湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘06民终1148号上诉人（原审原告）：郭建贤，男，1984年5月16日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李军，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张金辉，男，汉族，1947年7月27日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：龚自力，女，汉族，1952年2月13日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：孙承琴，女，汉族，1975年1月3日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：张某，男，汉族，2004年4月24日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：张金辉，男，汉族，1947年7月27日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人郭建贤与被上诉人张金辉、龚自力、孙承琴、张某租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初6951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建贤上诉请求：一、请求二审撤销一审判决，二、依法改判由张金辉、龚自力、孙承琴、张某等四人在一审判决认定的金额基础上还需共同支付房屋加建、装饰装修及附属设施补偿及停产停业等相应拆迁经济补偿170941元。三、由张金辉、龚自力、孙承琴、张某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、对郭建贤承租门面的加建补偿36566.25元没有查明认定。郭建贤于2009年承租门面之前,该门面十分破旧。郭建贤接手后,对整个门面进行了装修,并承担了生活用电立户开通的全部费用。2009年底至2018年9月期间,郭建贤因生活和设立公司经营需要,经房东配合向相关部门报建同意,郭建贤在门面主体建筑上加建了楼梯间7.5平米,在门面前加建了10平米的钢结构屋面,共计17.5平米,并对整个门面又进行了重新装修。征收项目部上门摸底的时候,经向被郭建贤家属现场核实,只认可了楼梯间加建面积,认为钢架屋面是郭建贤向城管申办的经营附属设施,不能作为建筑主体面积计算,这就是征收项目部为何在《补偿结算表》上特别载明了“加建经营＋7.5平米”的由来。并且征收项目部把10平米的钢架屋面纳入“附属设施”归类进行了补偿。该7.5平米加建纯粹是为了郭建贤在门面居家生活使用安全和方便,与门面出租及既往门面状况没有任何关联,故郭建贤主体建筑7.5平米的加建事实应予认定。二、对停产停业损失认定7464元错误,应为22721.87元,少认定了损失15257.87元。一审判决虽认定了郭建贤获得停产停业损失的资格,但计算标准认定错误。按照“岳楼政发”［2019］14号征收决定公告第八项规定,停产停业损失计算标准是按建筑面积主体评估价值的7‰／月,补偿六个月,即540997＊7‰＊6＝22721.87元。一审判决将“房屋临时安置补助”标准等同于“停产停业损失”计算标准认定7464元,显然错误。三、对装饰装修损失认定25183元错误,应为105450元,少认定了80267元。前述,郭建贤加建的钢结构屋面是作为经营附属设施登记的,该部分补偿在征收项目部《补偿结算表》也明确作为“装饰装修及附属设施补偿”合并计算的。征收项目部出具的《室内装饰装修评估明细表》结果为50866元,加上加建的钢结构屋面设施48755元（9751元／2＊10平米）为99121元,与《补偿结算表》载明的“装饰装修及附属设施补偿”总价105450元比较,两者相差不大,也基本符合事实。很明显,一审判决认定错误。