陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院           民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初5149号 原告：陕西凯泰投资管理有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：杨增斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁旭哲，陕西明萌律师事务所实习律师。      被告：陕西安顺物业管理有限公司，住所地：西安市碑林区。      法定代表人：史焕萍，该公司执行董事兼总经理。      被告：陕西安顺房地产集团有限公司，住所地：西安市碑林区。      法定代表人：张胜利，该公司董事长      委托诉讼代理人：徐守国，男，该公司员工。原告陕西凯泰投资管理有限公司（以下简称凯泰公司）与被告陕西安顺物业管理有限公司（以下简称安顺物业公司）、陕西安顺房地产集团有限公司（以下简称安顺地产公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯泰公司委托诉讼代理人索文利、袁旭哲、被告安顺物业公司法定代表人史焕萍、被告安顺地产公司委托诉讼代理人徐守国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告陕西安顺物业管理有限公司立即排除对原告位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX层编号为1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、23#的16个车位的使用妨害，停止所有限制原告使用车位的行为。2、请求依法判令两被告向原告赔偿损失230400元（按市场价400元每月计算，自2017年4月16日起至原告可实际使用车位之日，暂计算至2020年4月16日）。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告安顺物业以被告安顺地产已将原告位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室XX层编号为1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、23#的16个车位出售产权属于第三人为由，否认原告对于16个车位的合法产权，并多次在原告准备使用车位时阻挠原告对车位的使用，禁止原告车辆进入地下停车场，致使原告长期无法正常使用自有车位，也不能实现对车位的收益，故对被告安顺物业应依法排除对原告所有车位的妨害，并赔偿因其妨害行为给原告造成的损失。原告在取得本案16个车位所有权时被告知该16个车位此前没有任何买卖，但当原告向被告安顺物业提出使用车位时，被告安顺物业向原告出具了16个车位的《车位出售合同》。由于被告安顺物业的法定代表人及实际控制人史焕萍持有被告安顺地产的股份且与安顺地产的法定代表人及实际控制人张胜利系夫妻关系，被告安顺物业与被告安顺地产属于关联公司，原告认为被告安顺物业与安顺地产相互串通故意伪造《车位出售合同》，妨害原告正常使用车位。且经原告调查该合同签订后未办理产权变更手续。原告自2013年1月10日取得西安市碑林区柿园路35号1幢2单元2F101室地下车库的所有权。原告自取得车库所有权以来，被告安顺地产任由他人非法占有车库内车位，未向原告支付任何费用，原告一直未能实现对车库内车位的收益。根据我国物权法相关规定，为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告安顺物业公司辩称，原告起诉我公司限制原告使用车位与事实不符。一、我公司陕西安顺物业管理有限公司于2005年1月接管陕西安顺房地产集团有限公司开发建设的“安顺世纪广场—帝标大厦”前期物业管理服务，并正式签定了前期物业管理委托合同。 我公司是根据《物业管理条例》的规定为物业小区提供物业管理服务。物管服务中，公共安全管理服务就包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。二、有关原告所诉的争议产权16个车位的情况说明：自安顺物业接管地下一层停车位，2005年至2006年间，陆续有10位业主（相关16个车位，分别是1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13、14、15、16、23号）出示了与陕西安顺房地产公司签定的《车位出售合同》，并在物业办理了地下车位停车登记手续。