黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终971号上诉人（原审被告）：魏彩虹，女，1977年11月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：吴科宇，黑龙江仁元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙景美，女，1962年6月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：邴双全，黑龙江匡正律师事务所律师。上诉人魏彩虹因与被上诉人孙景美房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14510号民事判决，向本院提起诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。魏彩虹上诉请求：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14510号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、改判黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14510号民事判决第一项为魏彩虹给付孙景美自2019年4月16日至2019年6月15日共计120000元租金；三、一、二审案件诉讼费用均由孙景美负担。事实和理由：其因无力继续经营租赁的房屋，故在2019年4月时与孙景美双方协商已就解除合同事宜达成了一致意见，孙景美也同意两个月的出兑期限，如到期未能出兑则解除合同。因到期未能出兑成功，其依约搬出了案涉租赁房屋，支付了两个月的房租，再次通知孙景美解除租赁合同，返还自行添加的物品。上述事实双方虽未签订书面协议，但通过其提供的微信、录音等证据能够得到认证，孙景美未在法律规定的三个月内提起诉讼或仲裁，故该租赁合同已经解除，一审法院支持孙景美的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。孙景美辩称，双方未达成解除租赁合同的一致意见，魏彩虹向一审法院提交的证据不能证明孙景美已同意解除租赁合同。双方也不存在法律规定的约定解除合同的事由和条件，魏彩虹不能继续履行合同，通知解除合同不是合同约定也不是法定解除条件，同时，魏彩虹存在违约行为，其不享有合同解除权。双方未对租赁房屋进行交接，未将房产返还给孙景美，租赁合同尚在履行中，魏彩虹应履行支付租金义务，并承担相应违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回魏彩虹的上诉，维持原判。孙景美向一审法院起诉请求：1.判决魏彩虹给付房屋租金463,600元及滞纳金3,264,000元；2.给付物业费20,000元；3.给付拖欠电费1751.85元；4.诉讼费由魏彩虹承担。一审法院认定事实：位于哈尔滨市道里区新华广场C1栋-1-7层系孙景美所有不动产。该房产在2018年3月18日前由案外人邵玉娟自孙景美处租赁开办聚缘堡主题宾馆。2018年3月18日，邵玉娟将位于哈尔滨市道里区一面街26-5号聚缘堡主题宾馆80万元转兑给魏彩虹。2018年3月18日，孙景美、魏彩虹签订《租赁合同》，合同约定：出租方甲方孙景美，承租方乙方魏彩虹，甲方将位于哈尔滨市道里区一面街26-5号8层（-1）含地上七层地下一层（吧台后门小屋除外）的楼内出租给乙方使用，楼顶牌匾无偿给乙方使用，楼上后接的保温8层在2019年前投入使用（2018年免费使用，从2019年四月十五日付费使用，乙方使用与否都正常支付房费），地下餐厅单独支付房费，乙方施工装修后使用收益归乙方，同时乙方每年单独付给甲方房费贰万元（8楼乙方承担装修费用。甲方免除五年后逐年递增房费）。租金标准及支付方式：年付陆拾伍万元，物业费年付贰万元；地下餐厅标准支付方式：年付叁万元；支付方式：现金、银行转账或网上银行转账。乙方租赁该房作为宾馆使用。甲乙双方约定，甲方于本合同签订之日（2018年3月18日前）向乙方交付房租，乙方的房产租期自2018年4月15日-2027年4月15日止。甲乙双方约定，首年房费分期付款，于2018年3月18日交于甲方拾万元，其余房费及其他费用于2018年5月15日前一次性付清。双方约定，该房产租金陆拾伍万元，物业费贰万元，该房产租金自承租之日起十年不变。同时，甲乙双方约定，甲方配合乙方变更宾馆的所有手续。乙方自2018年3月15日前支付下一年度房产租金陆拾伍万元及贰万元物业费，并于每年3月15日前一次性支付下一度房产租金给甲方。如乙方没有按合同约定期限支付给甲方房产租金，甲方有权将房产收回，乙方自愿无偿无条件将房产归还甲方，如乙方拒不还房撤出该房产，甲方有权采取措施收房，在此期间，所发生的一切后果由乙方自己承担，房产内的固定设施及所有物品全部归甲方所有。乙方经营当中所欠的各种费用及债务乙方自己承担结清，与甲方无关。同时，双方所签的房产租赁合同解除，不再有效，不再发生任何法律效力。甲方有义务在交付年租金前10天通知乙方，如乙方有特殊原因可书面通知甲方，征得甲方同意，逾期支付的年租金按每天2%计算收取滞纳金。租赁期间，使用该房产所发生的取暖费由甲方承担，乙方承担物业费贰万元交给甲方，由甲方同物业结算。所发生的水、电费、燃气费、通讯、网络、卫生费、电梯维修费（材料费和维护费）及经营中产生的其他一切相关费用由乙方承担。租赁期间，乙方如对该房进行装修或包装期间需求的手续，甲方概不负责，对房产进行改造及装修和包装的费用由乙方自行解决和承担。