贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终757号 上诉人（原审被告）：惠水瑞星房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县涟江街道道背后20号，统一社会信用代码915227310630844246。 法定代表人：黄新民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晏臣辉，贵州仁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石启光，贵州仁义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐玉珍，女，1972年10月17日生，汉族，住贵州省惠水县。 委托诉讼代理人：芮文伟，贵州芮文伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄厚沧，贵州芮文伟律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：贵州乙上物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县涟江街道县府路（瑞星大厦2单元6楼一号），统一社会信用代码91522731MA6GT1T24B。 法定代表人：杨永岭，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴大鑫，男，该公司职工，住贵州省惠水县。 上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司（以下简称瑞星公司）与被上诉人徐玉珍、贵州乙上物业管理有限公司（以下简称乙上公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省惠水县人民法院于2020年12月29日作出（2020）黔2731民初2968号民事判决后，瑞星公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 瑞星公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐玉珍的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.在原审第三人提供的《委托书》中记载的是委托关系，而在《证明》中载明“现乙上公司租赁我公司的瑞星大厦第三、四楼的房屋”，二者法律关系矛盾，一审法院错误定性为委托关系。且《委托书》及《证明》均没有出具日期、签名，仅是打印的字体加盖公章，同时委托事项的时间与一审原、被告签订的《租货合同》的履约期间完全重合，（即2018年10月16日至2033年10月15日止）显然不符合常理。因此《委托书》及《证明》取得的原因及背景存在重大疑虑，显然不是上诉人的真实意思表示。一审法院草率定性，存在事实认定借误。2.上诉人已向被上诉人交付房屋。在2018年10月16日双方签订租赁合同前上诉人与被上诉人实地察看租赁房屋并多次协商，在双方确认租赁房屋现状后才签订《惠水瑞星大厦租赁合同》。并通知物业管理公司向被上诉人交付租赁房屋，上诉人依据日常的交易习惯及合同约定向被上诉人实际交付房屋面积为3853.08平方米。结合《惠水瑞星大厦租赁合同》第三条第4点约定“原告可以拆除隔墙”，2018年11月20日出具的施工安全通知，结合两份建设施工设计图。三份证据可证明交付时间及交付面积。对于该组证据一审法院未在判决书中载明，存在程序错误。3.被上诉人分别于2018年11月12日、2020年4月21日按照合同约定面积及单价缴纳租金，其以实际行为确认使用租赁房屋面积。尤其是2020年4月21日的缴纳租金，在被上诉人明知（2019年6月后）存在分租情形后，仅在2020年4月提出分期缴纳（分每半年一次缴纳，原约定是一年缴付一次）的申请，在获得上诉人同意后按照约定的面积及单价标准支付租金，在支付该期租金时未提出任何异议，该缴纳租金的行为应推定为被上诉人默认分租行为。在使用租赁房屋长达二年后提出主张因上诉人违约而退还房租显然不符合常理。4.现有证据证明原审第三人与被上诉人存在合伙关系，原审第三人系在被上诉人的指示下进行隔墙等拆除活动并进行分租。5.上诉人对原审第三人的委托关系已于签订合同前的2018年10月15日解除，之后原审第三人的行为系无权代理行为依法应由原审第三人承担责任。6.被上诉人提交8份租赁合同拟证明存在被占用情形，如果这组证据能证明被占有使用，则上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》也就证实了双方的实际交付占用。对此被上诉人应承担举证不能的责任。现主张返还租金，与事实及法律不符。 徐玉珍、乙上公司二审未答辩。 徐玉珍向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的惠水瑞星大厦第三、四层租赁合同；2.判令被告退还原告已缴纳的租金1298398.64元，并支付违约金832265元，合计2130663.64元；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月16日，原告与被告签订《惠水瑞星大厦租赁合同》。