重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初2031号原告：重庆新源模具有限公司，住所重庆市铜梁区东城街道办事处铜合大道519号，统一社会信用代码91500224622011927N。法定代表人：陈秀昀，总经理。诉讼代表人：重庆索通律师事务所，系重庆新源模具有限公司管理人。委托诉讼代理人：王麒懿，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王尊，重庆索通律师事务所律师（实习）。被告：谭正锡，男，1963年2月23日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆新源模具有限公司（以下简称新源公司）与被告谭正锡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新源公司的管理人重庆索通律师事务所委托诉讼代理人王麒懿，被告谭正锡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新源公司向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1、判令原、被告于2015年10月12日签订的《出租协议》于2019年9月25日解除；被告立即将承租厂房返还原告。2、被告向原告支付从2015年11月1日至2019年9月25日的租金150939.96元。3、被告按标准114.17元/天向原告支付从2019年9月26日起至实际搬离之日止的的房屋占有使用费。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月12日，原、被告签订了《出租协议》，约定原告将位于重庆市铜梁区××街道办事处××大道×××号厂房出租给被告使用，租金36000元/年，每年递增5%。租期从2015年11月1日至2021年10月31日。合同签订后，原告将案涉厂房交与被告使用。2019年7月，铜梁区人民法院受理了重庆本川机械制造有限公司对原告的破产申请，后指定重庆索通律师事务所为原告管理人。管理人在行使管理职责时，发现公司账目中无被告交纳租金的记录，遂要求被告交纳相应租金。因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。被告谭正锡辩称，同意解除《出租协议》。被告在2021年2月5日已搬离厂房，不存在返还问题。被告已交纳租金至2020年6月30日，之后因原告起诉才未交租金。租金系直接交给新源公司老板陈秀昀、王朝平（陈秀昀母亲）或申铧东（陈秀昀丈夫）。因厂房租期未到期，原告要求被告搬离属违约，故被告不应再支付6月30日后的租金。被告签合同时还支付了10000元的保证金，原告应当退还。本院经审理认定事实如下：2015年10月12日，原、被告签订了《出租协议》，主要约定：甲方（原告）将位于铜梁区××街道办事处××大道×××号附×号厂房出租给乙方（被告）使用，租期自2015年11月1日至2021年10月31日。租金为36000元/年，第二年的租金在前一年的基础上递增5%。乙方签订本合同时应支付租赁保证金10000元，租期届满予以退还。租金按季结算，每季租金为人民币玖仟元整，由乙方每季的第一个月的十日交付给甲方。合同签订后，原告按约将厂房交与被告使用。还查明，2019年7月25日，本院作出（2019）渝0151破申5号民事裁定书受理了重庆本川机械制造有限公司对新源公司的破产清算申请，并于2019年8月26日作出（2019）渝0151破1号决定书指定重庆索通律师事务所担任新源公司的管理人。审理过程中，本院依法向管理人重庆索通律师事务所调取了该所于2020年8月24日向新源公司实际控制人王朝平与员工申铧东的询问笔录以及申铧东向重庆索通律师事务所提交的其交通银行交易清单（谭正锡向申铧东的转款记录）。询问笔录载明：管（索通律所）：新源公司于2015年10月12日与谭正锡签订了《出租协议》，你是否知情？（王）答：是的，知情。管：2015年10月12日，你是否属于新源公司员工，是否系公司的法定代表人？答：是公司员工，但不是法定代表人，但是实际控制人。管：2015年10月12日后，你是否一直作为新源公司员工为新源公司工作，打理新源公司的相关事务？答：是的。管：谭正锡称租金已交付于你，你是否认可？答：认可。管：谭正锡具体交付了多少租金你清楚吗？答：按照合同约定的递增上浮支付租金的，是按季支付的。总共付了9次，具体金额按照合同约定计算支付的。管：从什么时候开始收取租金的？答：从租赁合同开始履行就一直不间断地收取，直到2017年10月，之后是由我公司员工申铧东进行收取。管：谭正锡通过何种方式将租金交付于你？答：记不清具体支付方式了，但是确定是收取这期间的租金的。管：收取租金后你是否转交公司入账？答：没有，因为当时公司银行账户已经被查封了，所以未入公司银行账户，并且财务凭证已经遗失，无财务凭证证明。管：你现在能够将谭正锡前期交付你的租金交公司入账吗？答：不能。申铧东交通银行交易清单载明，谭正锡向其转款记录为：2017.12.30日10200元，2018.4.4日10200元，2018.7.3日10200元，2018.9.29日12090元，2019.1.4日10200元，2019.4.2日10200元，2019.6.26日10200元，2019.9.29日10200元，2019.10.6日2134元，2020.1.2日10200元，2020.1.3日2750元，以上共计98574元。