江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初2347号原告：沈寿英，女，1973年12月26日生，汉族，住如皋市。原告：赵云，女，1982年7月26日生，汉族，住如东县。两原告共同委托诉讼代理人：张海军，南通市如东县河口镇法律服务所法律工作者。被告：于明，男，1952年11月22日生，汉族，住如皋市如城街道东皋新村233幢103室，现住如东县。被告：顾理云，女，1955年3月27日生，汉族，住如皋市如城街道东皋新村233幢103室，现住如东县。原告沈寿英、赵云与被告于明、顾理云房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告沈寿英、赵云及其特别授权委托诉讼代理人张海军，被告于明、顾理云到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告沈寿英、赵云及其特别授权委托诉讼代理人张海军，被告于明到庭参加诉讼，被告顾理云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告沈寿英、赵云向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于明、顾理云于2020年10月25日签订的《购(定)房屋买卖合同》；2.被告于明、顾理云返还两原告购房款100万元，并支付利息损失（从收取房款之日起至实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；3.被告于明、顾理云支付两原告违约金57万元；4.如皋市优缘房产中介服务部退还两原告中介费2.6万元。5.如皋市优缘房产中介服务部对被告于明、顾理云承担的返还和给付义务承担连带清偿责任。后原告沈寿英、赵云于2021年5月12日向本院申请撤回对如皋市优缘房产中服务部（以下简称优缘中介）的起诉，本院已裁定准予。事实和理由：2020年10月25日，两原告经丹彤中介介绍，在优缘中介看中了被告于明、顾理云的拆迁安置房。在优缘中介的撮合下，两原告与被告于明、顾理云签订了《购(定)房屋买卖合同》，约定：被告于明、顾理云自愿将位于如皋市的房产出售给两原告（面积为140.7㎡、成交价为190万元），并约定两被告保证上述房地产产权清晰，无法律、法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形；违约方付总房款30%的违约金……合同签订后，两原告按约支付了第二次房款80万元，含定金20万元,合计支付房款100万元，但支付第二次房款后两原告得知被告于明为法院失信人,遂向如皋市如城街道东片区拆迁指挥部及法院了解讼争拆迁安置房的情况。经核实，如皋法院于2019年11月20日查封了该房产,后经查，被告于明在如东法院及其他法院还有大额债务未履行。被告于明、顾理云在签订房屋买卖合同时隐瞒了案涉房产的重要信息，并隐瞒自身负有大额债务的情况，上述情况随时可能导致两原告不能实现合同目的，两原告的委托代理人张海军于2021年1月27日向被告于明、顾理云发出提供担保的通知，要求被告于明、顾理云在接到通知之日起5日内向两原告提供合同履行担保，被告于明于2021年1月29日签收了担保通知，但一直未能提供担保。现原告根据《民法典》第五百二十八条之规定，提起本案诉讼，请求判如所请。被告于明、顾理云辩称：1.原告再次起诉我方要求单方解除双方于2020年10月25日签订的购房合同无事实依据，我方认为该合同是双方协商一致签字认可合法有效的合同，原告提起解除合同不符合民法典第563条规定的情形，根据民法典规定，原告无任何理由可以单方解除合同，该合同到目前为止无任何可能导致无法履行的情形。2.根据合同的履行义务，原告一直延迟合同中约定的付款义务，合同约定2020年11月2日原告应付第二次预付房款40万元，现已经违约三个多月，一直拒付，为了提醒原告，双方于2020年11月11日在中介现场，由中介方执笔当面写了催款书，在此期间我方多次通过中介催款，但原告一直拒绝付款，今天我方在庭审中再次要求原告支付第二次预付款40万元，如继续违约我方将追究原告的违约责任。3.原告于2021年1月27日向我方提出要求担保的告知，该告知是无理要求，在该合同的履行过程中，我方一直坚持不同意解除合同，原告无理由要求我方增加对合同的义务，到目前为止该合同履行没有任何障碍，而原告又提出根据民法典不安抗辩的理由，要求解除合同并追要违约金，是没有法律依据的，民法典527条明确规定，应当先履行债务的当事人有确切证据有下列情形之一的可中止履行，而原告提起的本案诉讼并不符合该条规定的情形，没有事实和法律依据。4.对于房屋的交付履行与本人是否是失信人无关联，不会因为本人上失信名单而产生任何障碍。综上，根据民法典相关条款表明，在合同履行过程中要求追加合同义务的负有违约责任的明显是原告，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2020年10月25日，原告沈寿英、赵云（乙方）与被告于明、顾理云（甲方）签订《购（定）房买卖合同》，约定由甲方将坐落于如皋市东皋安置拆迁房13号楼1901室的房屋出售给乙方，建筑面积140.7平米，成交价为190万元；第二条约定，甲方保证上述房地产产权明晰，无法律、法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，如因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿和违约责任；第三条约定，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房屋，并约定购房款分期支付如下：2020年10月25日支付购房定金20万元，2020年10月26日前乙方支付第二次购房款80万元，2020年11月2日前乙方支付第三次购房款40万元；第四条约定，因过户产生的费用（含税费）由乙方承担，中介服务费用由乙方承担26000元；第五条约定，双方同意于产权证办理后办理房产产权过户手续……第九条违约责任，……2)甲方中途毁约或违反合同约定内容，甲方应在毁约（违约）之日将定金与乙方已付房款退还给乙方，并支付给乙方已付定金双倍作为违约金……5)如一方违约，违约方付总房款30%的违约金，甲乙双方同等责任。