山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0102民初4751号原告：殷晓楠，男，1981年5月11日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码：。委托诉讼代理人：杜加升，北京市高界（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高奇奇，北京市高界（济南）律师事务所实习律师。被告：济南全诚房地产经纪有限责任公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张新爱，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牟永康，男，该公司职工。被告：张新爱，女，1967年8月17日出生，汉族，户籍地山东省沾化县，现住山东省济南市原告殷晓楠与被告济南全诚房地产经纪有限责任公司（以下简称全诚房地产公司）、张新爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷晓楠的委托诉讼代理人杜加升、高奇奇，被告全诚房地产公司的委托诉讼代理人牟永康到庭参加诉讼。被告张新爱经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷晓楠向本院提出诉讼请求：1.判令全诚房地产公司向殷晓楠支付拖欠的房租1493元（自2021年2月23日起按日计算至2021年3月10日）；2.判令全诚房地产公司向殷晓楠赔偿违约金5万元；3.判令全诚房地产公司将案涉房屋恢复原状；4.张新爱对全诚房地产公司拖欠的上述房租和违约金承担连带责任；5.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由全诚房地产公司、张新爱承担。事实和理由：2017年2月23日，殷晓楠（托管方、甲方）与全诚房地产公司（受托管方、乙方）签订了《全诚逸家房屋托管合同》，约定殷晓楠将其所有的位于济南市历下区房屋托管给全诚房地产公司，有效期为五年，自2017年2月23日起至2022年2月22日。合同签订后，殷晓楠依约将房屋交付给全诚房地产公司使用，全诚房地产公司向殷晓楠支付押金2800元并按期支付房租至2021年2月23日。按照合同约定，全诚房地产公司应于2021年2月23日支付下三个月房租，但其至今未支付。根据合同第七条的约定，在托管期内乙方无故拖欠房租，违约超过半月，殷晓楠有权提前收回房屋。殷晓楠向全诚房地产公司多次催要房租，全诚房地产公司指派其员工向殷晓楠提出请求提前终止合同，并于2021年3月10日将房屋交还给殷晓楠。根据合同第十条的约定，合同期内如果提前终止合同，全诚房地产公司需放弃所交押金，并且赔偿殷晓楠违约金五万元。同时，全诚房地产公司是张新爱个人全资持股的一人有限责任公司，根据公司法的相关规定，张新爱应当对全诚房地产公司的债务承担连带责任。综上所述，全诚房地产公司与张新爱的行为严重违反了合同的约定，严重侵害了殷晓楠的合法权益，全诚房地产公司与张新爱应当承担相应的违约责任。殷晓楠为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。全诚房地产公司辩称，首先，案涉房屋从开始出租时就是毛坯房，后经过房东殷晓楠同意后才装修，殷晓楠并不存在任何房屋损失，其主张恢复原状也不符合合同约定。其次，本案诉讼期间，殷晓楠已将案涉房屋出租，并未给其造成任何损失。再次，当时签合同的时候济南市没有出台相关隔断房政策，但是2020年3月份后，济南出台了隔断房政策，并且限制出租房每间不能超过3人。最后，案涉房屋所在小区一直存在经常断水断电、电梯出现故障等问题，给房屋出租事宜带来严重不便，而且有极大的安全隐患。综上所述，在起诉前全诚房地产公司与殷晓楠多次协商，并说明是因为政府政策这一不可抗力因素导致房屋无法出租，且殷晓楠表示认可。在房屋没有到期且押金未退回的情况下，全诚房地产公司不应承担违约责任，况且殷晓楠主张的违约金过高，不符合相关法律规定。张新爱未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，殷晓楠（托管方、甲方）与全诚房地产公司（受托管方、乙方）签订了《全诚逸家房屋托管合同》，该合同第一条约定，甲方将其所有的位于济南市历下区房屋托管给乙方。第二条约定，托管期共五年整，甲方从2017年2月23日起将房屋交付乙方使用，至2022年2月22日收回。2017年2月23日至2017年5月22日为装修期，没有房租，2017年5月23日以后每三个月打一次房租。第七条约定，房屋租金价格为2800元/月，付款方式为押一付三，房屋押金合同签订日支付，合同生效日起乙方支付甲方本月房租，在托管期内乙方无故拖欠房租，违约超过半月甲方有权提前收回房屋。甲方另收押金2800元，如托管合同期满无其他欠款，甲方可将押金全部退还乙方。2017年2月23日至2019年2月22日，房租价格为2800元/月。2019年2月23日至2020年2月22日，房租价格为2900元/月。2020年2月23日至2022年2月22日，房租价格为3000元/月。第八条约定，乙方有权对房屋进行装修改造，提升房屋价值，包括房间的间隔，卫生间厨房等屋内房间布局规划的改造，但不得破坏房屋的主体结构（殷晓楠在该条约定后签名表示同意）。第十条约定，合同期内如果提前终止合同，需提前三个月向对方提出，并且进行赔偿，赔偿违约金如下：A.乙方：放弃所交押金，并赔偿甲方违约金五万元；B.甲方：双倍退还押金，赔偿乙方违约金五万元。合同签订后，殷晓楠依约将房屋交付给全诚房地产公司使用，全诚房地产公司向殷晓楠支付押金2800元并按期支付房租至2021年2月23日。之后，全诚房地产公司提前终止合同。2021年3月10日，殷晓楠收回案涉房屋。另查明，全诚房地产公司系自然人独资的有限责任公司，其股东为张新爱。上述事实，有《全诚逸家房屋托管合同》《房屋买卖合同》微信聊天记录、录音录像光盘及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，张新爱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了举证、质证的抗辩权利。殷晓楠与全诚房地产公司签订的《全诚逸家房屋托管合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。全诚房地产公司向殷晓楠支付房租至2021年2月23日，于2021年3月10日向殷晓楠交回案涉房屋，故，殷晓楠主张全诚房地产公司支付该期间的房租1493元，有事实和合同依据，本院予以支持。全诚房地产公司欠付租金且提前终止合同已构成违约，应承担相应的违约责任，但殷晓楠主张的违约金5万元过高，本院综合考虑全诚房地产公司的过错程度、案涉房屋另行出租的空闲期间等因素，酌情调整为18000元（参照半年的租金标准）。全诚房地产公司虽辩称其提前终止合同系政府政策原因导致，但其并未提交证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。案涉合同明确约定，全诚房地产公司有权对房屋进行装修改造（包括房间间隔），故，殷晓楠要求全诚房地产公司将案涉房屋恢复原状，不符合合同约定，本院不予支持。关于张新爱是否应对全诚房地产公司的债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，张新爱未能提交证据证实其个人财产独立于公司财产，应当对全诚房地产公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济南全诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告殷晓楠支付租金1493元；二、被告济南全诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告殷晓楠支付违约金18000元；三、被告张新爱对本判决第一项、第二项确定的被告济南全诚房地产经纪有限责任公司的债务承担连带还款责任；四、驳回原告殷晓楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元，减半收取计543.5元，由原告殷晓楠负担337.5元，由被告济南全诚房地产经纪有限责任公司、张新爱负担206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  梁海鹏二〇二一年五月二十六日书记员  李锦瑶