北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7358号上诉人（原审原告）：北京北辰信诚物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧里二区甲2号。法定代表人：何**，董事长。委托诉讼代理人：王利华，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中华，北京瀛和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：崔素琴，女，1959年1月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：迟艳蕾，北京市保利威律师事务所律师。委托诉讼代理人：田德葵，北京京文律师事务所律师。上诉人北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称北辰物业公司）因与被上诉人崔素琴物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初68632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，审理了本案。上诉人北辰物业公司的委托诉讼代理人王利华，被上诉人崔素琴的委托诉讼代理人迟艳蕾、田德葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北辰物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判崔素琴支付北辰物业公司2010年度—2017年度供暖费32172.4元。事实与理由：2010年度—2017年度供暖费，北辰物业公司存在持续催缴的事实，不存在怠于行使权利的情形，该期间供暖费并未过诉讼时效，一审判决认定事实不清。（一）一审庭审过程中，北辰物业公司通过催缴通知单签字确认、特快专递、上门发放通知单等方式向崔素琴进行催缴。具体催缴为：2001年5月至2002年5月催缴通知单；2003年5月至2004年5月催款通知单；2006年7月30日至2007年7月29日；2012年1月31日邮政特快专递；2013年至2014年进行诉讼催缴；2015年6月25日上门送达缴费通知单；2017年3月31日特快专递催缴。（二）从北辰物业公司提交证据看，北辰物业公司从2001年开始采取了包括书面催缴、诉讼催缴、特快专递信函催缴等多种催缴方式，即使2015年之前催缴存在瑕疵，但2010年至2017年供暖费并未超过诉讼时效。从催缴证据看，因2012年1月31日催缴，2010年2月1日年至2012年1月31日供暖费未过诉讼时效；2012年1月31日至2014年1月31日供暖费未过诉讼时效；即2010年2月1日至2014年1月31日供暖费未过诉讼时效；因2014年诉讼及前期催收，2010年2月1日至2016年期间供暖费未过诉讼时效；2015年6月25日进行催缴，2010年2月1日至2017年6月24日供暖费未过诉讼时效。2017年3月31日再次进行催缴。从催缴的连续性看，2010年至2017年度供暖费均在诉讼时效内，均未过诉讼时效。一审法院仅判决支付2017年供暖费与实际事实情况不符。综合前述，2010年至2017年度供暖费未过诉讼时效，崔素琴应予支付。北辰物业公司希望二审法院充分考虑物业公司的困境，查清事实依法改判。崔素琴答辩称，同意一审判决，不同意北辰物业公司的上诉请求。北辰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令崔素琴支付欠缴的供暖费63016.66元；判令崔素琴支付逾期付款滞纳金31508.33元。一审法院认定事实：崔素琴系北京市朝阳区×房屋（以下简称×3号房屋）及北京市朝阳区××××4号房屋（以下简称×4号房屋）的产权人。经询，双方均认可×3号房屋及×4号房屋的建筑面积一致，均为147.58平方米。1997年7月30日，北辰房地产物业管理公司（以下简称北辰房地产物业公司）作为甲方与崔素琴作为乙方签订《×管理合约》（以下简称《管理合约》），约定：乙方委托甲方管理其房屋等物业，委托范围包括：房屋日常维修，上、下水管线，电路，热力，通讯线路，天线及卫星电视接收系统，电梯服务，以及其他甲乙双方商定的内容等，甲方根据市政府有关规定合理收取管理、维修费等各项费用。第十二条约定，甲方负责按市政府有关规定代收代缴：水费（冷热），电费，天然气费，取暖费，卫生费等有关费用；对于逾期不交纳者，每天处以应交金额5%的滞纳金；乙方由于人为原因拒交，甲方保留提请法律诉讼的权利。2000年10月30日，北京北辰房地产开发股份有限公司（以下简称北辰房地产公司）作为甲方，北辰物业公司作为乙方，签订《×物业管理委托合同》（以下简称《物业委托合同》），约定甲方将×委托乙方实行物业管理。第十四条约定，乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公众代办性服务费；3.特约服务费。第十七条规定，委托管理期限为自签定本合同之日起至业主委员会成立之日止。一审法院经询，双方均称×至今未成立业主委员会。一审庭审中，北辰物业公司表示崔素琴未交纳自1999年至2017年的供暖费；崔素琴称其交过1999年的，自2000年以后没有再交过，但认为北辰物业公司无权向其主张自2000年至2017年的供暖费，主要理由如下：1.