吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终696号上诉人（原审原告）：郑长绿，男，1975年10月29日出生，朝鲜族，无职业，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：李勇汉，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李佳，男，1981年2月18日出生，汉族，延边道和传媒有限公司经理，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。原审第三人：延边威远房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街**。法定代表人：蔡国君，该公司总经理（已去世）。上诉人郑长绿因与被上诉人李佳及原审第三人延边威远房地产开发有限公司（以下简称“威远公司”）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人郑长绿的委托诉讼代理人李勇汉、金哲健，被上诉人李佳的委托诉讼代理人高席到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑长绿上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郑长绿的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李佳负担。事实与理由：1.案涉的2004号房屋并不是单独存在的一个房屋,该房屋是在郑长绿2005号房屋和另一房屋权利人延长春2002号房屋基础上隔断出来的一个夹层。郑长绿在一审时提交的房屋买卖合同,个人借款担保合同书、房屋租赁合同等,充分体现郑长绿从威远公司购买的2005号和另一房屋权利人延长春购买的2002号房屋的层高为6.85米。正因为2005号和2002号的层高为6.85米,工商银行延边分行明珠支行为郑长绿和另一房屋权利人延长春办理房屋按揭贷款时的房屋价格每平米达到18860元,这与案涉房屋所处一楼门市房当时的出售价格不到12000米有很大的区别。这一客观事实充分说明2004号房屋是2002号和2005号房屋的夹层。另外,一审主审法官曾经去过案涉房屋的现场实地查看,可以充分认定现在的2002号、2005号房屋的层高明显与房屋买卖合同的6.85米不一致的问题。如今的2002号和2005号房屋层高不足3.30米,明显看得出2004号房屋是通过钢架结构从2005号和2002号之上隔断出来的痕迹,但一审法院最终并未能按照客观公正的角度作出判决。本案中，案涉房屋在内的2楼门市房的大照均登记在威远公司名下,现在威远公司也正在为实际权利人办理房屋产权证，郑长绿也无数次要求威远公司为2002号、2004号办理房屋产权证,但因威远公司的各种原因未能为郑长绿办理房屋产权证。后期延吉市法院查封2004号房屋,才会导致郑长绿未能取得2004号、2005号房屋产权证。这并不是上诉人自身原因导致未能办理房屋产权证,故一审法院不顾客观事实，认为郑长绿未能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是对法律的错误适用。2.一审法院认为2004号房屋一直登记在第三人威远公司名下,故否定2004号房屋是2002和2005号房屋夹层的客观事实,是对本案客观事实的严重不负责任。2020年10月20日延吉市房地产交易中心出具的备案情况说明，案涉的2004号房屋早已经备案登记在案外人娄某名下。这与一审法院认为案涉的2004号房屋一直登记在第三人威远公司名下的事实不符。另外,威远公司制作的爱心公寓名单当中也体现2004号房屋的购房者为郑长绿,但备案登记人为娄某。该事实也足以说明，一审法院认为案涉房屋一直登记在威远公司名下的认定为错误结论。3.案涉2004号房屋本身是2002号和2005号房屋的面积之内，原来整个二楼没有设计电梯口。2017年5月份,郑长绿和另一权利人为了方便2004号房屋的使用,单独花3万多元在2004号房屋设置了电梯口。该事实通过现场实地查看均能看出。由此可见,所谓的三楼(2004号)房屋并不是单独存在的房屋。4.本案漏列了必要的诉讼当事人,即工商银行延边分行明珠支行。