山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4214号 上诉人（原审原告）：皮春晖，男。 委托诉讼代理人：刘乃杰，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张倩，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛远鹏置业有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：姚志远，总经理。 委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李稳，女。 上诉人皮春晖与上诉人青岛远鹏置业有限公司（以下简称远鹏公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初13305号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皮春晖上诉请求：1、依法撤销青岛市即墨区人民法院作出的（2020）鲁0282民初13305号民事判决书，并依法改判远鹏公司向皮春晖支付逾期交房违约金27250.88元；2、依法判决本案的一审、二审诉讼费用由远鹏公司承担。事实和理由：一、原审法院判决远鹏公司按照房屋总价款的日万分之零点二标准计算逾期交房违约金，违约金数额明显过低，不足以弥补远鹏公司逾期交房给皮春晖实际造成的经济损失，原审判决适用法律有误，依法应予撤销。2017年8月6日，皮春晖与远鹏公司签订《青岛市商品房预售合同》，远鹏公司承诺的交房时间为2018年12月31日，然而，远鹏公司直至2019年7月3日才将尚未通过房屋验收合格的房屋草草交付给皮春晖，实际逾期交房时间已长达180多天。因远鹏公司逾期交房时间较长，已给皮春晖造成房租损失以及预期可得利益等损失；二、皮春晖与远鹏公司签订的《青岛市商品房预售合同》系远鹏公司为了重复使用而预先拟定的，在合同订立时远鹏公司并未就逾期交房违约金条款内容与皮春晖进行协商，而是由其单方制作拟定，相关条款已构成格式条款。远鹏公司亦未就违约金条款向皮春晖履行提示和说明义务，致使皮春晖没有注意及理解该违约金比例与其有重大利害关系，另外，该格式条款明显存在减轻其违约责任，降低自身违约成本，损害皮春晖的正当权益的情形，故该违约金条款不应认定为购房合同的内容，更不能作为原审法院认定案件事实的依据。皮春晖在签订购房合同时，对事关自己切身利益的逾期交房违约金比例条款并没有可以选择或变更的权利，同时，皮春晖作为一名普通的社会民众，对可能损害自身权益的风险意识淡薄，法律意识十分有限，在面对远鹏公司所提供的购房合同条款众多、文字冗长的情况下，无法明确知晓其所签署的合同内容以及可能遭受的法律风险。依照民法典等法律规定，双方约定的违约金比例过低以及违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院依法予以增加；三、原审法院判决认定事实有误，显失公平公正原则，原审判决依法应予撤销。通过条款内容来看，远鹏公司将逾期交房违约金比例设定在一个严重低于正常违约金标准的数值--日万分之零点一，本案中皮春晖总房价款为498657.85元，按照远鹏公司的计算标准，远鹏公司逾期交房一天的违约成本为4.98元，也就是说，逾期一年的违约成本也仅仅为1817.7元，如此低廉的违约成本对于一家具有较大规模、资金实力雄厚的开发商来说近乎低到可以忽略不计；但对于皮春晖来说，所购买到的商品房是一家人倾尽大量钱财换来的唯一住房，是生活的基本保障，远鹏公司逾期交房的行为已造成皮春晖家庭在较长的一定时间段内生活困难并产生了严重的经济损失。如果仅仅依据合同约定的违约金比例计算损失，不但极大损害皮春晖的合法权益，也将会在一定程度上鼓励和纵容远鹏公司违约行为的发生，严重违背了法律的公平公正原则；四、参考江西省高级人民法院出台的《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。因远鹏公司约定的逾期交房违约金比例过低，不足以弥补给皮春晖造成的经济损失，甚至低于银行贷款利息标准，显失公平，故皮春晖恳请依法提高违约金计算标准，并按照购房总价款的日万分之二标准向皮春晖支付违约金。 远鹏公司辩称：一、商品房预售合同为政府房屋管理部门所强制使用的制式合同，此合同在每一处可以由合同双方自行决定的部分均采用了足以引起注意的下划线标识，皮春晖主张格式条款没有任何事实及法律依据；二、自案发至一审判决之前，《民法典》尚未生效，不能溯及到本案所争议的案情，皮春晖主张适用民法典的相关规定没有依据；三、皮春晖在上诉状中存在夸大事实，前后矛盾的情形，在其上诉意见一中称购买涉案房屋存在预期利益，但在上诉意见三中却称涉案房屋是其生活基本保障。如若皮春晖所称远鹏公司的逾期交房不足半年即对其生活造成困难，其收入状况应当不能通过银行贷款审核；四、江西省高院的相关文件系根据其所管辖的地域特征所做出的，不应适用于本案，且从其内容来看，与本案也没有任何关联。其余同远鹏公司上诉意见。 