贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书(2021)黔民申819号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州知序律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽远，贵州知序律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：向维维，男，汉族。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：周文慧，女，汉族。再审申请人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称中建伟业公司）因与被申请人向维维、周文慧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出的（2020）黔26民终1965号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中建伟业公司申请再审称，（一）原审判决认定案涉《协议书》为格式条款及对《协议书》约定免除违约责任的内容无效的认定系适用法律错误。第一，案涉《协议书》非格式条款，应为合法有效。本案中，被申请人在《协议书》上签名的行为发生在双方签订商品房买卖合同后，被申请人已接房入住时间近三年之久，双方才达成的结算性协议，且对申请人的延期交房和延迟办证的行为被申请人系明知，故该行为应视为双方在履行商品房买卖合同后就申请人的逾期交房和逾期办证违约行为达成的一致意思表示，系双方对自己民事权利的处分，且未违反相关法律规定，该《协议书》合法、有效。该协议的达成，表明《商品房买卖合同》已履行完毕，申请人与被申请人之间已不存在再继续履行合同问题，故《协议书》不符合格式条款构成要件，原判认定《协议书》为格式条款系适用法律错误；第二，《协议书》是当事人双方协商的结果，反映了双方真实的意思表示，应为有效合同。《协议书》体现了合同双方当事人处分自己权利义务的意思表示，是申请人与被申请人在履行《商品房买卖合同》完毕后就合同履行过程中对违约行为如何承担责任的主观意思表示。作为具有完全民事行为能力和权利能力的被申请人，完全具备认识和理解《协议书》内容的能力，其拥有自由决定和自由表达自己处分合同权利的能力，其在《商品房买卖合同》已履行完毕，违约行为已发生的情况下，有能力判断和知道自己签订《协议书》的法律后果，其在载明“双方互不负违约责任”的《协议书》上签名，表达了被申请人对双方在履行《商品房买卖合同》过程中存在的违约行为“双方互不负违约责任”的意思表示，该意思表示不仅仅是被申请人对自己合同权利的处分，也是作为合同当事人一方的申请人处分自己权利的意思表示，签订《协议书》时，没有任何人强制和胁迫以及欺诈被申请人或申请人违背自己的意愿签订《协议书》，《协议书》应为有效合同；第三，《协议书》体现了被申请人在《商品房买卖合同》履行完毕后，对自己合同权利的自由处分。《商品房买卖合同》第十条对被申请人逾期付款及第十四条第（三）项被申请人逾期收房等行为的违约责任均有明确的约定，《协议书》是当事人双方对一方履行《商品房买卖合同》中有关违约行为是否承担责任的处分行为，是当事人放弃各自享有的部分合同权利的自由处分行为。在《商品房买卖合同》的履行过程中，申请人应当承担逾期交房的责任，双方相互免除对方违约责任是公平协商的结果。申请人不存在作为提供格式条款的一方在拟定格式条款时将义务和责任全推给对方，将权利全留给自己，也不存在《协议书》免除申请人单方责任或加重业主方的责任、排除业主主要权利情形，《协议书》为当事人双方意思自治的结果，体现了双方自愿处分合同权利的结果。原判认定《协议书》为格式条款系适用法律错误；第四，申请人没有对被申请人签订《协议书》实施任何的强制行为。申请人在二审中提交的《领条》证明部分业主领取不动产权证资料时并未签署《协议书》，而是向申请人出具《领条》，《领条》作为证据充分证明了购房业主在领取不动产权证时完全具备签署与不签署《协议书》的自由，购房业主在签订《协议书》时享有完整的权利能力和行为能力以及相应的自由。由于违约行为已客观存在，是否追究申请人的违约责任被申请人具有完全的自主处分权利，对此申请人已不存在任何的强势地位，业主自主签订《协议书》反映了业主对合同履行情况的认知，也体现了业主处分《商品房买卖合同》中双方当事人权利和义务的意思表示，原判认定《协议书》为无效格式条款系适用法律错误。（二）本案原一、二审判决判令申请人向被申请人退回“燃气费、闭路电视费、网线开户等费用”没有法律依据，系适用法律错误。第一，本案《商品房买卖合同》约定被申请人向申请人交纳“水、电开户费、燃气费、闭路电视费、网线开户等费用”没有违反法律法规。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”的规定，认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效，而行政法规是指国务院制定的行政法规。我国现行的法律、行政法规对三通配套费如何收取尚无明确规定，原审法院所引用的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）属于地方性法规，并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件，在特定领域和范围具有一定约束力，但并不能据此来认定合同条款无效，故原一、二审认定本案合同有关交纳“水、电开户费、燃气费、闭路电视费、网线开户等费用”的约定无效没有法律依据，当事人双方对前述事项的约定应为有效；第二，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十四条已明确约定由被申请人交纳“水、电开户费、燃气开户费，闭路电视费、网线开户等费用”，《补充协议》中又再次约定购房价款不包括“水、电开户费、燃气开户费，闭路电视费、网线开户等费用。本案中，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》在主要条款第十四条明确约定由被申请人交纳“水、电开户费、燃气开户费，闭路电视费、网线开户等费用”，并且在双方签订的《补充协议》中又再次约定购房价款不包括“水、电开户费、燃气开户费，闭路电视费、网线开户等费用”，上述费用由出卖人一次性代收。因此，对于主合同条款申请人已进行合理提示，且与补充协议意思一致，并不存在相互冲突的约定。房屋交付时，买受人自行交纳“水、电开户费、燃气开户费，闭路电视费、网线开户等费用”等有关设施开通及使用所产生的相关费用，且多年未提出异议。被申请人作为具有完全民事行为能力人，应能够理解上述条款的内容及履行后的法律后果。