内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）内04民终1570号上诉人(原审原告)：潘玉香，女，1975年8月18日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李建辉，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赤峰富宇房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林右旗大板镇查干沐沦街祥云四期24#商厅。法定代表人：贾臣，董事长。被上诉人(原审被告)：天津久缘建设工程集团有限公司，住所地天津市宁河县宁河经济开发区五纬路22号（3-1）。法定代表人：王永宝，总经理。上诉人潘玉香因与被上诉人赤峰富宇房地产开发有限公司（以下简称富宇公司），天津久缘建设工程集团有限公司（以下简称久缘公司）执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院作出的（2020）内0423民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘玉香上诉请求：1.判令撤销巴林右旗人民法院作出的(2020)内0423 民初1513号民事判决，并依法改判或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与富宇公司签订认购合同，应认定双方商品房买卖合同关系成立。2015年7月20日上诉人与富宇公司签订了《订购楼房协议书》，上诉人购买了位于××旗房屋)，并支付了全部价款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，上诉人与富宇公司的商品房买卖合同关系成立。二、上诉人的权利足以排除强制执行。上诉人与富宇公司签订订购协议时间在2015年，而久缘公司查封涉案房屋时间在2018年，久缘公司查封前上诉人已与富宇公司签订合法有效的买卖合同，并支付了全部价款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。上诉人的权利足以排除强制执行。三、上诉人提起执行异议并未超过执行异议的法定期间。一审法院认定上诉人已超过执行异议的法定期间，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定执行异议应该在执行终结前提出，因此，一审法院认定上诉人提起本次执行异议超过法定期间属于适用法律错误。一审法院认定是富宇房地产和承天公司签发了项目转让合同，实际是2015年5月8日富宇房地产和承天房地产以及军民房地产签订了项目转让合同。富宇房地产取得了涉案项目的开发权，而上诉人与富宇公司签订了订购协议，是在2015年7月20日。被上诉人富宇公司未进行答辩。被上诉人久缘公司未进行答辩。潘玉香向一审法院起诉请求：1.判令撤销（2020）内0423执异76号执行裁定书；2.停止对涉案房屋的强制执行并解除涉案房屋的查封；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实：2015年7月20日，潘玉香（乙方）与富宇公司（甲方）签订《订购楼房协议书》二份，协议书约定：潘玉香订购富宇公司在建的××旗房屋及25#车库，建筑面积分别为148㎡和61.24㎡，单价为3650元/㎡和2939元/㎡，总房款为540 200元和180 000元。乙方需一次性缴清总房款，此协议不作为收款凭证，收款需另开收据。甲方将楼房交付乙方后，重新签订正规购房合同后，此协议终止。2015年7月20日，潘玉香向富宇公司交纳了购房款720 200元，富宇公司为潘玉香出具了一枚收据，收据中有张建富的签字。另查明，2016年4月7日，赤峰市承天房地产开发有限责任公司与富宇公司签订《项目转让合同》，该合同载明，赤峰市承天房地产开发有限责任公司将其开发建设项目巴林右旗大板镇“祥云四期”项目工程及该项目所涉及的国有土地使用权一并整体转让给富宇公司。又查明，久缘公司诉富宇公司建筑工程施工合同纠纷一案中，法院经久缘公司申请，于2018年2月13日作出（2018）内0423民初553号民事裁定查封了登记在富宇公司名下位于××旗房屋在内的160套住宅。法院经审理后，依法作出（2018）内0423民初553号民事判决，富宇公司不服此判决，上诉到赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院以（2019）内04民终1834号民事判决改判。（2018）内0423民初553号民事裁定下达后，富宇公司并未提出复议。在二审判决生效后，执行过程中，潘玉香作为案外人，向法院提出执行异议，法院经审查后，以（2020）内0423执异76号执行裁定驳回了其异议请求。异议人潘玉香不服此裁定，向法院提起执行异议之诉，请求法院撤销（2020）内0423执异76号执行裁定，停止对涉案05123号房屋的强制执行并解除该房屋的查封。