广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初1182号原告：珠海市万威房地产投资有限公司，住所地广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××563。法定代表人：谢惠刁，董事长。委托诉讼代理人：刘诗韵，公司法务。被告：罗顺田，女，1974年10月17日出生，汉族，公民身份号码430××××××××××××586，住湖南省新宁县×××××××××××××。原告珠海市万威房地产投资有限公司（以下简称原告）与被告罗顺田（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，本案由审判员刘东升、审判员钟毅忠、人民陪审员王燕组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘诗韵到庭参加诉讼，被告罗顺田经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签署的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：1601050569）已于2021年2月26日解除；2.判令被告退还珠海市斗门区××××××××××××××××给原告（房屋现市价90万元）；3.判令被告协助原告办理珠海市斗门区××××××××××××××××预告登记注销、抵押登记注销等手续；4.判令确认原告无须退还被告房款；5.判令被告支付房款不足以抵偿的原告损失37,125元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告认为，原告与被告于2016年9月14日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：1601050569），约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区××××××××××××××××，总房价为986,879元，被告先支付首期房价款206,879元，余款780,000元向银行申请贷款支付。随后，被告向中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行按揭贷款780,000元。2016年10月11日，案涉房产办理了预告登记，不动产登记证明编号为粤（2016）珠海市不动产证明第0114941号。2018年1月22日，原告向被告交付案涉房产。为向银行贷款，原告、被告、农业银行三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款事宜，原告自借款发放之日起至被告取得房地产权属证书并办妥以被告为抵押权人的抵押登记手续之日前，为被告承担连带保证责任。农业银行放款后，被告未按约定向农业银行履行还款义务，被农业银行诉至法院。2020年7月21日，珠海市香洲区人民法院作出（2020）粤0402民初1029号民事判决书，判决被告应向农业银行偿还贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等费用，原告承担连带责任。判决生效后，原告经农业银行催讨，代被告向农业银行支付判决款共计813,208.75元。根据双方《商品房买卖合同》附件十一第四条第2点，当被告断供导致原告承担连带责任的，原告可要求被告退回房产并承担原告的代偿款项及因收回房屋而产生的一切损失及维权费用。《商品房买卖合同》附件十一第二十条第2点，被告应配合原告办理预告登记注销、抵押登记注销、按揭合同解除等手续。《商品房买卖合同》附件十一第二十条第4点，协议解除的，被告应自交付之日按月以商品房总价的1%向原告支付违约金。故原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应退还涉案房产，协助原告办理相应注销登记手续，并赔偿原告损失。原告因被告违约产生的损失具体如下：1.原告代被告支付给农业银行的（2020）粤0402民初1029号案判决款813,208.75元；2.上述判决的执行费795.30元；3.上述案件的代理费3000元；4.本案代理费5000元；5.合理交通费2000元；6.违约金200,000元,以上损失共计1,024,004.05元。根据双方《商品房买卖合同》附件十一第二十条第2点，解除协议后，原告退房款时有权先扣除违约金及相关损失。即原告有权于退房时扣除被告应向原告支付的违约金等费用。但被告房款仅986,879元，不足以弥补原告的上述损失。故原告依合同将被告的房款全数抵扣后，被告还应支付原告不足以抵扣部分的损失37,125元。根据《合同法》第九十三条、第九十七条规定，又双方合同中有明确约定，原告有权要求被告解除协议、退还房产、办理手续、并赔偿原告损失，原告为维护其合法权益，遂提起本案诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.《商品房买卖合同（预售）》附件；3.（2020）粤0402民初1029号民事判决书；4.（2020）粤0402民初1029号之一民事裁定书；5.催收函（2021年2月3日）；6.广东省农村信用社交易回单（回单号：35234270）；7.催收函（2021年2月25日）；8.广东省农村信用社交易回单（回单号：17138130）；9.