山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1056号 上诉人（原审被告）：钱颖，女，1987年9月3日出生，汉族，齐鲁医药学校教师,现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：吕智，山东法来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦娟，女，1987年3月21日出生，汉族，淄博巍冉建材有限公司法定代表人，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：孙丰德，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张靖梓，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 原审被告：山东玖易房地产代理有限公司。住所地：淄博市张店区联通路123甲4号。统一社会信用代码：913703033786116071L。 法定代表人：姜小飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张旺，山东博约律师事务所律师。 上诉人钱颖因与被上诉人秦娟、山东玖易房地产代理有限公司（以下简称玖易公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初7149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 钱颖上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人不是房屋所有权人，对涉案房产不具有处分权。1、被上诉人与上诉人于2020年3月17日签订《房地产买卖合同》，约定将其所有的宏程国际广场剑客公寓10#楼012202号房产出售给上诉人，上诉人同日向其交纳购房定金5万元。本案第三人为合同居间方。签订合同时上诉人没有见到该房屋及相关证明材料，签订合同后上诉人经向张店区不动产登记中心查询发现房管部门根本不存在该套房产，被上诉人名下也没有该套房产的登记信息，其后三方多次协商，没有达成一致，为此成讼。2、一审开庭时，被上诉人提供房产抵账协议二份，欲证明其有权出售涉案房产。该抵账协议是山东福缘来装饰有限公司淄博分公司分别与淄博宏程置业有限公司、淄博巍冉建材有限公司签订，签订日期均为2020年4月6日。这说明双方当事人签订房屋买卖合同时，涉案房产与被上诉人没有任何关联性，其无权处分，被上诉人以虚构事实与上诉人签订购房合同，构成欺诈。3、《房地产买卖合同》与定金收条注明交易的涉案房产为“剑客”公寓，上诉人举证该公寓不存在。庭审中，电话联系秦娟让其说明出售的房屋是“剑客”还是“创客”，其根本说不上来。不管是“剑客”还是“创客”，10#楼012202室上诉人根本没见到，玖易房产公司带上诉人看的也不是涉案房屋，庭审中，玖易公司已经明确自认。被上诉人自己都无法确定的涉案标的，如何认定是上诉人“自己选定且自愿购买”呢？4、一审判决认定“各方均己知悉原告转让的并非其本人所有的房屋，而是由原告促成被告与其从第三方处以物抵债等方式取得涉案房屋所属开发商就涉案房产订立正式买卖合同的债权”错误。首先，抵账协议的主体是山东福缘来装饰有限公司淄博分公司、淄博宏程置业有限公司、淄博巍冉建材有限公司三家法人公司，与被上诉人个人无关；其次，三家公司以协议方式处置不动产，没有向房管部门做变更登记，规避税费，违反法律、行政法规强制性规定，不产生物权变动的效力：再次，被上诉人是以房屋所有权人身份与上诉人签订的《房地产买卖合同》，定金也是其收取，根本不是一审判决认定的“促成”“合同债权”。被上诉人不管是以“房主”还是“促成人”签订房屋买卖合同，均不是适格主体。被上诉人以不存在的“剑客”10#楼012202房产与上诉人签订房屋头卖合同，明显具有欺诈性质。一审判决以与被上诉人无关的二份抵账协议及主体不适格的买卖合同认定合同成立且有效，完全错误。二、一审判决适用法律错误。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《城市房地产管理法》第三十八条第五项规定，未经依法登记领取权属证书的不得转让。根据法律规定，房产所有权转移以双方到房管部门登记过户为标志，非房产所有权人其买卖行为无效。