广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初33241号原告罗小琴，女，汉族，1979年9月6日出生，身份证住址重庆市铜梁县。委托诉讼代理人刘晓晓，广东万仁律师事务所律师。委托诉讼代理人唐元中，原告配偶。被告张建忠，男，汉族，1973年12月23日出生，身份证住址湖北省黄石市。被告孟水洪，女，汉族，1975年10月15日出生，身份证住址广东省惠州市仲恺区。两被告共同委托诉讼代理人欧辉，广东鹏合律师事务所律师。上列当事人之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告罗小琴及其委托诉讼代理人刘晓晓和唐元中、两被告共同委托诉讼代理人欧辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：一、确认双方签订的《房产转让定金协议书》无效；二、被告赔偿原告损失172676.68元。三、本案的诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。具体事实与理由:2019年12月18日原告与二被告签订《房产转让定金协议书》，购买被告位于宝安区，房屋面积109.4平方米，房款总价132万元。当日原告通过其丈夫唐元中的银行卡向被告张建忠农业银行卡号转账10万元，2019年12月30日双方续签房产转让定金协议书，双方约定，原告补交27万元定金，并在2020年6月30日内办理过户事宜，原告需在办理过户手续当日付清尾款95万。2019年12月30日和31日，原告通过其丈夫唐元中的银行卡向被告张建忠农业银行卡号转账184000元，微信转账20000元，支付宝转账66000元，共计27万元，并于2020年1月10日支付给中介公司深圳市宏麒房产经纪有限公司1万元，法人雷家松出具收据。截止2019年12月31日，原告总共支付给被告张建忠购房定金37万元。原告筹齐剩余房款后要求被告办理过户手续，被告不愿意出售该房产并拒绝过户。被告共同答辩称，一、双方在签订房屋买卖合同时，均是清楚买卖房屋是小产权房，没有房产证，对于购买小产权房产生的后果及责任双方是明知的，因此因合同无效产生的责任和损失应由双方各自承担；二、合同约定原告最迟在2020年6月30日付清尾款95万元，并且双方办理过户，但由于原告自身原因，导致在2020年6月30日不能将尾款95万元支付给被告，原告已经违反了合同约定，构成违约，被告在微信中也明确告知原告，由于原告违约，合同不能够继续履行，被告要求将定金所收的款项退还给原告，而原告却不予接受，导致产生的后果也应由原告自行承担，因合同不履行的原因及责任是因原告的自身过错造成的，相关责任和损失应由原告承担，本身是由于原告的过错导致后果，本来原告还应承担被告的损失，现原告要求被告承担损失完全没有事实和法律依据。三、所有的购房款、定金被告已经退还给了原告。原告所找中介公司所支付的中介费与被告无关，并且双方的买卖无效，原告也可以通过相关的法律途径和协商的方式要求中介方退还，该责任不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和举证质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2019年12月18日，张建忠作为甲方（转让方）、罗小琴作为乙方（受让方）、深圳市宏麒房产经纪有限公司作为居间方，共同签署《房产转让定金协议书》，约定：甲方将位于深圳市宝安区方，转让价格为132万元；乙方于2019年12月18日支付定金10万元；双方于2020年6月30日办理过户事宜，乙方须在办理过户手续当日付清尾款122万元；过户费、律师见证费、物业更名费、村委更名费及中介费由乙方支付；备注乙方承担中介费2万元，甲方收到乙方定金，原合同由居间方代管，甲方2019年12月30日需收到22万元整。张建忠在转让方处签名，罗小琴在受让方处签名。2019年12月30日，张建忠、孟水洪作为甲方（转让方）、罗小琴作为乙方（受让方）、深圳市宏麒房产经纪有限公司作为居间方，共同签署《房产转让定金协议书》，约定：甲方将位于深圳市宝安区方，转让价格为132万元；乙方于2019年12月18日支付定金10万元，于2019年12月30日补充定金27万元；双方于2020年6月30日内办理过户事宜，乙方须在办理过户手续当日付清尾款95万元；过户费、律师见证费、物业更名费、村委更名费及中介费由乙方支付；甲方收到乙方定金，甲方原合同由居间方代管。张建忠在转让方处签名，唐元中、罗小琴共同在受让方处签名。合同签订后，原告向被告支付款项合计37万元：2019年12月18日10万元、12月30日184000元、12月31日三笔合计86000元。2020年1月10日，原告支付中介费1万元。2020年8月21日，被告向原告退还27万元。2021年2月2日被告向原告退还10万元。庭审中，双方确认涉案房产无权属登记，无合法报建报批手续，涉案《房产转让定金协议书》依法无效。本院认为，双方确认涉案《房产转让定金协议书》依法无效，符合法律规定，本院予以认可。根据合同法第五十八条规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效系基于房产性质导致，双方明知或未审慎核查房产性质而进行交易，均有过错。原告向被告支付合同部分价款，必然产生款项孳息的损失，被告占有款项而受益，根据公平原则，被告应当赔付原告相应的利息损失。利息损失的计算应当合理，符合合同当事人的预期，本院酌定被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔付占用款项期间的利息。原告主张系通过高利率民间借贷进行交易，不合理，亦非对方当事人所能预见的经济损失，本院对原告该主张不予采纳。原告主张中介服务费用的损失。此费用并非房屋交易必然产生的费用，本案无证据证明被告向原告推荐或指定中介服务，被告对此费用导致的损失无过错，不应承担赔偿责任。另，原告所主张的租车费、住宿费用等损失，无法核实与本案合同签订或履行的关联性，且巨额的租车费亦不合常理，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认涉案的两份《房产转让定金协议书》依法无效。二、被告张建忠、孟水洪应于本判决生效之日起五日内赔偿原告罗小琴的损失：其中以100000元为基数，自2019年12月18日起计付利息至2020年8月21日；以170000元为基数，自2019年12月30日起计付利息至2020年8月21日；以14000元为基数，自2019年12月30日起计付利息至2021年2月2日；以86000元为基数，自2019年12月31日起计付利息至2021年2月2日；以上利息利率标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3753元，由原告承担一半，由两被告共同承担一半。受理费原告已预交16680元，由本院退回14803.50元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1876.50元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年五月十四日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。