河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2872号原告：甘家旺，男，1977年4月3日出生，汉族，户籍所在地：江西省丰城市。委托诉讼代理人：杨东东，河南步青律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡正卫，河南步青律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。统一社会信用代码：91410000614404261D法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静、李慧珠，系公司员工。原告甘家旺与被告河南台兴房产有限公司（以下简称：台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡正立，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、李慧珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘家旺向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7165元；2、逾期办理初始登记及不动产权证书暂计算违约金22459.2元（自2015年12月31日起，以669626元为基数，按日万分之0.2违约金暂计算至2020年8月6日）；3、请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1601.67元（0.3元/月/㎡×57月×90.49㎡）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的坐落于二七区××、××路南江家园小区的商品房，并与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2015年10月31日前交房，后被告预期交付给原告，合同约定被告应当在2015年12月31日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但截止2020年8月6日才取得不动产证书，且被告提供的基础设施和公共配套建筑至今未达到使用条件，故原告依法诉至法院。被告台兴公司辩称,一、针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2013年7月14日至2013年12月18日逾期付款157天，根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金5256.6元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。二、针对被答辩人“依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7165元、逾期办理初始登记及不动产权属证书暂计算为违约金22459.2元(自2015年12月31日起，以669626元为基数，按日万分之0.2违约金暂计算至2020年8月6，余下继续主张至实际办理初始登记及不动产权属证书之日止”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。根据合同约定出卖人应当在2015年10月31日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由出卖人将办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而房屋实际交房日期为2016年5月31日，因而台兴公司报送材料的日期也应相应顺延，其次，原告于2016年4月29日才缴纳房屋维修基金，根据原告缴纳房屋专项维修基金的时间，答辩人提交涉案房屋初始登记的时间原则上应为其缴纳维修基金后两个月，即2016年6月29日(有判决书(2019)豫01民终25564号判决书为佐证，即出卖人原则上报送初始登记材料的日期应为买受人缴纳维修基金后两个月)。再者，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方在此之前并未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，因此我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人(应由出卖人办理转移登记手续的)一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年8月6日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，不负有协助其办理转移登记证书的义务。最后，被答辩人直至2020年7月27日才起诉，此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持。三、根据我方提供的首登查询显示原告房屋的首次登记于2019年3月5日已经办理完毕，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2019年3月4日。其次，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方在此之前并未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务(我方仅有一份合同原件，不负责提供我方手中的合同原件)，不负有协助其办理转移登记证书的义务，原告因合同原件原因或其他原因迟迟不办理转移登记手续不是我方责任，我方不承担办理转移登记的违约责任。因此其主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持。四、针对被答辩人“请求法院依法判令被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1601.67元(0.3元/月/㎡x57月x90.49m”)的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。五、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释(二)》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为：去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记(即合同约定的答辩人义务一房管局初始登记资料提交实际已无法履行)因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。六、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房产证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。经审理本院认定事实如下：1.2013年6月14日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××、××路2幢2单元8层804号房屋一套，建筑面面积90.49平方米，房屋总价为669626元。约定金额：320626元，2013年8月14日缴纳，付款方式：现金；约定金额：349000元，2013年10月14日缴纳，付款方式公积金贷款。同时，该合同附件四约定：被告应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.002%违约金。2、交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3、逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。4、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。供水设施、供电设施、燃气供应设备、均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；（2）若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。5、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。（2）转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。6、原告于2013年5月19日缴纳预售定金20000元，于2013年6月14日缴纳预售购房款280626元，于2013年8月15日补首付款20000元，被告收到后分别向原告发票。剩余购房款349000元，被告收到后于2013年12月18日向原告开具了购房款发票。7、原告于2016年4月29日缴纳维修基金。被告提交的证据显示涉案房屋2019年3月5日办理初始登记。8、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。被告未按约定于2015年10月31日前向原告交付房屋，应当承担违约责任。因原被告均未提交有效证据证明交房时间，本院以被告出具郑州市商品房住宅质量保证书的2016年6月28日为交房时间。原告向本院主张权利的日期为2020年9月24日，已经超过三年诉讼时效，故对于原告主张的逾期交房违约金本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑达到使用条件，被告并未完全履行合同义务，原告主张1601.67元符合合同约定，本院予以支持。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成案涉房屋首次登记，被告应对此承担违约责任。但原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2020年9月24日）计算三年诉讼时效，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2017年9月24至2019年3月5日（共计527天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为7057.86元。被告辩称原告逾期缴纳购房款，应该承担违约责任，可另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘家旺支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金1601.67元、逾期办理权属证书违约金7057.86元，共计8659.53元；二、驳回原告甘家旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取290元，由原告甘家旺负担203元，由被告河南台兴房产有限公司负担87元。本判决为终审判决。审判员  张卫青二〇二一年五月二十六日书记员  张 丽