工商银行延边分行明珠支行作为2002号2005号房屋的抵押权人，当初为郑长绿和另一房屋权利人办理房屋抵押贷款时，是基于2004号是2002号和2005号的夹层这一客观事实，才会贷款450万元。故工商银行延边分行明知支行作为抵押权人应当参加诉讼。郑长绿在一审时已经向一审法院书面申请追加工商银行延边分行明珠支行为本案诉讼当事人,但一审法院并没有任何答复的情况下径直下判决，故一审法院程序上违法。5.本案的2004号房屋情况与另一2003号房屋的情况一模一样。2003号房屋也是2001房屋基础上隔断出来的夹层，这与2004号房屋从2002号和2005号隔断出来的情况一致。但一审法院不顾这一客观事实，认为2004号房屋与2002号和2005号房屋无关，这显然严重违背逻辑常识。综上所述，案涉房屋确系郑长绿与另一房屋权利人延购买的房屋面积之中。郑长绿从购买房屋至今一直对2005号房屋和2004号房屋进行管理和使用并交纳物业费和取暖费，也是按照2002号和2004号的面积向银行偿还按揭贷款。故郑长绿主张完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至规定。恳请二审法院撤销一审判决,并予以改判。李佳辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.经一审庭审郑长绿提交的证据来看，一审法院调取并保全了案涉房屋，郑长绿无任何权利是不争的事实，既没有与案涉房屋有关联的合法有效房屋买卖合同，也没有交付任何房屋。2.郑长绿提供与延长春2002号房屋的买卖合同，称2004号房屋是2002号房屋与2005号房屋的夹层，但2002号房屋与2005号房屋的合计面积与2004号房屋面积不符，且该房屋具有独立产权，产权人系案外人威远公司，诉争目的系为逃避债务。3.2011年该房屋已经可以办理预告登记，郑长绿购买的2005号房屋备案、预告、抵押登记在郑长绿和韩勇名下，但2004号房屋登记在威远公司名下十年之久，期间郑长绿未曾对此提出任何异议，足以说明一审法院查控案涉房屋与郑长绿无任何关联性。威远公司未提交陈述意见。郑长绿一审诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于延吉市公园路888号爱心公寓2004号，产籍号为1O-15-0148号，建筑面积859.04平方米的房屋（2019）吉2401执保409号执行裁定书的保全措施，并解除对上述房屋的查封（9091085元）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月份，原告得知延吉市人民法院（2019）吉2401执保409号执行裁定书。该执行裁定书保全了原告的房屋，遂原告向延吉市人民法院提出执行异议申请。延吉市人民法院以本院保全的房屋的房号为2004号、建筑面积为859.04平方米，郑长绿提供的证据证明其购买的房屋房号为2O05号、建筑面积为477.83平方米。郑长绿主张本院保全的房屋归其所有，证据不充分为由驳回了郑长绿的异议请求。郑长绿认为，贵院驳回郑长绿提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。郑长绿与案外人延边威远房地产开发有限公司于2011年8月2日签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋，房屋总价为9，091，085元（其中首付4，591，085元，按揭4，500，000元），该房屋的用途为商用，属框架结构，层高为6.85米，建筑层数地上19层，地下**，建筑面积为482.03平方米。郑长绿将案涉房屋在工商银行延边分行明珠支行办理按揭贷款手续，从2011年8月23日开始至今向银行偿还本息共计3，257，052元，尚有贷款1，242，948元。且郑长绿一直占有案涉房屋，并对外出租获利。另外，虽然案涉房屋的开发公司名义上是案外人延边威远房地产开发有限公司，但实际的开发人为郑成男，是郑成男挂靠延边威远房地产开发公司进行开发的，郑长绿购买案涉房屋实际上是从郑成男处购买，与案外人延边威远房地产开发有限公司无任何关系，延边威远房地产开发有限公司也无权处分案涉房屋。贵院依法保全的2004与郑长绿主张的2005号房屋号不一致问题：1.