徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初2267号原告：朱友河，男，1955年6月18日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吕春艳，江苏运通律师事务所律师。被告：朱友海，男，1954年2月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：朱盟，男，1981年6月11日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：朱友海（系朱盟父亲），男，1954年2月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：朱贝，男，1984年8月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。第三人：李树兰，女，1952年5月13日出生，汉族，住江苏省铜山县。委托诉讼代理人：张玉松，江苏汇君律师事务所律师。原告朱友河与被告朱友海、被告朱盟、被告朱贝农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱友河及其委托诉讼代理人吕春艳，被告朱友海（同时作为被告朱盟的委托诉讼代理人）、被告朱贝，第三人李树兰的委托诉讼代理人张玉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱友河向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的宅基地房屋买卖协议书，并返还原告已经支付的款项65万元；2、请求判令被告向原告支付违约金30万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告朱友海是亲兄弟关系，被告朱友海与被告朱盟、朱贝是父子关系。2020年6月17日，经原被告双方协商一致，签订了农村房屋买卖协议，约定三被告将其共有的（和原告宅基地相邻的）位于铜山区：东朱友河，南刘世忠，西公路，北渔塘）的宅基地上房屋及附着物，以70万元的价格出售给原告。签订合同当天，原告就已经委托其儿媳将上述款项交付给被告，被告也出具了收条。事后原告多次找到被告要求交付房屋，其总以各种理由久拖不交付。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。被告朱友海、朱盟、朱贝辩称：1、认可与原告之间的协议，但原告存在违约行为。原告没有完全履行支付房款义务，只向被告支付65万元，还有5万元房款未支付。2、原告没有购买涉案宅基地的资格。因原告已经将自己所有的宅基地出售给他人，根据相关法律规定，已无权再购买其他宅基地。3、第三人主张权利后，被告才发现协议存在无效部分，导致无法将房屋交付给原告。涉案房屋由三被告和第三人李树兰共有，李树兰拥有西屋平房两间及土地使用权。4、原告与被告朱友海系亲兄弟关系，原告在明知涉案房屋上有第三人李树兰的权利的情况下，依然与被告签订房屋买卖协议。原告明显存在过错，应当自己承担相应责任。第三人李树兰辩称：1、原被告签订的房屋买卖协议无权处分了第三人的合法权利，属于无效协议。涉案房屋由三被告与第三人共有，本院于1995年2月27日作出的（1995）民初字第36号民事调解书明确涉案房屋西屋平房两间归第三人所有。2、原被告双方在明知第三人对涉案房屋享有部分产权的情况下，依然私自达成协议，双方都存在明显的过错，应当承担各自的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱友河与被告朱友海系亲兄弟，三被告系父子关系，均系村民。2020年6月17日，原告朱友河（甲方，买房人）与被告朱友海、朱盟、朱贝（乙方，卖房人）签订宅基地房屋买卖协议书，约定：一、甲方三人将其所有的坐落于大许村闲置宅基地上的房子、堂屋上下各6间楼房、西偏房10间平房，及地上的附着物，以人民币70万元的价格转让给乙方朱友河。二、甲乙双方签订本协议时，甲方将该土地上所有的手续，一并交付给乙方。五、甲方保证产权明晰、无担保、无抵押、无纠纷，如交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷按甲方违约处理。六、本协议双方签字生效，任何一方不得反悔或毁约，如有一方反悔或毁约应双倍赔偿给另一方。收款帐号为朱盟在中国建设银行开设的尾号为6186的帐号。落款处乙方由原告朱友河，甲方由被告朱友海、朱盟、朱贝签字捺印。另查明，合同签订前，原告的儿子朱飞与被告朱盟通过短信联系，被告朱盟说：“我也知道三叔和你也花了很多钱，谈判的时候还是70万，到时你打账户65，剩下的我自己补给家人。就是把这个事情给圆满了，下午谈的时候，还是70”。朱飞说：“就按你说的办吧”。协议书签订后，原告朱友河通过他人银行卡向被告朱盟转帐购房款65万元。被告朱盟向原告朱友河出具收条一份，载明：今收到朱友河购买朱友海、朱盟、朱贝宅基地上房屋及土地款柒拾万元整，付款方式为现金、转账。收款人：朱盟，收款日期为2020年6月17日。原告付款后，被告迟迟不向原告交付房屋，原告诉至法院，要求被告交付房屋并支付违约金。在诉讼过程中，李树兰向本院申请以有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。第三人系被告朱友河前妻，本院于1995年2月27日作出（1995）民初字第36号民事调解书，达成如下协议：朱友河与李树兰离婚，共同财产砖墙楼板顶房屋西屋平房二间归李树兰所有（其他内容略）。被告出售的房屋因部分属于第三人，导致无法全部交付原告，原告向本院申请变更诉请，要求解除协议书，其余诉请如上所述。本案争议焦点：1、原被告双方签订的宅基地房屋买卖协议是否有效。2、原告主张解除协议并要求返还65万元是否应当得到支持。3、原告主张的违约金30万元是否应当支持。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉事实及纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定。关于第一个争议焦点，本院认为原被告签订的宅基地房屋买卖协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原被告双方签订合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通损害国家、集体和第三人利益。虽然三被告未经共有人李树兰同意，处分共有财产，但并不影响本案买卖合同的效力。关于第二个争议焦点，本院认为原告主张的解除协议并返还65万元的请求应当得到支持。原被告双方签订的买卖合同有效，原告已经向被告支付65万元的房款，履行了合同约定的义务。对于被告朱友海和被告朱贝抗辩的原告仅支付65万元，属于未完全履行合同义务，构成违约行为的主张，本院不予支持。从本案的证据和当事人陈述可以认定，被告朱盟提出原告仅需支付65万元，剩下的自己补，并出具了70万元的收条，应视为对原告完成付款义务的确认。故原告仅支付65万元不构成违约。因协议签订后三被告迟迟不肯交付房屋，且涉案房屋由三被告和第三人共有，导致原被告双方签订合同的根本目的已无法实现。原告主张解除合同应当得到支持，三被告返还原告支付的65万元购房款。关于第三个争议焦点，原告主张被告存在违约行为，应当支付违约金30万元。原被告约定，任何一方不得反悔或毁约，如有一方反悔或毁约应双倍赔偿给另一方。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。上述法律规定，体现了违约金以补偿为主惩罚为辅的原则，主要的参照标准为实际损失。本院依据上述法律规定结合本案实际情况予以确定。本案中，原告主张违约金30万元，但未能对实际损失完成举证，考虑到原告的65万元购房款交付被告后，被告单方违约未能交付房屋，也未及时返还65万元，客观上给原告造成资金占用损失。另外，被告明知部分房屋属于第三人所有，导致房屋无法全部交付，主观上存在过错。综上，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持违约金5万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原被告签订的宅基地房屋买卖协议；二、被告朱友海、朱盟、朱贝在本判决生效之日起十日内返还原告朱友河购房款65万元并支付违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告朱友河740元，三被告负担5160元。保全费5000元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 常江红二〇二一年五月十九日法官助理 白 冰书 记 员 李 宽