湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初535号原告：曾东阳，男，汉族，1969年11月24日出生，住湖南省邵阳市大祥区。被告：邵阳美地商业管理有限公司，地址：邵阳市大祥区中心路万锦城B座501室。法定代表人：李俊，系该公司总经理。被告：曾喜春，男，汉族，1982年3月23日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：赵富澄，湖南振威律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡悠，湖南振威律师事务所实习律师。原告曾东阳与被告邵阳美地商业管理有限公司、曾喜春合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾东阳、被告邵阳美地商业管理有限公司的法定代表人李俊、被告曾喜春的诉讼代理人赵富澄、胡悠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾东阳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告一支付原告2018年10月1日至2019年11月30日的租金74578元；2、请求依法判决被告一支付拖欠原告2020年1月1日至2020年11月30日当中的9.5个月的租金50606.5元；3、请求依法判决被告二对2020年5月、6月、7月的租金15981元承担连带责任；4、请求依法判决被告一支付滞纳金15537.53元；5、请求依法判决本案的诉讼费由被告一承担。事实和理由：2017年7月29日，原告与被告一签订了《邵阳市美地公元商铺委托经营管理合同书》，其中第二条第2款约定“2018年10月1日为原告收取租金的起算日”，第四条第1款约定“第一年至第五年被告一应支付原告每月租金5327元”，第五条第1款约定了支付方式“每月由被告一按月支付，按照次月支付上一月租金形式支付给原告，具体时间约定为每月15日支付上月租金收益”。第十条约定了违约责任，“被告一如未按照约定支付租金，应按逾期金额的万分之三每日的标准支付逾期滞纳金”。2017年10月25日，原告在被告一处购买位于大祥区××路××层××号商品房，并签订了《商品房买卖合同》及附件，双方约定了权利和义务，该商品房总款为758520元。原告依据合同约定向被告一实际缴纳了购房款566760元，余款191760元由被告一借用邵阳美地商业经营管理有限公司的名义以“售后包租”的方式“承租”了3年用以抵扣。但时至今日，原告仅收到被告一应支付的2019年12月的租金及2020年3、4、5月支付的共计1.5个月租金，其余租金及滞纳金均未支付。2020年3月4日，邵阳美地商业管理有限公司与美地公元商场业主签订了《协议书》，协议内容为：1、自2020年3月15日起至2020年6月15日止，被告一每月15号支付业主应得每月租金的50%；2、自2020年7月15日起，甲方除正常足额支付每月租金外，另将1-5月所欠租金（共计下欠部分为3个月足额租金）在10个月之内补足。2020年6月25日，邵阳美地商业管理有限公司承诺在2020年7月8日前付清2020年5月份、6月份、7月份租金，被告二以个人的名义同意并为承诺书中的5月份、6月份、7月份的租金提供担保。但被告拖欠租金至今未付，望判如所请。被告邵阳美地商业经营管理有限公司辩称，第一项诉请中的租金已经全部支付，其他拖欠租金的情况属实。被告曾喜春辩称，1、曾喜春作出的担保是在一夜未睡、被业主长达十多个小时堵门、闹事等手段胁迫下订立合同，应予撤销；2、即使担保成立，由于没有约定被告承担保证责任的方式，担保行为属于存续性的民事法律行为，保证期间为六个月，延续至民法典施行后的时间段，应适用民法典的新规，即保证方式应为一般保证责任，并且根据最高院规定的类案检索制度，也有类似的担保案件，对于一般保证责任的也适用了民法典的新规；3、承诺书中明确表明仅对2020年5、6、7月租金作担保，由民法典第六百九十二条规定保证期间分别为至2021年1月5日、2021年1月31日、2021年2月15日，对原告起诉状日期存疑，确定立案日期为七日，送达起诉状副本时间为立案后五日，曾喜春收到材料日期为2021年3月22日，故本案的立案时间往3月22日前推12天应当是2021年3月10日，保证期间已过，被告的保证责任已经免除。