天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终2859号上诉人（一审原告）：付志超，男，1983年8月29日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：李湘至，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（一审被告）：北京达元房地产营销顾问有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄东街7号院2号楼-2至16层101内1层1126。法定代表人：王伟，经理。委托诉讼代理人：李宝存，蓟州区为民法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：天津市竣宇房地产投资有限公司，住所地蓟县中昌新村西区9-2-102。法定代表人：幸君，执行董事。委托诉讼代理人：刘洋，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：北京万利餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区劲松三区甲302楼2层206A室。法定代表人：邵军，执行董事。委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。上诉人付志超、上诉人北京达元房地产营销顾问有限公司因与被上诉人天津市竣宇房地产投资有限公司、被上诉人北京万利餐饮有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付志超上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判北京达元房地产营销顾问有限公司向其支付购房咨询服务费、户口咨询服务费100000元自2017年10月13日起至北京达元房地产营销顾问有限公司实际清偿之日止的利息，2019年8月20日后以此为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2．改判天津市竣宇房地产投资有限公司对北京达元房地产营销顾问有限公司向其偿还购房咨询服务费、户口咨询服务费及利息承担连带责任；3．由天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司、北京达元房地产营销顾问有限公司承担本案一审、二审全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：1．北京达元房地产营销顾问有限公司应向付志超退还购房咨询服务费、户口咨询服务费占用期间的利息。一审判决已经确认付志超与天津市××房地产投资有限公司之间的合同无效，北京达元房地产营销顾问有限公司不能请求支付报酬，故北京达元房地产营销顾问有限公司应当返还全部已付款项并支付占用期间的利息。2．天津市竣宇房地产投资有限公司对北京达元房地产营销顾问有限公司向付志超返还购房咨询服务费、户口咨询服务费及利息承担连带责任。天津市竣宇房地产投资有限公司辩称，不同意付志超的上诉请求。双方的合同是自愿达成，付志超购买涉案房屋主要是为了落户，再有就是为了和北京万利餐饮有限公司合作赚取利润，并非为了居住，涉案房屋不属于住宅，是商业性质。合同对于不可抗力或者是政策、法律原因导致不能落户的约定是互不追究对方责任，其不同意赔偿其他任何费用。中介费的形成和交付，天津市竣宇房地产投资有限公司毫不知情，也从未收取任何费用，完全是购房人与中介单位私下达成，与其无关，故购房人要求其承担连带责任毫无道理。北京万利餐饮有限公司辩称，付志超的上诉请求不应得到支持，依法应予驳回。在签订合同时天津市确实有积分落户政策，后来天津市取消了这一政策，但双方签订的合同并不违反法律的强制性禁止规定，不应该被认定无效。购房人与天津市竣宇房地产投资有限公司签订了购房合同，实际只交纳50%的购房款，另50%的购房款由北京万利餐饮有限公司交纳。北京万利餐饮有限公司交纳购房款的条件是所购买的房屋由其使用一定年限后房屋所有权归购房人。而购房人购买房屋的目的有两个，其一是为了获取积分来达到落户天津市的目的；其二是通过较少的投资来赚取较大的经济利益。所以在这种情况下，合同是有效的且不应解除。如果最终该合同被确认无效或者解除，也是由于购房人和天津市竣宇房地产投资有限公司双方造成的，北京万利餐饮有限公司也因此遭受损失，其保留另行起诉付志超和天津市竣宇房地产投资有限公司的权利。