江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1338号上诉人（原审被告）：沈义菁，男，1990年2月21日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：陈文静，宿迁市宿城区河滨法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：肖永萍，女，1967年12月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：周顺义，男，1965年10月29日出生，住宿迁市宿城区。上诉人沈义菁因与被上诉人肖永萍房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初5827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈义菁及其委托诉讼代理人陈文静、被上诉人肖永萍委托诉讼代理人周顺义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈义菁上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回肖永萍一审诉讼请求。事实与理由：一审法院查明事实不淸。1.沈义菁之所以没有交纳电费264元是因为有押金2000元在肖永萍处，现264元电费已经由沈义菁转给了肖永萍丈夫的银行账户了。2.交还钥匙问题。沈义菁在一审诉讼中已经提供证人证明于2020年5月20日将钥匙交付肖永萍，2020年10月22日，周顺义出具收条收到钥匙系一审法院现场再次进行的。3.支付拖欠房租的问题。一审法院己经查明租赁终止的时间为2020年5月20日，那么房租的给付就应该截止到上述日期，即使沈义菁将屋内的装修拆除后还放在屋内，但是既然房屋已经实际交付，且本身沈义菁尚有2000元押金在肖永萍处，肖永萍完全可以将房屋的垃圾清空后从押金中扣除搬清费用，肖永萍在明知房屋己经实际交付的情况下任由垃圾的堆放，即使存在损失也应该由肖永萍自己承担。肖永萍于2020年4月份就己经在房屋的玻璃上张贴出租广告。即使屋里有东西堆放，并不影响肖永萍出租房屋，所以一审法院判令沈义菁支付肖永萍5841元的房屋占用费错误。4.关于损失10000元。沈义菁在领取一审判决书的次日就已经将争议房屋清空，故对于该10000元的酌定已经发生了改变，故请求二审法院依法不予支持肖永萍的该项请求。5.沈义菁在领取判决书后已经立即将门把手予以修复，该问题现在己经不存在了。6.双方签订的房屋租赁协议书第八条约定：租赁期满，承租人未按期搬迁的，出租人将视为承租人放弃财产，收回房屋。根据该约定到期即视为交付房屋且屋内的物品视为沈义菁对财产的放弃。综上，请求二审法院支持沈义菁的上诉主张。肖永萍辩称：1.电费264元确实转给我了。2.关于交付钥匙。沈义菁一直未将付钥匙肖永萍，到2020年10月22日才经过一审法院将钥匙交付。3.关于拖欠房租，因沈义菁并未将钥匙交付，且房屋内存放大量木地板、玻璃渣等装修垃圾及物品，物品、垃圾持续占据肖永萍的房屋，肖永萍有权要求沈义菁支付房屋占有使用费。4.租赁合同第四条约定：房屋内设施及附属物乙方在使用期内须妥善保管，如有人为损坏须照价赔偿。该房固定装饰物完整，如有损坏乙方照价赔偿，非固定物另附清单。案涉的房屋是有固定物的，沈义菁未将石膏板隔墙拆除、未恢复墙面、地板破坏，应赔偿损失。且沈义菁并未将房屋清空，原有被砸成洞的墙依是原样，隔断也没有清理。5.沈义菁并未更换门锁，门锁是肖永萍花费200元更换，有票据为证。6.关于合同第八条，因沈义菁一直没有交付钥匙，谈不上对屋内财产的放弃。肖永萍向一审法院起诉请求：1.判令沈义菁支付肖永萍电费264元、交还房屋钥匙、支付拖欠房租（按1100元/月标准，自2020年5月10日起计算至交还钥匙之日）；2.判令沈义菁赔偿因房屋设施、装修等遭到破坏而产生的损失38955.5元；3.要求沈义菁将入户门和窗户修好；4.诉讼费由沈义菁承担。一审法院认定事实:1988年12月30日肖永萍与周顺义登记结婚。