河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终924号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王艳冬，女，1975年7月16日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：章世前，河北诉健律师事务所律师。 上诉人（原审被告、被执行人）：姜福银，男，1971年1月28日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：章世前，河北诉健律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：河北新东亚房地产开发有限公司，住所地张家口市经开区市府西大街**财富中心写字楼。 法定代表人：张西铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓超，北京威诺（张家口）律师事务所律师。 上诉人王艳冬、姜福银因与被上诉人河北新东亚房地产开发有限公司（以下简称新东亚公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王艳冬、姜福银及其二人共同委托诉讼代理人章世前、被上诉人新东亚公司委托诉讼代理人黄晓超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳冬、姜福银上诉请求：1.请求二审法院撤销张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初1184号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误、适用法律错误。一、新东亚数码港2号楼的实际权利人是张家口跨越酒店管理有限公司（以下简称跨越酒店）实际控制人李生德，被上诉人不是新东亚数码港2号楼的实际权利人，无权阻止实际权利人对该2号楼的处置，无权阻止法院对该房产的执行。被上诉人与跨越酒店实际控制人李生德，在2013年5月9日签订《新东亚数码港项目合作开发内部承包协议书》，第一条合作范围及内容中明确写明：“甲方以内部承包名义将新东亚•数码港项目1＃、2＃楼的开发权和经营权承包给乙方，乙方在甲方名义下对1＃、2＃楼进行开发建设工作。”第二条协议金额及支付方式：1、承包费用共计11000000元人民币（大写:壹仟壹佰万元整）2、自本协议签订之日起三个工作日内乙方支付给甲方600万元现金（大写：陆佰万元整），剩余500万元（大写:伍佰万元整）待厂房建设完成后一次性付清或抵扣厂房建设工程费用。第三条相关问题第六、七款中明确约定：“6、乙方享有1＃、2＃楼所售产品的自主定价权，销售收入全部归乙方所有。7、甲方协助乙方开展销售工作,并收取销售总额的0.8%,销售收入统进入甲方账户，待甲方扣除0.8%费用及相关税费后，三个工作日内按乙方要求转入乙方指定账户”。通过以上条款的约定内容不难看出，新东亚数码港1＃、2＃楼的开发权和经营权的实际权利人是跨越酒店实际控制人李生德，而不是被上诉人，被上诉人只是在跨越酒店或李生德出售相关房屋时配合办理相关手续。所以，被上诉人不是新东亚数码港2号楼的实际权利人，无权阻止实际权利人对该2号楼的处置，无权阻止法院的执行。二、涉案的认购书是被上诉人认可签订的顶账房，不存在交付房款要求。2015年2月13日，跨越酒店因欠付上诉人姜福银进货款，为了解决资金周转的困难、确保酒店正常经营，与上诉人姜福银开办的张家口九通商贸有限公司（以下简称九通商贸）达成以酒换房协议，经协商跨越酒店愿意以被上诉人名义开发，实际由跨越酒店实际控制人李生德开发建设的“数码港”2号楼共十套公寓楼顶抵欠九通商贸的进酒款，同时抵消被上诉人欠付跨越酒店的债务。协议签订当天跨越酒店实际控制人李生德带着上诉人姜福银找到被上诉人公司负责人，三方在场的情况下，被上诉人按照跨越酒店与九通商贸签订的十套房屋，与九通商贸签订了十套房屋认购协议，上诉人姜福银己按协议支付履行了跨越公司的白酒，此协议完全是建立在三角债相互抵顶基础上产生的，所以在认购书上特意注明为全款。一审在审理此案时，以上诉人未提交与跨越酒店顶账协议原件（征得法院同意，开庭2天后己提交）、未提交跨越酒店与被上诉人之间抵账证据为由，“故本院无法认定己付全款的事实”从而推翻本院正确裁定做出错误判决。一审时上诉人已向法庭提交了与跨越酒店签订协议的原件、具体跨越酒店与被上诉人抵的是什么债，怎么下的账，是否有书面协议上诉人并不清楚也无法提供，只是当时签认购书时三方在场都确认同意的结果。