江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2662号上诉人（原审被告）：建湖众达汽车贸易有限公司，住所地江苏省建湖县近湖街道镇北村二组。法定代表人：朱咸东，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕旭东，建湖县建湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘永明，男，1998年6月23日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：刘万会（系刘永明父亲），男，1975年4月1日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：曾志琴，江苏唯博律师事务所律师。上诉人建湖众达汽车贸易有限公司（以下简称众达公司）因与被上诉人刘永明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院(2020)苏0925民初4451号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众达公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判众达公司不承担违约金、不赔偿装潢损失。事实与理由：一、刘永明与众达公司之间房屋租赁合同系自然终止，双方在2018年9月11日签订房屋租赁合同，合同期三年，但在履行过程中，双方于2019年9月1日重新签订了一年期的房屋租赁合同，合同到期后，众达公司让出租赁房屋并向刘永明交付了房屋钥匙，系合同自然终止，众达公司不差欠租金，不构成违约。二、关于装潢拆除的问题，在双方的租赁合同中已经注明，众达公司在让出该商铺时可以自行拆除房屋内可移动的装潢部分，但固定装潢不得拆除或者人为损坏，否则按价赔偿，刘永明起诉时已经接收房屋，众达公司是经营汽车销售，其装潢是根据4S店的统一标准进行装修，大厅地面贴瓷砖，办公区用复合地板装修，该复合地板是可移动的，且不破坏原有地面，也不违反合同的约定，众达公司完成隔墙墙体砌筑后，没有粉刷，但在向刘永明交付钥匙时，刘永明也没有提出任何异议。三、一审法院在没有任何依据的情况下认定装潢损失10939元无事实和法律依据。刘永明辩称，一、众达公司存在违约行为，应对被拆除的固定装修物进行赔偿。1.众达公司在合同约定租赁期限未届满即提出解除合同构成违约。根据2008年9月双方签订的租赁协议及附加条件约定租期为三年，即合同到期日应为2021年8月30日。期间，之所以从一开始都是每年签订一份协议，是基于房租一年一交，而并非否定附加协议约定而重新签订的一年期租赁合同，众达公司于2020年8月提出解除租赁合同，显然违约。2.众达公司对固定装潢物进行拆除同样违反合同约定。租赁合同约定，众达公司在让出商铺时可自行拆除房屋内可移动装潢部分，但固定部分的装潢不得拆除或人为破坏，否则按价赔偿。事实上，众达公司在让出租赁商铺时不仅拆除了固定装潢中的地板，还有吊顶、玻璃幕墙，安装在墙面上的插线、面板、开关均被拆除，显然这些被拆除的设施均应属于已形成附合的装饰装修，属于不可移动的固定装修物，众达公司对其恶意拆除损坏应当在承担违约责任的同时，还需对被拆除的物品按价赔偿。二、一审法院判决众达公司赔偿刘永明被拆除物品10939元具有事实和法律依据。对于众达公司拆除的固定装修物，一审法院专门到实地进行勘察，并就实际损失进行了专门测算，才得出10939元的数字，并非如众达公司所称在没有任何依据的情况下认定的损失金额，且一审法院在判决中没有将众达公司拆除固定吊顶的损失进行计算，已是减轻了众达公司的赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘永明向一审法院起诉请求：1.依法判令众达公司向刘永明支付违约金10000元；2.判令众达公司赔偿刘永明恢复被拆除的墙体以及地板、吊顶、门等固定装修物所需的费用20000元；3.诉讼费由众达公司承担。一审法院经审理查明，2019年9月1日，刘永明与众达公司按照上一年度协议内容签订房屋租赁协议一份。协议约定，刘永明将其所有的位于建湖县城明珠路南侧、镇北村部西侧金仕达汽配城壹幢8112、8113、8115、8116号商铺，面积154.46平方米出租给被告用于汽车销售，租期一年，自2019年9月1日至2020年8月30日，租金为7万元。合同第6条约定：租赁期满，众达公司需续租该商铺的，应在租赁期限届满前30日书面通知刘永明，并签订新的租赁协议。如未书面通知，则刘永明视为众达公司放弃续租商铺，众达公司应在租赁期限届满次日将商铺无条件交还刘永明。