云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终345号上诉人（原审原告）：施勇，男，生于1971年12月28日，汉族，住云南省临沧市云县。委托诉讼代理人：郭忠浩，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：云县鸿济地产有限责任公司。住所地：云南省临沧市云县爱华镇草皮街148号。法定代表人：姜月亭，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱绪锋，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人施勇因与上诉人云县鸿济地产有限责任公司（以下简称鸿济地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省云县人民法院（2020）云0922民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人施勇及其委托诉讼代理人郭忠浩，上诉人鸿济地产公司委托诉讼代理人朱绪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施勇上诉请求：1.依法改判支持施勇按农村信用联社同期最高贷款年利率9.35%计算利息的主张；2.二审案件受理费由鸿济地产公司承担。事实和理由：依照法律规定，合同当事人依法作出的意思表示受法律约束，当事人应全面依约适当履行义务。根据施勇与鸿济地产公司的约定，又支付的购房款的利息计算是“按照农村信用社当期最高贷款利息计算”，该约定不违反法律强制性规定，亦不违背公平原则，属有效约定，依法成立并受法律保护。一审判决“按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率”计算利息于法无据，与当事人约定不符，请求二审予以纠正。鸿济地产公司辩称，双方签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》不能成立，如果签订了商品房买卖合同，也要约定明确的交房时间，不按期交房，承担的是违约责任，而不是交房行为。双方没有约定利息，施勇主张支付利息并按信用社利率计算不能成立。鸿济地产公司上诉请求：1.撤销云县人民法院作出的（2020）云0922民初81号民事判决，依法将本案在查清事实的基础上予以发回重审或改判驳回施勇的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由施勇负担。事实和理由：一、双方签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，系双方为达成正式购房合同的意向书，对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步约定，其性质是商品房预约合同，而非商品房买卖合同，依照预约与本约的关系，预约具有先于本约且以订立本合同目的的法律性质，对双方施加的是必须磋商而非缔约的义务，订立本约则应根据合同意思自治原则，由当事人协商一致后决定。云雪花园项目虽于2018年1月取得商品房预售许可，但由于建设中遇到困难，所涉土地在多家金融机构设定抵押，并被法院查封，案涉12栋别墅抵押给云南城市建设投资有限公司。所涉及的1栋、57栋已办理不动产权系在征得权利人后对项目拆迁补偿和安抚的特别处理行为，不具有普遍性，整个项目至今无法办理预售登记备案人法定手续，将12栋别墅销售、交付给施勇，也将损害抵押权人的权益。签订《云雪花园预订房客户重新选房意向书》是对将来签订商品房买卖合同的约定，要求鸿济地产公司交付房屋，无从谈起，即便签订了商品房买卖合同，也要根据合同约定明确交房时间，不按期交房，承担违约责任。双方未签订正式的商品房买卖合同，谈不上交房时间和方式，从而印证了《云雪花园预订房客户重新选房意向书》在形式要件上不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖应当具备的十三项内容。签订《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，预付部分款项，就当然取得案涉12栋别墅，不符合法理，其本意就是《云雪花园预订房客户重新选房意向书》不能认定为商品房买卖合同。二、根据《云雪花园预订房客户重新选房意向书》约定，签订正式商品房买卖合同后，意向金转为购房款，否则，客户可选择退款，是交易达成或取消的二选一方案，一审判令鸿济地产公司承担利息无从谈起。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审公正判决。施勇辩称，鸿济地产公司的上诉请求与合同关系成立的要素不符，双方协议中当事人明确约定的价格等具备买卖合同要素，商品房买卖关系成立，至于是否办理登记只是物权登记，不影响合同的效力问题。鸿济地产公司认为利息没有约定，但双方在合同中是明确约定了按照农村信用社的利率计算利息。综上，鸿济地产公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审予以驳回。施勇向一审法院起诉请求：1.判令鸿济地产公司继续履行与施勇签订的《购房意向书》，包括签订《商品房购销合同》，交付云雪花园住宅小区12栋房产；2.判令确认《关于对云雪花园预订房客户的答复》中施勇交付的订金及诚意金500000元的利息，于2016年6月1日起至2020年5月31日止的利息236996元以及从2020年6月1日起至交房之日止的利息（按农村信用联社同期最高贷款年利率9.35%计算）；3.本案诉讼费、保全费由鸿济地产公司承担。一审法院认定事实：2013年，鸿济地产公司准备开发“云雪花园”，为了筹集资金与准备购买“云雪花园”项目的澜沧江酒业集团员工签订《内部认购协议》。