贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1783号原告：张旭，男，汉族，1976年5月9日生，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州安顺精选物业管理有限公司地址：贵州省安顺市西秀区东关街道体育路12号清馨家园1栋3单元25层3号。法定代表人：金燕，公司执行董事兼总经理。委托代理人：吴唐伟，代理权限：一般授权。委托代理人：刘进，代理权限：一般授权。被告：西秀区幸福小区业主委员会地址：安顺市西秀区校场路负责人：柴兵原告张旭诉被告贵州安顺精选物业管理有限公司、西秀区幸福小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张旭、被告贵州安顺精选物业管理有限公司（以下简称精选物业公司）委托代理人吴唐伟、刘进到庭参加诉讼。被告西秀区幸福小区业主委员会（以下简称业委会）经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认两被告于2020年10月31日签订的《物业委托服务合同》无效；2、请求贵州安顺精选物业管理有限公司返还原告2018年至2020年期间的车辆停放场地卫生管理费1440元；3、判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是西秀区校场路幸福小区业主，精选物业公司是幸福小区物管公司。原告在2021年元月份准备交本年度的物管费时，被告知物管费从原来的0.8元/平方米提至0.9元/平方米，车辆停放场地卫生管理费从40元/月提至50元/月。根据合同精神，物管费的收取是在双方协商一致的基础上方签订，然后按照合同执行。西秀区幸福小区业主委员会是小区业主代表，在签订合同时应征求业主意见。物管合同到期，业主委员会未取得业主同意的情况下，不能单方与物管公司签订合同，擅自提高物管费。根据《民法典》第二百七十八条及第九百四十七条之规定，没经过业主表决或决定，业主委员会与物管公司签订的合同无效。另，本小区无规划的停车位，用于停车的位置为小区业主共有，在物管费中应包含所有的卫生费，物管公司巧立“车辆停放场地卫生管理费”，实为对有车的业主重复收费，应予退还。综上，依据《诉讼法》和《民法典》之相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告精选物业公司辩称：一、答辩人与业委员会签订的《物业委托服务合同》内容、程序合法有效。1、《物业委托服务合同》签订的程序合法。首先，2020年10月31日，在业委员会成员一致同意的情况下，我司与幸福小区业主签订《物业委托服务合同》，并将所签订的合同复印件张贴在幸福小区前后门处公示栏至今（前期有水印相机所照相片为证）。且在小区门禁处也张贴通告，告知业主，物业服务合同已签订并公示在告示栏处。其次，在此期间也并未有达到法定数量的业主对《物业委托服务合同》提出异议，且答辩人已经按照《物业委托服务合同》的内容服务至今，事实行为已经构成了合同的成立有效。2、《物业委托服务合同》签订的内容合法有效。合同签订双方是在平等、自愿的前提下，以进一步提高业主生活水平为目的，以最低开销最高物业服务为原则进行签订，合同内容没有违反法律的强制性规定，相反更利于业主的生活需求。二、被答辩人要求退回2018年至2020年期间的车辆停放场地管理费没有事实及法律依据。1、被答辩人提出小区车辆停放场地卫生管理费一说，虽然我司和幸福小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》中注明有车辆停放场地卫生管理费，从我司2018年入驻幸福小区至今，未收取过一分车辆停放场地卫生管理费。2、所收取的车辆道路维护费，都是为了提高小区业主的生活水平，用于小区路面修复及改造（有照片为证）。事实行为上已经构成了该部分合同内容的增加、确认，且业委员会成员对于该事件也是一致认可的。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告西秀区幸福小区业主委员会辩称：一、答辩人与精选物业公司签订的《物业委托服务合同》内容、程序合法有效。1、合同签订背景：幸福小区由安富房地产开发有限公司所建，小区面积为3万平方米，共有238户，小区居民入住时间为2003年，2005年小区在西秀区住建局、北街办事处及社区相关领导和小区大部分业主的见证下成立小区业主委员会（成员七人），对小区物业与物业公司签订《物业委托服务合同》，对物业公司进行监督和管理，2018年小区业委会与精选物业公司签订《物业委托服务合同》，并在小区进行公示后，由精选公司对小区进行物业服务管理至今，在此期间，并未接到小区内任何业主对精选物业公司的投诉及意见。