云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终524号上诉人（原审原告）：陈效先，男，1983年1月8日出生，汉族，住云南省腾冲市。上诉人（原审原告）：杨雪，女，1989年12月10日出生，汉族，住云南省腾冲市。陈效先、杨雪共同委托诉讼代理人：郑治凯，云南正旭律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：王睿，女，1975年8月2日出生，汉族，住云南省腾冲市。上诉人（原审被告）：吴绍军，男，1964年8月17日出生，汉族，住云南省隆阳区。王睿、吴绍军共同委托诉讼代理人：李建武、靳广涛，云南弘蕊律师事务所律师。一般授权代理。上诉人陈效先、杨雪因与上诉人王睿、吴绍军定金合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2021）云0581民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈效先、杨雪上诉请求：撤销原判，改判由王睿、吴绍军双倍返还定金392198元。理由是：（一）一审认定事实不清。1.一审认定“双方因房屋契税未满2年，对如何承担该部分增值税及房款的具体支付方式等问题发生争议，未如期签订房屋买卖合同”没有依据。事实是陈效先、杨雪以为其房屋契税已满两年，双方基于此才准备进行房屋买卖，后发现没满两年，双方发生争议。2.一审认为上诉人杨雪通过微信方式向王睿表示“房子如果别人需要你们可以处理”，表面上看是上诉人陈效先、杨雪同意被上诉人处理房屋，但陈效先、杨雪作出此意思表示是有前提的，即被上诉人王睿、吴绍军在一定期限内退还定金，但王睿、吴绍军在没有退还定金的情况下就将房屋出售给第三方张素芳，已构成违约，应双倍返还定金。（二）一审判决适用法律错误。1.一审认定合同未能签订双方均有一定责任，但上诉人陈效先、杨雪在本案中自始至终不存在过错，王睿、吴绍军误以为契税已满两年，过错责任应由王睿、吴绍军承担。2.从双方协商过程来看，陈效先、杨雪选择由王睿、吴绍军退还定金后，房屋由王睿、吴绍军自行处理，王睿、吴绍军未明确表示不同意，但其在未退还定金或明确何时退还定金的情况下就将房屋出售，属于不履行债务的行为，应依据民法典第587条的规定判决王睿、吴绍军双倍返还定金。上诉人王睿、吴绍军上诉请求：撤销原判，改判驳回陈效先、杨雪的一审诉讼请求。理由是：（一）一审认定事实不清，适用法律错误。根据民法典第586条、第587条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人返还定金的方式有两种，一是收受定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的；二是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。本案一审未查明违约一方责任，武断认定双方均有过错，错误适用法律，未体现定金罚则。（二）上诉人王睿、吴绍军无任何过错，房屋买卖合同未能订立是陈效先、杨雪违约，其无权要求返还定金。1.上诉人王睿、吴绍军因需卖房还贷，于2019年3月联系了中介公司，并按中介公司要求将房屋现状及持有的《商品房购销合同》、契税缴纳发票、贷款合同等全部资料交给中介公司审核，委托中介公司挂牌出让案涉房屋。2019年被上诉人陈效先、杨雪欲购该房，在中介公司陆某的陪同下看房时已介绍了房屋交税情况，后双方通过电话、微信方式协商交易细节并达成一致，陈效先、杨雪支付了定金196099元。此后，陈效先、杨雪未按约定期限（8月9日）签订购房合同，由于房价浮动，陈效先、杨雪想要改变付款方式，还要求上诉人承担过户税费，双方未能达成一致。因王睿、吴绍军在与陈效先、杨雪初步接触收取定金过程中已明确告知房屋现状并将《商品房购销合同》、契税缴纳发票、贷款合同等提供给陈效先、杨雪核对，不存在隐瞒行为，上诉人没有过错。而陈效先、杨雪作为购房者对合同内容充分了解，其突然以契税不满两年要求返还定金显然违背诚信。定金协议经陈效先、杨雪签字，对双方均有法律约束力，而因陈效先、杨雪迟迟不签购房合同，基于定金限制，上诉人不敢擅自转卖第三方，导致上诉人持续支付银行贷款利息、房屋空置等巨大损失。2.由于陈效先、杨雪想要改变付款方式，还要求上诉人承担过户税费，双方在很长一段时间未能达成一致意见，后因疫情影响，世纪城房价浮动，被上诉人逐渐透露不愿买房的意愿，2020年4月3日杨雪以明示方式告知上诉人不愿意继续购房，双方签订商品房买卖合同的目的无法实现，根据定金罚则的规定，被上诉人作为给付定金一方不履行债务或者履行债务不符合约定，无权要求返还定金。在此情形下上诉人王睿、吴绍军将案涉房屋出售给第三方张素芳并无任何过错。原审原告陈效先、杨雪一审诉讼请求是：1.判令二被告立即向原告双倍返还定金392198元；2.本案诉讼费由二被告承担。原审法院经审理确认的本案事实是：原告陈效先、杨雪系夫妻关系，被告王睿、吴绍军系夫妻关系。