云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初2289号原告胡松林，男，1974年5月29日出生，汉族，身份证住址湖北省建始县。委托诉讼代理人朱华江，四川凯翰律师事务所律师，特别授权代理。被告陈勇林，男，1980年8月25日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县，现住景洪市。委托诉讼代理人周蔚，景洪市文士法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告邹富生，男，1976年4月11日出生，汉族，身份证住址湖南省祁阳县，现住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告刘纪莲，女，1965年6月26日出生，藏族，身份证住址四川省双流县。委托诉讼代理人杨**，被告刘纪莲丈夫，特别授权代理。原告胡松林诉被告陈勇林、邹富生申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，原告胡松林于2020年5月29日申请将刘纪莲追加为本案被告，本院予以准许，本案依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告胡松林的委托诉讼代理人朱华江，被告陈勇林的委托诉讼代理人周蔚，被告邹富生，被告刘纪莲的委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡松林向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行邹富生名下位于景洪市产。2、由三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告诉景洪富建建筑安装有限公司、邹富生承揽合同纠纷一案，景洪市人民法院于2018年4月20日作出（2018）云2801民初418号民事判决书，判决邹富生应于该判决生效之日起十日内向原告支付报酬407350元和利息（依本金407350元，按年利率6％自2015年12月31日起计算至欠款清偿之日止），但邹富生并没有主动履行判决，原告只好向景洪市人民法院申请强制执行。2018年8月24日，景洪市人民法院依据（2018）云2801执1778号执行裁定书，对邹富生名下位于景洪市房屋进行了查封；并于2018年9月10日进行查封公告。2019年6月18日，案外人（本案被告）陈勇林向景洪市人民法院提起执行异议申请，请求法院解除对景洪市房屋的查封。2020年3月24日，景洪市人民法院作出（2020）云2801执异8号执行裁定书，裁定中止对位于景洪市房屋（备案登记号ＪＨ2014041003244）的执行。原告不服，认为不应该解除对上述住房的查封，中止对上述住房的执行，应该继续查封并执行景洪市房屋，理由如下：1、法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。适用该条的前提条件是买受人与被执行人基于善意的目的进行合法的正常交易，而不是被执行人（出售方）在预见自己大概会输掉官司，一定会成为被执行人；预料到现在其名下的不动产将来会被强制执行，进而与有利害关系的他人，双方串通一气，恶意处分其名下财产，最终躲避法院强制执行，让债权人承受巨大损失。2、本案中邹富生、陈安淇与陈勇林是“以合法形式掩盖非法目的”、“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，也是“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，因此，邹富生、陈安淇与陈勇林转让房产的行为应认定为无效行为，三人的恶意行为不能排除执行。3、陈勇林提起执行异议纠纷诉讼的时间值得怀疑。如果邹富生、陈安淇与陈勇林的交易为真实合法的正常交易，陈勇林于2016年9月份己经入住，法院执行工作人员去该套涉案住房处粘贴查封公告时，陈勇林作为真实权利人，必然会反映十分激烈，急迫地向景洪市人民法院提起执行异议，并急切的向邹富生主张归还房款，但是自从2018年9月10日（涉案房屋查封日期）到2019年6月18日（陈勇林提出执行异议日期），期间己经相隔9个月，陈勇林的维权表现，不是一个正常理性的权利人的维权表现，唯一可以作出合理解释的原因是，陈勇林与邹富生的交易完全是虚构的，陈勇林没有真实的付款，所以他才不会急着提起执行异议，也不要求邹富生归还房款，其无权对本案涉案房屋的查封措施提出异议，陈勇林的所作所为，只不过是邹富生逃避强制执行的伎俩。4、邹富生并没有主动配合景洪市人民法院的执行工作，而且故意增加原告债权的实现难度，妄图彻底赖账才是邹富生的根本目的。故原告诉至法院。