贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终690号上诉人（原审被告、反诉原告）：黔东南苗岭侗寨酒店有限公司，住所地：贵州省凯里市北京西路原州委学校**201。法定代表人：孙艳宏，总经理。委托代理人：杨长瑛，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州华宇国景置业有限公司，住所地：贵州省凯里市北京西路原州委学校院内。法定代表人：张林海，执行董事兼总经理。委托代理人：邹伟，贵州坚驰律师事务所律师。委托代理人：韦俊，贵州维律（榕江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司，住所地：凯里市北京西路**清江休闲购物广场******。负责人：尹丽，总经理。委托代理人：张善成，河南鸣鹿律师事务所律师。上诉人黔东南苗岭侗寨酒店有限公司（以下简称苗岭公司）、贵州华宇国景置业有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司（以下简称百星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初8584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭于2021年3月17日公开开庭进行了庭询，上诉人苗岭公司的委托代理人杨长瑛，华宇公司的委托代理人邹伟、韦俊，被上诉人百星公司负责人尹丽、委托代理人张善成到庭参加诉讼，审理过程中，苗岭公司申请庭外和解未果，本案现已审理终结。苗岭公司、华宇公司上诉请求：1、撤销（2020）黔2601民初8584号民事判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、改判解除上诉人与被上诉人2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》（一）和《房屋租赁合同补充协议》（二）；3、改判被上诉人支付上诉人拖欠的租金100万元，支付违约金4万元；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的负责人在公司未成立前有私刻公章的违法行为，且以私刻的公章与上诉人签订合同，属于无效的民事行为，与上诉人签订的合同应当依法确认为无效合同。本案中，通过查询工商登记信息可知，深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司成立于2019年7月17日，而《房屋租赁合同》签订时间为2019年6月24日，即在签订该合同时，被上诉人所属总、分公司均未成立。因此，上诉人与被上诉人签订的合同应自始确认为无效合同。二、上诉人已对租赁物进行了实际交付，被上诉人已接收了租赁物，上诉人的交付义务已完成，不存在需再次交付租赁物的情形。一审判决认为“涉案房屋的所有配套设施（供电、消防、电梯、房屋主体）虽于2019年10月25日已移交给原告，但并不符合双方约定的条件，二被告均应继续履行其合同义务……”该判决一方面认定上诉人已交付房屋，另一方面又认定上诉人交付的房屋不符合合同约定，判决上诉人再次交付房屋，难道一个租赁标的物还需二次交付。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》后，有以下证据证明其已将房屋交付给被上诉人，且符合合同约定的标准：1、2018年10月20日由贵州万和工程招标代理造价咨询有限责任公司出具的《竣工结算审查报告》己证明该工程已于2017年12月已全部完工，达到了使用的条件，而《租赁合同》中仅约定“主体工程完工”即视为达到交付条件；2、被上诉人在《民事起诉状》中自认：原告尝试着先进场和装修样板房及七楼的酒店配套KTV，说明上诉人已将房屋交付给了被上诉人，被上诉人才能进入房屋进行装修；3、被上诉人实际进场装修后，上诉人将房屋的附属设施于2019年10月22日至2019年10月25日委托贵州华宇国景物业服务有限公司交付给原告管理和使用：2019年10月24日的《供电系及设施设备移记录》、2019年10月22日的《消防系统及设施设备移交记录》、2019年10月25日的《物业工作联系单》、2019年10月25日的《消防系统及设施设备移交记录》（两份）；4、（2020）黔2601民初3499号民事判决查明：该涉案房屋登记所有权人为案外人华宇公司，华宇公司将该房屋出售给苗岭公司，目前尚未办理房屋产权登记。苗岭公司将该涉案房屋出租给案外人百星公司，百星公司又将该涉案房屋转租给被告周慧。