山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3397号上诉人（原审原告）：王新祎，女，1971年4月11日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（原审被告）：周晓伟，男，1983年10月12日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：张旭英（系周晓伟之妻），住烟台市芝罘区。原审被告：烟台烟房房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区新安街17号1001室。法定代表人：黄欣，经理。委托诉讼代理人：初惠，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫明路，山东君孚律师事务所律师。上诉人王新祎因与被上诉人周晓伟及原审被告烟台烟房房地产有限公司（以下简称烟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王新祎上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由周晓伟承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，歪曲、回避、隐瞒了事实。本案的定金是周晓伟支付的，而非代理人的身份，王新祎庭审主张的一房两卖，王新祎一直坚持本案的买房人是周晓伟。2、一审法院审理程序不合法。按照一审判决本案实际购房人为周晓娜、周建立，那么出现了本案的第二种情况即合同诈骗未遂未果，应当依法追加共同被告周建立、周晓娜。综上所述，请求二审法院依法查明事实，本案是一房两卖的第一案或合同诈骗未遂未果，请求依法追加共同被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特上诉至贵院，请贵院支持王新祎的诉请，维护王新祎的合法权益。周晓伟辩称，一审判决正确，王新祎的上诉理由是错误的。烟房地产公司述称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王新祎的上诉请求。王新祎向一审法院起诉请求：判令周晓伟、烟房地产公司支付定金14000元。庭审中，王新祎变更诉讼请求为要求周晓伟支付定金14000元，不要求烟房地产公司支付。一审法院认定事实：2019年12月2日，王新祎与周晓伟在烟房地产公司的居间下签订的房屋买卖合同约定：第一条王新祎将其所有的坐落于烟台市芝罘区、建筑面积为54.05平方米的房屋出售给周晓伟；第三条房屋总价款为439000元，由居间方烟房地产公司代王新祎收取定金14000元，烟房地产公司出具收据，该定金支付后，如王新祎违约应向周晓伟双倍返还定金，如周晓伟违约，定金不予退还；第四条周晓伟于2019年12月6日前将首付款109000元到位烟房地产公司，过户办出周晓伟产权证后烟房地产公司转给王新祎（其中20000元待银行放款且房屋及附属设施交接清楚、户口迁出后转给王新祎），余款周晓伟贷款付清王新祎；第五条需要王新祎提供贷款所需的材料时，王新祎须配合，如果周晓伟的获批贷款额不足以支付完毕剩余房款，则周晓伟在过户前将不足部分现金支付给王新祎；第十四条周晓伟指定不动产权证办周晓娜的名字。同日，王新祎与周晓伟、烟房地产公司签订买卖确认书，对买卖的房地产情况及买卖双方支付给烟房地产公司的报酬进行了确认。合同签订后，2019年12月2日，烟房地产公司向周晓伟出具收到定金14000元的收据。周晓伟、烟房地产公司均称实际付款人是周晓伟的妹夫周建立。庭审中，王新祎与周晓伟、烟房地产公司均认可2019年12月2日签订的房屋买卖合同系周晓伟的妹妹周晓娜、妹夫周建立授权周晓伟买房，因当日没有其二人的授权委托书，故以周晓伟的名义签订的房屋买卖合同。2019年12月12日，案外人周晓娜、周建立出具委托书，载明该二人系夫妻关系，欲购买王新祎名下坐落于烟台市芝罘区房屋，付款方式为在银行抵押贷款，因该二人无法亲自办理购买该房的相关手续，特委托周晓伟为代理人，全权委托办理如下事宜：1.代为与售房人签订房屋买卖合同，并交纳购房款；2.代为办理以所购房屋抵押在银行贷款的有关手续，代为与银行签订借款合同、抵押合同以及银行发放贷款所需要的其他有关文件，借款金额、借款期限、还款方式都由代理人决定等11项权限，并声明周晓伟在办理上述委托事宜过程中所签署的有关法律文件周晓娜、周建立均予以承认。山东省烟台市鲁东公证处对该委托书进行公证，并出具（2019）鲁烟台鲁东证民字第987号公证书。