文书内容江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0321民初1778号原告：单军，男，1969年12月25日出生，汉族，个体户，住丰县。原告：单东星，男，1989年10月2日出生，汉族，个体户，住丰县。二原告共同委托诉讼代理人：菅峰，江苏歌风律师事务所律师。被告：江苏南瑞银龙电缆有限公司，住所地丰县中阳里街道北苑路北侧。法定代表人：凌均果，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉，江苏汉地律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸福，该公司职工。原告单军、单东星与被告江苏南瑞银龙电缆有限公司（以下简称南瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告单军、单东星及其共同委托诉讼代理人菅峰，被告南瑞公司的委托诉讼代理人李辉、张幸福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的门面房认购协议；2.判令被告返还购房款15万元及利息(利息以15万元为基数，从2016年12月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止)；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月14日原被告双方签订门面房认购协议书，协议约定原告预定被告所有的位于丰县银龙宾馆2间、苏银超市4间门而房，建筑面积650平方米，每平方米7300元，被告负责将门面房使用性质变更为商业，房产证和国有土地使用证的办证费用由被告承扣，协议还约定了付款方式等相关条款。协议签订后，原告支付被告购房款15万元，后由于被告不能将现有门面房的性质变更为商业性质，被告至今也没有将门面房交付给原告，也没有退还原告购房款。故诉至法院，请求维护合法权益。被告南瑞公司辩称，第一，原告单东星在本案中不具备诉讼主体资格，被告与原告单军签订了门面房认购协议，该认购协议签订之后，虽说门面房认购金是以原告单东星的账户转至被告账户，但是根据被告与原告单军签订的合同约定，是原告单军应当履行的交款义务。况且在本案中单军作为原告参加诉讼，为此，被告认为该笔资金应当认定为是原告单军缴纳的门面房认购，原告单东星不再对该笔资金享有任何权利。第二，对于原告要求返还购房款15万元的诉讼请求，被告认为因门面房认购协议无法履行，请法庭决定，是否予以返还，但是原告单军所开办的丰县君达贸易有限公司自2016年1月21日起，每年欠被告租金68398.2元，至今已达五年的时间，约40万元左右。单军并没有给付，该笔债务是到期债务，应当予以抵扣。第三，原告要求的利息过高，请法庭依法予以调整。综上，请法庭依法判决，并驳回原告单东星对我公司的诉讼请求。本院认定事实如下：2016年12月14日，原告单军与被告南瑞公司签订了《门面房认购协议》（甲方：南瑞公司，乙方：单军）一份，约定由原告单军购买被告所有的位于丰县银龙宾馆苏银超市门面房，建筑面积650平方米，单价为7300元/平方米。协议第五条第四项约定“甲方负责将门面房使用性质变更为商业，房产证和国有土地证的办证费用由甲方承担。”涉案协议签订后，2016年12月16日，原告方通过单东星的账户向被告南瑞公司支付购房款15万元，被告南瑞公司向原告出具收据一张，载明：交款单位：单东星（单军），收款事由：门面房银龙宾馆2间，苏银超市4间预收认购金15万元。后被告南瑞公司未按照合同约定将涉案门面房使用性质变更为商业。另查明，2016年6月7日，本案被告南瑞公司因房屋租赁合同纠纷将本案原告单军及案外人丰县君达贸易有限公司起诉至法院。2016年9月17日，丰县人民法院作出（2016）苏0321民初2820号民事判决，判决：一、解除原告江苏南瑞银龙电缆有限公司与被告丰县君达贸易有限公司签订的房屋租赁合同；二、被告丰县君达贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将放置在租赁房屋内的属于其所有的全部物品搬出，将租赁房屋腾空并交还原告江苏南瑞银龙电缆有限公司；三、被告丰县君达贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，按照一年68398.2元为标准，支付原告江苏南瑞银龙电缆有限公司自2016年1月27日起，至被告实际向原告交还房屋之日止期间的租赁费；四、驳回原告其他诉讼请求。以上事实，有原告提供的门面房认购协议、收据，被告提供的（2016）苏0321民初2820号民事判决书以及原被告的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为：关于原告单东星的主体资格问题。原告单军与被告南瑞公司之间签订的门面房认购协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。从涉案协议内容上看，涉案门面房的出卖人为南瑞公司，买受人为单军。原告单军虽是通过单东星的账户向被告南瑞公司支付的涉案房屋认购款，但单东星并未在涉案协议中签字确认，原告亦未能提供其他证据证明单东星确系涉案合同相对人。故，根据合同相对性原则，本院认定单东星不是本案的适格原告。关于原告主张解除涉案协议的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，涉案协议中约定，由被告履行将门面房使用性质变为商业的义务，现被告无法履行变更涉案房屋使用性质的义务，致使原告合同目的无法实现。故，原告要求解除涉案门面房认购协议的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张返还购房款及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告之间的门面房认购协议解除后，被告南瑞公司应将原告支付购房款15万元返还给原告。被告辩称，根据（2016）苏0321民初2820号民事判决，被告对案外人丰县君达贸易有限公司享有的到期债权应在此案中予以抵扣。因在（2016）苏0321民初2820号案件中，被告南瑞公司主张的到期债权系其与案外人丰县君达贸易有限公司之间的另一法律关系,根据合同相对性原则,并不能构成抵扣本案购房款的理由,故被告南瑞公司抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于原告主张的利息问题。现因被告南瑞公司无法履行合同约定义务，导致合同解除，被告南瑞公司占用案涉门面房认购款15万元期间的利息损失客观存在，被告应当向原告支付相应的利息。鉴于双方签订的门面房认购协议中并未约定被告将涉案门面房使用性质变更的履行期限以及违约损失的计算标准，应当给予被告必要的履约时间。本院结合庭审分析，将被告支付利息的起算点酌定为自被告收到购房款之日起一个月期满的次日，即2017年1月17日。故，被告应以15万元为基数，自2017年1月17日起，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准向原告支付利息。同时，根据中国人民银行发布的[2019]第15号公告规定，原告单军要求被告南瑞公司支付自2019年8月20日起至判决给付之日止的利息，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告江苏南瑞银龙电缆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告单军返还购房款15万元及利息（以15万元为基数，自2017年1月17日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至法院判决给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率标准计算；）二、驳回原告单军的其余诉讼请求；三、驳回原告单东星的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元（原告已预交），由被告南瑞公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  丁国栋二○二一年五月二十八日法官助理沙轩羽书记员黄萌萌