太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初77号原告：李某，自由职业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王某，山西兆通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，山西兆通律师事务所律师。被告：太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会。法定代表人：田某，主任。委托诉讼代理人：韩某，山西辉煌律师事务所律师。原告李某与被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2020年5月14日作出（2020）晋0109民初705号民事判决，原告李某不服，向太原市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月21日作出（2020）晋01民终3523号民事裁定，撤销本院（2020）晋0109民初705号民事判决，发回本院重审。本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及委托诉讼代理人王某、被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其开发建设的坐落于太原市××区（建筑面积131．62平米）房屋交付原告并将房产有关的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》等手续交付原告；2、判令被告按日0.03％乘以1033217元承担自2016年10月30日至实际交房止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的坐落于太原市××区（建筑面积131.62平米）房产以1033217元出售给原告李某，被告于2016年10月31日前交房，同时约定了不能按期交房的违约责任。合同签订当日，原告以抵顶工程款的方式向被告支付了全部房款及配套设施费用1062360元。到期后，被告未能交房，迄今被告依然以各种借口不向原告交房。为了维护自己的合法权益，原告诉至法院。太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会辩称，原告起诉书所述与事实不符。原告没有直接与答辩人发生房屋买卖关系，没有向答辩人支付购房款。事实上是承包方案外人刘聪聪承包了答辩人5号楼工程施工，答辩人欠了刘聪聪部分工程款以房屋抵账的形式抵顶给刘聪聪12套房屋，刘聪聪又雇佣了陈兴友干活，后刘聪聪无法向陈兴友结算，遂将其中5套房屋抵顶给陈兴友，原告李某系给陈兴友干活，陈兴友又拿出其中一套抵顶给原告。被告认可原告与陈兴友抵顶的事实，但被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系。之后因工程上的问题原告又与刘聪聪发生纠纷，刘聪聪不同意将房屋交付原告。本案在工程承包和结算方面，答辩人只针对刘聪聪，而不是原告。他们之间如解决了纠纷，答辩人可以协助办理相关手续。因此原告与答辩人签订的房屋买卖合同只是一个形式不具有实质意义，答辩人不是本案适格的被告，原告未理清本案法律关系，诉讼被告主体错误。请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告自述案外人林州市昌弘建筑工程有限公司承建了被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会的5号楼工程，由案外人刘聪聪具体承包该工程并担任项目经理。2013年10月5日，刘聪聪代表林州昌弘建筑工程有限公司前北屯项目部与陈兴友签订《建设工程施工劳务合同》一份，约定将太原市前北屯4#、5#住宅楼工程承包给陈兴友，承包方式采用大清包方式。2016年1月25日，被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会（甲方）与案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司、林州市昌弘建筑工程有限公司（乙方）签订房屋抵顶协议，约定：甲方将销售12套房屋以房价12655949元及入网费350596元总计13006545元抵给乙方，并从乙方工程款总额中扣除，乙方提供13000000元发票一张，另行补6545元现金，双方均无异议。被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会在甲方处加盖公章予以确认，并由其负责人田某签字确认；乙方落款处林州市昌弘建筑工程有限公司加盖公章予以确认，并有案外人刘聪聪签字确认。同日，被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会出具收据一份，载明案外人林州市昌弘建筑工程有限公司临汾分公司向其交付壹仟叁佰万元整（抵顶工程款形式），收款事由注明房款12套。2016年3月12日，林州市昌弘建筑工程有限公司的刘聪聪将与被告抵顶的上述12套房屋中的其中5套抵顶给陈兴友用于结算双方的工程款，且林州市昌弘建筑工程有限公司的刘聪聪（甲方、卖方）与陈兴友（乙方、买方）签订《房产转让协议书》五份（其中包含本案诉争的太原市××区房）用于抵顶。因陈兴友欠原告李某塔吊租赁费，当日，陈兴友（甲方）与原告李某（乙方）签订《以房抵债协议》一份，约定“甲方将其从刘聪聪处抵顶得来的××区房产原价（1063000元）顶给乙方，甲方负责协调昌弘公司与太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会，由前北屯社区居民委员会与乙方直接签订《商品房买卖合同》。”