湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初3603号原告：刘芳，女，1987年1月15日出生，汉族，户籍地湖南省南县，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。原告：童斌，男，1984年5月25日出生，汉族，户籍地湖南省南县，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。被告：长沙市西典物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路117号高升金典2栋101房。法定代表人：丁晓燕，执行董事。委托诉讼代理人：李梦君，湖南楚一律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾河青，湖南楚一律师事务所律师。原告刘芳、童斌（以下简称两原告）与被告长沙市西典物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告以及两原告的共同委托诉讼代理人邹魏维，被告委托诉讼代理人李梦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因下水道反水造成的损失100000元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。案件审理过程中，两原告明确第一项诉讼请求中具体损失为：墙面发霉25000元，木地板（主卧室、次卧室及书房）被浸泡受损18000元，三个房门受损6000元，实木制品（包括进门鞋柜、酒柜、阳台储物柜、电视柜、两个卧室的衣柜、书房衣柜及书桌）主卧电视柜、主卧书桌共计58000元，主卧室软包及背景造型8600元，厨房冰箱4600元，渗水到501墙面发霉粉刷墙面费用12800元，房内各种柜子，门、地板等需要更换的拆卸费用及垃圾运输费用5000元，以上合计138000元，两原告主张100000元。事实与理由：原告于2010年2月1日购得长沙市雨花区湘府中路117号金典商务中心3栋601房屋一套，于2013年3月5日办理相应的产权登记（不动产权证号为长房权证雨花字第7××9号）。原告于2013年装修入住后按期缴纳了物业服务费。2017年9月17日，两原告家里水管爆裂。2017年9月18日，被告派维修人员上门维修，并就水管爆裂致使两原告遭受损失事宜达成口头协议，协议内容：免除两原告三年的物业服务费作为该次损失的赔偿。2020年2月25日上午，金典小区3栋501房业主李国安打电话给两原告称在房屋中介看自己房屋时发现房屋墙壁长霉房顶漏水，要两原告赶紧查看房屋状况。两原告随即给被告管理人员打电话，当天与被告管理人员一起开门查看，结果发现家里木地板全部被下水道反水浸泡，屋内污垢遍地，造成屋内木地板、门、墙壁、橱柜等财产损坏。被告管理人员见状立即安排专业人员清理排污主管道，发现四楼与五楼之间架空层的横置排污主管道全部堵塞，由于被告没有定期疏通排污管道，导致污水反流，给两原告造成了巨大经济损失。原告认为，上下水管道属于共同设施设备，原告与被告签订《前期物业服务协议》，被告负有维护和管理的职责，因下水道反水导致原告室内财产损失，属于被告没有按照合同约履行维护职责所致，应当由被告承担两原告因此遭受的损失。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告不存在违约行为,被告不仅履行了合同义务，还超额完成了约定的义务，原告与被告签订的《前期物业服务协议》第3条约定，被告负责排污污水管道一次。事实上被告与案外人湖南燎原市政工程有限公司签订了《化粪池清理合同》约定，常规清理不得少于三次，从被告的证据可以看出，案外人湖南燎原市政工程有限公司已经按照与被告签订的协议对排污管道履行了清理的义务，故两原告主张的赔偿与违约无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻，为长沙市雨花区相府中路117号金典商务中心1、2、3、4栋601房（以下简称601房）业主；被告系601房所在小区物业服务公司。原告童斌（乙方）与被告（甲方）签订有《金典商务中心前期物业服务协议》主要约定：本合同物业位于金典商务中心3栋601房，房屋建筑面积约为109.98㎡；在物业管理区域内，被告的物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定被告不需要承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护和设施设备除外；3.物业共用部分、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.业主共有的公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。附件一《物业服务质量标准》载明被告提供“房屋管理”标准含房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；“公用设施设备维修养护”标准含公共配套设施完善，道路平整顺畅，电梯、水、电、消防设施先进，智能化程度高；设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态，建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全；“保结服务”标准含共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。2020年2月25日，楼下业主告知两原告501房屋顶漏水、墙壁长霉，两原告遂通知被告，双方到场后发现601房厨房下水道反水，部分地板被污水浸泡。被告后安排人员对四楼与五楼之间的排污主管道进行清理疏通。因双方对房屋损失和责任承担问题未达成一致，两原告曾于2020年8月7日向本院提起诉讼，因两原告未按时交纳诉讼费用本院于2020年8月24日将该案按撤回起诉处理。2021年2月4日，两原告再次向本院起诉。庭审中，两原告主张反水系被告未对四楼与五楼之间架空层上下水管道进行疏通所致；被告则主张反水原因是楼上业主乱丢异物导致，且该处下水道虽有污泥和杂物，但并未完全堵塞，即便堵塞也应当是501房先出现反水情况。经本院释明，两原告明确就涉案房屋反水原因及财产损失均不申请鉴定，并陈述涉案房屋受损部位已经部分修复，木地板及墙面进行了更换、粉刷。另查明，1.被告于2019年4月1日与案外人湖南燎原市政工程有限公司签订《化粪池清理合同》约定：湖南燎原市政工程有限公司承包位于长沙市雨花区××路××号××排水管道的杂物清理工作，每年常规清理不得少于三次，合同期限为2019年4月1日起至2021年3月31日止，工程清理总包干每年费用为15000元。2.被告提交《排污井（管）清理登记表》显示自2019年8月至事发时，被告每月对“写字楼住宅化粪池排污管”进行了检查或清理，并另提交了清理费发票、费用报销单及排污管清理图片予以证明。两原告对上述证据均不予认可，认为均与本案无关，2019年至2020年没有相对应的清理发票，《排污井（管）清理登记表》和清理照片的形成时间不能确定，不能证明被告在2020年2月25日前存在清理相关管道和化粪池清理行为。本院认为，原、被告双方签订的《金典商务中心前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行。本案中，经两原告联系，被告及时安排工作人员到达601房查看现场，并安排人员进行紧急清理疏通，及时将管道恢复正常使用，故针对601房反水的突发事件，被告已经履行了物业管理服务的职责；此外，被告提供了《化粪池清理合同》《排污井（管）清理登记表》以及清理发票，证明履行了公共管道日常清理、维护和疏通义务。而两原告在本案中未对房屋反水原因及财产损失申请鉴定，且对于被告提出的四楼至五楼之间架空层管道堵塞不可能首先反水至六楼的质疑，未进行合理的解释说明，故两原告提供的证据不能证明被告在物业管理中存在过错，也不能证明两原告房屋反水受损系因被告未履行物业服务协议或履行不当所致，两原告要求被告承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘芳、童斌的诉讼请求。本案受理费1150元（已减半），由原告刘芳、童斌共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二一年五月六日书记员  肖倩