江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2675号上诉人（原审被告）：王延军，男，1976年11月15日出生，汉族，住射阳县。上诉人（原审被告）：马兆琴，女，1976年1月29日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：王志成，江苏建大律师事务所律师。委托诉讼代理人：方悦，江苏建大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李成杨，男，1967年9月16日出生，汉族，住射阳县。被上诉人（原审原告）：耿会华，女，1964年12月24日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珂，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。原审被告：射阳县合德镇运棉村村民委员会，住所地射阳县合德镇运棉村一组。法定代表人：卞金华，该村委会主任。上诉人王延军、马兆琴因与被上诉人李成杨、耿会华，原审被告射阳县合德镇运棉村村民委员会（以下简称运棉村委会）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初6005号民事判决，本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王延军、马兆琴上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回李成某、耿会华的一审诉讼请求。事实和理由：1.关于王延军、马兆琴的集体经济组织成员的资格问题，一审法院仅仅通过王延军、马兆琴的户口没有迁到运棉村就认定不属于本村集体经济组织成员，并认定购房合同无效，缺乏法律依据。2.所谓的拆迁单位补偿的180平米，王延军、马兆琴并没有实际取得，一审法院将其价格定为45万余元并以此作为王延军、马兆琴折价补偿给李成某、耿会华的基本依据缺乏法律依据，王延军、马兆琴何时取得上述房产时间还没有确定。3.拆迁单位拟补偿给王延军、马兆琴的180平米的房产中有部分房产是王延军、马兆琴自行花费购买的，不能全部算成是王延军、马兆琴的拆迁利益。4.李成某、耿会华的行为不仅仅违反了契约精神，还违反了农村的公序良俗，王延军、马兆琴在购房时不仅仅按约定支付了购房款，购买此房的目的也不是冲着拆迁利益，属于无过错方，即使存在拆迁利益，一审法院也未考虑上述因素。李成杨、耿会华辩称，宅基地只可以授予本村集体经济组织内的成员，而组织成员的确认应由本村集体经济组织讨论决定，不能因为王延军、马兆琴在此居住即可认定为是集体经济组织成员。本案中，王延军、马兆琴一直没有获得集体经济组织成员资格，该合同因为违反效力性强制性法律规定而无效，该违法事实一直存在，且李成某、耿会华也自始至终没有获得该宅基地和房到的物权。合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，涉案房屋已经被拆除，因此对宅基地和涉案房屋的拆迁款应该补偿给李成某、耿会华。在李成某、耿会华已向一审法院起诉要求确认房屋买卖合同无效后，王延军、马兆琴仍以自己名义与运棉村委会签订房屋征收补偿安置协议，对其向李成某、耿会华购买的房屋情况及性质应当了解，故房屋买卖合同无效的责任不能归责于一方，双方对此均有过错。运棉村委会二审未提交陈述意见。李成杨、耿会华向一审法院起诉请求：1.依法确认运棉村委会与王延军、马兆琴签订的《盐射高速房屋搬迁协议书》无效；2.判令运棉村委会向李成杨、耿会华支付拆迁费245525元以及提供住房安置指标。一审法院认定的事实：李成杨与耿会华系夫妻关系，王延军、马兆琴亦系夫妻关系。2017年5月7日，李成杨、耿会华（甲方）与王延军（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定，甲方将其所有的位于射阳县境内集体划拨土地上的房屋以69800元的价格出售给乙方。并约定，“如遇政府拆迁征用等相关情况，需甲方提供相关手续，甲方不得推辞，所涉及房屋、宅基地的赔偿，补偿费由乙方所有，与甲方无关”。合同签订后，王延军、马兆琴向李成杨、耿会华支付了购房款，李成杨、耿会华向王延军、马兆琴交付了房屋。根据王延军、马兆琴提供的照片，其买房后将李成杨、耿会华原有旧房拆除（保留前檐墙窗户以下部分）、扩建，并装修、使用。后因建设盐射高速公路，上述房屋需要拆迁。2019年2月18日，李成杨、耿会华向本院提起诉讼，要求确认其与王延军、马兆琴签订的《房屋买卖协议》无效。2019年3月18日，受盐射高速指挥部委托，运棉村作为甲方与王延军作为乙方，就房屋搬迁补偿有关事项签订了《盐射高速房屋搬迁协议书》，田某等5人在见证方处签字。协议约定：搬迁补偿安置方式为住房安置。