黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初832号原告：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市旗苑嘉园小区B区9号楼101门市。法定代表人：张培东，经理。委托诉讼代理人：高立艳，女，该公司出纳。被告：马玉华，女，1968年1月23日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。原告绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司（以下简称：旗苑物业公司）与被告马玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月29日公开开庭进行了审理。旗苑物业公司的委托诉讼代理人高立艳到庭参加诉讼，被告马玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旗苑物业公司向本院提出诉讼请求，要求被告立即给付物业服务费3798.5元及违约金683元，共计4480.5元。事实与理由：被告系绥芬河市旗苑小区B区13号楼3单元401室房屋所有权人，旗苑物业公司为被告居住的旗苑小区B区提供物业服务。2018年4月1日至2022年3月31日被告拖欠原告物业费3797.5元，经原告催缴至今未缴纳物业费，故原告诉至法院。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告给付2018年4月1日至2021年3月31日的物业费2848元，放弃违约金的诉讼请求。马玉华辩称，绥芬河市旗苑嘉园小区B区13号楼3单元401室的房屋所有权人是被告，但是被告不在这住。被告拒绝缴纳物业费的理由是：1.被告在该小区还有一个车库，该车库上面立了一个烟筒，烟筒滴油，造成车辆不能及时进车库，给被告造成损失，对于此种情况原告应该管理，但是原告并没有进行管理；2.下雨天车库地漏被堵反水不能使用，原告多次去修也没有修好。旗苑物业公司围绕诉讼请求向法庭提交了以下证据：证据一、委托书一份、物业服务合同一份、收费申请答复及标准一份、（2018）黑1081民初233号民事调解书一份。欲证明，绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会在原绥芬河市永祥物业管理有限公司撤出绥芬河市旗苑嘉园小区后委托旗苑物业公司进行服务，并经双方协商，绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会与旗苑物业公司对收费标准达成一致意见，住宅按建筑面积每平方米每月0.6元收取，商服按建筑面积每平方米每月0.6元收取，排污量较大的为0.9元，车库按每平方米每月0.3元收取。绥芬河市人民法院（2018）黑1081民初233号调解书，证明原为绥芬河市旗苑嘉园小区服务的绥芬河市永祥物业管理有限公司，自2018年3月31日停止对绥芬河市旗苑嘉园小区的服务。旗苑物业公司是2018年4月1日开始为绥芬河市旗苑嘉园小区提供服务。经质证，被告对原告提供的上述证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，被告对原告提供的该组证据及证明的问题均无异议，故对该组证据予以确认并在卷佐证。证据二、不动产查档卡一份。欲证明，马玉华系绥芬河市旗苑嘉园小区B区13号楼3单元401室业主，并接受旗苑物业公司提供的物业服务。经质证，被告对原告提供的上述证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，被告对原告提供的该组证据及证明的问题均无异议，故对该组证据予以确认并在卷佐证。证据三、催缴照片三张。欲证明，旗苑物业公司多次向被告催缴物业费，被告拒绝缴纳。经质证，被告对原告提供的上述证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，被告对原告提供的该组证据及证明的问题均无异议，故对该组证据予以确认并在卷佐证。证据四、服务照片二十五张。欲证明，原告已经按照合同约定全面履行了物业服务，如合同中约定的疏通下水、房顶清理冰雪、更换雨漏管、小区量化维修、绿化修剪、日常维护台阶护栏、维修单元门、安装楼宇表示、清理楼道小广告、日常保洁、清掏化粪池等工作，所以被告应当缴纳物业服务费用。经质证，被告对原告提供的上述证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。被告认为，旗苑物业公司维修房屋房盖跟被告没有关系，被告车库上面的烟筒并没有拆除，原告的服务对于被告来说没有关系。本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认并在卷佐证。马玉华未提供证据。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院确认事实如下：绥芬河市旗苑嘉园小区由绥芬河市永祥物业管理有限公司提供物业服务至2018年3月31日。2018年3月30日，绥芬河市旗苑嘉园业主委员会向原告出具委托书。委托原告自2018年4月1日起对绥芬河市旗苑嘉园小区提供代管理服务。2018年7月12日，经原告与绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会协商，绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会同意原告按照0.6元/月/平方米（建筑面积）的标准收取住宅物业费。原告称，双方于当日补充签订了物业服务合同。约定委托事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通等。委托期限自2018年4月1日至旗苑嘉园小区召开真正合规合法的业主大会，签订正式服务合同止。另查明，绥芬河市旗苑嘉园小区B区13号楼3单元401室所有权人为马玉华，建筑面积131.86平方米。被告自2018年4月1日开始接受原告提供物业服务起，未缴纳过物业费。被告称，被告不缴纳物业费的理由是：1.被告在该小区还有一个车库，该车库上面立了一个烟筒，烟筒滴油，造成车辆不能及时进车库，给被告造成损失，对于此种情况原告应该管理，但是原告并没有进行管理；2.在下雨天，被告的车库地漏被堵反水不能使用，原告多次去修也没有修好。针对被告所述的情况，本院于开庭前到现场进行了查看，并且在开庭审理时对上述情况进行了核实。首先，被告所述的车库并不是本案原告要求被告缴纳物业费的房产，且原告为该车库提供了物业服务。其次，被告所述的车库上烟筒的问题，经核实，烟筒的使用人并不是原告。根据已查明的事实，本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。旗苑物业公司与绥芬河市旗苑嘉园业主委员会所签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。被告以其车库反水以及车库上面立的烟筒给其造成损失为由拒绝缴纳物业费，但未提供证据证实该损害结果与原告提供物业服务行为之间存在因果关系，故本院对被告拒绝缴纳物业费的抗辩主张不予采信。综上，2018年4月1日至2021年3月31日期间，被告应缴物业费为2848.176元（131.86㎡*0.6元/月/平方米*36个月）。被告拒不缴纳物业费，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。故原告要求被告支付2018年4月1日至2021年3月31日期间的物业费2848元，不超出被告应负担的物业费范围且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款第八项规定，判决如下：马玉华给付绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司2018年4月1日至2021年3月31日期间的物业费2848元（绥芬河市旗苑嘉园小区B区13号楼3单元401室），于2021年5月20日前履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由马玉华负担。负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判员  李知慧二〇二一年五月七日书记员  宿 桃