河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1323民初1326号原告：吴忠成，男，汉族，1965年1月14日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：李彦波，河南宇洋律师事务所律师，特别授权代理。被告：南阳恒中置业有限公司，住所地南阳市西峡县仲景路西段，统一社会信用代码91411323MA44UQTD3P。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文杰，男，系公司员工，特别授权代理。原告吴忠成与被告南阳恒中置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李彦波、被告委托诉讼代理人李文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠成向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2020年6月18日所签订的《商品房买卖合同》已按照合同的约定解除；2.依法判令被告向原告返还购房款73395元、返还代收的费用880元，共计74275元；3.依法判令被告协助原告办理案涉房屋的住房专项维修基金退还手续并解除案涉房屋的商品房备案登记。事实和理由：2019年3月23日，原被告双方签订了《西峡恒大·御景半岛商品房认购书》，认购书约定原告认购西峡恒大·御景半岛楼盘1号楼2单元101室商品房，房屋总价款为353395元，原告支付20000元作为认购定金。认购书还约定原告应于2020年3月25日前向被告支付首期购房款73395元并签署《商品房买卖合同》，剩余280000元购房款原告以办理商业按揭贷款的方式支付，另外原告在支付首期购房款的同时应预交税费880元。在原被告双方签订认购书时，原告方曾明确告知被告公司的置业顾问王娟，因原告本人之前办理有大额信用卡和贷款，再次申请住房按揭贷款恐怕不好通过审批。被告公司的置业顾问王娟声称其有办法解决原告的征信问题，让原告不要担心征信问题，按要求配合办理都行。认购书签订后，原告于当日向被告支付了认购定金20000元，并于2020年4月16日另行向被告支付了首付款53395元和税费880元（预交），被告方于2020年4月17日向原告出具了73395元的房款（含定金）收据和880元的代收税费收据。2020年6月18日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及其《西峡恒大御景半岛补充协议》。其中，《商品房买卖合同》第六条约定：余款280000元买受人需在2020年6月21日前办理完毕银行按揭贷款手续。《西峡恒大御景半岛补充协议》第一条第1款约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。2020年6月30日，原告到西峡县房地产主管部门缴纳了房屋大修基金6761元。2020年7月2日，被告向原告开具的73395元的预收房款发票，并将双方签订的《西峡恒大·御景半岛商品房认购书》与之前向原告出具的房款收据收回。原告在按照被告公司置业顾问王娟的要求申请办理住房按揭贷款的过程中费尽周折，但最终原告申请的按揭贷款还是因征信问题导致无法通过审批，后原告方多次与被告方及置业顾问王娟协商解决方案，但均未能达成一致意见。2020年11月份，被告公司向原告邮寄了一份《通知》，告知原告：因原告未按照认购书的约定逾期多日仍未与被告办理任何手续，违反了认购书的约定，被告将另行处理上述房屋，原告所付款项不予退还。2021年1月份，被告公司委托河南英展律师事务所又向原告邮寄了一份《律师函》，告知原告：因原告未按照《商品房买卖合同》的约定完成银行按揭贷款手续，已逾期296日，构成严重违约。解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告应按合同约定向被告支付房屋总价款30%的违约金。被告南阳恒中置业有限公司辩称，商品房买卖合同系双方真实意思表示自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方应根据合同行使权利履行义务。合同约定原告在2020年6月18日缴纳73395元后，应在2020年6月21日办理完毕银行按揭贷款手续，向被告支付剩余280000元购房款。逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。但在《附件四：合同补充协议》第五条第一项第三款中明确约定：“…如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款…”。由此可见，对于买受人逾期付款的违约责任，根据效力优先原则，补充协议的效力优先于合同条款本身的效力。本案中，原告因个人原因按揭申请未获银行最终审批同意，逾期付款已超20天，被告根据合同约定，依法行使合同解除权。根据合同约定，原告的违约责任应按照补充协议的约定，向被告承担总房款10%的违约金35339.5元。因此，同意解除双方签订的商品房买卖合同，并同意退还原告预交税费880元。原告交的住房专项基金已交给房管局，被告愿意协助原告办理住房专项基金退费手续并协助其解除案涉房屋备案登记。