甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)甘01民终435号上诉人（原审原告）：赵兴华，男，藏族，1974年9月3日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张亚亮，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张轩宁，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州昊业房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区箭道巷112号依河园25层2506。法定代表人：兰雁，公司总经理。委托诉讼代理人：杨燕，甘肃同心律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜博伟，甘肃同心律师事务所律师。上诉人赵兴华因与被上诉人兰州昊业房地产开发有限公司（以下简称昊业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵兴华上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费、保全费、担保费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的购房款不是双方签订书面《商品房买卖合同》中约定的价款，没有任何依据。（一）上诉人与被上诉人之间有且仅有一份履行的《商品房买卖合同》；（二）涉案1502房屋经过测绘，面积比合同约定减少0.94平方米（未超过3%），案涉房屋总价款为871933元；二、上诉人预付的购房款已经超过了经测绘确定的购房款，不存在一审法院认定的所谓购房款未交清的事项；三、被上诉人提供的业主信息登记表，仅为确认业主信息所填写，并不是涉案房屋买卖合同的组成部分，与本案不属于同一法律关系；四、涉案购房款支付笔笔有据可查，不存在一审法院所谓的无法区分；五、被上诉人应当承担资金占用期间的利息。综上所述，一审法院认定基本事实错误，适用法律不当，依法应当予以改判。请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，并支持上诉人上诉请求。昊业房地产公司辩称，驳回上诉，维持原判。赵兴华向一审法院起诉请求：1、判令昊业房地产公司立即为赵兴华申请办理位于兰州市城关区××巷××号××幢××单元××号房屋权属证书；2、判令昊业房地产公司返还赵兴华超额支付的购房款528067元，承担自2015年7月24日至2020年4月24日期间的资金占用利息158420.1元，并自2020年4月25日起至全额返还超额购房款时止，按照年利率6%计算资金占用期间利息；3、本案诉讼费、保全费、担保费均由昊业房地产公司承担。一审法院认定的事实：赵兴华与案外人顾枫系夫妻关系。2014年9月23日，赵兴华、顾枫以及顾旭武为了从昊业房地产公司处购买开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××房屋，由顾枫于当日向昊业房地产公司支付了房款30万元，后顾枫又于2014年9月29日向昊业房地产公司支付了房款100万元。2014年10月9日，顾枫办理了兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号房屋的入住手续。2014年11月27日,赵兴华与昊业房地产公司补签了《商品房买卖合同》，双方约定：赵兴华购买昊业房地产公司开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××房屋一套，该商品房建筑面积为90.83平方米，其中，套内建筑面积为74.34平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为16.49平方米，单价为9700元，总金额为881051元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记标记为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以政府房地产管理部分实测面积为准，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式为于2014年11月27日付房款首付281051元，余款60万元办理银行按揭贷款；出卖人在2014年12月30日前将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还约定了其他事宜。同日，顾枫也与昊业房地产公司补签了一份《商品房买卖合同》，约定：顾枫购买昊业房地产公司开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××，该商品房建筑面积为162.80平方米，其中，套内建筑面积为133.25平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为29.55平方米，单价为9900元，总金额为1611720元；住户于2015年7月11日一次性付购房款876744元；于2014年11月27日付房款首付511720元，余款110万元办理银行按揭贷款；出卖人在2014年12月30日前将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。