河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初2543号原告：宋保华，女，1976年9月15日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王鹤连，河南梓暄律师事务所律师。被告：赵文玉，（曾用名赵丽），女，1976年7月27日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：褚凡俊，河南扬善律师事务所律师。原告宋保华与被告赵文玉租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋保华的委托诉讼代理人王鹤连，被告赵文玉及其委托诉讼代理人褚凡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋保华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告与被告签订的《幼儿园承包经营协议书》；2.请求依法判令被告租金150,000元；3.请求依法判令被告立即返还租赁物（详见清单），并判令被告从租赁原告的幼儿园内搬出；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年10月20日原、被告协商并签订书面的《幼儿园承包经营协议书》一份，约定原告将自己现有的青蓝园国际幼儿园租给被告经营，租赁期限自2016年1月1日至2026年1月1日，被告租赁期间由被告自行经营管理，独立核算，自负盈亏。被告对租赁原告幼儿园内的财产有保管责任，承担维修保养，遗失损坏照价赔偿。租金的付款方式和金额是：租金头三年每年10万元，2019年11万，2020年12万元……，2026年18万元，在每年的元月一日前付清，如有拖欠按租金的50%累加。同时，该协议第三条约定的协议变更、终止和解除的约定第2项约定：出现下列情况之一，原告有权终止协议：（1）被告违法乱纪；（2）被告未认真履行协议的规定……，原告与被告签订协议后，原告按照协议约定完全履行了协议的义务，二被告却不按照协议约定的时间支付租金，经原告多次崔被告，被告仍不按照约定履行支付租金的义务，导致原告无法实现合同的目的，被告的违约行为，已经符合原告与被告约定的解除协议的条件。综上所述，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告赵文玉辩称，1.原告违约在先，被告不构成违约，根据双方约定和原告注册登记时登记的内容，原告应向被告交付实际使用面积2800平方米，但被告现使用的面积约1200平方米，约定面积和使用面积差额巨大，原告违约在先，被告不支付部分租金是有原因的，不能算违约行为；2.因被告无违约行为，原、被告签订的合同不应当解除；3.因原告未按照约定交付校舍，原告应当减免相应租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告向法庭提供证据如下：1.《幼儿园承包经营协议书》1份、交接清单1份，证明2015年10月20日原被告签订幼儿园承包经营协议，并且原告已经完全履行了协议约定的义务；2.结付计划1份，证明2020年被告欠付原告房租，并出具结付计划，但是没有履行；3.欠条1份，证明被告于2021年1月31日向原告出具欠条并保证于2021年正月25日前付清，但一直没有履行；4.通话记录1份，证明原告多次向被告催要房租，但被告至今没有给付。被告对上述证据质证意见为：1.对承包经营协议书真实性无异议，对证明目的有异议，原告转让给被告的主要内容是幼儿园的校舍和场地，根据原告在民营非企业登记中心，登记的校舍面积是2800平方米，但实际被告使用的仅有1200平方米，原告的行为属于不完全履行，违约在先。对交接清单的真实性有异议，被告对交接清单不知情，没有进行签字；2.对结付计划单真实性无异议；3.对欠条真实性无异议；4.对证据4的真实性无异议，但证明目的有异议，不能证明通话是原告向被告催要租金的事实。原告对被告质证意见认为：1.原、被告签订的承包经营协议书，并没有对幼儿园的面积作出具体的约定，被告在接手幼儿园时，是按照现状进行接手的，并且被告已经接手和实际经营，在本案开庭审理之前，被告对幼儿园的面积从未提出过异议，并且双方对租金进行结算和支付时，被告没有提出任何异议，被告仅凭在民办非企业单位登记记载的幼儿园面积进行抗辩，不符合双方的约定；2.交接清单是被告委托的管理人员赵文超接收并签字的，并且被告已经实际接收和经营，对接收物品的事实也没有提出异议；3.被告对通话记录的异议，认为通话内容不是催要租金，对此被告应当提供证据加以证明，原告除此催收租金之外没有其他事情向被告主张。被告对原告上述意见质证认为：1.原、被告就交付面积多次进行交涉，因没有达成一致意见，所以被告拒付租金；2.被告方委托的是赵文超和原告进行接收的，但是接收的具体内容原告不清楚。被告向法庭提供证据如下：1.民办非企业登记档案1组，证明原告在注册鹿邑青蓝幼儿园时，登记的校舍面积是2800平方米，被告接收原告的主要内容是校舍和场地，目前交付的校舍仅有1200平方米，和登记面积差额巨大，原告违约在先，应当减免相应租金；2.