山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初12249号 原告：青岛天正源商贸有限公司，住所地山东省胶州市胶北街道办事处杨家林村。 法定代表人：赵炳军，经理。 委托诉讼代理人：张红娟，胶州华盛法律服务所法律工作者。 被告：孟宪敏，男，1947年12月16日生，汉族，住山东省胶州市。 被告：孟强，男，1971年8月17日生，汉族，住山东省胶州市。 二被告共同诉讼代理人：王艺钢，山东万绥律师事务所律师。 原告青岛天正源商贸有限公司与被告孟宪敏、孟强租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛天正源商贸有限公司的委托诉讼代理人张红娟，被告孟宪敏、孟强的共同委托诉讼代理人王艺钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛天正源商贸有限公司（以下简称天正源公司）向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告终止租赁合同；2.判令被告赔偿原告损失10000元（待评估鉴定后再增加诉讼请求）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：两父子系父子关系。2019年4月11日，原、被告签订租赁合同，原告租赁被告位于胶州市××村村前仓库放置酒水。2020年7月22日，因天气下雨，被告租赁给原告的仓库房屋漏雨，将原告放置在里面的酒水全部被雨水浸泡，给原告造成损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 诉讼过程中，原告变更增加诉讼请求为：1.判令原、被告终止租赁合同，返还租赁费16667元；2.判令被告赔偿原告损失44318元（包含鉴定费2000元）；3.被告返还原告看门款1200元；4.诉讼费用由被告承担。 被告孟宪敏、孟强共同辩称，原告诉讼主体不对，被告没有和原告签订合同，是和赵炳军本人签订的合同，和原告不具有合同的权利义务关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了借记卡账户交易明细清单一份，被告提交房屋租赁协议书复印件一份、胶州市气象局2020年7月24日、2020年12月1日出具的气象证明二份、银行转账凭证一份、存款凭证一份，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实： 2019年4月11日，孟宪敏作为甲方与赵炳军作为乙方签订房屋租赁协议书，该协议书中约定：1、甲方在西计斤庵村前有房屋（仓库）4间，办公室2间，合计324平方米，出租给乙方使用，租金共计伍万元整，租金为一次交清，先交后用。2、出租时间2019年5月11日起至2021年5月11日止。3、甲方为乙方提供照明用电或动力用电和进出车方面方便。……5、乙方在合同内，提前退出，租金不退。6、协议自签字之日起生效。7、在合同期满后，不能按期续约的，其超过天数按天计费（一天100元）。 2019年4月11日，原告处法定代表人赵炳军的父亲赵桂森的银行卡给被告孟强转款5万元，孟强于当天将该5万元取出，孟宪敏于当天将5万元存入自己名下的银行储蓄账户中。 2020年7月22日9时至23日8时，胶州市出现大暴雨天气，2020年8月25日20时至26日20时胶州市出现暴雨天气。 2020年7月22日的暴雨天气导致原告租赁的仓库漏雨，租赁的办公室不漏。 原、被告双方对以下事实和证据有争议： 一、关于原告的主体问题、协议书的差别 被告主张，房屋租赁协议书不是和原告签订的，这是被告孟宪敏和赵炳军签订的，和孟强也没有任何关系。对原告提交的房屋租赁协议书的真实性有异议，与被告手中的房屋租赁协议书略有不同：被告处的租赁协议书中没有“青岛天正源商贸有限公司”这几个字，是原告后期添加篡改的，不能作为证据使用；该协议书中第8条内容个别字顺序与被告的不同，该协议书中第8条被告孟宪敏的意思是若拆迁房屋不能使用房租按天数多退少补，该条款适用的前提是房屋不能继续使用，而现在房屋可继续使用，不具有解除合同的情形出现，因此不能返还租赁费。