贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1343号上诉人（原审被告）：张美和，男，1972年5月1日出生，侗族，贵州省岑巩县人，现住镇远县。被上诉人(原审原告)：贵州鑫宇物业管理有限公司，住所地镇远县羊坪镇银子坪。统一社会信用代码为91522625MA6DQGAA0N。法定代表人：朱尚木，该公司经理。委托诉讼代理人：潘世军。代理权限为特别授权。上诉人张美和与被上诉人贵州鑫宇物业管理有限公司(以下简称“鑫宇物业”)物业务合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院(2020)黔2625民初1127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张美和上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、被上诉人没有证据证明业主委员会通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用，上诉人并未接到业主委员会任何催缴物业费的通知；2、物业公司未有尽到其职责，业主有权不缴纳物业费；3、物业公司朱尚木参与业主委员会的选举，并且在这份证据里还写有业主委员会主任及副主任每月报酬600元属于违法行为故该合同应当认定为无效合同；4、该合同内容并不是业主方真实意愿的表达。物业管理区域没有标明；物业服务质量没有具体标准；这违背了订立合同的强制性规定。鑫宇物业辩称：一审法院判决事实清楚、证据确凿、使用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求。鑫宇物业向一审法院起诉请求：1、要求被告限期向原告给付2017年1月至2020年9月的物业管理服务费（以下简称“物业费”）3468元；2、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定案件事实：2017年原告进驻镇远县，为小区提供物业服务。2018年1月8日镇远县业主大会选举产生36名业主代表。2018年2月18日镇远县申请备案成立业主委员会，2018年6月27日镇远县住房和城乡建设局受理小区业主委员会备案。原告与镇远县业主委员会签订《物业管理合同》，合同落款日期为2017年1月1日，约定执行期限为从2017年1月1日起。合同约定物业坐落位置为镇远县羊坪镇君隆住宅小区。服务范围有：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。物业费由原告按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即步梯楼按售房面积每月每平方米0.6元，电梯楼按售房面积每月每平方米1元。原告自2017年以来一直为镇远县提供建筑本体共用部位的维修养护和管理、房屋建筑本体共用设施设备等维护和管理、公用设施维修养护、公共环境的清洁卫生等物业服务。被告的住宅位于镇远县，为步梯楼，面积为128.58平方米，物业费收费标准为0.6元／平方米／月。被告自2017年1月起未向原告交纳过物业费。2017年1月至2020年9月，被告未交物业费为128.58平方米×0.6元／平方米／月×45月＝3471.66元。原告请求被告支付的物业费为3468元，视为其对自己权利的处分，一审法院予以确认。另查明镇远县业主委员会主任吴燕青的妻子满延兰曾在原告贵州鑫宇物业管理有限公司工作。一审法院认为：原告自2017年起开始为被告所在的镇远县提供物业服务。2018年镇远县业主大会成立并选举出业主代表产生业主委员会。镇远县业主委员会代表小区业主大会与原告签订《物业管理合同》，合同约定“执行期限为从2017年1月1日起”，是对原告2017年以来为小区提供物业服务的追认。被告主张镇远县业主委员会成立程序不合法，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》无效。原告对于被告所在小区的业主大会及业主委员会的成立是否存在程序违法或者程序瑕疵无权参与，原告在签订合同时亦无审查小区业主大会或者业主委员会成立的合法性问题的义务。原告于签订合同时看到小区业主委员会的印章，且印章是真实的，小区选举的业主委员会也是经过备案登记的，原告于合同签订时已经尽到了必要的注意和审查义务。远县羊坪镇银子坪君隆小区业主委员会已经镇远县住房和城乡建设局登记备案，业主委员会与原告签订的《物业管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。镇远县业主委员会主任吴燕青之妻满延兰曾在原告贵州鑫宇物业管理有限公司工作，但被告现提供的证据无法证明业主委员会与原告存在恶意串通等情形损害小区业主或者他人利益，满延兰在原告贵州鑫宇物业管理有限公司工作并不影响《物业管理合同》本身的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告的房产位于镇远县，被告享受了原告提供的公共设施的维修和养护、公共区域的卫生清洁、小区的安保等物业服务和便利。被告提出的拒不交纳物业费的抗辩事由是合同效力的问题，而不涉及原告是否按约定全面履行合同的问题。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当按约定交纳物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：限被告张美和于本判决生效之日起十日内向原告贵州鑫宇物业管理有限公司支付物业费3468元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告张美和承担。二审中，上诉人张美和为了支持其主张的诉讼请求，向本院提交如下证据，经组织当事人双方进行质证后本院认证如下：第一组：小区照片7张，拟证明物业公司不作为的地方。鑫宇物业发表质证意见称：没有清理的时候确实有，对方也可以在没有清理的时候去拍照，但是我们都是定期清理垃圾的。第二组：通话录音光碟一分，内容为业主代表黎勇与物业公司肖培富和李正权的通话录音，拟证明吴燕青与物业公司签订的物业合同对全体业主没有约束力。鑫宇物业发表质证意见称：对三性均有异议，是上诉人私自录音，证据不合法。对三人的录音的内容是矛盾的，我认为不真实。录音反映的是2021年的内容，我们主张的是2017年至2020年的物业管理费用。二审查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合上诉人张美和的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：上诉人张美和是否应当缴纳物业费？首先物业的成立或者更换需要召开业主大会,成立时需要1／2以上的拥有投票权的业主参加,更换时需要20%以上的业主提议。无论是成立还是更换都属于集体事务，个别业主对业主委员会的成立或者决策存在异议的可以按照正常的法定程序进行提议。本案中镇远县具备完善的业委会成立手续并经过相关政府部门备案登记，属于合法成立的业主委员会。根据《物业管理条例》第十五条之规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”故与物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员的职权范围应当予以认定。再根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业委会与物业公司签订的《物业管理合同》合法有效且对小区内所有业主具有约束力。其次关于是否催缴物业费的问题，缴纳物业费属于大众认知的基本常识，故无论是否催缴都不能作为上诉人抗辩主张的理由。一审法院判决上诉人张美和向被上诉人贵州鑫宇物业管理有限公司支付物业费3468元并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人张美和的上诉理由及请求均不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张美和承担。本判决为终审判决。审判长 王大梅审判员刘志红审判员 欧   阳   樟二〇二一年五月十日法官助理孙瑜书记员田仁晖