吉林省和龙市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2406民初445号原告：赵娜，女，1990年8月20日出生，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：乔希波，男，1969年3月8日出生，住吉林省和龙市。被告：和龙市众邦物业管理有限公司，住所地：吉林省和龙市。法定代表人：马德威，该公司负责人。第三人：和龙市众邦房地产开发有限公司，住所地：吉林省和龙市光明街六组。法定代表人：赵连波，该公司经理。诉讼代表人：和龙市众邦房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。第三人：刘加鑫，男，1989年7月2日出生，住吉林省延吉市。原告赵娜与被告和龙市众邦物业管理有限公司（以下简称众邦物业公司），第三人和龙市众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦房地产公司）、刘加鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭审理了本案，原告赵娜及其委托诉讼代理人乔希波，第三人众邦房地产公司的委托诉讼代理人何美凝、第三人刘加鑫到庭参加诉讼。被告众邦物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵娜向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告于2019年3月16日签订的房屋买卖合同，并返还购房款113,000元及利息（利息自2020年5月6日起计算至被告返还购房款113,000元时止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年3月15日，原告与姐姐打听买房事宜时，碰见马德威，其带着原告去看刘加鑫的房子，随后到众邦物业公司办公室协商购房事宜。2019年3月16日，被告将和龙市×××住宅楼以165,000元的价格出售给原告，当日原告将首付款65,000元支付给了被告，自2019年4月至2020年3月，原告共计分14次向被告支付了后续的按揭款28,000元，2020年5月6日，原告又向被告支付了20,000元的按揭款，至此原告共计向被告支付购房款113,000元。后原告得知，该房屋是第三人众邦房地产公司顶账给王立志的房屋，王立志取得该房屋的所有权后，又以第三人刘加鑫的名义在银行办理了按揭贷款手续。被告并非涉案房屋的权利人，其无权销售该房屋，被告收取原告的购房款后承诺用该款偿还银行的按揭贷款，但被告将该款据为己有，并未支付银行的贷款。2020年10月，众邦房地产公司为业主办理产权登记手续时，因涉案房屋已办理抵押登记，无法办理产权登记手续，原、被告协商未果。原告认为，马贤胜与原告签订合同时，马贤胜是众邦物业公司的负责人，代表众邦物业公司将房屋出售给原告，马贤胜是代表公司履行职务行为，而众邦物业公司并不是该房屋的所有权利人，无权处分该房屋，故起诉至法院，请求法院判如诉请。被告众邦物业公司在答辩期限内，未提出答辩，亦未提交证据。第三人众邦房地产公司述称，原告既未向众邦房地产公司支付购房款，也未与众邦房地产公司签订购房合同，众邦房地产公司对于原告的起诉作为开发公司没有任何对应的义务，原告所述内容与众邦房地产公司无关。第三人刘加鑫述称，原告既未向刘加鑫支付购房款，亦未与刘加鑫签订购买房屋协议。原告与刘加鑫于2020年5月6日签订的买卖协议，但该协议与原、被告之间的合同没有关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月16日，汪清县众邦房地产开发有限公司和龙分公司（现更名为和龙市众邦房地产开发有限公司）与赵娜签订《合同书》，约定将×××房屋，以165,000元的价格出售给赵娜，首付65,000元，剩余100,000元，赵娜每月支付2000元的按揭款方式支付全部购房款。该《合同书》由马贤胜、赵娜签字捺印，并加盖汪清县众邦房地产开发有限公司和龙分公司公章。马贤胜向赵娜出具新城售楼专用收据，涉案房屋价格为163,725元，收款人为马贤胜，开票日期为2019年3月15日，并加盖汪清县众邦房地产开发有限公司公章。2019年5月至2020年4月，赵娜缴纳14次按揭款，每次缴纳按揭款为2000元，共计28,000元。2020年5月6日，赵娜缴纳房款20,000元的收据上加盖众邦物业公司的公章。当日签订的《承诺还款协议》约定：“和龙市众邦物业管理有限公司承诺：×××室（买房人赵娜）；此房自2019年4月起按揭还款由本公司承担，直至还清。期间赵娜按原协议每月支付物业人民币2000元，直至还清。如不能履行，本公司愿承担一切法律责任”，该协议甲方为众邦物业公司，乙方为赵娜，承诺人为马德胜（马贤胜儿子），并加盖众邦物业公司的公章。2020年5月6日，刘加鑫（甲方）与赵娜（乙方）签订《买卖协议》，约定:“经甲乙双方协商，甲方名下的×××号楼×××单元×××室，面积109.15平方米房屋出售给乙方，房款笔下交清，金额以银行为准，日期为2019年3月15日，此房为甲方按揭贷款房，签字起贷款由乙方还款，不得逾期。乙方贷款还清后，甲方负责房产部门解除抵押手续，并协助办理过户手续，费用由乙方负责。”以上事实由原告赵娜提交的身份证复印件、《合同书》、×××售楼专用收据、收据15张、《承诺还款协议》、《买卖协议》、法庭审理笔录及调查笔录予以证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，根据上述规定，涉案房屋所有权利人为第三人刘加鑫，被告未取得涉案房屋的所有权，亦无处分权，故被告将涉案房屋出售给原告后，该房屋的所有权至今未能转移至原告名下，现原告要求解除原、被告于2019年3月16日签订的《合同书》，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，原告在起诉之前未通知被告主张解除合同，而直接向本院提起诉讼，被告于2021年4月20日收到本院依法送达的起诉状副本，故原、被告签订的《合同书》于2021年4月20日解除。对于原告要求被告返还购房款113,000元并支付利息（利息自2020年5月6日起计算至被告返还购房款113,000元时止，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）的诉讼请求。截至2020年5月6日，原告已向被告支付部分购房款，合计113,000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，当事人应当返还所取得的给付，故原告要求被告返还购房款113,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息部分，原、被告未约定违约责任，且原告在购买涉案房屋时知道该房屋所有权利人为第三人刘加鑫且在银行已办理抵押贷款，原告在签订房屋买卖合同时可以预见因违约可能造成的损失，故原告向被告要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百三十二条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第二款规定，判决如下：一、原告赵娜与被告和龙市众邦物业管理有限公司签订的《合同书》于2021年4月20日解除；二、被告和龙市众邦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告赵娜返还购房款113,000元；三、驳回原告赵娜的其他诉讼请求。如果被告和龙市众邦物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，减半收取1280元，由被告和龙市众邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 申 珠二〇二一年五月二十七日书记员 吴婉清