甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1359号上诉人（原审被告）：王天均，男，1968年4月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：张东昭，甘肃诺典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈丽洁，女，1958年4月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张磊，男，1984年12月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。原审被告：董福燕，女，1977年8月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原审第三人：张晓杰，女，1958年7月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。上诉人王天均因与被上诉人沈丽洁、张磊、原审被告董福燕、原审第三人张晓杰案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2469号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。王天均上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2469号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由沈丽洁和张磊承担。事实与理由：1.双方签订的协议书显失公平，且不属于合法有效的房屋买卖合同。案涉房屋系王天均向兰石化交纳自己的旧房，工龄达到分配房屋的资格取得置换新房名额，又交纳53万元购房款后才购得的面积为169.91㎡的房屋。在签订协议书之前，王天均与沈丽洁并不认识，故不可能只以53万元将案涉房屋转卖给沈丽洁和张磊。2.沈丽洁与张磊仅支付了26.5万元，即使协议有效且被认定为房屋买卖合同，沈丽洁与张磊也未付清全部房款。案涉房屋在沈丽洁与张磊购买时的实际价值为75万元(其中售价为50万元、房票钱为25万元)，在双方签订协议书后，王天均向沈丽洁与张磊提供了价值25万元的房票(只有持有房票才可以购买案涉房屋)，故双方协议书中约定的案涉房屋实际售价应包含25万元的房票款。但自签订协议书至今，沈丽洁与张磊只向王天均给付了26.5万元，而非一审法院认定的50.5万元，更未按照协议书中的约定足额给付房款。3.沈丽洁与张磊占用案涉房屋是因王天均的感恩行为而非将房屋卖给沈丽洁与张磊的法律行为。4.案涉房屋产权一直登记在王天均名下。案涉房屋产权证在2014年9月1日己经登记办理在王天均名下，沈丽洁与张磊一直未要求办理过户手续。2020年5月沈丽洁与张磊以房屋买卖合同纠纷将王天均起诉至西固区人民法院后又提出撤诉，故双方之间是否存在真实的房屋买卖关系，房屋买卖关系是否合法成立存在疑问。故提起上诉，请求判如所请。沈丽洁与张磊共同辩称，一审判决查明事实清楚，沈丽洁与张磊符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，应当阻却董福燕对案涉房屋的执行。沈丽洁与张磊在2008年—2009年期间就向王天均、张晓杰支付了全部购房款并占有案涉房屋至今，案涉房屋至今未办理过户登记并非沈丽洁与张磊的原因导致，而是王天均将沈丽洁与张磊支付的部分购房款用于生活开支所致，且沈丽洁与张磊已于2015年按照石化公司的要求全额缴纳了办理产权登记的相关费用，故沈丽洁与张磊对案涉房屋享有物权期待权，请求二审法院驳回王天均的上诉请求。董福燕向本院提交书面说明述称，案涉房屋产权一直登记在王天均名下，现王天均应归还董福燕234700元。张晓杰述称，对收到沈丽洁与张磊的505000元无异议，但沈丽洁还差25万元的房票款未支付。沈丽洁与张磊向一审法院起诉请求：1.请求终止依据兰州市西固区人民法院（2020）甘0104执728号裁定对兰州市西固区兰州石化悦欣小区第27幢1单元2501室（不动产权证号：兰房权证（西固区）字第3××5号）强制执行；2.本案诉讼费用由董福燕与王天均承担。一审法院认定事实：沈丽洁与张磊系母子关系，王天均与张晓杰原系夫妻关系，庭审中，王天均陈述与张晓杰于2014年离婚。