辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1465号原告：中国银行股份有限公司鞍山立山支行，住所地：鞍山市立山区胜利路北路42号（9-11)。负责人：于轶星，银行行长。委托诉讼代理人：李良勇，系辽宁广佑律师事务所律师。被告：陈冲，男，汉族，1985年10月16日出生，住辽宁省鞍山市铁西区。被告：鞍山泓宇房地产开发有限公司，住所地：鞍山市铁西区北二道街6号。法定代表人：胡怀富，公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓彦，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯娇阳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行（以下简称“鞍山立山支行”）与被告陈冲、鞍山泓宇房地产开发有限公司（以下简称“鞍山泓宇公司”）借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞍山立山支行的委托诉讼代理人李良勇，被告鞍山泓宇公司的委托诉讼代理人杜晓彦、冯娇阳均到庭参加诉讼，被告陈冲经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。鞍山立山支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除我行与被告陈冲签订的《个人一手住房借款合同》(编号2016年鞍中银广场住中央一品字第043号）；二、判令被告陈冲偿还贷款本金255264.19元，利息及罚息10791.63元，共计266055.82元（以上金额截止2020年11月11日，逾期的利息、罚息以本金255264.19元为基数从2020年11月12日起按合同约定利率计算至本金付清之日止）；三、判令我行对被告陈冲所办理预告抵押登记的位于鞍山市铁西区（产籍号2-14-408-3152)的房产享有优先受偿权；四、判令被告鞍山泓宇房地产开发有限公司在借款约定范围内，承担连带保证责任；五、判令被告承担本案的律师费暂计2000元；六、判令本案案件受理费等诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2016年11月23日，中国银行股份有限公司鞍山广场支行(现业务划归为原告）和被告陈冲签订《个人一手住房贷款合同》，合同编号“2016年鞍中银广场住中央一品字第043号”，被告向我行贷款本金为27万元，分期付款期限为360个月，贷款用途为用于购买鞍山市铁西区铁西三道街64号15层179号（产籍号2-14-408-3152)，被告鞍山泓宇房地产开发有限公司作为保证人承担阶段性连带保证责任，该合同还约定了还款方式、利率及违约责任等内容。同时，合同约定陈冲作为抵押担保人用上述贷款购买的住宅（产籍号2-14-408-3152)提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约于2017年1月3日履行了放贷义务，前期被告陈冲也按约定履行了还款义务，但陈冲从2019年11月开始拖欠借款，经多次催要无果，截止2020年11月11日，所欠我行贷款本金255264.19元，利息及罚息10791.63元，共计266055.82元，此笔贷款已拖欠12期，违约还贷至今。经查，被告陈冲至今仍未办理前述所购房产产权，被告鞍山泓宇房地产开发有限公司作为阶段性保证人，依据《个人一手住房贷款合同》附件二通用条款四、开发商保证条款之“若保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”，本涉案房屋只办理过预告抵押登记，从未办成正式抵押登记（陈冲至今没办妥房屋登记手续因此该房也不可能办成抵押登记），本行作为贷款人也从未也不可能收到有效的他项权证。因此，鞍山泓宇房地产开发有限公司在借款约定范围内，应承担连带保证责任。另外，依据《个人一手住房贷款合同》通用条款三、借款人违约事件及处理之2、（6)“要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等”，被告应承担律师费、诉讼费等。综上，我行诉至法院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。鞍山泓宇公司答辩称，1、鞍山立山支行主体不适格，借款合同是中国银行鞍山广场支行，与二被告签订的，并非是鞍山立山支行。2、不同意解除借款合同，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）的通知，即关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染××疫情的通知，因疫情或疫情防控措施影响暂时失去收入来源的人员，所涉住房案件信用卡等个人还贷纠纷，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则，变更还款期限，合理延后还款期限，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由，请求解除合同的，人民法院不予支持，新冠状××疫情系双方当事人不能预见的，不能避免，即不能克服的情况，属于不可抗力。