沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初13774号原告：袁新儒，男，汉族，现住沈阳市皇姑区。原告：姬桂琴，女，汉族，现住沈阳市皇姑区。以上二原告共同委托诉讼代理人：常红梅，辽宁以勒律师事务所律师。被告：袁全，男，汉族，现住沈阳市和平区。被告：刘思含，女，汉族，现住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王志睿，均系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。第三人：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路101-2号。法定代表人：刘长胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金兆成、于浩然，均系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告袁新儒、姬桂琴诉被告袁全、刘思含赠与合同纠纷一案，发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告袁新儒、姬桂琴及二原告共同委托诉讼代理人常红梅，被告袁全、被告刘思含委托诉讼代理人王志睿到庭参加了诉讼。后本院依法追加第三人沈阳中海新海汇置业有限公司参加诉讼，第二次开庭，原告袁新儒、姬桂琴及二原告共同委托诉讼代理人常红梅，被告袁全、被告刘思含委托诉讼代理人王志睿、第三人沈阳中海新海汇置业有限公司委托诉讼代理人金兆成、于浩然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、确认原告袁新儒、姬桂芹是位于沈阳市于洪区6门房屋及车库的实际买受人；2、撤销位于沈阳市于洪区6门及车库的房屋备案登记；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系二原告的儿子、儿媳。二原告自2006年左右开始一直从事药品批发的生意，自己也经营了一家医药公司。2015年12月27日，二原告在于洪区松山西路132-10号6门购买了住宅及车库，随后卖掉了二原告原有的位于万科城华府5-5-141的唯一住房。新购买住宅二原告也是以二被告的名义购买，二原告支付了全部购房款。之所以该处住宅登记在二被告的名下，是二原告考虑到自己只有袁全一个孩子，二原告的年龄越来越大，身体状况也不是太好，避免将来继承时更名过户手续麻烦，同时也能合理避税。该住宅购买后，二原告进行了装修，于2017年7月份入住。2018年9月份,二被告也搬到二原告处，与二原告共同生活。目前该住宅备案在二被告名下，二原告居住使用。本案若法院认定二原告与二被告系赠与关系，则我主张撤销赠与。2013年年末，二原告想投资购买位于沈阳市和平区胜利南街888-77号1门、2门、3门的门市，由于当时做生意的流动资金部分没回笼，而购买该门市所需款项数额较大，二原告就打算贷款购买。经和贷款部门沟通，得知二人的年龄较大，贷款有难度，即使同意放贷，数额也不会太大。于是二原告与贷款部门商量以被告袁全的名义贷，但是贷款部门审核后贷款额度仍然有小部分差距，最终二原告征得二被告的同意，以二被告的名义贷款买房，被告袁全作为主贷人。2013年12月19日，二原告以二被告的名义与沈阳九洲福尔房地产开发有限公司签订了三份商品房买卖合同，随后办理了房屋备案登记。其中沈阳市和平区胜利南街888-77号1门的首付款为1940896元、贷款额为170万；沈阳市和平区胜利南街888-77号2门首付款为1925776元、贷款额为170万；沈阳市和平区胜利南街888-77号3门的首付款为1999208元、贷款额为160万元。合同签订后，二原告支付了全部首付款，并且之后每月需要偿还的本金和利息也是由二原告支付，大部分贷款的偿还均是袁新儒本人转账至还款账户或是直接到柜台办理，还有很少的几笔是二原告将款转给被告袁全，再由被告袁全将款存入还款账户。所以该三处门市系二原告借用二被告的名义购买，该三处门市的真正所有权人是二原告。目前该三处门市仍未办理产权，由二原告出租受益。综上，上述房屋虽备案在二被告的名下，但均事出有因，二原告系借用二被告的名义购房，房屋的真正所有权人是二原告。请求法院依法支持二原告的诉讼请求。被告袁全辩称，原一审法院判定事实清楚，适用法律正确，刘思含为了侵占家庭房产，其虚构事实。刘思含将我的名字和他的名字并列写入上述理由中，是陷害我于不孝不义，原本我会顺利继承我的房产，这是我一辈子也买不起的，父母对我们的关爱有加，我无以回报，对于刘思含的行为我保留起诉的权利。被告刘思含辩称，本案诉争的位于二被告名下的房产系二被告婚姻关系存续期间的合法财产，原告主张确认诉争的房产属于原告所有没有事实和法律依据。1.二原告与被告没有签订书面的借名买房协议，也没有达成借名买房的合意，借名合同不属于合同法的有名合同，系无名合同，依据《合同法》的规定，该行为要求以书面协议为证据要件支撑，以双方达成的借名的合意为意思表示，本案中原告不能提供书面的借名买房协议，也没有其他能够证明存在借名买房的书面证据，并且该房产的房屋备案合同上记载的权利人为二被告。故应当依据《物权法》的有关规定依法确认二被告为诉争房产的合法权利人。