苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初874号原告：苏州问家房产经纪有限公司，住所地苏州吴中经济开发区城南街道金珺花园126幢102号。法定代表人：陈瑞，执行董事。委托诉讼代理人：雷曙啸，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云鹏，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：迟平平，女，1989年7月14日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：吴嘉然，江苏大昶律师事务所律师。原告苏州问家房产经纪有限公司（下称问家公司）诉被告迟平平中介合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理。依法由审判员詹立平适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷曙啸、赵云鹏，被告迟平平及其委托诉讼代理人吴嘉然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告问家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付佣金29700元；2、判令被告支付律师费7000元；3、被告承担本案的诉讼费用。审理中原告增加诉讼请求，要求被告支付以29700元为基数按每日万分之五自起诉之日即2020年10月21日起计算至实际支付之日止的逾期付款违约金（暂计至2021年3月4日为1989.9元）。事实和理由：2020年9月3日，由其提供居间服务，被告作为买受方与案外人杨金平、王**军就位于苏州市××区水秀（香）××室房屋签订《房屋买卖(居间)合同》，约定该房屋总价为1980000元，于2020年9月15日前提供相应的合法证件和资料并办理网签和资金托管。同日被告与其签署《佣金确认书》，约定应向其支付佣金29700元。该合同签订后，被告明确表示不再购买该房屋致使该合同未能继续履行。被告亦未按约定支付佣金。其已促成房屋买卖合同的成立，完成全部义务，被告应按照约定支付报酬。故提起诉讼。被告迟平平辩称，原告并未促成其和杨金平夫妻之间的房屋买卖合同最终履行完毕。佣金届期为过户前，其没有义务现在履行给付义务，原告没有损失。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年9月3日，杨金平、王**军（出售方、甲方）与被告迟平平（买受方、乙方）、原告（居间方、丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方将其位于苏州市吴中区××房屋出售给乙方，所有权证书号（吴中字第××、吴中字第××），建筑面积77.24平方米，实际成交价为1980000元。乙方于2020年9月3日支付甲方定金50000元。甲、乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理所屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续。甲、乙双方需在2020年9月15日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管。甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。甲、乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。本合同任何一方违约，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。合同甲方处由杨金平、王**军的授权代表人周忠强代杨金平、王**军签字，乙方处有迟平平签名，原告在合同上盖章确认。同日，被告与原告签订《佣金确认书》，约定原告应收佣金29700元，支付佣金的日期为过户前，若未经原告书面同意无故延期付款，原告将每日按佣金的0.5%追索滞纳金。原告员工王天天与被告之间的微信聊天记录显示，2020年9月3日晚，被告向王天天发送购房app的房屋挂牌截图，提出房屋挂牌价为22700元/平方米，建筑面积写了90平，其是按照该单价计算房屋总价的，现原告计算房屋单价为25000多元/平方米，价格不对；挂牌信息中计算了产证以外的面积，存在误导。王天天称，涉案房屋是带院子的，挂牌信息中确实计算了使用面积。其跟被告讲过这种一楼带院子和顶带阁单价都会稍微贵一点，被告看了房屋都认可的。2020年9月8日，王天天要求被告提交身份证、户口本等材料，被告回复“现在都这样了还发什么了，能不能卖（买）了还不知道呢……就是贵了呀”。