安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1004民初218号 原告（反诉被告）：俞斌，男，1969年7月3日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：夏卿,安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云云，安徽一飞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄山德懋堂酒店物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区丰乐湖德懋堂容成仙台（二期），统一社会信用代码913410046726452071。 法定代表人：刘苗苗，公司董事长。 委托诉讼代理人：郭立众，北京市京翰律师事务所律师。 原告（反诉被告）俞斌与被告（反诉原告）黄山德懋堂酒店物业管理有限公司(以下简称德懋堂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。俞斌及其委托诉讼代理人夏卿、王云云，德懋堂公司委托诉讼代理人郭立众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞斌向本院提出诉讼请求：1.判令德懋堂公司支付俞斌租金XXX元（税后租金，2020年1月-12月）及违约金XXX元（违约金暂算至2020年12月31日，实际算至全部款清之日）；2.本案的诉讼费由德懋堂公司承担。事实与理由：2017年7月，俞斌与德懋堂公司签订《德懋堂容成仙台租赁协议》,该协议约定：俞斌同意将所持有的德懋堂容成仙台48号物业及配套设施租赁给德懋堂公司使用；租赁期限为十年，自2017年7月28日起至2027年7月27日止；月租金为XXX元，十年租金总额为XXX元；租金每月结算，第一期租金支付时间为2017年8月18日，累计支付120期，付完即止；德懋堂公司无正当理由逾期支付房屋租金，每逾期一日，应按逾期付款额的XXX支付违约金。俞斌依据约定将房屋交给德懋堂公司，德懋堂公司开始能够按约定每月支付租金XXX元（税后租金）。但从2020年1月开始至今，德懋堂公司就一直未支付租金，已构成违约，为维护合法权益，现诉至法院。 德懋堂公司辩称：不同意俞斌的诉讼请求。俞斌所诉求的租金发生在新冠疫情期间，应当属于不可抗力，这个租金应当予以减免。按照安徽省卫计委发布的决定启动重大公共卫生事件应急响应的文件，自2020年1月24日暂停经营性场所营业，租金应当予以减免。2021年1月27日，德懋堂公司已经依据双方的合同约定及不可抗力的原因发出了解除合同的通知，交回房屋以后俞斌的损失，不会必然发生。 德懋堂公司向本院提出反诉请求:1.判令德懋堂公司与俞斌之间的《德懋堂容成仙台租赁协议》于2021年2月1日解除；2.反诉诉讼费用由俞斌承担。事实与理由：根据双方签订的租赁协议第七条第一款约定：“乙方无正当理由逾期支付房屋租金，每逾期一日，应按逾期付款的XXX支付违约金，逾期超过90个日历日的，双方均有权解除本协议”，第八条第一款约定：“因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”，第八条第三款约定：“不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2020年1月，突如其来的新冠疫情爆发，旅游酒店行业经营停滞，德懋堂公司不能正常经营，从而导致合同目的不能实现，德懋堂公司未按期支付租金已超过90日。为减轻双方损失，2021年1月27日，德懋堂公司通过微信致函俞斌，要求解除租赁协议，并告知将于2021年2月1日将标的房屋交还俞斌。德懋堂公司认为，本次新冠疫情属于不可抗力，由此导致双方合同目的无法实现，符合合同解除的法定条件，并且根据双方的协议约定，逾期支付租金超过90日的，双方均有权解除合同，德懋堂公司履行了通知义务，涉案的租赁协议应于2021年2月1日解除。合同解除后，俞斌可将房屋自主或者委托他人经营，不会产生任何实际损失。 俞斌反诉辩称：德懋堂公司的反诉请求缺乏事实和法律依据。首先，不可抗力因素必须导致合同无法履行，合同目的无法实现才能解除合同，根据安徽省或者黄山市旅游行业的政策，暂停营业的时间也就三个月左右，同时提出解除一方必须向对方发出书面通知并承担相关法律责任；其次，租赁协议约定，逾期支付租金超过90日，双方均有权解除合同，但前提是德懋堂公司应当向俞斌支付10年期剩余年限的租金；第三、俞斌未收到德懋堂公司的解除合同通知，俞斌于德懋堂公司所述的发出解除合同通知时，已向法院提出诉讼，已明示不同意解除租赁协议。 