江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异134号案外人（异议人）：薛鸿梅，女，1971年11月2日生，汉族，住如皋市。申请执行人：江苏如皋农村商业银行股份有限公司，住所地如皋市。法定代表人：钱海标，董事长。被执行人：江苏国创建筑劳务有限公司，住所地如皋市。法定代表人：王新明。被执行人：南通市盛泰置业有限公司，住所地如皋市。法定代表人：杨小刚。被执行人：江苏通城仪表有限公司，住所地如皋市。法定代表人：杨小刚。被执行人：杨小刚，男，1971年12月5日生，汉族，住如皋市。被执行人：纪国云，女，1970年11月10日生，汉族，住如皋市。被执行人：杨小成，男，1968年11月2日生，汉族，住如皋市。被执行人：王新明，男，1964年1月16日生，汉族，住如皋市。被执行人：杨青霞，女，1966年2月12日生，住如皋市。被执行人：章海兵，男，1975年9月8日生，汉族，住如皋市。在本院执行江苏如皋农村商业银行股份有限公司（以下简称如皋农商行）与被告江苏国创建筑劳务有限公司(以下简称国创公司)、南通市盛泰置业有限公司（以下简称盛泰公司）、江苏通城仪表有限公司（以下通城公司）、杨小刚、纪国云、杨小成、王新明、杨青霞、章海兵金融借款合同纠纷一案中，案外人薛鸿梅对查封如皋市如城街道学府雅居C栋902室不动产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人薛鸿梅针对上述执行标的提出异议，请求：中止对如皋市如城街道学府雅居C栋902室不动产的执行。事实和理由：2016年10月10日被执行人已将上述不动产售出让与异议认并交付占有，异议人于2017年支付全部房款并实际居住至今，且在房屋未被查封之前积极主张被执行人办理过户登记，非因买受人原因未办理过户登记。根据相关法律规定，请求法院查明事实维护异议人的合法权益。本院查明，原告如皋农商行与被告国创公司、盛泰公司、通城公司、杨小刚、纪国云、杨小成、王新明、杨青霞、章海兵金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理立案（2020）苏0682民初2602号，本院审理过程中，原告如皋农商行向本院申请保全，2020年4月21日，本院依法查封被告盛泰公司位于如皋市如城街道××室、××、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室（案涉不动产）、C幢903室、C幢905室，查封期限自2020年4月21日起至2023年4月20日止。于2020年6月30日作出（2020）苏0682民初2602号民事判决：被告国创公司于本判决生效后十日内偿还原告如皋农商行借款本金1500万元、借款利息（以1500万元为基数，自2019年11月21日起至2020年6月17日止，按年利率4.35%计算）、逾期罚息（以1500万元为基数，自2020年6月18日起至实际给付之日止，按年利率6.525%计算）以及按借款合同约定计算的复利。二、被告盛泰公司、通城公司、杨小刚、纪国云、杨小成、王新明、杨青霞、章海兵对被告国创公司的上述债务承担连带偿还责任。三、原告如皋农商行有权就被告盛泰公司名下位于如皋市如城街道××室、××室、××室、××商业××室、××商业××室、××商业××室、××商业××室、××商业××室不动产【房屋他项权证号：苏（2018）如皋市不动产证明第0007291号】及被告杨小刚、纪国云名下位于如皋市××街道××城××室不动产【房屋他项权证号：苏（2018）如皋市不动产证明第0007277号】依法折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款（应先扣除第一顺位债权人所享有的优先受偿权数额）在抵押范围（详见编号为皋商银【2018】第0620065802号最高额抵押合同约定）内优先受偿。案件受理费55900元，保全申请费5000元，合计60900元，由九被告负担。后因九被告未履行生效文书确定的义务，如皋农商行向本院申请执行，本院于2020年9月15日立执行案号（2020）苏0682执3002号执行。另根据如皋市权属登记信息查询结果显示，2016年7月26日，权利人盛泰公司将如皋市如城街道学府雅居C幢902室不动产以1020万元抵押给江苏如皋农村商业银行股份有限公司中山路支行[不动产证明号：苏（2016）如皋市不动产证明第0000277号]，抵押期限自2016年7月26日至2021年7月26日；以1364万元抵押给如皋农商行[不动产证明号：苏（2018）如皋市不动产证明第0007291号]，抵押期限自2018年6月20日至2021年7月20日。以上事实有（2020）苏0682执保213号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、如皋市权属登记信息查询结果、（2020）苏0682民初2602号民事判决书等证据予以证明。根据异议人薛鸿梅提供商品房买卖合同、银行回单、付款凭证、收款收据、现场照片等证据显示，2014年2月28日，异议人薛鸿梅以其配偶袁建宏帐户向盛泰公司转账20万元。2016年10月10日，异议人薛鸿梅与盛泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人薛鸿梅向盛泰公司购买如皋市如城镇宁海东路以北绿杨路以西地块项目中的学府雅居C单元9层902号，总价款为人民币600000元，出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。2017年6月8日，薛鸿梅向盛泰公司转账5万元；2017年11月18日，薛鸿梅向盛泰公司转账34万元，备注显示：房款。2017年11月25日，盛泰公司向薛鸿梅开具学府雅居C单元9层902号，总价60万元的收款收据。2017年7月4日，薛鸿梅交纳学府雅居C单元9层902号自2017年8月1日至18年7月31日物业费及装修垃圾费等2000元。本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。”本案中，案涉房产登记在被执行人盛泰公司名下，且在2016年7月26日依法办理了抵押登记，因盛泰公司未能履行还款义务，经抵押权人申请，法院对案涉房产采取保全执行措施于法有据。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。……”，依据上述法律规定，案外人薛鸿梅与盛泰公司已就案涉不动产签订房屋合同的时间在抵押登记之后，该商品房买卖合同虽合法有效，但并未改变申请人如皋农商行在先形成的担保物权，异议人以其基于房屋买卖合同享有的物权期待权不足以排除申请人在先享有的抵押权。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付部分执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，异议人薛鸿梅在签订《房屋买卖合同》以及后续支付房款时，该房产即已存在了抵押权限制，办理过户必然存在障碍，而异议人作为购房者，却未尽合理审慎义务。且未有证据证明异议人薛鸿梅在购买案涉不动产后积极主张办理不动产权属登记。故，应认定未能办理过户系异议人自身原因。综上，异议人薛鸿梅并不具备排除执行的权利，其异议申请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人薛鸿梅的异议申请。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘斌人民陪审员  谢晨人民陪审员  周俊二〇二一年五月二十六日法官 助理  石燕书 记 员  钱肸