苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初460号原告：王成锋。委托诉讼代理人：戴荣华，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄菲菲，江苏迈图律师事务所律师。被告：樊品林。委托诉讼代理人：张建华，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。原告王成锋与被告樊品林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案受理后，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告王成锋的委托诉讼代理人戴荣华、薄菲菲，被告樊品林的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成锋提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告返还原告自2014年至2018年期间的租金840000元；2、被告赔偿原告装修损失980727元；3、被告赔偿原告租金差价损失1133000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方分别于2014年6月1日、2015年1月1日、2015年6月1日签订了三份《租房合同》，约定原告租赁坐落于苏州市××区平望镇梅堰社区房屋及店面用于生活经营，租期为十年。为此，原告对租赁房屋进行了装修，租赁期间原告按约向被告支付租金，截至2018年3月23日，原告共支付被告租金840000元。2018年3月，原告收到吴江区人民法院通知，因承租房屋被法院强制拍卖，要求原告搬离上述承租房屋，无奈原告只能另行寻觅他地租赁用于生产经营。后原告得知，被告就所租赁原告之上述房屋，被法院认定没有使用权，其无权将涉案房屋出租给原告。被告将涉案房屋租赁给原告存在重大过错，造成原告损失巨大。原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告樊品林辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2014年6月1日，樊品林与王成锋签订《租房合同》，约定王成锋承租樊品林的一层5.5间、二层全部、三层13间，租赁期限自2014年6月1日至2023年5月31日，年租金150000元。2015年1月1日，樊品林与王成锋签订《租房合同》，约定王成锋承租樊品林的三楼七间、店面六间，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，年租金122000元，合计366000元。双方于2015年6月1日，对前述房屋又签订了一份租房合同，租赁期限自2015年6月1日至2015年12月31日，租金71100元。上述合同签订后，王成锋陆续支付了部分租金。经王成锋统计，金额为840000元，但未提交相应付款凭证。合同履行过程中，因王成锋结欠2018年度的租金，樊品林于2019年4月2日诉至本院，要求解除三份租房合同并支付结欠租金306100元。经本院主持调解，双方于2019年10月25日达成协议：三份租房合同于调解成立之日解除，王成锋支付樊品林2018年度租金210000元，双方纠纷就此一次性了结，双方再无其他纠葛。王成锋已履行了该调解书的付款义务。另查明，吴江市四通纺织有限公司（以下简称四通公司）于2010年5月31日取得涉案的东西三层的两幢综合楼的建设工程规划许可证，于2010年6月18日取得建设工程施工许可证，项目名称为车间一、二，建设规模4714平方米。涉案综合楼后东西两幢平房车间未取得相关准建手续。2011年11月2日，樊品林与四通公司签订协议一份，约定：由四通公司提供土地，由樊品林出资在上述土地上建造综合楼三层、平房车间、车间消防及道路工程；房屋建好后，房屋产权归四通公司所有，但房屋使用权在一定期限内归樊品林所有。2013年3月15日，樊品林与四通公司签订补充协议一份，确认：樊品林为四通公司建造东、西两幢综合楼三层及以上房屋后面的东西二幢平房车间，樊品林总出资金额为6462053.16元；由樊品林出资建造的房屋及其附属设施的产权归四通公司所有，樊品林对房屋拥有15年内的使用权，至2028年3月18日。因四通公司对外结欠债务，该土地由本院于2014年9月29日依法进行了查封。2015年4月1日，樊品林与四通公司签订债务抵偿协议一份，约定：因四通公司结欠樊品林巨额债务，现就部分债务用四通公司未抵押的房地产来抵偿给樊品林。抵偿债务范围：结欠的建设工程款，其中樊品林以吴江市梅堰建筑工程有限公司名义承建的综合楼工程4929966.22元，以上海小蒸建设发展有限公司第七工程公司名义建造的道路工程351039.16元、生产车间消防工程229191.19元，合计5510196.57元。