吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民初519号原告：郑永波，男，1966年8月30日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市。被告：孙丽英，女，1966年5月19日出生，汉族，退休职工，住吉林省延吉市。被告：延边金宙房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市光华路587号。法定代表人：金石洙，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛颜贵，男，1954年3月5日出生，汉族，该公司党支部书记，住吉林省延吉市。原告郑永波诉被告延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）、孙丽英案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑永波，被告孙丽英、延边金宙房地产开发有限公司委托诉讼代理人薛颜贵等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑永波向本院提出诉讼请求：1.对于法院第［（2018）吉24执135号］公告中对延吉市延南路800号金宙小区41-1303室的查封，请求法院停止执行；2.请求被告2赔偿自2016年11月10日过户给原告（注：此房于2013年开始承建，正常情况下应该三年内交房），直至2020年08月06日收到该房屋钥匙期间的房款利息，又因此房买给老人居住但一直未能入住，要求补偿期间所发生的房屋租赁费用（共3年6个月，每月400元，合计人民币16,800元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年10月19日，原告（案外人）收到吉林省延边州中级人民法院送达的（2020）吉24执异90号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。1.该房产事实上是赵某已于2016年09月13日以材料款抵帐购买，并签订购房协议，2016年11月10日过户给郑永波，并且双方当事人（郑永波、赵某）共同到金宙公司完成过户所有手续，并重新与金宙公司签定购房合同。金宙公司于2020年08月06日交付钥匙并收取原告相关费用（烯气初装费、智能水表、电费共计4180元、装修上料下料费2014元、物业费、电梯费、卫生费1707元、装修保证金1000元），请求法院查明真相；2.孙丽英于2017年5月23日与金宙公司法定代表人金石洙签定借款协议，孙丽英未查明房源实际情况就作为抵押为孙丽英本人过失，请求法院查明真相；3.此房屋在法院查封之前已于2016年11月10日已过户给原告郑永波，请求法院查明真相；4.原告已于2020年9月28日向法院提出《执行异议申请》，并向法院人员说明了所涉房屋的所有权归属问题并提交了相关证据予以证明，法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对上述财产的所有权。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》的相关规定及《民事诉讼法》之规定起诉至贵院，请求法院依法查明真相后公正判决。孙丽英辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意原告的要求停止执行案涉房屋的诉讼请求。金宙公司辩称，原告于2016年11月份购买了材料供应商赵某在我方的抵账房源并过户到郑永波名下，过户的原因是因为赵某没有出售楼房的资格，故以我方公司的名义与郑永波签订了购房协议。4号楼因为是回迁楼，2020年6至10月份业主自行组织收款，将4号楼未完工程水、电、气自行监督施工完毕，并有二十几户实际入住，郑永波也是其中的一员。另外法院查封该房屋是在2018年，原告要求补偿，我方不同意，该楼盘没有按期完工，由于客观原因造成，是时任州政府副州长主管基建的领导下令金宙小区3号楼按原图纸砍掉4层，5号楼砍掉一个单元，如果按照此领导的意图建设将会有40户到60户的回迁户回迁房会落空，为此我方积极向州政府领导做工作，最后经过两年半的努力才做通了工作，同意我们按原建筑建设，因此拖延的时间导致了工程没有按期交工，所以这是属于客观原因，不属于我们主观原因，所以我们不同意补偿。原告郑永波为了证明自己的主张，向本院提交的证据一组：1.房屋认购协议书一份及2016年11月10日购房款收据一份；2.2020年8月6日（物业费、电梯费、卫生费）收据一份；3.2020年8月6日（装修上料、下料、垃圾清运费）收据一份；4.2020年8月6日（各种费用）一份。证明原告于2016年购买了案涉房屋，并于2020年8月已经实际占有使用。被告孙丽英质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，但原告是从案外人赵某手中买的，并不是从金宙公司处购买的。被告金宙公司质证认为，对证据的真实性及证明目的无异议。被告孙丽英为了证明自己的主张，向本院提交了证据一组：（2018）吉24执135号之三、之五、之七民事裁定书各一份。证明案涉房屋由金宙公司抵押给其作为借款的抵押物，人民法院在2019年4月10日已裁定查封了案涉房屋并进入评估拍卖阶段。经本院审理查明：郑永波于2016年11月10日，在案外人赵某处购买了案涉房屋，并与金宙公司签订了房屋认购协议书，付款方式处约定系外请保温李某工程抵押房源。房屋买受人的变更登记，由金宙公司向郑永波出具了房款收据。该房屋系案外人李某施工案涉工程外墙保温项目时与金宙公司协商抵顶工程价款的房屋，案外人李某用该房屋抵顶了案外人赵某的工程材料款。因金宙公司未能在约定的时间及时完成房屋建设，郑永波等4号楼业主自行筹措资金完善4号楼收尾工程，于2020年8月办理了房屋入住手续，并已装修入住。2017年5月23日，孙丽英与金宙公司法定代表人金石洙在北京市方正公证处签订公证《借款合同》，公证处作出赋予强制执行效力的（2017）京方正内民证字第79161号公证书。2018年4月17日，北京市方正公证处作出（2017）京方正执行证字第01092号执行证书。2018年6月22日，孙丽英依据上述执行证书向本院申请执行。2018年8月22日，本院作出（2018）吉24执异71号执行裁定书，追加金宙公司为本案被执行人。2019年4月10日，本院作出（2018）吉24执135号之三执行裁定书，查封了案涉房屋。2020年9月28日，郑永波对该查封措施提出书面异议。2020年10月19日，本院作出（2020）吉24执异91号执行裁定书，驳回了郑永波的异议申请。郑永波收到该裁定后不服，向本院提起停止执行的诉讼。案涉房屋现有郑永波的母亲实际居住。本院认为，郑永波购买的该房屋系案外人李某在施工案涉房屋外墙保温工程期间，与金宙公司协商抵顶工程价款的房屋。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协商将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此，郑永波虽然不是施工人，但其受让的房屋源于施工人与发包方之间协商折价而享有的优先受偿权，该权利应随着买受人的变化而转移，因此，郑永波在购买案涉房屋同时即取得了对抗其他权利人的优先权，该权利大于抵押权和其他一般债权。孙丽英的债权小于郑永波的债权，郑永波要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。郑永波请求金宙公司支付逾期交房的违约金，不属于执行异议之诉的审理范围，本院对此不予审理，郑永波可另案主张权利。综上所述，郑永波的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第八百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行郑永波购买的延边金宙房地产开发有限公司开发建设的位于吉林省延吉市延南路800号金宙小区4号楼一单元1303号房屋。案件受理费4,362.00元，由被告孙丽英负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉24执异91号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 全智光审判员 宋 丹审判员 秦承兰二〇二一年五月三十一日法官助理 陈雪莲书记员 段崇鹏