湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初5955号原告：欧阳翠娥，女，1954年11月24日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：周启谦，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，广东康格律师事务所律师。被告：刘绍斌，男，1968年8月6日出生，汉族，住湖南省新化县。原告欧阳翠娥(以下简称原告)与被告刘绍斌（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周启谦到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的租赁合同于2020年12月13日解除；2、被告向原告支付2019年1月1日到2020年12月13日租金93677.42元（4000元/月*23个月+4000元/月÷31天×13天）；3、被告向原告支付违约金16472.54元（计算方式：按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍为基准，计算至实际清偿之日，暂计算至起诉之日2020年12月23日）；4、被告向原告支付房屋占有使用费1290.31元（计算方式：按照租赁合同约定4000元/月的租金标准，自2020年12月14日起计算至实际返还房屋之日止，暂计算至起诉之日2020年12月23日，即房屋占有使用费暂计为4000元/月÷31天×10天=1290.31元）；5、原告没收被告的押金4000元；6、被告立即向原告返还租赁房屋；7、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年7月28日签订租赁合同，约定了双方的权利义务。被告自2019年1月起拖欠原告租金，在催讨租金过程中，原告出于对被告信任，一再宽限租金支付时间，但被告总以各种理由逃避租金支付。原告于2020年12月11日通过短信向被告发出解除租赁合同的通知，原告将于2020年12月13日收回租赁物。截至2020年12月23日，被告拖欠原告23个月零13天租金。被告拒不支付租金的行为已构成严重违约。被告未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对经与原件核对无异的房屋所有权证、房屋租赁合同、短信记录，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年7月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：1、甲方将自有的坐落在长沙市三万英尺小区6栋2701房屋出租给乙方；甲方从2018年10月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年10月1日收回；2、本房屋月租金4000元，按季度结算，乙方每季度提前7天向甲方支付全季度租金；3、押金一月（租金），金额4000元（系手写）；4、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；5、在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。原告依约向被告交付了诉争房屋，被告自2019年1月1日起未依约向原告支付租金，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本院于2021年4月14日向被告送达了起诉状副本。本案在审理过程中，原告确认被告向其交纳了保证金4000元。另查明，诉争房屋所有权证上登记的地址为：长沙市雨花区韶山××路××号××公寓××号栋××。本院认为，原告与被告签订的诉争房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争租赁合同的解除及房屋的返还。（1）诉争租赁合同的解除。根据合同约定，原告从2018年10月1日起将房屋交付被告使用，至2020年10月1日收回。诉争房屋月租金为4000元，被告每季提前7天向原告支付全季度租金。上述约定的租赁期限届满后，原、被告未续签书面租赁合同，故原告与被告之间形成不定期租赁合同关系，被告应按照双方的上述约定支付原告租金，被告自2019年1月1日起未依约支付原告租金至今，违反了约定和法律规定，本院于2021年4月14日向被告送达本案起诉状副本，故诉争租赁合同于2021年4月14日解除；原告主张被告返还诉争房屋，符合法律规定，本院予以支持；2、关于欠付租金和房屋占有使用费。根据合同约定，诉争房屋月租金4000元，被告每季度提前7天向原告支付全季度租金。被告自2019年1月1日起未依约向原告支付租金，故原告请求被告向其支付自2019年1月1日起至合同解除之日止的租金以及自合同解除之日起至房屋返还之日止按月4000元标准计算的房屋占有使用费，符合约定和法律规定，本院予以支持，即被告应支付原告截至2021年4月14日的租金109867元（4000元/月×27个月＋4000元/月÷30天×14天）；3、关于押金的不予退还。原告确认被告已向其交纳押金4000元，因被告未按照合同约定支付其租金，原告主张不退还（没收）被告已交纳的押金4000元，尽管双方对此未进行明确约定，但原告的主张符合日常生活经验和交易习惯，故本院予以支持；4、关于违约金。根据合同约定，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的2%向被告加收滞纳金。原告主张被告向其支付以欠付租金为基数自逾期之日起至实际清偿之日止按起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金，因原告主张的违约金计算标准过高，且被告欠付租金中包含2020年疫情期间的租金，本院在原告主张租金时未酌情予以减免，且本院对原告主张不退还被告押金的主张予以了支持，原告亦未提供证据证明其损失超过上述主张的数额，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告欧阳翠娥与被告刘绍斌签订的房屋租赁合同于2021年4月14日解除；二、被告刘绍斌于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区韶山××路××号××公寓××号栋××房返还给原告欧阳翠娥；三、被告刘绍斌于本判决生效后7日内支付原告欧阳翠娥截至2021年4月14日的租金109867元和房屋占有使用费（自2021年4月15日起至房屋返还之日止按月4000元的标准计算）；四、原告欧阳翠娥不退还被告刘绍斌已交纳的押金4000元；五、驳回原告欧阳翠娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1304元，由被告刘绍斌负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二一年五月二十五日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。