湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5204号上诉人（原审原告）：黄佳，女，1985年10月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南标志房地产开发有限公司，住所地长沙市天心湘府中路198号新南城商务中心A栋824。法定代表人：徐文忠。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。上诉人黄佳与湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（简称豪布斯卡物业公司）、湖南标志房地产开发有限公司（简称标志公司）租赁合同纠纷一案，各方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄佳向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0103民初8017号民事判决，依法改判豪布斯卡物业公司、标志公司共同按合同约定的数额向黄佳支付租金；2.判令豪布斯卡物业公司、标志公司共同承担二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认为“客观情况发生了重大变化”，没有事实依据。上诉人黄佳所购的商铺闲置，并非受电子商业的冲击租不出去，而是因为豪布斯卡物业公司、标志公司相互推脱责任，互不配合所致。2.一审判决“租金计算标准调整为合同原约定价格的75%”，系适用法律不当。豪布斯卡物业公司辩称：1.一审判决认定实体经济受到影响是客观情况，麦吉华联超市继续以32元/平方米的价格承租，后续也因经营问题退租，该场地未找到承租方至今空置。2.案涉合同中的租金约定确实也高于同地段，该房屋为地下一层，且未设置隔断，为产权式大平层，按照前述32元/平方米计算租金远远达不到案涉合同约定的标准，因此，一审判决认定客观情况发生变化，适用情势变更原则并无不当，请求二审驳回黄佳的上诉请求。标志公司辩称：1.一审判决要求标志公司承担共同责任毫无事实与法律依据。本案案涉法律关系为委托合同法律关系，属于合同法调整的范畴，应当以合同相对性为法律适用的基本原则。一审判决标志公司与业主之间形成事实上的委托代理出租物业合同关系，并与豪布斯卡物业公司对业主承担共同责任是极其荒谬的。标志公司与黄佳在履行商品房买卖合同中，存在“抵扣房款”“租金回报”等情形，与本案审理的委托合同法律关系无关。2.标志公司与新一佳签订的《租赁合同》不构成《委托代理出租物业合同》的签订基础。豪布斯卡物业公司作为一家从事物业管理的专业公司，其种种行为表明其有通过履行《委托代理出租物业合同》存在盈利的合理预期。3.一审判决认为标志公司与豪布斯卡物业公司共同管理案涉租赁场地，这一推理毫无事实基础，且前后矛盾。4.标志公司与黄佳系基于《商品房买卖合同》而形成法律关系，与本案无关，如黄佳认为标志公司在销售房屋过程中存在虚假宣传、重大误解等行为，可以就商品房买卖合同纠纷另行向法院起诉。上诉人豪布斯卡物业公司向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0103民初8017号民事判决，改判驳回黄佳对豪布斯卡物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄佳、标志公司承担。事实与理由：1.豪布斯卡物业公司并未参与标志公司售后包租的商业模式，未实际管理物业，亦未实际对接业主与物业承租方，一审法院认定事实错误。案涉物业在业主签订《委托代理出租物业合同》之前就已经由标志公司出租给了新一佳，后又由标志公司出租给了麦吉华联，案涉物业的宣传、销售均是由标志公司单独实施，豪布斯卡物业公司并未参与其商业模式的制定和推广，亦未从中获取任何收益。在合同履行的过程中，豪布斯卡物业公司仅是接受标志公司的委托办理租金支付等事宜，租金的来源是标志公司及与标志公司签订租赁合同的新一佳，豪布斯卡物业公司从未对接业主与物业承租方。2.豪布斯卡物业公司于2016年9月退出案涉项目的物业服务，这一事实在一审庭审中已得到业主及标志公司的认可，此后，业主与标志公司以实际履行的意思表示认可了《委托代理出租物业合同》对其双方的约束力，一审认定豪布斯卡物业公司仍需承担此后的合同义务和责任，系认定事实错误。黄佳辩称：1.豪布斯卡物业公司系由原湖南标志物业管理有限公司更名而来，《委托代理出租物业合同》系由湖南标志物业管理有限公司与黄佳直接签订，豪布斯卡物业公司也直接参与了案涉商铺的管理。2.豪布斯卡物业公司提出其于2016年9月退出案涉项目的物业服务、不应承担支付租金及违约金义务的上诉理由不能成立，豪布斯卡物业公司自2016年起拒不支付租金，既无解除合同的事由，亦无解除合同的意思表示行为，理应向黄佳支付租金并承担违约责任。标志公司辩称：1.豪布斯卡物业公司故意将标志公司与业主之间的商品房买卖合同和本案案涉法律关系混淆，完全是一种恶意的缠诉。2.