河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初1128号原告：杨俊义，男，汉族，1974年3月13日生，原住天津市河**，现住河南省周口市经济开发区。委托诉讼代理人：柯应时，河南明辩律师事务所律师。被告：许昌东亚房地产开发有限责任公司，住所地：许昌市新兴路中段，统一社会信用代码：914110007066539511。法定代表人：陈宇飞，该公司总经理。被告：许昌东亚房地产开发有限公司周口分公司，住所地：周口市太昊路东段，统一社会信用代码：91411600672852804G。负责人：冀中慧，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：张百顺，河南旺庆律师事务所律师。原告杨俊义诉被告许昌东亚房地产开发有限责任公司(以下简称许昌东亚公司)、许昌东亚房地产开发有限公司周口分公司(以下简称许昌东亚周口分公司)互易纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊义及其委托诉讼代理人柯应时，被告许昌东亚公司和被告许昌东亚公司周口分公司共同委托诉讼代理人张百顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊义向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《房屋置换合同》约定的义务，与原告签订《商品房买卖合同》，并为原告办理所置换的两套商品房，即“万**城市公馆”商品楼第六层601、602商品房的房产证。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉二被告置换房屋合同纠纷一案，你院经审理后作出（2018）豫1602民初4180号民事判决书，该判决载明：“原告杨俊义与被告许昌东亚周口分公司于2012年5月22日签订的《房屋置换合同》为有效合同；二被告于本判决生效后三十日将位于周口市××区××与××交叉口东北处万**城市公馆商品楼第六层601、602两套房屋交付给原告”。判决生效后，经强制执行，被告于2019年5月16日将判决交付的两套商品住宅的钥匙交付给原告，并支付了判决的违约金。原告得到置换的住房后，便积极履行合同约定的“甲方将房屋交付乙方一年内，乙方把应置换的房屋交付给甲方”的条款，于2020年3月25日委托代理律师致函二被告，通知将自己拥有处置权的房屋在缴清水、电、气费后敦请二被告接收，并表示愿意按合同约定的“置换外超出的面积由乙方按照此楼当时市场成交价补齐差价款”，但二被告收悉原告律师函后，至今未予答复。综上，原告认为，双方签订的第三条第四项约定：“乙方（即原告）挑选房屋后，甲方（即被告）保证在十五天内就与原告签订《商品房买卖合同》等手续，并按照其他买受人同等待遇下，甲方保证同时给乙方办理交房手续、办理房产证等相关手续，保证不损害乙方的任何利益”，二被告负有与原告签订《商品房买卖合同》及为原告办理房产证的义务，二被告的违约行为，侵害了原告的合法权益，为此，诉至法院，望判如所请。被告许昌东亚公司和被告许昌东亚公司周口分公司共同辩称，1、双方合同约定了置换房屋面积的计算、面积差价的补偿、房屋交付时间与顺序，但未约定双方交付置换房屋后办理房产过户的时间与顺序，这就形成了置换房屋交付后办理产权过户登记是合同履行后的附随义务，而不是合同条款约定的义务。根据双方的合同约定，过户登记附随义务的条件应当有三项：1、双方用于置换房屋的房屋产权归其置换房屋人所有或拥有处分权；2、用以置换房屋的面积得到确定；3、相差面积价款提前补偿清结。履行置换房屋后办理房产过户义务的顺序，依据民法典第五百二十五条第一款：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”之规定，应为同时履行。原告至今未按合同约定交付符合交付条件的置换房屋，不具备上述过户登记附随义务的三项条件，原告诉请没有合同依据，被告尚不具备为原告办理房屋产权过户的条件。2、川汇区法院作出的（2018）豫1602民初4180号民事判决书仅判决被告交付置换房屋，未判决被告为置换房屋办理产权过户登记手续，该判决证明法律已经确认在原告未将其所置换房屋交付被告并结算置换房屋面积差价前，不具备为原告办证条件，否则，法院会连产权过户一并作出判决，故在原告没有履行合同义务前，办理置换房屋产权过户登记的条件尚不成就。3、尽管原告向被告提出过交房，但原告所交的只是一把其自称自己房屋的门上钥匙，而不提供该房屋归原告所有或拥有处分权的证据，也未提供证明该房屋面积的材料。因原告未将其所置换房屋交付被告，并结算给付被告置换房屋面积差价，故办理置换房屋产权过户登记的条件尚不成就的原因在于原告。4、原告所称的“其向被告交付置换房屋，被告拒收”之说不属实，是原告即不向被告交付房屋，又要把不交付房屋的责任强加于被告的欺诈举措。在具备直接交付的情况下，原告不直接交付，而去委托律师寄送律师函，其行为的真实目的就是要制作一个其愿意交房而被告不受的证据，并非真心交房。实际上，原告所称要交付的房屋，就是一把无证据证明其拥有所有权或处置权的钥匙及原告自作的其拥有处置权的保证；原告所称的愿补差价的置换外超出面积是其自己所称的无证据证明的房屋面积。原告所要交付的房屋不具备交付条件，原告未如约履行交付置换房屋的义务。