北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5922号上诉人（原审原告）：张艺凡，女，1987年4月30日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：宋东，北京宋东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京顺华房地产开发有限公司，住所地北京市通州区杨庄村。法定代表人：郑武，总经理。委托诉讼代理人：金淳，北京倡衡律师事务所律师。上诉人张艺凡因与被上诉人北京顺华房地产开发有限公司（以下简称顺华公司）物权保护纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张艺凡上诉请求：1.撤销一审判决，责令一审法院重新审理或判决顺华公司为张艺凡提交房屋所有权登记材料报登记机关备案，并配合办理房屋产权登记手续；2.一、二审诉讼费用由顺华公司承担。事实及理由：本案一审诉讼中，双方对顺华公司履行义务无争议，但顺华公司以其他理由拖延办理，一审法院置该事实于不顾，对双方权利义务内容未做处理，未对争议内容是否合法、是否可行进行判决，而是主动以其未参加庭审进行质证未进行调查之内容并以案外事实判决驳回张艺凡诉请，属于法院承担被告角色。本案诉争房屋于2013年9月11日已明确追认在厦门开联支付约定款项时予以抵扣，而双方协议已经履行完毕，可确认诉争房屋的买卖行为抵扣行为已完成，在该补充协议签署时，张艺凡已经取得了该房屋并入住，即房屋抵扣导致的交易行为已完成。在交易行为完成后，顺华公司提交相应材料到房屋登记部门，属于其后续附属行为，不影响抵扣交易行为的合法性。3.顺华公司对该行为并未否定，只是其为了另外的与张艺凡房屋抵扣行为无关的目的而自行采取拖延办理的违约行为，本案审理的就是顺华公司这一行为是否成立及应得到支持，如果其行为是合理合法的，可驳回张艺凡诉请，如果其行为不符合法律及事实，就应当判决其履行义务。一审判决引用的案外人北京商业银行的借款合同以及因此导致的抵押合同其时间为2015年9月18日，一审审理中双方均未提交该部分内容，法院是否自行调取同样未于当庭明示，未进行质证，一审法院直接使用，程序错误。该部分证据效力如何，对本案诉讼标的产生何种影响一审并未审理，同时一审亦未追加北京商业银行为第三人，判决引用相关事实无事实法律依据。本案房屋交易行为发生在2013年，双方未对该法律行为后果持有异议，即房屋所有权已经转移，仅由于顺华公司原因未能及时办理所有权登记，因此本案应对顺华公司是否应履行其法律义务作出评价。从2013年房屋抵押给张艺凡后，顺华公司已经明确知道该房屋的交易结束，剩下的仅是登记手续的办理，在此情况下如果法庭引用北京农商银行抵押属实的话，涉及到顺华公司将已经售出的房屋进行抵押的行为应属违法，一审法院以此驳回张艺凡诉请是保护顺华公司这种不诚信的欺骗行为，将顺华公司非法侵占张艺凡房屋的行为合法化，将顺华公司已经转让给张艺凡的财产进行了剥夺，即司法对顺华公司非法侵占予以确认和背书。作为抵押权人，农商银行对于该抵押行为的合法性同样负有责任，该房屋在2015年抵押合同签署前，已经由张艺凡占有并使用，抵押权人未对抵押权状况进行调查。对于两案关联性，仅仅是房屋一致，但是权利义务是不同的、完全无关的，一审法院如认为两案相关，则应追加另案当事人为本案第三人，一审法院未追加就以另案予以否认，无事实依据。一审法院在本院认为部分提出涉案房屋在抵押状态下无法转移属于超出本案审理范围，但本案仅要求顺华公司履行其提交相关材料的义务，关于房屋登记，属于递交材料之后的次级法律行为，该法律行为是否能实现不属于本案审理范围。顺华公司提交的《同意现房销售许可的证明》可以看出，该房屋即使是抵押状态也是可以转让、销售的，顺华公司如果办理是可以的，一审法院通过判决保护了顺华公司的违约行为。本案实体交易已在2013年完成，本案起诉仅要求补办手续，而非在抵押期间进行房屋销售。本案属于物权保护纠纷，对于诉争房屋物权转让双方均无异议，物权已经转移不存在不确定状态，起诉标的为要求顺华公司提交办理相关手续。