豪布斯卡物业公司于2016年9月退场的事实属根本违约行为，应当承担违约责任。3.豪布斯卡物业公司主张的所谓“间接代理”完全不能成立。豪布斯卡物业公司在一审中自认标志公司与其并未就本案争议的委托合同关系签订任何协议，业主、豪布斯卡物业公司也未向法院提交任何证据证明其知道豪布斯卡物业公司系受标志公司委托与其签订《委托代理出租物业合同》。上诉人标志公司向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0103民初8017号民事判决第一项；2.改判驳回黄佳要求标志公司支付租金、违约金的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由黄佳、豪布斯卡物业公司承担。事实与理由：1.一审判决严重背离证据，毫无事实依据，完全是主观臆断。2016年9月前，案涉项目的所有资金均由承租人新一佳湘府店向豪布斯卡物业公司直接支付，一审庭审中，豪布斯卡物业公司也自认这一事实，本案证据均未指向标志公司在2016年9月前直接收租的事实，也没有任何证据证明标志公司指定豪布斯卡物业公司进行了收租。黄佳提交的银行转账记录仅仅只能证明标志公司与豪布斯卡物业公司存在资金往来，不能证明“差额部分系标志公司补足”的一审判决认定内容。2.一审判决适用法律错误，一审判决以所谓“售后包租”法律关系，随意突破合同相对性与意思自治的基本法律原则，属于滥用司法裁判权。黄佳辩称：1.一审判决并非凭空认定事实，而是根据豪布斯卡物业公司和标志公司庭审中的陈述认定，标志公司补足大额租金差额也确系客观事实。2.标志商务中心负一楼商业项目都是标志公司一手策划，从与新一佳签订租赁合同，到与业主签订商品房买卖合同和委托代理出租物业合同，都是其利用绝对控股原湖南标志物业管理有限公司的名义进行，2016年在豪布斯卡物业公司和标志公司股权、法定代表人变更后，标志公司为自身利益亲自出面招商，与麦吉华联签订租赁合同。3.标志公司采取售后包租的模式在出售商铺前承诺具体回报，并将回报率计算出的具体租金在《委托代理出租物业合同》中明确，事后与豪布斯卡物业公司共同管理案涉商铺出租经营事项，其应当与豪布斯卡物业公司共同向黄佳支付租金和违约金。豪布斯卡物业公司辩称：1.标志公司以20年超稳定返租为手段，以远超市场行情的价格将地下负一楼商铺卖给业主为目的，案涉《委托代理出租物业合同》是业主签订《商品房买卖合同》的重要事实基础，两份合同同时签订，是不可分割的整体，且均由标志公司实施，这是典型的售后包租行为，并非标志公司所陈述的适用法律错误。2.案涉合同中约定支付业主的前两年租金直接抵扣了购房款，也是由标志公司实际承担，截至2016年9月的租金部分来源于标志公司与新一佳签订合同后收取的租金，租金差额由标志公司补足，标志公司事实上履行了案涉房产的出租和管理义务，系案涉合同事实上的履约主体。3.2016年9月之后，标志公司与麦吉华联签订租赁合同，收取租金后再支付给业主，收付款都是由标志公司完成。综上，请求二审驳回标志公司的上诉请求。黄佳向一审法院起诉请求：1.豪布斯卡物业公司、标志公司向黄佳支付欠付的租金31660.31元、违约金5201.96元（租金暂计算至2020年5月31日止，违约金暂计算至2020年4月30日止，后续违约金以欠付租金为基数按日万分至二点一计算至实际付款之日止）；2.本案诉讼费、财产保全费等由豪布斯卡物业公司、标志公司承担。一审法院认定事实：标志公司系标志·长沙商务中心开发商。2006年7月18日，标志公司作为甲方、湖南省新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳）作为乙方，签订《租赁合同》，主要内容为：甲方系标志·长沙商务中心负一楼（建筑面积约10750平方米）的现房产所有权人，现将该物业租赁给乙方用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日起至2028年10月7日止。租金按照乙方租赁部分的房产建筑面积计算，总租金为每月每平方米32元（包含所有项目的使用费及物业租赁费17元，卖场内设施、设备使用费等12元、室外公共区域物业管理费3元）。租金增幅为：从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。合同中约定：乙方在租赁场地设立的企业，若经营连续两年亏损，可在提前三个月通知甲方的情况下提前解除合同而无须承担违约责任。标志公司在标志·长沙商务中心的销售广告中注明：新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报。另查明，在该院受理的系列案中，有业主作为买受人、标志公司作为出卖人，签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中约定：买受人在购买本物业时，自愿将该物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月，委托经营期限为2008年元月1日至2028年10月7日，租金回报前10年为总房款的8.8%（税前），后10年零10个月为总房款的9.8%（税前）。