北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6046号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京顺鑫源泰投资顾问有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄工业开发区2区17号。法定代表人：温洪明，经理。委托诉讼代理人：李海东，北京陆源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市天竺房地产开发公司，住所地北京市顺义区天竺镇政府街。法定代表人：张云鹏，经理。委托诉讼代理人：时世浩，北京志霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐建慧，北京国宏（天津）律师事务所律师。上诉人北京顺鑫源泰投资顾问有限公司（以下简称顺鑫公司）因与被上诉人北京市天竺房地产开发公司（以下简称天房公司）所有权确认纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官蒋巍、石煜参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认北京市顺义区天竺镇天竺花园天祥园11号楼一单元501室、北京市顺义区天竺镇天竺花园天祥园8号楼三单元401室、402室、北京市顺义区天竺镇天竺花园天祥园8号楼三单元502室（以下简称涉案四套房屋）归顺鑫公司所有；2.依法改判天房公司配合将涉案四套房屋过户到顺鑫公司名下；3.依法改判驳回天房公司的反诉请求，并由天房公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.顺鑫公司于2009年7月22日从上海东方国际商品拍卖有限公司以75万元拍得涉案四套房屋，并于当日收房、入住一直使用至今。2019年10月，天房公司通知称，顺鑫公司所买房屋产权证登记在其名下，要求顺鑫公司腾房。拍卖公司和破产管理人会审查拍品的所有权，排除无权处分之后才能上拍，顺鑫公司相信拍卖行为的公信力。且拍卖行为排除了双方恶意串通损害他人利益的可能，顺鑫公司是在拍卖场所、通过公开竞价购买的，事先不知道也不可能知道拍卖财产无权处分以及天房公司在涉案房屋中享有权益。2.关于合理价格问题，物权法未规定明显低于市场价受让的条件，而是规定以合理的价格有偿转让。拍卖公司标出的起拍价不一定是市场价，而成交价才可能成为市场价。起拍价和成交价有差距是正常的。在上海拍卖北京的房产，而且还可能办不了产权证，价格肯定会受影响。另外，评估价也只是确定起拍价的参考，不能将评估价等同于市场价。拍卖时没有提到评估价，所以顺鑫公司不清楚评估价。3.关于一审认定顺鑫公司一直未办理产权登记的理由不充分。由于原房主公司被吊销，一直没有相关主体来协助办理产权登记，加上房屋、土地证件不全，短期内不能办理，也不可能过户，是客观条件方面不能进行登记，所以接受了交付并实际使用。4.善意取得是指无权处分他人动产的占有人，在将财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该财产的所有权，所以无权处分正是善意取得的前提。法律是保护善意第三人合法占有财产权的。根据相关规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。顺鑫公司的购买行为符合善意取得规定，应受法律保护。5.深圳华龙实业有限公司（以下简称华龙公司）对涉案房屋具有处置权。天房公司前期和华龙公司合作，后期华龙公司被吊销，在明知涉案房屋已被顺鑫公司购买、在能够办证后，仍然将涉案房屋登记在自己名下，违反了诚实信用原则。上述行为直接侵害了顺鑫公司的权益。6.一审法院对天房公司出具的情况说明未进行认定。天房公司辩称，不同意顺鑫公司的上诉意见。顺鑫公司的陈述不符合善意取得的法定情形。其购买涉案四套房屋支付价款75万元，拍卖时已明确告知其不能享有房屋所有权。亚洲证券有限责任公司在函中表示，在可以办理房屋产权登记的情况下，评估公司给出的价格是238至298万之间，并且要求评估公司对没有所有权的涉案四套房屋进行评估。