郑长绿接到贵院的（2019）吉2401执异168号执行裁定书之后，到延吉市房地产交易中心测绘公司进行过查询，得知确实存在贵院保全的2004号与2005号不一致的现象。但该2OO4号并非是案外人延边威远房地产开发公司的房产，2004号是在郑长绿的2005号和另异议人延长春够买的2002号房屋范围之内的面积，是在2005号和2002号的基础上演变出来的一个夹层，而该2004号也是现郑长绿正在使用和占用的房屋。2.测绘时为什么会出现2004号，其理由为：郑长绿与另一异议人延长春一起购买2002号和2005号房屋的层高为6.85米。该高度可能无法得到规划部门的许可，所以开发公司申报到房地产测绘部门时，将2002号和2005号之中报出一个夹层，测绘公司是依照开发公司上报的材料进行测绘，才会在2002号2005号的基础上出现一个夹层，该夹层正是法院查封的2004号。以上事实可以说明，虽然测绘时出现2004号房屋，但该2004号房屋却是2002号和2005号房屋范围之内的。故郑长绿主张贵院查的2004号房屋为郑长绿所有是由事实依据和法律依据。综上所述，案涉房屋确系郑长绿与另一异议人延长春购买的房屋面积之中，也未发现案外人延边威远房地产开发有限公司对外另行出售过。郑长绿从购买房屋至今一直委托延长春对2002号、2005号和2OO4号进行管理和使用，也是按照2005号和2004号的面积向银行偿还按揭贷款。故郑长绿主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至规定。恳请贵院依法支持郑长绿的诉讼请求。一审认定事实如下：2011年8月2日，郑长绿与第三人威远公司签订商品房买卖合同，购买了案涉2005号房屋，房屋总价为9，091，085元（其中首付4，591，085元，按揭4，500，000元），该房屋的用途为商用，属框架结构，层高为6.85米，建筑层数地上19层，地下**，建筑面积为482.03平方米。郑长绿将案涉房屋在工商银行延边分行明珠支行办理按揭贷款手续，从2011年8月23日开始至今向银行偿还本息共计3，257，052元，尚有贷款1，242，948元。且郑长绿一直占有案涉房屋，并对外出租获利。因李佳与威远公司之间的建设工程合同纠纷一案，本院于2019年6月19日作出（2019）吉2401执保409号执行裁定书，查封威远公司名下的位于延吉市公园路888号爱心公寓2004号、产籍号10-35-0148号、建筑面积859.04平方米房屋的产籍手续。对此，延长春提出执行异议，本院于2019年7月31日，作出（2019）吉2401执异167号执行裁定，以“本案查封的房屋，登记在被保全人威远公司的名下，本院保全的房屋的房号为2004号、建筑面积为859.04平方米，郑长绿提供的房屋房号为2005号、建筑面积为482.03平方米，郑长绿主张本院保全的房屋归其所有，证据不充分”为由，驳回了郑长绿的异议申请。另査，2018年11月28日，威远公司申请办理了包括涉案房屋2004号房屋的16套营业用房的房屋产权证（大照），房屋产权证号为吉（2018）延吉市不动产权第XX**。2004号房屋所有权人为威远公司，2005号房屋2012年10月27日备案登记在原告郑长绿和全知莹名下。在庭审中，郑长绿主张自己购买的2005号房屋和与其相邻的案外人延长春购买的2002号房屋的空间上施工夹层而形成2004号房屋，2004号房屋分割成几个不同面积的房屋，对外出租获利。而李佳主张2018年2004号房屋以威远公司的名义办理了房屋产权证，与郑长绿主张的2005号房屋没有关系。一审法院认为：涉案房屋即本案争议的房号为2004号、建筑面积859.04平方米的房屋，2018年11月28日以所有权证号吉（2018）延吉市不动产权第XXXX号已登记在第三人威远公司名下，与郑长绿主张的2005号房屋，属于不同的房屋。2005号房屋已于2012年10月27日备案、预告、他项权证登记在原告郑长绿的名下，但2004号房屋一直登记在威远公司名下，对此郑长绿一直未提出异议，也未主张过物权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该项法律规定，郑长绿未向法院提供在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记的相关证据。