四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初1947号 原告（反诉被告）：成都桦彩文化传播有限公司。住所地：四川省成都市锦江区工业园区金石路**中鼎国际****。 法定代表人：林容，系公司总经理。 委托诉讼代理人：廖秋平，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡臻，四川荣恩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田维刚，男，1983年7月16日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：郭明清，男，住四川省绵阳市游仙区，四川省绵阳市游仙区盐泉镇雨台村村民委员会推荐。 原告成都桦彩文化传播有限公司（以下简称桦彩公司）诉被告田维刚租赁合同纠纷一案，本案于2021年2月5日立案受理后，被告田维刚向本院提出反诉，本院依法合并审理。本案由审判员张晶适用简易程序独任审理，于2021年3月30日适用于简易程序公开开庭进行了审理。桦彩公司的委托诉讼代理人廖秋平、陈怡臻，田维刚及委托诉讼代理人郭明清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 桦彩公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除桦彩公司与田维刚之间的租赁合同关系，并责令田维刚限期搬离;2、田维刚支付桦彩公司从2020年3月1日起至搬走之日止的车厢租赁费用(租金暂计至2020年12月1日，9个月×7，500元/月=67,500元);管理费(暂计至起诉之日止共计:9个月X600元/月=5,400元);其3-4月份经营产生的水电费，合计金额为:11,005.6元，总计82,705.6元。并以82,705.6元为基数，按每日2‰计算滞纳金至付清之日止;3、田维刚向桦彩公司支付主张权利所产生的律师费6,000元;4、本案诉讼费、保全费等由田维刚承担。 事实和理由:桦彩公司与田维刚于2018年1月3日签订《租赁合同》，合同约定桦彩公司将位于成都琉璃艺术街区火车车厢14、15号车厢出租给田维刚。合同约定租期为3年，第一年的租赁费用为每月人民币7,500元，第二年租金费用为每月8,100元，第三年租金费用为每月8,700元，缴费时间为每半年一付，田维刚自行负担管理费、水、电等费用。同时约定了违约责任。因疫情发生，桦彩公司为支持田维刚而主动减免2020年1月和2月的租金。即便如此，田维刚也未支付桦彩公司租金和相应管理费、水电费用，桦彩公司多次催要未果。桦彩公司认为，田维刚未付租金、水电费、管理费、还有违法搭建，按照双方合同约定，桦彩公司有单方解除权，约定解除权，桦彩公司有权要求田维刚限期搬离并支付租金、水电费、违约金、律师费。 田维刚辩称，田维刚是与成都琉璃艺术社区签订的合同，桦彩公司不是适格原告；案涉合同为格式合同，合同中约定，租赁期间根据成都市委、市政府或锦江区委、区政府要求对车厢所在路段有新的建设要求，桦彩公司有权单方面终止合同，田维刚设备的配套设施需无条件拆除，桦彩公司无需支付任何赔偿的约定属于明显加大了田维刚的义务，该条也应当无效；双方的合同已经到期，不存在解除的问题；桦彩公司所称的搭建是桦彩公司派人指挥搭建的，非田维刚搭建，政府认为桦彩公司有违建，要求整顿导致田维刚无法经营，是桦彩公司的违约行为导致田维刚无法经营，故此田维刚不应当支付租金、经营费，同意支付水电费11,005.6元。 田维刚提出反诉请求：1.桦彩公司赔偿田维刚装修费、人工费、购买餐饮设备等相关费用200,000元（庭审中，田维刚明确其该项诉讼包含了装修费、人工费125,800元，购买设备费用77,650元。）；2.本案诉讼费用由桦彩公司承担。事实和理由：按照田维刚与桦彩公司签订的租赁合同中约定，桦彩公司有权就田维刚对该火车车厢的装修、分隔、修建、安装改建行为进行规范，管理，包括对田维刚施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理，以保障成都琉璃艺术区火车车厢整体的运作安全及顺畅，避免因田维刚的行为给成都琉璃艺术区火车车厢其他的使用人造成滋扰。