北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7944号上诉人(原审被告、反诉原告)：王欣，女，1972年6月10日出生，住北京市海淀区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：高雪松，男，1972年2月10日出生，住北京市丰台区。上诉人王欣因与被上诉人高雪松房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王欣上诉请求：1．判决高雪松承担房屋装修费用58000元；2．判决违约金3万不予退还；3．判决高雪松承担因房屋损坏严重，造成严重隐患，房屋修复期间的租金32000元；4．判决高雪松承担一、二审诉讼费；5．判决高雪松承担王欣的误工费3000元。事实和理由：一审法院认定事实不清，对证人证言理解有误。王欣有新证据出示。物品损坏，高雪松应该承担赔偿责任；擅自拆除和更改房屋结构，高雪松应该承担损失；不合理使用房屋，高雪松应该赔偿损失。高雪松辩称，同意一审判决，不同意王欣的上诉请求和事实理由。高雪松向一审法院起诉请求：1．判令王欣向高雪松退还押金30000元；2．判令王欣向高雪松支付资金占有使用费（计算方式：以30000元为基数，自逾期之日起至实际支付之日止按照年利率6％的标准予以支付）；3．判令本案诉讼费由王欣承担。王欣向一审法院反诉请求：1．高雪松承担房屋造成的损坏，王欣修复产生的费用58000元；2．高雪松承担误工费3000元和房租32000元；3．高雪松违约，30000元不予返还；4．本诉与反诉诉讼费由高雪松承担。一审法院认定事实：高雪松（乙方，承租方）与王欣（甲方，出租方）于2020年1月2日签订“北京市房屋租赁合同“（以下简称租赁合同），约定甲方将自有的位于通州区西潞苑小区×号楼×房屋，建筑面积65平方米，出租给乙方使用。合同第3条约定，租赁期限自2020年1月3日至2020年4月2日，共计三个月。租金每月人民币4000元整，按季度支付。合同第4条约定，押金人民币3万元整，随第1笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第7条约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第9条约定，租赁期内如乙方需对房屋进行装修，应征得甲方的书面同意，甲方书面同意装修房屋的租赁合同解除时，甲乙双方协商一致按照恢复原状处理。合同第13条约定，房子押金总计3万元整，租户租住期间对房子进行装修，房屋到期后甲乙双方协商如需要恢复原样，乙方恢复原样，业主退还押金，乙方未恢复原样，业主押金不退，房屋到期后甲乙双方协商如不需要恢复原样，业主退还乙方押金。租赁合同还约定了其他权利义务。合同签订后，高雪松向王欣支付合同款，共计人民币42000元整。合同履行期间，双方关于房屋恢复原状事项协商不成，产生纠纷。2020年5月8日，高雪松委托北京市京师律师事务所，向王欣发出“律师函”，该函第2页至第三页载明“……目前委托人（本案原告）已与小区居委会沟通，已征得周围邻居书面同意，并经物业备案可进入小区，对于你的房屋墙壁进行恢复，现需你三日内积极配合提供包括房屋钥匙在内的入场手续，让委托人尽快恢复原有软包装修，否则你应对此承担相应法律责任。同时，你应根据合同约定内容，在房屋恢复原状当日内退还委托人押金3万元。”该律师函已送达王欣。庭审中，高雪松和王欣各出示与对方的微信聊天记录一组，高雪松称该微信聊天记录能够证明王欣同意不再由其进行恢复原状工作，王欣称该微信聊天记录用于证明高雪松同意其自行恢复，双方均不认可对方的证明目的。王欣出示照片一组，用于证明高雪松对其房屋进行了损坏，高雪松对此不予认可。王欣出示与案外人签订的协议及补充协议，用于证明王欣恢复涉案房屋的费用，高雪松对此不予认可，称王欣未提供任何证据证明其实际支付过所主张的费用。王欣出示录音一份用于证明，王欣强调高雪松不得拆除木板等，高雪松对此不予认可。经法庭询问，王欣称其无法再信任高雪松，认为高雪松无法对涉案房屋恢复原状，并经高雪松同意，故自行联系他人开展修复房屋工作，其修复房屋实际产生费用为3万元，并以现金形式支付案外人。关于王欣主张的误工费3000元，王欣称系其随意计算所得，房租32000元，系根据房屋市场价格估算所得。高雪松认可其在入住涉案房屋后，确实对房屋进行过改动，但仅对墙面和软包进行了改动。高雪松另称之所以未能及时对王欣房屋进行恢复原状，系因疫情防控措施，导致工作人员无法进入小区所致。高雪松申请证人王某1出庭作证，证人王某2根据双方合同约定情况，王欣允许高雪松进行拍摄，但是之后要恢复原状，拆装地方部分损坏比较大。证人王某1另称其系中介公司工作人员，系王欣出租涉案房产的受托方工作人员。高雪松申请证人赵某出庭作证，赵某称高雪松给付自己4．2万元，并且在高雪松、王欣签订租赁房屋时在现场，该4．2万元系王欣委托其装修房子所用，目前房子尚未开始装修。证人另称，其未收取4．2万元，而凑巧出现在双方合同签订现场，房屋未完成装修的原因系因为该房屋租给了高雪松。王欣对于证人证言表示认可，高雪松认为证人王某1与王欣存在利害关系，认为根据证人赵某的证言可推知涉案房产本身既准备装修，有悖于王欣主张的因高雪松原因造成无法对外出租的事实。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于合同履行方式没有约定或者约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行，对于合同履行费用的负担没有约定或者约定不明确的，由履行义务一方负担。本案中，高雪松和王欣经过协商达成一致意见，签订租赁合同，确定各自权利义务，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行各自权利义务。