湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1022民初518号 原告（反诉被告）：曹凤桃，女。 委托诉讼代理人：吴统民，男。 被告（反诉原告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司。 法定代表人：刘**。 委托诉讼代理人：孙铭。 委托诉讼代理人：曾凡东。 原告曹凤桃与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，被告玉溪河公司向本院提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告曹凤桃及其委托诉讼代理人吴统民、被告玉溪河公司委托诉讼代理人孙铭、曾凡东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曹凤桃向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告损失费和违约金共计101706元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2007年3月21日与原告签订了商品房买卖合同，原告依据合同给被告支付了73700元购房款。按合同，被告本应在2007年12月30日前交付房屋给原告使用，但至今被告都未履行交付工作，被告本应承担合同约定的逾期交房的违约责任，由于原告在2011年元月已经把房屋装修好入住，追究被告本应承担逾期交房的违约责任已过诉讼时效。原、被告双方签订的商品房买卖合同，明确写明了，被告应当在商品房交付使用后180日内将房屋产权证办好并交付给原告：也就是合同约定的2007年12月30日交房，按约定定于2008年6月29日内将房屋产权证办好并交付给原告。原告不能在2008年6月29日取得房屋产权证的，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，被告至今还未在产权登记机关备案办理好房屋产权证。综上所述，原告认为，被告已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据相关法律提起诉讼，请法院依法判决。 被告（反诉原告）玉溪河公司辩称：1、原告诉请的违约金过高，计算方法没有法律依据和事实依据。原、被告签订的买卖合同，第15条第一款第二项中，明确约定是按已付购房款的总金额的万分之三计算违约金，而不是原告诉请的每日万分之三。2、本案中原告存在重大的违约情形，没有按照双方所签订的合同第六条的约定时间支付购房款给被告。其中第六条约定总购房款是147420元，双方约定在签订合同时付7万元，主体封顶2007年7月30日付5.9万元，余款2万余元交房时付清，但是原告至今为止还欠购房款73720元。综上，请法庭查明事实，驳回原告没有事实和法律所诉请部分的诉讼请求。 被告（反诉原告）玉溪河公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付欠缴购房款73720元以及逾期付款违约金104666元【73720元×0.03％×3709天（2011年2月1日至2021年3月31日）＋59000元×0.03％×1279天（2007年7月31日至2011年1月31日）】，共计178386元。2、本诉与反诉案件受理费由本诉原告（反诉被告）承担。事实与理由：2007年3月21日，本案反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，购买位于宜章县玉龙湾小区第13栋2单元的503号房，合同第六条付款方式及期限约定：签订合同时付柒万叁仟柒佰元整，主体封顶在2007年7月30日左右付伍万玖仟元整，余款在交房时按产权面积结算。反诉被告在2007年3月21日向反诉原告交付购房款73700元后，余款73720元至今一直没有支付，根据合同约定，反诉被告曹凤桃已严重违约。2011年元月，反诉被告在未通知反诉原告且未办理商品房交付手续的情况下，直接将宜章县玉龙湾小区第13栋2单元的503号房进行房屋装修并已入住，至今为止，除在2007年3月21日向反诉原告交付购房款73700元后，余款73720元一直没有支付给反诉原告，根据合同约定，反诉被告曹凤桃已严重违约。请求法院判令反诉被告立即向反诉原告支付欠缴购房款以及逾期付款违约金。 原告（反诉被告）曹凤桃对反诉答辩称，被告说万分之三，第六条我没有交付余款，被告也是按天计算。但是当时我们是去开发商交款，开发商不收我们的钱，当时被告法人被拘留没人收余款，不是我们的责任。根据合同第六条已经过了诉讼时效。我们要追溯被告的逾期交房责任，但是过了诉讼时效，所以我们没有起诉。被告现在都没有履行交房程序。是被告的过错，不是我们不交房屋余款。 本院经审理认定事实如下：玉溪河公司成立于2002年12月4日，营业期限为长期，经营范围为房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与经营。2007年3月21日，玉溪河公司（出卖人）与曹凤桃（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的宜章县玉溪镇玉龙湾生态小区第13幢2单元503号房，房屋建筑面积136.5平方米，单价每平方米1080元，总金额147420元，买受人签订合同时付73700元，主体封顶在2007年7月30日左右付59000元，余款在交房时按产权面积结算。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过20日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2007年12月30日前，具体时间以最终交房通知为准，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，合同还就交付期限等事项进行了约定。合同签订当日，曹凤桃向玉溪河公司支付购房款73700元，水电开户费2000元，房屋维修基金2948元。2009年，曹凤桃给所购房屋安装了大门，进行装修后，于2011年1月入住。截至本案庭审之日，所欠购房款73720元尚未支付，所涉房屋未办理不动产权证书。