由此可以证明顺鑫公司并非购买涉案四套房屋所有权。法院给天房公司发了协助执行通知书不属实。协助执行不可能发给天房公司，应该发给不动产登记中心。顺鑫公司提出的调查取证申请没有任何根据。一审时顺鑫公司明确表示情况说明由法院进行判断。顺鑫公司向一审法院起诉请求：请求确认天房公司名下的四套房屋（北京市顺义区天竺镇天竺花园天祥园11号楼一单元501室、北京市顺义区天竺镇天竺花园天祥园8号楼三单元401室、402室、北京市顺义区天竺镇天竺花园天祥园8号楼三单元502室）归顺鑫公司所有，并由天房公司配合过户到顺鑫公司名下。天房公司向一审法院提出反诉请求：1.判令顺鑫公司立即停止占用天房公司名下的涉案四套房屋，并立即腾空房屋交还天房公司；2.判令顺鑫公司按照同区域房屋租赁的市场标准向天房公司支付自2019年10月至实际交还之日期间的房屋占用费（按照每月24000元的租金标准计算）；3.本案诉讼费由顺鑫公司承担。一审法院认定事实：1990年代初，天房公司与华龙公司共同开发天竺花园项目的部分房屋，天房公司提供涉案四套房屋给华龙公司用作办公使用。2009年，顺鑫公司参加了上海东方国际商品拍卖有限公司组织的房产拍卖，1号标的即为涉案四套无证房地产相关权益。就本次拍卖，顺鑫公司取得以下资料：1.委托人亚洲证券有限责任公司破产管理人（甲方）与拍卖人上海东方国际商品拍卖有限公司（乙方）签订的《上海市拍卖业委托拍卖合同》，约定甲方自愿委托乙方拍卖涉案四套房屋，甲方保证委托拍卖标的是甲方所有或依法可以处分的，并提供有关证明文件资料，作为合同附件1的委托拍卖标的清单记载四套房屋无产权证、土地证。2.亚洲证券有限责任公司破产管理人于2009年5月15日向上海公立信房地产估价有限公司出具的《关于北京市顺义区天竺镇房产处置的函》，内容为：亚洲证券有限责任公司的前身为三峡证券有限责任公司，深圳华龙实业有限公司系三峡证券有限责任公司的股东之一。上个世纪九十年代中期，华龙实业与北京市天竺房地产开发公司（以下简称天竺房产）合作开发北京市顺义区天竺镇的房产，双方约定按出资比例分配开发出的商品房。华龙实业由于资金短缺，提出向三峡证券借款，三峡证券同意后，双方签订了《融资协议》。协议到期后，由于双方合作开发的天竺镇房产市场销售成绩不佳，华龙实业无法按期偿还上述借款，华龙实业遂提出用分配的上述商品房即天竺镇府前一街38号天竺花园天祥园8号楼3单元401室、402室、502室和11号楼1单元501室抵偿部分债务，由于此时三峡证券有意将公司总部从武汉市迁至北京市且部分员工已来北京办公或居住，三峡证券遂同意了华龙实业的抵债方案。双方约定待时机成熟后尽快办理过户手续。自1999年下半年始至今，三峡证券一直将上述四套房屋作为员工宿舍使用或出租，并负责交纳该房屋的物业管理费、供暖费、水费、电费、煤气费、电话费、房屋维修费等费用。由于华龙实业后来被吊销工商登记的原因，三峡证券一直无法办理过户手续。三峡证券以及更名后的亚洲证券数次催促天竺房产配合办理过户手续，天竺房产一直以种种借口拖延至今。2005年5月，中国证监会宣布亚洲证券被行政清算及托管，并指定成立亚洲证券有限责任公司行政清算组。2007年6月，亚洲证券被上海市第二中级人民法院宣布进入破产清算程序，并指定成立亚洲证券有限责任公司破产管理人。经查，上述房产大产证仍登记在开发商北京市天竺房地产开发公司名下，亚洲证券虽使用或出租十几年之久，但无法提供办理过户必须的《房屋销售合同》等证明文件。此间行政清算组及破产管理人曾找天竺房产约谈过户事宜，天竺房产要么避而不见，要么以种种借口无故拖延至今。2007年10月，我破产管理人委托贵公司进行实地评估并已出具评估草稿，价格区间在238-298万元之间，由于贵公司的估价是在房产和土地两证齐全的前提下考虑的，鉴于亚洲证券无法提供“两证”，甚至不能提供办理过户必须的《房屋销售合同》等证明文件，若委托有关拍卖公司进行相关权益的拍卖，已出具的评估草稿价格区间偏高，造成该房产的处置工作迟迟未有进展，故今特发函致贵公司，请贵公司结合该房产的实际情况，在考虑没有“两证”的前提下，能否就该房产相关使用权益拍卖事宜出具评估报告，并尽快回复。3.