吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2021）吉0202民初978号   原告：吉林筑石服务集团股份有限公司（原吉林市筑石物业服务有限责任公司），住所地吉林省吉林市昌邑区辽宁路40号筑石居易格林印象49号楼3号网点。   法定代表人:张要乾，总经理。   委托诉讼代理人：徐宏昆，项目经理。   委托诉讼代理人：姜福华，法律顾问。   被告：邱木林，男，1946年10月18日出生，汉族,住吉林省吉林市昌邑区。   原告吉林筑石服务集团股份有限公司（以下简称筑石服务公司）与被告邱木林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石服务公司的委托诉讼代理人徐宏昆、姜福华，被告邱木林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   筑石服务公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2013年4月1日至2020年12月31日物业服务费25,637.37元；2.依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金（以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计7,691.21元；以上两项共计：33,328.58元。事实与理由：2011年12月25日吉林市筑石物业管理有限责任公司与被告签订了《前期物业服务合同》约定，原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2011年11月25日被告入住了筑石·居易47栋1-801室房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。   邱木林辩称：1.2011年12月我交了物业费，收费期间为2012年4月1日-2013年3月31日。2.不交物业费的原因是2012年的上半年顶层住户在楼盖上建房子，疏散楼梯上设铁门封闭了消防通道，改变住宅用开办公司，损害了我们的房屋，危及了我们的安全，从开始我们就找物业，求其制止这种违法行为，但他们不管，以致顺利吧顶层建筑建完。以后我们有多次找物业处理此问题，但始终得不到解决。对于我们住户来说，一边是公司，一边是物业，我们就是弱势群体，用不交物业费的方式，督其改正。3.如果顶层建那种轻型房屋（彩板）对有房危害不大，我们也就认了，可是建的是那种红砖墙体，钢筋砼层盖的砖混住宅，这种房屋荷载很大，仅我们单元的房屋就20多米长。原楼房墙体为钢筋砼墙，加层墙体为红砖墙，厚度不同，重心不同，形成偏心受压，有的就建砖墙直接砌在屋盖上，形成不合理的集中荷载，由于楼板出现剪切压力及过大弯距可能出现断裂，十分危险，有些技术问题，这里不易展开。总之由于压力不合理，随着时间的推移，楼房会出现沉降，续编裂缝，甚至办成危楼。另外，由于荷载发生变化，原来抗震设防的计标必须重新核算。这么大的附加荷载又不和建筑成为一体是抗震不允许的，设防等级肯定降低（吉林地区按7度设防）。4.建完楼顶房屋后，11层住户又把疏散楼梯从10楼半用白钢门封死。电梯门也用密码门封死，一旦下层发生火灾无法逃到顶面，更谈不到从另一单元逃生了。5.由于房盖上盖了房子，原来的有组织的屋面排水口都破坏了，每次下雨，雨水顺着墙（保温层里面）往下流造成家家外墙往室内漏水，渗水。至今还是这样十来年了，我们也不敢收拾。下水透气管不是改了就是堵死了，总之家家反映臭味很大。6.最后一个问题就是11楼开公司，每天员工上下班，外来人办事，中午食堂开饭，人来人往，有很多生面孔，有人没有门卡就用力拽门、踹门，所以门总坏，我们也没安全感。7.11楼住户的各项违法行为应当为其行为负责，但作为物业管理企业，应该按物业管理条例，有义务也有权利制止其违法行为、并且及时向管理部门报告，他们不但不制止，而且当11楼用电梯运送大量材料把电梯压坏时，你们还及时修好，让他们继续干。维护业主利益和安全是物业企业的责任和义务，对于违法、违规行为他们有权制止并及时向管理部门报告，这件事到现在近10年了，你们没有执法权管不了，你们及时上报了吗？我们不交物业费，你们搞法院，11层违建你们怎么不及时告法院呢？我们请求物业加点力度快点把我们头上的危险拆掉，我们天天怕地震、怕火灾、怕下雨、怕房子裂了卖不出去了，我们的损失谁来管，要是当初物业坚决不让他建能有今天吗？因为屋面建房对我们的房屋损害程度及寿命应借此契机由管理部门立案评估，对相关责任人及单位进行处罚并责其赔偿，主要矛盾解决了，次要矛盾还算事吗。   