河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6339号上诉人（原审被告）：登封恒林御峰置业有限公司，住所地登封市少林办事处马庄村民委员会。法定代表人：丰荣俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈梦，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李瑞霞，女，汉族，1986年11月13日出生，住登封市。上诉人登封恒林御峰置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人李瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2021）豫0185民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1、请求依法撤销登封市人民法院作出的（2021）豫0185民初2092号民事判决书第三项，依法改判上诉人退还182737元或发回重审；2、本案一审、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未签署《无理由退房协议书》，双方不存在解除事由，一审法院认定事实不清。一审法院提及的无理由退房的广告宣传，法律性质为要约邀请，对上诉人以及被上诉人均无法律约束力，需要被上诉人向上诉人提出要约后双方进一步进行磋商确定无理由退房的具体事宜。本案中一审已经查明被上诉人未签署《无理由退房协议书》，故双方的权利义务应当以签订的认购书为准，认购书中并未约定无理由退房，双方之间不存在约定解除认购书的事由。同时，一审中被上诉人并未举证证明在购房时上诉人对无理由退房是如何宣传的、是否作出过无理由退房的承诺以及双方对无理由退房进行过磋商，应当承担举证不能的不利后果。一审法院仅依据其他判决认定的事实解除认购书系认定事实不清。二、违约方不享有单方解除合同的权利，被上诉人作为违约方应承担违约责任后才能解除合同，一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案中，双方所签署的认购书为购买案涉房屋的预约合同，被上诉人交纳定金2万元及购房款，该预约合同的目的在于担保双方最终订立《商品房买卖合同》，从而最终完成案涉房屋的购买。现由于被上诉人单方违约导致双方未能订立《商品房买卖合同》，依据定金罚则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人作为支付定金的一方无权要求返还定金，即使一审法院判决解除合同，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，被上诉人应当承担罚没定金的违约责任，上诉仅需退还扣除定金后的剩余房款182737元，一审法院判决上诉人返还所有购房款为认定事实错误，适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判一审判决第三项，改判上诉人退还182737元，支持上诉人的上诉请求。李瑞霞辩称，11月14日，我去登封恒大看房，正在犹豫不定说再回去考虑考虑的时候，销售人员说给我选的这套房子是清尾房，说在搞活动，现在先付2万元定金，回去考虑好，相不中了可以退钱，并且让我看了他朋友圈所有的宣传广告，上面都有定金可退这四个小字，他怕我看不清，用手指着这四个字让我看我特别相信，没想那么多，就在犹豫不决的时候，交了2万元，并且我有他们当时让我看的定金可退的宣传广告图片，现在他们是以强欺弱，就是在欺负老百姓。11月17日，销售人员打电话让去恒大售楼部，那天虽然没有签《商品房买合同》，但是签《商品认购书》时，他们已把2万元直接转入成房款，并且开了房款收据条，所有的房款和维修基金收据条共计202737元，为什么押着老百姓的2万房款不给，只退182737元，他们太欺负老百姓了，他们这是在低毁一审法院适用法律正确的行为。根据一审法院在之前涉及登封恒林御峰置业有限公司的多起案件中查明事实真实有效，他们在登封市销售房屋时对外宣称无理由退房，如果是我一个案件适用法律错误我可以认冤，但是已经有多起这样的案件，一审法院适用法律准确无疑，就是了解事实，分清对错，上诉方就是在欺负弱者，在登封市于我类似的案件中，定金和房款都全部返还，请法官明查，恳请法官主持公道，要回属于老百姓应有的血汗钱202737元。一审，二审诉讼费由登封恒林御峰置业有限公司自己承担。李瑞霞起诉请求：1．判令解除原被告签订的《登封恒大嵩岳桃花苑商品房认购书》返还原告已缴纳房款202737元；2．被告承担诉讼费用。一审法院认为，原告要求解除其与被告签订的《登封恒大嵩岳桃花苑商品房认购书》，虽然双方并未签订无理由退房协议书，但根据该院在之前涉及被告登封恒林御峰置业有限公司的多起案件中查明的事实，被告在销售商品房时对外宣称无理由退房，故对原告要求解除与被告签订的《登封恒大嵩岳桃花苑商品房认购书》的主张，该院予以支持；因原告要求退房并返还房款，故双方签订的《商品房买卖合同》亦应当予以解除，虽该《商品房买卖合同》原告并未签字确认，但因该合同已在房管部分办理了备案手续，故因合同解除而产生相互返还的权利义务，故原告应当予以配合被告办理注销案涉房屋的备案手续。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李瑞霞与被告登封恒林御峰置业有限公司签订的《登封恒大嵩岳桃花苑商品房认购书》和《商品房买卖合同》（合同编号：DF20006492102）；二、原告李瑞霞于本判决生效之日起十五日内协助配合被告登封恒林御峰置业有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：DF20006492102）备案信息注销登记手续；三、被告登封恒林御峰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李瑞霞购房款及维修基金共计202737元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2171元，由被告登封恒林御峰置业有限公司承担。本院二审期间，李瑞霞提交了销售人员微信图片打印件3张，证明销售人员王**说定金随时可以退。登封恒林御峰置业有限公司发表意见称：被上诉人提供的三张图片在一审中并未提供，且该证据不为一审中难以调取，不符合新证据的形式，在二审中不应当认定其效力，且该图片均为复印件，也不能证明其来源，不能证明被上诉人的证明目的。即使其是真实的，该图片中所显示的信息也仅是要约邀请，并不对双方产生最终的约束效力。关于图片中显示的订金为言字旁订金，与本案中双方争议的定金并非同一性质。本院经审查认为，李瑞霞提交的证据虽系打印件，但能够与登封恒林御峰置业有限公司宣传的情况相符合，故对其证明目的予以采信。本院经审理查明，2020年11月17日，双方当事人签订商品房认购书，约定李瑞霞在签订认购书时支付定金20000元，并在2020年11月16日前支付首付款55471元，登封恒林御峰置业有限公司于2020年11月17日出具收据显示，收到李瑞霞房款75471元（含定金20000元）。2020年11月25日，双方再次签订商品房认购书，约定李瑞霞在2020年11月16日前支付首付款173247元，并在签订商品房买卖合同前支付专项维修资金9490元。登封恒林御峰置业有限公司于2020年11月25日出具收据显示，收到李瑞霞房款117776元，维修基金9490元。后，双方当事人未签订商品房买卖合同，登封恒林御峰置业有限公司提交的证据显示，案涉房屋已经备案至李瑞霞名下。登封恒林御峰置业有限公司的宣传中有订金可退字样。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。人而无信，不知其可。一审法院审理的多起涉登封恒林御峰置业有限公司案件中，登封恒林御峰置业有限公司在销售商品房时对外宣称无理由退房，一审法院判决解除双方签订的《登封恒大嵩岳桃花苑商品房认购书》，并无不当，登封恒林御峰置业有限公司收取的所有李瑞霞的款项，均应退还；《商品房买卖合同》李瑞霞虽未签字，但因该合同已办理了备案手续，一审法院据实予以解除，并判决李瑞霞配合办理注销备案手续，避免当事人诉累，并无不当。综上，一审判决裁判结果正确，故对登封恒林御峰置业有限的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人登封恒林御峰置业有限负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二一年五月三十一日书记员  韩 冰