河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0305民初1031号原告：刘祖强，男，1971年3月1日出生，蒙古族，本科文化程度，河南省洛阳市人，中州环艺建设集团有限公司法定代表人，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：曹卫东，男，1967年9月3日出生，蒙古族，中州环艺建设集团有限公司员工，住洛阳市涧西区。代理权限：特别授权。被告：康燕丽，女，1971年1月30日出生，汉族，专科文化程度，河南省洛阳市人，中国一拖集团有限公司退休职工，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：刘建国，男，1966年7月1日出生，汉族，系康燕丽的丈夫，住洛阳市涧西区。代理权限：特别授权。第三人：洛阳上东吉房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市涧西区武汉南路138号帝景桃苑76号楼102。法定代表人：贺继川，职务：店长。原告刘祖强诉被告康燕丽、第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘祖强的委托诉讼代理人曹卫东，被告康燕丽及其委托诉讼代理人刘建国，第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司的法定代表人贺继川到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘祖强向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同编号LY57466《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、判令被告向原告支付房屋成交价5%违约金，即人民币陆万贰仟伍佰元（￥62500元）；3、案件诉讼费等由被告承担。事实与理由：2020年6月11日，原、被告及第三人签订编号LY57466《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定，原告将位于洛阳市涧西区武汉南路138号15栋3-101房屋出售给被告，房屋转让总价款为人民币125万元，被告以按揭贷款方式付款，三方并就付款方式，税、费承担，房产交付，二手房买卖合同的签订，违约责任及居间服务等进行了约定。合同签署生效后，被告却拒绝履行合同义务。《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第九条违约责任第2款明确约定“买方未按本合同第五条约定交付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖房有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究房屋成交价款百分之6%的违约责任”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。为保护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告康燕丽辩称，1、原告刘祖强及第三人涉嫌合同欺诈，第三人要求被告康燕丽多缴纳的87725元无任何合同依据及法律依据。2020年5月底，被告康燕丽在网上浏览了本案第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司发布的位于洛阳市涧西区武汉南路138号15-3-101号房屋的出售信息，后第三人的业务人员联系康燕丽，邀请康燕丽及丈夫看房，康燕丽及丈夫看房后，有意购买该房。询问房屋状况与网上发布的信息是否一致，第三人的业务人员承诺网上发布的房屋信息真实。2020年6月11日，被告康燕丽与原告刘祖强及第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY57466），约定刘祖强将涉案房屋出售给康燕丽，房屋总价为人民币壹佰贰拾伍万元整（￥：1250000元），合同第五条第三款约定“国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担”。合同签订后，康燕丽要求第三人计算一下过户时所需要缴纳的费用总额，以便准备相关资金。第三人计算的费用中，多出了1%的个税12500元，另外有一项5.33%的费用66625元也要买方康燕丽缴纳，两项多出的费用共计79125元。另外，在第三人要求康燕丽向中介缴纳的各项费用中，有一项按揭担保费8600元，所谓按揭担保费，应该是银行在办理贷款过程中收取的费用，但现在银行办理贷款并不收取此项费用，且早在2019年，洛阳市房管局就已经明令禁止中介公司向买方收取该项费用，因此，该项费用属于第三人违规收费。对第三人要求康燕丽多缴纳的高达87725元的三项费用，康燕丽提出异议，认为第三人计算的费用有误，第三人不予解释。于是，康燕丽提出解除合同，原告刘祖强及第三人均不同意解除，而坚持要求康燕丽按照他们所列的费用明细缴费，致使合同不能继续履行。因此，合同不能履行的原因在于原告及第三人的欺诈，康燕丽作为本案的受害方，不存在违约行为。2、本案的违约方是原告刘祖强及第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司，康燕丽不存在违约行为。因第三人在所列各项费用的明细中，让康燕丽缴纳的5.33%的费用66625元未写明是什么费用。经询问，第三人才说出5.33%的费用66625元是增值税。而第三人在网上发布的房屋信息显示该房“满五、唯一住房”，就是说，根据国家相关税费规定，该房买卖时不存在增值税、个人所得税，过户时买方只需要缴纳一项契税即可。合同签订前，康燕丽曾要求原告刘祖强及第三人出示房产证，但原告刘祖强及第三人一直以种种理由推拖，并采取诱导的方式催促康燕丽签订合同。合同签订后，原告刘祖强及第三人才给康燕丽提供了一份房产证复印件，该复印件显示房产证的办证时间是2020年，这也证明该房根本不满五年。后来，经过了解，原告刘祖强名下有多套住宅，也根本不是唯一住房。康燕丽认为原告刘祖强及第三人在合同签订前隐瞒了房屋的真实状况，存在欺诈。根据合同第九条第三款“因卖方隐瞒房屋状况等原因，导致新增税费的，新增税费由卖方承担”之约定，因原告刘祖强及第三人在网上发布虚假信息，故意隐瞒房屋真实状况，房屋过户时所需缴纳的1%的个税12500元，5.33%的增值税66625元，共计79125元应当由原告刘祖强承担，但刘祖强不愿承担，原告刘祖强及第三人坚持要求康燕丽承担，原告刘祖强及第三人均已构成违约。