广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1973执异149号 案外人罗付英，女，汉族，1974年2月5日出生，住广东省东莞市。 案外人周锦华，男，汉族，1987年12月20日出生，住广东省东莞市。 以上共同委托代理人叶伟智、卢颖华，广东雄爵律师事务所律师。 申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司常平支行，经营场所为广东省东莞市常平镇常平大道南侧。 负责人陈伟贤。 被执行人尹耀辉，男，汉族，1964年7月14日出生，住广东省东莞市。 本院在执行申请执行人东莞农村商业银行股份有限公司常平支行（以下简称东莞农商行常平支行）与被执行人尹耀辉其他执行纠纷一案【案号：（2020）粤1973执8393号】过程中，依法查封了被执行人尹耀辉名下一处房屋，案外人罗付英、周锦华于2021年3月5日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人罗付英、周锦华向本院提出请求：依法解除对坐落于东莞市苏坑区埔田房屋（房地产权证号为22××44）（以下简称案涉房屋）的查封措施。事实与理由：案外人罗付英、周锦华与尹耀辉、黄润轩（于2018年身故）在2015年11月23日签订《房地产买卖合同》，约定案外人罗付英、周锦华以118万元的价格购买尹耀辉、黄润轩拥有的案涉房屋，案外人罗付英已分多次以银行转账和现金方式全额支付购房款给尹耀辉。2016年8月10日，尹耀辉、黄润轩出具收款收据，确认收到罗付英房屋转让款118万元。当日，尹耀辉将案涉房屋交付给案外人，案外人也实际占有案涉房屋至今。2019年，案外人在办理案涉房屋过户登记时，发现尹耀辉在（2018）粤1973民初20700号案件中，法院依据东莞农商行常平支行的财产保全申请，查封了案涉房屋，查封期限为三年。该查封措施严重影响罗付英、周锦华办理案涉房屋的过户登记手续。 案外人罗付英、周锦华认为，第一，案外人的《房地产买卖合同》是在法院查封案涉房屋之前基于案外人与尹耀辉、黄润轩的真实意思表示下签订的，合同内容并无违反法律、行政法规效力性、强制性规定，且签订合同之日有中介方马丽霞、利惠伦及东莞市苏坑村村民委员会周田虎见证双方签订过程，虽合同约定简洁，存在笔误及部分瑕疵，但因案外人与尹耀辉已在房屋交易时实地查看过案涉房屋的状态，该笔误及瑕疵部分并未造成双方对于合同生效构成要件的重大误解，且合同签订后双方已按约履行主要义务，合同应当视为合法有效。第二，2016年8月10日，被执行人尹耀辉已向案外人交付房屋。房屋交付后，由于案外人对于房屋并无迫切入住需求，因此案外人并未第一时间入住房屋，即无实际使用房屋。随后在2018年，案外人罗付英重新装修房屋，并将案涉房屋出租给他人。案外人认为，通过何种方式实现对房屋的合法占有是案外人的理性选择，虽案外人未实际使用案涉房屋，但案涉房屋一直处于案外人的占有管控之下，或通过出租的形式间接占有案涉房屋，因此应当视为案外人已合法占有案涉房屋。第三，合同约定，案涉房屋购买总价为118万元，案外人罗付英通过银行转账方式向被执行人尹耀辉支付109万元，依照被执行人尹耀辉的指示委托郑吉友（案外人罗付英的丈夫）向林带章支付购房款1万元，依照被执行人尹耀辉的指示通过现金给付的方式向中介方马丽霞支付购房款7.5万元，剩余购房款5000元抵扣被执行人尹耀辉反租案涉房屋的租金，以上合计案外人支付了购房款118万元。其中22万元的银行转账记录中案外人附言“购楼款”，案外人罗付英完成支付购房款118万元后，被执行人尹耀辉便为其出具了《收款收据》，确认收到房屋转让款118万元。至此，案外人已履行完毕支付购房款的义务。最后，自交付房屋后，案外人多次催促被执行人尹耀辉配合完成案涉房屋过户登记，但被执行人尹耀辉以新房装修、家人重病、不动产登记证书丢失需要补办等多种理由拒绝完成案涉房屋过户登记，其后案外人已无法联系被执行人尹耀辉。因此，案外人对于未能及时办理案涉房屋过户登记并无过错。综上，为维护案外人合法权益，特向法院提出执行异议。 案外人为证明其主张，提交以下证据予以佐证： 1.《房地产买卖合同》。尹耀辉作为卖方（甲方）与罗付英作为买方（乙方）于2015年11月23日签订《房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方拥有的座落在东莞市苏坑区埔田的房产/地皮，占地面积为150平方米，地上建筑面积为868平方米，房地产权证号为22××44，宗地证号为0634246，交易价为118万元，合同签订之日乙方支付10万元作为定金；首期款（含定金）为70万元，余款38万元交付日期为（双方办理完过户手续且房屋交付给乙方使用当日）或可以通过协商在备注里说明（合同最后备注内容为余款38万元平均分为每月支付10万元，即最后一个月支付8万元）；等等。该合同由卖方（甲方）尹耀辉及共有人黄润轩签名并按捺指印，买方（乙方）罗付英及共有人周锦华签名并按捺指印，中介方由马丽霞、利惠伦签名并按捺指印，合同显示有周田虎签名并加盖东莞市苏坑村村民委员会公章。 2.付款凭证。2015年11月18日，郑吉友向林带章转账支付1万元（无备注内容）。2015年11月20日，罗付英向尹耀辉转账支付9万元（无备注内容）。2015年11月27日，罗付英分别向尹耀辉转账支付48万元（无备注内容）及22万元（备注购楼款）。