文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终1753号上诉人（原审被告）：孙琴媛，女，1950年11月12日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：唐丽艳，江苏三诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王术锋，男，1972年9月27日生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：周珩，江苏鼎助律师事务所律师。上诉人孙琴媛因与被上诉人王术锋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2020)苏0206民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙琴媛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王术锋的诉讼请求。事实与理由：1.双方租赁合同于2018年12月期满终止，双方都知晓案涉房屋即将拆迁，其明确表示不再继续签订。2.其向王术锋交付案涉房屋时，房屋刚刚建造完工和全面装修，王术锋对案涉房屋进行装修的事实证据不足，一审对装修情况未予查明，一刀切地将非住宅房屋征收补偿协议中有关房屋装修及附属物的评估费用及装修补贴以分配拆迁利益为名，在双方之间对半分配，缺乏事实依据，亦对其不公。3.停产停业损失补偿是指因征收房屋造成停产停业的直接损失，而非间接损失或者赔偿。本案双方租赁合同已经期满终止，双方拆迁补偿金额协调中并未提及有关王术锋的停产停业损失。事实上，同地段拆迁中，未出租经营的业主亦获得了与本案同样的停产停业损失补偿。综上，因双方拆迁时不存在租赁关系，王术锋无权主张拆迁利益，也无原告主体资格。即使王术锋可以分配拆迁利益，一审对各项拆迁利益的分配亦存在不公。王术锋辩称，1.双方的租赁关系并未终止，而是因为案涉房屋被政府征收而终止。在原合同到期之后孙琴媛仍接受其支付的房屋租金，应视为双方就续租达成一致意见，租期为不定期租赁，故双方的租赁关系并未终止。2.关于是否存在其对案涉房屋进行装修的事实，其承租案涉房屋之前，八名房东名下的房屋均是单独独立的，使用性质系民用，其承租之后用于旅馆经营，需要将八间房屋打通后重新装修，符合旅馆的经营条件以及相应的防火、消防条件，所以装修的事实是客观存在的。3.关于其是否存在诉权。政府颁布的告住户书中明确的载明了房屋所有人及承租人对停产停业损失以及搬迁奖励相应的权利。另外孙琴媛签订的房屋征收补偿协议中，有针对拆迁前屋内装饰装潢评估的相应对价，而这些装饰装潢包含了由其出资的部分，所以其对装修相关的拆迁补偿利益有相应的权利。王术锋向一审法院起诉请求：判令孙琴媛支付停产停业损失59064.20元、搬迁奖励11813元、装修赔偿款37930元、装修补贴37930元。一审法院认定事实：一、关于租赁合同的签订情况2005年，王术锋与孙琴媛、蒋荣兴等8人签订了8份门面房租赁合同，租赁无锡市西尤路8间房屋用于经营旅馆。除蒋荣兴外，王术锋向孙琴媛等7人租赁房屋的二、三层，其中孙琴媛房屋为西尤路17号。合同均签订于2005年11月30日，合同内容一致。本案合同为王术锋与孙琴媛签订，双方约定租赁期限自2005年12月20日至2015年12月19日；经双方协商，同意王术锋打通8间房屋墙身，王术锋支付每平方米80元的保证金，期满恢复原状后出租方将保证金退回；王术锋如需转让，须征出租方同意，由出租方直接与第三方签订租赁协议，转让费用由王术锋与第三方自行协商；合同期满后，王术锋在同等条件下享有优先承租权，如王术锋不再需要承租房屋，则应在合同期满前三个月通知出租方，并在合同期满后将房屋无条件归还出租方。该合同期满后，王术锋继续租赁涉案房屋，与孙琴媛续签了一年期的租赁合同。该合同约定租期自2016年12月20日至2017年12月19日；年租金11500元，提前一个月先付后租，到期如不支付租金，每超时一个月加租金500元；关于转让及续租的约定与前一期合同内容一致；该合同特别约定：出租人的原装饰费用，待拆迁时再商量。