贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2136号上诉人（原审原告）：刘国菊，女，1973年5月14日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。上诉人（原审原告）：蒋文彬，男，1971年10月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：卢世伟，贵州黔坤律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：瞿洁，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州广大城投建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市栗山路53号。法定代表人：喻建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹山，女，1993年8月2日出生，汉族，住贵州省桐梓县，该公司员工。委托诉讼代理人：陈春艳，女，1993年1月13日出生，汉族，住贵州省习水县，该公司员工。刘国菊、蒋文彬与贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月01日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘国菊、蒋文彬上诉请求：改判支持逾期交房违约金并计算至房屋符合合同约定的交付条件之日止。事实和理由：1、一审判决认为买受人明知商品房不符合约定条件而接受房屋系同意变更合同约定的交付条件，属认定事实错误；2、一审判决适用法律错误，广大城投公司交付房屋未达到法定及约定交付条件，依法应承担继续履行即赔偿损失的违约责任。广大城投公司答辩称：1、广大城投公司已于2016年8月30日取得竣工验收合格证书，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，案涉房屋已经达到法定交付条件；2、买受人已收房并实际占有使用，视为对交付条件变更的认可；3、买受人收房后已经实际使用，并未对买受人造成损失，部分买受人也已经收到广大城投公司的逾期交房违约金，并明确表示不再向广大城投公司要求逾期交房违约金，请求驳回买受人诉请。广大城投公司上诉请求：1、改判驳回买受人要求广大城投公司支付逾期交付公共服务设施的违约金的诉讼请求；2、改判逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金分段计算，约定日期起360个工作日内，按已付房价款的万分之一承担违约责任，约定日期起360个工作日以后，按总房价款日万分零点一的标准计算至通过买受人办理商品房转移登记有关文书之日止。事实和理由：1、广大城投公司未逾期向买受人交付公共服务设施，按照补充协议第五条约定，应以最后一期房屋交付时间作为相应配套的交付时间，即使依买受人的主张，其主张该违约金已过诉讼时效；2、广大城投公司在房屋具备办理转移登记条件后已通知买受人办理转移登记，买受人不予配合致使办证文书未能移交，逾期办证违约责任应截至广大城投公司通知之日即2020年9月18日，依据商品房买卖合同第二十二条，逾期办证违约金应分段计算，逾期360个工作日内，按总房价的万分之一计算，360个工作日后按总房价日万分之零点一计算。刘国菊、蒋文彬答辩称：1、广大城投公司逾期交付公共服务设施，违反合同约定，依法应承担相应违约责任；2、广大城投公司主张分段计算逾期交付转移登记有关文书的违约金，以及逾期360个工作日后的违约金按万分之零点一计算无事实依据。刘国菊、蒋文彬向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金至被告向原告交付符合约定条件的房屋之日止，违约金计算方式：自2016年6月30日起，以原告购房款361007元为基数，按每日万分之一计算，暂计至2019年12月31日为46172.8元；2、判决被告向原告支付逾期交付公共服务设施的违约金3610.07元；3、判决被告向原告支付逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金至被告向原告交付办理转移登记相关文书之日止，违约金计算方式：自2017年12月31日起，以原告购房款361007元为基数，按每日万分之一计算，暂计至2019年12月31日为26353.51元；4、本案案件受理费、保全费及公告费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：广大城投公司已取得青山映水˙上城C区1-10栋商品房屋预售许可证。2016年2月19日，蒋文彬、刘国菊（买受人）与广大城投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买广大城投公司开发的清镇市金清路石关村、毛栗山村青山映水˙上城C区3栋1单元13层3号房屋。