北辰物业公司曾向其承诺，在解决×3号房屋的漏水问题之前，不收取物业管理费和各项费用。就此，崔素琴提交视频光盘、董某所写《证明》等。《证明》的主要内容为：董某于1995年6月至1999年在北辰房地产物业公司×工作。×3号房屋在1998年夏季漏水严重，北辰房地产物业公司书记郑某前往崔素琴家中慰问，后指示，马上组织人员与施工单位联系给住户维修。关于承诺内容，该《证明》中写：“因为当时是在保修期内，维修期间内，不要收物业管理费和各项费用，什么时候修好，从修好之日起收取管理费和各项费用”。关于董某的身份，崔素琴称董某系北辰物业公司员工，为此崔素琴提交（2019）京0105民初50640号《民事判决书》一份，在该案中，崔素琴起诉要求北辰物业公司承担×3号房屋的维修责任，北辰物业公司当庭认可董某系北辰物业公司职员。北辰物业公司对上述证据均不认可，并否认董某系该公司员工。2.2017年之前的供暖费已经超过诉讼时效。为证明催要情况，北辰物业公司提交《交费通知单》若干，显示的收费期间分别为：2001年5月至2002年5月、2003年5月至2004年5月、2006年7月至2007年7月、2018年7月至2019年7月、2019年7月至2020年7月。崔素琴认可上述《交费通知单》的真实性，但对证明目的不予认可。3.北辰物业公司不具备供暖费的收费资格。关于×的供热方式，北辰物业公司称系由北辰物业公司向北京热力集团购买热力，随后再通过自有换热站及二级管网向崔素琴等业主供应暖气，并向业主收取供暖费。为此，北辰物业公司提交其与北京热力集团签订的《供用热合同》《供热管理交接合同》，及向北京热力集团转账的凭证及发票等。崔素琴对此不予认可。经询，崔素琴自认×供暖费的交纳方式为北辰物业公司代收，最终费用交由北京热力集团。对于供暖费收费标准，北辰物业公司称1999年-2011年为19元每平方米；因为2012年开始煤改气，依据京价（商）字[2001]372号文件，2012-2017年的收费标准是30元每平方米。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，北辰物业公司主张崔素琴欠缴自1999年至2017年的供暖费，根据双方庭审陈述及提交证据，本院归纳本案争议焦点有三：一是北辰物业公司是否具备供暖费的收费资格；二是董某出具的《证明》能否作为免除崔素琴支付义务的依据；三是2017年之前的供暖费是否已经超过诉讼时效。对于第一项争议焦点。根据《管理合约》《物业委托合同》，北辰物业公司系经北辰房地产公司委托，对×进行物业管理，并代收相关费用。现崔素琴自认×的供暖费交纳方式为北辰物业公司代收，故本院认定北辰物业公司享有×3号房屋的供暖费收费资格。对于第二项争议焦点。董某提供《证明》中虽有“因为当时是在保修期内，维修期间内，不要收物业管理费和各项费用”等字眼，且北辰物业公司已在生效判决中自认董某系其公司员工，但仅凭董某所作《证明》，无法认定董某的表述系代表公司做出或经过北辰物业公司追认。此外，×3号房屋的漏水问题已在另案中得到解决，崔素琴不能再以此作为拒交物业费等相关费用的理由。故本院对崔素琴的该条抗辩意见不予采纳，认为该《证明》无法免除崔素琴对相关费用的缴纳义务。对于第三项争议焦点。根据北辰物业公司提交的《交费通知单》，北辰物业公司并未对2017年之前的供暖费进行连续催要，1999年至2016年期间的供暖费应属超过诉讼时效，本院对此不再支持，判令崔素琴向北辰物业公司支付2017年的供暖费4427.4元。关于北辰物业公司主张的滞纳金，因×3号房屋确存在多次漏水问题，崔素琴系以不交供暖费的形式表达对物业服务的不满，并非恶意欠缴，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、崔素琴于判决生效后7日内支付北京北辰信诚物业管理有限责任公司2017年的供暖费4427.4元；二、驳回北京北辰信诚物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：北辰物业公司主张的2010-2016年物业费是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，首先，根据生效的（2019）京0105民初50640号民事判决书及董某所作《证明》，崔素琴房屋长期存在漏水问题，而北辰物业公司并未积极履行维修的义务，北辰物业公司员工董某还承诺维修期间内，不收取物业管理费和各项费用；其次，根据北辰物业公司在本案中提交的《交费通知单》，北辰物业公司对一年度的费用仅通知过一次，并未进行过重复催要或连续催要，且部分年度的费用并无通知的记录。综合上述情况，本院认为，双方因崔素琴房屋漏水问题发生争议后，北辰物业公司未积极履行维修义务，亦未积极向崔素琴主张权利，至北辰物业公司于2020年提起本案诉讼，其要求崔素琴支付2016年之前供暖费的请求已超过诉讼时效，一审法院对其该部分请求未予支持并无不当，故本院予以维持。综上所述，北辰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费685元，由北京北辰信诚物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二一年五月三十一日法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