山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5406号 上诉人（原审被告)：青岛市崂山区北宅街道书院社区居民委员会 法定代表人：蓝恭秋，主任。 委托诉讼代理人：徐学习，山东鲁能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张国秀，女 委托诉讼代理人：张美良，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张松涛，山东舜翔（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛市崂山区北宅街道书院社区居民委员会（以下简称书院居委会）因与被上诉人张国秀农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人书院居委会上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判书院居委会不予支付利息；二、本案一、二审诉讼费由张国秀承担。事实与理由：一、一审判决书院居委会给付张国秀利息，属于适用法律错误。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中张国秀对于因购买书院居委会小产权房而签订的《购房合同书》无效，具有过错，应当自行承担造成的损失。二、对于相同案件的处理，崂山区人民法院在之前曾做出判决，认定购买方有过错，应当承担相应责任。该案判决，明显违背了“同案同判”原则。综上所述，请贵院依法支持上诉人请求。 被上诉人张国秀辩称：一、书院居委会账目不清以及纪检监察部门对其调查，系书院居委会自己内部的管理问题，以上问题并非书院居委会免于承担民事责任的理由。二、书院居委会应当承担涉案合同无效的责任。张国秀作为一个普通百姓，并非法律专家或是建筑等方面的行家，买个房子的美好心愿代替不了法律的专业知识。受信息、经济等各方面的限制，张国秀在书院居委会面前明显是一个弱势群体。书院居委会对建房、卖房的手续、审批条件等一清二楚，涉案合同无效，书院居委会应当承担责任。该案中，无论张国秀是否存在过错，书院居委会均无理由无偿使用张国秀的款项。三、案例具有借鉴作用，借鉴不代表照搬，本案一审判决并无不当。书院居委会所说的这几个案例，作为购房一方的诉求是解除合同。解除合同的前提是认为合同有效，其案情与本案并非完全相同。综上，一审判决并无不当，恳请二审法院予以维持。 张国秀向一审法院提出诉讼请求：1、确认张国秀、书院居委会之间签订的《购房合同书》无效；2、书院居委会退还张国秀所交购房款人民币6万元；3、书院居委会按照银行同期贷款利率支付张国秀自2003年11月15日至实际还款之日止的利息（截止到2019年9月21日利息为人民币54720元）；4、本案诉讼费由书院居委会承担。 一审法院查明事实：张国秀系城镇居民。2003年11月15日，“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”（甲方）与原告张国秀（乙方）签订“购房合同书”，约定书院村两委会计划在本村建设居民楼，乙方购买位于“前排东楼为xx号，西楼为xx号，各楼房从东向西排列单元和户号，xx号楼xx层xx单元xx户”房屋一处，约定购房款分两次付清，套二房交预付款60000元。该合同下方甲方签字处有“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”印章，且有蓝忠运的签字，乙方即原告亦予以签字确认。当日，“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”向原告出具青岛市崂山区农村集体经济组织统一收据，载有：交款人张国秀，购房款，金额60000元。涉案房屋并未开工建设。 一审中，书院居委会对“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”是其曾用名无异议，但称对该购房合同书、收据的真实性需要庭后核实，蓝忠云为社区当时的法人，不是蓝忠运。一审办案人员告知书院居委会需在庭后七日内告知公章真实性，或七日内提交公章书面鉴定申请，并提交鉴定样本，逾期视为认可公章真实性。书院居委会未在指定期间内提出鉴定申请，亦未向法庭回复其质证意见，故一审对张国秀提交的“购房合同书”、收据的真实性及证明目的，予以采信。一审中，张国秀称每逢过年过节一直都去村里联系此事，看房屋建设无望，故要求返还房款。 一审法院认为，本案诉争的房产所占土地为农村集体土地，张国秀系城镇居民。根据法律规定，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案所涉合同非法占用农民集体土地进行房地产开发，且农民的住宅不得向城市居民出售。故无论本案涉案房屋是否建设，张国秀、书院居委会签订购房合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，书院居委会收取张国秀告60000元的房款，应予以返还。关于张国秀主张的利息，本院认为，书院居委会存在过错，一审法院酌情支持以60000元为基数，自交款之日即2003年11月15日起，按照同期银行贷款利率计息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至实际支付之日止。关于书院居委会辩称诉讼时效已过，一审认为，无效合同的确认权的行使不受诉讼时效的限制，因无效合同产生的返还请求权和赔偿请求权应自合同被确认无效之日起计算，故本案并未超过诉讼时效。 综上，一审根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、张国秀与书院居委会于2003年11月15日签订的《购房合同书》无效。二、书院居委会于本判决生效之日起十日内返还张国秀购房款人民币60000元及利息（以60000元为基数，自2003年11月15日起，按照同期银行贷款利率计息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至实际支付之日止）。案件受理费2594元，由书院居委会承担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。张国秀系城镇居民，其与书院居委会签订合同购买农村集体土地上的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，书院居委会收取张国秀6万元，应予以返还。关于书院居委会主张的张国秀对于因购买书院居委会小产权房而签订的《购房合同书》无效，具有过错，应当自行承担造成的损失，本院认为，双方签订的合同被确认无效后，书院居委会不仅负有返还房款的义务，而且作为法定孳息的利息亦应一并返还，该利息不应作为合同无效造成的损失进行分摊，一审判决书院居委会自2003年11月15日至2019年8月19日按照银行同期银行贷款利率支付利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，并无不当，本院予以维持。 综上所述，书院居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2594元，由上诉人青岛市崂山区北宅街道书院社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年五月十七日 书记员 韩明玉 书记员 李春雨