河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初1873号原告：郭顺生，男，汉族，1962年7月18日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：章燕，河南竞远律师事务所律师。被告：舒诗霞，女，汉族，1968年5月27日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：黄烨，河南黄国胜律师事务所律师。被告：吕红梅，女，汉族，1964年11月14日出生，住信阳市浉河区。原告郭顺生与被告舒诗霞、吕红梅确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭顺生及其委托代理人章燕、被告舒诗霞及其委托代理人黄烨到庭参加了诉讼，被告吕红梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告郭顺生诉称:原告与被告吕红梅原系夫妻关系，后原告提起离婚诉讼，经浉河区人民法院开庭审理并作出判决，二人婚姻关系于2020年11月25日解除。在二人婚姻关系存续期间的2019年1月25日，被告吕红梅与被告舒诗霞签订《房屋租赁合同》，约定被告吕红梅将位于信阳市浉河区四一路九安花园2号楼8号商铺出租给被告舒诗霞使用，租期两年（2019年6月16日至2021年6月16日），每年租金22万元。但在上述租赁合同尚未到期且被告舒诗霞尚未付清原租赁合同约定租金情况下，被告吕红梅却于2020年5月28日又与被告舒诗霞签订第二份《房屋租赁合同》，约定租期5年5个月，自2021年6月16日至2026年11月25日，年租金6万元，总租金仅30万元，所约定租金不仅远远低于市场价，更远远低于第一份租赁合同约定价格。原告认为被告吕红梅与被告舒诗霞所签订第二份《房屋租赁合同》明显属于恶意串通，其二人行为已严重损害原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、判令确认被告舒诗霞与被告吕红梅于2020年5月28日所签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告舒诗霞向原告支付未付房屋租金19万元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。被告舒诗霞辩称：应当依法驳回原告的诉讼请求。1、本案并不存在任何合同无效的情形，原告诉请第一项是合同无效，我国《民法典》153条规定，违反法律规定、强制法规的的视为无效，在本案中我与吕红梅签订的租赁合同，是各方当事人意识的真实表示，不违反法律法规的强制性规定，不存在因为违法而无效的情况。2、涉案房屋是原告夫妻的共同财产，签订合同时，郭顺生和吕红梅是夫妻关系，不存在恶意串通，损害原告权益的情况，本案的租赁合同签订在2020年5月28日，原告郭顺生与被告吕红梅夫妻于2020年11月25日解除婚姻关系，签订合同的时间在原告郭顺生与被告吕红梅解除婚姻关系半年之前，这个时间房产也是吕红梅的房产，如果损害，也损害了吕红梅的利益，不可能存在签订合同一方的当事人通过签订合同损害自己权益的情况，此说法毫无逻辑和常理可言。吕红梅代表夫妻二人，与我签订租赁合同20多年，我有充分的理由可以相信吕红梅的行为足以代表夫妻二人，签订合同是其夫妻二人共同意识的真实表示，日常生活中家庭共同事务一个人代理是基本的常态，由其是在本案中我租赁涉案房屋20多年，20多年来租赁合同的签订租赁费的交付都是吕红梅一人完成的，此交易习惯履行了20多年，郭顺生从未反对过，因此，涉案合同我有充分理由相信是其夫妻二人共同意识的表示，合同无任何违法行为应当认定为合法有效。3、本案的合同租赁价格虽然低于以前的价格，但是有特殊的背景，是双方真实意识表示，不存在任何违法和恶意的情况。本案合同签订以前，吕红梅多次找到我要求签订合同，而不是我要求签订合同，因为我租赁该房屋的期限尚未届满，没有必要提前签订合同，因此，本案合同的最后签订是双方真实意识的表示。合同的价格虽然比前面的租赁价格低，但是有着特殊的背景，双方在租赁合同的第三条已经清楚的说明一是当时全国全世界的疫情背景，大街小巷空无一人，都是关门避户，更不用说盈利做生意，房屋根本租不出去。国家当时号召租赁费下调。4、原告起诉未付租金19万元毫无事实和法律依据。