内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终450号上诉人（原审被告）：恒大地产集团包头有限公司。法定代表人：杨晓慧，系董事长。委托诉讼代理人：崔文杰，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：樊海亮,男，1958年11月28日出生，住包头市。委托诉讼代理人：郅鸿刚（系原告表兄），住内蒙古自治区包头市。上诉人恒大地产集团包头有限公司因与被上诉人樊海亮商品房销售合同纠纷一案不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院作出的（2020）内0203民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人恒大地产集团包头有限公司上诉请求：1、依法撤销包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初6440号民事判决书，依法改判或发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：涉案房屋卫生间位置发生变更，该变更的性质并非合同约定的结构形式，诉费已核户型、空间尺寸、朝向的变更，不影响房屋的实际使用，属于局部结构调整，根据商品房买卖合同附件五第九条约定：经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人，买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。一审判决认定合同附件五第九条为预先拟定的格式条款，且该条款免除了被告的违约责任，法律依据不足。上诉人作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，被上诉人对合同条款可以与上诉人协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响被上诉人的基本权益。被上诉人自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是被上诉人对自身权利的处置，不能仅以合同文本是上诉人预先拟定为由主张合同条款为格式条款，该条款并没有完全免除卖方责任，也没有加重买方义务，故而不属于法定的无效条款，其内容应为合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。综上，本案并未达到合同约定及法律规定的解除条件，请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人樊海亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告樊海亮向一审法院起诉请求：1．请求判决解除原告与被告2018年10月1日签订的包头市商品房买卖合同。2．判决被告退还原告购房款733679元及利息，利息自乙方（原告）付款之日次日起至甲方（被告）退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率4.75％计算，其中（1）请求判令被告支付2018年10月2日起暂计至2020年9月27日利息为：4811元（23个月零25天，51000元×715天×4.75％）；（2）请求判令被告支付2019年4月2日起暂计至2020年9月27日利息为：13768.86元（17个月零25天，195600元×535天×4.75％）；（3）请求判令被告支付2019年10月2日起暂计至2020年9月27日利息为：11420.35元（11个月零25天，243814元×355天×4.75％）；（4）请求判令被告支付2020年4月2日起暂计至2020年9月27日利息为：5629.25元（5个月零25天，243814元×175天×4.75％），以上合计利息为35630元。3．请求依法判决被告按照《商品房买卖合同》第十条约定，甲方按商品房价款的每日万分之0.1向原告支付违约金，从2018年10月2日起至付清之日止。4．诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告撤回第三项诉讼请求，包头市昆都仑区人民法院予以准许。一审法院认定事实：2018年10月1日，原告樊海亮（乙方）与被告恒大地产集团包头有限公司（甲方）签订《包头市商品房买卖合同》及补充合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市××区以东、黄河大街以南包头名都三期公寓商铺113号，总价款为975254元，被告应于2020年10月31日前交付房屋。合同第四条约定，原告于2018年10月3日前支付首期款51000元，于2019年4月1日前支付楼款195051元，于2019年10月1日前支付楼款243814元，于2020年4月1日前付清剩余楼款243814元，2020年10月1日前付清剩余楼款241575元。合同第十条约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.1向乙方支付违约金。补充合同第九条第一款载明：双方同意第十条变更如下：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未做书面答复的，视同接受归还、设计变更以及由此引起的房价款的变更。补充合同第九条第二款载明：买受人因上述规划、设计变更要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起内90天内无息退还已付购房款。解除合同及办理相关手续的费用，由买受人承担。补充合同第九条第三款载明：经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案做出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人。合同签订后，原告分别于2018年10月1日支付购房款51000元，于2019年4月1日支付购房款195051元，于2019年10月1日支付购房款243814元，于2020年4月1日支付购房款243814元。以上原告共计支付购房款733679元，剩余购房款241575元未付。庭审过程中，原被告双方均认可被告购买商铺时的原商铺平面图中标注卫生间位于商铺东南角，建成后的商铺卫生间变更至商铺东北角。该卫生间的位置变更未经原告同意。一审法院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。商铺中卫生间位置变更属于商品房结构形式、户型的变更，且影响买受人所购商品房的使用功能，被告未征得原告同意，擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，原告有权要求解除合同，并要求被告退还已付购房款733679元，支付占用购房款期间的利息损失。利息以已付购房款为基数，分别自原告每次付款之日次日起至退还已付款之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告应适用补充合同第九条的抗辩，该条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，且该条款免除了被告的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条之规定，法院不予采信。综上，对原告的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告樊海亮与被告恒大地产集团包头有限公司于2018年10月1日签订的《包头市商品房买卖合同》；二、被告恒大地产集团包头有限公司于判决生效后三十日内向原告樊海亮退还购房款733679元；三、被告恒大地产集团包头有限公司于判决生效后十日内向原告樊海亮退还购房款733679元的利息（2018年10月2日至2019年4月1日期间以51000元为基数，2019年4月2日至2019年10月2日期间以246051元为基数，2019年10月2日至2020年4月1日期间以489865元为基数，2020年4月2日至退款之日止以733679元为基数；2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11494元。适用简易程序审理减半收取计5747元（原告樊海亮已预交），由被告恒大地产集团包头有限公司负担。二审经审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院予以认可。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条之规定，本案《补充合同》第九条属于格式条款，该条款减轻了己方责任，限制了对方的主要权利，并且未采取合理方式提示对方注意，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，该格式条款无效。当事人双方签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。合同第十条约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.1‰o向乙方支付违约金。故上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11494元，由上诉人恒大地产集团包头有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵晓丽审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年五月十一日法官助理 苏日娜书记员 朱婧婷附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。