上海东方国际商品拍卖有限公司拍卖须知，其特别规定中记载的关于拍卖标的的介绍与《关于北京市顺义区天竺镇房产处置的函》一致，另注明本次拍卖标的是按其现状进行拍卖，竞买人在公告规定的咨询看样时间内有权了解标的情况，有偿获得文本资料，竞买人应在拍卖前自行认真考察或请专业人士鉴定，应对标的的质量及瑕疵了解清楚，竞买人对不了解的标的不要盲目竞拍，以免带来不必要的损失。一旦参与竞价某标的，即表明已对该标的完全了解，并愿承担一切责任及市场行情变化带来的风险；拍卖人对房地产的建筑质量、品质不承担任何保证责任和瑕疵担保责任；房地产标的拍卖成交后，委托方与买受人按有关政策规定各自承担税费，拍卖成交价格均不包含买受人在办理房地产转让中，按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用以及办理进户手续应付的费用。买受人凭《拍卖成交确认书》及委托方提供的有关文件自行到当地管理部门办理相关手续，自行办理水、电、煤等户名变更手续；拍卖成交后，买受人须当场签署《拍卖成交确认书》。本次拍卖的标的范围仅为该房屋产的相关权益，委托人及拍卖人均不负责办理该标的的过户手续，买受人只获得房产相关权益，无法获得房地产权证。由于该标的权益证明因年代久远及相关公司破产、吊销等原因已无法取得，故风险极大。如买受人在取得标的相关权益后，发生其他人对该标的的权益诉讼，由买受人自行解决，如买受人败诉，则买受人无条件将该标的权益交予胜诉方。该标的如有水、电、煤、物业管理费及有线电视等欠费，均由买受人自行了解并承担，如有人占用，买受人自行清场及相关事宜，部分房间钥匙遗失，买受人自行解决。由于委托方为破产管理人，清算结束即解散撤销，故拍卖所得款项无法退还，委托人及拍卖人均不退还该拍卖款项，故特郑重提醒竞买人充分注意风险。4.顺鑫公司2009年7月22日竞拍涉案四套房屋的《拍卖成交确认书》及付款发票，竞拍总价为75万元。案件审理过程中，一审法院向上海东方国际商品拍卖有限公司调取前述《上海市拍卖业委托拍卖合同》及拍卖须知的特别规定之外，还调取了一份2009年6月18日以天房公司名义向拍卖公司出具的《关于亚洲证券有限责任公司位于北京顺义区天竺镇部分房产的情况说明》。内容为：北京市顺义区天竺镇府前一街38号天竺花园天祥园的房产，系我公司上个世纪九十年代初与深圳华龙实业有限公司合作开发的房产，由于华龙实业无法按期偿还三峡证券有限责任公司（后更名为亚洲证券有限责任公司）的借款，华龙实业遂用天竺镇府前一街38号天竺花园天祥园8号楼3单元401室、402室、502室和11号楼1单元501室抵偿三峡证券部分债务。经了解，由于客观原因，上述房产至今尚未办理过户手续，仍登记在我公司名下。自1999年下半年始至今，三峡证券（亚洲证券）一直将上述四套房屋作为员工宿舍使用或出租，并负责交纳该房屋的物业管理费、供暖费、水费、电费、煤气费、电话费、房屋维修费等费用。以上情况属实，特此说明。落款处盖有“北京市天竺房地产开发公司”印章。天房公司对该印章的真实性不予认可，申请对公章真实性进行鉴定，并提交了工商登记档案中加盖的印章作为比对，两枚印章肉眼可见不同。顺鑫公司对一审法院调取的证据无异议，认为天房公司的鉴定申请与其无关，同意由法院作出认定。1995年12月28日，天竺花园天祥11号楼5层一单元501登记在天房公司名下；1996年12月3日，天祥8号楼3单元401、402、502登记在天房公司名下。2009年，顺鑫公司参加竞拍后，入住涉案四套房屋。现该四套房屋部分由其自住、部分对外出租。2019年，天房公司在进行资产清登时发现上述房屋由顺鑫公司占用，要求顺鑫公司腾退，顺鑫公司向一审法院提起诉讼，天房公司提出反诉。顺鑫公司认为其通过竞拍方式取得四套房屋的所有权，且已支付了对价，故四套房屋应属其所有。天房公司认为亚洲证券有限责任公司破产管理人拍卖涉案四套房屋属于无权处分，且顺鑫公司购买四套房屋不构成善意取得，故认为四套房屋为天房公司所有，要求顺鑫公司腾退并支付占用费用。一审法院认为：依据顺鑫公司提交的委托拍卖合同、特别规定、拍卖成交确认书及付款发票，以及一审法院向上海东方国际商品拍卖有限公司调取的委托拍卖合同、特别规定，可以认定2009年顺鑫公司竞拍了亚洲证券有限责任公司破产管理人委托上海东方国际商品拍卖有限公司拍卖的涉案四套房屋的相关权益，且明确知悉拍卖标的属无证房地产，明确知悉了竞拍风险。