安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终312号 上诉人（原审原告）：熊良军，男，1977年3月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审原告）：陆明侠，女，1975年3月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：葛长侠，安徽众星合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽国正投资集团有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路大华代城商21幢105号。 法定代表人：李正国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范兴宗，该公司员工。 上诉人熊良军、陆明侠与上诉人安徽国正投资集团有限公司（以下简称国正公司）因房屋买卖合同纠纷一案,均不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陆明侠及其与熊良军共同的委托诉讼代理人葛长侠，上诉人国正公司的委托诉讼代理人范兴宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊良军、陆明侠上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持熊良军、陆明侠的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由国正公司承担。事实与理由：一审判决认定涉案房屋测绘时被定性为物业服务及公共配套用房，没有事实和法律依据。房屋性质应以开发商报送规划行政部门审批后确定的房屋性质为准，房屋测绘部门无权定性房屋性质，也无权改变房屋性质。一审法院仅依据国正公司的一面之词，认定涉案房屋性质在2010年签订商品房买卖合同时为住宅错误。事实上，2008年，国正公司在向淮北市城市规划局申报设计规划时，即确定涉案房屋为物业管理用房而非住宅，其后从未变更。根据物权法的规定，物业管理用房属于全体业主共有，国正公司对物业管理用房无处分权，无法将物业管理用房当作住宅出售，双方签订的商品房买卖合同无效。根据法律规定，国正公司存在欺诈，应赔偿熊良军、陆明侠一倍的购房款。 国正公司辩称：虽然规划时二层存在物业管理用房，但并未明确涉案房屋一定是物业管理用房。且熊良军、陆明侠在购买房屋时可以正常办理银行贷款手续，由此可以证明在熊良军、陆明侠购买此房屋时，房屋性质没有问题。 国正公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.国正公司无违约之处，商品房买卖合同签订后，该合同在房管局进行备案，熊良军、陆明侠办理按揭贷款后，亦对房屋进行了抵押权预告登记。合同签订时系双方当事人的真实意思表示，是有效的房屋买卖合同。熊良军、陆明侠一直在其购买的融华仕家3幢202室房屋正常居住，并未产生实际损失。且国正公司前期多次与熊良军、陆明侠进行调解，并达成和解同意置换同小区的房屋，不能认定国正公司违约，不应承担过高的违约责任。2.该评估报告系熊良军、陆明侠单方申请，国正公司不同意鉴定，也没有参与此次鉴定程序，一审鉴定程序违法。该评估报告结果明显高于市场价，没有真实的对比参照周边价，应按照房管部门备案的存量房交易价格为准。鉴定费用的发生是熊良军、陆明侠主张损失的举证责任问题，依据“谁主张谁举证”原则，该费用应当由熊良军、陆明侠承担。3.按照合同关于产权登记的相关约定，熊良军、陆明侠有解除合同的权利或要求国正公司按照已付房价款的1%主张逾期办证的违约金。在熊良军、陆明侠知道其权利受到侵害后即房屋交付的365天之后可以提出退房。现在时隔多年，已经远远超出诉讼时效，国正公司仍然同意熊良军、陆明侠退房，但双方应当参照合同的相关约定执行。 熊良军、陆明侠辩称：1.国正公司作为开发商将物业管理用房当做住宅出售违反物权法规定。国正公司以备案及抵押登记权推断其无违约之处无法律依据，不能依据两个错误的法律事实叠加一起就是正确的。2.熊良军、陆明侠购买的是房屋所有权，不仅仅是使用权。国正公司一再强调之前的调解置换房屋未能实现，也是国正公司自己造成的，至今用于置换的房屋尚未清房。3.一审法院依照法定手续通知国正公司，但是国正公司完全不配合鉴定。4.熊良军、陆明侠在2018年4月在房管局办理产权证时才知道涉案房屋是物管用房，所以本案没有超过诉讼时效。 熊良军、陆明侠向一审法院起诉请求：1、依法确认熊良军、陆明侠与国正公司签订的商品房买卖合同无效；2、依法判决国正公司返还熊良军、陆明侠购房款324210元及利息27888.12元，赔偿损失68万元，赔偿购房款324210元，合计1357532元；3、本案的诉讼费用由国正公司承担。 一审法院认定事实：2010年6月3日，熊良军、陆明侠（买受人）与安徽国正置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定购买安徽国正置业有限公司开发的位于淮北市相山区××路××路××幢××室商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积108.07㎡，套内建筑面积95.51㎡，房屋单价3000元／㎡，房屋价款324210元；买受人采用按揭贷款方式付款：买受人应于2010年6月3日前支付房款204210元，余款12万元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应于2011年4月30日前交房。合同签订后，熊良军、陆明侠向国正公司支付首付款204210元。2010年7月19日，中国工商银行股份有限公司淮北分行、熊良军、陆明侠、安徽国正置业有限公司签订了个人购房借款／担保合同，熊良军、陆明侠向中国工商银行股份有限公司淮北分行抵押贷款12万元，中国工商银行股份有限公司淮北分行将此款一次性划入安徽国正置业有限公司账户。