四川省江安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1523执异29号 异议人（案外人）：丁云成，男，汉族，1975年2月3日出生，居民，住四川省江安县××镇××村××组××号。公民身份号码：512530197502××××。 原案申请执行人：王闯，男，1973年3月27日出生，汉族，居民，住四川省江安县××镇××村××组。公民身份号码：512529197303××××。 原案被执行人：王德金（又名王**），男，1973年9月21日出生，汉族，居民，住四川省江安县××镇××村××组××号。公民身份号码：512529197309××××。 原案被执行人：张道益，男，1971年11月3日出生，汉族，居民，住成都市金牛区华丰路**********，现住四川省绵阳市涪城区××街××号××幢××单元××号房。公民身份号码：512529197111××××。 原案被执行人：尹小平，男，1978年5月27日出生，汉族，居民，住四川省江安县××镇××村××组××号。公民身份号码：512529197805××××。 在本院执行王闯申请执行王德金、张道益、尹小平民间借贷纠纷一案［（2019）川15民终2345号、（2020）川1523执恢292号］过程中，案外人丁云成对本院查封并拍卖张道益位于江安县××镇××街川江商贸城的房产［江安县房权证江安镇字第0××3号］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人丁云成称：关于王闯申请执行王德金、张道益、尹小平民间借贷纠纷一案，江安县人民法院在执行过程中查封了张道益名下位于江安县××镇××街川江商贸城的房产［江安县房权证江安镇字第0××3号］，并拟对该房产进行拍卖，但异议人已在2018年11月11日与张道益签订《房屋租赁合同》，约定由异议人租赁该案涉房屋，租期20年，每年租金24000元。在租赁合同中双方约定，由张道益委托其弟张道友办理房屋租赁事宜，且异议人已通过妻子王小群的银行卡向张道友支付房租36万元。异议人实际占有使用该案涉房屋，且在与张道益签订《房屋租赁合同》前未见到法院的查封公告，张道益也没有告知该房屋被法院查封的事实，因此，异议人属于善意第三人。故提出以下异议请求：1、若法院拍卖该房屋，请求依法保护异议人丁云成租赁案涉房屋的合法权利；2、请求行使优先购买权。 异议人丁云成向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》复印件一份；2、丁云成与王小群结婚证复印件一份；3、王小群向张道友的转账单业务凭证和王小群的取款单业务凭证复印件一张（复印在一张A4纸上）。 本院查明：王闯与王德金、张道益、尹小平民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月13日作出（2019）川1523民初326号民事判决书。王闯、王德金不服一审判决提出上诉，宜宾市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）川15民终2345号终审判决：一、撤销四川省江安县人民法院（2019）川1523号民初326号民事判决；二、王德金、张道益、尹小平于本判决生效之日起三十日内连带支付王闯退伙结算款360万元；三、王德金、张道益、尹小平于本判决生效之日起三十日内连带支付王闯退伙还结算款的资金利息（以360万元为本金，从2013年7月17日起按年利率10.2%计算至还清本金止，王德金已经支付的242070元从该利息中予以抵扣）；四、驳回王德金的上诉请求。该判决生效后，因王德金、张道益、尹小平未履行生效法律文书确定的义务，王闯向本院申请强制执行［首执案号为（2020）川1523执155号］。该案执行过程中，本院以（2020）川1523执155号之十四执行裁定书查封了张道益所有的位于泸州市龙马潭区小市水井坎三江宾馆综合楼1层6号商业服务用房（不动产权证书号：泸市房权证龙马潭区字第0××7号）、泸州市龙马潭区××街××号××层××号商业服务用房（不动产权证书号：泸市房权证龙马潭区字第0××1号）、泸州市龙马潭区××小区××号××幢××层××号商业服务用房（不动产权证书号：泸市房权证龙马潭区字第0××9号）。同时，本院在执行（2017）川1523执661号案件中，查封了张道益所有的位于成都市金牛区华丰路66号58栋1单元15楼1501号住房一套（不动产单元号为：510106003006ＧＢ00028Ｆ00720035、不动产权证书号：金国用2014字第1××1号，监证3764174，监证3764175），其后又在（2019）川1523执恢332号案件中继续查封。本院在执行（2016）川1523执177号案件中，查封了张道益所有的位于江安县××镇街村××街××＃（房权证号为：××）的房产、位于江安县××镇××街川江商贸城（房权证号为：江安镇字第0××3号）的房产。 