吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0211民初1144号原告：郑忠华，男，汉族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：郑启慧（系郑忠华姐姐），女，汉族，住吉林市船营区。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所地吉林市丰满区。法定代表人：杨林，执行董事。委托诉讼代理人：曹**刚，吉林东坤律师事务所律师。原告郑忠华与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司（以下简称怡恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑忠华、被告怡恒公司的委托诉讼代理人曹**刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑忠华向本院提出诉讼请求：1.要求怡恒公司按照双方签署的购房合同赔偿郑忠华23587元违约金；2.诉讼费由怡恒公司承担。事实与理由：2008年1月9日，郑忠华与怡恒公司签订《商品房买卖合同》，约定郑忠华购买由怡恒公司开发建设的吉林市丰满区江南壹号花园B4号楼1单元27层50号商品房一套，总房款786245元。郑忠华按合同约定分别在2008年1月9日、9月22日给付怡恒公司购房款236245元、55万元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：怡恒公司2009年7月30日将房屋交付郑忠华使用。合同第十五条约定：“怡恒公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因怡恒公司的责任，郑忠华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，怡恒公司按照已付房款的3%向郑忠华支付违约金。”合同签订后，郑忠华依约支付房款，并于2009年9月办理入住手续。入住后，郑忠华一直向怡恒公司追索自己的土地证，被告知正在办理中，请继续等待。双方签订合同是真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等规定，合同合法有效。因怡恒公司的违约，导致郑忠华不能在规定期限内取得土地证，其行为已构成违约，怡恒公司应承担违约责任。怡恒公司辩称：第一，郑忠华的诉讼请求已超过诉讼时效。郑忠华请求违约金为确定金额，属一时性债权。故其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒公司违约，无论从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，还是从法律规定角度即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日，现售商品房自商品房买卖合同签订之日起第91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害。郑忠华要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。郑忠华从未向怡恒公司主张过违约金，其诉讼请求已超过诉讼时效，故应据此驳回郑忠华的诉讼请求。第二，郑忠华应承担证明因怡恒公司责任而未取得产权证的举证责任。郑忠华现有证据并不足以证明其事实主张，产权登记迟延办理是怡恒公司责任等方面事实均未有足以证明的证据，郑忠华对此负有举证责任，依法应承担不利后果，故请求驳回郑忠华的诉讼请求或建议撤诉。第三，办理产权证是郑忠华义务，怡恒公司只有协助义务。房屋买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，郑忠华要求以恒公司办理土地证并无合同约定基础和法律基础。土地证并非房证权属凭证，且现行规定房地产统一登记、二证合一。双方签订的商品房买卖合同也未约定应由以恒公司办理土地证。第五，同类案件认定未超过诉讼时效的理由即怡恒公司拖欠土地出让金为持续状态，该土地出让金怡恒公司已于2017年5月27日全部缴纳完毕，同类案件判决认定的拖欠土地出让金的事实已经不存在，据此认定不超过诉讼时效的依据已不存在，故应于2017年5月27日怡恒公司缴纳全部土地出让金之日起计算诉讼时效，该日期至郑忠华诉讼日期已经超过三年，超过了诉讼时效。综上，郑忠华的诉讼请求依法不应得到支持，请法院给予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：郑忠华提供的商品房买卖合同、付款凭证、收据（2008年1月9日）、物业费票据、房产证，怡恒公司对上述证据的真实性的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。怡恒公司提供的国有建设用地使用权出让合同补充协议、中国建设银行单位客户专用回单、土地出让收入总价款非税收专用票据，郑忠华对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月9日，郑忠华与怡恒公司签订《吉林市商品房买卖合同》。合同约定郑忠华购买由怡恒公司开发的位于吉林市丰满区江南壹号花园B4号楼1单元27层50室商品房，总房款为786245元。双方在合同中第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的百分之叁向买受人支付违约金。合同签订后，郑忠华依约支付了房款，于2009年9月办理了入住手续。郑忠华于2014年5月20日办理了涉案房屋的房屋产权证。2017年5月27日，怡恒公司向吉林市土地和矿业权收购储备交易中心非税收代收代缴账户转账4553.12万元。吉林市财政局于2017年5月31日给怡恒公司开具了金额为4553.12万元的土地出让收入总价款的吉林省政府非税收入通用票据。2017年6月28日，怡恒公司与吉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，确认因项目用地规划调整，怡恒公司需补交的土地出让价款为4553.12万元。本院认为，郑忠华的起诉已超过法定诉讼时效期间。在本院此前对同被告、同小区的同类案件所作出的已经发生法律效力的民事判决中，均认定怡恒公司拖欠部分土地出让金，致使房屋买受人未能在约定期限内取得权属证书，已构成违约；因违约事实持续存在，且怡恒公司未提交证据证明其违约状况已不存在的时间点，故房屋买受人的起诉并未超过诉讼时效期间。但本案中，经庭审查明，怡恒公司已于2017年5月27日补交了全部土地出让金，故原生效判决中认定的违约事实已不存在。本案郑忠华应在2020年5月27日诉讼时效届满前起诉以保障自己的胜诉权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定：“在诉讼时效期间最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（四）、权利人被义务人或其他人控制；自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满”。郑忠华因刑事犯罪于2019年1月9日被刑事拘留、同年2月1日被逮捕羁押于吉林市看守所。本案诉讼时效结束前6个月内郑忠华被刑事羁押属出现了中止事由，诉讼时效中止。但郑忠华于2020年7月3日被送至吉林省延吉监狱服刑，属于中止时效的事由消除，自此之日起满6个月即2021年1月3日诉讼时效届满。郑忠华于2021年1月13日提交诉状，属未在法定时效期间内行使权利，其胜诉权归于消灭。怡恒公司的相关抗辩意见本院予以采纳，郑忠华的诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下：驳回郑忠华的诉讼请求。案件受理费195元（已减半收取），由郑忠华负担。余款184元退回郑忠华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 董 慧二〇二一年五月十七日书记员 王伯婷