河北省张家口市万全区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0708民初219号 原告（反诉被告）:张家口亨利房地产开发有限公司，住所地：张家口市万全区水泉堡村东水泉路东、五赐大街**商业楼****，统一社会信用代码：911307015518969071。 法定代表人：李辉，董事长 委托诉讼代理人：张长卫，河北厚霖律师事务所律师。 被告（反诉原告）:褚建春，男，1978年4月28日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。 被告（反诉原告）：魏文华（系褚建春妻子），1987年9月19日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。 委托诉讼代理人：褚建春。 原告张家口亨利房地产开发有限公司（以下简称亨利地产公司）与被告褚建春、魏文华商品房预售合同纠纷一案，被告褚建春、魏文华向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人张长卫、被告（反诉原告）褚建春均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告亨利地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，缴纳约定的相关税费、办理收房及房屋抵押登记手续；2、请求法院判令被告支付担保责任期间的资金占用费用；3、本案诉讼费、律师费5000元由被告承担。事实与理由：2017年11月1日，原告与被告褚建春签订了《商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，约定被告褚建春购买原告开发建设的位于万全区三期第15幢1单元1201房屋，合同约定该房总价款为841717元，付款方式为分期付款，2017年11月1日支付首付款261480元，剩余款项580000元申请银行按揭贷款，并在2017年12月1日办理完毕并支付原告。同时还约定了违约责任等其他事项。2017年11月7日原告与被告褚建春签订了合同号为201711070011的《商品房买卖合同》进行备案。在合同签订后，被告褚建春缴纳了房款，并与被告魏文华一起与中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行签订了编号为13000066117129183787的《个人购房／购车借款及担保合同》办理了580000元的按揭贷款。在该购房借款合同中约定原告为被告褚建春和魏文华承担阶段性连带担保责任至涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕。案涉房屋在2018年12月31日已达到交房条件。原告依照合同约定多次通知被告褚建春缴纳税费、办理相关手续，其以各种理由推脱，被告褚建春也没有自己办理权属登记，致使案涉房屋至今未能办理收房及正式抵押登记手续，并造成原告对二被告的阶段性担保未能及时终止。原告认为，被告褚建春既不按双方签订的协议办理相应收房手续，也不办理产权手续、抵押登记手续，其行为已构成违约，严重影响原告的资金周转，给原告已经造成经济损失。 被告褚建春答辩并反诉称，《入住流转单》以及收房视频不能证明我去收房，只能证明我到过现场；对方强收契税的行为、拒绝交房是事实，决不能因为其达到交房条件或邮寄收房通知却拒不交房就视为交房，这与事实不符；直到现在原告还在和我索要契税，并以此为由拒不履行交房义务，原告的行为是违法的；签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》因违反合同法52条，是无效合同，应依法解除，我具有合同解除权；原告说我既不同意代缴契税又不主动缴纳契税，这与事实不符。是因为原告不给我相关材料我无法完成个人缴纳契税；违法合同即使双方都签字也是违法无效的，委托代办更不具有强制约束力，被委托人不能全凭委托关系强制委托人必须委托，委托人可以随时撤销委托；原告起诉我要求支付借款担保期间资金占用的费用，我认为与本案不具有关联性；律师费诉讼费不应由我承担。 褚建春（反诉原告）反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、返还购房款841717元；3、依法判令反诉被告赔偿因非法税收赔偿损失，按揭利息104035.39元、律师费6000元；4、判令反诉被告支付迟延交房拒不交房违约金126257.55元；5、未交房期间的物业费、采暖费等所有费用由反诉被告承担；6、诉讼费反诉被告承担。事实与理由：双方签订《商品房买卖合同》，褚建春按照合同约定履行了付款义务，多次按期收房，但亨利地产公司不按约定合法交房，导致其直到现在也未履行合法交房义务的事实，因此，亨利房产已构成根本性违约，应依法进行解除，为维护反诉原告合法权益，依法提起反诉。 亨利地产公司（反诉被告）辩称，1.双方签订的商品房买卖合同不存在解除情形，对方没有解除权，没有约定解除权，也不具有法定解除情形，所以对方无权提出解除合同的要求，因此第二项诉讼请求也就不成立；2.关于被告反诉原告所称我方非法收税问题，根据其与我公司签订的补充协议的内容显示，其在接受房屋时负有支付契税的相关义务，同时委托我公司代为办理该商品房的权属登记，代收契税等相关费用，因此我公司依据约定及对方授权才在房屋具备交付条件时向其代收取契税等相关费用，公司的行为没有任何过错，其作为纳税主体既主张我公司无权代收契税又不主动到税务部分交纳，既违反了纳税义务，也违反了合同约定，是故意违约的行为。根据对方提供的期楼收楼通知书2份，竣工验收备案表及交邮凭证均能证明我公司已经按期达到了交房条件，根据补充协议第五条第三项约定，出卖人未发出书面通知给买受人，或买受人未收到交付通知书的，买受人与合同约定的交付日期届满之日，自行前往该商品房所在地办理交接手续，双方签订的商品房买卖合同备案版第十一条，由于买受人原因未能交付的，视为出卖人已经交付该商品房，因此本案应认为我公司已经按期交付该房屋，所以对方的3、4、5项请求不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2017年11月7日亨利地产公司与褚建春签订合同编号为201711070011《商品房买卖合同》一份，约定：褚建春购买西山壹号住宅小区三期15号楼1单元1201室住宅一套，建筑面积98.96平方米，房屋总价841717元，买受人在签署该商品房时付清首付款261717元，按揭贷款58000元,在2017年12月7日前付清按揭款项；出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》方可办理房屋交接手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人按期交付房屋；出卖人应在2018年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。