被告陈勇林辩称，1、被告陈勇林向被告邹富生购买案涉房产属于真实意思表示且存善意，并且在陈勇林购买以后，双方办理了公证。2、被告陈勇林在2018年将案涉房产出售给被告刘纪莲，被告刘纪莲与被告陈勇林之间的交易同样是善意。3、在景洪市人民法院作出(2020)云2801执异8号所适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，从事实上来看，被告陈勇林与被告邹富生的交易行为以及与被告刘纪莲的买卖行为均符合该第28条规定。4、原告所主张适用的合同法第52条第一款规定，完全是靠猜测、推定，推定双方有近亲属关系等等，我们认为原告的主张不应得到支持。综上，请法院驳回原告对被告陈勇林和刘纪莲的诉请。被告邹富生辩称，1、我们目前在山东烟台装修的工程款对方公司一分钱也没有付给，2019年8月份法院判决对方公司付我6435379.68元的工人工资及材料款，现在已经在完善手续强制执行，我承诺只要对方付钱给我，我就一次性付清工人那些工资，如对方不付给我钱，我也照样付清工人工资，而且现在每月都在付款给工人。还有就是在2020年元月份开始我把付对方工人工资款没有直接打在律师账户上了，我现在在每月20日左右转账到景洪市人民法院的农业银行的账户上，理由就是每到月底前付款时律师多次催款，而且连续性打电话催款，为了有更好的付款的证据，所以从2020年元月起每月存入法院账户上。2、中景明城卖房的事情，房子确实在2018年前就卖了，因为在山东投资后没有收到钱把房子卖了想还点欠款，当时陈勇林就把我的房子买了，之后一分钱都没有付过，理由就是我之前媳妇叫陈安淇，陈勇林是她亲哥哥，到最后弄得陈勇林也把我起诉到法院了，就是为了房子办证过户之事，也在景洪市人民法院开庭的，我实事求是没有半点假话法院可以调查，我个人认为目前法院解不解封中景明城的房子都没有多大关系，对方律师也不同意解封，那就不解封也行，为什么再次把我告上法庭呢？我多次和对方律师沟通过但对方就是要把我死里弄，现在把房子卖给陈勇林也是一样他赚了钱又把房子卖了还赚了二三十万还要把我告上法庭，总的说来算我倒霉。3、我欠了工人款是真，但现在己经在付款当中了，为什么就不能让我安心工作，努力赚钱把剩余的费用全部早日还清，我和对方律师沟通过叫他撤诉，我同样还钱，而且我也告诉他我在山东法院的情况了，希望别在雪上加霜了，现在我己经和陈安淇都离婚了，知道自己错了，所以我尽自己的最大努力付款给对方，望贵法院理解我的实际行动和我的诚信。被告刘纪莲辩称，与被告陈勇林在2018年4月4日购买案涉房产，当时根本不清楚有这些情况。当时签订合同，给了54万给被告陈勇林，剩下的是拿到房产后再付清。房产证已经两年还办不下来，希望法院尽快解封。对方要求我们承担诉讼费，我们没有拿到房产证是没有办法售卖的，我们也一直在等待法院的判决，拿到房产证后再进行售卖。请求法院帮忙解封，当时我们根本不清楚查封这个房子，不然我们不可能购买。原告胡松林、被告陈勇林、邹富生、刘纪莲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡松林诉景洪富建建筑安装有限公司、邹富生承揽合同纠纷一案，本院于2018年4月20日以（2018）云2801民初418号民事判决书，判决：一、邹富生于本判决生效之日起十日内向原告胡松林支付报酬407350元和利息（依本金407350元，按年利率6％自2015年12月31日起计算至欠款清偿之日止）；二、驳回原告胡松林的其他诉讼请求。因邹富生没有主动履行判决，原告胡松林于2018年8月1日向本院申请强制执行，本院以（2018）云2801执1778号执行裁定书查封邹富生位于景洪市房屋（备案登记号ＪＨ2014041003244）。被告陈勇林为此提出执行异议。本院于2020年3月24日以（2020）云2801执异8号执行裁定书，裁定：中止对位于景洪市房屋（备案登记号ＪＨ2014041003244）的执行。2011年8月16日，邹富生与云南柏明城房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买位于景洪市，该房屋至今未办理不动产权登记。2018年3月20日，陈勇林与邹富生签订《售房协议》，载明：“一、邹富生将云南省景洪市勐海路中景明城3栋1008室，房屋面积79.39平方米，共计人民币30万元售给陈勇林；二、陈勇林于2016年9月搬进住到2018年3月19日期间因陈勇林资金困难，至2018年3月19日才将购房款（30万元）付清；三、陈勇林原定在搬进去那天承诺付给邹富生（20万元整）。因时间有1年多未付给邹富生，邹富生要求陈勇林付利息（10万元整），待陈勇林卖房后再付给邹富生。四、邹富生必须配合陈勇林过户。”