广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初8788号原告：邓雪君，女，汉族，1981年12月17日出生，住址：湖南省东安县×××××××2×，公民身份号码：430××××××××××××724。原告：唐炜，男，汉族，1981年9月15日出生，住址：湖南省东安县×××××××××，公民身份号码：432××××××××××××011。上述两原告的共同委托诉讼代理人：朱智国，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：李华强，广东宏泰律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：单健，男，汉族，1998年1月11日出生，住址：湖南省衡东县××××××××，公民身份号码：430××××××××××××811，系该公司员工。原告邓雪君、唐炜诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告邓雪君、唐炜的共同委托诉讼代理人李华强，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人单健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓雪君、唐炜向本院提出诉讼请求：1、请求确认两原告与被告于2018年10月27日签订的两份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、两份《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；2、判令被告返还两原告已支付的款项960000元（人民币，下同）及利息105068元（利息以960000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月27日起计至2019年8月19日及以960000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起暂计至起诉之日，其后计算至款项清偿之日止）；3、判令被告承担本次诉讼所有费用。以上合计1065068元。当庭变更诉讼请求二利息扣除3200元，其他不变。事实和理由：2018年10月27日，被告在未取得相关建筑手续的情况下，与两原告签订了两份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，其中一份约定由两原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第香港城南2073A-3铺位，投资款为461136元，另一份约定由两原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第香港城南2073-4铺位，投资款为498864元，两笔投资款合计960000元。被告确认已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，两原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权。并于同日签下两份《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，约定被告返租两原告投资认购的商铺，并约定在2020年10月1日前给两原告办理这两间商铺的不动产权属证书。合同签订后，两原告依约支付了全款960000元、以及律师见证费1000元。至此，两原告已按照合同履行了付款义务，但被告从未向两原告支付过租金，虽经两原告多次催告，被告却一直借故不支付；且在2020年10月1日后被告也未能够为两原告办理涉案商铺的不动产权属证书。后据两原告了解得知被告出租的涉案商铺并未取得相关建筑手续、也未取得预售许可证，根本无法按照双方签订的协议为两原告办理房产证。事实上，原被告之间签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且两原告不直接参与案涉项目的开发，故原被告之间是房屋租赁合同关系。而案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，被告出租的房屋建造至今未获得相应的审批手续，也未获得预售许可证，故，原被告之间针对涉案商铺所订立的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》应认定为无效合同，被告由此收取两原告的款项960000元依法应当返还，并应当按照同期银行贷款利率承担占有、使用原告款项的利息。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，被告于2021年3月31日支付了返租费3200元。另外，被告对利息不予认可。经审理查明，2018年10月27日，原告与被告签订了两份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目香港城南2073A-3、2073-4铺位，总投资款为960000元。四、签订本合同时原告一次性付清投资款960000元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年10月27日。上述合同经广东永坤律师事务所见证，原告为此支付了律师见证费1000元。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2018年10月27日起至2023年10月26日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年57599元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金14399元；合约到期，双方另行协商经营模式。2018年10月19日，原告向被告支付了100000元，于2018年10月27日分两笔各向被告支付了371000元和490000元。被告于2021年3月29日向原告支付了返租款3200元。另查明，案涉项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、专用收据、见证书、中国民生银行对账单、中国银行交易流水明细清单、招商银行户口历史交易明细表以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据另案查明的事实，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，因此，本院认定原告与被告于2018年10月27日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款960000元，在《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效的情况下，被告支付给原告的返租款3200元应用于抵扣本金，即被告应将剩余款项956800元返还给原告。关于原告诉请的利息，本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。原告支付款项的时间及金额为2018年10月19日支付了100000元,2018年10月27日支付了861000元（其中1000元系律师见证费），被告支付给原告款项的时间及金额为2021年3月29日支付了3200元，原告诉请利息从2018年10月27日开始计算，本院予以支持，则利息分段计算如下：1、以960000元为基数，从2018年10月27日开始计算利息至2021年3月28日；2、以956800元为基数，从2021年3月29日开始计算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告邓雪君、唐炜与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2018年10月27日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓雪君、唐炜返还投资款956800元；三、限被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓雪君、唐炜支付利息（1、以960000元为基数，从2018年10月27日开始计算利息至2021年3月28日；2、以956800元为基数，从2021年3月29日开始计算利息至实际清偿之日止。利息的计算标准：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告邓雪君、唐炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7193元（原告邓雪君、唐炜已预交），由原告邓雪君、唐炜负担24元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担7169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年五月二十七日书记员 张楚妍李小钏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。