2.二原告只能证明其部分出资，并不能证明其他出资人购买房产的出资系二原告本人出资。本案中在购买胜利大街门市房的买卖行为系按揭贷款购买，在首付款出资中一共三个出资人，分别为杨帆、钱汝元、会通医药公司。案外人杨帆以其名下持有的尾号为9217879的而银行卡通过POSS机分两次支付共计286万元，其中一笔为100万元，另一笔为186万元。钱汝元通过名下持有的尾号为6541317的银行卡刷卡支付100万元，该三笔出资系案外人杨帆、钱汝元名下银行卡支付，不能证明该三笔款项系本案二原告出资，因为二原告没有提供证据证明该两笔款项是二原告转账给杨帆的，也没有其他证据证明杨帆、钱汝元支付的三笔款项与二原告的关系，即使该三笔款是会通医药公司的款项也是违法的，因为依据《税法》、《会计法》的规定公司名下的款项不能体外循环存在个人账户名下，这286万元是不是杨帆、钱汝元本人的钱，还是通过其他渠道获得的非法款项，是否存在货款直接打入公司员工个人账户偷逃国家税款或者是非法买卖增值税发票赃款的嫌疑。如果不能查清或者排除违法犯罪嫌疑就认定系二原告出资岂不是通过诉讼的形式将非法款项洗白了。再说汇通医药公司名下账户打入的200万元，汇通医药公司系有限责任公司是法人，会通医药公司的财产不能和股东自然人的财产混同，是两个不同的民事主体。会通医药公司的款项也不能简单认定为二原告所有，法律规定不能用法人的财产用于支付股东及亲属购买房产，该笔款项没有缴纳企业所得税和个人收入所得税等税款，这种行为是偷逃国家税款的违法行为。二原告的行为侵害了国家的税收权益不能通过合法的诉讼掩盖其违法行为，这个责任是我们参与诉讼的任何人都无法承担的，无论时间过去多久终身追责！在本案的第一次庭审中没有查清楚这586万元首付款的清晰来源、及其属性和与二原告之间的关系，在此情况下没有足够的证据证明该三笔出资系二原告本人出资。3.位于和平区胜利大街的门市房是通过二被告按揭购买，贷款人的主体是二被告，在银行抵押借款合同中如果二被告违约逾期还款，银行会依据借款合同通过诉讼向二被告要求还款而不是像二原告主张，二被告为此背负了巨大的诉讼风险不可能存在借名买房的行为。另外当时的华夏银行的贷款政策是60岁以下即可作为贷款人，购买门市房的时候二原告年龄分别为56岁和53岁，完全符合贷款政策的规定，如果二原告想要购置房产完全可以自己按揭贷款而不用借名购买。4.二被告购买的中海别墅是以二被告的名义签订的买卖合同，本来系二被告及婚生子女居住，但是二原告要求帮忙照顾二被告的女儿才搬到一起居住的，因为二被告的女儿在长白岛幼儿园，所以二被告晚于二原告一年后入住的，具体的居住时间为2018年7月至2019年9月，所有的房屋贷款手续和备案手续都在被告刘思含手里保管，2019年被告袁全私自换锁导致被告刘思含无法回家致使两处房产的贷款手续和备案手续被二原告夺走，所以两处原来的贷款手续和登记备案手续都是在被告刘思含手中保管。综上所述，二原告没有足够的证据支撑其诉讼请求，从双方的关系、出资主体、房屋使用等方面以及买房的必要性和双方陈述的合理性诸多方面均不存在借名买房的法律行为。恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人沈阳中海新海汇置业有限公司述称，该案争议与本公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告袁新儒、姬桂琴系夫妻关系，二被告袁全、刘思含系二原告儿子、儿媳妇（二人于2011年登记结婚）。2015年12月27日，被告袁全、刘思含作为买受人与出卖人沈阳中海新海汇置业有限公司签订商品房买卖合同并将该房产登记备案在二被告名下，约定由二被告购买位于于洪区6门住宅（1-3层，建筑面积222.53㎡）及位于沈阳市于洪区14门车库，购房款270万元，车库30万元。2015年12月26日，由袁新儒建设银行卡43×××94转入沈阳中海新海汇置业有限公司200000元整人民币用于交纳购房款；2015年12月27日由袁新儒建设银行卡43×××94转入沈阳中海新海汇置业有限公司2800750人民币交纳购房款。另查明，位于于洪区6门住宅（1-3层，建筑面积222.53㎡）及位于沈阳市于洪区14门车库房产所有购房手续在二原告处。原告提供了别墅房屋接管验收记录，时间为2016年2月1日，当日原告袁新儒向中海物业转账交付11589元物业费用。原告提供多笔转账装修记录证据证明位于于洪区6门住宅别墅的装修也是由原告出资。二原告购买该房屋后一直在该别墅居住生活。另查明，被告袁全系医院工作人员，自认月收入约5000元，刘思含系税务机关干部，自认月收入8000元左右。再查明，原告在本院2021年3月15日法庭第一次开庭时主张1、确认位于沈阳市于洪区6门、沈阳市和平区胜利南街888-77号1门、2门、3门房屋的所有权归原告袁新儒、姬桂芹所有；2、判令二被告撤销位于沈阳市于洪区6门、沈阳市和平区胜利南街888-77号1门、2门、3门房屋的备案登记。本院依法追加沈阳中海新海汇置业有限公司为本案第三人后，原告变更第一项诉讼请求为确认位于沈阳市于洪区6门及车库房屋实际买受人为二原告。