吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0104民初2944号 原告：房婷婷，女，1990年3月28日生，汉族，住长春市二道区。 原告：付莹，女，1991年2月10日生，汉族，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：李艳丽（系付莹母亲），女，1972年10月26日生，汉族，住长春市二道区。 被告：朴欣，男，1966年9月30日生，汉族，住长春市。 委托诉讼代理人：王娜，吉林洪田律师事务所律师。 原告房婷婷、付莹与被告朴欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。房婷婷及付莹的委托诉讼代理人李艳丽、朴欣及其委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房婷婷、付莹向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除房屋租赁合同；2、判令被告退还房屋押金和剩余房租合计22500元；（包括押金2500元及房租20000元）3、诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：2020年6月17日，双方签订《房屋租赁合同》、《转让合同》，原告承租被告位于长春市朝阳区×××房屋，用于经营餐厅，约定租期至2021年6月20日。2020年6月17日，原告向被告支付8.5万元（包含3万元房租，5.25万元兑费，2500元押金），2020年12月19日向被告支付4.5万元（包含3万元房租，1.5万元兑费）。由于疫情影响无力继续经营，原告于2021年1月9日提出退租，并要求返还剩余房租。被告拒绝沟通，1月20日之后电话打不通。直到现在也不出现，现提出解除房屋租赁合同和店铺转让合同的请求，并要求被告退房屋押金及剩余房费。 朴欣辩称，一、原告提出解除《房屋租赁合同》，我方认为不符合法定解除合同条件，我方不同意解除，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、禁止性规定，不存在法定解除事由；二、原告主张退还房屋押金2500元，主张不合理，不得到支持。双方签订合同，但未约定押金。原告支付的2500元，我方已折抵房租费和转让费；三、原告主张退还剩余房租22500元，我方认为主张不合理，不应支持。双方约定交房租和转让费8.25万元，第一期交8.5万元，第二期只交4.5万元，这4.5万元我方认为4万元属于转让费，5000元是房租，房租相当于交到2021年1月20日。而现在是2021年5月份，那么原告尚欠2月至5月份房租未支付，根本没有剩余，还应补交房租至今；四、关于原告主张因疫情导致经营不善，我方不认可。签订合同时间为2020年6月17日，此时疫情基本稳定，我方认为经营不善主要原因是原告经营管理的方法问题，若签订合同时并没有考虑疫情，而主张解除时却提出疫情问题，则明显不合理；五、我方积极减少损失，但对方并不配合。为避免损失扩大，我方与原告多次协商未果，原告不支付租金、不腾房，不交钥匙，不交水电费，不做任何交接。我方委托开锁公司开锁，但原告对开锁人员进行了制止和恐吓，以致开锁工作中断；六、我方解决问题态度积极，并不像诉状张所述，不接电话，拒绝沟通，有通话记录为证。 经审理查明，2020年6月17日，朴欣与房婷婷、付莹分别作为甲乙方签订《房屋租赁合同》。约定乙方承租甲方位于长春市朝阳区×××房屋，用于经营餐厅，租期5年，自2021年6月20日起至2025年6月20日止。租金每年6万元，第一年和第二年租金每半年一交（3万/半年），2022年6月10日前付清；第三年、第四年和第五年租金均为6万元，于每年6月10日前付清。并约定：“1、在租赁期内双方均不能提前终止合同，如果双方任何一方提前终止合同，均构成违约。2、在租赁期满后，乙方应及时将房屋归还甲方，房屋内的装饰、固定设施等拆除后无法保证完整的设施无常归还甲方所有。3、合同期间，如果乙方自身方面的原因决定转让承租商用房，则应提前2个月向甲方提出申请，经甲方同意后，双方在确保甲方租金收益不受影响的前提下，另行签订《转让协议书》。乙方应在该协议书规定范围内转让而不能私自将承租商用房转租、转让、抵押给他人。否则视为乙方违约，甲方有权收回商用房（包括装修及设施设备），解除本合同。因此造成的一切法律责任和经济损失均由乙方负责。4、合同期间，如乙方因故无法经营并终止合同，甲方不退还当期租金”。另合同中对双方需承担责任义务作出了约定。《房屋租赁合同》签订后，房婷婷、付莹向朴欣支付8.5万元。