该合同期满后，王术锋与孙琴媛再次续签一年的租赁合同，期限自2017年12月20日至2018年12月19日，其余合同内容不变。此后，双方未再签订租赁合同。王术锋与孙琴媛等8人签订的租赁合同中无关于拆迁利益分配的约定。二、租赁合同履行情况王术锋租赁房屋用于经营惠山区西漳金杰旅馆。该旅馆登记经营者为王术锋之子王杰。审理中，王杰出具情况说明及户籍证明材料，说明该旅馆由王术锋及其妻子杨宗云，及其儿子王杰三人家庭共同经营，相关权利由王术锋主张。王术锋占有房屋至2020年2月10日实际拆迁时。目前，案涉房屋已拆迁完毕。王术锋缴纳租金至2019年3月19日。此后，王术锋未再缴纳租金。王术锋称2018年12月合同期满时，因考虑到即将拆迁，故未再续签租赁合同，而是缴纳了3个月租金；其3个月满再缴纳租金时，出租方就拒收租金了。孙琴媛称合同到期后，其明确表示不再续租，要求王术锋搬离，但王术锋拒绝搬离，而是强行支付了3个月租金，继续占有房屋至实际拆迁时。审理中，孙琴媛表示基于王术锋实际占有时间，根据原租赁合同中关于租赁的约定和违约条款，其主张王术锋应支付14000元租金；如法院认定孙琴媛应支付的款项大于该租金金额，则直接以该租金冲抵；如法院认定孙琴媛应支付款项小于该租金金额，也以该租金冲抵，多余租金其不再主张。王术锋表示租金的计算金额由法院认定，同意在孙琴媛应付的补偿款中抵扣租金。关于案涉房屋的装修。孙琴媛向该院提供了无锡西漳建筑公司的证明，载明案涉房屋底层系业主原有装修，二三层由业主提供主材辅材，该公司负责施工；租赁时，其仅同意王术锋打通墙体，其他装修一律不予认可。孙琴媛据此主张王术锋承租的8间房屋都是由该公司统一装修的，故拆迁时补偿价格是一致的。王术锋称其在2005年承租8间房屋时，房屋内确实有一定的装修，遗留有14个马桶和台盆；因经营旅馆的需要，其将8间房屋全部打通，重新做了装修，更换了原有的马桶和台盆；2005年刚承租时装修了一次，在承租过程中又翻修了两次。审理中，王术锋提交了移动淋浴房马桶洗脸盆龙头、枕头、拖鞋等物品的2016年淘宝购买记录，证明装修的事实。孙琴媛对此不予认可，认为并无证据证明上述物品置于案涉房屋内并被纳入装修评估范围，且上述物品也可由王术锋拆走，其无需进行补偿。审理中，王术锋申请证人易某到庭作证。易某作证称其和王术锋是老乡，从事装修行业；2012年和2016年的时候为王术锋营承租的案涉房屋进行装修，两次均是将卫生间、吊顶和房间拆了重做；第一次装修款30余万元，第二次装修款40余万元；因和王术锋系老乡关系，故没有签订合同，也没有图纸和预算单。三、关于拆迁情况2018年9月19日，堰桥街道办事处拆迁办（以下简称堰桥拆迁办）发布告住户书，通告惠山区政府对凤翔路快速化改造工程项目征收范围内国有土地上的房屋实施征收，征收范围包括西尤路案涉房屋；房屋补偿实施基准价为23334元/平方米（一层），一层调整系数为100%，二层调整系数为50%，三层调整系数为35%；征收不生产或不营业的非住宅房屋，结合不生产、不营业的实际情况，按照不超过征收房屋评估价格（不包括装修及附属物）3%给予停产停业损失补偿；征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不包括装修及附属物）5%-8%给予停产停业损失补偿；被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失分配有约定的，从其约定，没有约定的，由产权人和经营者协商确定；对于在征收补偿方案明确的签约期限内签约搬迁并提前交房的被征收房屋产权人和经营者，按照被征收非住宅房屋评估价格（不包括装修及附属物）的1%分别给予提前搬迁奖励；超过签约期限签约搬迁并交房的，以每日等额递减5%计算。2019年6月30日，堰桥街道拆迁办与孙琴媛、肖海林签订了非住宅房屋征收补偿协议，协议载明房屋评估价为2038108元，装修及附属物评估价为149010元，装修补贴费149010元，停产停业损失177322元，搬迁奖44330元；孙琴媛应在2019年9月30日前搬迁完毕，房屋交拆迁办验收，房屋权属证书交付拆迁办，并办理注销手续。对于补偿款，孙琴媛称尚有100000元补偿款拆迁办未支付。