山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3193号 上诉人（原审被告）：王世孝，男，1968年4月18日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：王喜东，山东泰广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任华平，男，1982年7月25日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：左永波，莱西恒峰法律服务所法律工作者。 上诉人王世孝因与被上诉人任华平租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初4446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王世孝向本院提出上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人诉称年租赁费15万元，与事实不符。一审法院判决上诉人退还被上诉人租赁费16万元、保证金2.5万元，与事实不符，无法律依据。上诉人在一审期间已经向法庭提交了与被上诉人2017年度租赁费20万元的证据，该证据系上诉人与被上诉人银行账户交易明细，能够印证上诉人关于第一年、第二年租赁费各22.5万元的事实。一审法院却认为该证据与本案没有关联性，没有采信上诉人提交的该份证据。上诉人认为上述2017年度租赁费相关证据，能够充分佐证或直接证明2018年、2019年每年租赁费22.5万元。另外，上诉人需要向法庭说明两点。第一，2017年度，被上诉人租赁上诉人鸡场时，鸡场设备没有更新，基本上都是陈旧、老化设备，即使是陈旧、老化设备，租赁费也达到20万元。2018年度，相关鸡场设备均是新设备，而被上诉人和一审法院认为2018年度之后的租赁费是每年15万元，2017年与2018年租赁费差额达5万元，上诉人认为，正常情况租赁费只会上涨，不会下跌，本案发生期间，当地厂房租赁市场没有出现不景气情况，所以按照市场行业规律，从常理来看，本案租赁费也不可能是15万元。第二，关于第一、二年租赁费每年22.5万元，第三年、第四年每年15万元，第五年不需支付租赁费的具体原因。上诉人需要在前期投入大量资金为任华平购进鸡场设备，一旦被上诉人入场养殖，鸡场设备便会出现折旧情况。而如果任华平租赁时间短，即使是租赁半年，那王世孝要想再对外出租鸡场，也必须先更换新设备和对鸡场进行整修，否则便无法再出租，更换新设备和整修鸡场又涉及较大的资金投入，为了避免因租赁时间短导致的租赁风险，上诉人便与被上诉人约定前两年每年租赁费22.5万元。鸡场租赁费逐年递减，是鸡场租赁行业惯例和租赁市场经济规律的正常表现。2、一审根据任华平提供的证据，认定涉案鸡舍因暴雨、冰雹导致合同目的不能实现，据此认为符合解除合同条件。上诉人认为一审期间，被上诉人提交的相关证据，在证据的证明力上尚不足以认定符合解除合同条件。第一，被上诉人的证据不能全面、准确反映涉案鸡场在暴雨前和暴雨后的实际状况，不能排除被上诉人管理租赁物时造成漏雨现象，并且视频所反映的也仅仅是其中一个鸡舍存在少量漏雨现象，且从相关证据上无法判断地面积水情况，即使存在积水情况，也不影响养殖。另外，上诉人认为鸡舍存在一定积水，与被上诉人堆放杂物和不及时进行清理有直接因果关系，不能据此认为合同目的无法实现。本案真实情况是，被上诉人养鸡亏损，擅自违约导致。第二，上诉人是因被上诉人违约才对鸡舍进行维护、整修，并非一审法院所说的进行了实际占有、使用。3、一审法院判令上诉人退还被上诉人保证金2.5万元没有事实依据。上诉人与被上诉人明确约定鸡场整理完毕，并经上诉人验收合格后方可退还该保证金，鉴于被上诉人没有履行该义务，按鸡场租赁合同约定，被上诉人无权要求上诉人退还该保证金2.5万元。4、一审法院根据被上诉人提交的银行账户交易明细认定被上诉人支付上诉人租赁费447500元，与事实不符，其中2018年7月26日给付上诉人的2500元不应计算为租赁费，本案实际租赁费为445000元。综上，请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人任华平答辩称：一审查明事实清楚，判决正确，请求依法维持原判。 