辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初3282号原告：刘侨，男，满族，1978年6月8日出生，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：曲安盛，辽宁和志翔律师事务所律师。被告：灯塔市隆鑫建筑工程有限公司，住所地灯塔市兆麟街。法定代表人：范垂玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学，辽宁共宸律师事务所律师。第三人：辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司，住所地辽阳市白塔区北哨街金福贵源小区物业楼。临时负责人：韩学思（原法定代表人韩振华病故，尚未确定新法定代表人）。委托诉讼代理人：朱玫，辽宁文正律师事务所律师。第三人：辽阳市新华搪瓷厂，住所地辽阳市白塔区北哨街15号。法定代表人：郭素文，该厂厂长。委托诉讼代理人：曾晓春，女，该单位职员。委托诉讼代理人：吕岩,辽宁冠信律师事务所律师。原告刘侨与被告灯塔市隆鑫建筑工程有限公司（以下简称隆鑫建筑公司）、第三人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司（以下简称白塔二建公司）、辽阳市新华搪瓷厂（以下简称新华搪瓷厂）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告刘侨的委托诉讼代理人曲安盛、被告隆鑫建筑公司的委托诉讼代理人李学、第三人白塔二建公司的委托诉讼代理人朱玫、第三人新华搪瓷厂的委托诉讼代理人曾晓春、吕岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘侨诉称：1、判决确认原告与第三人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司于2017年4月6日签订的《预销售住宅合同书》有效，并确认位于辽阳市白塔区，楼层为1-3,面积243.28平方米、194万元的房产归原告所有；2、判决立即停止对原告购买的，位于辽阳市白塔区，楼层为1-3,面积243.28平方米房产的执行程序，并解除对上述房产的查封；3、本案的诉讼费用由被告分担。2017年4月6日，原告与本案两位第三人白塔二建公司、新华搪瓷厂签订《预销售住宅合同书》，以人民币194万元价格购买了案涉网点，该份合同书乙方处加盖白塔区二建公司的公章，同时新华搪瓷厂的法定代表人郭素文等人在合同上签字确认，合同签订后原告付清全部购房款，新华搪瓷厂出具收款收据，至此原告作为合法购买人取得了案涉网点的所有权。2020年4月28日第三人新华搪瓷厂将案涉网点及钥匙交付给原告，原告对案涉网点合法占有、使用至今。原告多次向第三人白塔二建公司申请办理更名过户，但白塔二建公司均以与新华搪瓷厂有债务关系为由拒绝配合，导致目前案涉房屋仍未更名过户，对此原告无任何责任。后因被告与白塔二建公司、新华搪瓷厂因建设工程施工合同纠纷一案，白塔区人民法院于2020年7月20日作出（2020)辽1002执1158号执行裁定书，裁定将原告购买的，登记在第三人白塔二建公司名下的，位于辽阳市白塔区，楼层为1-3,面积243.28平方米房产予以查封。2020年7月27日，原告依法向白塔区人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同及收据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年8月18日，白塔区人民法院作出（2020)辽1002执异113号执行裁定书，裁定驳回原告异议。依据《物权法》第15条的规定，原告在2017年4月6日与本案第三人签订的《预销售住宅合同书》是基于双方真实意思表示，且该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，应属合法有效。另依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告在人民法院查封之前己签订合法有效书面合同，实际占有案涉房产，且支付全部价款，未办理产权登记与原告无关。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。被告隆鑫建筑公司辩称：一、案涉购房销售合同发生在民法典生效前。根据民法典司法解释规定，应按原法律规定审理此案。二、原告与第三人新华搪瓷厂签订商品房销售合同的行为是原告与无权代理的代理人之间签订的合同行为，未经被代理人追认属于无效行为。三、原告与第三人新华搪瓷厂签订的商品房销售合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效，但案涉的商品房预售许可证证明，其取得程序不合法，应视为无商品房预售许可证，所以该房屋买卖合同无效。综上，原告对案涉房屋是不享有物权期待权的，故不享有能够排除强制执行的民事权益，请法院依法判决驳回原告起诉。第三人白塔二建公司辩称：白塔二建公司未与原告签订预销售住宅合同书，因为该合同书上经办人签字均为新华搪瓷厂的工作人员和法人代表。