为此被告提交房屋租赁协议书一份。 原告认为，原告的房屋租赁协议书中“青岛天正源商贸有限公司”是赵炳军自己写的，赵炳军是青岛天正源商贸有限公司的法定代表人，赵炳军是代表公司签订该房屋租赁协议，该仓库放的酒水是青岛天正源商贸有限公司的货物，因公章没带所以只签订了公司和自己的名字。被告孟宪敏认可青岛天正源商贸有限公司使用该租赁的房屋。 经核对，被告的房屋租赁协议书与原告的房屋租赁协议书中的不同之处有：原告的房屋租赁协议书中乙方处写有“青岛天正源商贸有限公司”，被告的没有；两份协议书中均有第8条系手写内容，原告的是“因外力原因其房屋不能继续使用，其房租按使用天数多退少补”，被告的是“因外力原因不能使用房屋等原因，其房租应按天数多退少补”。 经询问，原告认可“青岛天正源商贸有限公司”是赵炳军自行添加的，被告的协议书中没有，故对原告协议书中赵炳军自行添加的部分，本院不予采信，原、被告均认可在该两份合同上签名，原、被告均认可该二份协议书中的第8条是孟宪敏所写，故对该房屋租赁协议书中第8条采信原告提交的协议书中的内容。 经查询，青岛天正源商贸有限公司系自然人独资的有限责任公司。 二、关于原告仓库酒水受损的原因 原告主张，涉案仓库漏雨的原因，是因房屋西山墙基有拇指粗的缝隙，水从缝隙里冲到涉案房屋（仓库）屋内，将原告放在屋内的酒外包装盒浸泡，导致酒外包装盒发霉。经鉴定，本次漏水造成损失金额为42318元。原告为此支出鉴定费用2000元。原告提交（2020）鲁0281法鉴字509号评估报告一份、鉴定费发票一份、赵炳军与孟强、孟宪敏长子之间的通话录音光盘两张及文字对照材料三份、照片打印件26张予以证明。 被告发表如下质证意见： 对（2020）鲁0281法鉴字509号评估报告的真实性不认可，没有通知被告到现场对相关事实、物件损失的共同认定检查，与被告无关。鉴定报告的鉴定人没有鉴定资质，鉴定业务范围是对保险标的承保前和承保后的检验估价及风险评估，对保险标的出险后的勘查检验，由此鉴定人的检验范围是承保的保险标的，本案中的物品不是保险标的，因此不具有鉴定资质。报告附件明细需要更换包装物的酒的清点明细表中，第17、18项说是同一个标号老字号但是包装物的单价不一致，我方认为存在不真实的情形。在报告第3页列表第一项包装物的损失是32699.60元，但是第二项返厂包装费用是4228元，包装物数量、返厂包装物的数量是一样的都是1057箱，而费用的损失具体指哪部分不知道，上面没有分析说明。倒箱的费用2000元没有发票予以支持，没有实际发生。返厂的运费、打折销售的损失的也未实际发生。同时31箱优质五粮酒是否需要降价处理，青岛大华保险公估有限公司是没有公估酒水是否需要降价的业务能力，因此该部分损失的公估不能作为证据使用。该报告第二页中认定本次财产损失是房屋漏水造成的，但是在认定报告中也说明损失的酒箱是在底层，上层的没有损失，这是前后矛盾的论述，若漏水上层的酒箱必然湿，该报告中说是房屋漏水上层没有湿全部是下层湿和客观事实不符，如此事实不能查清的报告不能作为证据使用，得出的鉴定结论必然不能真实有效。 对鉴定费发票的真实性无异议，与被告无关，被告从未和原告青岛天正源商贸有限公司有业务往来。 对录音光碟两张及文字对照材料三份要求在庭后7日内提交书面质证意见，在该期限内未提交书面质证意见。 对照片打印件26张真实性不认可，无法证明与被告有关，无法证明是在被告孟宪敏的厂房内。若是孟宪敏的厂房原告说是房屋漏水形成，而录音中原告所述是因租赁房屋西山墙基有缝隙水是从缝隙冲到涉案房屋将房屋的酒外包装浸泡，原告提交的证据前后矛盾。 被告主张，2020年8月25日以后也出现暴雨天气，但仓库再无出现渗水现象，提交视频光盘一份予以证明。 被告对该证据真实性无异议，认为因2020年7月22日下雨后，房屋漏水，原告的法定代表人赵炳军找到二被告，二被告采取措施将房屋修缮，充分说明二被告因前期不及时修缮房屋导致房屋渗水给原告造成损失。 