宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初7290号原告：宁夏宏瑞御景物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区规划北塔东侧海宝巷4号1310室。法定代表人：呼延刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李健，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被告：马少刚，男，1980年12月25日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏宏瑞御景物业服务有限公司（以下简称宏瑞御景物业公司）与被告马少刚物业服务合同纠纷一案，本院登记立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏瑞御景物业公司的委托诉讼代理人李健，被告马少刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏瑞御景物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业费2893.98元（2017年10月1日至2020年9月30日），并支付违约金578.8元（此后违约金按照物业服务合同约定，以欠费金额的20%计算至实际付清之日止），以上共计3472.78元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月30日，原告与案外人宁夏晨豪建业物业服务有限公司（以下简称晨豪物业公司）签订《接管协议》，由原告接管通贵家园继续物业服务。并授权原告对2019年10月1日前业主拖欠的物业服务费进行催交。2019年10月25日，由原告与银川市兴庆区通贵乡人民政府签订《前期物业服务合同》，约定由原告向整个通贵家园提供物业服务。被告系某室业主，房屋面积166.38平米，原告依照授权物业服务的相应标准，向被告提供物业服务。但被告自2017年10月起，未能按照物业服务收费标准向原告支付物业费。截止2020年9月30日，被告尚拖欠物业服务费2893.98元。经原告多次催要，被告以各种理由拒绝交纳。原告认为，原告向被告提供物业服务，被告应当向原告支付拖欠的物业费。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告马少刚辩称，原告的服务质量不达标，对业主构成侵权，作为业主一方我一直没有见过物业合同，具体的事项也不知情。经审理查明，2019年9月30日，原告宏瑞御景物业公司与案外人晨豪物业公司签订《接管协议》，约定2019年10月1日前业主拖欠的物业服务费由原告宏瑞御景物业公司负责收回，收回款项为原告所有，被告马少刚拖欠物业费1835.88元。2019年10月25日，原告宏瑞御景物业公司与通贵乡人民政府签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告宏瑞御景物业公司向整个通贵家园提供物业服务，多层住宅的服务费用为0.55元/月/平方米，合同期限为2019年10月25日起至2022年10月25日止。被告马少刚后期再未交纳过物业费。另外，被告所在小区至今未成立业主大会。以上事实，有到庭当事人的陈述，原告提交的《接管协议》及附表、授权委托书、《前期物业服务合同》、照片，被告提交的照片、前期物业管理服务协议、消防安全责任书在卷佐证。本院认为，原告宏瑞御景物业公司与案外人晨豪物业公司签订的《接管协议》、以及与通贵乡人民政府签订的《前期物业服务合同》均合法有效。案外人晨豪物业公司将被告马少刚欠付的物业费转让给原告宏瑞御景物业公司收取，宏瑞御景物业公司作为债权受让人有权提起诉讼。被告马少刚抗辩宏瑞御景物业公司服务存在各种问题的意见，根据其向法庭提交的证据，可以证实宏瑞御景物业公司在提供物业服务中确实存在一些质量瑕疵，故被告马少刚抗辩服务不达标的意见，本院部分予以采纳，但结合该小区物业服务收费标准0.55元/月/平方米，根据公平诚信和质价对等原则，原告物业服务存在的质量瑕疵程度不足以达到业主全额拒付物业费的程度。考虑到原告宏瑞御景物业公司在物业服务的过程中存在一些瑕疵，双方出现矛盾纠纷后均不能互谅互让、积极协商妥善解决，故对其违约金的诉请本院不予支持。综合考虑双方的违约程度，对于被告欠交的物业费，本院酌情按应交费用90%的比例确认为2613.58元（2893.98元-90元楼道照明费）×90%+90元。同时，需要指出的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益。为此，本院建议宏瑞御景物业公司今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，对于业主提出的合理要求及时予以回应，以实际行动赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应当及时交纳物业服务费用，拖欠物业服务费的行为不但构成违约，且对其他正常交纳物业费的业主也不公平，如果物业公司长期不能正常收取物业费，不仅不能提高物业服务质量，也会使得物业公司出现经营困难，势必会造成物业服务质量降低的恶性循环。也希望业主和物业公司在相互沟通过程中再多一份理解和包容，为共建美丽家园增光添彩。虽然原告因主张权利而提起诉讼，但起因还是物业服务质量不高所造成，所以原告对纠纷的发生负有一定责任，案件受理费本院酌定由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告马少刚于本判决生效之日起十日内向原告宁夏宏瑞御景物业服务有限公司交纳物业服务费2613.58元（2017年10月1日至2020年9月30日）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁夏宏瑞御景物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 孙志军二〇二一年五月二十七日法官助理 甄宏龙书记员 杜亚琳附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。