广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终438号 上诉人（一审原告）：柳州致上物业服务有限公司来宾分公司，住所地来宾市银河路26号华侨投资区鸿华小区5号1单元1-2号，统一社会信用代码：91451300596884766F。 法定代表人：罗宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴盛红，该公司经理。 委托诉讼代理人：彭臣概，广西天狮灵动律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李长智，男，1982年4月20日出生，住来宾市兴宾区。 上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司因与被上诉人李长智物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柳州致上物业服务有限公司来宾分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法查清事实，改判被上诉人李长智给付上诉人物业服务费及其他费用、违约金合计5020.84元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人在物业管理的过程中存在管理混乱系认定事实错误，无证据支持。本案一审中，被上诉人未参加庭审亦未提交证据，但一审法院却认定“上诉人存在安保监控覆盖范围小，安保存在漏洞等问题”，该事实认定不清。相反，上诉人提供了充足的证据证明对被上诉人居住的小区实施了规范的物业管理，提供了专业的物业管理服务。一审法院枉顾该事实，未能查清且没有证据证明上诉人存在履约瑕疵。二、一审法院按照公平原则，对上诉人诉请的物业服务费、公共维修基金、电梯维护费酌定支持70%错误。首先，上诉人依约对被上诉人居住的小区环境提供了规范物业管理，被上诉人享受了该物业服务，被上诉人应当按时全额支付物业服务费，上诉人诉请被上诉人支付物业服务费合法有据。其次，依照双方签订的物业服务合同，被上诉人应当每月按时支付公共维修基金。再次，电梯维护费、电费、水电公摊是小区正常维护中实际产生且已经实际支出的费用，被上诉人应当承担全部费用。最后，被上诉人在履行合同过程中存在拖欠物业费、电梯维护费、电费、水电公摊等各项费用的违约行为，因其不按时缴费，不能维持上诉人物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量，况且，《来宾市缤纷江南物业管理服务委托合同》第七条第2款明确约定了违约条款即每月20号前为业主/物业使用人缴费时间，逾期不交视为违约，违约者需按照违约金和违约事件计付每日3‰计算。被上诉人自2017年5月15日起至2018年8月20日拖欠物业服务费及其他费用共2603.5元，因此被上诉人应当向上诉人支付违约金2417.34元（2603.5×3‰×619天×50%)。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院在查清事实的基础上改判支持上诉人的上诉请求。 李长智辩称，答辩人入住之后，上诉人在答辩人房子隔壁安装了通信机房，答辩人认为物业费不应该交，不同意一审判决，但看到一审判决书时上诉期已过，所以没有上诉。答辩人只是在上诉人安装通信机房后才不交纳物业费，之前一直按时交纳物业费，如果上诉人把通信机房拆除就同意交纳物业费，上诉人没有证据证明机房不存在安全隐患。并且上诉人物业管理不到位，造成答辩人的电瓶车电瓶被盗，卫生服务也不到位等问题。 柳州致上物业服务有限公司来宾分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令李长智立即支付拖欠物业服务费及其他费用合计5020.84元；2、本案诉讼费用由李长智承担。 一审法院认定事实：李长智为来宾市缤纷江南小区6-1-xxx号房屋所有权人，面积为91.09平方米，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司与南宁市仁德房地产开发有限公司来宾分公司于2015年3月16日签订《来宾市缤纷江南物业管理服务委托合同》（以下简称《合同》），委托柳州致上物业服务有限公司来宾分公司为缤纷江南小区提供物业管理服务，约定若合同到期，小区业委尚未成立，则合同有效期自动顺延至业委会成立并签订新一轮物业服务合同为止，合同约定，住宅按购房建筑面积0.6元/每平方米/月向业主/物业使用人计收，每月20号前为业主/物业使用人缴费时间，逾期不交视为违约，违约者需要按照违约金和违约事件计付每日3‰计算。合同签订后，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司积极履行了合同约定的相关权利义务，依法依约对李长智居住的小区实施规范的物业管理，为李长智提供了相应的物业管理服务，但仍存在安保监控覆盖范围小，安保存在漏洞等问题。2018年8月21日柳州致上物业服务有限公司来宾分公司退出缤纷江南小区的物业管理，截至2018年8月20日，李长智欠缴物业服务费759.9元、公共维修基金138.1元、电梯维护费303元、电费1185元、水电公摊217.2元，各项共计2603.5元。 一审法院认为，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司与南宁市仁德房地产开发有限公司来宾分公司签订的《合同》合法有效。柳州致上物业服务有限公司来宾分公司为小区业主提供物业管理，李长智享受物业服务且未提出异议，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司、李长智双方存在事实物业服务合同关系。