在约定时间内让彭一取得房屋所有权证书，双方并未约定办理不动产权证及延期取得房屋所有权证的违约责任，且彭一也未向法院提交证据证明其与金怡源公司就办理不动产权证进行了约定。3.金怡源公司在合同履行过程中不存在任何过错，故不应承担违约责任。金怡源公司作为合法资质的开发商企业，在签订合同时已取得了房屋所有权证书，出售案涉房屋符合法律规定。合同签订后，金怡源公司积极为包括彭一在内的业主向房屋主管部门提交了办理相应房屋所有权证的申请，且部分业主的房屋所有权证已于2016年底前办妥，故不存在金怡源公司故意拖延办证的违约行为。4.因政策调整导致案涉房屋（车位）的房屋所有权证书无法办理，金怡源公司应当免责。自2016年11月23日起，成都主城区实施不动产统一登记制度，直接导致了房屋所有权证书无法办理，且该政策属于政府单方强制性行为，金怡源公司作为行政行为的相对方只能无条件配合，故该合同的履行不能并非由金怡源公司原因导致，金怡源公司不应当承担责任。5.此类案件易引发群体性涉诉事件，若在彭一没有依据的情况下，判令金怡源公司承担违约责任，势必引发所在小区业主的效仿。综上，请求法庭驳回彭一的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，彭一（买受人）与金怡源公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于成都高新区地块的国有土地使用权，国有土地使用证号为成高国用（2011）第××号、成高国用（2010）第3147号，土地使用权面积为93711.22平方米。案涉商品房为金怡源购物中心（Ａ-Ｄ区地下室）项目中的-1层2162号车位，为现房，所在楼栋房屋所有权证号为权3026366，测绘建筑面积共27.72平方米，总价款为138000元，付款方式为办理民生银行信用卡车位分期。双方约定出卖人应当在款清后十个工作日内向买受人交付该商品房，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，违约责任详见补充协议。双方于2010年9月4日签订《【天府豪庭】一期商品房买卖合同补充协议》，约定：如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。彭一已向金怡源公司支付案涉车位首付款，其余款项通过民生银行信用卡分期付款。（无首付款收据）2018年1月21日，彭一向金怡源公司交纳产权登记费、维修资金、契税、贴花、印花税共计5526元。案涉车位已于2016年10月18日（未查？）由金怡源公司交付给彭一使用。 另查明，2017年7月4日，金怡源公司与成都市国土资源局签订的《变更协议（二）》（5101高新南[2008]11号，以下简称变更协议）约定：“一、根据成都市国土规划地籍事务中心《勘测定界图》（拟GX2017-0180），成高国用[2010]第3147号《国有土地使用证》项下新增出让土地（地下）（地下面积7219.4平方米。二、根据成国土资发[2006]519号文的规定，新增的7219.4平方米出让土地（地下）（地下的土地用途为商业配套停车场用地…五、根据高新区管委会《第36次规划国土联席会会议纪要》（2011年5月23日）精神，该地下停车场建成后停车位不得分割办理产权。” 本院曾于2020年11月27日（叶姐之前调过，是把叶姐那一案的材料打印存卷还是不用打印存卷？）向成都高新区公园城市建设局发出《协助调查函》，就变更协议第五条约定的背景、依据或原因以及目前是否可对案涉车位进行分割并办理产权登记的问题进行了调查，成都高新区公园城市建设局于2020年12月4日回函称：按照《成都市国土资源局成都市规划管理局关于在城市开敞空间下建设使用地下空间使用权的暂行规定》（成国土资发〔2006〕519号）文件要求，经成都高新区管委会和成都市国土资源局审定，金怡源公司与成都市国土资源局签订了变更协议，其成高国用[2010]第3147号《国有土地使用证》项下新增7219.4平方米出让土地（地下）（地下，土地用途为商业配套停车场用地，要求该地下停车场建成后停车位不得分割办理产权。另经本院核实，案涉车位属于前述7219.4平方米土地（地下）（地下范围内，该地下停车位涉及的土地（地下）（地下不得分割办理不动产登记手续。 另查明，成都高新区自2016年11月23日起实施不动产统一登记。 认定上述事实的证据有当事人身份信息、《商品房买卖合同》《【天府豪庭】一期商品房买卖合同补充协议》、收据、变更协议、回函及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，彭一与金怡源公司签订的《商品房买卖合同》《【天府豪庭】一期商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示的体现，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故对彭一要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，彭一要求金怡源公司办理案涉车位的不动产登记证，但案涉车位所在土地的使用权在客观上不得分割办理不动产登记手续，属于事实上不能履行，故对彭一的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于彭一要求金怡源公司承担逾期办理案涉车位不动产权证违约金的诉讼请求，双方在合同中约定在商品房交付之日起730日内即2018年10月18日前取得房屋所有权证书，因受不动产统一登记政策的影响，金怡源公司客观上已经无法为彭一办理合同约定的房屋所有权证，而双方并未约定办理不动产权证以及逾期办理的违约责任，且如前所述，案涉车位客观上根本无法办理不动产权证，故本院对彭一的该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告彭一与被告成都金怡源房地产开发有限公司于2016年9月24日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告彭一的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计1628元，由原告彭一负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈    思 二〇二一年五月三十一日 书记员 冯雪