不动产登记证明【粤（2016）珠海市不动产证明第******号、粤（2016）珠海市不动产证明第*****号】；10.商品房预购查询结果；11.法务部代理费申请（2020年3月10日）；12.微信支付转账电子凭证；13.法务部代理费申请（2021年3月9日）；14.广东农村信用社交易回单（回单号：11992363）；15.（2021）粤0402执1790号执行通知书；16.广东省农村信用社交易回单（回单号：11991864）；17.天津增值税电子普通发票；18.收楼确认书；被告罗顺田未发表答辩意见及举证，亦未发表质证意见。经审查，原告提交的证据来源合法、内容真实，且能证明本案相关事实，本院予以确认，但证明内容以本院认定为准。根据庭审笔录和审查确认的证据，本案查明事实如下：2016年9月14日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告购买原告建设的位于珠海市斗门区××××××××××××××××，总价款986,879元，建筑面积84.34㎡,商品房项目名称为雅仕园，被告采取商业贷款方式付款，约定被告应当于2016年9月14日前支付首期房价款206,879元，占全部房价款的20%，余款780,000元向银行申请贷款支付，原告应当在2018年6月30日前向被告交付该商品房。合同第八条逾期付款责任约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第3.3条约定，被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保人承担担保责任的，被告应当赔偿原告因此遭受的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费以及其他直接或间接的损失。附件十一补充协议第4.2条（对买卖合同第八条的补充）约定，原告退还被告的全部房款中如包含贷款，且该贷款由于被告断供而导致原告承担连带偿还责任的，被告应将房屋退还原告并承担因此而给原告造成的一切损失，包括但不限于（1）原告代被告偿还的银行贷款本息以及银行所要求的其他损失；（2）原告因收回房屋而花费的费用，其中包括诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、税费和其他一切因被告违约而给原告造成的一切损失。附件十一补充协议第18条约定，鉴于原告依据按揭贷款合作协议就被告的按揭贷款向有关按揭贷款银行承担阶段性的连带担保责任，如因被告未依约履行义务，导致原告承担连带担保责任（包括但不限于：代为还款、对该商品房进行回购），原告即取得对该商品房的优先受偿权。被告应赔偿原告受到的全部损失，该损失包括但不限于，代为偿还的借款本金、利息、罚息、复利，原告被贷款银行追索以及原告向被告追偿支出的诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、差旅费等。附件十一补充协议第20.2条约定，买卖合同因法律规定或合同约定解除，双方应自买卖合同确定解除之日起15日内（含节假日）互相配合办理预购商品房预告登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，原告于前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还被告相应款项。按照买卖合同及合同附件预定或法律规定应计算违约金或利息的，以及由此产生的一切费用（例如注销预购商品房预告登记费用、注销抵押登记费用、解除按揭合同费用、刷卡手续费和已经发生的各项购房税费等）由违约方承担，退款时一并计算并从中扣除。附件十一补充协议第20.4条约定，《买卖合同》及补充协议解除之日起，原告拥有对该商品房完全的所有权。合同解除后，原告有权于退款时扣除被告应向原告支付的违约金等费用，如该商品房已经交付使用的，自交付使用之日（由于被告原因未能按期交付的，自本合同约定交付之日）起，被告应按月以该商品房总价的1%向出卖人支付房屋折旧及使用费，出卖人有权于退款时扣除该费用。2016年9月21日，被告与中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行（以下简称农业银行珠海南湾支行）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为78万元，借款期限自2016年9月23日至2044年9月22日，执行利率为4.16500%，逾期利率为6.24750%，借款人未按双方约定期限归还本金的，对逾期借款从逾期之日起在借款合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息的，按中国人民银行规定计收复利。同时，被告同意提供其名下位于珠海市斗门区××××××××××××××××作为借款抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。原告同意自借款发放之日起，至被告取得房地产权属证书并办妥以农业银行珠海南湾支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告的债务承担连带担保责任，合同签订后，农业银行珠海南湾支行向被告发放了借款，截至2019年12月22日，合同项下的借款本息已逾4期欠供未还。为此，农业银行珠海南湾支行将原告、被告诉至珠海市香洲区人民法院。