经审核，原告提交的（2020）鲁0281法鉴字509号评估报告书是应原告申请，本院委托青岛大华保险公估有限公司对因租赁房屋漏雨给原告造成的财产损失进行评估。在委托评估时，本院已经通知被告。被告对该评估报告虽有异议，但未提交证据证明其反驳的相关理由，对该评估报告，本院予以采信。被告对鉴定费发票的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告未在规定的期限内核实录音光碟两张及文字对照材料三份，视为认可该证据，故对该证据本院予以采信。对照片打印件26张，未提交原始载体，本院不予采信。原告认可被告提交的视频，本院予以采信。上述证据可以确认以下事实： 2020年10月27日，青岛大华保险公估有限公司出具（2020）鲁0281法鉴字509号评估报告书，经评估，本次漏水造成损失金额为42318元。原告为此支出鉴定费用2000元。 赵炳军与孟强、孟宪敏长子之间的通话录音及原告庭审中的自述，双方均认可房屋进水的原因主要是：原告的酒水被泡是因2020年7月22日下雨所致。原告租赁的房屋地势较低，房屋西侧的沟西面高，东面矮，整个院子的水从那走，直冲涉案房屋的西山墙，从西山墙基的裂缝进水到涉案房屋里。主要被湿的酒箱是下层，房顶漏水很轻。2020年8月被告对西山墙基做了修理后，漏水就轻了。 三、关于原告其他损失 原告主张，因房屋漏水，导致该协议不能继续履行，原、被告双方终止租赁合同，被告应返还租赁费16667元（自2020年9月11日至2021年5月11日是8个月，25000元÷12个月×8个月=16667元）、看门费1200元。原告提交微信打印件两张，证明原告处法定代表人的妻子高思云给被告孟强转1800元，是每月150元的看门费，自2020年5月11日至2021年5月11日一年的看门费。因原告要求与被告自2020年8月13日终止租赁合同，原告为了双方都能互让只要求退还8个月的看门款。 被告质证认为，对微信打印件的真实性不认可，不能证明转给孟强本人，也不能证明转款人是高思云。 四、被告孟强的主体问题 原告主张，其租赁的房屋没有产权证，实际管理人是孟强，原告的房租、电费、看门费都是支付给孟强，所以二被告应承担连带赔偿责任。 被告辩称，赵桂森于2019年4月11日转款5万元给孟强后，孟强当日从ATM取款2万元、柜台取现金3万元当天存入孟宪敏的农业银行的账户，因孟宪敏不会使用微信，所有孟强代替孟宪敏收款，然后立马转账给孟宪敏，说明被告孟强仅是替孟宪敏收取了款项，与本案没有其他的关系。 五、原告从涉案房屋搬走的时间 原告主张，原告为了保留证据，直到青岛大华公估有限公司2020年10月13日第一次过去看现场后第二天原告就开始往外搬货，为了评估所清点被浸泡的酒水将上面的酒水都搬到离涉案房屋2公里以外的一处仓库，再没有搬回去，当时青岛大华公估公司去看现场时已通知被告，被告孟宪敏始终在仓库内，且还将青岛大华评估公司的人员叫到门卫处让大华公司的工作人员做登记。第二次大华公司看完后第二天所有的货物就搬走了。 被告，原告自2020年10月30日搬走的。 本院认为，赵炳军与被告孟宪敏于2019年4月11日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，该房屋租赁协议书合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。被告提交的涉案房屋租赁协议书中虽然没有加盖原告的公章，但原告是自然人独资有限公司，赵炳军作为原告的法定代表人与被告孟宪敏发生的涉案民事行为，其行为属于代表原告所从事的职务行为，其行为后果依法应由原告承受，应认定原告与被告孟宪敏是上述房屋租赁协议书的合同相对方。二被告对原告的主体资格有异议，但未提交证据证明涉案房屋系赵炳军个人租赁，故对二被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告孟强在收取了原告方的租赁费后，当日取款存入孟宪敏的银行账户，原告无证据证明孟强是房屋租赁合同的出租人，故对原告要求孟强承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。