吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民初187号原告：李桂荣，女，1945年12月29日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵廷发，吉林吉延律师事务所律师。被告：冯俊强，男，1969年9月15日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：冯安阁（系冯俊强之女），女，1992年9月16日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金凤，吉林鑫州律师事务所律师。第三人：延吉市广厦房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街解放路1980号。法定代表人：毕春海，该公司经理。诉讼代表人：吉林华烁律师事务所，系该公司破产管理人。委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。原告李桂荣与被告冯俊强及第三人延吉市广厦房地产开发有限公司（以下简称“广厦公司”）合同纠纷一案，于2020年11月14日在吉林省延吉市人民法院立案，吉林省延吉市人民法院于2021年1月13日将案件移送本院审理。本院于2021年3月23日立案后，依法由审判员刘晓娟担任审判长，与审判员崔玉、秦承兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李桂荣的委托诉讼代理人赵廷发，被告冯俊强的委托诉讼代理人冯安阁、金凤，第三人广厦公司的委托诉讼代理人赵明官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋置换协议》；2.判令被告返还位于延吉市人民路广厦新居1号楼1单元101室、建筑面积87.32平方米的房屋；3.判令被告向原告支付占用上述房屋期间的占用费暂计25,000元（自2015年7月15日起至实际返还之日止，最终以鉴定结论为准）；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月15日，原、被告双方签订《房屋置换协议》，约定原告将自有的位于延吉市人民路广厦新居1号楼1单元101室、建筑面积87.72平方米的房屋，与被告位于延吉市人民路广厦新居4号楼4单元403室、建筑面积73.5平方米房屋进行置换，房屋差价由第三人负责向原告支付。双方签订《房屋置换协议》时，被告房屋尚未建设。2019年9月27日，延边州中级人民法院受理了第三人破产清算申请，至此原告无法获得置换房屋。为维护自身权益，故诉至法院。冯俊强辩称：请求驳回原告的诉请。事实与理由：1.原告与答辩人于2015年7月15日签订的《房屋置换协议》已履行完毕。因答辩人女儿结婚急用房，答辩人找到第三人协商能否将之前用土地置换的广厦新居4号楼4单元403室期房更换成一套现房。2015年7月15日，第三人将原告找到第三人办公室，询问各自之前协议的土地置换房源互换是否同意，答辩人与原告同意并签订了《房屋置换协议》。当日，第三人收回了各自之前签订的《房屋预销售合同》，分别与原告和答辩人就置换的房屋重新签订了《房屋预销售合同》，至此答辩人已经履行了《房屋置换协议》中约定的交付义务，有关置换房屋的交付和入住事宜应由原告和第三人共同办理，与答辩人无关。且签订《房屋置换协议》时，原告知道4号楼尚未动工，预见到有不能按时动工交房的风险，所以与第三人又签订了一份关于第三人不能按时交房的协议书，约定了4号楼的动工时间和不能按时动工交房的解决方案。2.2015年7月20日，答辩人向第三人交纳后期费用17,902.3元后，领取钥匙并与第三人办理了置换房屋入住手续，花费10余万元装修居住至今，且答辩人也已将征用的土地交付第三人使用至今。原告在签订《房屋置换协议》时，也知道置换房屋未建设，自愿等待房屋建成，并未约定等待期间关于使用费的事项，故原告的主张没有事实和法律依据。广厦公司述称：广厦新居4号楼没有建成属实。李桂荣为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：身份证复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格。冯俊强、广厦公司对此无异议，本院予以采信。证据2：房屋置换协议书复印件一份，欲证明原、被告于2015年7月15日签订《房屋置换协议》，将各自房屋进行置换，被告用于置换的房屋未建设。冯俊强、广厦公司对证据的真实性无异议。因各方当事人对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据3：（2019）吉24破申3号民事裁定书复印件一份，欲证明广厦公司破产清算一案于2019年9月7日被延边州中级人民法院受理，被告用于置换的房屋无法建设，双方之间的合同无法履行。