2020年7月21日，珠海市香洲区人民法院作出（2020）粤0402民初1029号民事判决：一、被告罗顺田于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行偿还借款本金733,394.24元以及计至2019年12月22日正常利息7617.55元，罚息26.58元，复利40.16元；二、被告罗顺田于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行支付自2019年12月23日起至本息实际清偿日止的罚息、复利（罚息以733,394.24元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率下浮15%再上浮50%计算，对不能按时支付的利息按罚息利率计算复利）；三、被告罗顺田于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行支付律师费35,000元；四、被告珠海市万威房地产投资有限公司对被告罗顺田的上述债务承担连带清偿责任，被告珠海市万威房地产投资有限公司承担清偿义务后，有权向被告罗顺田追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行的其他诉讼请求。案件受理费11,561元，保全费4400.39元，由被告罗顺田、被告珠海市万威房地产投资有限公司负担。判决生效后，2021年2月3日,珠海市万威房地产投资有限公司向农业银行珠海南湾支行履行该判决第一、二项义务，支付款项753,520.18元。2021年2月10日，珠海市香洲区人民法院作出（2021）粤0402执1790号执行通知书，责令罗顺田、珠海市万威房地产投资有限公司履行生效判决义务。2021年2月26日，珠海市万威房地产投资有限公司向农业银行珠海南湾支行支付律师费、受理费、保全费、迟延履行金共计59,688.57元。2021年3月14日，珠海市万威房地产投资有限公司向珠海市香洲区人民法院支付手续费795.30元，交易回单摘要注明（2021）粤0402执1790号。2016年10月11日，涉案珠海市斗门区××××××××××××××××，办理了预购商品房预告登记【不动产登记证明：粤（2016）珠海市不动产证明第0114941号】。2018年1月22日，被告签订《收楼确认书》，载明被告已办理完相关收楼手续，收到雅仕园物业管理处交付的2栋503房之全部钥匙等，原告在庭审中陈述当日已将涉案房屋交付给被告。原告在诉讼中确认，被告向原告已支付购房首付款206,879元，原告未向被告发送解除合同的通知。本案通过邮寄送达向被告送达起诉状副本等应诉材料，2021年3月20日，邮寄物流显示上述材料由唐军代为签收，被告确认收到本案应诉材料，唐军系其丈夫。另查明，根据原告提供的《法务部代理费申请书》、微信支付转账电子凭证，2020年6月5日，黄静颖向原告的委托代理人刘诗韵支付3000元，转账说明显示“雅仕园2-503一审代理”。2021年3月14日，原告向其委托代理人刘诗韵支付5000元，摘要注明“起诉罗顺田代理费”。2021年3月12日，滴滴出行科技有限公司向原告开具一张金额为1232.31元的天津增值税电子普通发票。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，其所涉商品房买卖法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人均应恪守。综合本案查明的事实，本院对原告的各项诉请评述如下：关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件的问题。涉案合同第八条逾期付款责任约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。附件十一补充协议第4.2条约定（对买卖合同第八条的补充），原告退还被告的全部房款中如包含贷款，且该贷款由于被告断供而导致原告承担连带偿还责任的，被告应将房屋退还原告并承担因此而给原告造成的一切损失……。上述条款为原被告对逾期付款责任的约定，根据（2020）粤0402民初1029号民事判决所认定被告逾期偿还贷款以及原告对被告所负借款合同债务承担连带保证责任的事实，被告逾期付款的行为构成违约，原告已依生效判决实际承担了担保责任，合同解除的条件已成就，原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》及附件，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告通过提起诉讼的方式解除合同，被告收到原告起诉状副本之日，即为解除合同的通知到达被告。2021年3月20日，被告收到原告的起诉状副本，故涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件于2021年3月20日解除。关于原告请求被告退还房屋并协助办理相关注销登记手续的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，以及涉案合同附件十一补充协议第4.2条,由于被告断供而导致原告承担连带偿还责任的，被告应将房屋退还原告并承担因此而给原告造成的一切损失的约定，合同解除后，被告继续占有涉案房屋，没有依据，应当予以返还。