还查明，富宇公司和巴林右旗祥云四期信访事项处置工作领导小组出具一份情况说明，内容：原1#楼1单元1201室，建筑面积148㎡，现房产变更为1#-5-5123室，面积为132.4㎡。再查明，涉案祥云四期1#-5-5123室在被法院（2018）内0423民初553号民事裁定查封后，又在其他三个案件中分别被松山区人民法院、翁牛特旗人民法院及巴林右旗人民法院查封。一审法院认为，其一，潘玉香与富宇公司签订的《订购楼房协议书》时间是2015年7月20日，而富宇公司与案外人赤峰市承天房地产开发有限责任公司是于2016年4月7日签订的《项目转让合同》，也就是说富宇公司是从2016年4月7日开发该祥云四期工程项目，但富宇公司却早在开发工程项目之前就与潘玉香签订了《订购楼房协议书》，此时富宇公司尚未取得向外出售涉案楼房的权限，那么该《订购楼房协议书》是否真实需要进行实体审查；其二，法院（2018）内0423民初553号民事裁定下发后富宇公司并没有提出复议，直到二审判决生效进入执行阶段后，潘玉香才提出执行异议，应视为其从知道或者应当知道之日起计算已超过执行异议的法定期间。综上所述，潘玉香提供的证据不足以证明其对涉案房屋具有足以排除执行的民事权益，潘玉香的请求理由不成立，故应驳回潘玉香诉讼请求。经审判委员会讨论决定，一审法院判决：驳回潘玉香的诉讼请求。二审期间，围绕本案的争议焦点上诉人提交证据一，房屋租赁合同，证明上诉人购买涉案房屋是用于居住；证据二，仲裁裁决书复印件一份，（2015）赤仲裁字第300号，证明富宇公司是在2015年5月8日已取得涉案工程的开发权。二被上诉人未进行质证。本院认为，被上诉人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。上诉人提交的证据一，从租赁合同的履行期限看，该租赁合同已履行完毕，与本案不具有关联性，对此本院不予采信。对于上诉人提交的证据二与本案据有关联性，本院予以采信。经审理查明，二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，2015年12月2日，赤峰市仲裁委员会作出（2015）赤仲裁字第300号仲裁裁决书。案情内容为：2014年6月29日，赤峰承天房地产开发有限责任公司将自己开发的巴林右旗大板镇祥云四期综合楼工程转让给赤峰军民房地产开发有限责任公司，双方签订《建设项目转让合同》。2015年5月8日，双方当事人及富宇公司三方签订《协议书》，将上述项目转让给富宇公司，有关工程项目的一切权利义务由富宇公司承担。该仲裁裁决已发生法律效力。上述事实有上诉人二审期间提交的仲裁裁决书在卷佐证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点是上诉人潘玉香就案涉执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。通过上诉人二审期间提交的仲裁裁决，能够证明富宇公司在2015年5月8日取得了祥云四期工程项目相关权限，上诉人潘玉香系2015年7月20日与被上诉人富宇公司签订了案涉房产的认购书，而久缘公司查封涉案房屋时间在2018年，能够认定久缘公司查封前上诉人潘玉香已与富宇公司签订合法有效的买卖合同，并支付了全部价款。且潘玉香购买的是用于居住的住宅，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，潘玉香就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审未予认定属适用法律不当，二审予以纠正。关于上诉人提出执行异议是否超过法定期限的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”之规定，潘玉香提出执行异议是在执行程序中提出的，案涉房产的执行程序并未终结，并未超出法律规定的期限，原审认定潘玉香未在法定期限内提出执行异议属于适用法律错误，二审予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚、但适用法律欠当，二审予以纠正。上诉人的上诉请求成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区巴林右旗人民法院作出的（2020）内0423民初1513号民事判决；二、不得执行内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2018）内0423民初553号民事裁定书查封的的位××旗房屋)。一、二审案件受理费11 102元，由被上诉人赤峰富宇房地产开发有限公司、天津久缘建设工程集团有限公司负担。内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2020）内0423执异76号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。  审 判 长 韩尚达审 判 员 邓宏涛审 判 员 张伟波二〇二一年五月二十五日 书 记 员 朱雪岩