江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初1042号原告（反诉被告）：宿迁市惠农产业发展股份有限公司，统一社会信用代码913213006979033136，住所地宿迁市宿城区丽景湾华庭14幢三楼。法定代表人:张国锋，该公司负责人。委托诉讼代理人:朱娟,江苏宏亮律师事务所律师。被告（反诉原告）:张**，男，1971年7月10日出生，住宿迁市宿城区。原告宿迁市惠某农业发展股份有限公司（以下简称惠某公司）诉被告张**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，于2021年3月2日公开开庭进行审理。原告惠某公司委托诉讼代理人朱娟、被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠某公司向本院提出诉讼请求：1.确认张**与惠某公司于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月14日解除；2.判令被告立即支付欠缴租金99187.86元、滞纳金暂计算5879.7元（滞纳金以93308.16元为基数，按1‰每天标准，自2019年8月22日至2020年12月14日为5879.7元；以99187.86元为基数按1‰每天标准，自2020年12月15日计算至付清之日止）；3.判令被告支付合同解除后店铺占用费（以255.6元/天标准自2020年12月15日计算至实际搬离之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于宿城区新城名居营业用房287-14号出租给被告作百货/餐饮/公司办公使用，合同签订之日起，原告给予被告2个月装修免租期，租赁期限10年，自2018年11月21日起至2028年11月20日止；租金采取预付方式，合同签订时被告预付第一年租金，每年租金到期日提前3个月支付下一年度租金即每年8月21日前付清下一年度租金；租金标准为：第1-3年每年税前租金93308.16元，第4-6年每年税前租金97973.57元、第7至8年每年税前租金102872.25元、第9至10年每年税前租金108015.86元；逾期支付租金，每逾期一天，需按欠付租金的1‰支付滞纳金。依据《房屋租赁合同》约定，被告应于2019年8月21日前付清2019年11月21日至2020年11月20日租金，但在原告短信、发函催款后，被告仍拒不繳纳租金，构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告张**辩称：我不同意解除租赁合同，是原告方先违约的，原告提供的房屋有质量问题，没有给我进行及时的维修，不同意解除。对欠付租金，如果原告能把我自己出资修理房屋花费的费用偿还给我，还有我在疫情期间无法开店需要进行减免租金，我就一次性缴清租金，我在维修房屋期间，我开的学校停业三个月，这对我造成了损失，上述的修理房屋费用、减免租金、还有损失我需要原告进行抵扣租金。反诉原告张**向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告给付租赁房屋维修费34800元；2.要求反诉被告减免三个月租金23327元；3.要求反诉被告赔偿三个月营业经营损失23327元（以租金数额暂定）；4.要求反诉被告对租赁房屋进行维修；5.诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2018年9月19日，反诉原告租赁反诉被告位于宿城新区名居287-14号营业用房，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限、租金、支付方式、违约金等，合同签订后，反诉原告使用了租赁房屋，由于租赁房屋质量存在问题，时至2019年5-6月份，阴雨天气较多，租赁房屋漏水严重，导致反诉原告的地板、墙面、墙顶等多处毁损严重，反诉原告多次要求反诉被告给予维修，均遭到拒绝，为此，反诉原告自行花钱维修，为此支付了维修费34800元，该笔损失反诉被告应予赔偿，进而也造成停止营业长达三个月时间，期间损失应由反诉被告承担。又因2019年遇疫情影响，反诉原告无法经营，根据行业和政策规定应予减免房屋三个月。综上，因反诉被告提供的租赁房屋不符合使用用途，给反诉原告造成巨大经济损失，为保护反诉原告的权益，提起反诉。反诉被告惠某公司辩称：均不予认可，赔偿维修费用、停业损失、减免租金的请求均不认可。反诉人在承租期间的确反映过二楼伸缩缝漏水问题，原告是房屋的购买人，房屋屋面因为大雨存在漏雨问题属于工程质量瑕疵，该房屋仍属于开发商保修期内，开发商附有保修责任，另外根据房屋租赁合同7.2条约定，如出租房屋出现质量问题，由乙方（承租人）与开发商协商处理，甲方（出租人）协助办理，该条明确约定，原告仅承担协助维修义务，应由反诉原告与开发商协商维修，在开发商拒绝维修后，反诉原告才可自行维修，反诉被告已经尽到了合同义务协助处理该事项，向开发商书面督促进行维修，开发商维修后反诉原告正常营业至今，可见该质量问题并没有影响其正常使用房屋，所以反诉原告要求被告给付维修费用、营业损失，没有事实和法律依据。对于减免租金，原告于2020年10月20日短信通知反诉原告，要求其在2020年10月22日上午11点前前往君临国际C栋11楼登记信息办理房租补贴和申报手续，但反诉原告没有及时申报，且无正当理由拖欠租金至今，故原告对其减免租金主张不予认可，不同意减免。反诉原告要求被告对租赁房屋进行维修，而反诉被告主张解除合同，原告认为维修义务应该由开发商承担。双方围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房屋租金催缴通知、解除通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：原告惠某公司系宿城区新城名居2幢287-35号商铺所有权人。2018年9月19日，原告惠某公司（甲方、出租人）与被告张**（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：【物业位置】新城名居北门东侧，房号287-14。【房屋用途】百货/餐饮/公司办公。【租赁期限】自合同签订之日起，甲方给乙方2个月装修免租期，房屋租赁期10年，2018年11月21日至2028年11月20日止，甲方确保2018年9月19日将房屋交给乙方使用。【租金及支付方式】年租金标准：第1至3年每年税前租金93308.16元；第4至6年每年税前租金按第3年租金增加5%收取即97973.57元；第7至8年每年税前租金按第6年租金增加5%收取即102872.25元；第9至10年每年税前租金按第8年租金增加5%收取即108015.86元。该房屋租金采取预付方式，由乙方每年预付一次。