2008年12月23日，沈丽洁、张磊与王天均、张晓杰在中间人王建平、葛红的见证下签订协议书一份，协议载明：2008年9月王天均与张晓杰向沈丽洁、张磊寻求经济帮助，约定将王天均申购的兰州石化东四街区五幢2501室住房使用权自愿转给沈丽洁、张磊。沈丽洁、张磊按照兰州石化经济适用住房现行售价，并以兰州石化东四街区五幢2501室实际售价足额将房款转给王天均、张晓杰，五年后王天均、张晓杰应全力协助沈丽洁、张磊，将兰州石化东四街区五幢2501室住房按申购时一次性付款原价全权转让产权于沈丽洁、张磊，过户时所产生的相关费用由沈丽洁、张磊承担，如果运行过程中有一方发生违约行为，违约方除承担全部违约损失和相关责任外，还应向另一方支付违约赔偿金50000元。沈丽洁与张磊于2008年9月至2009年12月期间共向王天均、张晓杰支付购房款505000元，其中105000元由沈丽洁丈夫张兴国于2009年1月16日通过银行转账方式支付给王天均；380000元由王天均与张晓杰共同出具借条，庭审中王天均与张晓杰均认可借条中的款项系沈丽洁与张磊支付的购房款；另20000元沈丽洁以现金方式向张晓杰支付。2009年沈丽洁与张磊即入住案涉房屋至今，案涉房屋的物业费、电费、天然气费等费用均由沈丽洁缴纳，相关发票及缴费卡亦由沈丽洁持有。2019年1月21日，西固区人民法院立案执行申请执行人董福艳与被执行人王天均民间借贷纠纷一案，在执行过程中，因双方达成和解协议依法裁定终结。后因王天均不履行执行和解协议，董福艳于2020年5月18日向西固区人民法院申请强制执行，西固区人民法院立案后于2020年5月21日作出（2020）甘0104执728号执行裁定：冻结、划拨被执行人王天均在金融机构的存款238121元（含执行费）；或扣留、提取被执行人的到期收入238121元；或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人与执行标的价值相当的财产，并承担执行中产生的实际费用。2020年6月19日，西固区人民法院向兰州市不动产登记事务中心送达了执行裁定及协助执行通知书，要求协助查封王天均名下案涉房屋。沈丽洁、张磊提出执行异议，请求终止对案涉房屋的强制执行，西固区人民法院于2020年9月9日作出（2020）甘0104执异42号裁定书，驳回沈丽洁、张磊的异议申请，沈丽洁、张磊遂提起本案执行异议之诉。另查明，2010年2月26日，中国石油兰州石油化工公司与王天均签订经济适用住房买卖合同，合同中约定王天均以504841元的价格购得案涉房屋，建筑面积为154.48平方米。案涉房屋位于兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室，不动产权证号：兰房权证（西固区）字第3××5号，所有权人登记为王天均，房屋状态：已查封，未抵押。2020年12月1日兰州石油化工公司出具证明一份，证明王天均应交纳购房款为504840.6元，其于2010年1月支付首付款101902.3元，剩余房款为公积金贷款。一审法院认为，本案争议焦点为沈丽洁、张磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。2008年12月23日，沈丽洁、张磊与王天均、张晓杰在中间人王建平、葛红的见证下签订了协议书一份，该协议系双方当事人真实意思表示，予以确认。2010年2月26日，中国石油兰州石油化工公司与王天均签订经济适用住房买卖合同，合同中约定王天均以504841元的价格购得案涉房屋。兰州石油化工公司产权管理科于2020年12月1日出具证明一份，证明案涉房屋购房应缴纳房款为504840.6元。根据协议第二条“乙方（沈丽洁、张磊）需按照兰州石化经济适用住房现行售价，并以兰州石化东四街区五幢2501室实际售价足额将房款转给被告甲方（王天均、张晓杰）”之约定，案涉房屋买卖价款应为504841元，沈丽洁、张磊已经向王天均、张晓杰支付购房款505000元，足额支付了案涉房屋的全部价款。王天均在收到沈丽洁与张磊的购房款后已将案涉房屋交由其居住至今，沈丽洁与张磊在居住期间向案涉房屋所在物业管理公司缴费的天然气缴费发票、水费、物业费缴纳凭条以及数字电视收费凭条均由沈丽洁持有，可证明沈丽洁与张磊自王天均交房后一直实际占有案涉房屋至今。案涉房屋未办理产权过户登记并非沈丽洁与张磊原因导致，基于正当的不动产买卖关系，沈丽洁与张磊已支付全部购房款、实际占有房屋，且未办理过户登记并非是其自身原因的情况下，其虽未取得标的物所有权，但仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。