吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终879号上诉人（原审被告）：李明淑，女，1965年9月14日生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：刘星男，吉林檀君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朴今玉，女，1955年12月23日生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。原审被告：延边东和房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街园虹胡同。法定代表人：全东洙，该公司总经理。上诉人李明淑因与被上诉人朴今玉、延边东和房地产开发有限公司（以下简称东和公司）之间案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4036号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。李明淑及其委托诉讼代理人刘星男、赵春姬，朴今玉及其委托诉讼代理人齐晖到庭参加诉讼，东和公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明淑上诉请求：1.撤销延吉市人民法院的（2020）吉2401民初4036号民事判决；2.请求二审法院依法驳回被上诉人的原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对事实认定存在错误，导致一审判决不公，严重损害了上诉人的合法权益。1.一审法院认定案外人金某为东和公司的工作人员并没有事实根据和法律依据。同时，被上诉人支付所谓的购房款均无证据可以证明交付到东和公司，而是被上诉人交付于案外人方某和金某。固被上诉人向案外人金某与方某支付钱款是被上诉人与金某个人的资金往来，并不是支付购房款。一审中，并没有证据可以证明案外人金某得到东和公司的授权进行买卖东和公司房屋的行为，同时也没有证据证明金某系东和公司的工作人员。被上诉人在一审中主张其与案外人金某签订购房合同的地点是东和公司的办公室，但事实上当时东和公司早已没有办公地点，另案中，2015年上诉人与东和公司签订借款合同当时因东和公司无办公地点上诉人不得不在案外人方某的办公室与东和公司完成了所有借贷相关手续。由此可见，被上诉人与金某签订的购房协议本身存在诸多疑问，且被上诉人于2018年5月24日开始陆续向案外人金某的个人账户汇款10余万元，由金某以个人名义向被上诉人出具了收款凭证的行为均属于被上诉人与金某个人的资金往来。同时依据被上诉人提供的借款协议，被上诉人与案外人方某签订了10万元的借款协议，但无相关支付凭证，同时该协议并没有得到东和公司的追认。固被上诉人并无证据可以证明其向东和公司支付过购房款。因此被上诉人从未向东和公司支付过购房款，购房合同从未被履行。2.被上诉人至今未向东和公司支付过房屋相关费用，东和公司亦未向被上诉人实际交付过案涉房屋，且被上诉人也从未实际使用过房屋，一审法院认定被上诉人实际占有房屋并无事实依据。案涉房屋至今处于空置状态，房屋钥匙则由上诉人掌握。被上诉人提出的向案外人金某支付所谓契税和物业费等费用的收据均无东和公司的公章。同时被上诉人提供的钥匙与门禁卡均无法核实其真实性，所谓的通话录音证据在无法证明通话对象的真实身份的情况下所谈及的内容也不能证明被上诉人的业主身份。固被上诉人无其他证据可以证明东和公司将房屋交付于被上诉人，也不能证明被上诉人向东和公司支付了房屋相关费用，一审法院认定被上诉人实际占有房屋并无事实依据。3.被上诉人所谓的购买房屋行为不合常理也不符合正常的交易习惯。2015年10月份，上诉人给东和公司借款10万元并以案涉房屋作为还款抵押，在此之后，被上诉人于2015年12月3日签订的借款协议书中是以北安小区一号楼6单元6楼西侧房屋为借款抵押，然而之后却和无任何东和公司授权的案外人金某立约将已由东和公司抵押给上诉人的房屋作为买卖对象，并与其发生资金往来，后亦对案涉房屋也长时间弃之不理，这明显不合常理也不符合正常的交易习惯。4.虽然在延吉市被上诉人名下无房产信息，但基于在延吉市包括期房和现房在内很多房屋并没有房产证甚至房屋登记信息的现况，现有的证据不能证明被上诉人在延吉市无可居住的房屋。