河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再64号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：鲁爱军，男，1967年3月22日出生，汉族，住河南省汝州市。 委托诉讼代理人：芦书涛，河南天基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芦书杰，河南天基律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州市正岩建设集团有限公司，住所地：河南省郑州市二七区兴华南街25号。 法定代表人：王俊岭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵阳升，河南建魁律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告）：河南六合置业有限公司，住所地：河南省郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号。 法定代表人：李兆辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。 再审申请人鲁爱军与被申请人郑州市正岩建设集团有限公司（以下简称正岩建设公司）、河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2020）豫民终75号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2020年10月30日作出（2020）最高法民申5229号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭于2021年2月5日公开开庭审理了本案。再审申请人鲁爱军的委托诉讼代理人芦书涛、芦书杰，被申请人正岩建设公司委托诉讼代理人赵红魁、赵阳升，被申请人六合置业公司委托诉讼代理人朱安新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁爱军申请再审称，请求撤销河南省高级人民法院（2020）豫民终75号民事判决，维持河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民初1207号民事判决。1.鲁爱军与六合置业公司于2008年1月17日就已经签订合法有效的房屋买卖合同。鲁爱军与六合置业公司签订的《定向建房选房合同》具备房屋买卖合同的必备要件。案涉房屋被人民法院查封的时间为2018年9月4日，在鲁爱军签订房屋买卖合同之后。2.鲁爱军依约向六合置业公司交付了全部购房款，六合置业公司向鲁爱军出具了购房款收据。鲁爱军向六合置业公司交付购房款的时间在人民法院查封案涉房屋之前。3.六合置业公司于2010年3月9日向鲁爱军交付了案涉房屋，鲁爱军一直居住占有该房屋，至今时间已经长达10年多。六合置业公司向鲁爱军交付案涉房屋在人民法院查封之前。4.鲁爱军对案涉房屋没有办理登记过户手续不存在过错。六合置业公司将案涉房屋出卖给鲁爱军后，为融资，于2010年6月21日将鲁爱军购买的房屋出售给案外人王瑞华，并办理了备案。之后，六合置业公司人去楼空，鲁爱军找不到六合置业公司。5．鲁爱军名下没有其他房屋，只有目前居住占有的案涉房屋。 正岩建设公司辩称，请求维持二审判决。1.鲁爱军在案涉房屋被查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。鲁爱军提交的《定向建房选房合同》不属于商品房买卖合同。该《定向建房选房合同》只有当事人的名称、房屋的基本状况、出资额，没有双方当事人的住所、房屋销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容。《定向建房选房合同》第三条关于签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废的约定，也可以确定该《定向建房选房合同》不属于商品房买卖合同。2.鲁爱军未支付案涉房屋价款。鲁爱军提交的收据涉嫌伪造。鲁爱军两次现金支付的金额超过20万元，数额较大，没有相应的取款凭证等其他证据佐证，不符合交易习惯。3.鲁爱军系因自身原因未办理过户登记。在郑州中院查封案涉房屋之前长达十年半的时间里，鲁爱军没有依据《定向建房选房合同》第三条的要求，与六合置业公司签订《商品房买卖合同》，也一直未积极地主张权利。 六合置业公司辩称，案涉房屋与鲁爱军买卖真实，案涉房屋存在让与担保买卖合同，让与担保买卖合同的所有权人联系不上，无法解除让与担保的买卖合同，无法办理产权过户。正岩建设公司查封案涉房屋是因为不动产管理职能发生变更而引起的。因2016年不动产管理职能由房管局变更到国土部门，而房管局没有把买卖合同的签订情况的数据上传给不动产登记中心。2017年后六合置业公司无人管理。 