内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终474号上诉人（一审被告）：王利宾，男，1989年2月11日出生，住包头市。委托诉讼代理人：唐建珍，内蒙古鹿城联众（白云鄂博）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：席耀科，男，1977年9月10日出生，住包头市。委托诉讼代理人：王旭，内蒙古钢苑律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贺智，男，1988年1月12日出生，住包头市。被上诉人（一审被告）：包头鲁商置业有限公司。法定代表人：王伟，该公司常务副董事长。委托诉讼代理人：王馨爽。一审第三人：高雪勇，男，1989年9月25日出生，住包头市。上诉人王利宾因与被上诉人席耀科、贺智、包头鲁商置业有限公司、一审第三人高雪勇房屋买卖合同纠纷一案，不服包头市青山区人民法院（2020）内0204民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王利宾的委托诉讼代理人唐建珍、被上诉人席耀科及其委托诉讼代理人王旭、被上诉人包头鲁商置业有限公司的委托诉讼代理人王馨爽、一审第三人高雪勇到庭参加诉讼。被上诉人贺智经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王利宾上诉称，1.撤销包头市青山区人民法院（2020）内0204民初406号民事判决书，并依法改判；2.本案一、二审因诉讼产生的费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.《房屋买卖（置换）合同》不是上诉人王利宾真实意思的表示。从事实上看，上诉人王利宾与被上诉人席耀科从未就房屋买卖事宜进行过协商，更未与其签订过任何买卖合同。上诉人从来没有将房屋出售给被上诉人席耀科的意思表示，而被上诉人席耀科持有的《房屋买卖（置换）合同》甲方签名处王利宾的签名系由被上诉人贺智签署，而上诉人王利宾从来没有给贺智出具过授权委托书。这份合同是贺智的意思表示，而不是王利宾的真实意思表示。2.上诉人签署的是针对与高雪勇贺智合伙收房所签合同的协助义务，而非对贺智单方无权处置行为的追认。3.收取被上诉人席耀科购房款的是贺智，而非上诉人，贺智已经表示自愿返还购房款，不应判决上诉人承担共同返还购房款责任。4.上诉人没有收取被上诉人席耀科购房定金，不应判决上诉人承担违约责任。即便认定涉诉合同成立，合同约定的定金仅为一万元，判决上诉人承担4万元违约金也没有事实和法律依据。况且上诉人并未实际收取被上诉人席耀科购房款和定金，实际收取人为被上诉人贺智，应由贺智承担违约责任。5.本案实际违约者是被上诉人席耀科，其没有权利要求上诉人承担违约责任。一审庭审中，被上诉人贺智和鲁商公司均已证实，导致纠纷出现的根本原因是被上诉人席耀科未能交付购房款，所以真正违约的一方是被上诉人席耀科。二、原审判决适用法律错误。从证据上看，（1）被上诉人席耀科出示的所有收条都是由贺智签署的，证明所有购房款都是交给了贺智，而非上诉人。一审法院判决上诉人承担共同返还购房款适用法律错误。（2）涉诉合同约定的定金为1万元，收取被上诉人购房款及定金的人是被上诉人贺智，而非上诉人，一审判决上诉人承担违约责任错误。（3）违约一方系被上诉人席耀科，要求上诉人承担违约责任适用法律错误。席耀科辩称：一、一审法院认定事实清楚。1.王利宾是涉案房屋的所有权人。2.被答辩人称2018年10月29日签署补充协议是针对与高雪勇所签合同的协助义务没有事实和法律依据，被答辩人与答辩人另行签订补充协议，作为房屋所有权人，其行为明显是对《房屋买卖（置换）合同》及对贺智授权的追认，正是因为有房屋所有权人的追认，在其追认当日，答辩人向鲁商置业缴纳了中介费，向被答辩人账户支付定金30000元，其后又向王利宾本人账户支付购房款180000元。收取购房款的账户就是王利宾本人的账户。3.答辩人已经按补充协议交了22万元的首付款，包含4万元的定金。被答辩人王利宾与案外人高雪勇与贺智之间的纠纷导致合同无法继续履行，给答辩人造成严重损失，应当按照合同约定的房屋总价款的10%承担违约责任。二、一审法院判决第一、二、四项适用法律正确，请二审法院予以维持。并改判第三项上诉人王利宾向席耀科按照房屋总价10%即116000元支付违约金。三、上诉人王利宾认为包头鲁商置业有限公司应当承担法律责任，答辩人同意此观点。请法院改判包头鲁商置业有限公司承担返还购房款及利息的连带责任。包头鲁商置业有限公司辩称，一审判决正确。答辩人不认识高雪勇，已经退还中介费，不应当承担连带责任。高雪勇答辩称，房屋是我正常购买，有合同和收条买卖协议。贺智未到庭，未提供书面答辩意见。席耀科向一审法院的起诉请求：1.解除原告与被告王利宾、被告包头鲁商置业有限公司签订的《房屋买卖合同》（包括补充协议）；2.被告王利宾、贺智向原告返还购房款220000元及利息（利息从2018年11月2日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告王利宾向原告支付违约金116000元；4.