河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0104民初1062号 原告：吕薇薇，女，1991年1月15日出生，汉族，石家庄市盛世长安小学教师，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：李志刚，河北思洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕民，男，1963年6月17日出生，汉族，铁路职工，住河北省石家庄市桥西区,系原告父亲。 被告：石家庄启锐房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区胜利南街65号。 法定代表人：刘贵喜，董事长。 委托诉讼代理人：陈洁，河北天捷律师事务所律师。 原告吕薇薇与被告石家庄启锐房地产开发有限公司（以下简称启锐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕薇薇及其委托诉讼代理人李志刚、吕民，被告启锐公司委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕薇薇向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原被告签订的《鸿锐大厦购房协议》；2.判令被告退还原告服务费30000元；3.判令被告退还原告购房款790000元；4.判令被告赔偿原告服务费及购房款的利息，分别以服务费、每笔购房款数额为基数，自服务费、每笔购房款交款次日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的银行固定贷款利率计算，为18421元。以服务费及购房款总额820000为基数，自2019年8月20日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，现暂计至2020年10月20日，为41102元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月17日原被告签订了《鸿锐国际告知书》约定，原告向被告交纳封号费500元、服务费，用于购买鸿锐国际项目鸿锐大厦1号楼1504室房屋，享受总房款购房优惠5万元。原告支付了封号费及服务费。2019年7月13日原被告签订《鸿锐大厦购房协议》约定，原告购买鸿锐大厦1号楼1504室房屋一套，建筑面积约66.01平方米，单价为11967.88元/平方米，总价79万元整。双方另行签订正式《商品房买卖合同》。原告向被告支付了全部购房款。被告广告宣传鸿锐国际房屋为民水民电房屋，其售楼工作人员也多次向原告承诺房屋为民水民电，原告信以为真与被告签订了《鸿锐大厦购房协议》。2019年11月13日被告通知收房，原告到物业了解水电费价格得知水为商业水，与被告售房时承诺的民用水不符。不但如此，物业费、车位费、取暖费等收费均为商业房屋标准计费，如果原告入住会大幅增加生活成本，与原告初始购房意图相违背。因此，原告拒绝签订正式《商品房买卖合同》拒绝收房。被告行为属于欺诈行为，直接导致原告购买房屋的目的不能实现，原告有权撤销《鸿锐大厦购房协议》并要求退还购房款。被告收取服务费属于超范围违法收费，应予退还。原告对此找被告协商退房事宜未果，无奈起诉至贵院，望能判如所请。 被告启锐公司辩称，一、答辩人不存在任何虚假宣传和欺诈行为。答辩人是合法正规经营的企业，发布的广告中从未宣传过是民水民电，不存在任何虚假宣传和欺诈行为。答辩人也未向被答辩人承诺过民水民电，双方的权利、义务应当以购房协议的内容为准。答辩人提供的录音对象并非答辩人的员工，不能代表答辩人的意思表示。二、答辩人已经在售楼现场公示了相关证照，均可显示所售房屋性质为商业。答辩人在售楼现场对相关证照进行了公示，根据公示的证照和答辩人的宣传资料均可以显示所售房屋性质为商业，产权期限和水电等使用条件与住宅不同是显而易见的且被答辩人应当明知。水电费收费标准均是按照国家政策法律规定确定的，并非答辩人能自主决定。另答辩人与被告答辩人并未签订《鸿锐国际告知书》，并未约定和收取封号费与服务费，仅仅收取了购房款79万元。 经审理查明，2018年7月1日原告吕薇薇（乙方）与被告启锐公司（甲方）签订《鸿锐国际购房协议》一份，该协议第一条购买房源，约定原告吕薇薇购买被告开发建设的“鸿锐国际”项目1号楼1504室房屋一套，建筑面积66.01平方米，单价为11976.88元/㎡，总价为790000元。第二条付款方式，约定房款方式为商业按揭贷款，首付50%，金额为395000元。贷款金额为395000元。同日，双方签订《鸿锐国际购房补充协议》一份，该协议第一条购买房源信息同上。第二条约定首付执行分期付款，2018年7月1日，付款金额为80000元。2018年8月30日，付款金额为80000元。2019年1月20日付款金额为235000元。