沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4998号原告：唐旭红，女，1983年1月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘娜，系辽宁欣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：任全，系辽宁欣合律师事务所实习律师。被告：李佳伦，男，1999年1月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张凯，系辽宁宸瀚律师事务所律师。被告：李虹霖，女，1997年11月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张凯，系辽宁宸瀚律师事务所律师。原告唐旭红诉被告李佳伦、李虹霖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员吴玉燕、吕文杰组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告唐旭红诉称，原告为开办教育培训机构，于2020年12月12日与被告签订房屋租赁合同，合同约定由原告承租被告位于和平区靓岛路236号房屋，租赁期限自2021年3月8日至2026年3月8日止。合同签订当日，原告委托案外人任雪通过建设银行向被告李虹霖支付了半年租金4万元、保证金1万元、物业费1886元、电费3902元，共计155788元。因沈阳疫情原因，12月29日沈阳市政府下达16号令，文件要求停止一切教育培训机构营业活动，且无具体复工时间。为响应政府政策，原告停止一切相关活动。2021年1月5日，原告与被告协商解除房屋租赁合同，被告同意解除，约定1月7日由被告方接收房屋。但1月6日，被告又要求原告支付3个月的房租来承担解除合同的违约责任，否则不同意解除合同。因房屋租赁合同并未约定解除合同的违约责任，因此，被告索要并无合同约定及法律依据。被告以此违约金要求拒绝解除合同，拒接房屋的行为造成损失扩大的部分应当由其个人承担。因原、被告合同约定租赁开日期为2021年3月8日，原、被告合同尚未履行，因此根据民法典之规定，合同解除尚未履行的不再履行，原、被告合同应当于1月5日解除，被告应当返还原告支付租金等费用原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令被告返还租金4万元；2、请求判令被告返还保证金1万元；3、请求判令被告返还物业费1886元、电费3902元；4、请求判令被告赔偿原告利息损失720元（以55788元为基数，从2020年12月21日起至2021年4月21日，实际履行完毕还款义务止期间的利息损失）；5、诉讼费用由被告承担。被告李佳伦、李虹霖辩称，1、双方的租赁合同确实已经解除了，但属于原告违约。我方确实于2020年12月21日收到原告支付的14万元房屋租金，1万元保证金，1886元物业费和3902元电费，共计155788元。2、合同解除后，原告于2021年1月17日将房屋钥匙、合同邮寄给我，我方于2021年3月16日返还给原告10万元租金。至于尚未返还的1886元物业费和3902元电费同意返还给原告。但是1万元保证金不同意返还给原告，剩余4万元租金不同意退还，因为原告违约我方要求原告支付违约金5万元，用该5万元抵顶违约金。经审理查明，位于沈阳市和平区靓岛路236号，建筑面积299.30平方米房屋权利人为李佳伦。2020年12月21日，原告唐旭红（乙方）与被告李佳伦（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将和平区靓岛路236号，租赁面积299平方米铺位租给乙方使用。租赁期限5年，从2021年3月8日期至2026年3月8日。乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金10000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述保证金给乙方。从2021年3月8日至2024年3月8日，年租金280000元。第一年房租支付方式为半年付140000元，乙方应在2021年9月8日前向甲方缴交下半年房租。从第二年后乙方以年付的方式支付给甲方房租。房屋的物业费、水、电由乙方负责。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前三个月向甲方告知，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。合同签订后，原告交纳了半年房租140000元、保证金10000元、物业费1886元、电费3902元，被告将房屋钥匙交给原告。另查明，原告于2021年1月5日提出解除合同，于2020年1月17日将房屋钥匙交还被告。在本案诉讼期间，被告于2021年3月16日返还原告房租100000元。上述事实，有当事人向法庭提供的产权证、房屋租赁合同、转账记录、收条等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告唐旭红与被告李佳伦签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效。双方均应照合同约定履行各自的权利义务。现合同履行过程中，原告提出提前解除租赁合同，属违约行为，应承担相应的违约责任。关于保证金，合同明确约定原告提前解除合同，保证金无偿归被告，故对于原告要求退还保证金的诉请不予支持。关于原告主张返还已交纳租金40000元的诉请，2020年12月21日至2021年1月17日期间，房屋钥匙在原告处保管，应视为房屋由其占有使用，故原告应依照合同约定的租金标准支付占用使用费20712.32元（280000元÷365天×27天），剩余租金19287.67元（40000-20712.32）被告应予返还。关于原告主张的返还物业费1886元、电费3902元，被告表示同意返还，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，无事实及法律依据，不予支持。关于原告提出的因疫情应免除其违约责任的意见，疫情期间，原告尚处于装修期，并未实际经营，故疫情并不影响其装修使用，该意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、被告李佳伦、李虹霖于本判决生效之日起十日内返还原告唐旭红租金19287.67元；二、被告李佳伦、李虹霖于本判决生效之日起十日内返还原告唐旭红物业费1886元；三、被告李佳伦、李虹霖于本判决生效之日起十日内返还原告唐旭红电费3902元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8906元（原告已预交），退还原告唐旭红7693元，由原告唐旭红承担786元，由被告李佳伦、李虹霖承担427元。保全费1299元，由被告李佳伦、李虹霖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  吴玉燕人民陪审员  吕文杰二〇二一年五月二十一日法官助理王露书记员王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。