冯俊强、广厦公司对证据的真实性无异议。因各方当事人对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据4：房屋预销售契约一份，欲证明签订置换协议时，广厦公司尚未取得商品房预售许可，根据相关司法解释规定，广厦公司与买受人订立的房屋预销售合同为无效合同。基于无效合同，原告无法取得房屋所有权，原、被告间签订的置换协议目的无法实现。冯俊强对证据的真实性无异议，质证称案涉房屋系通过与广厦公司土地置换协议取得，因此形成的房屋合同并不属于商品房买卖合同，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。广厦公司对此无异议。因各方当事人对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。冯俊强为证实自己的主张向本院提交如下证据：证据1：身份证复印件一份，欲证明被告主体资格。李桂荣、广厦公司对此无异议，本院予以采信。证据2：房屋置换协议书、房屋预销售合同复印件各一份，欲证明原、被告于2015年7月15日签订房屋置换协议，原告知道置换的房屋未动工，并同意等待其建成。当日，广厦公司与被告签订了广厦新居1号楼1单元101室的房屋预销售合同，将101室变更至被告名下。李桂荣对证据的真实性无异议，质证称被告与广厦公司签订房屋预销售合同是履行双方置换协议的后置程序，原、被告双方的基础关系是房屋置换，且广厦公司未取得商品房预售许可，其与被告订立的房屋预销售合同为无效合同。广厦公司对证据的真实性无异议。因各方当事人对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据3：视频光盘、视频截图各一份，欲证明原、被告签订置换协议时，原告认可4号楼未动工，并与广厦公司签订了不能按时动工的协议，协议中约定4号楼动工时间和不能按时交房的解决方案。当日，广厦公司将之前签订的房屋预销售合同收回，重新与原、被告就置换后的房屋签订了房屋预销售合同，被告已履行完置换协议约定的义务。关于置换房屋的交付问题是广厦公司与原告之间的事项，与被告无关。李桂荣对证据的真实性无异议，质证称原、被告签订完置换协议后，各自与广厦公司重新签订了房屋预销售合同，其行为是履行双方置换协议的衍生程序。且广厦公司未取得商品房预售许可，其与被告订立的房屋预销售合同为无效合同。广厦公司质证称置换行为与其无关，公司是根据原、被告协商内容出具了相关合同。因各方当事人对证据的真实性未提出异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据4：广厦新居一号楼后期费用表、物业费收据、取暖费交费证明、历月电费明细、水费明细、住户装修合同、收据、装修效果图复印件各一份，欲证明2015年7月20日，被告向广厦公司交纳后期费用17,902.3元，并与广厦公司办理了广厦新居1号楼1单元101室入住手续，被告花费10万元装修该房，居住使用至今。李桂荣对证据的真实性无异议，质证称居住使用自然产生费用，但不能证明原告获得了置换房屋所有权。装修问题与本案无关。广厦公司对证据的真实性无异议。因各方当事人对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据5：延吉市小营镇光进村村民委员会证明复印件一份，欲证明被告已将被征用的房屋交付给广厦公司，补偿方式为置换87.72平方米的房屋。李桂荣对证据的真实性有异议，质证称证明中的面积明显是原告征用土地后所取得的房屋面积，村委会并不知道原、被告及第三人之间履行何种手续，无法确定相关证明。广厦公司质证称公司置换给被告的就是广厦新居4号楼4单元403、面积73.5平方米的房屋，1号楼1单元101、面积87.72平方米的房屋是置换给原告的。因各方当事人对证据的真实性有异议，对该证据本院将结合其他证据予以参考。广厦公司为证实自己的主张向本院提交（2019）吉24民破4号之一裁定书复印件一份，欲证明广厦公司于2019年12月26日被宣告破产。李桂荣、冯俊强对此无异议，本院予以采信。根据原、被告及第三人提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：广厦公司征用了李桂荣、冯俊强的部分土地，并分别用其开发的广厦新居1号楼1单元101室（建筑面积87.72平方米）、广厦新居4号楼4单元403室（建筑面积73.5平方米）的房屋予以补偿。2015年广厦新居1号楼建成，4号楼尚未动工建设。冯俊强因女儿结婚急用房，经与广厦公司沟通，于2015年7月15日与李桂荣签订《房屋置换协议》，主要内容为：“甲方冯俊强，乙方李桂荣。