辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初5620号原告：沈阳万维物业服务集团有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该单位董事长。委托诉讼代理人：李丹，该单位工作人员。被告：王旭，男，1982年9月25日出生，住址沈阳市沈河区。被告：韩雪，女，1987年12月8日出生，住址同上。原告沈阳万维物业服务集团有限公司与被告王旭、韩雪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳万维物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加了诉讼，被告王旭、被告韩雪经本院传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告沈阳万维物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费3021元（30个月）；2、判令被告支付滞纳金1084元（滞纳金计算至给付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月1日，原告与都市港湾业主委员会签订《都市港湾物业合同》，双方约定：由原告为都市港湾全体业主提供物业管理服务，物业管理服务标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期不缴纳物业管理费，从逾期之日起按日千分之五交纳滞纳金。被告系都市港湾3栋3-5-2号房屋业主，该房屋建筑面积167.254平方米。被告于2018年1月1日开始不缴纳物业管理服务费，为此根据有关法律，法规及《都市港湾物业服务合同》的规定原告特向法院提起诉讼，请求判令被告支付物业管理费、电梯费、诉讼费及滞纳金。被告王旭、韩雪未到庭参加诉讼，但提供书面答辩意见，称物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依《民法典》、《物权法》的相关规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。一、物业公司未履行《物业管理服务合同》约定的义务，违约在先，业主拒交物业费合理合法。答辩人是都市港湾小区的业主，双方2016年存在《物业管理服务合同》，物业公司维修房屋，业主缴纳物业费。维修范围是外墙立面裂缝，根据国家规定，此属于小区房屋共有部分或公共设施，系物业维修范围。但由于物业公司2016年没有按约定履行好合同义务，因维修房屋不善，造成业主家南卧室墙体发霉、长毛，厨房管道漏水（吊柜泡水变形），北阳台棚顶漏水（吊顶损坏）。直至今日，业主房屋问题一直没有得到解决。因此，业主由于物业公司的严重合同违约行为，根据《民法典》第五百二十六的规定，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！亦合理合法。《物业管理服务合同》在实际履行中应是，物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定交纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定或存在严重瑕疵也收费，业主提交的证据证明，房屋受到了很大的损失，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据《民法典》之规定，有权拒绝交纳物业费，合法地行使先履行抗辩权。（《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理。）（《民法典》第526条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求）。二、由于物业公司没有提供服务或提供的服务严重不符合同约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、物业没有履行或不完全履行《物业服务合同》的义务，无权要求业主支付物业费。物业只有履行了合同中约定的服务，才有权要求业主履行付费。物业服务企业未履行2018年至今的维修服务，不再对业主的房屋予维修，也没有举证证明自己已经履行了维修服务，应承担举证不能的法律后果。四、业主是否应承担的违约责任--滞纳金问题根据《物业管理条例》第64条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。行政法规规定了不交物业费可以向法院起诉，却没有规定业主交纳“滞纳金”。并且“滞纳金”属于行政法范畴，具有法定性、强制性和惩罚性。所以，物业公司无权收取任何形式的“滞纳金”出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，故业主不应承担任何违约责任，何谈违约金?因此物业公司要求业主承担滞纳金的诉求无事实和法律依据，人民法院应依法驳回。综上所述，物业公司未履行物业合同中约定的责任和义务，2018年至今拒绝提供服务，业主依法行使先履行抗辩权。业主多次要求物业公司解决问题，但仍未能得到改善，故2018年拒交相应的物业费，以此敦促物业公司解决问题，但非常遗憾的是，直至今日依然没有丝毫改进服务，业主的房子还在发霉、长毛、漏水，物业公司也不给维修了。物业公司没有从服务的角度去解决问题，其诉讼请求亦缺失证据、法律依据不足。敬请法院依法驳回物业公司的诉讼请求，支持业主合法合理的诉求事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系都市港湾3栋3-5-2号房屋业主，该房屋建筑面积为167．254平方米。都市港湾业主委员会作为甲方，原告作为乙方，签订《都市港湾物业服务合同》，约定服务内容包括：1物业公共部位的维修与管理；2、物业公共设施设备及其运行的维护和管理；3、物业公共环境卫生、绿化管理服务；4、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；5、物业装饰装修的管理服务；6、物业档案资料的管理。物业收费标准为：住宅1．2元/月/平方米，合同签订后，原告提供服务至今。被告2018年1月1日至2020年6月30日未交纳物业服务费，原告至本院起诉。本院认为，原告为被告所在的都市港湾小区提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务，故双方存在着约定上和实际上的物业服务合同关系。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。故被告应缴纳2018年1月1日至2020年6月30日物业费6021元（167．254平方米×1．2元/平方米/月×30个月）。对被告提出的房屋漏水的问题，系房屋质量问题，被告应及时与开发商进行联系，并在房屋质保期内对房屋进行修缮。原告系物业服务公司，并非房屋买卖关系的主体，对房屋并无质量担保及维修的义务，被告房屋的问题其应与小区业主委员会进行联系，启动房屋维修基金进行彻底的修缮。因此，对被告的抗辩意见，因与原告的物业管理服务无直接关系，其不能成为被告不交纳物业费的理由。被告虽然抗辩原告的服务存在瑕疵，但在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。故对被告的抗辩理由，本院不予支持，被告应按照合同约定向原告支付物业费。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百四十四条，、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王旭、韩雪于本判决生效后十五日内，一次性给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司物业费6021元；二、驳回原告沈阳万维物业服务集团有限公司的其他诉讼请求及被告王旭、韩雪的其他抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告王旭、韩雪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  时 鑫二〇二一年五月三十一日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