山西省运城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）晋08民终885号 上诉人（原审被告）：马海燕，女，1974年8月9日出生，汉族，广东省深圳市龙岗区，现住闻喜县。 委托诉讼代理人：毛萍，山西万宾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：运城市康泰房地产开发有限公司，住所地：闻喜县城车站坡禾怡宾馆二楼202房。 法定代表人：李保安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建林，山西德明律师事务所律师。 上诉人马海燕因与被上诉人运城市康泰房地产开发有限公司（以下简称康泰公司）合同纠纷一案，不服山西省闻喜县人民法院（2020）晋0823民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马海燕的委托诉讼代理人毛萍、被上诉人康泰公司的委托诉讼代理人王建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马海燕上诉请求：一、依法撤销山西省闻喜县人民法院（2020）晋0823民初2180号民事判决书，依法改判驳回康泰公司的起诉；二、判决康泰公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院程序严重违法，康泰公司不是本案适格的原告，不具有原告主体资格；二、马海燕依法享有不安抗辩权，双方未签订正式的购房合同，未达到交房及办理房产证的法定条件；三、一审法院判决马海燕自2017年8月20日起承担利息不应支持。 康泰公司辩称，一、康泰公司具有本案主体资格，一审法院程序合法，认定事实正确；二、马海燕所称的不安抗辩权不能依法成立；三、马海燕称以石化小区项目取得预售许可证的时间来确定其承担延付款责任的起始时间，其主张没有道理。 康泰公司向一审法院起诉请求：一、依法判令马海燕立即付清拖欠房款13万元及拖欠房款利息（从2017年8月20日起至房款付清日止，按银行最高贷款利率）；二、依法判令马海燕承担本案所产生的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月2日，马海燕作为买受人与康泰公司签订《石化小区》团购认购协议一份，协议约定马海燕认购石化小区第1幢（座）1单元7层02号房，建筑面积93.31m2，该房屋折后单价为2930元/m2，总价为273398元。约定付款方式为：1、马海燕在签订本《认购协议》之日向康泰公司支付认购金叁万元整。2、该物业出地面（正负零）时付至总房款的30%，即82019元。3、该物业主体封顶时付至总房款的80%，即218718元。4、交房时付至总房款的100%，即273398元。双方签订《石化小区》团购认购协议当日，马海燕向康泰公司支付认购金30000元，2017年8月20日，马海燕向案外人闻喜县良景房地产开发有限公司（以下简称良景公司）缴纳房款103398元后开始装修，现已入住该认购房屋，并于同日签署承诺书一份，承诺书的内容为：“闻喜县良景房地产开发有限公司我马海燕购买贵公司开发的石化小区1号楼1单元702室的房款总计273398元，现已交房款143398元，剩余130000元办理银行按揭贷款，我将积极配合贵公司办理有关按揭手续，否则承担经济、法律等一切责任”。至今，马海燕尚有130000元房款未付，也未办理银行按揭贷款手续。另查明，2013年10月16日，康泰公司与中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司签订协议书一份，协议约定康泰公司负责给中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司六个加油站办理土地出让手续，缴纳土地出让金及各种税费，办理土地使用权证书，以此为条件，将其约10.94亩土地置换给康泰公司，由康泰公司进行房地产开发。在履行该协议的过程中，康泰公司因其他项目投资无力完成协议书约定的义务，又与案外人良景公司签订转让协议书一份，内容为康泰公司将其与山西石油分公司2013年10月16日签订的《协议书》中的所有权利义务全部转让给良景公司，由其与山西石油分公司继续履行该《协议书》。诉讼过程中，康泰公司向本院申请财产保全并提供担保，本院依法作出（2020）晋0823民初2180号民事裁定书，裁定冻结被申请人马海燕银行存款130000元或查封其同等价值的财产，康泰公司支付诉讼保全费1170元。保全裁定作出后，马海燕于2020年12月2日提出复议申请，认为康泰公司已将所有权利义务转让给良景公司，康泰公司无权对其申请财产保全，经审查马海燕提出的复议申请，并结合各自提交的证据，认为康泰公司与本案有利害关系，于2020年12月11日依法作出（2020）晋0823民初2180号之一民事裁定书，裁定驳回马海燕的复议请求。又查明，2019年2月20日，石化小区建设项目取得《建设工程规划许可证》，同年6月4日，该项目取得《山西省商品房预售许可证》。以上为本案事实，有康泰公司提交的2014年12月2日双方签订的《石化小区》团购认购协议一份、建设工程规划许可证一份、山西省商品房预售许可证一份，马海燕提交的收款收据三份及庭审中双方当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案康泰公司、马海燕于2014年12月2日所签订的《石化小区》团购认购协议，有康泰公司、马海燕签字捺印，系双方真实意思表示，协议中明确了马海燕向康泰公司购买房屋的基本状况、总价款、付款方式等主要内容，且康泰公司已向马海燕收取购房款143398元，该协议应当认定为商品房买卖合同。协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。协议签订后，康泰公司已于2017年8月20日向马海燕交付房屋，且马海燕也已装修入住，根据协议约定的付款方式，交房时付至总房款的100%，即273398元，故对康泰公司要求马海燕支付剩余房款130000元的诉讼请求，予以支持。2017年8月20日康泰公司向马海燕交房后马海燕未支付剩余价款亦未配合办理银行按揭贷款手续，已构成违约。康泰公司要求马海燕支付130000元房款的利息并要求马海燕承担违约损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故马海燕应按照未付购房款的总额130000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息向康泰公司支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十七条之规定，判决：马海燕于本判决生效之日起十五日内支付康泰公司房款130000元及利息（利息从2017年8月20日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计至款付清之日止）。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2013年10月16日，康泰公司通过《协议书》取得中国石化集团资产经营管理有限公司山西石油分公司（以下简称石油公司）约10.94亩土地进行房地产开发。后因其他项目投资无力完成与石油公司协议书约定的义务，康泰公司将其与石油公司的权利义务全部转让给良景公司，由良景公司进行相关的房地产开发，良景公司于2019年2月20日取得石化小区建设项目《建设工程规划许可证》，于同年6月4日取得《山西省商品房预售许可证》，由此可以认定康泰公司已将石化小区建设项目权利义务概括转移给良景公司。至此，康泰公司已不具备石化小区建设项目履行能力，其2014年12月2日与马海燕签订《石化小区》团购认购协议的权利义务应一并转移。本案中，马海燕在合同签订后再未向康泰公司履行，而是多次向良景公司支付房款，良景公司也向马海燕实际交付了案涉房屋，能够印证马海燕主张的关于康泰公司已将团购认购协议的权利义务概括转移给良景公司的事实。由此，康泰公司已不具备本案合同主体身份。至于良景公司在一审中向法庭出具证明问题，仅是其单方意思表示，不能否定良景公司与马海燕对案涉房产实际履行的事实。 综上所述，运城市康泰房地产开发有限公司在权利义务转移给良景公司后，不再属于与本案有利害关系的公民、法人和其他组织，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山西省闻喜县人民法院（2020）晋0823民初2180号民事判决； 二、驳回运城市康泰房地产开发有限公司的起诉。 一审案件受理费1170元，退还运城市康泰房地产开发有限公司；上诉人马海燕预交的二审案件受理费2900元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  解和吉 审判员  张山平 审判员  梅智勇 二〇二一年五月三十日 书记员  苏 琳