四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0112民初1648号 原告：成都兴宝旺房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区柏合镇龙工南路777号。 法定代表人：翁增贵，总经理。 委托诉讼代理人：赵江龙，四川鼎兰律师事务所律师。 被告：谢剑，男，1989年11月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市龙泉驿区支行，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇驿都东路。 负责人：李乃桐。 原告成都兴宝旺房地产开发有限公司（以下简称兴宝旺公司）与被告谢剑、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市龙泉驿区支行（以下简称邮政龙泉支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴宝旺公司委托诉讼代理人赵江龙到庭参加诉讼。被告谢剑、第三人邮政龙泉支行经本院合法传呼无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已依法审理终结。 兴宝旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年8月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议：2、判令被告协助原告办理撤销案涉房屋预售备案的相关手续；3、判令被告向原告支付违约金171905.75元，律师费8000元；4、判令被告立即将案涉房屋恢复原状并交还给原告，同时向原告支付房屋实际占用费11193.6元（计算标准：自交房之日起，按1元／天／平方的标准，计算至被告实际交还房屋给原告之日止，暂计算至2021年1月20日）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由，2017年8月11日，原被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（以下简称“购房合同及补充协议”），约定由被告购买原告位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××＃××幢××单元××层××号的房屋（以下简称“案涉房屋”）；案涉房屋总价款为687623元，被告采用贷款方式付款，其中首付款277623元，余款410000元由被告向第三人申请贷款支付，期限30年；被告获准第三人贷款后，如因被告原因违反与第三人按揭合同的约定，致使原告作为担保人向第三人承担了相关担保责任，被告应当立即归还原告代还款项，若被告在原告实际承担保证责任之日起三十日内仍未归还原告因此支出的全部款项并支付违约金、赔偿损失的，原告有权解除与被告签订的购房合同及补充协议，且被告应向原告支付该房屋总价款的25%作为违约金，同时向原告支付交房后至房屋交还原告期间的实际古用费（按1元／天／平方的标准计算）；如因被告违约导致原告单方解除合同的，被告应承担原告因此产生的诉讼费、律师费等费用。购房合同签订后，被告就该房屋与第三人办理了抵押贷款，原告对该笔贷款承担连带责任保证。2020年11月15日，原告收到第三人出具的《中国邮政储蓄银行个人贷款本息代偿通知书》，得知被告未按约履行还款义务，多次逾期及多期未偿还贷款。同时，原告被要求于2020年12月12日前履行保证责任，代被告偿还相应贷款，其贷款本息、罚息及相关费用共计401141.39元。原告收到通知后，于2020年11月18日出具《催款告知函》并邮寄给被告，要求被告与第三人联系处理贷款事宜，以避免原告承担保证责任，但被告置之不理，未联系原告或第三人协商处理贷款事宜。2020年12月11日，因被告未向第三人偿还贷款，原告代被告向第三人支付了相应款项共计402771.79元，履行了保证责任。原告支付款项后，于2020年12月18日及2021年1月5日两次向被告发送《催告通知函》，要求被告于2021年1月10日前偿还原告代偿的第三人款项，否则将根据合同约定解除与被告签订的购房合同及补充协议。2021年1月10日前，被告未偿还原告相应款项。2021年1月13日，原告根据合同约定，向被告邮寄《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的购房合同及补充协议，并要求被告配合办理案涉房屋合同备案登记的撤销手续及办理合同解除的其他后续事宜，但被告至今未与原告联系。综上，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法利益，原告为维护自身的权益提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。 谢剑未到庭陈述意见，也未提交证据。 邮政龙泉支行未到庭陈述意见，也未提交证据。 根据原告的陈述及举证，对本案事实认定如下：2017年8月11日，原告与被告签订四川省商品房买卖合同（预售）（以下简称买卖合同），约定：被告以按揭方式购买被告开发建设的案涉房屋（全装修），房屋总价款687623元，被告支付首付款277623元，由被告向第三人贷款410000元。