黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终1492号上诉人（原审原告）：王竞瑶，女，1995年8月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何平，男，1970年5月10日出生，汉族，个体，住齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审被告）：大庆市城安物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：朱建河，职务经理。委托诉讼代理人：卢俊良，黑龙江百湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乃赫，男，1988年11月18日出生，汉族，大庆市城安物业管理有限公司员工，住大庆市萨尔图区。上诉人王竞瑶因与被上诉人大庆市城安物业管理有限公司（以下简称城安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2021）黑0603民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王竞瑶的委托诉讼代理人何平，被上诉人城安物业公司的委托诉讼代理人卢俊良、刘乃赫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王竞瑶上诉请求：1.撤销龙凤区人民法(2021)黑0603民初231号民事判决书；2.依法认定龙凤区龙凤小镇A2-12-1室为联排住宅，而不是别墅；3.判令被上诉人返还上诉人物业费18635.29元及利息5812元；4.一、二审诉讼用由被上诉人承担。事实与理由：1.大庆市龙凤区龙凤小镇A2-12-1室应认定为联排式住宅，并不是别墅，原审法院认定错误。按照设计和现状，龙凤区龙凤小镇A2-12号住宅楼是由A2-12-1室和A2-12-2室水平方向上组合而成的低层住宅，两室共用一个中间隔墙，并不是各自独立成一栋。依据国家标准GB/T50504-2009民用建筑设计术语标准，大庆市龙凤区龙凤小镇A2-12-1室应认定为联排式住宅，而不是别墅。2.中华人民共和国国家标准GB/50504-2009民用建筑设计术语标准是我国民用建筑设计术语的唯一标准，对民用建筑的使用性质进行了明确的定义。上诉人与主要标准起草人进行了电话沟通，确认龙凤小镇A2-12号住宅楼是联排式住宅，而不是别墅。3.大庆市龙区龙风小镇由大庆市城市建设投资开发有限公司开发，在与龙兴居委会交接物业管理的资料“龙风小镇居住区规划主要经济技术指标”中居住总户数其中也是双拼住宅、多拼住宅、花园洋房住宅、多屋住宅、高层住宅，完全没有别墅。被上诉人私自抬升龙凤小镇物业层级，为其制定高价乱收费标准打马虎眼。4.既然龙凤小镇A2-12-1室不属于别墅，而被上诉人按照别墅的物业收费标准收取物业费是完全错误的，根据我省物价监督管理局2015年7月1日下发的黑价【2015】119号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知和2017年12月29日开始实行黑价规【2017】166号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知，其中第8项明确规定，不含别墅和公寓的住宅物业服务收费执行政府指导价，不执行市场调节价。5.根据政府指导价，按照大庆市政府办公司发布的文件，龙凤小镇A2-12-1室每平方米每年应收取物业标准为14.58元，被上诉人应退还每平方米多收取的20.42元。6.原审法院只是按照涉案房屋建筑特征为三层以内，不与其他业主存在上下层居住的情况下推断龙凤小镇A2-12-1室为别墅，完全没有考虑建筑左右水平方向上组合而成的事实现状，明显存在误判，请求二审法法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。城安物业公司辩称：一、上诉人认为其购买的房屋性质不是别墅，而是其他类型的房屋，其认定没有法律依据。上诉人购买该小区A区房屋，面积为300多平方米，房屋类型为别墅。原告已经从2014年到2019年连续按照每平方米35元/年缴纳了6年的物业费，并在诉状中自认被上诉人为其提供了物业服务，是对被上诉人合同中标明为别墅性质的认可。上诉人引用了民用建筑设计术语标准中对别墅的定义，同时有与相关学者确认其所购房屋的性质不是别墅，都对本案的审判不具有可操作性，因上述定义与说法并不能对本案所涉房屋的性质确认具有权威性。二、上诉人要求按照住宅政府指导价收费标准缴纳物业费，属于适用依据错误，上诉人房屋为别墅，不适用政府指导价，实行市场调节价。2017年12月29日，黑龙江省物价监督管理局黑价规【2017】166号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知，其中第8项明确实施政府指导价的是“住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费标准”。