吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0184民初801号原告：丛丽华，女，1967年11月9日出生，满族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：王长杰，系吉林天利人律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晗，系吉林天利人律师事务所律师。被告：辽源市旭恒典当有限公司，住所地吉林省辽源市。法定代表人：黄贤林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜金梅，系吉林理悦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孔令轩，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告：公主岭市万鑫房地产开发有限公司，住所地公主岭市河南街克俭委。法定代表人：王中华，系公司总经理。委托诉讼代理人：白文泽，男，1952年2月23日出生，汉族，住吉林省四平市铁**，系该公司职员。原告丛丽华与被告辽源市旭恒典当有限公司（以下简称旭恒公司）、公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告丛丽华及委托诉讼代理人王长杰、闫晗，被告旭恒公司委托诉讼代理人姜金梅、孔令轩以及被告万兴公司委托诉讼代理人白文泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丛丽华向本院提出诉讼请求：1.依法确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的长房权证太平山镇字XXXX号，房号6502，面积59.84平方米的房屋归原告所有（价值人民币95744.00元）；2.依法停止执行（2020）吉0184执恢28号执行裁定书确定的执行标的；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年6月28日，原告的丈夫赵国新与长岭县太平山镇“温馨家园”的实际开发人佟某签订了《塑钢窗制作安装合同书》，约定：“温馨家园”小区的塑钢窗1630平方米，包给原告的丈夫赵国新。2014年11月1日，双方结账时，佟某共欠原告丈夫赵国新塑钢窗尾款人民币185104元。经双方协商，佟某用自己以第二被告万鑫公司名义开发的“温馨家园”6门501室、502室（长房权证太平山镇字XXXX号，房号6502，面积59.84平方米）抵顶塑钢窗工程尾款。2014年11月1日《工程款抵账协议书》签订的当天，原告就接收了501室、502室，之后进行了装修，后一直由原告将该房出租给他人使用至今。2020年11月26日，公主岭市人民法院在原告所有的502室的房屋门上张贴了《腾出房屋通知》后，原告和其他房屋实际所有人才知道自己所拥有的房屋已经被第二被告在所有权人不知情的情况下，典当抵押给了第一被告旭恒公司。原告认为，原告是从实际房屋所有人佟某手中合法用工程款抵账取得并实际入住，第二被告在原告不知情的情况下，私自将原告所有的房屋典当给第一被告的行为违法无效。公主岭市人民法院在执行过程中不经过现场踏查、了解，在原告不知情的情况下将原告所有的房屋裁定给第一被告的行为，存在重大执行瑕疵，该执行行为无效。基于以上事实，原告特向人民法院提出诉讼，请人民法院依法支持原告的诉请，依法维护原告的合法权益。丛丽华在庭审时补充称，我曾找佟某要办过户，佟某就告诉我让我等。案涉合同是佟某与我丈夫赵国新签的，我与赵国新是夫妻关系。对被告旭恒公司是否实现真正他项权利有异议，请法院核实。旭恒公司提供的他项权利证，因是在村镇建设管理总站办理，该总站是否有办理他项证的权利，请被告提供证据佐证，或人民法院查证。另外，典当合同签订于2016年3月9日，地点是长春市南关区，办理他项权利是在长岭县，也是2016年3月9日，物理实现不可能。对万鑫公司是否有权将案涉房屋典当存在异议。首先，对涉案长岭县村镇建设管理总站在2016年3月是否具备不动产登记的行政权利及本案房屋在该站办理抵押贷款登记效力有异议，有待法院进一步查明。其次，依照民法典807条及最高院关于审理建设施工合同纠纷案件适用解释（一）第36条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权。同时依据执行异议复议规定28、29条，消费者购房人的权利优先于抵押权，原告合法权益应予保护，请求法院判令涉标的物的所有权归原告所有，要求停止执行。旭恒公司辩称：1.不动产物权变动一般以登记为生效要件，案涉房屋并未登记于丛丽华名下，丛丽华对案涉房屋不享有所有权，请求案涉房屋归其所有违背了物权法定及物权公示原则，有损旭恒公司的合法权益，不应得到支持；2.佟某通过“挂靠”、“借用资质”等手段建造案涉房屋不满足合法建造取得的条件，即便与万鑫公司达成的“协商”真实有效，亦不能因事实行为而当然取得。丛丽华从佟某处购买房屋，佟某并非房屋所有权人丛丽华并不能当然取得物权。对丛丽华与万鑫公司签订的《商品房认购书》真实性、合法性有异议，但仅为商品认购书，并非买卖合同且没有缴款凭证，并不能证明房屋所有权归丛丽华；3.佟某与丛丽华的以物抵债协议说明丛丽华与佟某之间仅为债权关系，且上述关系是否与万鑫公司有关无法证明，且以物抵债属于金钱之债的履行方法，不能对抗旭恒典当的执行。丛丽华在购房时或取得房屋相应权利时均应查看房屋权属登记及权利负担情况，这是购房人的注意义务。《商品房认购书》与物抵债协议同为2014年签署，但在保存年限相同情况下，物抵债协议新于《商品房认购书》；4.案涉房屋并非丛丽华用于居住的唯一住房，且其并非消费购房，且其主张优先受偿权超过法定时效（建工解释41条），无论其成立何种权利，均不能对抗申请执行人执行；5.