周顺义于2005年11月22日购买宿迁市宿城区霸王商城8幢301室房屋。2017年5月5日，肖永萍与沈义菁签订《房屋租赁协议书》，约定肖永萍将宿迁市宿城区霸王商城8幢301室房屋出租给沈义菁，租期三年，自2017年5月10日至2020年5月10日止，租金13000元，押金2000元。2020年10月22日，周顺义出具收条，载明收到涉案房屋钥匙。一审法院认为，肖永萍与沈义菁之间签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，肖永萍、沈义菁均应按协议约定履行各自义务。对于肖永萍的各项主张认定如下：1.电费264元。该款沈义菁愿意承担，依法予以确认。2.交还房屋钥匙。周顺义已于2020年10月22日出具收条载明收到钥匙，该项主张不予处理。3.支付拖欠房租。根据庭审查明的事实以及一审法院于2020年10月22日现场勘察的实际情况，虽然沈义菁租赁终止的时间为2020年5月20日，但沈义菁将涉案房屋的装修拆除，大量木地板、玻璃渣等装修垃圾以及柜子占据涉案房屋，沈义菁应承担搬离物品、清理垃圾的义务，但沈义菁未予处理，致使物品、垃圾持续占据肖永萍的房屋，肖永萍有权主张沈义菁按年租金13000元标准，自2020年5月11日租赁协议届满之日起支付房屋占有费用至2020年10月22日周顺义收到钥匙之日止，即5841元（13000元/365天*164天，取整数）。沈义菁辩称2020年5月20日已将钥匙还给肖永萍，应提供证据予以证明，但沈义菁的证据、证人证言不足以证明其主张，依法不予采纳。4.损失38955.5元。肖永萍提供的涉案房屋损害项目清单中含平台板房、水箱、马桶、卫生间隔断板、防盗窗、石膏板隔墙、复合地板、内墙面、木门、室内改电、垃圾清运、材料上楼费共计12项，沈义菁不予认可并陈述为沈义菁装修，结合证人朱某3证言“我去给沈义菁租赁的房屋打扫过卫生…我去打扫的时候是水泥地坪、房屋里面空空的没有东西，墙面是大白墙，没有壁纸…”、证人刘某,4证言“大概有3年了，沈义菁来找我移空调…我进去看房子是顶楼和水泥地，空空旷旷的，没有隔断…”、证人朱某2的证言“去年的时候，沈义菁找我去修霸王商城的小铁棚子…彩钢瓦烂了换的，收到1000多块…”以及一审法院于2020年10月22日现场勘察时拆除的木地板上显示的“2017120806”，在此情况下，肖永萍主张其提供的损害项目清单中的的项目均为其装修应提供充分的证据予以证明，因肖永萍未充分举证，应承担举证不能的法律后果，依法对肖永萍的主张不予采纳。但根据涉案房屋的实际情况，沈义菁并未将石膏板隔墙彻底拆除，在隔墙上大量凿洞，撕除壁纸后未恢复墙面原状，未清理装修垃圾等导致肖永萍后期无法使用房屋，该部分损失，依法酌情支持10000元。5.将入户门和窗户修好。对于肖永萍主张的入户门变形、窗户受损，现有证据无法看出门窗系沈义菁租赁时的原始状态，还是沈义菁租赁后破坏，沈义菁不予认可，并陈述门和窗并未损坏，应由肖永萍承担举证责任，肖永萍证据不足以证明其主张，依法不予支持。因沈义菁自认将入户门原来的把手拆掉，故沈义菁应承担维修入户门把手的义务。上述1-4项共计16105元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、沈义菁于判决生效后十日内支付肖永萍16105元。二、沈义菁于判决生效后十日内维修涉案房屋的入户门把手。三、驳回肖永萍的其他诉讼请求。案件受理费802元，由肖永萍承担480元，由沈义菁承担322元（同上述款项一并给付）。本院二审期间，沈义菁提供证人韩某出庭作证，拟证明沈义菁将案涉房屋内垃圾清运至三楼平台上，不应支付10000元赔偿；提供证人皮某出庭作证，拟证明案涉房屋在租赁合同未到期时已经张贴招租广告。证人韩某作证称：在去年夏天，韩某将霸王商城三楼房间的垃圾清倒阳台上了，具体房号想不起来了。证人皮某作证称：皮某与沈义菁是租房的邻居，想不起了是去年四月还是今年四月，皮某看到过案涉房屋窗户上贴了一个出租广告，当时还打电话想租的，后来没有租，租了其他地方。沈义菁对两名证人证言质证称：证人韩某可以证实沈义菁已经将案涉房屋内垃圾进行清运，不应承担10000元损害赔偿款；证人皮某可以证实在去年四月份案涉房屋已经张贴了招租广告。