河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1602民初1818号原告：许昌东亚房地产开发有限责任公司，住所地：许昌市新兴路中段，统一社会信用代码：914110007066539511。法定代表人：陈宇飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张百顺，河南旺庆律师事务所律师。被告：杨俊义，男，汉族，1974年3月13日生，原住天津市河**，现住河南省周口市经济开发区。委托诉讼代理人：柯应时，河南明辩律师事务所律师。原告许昌东亚房地产开发有限责任公司(以下简称许昌东亚公司)诉被告杨俊义互易纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许昌东亚公司委托诉讼代理人张百顺，被告杨俊义及其委托诉讼代理人柯应时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌东亚公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付依据置换合同其应当向原告交付的房屋（200平方米），并依合同约定向原告支付依其有效证据证明的其房屋实有面积与其已得挑选原告房屋面积之差的差价；2、依法判令被告向原告支付违约金831640元；3、依法判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月22日，被告与原告签订了将其自己的房屋置换给原告的《房屋置换合同》，合同约定：乙方（被告）同意把自己位于周口市川汇区黄河路西段农发行周口市分行家属院北楼西单元的房屋（建筑面积以实际测量为准）置换给甲方(原告)，甲方同意把在乙方住房前面新建住宅商品房同等面积置换给乙方（建筑面积以实际测量为准），置换外超出的面积由乙方按当时市场成交价补交差价，置换内不足的面积由甲方按此楼当时市场成交价返还给乙方。合同第三条甲方承诺：“取得商品房预售许可证后或销售房屋时，在五天内通知乙方，保证乙方优先挑选房屋，……；乙方挑选房屋后，甲方保证在十五天内就与原告签订《商品房买卖合同》等手续……”。合同第四条乙方承诺保证：“乙方保证自己对转让的房屋拥有处置权，不对甲方构成任何影响；甲方将房屋交付乙方一年内，乙方把应置换的房屋交付给甲方”。合同第五条约定：本合同签订后，双方应按约执行，如有违约向对方支付违约金4000元/平方米（建筑面积以实际测量为准）。原告取得商品房预售许可证后及时通知了被告挑选房屋，2013年被告自称其房屋面积200平方米，挑选了原告开发的周口市川汇区汉阳路与黄河路交叉口东北处万**城市公馆商品楼第六层601/602、面积207.91平方米两套房屋，作为置换得的房屋。被告选定房屋后，却不向原告出示其用以置换的房屋产权或者处置权的证明材料，致使原告与其签订《商品房买卖合同》等各项手续程序不能进行，其选定的房屋不能交付。被告为回避提供上述证明材料，向川汇区法院提起诉讼，该案经一审、二审、重审及二审，最终生效判决意见为：一、杨俊义与许昌东亚周口分公司于2012年5月22日签订的《房屋置换合同》为有效合同。二、许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司于本判决生效之日起三十日内将位于周口市××区××与××路交叉口东北处“万**城市公馆”商品楼第六层601、602两套住房交付给杨俊义。三、许昌东亚公司于本判决生效之日起三十日内赔偿杨俊义违约金240000元。四、驳回杨俊义的其他诉讼请求。判决生效后，经被告申请强制执行，原告已按判决向被告交付了房屋，并支付了违约金与其他费用。川汇区法院于2019年5月16日向原告出具了判决书已全部执行完毕，现已结案的结案通知书。自2019年5月16日至2020年11月18日，已一年零六个月，被告没有按《房屋置换合同》第四条承诺保证向原告交付房屋，也未向原告出示其对所置换房屋拥有处置权的证明材料，其行为已构成严重违约。为维护原告合法权益，依法诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告杨俊义辩称，1、原告诉称被告未按合同约定向原告交付房屋，也未向原告出示其对所置换房屋拥有处置权的证明材料，其行为已构成严重违约不属实，属于违背诚实信用原则的不实之词。2020年3月24日，原告委托其代理律师致函被告，通知被告接收原告所置换房屋，并愿意按合同约定补齐差价款，但被告于2020年3月28日收到原告律师函后，至今未予答复。根据合同约定，被告的交房时间为原告向被告交房后一年内，原告于2019年5月16日交房，故被告的交房时间应为2020年5月17日前，被告于2020年3月份函告原告交房，故被告不存在延迟交房违约。原审中，被告提供了周口地区计委签发的《关于下达中国农业发展银行周口分行职工住宅楼基本建设投资计划的通知》和中国农业发展银行周口分行出具的证明，以此证明杨俊义为中国农业发展银行周口分行职工，于2000年全额集资购买了该行建设的家属楼北楼西单元六楼西户面积200平方米的经济适用房屋的事实，原告对上述两份证据进行了质证，法院的判决书也对该事实进行了确认，故原告所称的未向其出示置换房屋拥有处置权的证明材料属自欺欺人的不实之词。2、本案所涉《房屋租赁合同》是被告在积极维权的情况下所签，被告没有不珍惜、不履约的道理，被告无严重违约的故意，相反，被告函告原告敦请其接收置换房屋，并明确告知被告愿意补交差价款，彰显了被告履约诚意。