河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初1977号原告曹程辉，男，1978年3月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告陈香贵，女，1989年8月15日出生，汉族，住河南省方城县。原告段建民，男，1984年7月1日出生，汉族，住河南省商水县。原告刘可景，女，1974年11月22日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告刘娜，女，1984年4月5日出生，汉族，住郑州市金水区。原告刘胜龙，男，1990年2月5日出生，汉族，住河南省滑县。原告苗佳，男，1978年7月7日出生，汉族，住郑州市金水区。原告尚春艳，女，1984年1月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原告孙婷婷，女，1989年10月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。原告王德鹏，男，1982年2月5日出生，汉族，住河南省镇平县。原告王立岗，男，1987年12月16日出生，汉族，住河南省商水县。原告王拾进，男，1984年11月22日出生，汉族，住河南省武陟县。原告魏一，女，1987年11月2日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告武奔奔，男，1992年6月10日出生，汉族，住湖北省孝昌县。原告徐敦辉，男，1991年8月13日出生，汉族，住湖北省孝昌县。原告薛松举，男，1988年10月16日出生，汉族，住河南省方城县。原告杨洋，男，1989年9月4日出生，汉族，住河南省西华县。原告袁顺利，男，1991年10月14日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告张晓慧，女，1990年10月6日出生，汉族，住郑州市郑州矿区。原告牛俊英，女，1983年5月17日出生，汉族，住郑州市。原告徐伟超，男，1989年11月26日出生，汉族，住河南省开封县。原告侯丹慧，女，1990年3月16日出生，汉族，住河南省林州市。原告张涛，男，1982年10月6日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告宋雨泽，女，1987年3月9日出生，汉族，住河南省封丘县。原告常继星，男，1992年4月3日出生，汉族，住河南省巩义市。原告刘京海，男，1986年6月5日出生，汉族，住河南省开封县。原告卢伟，男，1974年11月9日出生，汉族，住郑州市金水区。原告马荣凤，女，1988年8月11日出生，汉族，住郑州市中原区。原告苏龙，男，1987年6月17日出生，汉族，住河南省扶沟县。原告王曙龙，男，1988年3月7日出生，汉族，住河南省滑县。原告周苏娟，女，1986年10月6日出生，汉族，住河南省陕县。原告周彩云，女，1984年4月20日出生，汉族，住河南省辉县。原告李艳萍，女，1975年12月16日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。原告郭福星，男，1985年12月4日出生，汉族，住河南省淇县。原告冯京杰，女，1988年12月1日出生，汉族，住河南省滑县。原告乐攀攀，男，1991年10月13日出生，汉族，住湖北省孝昌县。原告黄霄，男，1980年7月15日出生，汉族，住郑州市中原区。原告白雪峰，男，1983年8月19日出生，汉族，住郑州市中原区。原告张建，男，1986年4月21日出生，汉族，住郑州市金水区。原告崔泽周，男，1958年7月10日出生，汉族，住河南省新郑市。原告叶先伟，男，1990年1月12日出生，汉族，住河南省固始县。原告徐晓艳，女，1985年1月10日出生，汉族，住河南省叶县。原告郭博超，男，1990年10月22日出生，汉族，住河南省汤阴县。原告李亭亭，女，1992年2月16日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。原告胡春生，男，1991年6月14日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告范由军，男，1988年9月17日出生，汉族，住河南省虞城县。原告陈俊英，女，1976年11月14日出生，汉族，住郑州市金水区。原告苗志峰，男，1985年12月8日出生，汉族，住河南省长垣县。原告张娅婷，女，1988年11月24日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告申宁，女，1983年6月29日出生，汉族，住河南省新野县。原告王小涛，男，1985年2月17日出生，汉族，住河南省开封县。原告朱美贤，女，1975年10月21日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告王泉方，男，1987年8月28日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告李艳艳，女，1983年10月10日出生，汉族，住河北省邢台市临西县。原告罗肖宁，男，1988年3月13日出生，汉族，住河南省扶沟县。原告王晓峰，男，1986年2月26日出生，汉族，住河南省巩义市。原告余敏，女，1984年9月17日出生，汉族，住河南省浚县。原告谢伟伟，男，1989年7月23日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。原告杨大威，男，1985年7月10日出生，汉族，住河南省杞县。原告范存艳，女，1983年1月21日出生，汉族，住河南省新密市。