河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终829号 上诉人（原审被告、反诉原告)：浙江亚厦幕墙有限公司，住所地：浙江省绍兴市上虞区章镇工业新区。统一社会信用代码：91330604758056286G。 法定代表人：阿其拉图，经理。 委托诉讼代理人：邸阔，男，汉族，1987年10月20日生，住，系该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：河北友源工程建设有限公司，住所地：河北省河间市兴村乡西张庄村甲1号。统一社会信用代码：91130984MA07UHHQ4H。 法定代表人：郭俊其，经理。 委托诉讼代理人：刘占明，河间市华兴法律服务所法律工作者。 上诉人浙江亚厦幕墙有限公司因与被上诉人河北友源工程建设有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江亚厦幕墙有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、撤销一审判决第三项，改判支持上诉人全部反诉请求或发回重审；3、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决案涉两份《租赁合同》继续履行属适用法律错误。1、上诉人诉请解除《租赁合同》的法律依据系《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高”;以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四部分第48条：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”之规定。上述两规定的立法目的意在强调两点，其一是当法律上或事实上合同无法继续履行、违约方继续履约所需费用过高的，可以不再履行合同；其二是通过明确违约方起诉请求法院解除合同的条件和法律后果，有利于破解合同僵局，实现实质正义。对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。且若不解除该《租赁合同》，一方面将导致案涉房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失；此外，因承租方未使用租赁房屋，支付租金的能力受到限制，反而让出租方的租金难以得到保障。继续履约实际上是对承租人、出租人利益的损害。 2.结合本案，上诉人作为案涉租赁场地的承租人，在签订案涉两份《租赁合同》后一直积极履行合同义务并按时支付租金，后提出解除上述两合同系迫于经济压力无力承担高额租金等正当事由，足以说明上诉人提出解除合同主观上并非恶意；其次，案涉两份《租赁合同》剩余租期至今仍有近两年时间，租赁金额巨大，若强行要求上诉人继续履行合同，明显对上诉人显失公平；第三，被上诉人在明知两份《租赁合同》已形成合同僵局的情况下，拒绝解除合同并强行要求上诉人继续履行合同及支付租金，势必导致双方利益严重失衡。最后，被上诉人在知晓上诉人提出解除合同后的月余时间内完全有能力另谋承租人以降低其经济损失，但被上诉人反而强行封闭租赁场地，阻止上诉人再行进入并恶意扣留上诉人财物，给上诉人带来重大不利影响。 综上所述，一审法院在未充分审查案涉两份《租赁合同》客观上是否能继续履行，若继续履行是否会造成双方利益严重失衡的情况下，仅保障被上诉人一方权利，判决上诉人继续履行合同属适用法律错误。 二、上诉人提交的视频资料证据，足以证明被上诉人多次强行阻止上诉人前往案涉租赁场地搬运属于自己的财物及设备，现一审法院以证据不足为由，驳回上诉人主张返还租赁场地内属于上诉人所有的物品及设备的诉求于法无据。且被上诉人应当赔偿上诉人无法使用租赁物内设备而产生的实际损失。 综上，请二审法院查明事实，依法支持上诉人全部上诉请求，维护上诉人的合法权益。 河北友源工程建设有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 一、双方签订的两份租赁合同，合法有效。上诉人作为违约方单方主张解除合同，没有事实和法律依据，上诉人应继续履行租赁合同，支付我公司租金。1、双方签订的租赁合同1第三条第3.4项、租赁合同2第三条第2项，明确约定了在租赁期限内，未经双方一致同意，合同不得解除。2、合同履行期间，我公司从未同意上诉人解除租赁合同，双方至今未达成解除合意。2019年7月22日上诉人发《关于终止房屋租赁合同的联系函》，要求解除双方签订的两份租赁合同，我公司复函明确不同意解除。另外，被上诉人提交的郭俊其录音，郭俊其也明确不同意解除两份租赁合同。本案的两份租赁合同并未约定解除。3、上诉人解除合同的理由不符合《合同法》规定的法定解除条件，不具有单方解除合同的效力。《合同法》第94条规定了四项法定解除权，该解除权是赋予守约方的权利，上诉人作为违约方，不享有单方解除合同的权利。上诉人解除合同的理由不符合《合同法》第110条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，不能据此要求解除合同。