河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1719号上诉人（原审原告）：董慧，女，1980年5月2日出生，汉族，住信阳市平桥区。被上诉人（原审被告）：潘敏，女，1963年9月6日出生，汉族，住信阳市平桥区。上诉人董慧因与被上诉人潘敏租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院(2021)豫1502民初891号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月17日进行了公开开庭审理。上诉人董慧，被上诉人潘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人董慧的上诉请求是：1、撤销一审法院判决，改判被上诉人退回上诉人交纳的房屋租赁押金1万元整；2、改判被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：1、一审法院判决认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人及案外人河南万达路桥集团有限公司并无共同签订房屋租赁合同之事实。其次，上诉人与被上诉人之间《房屋出租协议》系无效合同。上诉人没有按照与被上诉人之间的《房屋出租协议》约定提前一个月交纳租金，是因为被上诉人潘敏及案外人河南万达路桥集团有限公司（以下简称"万达公司"）财务物业管理部门先来索要涉案门面房屋租金，被上诉人也来索要房屋租金，上诉人方才发现涉案房屋所有权人并非被上诉人潘敏，该涉案房屋并不能擅自转租。2018年9月27日，被上诉人将涉案房屋出租给了上诉人董慧做面包房，并订立了《房屋出租协议》，租金36000元/年，租期两年，租金一年一交，押金10000元。上诉人按照约定履行交付租金及押金的义务。被上诉人潘敏出租给上诉人董慧涉案房屋的第二年，万达公司的财会人员到上诉人董慧的面包房收房租，上诉人董慧才知道原来涉案房屋的所有权人是万达公司，而且万达公司工作人员对上诉人董慧说："以后交房租可以直接交给万达公司"，还告诉上诉人董慧万达公司与被上诉人潘敏订立的房屋租金合同中不能转租的规定。为此，上诉人董慧与被上诉人潘敏为房屋租赁发生纠纷，被上诉人潘敏于2020年7月24日向浉河区人民法院起诉要求原告董慧支付2019年11月1日至2020年10月31日的房屋租赁费36000元、合同违约金10000元即押金作为违约金及赔偿经济损失2万元等诉讼请求。在诉讼中，上诉人董慧提起退还10000元的押金的反诉请求，并要去追加万达公司为本案的第三人参与诉讼，庭审中万达公司当庭表示：由于被上诉人潘敏违反不准转租的约定，当庭解除了与被上诉入潘敏的房屋租赁关系。被上诉人无权转租涉案房屋。2020年10月23日浉河区人民法院作出了（2020)豫1502民初4153号判决，该判决支持了被上诉人潘敏36000元房租外，其他诉讼请求和上诉人董慧的反诉请求都没有支持，包括上诉人董慧要求返还房屋押金10000元的反诉请求，法院认为潘敏与董慧房屋租赁协议未到期而不予处理，待协议期满后上诉人董慧另行主张权利。其三，上诉人董慧不存在拒交或缓交房屋租赁费问题，而是因为万达公司的财会人员来收房租，并告诉董慧原租金给潘敏房子，订立合同时有不得转租的约定。其四，一审法院判决上诉人董慧去履行被上诉人潘敏与案外人万达公司订立的房屋租金合同，但是上诉人从来没有见过被上诉人潘敏与案外人万达公司订立的房屋租金合同。被上诉人采取欺骗的手段转租涉案房屋，万达公司不知晓，上诉人不知晓，上诉人这样去履行他人签订的合同。其五，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，约定押金是一万元，而被上诉人与案外人万达公司签订房屋租赁合同押金是1千元，上诉人应该履行哪个押金约定？2、一审法院判决适用法律错误。首先，上诉人与案外人万达公司之间并无房屋租赁合同关系。根据合同相对性原则，上诉人与案外人万达公司无房屋租赁合同法律关系。故，案外人的合同对上诉人董慧没有法律约束力。其次，上诉人与被上诉人潘敏订立的房屋租赁合同只对潘敏有约束力，虽然上诉人董慧与潘敏的房屋出租协议上写着……同时遵守工程处原租赁合同（即潘敏与案外人万达公司订立的房屋租赁合同）中的细则约定（不包括租金和期限）"。但被上诉人潘敏并未向上诉人董慧提供"工程处原租赁合同"文本，上诉人董慧一直没见过也不知道潘敏与万达公司订立的房屋租赁合同内容。上诉人董慧根本不能也无法履行该条款。因此上诉人董慧与被上诉人潘敏订立的房屋出租协议上写的"合同遵守工程处处原租赁合同中的细则约定"对上诉人董慧也是无效约定的约定。其三，因上诉人不知道涉案房屋不得转租及合同具体细则约定内容，也没有合同三方的共同意思表示，故，根据我国《民法典》第四百六十五条关于"依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力"的规定，涉案案外人万达公司与被上诉人潘敏的房屋租赁合同对上诉人没有法律效力。上述事实足以证明一审法院判决上诉人应当适用案外人与被上诉人数年前签订房屋租赁合同的约定，明显适用法律错误。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人潘敏辩称，1、（2020）豫1502民初4153号民事判决已经认定房屋转租合同是有效合同，判令董慧履行次年租金，因租期未届满，双方没验房，驳回了董慧反诉退回押金的请求。收到该判决后，潘敏提起上诉。庭审是在2020年12月11日，而双方合同在2020年10月30日就已到期，董慧在这个案件的二审诉求是维持原判，可见合同到期后，董慧不惜押金也要侵占公司房屋使用，目的是利用诉讼程序时间，获取比押金更多的经济利益，至今逾期近七个月不腾房，不交占有使用费。2、董慧上诉说没见过公司与潘敏的合同，却又说公司与潘敏的合同押金是1000元。董慧在与潘敏签订合同时就知晓潘敏与公司合同的内容。在（2020）豫1502民初4153号案件审理时就向法庭提交过相邻租户与公司签订的合同。潘敏与公司所签订的合同都是一样的文本内容。董慧的反诉状中已显示2019年6月就知晓公司与潘敏所订合同内容。3、董慧与潘敏所签合同注明“双方同时遵守工程处原租赁合同中的细则约定”已说明公司与潘敏合同是主合同，董慧与潘敏签订的转租合同是从合同。