贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4297号上诉人（一审原告）：成联琴，女，1959年9月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张云飞，贵州听君律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州贯龙房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市金阳新区金阳北路1号。法定代表人：梁冠仁。委托诉讼代理人：李毅维，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王山梅，该公司员工。上诉人成联琴因与被上诉人贵州贯龙房地产开发有限公司（以下简称贯龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。成联琴上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持成联琴的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用及其他费用由贯龙公司承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》约定：“逾期办理转移登记违约金为买受人不退房的，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金”，为双方对逾期办证违约金没有约定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定计付违约金，且贯龙公司逾期办证导致成联琴房屋不能上市交易、不能办理抵押登记等损失无法计算，一审判决认定“划斜线”为特别约定贯龙公司向成联琴不支付逾期办理产权转移登记违约金错误。二、成联琴与贯龙公司签订的《商品房买卖合同》文本系贯龙公司提供的格式文本，贯龙公司不支付违约金的约定系免责条款，其作为提供格式条款的一方，应当进行特别提示和说明，故而该免责条款无效，同时在对格式条款理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。三、本案与贵州省贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终8396号案件的事实基本一致，应当同案同判。贯龙公司辩称，一、案涉房屋为经济适用房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二、根据《商品房买卖合同》约定，只有在上诉人选择退房的情形下，贯龙公司才支付违约金。经济适用房房屋开发企业的利润不得高于3%，如果在上诉人退房的情形下仍支付违约金，将会给贯龙公司造成非常大的经济损失。三、贯龙公司逾期办证的主要原因为，贵阳市政府相关部门为贯龙公司办理相关证照手续时存在错误导致证照发生多次变更，该责任不应由贯龙公司承担。综上，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。成联琴向一审法院起诉请求：1．请求判令贯龙公司向成联琴支付逾期办理房屋产权登记违约金65669元（从2016年7月15日起以房屋总价款499570元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年8月31日止为65669元）；2．本案诉讼费即其他费用全部由贯龙公司承担。一审法院认定事实：2014年10月9日，成联琴（买受人）与贯龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：GL-237）约定：买受人购买出卖人开发的金阳新区碧海花园十组团第4号楼1单元3层4号房，房屋总价款为499570元；出卖人应于2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。2018年8月30日，贯龙公司通知成联琴办理产权手续。一审法院认为，双方平等自愿签订《商品房买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行各自合同义务，贯龙公司应履行其按期即在2016年7月14日前提供相应报产权材料予原告的合同义务，其于2018年8月30日方通知并提供，确构成违约，涉案合同约定了逾期办证仅在买受人退房时出卖人按照已付房价款1%赔偿损失，现本案争议焦点即为该条第2款约定系合同未约定、损失难以确认还是当事人有特殊约定，对此一审法院认为：如仅约定买受人退房时处理方式排除了买受人选择不退房的权利对买受人不公平，而该条中对买受人不退房时处理方式亦作了约定，现原告未选择退房应适用第2款约定，第2款约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金”，违约金比例为“/%”，结合涉案合同，涉及价款金额及比例时均为明确数字并无空白，而本项约定亦非空白，故该约定不属于合同没有约定、不适用属于原告主张标准法律适用前提，该违约金比例处明确使用“/”即为在买受人选择不退房时出卖人不支付违约金，出卖人违约却不支付违约金应属当事人特殊约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中当事人有买受人选择不退房时出卖人不向其支付违约金的特殊约定，一审法院依法驳回原告成联琴的诉讼请求。一审法院判决：驳回原告成联琴的诉讼请求。案件受理费1440元，减半收取720元，由原告成联琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因双方当事人均对彼此提交证据的真实性无异议，故对证据的真实性，本院依法予以采信，但能否达到证据提交人的证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，贯龙公司分别于2017年10月17日取得观山湖区碧海花园十组团1号、2号、3号、5号楼的不动产权登记证，于2017年10月25日取得4号楼不动产权登记证；权利性质皆为划拨/经济适用住房。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，当事人二审争议的焦点问题在于：一是《商品房买卖合同》是否对贯龙公司逾期办证但买受人不退房的情形下，出卖人是否承担违约金予以约定；二是如未约定，违约金是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定；三是若不适用前述规定，买受人主张支付违约金是否应予支持。一、关于《商品房买卖合同》是否对贯龙公司逾期办证但买受人不退房的情形下，出卖人是否承担违约金予以约定的问题《商品房买卖合同》第十五条第二款：“出卖人应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3．/”根据约定条款的整体解释，对逾期办证违约，双方同意按照第1项处理，并没有选择使用第2或者3，故而双方对逾期办证且买受人不退房是否支付违约金无约定。二、关于如未约定，违约金是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定的问题根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”案涉房屋性质为经济适用房，是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。故而，经济适用房并非是面向社会销售的房屋，而是面向特定对象供应的住房，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规制范畴。上诉人主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条支付逾期办证违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于若不适用前述规定，买受人主张支付违约金是否应予支持的问题上诉人虽然主张损失为因未能按期办理产权证导致案涉房屋不能上市交易、不能办理抵押登记、不能办理过户的损失。但是上诉人并未提交证据证明其主张的损失已经实际产生，应承担举证不能之责。同时，案涉房屋性质为经济适用房，房屋出售价格受限制，按保本微利的原则确定。因而，上诉人主张交易损失而应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，上诉人主张应与贵州省贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终8396号同案同判，但是另案所涉的是商品房，与本案的经济适用房显然不同，对其该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费823.58元，由上诉人成联琴负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年五月三十一日书记员 曾凡青