河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1464号上诉人（原审被告）：周艳敏，女，1992年3月16日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：李硕，河南框正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈常利，男，1981年8月22日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李**程，河南黄国胜律师事务所律师。上诉人周艳敏因与被上诉人陈常利租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周艳敏及其委托诉讼代理人李硕，被上诉人陈常利的委托诉讼代理人李**程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周艳敏上诉请求：1、请求二审法院撤销（2021）豫1503民初33号民事判决书，依法改判或将案件发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、“新冠疫情”属《房屋租赁合同》第十二条规定的不可抗力因素，一审法院依法不应支持违约金，且对实际租住时间认定错误，显属认定事实不清。2、权利与义务应对等，被上诉人有按约定积极主张租金的义务。二、二审法院适用法律错误。陈常利辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。陈常利向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋租金7200元；2、判令被告支付房屋占有使用费（自2020年11月1日起至交付房屋之日止，按照每月租金800元，计算房屋占有使用费）；3、判令被告支付违约金800元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月21日，原告陈常利、被告周艳敏及中介合兴地产有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、房屋位置坐落在信阳市××华府××室，房屋设施有电视、冰箱、洗衣机、淋浴器；2、租赁期限自2019年11月1日至2020年10月31日止。租赁期满后，合同即终止，届时乙方（被告）须将房屋退还甲方（原告），如乙方要求继续租赁，须提前一个月向甲方提出申请，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；3、房屋的使用性质为商住用房，月租金为1600元。租金以现金转账方式支付，双方议定首付3个月，另付1600元押金，以后按每3个月结算一次，提前30天支付下次房租，押金不变。4、违约处理：甲乙双方在合同期内，均不得违约。如违约，违约方应按本房屋壹月租金赔偿对方（作为违约赔偿金）。如遇特殊原因，双方自行解决，乙方逾期不支付租金累计超过10天或者乙方欠缴应承担的费用累计超过500元，甲方可通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。《房屋租赁合同》签订后，原告遂将该房屋交付给被告使用，被告缴纳三个月租金及一个月押金共计6400元。2020年1月14日，被告周艳敏因个人原因搬离所租房屋后再未入住，但因搬离匆忙未告知原告也未将钥匙交付原告。2020年8月份，原告向被告催交房租时，被告告诉原告已经搬离房屋并不再租住，但因人在外地一直未能交付钥匙。庭审结束后，原告陈常利的委托诉讼代理人核对笔录时在开庭笔录上手写添加提出变更诉讼请求。一审法院认为，合同应当遵守。本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。被告周艳敏在租赁合同存续期间，因个人原因搬离出租房屋，并不再租住，但并未告知原告，直至2020年8月份，原告催要房租时，才告知原告已经搬离并不再租住。被告的行为已经构成了违约。在此期间的房租共计6个月，即9600元，被告应当支付给原告。另，根据双方签订的《房屋租赁协议》约定，原告有权要求被告支付一个月的房屋租金作为违约金，原告主张支付违约金800元，并未超过该合同约定，本院予以支持。因被告提前支付了原告1600元房屋押金原告未予退还，该违约金在其交纳的押金中予以冲抵。根据《房屋租赁合同》的约定，被告在2019年12月就应当向原告支付下一个季度的房租，被告辩称在2020年4月7日向原告告知不再续租房屋，依据被告提供的双方微信聊天记录显示，双方在2020年4月7日进行了微信沟通，但被告并未向原告告知不再租赁房屋，原告也未向被告提及房屋租金的问题，原告陈述在2020年8月才向被告催收逾期房租，被告也在原告催收房租时才告知原告已经搬离房屋，并不再租住。在此之前未交纳的2020年2、3、4、5、6、7月份房租共计9600元，被告应当承担，原告诉请要求被告支付房租7200元，未超过合同约定的被告所欠房租范围，本院予以支持。2020年8月份之后直至合同终止的房租，因原告未采取适当措施防止损失的扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿，因此，原告的第二项诉请，于法无据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付房租7200元及违约金800元，被告交纳的押金1600元，应当予以扣除。关于原告庭审结束后提出变更诉讼请求，根据民事诉讼法的相关规定“案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，据此，原告提出变更诉讼请求系在法庭辩论终结后，在此，本院不予合并处理，对其增加的诉讼请求部分，应当另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的第二百三十二条之规定，判决：一、被告周艳敏于本判决生效之日起十日内向原告陈常利支付房屋租金5600元（其押金1600元已扣除）；二、被告周艳敏于本判决生效之日起十日内向原告陈常利支付违约金800元；三、驳回原告陈常利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告周艳敏承担。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，根据二审查明事实，2019年10月21日，周艳敏与陈常利、中介合兴地产有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁陈常利位于信阳市××华府××室的房屋。2020年1月14日，周艳敏因个人原因搬离所租房屋，但并未告知陈常利也未交付钥匙。2020年8月，陈常利向周艳敏催交房租时，得知周艳敏已搬离该房屋且不再续租。本院对一审查明的相关事实予以认定。上诉人周艳敏的上诉理由经查：一、一审认定事实和判决结果有无事实和法律依据问题。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等事宜予以明确约定，该合同上有周艳敏本人的签字和按印，应视为其真实意思表示，理应合法有效。此后，周艳敏虽自行搬离房屋，但并未向出租人陈常利履行通知义务，也没有向陈常利交付房屋钥匙及对房屋设施进行清点、检查移交，因此，本案因周艳敏未履行合同约定义务，导致合同并未实际解除仍然有效，周艳敏应在双方租赁关系存续期间承担支付房屋租金的责任。同时，根据合同约定，周艳敏未在合同履行期限内支付房屋租金已构成违约，应当支付违约金。周艳敏虽对本案实际租住时间不予认可，并要求减少租赁费，但并没有提供充分证据证明其主张，理应承担举证不能的法律后果。故一审法院根据相关法律规定和本案实际情况，判决周艳敏支付租金及违约金并无不当，本院予以确认。二、一审适用法律是否正确问题。本案系租赁合同纠纷，原审关于法理阐述及基本事实认定正确，法律适用准确，不存在侵犯上诉人实体权利或诉讼权利的情形。综上所述，周艳敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周艳敏负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二一年五月八日法官助理马征程书记员黄莹莹