贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5597号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权），系贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201110175971。 委托诉讼代理人：陶东菊（一般授权），系贵州四立律师事务所实习律师，证号：23072007219028。 被告：杨德伟，男，汉族，1978年3月26日出生，住贵州省毕节市。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称至判决主文前简称“新进物业公司”）与被告杨德伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日登记立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人余进江、陶东菊及被告杨德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业管理服务费7201.86元，并以7201.86元为基数，从2015年1月1日起按日3%向原告支付滞纳金。2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年7月10日，原告与毕节兰园花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节兰园花园业主委员会系合同甲方），毕节兰园花园业主委员会通过协议选聘方式将毕节市兰园花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；商铺1.3元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位卫生费按每月30元收取，物业费按月支付。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日，双方续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.3元／月／平方米；餐馆、医院类1.5元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30元收取，物业费按月支付等；合同期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。2015年6月30日，双方再次续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.3元／月／平方米；餐馆、医院类1.5元／月／平方米；露天停车位按每月80元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30元收取，物业费按月支付等；合同期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服，直至2018年1月14日，原告与毕节兰园花园业主委员会续签了《物业管理服务合同》，毕节兰园花园业主委员会继续将毕节市兰园花园小区物业继续委托给原告实行统一管理服务。合同约定：委托管理期限为一年。收费标准为：高层1.00元／月／平方米；多层0.60元／月／平方米；商铺、超市、麻将馆、医院、餐饮类1.5元／月／平方米。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为当月1号至10号。合同还约定：业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，原告有权要求业主委员会向业主、物业使用人催缴，逾期不交纳的，从滞纳之日起按每天3%的比例向业主收取滞纳金。物业服务合同约定一年期满后，双方未另行签订《物业管理服务合同》，但原告一直对兰园花园小区进行物业管理，直到2019年10月31日。兰园花园业主委员会与原告达成一致协议，终止原告对兰园花园的服务管理，解除双方物业管理服务关系。期间，被告缴纳物业管理费至2014年12月31日，2015年1月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费，被告一直未缴纳。经原告多次催促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告在毕节市住房为高层（电梯）住房，面积为124.17平方米。原告认为：原告与毕节兰园花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为兰园花园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求为谢! 被告杨德伟书面辩称，答辩请求:1、判决确认2013年7月10日至2019年10月31日露天车位、地下车位收费及广告位出租费用等公共收益归全体业主共同所有。2、判令被答辩人将兰苑花园D栋的电梯、门禁修复,被答辩人没有完全履行物业服务义务，答辩人不应支付物业服务费。3、基本物业服务费计算至2019年5月，滞纳金不应当支持。事实及理由:一、露天车位、地下车位的管理、卫生保洁属于被告收取住宅物业管理费用后应当提供的服务，另行收取露天车位每月80元、地下自购车位卫生费每月30元属于额外收费，其收益应当归全体业主共同所有。《民法典》第二百七十八条规定:下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则:(二)制定和修改管理规约:(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动:(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。答辩人从未接到过参加选举业主委员会的通知，也未委托任何人代为选举业主委员会，更没有参加过业主大会决定“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”，根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业属于全体业主的共同权利，涉及全体业主的切身利益，业主对物业服务范围、服务质量、服务价格根本不知情，业主对《物业管理服务委托合同》的内容毫不知晓，业主委员会无权代表全体业主与被答辩人签订《物业管理服务委托合同》。答辩人从不知晓《物业管理服务委托合同》的内容，也从未与被答辩人签订过《物业管理服务委托合同》，答辩人客观上接受了被答辩人提供的基本物业服务，认可基本物业服务费。根据《人民防空法》第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”之规定，对于兰苑花园而言，根本不存在地下车库，而是防空地下室，属于全体业主共同所有，露天车位、地下车位、公共道路等属于全体业主的公共区域，其管理、卫生保洁属于基本物业服务的范畴，但是被答辩人主张的收取露天车位每月80元、地下自购车位卫生费每月30元答辩人毫不知情，根据《民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”，被答辩人另行收取露天车位每月80元、地下自购车位卫生费每月30元、广告位出租应当归全体业主所有，被答辩人在2019年6月5日发布的《告业主书》中确认的欠业委会880000元也应当归全体业主所有。