原、被告通话录音和文字材料1份，证明原被告就校舍面积问题多次进行交涉，因没有达成一致意见，被告才没有支付租金；3.2020年9月2日原告给被告下的解除合同通知书1份；2020年9月4日被告给原告发送的回复函1份，证明原告向被告主张租金时，被告以校舍面积而拒付租金。原告对上述证据质证意见为：1.对证据1的真实性和合法性、关联性均有异议，证据是复印件，没有加盖证据的来源和出处的印章，在合同约定中没有具体约定房子的面积；2.对通话录音的真实性没有异议，对被告证明目的有异议，首先，该录音是在2020年6月份原告向被告追要租金时，被告才提出要求使用被告门朝北的门面房，也就是说自原、被告2015年10月20日签订租赁协议及2016年1月1日原告按照约定向被告交付租赁物起至2020年6月催要租金，被告才提出；其次，原、被告签订的协议中并没有约定被告主张的房屋；第三，在被告提供的录音中，被告已明确放弃不在要求使用被告在录音中主张的房屋，并且被告提出放弃其在录音中主张房屋的同时，还要求将支付租金的方式由每年的1月1日前付清，变更为每年两次付清当年的租金，原告同意被告每年两次支付的请求，因此，原，被告之间的就被告主张的房屋争议已经达成一致意见。综上，该录音不能达到被告的证明目的。3.对解除合同通知书的真实性无异议，恰恰证明被告违约，拒不支付租金，被告在法定时间内没有提出异议和仲裁；对回复函的真实性合法性、关联性均有异议，抗辩内容与本案的解除合同无关。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。综合上述证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实认定如下：鹿邑县青蓝园幼儿园成立于2013年7月，由原告宋保华出资举办。2015年10月20日，原、被告签《幼儿园承包经营协议书》，协议约定，原告将自己现有的青蓝园幼儿园租给被告经营；租赁期限自2016年1月1日至2026年1月1日，租赁期间由被告自行经营管理，独立核算，自负盈亏；租金付款方式：租金头三年每年10万元，2019年11万，2020年12万元……，2026年18万元，租金一年一付，在每年的元月一日前付清，如有拖欠按租金的50%累加；出现下列情况之一，原告有权终止协议：（1）被告违法乱纪；（2）被告未认真履行协议的规定……。签订协议后，原，被告于2016年1月1日对幼儿园财产进行了交接，被告接收后开始经营。2020年6月8日，被告为原告出具房租结付计划内容为：6月结清房租1万元；9月1日以前结3万元；12月份以前结清8.5万元。2020年9月2日，原告以被告未按约定支付租金为由，通知解除合同并在接到通知后三日内前来协商合同解除事宜；2020年9月4日，被告向原告发送回复函，主张租金应按照2020年8月15日协商达成的口头协议执行，即房租结付方式一年两次结付，每学期开学3天结付。2021年1月31日，被告为原告出具：欠宋保华陆万伍仟元整（2021年春季）定于2021年正月二十五日前（农历）结清。如因疫情延期开学以实际开学时间三日内结清。另查明，被告下欠原告2020年租金85,000元，2021年上半年租金65,000元，合计150,000元；租金支付由一年一付，变更为一年两次结付，每学期开学3天结付；幼儿园现在正常经营之中。本院认为，原、被告签订书面《幼儿园承包经营协议书》，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效，原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。首先，关于违约责任的认定。原、被告签订承包协议后，被告接受并实际经营，在接受幼儿园时对原告是否按照协议约定履行交付义务，没有提出异议，视为原告已按协议约定履行义务；被告两次向原告出具下欠租金欠条并承诺给付期限，即使按照被告陈述的按照口头协议一年两次结付，结付时间每学期开学3天的约定，被告也没有履行支付租金义务，拒不支付租金行为构成违约应负违约责任。被告抗辩原告未按照约定交付校舍，应当减免相应租金，没有证据证明，且原告不予认可，本院予采信。其次，关于是否解除幼儿园租赁协议问题。被告不按约定支付租金，虽然构成违约，但考虑到原、被告仍有协商和解纠纷的空间，结合幼儿园正在经营中，解除租赁协议将导致在校学生停课，增加在校学生的经济负担，为维护社会稳定，鼓励交易，最大化的减少各方损失，暂缓解除租赁协议更能达到社会效果和法律效果的统一。综上所述，原告要求被告支付2020年租金（85,000元）及2021年上半年租金（65,000元）合计150,000元，本院予以支持；原告要求解除与被告签订的《幼儿园承包经营协议书》及被告立即返还租赁物，并从租赁原告的幼儿园内搬出，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告赵文玉于本判决生效之日起十日内给付原告宋保华租赁费150,000元；二、驳回原告宋保华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,650元，由被告赵文玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  孔维良审判员  赵德峰审判员  季禹昌二〇二一年五月二十四日书记员  牛帅博