本案中双方争议的焦点之一是王欣对房屋自行恢复是否是双方经过协商的一致意思表示。根据双方各自提交的微信聊天记录证据，均未体现王欣明确表示不需高雪松进行恢复原状或高雪松不恢复原状系经过了王欣同意的内容。另，今年因疫情原因导致各地采取了不同的疫情防控措施，对各行各业和人们生产生活产生了不同程度的影响，根据高雪松提交的律师函显示，高雪松明确表示要履行对王欣房屋进行恢复原状的义务，结合今年疫情防控措施的实际情况，故可以推定高雪松实际是希望并尝试履行恢复房屋原状的义务，但确实因疫情防控措施及高雪松已经开始着手对房屋开展修复工作而受到了影响。而王欣与案外人签订协议，在自身房屋无法及时得到修复的情况下，对自己房屋进行修复，亦在情理之中。关于王欣反诉主张高雪松承担房屋造成损坏和修复产生费用58000元的诉讼请求，因王欣未能举证证明该项费用的实际发生，且王欣亦未能举证证明与案外人“协议”所列修复内容均由高雪松的不当行为所致，王欣主张依据不足，法院不予支持。关于王欣主张的误工费3000元和房租32000元，依据不足，法院不予支持。关于王欣反诉请求中3万元违约金不予返还的诉请，实质上系其对高雪松诉讼请求第1项的答辩意见。关于双方合同中约定的押金3万元，结合双方约定及实际情况，该笔押金实质上应当系高雪松对于就使用王欣房屋中可能造成的损坏所预支的修复或承担责任的保证金额。因双方均不能举证确定房屋在租赁期间的具体损坏情况，根据查明的事实和当事人陈述，高雪松确实在使用王欣房屋期间，对房屋进行了装修改动且未实际履行合同约定的恢复原状义务，又因王欣已经实际开展了对房屋的恢复原状及修复工作，故再让高雪松对王欣房屋进行恢复原状，已无实际必要。为促进双方当事人矛盾尽快解决，减少当事人诉累，本案结合查明的事实，基于公平原则，酌情确定高雪松应当给付王欣房屋交付费用人民币2万元，该2万元应当从高雪松向王欣支付的押金中予以抵扣，王欣应当将剩余押金1万元返还高雪松。关于高雪松要求王欣支付资金占有使用费的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决：一、高雪松向王欣支付房屋维修费用人民币20000元整，该费用从高雪松向王欣支付的押金人民币30000元中予以抵扣；二、王欣返还高雪松已支付的押金人民币10000元整，于判决生效之日起七日内给付；三、驳回高雪松的其他诉讼请求；四、驳回王欣的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王欣围绕上诉请求依法提交了证据。高雪松未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王欣向本案提交如下证据：1．照片，证明房屋交付给高雪松时完好无损，高雪松拆改房屋结构；2．收据，证明2020年12月29日王欣支付修复房屋费用30000元。高雪松发表质证意见为，证据1、2真实性认可，合法性、关联性及证明目的均不认可。诉讼中，高雪松称于2020年2月下旬给王欣发信息告知其房屋钥匙放在已放在中介公司了，王欣对此予以认可。王欣称其对房屋已经修复好了一部分，从3月份开始修复，具体修复时间记不清楚了，现在还没有修复完成，因为吊灯问题双方发生争议，故现在没有进行结算。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩称意见及查明的事实，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋修复费用的数额认定；二、高雪松交纳的押金是否应予退还；三、王欣主张的房屋修复期间的租金、误工费是否应予支持。关于争议焦点一，王欣与高雪松约定了高雪松可对租赁房屋进行装修，并约定租赁合同解除时对房屋恢复原状。根据查明的事实，在高雪松使用完涉案房屋后，其与王欣对于房屋修复问题进行沟通，根据双方提交的微信聊天记录证据，未体现王欣明确表示不需高雪松对房屋进行恢复原状或高雪松拒绝对房屋恢复的内容。高雪松提交的律师函显示，其明确表示要履行对王欣房屋进行恢复原状的义务。结合房屋租赁合同履行期间疫情防控措施的实际情况，可以推定高雪松实际是希望并尝试履行恢复房屋原状的义务，但因疫情防控措施影响，以及双方后续沟通中对修复问题未达成一致意见且王欣对于高雪松进行修复产生不信任感，由此王欣自行委托他人进行了房屋修复。王欣与案外人签订协议，在自身房屋未及时得到修复的情况下，对房屋进行修复，属于情理之中。王欣上诉主张高雪松承担房屋装修费用58000元，但未能提供充分有效证据对其主张的装修费用数额予以证明，其亦未能举证证明与案外人协议所列修复内容均由高雪松的不当行为所致，故王欣该项主张缺乏事实依据。一审法院根据在案证据结合查明事实，酌情确定高雪松应当给付王欣房屋维修费用人民币2万元，用于弥补王欣自行修复房屋的损失，并无不当。关于争议焦点二，双方合同中约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。如前所述，高雪松未就涉案房屋恢复原状，但其并非属违反合同约定不履行修复义务，故基于诚实信用并依公平原则，一审法院判决高雪松需给付王欣的房屋修复费用2万元应从高雪松向王欣支付的3万元押金中予以抵扣，王欣将剩余押金1万元返还高雪松，合法有据。关于争议焦点三，王欣并未就其所主张的因高雪松的行为致其产生误工费损失及和房租损失提供相应证据予以证实，其该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，由王欣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年五月二十七日法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