天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终3166号上诉人（一审被告）：天津春海房地产开发有限公司，住所地天津武清富民经济区。法定代表人：王春海，总经理。委托诉讼代理人：车树宇，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄晨，男，1984年12月30日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：贾雪梅，天津凌宇律师事务所律师。上诉人天津春海房地产开发有限公司（以下简称春海公司）因与被上诉人黄晨房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2021）津0104民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。春海公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判上诉人无须向被上诉人支付利息损失；2．一、二审诉讼费用中涉及改判部分的费用由被上诉人负担。事实和理由：1．上诉人没有隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，也未提供虚假商品房预售许可证明。上诉人已在《房屋订购协议书》中明确告知未取得商品房预售许可证的事实，且被上诉人承诺不予追究。一审法院判决上诉人支付利息损失，适用法律错误。2．一审判决作出时《中华人民共和国民法典》已经生效，一审法院仍然适用《中华人民共和国合同法》，同样属于适用法律错误。3.根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，各方当事人都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人和被上诉人对涉案《房屋订购协议书》的无效均存在过错，上诉人关于利息损失的主张不应得到支持。4.上诉人保留要求返还涉案房屋和主张房屋占用使用费的权利。5.一审判决利息计算金额有误。被上诉人的购房款分两笔支付，利息也应按两笔分别计算。黄晨辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关于利息起算点的问题，被上诉人同意以265642元为基数，计算2010年3月31日至实际给付之日的利息；以460000元为基数，计算2012年5月3日至实际给付之日的利息。黄晨向一审法院起诉请求：1．确认原、被告于2010年3月28日签订的（协议编号:20100xxxxxx）《房屋订购协议书》无效；2.被告返还原告购房款725642元及利息暂计384310.94元（以725642元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2010年3月31日至2019年8月19日的利息337165.37元，按贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至实际给付之日，暂计算至2021年1月4日为47145.57元），两项暂共计为1109952.94元；3.本案的诉讼费由被告承担，由被告直接给付原告。一审法院认定事实：2010年3月28日，黄晨与春海公司签订编号:20100xxxxxx《房屋订购协议书》一份，协议约定：黄晨所购春海公司销售商品房坐落于××路××道××号楼××号享有该房屋产权及相应的土地使用权，销售建筑面积72.89平方米，售价为9955.3元／每平方米，总房价为725642元。付款方式一次性。付款时间为2010年3月30日交齐首付265642元，余款46万元于2012年5月3日交齐。如黄晨未按本协议第三条第二款履行义务，则视为黄晨不履行本协议，春海公司既而有权解除本协议，所收订金不予退还。且有权另行处理黄晨所订购房屋。如春海公司在黄晨履行上述义务后拒售黄晨订购房屋，则双倍返给黄晨订金。春海公司向黄晨交付日期为现房，如春海公司逾期交付房屋，在三个月内利息按0.5%利率计算，逾期超过三个月按实际应付款1%支付违约金。本协议一式两份，当日签章后，具有同等法律效力。该协议备注中约定“此房暂时没有商品房销售许可证和准许使用证，业主不予追究。”协议签订后，黄晨按照约定于2010年3月31日向春海公司交付了265642元，于2012年5月3日向春海公司交付了460000元，现黄晨已全额交付购房款。2014年5月28日，黄晨办理入住手续，进驻讼争房至今。另，参照春海公司同类案件查明，2009年3月17日，天津市规划局南开区规划分局向天津凌奥投资有限公司颁发建设用地规划许可证。证载：用地单位为天津凌奥投资有限公司，用地项目名称为xx公寓，用地位置为南开区红旗南路李七庄，用地面积为13803.20平方米，建设规模为61000平方米。2009年4月30日，天津市规划局南开区规划分局向天津凌奥投资有限公司颁发建设工程规划许可证。证载：建设单位为提交凌奥投资有限公司，建设项目名称为临高公寓，建设位置为南开区红旗南路李七庄。