四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0823民初493号 原告：仇露，女，1968年1月20日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：朱剑婴，女，1969年4月15日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：罗和钊，四川智力（剑阁）律师事务所律师。 被告：杨华友，男，1973年4月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：刘晓兵，男，1976年4月12日出生，汉族，住四川省剑阁县。 第三人：刘云菊，女，1984年12月20日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告仇露与被告杨华友、第三人刘云菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案，依法适用简易程序于2021年3月15日开庭审理后，因双方争议较大，本案于2021年3月17日裁定转为普通程序,又于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告仇露及委托诉讼代理人朱剑婴、罗和钊到庭，被告杨华友委托诉讼代理人刘晓兵、第三人刘云菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇露向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付解除合同违约金15000元及2021年1月12日至2021年1月17日滞留金1000元，共计16000元；2.请求人民法院依法判令被告及第三人共同恢复毁坏性撤除房屋隔断、灯、储物架、竹帘等物的原貌，交还房门钥匙；3.请求人民法院依法判决被告和第三人承担本案的诉讼费、律师费及其他费用。第二次庭审中，原告当庭变更诉讼请求，将第一项诉讼请求中的滞留金1000元变更为12400元，并增加水费173.76元，加上违约金，共计27573.76元。事实及理由：2019年11月30日，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，租赁期限10年，2029年12月31日到期，头两年年租金5万元，按年结算。2020年12月22日，被告提出解除《房屋租赁合同》，原告口头同意。2021年1月12日经原、被告协商签订《解除合同协议书》，根据该协议书，被告应于2021年1月12日下午5时将房屋退还给原告。2020年12月31日，被告及第三人协商，将该房屋转租给第三人经营。被告将房屋内移动产估价10000元转让给第三人适用。原告同意此意见，主动提出在履约保证金中拿出2500元代缴被告拖欠的物业费，并与第三人协商房屋租赁事宜，被告将钥匙交与第三人。2021年1月2日，第三人告知不租赁该房屋。原告根据三方约定不同意将房屋内移动产卖给第三人。但第三人认为交易已经达成，拒不按时交还钥匙，且于2021年1月14日毁坏性撤除房屋内房屋隔断、灯、储物架、竹帘等。《解除合同协议书》第4条约定：被告不得以任何借口进行毁坏性撤除，应将房屋完好无损的交还给原告。2021年1月15日原告发现房屋被毁坏性撤除了隔断、灯、储物架、竹帘等物，立即电话通知被告及第三人，但至今未恢复，造成原告经济损失。2021年1月16日10:46分，原告报110请求第三人进行交接无果。根据《房屋租赁合同》第12条和第16条约定：被告应赔偿原告违约金15000元。根据《解除合同协议书》第3条约定，截止2021年1月17日被告应赔偿滞留金1000元，共计16000元。第三人毁坏性撤除房屋造成的损失被告应承担连带赔偿责任。被告未按《房屋租赁合同》和《解除合同协议书》约定履行，第三人在原告警告其交易无效的情况下，嚣张跋扈，肆意妄为，毁坏性撤除并不是第三人的物品，为维护原告合法权益，根据民事诉讼法的有关规定诉至法院。 被告杨华友辩称，1.《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》上是其本人签订,被告不存在违约；2.当时与原告达成协议的30000元转让费就是转让店内的物品，并且当时将店内的物品转卖给第三人刘云菊原告是同意的，还让其尽快将物品搬走。撤除原告店内的隔断是事实，可以返还。