四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初3191号 原告：涂小端，女，1987年5月5日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：王卓，男，1982年9月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：马浩，四川恒和信律师事务所律师。 被告：成都中美创世供应链管理有限公司，住所地：中国(四川)自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号东3区3幢1单元701号。 法定代表人：薛丽娜，董事长。 委托诉讼代理人：唐小花，四川达民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫欣，四川达民律师事务所律师。 原告涂小端、王卓与被告成都中美创世供应链管理有限公司（以下简称中美创世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2021年3月29日公开开庭进行了审理，原告涂小端、王卓及其共同委托诉讼代理人马浩，被告中美创世公司的委托诉讼代理人唐小花、巫欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂小端、王卓向本院提出诉讼请求：1.中美创世公司向涂小端、王卓支付违约金225771.96元；2.中美创世公司按合同约定向涂小端、王卓履行*8号房屋的交还义务，结清截止到2020年12月31日的物业服务费、电费等费用，并对3507号房屋恢复原状；3.中美创世公司向涂小端、王卓支付逾期占用期间使用费，从2021年1月1日起计算至实际履行完毕房屋交还义务之日止；4.中美创世公司向涂小端、王卓支付逾期占用期间的物业公共服务费，从2021年1月1日起计算至实际履行完毕房屋交还义务之日止；5.本案诉讼费用(案件受理费、保全申请费)由中美创世公司承担。事实与理由：中美创世公司与成都中节能环保发展股份有限公司(以下简称中节能公司)于2019年签署《租赁合同》，中美创世公司作为承租方承租中节能公司拥有的位于成都市高新区萃华路89号成都国际科技节能大厦**号房屋，租赁面积为292.83平方米，租赁期限为36个月，从2019年8月1日至2022年7月31日止，第一年每月租金金额29394.28元；第二年、第三年每月租金32064.89元；租赁期间的物业公共服务费和其他费用由中美创世公司承担，租金按季度支付，先付后用。《租赁合同》签订后，中节能公司将*8号房屋出售给涂小端、王卓，双方签订了《商品房买卖合同》。随后涂小端、王卓、中美创世公司及中节能公司签署《协议书》，由涂小端、王卓概括承受《租赁合同》中出租方中节能公司的合同权利义务。中美创世公司于2020年12月25日单方告知涂小端、王卓将于2020年12月底退租，仅愿意承担《租赁合同》约定的部分违约责任，即已缴纳的租赁保证金64129.78元不退还；后中美创世公司搬离部分办公物品，提前终止《租赁合同》。涂小端、王卓就中美创世公司擅自退租的违约行为数次催促中美创世公司按《租赁合同》约定承担违约责任，履行租赁物业的交还义务，中美创世公司均不予理睬。 中美创世公司答辩称，1.中美创世公司不存在违约的事实，不应当承担违约责任。中美创世公司基础业务为旅游产业，包括境外旅游业务。因新冠疫情影响，经营受到致命打击。直至今日，疫情的影响仍未消除，中美创世公司的业务一直处于停滞状态；2.由于没有营业收入，中美创世公司只能压缩成本。从2020年3月至12月，就减租、转租、退租等事宜多次请求涂小端、王卓配合理解，并约涂小端、王卓进行了多轮沟通，但涂小端、王卓态度坚决，要求继续履行合同；3.新冠疫情是双方都不能控制的灾难，属于不可抗力，涂小端、王卓不能以正常履行合同的思维来看待该问题，且在遭受疫情这一不可抗力的因素时，中美创世公司及时通知了涂小端、王卓，也穷尽了所有的补救措施，付出了9个月房租的谈判经济成本；4.本案即使不适用不可抗力，也应适用情势变更的原则，在此情形下，继续要求中美创世公司按原合同履行，实属不公平，也不应当承担违约责任；5.