天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终3451号上诉人（一审被告）：天津恒利房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区霍各庄镇平安家园吉祥阁配套公建108。法定代表人：何顺发，董事长。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张广杰，男，1977年8月28日出生，汉族，住天津市宝坻区。上诉人天津恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人张广杰合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2021）津0115民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒利公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1．一审判决认定上诉人处分已经规划的车位为无权处分、涉案合同无效，属于适用法律错误。涉案房地产项目已取得建设工程规划许可证，涉案车位为规划车位，属于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编规定的建设区划内规划用于停放汽车的车位。上诉人作为涉案房地产项目的开发建设单位，对规划中的车位享有合法的权利，有权以出售、附赠或出租等方式予以处置，其中包括向业主转让车位使用权。上诉人与被上诉人并未约定小区建筑区划内土地使用权全部随房屋出售转移给小区业主共有，应基于物权法定原则确认小区内经规划车位的归属。上诉人对涉案车位使用权的转让是有合法权利的，并非无权处分。一审判决以无权处分为由认定涉案车位使用权转让合同无效，不符合《民法典》的规定。2．一审判决将损害小区内其他业主的合法权益，并对房地产行业产生严重的不利影响。依据一审判决，涉案小区其他150多个业主的合同亦属无效，势必对整个房地产行业产生不利影响，对已购买车位使用权的其他业主产生不必要的矛盾和社会问题。张广杰辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。张广杰向一审法院起诉请求：1.判令解除张广杰与恒利公司之间的地上车位合同关系；2.判令恒利公司立即返还张广杰车位款70000元；3.诉讼费用由恒利公司承担。一审法院认定事实：恒利公司是从事房地产开发、商品房销售等业务的有限责任公司，是xx园小区的开发商。2019年4月12日，张广杰到恒利公司售楼处购买其开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋。当日，张广杰交纳了车位款70000元，恒利公司为其出具了收据1张，内容为：“今收到张广杰x-1-xxx交来车位70000元”。2019年5月9日，张广杰（购买人乙方）与恒利公司（出卖人甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，张广杰购买了恒利公司开发的位于天津市宝坻区××街××街××号楼××室房屋，建筑面积为83.86平方米，每平方米价格为12000元，价款为1006320元。商品房土地来源为出让，以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为2016年7月22日至2086年7月21日止。恒利公司应于2020年10月31日前交付房屋。在附件六双方签订的《补充合同》第十九条约定，甲方基于本项目建造的地下车库／车位、架空层、配套公建等建筑物、构筑物的所有权及使用权归甲方所有，甲方有权对外出售、出租、具体方案由甲方制定并组实施，收益归甲方所有。甲方对外出租或者销售的，乙方在同等条件下享有优先受让或承租的权利。一审法院另查，2021年1月13日张广杰选取车位，2021年1月24日恒利公司向张广杰交付xx园x号楼-1-xxx室房屋。双方对如下事实存在争议：张广杰主张恒利公司对地上车位不享有使用权，无权作出处分；恒利公司称涉诉车位属于规划内车位，恒利公司享有处分的权利。提交xx园项目建设工程规划许可证及建设工程规划许可证通知书各1份予以证实，通知书记载总建筑面积72801.66m2，地上建筑面积57850.39m2，地下建筑面积14951.27m2。地上机动车位191个，地下机动车位297个。一审庭审中，恒利公司称通知书上只是体现了车位数量，地上车位191个不包含在建筑面积里面，地上车位在相关图纸上有显示。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、恒利公司对诉争车位是否享有处分权；二、张广杰与恒利公司就诉争车位是否存在合同关系、合同的性质及合同效力问题。关于焦点一，恒利公司对诉争车位是否享有处分权。2007年《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。恒利公司在建造xx园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利公司提交的《建设工程规划许可证》及《〈建设工程规划许可证〉通知书》仅能证明允许规划的地上地下车位数量及地上地下相关建筑面积，不能证明恒利公司就xx园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质。因此，恒利公司对xx园小区地上车位不享有处分权。关于焦点二，涉诉车位是否存在合同关系及该合同的性质与效力。张广杰交纳车位款70000元，恒利开发公司给张广杰出具收据，说明双方对车位的坐落及使用达成了一定的合意，形成了事实上的合同关系。如上所述，恒利公司不享有对地上车位的使用权，故其对外转让车位行为属无处分权的人处分他人财产的行为，该转让行为应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除问题。因该合同取得的财产，应当予以返还，故对张广杰要求恒利公司返还车位款70000元的请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决：一、张广杰与天津恒利房地产开发有限公司就天津市宝坻区钰华街东侧、云山街南侧xx园小区地上车位达成的使用权转让合同无效；二、天津恒利房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还张广杰车位款70000元；三、驳回张广杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，由天津恒利房地产开发有限公司负担，交纳时间同上。（上述款项可直接给付张广杰或汇入一审法院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052××××7636）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下证据：1．中国人大网公布的2006年至2007年的文章，来源是新华网、光明日报、人民日报等媒体，标题为《物权法草案：车库车位应首先满足小区居民需要》《占用业主共有道路或其他场地的车位归业主共有》《解读物权法草案》《物权法草案明确车库、车位归属等问题》，证明目的是双方签订的合同符合法律规定，不应无效。2．已选车位业主名单和随机抽选的车位转让协议，证明目的是涉案车位所在小区绝大多数业主均认可恒利公司享有对车位的使用权和转让收益权，业主与恒利公司均履行了转让协议。3．涉案小区的《天津市建设工程规划验收合格证》《建设工程规划验收合格证通知书》，证明目的是涉案地面车位符合小区规划并经验收，同时《建设工程规划验收合格证通知书》上也载明了地面车位的数量，说明涉案车位是经规划用于停放车辆的车位，而不是占用业主公共道路的车位。4．照片复印件三张，证明目的是涉案地面车位经过了恒利公司建设，并非单纯的空白土地，也没有占用业主的公共道路，而是在道路之外的位置，与规划图纸一致。被上诉人未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提交证据的真实性予以确认，但上诉人提交的证据不能证明其具有买卖涉案车位或转让涉案车位使用权的权利，故对上述证据的证明目的，本院不予认可。本院另查明，涉案小区《建设工程规划验收合格证通知书》《天津市建设工程规划验收合格证》均载明，涉案小区共规划有地上车位191个，地下车位297个；双方当事人均认可涉案小区已竣工验收，上诉人已向被上诉人交付房屋，本院予以确认。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间系车位使用权转让合同关系。因涉案停车位是地面停车位，其本质上属于土地使用权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。地面停车位属于业主共同行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归属于开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，恒利公司擅自处分业主共有部分，一审法院判决确认涉案车位使用权转让合同无效，并判令恒利公司返还车位款，于法有据，并无不当，本院予以维持。恒利公司的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由天津恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……