上诉人无论是租赁标的物或是附属设备设施均已全部交付完毕，根本就不存在如被上诉人所述的“部分交付、部分未交付的情形。”租赁合同中承租人之所以租赁房屋的主要目的是获得房屋的占有权或和使用权，因此，房屋的交付并不会如商品房买卖中转移所有权那样约定严格的交付条件，因此，即使房屋未经竣工验收合格，只要具备使用的功能转移租赁物的占有权和使用权，或即使是以在建工程作为租赁标的物都并不必然导致合同无效，更何况上诉人已按期将房屋交付给被上诉人，上诉人已将房屋第二十四层装修作为办公室、第七层已出租给第三人作为KTV，第九层已转租给第三人作为健身房屋，且被上诉人已大势宣传且对外招商，而且现被上诉人已将14层至第24层的房屋消防通道全部用铁门锁住和对电梯进行了实际控制，完成了对房屋的全部占有，使用和控制。因此，上诉人只要已交付房屋，即完成了交付租赁标的物的义务，即使交付后房屋不符合双方的约定，承租人需要追究的是出租人的违约责任和损害赔偿责任，而不是如被上诉人所称房屋交付后未达到合同约定的条件需重新再来交付一次租赁标的物的说法。三、因房屋已实际交付，因此，被上诉人要求再次延长免租期的理由不能成立。一审判决认为：“关于免租期，涉案合同中双方虽约定了免租期的起止时间，但因二被告交付给原告的房屋并未符合合同约定的交付标准……，即涉案房屋的空调机房内的设备设施安装工程未完成及七楼的消防验收未送审，根据民事活动的公平原则，免租期应当从房屋符合合同约定的交付标准后交付之日起算……”上诉人认为，原审人民法院将已交付的房屋未符合合同约定的条件，免租期应当从房屋符合合同约定的交付标准后交付之日起算的认定是错误的。免租期主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。依据惯例，因使用而产生的水费、电费、电话费、物业管理费等仍然需要支付。免租期并非法律上的概念，这就意味着自双方租赁合同生效之日起，承租人就应当依照合同约定履行义务。免租期实际上是出租人对租赁期间租金利益的让与。《房屋租赁合同》第二条明确约定：甲方承诺给在租赁期限内给予乙方10个月的免租期，自2019年7月10日至2020年5月9日止。免租期内乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰、装修及办理营业执照等相关手续，免租期结束，进行收租期，收租期自2020年5月10日至2032年5月9日止（第二条第2款）。《房屋租赁合同》之所以给予原告十个月的免租期，主要用于原告进行装饰、装修及办理营业执照之需。自被上诉人与上诉人签订合同后，其并未积极地进场装修，在长达六个月的期限里，除办理营业执照和对外转租收取租金外，其余楼层均未动工，装修几个样板间的目的也是为了对外招商之用，现连施工设计图纸都未出来，更不用说将要达到营业状态。被上诉人在交付租赁物时就已明知的物的现状，且接收了租赁物并实现对租赁物的占有和使用，租赁期即开始计算，并计算免租期的开始时间，且合同明确约定了免租期限，在无合同约定或法定情形需延长免租期的情形下，现再次要求延长免租期缺乏事实根据。四，因被上诉人拒绝交纳租金的行为，上诉人多次发生催收通知，其仍拒绝交付租金，达到解除租赁合同的条件，上诉人提起反诉要求解除合同有充分的法律依据。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条规定了如承租人拖欠租金，经出租人催告后未支付的，出租人可以解除合同。本案中，被上诉人接收房屋后，拖欠2020年6月-7月的租金（截至提出诉讼之日），且在诉讼阶段均未交付租金，依据双方签订的《租赁合同》约定，上诉人有权解除合同。百星公司辩称，一、答辩人的负责人并不存在公司未成立前私刻公章的行为。在深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司成立前，尹丽先是以个人的名义与上诉人签订的《房屋租赁合同》，百星贵州分公司成立后，双方协商变更了签约主体，但是保留了原合同的签订日期。一般商业主体在筹备期承租房屋，大都是先以负责人的身份签约，待商业主体工商核准登记完成后，再变更合同签约主体并保留原合同的签订日期。这是非常符合商业习惯的，也是商业租赁行为中的通行做法，该做法并不属于法律规定的合同无效的情形。二、二上诉人出租给答辩人的房屋，截至2021年3月16日还不符合租赁合同所要求要达到的交付条件，所以二上诉人一直未取得答辩人出具的验收合格证明。