综上，一审法院判决错误，请二审法院改判。顺华公司答辩称，同意一审法院判决，顺华公司在一审时认可涉案房屋当初以工程款的形式抵给了厦门开联公司，厦门开联公司指定由张艺凡来购买，但是鉴于现在涉案房屋在没有办理产权登记过户的情况下已被四中院查封，现已进入了查封阶段。顺华公司同意办理产权登记，但涉案房屋在抵押、查封状态无法办理产权登记。张艺凡向一审法院起诉请求：1.判令顺华公司立即将北京市通州区世纪星城杨庄南里×房屋权属登记资料报登记机关备案，并配合办理房屋产权登记手续；2.诉讼费、保全费、律师费由顺华公司承担。一审法院认定事实：2012年7月28日，案外人厦门开联公司（甲方）、案外人万盛泰禾公司（乙方）、张艺凡（丙方）签订《协议书》，经三方协商一致同意：一、甲方愿以现占用的北京市通州区世纪星城×室（建筑面积244.32平米，以下简称该房屋），折抵所欠乙方的工程款2554285.78元。至此，甲乙双方工程结算完成，互不相欠。二、乙方同意该房屋折抵工程款后，该房屋的产权登记在丙方名下，围绕该房屋而产生的全部合同、协议的权利义务，均由丙方承继、行使。三、甲方有义务取得北京顺华房地产开发有限公司对其擅自将该房屋出售折抵工程款的行为予以追认。本协议签订后，甲方全力配合丙方、并协调北京顺华房地产开发有限公司为丙方办理该房屋的商品房买卖合同、房屋产权登记等手续。2013年9月11日，顺华公司作为甲方与厦门开联公司作为乙方签订《和解协议书》，约定：二、甲、乙双方确认，之前双方签订的与上述施工合同相关的协议未履行完的均依现状终止；除本协议约定事项外，甲、乙双方确认就上述十一份施工合同履行双方不再有其他争议，如有，甲、乙双方均同意不再追究对方之责任；本协议签订后，甲、乙任何一方不得就上述十一份施工合同的履行事宜向对方提出任何权利主张（包括但不限于违约索赔）。甲方按照本协议约定支付给乙方后，双方同意即视为上述十一份施工合同已全部履行完结且不存在纠纷。但双方另签有补充协议的除外。五、乙方同意将无偿借用甲方的世纪星城×号、×1号、×2号，按下列方式处理：2、因乙方未经甲方同意擅自将借用甲方的×号（建筑面积244.32平方米）定价出售，鉴于已经造成的事实，经乙方申请，甲方同意将该套房屋作价人民币（大写）贰佰肆拾肆万叁仟贰佰元整元（2443200元，单价为10000元／平方米），在甲方向乙方支付本协议第一条约定款项时予以抵扣。同时，双方同意，在该套房屋网上签约时，网上签约单价按照市场价执行，买卖双方应支付的税费由乙方承担。2015年12月23日，厦门开联公司向顺华公司出具《关于指定商品房买受人的函》，内容为：我公司已于2012年7月将世纪星城×号（现为世纪星城×号，建筑面积244.32平方米）商品房出售给张艺凡，依据贵我双方于2013年9月签订的《和解协议书》第五条第2点约定，现请贵公司协助办理该商品房的产权登记手续。2015年12月23日，顺华公司向厦门开联公司出具回执，称《关于指定商品房买受人的函》（买受人为张艺凡）已收悉。一审另查，2015年9月18日，顺华公司与案外人北京农村商业银行股份有限公司永顺支行（以下简称农商银行）签署了合同编号为2015001549的《借款合同（适用于固定资产借款和项目借款）》（以下简称《借款合同》），约定农商银行向顺华公司提供贷款人民币25亿元等内容。同日，顺华公司（抵押人）与农商银行（抵押权人）签订了合同号为×××的《抵押合同》，双方约定顺华公司愿意以合同附件抵押财产清单所列明的财产为农商银行与顺华公司依据《借款合同》所形成的债权提供抵押担保，农商银行接受顺华公司所提供的抵押担保。合同附件抵押财产清单包括北京市通州区永顺镇杨庄村（世纪星城一期6组团）部分房地产（权属证明编号为X京房权证通字第XXXX号）。2015年9月、2017年12月，农商银行分别向顺华公司出具《同意现房销售许可的证明》，内容为：坐落于北京市通州区永顺镇杨庄南里78号楼房产（房产证号X京房权证通字第XXXX号）抵押给北京农村商业银行股份有限公司永顺支行，在抵押期间，我行同意上述抵押房产进行现售许可。