成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初3505号 原告：四川宏达世纪物业服务有限公司，住所地:成都市青羊区下南大街2号宏达国际广场21楼12号。 法定代表人：郭晓红，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王一帆，男，1994年5月6日出生，汉族，住成都市高新区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李婉玲，女，1994年9月21日出生，汉族，住北京市，系该公司员工。 被告：龚旭，男，1988年8月12日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：蒋艳，女，1988年12月14日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告四川宏达世纪物业服务有限公司（以下简称“宏达物业公司”）与被告蒋艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，宏达物业公司向本院申请追加龚旭作为共同被告参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告宏达物业公司的委托诉讼代理人王一帆、李婉玲，被告龚旭、蒋艳到庭参加诉讼。现已审理终结。 宏达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令龚旭、蒋艳立即支付宏达物业公司自2017年7月1日至2020年9月30日的物业服务费5660.22元；2.判令龚旭、蒋艳立即支付宏达物业公司因拖欠物业服务费而产生的违约金（以应付未付费用为基数，按照年利率24%的标准计算至实际付清之日止，暂计算至2020年9月30日的违约金为2377.28元）；3.判令龚旭、蒋艳承担本案的诉讼费用。事实和理由：宏达物业公司作为宏达·世纪丽景的物业服务单位与龚旭、蒋艳签署了《前期物业服务合同》，约定龚旭、蒋艳应以1.9元/月·平方米（建筑面积）的标准在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前交纳下一季度物业服务费，逾期支付物业服务费的，应按照千分之三/天的标准承担违约金。合同签署后，宏达物业公司依约向龚旭、蒋艳提供了物业管理服务，但龚旭、蒋艳自2017年7月1日起即未足额向宏达物业公司支付物业服务费。经宏达物业公司多次催收，龚旭、蒋艳至今未支付，故宏达物业公司诉至法院。 龚旭、蒋艳辩称，1.宏达物业公司对小区的绿化未尽到养护及管理的责任，属于不履行前期物业合同第四条的行为，故龚旭、蒋艳不认可物业服务合同第九条约定的违约金内容，并且要求按绿化的部分进行实际测量并按照实际面积减免相应的物业服务费；2.小区单元底楼及过道中有电动车长期停放，堵塞消防通道，增加火灾风险，楼顶违章建筑搭建未经相关手续审核，影响全体业主生命及财产权，底层住改商影响龚旭、蒋艳的正常生活；3.宏达物业公司对于2016年至2020年的公共收益只做了简单的项目公示，且余额均为负数，龚旭、蒋艳请求物业公司按请求出示相关明细、发票票据，要求宏达物业公司从2021年起不能将公共收益补充物业费或用作其他，需全体返还给业主;4.请求物业公司拆除广告牌；5.小区在完工交房后，按照房屋买卖合同约定，有标准的空调安装机位可以使用，但现在小区内部多栋高层公共墙体部分上挂有空调外机，占用公共位置、影响美观并伴有安全隐患；6.小区其他业主租赁公共食堂对外经营；7.小区违建问题严重，公共绿化缺乏管理，底层住改商严重，物业有阻止、上报、配合执法的义务，宏达世纪物业工作人员多次口头表示，顶楼、底楼被开发商非法买卖，并以此为由拒不履行合同中约定义务，对小区内违反有关治安、环保、消防等违法违规行为未及时采取合理措施制止，反而将所有责任推脱到政府部门。综上，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2015年7月，龚旭、蒋艳作为买受人购买了成都宏达众成房地产开发有限公司开发的，位于协和街道××路××·世纪××单元××楼××号，建筑面积为76.39平方米的房屋并于同年7月23日完成签约备案。2016年7月10日，龚旭、蒋艳完成收房手续。同日，宏达物业公司与龚旭、蒋艳签订《前期物业服务合同》，约定宏达物业公司为龚旭、蒋艳上述房屋所在的“宏达·世纪丽景”小区提供前期物业服务，服务事项和内容包括房屋和建筑共有部位及设施设备的维修、养护和管理；公共绿化的管理服务；公共区域环境卫生的管理服务；公共区域的公共秩序维护（业主及物业使用人的人身财产安全除外）、消防、交通等协管事项服务；物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管。宏达物业公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向龚旭、蒋艳收取物业公共服务费用：1.住宅：1.9元/月·平方米（备案的标准为2.18元/月·平方米），不足部分由开发建设单位支付……。龚旭、蒋艳应于房屋买卖合同约定交付（提前交付的按实际交付时计，因建设单位原因延迟交房的按实际交付时计）之日起足额交纳物业服务费用。第一次（交房时）缴纳6个月物业服务费，之后业主按合同第九条约定的时限缴纳物业服务费用。本合同有效期间，宏达物业公司按包干制计费方式确定物业服务费用，由龚旭、蒋艳按照本合同约定的数额和时限向宏达物业公司支付。物业服务费用按自然季交纳，龚旭、蒋艳应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴纳下一季度物业服务费。龚旭、蒋艳逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为按照每延迟1日收取应付金额的千分之三计。本建筑区划内共有部分委托宏达物业公司经营的，其经营收入扣除经营成本后，收益首先用于弥补物业服务费的不足；其次用于有益于提升物业价值或物业服务水平的设施增改事宜。