贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0502民初3830号 原告:唐真海，苗族，1974年12月12日出生，住贵州省水城县。 委托诉讼代理人：黄超（特别授权），系贵州济元（水城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武元军（特别授权），系贵州济元律师事务所律师。 被告：毕节市中亿佰联投资管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃大道白金府邸一楼，统一社会信用代码：91520500061045392D。 法定代表人：林梅生，执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓华（特别授权），系贵州文腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周风光（一般授权）。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘伟。 第三人：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会A区商业吊3-29号门面，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎。 委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权）。 原告唐真海与被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司（以下至判决主文前简称中亿佰联公司）、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰公司）第三人贵州梦功物业环境服务有限公司（以下至判决主文前简称梦功物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人黄超、武元军，被告中亿佰联公司委托诉讼代理人刘晓华，被告瑞丰公司委托诉讼代理人刘伟、第三人梦功物业公司委托诉讼代理人梁芳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判决被告腾空商铺并返还商铺；二、请求依法判决被告支付占有原告商铺使用费429024元（暂从2017年6月30日计算至2021年2月18日，按每平方每月82元计算，合计429024元；之后的占有使用费计算至被告实际返还商铺止）；三、请求依法判决被告支付所欠商铺物业费180元，之后的物业费、水费、电费、电损计算至被告实际返还商铺止）；四、本案一切诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月14日，原告购买商铺（位于贵州省毕节市七星关区），签订《商品房买卖合同》并在房产部门做了备案登记。2017年6月30日，案外人刘尚生与被告签订《资产管理授权委托书》将上述所有承租房屋资产经营管理权托管给被告，并由被告向外出租，原告知晓后，多次要求被告返还房屋无果。后被告在该商铺5号门面装修，并设为办公室，将7号楼1号、2号、3号、4号、6号、9号、10号对外进行招租，至今已陆续以低于市场价的租金将原告所有商铺出租给商户。2018年3月28日被告将1号门面出租给案外人秦云并装修，原告得知后，委托案外人鸿运公司向案外人秦云下达《停止装修的通知》，载明“被告出租给案外人秦云的商铺存在争议，要求停止装修并交还所占用的房屋，案外人秦云诉被告二至七星关区人民法院，业经贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11578号《民事判决书》，贵州省毕节市中级人民法院（2020）黔05民终5934号《民事判决书》认定：“被告并未依法取得商铺的租赁权，其租赁行为系无权处分，商铺的所有权为原告”。判决生效后，原告与被告协商，要求被告腾空商铺返还商铺未果。2021年1月25日，原告向被告下达律师函，要求在3日内返还商铺无果。原告认为：该商铺系自己所有，其合同权益应当得到保护，被告无故占有自己的商铺至今，并将其他商铺对外出租，拖欠物业费及水电费等。故应支付原告占有使用费，其计算标准参照被告承租给2号门面的租户的租金为依据，其《租赁合同》中载明年租金为60000元，租赁平方为61平方米，每平方每月租金为82元计算。至今被告占用使用5号门面（3年零7个月18天），该商铺面积为120平方米，应支付占有使用费429024元。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。 被告中亿佰联公司辩称，原告所诉并非事实，被告与原告之间没有合同关系，不存在权利与义务。本案中原告诉讼的瑞丰新城xx号门面系另一被告瑞丰公司依据与案外人刘尚生签订的合同将房屋交付给刘尚生的资产代管人中亿佰联公司，被告中亿佰联公司对涉案房屋的使用，系在约定范围内行使权益，若原告以物权人身份主张其房屋的使用费用，其也应向瑞丰公司主张，且本案原告与被告中亿佰联公司实际上均与被告瑞丰公司之间有民间借贷，而原告仅是与瑞丰公司之间达成以物抵债的方式后享有权益。而被告代刘尚生管理涉案资产，所形成的权益在原告权益之先，而本案中涉及的瑞丰公司七号楼门面（即中亿佰联公司提供的房屋建筑面积分户汇总表中25个门面实质上由原告占有大部分，而被告仅占有其中几个门面），自2013年至今，原告及被告瑞丰公司均未向中亿佰联公司主张权益或要求搬离，实际上是原告、瑞丰公司及中亿佰联公司三方协商的结果，故中亿佰联公司无需承担使用门面的费用。原告主张的商铺使用费，没有原告与中亿佰联公司之间的约定，其主张的时间起止点及租赁费用均没有相应依据，请求法庭依法查清不予支持；中亿佰联公司与第三人间系另一法律关系，本案原告所主张的包括物业费等应另案主张；4、请求驳回对被告中亿佰联公司的诉求。 被告瑞丰公司辩称，我们和中亿佰联公司借款是事实，公司一直履行还款义务，借款是一千万，累计还款一千三佰万。原告唐真海的房屋是和我们买卖的已经备案。我们和中亿佰联公司有一个关于欠款的官司，官司已经审结上诉到贵州省高级人民法院，上个礼拜下达了再审的立案信息，借中亿佰联公司的钱事实，这个房屋是抵给唐真海的。 被告梦功物业辩称，一、原告系涉案房屋合法所有人，被告无权占有原告商铺并对商铺进行出租。