内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民事判决书（2021）内0624民初479号原告：鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150693MA0QKLJ67B。法定代表人：刘某，系公司董事长。被告：解某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司（以下简称珈源物业）与被告解某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珈源物业的法定代表人刘某与被告解某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珈源物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠物业管理费2400元、楼道电费30元及违约金28元，共计2458元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系棋盘井镇某小区房屋面积142.85平方米的业主。原告从2020年1月1日开始对该小区提供物业服务，该小区业主应从2020年1月1日开始向原告支付物业管理服务费用，关于物业服务费收取标准、缴纳时间、逾期缴费违约金的计算方法约定为：1.标准：依据签署的物业合同约定；2.缴费时间：物业服务费按实际服务时间缴纳；3.逾期缴纳违约金：每逾期一天，按银行同期利息计算。原告一直履行相关义务，依约对小区实施规范的物业管理，为小区及居民提供完善的物业服务。该业主自2020年1月1日至今，无任何理由未缴纳物业服务费。被告应向原告交付物业服务费：2020年1月1日至2020年12月13日，物业费2400元（计算公式：142.85平方米×1.4元/月/平米×12月=2400元）；被告一直无故拖欠上述物业服务费共计2400元，依据物业服务合同，每户每月应缴纳楼道电费2.5元，故欠电费2.5元/月×12月=30元，依照合同，应缴纳违约金28元。原告认为，原告根据我国的相关法规和被告居住的小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，应视为和被告之间形成了服务合同，上述合同是合法的民事行为，受法律保护。原告已经履行了应尽的物业服务义务，被告有缴纳物业服务费的义务，并应承担逾期缴纳物业服务费的违约金。但被告拒绝履行支付物业服务费的义务，已构成违约。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告解某答辩称：珈源物业公司在业主不知情的情况下，跟业主委员会私自签了2020年的合同，之前业主们要求更换物业公司，但因为疫情影响，停止换业主委员会。后珈源物业公司在业主们不知情的情况下签了合同，该物业公司在服务期间，打扫不到位，消防管道现在也不能使用，路灯没有，公共设施不维修，浇树也不认真浇，故被告认为原告对该小区没有尽到服务责任。原告珈源物业为证明其主张向本院提交证据及质证、认证情况如下：证据一，《御景园小区物业管理服务合同》复印件1份，证明物业合同是和业委会签订的，原告公司为该小区服务过。被告质证称，对证据的真实性不认可，被告作为业主都不知道，对证明目的不认可，在业主不知情的情况下突然出现了一个珈源物业公司，但是服务的人一直是刘某，业主以为一直是千牛物业公司在服务，在2020年8月份左右被告才知道换成珈源物业公司。本院认为，该物业服务合同有御景园小区业委会的盖章和业委会成员的签名，能够证明合同的真实性，故本院对该证据予以采信。证据二，《维修照片》复印件2张，证明原告公司为该小区提供完善的服务，该服务属于正规服务。被告质证称，对画车位照片的真实性认可，对证明问题部分不认可，物业公司给画了一部分，还没有全部画完，对修门的照片不认可，被告不清楚，没有见到维修，对证明目的不认可。本院认为，该《维修照片》具有一定真实性，能够证明物业公司向原告所在小区提供过物业服务。证据三，《业委会满意度调查表》复印件2张，证明满意度调查中显示原告公司在该小区的服务合格。被告质证称，对证据的真实性不认可，对证明目的不认可，光有业委会的满意度调查表，没有调查结果。本院认为，该满意度调查表只是业委会委员的签名，没有其他业主的签名，调查不具有普遍性，本院对该满意度调查表的证明问题不予采信。被告解某为证明其答辩意见向本院提交证据及质证、认证情况如下：证人范某某的证言，证明原告在我们小区没有提供服务，平常看不到打扫卫生的人员，没有公共娱乐设施，没有保安，没有绿化，小区跟没有物业公司一样。原告质证称，对证人证言的真实性不认可，对证明问题不认可，因为原告已经提供了完善的服务，合同也有，满意度调查也有，维修每个月都有维修，每天都在维修，证人也不想缴纳物业费，所以说觉得物业公司的服务不满意，原告对公共区域的维修业主也不知道。本院认为，该证人证言没有其他证据佐证，物业公司不认可，本院不予采信。经审理查明，被告系棋盘井镇某小区房屋的业主，该房屋面积142.85平方米，住宅属于电梯楼。原告在2020年1月1日与棋盘井镇御景园小区业主委员会签订了为期一年的物业服务合同。合同约定，住宅房屋面积按每月每平方米0.75元缴纳，电梯楼物业费按每月每平方米1.4元缴纳；楼道电费由物业公司统一向业主收取，每户每年30元。物业服务费应按月缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳的，每逾期一天，按银行同期利率计算违约金。在此期间，被告一直未缴纳物业服务费。本院认为，本合同是民法典实施前的民事法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用旧法。2020年1月1日原告与被告所在的小区业主委员会签订了为期一年物业服务合同，双方之间形成物业服务合同的法律关系，被告抗辩原告公司进入被告小区并不知情，但业主委员会作为业主大会的执行机构能够代表业主行使物业管理的相关权利，故御景园小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对被告产生法律效力，如果业主委员会的行为侵害到业主的权利，业主可以另案起诉撤销。被告辩称原告的物业服务质量存在问题，其提供的证据原告不认可，难以证明原告未按合同约定履行服务，故本院对其答辩意见不予采信。对原告请求被告承担2020年1月1日至2020年12月31日物业费2400元（142.85平方米×1.4元/月/平方米×12月）的主张本院予以支持，原告请求的楼道电费30元，因合同中约定每户每年30元，被告未提出异议，本院予以支持。原告请求被告承担逾期缴纳物业费的违约金，物业合同中约定逾期缴纳物业费按同期银行利率计算违约金，本案被告存在逾期，故原告请求的2021年1月1日至2021年2月28日的违约金本院予以支持，但原告按照年利率6%计算，超过同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期的贷款市场报价利率（LPR），应当按一年期LPR即年利率3.85%计算，对超出的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条第二款、第七十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《物业管理条例》第十二条、第十五条、第四十一条之规定判决如下：一、被告解某于本判决生效之日起立即给付原告鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司物业费2400元、楼道电费30元及违约金18元（2400元×3.85%×0.2年）；二、驳回原告鄂尔多斯市珈源物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告解某负担。本案为终审判决。审判员 王小龙二〇二一年五月二十五日书记员 白 冬法条链接1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。