关于王天均认为案涉房屋交易价款为75万元的抗辩理由，其并未提交证据佐证，且根据协议书、经济适用住房买卖合同及兰州石油化工公司产权管理科出具的证明可知，案涉房屋交易价款为504841元，故对王天均上述抗辩理由不予采信。关于王天均辩称其仅收到沈丽洁支付的购房款265000元，其余钱款系张晓杰单方借款行为，借条上“王天均”的签字并非其本人签署的抗辩理由，一审法院认为王天均口头陈述签名并非其本人所签署，但未提交任何证据证明，且当时在协商出售案涉房屋时，王天均与张晓杰系夫妻关系，借条为双方共同出具，庭审中亦认可借条中的款项系沈丽洁与张磊支付的购房款，故一审法院对王天均上述抗辩理由不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，西固区人民法院查封时间为2020年6月19日，沈丽洁与张磊于2009年入住该房屋至今，并已支付全部购房款，且未办理过户手续并非其自身原因造成，因此沈丽洁与张磊对案涉执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决停止对位于兰州市西固区××路××号××单元××层××室（不动产权证号：兰房权证﹤西固区﹥字第3××5号）房产的执行。案件受理费100元由王天均负担。王天均在二审中围绕上诉请求提交兰州石化公司住房证明一份，证明王天均以旧房换取了25万元的房票。本院组织当事人进行质证，沈丽洁与张磊对该证据的真实性不予认可，认为没有退回旧房的合同予以佐证，且该证据属于证人证言，与案涉房产无关。张晓杰对该证据予以认可。本院经审查后认为，该证据属于在一审中应当提交的证据，王天均在一审中非因客观原因未提交，应当承担举证不能的法律后果，且该证据不能证明存在25万元房票的事实，对该证据本院不予采信。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为沈丽洁和张磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据沈丽洁、张磊与王天均、张晓杰在2008年12月23日签订的协议书约定，王天均、张晓杰向沈丽洁、张磊出售购买兰州石化东四街区住房壹套的资格，该协议实际系王天均、张晓杰向沈丽洁、张磊出售兰州石化东四街区住房，系房屋买卖的合意。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方签订的协议书中对房屋坐落和价格进行了约定，系各方当事人的真实意思表示，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。依据协议约定，沈丽洁与张磊按案涉房屋的实际售价足额将房款交付王天均与张晓杰。因王天均向兰州石化公司购买案涉房屋的价格为504840.60元，沈丽洁提交的证据显示已支付房款505000元，且张晓杰认可收到的房款总额为505000元，故沈丽洁与张磊已按照约定支付全部价款。王天均上诉主张案涉房屋的价格为75万元，但协议约定房屋价格为实际售价，王天均提供的证据证明其向兰州石化公司支付的房款为504840.60元，根据兰州石化公司出具的证明，交回旧房系取得购买新房的资格，王天均向兰州石化公司交回旧房取得购买新房的资格后将新房出售给沈丽洁与张磊，沈丽洁与张磊已按新房实际售价支付了房款，王天均主张旧房折抵25万元的房票无事实依据，故对王天均的该上诉理由本院不予支持。王天均主张收到的款项总额为26.5万元，因在沈丽洁与张磊付款期间，王天均与张晓杰的夫妻关系存续，且协议书并未指定付款账户，张晓杰对收到505000元的事实予以认可，故对王天均主张未收到剩余房款的理由不予支持。二审中，各方均认可案涉房屋自2009年就由沈丽洁和张磊居住使用，结合沈丽洁提交的物业费、电费、天然气费等缴费发票，可以证明沈丽洁与张磊在法院查封前合法占有使用案涉房屋。王天均在收到沈丽洁与张磊的全部购房款后，仅向兰州石化公司支付了首付款，剩余房款以公积金贷款的方式交付，导致案涉房屋存在权利负担无法办理过户手续，故至今未办理过户手续并非沈丽洁与张磊的原因导致。沈丽洁与张磊要求阻却执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有足以阻却执行的物权期待权。综上所述，王天均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王天均负担。本判决为终审判决。审判长  王晶琦审判员张茜审判员何佳二〇二一年五月六日法官助理马进进书记员裴赟