贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初1836号 原告：招商银行股份有限公司遵义分行，营业场所贵州省遵义市红花岗区民主路2号，统一社会信用代码91520300590789602H。 负责人：攻坚，行长。 委托诉讼代理人：许彬彬，贵州诚稳律师事务所律师。 被告：黄亮，男，1984年6月7日出生，汉族，贵州省遵义市人，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。 被告：周和燕，女，汉族，1985年7月26日出生，贵州省遵义市人，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：黄亮，系周和燕之夫。 被告：遵义天时利房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号，统一社会信用代码91520300569235584B。 法定代表人：张进锐，总经理。 委托诉讼代理人：莫大敏，贵州抱一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周艳莉，贵州抱一律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司遵义分行（以下简称招商银行遵义分行）与被告黄亮、周和燕、遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称天时利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行遵义分行的委托诉讼代理人许彬彬、被告黄亮、被告天时利公司的委托诉讼代理人莫大敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商银行遵义分行向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告黄亮、周和燕、天时利公司签订的“8170118130016”号《个人购房借款及担保合同》；二、依法判令被告黄亮、周和燕立即归还原告截止2021年1月6日的借款逾期本息22602.22、剩余借款本金456888.90元，合计479491.12元；三、依法判令被告黄亮、周和燕向原告支付自2021年1月7日起至实际还清借款本息之日止的利息（含罚息、复息）；四、依法判令被告天时利公司对上述二、三项欠款承担连带清偿责任；五、依法判令原告在上述第二、三项诉讼请求的债权范围内对被告黄亮、周和燕所有的，位于遵义市南部新区的房屋，折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、依法判令被告黄亮、周和燕、天时利公司支付原告为实现上述债权所支付的一切费用（交通费、公告费、律师费等）；七、依法判令三被告承担全案诉讼费用。事实和理由：2017年1月，被告黄亮、周和燕因购买被告天时利公司销售房屋之需，向原告招商银行遵义分行申请贷款。嗣后，原告于2017年1月20日与三被告签订编号为：8170118130016号《个人购房借款及担保合同》（下称：借款合同）。借款合同约定被告黄亮、周和燕向原告招商银行遵义分行贷款52万元，用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，还款方式为：等额本息还款；借款合同由被告天时利公司承担连带保证贲任、由被告黄亮、周和燕提供本合同所购房屋作抵押担保。借款合同签订后，原告招商银行遵义分行按照合同约定于2017年1月20日向被告黄亮、周和燕发放贷款52万元。贷款发放后，被告黄亮、周和燕并未按合同约定履行还本付息的义务。期问，原告多次敦促被告黄亮、周和燕履行义务未果。综上所述，原告招行遵义分行认为，原告已按借款合同约定履行了发放贷款本金的义务，但遗憾的是，被告黄亮、周和燕至今未能履行还本付息的义务。被告黄亮、周和燕未按时归还贷款本息，原告有权解除合同、要求被告黄亮、周和燕立即归还剩余贷款本息并按照本合同约定计收利息、按照约定对抵押房屋行使抵押权。被告天时利公司作为连带责任保证人，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，且结合借款合同约定，原告有权要求被告天时利公司履行保证责任，连带清偿被告黄亮、周和燕在借款合同项下所欠原告全部债务。本案系因被告黄亮、周和燕违约所导致，故被告黄亮、周和燕、天时利公司依法应承担原告因实现债权而支付的一切费用（交通费、公告费、律师费等）。鉴于此，原告为维护自身合法权益、保护金融资金安全，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》相关法律、法规及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，现向贵院起诉，请依法裁判。 被告黄亮、周和燕辩称，对原告起诉的事实无异议，我们有偿还的意愿，希望能调解，在还款时间上宽限一下。希望能在7-10日内偿还逾期费用，然后再完善下一步的房产手续证明。 被告天时利公司辩称，1、答辩人已经按照合同的约定履行相关义务，黄亮、周和燕所购房屋已交付且已做登记备案并办理了预告抵押登记，且答辩人早已通知能办理房屋产权证，是被告黄亮、周和燕不予以配合提供资料办理，答辩人未存在违约情形。