之后，顾枫又于2014年11月28日向昊业房地产公司支付了房款50万元，于2015年1月30日向昊业房地产公司支付了房款11720元，于2015年3月13日向昊业房地产公司支付了房款50万元，于2015年4月3日向昊业房地产公司支付了房款60万元，于2015年4月17日向昊业房地产公司支付了房款30万元。另外，双方均认可顾枫还于2015向昊业房地产公司支付了银行按揭贷款110万元，2015年7月7日，赵兴华与顾枫向昊业房地产公司提交了申请，载明：“在前期购房过程中，经与贵公司工程部协商，达成1501、1502户2套房屋中应由你公司完成而未完成的地暖铺设工程由购房人自行铺设，所需费用共计15000元从购房人应付购房款中扣除的协议，现本人拟对上述房屋尾款予以交清，特申请在尾款中扣除地暖所需费用后办理相关手续”，随后，昊业房地产公司同意了该申请。顾枫也于当日向昊业房地产公司支付了房屋尾款73280元。至此，双方均认可赵兴华、顾枫以及顾旭武就购买的三套房屋共计向昊业房地产公司支付了440万元房款。2015年7月24日，顾旭武与昊业房地产公司补签了《商品房买卖合同》，约定：顾旭武购买昊业房地产公司开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××房屋一套，该商品房建筑面积为108.240平方米，其中，套内建筑面积为88.59平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为19.65平方米，单价为8100元，总金额为876744元；出卖人在2015年3月1日前将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。2016年6月16日，兰州房地产测绘中心就昊业房地产公司开发的依河园作出房屋面积测绘成果报告书，其中，顾枫购买的1501室测绘面积为170.55平方米，赵兴华购买的1502室测绘面积为89.88平方米、顾旭武购买的1503室测绘面积为108.09平方米。2016年12月7日，顾枫签字确认了三套房屋的依河园业主信息登记表3份，载明：一、该业主委托开发商对依河园项目的共有部分进行装修。二、装修具体范围和要求最终由开发商决定，业主无异议。三、业主认可此次装修工程，并自愿承担装修费用，分别为367765.2元、223350.97元、439346.16元。四、装修工程税费由业主承担。五、该装修款项不向业主提供发票，业主无异议。现赵兴华认为其向昊业房地产公司多缴纳了房款，双方酿成纠纷，赵兴华遂诉至法院。另查，昊业房地产公司先后取得了位于兰州市城关区××道巷××号××商住楼”的国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、兰州地区商品房预售许可证、建设工程规划竣工验收合格书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵兴华、昊业房地产公司于2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据上述合同的约定，赵兴华作为买受人，主要负有支付房款的义务，昊业房地产公司作为出卖人主要负有按照合同约定交付房屋并将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据当事人的诉辩称及查明的事实，本案主要的争议焦点为：1、赵兴华是否存在超额支付房款的情况？2、赵兴华是否向昊业房地产公司付清了案涉房屋的房款？昊业房地产公司能否为其办理案涉商品房的权属登记？关于赵兴华是否存在超额支付房款的问题。首先,赵兴华与案外人顾枫系夫妻关系，而案涉三套房屋的房款都是顾枫交纳的，收据载明的缴款人亦都是顾枫，而且顾枫办理了三套房屋的入住手续，因此，昊业房地产公司基于其家庭关系有理由相信顾枫有权代表赵兴华签订依河园业主信息登记表，故该表系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。其次，虽然赵兴华与案外人顾枫坚持认为该表载明的装修费用不属于房价款，但从依河园业主信息登记表的内容来看，其只约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定，更缺乏双方对相关装修条款的明确约定，亦没有约定各类装修内容、单价、面积、材料、品牌等。从上述事实及双方的陈述可知，该表有异于日常的装修合同。根据查明的事实，在顾枫就三套房屋向昊业房地产公司支付了房款130万元后，其即于2014年10月9日办理了三套房屋的入住手续，昊业房地产公司将三套房屋交付于顾枫。而赵兴华与案外人顾枫作为具有完全民事行为能力的成年人，此时其对已经交付使用的房屋的面积、现状等应是清楚知悉的,同时,在顾枫就三套房屋向昊业房地产公司支付了130万元房款、昊业房地产公司交付房屋后,顾枫、赵兴华就与昊业房地产公司签订了《商品房买卖合同》,这说明顾枫以及赵兴华对三套房屋的总房款是知道的,但其在此后仍然陆续向昊业房地产公司支付了合计远远超过合同约定的房款,而且从赵兴华与顾枫于2015年7月7日向昊业房地产公司提交的申请载明的“现本人拟对上述房屋尾款予以交清”的内容可知，赵兴华作为房屋这一重大财产的购买人，其在购买房屋及支付房款时对案涉房屋的价格是明知并认可的。