天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1860号上诉人（一审原告）：刘戈平，男，1959年10月16日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：乔传浩，天津浩渺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘**，男，1989年12月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孟宪忠，北京炜衡（天津）律师事务所律师。一审第三人：天津市和平区房产和物业管理服务中心，住所地天津市和平区哈密道151号。法定代表人：常磊，科长。委托诉讼代理人：王继辰，男。上诉人刘戈平因与被上诉人刘**及一审第三人天津市和平区房产和物业管理服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初5772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘戈平上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审认定租赁合同于2020年7月28日解除，缺乏证据支持。涉案租赁合同系被上诉人认真审视后签订，是有效的，刘某某并非合同相对方，无权通知上诉人解除合同，上诉人2020年7月28日到现场并非接收房屋，而是实地查看房屋状况。该房屋一直处于被上诉人掌管中，其应支付实际占用期间的费用。2．被上诉人欠付房租后，上诉人通过多种方式寻找被上诉人且曾报警要求解决，但均无果。双方不可能协商解除合同。16000元的违约金系合同明确约定，即便用押金抵扣，被上诉人作为违约方也应支付差额部分。3．上诉人要求返还的物品在《房屋交割清单》中有明确记载，一审法院主观加入型号、品牌等无法确定的条件，并以此要求上诉人完善证据后另行主张，明显多此一举。4．涉案房屋系公产房，上诉人不可能擅自改动，李某在改动时，并未通知上诉人。因被上诉人系延续李某的租赁合同，被上诉人应将房屋恢复原状。刘**辩称，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：上诉人与被上诉人在短信交流中对解除合同已经达成了合意，在2020年7月28日双方交接了钥匙，客观上双方已经协商解除了租赁合同。上诉人提出的修复门脸、返还存留物的问题，并不影响合同解除。被上诉人当时尚有8000元押金未予退还，疫情期间根据国家政策应减免相应租金，即使被上诉人提前解除合同，被上诉人也无需再承担其他责任。上诉人主张返还物品、恢复原状，因原合同已经到期，本案的合同是新的合同、新的主体，被上诉人并未对房屋进行改动，离开时也未搬离任何东西，况且这些物品价值也不大。被上诉人接手涉案房屋时就是现在的状态，不存在恢复的问题。请求驳回上诉，维持原判。天津市和平区房产和物业管理服务中心述称，涉案房屋系其管理的公产房屋，一审认定事实清楚，适用法律正确，服从法院判决。刘戈平向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的租赁合同；2．判令被告支付原告2020年7月25日至2021年1月25日的房租48000元；3．判令被告向原告支付违约金16000元；4．判令被告将租赁房屋恢复原状；5．判令被告将租赁房屋内属于原告所有的物品予以返还；6．本案诉讼费、公告费由被告承担。一审法院认定事实：诉争房屋坐落于天津市和平区××道××号，系天津市和平区五大道房管站管理的直管公产房屋，计租面积独用14.27平方米，伙用5.11平方米。原、被告签订2019年8月1日至2021年7月31日期间的《房屋租赁合同》，被告用于经营米粉店。合同约定：月租金8000元，押一付六，于2019年8月1日、2020年1月25日、2020年7月25日、2021年1月25日支付各期租金。合同第三条第二款约定：“押金8000元，租赁期限届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方（被告）承担的费用、租金，以及乙方（被告）应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方（被告）。”在合同附件一中的《房屋交割清单（租赁）》中注明空调、吸烟机、排风、床、热水器、摄像头、椅子、电卡、煤气卡的数量和水电费，在该交割单上有之前的承租人李某于2017年7月24日的签字，被告刘**于2019年7月29日签字。2019年7月31日，原、被告签订《补充协议》，约定被告在租赁合同到期且被告提出不续租时，被告应对改动的墙体进行修原。被告已经交付2019年8月1日至2020年7月31日的租金，未缴纳应于2020年7月25日缴纳的2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金。庭审中原告自述2020年7月27日米粉店老板刘某某告知原告不租了，于转天进行交接。原告于2020年7月28日到诉争房屋现场与刘某某进行交接，拿到钥匙后原告进入房屋查看，认为墙体的恢复和物品的返还存在问题而不同意接收房屋钥匙，后房屋钥匙由原告找来的房屋中介人员王某某持有。