广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3941号上诉人（原审原告）：徐志芬，女，1956年11月18日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码：H07133367，香港身份证件号码：E878957（A）。委托诉讼代理人：程金海，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓程，广东百朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林劼，男，1979年5月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区××××××××××××，公民身份号码：452×××××××********。被上诉人（原审被告）：东莞市长旺房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××。注册号：441××××××××7619。法定代表人：黄某1。上诉人徐志芬因与被上诉人林劼、东莞市长旺房地产经纪有限公司（以下简称长旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐志芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判林劼继续履行合同，协助徐志芬办理东莞市××××××××××××××地产权转移登记手续，将该商铺的产权转移登记在徐志芬名下；3.改判长旺公司协助徐志芬办理东莞市××××××××××××××地产权从林劼转移至徐志芬名下的登记手续；4.改判林劼、长旺公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实明显错误。首先，林劼虽按协议约定办理了公证委托，但配合办理涉案商铺的房地产权转移登记手续是其法定的合同义务，林劼并没有履行完毕其法定的合同义务。本案交易标的物为不动产，依据物权法第九条和第十四条之规定，不动产物权的所有权转移应当办理登记，自记载于不动产登记簿时方发生效力，且《城市房地产转让管理规定》第七条也规定了，房地产转让，双方除了签订买卖合同外，应当到房地产管理部门办理相关的房屋权属登记手续。本案中，林劼作为涉案商铺出卖人，分别于2013年12月11日和2014年2月13日与李礼和签订了两次房屋买卖合同。在2014年2月13日签订的房屋买卖合同中，虽然林劼与李礼和约定以公证委托形式出售，并已到东莞公证处办理了有关授权委托李礼和办理涉案商铺转让过户登记等一切手续的授权委托公证书，但因李礼和已于2017年6月2日在香港特别行政区去世，李礼和已不可能依据该授权委托公证书去办理涉案商铺转让过户的登记手续，且涉案商铺目前仍然登记在林劼的名下，该商铺的物权仍然属于林劼，因此，林劼并没有履行完成转移标的物所有权的法定义务。综上所述，林劼只是办理了委托授权公证书，并交付了房屋，并不意味着其已经将本案涉房屋的所有权转移给了买受人李礼和。因为该房产仍然登记在林劼的名下，其买卖合同的法定义务并没有履行完毕，该房屋买卖合同的目的并没有实现。即便李礼和目前仍然在世，林劼作为出卖人的法定合同义务也没有履行完毕。虽然林劼办理了委托授权公证书授权李礼和自行去办理房屋过户登记手续，但这仅仅是林劼协助李礼和办理转移该房屋所有权过户登记的其中一种方式，这种协助办理房屋过户的方式，不等于该案涉房产已经转移登记到李礼和的名下。只要该案涉房产登记在林劼名下，林劼作为出卖人的法定合同义务即转移该房屋所有权的义务就没有履行完毕。因此，一审法院简单地认为林劼办理了委托公证，并交付了该房屋，其合同义务就履行完毕了，显然与合同法第一百三十条、一百三十五条、物权法第九条和第十四条之规定，背道而驰。因为该买卖合同的标的物为不动产，不动产转移标的物所有权必须以登记过户为准，而并不是以办理了“委托公证书”为准。其次，现有情形下徐志芬无法自行向房产管理部门寻求到妥善解决途径。该案涉商铺为夫妻共同财产，徐志芬依法占有一半的份额，李礼和去世后，徐志芬作为李礼和的妻子及唯一继承人，在提起诉讼前已多次前往东莞市房产管理局樟木头镇房产管理所欲办理有关该涉案商铺的相关继承事宜，但获东莞市房产管理局樟木头镇房产管理所的工作人员明确告知，因涉案商铺登记在林劼名下，徐志芬无法直接通过继承公证的方式办理涉案商铺的房地产权转移登记手续，徐志芬要办理涉案商铺的房地产权转移登记手续要么依据生效法律文书申请强制执行，要么林劼另行向徐志芬出具一份经公证处公证的授权委托徐志芬办理涉案商铺转让过户登记等一切手续的授权委托书，否则徐志芬不可能自行完成涉案商铺的房地产权转移登记手续。