安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1332号 上诉人（一审被告、反诉原告）：董寿辉，男，1968年9月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：孟楠，安徽三联律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：安徽省宿州市盐业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道东侧，统一社会信用代码913413001523403892。 法定代表人：陈勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人董寿辉与被上诉人安徽省宿州市盐业有限公司（以下简称盐业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2020)皖1302民初6981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年03月22日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人董寿辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回盐业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由盐业公司承担。事实与理由：一、一审认定事实有误，董寿辉与盐业公司在2013年5月签订协议约定的租期为10年。1、案涉场地为盐业公司闲置厂房，盐业公司与董寿辉协商后约定租赁给董寿辉经营饭店使用。因经营饭店投入巨大，短期内无法回收成本，盐业公司承诺如没有国家征收行为董寿辉可以一直租赁使用，双方约定首次租期为10年且租金不变，但因盐业公司为国企，按照规定租赁合同需按一年一签的形式签署。达成约定后，董寿辉首先申请变更了该地的土地性质为临时商业用地，又投入600万元建成了4000多平方米的房屋，房屋建成改造完毕后，双方如约签署租赁协议。十年租期虽为口头约定，但真实合法有效。如果双方未达成长期租赁的约定，董寿辉不会投入大量资金而仅仅签订一年的租赁协议，盐业公司主张合同期限为一年，并非合同双方的真实意思表示。2、自2013年5月开始，在租赁期十年的前提下，双方按照一年一签签约方式的租赁合同，且租金不变持续到2019年4月30日。若真如盐业公司所称双方合意仅是一年一签的话，短期签订租赁协议的目的就是为了按照行情来增加租金用以确保自身的受益，而六年中未涨租金可以看出双方均诚信的履行十年租期且租金不变的约定。3、盐业公司变更法定代表人后，新法定代表人无视双方十年租期不涨房租的约定，在续签时提出增加租金，否则不再续签。虽然董寿辉投资巨额资金，本金尚未收回，无奈之下只能同意其不守信的要求。合同法的立法目的就是为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，保护诚实守信的一方。董寿辉一直遵守双方约定，案涉租赁合同期限应按约定双方真是意思表示十年进行认定，所以一审法院认定事实有误。二、一审判决适用法律不当，董寿辉未能及时续签合同，是因为不可抗力的影响，应免除责任，不应解除合同。1.董寿辉在2020年上半年因疫情原因无法及时签订合同，属于合同法约定的不可抗力的情形。在此期间该饭店因疫情导致长期歇业，严重亏损，董寿辉依据国家2020年5月9日出台的关于减免税收、减免国有门面房租金、支持“复工复产”的文件精神请求盐业公司减免因疫情停业期间的房租，盐业公司不但不同意，反而要求按涨价后租金一次性缴清今年一年的房租，否则就不再将房屋租给董寿辉使用，并以未及时续签为由要求董寿辉解除合同。董寿辉在此期间一直主动与盐业公司协商房租减免事宜，按国家政策执行。盐业公司不遵守双方约定，坐地起价，趁人之危。而且如按照盐业公司主张的合同一年已经到期，那么合同到期后自然就终止了，无需解除，一审判决书的第一项判决解除该合同明显适用法律不当。2、本案合同期限为十年，应自2013年5月1日至2023年4月30日止，且期间租金不变，仅仅是采用一年一签的形式来符合盐业公司的企业规定，但并不代表租赁期限为一年。董寿辉因不可抗力延误了签约行为，应予免除责任，不应解除合同，一审判决适用法律不当。综上，一审认定事实有误，适用法律不当。 盐业公司辩称：1.协议签订的租期是一年，如果租期届满时董寿辉想要继续租赁该房屋，应在租赁期满前三个月提出书面申请重新签订合约，但是董寿辉没有履行合同约定的义务，没有向盐业公司提出书面申请要求租赁，因此法院判决解除合同是正确的。2.一审判决适用法律正确，疫情期间的租金税收减免是应租赁人的申请后批准，减免租金不等于租赁期限的延长，且减免政策是在合同期满以后。 盐业公司向一审法院起诉请求：1、判决解除盐业公司与董寿辉订立的场地及房屋租赁合同。2、判令董寿辉返还租赁的场地及房屋。3、判令董寿辉支付自2020年5月1日至返还场地及房屋的租金（每月14417元）。4、判令董寿辉支付至返还场地及房屋之日的水电费6000元（暂计算至2020年6月30日）。 董寿辉一审反诉请求：判令盐业公司与董寿辉继续履行场地租赁合同。 