河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初886号 原告：孟庆宽，男，汉族，1991年5月7日出生，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：侯安春，北京市博盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘善恒，北京市博盟律师事务所律师。 被告：河北润卓房地产开发有限公司，住所地河北省保定市涿州市清凉寺办事处华阳中路北侧（塔东村），统一社会信用代码91130100568913304L。 法定代表人：武树杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：武正红。 委托诉讼代理人：武正红。 原告孟庆宽与被告河北润卓房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆宽及其委托诉讼代理人侯安春、刘善恒，被告河北润卓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武正红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孟庆宽向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币壹万贰仟陆佰壹拾伍元肆角玖分（￥12615.49）（以1031942.00元为基数，自2019年7月1日起，暂计至2020年11月1日止，按照日万分之0.25计算违约金）以及自2020年11月2日起至实际支付完毕之日止的违约金（以1031942.00元为基数，按照日万分之0.25计算）；二、本案全部诉讼费用由被告承担；三、判令原告不予支付合同外增加的太阳能费用。事实和理由：原、被告双方于2017年9月1日签订了合同编号为ＺＺＳ2017-15725的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”），约定原告所购房屋坐落于涿州市（以下简称：商品房），建筑面积共76.58平方米，该商品房总价款为人民币壹佰零叁万壹仟玖佰肆拾贰元整（￥1031942.00），交房时间为2019年6月30日。预售合同履行过程中，被告未按照约定时间交付房屋，其违约行为严重侵害了原告的合法权益，被告应向原告支付逾期交房违约金，以保障原告损失降至最低。为此提起诉讼，请求贵院依法查明事实，作出公正的判决。 被告河北润卓房地产开发有限公司辩称，原告于2016年6月26日购买该房屋，双方签订的买卖合同约定交房时间为2019年6月30日前。被告在2019年12月1日通过书面通知原告在2019年12月20日办理收房，晚于约定交房时间171天。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条，非因出卖人的其他原因导致延期的，出卖人可据实予以延期。该楼在原告购买日期至通知交房期间据不完全统计遇到非因出卖人原因导致的延期交房时长超过172天，该天数予以扣除后该房屋并未造成逾期交付。原告主张的自2019年12月21日之后的违约期间被告首先不予认可，其次在此时间之后的各类非被告原因的停工事件及不可抗力事件屡屡发生。被告不再一一列举,仅提及众所周知的新冠疫情事件，对建设施工行业的停工时间就长达5个月左右的时间。因此原告主张的违约期间无法律和事实依据。河北省住房和城乡建设厅冀建质(2015)30号文件6.3.3规定：“12层以上的居住建筑,太阳能保证率大于等于0.5时，宜设置太阳能热水系统”。本案涉及的楼号符合该规定。根据附件十一补充协议第二条第一款的规定“买受人应在签订《商品房买卖合同》、交接房屋和办理该商品房产权是根据有关法律法规承担相关费用。其中(6)因国家政策、法律法规或房屋所在政府规定其他有关房屋增加的各类设施、设备等事项所产生的费用”的相关条款，该费用应由原告承担。同时太阳能非房屋本身设施,双方签订的购房合同中并未明确约定太阳能的费用，因此太阳能费用并没有包含在房屋价款中，且被告选择名牌太阳能产品并以大幅度低于市场价格的成本价收取费用，无任何盈利发生。从公平原则出发，如原告需占有并使用太阳能则应当交纳太阳能的费用。另外太阳能费用是收房时购买太阳能的支出，原告还未收房，也未购买太阳能，未产生该费用及未形成法律关系，不存在请求法院判令是否支付的条件。 经审理查明，2017年8月17日，原告孟庆宽（买受人）与被告河北润卓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＺＳ2017-15725），约定原告购买被告开发建设的坐落于涿州市房屋一套，建筑面积76.58平方米，每平方米13475.35元，总金额1031942元，买受人应当于2017年9月1日前支付首期房价款人民币421942元，余款61万元申请贷款支付。该合同第九条约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定，“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担…”该合同附件十一《补充协议》第一条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.25的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇国家、地方政府或行业管理部门等非因出卖人的原因致使迟延交房的；3、非因出卖人的其他原因导致延期，出卖人以书面或电话短信方式通知买受人的。4、非因出卖人的其他原因导致延期的”。 另查，原告已按合同约定向被告支付了购房款。