湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1076号上诉人（原审原告）：唐杨玉，女，1970年10月1日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐小虎，系社区推荐公民（一般授权）。上诉人（原审原告）：朱金华，男，1971年3月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被上诉人（原审被告）：张培亮，男，1957年10月9日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（一般授权）。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司永州凤凰路支行，住所地永州市冷水滩区凤凰路389号。负责人：李支林，行长。委托诉讼代理人：覃琬婷，系该公司员工（一般授权）。被上诉人（原审被告）：永州中泰饲料实业公司，住所地永州市冷水滩区零陵南路1158号。法定代表人：雷鸣，该公司经理。被上诉人（原审被告）：邓忠庆，男，1952年5月26日出生，汉族，住永州市冷水滩区。上诉人唐杨玉、朱金华因与被上诉人张培亮、中国建设银行股份有限公司永州凤凰路支行（以下简称建设银行）、永州中泰饲料实业公司（以下简称中泰公司）、邓忠庆房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐杨玉、朱金华上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1726号民事判决，改判被上诉人将位于冷水滩区零陵南路806号（原零陵中路20号）一至三层房屋的不动产权证办理至上诉人唐杨玉名下，并承担过户税费；二、本案一、二审案件受理费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人朱金华与被上诉人张培亮签订的《售房合同》是有效的。涉案房屋在被上诉人之间通过抵债、售卖等方式先后进行流转，最终由被上诉人张培亮从建设银行处购得。上诉人朱金华通过与被上诉人张培亮签订《售房合同》，且已支付购房款，被上诉人应当为上诉人办理过户手续，而不应当互相推诿。张培亮辩称，一、答辩人也是《售房合同》的买房人，为上诉人办理过户手续的应当是被上诉人建设银行。二、被上诉人邓忠庆私自将涉案房屋产权转移至自己名下，系明显的欺诈行为。三、上诉人在购房后，既不委托答辩人办理产权过户手续，又不按和邓忠庆协商好的条件去办理产权过户手续，自身具有重大过错。四、答辩人不是涉案房屋产权人，不具备为上诉人朱金华办理房产过户的条件。五、涉案房屋产权登记在邓忠庆名下，中泰公司及建设银行均有过错。六、《售房合同》约定的是办理房产证，故对目前办理不动产权证所需的额外费用应由上诉人承担。七、一审判决答辩人承担案件受理费300元及公告费560元明显不当。建设银行辩称，答辩意见与一审基本一致，我方并没有与上诉人签订《售房合同》。根据合同的相对性原则，我方没有为上诉人办证的义务。中泰公司辩称，答辩意见与建设银行一致。邓忠庆在法律规定的期限内未作答辩。唐杨玉、朱金华向一审法院起诉请求：1、判令被告将位于永州市冷水滩区零陵南路806号20号门面（原零陵中路中泰饲料公司房产20号门面一至三层房屋）的不动产权证办理到原告唐杨玉名下，并承担过户税费；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理查明：2000年11月20日，中国建设银行永州市第一支行（甲方）与张培亮（乙方）签订了一份《售房合同书》，主要内容为：一、甲方现将中泰公司位于零陵中路的房子（以房抵贷，房权字第00002599号，20号门面的一至三层房产证另有）出售给乙方。20号门面一至三层，面积为150平方米，26号门面面积为43.33平方米，23号-26号门面上的第二层住宅二套、第三层住宅一套、第四层住宅半套，总面积为598平方米出售给乙方。二、甲方将上述房子一次性全部出售给乙方，总价为14万元，订立合同后乙方交款10万元给甲方，其余4万元在甲方将所卖房子的房产手续全部过户给乙方后，一次性交清给甲方。三、甲方负责办理房产过户手续（必须为私产），过户费由乙方负责。如在过户时甲方的房产存在一些问题和手续没有办清的，所需要再办理手续的一切费用由甲方负责。