三、免租期根据商业习惯是出租方为了获得租客主动让与给承租方的利益，以期望达成双方的租赁关系，由于二上诉人一直未正式交付标的物供原告验收，截至开庭当天，二上诉人所出租的标的物也不符合验收条件，出租给答辩人的房屋尚不具备双方约定的进场装修基本条件，答辩人尚未享受到免租期应带来的利益，一审法院根据民事活动中的公平原则，认定免租期应从房屋符合合同约定的交付标准后交付之日起算，既符合法律规定，也符合商业习惯，同时也能兼顾公平的法律原则。四、本案系由二上诉人违反合同约定，未能将符合双方约定的房屋交付给答辩人所导致，截至开庭当日也不符合双方约定的交付条件，答辩人的租金尚未开始起算，并非答辩人未按合同履行支付租金义务，二上诉人的上诉请求明显与事实不符。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。百星公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告将告承租的位于凯里市（宴会厅部分）的房屋按《房屋租赁合同》第四条第2款、第3款、第4款，第五条第3款、第4款、第5款约定的交付标准交付给告。2、判令二被告将告承租的位于凯里市的房屋按《房屋租赁合同》第四条第2款、第3款、第4款，第五条第3款、第4款、第5款约定的交付标准交付给告。3、确认二被告给予告的免租期起始日为被告交付的房屋验收合格后第一日开始起算，免租期为10个月。4、判令二被告向原告支付逾期交付房屋的逾期违约金（从2019年7月10日起至二被告向告交付的房屋验收合格之日止，以1000元／日为标准，暂计至起诉之日为336000元）。5、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月24日，苗岭公司作为出租方（甲方）与承租方百星公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：“甲方将位于凯里市房屋出租给乙方使用；租赁场所的用途为酒店及其相关配套经营，乙方有权根据需要分租给第三方经营；租赁期限：2019年7月10日至2031年7月9日；甲方承诺在租赁期限内给予乙方10个月的免租期，自2019年7月10日至2020年5月9日止，免租期内乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰、装修及办理营业执照等相关手续，免租期结束，进入收租期，收租期自2020年5月10日至2032年5月9日止；乙方应当自计租日起向甲方交纳租赁场所租金，租赁场所月租金为50万元（不含税）；合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付合同押金100万元及第一个月租金50万元，之后每个月的5日之前支付当月租金，租金每月支付一次；逾期支付的应按日千分之二向甲方支付违约金；甲方保证在进场日前完成乙方进场装修所需要的基本条件，并由出租方承担费用，即：租赁场所主体结构完成，一次消防工程完成，空调工程完成（机房区域、末端公共区域安装完成），强电高、低压部分（以上内容均按甲方原建筑机电蓝图施工完成）。甲方在进场日前至少提前15日通知乙方进行租赁场所预验收，预验收时，甲方应将土建、消防、水电、暖通设计图纸、竣工图纸、验收图纸（设计盖章蓝图及竣工验收蓝图）交予乙方，乙方在接到甲方通知后3日内开始进行预验收。如果租赁场所符合进场条件的，乙方应在进场日或之前予以确认，并签署《进场确认书》后进场装修。乙方应按规定时间支付租金给甲方，乙方负责此栋楼的二次装修消防报建、施工、验收、拿证等工作，甲方仅配合乙方完成。甲方未按本合同约定向乙方交付房屋的每逾期一日，应按照本合同月租金千分之二向乙方支付违约金，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按照拖欠租金的千分之二向甲方支付违约金。乙方拖欠租金数额累计达到两个月的，甲方有权解除合同。”2019年10月22日，苗岭公司与百星公司就2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》未约定事项签订《房屋租赁合同补充协议（一）》及《房屋租赁合同补充协议（二）》，华宇公司作为共同出租方（甲方）在《房屋租赁合同补充协议（二）》上盖章予以确认。2019年7月2日，百星公司向苗岭公司支付100万元押金，同年7月5日支付租金50万元。2020年1月18日，百星公司向苗岭公司发送《催告函》，要求书面明确空调工程完工时间、一次消防验收合格证书。苗岭公司、华宇公司于2020年3月19日向百星公司回函称：“一、关于中央空调未完善的问题：空调施工组已完成盘管安装并打压，目前存在保温及冷凝水和机房内的设备设施安装等未完成，具体未完成内容由双方在现场确认。