内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终440号上诉人（一审被告）：恒大地产集团包头有限公司。法定代表人：杨晓慧。委托诉讼代理人：刘雨琪。委托诉讼代理人：崔文杰。被上诉人（一审原告）：刘宏涛，男，1986年11月2日出生，住包头市。委托诉讼代理人：白林，内蒙古弘森律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。上诉人恒大地产集团包头有限公司因与被上诉人刘宏涛商品房销售合同纠纷一案，不服包头市九原区人民法院（2020）内0207民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒大地产集团包头有限公司的委托诉讼代理人刘雨琪，被上诉人刘宏涛的委托诉讼代理人白林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大地产集团包头有限公司的上诉请求：1.请求依法撤销（2020）内0207民初1991号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的合同解除权已消灭，一审判决判令解除商品房买卖合同属于适用法律错误。根据《商品房买卖合同》约定上诉人应于2011年6月30日交付房屋，并于交付后540日内办理房屋产权证书，即2012年12月21日为办理房屋产权证届满之日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，当事人一方请求解除合同的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。同时根据《中华人民共和国民法典》五百六十四条规定，解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使解除权的，该权利消灭。该案中约定办证时间至今已达八年之久，早已超过了法律规定的除斥期间，被上诉人的解除权早已丧失。二、未办理房屋产权证书系因被上诉人原因导致房屋被查封所致，被上诉人无权要求解除合同。2018年5月31日上诉人即寄发了办理产权通知书，但被上诉人迟迟未提交相关资料，同时因标的房屋被查封无法办理房屋产权证书，上诉人与被上诉人多次协商，被上诉人提出自行解决房屋查封问题后办理房产证。现房屋仍处于查封状态，一审法院未查明事实即判令解除合同严重违法。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，上诉人依法向贵院提起上诉，请求法院维护上诉人的合法权益。刘宏涛辩称，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、答辩人有权要求退房，解除双方签订的《商品房买卖合同》。依据《包头市商品房买卖合同》附件五第十一条第一款的约定，出卖人应当在商品房交付使用540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权证登记。依据合同附件五第十一条第三款：“出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房”的约定，因被答辩人未能在合同约定期限内办理房屋产权证，其行为构成违约，被答辩人截止起诉之日仍未为答辩人办理产权证，存在持续违约，故答辩人依据上述事实及合同约定，有权要求退房，退房导致的结果为解除《商品房买卖合同》，不适用除斥期间的规定。二、被答辩人因质量问题将上述房屋收回地暖改造，截止起诉之日未交付于答辩人。2011年6月30日被答辩人依约向答辩人交付房屋，在答辩人入住后，发现该套房屋存在严重质量问题，2011年入住后在冬季供热期开始时，答辩人发现房屋内的地暖设施不正常，无法正常供热，答辩人多次找被答辩人及物业公司协商解决问题事宜，物业以供热的压强不够而推脱。2018年5月，答辩人再次找被答辩人及物业公司协商供暖解决方案。后被答辩人从2018年5月将房屋收回进行地暖改造，但时至今日答辩人仍未接到改造完工、可居住的通知，故导致答辩人的合同目的不能实现，故答辩人有权退房。三、现房屋已不存在查封，答辩人有权解除合同。因答辩人为朋友办理诉讼保全提供担保，将答辩人所有的包头市××区房屋作为担保，后查封终止时间早已经过，但包头市住房保障和房屋管理局未该房屋予以撤销查封，九原法院亦未对已完结案件予以解封，故并非答辩人的过错。因答辩人在接到上诉状才得知此情况，现该套房屋已解封，故被答辩人的陈述已不能作为答辩人不能解除合同的依据。刘宏涛向一审法院起诉请求:1.请求依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还首付款792337元；3.请求依法判令被告退还原告已偿还中信银行贷款本息（按中信银行确定的已还款数额据实结算），剩余贷款由被告向中信银行结清；4.判令被告向原告给付首付款792337的利息（从2010年9月27日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算，按年利率6％计算至2020年8月27日，计475402.2元）；5.判令被告向原告给付租赁费暂计96000元。（租赁期间从2018年5月期至房款偿还之日止，按每月4000元计算，暂计至2020年5月）；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明的事实：原、被告于2010年9月27日签订《包头市商品房买卖合同》（以下简称：合同）（编号：******）。