依照涉案合同附件十一补充协议第20.2条约定，买卖合同因法律规定或合同约定解除，双方应自买卖合同确定解除之日起15日内（含节假日）互相配合办理预购商品房预告登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续……，本案所涉房屋已办理预购商品房预告登记，合同解除后预购商品房预告登记亦应注销，故原告请求被告协助办理涉案房屋预购商品房预告登记注销手续，依法有据，本院予以支持。本案中，涉案房屋的抵押权预告登记权利人为农业银行珠海南湾支行，并且原告已代为清偿了按揭贷款，原告应当向农业银行珠海南湾支行主张协助办理抵押权预告登记注销手续，而非向本案被告主张，故原告请求被告协助办理涉案房屋抵押权预告登记注销手续的请求，理据不足，本院不予支持。关于原告的损失及承担问题。依照涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第3.3条、第18条的约定，被告未能履行其向银行应尽的义务而导致原告承担担保责任的，原告有权向被告主张代为偿还的借款本金、利息、罚息、复利，原告被贷款银行追索以及原告向被告追偿支出的诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、差旅费等。本案中，因被告逾期还贷，原告向农业银行珠海南湾支行承担保证责任支付代偿款813,208.75元，而被告向农业银行珠海南湾支行贷款并支付给原告的款项为780,000元,导致原告损失33,208.75元，该损失被告应予以赔偿。原告向珠海市香洲区人民法院支付（2021）粤0402执1790号手续费795.30元，被告也应当予以赔偿。本案中，原告主张其损失还包括原告在（2020）粤0402民初1029号中的代理费3000元。根据原告提供的证据显示，上述案件中的代理费由黄静颖向原告的委托诉讼代理刘诗韵支付，不能证明为原告支付的款项，故本院不予支持。至于本案案件代理费，原告已向其委托诉讼代理人支付5000元，依照涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第3.3条、第18条的约定，原告主张被告应予赔偿，有合同依据，本院予以支持。另，原告主张其交通费损失费为1232.31元，原告提供了滴滴出行科技有限公司出具的金额为1232.31元的天津增值税电子普通发票，不足以证明该项费用为本案被告违约导致的损失，不应当计入损失范围由被告承担。综上，被告应当向原告赔偿的损失共计39,004.05元（33,208.75元+795.30元+5000元）。关于违约金的问题。依照涉案《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任的约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。考虑到原告的实际损失为其代偿借款本息后的利息损失及追偿支付的相关费用，在生效判决已确定被告享有追偿权的情况下，原告选择解除合同应当是基于其损失更少的选择，且原告主张涉案房屋贬值，并未提供证据予以证明。故本院综合认定，双方约定的违约金标准过高，本院予以酌减为，被告应当按照《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋总价款的10%向原告支付违约金98,687.90元（98,6879元×10%）。因被告已向原告支付首期房价款206,879元，依照涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第20.2条、第20.4条约定，原告可从上述首期款中扣除违约金、损失共计137,691.95元，故被告不需要另行支付。抵扣后的余款69,187.05元（206,879元-137,691.95元），被告可以向原告另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告珠海市万威房地产投资有限公司与被告罗顺田签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件于2021年3月20日解除；被告罗顺田于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市万威房地产投资有限公司退还珠海市斗门区××××××××××××××××；被告罗顺田于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市万威房地产投资有限公司办理珠海市斗门区××××××××××××××××的预购商品房预告登记注销手续；确认被告罗顺田应向原告珠海市万威房地产投资有限公司赔偿损失39,004.05元、支付违约金98,687.90元，共计137,691.95元，在被告罗顺田向原告珠海市万威房地产投资有限公司已交首期房价款206,879元中扣除，被告罗顺田无需另向原告珠海市万威房地产投资有限公司履行支付上述损失、违约金的义务；驳回原告珠海市万威房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,171元（原告珠海市万威房地产投资有限公司已预付），由原告珠海市万威房地产投资有限公司负担1367元，被告罗顺田负担11,804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘东升审 判 员  钟毅忠人民陪审员  王 燕二〇二一年五月二十五日法官 助理  黄 叶书 记 员  林 旭附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。