近15年来业主使用车位正常，无权属争议。2019年11月原告突然持2F101产权证明要收回产权面积内车位，其中含有安顺地产已售的16个车位。原告与原车位使用人发生利益冲突。而原告采取极端措施，私设道闸路障安装在小区公共车库入口，物业再三劝说原告应在产权面积内维权，而原告势要强霸含有国家人防面积的整个地下一层。原告的霸凌行为激起民愤导致业主们情绪激动，双方争执不下，物业公司为维护小区公共安全秩序出面制止，并上报求助主管部门出面调解。三、事情经过：我公司从未有限制原告使用产权面积的行为，反而是原告自2013年1月就取得2F101所有权面积，一不告知物业，二不到物业办理相关收房手续，而是突然在2019年11月初强行在地XX道XX路障，雇佣保安围堵强占整个地下一层。因地下车库有部分车位产权有纠纷，原车位使用业主与原告多次发生争执，严重扰乱了帝标大厦业主们的正常生活安全秩序。我安顺物业，本着有理也要依法，维权也要守法的原则，多次告函劝解原告公司要依法保权，原告方代表态度强硬，拒不配合，仍采取保安聚众、强阻、强挡、强占的恶劣行为与业主激化矛盾。安顺物业只能依法报警，报备街办、社区，并联合众业主执行小区管理权，将原告私设小区公共区XX路障予以拆除，抵制原告公司恶行强占公共权益。但原告公司持续强势，拆后又设，增员围堵强档，妄想脱离物业管理，自主为大，势要将地下一层国家人防工程面积也要占为己有。由于小区院内路面停车位有限，原告公司的强霸行为造成小区车辆拥堵，我公司启动应急措施，限在物业备案过的业主名下车辆才能入院。而原告公司拒不到物业公司办理手续，无视物业管理规定。教唆员工及外来车辆拒不登记不备案，强行进入小区院内，不予放行就围堵大门（小区最重要的消防通道），造成业主们无法正常通行，民怨四起，争吵冲突不断，业主们频频报警，110每日出警频繁。为解决争端，化解矛盾，我公司多方求助，XX路XX社区主任、东关南街办主任、派出所所长、业主代表、物业法人与原告方代表，六方现场当面调解，原告法律顾问邓茹律师出面劝解，最终达成协商：1、有关争议车位的产权使用问题由凯泰公司依法维权解决；2、凯泰公司必须到物业公司办理正式的物管手续，双方同意将地下一层剩余的（17）个无争议产权车位，及物业提供的地面3个机动车位共20个车位，正式交付于原告公司使用并签定了《车位管理服务协议》。小区地下及地面停车秩序才得以恢复正常。四、有关原告所诉的争议产权16个车位我物业公司的立场说明：自原告2019年11月突然持产权证明要收回产权面积内所涉车位，我物业公司就一再劝解原告应依法维权，物业无异议。原告与原车位使用人的车位纠纷，物业也无权干涉。但决不能在物业公共服务区域内制造矛盾，有害公共安全秩序。《民典法》第九百四十二条规定：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。我公司依法行事，并无不当。五、我本人是陕西安顺物业管理有限公司法人，与陕西安顺房地产集团有限公司法人张胜利确为夫妻关系，原告因此就诬陷我公司与安顺地产串通故意伪造《车位出售合同》，无事实依据。《车位出售合同》是安顺地产与第三方业主所签定，相关凭据已交于原告，客观事实存在，我公司只是履行物业委托管理服务合同中的义务。六、我公司不存在限制、妨害原告使用车位的事实，对原告诉求的赔偿损失不认可；也不承担原告本案诉讼费。被告安顺地产公司辩称，陕西安顺房地产集团有限公司2001年开发建设了“安顺世纪广场—帝标大厦”。2003年竣工并投入使用。2005年至2006年间，我公司陆续出售地下车库16个停车位并交付使用。2006年9月25日因我公司开发的帝标大厦楼盘滞销，我公司无力支付中国银行贷款，无奈之下将楼盘未售出的剩余面积由法院拍卖以物抵债给了中国银行。抵债资产清算中法院将一层商铺面积500平方米的拆迁安置房及已售出的车位误判给了中国银行。经查实，高院在抵债面积中确实存在笔误，应予以纠正，2012年9月24日高院签发执行裁定书将拆迁安置的500平方米商铺面积返还给了拆迁安置户。而误判的已售车位产权因原告未主张所以未被提及。但已售车位遗留问题，中国银行及原告公司具知。因此中国银行过户给陕西凯泰投资管理有限公司地下一层2F101产权面积中客观事实存在已售出车位的产权争议纠纷。时隔10年之久，原告现在主张车位权益，因该16个争议车位涉及到众多第三方权属利益。而我安顺地产自2006年9月法院清盘剩余资产后，公司就遣散人员、停止运营、濒临破产，现公司账户被查封，法人被下达限制令，公司只有代理人一人兼职处理法人交办事宜。现已无人力及财力解决此纠纷，也无权要求第三方原车位买受人撤场。我公司希望在不激化矛盾的前提下，能与原告及第三方协商解决此争议。