天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1806号上诉人（原审被告）：谢伟，女，1968年8月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王根余，天津和飞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔凡贵，男，1952年5月25日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘金稳（孔凡贵之妻），1952年6月23日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人谢伟因与被上诉人孔凡贵房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初7132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孔凡贵一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由孔凡贵承担。事实和理由：双方于2019年10月初已协商一致,解除租赁合同,谢伟不再继续承租案涉房屋。在2018年、2019年的雨季,由于孔凡贵的(每个房间)厂房漏水,渗水进水现象严重,在谢伟多次通知孔凡贵维修的情况下,孔凡贵仍置之不理,导致谢伟多次的变电箱,电器原件,漏电开关等设备浸泡,毁损,造成实际损失28万余元,在租赁期,谢伟不但无法正常使用涉案厂房,还给谢伟造成极大的经济损失,孔凡贵至今未赔偿谢伟。鉴于无法使用厂房的情况,谢伟于2019年10月初与孔凡贵在厂外门口进行协商,双方协商一致,谢伟退租,不再继续承租涉案厂房,孔凡贵当时也认可此事,截止2019年10月15日前,谢伟已将厂房腾空,并将厂房钥匙等物品交还,根本不存在拖欠租金情况。一审期间双方协商解除租赁，孔凡贵也同意解除，后来又改口。谢伟提交的证人证言也可以证明双方协商一致解除了合同，所以不存在2020年后产生租金。房本面积1000多平米，合同中是2100平米，合同中载明的情况与事实不符，孔凡贵提供给谢伟的房屋面积严重不足，孔凡贵应该退还谢伟之前多交的租金。自2019年12月以来，因疫情影响，属于不可抗力，孔凡贵不应该再收取租金。孔凡贵早就知道房屋拆迁一事，向谢伟要求收回房屋，属于违约。孔凡贵辩称，请求驳回上诉，维持原判。孔凡贵向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令谢伟给付租赁厂房拖欠租金11万元；2．本案诉讼费用由谢伟承担；3．付清租赁费后终止合同。庭审中，孔凡贵明确第一项诉讼请求中的房租为2019年10月16日到2020年9月16日期间的房屋租金；第三项诉讼请求不附条件，立即解除合同。一审法院认定事实：2016年1月8日，孔凡贵通过司法拍卖竞得天津市春鸿制鞋材料有限公司名下位于北辰区津坝公路北的地上建筑物（房权证：北辰字第1××5号，建筑面积1875.16平方米）的所有权和集体土地（土地证号为北辰单集用（2003更2）字第0××6号，使用权面积4480.2平方米）使用权。2017年4月28日一审法院作出（2015）辰执字第746号执行裁定，裁定上述地上建筑物所有权和集体土地所有权自该裁定送达买受人孔凡贵时起转移。2017年11月12日，孔凡贵（甲方）、谢伟（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将位于北辰区××村××路北的厂房场地出租给乙方，出租厂房范围包括厂房、院落及其附属设施和设备，面积2100平方米；租期为捌年，自2017年11月16日起至2025年11月16日止；租赁费用12万元／年，租赁费每半年支付一次，即合同签订日之前乙方支付租赁费6万元，2018年5月16日之前乙方将剩余租赁费全部交清；现厂房年租金为12万元／年，恢复正常生产厂房租金调为18万元／年。乙方应于本合同期满前三个月与甲方就本合同期限届满后是否继续租赁该厂房事宜进行协商。若乙方继续租赁的，由双方协商一致后重新签订书面合同。若未提前三个月与甲方协商并签订续租合同的，视为自动放弃该厂房的续租权。庭审中，双方均认可厂房位置位于北辰区××村××路北，租金半年一付，上打租，谢伟未恢复正常生产，厂房租金按12万元／年计算。2017年11月12日，合同签订当日，孔凡贵将上述厂房场地交付谢伟使用，谢伟通过现金方式向孔凡贵支付6万元租金；2018年5月17日，谢伟通过银行转账方式向孔凡贵支付6万元租金；2018年12月15日，谢伟通过银行转账方式向孔凡贵支付4万元租金；2020年1月25日，谢伟通过银行转账方式向孔凡贵支付5万元租金，共计支付租金21万元。