安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初1134号 原告：安庆大发物业管理有限公司,住所地安徽省安庆市迎江区皖江大道888号大发宜景城一期小区21号楼一层。 法定代表人:章永清。 委托诉讼代理人：张亮香，公司员工。 委托诉讼代理人：叶朗，安徽益上律师事务所律师。 被告:马宗琪,男,1971年1月4日出生,汉族,户籍地安徽省安庆市迎江区,现住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：程小四,女,1974年5月23日出生,汉族,户籍地安徽省安庆市迎江区，现住上海市浦东新区。 原告安庆大发物业管理有限公司与被告马宗琪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安庆大发物业管理有限公司委托诉讼代理人张亮香、叶朗，被告马宗琪及其委托诉讼代理人程小四到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费6400元（自2015年12月1日至2021年6月30日，详见后附表）、能耗费3098元（自2015年6月1日至2021年6月30日，详见后附表），合计9498元；2.请求被告支付原告违约金19008元（按日千分之二，暂二期12栋604室自2015年11月1日至2021年6月30日，后直至计算至缴清，详见后附表）；3.一切诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年11月20日被告与公司签订了《前期物业服务协议》,该合同约定,由原告向被告所居住的大发宜景城小区提供物业服务,另合同约定被告按房屋面积向原告支付物业管理费用,缴费时间为:每年1月份和7月份分别收取上下半年物业费,逾期缴费的从逾期之日起按每天干分之二交纳违约金。被告系原告提供服务管理的大发宜景城小区二期12栋604室业主,该户房屋面积为106.13平方米,按合同约定物业费为每平方米0.9元,即每月物业费：95.52元，并约定被告如逾期未付款，则按照日千分之三向原告支付违约金；能耗费为高层0.4元/平方米，多层0.2/平方米，被告自2015年12月至2021年6月共拖欠物业费6400元，自2015年6月至2021年6月共拖欠能耗费3098元；原告依约履行了物业服务义务，但自2015年12月起，被告未向原告缴纳物业费，原告多次催要，被告也以各种理由推诿拒不缴纳，现原告自认将违约金标准降低为日千分之二。被告的拒缴行为违反了双方约定，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望法院判如所请。 被告辩称，1.请求法院驳回原告的诉讼请求;2.诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、事实经过：2016年1月20日答辩人家中卫生间第一次发生漏水，答辩人通知原告大发物业公司，大发物业反馈会安排修理，但未有动静，期间卫生间一直在漏水，家中摆满了接水器皿，造成答辩人精神困扰，答辩人曾多次寻找原告大发物业解决漏水事宜，但原告大发物业态度敷衍，表示有时间会安排修理，但一直未作处理；2017年2月4日（正月初八），答辩人家中卫生间发生大面积漏水，答辩人再次寻找原告大发物业，同样未有回应，一直尚未维修；2019年2月4日（大年三十）答辩人家中卫生间再次发生大面积漏水，厨房也发生漏水，造成卫生间线路及电器全部损坏，答辩人生命安全及财产遭到侵害，多次寻找原告大发物业无果，漏水现象至今一直存在，原告大发物业一直未作处理。因原告大发物业一直不作为，一拖再拖，从未主动沟通协商处理漏水问题，管理严重失责造成答辩人经济损失及精神困扰，未履行物业管理服务义务，将事态扩大化，否则不会发生今日之严重后果。 二、原告大发物业起诉状所述“原告依约履行物业服务义务……”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的： 原告未依约履行物业服务义务。 （1）根据双方签订的《前期物业管理服务协议》（简称物业服务协议）第一页第四条甲方权利义务中明确写明“制止违反本物业各类管理办法行为”以及第二条物业管理服务内容第（六）条房屋装饰装修管理“1.根据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）等相关法规制度对本物业房屋装饰装修进行管理；2.履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务；对违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告。” 