一审法院认定事实：盐业公司坐落于宿州市淮河西路原盐业公司赛福塑料包装厂院内的场地和房屋一处。2013年董寿辉即开始租赁该出处场地及房屋进行经营，租赁合同每年签订一次。2019年4月29日，盐业公司（甲方）与董寿辉（乙方）订立了一份《场地租赁合同》，约定乙方继续承租甲方的上述场地与房屋。租赁时间自2019年5月1日至2020年4月30日止，租期1年，年租金173000元。租赁期间，水电费乙方自行承担。租赁期届满甲方有权收回出租场地，乙方需要继续承租的应于租赁期届满前三个月，向甲方书面要求。经甲方同意后重新签订租赁合同，并于合同期满前一个月交付第二年的费用。合同租期届满后，董寿辉没有按照合同约定向盐业公司书面提出要求继续承租，也没有交付下一年度的租金。并尚拖欠水电费6000元，由盐业公司为其垫付。2020年4月24日，盐业公司向董寿辉发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求董寿辉于2020年4月27日上午9时办理续签合同手续，否则将不再续约，并要求董寿辉于2020年4月30日返还租赁的场地及房屋。董寿辉接到通知后，没有按照通知规定的时间办理合同续签手续。为此，双方产生矛盾。 一审法院认为：盐业公司、董寿辉订立的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。董寿辉在2019-2020年度的租赁合同期限届满后，没有按照双方约定向盐业公司书面提出要求继续承租，也没有交付下一年度的租金。并尚拖欠水电费约6000元，并由盐业公司为其垫付。在董寿辉接到盐业公司发出《解除房屋租赁合同通知书》后，仍没有按照通知规定的时间办理合同续签手续。盐业公司有权要求解除租赁合同。盐业公司诉求解除租赁合同、判令董寿辉返还租赁的场地及房屋、支付拖欠的租金及垫付的水电费，合理部分，予以支持。根据国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局市场监管总局八部委联合印发《关于对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的精神，对董寿辉拖欠的租金，酌定减免3个月。董寿辉的辩称及反诉请求，没有事实及法律依据，不予支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十三条规定，判决：一、盐业公司与董寿辉的关于坐落于宿州市淮河西路原盐业公司赛福塑料包装厂院内的场地和房屋租赁合同解除；二、限董寿辉于判决书生效后十日内向盐业公司返还坐落于宿州市淮河西路原盐业公司赛福塑料包装厂院内的场地和房屋；三、限董寿辉于本判决书生效后十日内向盐业公司支付自2020年5月1日至返还场地及房屋之日止的租金（每月14417元，减免3个月）；四、限董寿辉于本判决书生效后十日内向盐业公司支付垫付的水电费6000元；五、驳回盐业公司的其他诉讼请求；六、驳回董寿辉的反诉请求。案件受理费2013元，反诉费1900元，合计3913元，由董寿辉承担。 二审期间，双方均未提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本法院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，案已查明，2019年4月29日，盐业公司（甲方）与董寿辉（乙方）订立了一份《场地租赁合同》，约定租赁时间自2019年5月1日至2020年4月30日止，租期1年。租赁期届满甲方有权收回出租场地，乙方需要继续承租的应于租赁期届满前三个月，向甲方书面要求。经甲方同意后重新签订租赁合同，并于合同期满前一个月交付第二年的费用。合同租期届满后，董寿辉未依约定在合同期满前三个月主张再签订新的租赁合同，租赁期满后，也未续交下一年租金，并拖欠电费6000元未交。董寿辉关于由于疫情原因不能续签合同，理由不充分，本院不予采信。现在盐业公司主张收回案涉场地及房屋，不再与董寿辉续签合同，并不违反法律规定，本院予以支持。董寿辉主张双方约定租期为十年，但无证据证明，对董寿辉该节主张，本院不予采信。由于案涉合同已经到期，不存在解除问题，一审判决双方解除合同不当，但由于对双方实体权益不产生影响，本院对此不再予以变更。一审法院根据国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局市场监管总局八部委联合印发《关于对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的精神，对董寿辉拖欠的租金酌定减免3个月，并无不当，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3913元，由上诉人董寿辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳顺 审 判 员 许劲松 审 判 员 宋 莉 二〇二一年五月十六日 法官助理 赵如如 书 记 员 张玉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重申。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。