2015年12月22日，罗付英向尹耀辉转账支付10万元（无备注内容）。2016年1月25日，罗付英分别转账5万元及5万元，该两次转账记录均并未显示收款方姓名，亦无相关汇款备注。2016年3月31日，罗付英向尹耀辉转账支付10万元（无备注内容）。以上转账汇款合计110万元。 3.《收款收据》。2016年8月10日，黄润轩、尹耀辉出具《收款收据》，称收到罗付英房屋转让款（常平苏坑乐园11号3号）118万元。 4.《情况说明》。2020年12月22日，利惠伦出具《情况说明》，主要内容为利惠伦是罗付英、周锦华与尹耀辉、黄润轩购房交易的中介方，林带章与尹耀辉、黄润轩是朋友关系，尹耀辉为感谢林带章帮忙介绍买房人，就让罗付英将购房款中的一万元直接支付给林带章，作为介绍费；等等。该说明由证明人利惠伦签名并按捺指印。 5.房地产权证、集体土地建设用地使用证、水费及电费发票缴款凭证、水费电子缴费记录截图、电费电子缴费记录截图、《租赁合同》、《证明》、《东莞市东部公证处公证受理通知单》、发票等。 本院查明，案涉房屋位于东莞市苏坑区埔田，权属证明号码为22××44，不动产单元号（地号）为300344947，面积为861.84平方米，登记权利人为尹耀辉。 再查明，关于本院受理的原告东莞农商行常平支行与被告尹耀辉信用卡纠纷一案，东莞农商行常平支行向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2018）粤1973民初20700号民事裁定书并于2018年11月15日依据该民事裁定书查封了案涉房屋。2019年10月5日，本院依法作出（2018）粤1973民初20700号民事判决书，判决尹耀辉应偿还东莞农商行常平支行借款本金273747元并支付利息、手续费，并负担受理费6069元、保全费2110元。因被执行人尹耀辉未履行民事判决书确定的付款义务，申请执行人东莞农商行常平支行依据前述民事判决书向本院申请执行，本院以（2020）粤1973执8393号。上述财产保全措施依法转为执行程序中的财产查封措施。因该案暂不具备继续执行条件，故本院于2020年12月24日裁定终结该案本次执行程序。 以上事实，有《房地产买卖合同》《房地产权证》《集体土地建设用地使用证》《网上银行电子回单》《收款收据》、转账记录截图、不动产登记信息查询结果、发票、《证明》《情况说明》《东莞市东部公证处公证受理通知单》、民事裁定书、民事判决书、执行裁定书、查封（扣押）清单等附卷予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为案外人主张其对案涉房屋的权益是否足以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉房屋的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。 第一，关于案外人提出其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的主张。本案中，案涉房屋的登记权属证明为22××44号及登记面积为861.84平方米。然而，《房地产买卖合同》所约定的产权证号为22××44及地上建筑面积为868平方米，两个登记信息完全不一致，案外人对此也未能作出合理解释，故本院对双方在查封前是否签订合法有效的合同存疑。 第二，关于案外人提出其已按合同约定支付全部价款的主张。首先，《房地产买卖合同》签订时间是在2015年11月23日，而案外人所提供的银行转账记录显示案外人及他人郑吉友已分别于2015年11月18日及2015年11月20日转账10万元。在未签订合同前即支付款项，明显不符合一般交易习惯。其次，《房地产买卖合同》约定首期款（含定金）70万元、余款38万元，与合同约定的交易总金额118万元不符。再次，从案外人提供的所有银行转账明细分析看，郑吉友于2015年11月18日向林带章转账支付1万元，两人身份不明；2016年1月25日，案外人提供的10万元转账记录并未显示收款人的户名及账户信息；除了案外人在2015年11月27日向尹耀辉转账的22万元备注购楼款外，其他转账均无备注信息；案外人通过转账支付的总金额为110万元，而合同约定的交易金额则为118万元，剩余8万元是否通过现金支付并无相关凭据予以佐证。因而，本院认定案外人并未按照合同约定支付全部购房款。 第三，关于案外人提出案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记的主张。本案中，案外人主张黄润轩、尹耀辉在2016年8月10日已出具《收款收据》确认收到罗付英房屋转让款118万元及已将案涉房屋交付给罗付英、周锦华使用，然而，本院于2018年11月15日才查封案涉房屋，时隔两年仍未办理案涉房屋的变更登记，案外人也没有提交证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。 综上所述，由于案涉房屋的买卖不能同时满足上述四个情形及其权利不能排除执行，故案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人罗付英、周锦华的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二一年五月三十一日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；