原告赵奎莉，女，1983年1月13日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告杨帅楠，男，1990年5月13日出生，汉族，住河南省汝州市。原告李小飞，男，1984年12月1日出生，汉族，住郑州市金水区。原告齐占阳，男，1991年10月18日出生，汉族，住河南省禹州市。原告左可义，男，1989年7月16日出生，汉族，住河南省潢川县。原告冯亚东，男，1993年6月10日出生，汉族，住河南省潢川县。原告袁玉丽，女，1988年1月9日出生，汉族，住河南省荥阳市。原告王超，男，1984年1月1日出生，汉族，住河南省浚县。原告何改敏，女，1986年5月3日出生，汉族，住河南省浚县。原告安宁，男，1990年6月20日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告王培凯，男，1989年4月13日出生，汉族，住河南省滑县。原告王超，男，1989年5月27日出生，汉族，住河南省渑池县洪阳镇义昌村十三组6号，公民身份号码：411221198905272550。原告徐萍，女，1988年7月28日出生，汉族，住河南省武陟县。原告林亚歌，女，1991年12月12日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告刘娜，女，1986年5月1日出生，汉族，住河南省新野县新甸铺镇白龙村杨家七组，公民身份号码：411328198605012167。原告冀孟远，男，1991年3月15日出生，汉族，住河南省襄城县。原告权合适，男，1988年9月15日出生，汉族，住郑州市中原区。原告张建峰，男，1990年10月3日出生，汉族，住河南省渑池县。原告余清阳，男，1992年12月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告杨瑞，女，1969年12月13日出生，汉族，住郑州市金水区。原告李海明，男，1986年2月19日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。原告王晓策，男，1987年1月3日出生，汉族，住河南省滑县。原告李慧敏，女，1990年9月10日出生，汉族，住河南省商水县。原告诉讼代表人宋雨泽、侯丹慧、张涛、牛俊英、徐伟超。委托代理人马红丽，河南锦盾律师事务所律师。委托代理人岳姗姗，河南锦盾律师事务所实习律师。被告河南省大富置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路41号1号楼1单元22层196号，统一社会信用代码：914101007982045033。法定代表人刘斌，总经理。委托代理人张靖波，北京广盛（郑州）律师事务所律师。被告河南省锦华物业管理有限公司，住所地郑州市南阳路183号，统一社会信用代码：914101087338634609。法定代表人刘玲，总经理。委托代理人王慧阳，该公司员工。原告曹程辉、陈香贵、段建民、刘可景等83人与被告河南省大富置业有限公司（以下简称“大富置业”）、河南省锦华物业管理有限公司（以下简称“锦华物业”）所有权纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人侯丹慧、徐伟超、宋雨泽、原告委托代理人马红丽、被告大富置业委托代理人张靖波、被告锦华物业委托代理人王慧阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法认定《商品房买卖合同》中附件二第4条第（2）项条款无效，确认丁香丽景苑小区地面车位归属于全体业主共有；2、依法判决被告大富置业和被告锦华物业向原告公开自2017年11月30日交房之日起至判决生效之日的车位使用费（包括地面上和地面下所有车位收取的停车费和车位管理费）收入明细及使用情况明细；3、请求被告锦华物业向原告公开小区自2017年11月30日入住以来公共区域广告收益及使用情况明细；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，被告大富置业公司经建设、规划部门的许可建设丁香丽景苑小区，原告及其诉讼代表人为丁香丽景苑小区业主，被告锦华物业为该小区签约的前期物业服务方。因小区内部存在地面车位，在原告与被告大富置业签订的商品房买卖合同中，附件二第4条第（2）项条款为大富置业提供的格式条款，其与原告签约时并未就该格式条款下的内容进行了释明，该条款限制了原告的权利，根据相关法律规定，属于无效条款。另，原告主张的地面108个车位上并无建筑物，根据“专有部分”的认定，涉案地面车位不属于专有部分，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权，被告大富置业将所开发商品房向业主出售后，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归全体业主，因此地面停车位的所有权及权益应当归全体业主享有，且被告向原告公开车位使用费用收支明细。另外，根据物权的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，故被告在小区、电梯、楼顶等公共区域安装广告设备必须经过业主们的同意，且收益除去合理支出外归业主共有，故请求被告锦华物业公布公共区域收益情况。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告大富置业辩称：1、原被告双方签订了商品房买卖合同，是双方真实意思表示，对于停车位的产权归属应当按照合同约定，属于出卖人即开发商，开发商有权对其出租或者出售。2、被告作为开发公司，其经营范围不包括车位的管理或者车位费的收取，被告已经按照合同附件4第七条的规定，将涉案小区移交物业公司统一管理，故被告没有义务也没责任公示、公开停车位收取明细。