黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑民再297号再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：刘春香，女，1961年5月28日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省海之韵房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市道里区红专街****。法定代表人：王清，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵文欢，黑龙江天辅律师事务所律师。再审申请人刘春香因与被申请人黑龙江省海之韵房地产经营有限公司（以下简称海之韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2020）黑01民终3227号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年4月22日作出（2021）黑民申1010号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。刘春香申请再审称：请求撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：（一）原判决认定基本事实缺乏证据证明。刘春香与海之韵公司在省政府机关事务管理局签订了海之韵公司单方制作的《购房协议》。虽然该协议约定凭该协议换取开发商出具的《购房合同》，但交房时海之韵公司并未给刘春香换取开发商的《购房合同》，刘春香未签订过《合作建房协议》，海之韵公司主张刘春香签订过《合作建房协议》应承担相应的举证责任。（二）根据相关法律规定，出卖人订立房屋买卖合同时故意隐瞒没有取得房屋预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失。本案房屋出卖人是海之韵公司，刘春香有权向其主张赔偿。海之韵公司违法销售的房屋系违章建筑，且其明知五证不全仍然实施代理，采取虚假宣传，故意隐瞒事实真相，假借订立合同进行合同欺诈，违法代理应承担连带责任。海之韵公司辩称，案涉被拆除房屋是三亚威诚农业园开发有限公司（以下简称威诚公司）开发建设，海之韵公司仅是为该公司代理销售案涉房屋。刘春香与海之韵公司之间并不存在买卖合同关系。海之韵公司收取的购房款已向威诚公司支付。威诚公司向海之韵公司以同为被拆迁的该小区的房屋抵作佣金，海之韵公司也是本案的受害人。刘春香在进户前已经与威诚公司签订了《合作建房协议》才能办理进户手续，直至案涉房屋被拆迁前，刘春香已经实际在该房屋居住。综上，海之韵公司请求维持二审判决，驳回刘春香的再审请求。刘春香向一审法院起诉请求：1．海之韵公司返还购房款111,700元；2.海之韵公司赔偿利息38,210元(2020年1月31日至2018年12月7日，按年利率6.1%计算)；3.海之韵公司赔偿装修款5万元。一审法院认定事实：2010年1月31日，甲方“黑龙江省海之韵房产经营有限公司”与刘春香签订《购房协议》，主要内容为：“刘春香订购三亚湾温泉家园2号楼101室（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为38.5平方米，总价为111,700元整，定于2010年11月30日交付使用。刘春香同意签订本协议时，根据房屋建设进度支付90%房屋价款（即100,530元）。其补交款额为80,530元。在入户之前，刘春香补交剩余10%房款，并凭借该协议换取开发公司出具的购房合同。协议约定面积与实际测量有差异的，每平方米单价不变，按实际测量面积为准，多退少补。此协议一式两份，自双方签订之时起生效。房款收取后，直到入户之前，如有异议随时可退。”2009年11月3日，“黑龙江海之韵房地产营销有限公司”给刘春香出具了三亚湾温泉家园2号楼2101室2万元订金收据。2010年8月19日，“黑龙江海之韵房地产营销有限公司”给刘春香出具了三亚湾温泉家园2号楼2101室购房款14,470元的收据。刘春香于2010年8月19日入住涉案房屋。为装饰装修该房屋，刘春香支出装修费5万元。案涉房屋建设于农村土地之上，未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，2015年被三亚市天涯区城市管理局拆除。“黑龙江省海之韵房产经营有限公司”“黑龙江省海之韵房地产营销有限公司”均无工商登记。海之韵公司法定代表人原为韩惠，2017年8月4日变更为王清。