在履行期限届满前，当事人一方明确表示的，可以解除合同。本案中，原告于2020年8月到本院提出终止与被告孟宪敏的房屋租赁协议书，并于2020年10月从涉案房屋搬出，二被告认可原告于2020年10月30日搬出，原告已明确提出解除双方签订合同的意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方签订的房屋租赁协议书的第8条的约定，因外力原因其房屋不能继续使用，其房租按使用天数多退少补，原告因房屋漏水，导致其货物受损，系外力原因，故对原告要求返还租赁费的诉讼请求予以支持，原告未提交证据证明其具体的搬出日期，被告认可原告自2020年10月30日搬出，故被告孟宪敏应返还原告租赁费元13541.67元（50000元÷24个月×6.5个月）。 本案的争议焦点是原、被告对在履行房屋租赁合同过程中房屋漏水的发生是否存在过错以及正确划分当事人之间的过错程度。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，且对租赁物负有维修义务。本案原告在使用了被告孟宪敏提供的租赁房屋十三个多月以后，天降暴雨导致租赁房屋漏水，致使仓储的部分酒水外包装被淋湿，孟宪敏理应承担相应的赔偿责任。但综观本案的具体案情，若全部损失都判由孟宪敏承担，有失公允，理由如下：1、原告已经安全使用租赁房屋十三个多月之久，若仅以2020年7月22日的暴雨导致租赁房屋西山墙基漏水即认定出租人提供的租赁物不符合约定用途，扩大了法律所确定的租赁物瑕疵担保义务的界定范围；2、对租赁物的维修义务固然是出租人的法定职责，但租赁物维修义务的履行，一般以承租人发现租赁物不符合约定用途之后向出租人报修，出租人需履行维修义务。本案中，租赁房屋始终在原告的掌控之下，租赁房屋是否符合约定用途，原告处于信息优势地位，若要求被告具有提前知晓涉案房屋的西山墙基在暴雨前需要维修，超出了一般注意义务的范畴；3、原告也有一定的过错，本案中对仓储酒水负有保管义务的是原告，仓储的酒水大部分直接放置于地面，对若地面进水可能导致货物受损没有采取有效的防护措施，对损失的发生存在一定的过失；4、本案租赁合同的年租金为25000元，而被湿的酒水外包装的损失评估价值却为42318元，孟宪敏获得的租金收益，远远抵不上损失赔偿的承担数额。综上所述，原告因暴雨房屋漏水所导致的损失，以孟宪敏与原告各承担一半为宜，孟宪敏应支付原告经济损失21159元。 原告要求返还看门费，无有效证据提交，本院难以支持。 关于原告支出的评估费2000元，系诉讼中的合理支出，被告孟宪敏应承担1000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第一百七十九条、第四百六十五条、第五百六十三条、第七百零八条、第七百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛天正源商贸有限公司法定代表人赵炳军与被告孟宪敏之间于2019年4月11日签订的《房屋租赁协议书》。 二、被告孟宪敏于本判决生效之日起十日内返还原告青岛天正源商贸有限公司租赁费13541.67元。 三、被告孟宪敏于本判决生效之日起十日内支付原告青岛天正源商贸有限公司经济损失21159元。 四、被告孟宪敏于本判决生效之日起十日内支付原告青岛天正源商贸有限公司评估费1000元。 五、驳回原告青岛天正源商贸有限公司对被告孟强的诉讼请求。 六、驳回原告青岛天正源商贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1255元，减半收取627.50元，由原告负担300元，由被告负担327.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  臧辉艳 二〇二一年五月十七日 书记员  董 梅