鲁爱军于2019年4月10日向郑州中院起诉，解除对位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××号（不动产权证号：××）房屋的查封。 郑州中院一审认定，一、本案的执行依据是郑州中院（2016）豫01民初1098号民事判决。该判决生效后，正岩建设公司向郑州中院申请对六合置业公司强制执行。郑州中院于2018年8月7日立案执行，执行案号为（2018）豫01执1216号。在执行过程中，郑州中院于2018年8月29日作出（2018）豫01执1216号之二执行裁定，裁定查封被执行人即六合置业公司名下位于郑州市金水区××路××号××号楼××层××号（不动产权证号：××）和42号（不动产权证号：××）房产。郑州中院于2018年9月4日向郑州市不动产登记中心送达（2018）豫01执1216之二协助执行通知书，要求该中心协助查封被执行人六合置业公司名下上述房产。鲁爱军提出执行异议，郑州中院于2019年3月26日作出（2019）豫01执异201号执行裁定，裁定驳回鲁爱军的异议请求。二、2008年1月17日鲁爱军与六合置业公司签订《定向建房选房合同》，甲方为六合置业公司，乙方为鲁爱军，内容为：经管城区人民法院与六合置业公司协商，在××路××路××房，为明确房源，特签订本协议，供双方共同遵守：（一）乙方选定房屋位于××路××路××角（六合之家）1号楼11层南东户，户型为四房二厅二卫，住宅建筑面积156.9平方米；（二）单价3010元∕㎡，总价472269元，（大写）肆拾柒万贰仟贰佰陆拾玖元。（三）签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废；（四）本协议经甲乙双方签字盖章后生效；（五）本协议一式二份，甲乙双方各一份。该合同下方乙方处签字为：鲁爱军（史战胜）。三、2008年1月18日，六合置业公司向鲁爱军出具收据一份（票号为214891），载明“收到鲁爱军（史战胜）房款贰拾伍万元正”；2008年5月30日六合置业公司向鲁爱军出具收据一份（票号为147149），载明“收到鲁爱军房款贰拾贰万贰仟贰佰陆拾玖元”；2010年3月9日，六合置业公司向鲁爱军出具收据一份（票号为8060537），载明“收到鲁爱军房款（1-11-东南）壹万壹仟零肆拾柒元”；2010年3月9日，河南轩合物业服务有限公司向鲁爱军出具收据一份（票号为5006648），载明“收到鲁爱军（配套费1-11-东南户，160.57㎡）天然气初装费3660元、暖气入网费19268元、维修基金10437元、有线电视初装费265元、登记费80元、测绘费218元、工本费10元，共计33938元”。四、2010年3月9日，鲁爱军作为承诺人在六合苑小区《业主临时公约》上签名。五、鲁爱军提交收据若干，显示其于2013年1月27日起向物业公司交纳物业费；鲁爱军提交《郑州银行代理收费凭证》若干，显示2013年11月19日、2015年11月10日鲁爱军交纳暖气费3104.6元、3104.2元。六、鲁爱军提交的2019年8月15日打印的《郑州市个人房屋权属信息表》显示其名下在郑州市无房产。七、鲁爱军于2017年向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求六合置业公司协助其办理位于××路××路××角（六合之家）1号楼11层南东户房屋的过户手续。在该案中，鲁爱军向郑州市金水区人民法院提交了《定向建房选房合同》、票号为147149、214891、8060537、5006648的交纳房款、配套费的收据、《业主临时公约》及2013年1月27日交纳物业费收据等证据。鲁爱军于2017年12月11日申请撤回起诉，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初6349号民事裁定，裁定准许鲁爱军撤回起诉。之后，鲁爱军再次提起诉讼，要求六合置业公司及王瑞华协助办理位于××路××路××角（六合之家）1号楼11层南东户房屋的权属证书，郑州市金水区人民法院于2019年6月10日作出（2018）豫0105民初16205号民事裁定，以鲁爱军已就涉案房屋的查封提起执行异议之诉为由裁定驳回其起诉。八、2019年3月29日查询的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示位于金水区××路××号××号楼××层××号房屋无预告信息、无抵押信息，该房屋于2018年9月4日被郑州中院查封。 郑州中院一审认为，鲁爱军与六合置业公司签订《定向建房选房合同》之后，虽然未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方在该《定向建房选房合同》中明确约定了交易房屋的坐落位置及基本状况，同时也约定了交易房屋的单价及总价款，且该《定向建房选房合同》签订后，鲁爱军即向六合置业公司交纳了合同约定的总价款472269元并补交了房屋面积差价11047元，同时鲁爱军提交交纳涉案房屋配套费、物业费、暖气费等收据能够证明其在法院查封房屋之前已在该房屋内居住及2019年8月15日打印的《郑州市个人房屋权属信息表》显示其名下在郑州市无房产。