四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川07民终1560号 上诉人（原审原告）：何云龙，男，汉族，生于1967年6月25日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：金勇，四川联衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李波，男，汉族，生于1985年1月26日，住四川省射洪县。 被上诉人（原审被告）：刘强，男，汉族，生于1994年7月11日，住四川省安县。 上诉人何云龙诉被上诉人李波、刘强房屋租赁纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人何云龙及其委托诉讼代理人金勇，被上诉人李波到庭参加诉讼。被上诉人刘波经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何云龙的上诉请求：一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初3177号民事判决第一、二、三项判决，改判被上诉人李波、刘强向上诉人何云龙支付租金148856元，并承担逾期支付违约金（以148856元为基数，按照月利率2%从2019年12月21日起计算至租金付清之日）；二、本案的一二审诉讼费用由被上诉人李波、刘强承担。事实与理由：1.上诉人不存在过错，一审法院要求上诉人承担30%的租金是错误的，且《门面房屋租赁协议》第四条约定了上诉人可以采取断电等合理方式催收房租，且被上诉人刘强前期存在多次拖欠租金的行为；2.被上诉人李波、刘强未在一审中抗辩使用保证金抵扣租金，在其未提出反诉的情况下，一审法院主动使用保证金抵扣房屋租金无事实基础且违反了《门面房屋租赁协议》的约定中门面保证金不作抵扣租金，同时本案不存在重复主张保证金和违约金的问题。 被上诉人李波答辩称：1.被上诉人虽然未及时缴纳房屋租金，但是也在和上诉人何云龙积极沟通，房租交到2019年12月底，但是11月底就开始断电导致被上诉人无法经营酒吧，后在2020年1月遇到疫情就无法开展营业，上诉人何云龙存在过错；2.被上诉人经营的酒吧无法营业后，要求搬运东西，上诉人何云龙也不准使用电梯，导致社区和警察的介入；3.尽管对一审判决有异议，但是基本公平公正，押金应当抵扣租金，且认定上诉人何云龙存在过错合情合理。综上一审判决基本公正，请求法院依法维持。 何云龙向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告之间的《门面房屋租赁协议》；2.请求判决被告李波、刘强向原告支付自2019年12月21日起至《门面房租租赁协议》解除之日止的租金（租金标准：22470元/月，截止2020年5月20日，欠付租金为：112350元）；3.请求判决被告李波、刘强向原告支付自2019年8月20日起至租金全部付清之日止的逾期付款违约金（计算方式：以尚欠租金为基数，按照月息2%计算，截止2020年5月20日，违约金为：20315.34元）；4.请求判决被告李波、刘强向原告支付自《门面房屋租赁协议》解除之日起至房屋腾退之日止的逾期占地使用费（计算标准：以房屋租金22470元/月计算）；5.请求判决被告李波、刘强向原告支付律师代理费6000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求第4项为“请求判决被告李波、刘强自《门面房屋租赁协议》解除之日起3日内腾退房屋，逾期未腾退的，则向原告支付逾期占地使用费至实际腾退之日止（计算标准：以房屋租金22470元/月计算）。” 一审法院认定事实：2018年9月21日，何云龙（甲方）与刘强（乙方）签订《门面房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于绵阳市房屋（部分场地，双方确定为600平）出租给乙方。租期3年，自2018年9月21日至2020年9月20日。乙方需缴纳履约保证金67737.6元。该房屋第一年（2018年9月21日至2019年9月20日）租金为252000元，第二年（2019年9月21日至2020年9月20日）租金为269640元，第三年（2020年9月21日至2021年9月20日）租金为291211元，另约定保证金、首期租金在协议签订之日付清，后续租金乙方需在每次租期前（十二个月）提前一个月足额付清（付款方式：年付）。……四、违约责任1、乙方同意若乙方未按本协议约定时间、金额付清（或拖欠）房租及本协议约定等费用的……，经甲方催收三日内仍未足额付清时，无论乙方是否已付清水电、房租等费用，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求相关单位停止向该房屋提供水电等、也可采取限制经营停业、关闭电梯（或其它设施）或锁门等措施催收房租等（催收期间，房租及本协议约定等费用按协议标准计算），所欠费用从应付之日起至付清之日止，每逾期一日，乙方按所欠款项总额的日千分之五每日向甲方支付滞纳金，甲方并有权解除本协议、收回该房屋等，由此造成的一切损失即违约责任等全部由乙方承担，乙方同意并对此不持任何异议。……乙方在此明确同意并承诺，租赁期或协议解除、终止，若有上述任何违约情形、行为发生，视为乙方单方主动放弃、解除本协议，甲方有权随即解除本协议、收回该房屋，乙方同意本协议提前解除并承担以下违约责任：按本协议租金标准向甲方支付、补足已享用的租赁期间减、免的租金额或其他费用（若有），按所欠款项总额的日千分之五每日向甲方支付滞纳金，除所剩房租及保证金视为违约金不予返还外，乙方同意按本协议终止时六个月房租的标准赔偿因违约行为给甲方或第三方造成的损失，并由乙方承担一切经济、法律等责任，不足抵付的甲方有权对乙方的公司及本协议个人继续追讨，追偿应付款项及违约金、损失等由此产生的所有费用包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费、执行保全费等全部由乙方承担，乙方知晓、同意并对此不持任何异议……。2018年9月20日，何云龙收取刘强保证金67737.6元、电梯使用费等1449元。 2018年9月21日，何云龙（甲方）与刘强（乙方）就关于动产与不动产的划分、使用电梯须知、相关费用、装修等签订《房屋租赁补充协议》。