四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初549号 原告：蔡敏，女，1977年4月12日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：廖乃潼，四川（明炬）律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄瑞琪，女，该公司员工。 原告蔡敏与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称上层名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡敏的委托诉讼代理人廖乃潼到庭参加诉讼。被告上层名人公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蔡敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除蔡敏与上层名人公司签订的《委托经营管理合同》，向蔡敏返还位于四川高新区（项目名称：中航·国际交流中心）三栋29楼2916、2917、2918号房屋；2、判令上层名人公司向蔡敏支付未付的2016年9月至2021年2月的委托经营管理费336564.8元及违约金（违约金以每月欠付经营管理费为基数按日万分之三计算至款项付清之日止，暂计算至2021年3月7日为46192.54元）；3、判令上层名人公司向蔡敏支付自2021年3月至实际腾退返还房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费按每月16107.66元计算。事实和理由：2012年8月31日，蔡敏与上层名人公司签订《委托经营管理合同》，约定蔡敏将位于成都市高新区国际交流中心3栋29楼2916、2917、2918号房屋委托上层名人公司经营管理，上层名人公司向蔡敏支付经营管理费，双方约定经营管理费以放款总金额2577225元为基数，上层名人公司每年按7.5%向蔡敏支付，暂执行其中35%，依此约定，上层名人公司每月应当支付16107.66元。合同履行过程中，上层名人公司违背诚信，自始至终未能按照合同约定足额支付经营管理费，从2018年9月起，上层名人公司长期拖欠经营管理费，已经构成违约，现蔡敏为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告上层名人公司向本院提交书面答辩状称，1、根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，选择与上层名人公司建立租赁关系的业主户数、面积与蔡敏所有房屋的户数、面积对比绝对超过50%以上，在此情况下任一业主要求解除合同君会影响楼层整体发挥，损害其他业主权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，不利于维护大多数业主目前认可的经营模式及全体产权人自身的权益；2、本案诉争房屋由上层名人公司经营使用，上层名人公司在经营使用中根据全体业主的授权又将整体交付于案外人使用。目前案外人在履约过程中并不存在违约情况，客观上不能返还、也将对其他业主和实际使用人权利造成障碍；3、上层名人公司确实存在未足额向蔡敏支付经营管理费的事实，欠付金额已经向法院提交了书面表格。 本院经审理查明认定如下事实：蔡敏系高新区益州大道北段777号3栋29层2916、2917、2918号房屋所有权人。2018年8月31日，蔡敏与成都上层名人酒店管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定：1、蔡敏将其单独所有的位于成都市高新区中航·国际交流中心3栋29楼16、17、18号（精装修）房屋，委托给上层名人公司进行经营管理，上层名人公司向蔡敏支付经营管理费；2、委托经营管理期限为12年；3、蔡敏从取得房屋产权之日起开始收取经营管理费；4、名人酒店公司开始向蔡敏支付经营管理费时，应于每月的15日前向蔡敏支付当月经营管理费；5、成都市高新区中航·国际交流中心3栋29楼16、17、18号（精装修）房屋建筑面积为147.27平方米，精装房款金额为2577225元，经营管理费按每年以房款总款金额（含装修款）的7.5%收取，现暂收取经营管理费的35%，剩余部分及后期经营管理费收取标准待上层名人公司与本栋其他同类房屋委托方就经营管理费协商解决后再与同类房屋委托方一致标准收取；6、在房屋经营管理期间，该房屋所产生的水、电、电话、光纤、宽带及物业管理费等经营费用，由上层名人公司承担并按时交纳；7、如上层名人公司未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，上层名人公司应向蔡敏按每天未付款的万分之三支付违约金，逾期超过三个月时，蔡敏有权单方面终止合同并收回房屋。同日，蔡敏出具《授权委托书》一份，载明：中航·国际交流中心3栋2916、2917、2918号业主蔡敏授权委托成都上层名人酒店管理有限公司行使业主权利（包含但不限于物管、招商、出租、办理相关营业手续等业主权利）。授权委托书有效期从授权人签字之日起至委托经营管理期满止。 2014年12月9日，上层名人公司（甲方）与案外人华住酒店管理有限公司（乙方，以下简称华住酒店）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于成都市高新区中航国际交流中心3号楼房屋，租赁面积12000平方米，包括一楼大堂约260平方米及18层至29层全部。乙方租赁该房屋仅限于酒店住宿及相关配套经营使用。租赁期限自2014年12月16日至2030年7月15日止。 审理中，上层名人公司向本院提交了蔡敏3栋29楼16、17、18号房屋租金的核算表，载明每月应当支付租金金额为16107元，从2018年9月15日起，每月均存在未足额支付租金的情况。同时，上层名人公司向本院提交《中航国际交流中心3栋统计表》，载明中航国际交流中心3栋共计1420个产权，建筑面积共计29656.32平方米。其中，共计118个产权通过调解解除委托经营管理合同，共计5185.11平方米；正在履约业主房屋面积为24471.21平方米。 庭审后，经本院核实，蔡敏对上层名人公司提交的租金核算表无异议，认可每月应付经营管理费为16107元，并确认自2018年9月15日起至2021年2月15日上层名人公司欠付的委托经营管理费为336545元；对《中航国际交流中心3栋统计表》真实性无异议，但主张其三套房屋系独立于其他房屋之外，可以进行分割。 另查明，上层名人公司均与中航国际中心3栋业主签订《委托经营管理合同》，约定业主将其购买的房屋交由上层名人公司经营管理，由上层名人公司统一打造，上层名人公司自主行使占有、使用、收益的权利。 