成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4367号 原告：四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区南江路353号。 法定代表人：刘晋宇，执行董事。 委托诉讼代理人：侯怡伶，四川钜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温玉婷，四川钜衡律师事务所律师。 被告：成都海创汇创业孵化器管理有限公司。住所地：成都市温江区公平街办太极村乐善路77号。 法定代表人：李小澜，执行董事。 被告：青岛海创汇康科技有限公司。住所地：青岛市李沧区北崂路1022号B2楼617。 法定代表人：周勇勇，总经理。 委托诉讼代理人：刘庆宝，山东海利丰律师事务所律师。 被告：成都海创汇康科技有限公司，住所地：成都市温江区公平街办太极社区乐善路77号。 法定代表人：李小澜，经理。 原告四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司（以下简称瑞鑫公司）与被告成都海创汇创业孵化器管理有限公司（以下简称海创汇公司）、青岛海创汇康科技有限公司（以下简称青岛海创汇康公司）、成都海创汇康科技有限公司（以下简称成都海创汇康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞鑫公司的委托诉讼代理人侯怡伶、温玉婷，被告青岛海创汇康公司的委托诉讼代理人刘庆宝到庭参加诉讼。被告海创汇公司、成都海创汇康公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告瑞鑫公司向本院提出诉讼请求：1．被告海创汇公司按照《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》约定的标准支付欠付的租金及税费，暂计算至2020年8月14日，欠付租金19252.8元，税费1925.28元，共计人民币21178.08元；2．被告海创汇公司按照《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》约定的标准支付欠付的空调使用费，暂计算至2020年8月14日，为人民币765319.9元；3．被告海创汇公司支付自2018年7月23日起至实际清偿之日止的逾期支付租金的违约金（违约金分段计算，暂计算至2020年8月14日，为人民币10165.48元）；逾期支付空调使用费的违约金（违约金分段计算，暂计算至2020年8月14日，为人民币230962.02元），共计人民币241127.5元；4．被告青岛海创汇康公司、成都海创汇康公司在400万元减资范围内对被告海创汇公司应付原告的上述债务承担补充赔偿责任；5.本案受理费、保全费等全部诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除与被告海创汇公司之间的租赁合同；2.被告海创汇公司支付自2020年4月23日起至租赁合同实际解除之日止的租金，暂计算至2020年10月10日，为人民币17969.28元；3.被告海创汇公司支付自2017年7月23日起至租赁合同实际解除之日止的空调使用费，暂计算至2020年10月10日，为人民币804210.93元；4.被告海创汇公司承担如下违约责任：（1）原告不退还履约保证金；（2）支付自2020年4月23日起至实际清偿日止的逾期支付租金的违约金（暂计算至2020年10月10日，为人民币1404.17元）；（3）支付自2017年7月23日起至实际清偿日止的逾期支付空调使用费的违约金（暂计算至2020年10月10日，为人民币254309.83元）；（4）按照月租金加上物业管理费月标准乘以24个月的总额的标准向原告支付违约金90213.12元；（5）向原告补偿免租期内的房屋租金13866.7元；5.被告青岛海创汇康公司、成都海创汇康公司在400万元减资范围内连带对被告海创汇公司应付原告的上述债务承担补充赔偿责任；6.三被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告海创汇公司于2017年签订了《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定被告海创汇公司承租位于温江区××路××号的四川煤田.光华之心项目3号楼第5、6、7、8层（以下简称“租赁物业”，共计99个房屋），计租面积共计5212.87元，租赁期限为10年。合同约定“乙方逾期支付租金、税费的，每逾期一日，乙方应按照应付而未付款项的万分之五承担违约金直至付清；若逾期支付任一期的租金超过30日以上，经催告一次后，有权提前解除本合同并追究违约责任。”2017年7月23日，原告将租赁物业交付给被告海创汇公司。在租赁合同签订后，原告先后将租赁物业中的98个房屋（以下简称“已售物业”）出卖给了第三方，已售物业之上相应的出租方权利及义务由第三方承接，此外3-5-5号房屋依然由原告所有，租赁合同仍约束原告与被告海创汇公司双方，根据租金合同第五条、附件三之约定，被告海创汇公司应继续向原告支付租赁物业的空调使用费及3-5-5号房屋对应的租金、税费等费用。