本院认为，本案二原告出资购买了位于于洪区6门住宅（1-3层，建筑面积222.53㎡）及车库，并由二被告与第三人签订商品房买卖合同后将该房屋备案至二被告名下，本案的争议焦点为原、被告之间对于位于于洪区6门住宅及车库是借名买房关系亦或是赠与关系，现实生活中，因种种原因，借用他人名义购买房屋的情况存在，其基本运作模式是：实际出资人与名义购房人签订协议，约定由实际出资人支付全部购房款项，以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同（名义购房人需亲自出面办理签订合同的有关手续），将房屋先落户至名义购房人名下，同时约定房屋所有权归实际出资人所有，待具备过户条件时，名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记，将房屋过户至实际出资人名下。借名买房的原因通常都是实际买房人不具备购房资格或申请贷款有困难或贷款额度受限等原因。本案，二原告全额出资购买涉案房屋，故不存在借名买房的原因，二原告与二被告系父母与儿子、儿媳关系，双方真实的意思表示为赠与。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效；（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故本院认定原、被告之间真实的意思表示为赠与。本案案由应为赠与合同纠纷。根据法律规定，赠与合同时赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十六条规定，赠与人在赠与的财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。合同法第一百八十六条规定了赠与合同的任意撤销权，即赠与财产权利转移之前，不属于救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与或者经过公证的赠与可以在财产权利转移前撤销赠与，具体而言，赠与动产的，尚未交付的，赠与不动产的，尚未办理产权登记前均可行使撤销权。任意撤销权为形成权，自赠与人的撤销通知到受赠人时即发生撤销的效力。合同法第一百九十二条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与，（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。合同法第一百九十二条规定的是法定撤销权，在具备法定撤销事由时，赠与人可在知道或应当知道撤销原因之日前一年内行使法定撤销权。该一年为除斥期间。本案，二原告行使的是任意撤销权，只要财产权利转移之前，即不动产尚未办理产权登记前均可行使撤销权，本案位于于洪区6门住宅（1-3层，建筑面积222.53㎡）及车库尚未办理二被告名下的房产证，尚未形成物权，故二原告可行使任意撤销权。该撤销的意思表示达到二被告时即发生撤销的法律效力。本案原告明确表示撤销赠与，主张撤销二被告与开发商的备案合同，故对于原告该主张，本院予以支持。撤销备案登记后，二原告作为房屋实际出资人，系房屋实际买受人，可与开放商另行重新签订购房协议，故对于原告主张的二原告系位于于洪区6门住宅实际买受人主张，本院予以支持。赠与撤销后，二被告若主张二原告有过失，可主张缔约过失责任，主张赔偿受赠人信赖利益损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案被告刘思含主张其是房屋权利人的主张，案涉房屋虽然备案在二被告名下，但尚未办理房屋所有权证前二原告现已明确表示撤销赠与，且刘思含未提供证据证明该赠与属于救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与或者经过公证的赠与等不具有撤销的法定理由，故刘思含主张其是该房屋的所有权人的主张，本院不予支持。关于被告主张原告变更诉讼请求不应予以审理主张，本案原告变更诉讼请求在二次庭审法庭辩论终结前，符合法律规定。关于原告主张的确认沈阳市和平区胜利南街888-77号1门、2门、3门房屋的归原告所有并撤销位于沈阳市和平区胜利南街888-77号1门、2门、3门房屋备案登记主张，原告在诉讼过程中撤回起诉，故本院不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、第二条《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第一百九十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销被告袁全、刘思含与第三人沈阳中海新海汇置业有限公司签订的位于沈阳市于洪区6门房屋（1-3层，建筑面积222.53㎡）及位于沈阳市于洪区14门车库（建筑面积74.3㎡）的备案登记；二、确认原告袁新儒、姬桂琴系位于沈阳市于洪区6门房屋（1-3层，建筑面积222.53㎡）及位于沈阳市于洪区14门车库（建筑面积74.3㎡）的实际买受人；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费31600元，由被告袁全、刘思含承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈海瑛人民陪审员  李 靖人民陪审员  张 静二〇二一年五月十七日书 记 员  李晨煜