即只有住宅才实行政府指导价，由政府对物业费进行审批，特别用括号的形式将住宅中的别墅和公寓排除在政府指导价之外。2019年5月23日，大庆市发展和改革委员会针对别墅物业费收费是按照政府指导价还是市场调节价给予了明确的回复，即别墅物业费实行市场调节价，只有“辖区内住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务标准实行政府定价”。案涉小区实行政府指导价的高层住宅物业费为每平方米27.96元/年，更何况上诉人房屋属于别墅性质，要求按照14.58每平方米缴纳显然与同小区的住宅物业费还相差甚远，不符合市场规律也对同小区其他业主不公平，同时即使是按照政府指导价也无法得出上诉人主张的按照14.58元收取物业费的结论。在上诉人签字确认的大庆市城安物业管理有限公司交接房屋结算表中，房屋类型也标明为别墅，缴费标准处写明按照35元每平方米的价格缴纳物业费，原告在缴费时没有对收费标准提出任何异议，双方也是一直按照此标准履行，被上诉人已经履行物业服务，业主应当按时、足额缴纳物业费，现更没有理由请求返还物业费，故应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告王竞瑶向一审法院起诉请求：1.要求被告返还物业费18635.29元及利息5812元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年5月3日，原告王竞瑶与大庆市城市建设投资开发有限公司签订商品房买卖合同，购房了龙凤小镇居住小区A2－12号车库住宅楼00单元住宅、车库01号房。被告与大庆市城市建设投资开发有限公司签订龙凤小镇一期物业管理合同，合同有效期自2014年1月1日至起至2016年12月31日。原告购买的上述房屋合同约定建筑面积304.2平方米。原告于2016年4月24日签字确认了《大庆市物业管理有限公司交接房屋结算表》，并缴纳当年物业服务费7,350.81元。2017年1月至2019年12月31日，原告按照35元/平方米/年的标准向被告缴纳了物业费，每年缴纳金额为10,647元。一审法院认为，本案的争议焦点是物业服务收费标准问题。涉案房屋的建筑特征为三层以内，不与其他业主存在上下层居住的情况，前期物业服务合同对于涉案房屋收费标准并未进行明确约定。但被告提交的《大庆市物业管理有限公司交接房屋结算表》，具有原告签字，亦有当年度物业费收取数额，据此能够计算出涉案房屋每年每平方米的收费标准为35元，且原、被告已分别按照上述物业服务费收费标准缴纳和收取，进行了实际的履行。现原告主张要求被告退还多收取的物业费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王竞瑶诉讼请求。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，王竞瑶对一审判决驳回其请求返还物业费及利息的请求不服而上诉，对本案涉及的主要问题，本院具体评析如下：一、对王竞瑶请求的返还物业费及利息问题。庭审中，王竞瑶和城安物业公司均认可城安物业公司为王竞瑶居住的龙凤小镇提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同法律关系，王竞瑶也已实际交纳2017年至2019年的物业服务费。二审中，王竞瑶主张案涉的龙凤小镇A2-12-1室不是别墅，物业收费过高，本院认为：一是王竞瑶居住的A2-12栋房屋为双拼住宅，而住宅是指家庭居住使用的建筑，包括别墅、高层、多层、低层、公寓等很多类型的建筑，王竞瑶提供的证据并不足以否认其居住的A2-12-1室是别墅，该房屋实际情况是两户独栋，三层独享，带有庭院，独门独院，其所享有的资源和需要的物业服务成本均高于龙凤小镇的高层和多层住宅。二是通观大庆市的实际居住情况，类似于王竞瑶的居住房屋一般均是以不低于多层和高层住宅的物业服务价格收取费用，与类似的住宅相比，A2-12-1室的物业服务费并不高于同类住宅。三是不论该房屋是别墅，是双拼住宅，还是王竞瑶主张的跃层式住宅，王竞瑶已实际交纳多年的物业费，且没有提出异议，案涉的住宅并没有明确的政府指导价，且物业服务合同中约定的物业服务价格也可以在政府指导价的合理范围内浮动，王竞瑶依据有利于自己的计算方式所得出的价格既不符合相关的法规，也不符合大庆市目前的物业服务价格实际情况，更无法否认双方之间已实际履行的物业服务合同，本院不予支持。综上，王竞瑶请求返还案涉房屋的物业服务费及利息的请求依据不足，本院不予支持。二、关于王竞瑶提出的确认A2-12-1室为联排住宅的问题。一是王竞瑶在本案一审中没有提出该诉请，二是该主张为事实确认问题，而非是法律关系确认或者确认之诉，三是城安物业公司并不同意调解或者一并裁判，故其可另行处理。故对王竞瑶的该项主张，本院不予支持。综上所述，王竞瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由上诉人王竞瑶负担。本判决为终审判决。审判长  胡明阳审判员  高伟涛审判员  战 剑二〇二一年五月三十一日法官助理姜海涛书记员徐璐