河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初22107号原告（案外人）：张丽，女，1980年8月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈小富、张婷婷，河南寰冠律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：王世龙，男，1985年5月14日出生，汉族，住郑州市金水区。第三人（被执行人）：王欢欢，女，1989年1月11日出生，汉族，住河南省荥阳市。原告张丽与被告王世龙、第三人王欢欢执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽及其委托诉讼代理人张婷婷、被告王世龙到庭，第三人王欢欢经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对郑州市高新技术产业开发区山桃路××号恒大翡翠华庭14幢2单元20层270号房屋的强制执行，解除对该房屋产权的查封；2、请求确认郑州市高新技术产业开发区山桃路××号恒大翡翠华庭14幢2单元20层270号房屋产权归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月30日，原告张丽与第三人王欢欢签订《二手房买卖合同》，约定乙方（购房人张丽）购买甲方（卖房人王欢欢）名下位于郑州市高新技术产业开发区山桃路××号恒大翡翠华庭14幢2单元20层270号房屋（以下简称案涉房屋），该二手房转让总价为100万元。合同对该房产权现状做了约定：已交付使用，但房产证尚未取得，预计大约2019年8月可下达办理通知。合同签订后，原告按照合同约定支付房屋价款，并于2018年12月入住案涉房屋，根据双方合同第八条之约定，剩余房屋尾款于双方办理过户手续时原告支付出卖人王欢欢，且因按合同约定尚未到达付款时间，原告无须提前支付尾款，现原告可届时愿意按照法院要求给付该套房屋剩余价款。2019年8月份案涉房屋开发商通知该小区业主办理房产证事宜，经原告多次催告第三人王欢欢开始准备办理房产证，第三人王欢欢一直以各种理由拖延办理，原告并不知其所购买房屋已被贵院于2019年6月查封，被查封房屋无法办理房屋所有权证，更无法办权办理过户手续，且房屋被查封导致无法办理过户并非因原告之原因，而是由于被告王世龙与第三人王欢欢民间借贷纠纷被查封，与原告无关。2020年9月18日，原告依法向人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除对案涉房屋的查封。2020年10月26日，贵院作出（2020）豫0191执异676号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告达成的二手房买卖合同是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，依据相关合同约定原告已经交付了相应价款，且实际占有，人民法院不得查封、扣押、冻结该房产。综上所述，为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，呈请贵院依法查明本案事实，判准所请，以维权益。被告王世龙辩称，一、涉案的房产尚未过户，一直在第三人王欢欢名下，还是王欢欢的财产；二、原告张丽的房款至今未全部付清；三、房屋未过户的原因一直不明，原告张丽也未向房产部门提出过网签申请。综上，涉案房产不应当被解封。第三人王欢欢未到庭、未答辩亦未举证。经审理查明：王世龙申请执行王欢欢民间借贷纠纷一案，执行依据为本院作出的已经发生法律效力的（2019）豫0191民初17258号民事判决书。2019年12月23日，本院立案执行，执行案号为（2019）豫0191执20031号。2019年6月28日，本院依据（2019）豫0191民初17258号民事裁定书及协助执行通知书查封了王欢欢及案外人王卫涛名下共有的位于郑州高新技术产业开发区山桃路××号恒大翡翠华庭14幢2单元20层270号房产（预告登记证明号为1509077184，以下简称涉案房产）。2020年6月8日，本院以（2019）豫0191执20031号之一执行裁定书裁定终结本次执行程序。在执行过程中，张丽针对涉案房产向本院提起执行异议，2020年10月26日，本院作出（2020）豫0191执异676号执行裁定书，驳回了其异议请求。张丽对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明：2018年11月30日，原告张丽（乙方）与第三人王欢欢（甲方）在涉案房产所在小区的物业楼管姬亚州的见证下了签订了《二手房买卖合同》一份，合同主要约定，张丽购买王欢欢名下的涉案房产，房产转让总价为100万元，其中已包含从张丽收房入住至过户期间王欢欢房贷还款所付的利息；签订合同时，张丽向王欢欢支付定金20万元整，合同签订后该定金转为房款；该房产转让预订期为7天，王欢欢应于2018年12月7日前将该房屋使用权交付给张丽；张丽在预订期限前向王欢欢支付除定金外的房屋首付款40万元整；王欢欢在收取首付款共计60万元整后，向张丽开具收款凭证。