安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0421民初1430号 原告：余克奎，男，1973年6月7日出生，汉族，皖颍上县人，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：陈福祥，安徽景涛律师事务所律师。 被告：林峰，男，1958年7月20日出生，汉族，皖凤台县人，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：魏敬乾，安徽薛杰律师事务所律师。 原告余克奎与被告林峰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告余克奎及其委托诉讼代理人陈福祥，被告林峰及其委托诉讼代理人魏敬乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余克奎诉称：2013年12月27日，林峰将开发建设的位于凤台县钱庙乡关庄村农贸市场XX路东侧第X套房屋以18.8万元的价格出售给余克奎，余克奎交付房屋价款后，林峰交付了房屋。2015年1月14日，余克奎将该房屋以10万元的价格出售给案外人李方针，李方针在维修房屋时，林峰向李方针主张房屋所有权，李方针为此提起诉讼，安徽省颍上县人民法院于2020年9月20日作出（2020）皖1226民初3996号民事判决，确认余克奎与李方针达成的房屋买卖合同无效，判令李方针返还余克奎房屋，余克奎返还李方针购房款10万元。余克奎在履行生效判决确定的义务后，要求林峰返还购房款，但林峰拒绝返还，故请求依法确认余克奎与林峰达成的房屋买卖合同无效，判令林峰返还购房款18.8万元。 林峰辩称：案涉房屋系新农村建设的房屋，由余克奎等人施工建设，但由于余克奎没有建设施工资质，以致房屋出现了严重的质量问题。余克奎购买该房屋实际并没有出资18.8万元，而是以其工程款折抵的，余克奎请求返还购房款没有事实和法律依据。并且自2013年至今已经超过诉讼时效。综上，请求依法驳回余克奎的诉讼请求。 根据当事人的起诉和答辩意见，本院认为，双方争议的焦点在于：本案房屋买卖合同是否属于无效合同，林峰是否应当返还房屋价款。 余克奎就其主张的诉讼请求、事实和理由，向本院举示了以下证据：1.2013年12月27日的收据1份，以证明林峰收取购房款18.8万元的事实；2.颍上县人民法院（2020）皖1226民初3996号民事判决书1份，以证明余克奎与李方针之间的房屋买卖合同属于无效合同的事实，并认为本案纠纷与该案的性质完全相同，应当同案同判。 林峰就其辩称的事实和理由，向本院举示了以下证据：1.余克奎领取工程款的收条及童俊友记录的工程款领款明细，以证明余克奎以工程款抵付房屋价款的事实；2.房屋照片11份，以证明余克奎承建的房屋存在质量问题的事实；3.关庄村美好乡村规划建设图1份，以证明余克奎承建工程的事实。 经质证，林峰对余克奎提交的证据1、2的真实性不持异议，但认为余克奎没有实际出资18.8万元，我国不是判例法国家，其他案件的判决不能作为本案的裁判依据。余克奎对林峰提交的工程款收条不持异议，但不认可工程款领款明细中12月27日领取18.8万元的“余克奎”签名系其本人书写，对林峰提交的证据2、3的真实性、关联性均持有异议。林峰为此申请对“余克奎”的签名是否系余克奎本人书写进行笔迹鉴定。 本院分析认为，余克奎提交的证据1、2可以证明余克奎以18.8万元购买房屋的事实，以及该房屋被余克奎出售后已被生效判决确认买卖合同无效的事实，对该证据的证明效力本院予以确认。林峰提交的领取工程款的收条可以证明余克奎承建房屋以及已领取部分工程款的事实。林峰提交的证据2、3系为证明建设规划及房屋质量问题，与案涉买卖合同效力的争议无关，本院对证据2、3的关联性不予确认。工程款领款明细中12月27日领取18.8万元的“余克奎”签名是否系余克奎本人书写，对于认定余克奎是否支付房屋价款没有影响，没有进行笔迹鉴定的必要，故对林峰提出的鉴定申请本院不予准许。 根据当事人的陈述、质证意见，结合本院对证据的分析、认定，本案现已查明以下事实：2013年7月，余克奎等人从林峰处承包了凤台县钱庙乡关庄村农贸市场的建设工程，领取了部分工程款，但双方至今未对工程款进行结算。工程结束后，经双方协商一致，余克奎以18.8万元的价格购买了该农贸市场XX路东侧第X套房屋两间两层，林峰于2013年12月27日给余克奎出具了收到购房款18.8万元的收据，并注明了所购房屋的位置。2015年1月14日，余克奎将该房屋以10万元的价格出售给凤台县钱庙乡中南村的李方针，李方针于2020年5月在对房屋进行装修时，林峰向其提出异议。李方针为此提起诉讼，安徽省颍上县人民法院于2020年9月20日作出（2020）皖1226民初3996号民事判决，确认余克奎与李方针达成的房屋买卖合同无效，判令李方针返还余克奎房屋，余克奎返还李方针购房款10万元。余克奎为此向林峰提出返还购房款的请求，被林峰拒绝后，遂诉至本院， 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，余克奎与林峰达成了以18.8万元购买房屋的一致意见并已经履行。余克奎与林峰均具有相应的民事行为能力，买卖房屋的意思表示真实，但根据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国合同法》的规定，确定该房屋买卖合同是否有效，还应当审查是否损害社会公共利益，是否违反法律、行政法规的强制性规定。现本院分析评判如下。 《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2015年4月19日公布的最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条规定，对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。