沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初9585号原告：田凤霞，女，1962年4月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王海婷，系辽宁人民律师事务所律师。原告：沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所，住所地沈阳市皇姑区松花江街16号，统一社会信用代码92210105MA0XCA4T2A。经营者：田凤霞，女，1962年4月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王海婷，系辽宁人民律师事务所律师。被告：沈阳市皇姑区残疾人联合会，住所地沈阳市皇姑区明廉路45号。法定代表人：贾梅，系该联合会理事长。委托诉讼代理人：李楠，系辽宁华昊律师事务所律所。原告田凤霞、沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所与被告沈阳市皇姑区残疾人联合会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员年芳芳独任审理，公开开庭进行了审理。原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所的经营者即原告田凤霞以及委托诉讼代理人王海婷，被告沈阳市皇姑区残疾人联合会的委托诉讼代理人李楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告实际损失43000元；2、判令由被告承担本案的诉讼费用；3、请求被告支付原告购买空调设备费用共计12060元；4、请求判令被告支付原告为了保证租赁房屋正常使用额外增加的电费10205.95元（每年2041.19元，2015年至2020年五年半，按照五年计算）；5、请求判令被告支付原告支出的修复房屋人工费10500元；6、请求判令被告赔偿原告经营损失30000元（2015年末半年内，按照每月5000元计算六个月）；7、请求判令被告对房屋目前仍存在的问题进行修复，包括未做防寒层，厨房供暖无法正常循环；8、请求法院判令每年的供暖费用在房租里扣减。被告沈阳市皇姑区残疾人联合会辩称，不同意赔偿原告损失43000元。理由如下：原、被告于2015年8月13日签订了房屋租赁合同，合同中第七条第1款明确约定：如需对房屋进行改造装修，或增扩设备时，应征得有关机关及甲方书面同意，费用由乙方自行承担，原告添设相关设备并没有征得被告的书面同意，即使被告同意，此费用也应按照合同约定由原告自行承担。租赁合同中第七条第2款约定：由于自然原因、安全因素、甲方有权改造房屋结构，并且在改造及维修房屋时，乙方给予支持及配合。乙方自愿放弃追究因甲方改造、维修房屋而造成乙方损失的全部权利。根据此条约定，即使如原告所述，被告改造房屋的行为给原告造成了损失，原告也自愿放弃了追究被告造成其损失的权利。况且，原告对于损失的数额并没有充分的证据加以证明。原告主张的实际损失发生之时至起诉时已经有4年多之久，诉讼时效已过。当事人围绕各自主张依法向本院提交了照片、情况说明3份、专用收款收据5份、会员卡信息查询单、2013-2018年总电费单、《房屋租赁合同》等证据以及双方当事人陈述，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院经审查认定事实如下:2015年8月13日，原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的被告沈阳市皇姑区残疾人联合会签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租赁房屋状况租赁房屋坐落于沈阳市皇姑区松花江街16号，平房4间，使用面积166平方米。二、租赁用途乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为盲人按摩诊所使用。三、租赁期限甲方将上述房屋租赁给乙方3年，自2015年4月1日至2018年3月31日为止。四、租金、保证金及支付方式1、租金：每年租金人民币60000元（大写：陆万元整），总计人民币180000元（大写：壹拾捌万元整）。2、乙方于本协议签订之日起十日内向甲方支付首期一年的租金，即人民币60000元整；乙方于租金到期前一个月交付甲方下六个月的租金30000元，以此类推到租期届满。五、租赁期间相关费用及税金租赁期内的费用：由甲方承担：供暖费、卫生费、室内设施维修费、物业管理费、房屋租赁税费。由乙方承担：水费、电费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，应根据乙方出示的相关缴费凭据，向乙方返还相应费用。七、房屋改造1、未经甲方书面许可，乙方不得擅自改造房屋的结构及设施。如需对房屋进行改装修，或增扩设备时，应征得有关机关及甲方书面同意，费用由乙方自行承担。2、由于自然原因、安全因素，甲方有权改造房屋结构，并且在改造及维修房屋时，乙方就给予支持及配合。乙方自愿放弃追究因甲方改造、维修房屋而造成乙方损失的全部权利。3、租赁期限届满后，乙方对租赁房屋的装修物（增添物）可拆卸部分由乙方带走，不可拆卸部分归甲方所有。4、乙方在承租期间自行维护、维修房屋，所产生的费用由乙方自行承担。八、房屋的使用1、乙方应依法使用房屋、依法经营、否则由乙方承担一切不利后果，同时赔偿甲方因此而产生的一切损失。2、乙方负责所使用的安全生产。在防火、防盗、防电、防煤气泄漏、不安全生产等方面而产生的一切损失，由乙方负责，并赔偿甲方因此而产生的一切损失。