安徽省东至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1721民初871号 原告:江流,男,1985年9月5日出生,汉族,住广州市天河区。 委托诉讼代理人：魏舫，安徽同合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志国，安徽枞川律师事务所律师。 被告:安徽荣成置业有限公司,住所地安徽省池州市大渡口镇大同路9号。 法定代表人:吴新华,该公司总经理。 原告江流与被告安徽荣成置业有限公司(下称荣成置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，因案情复杂本案于2021年3月30日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告荣成置业向本院申请追加荣五八、叶书刚、施正国为本案共同被告，本院裁定驳回申请。原告江流委托诉讼代理人魏舫到庭参加了诉讼，被告荣成置业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江流向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于东至县大渡口镇北赛路滨江壹号第4幢103、104、105室;并支付延期交房的违约金78011.5、元(计算至2020年11月19日)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月18日,原告的亲戚叶书刚与案外人荣五八、被告共同签订了一份“执行和解协议”,约定:案外人荣五八、被告一致同意将被告开发的位于东至县大渡口镇北赛路滨江壹号4号楼商铺101、102、103、104、105、201、202、203、204作价420万元抵偿案外人荣五八欠叶书刚的借款,并约定办理上述房屋的有关过户手续。2017年7月4日原告江流与被告签订了三份《商品房预售合同》,约定:1、被告将“滨江壹号”第4幢103、104、105室出卖给原告,其中103室房款154536.00元,104室房款为963629.00元,105室房款为967704.00元，共计2085869.00元;2、合同第八条约定如逾期交房,被告按日向原告支付已付房款的万分之0.5的违约金;3、合同第七条约定交付房屋的时间为2018年10月30日。上述合同签订后,被告于2017年7月7日向原告出具三张收据,且备注涉案购房款给荣五八抵债,至此原告的付款义务已履行完毕。但直至起诉时,被告仍未向原告交付涉案房屋。被告的上述行为显属违约,根据合同约定,应承担延期交付的违约责任。根据合同第八条约定,被告应当按照约定支付逾期交房的违约责任暂定为:2085869.00元×0.00005×748天(逾期从2018年11月1日至2020年11月19日)=78011.5元。故为了维护原告的合法权益,特依《民事诉讼法》第119条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》的相关规定,向贵院提起诉讼,请予支持原告诉求。 被告荣成置业庭前向本院提交书面答辩状辩称，1.原告所依据的案涉《执行和解协议》并非荣成公司真实意思表示且违反《公司法》强制性规定，该协议是无效的；2.法院同意当事人以《执行和解协议》方式执行案外人荣成公司法人财产，系明显的执行错误；3.被答辩人与荣五八、叶书刚等人之间互相串通，通过诉讼方式侵占荣成公司财产，若贵院判决支持其诉求，将严重损害其他债权人的利益，并可能引发社会不稳定的发生，社会危害巨大；4.原告向贵院提起的本案诉讼，涉嫌虚假诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣五八曾因开发房地产需要向叶书刚借款1000万元，借款到期后，荣五八仅偿还300万元。2014年，叶书刚向安庆市中级人民法院起诉荣五八，要求荣五八偿还借款700万元。2014年10月27日，经安庆市中级人民法院主持调解，叶书刚与荣五八达成调解协议：“荣五八于2014年10月31日前偿还叶书刚100万元；于2014年11月30日前偿还叶书刚200万元；于2014年12月31日前偿还叶书刚200万元；于2015年1月31日前偿还叶书刚200万元；如荣五八未按期偿还上述任一笔借款，叶书刚有权立即申请执行全部剩余债权。”并由安庆市中级人民法院制作（2014）宜民一初字第00133号民事调解书。该案进入执行程序后，叶书刚与荣五八及荣成置业于2017年4月18日达成《执行和解协议》：“一、荣五八自愿将协助方荣成置业建筑门面房即滨江壹号4号楼商铺101102103104105201202203204抵给申请人叶书刚即420万元整（房价为425万元），协助方法定代表人朱锋明表示同意；二、协助方朱锋明同意给申请人的房屋办理有关过户手续，过户费用按国家规定各自交付，（若申请人变卖房屋后协助方必须无条件配合处理）。”叶书刚、荣五八、施正国、朱锋明在《执行和解协议》上签字确认，并加盖了荣成置业公章。2017年7月3日和同年7月4日，荣成置业与江流先后签订三份《商品房预售合同》。其中《商品房预售合同》（合同编号：×××57）约定：“出卖人以出让方式取得位于东至县大渡口镇北赛路滨江壹号；买受人购买的商品房为第4幢103号房，房屋代码为43968。