甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1055号上诉人（原审原告）：兰州庆盛物业服务有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路638号。法定代表人：袁辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：严堉柏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨晓东，甘肃诚益通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈永康，男，1962年5月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）:龚建萍，女，1966年4月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州庆盛物业服务有限公司（以下简称庆盛物业公司）因与被上诉人陈永康、龚建萍房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。庆盛物业公司上诉请求：1.撤销兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初7609号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审;2.判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，法律适用不当。一、一审判决事实认定错误。一审判决认定：1.兰州柴油机厂和甘肃庆康物业有限公司将位于兰州市城关区××路××号××单元××室的房屋交付给被上诉人，从此在涉案房屋中居住;2.被上诉人对涉案房屋的占有系因为被上诉人原房屋于2000年8月6日被拆迁后，安置补偿从而占有涉案房屋。上诉人认为该认定属于事实认定错误。第一，被上诉人举证的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》虽然是被上诉人与兰州柴油机厂签订，但将被上诉人安置于现兰州市城关区××路××号××单元××室却是原甘肃庆康物业有限公司。第二，被上诉人是以租住的形式被安置到涉案房屋的。首先被上诉人举证的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》中没有“安置补偿”的内容只是约定了“甲方（即原兰州柴油机厂）拆除乙方（即被上诉人龚建萍）居住的公有住房居住面积20.89平方米给乙方安置新建成套楼房壹套计使用面积45平方米.....”。其次，涉案房屋的原所有人甘肃庆康物业有限公司委托兰州林兰物业管理有限公司对包括涉案房屋在内的房屋进行出租管理，被上诉人与兰州林兰物业管理有限公司建立了房屋租赁关系，也向兰州林兰物业管理有限公司交付了房租。为证明上文第2观点，上诉人在一审庭审时向法庭提交了被上诉人交付房租的收据复印件。然而一审判决对上诉人提交的收据（存根联）复印件和上诉人随后补充提交的收据（交款人联）复印件都没有在判决中列明，也没有做任何评判，相反，却依据被上诉人与原兰州柴油机厂签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》得出了“拆迁安置补偿从而占有涉案房屋”的错误结论。二、一审判决适用法律不当。上诉人一审诉讼请求包括判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同、判令被上诉人腾退房产、判令被上诉人向上诉人支付租金等多项内容，但一审判决仅基于上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，这一认定就驳回上诉人的全部诉讼请求，上诉人认为这属于法律适用不当。陈永康、龚建萍辩称，房屋系拆迁安置房并非租赁，房屋与上诉人无关，对上诉人上诉状不予认可。庆盛物业公司一审起诉请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即向原告腾退房产；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金79400元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告陈永康、龚建萍系夫妻关系，现居住在兰州市城关区××路××号××单元××室。2000年8月6日，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室发布兰拆告字［2000］21号《兰州市房屋拆迁公告》，拆迁范围为城关区××街××号—120号（双号）、148号—172号（双号）、127号、129号、191号；平凉路256号。2000年8月6日，被告龚建萍与兰州柴油机厂签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，约定“经市房屋拆迁主管部门批准，由甲方（兰州柴油机厂）对乙方（龚建萍）居住的××街××号房屋进行拆迁。…达成如下协议：一、甲方拆除乙方居住的公有住房居住面积20.89平方米，给乙方安置新建成套楼房壹套，计使用面积45平方米，居住面积35平方米。二、安置地点在雁滩小区。……”协议签订后，兰州柴油机厂和甘肃庆康物业有限公司将位于兰州市城关区××路××号××单元××室的房屋交付给被告，被告从此在此涉案房屋中居住。另查，涉案房屋小区系兰州柴油机厂与甘肃庆康物业有限公司联建，甘肃庆康物业有限公司将涉案房屋过户至原告庆盛物业公司名下，原告办理房产证，房产证号为兰房权证（城关区）字第2××0号，房屋所有权人为兰州庆盛物业服务有限公司，房屋坐落兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室，登记时间为2013年2月5日。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告是否存在房屋租赁关系；二、原告的诉讼请求是否具有事实和法律的依据。关于焦点一，一审法院认为被告对涉案房屋的占有系因为被告的原房屋于2000年8月6日被拆迁后安置补偿，从而占有涉案房屋。根据原告提交的证据，并无原告与被告之间的书面或口头房屋租赁合同，原告陈述称被告原被拆迁的房屋系公房，现占有的房屋系原告所有，一审法院认为原告所述，并不能证明原被告之间存在租赁关系。关于焦点二，由于原被告之间不存在房屋租赁关系，故原告基于房屋租赁合同要求被告腾交房屋、支付租金没有事实和法律的依据，故原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告庆盛物业公司的诉讼请求。案件受理费893元（已减半），由原告兰州庆盛物业服务有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。庆盛物业公司提交证据：1.兰州市房屋拆迁公告，证明拆迁范围包括被上诉人居住的房屋甘肃省兰州市城关区××街××号。2.评估报告书，证明甘肃省兰州市城关区房屋属于金城美容美发有限公司、张希祥、樊肇云，在拆迁评估报告中无被上诉人以及与其有直系亲属关系的人。3.房屋拆迁合同，证明庆康物业公司承接了拆迁范围土地的开发与兰州万厦实业有限公司签订拆迁合同，由兰州万厦实业有限公司具体实施拆迁，乔合群为兰州万厦实业有限公司的代表。4.拆迁安置楼兑现示意图，证明被上诉人自行选择房是7单元2楼3号房。5.入住手续通知，证明被上诉人居住房屋已被拆除，可以办理入住手续。6.缴费收据存根清单，清单中包括住房保证金及预交的房租，证明被上诉人以租住形式入住房屋，与庆康物业公司形成租赁关系。7.房租收据，证明被上诉人租住涉案房屋并交付房租。8.公房产权置换接管房产的复函，证明房管所直管公房已经置换完了，雁滩房屋属于私产。陈永康、龚建萍质证，租费是受威胁交的，后知道房屋性质后再未交房租。对上诉人1-7这些证据的真实性不予认可，证明目的不予认可。对证据8的真实性无法判断，与本案无关，证明目的不予认可。经本院审查，庆盛物业公司提交的证据均为复印件，真实性不能确定，不予采信。一审查明的事实中，“涉案房屋小区系兰州柴油机厂与甘肃庆康物业有限公司联建”无相关证据佐证，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人庆盛物业公司虽对被上诉人陈永康、龚建萍居住的涉案的房屋办理了房屋所有权证，但是该房屋不是庆盛物业公司以租赁关系交付的标的物，而是被上诉人原住房被拆迁后，与兰州柴油机厂签订了拆迁补偿协议安置房，该房屋在被上诉人入住后，双方未明确系租赁关系，庆盛物业公司本案中主张其与被上诉人为租赁关系，但其所举的证据不能证明双方之间签有书面合同，承继了兰州柴油机厂的权利义务，其不是拆迁补偿协议的权利人，在该协议未被解除情况下，其没有法律上的依据以租赁关系收取安置房的租费，故一审认定上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系正确。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，庆盛物业公司承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人庆盛物业公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1786元，由上诉人兰州庆盛物业服务有限公司负担。审 判 长 张亦工审 判 员 邓代林审 判 员 徐晓曦二〇二一年五月八日法官助理 何卓怡书 记 员 张邴雯