2019年2月1日，刘强向何云龙出具《承诺书》，刘强因欠付房租一事进行承诺并保证“从2019年2月1日起按所欠金额126000元计算至该款全额付清之日止，每逾期一日，按所欠款项总额的日千分之二点五每日向甲方支付滞纳金，并同意甲方保留停止向该房屋提供水电、关闭电梯（或其他设施）等服务、或锁门以及解除租赁协议、收回该房屋等措施权利，由此造成的一切损失及违约责任等全部由我方承担，与甲方无关。”2019年3月2日，刘强就欠付房租再次向何云龙作出承诺并出具《承诺书》。2019年9月27日，何云龙与刘强就房屋租金、公共区域及房屋装修等签订《房屋租赁补充协议4》。2019年10月7日，李波作为刘强合作承包经营音乐吧的合伙人，同意加入《门面房租租赁协议》并履行承租人的权利义务。2019年10月24日、2019年11月9日等何云龙多次通过短信向刘强、李波催收房租。2020年5月13日，何云龙因本案委托四川联衡律师事务所金勇律师，为此支付代理费6000元。2020年7月9日，何云龙与刘强、李波签订《房屋移交》，就房屋移交、房内物品及装饰装修等进行约定。庭审中，何云龙、李波均认可《门面房屋租赁协议》已于2020年7月9日解除，李波、刘强已交租金的租期为2019年12月20日。何云龙自认从2019年12月3日始至2020年7月9日止对案涉房屋进行停电。 本案审理过程中，原告何云龙向本院申请以18万元为限对被告李波、刘强名下存款予以冻结，或查封、冻结其相应价值的财产。为此原告何云龙支付了保全费1420元。 一审法院认为，本案事实清楚，案涉《门面房屋租赁协议》及补充协议等系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方应当如实履行合同确定的权利义务。双方均确定《门面房屋租赁协议》已于2020年7月9日解除并退还房屋，被告李波、刘强未交2019年12月21日至2020年7月9日房屋租金。根据《门面房屋租赁协议》约定，承租方应当提前一个月付清下一年度租金，经何云龙多次通过短信催收，并基于之前多次拖欠租金的情况下，何云龙于2019年12月3日对案涉房屋采取停电的方式进行催收房租，直到2020年7月9日案涉房屋均处于停电状态。一审法院认为，合理的催租方式可以有效地保护债权人权益，但二被告承租案涉房屋经营音乐吧，长期停电势必导致音乐吧无法正常经营，加之双方无法友好和谐沟通解除房屋租赁合同，必然导致双方损失扩大。原告何云龙主张2019年12月21日至2020年7月9日房屋租金共计148856元，法院认为被告李波、刘强负担房屋租金的70%适宜，即104199.2元。 关于违约金，原告何云龙主张自2019年8月20日起至租金全部付清之日止的逾期付款违约金，按照月息2%计算。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，案涉《门面房屋租赁协议》约定了违约金又约定了定金，何云龙收取了67737.6元保证金又主张违约金系重复主张，且明显超过原告损失，相应保证金应当从欠付租金中予以扣减。违约金应当以所欠租金104199.2元从2019年12月21日起按照一年期贷款市场报价利率四倍计算至付清之日止。 关于其他损失，因《门面房屋租赁协议》已于2020年7月9日解除，被告李波、刘强退还了房屋，故不存在逾期占地使用费。原告何云龙主张代理费6000元，符合双方合同约定，法院予以支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下：一、被告李波、刘强在本判决生效之日起十日内向原告何云龙支付租金36461.6元；二、被告李波、刘强在本判决生效之日起十日内向原告何云龙支付违约金（违约金以104199.2元为基数按照一年期贷款市场报价利率四倍从2019年12月21日起计算至付清之日止）及代理费6000元；三、驳回原告何云龙的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人双方均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审审理查明的一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案中相关事实发生和起诉均在2021年1月1日前，应当适用当时的法律和司法解释的规定。本案争议的焦点在于上诉人何云龙是否对租金损失存在过错以及履约保证金是否应当抵扣租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，合理的催租方式可以有效地保护债权人权益，《门面房屋租赁协议》中约定采取断电的方式催收租金本身有违上述规定，且二被上诉人承租案涉房屋经营音乐吧，长期停电势必导致音乐吧无法正常经营，加之双方无法友好和谐沟通解除房屋租赁合同，必然导致双方损失扩大，故双方对于租金损失均有过错。故一审法院认定被上诉人李波、刘强负担房屋租金的70%，上诉人何云龙负担房屋租金的30%，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，《门面房屋租赁协议》中约定的履约保证金是为被上诉人刘强全面履行协议的履约担保，应当在违约时和违约金择一选择适用，其约定将履约保证金不作抵扣租金、利息和其它用途本身有违上述规定。同时被上诉人李波在一审中抗辩将履约保证金进行抵扣，故一审法院将履约保证金作为租金进行抵扣并不违反上述法律规定。 综上，上诉人何云龙的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，审判结果正确，但错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条不当，本院在予以纠正的基础上维持一审判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3277元，由上诉人何云龙负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  向 茜 审 判 员  冯小娇 审 判 员  陈建明 二〇二一年五月二十日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  寇祈依