黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1181民初334号原告：刘艳，女，1965年6月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘忠喜，黑龙江刘忠喜律师事务所律师。被告：胡庆，男，1990年4月4日出生，汉族。原告刘艳与被告胡庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人刘忠喜、被告胡庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳向本院提出诉讼请求：1．要求胡庆按照合同约定给付到期购房款525,836元及利息42,067.26元，共计567,903.26元；2．要求案件受理费由胡庆承担。事实和理由：2019年9月15日，刘艳与胡庆签订房屋买卖协议，刘艳将自有的位于黑龙江省北安市希望二期5号楼编号000122号（建筑面积一层加二层合计220.7平方米）的商服房屋卖给胡庆，购买单价为每平方米6,700元，合计购房款为1,478,690元。刘艳与胡庆达成《购房定金合同》，胡庆缴纳购房定金20,000元。按合同约定购房款分期给付，截止到诉前胡庆应当向刘艳支付到期购房751,903.26元，胡庆只支付184,000元，尚欠到期购房款525,836元，逾期利息为42,067.26元，共计567,903.26元。刘艳为维护合法权益，诉至法院，要求胡庆立即给付到期购房款及利息。诉讼过程中，刘艳变更诉讼请求为：要求胡庆按照合同约定给付到期购房款525,836元，要求胡庆按双方约定的月利率0.4%给付到期购房款利息，自2020年2月15日起至2021年2月15日止共计12个月利息25,240元，要求其余到期购房款利息计算至实际给付之日止；要求胡庆给付其所欠供热费和物业费共计22,930元。上述款项总计574,006元。胡庆辩称，案涉房屋证件不全，没有商品房预售许可证，双方签订的合同无效；签合同前、交定金时，刘艳口头答应“过完年”办理房照，现案涉房屋因欠税，无法办理房照，故要求刘艳退房、退钱。刘艳围绕诉讼请求提交如下证据：1．《房屋买卖协议》1份。旨在证明：刘艳与胡庆买卖案涉房屋，双方约定房屋总价款为1,478,690元及购房款给付方式、未约定办理房照的具体日期、胡庆应支付到期购房款总额751,903.26元的事实。胡庆质证认为，对证据的真实性无异议，合同上系胡庆签字；胡庆听说该房屋没有商品房预售许可证，该购房协议无效；当时刘艳称年底可以办房照，但未能办理，胡庆现要求解除合同，要求刘艳赔偿胡庆装修款。2．微信截图3张。旨在证明：胡庆通过微信及现金方式共给付刘艳购房款184,000元。胡庆质证认为，对证据真实性无异议。胡庆未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。胡庆对刘艳提供证据的真实性均无异议，上述证据来源和形式符合法律规定，与待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月14日，刘艳与胡庆签订《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：刘艳将北安市新希望二期5号楼000122号商服房屋卖给胡庆，房屋总价款为1,478,690元（面积220.7平方米×6,700元/平方米）。胡庆已交定金40,000元。剩余购房款给付方式为：该商服房屋网签当日，胡庆交款160,000元，从网签之日起45日内交款200,000元，2020年2月14日前交款200,000元；余下购房款878,690元，按“4厘利息”计算，分8年共计96次还清（8年×12个月）；如房屋取得产权证照后，胡庆用产权证照贷款，一次性结清尾款。胡庆未缴清房款前房屋网签手续由刘艳保管，胡庆不得以丢失等理由补办此房屋网签手续或办理此房屋相关手续。刘艳已于2019年9月15日将上述商服房屋交付给胡庆使用。经刘艳与胡庆核算，截至刘艳起诉时，即2021年2月23日，胡庆共计给付刘艳购房款184,000元，尚欠到期购房款525,836元未给付，其中截至2020年2月14日前到期的购房款为416,000元（应给付600,000元-已付184,000元），自2020年2月15日起每月到期购房款为9,153元（878690÷96），截至2021年2月23日到期的购房款为109,836元。庭审中，胡庆辩称：因涉案房屋没有商品房预售许可证，双方签订的合同无效；涉案房屋无法办理房照，要求与刘艳解除合同并要求刘艳赔偿装修款。但胡庆未在本案中提出反诉，亦未提交有效证据证明其主张。在本院向胡庆释明相关权利义务后，胡庆未向本院提交其另行诉讼的相关材料。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘艳与胡庆签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。刘艳交付房屋后，胡庆未按约定给付购房款，其行为已构成违约。现刘艳要求胡庆按照合同约定给付到期的购房款525,836元，符合法律规定，本院予以支持。胡庆虽抗辩称，双方签订的合同无效、要求与刘艳解除合同并要求刘艳赔偿装修款，但胡庆未在本案中提出反诉，亦未提交有效证据证明其主张，在本院向胡庆释明相关权利义务后，胡庆未向本院提交其另行诉讼的相关材料。故胡庆的抗辩主张无事实依据，本院不予采信。关于刘艳要求胡庆给付利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”刘艳与胡庆在《房屋买卖协议》中约定：胡庆在2020年2月14日前交款共计600,000元后，余下购房款878,690元，按“4厘利息”计算，分8年共计96次还清（8年×12个月）。刘艳要求胡庆自2020年2月15日起至2021年2月15日止按月利率0.4%给付利息25,240元（525836×0.4%×12）、其余到期购房款利息按月利率0.4%计算至实际给付之日止的诉讼请求中利率标准及利息给付期间均未超过法律规定，但因2020年2月15日之后的购房款为逐月到期，故刘艳以525,836元为基数计算到期购房款利息与本案实际不符。刘艳所要求的购房款利息应计算为：自2020年2月15日起至2021年2月15日止，以到期购房款416,000元为基数计算利息为19,968元（416000×0.4%×12），以实际逐月到期的购房款为基数计算利息为2,856元［（878690÷96）×0.4%×12+（878690÷96）×0.4%×11+（878690÷96）×0.4%×10+（878690÷96）×0.4%×9+（878690÷96）×0.4%×8+（878690÷96）×0.4%×7+（878690÷96）×0.4%×6+（878690÷96）×0.4%×5+（878690÷96）×0.4%×4+（878690÷96）×0.4%×3+（878690÷96）×0.4%×2+（878690÷96）×0.4%×1］。上述购房款利息共计为22,824元，自2021年2月16日起至实际给付之日止的购房款利息应以尚欠到期购房款为基数按月利率0.4%计算给付。刘艳要求胡庆给付其所欠供热费和物业费共计22,930元的诉讼请求，刘艳未提供有效证据证实，故该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘艳诉讼请求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第六百二十六条、第六百二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的规定》第二十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡庆于本判决生效之日起十日内给付原告刘艳到期购房款525,836元；二、被告胡庆于本判决生效之日起十日内给付原告刘艳自2020年2月15日起至2021年2月15日止的购房款利息22,824元，上述到期购房款自2021年2月16日起至实际给付之日止的利息以尚欠到期购房款为基数按月利率0.4%计算给付；三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,540元，减半收取计4,770元，由刘艳负担210元，由胡庆负担4,560元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  张佳学二〇二一年五月十四日书记员  高 巍