江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初6696号原告：盐城乐购摩尔商贸有限公司，住所地在江苏省射阳县合德镇双山南路幸福华城GH区。法定代表人：朱建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛志慧，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被告：戴亚，男，1974年12月24日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。原告盐城乐购摩尔商贸有限公司（以下至判决主文前称“乐购摩尔公司”）与被告戴亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日受理后，依法适用简易程序,于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告乐购摩尔公司的委托诉讼代理人薛志慧、被告戴亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐购摩尔公司向本院提出诉讼请求:1.要求解除双方之间的合同；2.要求被告支付租金及水电费等费用计55239.6元（截止2021年2月3日）及承担日千分之三的违约金并没收被告缴纳的保证金5000元；3.要求被告承担截止2021年2月4日至实际交房之日止按80143元/年租金的标准承担逾期占用费；4.要求被告在判决后十日内将案涉房屋，不得人为损坏，交还于原告；5.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由:2018年11月28日，原被告双方签订了乐购广场租赁合同一份，协议约定原告将位于射阳县幸福华城乐购摩尔广场壹层编号122铺位租赁给被告经营使用，租赁时间为2018年11月30日-2023年11月29日，合同签订后，原告依约积极履行义务而被告不能按期缴纳租金等相关费用，经原告多次催要后被告仍不支付租金，并长期占有商铺，故原告诉至法院。戴亚辩称，租金我同意给，我不同意解除合同。我按照合同给租金，但是我要求恢复消费通道，因为之前我店旁边是一条消费通道，是超市的出入口，我店也是有门通往超市的，但是现在全被封起来了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定案件事实如下：2018年11月28日，乐购摩尔公司（甲方）与戴亚（乙方）签订《乐购摩尔购物广场租赁合同》，约定：一、租赁场地、期限、租金标准及结算方式。（一）租赁场地：甲方同意将坐落于盐城市射阳县幸福华城乐购摩尔购物广场壹层编号122位，套内建筑面积为80平方米出租给乙方作经营使用。（二）租赁期限：1.租赁期限为伍年，自2018年11月30日至2023年11月29日止。3.租金递增为租赁起始日起第叁年开始按前壹年租金基础递增7%。（三）租赁费用缴交及计算方式：1.第一年租金2018年11月30日至2019年11月29日，每年应缴租赁费用为70000元。2.第二年租金2019年11月30日至2020年11月29日，每年应缴租赁费用为67338元（包含免租期45天物业管理费）。3.第三年租金2020年11月30日至2021年11月29日，每年应缴租赁费用为80143元……7.租赁费用采用预付形式（按年缴纳），合同签订2日内支付12个月租金，即70000元。8.以后每次应缴租赁费用乙方应于上次缴纳时间届满15日前缴纳。若乙方逾期缴交租赁费用，甲方有权按每日3‰向乙方收取滞纳金，直至各项费用实际付清为止。9.若乙方逾期交缴租金超过3天，则甲方应书面通知乙方在7日内缴纳拖欠费用，逾期甲方有单方解除合同的权利，收回租赁房屋，没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。二、合同保证金和商场服务管理方面的约定：1.乙方在签署本租赁合同的当日须缴纳费用合计：5000元，作为合同保证金。以上合同保证金不能用以冲抵租赁费用。2.物业费为15元/月/平米，在缴纳租金时一并交付，免租期间不免物业费；每月的物业费是1200元。三、装修工程：乙方自行装修后的租赁房屋及其原有的附属设施，乙方在租赁期间享有使用权，合同终止后，租赁单位及全部甲方所属的附属设施、乙方的装修（包括不能移动的装饰物）应无偿移交给甲方，不得人为损坏。如有损坏作价赔偿。四、双方权利义务：（二）乙方权利义务：按时交纳租金、物业管理费、水某、电费、燃气费、公共水电分摊费及其他费用。五、违约行为及责任：1.双方确认，本合同因乙方违约而被解除的，则甲方有权没收本合同项下之合同保证金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息双倍返还本合同项下的合同保证金。3.乙方违约行为及责任：（4）未经甲方同意拖欠租金、物业管理费及相关费用5日或以上的。4.