郑长绿在第二次庭审中提供的2004号房屋的商品房销售合同书和收据，并未在第一次庭审中提供，且与郑长绿提供的2005号房屋买卖合同和收据，在合同格式、签订日期、新旧程度有很大区别，也不能提供支付房款的相关凭证，对该合同本院不予采信。即郑长绿未提供证据证明2004号房屋的房屋产权人为郑长绿，郑长绿不享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回原告郑长绿的诉讼请求。本诉案件受理费75438元（郑长绿已预交），由原告郑长绿负担。郑长绿为证明其主张成立，二审中提交学士园二期工程规划图纸一份（该图纸的来源是延吉市自然资源局）。证明该项目的建设单位是延边威远房地产开发有限公司，工程负责人是郑成男，该工程主体地上**，地下**，本案案涉房屋2楼的举架为5米7，其他楼层门市房的举架为3米9，尤其能够证明案涉房屋是从上诉人购买的房屋之内的空间中隔断出来的房屋，并非是独立房屋。按照该图纸门市房的层数1、2、3层，隔断之后现在实际门市房的层数变成了4层，其原因是2楼的房主郑长绿与另外权利人延长春在2002号、2005号房屋中自行隔断出了2004号房屋，该房屋就是本案的案涉房屋。李佳质证称，对证据的真实性有异议，本案是2019年开始的应该适用《物权法》，根据《物权法》第九条，该证据不能抵抗2004号房屋在延吉市房产局依法登记的物权效力，该份证据也不是新证据。本院认为，因李佳对证据的真实性有异议，本院结合其他证据予以参考。二审中，根据郑长绿的申请，本院依职权向延吉市房产测绘有限公司调取威远公司开发的爱心公寓（座落延吉市公园路888号148）的包括案涉包屋的测绘情况，调取《建筑面积计算结果》两份，房屋平面测绘图一张。郑长绿质证称，法院调取的房产局的测绘平面图，能够清楚的说明：案涉2004号房屋是2002号和2005号房屋的夹层，并非是独立的房屋。李佳质证称，对真实性没有异议。根据《建筑面积计算结果说明》可以看出2004号房屋具有独立产权。测绘图仅仅表现案涉房屋建设过程当中的规划，对房屋的物权所有没有任何影响。本院认为，该证据系依职权调取，对证据的真实性予以确认，根据延吉市房产测绘有限公司出具的2011年8月3日的案涉房屋测绘数据及测会图显示，案涉2005号、2004号及另案中2002号房屋在2011年8月3日测绘时均已存在，2004号房屋系夹层设计。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，经与延吉市房屋产权管理中心核实，案涉2004号房屋始终登记在威远公司名下。延吉市房产测绘有限公司在2011年8月3日对威远公司开发的爱心公寓整个楼栋进行测绘时，出具的登记信息显示：2004号房屋独立存在，系夹层设计。现2004号房屋具有独立产权。本院认为：郑长绿与威远公司于2011年8月23日签订《商品房买卖合同》，在此之前，延吉市房产测绘有限公司对房屋进行测绘时，明确记载案涉2004号房屋虽系夹层设计，但属于独立的房屋，延吉市房屋产权管理中心根据上述测绘内容，对2004号房屋设有独立的产权信息，即2004号房屋不依附于郑长绿购买的2005号房屋和延长春购买的2002号房屋，具有独立的物权。郑长绿主张案涉房屋系其购买的2005号房屋与延长春购买的2002号房屋后，由其自行设计的夹层，物权应依附于2002号和2005号房屋的内容，与事实不符，本院不予确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”欲执行的2004号房屋系登记在威远公司名下，具有独立产权的房屋，其产权所有人为威远公司，李佳作为生效判决的债权人，其申请执行后，一审法院依法对案涉2004号房屋采取查封措施，对于郑长绿，其作为2005号房屋的产权所有人，不享有排除强制执行的民事权益。故一审法院未支持郑长绿的执行异议诉讼请求正确。对于郑长绿与威远公司签订合同后，实际交付的房屋小于约定的层高（6.85米），亦不属于本案执行异议之诉案件审查范围。中国工商银行股份有限公司延吉明珠支行依据抵押登记行为，对2005号房屋享有抵押权，其行使抵押权行为与案涉2004号房屋并无联性，其申请追加参加本案诉讼的请求，依法不予支持。综上所述，郑长绿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75438元，由郑长绿负担。本判决为终审判决。审判长秦承兰审判员池东波审判员崔玉二〇二一年五月二十五日书记员 王曼蓉