湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终871号上诉人（原审被告）：蔡冬文，男，1969年11月18日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：谭祖顺，湖南顺杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭冬开，男，1966年12月4日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：谢运生，株洲市法学会法律服务中心法律服务工作者。上诉人蔡冬文因与被上诉人谭冬开房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2021）湘0223民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡冬文上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回谭冬开的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由谭冬开负担。事实和理由：一、蔡冬文与向华签订的《金街168房屋买卖合同》系无效合同。向华不具有房地产开发资质，且在房地产开发过程中未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，至今未取得《商品房预售许可证》。二、向华与谭冬开之间签订的《债权转让协议》也系无效协议。由于向华系违法开发房地产，该商品房买卖合同不受法律保护，债权依法不能转让。另即使允许转让债权，因向华未将债权转让的事实通知蔡冬文，该债权转让无效。三、向华未按约定履行合同义务，蔡冬文有权拒付价款。其一，合同约定付款方式为“首期付款加银行按揭（贷款）付款”，向华未能按照约定履行义务。其二，合同约定“出卖人应在商品房交付使用后12个月内办理好产权证。至今向华未为蔡冬文办理产权证。四、蔡冬文与向华之间并未进行结算，所欠购房款并不确定。五、蔡冬文购买的房屋存在质量问题。涉案房屋的承重柱有严重的裂缝，房屋质量不合格。综上，一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。谭冬开辩称：一、谭冬开系案涉房屋的施工人，其带资所建房屋于2013年底竣工，并由向华交付蔡冬文。蔡冬文收房后对房屋进行装修改造，并搬入住宅，门面出租六年之久。二、向华出售拆旧建新房屋出售并不需要开发资质。2020年5月经攸县人民政府房屋遗留问题办公室协调，已经补办相关许可，具备办理不动产登记条件。三、蔡冬文于2020年6月补交购房款10000元，用于向华补办相关许可的费用支出。四、向华已将债权转让通知张贴蔡冬文房门，并用电话微信通知蔡冬文。蔡冬文所称对债权转让不知情并不属实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谭冬开向一审法院起诉请求：被告蔡冬文向原告谭冬开支付购房款63.9万元。诉讼中，谭冬开变更诉讼请求标的额为61.9万元。一审法院认定事实：2012年6月26日，向华通过与廖江签订土地使用权转让协议书，取得了攸国用（2012）第30/B01136号国有土地使用权。尔后，向华即将该宗地块上的原有建筑物全部拆除，开发建房，并成立金街168项目部对外销售房屋，共16空门面，每空五层。2013年9月12日，向华与被告蔡冬文签订《金街168房屋买卖合同》，合同约定：“…第二条买受人所购商品房的基本情况。…该商品房的房屋编号为本小区第08号房。该商品房的用途为商业。该商品房[合同约定]建筑面积约284平方米。第三条计价方式与价款。1、该商品房按空计价，总金额人民币壹佰叁拾万整。…第四条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：…3.首期付款加银行按揭（贷款）付款：买受人于订立本合同时付清首付款人民币陆拾伍万元整，由出卖人为其代理按揭贷款。…第五条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第六条交付期限出卖人应当在2013年11月1日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用。…第十条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，办理好产权证。买受人应及时全面地提供办证所需资料。若因买受人资料不齐全，出卖人据时延期。…”合同签订后，向华将房屋交付给被告蔡冬文后，被告蔡冬文对房屋进行了改造、装修，并出租给了他人。