被告王利宾赔偿原告装修损失10000元；5.被告包头鲁商置业有限公司向原告返还中介费10000元；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第5项诉讼请求；并增加一项诉讼请求：“判令被告包头鲁商置业公司对被告王利宾、贺智应当返还原告的220000元购房款及利息承担连带责任。一审法院审理查明的事实:2018年9月26日，原告席耀科作为购房人（乙方），被告王利宾作为售房人(甲方)，被告包头鲁商置业有限公司作为中介方（丙方），三方签订《房屋买卖（置换）合同》，合同第一条约定，甲方自愿将坐落在××区房屋出售给乙方，合同第二条约定房屋的成交价格为1160000元，合同第三条约定乙方须向丙方交纳中介服务费6000元、贷款服务费16000元，合同第四条约定乙方于2018年9月26日交付甲方定金10000元，乙方于甲方办理完该房屋提前还款前向甲方支付购房款360000元（包含定金），剩余房款800000元乙方委托丙方向银行办理贷款，待银行放款后付于甲方。合同第六条约定：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。如未进行首付款或全款交接则定金金额作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。该合同甲方签章处签有“贺智代王利宾”，乙方签章处有席耀科签名，丙方签章处包头鲁商置业有限公司加盖合同专用章。当日，原告将定金10000元交付被告贺智，被告贺智为原告出具收条一张，内容是：“今收到××区房屋定金壹万元整（￥10000元整），收款人：贺智2018年9月26日”。签订该《房屋买卖（置换）合同》时，被告鲁商置业向原告出示了《授权委托书》，被告王利宾称该授权委托书上“王利宾”的签字不是其所签，签合同时其不知情，被告贺智及被告鲁商置业均称授权委托书上“王利宾”的签字不清楚是谁所签。2018年10月29日，原告与被告王利宾签订了一份补充协议。内容为：“因席耀科购买保利三期房屋，王利宾委托贺杰（贺智）代办该房屋办理二手房按揭贷款，席耀科因资质不合格，因此主贷人换成席耀科爱人名下，贷款金额八十万元整，再付王利宾定金叁万元整共计肆万定金，房本由21世纪不动产（鲁商置业）暂为保管，然后王利宾将钥匙交给席耀科，在此期间可以买卖，可以租赁，可以装修，可以自己住，银行通知打首付款当天席耀科交付王利宾首付款贰拾贰万元整（包含定金肆万元整），剩下壹拾肆万元当天打欠条，还款期限2个月内归还”。当日，原告向被告鲁商置业交纳中介费10000元，原告之妻赵静通过工商银行向被告王利宾转账30000元用于支付定金。同日，被告鲁商置业将房屋钥匙交给原告。后原告对房屋进行了砸墙等装修，共支出装修费10090元。2018年11月2日，原告之妻赵静通过包商银行向被告王利宾汇款180000元用于支付购房首付款。贺智为原告出具收条一张，内容是：“今收到××区房屋首付款贰拾贰万元整（￥220000元整），应收叁拾陆万元整，实收贰拾贰万元整包含定金。收款人：贺智代王利宾”。同日，席耀科出具欠条一张，内容是：“今欠到王利宾房屋首付款壹拾肆万元整（￥140000.-），席耀科承诺在2019年1月2日之前归还，如到期未归还则追究席耀科法律责任。如2019年1月2日之前没有办理过户手续，则该欠条作废。欠款人:席耀科2018.11.2”。后贺智从王利宾卡上转走180000元，王利宾又微信转给贺智10000元，剩余房款20000元在王利宾处，王利宾称是抵顶了贺智欠其的房款。另查明，包头市青山区青东路19号保利花园沁心园23-605号房屋所有权人为被告王利宾。在向原告卖房前，被告王利宾已将案涉房屋出售给第三人高雪勇，高雪勇向王利宾支付了部分购房款。2018年8月17日，王利宾向高雪勇出具《授权委托书》，委托高雪勇办理案涉房屋的银行贷款、抵押注销等相关事宜。高雪勇得知被告王利宾将房屋出售给原告后，制止原告装修，王利宾将房屋的锁换掉。还查明，被告鲁商置业已返还原告席耀科中介费10000元。一审法院认为，原告席耀科与被告王利宾及被告鲁商置业签订《房屋买卖（置换）合同》时，虽然是被告贺智代王利宾在该合同上签字，被告王利宾称其未向贺智出具过授权委托书，但2018年10月29日，被告王利宾与原告签订了一份补充协议，并接收了原告所付的房款，应视为被告王利宾对该《房屋卖（置换）合同》及对贺智授权的追认，该《房屋买卖（置换）合同》及补充协议合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，案涉房屋存在权属纠纷致使《房屋买卖（置换）合同》及补充协议无法履行，原告已不能实现其合同目的，故原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》及补充协议的诉讼请求，法院予以支持。