湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1741号 原告：冯满兰，女，1972年11月10日出生，汉族，住湖南省永兴县。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人曾楷峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。 原告冯满兰与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯满兰、被告美世界房地产公司的委托诉讼代理人刘宏光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯满兰请求判令：一、被告在三个月内将郴州市美世界城市商业广场项目中的-1层-1220号商铺交付给原告；二、被告支付原告违约金325453.22元；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告美世界房地产公司答辩要点：一、同意继续履行合同，二、同意按照合同约定支付违约金。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2014年10月27日，原告冯满兰（买受人）与被告美世界房地产公司签订一份合同编号为20130203-1220《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》，该合同约定：原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××栋××层××号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积22.86平方米（其中套内面积12.35平方米），每平方米单价31951.88元，总房价730420元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计370420元，余款360000元向工行郴州财兴支行申请贷款。合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。合同第十条房屋交接及违约处理方式：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……;（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。《附件四：合同补充协议》四、双方同意本合同第九条补充如下：“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子公司）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。原告在与被告签订《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》的同时又与案外人郴州市美世界商业管理公司（以下简称美世界商管公司）签订《商铺委托经营及管理协议书》，将涉案商铺委托案外人美世界商管公司经营及管理，案外人负责商铺招商及运营管理。委托期限为十二年，自委托起始日2015年10月1日起至委托终止日2027年9月30日止。该协议书第六条商铺的移交：甲方（冯满兰）在此特别授权郴州市美世界商业管理有限公司（乙方）在该商铺出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告的交付日期后三日内代甲方办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，乙方有权从后续应付给甲方的任何款项中扣除。第九条：乙方的权利和义务：甲方对该商铺的占有、使用、收益等相关权利统一委托乙方行使，乙方享有该商铺完全自主经营、租赁、管理、收益、业主投票权等权利，有权变更及调整商铺的经营范围、收益价格、经营业态、经营品牌及经营品种等，另双方还对其他相关事项进行了约定。上述《郴州市商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》及《商铺委托经营及管理协议书》签订后，原告于2014年10月27日支付涉案商铺首期房款370420元，剩余房款360000元通过中国银行郴州市北湖支行按揭贷款方式于2016年3月3日支付给被告。涉案商铺已进行了网签，且未被查封，被告至今未交付涉案商铺。 二、涉案商铺所在项目截至本案庭审之日（2021年5月12日）尚未通过综合验收，也未对外营业。 三、庭审中，原告称“其已收到过一次返租租金大概20000多元（三个月），具体金额记不清楚”，而被告称“原告收到了17214.12元的返租租金”。原、被告均已认可原告已收到返租租金，但双方对原告收到的返租租金款额存在分歧。 四、庭审中，被告称被告美世界房地产公司与案外人美世界商管公司是合作关系，被告股东是湖南美世界置业股份有限公司，案外人的股东是湖南美世界置业股份有限公司和唐琼。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案中，原、被告签订的上述《郴州商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。现对本案的争议焦点评析如下： 一、被告美世界房地产公司是否存在逾期交房的违约行为：依照上述《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，被告美世界房地产公司应当在2015年10月1日前将符合约定的商品房交付给原告冯满兰，但是被告至今未将涉案商铺交付给原告冯满兰，也未将涉案商铺交付给原告冯满兰授权收房的案外人美世界商管公司，故被告存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。 二、被告美世界房地产公司如何承担违约责任：庭审中，原、被告均同意继续履行合同，按照合同约定被告应从2015年10月2日起，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，其中原告已支付的涉案商铺首期房款370420元的违约金根据合同约定应从2015年10月2日开始计算至2020年10月30日，违约天数为1855天，现原告诉请的违约天数为1760天，计算时间从2016年1月1日开始计算，系对自己权利的处分，本院予以认可，故该房款的违约金以1760天计算，违约金为130387.84元（370420元×1760天×0.0002=130387.84元）；涉案商铺剩余房款360000元的违约金计算时间应从2016年3月3日计算至2020年10月30日，违约天数为1702天，违约金为122544元（360000元×1702天×0.0002=122544元），以上违约金合计为252931.84元，2020年10月30日之后的违约金按上述标准计算至被告实际交房日为止。而原告诉请违约金超额部分，因其未提交相应证据予以证实，本院不予支持。 三、原告诉请被告在三个月内将郴州市美世界城市商业广场项目中的-1层-1220号商铺交付给原告的诉讼请求，应否得到支持：因涉案商铺截止本案庭审日（2021年5月12日）仍未通过综合验收，未达到交付条件，因此涉案商铺具体交付时间仍不明确，故对原告要求被告在三个月内将涉案商铺交付给原告的诉讼请求，本院不予支持，但被告仍应积极履行合同约定的交房义务。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告冯满兰逾期交房违约金252931.84元（计算至2020年10月30日止）；2020年10月30日之后的违约金按上述标准计算至被告郴州市美世界房地产开发有限公司实际交房之日为止； 二、驳回原告冯满兰的其他诉讼请求。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3091元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二一年五月二十八日 书记员  文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。