当事人提交的证据，本院均已组织证据交换和质证，对相对方无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人的陈述和提交的证据材料，本院认定事实如下：2017年7月，俞斌（甲方，出租人）与德懋堂公司（乙方，承租人）签订《德懋堂容成仙台租赁协议》，协议约定了如下案涉内容：一、租赁物：德懋堂容成仙台48号物业及屋内配套设施；二、租赁期限：2017年7月28日至2027年7月27日；三、租金支付：月租金XXX元，每月结算一次，第一期租金支付时间为2017年8月18日，累计支付120期，付完即止。租金由乙方或乙方关联公司汇至甲方指定账户，乙方支付租金后15日内甲方应向乙方提供相应发票，发票税费由甲方承担；四、违约责任：乙方无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期付款额的XXX支付违约金，逾期超过90个日历日的，双方均有权解除本协议，乙方应当另行向甲方支付相当于协议未履行部分全部租金的违约金。该物业租赁期间，除双方协商一致外，擅自终止协议或因违约导致协议提前解除的一方应当向守约方支付协议未履行部分的全部租金作为赔偿；五、免责条件：因不可抗力致使本协议不能继续履行或者造成的损失，甲乙双方互不承担责任。不可抗力系指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。合同签订后，俞斌将租赁物交予德懋堂公司，德懋堂公司每月实际支付俞斌的租金XXX元（税后租金）至2019年12月。自2020年1月起，德懋堂公司未向俞斌支付租金。 同时查明，2021年1月下旬，德懋堂公司由其员工通过微信向牛丽珍（俞斌之妻）发送了致俞斌的函件，认为受新冠肺炎疫情影响，德懋堂公司经营困难，通知俞斌解除德懋堂容成仙台48号租赁协议，并提出“分成制委托经营”模式的建议，告知将在2021年2月1日起停止使用俞斌房屋对外经营，交还房屋给俞斌。牛丽珍回复，其与俞斌不同意解除合同，要求继续履行。现涉案房屋尚未办理交还手续。 本院认为，俞斌与德懋堂公司签订的《德懋堂容成仙台租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，德懋堂公司自2020年1月起，未向俞斌支付租金，已构成违约，应承担支付租金等相应的违约责任，考虑到2020年突然爆发的新型冠状病毒感染肺炎疫情，各地陆续启动了重大公共卫生事件应急响应，德懋堂公司从事酒店经营行业，确因疫情导致暂停经营等实际情况，并俞斌亦认可暂停营业的时间为三个月左右，本院酌情扣除三个月的租金。故对俞斌要求德懋堂公司支付租金的诉请，本院予以部分支持，数额为XXX元（9个月的税后租金）。俞斌要求德懋堂公司给付逾期支付违约金的意见，鉴于新冠肺炎疫情应属于不可归责一方原因造成，本院不予支持。 德懋堂公司反诉要求解除双方租赁协议的诉请，首先，双方之间的房屋租赁合同关系为长期租赁合同关系，新冠肺炎疫情的发生，并未导致双方之间的租赁合同关系完全不能履行、合同目的完全无法实现，故德懋堂以新冠疫情构成不可抗力致使不能实现合同目的为由要求解除合同不能得到支持；其次，德懋堂公司认为根据双方协议约定，租金支付逾期超过90个日历日的，双方均有权解除协议，该条款确为约定解除合同的条款，但该条款同时约定了德懋堂公司应当另行向俞斌支付相当于协议未履行部分全部租金的违约金作为解除租赁协议的同时履行义务，德懋堂公司并未履行该同时义务，故德懋堂公司行使约定解除权的条件尚未成就。此外，租赁协议还约定了该物业租赁期间，除双方协商一致外，擅自终止协议或因违约导致协议提前解除的一方应当向守约方支付协议未履行部分的全部租金作为赔偿的其他条款，涉及合同解除的赔偿责任问题。现俞斌不同意解除该租赁协议，鉴于德懋堂公司在本案中提出的解除租赁协议的诉请属于反诉请求，俞斌无法就德懋堂公司的反诉再行提出诉请，本院亦不应超过当事人的诉请进行裁判，故对德懋堂公司的反诉请求，本案中不予支持，当事人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告黄山德懋堂公司物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告俞斌2020年1月至2020年12月的租金XXX元（税后租金）； 二、驳回原告俞斌的其他诉讼请求； 二、驳回反诉原告黄山德懋堂公司物业管理有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2845元，原告俞斌负担711元，被告黄山德懋堂公司物业管理有限公司负担2134元，反诉案件受理费40元，由反诉原告黄山德懋堂公司物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员 胡  国  强 二〇二一年五月十三日 书记员 刘欣欣（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。