2019年12月1日，被告向原告发送《入住通知书》，通知2019年12月20日集中办理入住手续。原告以案涉房屋不具备收房条件为由拒绝收房。 再查，润卓.天伦湾S5-2#楼经勘察、设计、施工、监理及建设单位的竣工验收合格。《建设工程竣工验收报告》记载工程开工日期2017年7月22日，竣工日期2020年1月10日。被告认可尚未取得涉案楼房竣工验收备案证明书。 上述事实，有原、被告的庭审陈述；有原告提交的《商品房买卖合同》打印件、收据、POS签购单、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、入住通知书；有被告提交的涿州市住房和城乡建设局文件复印件、建设工程竣工验收报告、房屋面积测绘报告、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书以及本案庭审笔录在卷证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，原告孟庆宽与被告河北润卓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2017-15725）系双方真实意思表示，且其内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应恪守合同，全面履行。 一、关于案涉房屋是否具备交付条件的问题。案涉合同第九条约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定，“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担…”。根据上述合同约定，被告河北润卓房地产开发有限公司在交付案涉房屋时应当取得相应的建设工程竣工验收备案证明文件。本案庭审中，被告认可其尚未取得该建设工程竣工验收备案证明文件，故案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，原告据此拒绝收房符合上述合同约定。 二、关于非因被告原因延期交付房屋及合理停工天数的计算问题。案涉合同附件十一《补充协议》第一条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.25的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇国家、地方政府或行业管理部门等非因出卖人的原因致使迟延交房的；3、非因出卖人的其他原因导致延期，出卖人以书面或电话短信方式通知买受人的。4、非因出卖人的其他原因导致延期的”。庭审中，被告抗辩称因政府大气污染治理原因停工173天及因新冠疫情防控停工5个月，并提交了2016年11月14日涿州市住房和城乡建设局通知一份、涿州市住房和城乡建设局【2017】3号文件复印件一份及京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案复印件一份。原告对此均不予认可。本院认为，2017年10月11日涿州市住房和城乡建设局下发的【2017】3号文件载明，“自即日起各在建工程施工现场停止一切施工行为…各相关企业对照扬尘治理标准全面进行集中自查整改。自查整改时限为10月11日至10月14日”，该政府要求的停工期限在被告施工期间，且非因被告原因造成，故对上述4日停工天数本院予以确认；关于被告提交的2016年11月14日涿州市住房和城乡建设局通知及其据此主张的停工天数47天，本院认为，根据被告提交的竣工验收报告，案涉工程开工日期为2017年7月22日，竣工日期为2020年1月10日，且被告亦未提交充分证据证明该通知与本案的关联性，故对被告主张的47天停工本院不予采信；关于被告提交的京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案复印件一份及其据此主张的停工天数121天，该文件虽在相应政府网站可以查阅，但该文件并未明令包含本案案涉工程在内的在建工程停止施工，故被告据此主张停工121天理据不足，本院不予采信。对于被告抗辩称因新冠疫情影响致使其延期交房，本院认为，被告未提交有效证据证实新冠疫情防控与其延期交房的关联性，且被告提交的竣工验收报告载明案涉工程竣工日期为2020年1月10日，结合本市2020年年初各行业因新冠疫情防控的停工停产情况，故本院认为被告称因新冠疫情影响致使其延期交房的抗辩理据不足，本院不予采信。综上，截至2020年11月1日，被告逾期交房天数为485天（489天-4天）。 三、关于逾期交房违约金的计算问题。根据案涉合同附件十一《补充协议》第一条中“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.25的违约金”的约定，故截至原告主张的2020年11月2日，被告应承担逾期交房违约金为12512元（1031942元×0.000025×485天）。原告主张超出部分，本院不予支持。 另外，关于原告主张的太阳能费用，因该费用并未包含在案涉合同内且尚未发生，故本案不予处理。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告河北润卓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟庆宽逾期交房违约金12512元以及自2020年11月2日起至实际交房之日止的违约金（以1031942元为基数，按照日万分之0.25计算）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费58元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘静 二〇二一年五月十七日 书记员  刘莹