河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初10017号原告：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，社会统一信用代码9141010007138016XP。法定代表人：陈磊，职务：董事长。委托代理人宋朝，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人王润莉，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：王铭宇，男，汉族，1990年9月15日出生，住郑州市金水区。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州航空港支行，住所地河南省郑州市新郑市国际机场，统一社会信用代码91410100870440202U。负责人吴伟，职务：行长。原告河南锦家置业有限公司诉被告王铭宇、第三人中国农业银行股份有限公司郑州航空港支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告河南锦家置业有限公司委托代理人王润莉到庭参加诉讼，被告王铭宇到庭参加诉讼，第三人中国农业银行股份有限公司郑州航空港支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南锦家置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××4898）；2、判令被告向原告偿还被第三人扣划的代偿款33,536.08元（暂计算至2020年3月31日，后续扣划的代偿款按实际发生额计算）及违约金（以实际扣划的代偿款为基数，按日千分之五，自实际代偿之日起计至上述代偿款全部清偿完毕之日），并支付因《商品房买卖合同》解除而产生的违约金142,135.1元、律师费5,000元，以上共暂计180,671.18元；3、判令被告协助原告办理金水区滨河路南、文化路东12号楼22层2203号房的抵押预告登记注销手续；4、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：180××××4898）的合同备案注销手续和豫（2018）郑州市不动产证明第0297126号不动产预告登记的注销手续；5、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2018年4月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以贷款方式购买原告开发的位于金水区滨河××、××东××房，房屋总价1,421,351元，其中首付款431,351元，贷款金额990,000元。该合同附件四约定，被告未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应承担原告向按揭银行代偿的全部款项及违约金，违约金以原告代偿的全部款项按日千分之五，自原告实际承担上述款项之日起计算至被告实际向原告支付全部款项之日止。另外，该合同附件四约定，如因被告原因导致合同解除的，被告应按总房款10%向原告支付违约金。2018年6月12日，被告、原告、第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告为被告向第三人的贷款承担担保责任。2019年9月以来，被告未正常偿还上述按揭贷款，导致第三人从原告保证金账户内强制扣划款项，原告多次催促被告还款无果。根据《商品房买卖合同》约定，原告在催告无效后有权解除合同收回房屋，并主张违约金及其他相关权利。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告王铭宇答辩称：第一次2019年逾期是因为工资没有到账，第二次逾期2020年1-3月份逾期是因为疫情原因，我本人居住在河南省湖北省交界处，当时高速等交通工具均已封闭，不能到郑州工作，无收入来源，按照国家有关政策应当对我的逾期行为作出调整。我本人于2020年4月份就开始与公司协调，偿还代偿金等事项，一直协商未成，我本人并没有故意拖欠，但是我在2020年4月份已经恢复还款，原告起诉后我也将代偿款全额支付给原告，所以我不同意解除合同要求继续履行合同。第三人中国农业银行股份有限公司郑州航空港支行未到庭亦未答辩。经审理查明：1、原、被告双方于2018年4月2日，签订《商品房买卖合同》，约定被告以贷款方式购买原告开发的位于金水区滨河××、××东××房，房屋总价1,421,351元，其中首付款431,351元，贷款金额990,000元。《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第4款约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之五的补偿金。（2）无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任。《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第五款约定：合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总款10%的违约金给出卖人。2、被告、原告、第三人于2018年6月12日签订《个人购房担保借款合同》，原告为被告向第三人的贷款承担担保责任，第三人如约发放了贷款。2019年9月至2020年3月，被告未正常偿还按揭贷款，第三人从原告保证金账户扣款共计33,536.08元。2020年3月，原告函告被告，要求被告向原告支付代其偿还的全部款项及补偿金。2020年7月8日原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。3、庭审中，原告明确第二项诉讼请求中要求被告支付的补偿金依照日万分之五计算为7,757元。另查明，原告为实现本案债权向上海市海华永泰（郑州）律师事务所支付律师费5,000元。4、根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋坐落于金水区滨河××、××东××房，预售商品房预告登记证明号为豫（2018）郑州市不动产证明第0297126号，预售商品房抵押权登记证明号为豫（2019）郑州市不动产证明第0050292号。5、案涉房屋已交付给被告使用。2020年4月21日，被告向原告偿还代偿金33,526.05元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行。本案中被告确实存在逾期还款的情况，但其已在本案开庭前全额支付了代偿款。被告家住湖北与河南交界处，在疫情期间存在逾期情况亦属无奈。2019年9、10月份虽存在逾期情况，但其也已及时与原告联系处理，综合本案中被告的违约情况，本院认为被告虽然存在违约行为但并未给原告造成足以解除合同的根本性损失，本案合同系商品房买卖合同，如仅因被告在本案中的逾期情况即解除合同，会给被告造成不可挽回的损失，造成原、被告利益的巨大失衡。现被告已全额向原告支付了代偿款，其明确表示愿意按照合同约定继续履行合同，故对于原告要求解除合同的诉求本院不予支持，解除合同违约金本院亦不予支持。但被告确实存在逾期还款的违约情况，并因其违约行为导致本案纠纷的发生，故原告诉求的代偿款违约金7,757元及律师费5,000元，符合双方约定及法律规定，被告应予赔偿。引起本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律法规。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王铭宇于本判决生效后十日内赔偿原告河南锦家置业有限公司违约金7,757元，并向原告支付律师费5,000元；二、驳回原告河南锦家置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,957元，均由被告王铭宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 关二〇二一年五月二十五日书记员 蒋月姣