合同最后手写补充条款：交房之前每年的过渡费由甲方领取，办理产证之前的所有费用由甲方承担，新证过户的税费由乙方承担，50万元尾款过户结清，甲乙双方同意自愿购买，甲方承诺是70年大产权房。两原告和两被告均在上述合同中签字确认。当日，两原告给付优缘中介经营者房亚萍2.6万元中介费，并给付两被告购房定金20万元；2020年10月26日，两原告再次支付两被告购房款80万元，被告顾理云向两原告出具收条。另查，讼争位于如皋东皋GJ2006-35#地块和宏坝河北延搬迁工程中的13号楼1901室的房屋系因被拆迁人于明户位于如皋市的房屋拆迁给予的安置，目前仍在建设中，未竣工验收、具备交付条件，也未至办理结算、收房手续的时间。两原告在签订上述买卖合同并支付两被告100万元购房款后，发现被告于明为本院和如东县人民法院的被执行人，且被告于明的拆迁利益（讼争房屋）被本院于2019年11月20日查控，因被告于明在收到两原告支付的讼争房屋定金及第一笔购房款共计100万元后将本院的执行案件履行完毕，本院于2020年10月28日解除了对讼争房屋的查控措施。2021年11月11日，被告于明向两原告发送书面催款通知，要求两原告支付第三笔购房款40万元，两原告于2020年11月13日向本院起诉，要求解除与两被告签订的买卖合同，并提出要求被告承担违约金等诉求，两原告要求解除合同的理由主要是认为于明对外有大额债务，讼争房屋随时有可能面临被法院查封，两原告面临房屋可能被查封无法过户的风险。该案审理中，两原告于2021年1月22日申请撤诉，本院于2021年1月25日作出（2020）苏0682民初8784号民事裁定书。2021年1月27日，两原告的委托代理人张海军向两被告发送《提供担保通知》，内容为：“于明、顾理云，本人接受沈寿英、赵云的委托，就你们于2020年10月25日与沈寿英、赵云签订了房屋买卖合同，在合同履行过程中沈寿英、赵云发现于明属于失信人，且经过如东法院查询核实确有巨额债务未能清偿，存在《民法典》五百二十八条之规定，请你们在接到本通知之日起5日内向沈寿英、赵云提供相应担保，如逾期不能提供担保的，沈寿英、赵云将依法主张权利。”，后被告于明于2021年1月29日签收该通知，但签收该通知后，两被告未予回应，也未按照原告要求提供担保，并在本案庭审中明确表示，其认为没有必要提供担保。两原告认为，被告于明对外有大额债务存在，讼争房屋随时有可能面临被法院查封的风险，将来可能无法顺利办理产权过户手续。再查，如东县人民法院于2016年11月28日作出（2016）苏0623民初4851号民事判决书，判决如下：一、被告江苏天一智能设备有限公司于本判决生效后十日内返还原告江苏如东农村商业银行股份有限公司借款本金1350万元。二、被告江苏天一智能设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告江苏如东农村商业银行股份有限公司借款利息（含罚息）210466.28元（计算至2016年9月21日）；自2016年9月22日起至实际给付借款本金之日止，按合同约定的罚息年利率13.5%计付；三、被告于明对被告江苏天一智能设备有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。案件受理费104063元、保全费5000元，合计109063元，由被告江苏天一智能设备有限公司、于明负担。该判决生效后，江苏如东农村商业银行股份有限公司于2017年3月21日向如东县人民法院申请强制执行，如东县人民法院拍卖了江苏天一智能设备有限公司名下的土地、房产，最终以2011.8万元拍卖成交，并对相应的拍卖款进行了分配，所余款项留存于如东县人民法院账户。2020年9月14日，如东县人民法院认为江苏天一智能设备有限公司不能清偿到期债务，符合企业破产清算条件，作出（2020）苏0623破申24号民事裁定书，裁定受理苏珩线缆南通有限公司对江苏天一智能设备有限公司的破产清算申请；并于2020年1月25日作出（2020）苏0623破16号民事裁定书，确认苏珩线缆南通有限公司等五位债权人对江苏天一智能设备有限公司的债权成立，并认定：1.苏珩线缆南通有限公司的普通债权为80468.63元，劣后债权为11480.78元；江苏如东农村商业银行股份有限公司的普通债权为2803302.61元，如东县东方农机有限公司的普通债权为100000元，国家税务总局如东县税务局的普通债权为41732.74元，李玉军的普通债权为1672744.56元，劣后债权为568873.74元，普通债权合计4698248.54元，劣后债权合计580354.52元。截至2021年4月7日，江苏天一智能设备有限公司管理人的账户可用余额为3964341.71元。庭审中，被告于明陈述：1.其为如皋党校的退休老师，其与顾理云均有退休工资；2.