与刘春香签订购房协议，接收购房款的主体实际为海之韵公司。一审法院认为，关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”本案中，海之韵公司所销售的房屋系在农村集体所有土地上修建，未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等合法手续，故刘春香与海之韵公司签订的《购房协议》无效。关于责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效的法律后果包括两个部分：一是相互返还，二是赔偿损失。财产取得应具有合同依据或法律依据，基于合同无效，导致财产的取得不具有合同上的依据，故仍需“物归原主”。本案中，海之韵公司应当返还刘春香购房款，刘春香返还海之韵公司房屋。但因房屋属违法建筑被依法拆除，故非刘春香的原因致房屋被拆除，刘春香无须再履行返还义务，仅由海之韵公司单方返还刘春香购房款。因合同无效是由海之韵公司违法违规销售的行为引起，故海之韵公司具有过错，不仅应全额返还刘春香的购房款，还应赔偿利息损失。关于装修损失，刘春香购买房屋后装修入住多年，所以装修损失应折旧后计算，现房屋已被拆除，无法进行价值鉴定，一审法院酌定按装修使用期10年折算，扣除已使用房屋5年左右，酌定海之韵公司赔偿刘春香装修损失20,000元。关于海之韵公司提出的购房款（包含超出代销价格部分）已全部交付给威诚公司并请求追加威诚公司的答辩意见，其未举示证据证明与威诚公司存在合同关系，亦未证明涉案购房款交付给威诚公司，故对其抗辩理由不予采信。其与威诚公司的纠纷可另案起诉，本案不予处理。判决：一、判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司返还刘春香购房款111,700元；二、判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司赔偿刘春香购房款利息损失38,210元；三、判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司赔偿刘春香装修损失20,000元；四、驳回刘春香的其他诉讼请求。二审法院另查明，2018年9月28日，海南省三亚市中级人民法院就罗丹与威诚公司、羊栏村委会、羊栏村委会羊西三村民小组、海之韵公司、罗景伟、陈滨、陈泰原、吴景文、黄弟房屋买卖合同纠纷作出（2018）琼02民终931号民事判决。确认2007年，威诚公司在的土地上建设三亚湾龙馨温泉家园，2009年，威诚公司与海之韵公司签订协议书，由海之韵公司代为销售三亚湾龙馨温泉家园房屋的事实，并判决威诚公司、海之韵公司在各自收取购房款范围内按60%承担返还责任，罗丹自行承担40%责任。一审判决确认的双方当事人签订购房协议及收取购房款、出具收据的事实系根据刘春香提交证据的复印件予以认定。二审中，海之韵公司承认曾与刘春香签订购房协议并收取购房款、出具收据，但在案涉房屋进户时，双方持有的购房协议及收据原件均交给威诚公司，并由刘春香与威诚公司签订合作建房协议。刘春香称将购房协议及收据原件均交给海之韵公司办理产权证。对双方当事人签订购房协议、收取购房款、出具收据的过程及一审判决认定的其他事实予以确认。二审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘春香本案诉讼请求的依据是其与海之韵公司签订案涉购房协议并支付了价款，其与海之韵公司间为房屋买卖合同关系，海之韵公司对此不予认可。虽然海之韵公司对签订购房协议、收取购房款、出具收据的事实予以认可，但同时主张是代威诚公司销售案涉房屋，其仅收取佣金。针对此，首先，刘春香对案涉房屋是否有开发商提出质疑，称不知道有威诚公司，并主张未与威诚公司签订过协议。但案涉《购房协议》明确约定“在入户前，刘春香补交剩余10%房款，并凭借该协议换取开发公司出具的购房合同”。该协议条款与刘春香的陈述相矛盾，刘春香不能合理解释其已入户，但未按合同约定换取开发公司出具的购房合同的原因。故仅凭该《购房协议》不足以确定案涉房屋交易的真实法律关系。其次，刘春香虽提交了《购房协议》原件，但其他证据均为复印件，尤其是交款凭证、票据等无法提供原件。刘春香称海之韵公司收取原件，否则不办手续，该解释不符合交易习惯和常理，也与《购房协议》的约定相悖。而海之韵公司陈述的事实既符合双方购房协议中的约定，也与另案生效判决确认的同类房屋的销售模式相吻合，再结合其举示的与威诚公司之间的银行流水等凭证，证据间相互佐证，能够进行合理说明，具有高度的盖然性。