2020年9月14至15日期间，被告向原告提交了相关资料。2020年9月22日，双方约定次日至房管局办理手续。2020年9月23日，被告称其当天去不了，王天天提出房东从扬州过来，希望被告当天晚一点过去。被告称其不知道房东从外地过来，主要是其钱还没有到位，如果钱到位的话马上就办了。2020年9月26日，王天天要求被告确认资金托管时间，被告提出别人答应还给其的钱没有到账，所以拖着，房子不买了。2020年9月28日，被告确认其不买涉案房屋。后王天天在发布了涉案房屋出售的朋友圈，配文“由于客户违约现重新出售，低于市场价，带定金来秒”。2020年10月10日，被告向王天天提出异议，称房子不买了，也要签解约的合同，双方还没有解约，居间方已经将房屋挂出来卖，王天天回复只是先推，签不了合同，而且被告已经说了不卖了。另查明，2020年11月2日，本院立案受理周忠强诉王**军、杨金平合同纠纷一案。周忠强请求判令王**军、杨金平支付房屋溢价180000元及逾期付款利息、双倍返还定金余额150000元，并支付律师费18000元、保全担保费500元。本院在审理中查明，2020年4月13日，王**军、杨金平与周忠强就苏州市吴中区水香一村11幢103室房屋的销售事宜签订《委托装修独家出售协议》，主要内容为：王**军、杨金平委托周忠强对该房屋进行改造装修再出售，交房日期为2020年4月20日，装修结束后王**军、杨金平以净到手价格人民币1800000元委托周忠强代为独家出售，委托期限自交房之日起6个月。因装修后出售产生的溢价部分归周忠强所有。原告在该案审理中提交书面说明，称2020年11月22日，其安排王**军、杨金平与迟平平当面约谈，迟平平表示继续按原价购买，房产东表示不追究迟平平的违约责任，之前由周忠强代收的定金抵充房款。本院于2021年3月28日作出（2020）苏0506民初8756号民事判决书，认定周忠强促成王**军、杨金平与被告签订涉案房屋买卖合同，已履行合同义务，据此判决王**军、杨金平返还周忠强定金及房屋溢价款共计230000元，并承担相应的逾期付款损失；王**军、杨金平支付周忠强律师费18000元。2020年11月26日，被告在微信中询问王天天“房子那边是不是不能正常买卖了”，王天天称“可以的，没有被查封，法院也说没有，但是后面代理房东要是起诉他也不行……我说他们要协商”。2021年1月22日，被告问涉案房屋能否送网签。王天天回复可以。被告追问原告为何不去送网签呢，其已经让原告帮其送网签好几次了。王天天称“你前面说不买了之后就一直耽搁了，后面说之后说买，然后我们居间方、你包括房东一起协商，房东也跟你说了呀，他要去房管局确定的，后面就是他们这个官司了呀……是能签啊，房东同意就好”。2021年3月4日，被告在本案庭审中表示不同意按照原合同的价格购买涉案房屋，同意按照低于1980000元的价格继续履行。2021年3月23日，王**军、杨金平向被告发出《关于解除的通知》，载明合同约定被告应于2020年9月15日前办理网签及资金托管，但至今没有按照合同约定履行相应义务，已根本违约，故通知被告解除《房屋买卖（居间）合同》，由被告承担违约责任。又查明，原告为本案诉讼委托江苏孚佑律师事务所作为代理人参加诉讼。双方于2020年10月10日签订《聘请律师合同》，约定律师代理费为7000元。2021年3月3日，该所向原告开具金额为7000元的增值税普通发票，并出具收据，载明收到原告现金支付的律师费7000元。以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、佣金确认书、微信聊天记录、聘请律师合同、发票、收据，被告提供的微信聊天记录、解除合同通知及当事人陈述等证据予以证实。审理中，被告主张原告怠于履行居间义务，主要表现为：1、杨金平夫妻告知周忠强的出售价格为1800000元，系原告与周忠强擅自更改房屋售卖价格。当时涉案房屋在其他中介处挂牌价均为1800000元左右。2、其签订合同后，根据原告指示提交了所有的社保及身份信息，但原告在办理网签时未通知房屋所有人杨金平夫妻出席；3、该房屋涉诉后原告未提醒其房屋买卖的风险，且微信聊天记录中可以体现其多次要求出具定金收条，至今原告及卖方均未出示；4、其多次表示想尽快购得房产，但原告并未履行协调义务。直至本次诉讼开庭前，其才与房东本人取得联系，房东本人表示已经多次告知原告必须等房东与周忠强的上述诉讼结束后才能交易，但原告并未告知其，致其受有房租损失；5、2020年10月，原告擅自将涉案房屋挂出，意图一房二卖，该事项未经周忠强或杨金平夫妻同意。综上，原告与周忠强串通损害其利益，原告的隐瞒和欺骗致其不能以房屋的低峰价格购买其他房产，其不支付中介费。另，其当时说不买是因发现原告欺骗行为而说的气话，合同不能继续履行的原因在于原告的不作为及房屋涉诉，原告应与杨金平夫妻共同承担其损失。其所受损失不在本案中主张。