被上诉人与九通商贸签订的十套房屋认购书是顶账房，不是上诉人花钱去买卖房屋，为什么只签认购书、为什么开发商迟迟不给开收据就此问题上诉人姜福银在庭审时向法庭举出其与被上诉人单位销售经理张瑞（开具十套认购书的具体经办人）的通话录音，该录音中作为销售经理明确答复“认购书注明全款不开收据是公司要求”；其次，上诉人为了证实上诉人主张，向法院提供购房认购书中所涉两套房屋2单元901、903号，上诉人在2016年房屋价格未大涨之前已转让给王某，当时新东亚公司积极配合，并未提出收据问题，王某在姜福银的带领下去新东亚公司办理过户手续，按照“全款”事实已与被上诉人签订了商品房买卖合同。王某并没有给被上诉人实际交付购房款的事实，充分证明涉案的认购协议书是被上诉人认同的。但一审法院对上诉人提交的这类证据是否采信，判决书中只字未提，是造成认定事实错误的原因之一。综上所述，请求二审法院在查明事实基础上，撤销一审错误判决，维护上诉人合法权益，对本案做出公正判决。 新东亚公司答辩称，一、三方抵顶的事实不存在，案涉房屋未进行抵顶。跨越酒店与姜福银之间的协议与新东亚公司无关，就姜福银所称的关于案涉房屋的三方抵顶的事实不存在，案涉房屋并未发生抵顶的情况。二、案涉房屋所有权人一直为新东亚公司，产权从未发生变化。1.案涉房屋所有权人为新东亚公司，《认购协议》并非正式的《商品房买卖合同》，且姜福银未支付分文购房款也未签订正式的合同，依约《认购协议》现已处于解除状态，案涉房屋产权也从未发生过变化。2.新东亚公司所售房屋均会开具收据予以证明购房人房款已缴纳的事实，上诉状中所称王某购买的901、903室房屋也有收据予以证实，因案涉房屋购房款未支付，新东亚公司才未给其开收据，非公司约定全款购房不开收据，故案涉房屋产权一直为新东亚公司所有。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。 新东亚公司向一审法院起诉请求：1、停止对张家口市的执行，房屋价值1109785元；2、本案的诉讼费由王艳冬、姜福银负担。 一审法院认定事实：位于张家口市房屋由新东亚公司负责开发、建设。2015年2月13日，九通商贸与新东亚公司签订《张家口东山园区“数码港”房产认购书》，约定由九通商贸以全款方式认购案涉2号楼2单元13层1302号房屋。另查明，1.姜福银与王艳冬因民间借贷纠纷一案涉诉，桥西区人民法院作出（2017）冀0703民初1045号民事调解书：姜福银于2017年9月30日前偿还王艳冬借款本金150000元。该案进入执行程序后，2017年12月15日，王艳冬与姜福银达成执行和解协议：被执行人姜福银自愿用自己公司九通商贸认购张家口市东山园区新东亚“数码港”房产，商品房编号为2号楼13层1302号抵顶申请执行人王艳冬借款本金150000元。该院于2019年12月25日向新东亚公司送达（2019）冀0703执恢178号执行裁定书及协助执行通知书，要求冻结被执行人姜福银所有的（以张家口市九通商贸有限公司认购的）位于张家口市，查封期间不得办理变更、抵押登记手续。2020年8月12日，新东亚公司向该院提出书面异议，主张涉案房屋房产所有权归新东亚公司，要求解除执行。该院作出（2020）冀0703执异27号执行裁定书，驳回了新东亚公司的异议请求。新东亚公司不服执行裁定，向该院提起诉讼。2.张家口市房屋王艳冬、姜福银未实际占有、使用。 一审法院认为，案外人执行异议之诉的争议焦点在于案外人是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案标的张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1302室房屋由新东亚公司开发、建设，未出售前由新东亚公司享有所有权。庭审中，姜福银称“其公司与新东亚公司签订的认购书，是建立在三角债互偿还债务的基础上建立的，当时跨越酒店因欠九通商贸进货款（酒钱）无法给付，愿意将本案新东亚公司欠跨越酒店工程款以商品房形式抵顶债务，是九通商贸、新东亚公司、跨越酒店三方共同协商签订的十份认购书”，对此王艳冬、姜福银仅提交由九通商贸和跨越酒店签订的《协议》复印件，该《协议》无新东亚公司的公章或者负责人的签名，姜福银未提交其他跨越酒店和新东亚公司抵账的相关证据，故无法认定其所辩称的案涉房屋是由九通商贸、新东亚公司、跨越酒店三方三角债互相偿还而得来且已付全款的事实。