葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初2816号 原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司，住所地葫芦岛市龙港区教育园区海翔路西侧。 法定代表人龚某，该公司董事长。 委托代理人骆某，男，该公司行政助理，住葫芦岛市。 委托代理人那伟，辽宁开智律师事务所律师。 被告李某，女，汉族，个体，住广东省珠海市。 原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司诉被告李某物业服务合同纠纷一案，原告于2020年11月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序采取网上开庭方式公开开庭进行了审理。原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司的委托代理人那伟，被告李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司诉称，原告是依法成立的物业服务企业，是兴宫乾源山庄小区的物业管理人，被告是兴宫乾源山庄小区XX-X号楼X单元XXX室的业主，原告与被告签订有《物业服务协议》，原告按照协议的约定履行了全部服务义务，被告亦享受了优质的物业服务。现被告无故拖欠2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3，304.00元，电梯费216.00元，合计3，520.00元。此款经原告多次催要，被告一直拒绝支付。原告无奈起诉至人民法院，请求法院支持原告诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业费、电梯费合计3，520.00元。二、被告承担本案诉讼费。 被告李某未提交书面答辩状，口头辩称，我这个房子是2012年买的，物业将钥匙等都给我了，当时我没有在家居住，房子一直没有装修，在2012年的时候，在我不知情的时候，原告把我们家的门打开让兴宫香漫花都的施工队在我家居住，住了十多个人还放一些建筑材料，有一次我回去发现的，双方经协商并没有达成一致，然后我们家就装修了，一年半的时间我们也没有居住，后来2016年的时候物业的保洁人员忘记关物业门口的水阀导致我家被淹了，泡了我家一楼地板和地下室。所以原告物业服务不到位，我不同意承担全额的物业费，同意承担一半。 本院经审理查明，被告李某系兴宫乾源山庄XX-X号楼X单元XXX室业主，该房屋的建筑面积为114.68平方米。原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司系被告所在小区物业服务公司。被告因长期在外地居住，故其所有的上述房屋的物业服务合同由其表姐吴某代理与原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司签订，《乾源山庄物业服务委托合同》约定：高层住宅物业费为1.2元/月/平方米，物业服务等级一级，电梯费为每年每户540.00元。被告入住乾源山庄后,接受原告提供的物业服务,却未交纳原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3，303.00元（114.68平方米×1.2×24=3，303.00元）及电梯费216.00元（庭审笔录原告自述电梯费收费标准正常为每年每户540.00元，原告一楼按照20%收取，故原告电梯费540.00元×2×20%=216.00元），合计3，519.00元。被告对拖欠物业费及电梯费的时间与数额没有异议，因2012年被告购买房屋交房后未入住但有施工队在其房屋内居住并堆放建筑材料以及房屋被淹等问题对物业服务不满，因此未交纳物业费及电梯费。 另查明，被告房屋因2012年施工队入住其家中及房屋内下水管道漏水导致屋内多次被淹造成的财产损失，原告物业公司出具三份赔偿协议书，证明因上述原因与被告产生的一切纠纷已解决完毕，且被告父亲李某某在赔偿协议书签字并领取了赔偿款。因施工队入住其房屋后达成的赔偿协议书载明，2013年甲方未经业主同意使用该户（香漫花都XX-X号楼X-XXX室）为解决赔偿事宜，甲乙双方达成如下协议：一、甲方负责对使用的乙方房间卫生进行清理；二、甲方负责对室内地暖设施打压（气压），确保在甲方使用期间未对其地暖设施造成损坏，甲方负责给乙方进行室内甲醛检测，保证合格交付给乙方。四、甲方一次性向乙方支付赔偿金6，000.00元。六、双方约定，在甲方履行上述全部款项赔付义务后，乙方不再以其他任何理由向甲方再进行赔偿和补偿要求。