四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终375号 上诉人（一审原告）：彭代利，女，1964年7月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：姚永红，四川英中律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：内江新华印务有限责任公司，住所地四川省内江市市中区新华路109号2幢。 统一社会信用代码：91511000756633019X。 被上诉人（一审第三人）：陶建英，女，1956年5月18日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：何云萍，四川汉安律师事务所律师。 上诉人彭代利因与被上诉人内江新华印务有限责任公司、陶建英买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2020)川1002民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭经过阅卷、询问，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 彭代利上诉请求：1.撤销（2020）川1002民初105号民事判决；2.改判上诉人对内江市市中区××路××号××幢××号房屋享有优先购买权；上诉人按照2853.31元／㎡单价购买该房屋；3.本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.陶建英显然不属于善意购买人。四川高院（2018）川民申1312号民事裁定为“本案中，张玲系新华印刷厂职工的亲属，明知本案讼争房屋有人实际居住使用……因此，张玲不属于法律规定的善意第三人。”省院裁定认定张玲非善意第三人，陶建就更不是非善意第三人。要符合《解释》第24条第（四）项规定，买受人为善意第三人且购买的租赁房屋已办理登记手续，二者需同时具备。2.上诉人应当按照2853.31元／㎡单价购买该房屋。3.一审判决认为，上诉人的损失可向新华印务公司主张赔偿进行弥补，不公平、不合理。 内江新华印务有限责任公司未作答辩。 陶建英答辩称：1.关于陶建英是否是善意购买人的问题。陶建英于2015年11月10日与新华印务公司签订的购房协议，以108万元购买案涉109号2幢380余平方米的房产。然后她是自己出资分户，案涉房屋分了18户，本案争议的14、15号房属于18户之内，被上诉人认为印务公司处分房屋行为受法律保护，陶建英不存在购买行为不善意；2.上诉人认为2017民终1086号判决书，2853.31元/㎡就是否定了陶建英的善意购买行为，系认识错误。双方之间存在的买卖合同是否有效才能确定是否是善意购买人，也就是陶建英与印务公司的买卖合同是否有效，在相关判决中已经认定双方是有效的买卖。15户的生效判决中没有认定陶建英与印务公司的买卖合同无效，所以双方买卖合同是有效的，应当受法律保护，陶建英也当然是善意购买人。由于李某等15户人通过诉讼导致过户登记没有完成，本案与李某等15户本质上是有区别的，其是采用了虚假证据，作为定案证据。将侵权人认定为承租人，以判决的名义判决15户原告购买印务公司涉案房屋，不应当作为本案参照案例。2.上诉人无权购买案涉14、15号房屋，（2018）川1002号民特46、47号裁定中，15号房屋已经登记在陶建英名下，上诉人不得通过诉讼强制交易。综上，一审判决适用法律正确，判决结果公平公正，上诉人的上诉理由均不成立。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 彭代利向一审法院起诉请求：1.判令原告因对内江市市中区××路××号××幢××号房屋享有优先购买权而按照被告内江新华印务有限责任公司与第三人陶建英的交易条件即2853.31元每平方米购买该房屋；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告彭代利系原内江新华印刷厂职工。原告自1993年起居住在内江新华印刷厂所有的位于内江市市中区××路××号××幢××号房屋。2003年12月，经内江市市属国有中小企业改制办公室内市改制发［2003］18号文件批复同意，内江新华印刷厂进行企业改制，2004年5月，被告新华印务公司从内江新华印刷厂购买了内江市市中区××路××号××幢的房屋，并办理了产权登记，该房为三层混合结构的建筑面积为380.40平方米的成套住宅。2013年3月1日，新华印务公司为原告向供电局出具了《开户证明》，载明：我单位原职工彭代利现住我公司住宅市中区××路××号××幢，因单位整体搬迁至城西工业园区，原专用变压器停用，故由各户到贵局申请户表供电。2015年11月10日，被告新华公司与陶建英签订购房协议，约定：新华公司将内江市市中区新华路××号××幢的房屋以108万的价格出卖给陶建英，协议签订后陶建英支付了房款108万。2015年11月19日新华公司委托案外人严格向内江市房地产管理局申请拆分产权证，拆分成了共计18套非成套住宅,其中就包括本案涉案房屋（市中区新华路109号××号××幢，面积20.39平方米）。2015年11月16日，本案诉争房屋处被张贴通知一份，载明，房屋出售价格为200000元一套，此通知第三人陶建英陈述系其张贴。2018年9月30日，交通镇人民调解委员会出具《人民调解协议书》达成调解协议：内江新华印务有限责任公司在2018年10月15日前协助陶建英将新华路××号××幢房屋过户给陶建英。