2007年8月26日，标志公司作为出卖人，黄佳作为买受人，签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定：黄佳购买标志公司开发的标志·长沙商务中心负一层267号房，该商品房用途为商业，建筑面积为16.49平方米，金额为132089元。出卖人应于2008年10月8日前向买受人交付房屋。2010年4月8日，案涉房屋办理了长房权证雨花字第7××2号权证，权证上登记建筑面积为16.62平方米。同期间，黄佳作为委托方（甲方）、原湖南标志物业管理有限公司作为受托方（乙方），签订了《委托代理出租物业合同》，合同中约定：甲方将其购买的标志·长沙商务中心项目地下一层267号铺位，建筑面积16.49平方米，授予乙方代理委托代理权限，委托代理权限包括：代为寻找物业承租人；以乙方的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同；代为收取租金；在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。委托期限届满，合同自动终止。甲方如需继续延长委托期限，应当在期限届满前一个月提出，经双方协商同意后，重新签订合同。合同还约定：租金缴付期为从2008年1月1日起至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准计算，租金（含物业管理费及设备设施使用费）为：2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米58.74元；2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米65.42元。乙方与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为乙方的中介费用，不足以上标准的，不足部分由乙方负责补足，自行承担该部分风险。支付方式为：乙方为甲方代扣代缴相关税费后的租金由乙方于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至甲方名下账户。甲方应承担本合同项下租赁产生的税费。如乙方逾期未向甲方支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，乙方按逾期租金的万分之二点一向甲方支付违约金，违约金从违约之日起的第二天起开始计算。该合同后有两个附件。附件一为《物业租金付款声明书》，注明：致湖南标志物业有限责任公司，我授权贵公司收取的出租物业租金，在扣除税费后，通过银行转账方式直接付至以下账户。附件二为《特别授权委托书》，注明：兹授权受托人行使以下权利，授权受托人行使委托人名下的标志·长沙商务中心项目地下一层267号铺位的除处分权以外的全部权利。包括但不限于转租权、侵权后引发的诉讼权等。2016年3月17日，豪布斯卡物业公司出具《关于标志·商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，主要注明以下事项：2006年7月18日，标志公司（开发商）与湖南新一佳商业投资有限公司（简称“新一佳湘府店”）签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，开发商即开展了物业销售和招商工作，随后开发商与业主签订了物业销售合同，业主为更好地将所购物业及时出租以获得租金收益与我公司（原湖南标志物业管理有限公司）签订了委托代理出租合同。新一佳湘府店自2009年进驻商务中心以来，经营一直较为稳定，直至2013年，新一佳营业额在市场冲击下下滑迅速。2015年6月8日，豪布斯卡物业公司与新一佳湘府店签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。豪布斯卡物业公司将前述3372.5平方米收回自营，但经营不理想。其所投资的淘气堡营业8个月亏损34万，地下商铺收入甚微，仍有较多空铺待招商。豪布斯卡物业公司提出：在新一佳退租暂未寻求到新租赁户的情况下，公司已无力再向业主承担租金收益回报。公司经过详细的市场调查，在南城一楼（非地下室）的均价基本在0.7-1.2元／㎡·天，但现在业主租金回报收益率负一楼的租金为1.4元／㎡·天，远远超过了附近同地段商户租金均价。对此，公司请从2016年4月1日起将标志·商务中心负一楼的租金回报收益从8%将至4%。该函件出具后，2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡物业公司、标志公司、业主代表就合同履行和租金给付事项进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡物业公司向案涉物业业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，主要注明：因负一楼承租方经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象，公司已经多次与承租方沟通，催缴租金。