与原告结算当天将水费、电费已全部缴清，不存在下欠水电费的情况。 第三人刘云菊辩称，1.自己是被告店内的酒水供应商，听说被告店内物品准备变卖便以10000元的价格接手。其与被告之间存在买卖关系，与原告不存在任何关系，原、被告之间的房屋租赁合同与自己无关。2.自己撤除的物品包括原告列举的可移动清单及不可移动清单中的物品，认为灯、菜架、挂画属于可移动物品，风机、烟罩、管道属于厨房用品，上述物品均属于自己用10000元购买的范围之内。3.付清价款后已将物品全部搬走，并不存在产生滞留金。4.愿意将房屋隔断返还原告。 本院经审理认定事实如下：2019年11月30日仇露（甲方）与杨华友（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将剑阁县房屋租给乙方，面积275＋5平方米，租赁期：从2020年1月1日至2029年12月31日止，租金前两年每年租金人民币伍万元整（50000.00元），两年后随行就市,但不低于每年伍万元整，每年12月30日前交下年租金。在解除租赁关系时，承租方不得以任何借口进行毁坏性撤出，应将房屋完好无损的交还给甲方，所有装潢、门窗、地板、墙面、顶棚、水、电、气等设施不准撤除和人为破坏，否则，甲方有权向乙方要求恢复原貌或按值向甲方赔偿，履约保证金不予退还。该房屋内移动产以3万元转让给乙方使用，如乙方不能继续经营，甲方同意乙方转让给第三方作为餐饮业使用。违约责任：租赁期双方必须信守合同，任何方违反本合同规定，按年度房屋总租金的30%作为违约金赔偿对方。 2020年12月31日，被告杨华友将店内的可移动物品作价10000.00元打包卖给第三人刘云菊，刘云菊于当天下午4点55分微信转账4000.00元给被告店内前台收银员邓倩，2021年1月3日刘云菊给邓倩转账4680.00元，刘云菊于1月5日微信告知邓倩将会在第二天去店内搬东西。 2021年1月12日，仇露与杨华友签订《解除合同协议书》，达成如下协议：1.履约保证金5000.00元，扣除物管费2500.00元，剩余2500.00元退还乙方；2.移动产（桌、椅、空调、厨房物品）于2021年1月12日下午5时前撤出，双方结清手续；3.乙方如未按期撤出，每天按人民币200.00元滞留金补偿甲方；4.根据“房屋租赁合同”，乙方不得以任何借口进行毁坏性撤出，应将房屋完好无损的交还给甲方。 2021年1月16日10时45分，仇露的丈夫康作知报警称自己门店的门被锁了，剑阁县下寺派出所处警建议双方当事人走诉讼渠道解决。 上述事实，有原、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》《解除合同协议书》、微信截图、处警登记表及原、被告代理人、第三人的当庭陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，本案争议的焦点是：被告的行为是否违约及原告的相关诉讼请求是否应得到支持的问题。 1、关于被告的行为是否违约的问题。 在本案中，案涉《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》均系原告仇露与被告杨华友之间的真实意思表示，合同不违反我国法律法规中关于合同效力的禁止性规定，故，双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同的解除协议均为有效合同，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。在房屋租赁合同履行中，被告杨华友2020年12月22日向原告仇露提出解除合同，经双方协商后，于2021年1月12日签订《解除合同协议书》。双方已按照约定解除房屋租赁合同。 房屋租赁合同解除后，因被告将其承租经营的店内厨房用具等物品卖与第三人，原告认为被告对物品只有使用权而无处分权，被告将其店内全部物品卖与第三人，并将属不可移动物品拆除的行为损害了原告的财产权益，被告的行为已构成了违约，即应按照前述租赁合同约定赔偿原告违约金15000元。庭审查明:原、被告在《房屋租赁合同》第四条第二项履约保证金中约定:“保证金不计利息，乙方如有欠租欠费、损坏房屋等行为，甲方也可从保证金中扣除相应的金额。合同期满无违约行为发生时，甲方在合同终止后7日内退还乙方”。再据双方《解除协议》第一条载明:“原告仇露在被告缴纳的履约保证金5000.00元中扣除物管费2500元，余下2500元退还给乙方”。