合同签订时乙方预付第一年租金，每年租金到期日提前3个月支付下一年租金即每年8月21日前付清。乙方逾期支付租金超过15天视为乙方违约，甲方有权解除合同、收回房屋并追究乙方违约责任，因此产生的一切经济损失以及实现债权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）全部由乙方承担。【保证金】为确保房屋及所属设施安全与完好及租赁期间内水电费、物业费等费用如期结算，甲、乙双方同意本合同的保证金按第一年的1个月的租金即为7776元。【甲方义务】如出租房屋出现质量问题，由乙方自行与房屋开发商协商处理，甲方协助办理。2020年3月19日，原告惠某公司向被告张**发送《房屋租金催缴通知》，催促被告张**缴清2019年11月21日至2020年11月20日期间的房屋租金93308.16元。2020年12月10日，原告惠某公司向被告张**发送《解除通知书》，表示自2020年3月19日发函催款至今，被告尚未缴纳2019年11月21日至2021年11月20日租金186616.32元，构成违约并产生滞纳金，涉案《房屋租赁合同》于2020年12月10日予以解除。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。原告惠某公司与被告张**签订《房屋租赁合同》，依法成立且合法有效。被告张**应按照涉案租赁合同约定及时支付租金，被告张**逾期支付租金，经原告催要后仍未缴纳，构成涉案租赁合同约定的违约情形，原告惠某公司据此要求解除合同，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于涉案租赁合同的解除时间点应以解除通知书送达被告时间即2020年12月13日为准。即原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月13日依法予以解除。关于被告张**抗辩不支付租金的理由为维修房屋产生的维修费与疫情期间的租金未谈妥导致拒付租金，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中被告张**因为维修出租房屋产生的维修费可以要求原告负担，但并不能以此拒绝支付租金。同理，疫情期间租金的减免也不能作为拒付租金的理由。因此，本院对被告的辩称不予采信，并依法认定涉案《房屋租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中被告张**仅支付2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金93308.16元，尚欠2019年11月21日至2020年12月13日（合同解除时间）期间的租金为99187.85元（具体计算方式为：2019年11月21日至2020年11月20日一年租金为93308.16元，2020年11月21日至2020年12月13日共计23天，租金为93308.16元/356天*23天=5879.69元）。关于原告主张的滞纳金，合同虽约定按照0.1%每天收取，但该滞纳金约定明显过高，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准的四倍计算。合同解除后，被告张**应搬离涉案租赁房屋，原告主张被告张**在合同解除后继续使用该房屋产生的占有使用费于法有据，本院予以支持。占用使用费按照原被告约定的租金标准93308.16元/年即255.6元/天的标准支付自2020年12月14日至实际搬离之日，本院予以支持。关于被告张**支付的保证金7776元，根据双方《房屋租赁合同》约定，该保证金系确保房屋及其所属设施安全与完好及租赁期内水电费、物业费等费用如期结算形成的具有担保性质的款项。因被告未能按时支付租金，原告主张以保证金冲抵租金，符合双方约定，本院予以支持。关于反诉原告张**主张的涉案房屋的维修费34800元，其虽然提供照片、订货单、收据，但其照片未能体现与本案出租房屋的关联性，订货单与收据按照反诉原告认可系装修结束后补充制作，其为维修支出的34800元费用亦未能举证证实支付方式，故根据反诉原告的举证，本院无法确定具体的维修项目及维修产生的确切数额，反诉原告应进一步举证证实其因涉案房屋维修产生的维修费。故基于反诉原告的举证不足，本院对反诉原告主张的维修费不予采信。关于反诉原告张**主张的减免三个月租金23327元。对此，本院认为，涉案租赁房屋因涉及疫情期间导致无法正常营业，确系造成被告营业损失，被告辩称减免租金，根据公平原则，本院酌定减免2个月租金为15551.36元。且因涉案租赁房屋在出租后出现房屋漏水等情况，影响反诉原告正常经营使用，故本院酌定减免1个月租金为7775.68元。综上，本院依法支持减免租金共计23327元。关于反诉原告张**主张反诉被告赔偿三个月的营业损失，未能提供证据予以证实，本院不予支持。关于反诉原告张**主张反诉被告对租赁房屋进行维修，因涉案房屋租赁合同已经解除，故该主张本院不予支持。综上分析，两项冲抵后，被告张**应给付原告惠某公司租金为68084.85元（尚欠租金99187.85元-保证金7776元-减免3个月租金23327元=68084.85元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告宿迁市惠农产业发展股份有限公司与被告张**于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月13日解除；二、被告张**于本判决生效之日起十日内向原告宿迁市惠农产业发展股份有限公司支付租金99187.85元及滞纳金（以93308.16元为基数按照LPR四倍标准自2019年8月22日至2020年12月13日，以99187.85元为基数按照LPR四倍标准自2020年12月14日计算至付清之日止）；三、被告张**于本判决生效之日起十日内搬离涉案租赁房屋并支付占用使用费（以255.6元/天为标准自2020年12月14日计算至实际搬离之日止）；四、反诉被告宿迁市惠农产业发展股份有限公司减免反诉原告张**三个月租金23327元；上述判决第二项与第四项冲抵后，被告张**于本判决生效之日起十日内向原告宿迁市惠农产业发展股份有限公司支付租金68084.85元及滞纳金（以62205.16元为基数按照LPR四倍标准自2019年8月22日至2020年12月13日，以68084.85元为基数按照LPR四倍标准自2020年12月14日计算至付清之日止）。五、驳回反诉原告张**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，减半收取1201元，反诉案件受理费1254元，减半收取627元，合计1828元由被告张**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王南南二〇二一年五月十八日书记员  方 远