一审法院认为，原告将其承租的公产房屋租与被告，虽未经天津市和平区五大道房管站许可并登记备案，但不影响原、被告之间就诉争房屋租赁关系的合同效力。被告抗辩由于疫情原因属于无责违约，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本案诉争房屋的性质不符合该规定，故被告的该抗辩意见，一审法院不予采信。经庭审查明，2020年7月27日原告在得到被告解除租赁合同的通知后于2020年7月28日到现场进行接收，虽然由于恢复墙体和物品返还问题存在争议，但该争议不应构成阻却合同解除的条件，原告可就该争议主张违约责任，且原告具有止损义务，故应视为原、被告双方于2020年7月28日解除房屋租赁合同，原告要求被告支付48000元租金的请求，一审法院不予支持。对于原告要求被告支付违约金16000元，基于原、被告双方协商一致解除租赁合同，合同约定了押金抵扣被告应当承担的违约责任，现原告明确表示不退还已经收取的押金8000元，故该押金已抵扣为违约金，对原告要求被告支付16000元违约金的主张，因不符合合同约定，一审法院不予支持。对于原告主张的物品返还的诉讼请求，经庭审查明，原告未提交证据证明《房屋交割清单》中物品的型号、品牌、新旧程度、使用年限，无法确认其价值。虽然对于被告因违约行为给原告造成的损失数额应在押金范围内抵扣，但鉴于目前原告所提交的证据不能据此确认具体损失数额，故原告可待证据完善后另行主张。原告未提交证据证明房屋墙体改动前的原状已经过原、被告之间的确认，故对原告要求恢复原状的请求，一审法院不予支持。被告刘**未经法庭许可中途退庭，以其行为放弃了自己的诉讼权利。一审法院缺席判决：一、确认原告刘戈平与被告刘**就天津市和平区××道××号签订的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除；二、驳回原告刘戈平的其他诉讼请求。案件受理费1400元和公告费300元，由原告全部负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据1．租赁合同一份，证明被上诉人和李某系合伙关系；证据2．录音光盘、文字整理稿及微信聊天截图，证明被上诉人拆改房屋的事实；证据3．手绘图纸一份，证明2017年时诉争房屋状况；证据4．照片一组，证明诉争房屋出租前的状况。被上诉人质证认为，证据1不属于新证据且与本案没有关联性；证据2无法核对通话的相对方，从上诉人的上诉状可以看出改动房屋的是李某而不是被上诉人，所以对证据2也不认可；被上诉人接手房屋时就是现在的状态，对原始状态被上诉人并不清楚，所以对证据3、4不发表意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不足以证实其主张的事实成立，本院不予采信。本院另查明，本案一审第三人原名称为“天津市和平区五大道房管站”，经有关部门下发文件，整合天津市和平区五大道房管站等单位组建天津市和平区房产和物业管理服务中心。2021年3月5日，天津市和平区房产和物业管理服务中心取得事业单位法人证书。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订租赁合同后，被上诉人按照合同约定用于经营米粉店，并实际支付房屋租金至2020年7月31日。被上诉人主张因受新冠肺炎疫情影响而无法继续履行合同，通知上诉人解除合同，上诉人实际于2020年7月28日至房屋处进行交接，其在一审时自认已接收钥匙并交付中介人员用于另行出租房屋，因此，一审法院认定双方于该日解除租赁合同并无不妥。上诉人要求被上诉人支付2020年8月1日之后房屋租金的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人签订合同时支付上诉人押金8000元，按照合同约定，该押金在合同解除后，除抵扣其承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分返还被上诉人。现上诉人表示不退还被上诉人相应押金，则该押金应抵扣被上诉人应承担的相关费用。因双方系协商一致解除合同，上诉人要求被上诉人支付违约金16000元的主张，缺乏依据，本院不予支持。双方未在《房屋交割清单》中约定相关物品的品牌、型号等内容，因此，上诉人要求被上诉人返还物品的主张，本院不予支持。上诉人自认在2018年1月份发现涉案房屋被案外人李某拆改，此时其与被上诉人并未签订租赁合同，且其并未提供证据证实房屋拆改前状况已经双方确认，因此，其要求被上诉人恢复房屋原状的主张，一审法院未予支持并无不当。综上，一审结合双方租赁合同约定内容、租赁期限、被上诉人经营范围及其经营受新冠肺炎疫情影响的事实，确认双方之间的租赁合同于2020年7月28日解除及上诉人不予返还被上诉人押金并无不妥。上诉人再行要求被上诉人支付后续租金、支付违约金、恢复房屋原状及返还物品的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘戈平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由刘戈平负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……