我公司将计划在1个月之内完成保温和冷凝水的施工，在2个月之内完成空调主机房安装，待调试完成后将该系统整体移交贵司使用。二、关于7楼钢结构用房（原宴会厅）的一次消防验收合格证问题：因原宴会厅存在超规划面积问题导致不能送审消防，现规划验收问题已解决，需持规划竣工验收许可证到有关部门申请消防施工图审核。若贵公司要改变原宴会厅业态需尽快出具变更施工图（含消防设计），交由我公司送审。”嗣后，百星公司以苗岭公司、华宇公司未完成涉案房屋七楼宴会厅部分的一消及空调工程为由诉至法院，苗岭公司、华宇公司以百星公司未按约支付房屋租金为由提起反诉。2019年10月25日，贵州华宇国景物业服务有限公司受苗岭公司委托，将清江休闲广场1号楼所有配套设备设施（供电、消防、电梯、房屋主体）全部移交给百星公司，尹松（系百星公司负责人尹丽之兄）作为百星公司签收人在《物业工作联系单》上签字确认同意接收，并加盖有百星公司印章。百星公司已将七楼（除宴会厅部分）分租给他人用于经营KTV。同时查明，2018年4月13日，黔东南州公安消防支队向华宇公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：凯里市清江休闲购物广场1#塔楼酒店建设工程消防验收审核意见为合格。一审法院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案合同约定了涉案房屋交付的条件为租赁场所主体结构完成、一次消防工程完成、空调工程完成（机房区域、末端公共区域安装完成）、强电高、低压部分（以上内容均按甲方原建筑机电蓝图施工完成），而从二被告出具给原告的《回函》内容来看，二被告均认可涉案房屋的空调机房内的设备设施安装等未完成及7楼钢结构用房（原宴会厅）的一次消防验收因原宴会厅存在超规划面积问题导致不能送审消防的事实。涉案房屋的所有配套设备设施（供电、消防、电梯、房屋主体）虽于2019年10月25日已移交给原告，但并不符合双方合同约定的交付条件，二被告均应继续履行其合同义务，即二被告将符合合同第四条、第五条约定交付标准的第一层、第七层（宴会厅部分）、第八层至第九层、第十四层至三十四层的涉案房屋交付给原告，故原告的该项诉请事实清楚，理由成立，于法于约有据，法院予以支持。关于免租期，涉案合同中双方虽约定了免租期的起止时间，但因二被告交付给原告的房屋并未符合合同约定的交付标准，即涉案房屋的空调机房内的设备设施安装工程未完成及七楼的消防验收未送审，根据民事活动中的公平原则，免租期应从房屋符合合同约定的交付标准后交付之日起算，故原告的该项诉请于法于约有据，理由成立，法院予以支持。关于逾期交房违约金，二被告未即时完成涉案房屋空调工程及七楼消防送审手续，并将房屋交付给原告，存在过错；而原告在签订涉案合同时，明知涉案房屋存在空调工程尚未完成及消防未能完全送审的情况下，仍与二被告签订租赁合同并接受部分房屋，其亦存在过错，原、被告双方对不能及时交房均应承担相应的责任，故现原告主张的逾期交房违约金，理由不成立，一审法院不予支持。关于反诉原告与反诉被告2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》及2019年10月22日签订的《房屋租赁合同补充协议（一）》、《房屋租赁合同补充协议（二）》是否解除的问题，本案中，系因反诉原告未能将符合合同约定标准的房屋全部交付给反诉被告占有使用，并非反诉被告未按合同履行其支付租金义务，且反诉被告不同意解除合同，并要求反诉原告继续合同义务，故合同解除的条件尚未成就，不符合合同解除的法定条件，现反诉原告诉请解除与反诉被告签订的房屋租赁合同及补充协议，不符合合同约定及法律规定，理由不成立，一审法院不予支持。关于反诉被告是否存在拖欠租金以及是否应支付违约金的问题，因二反诉原告所交付的房屋尚不符合合同约定的交付标准，免租期就不应按合同约定的起算时间起算，即涉案房屋尚未进入收租期，反诉被告不存在拖欠二反诉原告租金的事实，亦未存在违约事实，故二反诉原告诉请反诉被告支付拖欠租金及违约金的理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、被告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司、贵州华宇国景置业有限公司将位于凯里市（宴会厅部分）、第八层至第九层、第十四层至二十四层房屋按《房屋租赁合同》第四条、第五条约定的交付标准交付给原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司。