四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终414号 上诉人（一审原告）：彭代利，女，1964年7月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：姚永红，四川英中律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：内江新华印务有限责任公司，住所地四川省内江市市中区新华路109号2幢。 统一社会信用代码：91511000756633019X。 被上诉人（一审第三人）：陶建英，女，1956年5月18日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：何云萍，四川汉安律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：张玲，女，1968年1月28日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：黄兆荣，四川汉安律师事务所律师。 上诉人彭代利因与被上诉人内江新华印务有限责任公司、陶建英、张玲买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2020)川1002民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭经过询问、阅卷，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 彭代利上诉请求：1.撤销（2020）川1002民初107号民事判决；2.改判上诉人对内江市市中区××路××号××幢××号房屋享有优先购买权；上诉人按照2853.31元／㎡购买该房屋；3.本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1.2020年7月13日，案外人严格出具的《情况说明》不能作为认定事实的证据。2.张玲陈述用案涉房屋抵偿的债务为35.8万元，计算下来单价为17557元／㎡明显是虚假的。3.陶建英、张玲不属善意购买人。4.上诉人应当按照2853.31元／㎡购买案涉房屋。5.本案属各被上诉人串通，损害上诉人的利益。 内江新华印务有限责任公司未作答辩。 陶建英答辩称：1.关于陶建英是否是善意购买人的问题。陶建英于2015年11月10日与新华印务公司签订的购房协议，以108万元购买案涉109号2幢380余平方米的房产。然后她是自己出资分户，案涉房屋分了18户，本案争议的14、15号房属于18户之内，被上诉人认为印务公司处分房屋行为受法律保护，陶建英不存在购买行为不善意；2.上诉人认为2017民终1086号判决书，2853.31元/㎡就是否定了陶建英的善意购买行为，系认识错误。双方之间存在的买卖合同是否有效才能确定是否是善意购买人，也就是陶建英与印务公司的买卖合同是否有效，在相关判决中已经认定双方是有效的买卖。15户的生效判决中没有认定陶建英与印务公司的买卖合同无效，所以双方买卖合同是有效的，应当受法律保护，陶建英也当然是善意购买人。由于李某等15户人通过诉讼导致过户登记没有完成，本案与李某等15户本质上是有区别的，其是采用了虚假证据，作为定案证据。将侵权人认定为承租人，以判决的名义判决15户原告购买印务公司涉案房屋，不应当作为本案参照案例。2.上诉人无权购买案涉14、15号房屋，（2018）川1002号民特46、47号裁定中，15号房屋已经登记在陶建英名下，上诉人不得通过诉讼强制交易。综上，一审判决适用法律正确，判决结果公平公正，上诉人的上诉理由均不成立。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 张玲答辩称：综上，被上诉人认为上诉人的全部上诉理由及事实均不成立，应当予以驳回，且完全认定陶建英代理人关于事实和法律适用全部观点；1.上诉人在一审中完全没有达到证明具有优先购买权的证明目的，具体理由是上诉人方提供的证据里面合同没有新华印务的盖章，署名的唐某也没有出庭，证明其代表新华印务的身份。他应当证明自己有授权代表公司员工；2.被上诉人方认为一审上诉人举示所有证据均属虚假证据，被上诉人在一审所举证据编号为0006920发票是原来上诉人所说15户案件中出示并采信的证据，这张证据与上诉人出示的证据除了名字其它完全一样，被上诉人也在一审中当庭提出要求对伪造证据进行调查，当庭举报，所以二审也是当庭举报，被上诉人有理由怀疑上诉人的证据全部是伪造的；3.被上诉人认为侵权人和承租人是完全不同的概念，在一审庭审中上诉人称自始至终居住在涉案房屋，而被上诉人在一审中举证了内江市房管局登记的不动产登记信息，明确记载上诉人曾经拥有一个商品房，之后过户给了其老公。所以被上诉人认为上诉人一审的诉状陈述的事实也是完全虚假，上诉人仅仅是侵权房屋的侵权人，并不属于承租人；4.关于上诉人说到被上诉人是恶意串通的问题，被上诉人认为原四川省高级人民法院的裁定书不能作为本案定案参考，理由是事实基础根本不同，原裁定书是认定原来15户人是否具有优先购买权，以及印务公司将房屋出售给陶建英的事实，而本案上诉人没有直接向印务公司购买房屋。曾经被上诉人希望以72万元购买其中一些房屋，陶建英收取了被上诉人的72万元，但是经过法院判决后陶建英无法退还收取的72万元，经过法院调解退还了36万余元，还欠35万余元。最终陶建英因为欠的钱无法归还，所以在法院组织调解下新华印务公司把涉案房屋裁定给了陶建英，她无力偿还债务所以把涉案房屋以抵债的形式过户给了张玲，所以被上诉人取得房屋的对价是35万余元；5关于是否侵犯上诉人优先购买权的问题，本案至2016年左右开始涉及诉讼，被上诉人举证公证处电话录音和聊天录音已经证明了上诉人是知道房屋在诉讼中，也知道整个事情的经过。长达几年过程中，上诉人没有主张过优先购买权，直到本案起诉时，已经超过了法律规定的主张优先购买权诉讼时效。综上，被上诉人认为上诉人的全部上诉理由及事实均不成立，应当予以驳回，且完全认同陶建英代理人关于事实和法律适用全部观点。 彭代利向一审法院起诉请求：1.