天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终575号上诉人（原审被告）：天津海泰博爱投资有限公司，住所地天津市华苑产业区梅苑路6号海泰大厦1809室。法定代表人：李骞，总经理。委托诉讼代理人：华炎，天津旗帜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文宝，天津旗帜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛凤华，女，1971年6月9日出生，汉族，住天津市滨海高新区。委托诉讼代理人：徐振，天津林盛律师事务所律师。上诉人天津海泰博爱投资有限公司（以下简称海泰公司）因与被上诉人牛凤华商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初12473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。海泰公司上诉请求：1．改判驳回牛凤华全部诉讼请求或发回重审；2．判令牛凤华承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、海泰公司没有任何违约行为，牛凤华并未能举证海泰公司存在违约的证据，海泰公司已经按照约定完全履行了与牛凤华的商品房销售合同，按照图纸建造交付商品房，一审法院判决海泰公司承担违约责任没有事实依据。牛凤华主张海泰公司承担违反商品房销售合同约定的违约责任，其应当承担相应举证责任。牛凤华举证的四份证据均无法证明海泰公司存在违约的事实。相反，海泰公司提交的三组证据可以充分证明海泰公司已经按照与牛凤华签订的商品房销售合同约定的内容履行了合同义务。不论是从交付房屋的面积还是各项配套设施等均与合同约定一致。海泰公司与牛凤华之间的合同已经履行完毕，牛凤华起诉海泰公司是错误的。依照牛凤华起诉的案由，在牛凤华无法举证海泰公司违约的情况下，一审法院不应判决海泰公司承担违约责任。一审法院判决的内容没有证据作为依托，仅凭法官的酌情和自由心证进行判决，明显超出了法官自由裁量权的范围，二审法院应当依法予以纠正，驳回牛凤华全部诉讼请求或者发回重审。二、海泰公司已经向一审法院说明，在牛凤华的房屋前室内设置消防设施符合消防规范的要求，海泰公司建造和交付的商品房合法合规。按照《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）强制条款第7.4.3章节的规定，设置室内消火栓的建筑，包括设备层在内的各层均应设置消火栓。牛凤华所有的房屋电梯前室内应当设置消防设施，海泰公司在牛凤华电梯前室内设置该消防设施符合上述规定。同时，上述规范还规定，建筑室内消火栓的设置位置应满足火灾扑救要求，并应符合下列规定：室内消火栓应设置在楼梯间及其休息平台和前室、走道等明显易于取用，以及便于火灾扑救的位置。本案中，在属于牛凤华的私有面积的电梯前室内设置消火栓符合消防规范的要求。且，本案商品房于2018年1月4日通过了消防验收，进一步证明案涉房屋符合消防设计规范，牛凤华具有配合消防检查的必要义务。三、牛凤华电梯前室的控制权问题不属于商品房买卖合同纠纷的范畴，二审法院应当依法释明牛凤华主张相应的权利。本案牛凤华起诉海泰公司的案由为商品房销售合同纠纷，而牛凤华诉讼请求及事实理由中的很多诉求均是涉及牛凤华接收房屋后，日常使用房屋中出现的种种纠纷。海泰公司作为商品房销售者，已经将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给牛凤华，双方合同已经履行完毕，牛凤华的诉求并非海泰公司可以左右。因此，牛凤华主张的权益是否属于商品房销售合同纠纷的审理范围，一审法院没有审理清楚，不论是从查明案件事实还是最终判决责任承担及案件审理案由的方面，均不属于海泰公司的责任范畴。牛凤华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回海泰公司全部上诉请求。消防技术规范属于技术性规范，上述规范提到只有黑体字标识的，为强制性规范，所以说该强制性规范只是要求配备消防设施，但应当合理位置进行规划，不能以侵害业主的利益也就是牛凤华利益为前提。双方签订的商品房买卖合同，开发商本身就是优势地位，应当由开发商举证签订合同格式条款，海泰公司已经尽到了提示说明义务，并且就存在消防设施已经告知了牛凤华。牛凤华向一审法院起诉请求：1．判令海泰公司赔偿牛凤华损失80000元，违约金80000元；2．诉讼费由海泰公司负担。一审法院认定事实：2017年3月24日，牛凤华、海泰公司签订了《天津市商品房买卖合同》，牛凤华以2604287元的价格购买了海泰公司开发建设的滨海高新区滨海科技园渤龙御湖湾×××号房屋。合同约定房屋建筑面积为261.79平方米，其中：套内建筑面积为218.86平方米，公共部位分摊建筑面积为42.93平方米。合同第七条约定：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价格按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，每平方米价格保持不变，商品房价格按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。合同订立后，牛凤华按合同约定向海泰公司交付了全部购房款。海泰公司亦按约定时间于2017年12月31日向牛凤华履行了交付房屋的义务。牛凤华于2018年5月装修完毕后实际入住案涉房屋。另查，牛凤华、海泰公司签订的《天津市商品房买卖合同》附件中案涉房屋建筑面积平面图与不动产权证书记载案涉房屋建筑面积平面图一致，均将电梯前室面积计入案涉房屋套内面积；电梯前室内装有消防栓、消防管道、风井口等公共设施；2012年11月3日，天津市国土资源测绘和房屋测量中心进行了房屋面积预测算，其出具的房产面积测算结果表显示：案涉房屋建筑面积为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的公用建筑面积为42.93平方米。2015年10月21日天津市国土资源测绘和房屋测量中心进行了房屋登记测量，其出具的房产面积测算结果表显示：案涉房屋建筑面积为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的共用建筑面积为42.93平方米；2018年10月12日，牛凤华取得案涉房屋不动产权证书。