2018年10月9日，内江市市中区人民法院作出（2018）川1002民特47号民事裁定书，裁定陶建英与内江新华印务有限责任公司2018年9月30日经交通镇人民调解委员会主持达成的调解协议有效。2018年11月30日案涉房屋新华路109号××号××幢过户到陶建英名下。 以上事实，有原告提供的身份证明、开户证明、水电费缴纳卡、内江市房权证房监字第0××3号房产证、内江市中级人民法院（2017）川10民终1086号民事判决书、四川省高级人民法院（2018）川民申1312号民事裁定书、内江市市中区人民法院（2018）川1002民特47号裁定书，第三人陶建英提供的2018年9月30日经交通镇人民调解委员调解协议、内江市市中区人民法院（2018）川1002民特47号民事裁定书、情况说明、内江市不动产（房屋）信息查询结果以及原告、第三人的各方陈述在案为凭。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，本案中，已经生效判决认定被告新华公司在将涉案房屋出卖给陶建英时，未在出卖前合理期限内通知承租人，故该次出卖涉案房屋的行为，侵犯了原告彭代利的优先购买权。而内江市市中区人民法院作出的（2018）川1002民特47号民事裁定书，已裁定陶建英与内江新华印务有限责任公司2018年9月30日经交通镇人民调解委员会主持达成的调解协议有效，且讼争的新华路109号2幢15号房屋已于2018年11月30日过户到第三人陶建英名下。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）款“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”之规定，现案涉房屋已过户到第三人陶建英名下，而所谓善意取得，是指第三人并不知道法律关系中双方的真实情况，且即使第三人知道有承租人存在，也不可能去查实该承租人有没有放弃过优先购买权，第三人以合理的价格和被告进行的买卖，通过了有偿的法律行为而取得所有权，因此，当买受人为善意第三人且购买的租赁房屋已经办理登记手续时，即使出租人未在出卖前合理期限内通知承租人，承租人也不能再主张优先购买权。根据上例解释第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”之规定，由此可看出，原告受到损害的优先购买权可通过向出租人主张赔偿损失来弥补和解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，被告内江新华印务有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。 综上，原告要求按照被告内江新华印务有限责任公司与第三人陶建英的交易条件即2,853.31元每平方米购买该房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院判决：驳回原告彭代利的诉讼请求。 本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系上诉人彭代利主张对诉争房屋享有优先购买权而按照被告内江新华印务有限责任公司与第三人陶建英的交易条件即2,853.31元每平方米购买该房屋的请求是否应该支持。本案中，经审理的查明事实是：2015年11月10日，被上诉人新华公司与第三人陶建英签订购房协议，约定“新华公司将内江市市中区新华路××号××幢的房屋以108万元的价格出卖给陶建英”，协议签订后陶建英支付了108万元购房款。内江市市中区人民法院作出的（2018）川1002民特47号民事裁定书，已裁定陶建英与内江新华印务有限责任公司2018年9月30日经交通镇人民调解委员会主持达成的调解协议有效，且讼争的新华路109号2幢15号房屋已于2018年11月30日过户到第三人陶建英名下。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，新华印务公司与陶建英之间的房屋买卖，没有在出卖之前的合理期限内通知承租人，侵犯了承租人彭代利的优先购买权，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）款“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”之规定，一审法院认为第三人陶建英以合理的价格和新华公司进行的买卖，通过了有偿的法律行为而取得所有权，当买受人为善意第三人且购买的租赁房屋已经办理登记手续时，即使出租人未在出卖前合理期限内通知承租人，承租人也不能再主张优先购买权并无不当，本院予以支持。根据上述解释第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人彭代利因优先购买权受到的损害可通过向出卖人主张赔偿损失来弥补。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人彭代利的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人彭代利承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶波 审 判 员 何骏 审 判 员 夏欣 二〇二一年五月二十五日 法官助理 苏月 书 记 员 钟凯 颜彦