新冠疫情期间，涂小端、王卓并未给中美创世公司减租，中美创世公司在没有任何经营收入的情况下，付清了截止2020年12月31日前的所有房租、物业费，本就实属不易；6.即使如涂小端、王卓所述，涂小端、王卓也不应主张如此高额的违约金。涂小端、王卓已经收取了2个月租金作为保证金，现又主张6个月租金加6个月物业费作为违约金，这不符合法律的规定和双方的约定，违约金金额远远超过实际可能造成的损失；7.涂小端、王卓也有义务采取措施降低损失，但其不积极不配合，放任损失的扩大；8.中美创世公司不存在主观占用的事实，不应支付逾期占有期间的使用费及物业费，涂小端、王卓非法留置中美创世公司物品，并造成中美创世公司损失，中美创世公司保留追索损失的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年，中美创世公司（承租方）与中节能公司（出租方）签订《租赁合同》，与本案争议有关的合同内容：1.房屋坐落于成都市高新区萃华路89号成都国际科技节能大厦***号，建筑面积292.83平方米。2.租赁期限36个月，从2019年8月1日至2022年7月31日止。房屋交付时间为2019年8月1日。3.租金分段计算：第一年每月租金总额29394.28元，第二年每月租金总额32064.89元，第三年每月租金总金额32064.89元。4.租金支付方式：签署合同之日后七日内支付三个月首期租金，以后每三个月一付。5.房屋租赁期间的物业公共服务费、电费、通讯费等由中美创世公司承担，物业费每月每平方米16元。6.租赁保证金为两个月租金金额64129.78元。租赁关系终止时，在下列条件全部完成之日起20个工作日内，出租方将保证金在按合同约定做出扣除后一次性无息退还承租方：（1）承租方办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；（2）承租方已按合同约定将租赁单元交还给出租方；……；（4）承租方已支付完毕全部租金、物业公共服务费等其他费用。7.如承租方违反本合同之规定，则无论是否预先通知承租方，出租方有权（但无义务）以保证金抵付承租方应付款项，和/或作为出租方因此而遭受损失之赔偿，出租方亦有权根据本合同规定要求承租方给与相应的赔偿。 8.承租方逾期未支付物业服务费、电费等因使用租赁单元而发生的费用，导致相关方要求出租方作为租赁单元的所有权人承担清偿责任或滞纳责任的，出租方在接到相关方要求支付的书面通知后，有权直接在承租方交纳的保证金中扣取相应的金额费用用于向相关单位进行费用及滞纳责任的交付。 9.非经双方协商一致，或出现合同约定或法定的合同解除条件，任何一方不得擅自解除本合同。10.承租方应最迟于租赁期满或本合同提前解除之日17:00时之前向出租方交还租赁单元并办理完毕14.2约定的全部事项，否则每逾期一日，承租方除应按合同规定的最后一个月的日租金的3倍向出租方支付占用费用，还应承担逾期占用期间发生的一切费用（包括但不限于物业管理费）；如因此造成出租方直接或间接损失的，承租方还应承担赔偿责任。11.合同第14.2条对于房屋交还的约定为：打扫、清理；恢复原状的具体要求；电力及相关能源及公用事业费用已结清；承租方已迁移或注销注册在租赁单元或该物业的主体；办结租赁单元租赁备案撤销手续。12.如承租方未按约定交还房屋，则出租方除有权按合同收取占用使用费之外，还有权视为承租方已经搬离租赁单元，在合同提前终止之日起7日后自行开启门锁并更换门锁，将屋内家具、设备搬离，并将房屋收回。承租方遗留在租赁单元的物件视为承租方放弃所有权。13.承租方擅自退租导致本合同提前终止或解除的，除本合同终止前已支付租金、物业服务费、保证金均不予退还，承租方还应承担违约金，剩余租赁期达十二月以上但不满二十四个月的，违约金为租赁单元六个月租金及物业服务费。 2020年1月初，中节能公司欲出售案涉房屋，并告知中美创世公司。涂小端、王卓称在2020年1月10日，中节能公司已将案涉房屋出售给涂小端、王卓，并提供2020年1月8日，涂小端、王卓向中节能公司支付首付款的证据。并提供双方的《商品房买卖合同（现售）》，约定中节能公司将案涉房屋出售给涂小端、王卓，总价款4793571元，出卖人在2020年12月31日前向买受人交付该商品房，该合同显示落款时间为2020年7月24日。 