湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终649号 上诉人（原审被告）：杨周群。 上诉人（原审被告）：宁伟平。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：许文婷，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘亚谊。 被上诉人（原审原告）：刘水。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭海军，湖南白泉律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵鑫，湖南白泉律师事务所实习律师。 上诉人杨周群、宁伟平因与被上诉人刘亚谊、刘水房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东市人民法院于二○二○年十二月二十九日作出的（2020）湘0521民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨周群、宁伟平上诉请求：撤销原判，改判驳回刘亚谊、刘水的诉讼请求。事实和理由：本案房屋的租赁事宜一直是刘亚谊、刘水之父刘某某在管理，构成了家庭成员之间的表见代理。杨周群、宁伟平与刘某某之间就房屋租金的减免已达成了口头协议，根据刘某某在《致旧时光餐饮公司老总的一封信》中的内容和刘某某历年来收取房屋租金的方式，该房屋租金应从2016年1月1日起开始收取，到2020年杨周群、宁伟平没有拖欠其1—10楼房屋的租金，2020年全年，杨周群、宁伟平已实际支付租金548000元，按照合同约定即使递增10%，即增加租金54800元，但因新冠疫情应减免60000元，因此2020年的租金也没有拖欠。第13楼是免费赠予杨周群、宁伟平使用的，杨周群、宁伟平自2018年初开始使用第13楼到2020年8月停止使用，从刘某某的《致旧时光餐饮公司老总的一封信》中的内容可以证实，即使要收取第13楼房屋租金，也应该从2020年1月1日起开始计租，原判从2017年1月算至2020年12月共4年租金没有事实依据。 刘亚谊、刘水辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 刘亚谊、刘水向一审法院起诉请求：判令杨周群、宁伟平支付房屋租金295080元，本案诉讼费用由杨周群、宁伟平负担。 一审法院认定事实：2014年11月5日，刘亚谊、刘水作为甲方与宁伟平、杨周群作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于邵东市××路××号××号门面1-10层楼房出租给乙方经营；全年租金为548000元，前3年租金不变，3年后每年递增10%；装修期2个月（免房租）等。庭审中，杨周群、宁伟平认可其于2015年9月进场装修。杨周群、宁伟平已经付清刘亚谊、刘水第1-10层楼房2018年9月份以前的租金，并支付了2018年9月至2019年9月租金548000元，2019年9月至2020年9月租金602800元。另杨周群、宁伟平于2017年1月起占用刘亚谊、刘水第13层楼房屋，双方就第13层楼房屋未书面约定租金。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。第一，关于杨周群、宁伟平是否拖欠刘亚谊、刘水第1-10层楼房递增租金的问题。首先，双方虽未在签订房屋租赁合同时约定租赁的起始时间，但根据双方的陈述，可以确定刘亚谊、刘水实际交付房屋的时间是2015年9月；其次，本案《房屋租赁合同》第三条约定“……3年后每年递增10%”，应理解为后一年租金在前一年的基础上增加10%。另，杨周群、宁伟平主张双方对于递增租金达成了另一种确认，但未提供证据予以证明，不予采纳。第二，关于杨周群、宁伟平占用刘亚谊、刘水第13层房屋，系构成赠与合同关系还是租赁合同关系。当事人应对其主张的事实承担证明责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零九条规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明以及对……赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实的存在。”本案中，杨周群、宁伟平主张赠与合同成立，但其提供的证据未达到排除合理怀疑的证明标准，不予采纳。双方虽未就第13层房屋进行书面约定，但根据杨周群、宁伟平已经实际占用该层房屋的事实，认定双方构成不定期租赁合同，符合法律规定。第三，杨周群、宁伟平没有提供任何证据证明其因疫情影响造成经营困难、经济损失等，此系客观的事实，故对于杨周群、宁伟平要求免除三个月以上租金的主张，不予采纳，可酌情减免60000元租金。综上，杨周群、宁伟平应当向刘亚谊、刘水支付第1-10层楼房自2018年9月至2020年9月租金115080元（548000元×10%＋602800元×10%），第13层房屋租金100000元（参考本栋楼其他相近楼层租金即25000元/年×4年）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，第二百三十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限杨周群、宁伟平在判决生效后10日支付刘亚谊、刘水租金155080元（已减免杨周群、宁伟平60000元租金）；二、驳回刘亚谊、刘水的其他诉讼请求。诉讼费减半收取2863.10元，由杨周群、宁伟平负担。 二审中，杨周群、宁伟平提交了刘某某分别于2017年1月18日、2018年2月12日出具的房屋租金收据复印件2张、欠条复印件1张以及银行流水交易明细表，拟证明双方历年来房屋租金均是每年1月份收取当年租金，且房屋租赁事宜和收取租金均是由刘某某办理。