经审理查明，本市XX路XX号XX广场（安顺帝标大厦）系被告安顺地产公司开发建设。2005年1月10日安顺地产公司与安顺物业公司签订《前期物业管理委托合同》，安顺地产公司将帝标大厦A座及B座委托给安顺物业公司实行物业管理。2005年6月至2006年8月期间，被告安顺地产公司先后与十名案外人签订车位出售合同，将“帝标大厦”地下一层停车位16个（车位编号分别是1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13、14、15、16、23号）出售给10名案外人。上述车位出售合同签订后，安顺地产公司向10名案外人交付了16个停车位。2010年6月18日原告凯泰公司通过拍卖取得安顺世纪广场（安顺帝标大厦）在建工程所有权约50322.2平方米（后补正为49944.94平方米）的房产及其所占有的相应面积的土地使用权。2013年1月10日原告取得帝标大厦2单元2F101室所有权证书，该2F101室位于帝标大厦地下一层，该所有权证书面积内含安顺地产公司已出售给10名案外人的16个停车位。原告通过竞拍取得帝标大厦相应面积房产并入住后，一直未与安顺物业公司签订物业服务合同。2019年11月原告未与安顺物业公司沟通即在XX大厦XX层XX道闸，主张自行管理地下一层其自由产权面积。该行为与已购买16个车位的小区业主发生冲突。被告安顺物业公司出面制止原告的行为，并拆除了原告设置的道闸。但拆除后原告又重新设置道闸。后安顺物业公司禁止未办物业登记手续的车辆进入小区，相关人员则将禁入车辆停放在小区入口造成小区出入口阻塞。此期间原告与安顺物业公司、小区相关业主不断发生争执，小区通行秩序受到较大影响。后经街道办事处、社区、派出所、区物业办与原告、安顺物业公司及相关业主协调，原告同意到物业公司办理物管手续，安顺物业公司同意将地下一层17个无产权争议车位及地面3个机动车位交付原告使用并签订《车位管理服务协议》。2019年12月17日原告与安顺物业公司签订《地下停车位委托管理服务协议》。2020年1月1日原告与安顺物业公司签订《前期物业服务合同》。2020年12月1日安顺物业公司发布公告：安顺物业公司于2020年12月31日撤出帝标大厦物业管理服务。以上事实，根据原告提交的陕西省高级人民法院（2006）陕执二公字第6-12、第66-1号民事裁定书、移交清单、移交备忘录、拍卖成交确认书、安顺世纪广场房产登记明细表、涉案地下车库房屋所有权证、地下一层平面图、帝标大厦整体设计图、被告安顺物业公司与原告发生争执的视频资料及照片、2020年9月4日地下车库实地考察视频资料、本案涉诉16个车位的出售合同10份、《地下停车位委托管理服务协议》、被告安顺物业公司提交的《前期物业管理委托合同》、《地下停车位委托管理服务协议》、车位移交及争议车位《车位买卖合同》签收单、《前期物业服务合同》、地下一层房屋面积平面图、2019年11月安顺物业公司公示的相关函告、原告私设道闸引发矛盾的相关照片及收据、被告安顺地产公司提交的（2012）陕执监字第26号执行裁定书，并综合原、被告陈述、答辩予以确认。本院认为，原告取得涉案的帝标大厦2单元2F101室产权之前，案外人因安顺地产公司的出售行为取得了16个争议车位的占有权。原告取得上述2F101室产权后，其并未实际占有上述16个争议车位，原告的所有权与案外人的实际占有之间发生冲突，原告如以其他方式不能取得争议车位的占有时，只能通过诉讼形式解决其与案外人的权属纠纷。但原告却试图以自力救济的方式强行取得对争议车位的实际占有，其行为必然引发与小区相关业主的冲突，扰乱小区的正常秩序，其行为不具有正当性和合法性。安顺物业公司作为帝标大厦的物业服务企业，有维护小区通行秩序的职责。安顺物业公司阻止原告的相关错误行为，对其私自设立的道闸予以拆除，其行为并无不妥。因原告的相关行为不具有合法性，安顺物业公司的行为并未造成对原告权利的妨碍。原告要求排除妨碍、要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。本案系排除妨碍纠纷，因被告安顺地产公司出售停车位的行为给原告造成何种损失，原告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条的规定，判决如下：驳回原告陕西凯泰投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4756元由原告陕西凯泰投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 员    李军安    二〇二一年五月六日  书 记 员    李晨鹏      1