由樊品林代四通公司代偿的上海陈惠国借款本金300万元及利息168万元，合计468万元。两项合计10190196.60元。抵债资产范围：四通公司名下尚未办出产权证的房地产，两幢综合楼以及综合楼后两间车间，合计6044.67平方米。2015年11月15日，上述房地产已经一审法院依法拍卖成交，现已过户登记在他人名下。樊品林得知上述房屋被法院评估拍卖，向本院提起执行异议之诉。经过一审、二审、发回重审，本院经审理后认为在未办理登记的情况下，樊品林并不能就上述债务抵偿协议取得涉案东西两幢三层的综合楼的所有权（包括使用权）。而涉案的东西两幢三层的综合楼后的两间平房车间自建造时就未获得相关的准建手续，故自始未发生物权效力。樊品林于2015年也即本院查封之后与四通公司签订债务抵偿协议，约定以涉案房地产抵偿债务，四通公司在法院查封之后也无权处分上述涉案房地产，故樊品林所称的其基于抵债协议取得的所谓使用权无法对抗本院的执行。樊品林与四通公司之间于2011年、2013年签订的协议书实际系租赁合同，且系以债抵租。涉案的东西两幢三层综合楼后的两间平房车间实际未取得任何准建手续，故涉及到该房产的租赁部分应属无效，据此，樊品林也不能享有相应的租赁权。针对涉案的东西两幢三层综合楼的租赁，因该两幢房屋具备相关准建手续，故樊品林与四通公司于2013年签订的补充协议中涉及该两幢房产的有效。但依据该协议，该两幢房产合计建筑面积为4726.26平方米，造价为4929966.22元，租赁使用期间是15年，计算得来每平方米每年的租金约为70元，这与樊品林在庭审中所陈述的每平方米每年至少96元相比明显过低，且也实际低于目前市场的租金价格，该以租抵债协议中约定的租金明显不合理，据此，该部分租赁权也不能得到保护。综上，本院判决驳回樊品林的全部诉讼请求。樊品林再次不服本院一审判决，向苏州中院提起上诉。苏州中院经审理后，认为上诉人樊品林主张对涉案房产享有的使用权，系基于2015年其与四通公司签订的债务抵偿协议。四通公司在一审法院实施查封措施之后与樊品林签订债务抵偿协议，以涉案房地产抵偿债务，其在上述涉案房地产被法院查封之后无权对其进行处分，该债务抵偿协议因违反法律规定应认定无效。四通公司的上述处分行为未经登记，不能发生物权效力。即樊品林并不能就上述债务抵偿协议取得涉案东西两幢三层的综合楼的所有权及使用权。而涉案的东西两幢三层综合楼后的两间平房车间自建造时就未获得相关的准建手续，故自始未发生物权效力，故樊品林也不能对两间平房车间享有物权。据此，樊品林不能取得其主张的基于所有权的使用权。综上，苏州中院驳回上诉，维持原判。王成锋向樊品林主张返还租金、赔偿装修损失、租金差价损失未果，致本案讼争。案件审理过程中，四通公司出具证明一份，表明其与樊品林之间存在债务纠葛，故自2013年起，同意樊品林以个人名义对外出租其名下的部分有证或无证房产，所收取的租金用于抵消结欠樊品林的债务。以上事实，由原告提交的租房合同三份、（2018）苏05民终2253号民事判决书，被告提交的（2019）苏0509民初4392号民事调解书、证明及原、被告双方当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为：四通公司将被查封的财产与被告樊品林签订债务抵偿协议，不得对抗申请执行人。但就实际已履行的期间，系四通公司与被告的真实意思表示，结合四通公司出具的证明，四通公司认可被告对外出租并收取租金，用于抵消其对被告的债务，对此本院予以认定。在四通公司授权被告对外出租期间，被告将房屋出租给原告，并收取了原告的部分租金，原告也实际使用了涉案房地产，原告在本案中主张返还已支付被告的租金，于法无据，本院不予支持。就原告结欠的租金，双方曾诉至本院，经本院主持调解，双方于2019年10月25日达成协议，原告认可应支付被告2018年度租金210000元，双方纠纷就此一次性了结，双方再无其他纠葛。现原告已实际履行该调解书的付款义务，亦未对该调解书申请再审。据此，本院认定在原告经本院执行搬离承租房地产后，仍与被告达成调解协议并已履行完毕，该调解协议对双方具有法律上的约束力。原告在明知可能存在装修损失及租房差价损失的情况下，仍与被告协商确认纠纷就此一次性了结，系双方当事人的真实意思表示，本院予以认定。原告在本案中再次主张装修损失及租房差价损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王成锋的全部诉讼请求。案件受理费减半收取15215元、诉讼保全费5000元，合计20215元，由原告王成锋自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴卫忠二〇二一年五月十九日书记员  陈良杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。