因此，徐志芬曾多次联系林劼有关涉案商铺转让过户登记事宜，但均获拒绝。无奈，徐志芬向一审法院提起诉讼，但一审法院的判决，无疑将徐志芬推向绝境，无路可走。徐志芬及其丈夫全额支付了案涉商铺的购房款项，并实质占有该商铺，恳请二审法院判决该商铺的所有权转移登记在徐志芬名下。二、涉案商铺继续登记在林劼名下可能会引发不必要的纠纷，激化社会矛盾。因涉案商铺仍登记在林劼名下，林劼如果将涉案商铺另售他人或抵押贷款，或者林劼因自身对外负债而导致涉案商铺被查封拍卖，将导致徐志芬完全丧失对涉案商铺的合法权益。基于以上事实，徐志芬特提起上诉，请求二审法院判如所请。被上诉人林劼、长旺公司未向本院提出答辩意见。徐志芬向原审法院起诉请求：1.林劼继续履行合同，协助徐志芬办理东莞市××××××××××××××地产转移登记手续，将该商铺的房地产权转移登记至徐志芬名下；2.长旺公司协助徐志芬办理东莞市××××××××××××××地产权从林劼转移至徐志芬名下的登记手续；3.林劼、长旺公司承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：涉案位于东莞市×××××××××××××（以下简称涉案商铺）登记的权属人为林劼，房地产权证号为：粤房地权证莞字第2200133406号。2013年12月11日，在长旺公司的居间介绍下，李礼和同意向林劼购买涉案商铺，并由长旺公司代表林劼与李礼和签订一份《长旺地产房屋买卖合同》，双方约定李礼和以17万元向林劼购买涉案商铺，双方协商成功后李礼和先支付定金1万元，剩余购房款于2014年2月20日一次性付清，2014年2月20日前到律师楼/房地产交易中心办理转名手续。2014年2月13日，林劼与李礼和、长旺公司签订一份《买卖协议》，双方约定以公证委托形式出售涉案商铺，自林劼收到楼款17万元之日起物业产权归李礼和所有。2014年2月13日，林劼与李礼和在东莞市东部公证处签署了一份《委托书》，林劼就涉案商铺全权委托李礼和办理查档、出租、出售、签署房地产买卖合同及收取售房款等相关手续，委托期限从委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。李礼和于2013年12月11日向林劼支付了定金1万元，于2014年2月13日付清了剩余购房款16万元，并向长旺公司支付了居间服务费4000元，林劼向李礼和交付了涉案商铺。李礼和取得《委托书》后未办理过户手续，涉案商铺至今仍登记在林劼名下。徐志芬提交在东莞市东部公证处办理的《公证书》及经公证认证的《声明书》，证明李礼和与徐志芬于1985年12月21日在香港特别行政区登记结婚，李礼和于2017年6月2日在香港特别行政区死亡，徐志芬为李礼和的配偶及唯一继承人，李礼和生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，徐志芬声明继承李礼和的遗产。以上事实，有徐志芬提交的房地产权证、《长旺地产房屋买卖合同》、《买卖协议》、收据、转账凭证、《委托书》、《声明书》，以及本案庭审笔录附卷为证。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为林劼、长旺公司应否协助徐志芬办理过户手续。林劼与李礼和签订的《买卖协议》在后，故应以在后签订的协议为准。双方在该协议中变更交易形式为公证委托形式出售涉案商铺，林劼已经按照协议约定办理了公证委托，并将商铺交付给李礼和，故林劼的合同义务已经履行完毕。徐志芬要求林劼、长旺公司将涉案商铺过户至其名下，没有合同依据，原审法院不予支持，徐志芬可自行向房产管理部门寻求解决途径。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回徐志芬的诉讼请求。原审受理费3700元，由徐志芬负担。本院二审期间，徐志芬提交了经公证转递的香港特别行政区高等法院原讼法庭于2018年8月10日发出的遗产管理书以及由香港闫显明律师出具的法律意见书。遗产管理书反映李礼和已故，没有遗嘱，徐志芬为李礼和的遗产管理人。法律意见书载明：“案件事实……法律意见：本案涉及到中国香港和内地两地，死者李礼和为香港居民，以香港为居籍。而有关争议的财产位于中国内地，即死者在东莞市×××××××××××××的房产权益。房产权益在性质上属于不动产权益。为解决谁有权继承死者遗留的该房产权益的问题，首先需要确定的是，在死者李礼和去世后，有关该房产权益的继承权，应该适用香港有关继承权的实体法律，还是适用中国内地有关继承权的实体法律。而为了解决上述实体法律的选择问题，必须要根据法律冲突法的规则来决定。本法律意见书只就适用香港的法律冲突法的情况发表意见。对于如果适用中国内地的法律法将指向适用哪里的实体法，不在本法律意见的范围内。