盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1103民初512号 原告：盘锦华弘汇物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：刘莹莹，系该公司物业总经理。 委托诉讼代理人：初兴超，男，系该公司物业经理。 被告：于铖泽，男，1988年10月09日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 原告盘锦华弘汇物业管理有限公司与被告于铖泽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦华弘汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人初兴超、被告于铖泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付拖欠原告物业费、滞纳金共计31378.36元（物业服务费25351.13元、滞纳金6027.23元）。事实与理由：被告是乐府江南小区A12-3号联排别墅业主，建筑面积320.09平方米，每年物业服务费为12675.56元（3.3元/平方米/月）。被告入住时与原告签订一份“物业服务管理协议”接受原告物业管理服务。2019年05月至2021年05月，被告拖欠原告物业管理服务费及滞纳金共计31378.36元，虽经原告多次索要，但始终没有结果。因此，原告将此纠纷诉讼到贵院，请贵院依法判决并支持原告上述诉讼请求。 被告于铖泽辩称，案涉房屋不交物业费的原因是因为该房屋是盘锦鸿嘉房地产开发有限公司，以答辩人名字做的商品房买卖合同，并用此买卖合同向银行做按揭贷款自己使用，而首付款开发公司并没有向答辩人收取。贷款到账后，开发公司每月向银行偿还贷款。2019年5月以后，因开发公司停止向银行偿还房屋贷款，银行依据买卖合同规定向答辩人催交贷款，开发公司直接将案涉房屋交付给答辩人，要求答辩人每月继续向银行偿还贷款。答辩人没有办法，只能按照合同规定继续交纳银行贷款，否则将会被起诉造成不良信誉。由于本案原告是开发公司自己成立的“前期物业服务公司”，在开发公司偿还贷款期间，本案原告并没有向开发公司收取物业费，而开发公司拒绝交纳贷款后，即使答辩人每月向银行偿还贷款，开发公司自己成立的物业公司也不应该向答辩人收取物业费。另外答辩人与开发公司之间的债权债务至今没有算清，至于物业费一事，最后双方算账时会一起计算。综上，答辩人是因上述原因没有缴纳物业费，并非故意拖欠。 本院经审理认定事实如下：被告于铖泽系盘锦市兴隆台区乐府江南小区A12-103号联排别墅的业主，房屋建筑面积为320.09平方米。 2017年5月1日，“乐府江南”小区的建设单位盘锦市鸿嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告盘锦华弘汇物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由盘锦华弘汇物业管理有限公司为该小区提供物业服务，在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、设备机房等）的日常养护管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（包括公用排水管道、公用照明、供配电系统、供暖系统、供水系统、消防系统、闭路监控系统、门禁系统及其他配套设施设备）的日常维护；3.房屋建筑本体共用部位和房屋建筑本体共用设施设备的日常养护是根据《盘锦市住宅小区物业服务收费等级标准》有关规定，对共用的设施设备的外表、设备设施的损益情况进行定期和不定期的巡检，并做好相关的记录；房屋建筑本体共用部位和房屋建筑本体共用设施设备的日常维修是根据《盘锦市住宅小区物业服务收费等级标准》有关规定，在日常检查中和接到业主请修的情况下，对共用的设施设备及隐蔽工程进行适当的维修养护若涉及中修、大修的情况，按照国家的有关规定，报请业主大会审批，在得到业主大会的委托和拨款后进行中修或大修；4.对本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理，不包括地下掩埋的隐蔽工程及建筑物体内预设的无法在日常工作中事实维护保养的设备设施。如在保修期内出现损坏的由施工方负责维修，保修期过后的由物业公司根据维修项目大小进行维修，或申报业主委员会协调维修事宜。由于以上所述设备的损坏给业主造成任何损失的物业公司不承担赔偿责任；5.公共排水设备的使用，由于地理及天气因素物业公司将在冬季进行必要的检查，对冻堵情况的出现进行及时维修和疏通，业主应当在日常使用物业的过程中及时或定期对自家设备的使用情况进行检查，如发现任何阻塞和反水现象应及时通知物业公司。由于冻堵现象的发生给业主造成的损失，物业公司不承担赔偿责任；6.物业管理公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；7.公共绿化养护管理；8.车辆停放管理；9.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；10.装饰装修管理服务；11.物业档案资料管理；12.法律法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。物业服务费用由业主按其拥有物业的面积交纳，具体标准如下：联排别墅3.3元/月·平方米。业主应于房屋具备交房标准之日起交纳物业服务费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每天应按欠费额度的0.5%的标准向乙方支付违约金。合同期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。 