吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终1018号上诉人（原审原告）：陈立伟，男，1980年9月1日出生，汉族，快递员，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：商国东，浙江创正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜晶华，女，1954年4月1日出生，汉族，退休工人，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：邱军，男，1978年11月15日出生，汉族，个体工商户，住吉林省安图县，系姜晶华的女婿。上诉人陈立伟因与被上诉人姜晶华之间合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈立伟上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持陈立伟的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由姜晶华承担。事实与理由：1.案涉房屋系陈立伟为偿还（2020）吉2426民初905号案件债务进行的抵押，非具有买卖的意思表示。一审法院以安图县不动产登记中心出具的证明及对安图县自然资源局工作人员的调查笔录内容认定《不动产买卖协议》中的成交价格15万元非买卖双方的真实意思表示，《房屋买卖契约》中的成交价6.5万元为真实交易价格系认定事实错误签订《房屋买卖契约》在先，《不动产买卖协议》在后，应当认定《不动产买卖协议》系双方买卖房屋的真实意思表示，成交价格为15万元。2.陈立伟未请求法院判决腾退房屋，姜晶华亦未提出反诉要求腾退房屋，一审判决违背意思自治、不告不理原则，判决陈立伟腾退房屋系程序违法。姜晶华辩称，案涉房屋不是对借贷关系的抵押，安图县不动产中心出具的不动产买卖协议，是根据电脑生成的缴税价格，并非买卖双方达成的真实房屋交易价格，安图县不动产中心自成立以来，所有过户的交易有一万余单，都是按照这种方式签署的，是以地税缴税价格生成的不动产买卖协议，真正的成交价格是房屋买卖契约的价格。一审法院当时向安图县不动产中心依法调取说明，完全证明了房屋的交易真实价格是房屋买卖契约的价格。陈立伟一审法院起诉请求：1.要求姜晶华给付房款15万元；2.案件受理费由姜晶华负担。事实与理由：2019年1月17日，陈立伟与姜晶华签订《不动产买卖协议》，协议约定陈立伟自愿将涉案房屋(坐落于明月镇西环北路**天和小区**楼****)出卖给姜晶华，房屋出售价格为15万元，姜晶华于2019年1月17日前以一次性向陈立伟付清房款。当日，陈立伟为姜晶华办理了不动产变更登记，将房屋过户至姜晶华名下，但姜晶华未按照协议约定向陈立伟支付房款15万元。故陈立伟诉至法院，依法维护其合法权益。一审法院认定事实：2019年1月17日，陈立伟与姜晶华在安图县房屋产权管理中心和安图县不动产登记中心分别签订《房屋买卖契约》和《不动产买卖协议》。契约和协议均约定，陈立伟自愿将坐落在明月镇西环北路225-1-3-46号，建筑面积为61.99平方米的房屋出售给姜晶华，姜晶华已对陈立伟所要出售的房屋作了充分了解，愿意购买该房屋。关于房《房屋买卖契约》中双方议定的房屋成交价为6.5万元；在《不动产买卖协议》中，双方填写的房屋成交价格为15万元，并约定姜晶华于2019年1月17日前一次付清房屋价款，陈立伟于当日将房屋正式交付给姜晶华，落款处加盖安图县自然资源局公章。当日，陈立伟将涉案房屋变更到姜晶华名下，姜晶华未给付房款，陈立伟也未将涉案房屋交付给姜晶华，涉案房屋一直由陈立伟居住。2020年4月8日，姜晶华曾起诉陈立伟，要求陈立伟腾出房屋，并交纳取暖费、物业费、水电费。姜晶华于2020年4月22日撤回起诉，一审法院予以准许。另查明，2018年12月5日，陈立伟向姜晶华的委托诉讼代理人邱军称，有人欲购买涉案房屋，房屋价格定为6-7万元。在2018年末起，办理不动产过户手续的买卖双方在安图县房产登记中心和安图县自然资源局分别签订《房屋买卖契约》和《不动产买卖协议》，在《房屋买卖契约》中填写的房屋价格系买卖双方议定的房屋成交价，在《不动产买卖协议》中填写的房屋成交价格系缴税价格，是税务部门依据房屋评估的计税价格。陈立伟分别于2016年7月19日和2016年10月5日向邱军借款，并签订《借款合同》，合同约定陈立伟将涉案房屋抵押给邱军，但未办理抵押登记。2018年11月30日，陈立伟与邱军重新协商，确定双方的债权债务关系，但没有抵押房屋相关内容。2020年7月6日，邱军起诉陈立伟，要求陈立伟偿还借款本金及利息。一审法院于2020年8月10日以(2020)吉2426民初905号民事判决，判决陈立伟偿还邱军借款本金13.3万元及利息(利息从2020年7月6日起至偿还全部借款本金时止，按年利率6%计算)。该判决现已生效。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用的原则，秉持诚实，恪守承诺。陈立伟与姜晶华在安图县房屋产权管理中心和安图县不动产登记中心分别签订《房屋买卖契约》和《不动产买卖协议》。陈立伟主张在买卖双方均认可的情况下重新签订了《不动产买卖协议》，故应当以后签订的《不动产买卖协议》为准。