该商品房建筑面积127.79平方米，套内建筑面积105.14平方米（共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米3433.58元，总价款361007元。买受人首付房款111007元，余款250000元以贷款方式支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1、取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。合同第十二条约定：（一）本项目内水、电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络交付时达到使用条件或线路敷设到户。（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按下列第（3）种方式处理：（3）买受人认同由出卖人按已付房屋款项的万分之一支付买受人。合同第十三条约定：出卖人逾期交房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第十四条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分零点之一的违约金。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款。至开庭审理时，被告未取得案涉房屋的初始登记手续，被告陈述主要原因为高压线改迁工作导致；被告认可合同中约定的逾期办证违约金“万分零点之一”系笔误，应为“万分之一”，原告在诉请中亦主张按日万分之一计算。同时，双方均认可从2018年1月1日起计算360个工作日的最后一日为2019年5月12日。同时查明，一、原告庭审中认可其主张被告向其支付逾期交付公共服务设施的违约金中的“公共服务设施”是指配套设施、园林绿化工程、市政设施，在原告的代理词中提到被告承担该项违约责任的理由为“被告向原告交接房屋时，公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程未建成、未备案。被告未按规划审批要求修建环形车道及登高面，后经业主多次向相关部门反映情况，被告又将原小区内部的绿化挖掉用于修建环形车道和登高面”。被告认可挖掉部分园林绿化，系因为该绿化影响消防环形车道修建。二、2016年8月30日，案涉项目青山映水．上城C区3号楼经项目负责人、勘察负责人、设计负责人、项目经理等签字验收合格。三、原、被告庭审中认可原告的实际交房时间为2016年10月17日。四、案涉房屋所在楼栋的公共配套设施未备案。五、2016年10月17日，蒋文彬、刘国菊向被告出具逾期交房违约金确认函，载明“贵州广大城投建设投资有限公司：本人蒋文彬、刘国菊于2016年2月19日购买贵司开发的广大城C1组团C3栋13层03号单位（下称该单位），《商品房买卖合同》（下称合同）编号为00791。根据合同约定，贵司应于2016年6月30日前将房屋交付使用，现因贵司原因，该房屋已逾期交房106日（该套房屋交付日期确定为2016年10月15日），根据合同第十三条约定，贵司需承担违约金责任。现本人确认如下：一、本人已确认本人购买的广大城投C1组团C3栋13层03号逾期交房违约金共计3827元整；二、本人确认签署此确认函时，提供业主本人身份证、储蓄银行卡（需注明开户行名称）复印件各一份及收款收据原件一份；三、本人确认自签署本确认函后同步办理收房手续，并不再就逾期交房事宜向贵司主张任何权利。”同日，蒋文彬、刘国菊作为收款人向被告出具收款收条，载明“本人蒋文彬、刘国菊，今收到贵州广大城投建设投资有限公司交来C3-13-03房屋逾期交房违约金合计3827元整。”2016年10月26日，被告通过贵州银行向蒋文彬的银行卡转账3827元。六、清镇市自然资源局文件“关于对广大上城小区业主反映广大上城项目C1区消防车环形车道及登高面等相关情况的回复”载明：广大上城项目C1区业主：你们反映的关于广大上城项目C1区不按设计规划图纸施工，小区没有消防车环形车道及登高面的情况已收悉，现将相关情况回复如下：1、经查，青山映水．上城（广大上城）项目C1区主体工程符合规划审批要求，未发现违法建设行为。该项目C1区还未申请规划竣工验收，在规划验收之前，规划主管部门只对主体工程进行验收，附属工程不作强制要求，附属工程只要在规划竣工验收前达到验收标准，完成验收即可。2、经查阅资料和现场勘验，青山映水．上城（广大上城）项目C1区规划审批内容有消防环形车道和消防登高面等附属工程，现状消防环形车道和消防登高面局部不符合规划审批要求，我局已责令开发商进行整改，确保建设项目按规划审批内容实施。七、清镇市住房和城乡建设局（2019）117号信访事项处理意见书，载明“成克敏，您们向清镇市信访局（通过拨打12345投诉电话）反映“清镇市广大城房开公司不按照设计规划图纸施工，小区没有消防环形车道及登高面积小区未取得消防、住建等相关部门验收合格擅自交房”的问题，我们于2019年11月15日已经受理，并向您发出《受理告知书》，现将调查处理情况答复如下：经调查：关于你们反映的该房屋验收问题，经我局核实贵州广大城投建设投资有限公司开发建设的广大上城C1组团C1-2,C1-3，C1-4三栋建筑已于2016年8月完成建筑工程竣工验收。