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点如下：一、买卖双方是否存在违约行为。二、支付购房余款及违约金是否适用诉讼时效。三、合同约定违约金计算是否有效。四、在违约金约定计算方式无效情形下，双方是否还应支付违约金，如应当支付违约金，违约金应如何计算。 关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，买受人曹凤桃未按照合同约定的时间支付购房余款，出卖人玉溪河公司不能按照合同约定的期间为买受人曹凤桃办理房屋权属证书，双方均存在违约行为，各自应当承担相应的违约责任，并继续履行合同义务。 关于焦点二。买受人曹凤桃委托诉讼代理人吴统民在庭审中提出，出卖人玉溪河公司反诉请求已过诉讼时效，出卖人玉溪河公司虽未提供证据证明诉讼时效中断、中止和延长的事由，但是，双方当事人均选择继续履行合同，互负合同义务，买受人曹凤桃认为出卖人玉溪河公司请求其支付购房余款已过诉讼时效，本院不予采纳。逾期办证和逾期付款违约金均属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定。 关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人未按合同规定的时间付款，买受人继续履行合同的，自合同规定付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。第十五条约定：“因出卖人的责任，未在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.03%（即万分之三）向买受人支付违约金”。该条款是出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款，两个条款的逾期付款违约金和逾期办证违约金的计算方式明显存在加重买受人的责任，应当认定为无效。 关于焦点四。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，合同格式条款无效，应当认定合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，买受人曹凤桃、出卖人玉溪河公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，向对方支付违约金。违约金数额的计算如下：一是逾期付款违约金。1、逾期付款时间起算日。合同约定余款（73720元）在2007年7月30日支付59000元，余款在交房时按产权面积结算。首批余款59000元的违约金应从2007年7月31日起算。买受人于2009年已给案涉房屋安装了大门，应当认定买受人已完成对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用，最后一笔房款的逾期支付时间的起算点在2009年。2、逾期付款违约金起算时间。逾期付款违约责任请求权适用诉讼时效制度，本案逾期付款违约金属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效三年的规定，违约金的起算时间为出卖人主张违约金之日近三年的首日，即出卖人向本院提起反诉之日（2021年4月1日）回溯三年（即2018年4月1日）开始计算，超过三年的部分认定为已过诉讼时效。3、逾期付款违约金金额。由于近年来央行不再公布贷款基准利率，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的违约金计算标准失去依据，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第二项规定，自2018年4月1日起参照当时一年期贷款市场报价年利率4.35%标准计算，符合公平原则。据此，买受人曹凤桃应当向出卖人支付逾期付款违约金9620.46元（73720元×4.35%×3年）。二是逾期办证违约金。本院认为，按照逾期付款违约金的计算方法和计算时间计算逾期办证违约金数额，符合公平原则。出卖人玉溪河公司应向买受人曹凤桃支付本院立案之日（2021年3月4日）前的逾期办证违约金9617.85元（73700元×4.35%×3年），并以已收房款73700元为基数按年利率4.35%的标准，向买受人曹凤桃支付本院立案之日起至取得房地产权属证书之日的违约金。 本案审理中，经本院主持调解，当事人未能达成调解协议。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第二款、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修正前版）第十一条、第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第一项的规定，判决如下： 一、宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效后五日内支付曹凤桃逾期办理房地产权属证书违约金9617.89元。2021年3月4日后的逾期办理房地产权属证书违约金，以已收取购房款73700元为基数按年利率4.35%的标准计算，支付至曹凤桃取得宜章县玉溪镇玉龙湾生态小区第13幢2单元503号房产权证书之日。 二、曹凤桃于本判决生效后五日内支付宜章玉溪河综合投资开发有限公司购房余款73720元，逾期支付购房余款违约金9620.46元，合计83320.46元。 三、驳回曹凤桃其他诉讼请求和宜章玉溪河综合投资开发有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1167元（已减半），由曹凤桃负担1057元，宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担110元。反诉受理费1707元（已减半），由曹凤桃负担797元，宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 刘代全 二〇二一年五月六日 法官助理 刘子颖 书 记 员 邓雪芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修正前版） 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。