贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1543号上诉人（原审原告）：贵阳市南明区卡莎米亚酒店，住所地贵州省贵阳市南明区花果园项目T区5栋16-17层1-38号。经营者：粟庶。委托诉讼代理人：杨海刚，贵州诺雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴启凯，男，1965年12月3日出生，汉族，住四川省岳池县。上诉人贵阳市南明区卡莎米亚酒店（以下简称：卡莎米亚酒店）因与被上诉人吴启凯房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序并由审判员独任审理本案，现已审理终结。上诉人卡莎米亚酒店向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、在庭审过程中，被上诉人没有表示过不同意利用房屋装修的残值。且在庭审前，上诉人已经将案涉房屋连同装修交付给了被上诉人，被上诉人已经接收了案涉房屋以及案涉房屋的装修，被上诉人亦未当场提出不同意利用房屋装修，应当视为被上诉人同意利用案涉房屋的装修残值，上诉人的交付义务已经履行完毕。退一万步讲，就算被上诉人在庭审时表示过不同意利用装修残值，但直至庭审时，上诉人将案涉房屋及装修残值全部交付给了被上诉人的时间已经长达一个多月，被上诉人却依旧未对案涉房屋等进行重新装修或者恢复为毛坯的状态，其行为已经表明同意利用装修残值；其在庭审中做出的不同意利用装修残值的意思表示是虚假的、不真实的，原审法院不应当仅因被上诉人的说辞而错误判断.上诉人遭受了装修损失，被上诉人获得了财产性利益，且上诉人的损失与被上诉人的获利之间有因果关系，被上诉人获得该利益亦无任何法律依据，根据《民法通则》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，被上诉人应当将相应利益返还。二、案涉《房屋租赁合同》系被上诉人和其他业主共同制作的合同，属于被上诉人设定的格式合同，在该合同中逾期15日支付租金就不退还房屋押金（保证金）的条款不利于上诉人，应当利用格式条款相关规定支持退还上诉人押金；且房屋押金的性质为当承租人到期未按时足额支付租金或对房屋有毁损时的一种补足性措施，并非承租人因违约而造成违约的违约金，逾期支付租金不属于不退还押金的理由。综上，原审认定事实错误，应依法撤销原判并依法改判。被上诉人吴启凯二审答辩称，装修残值是要求上诉人拆除，上诉人同意拆除但没有拆除。因上诉人违约在先，故违约金不予退还，合同已经注明清楚。原审原告卡莎米亚酒店向原审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告装修费用等共计19628.42元；2.判令被告返还房屋保证金3000元；3.诉讼费用由被告承担。原审法院经审理认定事实如下：2015年8月18日，原告以刘树君（发包人、甲方）名义与贵州黔尚美居装饰工程有限公司（以下简称黔尚美居公司，承包人、乙方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定甲方将花果园Ｔ1区5栋16、17层，面积3000ｍ”的装饰装修工程，采用部分包工包料的方式发包给黔尚美居公司进行施工，合同预算价款为1387223元。2016年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）补签《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于贵阳市南明区的涉案房屋（建筑面积38.84㎡）出租给乙方使用，租赁期限为：10年，自2016年7月1日至2026年6月30日止；租金标准为：第一年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金30元／月／㎡，第二年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金35元／月／㎡，第三年（2018年7月1日至2019年6月30日）租金40元／月／㎡，以后每两年递增；在签订该房屋租赁合同之日，乙方应向甲方缴纳履行该合同的保证金（相当于3个月租金）3000元，保证金不能充抵房租，本合同解除或终止时，如乙方无违约，房屋租赁保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方。付款方式为3个月一次，乙方应于到期前10日内付给甲方。2018年7月1日起付款方式为半年一次，乙方应于到期前10日内付给甲方；乙方不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并不退还保证金。并约定乙方可对承租房屋进行装修，在不破坏建筑主体结构的前提下，甲方同意乙方对房屋进行整合改造。租赁期满，该房屋装饰装修归甲方所有，属于可拆除的空调、灯饰等，乙方可自行拆走，但必须不得损坏原房屋墙面、结构等，如有损坏，必须恢复。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年8月7日，原告通过跨行汇款方式向被告支付保证金3000元。合同履行过程中，因原告自2018年7月1日起未支付被告租金，被告遂起诉至原审法院。经审理，原审法院于2018年9月26日作出（2018）黔0102民初9685号民事判决书，判决解除双方所签《房屋租赁合同》，并判决本案原告于判决生效后10日内将案涉房屋腾空返还本案被告。判决生效后，因本案原告未履行上述义务，本案被告向原审法院申请执行。2019年7月17日，经原审执行，本案原告将案涉房屋交付本案被告后，起诉至原审法院，提出如前诉请。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方于2016年7月23日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，属合法有效合同。现原告起诉要求被告立即支付原告装修费用等19628.42元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”之规定。因双方所签《房屋租赁合同》后系原告违约导致租赁合同解除，且被告当庭对剩余残值表示不同意接收利用。故原告的该诉请于法无据，原审不予支持；对于原告要求被告返还房屋保证金3000元的主张。双方所签《房屋租赁合同》约定：“原告不按照约定支付保证金或租金达15日，被告有权单方解除合同，收回该房屋，并不退还保证金。”该《房屋租赁合同》系原告未按照合同约定支付租金，构成违约，导致被告起诉后，经原审审理已判决解除。故原告的该主张不符合合同约定，原审不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审判决：驳回原告贵阳市南明区卡莎米亚酒店的全部诉讼请求。案件受理费392元，减半收取196元，由原告贵阳市南明区卡莎米亚酒店负担。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，在被上诉人吴启凯另案起诉卡莎米酒店房屋租赁纠纷案中原审法院已于2018年9月26日作出（2018）黔0102民初9685号民事判决，依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。现卡莎米酒店起诉要求吴启凯支付租赁房屋期间的装修费用19628.42元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，因案涉租赁合同系卡莎米酒店租赁期间拖欠租金而被依法解除，且本案中吴启凯表示不同意接收剩余装修残值。因此，卡莎米酒店要求吴启凯支付装修费用的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。关于房屋租赁保证金3000元是否应当退还的问题，案涉房屋租赁合同约定：“乙方（卡莎米酒店）不按照约定支付保证金或租金达15日，甲方（吴启凯）有权单方解除合同，收回该房屋，并不退还保证金”，该合同条款系双方对于保证金性质和退还条件的约定，并非单方制定而未经对方协商达成的免除一方责任或加重对方责任的格式条款，该条款对双方当事人具有法律约束力。现因卡莎米酒店在租赁期间拖欠租金而依法解除该租赁合同，根据前述条款约定，卡莎米酒店无权要求吴启凯返还租赁保证金，故对卡莎米酒店的该项诉请，本院亦不予支持。综上，卡莎米酒店的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942元，由上诉人贵阳市南明区卡莎米亚酒店负担。本判决为终审判决。审判员  颜云二〇二一年五月十二日书记员  雷迪