当事人设定的这一合同条款是董慧自愿同意所订。董慧在反诉状中写到的数字与潘敏和公司签订的合同一致，如果董慧没有看到过潘敏和公司签订的合同，怎么会知晓这些数字呢？合同具有相对性，董慧应当履行有效合同条款——遵守工程处原租赁合同中的细则约定，即如果违约，押金不退。董慧两次诉求退还押金均无事实依据，浉河区法院两次驳回，如今再次上诉实为延长占有房屋使用时间，获取更大利益，望中院依法维持原判。董慧向一审法院起诉请求：判令被告退还租房合同押金10000元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月2日，被告与案外人河南万达路桥集团有限公司（以下简称路桥公司）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：被告“租用河南万达路桥集团有限公司坐落在工区路一间门面，租赁期限为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日，年租金10800元，押金1000元……租赁期间有下列违约行为的，河南万达路桥集团有限公司可强行停水停电，终止合同，收回房屋，并没收押金：1、不按规定时限交租赁费的；2、擅自将房屋转租、转借……”等。2018年9月27日，原告与被告签订《房屋出租协议》，约定被告将上述门面房出租给原告从事面包经营，租赁期限两年，自2018年11月1日至2020年10月31日，年租金36000元，一次性交付并交押金10000元，次年租金基数不变，原告需提前一个月缴纳续租年金，租赁期满房屋要保持原样，若不再租提前一个月说明，与下家交接房租不能空档，若有空档双方协商从押金扣除。租赁期内房屋主体结构、设施不得更改，不准转租，同时遵守工程处原租赁合同中的细则约定。同日，原告向被告交付一年租金36000元及押金10000元，被告分别出具租金、押金收条各一份给原告。被告与路桥公司签订的《房屋租赁合同》租赁期满后，双方未续订合同，门面房仍由原告继续租用。因原告未向被告交纳第二年度房屋租赁费，被告向本院提起诉讼，本院于2020年10月23日作出（2020）豫1502民初4153号民事判决书，判决原告向被告支付自2019年11月1日起至2020年10月31日期间的房屋租赁费36000元。被告不服判决，向信阳市中级人民法院提起上诉，信阳市中级人民法院于同年12月22日作出（2020）豫15民终5154号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后因原告要求将押金10000元从欠被告房屋租赁费中扣除无果，故诉至该院。一审法院认为，原、被告签订《房屋出租协议》及被告与路桥公司签订《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，均合法有效，缔约当事人均应依约定履行自己的义务。原告没按协议约定提前一个月向被告缴纳2019年11月1日至2020年10月31日续租年金，已构成违约，根据被告与原告及路桥公司签订的《房屋出租协议》、《房屋租赁合同》约定，该押金不应退还，故原告的诉讼请求无事实依据，该院不予支持。被告抗辩不应退还押金的理由充分，该院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：驳回原告董慧的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕争议焦点提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人潘敏提交一份万达公司与案外人代亚平签订的租赁合同，拟证明该合同系董慧在另案中所提交的证据，董慧早已见过万达公司的原合同。董慧质证称，这个合同是在2020年（2020）豫1502民初4153号案件审理时才见到的，不能证明董慧与潘敏签订合同时就见过万达公司的原合同。本院二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，合同具有相对性，合同仅在当事人之间发生拘束力。2018年9月27日潘敏与董慧签订的《房屋出租协议》约定：“年租金36000元，一次性交付并交押金10000元……乙方需提前一个月缴纳续租年金，租赁期满房屋要保持原样，若不再租提前一个月说明，与下家交接房租不能空档，若有空档双方协商从押金扣除”该约定意义在于保证案涉房屋租赁收益的连续性，排除空租期间的孳息损失。董慧在签订合同时已经预交了2018年11月1日至2019年10月31日的租金，2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金已由生效判决（2020）豫1502民初4153号民事判决书确认由董慧支付潘敏。上述时间段连续无间断，不存在空档。（2020）豫1502民初4153号民事判决书认定潘敏自2020年10月31日之后对案涉房屋不享有权利，潘敏应当退还董慧10000元押金。潘敏辩诉称其与董慧签订的《房屋租赁合同》约定“同时遵守工程处原租赁合同中的细则约定”：“乙方租赁期间有下列违约行为的……收回房屋，并没收押金（一）、不按规定时限交租赁费的”因董慧未按时缴纳租赁费，故而潘敏不应退还押金的理由本院不予支持。评析以下：首先、潘敏与路桥公司签订的《房屋租赁合同》合同相对人是路桥公司与潘敏，该合同不对董慧发生拘束力。其次、路桥公司与潘敏约定的押金是1000元，而潘敏与董慧约定的押金是10000元，标的物金额并不相同。因万达公司已与潘敏解除租赁关系，潘敏对案涉房屋不享有权利，故董慧现无合同依据仍占有案涉房屋的排除权利应归属于万达公司所有。综上所述，董慧的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2021）豫1502民初891号民事判决；二、被上诉人潘敏于本判决生效之日起十日内退还董慧房屋押金10000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘敏负担；二审案件受理费50元，由被上诉人潘敏负担。本判决为终审判决。审判长 许  前  让审判员 陶  加  峰审判员 郑    佳二〇二一年五月二十八日书记员 任静源（兼）