综上，被上诉人并未向东和公司支付过任何购房房款，同时东和公司从未向被上诉人交付过房屋，被上诉人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回被上诉人的诉讼请求。朴今玉辩称：1.2015年12月3日朴今玉通过方某出借给全东洙10万元，因全东洙一直未能偿还该10万元借款，双方协商朴今玉以出借的10万元作为首付款购买东和公司开发建设的位于延吉市大兴路北安小区1号楼3单元502号房屋。故2018年6月20日《商品房买卖合同》第7页中的付款方式及期限约定：2015年12月3日（代付）壹拾万元整（首付）,2018年6月20日付壹拾柒万玖仟玖佰元整。证明：东和公司认可收到了10万元首付款。因2018年5月24日朴今玉支付1万元定金，2018年6月20日朴今玉支付15万元购房款，所以东和公司才将179900元购房尾款的收据交给朴今玉，东和公司的经办人金某还专门在定金收据上注明：余款壹万玖仟玖佰元于7月20日交齐后生效。2018年7月26日朴今玉又向经办人金某转账20000元，至此朴今玉支付了全部购房款。金某作为经办人向朴今玉出具了盖有东和公章和全东洙名章的《商品房买卖合同》、盖有东和公司财务专用章的购房款收据，《商品房买卖合同》明确购房人为朴今玉，购房款收据明确朴今玉为交款人并注明房号，结合金某还负责处理东和公司建设的北安小区房照办理事宜，朴今玉有理由相信金某具有收取房款的权利，东和公司将朴今玉为真实购房人报给了业主维权代表曹永玲（联系电话：159XXXXXXXX）,结合东和公司至今没有主张金某无权收取案涉房款的事实，一审法院认定：朴今玉与东和公司在案涉房屋被查封前(2018年6月20日)签署了合法有效的《商品房买卖合同》且朴今玉支付全额购房款事实清楚、证据充分。2.朴今玉于2018年6月20日签署《商品房买卖合同》当日取得房屋钥匙，6月22日交纳办理房照的契税、物业维修基金等费用，6月26日还交纳了3000元装修保证金，2019年3月18日案涉房屋被查封并在门上张贴了封条，朴今玉无法进行装修，但不能因此改变朴今玉取得房屋钥匙合法占有案涉房屋的事实。涉案房屋的物业管理费、取暖费等费用也一直由朴今玉交纳，进一步证明朴今玉在管理房屋的事实。3.朴今玉已经是66岁的老人，在延吉市没有其他住房，因案涉房屋被查封，一直寄住在亲属家，不能因老人不懂法律而剥夺其享有住房的生存权。在房屋被查封前，朴今玉对李明淑与东和公司之间的借贷事宜毫不知情，李明淑的上诉理由都是毫无证据的猜测。终上，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。东和公司未答辩。朴今玉一审诉讼请求：1.停止对朴今玉购买的位于延吉市大兴路北安小区1号楼3单元502号房屋的执行并解除查封；2.案件受理费、公告费等诉讼费用由李明淑、东和公司负担。一审法院认定事实：2015年12月3日，朴今玉通过案外人方某出借给东和公司借款壹拾万元，因东和公司未予偿还，双方于2018年6月20日签订《商品房买卖合同》，朴今玉以出借的10万元作为首付款购买东和公司开发建设的位于延吉市大兴路北安小区1号楼3单元502号、建筑面积77.75平方米的房屋，总房款为279900元，东和公司向朴今玉出具了179900元的收款收据。《商品房买卖合同》第六条付款方式还约定，“2015年12月3日（代付）壹拾万元正（首付）2018年6月20日付壹拾柒万玖仟玖佰元正”。签订合同后，2018年5月24日，朴今玉向东和公司工作人员金某（已去世）支付购房款定金1万元，2018年6月20日朴今玉又向金某支付购房款壹拾伍万元，余款19900元于2018年7月20日交齐。签订合同当日，东和公司向朴今玉交付了涉案房屋钥匙。2018年7月22日向金某支付办理房屋产权证的契税、物业维修基金等费用9784.42元，2018年7月26日向金某支付2万元购房款和3000元装修押金。2018年7月22日，朴今玉作为业主与业主监管人曹永玲等人员签订了办理房照协议书。2019年3月18日，因李明淑与东和公司之间的民间借贷纠纷一案，延吉市人民法院作出（2019）执保222号执行裁定书，冻结了朴今玉购买的北安小区1号楼3单元502号房屋，朴今玉提出执行异议，延吉市人民法院于2020年7月8日作出（2020）吉2401执异90号执行裁定书，以“案外人提交的证据无法形成完整的证据链条证明其已支付全部房款，故案外人的权利不能排除执行”为由，驳回了朴今玉的异议。