因金街168项目部未经注册登记，所建房屋未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，从而金街168项目的房屋未办理商品房预售许可证，房屋建成后亦未经验收。2020年5月3日，攸县人民政府就金街168项目不动产登记发证方案进行会审，将该项目纳入不动产登记遗留问题解决范畴。2020年5月27日，攸县自然资源局为金街168项目补办建设工程规划许可证，并于同日补办建设工程规划审批。根据向华的委托，广东保顺检测鉴定有限公司对金街168项目的房屋进行鉴定后，于2020年6月10日出具了《房屋安全鉴定报告》。该报告载明：“…鉴定情况综述：1、经现场检查，该屋未发现有因地基变形等现象而导致上部构件或连接部位出现明显的变形及破损等异常现象。且由倾斜观测结果得知，该房屋所抽检竖向构件垂直度较小，未发现该房屋出现明显的倾斜异常现象。2、经现场检查，该局部室外地面与墙脚交接处存在开裂，但上部结构未见异常现象。3、经现场检查，未发现混凝土梁、梁及板构件存在明显的开裂损坏及受力变形等异常现象，发现围护结构承重构件个别墙体出现开裂现象。鉴定结论：依照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016），评定湖南省株洲市攸县联星街道交通北路向华房屋的等级为B级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求。…”2020年8月25日，攸县解决历史遗留开发项目不动产登记发证问题领导小组办公室（以下简称遗留发证办）向金街168项目的购房户下发《缴款告知书》，载明：“……按照我县不动产登记发证遗留问题处理的有关规定，购房户须结清购房款、缴齐了相关税费才能办理不动产权证……”被告蔡冬文与向华签订合同后，陆续支付了共计68.1万元的购房款，其中包括2020年6月22日汇至攸县住房和城乡建设局开设的“攸县遗留问题处理资金监管账户”上的1万元，下差61.9万元购房款未付。2020年9月28日，向华与原告谭冬开签订《债权转让协议》。内容如下：“……债务人蔡冬文2013年9月12号在转让方向华处购买房屋，下拖欠转让款人民币陆拾叁万玖仟元整，受让人是该房屋的实际施工人。经转让人与受让人协商同意，转让人向华把蔡冬文拖欠的购房款转让给受让人谭冬开，双方就有关事项协议如下：一、转让方向拖欠受让人在金街168项目的工程款，经双方协商同意把蔡冬文拖欠购房款陆拾叁万玖仟元整人民币转让给受让谭冬开，用于支付该项目拖欠受让人的工程款。二、转让后积极配合受让方诉讼维权，判决后的金额作为转让方支付给受让方的拖欠工程款。三、转让方签订转让协议后，必须及时通知蔡冬文并下达告知书给蔡冬文，便于合法维权……”协议签订后，向华于2020年12月16日将债权转让事宜通知了被告蔡冬文。被告蔡冬文未履行支付义务，故原告谭冬开诉至一审法院。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、向华与被告蔡冬文之间的房屋买卖的效力；二、被告蔡冬文对出卖人向华的抗辩理由在本案中能否成立。现作如下分析：一、关于向华与被告蔡冬文之间的房屋买卖的效力问题。首先，被告蔡冬文向向华支付了部分购房款，并在向华实际交付房屋后，对诉争房屋进行改造、装修，并出租给他人，应当视为向华与被告蔡冬文之间进行房屋买卖的真实意思表示。其次，被告蔡冬文提供了一审法院作出的（2017）湘0223民初3158号民事判决书，主张其与向华之间于2013年9月12日签订的《金街168房屋买卖合同》无效。因该判决书系2018年5月31日作出，且确认合同无效的理由是向华开发建设的房屋项目未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，建设施工未通过招、投标取得《建设工程施工许可证》，向华不具备房地产开发资质，未办理相关建房手续。而向华时至2020年5月份补办了相关手续，且政府部门将金街168项目纳入不动产登记遗留问题范畴，进行了妥善解决。2020年8月25日，遗留发证办向包括被告蔡冬文在内的金街168项目购房户下发了《缴款告知书》。再次，被告蔡冬文在2020年6月22日又支付了1万元购房款，系被告蔡冬文购房的意思表示。综上，向华与被告蔡冬文之间的房屋买卖合同，合法有效。被告蔡冬文应当履行购房款的支付义务。二、关于被告蔡冬文对出卖人向华的抗辩理由在本案中能否成立。首先，被告蔡冬文提供的照片显示房屋的某部位存在裂缝，该现象与广东保顺检测鉴定有限公司在2020年6月10日出具的《房屋安全鉴定报告》中的描述一致，但该报告的鉴定结论为等级为B级，个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求。因此，对被告蔡冬文认为诉争房屋存在质量问题的抗辩主张不予支持。