山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0103执异132号案外人：常瑞金，女，1969年7月4日出生，汉族，住山东省东明县。委托诉讼代理人：方程，山东高澜律师事务所律师。申请执行人：济南途江源商贸有限公司，住所地济南市市中区白马山南路8号。法定代表人：刘新建，总经理。被执行人：闫建军，男，1975年4月4日出生，汉族，山东奥宇钢结构有限公司业务经理，住山东省东明县。在本院执行济南途江源商贸有限公司与闫建军等买卖合同纠纷一案中，案外人常瑞金对本院查封闫建军名下位于东明县工业园路××梦蝶庄园××幢××单元××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人常瑞金称，请求中止对被执行人闫建军名下位于东明县工业园路××梦蝶庄园××幢××单元××房产的执行。案外人常瑞金与被执行人闫建军于2017年1月20日签订买卖合同，约定由被执行人闫建军将其名下位于东明县工业园路××梦蝶庄园××幢××单元××房产转让给案外人，合同价款的支付方式为以被执行人闫建军所欠案外人的借款债务折抵，转让金额为220万元，因涉案房产尚有银行抵押贷款，故合同约定被执行人闫建军在2019年内还清银行按揭贷款后办理过户手续。合同签订后，被执行人闫建军将上述房产钥匙交付案外人，案外人已实际入住占有。后案外人多次与被执行人闫建军联系办理过户事宜，也多次去当地不动产登记中心询问办证事宜，但上述房产因建设原因无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，案外人完全符合排除执行的条件，具体为:(一)上述房产签订书面买卖合同在先，贵院查封在后，即案外人符合第二十八条第一项在査封之前已签订书面有效买卖合同的要求;(二)合同签订后，案外人即取得上述房产的钥匙并实际入住占有，即案外人符合第二十八条第二项査封前已占有的要求;(三)关于房屋价款的支付，首先，即使本案案外人与被执行人闫建军签订的买卖合同是以双方之间借款债务支付，也不影响双方买卖合同关系的认定，抵债仅作为价款的支付方式，双方之间交易的本意即为买卖房屋，双方拟转让涉案房产的所有权而非单纯的消灭双方之间的债权债务。其次，双方约定转让金额为220万元，双方债务结算及房产转让数额均已确定，即案外人符合第二十八条第三项已支付全部价款的要求;(四)关于是否是案外人自身原因未办理过户登记。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。案外人与被执行人闫建军签订买卖合同时，约定了被执行人闫建军在2019年内还清银行按揭贷款后办理过户手续，且案外人多次与被执行人闫建军联系办理过户事宜，也多次去当地不动产登记中心询问办证事宜，但房屋因建设原因无法办理过户手续。故案外人有主张过户的积极行为，但涉案房屋因其他原因，无法办理过户登记。故本案符合第二十八条第四项非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。退一步讲，即使本案房产转让行为认定为以房抵债，根据《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》七、案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理?答:对于案外人与被执行人之间的务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。本案中，案外人与被执行人闫建军之间的借款债务清偿期届满案外人在贵院查封前，已与被执行人闫建军签订了合法有效的买卖合同(以房抵债协议)并实际合法占有被执行房屋，且案外人与被执行人闫建军之间亦不存在规避执行或逃避债务等情形。故，本案也可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定。另，上述房产于2017年9月4日被山东省东明县人民法院查封后案外人通过提起执行异议及相关诉讼程序，最终由山东省菏泽市中级人民法院作出(2020)鲁17民终2200号民事判决书确认了案外人对涉案房产的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，可以排除执行，并判决停止对被执行人闫建军名下位于东明县工业园路××梦蝶庄园××幢××单元××号房产的执行。综上，案外人对上述房产享有的民事权益足以排除该案的强制执行。故，请求贵院中止对被执行人闫建军名下位于东明县工业园路××梦蝶庄园××幢××单元××号房产的执行。案外人常瑞金提供了本院（2017）鲁0103民初7529号民事调解书、山东省东明县人民法院（2018）鲁1728执异74号执行裁定书、（2018）鲁1728民初3615号民事判决书、菏泽市中级人民法院（2020）鲁17民终2200号民事判决书、山东省东明县人民法院（2018）鲁1728执536号之八执行裁定书、协助执行通知书、买卖合同、光盘等以证实其主张。本院调取了（2017）鲁0103执保936号执行通知书及送达回证、（2018）鲁0103执1518号之一执行裁定书、（2018）鲁0103执1518号委托执行函、协助执行通知书及送达回证等证据以证实其主张。本院查明，济南途江源商贸有限公司与闫建军等买卖合同纠纷一案，2017年12月12日，本院作出（2017）鲁0103民初7529号民事调解书，当事人自愿达成如下协议:一、被告山东奥宇钢结构有限公司于2018年2月5日前支付原告济南途江源商贸有限公司货款5万元；于2018年6月30日前支付原告济南途江源商贸有限公司货款138357.4元及自2016年12月23日起至2018年6月30日止，以拖欠货款数额为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率上浮50%计算的利息；二、若被告山东奥宇钢结构有限公司未按上述约定还款，原告济南途江源商贸有限公司可就未偿还金额申请强制执行。