天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2717号上诉人（一审被告）：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白路东侧xxxx花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托代理人：李贵芝，女，该公司职员。被上诉人（一审原告）：张银普，女，1978年6月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖泽亮（张银普之夫），住北京市昌平区。上诉人天津市森岛置业投资有限公司（以下简称森岛公司）因与被上诉人张银普商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初6399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。森岛公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回张银普全部诉讼请求；2．本案诉讼费用全部由张银普承担。事实与理由：1．双方于2016年6月22日签订合同，合同履行期间受环保政策停工影响，发生停工290天，属于不可抗力，该期间应予免除森岛公司的逾期交房违约责任。2．根据《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，本案应自森岛公司逾期交房之日起扣除90日后计算违约金，一审法院对此认定错误。3．一审法院判令森岛公司支付的违约金过分高于张银普的损失，应予调低。张银普辩称，其未收到森岛公司的收房通知书，收房是从物业公司处收的房，收房不合规，存在欺骗行为。张银普一直未能使用涉案房屋，造成的实际损失每年4万元。综上，请求驳回上诉，维持原判。张银普向一审法院起诉请求：1．判令森岛公司向张银普支付逾期交房利息44,421元（暂计至2019年7月31日）；2．判令森岛公司向张银普支付逾期交房违约金33,089元（暂计至2019年7月31日）3．本案诉讼费由森岛公司承担。一审法院认定事实：2016年6月22日，张银普（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定张银普购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区××镇××花园××商品房，建筑面积为83.18平方米，总价款518640元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。合同签订后，张银普向森岛公司支付购房款518640元。2017年12月13日，张银普办理了收房手续。另查明，森岛公司于2017年10月24日向天津市宝坻区建设管理委员会提交了涉诉房屋的竣工验收备案文件，天津市宝坻区建设管理委员会于2017年11月8日向森岛公司出具了涉诉房屋的《建设工程竣工验收备案书》。涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张银普与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、关于商品房竣工验收合格标准的问题；2、森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响；3、森岛公司是否应向张银普承担违约责任及承担违约责任的起止时间；4、森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额。对此，一审法院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，一审法院认为，天津市宝坻区建设委员会于2017年11月8日核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，一审法院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力，计算违约期间时应将该期间予以扣除。一审法院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司提供的供热和供电配套证明等证据，不足以证明涉诉房屋所在项目会受到政府停工令要求的直接影响，且其称涉诉房屋已于2017年10月24日具备交付条件，故一审法院对森岛公司的上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向张银普承担违约责任及承担违约责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给张银普，应当承担违约责任。因一审法院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。虽然张银普于2017年12月13日办理了收房手续，但涉诉房屋并未取得《准许交付使用证》，不符合合同约定的交房条件，故森岛公司应继续承担违约责任。涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》，满足了合同中约定的交房条件，故森岛公司承担违约责任的截止时间为2018年6月12日。关于张银普主张违约期间计算至2019年7月31日，无事实依据，一审法院不予支持。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。森岛公司未按合同约定交付涉诉房屋，应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定向张银普承担违约责任。森岛公司辩称逾期交房利息及违约金约定过高，要求调低，事实及法律依据不足，一审法院不予采信。关于森岛公司承担违约责任的具体计算方式及数额：1、房屋交付前，即2017年11月1日至2017年12月13日（43天），已付款利息以购房款518,640元为基数，按照年利率4.35%计算，经核算数额为2,694.77元（518,640元×4.35%÷360×43≈2694.77）。违约金以购房款518,640元为基数，按照日万分之一计算，经核算数额为2,230.15元（518640×0.0001×43≈2230.15）；2、房屋交付后，即2017年12月14日至2018年6月12日（181天），考虑到涉诉房屋未办理《准许交付使用证》对张银普的影响与交房前有所不同，一审法院酌定森岛公司承担的违约责任为交房前违约责任的30%，即逾期交房利息以购房款518,640元为基数，按照年利率4.35%的30%计算，经核算数额为3,402.93元（518,640元×4.35%÷360×181×30%≈3402.93）。违约金以购房款518,640元为基数，按照日万分之一的30%计算，经核算数额为2,816.22元（518640×0.0001×181×30%≈2,816.22元）。综上，森岛公司向张银普支付逾期交房利息为6,097.7元，违约金为5,046.37元，合计11,144.07元。对张银普主张的超出数额，一审法院不予支持。一审法院判决：一、天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付张银普逾期交房利息6,097.7元、违约金5,046.37元，合计11,144.07元；二、驳回张银普其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,738元，由张银普负担1,660元，由天津市森岛置业投资有限公司负担78元（交纳时间同上）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。森岛公司提交（2019）津0113民初1993号、（2019）津0116民初60139号、（2019）津0110民初73号、（2019）津0104民初8717号民事判决书四份，证明2016年10月2日至2017年9月21日期间，森岛公司受政府停工令影响停工290天，系不可抗力不应承担违约责任，且关于违约金的起算应从违约后第91天起算。张银普质证认为，对上述证据的证明目的不认可。张银普提交：证据1．交楼验收表一份，证明2017年12月13日张银普并未收房；证据2．关于对“xxxx交房不规范”等问题核实的回复、业主与律师咨询纪要、与政府及业主洽谈问题回复，证明涉案房屋存在质量问题；证据3．租赁合同，证明其租房损失。森岛公司质证认为，证据1不属于新证据，对其真实性、证明目的均不认可；证据2的证明目的不予认可；证据3没有原件予以核对，对真实性不认可，也不属于二审期间的新证据，且该租赁合同涉及的房屋位置也不在涉案房屋附近，该房屋的租金不能认定为张银普的损失。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：森岛公司、张银普提交的证据均不足以证实其主张的事实成立，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：森岛公司是否应当向张银普支付逾期交房利息及违约金，如应支付，标准如何确定？本案中，涉案《天津市商品房买卖合同》系张银普和森岛公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。森岛公司在一审审理时自认，涉案房屋在2017年10月24日已办理建设工程竣工验收备案书，且在2017年10月31日具备了交付条件。森岛公司未能依合同约定于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给张银普，应当承担违约责任。森岛公司在已通知业主于2017年10月31日办理入住手续的前提下，又称涉诉房屋所在项目受到政府停工令的影响，证据不足，本院不予采信，森岛公司应自合同约定交房日期次日即2017年11月1日起承担逾期交房违约责任。一审法院综合考虑森岛公司具备交付条件的时间及其违约情节，酌情确认其承担违约责任的期间为2017年11月1日至2018年6月12日并无不当，本院予以确认。一审法院依照合同约定对森岛公司应当支付的利息和违约金予以计算，依据充分，数额准确，本院予以维持。综上所述，森岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由天津市森岛置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年五月二十七日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……