确认原告对新华路109号2幢14号的房屋享有优先购买权；2.判令原告按照被告与第三人张玲的交易条件购买该房屋；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：彭代利系原内江新华印刷厂职工。原告自1993年起居住在内江市新华印刷厂所有的位于内江市市中区××路××号××幢××号房屋。2003年12月，经内江市市属国有中小企业改制办公室内市改制发［2003］18号文件批复同意，内江新华印刷厂进行企业改制，2004年5月，被告新华公司从内江新华印刷厂购买了内江市市中区××路××号××幢的房屋，并办理了产权登记，房产证号为内江市房权证房监字第0××3号，房屋坐落于市中区新华路109号2幢，该房为三层混合结构的建筑面积为380.40平方米的成套住宅。 2013年3月1日，新华公司为原告向供电局出具了《开户证明》，载明：我单位原职工彭代利现住我公司住宅市中区××路××号××幢，因单位整体搬迁至城西工业园区，原专用变压器停用，故由各户到贵局申请户表供电。 2018年9月30日，交通镇人民调解委员会出具《人民调解协议书》达成调解协议：内江新华印务有限责任公司在2018年10月15日前协助陶建英将新华路109号2幢14号房屋过户给陶建英。2018年10月9日，内江市市中区人民法院作出（2018）川1002民特46号民事裁定书，裁定陶建英与内江新华印务有限责任公司2018年9月30日经交通镇人民调解委员会主持达成的调解协议有效。随后坐落于四川省内江市市中区××路××号××幢××号房屋由内江市国土资源局颁发了川（2018）内江市不动产权第0××6号不动产权属登记证书，登记于第三人张玲名下。 2020年7月13日，案外人严格出具《情况证明》载明“本人严格，系新华印务公司职工，新华印务公司在履行内江市市中区人民法院（2018）川1002民特46号《民事裁定书》时本人在经办。因受买受人陶建英对张玲负有债务，要求将其中14号房屋直接过户给张玲，经三方协商后，该房屋就由印务公司直接过户给张玲，特此证明。”张玲、陶建英对此情况均无异议。 另查明，审理中，因第三人张玲申请追加了陶建英作为本案第三人参加诉讼，经合议庭当庭询问原告彭代利诉讼请求有无变更，其表示没有变更。 以上事实，有原告提供的身份证明、开户证明、水电费缴纳卡、第三人张玲提供的不动产权属登记、内江市市中区人民法院（2018）川1002民特46号民事裁定书、第三人陶建英提供的2018年9月30日经交通镇人民调解委员调解协议、内江市市中区人民法院（2018）川1002民特46号民事裁定书、情况说明以及原告和第三人的各方陈述在案为凭。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，本案中，经审理查明，案涉房屋系基于第三人陶建英与被告内江新华印务有限责任公司之间进行了房屋买卖且经过人民调解委员会调解及内江市市中区人民法院裁定确认调解协议效力。系陶建英与内江新华印务有限责任公司之间的买卖关系，在法院确认了案涉人民调解协议后，陶建英基于与张玲的债务将由人民法院生效法律文书确定房产过户于张玲，张玲未与内江新华印务有限责任公司建立过买卖合同关系，而本案原告起诉状中的诉讼请求及事实均主张系张玲与内江新华印务有限责任公司之间的买卖侵犯其优先购买权为由，主张以张玲与内江新华印务有限责任公司之间的交易条件基于优先购买权购买案涉房屋，且在追加陶建英作为本案第三人后经法庭当庭询问原告是否变更诉讼请求，原告当庭确认不予变更。如前所诉，张玲与内江新华印务有限责任公司之间未有案涉房屋的买卖关系，则不具备侵犯承租人优先购买权的前提，同理因张玲与内江新华印务有限责任公司未有直接的买卖合同关系也不会产生主张优先购买权中的同等条件。故原告提出请求确认原告对新华路109号2幢14号的房屋享有优先购买权及请求原告按照被告与第三人张玲的交易条件购买该房屋的诉讼请求，缺乏事实法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院判决：驳回原告彭代利的诉讼请求。 本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系上诉人彭代利主张按照被上诉人新华印务公司与第三人张玲的交易条件购买诉争房屋的请求是否应该支持。本案中,经审理查明的事实是：案涉房屋系基于第三人陶建英与被上诉人新华印务公司之间进行了房屋买卖且经过人民调解委员会及内江市市中区人民法院确认调解协议效力。诉争房屋过户登记于第三人张玲名下是基于第三人陶建英与张玲之间的债务抵偿行为，第三人张玲与被上诉人新华印务公司之间不存在房屋买卖的合意。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，新华印务公司与陶建英之间的房屋买卖，没有在出卖之前的合理期限内通知承租人，侵犯了承租人彭代利的优先购买权，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）款“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”之规定，陶建英为取得诉争房屋的所有权与新华印务公司签订了购房协议并支付了相应的价款，后基于其与张玲之间的债务抵偿行为在交通乡人民政府调解委员会调解下由新华印务公司直接将案涉房屋过户到了张玲名下。故上诉人彭代利主张按照被上诉人新华印务公司与第三人张玲的交易条件购买房屋缺乏事实法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人彭代利因优先购买权受到的损害可通过向出卖人主张赔偿损失来弥补。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人彭代利的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元,由彭代利承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶波 审 判 员 何骏 审 判 员 夏欣 二〇二一年五月二十五日 法官助理 苏月 书 记 员 钟凯 颜彦