广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初3035号原告：罗小萍，女，汉族，1983年8月11日出生，住址：广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码：420××××××××××××961。委托诉讼代理人：郭安慧，北京市安通（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萧萧，北京市安通（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所地:广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈彦锐，广东匠矩律师事务所律师。原告罗小萍诉被告东莞市凯联物业发展有限公司(以下简称凯联公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗小萍及其委托诉讼代理人郭安慧,被告凯联公司的委托诉讼代理人陈彦锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼的违约金38812.65元（按房价的万分之二计，从2020年6月1日起开始暂计至2020年10月10日，其余违约金计至被告向原告出具该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房的房屋测绘报告之日止）；2.被告向原告支付因大门内开导致的使用面积损失25736.99元（按1.3平方米的使用面积损失，按19797.68元/平方米计算）;3.由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确将第一项诉讼请求中的违约金计算至2021年2月10日。事实和理由：原被告于2019年4月24日签订了《商品房买卖合同（预售）》，根据该合同约定，原告向被告购买位于东莞市××××××××××××××××××××商业住宅楼1701号的商品房，合同约定该商品房的总价为1470176元，被告向原告交付商品房的日期为2020年5月31日。合同签订后，原告依法向被告支付了首期款441176元，并通过银行贷款的方式向被告付清了全部房款。但是，遗憾的是，被告在原告起诉之日仍然没有根据合同第九条的规定取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。被告却在2020年9月4日违反法律的强制性规定和双方合同的约定，强行通知原告在2020年10月8日是收楼。原告在被告没有出示建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房的房屋测绘报告的情况下，将会拒绝收楼。因被告逾期交楼，不仅给原告造成了房屋租金损失，而且原告无房住却要每月偿还银行贷款本金和利息，若仅按房价的万分之一计算违约金是无法弥补原告的经济损失的，因此，原告认为该格式合同的约定对原告明显不利，原告主张按房价的万分之二计算被告逾期交楼的违约金。而且，原告发现该商品房预售合同附件一的“房屋平面图”显示，该商品房的大门是向外开的，但是被告实际上向原告交付的房屋大门却是向内开的，而且被告一直未向原告告知过该重大变更。被告擅自变更大门的方向，导致原告无法使用大门后的约1.3平方米的面积，实际上相当于减少了原告的实际使用面积。经原告向建设部门了解，因涉及到消防问题，该大门开的方向已无法按图纸进行恢复，被告也已明确拒绝进行更改。经原告与被告多次协商未果，原告不得不根据民事诉讼法的规定，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告凯联公司庭审中辩称，1、原告起要求违约金过高，涉案房产房价已上涨且原告实际损失仅为相应购房款的存款利息损失，合同第十二条明确约定逾期交房违约金为日万分之一计算且最高不超过总房款的百分之一，该标准足以弥补原告实际损失。原告起诉要求计算的违约金标准无事实和法律依据。2、涉案房产已于2021年1月28日取得竣工验收备案证明，违约金计算至2021年1月28日且被告逾期交房有部分原因是因为新冠疫情不可抗力影响导致工程近三个月无法正常开工，该时间段应当在计算违约金时予以扣减。3、原告第二项诉讼请求无事实及法律依据，大门内开变更并不导致原告使用面积减少即便大门外开对应区域亦属于入户通道，原告不可能进行物件布置等空间利用且大门变更为内开更有利于业主加装防盗门的需求。本案相关情况本院查明如下事实：2014年4月，罗小萍（买受人）、凯联公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，由罗小萍向凯联公司购买东莞市××××××××××××××××××××商业住宅楼1701号(以下简称案涉房产)，并约定如下内容：第六条约定商品房单价为19797.68元/平方米，总价为1470176元；第九条约定商品房交付应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；第十一条约定出卖人应当在2020年5月31日前交付商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》后，买卖双方确认房屋达到了交付使用条件；第十二条约定如出卖人逾期90日之内交付商品房的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金。附件十一《补充协议》第七条约定，1.本项目经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，3.经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人，出卖人不承担违约责任，合同继续履行，若买受人因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人需承担该直接损失的赔偿责任（赔偿金额累计最高不超过已付房价款的1%）。附件一《房屋平面图》显示大门为外开。原告已向被告足额支付购房款。