3、房屋租赁合同期满，乙方优先租赁，乙方应当在租赁期限届满2个月内提出，经甲乙双方协商一致，可重新签订房屋租赁合同。4、如甲方进行房屋改造期间不收取乙方房租费用。该合同由原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所及被告加盖公章。2015年，被告沈阳市皇姑区残疾人联合会曾对包含涉案房屋在内的园区进行改造，其中对涉案房屋的改造主要包括增加内外墙、更换铝合金窗户、改造暖气设施。被告对涉案房屋进行改造后，原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所发现涉案房屋出现室内温度不达标、室内棚顶、墙壁多处长毛、暖气散热片不保温等情况，因此原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所对涉案房屋进行了装修，将原来的一层窗户改成两层窗户，棚顶加设了防寒层、保暖层，原告为此支出购买断桥铝、乳胶漆、电线及配件、紧缩板、泡沫胶水等费用共计43004元，另外，原告分别于2015年12月12日、2017年11月11日购置格力空调两台，为此支出费用元8560元。原告田凤霞于2016年9月10日向被告递交三份关于房屋修缮改造的情况说明，告知被告涉案房屋存在的相关问题以及原告因进行改造装修、添置空调发生了相关费用，并因使用空调导致电费增加、营业额受损等事宜，但被告至今未采取任何措施。《房屋租赁合同》到期后，原、被告双方未续签租赁合同，但原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所仍继续承租涉案房屋。因认为被告对于涉案房屋的改造导致原告租赁的房屋不具备正常使用条件，给原告造成损失，故原告于2020年7月17日诉至我院。本院认为，原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所与被告沈阳市皇姑区残疾人联合会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。被告沈阳市皇姑区残疾人联合会作为出租人应按时将租赁物交付承租人即原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。结合本案，被告沈阳市皇姑区残疾人联合会作为出租方虽然向原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所交付了房屋，但房屋存在室内温度不达标、室内棚顶、墙壁多处长毛等情况，导致原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所无法正常使用租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据该规定，被告沈阳市皇姑区残疾人联合会作为出租人，应承担保持租赁物在租赁期间内符合约定的用途。庭审中，被告对于涉案房屋室内温度不达标一事予以认可，但主张涉案房屋出现上述问题的一部分原因是由于时间过长导致，并提出对于室内温度不达标的原因是否是由于园区改造导致一事并未进行现场勘查或鉴定，亦未就该问题进行书面确认。首先，被告作为涉案房屋的出租人，无论涉案房屋室内温度不达标是否系因被告改造园区导致，其均应保证出租的房屋具备承租人能够正常使用的状态。且在原告多次提出涉案房屋存在温度不达标等情形时，被告怠于履行现场勘查、鉴定的义务，被告应承担相应的责任。其次，被告并未提供证据证明涉案房屋室内温度不达标系由原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所在使用过程中导致，故应推定涉案房屋出现的上述问题系房屋固有原因导致。再次，关于被告辩称根据租赁合同第七条第1款、第2款的约定，因原告对房屋进行改造装修未征得被告同意，该费用应由原告自行承担以及原告自愿放弃追究因被告改造、维修房屋而造成原告损失的全部权利等问题。虽然原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所对涉案房屋进行了装修改造，但该装修改造系因涉案房屋质量存在问题导致，并非属于原告因经营使用涉案房屋所需而进行的装修、改造，故不应适用《房屋租赁合同》第七条第1款的约定。关于《房屋租赁合同》第七条第2款约定原告放弃追究被告因改造、维修房屋而造成原告损失的全部权利一事，该规定属于免除责任条款，根据我国《合同法》第三十九条规定，被告应采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款。因被告并未提供证据证明其已就该免责条款尽到向原告提示说明的义务，该条款应属无效，故对于被告依据该条款提出应免除其责任的主张，本院不予支持。最后，被告沈阳市皇姑区残疾人联合会作为出租人，在明知涉案房屋存在温度不达标的情形下应积极履行维修、维护义务。原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所在2016年9月10日即书面致函被告沈阳市皇姑区残疾人联合会，告知由于承租房屋存在温度过低、室内棚顶、墙壁多处长毛、暖气散热片等问题，导致其不能正常经营，造成严重经济损失，请求解决出现的问题，而被告至今未履行维修、维护义务，导致原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所为正常使用承租房屋的需要对房屋进行装修、购买空调等设施，并支出相关费用，应当认定由于被告沈阳市皇姑区残疾人联合会怠于履行法定的维修义务，导致损失扩大，由此产生的费用应由被告沈阳市皇姑区残疾人联合会承担。