远鹏公司上诉请求：1、依法撤销（2020）鲁0282民初13305号民事判决书第一项，改判远鹏公司支付皮春晖逾期交房违约金922.52元；2、依法判决皮春晖承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定远鹏公司延期交房期间为183天（2019年1月1日至2019年7月3日）是错误的。双方签订的《商品房预售合同》十一条约定交房时间为2018年12月31日。2019年7月3日皮春晖签订客户信息确认表，签字确认“本人皮春晖确认上述信息正确无误，本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已经书面通知本人交房，已经完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，以后不再产生违约金。”上述内容不仅仅是双方对交房时间的确认，也是对远鹏公司迟延交房应承担责任所达成的最终意见。因此，第一，皮春晖确认2019年6月24日已经完成交房这一事实，延期交房的期限为175天（2019年1月1日至2019年6月24日）。第二，双方对于逾期交房相关的违约金期限的计算以及补偿等事宜均已达成合意。具体计算如下：双方签订的《商品房预售合同》十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房款的日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”依据合同约定远鹏公司共应支付皮春晖延期交房违约金872.65元（498657.85元×175天×0.01‰）。另，根据2019年7月3日皮春晖签订客户信息确认表，确认“并以上述违约金标准加付10日对应补偿金”，即双方达成合意补偿金为49.87元（498657.85元×10天×0.01‰）。因此，远鹏公司合计共应支付皮春晖922.52元。 皮春晖辩称：根据双方签订的商品房预售合同显示，远鹏公司应于2018年12月31日之前向皮春晖交付房屋，并且在合同中明确约定，房屋的交付标志为远鹏公司向皮春晖发出房屋交付通知。根据远鹏公司向皮春晖提交华侨幸福里二期小区交房通知单的时间为2019年7月3日，也就是说远鹏公司向皮春晖交房时间为2019年7月3日，远鹏公司逾期交房的时间为183天。 皮春晖向一审法院起诉请求：1、依法判令远鹏公司向皮春晖支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金18250.88元；2、依法判令远鹏公司向皮春晖赔偿逾期交房期间所产生的房租损失9000元；3、本案诉讼费用等由远鹏公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月6日，皮春晖（乙方）与远鹏公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方购买甲方位于青岛市即墨区xx号xx期xx号楼xx单元xx户房屋，房屋总价款498657.85元；甲方应于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，如甲方未在约定期限内将房屋交付给乙方，应当按照已付房款的日万分之0.1支付皮春晖违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日；逾期超过180天，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起止，甲方按日向乙方支付房价款万分之0.2的违约金。2019年7月3日，皮春晖在远鹏公司签署客户信息确认表，签字确认“本人皮春晖确认上述信息正确无误，本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已书面通知本人交房，已完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，此后不再产生违约金”。后双方协商未果，皮春晖诉至一审法院。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。皮春晖、远鹏公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同第十二条约定逾期交房超过180天的，远鹏公司应按日向皮春晖支付房价款万分之0.2的违约金，结合皮春晖签字确认的客户信息表，一审法院确认远鹏公司延期交房期间为183天（2019年1月1日至2019年7月3日），远鹏公司共应按约定支付皮春晖延期交房违约金2802元（498657.85元×183天×0.02‰）。皮春晖要求远鹏公司支付房屋租金损失9000元，未提交证据加以证明，故一审法院对皮春晖该诉讼请求不予支持。皮春晖主张双方约定违约金过低，但不能举证证明实际损失超过约定违约金，皮春晖要求调高违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：青岛远鹏置业有限公司于判决生效之日起十日内支付皮春晖逾期交房违约金1825元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，减半收取241元，由皮春晖负担141元，青岛远鹏置业有限公司负担100元，于判决生效之日起十日内给付皮春晖。 