肖永萍对两名证人证言质证称：对证人韩某证言不认可，去年夏天房屋仍由沈义菁控制。对证人皮某的证言不认可，张贴招租广告是在2020年5月份，当时沈义菁也在场。沈义菁还提供以下证据：证据一：宿迁市金科装饰工程有限公司出具的证明，案涉的房屋是沈义菁委托该公司装修的，施工项目为地板铺设、石膏板隔断、墙面乳胶漆，材料费3200元，拟证明案涉房屋是沈义菁找人在装修。证据二：商贸城19街11552号收款收据一张，地板数量70，单价25元，金额1750元；隔断数量30单价15元，金额600元，合计2350元，拟证明一审时肖永萍提交的明细价格，价格不真实。证据三：宿迁市财政局宿财资〔2020〕4号《关于应对新型冠状病毒××疫情工作中房租减免事项的通知》，拟证明2020年疫情期间肖永萍应当减免沈义菁房租，但肖永萍并未减免房租，还数次涨房租，一审提供的微信记录可以佐证。对沈义菁提供的证据，肖永萍质证称：证据一，没有载明装修的时间，案涉房屋实际是壁纸，不是乳胶漆；3200元是由哪些项目组成未说明，不予认可。对证据二，不认可。对证据三，财政局文件真实性认可，但是与本案没有关联性。肖永萍提供以下证据：证据四：宿城区伍氏锁业开换锁服务记录单，费用200元，拟证明案涉房屋门锁是由肖永萍丈夫周顺义进行更换。证据五：周顺义与霸王商城物业徐远高的微信聊天记录，拟证明沈义菁将水管破坏，周顺义花费800元维修。对肖永萍提供的证据，沈义菁质证称：证据四，不认可，门把手沈义菁已经交给周顺义，换锁芯仅需要50元。对证据五，真实性认可，但是关联性不认可，仅能说明案涉房屋租房习惯是谁租房屋谁交水电费，并不能证明水管是沈义菁破坏的。对于证人证言及双方当事人提交的证据，本院认证意见如下：证人证言：证人韩某陈述的清理垃圾与沈义菁陈述的清理垃圾时间矛盾，证人皮某对招租广告时间并不清楚，证人证言不能达到沈义菁的证明目的，肖永萍亦不认可，本院对两名证人证言不予认可。对双方当事人提交的证据：证据一：肖永萍不认可，且从一审法院勘查情况来看，案涉房屋墙面是壁纸，并非乳胶漆，该项证据本院不予确认。证据二：无法证明来源，真实性无法确定，且肖永萍不认可，本院不予确认。证据三：真实性认可，但与本案不具有关联性。证据四：一审判决要求沈义菁修复门把手，周顺义亦认可沈义菁将门把手交付其，其自行换锁的费用应由其自行负担。证据五：真实性认可，但与本案不具有关联性。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：肖永萍要求沈义菁支付房屋占有使用费及赔偿损失有无事实和法律依据。本院认为，沈义菁应当支付房屋占有使用费费并赔偿损失。理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉租赁关系终止的时间为2020年5月20日，沈义菁负有将案涉房屋退还肖永萍的义务。因租赁期满后沈义菁将涉案房屋的装修拆除，大量木地板、玻璃渣等装修垃圾以及柜子占据涉案房屋，故沈义菁应当向肖永萍支付合同期满后的占有使用费损失，一审法院参照双方合同约定的租金标准计算房屋占有使用费并无不当。沈义菁主张按照租赁合同第八条的规定，沈义菁未清理屋内物品，应视为放弃财产。本院认为，一审法院2020年10月22日现场勘察时，钥匙是由沈义菁提供的，可以认定在案涉租赁合同终止时，沈义菁并未向肖永萍实际交付钥匙，客观上肖永萍无法收回房屋，故沈义菁应向肖永萍支付房屋占有使用费。2.案涉房屋租赁合同第四条约定：房屋内设施及附属物乙方在使用期内须妥善保管，如有人为损坏须照价赔偿。该房固定装饰物完整，如有损坏乙方照价赔偿，非固定物另附清单。沈义菁在租赁期间届满后，并未将石膏板隔墙彻底拆除，在隔墙上大量凿洞，撕除壁纸后未恢复墙面原状，未清理装修垃圾等导致肖永萍后期无法使用房屋，应当承担赔偿责任。一审法院酌定沈义菁赔偿10000元并无不当。综上，上诉人沈义菁的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费203元，由上诉人沈义菁负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 沈 阳审 判 员 赵迎娣二〇二一年五月二十四日法官助理 卢 芳书 记 员 许小璇