公司将努力筹集资金，承诺会将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年11月26日，标志公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，起始租金为32元每平方米每月，其中场地租赁费12元每平方米每月、设备租赁费12元每平方米每月、物业费8元每平方米每月；自第四年起，每3年递增一次，递增比例为上期的3%。2017年6月20日，在协商案涉房产租金给付事项时，作出了《标志负一楼房租租金协议承诺书》，注明：“标志答复：标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金今日无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨”。周登国在标志方人员处签字，业主代表在标志负一楼商务中心商铺业主处签字。2018年8月30日，长沙乐图物业管理有限公司出具《情况说明》一份，主要注明：该公司于2016年10月通过招投标进驻新南城商务中心小区进行物业管理服务，因原物业公司未和乐图物业进行交接，且原物业将所有资料凭证全部带走拿走，所以关于超市之前的付款情况无从查起。现新南城商务中心地下商铺于2016年5月到2017年5月处在空置期，2017年6月由开发商将其租赁给麦吉华联超市使用，乐图物业未收取超市方任何租金。另查，湖南标志物业管理有限公司成立于2004年11月30日，标志公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。时任标志公司法定代表人也为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。该院庭审中，标志公司委托诉讼代理人陈述：原来标志物业公司与标志地产是关联企业，标志地产开发的物业均是标志物业公司做前期物业的。另，豪布斯卡物业公司、标志公司在法定代表人变更和股权变更的时候没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志公司或标志公司指定的原湖南标志物业管理有限公司进行支付，因收取的前述租金低于应付黄佳等业主的租金，对差额部分，系标志公司补足。2015年1月至2016年7月，向黄佳等业主支付租金的对方账户为豪布斯卡物业公司。2016年9月，标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取租金，并向黄佳等业主支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为标志公司、马双亮（麦吉华联公司法定代表人）、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的账户为标志公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水中显示资金来源为麦吉华联公司、标志公司。庭审中，黄佳陈述其实收租金金额与合同承诺租金金额不一致，是豪布斯卡物业公司、标志公司曾称系代其缴纳了税费，但未就此提交代缴税费的凭证。在该院释明后，豪布斯卡物业公司、标志公司均未提交实际支付的代扣代缴款项的凭证。证人朱某在出庭作证时作出以下证言：其在案涉项目中担任副总和总经理助理职务，案涉项目当时是承诺20年零八个月的固定回报，前十年税前8.8%，后十年税前9.8%。当时销售火爆，这个地下物业平均的销售价将近7000元左右，当时周围的地上住宅是3000-4000元。黄佳与豪布斯卡物业公司对证人朱某的证言认可，标志公司对证人身份有异议，提出证人在豪布斯卡物业公司持有4.425%的股份。该院认为，朱某陈述的上述内容与其他证据能相互印证，该院对该部分内容予以采信，对朱某陈述的其他内容不予认定。另查，庭审中，豪布斯卡物业公司、标志公司均认可蔡锡珂是标志公司员工，但对周登国身份有争议。经查，周登国参保情况显示，其2005年10月至2010年1月，由标志公司缴纳社保；2010年2月至2011年4月，由湖南标志酒店管理有限公司缴纳社保；2011年5月至2018年1月，由长沙豪布斯卡酒店有限公司缴纳社保，2018年2月至2018年4月，由长沙乐图物业管理有限公司缴纳社保，2018年5月后又由长沙豪布斯卡酒店有限公司缴纳社保。另，在2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡物业公司、标志公司、业主代表进行调解时，周登国以豪布斯卡物业公司委托代理人身份参加调解。2017年6月20日，就《标志负一楼房租租金协议承诺书》，周登国在“标志方人员”处签字。该院通知周登国到庭说明案涉事项，其未到庭。