贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0325民初2922号原告（反诉被告）：正安县住房和城乡建设局，机构地址：贵州省遵义市正安县开发区。统一社会信用代码：115203240095222446X。法定代表人：韩世旺，该局局长。委托诉讼代理人：刘安丽，贵州山一（正安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周林君，贵州山一（正安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州省建宇房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇东门。统一社会信用代码：91520324055042718X（1-1）。法定代表人：卢建煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）正安县住房和城乡建设局（一下简称“正安县住建局”）与被告（反诉原告）贵州省建宇房地产开发有限责任公司（以下简称“建宇房开公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。正安县住建局之委托诉讼代理人刘安丽、周林君，建宇房开公司之委托诉讼代理人汪晓谦、侯纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告正安县住建局向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，交付98套房屋给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月18日，原、被告双方签订了《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》（以下称协议书），协议约定原告以2050元/㎡的价格收购被告开发的“尹珍公寓”350套住宅房作为2015年度保障性住房，总面积21000㎡，交房日期为2015年10月30日前，同时该协议对收购单价、付款方式等事项作了明确约定。双方签订协议后，原告按照约定收购350套住房和总面积21000㎡的标准（按2050元/㎡计算房屋总价款为43050000元），于2015年至2017年之间分多次支付购房款37729879元。按照合同约定的单价，350套住房交房前支付至房款的70%，则原告付款金额为30135000元，因此原告已经履行了协议书约定的付款义务。但时至今日，被告向原告交付的房屋仅有252套，面积为14502.38㎡，尚有98套住房未履行交付义务，原告已多次催促，但被告均以各种理由拒绝交付。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。本诉被告建宇房开公司辩称，建宇公司与正安县住建局于2014年12月8日签订《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》，约定向正安县住建局向建宇公司购买用于安置的保障性住房350套，暂定面积为21000㎡。该购房协议第二条约定：“本次收购按建筑成本和土地待摊成本计算，即每平方米2050元，以审计结果为准，审计价格高于2050元每平方米按2050元每平方米计算，审计价格低于每平方米2050元的按审计价格计算。房屋价格其他税费等成本，享受政府保障性住房安居工程建设有关支持减免政策”。这一约定包括两部分内容：一是正安县住建局购房价格不高于每平方米2050元；二是建宇公司税费等成本享受政府保障性安居工程的减免政策。但是，这两项约定在购房协议的实际履行过程中均遇到了不可预知的问题。其一、房屋成本问题，在房屋建设过程中（2014年—2016年），由于建筑市场材料和人工成本的上涨，涉案房屋的建设成本随之上涨。鉴于此，原告正安县住建局于2015年11月16日委托遵义天诚价格评估咨询公做出《价格认证书》，对涉案房屋房地产开发成本进行认证，认定涉案房屋综合开发成本为2230.42元/㎡，比购房协议约定的房屋收购暂定价高出180元/㎡，建宇公司履行涉案协议的话将亏损378万元；如果按照建宇放开公司委托专业人员做出的项目综合建筑成本的核算结果显示，涉案房屋的建造成本为2418.91元/㎡，较之协议价，建宇公司将亏损772万元，基于该事实及合同的约定、履行应公平的原则，建宇公司向正安住建局提出希望对建宇公司的损失部分予以补偿的诉请。事实上，正安县住建局与建宇公司签订协议的时候，还同时与正安县另外四家房开公司签订了价格相同的购房协议，除1家公司交付房屋外，其余的公司均因价格过低未实际履行交付义务。