讼争房屋被本院保全的情况在出卖房屋时其不知晓，上述江苏天一智能设备有限公司所欠江苏如东农村商业银行股份有限公司的款项不应由其偿还，其于2013年11月6日就与张香计签订了《张香计与于明、于小冬、顾理云关于苏州天一芯环保科技有限公司及相关公司整合的协议》，认为苏州天一信德环保公司是江苏天一智能设备有限公司的所有权人，债务应由苏州天一信德环保公司偿还，并举证张香计签订的上述协议，另自认，其为如东县人民法院的失信被执行人，除江苏如东农村商业银行股份有限公司的债务外，其本人还对外负债30多万元。两原告认为，根据江苏如东农村商业银行股份有限公司的债权所占江苏天一智能设备有限公司已经认定债务的比例及被告于明当庭自认的30多万元债务，被告于明对外负债已达百万余元，且为失信被执行人，讼争的拆迁安置房买卖合同很有可能将来被法院查封或执行，导致无法实现合同目的，符合《民法典》第五百二十七条规定的不安抗辩权行使情形，经其通知两被告提供担保两被告未能提供，遂提起本案诉讼，请求判如所请；并自认，在签订买卖合同时知晓讼争房屋为拆迁安置房，尚在建设过程中。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《购(定)房屋买卖合同》，定金收条，本院（2019）苏082执4100号、4358号执行裁定书，拆迁安置手续，《提供担保通知书》及邮寄签收信息，如东县人民法院（2016）苏0623民初4851号民事判决书、（2017）苏0623执605号执行裁定书、（2020）苏0623破申24号民事裁定书、（2020）苏0623破16号民事裁定书等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，一、关于本案房屋买卖合同可否解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，应当先履行债务的当事人，有确切的证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人根据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理的期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。本案中，两原告与两被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违背法律规定，合同有效。现两原告基于民法典第五百二十七条第一款第（四）项的规定要求解除，本院予以支持。理由如下：1.江苏天一智能设备有限公司对江苏如东农村商业银行股份有限公司仍有2803302.61元未清偿，被告于明对该债务承担连带给付责任，且于明在本案庭审中自认，其为如东县人民法院失信被执行人，除该债务外，对外还负债30多万元，据此可以认定，于明至今对外负有大额债务，同时为如东县人民法院失信被执行人；2.两被告在2021年1月29日签收了两原告代理人发送的书面要求其提供担保的通知后未予回应，也未提供适当担保，在本案庭审中亦表示不提供担保；3.讼争拆迁利益（拆迁安置房）在出卖给两原告时曾处于本院执行局查控状态，于明未告知两原告，其用两原告支付的购房款100万元履行了本院执行案件中的债务后讼争拆迁安置房的查控措施才得以解除。综上，基于被告于明及本案房屋的上述情形，讼争房屋将来确有可能存在被法院查控执行的风险，造成原告的合同目的无法实现，两被告又不提供适当担保，确实给两原告造成不安。在此情形下，再苛求两原告继续履行合同无疑加大了两原告的交易风险，故对两原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，两被告返还两原告已支付的购房款100万元。关于原告主张赔偿违约金57万元及利息损失的问题。本案两原告行使的不安抗辩权是基于一种可能，并非必然发生，不按抗辩权是法律设定的拟制情形，本案两被告并不构成恶意违约致使原告合同目的无法实现。原告要求被告赔偿违约金57万元是依据合同第九条第5项“如一方违约，违约方付总房款30%的违约金”约定，而从合同中多次出现“毁约（违约）”来看，结合合同上下文理解，该条款所说的“违约”是指恶意违约，如两被告毁约不卖，而两原告未举证证明两被告恶意违约致使其合同目的无法实现，仅是基于因于明所负债务可能导致讼争房屋被查控、执行的风险行使不按抗辩权，其可以选择解除合同，但据合同该条约定主张被告赔偿违约金57万元，于法无据，本院不予支持。对原告确实受有的利息损失，本院支持以已给付的100万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），自2020年10月26日起计算资金占用利息至实际返还之日止。原告要求按照LPR上浮50%计算，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款，第五百二十七条第一款第（四）项，第五百二十八条，第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈寿英、赵云与被告于明、顾理云于2020年10月25日签订的《购（定）房买卖合同》。二、被告于明、顾理云于本判决生效之日起十五日内返还原告沈寿英、赵云已付的购房款100万元，并给付原告沈寿英、赵云资金占用利息（以100万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年10月26日起计算至实际返还之日止）。三、驳回原告沈寿英、赵云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9580元，由原告沈寿英、赵云负担3480元，由被告于明、顾理云负担6100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19160元。审判员  张蓉蓉二〇二一年五月二十日书记员  徐 慧