云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云25执异40号异议人（案外人）：张建生，男，汉族，1962年7月6日生，住云南省泸西县。委托代理人：张丽萍、张东亮，系张建生子女。代理权限：特别授权代理。申请执行人：陈俊东，男，汉族，1975年9月20日生，住泸西县。委托代理人：程浩宸，云南兴春律师事务所律师。被执行人：杜建忠，男，汉族，1966年12月1日生，住泸西县。被执行人：陈丽，女，汉族，1971年9月3日生，住泸西县。被执行人：红河鑫裕房地产开发有限公司（以下简称红河鑫裕公司）。住所地：泸西县中枢镇庐发大街明珠花园旁。法定代表人：杜建忠。被执行人：云南威鑫房地产开发有限公司泸西分公司（以下简称云南威鑫公司泸西分公司）。住所地：泸西县中枢镇南屏小区。负责人：李忠。委托代理人：李源，该公司职工。被执行人：何玉芬，女，汉族，1970年6月12日生，住泸西县。被执行人：云南威鑫房地产有限公司（以下简称云南威鑫公司）。住所地：昆明市白龙路283号办公楼2楼。法定代表人：杜建忠。杜建忠及云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司共同的委托代理人：刘树胜，云南民彰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。本院在执行陈俊东与杜建忠、陈丽、红河鑫裕公司、云南威鑫公司泸西分公司、何玉芬、云南威鑫公司民间借贷纠纷一案中，案外人张建生对本院以（2017）云25执258-260号之16《执行裁定书》，裁定查封拍卖泸西县中枢镇九华路财富鑫座3幢1单元1层1-502号房屋不服，于2021年4月16日向本院提出执行异议，本院于同月19日立案，并依法组成合议庭进行审查。鉴于本案情况较为复杂，本院于2021年4月29日举行听证，异议人张建生及委托代理人张丽萍、张东亮，申请执行人陈俊东的委托代理人程浩宸，被执行人云南威鑫公司泸西分公司的委托代理人李源，被执行人杜建忠、云南威鑫公司泸西分公司、云南威鑫公司共同的委托代理人刘树胜到庭参加听证，被执行人陈丽经传唤无故未到庭。现已审查终结。张建生的异议请求为：解除对西县中枢镇九华路财富鑫座3幢1单元1-502号房屋的查封，并中止对该房屋的执行。综合张建生提交的执行异议申请书、“情况说明”及听证时异议人的陈述情况，其异议事实和理由为：2014年，张丽萍为杜建忠开开发的财富鑫座房地产项目供应瓷砖，因杜建忠未支付货款，经张丽萍与杜建忠协商，双方约定用财富鑫座1幢2097号商铺和3幢1单元602号住房抵偿瓷砖价款，并全款抵清。2015年2月2日，应杜建忠要求，张丽萍用上述商铺作抵押向农村信用社贷款280000元交由财富鑫座开发商云南威鑫使用。杜建忠又向张丽萍借款220000元。至此，杜建忠向张丽萍累计借款500000元，杜建忠出具收到张丽萍投资款500000元的填充式收条给张丽萍收持，该收条载明的款项名为投资款，实为借款。因杜建忠不能偿还该笔借款，2016年6月经张丽萍要求，杜建忠同意用其开发的案涉房屋财富鑫座3幢1单元502号折抵欠款270553元。该房最终由异议人张建生（张丽萍父亲）即作为买受人与杜建忠名下的开发公司签订购房合同，并由张建生的儿子张东亮于2018年装修入住至今。针对上述异议，张建生及其代理人向法庭提交了云南省农村信用合作社借款借据、张丽萍投资款收条、被执行人陈丽出具的载明杜建忠向张丽萍借款及以房抵债的“说明”、《商品房购销合同》、张东亮缴纳案涉房屋契税、印花税和物管费收据及物业装修协议、异议人、代理人身份证复印件等证明材料。在听证中，开发商即被执行人云南威鑫公司泸西分公司提出案涉房屋当时不存在第三方债权，异议人已占有使用多年，对异议人的以上陈述表示完全认可，不持异议。申请执行人陈俊东的委托代理人提出，异议人在听证中的陈述与执行异议申请书所载明的事实不一致，其陈述的相关事实与证据不符，张丽萍借款280000元给杜建忠没有转账凭证和银行流水，该笔借款是不存在的。杜建忠是威鑫公司的法定代表人，并不是威鑫公司泸西分公司的法定代表人，杜建忠无权处置威鑫公司泸西分公司的财产。