天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2939号上诉人（一审被告）：天津市百车汇企业孵化器有限公司，住所地天津市南开区长江道众望大厦A座907。法定代表人：李秀英，经理。委托诉讼代理人：张禹，天津益清律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司，住所地天津市南开区迎水道东段北侧浩天源花园14-1-102。法定代表人：邱迪，总经理。委托诉讼代理人：张健伟，天津昊哲律师事务所律师。上诉人天津市百车汇企业孵化器有限公司（以下简称百车汇公司）因与被上诉人天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司（以下简称天泽福瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初10196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。百车汇公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用及保全费用由被上诉人负担。事实和理由：1．涉案租赁合同标注“以实际使用面积为准”应视为双方已就承租面积充分沟通，并未明确该合同包含一楼烟酒门市、二楼国珍商铺，被上诉人所述上诉人未拆除其他租户影响其使用的情况与事实不符。2．被上诉人发出的《解除通知函》张贴于房屋醒目处，系其单方解除合同的意思表示，上诉人认可当时看到了书面通知。3．被上诉人单方解除合同，致使合同目的不能实现，故在计算租赁期限时，不宜再将合同约定的三个月免租期作为上诉人给被上诉人无偿使用的装修时间。4．被上诉人因其自身原因未实际经营，不符合国家有关疫情防控租金减免的政策要求，不应享受租金减免优惠。5．上诉人的一审委托诉讼代理人宋桂兰是上诉人的职员，其在一审庭审中对房屋转租的原因未表述清楚。上诉人基于被上诉人单方解除合同的行为，认识到被上诉人不再履行合同，故将涉案房屋作出后续处理，不属于违约行为。6．涉案租赁合同未明确被上诉人的经营范围，上诉人已将房屋手续提供给被上诉人。被上诉人基于其单方需要对上诉人提出的要求超出了上诉人的合同义务，上诉人未予配合，并不违约。天泽福瑞公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，同意一审判决。事实和理由：上诉人在一审时明确表示没有收到《解除通知函》。天泽福瑞公司向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2．被告双倍返还原告定金200000元；3．被告返还原告房屋租金1150000元；4．被告赔偿原告各项装修及拆除费、设计费用278950元（具体数额视司法鉴定情况确定）；5．本案诉讼费、保全费等由被告负担。一审法院认定事实：涉诉房屋位于天津市南开区××道××号，产权人为天津银箭电子表业公司（以下简称银箭公司），产别为联营企业产；银箭公司（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了《房屋（场院）租赁合同》，其中约定甲方将坐落于南开区××道××号房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日；银箭公司的股东为天津市一轻集团（控股）有限公司（以下简称一轻公司），一轻公司股东为天津市人民政府国有资产监督管理委员会。诉讼期间，一审法院依法前往涉诉房屋进行了勘查并拍摄了照片、视频附卷。2019年10月18日，被告百车汇公司（甲方、出租方）与原告天泽福瑞公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：本合同乙方所承租的房屋坐落在天津市南开区××道××号楼，建筑面积约1600㎡（以实际使用面积为准）乙方用于公司经营，不得从事违法经营活动，……甲方保证给予乙方三个月免租期供乙方装修，自2020年1月18日起开始计租，甲、乙双方一致同意租赁期为2年，即自2019年10月18日始，至2021年10月18日止，……年租金为人民币1380000元，每月租金为人民币115000元，本合同签订之日起，乙方先行向甲方支付10个月的租金，下期的租金乙方每6个月向甲方支付一次，……本合同签订时，乙方须向甲方支付保证金人民币100000元，本合同生效，注：以一个月租金为限，上述保证金由甲方保管至租赁期满，倘若乙方违反本合同的规定给甲方造成经济损失，甲方有权根据本合同规定扣除部分或全部保证金。……租赁房屋的消防安全措施需要满足乙方使用用途所要求的消防安全标准，甲方负责按照相关标准部署和设置全部安装消防安全设施，并协助乙方通过相关部门的消防验收，针对消防安全设施设备购买安装所需要的相关费用，甲乙双方各承担一半；……违约责任：……乙方单方提出提前解除合同的，甲方已收取的租金、保证金不予退还，甲方单方面提出提前解除合同的，须向乙方退还已经预收的租金以及保证金外，还需按照本合同当年度租金标准向乙方承担违约责任，违约金金额不足以弥补乙方损失的，还应赔偿乙方的实际损失。合同签订后，被告将涉诉房屋交予原告，原告向被告缴纳了100000元保证金及1150000元房屋租金，被告认可收到上述款项。原告陈述其接收涉诉房屋后即对涉诉房屋进行前期拆改及装修准备，但在要求被告提供相应证件如房屋产权证、土地证及结构图等的时候，被告拒绝提供，导致原告的消防验收及迁址计划落空，从而无法实现合同目的。