2019年8月7日，被告王睿、吴绍军向原告陈效先、杨雪出具《收条》一份，写明：“今收到杨雪付来世纪城腾兴苑155号房款定金196099元，总房款4296099元，现已付196099元，还欠4100000元。双方已达成协议腾兴苑155号房，面积331.46平方米，属王睿名下，于8月7日达成总房款4296099元卖给陈效先、杨雪，已协定此总房价款，无论任何一方任何原因均不得反悔，不管任何一方提出反悔，将退回定金三倍作为补偿。补充协议2019年8月9日来双方签订。以上协议具有法律同等效力。”出具收条当日，原告陈效先向被告吴绍军转款196099元。后双方因房屋契税未满2年，对如何承担该部分增值税及房款的具体支付方式等问题发生争议，未如期签订房屋买卖合同。2020年4月3日，原告杨雪通过微信方式向被告王睿表示：“房子如果别人需要你们可以处理”。2020年5月14日，被告将上述房屋出售给张素芳，并办理了过户登记手续。原审认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使合同不能实现合同目的的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定的，致使合同不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，原告陈效先、杨雪给付被告王睿、吴绍军定金后，因房屋契税未满2年，双方对如何承担该部分增值税及房款的具体支付方式等问题发生争议，最终未能就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，双方均有一定的责任，现被告已将涉案房屋出售给案外人张素芳，双方不存在签订房屋买卖合同的可能性，被告应该返还原告已经支付的定金196099元。原告陈效先、杨雪请求判令被告王睿、吴绍军双倍返还定金392198元的诉讼请求依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王睿、吴绍军于本判决生效之日起十日内返还原告陈效先、杨雪定金196099元；二、驳回原告陈效先、杨雪的其他诉讼请求。二审中，各方当事人对一审认定“双方因房屋契税未满2年，对如何承担该部分增值税及房款的具体支付方式等问题发生争议，未如期签订房屋买卖合同”有异议外，对一审认定的其他事实无异议，本院对各方当事人无异议的事实予以确认。归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：双方系协议终止合同还是因一方违约导致合同不能履行？陈效先、杨雪支付的定金196099元是否应当返还或应双倍返还？二审中，王睿、吴绍军申请证人陆某出庭证实其为双方介绍房屋买卖事宜时已将购房合同、契税发票、贷款合同交给陈效先、杨雪进行审核。陈效先、杨雪对陆某的证言不认可，认为其未看到契税发票，只看到交费收据，在中介公司协商时双方提到的是契税于2019年10月满两年，且证人证言与王睿的聊天内容不一致。本院认为，当事人对陈效先、杨雪购房前审核过案涉房产资料的事实无异议，但其审核的房产资料中是否包含契税发票双方各说不一。因双方未对提交给陈效先的资料以清单形式进行书面固定，陆某的证言无其他证据印证，与王睿在2019年9月11日与杨雪的聊天过程认可“没拿出正式发票”的事实不一致，本院对王睿、吴绍军主张陈效先、杨雪购房前已充分了解案涉房产信息的理由不予采信。即便陈效先、杨雪事前已充分了解案涉房产信息，根据各方当事人的聊天内容，在签订正式购房合同前，陈效先、杨雪以契税不满2年为由欲变更合同内容，双方围绕付款方式问题进行了多次磋商，最终未能形成一致意见，陈效先、杨雪于2020年4月3日表态“房子如果别人需要你们可以处理，但是给我们一个退订金的准确时间就行了。”针对该解除合同的意思表示，王睿、吴绍军并未以口头或书面形式明确表示不同意或要求陈效先、杨雪承担违约责任，而是于2020年5月14日将案涉房屋转售给第三方张素芳，其行为应视为默认陈效先、杨雪解除合同的要求，故本院对双方系协议解除房屋买卖合同的事实予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”故双方协议解除合同后，王睿、吴绍军应将收取的定金返还陈效先、杨雪。合同解除后，王睿、吴绍军以高于本案房屋买卖的价格转售第三方，本院对王睿、吴绍军主张其因本案遭受巨大损失的理由不予采纳。综上，王睿、吴绍军主张陈效先、杨雪不履行支付购房款义务构成违约，陈效先、杨雪主张王睿、吴绍军擅自出售案涉房屋构成违约的理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7190元，由陈效先、杨雪负担3595元，王睿、吴绍军3595元。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  张 燕审判员  施 红二〇二一年五月二十六日书记员  施 婷