成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初9172号 原告：深圳市中海商业服务有限公司成都分公司，住所地成都市人民南段三段**汇日.央扩国际广场第****。 负责人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：余群，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师。 被告：廖继强，男，1988年8月24日出生，汉族，住四川省什邡市。 原告深圳市中海商业服务有限公司成都分公司（以下简称中海服务成都分公司）与被告廖继强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，被告廖继强于2021年3月23日申请管辖权异议，本院于2021年3月30日，作出民事裁定书驳回其管辖权异议。被告廖继强在举证期限内提交了反诉申请，经本院释明后其当庭撤回了反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海服务成都分公司的委托诉讼代理人余群，被告廖继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中海服务成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令廖继强支付2018年12月至2020年11月（合计24个月）的物业服务费5260.76元；2.判令廖继强支付违约金1578.23元（物业合同约定未能按时足额支付物业服务费的，应按欠缴额的百分之一每日的标准支付违约金，现酌情调整为实际欠付额的30%）3.本案诉讼费由廖继强负担。事实和理由：廖继强系中海服务成都分公司所管理的中信城.右岸一期14栋1单元1306号业主，廖继强与成都信蜀投资有限公司签订了《房屋买卖合同》，购得位于成都市双流区房屋，建筑面积104.36㎡。开发商与中海服务成都分公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》全面委托中海服务成都分公司管理该小区，委托期限自2016年1月1日起至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。现廖继强未依约缴纳物业服务费，共计5260.76元。中海服务成都分公司多次催收未果，故诉至法院。 被告廖继强辩称，一、廖继强系中信城.右岸一期住户，房屋面积104.36㎡，其确认从2018年12月起至2020年12月（共计24个月）未缴纳物业服务费，物业费标准为2.1元/㎡/月；二、违约金条款系格式条款，且廖继强并不存在违约行为，不缴纳物业服务费系中海服务成都分公司违约在先；三、中海服务成都分公司所提供的物业服务未达到相关部门制定的收费标准下应提供的服务等级，应降低物业服务费收费标准。综上，请求法院驳回中海服务成都分公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，成都信蜀投资有限公司（甲方）与中海服务成都分公司（乙方，原名深圳市中信物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定就将中信城.右岸一期的物业服务交由乙方管理，住宅用房物业服务费收费标准为2.1元/㎡/月；业主逾期缴纳物业服务费用的，应按照逾期缴纳物业服务费金额每日百分之一的标准计算违约金；本合同期限3年，自2016年1月1日0时0分时起至2018年12月31日23时59分止。2018年12月12日，甲乙方双签订《补充协议》，约定本协议期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，本协议期满，本项目业主委员会未成立且未选聘新的物业服务企业，《前期物业服务合同》期限延续至业主委员代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。《前期物业服务合同》附件部分，对公共设施设备维护、环境卫生维护、绿化养护、公共秩序维护等内容进行了约定。 廖继强为中信城.右岸一期住户，房屋面积104.36㎡，按照《前期物业服务合同》约定的缴费标准2.1元/㎡/月，其从2018年12月起至2020年11月止（共计24个月），拖欠物业服务费5259.74元。 另查明，中海服务成都分公司在廖继强居住的中信城.右岸一期房屋门口张贴《成都中信城右岸管理处欠费催缴通知单》，以及通过邮寄《物业费催费单》要求其缴纳拖欠的物业服务费。 上述事实有身份证复印件、营业执照复印件、《前期物业服务合同》、《补充协议》、照片、《成都中信城右岸管理处欠费催缴通知单》、《物业费催费单》及庭审笔录等收集在案，予以佐证。 本院认为，成都信蜀投资有限公司与中海服务成都分公司（原名深圳市中信物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对小区业主廖继强具有约束力。中海服务成都分公司为中信城.右岸小区提供物业服务，廖继强未按约定按时交纳物业服务费构成违约，应当承担违约责任。根据收费标准，自2018年12月至2020年11月，廖继强未支付的物业服务费金额为5259.74元（2.1元/㎡/月×104.36㎡×24个月），故本院对中海服务成都分公司超出上述金额的诉请不予支持。 对于廖继强提出的中海服务成都分公司未尽到物业管理服务义务，达不到物业等级收费标准应予降低的抗辩，本院认为，首先，物业服务企业提供的物业服务是面向整个小区，具有涉众性、持续性、行为性的特点。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，换言之，业主追究物业服务企业违约责任应首先通过请求物业服务企业继续履行、采取补救措施等方式来救济，而非拒交物业服务费。物业服务的对象系全体小区业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业服务费的合理理由。 其次，《前期物业服务合同》约定，中海服务成都分公司提供的服务内容的收费标准按照四川省（区域性））地方标准《住宅物业服务等级划分》为住宅物业四级服务的标准按照1.9元/㎡/月上浮在15%以内，未超过政府指导价。而物业服务合同期限内物业服务费的调整在性质上属于合同变更，在前期物业服务合同未对物业服务费调整做出事先安排与约定的情况下，物业服务合同的变更应参照物业服务合同的签订程序，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，物业服务费的调整应由“业主共同决定”且达到“双过半数”的条件，而非单个业主以物业服务未达标为由自行主张调整的范畴。 最后，廖继强的抗辩及其所提交的现场照片拟证明事项主要集中在小区绿化维护未尽责、定期物业收支未公示、住改商及违章搭建情况存在、公共设施维护不到位等。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，也即除非存在“正当理由”，业主不应拒绝缴纳物业服务费。而基于基本诚信原则，所谓“正当理由”应当限定在物业服务企业未能提供基本的物业服务，或提供了基本的物业服务，但违规收取物业费或提供的物业服务存在重大瑕疵。本院认为，物业服务瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以综合认定。廖继强提交的现场照片所反映的情况确有物业服务提供方存在瑕疵的情形，但不可否认某些问题的发生与部分业主素质有关，也未必尽可规责于物业公司。故，中海服务成都分公司在提供物业服务质量上存在的一些瑕疵，虽可通过后续改进，但毕竟也属于轻微违约，本院对其主张的违约金诉请不予支持。 综上，本院对廖继强提出的中海服务成都分公司未尽到物业管理服务义务，达不到物业等级收费标准应予降低的抗辩意见，不予采纳。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告廖继强自本判决生效之日起十日内向原告深圳市中海商业服务有限公司成都分公司支付2018年12月至2020年11月的物业服务费5259.74元； 二、驳回原告深圳市中海商业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告廖继强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 诚 二〇二一年五月十五日 书记员 贾雪婷