河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终892号上诉人（原审被告）：开封华盟置地有限公司，住所地开封市西环路北段天河湾售楼部。法定代表人：王乐，执行董事。委托诉讼代理人：李志信，男，员工。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师。被上诉人（原审原告）：陈建军，男，1971年1月5日生，回族，住河南省开封市鼓楼区，现住开封市。上诉人开封华盟置地有限公司（以下简称华盟公司）因与被上诉人陈建军商品房销售合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华盟公司上诉请求：撤销一审民事判决书，改判驳回陈建军的全部诉讼请求；一二审诉讼费用由陈建军承担。事实与理由：1．陈建军于2019年12月23日向华盟公司出具的收条并非是对（2019）豫0202执1269号案件执行情况的确认。陈建军之所以出具该收条，是因为华盟公司减免了陈建军此前欠缴的所有物业服务费，因此，陈建军承诺不再向华盟公司就涉案房屋的交付和产权证办理事宜主张任何权利，这是陈建军的真实意思表示，也是陈建军就涉案房屋的交付和产权证办理做出的权利处分，该承诺不存在无效的任何法定情形，是合法有效的民事行为。2．依据双方签订的商品房买卖合同的约定，华盟公司应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在本案中，涉案房屋于2019年9月20日实际交付，依此计算，涉案房屋办证并未逾期，故一审判决华盟公司向陈建军支付逾期办证违约金没有事实依据。综上，一审判决认定事实不清，请求支持华盟公司的上诉请求。陈建军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，华盟公司的上诉请求不能成立，应当驳回。事实与理由：1．从涉案收到条的内容及格式上明显可以看出，收到条内容及格式是华盟公司事先打印好后让陈建军签字的。根据法律规定，该收到条是无效的，即使是有效的，陈建军的真实意思也非华盟公司称的陈建军不能再主张逾期交房违约责任。陈建军出具收到条的背景是因华盟公司拒不交付及拒不出具房屋办理产权登记所需材料而被强制执行后的结果，并非陈建军放弃了因华盟公司逾期交房而要求华盟公司承担违约责任的权利。2．华盟公司称陈建军之所以出具该收条，是因为华盟公司减免了陈建军此前欠缴的所有物业服务费的意见是错误的。因为涉案房屋一直未交付，所以未产生物业费，就不存在减免物业费的情况。3．根据双方签订的涉案合同约定，涉案房屋应于2013年10月31日前交付，办理权属登记需由华盟公司提供的资料应最迟于2015年4月30日前出具，但是陈建军实际收到办理权属登记材料的日期为2019年12月23日，远远超出了合理期限。且涉案房屋未交付也造成陈建军无法按时入住，陈建军也不能在合理期限内取得房地产权属证书，致使陈建军不能正常行使买卖、抵押等民事行为的相关权利。综上，华盟公司应承担逾期办证违约责任。陈建军向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令华盟公司向陈建军赔付自2013年11月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，暂定为203006元{905069元＊0.0001＊（365天＊6年＋30天＋23天）}，最终以实际交付之日止产生的违约金为准。2．请求人民法院依法判令华盟公司向陈建军赔付因陈建军不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金9050元（905069＊1%）。3、本案的诉讼费由华盟公司承担。一审法院认定事实，2012年10月，陈建军（××）与华盟公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，合同编号为0005530。合同约定：××购买出卖人开发的位于开封市东京××与××环路××天河湾××单元××层××房，建筑面积204.12平方米，单价为每平方米4434元，总金额为905069元。合同第六条约定××于签约日付清首付款275069元，剩余房款63万元于合同签订叁拾日内办理完银行按揭；第八条约定出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2．××未付清全额购房款及相关费用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金。合同签订后，陈建军支付首付款并办理银行按揭贷款手续，华盟公司给陈建军开具了购房发票。陈建军还向华盟公司交纳了住房专项维修资金等费用。陈建军于2019年7月2日向龙亭区人民法院诉讼要求1．依法判令华盟公司立即将陈建军购买的华盟天河湾小区A12座2单元11-12层02号房屋交付陈建军使用，并给付配套钥匙；2．依法判令华盟公司立即为陈建军维修涉案房屋的顶层和墙体；3．依法判令华盟公司配合陈建军出具办理涉案房屋房产证所需相关所有手续（资料和证明）。后一审法院于2019年9月29日作出（2019）豫0202民初1613号民事判决：一、开封华盟置地有限公司于判决书生效后五日内将位于开封市龙亭区西环路北段华盟天河湾小区A12号楼2单元11-12层02号房屋的钥匙交付陈建军。二、开封华盟置地有限公司于判决书生效后十五日内为陈建军出具办理位于开封市龙亭区西环路北段华盟天河湾小区A12号楼2单元11-12层02号房屋的产权登记所需的相应材料。三、驳回陈建军的其他诉讼请求。后华盟公司在履行期内未履行生效裁判确定的生效内容，陈建军申请强制执行，龙亭区人民法院于2019年12月24日作出（2019）豫0202执1269号结案通知书，载明被执行人已主动履行完毕，申请人同意案结事了。