四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0725民初1507号 原告：四川长林肉类食品集团有限公司，住所地四川省梓潼县文昌镇金牛大道南段718号，统一社会信用代码91510725727448551B。 法定代表人：陈栋，总经理。 原告：四川鑫概念商业管理有限公司，住所地四川省梓潼县文昌镇桂香路南段247号，统一社会信用代码91510725314428528C。 法定代表人：潘赞宇，执行董事。 二原告共同委托诉讼代理人：郑宏，四川久太律师事务所律师，特别授权。 被告：四川菲特豪斯健身服务有限公司，住所地四川省绵阳市经开区绵州大道中段229号金楠天街4-3-（1-9），统一社会信用代码91510700MA66WB294E。 法定代表人：吴新华，执行董事。 被告：梓潼县菲特豪斯健身中心，住所地四川绵阳市梓潼县文昌桂香路南段2号长林国际广场一期四层XF4-001，统一社会信用代码92510725MA66REWL40。 经营者：刘子琦，男，生于1990年10月2日，汉族，住四川省江油市。 被告：刘子琦，男，生于1990年10月2日，汉族，住四川省江油市。 被告：梁熙，男，生于1993年9月3日，汉族，住四川省绵阳市。 被告：朱沁，男，生于1973年12月20日，汉族，自由职业，住四川省江油市。 被告：陈益娇，女，生于1991年1月9日，汉族，自由职业，住四川省绵阳市涪城区。 被告：张磊，男，生于1982年3月18日，汉族，自由职业，住四川省绵阳市涪城区。 被告：刘旭，男，生于1981年7月10日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：吴新华，男，生于1992年4月11日，汉族，住河南省鹿邑县。 原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司与被告四川菲特豪斯健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在开庭审理前，原告追加梓潼县菲特豪斯健身中心、梁熙、朱沁、陈益娇、张磊、刘子琦、吴新华作为本案被告参加诉讼，本院根据原告提交的证据追加梓潼县菲特豪斯健身中心参加诉讼后，梓潼县菲特豪斯健身中心同时申请追加梁熙、朱沁、陈益娇、张磊、吴新华作为共同被告参与诉讼，本院予以准许。原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司的委托诉讼代理人郑宏，被告梓潼县菲特豪斯健身中心、朱沁、陈益娇、张磊、到庭参加诉讼，被告四川菲特豪斯健身服务有限公司、被告梁熙、刘子琦、吴新华无正当理由拒不到庭应诉，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《兴发广场租赁合同》和《补充协议》，被告立即返还承租房屋；2、判令被告向原告支付至合同解除之日前已拖欠的租金、商业管理服务费、物业管理费、水电费及资金占用利息（租金、商业管理服务费、物业管理费以合同约定为标准，暂计算至2020年12月9日，为238042.14元；资金占用利息以当期应缴纳费用为基数，自应支付之日起至实际支付之日止，按0.25%每日为标准）；3.判令被告向原告支付合同解除之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（以租赁合同约定月租金为标准计算）；4.判令被告向原告支付违约金82089元，且被告已缴纳的保证金不予退返；5.案件受理费、保全费、律师费由被告承担。事实及理由：原告与被告四川菲特豪斯健身服务有限公司于2018年签订《兴发广场租赁合同》和《补充协议》，合同约定由原告将兴发广场一期四层的XF4-001号商铺约1865.67平方米出租给被告用于经营使用，合同对租金、商业管理服务费、物业管理费、违约责任等进行了约定。被告自2019年12月30日起至今未按合同约定向原告履行足额支付租金等合同义务，经原告多次催偿未果，双方约定的合同解除条件已经成就。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告梓潼县菲特豪斯健身中心、刘子琦辩称，1.确实欠原告的租金；2.原告能否将违约金做适当减免，并不希望解除合同。 被告朱沁辩称，1.作为投资人并不清楚经营者和租赁方的关系，欠付租金答辩人不清楚，怎么欠下的答辩人也不知道。希望解除合同，其中的损失及原告的请求，希望由具体经营者承担。 被告陈益娇辩称，1.答辩人作为投资人给了费用，但是他们私下成立健身中心，是刘子琦在经营，但却并未经过答辩人的同意，之间的协议是刘子琦作为法人在做事。但实际与原告签合同的是被告四川菲特豪斯健身服务有限公司，答辩人并没有同意成立被告四川菲特豪斯健身服务有限公司这个公司，且他们之间签合同并没有给答辩人任何的合同复印件或原件，也没有告知怎么支付费用；2.答辩人希望解除合同，愿意在答辩人作为投资人所能承担的范围内承担责任；3.所有的账目，经营者都没有给合伙人交代。 