广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0105民初2885号 原告：依美玉，女，1991年12月26日出生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州砚山县。 委托诉讼代理人：林泽，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志高，北京市京师（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西百世富投资开发有限公司，住所地南宁市大学东路162号东盟财经广场1号楼16楼1602室。统一社会信用代码91450100MA5MWYQ92R。 法定代表人：马荣贵，经理。 原告依美玉与被告广西百世富投资开发有限公司（以下简称百世富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后,依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告依美玉的委托诉讼代理人林泽、李志高，被告百世富公司的法定代表人马荣贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告依美玉向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2020年11月1 —2— 2日签订的《“清河尊府”合作建房合同》无效；2.请求判令被告返还原告已付的首付购房款91365元，并支付利息1172.52元（以91365元为基数，按照贷款市场报价利率，从2020年11月12日起暂计至2021年3月11日，实际利息应计至被告全额返还款项时止），以上共计92537.52元；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原告于2020年11月，经中介介绍，得知南宁市江南区附近的“清河尚府”项目。在“清河上府”售楼部内，销售人员向原告推介房屋，并承诺房屋可办理产权证至原告名下，可落户，可享受学区政策等情况。随即，原告便于2020年11月12日与被告签订《“清河尊府”合作建房合同》（合同编号：合建字【2020】第011号）。（以下简称合同）合同约定原告参与合作建设物业为清河上府【三期尊府】8号楼Ａ902号房。按照合同约定，原告于签订合同当日，向被告支付首付款91365元，被告收到首付款后，向原告出具对应数额的收据。随后原告得知自己购买的房屋可能存在问题，便向有关部门咨询情况，得知涉案房产项目土地属于南宁市江南区的三产用地，将来不可能为涉案房产产权办理至申请人名下。原告认为，原告与被告签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民 —3— 共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合作建房合同无效，被告收取的合作建房款91365元应当返还给原告，并以91365元为基数，按照贷款市场报价利率，从2020年11月12日起暂计至2021年3月11日，支付利息1172.5元，实际利息应计至被告全额返还款项时止。至起诉之日，经原告多次与被告协商解决拖欠退房款事宜，被告均未履行退款。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求确认原告与被告于2020年11月12日签订的《“清河尊府”合作建房合同》无效；判令被告返还原告已付的首付购房款91365元，并支付利息1172.52元（暂计至2021年3月11日，实际利息应计至被告全额返还款项时止），以上共计92537.52元。 被告百世富公司辩称：同意在6个月之内退还原告所支付的购房款项。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：2020年11月12日，原告与被告百世富公司签订一份《清河尚府【三期尊府】合作建房合同》（合同编号：合建字【2020】第011号），合同约定：被告百世富公司通过与南宁市江南区签订合同获得该组的国有划拨性质土地开发权，期限70年，从2016年10月1日0:00时至2086年9月30日24:00时止。该地块位于南宁市江南区，定强路以西，南宁市国土资源局已颁发的不动产权证书为桂（2018）南宁市不动产权第0224 —4— 795号，用地性质为商业服务业设施用地。原告与被告百世富公司双方合作建房的物业为清河尚府【三期尊府】综合楼房，项目房屋位于清河尚府【三期尊府】8号楼A902号房，建筑面积为79.31平方米。原告自合建商铺交付之日起享有使用权，即自2022年2月19日起至2086年9月30日止。自该房屋交付使用之日起五年内，若相关政策允许办理不动产权证，被告必须配合原告办理该不动产权证，如果被告不配合原告而导致无法办理该不动产权证，原告有权要求被告将已交的合作建房款无息退回给原告，同时，原告将该房退回被告，但原告无权要求被告方任何赔偿。合建房单价为2880元/㎡，总价款为228413元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即91365元；于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到被告百世富公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即45683元；于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到被告百世富公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即45683元；于收到被告百世富公司交房通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即45682元。被告百世富公司在2022年2月19日将合建房交付原告使用。原告于合同签订当日向被告百世富公司支付首付款91365元。被告百世富公司向原告出具《收据》一张。 又查明：被告百世富公司未向原告交付涉案房屋。 另查明：截至本案法庭辩论终结时，被告未举证证明，涉案项目已取得商品房预售许可证明。 本院认为：原告与被告签订的《清河尚府【三期尊府】合作建房合同》（合同编号：合建字【2020】第011号），名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合 —5— 同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2020]17号）第二十二条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的房屋销售手续，故被告销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。被告对原告要求退还合作建房款亦无异议，故原告要求判令被告退还合作建房款91365元，依据充分，本院予以支持。本案被告明知合作项目未取得合法建设手续，仍将房屋出卖给原告，对此被告存在过错，因此应赔偿原告交付的建房款的利息损失。利息应自原告付款之次日起计算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付。原告主张利息计付至被告全额返还款项时止，并不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二条的规定，判决如下： 一、确认原告依美玉与被告广西百世富投资开发有限公司于2020年11月1 —6— 2日签订的《清河尚府【三期尊府】合作建房合同》（合同编号：合建字【2020】第011号）无效； 二、被告广西百世富投资开发有限公司返还原告依美玉合作建房款91365元； 三、被告广西南宁百世富投资开发有限公司支付原告依美玉利息损失（计算标准：以91365元为基数，自2020年11月13日起计算至被告实际全额返还款项时止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1057元，由被告广西百世富投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 —7—          二〇二一年五月十一日 书记员何娜