合同约定“被告（即甲方）将惠水县县府路瑞星大厦第三、四层物业（建筑面积3853.08平方米）出租给原告（即乙方）；原告向被告缴纳50000元保证金（合同到期原告缴清水、电、物业等费用，合同期内原告未违约的情况下予以退回）；如原告需要拆除被告原有的酒店隔墙，则由原告承担拆除产生的所有费用，承担所有的安全责任；租赁期限为15年，自2018年10月16日至2033年10月15日止；租赁期限内，2018年10月17日至2019年4月16日为免租期，被告不收取原告租金；免租期届满次日为起租日，开始计算租金；租金每平方米每月18元，前三年免递增，前三年每年租金832265元，此后每三年递增5%；租金每一年缴纳一次；原告需在租赁到期前提前30天向被告足额交纳约定的租金，否则被告有权收回房屋；如发生被告违约或不履行本合同规定的义务、责任，严重影响原告及其招商客户经营或导致本合同无法履行等情形，乙方可以书面通知的形式解除合同，甲方赔偿解除合同给乙方造成的所有经济损失；甲乙双方任何一方违约，违约方向守约方赔偿一年的租金。”合同签订后，原告于2018年11月12日向被告支付2019年4月17日至2020年4月16日的租金832266元及保证金50000元，共计882266元。2018年10月16日，被告向第三人乙上公司出具《委托书》及《证明》，该《委托书》载明“我司将惠水县县府路瑞星大厦第三、四层商业项目委托给贵州乙上物业管理有限公司招商运营管理，委托期限15年，即2018年10月16日至2033年10月15日止；该商业运营面积为3853.08平方米，该项目商业运营的一切事宜由乙上公司全权负责。”该《证明》载明“现有乙上公司租赁我公司坐落于贵州省惠水县房屋，因租赁物用于开展商业经营，现我公司同意乙上公司对外引进商业经营，有权将租赁物分割转租给ＸＸ（空白）经营使用。”《委托书》《证明》均未载明出具时间。此后，第三人乙上公司一直管理运营瑞星大厦第三、四层房屋至今。2019年6月，原告准备将租赁的瑞星大厦三层、四层招租管理时才得知上述物业早已被第三人乙上公司租赁给他人。后原告向第三人乙上公司及被告索要瑞星大厦第三、四层转租的租金均未果。2020年4月前，原告向被告申请分期缴纳租金。同月1日，被告向原告书面回复“公司同意原告2020年的租金分两次付清，2020年4月20日支付416132.64元，2020年11月20日支付416132.64元。后原告为避免违约于2020年4月20日向被告交付了2020年的部分租金416132.64元。”另查明：从2019年3月至同年10月，第三人乙上公司分别与贾兵兵、卢俊、何光玲、罗欢、吴恒明等人签订了8份《租赁合同》，将瑞星大厦第三、四层物业中约2836平方米的区域分别租赁给上述8人，现合同尚在履行期。2020年10月27日，被告向第三人乙上公司邮寄了《解除委托通知书》，该通知书载明“根据目前惠水瑞星房地产开发有限责任公司招商经营活动早已完结，不需再向你公司委托授权，现收回2018年10月授权委托书，并请你公司派员送回。”第三人乙上公司于同月29日收到该《解除委托通知书》。再查明：截至庭审结束前，第三人乙上公司与被告尚未就委托运营管理瑞星大厦第三、四层物业所得收益及委托费用等进行结算。还查明：原告在签订《惠水瑞星大厦租赁合同》交付租金后曾使用瑞星大厦第四层中约100个平方米的区域作为仓库，使用时间约八个月。截至庭审结束前，原告未向第三人乙上公司支付过租金。 一审法院认为，原、被告签订的《惠水瑞星大厦租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。一、关于《惠水瑞星大厦租赁合同》是否解除的问题。原、被告在《惠水瑞星大厦租赁合同》中约定被告将惠水县县府路瑞星大厦第三、四层租赁给原告，租赁期限15年，自2018年10月16日至2033年10月15日止。但被告又于同日出具《委托书》及《证明》将上述物业委托乙上公司运营，委托乙上公司租赁的物业，租赁的期限、起止时间均与原告租赁期限相同。且乙上公司从2019年3月起已陆续将案涉的租赁物业租赁给他人使用，合同现尚在履行期。基于租赁物业的唯一性，《惠水瑞星大厦租赁合同》及《委托书》已无法同时履行。原告根据《惠水瑞星大厦租赁合同》的约定已向被告交付了保证金及租金，现被告未按约将瑞星大厦第三、四层物业交付原告，已构成违约。因合同目的不能实现，原告要求解除《惠水瑞星大厦租赁合同》，被告也同意解除合同，故对原告要求解除原、被告于2018年10月16日签订的《惠水瑞星大厦租赁合同》的诉请，予以支持。一审法院确定《惠水瑞星大厦租赁合同》的解除的时间为一审法庭辩论终结时，即2020年12月9日。被告提出《委托书》及《证明》未载明出具时间，应属无效的意见，因《委托书》已明确被告委托乙上公司招租的期限为2018年10月16日至2033年10月15日止，由此可推定《委托书》的出具时间早于或等于2018年10月16日；第三人庭审中表示取得《委托书》及《证明》的时间均为2018年10月16日，故对被告提出《委托书》及《证明》均无效的意见，不予采纳。被告在要求确认《委托书》无效的情况下又提出已于2018年10月15日向第三人乙上公司邮寄送达《解除委托通知书》，《委托书》已于2018年10月解除，《惠水瑞星大厦租赁合同》不存在履行上的障碍，被告并未违约的意见，因被告未提供2018年10月15日向第三人交邮《解除委托通知书》的凭证，且第三人乙上公司明确表示获得被告出具的《委托书》及《证明》的时间为2018年10月16日，其于2020年10月29日才收到被告于2020年10月27日邮寄的《解除委托通知书》，结合第三人从获得委托书后就一直运营管理瑞星大厦第三、四层物业的事实，故对被告提出《委托书》已于2018年10月解除的意见，不予采纳。