九通商贸虽与新东亚公司签订了《房产认购书》，但未有认购房款已实际交付的证据，且王艳冬、姜福银对张家口市房屋并未实际占有、使用，《房产认购书》缺少《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，故不能认定为商品房买卖合同。综上，对新东亚公司要求对案涉张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1302室房屋停止执行的诉讼请求，予以支持。对新东亚公司“停止对张家口市的执行”的诉讼请求，因新东亚公司已另行起诉，故不予支持。判决：不得执行张家口东山园区新东亚“数码港”2号楼2单元1302室房屋。 二审期间，王艳冬、姜福银提交如下五组证据，证1.新东亚数码港项目合作开发内部承包协议书，证明新东亚公司已经将新东亚数码港1、2号楼的开发权和经营权承包给跨越酒店实际控制人李生德，新东亚公司不是案涉房屋的实际权力人。证2.企业信用信息公示报告、张家口经济开发区人民法院（2018）冀0791民初807号民事判决书，证明李生德履行了新东亚数码港项目的开发建设义务。证3.九通商贸与跨越酒店以房抵酒协议、河北省迁安市人民法院（2015）安民初字第2163号民事判决书、冀东普天线缆有限公司出具的收到姜福银替李生德以酒抵债的证明各一份、九龙醉换沙地坊房子明细一份、出库票（单）8张，证明案涉房屋已抵顶给姜福银，姜福银已履行送酒义务。证4.《张家口东山园区“数码港”房产认购书》一份，证明新东亚公司已同意李生德与姜福银以酒抵顶协议。证5.证人王某出庭作证，证明新东亚公司在不收取任何房款的情况下，按姜福银的指定将以酒抵顶的房产进行转让，没有提过任何异议。新东亚公司质证意见为：对证1真实性、合法性认可，对关联性不认可，商品房的开发建设需要资质，该协议的效力需要认定，因此该协议相关条款应是无效，李生德不能以其个人名义销售房屋，且跨越酒店和李生德是两个不同的主体，也未提交李生德应承担的责任，达不到证明目的。对证2的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，上述证据的主体均是江西昌厦，达不到其要证明的目的。对证3的抵账协议与我公司无关，故对其真实性无法确认，跨越酒店无权处置案涉房屋，该抵账协议与案涉房屋及我公司无任何关系，达不到其证明目的。且该协议中提到了即使有抵账也应有认购书和收据，现在没有收据，明显与真实情况不符。对证4的证明目的不予认可，我公司从未同意李生德与姜福银之间的抵顶协议，仅凭认购书并不能证明我公司同意抵顶的事实。对证5，当时在场的有李生德，当时李生德为江西昌厦张家口分公司的负责人，证明我公司抵账对应的是江西昌厦，相对人是江西昌厦，而非姜福银或者王某。对证明力不予认可，在一审中姜福银自认其与王某系朋友，我公司对于王某的两套房屋是与江西昌厦发生了抵顶关系，才为王某开具了收据，并注明抵顶的是江西昌厦工程款。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。新东亚公司提交证据：2张收据及2张认购书，证明我公司如若有抵顶的情况，在办理相关手续时，会为购房者出具收据证明房款收到的事实。王艳冬、姜福银对该组证据中的2份认购书真实性、合法性、关联性均认可。对2张收据不认可，既然出具了收据，收据应当在购房人手中，且收据上面没有销售单位的公章。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院二审查明其他事实与一审法院一致。 本院认为，姜福银欠王艳冬的借款，经法院调解生效，双方在执行过程中进行执行和解，约定姜福银用其公司九通商贸从跨越酒店抵顶来的房屋抵账给王艳冬，姜福银的公司九通商贸与跨越酒店之间的抵顶协议系其双方之间的债权债务关系，且姜福银提供的证据并不能证明该协议已经履行完毕，九通商贸虽然与新东亚公司签订了认购协议书，但其尚未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋系由李生德挂靠新东亚公司开发建设，该房屋现登记在新东亚公司名下，故新东亚公司系案涉房屋的权利人，其权利足以阻止法院对案涉房屋的强制执行，故对于案涉房屋应当停止执行。对于证人王某的两套房屋，因新东亚公司认可抵顶事实，故该行为与本案不具有关联性。综上所述，王艳冬、姜福银的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,549元，由上诉人王艳冬、姜福银共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  范新宇 审判员  赵 亮 审判员  李志平 二〇二一年五月十二日 书记员  李 琦