二、关于原告商铺备案号与现在新的房屋号问题，我们公司在入住瑞丰新城小区做物业服务时，为方便管理以现在的门面商户重新编排了房号，被告现使用的办公室房号为7号楼5号门面，面积120平方米。三、被告尚欠我公司的物业费、水电费等应由被告支付到搬出商铺为止。 原告提交的身份证、被告网查工商信息、商品房买卖合同、资产管理授权委托书、房屋租赁协议、贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11578号《民事判决书》、贵州省毕节市中级人民法院（2020）黔05民终5934号《民事判决书》、律师函、被告侵占案涉门面照片、七星关区市场监督管理局行政许可卷宗、租赁合同，被告中亿佰联公司提交的房屋建筑面积分户汇总表等证据具有证据三性，能够证明案件基本事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据各方当事人的陈述及提交证据的分析，认定事实如下：被告瑞丰公司开发洪南大道瑞丰新城后，将包括涉案5号商铺在内的位于贵州省毕节市七星关区出租给案外人刘尚生，刘尚生委托被告中亿佰联公司统一招租管理，被告中亿佰联公司根据授权将除5号商铺外的上述商铺出租。但被告瑞丰公司将上述商铺出租给刘尚生之后，又于2014年5月14日将上述位于贵州省毕节市七星关区出售给原告唐真海并且办理了商品房买卖合同备案登记，合同约定交房时间为2014年7月1日。该买卖商铺行为产生于被告中亿佰联公司接受委托管理上述商铺之前。被告中亿佰联公司接受刘尚生委托管理将上述商铺之一出租给案外人秦云。由于存在权属争议，毕节市七星关区人民法院于2019年12月22日作出（2019）黔0502民初11578号民事判决，解除被告中亿佰联公司与承租人秦云签订的《商铺出租合同》，被告中亿佰联公司不服提起上诉，毕节市中级人民法院经审理查明被告瑞丰公司与案外人刘尚生于2013年12月20日订立的《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议书》已被人民法院生效判决确认无效，认为被告中亿佰联公司不能依据刘尚生与被告瑞丰公司签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议书》以及其于2017年6月30日与刘尚生签订的《资产管理授权委托书》取得毕节市洪南大道瑞丰新城7号楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、9号、10号商铺的租赁权，遂作出（2020）黔05民终5934号民事判决，维持毕节市七星关区人民法院于2019年12月22日作出（2019）黔0502民初11578号民事判决。自2017年6月30日起，被告中亿佰联公司一直占用5号商铺，设为办公室，该商铺面积为120平方米。将7号楼1号、2号、3号、4号、6号、9号、10号商铺对外进行招租，陆续将原告上述商铺出租给商户，根据七星关区市场监督管理局行政许可卷宗内7号楼2号、3号、4号商铺租金进行计算，平均租金为每平方米每月64元。第三人梦功物业入驻瑞丰新城小区后，将上述商铺房号予以变更，被告中亿佰联公司占用的商铺房号由原5号商铺变更为xx商铺。2021年1月25日，原告向被告中亿佰联公司下达律师函，要求其收到律师函后2日搬离商铺，但被告中亿佰联公司一直占用至今。因此原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，被告一直占用原告商铺至今，属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，因此本案应适用《中华人民共和国民法典》进行审理。本案系排除妨害纠纷,根据《中华人民共和国民法典》第四百六十二条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求侵害赔偿。”之规定,原告系涉案商铺合法占有人，被告中亿佰联公司侵占涉案商铺，妨害了原告对涉案商铺的占有，原告作为占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因被告中亿佰联公司的侵占行为，妨害原告对涉案商铺的使用管理，原告有权依法请求侵害赔偿。被告中亿佰联公司自2017年6月30日起侵占原告涉案商铺至今，造成原告对涉案商铺不能进行管理及使用，合法利益受到损害，对原告的第一项诉请，本院予以支持。 被告中亿佰联公司因占用原告商铺给原告造成损失，故对原告诉请被告中亿佰联公司支付商铺占用使用费的诉请，本院予以支持。因涉案商铺与7号楼2号、3号、4号商铺相邻，商铺占用使用费计算标准酌情参照七星关区市场监督管理局行政许可卷宗内7号楼2号、3号、4号商铺租金进行计算平均租金为每平方米每月64元，涉案商铺面积120平方米，每月租金为7680.00元。因此，被告中亿佰联公司应按每月租金7680.00元支付原告自2017年6月30日起至被告中亿佰联公司将涉案商铺腾空交付原告之日止的商铺占用使用费。 对于原告诉请被告支付欠付物业费、水电费、电损费等，因与本案不属于同一法律关系，本案中不作处理，第三人可另案起诉。 综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司于判决生效之日起10日内将位于贵州省毕节市七星关区腾空交付原告唐真海; 二、被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司于判决生效之日起10日内按每月租金7680.00元的计算标准赔偿原告唐真海自2017年6月30日起至被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司将贵州省毕节市七星关区洪南路瑞丰新城7号1-5商铺腾空交付原告唐真海之日止的商铺占用使用费； 三、驳回原告唐真海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二佰五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3869.00元（已按简易程序减半收取），由被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗卫东 二〇二一年五月十四日 书记员  王 恺