被告提出原告已使用瑞星大厦第四层物业中约100平方米的区域作为仓库，故应认定被告已向原告实际交付物业的意见，根据《惠水瑞星大厦租赁合同》约定，被告应交付给原告的物业面积为3853.08平方米，现其中的2836平方米已经被告授权委托的乙上公司出租给他人，即便原告使用的100平方米区域为被告交付，但被告交付给原告的面积也仅占约定交付的租赁物业面积的四十分之一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”之规定，因被告交付给原告的租赁物业不符合约定，故对原告提出已将租赁物业全部实际交付给原告的意见，不予采纳。二、关于被告应否退还原告已缴纳的租金及支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。本案中，被告违约导致《惠水瑞星大厦租赁合同》解除，故被告应退还原告租金及保证金1298398.64元。因原告使用瑞星大厦100个平方米的区域八个月，《惠水瑞星大厦租赁合同》约定租金每平方米每月18元，故原告应支付给被告的租金为100平方米×18元／平方米×八个月=14400元。综上，被告应退还原告租金及保证金1283998.64元（1298398.64元-14400元）。对原告诉请中的超出部分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原、被告在《惠水瑞星大厦租赁合同》中约定违约金的计算标准为一年的租金即832265元，该约定显然已过分高于被告违约所造成的损失，被告亦提出违约金的计算标准过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，法律规定违约金的主要目的是弥补当事人的损失，但亦有相应的惩罚性。原告交付租金后被告未按约将案涉物业交付原告经营，原告的损失主要表现为交付的租金被占用所产生的收益，以同期银行同类贷款利率的形式体现。本案系被告单方违约，如仅以贷款利率计算违约金，显然不足以惩罚被告的违约行为，故从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，结合《惠水瑞星大厦租赁合同》于2018年10月16日签订，2020年12月9日解除的情况，确定被告应支付的违约金为一年租金832265元×25%=208066元。对原告诉请中的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告徐玉珍与被告惠水瑞星房地产开发有限责任公司于2018年10月16日签订的《惠水瑞星大厦租赁合同》；二、被告惠水瑞星房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内一次性返还原告徐玉珍租金、保证金1283998.64元，并支付违约金208066元，以上共计人民币1506464.64元（已扣减原告徐玉珍应付的租金14400元）；三、驳回原告徐玉珍的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23846元，减半收取11923元，由原告徐玉珍承担2744元，被告承担9179元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：2021年1月10日，上诉人瑞星公司向案涉商铺的租赁方下发《通知书》“我公司已于2020年10月27日解除乙上公司的招商委托。作为惠水瑞星大厦三、四楼的产权人，为避免你户的经济损失现通知如下：1.承租惠水瑞星大厦三、四楼的租户于即日起与瑞星公司订立租赁合同，并向瑞星公司交纳房租及相关费用；2.停止向乙上公司任何人交纳租金及费用。” 本院认为：关于上诉人瑞星公司是否将案涉商铺交付给被上诉人徐玉珍的问题。被上诉人徐玉珍在一审时提交的《委托书》《商业租赁合同》等证据，证实了上诉人瑞星公司在将案涉商铺租赁给被上诉人徐玉珍的同时，一并委托被上诉人乙上公司对案涉商铺进行招商运营管理，且被上诉人乙上公司作为案涉商铺的物业管理公司实际管理运营至今，并将案涉商铺租赁给了第三方。2021年1月10日，上诉人瑞星公司向案涉商铺的租赁方下发《通知书》“我公司已于2020年10月27日解除乙上公司的招商委托。作为惠水瑞星大厦三、四楼的产权人，为避免你户的经济损失现通知如下：1.承租惠水瑞星大厦三、四楼的租户于即日起与瑞星公司订立租赁合同，并向瑞星公司交纳房租及相关费用；2.停止向乙上公司任何人交纳租金及费用。”这一事实证实了上诉人瑞星公司委托被上诉人乙上公司已实际将案涉商铺出租给第三方的事实，故上诉人瑞星公司并未将案涉商铺交付给被上诉人徐玉珍。但经一、二审查明，被上诉人徐玉珍仅取得案涉商铺100平方米的使用权，因此，一审法院酌情扣减相应租金并无不当，一审判决正确，应予以维持。 据此，上诉人瑞星公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18358元，由上诉人惠水瑞星房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月十一日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