被告张磊辩称，1.健身中心本身就欠原告的租金；2.原告的违约金做适当减免；3.不希望解除租赁合同；4.合伙企业，大家都是合伙人，应共同承担原告的租金。 本院经审理查明如下事实：一、2018年1月25日，被告张磊、刘子琦、梁熙、朱沁、吴新华、陈益娇、刘旭签订《个人合伙经营协议书》，约定合伙企业名称：菲特豪斯健身，经营场所：三汇.人和天地和梓潼.长林国际广场。 二、2018年7月9日，被告四川菲特豪斯健身服务有限公司以自身名义与原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司签订《兴发广场租赁合同》，合同中约定由原告四川长林肉类食品集团有限公司作为出租方，四川鑫概念商业管理有限公司作为管理方，四川菲特豪斯健身服务有限公司与作为承租方。三方在合同中对租赁期限、租金计算、商业运营管理费、物业管理费、保证金、公用事业费用、交付期限、商铺返还、违约责任均作出了约定。2018年11月5日，三方签订《梓潼菲特豪斯健身房补充协议》，补充协议中增加了计租面积并对增加面积后的物业管理费进行了确认。补充协议上签字为刘旭，与租赁合同中签字为同一人。 三、2018年7月20日，梓潼县菲特豪斯健身中心注册成立，类型：个体工商户，经营者：刘子琦。2020年5月13日，被告梓潼县菲特豪斯健身中心向四川鑫概念商业管理有限公司出具承诺书一份，承诺书中载明所欠租金的具体金额并约定按每日1‰支付逾期利息。2020年6月15日，梓潼县菲特豪斯健身中心向四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司出具承诺书一份，承诺以第三方身份承担《兴发广场租赁合同》租赁期内四川菲特豪斯健身服务有限公司未缴纳的租金、商业管理费、物业管理费、水电费及资金占用利息等债务。 四、根据合同中约定的租金计算方式以及原告起诉的租金，可确认从2018年9月12日至2019年12月29日，原告共收取283072.21元，其中物业管理费53823.27元、商业服务管理费65671.56元、租金102507.38元、租赁保证金50000元、物业保证金11070元。根据欠费明细显示，从2019年12月30日至2020年12月9日止，尚欠原告方租金92997.28元、商业服务管理费61998.15元、物业管理费42148.81元、水电费40897.9元。 以上事实，有原告提交的二原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、被告国家企业信息公示报告打印件、《租赁合同》、《补充协议》及附件、不动产权登记证书、欠费明细表/收据、承诺书、律师函/快递单、照片、代理合同与发票、债务加入承诺书、水电费凭证，被告陈益娇提供的企业信息查询打印件2份，被告梓潼县菲特豪斯健身中心提供的《个人合伙经营书》，经本院组织举证、质证，在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、合同是否达到解除条件，被告是否承担立即返还之义务。《兴发广场租赁合同》中第十四条“14-2在租赁期内，因丙方违约，乙方有权根据本合同第十六条的约定提前解除本合同，丙方应承担违约责任”，第十六条违约责任“16-3丙方在此明确同意及声明：乙方有权在下列违约事件发生后的任何时间，根据本合同第11-2条约定收回该商铺及乙方提供之设备，本合同亦随即提前解除……。16-3-1丙方逾期不支付租金、运营管理费、物业管理费、能源费及应由丙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到一（1）个月或以上的……”，本案欠付租金时期较长，已达到合同约定的解除条件，因此，原告方要求解除合同，本院予以支持。因合同中对返还房屋亦有约定，合同解除后，被告应承担房屋返还之责任，对于原告诉讼请求第一项本院予以支持。 二、梓潼县菲特豪斯健身服务中心其他合伙人是否应共同承担所欠付的费用。被告张磊、刘子琦、梁熙、朱沁、吴新华、陈益娇、刘旭签订《个人合伙经营协议书》，其形成合伙关系。在合伙协议书中也明确了合伙事项有经营位于梓潼县长林国际广场的菲特豪斯健身，即被告梓潼县菲特豪斯健身中心。根据《民法通则》第三十五条及《合伙企业法》第三十九条规定，合伙债务为连带债务，每个债务人对全部债务都负有清偿义务。《民法通则》第三十五条第二款及《合伙企业法》第四十条规定，部分合伙人承担连带债务后，有权就所清偿数额超过其应承担的数额向其他合伙人追偿。故被告张磊、刘子琦、梁熙、朱沁、吴新华、陈益娇、刘旭对合伙债务全部负有清偿义务，其全部清偿后，可以就超过其应承担的数额向其他合伙人行使追偿权。因此，对原告要求被告张磊、刘子琦、梁熙、朱沁、吴新华、陈益娇、刘旭承担共同支付责任的请求本院予以支持。被告梓潼县菲特豪斯健身中心即是实际经营者，且作出了债务承担的意思表示，也应承担欠付租金的责任。而被告四川菲特豪斯健身服务有限公司作为合同签订的向对方，亦承担合同约定的义务。