2010年7月26日，中国工商银行股份有限公司淮北分行办理了淮预房淮房字第2××1号预购商品房抵押权预告登记。后安徽国正置业有限公司交付涉案房屋，熊良军、陆明侠居住至今。2012年8月22日，淮北市房地产测绘队测绘融华仕家3幢202室建筑面积为107.12㎡，房屋性质为物业服务及公共配套用房。2016年12月26日，国正公司向熊良军、陆明侠开具购房款发票，金额为321360元。2018年4月23日，熊良军接国正公司通知办理产权证，提前一次性还清银行按揭贷款，共计偿还银行贷款本金12万元，利息27888.12元。因涉案房屋性质为物业服务及公共配套用房，无法办理产权证，熊良军、陆明侠与国正公司协商未果，遂诉至法院。另查明，安徽国正置业有限公司名称现变更为安徽国正投资集团有限公司。 一审法院认为：熊良军、陆明侠与国正公司签订的商品房买卖合同中该商品房用途为住宅，合同经过房地产管理部门备案，熊良军、陆明侠办理按揭贷款后，亦对该房屋进行了抵押权预告登记，合同签订时系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效房屋买卖合同。涉案房屋于2012年测绘时房屋性质定性为物业服务及公共配套用房，不影响商品房买卖合同的效力。熊良军、陆明侠请求确认商品房买卖合同无效，不予支持。 合同签订后，熊良军、陆明侠已按合同约定全额付清了购房款，国正公司应向买受人交付符合交房条件的商品房，并协助办理过户登记手续，因涉案房屋性质为物业服务及公共配套用房，根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，涉案房屋性质确定后，买受人熊良军、陆明侠已无法实际取得该房屋所有权，因国正公司违约行为致使合同目的不能实现，熊良军、陆明侠有权解除合同，并请求赔偿损失。合同解除后，熊良军、陆明侠应返还涉案房屋，国正公司应返还已付购房款及利息，熊良军、陆明侠请求国正公司返还已付购房款324210元及为购房支付的银行按揭贷款利息27888.12元，于法有据，应予支持。经深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司评估，该房屋现价值74.56万元，国正公司应对熊良军、陆明侠无法取得涉案房屋所有权承担违约责任，赔偿熊良军、陆明侠因房屋升值造成的损失421390元（745600元-324210元）。熊良军、陆明侠另请求国正公司承担购房款一倍的赔偿责任，但未能证明国正公司订立商品房买卖合同时具有故意隐瞒房屋性质的事实，对其该项请求不予支持。 判决：一、解除熊良军、陆明侠与国正公司签订的商品房买卖合同；二、国正公司于判决生效之日起十五日内返还熊良军、陆明侠购房款324210元、利息27888.12元，赔偿损失421390元；三、驳回熊良军、陆明侠的其他诉讼请求。案件受理费17018元，减半收取8509元，由熊良军、陆明侠负担4000元，由国正公司负担4509元。鉴定费用3500元，由国正公司负担。 二审期间，熊良军、陆明侠提交新证据：1.《淮北市规划设计院日照分析报告书》及日照分析图，拟证明涉案房屋在2008年12月规划设计时，已被证明不能满足住宅日照时间。2.《建设工程规划许可证》、规划设计图纸，拟证明涉案房屋在规划时即为物业管理用房而非住宅，且从未变更。国正公司质证认为，证据1.根据附图无法确定涉案房屋是否满足住宅日照标准。证据2.仅能证明二层设置一处物业管理用房，但并未确定涉案房屋是物业管理用房。本院认为，从上述证据仅能说明二层需要配备物业管理用房270㎡，不能证明涉案房屋在规划时已经被确定为物业管理用房。 本院二审查明事实，涉案房屋楼层一共4套房屋，分别为201、202、203、204，现201、204已经办理房屋产权证，202、203为物业管理用房。 除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案合同的效力如何认定；2.熊良军、陆明侠的损失数额如何确定；3.一审程序是否违法。 关于焦点1。根据本案查明事实，涉案房屋二层一共有201、202、203、204四套房屋，根据熊良军、陆明侠二审提供的证据仅能证明规划时二层需要配备270㎡物业管理用房，但并未确定具体哪套房屋为物业管理用房，四套房屋均有可能被确定为物业管理用房，熊良军、陆明侠提供证据并不能证明涉案202室房屋在规划时已经被确定为物业管理用房。否则，熊良军、陆明侠与国正公司签订的商品房买卖合同后，亦无法办理房屋备案、银行按揭贷款、抵押权预告登记等相关手续。涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，一审认定合法有效并无不当。 关于焦点2。涉案房屋后被定性为物业管理用房，导致熊良军、陆明侠无法实际取得该房屋所有权，致使合同目的不能实现，熊良军、陆明侠有权解除合同，并请求国正公司赔偿损失。一审对此委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司进行评估，该房屋现价值为74.56万元。一审在评估基础上对熊良军、陆明侠的损失作出认定，于法有据，并无不当。国正公司认为该评估报告明显高于市场价格，无证据证明，不予支持。熊良军、陆明侠上诉认为国正公司存在欺诈行为，要求赔偿其一倍购房款的请求，依据不足，不予支持。 关于焦点3。针对涉案房屋价值的评估，一审法院征求了双方的意见，并已按照法定手续通知国正公司。国正公司不能以其不同意鉴定，未参与此次鉴定程序，否认该鉴定程序合法性，国正公司该项上诉理由不能成立。另，导致涉案合同不能履行的责任在于国正公司，一审判决国正公司承担本案鉴定费，并无不当。 综上所述，熊良军、陆明侠、国正公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17018元，由上诉人熊良军、陆明侠共同负担8509元，由安徽国正投资集团有限公司负担8509元。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年五月三十一日 书记员  朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。