现在房屋的所有权首次登记已经在办理，且预告登记仍然有效，根据《民法典》担保制度司法解释第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”现在房屋产权证已办理首次登记，原告的抵押权在预告登记之日已设立，且在办理抵押登记，这个过程中，该房屋并不能转移，原告对抵押房屋享有抵押权，其债权依然有足够的保障，所以合同约定的阶段性担保的实际意义已成就，所以答辩人不应承担保证责任。2、就算天时利公司应该按照法律规定以及合同约定承担保证责任，但是黄亮、周和燕自愿用该房产为该笔贷款做抵押担保，虽然该房产尚未办理抵押登记，仅办理了预告抵押登记，但是这并不影响黄亮、周和燕自愿用所购房产作为抵押担保的事实，在该笔贷款中同时存在着债务人提供的物保，以及第三人提供的保证两种担保并存的情况。根据法律规定，黄亮、周和燕自愿用提供所购房屋做抵押担保，担保的事实存在且合法有效，抵押权是否办理并不影响抵押担保的效力，那应当先就债务人自己提供的担保物的担保实现债权，抵押物不足以清偿的部分才应该由第三人承担连带清偿责任，而黄亮、周和燕所购买的房屋价值足已清偿原告的债务，所以天时利公司不应承担保证责任。3、若贵院依法审理后认为天时利公司依法应当承担保证责任的，根据法律相关规定，人民法院判决保证人承担保证责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有向债务人追偿的权利。 根据原、被告双方提交的证据及当庭陈述，本院综合认定事实如下：2017年1月20日，原告招商银行遵义分行作为贷款人（抵押权人）、被告黄亮作为借款人、被告黄亮、周和燕夫妇作为抵押人、被告天时利公司作为保证人，共同签订了编号为8170118130016号的《个人购房借款及担保合同》，约定被告黄亮向原告招商银行遵义分行贷款520000元，用于购买贵州省遵义市红花岗区共青大道遵义碧桂园一期第6幢1单元2层1-2-1号房屋（以下简称案涉房屋），贷款期限为240个月，即自2017年1月20日起到2037年1月20日止，按照合同约定的等额本息的方式归还贷款本息，贷款利率采用浮动利率，合同执行利率为年利率5.1450000%，逾期还款的，贷款人有权对其未偿还本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款合同由被告黄亮、周和燕提供该合同所购房屋作抵押担保，并就抵押担保范围、抵押期间、抵押登记、违约事件、违约处理等进行了约定。招商银行遵义分行作为权利人与义务人黄亮、周和燕共同办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押预告登记字号为：黔（2017）遵义市不动产证明第008154号。被告天时利公司作为保证人自愿为借款人黄亮在上述合同下的债务提供连带责任保证，其中合同第35条加黑字体约定保证人确认对第34条保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或者其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。借款合同签订后，原告招商银行遵义分行按照合同约定于2017年1月20日向被告黄亮发放贷款520000元。2019年11月4日，被告天时利公司就案涉房屋所属的遵义碧桂园一期6号楼办理了房屋所有权首次登记，不动产权证号为：黔（2019）遵义市不动产权第××号，天时利公司通知被告黄亮、周和燕办理所有权转移登记，但被告黄亮、周和燕未予配合，致使案涉房屋所有权尚未转移登记至被告黄亮、周和燕名下，因此，也未办理案涉房屋的正式抵押登记。原告发放贷款后，被告黄亮未按合同约定履行还本付息的义务，从2019年5月15日开始逾期未偿还，原告代扣被告天时利公司的保证金以偿还被告黄亮的贷款，从2020年7月15日起未再代扣天时利公司的保证金。截止2021年1月6日，被告黄亮、周和燕已欠借款逾期本息22602.22元、剩余借款本金456888.90元，合计479491.12元。原告多次催促被告还款未果，遂诉至法院，酿成诉争。 另查明，原告招商银行遵义分行就本案委托律师代理诉讼，约定委托费用为10000元，该费用尚未实际支付。 本院认为，原告招商银行遵义分行与被告黄亮、周和燕、天时利公司签订的8170118130016号《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告黄亮未按照合同约定偿还贷款本息，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十三条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告黄亮未按照合同约定还本付息，多次逾期还款，属于严重违约情形，原告已无法实现合同目的，原告招商银行遵义分行要求判决解除与被告黄亮、周和燕、天时利公司签订的8170118130016号《个人购房借款及担保合同》，既符合合同约定的解除情形，也符合法定的解除合同情形，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”、第六百七十四条