二、涉案房屋的免租期从被告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司、贵州华宇国景置业有限公司向原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司交付符合合同第四条、第五条约定标准的房屋之日起算10个月。三、驳回原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司、贵州华宇国景置业有限公司的反诉请求。案件受理费6340元，反诉费18660元，由原告深圳市百星酒店管理有限公司贵州分公司负担案件受理费6340元，被告黔东南苗岭侗寨酒店有限公司负担反诉费9330元，被告贵州华宇国景置业有限公司负担反诉费9330元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华宇公司提交以下证据，1，《个人独资企业登记（备案）申请书、房屋租赁合同、关于的补充约定》，拟证明上诉人与百星公司签订租赁合同后，已将涉案房屋交付给百星公司。2019年9月12日，百星公司将其承租房屋的第7层转租给案外人林献丰，用作经营ＫＴＶ。百星公司质证意见为对关联性不认可，该份证据与本案的争议没有任何关联，我公司在一审中出具的证据清单中也有说明，7楼共两大部分组成，其中1805.4平方本身就是用于酒店配套ＫＴＶ的，我公司关于第7层的部分，主要主张给的是另外5178.43平方，该部分主体未完工，空调工程未完工。且该份证据系一审开庭之前形成的，不属于新证据。本院审查认为，该证据能够百星公司将其承租的房屋部分转租案外人的事实，但未能满足上诉人以此证据拟证明其已完成交付符合合同约定标的物义务的目的。证据2，《接报出警记录》，拟证明百星公司已经实际使用承担房屋。百星公司质证认为，报警记录显示的是案外人和国贸物业以及国贸物业与百星连锁公司的纠纷，且我公司起诉所主张的是二上诉人出租给我公司的房屋不符合合同约定，达不到合同所约定进场装修条件，与该份出警记录之间没有任何关联，本院审查认为，该证据虽符合真实性要求，但不能满足上诉人的证据目的。华宇公司还申请证人陈某出庭作证，拟证明：1、机房区域、末端公共区域的空调工程在移交给百星公司时已经安装完成，因百星公司一直没有进场装修，才无法对后续空调工程进行施工。2、暖通工程并不是二次装修的前置条件，而是二次装修后才能依据装修做暖通的收尾工程。百星公司质证意见认为证人与上诉人系利益共同体，与原告存在利益冲突，其证人证言的效力不足以采信，且达不到相应的证明目的。本院审查认为，证人陈述其负责暖通施工的事实成立，且已完成绝大部分施工内容，但因为工作衔接问题，尚未全部完工。被上诉人百星公司提交以下证据，1.《百星贵州分公司于2021年3月16日拍摄的涉案房屋外观照片》，拟证明：截止2021年3月16日涉案房屋第七层和第二十五层的房屋主体依然没有完工。华宇公司质证意见为第25层本身就是架空层，整栋楼只有24层，我们承租的只有7-24层，我们如果没有完工的话，不可能通过验收。苗岭公司不认可该证据三性和证明目的。本院审查认为，案涉房屋主体工程已经通过竣工验收，该证据虽符合真实性要求，但其证明目的能否成立在本院认为部分另述。证据2.《涉案房屋第二十五层拍摄的现场照片》，拟证明截至2021年03月16日涉案房屋第二十五层主体依然未完工，没有墙体，未做防水，依然达不到租赁合同约定的基本条件，更没有通知百星贵州分公司进行预验收。苗岭公司及华宇公司质证意见为对该证据的三性和证明目的不予认可，本院审查意见同证据一。证据3.《涉案房屋第二十四层拍摄的现场照片》。拟证明第二十四层房屋主体没有完工，部分房间连地板都没有，稍有不慎便有可能坠落到第二十三层。同时，由于第25层没有墙，没有防水，遇到阴雨天气雨水就会流到或者渗到24层，然后流到23、22层，这样一层层的往下渗漏。苗岭公司及华宇公司质证意见同证据2，本院审查意见同证据一。证据4.《涉案房屋第九层拍摄的现场照片》，拟证明截至2021年03月16日涉案房屋第九层的空调工程等隐蔽工程依然没有完工，施工现场仍然是一片狼藉，进房间的管路，有的接了，有的没有接，呈现凌乱状态，依然达不到租赁合同约定的基本条件。苗岭公司质证意见为三性不予认可，第九层没有完工，是因为被上诉人没有提供新的业态图纸，且内部房间的隔墙义务也不在上诉方。华宇公司质证意见为根据证人刚才陈述，是由于百星公司没有完成内部隔墙的施工和规划导致空调公司没有在第九层施工，这是百星公司的责任，不是华宇公司的责任。本院审查认为，第九层暖通工程未完成是事实，但导致工程未完成的原因存在争议，本院认为部分将作分析，在此不赘述。