同时,装修损失及附属设施是征收项目部要求郭建贤及被上诉人家属在场确认登记的,被登记人及明细复核提交人签名均是郭建贤,装修及附属设施都是郭建贤,不存在按比例分享的可能,一审按50%的比例划分,缺乏事实理由和法律依据,适用法律不当。四、一审判决对与停产停业损失相关联的办证费38950元未进行依法认定和处理。被上诉人的门面属于住房,没有进行产权登记。郭建贤多年承租后,承担了进行生活用电立户、个体户经营登记、纳税和设立“岳阳道道道丧葬用品有限公司”需要办理经营场所工商营业执照登记等费用开支,故其房屋是由郭建贤的工商登记等经营行为改变了其住房性质为经营性质,因为经工商注册作为经营场地,所以征收项目部《补偿结算表》对房屋性质表述为“经认定后的建筑”,故因“改变用途建筑的经营性”的相关办证费、报建费及税金补偿,应当属于郭建贤所有。根据双方租赁合同约定,虽然被上诉人不负有装修损失补偿义务,但其无权对政府支付专属于承租人经营产生的含装修损失在内的相应补偿进行处置和占有。恳请二审法院查明事实后,改判支持郭建贤的全部诉讼请求。张金辉、龚自力、孙承琴、张某辩称：一、上诉状第一项内容陈述不属实，原来的厕所及楼梯间均是被上诉人自己做起来的，花了几千元。郭建贤没有承租门面时，屋上的预制板就做好了。二、对一审判决没有异议。被上诉人的门面是1993年建起来的，厕所改造、做门、装修等都是被上诉人自己做的，进行装修后才出租，郭建贤已经是第三个或第四个承租人了。三、双方签订了租赁合同，遇拆迁或其他事宜，被上诉人均不负责。郭建贤在门面进行了装修，装修费只有五万多元，其他费用在一审判决书中进行了说明。四、关于办证费，是郭建贤自己做生意时办的，相关办证也是其自己为了经营或盈利，与被上诉人无关，不同意出钱。郭建贤向一审法院起诉请求：1、四被告共同返还原告租赁押金2000元；2、四被告向原告共同支付以其名义申报的租赁门面扩建、装修、设备设施、搬迁以及停产停业等拆迁经济补偿暂计25万元（具体金额以被告实际获利的相应项目补偿金额为准）。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为要求四被告支付经济补偿359190.25元（含门面扩建费85321.25元、装饰装修补偿105450元、搬迁补助2500元、停产停业经营损失165919元（553064元×1/3）。一审法院认定事实：张金辉、龚自力、孙承琴、张某分别系张渤航（曾用名张舸慧，2019年4月19日死亡）父亲、母亲、妻子、儿子。2017年3月20日，张渤航（甲方）与郭建贤（乙方）签订《租赁合同》一份。主要约定如下内容：1、甲方将门面两个共四间，租给乙方使用，租金每年12000元，一次性付清。租赁期限为2017年3月20日至2021年3月20日；2、甲方要求乙方在使用门面之前，必须先行交付押金2000元，在门面使用到期后经甲方检查，门面内外所有设施完好无损，甲方将押金全部退还乙方，如果门面内外设施造成损坏，乙方必须照价赔偿，甲方将从乙方的押金中扣除；3、甲方同意乙方门面装修，但在门面装修和使用过程中，门面内外的设施有人为损坏的情况由乙方负责维修，甲方不负责，门面装修的费用由乙方负责。如果门面合同到期，乙方不再续租或合同期内遇到征收、拆迁等其他情况，甲方对于乙方的装修费用不予补偿，同时乙方也不能损坏装修的门面；4、不经甲方同意，乙方不得随意改变房屋的主体结构；5、合同期满后，与市场同等的条件下，甲方优先考虑乙方的租赁权，但乙方必须提前一个月告知甲方，才能得到优先权；6、甲方要求乙方执行本合同所有规定，如果乙方有违反合同任一条规定，甲方将随时收回门面的使用权，且造成的一切后果由乙方负责。郭建贤承租房屋后进行了装修。2018年9月26日，张渤航（甲方）再与郭建贤（乙方）就其中116号门面再签订《房屋租赁合同》一份。主要约定：1、月租金为650元，租赁期间为2018年9月6日至2020年9月5日；2、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承担上述房屋仅作为经营用房使用；3、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任，乙方自行支付物业管理费、水电、天然气、有线费用等各项杂费。