由于借款人收入的减少，法院应结合实际情况及困难，根据公平原则延后还款，对鞍山立山支行提出的解除合同不应予以支持。3、借款人所购买的房屋现已具备办证条件及正式抵押条件，而鞍山立山支行及借款人陈冲怠于办理，未正式抵押登记责任，系鞍山立山支行及借款人陈冲过错行为所致，鞍山泓宇公司阶段性担保义务已完成，不应再承担保证责任，鞍山泓宇公司作为开发商既不是抵押人，也不是抵押权人，无法控制借款人是否办理权属证书及他项权证，如果借款人一直拖延办理相关证件，开发商提供阶段性担保的期间将被不当延长，将严重影响到交易安全和合同的稳定，显失公平。4、鞍山立山支行对借款人陈冲抵押房产行使抵押权，并且优先受偿，不足部分再由鞍山泓宇公司承担保证。5、律师费及诉讼费被告不同意承担，本案因借款人陈冲逾期还贷引起，鞍山泓宇公司不存在任何违约行为。借款合同中约定保证担保范围包括实现担保权的费用，但借款人因违约，而承担的逾期利息和罚息，足以弥补鞍山立山支行的实际损失，实现债权其他费用属于间接损失且不必然发生，故鞍山泓宇公司不同意承担。陈冲未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年11月23日，贷款人中国银行股份有限公司鞍山广场支行（以下简称“鞍山广场支行”）(现业务划归为鞍山立山支行）和借款人陈冲及保证人鞍山泓宇公司三方签订《个人一手住房贷款合同》，合同编号为“2016年鞍中银广场住中央一品字第043号”，主要内容为：鞍山广场支行向陈冲发放贷款本金为27万元，贷款期限为360个月；贷款用途：用于购买鞍山市铁西区铁西三道街64号15层179号（产籍号2-14-408-3152)；贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率，适用定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上下浮15%计算，罚息利率在此基础上再上浮50%；每12个月为一个浮动周期；付息方式为按月付息；首期还款日为放款日在第一个还款周期对应之前的最后一个11日，还款方式为等额本息，划款周期为月；借款人陈冲用上述贷款购买的住宅（产籍号2-14-408-3152)提供抵押担保；鞍山泓宇公司提供阶段性担保，保证方式为连带保证责任，保证期间为借款人履行期届满之日起两年；主债务为分期履行的，保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期满之日后两年。若保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。若借款人未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。另查，合同签订后，案涉房屋于2016年12月30日办理了预购商品房抵押权预告登记。自2017年1月3日至2019年11月，陈冲向鞍山立山支行共计返还本金14735.81元，此后未再还本付息。截止至2020年11月11日止，陈冲共计欠付鞍山立山支行本金255264.19元、利息及罚息10791.63元，合计266055.82元。上述事实，有原告起诉状及当庭陈述在卷为凭，原告提交《个人一手住房贷款合同》一份、不动产登记证明书一份、中国银行借款借据一张、《商品房买卖合同》一份，以上证据经庭审及审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院对有争议的证据认定如下：鞍山立山支行提交的证据：一、中国银行鞍山分行提供的被告陈冲贷款已还款明细单及按账查询剩余还款计划表（银行电脑自动打印件）各1份，共2页，拟证明截止2020年11月11日，陈冲所欠我行贷款本金255264.19元，利息及罚息10791.63元，共计266055.82元，此笔贷款已拖欠12期，违约还贷至今。鞍山泓宇公司质证意见为“对该证据真实性合法性有异议，该证据系原告自行出具，并无法律效力”。本院认为，该证据虽系原告单方出具但系电脑自动生成，且未超过法律规定利率的上限，被告亦未提供相反证据证明其主张。故上述证据，经本院开庭质证及审查真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。二、律师所发票一张，拟证明原告已支出律师费2000元。依据《个人一手住房贷款合同》通用条款三、借款人违约事件及处理之2、（6）“要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等”，被告应承担律师费、诉讼费等，该笔律师费应由被告承担。