刘亚谊、刘水质证主张对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能因刘某某收取房屋租金就构成表见代理，也不能因杨周群、宁伟平违约交纳租金就以此来认定房屋租金计算的起始时间。本院经审查认为，上述证据能真实地反映双方就第1-10层楼房租金交纳和收取的客观事实，可以作为新证据结合其他证据对案件事实作出认定。刘亚谊、刘水亦提交了4份杨周群、宁伟平与案外人签订的转租第5、8、9、10层楼房的《房屋租赁合同》，拟证明一审判决确定的第13层楼房租金价格远低于实际租金。杨周群、宁伟平质证主张对上述《房屋租赁合同》的真实性无异议，但无关联性。本院经审查认为，首先上述《房屋租赁合同》在一审诉讼中已经全部提交，不属于新证据范畴，其次拟证明的事实不是本案二审审理的范围，故不作为二审新证据采信。本院经审理查明，2014年11月5日，刘亚谊、刘水与宁伟平、杨周群签订的《房屋租赁合同》约定：刘亚谊、刘水将其位于邵东市××路××号××号门面1-10层楼房出租给杨周群、宁伟平经营；年租金为548000元，前3年租金不变，3年后每年递增10%；装修期2个月（免房租）；租赁期十年（因房屋未竣工，日期待定）。庭审中，双方一致认可杨周群、宁伟平于2015年8月底入场开始装修，房屋的第一笔年租金在2016年1月交纳，共计12个月租金，总金额为548000元。以后的2017年、2018年、2019年均是在每年初交纳当年租金548000元。2020年度的房屋租金是在当年1月13日、15日二次通过银行转账交纳的，金额为602800元。2019年11月28日，刘某某在《致旧时光餐饮公司老总的一封信》中表述：“当时租房签订合同时杨总要我们送两个月的房租减免租金作为装修，我们同意了，2015年8月1号，我们交了房屋给你们饭店装修，装修好之后，饭店开业，你们又讲好话推迟到公历十二月底开始，我们也达到你的要求满足你的心愿，没说二话就答应了，这里我们又多送出三个月的装修时间……。2018年去年第四年按合同上写好的从第四年开始按房屋全年的租金每年的租金总额递增百分之十，去年宁总提出兴和大道要改造修路，影响饭店生意，提出要求讲好话，当时我和家里人商量同意了你的要求，这里又欠一点送了六万元的人情给你……。另外关于你们租住十三楼做办公楼公司用，当时杨总和我讲了多次，他讲现在楼上还有几层楼房没有租出去，以后我楼上租出去了，我会付租金给你的，十三楼的租金按年给付，我不得要你送人情，今年房子你们全部租出去了，从明年元月1号开始，我们要收办公室租金了……”。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1、对于涉案租赁房屋第1—10层的租金应当如何进行计算？2、原判要求杨周群、宁伟平支付其占用的第13层楼房4年期间的租金是否正确？本院对此评判如下：根据双方一致认可的历年来房屋租金交纳方式及刘某某的《致旧时光餐饮公司老总的一封信》中表述的内容，可以认定双方虽于2015年8月完成了租赁房屋（第1—10层）的交付，但刘某某已认可后经双方协商口头同意房屋租金从2015年公历12月底开始计付，且历年来杨周群、宁伟平均是在每年年初交纳当年12个月的房屋租金，刘亚谊、刘水亦从未提出异议，因此租赁房屋（第1—10层）的租金计付起始时间应确定为从2015年公历12月底开始即每年年初交纳当年的房屋租金。2016年、2017年、2018年、2019年，每年年初杨周群、宁伟平均交纳了当年的租金548000元，根据双方签订的合同约定，前三年即2016年、2017年、2018年杨周群、宁伟平已足额缴纳了房屋租金；2019年应缴纳的年租金为602800元（548000元＋548000元×10%），但因双方协商后，出租方同意减免其递增部分，因此2019年的房屋租金也已缴纳完毕；2020年应缴纳的年租金应为657600元（548000元＋548000元×20%），现杨周群、宁伟平只缴纳了602800元，故还欠房屋租金54800元。杨周群、宁伟平在双方未签订书面租赁合同也未达成口头协议的情况下，占用刘亚谊、刘水第13层楼房屋。刘亚谊、刘水主张占用该房屋的时间是从2017年1月开始，并向一审法院提供了旧时光餐饮公司当时召开会议的微信截图，杨周群、宁伟平主张是从2017年8月开始占用该房屋，但未提供任何证据予以证实，且从刘某某的《致旧时光餐饮公司老总的一封信》中表述的内容来看，并没有承诺第13层楼房屋免费供杨周群、宁伟平使用，原审参考本栋楼其他相近楼层租金标准判令杨周群、宁伟平支付4年租金并无不当。因此杨周群、宁伟平拖欠的房屋租金应当为154800元（54800元＋100000元），因新冠疫情影响减免房屋租金60000元，尚欠94800元。 综上所述，杨周群、宁伟平的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初4969号民事判决； 二、限杨周群、宁伟平于本判决书送达之日起10日支付给刘亚谊、刘水房屋租金94800元； 三、驳回刘亚谊、刘水的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2863.10元，由刘亚谊、刘水负担1432元，杨周群、宁伟平负担1431元；二审案件受理费3401.60元，由刘亚谊、刘水负担1700.80元，杨周群、宁伟平负担1700.80元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖莎菲 审 判 员  罗 松 审 判 员  肖碧兰 二〇二一年五月三十日 法官助理徐志平 代理书记员  龙良璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……