西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书  （2021）陕0113民初13585号原告：王建科，男，汉族，1971年11月11日出生，住西安市碑林区。 委托代理人：余洋，陕西存实律师事务所律师。委托代理人：李亚楠，陕西存实律师事务所律师。被告：西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：樊晓安，系该公司董事长。委托代理人：李雨，女，汉族，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。原告王建科诉被告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称“德茂兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王建科的委托代理人余洋、李亚楠，被告德茂兴公司的委托代理人李雨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王建科向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告按照逾期天数立即向原告支付房屋总价款每日万分之一的逾期交房违约金17823.93元（自2020年7月31日至起诉日2021年2月19日，共计204天，合计17823.93元），并支付至符合交房条件且实际交房之日止；2、判令被告承担原告已支付的律师费人民币500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y18159651），该合同约定：原告购买被告开发的位于西安市XX路XX段海伦国际（3#DK）第22幢1单元16层11605号房，建筑面积83.49平方米，房屋总价873722元。该合同约定被告应当在2020年7月30日前向原告交付涉案房屋，被告逾期交付房屋的，按日计算向原告支付全部房屋价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，依约履行了己方的义务，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付符合交房条件的房屋。后在原告的一再催问下，被告单方书面通知原告，其已无法依约交房，承诺在2021年12月31日前完成涉案项目各项验收取得竣工验收备案表，届时再通知原告收房。原告对该书面通知内容不认可，原告认为被告应当按合同约定的时间和交付条件向原告交付房屋，现诉至法院，望判如所请。被告德茂兴公司辩称，原告系被告开发的海伦国际房屋业主，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同均约定：附件十二《补充协议》第七条：商品房暂未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告的，但已经取得建设工程竣工验收报告，视为达到商品房交付条件；第九条：因不可抗力、包括政府或公用事业行为、突发性社会事件，出卖人有权相应顺延商品房的交付时间直至该原因消失，且无需另行通知买受人；第二十一条（四）本合同项下按日计算的违约金，赔偿金等不超过房价总额的2%。本项目涉及的22号楼系2018年8月17日取得预售证开始销售，8号楼及23号楼均系2018年12月14日取得预售证开始销售。由于治污减霾的原因，西安市政府2018年11月15日至2019年3月15日、2019年11月15日至2020年3月15日期间要求工地停工，共计240天，同时由于新冠疫情的影响，2020年1月25日至2月28日期间时间停工33天。故22号楼的交付时间应顺延240天，8号楼和23号楼的交付时间应顺延211天。2020年11月1日，22号楼及23号楼验收合格， 2020年11月10日，8号楼也验收合格，同时取得了实测报告。2020年11月1日，被告以EMS邮件的方式按照合同约定的地址向原告邮寄了收楼通知书，告知原告将于2020年11月10日后分批次进行集中交付。该房屋在交付前就取得了竣工验收报告和实测报告，根据合同约定，房屋已经达到交付条件，故不存在逾期交付问题。若法院认为原告有权要求逾期交房违约金，逾期的时间也应当扣除政府治污减霾以及疫情导致的停工时间。同时，违约金最高也不应超过房价款的2%。原告的诉求无事实和法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月16日，原告王建科（买受人）与被告德茂兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段海伦国际（3#DK）第22幢1单元16层11605号房，该商品房建筑面积为83.49平方米，总价款为873722元；合同第九条约定：商品房交付条件为，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十一条约定：出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十二第九条约定，因不可抗力、包括政府或公用事业部门的行为、突发性社会时间、异常地质状况、异常天气、地下文物古迹的发掘和保护等，出卖人有权相应顺延商品房的交付时间直至相关原因消失或买受人完全履行约定的各项义务，且出卖人无需另行通知买受人。附件十二补充协议第二十一约定：买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款873722元，但房屋至今未交付。被告向本院提交了涉案房屋经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格的五方验收记录用以佐证涉案房屋于2020年11月1日五方验收通过。目前，该楼盘尚未通过消防验收，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。另查，被告提交陕西省人民政府网站截图，主张2020年1月25日至2020年2月28日期间，我省因新冠肺炎疫情，启动突发公共卫生事件I级响应，属不可抗力，故逾期交房时间应扣除该期间内的33天。经询，原告认可因新冠肺炎疫情属不可抗力，同意扣除33天逾期时间。被告另主张因治污减霾，涉案房屋所属工程在2018以及2019年冬防期共计停工240天，亦属于不可抗力。经法庭要求，其未说明冬防期内具体停工日期及天数，亦未提交监理日志等证据证明其主张。以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、五方验收记录、新冠疫情应急响应等级通知、当事人陈述等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律以及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，原告依约缴纳了全部购房款，被告应在合同约定的交房期限（2020年7月30日）前向原告交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。被告至今未能向原告交付房屋，应承担违约责任。根据法庭调查，本案的争议焦点为：一、关于交房期限是否应扣除治污减霾及新冠疫情期间误工期的问题。因新冠疫情系不可抗力，由此导致被告停工延误交房属客观存在的事实，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”之规定，加之原告亦认可扣除疫情期间的履行期限，故对于被告主张应扣除受疫情影响导致的停工时间共计33天，本院依法予以支持。关于被告要求扣除因治污减霾影响的误工期，经询，被告未能说明冬防期内其实际停工的日期以及天数，且未提交监理日志等证据证明其停工的事实，故对于该项诉请，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金的计算标准是否应受总房价款2%的限制。合同主文第十二条明确约定逾期交房违约金计算标准为按总房款日万分之一计算，虽合同附件十二补充协议第二十一条对上述条款变更为按日计算违约金总额以不超过房价款总额的2%为限，但合同主文第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因该合同附件系被告提供的格式合同，且与主合同约定不一致，按附件约定的违约金以房价款总额的2%为限，显然有违公平原则，亦不利于约束被告及时向原告交付房屋。加之该合同附件系被告提供的格式条款，被告应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等对对方有重大利害关系的条款，但被告并未采取合理的方式尽到提示义务，故对于被告辩称违约金不应超过合同总价款2%的意见，本院不予采信。其应向原告支付的违约金自2020年7月31日起算至庭审辩论终结之日(即2021年4月15日)共计258天，扣除受疫情影响33天，故违约金应为19658.75元（873722元×0.0001×225天）。因被告实际交付房屋时间不确定，故庭审辩论终结以后的违约金原告可另行主张。原告虽提供证据证明其为主张权利支付律师费500元，但双方合同对此无约定，故本院不予支持。综上所述，依照《民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告西安德茂兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王建科支付逾期交房违约金19658.75元；二、驳回原告王建科的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取129元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。       审 判 员  张  蓓  欣 二〇 二一 年 五 月十三日           书 记 员  王  崇  凡  打印：相丽华      校对：张桐铭   2021年  月  日送达 1