山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2830号上诉人（原审被告）：孟某，现住太原市。委托诉讼代理人：王某，现住山西省沁县。被上诉人（原审原告）：赵某1，小店区晨兮烘焙坊店长，现住太原市。委托诉讼代理人：赵某2（赵某1之父），住山西省武乡县丰州。上诉人孟某因与被上诉人赵某1房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孟某及其委托诉讼代理人王某，被上诉人赵某1及其委托诉讼代理人赵某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某的上诉请求：1.依法撤销太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初1039号民事判决书，改判上诉人不向被上诉人返还押金2000元、物业管理费416元、取暖费1451元。2.被上诉人没有履行合同未满前一个月告知上诉人的责任，造成经济损失73500元，由赵某1承担。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误，上诉人不应当向被上诉人返还押金。双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，合同第二条明确约定“退房时乙方有损坏押金不退还，”二、原判认定事实错误，上诉人不应当向被上诉人返还物业管理费、取暖费。双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，物业费、取暖费是被上诉人自愿交到物业办的，被上诉人没有理由要求退费。三、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同第九条明确提出“乙方如不续租，应未满前一个月告知甲方，”赵某1故意不履行合同，2020年12月15日没有发生疫情的情况下，正是下一年出租房屋的黄金时间，君泰业主群每天都会发布求租信息，前租客和后租客小王都是通过微信群发布求租信息与业主取得联系承租房屋，被上诉人耽误了出租房屋，导致房屋产生了空房期，赵某1说当时没有履行合同，是她的错，孟某说你没有提前一个月告知便默认你是要继续续租的，我就会把其他租客给推掉，现在造成经济损失总价73500元，空房期7个月，每月租金2500，共计17500元、精装房当作简装房出租租期5年，2020年8月17日至2025年8月17日前3年每年损失12000元，后2年损失20000元，共计56000元，正因为房屋大面积的损坏。被上诉人说，2020年1月4日搬走，10多天时间是你的租房期，你为什么没有维修好，2020年1月15日后赵某1父亲赵某2打电话和我们争吵，威胁恐吓要押金、物业费、取暖费，赵某1的押金远远不够损坏维修的费用。本合同生效后，任何一方违反本合同规定，除了承担违约金外，还应当承担守约方向违约方追究违约责任。我方不得以才通过走法律程序来保护自己维护自己的权益。赵某1答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。赵某1向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告房租押金5000元，物业管理费416元，取暖费1451元；2.诉讼费由被告孟某承担。一审法院认定事实：2019年1月13日，原告赵某1向被告孟某支付租房定金10000元。2019年1月15日，被告作为甲方与乙方原告签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将自购位于太原市××路面积为61平方米的房屋出租给乙方；租赁期限为1年，从2019年1月15日起至2020年1月15日止；年租金30000元，押金5000元，签协议时乙方将一年租金和押金一次性给付甲方，退房时经甲方验收房屋没有任何损坏，押金全部退还给乙方，如乙方有损坏押金不退还；房屋租赁期间产生的物业管理费等均由乙方自行支付，甲方不承担任何物业管理费用；甲乙双方如需终止租约，均须在租赁期未满前1个月向对方提出，如乙方确认续租，在市场行情同等的条件下甲方应优先租赁给乙方，并重新签订租赁合同。该合同另约定的其他内容。合同签订当日，原告向被告支付剩余租金20000元及押金5000元。原告租赁上述房屋用于烘焙工作室，原告接收房屋时，另向被告支付了2019年1月15日至2019年3月31日的物业费、取暖费。租期内，原告还向被告支付了一年（2019年4月1日至2020年3月31日）物业费2000元以及2019年度（2019年11月1日至2020年3月31日）取暖费2902.09元。合同租期届满，原告不准备续租，原、被告交接房屋当日，双方因原告使用房屋时造成房屋部分损坏以及赔偿问题发生争议，被告至今未向原告退还5000元押金。根据原、被告提供的照片及视频显示，原告租用房屋期间为防止油污将墙壁污染，在一处墙面装订了PV白板，退租时拆卸白板造成墙面十几处洞眼；室内复式楼梯胶条以及部分踢脚线胶条缺失；房顶有一处划痕。原告称，其当时同意对上述破损部位进行修复，但被告提出先交纳30000元才同意原告进行修复，故协商不成。另查明，根据被告提供的一份《房屋租赁合同》显示，被告于2020年5月17日将案涉房屋出租给他人，租赁期5年，自2020年8月17日起至2025年8月17日，前3年租金每年18000元，后2年租金每年20000元。该租户租用房屋后对该房屋进行了重新装修。被告认为，因原告未提前通知不再续租，且对房屋造成部分损坏导致房屋迟延出租并且租金减少。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告租用房屋期间未合理使用房屋造成房屋装修部分破损，其应当承担相应的赔偿责任。虽然原、被告在租赁合同中有关于如房屋有损坏押金不退还的约定，但原告对房屋造成损坏的价值不确定，考虑到被告现在已将房屋再行出租且承租方就房屋进行了重新装修，出于公平原则，被告应适当返还原告部分押金。关于被告所述，因原告未提前告知其不再续租，以及房屋受损等造成其迟延出租房屋、租金减少的损失，但并无证据证明两者之间存在因果关系，且原告的行为必然导致其损失的发生，故对被告的该抗辩意见不予采纳，本院酌定被告应当返还原告押金2000元。关于原告主张要求被告返还多支付的两个半月的物业管理费416元、取暖费1451元，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告孟某于本判决生效之日起十日内返还原告赵某1押金2000元。二、被告孟某于本判决生效之日起十日内返还原告赵某1物业管理费416元、取暖费1451元。三、驳回原告赵某1的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：孟某应否退还赵某1押金2000元、物业管理费416元、取暖费1451元；赵某1应否赔偿孟某损失7.35万元。一、关于押金的问题。虽双方当事人在租赁合同中有关于如房屋有损坏押金不退还的约定，但赵某1对房屋造成损坏的价值不确定，考虑到孟某现已将涉案房屋再行出租，且承租方就房屋进行了重新装修，出于公平原则，孟某应适当返还赵某1部分押金。一审法院酌定孟某返还赵某1押金2000元，较为合理。二、关于物业费、取暖费的问题。租期内，赵某1向孟某支付了2019年4月1日至2020年3月31日的物业费2000元、2019年11月1日至2020年3月31日的取暖费2902.09元。后赵某1退租并于2020年1月16日将涉案房屋钥匙交还孟某。现赵某1要求归还退租房屋后的物业费、取暖费，证据确凿，应予支持。三、关于赔偿损失的问题。孟某认为，赵某1退租前未依约履行通知义务，导致其损失7.35万元，赵某1应偿还其由此造成的损失。根据相关规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案一审中，孟某并未提出反诉，现诉请要求赔偿损失7.35万元，属于二审期间原审被告提出反诉。本案经主持调解，赵某1不同意调解。根据上述规定，针对该项损失，孟某可在本案结束后另案主张。综上所述，孟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费30元，由上诉人孟某负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 唐 璐审判员 安源生二O二一年五月二十五日法官助理 赵文静书记员 袁卓伟