重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初5959号原告：何东，男，1986年9月25日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告：周光丽，女，1988年12月7日出生，汉族，住重庆市长寿区。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：罗金奎，重庆市长寿区公平法律服务所律师。被告：彭万全，男，1948年5月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告何东、周光丽与被告彭万全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何东、周光丽及原告的共同委托诉讼代理人罗金奎、被告彭万全到庭参加诉讼。现已审理终结。原告何东、周光丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告于2011年8月18日签订的位于长寿区XX镇XX村X组X栋XX号的《房屋买卖合同》；2.判令被告因违约而解除合同后，向原告返还已支付的购房款123000元及以123000元为基数，从2013年11月29日起，按照年利率6%计算至款项付清时止的资金占用损失。事实和理由：原告与被告于2011年8月18日签订了一份位于长寿区XX镇XX村X组X栋XX号的《房屋买卖合同》，二原告按照约定分五次向被告共计缴纳了购房款123000元，即履行了合同约定的义务。2012年9月27日，二原告接房后便对房屋进行了装修并入住。入住后多次向被告催办不动产权证，被告开始总是说在办理过程中，直到2019年才明确表示该房屋的不动产权证书办不了。故，被告的行为构成预期违约，致使二原告的合同目的不能实现。若法院确认案涉合同无效，二原告仍要求被告按二原告的诉讼请求返还购房款及支付资金占用损失。被告彭万全辩称：二原告与被告于2011年8月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效，不能解除。合同中被告并没有承诺要向原告办理不动产权证书，也没有称房屋有不动产权证书，且该房屋是由政府和房管局、国土局认可要办理不动产权证书的，只是需要时间。若法院确认案涉合同无效，其要求原告返还房屋并赔偿损失70000元。该损失由原告占有使用该房屋的使用费60000元及原告装修该房屋造成的损失10000元组成。本院审理认定事实如下：2011年8月18日，原告何东、周光丽与被告彭万全签订《房屋买卖合同》，约定被告彭万全将位于重庆市长寿区XX镇XX村XX组XX处，其原有的粮食加工房建成住宅后，以128000元的价格将XX号房屋出售给原告何东、周光丽。双方约定在立约时原告付款70000元，交房时二原告付款53000元，被告交付房权证时，二原告给付尾款5000元；立约时，二原告付清全款的，被告按房款总额的1%返款。双方还约定立约时收取的款项作预收款，若被告违约（不卖），预收款全退，另按预收款同等的金额付违约金。二原告违约（不买），被告则不退预收款；且双方还约定了房屋竣工后，二原告延迟付款的违约责任。合同签订后，2011年8月24日，二原告向被告付款60000元；同年9月3日，二原告向被告付款10000元。2012年4月11日，二原告继续向被告付款20000元。2012年9月27日，双方签订了《房屋竣工接房书》，被告将位于重庆市寿区XX镇XX村X组X栋XX号房屋交付给二原告，二原告于当日向被告付款20000元。2013年11月28日，二原告向被告付款13000元。之后，二原告对该房屋进行了装修并居住至今。现被告仍未为二原告办理该房屋的不动产权证书。另查明，2011年4月27日，XX村X组（甲方）与被告彭万全（乙方）签订《土地转让协议书》，约定甲方将本组原知青农场房屋和背后的土地转让给乙方，其四至边界为，东距张树云房屋墙0.5米，南距堰沟边1米，西与余泽明共墙，原北至公路界，占地面积由乙方使用。之后，被告彭万全按协议约定支付了建房占用地补偿费，并在该土地上修建了案涉房屋。2013年1月至6月，被告彭万全先后向重庆市长寿区云台镇人民政府交纳了“两违”清理费7000元、“两违”场镇基础设施费86836元、集体土地房屋登记费10250元、集体土地登记费4200元。2013年12月3日，重庆市长寿区云台镇人民政府出具证明，载明“兹有长寿区XX镇XX村X组村民彭万全，于2011年4月在XX村X组自建房屋为XX号。自己需在XX号XX门面房约65m2经营保健食品生意。现在已经向政府房管、国土部门提交了申请，缴清了税费、产权证正在办理之中。”庭审中，被告彭万全陈述在修建案涉房屋前，其没有报审批，但之后其缴纳了“两违”清查费且已将原告的身份信息交至政府，政府称若可以办证便通知其。其和原告签合同时，为了房屋顺利销售，向原告说的是可能能办理不动产权证书；其在卖房时，原告知道是小产权房且土地系集体土地。诉讼过程，本院向重庆市长寿区云台镇人民政府建管办了解到，案涉房屋的不动产权证书现仍未能办理。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收据、重庆市长寿区云台镇人民政府出具的证明、照片、《土地转让协议书》、重庆市行政事业单位资金往来结算票据、调查笔录等证据证实，本院予以确认。对于被告彭万全提交的欠款名单与本案并无关联性，本院不予确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告何东、周光丽与被告彭万全签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市长寿区XX镇XX村XX组X栋XX号的粮食加工房出售给二原告，并对合同履行时间、违约责任等进行了约定。但因该合同中约定的案涉房屋用地性质系重庆市长寿区XX镇XX村XX组的农村集体土地，而原、被告均非该组村民，且被告彭万全在未经相关部门审批的情况下修建了案涉房屋并出售，现被告亦未提交相应证据证实案涉房屋的土地性质发生变化，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：“农村住宅用地只能分配给本村村民……”的规定，可以认定原、被告签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，故原告毋需要求解除该合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，原告何东、周光丽应当腾退案涉房屋归还予被告彭万全，被告彭万全亦应当返还原告何东、周光丽已支付的购房款123000元。关于原告何东、周光丽要求的资金占用损失及被告彭万全要求的房屋使用费、原告装修该房屋造成的损失。因案涉《房屋买卖合同》无效，原告、何东、周光丽本应向被告彭万全支付居住房屋期间的使用费，被告彭万全亦应当向原告何东、周光丽支付资金占用损失，但案涉合同系双务合同，结合当地客观情况，认为案涉房屋的使用费与资占用损失金额相当，二者符合法定抵销的条件，因此在一方返还原物之前，另一方仅须返还本金，无须支付资金占用损失。同时，对于被告彭万全要求的原告装修该房屋造成的损失，经本院释明，被告表示不进行鉴定且其亦未提交相应证据证实损失的金额。另，结合本案案情，认为原、被告双方在本案中均有过错，应当各自承担相应的责任。综上，本院对于原告何东、周光丽要求的资金占用损失及被告彭万全要求的房屋使用费、原告装修该房屋造成的损失均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告彭万全于本判决生效后十日内返还原告何东、周光丽购房款123000元；原告何东、周光丽于本判决生效后十日内腾退位于重庆市寿区XX镇XX村X组XX坪XX东城X栋X-X号房屋返还给被告彭万全；驳回原告何东、周光丽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2760元，由原告何东、周光丽负担1380元、被告彭万全负担1380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  冯永强人民陪审员  李桂芳二〇二一年五月十一日法官 助理  杨婉莹书 记 员  赵雅栏