四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1722民初1548号 原告:宣汉三鑫汇民市场经营管理有限公司，统一社会信用代码:91511722MA6AWLR86R，住所地:四川省宣汉县东乡街道西延路拆迁安置房B幢第一层东至西4、5号。 法定代表人:徐建国，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：修建平，公司经理。 委托诉讼代理人：罗怀兵，四川法坛律师事务所律师。 被告:达州美易达装饰工程有限公司，统一社会信用代码:91511722MA62AU5AX4，注册住所地，四川省达州市通川区金龙大道666号第1-1幢16层10号。 法定代表人:王南鑫，公司经理。 被告:王南鑫，男，1984年7月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告宣汉三鑫汇民市场经营管理有限公司（以下简称三鑫汇民公司）与被告达州美易达装饰工程有限公司（以下简称美易达装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告三鑫汇民公司的委托诉讼代理人修建平、罗怀斌，被告王南鑫、美易达装饰公司的法定代表人王南鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三鑫汇民公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2019年6月1日签订的《商业城租赁合同》；2、判决被告向原告支付2021年1月1日至2021年7月1日的房屋租赁费56,407.50元，并向原告支付违约金169,223.00元;3、案件受理费由被告承担。事实和理由，2018年5月24日，原宣汉县东乡镇石岭社区第四居民小组（以下简称第四居民小组）与原告签订《关于龙城安置房商业层授权委托招商意向协议》，将全体业主的商业层整体出租全权委托原告代理招商并行使一切招商权利。2019年6月1日，原告与被告签订《商业城租赁合同》，将宣汉县龙城安置点(一)的一楼、二楼、三楼(面积为391.72平方米)出租给被告开办装修、家俱公司，租期十年(以双方签订合同之日起开始计算租期，租金每半年支付一次，金额为56,407.50元。依照该合同第八条第一项约定:被告必须每年提前一个月(30天)依约向原告缴纳租金，如有无故拖欠，则60天后原告有权单方面解除合同并收回被告所租赁的商业物业，并追收所拖欠的租赁费。该合同第十三条约定:本合同经过双方代表签章后生效，任何一方不得违约，若一方违约，则支付另一方租赁房屋合同总价15％的违约金并追究所产生的法律责任。合同签订当天，被告向原告支付了半年的租金，并缴了房屋租赁押金20,000.00元。被告使用租赁房屋后，没有按照约定按时交纳2021年1月1日至2021年6月1日的租金。2021年1月6日，原告向被告发出催收通知书后，被告仍没有缴纳租金，已明显超出约定的60天期限，严重违反合同约定。原告起诉来院，要求判准其诉讼请求。 被告美易达装饰公司、王南鑫共同辩称，1、被告已经搬出租赁房屋，56,407.50元租金不实，应按实际使用期限计算，被告缴纳的20,000.00元押金可以抵作房租；2、原告主张的违约金过高，没有法律依据；3、《商业城租赁合同》所确认的面积391.72㎡没有依据；4、按原告起诉状所称的租金也只有五个月，其起诉事实不实；5、租赁房屋的水、电户头可以折现低作房租，也可由被告自行处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明；2、被告美易达装饰公司的工商登记信息和被告王南鑫户籍信息；3、2018年5月24日，原宣汉县东乡镇石岭社区第四居民小组（以下简称第四居民小组）和居民代表与原告签订的《关于龙城安置房商业层授权委托招商意向协议》复印件；4、2019年6月1日，被告王南鑫与原告签订的《商业城租赁合同》；5、2021年1月6日，原告向被告送达催收房屋租赁费通知书；6、竣工验收备案书（宣汉县西区新城棚户区改造拆迁安置房一标段)、拆迁补偿及安置情况统计表，宣汉县西区新城棚户区改造拆迁安置房一标段房屋测绘图；7、原告向被告美易达装饰公司送达通知及被告经营场所的照片11张；8、第四居民小组召开社员大会的会议记录；9、支付清扫案涉租赁房屋费用收条和照片。被告美易达装饰公司、王南鑫对原告提交的证据质证认为：对证据1、2无异议。对证据3、4有异议：（1）租赁合同租金含物业费，但物业费没有明确怎么计算，无法区别；（2）租赁合同中的违约金计算办法不符合法律规定；（3）租赁合同载明的建筑面积没有依据；（4）《关于龙城安置房商业层授权委托招商意向协议》载明的房屋是拆迁户的，没有依据证明原告对租赁房屋享有权利。对竣工验收备案书无异议。催收通知书只是贴在门上，但当时被告已经搬走了，2021年1月7日的照片说没有钱交房租不是事实，实际不是没有钱，而是被告已经声明要搬走。第8、9号证据是庭审后补交，不予认可。 被告美易达装饰公司、王南鑫没有提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院结合庭审综合认定。 根据当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年5月24日，第四居民小组及居民代表与原告签订《关于龙城安置房商业层授权委托招商意向协议》，将本居民小组居民的安置房商业层整体出租全权委托原告代理招商并行使一切招商权利。2019年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业城租赁合同》约定：第一条甲方出租的商业房坐落：宣汉县龙城安置点（一）一楼、二楼、三楼；第二条出租建筑面积：391.72平方米；第三条租期拾年；第四条经商名目：开办装修、家居公司；第五条租金和租金交纳办法：1、单价24元/㎡（含物业服务费）；2、乙方第一年租金为112,815.36元，从第三年起，每隔三年一次递增，递增率为3%；3、租金交纳方式为每半年支付一次，在签订合同的当天，乙方向甲方支付半年的租金；第八条乙方必须每年提前一个月(30天)依约向甲方缴纳租金，如有无故拖欠，则60天后甲方有权单方面解除合同并收回乙方所租赁的商业物业，并追收所拖欠的租赁费；第十三条任何一方不得违约，若一方违约，则支付另一方租赁房屋合同总价15％的违约金。