山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终1130号 上诉人（原审被告）：荆晓昕，男，1992年10月9日生，汉族，农民，住临猗县。 委托诉讼代理人：荆晋锋，男，1966年1月8日生，汉族，农民，住临猗县，系被告荆晓昕之父。 委托诉讼代理人：吴英杰，临猗县郇阳市场法律服务部法律工作者。 被上诉人（原审原告）：山西卓里集团丰源房地产开发有限公司，住所地：运城市临猗县五一路。 法定代表人：秦建业，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝琳，山西古郇律师事务所律师。 上诉人荆晓昕因与被上诉人山西卓里集团丰源房地产开发有限公司（以下简称丰源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服临猗县人民法院（2020）晋0821民初2616号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，上诉人荆晓昕的委托诉讼代理人荆晋锋及吴英杰、被上诉人丰源公司的委托诉讼代理人郝琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荆晓昕的上诉请求：1.撤销山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初2616号民事判决书，依法改判或发回重审;2.增判被上诉人承担违约责任及违约金;3.要求被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实不全面，对被上诉人应承担的违约责任未进行认定，最终导致错判。2013年9月10日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人缴纳了首付款，并按要求提供了按揭贷款手续，但在办理按揭时，被上诉人提出将原合同约定的70年产权变更为40年，最终导致双方签订的合同无法正常履行。原审法院仅在判决中认定上诉人违反合同作出判决，而对被上诉人违反合同规定，导致合同无法正常履行未作出任何认定，最终形成漏判，应予以增判。二、原审法院认定“被上诉人愿意承担变更相关的费用及有关部门相应的答复”，来免除被上诉人承担法律责任没有法律依据。1.原审法院混淆了70年产权和40年产权的根本区别。70年产权法律规定到期后自动续展，续展费也有明确的价格，拆迁时也应得到应有的补偿。而40年产权法律未规定自动续展期和续展缴纳的费用，也未作出明确的规定，拆迁时也未得到明确的补偿。2.被上诉人要求同上诉人将原约定的70年产权变更为40年产权，上诉人根本未同意。被上诉人承诺土地使用期限变更需交纳的费用，被上诉人愿意承担，上诉人根本不同意。其行为属于单方行为，不能作为合同变更的依据，被上诉人的行为明显违约。3.被上诉人借口向有关部门反映已作到相应的答复，上诉人认为临猗县政府无法承诺不能作为免责条款，被上诉人不能据此而免责，应承担相应的违约责任。三、原审法院判决仅让上诉人承担违约责任及违约金，明显不公。1.上诉人与被上诉人签订商品房合同无法正常履行，其责任完全在于被上诉人，判决仅让上诉人承担违约责任，而不让被上诉人承担违约责任，明显不公。2.原审判决从2017年8月1日开始计算违约金，缺乏足够的证据。四、原审法院适用法律部分不当。 被上诉人丰源公司答辩称，上诉人拒付剩余房款的上诉理由不能成立。一、土地使用期间是由国家法律规定，以土地使用权登记证书所记载的年限为准，上诉人与答辩人无权约定土地使用期间问题，涉案的嶷山商贸城土地使用权证记载的使用期间到2049年5月19日，那么就不可能办理不动产权到2079年的土地使用期间。二、无法办理70年土地使用证系因政策变动、政府行为等客观原因造成，并非答辩入主观原因所致。2012年至2013年答辩人在该块土地上进行房地产开发，询问了临猗县土地部门相关人员及县政府主要领导，根据政府相关部门的答复意见，答辩人与上诉人等业主签订购房合同时，将土地使用期间约定了70年。随后答辩人便积极找县政府、土地部门办理土地使用期间续延一事，但当时因房管所与土地局相关部门合并，正在进行房产与土地资源整合，此事一直搁置。在2016年答辩人继续多次找县政府、土地部门办理续延30年土地使用手续。国土资源部办公厅出台的【（2016）1712号】复函，规定住宅建设用地使用权期间届满后不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。《物权法》149条规定，住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。第三、上诉人与答辩人签订的是房屋买卖合同，并非土地买卖合同。上诉人购买房屋后，对房屋就拥有了所有权，房屋所有权是永久性的，没有期间限制，不存在使用期间问题。按现行政策及法律规定，住宅类土地使用权在期间届满后自动续期，所以根本不存在土地使用期间届满后国家收回上诉人房屋的问题，土地使用期间长短，不影响房屋所有权问题，不影响上诉人作为业主的任何权益。更何况答辩人一再表示，40年土地使用期届满后，若需要交纳相关费用，由答辩人交纳，答辩人负责给上诉人等业主办理后续30年土地使用权，业主的权利不会受到任何影响和损害。上诉人从答辩人处购买房屋并居住使用，理应向答辩人支付全部房款并承担违约责任，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果完全正确，依法应驳回上诉人上诉，维持原判。 