贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1232号上诉人（一审原告）：闭珏，女，1986年01月02日出生，壮族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建方，贵州维律律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：凯里市中心城商业管理有限公司，住所地：凯里市宁波路5号纵横坐标广场A栋8楼4号。法定代表人：刘义光，系该公司执行董事。被上诉人（一审被告）：凯里市中心城置业有限公司，住所地：凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼6号。统一社会信用代码：91522601061041201T。法定代表人：刘义光，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙厚楷，男，侗族，1984年12月9日生，住贵州省锦屏县。上诉人闭珏因与被上诉人凯里市中心城置业有限公司（以下简称“中心城置业公司”）、凯里市中心城商业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15801号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。上诉人闭珏上诉请求：1、撤销一审判决，改判二被上诉人与上诉人一起向房屋登记机关申请办理中心城负一层270号商铺登记在上诉人名下，并将《商品房买卖合同》原件退还一份给上诉人；2、改判凯里市中心城置业有限公司立即将办理商品房转移登记相关文书交付给上诉人，并支付自2014年8月11日至商品房转移登记的有关文书交付给上诉人之日止的违约金65546元（违约金以已付房价1453368元为基数按日万分之0.2暂计至2020年10月15日）；3、依法改判被上诉人凯里市中心城置业有限公司向上诉人支付逾期交房违约金163867元（以已付房款1453368元为基数按日万分之0.5计算，自2014年8月11日至将商铺交付给上诉人之日止，现暂计至2020年10月15日共计2255天）；4、改判被上诉人凯里市中心城置业有限公司继续履行合同直至期满；5、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：2020年10月22日，上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案起诉至凯里市人民法院，2020年12月1日凯里市人民法院作出（2020）黔2601民初15801号民事判决书，一审法院以上诉人未提交案涉商品房买卖合同为由驳回上诉人的诉讼请求，本案案涉《商品房买卖合同》中的“中心城地下空间开发项目-1层-1-270”号商铺已经在凯里市住房与城乡建设局登记备案在上诉人名下，且已经履行了合同约定的付款义务，被上诉人未将不动产权相关证书交给上诉人，也未将案涉商铺交付给上诉人已经构成违约，应当承担违约责任，请求人民法院依法改判被上诉人承担按《商品房买卖合同》约定的逾期办证与逾交房违约责任，将案涉商铺登记在上诉人的名下，并将案涉商铺相关产权证书移交给上诉人。闭珏向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告凯里市中心城商业管理有限公司与原告共同向房屋登记机关申请办理中心城负一层270号商铺登记在原告名下；2、判令被告凯里市中心城置业有限公司立即将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，并支付自2014年8月11日至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止的违约金（以已付房价1453368元为基数，按日万分之0.2计算，截止至2020年10月15日2255天的违约金65546元）；3、判令被告凯里市中心城置业有限公司向原告支付2014年8月11日至被告将商铺交付给原告之日止的逾期交房违约金（以已付房价1453368元为基数，按日万分之0.5计算，截止至2020年10月15日2255天的违约金163867元）；4、判令被告凯里市中心城置业有限公司继续履行合同直至期期满；5、案件受理费由被告承担。二审期间，闭珏自愿将诉讼请求降低，被上诉人并未提出异议。诉讼请求变更为：1、合同约定的总金额1355551元为基数至2016年12月29日开始暂算逾期交付办证文书违约金至2021年3月30日，以日利率万分之零点二计算金额为42076.42元；2、逾期交房违约金以1355551元为基数至2015年12月28日开始暂算逾期交房违约金至2021年3月30日，日利率万分之零点五计算金额为130065.5万元；两项合计172141元；其他诉讼请求与一审同。一审法院认定事实：2014年7月30日，原告闭珏与被告凯里市中心城置业有限公司签订《商铺定购协议书》，约定：原告定购被告凯里市中心城置业有限公司开发的凯里·中心城房地产项目负一层270号商铺一套，商铺建筑面积34.44平方米，商铺单价42200元/平方米，总价1453368元。协议约定，乙方（闭珏）保证在本协议生效之日起十日内（即2014年8月11日前）至该项目售楼处与甲方（凯里市中心城置业有限公司）签订正式的《商品房买卖合同》，逾期则自动丧失所定商品房的优先购买权。协议签订后，原告支付了全部购房款。截止庭审辩论终结前，原、被告尚未签订正式的《商品房买卖合同》。