原告虽多次以书面、电话、短信等方式催告被告海创汇公司支付空调使用费及3-5-5号房屋对应的租金，被告海创汇公司却一直拖欠且至今仍未足额支付，被告海创汇公司逾期支付空调使用费及租金的行为已经严重违反了租赁合同约定，原告已享有约定和法定的解除权，且自2020年10月10日起，被告已经彻底搬离项目，房屋已由原告自行占有和处分，双方的租赁合同在事实上也已经解除。被告青岛海创汇康公司为被告海创汇公司的原股东，持股比例100%，于2019年10月31日将注册资金500万元减至100万元并办理了工商登记。但被告海创汇公司在减资前未通知原告也没有向原告清偿前述债务。原告认为，被告海创汇公司在减少注册资本前应当对债务进行清偿，没有依法清偿的，其股东应当承担补充赔偿责任。被告青岛海创汇康公司在违法减资后又将其股权转让给了被告成都海创汇康公司，因此被告成都海创汇康公司应与被告青岛海创汇康公司在违法减资的范围内承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告海创汇公司未到庭，提交书面答辩意见称，一、我方已于2020年10月10日全面搬离，故我方同意解除双方之间的租赁合同关系；二、关于空调使用费，根据租赁合同约定，我方按照每月4元/平方米支付空调使用费。但是在承租期间，我方一直按期缴纳空调所产生的费用，我方认为该笔费用已包含空调使用费，因此我方不应再向原告支付空调使用费。三、关于物业出售后的空调使用费诉讼请求主体是否适格问题。原告在诉状中称在租赁合同签订后，其先后将租赁物业中的98个房屋出卖给了第三方，已售物业之上相应的权利义务由第三方承接，但在本次起诉中，原告却要求我方支付截止2020年10月10日之前的所有租赁费用及空调使用费，我方认为既然原告已将98个房屋出卖给第三方，那么原告根本无权向我方主张物业出售后的租金及空调使用费。四、关于履约保证金、违约金。原告与我方现已全面解除租赁合同关系，我方认为我方向原告支付的履约保证金应全部退还，且原告所主张的违约金过高，请求法院予以降低。 被告青岛海创汇康公司辩称，一、根据公司法177条，公司减资程序需要通知已知债权人。本案原告在我方2019年10月31日减资时，不属于已知债权人，我公司无义务将减资事项通知原告。首先，被告海创汇公司的租金已经付至2020年4月22日，这在2020年4月13日原告给被告海创汇公司的《租金缴费通知书》中也认可的事实“贵公司已付的房屋租金将于2020年4月22日到期”；其次，自入驻以来至2019年10月31日减资时，一直未有任何公司主张过空调使用费。先不说收取空调使用费是否合理合法，即便合理合法，根据《物业租赁合同》第五条5.2.4约定：大厦内的空调不属于项目公共或者公共设施设备，乙方应当将空调使用费随物业管理费支付时间一并缴纳给物业公司。空调使用费的债权主体应该是物业公司，而不是本案原告。这在2019年12月20日原告给被告海创汇公司的《欠费通知书》中也认可的事实“望贵公司接到通知后，尽快向成都可信物业管理有限公司缴纳该笔空调使用费”。综上，我方在2019年10月31日减资时，并不拖欠原告任何债务，即便存在空调使用费也是应该通知成都可信物业管理有限公司，我方没有义务通知原告。二、从企查查软件查询可知：在2019年7月18日青岛海创汇创业服务有限公司将持有被告海创汇公司的100%股权转让给了我公司，2020年4月15日我公司又将受让来的股权转让给了被告成都海创汇康公司。被告海创汇公司在减资前编制了资产负债表和财产清单，并登报公告了减资事项，完全符合法定程序。再说公司减资只是形式减资，注册资本实缴期限并未到期，不存在抽逃出资的情形，公司财产并未减少，故我方无需承担补充赔偿责任。三、原告诉请第二项2020年4月23日之后的租金，我公司已经在2020年4月15日将股权全部转让给了被告成都海创汇康公司，之后被告海创汇公司所欠的任何债务让我公司再承担责任没有法律依据。综上，我公司在2019年7月18日至2020年4月15日期间，作为被告海创汇公司股东，不存在抽逃出资的现象，资本认缴期限并未到期，后来被告已履行了出资100万的义务，特别是在2019年10月31日减资时，原告并不是被告海创汇公司的已知债权人，被告海创汇公司未履行通知原告的义务，并不存在过错，故原告不应适用公司法177条的规定追究我公司的补充赔偿责任，原告起诉我公司承担补充赔偿责任无事实和法律依据，应依法驳回。 被告成都海创汇康公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年7月20日，瑞鑫公司（甲方）与海创汇公司（乙方）签订《四川煤田·光华之心物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其附件，约定乙方承租甲方位于成都市温江区××路××号××号楼××层房屋。 附件三“合同基本商务条件”约定如下：第二条：计租面积按照租赁物业的建筑面积执行，预测建筑面积约为5212.87平方米，最终以实测建筑面积为准。