如需对房屋进行改装或增扩建设施时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。郭建贤承租房屋无产权证，为加建房。双方认可出租给郭建贤的门面编号是116号和118号。2019年12月13日，案涉房屋列入被征收范围。室内装饰装修评估价格为50366元。张金辉经其他被告授权作为被征收户主与征收部门签订了拆迁补偿合同，领取了大部分征收补偿款。补偿明细结算表当中装饰装修及附属设施补偿价为105450元、搬迁补助2500元、住宅房屋临时安置补助6个月商业门面停产停业补偿6个月7464元、未登记和改变用途建筑的经营性补偿／停产停业损失补偿553064元。郭建贤自述自2015年-2017年间经出租方现场同意分期加建了阳台、厕所、一楼到二楼走廊共计17.5平方米，张金辉等人否认。郭建贤承租案涉房屋后，交纳租金至2020年3月。2020年9月中旬，郭建贤搬离案涉房屋，2020年9月下旬，案涉房屋被拆除。郭建贤向张金辉等四人主张相应的补偿款未果，诉至本院。2020年11月25日，一审法院依职权到岳阳楼区Ｇ240城中段征收拆迁第一项目部进行调查，项目部工作人员李明陈述装饰装修评估价50366元与实际补偿价105430元存在差异，原因是为了与拆迁户达成签约意见，通过装饰装修方面另外作出的补偿。2020年12月7日，岳阳楼区Ｇ240城中段征收拆迁第一项目部向本院提交了书面说明。一审法院认为，郭建贤与张渤航2017年3月20日签订的《租赁合同书》以及2018年9月25日就其中的116号门面签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容相互补充，均合法有效。因案涉房屋纳入征收范围，合同无法继续履行，张渤航过世后，张金辉等四人成为承继合同权利主体并以张金辉为代表与征收部门签订补偿合同，应从补偿款当中返还郭建贤2000元押金。本案争议焦点为：1、张金辉等四人是否应对郭建贤装饰装修予以补偿；2、张金辉等四人是否应当补偿郭建贤扩建面积；3、张金辉等四人是否应支付郭建贤搬迁费及停产停业损失。关于焦点1，2018年9月25日就116号门面签订的《房屋租赁合同》约定门面用于经营使用。作为对外经营场所，承租人在承租房屋后根据经营需要进行装饰装修属市场通行惯例。商事行为的基本原则是“谁投资谁收益”，征收补偿中单列“装饰装修及附属设施补偿”的意义即在于补偿实际权利人的损失。本案《租赁合同书》第七条约定“如果门面合同到期，乙方不再续租或合同期内遇到征收，拆迁等其他情况，甲方对于乙方的装修费用不予补偿”。该条款以概括的方式排除了出租人的补偿义务，并未排除承租人从其他主体依法获得补偿的权利。本案租赁合同尚未到期，补偿款的实际支付主体是征拆部门。合同约定同意郭建贤装修门面，从室内装饰装修评估明细表所列项目来看，大部分属于郭建贤经营所需装修。基于租赁期限尚未届满，合同终止不可归责于双方，一审法院按照公平原则认定张金辉等四人对剩余租赁期内装饰装修给予郭建贤适当补偿，装饰装修评估价值表当中50%即25183元（50366元×50%）归郭建贤所有。郭建贤主张张金辉等四人支付征收结算表当中装饰装修及附属设施补偿款105450元的诉讼请求，不予支持。关于焦点2，关于扩建面积补偿。根据郭建贤与张渤航2018年9月26日签订的《房屋租赁合同》第五条“乙方如需对房屋进行改装或增扩设施时，应征得甲方书面同意”。张金辉等四人对郭建贤扩建的事实不予认可，亦抗辩依合同约定郭建贤扩建需征得张金辉等四人的同意。现郭建贤未举证证明其经过张渤航书面同意实际进行了扩建的事实，故郭建贤主张扩建了17.5平方米应当补偿的诉讼请求，不予支持。关于焦点3，关于搬迁和停产停业补偿。郭建贤在承租期间遇征收房屋，履行搬迁的义务为郭建贤且实际会停产停业。一审法院予以认定补偿款当中搬迁费2500元及6个月停产停业补偿7464元归张金辉等四人所有。案涉房屋为无证加建房屋，张金辉等四人依政策获得未登记和改变用途建筑的经营性补偿/停产停业损失补偿553064元，系房屋住改非后的房屋差价补偿，郭建贤主张此项补偿当中的1/3计165919元，无合同及法律依据，不予支持。