施勇有意购买鸿济地产公司开发的独栋别墅，同年10月19日，施勇以邓晓东（乙方）名义与鸿济地产公司（甲方）签订《内部认购名额协议》，双方约定了认购的权利义务，其中第一条第5项约定办理协议所交纳的诚意金可冲抵购房首付款，成功认购并交纳房款或者首付款后，该协议甲方收回。第二条约定乙方签订本协议时，向甲方支付诚意金10万元，享受福利优惠总房价的15%。甲方在收取诚意金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。该诚意金正式签订《商品房买卖合同》时一并计入房款之中。同日，施勇以邓晓东名义向鸿济地产公司交纳诚意金10万元。2014年1月17日，鸿济地产公司发布《云雪花园关于确定房源说明》，其中第二款约定预交诚意金50万元的购房者，可以提前选定独栋别墅位置。2014年1月20日，施勇向鸿济地产公司账户汇入房款40万元。2014年3月26日，因房屋尚未取得预售许可证，施勇（甲方）与鸿济地产公司（乙方）对40万元诚意金签订《借款协议》，协议约定乙方向甲方借款40万元，甲方有权待云雪花园项目预售许可证取得后，可要求乙方转为购房订金，也可要求乙方全额退还款项。同日，鸿济地产公司（甲方）与施勇（乙方）签订《购房意向书》，意向书载明施勇有意购买鸿济地产公司开发的云雪花园31栋房屋，并约定了面积、单价、总房款等。后开发的“云雪花园”项目一直处于停工状态。2016年7月26日，鸿济地产公司发布《关于对云雪花园预订房客户的答复》，对云雪花园停工进行答复，并承诺工程延期补偿方式，对支付的预订房订金将给予承担利息，利息计算时间从2015年6月1日起至签订《购销合同》之日止，按农村信用社当期最高贷款利息计算。因原购房意向书选择的房源尚未建成，经双方协商，同意在鸿济地产公司复工的范围内，根据预定房源由鸿济地产公司提供可选房源给施勇另行选房。同日，施勇（乙方）与鸿济地产公司（甲方）再次签订《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，约定：1.选择云雪花园12栋房屋，房屋参考建筑面积327.93平方米（最终面积以测绘报告为准），单价5998元/平方米，总房款1966924.14元。2.优惠折扣0.85折，折扣后单价5098.31元/平方米，总价1671885.52元。3.乙方凭此意向书签订《商品房购销合同》，签订时以政府相关职能部门认可的测绘单位实际测量的建筑面积计价，差额部分多退少补，单价不变。4.乙方应当在接到甲方通知办理《商品房购销合同》十日内，携带证件、应付款项及相关文件至甲方营销中心与甲方签订正式的《商品房购销合同》。5.如乙方未在前述期限内与甲方签署《商品房购销合同》及支付相应款项，则甲方有权将该房屋另行出售，同时，本意向书自动失效。6.本意向书双方签字盖章后生效，甲乙双方签署《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》后，则本意向书自动终止。7.本意向书在履行中如有争议，可协商解决，协商不成，任何一方可向有管辖权的法院起诉。8.本意向书一式二份，甲方执一份，乙方执一份，具有同等法律效力。施勇欲与鸿济地产公司签订《商品房购销合同》，但鸿济地产公司不与施勇签订《商品房购销合同》，施勇遂起诉至法院。“云雪花园”一期于2013年4月9日开工，2019年12月31日竣工，该项目已取得云国用（2009）字第164号土地使用权证书，涉案项目土地使用权人为鸿济地产公司，分别向中国工商银行股份有限公司临沧分行、云县农村信用合作联社新建路分社等多家银行设定抵押，并被临沧市中级人民法院及云县人民法院查封。涉案12栋别墅土地属云县城市建设投资有限公司产权，未办理网签备案，无不动产登记信息。“云雪花园”项目于2018年1月19日取得商品房预售许可，在初验过程中发现问题要求整改，但鸿济地产公司未进行反馈。2019年9月2日，鸿济地产公司申请云县城市建设投资有限公司将第1幢别墅及第57幢102号别墅所占土地进行先期单独释放出售，所收取房款用于拆迁补偿资金，经相关政府部门批准后，云县城市建设投资有限公司将上述两栋别墅抵押的土地释放。第1幢别墅云（2019）云县不动产权第2015号已于2019年11月25日转移到他人名下，第57幢102号云（2019）云县不动产权第201038号已于2019年11月26日转移到他人名下。一审确认本案争议焦点为：1.《云雪花园预订房客户重新选房意向书》的定性问题；2.鸿济地产公司是否应继续履行交付房屋的义务；3.施勇主张的利息是否应当支持。1、《云雪花园预订房客户重新选房意向书》的定性问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”以及第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，施勇与鸿济地产公司于2016年7月26日签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，其实际内容已包含争议房屋基本情况、价款数额及价款支付方式等合同基本内容，且鸿济地产公司已收受施勇支付的诚意金50万元，故该意向书性质为商品房买卖合同。鸿济地产公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与施勇签订《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，但在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，该意向书属有效合同，施勇主张签订《商品房购销合同》的请求不成立，不予支持。2、鸿济地产公司应否继续履行交付房屋的义务。双方之间的商品房买卖合同关系成立，双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行约定的义务。