其二，关于税费的问题，根据建宇公司与正安县住建局签订的协议时的税收政策，房开公司向政府出售保障性住房，不用缴纳相应税费等，这也是合同中约定税费等成本享受政府保障性安居工程的减免政策，但建宇公司向正安县住建局交付涉案房屋后，相应税收政策却不能得到落实。综上所述，正安县住建局知晓情况，在多次沟通中也表示理解，但却迟迟不解决房屋差价问题及税费等问题，如建宇房开公司继续交付剩余房屋，建宇公司的合法利益将无从保障。反诉原告建宇房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付所欠购房款11468689.79元（按照土地和建筑成本核算价为2417.91元/㎡，350套住房总面积为20347.56㎡计算）；2、判令反诉被告承担应缴纳的350套房屋的增值税税款2459928.44元及政府性规费1084118元（按照350套住房的总面积的5%计算增值税税款及按照350套住房的总面积计算的政府性规费），合计3544046.44元；3、反诉与本诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：建宇公司与正安县住建局于2014年12月8日签订《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》，约定向正安县住建局向建宇公司购买用于安置的保障性住房350套，暂定面积为21000㎡。该购房协议第二条约定：“本次收购按建筑成本和土地待摊成本计算，即每平方米2050元，以审计结果为准，审计价格高于2050元每平方米按2050元每平方米计算，审计价格低于每平方米2050元的按审计价格计算。房屋价格其他税费等成本，享受政府保障性住房安居工程建设有关支持减免政策”。这一约定包括两部分内容：一是正安县住建局购房价格不高于每平方米2050元；二是建宇公司税费等成本享受政府保障性安居工程的减免政策。但是，这两项约定在购房协议的实际履行过程中均遇到了不可预知的问题。其一、房屋成本问题，在房屋建设过程中（2014年—2016年），由于建筑市场材料和人工成本的上涨，涉案房屋的建设成本随之上涨。鉴于此，原告正安县住建局于2015年11月16日委托遵义天诚价格评估咨询公做出《价格认证书》，对涉案房屋房地产开发成本进行认证，认定涉案房屋综合开发成本为2230.42元/㎡，比购房协议约定的房屋收购暂定价高出180.42元/㎡；而实际，由于施工期间建材价格和人工费用均上涨等原因，反诉原告的实际支出的综合成本价已达2417.91元/㎡，按照350套房屋总建筑面积20347.56㎡，共计房款为49198568.8元，扣除反诉被告已付的37729879元，反诉被告还应向反诉原告支付11468689.79元。如反诉原告按协议履行交房义务还应向税务局缴纳相应的税费，但双方在签订协议时，反诉被告明确告知反诉原告本次房屋买卖价格其他税费等成本享受政府保障性安居工程建设有关支持减免政策不会产生税费。若税费问题未解决之前要求反诉原告交房，于反诉原告而言就很不公平，故反诉原告与反诉被告多次协商希望反诉被告能给与反诉原告适当补偿，在协商未果的情况下反诉原告才拒绝交付房屋，现为了维护反诉原告的合法权益故提出如前诉请，请求法院支持原告的诉讼请求。反诉被告正安县住建局辩称，原被告双方签订的《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》（下称协议书），是双方真实意思表示，被告应当履行协议书约定的交房义务。（以下所称原告为本诉原告、反诉被告，所称被告为反诉原告、本诉被告）一、本诉被告应交付的房屋总量为350套，实际交付了252套，以及本诉原告共支付了购房款37729879元，占350套房屋总房款的87.6%，远远超出了协议书约定的交房前支付总房款70%的比例，充分履行了协议书第三条约定的付款义务，这些证据也得到本诉被告的认可，故本诉被告也应当按照合同约定履行交付房屋的义务。现涉房屋已竣工验收合格，具备符合交付条件。二、被告辩称是由于原告违约未给予税收政策优惠才导致未交付房屋的理由不成立。（一）协议书第三条明确约定：“房屋价格其它税费等成本，享受政府保障性安居工程建设有关支持减免政策”，原告并未违反该条款约定。原告承诺在有政策优惠的条件下给予优惠政策，反之，如果优惠政策根本不存在或者在签订本协议时存在但在应当缴纳税费时已经失效，导致无法达到减免目的，则产生的税费、规费等自然还是应依法由纳税人即被告承担。（二）即便被告对税费优惠持有异议，但双方在协议中未约定因为税费问题存在争议的情况下，被告有权拒绝交付房屋，因此，不论被告对协议书关于税费承担的条款是否持有异议，都应当积极履行交房义务，其余争议可以通过双方协商或者另行通过法律途径解决。