2010年3月25日，天津市人民政府、天津市国土资源和房屋管理局向天津凌奥投资有限公司下达：“津国土房用准函字（2010）235号”《关于批准xx公寓项目用地的函》。函载：“你单位在南开区××路××庄××公寓项目，该项目用地业经市人民政府核准，准予使用。批准用途为商服用地，批准界内使用面积13803.3平方米。请来我局领取《建设用地批准书》，并按规定到市区国土资源局申请办理国有土地使用权登记手续。”2010年11月2日，天津市南开区建设管理委员会向天津凌奥投资有限公司颁发建筑工程施工许可证。证载：建设单位为天津凌奥投资有限公司，工程名称为鑫湖园，建设规模为50590.32平方米等。一审经查，鑫湖园即为xx公寓，也称海天国际公寓。至今，涉案房屋未取得商品房销售许可证和准许使用证。依原告黄晨申请，一审法院依法冻结被告天津春海房地产开发有限公司名下银行存款1109952.94元资金或其他等值财产。保全费5000元，由原告黄晨预交。一审法院认为，根据法律规定，违反法律规定、行政法规的强制性规定的合同无效。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，黄晨与春海公司订立《房屋订购协议书》时并未取得商品房销售许可证，且截至原告起诉时仍未取得，对此原、被告均不持异议，故一审法院认定黄晨与春海公司订立的《房屋订购协议书》为无效合同。基于无效合同而取得的财产应予返还。并支付占用该款期间的利息。因此原告的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、确认黄晨与天津春海房地产开发有限公司于2010年3月28日签订的编号:20100xxxxxx《房屋订购协议书》无效；二、判决生效后十五日内，被告天津春海房地产开发有限公司返还原告黄晨725642元；三、判决生效后十五日内，被告天津春海房地产开发有限公司以725642元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告黄晨计付自2010年3月31日至2019年8月19日的利息损失；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告黄晨计付自2019年8月20日至实际给付之日的利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14790元，减半收取计7395元，保全费5000元，共计12395元，由被告天津春海房地产开发有限公司负担，于判决生效后十五天内直接给付原告黄晨。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人对一审判决确认涉案《房屋订购协议书》无效、判令上诉人返还涉案房款等项均无异议，本院予以确认，不再置议。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付利息损失。结合案情可知，上诉人明知其并未取得商品房销售许可证，但依然进行销售，其对合同无效存在过错。《房屋订购协议书》中明确载明“此房暂时没有商品房销售许可证和准许使用证，业主不予追究。”说明被上诉人在订立合同时对涉诉房屋没有相关销售许可的情况是明知的，其对合同无效亦有过错。双方当事人因无效合同而取得的财产应当互相返还，造成损失的，依照双方过错进行分担。一审法院根据查明的案件事实适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）等法律、司法解释的规定，判令上诉人返还已付购房款及利息，于法有据，并无不当。根据一审查明的事实及双方当事人的自认，被上诉人的房款分两次支付，第一笔系在2010年3月31日支付265642元，第二笔系在2012年5月3日支付460000元，上诉人主张应分段计算利息，被上诉人亦认可该主张。一审判决计算有误，本院予以纠正。上诉人主张保留要求返还房屋和房屋占用使用费的权利，本案不予涉及。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2021）津0104民初842号民事判决第一、二项；二、撤销天津市南开区人民法院（2021）津0104民初842号民事判决第三项；三、本判决生效之日起十五日内，天津春海房地产开发有限公司以265642元为基数，计算2010年3月31日至实际给付之日的利息；以460000元为基数，计算2012年5月3日至实际给付之日的利息；上述利息的计算2019年8月20日之前按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回天津春海房地产开发有限公司的其他上诉请求；五、驳回黄晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14790元，减半收取计7395元，保全费5000元，共计12395元，由天津春海房地产开发有限公司负担10916元，由黄晨负担1479元；二审案件受理费7064元，由天津春海房地产开发有限公司负担5651元，由黄晨负担1413元。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……