其次，向华未按约定为被告蔡冬文办理产权证，被告蔡冬文未按约定全面履行其支付义务，且在攸县解决历史遗留开发项目不动产登记发证问题领导小组办公室于2020年8月25日下发《缴款告知书》后仍未缴齐购房款，双方均存在违约行为。再次，原告谭冬开提供的证据3能够证实债权人向华尽到了转让权利的通知义务。综上，根据查明的购房款的支付情况，被告蔡冬文应当向原告谭冬开支付下差购房款61.9万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十五条、第一百零七条之规定，作出判决：一、由被告蔡冬文在本判决生效后十日内向原告谭冬开支付购房款61.9万元；二、驳回原告谭冬开的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取5095元，由原告谭冬开负担160元，由被告蔡冬文负担4935元。二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、蔡冬文与向华于2013年9月12日签订的《金街168房屋买卖合同》的效力应当如何确认；二、谭冬开与向华于2020年9月28日签订的《债权转让协议》效力如何确认；三、在合同约定部分价款按揭贷款不能办理后，合同价款应当如何支付；四、蔡冬文主张向华未能按期办理不动产登记、房屋质量不合格和未办理合同价款结算的抗辩理由是否成立。现逐一分析如下：一、蔡冬文与向华于2013年9月12日签订的《金街168房屋买卖合同》合法有效。本案中，向华将受让房屋拆除后在该土地新建房屋16空房屋，将其中一空房屋出卖给蔡冬文。在出卖房屋过程中，向华虽对外使用金街168项目部名义，但在订立合同时，双方当事人明知金街168项目部并非房地产开发商，出售的房屋也不是商品房。故向华出卖房屋无需房地产开发资质，也无需取得《商品房预售许可证》。蔡冬文以向华不具备房地产开发资质和未取得《商品房预售许可证》而主张合同无效，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。同时，向华在城市规划区范围内拆旧建新未取得相应许可，其行为确属违法，但事后经遗留发证办协调，向华已经补办有关手续，取得行政机关的追认，遗留发证办已经通知蔡冬文结清购房款、缴纳相关税费后办理不动产登记。故双方买卖的房屋并非违法建筑物，可以办理不动产登记，蔡冬文与向华于2013年9月12日签订的《金街168房屋买卖合同》应当认定为合法有效。蔡冬文以案涉房屋未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》为由，主张合同无效，其理由亦不成立，本院不予采纳。二、谭冬开与向华于2020年9月28日签订的《债权转让协议》合法有效。无论向华与蔡冬文之间房屋买卖合同是否有效，向华作为该合同债权人均有权将合同的权利全部或部分转让给第三人。蔡冬文主张债权转让协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。谭冬开已经举证证明向华于2020年12月16日通知蔡冬文转让债权的事实，该转让对蔡冬文已经生效。三、在合同约定的按揭贷款不能办理后，买受人应向出卖人及时支付价款。如前所述，在订立合同时，买卖双方明知房屋出售人并非房地产开发商，出售的房屋也不是商品房，不具备商业银行发放商品房按揭贷款的条件，合同当事人仍然订立以按揭方式支付价款的条款，双方对此均有过错。蔡冬文作为房屋买受人，向房屋出卖人支付购房价款系其取得房屋所有权的对价。买受人以全款方式还是按揭方式付款，仅是付款方式的不同。在合同约定的按揭贷款不能实现时，蔡冬文应向对方及时付款。蔡冬文以无法实现的按揭贷款条款约定为由，主张拒付价款，理由不能成立，本院不予采纳。四、蔡冬文主张向华未能按期办理不动产登记、房屋质量不合格和未办理合同价款结算的理由均不成立。其一，如前所述，经遗留发证办协调，案涉房屋目前已经具备办证条件，蔡冬文因自身原因尚未办理不动产登记。蔡冬文以向华未能按期办理不动产登记为由，主张拒付价款，理由亦不成立，本院不予采纳。其二，案涉房屋经鉴定主体结构安全，蔡冬文不能以房屋不合格为由拒绝付款。其三，蔡冬文应付购房价款为130万元，只需扣减已付价款即可知悉欠付价款。蔡冬文未举证证明已付价款，而谭冬开自认已付价款68.1万元，一审判决认定欠付价款为61.9万元，并无不当。蔡冬文主张合同价款尚未进行结算，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，上诉人蔡冬文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9990元，由上诉人蔡冬文负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二一年五月二十四日法官助理齐志龙书记员唐江