文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1438号上诉人（原审被告）:无锡金泰国际广场管理有限公司，住所地无锡市高浪东路508号。法定代表人：蔡桂芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴向东，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩懿，江苏云崖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡周森木业科技有限公司，住所地无锡市高浪东路518号金泰市场二区C1-10-12。法定代表人：周瑛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈利，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：景雨馨，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。原审被告：无锡金泰物业管理有限公司，住所地无锡市高浪东路508号。法定代表人：蔡桂芳，该公司执行董事。上诉人无锡金泰国际公司广场管理有限公司（以下简称金泰国际公司）因与被上诉人无锡周森公司科技有限公司（以下简称周森公司）、原审被告无锡金泰物业公司管理有限公司（以下简称金泰物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初6194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金泰国际公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周森公司的诉讼请求。事实及理由：1.2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》不是双方真实意思表示，该合同仅供周森公司办理工商登记使用。双方于2017年12月开始签订租赁合同，每次租赁期限为一年。2018年12月12日续签租赁合同，有对应的物业管理合同。在此情况下，没有必要2019年1月1日再签租赁合同。2.租赁房屋至今尚未拆除。2019年12月31日合同到期后，市场张贴了拆迁告示，其明确租赁合同不再续签，2020年1月1日开始作为承租人搬迁的准备，也不再收取租赁费用。事实上，周森公司也没有支付自2020年1月1日开始的费用，因此不属于不定期租赁。3.周森公司租赁房屋装修前未取得其同意。根据最高人民法院的相关司法解释，承租人取得出租人同意后装修的，装修费用可以作为损失要求赔偿。周森公司没有提供任何证据证明，装修前取得了其公司的同意，周森公司装修的损失应自行承担。被上诉人周森公司二审辩称：1.2019年1月1日重新签订的《房屋租赁合同》系双方对于2018年12月12日签订合同内容上做出的变更，该合同合法有效。自该合同约定的租赁期届满，其公司继续使用房屋，与金泰国际公司形成不定期租赁合同关系。因金泰国际公司提供的租赁房屋属违法建筑，导致租赁合同无效。金泰国际公司作为企业，在明知房屋属于违法建筑的情况下，仍然出租给其公司经营存在主要过错，一审法院确定的责任比例正确。2.其公司租赁房屋用于商业经营，必然会对房屋进行装饰装修，金泰国际公司未提出任何异议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告金泰物业公司二审未到庭辩述。周森公司向一审法院起诉请求：1.确认2019年1月1日签订的租赁合同无效；2.金泰国际公司、金泰物业公司赔偿其公司位于无锡市××路××号××营业场地内的全部装饰装修损失1354738元，及鉴定费15171元。一审认定事实如下：2018年12月12日，甲方金泰国际公司与乙方周森公司签订《租赁合同》一份，约定：甲乙双方原租赁合同于2018年12月31日到期，现双方达成如下协议：1、乙方租赁甲方位于无锡市高浪路518号市场二期编号为C1-10-12的营业场地。2、租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。3、租金：商铺号C1-10-12，合计66495元，物业管理费，单价2元/月/平方米,合计6177元。同日，甲方金泰物业公司与乙方周森公司签订《商业服务费合同》一份，约定：甲乙双方原租赁合同于2018年12月31日到期，现双方达成如下协议：1、乙方租赁甲方位于无锡市高浪路518号市场二期编号为C1-10-12的营业场地。2、租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。3、租金：商铺号C1-10-12，计价天数365，合计66495元。2018年12月12日，周森公司支付给金泰物业公司物业管理服务费6177元，金泰物业公司开具了相应金额的江苏增值税普通发票。2018年12月12日，周森公司支付给金泰国际公司租赁费66495元，金泰物业公司开具了相应金额的江苏增值税普通发票。2019年5月29日，周森公司支付给金泰国际公司租赁费66495元，金泰物业公司开具了相应金额的江苏增值税普通发票。2020年4月14日，无锡市消防救援支队、江苏无锡经济开发区综合执法大队、无锡市滨湖区华庄街道安全生产委员会联合发布《公告》，《公告》的主要内容是：根据无锡市临时建设工程规划许可证（2016）第002号文规定，无锡金泰置业投资集团有限公司于2014年建造的南侧25000平方米临时仓储用房，至2017年1月20日，临时工程规划许可证使用时间到期，期满应立即拆除，2017年1月21日起，该处仓储用房视为违法建筑。……必须于2020年6月底全部拆除。……广大经营户要主动配合，尽早搬离，如今年6月底逾期不拆，相关部门将采取必要措施，依法强制拆除，任何单位或个人恶意阻挠，拒不搬迁的，造成的一切经济损失及法律后果，将依法追究。2020年5月6日，周森公司委托北京市盈科（无锡）律师事务所，向金泰国际公司邮寄一份律师函，主要内容是：根据上述《公告》，周森公司向金泰国际公司租赁的无锡市高浪路518号市场二区C1-10-12的营业场地由于金泰国际公司一直未办理建设工程规划许可，于2017年1月21日起已经属于违法建筑，要求在2020年6月底前拆除，因此双方最新一次签订的自2019年1月1日至2021年1月1日的房屋租赁合同应属无效，根据相关法律规定，金泰国际公司对C1-10-12的营业场地内的装饰装修部分应当予以赔偿，赔偿金额以相关鉴定机构的鉴定结果为准。限金泰国际公司在收到函后三个工作日内与周森公司协商处理鉴定、赔偿事宜。