原告大发物业在楼上业主装修卫生间时防水处理未通知到答辩人，未尽到物业公司应尽的监督职责，这是失责其一；楼上业主在装修过程中私自将马桶等设施移位，改变了房屋的原有使用功能，从而改变了原有的排水设施及功能造成后期的多次漏水发生，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》，也违反了物业服务协议相关管理规定与要求，答辩人在装饰装修房屋时，严格遵守《房屋装饰装修管理协议》，在原告大发物业的监督下花费一周时间严格做好防水，也按要求未改变共用部位、共用设施的使用功能，答辩人按照物业服务协议履行职责，原告大发物业为何不一视同仁，监督楼上业主做好防水处理，为何不按照物业服务协议履行对违章装修行为进行劝阻、制止的义务，原告大发物业没有及时予以制止或采取有力措施要求楼上业主及时改正，恢复马桶原有位置，恢复户内原有的房屋使用功能，停止对共用管道设施的民事侵权行为，原告大发物业明显未履行物业服务合同义务，这是失责其二。 （2）根据双方签订的物业服务协议第一页第一条甲方权利义务中明确写明“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，协议第二条中明确房屋共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管等。 根据物业服务协议原告大发物业有义务进行对房屋共用部位的维修，但是原告大发物业在得知业主房屋漏水，未及时协商解决，主动维修，而是以无所谓、不管不顾的态度来对待业主，根据物业服务协议第三条中关于物业管理服务质量中：共用部位、共用设施完好、无破损；小修：1.小修不过夜；2.当日不能完成另行约定维修时间。急修：1.紧急情况下立即到场；2.一般水电维修24小时完成；事实反映原告大发物业提供的物业管理服务质量未达到物业服务协议上要求，原告大发物业在履行合同义务的时候，不完全履行合同义务。因此，原告大发物业违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。根据协议内容“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，本人保留提出异议的权利。 三、事实并非原告大发物业起诉状所述“原告多次催要被告以各种理由推诿不缴纳物业费”。 原告大发物业起诉前曾打过电话要过物业管理费，答辩人就向其反映问题：一是卫生间漏水导致卫生间线路、电器全部损坏，需要修理更换；二是楼上业主私自改变马桶位置导致屋顶多次落水，要求物业督促恢复原位；答辩人曾不止一次明确表示，只要解决上述问题，答辩人立刻缴费，但大发物业工作人员对卫生间漏水之事置若罔闻，以各种理由搪塞，主观臆想答辩人以此故意拖欠物业费，还多次以向法院起诉为由恐吓答辩人。本着解决问题的态度，期间答辩人多次前往大发物业服务中心欲与物业领导反映情况、沟通协商处理，大发物业工作人员多次以领导不在为由拒绝答辩人与大发物业领导协商。时隔三年之久，大发物业没有任何作为，足以表明原告大发物业没有解决问题的诚意以及服务业主的理念，而不是起诉状所说的“原告多次催要被告以各种理由推诿不缴纳物业费”，答辩人及家人是知法守法的公民，从未有故意不缴纳物业费的想法，是原告大发物业未履行管理服务义务在前。 四、原告起诉状所说关于能耗费的收取，双方并未签订任何协议。 根据双方签订的物业服务协议第四条物业管理服务费用中明确物业服务费标准按建筑面积每月每平方米收取；小高层／高层0.90元每月／㎡;双方签订的协议中未另见关于能耗费收取的约定，原告起诉状所述“2014年11月20日被告与公司签订了《前期物业服务协议》，该合同约定……能耗费为高层0.4元／平方米，多层0.2元／平方米，”与事实不符。 五、前期物业服务费，部分已经超过了诉讼时效。 原告大发物业于2021年元月28日向法院起诉，主张的物业服务费起止时间为2015年12月1日至2021年6月30日，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。”的规定，因此对于2018年元月28日前的物业服务费应当予以驳回。 综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，收取足额服务费显失公平。答辩人请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正！原告（大发物业管理有限公司）违反《前期物业服务协议》、《物业管理条例》等，没有完全履行合同，答辩人认为，由于原告违约在先，违背诚实守信原则；原告收取业主的违约金也就明显违背公平原则。而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费。因此，原告没有理由收取足额物业费，更没有理由收取业主的违约金。 请法院公正判决！ 