因房屋多次被淹产生的纠纷，原被告双方达成如下赔偿协议：香漫花都西区X#-X-XXX业主李某因房屋内下水主管道漏水导致屋内多次被淹，经报请集团会议批示，决定对X#-X-XXX业主进行一次性赔偿25，000.00元，此款赔付后业主今后不再针对此事提出任何要求及赔偿。但业主从2014年1月1日-2016年1与1日未交纳物业费、电梯费共计三年。每年物业费1652元、电梯费270元，共计5766元。此费用一并从此款中扣除。收款人李某某、李某签字，物业人盖章签字。 上述事实有双方当事人陈述、乾源山庄物业服务委托合同、赔偿协议书等证据材料在案佐证，经本院审查，可以认定。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供服务,业主向物业服务企业缴纳物业费的契约，本案中，原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司系被告李某所住小区物业服务企业。被告因长期居住在外地，其与物业签订的一切合同以及因物业产生的一切纠纷均委托其表姐吴某及其父亲李某某处理。被告表姐吴某与原告签订的《乾源山庄物业服务委托合同》应代表被告真实意思表示，故原被告双方形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告作为小区业主,理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。被告抗辩称“在2012年的时候，在我不知情的时候，原告把我们家的门打开让兴宫香漫花都的施工队在我家居住，住了十多个人还放一些建筑材料”因原告提交一份赔偿协议，赔偿协议书明确载明被告父亲李某某代被告李某收取赔偿金6，000.00元。故因原告物业公司未经被告业主同意使用该房屋所产生纠纷双方已经达成协议，原告物业公司亦进行了赔偿，故对于被告的此项抗辩意见本院不予支持。对于被告抗辩称其房屋因屋内水管漏水问题导致其屋内财产被损坏，未与原告物业公司达成最终解决，因而不缴纳诉讼费。本院认为，原告所述的因房屋水管问题导致的房屋漏水产生的纠纷原告物业公司亦提供了其与被告李某的赔偿协议书，协议书明确载明“香漫花都西区X#-X-XXX业主李某因房屋内下水主管道漏水导致屋内多次被淹，经报请集团会议批示，决定对X#-X-XXX业主进行一次性赔偿25，000.00元，此款赔付后业主今后不再针对此事提出任何要求及赔偿……”故对于被告的此项抗辩意见，本院亦不予支持。至于原被告提到还有一次2016年的漏水，原告公司赔偿被告8，000.00元，庭审时原告未提供被告收到8，000.00元赔偿款的证据，被告对于收到8，000.00元的赔偿款的事实予以否认，但本院认为原被告就2016年的漏水事故是否达成一致及被告收到赔款均不影响本院审理本案所涉物业费问题。若原被告对于2016年漏水事故仍有纠纷可另案诉讼。但本院结合该案原被告之间产生的多次纠纷认为原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，首先，在业主办理入住但未实际入住的情况下，物业公司在未经业主同意的情况下让装修队入住业主房屋且在业主房屋内堆放装修材料，确实不妥。其次，被告房屋水管漏水导致其房屋多次漏水，屋内装修及家具等被泡，且该种情况不止一次出现，至今还存在隐患，物业公司应为业主提供一个安全、舒适、放心的小区居住环境，对业主的共用设施进行维修、养护系物业公司的义务，但被告家中多次发生漏水情况，系物业公司未尽到维修的义务，致使漏水问题一直未予解决。故综合本案的实际情况及当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,本院认为被告向原告支付80%物业费较为适宜，即被告应向原告缴纳物业费3，303.00元的80%即2，642.40元。对于原告主张的电梯费216.00元，因原被告双方已约定，且电梯费已经按照20%收取，故被告应该按照原被告的约定予以缴纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下: 一、被告李某于本判决生效后十五日内向原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2，642.40元及电梯费216.00元，合计2，858.40元。 二、驳回原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告李某承担40.00元，由原告葫芦岛兴宫物业管理有限公司承担10.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  张浩月 人民陪审员  谷 芳 人民陪审员  张 艳 二〇二一年五月十日                          法官助理 石 盼                          书 记 员 刘 晶