二、被答辩人应当将兰苑花园电梯楼A栋的货运电梯修复。被答辩人管理兰苑花园小区期间，没有尽到最基本的物业管理服务义务，电梯经常出现故障，上下班高峰时业主苦不堪言，兰苑花园电梯楼A栋的货运电梯一直没有修复，在2019年10月被答辩人撤出时仍未修复。三、被答辩人的基本物业服务费计算至2019年3月，滞纳金不应当支持。被答辩人2018年1月14日与业主委员会签订的《物业服务管理合同》期满后并未续签合同，被答辩人强占物业管理用房，早在2019年3月，业主委员会就要求被答辩人撤出兰苑花园小区，被答辩人一直赖着不走，到2019年6月5日被答辩人发布《告业主书》，以其行为结束提供物业管理服务，基本物业费只能计算至2019年3月。答辩人对滞纳金条款根本不知情，滞纳金是行政强制措施里执行罚的一种方式，是可以督促人们履行义务的，通常是对不按纳税期限缴纳税款的纳税人或者不按期缴纳行政罚款的行政相对人，按滞纳天数加收滞纳税款或行政罚款一定比例的款项，滞纳金是税务机关对逾期缴纳税款的纳税人或者行政机关对行政相对人给予经济制裁的一种措施，被答辩人无权制定滞纳金条款，不应当支持。五、被答辩人从未公布维修基金、公共收益的收支情况，答辩人所欠的物业管理服务费应当从答辩人应当获取的公共收益中先行扣除。 被告杨德伟口头辩称，请求被答辩人将A栋货运电梯修复交给答辩人使用。 本院经审理认定事实如下：2013年7月10日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2014年6月30日止（合同期限届满，甲乙双方无异议时，本合同自动顺延一年），合同还约定其他事项；2015年6月30日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务委托合同》1份，合同约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2016年6月30日止，合同期限届满后，经甲、乙双方协商后，可再续签合同。2018年1月14日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务合同》1份，合同约定：甲方将位于贵州省毕节市，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。服务事项包括：1、房屋共有部位的养护和管理，2、共用设施、设备的养护、运行和管理，3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理，5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理6、公共环境卫生的清洁和垃圾的收集、清运……。管理期限为1年，管理服务费通：高层1.00元／平方米／月，多层0.60元／平方米／月，补充事项：“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改，若无变化，按原合同执行”。服务合同还约定其他事项。从2013年原告入住该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，即一直都是原告对该小区提供物业服务至今。被告杨德伟系“兰苑花园”XX号房屋业主，该房屋建筑面积124.17平方米，其入住后，物业服务费交至2014年12月31日，从2015年1月1日起至2019年10月31日的物业管理服务费7201.86元（1.00元／平方米×124.17×58个月），被告尚未支付。原告在管理过程中对秩序巡逻签到、小区设施、管道、垃圾清扫等提供了相应的服务，履行了主要的管理职责，向被告张贴交纳各年物业服务费的通知，要求被告交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，管理不充分，如电梯、消防、公共通道、门禁、卫生管理存在一定的问题，小区张贴广告等事实存在。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明：2019年11月8日，“兰苑花园”业主委员会形成兰苑业委纪要【2019】3号会议纪要，会议记载：座谈中七星关区房产局梁局长、汤副局长（建议）大家……并摊牌新进公司目前就解决问题的意见。……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，同时要求业主委员会协助新进公司向业主收缴。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证质证，本院予以收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2015年1月1日至2019年10月31日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费。对被告答辩称其有理由不交纳物业管理费的理由不充分，已违反合同的约定，故本院不予以支持。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即7,201.86元×80%=5,761.50元。对被告主张合同到期，答辩人所在的小区没有与被告签订物业服务合同。对该主张，虽然属实，但是从2013年7以来，均是原告在该小区提供物业服务，除了原告外，没有其他任何物业公司对该小区提供物业服务，且虽然原告与该小区业委会未签订物业服务合同，但原告实际已在该小区提供了物业服务，小区业委会对此未提出任何异议，该小区业委会在2018年1月与原告签订物业服务合同，并于2019年11月8日形成兰苑业委纪要【2019】3号会议纪要，会议纪要中“……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，……”能证明被告服务时间应截止2019年10月31号，故对被告主张在此期间不存在支付物业费的意见，本院不予以支持；对被告主张物业费只计算至2019年3月的抗辩，根据双方合同的补充事项：“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改，若无变化，按原合同执行”。说明在原告与小区业委会未对相关事项签订补充或者修改等的情况下，按原合同执行，即在原告与小区业委会对履行合同还未存在异议（修改、补充、解除、终止等），原告还继续对小区进行物业服务的情况下，仍按原合同执行。因此，对被告的该抗辩理由，本院也不予以支持。对被告主张公共收益抵扣物业费的抗辩，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，原告要求被告支付物业服务费7,201.86元的诉讼请求，本院予以支持5,761.50元。对原告违约金（滞纳金）的诉讼请求，因在本案中，原告及被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨德伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2015年1月1日起至2019年10月31日期间（共58个月）的物业管理服务费5,761.50元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已按简易程序减半），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告杨德伟负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二一年五月二十七日 书记员  王 贵