谭正锡称2019.10.6日交纳的2134元与2020.1.3日的2750元为该年度递增的部分租金。另，谭正锡向本院提交了其农业银行交易清单，载明谭正锡于2020年4月10日向申铧东转款10200元。谭正锡称该款系2020年第二季度（2020.4.1-2020.6.30）的租金，之后因新源公司起诉便停止支付租金。新源公司质证后认为，谭正锡向申铧东转款属实，但申铧东未将该款交入新源公司账户，即新源公司未收到该款。谭正锡作为承租人，应向新源公司支付租金而非申铧东，故谭正锡仍应向新源公司支付该租金。庭审中，新源公司认可谭正锡已于2021年2月5日搬离厂房，其司已收回厂房的事实。上述事实，有原、被告的陈述、《出租协议》、（2019）渝0151破申5号民事裁定书、（2019）渝0151破1号决定书等在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。同时《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，本院于2019年7月25日受理了新源公司破产申请，管理人重庆索通律师事务所依法有权决定原、被告之前所签的《出租协议》是否继续履行。现原告请求确认《出租协议》已于2019年9月25日解除，被告谭正锡也同意解除，本院予以确认。因谭正锡已于2021年2月5日搬离厂房，故不存在返还原告厂房问题。关于谭正锡向申铧东等人的转款行为是否可以认定为其向新源公司支付租金的问题，本院认为，根据管理人重庆索通律师事务所对新源公司实际控制人王朝平的询问笔录，王朝平自认谭正锡自签约后按约向其交纳了租金至2017年末，之后由公司员工申铧东代收租金，而根据申铧东的银行交易清单，谭正锡从2017.12.30-2020.4.10日基本为按季向申铧东转款。鉴于王朝平当时系新源公司实际控制人，申铧东为新源公司员工，谭正锡有理由相信转款给二人即系向新源公司支付租金，而王朝平也自认所收租金未入公司银行账户系因该账户已被查封，故本院可以认定谭正锡向申铧东等人的转款行为实际系向新源公司支付租金的事实。关于原告要求被告支付从2015.11.1-2019.9.25日租金的请求，本院认为，根据《出租协议》，2015.11.1-2016.10.30年度租金为36000元，2016.11.1-2017.10.30年度租金为37800元，2017.11.1-2018.10.30年度租金为39690元，2018.11.1-2019.10.30年度租金为41674.50元（日租金为114.17元）。原告需支付被告从2015.11.1-2019.9.25日的租金为151168.55元（36000元+37800元+39690元+41674.50元-114.17元/天×35天）。根据前述，谭正锡对该部分租金实际已履行完毕，故本院对原告该请求不予支持。关于原告要求被告按标准114.17元/天支付从2019年9月26日至其实际搬离之日止的厂房占有使用费的请求，本院认为，被告谭正锡使用厂房至2021年2月5日，依法应当支付使用费。厂房2018.11.1-2019.10.30年度的租金为41674.50元，原告要求按标准114.17元/天支付使用费并无不当。经计算，谭正锡应向原告支付2019.9.26-2021.2.5日的厂房使用费56856.66元（114.17元/天×498天）。根据谭正锡向申铧东的转款记录，具有规律性，基本系按季支付，未有拖欠租金的情形（发生纠纷前），故本院宜认定谭正锡2017.12.30日的转款系支付次年1季度（2018.1.1-2018.3.31）的租金。另结合王朝平在询问笔录中对收取租金的自认情况，本院宜认定谭正锡就2015.11.1-2017.12.31日的租金已支付完毕，该部分租金为80433.12元[（36000元+37800元）+39690元÷365天×61天]。故谭正锡已付新源公司189207.12元（80433.12元+付申铧东108774元）。据此，谭正锡还需支付新源公司厂房使用费18818.09元（151168.55元+56856.66元-189207.12元）。根据《出租协议》，谭正锡签约时需支付新源公司保证金10000元，虽然谭正锡述称交费收据已遗失，但根据常理，出租方收取保证金在实践中较为普遍，根据生活经验法则及结合谭正锡的履约情况，本院采信谭正锡辩称其交纳了保证金10000元的意见。现因双方合同已解除，新源公司应将该保证金退还谭正锡，抵扣后，谭正锡还需支付新源公司厂房使用费8818.09元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条之规定，判决如下：一、原告重庆新源模具有限公司与被告谭正锡于2015年10月12日签订的《出租协议》于2019年9月25日解除。二、被告谭正锡于本判决生效后五日内支付原告重庆新源模具有限公司厂房占有使用费8818.09元。三、驳回原告重庆新源模具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2208元（已减半），由原告重庆新源模具有限公司负担2183元，被告谭正锡负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 杨建二〇二一年五月七日法官助理 向菲书 记 员 曹毅