根据国家新修订的消防法规定，贵州广大城投建设投资有限公司必须按照新的规定完善消防设施，消除消防安全隐患。处理情况：针对你们反映的“房开公司不按照规划图纸施工”问题：经调查，青山映水．上城（广大上城）项目C1区主体工程符合规划审批要求，未发现违法建设行为。该项目C1区还未申请规划竣工验收，在规划竣工验收之前，规划主管部门只负责对主体工程进行验收，附属工程不作强制要求，附属工程只需要在规划竣工验收前达到验收标准，完成规划竣工验收即可。针对你们反映的“房开公司违规交房”问题：经调查，我局接到业主反映后，已按相关规定对贵州广大城投建设投资有限公司进行了约谈，并对是否存在违规交房等情况进行调查，针对房开公司违规交房行为，我局已按照有关法律法规的规定要求房开公司进行整改。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，但被告未按合同约定的时间即2016年6月30前向原告交房，被告已构成违约交房，应向原告支付逾期交房违约金。本案中，根据原、被告的陈述及相关证据，被告未按合同约定的上述时间向原告交房，至2016年10月17日，原告才实际收房。因此，原告与被告对逾期交房事宜协商一致，并由原告向被告出具逾期交房违约金的确认函，确认由被告向原告支付逾期交房违约金3827元，且原告承诺在办理收房手续后，并不再就逾期交房事宜向被告主张权利。被告已于2016年10月26日通过银行转账的方式向原告支付了上述款项。因此，双方已就逾期交房事宜达成一致协议并履行完毕。现原告又以被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件为由，主张逾期交房违约金。一审法院认为，原告的该主张，缺乏依据，不予支持。理由为：首先，从双方签订的合同内容来看，被告向原告交房时应满足合同约定的条件即1、取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，案涉房屋所在的楼栋必须经竣工验收合格后方可交付。因此，案涉房屋所在的楼栋已于2016年8月30日验收合格，被告于2016年10月17日向原告交房，被告交付给原告的房屋是验收合格的房屋，符合上述法律规定。其次，原、被告双方在上述合同中明确约定了交房条件，作为合同相对方，原告对该条件应明知。因此，被告未按合同约定的交房条件将案涉房屋交付给原告时，原告有权拒绝收房。然而，原告明知商品房不符合约定的交付条件而接受房屋并实际占有使用，应视为原告同意变更双方约定的交付条件，案涉房屋已实际交付。因此，原告选择变更交付条件并实际收房，且被告已向原告支付完毕逾期交房违约金的情形下，现其又以案涉房屋未达到合同约定的交付条件主张逾期交房违约金，不予支持。关于原告主张逾期交付公共服务设施违约金的问题，原告在庭审中明确该项请求中公共服务设施是指配套设施、园林绿化工程、市政设施。按合同约定的内容即公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按下列第（3）种方式处理：（3）买受人认同由出卖人按已付房屋款项的万分之一支付买受人。从该合同内容来看，被告向原告交付公共配套设施应取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。本案中，因被告在交付案涉房屋时，公共服务设施未达到合同约定的条件即未取得相关部门出具的认可文件或准许使用文件，且被告庭审中认可因案涉小区的环形登高面不符合相关部门的规定，其已挖除部分绿化设施，这将在一定程度上影响原告房屋的居住品质，因此，原告主张该项违约金，予以支持。但该违约金的计算应按合同计算，即以361007元为基数，按该款的万分之一计算。关于原告诉请逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金的问题。双方签订合同后，原告依约足额履行支付购房款义务，但被告未按约定于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告属违约行为，依法应按合同约定支付相应逾期办证违约金。本案中违约金的计算应从2018年1月1日起，以原告已付房价款361007元为基数，按日万分之一计算，直至被告向原告交付商品房转移登记有关文书之日止（有关文书包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如因政策变动而发生变化，应以主管部门的要求为准）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告蒋文彬、刘国菊支付逾期交付公共服务设施的违约金（以361007元为基数，按该款的万分之一计算）；二、被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告蒋文彬、刘国菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（从2018年1月1日起，以361007元为基数，按日万分之一计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；三、驳回原告蒋文彬、刘国菊的其他诉讼请求。