原告支付的房款已经转入郭素文也就是新华搪瓷厂法定代表人的个人账号，白塔二建公司并未收到购房款。原告与新华搪瓷厂之间并没有真实的房屋买卖关系，因此白塔二建公司不同意原告的诉讼请求。第三人新华搪瓷厂辩称：案涉房屋是我厂销售给原告的，该房是我厂与白塔二建公司合作开发分配给我厂的。我厂有权销售。按照我厂与白塔二建公司的约定，是我厂负责卖房，白塔二建公司负责配合办理产权登记手续，该房屋的房款已由我厂收取，而且已经交付给原告使用。按照法律规定应当排除对案涉房屋所采取的执行措施，原告诉讼请求应当予以支持。本院经审理查明，2008年7月18日，第三人白塔二建公司与第三人新华搪瓷厂签订《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》并办理公证，双方约定联合开发新华路北VI组团商住小区项目。2013年9月11日，双方签订《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》，约定案涉网点由第三人新华搪瓷厂建设，系第三人新华搪瓷厂所有权属的部分，其拥有所属权利的工程项目的预售、销售行为，第三人白塔二建公司应给予配合及支持。2017年4月6日，原告刘侨（甲方）与第三人白塔二建公司（乙方）签订《预销售住宅合同书》，约定甲方在乙方预订金福贵源二期小区建设的1号楼西数2、3、4号建筑面积683.04平方米的住宅网点，付款计划第一次于2017年3月22日付194万元，第二次于2017年4月5日付48.5万元，第三次于2017年4月6日付242.5万元。面积最终以产权部门核算为准，多退少补。该合同乙方处加盖了第三人白塔二建公司的公章，第三人新华搪瓷厂的法定代表人郭素文在负责人处签字确认，曾晓春在经办人处签字。原告刘侨于2017年3月22日、2017年4月5日、2017年4月6日通过中国建设银行分三笔向第三人新华搪瓷厂的员工曾晓春个人银行账户转账共计485万元。第三人新华搪瓷厂于2017年3月22日、2017年4月5日、2017年4月6日向原告刘侨出具购房收款收据三张。第三人白塔二建公司于2020年5月9日取得案涉网点的预售许可证。因隆鑫建筑公司与白塔二建公司、新华搪瓷厂建设工程施工合同纠纷一案，经隆鑫建筑公司申请，本院根据已经生效的（2019）辽1002民初299号民事判决书，于2020年7月20日作出（2020）辽1002执1158号执行裁定书，裁定对位于辽阳市白塔区，楼层为1-3,面积243.28平方米房产进行查封。刘侨对该执行裁定不服，提出异议申请。本院经审查、听证后，于2020年8月18日作出（2020）辽1002执异113号执行裁定书，裁定驳回刘侨的异议请求。本院确认的上述事实有原告提供的《预销售住宅合同书》、《公证书》、《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》、《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》、银行回单三张、收款收据三张、预售许可证、执行裁定书及回执、照片及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告刘侨与第三人白塔二建公司签订《预销售住宅合同书》，购买第三人白塔二建公司与第三人新华搪瓷厂联合开发建设的案涉网点，该合同乙方处加盖了第三人白塔二建公司的公章，第三人新华搪瓷厂的法定代表人郭素文在负责人处签字确认，同时符合二第三人对开发商品房的销售约定，且第三人白塔二建公司于2020年5月9日取得预售许可证，故该《预销售住宅合同书》合法有效，本院予确认。因原告刘侨仅与第三人签订《预销售住宅合同书》，在第三人白塔二建公司取得预售许可证后，未办理商品房买卖合同网签备案，现案涉房屋被本院执行其他生效判决而查封，故原告主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告刘侨主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定排除人民法院的强制执行措施，但本案中，案涉网点系开发建设单位销售的商品房，并非已经登记在被执行人名下的不动产，故原告主张适用法律不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉网点已经取得预售许可证，在人民法院查封之前，未办理商品房买卖合同网签备案，其权利不能排除人民法院依据生效法律文书采取的强制执行措施，故对原告主张立即停止对案涉网点终止执行，解除查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、原告刘侨与第三人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司于2017年4月6日签订的《预销售住宅合同书》合法有效；二、驳回原告刘侨的其他诉讼请求。案件受理费22260.00元，由原告刘侨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  罗 丹人民陪审员  金莹莹人民陪审员  段伟利二〇二一年五月七日书 记 员  黄之晨附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。