长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0191民初1176号 原告：长春市安华物业管理有限公司，住所地长春市朝阳区。 法定代表人：安有良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘海，吉林卓行律师事务所律师。 被告：李勇，男，1969年2月23日出生，汉族，现住长春经济技术开发区。 原告长春市安华物业管理有限公司（以下简称安华物业公司）与被告李勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安华物业公司的委托诉讼代理人刘海，被告李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2009年1月至2020年6月拖欠的物业费18,009元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告拥有安华美域2-1-202室108.7平方米房屋一套，原告为该小区的物业服务企业，一直为包括被告在内的所有业主服务。从2009年起至今，被告共计欠原告物业费18,009元。被告拖欠前述费用严重影响了原告的正常经营，导致原告无资金维护公共设施。经原告多次向被告索要欠款未果，现依法诉请贵院。 原告在庭审中提出按照安华美域前期物业管理服务协议第四条第5款约定，被告应当预交物业费，按每年的元旦、7月1日各交前半年和后半年的物业费。该协议第十一条第4款约定，被告不按协议约定支付物业费，从逾期之日起每天按千分之二收取违约金的约定，被告依法应当向原告支付违约金。原告在庭审中变更第一项诉讼请求：考虑到被告没有实际使用电梯，原诉讼请求中电梯费放弃，2009年1月1日起至2021年6月30日止被告欠物业费按每月每平方米0.9元计算为14,674.5元。增加一项诉讼请求：被告应当支付原告违约金从2009年1月1日起至给付之日止（截止到2021年4月29日违约金金额为67,811.47元，从2021年4月30日起至给付之日止以14,674.5元为本金，按每日千分之二计算违约金）。 李勇辩称，起诉状所述“被告拖欠物业费”是因为原告没有与被告签订物业服务合同。我们小区的业主委员会于2011年5月曾经征求过广大业主意见，之后多次主动找安华物业公司要求签订国家规范式的物业服务合同，但是原告拒签。原告也没按国家的相关规定提供服务。 一、原告应尽的义务：1.至今原告从未进行过业主调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是发律师函最后到法院诉讼；2.适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。原告从未开展任何社区文化活动，小区内属于业主活动的会馆和网球场地擅自出租给中加国际幼儿园，业主委员会召集业主开会的办公室也被物业经理强行霸占经营麻将馆子；违规占用业主公共空间和出租公共绿地、空间；3.应建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。原告从我们第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。电梯广告、园区广告、车位出租和收取业主的物业费等收入，听说都上缴给安华集团了，更换走廊里的灯泡都需要安华集团审批，等太久了业主只能自己购买更换，物业费用开支就是一笔糊涂账；4.停水、停电在接到相关部门通知后，应按规定时间提前通知用户。每年停水电在十次左右，但只有3-4次提前公告；5.公共秩序维护。小区出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检査和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。小区西门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库，东门岗亭有一名保安，经常晚上8点多就睡觉，根本就没有保安巡逻，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致业主家被盗的事情时有发生，很多业主汽车被划被刮蹭，业主的生命和财产受到严重的威胁，物业没有做到应尽的职责。6.保洁服务。清洁区域应该无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡査。走廊里楼梯扶手无人擦拭，无人拖地，一个月都不清扫一回。冬季雪后清理工作非常差，经常有业主滑到。绿地上生活垃圾到处都是，堆放在绿地上的建筑垃圾长期不清理。 二、根据国家规定：业主依法享有以下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权：共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等，建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会决议并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物。根据物权法第八十条，建筑物及其附属设施的费用分推、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。