广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1142号原告：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，经营场所广东省佛山市高明区×××××××××××，统一社会信用代码×××××××××××。负责人：林建清，该行行长。委托诉讼代理人：黄文欣、贾欢欢，均系广东豪盛律师事务所律师。被告：彭阳明，男，1990年9月2日出生，汉族，住×××××××××××，公民身份号码××××××××××××。被告：佛山市高明区美的房地产发展有限公司，经营场所×××××××××××，统一社会信用代码××××××××××。法定代表人：邱某。委托诉讼代理人：黄泽强，该司职员。原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“建设银行”）与被告彭阳明、佛山市高明区美的房地产发展有限公司（以下简称“美的房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人黄文欣，被告彭阳明，被告美的房地产公司的委托诉讼代理人黄泽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.被告彭阳明立即偿还原告贷款本息（其中本金543209.09元、利息26202.73元、罚息1127.51元，利息、罚息暂计至2021年4月23日，2021年4月24日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；2.被告彭阳明赔偿原告为实现债权而支付的诉讼律师费损失34539元；3.原告对被告彭阳明提供的位于××××××××××××××在上述一、二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.被告美的房地产公司对上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；5.被告彭阳明、美的房地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告彭阳明签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告彭阳明提供贷款550000元，该笔贷款用于购买位于×××××××××××××，借款期限为360个月；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上浮12%，该利率银行通过公告的形式自2021年1月1日起变更为五年期以上LPR基准利率加68.8个基点，该利率于每年1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本息还款法。合同约定：被告彭阳明不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告彭阳明立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，原告有权按合同约定计收罚息及复利。合同约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告彭阳明承担。合同约定：被告彭阳明以其名下位于×××××××××××××为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了抵押登记。合同签订后，原告于2019年7月1日履行了划款义务，向被告彭阳明指定的账户划款550000元，但被告彭阳明却未依约履行还款义务，至2021年2月1日，被告彭阳明累计拖欠7期应供款未还。2016年12月20日，原告与被告美的房地产公司就佛山市高明区×××××××“×××花园”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼宇抵押贷款合作协议》。《合作协议》约定，被告美的房地产公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告美的房地产公司的银行账户之日起，至购房人就该笔抵押贷款对应的抵押物办妥《房地产权证》和《他项权利证》交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。现被告彭阳明所购房产尚未办妥《房地产权证》和《他项权证》，故被告美的房地产公司应按照《合作协议》约定，对被告彭阳明欠原告的借款本息及实现债权而产生费用承担连带保证清偿的责任。被告彭阳明辩称，答辩人把逾期款项先还清，希望与原告继续履行合同。被告美的房地产公司辩称，案涉房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，因此原告对案涉房屋的抵押权已成立，根据担保法的司法解释第52条的规定，答辩人不再承担保证责任。退一步来说，即使答辩人需要承担连带保证责任，但如上所述，案涉房屋抵押权已设立，根据民法典第三百九十二条的规定，债务人自己提供物的担保，债权人应当优先就抵押物的担保实现债权。结合本案的复杂程度，且原告一般有常年的法律顾问，原告所主张的律师费明显过高，且原告并未能证明其实际发生的该律师费，综上所述答辩人不应当对被告彭阳明的债务承担清偿责任。本院经审理认定事实如下：2019年6月20日，被告彭阳明作为借款人，与原告建设银行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。该借款合同约定：借款人向贷款人借款550000元用于购买位于×××××××××××××××，借款期限为360个月即2019年6月26日至2049年6月26日；贷款利率为月利率并执行浮动利率，即在基准利率（中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）水平上浮12%，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的（指借款人未在合同约定的时限内足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下每月归还本息3118.7元，利息逐月结算还清。前述合同另约定抵押财产为位于×××××××××××××××，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；违约情形包括：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人卷入重大诉讼对其偿债能力造成不利影响，借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于家庭财务状况恶化、拖欠其他债务等）对其偿债能力造成不利影响，抵押财产被查封、拍卖而借款人未提供符合贷款人要求的新的担保；当借款人出现上述任一违约情形，贷款人有权行使一项或几项权利：宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关方费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。签订前述合同后，原告依约发放贷款550000元。2019年6月27日，原告与被告彭阳明在佛山市高明区国土城建和水务局对前述房产办理预购商品房抵押权预告登记。2018年5月9日，原告建设银行（乙方）与被告美的房地产公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》。该合作协议约定：双方就甲方依法开发建设并销售的座落于×××××××××的经批准命名为×××的楼盘项目进行按揭贷款合作；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括未办妥抵押权预告登记或抵押权登记）个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔个人住房（商业用房）贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至抵押人已将办妥《不动产权证书》等相关权属证书以及他项权利证书交乙方核对无误、收执之日止。保证范围包括：借款本金，抵押贷款本金所生利息（含罚息、复利、违约金等），乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，委托律师代理本案诉讼，具体代理事项为代理参加诉讼、申请执行、参与分配等，律师费约定为34539元。被告美的房地产公司于2020年12月向佛山市自然资源局申请对佛山市高明区××××××××××次登记，首次确权清单中包含了案涉的房产。本院认为，原告作为合法金融机构，依法可以从事金融借贷业务。原告与被告彭阳明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。被告彭阳明从2020年7月起数期逾期还款，原告有权依照上述借款合同第十六条、第十七条之约定有权宣布全部贷款到期。原告现以起诉方式作出宣告，故涉案全部贷款在被告彭阳明收到起诉状副本之日届满还款期限。原告主张贷款本金余款543209.09元、利息26202.73元、罚息1127.51元（暂计至2021年4月23日），被告彭阳明应予清偿；原告主张从2021年4月24日起至实际清偿之日止的罚息，应以543209.09元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮12%再上浮50%计算。关于律师费的问题。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价[2006]298号）规定的广东省律师服务政府指导价，涉及财产的民事诉讼收费标准为在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取。原告委托的律师事务所计收律师费34539元，明显过高，本院酌减为20000元；借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，涉案律师费为被告能够预见的因违反合同可能造成的损失，故被告应当承担律师费20000元。关于原告对案涉房产主张优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。该预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，原告作为房产抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对房产已享有抵押权。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故涉案房产抵押权并未设立。原告要求实现抵押权没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告美的房地产公司承担连带清偿责任的问题。原告与被告美的房地产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》明确约定，保证期间至抵押人已将办妥《不动产权证书》等相关权属证书以及他项权利证书交原告核对无误、收执之日止。案涉房产尚未办理抵押权登记，故被告美的房地产公司作为保证人尚在保证期限内，应当对被告彭阳明的前述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告彭阳明追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十五条第一款、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条的规定，判决如下：一、被告彭阳明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿还贷款本金543209.09元、利息26202.73元、罚息1127.51元（利息、罚息暂计至2021年4月23日）共计570539.33元；自2021年4月24日起至实际清偿之日止的罚息，以543209.09元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮12%再上浮50%计算给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行；二、被告彭阳明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行支付律师费20000元；三、被告佛山市高明区美的房地产发展有限公司对前述判项确定被告彭阳明承担的债务承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告彭阳明追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9960元，减半收取4980元，财产保全费3510元，合共8490元（原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行负担206元，由被告彭阳明、佛山市高明区美的房地产发展有限公司负担8284元。被告彭阳明、佛山市高明区美的房地产发展有限公司负担的8284元，由被告彭阳明、佛山市高明区美的房地产发展有限公司支付判项确认的款项时一并支付给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄永军二〇二一年五月十七日法官助理 梁 涛书 记 员 赵颖妍