过户时间20号门面一至三层将在2001年2月28日以前办理好过户手续，其他房子将在2000年11月底办理好过户手续给乙方。中国建设银行永州市第一支行在甲方代表处加盖公章，被告张培亮在乙方代表处签名摁手印。合同签订后，被告张培亮于2000年11月21日向中国建设银行永州市第一支行支付购房款10万元，建设银行交付了房屋。2000年11月22日，被告张培亮（甲方）与原告朱金华（乙方）签订了一份《售房合同》，约定甲方将中泰公司位于零陵中路20号门面一层至三层面积约为160平方米卖给乙方，总价为52,000元。签订合同时乙方交定金10,000元给甲方，五天内再交付32,000元给甲方，其余10,000元在甲方将房产证手续过户给乙方时一次性支付给甲方。甲方负责办理房产证过户手续，过户费由甲方负责，乙方出工本费。合同签订后，原告朱金华于2000年11月22日向被告张培亮支付购房定金（20号门面一至三层）10,000元，2000年12月10日交付购房款20,000元，2001年7月31日交付购房款12000元，被告张培亮分别出具了收据，并交付了房屋，但一直没有为原告办理房屋过户登记。另查明，原告唐杨玉与原告朱金华原是夫妻关系，双方2016年10月11日协议离婚，约定永州市冷水滩区零陵南路806号一至三层楼房属于夫妻共同财产，离婚后归唐杨玉所有，双方自愿依法登记离婚，领取了离婚证。中国建设银行永州市第一支行现已经变更为中国建设银行股份有限公司永州凤凰路支行。该宗房产位于永州市冷水滩区零陵南路中泰饲料公司商住楼,现门牌号码为零陵南路806号。包括20号门面一至三层，建筑面积约150平方米，26号门面，面积42.33平方米，23号-26号门面上的住宅三套。除20号门面一至三层没有办理房屋所有权证外，26号门面及23号-26号门面上的三套住宅出售后均已经办理了房屋所有权证。2020年5月27日打印的永州市不动产信息查询房屋单元登记簿资料显示：20号门面一至三层的房屋登记的所有权人是被告邓忠庆，房屋所有权证号为709008586，房屋坐落冷水滩区零陵中路185号，且被告邓忠庆于2009年12月3日将20号门面一至三层的每一层办理了房屋所有权分证，其中20-1号的分户证号为00000000161074XF,20-2号的分户证号为00000000161075XF,20-3号的分户证号为00000000161076XF。被告中国建设银行永州市第一支行将涉案房产出售给被告张培亮,涉案房产的由来是被告中泰公司将拥有处分权的房产交给建设银行处置,用于偿还中泰公司的贷款本息。虽然被告建设银行、中泰公司均认可涉案房屋经过了数次抵债转让的事实，但均不能提交房产抵偿债务（借款）的合同书等相关证据。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。中国建设银行永州市第一支行与张培亮签订了《售房合同书》、被告张培亮与朱金华签订了《售房合同》，约定购买包括20号门面一至三层房屋在内的房产。虽然买方按合同约定给付了购房款，卖方按合同约定交付了房屋，该房屋现由原告占用、使用至今，但一直没有办理房屋所有权证。根据永州市不动产信息查询房屋单元登记薄资料显示：20号门面一至三层房屋的登记所有权人是被告邓忠庆，房屋所有权证号为709008586，且被告邓忠庆于2009年12月3日将20号门面一至三层的每一层办理了房屋所有权分证。被告张培亮与朱金华签订的《售房合同》，因被告张培亮不是涉案房屋的所有权人，被告张培亮与朱金华签订的《售房合同》属于无权处分,在法庭辩论终结前当事人未提交邓忠庆作出追认的相关证据，应视为未追认，故《售房合同》无效。综上所述，原告的诉讼请求，不符合法律规定,法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告唐杨玉、朱金华的诉讼请求。本案受理费300元，公告费560元，共计860元，由被告张培亮负担。二审期间，上诉人向本院提交了三份新证据。证据一、入股集资建房合同，拟证明中泰公司和邓忠庆存在合资建房的关系。证据二、抵押借款的公证书，拟证明中泰公司和邓忠庆存在以房抵债的情况以及中泰公司是当时的所有权人。证据三、不动产信息查询结果，拟证明购房的其他四人由建设银行协助办理了过户手续，仅上诉人的没有办理。张培亮质证认为，一、对上诉人提交三份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。