北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5934号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳琳，北京市中闻律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京阳新能源科技有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区305-500号。法定代表人：秦红伟，经理。委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所律师。上诉人北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）、北京京阳新能源科技有限公司（以下简称京阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人富华铂荣公司的委托诉讼代理人孙莹、刘佳琳，上诉人京阳公司的委托诉讼代理人杨丽莎、黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富华铂荣公司上诉请求：1．撤销一审判决第五项，改判京阳公司向富华铂荣公司支付律师费40000元；2．本案一审、二审诉讼费用由京阳公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）附件八补充协议第三十条合法有效，富华铂荣公司有权据此要求京阳公司承担因其根本违约而给富华铂荣公司造成的维权损失即律师费。（一）格式条款的使用是为了便捷交易，并不当然无效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”可知，格式条款是市场交易主体在交易过程中，为了简化订约程序、提高交易效率，重复使用而事先拟就的合同条款，并不当然无效。（二）该条款系富华铂荣公司与京阳公司双方真实意思表示，对京阳公司具有约束力。1．民事法律关系应当遵循意思自治原则，在合同当事人之间达成的一致约定不存在违反法律法规禁止性规定的情况下，根据诚实信用原则，该约定应当被严守。京阳公司作为具有完全民事行为能力的民事主体，在其已经经过慎重考虑并逐页签署案涉合同的情况下，其应当对其民事行为承担相应的法律责任。2．该条款约定的是京阳公司存在逾期付款等根本违约行为后，富华铂荣公司为维护自身权益，而产生的损失承担方式，其具有违约金条款的性质，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。现京阳公司主张不履行该条款，有违诚实信用原则。（三）该条款合法有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称合同法司法解释二）第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”可知，认定格式条款无效，应当同时具备两个条件，一是违反合同法第三十九条第一款的规定即没有尽到提示、说明义务，二是具有合同法第四十条规定的情形之一，即具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。就本案而言：1．富华铂荣公司已向京阳公司尽到了提示、说明义务。如上所述，预售合同已经京阳公司的法定代表人逐页签字确认，且在预售合同附件八补充协议第三十五条中京阳公司也明确确认“已经认真阅读买卖合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人买卖合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任一方权利或已经加注“*”、下划线及字体加粗的条款等，并应买受人的要求对买卖合同及其附件作了相应说明、买受人理解这些约定并自愿签署”。2．该条款不存在法定的无效情形。根据合同法第四十条的规定，格式条款无效的条件系在免除自己责任的同时，还要加重对方的责任、排除对方的主要权利，这三者不是选择或者递进关系，而是一种并列关系，只有当三者兼备时，格式条款才绝对无效。本案中，富华铂荣公司作为商品房出卖方，其主要责任是交付合格的房屋，京阳公司作为购买方，其主要权利是按时获得合同约定的房屋。而富华铂荣公司已经按照约定履行了交付房屋的义务，实现了京阳公司的合同目的，故该条款不存在免除富华铂荣公司责任、加重京阳公司责任、排除京阳公司主要权利的情形，不构成格式条款的无效。故，富华铂荣公司已向京阳公司进行了提示说明，且该条款不具备格式条款无效的情形，合法有效，对双方具有约束力，京阳公司作为民事主体，应当对其民事行为承担责任。二、富华铂荣公司实际上确因京阳公司的违约行为产生了律师费损失，若判令京阳公司无需承担该等费用，有违公平原则。因京阳公司未按照合同约定按时支付剩余购房款1450000元，富华铂荣公司曾以电话、微信等多种方式进行催款，催款无果后，又分别于2020年3月22日向其发送了催款函、于2019年5月23日委托律师向其发送了催款律师函，但京阳公司均未支付剩余购房款。