审理中，孙琴媛提交了西尤路3号业主马汉中的房屋评估报告，孙琴媛称其房屋评估报告内容金额与马汉中评估报告内容金额完全一致。王术锋确认以该评估报告数额为准。根据该评估报告所载：一层面积36.72平方米，评估价格856824元；二层面积为48.60平方米，评估价为661519元；三层面积48.60平方米，评估价为519765元；二三层评估价合计1181284元。王术锋据此主张停产停业损失为1181284元*5%=59064.20元；搬迁奖励为1181284*1%=11813元。孙琴媛表示王术锋未举证证明其停产停业损失，故不予认可；搬迁奖励系其应得的利益。关于装修拆迁补偿，孙琴媛提供了西尤路17号的装修补偿价格评估表，评估表显示西尤路17号装修重置价为96337元（其中二三层合计40624元），成新率85%，装修现值68374元。王术锋主张以该评估报告为准。关于装修补贴的性质，该院通过电话向无锡市惠山区人民政府房屋征收办公室询问，该征收办工作人员回应称：拆迁补偿中，由于装修评估价与市场价有一定的差距，所以部分乡镇有政策，给予被拆迁人一倍装修评估价的装修补贴以补足该差距。以上事实有租赁合同、拆迁安置协议、告住户书、收条、评估报告、电话追记以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。虽然案涉旅馆的登记经营者为王杰。但王术锋为租赁合同的承租人。王杰与王术锋系父子关系，王杰也出具材料说明案涉旅馆系家庭经营，有关权利由王术锋主张。故王术锋系本案的适格主体。本案的核心争议在于拆迁安置利益在租赁合同主体双方之间如何分配。针对王术锋的各项主张，该院分别予以论述。关于装修补偿和装修补贴，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。该解释主要基于三点考虑：一、装饰装修物如已形成对不动产的附和，合同期满后，将由房屋所有权人取得对装饰装修物的所有权；二、承租人支付装修费用仅为自身利用之目的，主观上并无使出租人收益的目的；三、装饰装修费用在租赁期间内已通过折旧消耗殆尽，客观上承租人并未受有损失，也未使出租人获益。本案从租赁目的来看，王术锋租赁房屋的目的是经营旅馆，其主张对房屋进行基于旅馆功能的改装，具有合理性，该院予以采信。孙琴媛主张对王术锋擅自装修部分不予认可，但双方租赁关系已存续多年，王术锋业已经营旅馆多年，孙琴媛现主张王术锋擅自装修，未经其同意，明显不具有合理性，该院不予采信。王术锋租赁房屋第一期合同到期后，仍继续租赁房屋，经营旅馆，并续签了两次租赁合同。直至拆迁时，王术锋仍在使用案涉房屋经营。房屋内的装饰装修对王术锋而言仍具有使用价值。拆迁时的装修评估是基于对案涉房屋装修现状的评估。根据评估报告，装饰装修物成新率有85%，案涉房屋内的装饰装修物的价值并未消耗完毕。王术锋的装修也添附入房屋而被纳入补偿范围，客观上也转化为补偿金额的一部分。在拆迁的特殊背景下，如机械适用上述司法解释条文，将会使租赁双方的利益明显失衡。据此，该院认为，王术锋有权取得因其装修而形成的拆迁利益。本案中，王术锋基于装修评估报告上的金额主张装修补偿和装修补贴。根据评估报告，王术锋承租的房屋二三层拆迁装修评估的价值应为34530.4元。而装修补贴，从拆迁协议来看，该笔费用的金额与装修补偿款完全一致，结合该费用的文义判断，该笔费用同样是基于装修的补偿。考虑到王术锋在承租时，孙琴媛已对房屋作了装修。依照现有证据也无法对孙琴媛的装修和王术锋的装修范围进行区分。该院基于公平原则的角度，确认租赁双方各半取得装修补偿和装修补贴，故王术锋应取得装修补偿利益为34530.4元。关于停产停业损失补助，该停产停业损失补助系政府基于拆迁政策的政策性补助，并非基于当事人实际损失的赔偿，并不以实际损失为基础。从政府告住户书内容来看，房屋评估价8%的停产停业损失补助中有5%系因实际经营的事实而产生。案涉房屋一直由王术锋实际经营。该5%的停产停业损失应归属于王术锋。王术锋基于案涉房屋二、三层的房屋评估价主张5%的停产停业补助59064.2元，具有合理性，该院予以支持。关于搬迁奖励，从告住户书内容来看，系对经营者和房屋产权人分别给予房屋评估价1%的奖励。在拆迁协议中，搬迁奖励也确实为房屋评估价的2%。