约定原告购买被告开发的位于包头市××区商品房一套，被告于2011年6月30日交付房屋，总价款为2612337元，其中首付款792337元，剩余1820000元采用银行按揭贷款支付。房屋于2011年交付使用后，因该房屋供暖设施无法正常供热，2018年5月，被告将房屋收回进行地暖改造，原告于2018年6月11日向被告出具承诺书一份，同意被告对户内地暖全部整改并恢复原状，包括自装部分的损失，同意以物业费20000元整，作为被告因该房屋质量地暖不热问题在维修期间造成拆装搬家费用及向本人支付的所有赔偿费用。至2019年5月23日，涉案房屋维修改造完成，原告未收房。合同附件五第十一条约定：“1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。……3、出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1％向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。”至原告起诉之日，被告仍未为原告办理房屋产权证书。一审法院认为，原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，合法有效。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，已全面履行了合同义务。被告未能按合同约定期限为原告办理房屋产权证书，其行为已构成违约，对原告按照合同约定及法律规定要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。被告辩称已于2018年向原告发送邮件函告可以办理产权证且需要原告提供办证资料，但庭上并未提交该证据原件或其他相关证据予以佐证，故法院对该答辩意见不予采信。被告应返还原告全部购房款并赔偿损失，因合同对迟延办理产权证的违约金未作明确约定，原告请求按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失较为合理，法院支持按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率计算损失。原告与贷款银行间的借贷关系应自行清理。商品房买卖合同既已解除，且法院支持原告关于让被告给付购房款利息损失的诉讼请求，且2018年刘宏涛就维修改造地暖问题已向被告恒大公司出具承诺书，同意接受恒大公司针对此维修事项而给予的补偿，故对于原告关于维修房屋期间的租房费用，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告刘宏涛与被告恒大地产集团包头有限公司2010年9月27日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号******）；二、被告恒大地产集团包头有限公司于判决书生效后十日内返还原告刘宏涛购房款2612337元及利息（从2010年9月27日至款项还清之日止，按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘宏涛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17074元，由原告刘宏涛负担2200元，由被告恒大地产集团包头有限公司负担14874元。二审中，上诉人提交房屋权属信息查询表一份（查封日期2017年8月9日至2020年8月8日），拟证明涉案房屋因被上诉人的原因被查封无法办理房产证，被上诉人质证认为，认可真实性，陈述是因为自己给案外人担保导致的查封，但认为涉案房屋2020年查封到期，目前是解封状态，房屋是否查封不是上诉人不办理房产证的理由。被上诉人提交房屋权属信息表一份，拟证明涉案房屋没有查封。上诉人质证认为，认可证据的真实性，但认为该证据只能证明2021年3月1日房屋没有被查封，但在一审时处于查封状态。本院对双方当事人提交的房屋权属信息表予以采信。本院查明，2017年8月9日至2020年8月8日，包头市九原区人民法院查封******房产。2021年3月1日上述房产的查封已解除。经二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，“解除权发生之日”应当为双方当事人约定房屋交付使用三年起，经过催告的合理期限。因刘宏涛未能积极行使权利，未能举证其在诉讼之外以其他催告方式行使过解除权。直至诉至法院主张解除合同，早已经超过了一年。刘宏涛的解除权依照法律规定已经消灭。另，2018年刘宏涛就地暖问题已向恒大地产集团包头有限公司出具承诺书，同意接受恒大地产集团包头有限公司给予整改恢复及赔偿方案，故就房屋地暖设施质量问题，双方已经达成合意，可另行解决，刘宏涛以恒大地产集团包头有限公司未完成房屋地暖设施质量问题的改造维修为由主张合同目的不能实现，请求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初1991号民事判决书；二、驳回刘宏涛的诉讼请求。一、二审案件受理费34148元，由刘宏涛负担。审判长 付 光审判员 赵文革审判员 李雅滨二〇二一年五月十七日法官助理 亢 晶书记员 朱婧婷附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的裁定撤销原判决发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件造成判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。