鞍山泓宇公司质证意见为“对该证据有异议，并不能证明是该案的律师费用，应注明该案当事人信息，该案于2020年12月2日立案，而律师费发票显示2021年4月14日，该笔费用开发商不应承担”。本院认为，立案日期与开具发票日期并无时间关联，且发票销售方名称为辽宁广佑律师事务所，出庭律师确为辽宁广佑律师事务所律师，属原告的实际损失。故上述证据，经本院开庭质证及审查真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。三、中国银行鞍山银行文件说明及函各一份，拟证明广场支行的业务由立山支行承担。立山支行有起诉资格。鞍山泓宇公司质证意见为“该证据与被告无关联性，如果仅是原告公司内部文件，如该案债权涉及转移，也并未通知被告，原告主体不适格”。本院认为，该证据虽为内部文件但并不导致其无法律效力，且被告未提供相反证据证明其主张。故以上证据经本院开庭质证及审查真实合法，与本案具有关联性，所证事实足以认定，予以采信。鞍山泓宇公司提交的证据：竣工验收备案书一份，拟证明2019年4月16日其开发的泓宇中央一品小区，具备办证条件，由于鞍山立山支行及借款人陈冲怠于行使权利，责任不应当由我公司承担。鞍山立山支行质证意见为“该证据无法证明可以办理房证，只是办理房证条件之一。鞍山泓宇公司不再承担保证责任的前提条件是提供他项权利证书”。本院认为，该证据仅能证明涉案房屋竣工验收，无法证明鞍山泓宇公司的证明目的，与本案不具有关联性，本院不予采信。陈冲经合法传唤未到庭进行质证，亦未提交证据。本院认为：依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案贷款人鞍山立山支行与借款人陈冲及保证人鞍山泓宇公司三方所签订的贷款合同合法有效，鞍山立山支行依约为被告发放贷款，陈冲理应按约定偿还贷款的本金及利息。现陈冲未按合同约定还款付息，其行为系属违约，故本院对鞍山立山支行主张解除与陈冲、鞍山泓宇公司签订的贷款合同、并偿还贷款本金255264.19元、利息及罚息10791.63元，合计266055.82元（截止至2020年11月11日）及自2020年11月12日起至本金付清之日止按照合同约定利率计息的诉讼请求予以支持。关于鞍山立山支行要求对陈冲所办理预告抵押登记的位于鞍山市铁西区（产籍号2-14-408-3152)的房产享有优先受偿权一节，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条的规定，以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中案涉房屋仅办理抵押权预告登记，预告登记是一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，不是现实的不动产物权，不具有排他性。因案涉房屋未办理正式的抵押登记，抵押权未设立，依法不发生抵押效力，故鞍山立山支行对该房屋不享有优先受偿权，对鞍山立山支行此诉请不予支持。关于鞍山立山支行要求陈冲承担律师费2000元一节，因贷款合同明确约定借款人违约需承担律师费且鞍山立山支行提交了增值税发票证明律师费花费2000元，故本院对原告此诉请予以支持。关于鞍山立山支行要求鞍山泓宇公司在借款约定范围内承担连带保证责任一节，鞍山立山支行与借款人陈冲及保证人鞍山泓宇公司三方所签订的贷款合同合法有效，鞍山泓宇公司作为保证人应按照约定履行义务。因贷款合同明确约定保证方式为连带保证责任，并在保证期间内。本案实际也不符合贷款合同约定保证人不承担保证责任的情形，故本院对鞍山立山支行要求鞍山泓宇公司在借款约定范围内应承担连带保证责任的诉请予以支持。陈冲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六、第一百九十七、第一百九十八、第二百零一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行与被告陈冲、被告鞍山泓宇房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告陈冲偿还原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行贷款本金255264.19元、利息及罚息10791.63元，合计266055.82元（截止至2020年11月11日），并支付自2020年11月12日起至本金付清之日止，按照合同约定利率的利息；三、被告陈冲支付原告中国银行股份有限公司鞍山立山支行律师费2000元；四、被告鞍山泓宇房地产开发有限公司对被告陈冲上述付款责任承担连带保证责任；五、驳回原告其他诉讼请求。上述被告应给付原告款项，应于本判决生效后十日内一次付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5321元（原告已预交），减半收取2661元，由被告陈冲、被告鞍山泓宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王海谦二〇二一年五月二十四日法官助理刘秀丽书记员刘爽