综上，张金辉等四人应当支付郭建贤37147元（2000元＋25183元＋2500元＋7464元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决：一、限张金辉、龚自力、孙承琴、张某于判决生效后十日内支付郭建贤37147元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回郭建贤其他诉讼请求。案件受理费6718元，郭建贤负担6024元，张金辉、龚自力、孙承琴、张某负担694元。二审期间，上诉人郭建贤与被上诉人张金辉、龚自力、孙承琴、张某均未向本院提供证据。二审中，张金辉同意将办证费38850元的三分之一给郭建贤，但提出要减去欠付的6000元租金。一审查明的基本事实，二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：郭建贤主张张金辉等四人在一审判决认定金额基础上还需共同支付房屋加建、装饰装修及附属设施补偿及停产停业等相应拆迁经济补偿170941元能否支持。一审判决张金辉等四人退还2000元押金，支付装修装饰评估价值25183元、搬迁费2500元及6个月停产停业补偿7464元，共计37147元。二审中，郭建贤提出在一审基础上，对加建部分进行补偿36566.25元，对停产停业损失应认定为22721.87元，对装饰装修损失应认定为105450元，还应对与停产停业损失相关联的办证费38850元进行认定。就郭建贤提出的四项请求分析如下：第一，关于郭建贤提出加建部分补偿的问题，就是否由郭建贤对楼梯间进行加建，双方各执一词，郭建贤未提供充分证据证明7.5平米的楼梯间由其加建，张金辉等四人对郭建贤的加建事实予以否认，故郭建贤提出的该诉请，因证据不足，本院不予支持。第二，停产停业损失，该房屋属经营性房屋，郭建贤陈述因张金辉等四人选择住宅房屋临时安置补助导致补助减少，张金辉等四人应当按经营性房屋的安置补助向郭建贤支付停产停业损失。从房屋收购货币补偿结算表来看，拆迁部门已经按照住宅房屋临时安置标准进行了补助，形成即定事实，郭建贤要求张金辉等人按经营性房屋标准支付其停产停业损失，与客观事实不符，该请求本院不予支持。第三，装饰装修损失，就装饰装修，征收拆迁第一项目部对本案诉争房屋内装修装饰进行了评估，出具了明细表，郭建贤也认可大部分东西都在，一审结合评估明细表，根据公平原则认定郭建贤剩余租赁期内装饰装修价值并无不当。第四，与停产停业损失相关联的办证费38850元，郭建贤办理相关营业执照等证照是为了自己经营所需，补偿结算表中第10项的38850元包括相关办证费、报建费及税金，郭建贤主张该费用全部归其所有，本院不予支持。张金辉等四人同意向郭建贤支付三分之一（数额为12950元），系其真实意思表示，本院予以认可。至于张金辉等四人提出还应扣减6000元租金的问题，其一，该抵扣欠付租金不属于本案处理范围，其二，张金辉等四人作为原告向法院主张解除合同并由郭建贤支付门面占用费的案件中已经处理，本案不应重复处理。故张金辉要求扣减6000元欠付租金的请求，本院不予支持。以上，张金辉、龚自力、孙承琴、张某向郭建贤支付的款项为50097元（2000元＋25183元＋2500元＋7464元＋12950元）。综上，郭建贤的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审认定基本事实清楚，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初6951号民事判决；二、由张金辉、龚自力、孙承琴、张某于本判决生效后十日内支付郭建贤50097元；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回郭建贤的其他诉讼请求；本案一审案件受理费6718元，由郭建贤负担6000元，张金辉、龚自力、孙承琴、张某负担718元。二审案件受理费3718元，由郭建贤负担3000元，张金辉、龚自力、孙承琴、张某负担718元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  程 鹏二〇二一年五月二十四日法官助理许进书记员潘烨