（三）协议书签订至今长达五年多的时间，双方均已经实际履行大部分合同约定义务，因此，该协议书是双方认可的，也是具有法律效力的。合同履行期间，被告并未提出《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》存在重大误解的情形，也未根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定请求撤销或者变更，同时根据法律规定，被告已经丧失行使撤销权的权利，即便被告存在重大误解，也已经无权主张。因此，被告应当继续履行交付350套房屋的义务。三、被告反诉原告应按照土地和建筑成本核算价2417.91/平方米计算350套房屋的购房款，因此认为原告欠付的购房款应为11468689.79元，缺乏事实依据。（一）协议书第三条明确约定：“（一）本次购房价格按建筑成本和土地代摊成本计算，即每平方米暂定为2050元（按建筑成本和土地代摊成本），以审计结果为准。审计价格高于2050元/平方米，按2050元/平方米计算，审计价格低于2050元/平方米，按审计实际价格计算……”该协议系双方真实意思表示，故2050元/平方米作为双方结算的依据，没有损害被告在协议中的合法权利。（二）《关于第一次申报提供保障性住房、安置还房房源的报告》载明了被告提供房源的价格为2050元/平方米，该价格包括建筑成本和土地成本。这是被告自行申报的价格，并非政府强制性行为，证明该价格是当时合理的市场价格或者是被告自愿接受的价格。退一步说，即便2050元/平方米低于当时的市场交易价格，被告为了尽快回收资金，自愿以该价格进行交易也是符合市场规则的，该成交行为也应受到法律保护。（三）2014年-2016年期间，2050元/平方米是正安县城当时的房屋市场普遍价格。被告在本案诉讼前自行委托评估公司对案涉房屋进行评估，试图推翻合同约定而以评估价2417.91元/平方米来计算350套房屋的购房款，严重违背了合同契约精神，违背民法基本原则。综上，根据协议约定，350套房屋总价款应为43050000元，反诉被告已支付37729879元，如反诉原告完全履行了350套房屋的交付义务，反诉被告还应支付的购房款也应为5320121元。反诉原告主张反诉被告支付购房款11468689.79元的请求不具有事实依据和法律依据，应依法予以驳回。四、关于增值税及政府性规费的问题。（一）协议书中既未约定由反诉被告承担案涉房屋所涉增值税和相关政府性规费，也未约定原告必须对被告交付的350套房屋减免增值税和相关政府性规费，因此，在双方没有约定的情形下，就应当遵从法律规定。（二）根据国家税务总局2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二条第一款：“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法”以及第十六条“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票”之规定，反诉原告作为房地产开发企业，销售其自行开发的房地产项目，应当依据该办法的规定依法纳税。（三）关于税费，不是本案审理的范围，反诉原告以税费的承担提出抗辩，其理由不成立。综合以上事实，不管是根据现行的《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，还是根据合同签订时实施的《中华人民共和国合同法》之相关规定，原告诉请被告继续交付98套房屋的主张都符合法律规定，也符合本案客观事实，其诉讼请求应依法得到支持。反诉原告提出的反诉请求既无事实支撑，也无法律支撑，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，原、被告双方签订了《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》，该协议约定原告以2050元/㎡的价格收购被告开发的“尹珍公寓”350套住宅房作为2015年度保障性住房，总面积21000㎡，交房日期为2015年10月30日前，同时该协议对收购单价、付款方式等事项作了明确约定。双方签订协议后，原告按照约定收购350套住房和总面积21000㎡的标准（按2050元/㎡计算房屋总价款为43050000元），于2015年至2017年之间向被告支付了购房款37729879元。截止起诉之日，被告已向原告交付252套住房，交付的面积为14502.38㎡，现仍有98套住房未按照协议的约定履行交付义务。经原告多次催促，被告均以各种理由拒绝交付，为维护原告的合法权益，故原告正安县住建局诉至人民法院要求被告建宇房开公司交付涉案房屋。