一审法院认为：涉案房屋即本案争议的位于延吉市大兴路北安小区1号楼3单元502号、建筑面积77.75平方米的房屋，延吉市人民法院在查封之前朴今玉已与东和公司签订有效的商品房买卖合同，已支付全部购房款，且未办理房照系东和公司原因，东和公司已向朴今玉交付房屋钥匙，朴今玉已缴纳契税、物业维修基金、取暖费、电费等相关费用。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按照合同规定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。即朴今玉对涉案房屋享有排除执行的权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决：停止延边东和房地产开发有限公司名下的位于延吉市大兴路北安小区1号楼3单元502号、建筑面积77.75平方米的房屋的执行。本诉案件受理费5498元（朴今玉已预交），由李明淑、延边东和房地产开发有限公司负担。二审中李明淑向本院提供证据：中国裁判文书网裁判书一份。证明其与被上诉人签订购房协议，且发生资往来的案外人金某系东和公司建设北安小区的承建商，并非是东和公司的工作人员，且东和公司尚欠金某100多万元的工程款的事实。即一审法院认定收取朴今玉钱款的金某为东和公司的工作人员事实认定错误。朴今玉质证认为：真实性有异议。1.请法院查询系统进行核对。2.对于金某的身份该判决并没有否定不是东和公司工作人员，不能因金某在另案中承包了北安小区工程而否定东和公司认可金某代为收取本案购房款的事实。从另案判决情况看东和公司尚欠金某工程款，也进一步证明了东和公司同意金某收取本案争议房屋的房款抵顶工程款的事实。上诉人的证明目的不能以该判决来认定。朴今玉提供证据：2018年11月29日取暖费收据、2019年9月12日取暖费收据、2020年11月3日取暖费收据。证明被上诉人在2018年占有和管理房屋的事实。李明淑质证认为：真实性不清楚，上诉人从2019年3月份开始通过法院查封涉案房屋，当时该房屋无人居住和管理，所以被上诉人的举证目的是不成立。李明淑提供的证据经本院核实存在该判决，本院对该证据真实性予以采信。朴今玉提供的证据已在一审法院提供，并经李明淑进行了质证，不属于二审新证据。本院对一审法院认定金某为东和公司工作人员的事实以外的部分予以确认。另查，朴今玉分别于2018年11月29日、2019年9月12日、2020年11月3日交纳了案涉房屋的取暖费。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同规定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于李明淑主张金某不是东和公司工作人员，其收取的179900元不应认定为东和公司已收到的案涉房款的问题。虽朴今玉向金某支付179900元，但2018年6月20日东和公司与朴今玉签订《商品房买卖合同》的同时为朴今玉出具了加盖其公司公章的收据，该收据中记载交款人为朴今玉，收款事由为北安小区1号楼3单元502号房款，尽管李明淑对该收据真实性有异议，李明淑未提供反驳证据来推翻该证据证明的事实，因此应认定为东和公司认可金某代为其公司收到了该房款。李明淑一审中对东和公司与朴今玉签订的《商品房买卖合同》的真实性无异议，该合同中对分期付款作出了明确约定即2015年12月3日（代付）壹拾万元（首付），2018年6月20日付壹拾柒万玖仟玖佰元正。该约定的房款10万元是由东和公司的法定代表人全东洙于2015年12月3日向朴今玉借款10万元转为案涉房屋首付款，东和公司于2018年6月20日出具收据是对收到179900元房款的认可，据此李明淑已全部支付案涉房款。朴今玉领取了东和公司向其交付的案涉房屋钥匙，以及朴今玉缴纳契税、物业维修基金、取暖费、电费相关费用等事实能够确认案涉房屋在法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，交纳了全部房屋款项，并合法占有了案涉房屋，且尚未办理过户登记并非朴今玉自身原因，因此朴今玉对诉争房屋提出排除执行符合上述规定，一审法院支持朴今玉诉讼请求并无不当。综上，李明淑上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5498元，由李明淑负担。李明淑申请免交诉讼费，经审查，符合法律规定，予以准许。本判决为终审判决。审判长 崔 玉审判员 池东波审判员 秦承兰二〇二一年五月十八日书记员 韩 宇