江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1285号上诉人（原审被告）：盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道解放南路278号中南世纪城2A地块3幢101室（CND）。法定代表人：王彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘忠华，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱春华，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：徐州世联房地产顾问有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区和信广场C座706室。法定代表人：邹立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷三恰，江苏汇君律师事务所律师。上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人徐州世联房地产顾问有限公司（以下简称世联公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初3224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由世联公司承担。事实与理由：1.一审认定：“中南公司辩称世联公司在合同期内造成中南公司的损失，应在其应付的代理费中扣款71970.27元，因双方在合同中并未就扣款事宜进行约定，世联公司亦不予认可，本院对中南公司辩称意见不予采信”错误。首先，双方签署的三份合同中均已明确约定了履约期限、双方的权利义务、违约责任等条款，明确约定世联公司须根据中南公司提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因世联公司对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由世联公司承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼，造成中南公司损失的，世联公司应予赔偿，中南公司有权直接在中南公司应付未付的代理佣金或者保留金中扣除，不足部分可向世联公司继续追偿，一审法院却武断认定无合同约定即对世联公司给中南公司造成的损失扣款不予认可。2.中南公司的扣款行为完全符合合同约定，世联公司应该承担该部分的扣款。世联公司提交的证据中明确载明中南世纪城3B地块10号楼2404室是其实现的销售，同时要求中南公司支付了代理佣金，但是由于世联公司工作人员的疏忽，填写交房日期时提前了两个月，导致中南公司承担了延期交房的违约责任；另一户的扣款亦是由于世联公司工作人员的原因造成的，在购房人陈某、黄某明确要求待2015年10月25日后再出合同的情况下，世联公司工作人员急于求成，提前出具了商品房买卖(备案)合同，导致购房人无法领取盐城市盐南新区推出的购房政策补贴，为此购房人以合同主体是中南公司，要求中南公司承担了政策补贴的款项；上述两项因世联公司的原因导致中南公司的损失，按照双方签订的合同约定，理应由世联公司承担；同时中南公司在发生扣款后及时告知世联公司，若对中南公司的扣款行为有异议可在约定的期限内提出，但世联公司放弃了提出异议的权利，理应承担中南公司的损失。3.退一步讲，即使合同无约定，按照公平原则，世联公司亦应承担因其自身原因导致合同相对方损失的责任，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，委托人按合同约定支付代理佣金费用，受托人按照合同约定销售委托人的物业，由于受托人销售过程中的行为导致委托人的损失，该部分的损失理应由受托人承担。4.由于世联公司怠于行使自身的权利，迟迟未向中南公司主张，同时世联公司并未在法定的诉讼时效内主张权利，故中南公司认为本案已超出诉讼时效，另外逾期付款的责任是世联公司迟迟未与中南公司进行对账造成的，故中南公司亦不应承担逾期付款的违约责任。世联公司辩称，1.关于销售房源的问题，世联公司有详细的表格提供给中南公司，中南公司经过财务和销售仔细核对，最终确认265套，总金额1559158.11元，已付1156205.77元，这是没有争议的。且一审法官在法庭上询问中南公司是否有争议时，中南公司称无争议。另外是关于74594.09元的款项，因为证据系中南公司持有，所以一审法院没有支持，但是销售的事实是存在的。2.中南公司一审时就已经提出过这些问题，一审让中南公司提供相应的证据，因中南公司没有相关的证据，且有的证据不能达到其证明目的，因此一审法院没有支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。世联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令中南公司支付代理费454057.34元及违约金28689.14元，合计482746.48元；2.中南公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2014年3月10日，中南公司作为委托方（甲方）与世联公司作为受托方（乙方）签订《盐城中南世纪城项目销售代理合同》，约定，甲方就盐城中南世纪城项目委托乙方提供销售代理服务，受托物业位于盐城市，建面约280万平方米，受托物业类型为住宅区、商业，代理方式为联合代理，起始日期自本合同生效之日，终止日期在所代理销售之物业取得第一张《预售许可证》的前提下，自乙方代理本项目首批物业开盘日起算至合作期满一年，乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同作为结算及支付代理费的依据，甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基础，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。