另外约定，桦彩公司协助田维刚办理开餐饮的相关证件。田维刚装修火车车厢是按桦彩公司要求进行装修的，设备也是在其指导下所购。事后田维刚数次接到成都锦江区市场监督管理局及锦江区行政综合执法局责令改正通知书，田维刚无法继续经营，也无法继续给付租赁费。2020年10月29日成都兴锦生态建设投资集团有限公司（以下简称兴锦公司）又下发了工业园区火车厢搬离通知。田维刚认为其在车厢中投入的装修、人工、设备费桦彩公司应当赔偿，双方因一直未谈妥赔偿事宜，故田维刚至今未搬离。 桦彩公司辩称，田维刚的反诉请求无事实、法律依据。按照双方签订的合同约定田维刚负责装修，桦彩公司没有指导田维刚如何搭建，桦彩公司是现场管理，如开水开电，至于田维刚如何搭建、装修桦彩公司并不管理的。田维刚租赁的是开放性的车厢，如何进行装修、如何搭建以及购买相应的设施设备都由田维刚自己决定的。要求进行装修、如何搭建以及购买相应的设施设备。认定的主体是成都市锦江区市场管理局，街道管理通知后，我们也协助通知商家进行整改，所以不应当承担相应的责任。 本院查明如下事实，成都市锦都工业建设投资有限公司（以下简称锦工投公司）经成都市锦江区人民政府批准实施金石路沿线现状道路红线与沿线企业退让规划道路红线之间设置退役火车厢作为城市服务设施功能空间载体项目，并确定由锦工投公司作为项目业主引进企业投资建设。锦工投公司于2016年3月1日，与桦彩公司签订《成都琉璃艺术区火车厢投资服务协议书》，确定桦彩公司作为火车街区投资主体，自主经营参与成都琉璃艺术区发展，投资有效期为15年，锦工投公司提供火车厢安装点位，提供公建配套，并配合桦彩公司协调市政公用配套设施接至街区内，并协调工商、税务、卫生、公安消防等行政部分，使街区内商户能取得各种证照及许可证，以满足街区达到正常经营条件。 2018年1月30日，桦彩公司与田维刚签订了《租赁合同》，主要内容包括：1.桦彩公司将位于成都市锦江区××路的成都琉璃艺术区火车14、15号车厢出租给田维刚使用，田维刚明知桦彩公司的实际情况及周边地铁修建情况后自愿租赁该车厢；2.车厢交付次日起算租期，第一年月租金为7500元，第二年月租金8100元，第三年月租金8700元，基本租金于起租日支付，每半年为一次支付时段，基本租金需每次支付时段第一日支付，第三年最后一期租金支付至2020年12月1日；3.田维刚应当支付租赁保证金7500元;4.田维刚应当每月应支付管理费600元（管理费是桦彩公司为维护成都琉璃艺术区货车车厢正常运作而对火车车厢公共区域执行保安、清洁、维修等工作而发生的费用），每年支付一次，自行承担水、电费；5.租赁期内，田维刚逾期支付租金、管理费等，每逾期一日，应当按逾期支付金额的2‰支付滞纳金；6.在该车厢内进行经营活动前，应向有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证，桦彩公司根据实际情况提供必要的协助；7.田维刚对该车厢先进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，车厢里建筑、装修及机电工程、装修物料挑选需事先报桦彩公司会审，未获得桦彩公司书面认可前田维刚不得在该车厢任何部分搭建、安装、拆除任何部件、分割物、建筑和设施，如田维刚对车厢作出任何改建或安装任何附属物、装置、附加物，即使之前改装等经过桦彩公司同意，桦彩公司仍可要求田维刚在合同终止交还车厢时复原、移去或拆走该等改建、附属物等并由田维刚承担费用；8.若田维刚未能按约清理车厢的物品，桦彩公司可书面送达告知书后7日内处理车厢内一切物品并将车厢清理，田维刚视为放弃车厢内一切物品，因此而造成的损失田维刚自行承担；9.田维刚若拖欠租金、管理费及其他费用达到30日的桦彩公司有权解除合同，桦彩公司应当书面通知田维刚解除合同，租赁保证金作为违约金赔偿给桦彩公司，桦彩公司因催要租金或其他费用产生的律师费等由田维刚负担;10.租期内若桦彩公司根据成都市委、市政府或者锦江区委、区政府要求，对车厢所在路段有新的建设要求，桦彩公司有权单方终止合同，田维刚设置的配套设施需无条件拆除，且桦彩公司无需向田维刚支付任何赔偿（包括但不限于装修费、营业损失等）。 