原告诉请返还购房款73395元被告同意返还，但原告应支付违约金35339.5元，扣除违约金部分被告同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院经审理认定事实如下：2019年3月23日，原被告双方签订《西峡恒大·御景半岛商品房认购书》，约定：原告认购西峡恒大·御景半岛楼盘1号楼2单元101室商品房，房屋总价款为353395元，原告支付20000元作为认购定金。原告应于2020年3月25日前向被告支付首期购房款53395元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，剩余280000元购房款由银行提供按揭贷款，原告需在2020年3月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金。原告在支付首期购房款的同时应预交税费880元。2020年4月16日，原告向被告支付了首期购房款53395元，并支付税费880元。2020年6月18日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同编号2001114069，商品房单价为353395元，约定首付款73395元，付款时间为2020年6月18日，其余280000元付款时间为2020年6月21日，需在2020年6月21日前办理完毕银行按揭贷款手续。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同日，原被告双方又签订了《附件四：合同补充协议》，其中约定：买受人应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修资金，应交6761元。第五条第一项第3款中约定：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款。逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。双方同日另签订《补充协议》，约定：买卖双方经过自愿、平等、友好协商签订了编号为2001114069的《商品房买卖合同》（含附件一、附件二、附件三及附件四，以下简称“合同”），经双方友好协商，就合同的有关条款变更和未尽事宜达成本协议，以供双方共同信守。一、双方同意对《商品房买卖合同》第七条补充如下：1、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。八、补充协议的效力。作为合同附件，与合同正文具有同等法律效力；本补充协议条款与合同如有冲突的，以本补充协议的条款为准。2020年6月30日，原告向西峡县房管局交纳了房屋专项维修资金6761元。后因原告未能办理住房按揭贷款手续，未向被告支付剩余购房款，2021年1月10日，被告向原告邮寄律师函，通知原告：解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由原告支付房屋总价款30%的违约金。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当诚信履行。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定原告以银行按揭方式支付购房款，现因银行贷款手续不能办理致使房屋买卖合同无法履行，根据合同约定，原告逾期付款超过180日被告有权解除合同，2021年1月10日，被告向原告邮寄了解除合同通知，该通知到达原告时本合同已经解除，现原告诉请解除双方之间的商品房买卖合同，本院不予支持。合同解除后，原告诉请被告返还原告已支付购房款73395元，同时要求被告退还交纳税费880元，被告同意，并同意协助原告办理案涉房屋的住房专项维修基金退还手续并解除案涉房屋的商品房备案登记，本院予以确认。根据双方之间的《商品房买卖合同》约定：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；同日双方又签订《附件四：合同补充协议》约定：逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金；同日再次签订《补充协议》约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。…买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。以上双方签订了《商品房买卖合同》和《附件四》之后，又签订了《补充协议》，《补充协议》约定“本补充协议条款与合同如有冲突的，以本补充协议的条款为准”，补充协议约定的违约责任和原合同及《附件四》不一致，应按补充协议约定为准，即原告应按应付款1%为2800元向被告支付违约金，故对被告要求按照原合同附件四约定的商品房总价款的10%支付违约金的辩解理由本院不予采纳。综上，被告在扣除原告应支付违约金2800元后退还原告购房款71475元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、被告南阳恒中置业有限公司协助原告吴忠成办理西峡县御景半岛1号楼2单元101室的住房专项维修基金退还手续及解除该房屋的商品房备案登记。二、被告南阳恒中置业有限公司于本判决生效后十日后退还原告吴忠成71475元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告吴忠成其他诉讼请求。案件受理费828元，由原告吴忠成负担128元，被告南阳恒中置业有限公司负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李向阳二〇二一年五月二十七日法官助理朱江伟书记员王雪