当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照复印件、被告身份证复印件、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约，被告质证无异议，本院予以确认；对原告提交的大发物业公司物业服务费收支情况公示表及公示照片,被告表示不清楚,本院经审查后对该证据予以确认;对原告提交的赔偿协议及被告提交的程小四的病历,本院对其真实性予以认定,但无法证明与本案存在关联性。 根据以上认定的证据并结合当事人陈述，本院查明案件事实如下： 2014年11月20日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费标准按建筑面积每月每平方米收取，其中：多层0.78元每月每平方米，小高层/高层0.90元每月每平方米，别墅、叠加、洋房、连排1.32元每月每平方米，商业1.50元每月每平方米；乙方（即本案被告）缴纳费用时间为交房入伙时缴纳半年费用，以后每半年预收一次；每次交纳费用时间为每年1月份和7月份，分别收取上、下半年物业费。受有关部门或单位的委托，甲方（即本案原告）可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府规定或企业标准收取。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。 另查明，被告系安庆市迎江区大发宜景城二期12栋604室业主，其房屋建筑面积为106.13平方米，被告每月应交物业费95.52元、能耗费42.45元。 协议签订后，原告提供了相应的物业管理服务，但被告分别自2015年12月1日、2015年6月1日起，未按协议约定支付物业费、能耗费，计算至2021年6月30日，被告拖欠原告物业费6399.84元（95.52元/月×67个月）、能耗费3098.85元（42.45元/月×73个月）。欠缴物业费经原告发函催要，被告仍未缴纳，故原告诉至法院。 本院认为，1.原、被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。原告作为物业管理企业依约提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应按协议约定履行缴纳物业费的义务。被告拖欠原告自2015年12月1日起至2021年6月30日的物业费6399.84元、2015年6月1日起至2021年6月30日的能耗费3098.85元构成违约，应承担相应违约责任，原告要求被告支付拖欠的物业费6400元的诉讼请求，本院根据查明的数额6399.84元依法予以支持，能耗费3098元的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以支持;2.被告辩称其因房屋漏水问题一直未得到处理而未交物业费,本院认为,房屋漏水问题不在物业管理范畴,因房屋质量问题或因其他业主原因导致财产损失的,被告可另行主张权利,被告以此为由拒交物业费无法律依据,本院不予支持;3.关于能耗费，本院认为，能耗费系物业服务企业在履行物业服务协议过程中必然产生的费用，被告接受物业服务，即应当交纳相应费用，且原告按照0.4元每月每平方米收取能耗费亦未超出当地同类物业服务企业及当地政府文件规定的收费标准，本院对该条答辩意见不予认可；4.关于前期物业费的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”规定，原、被告之间的前期物业管理服务协议一直处于持续的履行状态，且原告分别于2016年11月、2017年3月、2018年4月向被告发函催要物业费、2021年3月5日向本院申请诉前调解，诉讼时效发生中断，故原告诉求被告支付2015年12月1日起至2021年6月30日的物业费未超出诉讼时效，本院对该条答辩意见不予认可；5.原告无充分证据证明因被告拖欠物业费造成原告损失及损失金额，原告要求被告支付违约金19008元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第五百零九条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告马宗琪于本判决生效之日起十日内给付原告安庆大发物业管理有限公司2015年12月1日至2021年6月30日物业费6399.84元、2015年6月1日至2021年6月30日能耗费3098计，合计9497.84元； 二、驳回原告安庆大发物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费513元，减半收取256.5元（原告已预交），由原告安庆大发物业管理有限公司负担171元，被告马宗琪负担85.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 程 欢 二〇二一年五月十三日 书记员 胡颖卓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。