吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初1730号原告：姚宇，男，1992年5月2日出生，住吉林省长春市经开一区。被告：长春广基房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：潘高峰，总经理。委托诉讼代理人：高鹤，该公司法务员。原告姚宇与被告长春广基房地产开发有限公司（以下简称“广基房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚宇、被告广基房地产公司的委托诉讼代理人高鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚宇向本院提出诉讼请求：1.解除合同，返还购买房款190773.75元，注销备案登记;2.诉讼费由广基房地产公司承担。（庭审中，姚宇表示诉讼费自愿承担。）事实和理由：原告于2018年3月11日在广基房地产公司购买恒大御峰二期7栋1603室，共缴纳190773.75元，由于经济问题，现无还尾款能力，故提起诉讼，请求返回已交房款，请人民法院维护合法权益。广基房地产公司辩称，1.同意解除原、被告双方2018年3月15日签订的合同编号为XXX《商品房买卖合同》及补充协议。但原告应协助我司办理注销上述《商品房买卖合同》及补充协议网签备案登记手续。2018年3月15日，原告购买长春恒大御峰7幢1单元1603号房，建筑面积117.47平方米，总价款1173934元整，付款方式为分期付款。应于2019年3月12日前支付楼款176090元、应于2019年9月12日前支付楼款352180元、应于2020年3月12日前支付楼款469574元。但经我司多次催款未果。2.同意扣除原告应向我司支付违约金88045元后，将剩余的购房款88045元及维修基金14683.75元返还原告（共计102728.75元）。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过180日后出卖人有权解除合同。附件四补充协议第四条第2款约定：解除合同的，买受人应按已付款的50%向出卖人支付违约金。原告已向我司缴纳购房176090元，故应支付违约金88045元。3.我司无任何违约行为，不同意承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，姚宇（买受人）与广基房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：姚宇购买广基房地产公司开发建设的位于长春市南关区东至前进大街、南至丙五十四路、西至丙六十五路、北至丙五十三路，恒大御峰二期第7幢1单元1603号商品房，建筑面积117.47平方米，房屋总价款1173934元。该合同第六条付款方式及期限，约定买受人分两年分期付款，详见合同补充协议。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任条款约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。其中，该合同附件四《合同补充协议》约定：买受人应于2018年3月21日前支付首期房款58697元；应于2018年9月12日前支付楼款117393元；应于2019年3月12日前支付楼款176090元；应于2019年9月12日前支付楼款352180元；应于2020年3月12日前支付楼款469574元。……三、双方同意本合同第六条补充如下：（二）一次性付款、分期付款的约定。在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。四、双方同意本合同第七条补充如下：……2.如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。……十五、其他约定：……5.买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿款、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。此外，该合同还对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等其他条款进行了约定。2018年3月15日，广基房地产公司（甲方）与姚宇（乙方）签订《无理由退房协议书》一份，约定鉴于甲乙双方于2018年3月15日签订恒大御峰楼盘7幢1单元1603房《楼宇认购书》时，恒大地产集团已向乙方出具《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。2018年3月15日，广基房地产公司出具《收据》两份，分别载明：今收到姚宇恒大御峰房号7号楼-1603首期（含定金）58697元、今收到姚宇恒大御峰房号7号楼-1603维修基金14683.75元。2018年9月10日，广基房地产公司出具《收据》一份，载明：今收到姚宇恒大御峰房号7-1603楼款部分117393元。庭审中，姚宇出示《银联商务签购单》五份，用以证明姚宇分别于2018年3月11日、2018年3月12日、2018年3月15日、2018年9月10日向广基房地产公司转账9999元、1元、63380.75元、64393元、53000元，共计190773.75元。广基房地产公司出示《兼职销售佣金》电脑系统截图一张，用以证明姚宇购买案涉房屋产生兼职佣金11739元，该佣金应在姚宇案涉购房款中予以抵扣。姚宇表示不清楚，且该证据系被告公司单方出具，不同意返还该笔款项。2021年4月8日，长春市房产档案馆出具《商品房合同备案信息查询结果证明》一份，载明：买受人姚宇，合同编号1165782，合同状态已备案，楼栋四角号XXX，房间号1603，项目名称恒大御峰二期，房屋坐落于南关区前进大街以西，丙五十四路以北恒大御峰二期7号楼1603号，建筑面积117.47平方米，房屋付款方式为分期付款，房屋为期房、无查封、无抵押。本院认为，姚宇与广基房地产公司于2018年3月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。现姚宇表示因为经济问题，无力支付案涉房屋尾款，请求解除合同，广基房地产公司亦认可解除该合同，双方行为符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，姚宇应按照合同约定，协助广基房地产公司办理注销上述《商品房买卖合同》及补充协议网签备案登记手续。关于姚宇主张返还购买房款190773.75元一节，广基房地产公司抗辩因姚宇未按约定给付购房款致合同解除，其行为构成违约，应按照合同约定支付已付款50%的违约金。姚宇抗辩双方约定的违约金标准明显过高，并要求调整。结合广基房地产公司因此而受到的实际经济损失以及双方签订的《无理由退房协议书》，双方约定在姚宇无违约责任情况下，可无理由退房，考虑本案双方房屋交易的履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合情况，秉承公平原则和诚实信用原则，违约金可酌定调整为以尚欠房款为基数，自应付款之日起至判决生效之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.3倍计算。关于广基房地产公司抗辩应在返还的购房款中扣除佣金11739元一节，因该公司仅电脑系统截图一张，并未提供其他实际支付的凭证予以证明，且姚宇对此不予认可，对该项抗辩主张广基房地产公司负有进一步举证证明责任，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、解除姚宇与长春广基房地产开发有限公司于2018年3月15日签订的《商品房买卖合同》；二、姚宇于本判决生效后立即配合长春广基房地产开发有限公司办理注销上述《商品房买卖合同》及补充协议网签备案登记手续；三、长春广基房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还姚宇购买房款190773.75元；四、姚宇于本判决生效后立即向长春广基房地产开发有限公司支付违约金（违约金分别以尚欠房款176090元为基数，自2019年3月13日起、以352180元为基数,自2019年9月13日起、以469574元为基数，自2020年3月13日起，均至本判决生效之日止,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.3倍计算。）五、驳回姚宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2058.00元，由姚宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李德保二〇二一年五月二十一日书记员 窦 智