本院在恢复执行（2020）川1523执恢292号案件中，依法对张道益的上述查封房产进行询价、拍卖，买受人杨路涛以最高价207266.60元竞得位于泸州市龙马潭区小市水井坎三江宾馆综合楼1层6号门市一间（不动产权证书号：泸市房权证龙马潭区字第0××7、0××8号）；买受人谢洪均（系张道益前妻）分别以3096219元、162107元的最高价竞得位于成都市金牛区华丰路66号58栋1单元15楼1501号住房一套（产权证号：金国用2014字第1××1号、监证3764174、监证3764175）和位于泸州市龙马潭区××小区××号××幢××层××号门市一间（不动产权证书号：泸市房权证龙马潭区字第0××8号、0××9号）。 张道益名下位于江安县××镇街村××街××＃的房产（房权证号为：××）因有抵押登记尚未拍卖；位于江安县江安镇川江商贸城的房产（房权证号为：江安镇字第0××3）因承租人提执行异议（即本次执行异议）尚未拍卖；位于泸州市龙马潭区××街××号××层××号的房产（不动产权证书号：泸市房权证龙马潭区字第0××1号）尚未拍卖成交。 本院依职权调取了以下证据材料：1、从（2016）川1523执117号案件中提取的2016年8月1日作的《执行笔录》一份（以下简称执行笔录一）；2、（2016）川1523执117号案件中张道益和异议人丁云成签订的《房屋出租协议书》一份；3、2021年2月23日所作的《执行笔录》一份（以下简称执行笔录二）。4、本院工作人员在现场走访时发现案涉门市同类租金市场价格为每月100-120元/m2。 本院认为，本案争议的主要焦点为异议人丁云成与张道益于2018年11月11日再次签订《房屋租赁合同》时是否为善意，异议人丁云成是否具有优先购买权？主要从以下几个方面来分析： 一、关于案涉房屋租赁合同的真实性及房屋租金的问题。从执行笔录一（制作时间为2016年8月1日）可以看出，张道益陈述“我在3年前就和他签订了新的口头租赁合同，我收了他40万元房租”与《房屋出租协议书》（签订时间为2012年3月5日，合同租赁期限自2012年3月10日起至2017年3月9日止，其上载明的2112年3月5日应为笔误）签订时间大致相吻合。该合同约定的租金为每年60000元，且每年租金在上一年基数上递增10%，与本院工作人员在现场调查时了解的市场价格在100-120元/m2相吻合。但是，丁云成与张道益于2018年11月11日签订的《房屋租赁合同》的租金为每年24000元，明显低于市场价格，也远低于双方于2012年3月5日签订的《房屋出租协议书》约定的租金为每年60000元，不排除张道益为逃避债务与丁云成串通签订虚假合同的可能；同时，丁云成向本院提交的转账凭证复印件一张为其妻王小群于2018年11月13日向张道友转账18万元，而合同签订双方系丁云成与张道益，该转款不能排除王小群与张道友之间存在其他债权债务的可能，而另一张系王小群的取款凭证，日期为2019年5月16日，虽然上面写有转入户名张道友，但无转入金额，也无转账用途备注；由于上述证据存在前后矛盾的地方，所有证据材料不能形成一个完成的证据链条，因此，本院对丁云成与张道益于2018年11月11日再次签订的《房屋租赁合同》不予采信。 二、关于丁云成是否属于善意第三人的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”、国家住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。”、第十九条“房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。”的规定，出租人与承租人签订房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案。丁云成与张道益首次签订《房屋出租协议书》的时间为2012年3月5日，合同租赁期限自2012年3月10日起至2017年3月9日止，本院首次查封张道益房屋的时间为2016年5月10日，而丁云成与张道益再次签订房屋租赁合同的时间为2018年11月11日。张道益明知在人民法院有多个案件未履行的情况下，仍然与丁云成签订远低于市场价格的长期租赁合同，存在恶意逃避债务的可能；而丁云成在明知租赁价格远低于市场价格的情况下不问原因，也未与张道益一起到房产管理部门查询房屋信息（是否存在查封、抵押登记等权利负担），且在双方第一次租赁合同到期后及再次签订房屋租赁合同时，均未到房产管理部门登记备案，因此，丁云成没有尽到一个具有完全民事行为能力的成年人在履行民事合同过程中应尽的审慎义务，其自身存在明显过错，故本院对丁云成辩解其为善意第三人的理由不予采纳。 三、关于丁云成是否具有优先购买权的问题。丁云成与张道益于2018年11月11日再次签订的《房屋租赁合同》在本院查封之后，且丁云成并非善意第三人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，张道益在该案涉房屋上设定的权利负担不得对抗申请执行人，因此，丁云成主张的优先购买权不符合法律规定，本院依法不予支持。 综上所述，异议人丁云成的异议请求没有法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）丁云成的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向四川省江安县人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  易 渡 审 判 员  周元会 二〇二一年五月二十六日 法官助理  何均垚 书 记 员  孙钰洁