第3.1条：目前租赁物业处于在建状态，双方约定的交付日为2017年7月23日。第4.1条租赁期限：乙方承诺租赁物业时限不低于60个月，租赁时间为2017年7月23日至2022年7月22日。第4.2条免租期：甲方给予乙方整个租赁物业共计12个月的免租期。具体而言，时间为2017年7月23日至2018年7月22日。第5.1条:该租赁物业的规划用途为写字楼。第5.2条：乙方具体的主要经营业态为创业基地、创业孵化器、创业公司经营场地。第6.2条：计租期内月度基本租金单价为每月人民币35元/㎡。第6.3条基本租金递增：第一年、第二年与第三年的租金按照基本租金计算，自第四年起，每三年在上三年最后一年的租金基数上递增5%，该“第一年”是指从自首个计租月起的第一个计租年度。第7.1条：现执行物业管理费标准为人民币6元/平方米/月。第7.2条：在约定的免租期之内，乙方无需支付租金，但免租期物业管理费、空调使用费、水电气费用、垃圾清运费等其他费用均应正常支付并由乙方自行承担。第7.3条：空调使用费收取标准为人民币4元/平方米/月。第八条：乙方应根据本合同正文约定一次性向甲方支付的履约保证金的总金额为人民币200,000元（大写：贰拾万元整）。 《租赁合同》约定如下：第3.3条：免租期系甲方基于乙方完整履行本合同为前提而给予乙方的优惠。因此，若本合同因乙方擅自提前退租或乙方违约导致提前终止，乙方应按下列公式在本合同终止后30日内向甲方补足免租期的应补租金：S=A×M×(X÷Y)。上述公式中：S是指乙方应补足的免租期租金总额。A是指本合同终止之日的日租金标准，A=附件三约定的月租金标准÷30；但若本合同终止时处于免租期，则A=1.17元/日。X是指合同终止时本合同项下租赁期限中尚未履行的天数。Y是指本合同约定的租赁期限的总天数。M是指本合同约定的免租期的总天数。第4.1条：计租期内的租金按每一个【季度】为一期提前预付，首期的租金应当在首个计租期开始之前至少提前30日向甲方支付，除首期外，此后的租金，乙方应在上一期届满前最后一月25日之前，预付给甲方下一期的租金。如租赁期限内的剩余时间已不足一期，按照实际的天数按日折算最后一期的租金。第4.3条：本合同项下所列的租金标准为不含税金额。第4.4条：乙方逾期支付租金、税费的，每逾期一日，乙方应按照应付而未付款额的万分之五承担违约金直至付清；若逾期支付任一期的租金超过30日以上，甲方经催告一次后，有权提前解除本合同并追究乙方违约责任。第5.1条第（4）款：租赁期限内物业管理费由乙方负责按每一个季度为一期提前向物业管理公司预付，首期的物业管理费应当在房屋交付日之前向物业管理公司支付，除首期外，此后的物业管理费，乙方应在上一期届满前最后当月25日之前，预付给物业管理公司下一期的物业管理费。如租赁期限内的剩余时间已不足一期，按照实际的天数按日这算最后一期的物业管理费。第5.1条第（5）款：本合同签订时，大厦的物业管理公司为成都可信物业管理有限公司。第5.2条第（4）款：大厦内的空调不属于项目共有或公共设施设备，乙方应当将空调使用费随物业管理费支付时间一并缴纳给物业管理公司代收，收费标准详见附件三，甲方对此予以认可。第5.4条：如乙方逾期支付本第5条任一费用的，乙方应当自逾期之日起，按照每逾期一日，承担应付而欠付款额的万分之五的违约金，任何一期逾期支付超过30日且甲方已经催告过至少一次乙方仍未支付的，甲方有权提前解除本合同并追究乙方违约责任。任何情形下，甲方接收乙方延迟支付的费用的行为不应被视为甲方对追究乙方逾期付款违约责任权利的放弃。第12.2条：乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、水电费等使用费、推广费或其他合同约定的应付费用，或乙方在履行本合同过程中给甲方造成的任何损失赔偿金，或乙方基于本合同应承担之违约金，或其他乙方在本合同项下对甲方所负之约定或法定债务，甲方均有权直接于履约保证金中扣除，而该等扣除可发生于当时，也可发生于结算前任何时间或结算时。甲方的此项权利并不排除其主张该项债权的其他方法，且不免除甲方应追究的乙方违约责任。第13.2条：除非法律法规另有规定或本合同另有约定，乙方擅自提前解除本合同或因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方应按照下列约定承担违约责任：1）已经收取的履约保证金将不予退还；2）乙方应承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费月标准乘以24个月的总额的违约金；3）本合同约定的其他违约或补偿责任（包括但不限于腾退房屋、补偿免租期等）。 2017年7月23日，瑞鑫公司将案涉租赁房屋交付给海创汇公司。 2018年4月11日，海创汇公司向瑞鑫公司支付履约保证金20万元。 2017年11月至2018年期间，瑞鑫公司陆续与案外人周晶等98户签订98份《商品房买卖合同》及其附件，瑞鑫公司将位于成都市温江区××路××号××号楼××层××号楼××层××号房屋（面积91.68平方米）以外的98套房屋出卖给案外人周晶等98户业主。