安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1002民初1144号 原告（反诉被告）：胡根忠，男，1961年12月30日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：程琦梁，系胡根忠妹夫。 被告（反诉原告）：叶丽春，女，1975年1月6日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市屯溪区。 被告（反诉原告）：陈永彪，男，1973年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市屯溪区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：彭正茂，安徽九邦律师事务所律师。 原告胡根忠诉被告叶丽春、陈永彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，被告叶丽春、陈永彪向本院提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序、公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）胡根忠及其委托诉讼代理人程琦梁，被告（反诉原告）叶丽春、陈永彪及其委托诉讼代理人彭正茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡根忠向本院提出本诉请求：1.判令叶丽春、陈永彪立即将屯溪区xx东路x号xx丽苑x幢x室房屋产权过户到胡根忠名下，并赔偿胡根忠损失费20000元；2.本案诉讼费用由叶丽春、陈永彪承担。事实与理由：2005年5月经见证人朱某1(朋友)介绍，叶丽春、陈永彪(夫妻关系)享有的一套农民新村安置房(xx路xx丽苑x幢x单元x室，面积x平方米)愿意对外转让，经朱某1多次凑合胡根忠与叶丽春、陈永彪见面商谈，叶丽春、陈永彪在商谈中表示愿意将住宅房和储藏间按照总房款100618元转让给胡根忠，并约定由胡根忠另外支付房屋转让补偿费28000元，叶丽春、陈永彪承诺该房屋产权证应当在3-5年以内办下来即可过户。胡根忠了解情况后，表示愿意购买叶丽春、陈永彪的安置房。双方于2005年6月3日签订《房屋转让协议书》。协议签订当天，胡根忠按协议约定现金支付首期预付款54000元和房屋转让补偿费28000元，合计82000元，叶丽春、陈永彪出具收条确认。同时，叶丽春、陈永彪将房屋的相关材料交付给胡根忠保管。同年9月2日，胡根忠按约定将余款40000元和储藏室6618元（合计46618元）一次性付清给叶丽春、陈永彪。叶丽春、陈永彪出具收条确认，两份收条均有见证人朱某1签字确认。购房款和房屋转让补偿费付清后，叶丽春、陈永彪将竣工的房屋(钥匙)交付给胡根忠管理，胡根忠按时支付了全年的物业费，2007年购买装璜材料进行装饰，2008年全家入住xx丽苑x幢x单元x室，2012年儿子结婚生子并居住至今。胡根忠全家居住至2010年时并没有领取到叶丽春、陈永彪当年承诺的房屋产权证，截止至办理产权证前，胡根忠已多次上访要求政府办理产权证无果。2020年11月，胡根忠接到社区工作人员朱某1的电话说，目前可以办理房屋产权证，并通知胡根忠将相关材料拿到社区核实情况，同时朱某1另行通知叶丽春、陈永彪来社区履行签字手续，等待通知缴纳房税(约1700元)后，方可领取房屋产权证。期间，胡根忠多次向朱某1催问办证进展情况，至2021年1月下旬才知道叶丽春、陈永彪背着胡根忠缴纳税收后已私自到社区领取房屋产权证原件据为己有，至今并无交付给胡根忠用于过户使用，只通知胡根忠约个时间谈一下，于2021年1月31日晚上，双方及见证人见面沟通协商办理产权过户事宜，叶丽春、陈永彪当场提出要求胡根忠再付50000元补偿费，否则免谈，并拒绝配合办理房屋产权过户手续无果。胡根忠认为叶丽春、陈永彪应当依照《房屋转让协议书》第一、二、三、四条约定全面履行义务，领取到房屋产权证后，应当积极主动地协助配合胡根忠共同办理产权转让手续，不应当再次提出不合理的要求来阻止胡根忠办理转让手续。现胡根忠已多次向叶丽春、陈永彪提出办理产权转让过户手续，但叶丽春、陈永彪置若罔闻。综上，为维护自身合法权益，胡根忠提起诉讼。 