江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异117号异议人：刘小白，男，1964年5月7日生，汉族，住如皋市。申请执行人：江苏如皋农村商业银行股份有限公司城东支行，住所地如皋市。负责人：肖风景，支行行长。被执行人：如皋市欣鹤服饰抽纱有限公司，住所地如皋市。法定代表人：邱松鹤，董事长。被执行人：薛春宏，女，1963年1月6日生，汉族，住如皋市。被执行人：邱松鹤，男，1962年4月21日生，汉族，住如皋市。在本院执行江苏如皋农村商业银行股份有限公司城东支行（以下简称如皋农商行城东支行）与如皋市欣鹤服饰抽纱有限公司（以下简称欣鹤公司）、薛春宏、邱松鹤金融借款合同纠纷一案中，异议人刘小白对执行欣鹤公司所有的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人刘小白针对上述执行标的提出异议称，欣鹤公司对外欠债较多，有证房屋均被抵押或查封，截止2019年6月30日欣鹤公司等共欠异议人286万元，双方亦于2019年6月28日签订了结账及还款协议书，鉴于欣鹤公司无力偿还，双方于同年7月28日签订了房屋租赁协议，约定欣鹤公司将厂房二楼及朝西原仓库租赁给异议人，租期10年，租金156万元（因欣鹤公司陆续交房，故补偿异议人10万元作为延期费，并进总债务中），用以抵算或偿还所欠异议人的债务，租赁房屋已实际交付。另，双方于2020年2月28日签订了房屋租赁协议，约定欣鹤公司将门面房及原职工宿舍和钢结构厂房租赁给异议人，租期10年，租金140万元，用以抵算或偿还所欠异议人的债务，该房屋已实际交付。异议人认为，其租赁关系发生在欣鹤公司的财产被查封之前，相应的租赁关系以及以租抵债协议应受法律保护。本院查明，原告如皋农商行城东支行与被告欣鹤公司、薛春宏、邱松鹤金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日作出(2020)苏0682民初6079号民事判决：一、被告欣鹤公司偿还原告如皋农商行城东支行借款本金380万元；二、被告欣鹤公司支付原告如皋农商行城东支行借款本金380万元借期内的利息47668.34元（自2020年4月21日计算至2020年7月31日止）；三、被告欣鹤公司支付原告如皋农商行城东支行自2020年8月1日起至实际给付之日止的罚息（以380万元为基数，自2020年8月1日起至2020年8月20日止，按照年利率4.5675%计算；自2020年8月21日起至实际给付之日止，按照年利率6.85125%计算）；四、被告欣鹤公司支付原告如皋农商行城东支行自2020年8月1日起至实际给付之日止的复利（以47668.34元为基数，自2020年8月1日起至2020年8月20日止，按照年利率4.5675%计算；自2020年8月21日起至实际给付之日止，按照年利率6.85125%计算）；上述一、二、三、四项，于判决生效后十日内履行；五、被告薛春宏、邱松鹤对上述一、二、三、四项承担连带偿还责任；六、原告如皋农商行城东支行有权就被告欣鹤公司位于如皋市××××组的房地产（不动产权证号：皋房权证字第××号、皋国用[2004]第513号）折价或拍卖、变卖后的所得价款优先受偿。案件受理费37576元，减半收取18790元，由被告薛春宏、邱松鹤、欣鹤公司负担。上述判决生效后，如皋农商行城东支行向本院申请强制执行，本院于2020年12月18日以（2020）苏0682执4007号案件立案执行。执行中，本院于2021年1月查封了被执行人欣鹤公司名下位于如皋市如城镇××室、××室的不动产[证号为皋房权证字第××号、皋国用（2004）第513号]以及无证建筑、附属设施。2021年1月22日，本院作出（2020）苏0682执4007号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人欣鹤公司名下位于如皋市××××组的不动产（含有证建筑、无证建筑及地上附属设施）。2021年1月28日，本院至该不动产处张贴了查封公告以及执行公告，告知本院已查封了上述不动产，责令欣鹤公司及其他占有人迁出并清空。2021年2月18日，本院作出（2020）苏0682执4007号之一执行裁定书，裁定：涤除季树根、刘小白分别与被执行人欣鹤公司设定的租赁并解除季树根、刘小白对被执行人欣鹤公司位于如皋市××××组的不动产的占有。另查，根据如皋市勘测院有限公司关于欣鹤公司的勘界草图显示，案涉不动产中除9#楼（产权证号为皋房权证字第××号）为有证房产外，其余均为无证房产（其中2#楼原为有证房产，改建后重新计算面积），有证房产均设有抵押，第一轮抵押时间为2019年8月23日，抵押权人即为如皋农商行城东支行。