故此，为尽快回收资金，富华铂荣公司才不得已向法院提起诉讼，律师费的产生确系因京阳公司严重违约导致，且该等费用富华铂荣公司确已支付完毕，是富华铂荣公司为解决争议产生的合理费用，京阳公司应予以承担。否则，富华铂荣公司因京阳公司违约所遭受的损失则无法填补，京阳公司作为违约方亦无需为自身的不诚信行为付出代价，有违公平原则。京阳公司辩称，不同意富华铂荣公司的上诉请求。一、富华铂荣公司出售房屋时所宣发的楼书，应为预售合同的组成部分，富华铂荣公司应当按照合同约定交付涉案房屋的物业业态。二、富华铂荣公司依照合同约定不享有单方解除权，预售合同不应解除。三、预售合同并未解除，富华铂荣公司交付不符合约定，应当按照合同约定向京阳公司支付逾期交房的违约金。四、即使解除预售合同，因约定的违约金过高，并不满足民法的公平原则，应为无效的格式条款。五、即便解除合同，上述条款也对京阳公司有约束作用，一审法院在京阳公司主张富华铂荣公司并没有实际损失，要求酌定减少违约金的情况下，依旧全额支持富华铂荣公司的违约金诉求，适用法律错误。京阳公司上诉请求：1．请求依法撤销一审判决；2．改判支持京阳公司一审全部反诉请求；3．本案一、二审诉讼费用由富华铂荣公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1．一审判决认定“楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米等宣传内容记载仅是公共区域及配套设施问题，并不是预售合同规定的交房条件，无论是宣传资料还是预售合同中均明示上述内容仅供参考不属于预售合同的组成部分”属于事实错误。京阳公司购买的涉案房屋为期房，在购买时有楼书及销售人员的介绍明确具体的写明和说明了涉案房屋的状态，楼书多次明确写明“8米挑空精装酒店大堂/电梯间”，在“写字楼户型图”中明确显示过道宽度为1．8米；京阳公司作为一家公司法人，其购买涉案房屋的主要目的是用于商业交流及谈判，是基于上述内容表达的商业业态环境才购买的，上述内容直接影响了该物业的价格，且该表述均具体、明确，故“楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米”等内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第三条规定，是商品房买卖合同的组成部分，富华铂荣公司应按上述合同内容交付符合约定的商业业态的房产给京阳公司，否则即富华铂荣公司违约。2．一审判决认定“2018年12月25日，富华铂荣公司向京阳公司发送了《房屋交付通知书》，载明涉案房屋已于2018年12月26日前具备交付条件。”并由此确定京阳公司未按照合同约定的期间支付剩余的购房款项，其未支付的行为使得富华铂荣公司享有合同解除权属于事实错误。根据第1点所述，富华铂荣公司交付的涉案房屋应符合“楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米”，同时，根据预售合同第六条、第十二条及附件五约定，涉案房屋应为交房义务在前，付款义务在后，因此京阳公司以富华铂荣公司交付涉案房屋不符合约定，拒绝支付后续款项属于“抗辩权”的体现，并非富华铂荣公司主张的合同解除事由。因此一审判决认为富华铂荣公司符合合同约定享有合同解除权属于事实的认定错误，应予改判。3．一审判决驳回京阳公司的全部诉讼请求，系事实认定错误，应当予以改判。京阳公司是基于行使“抗辩权”，在富华铂荣公司没有如期交付约定的房屋或者双方没有达成一致的前提下，有权拒收房屋并不支付房屋尾款。故预售合同并不存在合同约定解除的事由，因此一审判决属于事实认定错误。4．一审判决支持富华铂荣公司10%违约金（未付房款）的诉讼请求，却忽视了富华铂荣公司的违约行为及过错程度，且在京阳公司主张违约金过高后不按法律的强制性规定予以调整，系事实认定错误。富华铂荣公司主张未付房款10%违约金的诉讼请求是依据预售合同第十一条第1款第（2）项（逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款）的规定；但在本案中，富华铂荣公司存在交付不符合约定、逾期交付等过错；且该违约金条款的约定明显属于有违公平原则，明显权利义务不对等的格式条款：即在同等违约情况下，京阳公司根本违约逾期交付房款，京阳公司要支付给富华铂荣公司百分之十的违约金；而对应的富华铂荣公司根本违约逾期交房仅需支付给京阳公司百分之一的违约金。另，在本案一审阶段，京阳公司多次提及即使法院认为富华铂荣公司有权解除合同，但违约金过高要求法院依法予以调整，在富华铂荣公司无法拿出具体损失的情况下，一审判决依然全额支持富华铂荣公司的诉讼请求，属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1．一审判决拒不适用合同法第三十九条、第四十条对格式条款无效的认定，属于适用法律错误。补充协议第五条（逾期交房责任）规定，富华铂荣公司违约导致合同无法正常履行的，违约金仅为已付房款的1%；预售合同第十一条（逾期付款责任）规定，京阳公司违约导致合同无法正常履行的，违约金高达未付房款金额的10%；该条款明显免除了富华铂荣公司的责任、加重京阳公司的责任、排除富华铂荣公司的主要权利，属于明显的无效的格式条款。