甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4834号上诉人（原审原告）：朱玉莲，女，1973年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。上诉人朱玉莲因与被上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称“华韵公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。朱玉莲上诉请求：1、依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3872号民事判决，依法判决华韵公司立即协助为朱玉莲办理房屋产权所有证书并支付朱玉莲房屋买卖合同逾期办理房产证违约金17354.9元，并判令自2020年5月6日开始计算以后每月支付违约金2313.9元，直至房屋产权证办结交付为止；2、案件受理费（含一审和二审）以及朱玉莲为追偿欠款而支付的其他费用由华韵公司承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实有误。一审判决认定华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款，导致无法办理房产证属于违约，但是又认定华韵公司补交国有土地出让金的最后截止时间内，受“××”的影响，对于违约日期计算是从2020年10月31日开始。而国家正式发布防控疫情是在2020年1月17日开始，而华韵公司补交国有土地出让金的截止日期是2020年1月9日，时间上根本不存在冲突。一审判决认定受“新冠疫情”的影响根本不存在，而判定自2020年10月30日开始计算违约日期无事实法律依据，更与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定相违背。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定、第一百一十四条的规定，只要合同的一方发生违约，就需要给另一方支付违约金；第二，一审判决曲解法律，适用法律错误。一审判决认为截止2020年10月30日，华韵公司仍未将办理产权证的相关材料提交登记机构，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）一年期ＬＰＲ为标准计算逾期违约金。而朱玉莲在维护合法权益发起诉讼要求协助办理房产证和赔偿违约金是在2019年5月5日之前，且从2020年5月6日开始按月计算后期违约金的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及《商品房买卖合同》附件四第五条第三款的约定，违约金的计算也应该是按照时间节点对应的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是按照2020年10月30日以后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）一年期ＬＰＲ为标准计算逾期违约金。朱玉莲二审当庭补充一点上诉理由：根据《中华人民共和国诉讼费交纳办法》第五章第二十九条的规定，诉讼费由败诉方负担。一审判决判令由朱玉莲承担一审诉讼费无事实及法律依据。华韵公司辩称，朱玉莲的上诉请求无事实及法律依据，华韵公司没有违反合同，因不可抗力的原因致使房产证未按期办理，华韵公司不应该承担相应的违约责任。即使根据公平原则和社会效益原则，华韵公司也不应当承担违约责任，这会造成严重的后果，出现对各方当事人不利的局面，故应驳回朱玉莲的上诉请求。朱玉莲向一审法院起诉请求：1、判令华韵公司立即为朱玉莲办理房屋所有权证；2、判令华韵公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金17354.9元(从2019年9月24日开始计算至2020年5月5日，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)，并判令自2020年5月6日开始计算以后的每月违约金2313.9元，直至房屋产权证办结交付为止；3、本案诉讼费由华韵公司承担。一审法院认定事实：2015年4月6日，朱玉莲与华韵公司签订合同编号为ＧＦ-2000-0171的商品房买卖合同。双方约定：朱玉莲购买华韵公司开发的位于兰州市城关区××路××幢××单元房屋一套，建筑面积86.85平方米，套内建筑面积63.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.03平方米。商品房单价为每平方5336元，房屋总价款463431元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款143431元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议第五条约定：“1、买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款；若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2、出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3、买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。”双方还约定了其他事宜。该合同成立后，朱玉莲向华韵公司交付全部购房款。2016年10月17日，朱玉莲向华韵公司（兰州江南明珠物业管理有限公司）交纳了房屋产权证代办费用包括契税、印花税测绘费、工本费、登记费、手续费。2016年11月5日，华韵公司给朱玉莲办理了涉案住宅房屋的入住手续。2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州.江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年7月26日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年12月5日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2015年3月19日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地字第2011-067号）、《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》［兰政办发（2016）22号］等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写：41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》”。2019年1月9日，兰州市国土资源局与华韵公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，其中第三条约定“乙方（华韵公司）须向甲方（兰州市国土资源局）支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写：41777852元）”。第四条约定“乙方同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款”。华韵公司尚未补交土地出让金。由于华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助朱玉莲办理产权登记，遂酿成纠纷。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华韵公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“在商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系华韵公司尚未全额补交甘让Ａ（兰补［2019］1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定华韵公司在合理期限内履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的一年付款期限，考虑××疫情对华韵公司经营的不利影响，法院限定华韵公司于2020年10月30日之前协助朱玉莲办理所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。