山东省泰安市岱岳区人民法院    山东省泰安市岱岳区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0911民初3410号 原告：薛宁，男，汉族，1990年9月24日出生，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：于家明，山东盈和盈律师事务所律师。 被告：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市长城路华易青年城。 负责人：陈玉华，经理。 委托诉讼代理人：李利元，系公司员工。 原告薛宁与被告泰安华易置业有限公司（以下简称华易置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原被委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金39116.22元；2、判令被告承担全部诉讼费用；事实和理由：原告与被告于2014年1月1日签订《商品房预售合同》，合同约定被告将坐落于泰安市××路××东华易青年城Ｍ楼2层205室以房款总价为455943元出卖给了原告，交房时间为2015年8月31日，交房365天后办理商品房所有权登记手续，但是被告截止到2019年1月9日才通知原告办理不动产登记手续，原告根据与被告签订的商品房预售合同条款认为，被告逾期办理不动产登记证的时间已经违反双方的合同约定，违约期限达858天，依法应当向原告支付违约金。现因原告与被告就违约金事宜未达成协议，为此形成诉讼。故原告请求法院依法判如所诉。 华易置业公司辩称，1、房产交付使用后，答辩人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，答辩人无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，答辩人不存在任何过错。答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因答辩人原因未办理产权登记，但本案非因答辩人原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，答辩人无赔偿的义务。2、双方签订的商品房预售合同第十九条约定，交房使用365日后办理所有权转移登记，而并非365天内，该约定具体明确，是双方真实意思表示，不违反法律规定，理应被双方共同遵守，且至今仍在双方约定的办证期限内，答辩人不存在违反该条约定的行为，被答辩人起诉无事实依据。3、答辩人一直在积极为被答辩人办理相应的产权登记手续，2020年1月7日已具备办理不动产证条件，在此之前因客观原因导致未取得产权登记，并非因答辩人原因造成，答辩人不存在任何过错，不存在违约行为，且双方在合同中明确约定办证时间为交房365日后，该约定合法有效，答辩人不应承担违约责任。4、如果被答辩人认为答辩人存在违约，依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超出两年的诉讼时效，其主张不应支持。因此，本案被答辩人如果主张违约责任其最迟应于2017年8月31日之前主张权利，本案被答辩人现在才向法院提起诉讼，已经超出了法律规定的两年的诉讼时效，其主张不应支持。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：被告以出让方式取得位于泰安市××路××东华易青年城Ｍ楼地块土地使用权，用以建设商品房，定名为华易青年城，并取得预售许可。2014年1月1日，原告作为买受人与出卖人被告签订编号为ＹＳ0067926号《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的泰安市××路××东华易青年城Ｍ楼2层205室房屋，预测建筑面积105.25平方米，房屋总价款为455943元。合同第十条交付期限及交付条件部分约定：（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条交接手续部分约定：（三）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十五日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人应于房屋交付前，以书面（包括信函、报纸、传真、电话、短信）或双方认可的其他形式发交房通知予买受人……第十九条产权登记部分约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日后，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式为商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。2016年4月20日，被告向原告出具购房款机打发票。对案涉房产交付时间，原告主张为合同约定的2015年8月31日，被告主张为原告缴纳有线电视、天然气等开户费用的2016年1月8日。华易青年城Ｍ楼于2020年1月7日取得不动产登记证书。2020年1月8日，被告在案涉小区相应公告栏张贴通知，通知Ｍ楼业主尽快办理所购买房屋产权的不动产权证。2020年3月8日，案涉房产办理不动产转移登记并获颁不动产权证书。以上事实有原、被告的陈述、《商品房预售合同》、购房发票、不动产权证、民事起诉状、民事裁定书等在案证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行。对案涉房产交房时间，原、被告主张不一，在双方均未提交交房通知等证据予以证实的情况下，交房时间应确定为合同约定的2015年8月31日。结合双方合同约定的交房时间，被告应于2016年8月31日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记，但被告于2020年1月7日方取得案涉房产所在的华易青年城M楼的不动产权登记证书，方具备办理案涉房产不动产转移登记的条件，构成违约，原告要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。被告虽主张因旧小区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，但被告并未提供相应证据予以证实，故对被告该抗辩主张，本院不予采信。 关于违约金的计算标准及起止期间，双方合同约定的违约金的计算标准为全部已付款万分之零点五/日，未超出法律规定，本院予以确认。违约期间的起算时间应为案涉商品房交付使用之日起365日届满的次日即2016年8月31日，截止时间应确定为被告张贴案涉M楼购房业主办理产权证通知之日即2020年1月8日。因案涉合同约定被告应承担的违约金数额按日计算，属继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，原告主张权利的时间为起诉之日2021年5月12日，原告主张的2018年5月12日至2020年1月8日（607天）的违约金未超出诉讼时效，本院依法予以支持；2018年5月11日前的违约金请求已经超出诉讼时效，该部分违约金本院不予支持。故被告应支付原告逾期办证违约金为全部已付款455943元×未超出诉讼时效的违约天数607天×0.005%=13837.87元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、被告泰安华易置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛宁逾期办理不动产转移登记违约金13837.87元； 二、驳回原告薛宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计389元，由原告薛宁负担252元，被告泰安华易置业有限公司负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员 李建勇 二〇二一年五月二十七日 法官助理 朱 洁 法官助理 刘慧君 书 记 员 张 倩