北京达元房地产营销顾问有限公司辩称，不同意付志超的上诉请求。付志超要求北京达元房地产营销顾问有限公司返还咨询服务费没有事实和法律依据。北京达元房地产营销顾问有限公司既不应当退还服务费，也不应返还相应的利息。北京达元房地产营销顾问有限公司亦不服一审判决并提起上诉。北京达元房地产营销顾问有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判北京达元房地产营销顾问有限公司不返还或适当返还付志超部分服务费；2．一、二审诉讼费用由付志超承担。事实和理由：1．合同无效不导致服务费的返还。北京达元房地产营销顾问有限公司收取的服务费不是纯收入，在网络宣传、带客看房接送并提供食宿过程中也支出了成本，收入被合作人员分割占有，应当追加案外人为当事人。2．北京达元房地产营销顾问有限公司提供服务，是为他人提供订立合同机会的居间行为，一审判决返还服务费于法无据。付志超辩称，北京达元房地产营销顾问有限公司的上诉请求既不符合事实也不符合法律规定。收据证明北京达元房地产营销顾问有限公司已收取了中介费的事实。至于北京达元房地产营销顾问有限公司所提其与第三方合作的情形，应由其另案向第三方主张。天津市竣宇房地产投资有限公司述称，其对中介费的具体数目等均不知情，其并没有与特定某家中介公司签合同，相关的中介合同是北京达元房地产营销顾问有限公司与购房人私下达成的，与其无关。北京万利餐饮有限公司述称，其对购房人和北京达元房地产营销顾问有限公司之间如何商定、中介费如何收取的等事项均不知情，亦与其无关。付志超向一审法院起诉请求：1．确认付志超与天津市××房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司签订的《房屋投资经营合同》无效；2．判令天津市竣宇房地产投资有限公司返还购房款312384元，并以此为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自购房款支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年12月12日，为24500.37元；3．判令天津市竣宇房地产投资有限公司赔偿付志超312384元；4．判令天津市竣宇房地产投资有限公司、北京达元房地产营销顾问有限公司返还付志超户口咨询服务费、投资咨询服务费共计100000元，并按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自该费用实际支付之日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计至2019年12月12日，为7929.87元；5．本案的诉讼费、保全费由天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司、北京达元房地产营销顾问有限公司负担。一审法院认定事实：天津市竣宇房地产投资有限公司系从事房地产投资管理的有限责任公司，在取得位于天津市蓟州区××镇××街××路西侧交口土地使用权后，在上述土地上建筑商业用途性质的名为xx大厦的房屋，并通过网络以所建的房屋为产权式酒店，不限购不限贷，已和酒店经营者签订了反租合同，投资购买房屋可以为外地客户解决天津市户口问题宣传销售上述房屋。北京达元房地产营销顾问有限公司看到天津市竣宇房地产投资有限公司的宣传材料后，经与天津市竣宇房地产投资有限公司联系及同意后即开始组织人员了解天津市的落户政策，对天津市竣宇房地产投资有限公司销售的投资房屋进行系统归纳，即购买该投资的房屋，系由购房者与天津市竣宇房地产投资有限公司各对房屋出资一定比例，以购房者为天津市竣宇房地产投资有限公司的员工或股东，为其连续缴纳一年的社保费用就能取得天津市户籍，北京达元房地产营销顾问有限公司即以此对外联系客户销售天津市竣宇房地产投资有限公司的投资房屋。付志超经北京达元房地产营销顾问有限公司居间介绍，于2018年4月4日以其为乙方，以天津市竣宇房地产投资有限公司为甲方，以北京万利餐饮有限公司为丙方签订了《房屋投资经营合同》，该合同约定：乙方投资甲方取得位于天津市蓟州区××镇××街××路××大厦××（层）Ｂxx号房，该房屋的用途为商业，该房屋共同经营投资总金额1100000元，其中甲方投资800000元，乙方投资300000元；乙方于2018年4月4日前将300000元一次性付至甲方指定账户；乙方投资目的为本人户口落户于天津市范围内，甲方在2020年负责完成乙方投资落户户口的相关手续，社保费用乙方交付给甲方，由甲方代乙方交纳社保费用；如甲方未能按合同约定完成乙方投资落户的相关手续的，甲方退还乙方已付投资款，甲方同时给付乙方投资经营收益两倍进行补偿，如因乙方原因未能完成投资落户相关手续的，甲方不承担任何责任，因不可抗力或政策法律原因，双方互不追究对方责任；乙方办理完毕落户手续，甲乙双方办理交接共同经营房屋之日起经营期满2年，乙方可要求甲方回购，甲方退还乙方投资款本金，丙方已给付乙方的年收益仍归乙方所有，此时乙方于甲方、丙方的合同关系解除等条款。