朱玉莲关于请求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据，应予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为促使华韵公司按期履行协助办理所有权登记的义务，应按上述司法解释规定承担2020年10月30日之后逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、华韵公司于2020年10月30日前协助朱玉莲办理房屋权属登记（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）;二、若2020年10月30日之前华韵公司未履行协助朱玉莲办理房屋权属登记的义务，则自2020年10月31日起，以已付房款总额463431元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）一年期ＬＰＲ为标准，向朱玉莲承担逾期办证违约责任，至向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止；三、驳回朱玉莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。一审案件受理费117元（已减半收取）由朱玉莲负担67元，由华韵公司负担50元，于判决生效后十日内向朱玉莲支付。本院二审审理期间,双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明，华韵公司于2020年8月19日补缴土地价款41777852元、滞纳金68600元，合计41846452元。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1、朱玉莲要求华韵公司立即协助办理房屋所有权证及诉请的逾期办证违约金有无事实及法律依据；2、一审判决对诉讼费承担的判定是否适当。一、关于朱玉莲要求华韵公司立即协助办理房屋所有权证的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱玉莲与华韵公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容约定合法，对双方当事人均具有法律上的拘束力。朱玉莲作为案涉房屋买卖合同的买受人一方，已经履行了支付房款和办理房屋产权证所需有关费用的义务。作为房屋买卖合同出卖人一方的华韵公司，应当依约将案涉房屋的产权登记相关资料提交产权登记机关。现华韵公司未依约履行代为办理房屋所有权登记手续的合同义务，究其原因，系由于华韵公司未依照甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的约定全额补交国有建设用地使用权出让金所致。而根据本案二审查明的案件事实，在本案一审法庭辩论终结后，华韵公司于2020年8月19日全额补交了国有建设用地使用权出让金，据此可以认定案涉房屋办理权属登记的条件已成就，故对于朱玉莲要求华韵公司协助办理房屋所有权证的诉请具有事实及法律依据，应予支持。一审判决认定朱玉莲要求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据并无不当，但限定华韵公司于2020年10月30日前协助朱玉莲办理房屋权属登记（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）的认定缺乏相应的事实依据，且不宜于保护买受人实现取得所购房产物权的合同目的及充分保障当事人上诉的权利。本院结合向产权登记机关提交材料需要一定的时间且需经过相应程序的情况，依法酌定华韵公司于判决生效后六十日内协助朱玉莲办理兰州市城关区九州中路“九州·江南明珠”第1幢1单元1104室房屋的权属登记手续，即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）。二、关于朱玉莲诉请的逾期办证违约金，本院认为，华韵公司在政府相关部门对其作出补缴土地出让金的批复且与其签订了相关补充协议后，其应当依照约定的期限缴纳土地出让金。而华韵公司未在政府相关部门通知的期限内足额补交土地出让金，其对于未依约向房屋登记机关提供权属登记相关材料的后果，负有一定责任，朱玉莲有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。但鉴于华韵公司逾期办证的后果与政府要求其补交土地出让金具有一定关系，且补缴土地出让金的最后期限届满后，我国爆发了××疫情，该疫情对各行各业的正常生产、经营工作均造成了不利的影响，故本院酌定华韵公司应自2020年9月1日起承担逾期办证的违约责任，对于朱玉莲提出的华韵公司补缴国有土地出让金不受××疫情影响的主张，本院不予采信。关于朱玉莲提出的逾期办证违约金数额的认定应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的上诉理由，本院认为，根据《九民纪要》（法［2019］254号）及中国人民银行公告［2019］第15号文件精神，自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，换言之，凡涉及中国人民银行同期同类贷款利率的合同约定或司法解释规定，自2019年8月20日起按贷款市场报价利率（ＬＰＲ）作为同期同类贷款利率的适用标准。故结合本院认定的华韵公司承担逾期办证违约责任的起算点，逾期办证违约金数额的认定应当以已付购房款463431元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算，朱玉莲提出的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。三、关于一审判决对一审诉讼费承担的认定问题，本院认为，诉讼费的承担应当依据当事人诉请的成立与否综合予以认定。本案中，一审法院经审理对朱玉莲的部分诉请予以了支持，在此情形下，一审法院结合朱玉莲诉请的成立部分判令其承担部分诉讼费用并无明显不当，朱玉莲针对一审诉讼费承担提出的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，朱玉莲的上诉请求不能成立，应予驳回。因二审中查明的新的案件事实致使一审判决对办证义务履行期限及逾期办证违约金数额计算的认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定,判决如下:一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3872号民事判决；二、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助朱玉莲办理兰州市城关区九州中路“九州·江南明珠”第1幢1单元1104室房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）；三、甘肃华韵房地产开发有限公司向朱玉莲支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已付购房款总额463431元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算）；四、驳回朱玉莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费117元（已减半），由朱玉莲负担50元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担67元；二审案件受理费234元，由朱玉莲负担134元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 杨 清审判员 张海军审判员 刘宝成二〇二一年五月十八日书记员 贺蓉蓉