物权法第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据被告持有的商品房买卖合同第十八条“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”原告私自将本该属于所有业主共有的绿地公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入据为己有，并且没有向业主公布其收入的流向，其收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，对此许多业主提出质疑，但物业公司从来不予理睬。应扣除必要成本后抵减业主的物业费，并向业主公布收支情况。 三、其他：1.业主缴纳物业费原告只开收据不开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税；2.小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，单元的单元门锁经常损坏没有及时修理，单元门敞开任何人都可以随便进出。电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里；3.被告与开发商的减免物业费约定，依据被告与开发商签订的买卖合同第六条第3款“买受人已于2006年11月29日交清房款74568元(总房款30％)，公积金贷款170000”。买卖合同第十五条：“由于出卖人的原因导致买受人不能如期取得房地产权属证书的，出卖人超过规定日期第2天起，按日向买受人支付房款价的万分之一的违约金”。被告产权证于2009年5月6日办理，由于开发商的法人代表（也是安华物业公司法人）安有良的原因导致违约，涉及违约金九千余元。经过协商，当时负责房地产和物业公司的夏副总经理同意将该笔违约金抵减被告的物业费。 四、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”：第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 五、根据《合同法》第67条：对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。原告提供的服务一直未达到标准，不符合相关规定。 此外，被告在答辩状中列举了物业公司的一些不作为以及被告认为物业公司侵害其权益的情况，不一一赘述。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行应尽的义务，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权拒绝交纳物业费用。原告解决下面列出的问题后，被告再缴纳物业费用。1.原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次；2.原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每六个月一次；3.对所有入驻业主进行入户满意度调査，针对业主问题进行合理解决；4.尽快解决外墙瓷砖脱落问题；5.定期举行小区社区文化活动；6.加强对各楼电梯的检修维护；7.加强保安巡逻对无人职守的岗亭增设保安；8.清理小区内生活垃圾和建筑垃圾；9.尽快收回本属于业主活动的会馆和网球场地。 答辩人请求法庭：第一，原告起诉的主体资格不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担；第二，请求法院督促物业公司尽快协助业主委员会工作，以便确认合法的物业合同并履行其物业管理和服务的义务。 经审理查明：李勇系安华美域2栋1单元202室房屋的业主（房屋建筑面积108.7平方米）。2007年10月16日，安华物业公司与李勇签订《安华美域前期物业管理服务协议》为该小区提供物业服务，协议中载明前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》之日终止的物业管理。协议第四条第二项载明：“物业费价格0.9元/㎡”，协议第四条第5项载明：“物业服务费交纳时间：第一年在房屋交钥匙前预交一年物业费，以后每半年交纳一次。”协议第十一条第四项载明：“不按协议约定的物业费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每天千分之二收取违约金，或停止提供有关有偿性服务”。赵勇自2009年1月1日起至今未交纳物业费。 本院认为，结合原告诉请及被告答辩，争议焦点主要在于以下三点：一是原告是否具有诉讼主体资格，二是被告是否应交纳拖欠的物业费，三是原告主张的违约金请求是否应予支持。 一、关于原告的诉讼主体资格问题，被告李勇向本院提交了2011年5月17日安华美域业主委员会《关于征求“物业服务合同”（草案）及物业服务意见和建议的通知文件》一份，证明业主委员会成立后要求原告签订物业服务合同，原告不签。 原告代理人质证意见为：“该证据是对各位业主的通知，与原告没有关系，被告没有证据证明原告拒签，未签新的物业合同，原前期物业管理合同仍然有效，依据民法典第九百三十九条规定，该合同对原、被告均有约束力”。经本院询问，原告代理人表示对是否成立业主委员会不清楚。本院认为，不论安华美域是否成立业主委员会，现无证据表明业主委员会与物业管理公司签订新的物业服务合同，故依据民法典第九百三十九条的规定，前期物业管理服务协议对业主及物业服务公司均具有约束力，且安华物业仍向业主提供物业服务的情况下，有权利要求业主支付拖欠的物业费。 二、关于被告是否应交纳拖欠的物业费问题，被告庭审中向本院提交了其于2021年4月拍摄的多张小区现状照片打印件证明物业服务不完善，存在垃圾堆放等问题，原告代理人对多数证据不予质证或表示不清楚是否为小区现状。本院认为，即使照片为安华美域小区现状，但仅能证明某一时间节点的临时状态，不能证明物业服务长期不符合服务标准。对于被告提出早年因开发商逾期办理房屋权属证书，当时相关人员同意将李勇应得的违约金9000余元抵减物业费的抗辩意见，因原告未举证证明，故本院对该辩解意见不予采纳。