2020年6月8日，无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司，对上述C1-10-12的营业场地内的装修及附属物市场价值进行了评估，估价结果是：估价对象在价值时点2020年5月26日，装修及附属物价值为1354738元，其中装修价值为752350元，附属物（样品）价值为602388元。周森公司支付了评估费15171元。周森公司于2020年10月9日提起本案诉讼。周森公司经营家具的研发、生产、加工、销售，租赁案涉房屋作为展厅、经营用房，办公用房。2020年11月5日，金泰国际公司的委托诉讼代理人、周森公司的法定代表人周瑛及其委托诉讼代理人与法院一起至案涉房屋现场勘察，发现周围房屋已经拆除，案涉房屋还没有被拆除，室内状态与评估报告所附照片内容相同。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金泰国际公司出租给周森公司的房屋，属于临时建筑，建造时的临时工程规划许可证使用时间已到期，故双方签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。周森公司要求确认双方于2019年1月1日签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，法院予以支持。金泰国际公司辩称该份《房屋租赁合同》仅仅是用于办理工商登记所用，不是双方租赁合同的真实意思表示，因此这份房屋租赁合同不能作为本案争议的证据。因金泰国际公司未能提供相应的证据，法院不予采纳。金泰国际公司的辩称即使属实，因双方于2018年12月12日签订的《租赁合同》已于2019年12月31日期满，此后，周森公司继续使用案涉房屋，金泰国际公司没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方之间仍旧存在租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，金泰国际公司将临时工程规划许可证使用时间到期的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致租赁合同无效的主要原因。周森公司作为承租人在租赁房屋特别是租赁从事经营活动的店面房屋时候，应该核实、审查房屋的规划审批及权证手续，以最大程度保护自己的合法权益，周森公司未尽核实、审查房屋权证手续的注意义务，存在一定的过错。据此，法院酌定金泰国际公司对合同无效承担60%的责任，周森公司对合同无效承担40%的责任。关于周森公司的具体损失。租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失等间接损失。虽然双方签订的租赁合同中并没有装修的约定，但周森公司租赁房屋是用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。周森公司已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向金泰国际公司主张装修损失。金泰国际公司辩称周森公司是从刘纪朋处转租房屋、装修在与金泰国际公司签订合同之前就存在，因无事实依据，法院不予采纳。案涉房屋装修及附属物价值为1354738元，其中装修价值为752350元，附属物（样品）价值为602388元。周森公司摆放附属物（样品）属于经营投资而非损失，有些已通过其经营行为获得回报，且可以搬离。因此，法院认定周森公司的损失为装修价值752350元和评估费15171元，合计为767521元。金泰国际公司应当赔偿周森公司损失460512.6元。周森公司认为金泰国际公司、金泰物业公司的经营地包括注册地和实际经营地相同、法定代表人相同，财产混同，它们之间法人的人格混同，应当承担共同赔偿。因周森公司未能提供相应的证据，且租赁合同的相对方是金泰国际公司，租金也有金泰国际公司收取。因此，周森公司要求金泰物业公司承担共同责任，无事实依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：一、确认周森公司与金泰国际公司于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、金泰国际公司于判决发生法律效力后十日内赔偿周森公司装饰装修损失451410元和鉴定费9102.6元，合计460512.6元。三、驳回周森公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8605元，由金泰国际公司负担2893元，周森公司负担5712元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审另查明：2019年1月1日，甲方金泰国际公司与乙方周森公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于无锡市高浪路518号市场二期编号为C1-10-12的房屋。房屋年租金为66495元，租赁期限自2019年1月1日至2021年1月1日止，付款方式现金。以上事实，有《房屋租赁合同》在卷佐证。本案二审主要争议焦点：一、周森公司与金泰国际公司之间形成何种法律关系；二、装修损失应如何认定。关于争议焦点一，本院认为：根据2020年4月14日《公告》，案涉房屋所在地块临时工程规划许可证的使用时间于2017年1月20日到期。周森公司与金泰国际公司于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》所涉房屋无合法的规划许可与建造手续，该合同应认定为无效。即便周森公司与金泰国际公司依据2018年12月12日签订的《租赁合同》实际履行，该合同同样因未取得正式的工程规划许可证属于无效，且该《租赁合同》的履行期限也已经届满。关于争议焦点二，本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，金泰国际公司与周森公司签订的合同明确承租的系营业场地，金泰物业公司收取了商业服务费，金泰国际公司明知周森公司承租房屋系用于经营活动，周森公司进行装修显然在合理预见范围内。但金泰国际公司与周森公司的合同中并未禁止周森公司装修，周森公司实施装修行为时，金泰国际公司也未阻止。故金泰国际公司关于周森公司未取得其公司同意装修的上诉意见，不能成立。因《房屋租赁合同》无效，且金泰国际公司与周森公司对于装修添附的归属没有达成一致意见。一审法院根据法律规定并结合两方当事人的过错程度，酌定金泰国际对合同无效承担60%的责任，周森公司对合同无效承担40%的责任，并无不当，本院亦予以确认。综上，金泰国际公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8207元，由上诉人金泰国际公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年五月二十六日法官助理周喆菁书记员程夫栎