因此法院应当参照适用合同法第三十九条、第四十条相关规定依法判决驳回富华铂荣公司的诉讼请求。退一步讲，一审中京阳公司提出违约金过高的答辩理由后，根据商品房买卖合同司法解释第十六条的规定，该条款属于强制性条款，法院必须对违约金予以调整，现一审法院全盘予以支持，未予调整，属法律适用错误。同时，根据合同法司法解释二第二十九条规定，在当事人主张违约金过高的情形下，法院应当以实际损失为基础酌情处理。在本案中，京阳公司违约导致合同解除需要支付给富华铂荣公司未付金额10%的违约金，富华铂荣公司违约导致合同解除仅需支付京阳公司已付金额1%的违约金，无论参考合同法基本原则，还是参考两部法律解释，在富华铂荣公司没有提交实际损失证明的情况下，法院应当参考过错程度，以实际损失为基础酌情判决违约金，但一审判决完全漠视现行的法律法规，属于适用法律错误。在补充协议中，通篇90%均以下划线加注，根本无法起到提示作用，相反是富华铂荣公司为保护自己而规避和加重京阳公司的权利和责任，京阳公司在签订预售合同同时被要求签订补充协议，上述条款亦不能进行任何更改，否则将给予不予售卖处理。且预售合同签订后，富华铂荣公司并未将原件或复印件给予京阳公司，京阳公司是发现涉案房屋存在问题后多次到富华铂荣公司处才给予合同复印件；这同时也表明出卖人的强势地位和格式条款的不可修改性，均导致了合同条款不对等和双方利益失衡，且有违公平原则和诚实信用原则，故上述格式条款均应判定无效。另京阳公司对预售合同第十一条第1款第（2）项、补充协议第五、三十、三十二、三十五、三十六条，第二条第2款、第3款，第三条第6款，第七条第1款主张的格式条款无效是根据合同法第三十九条、第四十条提出的，但一审判决并未对此予以解释说明及分析，没有指出上述根本违约条款系格式条款无效，属于适用法律错误。2．京阳公司所主张“楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米”为合同组成部分，所依据的为商品房买卖合同司法解释第三条，“楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米”符合解释中“相关设施所作的说明和允诺具体确定”的规定，应为预售合同的组成部分。一审判决拒不适用该规定，属于法律适用错误。三、一审判决逻辑不清，判决多项与同院之前形成判决存在明显不一致。在京阳公司行使合法的“抗辩权”、富华铂荣公司存在过错的情况下，应当支持京阳公司一审的反诉请求；如认定预售合同应予解除，应当结合同案判决认定的事实、富华铂荣公司的过错以及富华铂荣公司的实际损失，综合考量评判违约金的数额；在合同解除之后，根据富华铂荣公司的过错及相关的法律法规，京阳公司在另案中解决因合同解除应赔付京阳公司的损失。富华铂荣公司辩称，不同意京阳公司的上诉意见。一、一审判决关于宣传资料不属于合同内容认定正确。二、京阳公司未按约定支付购房款，富华铂荣公司依法享有解除权，京阳公司支付购房款的义务不以房屋交付为前提，其不享有迟延付款抗辩权。三、一审判决对违约金认定正确，不需改判。富华铂荣公司在本案中已经自行将违约金进行了调低，按照未付应付款的10%主张。违约金条款是法律明确规定当事人可以在合同中约定的条款，不属于格式条款。富华铂荣公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除双方签订的编号为Y×××××××号《北京市商品房预售合同》及补充协议；2．请求法院依法判令京阳公司应配合富华铂荣公司办理商品房预售合同备案注销手续；3．请求法院依法判令京阳公司向富华铂荣公司支付违约金145000元；4．请求法院依法判令京阳公司承担富华铂荣公司律师费40000元；5．本案诉讼费由京阳公司承担。京阳公司向一审法院反诉请求：1．请求依法判令富华铂荣公司继续履行合同；2．请求依法判令富华铂荣公司支付逾期交房违约金80741．62元（自2018年12月1日至待交付房屋符合合同约定为止，按已付房价款的万分之一／日，现暂计至2020年6月8日）；3．请求富华铂荣公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月29日，富华铂荣公司（出卖人）与京阳公司（买受人）签订了预售合同，富华铂荣公司将位于通州区运河核心区×出售给了京阳公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米50641．63元，房屋总价款为2904804元。关于付款方式及期限。预售合同第六条约定：买受人采取第4种方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五约定：1．买受人按下列第（2）种方式按期付款：贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）1454804元；剩余房价款1450000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3．买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6．