同时，瑞鑫公司（甲方）与案外人周晶、张强等98户业主（乙方）及海创汇公司（丙方）签订98份《租赁合同权利与义务转移协议》（以下简称《转移协议》），约定丙方已于租赁合同签订之日声明放弃了该房屋的优先购买权，丙方认可甲方将该房屋出卖给乙方。自本协议签订之日起，租赁合同项下，任何与该房屋有关的出租方的权利与义务由甲方转移予乙方，甲方、丙方之间签订的租赁合同继续履行但其租赁范围即刻不再包括该房屋，甲方与丙方之间就该房屋所建立的租赁关系自本协议签订之日起终止。乙方独自享有租赁合同项下与该房屋有关的出租方权利并承担出租方的义务与责任。乙方委托四川戴维斯房地产营销策划有限公司向丙方收取租金（含税），但租赁合同项下的租金支付等义务及违约责任仍由丙方独立向乙方承担，与四川戴维斯房地产营销策划有限公司无关。根据租赁合同约定，租赁合同项下租赁期限尚处于免租期，甲方未向丙方收取任何租金，在出租方的权利与义务转移给乙方后，丙方直接向乙方委托的四川戴维斯房地产营销策划有限公司支付租金。根据租赁合同约定，丙方已向甲方支付履约保证金。在出租方的权利与义务转移至乙方后，直接由甲方将履约保证金转交给乙方委托的代乙方接收、管理履约保证金的四川戴维斯房地产营销策划有限公司，并同时办理履约保证金转移手续。上述98套房屋对应的履约保证金金额共计196325.72元，案涉【3】号楼【5】层【5】号房屋对应的履约保证金金额为3674.28元。 海创汇公司及其委托成都海创汇康公司向四川戴维斯房地产营销策划有限公司的付款情况如下：2018年8月1日转账支付房屋租赁费601,595.61元；2018年11月5日转账支付房屋租赁费601,595.61元；2019年2月12日转账支付2019年1月23日至2019年4月22日房租601,595.61元；2019年6月3日转账支付2019年4月23日至2019年7月22日的房租601,595.61元及补偿金7,635.73元；2019年9月9日转账支付2019年7月至10月部分房租62,217.80元；2019年11月18日转账支付3号楼5-8层2019年7月23日至2020年1月22日的房租1,011,636.1元；2019年12月21日转账支付租赁费285,325.95元；2020年1月19日转账支付租赁费127,062.6元。之后，海创汇公司未再支付租金。 2019年9月30日，瑞鑫公司向海创汇公司邮寄送达《关于四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司与成都海创汇创业孵化器管理有限公司严重欠租等相关事宜的律师函》（以下简称《律师函》），该邮寄行为及过程经四川省成都市温江公证处进行了证据保全公证。该《律师函》载明：虽然瑞鑫公司、小业主、四川戴维斯房地产营销策划有限公司均多次以书面、电话、短信的方式催告贵公司支付租金及税费，但贵公司一直持续拖欠小业主的租金及税费，暂时计算至2019年9月30日，贵公司累计欠付上述租金及税费已达到539,377.81元，逾期付款违约金预计17,260.09元，欠付物业管理费147,510.32元、水电费2,434.5元、商业生活垃圾清运费1,200元、空调使用费543,085.45元......请贵公司最迟在收到本函之后5个工作日内，向各小业主或其委托的四川戴维斯房地产营销策划有限公司支付上述欠款暂合计总额556,637.9元。 2020年10月10日，海创汇公司搬离案涉租赁房屋。 另查明，海创汇公司于2017年7月5日由青岛海创汇创业服务有限公司发起成立，注册资本500万元，公司章程规定股东青岛海创汇创业服务有限公司的认缴出资额为500万元，出资方式为货币，出资时间为2047年5月20日。2019年7月18日，青岛海创汇创业服务有限公司将所持有的海创汇公司股权500万元转让给青岛海创汇康公司，并在工商部门办理了相关变更登记，公司章程规定股东青岛海创汇康公司的认缴出资额为500万元，出资方式为货币，出资时间为2047年5月20日。2019年10月29日，海创汇公司通过股东会决议将公司注册资本由500万元减少至100万元，公司章程规定青岛海创汇康公司认缴出资100万元，出资方式为货币，出资时间为2047年5月20日。2019年9月11日，海创汇公司在报纸上刊登了减资公告，并于2019年10月31日在工商部门办理了相关变更登记。2020年4月15日，青岛海创汇康公司将所持有的海创汇公司股权100万元转让给成都海创汇康公司，并在工商部门办理了相关变更登记，公司章程规定股东成都海创汇康公司的认缴出资额为100万元，出资方式为货币，出资时间为2047年5月20日。 2021年3月11日，四川戴维斯房地产营销策划有限公司向本院出具《情况说明》，载明：“2017年底，我公司分别与98户小业主及海创汇公司签订了《关于租金支付等事宜的协议》（共计98份），约定由我公司无偿代为收取涉及“四川煤田.光华之心”项目3号楼5-8层的整体租金，因项目整体租金均由我公司进行收取然后分配，故我公司未与瑞鑫公司另行签订协议。