四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0105民初5061号 原告：四川舜苑资产经营管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区一环路西二段17号华立大厦7楼。 法定代表人：李世红，总经理。 委托诉讼代理人：罗恩才，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秋阳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：四川蜀铁工程咨询设计有限责任公司，住所地：成都市武侯区棕竹街5号。 法定代表人：李存军，总经理。 委托诉讼代理人：于全，四川聚仁德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾芳，四川聚仁德律师事务所律师。 原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司（以下简称舜苑公司）与被告四川蜀铁工程咨询设计有限责任公司（以下简称蜀铁公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。舜苑公司的委托诉讼代理人王秋阳，蜀铁公司的委托诉讼代理人于全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舜苑公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.蜀铁公司向舜苑公司支付2013年1月1日至2015年6月30日期间欠缴的物管费30043.9元及2019年5月水费、电费1458.8元，合计31502.7元；2.蜀铁公司向舜苑公司支付欠缴费用30%的违约金，即9450.81元及资金占用利息2021.16元（以31502.7为基数，从2019年4月23日起按照ｌｐｒ利率计算，暂计算至2020年11月19日）；3.本案案件受理费及其他诉讼费用由蜀铁公司承担。事实与理由：成都青创西芯科技投资有限公司（以下简称青创公司）于2009年7月1日与舜苑公司签订关于“天府创意产业园”项目的《前期物业服务合同》，约定舜苑公司为该项目提供物业服务，物管费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.5元每月每平方米。蜀铁公司所使用的位于成都市郫都区××路××号××幢××号物业，面积688.07平方米，在2013年1月1日至2015年6月30日使用期间，欠缴物管费30043.70元及水电费1458.8元。舜苑公司多次催收未果，故诉至法院。 蜀铁公司辩称:1.蜀铁公司不是业主，案涉物业一直登记在青创公司名下，从未变更至蜀铁公司名下，且资产转让合同已经被成都仲裁委员会生效仲裁裁决于2018年6月1日解除；2.据案外人青创公司自称本案所涉费用已经由其缴清，舜苑公司代理人作为案外人青创公司曾经的委托人且舜苑公司与开发商青创公司存在关联关系，对此事实明知而仍然虚构诉讼，除驳回舜苑公司的诉讼请求外还需对舜苑公司诉讼人进行罚款；3.2013年1月1日到2015年6月30日期间的物管费已经在2017年6月29日丧失诉讼时效；4.水电费的收费主体分别是自来水和电力公司而非舜苑公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2009年7月1日，青创公司与舜苑公司签订《天府创意产业园前期物业服务合同》，选聘舜苑公司对位于成都市高新西区××道××号××提供前期物业管理服务；物管费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按1.5元每月每平方米缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物管费首次按半年交纳，以后按季度交纳，业主或物业使用人应在当次费用截止时前15日时交纳下一阶段的物管费；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物管费的，每拖欠一日，应按交纳物管费总额的2‰的标准支付违约金；合同期限自2009年7月1日起至2012年6月30日止，合同期限届满，业主大会未重新选聘物业服务企业的，本合同继续有效。 2011年10月11日，青创公司与蜀铁公司签订《资产转让合同》约定：青创公司将天府创意产业园项目X幢X单元X号房屋，建筑面积668.07平方米，以每平方米4800元，总价320万元的价格转让给蜀铁公司；双方应在2011年10月20日前办理房屋交付手续；青创公司选聘舜苑公司提供前期物业服务，物管费暂定1.5元/㎡，物业服务收费详见《前期物业服务协议》。合同签订后，青创公司向蜀铁公司交付了案涉房屋，但未办理不动产登记手续。2019年3月28日，成都仲裁委员会作出（2018）成仲案字第506号裁决书，裁决青创公司与蜀铁公司签订的《资产转让合同》已于2018年6月1日解除。 2019年4月，舜苑公司向蜀铁公司送达《物管费缴费通知单》，载明5月水费70.9元+44.3元，5月电费1343.6元，2013年1月1日至2015年6月30日物管费30066元，合计31502.7元；请蜀铁公司于2019年5月25日前缴纳。