本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由筑石服务公司为筑石居易小区提供物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.9元/月·平方米，合同期限自2006年12月1日至2008年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前30天，业主大会尚未成立的，双方均未提出异议，本合同有效期自动延长1年，延长次数不限。2011年12月23日，邱木林办理相关手续，入住该小区，并在《承诺书》中签字并确认了《前期物业服务协议》，同意接受筑石服务公司的物业管理和服务，邱木林所有的房屋面积为145.09平方米。筑石服务公司一直为该小区提供物业服务，但邱木林自2013年4月1日至今未交纳物业服务费。另查，筑石服务公司变更企业名称前，先后更名为吉林市筑石物业服务有限责任公司、吉林筑石物业服务股份有限公司。   认定上述事实的证据有：营业执照，企业变更情况，《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《承诺书》、物业服务照片、针对11层业主下发的整改通知书、张贴照片以及整改后照片；邱木林提供的违建照片及双方当事人当庭陈述。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束力，且邱木林入住该小区时，已对《前期物业服务协议》进行确认并签字，故筑石服务公司与业主邱木林均应按照合同约定履行合同义务。《前期物业服务合同》约定的服务期限至2008年11月30日，合同期满，该小区未成立业主大会，合同双方也未提出异议，应视为双方对《前期物业服务合同》合同期限的延长达成合意。   邱木林提供的照片能够反映出顶层业主存在在楼顶违章建造加层，楼梯、电梯设置栅栏门的行为，严重影响该楼居住安全及消防安全，根据《物业管理条例》第四十六条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”在《前期物业服务合同》第十四条约定：“乙方（筑石服务公司）可采取规劝、限期整改、依法起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。”在《前期物业服务协议》第一条第一款甲方（筑石服务公司）的权利义务第4项约定：“制止违反本物业《临时管理规约》的行为。”顶层业主在屋面加建房屋、楼梯、电梯设置栅栏门的行为明显违反规约，无论从法律规定还是从合同约定内容，筑石服务公司均有制止顶层业主违建行为的义务，双方庭审中均确认该违建加层在2012年时就开始存在，而筑石服务公司仅举证其在2019年时对违规业主下达过整改通知书，其庭后向本院举证的吉林市昌邑区物业管理中心、吉林市昌邑区新地号街道筑石社区居民委员会出具的《关于筑石居易小区物业提交违建情况工作联系事宜》证明筑石服务公司曾就该违建问题向其反映过情况，但仍不足以证明筑石服务公司在2013年至2018年采取了制止行为，虽然物业服务企业不具有执法权，无法对违法行为采取强制措施，但仍有向违法行为业主劝阻、疏导及向违法行为主管的行政单位报告的义务，故在该问题的解决上筑石服务公司存在不完全履行物业服务合同约定的行为，但物业服务合同是综合性服务合同，具有持续性、整体性、公共性的特点，不能以物业服务公司在服务过程中的某些环节、部分区域服务管理上存在不完全履约的行为而否认物业服务企业所提供的其他服务，而且筑石服务公司在2019年时在下达整改通知后，违规业主己将设施的栅栏门拆除，尽到了相关制止义务，而邱木林未举证证明筑石服务公司存在其他违约行为，因此根据筑石服务公司履行合同的情况及效果，邱木林自2013年4月1日至2019年3月31日应向筑石服务公司交纳80%的物业费，即15,878.65元（1.9元/平方米/月×145.09平方米×72个月×80%）；自2019年4月1日至2020年12月31日邱木林应交纳物业费应为5,789.09元（1.9元/平方米/月×145.09平方米×21个月），合计21,667.74元。   关于筑石服务公司主张的违约金问题。邱木林因房屋存在安全隐患而未交物业费，属事出有因，而筑石服务公司在履行合同的过程中也存在不完全履行义务的情况，故本院不予支持筑石服务公司的违约金主张。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、《物业管理条例》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、邱木林于本判决生效之日起五日内向吉林筑石服务集团股份有限公司支付2013年4月1日至2020年12月31日的物业费21,667.74元；   二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费317元，由被告邱木林负担171元，由原告吉林筑石服务集团股份有限公司负担146元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 徐 岚      二〇二一年五月二十四日   书记员 杜怡亭   提出执行申请期限为两年