2019年12月12日，王新祎与案外人周晓娜、周建立签订房屋买卖合同，约定王新祎自愿将其所有坐落于烟台市芝罘区，产权证号为0016509号，建筑面积为54.05平方米，用途为住宅的房屋出售给周晓娜、周建立，双方议定该房屋成交价格为500000元，该合同仅供买卖双方申报税费使用。王新祎在该合同甲方处签字盖章，周晓娜、周建立在乙方处签字盖章。2019年12月17日，烟房地产公司出具的收据载明：交款单位为周晓伟、周晓娜，收款方式为转账，人民币109000元，收款事由为代收购房首付款。2020年3月27日，烟房地产公司将首付款109000元及定金14000元，共计123000元，通过银行转账的方式退还给周晓娜。另，王新祎提交的中国建设银行贷款材料显示，售房人姓名为王新祎，所出售房屋具体地址和面积为芝罘区环海路60号10号楼内706号，54.05平方米，购房人姓名为周晓娜、周建立。王新祎为证明其主张，还向一审法院提交如下证据：证据一、2019年12月2日，烟房地产公司的经纪人汤玲、赵鹏与王新祎的微信聊天记录打印件两张，证明王新祎依约配合烟房地产公司在12月12日分别去工商银行和建设银行办理贷款申请手续。证据二、关于对周晓伟是否按期支付定金和首付款的确认和回复的通知书一份、邮局出具的证明一份，证明王新祎通知周晓伟并催告其回复，逾期不回复视为周晓伟违约，烟房地产公司在2019年12月20日收到了该通知。证据三、烟房地产公司的经纪人赵鹏和王新祎的微信聊天记录打印件一份，证明周晓伟违反了房屋买卖合同第13条第二条第一款约定，提供的证件等购房手续资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续。证据四、关于解除房屋买卖合同的通知以及邮局出具的证明，证明王新祎在2019年12月25日解除了王新祎与周晓伟在2019年12月2日签订的房屋买卖合同，周晓伟已经构成根本违约，王新祎要求烟房地产公司将定金支付给王新祎；同时通过烟房地产公司通知周晓娜、周建立见到通知后立即联系王新祎履行房屋买卖合同，2019年12月28日前不联系，视为放弃买房；因周晓娜、周建立失联无法联系，王新祎只能通知周晓伟、烟房地产公司；2019年12月26日，烟房地产公司收到了该通知。周晓伟质证称，对证据一的真实性不清楚，其他证据的真实性无异议，对证明内容有异议，周晓娜、周建立委托其购买王新祎的房屋，其与王新祎签订的房屋买卖合同实际购房人是周晓娜、周建立，王新祎对此也知情。烟房地产公司质证称，对上述证据的真实性均无异议，但对证明内容有异议，微信聊天记录以及王新祎与周晓伟之间的往来函件，均能够证明王新祎与周晓伟双方已经按照合同约定部分履行，合同签订之初，双方就已经明确了解到周晓伟系替周晓娜、周建立购买王新祎房屋，周建立于2019年12月7日将首付款109000元支付到烟房地产公司账户，烟房地产公司遂组织王新祎与周晓伟及周晓娜、周建立办理银行贷款及过户手续，因房屋要过户至周晓娜名下，贷款人是周晓娜、周建立，故2019年12月12日双方先到工商银行办理银行贷款，周晓娜、周建立名下有其他贷款，所以没有办下来，当日双方又到建设银行办理，贷款办下来了周晓娜、周建立就回内蒙了，但不知出于何种原因，王新祎不同意继续出售该房屋，将已办理好的贷款手续及房产证原件收回，至此，双方的合同无法继续履行，双方虽有多次往来函件，但其根本原因还是王新祎不同意出售该房屋，导致合同无法继续履行，后来，烟房地产公司得知王新祎将案涉房屋另行出售，就于3月27日将定金及首付款还给了周晓娜。周晓伟为证明其主张，向一审法院提交2020年1月6日15：13周晓伟律师与王新祎的通话录音，及2020年1月15日其与赵鹏在烟房地产西海岸店与王新祎的通话录像，证明周晓伟一直积极与王新祎沟通继续履行合同。王新祎对证据没有异议，但认为与本案无关，合同已解除。烟房地产公司对证据没有异议。一审法院认为，2019年12月2日，在烟房地产公司的居间下，王新祎虽系与周晓伟就坐落于烟台市芝罘区房屋的买卖事宜签订房屋买卖合同，但依据山东省烟台市鲁东公证处出具（2019）鲁烟台鲁东证民字第987号公证书、王新祎与案外人周晓娜、周建立签订的房屋买卖合同、周晓娜、周建立的建设银行贷款资料以及王新祎与周晓伟、烟房地产公司庭审中均认可系案外人周晓娜、周建立委托周晓伟购买案涉房屋；履约中，案外人周晓娜、周建立向烟房地产公司支付房屋定金14000元及首付款109000元，亦系案外人周晓娜、周建立办理房屋抵押贷款手续，且合同约定将案涉房屋过户至案外人周晓娜名下，结合以上事实，认定案涉房屋的实际购买人为案外人周晓娜、周建立，周晓伟并非案涉房屋买卖合同的相对方，故王新祎要求周晓伟支付定金14000元，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定于2020年12月7日作出判决：驳回王新祎的诉讼请求。