2、《物业委托服务合同》签订的程序合法。2020年10月31日因前期与精选物业公司所签订的合同到期，业委会所有成员一致同意和精选物业公司续签合同，并将续签合同张贴小区前后门处的公示栏内告知小区业主，公示时间为：2020年11月4日开始公示至2021年1月1日续签合同正式履行开始，期间未接到任何小区内业主电话、短信、微信及书面信件等方式的质疑或反对意见，在则，因小区情况特殊，至小区建设投入使用至今，业委员会多次组织小区业主开启业主大会，商议讨论小区内务问题，至今无果，多次组织未达到相关要求的人数、人员参与，故只能进行合同公示，同时按照幸福小区业主缴纳物业公司的物业服务费的缴费率进行辅助确认。3、《物业委托服务合同》签订的内容合法有效。合同签订双方是在平等、自愿的前提下，以进一步提高业主生活水平为目的，以最低开销最高物业服务为原则进行签订，合同内容没有违反法律的强制性规定，相反有利于业主的生活需求。4、对于物业服务费涨幅做如下解释，因这几年物价涨幅过高，物业公司收支不平，导致物业公司在小区收取的物业服务费不能满足于正常的运营需求，出现亏损，为了保障小区全体业主的正常服务受益，业委会全体成员同意将小区每平方0.8元的物业管理服务费提至每平方0.9元，增费每平方0.1元，其最终目的也是更好的服务于小区业主。二、被答辩人要求退回2018年至2020年期间的车辆停放场地管理费没有事实及法律依据。1、被答辩人提出小区车辆停放场地卫生管理费一说，虽然我小区和精选物业公司签订的《物业委托服务合同》中注明有车辆停放场地卫生管理费，从该物业公司2018年入驻幸福小区至今，未收取过一分车辆停放场地卫生管理费。2、物业公司所收取的道路维护费，系因我们小区从投入使用至今，路面已多次出现破损，小区本身也没有公共维修基金，为解决上述问题，自前物业服务公司（如贵飞物业、金瑞物业等物业公司）开始收取此类费用，用于小区内路面修复及小部分物业费用支出的支撑，而精选物业公司至2018年与我业委会签订物业合同后，未增项收费项目，只是按照前物业其他公司收费项进行收费。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告业委会未出庭辨认原告所举证据的真实性。当事人为自己的主张向本院提交了以下证据：原告提交了原告身份证复印件、2017年12月9日物业服务委托合同复印件、2020年10月31日物业服务委托合同复印件、户口簿、产权证复印件、精选物业幸福小区物业项目财务报表复印件、证人吴某、陈某、李某，被告提交的照片（公示）打印件、图片（道路扩宽）打印件、精选物业幸福小区物业项目财务报表、2017年12月9日物业服务委托合同复印件及补充协议、2020年10月31日物业服务委托合同复印件、原告交费收据、2021年小区部分业主交费收据等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。原告提供的微信聊天记录打印件，不能证实道路扩宽建设中被告未承担费用。经审理查明：原告系西秀区幸福小区业主。被告作为幸福小区业主推选的业主委员会，代表业主于2017年12月19日与被告精选物业公司签订服务期间为2018年1月1日至2020年12月31日的《物业服务委托合同》及《物业服务委托合同（补充协议）》，合同明确约定被告精选物业公司按该合同向小区业主收取0.8元/平方米/月的物业服务费，并向有车停放的业主按40元/车/月标准收取停放场地卫生管理费，该费用在向业主出具的收据中载明系道路维护费。原告等业主按该合同约定履行付款义务至2020年12月31日。因前合同将于2020年12月31日到期，2020年10月31日，被告业委会在未经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的情形下，作为甲方与被告精选公司作为乙方签订了服务期限为2021年1月1日至2027年12月31日六年的《物业服务委托合同》，该合同约定：第九条、收费标准及约定：幸福小区物业服务费用收取标准为每平方0.9元/月收取；幸福小区业主车辆停放的场地卫生管理费按每辆50元/月收取；根据《民法典》第九百三十七条之规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。因此，业主应按物业服务合同规定的内容按时、足额缴纳相关费用。对于拒缴物业费的业主行为，乙方视为违约，乙方将按照除物业本金外，以每日0.1‰或年利率36%的滞纳金进行物业管理服务费用的追缴。