二审期间，皮春晖提交房屋租赁合同一份，证明：皮春晖在远鹏公司交付房屋后进行必要的装修，之后将涉案房屋对外出租，租金为1100元/月。远鹏公司的逾期交房行为已造成皮春晖可得利益的损失，同时参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关规定，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间的有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。远鹏公司质证称：该证据系复印件，对真实性不予认可，并且该合同上双方的签字处也均为打印字样，并非双方的亲笔签字。本院认为，因该证据真实性无法确认，本院对此不予采信。 二审期间，远鹏公司提交证据一传票、起诉状、答辩状、客户信息确认表各三份，为华桥幸福里2期其他起诉业主李明磊、孟凡玲、邱兆生三户的案件材料。证明：其在起诉状中自己主张的交房时间均位于其签署客户确认表之前，华桥幸福里2期客户确认表系交房之后签署，因此，一审判决所认定的客户确认表上的时间为交房时间是错误的，结合整个案件中双方对交房时间的确认情况，实际交房时间应为客户确认表上确认的6月24日；证据二裁判文书6份，分别为（2020）鲁0282民初7551号、（2020）鲁02民终14266号、（2020）鲁0282民初8346号、（2020）鲁0282民初12556号、（2020）鲁0282民初12773号、（2020）鲁0282民初13215号。证明：上述案件中，最早（2020）鲁0282民初7551号判决书中，认定了万分之0.2的标准后，在二审查明事实后，双方自愿以客户确认书中确认的违约责任进行了调解。在之后的其他判决文书中，均认定双方交房的时间为客户确认表中确认的时间。并最终按照客户确认表中确认的责任承担进行判决。皮春晖质证称：对证据一的真实性没有异议，对证明事项不认可，该证据与本案无关联性，同时根据双方签订的房屋买卖合同明确约定房屋交付的标志为远鹏公司向皮春晖发出交房通知单。如果真如远鹏公司所称交房时间为2019年6月24日，远鹏公司应提供于2019年6月24日向皮春晖发送交房通知的证明。根据皮春晖所提交的2019年7月3日远鹏公司发送的交房通知单落款时间明确为2019年7月3日，故远鹏公司所称的6月24日交房与事实不符。对证据二判决书的真实性没有异议，对证明事项不认可。对其他证据的真实性及证明事项均不认可。该组证据与本案不具有关联性。本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据与本案事实无必然联系。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1、涉案商品房预售合同中的逾期交房违约金应否予以调整；2、远鹏公司应当如何承担逾期交房的违约责任。 对于第一个诉争焦点，本院认为，双方当事人签订合同时，对于合同中关于违约金的约定是明知的，皮春晖签订合同的行为表明其认可合同中关于违约金的约定，因此，合同中的条款均为双方合意的结果。司法审判应当遵循双方当事人的意思自治，双方当事人通过合同形式对彼此的拘束应当得到尊重。因此，远鹏公司的违约责任应限于合同中对违约责任的约定，皮春晖要求调高违约金的请求，本院不予支持。 对于第二个诉争焦点，本院认为，远鹏公司未按照双方合同约定的时间于2018年12月31日前将涉案房屋交付皮春晖，应当按照约定承担逾期交房的违约责任。皮春晖于2019年7月3日签字确认的客户信息确认表载明“本人皮春晖确认上述信息正确无误，本人认可2019年6月24日青岛远鹏置业有限公司已书面通知本人交房，已完成合同交房义务，违约金计算至上述通知日期，并以上述违约金标准加付10日对应补偿金，此后不再产生违约金”。上述内容应视为皮春晖与远鹏公司已就远鹏公司应承担的逾期交房违约责任作出了新的约定，即逾期交房违约金计算至2019年6月24日并在此基础上加付10日对应的补偿金。该约定应系双方真实意思表示，合法有效。皮春晖主张违约金仍应按原合同约定计算至2019年7月3日显然有悖上述约定。按此约定，远鹏公司应支付的逾期交房违约金为922.52元【（498657.85元×175天×0.01‰）+（498657.85元×10天×0.01‰）】。原审对远鹏公司逾期交房违约金的认定不当，本院对此予以纠正。 综上所述，上诉人皮春晖的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人远鹏公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初13305号民事判决； 二、上诉人青岛远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人皮春晖逾期交房违约金922.52元； 三、驳回上诉人皮春晖的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费共计727元，由上诉人青岛远鹏置业有限公司负担100元，由上诉人皮春晖负担627元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二一年五月二十一日 书记员 王冉冉 书记员 于国英