二、第一份证据恰好证明中泰公司及邓忠庆是涉案房屋的开发和建设主体，他们应当负责办理产权登记。三、第二份证据证明了邓忠庆将已抵押涉案房屋的产权登记在自己名下，存在欺诈行为。同时也证明了因中泰公司及邓忠庆未办理抵押登记手续，导致涉案房屋未能办证。四、建设银行对转卖产权不明的房屋应当承担相应责任。建设银行质证认为，证据一、证据二与本案不存在关联性，在两份证据中均无明确与本案所涉门面相关联的内容。第三份证据不能证明其他购房四户是由建设银行协助办理的，从委托书及申报审批表来看，张培亮才是办证的义务主体。中泰公司质证认为，对上诉人提交证据的三性均无异议。邓忠庆未到庭质证，也未提交新的证据。本院认证认为，上诉人提交的证据一、证据二符合证据的三性，且能够达到上诉人的证明目的，本院依法予以确认。证据三只能证明其他四户办理了过户手续，不能直接证明过户手续是由建设银行协助办理，不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、上诉人要求各被上诉人为其办理涉案房屋不动产权证的诉请是否能够得到支持？二、办理涉案房屋不动产权证的费用如何承担？现评析如下：焦点一、上诉人朱金华与被上诉人张培亮签订的《售房合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。目前涉案房屋登记的所有权人为被上诉人邓忠庆，根据本案查明的事实，涉案房屋经多次抵押、买卖，最终由上诉人朱金华购得并居住至今。涉案房屋最初是由邓忠庆抵押给中泰公司，后中泰公司为偿还建设银行贷款，便将该房屋又抵押给建设银行，两次抵押均未办理抵押登记。因中泰公司无偿还能力，将涉案房屋作价抵偿给建设银行。2000年11月20日，建设银行与张培亮签订《售房合同书》，将涉案房屋出售给张培亮，约定由建设银行办理过户手续，此时建设银行虽非该房屋登记的所有权人，但却是实际的房屋所有权人。2000年11月22日，张培亮与朱金华签订《售房合同》，将涉案房屋出售给朱金华，约定由张培亮办理过户手续，此时朱金华是房屋实际所有权人。本案是由于各被上诉人未严格按照合同约定及法律规定办理抵押登记或不动产所有权转让登记而引发，上诉人朱金华应当取得涉案房屋的不动产权证。因朱金华购买涉案房屋是在与唐杨玉婚姻存续期间，现双方已协议离婚，并将涉案房屋分割给上诉人唐杨玉。鉴于本案涉案房屋权属明确，为减轻当事人的诉累，故本院对上诉人唐杨玉要求被上诉人邓忠庆为其办理不动产权证的诉讼请求予以支持。焦点二、关于办理涉案房屋不动产权证的费用承担问题。上诉人朱金华与被上诉人张培亮签订的《售房合同》明确约定，张培亮负责办理房产证过户手续及费用，朱金华负担办证的工本费。现因“两证合一”（房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证），不动产权证是房屋所有权人的权属证明。根据合同约定，张培亮承担房产证过户费用，但目前涉案房屋仅能办理不动产权证。故上诉人要求被上诉人承担办理不动产权证的全部费用无事实依据，双方对办证费用的承担应当依据法律规定承担各自应缴纳的部分税费。综上，上诉人朱金华、唐杨玉的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1726号民事判决；二、限被上诉人邓忠庆在本判决书送达之日起三十日之内将位于冷水滩区零陵南路806号（原零陵中路20号）一至三层房屋的不动产权证办理至上诉人唐杨玉名下；三、办理冷水滩区零陵南路806号（原零陵中路20号）一至三层房屋不动产权证的费用由上诉人唐杨玉和被上诉人张培亮依据法律的规定承担各自应缴纳的部分税费；四、驳回上诉人唐杨玉、朱金华的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共600元，公告费560元，由上诉人唐杨玉、朱金华承担232元，由被上诉人张培亮、中国建设银行股份有限公司永州凤凰路支行、永州中泰饲料实业公司、邓忠庆各承担232元。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 李秋云审 判 员 万竹婷二〇二一年五月二十四日法官助理 胡嘉辉书 记 员 杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。