乙方在承租期间，原有楼体以外的房产和固定设施，甲乙双方在解除租赁合同后，乙方不得私自拆除及损坏，甲乙双方协商，使用期间，乙方添置的固定资产和固定设施的费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。乙方装修后8楼在租赁期满不得私自拆除和损坏，归甲方所有。合同承租期满，同等条件下有优先承租权，如房屋甲方收回，乙方添置的固定资产归乙方所有，乙方有权将物品收回。邵玉娟作为转租人在合同上签名。合同签订后，魏彩虹向孙景美交付租金70万元，孙景美向魏彩虹交付租赁房屋（交付时对租赁房屋原有设施、物品等无清单）。2019年4月，由于魏彩虹未向孙景美交纳租金，孙景美催促魏彩虹交纳租金，魏彩虹微信提出经营不善，欲将租赁房产返还解除租赁合同并要求孙景美对其添置物品、装修进行补偿，孙景美对此拒绝但同意魏彩虹转兑。现孙景美以魏彩虹拖欠租金为由诉至法院，提出上述诉讼请求。魏彩虹于诉讼中提出反诉，但未在限定期限内交纳反诉费。一审法院认为，孙景美与魏彩虹签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，孙景美、魏彩虹均应按照协议约定履行各自义务，现孙景美已履行交付租赁物义务，魏彩虹应履行支付租金义务。孙景美于庭审中举示的证据及双方庭审陈述证实魏彩虹逾期未付租金、物业费至今，构成违约，魏彩虹应履行支付拖欠租金、物业费的义务，并承担违约责任支付违约金，但双方约定的违约金“年租金按每天2%计算收取滞纳金”高达数百万，明显高于孙景美可能造成损失的数倍之多，该约定违约金属于超高，应调整为同期利息损失较为合理。关于魏彩虹租赁合同已解除的答辩主张，合同通知解除，必须符合法定或者约定解除条件，本案双方签订的租赁合同中没有承租方解约约定，魏彩虹不能继续履行合同通知孙景美解除合同既不是合同约定解除也不是法定解除条件，且魏彩虹系违约方，在当时，魏彩虹无解除权，因此魏彩虹所主张的通知解除不发生合同解除的法律效力，且孙景美当时未同意解除合同，魏景美也并未将租赁房产返还给出租人孙景美，双方并未就租赁物返还进行交接，因此双方租赁合同并未解除，租赁合同尚在履行中，故魏彩虹仍应履行支付租金义务。在诉讼中，虽然在法庭询问时，孙景美表达可以解除合同，但并未就此提出诉讼请求及主张，该院不能依职权调整。故魏彩虹的答辩主张不成立，不予支持。同时对于魏彩虹返还物品及装修费用补偿的答辩主张，均应待合同解除时一并处理，本案不予调整。判决：一、魏彩虹于本判决生效之日起十日内给付孙景美截止至2019年12月16日拖欠的租金463，600元；二、魏彩虹于本判决生效之日起十日内给付孙景美物业费20,000元;三、魏彩虹于本判决生效之日起十日内给付孙景美垫付电费1751.85元；四、魏彩虹于本判决生效之日起十日内以463，600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算给付孙景美自2019年3月16日起至付清463,600元租金之日止的违约金;五、驳回孙景美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,720元，此款孙景美已预付，由孙景美负担27,826元，由魏彩虹负担8,994元，此款魏彩虹须于本判决生效之日起十日内给付孙景美。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，魏彩虹与孙景美就解除房屋租赁合同事宜是否达成一致意见，双方签订的房屋租赁合同是否已经解除是本案争议的焦点问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，魏彩虹主张其已与孙景美就解除解除房屋租赁合同事宜协商一致，孙景美对此不予认可。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，一、二审中，魏彩虹并未举示证明孙景美明确表示同意魏彩虹提出的解除合同的要求及双方就房屋租赁合同解除达成一致意见的证据，孙景美虽准许魏彩虹将案涉房屋进行出兑，但并不能直接证明孙景美同意了魏彩虹解除合同的意见，魏彩虹上诉提出的双方签订的租赁合同已协商一致解除的事实，因无充分有效的证据证实，本院不予认定。此外，根据上述法律规定，合同双方当事人在签订合同时可以约定解除合同的事由或条件，双方在履行合同过程中如出现约定解除合同的事由抑或条件时，合同任何一方当事人均有权提出解除合同。根据本案已查明的事实可见，双方签订的租赁合同中虽就解除合同的事由做了约定，魏彩虹亦主张其已向孙景美发出了解除合同的通知，但因魏彩虹提出的因经营不善而要求解除合同的事由不符合双方当事人的约定，且亦不符合法定解除合同的情形，故魏彩虹向孙景美发出的解除合同的通知对孙景美并不产生合同解除的法律效果，原审判决对魏彩虹提出的案涉租赁合同双方已合意解除的抗辩理由未予支持并无不当。此外，因孙景美与魏彩虹签订的房屋租赁并未解除，且双方当事人因就案涉租赁房屋内的设施、用品归属问题始终亦未能达成一致意见，租赁房屋至今仍由魏彩虹占有管理，故基于上述事实，此期间发生的物业费和电费，按照合同的约定应由魏彩虹承担，一审法院判令魏彩虹给付孙景美相应数额的房屋租金及承担占用房屋期间的电费、物业费亦无不当。综上所述，上诉人魏彩虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,994元，由上诉人魏彩虹负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  张晓梅审判员  柳 红二〇二一年五月十二日书记员  侯 越