河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀02执复14号 复议申请人：杨建海，男，1974年12月9日出生，汉族，现住河北省唐山市路北区。 复议申请人：牛英茹，女，1976年8月23日出生，汉族，现住河北省唐山市路北区。 被执行人：项国员，男，1955年10月28日出生，汉族，现住河北省唐山市路北区。 复议申请人杨建海、牛英茹不服河北省乐亭县人民法院(2021)冀0225执异6号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年4月29日举行了听证，复议申请人杨建海、牛英茹参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 河北省乐亭县人民法院查明，项国员等组织、领导、参加黑社会性质组织罪一案，2020年11月18日，河北省唐山市中级人民法院依据已经发生法律效力的乐亭县人民法院（2020）冀0225刑初48号刑事判决书、（2020）冀025刑初48号之三刑事裁定书、唐山市中级人民法院（2020）冀02刑终272号刑事裁定书作出（2020）冀02币执14426号之三十三执行裁定：查封被执行人项国员名下位于唐山市路北区世纪华庭世纪图2305唐山房权证路北（里）字第××房产。查封期限为三年。2020年12月16日，河北省康山市由级人民法院作出（2020）冀02执14426号之三拍卖通知书，拍卖标的：唐山市路北区世纪华庭世纪阎2305号，唐山房权证路北（里）字第××。拍卖标的权属所有人：项国员。2021年1月29日，河北省唐山市中级人民法院发出《关于唐山市路北区产的拍卖公告》。现案外人杨建海、牛英茹对河北省唐山市中级人民法院（2020）冀02执14426号之三拍卖通知书和《关于唐山市路北区产的拍卖公告》不服，提出书面执行异议，请求撤销河北省唐山市中级人民法院（2020）冀02执14426号之三拍卖通知书以及《关于唐山市路北区产的拍卖公告》依法确认该套房产属于异议人共同所有。案外人杨建海、牛英茹向本院提交了2017年3月16日签订的出卖人为项国员买受人为杨建海、牛英茹的房屋买卖合同，项国员收款的收条和部分物业费票据。房屋买卖合同约定：该房屋位于唐山市路北区，房屋结构为钢筋混凝土结构，户型为跃层，单元号为“世纪阁”，房号是2305跃2405层唐山房权证路北（里）字第××，建筑面积约260平方米。双方商定该房产的成交价格为人民币1600000元整，大写壹佰陆拾万元整，付款方式为现金。 河北省乐亭县人民法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依民法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。唐山市路北区世纪华庭世纪降2305号房产登记在项国员名下，虽案外人杨建海、牛英茹与项国员签订了房屋买卖合同，但并未办理过户手续。河北省唐山市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2020）冀0225刑初48号刑事判决书、（2020）冀0225刑初48号之三刑事裁定书、（2020）冀02刑终272号刑事裁定书作出（2020）冀02执14426号之三拍卖通知书以及发出《关于唐山市路北区产的拍卖公告》符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人杨建海、牛英茹的异议请求。 复议申请人杨建海、牛英茹向本院申请复议称，请求撤销河北省乐亭县人民法院（2021）冀0225执异6号裁定，确认该套房产属于复议申请人所有。事实和理由：复议申请人杨建海、牛英茹认为,法院拍卖的唐山市路北区产,已经于2017年3月16日转让予复议申请人杨建海、牛英茹,其后二人亦陆续付清房产价款,并于2018年8月实际入住诉争房产;因项国员身体患病外地治疗加之其于2019年5月起一直被司法机关关押,复议申请人一直无法办理房产过户手续。在乐亭县人民法院审理本案执行异议期间,复议申请人杨建海、牛英茹向法院提交了其二人和项国员签订的《房屋买卖合同》、收款收条、物业费单据、水电费单据、2020年疫情期间诉争房产的小区出入证等证据,以证明在人民法院查封之前已合法占有该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者按照合同丝定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因末办理过户登记。该房产依法应属于复议申请人合法共有。 另,根据上述司法解释第八条第一款的规定,案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的,人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百一十五条规定进行审查。 复议审查期间，复议申请人向本院提交了四组证据证明其主张。第一组，房屋买卖合同一份；第二组，2018年至2021年交纳物业费、水电费明细及收据、出门证及居住证明；第三组，项国员出具的收条四张；第四组，项国员的住院资料、拘留通知书。 本院对乐亭县人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条的规定，执行过程中，案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。案外人杨建海、牛英茹认为位于唐山市路北区产为其所有，主张对该房产享有足以排除强制执行的权益，故本案应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 本案的争议焦点为案外人对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益，案外人的主张应当同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者按照合同丝定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因末办理过户登记。 本案中，复议申请人杨建海、牛英茹主张全部购房款160万元均为现金交付，并向本院提交项国员出具的购房款收款收条，但无法提交银行流水、取款凭证等证据加以证明。大额购房款采取现金方式交易并不符合一般交易习惯，复议申请人亦无其他证据予以证明，故对于复议申请人主张的已支付全部购房款的主张，本院不予认可。 另，关于未办理过户登记的原因，复议申请人主张系因：一、房产交易契税太高，己方资金紧张；二、交完最后一笔房款后被执行人项国员外出到北京和巴马治病，回唐山后就被逮捕了，没有时间办理过户。复议申请人提交的房屋买卖合同中第二项第3条的约定“本协议自履行完毕，双方到唐山市房产交易中心办理过户手续”，项国员为复议申请人出具的最后一张收条为2018年11月6日，项国员被采取刑事拘留措施的时间为2019年5月21日，执行机构对案涉房产的查封时间为2020年11月18日。按照买卖合同的约定，自交纳最后一笔房款之时至房屋被执行机构查封之时存在较长期间，期间项国员虽被采取强制措施，但自交纳最后一笔房款之时至项国员被采取强制措施之时亦存在足以办理过户登记的期间。故案涉房产不是非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，复议申请人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下： 驳回杨建海、牛英茹的复议申请，维持河北省乐亭县人民法院(2021)冀0225执异6号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李振岭 审 判 员 樊绫钰 审 判 员 周 欣 二〇二一年五月七日 法官助理 闫大力 书 记 员 任颖超