被告山东奥宇钢结构有限公司自愿支付原告自2016年12月23日起至实际清偿之日止，以欠款188357.40元为基数，按每日400元计收的利息；三、被告闫建军在上述第一、二项调解内容范围内承担连带清偿责任；四、原告济南途江源商贸有限公司放弃其他诉讼请求。五、案件受理费5690元，减半收取2845元，申请费1980元，被告山东奥宇钢结构有限公司、闫建军自愿负担。六、上述款项被告支付于户名济南途江源商贸有限公司开户行农行济南济微路支行帐号15×××77帐户中。”审理过程中，本院于2017年11月28日保全轮候查封了闫建军名下位于东明县工业园路××梦蝶庄园××幢××单元××房产，查封期限三年。上述判决生效后，济南途江源商贸有限公司向本院申请强制执行，案号为（2018）鲁0103执1518号；2018年9月19日，本案以终结本次执行方式结案。2020年11月19日，本院继续查封了上述涉案房产，查封期限三年。另查明，常瑞金提交的十二张借款条分别记载了“闫建军于2011年6月16日借现金40万元整，闫建军于2012年12月31借常瑞金现金20万元整，闫建军、任金叶于2013年3月1日同一天两笔借款均为现金5万元整，闫建军于2013年4月23日借常瑞金现金20万元整，闫建军于2013年5月13日借常瑞金现30万元整，闫建军于2014年1月26日借现金15万元整，闫建军于2014年1月28日借现金5万元整，闫建军于2014年3月15日借现金20万元整，闫建军于2014年5月18日借两笔现金分别为15万元、20万元整”等内容，上述款条载明的借款利息多少不等，上述借款条有的载明了还款期限，有的借款条没有载明还款期限。闫建军通过16×××86(山东奥宇钢结构有限公司)62×××84、62×××48、62×××78三个账户自2014年4月向李鸿泽(案外人之子)支付利息至2016年9月。案外人另举证14份闫建军通过62×××46、62×××48、62×××78三个账号的借记卡往案外人之子李鸿泽的账户转款的记录。常瑞金与闫建军二人之间的借贷行为及支付方式如下:(1)2011年6月16日40万元借款，程志起(案外人侄女婿)转账给闫建军30万元，常瑞金取款17万现金给了闫建军10万元。(2)2012年12月31日20万元借款，李留记(案外人公公)转给闫建军20万元。(3)2013年3月1日2笔各5万元借款，现金支付，其中利息约定为2分的借款是由李留记、常瑞金、李鸿泽各自取款共计46497元，加上之前的欠息共5万元，另外一张5万元借款因时间太久没找到相关取款凭证。(4)2013年4月23日20万元借款，李桂阁(案外人丈夫的姑姑)取款30万元给案外人(系李桂阁偿还之前借款)，案外人借给闫建军20万元。(5)2013年5月13日30万元借款，李留记取款15万元常瑞金取款15万元(此15万元是5月13日由案外人丈夫的姐姐李慧敏偿还案外人的借款转入)。(6)2014年1月26日15万元借款、2014年1月28日5万元借款均有借条复印件，但支付方式案外人记不清了。(7)2014年3月15日20万元借款，常瑞金取款2.2万元、5.6万元，李鸿泽取款8.45万、1.68万、1000元，再加上之前欠息2万，共计20万元。(8)2014年5月18日15万及20万，15万是由常瑞金取款14万和1万，20万常瑞金取款2笔各8万，其余为现金或者是部分利息(2分息)。(9)2015年4月3日15万元借款，常瑞金取款15万元。再查明，涉案房屋是2014年闫建军以220万元的价格从东明江南园林置业有限公司处购买，其中银行按揭贷款110万元。常瑞金与闫建军于2017年1月20日签订买卖合同(即以房抵债协议)一份，载明:“闫建军以220万元的价格将涉案执行房产出卖给常瑞金，为全款方式付款，常瑞金一个月内将购房款220万元付给闫建军，闫建军于2019年内还清银行按揭贷款82万元后办理过户手续，闫建军常瑞金签名捺印，合同签订日期2017年1月20日”等内容。另，涉案房屋于2017年9月5日被山东省东明县人民法院首查封，2017年11月28日被本院保全轮候查封，2021年3月16日，山东省东明县人民法院解除涉案房屋的查封，本院成为首查封法院。以上事实，有本院（2017）鲁0103民初7529号民事调解书、（2017）鲁0103执保936号执行通知书及送达回证、（2018）鲁0103执1518号之一执行裁定书、（2018）鲁0103执1518号协助执行通知书及送达回证、山东省东明县人民法院（2018）鲁1728执异74号执行裁定书、（2018）鲁1728民初3615号民事判决书、菏泽市中级人民法院（2020）鲁17民终2200号民事判决书、买卖合同、山东省东明县人民法院（2018）鲁1728执536号之八执行裁定书、协助执行通知书等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中,闫建军作为被执行人，本院查封登记在其名下的房产符合法律规定,并无不当。案外人虽在山东省东明县人民法院提起过执行异议，但根据山东省高院执行疑难法律问题解答（三）第35.“……因此，案外人向在后查封法院请求解除查封的，在后查封法院不能直接依据首封法院解封裁定等法律文书中止执行或解除查封，仍应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对案外人的异议进行审查。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千间题规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人与闫建军于2017年1月20日签订买卖合同(即以房抵债协议)。合同虽在査封之前签订，但是案外人与闫建军之间以房抵债是否存在恶意串通、是否损害其他债权人的利益，需要进行实体审查，执行异议程序不能以执代审，故案外人异议请求不符合能够排除执行的法定情形。因此，案外人常瑞金主张对该涉案房屋享有实体权利以排除执行,本院不予支持，依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人常瑞金的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 娅审判员 迟 忱审判员 刘艳青二〇二一年五月二十四日书记员 刘珏瑶