首先，第一份合同租期5年，己履行了两年多时间，第二份合同租期三年多时间，己履行了一年多时间，从租赁标的物投资巨大、规模庞大以及企业发展的稳定性和持续性角度来看，两份合同不属于长期性合同。其次，我公司出租给上诉人的厂房、厂地、办公用房、宿舍及配套设施基本上是应上诉人的设计要求投资建设的，是针对其生产、经营特点建设，有一定的针对性，且我公司投资巨大，投资金额远远高于租金数额。如果解除合同，必然会出现我公司厂房等无法再次对外出租，无法得到合理利用等情况，势必给我公司带来不仅仅是租金方面的损失，而且该损失是巨大的，无法弥补的。我公司与上诉人约定租期五年和三年多，期间未经我公司同意不得解除租赁合同，也是为了规避此风险。上诉人无正当理由单方提出解除租赁合同，违背诚实信用原则，对我公司更是显失公平。第三、上诉人作为违约方，不继续履行合同的理由是“其所承包的济南科技园S02科研楼幕墙工程的发包人对上诉人考察时提出，案涉租赁场地离山东较远，场地较小，无法满足材料生产加工要求，并要求上诉人在山东地区设立建材生产加工基地以保证工期及效率”。该理由完全是基于其自身利益考虑，而未顾及我公司的利益。上诉人要求解除合同的理由苍白无力，不符合实际情况。上诉人承租的厂房、办公用房等完全能满足其需求，其租赁用途主要是用于幕墙材料堆放、组装等及相关产品堆场、办公，这在租赁合同中有明确约定，其承租的主要目的是为了开拓京津冀地区幕墙工程市场并服务于京津冀地区的幕墙工程建设。现上诉人以山东某一企业就某一工程考察时提出的要求及意向为由，草率要求与我公司解除租赁合同，不符合上诉人与我公司签订租赁合同的初衷。上诉人置我公司利益于不顾，在未充分赔偿我公司损失的情况下，对我公司单方无理提出解除合同，应属于恶意违约。我公司要求继续履行合同，对上诉人非但不显失公平，相反却是诚实信用原则的完美体现，更是对我公司权益的一种保护。第四、无论在法律上，还是事实上，两个租赁合同完全能够继续履行，且上诉人继续履行合同并不会导致履行费用过高。上诉人幕墙工程建设并不仅仅局限在山东省，而大部分在京津冀地区，这也是上诉人承租我公司厂房的目的，继续履行合同，对双方利益共赢。如果解除合同，反而是对双方利益的损害，尤其对我公司利益损害巨大。第五、时至今日，上诉人仍占有、使用着我公司厂房、办公用房等，并雇佣门卫二十四小时看护，阻止外来人员进入厂区，厂房及办公用房的钥匙均由上诉人掌管，承租的房屋上诉人至今未交还我公司，上诉人对承租厂房等的实际占有、控制、使用行为，完全能够证实租赁合同一直在履行，没有产生合同解除的事实和法律后果。综上，继续履行租赁合同，不会造成双方利益严重失衡，更不会对上诉人显失公平，事实上，租赁合同至今仍在履行。《合同法》第110条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条对本案并不适用，上诉人要求解除租赁合同于法无据。另外，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，上诉人作为违约方，解除合同权利只能通过司法裁判的途径才能实现，时至我公司起诉，上诉人一直未通过诉讼途径行使合同解除权，双方的租赁合同至今仍合法有效，一审法院判决上诉人按租赁合同约定支持我公司租金是正确的。 二、上诉人至今仍占有、使用我公司的厂房及办公用房等，内有大量机器设备、材料，在厂房及办公用房内存放上诉人的财物，是上诉人的个人处分行为，我公司从未干涉，更未阻止其搬离。上诉人存放物品具体数量，上诉人并未要求我公司核实确认，我公司也不知情，上诉人主张返还租赁场地内属于自己的物品和设备缺乏证据支持，其要求我公司赔偿损失更是于法无据。 基于以上理由，望法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维护我公司的合法权益。 河北友源工程建设有限公司向一审法院起诉请求：判决被告给付原告房屋租金1597355元(2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》房屋租金自2019年7月25日起按合同约定暂计算至起诉之日，以后顺延至合同解除之日止；2019年1月18日双方签订的《房屋租赁合同(新增)》房屋租金自2020年1月21日起按合同约定暂计算至起诉之日，以后顺延至合同解除之日止)；诉讼费用由被告承担。 浙江亚厦幕墙有限公司向一审法院提出反诉请求：判令反诉原告与反诉被告分别于2017年8月2日、2019年1月21日签订两份《房屋租赁合同》已于2019年7月22日解除；判令反诉被告向反诉原告返还自2019年7月23日至2020年1月21日的剩余租金543506.6元；判令反诉被告返还租赁物内属于反诉原告所有的设备；判令反诉被告承担反诉原告自2019年8月1日至实际返还之日止无法使用叉车的损失，暂计至2020年9月1日约为119100元；本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月15日，原告河北友源工程建设有限公司与被告浙江亚厦幕墙有限公司签订房屋租赁合同，合同约定：租赁标的位于河间市兴村乡西张庄村，租赁范围的建筑面积为厂房面积5775平米，105米*55米厂房、办公室面积600平米、宿舍面积800平米、硬化道路及硬化空地7000平米；承租方应将租赁财产用于幕墙材料堆放、组装等及相关产品堆场、办公。