因此，被告四川菲特豪斯健身服务有限公司、梓潼县菲特豪斯健身中心、梁熙、朱沁、陈益娇、张磊、刘子琦、吴新华、刘子琦均应承担欠付租金等费用的支付责任。 三、计算至2020年12月9日止，所欠付的费用以及逾期利息及违约金的计算是否符合法律规定。原告所主张的费用里，其违约金在合同中约定“第十六条16-2……丙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由丙方支付的任何费用，每逾期一（1）日，应按所欠款项的千分之五标准向乙方支付违约金”，按约定计算，若以逾期一年计算，则违约金则高达182.5%，明显违反了法律的规定，此约定属于无效约定。原告主张违约金的同时也主张按照以当期缴费为基数，以每日0.25%支付逾期利息，按此计算年利率为91.25%，此约定也超过法律规定的上限，本院不予支持。本案中，被告拖欠租金等其他费用属实，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定被告方承担的违约金数额，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实、法律规定以及违约行为所造成的实际损失等因素予以充分考量。本案中，虽原告并未举证证明被告的违约行为造成的实际损失金额，但原告属于商铺出租方，被告租用商铺一直未缴纳租金明显伤害了原告的可期待利益，因此，结合本案实际情况可看出，被告从2019年底开始拖欠租金及其他费用，而2019年底至2020年第一季度左右，全中国深受××之害，根据国家疫情管控需要，所有娱乐性集聚性商铺无法正常经营也是事实，因此，考虑当时的特殊情况以及后来被告违约事实，本院酌定本案违约金以当期欠付金额为基数，按ＬＰＲ的4倍进行计算。 四、已缴纳的保证金是否应予退还以及是否应承担律师费及诉讼费。保证金的性质在于保证合同的履行，《兴发广场租赁合同》中约定被告缴纳50000元租赁保证金及11070元物业管理保证金，根据合同第三条“3-4-8租赁期间，乙方有权从上述保证金中扣减、抵销任何丙方应付而未付的商铺租金、违背经营管理制度的罚金及其他款项”的约定，原告有权将被告缴纳的保证金合计61070元用以冲抵被告多欠付的租金及其他费用，因此，原告诉请保证金不予退还本院不予支持。保证金用以冲抵被告所欠付的租赁费及管理费，冲抵部分应予扣除。关于案件受理费、保全费由败诉方承担，关于律师费，合同第十九条“19-2因本合同引起的一切争议……因诉讼或仲裁产生费用包括但不限于诉讼或仲裁费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费，由败诉方承担”，因此，原告要求被告承担本案律师费符合双方约定，本院予以支持。根据原告出示的证据显示本案律师费13500元，此部分费用由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、解除原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司与被告四川菲特豪斯健身服务有限公司签订的《兴发广场租赁合同》与《补充协议》，并于合同解除之日立即返还承租房屋； 二、被告四川菲特豪斯健身服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付计算至2020年12月9日的租金92997.28元、商业服务管理费61998.15元、物业管理费42148.81元、水电费40897.9元，合计238042.14元。保证金进行品跌计算后，被告四川菲特豪斯健身服务有限公司还应支付176972.14元；从2020年12月10日至合同解除之日所承租房屋的租金、商业服务管理费、物业管理费、水电费以合同中约定的标准进行计算； 三、被告四川菲特豪斯健身服务有限公司若未及时返还房屋，则应按照合同约定标准支付给原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司的房屋占有使用费，以合同约定月租金为标准进行计算； 四、被告四川菲特豪斯健身服务有限公司应支付给原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司违约金，违约金计算以当期应缴纳费用为基数，从欠付之日起按照LPR的4倍计算至实际付清之日止； 五、律师费13500元由被告四川菲特豪斯健身服务有限公司支付给原告四川长林肉类食品集团有限公司、四川鑫概念商业管理有限公司； 六、被告梓潼县菲特豪斯健身中心、梁熙、朱沁、陈益娇、张磊、刘子琦、吴新华对上述第二至第五项承担连带支付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取元，保全费元，由被告四川菲特豪斯健身服务有限公司、被告梓潼县菲特豪斯健身中心、梁熙、朱沁、陈益娇、张磊、刘子琦、吴新华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白杨 二〇二一年五月十九日 书记员  范鸿