四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0823民初505号 原告：剑阁县平安物业服务有限责任公司，住所地四川省广元市剑阁县。 法定代表人：王振春，该公司经理。 委托诉讼代理人：洪小喻，女，该公司员工。（特别授权） 委托诉讼代理人：罗和钊，四川智力（剑阁）律师事务所律师。（特别授权） 被告：梁彩琼，女，1971年9月4日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住四川省广元市剑阁县。 委托诉讼代理人：袁波，男，1970年5月19日出生，汉族，住四川省剑阁县，（与被告系夫妻关系） 原告剑阁县平安物业服务有限责任公司（以下简称平安物业公司）与被告梁彩琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案，依法适用简易程序于2021年3月16日开庭后，因双方争议较大，本案于2021年4月1日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告平安物业公司的委托诉讼代理人洪小喻、罗和钊到庭，被告梁彩琼及委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平安物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付自2017年11月1日至2020年12月31日物业费3187元，生活垃圾清运费1594元，物业费违约金3187元，合计7968元。二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，原告与江岸华城业主委员会签订了《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》，在合同中约定双方的权利义务。当原告向被告请求支付物业服务费时，被告拒绝给付，为了保护原告的合法权益，现原告根据《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》第六章第二十一条、《物业管理条例》第42条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定诉至本院。 被告梁彩琼辩称，1.物业公司是服务型公司，应当为业主提供舒适安全优雅的工作和居住环境，保障业主的人身财产安全；2.平安物业公司违反了《四川省物业管理条例》第四十七条及国家对物业管理的标准，第五十八条第五项随意堆放杂物，第六条堆放易燃有毒异味物质，第七十一条第四款专用排污排水设施功能障碍危机财产安全；3.剑阁县江岸华城小区业主委员会选聘平安物业公司的选聘程序及合同并未进行任何公示，具有明显的程序瑕疵，因此，原告提交的《物业服务合同》对被告不具有约束力，平安物业公司无权向被告主张任何费用；4.诉讼时效的期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，原告平安物业公司所主张的2017年11月1日至2020年12月31日的物业服务费、垃圾清运费、违约金已经过了三年的诉讼时效；5.平安物业公司应当履行《物业服务合同的》及其相关行业规定的维修、养护、管理和维护的义务，而平安物业公司第一对主管道漏粪水给被告造成的损失不但不履行其服务职责且经被告多方打听联系到楼上物业办公室协商调解时原告法定代表人王某对被告进行侮辱威胁呵斥，同时替楼上业主恶毒的拒绝了调解及商谈赔付等事宜；第二对被告家厨房及卧室窗下自2015年下半年至2018年多次提出的清理有毒危险塑料制品、废弃玻璃门窗及含有害物质吊顶等垃圾拒绝清理造成的财产损失；第三对被告2017年不提供水电维护；第四对被告2017年7、8两个月老是跳闸断电多次找物业，物业公司拒不提供维修服务，因此平安物业公司违反《物业服务合同》约定，存在严重服务瑕疵，同时给被告造成一定的经济损失，其无权向被告主张物业服务费、生活垃圾清运费及违约金。 本院经审理认定事实如下：平安物业公司于2006年11月13日经工商部门核准登记设立，其经营范围是物业管理服务；水、电器材及烟草制品零售。2017年1月1日，平安物业公司（乙方）与剑阁县江岸华城小区业主委员会（甲方）签订《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方为剑阁县江岸华城小区提供物业管理服务；委托管理期限为五年，自2017年1月1日零时起至2022年1月1日24时止。管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维护、养护和管理，包括：楼顶盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、垃圾道、共用照明、天线、楼道、通道的设备、建筑物防雷设施等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；共用绿地的养护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序等。