乙方有上列情形之一的属严重违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁房屋及没收合同保证金；另造成甲方其他损失的，乙方须承担赔偿责任和法律责任。六、租赁物的交还和交还期限：2.在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理）且甲方有权对乙方应合同约定中存在的违约部分及因前期罚款未能交纳部分享有对乙方预交的保证金予以扣除，并对该留置财产享有留置权。乙方予以认可。八、通知：3.乙方确认，租赁期间，该房屋也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。九、其它约定事项：2.在合同履行的过程中出现争议，双方应协商解决。经协商不能达成一致意见的，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。4.本合同壹式两份，双方各执一份为凭。自双方代表签字盖章后立即生效。乐购摩尔公司在甲方处盖章，戴亚在乙方处签字。另查，戴亚已交纳2018年11月30日至2019年11月29日的租金、2019年11月30日至2020年11月29日半年的租金33669元以及保证金5000元，截止2021年2月3日，戴亚差欠水电费7298.6元。2020年10月13日，乐购摩尔公司向戴亚发出催要租金通知函。审理中，乐购摩尔公司向本院申请财产保全，本院作出（2020）苏0924民初6696号裁定：对戴亚名下银行存款、微信、支付宝账户34000元予以冻结，冻结期限为一年。本院认为,乐购摩尔公司与戴亚于2018年11月28日签订的《乐购摩尔购物广场租赁合同》，系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律保护。戴亚未能依约向乐购摩尔公司足额按时缴纳租金，在乐购摩尔公司催要后仍不履行，其行为已构成违约，乐购摩尔公司要求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于欠付的租金、水电费及违约金、保证金问题。戴亚未足额向乐购摩尔公司缴纳2019年11月30日至2021年2月3日期间的租金及水电费合计55239.6元[2019年11月30日至2020年11月29日半年租金33669元；2020年11月30日至2021年2月3日租金14272元（80143元/年÷365天×65天）；截止到2021年2月3日的水电费7298.6元]，戴亚应当支付。关于违约金问题，双方在合同中约定了若乙方（戴亚）逾期缴交租赁费用，需承担违约金为日千分之三，戴亚逾期未缴纳租金，其行为已构成违约，但乐购摩尔公司主张的违约金计算标准过高，本院酌情调整为从2021年2月4日起至实际给付租金之日止，以47941元（未缴纳的租金）基数，按照月利率1%计算违约金。关于保证金，虽按照合同约定乐购公司有权没收保证金，但是乐购公司已向本院提起了违约金的请求，故没收保证金的请求不予支持，其已交纳的保证金可以抵扣欠付乐购公司的水电费。关于房屋交还及占用费问题。在合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。乐购摩尔公司要求戴亚将案涉房屋予以返还，及主张戴亚从2021年2月4日起至实际返还房屋之日止，按80143元/年租金的标准支付逾期占用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于戴亚要求原告赔偿因为建筑物堵塞造成的经营损失、装潢损失以及添置的奶茶设备等损失，其未提起反诉，故本院在本案中不予处理，如系客观事实，其可另行主张。综上，对于乐购摩尔公司诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告盐城乐购摩尔商贸有限公司与被告戴亚于2018年11月28日签订的《乐购摩尔购物广场租赁合同》；二、被告戴亚于本判决生效之日起十日内向原告盐城乐购摩尔商贸有限公司交还位于射阳县幸福华城乐购摩尔购物广场壹层编号122位的房屋；三、被告戴亚于本判决生效之日起十日内向原告盐城乐购摩尔商贸有限公司支付截止到2021年2月3日欠付的租金、水电费合计50239.6元及2021年2月4日起至实际交还房屋之日止，按年租金80143元/年标准支付逾期占用费；并自2021年2月4日起至实际给付租金之日止，以47941元为基数，按照月利率1%支付违约金；四、驳回原告盐城乐购摩尔商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5768元,减半收取2884元，由原告盐城乐购摩尔商贸有限公司负担75元，被告戴亚负担2809元；保全费390元，由被告戴亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  顾亮亮二〇二一年五月十二日书记员  费东玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。