丰源公司向一审法院起诉的请求：判令被告立即给付原告剩余购房款120000元及违约金。 一审法院认定的事实：2013年7月10日，荆晓昕购买丰源公司在临猗县××路开发的“嶷山商贸城”房屋，双方签订了商品房买卖合同，合同约定：荆晓昕购买1幢1单元401号房，建筑面积为89.80平方米，单价为每平方米2700元，总价款为242460元。付款方式为2013年7月10日前付清首付122460元，余款120000元申请按揭贷款；逾期付款超过30日后，丰源公司有权解除合同；继续履行合同的，荆晓昕按日向丰源公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金等内容。合同签订当日，荆晓昕仅向丰源公司交付首付款122460元、地下室款5590元，共计128050元，丰源公司出具了收据，并向荆晓昕交付了房屋。剩余120000元购房款，荆晓昕既不办理按揭贷款，亦不交款。后丰源公司再次通知荆晓昕于2017年8月1日前交付房款，但荆晓昕认为丰源公司的土地使用期限发生变动，不同意交纳。丰源公司遂向本院提起诉讼，要求荆晓昕给付剩余房款120000元，并承担自2017年8月1日起按每日万分之0.5支付应付房款的违约金。审理中，丰源公司明确表示，如因土地使用期限变更需交纳的费用，丰源公司愿意承担。就本案争执的焦点问题即该宗土地使用权年限，有关业主及丰源公司将诉求向有关部门反映，已得到相应答复。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中丰源公司作为房地产开发企业，荆晓昕作为买受人，双方签订商品房买卖合同，约定了相应权利义务，是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，应为有效。现丰源公司按约向被告荆晓昕交付了房屋，而被告荆晓昕却不按约给付剩余房款，构成违约，故丰源公司要求被告荆晓昕给付剩余购房款120000元的请求成立，应予支持。丰源公司主张的违约金，双方在合同中已明确约定，该请求依法应予支持。被告荆晓昕以房屋使用期限有变对其造成损害，而拒绝交纳剩余房款的理由，丰源公司已明确表示如因此而发生的费用愿意承担，故被告荆晓昕的辩解理由，本院不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审判决如下：被告荆晓昕于本判决生效后立即给付原告山西卓里集团丰源房地产开发有限公司购房款120000元及违约金（违约金按每日万分之0.5计，自2017年8月1日起算至履行完毕）。 本院二审期间，当事人未提供新证据。经审理查明，案涉临国用（2012）预第025号土地使用证载明，该土地使用类型为出让，用途为商业兼住宅，终止日期为2049年5月19日。案涉房款余额12万元未办理按揭贷款，上诉人称系其对土地使用年限有异议，不同意办理土地使用年限为40年的房屋产权证，因此，剩余房款无法办理按揭贷款手续。二审查明的其他事实与原审认定事实一致。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。合同签订后，2014年被上诉人已交付房屋，上诉人入住并实际占有使用房屋，但至今未支付剩余房款，原审判令上诉人支付被上诉人房屋余款正确，本院予以确认。 本案中，双方签订的商品房买卖合同约定案涉土地使用年限为70年，而被上诉人取得的土地使用权证载明的土地使用年限为40年，上诉人主张被上诉人交付房屋同时，还应履行70年土地使用期限的义务，双方因此在房产证办理及余款交付产生争议。根据法律规定，本案住宅建设用地使用权期间届满后将自动续期，至于住宅用地使用权期满后续期费用缴纳或减免问题，现相关法律及行政法规尚无规定。本案被上诉人在诉前已向相关行政部门申请处理土地使用权存在的问题，且在一、二审诉讼中亦承诺对后续30年土地使用问题办理承担责任，故上诉人主张的土地使用权问题可待相关法律或行政法规作出规定后，由被上诉人办理完善手续。鉴于案涉土地使用权年限对上诉人获得房屋所有权及在一定期限内享有土地使用权，并对房屋行使占有、处分等权益的合同目的不产生实质影响，现上诉人以土地使用年限减少不交剩余房款的理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人主张的剩余房款违约金问题，本案中，双方在商品房买卖合同中约定剩余房款申请按揭贷款，根据查明的事实，剩余房款未办理按揭贷款并非上诉人的责任，故被上诉人主张的违约金不应支持。原审判令支付违约金不当，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山西省临猗县人民法院（2020）晋0821民初2616号民事判决； 二、上诉人荆晓昕于本判决生效后十日内给付被上诉人山西卓里集团丰源房地产开发有限公司购房款人民币120000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1350元，由荆晓昕负担1000元，山西卓里集团丰源房地产开发有限公司负担350元；二审案件受理费2700元，由上诉人荆晓昕负担2000元，由山西卓里集团丰源房地产开发有限公司负担700元。 本判决为终审判决。 审判长  程丽珍 审判员  任志敏 审判员  张 杰 二〇二一年五月三十一日 书记员  丁雅琪