物业管理服务费按政府相关规定执行：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.38元向乙方交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳，交费时间为每个季度第一个月的20日前；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之五交违约金。乙方应按物价部门核定的标准（百货等营业场所按照0.5元㎡/月计算）向业主和物业使用人代收生活垃圾清运费。合同签订后，平安物业公司开始为该小区提供物业服务。梁彩琼系该小区业主，该房屋位于江岸华城步行街，建筑面积为83.87平方米，梁彩琼自2015年1月起在该房屋从事鞋、包销售，自2017年11月1日起至2020年12月31日未交物业服务费、垃圾清运费。 另查明，2017年12月25日经剑阁县人民法院判决被告剑阁县路尚鞋店（经营者梁彩琼）支付平安物业公司自2017年1月1日至2017年10月31日的物业服务费计算标准按照83.87平方米×1.00元/月平方米计838.00元，垃圾清运费按照83.87平方米×0.50元/月平方米计419.00元，合计1257.00元，判决送达后双方当事人均未提出上诉，该判决现已生效。2020年7月31日原告平安物业公司再次向剑阁县人民法院起诉梁彩琼，请求法院判令被告梁彩琼支付自2017年11月1日至2020年6月30日的物业费2684元、生活垃圾清运费1342元、物业费违约金2684元，合计6710元，该案件因原告未按期预交案件受理费按自动撤诉处理。 上述事实，有平安物业公司营业执照、梁彩琼户籍证明及个体工商户登记基本信息、《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》、剑阁县物价局剑物价【2004】41号《关于征收新县城区城市生活垃圾处理费的通知》、江岸华城业主欠费明细、（2017）川0823民初2435号民事判决书及原告平安物业公司委托诉讼代理人洪小喻、罗和钊、被告梁彩琼当庭陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案原告根据其与剑阁县江岸华城小区业主委员会签订的《剑阁县江岸华城小区物业管理服务合同》，为剑阁县江岸华城小区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告梁彩琼作为该小区业主，按时缴费是其应尽义务，被告以空调外机被人损坏和楼上业主厕所下水道渗漏粪便致其货物损失拒交物业服务费这一抗辩理由，在本院已生效的（2017）川0823民初2435号民事判决中作出了认定:“因该损失是案外人的行为所致，并非原告过错造成，被告可另行主张自己的权利”。因此被告在本次诉讼中再次以此拒交物业服务费的理由无法律依据，其辩解不予支持。原告平安物业公司在平时的物业服务过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，应加强改进，提高服务质量，并应当及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果平安物业公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施、设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向平安物业公司主张权利，但不得以此为由而拒交物业费。 被告提出原告的主张已过诉讼时效的问题，因原告平安物业公司于2020年7月31日已向剑阁法院主张2017年11月1日至2020年6月30日的物业管理费及垃圾清运费，因此本案原告的主张并未经过三年的诉讼时效，被告应按照合同约定向原告支付其欠交的物业服务费及原告向其代收代缴的垃圾清运费。按照前述合同约定2017年11月1日至2020年12月31日被告应向原告交纳物业服务费3187.06元（83.87平方米×1.00元/月平方米×38月＝3187.06元），根据物价部门核定的标准被告应承担垃圾清运费1593.53元（83.87平方米×0.50元/月平方米×38月＝1593.53元），现原告请求被告支付物业服务费3187.00元，垃圾清运费1594.00元，于法不悖，本院予以支持。被告在诉讼中提出，其现所居住的房屋属商住两用，应分标准计算物业费的请求，庭审中，原告提交了被告现住房屋经剑阁县不动产中心登记全部为营业用房，被告在庭审中未能举出该房屋属商住房及各占具体面积的相关证据，其应承担举证不力的法律后果。原告要求被告应支付其拖欠物业服务费违约金的请求，因原告无证据证明就物业服务费已及时向被告进行了催收，且其在物业服务过程中存在服务不完全到位的情况，故原告的该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梁彩琼于本判决生效后十日内支付原告剑阁县平安物业服务有限责任公司2017年11月1日至2020年12月31日期间物业服务费3187.00元、垃圾清运费1594.00元，合计4781.00元； 二、驳回原告剑阁县平安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告梁彩琼负担（原告已垫付），被告在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  梁玉秀 审 判 员  徐永南 人民陪审员  王先福 二〇二一年五月十九日 书 记 员  张 璐