结合涉案项目推进及实际情况，该项目已提交验收且其中两户已进行了转让并办理了不动产登记，鸿济地产公司应当在合理期限内按照约定将12栋房屋交付施勇。3、利息计算问题。房屋建设停工后，鸿济地产公司向订购房客户承诺工程延期补偿方式，对支付的购房款将给予承担利息。从公平原则考虑，支付自2016年6月1日至交付房屋之日止，以已交纳诚意金50万元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、和一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、被告云县鸿济地产有限责任公司继续履行2016年7月26日与原告施勇签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，并按约定将12栋别墅交付原告施勇；二、被告云县鸿济地产有限责任公司向原告施勇承担已交纳诚意金50万元的利息，自2016年6月1日起至交付房屋之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。上述一、二项于本判决生效后一个月内履行。三、驳回原告施勇的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。综合二审双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.《云雪花园预订房客户重新选房意向书》其性质是否为商品房买卖合同；2.鸿济地产公司是否应履行交付房屋的义务；3.如鸿济地产公司履行交房义务，是否侵害抵押权人云县城市建设投资有限公司的权益；4.施勇主张的利息是否应当支持，如支付，利率标准应如何计算。针对焦点一，本院认为，鸿济地产公司在本案起诉前取得了商品房预售许可证，具备销售商品房的主体资格。鸿济地产公司与施勇签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》对双方买卖房屋的标的、单价、总价等作了明确约定，该协议虽然名为《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，但已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且鸿济地产公司已收受施勇支付的诚意金50万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，鸿济地产公司与施勇签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》应认定为商品房买卖合同。针对焦点二，本院认为，鸿济地产公司与施勇签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》虽然未约定签订正式的商品房买卖合同及交房的时间，但从鸿济地产公司发布的《关于对云雪花园预订房客户的答复》可以证明，双方未能正常签订商品房买卖合同，责任在于鸿济地产公司，施勇并无过错。商品房买卖，对买受人来讲，其目的就是为了取得房屋的所有权，对房屋行使所有权人占有、使用、收益、处分的权利，房屋的交付是实现商品房买卖合同目的的必然。如因双方未签订正式的商品房买卖合同，未约定房屋交付时间，而阻却房屋的交付，势必达不到双方订立合同的初衷，纵容了违约行为，交付房屋实质上也是因未能正常签订商品房买卖合同而承担的一种违约责任，其结果就是为了合同目的的实现。故鸿济地产公司应履行向施勇交付房屋的义务。针对焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条关于抵押期间，抵押人可以转让抵押的财产；抵押财产转让的，抵押权不受影响的规定，涉案12栋别墅的土地抵押给了云县城市建设投资有限公司，鸿济地产公司将房屋交付施勇，并不导致土地抵押权的灭失，云县城市投资有限公司对该土地仍享受抵押权，鸿济地产公司交付房屋的行为符合法律的规定，未损害抵押权人云县城市建设投资有限公司的合法权益。针对焦点四，本院认为，鸿济地产公司因工程延期，发布《关于对云雪花园预订房客户的答复》，明确对愿意继续保留的预订房客户，支付的预订房订金给予承担利息，利息从2015年6月1日至签订《购房合同》之日止，按农村信用联社当期最高贷款利息计算。对要求退款的预订房户，也按上述标准计算利息，并不以达成交易或取消交易决定是否支付利息。该答复未违反法律强制性规定，施勇要求鸿济地产公司根据该答复按农村信用联社同期最高贷款利率支付利息符合法律规定，本院予以支持。综上所述，施勇的上诉请求成立，予以支持。鸿济地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国公司法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省云县人民法院（2020）云0922民初81号民事判决第二、三项；二、变更云南省云县人民法院（2020）云0922民初81号民事判决第一项为：云县鸿济地产有限责任公司继续履行2016年7月26日与施勇签订的《云雪花园预订房客户重新选房意向书》，并于本判决生效后三十日内将12栋别墅交付施勇；三、云县鸿济地产有限责任公司于本判决生效后三十日内向施勇承担已交纳诚意金50万元的利息，自2016年6月1日起至交付房屋之日止，按照农村信用联社同期最高贷款年利率9.35%计算。四、驳回施勇的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由云县鸿济地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  龙 伟审判员  杨宇红二〇二一年五月十四日书记员  梁 蓉