该商品房预测建筑面积28.2平方米；单价为每平方米5480元，总金额154536元；出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《商品房预售合同》（合同编号：×××70）约定：“出卖人以出让方式取得位于东至县大渡口镇北赛路滨江壹号；买受人购买的商品房为第4幢104号房，房屋代码为73619，该商品房预测建筑面积230.52平方米；单价为每平方米3919.96元，总金额903629元；出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《商品房预售合同》（合同编号：×××71）约定：“出卖人以出让方式取得位于东至县大渡口镇北赛路滨江壹号；买受人购买的商品房为第4幢105号房，房屋代码为73618。该商品房预测建筑面积198.3平方米；单价为每平方米4880元，总金额967704元；出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”上述三份《商品房预售合同》出卖人逾期交房的违约责任均为：“（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。三份《商品房预售合同》均有江流签名及荣成置业、姚建盖章确认。2017年7月7日，荣成置业向江流出具三份收据，收据载明“交款单位：江流；收款方式：抵款；人民币：154536元；收款事由：根据执行和解协议将4号楼103门面给荣五八抵债”、“交款单位：江流；收款方式：抵款；人民币：903629元；收款事由：根据执行和解协议将4号楼104门面给荣五八抵债”及“交款单位：江流；收款方式：抵款；人民币：967704元；收款事由：根据执行和解协议将4号楼105门面给荣五八抵债”。三份收据均有出纳江庆萍签字，且都加盖了荣成置业财务专用章。 另查明，上述三份《商品房预售合同》分别于2017年7月11日向东至县房产交易所办理了合同备案登记，开发企业均为荣成置业，买受人均为江流。案涉三栋房产尚未过户，所有权人为均荣成置业，该房产无查封、无抵押。 还查明，朱锋明在2015年7月30日前一直担任荣成置业法定代表人，并且至今一直为荣成置业控股股东；姚建自2015年7月30日起至2019年4月29日止担任荣成置业法定代表人；荣五八在2014年7月4日前为荣成置业股东，并且在2016年5月24日前担任荣成置业高级管理人员。 上述事实，有身份证复印件、企业信息打印件、安庆市中院（2014）宜民一初字第00133号民事调解书复印件、《执行和解协议》复印件、《商品房预售合同》3份复印件、收据3份复印件及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，荣五八欠叶书刚700万元，经安庆市中级人民法院（2014）宜民一初字第00133号民事调解书确认，且在执行过程中各方达成《执行和解协议》，江流与荣成置业签订了《商品房预售合同》，荣成置业出具了《收据》。上述《执行和解协议》、《商品房预售合同》、《收据》中的签名、签章足以说明将案涉房产交易给江流进行抵账的行为，是荣成置业真实意思表示的公司行为。对于荣成置业辩称《执行和解协议》并非荣成置业真实意思表示、原告串通侵占荣成公司财产的意见本院不予采信。江流与荣成置业应当按照三份《商品房预售合同》的约定履行各自的义务。因案涉购房款用于抵扣前期欠款，故江流已经完成自己的付款义务，荣成公司应当依约将案涉房产交付给江流。对于江流要求荣成置业交付房产的诉求，本院予以支持。对于荣成置业辩称《执行和解协议》明显的执行错误及原告提起的本案诉讼涉嫌虚假诉讼，因荣成置业未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。 关于延期违约金，双方在三份《商品房预售合同》中均约定的交房日期为2018年10月30日，荣成置业一直未交付房产，已经构成违约，应当依约承担违约责任。根据三份《商品房预售合同》中关于逾期交房违约责任的约定，江流已经支付了全部房款，并要求继续履行合同，故违约金应当以案涉房产总房款的万分之0.5按日计算至交房之日止，现江流要求逾期交房期间自2018年11月1日至2020年11月19日按748天计算，不违反相关规定，本院予以支持，但总房款应以2025869元计算，荣成置业应向江流支付逾期交房违约金75767.5元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 一、被告安徽荣成置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告江流交付位于东至县大渡口镇北赛路滨江壹号第4幢103、104、105室； 二、被告安徽荣成置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告江流支付逾期交房违约金75767.5元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24111元，由被告安徽荣成置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 长 何继华 审 判 员 金 蜜 审 判 员 叶宏开 二〇二一年五月二十六日 法官助理 陈 林 书 记 员 檀 娜