当日田维刚向桦彩公司出具了《承诺函》，承诺其在14/15号车厢进行经营活动前，影响政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证，出租方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由承租方承担，承租方应按照执照、批准证书的规定进行经营活动。 田维刚承租车厢后，对车厢进行改造并在车厢中从事便利店和餐饮经营，至今仍未搬离。 2019年9月30日，桦彩公司向田维刚发出《车厢整改通知》，其上载明，因桦彩公司接到关于田维刚承租的车厢存在经营、卫生、占道问题的投诉，要求田维刚3日内进行称该并向桦彩公司汇报。 当日，成都市锦江区市场监督管理局因田维刚开设的便利店无证无照经营而向田维刚经营的车厢发出了《责令改正通知书》，要求田维刚立即停止相关经营活动。 2020年1月19日，桦彩公司向田维刚发出通知，因田维刚租金于2020年1月1日到期，要求田维刚支付2020年1月至2020年7月1日期间的租金45,000元及物管费3,600元。2020年5月9日，桦彩公司又向田维刚发出通知，告知田维刚因新冠疫情原因，桦彩公司给商户2个月免租期，田维刚的租金于2020年3月1日到期，同时3月水电费共计8,454.4元而要求田维刚支付租金及水电费。 2020年5月21日，桦彩公司向田维刚发出《通知函》，因田维刚逾期支付租金、管理费80多天，要求田维刚3日内支付租金、管理费、水电费共计32,605.6元并在收到通知函后5日内搬离车厢，恢复原状，若逾期未搬，则车厢内的物品由桦彩公司处置，处置费用由田维刚承担。 另查明，2016年11月3日，成都市锦江区创意产业商务管理委员会向锦江区市场和质量监督管理局出具一份《关于成都琉璃艺术区火车街区的场地说明》，该说明主要内容为，成都琉璃艺术区火车街区位于成都市锦江工业园区内金石路沿线现状道路红线与沿线企业退让规划道路红线之间，该项目采用退役火车厢作为城市服务设施功能的空间载体，业态为餐饮、文化艺术、休憩、咖啡等生产生活配套服务，项目按照锦江区委要求，由区国资公司锦工投公司负责基础工程设施建设，并由桦彩公司负责项目投资、运营及管理，项目已基本完成，排污、供电、供水已完全竣工，车厢已安放到位，火车街区场地相关手续正在办理中，成都市锦江区创意产业商务管理委员会同意符合以上业态的企业在琉璃艺术火车街区从事相关经营活动。 2019年11月13日，锦江区人民政府柳江街道办事处城市管理科因桦彩公司在锦江区工业园金石路沿线经营的火车皮项目占用绿地、违章搭建而向桦彩公司下发了《责令限期整改通知书》，要求桦彩公司在2019年12月14日其前拆除违规构建物和搬离，并对绿地进行恢复。 2020年4月24日，白鹭湾新经济总部功能区管委会向桦彩公司发出《关于金石路街区环境提档升级事宜的通知》，根据市委市政府、区委区政府进一步加强功能区建设有关工作，提升锦江工业园区生活配套品质，管委会拟对园区公共空间进行提档升级，而金石路两侧环境状况及火车厢经营业态与片区整体定位不符，要求桦彩公司完成金石路火车厢业态调迁及沿线非货车构筑物拆除，为后续提档升级创造条件。 2020年10月29日，兴锦公司（原锦工投公司）向工业园区火车厢承租人发出《工业园区火车厢办理通知》，因兴锦公司解除了与桦彩公司签订的《成都琉璃艺术区火车厢投资服务协议书》，而要求火车厢承租人暂停营业配合桦彩公司于2020年11月1日之前搬离工业园区火车厢。 桦彩公司因与田维刚租赁合同纠纷而委托律师，支付律师费6,000元。 还查明，田维刚承租的14、15号车厢分别位于成都市锦江区××工业园××路××号××号××号。 庭审中，田维刚称2019年11月13日，锦江区人民政府柳江街道办事处城市管理科向桦彩公司下发《责令限期整改通知书》之际也认定了田维刚承租的14、15号车厢是违建，正因为其承租的车厢是违建，导致其无法办理经营执照无法正常经营；田维刚同意向桦彩公司支付2020年3、4月期间的水电费共计11,005.6元。 