一审法院认为，安图县不动产登记中心出具的证明及本院对安图县自然资源局工作人员的调查笔录内容足以证明在《不动产买卖协议》中填写的房屋成交价15万元系缴税价格，并非买卖双方达成的真实的房屋交易价格，陈立伟与姜晶华在安图县房屋产权管理中心签订的《房屋买卖契约》中约定的房屋成交价6.5万元才系买卖双方当事人达成的真实的房屋交易价格，且与陈立伟与邱军的微信聊天记录中所谈到的房屋价格亦相符。故陈立伟要求姜晶华按《不动产买卖协议》约定，给付房款的主张，一审法院不予支持。陈立伟与姜晶华应按《房屋买卖契约》及《不动产买卖协议》中除房屋成交价之外的其他约定，全面履行自己的义务，陈立伟已将涉案房屋过户到姜晶华名下，姜晶华应按双方的约定及时向陈立伟支付房款6.5万元，陈立伟亦按双方约定及时将涉案房屋交付给姜晶华。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、姜晶华于本判决生效之日立即给付陈立伟房款6.5万元；二、陈立伟于本判决生效之日立即腾出坐落于安图县明月镇西环北路225-l-3-46号，面积为61.99平方米的房屋；三、驳回陈立伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由姜晶华负担713元，陈立伟负担937元。二审中，双方当事人未向本院提供新的证据。本院认定事实与一审查明事实一致。另查明，2020年8月14日吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初905号民事判决书认定事实如下：2016年7月19日，陈立伟以因圆通快递公司需要为由用自己所有的安图县天和小区住宅楼抵押给邱军，向其借款，甲方（出借人）邱军与乙方（借款人）陈立伟双方签订《借款合同》。约定：“借款59,500元，借款期限自2016年7月19日起至2017年7月18日止，还款方式为到期日一次性结清全部欠款，甲方为实现债权而支付的律师代理费、交通费、诉讼费等费用均由乙方承担。乙方将安图天和小区单独所有的住宅楼抵押给甲方。如乙方未能按期偿还借款，该楼房所有权归甲方所有。”2016年10月5日，陈立伟以个人发展需要向邱军提出借款，甲方（出借人）邱军与乙方（借款人）陈立伟双方签订《借款合同》。约定：“借款31,500元，借款期限自2016年10月5日起至2017年1月5日止，还款方式为到期日一次性结清全部欠款。乙方借款抵押物为安图天和小区1号楼3单元602室住宅。”借款到期后，经邱军多次催要，陈立伟拖延不还。于2018年11月30日双方重新核算邱军起草写了欠条，列出包括两笔借款合同中的借款在内7笔欠款，合计144,300元，在欠条下方欠款人一栏陈立伟签名。欠条载明：“截止2018年11月30日止陈立伟欠邱军人民币共计壹拾肆万肆仟叁佰元，另欠利息肆万伍仟元。快递扣抵押金、网络使用费、呼叫中心伍万元，在此欠款中扣除。至此陈立伟欠邱军人民币壹拾叁万玖仟叁佰元。定于三个月内还清。欠款人：陈立伟。2018年11月30日。”2019年7月21日，陈立伟出具欠条一份，载明：“今欠邱军3万1千元，于2019年8月6日之前还清”。在邱军的催款下，陈立伟微信方式还款16笔，合计27,300元。庭审中，双方协商同意确认陈立伟欠邱军金额为133,000元，从2020年7月6日起按年利率6%计算利息。因陈立伟未能提出还款方案，故双方未能达成调解协议。该院认为，双方当事人在2016年两笔借款之后，2018年重新协商确定双方的债权债务关系，是双方真实意思表示，可以认为解除原来合同，双方重新签订了新的合同。再查明，2020年7月17日庭审笔录记载如下：邱军称，该房屋名为买卖实为对双方债务纠纷的抵押，15万元是在房产处档案中合同随意写的价格不是双方真实意思表示，实际房价不到10万元，既然做了抵押，我们愿意协商真实价格作价偿还。10万元房屋抵债，剩余49000元还款。陈立伟称，不同意房屋抵债，我的房屋值14万元。本院认为，2016年7月19日，陈立伟抵押案涉房屋向邱军借款。2016年10月5日，陈立伟再次以该房屋作为抵押向邱军借款。2018年11月30日，双方重新核算借款后，邱军出具欠条。2019年1月17日，陈立伟与姜晶华（邱军岳母）分别签订《房屋买卖契约》和《不动产买卖协议》，涉案房屋变更到姜晶华名下，但由陈立伟居住，姜晶华未给付房款。2019年7月21日，陈立伟再次出具欠条。2020年7月17日邱军称，该房屋名为买卖实为对双方债务纠纷的抵押。后双方协商以房屋抵债，但对抵顶金额未达成一致意见。陈立伟上诉称，案涉房屋系为偿还另案债务进行的抵押，非具有买卖的意思表示。本案中，邱军亦作为姜晶华的委托诉讼代理人参加诉讼。基于上述事实，本院认为双方当事人系为担保借款债务的履行，将案涉房屋转移至姜晶华名下，债务人到期清偿债务，债权人将该房屋返还；债务人到期没有清偿债务，债权人可以就财产拍卖、变卖、折价优先偿还债权，该行为符合让与担保的法律特征，构成让与担保法律关系。现双方当事人在另案调解中就房屋折价偿还债务未能达成一致意见，应依据双方之间法律关系另行主张权利。对于上诉人以《不动产买卖协议》为据，诉请被上诉人给付房屋价款。本院认为，让与担保中债权人形式上享有案涉房屋所有权，但其实质上享有的仅为担保物权，上诉人诉请被上诉人给付房屋价款，须以被上诉人享有房屋所有权为前提，故该诉请理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初1374号民事判决；二、驳回陈立伟的诉讼请求。一审案件受理费1650元，二审案件受理费3300元，合计4950元，由陈立伟负担。本判决为终审判决。审判长 葛福祥审判员 张新颜审判员 申成日二〇二一年五月二十八日法官助理 鞠慧勇书记员 董香花