乙方房屋产权证合法建筑面积为101.04平方米，搬迁补偿价为79157元。未确权面积为71.31平方米，搬迁补偿价为23119元。附属设施及装潢费用为102411元。搬家补偿费为1010元。住房安置18个月，18187元。搬迁住宅房屋80元。附属设施及其他漏项11457元。搬迁奖励为10104元。以上费用总合计为245525元。后上述房屋被拆除用于盐射高速公路建设。2019年6月20日，本院作出（2019）苏0924民初1193号民事判决，认为王延军、马兆琴并非案涉房屋所在集体经济组织成员，无权在该集体经济组织享有宅基地，其与李成杨、耿会华所签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定，判决确认双方于2017年5月7日签订的《房屋买卖协议》无效。一审另查明，王延军、马兆琴选择了户型为180平方米的安置房，其房屋搬迁补偿款中191376元用于充抵安置房购房款，其余54149元被其领取。至本案法庭调查结束前，运棉村其他搬迁户转让180平方米户型安置房的价格为45.6万元左右。一审庭审中，李成杨、耿会华陈述，其在县城阳光海岸小区有住房，卖给王延军、马兆琴的房屋长期没有居住。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中交易房屋已被拆迁，争议焦点是拆迁利益如何分配。案涉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而被认定无效，双方均有过错，但双方当事人之间买卖房屋的意思表示真实。王延军、马兆琴交付了全部购房款，并在买房后将旧房拆除、扩建，并装修、使用。李成杨、耿会华陈述其在县城有住房，卖给王延军、马兆琴的房屋长期没有居住，故其显然系因房屋拆迁增值而主张合同无效。法律既不应当鼓励当事人从违法行为中获利，也不应当鼓励当事人从不诚信行为中获利，对于拆迁利益中的增值部分主要应当归买房人所有。王延军、马兆琴已经获得拆迁补偿款54149元，还将获得一套户型为180平方米的安置房。参照运棉村其他搬迁户转让同样户型安置房的价格为45.6万元左右，王延军、马兆琴实际获得拆迁利益510149元左右。扣除其已经支出的购房款69800元和本应获得的房屋搬迁补偿款245525元，增值部分为194824元（510149元-69800元-245525元）左右。综合考虑本案情况，衡平双方当事人利益，一审法院酌定由王延军、马兆琴向李成杨、耿会华返还60000元为宜。综上，李成杨、耿会华的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决：一、王延军、马兆琴于判决生效后十日内向李成杨、耿会华支付60000元；二、驳回李成杨、耿会华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由李成杨、耿会华负担920元，王延军、马兆琴负担1380元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，李成杨、耿会华2017年5月7日与王延军签订的《房屋买卖协议》，经一审法院审理认定该协议违反了法律强制性规定，并判决确认该《房屋买卖协议》无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案案涉房屋已被拆迁，已无法予以返还，双方应根据各自过错承担相应的责任。本案系因王延军、马兆琴并非案涉房屋所在集体经济组织成员，无权在该集体经济组织享有宅基地，案涉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而被认定无效，对此双方均有过错。但李成杨、耿会华在出售案涉房屋时，该房已长期没有居住，故其出售案涉房屋是其真实意思表示，其在出售案涉房屋后又主动要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，显然系因房屋被拆迁所产生的拆迁利益，其行为明显不诚信，应承担大部分的过错责任。而王延军、马兆琴作为房屋买受人，其购买案涉房屋的目的是居住，且在合同签订后已实际支付了全部房款并实际居住，故其对案涉合同无效应承担小部分的过错责任。一审法院在考虑王延军、马兆琴已经获得拆迁补偿款54149元及180平方米的安置房，认定王延军、马兆琴实际获得拆迁利益510149元左右，在扣除上诉人已经支出的购房款69800元和本应获得的房屋搬迁补偿款245525元后，对增值部分为194824元酌定判决由王延军、马兆琴向李成杨、耿会华返还60000元并无不当。综上，王延军、马兆琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王延军、马兆琴负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年五月二十四日书记员  郁婷婷