湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初4249号 原告：长沙半岛物业管理有限公司，住所地长沙市开福区四方坪栖凤路与东二环交汇处东南角海洋半岛活动中心**。 法定代表人：陈克标。 委托诉讼代理人：彭芳，女，汉族，1987年11月26日出生，住长沙市开福区，系公司员工。 委托诉讼代理人：肖堃，湖南华略律师事务所律师。 被告：涂晓全，男，汉族，1981年4月23日出生，户籍所在地长沙市，现住长沙市。 原告长沙半岛物业管理有限公司（以下简称“半岛物业公司”）诉被告涂晓全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告半岛物业公司的委托诉讼代理人肖堃、彭芳及被告涂晓全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告半岛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付15个月（2019年1月至2020年3月）物业费2595元和违约金1246元，共计3841元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《XX前期物业服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限自2013年4月29日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。被告按建筑面积向原告缴纳物业服务费和相关费用，每六月预交一次，逾期支付按应付金额每日千分之二支付违约金。被告系XXX栋XX号户主，按物业面积每月173元/月，费用截止2018年12月31日，现被告已欠费15个月，截至2020年3月，共计2595元，共产生违约金1246元。合同履行至今，原告按约向被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的交费义务，原告多次与其协商，未有成交。为维护原告合法权益，鉴于上述事实和理由，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告涂晓全答辩要点如下：一、起诉书所述“原告按合同约定提供了物业管理服务，被告却拒不履行交费义务”，与事实不符。原告没有按合同约定提供物业管理服务在先，合同附件四物业服务标准第一条甲方权利义务中明确写明“制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止及报告。”在2015年9月我未装修入住前隔壁403占用公共空间搭平台，在我的卧室外墙打了16个膨胀螺丝安装花架，事后物业不作为，未及时劝阻、制止，也未通知被告，造成安全隐患，破坏卧室外墙防水层。2017年6月装修完还未入住楼上发生了渗漏事件，造成满屋霉菌、橱柜基本报废，入住延迟。此时事发已近半月，期间物业不作为，一直无人知会。如第一时间通知到我就能及时处理，将损失影响降低到最小。合同附件四物业服务标准第三条甲方权利和义务明确写明“在遇到异常情况或住户紧急救助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施，及时报告服务中心和相关部门。”第五条写明“管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管进行清扫、疏通，保障排水畅通”。2020年10月17日傍晚回家，发现厨房主下水管堵塞导致污水倒灌，造成厨房橱柜冰箱都泡在水里，客厅、卧室门口都是污水，通知物业近1小时才来查看。被告独自一个人搞了一个通宵的卫生消杀，感觉住在这个小区时刻担心污水倒灌。以上事实表明，原告没有按合同约定提供物业管理服务在先。二、事实并非原告起诉状所述“原告多次与其协商，未有成效”。在2020年10月17日前原告从未主动上门沟通交费事宜。2020年，仅1月6日微信发过一次微信信息催缴。2020年10月17日，原告工作人员彭芳、邵叶辉上门来沟通，被告反馈了对物业工作改进的几点意见，表示能理解物业工作的难处，要的是原告态度。就在打算支付物业费的时，被告家中当天傍晚就发生了污水倒灌，多方催促物业近1小时才有人来查看。三、对原告的管理水平和资质有疑义。原告对合同约定各项服务标准没有服务到位。小区1栋1单元入户大厅天花常年霉斑剥落；小区多处单元口花坛座破损，多处雕塑、景观小品损毁，不复存在；小区多处绿地杂草从生、杂物遍地；主景观水系售楼部前叠水瀑布喷泉自入住来从未见运行使用，处于无人维护状态。合同对双方都有约束力，业主不只有交钱的义务，也有享受服务的权利，物业不只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。既然服务打折，收费就同样应该打折。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年9月1日，原告半岛物业公司（甲方）与被告涂晓全（乙方）签订《XX前期物业服务协议》。该合同主要约定：一、甲方为物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，乙方所购的物业位于XXX幢XX单元XX室。二、物业费的收费标准为1.8元/月/平方米（住宅）。物业服务费交房时预缴半年费用，之后每六个月预缴一次，缴纳费用时间为每六个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。三、乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。上述协议签订后，原告提供物业服务至今。被告涂晓全因不满物业服务质量，从2019年1月开始拒缴物业费。原、被告确认被告共拖欠2019年1月至2020年3月物业费共计2595元。因原告催缴物业费未果，故成此诉。 本院认为，一、原、被告签订的《XX前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业费。二、对于被告提出的各项抗辩意见，本院评析如下：1、关于被告邻居违规占用公共空间搭建平台的问题。本案中，原告半岛物业公司已经就该问题向相关的业主粘贴了限期整改通知书。原告作为物业公司只有劝阻的权利，并无强制执行权。若被告认为违规搭建的行为损害其权益的，被告可另诉实际侵权人。2、关于2017年家里发生的渗漏问题。楼上业主已经对被告的损失进行赔偿，且原告半岛物业公司也有协调处理。该事项不构成业主拒缴物业费的理由。3、关于被告提出2010年10月家中发生污水倒灌，原告上门太慢的问题。本案中，原告在接到被告电话后，已联系人员上门排查原因并进行了疏通。因倒灌事件发生在星期六晚上，原告员工已下班，且原告述称还需联系外面的疏通公司，所以上门时间才耽误了。因此，原告半岛物业公司也基本尽到其物业职责。同时，该污水倒倒灌事件亦发生在2020年10月，不构成于被告从2019年1月起拒缴物业费的理由。4、关于其它物业服务瑕疵问题。因物业服务系全方位、动态性、持续性的服务，被告提交的证据无法证明原告提供的物业长期存在严重瑕疵。退一步讲，即使原告提供的物业服务存在轻微瑕疵，也不构成被告拒缴物业费。综合全案来看，考虑双方当事人权利与义务，本院对原告主张的物业费予以支持，对违约金予以驳回。因此，被告应向原告支付物业费2595元。 需要指出的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同义务，另一方面也取决于业主按时缴纳物业费保障物业服务的正常运转。原告作为物业公司，对业主反映的问题应认真听取，积极整改，并与业主积极沟通，努力提高物业服务，力求赢得广大业主的理解和支持。业主在维权过程中，也应理性合法维权，及时向物业公司提出问题和建议，而不能一味地以拒绝缴纳物业费的方式解决问题。拒交物业费将会严重影响物业公司正常运营，对于正常缴费的业主亦不公平，最终受损的是全体业主的利益。只有双方一起努力，才能营造更加有序、和谐、舒适的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、被告涂晓全于本判决生效之日起十日内向原告长沙半岛物业管理有限公司支付2019年1月至2020年3月的物业费2595元； 二、驳回原告长沙半岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告涂晓全承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  曹 慧 二〇二一年五月十七日 代理书记员  黄晶晶