大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初1914号原告：大连瑞信物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：薛满生，经理。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。被告：大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会，住所地大连市沙河口区。法定代表人：王玉华，主任。委托诉讼代理人：郭文豪，男，法务顾问，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张锋军，男，业委会执行秘书，住大连市沙河口区。原告大连瑞信物业管理有限公司与被告大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连瑞信物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晓来、于晓荷、被告大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会的委托诉讼代理人郭文豪、张锋军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连瑞信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告于2020年11月21日作出的《关于终止前期物业服务合同的通知》无效；2、被告继续履行《世嘉星海前期物业管理服务委托合同》。事实和理由：原告与大连远东房屋开发有限公司签订《世嘉星海前期物业管理服务委托合同》后，按照合同约定为大连市沙河口区世嘉星海小区业主提供巡检、清洁、维修等服务，履行了职责和义务。2018年6月，世嘉星海小区召开业主大会，并成立了小区业主委员会，但是业主大会并未讨论聘选物业相关事宜，原告作为前期物业继续为小区提供物业服务。被告自称世嘉星海小区于2020年9月6日至2020年11月14日召开业主大会，并经业主授权被告自主选聘物业服务公司。2020年11月21日，被告向原告送达《关于终止前期物业服务合同的通知》，要求于2020年12月11日终止原告与世嘉星海小区的物业服务合同。原告认为，被告召开业主大会在程序和内容上均存在违法行为，而且世嘉星海小区业主也并未授权被告解除原告与世嘉星海小区的前期物业服务合同。为维护原告的合法权益,故诉至法院。被告大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会辩称，被告不同意原告的诉讼请求，对于第四款陈述的事实有异议。一、被告依法依规组织召开临时业主大会并形成业主大会决议，业主大会决议合法有效。被告于2018年7月6日依法备案成立。2020年9月6日被告在小区公共区域公示《世嘉星海小区临时业主大会公告》，此次临时业主大会的主要议题经双过半业主审议通过，授权被告自主选聘新物业公司的决议，并授权与选聘的物业服务企业签订新物业服务合同，因此前期物业服务合同随即终止符合法律规定。二、被告多次与原告协商决定续签物业服务合同，原告置之不理，其以行为表明拒绝与被告续签物业服务合同的意向。被告曾于2020年1月13日通过EMS向原告主动发出《关于世嘉星海小区与物业服务企业签署续聘合同的函》，要求原告在接到《函》三十个工作日与被告签署续聘合同书，考虑疫情期间物业服务的重要性要求原告尽快签署续聘合同书，原告收到《函》后没有给被告任何回复，其以行为表明不与被告续签物业服务合同的意向。三、原告无主体资格对业主大会程序和内容进行质疑。此次会议主要议题经临时业主大会审议通过后，被告于2020年11月21日向原告送达了《关于终止前期物业服务合同的通知》，原告如期收到《通知》。该《通知》的内容完全符合《物权法》《物业管理条例》第三十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《辽宁省物业管理条例》第五十三条等法律规定，被告提前20日通知了原告终止前期物业服务合同具有法律依据和事实依据。依据《物业管理条例》第十一条、《辽宁省物业管理条例2018版》第二十四条、第二十六条、第四十一条第二款、第五十条、第五十二条、《民法典》第二百七十八条，以上法律明确规定了对前期物业服务合同实施解除的步骤不是法定排他性的要件和流程，法律赋予被告选聘、续聘物业服务企业与解除或者终止前期物业服务合同的程序属于并列关系，该并列关系不产生实质性矛盾冲突。因此被告对前期物业服务合同的终止或者顺延都具有法律依据，一审法院应当依法驳回原告的诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系大连市沙河口区世嘉星海小区的物业服务企业。2007年9月1日，大连远东房屋开发有限公司（甲方）与原告大连瑞信物业管理有限公司（乙方）签订《世嘉星海前期物业管理服务委托合同》，约定甲方将世嘉星海项目物业委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自2007年9月1日至小区成立业主大会与物业管理企业签订新的物业终止，合同还约定了委托管理事项、双方权利义务、前期物业管理服务标准、前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等。被告大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会于2020年9月6日至11月14日召开临时业主大会，通过如下事项：1、授权业主委员会在维持原物业服务收费标准不变、提升物业服务质量的前提下自主选聘物业服务公司并签订物业服务合同；2、授权业主委员会将本届临时业主大会第1项议题内容编入《世嘉星海小区议事规则》并依法公示。被告于2020年11月21日向原告发出《关于终止前期物业服务合同的通知》，原告于当日收到通知。上述事实，有原告提交的起诉状、前期物业服务管理委托合同、关于终止前期物业服务合同通知、被告提供的2020年世嘉星海小区临时业主大会唱票公告及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。原告提供的转交业委会签收一览表、沙河口区住房和城市建设局提供的回函、沙河口区南沙街道办事处出具的回函、世嘉星海小区基本情况表，与本案待证事实无关联性，本院不予采信。本院认为，大连远东房屋开发有限公司（甲方）与原告大连瑞信物业管理有限公司（乙方）签订的《世嘉星海前期物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方及案涉小区全体业主均具有约束力。关于被告向原告发送的《关于终止前期物业服务合同的通知》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告召开临时业主大会讨论通过案涉小区业主授权业主委员会可自主选聘物业服务公司并签订物业服务合同，据此向原告发出终止合同的通知，行使合同解除权，但业主大会并未作出解聘物业服务公司的决定，关于解除物业服务合同，涉及全体小区业主的共同利益，属于由业主共同决定的重大事项，应当通过业主大会经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，如未经业主大会讨论即可解除物业服务合同，势必严重损害业主的权利，且业委会尚未选聘新的物业服务公司，先行解聘现有物业服务公司也将导致案涉小区物业服务秩序的混乱，因此决定解除物业服务合同这一事项必须由业主自治，应当经由业主共同决定。故被告在未经业主同意的情况下向原告发出终止合同的通知不发生解除合同的效果。因此，被告向原告发送的《关于终止前期物业服务合同的通知》无效。关于原告要求被告继续履行《世嘉星海前期物业管理服务委托合同》，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，在前期物业服务合同未被撤销或确认无效的情况下，合同依然有效，因此，基于意思自治原则成立的前期物业服务合同，合同当事人及案涉小区全体业主均应当按照合同约定全面履行自己的义务，因被告并非合同当事人，原告也无需通过诉讼来对合同的继续履行进行确认，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连市沙河口区世嘉星海小区业主委员会于2020年11月21日向原告大连瑞信物业管理有限公司发出的《关于终止前期物业服务合同的通知》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇二一年五月二十五日书记员  赵家艺