其后，中节能公司（原出租方）、中美创世公司（租赁方）与涂小端、王卓（新业主）签订《协议书》，三方协商：1.中美创世公司放弃优先购买权；2.中美创世公司已支付的保证金转为中美创世公司向涂小端、王卓缴纳的保证金，各方不重新补交、不予退还保证金；3.中美创世公司已向中节能公司支付租金至2020年1月31日，中美创世公司应按原合同约定向涂小端、王卓支付租金，最近应支付租金的时间为2020年1月16日；4.本协议生效后，涂小端、王卓与中美创世公司仍按原合同执行。原合同约定的租赁期限、权利、义务、责任不做变更，中节能公司退出原合同关系。 上述三方协议签订后，中美创世公司直接向涂小端、王卓支付租金。中美创世公司支付租金及物业费至2020年12月31日。 2020年1月下旬，新冠肺炎疫情爆发，中美创世公司业务受到影响。 2020年3月、6月期间，中美创世公司的关联公司多次向中节能公司发出减免租金的申请，陈述因受新冠疫情的影响，公司资金压力大，申请减免租金、调整租金支付方式。 2020年12月18日，中美创世公司从案涉房屋搬离物品，包括办公桌、椅子、文件柜等。 2020年12月25日，中美创世公司工作人员在微信中向涂小端表示，打算在月底正式退租，希望涂小端能同意下周申请出门条搬运物资，并愿意牺牲保证金作为退租诚意。涂小端回复称，不是公司牺牲两个月保证金，按照合同这是公司提前退租应承担的责任。在此之前，中美创世公司一方与涂小端、王卓就退租的事宜就已经进行过协商，但并未达成一致。 双方共同确认，在2020年12月31日之后，中美创世公司便未再使用案涉房屋，只是存在部分物品留置房屋内。2021年1月31日，中美创世公司完全搬离案涉房屋。对于此期间一个月未使用亦未腾空的期间，双方产生争议：涂小端、王卓陈述系中美创世公司不履行腾退义务，而中美创世公司主张系涂小端、王卓不配合出具出门条，导致搬离受阻，并提供其2020年12月29日、2021年1月4日向涂小端、王卓发出的要求配合搬离放行的律师函。 2021年1月8日，涂小端、王卓向中美创世公司发出通知函，因中美创世公司提前退租，故要求中美创世公司在2021年1月13日前返还房屋，逾期未返还的，将按照合同约定清场、收回房屋，自行处置物品。中美创世公司于1月11日收到通知书，并于2021年1月12日回复，由于涂小端、王卓拒绝在物品放行条上签字，导致公司无法在1月13日搬离，希望协调物业完成搬离工作。 2021年1月29日涂小端向中美创世公司工作人员发出的聊天记录，涂小端表示：贵单位搬离物品的行为已违反合同约定，其行为并非正常生产经营计划的调配物资，贵单位意图搬离物品而拒绝承担违约责任，我方依据法律赋予的救济权利，拒绝物管方向贵单位出具出门条，贵单位物品仍存放在房屋内，钥匙和门禁由贵单位占有支配。 另查明：涂小端、王卓认可中美创世公司已将公司注册地迁出案涉房屋。 以上事实有《租赁合同》《商品房买卖合同（现售）》《协议书》、银行转账记录、微信聊天记录、物品放行单、律师函以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，案涉房屋的租赁合同最初由中美创世公司与中节能公司签订，后因中节能公司将房屋出售予涂小端、王卓，三方签订协议书，由涂小端、王卓承接中节能公司在租赁合同中的权利义务，因此本案纠纷的租赁合同关系双方为涂小端、王卓与中美创世公司，双方的租赁合同系真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.合同于何时解除，因何解除；3.中美创世公司是否存在违约行为；4.涂小端、王卓的各项请求是否能够得到支持。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、合同于何时解除，因何解除 中美创世公司在庭审中抗辩称，其在2020年12月31日已经不再履行案涉合同，未再使用房屋，而且在此之前已经向涂小端、王卓表示过退租的意思，合同应该在此时解除。涂小端、王卓则表示，虽然在此时对方已经不再使用房屋，视为中美创世公司违约提前解除合同，但存在物品未搬离，应支付占有使用费。