本案中，被上诉人非涉案房产所有权人，对该房产无权处分，且该房产来源不明，权属不清，抵账协议无效，买卖合同无效。 被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。理由：一、涉案《房地产买卖合同（改合同）》是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，系合法有效。该合同兼具房屋买卖合同和居间合同的双重属性，上诉人先选择好具体房屋即涉案房产后再由答辩人去办理顶账手续，在第三人提供居间服务下，实现由开发商将房屋直接过户给上诉人，完成房产交易合同，各方均明知答辩人转让的并非其本人名下的二手房屋，而是答辩人通过顶账而取得的新房。该房屋是答辩人通过以物抵债方式取得，是答辩人债权实现的一种方式，因而引发房地产买卖合同签订在先，房屋抵账协议签订在后。退一步说，即使答辩人在签订该合同时对涉案房产没有处分权，但之后签订抵账协议的行为即是房屋权利人对此合同进行追认，也应当认为答辩人在订立和涉案合同后取得了处分权，买卖合同是有效的。涉案房产是在玖易公司人员的陪同下由上诉人亲自选定，上诉人对于房产的具体信息是明知的，其看了同房型的房屋后才签订合同，且在签订房地产买卖合同后，上诉人自愿支付定金。二、涉案《房地产买卖合同（改合同）》合法有效，合同各方应当依照合同约定全面履行义务。本案中，上诉人未在合同约定期限内履行支付房款义务，且答辩人也给予上诉人合理期间去积极沟通，但上诉人仍未履行，合同目的已不能实现，上诉人的行为构成根本违约，答辩人有权选择与上诉人解除合同关系，要求上诉人承担违约责任。 秦娟向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与钱颖签订的《房地产买卖合同（改合同）》；2、被告向原告支付违约金130000元；3、玖易公司返还原告托管款10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年3月17日，原告（甲方）、钱颖（乙方）、玖易公司（丙方）签订《房地产买卖合同（改合同）》，并对房屋基本情况（坐落为淄博市宏程国际广场创客公寓10#楼012202室，建筑面积81.7平方米）、成交价格665000元、付款方式【钱颖于2020年5月31日前支付产首付款叁拾万伍仟元整（包含定金），剩余尾款叁拾陆万元整由钱颖办理贷款付给原告】、费用支付（玖易公司代理费用为成交额的百分之壹点伍，计据实元整，贷款服务费为贷款的1%，由原告支付，于合同签订之日给玖易公司。如发生违约现象由违约方全额支付中介服务费）、三方义务（甲方义务1、甲方积极配合丙方办理房产合同更名手续，提供相关资料的原件及复印件并保证在办理更名手续时按时到场签字。2、按约定交付房产，并承诺对该房屋的合法性、真实性、有效性、可转移性负责。3、该房屋权属状况为无抵押。乙方义务1、按合同约定及时支付款项。2、积极配合办理合同更名手续，及时提供更名过程中所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理更名手续时按时到场签字。丙方义务1、见证并监督本合同的执行。2、协助办理更名、贷款等相关手续。3、甲方双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协调，协调无效时，应采取中立态度，并证明事实。）、违约责任（1、甲方。双方中途违约：甲方违约，应在违约之日起叁日内将定金双倍返还给乙方，并支付乙方违约金壹拾叁万元整；乙方违约，乙方不得索还定金，并支付甲方违约金壹拾叁万元整。乙方不能按期向甲方付清购房房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期1日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款的千分之五的滞纳金。乙方交付定金伍万元整，其中壹万圆整由丙方托管肆万元整交付给甲方、甲方收到乙方首付款叁日内办理更名网签手续。）等进行了约定。同日，被告向原告支付购房定金50000元；其中10000元，由玖易公司托管。钱颖未依约向原告支付首付款叁拾万伍仟元。 一审法院认为，本案当事人签订的上述合同系原、被告之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应依约全面履行各自的义务。