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人提交的有效证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告杨俊义系中国农业发展银行周口分行职工，于2000年全额集资购买了该行建设的家属楼北楼西单元六楼西户面积200平方米的经济适用房屋。2012年1月，被告许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司申请，经周口市规划局批准，在周口市××区××与××路交叉口东北处，投资开发建设“万**城市公馆”商品楼工程。该工程楼层高21层，因严重影响原告杨俊义住宅楼的日照、采光、通风，原告杨俊义和其他4户与二被告于2012年5月22日签订了《房屋置换合同》，合同约定的主要内容为：1、甲方(被告)同意把在乙方(原告)住房前面新建住宅商品房同等面积置换给乙方（建筑面积以实际测量为准），置换外超出的面积由乙方按当时市场成交价补交差价，置换内不足的面积由甲方按此楼当时市场成交价返还给乙方；乙方同意把自己位于周口市川汇区黄河路西段农发行周口市分行家属院北楼西单元的房屋（建筑面积以实际测量为准）置换给甲方。2、甲方开始预售房屋，取得商品房预售许可证后或销售房屋时，在5天内通知乙方，保证乙方优先挑选房屋;乙方挑选房屋后，甲方保证在15天内与乙方签订《商品房买卖合同》，并按照其他买受人同等待遇下，甲方保证同时给乙方办理交房手续、办理房产证等相关手续，保证不损害乙方的任何利益。3、乙方保证自己对转让的房屋拥有处置权，不对甲方构成任何影响；乙方把房屋交付给甲方前，乙方应缴清其水电气费，如有尚未缴纳或拖欠，由乙方承担；甲方将房屋交付乙方一年内，乙方把应置换的房屋交付给甲方。因被告未按《房屋置换合同》约定向原告交付置换房屋，原告诉至本院，本院作出（2018）豫1602民初4180号民事判决书，判决：一、原告杨俊义与被告许昌东亚周口分公司于2012年5月22日签订的《房屋置换合同》为有效合同。二、被告许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司于本判决生效之日起三十日内将位于周口市××区××与××路交叉口东北处“万**城市公馆”商品楼第六层601、602两套住房交付给原告杨俊义。三、被告许昌东亚公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告杨俊义违约金240000元。四、驳回原告杨俊义的其他诉讼请求。一审判决后，被告许昌东亚公司不服，提出上诉，周口市中级人民法院作出（2018）豫民终4761号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，经原告申请强制执行，本院于2019年5月16日将（2018）豫1602民初4180号民事判决书全部执行完毕。2020年3月27日和28日，原告委托其代理律师分别致函二被告，通知二被告接收原告所置换房屋，并愿意按合同约定补齐差价款，但二被告收到原告律师函后，至今未予答复。原、被告双方均认可当时用以置换的万**城市公馆商品楼第六层601、602房，即是现在的万**城市公馆商品楼第六层607、608房。因被告至今未协助原告办理所置换的两套商品住宅的房产证手续，原告诉至来院。本院认为，原、被告签订的《房屋置换合同》已经生效的民事判决认定为有效合同，故双方均应依照合同约定履行自己的义务。《房屋置换合同》约定：“乙方（即原告）挑选房屋后，甲方（即被告）保证在十五天内就与原告签订《商品房买卖合同》等手续”，并按照其他买受人同等待遇下，甲方保证同时给乙方办理交房手续、办理房产证等相关手续，保证不损害乙方的任何利益”；《房屋置换合同》又约定：“甲方将房屋交付乙方一年内，乙方把应置换的房屋交付给甲方”。从以上约定可以看出，与原告签订《商品房买卖合同》，向原告交付置换房屋，并为原告办理房产证是被告应尽的合同义务。根据上述合同约定，被告履行义务的时间是原告挑选房屋后十五日内，而原告履行义务的时间是被告交付房屋后一年内，故被告负有先履行义务，不存在被告辩称的为原告办理房产证不是合同条款约定义务,而是合同履行后的附随义务及没有先后履行顺序，应同时履行，尚不具备办证条件的说法。另外，生效判决已确认原告对其所置换房屋享有占有、使用、收益和处分的权利及置换房屋的面积（200平方米），同时合同也未约定被告履行与原告签订商品房买卖合同、办证的义务附有条件，故被告提出的办证条件尚不成就的辩称主张依法不能成立。鉴于生效判决已认定《房屋置换合同》有效，并判决被告向原告交付房屋，该判决因强制执行而得以履行，原告此次诉讼又提出了办证诉求，再签订《商品房买卖合同》已无必要，故对原告诉请被告与其签订《商品房买卖合同》，本院不予支持；原告诉请被告为其办理置换房屋的房产证，合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌东亚房地产开发有限责任公司、许昌东亚房地产开发有限公司周口分公司应于本判决生效后十五日内协助原告杨俊义办理所置换的万**城市公馆第六层601和602两套房屋的产权过户登记手续。二、驳回原告杨俊义的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告许昌东亚房地产开发有限责任公司、许昌东亚房地产开发有限公司周口分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李素年二〇二一年五月十八日书记员  高 洁