黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终352号上诉人（一审被告、反诉原告）:顾径柳，女，1974年10月1日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张茂信，哈尔滨市香坊区法坛法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告、反诉被告）：贺丹，女，1985年6月9日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王舒珊，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人顾径柳与被上诉人贺丹房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，采取询问的方式公开进行了审理。本案现已审理终结。顾径柳上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、判令支持其一审反诉请求；三、判令贺丹承担案涉房屋租金给付至实际交付日2020年12月2日（月租金1500元）；四、一、二审诉讼费由贺丹承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一审法院认定的不定期租赁，没有证据支持，不符合事实；二、案涉房屋跑水造成的财产损失，系因贺丹造成的，应该承担赔偿责任；三、贺丹延期交付案涉房屋，应该支付延迟交付房屋期间的房屋租金。贺丹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。贺丹向一审法院起诉请求：一、判令贺丹与顾径柳房屋租赁关系于2019年12月27日解除；二、判令顾径柳返还剩余房租14780元，返还押金1400元，赔偿因水管爆裂导致的货损4475元，搬家费700元；三、本案诉讼费用由顾径柳承担。顾径柳向一审法院反诉请求：一、判令贺丹承担修理电梯出资3400元、粉刷墙壁费用1600元、地板更换费用2015元；2.反诉费由贺丹承担。一审法院认定事实：2018年10月18日，贺丹与顾径柳签订《房屋租赁合同》，约定顾径柳将位于哈尔滨市香坊区公滨路420号鸿盛春天小区1栋1单元3楼8号房屋（以下简称案涉房屋）出租给贺丹，租期至2019年10月18日，年租金为16800元、押金1400元。租赁期间届满后，贺丹继续使用案涉房屋并向被告支付年租金18000年，顾径柳亦收到该租金。2019年12月6日，案涉房屋阳台星盆下部上水管爆裂，造成贺丹存放房屋内的医疗制品受损。同年12月23日，贺丹通过微信告知顾径柳承担维修义务，如三日内仍未修理，双方解除房屋租赁关系，顾径柳表示应由贺丹承担维修义务。另查明，案涉房屋阳台星盆下部上水管系顾径柳改造至此处。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。在该合同租赁期间届满后，贺丹继续使用租赁物并交付年租金，顾径柳没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在双方履行房屋租赁合同期间，顾径柳作为出租人应当履行管理、维修义务，案涉房屋阳台星盆下部上水管爆裂并造成相应损失，致使贺丹无法继续使用案涉房屋，且贺丹要求顾径柳在合理期限内维修未果，致使房屋租赁合同目的无法实现，双方房屋租赁合同应当自2019年12月27日解除，双方房屋租赁合同的权利义务终止。在顾径柳未提供充分证据证实水管爆裂系贺丹因过错造成的情况下，顾径柳应承担相应违约责任，续租期间即2019年10月19日至合同解除前即2019年12月26日，租金数额为3345元（1500元/月×2.23个月），顾径柳应向贺丹返还剩余租金14655元（18000元-3345元），亦应将押金1400元予以返还；同时，贺丹应将案涉房屋返还顾径柳。关于贺丹主张顾径柳赔偿货物损失、搬家费的诉讼请求，因无充分证据予以证实，不予支持。关于反诉顾径柳主张被告贺丹赔偿修理电梯费、粉刷墙壁费、地板更换费的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、解除贺丹与顾径柳于2018年10月18日签订的《房屋租赁合同》;二、顾径柳于本判决生效之日起立即向贺丹返还房屋租金14655元、押金1400元；三、贺丹于本判决生效之日起立即向顾径柳返还哈尔滨市香坊区公滨路420号鸿盛春天小区1栋1单元3楼8号房屋；四、驳回贺丹其他诉讼请求；五、驳回顾径柳的全部反诉请求。案件受理费333元（贺丹已预交），由顾径柳负担，并于本判决生效之日起立即给付贺丹；反诉案件受理费50元（顾径柳已预交），由顾径柳自行负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于不定期租赁问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因案涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故依据上述法律规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定进行审理。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条和第二百三十六条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，顾径柳与贺丹签订的案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为2018年10月18日至2019年10月18日，2019年10月18日租赁期间届满后，贺丹继续租赁案涉房屋并预付2019年10月19日至2020年10月19日的房屋租金18000元，顾径柳对此并未提出异议，并收取了贺丹交付的房屋租金，故依据上述法律规定，因双方当事人未签订书面房屋租赁合同，且租赁期限超过六个月，故原房屋租赁合同虽继续有效，但租赁期限应为不定期，原审判决认定贺丹与顾径柳间形成不定期租金合同关系正确。关于合同解除问题。在双方当事人履行案涉房屋租赁合同期间，因案涉房屋阳台星盆下部上水管爆裂并造成相应损失，致使贺丹无法继续使用案涉房屋，顾径柳作为出租人依法应当履行管理、维修义务，但在贺丹要求顾径柳在合理期限内维修而顾径柳拒不履行维修义务的情况下，致使贺丹租赁案涉房屋的房屋租赁合同目的无法实现，依照法律的有关规定，因本案符合法律规定的解除合同的法定情形，故贺丹有权请求解除案涉房屋租赁合同，原审判决认定顾径柳与贺丹间的房屋租赁合同于2019年12月27日解除，并无不当。依照法律的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因顾径柳与贺丹间的不定期租赁合同已于2019年12月17日解除，故顾径柳依法应当返还贺丹已经支付的剩余房屋租金14655元和押金1400元。顾径柳虽主张房屋租赁合同一直处于履行状态，贺丹应承担占有、使用案涉房屋期间的租金，但其在原审及本院二审中均并未提供证据证明贺丹自2019年12月17日之后仍继续占有、使用案涉房屋，故其应承担举证不能的不利后果，顾径柳的上述上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于顾径柳的反诉请求问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的租赁物为房屋，提供没有瑕疵、适租的房屋是顾径柳作为出租人的主要合同义务，同时，作为出租人的顾径柳依法亦应当对案涉房屋负有维修、保养义务。顾径柳虽提出依据案涉房屋租赁合同第五条的约定，贺丹应承担因案涉房屋跑水造成的损失，但根据案涉房屋租赁合同的约定，只有贺丹存在对案涉房屋使用不当或不合理的使用，致使涉案房屋及其附属设施损坏的情况下，才承担相应的责任，而在原审及本院二审中，顾径柳均未提供证据证实贺丹在承租使用案涉房屋的过程中存在上述情形，故依照上述法律规定，其应承担举证不能的不利后果，原审判决对顾径柳以贺丹存在对案涉房屋疏于管理，使用不当为由反诉提出要求贺丹承担电梯维修费等费用的反诉请求未予支持并无不当。综上所述，顾径柳的上诉请求没有事实与法律依据。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由顾径柳负担。本判决为终审判决。审判长  曲海涛审判员  王伟臣审判员  柳 红（）二〇二一年五月二十八日书记员  张佳蕊