任华平向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除任华平、王世孝双方于2018年7月18日签订的鸡场租赁合同；2.要求王世孝返还租赁费162500元、保证金50000元、押金1万元，合计225000元；3.诉讼费由王世孝承担。 一审法院认定事实：2018年7月18日，王世孝（甲方）与任华平（乙方）签订鸡场租赁合同一份。合同约定：一、甲方的权利与义务：1.甲方租赁给乙方鸡场（6栋舍）；2.租赁期限2018年7月18日至2023年7月17日止；3.乙方给甲方租赁费每年150000元，上第二批鸡交半年租赁费75000元，第二年一次性交一年半租金225000元，第三年一次性交租赁费150000元，第四年交租赁费150000元；4.乙方交电费押金10000元。二、乙方的权利与义务：1.乙方自主经营，自负盈亏，租赁期间发生的一切费用、债权、债务与甲方无关，鸡场发生的一切事故与甲方无关；2.乙方按时交清租赁费，拖欠租赁费甲方有权停电；3.乙方在上第三批鸡时交纳50000元的保证金，乙方在租赁结束后，把鸡场整理完毕，整理不合格由甲方找人整理，费用从押金中扣除；三、违约责任：1.租赁期间如遇国家调整政策或征用土地，乙方不能正常养鸡，甲方按时间退还相应的租赁费，2.甲乙双方严格遵守合同，如有违约而造成的损失，均由违约方赔偿…六、由于天灾造成鸡舍出现问题无法养鸡，甲方退还相应的租赁费。王世孝与任华平均签字按印予以确认。合同签订后任华平于2018年6月26日通过农业银行账户向王世孝转账50000元作为定金，双方签订上述合同后该50000元定金转为租赁费。任华平于2018年7月18日通过农业银行账户向王世孝转账租赁费100000元。任华平于2018年7月26日通过微信向王世孝转账12500元，其中10000元为电费押金，2500元为租赁费用。任华平于2018年11月7日通过农业银行账户向王世孝转账50000元作为合同中约定的保证金。任华平于2018年11月8日通过农业银行账户向王世孝转账租赁费25000元。任华平于2019年1月26日通过农业银行账户向王世孝转账租赁费50000元。任华平分别于2019年8月5日、2019年9月6日、2019年10月30日通过姜成安账户向王世孝转账租赁费50000元、100000元、70000元。综上，任华平合计向王世孝支付租赁费447500元（50000元＋100000元+2500元+25000元+50000元+50000元+100000元+70000元），交纳保证金50000元，交纳电费押金10000元。2020年5月，涉案鸡场因暴雨及冰雹受损。2020年6月18日，任华平从租赁的养鸡场撤出。任华平对涉案鸡场进行了部分清理，涉案鸡场现由王世孝占有使用。 一审法院认为，各方当事人争议的焦点为：一、任华平与王世孝双方约定的鸡场租赁合同是否应该解除，二、王世孝是否应该返还任华平租赁费，三、王世孝是否应该退还任华平的保证金50000元、电费押金10000元。关于争议焦点一，一审法院作如下评判，根据任华平、王世孝租赁合同第六条约定由于天灾造成鸡舍出现问题无法养鸡，甲方（王世孝）退回相应的租赁费，根据任华平、王世孝提供的证据可以看出涉案鸡场因暴雨、冰雹导致鸡舍内积水、鸡舍顶棚及墙面受损，对养鸡产生影响，导致合同目的不能实现，且任华平撤出涉案鸡场后王世孝重新占有使用，现任华平主张解除任华平、王世孝双方于2018年7月18日签订的鸡场租赁合同，一审法院予以支持。关于争议焦点二，一审法院作如下评判，涉案合同约定每年的租金为150000元，租赁期限为5年。庭审中王世孝主张双方约定的支付租赁费的方式为第一年交纳租赁费225000元、第二年交纳租赁费225000元、第三年交纳租赁费150000元、第四年交纳租赁费150000元，最后一年免交租赁费用，但租赁费支付方式的约定不影响双方对每年租赁费用的约定，根据双方合同约定可以确认租赁费用为每年15万元，且结合合同全文及任华平、王世孝陈述，第五年无须支付租赁费，即2022年7月18日至2023年7月17日。现任华平仅使用了涉案鸡场23个月（2018年7月18日至2020年6月18日），租赁费应为287500元【150000元+（150000元÷12个月×11个月）】，任华平已向王世孝支付租赁费447500元，其要求王世孝退还租赁费162500元主张过高，一审法院仅支持王世孝退还任华平租赁费160000元（447500元-287500元）。