对第三人在网上发布虚假房源信息及违规收费情况，康燕丽将视情况向洛阳市房管局投诉。对原告刘祖强及第三人的欺诈给康燕丽造成的经济损失，康燕丽将保留通过民事诉讼途径予以追究的权利。3、原告刘祖强及第三人是违约方，无权要求康燕丽支付高额违约金。康燕丽是在第三人的诱导下，匆忙之中与卖方刘祖强及第三人签订的合同。合同签订后，康燕丽发现原告刘祖强及第三人存在欺诈，当即要求解除合同，原告刘祖强及第三人均不同意解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额”及第五百八十四条之规定，法律支持的违约金，应该与守约方受到的损失相符。在本案中，原告刘祖强与第三人隐瞒房屋真实状况，刘祖强对第三人在网上发布的虚假房屋信息不予否认，使康燕丽陷入错误认识而与其签订合同，原告刘祖强存在过错，况且也没有给其造成任何损失，因此无权要求康燕丽支付高额违约金。综上，由于原告刘祖强及第三人的欺诈及违约行为，使合同不能继续履行，被告康燕丽同意解除合同，但本案的违约方是原告刘祖强及第三人，且刘祖强存在明显的过错，无权要求被告康燕丽支付高额违约金。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司辩称，签合同时已经和双方讲清楚了契税和增值税等其他费用，讲清楚费用后才签订了三方合同。合同系买卖双方自愿签订，签订合同后双方握手言好，有照片为证，合同真实有效，具有法律效力。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：2020年6月11日，原告刘祖强（卖方）与被告康燕丽（买方）、第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司（居间方）签订编号为LY57466《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方拟转让坐落于洛阳市涧西区武汉南路138号15幢3-101号房产，不动产权登记证号：（2020）洛阳市不动产权第00016437号，建筑面积118.69平方米；第五条付款方式、税、费承担约定：房产转让总价款125万元，该转让价款不含税费，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于银行审批通过后10个工作日支付首付款38万元至贷款银行监管账户，预计贷款868000元；国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，房屋配套设施更名费由买方承担。第九条违约责任约定：买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之五违约金的责任；因卖方隐瞒房屋状况等原因，导致新增税费的，新增税费由卖方承担等。合同中还对房产交付、产权转移登记、居间服务、佣金收取等进行了约定。当日，被告康燕丽签订《佣金缓交申请单》，申请缓交应付佣金38850元，承诺于查档完成当天交纳完毕。2020年6月26日第三人向被告微信发送《告知函》，称：你方与中介方、卖方刘祖强于2020年6月11日签订了洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同，将卖方位于涧西区武汉南路138号15栋3-101房屋出售给你方。合同签订后约好一起去市民之家打印房屋记载表，卖方到场，你方未去，卖方将房屋记载表打好后，由中介公司小胡转发给你方。中介方贺继川经理与你方及卖方约好于2020年6月16日下午2:30到建设路兴业银行办理买房贷款手续，中介方和卖方均按时到场，等了半个小时，你方未到，经贺经理打电话询问，你方却说嫌房子价格高，反悔不想买了。请你方遵守合同，于2020年7月10日前办理过户手续，诚信履约，否则你方需承担违约责任。现原告以被告违约为由诉至本院。庭审中，被告否认其收到中介人员发送的房屋记载表照片，否认接到去银行办理贷款的通知。被告提交其与第三人业务人员微信聊天记录、第三人在网上发布的涉案房屋信息图片、涉案房屋的房产证复印件、原告与案外人民事纠纷的裁判文书、应付税费明细清单等，证明第三人在网上发布涉案房屋信息时显示“满五、唯一住房”，与房屋并非满五年、亦非原告唯一住房的事实不符，原告与第三人在签订合同时未向其出示房产证，存在向被告隐瞒房屋实际情况的行为，签订合同后才计算税费明细，提出有个人所得税和增值税，因原告不愿承担隐瞒房屋状况新增的个人所得税和增值税，导致合同不能履行。原告及第三人对此均不予认可，称在签订合同前已经向被告出示房产证，已经计算并向买卖双方告知房屋所有税费。对此原告及第三人未提交相关证据证明。本院认为，原告刘祖强与被告康燕丽、第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司于2020年6月11日签订的编号为LY57466《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系三方的真实意思表示，合法有效。三方在合同中未对涉案房屋是否“满五、唯一住房”以及应交纳的相关税费情况予以明确约定。现原、被告双方对涉案房屋非“满五、唯一住房”，过户时需交纳的个人所得税、增值税的承担不能协商一致，合同不能继续履行，原告要求解除涉案合同，被告同意解除，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，第三人在网上发布涉案房屋信息时显示“满五、唯一住房”，原告和第三人不能提交相关证据证明在签订涉案合同前已向被告明确告知涉案房屋的详细信息和应交纳的相关税费情况，签订合同后原、被告双方因房屋过户需交纳税费的承担发生争议，无法协商一致导致合同未继续履行，被告对此并无明显过错，原告要求被告向其支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘祖强与被告康燕丽、第三人洛阳上东吉房地产经纪有限公司于2020年6月11日签订的编号为LY57466《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、驳回原告刘祖强的其他诉讼请求。本案受理费8306元，由原告刘祖强负担4153元，被告康燕丽负担4153元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  韩亚蕾二〇二一年五月二十一日书记员  白莉婷