其中包含租金3万元，转让费5.25万元，押金2500元。半年租期到期后，房婷婷、付莹于2020年12月19日向朴欣支付4.5万元。2021年1月10日，房婷婷、付莹以疫情影响无力经营为由向朴欣提出退租，朴欣予以拒绝。双方多次协商未果，房婷婷、付莹遂向本院提起诉讼。 另查明，2020年6月17日，朴欣与房婷婷、付莹又作为甲乙方签订《转让合同》。约定甲方将位于长春市朝阳区西康路40号4-59601-25的店铺转让给乙方，转让后店铺现有的装修、装饰及屋内所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有，屋内所有设备、沙发、钢琴等动产归乙方。乙方在2022年6月20日前分四次（每半年一交，每次交5.25万元）向甲方支付转让费共计21万元，上述费用已包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。 庭审中，朴欣同意解除《房屋租赁合同》。另，本院通知双方尽快办理房屋交接事宜，双方于2021年5月19日办理了房屋交接。 上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收条、转让合同、微信聊天记录、微信转账记录、通话记录、水电费凭证截图、租房发票等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，房婷婷、付莹因租赁房屋与朴欣签订《房屋租赁合同》，与此同时就房屋现有的装修、装饰及屋内所有设备归属又与朴欣签订《转让合同》，双方之间不仅建立租赁合同关系，又形成买卖合同关系。本案系房屋租赁合同纠纷，本院仅就房屋租赁案件进行审理。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规有关强制性规定，合同有效，受法律保护。一、租赁合同解除问题，房婷婷、付莹以疫情影响无力继续经营为由要求解除租赁合同，就此问题，本院认为，疫情给经营带来困难时，双方可通过减缓租金等方式减轻疫情带来的不利影响，或房婷婷、付莹以《房屋租赁合同》第五条约定，“合同期间，如果乙方自身方面的原因决定转让承租商用房，则应提前2个月向甲方提出申请，经甲方同意后，双方在确保甲方租金收益不受影响的前提下，另行签订《转让协议书》。”即房婷婷也可采取合同约定的上述方式解决经营遇到的困难。房婷婷仅以疫情影响无力继续经营为由要求解除租赁合同，理由并非完全充足，其提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。现朴欣在庭审中同意解除租赁合同，至此双方达成解除租赁合同合意，本院予以认可。二、租金问题，房婷婷、付莹称2021年1月18日将餐厅关闭停止经营，但无证据加以证明，也未提供证据证明餐厅关闭后已将房屋交还给朴欣。为减少损失，本院要求双方及时办理房屋交接，朴欣认可于2021年5月19日接收房屋。自2020年12月20日至2021年5月19日5个月，此期间无证据证明房婷婷、付莹已将房屋交还给朴欣。5个月租金应由房婷婷、付莹承担。房婷婷、付莹于2020年12月19日向朴欣支付4.5万元，其中3万元，应为支付2020年12月20日至2021年6月20日租金。2021年5月19日接收房屋至2021年6月19日，尚有1个月租期，依据合同中“合同期间，如乙方因故无法经营并终止合同，甲方不退还当期租金”的约定，剩余1个月租金不予退还。故对房婷婷、付莹提出退还租金20000元的诉讼请求，不予支持。三、押金2500元问题，合同中对此没有作出约定，在合同解除后予以退还。四、关于承担当期租金20%违约金问题，朴欣以合同第四条约定，主张房婷婷、付莹二人承担当期租金20%违约金。该条款约定乙方义务列出六项情形应承担违约金，但朴欣并未对此提供证据予以证明房婷婷、付莹违反上述六项情形，故朴欣按此条款主张违约金，无事实依据，本院不予支持。另合同解除后，已返还的房屋如有损失，双方可通过协商或另行告诉解决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十七条、第七百零三条，判决如下： 一、解除原告房婷婷、付莹与被告朴欣签订的《房屋租赁合同》； 二、被告朴欣于本判决生效后三日内返还原告房婷婷、付莹押金2500元； 三、驳回原告房婷婷、付莹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费182元，原告房婷婷、付莹负担132元，被告朴欣负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  许斌 二〇二一年五月二十八日 书记员  刘琪