庭后该院依职权对周登国作了谈话笔录，并组织三方当事人对该谈话笔录进行了质证。谈话笔录中，周登国有陈述以下内容：其在豪布斯卡酒店当副总经理时，也分管标志商务中心负一楼。在大概2016年、2017年出现矛盾后，其才开始对接涉案物业租金事宜。为了方便和相关业主对接工作，使用了其渤海银行的一个账户。在质证时，黄佳对周登国陈述内容的证明力有异议，豪布斯卡物业公司在质证时，对周登国陈述内容的真实性不认可；标志公司对其真实性、合法性无异议。该院认为，周登国陈述的上述内容与其他证据能相互印证，该院对该部分内容予以采信，对周登国陈述的其他内容不予认定。另查，在案涉房产的业主中，有部分业主是与标志公司签订的《委托代理出租物业合同》，有部分业主是与湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、《委托代理出租物业合同》项下的合同义务的责任承担主体。二、应付款项及违约金的数额。关于焦点一，本案中，综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》《商品房买卖合同》《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志公司及原湖南标志物业管理有限公司共同进行售后包租二十年的一种商业模式。它包含两重法律关系，一是“售”，即商品房买卖合同关系，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即房屋租赁合同关系。2006年7月18日，标志公司作为开发商与新一佳湘府店签订了《租赁合同》，租期为20年。租赁合同签订后，标志公司即开展物业销售和招商工作，并签订物业销售合同。签订《商品房买卖合同》的同时，由标志公司或其曾控股的原湖南标志物业管理有限公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》。黄佳与标志公司签订的《商品房买卖合同》及与原湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方都享有相应的合同权利，并应承担相应的合同义务。从本案事实来看，2016年9月前，对案涉项目承租人新一佳湘府店向标志公司或标志公司指定的原湖南标志物业管理有限公司（2013年3月21日后更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司，2016年5月31日更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。）支付应付押金及租金，因收取的前述租金低于应付原告等业主的租金，对差额部分，系由标志公司补足。2016年9月后由标志公司与麦吉华联公司签订租赁合同，收取与支付租金。自2017年1月起至2018年12月底，通过周登国建设银行账户向黄佳等业主支付租金，银行流水显示资金来源为标志公司、马双亮(麦吉华联公司法定代表人)、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的账户变更为标志公司员工蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户，银行流水显示资金来源为麦吉华联公司、标志公司。可见，标志公司通过出租案涉物业、收取与向周登国、蔡锡珂转账案涉项目租金的方式，承担与履行了《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。同时，标志公司与原湖南标志物业管理公司法定代表人相同，在标志公司的销售宣传资料就“20年超稳定汇报”的宣传，以及在购房业主与标志公司签订的《标志·长沙商务中心产权商铺定购协议》中有关“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月”的约定，从上可知，对于案涉物业的出租经营事项，是由标志公司与原湖南标志物业管理有限公司共同管理的，标志公司与业主之间形成事实上的委托代理出租物业合同关系。而且，标志公司与新一佳湘府店签订的《租赁合同》也是本案《商品房买卖合同》《委托代理出租物业合同》能够签订的重要事实基础。因此，标志公司应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。另，2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。豪布斯卡物业公司、标志公司在法定代表人变更和股权变更的时候没有就案涉物业租金给付及责任承担的问题签订书面协议。豪布斯卡物业公司虽辩称其已于2016年9月退出案涉项目，事实上解除了《委托代理出租物业合同》，但经核查，豪布斯卡物业公司未与购房业主协商一致解除合同，亦未进行书面通知，因此，该辩称无事实和法律依据，本院对此不予采信。根据法律规定，有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。