案涉房产长期未变更登记系由丛丽华自身原因导致，其本身存在过错，应当自行承担相应法律后果；综上，丛丽华对于执行异议之诉应承担举证责任，丛丽华所提交的证据不足以排除强制执行，应当承担不利后果。万鑫公司辩称，2012年，佟某与万鑫公司协商挂靠万鑫公司资质，佟某是温馨家园的实际出资人和建设者。温馨家园小区开发建设完成后，也由佟某出售，万鑫公司并未参与楼房出售事项。2012年后，佟某未经万鑫公司许可私刻万鑫公司公章，万鑫公司董事长王中华多次电告佟某将公章销毁，而佟某并沒有销毁，继续使用。佟某不经万鑫公司批准，冒充万鑫公司名义签订的合同均属无效合同，其自作主张签定的各项合同均由佟某自行负责。对丛丽华与万鑫公司签订的《商品房认购书》真实性有异议，但仅为商品认购书，并非买卖合同且没有缴款凭证，并不能证明房屋所有权归丛丽华；佟某与丛丽华的以物抵债协议说明丛丽华与佟某之间仅为债权关系，且上述关系是否与万鑫公司有关无法证明，《商品房认购书》与物抵债协议同为2014年签署，但在保存年限相同情况下，物抵债协议新于《商品房认购书》。本院经审理查明如下事实：包括丛丽华诉请的案涉房屋在内的吉林省长岭县太平山镇太平山温馨家园（小区）系案外人佟某实际出资并借用被告万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，并于2012年10月29日取得了以万鑫公司作为房地产开发单位的商品房销预售许可证。温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权均登记在万鑫公司名下。2014年11月1日，案外人佟某与丛丽华的丈夫赵国新签订《工程款顶账结算协议书》，载有，佟某于2012年6月18日将太平山温馨家园小区塑钢窗1630平方米包给赵国新制作安装，总价285104元。佟某在开工时支付赵国新10万元后，因无力支付塑钢窗尾款185104元，双方于2014年11月1日协商将太平山温馨家园6门501室、502室抵账给赵国新夫妻共计185104元。佟某与赵国新在协议书上签字确认。同日，佟某以公主岭市万鑫房地产开发公司名义与丛丽华签订《商品房认购书》，将上述太平山温馨家园6门502室房屋（建筑面积59.84平方米）作价95744元售予丛丽华。2019年，旭恒公司作为申请执行人依据已发生法律效力的吉林省长春市信维公证处(2016)吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书向本院申请执行,要求被执行人万鑫公司分别给付372000元、436000元、348000元、364000元借款本息。就旭恒公司的执行申请，本院作出（2020）吉0184执恢28号执行裁定书,裁定将申请29套住宅以物抵债给申请执行人旭恒公司，抵偿执行款1347187.80元。丛丽华就其诉请的案涉房屋（长房权证太平山镇字XXXX号，房号6502，面积59.84平方米）向本院提出执行异议，请求停止（2020）吉0184执恢28号执行裁定书的执行标的并确认案涉房屋归其所有。2021年2月23日，本院作出（2021）吉0184执异14号执行裁定书，驳回了丛丽华的异议请求。丛丽华不服该执行裁定书，提起本案的案外人执行异议之诉。本院认为，在金钱债权执行中，以物抵债受让人主张排除执行的，应当满足下列条件：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，包括案涉房屋在内的温馨家园（小区）系佟某实际出资，佟某借用万鑫公司资质以万鑫公司名义开发建设，并将温馨家园的建设用地使用权、不动产所有权登记在万鑫公司名下，故佟某以万鑫公司名义对外从事民事活动，不得对抗善意第三人。结合丛丽华提供的其与佟某签订的《工程款顶账结算协议书》、与佟某以万鑫公司名义签订的《商品房认购书》等证据，可以认定丛丽华与案外人佟某存在工程欠款关系。位于太平山温馨家园6门**房屋（建筑面积59.84平方米）在人民法院查封之前，佟某与丛丽华已经签订了合法有效的书面合同，抵债价款在工程欠款债权范围内，佟某按照以物抵债的协议已经将上述房屋交付给原告丛丽华占有使用，未有证据证明因该房屋因受让人丛丽华自身原因未能办理过户登记，故原告丛丽华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于丛丽华请求本院判令不得执行太平山温馨家园6门502室房屋（建筑面积59.84平方米）的诉讼请求，本院予以支持。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽丛丽华与万鑫公司已签订《商品房认购书》，但该协议只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。对于丛丽华要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，丛丽华就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，丛丽华提出的不得执行案涉房屋的诉请，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止执行吉林省公主岭市人民法院（2020）吉0184执恢28号执行裁定的执行标的，位，位于吉林省长岭县太平山镇温馨家园小区6门**房屋（长房权证太平山镇字**，房号6502积59.84平方米）；二、驳回原告丛丽华的其他诉讼请求。案件受理费2193元，由被告辽源市旭恒典当有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长  佟晓东审判员  卜祥瑞审判员  刘春艳二〇二一年五月二十六日书记员  高振熙