山东省邹城市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0883执异36号案外人：鞠明文，男，1949年5月19日出生，汉族，住山东省沂水县。委托代理人：鞠学华，男，1980年1月28日出生，汉族，住山东省沂水县。申请保全人：青岛万兴达保温工程有限公司。住所地：山东省青岛市即墨区鹤山路866号。统一社会信用代码：91370282557718124X。法定代表人：金占良，执行董事兼总经理。委托代理人：卢凡兵，山东报捷律师事务所律师。委托代理人：荆战胜，青岛万兴达保温工程有限公司员工。被保全人：邹城万德置业有限公司。住所地：山东省邹城市崇义路548号。统一社会信用代码：91370883328434371N。法定代表人：周友传，执行董事兼总经理。委托代理人：洪伟良，邹城万德置业有限公司常务副总经理。本院在执行申请保全人青岛万兴达保温工程有限公司与被保全人邹城万德置业有限公司诉前财产保全一案中，案外人鞠明文对本院作出的（2021）鲁0883执保311号之一执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人鞠明文称，异议事项：请求法院依法撤销邹城市人民法院（2021）鲁0883执保311号之一执行裁定书中对属于异议人的邹城万德置业有限公司开发的位于邹城市太平西路万德广场1号楼××室的查封保全措施。事实与理由：2020年7月30日，异议人鞠明文的儿子鞠学华用邹城万德置业有限公司欠自己的工程款与之达成以房抵债的协议，约定该公司按照鞠学华的指示与购买者签订商品房买卖合同。2020年7月30日，邹城万德置业有限公司按照鞠学华指示与申请人鞠明文签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定由鞠学华的父亲鞠明文购买该公司的1期1号楼××室（即被申请人申请查封的万德广场1号楼××室），以抵顶所欠鞠学华工程款348万元。因当时该商品房不具备到住房保障中心进行网签备案的条件，只能向当地不动产登记中心做预告登记；从此以后，每隔十天，邹城万德置业有限公司就向邹城市不动产登记中心以鞠明文的名义对该商品房做一次预告登记，该预告登记宣示着异议人对该商品房拥有所有权。截至2021年被申请人保全之日，该商品房一直预告登记在异议人名下。2020年12月28日，邹城万德置业有限公司将该商品房交付给鞠明文；同日，异议人鞠明文向该商品房的物业管理部门（杭州中证物理管理有限公司邹城分公司）缴纳2021年1月1日至2022年1月31日的物业管理费。自从交房后，异议人就一直占有该商品房。2021年3月10日，异议人鞠明文了解到商品房被查封保全，请求法院撤销对该商品房的查封保全措施。申请执行人青岛万兴达保温工程有限公司辩称，异议人所述与事实不符，本案案涉案商品房系邹城市万德置业有限公司名下的商品房，异议人并未支付合理的对价、没有缴纳专项维修资金、也没有办理网上备案，更没有依法开具税务机关统一印制的不动产发票，没有在本合同签订之日起不超过30日内办理商品房合同网上备案手续，该合同系无效合同，更为关键的是该房屋并未交付使用，异议人也并未合法占有该不动产，其该房系商业服务用房并非用于居住，异议人申请与实不符于法无据，依法应当裁定驳回异议。被执行人邹城万德置业有限公司称，第一、鞠学华所说的合同及抵工程款的协议都是属实的，当时公司也同意以抵工程款的方式抵给鞠学华。第二、申请保全人申请查封的房产是超标的查封。经本院审查查明，2021年1月27日，本院作出（2021）鲁0883财保100号民事裁定书：“准予申请人青岛万兴达保温工程有限公司冻结、查封被申请人邹城万德置业有限公司银行存款850万元或其他等值的财产的保全申请”。根据申请保全人青岛万兴达保温工程有限公司的申请，本院于2021年1月27日立案执行保全，案号：（2021）鲁0883执保311号。2021年2月23日，本院作出（2021）鲁0883执保311号之一执行裁定书：“查封被申请人邹城万德置业有限公司位于邹城市××路××广场××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房屋，房屋13套。查封期限三年”。案外人就自己的主张提交以下证据：证据一、临沂天泰建设集团有限公司沂水分公司、山东阳通工程有限公司、山东润亮建筑工程有限公司工程款抵房申请一份、邹城万德置业有限公司情况说明一份、特殊情况申请一份，证明鞠学华以临沂天泰建设集团有限公司沂水分公司、山东阳通工程有限公司、山东润亮建筑工程有限公司三家公司名义承包邹城万德置业有限公司工程，与邹城万德置业有限公司协议以××房源抵扣工程款，抵扣面积为239.48平方，单价为14531.48元/平方，抵扣总价为3480000元。申请保全人质证称，一、对2020年12月28日的工程款抵房申请、特殊情况申请、情况说明的质证意见：该三份证据均为非法证据，万德公司是合法的房地产开发企业，已由邹城市行政审批服务局批准预售，预售许可证编号为2017067，不可能无法办理网上登记备案手续，而异议人却欲盖弥彰，声称不能预售网签与相关事实相悖。申请单位临沂天泰建设集团有限公司沂水分公司、山东阳通工程有限公司、山东润亮建筑工程有限公司的盖章无法证明其真实性、且没有单位负责人及制作材料证明人的签名或者盖章，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定不得作为认定事实的根据；更为关键的是鞠学华和任何公司都没有建设工程合同关系；二、该房并未交付，不存在物业费问题，且没有单位负责人及制作材料证明人的签名或者盖章，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定不得作为认定事实的根据。