双方并就各自权利义务、代理费率、违约责任、驻场服务内容及明细等事项进行了约定。后世联公司依约代理中南公司进行商品房销售。期间，双方分别于2015年8月11日、2016年1月2日两次就商办部分与住宅部分分别签订联合代理合同，委托代理期限至2016年1月31日止，双方还约定，甲方应按合同约定及时向乙方支付代理佣金，甲方原因未按照合同约定支付乙方代理佣金、奖励的，每延迟1日，须按照应付未付款额的万分之二向乙方支付违约金等。一审庭审中，双方确认，截止2015年12月31日，世联公司累计代理中南公司销售房产商品房265套，中南公司应支付代理费1559158.11元，中南公司已付款1156205.77元，尚欠402952.34元未付。后世联公司催款未果，遂诉至法院。一审法院认为，世联公司与中南公司签订的项目销售代理合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。世联公司受托为中南公司提供了销售代理服务，中南公司应按约及时全额支付代理费，双方已经确认截止2015年12月31日尚欠的委托代理费金额，故对世联公司主张中南公司支付代理费402952.34元的诉讼请求予以支持。一、世联公司主张中南公司迟延支付代理费，应依约承担违约金28689.14元，中南公司不予认可。一审法院认为，中南公司尚差欠部分代理费是事实，世联公司主张的违约金有合同约定，且未超过约定及法定标准，一审法院对其该项诉讼请求予以支持。二、世联公司主张双方合同到期日为2016年1月31日，因当时有部分已售房源未达到结算条件，故其公司内部系统仅统计到2015年12月31日的数据，其余的原始资料已经交给中南公司，故中南公司应支付该部分代理费74594.09元，中南公司对此不予认可，因世联公司未提供相应的证据，且其在一审庭审中陈述不清楚是否已经达到结算条件，故一审法院对其该项主张不予支持。三、中南公司辩称世联公司在合同期内造成中南公司的损失，应在其应付的代理费中扣款71970.27元，因双方在合同中并未就扣款事宜进行约定，世联公司亦不予认可，一审法院对中南公司该辩称意见不予采信。综上，对世联公司要求中南公司支付代理费402952.34元及违约金28689.14元的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事政策之规定，一审法院判决：一、中南公司于判决生效后十日内支付世联公司代理费402952.34元、违约金28689.14元，合计431641.48元。二、驳回世联公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8541元，由世联公司负担1000元，中南公司负担7541元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中南公司提交了2016年3月17日的记账凭证（附金龙玉收到退房款231138.88元的客户回单、转账给金龙玉的231138.88元的银行存根、金龙玉的身份证、利息损失5000元的付款回单）。证明中南公司实际产生了违约金损失29250元，利息损失5000元，加上不应向世联公司支付案涉房屋的佣金5742.46元，合计39992.46元，中南公司有权对世联公司扣款39992.46元。世联公司对中南公司提交的财务凭证真实性无异议，金龙玉购买的10号楼2404室是世联公司出售的，但是退房是由于什么原因造成的，世联公司不清楚。合同都是由中南公司提供，也是中南公司审核盖章，所以不存在因世联公司的原因造成退房。双方当事人之间签订的合同也未对该情况下出现的损失由谁承担进行约定。本院经审核认为，中南公司提交的证据不能达到其主张扣减损失及佣金的证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二审中，中南公司上诉认为应扣减中南公司因3B地块10号楼2404户金龙玉退房而导致的中南公司向金龙玉承担了违约金损失29250元、利息损失5000元及该户佣金5742.46元；中南公司向5B地块6号楼2404室陈某户补贴的6292元。中南公司应对其主张进行举证证明，其未能提供充分证据予以证明的，则应承担举证不能的法律后果。针对3B地块10号楼2404户，中南公司仅提交了其与金龙玉签订的退房协议、向金龙玉户支付的款项，但该退房协议中并未注明金龙玉退房的原因系因世联公司原因，金龙玉系向中南公司提出退房申请。中南公司认为由于世联公司工作人员的疏忽，在合同中将交付日期提前了两个月，导致中南公司承担了延期交房的违约责任，但并未提交证据予以证明，且中南公司亦认可商品房买卖合同中出售方中南公司的印章系其加盖，故现有证据不能证明金龙玉退房系因世联公司的原因造成。针对5B地块6号楼2404户，中南公司亦未提交证据证明系世联公司原因导致其向陈某户补贴6292元，且未提供其向陈某户支付款项的证据，故本院对中南公司主张扣减相应的损失及佣金的上诉理由不予采信。另，世联公司与中南公司签订的合同明确约定了中南公司支付款项的时间，故中南公司应按约向世联公司支付款项，其未按照合同约定支付款项，则应承担相应的违约责任。中南公司在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，故本院对其在二审中提出本案已超出诉讼时效的上诉理由不予支持。综上，中南公司的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8541元，由上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年五月二十五日书记员  成以琴