综上，被告无主观违约故意，客观上也从未实施违约行为，更没有给原告造成任何损失，原告诉请被告支付违约金831640元，依法不能成立，应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人提交的有效证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告杨俊义系中国农业发展银行周口分行职工，于2000年全额集资购买了该行建设的家属楼北楼西单元六楼西户面积200平方米的经济适用房屋。2012年1月，原告许昌东亚公司经周口市规划局批准，在周口市××区××与××路交叉口东北处投资开发建设“万**城市公馆”商品楼工程。该工程楼层高21层，因严重影响被告杨俊义住宅楼的日照、采光、通风，杨俊义和其他4户与二被告于2012年5月22日签订了《房屋置换合同》，合同约定的主要内容为：1、甲方(原告)同意把在乙方(被告)住房前面新建住宅商品房同等面积置换给乙方（建筑面积以实际测量为准），置换外超出的面积由乙方按此楼当时市场成交价补齐差价款，置换内不足的面积由甲方按此楼当时市场成交价返还给乙方；乙方同意把自己位于周口市川汇区黄河路西段农发行周口市分行家属院北楼西单元的房屋（建筑面积以实际测量为准）置换给甲方。2、甲方开始预售房屋，取得商品房预售许可证后或销售房屋时，在5天内通知乙方，保证乙方优先挑选房屋;乙方挑选房屋后，甲方保证在15天内与乙方签订《商品房买卖合同》，并按照其他买受人同等待遇下，甲方保证同时给乙方办理交房手续、办理房产证等相关手续，保证不损害乙方的任何利益。3、乙方保证自己对转让的房屋拥有处置权，不对甲方构成任何影响；乙方把房屋交付给甲方前，乙方应缴清其水电气费，如有尚未缴纳或拖欠，由乙方承担；甲方将房屋交付乙方一年内，乙方把应置换的房屋交付给甲方。因许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司未按《房屋置换合同》约定向杨俊义交付置换房屋，杨俊义诉至本院，本院作出（2018）豫1602民初4180号民事判决书，判决：一、杨俊义与许昌东亚周口分公司于2012年5月22日签订的《房屋置换合同》为有效合同。二、许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司于本判决生效之日起三十日内将位于周口市××区××与××路交叉口东北处“万**城市公馆”商品楼第六层601、602两套住房交付给杨俊义。三、许昌东亚公司于本判决生效之日起三十日内赔偿杨俊义违约金240000元。四、驳回杨俊义的其他诉讼请求。一审判决后，许昌东亚公司不服，提出上诉，周口市中级人民法院作出（2018）豫民终4761号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，经杨俊义申请强制执行，本院于2019年5月16日将（2018）豫1602民初4180号民事判决书全部执行完毕。2020年3月27日和28日，杨俊义委托其代理律师分别致函许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司，通知其接收杨俊义所置换房屋，并愿意按合同约定补齐置换外超出的面积差价款，但许昌东亚公司、许昌东亚周口分公司收到原告律师函后，至今未予答复。庭审中，被告同意向原告交付置换房屋及按当时市场成交价补齐置换外超出的面积差价款。原告主张其用以置换的万**城市公馆商品楼第六层601、602两套住房建筑面积分别为109.12平方米和98.79平方米，共计207.91平方米，被告对此予以认可。原、被告双方均认可当时用以置换的万**城市公馆商品楼第六层601、602房，即是现在的万**城市公馆商品楼第六层607、608房。本院认为，原、被告签订的《房屋置换合同》已经生效的民事判决认定为有效合同，故双方均应依照合同约定履行自己的义务。《房屋置换合同》约定被告的交房时间为原告向被告交房后一年内，原告于2019年5月16日经强制执行交房，故被告的交房时间应为2020年5月17日前，经查明被告已于2020年3月份函告原告交房事宜，故被告不存在延迟交房违约。另外，生效判决已确认被告对其所置换房屋享有占有、使用、收益和处分的权利及置换房屋的面积（200平方米），该房符合合同约定的交房条件，故原告诉称被告未有证据证明对置换房屋享有处置权及置换房屋的面积，未按合同约定向原告交付房屋，构成违约的主张，依法不能成立，本院不予采信。原告诉请被告交付置换房屋，支付差价款，合法有据，且被告同意履行，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨俊义应于本判决生效后十日内将其所置换的位于周口市川汇区汉阳路与黄河西路交叉口中国农业发展银行周口分行家属楼北楼西单元六楼西户房屋交付原告许昌东亚房地产开发有限责任公司，并按《置换合同》签订时万**城市公馆商品楼的市场成交价向原告许昌东亚房地产开发有限责任公司支付7.91平方米房屋面积差价款。二、驳回原告许昌东亚房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6058元，由被告许昌东亚房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李素年二〇二一年五月十八日书记员  高 洁