以贷款方式支付购房款的，原告应在被告支付完毕首付款并通过贷款机构货款审批后30个工作日内办理完毕商品房预售合同登记备案手续。原告应在2020年6月30日前向被告交付符合合同约定的案涉房屋。被告的通讯地址为“成都市天府新区华阳大道849号”，联系电话为“182××××6346”。同日双方还签订补充协议及补充协议（二），补充协议约定：2.5在买受人获准了银行借款后，如因买受人的原因违反与借款银行（包括住房公积金中心委托银行）按揭贷款合同约定（包括但不限于未能按时足额偿还贷款本息）或因买受人行为导致银行解除与买受人签订的贷款合同，致使出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任（包括但不限于：借款银行要求出卖人回购买受人所购房产及其权益，代买受人偿还的银行借款本息、代买受人偿还全部到期贷款本息和／或提前偿还还未到期的全部贷款本息，借款银行直接从出卖人在借款银行开立的保证金账户中扣收买受人应清偿的全部或部分借款本息），由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。买受人应当立即归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准）和利息，并自出卖人实际承担担保责任之日至买受人归还支付款项之日止，按每日未付款的千分之二向出卖人支付违约金。若买受人在出卖人实际承担保证责任之日起三十日内仍未归还出卖人因承担保证责任所支出的全部款项并支付违约金、赔偿损失的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人向出卖人支付该房屋总价款的25%作为违约金。出卖人有权从买受人支付的购房款中直接扣除出卖人代付的银行贷款、利息、费用以及违约金，如不足支付，出卖人有权继续向买受人追偿，直至清偿为止。在此情况下解除合同时如买受人的房屋已经装修入住，买受人应将房屋恢复原状或保留装修现状（可移动的部分买受人可自行决定权带走，但不得破坏房屋的主体结构），装修损失由买受人自行承担，买受人无权向出卖人索要装修款。二十四、对通知的补充约定：买受人的联络方式应与主合同所记载的电话、地址、邮编一致……若双方在合同留下的通讯联络方式发生任何变化，均应及时通知对方……如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以约定的形式通知相对人，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市市内，寄发挂号信或特快专递后的第三日视为送达日……若任何一方未履行本条所约定的义务，应向对方支付商品房总价款总额5%的违约金，若此违约金不足以弥补给对方造成的损失，还应负责补足。关于合同解除的约定：1、……买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，买受人应在7日内配合出卖人到房产管理部门办理合同备案登记手续，如买受人拒绝的，出卖人拒绝向买受人退还购房款并追究买受人法律责任。若一方按合同及本协议的约定有权解除合同及本协议的事由的，解除期限为7日。自该事由发生之日起7日内，如一方未收到享有解除权一方发出的解除合同和本协议的书面通知的，则视为享有解除权一方放弃了解除权，同意继续履行合同和本补充协议……如已经办理了预售登记，买受人在此承诺将按照出卖人电话通知的时间前往房管局办理撤销预售备案的相关手续，该备案撤销后，出卖人在扣除违约损失和相关费用后一次性退还买受人剩余房款。2、如因买受人违约导致出卖人单方解除合同的，出卖人因此产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费、执行费、公告费等，均由买受人承担，且买受人应赔偿出卖人全部损失，该损失包括但不限于出卖人重新出售该商品房而增加的费用、该商品房市场价格下降的损失等。 买卖合同及补充协议签订后，原告于2018年1月17日办理了合同登记备案，合同签约备案号为729527。此后，原告、被告与第三人签署《个人消费贷款及担保合同》，约定原告为担保人，被告为借款人，借款金额为410000元，贷款期限为2018年3月16日至2048年3月16日，第三人于2018年3月16日向被告发放贷款410000元。上述合同履行过程中，原告于2020年10月2日向被告交付了案涉房屋。 2020年11月13日，第三人制作中国邮政储蓄银行个人贷款本息代偿通知书，载明：截止2020年11月13日，借款人（指本案被告）已严重违约，累计逾期7次，目前尚有2期未按合同约定足额归还我行贷款本息，根据合同约定，请贵公司履行连带责任保证，在2020年12月12日前将借款人拖欠贷款本金、利息、罚息及相关费用合计401,141.39元（具体金额以还款当日系统结算金额为准）汇划至指定账户。第三人向原告送达了上述通知书。原告在接到上述通知书后，按合同被告所留地址及联系电话，于2020年11月19日通过EMS向被告邮寄了催款告知函，主要内容为，原告收到第三人的通知书后，要求被告于2020年12月12日前与第三人及原告联系，一次性向第三人偿还贷款本息等并向原告支付违约金，若被告未履行，导致原告承担保证责任的，原告将按约定解除合同并追究违约责任。 2020年12月11日，原告支付第三人402771.79元，备注为代偿贷款（本金及利息罚息）谢剑6A-1-3105。