海创汇公司向我公司支付整体租金后，由我公司按照《关于租金支付等事宜的协议》载明的账户信息将租金支付给业主，《关于租金支付事宜的协议》约定的租金标准为38.5元/平方米/月（含税价），租金按季度支付，具体税率以实际缴纳为准，并由我公司代替各业主在税务局开具发票。在2019年9月前，海创汇公司均支付的含税租金，故瑞鑫公司对应的房屋面积为91.68平方米，对应支付的季度租金为10,589.04元；在此之后，海创汇公司均按照不含税35元/平方米/月的标准支付，故瑞鑫公司的对应季度租金为9,626.4元。因每次租金的支付均是先分配小业主部分，故瑞鑫房公司租金的支付时间晚于小业主（关于瑞鑫租金的支付情况见附件一）。《关于租金支付等事宜的协议》也写明了98户小业主所涉及的履约保证金，履约保证金的明细详见附件二，从200,000元总额中扣减掉98户小业主的履约保证金后，即为瑞鑫公司的保证金，金额为3,674.28元。”附件《海创汇租金支付明细》载明：海创汇公司向瑞鑫公司支付租金情况：于2018年8月1日支付2018年7月23日—2018年10月22日租金10,589.04元；于2018年11月5日支付2018年10月23日—2019年1月22日租金10,589.04元；于2019年2月12日支付2019年1月23日—2019年4月22日租金10,589.04元；于2019年6月3日支付2019年4月23日—2019年7月22日租金（含部分违约金）10,722.89元；于2019年9月9日、2019年11月18日支付2019年7月23日—2020年1月22日租金19,252.8元；于2019年12月21日、2020年1月19日支付2020年1月23日—2020年4月22日租金9,626.4元；2020年4月23日—2020年7月22日以及2020年7月23日—2020年10月10日的租金未付。附件《海创汇业主信息》载明99户业主房屋总面积为5208.62㎡，其中瑞鑫公司房号3-5-5的面积为91.68㎡，租金单价35元，月租金3,208.8元，季度应收租金9,626.4元，租赁保证金3,674.28元。 2021年3月11日，成都可信物业管理有限公司向本院出具《声明》，载明：“我司接受四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司的委托，代四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司收取“四川煤田.光华之心”项目3号楼5-8层的空调使用费、委托期限自2017年7月23日起至2022年7月22日止，空调使用费的标准为4元/平方米/月，计费面积为5208.62平方米，即为62,503.44元/季度。但自2017年7月23日以来，我司从未收到过相关费用。我司认为，空调使用费的权属归属于四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司，其有权收取空调使用费并自行主张相关权利，该费用的权属与我司无关，我司不会就3号楼5-8层房屋的空调使用费另行主张权利。” 上述事实，有当事人的当庭陈述，当事人身份信息、《租赁合同》及其附件、《转移协议》、转账电子回单、交易凭证、《商品房买卖合同信息摘要》《公证书》《律师函》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，瑞鑫公司与海创汇公司签订的《租赁合同》及其附件系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。瑞鑫公司按约履行了交付租赁房屋的义务，海创汇公司存在迟延给付租金的情形，并于2020年10月10日搬离案涉房屋，瑞鑫公司主张解除双方之间的租赁合同，海创汇公司亦表示同意，故对于瑞鑫公司主张解除与海创汇公司之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，租赁合同于2020年10月10日解除。 关于租金及相应违约金的问题。瑞鑫公司已经履行了交付租赁物给予海创汇公司使用的义务，海创汇公司承租并使用案涉房屋后，理应按合同约定支付租金。截至合同解除之日即2020年10月10日，海创汇公司欠付2020年4月23日至2020年10月10日的租金为17,969.28元（9,626.4元+9,626.4元÷3个月÷30天×78天），依约应当支付。根据《租赁合同》约定，乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、水电费等使用费、推广费或其他合同约定的应付费用，或乙方在履行本合同过程中给甲方造成的任何损失赔偿金，或乙方基于本合同应承担之违约金，或其他乙方在本合同项下对甲方所负之约定或法定债务，甲方均有权直接于履约保证金中扣除，而该等扣除可发生于当时，也可发生于结算前任何时间或结算时。海创汇公司已支付履约保证金3,674.28元，上述欠付租金为17,969.28元，应在履约保证金中扣除，故海创汇公司还应向瑞鑫公司支付租金14,295元。