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告凯里市中心城置业有限公司签订《商铺定购协议书》，该协议仅约定认购商铺位置、面积、价格，但对何时交房、何时办理转移登记有关文书未有明确约定。原、被告未签订有正式的《商品房买卖合同》，原告仅凭案外人的《商品房买卖合同》请求被告支付逾期交房及逾期办理转移登记有关文书的违约金，案外人的《商品房买卖合同》对原、被告没有约束力，故原告请求被告支付逾期交房及逾期办理转移登记有关文书的违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，原告诉请被告将涉案的中心城负一层270号商铺登记在原告名下诉讼请求,没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告闭珏的诉讼请求。案件受理费已减半收取为2371元，由原告闭珏负担。本院二审期间，上诉人闭珏向本院提交《商品房买卖合同》一份，拟证明上诉人与被上诉人签订买卖合同的事实，并经过房管局相关部门备案。本院组织双方进行质证，被上诉人中心城置业公司对该份证据真实性、合法性、关联性无异议。本院二审另查明：2014年9月19日,上诉人闭珏与被上诉人中心城置业公司签订《商品房买卖合同》,约定:出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房；……逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。还约定被上诉人应在2016年12月28日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人,若逾期交付,被上诉人按日向上诉人支付已付款万分之零点二的违约金。合同签订后上诉人已支付了全部购房款1355551元,被上诉人至今未交房,也未将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人。同时查明:截止庭审辩论终结前,涉案的“中心城”项目仍在建,尚未竣工。签订商品房买卖合同当日，闭珏作为业主方，凯里市中心城商业管理有限公司作为管理房，凯里市中心城置业有限公司作为担保方签订了商铺委托经营及管理合同，委托期限为10年，自2015年10月1日至2025年9月30日止。约定了将闭珏购买的商铺委托凯里市中心城置业有限公司对外租赁，委托期限为10年，并约定了租金，以年计租金，第一、二年为98801元，第三、四年为112916元，第五.....。闭珏曾领取了近16个月的租金130000余元。其余案件事实与一审查明基本一致。本院认为,上诉人与被上诉人中心城置业公司就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,且未违反法律法规强制性规定,所签合同均合法有效,双方应按合同的约定履行义务。被上诉人中心城置业公司未能依约如期交房及取得该商品房所有权初始登记向业主交付商品房转移登记的有关文书,违反合同的约定,已构成违约,依法应当承担逾期办证及的民事责任,应依照合同约定按已付房款日万分之零点二向上诉人支付逾期交付文书违约金，自2016年12月29日起至2021年3月30日的违约金为42076元，42076元（1355551元×0.02‰×1552天=42076元）。被上诉人请求调整违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案被上诉人并未提交任何证据证明双方约定的违约金过分高于给买受人造成的损失。被上诉人的该项抗辩理由不成立，本院不予支持。就逾期交房违约金，双方达成了委托经营及管理合同，委托经营及管理合同的时间从2015年10月1日至2015年9月30日，房屋买卖合同中约定的交房时间为2015年12月28日，闭珏已经领取了近16个月的租金130000余元，闭珏不能通过商品房买卖合同主张逾期交房违约金。就此部分本院不予支持。关于协助办理过户的问题，由于涉案房屋至今尚再建，何时竣工存在不确定性，对于办理过户的问题，因无法确定日期，就此部分本案不应得到支持。对于是否继续履行合同的问题。本案虽然存在逾期办证或未竣工验收的情况，但作为买受人的闭珏和出卖方不主张解除，就此项诉讼请求，本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15801号民事判决；二、被上诉人凯里市中心城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人闭珏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金,违约金以1355551元为基数,自2016年12月29日起至2021年3月30日的违约金42076元;三、上诉人闭珏与被上诉人凯里市中心城置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》；四、驳回上诉人闭珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取2371元，由上诉人闭珏负担900元，由被上诉人凯里市中心城置业有限公司负担1471元，二审案件受理费4742元,由上诉人闭珏负担2100元，由被上诉人凯里市中心城置业有限公司负担2642元。本判决生效后,如负有履行义务的一方当事人不履行义务,享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 王大梅审判员刘志红审判员 欧   阳   樟二〇二一年五月十四日法官助理孙瑜书记员田仁晖