经营项目主要包括场地临时租赁、广告位、电梯轿厢、露天占道停车位。本建筑区划内属开发建设单位所有的会所及相关设施，其经营管理收费由开发建设单位与宏达物业公司另行约定。物业服务期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时终止。 2017年2月23日，龚旭、蒋艳缴纳了2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费870.6元，缴纳了2017年3月1日至2018年2月28日的生活垃圾处置费54元。龚旭、蒋艳从2017年7月1日开始欠缴物业服务费。 2019年11月，宏达物业公司向龚旭、蒋艳邮寄律师函，书面催收2017年7月1日至2019年9月30日的物业服务费，该邮件于2019年11月21日签收。宏达物业公司另行分别于2019年9月10日、2019年10月13日、2020年3月12日、2020年6月17日向龚旭、蒋艳书面催缴物业服务费。 上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、交房流程表、催缴通知单、律师函、邮寄单、专用收据等证据在卷佐证。 本院认为，宏达物业公司与龚旭、蒋艳签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。龚旭、蒋艳购买了宏达·世纪丽景8幢2单元5楼503号建筑面积为76.39平方米的房屋，宏达物业公司作为宏达·世纪丽景的前期物业服务企业，向龚旭、蒋艳提供了物业管理服务，故龚旭、蒋艳应支付宏达物业公司物业服务费。关于龚旭、蒋艳认为宏达物业公司应当恢复小区绿色草坪的辩称意见，本院认为，首先龚旭、蒋艳提交的照片只能反映一时、局部的小区草坪情况，不能证明宏达物业公司未履行物业服务合同义务；其次根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如龚旭、蒋艳认为宏达物业公司对绿色草坪未尽到管理、维护义务，可以另行主张权利，其以此为由抗辩按绿地实际减少的面积少缴纳物业服务费的理由不能成立，对于龚旭、蒋艳的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于龚旭、蒋艳辩称小区违章搭建普遍、消防通道被堵塞、小区高层墙体挂有空调外机的行为，本院认为，物业公司对于小区其他业主搭建违章建筑、占用消防通道行为、将空调挂在公共部分墙体的行为应当加强管理、疏导，但此并不能构成不龚旭、蒋艳拒不缴纳物业服务费的抗辩理由。关于龚旭、蒋艳请求宏达物业公司公示小区的公共收益、拆除电梯的广告牌的抗辩意见，本院认为，龚旭、蒋艳仅以此为由就宏达物业公司主张的物业服务费进行抗辩，而并非向本院提出诉讼请求，因此，龚旭、蒋艳可另行主张权利，其以此为由拒绝缴纳物业服务费缺乏依据。关于龚旭、蒋艳辩称小区存在公共食堂被其他业主租赁后对外经营的情况，本院认为，龚旭、蒋艳并未向本院提交证据予以证明，应当自行承担举证不能的后果，且该事由亦不能成为抗辩物业服务费的正当理由。龚旭、蒋艳从2017年7月1日开始欠缴物业服务费，截至2020年9月30日，尚欠宏达物业公司物业服务费5660.50元（1.9元/月·平方米×76.39平方米×39个月），应当予以支付，故对宏达物业公司的该部分主张，本院予以支持。 关于宏达物业公司主张的违约金，龚旭、蒋艳不认可。本院认为，经宏达物业公司书面催收，龚旭、蒋艳无正当理由拒不缴纳物业服务费的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。《前期物业服务合同》约定龚旭、蒋艳应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴纳下一季度物业服务费。龚旭、蒋艳逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为每延迟1日收取应付金额的千分之三计。宏达物业公司主张按年利率24%计算违约金，该标准过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定的“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，从本案证据来看，龚旭、蒋艳的违约行为给宏达物业公司除造成物业服务费的资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为每日万分之三，违约金应从龚旭、蒋艳逾期之日起分别予以计算，故龚旭、蒋艳应以每季度应当缴纳的物业服务费435.42元（1.9元/月·平方米×76.39平方米×3个月）为基数，分别从2017年7月11日、2017年10月11日；2018年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日；2019年的1月11日、4月11日、7月11日、10月11日；2020年1月11日、4月11日、7月11日起按每日万分之三的标准计算至龚旭、蒋艳实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告龚旭、蒋艳于本判决生效之日起十日内支付原告四川宏达世纪物业服务有限公司物业服务费5660.22元及违约金（违约金以435.42元为基数，分别从2017年7月11日、2017年10月11日；2018年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日；2019年的1月11日、4月11日、7月11日、10月11日；2020年1月11日、4月11日、7月11日起按每日万分之三的标准计算至被告龚旭、蒋艳实际付清之日止）； 二、驳回原告四川宏达世纪物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告龚旭、蒋艳负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 璇 二〇二一年五月二十日 法官助理  邓黎霞 书 记 员  盛 娇