对于被告李勇提出购房宣传时与实际不符的意见，与本案非同一法律关系，本院不予处理。对于李勇提出小区广场、大门、电梯广告收费不公开，该收入应该属于业主共有的意见，与本案非同一法律关系，原告可依据法律规定另行主张权利。 综上，李勇应按照合同约定给付原告拖欠的物业费。关于应缴物业费的数额，原告提出按照安华美域前期物业管理服务协议第四条第5款约定，被告应当预交物业费，按每年的1月1日、7月1日各交前半年和后半年的物业费。本院认为，双方在庭审中对李勇入住后已预交2008年一年的物业费无异议，物业协议中约定以后每半年交纳一次，协议未明确约定预交时间，应理解为主动交纳时间最迟应于每年的6月30日及12月30日前交纳半年的物业费。原告主张的缴费时间无事实依据，本院不予认定。故李勇拖欠的物业费时间段为2009年1月1日起至2021年1月1日止，12年的物业费为14,087.52元（0.9元/㎡/月×108.7㎡×12个月×12年）。对于被告提出的小区安保、设施维护、垃圾清理等方面存在的问题，依据法律规定，物业服务人应当妥善维护、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。考虑到被告答辩意见中的合理性部分，其多年未缴物业费属事出有因，故本院对被告应交纳的物业费数额予以酌减为12678元。对于原告要求被告交纳2021年1月1日至6月30日期间的物业费，因尚未逾期，本院不予支持。 三、关于安华物业公司主张的违约金一项，原告提交了计算明细表，自2009年1月1日起至2021年6月30日止期间主张违约金，以每半年的缴费数额586.98元为基数，分别从每年的1月1日和7月1日计算至2021年4月29日，违约金合计67,811.47元。前期物业管理服务协议第十一条第四项载明：“不按协议约定的物业费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每天千分之二收取违约金，或停止提供有关有偿性服务”。该条应理解为业主在超过主动交纳期限后，物业公司应要求业主限期补交，超过限定期限不交纳的，则收取违约金。按照原告主张的计算方式，每半年逾期不交纳物业费则收取违约金，前提是物业公司应对业主限期交纳每半年的物业费进行了催缴。本案中原告提交了2020年4月25日出具的诉前催缴告知书通知李勇于2020年5月1日缴纳截至2020年1月拖欠的物业费共计18,009元（自2009年1月1日计算至2020年6月30，按1.2元/㎡/月计算，庭审已变更），并载明逾期不交纳，将提起民事诉讼并应承担利息、案件受理费等法律责任。 但原告未举证证明此前向李勇催缴的事实，另因协议未明确约定预交时间，故原告主张的计算方式不符合双方协议约定，无事实基础，对于自2009年1月起至2019年12月31日期间产生的违约金不予支持。同时应当指出的是，李勇答辩中体现其迟延缴纳物业费的主要理由在于原告在物业服务中存在很多问题，未能完全履行服务义务，其并无欠缴的恶意，现原告要求李勇缴纳全部物业费的情况下另行交纳全部的违约金也有违公平原则。 在原告于2020年4月25日向被告催缴后，被告应认识到逾期不交纳物业费的法律后果，在最迟于2020年6月30日前未按约定缴纳上半年物业费的情况下，应支付违约金。对于违约金标准，协议约定的每日2‰，折合月利率为6%明显过高，现被告庭审中主张降低标准符合法律规定。原告未举证证明其实际损失，故原告的实际损失仅为李勇未交费的利息损失，原告在未能举证证明其有除利息以外的其他损失的情况下，本院认为应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金较为合理。综上，参考原告主张的计算方式，起算时间应调整为每半年最迟交纳时间。2020年1月-2020年6月未交纳物业费产生的违约金，应以586.98元为基数，自2020年6月30日计算至2021年4月29日；2020年7月-2020年12月未交纳物业费产生的违约金，以586.98元为基数，自2020年12月31日计算至2021年4月29日。对于原告主张2021年1月至6月的违约金，因尚未过交费期限，故尚未产生违约金。对于原告主张从2021年4月30日起至给付之日止以14,674.5元为本金，按每日千分之二计算违约金的请求不予支持。 应当指出的是，物业服务是一个持续的过程，与普通的民事纠纷存在差异。物业公司应当按照约定履行自己的义务，积极回应业主的需求，业主应当按照合同约定缴纳物业费，物业公司收取物业费后才有资金雇佣物业服务人员并提供完善的物业服务；若业主不缴纳物业费，物业公司无充足资金开展物业服务，将会进入一个恶性循环，也会间接的影响业主的权利，影响小区的居住环境。双方应互相理解，积极沟通，共同努力营造和谐友善的相处氛围，创造优质舒心的居住环境！ 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李勇于本判决生效后3日内给付原告长春市安华物业管理有限公司物业费12678元； 二、被告李勇于本判决生效后3日内给付长春市安华物业管理有限公司2020年6月30日-2021年4月29日和2020年12月31日-2021年4月29日期间产生的违约金，以上两段期间产生的违约金数额均以586.98元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告长春市安华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费831.07元，由长春市安华物业管理有限公司负担703.13元，李勇负担127.94元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  张双庆 二〇二一年五月十四日 书记员  陶祥曦