本院对兴锦公司进行询问，兴锦公司称，之所以向火车厢承租人发函要求搬离是因为2020年9月20日，成都市锦江区城乡环境综合治理工作领导小组给该公司发出督办通知，要求其对火车车厢进行整改，里面涉及的问题包括了火车厢占用绿化带等，兴锦公司收到后一直要求桦彩公司搬离，但桦彩公司一直未搬，故而要求承租火车厢的商户搬离，兴锦公司称承租火车厢的商户在火车厢外部都有搭建，2021年春节期间，政府将火车厢外部搭建拆除。 以上事实有桦彩公司营业执照、田维刚身份信息、《租赁合同》、《承诺函》、《告知书》、《通知》、《通知函》《关于成都琉璃艺术区火车街区的场地说明函》，以及双方当事人当庭陈述在案佐证。关于田维刚提交的门窗订单合同、厨房用具送货单、收款收据，因与成都好幸福装饰有限公司签订的门窗订单合同和该公司出具的收款数据，因合同上的金额、项目与收款收据上不符，且日期相差1年半，无法证明该合同已经履行，收款收据上所载项目用于案涉火车厢。因厨房用具送货单中所载为锅碗瓢盆、收款收据上所载为电视、空调、装饰品等，上述物品均为动产，无法反应是否用于案涉商铺经营，故本院不予采纳。 本院认为，桦彩公司与田维刚签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方形成火车厢租赁合同关系。 按照《租赁合同》约定，田维刚应当向桦彩公司支付租赁期间的租金，然而田维刚自2020年1月1日开始未向桦彩公司支付租金。按照合同约定，田维刚拖欠租金、管理费或其他费用达到30日的，桦彩公司有权单方解除合同，桦彩公司于2020年5月21日向田维刚发出通知，解除双方的租赁合同，因此双方的租赁合同于当日解除，桦彩公司无需诉请解除双方的租赁合同关系。双方合同解除之后，田维刚应当向桦彩公司交还14、15号车厢，但田维刚至今仍未搬离，故桦彩公司有权要求田维刚立即搬离，将该车厢交还给桦彩公司。 关于租金。田维刚未支付2020年1月1日及之后的租金，桦彩公司因疫情原因给予田维刚2个月的免租，所以田维刚应当支付2020年3月1日至2020年5月21日期间的租金，虽然合同约定2020年的租金标准调高到8,700元/月，但桦彩公司主张租金标准仍为7,500元/月，系其对自己权利的处分，本院予以确认，故田维刚应当支付桦彩公司2020年3月1日至2020年5月21日期间的租金20,080.65元（7,500元/月×2月+7,500元/月÷31×21天）。2020年5月21日起至今田维刚仍未退还车厢，故桦彩公司有权要求田维刚向其支付从2020年5月,22日起至车厢实际退还之日的占用费，以7,500元/月的标准计算。 关于管理费。双方在租赁合同中约定，管理费是指桦彩公司为维护整个成都琉璃艺术区火车车厢正常运作而对成都琉璃艺术区货车车厢的公共区域执行保安、清洁、维修等工作而发生的必要费用以及公共区域本身的水电费，合同还约定桦彩公司在承租人对车厢的装修前对装修方案进行审核，在装修期间对装修行为进行管理，以保证车厢的安全与其他租客的正常活动。可见桦彩公司对成都琉璃艺术区进行管理，宗旨是确保火车车厢经营者在琉璃艺术区有良好的经营环境。然而2019年11月，锦江区人民政府柳江街道办事处城市管理科向桦彩公司发出因琉璃艺术区所在的火车皮项目占用绿地、违章搭建存在安全隐患且周边环境脏乱差，严重影响市容而向桦彩公司发出《责令限期整改通知》，要求桦彩公司在限期拆除构建物和搬离，对绿地进行恢复。之后桦彩公司仍未整改，2020年4月24日白鹭湾新经济总部功能区管委会又向桦彩公司发出通知，因琉璃艺术街区的环境状况及火车厢经营业态与片区将进一步升级、打造成整洁有序的街区环境的整体定位不符，而要求桦彩公司尽快完成车厢业态调迁及沿线火车构筑物拆除。可见，至少在2019年11月及之后桦彩公司在对琉璃艺术区并未尽到妥善的管理义务，使得存在违章搭建严重、存在安全隐患、周边环境脏乱差，难以保证车厢经营者有良好的经营环境。2020年10月兴锦公司更是因与桦彩公司解除合同而向火车厢承租人发出通知，要求火车厢承租人搬离车厢。所以桦彩公司要求田维刚向其支付2020年3月1日至实际搬离之日的管理费，本院不予支持。 田维刚同意向桦彩公司支付3月、4月经营期间产生的水电费共计11,005.5元，本院对此予以确认。 关于滞纳金。