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告锦华物业辩称，1、根据原被告签订的物业协议约定，被告锦华物业对小区车位进行管理，并按照小区车位收取管理费，此车位管理费用于物业公司正常维护、人员支出及公共用电支出等，收取的车位管理费与原告无关。2、小区公共区域的广告收益，收益部分属于全体业主所有，物业公司已进行了公开与公示。经审理查明：本案原告均系涉案小区业主。被告大富置业与原告签订《商品房买卖合同》将坐落于郑州市高新技术产业开发区丁香里52号的房屋出售给原告，并约定房屋交付期限为2017年11月30日前。合同附件二第4条第2款约定：按规划配建的停车位548个，其中地面108个，地下440个，其产权属于出卖人，出卖人采取出租/出售方式向小区业主提供；附件4第七条约定，大富置业依法选聘的前期物业服务企业为锦华物业，业主同意锦华物业提供前期物业服务。《前期物业服务协议》约定，锦华物业对丁香丽景苑小区提供物业服务，车位使用服务费按双方签订的《车位服务协议》中约定的标准向锦华物业缴纳。另查明，小区内有自动售货机、自动饮水机、摆设的广告牌、张贴的广告海报等。本案小区未成立业主委员会。关于小区的业主人数，原告称700多户，二被告称681户。以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》、不动产权证书、照片、地面车位现状竣工测绘成果图纸及当事人陈述在案佐证。庭审中，被告锦华物业提交1、小区收费明细及公示照片，证明公司已将关于小区内各项广告收益进行公示，公示时间是2020年9月25日至今；2、小区多种经营收入合同六份，证明公司公示的收入真实；3、多种经营收入用于小区公共设施改造大修等报销的凭据发票等，证明公司已将该多种经营收入用于小区的公共设施改造大修，均有帐可查。其中防疫期间物资非物业服务费正常范围支出，列入其中一部分。疫情期间众所周知，因口罩及温度枪价格暴涨，公司抢购过程中商家均不提供发票。原告质证认为：对证据1有异议，该证据并非收费明细，时间2017年11月27日业主入住到2021年，公示的内容就五项内容，公示的支出仅九项，根本不是明细，且这些公示业主未看到，公示时间也不对；对证据2六份协议业主并不知情，没经过业主同意，业主也无法核实其真实性、无法行使监督及知情权。3、对证据3证明目的有异议，物业公司用于公共设施的开支并非出于广告等经营性收益，业主认为是来自物业费和公共维修基金。被告大富置业对上述证据1.2.3均无异议。被告锦华物业称，支出部分由于比较琐碎且较多，未全部公示，收入部分已全部公示。本院认为，本案小区未成立业主委员会。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。原告的第一项诉讼请求涉及全体业主共有事项的确认，本案原告共计83人，未达到法定提起该项诉请的业主数额，故本院对该项诉请不予审查。本案原告系小区业主，对小区的相关情况依法享有知情权，原告有权请求物业服务人公布涉及业主共有部分的经营与收益情况。由于被告大富置业已将小区交至被告锦华物业统一管理，故对于原告主张被告大富置业公开相关资料的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。原告主张被告锦华物业公开自2017年11月30日交房之日起至判决生效之日的地面上和地面下所有车位收取的停车费和车位管理费收入及使用情况，本院认为，业主应当严格按照法律规定知情权的行使方式、对象来行使知情权，不得任意扩大或变更。按照《前期物业服务协议》约定，锦华物业对丁香丽景苑小区提供物业服务，车位使用服务费按双方签订的《车位服务协议》中约定的标准向锦华物业缴纳。故本院支持原告该项诉讼请求，但其所述的停车费和车位管理费均应视为协议约定的车位使用费的范畴。原告主张被告锦华物业公开自2017年11月30日入住以来小区公共区域广告收入及使用情况，被告在庭审中已提交了部分资料，但尚不全面和完整，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。但因有部分材料无法在公示栏中展示，被告可采用适当的形式向原告公开，例如指定时间和地点方便原告查阅。原告庭后增加“公开小区其他收益的收入和开支明细”的诉讼请求不明确，亦超过期限提出，本院不予审理。本案还应特别指出，被告锦华物业公司作为物业服务公司应当强化服务意识，对于提供物业服务过程中存在的问题应及时听取业主的意见并采取补救措施予以消除，同时，加强与业主之间的沟通，在履职能力范围内积极协助业主解决有关问题。虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但其仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美。业主也应对被告锦华物业的工作予以理解和支持，共同改进双方之间的关系，和谐相处，构筑良好的社区环境。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：被告河南省锦华物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内在丁香丽景苑小区内向原告公开自2017年11月30日至本判决生效之日车位使用费的收入及使用情况；被告河南省锦华物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内在丁香丽景苑小区内向原告公开自2017年11月30日至本判决生效之日公共区域广告收入及使用情况；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担100元，被告河南省锦华物业管理有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二一年五月二十七日书记员  刘 旭