河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初4718号原告：郑州高新投资控股集团有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区西四环****楼****。法定代表人：尹辉，董事长。委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧君，河南路德律师事务所律师。被告：河南犇能健身俱乐部有限公司，住所地河，住所地河南省郑州高新技术产业开发区瑞达路****楼**v>法定代表人：吕小见。被告：吕小见，男，1982年12月10日出生，汉族，住河南省郑州市。原告郑州高新投资控股集团有限公司与被告河南犇能健身俱乐部有限公司（以下简称“河南犇能公司”）、吕小见房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢慧君到庭参加诉讼。被告河南犇能公司、吕小见经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告河南犇能公司之间形成的不定期房屋租赁合同关系；2、判令二被告向原告支付2017年8月1日至2020年10月31日期间欠付的租金92274元（自2020年11月1日起，租金按照79元/天计算至不定期房屋租赁合同关系解除之日止）；3、判令二被告向原告支付2017年8月1日至2020年10月31日期间违约金184548元（2020年11月1日之后违约金按照被告应交房租的两倍计算）；4、判令二被告自不定期房屋租赁合同关系解除之日起五日内腾出房屋，逾期腾房的，按照79元/天的标准向原告支付占有使用费至实际腾房之日止；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年2月17日，原告与被告河南犇能公司签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告房屋用于办公，双方在合同中对房屋租期、面积、租金、违约责任等进行了详尽的约定。2018年1月31日合同到期后，被告河南犇能公司继续使用租赁房屋，原告未提出异议。自2017年8月1日起，被告河南犇能公司一直拖欠原告房屋租金。原告于2020年4月向被告发出《催告函》，要求其限期交纳租金，但截至目前，被告拖欠租金拒不支付。被告河南犇能公司与被告吕小见存在财产混同情形，为维护原告自身合法权益，诉至法院。二被告均未答辩。经审理查明：2017年2月17日，原告作为出租人、被告河南犇能公司作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定：出租人将坐落在郑州高新区瑞达路96号一号楼C310、311的房屋出租给承租人作为办公使用。双方议定该房屋租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日止。租金为季7098元，按季结算，由承租人在每季的前10日内支付给出租人。支付方式为转账。任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁管理的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任人承担。承租人逾期支付房租，由出租人向承租人加收违约金，金额为应收房租的两倍。庭审中原告称，听物业说2019年被告法定代表人出国，公司停业，没有人在办公，但是办公用品一直在房屋内，原告没有钥匙一直无法进入房屋，目前房屋内还存放有被告的办公用品。被告未支付过押金，2017年8月1日之前的租金被告正常支付，之后没有再支付租金。原告另称在2019年之前向被告催要过租金，2019年之后就联系不上被告了。原告另提交2020年1月16日原告委托河南路德律师事务所向被告出具的律师函一份，载明，被告已支付租金至2017年7月31日，被告一直未缴纳租金及相关费用，原告要求解除与被告2017年2月1日签订的《租赁合同》；要求被告收到律师函5个工作日内向原告缴纳拖欠的租金68614元。对于该律师函如何送达给被告的相关证据，原告并未提交。另查明，被告河南犇能公司于2017年2月22日注册成立，被告吕小见系该公司的唯一股东。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、企业工商信息、律师函及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告河南犇能公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原告称被告河南犇能公司在涉案房屋内经营办公至2019年，在其法定代表人出国后，公司停业房屋空置，河南犇能公司已交纳租金至2017年7月31日，被告河南犇能公司并未举证证明其实际使用房屋及支付租金的情况，故本院采纳原告的上述自认。按照合同约定，租赁合同至2018年1月31日到期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故自2018年2月1日起，原合同继续有效，但原告与被告河南犇能公司形成不定期租赁合同法律关系，双方当事人均可以随时解除合同。根据原告自认2019年被告河南犇能公司已停业、房屋空置，而在此之前被告河南犇能公司自2017年8月1日起已不再支付房屋租金，被告河南犇能公司以其实际行为表明不再继续履行合同，双方合同已实际解除，对原告再次要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据涉案房屋租赁合同的约定，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同。被告河南犇能公司自2017年8月1日起不再继续支付租金，原告应当及时与被告河南犇能公司解除涉案租赁合同，或者在协商未果的情况下及时通过法律程序解除合同收回房屋，及时止损。而在2019年被告河南犇能公司停业、空置房屋时，原告更应及时通过收回房屋，以避免损失无限性扩大。但原告在上述过程中，均未及时采取适当措施，致使涉案房屋租赁纠纷长期得不到解决，导致房屋租金损失不断扩大。因原告未能确认被告河南犇能公司停业的具体时间，根据上述情形，本院酌定租金计算至合同到期后一年即2019年1月31日。按照合同约定的租金标准，自2017年8月1日计算至2019年1月31日，租金为42588元（7098÷3×18）。对原告主张的后续租金及房屋占用费，系原告自身行为扩大的空置损失，应由其自行负担，对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告逾期支付租金的行为构成违约，根据合同约定，本院酌定按照两个月的租金标准计算为4732元（7098÷3×2），对原告主张过高部分，本院不予支持。被告吕小见系被告河南犇能公司的唯一股东，其未举证证明个人财产独立于公司财产，故被告吕小见应当对被告河南犇能公司的上述债务承担连带清偿责任。被告河南犇能公司、吕小见经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。因本案纠纷事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南犇能健身俱乐部有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州高新投资控股集团有限公司支付房屋租金42588元、违约金4732元；二、被告吕小见对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告郑州高新投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5452元，减半收取2726元，由原告郑州高新投资控股集团有限公司负担2260元，由被告河南犇能健身俱乐部有限公司、吕小见共同负担466元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年五月十三日书记员  朱美珍