双方合同中约定了若田维刚逾期交付租金、管理费等费用及水、电、之一或全部的，每逾期一日，按逾期支付金额的2‰支付滞纳金。合同中约定的滞纳金实为违约金性质。本案中，田维刚确实存在逾期支付租金、水电费的违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”，桦彩公司有权要求田维刚向其支付违约金。但双方合同约定的违约金明显过高，田维刚认为其不应当支付违约金应有调减违约金之意，本案结合双方实际履约情况，以及田维刚逾期付款给桦彩公司造成的实际损失，本院酌定田维刚支付桦彩公司违约金4,000元，对于桦彩公司多主张的部分本院不予支持。 关于律师费。双方在合同中约定了，若桦彩公司因催要田维刚的租金或其他费用产生的律师费等由田维刚负担。所以主张其因田维刚拖欠租金而提起诉讼由此产生律师费6,000元由田维刚承担的诉讼请求，本院予以支持。 关于田维刚是否有权要求桦彩公司向其赔偿损失的问题。田维刚称，其损失包含了装修、人工费125,800元及购买设备费77,650元，因田维刚装修是在桦彩公司指导下动工，修建之后政府认为田维刚的搭建系违建要求拆除，桦彩公司的指导行为给田维刚造成损失，应当赔偿。本院认为，首先虽然双方合同中约定田维刚对车厢的装修应当报经桦彩公司批准，未经得桦彩公司认可前不得对车厢任何部分进行搭建，但并未约定桦彩公司指导田维刚如何对车厢进行装修，而田维刚无证据证明其装修是在桦彩公司指导下动工；其次，从田维刚出示的成都市锦江区市场监督管理局于2019年9月30日向其送达的《责令改正通知书》中明确田维刚经营的便利店存在无证无照从事经营的行为而要求其立即停止相关经营活动，并非因其存在违章搭建而要求其停止经营、拆除违建；再次，田维刚未能出示证明其损失，所以田维刚不能证明桦彩公司的违约行为导致其产生了装修、人工、购买设备损失，故其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释（二）》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）田维刚应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都桦彩文化传播有限公司腾退14、15号（位于成都市锦江区工业园××路××工业园××路××号附1号、附2号）火车厢； 二、被告（反诉原告）田维刚应于本判决生效之日起十日内向原告成都桦彩文化传播有限公司支付2020年3月1日至2020年5月21日期间的租金20,080.65元； 三、被告（反诉原告）田维刚应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都桦彩文化传播有限公司支付车厢占用费（从2020年5月22日起，按7,500元/月计算至实际腾退之日止）； 四、被告（反诉原告）田维刚应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都桦彩文化传播有限公司支付水电费11,005.5元； 五、被告（反诉原告）田维刚应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都桦彩文化传播有限公司支付违约金4,000元； 六、被告（反诉原告）田维刚应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都桦彩文化传播有限公司支付律师费6,000元； 七、驳回原告（反诉被告）成都桦彩文化传播有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）田维刚的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取934元，由原告（反诉被告）成都桦彩文化传播有限公司负担59元，被告（反诉原告）田维刚负担875元；反诉案件受理费减半收取2,150元，由被告田维刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 晶 二〇二一年五月二十四日 书记员 李茜兰