海创汇公司欠付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《租赁合同》约定，海创汇公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按照应付而未付款额的万分之五承担违约金直至付清。因违约金约定标准过高，海创汇公司请求降低违约金，本院予以支持，因瑞鑫公司并未提供其实际受损证据，其损失应限于海创汇公司未能及时支付租金可能导致的资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为公平合理，因此，逾期付款违约金计算情况如下：2020年4月23日至2020年7月22日的租金应付日为2020年4月25日，应付租金9,626.4元，故该部分违约金应以9,626.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月26日起计算至实际付清之日止；2020年7月23日至2020年10月10日的租金应付日为2020年7月25日，应付租金8,342.88元，故该部分违约金应以8,342.88元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月26日起计算至实际付清之日止。 关于空调使用费及相应违约金的问题。《租赁合同》约定空调使用费收取标准为人民币4元/平方米/月，由成都可信物业管理有限公司代瑞鑫公司收取。成都可信物业管理有限公司向本院出具《声明》陈述自2017年7月23日以来，海创汇公司一直未支付空调使用费，并表示该笔费用的权属归属于瑞鑫公司。故海创汇公司应向瑞鑫公司支付从2017年7月23日至2020年10月10日期间的空调使用费804,210.93元（4元/平方米/月×5208.62平方米×38个月+4元/平方米/月×5208.62平方米÷30天×18天）。海创汇公司欠付空调使用费已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《租赁合同》约定，海创汇公司逾期支付空调使用费，应当自逾期之日起，按照每逾期一日，承担应付而欠付款额的万分之五的违约金。因违约金约定标准过高，海创汇公司请求降低违约金，本院予以支持，因瑞鑫公司并未提供其实际受损证据，其损失应限于海创汇公司未能及时支付空调使用费可能导致的资金占用利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为公平合理，因中国人民银行自2019年8月20日起不再公布贷款基准利率，此后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，空调使用费逾期付款违约金计算情况如下： 第一期：2017年7月23日至2017年10月22日的空调使用费应付日为2017年7月23日，违约金应以62,503.44元（4元/平方米/月×5208.62平方米×3个月）为基数，从2017年7月24日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为6,242.97元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第二期：2017年10月23日至2018年1月22日的空调使用费应付日为2017年10月25日，违约金应以62,503.44元为基数，从2017年10月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为5,459.5元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第三期：2018年1月23日至2018年4月22日的空调使用费应付日为2018年1月25日，违约金应以62503.44为基数，从2018年1月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为4,700.78元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第四期：2018年4月23日至2018年7月22日的空调使用费应付日为2018年4月25日，违约金应以62503.44为基数，从2018年4月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为3,958.55元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第五期：2018年7月23日至2018年10月22日的空调使用费应付日为2018年7月25日，违约金应以62503.44为基数，从2018年7月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为3,208.08元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第六期：2018年10月23日至2019年1月22日的空调使用费应付日为2018年10月25日，违约金应以62503.44为基数，从2018年10月