《物管费缴费通知单》右下方有“以上款项已确认，于2019年5月15日前付款，邓涛，2019.4.24”字样，其上加盖有蜀铁公司公章。 舜苑公司还向青创公司送达了金额相同的《物管费缴费通知单》，并于2019年6月30日向青创公司出具收据，载明收到青创公司缴纳的上述费用共计31502.7元。青创公司申请仲裁向蜀铁公司主张该笔费用，成都仲裁委员会认为该争议双方无仲裁协议，于2020年10月29日决定驳回了青创公司的仲裁请求。2020年11月20日，舜苑公司向青创公司转款33269.48元，摘要备注“退还代四川蜀铁支付物业费以及资金占用利息费用”，青创公司于同日向舜苑公司出具了收据。 另查明：1.2015年9月1日，蜀铁公司时任法定代表人邓红霞向舜苑公司转款9753.8元，摘要备注“26栋2015.6至7水电费及7至12物管”，舜苑公司于次日向蜀铁公司出具同等金额发票。 2.舜苑公司已向电力公司支付天府创意产业园2019年5月电费，已向自来水公司支付天府创意产业园2019年5月水费。 3.舜苑公司因案涉纠纷于2020年12月29日向本院主张权利。 本院认为，青创公司与舜苑公司签订的《天府创意产业园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蜀铁公司与青创公司签订《资产转让合同》购买并实际接收使用案涉物业，《资产转让合同》中明确披露了由舜苑公司提供前期物业服务及物管费标准，蜀铁公司也在2015年9月1日实际向舜苑公司支付过案涉物业的水电费及物管费。虽然蜀铁公司并非案涉物业登记所有权人且《资产转让合同》已解除，但在蜀铁公司依约使用案涉物业期间，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”、第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”及第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”之规定，《天府创意产业园前期物业服务合同》对青创公司及蜀铁公司均具有约束力。2013年1月1日至2015年6月30日期间，案涉物业由蜀铁公司使用，且蜀铁公司已就此间欠缴物管费30043.9元及5月水电费1458.8元在《物管费缴费通知单》上盖章确认，故舜苑公司有权向蜀铁公司主张该费用。对蜀铁公司关于舜苑公司并非水电费收费主体不应收取水电费的抗辩意见，因蜀铁公司已在《物管费缴费通知单》上盖章确认该笔水电费，舜苑公司也已就该笔水电费向自来水公司和电力公司垫付，故对蜀铁公司的抗辩意见，本院不予支持。对蜀铁公司关于青创公司已缴清该费用的抗辩意见，根据审理查明，青创公司的确向舜苑公司支付过该笔费用，但舜苑公司之后已将该笔费用退还青创公司。本案中，舜苑公司作为物业服务企业，有权向蜀铁公司或青创公司中的任一单位主张物管费，舜苑公司退还青创公司费用并向蜀铁公司主张，系自行选择债务履行对象，不违反《天府创意产业园前期物业服务合同》约定及法律、法规强制性规定，也非放弃该笔费用请求权的意思表示，故本院对蜀铁公司的该项抗辩意见亦不予支持。 关于诉讼时效。虽然案涉物管费产生于2013年至2015年期间，但蜀铁公司于2019年4月24日在《物管费缴费通知单》上盖章确认了该费用，且承诺2019年5月15日前付款。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……”之规定，本案诉讼时效在2019年4月24日已中断，舜苑公司于2020年12月29日主张权利未过诉讼时效。 关于违约金及利息。蜀铁公司逾期支付物管费已构成违约，根据《天府创意产业园前期物业服务合同》约定，应按物管费交纳总额的2‰每日支付违约金。舜苑公司自愿调整违约金为欠缴费用总额的30%系自行行使其诉讼权利，不违反法律规定，但结合合同约定违约金计算基数为物管费交纳总额，故本院调整支持违约金为欠付物管费总额的30%即30043.9元×30%=9013.17元。至于利息，因《天府创意产业园前期物业服务合同》未约定逾期付款的资金占用利息，且舜苑公司已就蜀铁公司逾期付款主张了违约金，故在舜苑公司未举证证明其损失超过了违约金金额的情况下，本院对其关于利息的诉讼请求不予支持。 综上，舜苑公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川蜀铁工程咨询设计有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向四川舜苑资产经营管理有限责任公司支付物管费、水电费31502.7元及违约金9013.17元； 二、驳回四川蜀铁工程咨询设计有限责任公司的其他诉讼请求。 如四川蜀铁工程咨询设计有限责任公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费437元，由四川蜀铁工程咨询设计有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 娜 二〇二一年五月三十一日 书记员 李妍利