文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初7650号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子渝州路160号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：代可富，总经理。委托诉讼代理人：向卫明，北京市京师（重庆）律师事务所执业律师，代理权限特别授权。被告：何素彬，女，汉族，1971年3月28日出生，住重庆市巴南区。原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称普华物业）与被告何素彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告普华物业的委托诉讼代理人向卫明、被告何素彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业诉称：原告普华物业于2012年1月19日与江南水乡业主委员会签订《物业服务合同》，约定了物业服务费和公摊费标准，双方的权利义务与违约责任等；被告何素彬系江南水乡业主，欠2015年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4236.40元、公摊费112元，原告普华物业催收未果。要求被告何素彬支付物业服务费4236.40元、公摊费112元，合计4348.40元；以欠付款项为基数，从欠费之日起每日千分之三的违约金。被告何素彬辩称：2015年维修A区18栋电梯，物业诈骗大修基金3万多元；履行合同严重缺失，没有达到服务标准，从提供服务至2015年1月31日从未进行一次业主调查、沟通，很多问题得不到处理，夜间值班人员在岗位睡觉，摄像头经常不开机，夜间更无法使用，从未开展任何社区文化活动，清洁卫生差；从未公布财务收支，物业收费只开收据不开发票；2013年9月15日小区业委会集体辞职，是社区托管，导致物业服务合同到期后无法续签；被告何素彬有先履行抗辩权，原告普华物业未履行合同义务，公共收益300多万元未交到社区，2018年被起诉过，被告何素彬也去上访过，公共收益必须交到社区去，否则业主有权拒绝支付物业服务费；且原告普华物业的起诉已经过了诉讼时效，不同意支付物业服务费。经审理查明:原告普华物业是经营物业服务的企业；被告何素彬系重庆市巴南区红光大道72号（江南水乡小区）xxx幢xxx住宅业主，系高层房屋，建筑面积135.09平方米。2012年1月19日，原告普华物业（乙方）与江南水乡小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告普华物业为江南水乡小区提供物业管理服务。约定了服务质量标准，本物业管理区域的物业服务收费为包干制，物业服务费用按建筑面积计算，根据本物业管理区域的实际情况，前期改造小区（六个月）时间内的物业服务费用按现有标准不变，高层住宅（3楼以上，包含3楼）1.02元/平方米（含日常维修维护费）；在物业管理公司正式进驻小区开展工作六个月后，小区服务质量、环境卫生和安全方面有较大改观的前提下，根据重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，多层和高层建筑的物业费在现有基础上进行上调0.1元；业主应于每月1-20日前按月足额交纳当月物业服务费用，公用水电费每月每户按包干费4元收取；本合同期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或解聘的决定；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。此后，原告普华物业按约入驻小区提供物业服务，在六个月后，将高层建筑的物业费上调0.1元，即高层住宅（3楼以上，包含3楼）1.12元/平方米收取物业服务费；合同期届满后，原告普华物业继续在该小区提供物业服务至2017年12月31日止。原告普华物业在该小区提供物业服务期间，服务质量较差，严重影响业主生活；为此，被告何素彬未支付2015年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4236.42元（135.09平方米×1.12元/月·平方米×2015年9月至2017年12月计28个月）、公摊费112元(2015年9月至2017年12月计28个月×4元/月·户），合计4348.42元；原告普华物业曾于2018年2月8日提起诉讼，后于2018年4月27日撤回起诉；此后，又于2019年8月22日向被告何素彬书面催收，但未果；现再次诉至本院。审理中，调解未果。以上事实，有当事人陈述，原告普华物业提交的《物业服务合同》、物业服务照片、催收通知单照片、房屋权属登记申请书、（2018）渝0113民初2686号民事裁定书，被告何素彬提交的重大火灾隐患整改通知书、专项维修资金按幢按类分户台账、使用维修资金通报、巴南区政府公开信箱网页等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告普华物业是江南水乡小区的物业服务企业，被告何素彬系江南水乡小区住宅业主；原告普华物业与江南水乡小区业主委员会签订的《物业服务合同》符合法律规定，系有效合同，对原、被告双方均有约束力，原、被告双方皆应依法按约履行合同义务。虽然合同约定的服务期限已届满，但原告普华物业继续在小区提供了基本的物业服务至2017年12月31日止，业主本应按原合同标准支付物业费；只是因原告普华物业提供的物业服务质量较差，严重影响被告何素彬生活，属于原告普华物业履行合同义务不符合约定，应减少价款即服务报酬，符合物业服务合同是双务合同，其权利义务应对等之原则，宜酌情调减物业费30%，即被告何素彬应支付物业服务费用3043.89元（4348.42元×70%）；被告何素彬有关先履行抗辩权的辩称，不符合法律规定，应不予支持；同时，原告普华物业要求对方支付延期付款违约金，缺乏合法依据，应予以驳回。原告普华物业曾于2018年2月8日就被告何素彬所欠的物业服务费、公摊费提起过诉讼，属于《中华人民共和国民法典》第一百九十五条第三项规定之情形；原告普华物业于2019年8月22日向被告何素彬书面催收，属于《中华人民共和国民法典》第一百九十五条第一项规定之情形；发生过诉讼时效的中断，诉讼时效期间应自2019年8月22日起重新计算；而法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故被告何素彬关于已过诉讼时效的辩称，不符合法律规定，应不予支持。被告何素彬辩称涉及的小区公共利益，应向社区及行政主管部门反映，也可以通过业委会的正常工作寻求处理；被告何素彬辩称涉及的收费只开收据不开发票问题，可以向其索取发票，若拒绝开具发票，可以向主管机关反映寻求解决；被告何素彬辩称涉及到的具体物业服务内容及标准，恰恰证明原告普华公司提供的物业服务质量较差，对其物业服务质量较差的事实应予以认定，但不导致原告普华物业不应收取物业服务费用。为此，原告普华物业要求被告何素彬支付物业服务费4236.40元、公摊费112元，合计4348.40元，以欠付款项为基数，从欠费之日起每日千分之三的违约金，其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条第一、三项、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十二条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告何素彬支付原告重庆普华物业管理有限公司物业服务费、公摊费合计3043.89元；二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元由原告重庆普华物业管理有限公司负担7.5元、被告何素彬负担17.5元。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 卢再祥二〇二一年五月二十一日法官助理 周华兰书 记 员 郭俊伶