湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12919号上诉人（原审原告）：赵翘，女，1993年2月19日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡市玉潭镇。委托诉讼代理人：廖倩，女，1966年11月23日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡市玉潭镇，系赵翘之母。委托诉讼代理人：赵志明，男，1964年11月7日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡市白马桥乡，系赵翘之父。被上诉人（原审被告）：长沙市长宁房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市白马桥乡正农社区白马北路西六街9号。法定代表人：唐运均，董事长。委托诉讼代理人：陈果平，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。上诉人赵翘因与被上诉人长沙市长宁房地产开发有限公司（以下简称长宁房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵翘上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除赵翘与长宁房地产公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》；3.认定长宁房地产公司存在欺诈行为，判令长宁房地产公司赔偿赵翘违约及赔偿金2,830,072元，长宁房地产公司退还赵翘房款及费用1,415,036元；4.判令长宁房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.长宁房地产公司以“沙盘效果图”所示广场诱导赵翘签订合同，购入商铺。因长宁房地产公司未按合同约定，未按政府规划将广场建设成沙盘所示大理石广场，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，将广场建成绿化小山，且商铺左侧地面标高与正门地面标高不一致、与“沙盘效果图”不一致，赵翘才未与物业公司办理房屋交接手续。2.“沙盘效果图”所示大理石广场为合同内容，具有法律效力。“沙盘效果图”的内容对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺明确具体，对商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，如果沙盘所示为绿化小山，赵翘不会订立合同，故应视为合同内容。3.宁乡市规划局规划了“沙盘效果图”所示大理石广场，该效果图所示大理石广场为合同内容，具有法律效力。4.长宁房地产公司以宁乡市城乡规划委员会会议纪要、智城商业广场东苑建设用地红线图、“沙盘效果图”上的提示欺诈赵翘，擅自变更基础设施和公共服务设施欺诈赵翘。5.长宁房地产公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，向赵翘提供虚假情况，应当承担赔偿责任。6.《宁乡市商品房买卖合同》是宁乡市住房保障局的格式合同，合法有效，《补充协议》是长宁房地产公司的格式合同，违法条款无法律效力。7.《补充协议》第五条含有不合理减轻或免除长宁房地产公司责任或不合理加重赵翘责任、排除赵翘主要权利的内容，为无效条款。长宁房地产公司辩称：1.双方订立的合同系双方真实意思表示，合法有效，现双方均已按照合同约定各自履行了合同义务，不存在解除合同的法定理由。2.长宁房地产公司售楼部的“沙盘效果图”，是对项目所作的示意表现，仅供参考之用，系邀约邀请。3.“沙盘效果图”显示的广场属于长宁房地产公司所开发楼盘的周边环境示意情景，在长宁房地产公司开发规划范围外，其建设应通过政府审批，不属于长宁房地产公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，更不属于双方所订立合同的内容。赵翘向一审法院起诉请求：1.请求判令解除赵翘、长宁房地产公司《宁乡市商品房买卖合同》；2.判令长宁房地产公司赔偿赵翘违约金2,263,464元；3.判令长宁房地产公司退还房款、利息及费用1,508,976元；4.判令长宁房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：赵翘与长宁房地产公司于2017年12月15日签订合同编号为“20170035116”的《宁乡市商品房买卖合同》，约定赵翘购买长宁房地产公司建设的“智城商业广场东苑”项目第一幢一层116号商铺，该商铺面积为62.05㎡，单价为20901.89元／㎡，总房价为1296962元，赵翘以交付首付款及银行按揭贷款的方式支付房屋价款。该合同的附件八为《补充协议》，对主合同的条款及对主合同的未尽事宜进行了补充约定，其中第五条第一项明确载明“出卖人销售房屋时所置的样板间、周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付的房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋时为准”。上述合同签订后，赵翘向长宁房地产公司支付了首期房款648962元，并向湖南宁乡农村商业银行股份有限公司新康支行申请贷款剩余房款64.8万元。长宁房地产公司收到赵翘的全部购房款后，依约定向赵翘出具了收款票据，并为赵翘办理了产权登记手续，宁乡市房屋产权登记部门于2019年12月向赵翘发放权证号为“湘（2019）宁乡市不动产权第0××6号”产权登记证书，载明赵翘系上述房屋的单独所有权人；长宁房地产公司收到购房款项将该商铺交付给了赵翘，赵翘将该商铺上锁并张贴了招租告示，但是赵翘未交纳物业费用。长宁房地产公司在出售“智城商业广场东苑”项目的房产时在售楼部向赵翘展示了上述项目房屋及周边环境的“沙盘效果图”，“沙盘效果图”显示智城商业广场东苑第一幢第一层116号商用门面出口至二环路间的地面为大理石广场，在上述“沙盘效果图”的右下角标注“温馨提示本模型仅为展示，实际以政府部门审批为准”的文字。长宁房地产公司将涉案商铺交付给赵翘后，该商铺与二环路间的地面自2019年4月开始施工至2019年10月左右结束，该地面建成具有一定起伏坡度的绿化区域，在该绿化区域的西面临近二环路一侧建有一个地下车库的出入口，赵翘认为长宁房地产公司将本应建设成为大理石广场的区域建设成为了绿化区及地下车库，违反了双方在合同中的约定，造成人流量减少，导致商铺的商业价值降低，但赵翘并未提交任何证据证明该广场建成后导致人流量减少，商铺的商业价值降低。根据长宁房地产公司提交的“智城商业广场东苑”建设用地红线图及建筑红线图及赵翘对该区域使用权归属的陈述，可确认赵翘所述的“沙盘效果图”上应建设为大理石广场的区域的建设用地使用权仍属于政府，宁乡市城乡规划委员会于2019年7月2日发布“宁规委办纪【2019】3号”会议纪要文件，明确此次会议审议并通过了《智城商业广场规划方案》。