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为2,449.35元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第七期：2019年1月23日至2019年4月22日的空调使用费应付日为2019年1月25日，违约金应以62503.44为基数，从2019年1月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率经计算为1,690.63元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第八期：2019年4月23日至2019年7月22日的空调使用费应付日为2019年4月25日，违约金应以62503.44为基数，从2019年4月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为948.4元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第九期：2019年7月23日至2019年10月22日的空调使用费应付日为2019年7月25日，违约金应以62503.44为基数，从2019年7月26日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，经计算为197.93元，从2019年8月20日起计算至2020年10月10日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,914.74元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第十期：2019年10月23日至2020年1月22日的空调使用费应付日为2019年10月25日，违约金应以62503.44为基数，从2019年10月26日起计算至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为2,423.48元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第十一期：2020年1月23日至2020年4月22日的空调使用费应付日为2020年1月25日，违约金应以62503.44为基数，从2020年1月26日计算至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为1,758.43元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第十二期：2020年4月23日至2020年7月22日的空调使用费应付日为2020年4月25日，违约金应以62503.44为基数，从2020年4月26日计算至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为1,116.3元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 第十三期：2020年7月23日至2020年10月10日的空调使用费应付日为2020年7月25日，违约金应以54169.65为基数，从2020年7月26日计算至2020年10月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，经计算为508.01元，从2020年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 以上迟延支付空调使用费的利息（截至2020年10月10日）为60,895.07元，2020年10月10日之后的利息以804,210.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年10月11日起计算至实际付清之日止。 关于海创汇公司应承担的其他违约责任的问题。根据《租赁合同》第3.3条约定，海创汇公司应向瑞鑫公司补足免租期的应补租金为13,866.7元[9,626.4元÷90天×364天×（650天÷1825天）]。同时《租赁合同》第13.2条约定，因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方应承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费月标准乘以24个月的总额的违约金。上述违约金约定标准过高，海创汇公司请求降低违约金。本院认为，在海创汇公司承担逾期付款违约金、补足免租期应补租金等违约责任后，海创汇公司再支付相当于一个季度租金的违约金9,626.4元较为适当，符合我国合同法中违约责任以弥补损失为主、惩罚违约行为为辅的原则。 关于青岛海创汇康公司是否应在400万元减资范围内对海创汇公司的上述债务承担补充赔偿责任的问题。涉案《租赁合同》履行期间，海创汇公司时任股东青岛海创汇康公司于2019年10月29日通过股东会决议将海创汇公司的注册资本由500万元变更为100万元，发布了减资公告，并于2019年10月31日以工商变更登记形式予以公示。