贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4042号上诉人（一审原告）：张艳，女，1989年2月14日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈晓莉，女，1975年2月21日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：唐劲，男，1968年2月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系陈晓莉之夫。一审第三人：贵州鑫逸安居房地产中介有限公司。住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路万科大都会S1栋1层2号。法定代表人：万强，该公司董事长。上诉人张艳因与被上诉人陈晓莉及一审第三人贵州鑫逸安居房地产中介有限公司（以下简称鑫逸安居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张艳上诉请求：1．撤销一审判决第五项，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由陈晓莉承担。事实和理由：一、张艳提供了居间费收据及交易凭证佐证该笔费用实际发生，一审判决以未开具国家正规发票不予支持张艳该项主张错误。二、《房地产买卖及居间合约》已经明确约定律师费由陈晓莉负担，一审判决未予支持该费用错误。陈晓莉辩称，《房地产买卖及居间合约》载明居间费为9400元，陈晓莉同意支付居间费用9400元及律师费20000元。张艳向一审法院起诉请求：1．请求解除张艳与陈晓莉之间的购房合同；2．请求判令陈晓莉返还张艳定金60000元，张艳退还陈晓莉房屋；3．请求陈晓莉赔付张艳违约金69750元；4．依法判决陈晓莉赔偿张艳支付的中介费用12700元；5．请求陈晓莉赔付律师费20000元；6．本案诉讼费由陈晓莉承担。一审法院认定事实，2019年3月15日张艳（购买方）与陈晓莉（出售方）、第三人鑫逸安居公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》（编号：ＧＹＭ0008649），合同约定：第一条1．物业地址贵阳市南明区格林博邸Ｂ01栋1单元0604号房屋，建筑面积60平方米……，4．该物业处于抵押状态，抵押银行招商银行六广支行，余下贷款额约为22万元（以卖方出具贷款与借据、余额查询等材料为准），卖方承诺于本合约生效之日起30天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续；第四条、因卖方原因导致卖方签署合约后，违约不将该物业售予买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。第五条1、基于经纪方就交易为买卖双方独家提供了房地产居间、委托代理、咨询等服务及促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费，买方支付居间服务佣金9400元、权证代办服务费1800元、按揭代办服务费3500元。第八条：1该物业成交价为470000元……；3.定金60000元，买方须于签署合约当天向卖方支付部分定金30000元，定金余款30000元须于2019年3月19日前向卖方支付；4．首期楼款160000元买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。张艳、陈晓莉和鑫逸安居公司均在该合约上签字和捺印。2019年3月15日和2019年3月18日，陈晓莉向张艳出具定金收条（协议）和购房收条（协议）各一份，载明共计收到张艳支付的定金60000元。2019年6月16日，张艳、陈晓莉和鑫逸安居公司又签订了《补充协议》约定：甲、乙、丙三方于2019年3月15日签订的编号为ＧＹＭ0008649的《房地产买卖及居间合同》，约定甲方出售乙方位于贵州省贵阳市南明区的房产，补充协议如下：1．原合同成交价470000元，现因卖方个人原因，未能如约办理该房屋过户等相关事宜，经买卖双方友好协商，现成交总价为465000元。2．买卖双方约定在2019年8月1日之前无条件配合中介方办理该房产的解押、过户、签银行贷款等相关事宜。3.2019年8月1日之前若买卖双方单方面违约，守约方有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，并按合同约定违约方应向守约方支付房屋成交总价的15%作为违约金支付给守约方。另，2019年4月陈晓莉已将案涉房屋交与张艳使用。张艳支付了律师代理费20000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈晓莉房屋已设立抵押，明知自己可能履行不能的情况下，仍与张艳签订房屋买卖合同，在双方约定的期限，仍未排除妨碍，履行双方的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。张艳为守约方，因无法实现合同的目的而于2020年5月28日诉至一审法院请求返还购房款等的行为，系已用实际行动表示要求解除双方签订的合同，一审法院分别于2020年6月18日和2020年6月29日向陈晓莉和鑫逸安居公司送达了起诉书副本等法律文书，故三方签订于2019年3月15日的《房地产买卖及居间合约》应于2020年6月29日视为解除，张艳应返还陈晓莉房屋。张艳支付陈晓莉购房定金60000元，现因陈晓莉违约，张艳要求陈晓莉返还定金60000元，符合法律规定，一审法院依法予以支持。张艳要求陈晓莉支付合同约定的违约金69750元，陈晓莉对支付违约金无异议，虽称应扣除张艳在此期间使用房屋的房租费，但未向一审法院提起反诉，陈晓莉对房租费的主张可另案处理，双方约定的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。张艳请求陈晓莉支付居间费用12700元，因未提供国家正规发票予以证实故一审法院不予支持。张艳请求陈晓莉支付律师费，因双方并未约定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、张艳与陈晓莉、鑫逸安居公司于2019年3月15日签订关于贵阳市南明区格林博邸B01栋1单元0604号房屋的《房地产买卖及居间合约》及补充协议于2020年6月29日解除；二、张艳于本判决生效之日起十日内搬出贵阳市南明区格林博邸B01栋1单元0604号房屋，将该房屋的使用权退还给陈晓莉。三、陈晓莉于本判决生效之日起十日内返还张艳购房定金60000元；四、陈晓莉于本判决生效之日起十日内支付张艳违约金69750元；五、驳回张艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，由陈晓莉负担（此款张艳已预交，陈晓莉在支付上述款项时一并支付给张艳）。本院二审期间，张艳向本院提交了《中介费发票》，拟证明：张艳向鑫逸安居公司支付中介费12700元。陈晓莉质证称，对该证据的真实性和关联性无异议，但不能达到张艳的证明目的，发票上的金额12700元与《房地产买卖及居间合约》约定居间费金额9400元不符。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因陈晓莉对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以采信，但能否达到张艳的证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2021年1月6日，鑫逸安居公司向张艳开具了中介服务费12700元的发票。《房地产买卖及居间合约》第五条：买方支付居间服务费佣金9400元；权证代办服务费1800元；按揭代办服务费3500元。张艳陈述鑫逸安居公司优惠中介服务费2000元，因而，鑫逸安居公司开具的中介方发票金额为12700元。该合约第六条约定：法院诉讼产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：陈晓莉应向张艳支付居间费用金额为多少。本案中，张艳举示的《中介费发票》《收条》足以证明其实际向中介公司支付了居间服务费、权证代办费、按揭代办费共计12700元。虽然陈晓莉辩称权证代办费、按揭代办费不应由其支付，但是导致案涉《房地产买卖及居间合约》不能履行的违约方为陈晓莉，对张艳的损失其应当承担违约责任，故而张艳主张陈晓莉应支付的中介服务费为12700元，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，《房地产买卖及居间合约》约定律师费由违约方承担，陈晓莉亦同意支付张艳因此产生的律师代理费20000元，因而，对张艳的该项主张，本院予以支持。综上所述，张艳的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定部分事实不清，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7111号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7111号民事判决第五项；三、陈晓莉于本判决生效之日起十日内向张艳支付中介费用12700元；四、陈晓莉于本判决生效之日起十日内向张艳支付律师代理费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3550元，由陈晓莉负担；二审案件受理费600元，由陈晓莉负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年五月二十五日书记员 曾凡青