四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初2850号 原告：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区。 法定代表人：张明群，总经理。 委托诉讼代理人：胡俊，四川林志律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郑召行，四川林志律师事务所律师。 被告：尹富荣，男，1965年6月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：尹云成，1971年3月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称“兴荣源公司”）与被告尹富荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡俊、被告尹富荣的委托诉讼代理人尹云成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴荣源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年1月1日至2019年4月1日拖欠的物业费等共计2965元；2.判令被告向原告支付违约金890元（以拖欠的物业费、垃圾费为基数，乘以30%）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系四川省广安市广安区xx号的业主，原告系该小区的物业服务企业，合同约定原告为该小区提供物业服务，住宅的物业管理服务标准按业主房屋建筑面积阶梯收费，其中2016年为每月每平方米0.7元，2017年为每月每平方米0.8元，2018年为每月每平方米0.9元，2019年为每月每平方米1元，2020年为每月每平方米1元；业主应在每月30日之前向原告交清物业服务费，对恶意拖欠或故意不交物业费的，原告有权从逾期之日起按每月应交管理服务费的千分之三收取滞纳金。原告按照合同约定严格向被告提供了物业服务，但被告屡屡违约拖欠物业费，原告催收未果依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告尹富荣辩称，原告主张的物业费计算方法不合理，原告撤场的时间是2019年2月，不应该计算40个月，应该计算38个月。对房屋面积没有异议，对物业费单价有异议，应该按每月每平方米0.5元计算。 原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据有营业执照及被告常住人口详细信息表、《物业服务合同》、房产登记信息查询情况说明、物业费催缴通知书照片、（2019）川1602民初5149号民事判决书；被告未提交证据。 上述证据经双方质证后，在卷佐证。 根据原、被告双方的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告尹富荣为四川省广安市广安区xx号房屋业主（面积105.92㎡）。2016年2月13日，原告与被告所在小区业主委员会即广安市广安区香江国际业主委员会签订《物业服务合同》，约定：合同有效期五年，即2016年1月1日至2020年12月31日；住宅物业服务费标准：2016年1月1日至2016年6月31日每月0.7元/平方米，2016年7月1日至2016年12月31日每月0.8元/平方米，2017年1月1日至2017年12月31日每月0.9元/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日每月1.0元/平方米，2019年1月1日至2019年12月31日每月1.0元/平方米，2020年1月1日至2020年12月31日每月1.0元/平方米。同时约定，物业服务费用于每月收取，每年12月底将全年费用交清，业主应按此方式履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，小区业主委员会需协助催收，业主从逾期之日起每日按应交物业管理服务费总和的3‰向物业公司交纳滞纳金。原告于2016年1月1日进驻被告所在小区提供物业服务，但被告一直未向原告交纳任何物业费，原告于2020年7月16日在被告住宅门上张贴《物业费催缴通知书》向其催收物业费。 本院于2019年10月12日作出的（2019）川1602民初5149号民事判决书认定，2018年12月10日，兴荣源公司以“部分业主以开发商没办产权证、未解决墙面渗水问题为由拖欠物管费达150万元以上，导致本公司无法正常运营”为由向该小区业委会递交了撤场申请。2019年1月24日，广安区整治办、执法局、住建局、北辰街道办及社区召集原、被告协商，由兴荣源物业继续服务二个月。2019年3月24日，暂管服务期满，该小区业委会认为兴荣源公司仍未改善服务状况，明确表示不愿意继续接受其物业服务。2019年5月中旬，该小区业委会对外公开选聘物管企业。 庭审中，原告明确物业费是以0.7元/平方米/月计算。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”之规定，本案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与香江国际业主委员会签订《物业管理服务合同》合法有效，对案涉小区的业主具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。按照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。因原告的服务期限于2019年3月24日届满，原告主张物业费按照0.7元/平方米/月计算，属于处分自己的部分权利，故被告应当交纳2016年1月1日至2020年3月24日期间的物业费共计2876.79元（105.92㎡×0.7元×38个月+105.92㎡×0.7元÷30天×24天）。 对于原告主张的违约金。被告未按约定交纳物业费，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《物业服务合同》明确约定，如业主未按期缴纳物业费，从逾期之日起每日按应交物业管理服务费总和的3‰向物业公司交纳滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此违约金约定标准过高，且原告未举证证明因被告违约对其造成的实际损失，本院酌定违约金以被告未付物业费为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告催收次日即2020年7月17日起计算至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、被告尹富荣于本判决生效之日起十日内向原告成都兴荣源物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年3月24日期间的物业服务费2876.79元及违约金（以2876.79元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月17日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告成都兴荣源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告成都兴荣源物业管理有限公司负担5元，由被告尹富荣负担20元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡秋寒 二〇二一年五月二十日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。