因此，在没有有效证据证明豪布斯卡物业公司退出案涉项目的情况下，豪布斯卡物业公司应承继原湖南标志物业管理有限公司的债权、债务。而原湖南标志物业管理有限公司作为《委托代理出租物业合同》的合同相对方，发生争议前通过对案涉项目租金收取与支付履行对接与管理职能等事实与行为的方式，承担了相应的合同义务，在发生争议后，应对案涉物业基于《委托代理出租物业合同》产生的合同义务继续承担履约义务和责任。在公司发生变更的情况下，该合同义务的承担应由豪布斯卡物业公司承继。因此，标志公司、豪布斯卡物业公司，应共同承担《委托代理出租物业合同》项下的合同义务。关于焦点二，根据所查明的事实，标志公司与新一佳湘府店签订的《租赁合同》约定租金为每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。租期为自2008年10月8日起至2028年10月7日止。而黄佳与原湖南标志物业管理有限公司签订的《委托代理出租物业合同》则约定：与租金缴付期为从2008年1月1日起至2028年10月7日，租金（含物业管理费及设备设施使用费）为：2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米58.74元；2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米65.42元。可见，《委托代理出租物业合同》所约定的租金给付标准在开始就是超过了《租赁合同》中所约定租金给付标准的。而2013年，涉案物业承租方新一佳湘府店经营受到市场冲击，2015年6月8日，豪布斯卡物业公司与新一佳湘府店签订补充协议，同意新一佳湘府店退租3372.5平方米，新一佳实际租赁面积为7594.89平方米。之后因新一佳破产，2016年11月26日，标志公司作为出租方，将案涉物业约10750平方米，出租给麦吉华联公司，起始租金为32元每平方米每月。之后又几经变化。综合以上事实，可见，一直以来，标志公司、豪布斯卡物业公司所能收到的租金就低于其要支付给黄佳等业主的租金。在签订《委托代理出租物业合同》的时候，因新一佳湘府店承租了案涉的物业，所以就标志公司、豪布斯卡物业公司与黄佳约定的于2014年12月30日之前支付黄佳的租金标准，系当事人真实意思表示，在不违反法律法规的情况下，该院对其不予调整。但是2015年，案涉物业的出租情况出现了重大的变化。豪布斯卡物业公司请求依情势变更调整给付黄佳的租金计算标准。该院认为，在本案中，《委托代理出租物业合同》成立以后，因电子商业的发达，对实体商业造成了一定程度的冲击，这种冲击是本案双方当事人在签订委托合同时所无法预见的商业风险，如果按照原《委托代理出租物业合同》约定的租金计算标准来继续履行合同，对于受委托代理出租的这方当事人标志公司、豪布斯卡物业公司明显不公平。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致公司无法继续经营下去而至双输的局面，该院依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准从2015年1月1日起依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分该院不再支持。根据合同约定，自2015年1月1日计算至2017年12月31日止，租金为每月976.26元（58.74元×16.62平方米），2018年1月1日至2020年5月31日止，租金为每月1087.28元（65.42元×16.62平方米）。因此，自2015年1月1日至2020年5月31日止，根据合同约定的租金金额为66676.45元（976.26×36个月+1087.28元×29个月）。经调整后，自2015年1月1日至2020年5月31日止，黄佳应收取的租金金额66676.45元×75%=50007.34元，扣减黄佳实收租金34494.34元（791.99元×12个月+730.99元×31个月）后，标志公司、豪布斯卡物业公司还应向黄佳支付剩余的金额15513元。对超出部分，该院不再支持。因标志公司、豪布斯卡物业公司均未向该院提交相应证据证实其已实际代扣代缴了税费，应就此承担不利法律后果，因此，对税费事宜，该院在此不予核减。关于违约金部分，黄佳委托诉讼代理人同意由法院酌情认定，《委托代理出租物业合同》中的约定为以尚欠租金为基数、按日万分之二点一计算至实际付款之日止，该院综合考量市场交易习惯与市场经营环境、及豪布斯卡物业公司、标志公司经营情况，酌情将违约金计算标准调整为年利率6%，对超出部分该院不再支持。违约金起算标准统一为:2020年4月30日之前酌情调整为欠付租金的15%即2326.95元，2020年5月1日之日起以欠付租金为基数按年利率6%的计息标准计算至实际清偿之日止，对超出部分不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第九条之规定，原审判决如下：一、限豪布斯卡物业公司、标志公司于本判决生效之日起十日内共同向黄佳支付截至2020年5月31日止的欠付租金15513元、截至2020年4月30日止的违约金2326.95元，并以未付租金为基数按年利率6%的计算标准向原告支付从2020年5月1日起至实际支付之日的违约金；二、驳回黄佳其他诉讼请求。