瑞鑫公司主张青岛海创汇康公司的上述减资行为未履行通知已知债权人的法定程序，使其丧失了要求海创汇公司清偿债务或提供担保的权利，故要求青岛海创汇康公司对海创汇公司的债务承担补充赔偿责任。对此，本院认为，首先，股东在章程约定的出资认缴期限届满之前未足额缴纳出资不违反法律规定。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”可见，现行《中华人民共和国公司法》已将原有的注册资本实缴制变更为认缴登记制，对于股东的认缴出资额、出资期限等事项均交由公司章程自行规定，股东在其认缴期限未届满前未缴足认缴部分的注册资本不违反法律规定。 其次，股东对其认缴注册资本减资，未到认缴期限的不应承担未全面履行出资义务的法律责任。在公司资本过多、严重亏损等情况下，为适应公司发展需要，可以依法减少注册资本，但必须依照法定程序进行。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十七条的规定，公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。若公司存在不当减资行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，公司债权人可以请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。但该规定中股东承担补充赔偿责任的前提是“未履行或者未全面履行出资义务的股东”，这是指股东并未履行其按期缴纳其认缴出资的承诺，换言之即股东的认缴期限已经届满且未足额缴纳认缴出资。具体到本案中，进行减资的股东是青岛海创汇康公司，减资部分为原认缴部分，认缴期限至2047年5月20日。即使股东存在不当减资的行为，在其认缴注册资本未至原认缴期限的情况下，股东仍有期限利益，在认缴期限届满前不属于未全面履行出资义务的情形，瑞鑫公司要求青岛海创汇康公司对涉案债务承担补充赔偿责任，缺少请求权基础。 再次，瑞鑫公司并未提供证据证明海创汇公司不能清偿案涉债务，且海创汇公司已经通过章程等工商登记信息向外界公示了股东认缴出资额、出资期限等信息，瑞鑫公司在与其交易时应当理性评估并承担相应的商业风险。 综上，瑞鑫公司主张青岛海创汇康公司对涉案债务在减资400万元范围内承担补充赔偿责任的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于成都海创汇康公司是否应在400万元减资范围内连带对涉案债务承担补充赔偿责任。海创汇公司的减资决议不是由成都海创汇康公司作出，瑞鑫公司的此项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第一百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都海创汇创业孵化器管理有限公司与四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司于2017年7月20日签订的《四川煤田·光华之心物业租赁合同》于2020年10月10日解除； 二、成都海创汇创业孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司支付租金14,295元及利息（利息的计算方式：以9,626.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月26日起计算至实际付清之日止；以8,342.88元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月26日起计算至实际付清之日止）； 三、成都海创汇创业孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司支付空调使用费804,210.93元及利息（利息的计算方式：截至2020年10月10日的利息为60,895.07元；2020年10月10日之后的利息以804,210.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年10月11日起计算至实际付清之日止）； 四、成都海创汇创业孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司支付免租期应补租金13,866.7元； 五、成都海创汇创业孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司支付违约金9,626.4元； 六、驳回四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计7,024元，由成都海创汇创业孵化器管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛晓娟 二〇二一年五月十二日 书记员  马静丹