因此，依河园业主信息登记表所约定的装修费用是房价款的一部分，其与商品房买卖合同所约定的价款，共同构成三套房屋的总价款，故赵兴华主张向昊业房地产公司多支付了购房款的事实不能成立，赵兴华要求昊业房地产公司返还赵兴华超额支付的购房款528067元及资金占用利息的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。关于赵兴华是否向昊业房地产公司交清了案涉房屋的房款、昊业房地产公司能否为其办理案涉商品房的权属登记的问题。依据查明的事实，因赵兴华、顾枫与昊业房地产公司对1501与1502号房屋的房款是否交清产生分歧而未办理产权登记手续。赵兴华、昊业房地产公司均认可1503号房屋的购房款已付清，昊业房地产公司已开始办理该房屋的产权登记手续。对于1501与1502号房屋的房款，如上分析所述，赵兴华与案外人顾枫系夫妻关系，案涉三套房屋的房款都是顾枫交纳的，昊业房地产公司出具的收据载明的缴款人亦都是顾枫，而收据载明的收款事由都只写明了房款，并没有区分为哪一套房屋，故无从判断究竟1501与1502哪一套房屋的房款已交清。而1501与1502号房屋的测绘面积之和大于合同约定面积之和，故赵兴华尚需向昊业房地产公司补交房屋差价款。因此，在赵兴华未履行完付清这两套房屋所有购房款这一义务的前提下，其要求昊业房地产公司办理案涉商品房权属登记请求，难以支持。关于赵兴华主张的保全费、担保费，因赵兴华主张的超额支付的购房款事实不能成立，故该笔费用应由赵兴华自行承担，故对赵兴华要求昊业房地产公司承担保全费、担保费的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回赵兴华的诉讼请求。案件受理费5332元（已减半），由赵兴华承担。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于上诉人赵兴华是否存在向被上诉人昊业房地产公司超额支付房款的问题。2014年9月23日，赵兴华、顾枫以及顾旭武购买了昊业房地产公司开发的位于兰州市城关区××道巷××号××幢××单元××号××房屋，三套房屋的房款均是由赵兴华妻子顾枫缴纳，收据载明的缴款人亦都是顾枫，而且也由顾枫办理了三套房屋的入住手续。双方当事人均认可已缴纳房款共计4400000元，双方争议的焦点为于2016年12月7日由顾枫签字确认的三套房屋的依河园业主信息登记表中约定并已缴纳载明的装修费用367765.2元、223350.97元、439346.16元是否系房款的组成部分，对于由顾枫代表赵兴华签订依河园业主信息登记表，赵兴华认可并无异议，只是坚持主张该表载明的装修费用不属于房价款。赵兴华妻子顾枫于2014年10月9日办理了三套房屋的入住手续，昊业房地产公司将三套房屋交付于顾枫后，又与昊业房地产公司签订了《商品房买卖合同》,而赵兴华与案外人顾枫作为具有完全民事行为能力的成年人，此时其对已经交付使用的房屋的面积、现状及三套房屋的总房款等应是清楚知悉的,同时,在顾枫就三套房屋向昊业房地产公司支付了130万元房款后，但其在此后仍然陆续向昊业房地产公司支付了合计远远超过合同约定的房款,而且从赵兴华与顾枫于2015年7月7日向昊业房地产公司提交的申请载明的“现本人拟对上述房屋尾款予以交清”的内容可知，赵兴华作为房屋这一重大财产的购买人，其在购买房屋及支付房款时对案涉房屋的价格是明知并认可的，并在该申请当日顾枫还向昊业房地产公司支付了房屋尾款73280元。因此，赵兴华主张依河园业主信息登记表所载明的装修费用不属于房价款有违常理，依河园业主信息登记表所约定的装修费用应是房价款组成的一部分，其与商品房买卖合同所约定的价款，共同构成三套房屋的总价款，故赵兴华主张向昊业房地产公司多支付了购房款的事实不能成立，原审判决对赵兴华要求昊业房地产公司返还其超额支付的购房款528067元及资金占用利息的诉讼请求不予支持，并无不妥，赵兴华的该上诉请求无事实及法律依据，不能成立。关于上诉人赵兴华主张其已缴清购房款，要求由昊业房地产公司为其申请办理案涉位于兰州市城关区××巷××号××幢××单元××号房屋权属证书的上诉请求的问题。结合本案案件事实，赵兴华、昊业房地产公司均认可1503号房屋的购房款已付清，对1501与1502号房屋的房款是否交清的问题，由昊业房地产公司出具载明缴款人顾枫的收据，收款事由均只写明了房款，并没有区分为哪一套房屋，赵兴华主张其本人在缴纳房款时分别作了记录，但昊业房地产公司对此并不认可，而1501与1502号房屋的测绘面积之和大于合同约定面积之和，故原审判决以无从判断究竟1501与1502哪一套房屋的房款已交清，赵兴华尚需向昊业房地产公司补交房屋差价款，在赵兴华未履行完付清这两套房屋所有购房款这一义务的前提下，其要求昊业房地产公司办理案涉商品房权属登记请求，未予认定并无不当，故对赵兴华的该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人赵兴华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人赵兴华预交的二审案件受理费10664元，由上诉人赵兴华负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  张建军审判员  冯 诚二〇二一年五月十七日书记员  夏菁菁