河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终5791号上诉人（原审被告）：韩红安，男，汉族，1982年12月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王玉林，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘若冰，北京市中伦文德（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：韩金燕，女，汉族，1988年8月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王玉林，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘若冰，北京市中伦文德（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州泰弘物业服务有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）正光路22号D座1夹层09-13室。法定代表人：李继书，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张晓松，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。上诉人韩红安、韩金燕因与被上诉人郑州泰弘物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩红安、韩金燕上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初885号民事判决第一项，改判驳回被上诉人郑州泰弘物业服务有限公司的诉讼请求或依法发回重审；2、依法判令被上诉人郑州泰弘物业服务有限公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人韩红安、韩金燕与被上诉人郑州泰弘物业服务有限公司存在物业服务合同关系，明显属于事实认定错误。一审判决认定被上诉人郑州泰弘物业服务有限公司（以下简称“泰弘物业”）是《行署国际广场A座购房合同补充协议》约定的签约主体、交付车位主体，与事实不符。该协议的签约主体是二上诉人与开发商郑州耀威房地产有限公司（以下简称“耀威房地产公司”），并在第四条约定由耀威房地产公司于2013年9月30日前交付。一审判决依据上述协议第四条认定二上诉人与泰弘物业存在物业服务合同关系，与事实不符，违背了该协议的真实意思。《行署国际广场A座购房合同补充协议》签订的目的是为了确认双方为自行管理的所作准备的事实。根据2013年1月4日，二上诉人与耀威房地产公司的《联系函》及《行署国际广场A座购房合同补充协议》第二条，二上诉人与耀威房地产公司于该协议签订前已就二上诉人自行管理行署国际A座达成一致，并完成了对A座水、电等项目的单独处理和相应调整。该协议第六条基于双方以往为自行管理的准备，明确约定二上诉人购买的房产对应的物业由二上诉人自行管理，二上诉人有权自行寻找物业管理公司，签订物业管理服务合同，耀威房地产公司予以认可，且应协助办理物业管理交接等相关手续。一审判决片面截取协议第四条据此认定物业服务合同关系存在，与事实不符，违背该协议的目的。《商品房买卖合同》签订时未包含《前期物业服务合同》内容，后续建设单位与被上诉人单独签订的《前期物业服务合同》晚于《商品房买卖合同》签订，且未履行公示义务，不属于依法签订的合同，对二上诉人没有约束力。二上诉人也并未委托泰弘物业对行署国际A座进行管理、服务。二、在泰弘物业未提供负二层车位实际交付时间的证据情况下，仅依《行署国际广场A座购房合同补充协议》及泰弘物业自认，一审判决二上诉人于2013年11月1日起支付车位管理费，事实认定错误。根据《行署国际广场A座购房合同补充协议》第四条，交付车位的主体是耀威房地产，约定交付时间为2013年9月30日前。一审判决仅凭该协议认定泰弘物业于2013年9月30日前已向二上诉人交付车位，认定交付主体错误，且在泰弘物业没有提供任何其他证据佐证车位实际交付时间的情况下，将该协议约定的车位交付时间认为为实际交付时间，认定程序严重违法。泰弘物业自认的交付时间是2013年11月1日，但没有提供泰弘物业自认的交付时间是2013年11月1日，但没有提供任何交付证据。车位管理费应当从停车位交付且能够使用之日起计算。2013年11月份，负一、二层尚未交付、启用，二上诉人也无法实现停车目的，泰弘物业也未提供停车服务，无权收取停车费。三、一审判决认定负二层85个车位的实际使用人为二上诉人，并酌定车位管理费为115元每月每个，事实认定错误，违反《合同法》第62条合同价款不明的认定标准，违背质量相符、公平的原则。二上诉人享有权利的停车位仅有20个，其中负二层仅有10个，一审判决认定二上诉人为负二层85个车位的实际使用人，无事实依据，也与该院（2021）豫0191民初879号民事判决认定涉案而上诉人所有的车位个数相矛盾。