对此，本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，双方当事人可以协商一致解除合同，中美创世公司无证据证明双方于2020年12月31日之前就解除事宜协商一致，但涂小端、王卓认可2020年12月31日合同已经解除。对此，本院认定，双方合同于2020年12月31日解除，但是未就违约责任的承担达成一致。 三、中美创世公司是否存在违约行为 合同履行过程中，单方解除合同应该满足合同约定的条件或者具有法律规定的解约情形，但是中美创世公司在涂小端、王卓并不存在合同约定的违约行为的情况下，提出解除合同的行为，无合同约定与法律规定作为依据，属于是擅自提前终止合同的违约行为，应该承担违约责任。 四、涂小端、王卓的各项请求是否能够得到支持。 关于第二项诉讼请求，涂小端、王卓认可中美创世公司已经于2021年1月31日搬离案涉房屋，并结清了截止到2020年12月31日的物业费、电费等费用，因此该诉请已无处理必要。至于其提出的营业执照地址迁出案涉房屋，涂小端、王卓认为中美创世公司的营业执照已迁出，但不排除存在其他证照，对此涂小端、王卓并未举证是否存在其他证照，而合同关于此的约定也为注册或营业地址的工商变更手续，因此中美创世公司已按约定完成了义务，涂小端、王卓主张的此项返还义务亦不存在。 关于逾期占用使用费，涂小端、王卓认为中美创世公司实际于2021年1月31日才搬离，应按合同约定支付此期间的使用费。中美创世公司主张系由于涂小端、王卓不配合出具出门条导致无法搬离。本院认为，在合同解除之后，中美创世公司应及时搬离，逾期未搬离的，理应支付相应的费用，但通过中美创世公司提供的微信聊天记录，在2021年1月29日，涂小端在微信中向中美创世公司表示其依据法律赋予的救济权利，拒绝物管方向贵单位出具出门条。而双方合同关于返还房屋约定为：如承租人未按约定交还房屋，出租人可在合同终止后7日内自行开启门锁，收回房屋，承租方遗留在租赁单元的物件视为承租方放弃所有权，也即是合同对于涂小端、王卓的权利救济途径有详细约定，但并不包括限制其腾退房屋这项措施。且中美创世公司在合同解除前后具有搬离的意愿，因此涂小端、王卓不正当的阻止中美创世公司搬离，由此产生的损失应由其自身负责，故对于涂小端、王卓主张的占用使用费不予支持，相应期间的物业费亦不予支持。 关于违约金，合同约定承租方违约导致合同解除的，承租方应支付6个月租金及物业费作为违约金，对此，中美创世公司认为过高，申请调整。本院认为，违约金应该以弥补损失为主、惩罚为辅，中美创世公司提前退租确会给涂小端、王卓再次招租造成空置期租金、物业费等费用的损失，但是约定6个月的期限过长，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院酌情调整上述违约金为3个月租金。 关于保证金，涂小端、王卓陈述保证金尚未退还，根据合同约定，中美创世公司擅自提前终止合同，保证金不予退还。本院认为，合同中对于提前解除合同约定的保证金不予退还和支付违约金两项约定，但均系对于提前解除合同违约责任的承担方式的约定，涂小端、王卓基于中美创世公司的一项违约行为只能择一主张一种违约责任，如果涂小端、王卓主张的违约责任低于实际损失，可要求补足，但不能并行主张中美创世公司就同一违约行为承担双重违约责任。上述支持的3个月租金作为违约金已经足以弥补提前解除合同所带给涂小端、王卓的损失，故涂小端、王卓收取的保证金应予以退还，与上文中美创世公司应支付的违约金相抵扣后，中美创世公司还应支付32064.89元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、被告成都中美创世供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂小端、王卓支付违约金32064.89元； 二、驳回原告涂小端、王卓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2470元，由被告成都中美创世供应链管理有限公司负担326元，原告涂小端、王卓负担2144元。保全费1734元，由被告成都中美创世供应链管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年五月十日 书记员  曾娜