2018年3月21日，陈勇林与邹富生、陈安淇签署《房屋转让预约合同》，并在云南省西双版纳州勐泐公证处办理公证，载明：“1.1邹富生、陈安淇于2011年8月16日与云南柏明城房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买位于景洪市的房产，商品房买卖合同登记备案号：ＪＨ2014041003244，房屋面积及房屋具体地址以登记为准；…2.1上述房屋的转让总价款为40万元。双方签订合同当日，陈勇林支付房款30万元后，邹富生、陈安淇将该房的所有房产资料交给陈勇林，并将该房交付陈勇林使用；邹富生、陈安淇取得不动产权证并配合陈勇林办理网签合同当日，陈勇林向邹富生、陈安淇支付房款10万元。即使今后房屋产权登记面积与商品房买卖合同约定面积有差异的，仍以该价款为准，不作任何变更；…3.1待取得不动产权证书后，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。双方确认，已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同之约定，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。本合同不作为房屋产权转移的依据。…4.3邹富生、陈安淇承诺：待取得不动产权证书当日一个月内，无条件配合陈勇林办理产权转移登记手续，否则视为违约。”合同还约定了其他内容。2018年4月25日，邹富生、陈安淇向陈勇林出具收据，载明“今收到陈勇林人民币10万元，此据是陈勇林购买位于景洪市的房产，商品房买卖合同登记备案号：ＪＨ2014041003244，现在陈勇林已结清所有房屋款。”2018年4月4日，陈勇林、邹富生、刘纪莲签订《售房协议》，载明：“一、原邹富生将云南省景洪市勐海路中景明城3栋1008室，房屋面积79.39平方米，共计40万元，出售给陈勇林，陈勇林已支付邹富生30万元，景洪市公证处已公证。二、现陈勇林因自愿出售此房给刘纪莲，陈勇林要求邹富生配合办理相关手续，此房陈勇林出售价为61万元，包含家电家具。陈勇林和刘纪莲达成此协议后，刘纪莲应一次性付给陈勇林54万元，剩余7万元作为不动产证的尾款押金，待邹富生不动产证过户给刘纪莲之后，两日内刘纪莲必须将剩余7万元一次性付给陈勇林。…四、等陈勇林付清跟邹富生前面达成协议此房价格全部款项40万元，邹富生在以后能够办理不动产证时，必须随时配合刘纪莲过户，不得以任何理由拒绝或者不接电话以及不得再次提出其他任何费用，否则算邹富生违约，违约金依照此房在公证处公证的2倍计算。…”2018年4月9日，陈勇林出具一份收条，内容为：本人陈勇林（身份证号：4304261980××××××××）今收到刘纪莲（身份证号：5133271965××××××××）购买勐捧路中景明城3栋1008购房款人民币14万元,此房的总价为人民币61万元。收条为两张，一张收条为人民币14万元，另一张为人民币40万元。刘纪莲己经预付给陈勇林人民币54万元为首付款，剩余人民币7万元为不动产证过户的尾款押金，过户当日必须付清。2019年7月3日，陈勇林诉邹富生、陈安淇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日以（2019）云2801民初3222号民事判决书，认为原、被告签订的《售房协议》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因涉案房屋并未办理不动产权登记，即被告尚未取得涉案房屋的所有权，故法律上被告无法办理产权转移登记手续。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续的主张，因事实上和法律上不能履行，本院不予支持，原告可待履行条件成就时另行主张。判决如下：驳回陈勇林的诉讼请求。另查明，陈安淇系陈勇林的妹妹。2020年7月3日，邹富生与陈安淇在祁阳县婚姻登记处协议离婚，关于财产及债务问题：双方无共同财产，双方在婚姻期间所产生的一切债务均由邹富生全权负责，与陈安淇无关。本案争议焦点：是否应准许执行邹富生名下位于景洪市产？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，陈勇林与邹富生、陈安淇签订《房屋转让预约合同》，陈勇林又将房屋卖给刘纪莲，但该合同不能直接引起物权变动，从现有证据无法证实陈勇林对涉案房屋享有所有权和在法院查封前已实际占有房屋。原告要求准许执行邹富生名下位于景洪市产的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，判决如下：准许执行被告邹富生名下位于景洪市的房屋（商品房买卖合同登记备案号：ＪＨ2014041003244）。本案诉讼费5800元，由被告陈勇林负担。原告预交的诉讼费，本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周晓云人民陪审员  黄 云人民陪审员  雷 洁二〇二一年五月十四日书 记 员  时连军