2020年3月7日，原告向被告发出《解除通知函》，其中载明：……签署房屋租赁合同前，我司曾多次向贵司表示是用于经营医疗机构使用，医疗机构场所设置要求严格，因此需要贵司提供明确完整的房屋所有权证明，同时在装修时也要提供较为完备的房屋结构图纸以用于医疗机构的装修装饰，签署合同后，我司就此问题多次向贵公司催要，贵司提供的文件一直不能满足医疗机构登记备案使用，房屋所有权证复制件不清晰，登记房屋没有明确的地址信息，因此医疗机构备案审查难以通过；后贵司一直口头答复可以配合，但始终未付诸实施，我司多次催促贵司，要求贵司提供清晰完整并与现实房屋状况一致的所有权证明文件进行办理登记备案手续，且需要房屋详细的图纸以方便装修，贵公司仅向我公司口头承诺会向我司提供完整清晰的房屋所有权证和房屋图纸，持续拖延，致使我司入驻承租房屋的经营目的无法实现；同时在我司租用房屋范围内尚有一处一楼的烟酒店以及二楼字号为国珍的用房未清腾，……后续经我司多次明确要求，贵司仍旧不能提供清晰的权属证明文件，也没有履行清腾义务，综上，因贵司的行为已严重违约，导致本合同目的无法实现，延误我司经营，故我公司已在2019年12月13日与贵司商谈中明确向贵司表示解除合同，并要求返还租金，贵司明知双方已经无法继续履约，仍旧拖延拒不向我司返还已经收取的租金费用，故我司再次以书面方式向贵司通知，……租赁合同已解除。……被告称上述《解除通知函》并未收到。一审庭审中，被告陈述因原告不使用涉诉房屋，为避免损失扩大，故其于2020年8月7日，与案外人签订了《房屋租赁合同》，将涉诉房屋中的326㎡（被告自认）出租给了案外人，上述房屋租赁合同中约定：本合同乙方所承租的房屋坐落在天津市南开区××道××号楼，二楼、一楼3间现有房屋，乙方用于装饰公司合法经营，不得从事违法经营活动，租赁期限为2020年9月8日至2021年9月7日。……一审庭审中，原告要求对其主张的拆除费、设计费及装修损失进行评估鉴定，后又撤回该评估鉴定申请。一审期间，原告向一审法院提出了诉讼保全申请，要求冻结被告名下的银行账户存款1628950元或查封扣押其他等值财产，一审法院于2020年10月22日出具（2020）津0104民初10196号民事裁定书，裁定冻结被告名下银行账户存款1628950元或查封扣押其他等值财产，保全费5000元由原告预付。一审法院认为，本案争议焦点有二：一是涉诉合同是否应予以解除及解除的时间；二是被告是否应将保证金及房屋租金退还给原告及退还的金额。关于争议焦点一：根据双方的陈述及一审法院现场勘查的结果，可以认定被告已于2020年8月将涉诉房屋中300余平方米的场地出租给了案外人，现原告使用涉诉房屋的合同目的不能实现，故原告要求解除涉诉合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于涉诉合同解除时间一节，原告曾向被告发出过《解除通知函》，但被告称其并未收到，原告亦无相应证据（如邮件回执、签收回执等）证明被告收到上述通知函，故应以原告起诉之日即2020年9月17日视为原告发出解除合同通知之日，被告接收法院送达民事起诉状副本的时间为2020年11月4日，应视为被告收到解除合同通知的日期，故《房屋租赁合同》应于2020年11月4日解除。关于争议焦点二：鉴于被告称其未收到过《解除通知函》，故其系在明知本案涉诉合同尚未解除的情况下，又于2020年8月7日与案外人另行签订了《房屋租赁合同》，将涉诉房屋中300余平方米的房屋出租给了案外人，2019年10月18日被告将涉诉房屋整体出租给原告（1600平方米），而被告后又将其中五分之一的房屋出租给案外人，因该房屋的使用具有不可分割性，故被告的行为已导致原告不能实现合同目的，且一审法院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月4日解除，而被告与案外人签订的《房屋租赁合同》先于本案涉诉合同解除时间，故应认定被告存在违约行为，根据涉诉合同的约定“甲方单方面提出提前解除合同的，须向乙方退还已经预收的租金以及保证金外，还需按照本合同当年度租金标准向乙方承担违约责任，违约金金额不足以弥补乙方损失的，还应赔偿乙方的实际损失”，现原告要求被告返还其保证金及已支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持；然，考虑原告在接收涉诉房屋之后，确有使用涉诉房屋情况的存在，因此原告应向被告支付一定期间的房屋租金，鉴于在被告将涉诉房屋出租给案外人即2020年8月7日之前，被告不存在违约行为，原告始终有继续使用涉诉房屋的可能性，因此应认定自2019年10月18日至2020年8月7日涉诉房屋由原告占有、使用，原告应向被告支付该时间段的房屋租金，考虑2020年1月24日全国爆发了新冠肺炎疫情，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第6条载明：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，涉诉房屋属于银箭公司所有，银箭公司的股东系一轻公司，为国资委下属企业，故涉诉房屋应属于国有企业房屋，应适用上述指导意见的相关规定，关于减免标准应参考《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第7条“免收3个月房租、3个月房租减半”的规定；关于减免租金金额一节，根据《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》的规定，2020年1月24日零时天津市启动一级响应，故免收3个月租金应自2020年1月24日起至2020年4月24日止，3个月房租减半应自2020年4月25日起至2020年7月25日止。