山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初3505号原告:中国农业银行股份有限公司胶州市支行，住所地胶州市郑州东路**甲，统一社会信用代码：91370281869668672F。负责人：徐文霞，行长。委托诉讼代理人：段淑娟，山东文康（上合示范区）律师事务所律师。被告：郭玉华，女，汉族，1971年6月5日生，住山东省胶州市。被告：臧彦强，男，汉族，1973年4月30日生，住山东省胶州市。被告：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司，，住所地山东省青岛市胶州市北京东路**喜来登酒店**统一社会信用代码9137020069715923XK。法定代表人：敖罕，董事长。委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟英豪，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行（以下简称农行胶州市支行）诉被告郭玉华、臧彦强、青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行胶州市支行的委托诉讼代理人段淑娟，被告绿城公司的委托诉讼代理人徐耀到庭参加诉讼。被告郭玉华、臧彦强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行胶州市支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告偿还借款本金639725.42元及利息16650.39元（截至2020年11月9日），合计：656375.81元，以及自2020年11月10日至欠款实际清偿完毕之日止按照合同约定的利息、复利和罚息；2、依法判令原告对被告郭玉华名下位于胶州市户的房产享有抵押权，并对该房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、依法判令被告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任；4、依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、律师费等诉讼相关费用。事实和理由：2013年9月10日原告与被告郭玉华签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告郭玉华向原告借款83万元用于购买胶州市户的房屋，以所购房屋提供抵押担保并办理了抵押预告登记，被告臧彦强承担共同还款责任，被告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司提供阶段性连带保证责任。原告按照合同约定向被告发放了贷款，但被告未按照合同约定按时偿还借款本金和利息。为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，望判如所请。被告郭玉华、臧彦强未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告绿城公司辩称，本案起诉前，绿城公司对原告及郭玉华之间的欠款的情况不清楚，具体以法院查明为准。涉案房屋原告已办理了抵押登记，其对涉案房屋享有拍卖所得价款的优先受偿权，目前房屋价值已大浮上涨，原告的债权可以通过处置涉案房屋得到充分的清偿，绿城公司提供的为阶段性担保责任，目的是为了保障原告债权在无法清偿的情况下予以担保，以确保原告的权益不受损害，因目前涉案房屋的处置价值可以弥补原告的损失，根据胶州法院及青岛中院的相关裁判精神，绿城公司不应继续承担担保责任。涉案房屋的初始登记已于2014年12月26日已办理，绿城公司也已多次催促郭玉华办理房屋权属登记及抵押登记，绿城公司对郭玉华至今未办理抵押登记并无过错，绿城公司不应承担保证责任。综上，请求贵院依法驳回原告对绿城公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人陈述及质证意见，本院就案件的事实认定如下：一、原、被告双方约定贷款的履行情况2013年9月10日，原告农行胶州市支行与被告郭玉华（借款人）、被告绿城公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：1、被告郭玉华向原告借款83万元，用于购买房产，借款期限240个月；2、借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定，还款采用等额本息还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；3、借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款等；4、本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式：由阶段性保证人青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司按合同约定提供保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。2013年9月24日，原告农行胶州市支行与郭玉华办理了被告郭玉华位于胶州市户的不动产登记证明【胶房地预市字第××号】，登记类别为预购商品房抵押预告，权利人为本案原告农行胶州市支行，预告登记义务人为郭玉华，债权金额为83万元。2013年9月26日，原告农行胶州市支行向被告郭玉华发放贷款83万元，借款凭证上记载借款日期自2013年9月26日至2033年9月25日，执行利率5.89500%。2014年12月26日被告绿城公司为胶州市北京东路279号绿城紫薇广场风华苑小区1-12号楼房屋办理了房地产权属登记证明。2013年9月10日，被告臧彦强向农行胶州市支行出具《共同还款承诺书》，本人承诺：本人愿意与借款人承担共同还款及承担连带担保责任，当借款人未履行上述借款合同规定的还款义务时，本人愿意履行还款责任。不管贵行是否已行使担保物权，均可要求本人对借款人全部债务承担连带还款责任。二、原、被告双方就送达地址的约定情况原告与被告郭玉华、臧彦强就法律文书送达地址进行了明确约定。被告郭玉华、臧彦强指定胶州市户为合同项下所涉诉讼文书（包括但不限于传票、开庭通知书、判决书、裁定书、调解书等）的送达地址，该送达地址适用于一审、二审、再审和执行等各诉讼阶段。对于送达地址的法律后果，原告与被告郭玉华、臧彦强还约定：送达地址如有变更，借款人必须书面通知贷款人，否则该送达地址进行的送达依然有效。三、被告郭玉华逾期还款的违约情况合同履行中，被告郭玉华出现逾期还款情况，截至2020年11月9日，被告郭玉华尚欠原告逾期本金18504.05元，利息16650.39元，未到期本金621221.37元，共计656375.81元。本院认为，原告农行胶州市支行与被告郭玉华、被告绿城公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告郭玉华则应按时足额偿还借款本金及利息。现借款人郭玉华在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告按照合同约定主张提前收回借款，并要求被告郭玉华清偿全部借款及按照合同约定的相应的利息、复利、罚息等，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告臧彦强作为共同还款人对以上债务应承当共同还款的义务。对于原告要求的律师费，因原告未能提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的后果，对其要求被告支付律师费的请求本院不予支持。郭玉华与绿城公司、农行胶州市支行自愿签订《个人购房担保借款合同》，郭玉华依约就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，该预抵押登记具有公示外观性，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。绿城公司已履行对上述预抵押房产的交付义务，该房产已经具备了办理正式抵押登记的条件，农行胶州市支行主张根据不动产登记条例的相关规定，在抵押人不到场的情况下无法办理正式抵押登记，本案抵押房产未办理正式抵押登记的原因是因郭玉华未申请办理。本院认为，本案审理中郭玉华经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃以及对农行胶州市支行主张的认可，本院据此采信农行胶州市支行的上述主张，确认系因购房者郭玉华的原因无法办理正式抵押登记。本院认为，在预抵押房产已经具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的。综上，涉案房产已符合办理正式抵押登记的条件，因购房者的原因未办理正式抵押登记，本院对农行胶州市支行关于对预抵押房产处分价款享有优先受偿权的主张予以支持。被告郭玉华的借款在与原告的合同中约定为保证人采用阶段性保证+抵押的方式，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。本案中绿城公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至郭玉华，涉案房产已经具备办理正式抵押登记的条件，但因郭玉华的原因无法办理正式抵押登记，本院已认定办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了农行胶州市支行对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故绿城公司的阶段性保证责任应予免除。原告与被告郭玉华、臧彦强在合同中约定了送达地址，是对自身权利的合法处分，本院予以确认。本院将相关法律文书通过邮政特快专递的形式，对被告郭玉华、臧彦强进行送达应视为合法有效送达。被告郭玉华、臧彦强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，依法应承担相应的不利法律后果。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法典》第四百零一条、第四百六十九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，判决如下：一、被告郭玉华、臧彦强于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行借款本金639725.42元以及截止2020年11月9日的利息16650.39元，合计656375.81元。二、被告郭玉华、臧彦强偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行自2020年11月10日起至实际付清之日止的按合同约定的利息、罚息和复利。三、原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行对被告郭玉华名下位于胶州市户的房屋处分所得价款优先受偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行对被告青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司的诉讼请求。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10364元，减半收取5182元，由被告郭玉华、臧彦强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  管清娟二〇二一年五月六日书记员  杜 静