第三条约定在甲乙双方协议一致下，甲方同意乙方首付执行分期付款，乙方应按约定时间及时付款，如逾期10日仍未及时付清，则甲方有权单方解除购房协议，乙方所交的全部款项不予退还。上述两份协议落款处均由甲方启锐公司加盖合同专用章，经办人梁硕签字。乙方吕薇薇签字捺印。 2019年7月13日原告吕薇薇（乙方）与被告启锐公司（甲方）签订《鸿锐大厦购房协议》一份，该协议第一条约定购买房源信息同上。第二条付款方式约定一次性付款790000元。该协议落款处由甲方启锐公司加盖合同专用章，经办人李彬签字。乙方吕薇薇签字捺印。 上述协议签订后，原告吕薇薇于2018年7月1日向被告启锐公司支付房款80000元，于2018年8月30日向被告启锐公司支付房款80000元，于2018年12月22日向被告启锐公司支付房款60000元，于2019年1月24日向被告启锐公司支付房款200000元，于2019年3月27日向被告启锐公司支付房款100000元，于2019年7月13日向被告启锐公司支付房款270000元。共计790000元。 原告吕薇薇自称于2018年6月17日签订《鸿锐国际告知书》，载明购房人（吕薇薇）于2018年6月17日参加鸿锐国际购房优惠活动，缴纳30000元服务费，用于购买鸿锐国际项目，享受购房优惠，优惠细则如下：购买1号1504房源，总房款优惠50000元。本人遵守选房流程按时缴纳该房屋应缴款项并签订购房合同/完成认购，购买合同之中购房人应与本告知书的本人一致，不得更换。本人认可：本次购房活动收取服务费，此费用不抵扣房款，仅作为购房活动优惠服务费。本人已知晓本次活动过程，同意成为公司会员参加购房活动，并自愿缴纳会员服务费。如未能在规定期限内缴纳房款并签订购房合同/协议，本告知书作废，服务费不退。本告知书在购房人缴纳房款时收回，签订购房合同/协议后，本告知书作废。该告知书落款有购房人吕薇薇签字捺印，经办人梁硕签字。当日，原告将30000元汇入石家庄正盛房地产经纪有限公司，北京美阁房地产经纪有限公司为其出具收据一份。 案涉房产项目，被告启锐公司于2013年9月30日取得建设用地规划许可证，地类（用途）商务金融用地。2015年6月8日取得建设工程规划许可证，建设项目名称显示为棉七厂区地块商业办公区。2017年9月15日取得商品房预售许可证，项目名称鸿锐大厦，预售范围为1号、2号楼商务办公楼。 2019年11月13日被告启锐公司发出收楼通知书一份，案涉房产电为民用计费标准，水为商用计费标准，契税为购房总价的4%。原被告双方未签订正式《商品房买卖合同》。 以上事实，有原告提供的《鸿锐国际购房协议》《鸿锐国际购房补充协议》《鸿锐大厦购房协议》《鸿锐国际告知书》、收楼通知书、销售人员名片、收据、银行账户交易明细清单、谈话录音，被告提交的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，及原被告庭审陈述等予以证实。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案中原告主张被告启锐公司在销售案涉房产时销售人员承诺该房产水电均按民用标准收取、契税按民用住宅税率计算，实际交付房产只电费以民用标准收取，水费及契税均按商业标准计算，故被告构成欺诈，要求撤销购房协议。经查，案涉房屋土地性质及项目设计用途均为商业，且原告对此也明知。非住宅类商品房对应的水电、契税等收费依据均应为商业标准，被告启锐公司委托的销售人员对案涉房产民水民电等宣传虽会对购买者购买该房屋具有心理上的推动作用，但房产性质为商业双方在签订购房协议前均已明确。原被告双方并未在合同中对案涉房产的水电性质等有特定的要求和约定，根据通常情况可以判断出被告销售宣传的兑现需要相关部门的审批等被告能力范围以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于被告，对被告民水民电等的宣传判断原告自身应持谨慎态度，对未来各项收费应对应房产性质以商业标准计算，不能获取期待利益，亦应有所预见。售楼人员对水电等收取标准与实际情况可能不一致的宣传，不足以导致原告对案涉房产商业性质产生错误的认识而签订购房协议，且案涉房产较同期同地段住宅商品房价格存在明显差异。在此情况下，原告与被告签订《鸿锐国际购房协议》《鸿锐国际购房补充协议》及《鸿锐大厦购房协议》并全额交付购房款，该民事法律行为应系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。故对原告吕薇薇主张被告启锐公司构成欺诈并要求退还房款、服务费及利息之诉求，不予支持。另，对被告启锐公司对其委托销售人员未尽到监管职责，导致销售人员宣传与实际情况不相符的相关责任，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告吕薇薇的诉讼请求。 案件受理费12698元，减半收取计6349元，由原告吕薇薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  史振利 二〇二一年五月十七日 书记员  曹伟娜