买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。预售合同第十一条逾期付款责任规定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于交付条件与逾期交房责任。预售合同第十二条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件补充协议。附件八补充协议第五条约定：1．如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2．出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3．出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4．若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5．买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6．买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件八补充协议第二十条约定：买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。关于交付标准。附件八补充协议第三十二条规定：未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。关于争议解决方式。预售合同第二十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：依法向人民法院起诉。附件八补充协议第三十条约定：如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。关于补充协议效力。预售合同第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议第三十四条规定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年9月29日，该预售合同进行了联机备案。2016年9月21日、10月25日，京阳公司分笔交付了购房款1454804元。关于竣工验收备案问题，富华铂荣公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的备案日期为2018年12月21日。2018年12月25日，富华铂荣公司向京阳公司发送了《房屋交付通知书》，载明涉案房屋已于2018年12月26日前具备交付条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。富华铂荣公司与京阳公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，现京阳公司未按照约定的期限支付剩余购房款已构成违约，富华铂荣公司要求解除预售合同，符合合同约定条件，并无不当，一审法院对此予以支持，具体解除时间应为起诉书送达之日。补充协议系预售合同附件的内容，故在诉讼请求中已提出要求解除预售合同的情况下无需再单独提出解除补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对富华铂荣公司要求京阳公司协助办理联机备案注销手续的诉讼请求，一审法院予以支持。为减轻双方诉累，一审法院对于购房款返还问题一并进行处理，双方当事人对此亦无异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于富华铂荣公司主张违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于京阳公司所提违约金过高的抗辩意见，一审法院不予采纳。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于富华铂荣公司要求京阳公司支付律师费的诉讼请求，一审法院认为，该规定仅约定了买受人违约的情况下出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于京阳公司要求继续履行合同并支付逾期交房违约金直至交付符合条件房屋的反诉请求，一审法院认为，京阳公司提出的楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米等宣传资料内容记载的仅是公共区域及配套设施问题，并不是预售合同规定的交房条件，无论是宣传资料还是预售合同中均明示上述内容仅供参考不属于预售合同的组成部分，故对京阳公司所称富华铂荣公司交付的房屋不符合预售合同约定的意见一审法院不予采纳，现预售合同应予解除，京阳公司的上述反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、富华铂荣公司与京阳公司签订的编号为Y×××××××的《北京市商品房预售合同》于2020年4月21日解除；二、京阳公司于判决生效之日起七日内协助富华铂荣公司办理北京市