结合上述论述，原告应向被告支付的租金期间为自2019年10月18日至2020年8月7日，分为以下时间段：2019年10月18日至2020年1月18日为免租期；自2020年1月19日至2020年1月23日（5天）租金金额应为19167元（115000÷30天×5天）；自2020年1月24日至2020年4月24日应免除租金；自2020年4月25日至2020年7月25日（92天）应减半收取，金额应为176333元（115000÷30天×92天÷2）；自2020年7月26日至2020年8月7日（13天），金额应为49833元（115000÷30天×13天），综上，原告共应向被告支付房屋租金金额为245333元（19167元＋176333元＋49833元），原告已预付1150000元，故被告应向原告退还房屋租金数额为904667元。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，因涉诉合同中约定原告向被告交付的100000元系保证金并非定金，故原告要求双倍返还保证金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持，但鉴于被告确有违约行为，原告可向被告主张一定的违约损失，根据涉诉合同的约定，月租金为115000元，按照原告诉讼请求的理解，原告向被告主张违约损失的标准为100000元，该标准不足一个月租金的数额，应属合理范畴，为减少双方当事人的诉累、节约司法资源，故一审法院酌定被告向原告支付100000元违约金。关于原告主张的装修及拆除费、设计费等诉讼请求，因其目前提供的证据并不足以证明其支付了上述款项，且在诉讼期间，经一审法院释明，原告坚持不进行司法鉴定评估，故对于原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司与被告天津市百车汇企业孵化器有限公司于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月4日解除；二、判决生效之日起十五日内，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司返还保证金100000元；三、判决生效之日起十五日内，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司返还租金904667元；四、判决生效之日起十五日内，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司支付违约金100000元；五、驳回原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19461元，减半收取计9730.5元，由原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司负担2359.5元，由被告天津市百车汇企业孵化器有限公司负担7371元，被告天津市百车汇企业孵化器有限公司负担部分，于判决生效之日起十五日内向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司支付；保全费5000元，由被告天津市百车汇企业孵化器有限公司负担，于判决生效之日起十五日内向原告天泽福瑞（天津）健康产业股份有限公司支付。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人对涉案租赁合同已解除均无异议，本院不再置议。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同解除的责任主体是哪一方及解除时间如何确定；二、一审判决对三个月免租期和疫情防控期间的租金处理是否适当。关于争议焦点一，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。上诉人在一审期间明确表示未收到被上诉人发出的《解除通知函》，并对被上诉人提交的相关证据予以否认。一审法院根据上诉人的上述陈述，认定上诉人在明知涉案租赁合同尚未解除的情况下，将部分涉案房屋出租给案外人，构成违约，并依据上诉人收到起诉状副本的时间，确认涉案租赁合同于2020年11月4日解除，于法有据，并无不当。二审期间，上诉人对是否收到《解除通知函》提出完全相反的表述，但未就该言辞反复行为作出合理解释，不符合民事诉讼的禁止反言原则和诚实信用原则，故本院不予采信。上诉人的该项主张，本院不予支持。关于争议焦点二，如上所论，上诉人应对涉案租赁合同的解除承担违约责任，被上诉人未能按照合同约定使用涉案房屋，责任应归责于上诉人，同时考虑到疫情影响因素，一审法院对三个月免租期和疫情防控期间的租金处理，符合公平原则，本院予以维持。上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14742元，由天津市百车汇企业孵化器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……