根据上述情形，鲁爱军符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，其对位于金水区××路××号××号楼××层××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。郑州中院于2019年10月15日作出（2019）豫01民初1207号民事判决：不得执行位于金水区××路××号××号楼××层××号房屋（不动产权证号：××）的房产。案件受理费8973元，由六合置业公司负担。郑州中院（2019）豫01执异201号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 正岩建设公司不服，向本院上诉，请求撤销一审判决，判令驳回鲁爱军的诉讼请求。 本院二审认定事实与一审一致。另认定，二审中，鲁爱军称购房款以现金形式支付，其从事烟酒批发销售，具备现金支付的条件，40余万元对做生意的人不算是很多钱，且是分三次支付的。 本院二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条，对何种情形可以排除执行进行了规定。两条款均规定案外人应当与出卖人签订合法有效的商品房买卖合同，并支付相应的价款。然而鲁爱军仅与六合置业公司签订了《定向建房选房合同》，未签订《商品房买卖合同》。鲁爱军称其已经向六合置业公司支付了全部价款472269元，提交了六合置业公司的收据，其称系分三次现金支付，但其中两次数额超过20万元，系较大数额，在无取款凭证等其他证据佐证的情况下，不足以证明其主张。一审判决认定其享有可以排除执行的民事权益不当。本院于2020年6月28日作出（2020）豫民终75号民事判决：一、撤销一审判决；二、驳回鲁爱军的诉讼请求。一审案件受理费8973元，二审案件受理费8973元，均由鲁爱军负担。 本院再审认定的事实与一、二审一致。 本院再审认为，本案的争议焦点问题为鲁爱军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条之规定，本院分析如下： 关于鲁爱军与六合置业公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。鲁爱军与六合置业公司于2008年1月17日签订《定向建房选房合同》中约定，鲁爱军选定房屋位于××路××路××角（六合之家）1号楼11层南东户，户型为四房二厅二卫，住宅建筑面积156.9平方米；单价3010元／平方米，总价472269元。该合同明确约定了双方当事人的姓名和名称、商品房的基本状况、销售方式以及价款等主要内容，且双方当事人对该合同签字盖章确认。该合同已包含商品房买卖合同的主要内容，能够确定买卖双方的基本权利义务，故鲁爱军与六合置业公司就案涉房屋已经签订合法有效的书面合同。原审认定鲁爱军与六合置业公司未签订合法有效的商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。 关于鲁爱军在查封前是否已合法占有案涉房产的问题。鲁爱军提交有2010年的《业主临时公约》及交纳涉案房屋配套费、物业费、暖气费等收据，可证明其于2010年已合法占有案涉房产。 关于鲁爱军是否已支付购房款的问题。首先，鲁爱军购买案涉房屋，六合置业公司出具两张记载金额共计472269元的收据，该两张收据与《定向建房选房合同》中约定的金额一致。其次，案涉房屋于2010年由鲁爱军占有、居住，鲁爱军提交有物业公司关于天然气初装费、暖气入网费等费用的收据，显示房屋面积为160.57㎡。因房屋的实际面积超过合同约定的房屋面积，需要补差价，鲁爱军出示的第三份收据显示该补差金额为11047元，与需要补齐的差价一致【（实际面积160.57㎡-合同约定面积156.9㎡）×3010元=11046.7元】。再次，鲁爱军从事经营烟酒生意，自述持有大额现金。综合以上因素，并考虑到房屋已经于2010年实际交付，鲁爱军在该房屋中居住多年，居住期间与六合置业公司无房款争议，也没有证据证明鲁爱军与六合置业公司恶意串通逃避执行，本院再审认为该三张收据应作为鲁爱军实际付清房款的证据。 关于未办理过户手续是否因鲁爱军自身原因的问题。案涉房产未办理过户手续的原因在于六合置业公司经营过程中出现问题，从鲁爱军于2017年向人民法院起诉六合置业公司协助办理过户手续的事实看，鲁爱军在查封之前已积极主张权利，故不能认定案涉房产未办理过户手续的原因在于鲁爱军一方。 综上，本院二审判决适用法律及判决结果不当，依法应予纠正。鲁爱军的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2020）豫民终75号民事判决； 二、维持河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1207号民事判决。 一审案件受理费8973元，由河南六合置业有限公司负担。二审案件受理费8973元，由郑州市正岩建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜燕萍 审判员  肖贺伟 审判员  李 杰 二〇二一年五月七日 书记员  高琳娟