文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2311号上诉人（原审原告）：白亚春，女，1968年5月5日出生，回族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：张岩，男，1966年5月1日出生，汉族，哈尔滨市中天医用敷料有限公司，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：杨再莉，女，1971年9月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市松北区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨天超房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区钱塘街74号黑航21号楼4单元412号。法定代表人：张宝丽，经理。上诉人白亚春因与被上诉人张岩、哈尔滨天超房地产经纪有限公司（以下简称天超公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2020）黑0104民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。白亚春上诉请求：重新审理或者应当依法改判天超公司和张岩返还白亚春5000元定金。事实和理由：白亚春与张岩2019年8月25日在天超公司处签订了房屋买卖居间合同，由天超公司代收5000元购房定金。天超公司应该比买卖双方都更清楚商品房交易期限，然而签订合同时间是2019年8月25日，却在合同中约定交易时间为2020年1月30日。此合同涉及的商品房交易期限长达五个月，按照《中华人民共和国合同法》基本原则，双方应诚信订立，天超公司以欺骗白亚春方式签字，符合《中华人民共和国合同法》规定的欺诈情形，属于可撤销或部分无效合同。白亚春当时交给天超公司5000元的性质是定金，不是中介服务费。而且在三方签字的合同上明确写明是定金，不是中介服务费，完全是为了保证白亚春和张岩之间的房屋买卖合同正常履行而设立的定金条款，而一审判决将其认定为中介费用，明显是存在事实上的错误。天超公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定只能按照有利于白亚春的理解方式进行解释。即白亚春交给天超公司的5000元是定金，而不是中介服务费。天超公司提供的服务存在重大瑕疵和重大过错，其明明知道或者应该知道2020年1月30日是春节假期，无法办理正常的房屋过户手续，却偏偏提供服务约定2020年1月30日房屋买卖双方进行交易，天超公司在提供房屋中介服务中存在重大瑕疵，是导致交易双方无法正常交易的主要原因，存在重大瑕疵。根据我国相关法律规定，提供服务收取费用需要遵守等价有偿原则，在白亚春不存在任何违约责任的前提下，天超公司的服务存在重大瑕疵，天超公司并没有最终促成买卖合同交易的完成，无理由收取5000元的交易定金以及中介费用。作为专业的房屋中介公司理所应当为买卖双方提供优质高效的服务，来促成房屋买卖交易双方顺利的履行合同。天超公司有义务对其自己提供的合同条款为买卖双方所签购房合同进行审核和提示的义务，以体现其为客户双方服务的价值和义务。2019年8月25日，白亚春和张岩在天超公司签订合同时，张岩向白亚春表示该房屋在2020年1月4日就可以办理产权过户，但是由于张岩提出其届时可能在国外，最后经天超公司撮合，买卖双方商定最迟在2020年1月30日之前办理完过户手续。到了2020年1月份，白亚春一直积极给天超公司打电话联系，要求张岩早点回来办理相关过户手续，但是得到的答复是张岩还是在泰国归期不定。张岩如果有诚意卖房，应在2020年1月30日之前或者在2020年春节之前回国。由于张岩没有按照约定的时间完成交易，致使白亚春陷入不安全的交易状态。张岩不积极履行合同义务，导致双方到了约定的截止日期2020年1月30日，仍无法完成正常房屋交易，张岩的违约行为致白亚春的交易目的无法实现。直至2020年2月3日，在房产交易中心可以正常办理交易的时候。张岩依然停留在泰国且归期不定，白亚春依法提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，白亚春依法提出解除合同完全合理合法。从整个交易过程来，导致买卖双方失败的主要原因是天超公司的服务存在重大瑕疵和张岩怠于履行合同，违反诚信原则，致使白亚春的交易目的无法实现，最终导致合同无法正常履行。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；白亚春在整个房屋买卖的任何阶段都不存在违约行为，一审法院适用《中华人民共和国担保法》第八十九条完全错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》四百二十五条规定，即使天超公司和张岩不能双倍返还定金，白亚春的定金5000元，天超公司和张岩也应当由于房屋买卖合同的解除予以返还，甚至可以要求天超公司赔偿损失，天超公司提供的服务存在重大瑕疵并且最终没有促双方的交易完成。