案件受理费852元，由原告蒋文彬、刘国菊负担517元，被告贵州广大城投建设投资有限公司负担335元。二审期间，买受人未提交新的证据。广大城投公司提交建设工程施工许可证、C区宗地图、竣工备案登记表、商品房买卖合同及补充协议、备案登记表，拟证明案涉项目系分期开发，配套设施的交付时间应以最后一期竣工交付时间为准，即2020年8月14日，故广大城投公司不应当承担逾期交付公共设施的违约责任；广大城投公司提交办理不动产权证登报公示、楼栋公告栏及电梯张贴的办证公告、微信群发的办证通知、房地产经纪代理服务委托协议、不动产权证、房产证领取单，拟证明广大城投公司于2020年9月18日通知买受人办理商品房转移登记，违约金应截至2020年9月18日，部分买受人已委托案外人办理转移登记并取得不动产权证。买受人对广大城投公司的证明目的不予认可。依据广大城投公司二审提交的证据，广大城投公司已取得案涉房屋初始登记并于2020年9月18日通知买受人办理商品房转移登记，经本院询问，双方均同意以2020年9月18日作为该项违约金的计算截止日期。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。关于逾期交房违约金，广大城投公司向买受人实际交付案涉房屋时虽未完全达到商品房买卖合同第十一条约定的交付条件，但买受人客观上已接收使用，视为买受人认可房屋已符合交付条件，故一审判决未支持买受人关于逾期交房违约金计算至符合合同约定的交房条件之日并无不当。关于逾期交付公共服务设施的违约金，双方签订的商品房买卖合同单独就逾期交付公共服务设施的违约行为约定了违约金条款，广大城投公司未按商品房买卖合同第十二条第（二）项的约定取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，一审判决广大城投公司按已付房屋款项的万分之一支付买受人违约金符合合同约定及法律规定，故本院对此予以维持。商品房买卖合同第十二条第（二）项约定的该项违约金计算标准本就不高，在此情况下补充协议第五条还将交付基础设施、公共服务设施的时间延至最后一期房屋竣工交付时间，明显不合理地减轻或免除出卖人的责任，排除买受人权利，依据商品房买卖合同第二十九条规定，仍应以商品房买卖合同主合同的约定为准，广大城投公司认为其不应承担逾期交付公共服务设施的违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金，二审中，广大城投公司提交证据证明其已取得案涉房屋初始登记并于2020年9月18日通知买受人办理商品房转移登记，经本院询问，双方均同意以2020年9月18日作为该项违约金的计算截止日期，结合合同约定的计付标准，本院将逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金予以改判，广大城投公司应自合同约定日期至其通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，经计算，违约金金额为35811.89元。因广大城投公司一审中已认可合同中约定的逾期办证违约金“万分零点之一”系笔误，应为“万分之一”，现其上诉主张按日万分之零点一计算，本院不予支持。综上所述，依据二审中当事人提交的新的证据及查明的新的事实，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2377号民事判决第一项；二、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2377号民事判决第三项；三、变更贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2377号民事判决第二项为：贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内向刘国菊、蒋文彬支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金35811.89元；四、驳回刘国菊、蒋文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费852元，由刘国菊、蒋文彬负担426元，贵州广大城投建设投资有限公司负担426元；二审案件受理费1704元，由刘国菊、蒋文彬负担852元，贵州广大城投建设投资有限公司负担852元。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年五月三十一日书记员  岳立莲