上述合同经各方签字盖章后，付志超于当日向天津市竣宇房地产投资有限公司以xx大厦15-Ｂxx房屋投资款之名支付300000元，以户口咨询服务费、投资咨询服务费之名分别向北京达元房地产营销顾问有限公司支付40000元、60000元，共计100000元。2018年9月18日付志超又以往来款名义向天津市竣宇房地产投资有限公司支付12384元。虽付志超与天津天合名鼎商厦有限公司没有用工关系，但作为天津市竣宇房地产投资有限公司的独资公司为显示付志超在天津市范围内企业缴纳社会保险费的记录，达到落户天津的目的，天津天合名鼎商厦有限公司使用天津市竣宇房地产投资有限公司收取付志超的12384元，为付志超缴纳自2018年5月始2019年9月的社会保险费及发放自2018年5月至2019年7月的工资。2020年1月7日，付志超以其与天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司签订的《房屋投资经营合同》名为投资实为房屋买卖，在日前才发现签订《房屋投资经营合同》时，天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司故意隐瞒没有取得涉案房屋预售许可证的事实，所签订的《房屋投资经营合同》应为无效合同，故诉至法院而成讼。一审法院认为，各方对签订的《房屋投资经营合同》真实性及付志超支付相应票据款项的事实均没有提出异议，一审法院对此予以确认。根据各方诉辩称意见，本案的争议焦点为：《房屋投资经营合同》是否为有效合同；天津市竣宇房地产投资有限公司是否返还付志超312384元及支付利息和应否赔偿付志超312384元；北京达元房地产营销顾问有限公司应否返还付志超购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元及支付利息和天津市竣宇房地产投资有限公司应否对此承担连带责任。首先，针对《房屋投资经营合同》的合同效力问题，因在一审庭审中，各方当事人对付志超购房的目的为通过投资购房取得天津市户籍的事实没有提出异议，一审法院对此予以确认。在本案中，付志超为取得天津市户籍经北京达元房地产营销顾问有限公司提供居间咨询服务，其与天津市竣宇房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司签订投资经营合同，由天津市竣宇房地产投资有限公司在收取投资房款外还另收取付志超用于办理落户需再支付给付志超自己的工资和缴纳社保的费用，制造根本不存在用工关系的工资支付证明和缴纳社会保险记录，以使付志超符合外地人落户天津的条件，其规避国家户籍政策，属于法律规定的以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，因此签订的《房屋投资经营合同》应认定无效。其次，关于天津市竣宇房地产投资有限公司是否返还付志超312384元及支付利息和应否赔偿付志超312384元；北京达元房地产营销顾问有限公司应否返还付志超购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元及支付利息和天津市竣宇房地产投资有限公司应否对此承担连带责任问题，因付志超与天津市××房地产投资有限公司对人为创造根本不存在的用工关系以达到符合落户条件的事实系明知，存在过错，而北京达元房地产营销顾问有限公司为付志超投资房屋、签订合同、落户天津提供购房咨讯服务、户口咨讯服务，收取巨额服务费100000元，对不是明知系人为创造用工关系取得缴纳社保记录，达到符合落户条件的目的，没有提供的证据予以反驳，应属明知，对合同无效后果存在过错。因此一审法院根据付志超与天津市××房地产投资有限公司、北京达元房地产营销顾问有限公司对造成合同无效的过错程度并结合案件的相关事实，确定合同无效的后果为由天津市竣宇房地产投资有限公司返还付志超已支付的房款300000元及自支付之日起至返还之日止的利息，由北京达元房地产营销顾问有限公司返还付志超购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元。