异议人一方签订的装修协议、物管协议的时间是2016年11月9日，异议人关于杜建忠在2016年6月份将案涉房屋抵偿所欠张丽萍借款的主张是没有证据的，异议人的请求不能成立。经审查查明，本院在审理原告陈俊东与被告杜建忠、陈丽、红河鑫裕公司、云南威鑫公司泸西分公司、何玉芬民间借贷纠纷系列案（[2016]云25民初125-127号）中，作出民事裁定书保全查封了云南威鑫公司泸西分公司名下财富鑫座相关房产，其中以（2016）云25民初127号《民事裁定书》裁定查封了财富鑫座3幢的相关房产，其中包括案涉房屋3幢1单元502号。进入执行程序后，本院于2019年9月6日作出（2017）云25执258-260号之15执行裁定书，对案涉房屋续行查封，查封期限为3年。又于2020年2月18日作出（2017）云25执258-260号之16《执行裁定书》，裁定对拍卖该房屋。关于杜建忠以房抵债的事实认定问题。经查，云南农村信用合作社借款借据证实，2015年2月2日，张丽萍以购商铺为由向该信用社借款280000元；杜建忠及泸西县鑫裕小额贷款有限公司出具的投资款收条，证实杜建忠一方分别于2015年2月4日、2015年3月10日收到张丽萍投资款500000元。听证中，张丽萍陈述该笔款项名为投资款，实为借款，是借给财富鑫座开发商即云南威鑫公司泸西分公司使用的，对此，财富鑫座项目开发商即云南威鑫公司泸西分公司表示认可，不持异议，故本院予以采信。被执行人、财富鑫座项目管理人员陈丽出具的“说明”，证实杜建忠于2015年3月10日向张丽萍借的款，用财富鑫座3幢1单元502号房抵偿了270553元，用3幢B11号车位抵偿了128000元。对此，财富鑫座项目开发商即云南威鑫公司泸西分公司在听证中也表示认可。结合异议人之子张东亮缴纳案涉房屋的税费及对该房屋装修入住等相关证据，本院对该以房抵债的事实予以确认。关于杜建忠以房抵债的时间认定问题。经查，被执行人、财富鑫座项目管理人员陈丽于2017年6月3日出具的“说明”，证实杜建忠于2015年3月10日向张丽萍借的款，用财富鑫座3幢1单元502号房折抵270553元，用3幢B11号车位折抵128000元，结合张东亮于2016年11月9日交纳案涉房屋契税、印花税、维修基金和供水加压费、垃圾清运费、物管费等收据及物业装修协议分析，可以认定张丽萍关于杜建忠同意用案涉房屋抵债的时间是在2016年6月份、2018年2月8日异议人张建生与财富鑫座开发商签订《商品房购销合同》是后来才补签的陈述属实。关于办理案涉房屋未办理合同备案及过户登记的责任认定问题。经查，异议人一方已经向云南威鑫公司泸西分公司预交了办证费和其他税费，根据双方当事人以房抵债的相关约定，办理案涉房屋购销合同备案和过户登记手续应当由杜建忠一方负责。需要指出的是，云南威鑫公司泸西分公司在案涉房屋被法院保全查封后擅自与异议人签订商品房购销合同是违法的，相关责任主体应当承担相应的法律责任，但不影响以房抵债的事实及抵债时间的认定。本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋是否符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件。根据上述查明的案件事实，被执行人杜建忠、云南威鑫公司泸西分公司用案涉房屋抵偿对张丽萍的欠款，张丽萍将异议人张建生作为买受人与云南威鑫公司泸西分公司签订《商品房购销合同》，均是双方当事人的真实意思表示；虽然该合同签订时间是在2018年2月8日，但双方当事人达成以房抵债口头协议的时间早于本院对案涉房屋保全查封之前；异议人通过接受抵债的方式全额支付了案涉房屋的对价款，并在受让后装修入住至今，已实际占有和使用该房屋；案涉房屋购销合同未办理备案和过户登记手续的责任不在于异议人。因此，双方当事人以房抵债的行为并不违反法律禁止性规定，不违背公序良俗，不对抗第三人利益，依法应当中止对案涉房屋的执行。异议人的异议理由成立，对其异议请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对位于泸西县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李才学审判员  陈 俊审判员  何 俊二〇二一年五月十三日法官助理丁磊书记员刘鑫