庭审中双方均认可因下雨涉案厂房进水事宜，孔凡贵同意减免2018年租金2万元。自2019年10月16日到2020年9月16日期间的房屋租金，谢伟未向孔凡贵支付。另外，孔凡贵认可出租厂房中部分建筑未登记在房屋产权证中，未取得建设工程规划许可证。孔凡贵主张至庭审辩论终结前，涉诉厂房中尚有谢伟的沙发、床铺、桌椅等物品，谢伟则主张除上述物品外，尚有被水浸泡过的部分设备。一审法院认为，争议焦点为：1、厂房租赁合同是否合法有效；2、孔凡贵主张谢伟支付租金是否合理；3、孔凡贵主张解除合同是否合理。关于第一个争议焦点，《厂房租赁合同》涉及的出租房屋为两部分，其中一部分已经在产权证记载的房屋面积为1875.16平方米，另外尚有部分出租建筑未记载在产权证中，该部分建筑，孔凡贵未能提供相应建筑的建设工程规划许可证。《厂房租赁合同》中涉及对已经登记在房屋产权证中的部分建筑的约定，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故对于《厂房租赁合同》中涉及未取得建设工程规划许可证建筑的约定部分无效。关于第二个争议焦点，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。谢伟租赁使用了涉案厂房，应当承担相应的租金及支付参照租金标准计算的占有使用费。对于孔凡贵同意因厂房进水减免2018年租金2万元一节，不违反法律规定，依法予以确认。自2019年10月16日起至2020年9月16日止的厂房租金及占有使用费谢伟应按年租金12万元的标准向孔凡贵交纳。现孔凡贵主张谢伟支付11万元，未超出合同约定的租金标准，依法予以确认。对于谢伟主张2019年10月15日将厂房钥匙交给孔凡贵，系将租赁的厂房腾出交还孔凡贵，孔凡贵不予认可，谢伟亦未能提供充分的证据予以证实，不予认定。对于第三个争议焦点，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。谢伟未按合同约定的时间向孔凡贵支付租金及占有使用费，且经孔凡贵催要后，谢伟仍未支付，现孔凡贵依法提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》，谢伟已知悉孔凡贵的主张，故除涉及未取得建设工程规划许可证的建筑部分合同约定无效外，其余部分合同依法应予解除。谢伟主张其与孔凡贵已于2019年10月协商解除合同并腾交房屋，但未提供充分证据予以证明，谢伟的该项主张证据不足，不予支持。对于谢伟主张涉案房屋漏水造成其财产损失一节，谢伟未在本案中提出反诉，本案中不予处理，双方如有纠纷，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、孔凡贵与谢伟于2017年11月12日签订的《厂房租赁合同》（除涉及未取得建设工程规划许可证的建筑部分合同约定外）依法解除；二、谢伟于本判决发生法律效力之日起十日内向孔凡贵支付自2019年10月16日起至2020年9月16日止的租金及房屋占有使用费11万元；三、驳回孔凡贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，由谢伟负担。二审期间，孔凡贵提交一组照片，证明2020年12月，房屋内还有物品没有腾空。谢伟质证意见为，真实性认可，关联性、证明目的不认可，谢伟已经在2019年10月15日之前将全部物品拉走，钥匙交给了孔凡贵，未再使用厂房。本院认证认为，该组照片不能达到孔凡贵的证明目的，不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，谢伟虽主张其与孔凡贵已于2019年10月协商解除合同并腾交房屋，但未提供充分证据予以证明，谢伟的该项主张证据不足，一审未予支持，并无不当。对于谢伟主张涉案房屋漏水造成其财产损失，谢伟未在一审中提出反诉，一审未予处理，并无不妥。《厂房租赁合同》涉及的租赁范围为厂房场地，不仅包括产权证记载的房屋面积为1875.16平方米，且明确约定谢伟签订本合同即同意按照现状租赁。故一审法院认定厂房租金及占有使用费谢伟应按年租金12万元的标准向孔凡贵交纳，并无不当。孔凡贵主张自2019年10月16日起至2020年9月16日止谢伟支付11万元租金，符合合同约定的租金标准，一审法院予以依法确认，本院予以维持。综上所述，谢伟上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人谢伟负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年五月八日书记员  单 珊