被告据此提交其与杨金平2021年3月3日的录音，录音中，被告问对方房子有没有在卖，并提出涉案房屋没有被查封，为什么非要等官司结束，其等到现在。对方称现在好多事情已经给耽搁了，没办法再进行下去，所有的房子全部清清爽爽的，然后再说谈下一步的事情。关于王天天说房东从扬州过来一事，对方确认其在苏州；周忠强于9月几号通知过其一次，说房子卖出去了，可能过段时间办手续，大概过了十几号，周忠强给其打电话，说买方那里有变化，暂时不买了，其他就没消息了。原告不认可被告上述意见，称：1、被告所称的价格是其他中介为了吸引客户挂的低价，挂的不是涉案房屋。2、其已通知被告办理网签，但被告认为购买价格比网上的价格贵，故不配合，后明确表示不买了。3、定金由房东收取，其无权出具收条。被告没有要求出具定金收条，而是要求退还定金。其已多次告知被告违约的法律风险，但原告置之不理。4、后被告表示要尽快购买房屋，其多次与买卖双方联系，是房东要求被告等待。5、被告明确拒绝购买房屋后，其出于保护房东利益的角度提前向他人推荐涉案房屋，即使未经房东及其委托人的同意，其作为居间方也无法一房二卖。原告主张其促成房屋买卖合同后已完成居间义务，之后办理网签、资金托管等都是其提供的附加服务，被告应全额支付居间费用及相应违约金。被告对此不认可，称原告有义务如实告知涉案合同的所有事项，包括合同相对人的资信情况、委托人身份、房产是否涉诉、所有买卖流程等。根据佣金确认书，佣金的支付条件尚未成就，其不应支付违约金，且合同没有履行完毕，原告没有损失，原告主张的违约金标准过高。关于律师费，被告称其没有违约，不承担律师费。另，江苏孚佑律师事务所律师在本院受理的多起居间合同纠纷案件中作为房产经纪公司的委托诉讼代理人，向房屋买卖合同当事人主张居间费用及律师费，均陈述律师费为现金支付。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原、被告之间的中介合同关系合法有效，当事人应当恪守履行。现经原告居间，已促成被告与卖方之间的房屋买卖交易并由买卖双方签订房屋买卖合同，原、被告对房屋买卖未能继续进行的原因各执一词。原告称是因被告认为合同价格过高，明确不再购买，被告主张因原告不作为及涉案房屋涉诉造成房屋买卖合同未能继续履行，故不同意支付居间费用。根据原、被告的陈述及双方微信聊天记录，可以确认原因在于被告认为房屋价格过高、资金未到位而不同意继续履行合同。至于价格问题，根据王**军、杨金平与周忠强签订的协议，王**军、杨金平同意周忠强以高于1800000元的价格出售房屋，现经原告居间，被告与卖方协商确定了涉案合同价格并签订合同，被告应按约履行。被告称其受原告欺骗签订合同，依据不足，本院对该意见不予。此后卖方不追究被告的违约责任而与被告继续协商履行合同事宜，系卖方对自己权利的处分。根据微信聊天记录，原告就后续事宜与双方进行了沟通，但因卖方原因最终协商未果不可归责于原告。原告按约完成居间合同的义务后，被告即应支付居间费用。原、被告双方约定被告于过户前支付居间费用，现卖方已通知被告解除合同，合同如何履行无法确定，故原告要求被告支付居间费用，本院予以支持。合同约定居间费用为29700元，考虑到合同约定的原告应负责办理的房屋买卖交易的流程及原告实际付出的劳务，本院根据居间合同的履行情况酌定被告应支付原告居间费用20790元。关于逾期付款违约金，如前所述，双方约定付款时间为过户前，现虽因买卖双方原因导致合同未能继续履行，但双方均确认在2021年3月23日之前，买卖双方一直在协商继续履行合同事宜，且原告对此未提出异议，故逾期付款违约金应自2021年3月23日起计算至实际给付之日止。合同约定违约金标准为佣金的日0.5%，被告主张过高，本院根据合同履行及原告的损失情况，酌定违约金以20790元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。关于律师费，原告主张7000元，被告不认可。因律师费并非原告的必要损失，故原告应当提供证据证明其实际受有该项损失。现原告称其现金支付律师费，除收据外，未能提供其他证据予以印证，且江苏孚佑律师事务所在多起同类案件中均称其委托人以现金方式支付律师费，不符合生活常理，故本院对原告的上述意见不予采信。原告要求被告支付律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告迟平平于本判决生效之日起十日内支付原告苏州问家房产经纪有限公司居间服务费人民币20790元及该款自2021年3月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。二、驳回苏州问家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币384元，由原告苏州问家房产经纪有限公司负担99元，被告迟平平负担285元。本判决为终审判决。审 判 员 詹立平二〇二一年五月十八日法官助理 戴 怡书 记 员 罗瑞艳