甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0111民初566号原告：白玉兰，女，1964年3月22日出生，回族，住甘肃省兰州市红古区。原告：马二里，男，1984年8月15日出生，回族，住甘肃省兰州市红古区。被告：吴天喜，男，1963年1月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。委托诉讼代理人：丁得锋，系甘肃丁得锋律师事务所律师。第三人：马俊（曾用名马一卜拉），男，1962年11月1日出生，回族，住甘肃省兰州市红古区。原告白玉兰、马二里与被告吴天喜、第三人马俊（曾用名马一卜拉）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白玉兰、马二里与被告吴天喜及其委托诉讼代理人丁得锋、第三人马俊（曾用名马一卜拉）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白玉兰、马二里向本院提出诉讼请求：1、请人民法院依法确认被告与第三人之间的《转让合同》无效；2、被告向二原告返还位于兰州市红古区××号的宅院；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告白玉兰系第三人马俊（曾用名马一卜拉）妻子，原告马二里系第三人马俊（曾用名马一卜拉）之子。2017年9月27日，被告吴天喜与第三人马俊（曾用名马一卜拉）签订了《转让合同》一份，约定第三人马俊（曾用名马一卜拉）将其位于兰州市红古区××号的宅院转让给被告。该合同的签订，第三人马俊（曾用名马一卜拉）未告知二原告，也未征得二原告的同意。2020年底，二原告知晓此事后，家中便矛盾重重。二原告认为被告与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间签订的《转让合同》不具备合法性，系无效合同，理由如下：第一，《土地管理法》中规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”根据上述规定，被告与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间的《转让合同》违背了法律的强制性规定。第二，农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，有一定程度上的福利性质，非本集体经济组织成员无权取得。被告不是本集体经济组织成员，不具有上述宅院受让主体资格。第三，根据《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》的相关规定可知，宅基地使用权的确权原则是“登记到户”，其权利主体是以家庭成员构成的家庭共有关系。第三人马俊（曾用名马一卜拉）与被告签订合同时未与二原告商议，而上述宅院系家庭共同财产，第三人马俊（曾用名马一卜拉）无权擅自处分，其行为有损于二原告的合法权益。综上所述，被告与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间的《转让合同》不符合法律规定，应自始无效。为此，二原告依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，望依法判决。被告吴天喜辩称，我与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间签订的《转让合同》合法有效。首先，《中华人民共和国民法典》第153条规定，“违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。第154条规定，“行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效”。原、被告签订的《转让合同》不属于上述情形。其次，《中华人民共和国民法典》第215条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当时另有约定外自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”《中华人民共和国民法典》第311条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；(二)以合理的价格转让。”故我已经善意取得了涉案宅院的所有权。《最高人民法院关于适用婚姻编的解释》第28条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的人民法院不予支持。”我与第三人马俊（曾用名马一卜拉）签订《转让合同》经过充分协商，均系双方真实意思表示。第三人马俊（曾用名马一卜拉）是涉案房屋的土地使用权人，我与其签订合同时有充分的理由相信其对该宅院有完全的处分权，并且在购置该宅院时我已经支付了合理对价56000元，故我已经善意取得了该房屋的所有权。最后，二原告诉称涉案房屋为农村宅基地，而二原告的户口性质早已经过矿区征地改变为城镇户口，其所在的村委会也已变更为社区。因此，不存在所谓的城镇居民禁止在农村购置宅基地的说法，故恳请依法驳回二原告的诉讼请求。第三人马俊（曾用名马一卜拉）辩称，这是我父亲给我儿子的宅院，当时因为儿子年龄小，所以写在了我的名下，现在儿子长大了，不同意我当时出售该宅院。我没什么文化，啥都不懂，当年就与被告吴天喜签订了《转让合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2017年9月27日，被告吴天喜与第三人马俊（曾用名马一卜拉）签订了《转让合同》一份，约定第三人马俊（曾用名马一卜拉）将其位于兰州市红古区××号的宅院转让给被告，价款56000元。另查明，涉案宅院土地性质从签订《转让合同》始，至今一直属于宅基地，未发生变更。再查明，被告吴天喜，户籍地甘肃省兰州市红古区××街××号之618，户口类别为非农。本院认为，本案的争议焦点在于被告吴天喜与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间签订的《转让合同》是否有效。具体是指，涉案《转让合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定，因而导致其无效。首先，法律具有规范的作用。根据法律规范对人们行为规定或限定的范围或者程度不同，其可分为强制性规范和任意性规范。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。前文所述实际上对具体强制性规定的性质判断问题。其次，《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。该条是民法典关于宅基地使用权的法律准用，属于强制性规定、准用性规定（本法没有规定具体行为模式，可以援引或者参照其他法律的相关内容）。（一）、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。该条表明宅基地使用权的合法主体只能是农村村民，亦属强制性规定。（二）、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二项规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条、国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知第十三条均规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地。前述均属国家政策关于宅基地管理方面的强制性规定。而本案被告吴天喜为非农户口。最后，宅基地使用权本身具有一定的社会福利性质和社会保障功能，虽然法律允许其转让，但基于“房地一体主义原则”产生的法律效果、以及出于对农村集体土地的保护，法律和相关国家政策对其受让主体又作出了合理限制。综上，被告吴天喜与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间签订的《转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，故而无效。此外，善意取得的发生以无权处分为前提。本案中，第三人马俊（曾用名马一卜拉）是涉案宅院的合法使用权人，虽然《转让合同》无效，但其仍属有权处分。故本院对被告吴天喜辩称以支付合理对价并善意取得涉案宅院的辩称不予采纳。特别提示：本案中，第三人马俊（曾用名马一卜拉）将涉案宅院转让给被告吴天喜（非农），且合同已经实际履行完毕。现该《转让合同》被认定无效，各当事人应当相互返还涉案宅院和转让价款。（一）、涉案宅院的返还。本案中，二原告认为被告吴天喜与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间签订的《转让合同》损害了其合法权益，因而主张合同无效，但其二人并非《转让合同》的合同当事人，亦非涉案宅基地使用权上登记的权利人，故二原告不是涉案宅院返还的适格受领人。（二）、转让价款的返还。同上，基于合同的相对性，第三人马俊（曾用名马一卜拉）才是返还价款的当然义务人。在此之前，本院须全面考虑因合同无效对双方当事人造成的利益影响以及各方过错责任大小的分担，如出卖人是否因土地升值、或即将因拆迁、补偿获利？又如买受人是否因涉案宅院的现值和原转让价款之间的差异造成损失？再如买受人有无翻建、扩建或其他导致涉案宅院价值添附的行为等？因被告吴天喜未当庭明确提出相关主张，本院对该部分暂不处理，双方当事人可自行案外协商解决或另案起诉。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百六十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定判决如下：一、被告吴天喜与第三人马俊（曾用名马一卜拉）之间签订的《转让合同》无效；二、驳回原告白玉兰、马二里的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告吴天喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 杨小梅二〇二一年五月三十一日法官助理 陈金亮书 记 员 陈旭斌