并于2020年11月4日将该合同张帖于小区公示栏，于2020年12月21日张帖于小区进出门上。原告于2021年初准备交纳2021年度的物业费及道路维护费时，发现收费标准发生变化，遂向本院提起诉讼，并提出如前诉请。同时查明：被告精选物业公司在2019年幸福小区内的停车道路扩宽改建中进行了部分费用开支。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”；第九百四十七条规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外”。“续聘”是指继续聘任原有的物业服务人。《中华人民共和国民法典》将“续订”引入物业服务合同中，充分考虑了物业服务合同的长期性以及业主与物业服务人之间的相互信任协作关系，因此对续订合同事项作出了特别规定。因该小区的前《物业服务委托合同》即将到期，虽然合同于2020年10月31日签订，但涉及的服务期间是2021年1月1日至2027年12月31日期间。决定续聘还是另选聘物业服务公司，属于关乎全体业主利益的重大事项，其与选聘一样都属于业主依法共同决定的事项，程序方面须依照法定程序作出续聘的决定。不论是按照《中华人民共和国物权法》还是按照《中华人民共和国民法典》的规定，关于业主选聘物业服务人的程序进行决定，均应当由专有面积占三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，还应当经参与表决专有部分面积过半数的业主及参与表决人数过半数的业主同意。另外对物业管理费用、车辆停放场地卫生管理费等收费标准的变更，也属于较为重大的事项，也应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。该小区关于物业公司的续聘、管理费用的增加等重大事项均应在专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决的前提下，获得参与表决的专有部分面积占建筑物总面积过半数且参与表决人数过半数的业主的同意，两个条件同时具备，才为有效的决定。而2020年10月31日签订的针对2021年1月1日至2027年12月31日期间的《物业服务委托合同》，被告业委会在未依照法定程序，既未经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，也未经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的情况下，与被告精选物业公司签订该《物业服务委托合同》，即使进行了公示张帖，但二被告签订合同的行为不符合法定程序，属于无效决定。故原告诉请要求确认二被告签订的《物业服务委托合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称有超过57%的业主已按新合同交费，被告精选物业公司在庭审中自认幸福小区有业主232户，被告业委会答辩中称有业主238户，但被告精选物业公司提交的物业费收据、道路维护费收据体现已交纳2021年度费用的户数并未过半，也未体现专有部分面积过半，即使被告辩称部分业主已通过交费行为表明认可《物业服务委托合同》，但已交费人数仍未过半，故对被告辩称不予采信。原告诉请要求贵州安顺精选物业管理有限公司返还原告2018年至2020年期间的车辆停放场地卫生管理费1440元。原告已交纳的2018年至2020年期间的车辆停放场地卫生管理费1440元，原告主张实为停车费无证据证实，虽然收据载明系道路维护费，但金额与补充协议中停放场地卫生管理费标准一致。该费用的收取不论是车辆停放场地卫生管理费还是道路维护费，因被告也提供证据证实对小区停车道路进行了扩宽、维修，另外车辆在小区内行驶也较人员行走产生的卫生服务多、道路损坏重，卫生服务、道路维修、包括车辆的停放秩序维护等，必然应产生费用，且原告及小区业主均已交纳并用于维护小区车辆管理，故对原告该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州安顺精选物业管理有限公司与被告西秀区幸福小区业主委员会于2020年10月31日签订的《物业服务委托合同》无效；二、驳回原告张旭的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告张旭承担人民币25元，由被告贵州安顺精选物业管理有限公司、西秀区幸福小区业主委员会承担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审判员  张红文二〇二一年五月二十五日法官助理包欣书记员杨恒