本案系房屋租赁合同纠纷，因原告田凤霞并非涉案租赁合同的当事人，故对于其要求被告赔偿损失等请求，本院不予审理。关于原告请求判令被告赔偿原告实际损失43000元一事。庭审中，原告提供专用收款收据用以证明其为正常使用租赁房屋对房屋进行了部分装修、增加了采暖设施，被告主张收款收据不是正规发票，但并未否认原告确实对涉案房屋进行了装修及增加采暖设施的事实，虽然原告仅提供了收款收据，但结合原告向被告提供的情况说明记载，原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所确因对涉案房屋进行装修、改造而支出相关费用，故对于原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所该项主张，本院予以支持，被告应赔偿原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所装修损失43000元。关于原告请求被告支付购买空调设备费用共计12060元一事。庭审中，原告提供了会员卡信息查询明细，用以证明原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所因购置空调支出8560元。因涉案房屋供暖不达标，原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所除对涉案房屋进行部分装修外还购置了空调并支出8560元，结合原告田凤霞向被告提供的情况说明（二）记载“额外添置价值5千多元的立式空调”的事实，本院对于原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所提出为正常使用租赁房屋购置空调的主张予以采信，但因原告仅提供证据证明实际支出空调费用8560元，故对于原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所该部分主张，本院予以支持。关于原告请求判令被告支付为了保证租赁房屋正常使用额外增加的电费10205.95元（每年2041.19元，2015年至2020年五年半，按照五年计算）一事。电费的提高与气候、原告的经营行为等均有关联，原告提供的电费明细仅能证明原告每月发生的电费数额，但无法证明电费的增加仅是因为涉案房屋温度不达标导致，即现有证据不足以证明电费的增加系因被告提供的房屋供暖不达标导致，故对于原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所该项主张，因证据不足，本院不予支持。关于原告请求判令被告对房屋目前仍存在的问题进行修复，包括未做防寒层，厨房供暖无法正常循环一事。被告作为涉案房屋的出租人，应保证出租物符合租赁的用途，因涉案房屋目前仍存在部分位置未做防寒层，厨房供暖设施无法正常使用的情况，被告对此应承担维修义务，故对于原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所该项主张，本院予以支持。关于原告请求判令被告赔偿原告经营损失30000元、支付修复房屋人工费10500元一事。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，因原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所并未提供证据证明因房屋室内温度不达标导致其经营受损以及实际支出了修复房屋的人工费，即原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所未能举证证明上述损失已实际发生，原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所应承担举证不能的不利后果，故对于原告该项主张，本院不予支持。关于原告请求法院判令每年的供暖费用在房租里扣减的主张。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，供暖费由被告承担。且在庭审中，原告明确表示其并未支付过采暖费，即采暖费并非属于原告的实际损失，原告无权就采暖费向被告主张权利，故对于原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所该项主张，本院不予支持。关于被告提出原告的主张已经超过诉讼时效一事。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告曾就其实际发生的损失向被告主张权利，被告在案件审理过程中亦明确表示并未拒绝过原告的主张，仅是在本案审理过程中对于原告主张予以拒绝，故应认定原告在本次起诉时才知晓其权利受到损害，本案原告主张并未超过诉讼时效，故对于被告该项主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告沈阳市皇姑区残疾人联合会于本判决生效之日起三十日内向原告支付装修损失43000元；二、被告沈阳市皇姑区残疾人联合会于本判决生效之日起三十日内向原告支付空调费用8560元；三、被告沈阳市皇姑区残疾人联合会于本判决生效之日起三十日内对位于沈阳市皇姑区松花江街16号的4间平房（使用面积166平方米）的防寒层及厨房供暖设施进行维修；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告其他请求。案件受理费2415元，由被告沈阳市皇姑区残疾人联合会承担544.5元。由原告沈阳皇姑田凤霞中医推拿诊所自行承担1870.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  年芳芳二〇二一年五月二十七日法官助理王奕书记员刘理