2019年6月28日，异议人刘小白（甲方、债权人）与欣鹤公司、薛春宏、邱松鹤（乙方）签订《结账及还款协议书》一份，载明：“鉴于邱松鹤、薛春宏夫妻所在经营的欣鹤公司期间曾向债权人刘小白借款十笔：借款本金分别为100万元、5万元、30万元、10万元、15万元、9万元、10万元、21万元、20万元。经双方又好协商……达成如下协议：一、所借款结至2019年6月30日止的利息结算……对以上借款本金及利息结算的金额，乙方薛春宏、邱松鹤、欣鹤公司均无异议，经友好协商甲乙双方均确认同意截止2019年6月30日止乙方尚欠付债权人刘小白人民币285.97元（按286万元结账）……”。2019年7月28日，异议人刘小白（承租人、乙方）与欣鹤公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：由甲方将位于如皋市××号欣鹤公司内主楼整个二楼房屋约1100平方米和底楼朝西原仓库约324平方米等租给乙方使用，租期10年，自2019年8月1日起至2029年7月31日，每年租金为15.6万元，共计156万元，租金给付方式为一次性结清，甲方于2019年6月28日与乙方签订结账及还款协议，由于甲方未能按约定的时间足额归还本、息，同时甲方生产经营出现严重的问题，无法偿还给乙方，经双方协商，同意以此协议租金清偿甲方欠乙方的债务（在此抵租期间房价不涨，利息不计），全部抵租房屋等最晚在2020年1月24日前必须交清，从2019年8月1日至2020年1月24日陆续交房期间，甲方补偿乙方10万元作为甲方延期费（并进总债务里）……。2020年2月18日，异议人刘小白（承租人、乙方）与欣鹤公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于如皋市××号欣鹤公司内以下7处房屋租给乙方：1、最南边朝南东西（宁海东路上）的店面房约450㎡（14间，另两间暂未开门）；2、最东边朝西共两层楼房（除自用的：原职工食堂4间及东边工棚约140㎡）外约552㎡；3、主楼朝西仓库东边钢结构厂房两层约420㎡；4、主楼东边钢结构厂房（原水洗、整烫、缝纫用）约285㎡；5、主楼东边钢结构原水洗、整烫、缝纫车间南边一层仓库厂房约167㎡；6、主楼西侧车棚约158㎡；7、现传达室约41㎡。以上7处均抵租给乙方，其中第1、2、3处目前由欣鹤公司已分别对外出租，出租合同分别到期后，全部收回交给乙方，租期10年，自2020年3月15日至2030年3月14日，年租金为14万元，共计140万元，租金给付方式为一次性结清，甲方于2019年6月28日与乙方签订结账及还款协议，由于甲方未能按约定的时间足额归还本、息，同时甲方生产经营出现严重的问题，无法偿还给乙方，经双方协商，同意以此协议租金清偿甲方欠乙方的债务（1、2020年1月25日至2020年3月14日期间140万元不再计算利息；2、在此抵租期间房价不涨，利息不计）等。以上事实，有本院(2020)苏0682民初6079号民事判决书、（2020）苏0682执4007号执行裁定书、查封公告以及执行公告、（2020）苏0682执4007号之一执行裁定书、如皋市勘测院有限公司关于欣鹤公司的勘界草图、如皋市权属登记信息查询结果、结账及还款协议书、房屋租赁协议等证据予以佐证。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。承租人在租赁物被抵押之前已于被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。本案中，异议人刘小白基于其与欣鹤公司签订的落款时间为2019年7月28日、2020年2月18日的《房屋租赁协议》，主张其对有证及无证部分的不动产享有阻止交付的租赁使用权，依法应适用《民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。但关于异议人刘小白的上述异议请求，本院经审查认为，根据其与欣鹤公司等人签订的《结账及还款协议书》以及《房屋租赁协议》的内容，系欣鹤公司以案涉不动产的使用权抵偿欠付异议人刘小白的债务进而签订的房屋租赁协议，该合同关系实质属于债权债务关系，并不属于一般的房屋租赁合同关系，故异议人刘小白基于抵押或查封之前形成的案涉《房屋租赁协议》，主张对案涉不动产享有阻止交付的实体权利，不符合上述法律规定，应予驳回。因欣鹤公司作为被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，本院依法对其名下的不动产采取去租拍卖的行为，于法有据，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人刘小白的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  崔小兰人民陪审员  孙玉华人民陪审员  张远燕二〇二一年五月七日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