湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终831号上诉人（原审原告）：邓聪，女，1987年1月15日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：刘中楠，湖南道宽律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李智晖，男，1982年2月11日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：刘中楠，湖南道宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武冈市展辉房地产开发有限公司，住所地湖南省武冈市庆丰西路。法定代表人：钟伦团，该公司总经理。委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。上诉人邓聪、李智晖因与被上诉人武冈市展辉房地产开发有限公司（以下简称展辉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人邓聪及其与李智晖的共同委托诉讼代理人刘中楠，被上诉人展辉公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓聪、李智晖上诉请求：1、撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2950号民事判决；2、改判支持邓聪、李智晖一审的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由展辉公司承担。事实与理由：原判决认定事实不清，扣减违约金计算期限缺乏法律依据，应依法予以撤销。1、涉案房屋未达到交付条件，不能进行交付，展辉公司未能履行合同义务，违反与邓聪、李智晖签署的《武冈市商品房买卖合同》约定。2、一审判决中认可展辉公司延迟交房的事实，但在违约金计算期限中又进行了扣减，其中受新冠肺炎疫情影响扣减2个月和涉案房屋所在小区因武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工影响扣减8个月零10天，明显缺乏法律依据。3、武冈市城区道路改造项目指挥部出具的证明系展辉公司在一审辩论终结后提交，一审法院继续采信展辉公司庭后提交证据属于程序违法。展辉公司答辩称：原审认定基本事实清楚，适用法律准确。涉案房屋在2020年4月21日已经达到交房条件，一审判决扣除的受新冠肺炎疫情影响和道路封闭施工影响计算的延期天数符合客观因素及法律规定，分别为不可抗力和政府原因。展辉公司在一审庭审后提供的由武冈市城区道路指挥部出具的证明与本案关系重大，且经过邓聪、李智晖质证，符合法律规定，依法应予以采信，一审程序合法。故邓聪、李智晖的上诉观点和理由依法不能成立，请求二审维持原判。邓聪、李智晖向一审法院起诉请求：1、判令展辉公司按照合同约定交付位于武冈市××村熙园22栋2203号房产；2、判令展辉公司支付自2020年1月1日起至展辉公司将符合合同及法律规定的房屋交付邓聪、李智晖之日止的违约金（以邓聪、李智晖已经支付的房款为基数按照日万分之一计算，截止起诉日期已产生违约金38858.35元）。一审法院查明的事实：邓聪、李智晖与展辉公司于2019年2月19日签订了商品房买卖合同，邓聪、李智晖向展辉公司购买位于湖南省武冈市××村熙园22栋2203号房产。合同对房产的面积、价格、结构、用途、付款方式及期限、房屋交付时间及条件、违约责任、管辖法院等进行了约定。该合同中约定出卖人应于2019年12月31日之前交付房产，该合同第十一条对房屋交接及违约责任进行了约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。邓聪、李智晖已按约定交付了购房款1686405元。2020年4月13日，展辉公司向邓聪、李智晖发出了交房通知书，要求邓聪、李智晖于2020年4月27日前来办理收房手续。邓聪、李智晖以房屋未达到交付标准为由一直拒收房屋。另查明：展辉公司所开发的武冈市展辉熙园住宅小区一期建设工程的基础部分（子分部）工程质量、主体分部（子分部）工程质量、装饰装修分部工程质量分别于2018年12月1日、2019年7月4日、2019年10月20日经设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位、施工总承包单位验收，因上述工程均符合设计及规范要求资料和报告齐全、合格，观感良好，同意验收；2020年3月21日，该工程住宅区共109户，经建设单位、总承包施工单位、分包施工单位、监理单位、物业单位等进行住宅工程质量分户验收，符合规范设计要求；2020年4月21日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收。2020年4月23日，武冈市建设工程质量监督站向邵阳市恒昌工程建设项目有限公司（系武冈市展辉熙园一期工程的承办方）发出整改通知单，以该工程未进行分户验收、预验收和竣工验收擅自通知业主交房，违反建设工程基本程序，存在诸多质量隐患等要求5日内整改完毕；2020年7月1日、7月17日武冈市建设工程质量监督站就武冈熙园小区工程存在不同的质量问题要求邵阳市恒昌工程建设项目有限公司整改到位。展辉熙园一期房屋2021年1月12日已具备了通电、通水、入户通气的条件。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争执的焦点：本案涉案商品房是否已经达到合同约定的交付条件及达到合同约定交付条件的时间。涉案商品房已经于2020年4月21日完成了由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方参与的工程质量竣工验收，综合结论为该工程符合规范要求并同意验收，已经符合双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定涉案商品房经验收合格的房屋交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场发展部出具的证明，展辉熙园一期房屋于2021年1月12日具备开户通气条件，已经达到双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定的附件三开通天然气的标准。