该房产现状为已交付使用，但房产证尚未取得，预计在2019年9月可下达办理通知；2015年8月2日已在郑州市房管系统进行合同信息备案，显示登记的买受人为王欢欢与其前夫王卫涛共同所有，双方应在明年房管局下达准许办理该套房屋房产证通知后15日内，由王欢欢主动敦促其前夫一起带上相关所需证件，张丽积极配合带上原购房合同和契税发票陪同前往，向房地产权登记机关申请办理产权转移至王欢欢单独拥有的登记手续，该房地产证由王欢欢领取，并随即交于张丽保管，直至房产过户到张丽名下。合同约定期限（满2年），双方在随后15日内向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，同时由张丽向王欢欢支付40万元的购房尾款。2018年11月27日、11月29日、12月5日、12月9日，张丽通过支付宝分四笔向王欢欢转账支付定金及房款共计30万元；2018年11月29日，张丽通过微信向王欢欢转账支付房款5万元；2018年12月8日、12月9日，张丽分两笔通过中原银行电子银行向王欢欢转账支付房款共计25万元。2018年12月9日，王欢欢向张丽出具《收款收据》一份，认可收到张丽支付的60万元房款。上述房款支付后，张丽入住涉案房产，并于2018年12月15日、12月30日、12月31日、2019年3月24日多次通过小区物业对涉案房产的部分设施进行了维修，且开始交纳该房产的各项生活费用。2019年5月11日，张丽在涉案小区购买地下停车位一处。又查明：涉案房产系2015年8月2日王欢欢与其前夫王卫涛共同购买，该房产首付款301,963元已支付，剩余40万元由王卫涛使用公积金贷款形式缴纳。2015年11月26日，该房产进行预售商品房抵押权登记，权利人为郑州中小企业担保有限公司。2018年7月4日，王欢欢与王卫涛办理离婚登记，其双方协议将涉案房产分割给王欢欢所有，王卫涛自愿放弃房屋所有权。2018年11月30日，王卫涛出具《授权书》一份，授权王欢欢代表其本人处理涉案房产所有相关手续（包含但不限于契税缴纳、房产过户等）。再查明：在本案庭审过程中，张丽承诺将剩余的40万元房款交付本院执行；2021年5月22日，张丽将该40万元交付本院账户。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案，本院分析如下：关于张丽是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经庭审查明，涉案房产的单独所有权系王欢欢在与王卫涛离婚时分割取得；在房产出售当天，王卫涛也出具《授权书》，授权王欢欢对房产进行处分，在此基础上，张丽与王欢欢在涉案小区物业楼管的见证下，在2018年11月30日签订了《二手房买卖合同》，远早于本院在2019年6月28日查封涉案房产的时间，可以排除交易双方有通过房屋买卖来逃避债务或者规避执行的情形。因此，可以认定张丽与王欢欢在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于张丽是否在本院查封之前已合法占有该不动产的问题。张丽提交的维修单据及生活费用交费截图并结合庭审查明的事实，本院可以认定张丽在查封前已合法占有并使用了涉案房产。关于涉案房产价款的支付。根据张丽与王欢欢签订的《二手房买卖合同》的约定及王欢欢出具的《收款收据》内容，可以证明张丽已按照合同约定的付款节点向王欢欢支付了房款60万元，且余下40万元房款张丽已交付本院账户，因此，可以认定张丽已支付了该房产的全部对价。关于涉案房产未办理过户登记的原因。张丽在购买涉案房产前虽知晓该房产暂无法办理过户、房产设有按揭贷款但未重新办理抵押，但该交易安排并不具有违法性，所以张丽并不因此具有法律上的可责难性。张丽对涉案房产的风险预期应当限于如王欢欢未将其支付的60万元用于清偿贷款或王欢欢未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在王欢欢名下、因王欢欢的行为而产生的一切风险。因此，结合本案案情，本院认为，在王欢欢一直无法联系到的情况下，不应认定未办理过户登记系因张丽的自身过错。综上，综合考虑张丽已实际支付了涉案房产的全部房款，且自2018年12月以来实际占有使用涉案房产，相较于王世龙对王欢欢的一般债权而言，张丽对涉案房产享有的权益应当予以优先保护，更具有正当性和合理性，也更符合法律保障生存权、居住权的裁判精神。故本院认为，张丽的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产享有的民事权益能够排除强制执行，故对张丽的该项诉讼请求，理由成立，本院依法予以支持；但涉案房产至今仍设定有预告抵押权登记，不符合法定的确权条件，对张丽主张确认所有权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于第三人王欢欢经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州高新技术产业开发区山桃路11号14号楼2单元20层270号（预告登记证明号为1509077184）的房产；二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费13,800元，由王欢欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  王秀珍人民陪审员  徐秀凤二〇二一年五月二十二日书 记 员  刘莹莹