一审案件受理费150元，减半收取为75元，由王新祎负担。二审中，王新祎提交如下证据：一、手机微信聊天记录打印件三张，证明：1、王新祎在2019年12月14日发出通知并警告让烟房地产公司带着全部资料面谈协商，协商不成进入相关程序，证明王新祎对本案有过协商的程序。2、王新祎强调房屋买卖合同买方是周晓娜，周晓伟是代理人，而且必须有周晓娜授权周晓伟代理办理相关手续的授权委托书。王新祎谈的是以周晓娜名义买房的房屋买卖合同，即合同上买方是周晓娜，代理人是周晓伟。3、王新祎要求烟房地产公司出示定金及首付款收据及周晓伟身份证明，证明王新祎之前对此不知情。二、微信聊天记录打印件一张，证明王新祎2019年12月19日见到鲁东公证处委托书，2019年12月12日履行贷款手续的时候及2019年12月2日签订合同的时候，不存在公证委托书，王新祎对此不知悉。三、一审法院民事裁定书一份、民事起诉状一份，证明2019年12月2日口头协商的合同事实存在合法有效，与本案签订的合同不是一个合同，不是一码事，代理方式不同，合同签订内容不同，合同履行程序不同，合同的法律后果不同。四、周晓伟2020年1月8日通过顺丰快递寄给王新祎的回复函，证明：1、公证书没有授权周晓伟代为解除合同，代为追究责任，代为下发通知，说明这是周晓伟本人的身份，王新祎两次通过EMS特快专递，通知本合同相对人及责任主体是周晓伟，而周晓伟也认可并以事实履行了相应的权利义务，证明王新祎的诉求与事实有依据。五、烟房地产公司2020年1月15日通过特快专递寄给王新祎的通知函，证明与买方周晓伟会合一起办理相关手续，是周晓伟一人，而非周晓娜、周建立二人，也不是周晓伟、周建立、周晓娜三人，这与2019年12月19日王新祎通过EMS特快专递下发的通知相吻合。要求周晓伟办理商业银行贷款，周晓伟是买房人，王新祎要求周晓伟支付定金的诉求与事实有依据。周晓伟质证称，对上述证据有异议，认为涉案房屋是全程在王新祎知道周晓伟代理周晓娜、周建立购买房屋的情况下签订合同，在王新祎签订合同的时候，要求周晓伟不按照中介签订的合同走，她要私自出具一份合同，我们不同意，所以最后签订了涉案2019年12月2日的合同，该合同王新祎签字同意。签完合同后，我们按照合同付的定金和房屋的首付款。我们准备去银行贷款的时候，王新祎把贷款的所有的材料拿走，她的意思是我们诈骗她的房子，要求我们把定金和房屋的首付款都私自给她，她才去和我们贷款过户房屋。但我们一切的行为全部都是按照合同程序走的。最后在涉案房屋合同没有解除的情况下，王新祎一房两卖，是因为房屋卖给我们价钱偏低，她想卖个高价，所以就私自解除合同。另外，王新祎给我们发的所有的通知函都是在没告知我们的情况下发给我们的。烟房地产公司质证称，一、王新祎提交的证据一审期间均未提供，二审提交不符合证据规定，不应予以认定。二、王新祎一直强调两份合同的存在，烟房地产公司认为不存在两份合同。双方口头约定的事项是对2019年12月2日签订合同的补充以及对应的真实意思表示，且事后周晓伟与周晓娜、周建立办理了公证委托，完善了合同以及真实意思表示的内容。本院认为，本案争议焦点问题为：周晓伟是否应向王新祎支付定金14000元。本案中，烟房地产公司作为房屋买卖的居间方全程参与了买卖的全过程，对于买卖的经过应当有客观的了解，根据烟房地产公司的陈述，结合一审中的（2019）鲁烟台鲁东证民字第987号公证书、王新祎与周晓娜、周建立签订的房屋买卖合同及周晓娜、周建立的建设银行贷款资料，可以认定王新祎在签订涉案2019年12月2日房屋买卖合同时已知晓实际购房人为周晓娜、周建立，向烟房地产公司支付房屋定金及首付款、办理房屋抵押贷款手续的人亦为周晓娜、周建立，故涉案房屋的实际购买人为周晓娜、周建立，周晓伟并非涉案房屋买卖合同的相对方，根据合同的相对性原则，王新祎请求周晓伟支付定金没有依据，本院不予支持。因王新祎的诉讼请求为周晓伟支付定金，故周晓娜、周建立并非本案必须参加诉讼的当事人，一审未追加周晓娜、周建立参加诉讼并无不当。王新祎虽主张本案存在合同诈骗未遂未果的情形，但其未提交证据证明周晓伟、烟房地产公司有欺诈的故意，实施了欺诈的行为，故本院对其该项主张不予采信。一审判决认定正确，本院予以确认。综上所述，王新祎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人王新祎负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年五月十二日书记员  孙嘉慧