华盟公司提交的工程竣工验收备案表载明，案涉华盟天河湾A11号、A12号住宅楼已于2017年11月7日经竣工验收完毕。华盟公司提交的其在履行上述执行（2019）豫0202执1269号案件时出具的收条载明，本人陈建军（身份证号码：），为开封华盟置地有限公司所开发的华盟天河湾小区A12号楼2单元1102号商品房业主。本人现收到开封华盟置地有限公司提供的商品房的分割证原件一份，不动产权号为：41002786737，本人自行办理《不动产权登记证书》。至此本人不再向开封华盟公司就该商品房的交付和产权办理事宜主张任何权利。收到人签字确认：陈建军。2019年12月23日。开封华盟物业管理有限公司出具证明，载明陈建军（身份证号码：），华盟天河湾小区A12号楼2单元1102号商品房业主。2019年12月23日，根据开封华盟置地有限公司与陈建军达成的一致意见，我公司将上述房屋交付给陈建军，减免了上述房屋此前拖欠的所有物业费，开封华盟置地有限公司同意以运营资金的填补方式补偿我公司由此产生的物业费损失。陈建军认可上述收到条系其签名按印。庭审中，双方共同认可，华盟公司于2019年9月20日将房屋钥匙交付给陈建军。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，陈建军与华盟公司签订的商品房买卖合同是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。关于逾期交房违约金，陈建军已按合同约定向华盟公司交付了购房款，而华盟公司未在约定的时间内向陈建军交付房屋，违反了合同的约定，应当承担违约责任，向陈建军支付违约金。违约金的计算方式应按合同约定每日万分之一自2013年10月31日起至双方共同认可的实际交付房屋钥匙的时间2019年9月20日止进行计算。经计算，华盟公司应当支付给陈建军的逾期交房违约金为905069元×2150×0.0001=194589.84元，对陈建军主张逾期交房违约金的请求予以支持，超过部分，不予支持。关于陈建军主张的逾期办证违约金的请求，按照双方在合同中约定，若××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金。经计算逾期办证违约金为905069元×0.1=9050.69元，陈建军主张9050元，予以支持。关于华盟公司辩称的陈建军已出具收到条无权就涉案房屋的交付和产权证办理事宜向华盟公司主张权利的意见，陈建军2019年12月23日出具的收到条不能当然认定陈建军无权就逾期交房和逾期办证主张权利，该收到条是对（2019）豫0202执1269号案件执行情况的认可，并非陈建军对逾期交房违约和逾期办证违约金权利的放弃。故对华盟公司的辩解意见，不予采纳。关于华盟公司对陈建军的物业费进行减免的证明系对陈建军损失的补偿意见，因减免行为不是华盟公司的行为，此意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华盟公司于本判决生效后十日内向陈建军支逾期交房违约金194589.84元，逾期办证违约金9050元，两项共计203639.84元；二、驳回陈建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2240元，由华盟公司负担2177元，陈建军负担63元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，二审争议焦点为1．陈建军签署收到条的行为，能否视为陈建军放弃向华盟公司主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的权利；2．华盟公司是否承担逾期办证违约责任。关于焦点1，陈建军曾于2019年7月2日起诉华盟公司，诉讼请求为华盟公司交付房屋、钥匙，维修顶层和墙体，配合出具办理房产证的相关手续等。龙亭区人民法院于2019年9月29日作出（2019）豫0202民初1613号民事判决。陈建军依据该生效判决申请强制执行，执行案件于2019年12月24日结案。本案一审时，华盟公司出具的收到条，系陈建军于2019年12月23日书写。该收到条虽然载明“不再向华盟公司就该商品房的交付和产权办理事宜主张任何权利”。但根据在案证据、案情综合分析，可以认定陈建军签署收到条的行为系陈建军对（2019）豫0202执1269号案件执行情况的认可，并非放弃向华盟公司追要逾期交房和逾期办证违约金的权利。故陈建军有权就逾期交房和逾期办证主张权利。关于焦点2，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金。本案中，华盟公司、陈建军均认可2019年9月20日交付房屋钥匙。因此，华盟公司应当在2019年9月20日后365工作日内，协助办理产权证等。陈建军于2019年12月23日签署收到条，写明拿到分割证，自行办理产权证等相关内容。故华盟公司不应承担逾期办证的相关责任，一审判决华盟公司承担逾期办证违约金错误，应予改判。华盟公司部分上诉意见成立，予以采信。综上，一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初2380号民事判决；二、开封华盟置地有限公司于本判决生效后十日内向陈建军支逾期交房违约金194589.84元；三、驳回陈建军其他诉讼请求；四、驳回开封华盟置地有限公司其他上诉请求。如果未按本判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2240元，由开封华盟置地有限公司负担2177元，陈建军负担63元。二审案件受理费4480元，由封华盟置地有限公司负担4354元，陈建军负担126元。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二一年五月七日书记员  王 萍