以上事实证实解除协议属双方当事人的真实意思表示，在被告杨华友无违约行为发生时，原告亦按照协议将剩余履约保证金2500元已退还给了被告。诉讼中，原告认为其店内物品，被告只有使用权而无处分权，被告以租赁合同第十四条约定“该房屋内移动产以3万元转让给乙方，如乙方不能继续经营，甲方同意乙方转让给第三人作为第三方作为餐饮业使用”，根据这一约定，被告认为其是以3万元转让费购买了房屋内设备，自己对房屋内物品有处分权作出抗辩的理由中，其购买了部分可以移动物品，符合当地日常交易习惯，且并未损害原告的合法财产权益，其部分抗辩事由成立，本院予以采纳。原告对被告提出3万元转让费即购买了房屋内物品的抗辩认为是使用，但其对3万元转让费的指向及房屋内向被告具体移交了哪些财产,未提交任何证据，原告主张的被告支付3万元转让费是财产使用权的相关事实，无相关证据证实，且与转让费用的日常交易习惯不符。据此，被告按双方所签解除协议约定将店内部分可移动物品搬出并无不当。庭审中原告对其主张被告违约行为亦未提交相关证据予以证实，其要求支付违约金的主张，本院不予支持。 2、关于原告主张的从2021年1月12日至2021年3月15日的滞留金12400元的诉讼请求。 根据双方签订解除协议第二条约定，被告杨华友应在2021年1月12日下午5时前将店内移动产（桌、椅、空调、厨房物品）搬出，庭审查明:被告已于2020年12月31日将店内移动产（桌、椅、空调、厨房物品）打包卖给了本案第三人刘云菊，第三人于当天以微信方式向被告收银员转款4000.00元，2021年1月3日再次转款4680元，1月5日微信告知被告收银员将于第二天到店搬东西。据查明的事实，证实被告已按照双方协议履行，相反原告无证据证实店内物品滞留的证据，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，原告应承担举证不力的责任，故原告仇露关于滞留金的诉讼请求，本院不予支持。 3、关于原告主张的173.76元水费的诉讼请求。 原告提交的手机截屏上客户姓名为陈开武与本案当事人没有关联性，《房屋租赁合同》中房屋编号不一致，原告未提供有效证据证明被告下欠水费的事实，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。 4、关于原告主张的恢复房屋内原貌，交还钥匙的诉讼请求。 本案中，原告与被告在《解除合同协议书》中第4条约定“乙方不得以任何借口进行毁坏性撤出，应将房屋完好无损的交还给甲方”，第2条约定撤出房屋的物品仅为移动产（桌、椅、空调、厨房物品），根据双方所签解除协议明确约定了移动产物品，房屋内装潢的灯、隔断及厨房的风机、烟罩、管道应属不可移动物品，第三人刘云菊当庭自认将房屋内的灯、竹帘、菜架、挂画、隔断、风机、烟罩、管道已经搬走。因此，被告杨华友将房屋内全部物品变卖给刘云菊的行为损害了原告仇露的合法权益。据此，原告仇露主张判令被告及第三人共同恢复毁坏性撤除房屋隔断、灯、竹帘、风机、烟罩、管道的诉讼请求本院予以支持，关于原告主张的挂画、菜架属于可移动物品，因此，这部分物品不予支持。关于原告主张归还二楼租房门钥匙的诉讼请求，庭审中第三人刘云菊陈述已将钥匙交与物业门卫，第三人应当将钥匙交还给原告，其将钥匙交给物业门卫明显不当，因此，被告与第三人应当返还原告钥匙，原告主张交还钥匙的诉讼请求合法有据，本院予以支持。再因原告仇露未提交证据证明律师费的实际支付情况，且原、被告之间对于律师费的承担未作约定，故本院对原告仇露主张的律师费不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百五十七条第二款、第五百六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨华友、第三人刘云菊共同将原告仇露位于剑阁县房屋内拆走的房屋内隔断、灯、竹帘、风机、烟罩、管道恢复原状； 二、由被告杨华友、第三人刘云菊将二楼租房门钥匙交还给原告； 上述一、二项义务限被告杨华友与第三人刘云菊在本判决生效后三十日内履行完毕； 三、驳回原告仇露的其他诉讼请求。 案件受理费200.00元，原告仇露负担100.00元，被告杨华友负担100.00元（此款原告仇露已垫付，被告杨华友在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  梁玉秀 审 判 员  徐永南 人民陪审员  王先福 二〇二一年五月二十八日 书 记 员  张 璐