在本案诉讼过程中，反诉原告建宇房开公司以与反诉被告正安县住建局约定的价格低于实际价格，且未能享受到协议中约定的“税费等成本享受政府保障性安居工程的减免政策”，若继续履行反诉原告建宇房开公司将遭受损失为由，要求原告正安县住建局按照评估价格支付相应的购房款。另查明，本案的涉案房屋位于正安县，共计98套住房。本院认为，原告正安县住建局作为合同的一方当事人以被告建宇房开公司未按照2014年12月18日双方签订了《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》的约定履行交房义务而起诉被告要求其履行交付义务，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。2018年12月1日，本案原、被告双方签订《关于收购尹珍公寓保障性住房协议书》，该协议约定“本次收购房共计350套，总面积21000㎡（以具有法定资格实测单位测绘成果并经房产行政主管部门审定面积为准）”，合同签订后被告建宇房开公司现已向原告正安县住建局交付252套住房，交付的面积为14502.38㎡，但仍有98套住房（“尹珍公寓”Ｄ栋（3-16层），面积约为6077.54平方米。）未交付，原告正安县住建局现已按照协议付款方式的约定，即“中央2015年保障性安居工程补助资金到位一个月内支付30%，交房前支付40%，交房后一个月内扣除房屋保修金后一次性付清”的约定，原告现已实际向被告共支付了购房款37729879元，已到达到交付前支付合同总价款70%的约定。现涉案房屋具备交房条件，原告正安县住建局已按照合同约定履行了付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，对原告请求被告按照协议的约定交付正安县的98套住房的请求，本院予以支持。反诉原告建宇房开公司认为其与反诉被告正安县住建局约定的房屋2050元/㎡的价格低于房屋的造价，若要求其履行交付义务反诉被告就应按照评估价格或房屋实际造价计算购房单价，本院认为，根据双方所签订的协议中对购房单价的约定，即“本次收购价格按建筑成本和土地代摊成本计算，即每平方米暂定价为2050元（建筑成本和土地成本代摊成本），以审计结果为准。审计价格高于每平方米2050元，按照每平方米2050元计算，审计价格低于每平方米2050元，按审计实际价格计算”，双方在签订合同时已对购房的单价进行了明确的约定，反诉被告建宇房开公司作为专业的房开企业应该对涉案房屋建造成本进行科学的核算后，才与反诉被告正安县住建局达成按照2050元/㎡计算的购房单价的约定，该协议是双方真实意思的表示，根据《中华人民共和合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，对反诉原告称应按照评估价格或房屋实际造价计算购房单价的请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付所欠购房款，因涉案98套房屋目前仍未交付，根据合同“中央2015年保障性安居工程补助资金到位一个月内支付30%，交房前支付40%，交房后一个月内扣除房屋保修金后一次性付清”的约定，同时反诉被告已支付反诉原告合同总价款70%的款项，故对反诉原告该项请求不予支持，待反诉原告交付房屋一月后另行主张。反诉原告认为按照合同约定“……房屋价格其他税费等成本，享受政府保障性安居工程建设有关支持减免政策。”，若税费等减免问题未解决就履行交房义务将使其利益受到损害。本院认为，纳税是每个公民应尽的义务，反诉原告作为市场参与主体从事经营，首先应该按照相关法律的规定履行纳税义务，其次双方在协议中虽然约定反诉原告可以享受相关的减免政策，但其前提是要有相关的政策并且反诉原告要符合相关的规定才能享受相关的政策，且协议中也未明确由反诉原告承担相应的税费，若反诉原告认为自身应享受相关减免政策而未能享受其政策的可以另寻救济途径，反诉原告的该项主张不是本案调整的范围，故对其主张不予认可，故对反诉原告建宇房开公司的反诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、本诉被告贵州省建宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内将位于正安县的98套住房交付给本诉原告正安县住房和城乡建设局；二、驳回反诉原告贵州省建宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费101720.72元，由本诉被告贵州省建宇房地产开发有限责任公司。反诉案件受理费111876元，由反诉原告贵州省建宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  冯学林审 判 员  周建康人民陪审员  韦延双二〇二一年五月二十五日法官助理张婕书记员王松