经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下协议：1.乙方用名下位于延吉市人民路广厦新居1号楼1单元101室房屋（面积：87.72平方米）置换甲方名下位于延吉市人民路广厦新居4号楼4单元403室房屋（面积73.5平方米）。2.甲、乙双方房屋面积差为14.22平方米，按每平方米人民币3000元计算，共计人民币42,660元，由延吉市广厦房地产开发有限公司替甲方承担。3.因甲方房屋尚未建设，本协议签订后3日内，乙方将所属房屋钥匙交予甲方。乙方自愿等待甲方所属房屋建设。”同日，李桂荣、冯俊强分别就置换后的房屋与广厦公司签订了《房屋预销售契约》。2015年7月20日，冯俊强向广厦公司交纳了101号房屋的房屋维修基金、房照工本费、测绘费等费用共计17,902.30元，办理了房屋入住手续，随即装修居住使用至今。2019年9月17日，本院作出（2019）吉24破申3号民事裁定，受理了申请人周家飞等人对广厦公司的破产清算申请，并于2019年10月11日指定吉林华烁律师事务所担任广厦公司的破产管理人。2019年12月26日，本院作出（2019）吉24民破4号之一裁定，宣告广厦公司破产。李桂荣自述已向广厦公司管理人申报了债权，但未被确认。截至本院起诉时，广厦新居并未办理商品房预售许可，广厦公司亦未动工建设广厦新居4号楼。庭审中，冯俊强提供视频光盘一份，视频内容为2015年7月15日李桂荣（段明清）、冯俊强等人在广厦公司办公场所内签订案涉房屋置换协议、重新与广厦公司签订房屋预销售合同的过程。期间，段明清以李桂荣、段明清的名义签署协议书一份，该协议书的主要内容为：“甲方延吉市广厦房地产开发有限公司，乙方李桂荣。经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下协议：1.甲方为乙方承担房屋置换面积14.22平方米所需费用。2.甲乙双方之间用置换土地核算本协议条款1项的费用，乙方在甲方处用土地置换甲方房屋，置换方式为每十平方米土地置换三平方米房屋，按该置换方式计算，上述面积为14.22平方米建筑，折算土地为47.35平方米，若乙方被甲方占地土地多于47.35平方米，则扣除该面积后，再由甲方另行补给乙方，若乙方被甲方占用土地少于47.35平方米，则扣除该面积后，不足面积换算成房屋面积按每平方米3000元人民币由乙方支付给甲方。3.甲方承诺4号楼在2015年12月31日前动工，若未动工，甲方按照乙方置换后房屋面积（73.5平方米），每平方米人民币3000元标准给与乙方现金，双方房屋合同失效，若乙方不要现金，可在不影响甲方销售楼盘的前提下，优先选择相应面积房源，按选择房源实际面积进行多退少补计算。”广厦公司在该协议书上加盖公章。本院认为：本案纠纷系《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案可适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。李桂荣与冯俊强将各自与广厦公司签订的《房屋预销售合同》中房源互换，并与广厦公司就互换后房源重新签订《房屋预销售合同》，上述事实符合《中华人民共和国合同法》第八十八条所规定的合同概括性转移的情形。基于合同概括性转移，李桂荣概括承受案涉广厦新居4号楼4单元403室《房屋预销售合同》项下的各项权利、义务，广厦公司应当依据合同约定按时向李桂荣履行交付房屋的义务，广厦公司未能按约交付房屋，应当承担相应的违约责任。现李桂荣以广厦公司未能建设4号楼，导致其无法取得广厦新居4号楼4单元403室为由，要求解除与冯俊强签订的《房屋置换协议》，于法无据，不应予以支持。李桂荣与冯俊强签订《房屋置换协议》时，广厦新居4号楼尚未建设，对此李桂荣已知晓，就置换房屋可能存在的风险与广厦公司亦另行签有协议，即其对置换房屋存在的风险是明知的，故李桂荣以置换房屋未建设为由主张解除《房屋置换协议》缺乏事实依据，不应予以支持。案涉广厦新居1号楼1单元101室、4号楼4单元403室为广厦公司征用李桂荣、冯俊强土地后给予的补偿，因此形成的房屋预销售契约不同于一般的商品房销售合同，广厦公司虽未办理广厦新居小区的商品房预售许可手续，但不影响李桂荣、冯俊强合同的履行，故李桂荣提出因广厦新居未办理商品房预售许可手续，因此形成的合同无效不能置换的主张，本院不予支持。综上，李桂荣主张解除其于2015年7月15日与冯俊强签订的《房屋置换协议》、退还房屋的主张，因缺乏事实和法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回李桂荣的诉讼请求。案件受理费4675元（李桂荣已预交），由李桂荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 刘晓娟审判员 崔 玉审判员 秦承兰二〇二一年五月二十五日书记员 徐 妍