案件受理费人民币722元,减半收取361元，由豪布斯卡物业公司、标志公司负担。各方当事人在二审中均未提交新证据。上诉人标志公司向本院提交调查取证申请，申请向长沙市天心区青园街道工作人员向志武、杨海波调查标志公司另行招商引资的事实。对此，本院认为，该申请与本案的审理无关，而标志公司对其主张应承担举证责任，故本院对其调查取证申请不予准许。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、标志公司和豪布斯卡物业公司是否应对案涉租金承担共同清偿责任；二、一审判决调整租金计算标准是否合理。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，标志公司和豪布斯卡物业公司应对案涉租金的支付承担共同责任，具体理由如下：第一，在签订《商品房买卖合同》之前，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，合同期限为20年，正因如此，标志公司在出售案涉房产时，宣传资料有“做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报”等字样，案涉《标志·长沙商务中心产权商铺订购协议》也有“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月”的约定，其销售广告与宣传资料意思表示内容具体、明确;从合同的签订与履行情况分析,标志公司与黄佳签订《商品房买卖合同》的同时,要求黄佳与湖南标志物业管理有限公司签订《委托代理出租物业合同》,将涉案商铺交由湖南标志物业管理有限公司经营管理,实现包租与只需购房无需承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告、宣传资料的内容密切关联,黄佳购房时,经营管理和投资风险应由标志公司负责,该销售广告和宣传资料的内容视为标志公司所作的承诺,在黄佳与标志公司签订《商品房买卖合同》时,该承诺的内容亦属于《商品房买卖合同》的内容,对标志公司具有法律约束力。第二，《商品房买卖合同》签订后，黄佳与标志物业公司签订《委托代理出租物业合同》，内容有租金支付自2008年1月1日起至2028年10月7日止，租金计算标准亦进行了约定，并约定不足部分由标志物业公司补足。在租金结算过程中，系标志公司员工蔡锡珂账户进行收取和支付，而通过周登国支付的租金来源亦有标志公司，故可认定标志公司参与了租金的收取和支付。标志公司虽主张其承诺售后包租和补足租金差额等事实不能认定其承担合同责任，但其已在房屋出售和收支租金中实际承担了《委托代理出租物业合同》约定的义务。第三，《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中，2013年3月31日，标志物业公司更名为豪布斯卡物业管理有限公司，2016年5月31日又变更为豪布斯卡物业公司，因此，豪布斯卡物业公司是标志物业公司权利义务的承继主体，其应当秉承诚实信用原则履行《委托代理出租物业合同》。根据查明的事实，周登国可代表豪布斯卡物业公司，其在承租人和业主之间也通过其账户进行了租金的收支，鉴于豪布斯卡物业公司系合同当事人并履行了合同，其应当承担合同责任。上诉人豪布斯卡物业公司主张未参与售后包租商业模式、未实际管理物业，并在2016年9月之后退出物业服务，但未向合同相对方发出解除合同的通知，应依法承担举证不能的法律后果。关于焦点二。本院认为，公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。案涉《委托代理出租物业合同》签订后，市场客观情况发生重大变化，考虑到新的商业模式，以及2020年1月以来的新冠疫情对实体经济营商环境造成冲击等双方在签订合同之时根据客观实际情况及商业习惯等不可预见的因素，如果按照原合同约定的租金标准继续履行合同，可能导致受托公司无法继续经营的局面，上诉人黄佳的合同目的亦难以实现。故一审法院根据公平原则，对未付案涉租金金额调整为按原合同约定标准的75%计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄佳、豪布斯卡物业公司、标志公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费542元，由上诉人黄佳50元，湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司、湖南标志房地产开发有限公司各负担246元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年五月二十八日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。