泰弘物业与二上诉人之间并不存在物业服务合同关系，双方对于车位管理费价格也并未约定。即使泰弘物业事实上提供了部分车位管理服务，根据《合同法》第62条规定，合同价款约定不明时，应当按照同类产品、同类服务订立合同时履行地市场价格进行确定。根据网上公开显示，行署国际广场车位共900余个，二上诉人拥有其中20个车位，应当比照耀威房地产公司支付的车位管理费价格收取相应的车位管理费，一审泰弘物业以与其他租赁单个车位的租户签订的车位服务协议约定的车位管理费标准向二上诉人主张按照150元每月每个收取二上诉人的车位管理费，不符合同类标准。二上诉人托管给泰弘物业的车位，泰弘物业收取费用标准为300元每月每个（含车位管理费），泰弘物业需支付200元每月每个车位使用费，差价100元每月每个（含车位管理费和托管费用）。国网租用泰弘物业240个车位，泰弘物业实际收取的车位管理费不到100元每月每个。在使用车位数量上，二上诉人与国网电力相似，在车位管理费价格上一审判决酌定标准却高于国网电力车位管理费价格。二上诉人提出的80元每月每个符合同类服务的实际情况，也高于周边市场价格，有利于问题解决。一审判决酌定标准明显与事实不符，对二上诉人不公。一审判决酌定的标准明显高于周边车位管理费价格。即时按照目前市场价，行署国际周边的天明国际广场的车位管理费价格为60元每月每个，众茗大厦的车位管理费为50元每月每个，一审判决酌定标准115元每月每个高于周边现阶段市场价格近1倍。即不符合合同订立时履行地市场价格标准，也不符合同类标准，法律适用错误，对二上诉人严重不公。四、一审判决以《民法典》第107条为依据进行判决，法律适用错误。泰弘物业主张的是2013年11月1日至2019年7月31日期间的车位管理费，均发生在《民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题规定》第1条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，应当适用《合同法》合同订立、合同价款不明的相关规定及司法解释。《民法典》第107条规定的是非法人组织的清算，也与本案无关。综上，一审判决对于物业服务关系的确立、车位个数、车位管理费标的认定，事实不清，法律适用错误。为此请求二审法院查清本案事实后，依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。韩金燕、韩红安当庭补充上诉意见为：一、约定交付时间不能直接认定为实际交付时间。虽然案涉车位的约定交付时间为2013年9月30日前，一方面该约定发生于郑州耀威房地产开发有限公司与韩红安、韩金燕之间，并非是实际交付时间；另一方面，更不能证明泰弘物业自该时间起开始提供车位管理服务。据上诉人陈述，案涉车位在2019年8月1日托管给泰弘物业之前，并未实际使用过；根据“谁主张，谁举证”原则，在泰弘物业未提供证据证明案涉车位实际交付时间或其实际提供车位服务时间的前提下，直接认定车位管理费自2013年11月1日起开始计算缺乏事实和证据依据。二、一审判决酌定的车位管理费标准有失公平。上诉人与被上诉人从未就车位管理费达成一致，公平并非是对双方当事人的主张做简单的平均算法，公平也并非是二一添作五。真正意义上的公平是要符合客观实际，符合行业惯例，符合周边同等条件物业的收费标准。三、双方未约定价款可参考相关部门发布的指导价。2014年8月1日，郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发《郑州市物业服务收费管理办法》的通知，该通知第六条规定，“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。”另外，该通知的附件也明确了郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准和停车服务费标准：地下规划共用车位每车每月160元；已出售和定向出租的车位每车每月40元。本案涉案房屋虽不是住宅小区，但当双方就车位管理费未约定时，也可以参考该通知确定的收费标准，再结合周边物业地下车位管理费市场价格，应认定80元/月/个是公平合理的。郑州泰弘物业服务有限公司辩称：一、被上诉人是案涉小区开发商签订的《前期物业服务合同》依法对上诉人有约束力。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人系案涉小区耀威公司依法选聘的前期物业服务企业，签订并备案的《前期物业服务合同》，自2012年6月6日起为案涉小区提供物业服务至今，被上诉人作为小区业主享受物业服务至今，上诉人与被上诉人之间形成事实物业服务关系，上诉人以双方未签订《物业服务合同》为由的抗辩不能成立。第1案涉的负二85个一直由二上诉人占有收益，车位使用权人系二上诉人。