被告王利宾抗辩其与原告签订补充协议是履行其与高雪勇所签订合同的协助义务，但未提交相应的证据，其抗辩意见，法院不予采信；其主张合同无效的抗辩意见，法院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，原告共支付购房款220000元（包含定金），并由被告贺智代王利宾出具了收条，故被告王利宾应返还原告购房款220000元。庭审中，贺智同意返还原告购房款，是其真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故法院支持被告王利宾与被告贺智共同返还原告席耀科购房款220000元。原告要求支付利息的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。对于原告请求的违约金。法院认为，被告王利宾明知该房屋已卖给第三人高雪勇，还将存在权属纠纷的房屋出售给原告，违反了《房屋买卖（置换）合同》第六条的约定，应承担违约责任。关于违约金的数额，《房屋买卖（置换）合同》第六条第4款约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10％作为违约金。如未进行首付款或全款交接则定金金额作为违约金”。本案中，原告席耀科仅向被告王利宾支付了部分首付款，双方未进行首付款交接，即本案的违约金应按定金计算，故被告王利宾应向原告席耀科支付违约金40000元。关于原告主张的装修损失。原告与被告王利宾签订了补充协议后依据约定进行装修，共支出装修费10090元，被告王利宾应赔偿原告装修费损失，原告请求赔偿10000元，法院予以支持。关于被告鲁商置业的责任承担问题。原告主张鲁商置业对房屋没有尽到审查义务，并通过鲁商置业将同一房屋出售给多个买家，存在严重过错，应当对购房款及利息承担连带返还责任。法院认为，被告鲁商置业已尽到了基本审查义务，其一，在签订房屋买卖合同时，贺智持有案涉房屋的房屋所有权证，且贺智向房屋所有人王利宾打电话进行询问确认时，原告在场，即原告对贺智代王利宾签署合同知情且同意；其二，原告与王利宾本人签订了补充协议，对房屋买卖事项进一步确认；同时，因王利宾提交的其与第三人高雪勇签订的房屋买卖合同上并未加盖鲁商置业的印章，无法证实被告鲁商置业对被告王利宾已将案涉房屋售于高雪勇的行为知情，故被告鲁商置业不存在帮助被告向原告隐瞒重要事实的过错。因此，原告要求被告鲁商置业对购房款及利息承担连带返还责任的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，原告席耀科的诉讼请求，法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告席耀科与被告王利宾及被告包头鲁商置业有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》及原告席耀科与被告王利宾签订的补充协议；二、被告王利宾、被告贺智共同返还原告席耀科购房款220000元，于判决生效之日起十五日内付清；三、被告王利宾支付原告席耀科违约金40000元，于判决生效之日起十五日内付清；四、被告王利宾赔偿原告席耀科装修费损失10000元，于判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告席耀科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元（原告席耀科已预交），由原告席耀科负担1350元，被告王利宾负担5350元。保全费5000元，由被告王利宾负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据2018年9月26日席耀科、王利宾（贺智代）及鲁商置业签订的《房屋买卖（置换）合同》及2018年10月29日王利宾与席耀科签订的补充协议内容可知，王利宾和席耀科之间具有买卖房屋的真实意思表示，上述合同、协议具备房屋买卖合同的主要条款，且王利宾作为出卖人也按约定收取了席耀科的部分购房款，故王利宾和席耀科之间的房屋买卖合同关系成立。王利宾上诉称《房屋买卖（置换）合同》非其授权贺智签订的，补充协议是履行与高雪勇所签合同的协助义务的主张，该主张证据不足，不予支持。王利宾在涉案房屋已经出售于高雪勇的情形下，仍与席耀科达成房屋买卖合同关系，致使席耀科购房合同目的不能实现，依法应返还席耀科购房款并赔偿经济损失。王利宾认为贺智承诺返还购房款，其不应再承担返还购房款责任的理由。虽一审审理中贺智同意返还席耀科购房款，但席耀科并未放弃对王利宾承担违约责任的主张，作为合同的相对方王利宾应承担民事责任；席耀科通过银行汇款、转账、现金方式向王利宾支付房款及定金，一审据此判决王利宾、贺智共同返还席耀科购房款正确。一审法院对违约金、装修损失的认定亦无明显不当。综上所述，上诉人王利宾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人王利宾负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 李雅滨二〇二一年五月十一日法官助理 亢 晶书记员 朱婧婷附：本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。