承租方不得擅自改变租赁场所的用途；移交日期为2017年7月20日之前，移交租赁标的为合同内全部房屋及附属设施等；本合同租赁期限为5年，约定自2017年7月25日起至2022年7月25日止(具体起算日，以实际移交租赁标的之日为准)；在租赁期间内，为保持承租方企业发展的稳定性，合同未经双方一致同意不得解除；租赁范围内所有房屋、硬化空地及相关配套设备每年租费人民币935000元，付款方式为一年一付；出租方所收租金包括租赁标的及相应场地的使用费，租赁区域内空地部分的使用费，以及租赁区域内相应服务费；如一方违约，另一方有权以对方厂房或厂房内外的设备、设施(包括生产、办公设施)等财产作为抵押或提请法院行使留置权直至追偿全部欠款；非承租方的原因(不可抗力的原因除外)，出租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向承租方告知解除合同的原因，并征得承租方的同意后，可解除本合同并退还已付但未到期的租金；非出租方的原因(不可抗力的原因除外)，承租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方的同意后，按合同步骤把租赁标的返还给出租方，可解除本合同，出租方应退还已付但未到期的租金等。合同签订后，原告方于2017年7月15日在租赁标的交接协议上签字、盖章，被告方于2017年8月2日在租赁标的交接协议上签字、盖章。2019年1月18日，原告河北友源工程建设有限公司与被告浙江亚厦幕墙有限公司签订房屋租赁合同(新增)，合同约定：租赁标的位于河间市兴村乡西张庄村，租赁范围的建筑面积为厂房面积7150平米(110米*65米厂房)、办公用房面积600平米、硬化道路及堆场5000平米(堆场必须保证叉车能正常运行)；承租方应将租赁财产用于幕墙材料加工、组装、堆放等及相关产品堆场、办公。承租方不得擅自改变租赁场所的用途；本合同租赁期限为租赁标的移交清单双方签订之日至2022年7月15日止；在租赁期间内，为保持承租方企业发展的稳定性，合同未经双方一致同意不得解除；租赁范围内所有房屋、空地及相关配套设施年租费人民币1090000元，租金含税；付款方式为从租赁标的移交清单双方交接之日起按交付房屋租赁费，租赁期不满一年的，按实际发生天数按月结算房屋租赁费；出租方和承租方如一方违约，可向租赁标的所在地的人民法院行使留置权直至追偿全部欠款；非承租方的原因(不可抗力的原因除外)，出租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向承租方告知解除合同的原因，并征得承租方的同意后，可解除本合同并退还已付但未到期的租金；非出租方的原因(不可抗力的原因除外)，承租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方的同意后，按合同步骤把租赁标的返还给出租方，可解除本合同，出租方应退还已付但未到期的租金；另外双方在合同中约定了出租方在配套设施(包括用电设施、用水设施、消防设施、起重设施、环评报告、排水设施、其他设施)方面需达到承租方的要求等。合同签订后，双方于2019年1月21日对租赁标的进行了移交。2019年7月22日，浙江亚厦幕墙有限公司给原告发出了关于终止房屋租赁合同的联系函，提出解除双方于2017年7月15日和2019年1月18日签订的租赁合同。2019年7月28日，原告给被告复函，明确表示不同意解除两份租赁合同。另浙江亚厦幕墙有限公司庭审中称自2019年7月22日起已不在租赁原告场地内办公，但场地内尚留存有部分财产，由被告雇佣门卫进行着看管。另外被告方认可租赁的原告厂房、厂区以及基础建设配套设施有一部分是按照被告方的租赁要求由原告方建设的。 一审法院认为,原、被告双方签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于双方签订的两份租赁合同是应继续履行还是应予解除的问题，一审法院认为，关于合同解除有两种形式，其一是约定解除，其二是法定解除。在双方签订的两份租赁合同中约定了承租方解除合同的条件，即“非出租方的原因(不可抗力的原因除外)，承租方中途解除合同时，解除合同三个月之前，书面向出租方告知解除合同的原因，并征得出租方的同意后，按合同步骤把租赁标的返还给出租方，可解除本合同”，本案中，被告方于2019年7月22日向原告发函，要求解除双方签订的两份租赁合同，但在原告方的复函及被告方提交的与原告方的法定代表人郭俊其的录音中，原告方均不同意解除双方签订的两份租赁合同，也就是说在被告方提出解除合同的请求时，未征得原告方即出租方的同意，故不符合合同中约定的解除条件。