甲方法定代表人徐建国签字，并加盖了三鑫汇民公司的印章；王南鑫在“乙方”栏处签字并盖手印，未加盖美易达装饰公司的印章。 合同签订后当天，被告向原告给付了房屋租赁押金20,000.00元。被告使用租赁房屋期间，付清了2020年12月之前的房屋租赁费，从2021年1月开始未按合同约定交纳2021年1月1日至2021年7月1日的房屋租金。2021年1月6日，原告向被告发出催收房屋租赁费的通知书后，被告仍没有缴纳，并已超出合同约定的60天期限。原告起诉来院，要求判准其诉讼请求。本案受理后，本院于2021年4月21日向被告送达了起诉状副本等法律文书。 同时查明，本案在审理中，原、被告均认可被告王南鑫与原告签订的在《商业城租赁合同》虽没有加盖美易达装饰公司的印章，但实际是美易达装饰公司在案涉租赁房屋内从事经营活动。租赁房屋户外和门楣均挂有美易达装饰公司的标识。被告主张原告请求的违约金过高，要求按照未履行部分房屋租赁费的20%支付违约金。 第四居民小组居民在龙城一号小区的安置房是经相关部分批准修建并已竣工验收备案。被告已搬出租赁房屋，并于2021年5月17日将租赁房屋的钥匙交付给原告。2021年5月20日，原、被告在本院见证下对案涉租赁房屋由原告关门上锁。 本院认为，第四居民小组及居民代表经居民代表大会同意后，与原告签订授权委托招商意向协议，将本居民小组居民的安置房商业层整体出租全权委托原告代理招商并行使一切招商权利。原告与被告王南鑫签订《商业城租赁合同》后，将案涉房屋出租给被告美易达装饰公司经营使用。该租赁行为不违反法律的强制性规定。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，原告与被告王南鑫签订的《商业城租赁合同》属有效合同。被告以原告对租赁房屋不享有权利的理由不能成立，其反驳主张，本院不予采纳。虽《商业城租赁合同》上只有被告美易达装饰公司的法定代表人王南鑫的签字和盖手印，没有加盖美易达装饰公司的印章，但《商业城租赁合同》载明的经营名目也有装饰装璜。庭审中，原告与被告王南鑫均认可美易达装饰公司在案涉租赁房屋内从事经营活动。依照民法典第六十一条第一款、第二款“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，被告王南鑫作为美易达装饰公司的法定代表人实际是代表美易达装饰公司从事的民事活动，相应的法律后果应由被告美易达装饰公司承受，被告王南鑫在本案中不承担民事责任。被告美易达装饰公司在使用租赁房屋期间，未按合同约定支付房屋租赁费，原告向被告美易达装饰公司发出催收通知书后仍没有缴纳，并搬出租赁的房屋，依照民法典第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告要求解除与被告美易达装饰公司签订的《商业城租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告未向被告发出解除《商业城租赁合同》的通知，依照民法典第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，本院确认原告与被告美易达装饰公司签订的《商业城租赁合同》于2021年4月21日解除。依照民法典第五百六十六条第一款、第二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”之规定，原告要求被告美易达装饰公司支付下欠房屋租赁的诉讼请求，本院予以支持，但房屋租赁费以被告未返还租赁房屋期间（2021年1月1日至2021年5月20日）的费用为限，即房屋租赁费为4.67个月x391.72㎡x24元/㎡月=43,903.98元。签订合同时，被告美易达装饰公司给付的20,000.00元押金抵作房屋租赁费。依照民法典第五百八十五条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，原告要求被告美易达装饰公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告以抗辩的方式要求调减违约金的主张，本院予以采纳，违约金以下欠租金的20%计算，即违约金为43,903.98元x20%=8780.80元。按照合同约定，被告美易达装饰公司在使用租赁房屋期间，既应承担物业服务费，也应支付房屋租赁费，其要求区分合同约定租赁费中的物业费并无实际意义。租赁合同中租赁房屋的建筑面积已在合同中载明，虽被告美易达装饰公司对面积提出异议，但其未提交证据证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，该反驳主张本院不予采纳。庭审后，原告提交了清扫租赁房屋费用850.00元的收条，因其未提出该项诉讼请求，对该清扫费不作处理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条第一、二款、第五百零二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百八十五条第一、二款、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宣汉三鑫汇民市场经营管理有限公司与被告达州美易达装饰工程有限公司签订的《商业城租赁合同》于2021年4月21日解除； 二、被告达州美易达装饰工程有限公司支付原告宣汉三鑫汇民市场经营管理有限公司房屋租赁费43,903.98元、违约金8,780.80元，共计52,684.78元，已付20,000.00元，下差32,684.78元在判决生效后30日内履行给付义务； 三、驳回原告宣汉三鑫汇民市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4,684.00元，减半收取2,342.00元，由原告宣汉三鑫汇民市场经营管理有限公司负担1,779.00元，由被告达州美易达装饰工程有限公司负担563.00元。 被告达州美易达装饰工程有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  肖泽锦 二〇二一年五月二十五日 书记员  符 瑶