王术锋基于案涉房屋二、三层的房屋评估价的1%主张搬迁奖励，具有合理性，该院予以支持。根据相关评估报告，该院确认金额为11812.84元。关于租金抵扣，从双方租金缴纳情况来看，王术锋和孙琴媛的租赁关系事实上存续至2019年3月19日。此后，王术锋继续占有案涉房屋，应当支付继续占有期间的使用费。双方均同意在王术锋的补偿利益中抵扣占有使用费。根据拆迁协议，2019年9月30日为应搬离日后，孙琴媛丧失对案涉房屋的所有权。故该院确定使用费计算至2019年9月30日，根据原租赁合同，使用费应为6142.5元。本案中，孙琴媛表示合同到期后已不再同意续租。王术锋也称孙琴媛拒绝接受2019年3月19日之后的租金。双方对于后续占有费用的承担以及支付时间一直明确的意见。孙琴媛现主张援用租赁合同延期支付租金的违约条款，不具有合理性，该院不予采纳。综上，各项拆迁利益合计105407.44元，扣除王术锋应支付的占有使用费6142.5元，孙琴媛还需支付99264.94元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、孙琴媛于判决发生法律效力之日起十日内支付王术锋拆迁补偿款99264.94元；二、驳回王术锋的其他诉讼请求。一审案件受理费3234.74元，保全费1250元，由孙琴媛负担3050元，由王术锋负担1434.74元。二审中，孙琴媛提供以下证据：1.证人任某的证言，证人称其系房屋征收补偿工作的第三方服务机构的从业人员，证明评估表中属于王术锋装修部分，其才享有拆迁装修补偿；在拆迁安置补偿协议过程中，承租人的经营与不经营对于房屋的补偿影响并不大，一审对停产、停业等损失一次性补助费有失公允；而装修补贴、签约搬迁奖应当归出租人所有。王术锋对该证人证言不予认可。本院认证意见：证人未获得政府拆迁主管部门的授权，其所陈述的内容亦系其个人在拆迁过程中对政府拆迁政策的解读，不能证明孙琴媛的证明目的。2.“解除合同告知函”张贴图片，孙琴媛称该图片显示其已经将解除合同告知函张贴于“金杰旅馆”门口，证明其已经行使解除权，双方之间不存在租赁关系。王术锋质证意见：对图片真实性不予认可，亦无法证明双方租赁关系于何时以何种方式解除。本院认证意见：孙琴媛提供的图片无法反映所张贴纸张的内容，也无法反映形成时间，本院对该证据欲证明的事实不予采信。3.无锡市盛达拆迁房有限公司出具的《情况说明》一份，载明：“由惠山区堰桥街道拆迁办委托我公司对凤翔路快速化改造工程（西漳段）房屋进行拆除，在××路××号××号××号××号××号××号××号××号的房屋时，我公司没有拆到房屋内部的装饰，如：普通组柜、淋浴房、电子，门锁、ＬＥＤ广告牌、防盗门、无柜玻璃门及外部门窗等。”，证明王术锋未对案涉房屋进行上述部分装修，一审对装修及附属物评估价及装修补贴费有失公允。王术锋对上述证据不予认可。本院认证意见：无锡市盛达拆迁房有限公司出具的《情况说明》内容上反映的是其拆迁时未拆到的装饰，并不能证明本案双方各自对案涉房屋装饰装修投入的部分，不能成为划分装修及附属物评估价及装修补贴费的依据。4.其与王术锋于2005年11月签订的《租房补充合同》一份，载明：“按房屋租赁合同第八条，根据自己实际情况，补充合同，乙方（孙琴媛）开店，及租赁羊肉店，后面楼梯一到三层为乙方占用。二、三层房门由甲方封住。”，证明其未将案涉房屋楼梯出租给王术锋，王术锋无权主张该部分拆迁利益。王术锋质证称，楼梯系其承租房屋的一部分，签订补充协议系因其自愿免费让孙琴媛使用，以便孙琴媛将阁楼出租，其支付的房租并未改变，楼梯钥匙也一直在其手中。孙琴媛认可《补充协议》签订前后，房租并无变化的事实，关于其所称未出租的一到三层楼梯对应的拆迁利益，其无法明确。本院认证意见：如楼梯未出租，孙琴媛是产权人，《补充协议》中却“占用”字眼，不符常理；结合《房屋租赁合同》以及《补充协议》签订前后，房租并无变化的事实，本院对孙琴媛主张楼梯未出租给王术锋的事实，不予采信。且评估报告及房屋征收补偿协议中均无楼梯的单列内容，孙琴媛亦无法明确楼梯对应的拆迁利益，本院对其主张，不予采纳。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、双方租赁关系是否因期满已终止？