综上所述，一审法院认定事实存在严重错误，适用法律明显不当，请求二审法院撤销一审判决重新审理或者改判。张岩辩称，不同意退还5000元，交易的时候白亚春同意交的钱交到中介，不是张岩不想办过户手续，是因为疫情的原因办不了过户手续，期间张岩曾说过，白亚春要是着急住可以交5000元钱先入住，等疫情过去再办手续，第一次开庭时张岩还同意继续买卖，白亚春要求退钱是无理要求。天超公司辩称，合同约定是合同签订当日必须交付全额5000元整，其中包括居间服务费，成交价的2%，但是没按2%收，是收1.5%。如任何一方违约，居间方先从定金中扣除居间服务费，剩余定金作为违约金，合同约定非常清楚，白亚春已经签字摁手印，期间白亚春又说这5000元钱作为定金，不让天超公司收中介费是无理要求。签订完合同，中介方已经履行完责任和义务，再继续下去就是配合双方到交易所进行交易，此过程中天超公司牺牲很多时间，还要追缴白亚春0.5%的误工费。白亚春向一审法院起诉请求：解除白亚春与天超公司、张岩签订的《房屋买卖居间服务合同》，天超公司、张岩双倍返还定金10,000元。一审法院认定事实：2019年8月25日，张岩作为甲方，白亚春作为乙方，天超公司作为居间方，共同签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定白亚春购买张岩位哈尔滨市××街××单元××室室房屋，房屋建筑面积30平方米，价格210,000元。合同第六条约定：合同签订当日，白亚春交纳5000元，包括1.5%居间服务费。如任何一方违约，居间方先从定金中扣除居间服务费，剩余定金作为违约金。第八条：甲乙双方商定2020年1月30日进行交易。合同签订后，白亚春向天超公司交纳5000元。2020年2月3日，白亚春电话通知天超公司法定代表人张宝丽，要求解除《房屋买卖居间服务合同》。因新冠疫情，国务院办公厅发布通知：延长春节假期至2020年2月2日。哈尔滨市不动产登记交易事务中心于2020年2月3日开始通过办公大厅、网上预约等形式办理业务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。白亚春与张岩、天超公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是三方真实意思表示，不违反法律规定，成立并生效，各方应按照协议约定履行。白亚春称张岩未按照合同约定的日期进行交易致使合同无法履行构成违约而请求解除合同，但因新冠疫情发生的特殊时期，国务院办公厅通知延长春节假期至2月2日，不动产交易部门此期间未办理业务，故白亚春请求双倍返还定金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。但因张岩、天超公司均同意解除合同，故对该项请求予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”白亚春在不动产交易部门可以办理业务时，拒绝办理房产交易，构成违约，无权要求返还定金。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。天超公司作为居间方已促成白亚春、张岩签订房屋买卖合同，虽因白亚春违约未进行协助双方办理房产更名的工作，但通过举证可证明该公司为双方继续交易进行了调解等工作，故白亚春请求返还中介费、定金共计5000元的主张不予支持。判决：一、解除白亚春与天超公司、张岩2019年8月25日签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、驳回白亚春其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉合同约定双方于2020年1月30日交易，由于发生新冠疫情，哈尔滨市不动产登记交易事务中心在2022年2月3日前无法正常开展业务，而张岩因疫情防控措施滞留在外地。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”之规定，虽然双方不能按照合同约定时间办理交易手续，但仍然具备继续履行合同的条件，白亚春不享有法定解除权。天超公司一审举示的视频资料可以证明在2020年4月各方协商，张岩同意继续履行合同，但此时白亚春不同意，合同陷入僵局。嗣后与张岩协商一致同意解除合同应予支持。因合同可以继续履行，可以实现合同目的，但白亚春拒绝履行合同，故应当承担违约责任，其无权要求返还定金及中介费5000元。综上所述，白亚春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎（）二〇二一年五月三十一日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员李春鹤