本案中，钱颖在交纳定金后未依约支付相关首付款，违反了合同约定的先履行义务，导致原告的合同目的无法实现；在此情形下，原告主张解除各方签订的合同，合法有据；由于被告已经向原告足额支付定金，原告亦未提供证据证明其实际损失情况，故一审法院对原告要求被告支付违约金，不予支持。关于原告要求玖易公司返还原告托管款1万元的主张，因本案合同违约系钱颖未依约支付首付款所致，根据双方合同中约定的“如发生违约现象由违约方全额支付中介服务费”的约定，玖易公司应向原告返还托管款1万元。 被告抗辩原告并非涉案房产的所有权人，无权对涉案房屋进行处分，其行为构成欺诈，合同无效、买卖行为无效。从三方签订的《房地产买卖合同（改合同）》来看，该合同兼有“房地产买卖合同”、“居间合同”的双重属性，双方在签订合同时即对原告负有积极配合办理房产合同更名手续、钱颖负有按合同约定按时支付款项及配合办理合同更名手续、玖易公司负有见证并监督本合同的执行及协助办理更名、贷款等相关手续等合同义务明知，即各方均已知悉原告转让的并非其本人所有的房屋，而是由原告促成钱颖与其从第三方处以物抵债等方式取得涉案房屋所属开发商就涉案房产订立正式买卖合同的债权；故被告以上述理由主张合同无效的抗辩，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告秦娟、被告钱颖与被告玖易公司于2020年3月17日签订的《房地产买卖合同（改合同）》；二、被告玖易公司于本判决生效后十日内向原告秦娟返还托管款1万元；三、驳回原告秦娟的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告秦娟负担1500元、被告玖易公司负担50元。 本院二审期间，被上诉人秦娟先后提交了证据1：委托诉讼代理人孙丰德与上诉人钱颖的微信聊天记录三页，拟证明涉案合同是双方当事人之间的真实意思表示，秦娟对涉案房屋的信息明确知悉，其不能购买房屋是因资金紧张。证据2：宏程国际广场创客公寓10#楼楼盘信息（来自淄博房产信息网）、商品房预售许可证等证件公示信息、孙丰德与钱颖丈夫周峰微信聊天记录（均系打印件）。经质证，上诉人钱颖对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为孙丰德与秦娟有利害关系，该证据不能作为有效证据，且该证据没有体现上诉人同意购买涉案房屋，反而体现钱颖对涉案房产很重视、很慎重。对证据2的真实性均不认可，认为均系复印件，且已过举证期限，不能作为定案依据，且该证据亦不能证实所体现的房产、聊天内容与涉案房产有关。本院认为，对于证据1的真实性予以确认，该聊天记录显示的聊天时间为2020年7月13日，形成于本案立案（2020年10月28日）前，聊天内容“孙丰德：是…还没网签，顶账协议早签了，钱颖：嗯，…是的，顶出来712751，卖给我们66.5”，能够证实上诉人钱颖对涉案房产系顶账房的情况是明知的，与本案焦点有关联性，予以采信。对于证据2中宏程国际广场创客公寓10#楼楼盘信息，虽系打印件，但与原审被告玖易公司所陈述“根据淄博房产信息网上显示，淄博宏程国际广场上只有创客公寓”及涉案《房地产买卖合同（改合同）》内容相印证，本院予以采信。 本院认为，本案的焦点是，涉案《房地产买卖合同（改合同）》是否有效。首先，根据合同内容，涉案房产系淄博市宏程国际广场创客公寓10#楼012202室，与淄博房产信息网上所显示的宏程国际广场创客公寓10#楼楼盘信息等相印证，说明涉案房产真实存在；其次，从两份抵账协议的内容来看，涉案房产系由淄博宏程置业有限公司最终抵账给“淄博巍冉建材有限公司（秦娟）”，故秦娟作为淄博巍冉建材有限公司的法定代表人对涉案房屋享有处分权。再者，根据上诉人的陈述、被上诉人二审中提交的聊天记录以及原审被告所持上诉人购买涉案房屋时其已向双方示明过涉案房屋情况等陈述，能够证实上诉人在签订合同时对于涉案房产系顶账房完全知情，至于顶账协议是否于涉案《房地产买卖合同（改合同）》之前签订不影响该合同的效力。由此，涉案《房地产买卖合同（改合同）》是上诉人与被上诉人之间真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 综上所述，上诉人钱颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人钱颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李灵福 审 判 员 侯 康 审 判 员 王欣欣 二〇二一年五月二十七日 法官助理 庞风华 书 记 员 周京京