贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1502号上诉人（原审原告）：赵国庆，汉族，1959年10月1日生，住所地河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：史洪学、刘昌美（实习），贵州民光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭荣富，男，汉族，1944年1月24日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：彭郸宇，男，汉族，1974年6月9日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：彭明宇，男，汉族，1975年11月27日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被上诉人彭荣富、彭明宇共同委托诉讼代理人：彭郸宇，系彭荣富之子、彭明宇兄长。上诉人赵国庆因与被上诉人彭荣富、彭郸宇、彭明宇房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵国庆上诉请求：一、依法撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对涉案《商品房买卖合同》第一条的解读以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的理解错误，上诉人是从买受人手里购买房屋，是二手房交易，因此不存在还需要审批的问题。原审判决认定应当由开发商取得的批文错误解读为购房人获取的批文，属于对案涉合同的理解错误，导致判决错误。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款所指的也是取得土地使用权的初始取得者，本案中是指房开公司，而非购房人即被上诉人。本案是二手房交易，是在被上诉人合法取得的基础上进行交易，原审判决错误把开发商当应获取的批文理解为由购房人获得，是对法律理解的错误。三、该争议房屋己于2011年11月21日登记在被上诉人名下，己经完全符合二手房交易的条件，因此不存在还需要取得交易批文。同时贵阳市己经于2011年11月1日起就己经取消了划拨土地房屋上市交易的限制，即只要补交购房款8%的土地出让金，就可以上市交易。彭荣富、彭郸宇、彭明宇共同答辩称，我方认为本案双方当事人之间是借款关系，不是买卖关系；案涉转让协议并未生效，在签订该协议时案涉房屋并不具备交付条件。请求二审法院维持原判。赵国庆向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行原、被告2010年6月20签订的《房屋转让协议书》，将位于贵阳市金阳新区（商品房预售登记号20061211号，合同号ＧＦ-2000-0171）交付过户给原告；2、由被告承担本案的所有诉讼费、保全费。一审法院认定事实：被告彭荣富与周树银（已于2019年1月13日去世）系夫妻关系，共育有长子彭郸宇、次子彭明宇二人。2006年5月9日，被告彭荣富以180451元的价格购买了案外人贵州明诚房地产开发有限公司开发的位于贵阳市金阳新区（该房屋所占土地系划拨方式取得）。2010年6月20日，彭荣富与周树银作为共同出让人与受让人即原告赵国庆签订《房屋转让协议书》，约定“一、出让人自愿将其名下座落在贵阳市金阳新区，建筑面积150.22平方米，套内建筑面积136.68平方米公摊面积13.53平方米。（详见商品房买卖合同20061211号、合同号ＧＦ-2000-0171）。（收据2004027、2002527、2002528、00515974、00515854五张）。转让给受让人。二、转让费人民币肆拾万元，一次性付清。三、出让人保证未做过任何权利转移，水、电暖、地下室配套设施齐全。四、受让人在三个月内办理过户手续，出让人无条件给予协作，过户费用受让人承担。如出让人三个月退钱，受让人无条件退房及相关手续。五、本协议一式三份、两方各一份，贵州明诚房地产开发有限公司一份”。同时该转让协议书末尾处打印有《收据》载明“今收到赵国庆交来房屋转让费人民币肆拾万元整”，彭荣富与周树银在“收款人”处签字捺印。案外人“刘东升”在该收据下面书写有“我自愿为肆拾万元转让费负连带偿还责任”，并签字捺印。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。根据庭审查明的事实，原告与被告彭荣富、周树银虽然签订了《房屋转让协议书》，并在协议签订时将《商品房买卖合同》以及收款收据等凭证连同房屋钥匙交付给了原告，但该案涉房屋土地系划拨方式取得，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。由批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，该类房屋的转让受限，除了报有批准权的人民政府审批外，还应当补交土地使用权出让金，而原告未提交证据证实案涉房屋已经具备上市交易条件，原告仅凭《房屋买卖合同》、收款收据等诉请要求被告办理该房屋的过户手续，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告赵国庆的诉讼请求。案件受理费7,400元，由原告赵国庆负担。二审审理中，上诉人赵国庆提交了如下证据：1、筑城网上调取的该房屋的基本信息，拟证明该房屋已经被房产局许可上市交易并取得商品房预售许可；2、筑城网上的查询信息截屏，拟证实案涉房屋已经办理了产权符合二手房交易条件。彭荣富、彭郸宇、彭明宇的质证意见为：真实性不认可，证明目的也不认可，案涉房屋至今并未办理产权证。上诉人代理人持人民法院调查令前往贵阳市不动产登记中心查询，经查询，涉案房屋已办理不动产权证，权利人为彭荣富，证号为010278671，登记时间为2011年11月21日，房屋地址为贵阳市观山湖区金阳南路景怡东苑第13组团1单元6层1号。被上诉人质证后未提出异议。另查明，在本案二审审理中上诉人陈述房屋买卖合同签订后，被上诉人已将该房屋所涉合同及相关缴费票据及钥匙交付给上诉人，上诉人曾入住该房屋，后因一段时间没有在贵阳，再回贵阳时发现被上诉人又在该房内居住。被上诉人彭郸宇陈述其在该房屋内已居住多年。本案查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”围绕上诉人提出的上诉请求以及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：上诉人提出要求被上诉人履行办理案涉房屋交付过户的主张是否成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，同时并未违反法律强制性规定，应当认定为有效合同，合同的当事人均应当按照合同约定履行其义务。根据法庭调查的事实以及相应的证据材料显示，双方在签订案涉《房屋转让协议书》后，彭荣富将案涉房屋的《商品房买卖合同》及该房屋相关缴费票据以及案涉房屋钥匙给赵国庆，并向赵国庆出具收据载明“今收到赵国庆交来房屋转让费人民币肆拾万元整”，同时出具委托书委托案外人协助办理房屋过户手续。根据案涉《房屋转让协议书》的约定被上诉人应当按照合同约定积极全面的履行其相应义务。本案中，赵国庆的诉讼请求为“履行原、被告2010年6月20签订的《房屋转让协议书》，将位于贵阳市金阳新区（商品房预售登记号20061211号，合同号ＧＦ-2000-0171）交付过户给原告”。二审审理中，被上诉人认可该房屋是彭郸宇在居住使用，故被上诉人应将该房屋交付给上诉人赵国庆。关于该房屋的产权手续过户问题，一审判决认为上诉人未提交涉案房屋已经具备上市交易条件，故驳回了上诉人的诉讼请求，二审中已查明，涉案房屋已办理不动产权证，证号为010278671，登记时间为2011年11月21日，故涉案房屋已具备过户条件，被上诉人应当协助配合上诉人办理该房屋的变更登记过户手续，根据双方房屋转让协议书的约定，过户手续办理过程中所需的相关税费均由上诉人承担。综上所述，一审判决认定部分事实不清，本院查清后予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初172号民事判决；二、被上诉人彭荣富、彭郸宇、彭明宇于本判决生效之日起15日内将涉案房屋贵阳市观山湖区金阳南路景怡东苑第13组团1单元6层1号房交付上诉人赵国庆；三、被上诉人彭荣富、彭郸宇、彭明宇于本判决生效之日起15日内将涉案房屋贵阳市观山湖区金阳南路景怡东苑第13组团1单元6层1号房协助过户给上诉人赵国庆，过户所需相关税费由赵国庆承担。一审案件受理费7400元、二审案件受理费7400元，由彭荣富、彭郸宇、彭明宇负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年五月十七日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