贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1357号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，系该分公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁义忠，男，1970年12月18日出生,侗族，贵州省从江县人，住从江县。原审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）因与被上诉人梁义忠、原审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护，涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有除外的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误。(一）被上诉人仅是一般买受人。一审判决参照该条文的规定，支持被上诉人诉讼请求，系适用法律错误。我国物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立并且有效后，买房人才能取得物权期待权，即：一般买受人物权期待权。一般买受人物权期待权仅是在将来可以过渡为物权，本质是正在接近物权的债权，而并非具有排他性或者排除执行的物权。为了保护债权的平等性，为了防止普通债权经过诉讼执行程序取得优先于其他债权受偿的资格，《执行异议复议规定》第二十八条才规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，上诉人对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审判决参考《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。(二）本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，被上诉人作为购房者，其对抗的是上诉人华融公司的具有优先受偿性质的抵押权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。(三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。执行异议和异议之诉审查商品房买受人的权利时，“一般买受人”相近主体还有“商品房消费者”，即需要保护生存权（基本居住权）的购房人，其具有的“商品房消费者物权期待权”（也称为商品房消费者权）可以对抗在建工程价款优先受偿权和抵押权（在建工程抵押权），属于《执行异议复议规定》第二十七条规定的但书部分的权利，可以请求人民法院依照《执行异议复议规定》第二十九条的规定，保护商品房消费者权，以对抗抵押权、排除执行。但被上诉人在一审中，并未证明符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权。被上诉人在一审过程中未查询其个人、配偶及其未成年子女的住房情况，对于是否需要保障其家庭成员居住需要，未提交有效证据证实。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被上诉人所举证据并不能证明符合名下无其他用于居住的房屋的情形。上诉人的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护。一审判决将“一般买受人的物权期待权”对抗上诉人的在建工程抵押权、判决不得执行是适用法律错误。梁义忠二审未提交书面答辩意见。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2013年12月30日原告华融资产管理公司贵州分公司与被告大地联创房开公司到黔东南州住房和城乡建设局办理抵押登记（编号：凯房建州字第××号），被告大地联创房开公司将在建工程凯里市环城西路127号大地春城商住楼抵押给原告华融资产管理公司贵州分公司，抵押债权为318000000元。原告华融资产管理公司贵州分公司因被告大地联创房开公司未有履行债务，诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院立案受理后，经调解，作出（2017）黔民初51号民事调解书，调解主要约定被告大地联创房开公司于2017年8月31日前归还原告华融资产管理公司贵州分公司债务重组本金485000000元及利息（其中2014年12月20日至2016年9月20日期间的利息按照年利率19.5%计算，2016年9月21日起至款项全部还清之日止的利息按照年利率24%计算）。如被告大地联创房开公司未按期限履行还款义务，则应按照编号为贵州Ｙ25130051-5号的《抵押协议》承担抵押担保责任。因被告大地联创房开公司未按贵州省高级人民法院生效的（2017）黔民初51号民事调解书履行义务，原告华融资产管理公司贵州分公司申请凯里市人民法院执行，在执行过程中，凯里市人民法院于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封被告大地联创房开公司凯里市“大地春城”项目90689.73平方米的房产，其中包括涉案房屋即位于凯里市房屋。凯里市人民法院查封后，梁义忠提出执行异议，2020年8月7日凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异149号执行裁定书，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于贵州省凯里市产的查封。原告不服，诉至一审法院，要求判如所请。另查明，梁义忠于2015年8月6日与被告大地联创房开公司就凯里市房屋签订了《商品房买卖合同》，同日梁义忠交清了笔购房款561068元。后梁义忠对所购买的房屋进行了装修并入住至今。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁义忠作为涉案房屋的买受人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，在查封之前占有涉案房屋，并交纳了全部购房款，且一直居住至今。梁义忠对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告诉请理由不成立，对于原告的诉讼请求不予支持。被告大地联创房开公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。本案受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，经查看一审证据材料，有大地联创房产公司出具给梁义忠的购房《收据》、《购房发票》、《物业费收款收据》、和购房银行流水，虽然购房银行流水（陈家玲所交）不是购房人本人所交，但能进行合理说明,故各证据之间能互相印证，梁义忠的购房事实具有高度盖然性，买卖房屋和已付款的事实成立。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁义忠作为涉案房屋的买受人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，占有涉案房屋，并交纳了全部购房款，且一直居住至今。梁义忠对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 王大梅二〇二一年五月十九日法官助理游婷书记员赵艳萍