再次，在刘春香否认与开发单位产生法律关系，又不同意海之韵公司要求追加开发商为第三人的请求，且另案生效判决对同类房屋所涉及的事实已作出认定和判决结论的情况下，本案的基础事实不清，相关证据不足。在威诚公司未参与本案诉讼的情况下，其与海之韵公司针对本案房屋的钱款给付、利润分配、责任分担等问题尚不能依另案判决直接确定，不宜对此作出评判。最后，刘春香作为购房人应对此大额交易行为审慎注意、调查核实，充分了解土地的性质、房屋的手续等基本情况。但刘春香未对上述情况进行核查，《购房协议》上并无相关内容的记载，也无违约责任承担等约定，刘春香仅以轻信宣传的理由不足以作为免除其自身承担合同风险的依据。综上，在刘春香不能提供有效证据对其诉讼主张予以证明的情况下，不能确认双方当事人间是否存在房屋买卖合同的意思表示，以及合同履行、违约责任等相关合同内容，刘春香应承担举证不能的不利法律后果，其在本案的诉讼请求依据不足，不予支持。一审判决对此认定错误，予以纠正。判决：一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初7789号民事判决；二、驳回刘春香的诉讼请求。一、二审案件受理费8039元，由刘春香负担。本院再审查明：案涉房屋因没有规划、报建手续于2016年8月8日被政府行政部门强制拆除。除此，再审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院再审认为，关于海之韵公司应否承担责任问题。海之韵公司与刘春香签订《购房协议》、收取购房款、出具房款收据。后刘春香实际取得案涉房屋并装修入住，至2015年房屋被三亚市天涯区城市管理局拆除。海之韵公司原审及再审中抗辩其为案外人威诚公司代为销售案涉房屋，其已将代收刘春香的购房款交付威诚公司。刘春香称从房屋的买卖过程到交付及组织装修均系与海之韵公司之间进行，并不知道存在威诚公司。海之韵公司以自己名义与刘春香签订《购房协议》，未举示证据证明已经向刘春香披露案涉房屋的开发公司为威诚公司。虽然海之韵公司抗辩称刘春香依据《购房协议》约定已换取与威诚公司签订的《合作建房协议》，但刘春香予以否认，海之韵公司亦未举示证据证明存在上述情形，仅凭现有协议约定内容不足以证实刘春香与威诚公司重新签订购房协议，达成房屋买卖的合意。海之韵亦未举示充分证据证明其已经将代收刘春香的购房款交付威诚公司。故根据合同相对性原则，在海之韵公司所销售的房屋被认定为违法建筑拆除后，刘春香有权向海之韵公司主张相应权利。关于责任比例认定问题。刘春香与海之韵公司所签订的《购房协议》因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。海之韵公司明知案涉房屋未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房销售（预售）许可证》等合法手续而进行销售，存在重大过错。而刘春香作为购房人在购买房屋进行大额交易时亦应审慎注意、调查核实土地的性质、房屋的手续等基本情况，在发生房屋被拆除后刘春香不能免除自身相应责任。对于刘春香支付的购房款，支出的装修费本院酌定海之韵公司按刘春香已付购房款、折旧后房屋装修损失的60%承担返还责任，刘春香自行承担40%责任。利息自案涉房屋被拆除之日起计算，至刘春香一审庭审确认开庭之日止。至于海之韵公司与威诚公司之间存在何种法律关系以及其是否转交案涉购房款、实际转交购房款数额、双方之间利润分担均与本案不具有关联性，在海之韵公司向刘春香承担责任后，其可另行向威诚公司主张权利。综上，刘春香的再审请求部分成立，本院相应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条之规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2020）黑01民终3227号民事判决及道里区人民法院（2018）黑0102民初7789号民事判决；二、黑龙江省海之韵房地产经营有限公司于本判决送达之日起十日内，返还刘春香购房款67,020元及利息（以67,020为基数，自2016年8月8日起至2018年12月7日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）；三、黑龙江省海之韵房地产经营有限公司于本判决送达之日起十日内，给付刘春香装修损失款12,000元；四、驳回刘春香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计8039元，由刘春香负担3216元，黑龙江省海之韵房地产经营有限公司负担4823元。本判决为终审判决。审判长  李丹华审判员  孙淑波审判员  孔祥鹏二〇二一年五月二十四日此件与原本核对无异法官助理陆峣书记员陈秀玲