证据5.《涉案房屋第七层、第一层拍摄的现场照片》，拟证明截至2021年03月16日涉案房屋第七层的房屋主体依然没有完工，到处都有雨天积水的痕迹，空调工程、单独水电天燃气表等依然没有完工等，依然达不到租赁合同约定的基本条件。苗岭公司及华宇公司质证意见为对该证据的三性和证明目的不予认可，本院审查意见同证据一。证据6.《停车发票》。二上诉人违反《房屋租赁合同》补充协议（一）第四条的规定，拒不无偿提供位于负四楼的4个固定停车位给承租方，我公司不得不支付停车费。苗岭公司及华宇公司质证意见认为与本案无关联，本院审查认为与案件无关联，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于案涉房屋暖通工程施工情况。经本院承办法官现场查看，案涉房屋暖通工程主机尚未安装，管道安装基本完成，大部分末端机尚未连接排送风管，8、9楼末端机尚未安装。二、关于25楼情况。25楼未在租赁合同范围内，也未在建设工程规划许可证范围内，目前25楼系框架结构，未对外墙进行填充，客观上可能因雨水渗漏影响下面楼层使用。三、关于24楼情况。百星公司辩称24楼局部地面无楼板，存在安全隐患，经现场查看，局部无楼板情况系上下跃层设计，且主体已经竣工验收，故百星公司辩称对方未完成该义务的理由不能成立。四、关于百星公司使用案涉房屋情况。18楼、19楼有数间酒店样板房，14楼简装了公司办公室，19—24楼部分房间完成洗手间隔断，8楼有健身房，7楼有KTV。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据上诉人上诉请求、二审庭询陈述和被上诉人答辩意见，本案二审的争议焦点一是案涉租赁合同是否有效，二是上诉人主张的租金及违约金能否成立。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人提出其与百星公司签订《房屋租赁合同》时百星公司尚未成立，因而双方签订的合同无效。但根据上述法条规定，虽然合同签订时间早于被申请人登记成立时间，但发起人以设立中公司名义对外签订合同，并不违反法律规定，且《房屋租赁合同》履行过程中，被上诉人百星公司已登记成立，上诉人在合同签订后的一系列行为均无否定该合同效力，不愿继续履行的意思表示，因此，上诉人认为合同签订主体不适格、合同无效的主张不符合法律规定，本院不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，出租人如欲主张承租人支付租金，其前提条件是应将租赁物按合同约定交付对方。本案中，上诉人向被上诉人出租的房屋面积较大，共15层，涉及土建、消防、强弱电、给排水、暖通等各项分部工程，情况比较复杂。根据案涉《房屋租赁合同》第四条第3项约定，双方关于进场装修的约定是明确的，即上诉人完成合同约定的义务，通知被上诉人百星公司进行验收，签署《进场确认书》后即进场装修，但双方在实际履行过程中，上诉人同意被上诉人百星公司在未履行上述约定的情况下提前进场，应视为双方对进场约定进行了变更，根据本院二审查明的事实，可认定百星公司在上诉人未完全按照合同约定完成义务的情况下对租赁标的进行了局部装修、使用，由于双方未对此产生权利义务有明确约定，故由此导致的问题双方应协商解决，协商不成的，依照法律的规定解决。上诉人主张其已完成交付租赁标的物的义务，有向对方主张租金的权利，但根据本院二审查明的事实，虽然双方在实际履行合同的过程中已经变更了进场条款，但根据上述法条规定，保证租赁标的物符合合同约定是出租人的法定义务，故上诉人仍需进一步完善暖通、25楼墙地面处理、独立水电、天燃气装表等工作。在此过程中，因装修工程涉及面广，既有地面、墙面、顶面等施工作业，也涉及强弱电、暖通、设备安装等施工作业，各项施工作业既要考虑先后顺序以节约施工成本，也要考虑互相配合以提升装修效率，因此，百星公司也有积极协助配合的义务，如主动确定暖通末端机安装位置、提供独立水电、天燃气装表的相关申报手续等。一审法院以上诉人交付的房屋未符合合同约定的条件，认定该租赁合同尚未进入收租期并无不当，故上诉人主张被上诉人支付租金及违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，苗岭公司及华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14160元，由黔东南苗岭侗寨酒店有限公司、贵州华宇国景置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年五月二十一日法官助理刘于麟书记员韩林爽