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘永明按约将商铺交于众达公司经营，众达公司按约向刘永明付清当年房屋租金。合同履行至2020年8月31日，众达公司将物品搬离案涉商铺，并将商铺交还刘永明。众达公司在搬离商铺时，将商铺南侧的强化木地板、玻璃幕墙一并予以拆除。为此酿成纠纷，刘永明于2020年10月16日向一审法院提起该案诉讼。经勘查，众达公司拆除的强化木地板面积为5.7*3.8平方米和4.05*3.8平方米，商铺西侧2.8*9.2平方米的隔墙砌好后未进行粉刷。经测算，上述修复工程（包含被拆除玻璃幕墙）需人民币10939元。一审法院另查明，案涉商铺原是众达公司与案外人盐城永成置业有限公司于2017年9月1日签订的租赁合同而进行承租的。租赁期间，众达公司需要对两商铺之间的隔墙进行拆除，众达公司为此作出承诺：租赁结束即进行恢复并粉刷，否则承担赔偿及违约责任。后案外人将案涉商铺出售给刘永明，原租赁合同继续履行，案外人将众达公司出具的承诺书和原租赁协议一并给付刘永明。2018年9月11日，刘永明、众达公司之间签订房屋租赁协议，其内容也与前一份协议一致。2018年9月11日，刘永明、众达公司双方签订《租赁协议附加条件》一份，其内容为：“1.在租赁期内（租赁期限为叁年），如果甲方（刘永明）出售汽配城1幢8112、8113、8115、8116号商铺，需提前30个工作日内通知乙方（众达公司），并承担乙方当时所投入的装潢费用。2.租赁期为：2018年9月1日至2021年8月30日，租赁期满后，在同等条件下，优先租赁给乙方，房租随行就市。3.租赁期第一年为66000，第二年为70000，第三年为70000，租金于每年9月1日之前付清。4.任何一方违约，违约金为10000”。一审法院认为，刘永明与众达公司签订的房屋租赁协议及其附件，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据刘永明、众达公司双方签订的租赁协议附加条件，以及众达公司出具的承诺书的相关内容，众达公司在三年租期未结束即提出解除合同，以及在2020年度租期届满退还商铺时，未按承诺对隔墙进行粉刷、拆除部分装潢等行为构成违约，因此，刘永明主张众达公司给付10000元违约金，一审法院予以支持。鉴于刘永明、众达公司双方于2020年8月31日对案涉商铺已进行交接，故一审法院确认双方租赁协议于2020年8月31日解除。对刘永明主张众达公司赔偿拆除装潢损失费，一审法院酌情支持10939元。对其中商铺吊顶部分不予支持，因为众达公司拆除的仅是用于汽车销售类的吊顶设施。众达公司辩称朱咸东的签名仅代表个人，不代表众达公司的意见，一审法院不予采信。众达公司辩称刘永明、众达公司双方签订的租赁协议附加条件，因双方签订了2019年的协议，已经没有约束力，不符合本案查明的事实及相关法律规定，一审法院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条的规定，一审法院判决：一、众达公司于判决生效后十日内给付刘永明违约金10000元。二、众达公司于判决生效后十日内赔偿刘永明商铺装潢损失10939元。三、驳回刘永明其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由刘永明负担125元，众达公司负担150元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，刘永明与众达公司签订的案涉房屋租赁协议、租赁协议附加条件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。2018年9月11日双方在签订的租赁协议附加中约定房屋租期为2018年9月1日至2021年8月30日，任何一方违约，违约金为1万元，同日，双方签订2018年9月1日至2019年8月30日的房屋租赁协议，2019年9月1日双方签订2019年9月1日至2020年8月30日的租赁协议，从协议内容看，两份协议仅在租金、租期方面存在差别，刘永明主张双方每年签订租赁协议并非否定租赁协议附加条款效力的主张具有合理性，众达公司主张租赁协议附加在双方签订租赁协议后失效的主张不能成立，众达公司在租赁期限到期前解除租赁协议并拆除已经形成添附的装饰装修部分构成违约，一审法院判决其承担合同约定的违约金1万元并无不当。关于一审法院认定的装饰装修部分损失费，一审法院经现场勘查并经专业人员评估后认定的损失数额具有事实和法律依据。综上所述，众达公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人建湖众达汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年五月二十七日书记员  周亚梅