一审法院认为，赵翘主张其在签订《宁乡市商品房买卖合同》及《补充协议》时受到长宁房地产公司欺诈和胁迫，但并未提交相应的证据予以证明长宁房地产公司采用暴力或者其他威胁方式迫使赵翘在违反真实意愿的情形下签订合同，对此主张不予支持；对于赵翘主张长宁房地产公司在出售本案涉及的房屋时向赵翘展示的“沙盘效果图”显示商铺前的广场为大理石广场，但该广场被实际建成了绿化区域以及地下车库的出入口，违反了《宁乡市商品房买卖合同》第十二条的约定，经查，该条款的主要内容为：“出卖方承诺房屋无权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到限制的情况，销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作说明允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容；该商品房没有销售给除买受人之外的其他人。如出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于总价款一倍的赔偿金，并有权退房”，该条款约定的主要内容涉及到影响合同目的实现的情形，并未涉及到赵翘所述的商铺外广场的建设，且《补充协议》第五条明确约定了房屋销售时周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋为准。结合本案审理查明的事实，因案涉的广场的土地使用权并未属于长宁房地产公司，长宁房地产公司无处分权，宁乡市城乡规划委员会发布的“宁规委办纪【2019】3号”会议纪要文件载明于2019年6月5日举行的宁乡市城乡规划委员会会议审议并通过了《智城商业广场规划方案》，且长宁房地产公司在销售商品房时向赵翘展示的“沙盘效果图”提示了“本模型仅为展示，实际以政府部门审批为准”，故长宁房地产公司对案涉广场的建设没有决定权，长宁房地产公司向赵翘出售房屋时并无欺诈行为，对赵翘主张长宁房地产公司存在欺诈行为的主张依法不予支持。对于赵翘要求解除双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案并不存在赵翘可以行使法定解除合同的法定情形，且赵翘已经接受长宁房地产公司交付的房屋并对外进行招租，赵翘对长宁房地产公司交付的房屋的质量、结构、面积、平面设计、设施等影响合同目的实现的因素均无异议，故该院认为长宁房地产公司交付的房屋符合双方的约定，赵翘无行使合同解除权的法定情形和约定情形，对赵翘要求解除《宁乡市商品房买卖合同》的诉讼请求依法不予支持。对于赵翘主张案涉广场建成绿化区域及地下车库的出入口，导致人流量减少、商铺的商业价值降低的事实，亦无相关证据予以证明，该院对赵翘主张的该项事实依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回赵翘的诉讼请求。一审案件受理费36980元，减半收取18490元，由赵翘负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，赵翘与长宁房地产公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。综合上诉、答辩意见，本案二审争议焦点在于：赵翘主张长宁房地产公司在出售案涉房屋时存在欺诈，其要求解除合同、赔偿损失、退还房款及费用，是否应当支持？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”经查，双方订立的《宁乡市商品房买卖合同》第十二条约定，“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容”。《补充协议》第五条第1项约定，“出卖人销售房屋时所置的样板间、周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付的房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋为准”。长宁房地产公司于2017年12月出售案涉房屋时向赵翘展示的“沙盘效果图”显示商铺前的广场为大理石广场，后根据宁乡市城乡规划委员会于2019年6月5日审议通过的《智城商业广场规划方案》，该广场实际被建成绿化区域以及地下车库的出入口。二审审理中，双方均认可该广场并不属于长宁房地产公司开发的案涉商品房规划范围。结合司法解释规定及双方约定来看，长宁房地产公司出售案涉房屋时展示的“沙盘效果图”，不宜认定构成要约。赵翘主张“沙盘效果图”展示商铺前的广场为大理石广场，系其与长宁房地产公司的合同内容，没有依据。所谓欺诈，是指一方当事人实施了故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的行为，诱使对方当事人作出了错误的意思表示。其构成条件为：一是欺诈方具有欺诈的故意，即欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈方陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施了欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使对方陷入错误认识中；三是被欺诈方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本院认为，首先，“沙盘效果图”所展示的广场土地使用权并不属于长宁房地产公司，该广场不在长宁房地产公司的开发规划范围内，广场规划调整也发生在双方合同订立以后。故不能认定长宁房地产公司在出售案涉房屋时存在告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的欺诈故意；其次，“沙盘效果图”显示的可能建成大理石广场，还是实际被建成绿化区域以及地下车库的出入口，并非长宁房地产公司所能控制。而且，“沙盘显示图”也已明确提示，“本模型仅为展示，实际以政府部门审批为准”，故不能认定长宁房地产公司在出售案涉房屋时存在告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的欺诈行为。综上，赵翘以长宁房地产公司存在欺诈为由要求解除合同、赔偿损失、退还房款及费用，依据不充分，一审法院不予支持并无不妥，本院二审予以维持。综上所述，赵翘的上诉请求不能成立。长宁房地产公司在本案二审审理过程中，承诺自愿承担本案一、二审受理费，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费36980元，减半收取18490元；二审案件受理费36980元，由长沙市长宁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年五月十二日法官助理周卓书记员胡雨欣