河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初1042号 原告：涿州市广瑞物业服务有限公司，住所地涿州市。 法定代表人：张晓梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：周鸿雁、孟维锰，该公司员工。 被告：厉凤怀，男，汉族，住涿州市，现住涿州市。 委托诉讼代理人：历振宇，男，汉族，户籍涿州市，现住涿州市，系被告厉凤怀之子。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司与被告历凤怀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涿州市广瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人周鸿雁、孟维锰,被告历凤怀的委托诉讼代理人历振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涿州市广瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠交的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元。2、判令被告支付欠交的物业费期间的滞纳金1554.9元。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据国家省，市关于“三供一业”移交政策、文件及广瑞物业与中煤涿州建筑工程有限公司签订物业分离移交协议，自2019年1月1日起，涿州市广瑞物业服务有限公司接管方正馨园小区物业管理与服务职能，为全体业主提供物业服务。同时公示了由涿州市国资办、涿州市住建局、涿州市发改局确认和备案的公共物业服务收费标准，并公布了涿州市“三供一业”办公室电话，涿州市市场监督管理局的价格举报电话，涿州市住建局的物业服务投诉电话。按照公示内容和标准，物业服务费采取预收方式，自2019年1月1日开始。经与中煤涿州建筑工程有限公司充分协商，自2019年1月1日广瑞物业即进入方正馨园小区进行物业管理和服务（有相关服务人员工资、业主报修及物业完成社区各项工作的资料和图片为证）。被告应在2019年12月31日前交清2019年度物业服务费。被告应该在2020年12月31日前交清2020年度物业服务费。但被告经多次催缴仍然不予交纳。由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行。原告认为依据“三供一业”政策及移交协议，物业公司进行了服务。被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费交纳义务。请求法院依照中华人民共和国合同法、物业管理条例等法律法规，判令被告支付拖欠原告的物业管理费，维护原告的合法权益，维护小区正常的管理秩序。 被告历凤怀辩称，一、被答辩人未与答辩人签署相关物业服务合同，其判令被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号，发文日期2019年6月10日）第三条物业服务收费标准确定中规定“物业服务企业应当与业主签订物业服务合同，明确约定……。实行政府指导价的……，具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，并函告市发展改革局、市住房和城乡建设局”。姑且不论其接管程序是否毫无瑕疵、是否公示收费标准等，均无法替代其应当与业主签订物业服务合同的事实。被答辩人物业费催缴通知书中所载缴纳标准和滞纳金等为其单方面主张，未获小区业主认可，被答辩人接管方正馨园小区物业管理和服务职能2年有余，无任何意愿与业主进行协商进而达成一致签订物业服务合同，只是以“店大欺客”的方式向业主收取不合理高额费用，是造成业主拒绝缴费的原因。被答辩人诉称：“被告作为小区业主，享受了物业公司的服务，却未履行物业费交纳义务。请求法院依照合同法、物业管理条例等法律法规判令被告支付拖欠原告的物业管理费”，广瑞物业与方正馨园业主厉凤怀不存在合同关系，方正馨园的业主厉凤怀未与广瑞物业签订服务合同，不具备合同契约人资格。从而导致双方之间没有可以依据的支付物业费的合同，物业费计算依据缺失，当事人想履行义务也无所适从。《移交协议》第十条：承诺与保证中载明：“甲方承诺……。乙方（乙方广瑞物业）承诺：甲方移交乙方的资产使用权只能用于物业服务业务，保证甲方职工家属区业主的物业服务的需求，按照物业服务合同约定提供服务，收取费用”。这里明确载明按照物业服务合同约定提供服务，收取费用而非按照《移交协议》提供物业服务，收取费用，现实情况是谁和谁签订了物业服务合同？物业服务合同焉在？据此本当事人和广瑞物业不存在合同要约关系。《关于调整我市物业服务登记和收费标准的通知》（涿发改价格【2019】1号，发文日期2019年6月10日）第十一条规定“此前已执行的普通住宅物业服务价格，继续执行至该住宅小区新的物业服务合同签订时止”第十二条规定“此通知自发文之日起执行……”。政府发文后广瑞物业也没有和我的当事人及广大业主建立合同契约关系。