本院认定上述事实所采信的证据有：原告身份信息、被告工商登记信息、《委托经营管理合同》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》、《中航国际交流中心3栋统计表》、欠付租金计算表以及当事人在庭审中的陈述等。 本院认为，蔡敏与上层名人公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。 关于案涉《委托经营管理合同》是否应予解除的问题。案涉《委托经营管理合同》约定上层名人公司逾期支付经营管理费超过三个月，蔡敏有权单方面终止合同并收回房屋，本案中，上层名人公司自2018年9月15日起逾期未足额支付经营管理费且逾期超过三个月，蔡敏有权根据合同约定提出解除合同的主张。但是，案涉房屋系产权式商铺，在空间形式上具有特定物理属性，蔡敏的房屋系出租予上层名人公司并进行统一打造、出租予案外人用于经营，现案外人的经营仍在继续。故合同是否应予解除，须根据实际情况进行评判。本案中，中航国际交流中心3栋共计1420个产权，建筑面积共计29656.32平方米。有118个产权通过调解解除委托经营管理合同，共计5185.11平方米；保持现有经营模式业主产权面积为24471.21平方米。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，蔡敏尽管享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利，而目前，选择继续与上层名人公司建立委托经营关系的业主无论户数还是所占房屋面积均超过半数，而解除《委托经营管理合同》势必涉及案涉房屋的返还问题，而返还房屋必然影响到案涉名人酒店整体功能的发挥，上层名人公司与案外人签订的《房屋租赁合同》也将无法继续履行，这也必然会对其他业主权利造成不利影响。案涉房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独解除某一户或某几户的租赁合同，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，影响绝大部分保持现有状态业主的收益以及现酒店的经营形态。在此情况下，解除合同以及解除后的腾退房屋存在客观障碍。故对蔡敏要求解除《委托经营管理合同》并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于蔡敏主张的委托经营管理费。根据蔡敏及上层名人公司向本院提交的经管理费欠付统计表可以确认上层名人公司每月应当向蔡敏支付经营管理费16107元，自2018年9月15日起，上层名人公司就开始未足额向蔡敏支付经营管理费，自2018年9月至2021年2月共计向蔡敏实际支付经营管理费146665元。截止2020年2月15日，上层名人公司尚欠原告蔡敏委托经营管理费336545元。蔡敏主张上层名人公司支付2018年9月15日至2021年2月15日的委托经营管理费336545元系对其自身权利的处分，本院予以确认。故对蔡敏要求上层名人公司支付经营管理费336545元的诉讼请求，本院予以支持。 关于蔡敏主张的违约金。案涉《委托经营管理合同》约定上层名人公司于每月的15日前支付当月经营管理费，每逾期一天按未付款的万分之三支付违约金。上层名人公司未按合同约定按期足额支付经营管理费已构成违约，应按合同约定承担违约责任。蔡敏主张上层名人公司支付以剩余未付经营管理费为基数，自逾期付款之日起按日万分之三计算至款项付清之日止的违约金符合合同约定，本院予以支持。根据本院审理查明的事实，上层名人公司于2019年9月至2020年1月每月向蔡敏支付经营管理费5412元，2020年2月未付，至2020年3月向蔡敏支付经营管理费1082元，2020年4月向蔡敏支付经营管理费2706元，2020年5月向蔡敏支付经营管理费3247元，2020年6月向蔡敏支付经营管理费4330元，2020年7月至2021年2月每月向蔡敏支付经营管理费5412元，本院对违约金计算标准予以明确：2019年9月至2020年1月期间的违约金，以10695元为基数，分别从每月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年2月期间的违约金，以16107元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年3月期间的违约金，以15025元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年4月期间的违约金，以13401元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年5月期间的违约金，以12860元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年5月期间的违约金，以11777元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年7月至2021年2月期间的违约金，以10695元为基数，分别从每月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止。 综上，原告蔡敏的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡敏支付自2019年9月1日起至2021年2月28日止的委托经营管理费336545元及违约金（违约金计算方式为：2019年9月至2020年1月期间的违约金，以10695元为基数，分别从每月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年2月期间的违约金，以16107元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年3月期间的违约金，以15025元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年4月期间的违约金，以13401元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年5月期间的违约金，以12860元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年5月期间的违约金，以11777元为基数，从当月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止；2020年7月至2021年2月期间的违约金，以10695元为基数，分别从每月16日起按每日万分之三的标准计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告蔡敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2901元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年五月十九日 书记员  陈春梅