2017年11月1日，亨利地产公司与褚建春签订《补充协议》一份，约定：如买受人未付清该商品房交付之前或之时购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人；双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记；买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为758090.09元，增值税为83389.91元（税率为11%）故买方应向卖方支付房屋总价人民币841480元。补充协议附录一：税款及其他应付款明细，附录二《委托办理权属登记协议书》，附录三《住宅质量保证书》，附录四装饰、装修标准。2017年12月27日，褚建春、魏文华夫妻二人与中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行签订《个人购房／购车借款及担保合同》一份，抵押人褚建春，保证人亨利地产公司，贷款金额580000元。合同约定：保证人承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，保证人对条件满足之后到期的借款人债务免除保证责任。原、被告双方签订买卖合同后，褚建春通过银行转账方式陆续向亨利地产公司交付购房款共计261480元。2018年1月1日，中国邮政储蓄银行张家口市分行向借款人褚建春名下银行卡（卡号为62×××04）发放购房贷款580000元。褚建春共计向亨利地产支付房屋价款841480元。2018年11月30日亨利地产公司就张家口西山壹号住宅小区工程15＃住宅楼取得建设工程竣工验收备案表，规划许可证号为130729201744011号，施工许可证号130729Ｘ170516-017-01。2018年12月18日亨利地产公司向褚建春邮寄期楼收楼通知书一份，告知其于2018年12月30日前到销售中心办理收房手续，物业费于2019年1月1日起计收。被告（反诉原告）提交一段录音、11段视频、3张照片拟证实原告亨利地产公司不合法履行交房义务，但未能就上述证据与本案的关联性进一步举证证实，故对以上证据的证明目的，不予认可。2021年1月9日褚建春向亨利地产公司邮寄《被迫解除合同告知函》，2021年3月30日，褚建春向亨利地产公司邮寄《被迫解除合同再次催告确认及催款函》，原告（反诉被告）亨利地产公司在收到以上文件后未作出明确回应。 以上事实，有原、被告的陈述和原告（反诉被告）提供《商品房买卖合同》、补充协议、《个人购房、购车借款及担保合同》、竣工验收备案表、顺丰快递凭证、碧桂园集团通用机打收据、账户对账单、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、期楼收楼通知书、入住流转单及被告提供的录音、视频、《被迫解除合同告知函》、《被迫解除合同再次催告确认及催款函》等予以证实。 原告（反诉被告）张家口亨利房地产开发有限公司主张被告（反诉原告）支付本案律师费5000元，提供律师委托合同及河北增值税专用发票一张。被告（反诉原告）褚建春主张律师费6000元，但未提供证据证实其主张。 本院认为，原告（反诉被告）张家口亨利地产公司与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定诚实履行。被告褚建春通过签署委托授权权属登记协议书，授权原告亨利地产公司代为办理商品房合同备案登记、预告登记、申办及领取《不动产权证书》以及预付税费并由出卖人代缴相关部门等行为，不违反法律规定，该授权委托行为合法有效，予以确认。原告（反诉被告）亨利地产公司在合同约定的期限内书面通知被告褚建春到该公司销售中心办理相关收房手续，该行为符合双方签订的合同约定，被告（反诉原告）以拒绝缴纳合同约定的公共维修基金、契税等相关费用为由未办理收房手续构成违约，应承担相应违约责任，故原告（反诉被告）要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求及合同中对律师费的约定符合法律规定，予以支持。原告（反诉被告）请求判令被告支付承担担保责任期间的资金占用费用，但未能提供相关证据证实该损失的实际发生，本院对该诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）褚建春以双方签订的合同系无效合同为由要求解除合同，该理由不符合相关法律规定，无效合同自始没有法律效力，无需解除。被告（反诉原告）褚建春向原告（反诉被告）亨利地产公司邮寄《被迫解除合同告知函》和《被迫解除合同再次催告确认及催款函》，但未能举证证实原告（反诉被告）存在根本违约导致合同无法继续履行的行为，故对其判令解除双方签订的《商品房买卖合同》以及返还购房款的反诉请求不予支持。被告（反诉原告）反诉请求中请求判令反诉被告因非法税收赔偿损失，并举证河北省12366纳税服务热线咨询企业强收契税行为是违法行为，欲证实原告（反诉被告）代收代缴行为亦违法，本案中原告（反诉被告）代收代缴契税的行为来源于被告（反诉原告）的授权委托，且委托代缴契税的行为亦不影响被告褚建春亲自办理缴纳契税的行为，故被告（反诉原告）的该项反诉请求无事实依据和法律依据，不予支持。被告（反诉原告）未能举证证实原告（反诉被告）存在拒绝交房的违约行为，故要求其支付拒不交房的违约金的反诉请求证据不足，不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担未交房期间的物业费、采暖费、按揭利息、律师费等费用理由不足，不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2017年11月1日签订的《商品房买卖合同》及2017年11月7日《补充协议》继续履行，按约定缴纳契税、办理收房及办理房屋抵押登记手续； 二、被告（反诉原告）褚建春、魏文华于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张家口亨利房地产开发有限公司律师费5000元； 三、驳回原告（反诉被告）张家口亨利房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）褚建春、魏文华全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由本诉被告（反诉原告）褚建春负担；反诉案件受理费7251.04元，由本诉被告（反诉原告）褚建春、魏文华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  郝佳梅 二〇二一年五月二十六日 书记员  贾 丽 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。