2019年5月7日，被告于铖泽（甲方）与原告盘锦华弘汇物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议约定被告所购房屋型类为联排别墅。甲方应按期交纳（包括但不限于）管理费、房屋专项维修等一切为确保该物业正常运作的费用。甲方或物业使用人未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面（催缴通知单、短信、电话录音、微信等）催告限期仍未交纳，承担违约期间未付总金额每日万分之五的违约金。物业管理服务费由业主、物业使用人按其拥有物业的产权或面积预先交纳，物业费：连排别墅3.3元/平/月。物业管理服务费的收取之日按开发商签发的《入户通知书》上签署的入户日期，没有签署入户日期的按《入户通知书》上规定的最后时限日为准，在办理入户手续时计收。物业服务费按年预交，入户时预交一年。根据本小区住宅物业服务范围，已办理入住，空置房未装修和入住，按照物业服务费收费标准全额缴纳物业费。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金（欠物业费总额*天数*0.05‰） 经本院另案审理查明，2019年，盘锦市兴隆台区振兴街道杨家社区乐府江南小区业主委员会（下称乐府江南业委会）成立。《前期物业管理服务合同》约定的服务期限届满后，乐府江南小区业主未决定续聘原告，原告亦未撤出仍继续为该小区提供物业服务。2020年10月9日，乐府江南小区业主委员会向原告发出《解聘物业盘锦华弘汇物业管理有限公司通知书》。2020年10月24日，乐府江南小区业主委员会向原告发出《乐府江南业委会关于不再续聘盘锦华弘汇物业管理有限公司的通知》，通知写明“盘锦华弘汇物业管理有限公司自2020年9月30日乐府江南小区物业服务合同终止，依据《辽宁省物业管理条例》第十八条、第二十四条、第二十六条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第四十六条、第五十二条、第五十三条、第五十四条相关法律规定，并结合本小区实际情况，依据小区77户业主同意，同意率占总户数的63%，占入住总户数及入住专有面积双过半数以上。经本届业主委员会与2020年10月7日业主委员全体通过的会议研究决定，不再续聘盘锦华弘汇物业管理有限公司为乐府江南小区进行物业服务，特请盘锦华弘汇物业管理有限公司接到此通知7日内，于2020年10月31日之前与乐府江南小区业主委员会办理交接手续”。 再查明，被告尚拖欠自2019年5月7日起至2020年10月31日止的物业管理服务费人民币18,837.30元[（3.3元/平/月×1个月×320.09平方米）÷30天×25天+3.3元/平/月×17个月×320.09平方米]。原告曾于起诉前向被告进行过书面催缴。 上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务合同复印件一份、物业管理服务协议复印件一份、销售不动产统一发票存根复印件一份、物业费催缴单照片四张在卷佐证，这些证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定的义务。原告已经履行了物业服务义务，被告即应当依约交纳物业管理费。“乐府江南”小区的建设单位盘锦市鸿嘉房地产开发有限公司（甲方）与原告盘锦华弘汇物业管理有限公司（乙方）在《前期物业管理服务合同》中已经明确约定了物业服务期限为“自2017年5月1日起至2020年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。乐府江南小区业主委员会分别于2020年10月9日、2020年10月24日向原告发出《解聘物业盘锦华弘汇物业管理有限公司通知书》和《乐府江南业委会关于不再续聘盘锦华弘汇物业管理有限公司的通知》，告知不再与原告续聘，并要求于2020年10月31日之前与乐府江南小区业主委员会办理交接手续。原告在庭审中对业主委员会解聘其的事实予以认可。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，故对原告要求被告给付自2019年5月7日起至2020年10月31日止的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告给付自2020年11月1日起至2021年5月6日止的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是为了促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。本案原告诉请主张的滞纳金本质上应为物业管理服务协议中约定的违约金，鉴于被告并非故意拖欠物业费，故对原告的该项主张本院不予支持。关于被告提出其不是真实购房意思表示以及其与开发公司之间的债权债务至今未算清、物业费于债务清算时一并处理的主张，因其与房地产开发公司之间的纠纷与本案系不同的法律关系，其可另行起诉主张权利，故对被告在庭审中答辩的主张本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第二款之规定，判决如下： 一、被告于铖泽于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦华弘汇物业管理有限公司自2019年5月7日起至2020年10月31日止的物业管理服务费人民币18,837.30元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费584.00元，减半收取计292.00元，由被告于铖泽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  周维明 二〇二一年五月三十一日 书记员  赵 奇