四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1025民初1188号 原告：四川诚安物业管理有限责任公司，住所地资中县重龙镇水南上街**附**。 法定代表人：吴长生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李永勇，男。 被告：粟勇，男，1971年10月25日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：钟艳彬，女，1975年10月19日出生，汉族，住四川省资中县。 原告四川诚安物业管理有限责任公司（以下简称“诚安物业公司”）与被告粟勇、钟艳彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，分别于2021年4月21日、2021年5月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诚安物业公司的委托诉讼代理人李永勇以及被告粟勇、钟艳彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告物业服务费5341元；2.判令二被告按照每日欠费总额的0.3%支付违约金20579元；3.案件诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年5月30日，原告诚安物业公司通过物业招投标与金山一品开发商内江市金山房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》。合同第五章第十八条约定，物业收费标准为高层住宅1元/平方米·月，物业服务费按月交纳；业主未按时、足额交纳物业服务费，经诚安物业公司书面催告期限交纳仍不交纳的，每天承担违约期间未付金额和其他欠费合计的0.3%违约金。被告粟勇、钟艳彬系金山一品小区11-1-14-5业主，物业面积为101.16平方米，粟勇、钟艳彬应于2015年1月1日起至2019年5月24日交纳物业服务费5341元，但粟勇、钟艳彬一直拒绝缴费。经诚安物业公司多次书面、电话、短信催缴，粟勇、钟艳彬均置之不理。粟勇、钟艳彬长期不依照合同按时交纳物业服务费已构成违约，应按照合同约定向诚安物业公司支付未付费用0.3%的违约金，共计20579元。 被告粟勇、钟艳彬辩称，1.原告没有通过招投标或协议方式入驻并管理金山一品小区是违规的，且原告2014年4月20日才取得三级资质，按照《物业服务企业资质管理办法》规定，三级资质只能承接200000平方米以下住宅，金山一品小区建筑面积392049.88平方米，原告不具备管理资质，不能在金山一品小区从事物业管理；2.原告在明知不具备管理金山一品小区的情况下，误导被告签订《前期物业管理服务协议》，属于故意隐瞒与订立合同有关重要事实或提供虚假情况，应承担损害赔偿责任；3.原告在《前期物业服务合同》到期后拒绝移交物业管理权，不得请求二被告支付物业服务合同终止后2018年11月20日至2019年5月24日期间的物业服务费；4.原告没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵致使小区出现如小区私搭乱建严重、地下、地下停车场管理混乱人防工程不清楚在哪里、小区频繁出现丢失财物的情况、物业服务费使用不透明、未按照规划图纸建化粪池、小区卫生脏乱差、侵占属于小区业主的费用、业委会不作为、消防设施不能正常使用、收取了楼道粉刷费但未进行粉刷、原告的工作人员态度差等问题；5.驳回原告的诉讼请求同时要求原告退还2014年之前收取的物业服务费，免交或减交2015年1月1日至2019年5月24日的物业服务费，履行粉刷楼道的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的法定代表人的身份证明，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；原告提交的催费通知单，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；被告粟勇、钟艳彬提交的《告金山一品全体业主书》、小区内照片以及有关消防设施的1个视频能够证明特定时间内金山一品小区的局部情况，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；被告粟勇、钟艳彬提交的视频3个，不能证明其主张的待证事实，不予采信；被告粟勇、钟艳彬提交的有关招投标的证据，无其他证据佐证，导致该复印件无法核实真伪，不予采信；被告粟勇、钟艳彬提交的收费票据图片2张，与本案不具有关联系，不予采信。 根据原告诚安物业公司、被告粟勇及钟艳彬陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月30日，内江市金山房地产开发有限责任公司通过协议选聘方式将金山一品商住小区一期委托给原告诚安物业公司实行物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同约定了委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等等内容。其中，对委托管理服务期限为自房屋出售之日起，至“金山一品”商住小区一期项目整体房屋交付之起满2年止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费收费标准为住宅1元/平方米·月；物业服务管理费的收取起始日为开发建设单位通知的交房之日起，交费时间为每半年交纳一次；违约责任为业主和物业使用人预期交纳物业管理服务费和其他费用，以从逾期之日起按每天应交物业服务费和其他欠费合计的千分之三交滞纳金。诚安物业公司按照合同约定提供了物业服务，并通过电话、张贴催收单的方式催收物业服务费。 另查明，2015年1月1日至2019年5月24日期间，被告粟勇、钟艳彬是金山一品小区11号楼1单元14楼5号的业主，该房屋建筑面积为101.16平方米。被告粟勇、钟艳彬拖欠2015年1月1日起至2019年5月24日止的物业服务费5341.25元（101.16㎡×1元／㎡×52个月+80.93元）。 再查明，2018年12与18日，资中县房地产管理局向原告诚安物业发出通知，要求诚安物业履行好代管金山一品小区期间的义务；2019年5月25日，成都众恒物业服务有限责任公司入驻金山一品小区，原告诚安物业公司正式退出金山一品小区的物业管理。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案引发争议的法律事实发生在民法典施行前，无法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释调整。 根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；招投人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”以及第五十六条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责任限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚金。”的规定，可以看出《物业管理条例》第二十四条的规定不属于效力性强制规定，属于管理型的禁止性规范。本案中，原告诚安物业公司与内江市金山房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》虽未经过招投标程序，但该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。代管期间，原告诚安物业公司与被告粟勇、钟艳彬形成事实上的物业服务合同关系，应当履行各自相应的权利义务。本案的争议焦点是被告粟勇、钟艳彬是否应当向原告交纳物业服务费。原告诚安物业公司按照合同约定对金山一品小区实施了物业服务与管理，被告粟勇、钟艳彬作为该小区物业业主，在接受了原告诚安物业公司的物业服务与管理后，有义务按照合同约定交纳物业服务费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院对原告诚安物业公司主张被告粟勇、钟艳彬支付拖欠的物业服务费的诉讼请求予以支持。根据被告粟勇、钟艳彬提交的证据，同时结合金山一品小区其他同类案件的审理情况，原告诚安物业公司向被告粟勇、钟艳彬所在小区提供物业服务期间，对小区的物业服务存在服务质量瑕疵，综合考虑原告诚安物业公司提供物业服务的情况，本院决定对物业服务费酌情扣减以示督促，按照应交纳物业服务费的90%交纳物业服务费。故被告粟勇、钟艳彬应向原告诚安物业公司交纳2015年1月1日至2019年5月24日期间的物业服务费4807.13元。 关于原告诚安物业公司主张的违约金问题。本案中，被告粟勇、钟艳彬不交纳物业服务费的行为与原告诚安物业公司管理和服务上存在服务质量瑕疵具有关联性，被告粟勇、钟艳彬并非恶意拖欠物业服务费，故对原告诚安物业公司要求被告粟勇、钟艳彬支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告诚安物业公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持；原告诚安物业公司的部分诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第七条第（五）项、第四十一条第一款规定，判决如下： 一、被告粟勇、钟艳彬于本判决生效之日起十日内向原告四川诚安物业管理有限责任公司支付物业服务费4807.13元； 二、驳回原告四川诚安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费224元，由原告四川诚安物业管理有限责任公司负担182元，被告粟勇、钟艳彬负担42元（原告已预交，二被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 张 慧 二〇二一年五月二十四日 书记员 邹云梅