经审理查明，2017年7月29日，原告曾东阳（甲方）与被告邵阳美地商业管理有限公司（乙方）签订了编号为201707290059的《商铺委托经营管理合同书》，合同中的约定有：甲方委托乙方经营的商铺为甲方购买的由邵阳市美地置业有限公司所开发的“邵阳美地公元”项目负一层第B1076号商铺；委托经营管理期起算日为2018年10月1日，期限为8年，自2018年10月1日起至2026年9月30日止；管理期内第一年至第五年的经营收益(即租金)，每年经营收益为63920元（每月为5327元），每月15日支付上月租金收益；第六年至第八年的经营收益，预测三年经营收益总计191760元，该经营收益在本合同正式签订、并甲方付完购房款后7个工作日内由乙方支付给甲方，则在此经营管理时间段内乙方委托经营管理产生的经营收益全部归乙方所有。乙方未依本合同的相关规定支付委托经营收益，应按逾期金额的万分之三每日的标准向甲方支付逾期滞纳金。同日，原告曾东阳（乙方）与邵阳市美地置业有限公司（甲方）签订了一份《邵阳美地公元项目补充协议》，约定甲方承诺自乙方全额交纳购房款之日起至美地公元商场正式开业之日止每月支付乙方3995元资金，作为乙方购房优惠，支付前提为乙方按《美地公元定购协议》约定的购房款全部付清，支付日为每月15日，支付上一个月优惠资金。2017年10月25日，原告曾东阳与邵阳市美地置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“邵阳美地公元”项目-1层第0001076号商铺，约定该商品房总价为758520元，原告依据合同约定向邵阳市美地置业有限公司实际缴纳了购房款566760元，余款191760元已由被告邵阳美地商业管理有限公司作为前述《商铺委托经营管理合同书》中约定的第五至第八年的租金全部交给了邵阳市美地置业有限公司，以抵扣原告应交纳的购房余款。因邵阳市美地置业有限公司（甲方）与被告邵阳美地商业管理有限公司（乙方）签订了一份《合作协议》，约定甲方原承诺的开业时间是2018年10月1日，甲方同意按原协议承诺由其按实承担因延迟开业给乙方带来的租金损失，直到正式开业为止。故2018年10月1日至2019年11月30日的租金，邵阳市美地置业有限公司按原告与被告邵阳美地商业管理有限公司约定的每月5327元支付给了原告。2020年1月16日，被告邵阳美地商业管理有限公司按约向原告曾东阳支付了2019年12月份的租金。至此，原告收到2018年10月1日至2019年12月31日止的全部租金。“美地公元”项目于2020年元旦开业，现已停业。从2020年2月份起，被告邵阳美地商业管理有限公司开始欠付2020年1月份起的租金，原告等业主多次找被告及相关部门处理，2020年3月4日，被告邵阳美地商业管理有限公司（甲方）与业主代表（乙方）签订了一份协议书，约定：“自2020年3月15日起至2020年6月15日止，甲方每月15号支付每月租金的50%；自2020年7月15日起，被告除正常足额支付每月租金以外，另将1-5月所欠租金在10个月内补足”。此后，被告邵阳美地商业管理有限公司向原告曾东阳支付了2020年2月份、3月份及4月份各半个月的租金。2020年6月25日，被告邵阳美地商业管理有限公司的法定代表人李俊向原告及其他业主出具《承诺书》，内容为：“特承诺2020年7月5日前付清5月份租金（按2020年3月4日临时协议）。2020年7月底前付清6月份租金（按2020年3月4日临时协议），7月后租金按照2020年3月4日临时协议按时支付”。被告曾喜春在该《承诺书》中签署：“本人同意为承诺书2020年5月、6月、7月的租金担保”。另查明，原告向本院提交诉状的实际时间为2021年1月7日，由于同日向本院提交了诉前调解申请，且邵阳美地商业经营管理有限公司相关合同案件属于系列案件，已经由大祥区政府成立工作小组对该系列案进行协调处理，本院诉讼服务中心的法官参与了协调会议，因该案协调处理未果，故本院于2021年3月18日正式立案。上述事实，有双方当事人的身份证明、《商铺委托经营管理合同书》、《商品房买卖合同》、邵阳市美地置业有限公司与被告邵阳美地商业管理有限公司签订的《合作协议》、被告支付租金的转账明细、《协议书》、《承诺书》、原告的《诉前调解申请书》、本院立案庭出具的情况说明及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1、被告邵阳美地商业管理有限公司应支付的租金金额；2、被告曾喜春应否承担保证责任及保证方式的认定。