被答辩人从第三方中煤涿州建筑工程公司接管方正馨园小区物业服务与管理职能，但未与业主签订新的物业服务合同。因此，此前已执行的被接管方中煤涿州建筑工程公司的物业服务价格，继续执行至该小区新的物业服务合同签订时止。其以单方面重新定价的价格要求支付物业费的诉讼请求应予驳回。二、滞纳金计算没有依据，其诉求判令被告支付滞纳金的诉讼请求应予驳回。被答辩人诉称“由于物业公司垫资运行，给原告造成巨大经济损失，严重影响物业公司的正常运行”，因广瑞物业无意愿与业主进行协商签订物业服务合同，其责任并不在业主一方。没有合同约定，无权收取滞纳金。因此其支付滞纳金的诉讼请求应予驳回。三、被答辩人所提供物业服务未达到其所主张服务等级标准，其判令被告支付物业费的诉讼请求应予驳回。对照《涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价》规定，被答辩人物业费催缴通知书中主张的缴纳标准每平方米0.87元与其中二级基准价一致。广瑞物业所提供物业服务与二级物业服务内容与标准存在较大差距，现举例如下：涿州市住宅区物业服务等级标准及基准价（二级）第三部分第五条：加强电梯安全管理，定岗，定人，定制度，按时完成电梯的检验；检验合格证及电梯运行注意事项张贴在电梯显著位置……。略有常识的人都知道一部电梯的一年的年检、保养、运行的费用大概是多少；第六条加强消防设备设备管理，确保消防设施设备完好，方正馨园（没有）消防水龙带，枪头，……；第十条：二次饮用水池（箱）每年清洗消毒两次……等等，这些都纳入了二级服务项目，其费用核算在二级服务价格里也是无疑。请问方正馨园的电梯在哪？广瑞物业怎么提供电梯年检服务的？清洗二次饮用水池怎么清洗的？方正馨园二次饮用水池在哪？消防设施设备水龙带有没有年检？怎么检验的？在哪？人为服务缺失不计其数，个别物业服务人员素质有待提高，激化业主与物业公司之间的矛盾，秩序员上班打扑克，一下仅列举重大差异内容（详见证据）；据此，二级标准价格对方正馨园不切合实际。物业收费属于乱收费。四、广瑞物业介入方正馨园物业服务管理违背了其与中煤涿州建筑工程公司签订的移交协议中介入方正馨园物业的实质要件根据广瑞物业与中煤涿州建筑工程公司签署的《移交协议》的第十六，广瑞物业接管方正馨园小区物业服务与管理时间节点应在是在2019年1月1日，接管实质内容要件是中煤涿州建筑工程公司在2018年12月31日前和完成小区物业维修改造，中煤涿州建筑工程公司对职工家属区物业服务设施维修改造完成后介入，改造期间中煤公司承担维修改造项目完成前，物业服务等管理工作暂由甲方负责（甲方：中煤涿州建筑工程公司），方正馨园小区改造在2020年10月1日左右改造路面仍然施工，小区门口道闸是2021年元月安装到位的，据此应认定为2021年元月小区物业改造才完成，广瑞物业提前介入违反移交合同。希望人民法院以事实为基础，法律为准绳，据实裁决广瑞物业在没有改造完成前介入方正馨园物业管理是该公司错误行为，无法律依据。五、答辩人要求（一）基本要求根据《涿州市发展和改革局涿州市住房和城乡建设局文件（涿发改价格【2019】1号文件）》第8条按照合同约定公示各种收费标准，双方没有签署合同，业主不存在缴费的义务；第9条组织开展社区文体娱乐活动每年不少于2次。业主代表座谈会、互谅会每年不少于1次、每年进行1次业主满意度调查，业主满意度不低于75%。均没有开展。关键是业主满意度调查没有开展，只是物业公司和业主互不了解，不能有效沟通，违背了党中央时刻关注的百姓利益无小事的谆谆教导，恳请法院或者其他政府职能部门监督督促广瑞物业进行公平、公正，公开的业主满意度调查。达到广瑞物业和广大业主的相互信任，理解与支持，共建和谐社区，增进人民福祉，为创建涿州和谐社区尽职尽责。第11条受理业主有效投诉8小时内回复，建立台账，有效投诉回访率95%。多位业主多次投诉各种严重问题，均未得到处理，严重不达标。举例说明一下：按照二级服务标准要求第三部分公共设施设备养护中做好房屋共用部位日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全，进行巡查巡检每周不少于3此，按照最少3次算，自广瑞物业称2019年1月1日到2020年12月31日介入方正馨园物业服务共730天，应有巡查记录243份，按照二级服务标准要求的第四部分协助维护公共秩序第五条规定小区重点部位每4小时巡逻一次，做好巡逻记录，存档保留。在730天中应该有4380份记录，有没有？在哪？可不可以当庭出示？（二）房屋管理存在楼房外墙脱落、楼顶漏雨以及地下室进水等问题，业主向物业投诉后不处理，被迫自费修缮，我所住房屋主卧阳台处房顶也存在下雨时漏水现象，与物业反映无果。小区道路和硬化地面因修自来水供水和雨污分离下水多次挖开，施工单位恢复路面时广瑞物业未能监督按标准恢复路面，导致路面破裂，下沉，并且修缮不及时，致使本院多辆业主车辆发生底盘磕碰，且在长达半年时间中未曾及时恢复小区道路，严重影响小区业主正常通行。本小区车库存在严重的堵门现向，与业主沟通反应多次，均不得到解决，导致车库长时间不能正常使用，并且车库漏水严重，跟物业反应无果，无奈本人车库顶自费做过两次防水，却依然还是漏水，与物业沟通让帮忙联系相邻车库业主一起做防水，物业拒绝，导致我车库长期不能使用，车库内线路有短路隐患。统一更换的楼宇门普遍存在严重问题，一直未能有效解决，给与及时解决。