文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0113民初6712号原告：重庆朝立物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7号3单元4-4号，统一社会信用代码915001075842907683。法定代表人：李泽广，总经理。委托诉讼代理人：吴鹏、刘友成，重庆朝立物业管理有限公司员工，代理权限特别授权。被告：焦委，男，汉族，1982年5月6日出生，住重庆市巴南区。被告：龙海群，女，汉族，1988年7月13日出生，住重庆市巴南区。原告重庆朝立物业管理有限公司（以下简称朝立物业）与被告焦委、龙海群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告朝立物业的委托代理人吴鹏、刘友成到庭参加诉讼，被告焦委、龙海群未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝立物业诉称：原告朝立物业依法取得重庆市巴南区箭河路7号（河畔名居B区）的物业管理权，签订有《物业管理服务合同》，约定了业主具体的交费标准、交费时间以及违约责任，被告焦委、龙海群的物业在其服务范围中；被告焦委、龙海群自2015年1月1日至2021年2月28日欠物业服务费及公摊费，经催收未果。要求被告焦委、龙海群支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费223.10元、2015年4月1日至2021年2月28日日期间的物业服务费6522.38元、2015年1月1日至2021年2月28日期间的公摊费518元，合计7263.48元；并按每日千分之三的标准支付欠费期间的违约金。被告焦委、龙海群未答辩。经审理查明:原告朝立物业是经营物业管理、清洁服务、园林绿化管理的有限责任公司。被告焦委、龙海群系重庆市巴南区重庆市巴南区箭河路7号（河畔名居B区）xxx栋xxx（高层住宅）共同业主，建筑面积为87.49平方米。2012年4月6日，原告朝立物业（乙方）与河畔名居B区业主委员会（甲方）签订《河畔名居B区物业服务合同》约定，甲方通过招标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就（河畔名居B区）实施本物业区域的物业服务的相关事宜，订立本合同；乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）；物业服务收费，包干制，收取的标准（按建筑面积计算），住宅高层0.85元/平方米（含电梯费）,共用的专项设备运行的能源消耗（公共用水、用电费用，柴油发电机油费等机），定额分摊核算，采取每户收取现金方式向业主定额预收，每月每户七元（然后以具体分摊情况结算）；业主应于每月15日之前起交纳下月物业服务费用，业主或物业使用人应于每月15日前履行交纳义务；本合同期限为3年，自2012年4月7日起至2015年4月6日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年4月6日，原告朝立物业（乙方）与河畔名居B区业主委员会（甲方）续签《巴南区河畔名居B区物业服务合同》，将物业服务收费标准做了提高，住宅高层为1.05元/平方米（含电梯费）；本合同期限调整为2年，自2015年4月7日起至2017年4月6日止。该合同其余约定内容与《河畔名居B区物业服务合同》一致。上述合同签订后至今，原告朝立物业一直在为被告焦委、龙海群在内的河畔名居B区业主提供基本的物业服务；被告焦委、龙海群自2015年1月1日起未交纳物业服务费及公摊费；此后，原告朝立物业不断向其书面催交，但催交未果；最近一次是于2020年11月19日向被告焦委、龙海群书面催交2015年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费及公摊费。截止2020年11月30日，被告焦委、龙海群未支付2015年1月1日至2015年4月6日期间的物业服务费237.97元｛87.49平方米×0.85元/月·平方米×3.2个月（2015年1月1日至2015年3月31日计3个月+2015年4月1日至2015年4月6日计0.2个月）｝、2015年4月7日至2020年11月30日期间的物业服务费6228.41元｛87.49平方米×1.05元/月·平方米×67.8个月（2015年4月7日至2015年4月30日计0.8个月+2015年5月1日至2020年11月30日计67个月）｝、2015年1月1日至2020年11月30日期间的公摊费。审理中，被告焦委、龙海群，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。以上事实，有当事人陈述，原告朝立物业提交的《河畔名居B区物业服务合同》、《巴南区河畔名居B区物业服务合同》、产权证明、欠费明细、催收函、EMS单、催费照片、服务照片等证据，经庭审，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告朝立物业是依法成立的物业服务企业，被告焦委、龙海群系业主。原告朝立物业与小区业主委员会两次签订的物业服务合同，符合法律规定，系有效合同，对原告朝立物业、被告焦委、龙海群均具有约束力，原、被告双方应依法按约履行合同义务；虽然第二次签订的物业服务合同约定的服务期限已届满，但原告朝立物业继续在小区提供了基本的物业服务，原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期，物业费标准可按原合同执行，违约金条款不再适用；同时，原告朝立物业未举示相应证据证明自己提供的物业服务达到合同约定的质量标准，其要求对方支付违约金，缺乏合法依据。据此，被告焦委、龙海群仍应按原合同确定的物业费标准支付物业服务费用。原告朝立物业最近一次是于2020年11月19日向被告焦委、龙海群书面催交2015年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费及公摊费，现却诉请支付2015年1月1日至2021年2月28日期间的物业服务费及公摊费，其行为不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，未书面催交的部分应不予支持；物业服务企业的书面催交有利于强化自己与业主的沟通，构建和谐的物业服务关系，促进纠纷及时化解，节约司法资源。另外，合同约定的公摊费是共用的专项设备运行能源消耗（公共用水、用电费用，柴油发电机油费等），以具体分摊情况结算，而原告朝立物业未举示相应证据证明能源消耗及具体分摊情况，将向业主的定额预收变为实际收取，不符合约定；本案宜适当主张2015年1月1日至2020年11月30日期间的公摊费213元（3元/月×2015年1月1日至2020年11月30日期间计71个月）。据此，被告焦委、龙海群应支付2015年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费6466.38元（237.97元+6228.41元）、公摊费213元。为此，原告朝立物业要求被告焦委、龙海群支付2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费223.10元、2015年4月1日至2021年2月28日日期间的物业服务费6522.38元、2015年1月1日至2021年2月28日期间的公摊费518元，合计7263.48元；并按每日千分之三的标准支付欠费期间的违约金，其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。同时，被告焦委、龙海群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响依法审判，应自负不利后果。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告焦委、龙海群共同支付原告重庆朝立物业管理有限公司2015年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费6466.38元、公摊费213元，合计6679.38元；二、驳回原告重庆朝立物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆朝立物业管理有限公司负担2元、被告焦委、龙海群共同负担23元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 卢再祥二〇二一年五月十二日法官助理 周华兰书 记 员 郭俊伶