相关证据应该是在我方申请保全后进行的事后伪造，应视为无效证据。被保全人质证称，工程款抵房申请和特殊情况申请是确实存在的，都盖有万德置业公司的公章，这三家单位实际所承包的工程就是鞠学华干的，该房屋并未交付这一情况确实存在，但鞠学华已经实际使用并向物业公司缴纳物业费。证据二、山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本一份。买受人鞠明文，合同编号××，房屋坐落0001幢1层××号，总价人民币3480000元，落款时间2020年7月30日。申请保全人质证称，该合同并未生效，并非合法有效的买卖合同，该合同第二条已经明确确定该商品房已由邹城市行政审批服务局批准预售，预售许可证编号为2017067，即该房可以进行网签备案；第三章第六条第2项该商品房总价款为人民币3480000元（叁佰肆拾捌万元整）；第七条第（二）项第1小项明确约定：一次性付款。买受人应当在2020年8月1日前支付该商品房全部价款；（三）出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。资金监管机构为邹城市房产管理局，账户为山东邹城市农村商业银行股份有限公司城区支行，户名为邹城市万德实业有限公司，账号为9080108060142050011160。而异议人并未按约定支付价款至资金监管账户。第十一条第（四）条买受人未交存首期专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。第八章第十九条当事人应当在本合同签订之日起不超过30日内办理商品房合同网上备案手续；第二十九条、本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效。附件十二补充协议第五条第（1）项专项维修基金:买受人应该在办理有关交房手续前将首期专项维修基金存入市维修基金专户，买受人未按规定缴存专项维修基金的，出卖人有权拒绝将房屋交给乙方使用；即，异议人并未支付支付合理的对价、没有缴纳专项维修资金、也没有办理网上备案，更没有依法开具税务机关统一印制的不动产发票，更没有在本合同签订之日起不超过30日内办理商品房合同网上备案手续，该合同系无效合同，更为关键的是该房屋并未交付使用，异议人也并未合法占有该不动产，其该房系商业服务用房并非用于居住，异议人提出的执行异议与实不符于法无据。被保全人质证称，鞠学华提供的材料都是我们万德公司认可的，物业缴费单子都是向物业公司缴费的，对他提供的证据我们没有任何异议，也确实存在。证据三、商铺临时管理规约一份，证明争议的涉案房屋已经交付给异议人。申请保全人质证称，该证据并不能证明房屋已经交付，随后我方将提供反证证明房屋并未交付。被保全人质证称，我方认可该证据。证据四、前期物业服务协议一份，证明鞠学华与公司及开发商做了房屋交接手续，房子登记在鞠学华父亲鞠明文名下。申请保全人质证称，该物业服务协议并不能证明房屋已经交付，更不能证明异议人对该房拥有所有权。被保全人质证称，万德公司认可此房屋已交付给异议人。申请保全人就自己的主张提交如下证据：证据一、2021年3月17日视频一份，证明：万兴达公司申请查封后一直实际占有该不动产。异议人质证称，在今天之前房子的锁都是我的，今天不知道谁给我把锁换了。被保全人质证称，该房屋处置权已经归异议人鞠明文，即便不归鞠明文，也应归我万德公司所有，申请保全人无权私自更换我们房屋的锁。本院另查明，1、本院向邹城市房产服务中心调取涉案房产信息情况，邹城市房产服务中心出具证明一份，该证明显示：“经检索邹城市商品房网签备案系统，邹城万德置业有限公司开发的太平西路1689号万德广场项目××号商品房，于2021年2月20日进行合同草签，购房人为鞠明文（身份证号码：），于2021年2月23日查封，查封法院为：邹城市人民法院”。2、本院向邹城市房产服务中心调取涉案房产信息情况，邹城市不动产登记中心出具查询证明一份：太平西路1689号万德广场××号不动产登记在邹城万德置业有限公司名下。本院认为，本案争议的焦点问题是：本院作出的（2021）鲁0883执保311号之一执行裁定书，查封被保全人查封被申请人邹城万德置业有限公司位于邹城市××路××广场××楼××房产是否正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。经查，虽然异议人鞠明文与被保全人邹城万德置业有限公司达成了以物抵债的合约，邹城万德置业有限公司也将位于邹城市××路××广场××楼××房产已经交付给鞠明文使用，并且在邹城市房产服务中心备案草签了商品房买卖合同，但是邹城市不动产登记中心出具的登记信息显示：太平西路1689号万德广场××号登记在邹城万德置业有限公司名下。根据法律规定，案外人鞠明文提交证据的效力及真实性不属于执行异议审查的范围，应通过诉讼程序进行审查。因此，案外人的主张以及提交的证据不能排除本院的强制执行，本院作出的（2021）鲁0883执保311号之一执行裁定书查封邹城万德置业有限公司位于邹城市××路××广场××楼××房产正确。综上，案外人的异议请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回鞠明文的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  蒋舒鹏审判员  贾永升审判员  朱卫兵二〇二一年五月十七日法官助理刘喆书记员陈博