成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初3263号 原告:成都四季七天酒店管理有限公司，住所地成都市武侯区浆洗街**。 法定代表人：李全儒，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。 被告：四川七天酒店管理有限公司，，住所地成都市金牛区抚琴西路**附** 法定代表人：杨廷双，执行董事。 被告：蒙慧芬，女，1972年11月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：杜锐国，男，1967年8月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 三被告共同委托诉讼代理人：杨毅，四川府城律师事务所律师。 原告成都四季七天酒店管理有限公司（以下简称四季七天公司）诉被告四川七天酒店管理有限公司（以下简称四川七天公司）、蒙慧芬、杜锐国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告四季七天公司的委托诉讼代理人付广军、被告四川七天公司、蒙慧芬、杜锐国的共同委托诉讼代理人杨毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四季七天公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与四川七天公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁权补偿协议书》于2020年4月31日正式解除；2.判令四川七天公司返还原告预付租金424958.33元（计算方式为：509950元／6个月×5个月）及房屋租赁权补偿金167000元（400万元／10年／12个月×5个月）；3.判令四川七天公司赔偿原告装修损失337624.03元（计算方式为装修投入8102976.60元／10年／12个月×5个月）；4.判令四川七天公司支付违约金2212230元（全部租期租金737.41万元×30%）；5.判令蒙慧芬、杜锐国对第2、3、4项诉请的费用返还、损失赔偿及违约金承担连带支付责任；6.本案的诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2010年9月22日，原告与四川七天公司签订《房屋租赁合同》，约定四川七天公司将位于四川省成都市武侯区××街××号××幢部分及增建部分全部转租给原告，房屋总建筑面积3500平方米，租赁期间为10年，即从2010年10月1日至2020年9月30日止，第一年租金为82.93万元，此后每年递增3%，且双方在合同中对相关违约责任进行了明确约定。为保证四川七天公司向原告履行《房屋租赁合同》，蒙慧芬、杜锐国于2010年9月22日向原告出具了《担保函》，蒙慧芬、杜锐国担保四川七天公司在租赁期间内完全履行《房屋租赁合同》项下出租方各项义务，否则按照合同约定向原告承担连带赔偿责任。原告与四川七天公司签署上述《房屋租赁合同》的同时，双方签订《房屋租赁权补偿协议书》和《资产收购协议》，协议约定原告支付400万元给四川七天公司作为经济补偿，四川七天公司承诺保障原告在租赁合同期限内原告能够正常经营；同时，四川七天公司将其位于上述物业内装修投入以700万元的价格转让给原告，双方于2010年10月1日开始办理交接手续；原告严格按照双方签署的相关租赁协议等进行了履行，并在经营涉案场地上酒店期间陆续进行投入对酒店进行了装修升级，并获得了良好的经营收益。2019年5月开始，四川七天公司开始拖欠业主方成都军区成都浆洗街离职干部休养所的租金；2020年1月10日，业主方资产受托管理方融通地产（四川）有限责任公司（以下简称融通地产公司）向四川七天公司发出《督促函》要求四川七天公司及时缴纳房屋租金，但四川七天公司一直未缴纳房租；2020年3月27日，因四川七天公司一直未缴纳租金，融通地产公司发函主张解除其与四川七天公司之间的房屋租赁合同；2020年4月21日，原告向四川七天公司发出《关于租赁物业续租及保障我方正常经营的沟通函》要求四川七天公司尽快与业主方协调，保障原告的正常经营活动，但四川七天公司并未采取任何措施；2020年4月22日，融通地产公司发出《关于四川省成都市武侯区浆洗街24号房地产有关情况的通告》，要求四川七天公司于2020年4月4日之前返还租赁物，并称将采取强制措施强制收回涉案场地；2020年5月1日，融通地产公司对上述物业做出断水断电处理，导致原告无法继续营业，被迫于2020年5月11日将案涉物业移交给业主方托管公司融通地产公司；原告曾分别于2020年4月26日、5月7日向四川七天公司发出《关于租赁物业提前收回的沟通函》要求四川七天公司返还预付租金，并按照合同约定支付违约金及赔偿装修损失，但被告方一直未予回复处理。四川七天公司因从2019年5月开始拖欠业主方租金，且经业主方多次催促一直未支付，最终导致案涉场地被强制收回，已构成根本违约，原告诉至法院请求判如所请。 四季七天公司、蒙慧芬、杜锐国共同辩称，1.对于《房屋租赁合同》解除时间予以认可，对于房屋补偿协议书，该协议已履行完毕，案涉房屋已移交，不应确认解除；2.原告诉请返还租金424958.33元，被告可以返还，但补偿金不予认可，被告已按照约定履行完毕，补偿金等同于商铺转让费，原告已取得并长期经营；3.对于装修投入8102976.6元，被告不予认可金额的真实性，按照酒店行业经营惯例，5年翻新酒店，原告以700万元的对价收购，后续装修装饰是在2015年至2016年期间做出，前期700万元装修费已折价完毕，应以后续增加的投入金额自2015年起共5年进行折旧。案涉房屋被成都军区收回，被告无过错，装修损失不应当由被告承担，且原告计算方式有误；4.被告不应承担违约金，案涉房屋租赁期限为10年，最后5个月原告未正常使用房屋，不属于被告过错，根据《房屋租赁合同》第7.2.1款，非因甲方原因过错，甲方不承担违约金，且违约金明显过高，无实际损失基础；5.