因付志超对人为创造落户条件系明知，存在过错，所以对其要求天津市竣宇房地产投资有限公司赔偿投资款312384元的诉讼请求和其要求北京达元房地产营销顾问有限公司承担返还购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元的利息请求和要求天津市竣宇房地产投资有限公司对北京达元房地产营销顾问有限公司返还购房咨讯服务费、户口咨讯服务费负有连带责任的请求，理据不足，一审法院不予支持。另因付志超一审当庭认可收取的12384元系为天津市竣宇房地产投资有限公司用于支付其工资和缴纳社保的费用并要求对此另行处理，该请求不违反法律规定，一审法院予以确认。一审法院判决：“一、确认原告付志超与被告天津市竣宇房地产投资有限公司、被告北京万利餐饮有限公司签订的《房屋投资经营合同》无效；二、由被告天津市竣宇房地产投资有限公司返还原告房屋投资款300000元和利息（以300000元为基数，自2018年4月4日至2019年8月19日，按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起5日内执行（款项直接汇入原告在中国建设银行开户的6227××××9125的账户内）；三、由被告北京达元房地产营销顾问有限公司返还原告购房咨讯服务费、户口咨讯服务费100000元，于判决生效之日起5日内执行（款项直接汇入原告在中国建设银行开户的6227××××9125的账户内）；四、驳回原、被告其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11372元，保全费4306元，由被告天津市竣宇房地产投资有限公司负担案件受理费5800元、保全费2020元，计7820元，由被告北京达元房地产营销顾问有限公司负担案件受理费2300元、保全费1020元，计3320元，由原告付志超负担案件受理费3272元、保全费1266元，计4538元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的上诉请求、答辩意见，本案的争议焦点为：一、北京达元房地产营销顾问有限公司是否应向购房人返还户口咨询服务费、购房咨询服务费并承担相应利息；二、天津市竣宇房地产投资有限公司是否应就上述费用的返还承担连带责任。针对第一项争议焦点，三河市瑞优合房产经纪有限公司作为专门提供相关服务的中介公司，理应知悉天津市限购政策，知悉上述以投资购房、虚构用工关系等方式取得户籍资格系对于相关国家户籍政策的规避，其却仍收取数额较高的服务费用，提供了购房咨询、户口咨询服务，促使付志超与天津市××房地产投资有限公司、北京万利餐饮有限公司订立了应为无效的涉案合同，其主观上具有过错，在其所促成合同属无效的情况下，因三河市瑞优合房产经纪有限公司已经注销，该公司的法定代表人、唯一股东北京达元房地产营销顾问有限公司应向付志超返还户口咨询服务费、购房咨询服务费。另依据户口咨询服务费、购房咨询服务费收据，相关费用由三河市瑞优合房产经纪有限公司收取，该公司是否由北京达元房地产营销顾问有限公司与他人合伙经营、相关收益是否向他人进行分配等均不影响北京达元房地产营销顾问有限公司承担上述费用的返还责任。同时，考虑到付志超对此亦有过错，一审法院驳回其要求北京达元房地产营销顾问有限公司承担上述费用利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。针对第二项争议焦点，在案证据尚不足以证实天津市竣宇房地产投资有限公司放任或明确许可三河市瑞优合房产经纪有限公司就其所提供的服务收取户口咨询服务费、购房咨询服务费，不足以证实天津市竣宇房地产投资有限公司与三河市瑞优合房产经纪有限公司存在主体混同或其他关联关系，在相关收据加盖有三河市瑞优合房产经纪有限公司财务专用章而未有其他主体盖章的情况下，付志超要求天津市竣宇房地产投资有限公司就户口咨询服务费、购房咨询服务费的返还承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，付志超、北京达元房地产营销顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人付志超负担2300元，由上诉人北京达元房地产营销顾问有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 姚 琦审判员 刘东行审判员 张玉洁二〇二一年五月二十五日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……