关于争议焦点三，一审法院作如下评判，任华平的保证金50000元、电费押金10000元是否应该退还，鉴于任华平对鸡场进行了部分清理，综合本案实际情况以王世孝返还任华平25000元保证金为宜。关于电费押金10000元是否需要退还，任华平、王世孝在鸡场租赁合同中约定不明，对于任华平要求返还电费押金10000元的诉讼请求一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除任华平与王世孝于2018年7月18日签订的鸡场租赁合同。二、王世孝于判决生效之日起十日内退还任华平租赁费160000元；三、王世孝于判决生效之日起十日内退还任华平保证金25000元；四、驳回任华平的其它诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元，由王世孝负担4000元，任华平负担675元。 本院二审期间，上诉人王世孝申请证人贺某出庭作证，贺某称：其与王世孝是雇佣关系，王世孝从2017年开始将鸡场租赁给任华平，租赁价格为20万元。其未亲眼见过王世孝与任华平签订的租赁合同，关于租赁费价格是在干活期间听王世孝说的。 被上诉人任华平质证称，1、证人与上诉人之间存在一定利害关系，证人所证明的内容均趋向于上诉人。2、上诉人与被上诉人之间所签订的鸡场租赁合同，证人证实均不清楚或未见过。3、证人只是听说租赁费为20万元，其证明的20万元的效力，无法大于上诉人与被上诉人签订的鸡场租赁合同中约定的每年15万元。综上证人证言证明内容与本案无关。 上诉人王世孝申请证人李某出庭作证，李某称：其与王世孝是雇佣关系，听王世孝说2017年租给任华平的租赁费是20万元，没有见过王世孝与任华平签订的合同。 上诉人王世孝质证称，证人证言能够证明2017年到2018年，上诉人将鸡场租赁给被上诉人，在一审期间，被上诉人向法庭说谎，2018年之后租赁费并不是每年15万元。 被上诉人任华平质证称，被上诉人从未雇佣该证人，雇佣人所要证明的内容与事实不符，2017年到2018年，是任华亮租赁上诉人的鸡场，不是任华平，一审中我们已经提交租赁合同证明。 本院认为，二证人与上诉人系雇佣关系，二证人均称未见过王世孝与任华平签订的租赁合同，关于租赁费的相关事实系听上诉人陈述，本院认为上述证人证言证明效力不足，本院不予采信。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点问题是：王世孝应退还任华平的租赁费及保证金数额。第一、王世孝应退还任华平的租赁费数额。王世孝主张2018年7月28日任华平支付王世孝的12500元，其中2500元不应计算为租赁费，本案实际租赁费应为445000元。本院认为，王世孝未提交有效证据证明该2500元的付款性质，故本院对王世孝该上诉理由不予支持，本案任华平支付王世孝的租赁费应为447500元。王世孝另主张2018年、2019年的租赁费各为225000元，本院认为，其提交的证人证言不足以证明2018年、2019年租赁费每年为225000元的事实，王世孝未提交其他证据证明上述主张，结合王世孝与任华平签订的鸡场租赁合同中明确约定租赁费每年150000元，本院认为，鸡场租赁费用应为每年150000元，因任华平使用涉案鸡场23个月（2018年7月18日至2020年6月18日），租赁费应为287500元（150000元÷12个月×23个月），故王世孝应退还任华平的租赁费为160000元（447500元-287500元），一审法院对于租赁费数额的认定并无不当，本院予以维持。第二，王世孝应退还任华平的保证金数额。根据双方在一审提交的证据及当庭陈述，任华平对鸡场进行了部分整理，综合考虑本案合同履行实际情况，一审法院酌定王世孝返还任华平保证金25000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人王世孝的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4675元，由上诉人王世孝承担。 本判决为终审判决。 审判长   解 鲁 审判员   胡金鳌 审判员   温 燕 二〇二一年五月二十五日 法官助理  郭婧雯 书记员  彭晓凤