陈兴友作为甲方、李某作为乙方均签字捺印。上述顶账及协议签订各方确认后，原告李某以买受人身份与作为出卖人的被告太原市××区居民委员会签订了《商品房买卖合同》一份，协议约定原告李某向被告购买位于太原市××区商品房一套，建筑面积131.62平方米，单价每平米7850元，总价款为1033217元，（另有29143元各项入网费），合同中第四条约定了付款方式及期限，明确买受人按全款抵工程款方式取得该房屋，合同第六条约定房屋交付期限为2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的住房交付买受人使用：1、该商品房经分期综合验收合格；2、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人的责任而引起的交房延期；第七条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第六条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同落款买受人处原告李某签字确认；出卖人处被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会加盖公章予以确认，并有其负责人田某加盖个人名章确认。庭审中，本院向案外人陈兴友核实顶账情况，陈兴友表示，各方的顶账已完成，其与原告李某之间未就顶账部分再发生争议，其与刘聪聪之间就已顶账部分亦无争议，顶账以外的争议已与刘聪聪另打了条子。原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告李某、陈兴友及刘聪聪指派的工作人员均前往被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会处，在各方均同意的情况下原告与被告签订《商品房买卖合同》。庭审中被告表示若刘聪聪同意交付房屋，被告可以协助办理相关手续。认定上述事实的证据有：《建设工程施工劳务合同》、《房屋抵顶协议》、《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》、双方当事人的陈述及庭审笔录，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应按原、被告签订的《商品房买卖合同》履行交房义务。本案争议的商品房买卖合同签订前，被告与刘聪聪代表的林州昌弘建筑工程有限公司之间、刘聪聪代表的林州昌弘建筑工程有限公司与陈兴友之间、陈兴友与李某之间均存在拖欠工程款未结算的事实，为妥善解决争议，被告将讼争房屋在内的12套房屋抵顶给刘聪聪代表的林州昌弘建筑工程有限公司，刘聪聪又代表公司将上述12套房屋中的5套（包括讼争房屋在内）抵顶给陈兴友，陈兴友遂将本案讼争房屋抵顶给原告李某，在被告知晓且认可该抵顶协议的情形下，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，将欠款关系转变为了商品房买卖合同关系，合同中也明确原告系按全款抵工程款方式取得房屋，合同中亦对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。庭审中，被告亦认可知晓上述抵账情况，且承认与原告签订了商品房买卖合同，但不认可与原告存在商品房买卖关系，且辩称刘聪聪不同意交房系其拒绝交房的理由。本院认为，本案双方建立商品房买卖合同关系的行为，系因各方欠款难以清偿时，通过以房抵账的方式实现各方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同的签订是各方贯彻合同自由原则的结果，原、被告亦应按合同约定履行各自的义务。故对于被告不认可与原告存在商品房买卖关系的主张，本院不予采信；对于被告以刘聪聪不同意作为其拒绝向原告履行交房义务的辩解，不符合合同约定，且被告未提供相应证据，该辩解缺乏事实和法律依据，本院亦不予认可。综上，被告应按商品房买卖合同的约定交付房屋，故对于原告要求被告交付坐落于太原市××区房屋并将《住房质量保证书》、《住房使用说明书》交付原告的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告至今未向原告交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。因合同中约定“逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，关于本案中已付房屋价款的认定，因合同中约定案涉房屋总金额为1033217元，且合同明确系原告按全款抵工程款方式取得，故可认定已付房屋价款为1033217元，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天即2016年10月31日起至实际交房之日，以1033217元为基数，按每日0.03%的标准承担逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会于本判决生效之日起十日内将位于太原市××区房屋交付原告李某，并向原告李某交付《住房质量保证书》、《住房使用说明书》；二、被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告李某以1033217元为基数按每日0.03%的标准计算从2016年10月31日起至实际交房之日的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14098元，由被告太原市万柏林区千峰街道前北屯社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 阳 妮人民陪审员 牛桂香人民陪审员 李岳文二〇二一年五月十七日书记员 韩晋东