不动产权证书登记的案涉房屋建筑面积为261.79平方米。一审诉讼中，牛凤华主张因电梯前室内设有消防栓等设施，消防部门经常进入室内检查消防设施，海泰公司对此不持异议。同时，海泰公司对电梯前室面积计入案涉房屋套内面积并售予牛凤华亦不持异议。一审法院认为，牛凤华、海泰公司签订的《天津市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。关于牛凤华主张的案涉房屋电梯前室面积应为公摊面积，不应计入套内面积，海泰公司交付房屋的面积与合同约定不符，海泰公司应赔偿其损失80000元的问题。合同约定的案涉房屋建筑面积为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的公用建筑面积为42.93平方米。天津市国土资源测绘和房屋测量中心在房屋登记时经测量所出具的房产面积测算结果案涉房屋建筑面积亦为261.79平方米，套内建筑面积为218.86平方米，分摊的共用建筑面积为42.93平方米。不动产权证书登记的案涉房屋建筑面积仍为261.79平方米。为此，海泰公司交付给牛凤华的案涉房屋的建筑面积与合同约定的面积一致均为261.79平方米，不存在面积减少的问题。虽然牛凤华对电梯前室面积计入套内面积持有异议，但在不动产登记部门未对不动产权证书登记的面积予以变更的情形下，牛凤华主张案涉房屋面积与合同约定不符缺乏依据，牛凤华主张海泰公司赔偿其损失80000元不能成立，一审法院不予支持。关于牛凤华主张的违约损失80000元的问题。牛凤华依买卖合同而取得案涉房屋的物权，海泰公司理应依据合同将无瑕疵的完整物权的案涉房屋交予牛凤华。本案中因海泰公司将电梯前室的面积计入案涉房屋的套内面积并售予牛凤华，为此，牛凤华对电梯前室取得所有权，牛凤华依法对电梯前室享有独立占有、支配和使用的物权。由于海泰公司将理应设置在共用区域的消防栓等公共设施安装在牛凤华享有物权的电梯前室内，消防部门要经常进入到该电梯前室进行消防设施的检查，致使牛凤华对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，牛凤华对电梯前室享有的完整物权不能实现。海泰公司之行为属于违约，由此给牛凤华造成的损失，海泰公司应承担相应的赔偿责任。至于损失数额，牛凤华主张的数额80000元过高，一审法院结合牛凤华目前对电梯前室的使用情况酌情确定为50000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告天津海泰博爱投资有限公司自判决生效之日起十日内，向原告牛凤华支付违约损失50000元；二、驳回原告牛凤华其他诉讼请求。当事人如未按判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告牛凤华负担1203元，被告天津海泰博爱投资有限公司负担547元”。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，天津市国土资源测绘和房屋测量中心向本院出具《关于渤龙御湖湾9号楼房屋测绘相关情况的说明》，其中载明：“经查，2015年10月我中心出具了渤龙御湖湾9号楼房屋面积登记测绘成果报告。依据经规划行政批准的建筑施工图纸及房屋设计单位出具的渤龙湖高层设计补充说明‘3、C1-C3,C9-C11二层以上3轴至12轴之间每层的4轴和11轴门为三防入户门，每层电梯改为刷卡电梯，指定停层。详见附图2’（见附件），我中心绘制了渤龙御湖湾×××户计算套内建筑面积的范围。经核实，渤龙御湖湾9号楼房屋登记测绘成果符合国家及我市房屋面积测算相关技术规范要求。‘消防栓设置是否符合规范’问题不属于房屋测绘相关问题。”海泰公司意见为对于情况说明的真实性和合法性认可，海泰公司没有异议。牛凤华意见为真实性没有异议，该情况说明不能支持海泰公司的抗辩。房屋设计单位的图纸应由海泰公司审核，海泰公司明知消防栓在设计图纸上已经侵占了案涉房屋的产权面积，且在销售过程中，销售人员带牛凤华看的是对过的×××号房屋，海泰公司故意隐瞒消防设施安装在牛凤华案涉房屋套内面积内。情况说明还有指定停层，海泰公司一直没有履行上述的所有义务。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，海泰公司与牛凤华签订的《天津市商品房买卖合同》是建立在双方平等、自愿基础之上，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，牛凤华依买卖合同而取得案涉房屋的物权，海泰公司理应依据买卖合同将无瑕疵的完整物权案涉房屋交予牛凤华。海泰公司将电梯前室的面积计入案涉房屋的套内面积售予牛凤华，牛凤华依法对电梯前室享有独立占有、支配和使用的物权。海泰公司将本应设置在公共区域的消防栓等公共设施设计安装在牛凤华享有物权的电梯前室内，消防部门要经常进入到该电梯前室进行消防设施的检查，致使牛凤华对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，牛凤华对电梯前室享有的完整物权不能实现。同时，天津市国土资源测绘和房屋测量中心向本院出具的情况说明载明，其依据经规划行政批准的建筑施工图纸及房屋设计单位出具的渤龙湖高层设计补充说明绘制了渤龙御湖湾×××户计算套内建筑面积的范围。其中，渤龙湖高层设计补充说明还提到每层电梯改为刷卡电梯，指定停层。经庭审询问当事人，至今上述刷卡电梯以及指定停层功能仍未实现。因此，海泰公司的行为属于违约，由此给牛凤华造成的损失，海泰公司应承担相应的赔偿责任。一审法院结合牛凤华目前对电梯前室的使用情况以及海泰公司的违约情况酌情确定相应的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，海泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由天津海泰博爱投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年五月十一日法官助理邵松芬书记员李青云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……