至此，涉案商品房已经符合双方当事人约定的房屋交付条件。涉案商品房尚未经过综合验收合格，是否符合综合验收合格的标准，目前无法确定，邓聪、李智晖可以选择继续履行合同或者解除合同。本案中邓聪、李智晖选择要求继续履行合同，尽管武冈市展辉公司已主动通知邓聪、李智晖于2020年4月27日前接收房屋，但邓聪、李智晖以该房屋不符合交付条件为由至今尚未接收，因此展辉公司仍应当按照合同的约定继续履行交付涉案商品房的义务。展辉房公司迟延交付房屋的事实确实存在，应当按照合同约定向邓聪、李智晖支付违约金。鉴于受2020年新冠病毒疫情的影响，在计算违约金时酌情扣减2个月；鉴于受武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工的影响，在计算违约金时扣减8个月零10天。展辉公司应支付邓聪、李智晖违约金10456元［1686405元×1／10000×62天］（自约定交付房屋之日的次日即2020年1月1日起至符合约定的房屋交付条件之日即2021年1月12日止,扣减10个月零10天，迟延交房时间共计62天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决：一、武冈市展辉房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将位于武冈市××街道××村熙园22栋2203号房屋交付给邓聪、李智晖；二、武冈市展辉房地产开发有限公司支付邓聪、李智晖违约金10456元，此款限判决生效后10日内付清；三、驳回邓聪、李智晖的其他诉讼请求。二审审理过程中，邓聪、李智晖向本院提交了视频资料、两份整改通知单等证据，对于视频资料，展辉公司对其真实性无异议，本院予以采信；两份整改通知单，均为复印件，无法与原件核对一致，本院不予采信。二审审理查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，当事人二审争议焦点是：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、一审对逾期交房时间的计算是否恰当。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案中，双方签订的商品房买卖合同约定涉案房屋的交付条件为商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。经查，涉案房屋已于2020年4月21日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收，因工程符合设计和施工质量相关验收规范要求，同意验收，即涉案房屋已经验收合格。涉案房屋虽未经综合验收，但是否经综合验收，并不是本案合同约定的交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场部出具的证明，涉案房屋已经具备开户通气的条件，综合在案其他证据，涉案房屋已经达到合同附件三的约定标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋既符合法定交付条件，也具备了合同约定的交付条件。关于一审对逾期交房时间的计算是否恰当的问题。2019年底至2020年初的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不可克服的不可抗力，系展辉公司不能如期履行合同义务的因素之一，一审在计算展辉公司逾期交房违约金时酌情扣除二个月违约时间并无不当。武冈市迎春路市政道路改扩建工程封闭施工属于双方合同签订之后、履行期间新发生的事实，系政府行为，双方在签订合同时无法预知，一审将该一事由也归于不可抗力并无不妥。一方面，市政道路改扩建工程封闭施工客观影响了展辉公司对涉案合同的履行，另一方面，该一政府行为又为涉案小区天然气管道的铺设安装提供了便利条件，对此事实展辉公司在二审中也予当庭认可，该一政府行为并未直接导致涉案合同不能履行，一审在计算展辉公司逾期交房违约时间时将市政道路改扩建工程封闭施工的全部期间即8个月零10天均予以扣除欠妥，考虑到该一政府行为对展辉公司履行合同的影响程度，本院酌定对展辉公司逾期交房的违约期间扣除4个月零5天，展辉公司应支付邓聪、李智晖违约金31536元（1686405元×1/10000×187天）。另外，武冈市城区道路改造指挥部出具的证明，虽系展辉公司在一审辩论终结后提交，鉴于该份证据直接影响到案件基本事实的认定，一审法院在组织双方对该份证据进行质证后予以采信并未违反法律规定。综上所述，邓聪、李智晖的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2950号民事判决第一项；二、撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2950号民事判决第三项；三、变更湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2950号民事判决第二项为：武冈市展辉房地产开发有限公司支付邓聪、李智晖违约金31536元，此款限于本判决生效后10日内付清；四、驳回邓聪、李智晖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费435元，由邓聪、李智晖负担135元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担300元。二审案件受理费435元，由邓聪、李智晖负担200元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担235元。本判决为终审判决。审判长 肖 霞审判员 李玉芳审判员 王彦懿审判员 谭晓飞审判员 周丽红二〇二一年五月十八日法官助理王品书记员简崔文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……