苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13985号原告：李昌慧，女，1969年7月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：胥珍瑜，江苏苏州湾律师事务所律师。被告：冯英，女，1986年10月27日出生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：李华强，江苏丁晓农律师事务所律师。原告李昌慧与被告冯英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理，由审判员王惠依法适用简易程序于2021年3月19日、2021年5月13日公开开庭进行了审理，原告李昌慧及其委托诉讼代理人胥珍瑜，被告冯英及其委托诉讼代理人李华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋居间(买卖)合同》(NO.1381765)，向原告支付剩余房款421500元；2、判令被告配合办理苏州市××区松陵镇××花园××室商品房产权过户手续，并承担房屋过户过程中的各项费用；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告李昌慧将诉讼请求变更为：1、判令解除原被告签署的房屋居间买卖合同（NO.1381765）；2、被告向原告返还位于苏州市××区松陵镇××花园××604房屋；3、判令被告按照月租金3000元每月的标准支付原告自合同解除之日起，至实际返还房屋之日止期间的房屋占有使用费；4、被告支付原告违约金246450元（821500×30%）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月23日，原被告签订《房屋居间(买卖)合同》(NO.1381765)一份，约定被告以总价821500元的价格购买原告位于苏州市××区松陵镇××花园××室拆迁安置房一套，原告于2016年6月15日之前去办理房屋交接手续，被告配合前往，被告拿到钥匙时给甲方30万元整(含房屋定金1万元)，之后的每12个月付给原告5万元整，余款421500元于产证过户时付给原告。原告依约履行交房义务，并在2020年7月底办妥其个人的房屋不动产权证书后通知被告办理房屋过户手续，经原告数次催促，但是被告迟迟不予配合，导致纠纷产生。原告于2020年7月底办妥其个人房屋不动产权证书后，通知被告办理房屋过户手续，但直至2021年3月19日开庭当日，被告仍不符合购房条件，不能履行过户手续，被告构成违约，故原告申请变更诉讼请求，要求解除合同。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告冯英辩称：1、原告要求解除双方房屋居间买卖合同没有任何事实和法律依据。双方在购房合同中并未约定相应的过户期限。另外，虽然被告现在不具备购房资格，但是按照当地政策，其缴纳个税也达到20个月，与相关政策要求的24个月，也只相差了4个月，明显是有履行本案合同的相关条件。2、原告要求返还房屋及支付占有使用费的诉请，亦不存在相应的依据，被告向原告购买的涉案房屋，支付了将近一半的房屋价款，且双方合同约定，后续款项进行相应贷款。3、本案中，被告不存在违约行为，被告在得知原告房产证下来后要求过户后，被告与原告积极沟通，寻找相应机构进行落户，且针对外地户籍人员的购房政策是在2019年7月份实施。双方合同于2016年签订，故结合本案具体的情况，被告不存在违约行为，亦不需要支付相应的违约金。综上，请求驳回原告所有诉请。本院经审理认定事实如下：2016年5月23日，甲方李昌慧、乙方冯英、丙方吴江市居家房产中介服务部签订房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方将位于松陵镇xx花园xx幢xx室的房屋出售给乙方，房型4室2厅2卫，建筑面积89.29+62.74平方米，自行车库一个11.7平方米，房屋为毛坯，价款为821500元，房屋产权过户产生的个税、营业税、其他相关税、费由乙方承担；乙方于2016年5月23日交付定金1万元，甲方于2016年6月15日之前去办理该房屋交接手续，乙方配合前往，乙方拿到钥匙时付给甲方30万元（含房屋定金1万元），之后的每12个月付给甲方5万元，2年共10万元，余款421500元于产证过户时付清；甲方承诺乙方付至30万元首付拿到该房屋钥匙后可以装修入住；甲乙丙任何一方解除合同或者不履行合同，或者发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的200%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲方承诺该房屋为李昌慧个人财产，与他人无关，否则视为甲方违约，并确保办理此协议各事项时，不需其他家属参与；房屋过户时把托管资金中房款余额托管超出部分由甲方负责垫付；乙方在签署本合同之后不得以任何理由提出退还本房屋，甲方在签署本合同之后也不得以任何理由提出收回本房屋或再将本房屋卖给第三方，如卖给第三方，甲方应赔偿乙方200%的房屋交易总价。合同签订后，冯英依约支付了房款，李昌慧将涉案房屋交付冯英，冯英居住至今。2020年7月28日，李昌慧取得了松陵镇胜信路666号锦泰花园61幢604的不动产产权证，产证号：苏（2020）苏州市吴江区不动产权第90xxxx0号。2020年8月，李昌慧通知房产中介房产证办出来了。冯英从中介处得知房产证已经办出来了，在微信中和李昌慧说：去年7月份政策有点调整，保险要连续两年才能办过户，我这边要12月份才满两年。另查明：冯英的个人所得税缴纳记录显示其从2019年9月至2021年4月在苏州缴纳了个人所得税。冯英的社保缴纳情况如下：2016年5月，缴纳一个月，2016年7月至2017年11月，缴纳17个月，2017年12月，补缴1个月，2018年1月至2018年6月，缴纳6个月，2019年12月补缴1个月，2020年1月至2021年5月，缴纳17个月。再查明：2016年8月，苏州市人民政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，即苏府〔2016〕119号，规定：七、调整非户籍居民购房政策。非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2016年10月，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，即苏府〔2016〕150号，规定：二、进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房……本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。2019年7月，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，即苏府〔2019〕61号，规定：二、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、××、太仓市范围内申请购房第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或者社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。审理中，冯英表示愿意继续履行双方的房屋买卖合同，支付剩余购房款，在本院调解中，冯英表示愿意适当补偿李昌慧，但双方最终未达成一致。以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同，被告提供的纳税明细、水电费缴费记录、照片，原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，依法成立并生效。第一，双方于2016年5月签订房屋买卖合同，原告李昌慧交付了房屋，被告冯英支付了部分购房款，当时政府部门未对非苏州市户籍人员购房进行限制。2016年10月，2019年7月，苏州市人民政府颁布了相关政策，对非本市户籍居民购房条件进行规范，要求购房人须提供在苏州市范围内连续缴纳相应期限个人所得税缴纳证明或者社会保险缴纳证明。上述购房政策的出台是客观事件。第二，2020年7月，原告李昌慧取得涉案房屋的不动产证后，通知被告冯英办理过户手续。被告冯英同意履行合同，支付购房款，但因其社保缴纳、所得税缴纳时间不足，受购房政策限制，尚不具备购房资格。但在2016年5月至2020年7月期间，被告冯英曾在相当一段时间内具有苏州地区的购房资格，且自2019年9月至2021年4月缴纳了20个月的个人所得税，已达到满足购房资格的条件。原被告双方均明知买卖标的为拆迁安置房，签订合同时尚不具备不动产证，而需在办出不动产证后再办理过户手续，履行周期较长，故在履行买卖合同时更应秉持诚实信用的原则。被告冯英作为房屋买卖合同买方，其主要义务为按约定支付购房款，原告李昌慧作为房屋买卖合同的卖方，其主要义务是交付房屋、配合过户。被告冯英同意履行合同、支付购房款，并没有拒绝支付购房款、构成违约。因此，原告李昌慧主张被告冯英不具有购房资格，不能履行过户手续，构成根本违约，证据不足，本院不予采信。原告李昌慧以被告冯英根本违约为由，要求解除房屋买卖合同、返还房屋，支付房屋占有使用费、违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李昌慧的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6008元，由原告李昌慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二一年五月二十七日书记员 马文秋附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。