辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初2027号原告：孟小红，女，1972年5月30日出生，汉族，住庄河市。原告：孟相宝，男，1963年10月2日出生，汉族，住庄河市。原告：孟相海，男，1969年8月29日出生，汉族，住庄河市。原告：潘向华，女，1963年11月9日出生，汉族，住庄河市。原告：马先杰，女，1970年4月17日出生，汉族，住庄河市。五原告共同委托诉讼代理人：辛儒轶，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：康金怡，系北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被告：王延新，男，1969年11月21日出生，汉族，住庄河市。被告：刘晓雁，女，1970年9月6日出生，汉族，住庄河市。原告孟小红、孟相宝、孟相海、潘向华、马先杰诉被告王延新、刘晓雁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孟小红及五原告共同委托诉讼代理人辛儒轶、被告王延新、刘晓雁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间于2011年12月27日签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令二被告注销证号为“庄房权证庄私字第××号”的房屋所有权证并协助原告将该案涉房屋所有权登记转移至原告名下；3.判令被告承担本案全部诉讼费及房屋所有权注销、转移登记的相关费用。事实与理由：原告孟小红、孟相宝、孟相海系三兄妹，三人及共有人潘向华、马先杰原系案涉“庄河市兴达街道干沟村七队单层东二套”房屋（81m2）的共同共有人。2010年案外人于国涛向原告孟相宝放贷，并让其提供房屋进行担保。2011年12月，案外人于国涛又以能为孟氏兄妹及共同共有人分劈房照为名，让原告五人与被告王延新、刘晓雁签订了《房地产买卖契约》及房产变更登记等相关手续，客观上将案涉房屋过户至被告王延新和刘晓雁名下。2019年11月15日，被告向庄河市人民法院提起诉讼，以对案涉房屋享有所有权为由，要求该房屋实际占有人孟小红母女返还原物，腾退房屋。2020年12月10日，庄河市人民法院对该案作出（2020）辽0283民初3935号重审判决，认定被告实系借用诉讼方式，通过提供虚假事实、利用法律途径谋取不正当利益，判决驳回王延新、刘晓雁的全部诉讼请求。鉴于另案已查清本案所涉之事实，案涉《房地产买卖契约》的签订系行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，并非原告的真实意思表示，故该《房地产买卖契约》应属无效。原告现依据中华人民共和国民法典、中华人民共和国民事相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告王延新辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院查清案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。1、五原告2010年7月27日向我本人借款20万元，2010年8月25日孟相宝向我本人借款5万元，2010年9月22日孟相宝向我借款10万元，约定违约金为借款总额的10%，后经协商一致，于2011年12月27日原告自愿就房屋过户到我名下，直到今日原告一直拖欠该欠款，我要求原告腾退房屋，但是五原告提出是让与担保，我提出是以房抵债，但是没有办理以房抵债的手续，没有办理以物抵债协议，人民法院采信了五原告让与担保的意见，驳回了我以物抵债要求原告腾退的诉讼请求，现原告要求确认合同无效，我认为没有事实和法律依据，本案原告只要先履行偿还义务，我才能把本案涉及的房屋过户到五原告名下，因为法律有履约抗辩权，根据民法典第526条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝先履行一方的请求，故请依法驳回五原告的诉讼请求。2、2011年12月27日双方签订的房屋买卖契约，经过庄河公证处进行公证，五原告自愿将本案涉及的房屋办理到本人名下，不存在原告意思表示不真实的问题，故请依法驳回五原告的诉讼请求。3、原告诉状称案外人于国涛分劈房照为由，办理房屋登记，以及本案涉及的房屋买卖契约的签订，是以虚假意思表示实施是民事行为，并非是原告的真实意思表示，以上这些都是错误的，因为本案涉及的房屋买卖契约是在庄河市公证处进行公正，五原告与本人的意思表示都是真实的，不存在虚假行为，原告提出属于让与担保，而让与担保在民事理论上是承认的，经人民法院审理和认定属于让与担保，原告提出让与担保中的办理房屋产权行为是虚假意思表示，实施的民事行为根本不成立，人民法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2010年7月27日，五原告向被告出具借据，主要内容为：因借款人需要，现向王延新借人民币贰拾万元整，于2010年9月27日前还清，逾期还款借款人每天向出借人支付借款总额10%的违约金。