二上诉人于2013年9月26日实际接受案涉负二层85个车位；被上诉人一审第二组证据3《协议书》鉴于条款第3条也明确显示“其中涉及的卫华控股有限公司拥有合法出租权的85个车位归丙方（韩红安、韩金燕）所有”，也即二上诉人认可负二85个车位使用权归其所有；上诉人在上诉状第三条理由的前半部分说自己享有权利的仅有20个停车位、负二层仅有10个，后半部分却又引用上诉人将负二层85个车位托管给被上诉人并租给国网电力公司的事实，明显前后矛盾，上诉人在该承担车位管理费时否认负二车位归其所有，在收取车位出租费用时又承认车位归其所有，如果上诉人认为负二层的85个车位非其所有，那么上诉人是否同意将被上诉人向其支付的车位租赁费用退还？本案一审庭审中，上诉人陈述先前《车位转让协议》的签署人韩宪保系上诉人韩红安、韩金燕的父亲，《车位转让协议》签署时并未签订正式的商品房买卖合同，韩宪保在犹豫房子登记于谁名下，后韩宪保决定房子写到其子女也即二上诉人名下，车位使用权也同时给了二上诉人，从车位向二上诉人的交付、由二上诉人享受收益，可以充分证明。三、负二85个车位于2013年9月26日交付，被上诉人从2013年11月1日主张车位管理费，合理合法。第一，二上诉人于2013年9月26日签署《车位交付清单》包括案涉负二85个车位在内的共计170个车位，该《车位交付清单》与《行署国际广场A座购房合同补充协议》第四条约定的“9月30日前交付”相印证；故被上诉人从2013年11月1日主张车位管理费具有事实及法律依据。第二，从（2021）豫0191民初879号中上诉人提交的与鑫仕麟酒店《行署国际A座租赁合同》第一条第3款、第二条的租赁期间可看出，车位是可以正常使用的，被上诉人正常提供着停车管理服务。只不过上诉人将负一层85个车位有偿租给了鑫仕麟酒店使用，负二层没有出租，直到2019年8月1日将负二层85个车位出租给国网电力公司并获取收益。四、车位管理费一审法院酌定为115元已经是低于150元/个/月的市场价，但是对于该酌定被上诉人认可并接受。案涉小区其他车位均是按照150元/月/个计取，对此一审中被上诉人已经举证。按照150元/月/个收费是二上诉人认可的，就负二层85个车位由上诉人委托出租给第三方国网电力公司的价格就是按车位管理费150元/月/个计取的。一审法院酌定按照115元/月/个的标准计取车位管理费已经是低于案涉小区的标准，但本着平息纠纷，被上诉人接受该判决标准。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。针对上诉人的补充上诉意见。其第一点和第二点我方在答辩状中已有相应的答辩。对于补充的第三点理由，上诉人的说法没有法律依据，不应予以支持。郑州泰弘物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告韩红安、韩金燕向原告支付负二层车位管理费879750元（暂计至2020年9月30日）；2．诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2012年6月6日，郑州耀威房地产开发有限公司（以下简称：“耀威公司”）与原告泰宏物业签订《前期物业服务合同》，合同约定物业项目名称为行署国际广场，坐落位置为郑东新区正光路22号。业主入住后，原告应当提供的物业服务包括物业共用设施设备的日常维修、运行和管理；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理等。前期物业服务期限为2012年6月6日至选聘新的物业服务企业。2013年3月20日，被告韩红安、韩金燕作为委托人出具《授权委托书》，全权委托韩柱安办理行署国际相关事项。2013年9月26日，耀威公司与被告韩红安、韩金燕签订《行署国际广场A座购房合同补充协议》，二被告购买了耀威公司开发的行署国际广场A座整栋楼，因耀威公司交房迟延构成违约，经双方协商同意，耀威公司应向二被告支付迟延交付违约金，同时无偿转让给二被告20个车位归二被告永久使用，用以承担该违约赔偿责任。另约定该20个车位与韩宪保购买的150个地下车位统一安排在A座水平投影的地下车库一层和二层，即地下车库一层85个，地下二层85个，并于2013年9月30日前交付二被告使用。由耀威公司盖章确认及二被告授权委托人韩柱安签字确认。后原告泰宏物业与国网河南省电力公司签订《地下停车场物业管理服务合同》，合同约定车位数量为240个，租赁车位坐落位置为行署国际广场地下车库，租赁期限自2019年8月1日至2020年12月31日，以租赁期限开始计算租赁费。地下车场车位费用包括车位服务费和车位使用费，均为150元/月·车。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据《行署国际广场A座购房合同补充协议》可知，原告于2013年9月30日前向二被告交付涉案停车位，二被告为涉案车位的实际使用人，原告与二被告存在事实上的物业服务合同关系。庭审中，原、被告共同确认被告从未交过车位管理费，因双方未约定车位管理费的价格，原告主张使用费150元每月每个，被告主张使用费80元每月每个，综合双方报价的实际情况及定纷止争，该院酌定车位管理费为115元每月每个。