本人所在单元楼道照明灯损坏不亮，反应多次，均不能及时修理，给业主夜间上下楼造成不便。楼道的窗台与玻璃窗自物业进入以来，一直没有进行擦洗维护，脏乱不堪。（三）公共设施设备养护第6条消防设施设备不完善，尽快完善。第8条在确保安全和规定范围内，设施设备（间）向业主开放参观，每年不少于一次，没有开展，严重不达标；及时改正。（四）协助维护公共秩序在新冠疫情期间，广瑞物业拒不履行其肩负的社会职责和政府要求，无视业主生命安全，在涿州疫情通告中上黑名单。据此应及时加强从业人员的思想教育。（五）保洁服务三工一业改造拖沓，小区长时间卫生状况极差，及时提高。（六）绿化养护管理小区绿化方面基本未做什么工作，环保绿化面积对照二级收费标准根本不达标，并且破坏了小区原有的草坪，至今还未恢复。导致绿化区大面积为荒芜状态，严重不达标；（七）秩序维护不负责任“三供一业”改造项目施工中，所有权属于业主的换下来的防盗门丢失，有利用价值的路面过火岩大理石方砖丢失，不知去向。及时查找监控，给业主满意的解释。本人在2019年因家中防盗门半夜被损毁向物业提出查看监控录像，结果物业根本无法提供，监控摄像头根本没有启用，这也导致小区内车辆被划，电动车电瓶被盗事件时有发生。更过分的是在疫情期间，本小区业主车辆被拦在小区外，而物业熟人就算是不是本小区业主都可以随意出入。物业对装修房屋扰民的行为管理不力，自2019年开始，就有装修队经常于早晨六点多就开始装修，各种装修的电器工具声音极大，多次造成严重噪音扰民，期间本人妻子怀孕，多次受到严重影响，导致神经衰弱，与装修队及物业交涉无果。我家小孩出生后没多久，时间大约为2020年四月至六月，又有装修队早晨六点左右就开始装修，跟物业反映以后根本就不闻不问，给我家中正常生活造成严重困扰。2021年3月6日-9日，小区业主中的热心志愿者针对2019年、2020年广瑞物业在方正馨园小区的物业服务对全体业主（小区总户数168户）进行了满意度调查，对调查表进行统计分析结果如下：接受调查业主136户，接受调查比例为81%。其中：非常满意0户，占比0%；满意0户，占比0%；不满意7户，占比5%；非常不满意129户，占比95%。调查统计数据表明接受调查业主不满意和非常不满意占比高达100%，广瑞物业的服务与其主张的交纳标准所对应的服务登记内容与标准之间显然存在巨大差距，因此其支付物业费诉讼请求应予驳回。综上所述，被答辩人按照单方面制定的、没有依据的收费标准向业主收取物业费，并在此基础上索要巨额滞纳金，没有事实依据和法律依据。答辩人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或者裁决驳回其诉讼请求。以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，中煤涿州建筑工程公司（移交方、甲方）与涿州市广瑞物业服务有限公司（接收方、乙方）签订《中煤涿州建筑工程公司职工家属区物业管理分离移交协议》，约定甲方将包含方正馨园小区在内的所属职工家属区物业服务业务及相关设施等移交乙方负责。2019年1月1日起，原告开始为方正馨园小区提供物业管理服务。该小区物业管理属于二级标准，原告按二级收费标准0.87元/平方米/月收取多层（6层及以下）物业服务费。被告厉凤怀是该小区业主。被告以原告服务不到位为由，拖欠原告2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元未交。 以上事实，有原告提交的《中煤涿州建筑工程公司职工家属区物业管理分离移交协议》一份、职能移交确认书一份、涿州市发展和改革局、涿州市住房和城乡建设局文件一份、通知一份、公共物业服务收费标准一份、公共物业服务内容一份、小区物业费催缴通知一份、物业费通知书一份；被告提交的方正馨园小区业主微信聊天群记录截屏、小区业主所做的方正馨园小区业主物业服务满意度调查、证人证言、中煤地质二局、广瑞物业公司接待业主代表的会议纪要及原被告当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，原告涿州市广瑞物业服务有限公司按照《物业管理分离移交协议》约定，自2019年1月1日起开始为方正馨园小区提供物业管理服务，被告厉凤怀作为小区业主应当按约定交纳物业服务费。原告涿州市广瑞物业服务有限公司要求被告厉凤怀给付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告从逾期之日起支付滞纳金1554.9元，本院不予支持。被告拖欠物业费给原告造成损失，应向原告支付逾期付款利息，利息自原告起诉之日（即2021年2月23日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。被告主张原告服务不到位，应由相应行政主管部门处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告厉凤怀于本判决生效后十日内向原告涿州市广瑞物业服务有限公司交纳2019年1月1日至2020年12月31日物业费2920元及利息（利息以2920元为基数，自2021年2月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  邵锁强 二〇二一年五月十一日 书记员  李汭欣