2016年11月21日公布的《最高人民法院关于印发第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要的通知》（法〔2016〕399号）第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条规定，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。农村房屋对应的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，具有福利和社会保障功能。按照“房地一体”，即“地随房走、房随地走”的处理原则，农村房屋所有权的转移将会导致农民集体土地使用主体的转变。根据上述规定，法律、法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让，农民集体所有的宅基地只能在本集体经济组织成员之间转让。 结合本案，案涉房屋系在农民集体土地上建造的房屋，该土地属凤台县钱庙乡关庄村集体所有，余克奎不属于该集体经济组织的成员，在一审法庭辩论终结前亦未取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格。余克奎与林峰之间的房屋买卖合同纠纷也不属于国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。林峰向本集体经济组织以外的个人余克奎出售农村的房屋，违反了国家法律关于宅基地属于农民集体所有的规定，损害了法律、法规和国家政策关于对宅基地使用权进行严格管理的社会公共利益，故余克奎与林峰之间达成的房屋买卖合同应属无效合同，余克奎请求确认合同无效的请求，与法有据，本院予以支持。 林峰给余克奎出具了收取房屋价款的收据，足以证明余克奎履行了交付房屋价款的义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。结合本案，余克奎应当将房屋返还给林峰，林峰应当向余克奎返还房屋价款。对于余克奎与林峰在本案中就房屋价款系现金交付还是以工程款抵付的争议，本院认为，无论是现金交付还是以工程款抵付，均不影响本案对余克奎已经履行付款义务的认定，即使余克奎是以工程款抵付，该工程款也系余克奎对林峰享有的债权，余克奎以其享有的债权抵偿房屋价款并不违反法律规定。双方关于余克奎是否在工程款支付明细中签名、以及是否以工程款抵付房屋价款的争议，对本案房屋买卖合同的审理没有影响，该争议属于与工程款结算有关的纠纷，应当在结算工程款时进行处理，余克奎主张返还房屋价款18.8万元的请求，与法有据，本院予以支持。林峰既然主张领取工程款18.8万元的领款人签名系余克奎所签，当然也就认可其负有向余克奎支付该工程款的义务，在余克奎以工程款抵付房屋价款的情况下，应当视为林峰履行了支付工程款的义务，余克奎对林峰享有的工程款债权已经实现。房屋买卖合同的效力与工程款债权债务关系的效力没有法律上的因果关系，房屋买卖合同被确认无效并不导致林峰履行工程款债务的行为无效，故该房屋价款应当由林峰予以返还，而不是恢复到工程款债权债务关系的状态，林峰认为不应当返还房屋价款的理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。林峰所提房屋质量的问题不属于本案的审理范围，本院在本案中不作处理。 余克奎所提确认合同无效的请求属于程序请求权，而非向对方当事人主张的实体请求权，不属于应当适用诉讼时效的情形，林峰认为余克奎确认合同无效的请求已超过诉讼时效期间的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。因合同无效而要求返还财产的请求权适用三年诉讼时效期间的规定，但应当自合同被人民法院生效裁判确认无效时起算，余克奎所提返还房屋价款的请求未超过三年的诉讼时效期间，林峰认为已经超过诉讼时效期间的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案房屋买卖合同的订立、履行均发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，并且不存在应当溯及适用或者衔接适用《中华人民共和国民法典》的情形，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第三项、第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、确认林峰与余克奎达成的房屋买卖合同无效； 二、林峰返还余克奎房屋价款18.8万元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4060元，减半收取计2030元，由余克奎负担1015元，由林峰负担1015元，于判决生效后七日内交纳。余克奎预交的案件受理费2030元，待判决生效后，由本院退回1015元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  许波 二〇二一年五月二十一日 书记员  杜明 附与本案有关的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律或者社会公共利益。 第五十八条下列民事行为无效： (一)无民事行为能力人实施的； (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的； (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (五)违反法律或者社会公共利益的； (六)经济合同违反国家指令性计划的； (七)以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号） 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十一条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。