李长智作为小区的业主，享受了小区内的物业服务，应按照合同约定按期交纳物业管理费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司与南宁市仁德房地产开发有限公司来宾分公司签订的《合同》效力及于小区全体业主。小区内的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，共同构筑和谐小区要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。综观全案，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司依约对小区内环境物业管理提供了服务，李长智享受了该物业服务，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司诉请李长智给付物业服务费合法有据。但是,柳州致上物业服务有限公司来宾分公司提供的物业服务中存在安保漏洞，致使各业主遭受不同程度的财产损害，系柳州致上物业服务有限公司来宾分公司在履行合同过程中存在履行瑕疵。根据柳州致上物业服务有限公司来宾分公司对小区提供的物业管理服务实际情况，按照公平原则，一审法院对柳州致上物业服务有限公司来宾分公司诉请的物业服务费、公共维修基金、电梯维护费酌定支持70%,即(759.9+138.1+303)×70%=840.7元。电费、水电公摊系小区正常维护中实际产生的费用，李长智应当承担全部费用。另外，因柳州致上物业服务有限公司来宾分公司、李长智双方在履行物业合同时均存在违约行为，对柳州致上物业服务有限公司来宾分公司提出违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：李长智给付柳州致上物业服务有限公司来宾分公司物业服务费及其他费用2242.9元。上述应付款项，限李长智于本判决生效后十日内履行完毕。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李长智负担。 本院二审期间，上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司向本院提交了如下新证据：1.《优秀住宅小区》、《文明小区》荣誉称号复印件各一张，拟证明上诉人在进驻缤纷江南小区期间提供了优质规范的管理，因此获得来宾市文明小区的称号以及优秀住宅小区的事实。2.广西电网有限公司来宾分公司的增值税发票4张，证明上诉人向被上诉人催收的电费公摊是有据可依，据实分摊到户的；3.公摊明细5张，证明上诉人向被上诉人催收2017年6月至2018年8月21日公摊费用的具体数据；4.电费明细表5张，证明被上诉人家庭每月使用电读数及公摊金额合计；5.9号公变移交表，证明供电公司的最后一次抄表读数减去被上诉人欠费期间的总数完全吻合，上诉人每月定期所抄被上诉人电表读数有据可依；6.缴费通知单，证明上诉人在撤出缤纷江南小区前对被上诉人所欠费用再次催缴。 被上诉人李长智经质证认为，其认可证据的真实性，不认可证明目的。 被上诉人李长智向本院提交如下新证据：1.30x号房的照片、要求拆除联通公司在小区内设置的通信机房的业主联名抗议书一份作为新证据，拟证明物业在其房屋隔壁安装了机房，里面没有安全设施，存在安全隐患，影响到被上诉人的安全和正常的生活；2.业主联名签署的《致柳州致上物业缤纷江南服务中心的函》，证明上诉人乱收费及管理不善服务不到位，业主联名要求上诉人整改。 上诉人柳州致上物业服务有限公司来宾分公司经质证认为，对于证据1，房子产权属于联通公司，其在里面安装相关的设施设备，物业公司只是对公共部分进行管理，如果被上诉人有异议可以通过其他途径解决，但是不能以此作为拒交物业费的理由，况且，上诉人已经组织或者通过相关部门协调协商，已经做了大量的工作，已尽到了物业服务管理的职责和义务；2018年8月21日物业已经撤出，撤出了将三年时间，也没有发生安全事故，证明机房是安全的，没有问题。所以被上诉人提供的证据不能证明其目的，对抗议书真实性有异议，该份抗议书只有李长智的签名，没有其他业主的签名。对于证据2，对于该函中业主签名的真实性存疑，并且签名的人数相对整个小区住户仅占极少数，不能代表广大业主，上诉人提供了规范化的物业管理服务，并且获得了“优秀住宅小区”及“文明小区”的称号，对于收费标准在双方签订的合同明确约定，并且没有超过市场行情价，对于公摊费用上诉人每月按照供电部门发来的电表实据读数及金额分摊到户，并张贴公示。 经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，上诉人与南宁市仁德房地产开发有限责任公司来宾分公司签订的《来宾市缤纷江南物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对涉案小区全体业主具有约束力。合同签订后，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司履行物业服务义务，对小区环境卫生、公共设施、公共绿地进行必要的管理、维护，基本能提供合同约定和法律规定的各项物业服务，上诉人有权依照合同约定向业主收取物业服务费。李长智作为该小区业主享受了物业服务，理应交纳物业服务费。但鉴于柳州致上物业服务有限公司来宾分公司的物业管理服务确实存在不完善之处，对业主应交纳的物业费应作适当扣减，针对通信机房的拆除等问题双方应通过沟通协商解决，李长智拒交物业费的行为亦不恰当。综上，一审法院酌定扣减30%物业费并无不当，本院予以维持。 综上所述，柳州致上物业服务有限公司来宾分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由柳州致上物业服务有限公司来宾分公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  黄月秀 审 判 员  韦玉娟 二〇二一年五月二十六日 法官助理  卢小敏 书 记 员  方 玉