天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1893号上诉人（一审被告）：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，女，该公司职员。被上诉人（一审原告）：牛春秀，女，1977年出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）因与被上诉人牛春秀商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森岛公司上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案发生的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院计算森岛公司逾期交房期间存在错误。1.双方签订涉案合同后，上诉人受政府环保政策影响而停工，合计停工天数为290天，涉案合同约定不可抗力造成逾期交房的，上诉人不用承担责任，故计算逾期交房天数时应扣除上述天数。2.涉案合同约定逾期交房90日内只承担房款利息，不支付日万分之一的违约金，违约金的承担时间应依合同扣除90日后开始计算。牛春秀辩称，不同意上诉人的上诉请求，其不接受上诉人所称的客观原因，请求驳回上诉，维持原判。牛春秀向一审法院起诉请求：1.判令森岛公司立即给付其逾期交房利息14868.15元（以已付房款250000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向牛春秀支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的利息为14868.15元），并依法判令森岛公司立即给付其违约金22241.46元（以商品房价款486684元为基数，按日利率万分之一计算，向牛春秀支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的违约金为22241.46元）；2.判令森岛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月19日，牛春秀（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定牛春秀购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××花园××房屋，建筑面积为82.88平方米，总价款486684元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中‘经验收合格’是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续’变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单”。合同签订后，牛春秀向森岛公司支付了购房款486684元。至一审法庭辩论终结前，牛春秀未办理收房手续。一审法院另查明，2018年9月3日，天津市取消了《准许交付使用证》的办理。2018年12月13日，涉诉房屋取得了《建设工程规划验收合格证》。2018年12月28日，天津市宝坻区建设管理委员会向森岛公司出具了涉诉房屋的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。牛春秀与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.关于商品房竣工验收合格标准的问题；2.森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响；3.森岛公司是否应向牛春秀承担违约责任及承担违约责任的起止时间；4.森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额。对此，一审法院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，一审法院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称其延期交房受到2017年10月1日至2018年3月31日期间政府停工令影响，属于不可抗力，不应承担违约责任。一审法院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司提供的供热和供电配套证明等证据，不足以证明涉诉房屋所在项目会受到政府停工令要求的直接影响，故一审法院对森岛公司的上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向牛春秀承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给牛春秀，应当承担违约责任。因一审法院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件情况下，森岛公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处”办理收房手续。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，牛春秀作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件后及时通知牛春秀接收房屋，否则应承担相应的不利后果。涉诉房屋于2018年12月28日具备了交房条件，森岛公司虽称于2019年4月通过EMS向牛春秀发了书面的催告通知书，但未提供证据佐证，故其应在2018年12月28日后继续承担逾期交房违约责任，因截止至2019年1月31日，森岛公司仍未将涉诉房屋交付给牛春秀，故牛春秀主张要求森岛公司承担违约责任期间截止至2019年1月31日，一审法院予以支持。四、关于森岛公司承担违约责任的方式及数额问题。森岛公司未按合同约定交付涉诉房屋，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定向牛春秀支付2017年11月1日至2019年1月31日期间（457天）的逾期交房利息及违约金。关于逾期交房利息，牛春秀主张以已付房款250000元为基数，未超过合同约定，一审法院予以支持，利息计算标准按照一年至三年期贷款基准年利率4.75%，经核算数额为15,074.65元（250000×4.75%÷360×457≈15074.65）。牛春秀主张逾期交房利息14868.15元，未超过上述数额，一审法院予以支持。关于违约金，因《天津市商品房买卖合同》第五条对违约金并未加以“自90日届满之日次日起”的限定，故违约金应自违约之日的次日起支付，即自2017年11月1日起计算。具体计算方式，以购房款486684元为基数，按照日万分之一标准计算，经核算数额为22241.46元（486684×0.0001×457≈22241.46）。综上，森岛公司应向牛春秀支付逾期交房利息14868.15元，违约金22241.46元，合计37109.61元。关于森岛公司主张利息及违约金过高的抗辩，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：“天津森岛鸿盈置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付牛春秀逾期交房利息14868.15元、违约金22241.46元，合计37109.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元，减半收取计364元，由天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担（交纳时间同上）。”本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了其自制的载明政府停工令影响工期天数的表格1份及相关案例，用以证明在计算逾期交房天数时应扣除受政府停工令影响的290天。被上诉人认为上述案例与本案情形不同，其是看过现房之后才买的涉案房屋，停工令对上诉人未产生影响。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，森岛公司与牛春秀约定的交房日期是2017年10月31日；森岛公司在一审中提交的证据《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，包含涉案房屋在内的相关工程竣工验收合格日期为2017年9月30日；森岛公司在一审中自认2017年10月通过电话的方式向被上诉人发出过收房通知；庭审中，森岛公司陈述2017年11月2日有业主办理了收房手续。根据本院补充查明的上述事实，上诉人于二审中提交的证据不能证明待证事实成立，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：森岛公司是否应向牛春秀支付逾期交房利息及违约金；如应支付，利息及违约金计算方式如何确定。本案中，涉案《天津市商品房买卖合同》系牛春秀和森岛公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人亦均无异议，本院予以确认。根据森岛公司在一审中提交的相关证据及自认，涉案房屋在2017年10月即已竣工验收，具备了交付条件，而森岛公司未能依合同约定于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给牛春秀，应当承担违约责任。森岛公司在已通知业主于2017年10月办理入住手续且已有业主在该时间点前后将收房手续办理完毕的前提下，又称涉案房屋所在项目受到政府停工令的影响，证据不足，本院不予采信，森岛公司应自合同约定交房日期次日即2017年11月1日起承担逾期交房违约责任。一审法院综合考虑被告具备交付条件的时间及其违约情节、牛春秀的诉讼请求，酌情确认其承担违约责任的期间为2017年11月1日至2019年1月31日并无不当，本院予以确认。而森岛公司所提计算违约金时应扣除90天的主张缺乏事实依据，且其对涉案合同相关条款的解释不符合通常理解，故一审法院依照合同约定及当事人的诉讼请求对森岛公司应当支付的利息和违约金予以计算，依据充分，数额准确，本院予以维持。综上所述，天津森岛鸿盈置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费728元，由天津森岛鸿盈置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 刘慧韬审判员 刘 洋二〇二一年五月二十七日法官助理郭晨书记员张楠附：本裁判文书所依照法律规定的具体条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……