广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初1440号 原告：广西人好物业服务有限公司，统一社会信用代码：914505033159072643，住所地广西北海市四川南路18号绿海花园C幢二单元102号。 法定代表人：刘帝杰。 委托诉讼代理人：谢呈倩，女，汉族，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄杰，男，汉族，该公司职员。 被告：石良，男，汉族，1968年6月7日出生，住广西北海市海城区。 原告广西人好物业服务有限公司（以下简称“人好物业公司”）诉被告石良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日受理后，依法适用小额诉讼程序分别于2021年3月25日、2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告广西人好物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢呈倩、黄杰，被告石良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人好物业公司诉称，2017年5月28日，原告与广西晨兴投资发展有限公司签 -2- 订《北海市海伦堡阳光项目前期物业服务合同》，约定由原告提供物业管理服务。被告系海伦堡阳光小区的业主，根据约定被告应当向原告交纳物业费、电梯费、维修资金费用、水费、电费、垃圾清运费以及公摊费等物业管理费。截止至2020年12月31日，被告尚需向原告支付物业管理费4141.6元（其中物业费2113.6元、电梯费980元、维修资金费用528元、公摊费520元）。合同约定业主未能足额交纳物业服务费用或者物业维修资金、水电公摊费的，应从逾期之日起每日加收应当交纳费用的千分之二的违约金。截止目前，被告经原告多次催促仍未支付物业管理费等应付款项。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费4141.6元；2、被告向原告支付违约金323.04元（违约金以尚欠物业管理费4141.6元为基数，按照每日千分之二，自2021年1月1日暂计至2021年2月8日，另计至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告石良辩称，原告诉讼请求缺乏法律与事实依据，应驳回其诉讼请求。被告与广西晨兴投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》约定前期物业管理公司为北海利生物业服务有限公司。广西晨兴投资发展有限公司未与北海利生物业服务有限公司解除合同并撤销备案的情况下，又与原告签订前期物业服务合同，未经公示、未经业主同意、未按程序报北海市住建局备案，违反了《物业管理条例》的规定。所以《北海市海伦堡阳光项目前期物业服务合同》无效。原告提供的2018-2020年各项费用登记表是原告伪造的统计表，该表无水电读数及经手人签名，非原始凭证，公摊费用未依法公示，被告不予认可。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年5月28日，广西晨兴投资发展有限公司（以下简称“晨兴公司”）（甲方）与原告人好物业公司（乙方）签订《北海市海伦堡阳光项目前期物业服务合同》（合同编号：20170520001），约定：甲方选聘乙方为甲方新开发的海伦堡阳光项目的物业管理服务单位。小区名称：海伦堡阳光，位置：北海市云南路与北海大道交汇处。本物业服务区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.8元/月/平方米（交房的第一年按优惠按1.2元/月/平方米按年预收）。电梯维护费及运行费（不含电费）： -3- 01层-02层：20元/月/户；03层-05层：30元/月/户；06层-10层：40元/月/户；11层-20层：45元/月/户；20层以上按：50元/月/户。水周转金350元/次/户（属用水用电公摊代缴周转费用，不含电梯电费）。业主应于甲方通知的交房之日起交纳物业服务费用及装修垃圾清运费用。物业管理服务费计收日期以甲方通知业主入驻的时间起计收。公共照明等公共设施设备能源消耗电费、绿化、保洁用水、水系景观用水等水费，设独立计量表核算，有物业使用人据实分摊或定额分摊。高层用户二次加压水费由享受二次加压用水的高层业主分摊（6层以上业主，含6层）。生活垃圾清运费、处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取或物业公司代收代缴。专项维修资金按政府相关规定执行。本项目一期按业主拥有的房屋产权建筑面积0.3元/平方米/月预收，按年收存。本合同自甲、乙双方签字盖章之日起至小区业主委员会依法成立并代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。 2013年6月24日，广西晨兴投资发展有限公司与被告石良签订《商品房买卖合同》（合同编号：号房），约定被告石良向晨兴公司购买位于北海市，建筑面积110.1平方米。晨兴公司通过招标方式选择委托了北海利生物业服务有限公司对海伦堡阳光提供前期物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》。买受人应在验收交房之日起按每月0.1元／平方米交纳住宅专项维修资金。 2016年12月30日，晨兴公司与北海利生物业服务有限公司签订《海伦堡阳光项目解除协议》，约定双方同意于2016年12月30日解除双方于2013年签订的海伦堡阳光项目《前期物业服务合同》。 2004年6月14日，北海市人民政府作出《北海市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费和污水处理费的通告》[北政布（2004）5号]，城市生活垃圾处理费收费标准：城镇居民8.8元/户·月。 原告人好物业公司主张物业费实际为1.2元/平方米，公共维修资金0.3元/平方米·月，公摊费20元/月·户，电梯费2018年11月至2019年12月的标准为 -4- 45元/月，电梯费2020年1月至2020年12月的标准为35元/月。 原告人好物业公司主张被告石良拖欠2018年11月至2020年12月期间的电梯费980元、公摊费520元及2019年9月至2020年12月期间的物业费2113.6元、公共维修资金528元，合计4141.6元。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告人好物业公司与广西晨兴投资发展有限公司签订的《北海市海伦堡阳光项目前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。该合同对业主具有法律约束力。原告人好物业公司已依约为包括被告石良在内的海伦堡阳光小区业主提供了物业服务，被告石良应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。原告人好物业公司主张被告石良尚拖欠2018年11月至2020年12月期间的电梯费980元、公摊费520元及2019年9月至2020年12月期间的物业费2113.6元、公共维修资金528元，合计4141.6元，符合《前物业服务合同》规定的计费标准，原告人好物业公司请求被告石良支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。 原告人好物业公司请求被告石良按日千分之三支付违约金，根据公平原则，本院将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。违约金计算：以4141.6元为基数，自2021年1月1日起计至实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零七条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十九条之规定，判决如下： 被告石良支付给原告广西人好物业服务有限公司2018年11月至2020年12月期间的电梯费980元、公摊费520元及2019年9月至2020年12月期间的物业费2113.6元、公共维修资金528元，合计4141.6元及违约金（违约金计算：以4141.6元为基数，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2021年1月1日起计至实际清偿之日止）。 -5- 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告石良负担。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 张凌云 二〇二一年五月三十一日 法官助理 李婷婷 书 记 员 郭李坤