即便案涉《商品房买卖合同》有关交纳“水、电开户费、燃气开户费，闭路电视费、网线开户等费用”的约定为申请人提供的格式文本，但是合同内容系双方协商一致的结果，反映了当事人双方真实的意思表示，且合同该项约定不存在违反法律法规等强制性规定的情形，应认定为合法有效，对双方当事人均有约束力；第三，对于该约定是否为无效格式条款问题。即便按照《条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费应当包含在商品房销售价格中。本案中如将四通费计入商品房销售价格，最终被申请人购房时也会承担该笔费用，故申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》中约定的“水、电、有线电视、电话宽带线、燃气等的开户费用由买受人承担”合情合理，且不存在法院所认定的“将本应由自己履行的义务通过被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人”的情况。更不存在《中华人民共和国合同法》第四十条中“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情况；第四，如果法院适用《条例》认定合同效力的观点正确，但是原审法院对《条例》第31条的规定理解错误。《条例》第31条与被申请人请求有关的规定主要是第一款有关“商品房买卖合同应当包括下列内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”的规定和第二款有关“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定。查阅《条例》第三十一条一、二款的规定就会发现，该两款的内容是不相同的，第一款仅规定了合同条款中应当约定的内容，它采取列举的方式规定了配套基础设施和公共设施两部分的具体内容，并未规定这些设施何人出资。而第二款也采取列举的方式仅规定“商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”，对比两款的规定，首先，可以发现一、二审法院错误的将配套基础设施、公共设施与配套设施混淆。第一款（七）规定的配套基础设施和公共设施的范围明显比第二款规定的配套设施范围广，一、二审法院在未搞清楚配套基础设施、公共设施概念和范围的情况下擅自扩大第二款配套设施的范围。其次，一、二审法院对于立法体例的理解存在明显错误，《条例》第三十一条第一、二款的规定均采用列举式法律条文体例陈述配套基础设施和公共设施与配套设施的范围和具体表现形式，一、二审法院混淆两款法律规定的范围。再次，《条例》第三十一条第二款规定商品房价格包括水、电等配套设施的建设安装费用，则无论合同怎么约定，水、电等配套设施的建设安装费用应由申请人承担。而第二款规定范围以外的配套基础设施、公共设施虽然应当约定在合同条款中，但是对于这些配套基础设施、公共设施的建设费用谁来承担并无法律明文规定。对于该部分建设费用，由于法律没有明确规定，应按当事人约定的合同条款执行。原审两级法院以格式条款无效免除被申请人意思自治的费用承担，系错误的适用法律。另外，贵州省发展和改革委员会《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（施行）》第十九条和第二十六条规定，在《办法》实施之前，申请人代收的燃气、有线电视（数字电视）开户费已缴纳至相关部门，故不应退还。一、二审法院依据《条例》第三十一条的规定认定燃气安装费（开户费）、有线电视（数字电视）开户费用均属商品房建设成本，于法无据；第五，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》属于旧版文本，四通费并未计入商品房成本价格中，属于分开列举。根据《商品房买卖合同》第四章第十四条第（四）款第2点：水电开户费、电话及宽带开户费、数字电视开户费、燃气上户费由买受人自行向相关单位缴纳。从该条约定可知，四通费未计入商品房成本价格而是由买受人自行缴纳，也印证了申请人代收代付事实。综上，申请人依据《民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定，申请再审。本院经审查认为，（一）关于原审对案涉《协议书》的效力认定是否正确的问题。根据原审查明的事实及查阅原审卷宗，原审认为在签订案涉《协议书》前中建伟业公司已存在违约行为，其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方预先拟定的合同要求买受人签订，且是对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，应系中建伟业公司单方制作的格式合同。同时《协议书》载明“双方互不负违约责任”，根据中建伟业公司所举证据不能得出被申请人存在违约行为而需负违约责任，故该约定明显是中建伟业公司为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。中建伟业公司亦未能提供证据证明《协议书》是双方经过平等协商达成一致意见才签订，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，原审认定《协议书sa》中关于约定免除违约责任的内容应当无效具有事实依据和法律依据。中建伟业公司该项申请再审理由不能成立。（二）关于原审认定《商品房买卖合同》约定四通费用（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担的条款无效，再审申请人应退还四通费用是否正确的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第七项“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，本案中，中建伟业公司以户为单位收取的四通费用属于配套基础设施的建设安装费，应当包含在商品房价格中，而不应再单独收取。虽然双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，中建伟业公司以此将本应由自己履行的义务通过与被申请人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属于以提供格式条款的形式免除其责任、加重相对人责任。故原审认定《商品房买卖合同》约定四通费用由买受人承担的条款无效并确定中建伟业公司应当退还四通费并无不当。中建伟业公司的该项申请再审理由亦不能成立。综上，中建伟业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回贵州中建伟业房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长 冉 飞审判员 徐海艳审判员 肖 瑶二〇二一年五月二十六日法官助理黄千柏书记员姚永涛