二、王术锋是否有权要求孙琴媛给予适当补偿；如有权获得补偿，一审对各项拆迁补偿利益的分配是否适当？本院认为，关于争议焦点一，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原承租合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同到期后，王术锋继续使用案涉房屋，并支付部分租赁费，孙琴媛未提异议，故双方之间转为不定期租赁合同关系。孙琴媛上诉主张双方租赁关系因期限届满而终止，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，涉案房屋因被政府征收导致双方之间的房屋租赁关系解除，该解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。关于拆迁导致的双方损失，已由堰桥拆迁办给予补偿，王术锋有权要求孙琴媛在堰桥拆迁办所给予的征收补偿金额范围内对其因租赁合同解除所遭受的损失予以适当补偿。关于各项具体拆迁补偿利益的分配：1.关于装修及附属物评估价及装修补贴费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，根据现有证据，可以证明王术锋在使用涉案房屋过程中，对涉案房屋重新进行了装修和维护，且至孙琴媛与堰桥拆迁办签订房屋征收补偿协议时，涉案房屋仍由王术锋租赁使用，王术锋有权取得因其装修而形成的拆迁利益。现双方均未能举证各自装修的部分对应的拆迁利益，而房屋租赁关系因征收而解除，双方对此均无过错，故就涉案房屋装饰装修的补偿，双方应根据公平原则予以分担，一审根据公平原则将该两笔费用判归双方各半所有，并无不当。针对孙琴媛提出的拆迁补贴费系拆迁办给予被拆迁人即产权人的补贴，承租人无权分配的意见，从该两笔补偿费用的文义来看，堰桥拆迁办对涉案房屋所给予的装修及附属物评估价及装修补贴费均系对被拆迁房屋内装饰装修物的补偿，上述补偿费用系根据被拆迁房屋内的实际装修残值评估得来，在双方对装修均有投入的情况下，王术锋有权主张分配上述费用，故对孙琴媛该意见，本院不予采纳。2.关于停产停业损失补助。因停产、停业等损失补偿系拆迁人针对被征收拆迁房屋内合法经营主体因房屋被征收拆迁而无法继续经营所受利润损失而进行的补偿，而涉案拆迁补偿协议签订时，双方租赁关系并未解除，对王术锋而言，其因涉案房屋被政府拆迁致其正常的经营活动无法开展，客观上必然会产生经营利润损失。同时，根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》第二条第（一）项之规定，如被征收房屋中不生产或不营业，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）3%给予被征收房屋产权人，如被征收房屋中存在生产或营业，按照被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者。从上述文件规定可知，堰桥拆迁办所支付的该部分停产停业损失系根据被征收房屋的不同生产或经营状态基于统一的标准而得出的计算结果。涉案房屋被征收时，因王术锋正在涉案房屋内经营，故堰桥拆迁办按照房屋评估价格8%的比例补偿了相应的停产停业损失，一审根据上述文件规定将该部分补偿金额中5/8判归王术锋所有，并无不当。3.关于签约搬迁交房奖。因该补偿费用系拆迁人为鼓励被征收人在签约期限内签约、搬迁并交房而支付的奖励费，而上述义务的完成不仅需要房屋所有权人孙琴媛的配合，更需要房屋承租人王术锋的协助，同时根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》第二条第（三）项之规定，签约搬迁交房奖的补偿对象包括了房屋产权人和经营者，因此一审判决该签约搬迁交房奖由孙琴媛与王术锋各半享有，亦无不当。综上，孙琴媛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3050元，由上诉人孙琴媛负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年五月三十一日书记员 刘 滢