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。涉案四套房屋登记在天房公司名下，现无证据证明华龙公司或亚洲证券有限责任公司对涉案房屋享有处分权利，因此亚洲证券有限责任公司破产管理人无权拍卖涉案四套房屋的所有权。如前所述，顺鑫公司明知拍卖标的无房地产证、又以明显低于市场价值的价款竞得四套房屋的相关权益，而涉案房屋一直未办理产权转移登记，故顺鑫公司对涉案四套房屋不构成善意取得。顺鑫公司要求确认涉案四套房屋归其所有并要求天房公司协助其办理产权转移登记无事实和法律依据，一审法院不予支持。天房公司作为涉案四套房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其要求顺鑫公司腾退返还房屋具有法律依据，一审法院予以支持。关于房屋占用费用，因天房公司将涉案房屋交由华龙公司办公使用，对自己财产又疏于管理，直到2019年方才提出收回资产，后顺鑫公司与天房公司基于房屋产权产生诉讼。现产权纠纷经一审法院裁判，一审法院给予顺鑫公司合理的腾退期限，若顺鑫公司逾期不腾退，则应按同小区、同户型的市场租金标准向天房公司支付占用费用。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、顺鑫公司于判决生效之日起十五日内将北京市顺义区天竺花园天祥11号楼5层一单元501室、北京市顺义区天竺花园天祥8号楼4层三单元401室、北京市顺义区天竺花园天祥8号楼4层三单元402室、北京市顺义区天竺花园天祥8号楼5层三单元502室共四套房屋腾退返还给天房公司，若逾期腾退，则从逾期之日起按每套房屋每月五千五百元的标准支付房屋占用费至实际腾退之日；二、驳回顺鑫公司全部诉讼请求；三、驳回天房公司其他反诉请求。本院二审期间，顺鑫公司向本院提交调查取证申请书，要求调取1.天房公司，在涉案天竺花园小区房屋的原始登记台账及后续变更记录，证明华龙公司对小区内的房屋享有所有权。2.天房公司收到的其他法院发出的协助执行通知书，证明华龙公司在天竺花园小区的其他房屋已被法院处置。3.天房公司与华龙公司的判决，证明2009年前后，天房公司为规避责任，要求与华龙公司解除合作。本院经审查认为，顺鑫公司不能证明其要求调取的证据与本案争议焦点的关联性且其未在一审审理过程中提出，不属于法院调查取证的范围，故本院不予批准。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，2009年顺鑫公司竞拍了亚洲证券有限责任公司破产管理人委托上海东方国际商品拍卖有限公司拍卖的涉案四套房屋的相关权益，根据本案提交的拍卖相关证据，顺鑫公司作为竞买人知悉，移交材料中没有办理过户必须的《房屋销售合同》等证明文件、无法获得房地产权证，且已经被详细告知，标的权益证明因年代久远及相关公司破产、吊销等原因已无法取得，故风险极大。发生标的相关权益的纠纷后可能败诉而造成交还标的权益的风险。拍卖机构已经充分揭示了标的物风险，因此顺鑫公司对于拍卖标的属无证房地产，其无法最终取得标的物所有权应属于明知。本案中，拍卖标的竞拍总价为75万元。根据在案证据显示，2007年10月，房产和土地两证齐全的前提下涉案房屋评估的价格区间在238-298万元之间，远高于顺鑫公司取得涉案四套房屋的竞拍总价。交易价格亦可佐证顺鑫公司取得涉案四套房屋的相关权益并非所有权。涉案房屋一直未办理产权转移登记，天房公司系涉案四套房屋的所有权人，顺鑫公司应自天房公司要求其腾退时将涉案房屋予以返还。顺鑫公司要求确认涉案四套房屋归其所有并要求天房公司协助其办理产权转移登记无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，顺鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由北京顺鑫源泰投资顾问有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年五月三十一日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然