抵押房产后附清单中包含涉案房屋。一审又查，因顺华公司未能按照约定如期偿还贷款本息，担保人亦未能履行担保责任，2019年7月2日，农商银行向北京市第四中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全，请求法院查封冻结顺华公司等被申请人银行存款人民币2509983944.8元或其他等额财产。北京市第四中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）京04财保59号民事裁定书，查封、扣押、冻结顺华公司的财产，限额2509983944.8元，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2019年12月26日，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04民初555号判决书，认为该案所涉及的不动产抵押，均符合法定设立条件，故不动产抵押权成立有效，判决农商银行有权以顺华公司所有的北京市通州区永顺镇杨庄村（世纪星城一期6组团）部分房地产【权属证明编号：X京房权证通字第XXXX号（通州区杨庄南里78号楼×3号房屋除外）的土地使用权及地上建筑物折价或者拍卖、变卖的价款在本判决第一、二项所确定的债权范围内优先受偿。顺华公司不服判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2020年8月10日作出（2020）京民终317号判决书，驳回上诉，维持原判。2016年7月4日，张艺凡将顺华公司诉至一审法院要求顺华公司承担逾期办理房屋所有权证违约金、判令涉案房屋归张艺凡所有，顺华公司协助张艺凡办理过户。2016年11月22日，一审法院出具（2016）京0112民初25927号民事裁定书，准许张艺凡撤回起诉。在一审法院审理过程中，鉴于涉案房屋处于抵押权存续期间且被法院查封，无法办理房屋所有权转移登记，经一审法院释明，张艺凡坚持不变更诉讼请求。一审法院认为，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。北京市第四中级人民法院就农商银行与顺华公司之间金融借款合同纠纷作出判决，并已经发生法律效力。该判决书认定该案所涉包括本案房屋在内的不动产抵押均符合法定设立条件，不动产抵押权成立有效，判决农商银行有权以顺华公司所有的土地使用权及地上建筑物折价或者拍卖、变卖的价款在判决第一、二项所确定的债权范围内优先受偿。现涉案房屋处于抵押权存续期间，且被法院采取了查封措施，房屋过户涉及抵押权人的利益，不具备办理房屋所有权转移登记的条件，故对于张艺凡要求顺华公司将涉案房屋权属登记材料报登记机关备案并配合办理产权登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张艺凡的诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据本案已经查明的事实，涉案房屋系顺华公司以以房抵债的形式抵顶给厦门开联公司，后厦门开联公司指定张艺凡为该房买受人并要求顺华公司协助办理产权登记手续，现仗张艺凡请求判令顺华公司将涉案房屋权属登记材料报登记机关备案并配合办理产权登记手续，因涉案房屋处于抵押权存续期间，且处于法院的另案查封过程中，并不具备为张艺凡办理产权登记转移的条件，张艺凡经一审法院释明仍坚持本案诉请，在此情形下一审法院对其相应诉请予以驳回并无不当。张艺凡的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，张艺凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张艺凡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 蒋 巍二〇二一年五月三十一日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然