案涉房屋于2020年4月31日正式解除，于5月初腾退给房屋产权方，鉴于担保函中对担保范围无明确约定，原告诉请内容不应包含在担保函的保证范围中，《房屋租赁合同》已解除，原告并未在合同解除后要求被告蒙慧芬、杜锐国承担担保责任，担保期间已经过，被告蒙慧芬、杜锐国不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据的真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月15日，四川七天公司从成都军区成都浆洗街离职干部休养所承租位于成都市武侯区浆洗街24号院内十一幢、十二幢的原内部招待所和食堂用房以及部分停车场，后四季七天公司以700万元收购该物业的全部酒店资产、装修装饰及配套设施，以400万元经济补偿金从四川七天公司处转租该物业。2010年9月22日四川七天公司（甲方）与四季七天公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，即从2010年10月1日至2020年9月30日止，第一年租金为82.93万元，此后每年递增3%。合同第7-5条约定：“甲方违约，造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方除需退还乙方已经预付的租金等一切款项和补偿乙方的装修损失（标准按装修发票总额除以10年均摊值乘以未履行合同年数）外，还须按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：a.全部租赁年限的合同租金总额的30%；b.剩余租赁年限的合同租金总额的50%”。蒙慧芬、杜锐国于2010年9月22日出具《担保函》，承诺担保四川七天公司完全履行《房屋租赁合同》项下出租方各项义务，否则按照合同约定向原告承担连带赔偿责任。租赁期间，原告装修投入8068736.9元(7000000元＋1068736.9元酒店翻新装修款)。 2020年1月10日，业主资产受托管理方融通地产（四川）有限责任公司（以下简称融通地产公司）向四川七天公司发出《督促函》要求其及时缴纳房屋租金；2020年3月27日，因四川七天公司一直未缴纳租金，融通地产公司向其发送《解除合同通知书》；2020年4月22日，融通地产公司发出《关于四川省成都市武侯区浆洗街24号房地产有关情况的通告》，要求四川七天公司于2020年4月4日之前返还租赁物；2020年5月11日原告将案涉物业移交给融通地产公司。原告于2020年4月21日向四川七天公司发出《关于租赁物业续租及保障我方正常经营的沟通函》要求四川七天公司尽快与业主方协调，保障原告的正常经营活动；于2020年4月26日、5月7日向四川七天公司发出《关于租赁物业提前收回的沟通函》要求四川七天公司返还预付租金，并按照合同约定支付违约金及赔偿装修损失。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁权补偿协议书》、《资产收购协议书》、装修台账、发票、《担保函》、《督促函》、《委托协议》、《解除合同通知书》、《关于四川省成都市武侯区浆洗街24号房地产有关情况的通告》、《沟通函》、微信聊天记录、场地交接表及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，四季七天公司与四川七天公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同。根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，因四川七天公司未按时向业主方缴纳租金，导致原告不能正常经营，且租赁物业实际交还业主方，合同已无法继续履行，本院确认《房屋租赁合同》于2020年4月31日解除；关于《房屋租赁权补偿协议书》已实际履行完毕且实质上是转让费，本院对原告要求确认解除《房屋租赁权补偿协议书》的诉请不予支持；关于预付租金，合同约定租期为10年，原告于2020年5月腾退，剩余5个月未实际使用案涉物业，故本院对返还预付租金424958.33元的诉请予以支持；关于补偿金，双方在《房屋租赁权补偿协议书》约定400万元作为不能继续利用上述物业开展经营的经济补偿，实质是转让费，已履行完毕，本院对原告要求被告支付经济补偿金的诉请不予支持；关于装修损失，合同约定因四川七天公司违约，造成四季七天公司不能正常经营或使用该房屋的，须补偿装修损失，本案中，原告在租赁期间装修投入共计8068736.9元，本院对原告诉请四川七天公司赔偿装修损失336197.37元（计算方式为装修投入8068736.9元/10年/12个月×5个月）予以支持。关于违约金，原告按全部租赁年限的合同租金总额的30%计算违约金畸高，考虑物业系军产及剩余租期较短的因素，本院将违约金调整为按剩余租赁期限的合同租金总额的50%计算，即424958.32元×50%=212479.16元。蒙慧芬、杜锐国出具《担保函》承诺担保四川七天公司完全履行《房屋租赁合同》项下出租方各项义务，根据原《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，本院于2020年7月10日受理本案，立为先调案件，保证期间未过，故对原告诉请蒙慧芬、杜锐国对预付租金、装修损失、违约金承担连带赔偿责任的诉请予以支持。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、原《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、成都四季七天酒店管理有限公司与四川七天酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月31日解除； 二、四川七天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都四季七天酒店管理有限公司返还预付租金424958.33元、赔偿装修损失336197.37元、违约金212479.16元； 三、蒙慧芬、杜锐国对第二项债务共计973634.86元承担连带清偿责任； 四、驳回成都四季七天酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31935元，由成都四季七天酒店管理有限公司负担22038元，四川七天酒店管理有限公司负担9897元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  史雅莉 人民陪审员  刘 影 人民陪审员  刘发根 二〇二一年五月十三日 书 记 员  肖 静