原告将购买的商铺委托被告邵阳美地商业管理有限公司以租赁的方式进行经营管理，并签订了《商铺委托经营管理合同书》；被告邵阳美地商业管理有限公司在拖欠租金后，于2020年3月4日与业主代表就租金的支付期限等签订了协议书，6月25日再次作出承诺，原告对上述协议书及承诺书亦予以认可。上述合同及协议书、承诺书系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，若上述协议书及承诺书的内容与原《商铺委托经营管理合同书》的约定不一致，应以签订时间在后的上述协议书及承诺书为准。本案证据显示原告已收到2018年10月1日至2019年11月30日的租金，原告称自己虽收到该款，但认为是邵阳市美地置业有限公司支付的购房优惠资金，不是租金。原告的该认知与事实不符，若邵阳市美地置业有限公司向原告承诺的购房优惠资金未支付，原告可向其另行主张，故对原告的第一项诉请，本院不予支持。被告所欠的2020年1月份全月租金及2、3、4月份的各一半租金，根据上述协议书及承诺书，被告应自2020年7月15日起在10个月内补足，故双方约定的支付期限至原告起诉时尚未届满，本院对原告要求被告支付该部分租金的诉请不予支持；对原告要求的支付2020年5月份至11月份租金的诉请，本院予以支持，该部分租金金额共计5327元×7月=37289元；上述协议书及承诺书中未约定支付违约金，且结合“美地公元”项目开业即遭遇新冠疫情等实际情况，对原告要求支付违约金的诉请，本院不予支持。被告曾喜春称自己系在业主及相关部门胁迫下签署承诺担保条款，但被告未提供受胁迫的证据，本院不予采纳，曾喜春作为有完全民事行为能力的成年人，应对自己的行为承担相应法律后果；被告曾喜春称自己未注明担保方式为连带责任担保，故即使应承担担保责任，也应按照《民法典》的规定认定为一般担保。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案被告提供担保的事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律，被告认为应适用民法典的辩驳意见与上述规定不符，本院对被告曾喜春的该辩驳意见不予采纳，故对曾喜春保证方式的认定，应根据《中华人民共和国担保法》第十九条之“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，认定为连带责任保证，由于未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，保证期间应为六个月，故对5月份、6月份、7月份的租金保证期间分别至2021年1月5日、2021年1月31日、2021年2月15日届满。根据本院立案庭出具的情况说明及案卷内材料，可知原告向本院提交诉状的实际时间为2021年1月7日，原告向本院提交诉状时，2020年5月份租金的保证期间已逾，故被告曾喜春对邵阳美地商业管理有限公司所拖欠的2020年5月份的租金的保证责任依法免除，但仍应对2020年6月、7月共计10654元（5327元×2月）租金承担连带支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告邵阳美地商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾东阳支付自2020年5月起至11月止（7个月）的商铺租金共计37289元；二、被告曾喜春对被告邵阳美地商业管理有限公司应支付给原告曾东阳的2020年6月、7月共计10654元租金承担连带支付责任；三、驳回原告曾东阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费计1557元，由原告曾东阳负担1027元、被告邵阳美地商业管理有限公司负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  刘玉红二〇二一年五月十九日书记员  陈璧漩附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》?第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。