叶丽春、陈永彪辩称：从民事纠纷的解决途径看，我方希望在法院的主持下公平合理的解决事情；案涉协议的房屋是前园社区，当时是前园农民集资代建，属于小产权房屋，按照当年的产权是无法办证的，因此也是胡根忠找了多次没有发生的原因；小产权房屋即案涉房屋当年是华翔房地产公司代建的，按照当年代建方与叶丽春、陈永彪签订的代建安置住宅协议书看是不允许私下交易的，在三方（包含前园社区）的签署中明确约定该产权房屋是不允许私下交易，因此该案涉协议书可能违反相关的政策，涉及购买的主体是否允许购买，以及是否违反法律规定导致协议无效；按照目前发放的产权证的看案涉房屋是99.06平方米，双方在2004年签订协议中的附件显示是94平方米，登记面积与双方签订的协议面积相差5.06平方米，多出来的面积在办理房屋产权登记时已经缴纳了费用，按照公平原则，如果确实是多了5.06平方米，作为胡根忠应该对等多出来的面积予以补偿，多出来的面积对于当时双方签订的协议是否存在重大误解，作为法院是否可以对这个问题进行重新的审查或者调整。 叶丽春、陈永彪向本院提出反诉请求：1.判令胡根忠补偿叶丽春、陈永彪售房面积差价款60000元；2.本案诉讼费用由胡根忠承担。庭审中，叶丽春、陈永彪申请增加一项诉讼请求：判令胡根忠向叶丽春、陈永彪支付契税1410元及不动产登记费80元。事实与理由：2005年6月3日，经见证人见证，叶丽春、陈永彪与胡根忠签订屯溪区xx路xx丽苑x幢x单元x室《房屋转让协议书》。其中，依据合同附件《安置房抽签单》载明出售房屋面积94平方米。2021年1月6日，叶丽春依法依规办理了上述屯溪区xx路xx丽苑x幢x单元x室不动产登记，房屋建筑面积99.06平方米（其中专有建筑面积88.7平方米、分摊建筑面积10.36平方米）。此后，因协商面积差5.06平方米补偿费无法达成协议，致使产生纠纷，叶丽春、陈永彪为此提起诉讼。 胡根忠辩称：1.叶丽春、陈永彪因旧城改造享有安置房一套，房子正在建设中，房屋竣工后交付。叶丽春、陈永彪有意将安置房转让给胡根忠，购房款以合同总款为准，另付给叶丽春、陈永彪房屋转让补偿费28000元整。在该协议中，约定“购房款以合同总款为准”不变，“购房款由乙方承担，总房款委托甲方代交”，也就是说，该房屋是胡根忠直接从案外人第三方处购买，房款由胡根忠代交而已。叶丽春、陈永彪只是将该房屋享有的名额（也称户头或机会）收取转让费的方式转让给胡根忠。故，该房屋并非从叶丽春、陈永彪手中购买，涉案房屋面积差与被答辩人没有关联。2.《代建安置住宅协议书》第四条明确约定，该住宅房面积约94平方米（94平方米只是一个大约、大概、左右），“合同约定面积与产权证登记面积有差异的，以产权登记建筑面积为准，并以产权登记面积计算安置住宅价款”。该条款是转让前叶丽春、陈永彪与案外人第三方签订的约定，而转让后，则是受让方胡根忠与案外人第三方的约定。也就是说，退一步，假设房屋面积有差异，以产权登记面积计算安置住宅价款的差价，也应当由案外人第三方主张享有，并非由叶丽春、陈永彪享有，因叶丽春、陈永彪已享有了该房屋名额一次性转让费28000元的利益。故此，转让后，购房款和房屋面积的差异与被答辩人没有关联。3.房屋建筑面积99.06平方米，专有建筑面积88.7平方米，分摊建筑面积10.36平方米。被答辩人在反诉状里载明出售房屋面积94平方米，为此，胡根忠认为出售房屋面积是94平方米与事实不符。由于房屋转让时还在建设中，依据三方签订《代建安置住宅协议书》载明的是约94平方米。现颁发的产权登记簿是99.06平方米，该99.06平方米也符合日常生活逻辑和经验法则上的约94平方米，如果减去分摊面积10.36平方米，该房屋的使用面积是88.7平方米，还达不到94平方米。且双方在《房屋转让协议书》里均未约定按面积出售。按照法律规定主合同有约定从约定，未约定或约定不明就是没有约定，故，该房屋买卖是一次性收取转让费出售成交，并非按计算面积转让成交。综上，恳请法院驳回叶丽春、陈永彪的反诉请求。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年8月5日，叶丽春作为安置户（乙方）与代建方黄山市华翔房地产开发有限公司（甲方）签订《代建安置住宅协议书》，约定甲方为乙方代建的安置住宅位于xx农民新村xx丽苑小区住宅楼x幢x单元x室，该住宅面积约94平方米（住宅面积约94平方米、储藏室面积约为11.03平方米）、安置住宅价款为100618元（住宅建筑面积均价970元/平方米、储藏室600元/平方米），并约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记建筑面积为准，并以产权登记面积计算安置住宅价款”。