通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼7层703房屋的联机备案注销登记；三、京阳公司向富华铂荣公司支付违约金145000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、富华铂荣公司于判决生效之日起七日内返还京阳公司购房款1454804元；五、驳回富华铂荣公司其他诉讼请求；六、驳回京阳公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，富华铂荣公司与京阳公司签订的预售合同及其附件系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。根据预售合同第六条、第十一条及附件五约定，京阳公司在签订预售合同当日支付房价款（含定金）1454804元，剩余房价款1450000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。现富华铂荣公司提交证据证明涉案房屋所在商业楼于2018年12月21日竣工验收备案，但京阳公司支付了首付款后，一直未支付剩余房款，构成违约，故富华铂荣公司有权解除预售合同并要求京阳公司支付逾期付款违约金。一审法院结合富华铂荣公司的诉讼请求和本案具体情况确认解除预售合同，于法有据。京阳公司上诉主张宣传资料中的“楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米”是预售合同的组成部分，富华铂荣公司交付的房屋不符合合同约定，京阳公司基于行使抗辩权，有权拒收房屋并不支付后续款项。本院认为，根据预售合同第十二条约定，该商品房交付时应当符合以下条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。富华铂荣公司对其具备交付条件提供了证据予以证明，并于2018年12月25日向京阳公司发送了交付通知书，且宣传资料中有关楼栋宽度1．8米、大堂挑高8米的内容记载的仅是公共区域及配套设施问题，而不是其购买的房屋本身是否符合交付条件的问题，且无论是宣传资料中的说明还是附件八补充协议第三十二条均对此进行了提示说明仅供参考不属于预售合同的组成部分，因此该内容并不属于预售合同的内容。京阳公司认为补充协议第三十二条属于无效格式条款。格式条款并非当然无效，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。补充协议第三十二条并没有免除提供条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故京阳公司的该主张依据不足，本院不予采信。综上，京阳公司主张的富华铂荣公司交付的房屋不符合合同约定，其有权拒收房屋并不支付后续款项的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。京阳公司关于要求继续履行预售合同、富华铂荣公司向其支付逾期交房违约金直至房屋符合交付条件的上诉请求，本院不予支持。京阳公司如认为因解除预售合同其产生了损失，可另行主张。因京阳公司的逾期付款会给富华铂荣公司造成一定的损失，结合预售合同的约定、双方的履行情况以及京阳公司违约的情形，一审法院认定的违约金数额并无明显不当。京阳公司主张的违约金过高的上诉理由，依据不足，本院不予采信。京阳公司认为双方的违约责任约定不公平，故预售合同第十一条第1项中有关逾期付款的违约责任以及补充协议第五条有关逾期交房的违约责任均属于无效格式合同的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。关于律师费损失，富华铂荣公司上诉主张补充协议中关于律师费的条款合法有效，京阳公司应该支付其律师费。补充协议第三十条仅约定了买受人违约的情况下出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，故该条款应属无效的格式条款。双方对于争议解决应当以预售合同第二十六条的约定为准，但该条款中并未约定律师费的负担，故富华铂荣公司的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。另，京阳公司上诉主张补充协议第三十五条、三十六条，第二条第2款、第3款，第三条第6款，第七条第1款均属于无效格式条款。因上述条款的内容均是关于对买受人确认认真阅读买卖合同及其附件等内容的提示、合同中相关用语的理解、退房的提出方式以及视同验收交接的情形等约定，不属于无效格式条款，故京阳公司的该项上诉主张，本院不予采信。综上所述，富华铂荣公司、京阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2619元，由北京富华铂荣房地产开发有限公司负担800元（已交纳），由北京京阳新能源科技有限公司负担1819元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年五月二十五日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