2020年12月18日，原告按被告合同所留地址及电话，通过EMS向被告邮寄了催款告知函，告知被告，原告已于2020年12月11日代其向第三人偿还贷款本息402771.79元，要求被告于2021年1月10日前与原告联系，一次性偿还代被告偿还的贷款本息并按照购房合同的约定支付相应的违约金，否则将解除合同关系并追究违约责任。2021年1月5日，原告再次向被告邮寄了催款告知函。2021年1月13日，原告按被告合同所留地址及电话，通过EMS向被告邮寄了解除合同通知书，告知被告，根据补充协议第八条第2.5款约定，被告应在原告实际承担保证责任之日起三十日内，即2021年1月10日前，归还原告因承担保证责任所支出的全部款项，并支付违约金、赔偿损失，否则，原告有权解除买卖合同及其补充协议，并要求支付房屋总价款25%的违约金。现根据补充协议第八条第2.5款，第三十二条第1款、第2款等约定，依据法律规定，通知被告双方于2017年8月11日签订的买卖合同及相应的补充协议自即日起解除，并要求被告于收到本通知书后7日内配合原告办理该房屋合同备案登记的撤销手续及办理合同解除的其他后续事宜。对原告邮寄的上述函件，被告均未予以回复。 原告为主张权利于2021年1月25日与四川鼎兰律师事务所签订《委托代理合同》，四川鼎兰律师事务所指派赵其江作为本案原告诉讼代理人，并支付律师费8000元。 上述事实，有当事人陈述，《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、商品房买卖合同摘要、交房会签单、个人还款本息代偿通知书、催款告知函、付款回单、解除合同通知书、邮寄单、《委托代理合同》及发票等证据在案佐证。 本院认为，被告及第三人无正当理由未到庭应诉，应视为其对自身有关诉讼权利的放弃。原、被告自愿协商签订的买卖合同及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的民事责任。 本案查明的事实表明，原告、被告、第三人签订的《个人消费贷款及担保合同》在第三人要求原告履行担保责任，原告承担担保责任后，原告、被告与第三人基于该合同的权利义务终止。原告履行担保责任的主要原因为被告未履行向第三人的按时按期还款责任所造成，原告有权依据补充协议第8条2.5款的规定解除合同并要求被告承担相关责任。依据该约定，原告要解除合同，首先应履行担保义务，其次原告要履行系列通知义务。原告已按约定履行了担保及通知义务，其与被告之间的合同已经解除，其解除时间为2021年1月16日（原告于2021年1月13日向被告邮寄了解除合同通知书，按协议约定寄出后的第三日视为送达），原告要求本院判决解除缺乏事实依据，本院不予支持。合同解除后，被告应按合同约定配合原告办理案涉房屋预售备案的注销手续并将案涉房屋按原状退还原告。按补充协议的约定，原告虽有权要求被告按案涉房屋总价款的25%支付违约金，但考虑到违约金主要在于赔偿因一方违约给对方造成的损失，而原告并未举证证明因被告的违约行为给其造成的具体损失，且被告在将案涉房屋退还原告后，原告可再行处理，而目前的市场行情与被告购买当时相比，房屋价格处于上升，因此，本院对原告主张的违约金予以适当调整，按房屋的总价款的5%计算违约金，故被告应支付原告违约金34381.15元。原告要求被告支付房屋实际占用费，其主张来源于补充协议第八条第1.2款①的约定，而此条约定针对的是购房人利用公积金贷款，与被告向第三人商业贷款不同，因此原告要求被告支付房屋实际占有费，不符合双方的约定，本院不予支持。 补充协议第三十二条第2款约定，如因被告原因导致原告单方解除合同的，被告应当承担原告因此产生的律师费、诉讼费、执行费等费用，本案中原告为主张自己的权利与四川鼎兰律师事务所签订《委托代理合同》聘请律师，并为此支付了8000元的律师费，且该笔费用已经实际产生，因此原告要求被告支付其已经实际支付的律师费8,000元，符合双方的约定，本院予以支持。 对被告已支付原告的购房款，原告承担担保责任向第三人支付的费用，在案涉合同解除后，双方可另行协商处理。 据此，依照《最高人民法院提起关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告成都兴宝旺房地产开发有限公司与被告谢剑于2017年8月11日签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》之补充协议（二）于2021年1月16日解除； 二、被告谢剑于本判决生效后十日内协助原告成都兴宝旺房地产开发有限公司办理商品房买卖合同登记备案的注销手续（备案号为729529）； 三、被告谢剑于本判决生效后十日内向原告成都兴宝旺房地产开发有限公司支付违约金34381.15元，律师费8000元； 四、被告谢剑于本判决生效后十日内将位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××＃××幢××单元××层××号的房屋按接收时的原状退还原告成都兴宝旺房地产开发有限公司； 五、驳回原告成都兴宝旺房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2061元，由原告成都兴宝旺房地产开发有限公司负担661元，被告谢剑负担1400元（此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  伏诗祥 二〇二一年五月六日 书记员  白 轩