叶丽春于次日交纳了集资建房款54000元。 2005年6月3日，叶丽春、陈永彪（作为甲方）与胡根忠（作为乙方《代建安置住宅协议书》）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方因旧城改造，享有前园农民新村安置房一套，房子正在建设中，新村房屋竣工后交付，房屋详细情况见安置房抽签单；购房款以合同（即上述）总款为准，分两次付清，首期预付54000元，余款在交房时补齐，购房款由乙方承担，总房款委托甲方代交，以甲方名义办理购房合同、房地产权所有证等相关房屋手续，手续办理后归乙方保管，甲方可持有复印件，另乙方自愿付给甲方转让补偿费28000元；一旦可以办理房屋产权合法转让手续，甲方应积极协助，配合乙方共同办理转让手续，所发生的一切手续费用由乙方承担；本协议自订立之日起生效，如有一方发生违反协议行为，违约方必须赔偿对方因此所受的损失；合同还约定了其他内容。该协议由叶丽春、陈永彪、胡根忠及见证人朱某2、程琦梁签字。当日，胡根忠向叶丽春、陈永彪支付82000元，由叶丽春、陈永彪出具收条确认该82000元系胡根忠购买xx丽苑小区x幢x单元xx室购房款（其中54000元为房款，28000元为房屋转让补偿款）。2005年9月2日，胡根忠取得案涉房屋钥匙，并向叶丽春、陈永彪支付46618元，由叶丽春、陈永彪出具收条确认收到尾款46618元。 另查明，叶丽春于2020年12月9日办理了案涉房屋的不动产权证[不动产权证号为皖（x）黄山市不动产权第x号]，该证记载案涉房屋坐落为屯溪区xx东路xx号xx丽苑x幢x室、建筑面积为99.06平方米。叶丽春为办理不动产权证交纳了契税1410元及不动产登记费80元，对该两笔费用，胡根忠同意向叶丽春、陈永彪支付。叶丽春、陈永彪并未就合同约定面积与产权登记面积的面积差支付相应差价。 本院认为，叶丽春、陈永彪与胡根忠签订的《代建安置住宅协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同履行义务。胡根忠依约支付了全部购房款及房屋转让补偿款，在案涉房屋办理过户条件成就时，叶丽春、陈永彪应当履行协助胡根忠办理房屋过户的义务，故本院对胡根忠要求叶丽春、陈永彪将案涉房屋产权过户至其名下的本诉请求予以支持。胡根忠要求叶丽春、陈永彪赔偿其损失20000元，但未能提供证据予以证明，无事实依据，本院不予支持。双方在合同中并未对房屋面积差进行明确约定，根据二手房交易市场习惯，双方约定的房屋转让款应为整套房屋出售的价款，叶丽春、陈永彪要求胡根忠支付房屋面积差额款，于法无据，故对叶丽春、陈永彪要求胡根忠支付案涉房屋面积差价60000元的反诉请求本院不予支持。根据《房屋转让协议书》约定办理转让手续所发生的一切手续费用由胡根忠承担，叶丽春、陈永彪因办理不动产权证支出了契税1410元及不动产登记费80元，胡根忠在庭审中也表示愿意承担该两项费用，故本院对叶丽春、陈永彪要求胡根忠支付契税1410元及不动产登记费80元的反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）叶丽春、陈永彪于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）胡根忠将位于屯溪区新园东路258号新景丽苑7幢403室房屋产权过户至原告（反诉被告）胡根忠名下； 二、原告（反诉被告）胡根忠于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）叶丽春、陈永彪契税1410元及不动产登记费80元，合计1490元； 三、驳回原告（反诉被告）胡根忠的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）叶丽春、陈永彪的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）胡根忠负担110元，由被告（反诉原告）叶丽春、陈永彪负担40元；反诉案件受理费669元，由原告（反诉被告）负担25元，由被告（反诉原告）叶丽春、陈永彪负担644元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员 王 蕾 二〇二一年五月十二日 书记员 潘晓琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。