有关遗产继承权的法律冲突法，香港沿用了回归前英国的普通法原则，即动产适用死者去世时居籍地的法律，而不动产适用不动产所在地的法律。……有关在无遗嘱的情况下死者遗产的继承，法律是清楚无疑的，即动产的继承的准据法为死者去世时居籍地的法律，而不动产的继承的准据法为不动产所在地的法律（所在地法）：见戴西和莫里斯的论著，第2卷第27R-010至27-020段。需要说明的是，以上法律原则，是以普通法（案例法）的形式存在的，并没有成文法法条的规定。结论：根据香港的冲突法，在无遗嘱的情况下，不动产的继承应该适用不动产所在地的法律。在本文前述的事实背景下，应根据不动产所在地（中国内地）有关继承权的法律来决定谁有权继承死者上述房产权益。”林劼、长旺公司未在本院指定期限内提交质证意见。经过阅卷和法庭调查，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，徐志芬为香港特别行政区居民，主张系李礼和的唯一继承人，依据李礼和与林劼、长旺公司签订的《长旺地产房屋买卖合同》、《买卖协议》，提起本案诉讼要求林劼继续履行合同及要求林劼、长旺公司协助办理案涉商铺转移登记手续，故本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院围绕上诉人徐志芬上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的上诉和答辩，本院分析如下：关于徐志芬的主体资格问题。因《长旺地产房屋买卖合同》、《买卖协议》的签订主体是李礼和，故本案首先要解决的问题是确定徐志芬是否为李礼和的唯一继承人，是否有权依据案涉合同主张权利。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十二条“涉外民事争议的解决须以另一涉外民事关系的确认为前提时，人民法院应当根据该先决问题自身的性质确定其应当适用的法律”以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条“法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律”的规定，李礼和死亡时经常居住地为香港特别行政区，本院应以香港法律确定徐志芬是否为李礼和的唯一继承人。徐志芬在原审提交了继承遗产声明书、李礼和的死亡证明、结婚证书、李礼和父母的死亡证明以及在二审提交了香港特别行政区高等法院颁发的遗产管理人任命书，上述证据均已履行相关证明手续，在没有相反证据的情况下，本院予以采纳。上述证据可以证明徐志芬为李礼和的继承人，而且香港特别行政区高等法院任命徐志芬为李礼和遗产管理人。至于李礼和是否存在其他继承人，首先，本案中并没有相应证据证实，即便李礼和存在其他继承人，其他继承人如认为徐志芬的行为损害其权益，也可另行通过法律途径解决。综上，徐志芬作为原告提起本案诉讼，主体适格。关于徐志芬的诉请能否支持的问题。如上所述，徐志芬有权提起本案诉讼，至于案涉房屋买卖合同关系应适用的准据法，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，应以内地法律作为准据法。李礼和与林劼、长旺公司三方在《买卖协议》中明确以公证委托形式出售案涉商铺，林劼按约办理了公证委托手续，并交付案涉商铺，林劼在履行合同过程中不存在违约的情形。但李礼和要取得案涉商铺的物权的合同目的并无改变。李礼和生前未办理案涉商铺产权转移登记手续，在李礼和死亡后，徐志芬作为李礼和的继承人和遗产管理人，有权继受李礼和取得的合同权利，其诉请林劼继续履行合同及要求林劼、长旺公司协助办理案涉商铺转移登记手续，本院予以支持。综上所述，上诉人徐志芬上诉请求成立，本院予以支持。原审法院认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3396号民事判决；二、限林劼、东莞市长旺房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助徐志芬将东莞市×××××××××××××（房地产权证号为粤房地权证莞字第2200133406号）产权转移登记至徐志芬名下。如未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费人民币3700元，由林劼、东莞市长旺房地产经纪有限公司负担。二审案件受理费人民币3700元，徐志芬已预交，由林劼、东莞市长旺房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二一年五月六日书记员  徐动音附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。