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第六百七十五条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第六百七十六条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，对于原告请求依法判令被告黄亮、周和燕立即归还原告截止2021年1月6日的借款逾期本息22602.22、剩余借款本金456888.90元，合计479491.12元以及判令被告黄亮、周和燕向原告支付自2021年1月7日起至实际还清借款本息之日止的利息的诉讼请求，虽然被告黄亮个人作为借款人向原告借款，但被告周和燕与黄亮共同签订《个人购房借款及担保合同》，借款行为是其两人的共同意思表示，且所购房屋用于共同生活，该债务应属夫妻共同债务，原告的该两项诉讼请求符合合同的约定，也符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求判令被告天时利公司对诉求中第二、三项欠款承担连带清偿责任的诉讼请求，原告招商银行遵义分行与被告天时利公司在8170118130016号《个人购房借款及担保合同》第33条约定了作为保证人的天时利公司自愿为借款人在合同项下的债务提供连带责任保证，第34条约定了保证范围，原告的该项诉讼请求符合合同的约定，也符合《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。对于被告天时利公司关于“根据法律规定，黄亮、周和燕自愿用提供所购房屋做抵押担保，担保的事实存在且合法有效，抵押权是否办理并不影响抵押担保的效力，那应当先就债务人自己提供的担保物的担保实现债权，抵押物不足以清偿的部分才应该由第三人承担连带清偿责任，而黄亮、周和燕所购买的房屋价值足已清偿原告的债务，所以天时利公司不应承担保证责任”的抗辩意见，经查，《个人购房借款及担保合同》第35条加黑字体约定保证人确认对第34条保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或者其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。天时利公司的抗辩意见与上述约定不符，而且本案案涉房屋并未办理正式的抵押登记，抵押权尚未依法设立，天时利公司的保证责任尚未免除。因此，该抗辩意见不能成立，本院不予采信。 对于原告请求判令对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”、第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”之规定，自2019年11月4日被告天时利公司就案涉房屋所属的遵义碧桂园一期6号楼办理了房屋所有权首次登记之日起，案涉房屋即能够办理不动产所有权登记，由于被告黄亮、周和燕未予配合办理致使案涉房屋所有权尚未转移登记至被告黄亮、周和燕名下，从而未能办理正式的抵押权登记。现早已超过九十日的办理期限，案涉房屋仍未办理正式的抵押权登记，之前办理的抵押权预告登记已经失效。因此，原告主张对案涉房屋基于抵押权而享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告第六项诉求中主张的交通费、公告费，因未实际产生，故本院不予支持。关于律师费，虽然《个人购房借款及担保合同》就律师费进行了约定，原告也签订了《民事代理委托协议书》，但律师费并未实际支付，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第四项、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第一千零六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告招商银行股份有限公司遵义分行与被告黄亮、周和燕、遵义天时利房地产开发有限公司于2017年1月20日签订的8170118130016号《个人购房借款及担保合同》； 二、由被告黄亮、周和燕在本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司遵义分行截止2021年1月6日的借款逾期本息22602.22元，剩余借款本金456888.90元，合计479491.12元； 三、由被告黄亮、周和燕向原告招商银行股份有限公司遵义分行支付以剩余借款本金456888.90元为基数，自2021年1月7日起至实际清偿借款本息之日止的利息（按照借款合同第5条约定的利率标准计算支付），利随本清； 四、由被告遵义天时利房地产开发有限公司对上述第二、三项中被告黄亮、周和燕应承担的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告招商银行股份有限公司遵义分行其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4245元，财产保全费2917元，合计7162元，由被告黄亮、周和燕、遵义天时利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 彭乾骥 二〇二一年五月二十六日 法官助理 刘伟科 书 记 员 李 珂