故对原告要求被告韩红安、韩金燕向原告支付负二层车位管理费的诉请，该院在674475元的范围内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告韩红安、韩金燕于本判决生效后十日内向原告郑州泰弘物业服务有限公司支付车位管理费674475元；二、驳回原告郑州泰弘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12598元，减半收取6299元，由被告韩红安、韩金燕负担5272元，由原告郑州泰弘物业服务有限公司负担1027元。本院二审期间，韩红安、韩金燕提交以下证据：第一组证据：证据1至证据6。证据1：2021年5月14日郑州月轮停车场服务有限公司《证明》原件。证据来源：郑州月轮停车场服务有限公司。证据内容：原盛国际地下停车场车位管理费收费标准为80元/月·个。证据2：郑州市经营性停车场（库）登记证复印件（第2页）证据来源：郑州月轮停车场服务有限公司。证据内容：原盛国际停车场登记经营单位为郑州月轮停车场服务有限公司。证据3：2021年5月15日河南新蒲六合物业服务有限公司《证明》原件。证据来源：河南新蒲六合物业服务有限公司。证据内容：商务内环商务东五街新蒲大厦地下停车场车位管理费收费标准为100元/月·个。证据4：营业执照（副本）复印件。证据来源：河南新蒲六合物业服务有限公司。证据内容：河南新蒲六合物业服务有限公司经营范围为停车场管理等。证据5：天明国际广场车位管理费报价原件。证据来源：天明国际广场物业服务中心。证据内容：天明国际广场车位管理费为60元/月·个。证据6：众茗大厦车位管理费报价原件。证据来源：孟福兰。证据内容：众茗大厦车位管理费50元/月·个。第一组证据拟证明案涉房屋周边物业车位管理费均在50—80元/月·个（其中众茗大厦50元/月·个、天明国际广场60元/月·个、原盛国际80元/月·个），即便是郑州CBD新蒲大厦车位管理费也才100元/月·个，一审酌定行署国际广场车位管理费115元/月·个显失公平，应按80元/月·个计算。第二组证据：证据1：2014年8月1日郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局关于印发《郑州市物业服务收费管理办法》的通知打印件。证据来源：网络检索。证据内容：郑州市住宅小区停车服务费标准：地下规划共用车位每车每月160元；已出售和定向出租的车位每车每月40元。拟证明郑州市住宅小区停车服务费标准为已出售和定向出租的车位每车每月40元，行署国际广场作为商业小区，参照该管理办法的规定，车位管理费按住宅小区的2倍80元/月·个计算符合公平原则。郑州泰弘物业服务有限公司发表意见称：上诉人二审提交的证据，在本案一审过程中没有正当理由没有提交，应不予认可。对第一组证据有原件的，我们对其证据形式的真实性没有异议。但第一组证据我们对关联性、合法性和证明目的均有异议。首先第一组证据实质上属于证人证言，但上诉人的举证不符合最高人民法院证据规定。证人证言应当由上诉人依法申请证人出庭作证，而且第一组证据中并没有相应的书证或其他有力证据证明这些单位的实际收费信息，另外上诉人搜集的也是周边对其有利的较低的收费标准。一审中上诉人提出按80元每月的收费标准，被上诉人提出150元每月的标准。一审法院在结合案件基本事实及周边物价的标准上酌定的115元的标准没有明显不当。对第二组证据真实性、合法性没有异议。对关联性和证明目的有异议。首先该物业收费办法适用的对象是住宅小区，而且没有明确说商业小区可以参照适用，商业小区的商业属性决定了双方主要靠意思自治来进行相关费用标准的制定，而且该办法第十条也规定施行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业在与业主签订物业服务合同时约定，本案小区的收费标准不适用该办法所规定的指导标准。本院经审查认为，韩红安、韩金燕提交的证据与本案纠纷不具有关联性，其证明目的不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，郑州泰弘物业服务有限公司系案涉小区开发商依法选聘的前期物业服务企业，韩红安、韩金燕与郑州泰弘物业服务有限公司虽未签订《物业服务合同》，但郑州泰弘物业服务有限公司实际为案涉小区提供物业服务至今，韩红安、韩金燕亦享受了物业服务，双方当事人之间形成事实物业服务关系，韩红安、韩金燕亦未提交证据证明另行聘请了物业服务企业为其所有的负二层停车位提供物业服务，故韩红安、韩金燕应当支付物业服务费用。根据郑州泰弘物业服务有限公司提交的证据显示，2013年9月26日已经向韩红安、韩金燕交付了85个负二层停车位，韩红安、韩金燕未提交证据推翻该事实。关于物业服务费支付标准问题，郑州泰弘物业服务有限公司提交的证据显示，其他业主车位使用费为150元每月每个，韩红安、韩金燕主张按照80元每月每个，没有依据，一审法院根据本案情况，酌情予以减少为115元每月每个，并无不当。综上所述，韩红安、韩金燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12598元，由韩红安、韩金燕负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年五月二十六日书记员  张倩倩