至于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，从以上规定的情形来看，有权提起合同解除的当事人应为守约方，本案中，被告在合同履行过程中提出不再履行双方签订的租赁合同，应属违约行为，根据该条款规定，被告方无权要求解除合同。另在2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。……”，被告方认为依据此规定，违约方可以解除合同，对此一审法院认为，其一，本案案涉两份租赁合同中，第一份合同租赁期限为5年，且已履行了2年多时间，第二份租赁合同租赁期限为3年多时间，已履行了1年多时间，从两份租赁合同约定的租赁期限来看，不认定为长期性租赁合同。其二，被告作为违约方，不继续履行合同的理由是“其所承包的济南浪潮科技园S02科研楼幕墙工程的发包人浪潮集团有限公司对反诉原告进行考察时提出，案涉租赁场地离山东较远，场地较小，无法满足材料生产及加工要求，并要求反诉原告在山东地区设立建材生产加工基地以保证工期及效率”，完全是基于其自身利益考虑，而未顾及原告方的利益，故原告方要求其继续履行合同不能认定为显失公平。其三，原告方出租给被告的厂房、厂地、办公用房、宿舍及配套设施基本上是基于承租方的要求投资建设的，所租赁的厂房、厂地、及办公区域、配套设施等对被告方来说，是针对其生产、经营特点建设的，有一定的针对性，其拒绝解除合同，势必给原告方带来的不仅仅是租金方面的损失，故不能认定为违反诚实信用原则。故基于以上几点，被告方解除合同的理由不符合此规定的情形，不能依此要求解除合同。综上，被告要求解除合同要求不符合法律规定，不应得到支持。 关于租金的支付问题，被告方认可第一份合同的租赁期限自2017年7月25日至2022年7月25日，第二份租赁合同的租赁期限自2019年1月21日至2022年7月15日，一审法院予以认可。双方约定租金给付方式为一年一付，第一份租赁合同已给付2年租金，第二份租赁合同已给付一年租金，但双方未约定租金支付时间，故一审法院认定每年租赁期满支付年租金，故至起诉之日被告拖欠第一份租赁合同租金935000元，其余租金履行期限未满，待履行期限届满如被告未履行租金给付义务，原告可另行主张。 关于被告主张返还租赁物内属于被告所有的设备，因本案未支持被告方解除租赁合同，且被告方提供的证据也不能证实原告阻止其搬离设备，故对其主张不予支持。被告要求原告承担自2019年8月1日至实际返还之日止无法使用叉车的损失，因其提供的证据不能证实原告阻止其使用叉车，故对其主张一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六之规定，判决：一、原告(反诉被告)河北友源工程建设有限公司与被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》和2019年1月21日签订的《房屋租赁合同(新增)》继续履行；二、被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司给付原告(反诉被告)河北友源工程建设有限公司2017年7月15日双方所签订租赁合同2019年7月26至2020年7月25日的年租金935000元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司的反诉请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9588元、反诉费5213元，由原告(反诉被告)河北友源工程建设有限公司负担3976元，由被告(反诉原告)浙江亚厦幕墙有限公司负担10825元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示，合同实际履行，双方均应按约定履行义务。从庭审查明事实看，上诉人申请解除该两份合同的理由是“其所承包的济南浪潮科技园S02科研楼幕墙工程的发包人浪潮集团有限公司考察时提出，案涉租赁场地离山东较远，场地较小，无法满足材料生产及加工要求，并要求其在山东地区设立建材生产加工基地以保证工期及效率”。该理由系上诉人单方满足其所承包工程发包人需要，不考虑其他合同主体利益，解除合同的理由具有单方性。上诉人简单满足其他案外人提出的需求，不采用合同约定的沟通方式，两次发函被拒，简单按照自己意图处理，不考虑租赁合同相对人利益，故被上诉人要求其继续履行合同，不能认定为显失公平。上诉人的上诉理由基于其不存在恶意违约，其在诉讼期间牵强引用司法解释等规定的“长期性”，回避其违约情节，其上诉理由不符合立法本意，不符合双方约定，一审法院不予支持并无不当。 针对上诉人上诉请求中主张的其他事实，一审法院已就其判决详细阐明理由，本院对此不再赘述并予以认同。 综上所述，浙江亚厦幕墙有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13150元，由上诉人浙江亚厦幕墙有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 二〇二一年五月十二日 书记员  于雪纯