被告吕红梅未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，原告郭顺生与被告吕红梅曾系夫妻关系，二人于1984年结婚，2020年11月25日经信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4452号民事判决书判决离婚。2019年1月25日，两被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告吕红梅（甲方）将其位于信阳市××路××花园××楼××、××号营业房出租给被告舒诗霞（乙方）用于服装经营，租赁期限自2019年6月16日起至2021年6月16日止，每年租金为22万元人民币。2020年5月28日，两被告又签订了《房屋租赁合同》，约定继续租赁房屋期限为五年零五个月，自2021年6月16日起至2026年11月15日至，每年租金为6万元人民币。该合同租金及付款方式第2条约定：因甲方急需资金，且甲方出租给乙方本合同项下的房屋上一个《租赁合同》尚未到期，另因疫情的影响，乙方关门几个月没有营业，甲方相应国家号召，同意给乙方免费延长两个月租期。又因甲方2019年初向乙方借款没有偿还，同意所借款项抵三个月房租，两项合计共延长五个月的房屋租赁期限；第3、4条约定：考虑到以上因素，又因乙方提前向甲方支付房租费，故甲方同意对本合同项下的全部房屋租赁费优惠后收取30万元整。乙方一次性付清租期自2021年6月16日起至2026年11月15日止的房屋租赁费。签订该租赁合同当日，被告吕红梅给被告舒诗霞出具了《收条》一份，认可其收到房租费30万元。另查明，被告舒诗霞自1997年来一直租赁原告郭顺生与吕红梅共有的位于信阳市××路××花园××楼××、××号营业房，至今已有二十余年。涉案租赁房屋登记在被告吕红梅名下，系原告郭顺生与被告吕红梅婚姻关系存续期间的共同财产。原、被告双方在庭审中均认可多年来均系被告吕红梅与被告舒诗霞对接房屋租赁事宜。且根据被告舒诗霞提交的与吕红梅的微信聊天记录，被告吕红梅因急需资金周转多次与被告舒诗霞关于续租问题进行沟通。2021年5月24日，原告方向本院提交了撤诉申请书，以需要搜集证据为由撤回了第二项支付租金的诉求。以上事实有信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4452号判决书、信阳市房产查档表、《房屋租赁合同》、《收条》、撤诉申请书等证据材料及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，争议焦点为被告舒诗霞与被告吕红梅2020年5月28日所签订的《房屋租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告郭顺生认为两被告恶意串通，在远远低于市场价格的情况下签订的《房屋租赁合同》损害了其个人的合法权益，按照上述规定的第二项，两被告签订的合同应当属无效合同。本院认为，原告郭顺生与被告吕红梅在该合同签订时仍系夫妻关系，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。且被告舒诗霞租赁其二人的房屋长达二十余年，均是同被告吕红梅个人签订的《租赁合同》，并由被告吕红梅出具租赁费用的收条或收据。故被告吕红梅在2020年提出续签《租赁合同》，被告舒诗霞完全有理由相信被告吕红梅能够代表其夫妻二人共同的意思表示。虽然该份《租赁合同》约定的租金远远低于之前的合同约定，但双方在合同中阐明了租赁费优惠的原因，且通过两被告的微信聊天记录也并未发现二人主观上存在恶意串通的情形。综上，对于原告主张两被告恶意串通，损害其个人利益的诉请，证据不足，本院不予采信，本案诉争的2020年5月28日签订的《房屋租赁合同》不属于无效合同的情形。关于原告方要求被告舒诗霞支付2020年至2021年期间19万元房租的诉讼请求，因原告方庭后撤回了该项诉请，本院不再进行审查。综上依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告郭顺生的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告郭顺生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 万 欣二〇二一年五月二十四日书记员 余启娜