2020年5月24日，凯联公司的前法定代表人刘德滨签名出具了一份《会议纪要》，该纪要载明“与会人员”为“汇景豪园开发商，41-46栋洋房业主……”,第2点载明开发商回复“如果超过合同约定交楼日期90天还不能交楼给业主，如果业主不要求解除合同的，开发商给业主的赔付标准按每天总房款的万分之一，赔偿不封顶直至交楼之日。至于业主主张违约金每日按总房款万分之二赔付的诉求，开发商会重新讨论，5月31日再予以回复。”经查询，2020年6月2日，凯联公司的法定代表人由刘德滨变更为刘某1。2021年1月28日，东莞市住房和城乡建设局出具了案涉房产的《竣工验收备案证书》。2021年2月1日，凯联公司通知罗小萍收楼，向《商品房买卖合同（预售）》约定的原告的通讯地址及联系电话邮寄了《入伙通知书》，该通知书显示，案涉房产定于2021年2月8日正式交付。罗小萍庭审中陈述，1、关于违约金的问题，一方面因为案涉房屋逾期交付导致租金损失，另一方面案涉房屋是属于银行贷款购房，因为被告没有正常交付房屋导致原告无法及时办理装修贷款、抵押贷款，严重影响原告的经济损失。2020年贷款利率比较优惠、2021年贷款利率已经明显高于2020年。2、关于封顶百分之一的问题，我们已经提交了2020年5月24日的会议纪要，该会议纪要由被告公司当时的法定代表人签名，法定代表人为刘德滨。该会议纪要第二条被告明确同意不按百分之一进行封顶，而是计算至实际交楼之日。3、关于疫情影响的问题，我们已经提交了被告设计变更和拖欠工程款的一些证据，本案延期交楼的主要原因我们认为是拖欠工程款以及设计变更导致延期交楼。另外一方面根据广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引第五条和第六条被告应当履行通知义务并且采取相应的措施来证明新冠疫情影响了工期，本案被告并无在2020年2、3、4、5月都没有通知原告关于疫情影响工期的问题，也没有提交关于疫情防控对工程的工期影响的相应措施的证据。因此被告主张因疫情减免逾期交房的主张没有事实与法律依据。4、关于大门内外开的问题，本案的业主没有调解的根本原因是大门由外开变内开是因为被告在案涉房屋的正门口放置了消防栓，严重影响大门口的外观和正常出入。5.被告寄出收楼通知书的时间是2021年春节前期，原告已经回老家过春节，实际上在春节前即2021年2月11日都是没有收到通知书的，现无法正常收楼。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行该合同。本案的争议焦点如下：一、凯联公司是否构成逾期交楼及违约金数额根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，凯联公司应在2020年5月31日前交付案涉商品房，现案涉楼盘于2021年1月28日取得竣工验收备案证书，被告于2021年2月1日邮寄入伙通知书通知原告正式交付时间为2021年2月8日，被告明显已构成逾期交楼的事实。至于逾期天数的认定，疫情属于不可抗力，案涉楼盘的施工必然会受到疫情的负面影响，结合广东省重大突发公共卫生事件的响应等级，按照公平原则，酌情认定推后两个月交楼，即2020年7月31日前交付商品房。罗小萍于2021年2月2日收到《入伙通知书》，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条，被告应提前不少于10日书面通知原告，故原告要求逾期交楼计算至2021年2月10日，本院予以确认。双方在合同中约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金，原告认为前述违约金标准不足以补偿原告损失，请求调整违约金标准为日万分之二。《商品房买卖合同（预售）》虽然约定了违约金计算方式，该约定也是双方当事人的合意，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，原告有权请求法院对合同约定的违约金计算方式进行调整。双方当事人约定的逾期交房违约金应否调整，应根据本案的具体情况作出判断。对此本院分析如下：首先，被告于2020年5月24日明确承诺“如果超过合同约定交楼日期90天还不能交楼给业主，如果业主不要求解除合同的，开发商给业主的赔付标准按每天总房款的万分之一，赔偿不封顶直至交楼之日。”被告上述承诺应视为自愿放弃《商品房买卖合同（预售）》关于违约金上限1%的约定，本院予以确认；其次，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期违约金为日万分之一即年利率3.65%，结合案涉房屋价款，逾期一年违约金已达52693元。原告主张的未及时办理装修贷款、抵押贷款的经济损失和租金损失，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。故对原告要求调整违约金标准为日万分之二的主张，本院不予支持。综上，本院认定，凯联公司应向罗小萍支付的逾期交楼的违约金为1470176元*0.01%/天*194天=28521元。二、关于大门内外开的损失《商品房买卖合同（预售）》约定案涉房产大门为外开，现被告将大门改为内开。本院认为，大门内外开不涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，而且不影响原告所购商品房质量或使用功能，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一的约定，被告有权单方作出变更且无法承担违约责任。退一步来说，案涉房屋的大门无论是内开还是外开，该房屋的入门区域都是用来出入通行的，并不会因大门内开减少买受人的使用面积，故对原告要求因大门内开导致的面积损失，本院予以驳回。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市凯联物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗小萍支付逾期交楼违约金28521元。二、驳回原告罗小萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费707元（原告已预交），由被告东莞市凯联物业发展有限公司负担257元，罗小萍负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 冯小明二〇二一年五月十八日法官助理 邓雅洁书 记 员 吴丽贤叶宇轩