2010年8月25日，原告孟相宝向被告出具借据，主要内容为：因借款人需要，现向王延新借人民币伍万元整，于2010年9月25日前还清，逾期还款借款人每天向出借人支付借款总额10%的违约金。2010年9月22日，原告孟相宝向被告出具借据，主要内容为：因借款人需要，现向王延新借人民币拾万元整，于2010年10月22日前还清，逾期还款借款人每天向出借人支付借款总额10%的违约金。2011年12月27日，原告孟小红、孟相宝、孟相海（甲方）与被告王延新（乙方）签订《房地产买卖契约》，主要内容为：甲方自愿将自有的坐落在庄河市兴达街道干沟村七队单层中的东二套出售给乙方，房屋建筑面积为81.00平方米，房屋所有权证编号为《庄房权证庄私字第××号》，成交价格总额为202400元。甲方于2011年12月27日将上述房地产正式交付乙方。房地产办理过户手续，所需缴纳的税、费由甲方承担。原告潘向华、马先杰在甲方共有人处签字，被告王延新在乙方共有人处签字。上述合同签订后，被告未向原告支付购房款，原告未向被告交付房屋，案涉房屋一直由孟小红占有居住至今。案涉房屋的原产权人为孟小红、孟相宝、孟相海，原告潘向华、马先杰为共有人，不动产权证号为201004944。2012年1月13日，案涉房屋的产权由原产权人孟小红、孟相宝、孟相海变更登记为王延新、刘晓雁，变更后不动产权证号为201200266。另查明，在本院审理的（2020）辽0283民初3935号王延新、刘晓雁诉孟小红、孟金慧、孟相宝、于国涛返还原物纠纷一案中，王延新、刘晓雁以其与孟小红、孟相宝、孟相海等三人签订了《房地产买卖契约》并办理过户登记，孟小红、孟金慧一直居住在案涉房屋中，不腾退房屋为由，向本院提起诉讼，请求孟小红、孟金慧腾退案涉房屋。该案经本院审理认为：双方当事人虽在为期二个月的短期借款之后间隔近一年左右的时间才签订房屋买卖合同并办理所有权过户登记，但是案涉买卖合同及所有权转移实为以房（为民间借贷）担保，而非真实的房屋买卖或以房抵债。故该案驳回原告王延新、刘晓雁的全部诉讼请求。现该案已生效。诉讼中，依据原告申请，本院作出（2021）辽0283民初2027号民事裁定书，将登记在被告王延新、刘晓雁名下的坐落于庄河市兴达街道干沟村七队单层（不动产权证号：201200266）房屋予以查封。本院所认定的上述事实，有《房地产买卖契约》、借据、庄河市人民法院（2020）辽0283民初3935号民事判决书、微信聊天记录、银行流水、不动产登记中心出具的房屋所有权证明细及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：案涉《房地产买卖契约》及房屋所有权转移已经本院（2020）辽0283民初3935号生效民事判决书认定为让与担保，而非真实的房屋买卖或以物抵债。原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”据此，原、被告签订的《房地产买卖契约》应为无效，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。无效的《房地产买卖契约》自始没有法律效力,《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，现被告依据无效的《房地产买卖契约》已经将案涉房屋变更登记至其名下，则被告负有协助将案涉房屋过户至原告名下的义务。故对原告请求被告注销证号为“庄房权证庄私字第××号”房屋所有权登记并协助原告将案涉房屋所有权转移至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担房屋所有权注销、转移登记的相关费用的诉讼请求，因该请求的相关费用未实际发生，本院不予支持。关于被告称房屋系以物抵债而非让与担保，《房地产买卖契约》的签订及房屋变更登记系原告自愿行为，不存在虚假行为的辩解，因本院（2020）辽0283民初3935号民事判决书中已对此作出了详细阐述，本案不作赘述，对于被告的辩解，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下：一、原告孟小红、孟相宝、孟相海与被告王延新于2011年12月27日签订的《房地产买卖契约》无效；二、被告王延新、刘晓雁于本判决发生法律效力之日起十日内注销证号为“庄房权证庄私字第××号”房屋所有权登记并协助原告孟小红、孟相宝、孟相海、潘向华、马先杰办理案涉房屋（坐落于庄河市兴达街道干沟村七队单层，现不动产权证号：201200266）的所有权变更登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2168元，原告已预交，由被告王延新、刘晓雁负担，于本判决生效之日起七日内向庄河市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，应予退还原告2168元。保全费1532元，由被告王延新、刘晓雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于政雄二〇二一年五月二十日书记员  王婷婷附：本判决适用相关法律条文《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。