宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初2582号   原告（反诉被告）：安思颀，男，1988年7月23日出生，汉族，乌鲁木齐航空公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   被告（反诉原告）：钱晓红，女，1965年12月15日出生，汉族，自治区公安厅职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：李玉，宁夏言宗律师事务所律师。   第三人：宁夏悦新居营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北安小区22号楼1号营业房。   法定代表人：周伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：罗然军，男，宁夏悦新居营销策划有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：杨桂，男，宁夏悦新居营销策划有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告安思颀与被告钱晓红及第三人宁夏悦新居营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2021年2月9日立案后，被告钱晓红于2021年3月15日提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2021年3月16日公开开庭合并进行了审理。原告安思颀、被告钱晓红委托诉讼代理人李玉及第三人宁夏悦新居营销策划有限公司委托诉讼代理人罗然军、杨桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   安思颀向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《房产交易合同》；2.被告向原告双倍返还定金40000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年12月15日经第三人悦新居中介公司介绍签订了一份《房产交易合同》，约定被告将其名下位于银川市兴庆区某号房屋出售给原告，合同总价70万元。合同签订后，被告向原告和第三人明确说明，该房屋建筑年代为2001年，房屋土地使用权限为70年，现土地使用权年限50年。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了20000元的定金。2020年12月30日，原、被告及第三人的置业顾问三方到银川市房屋不动产中心调取案涉房屋的档案发现，案涉房屋的土地使用年限截止到2039年5月31日，实际土地使用权年限只下剩19年。各方因为房屋土地使用权年限问题多次沟通，二被告至今无法向原告给出一个合理的解释，原告认为被告故意隐瞒房屋土地使用权的实际情况，提供的房屋信息不真实不完整导致原告无法按照50年的期限正常使用房屋。土地使用权是影响房屋价格的决定性因素，如继续履行合同，将会给原告造成重大的财产损失，被告的行为致使双方的《房产交易合同》无法继续履行，为此原告诉至法院，请求判如所请。   钱晓红辩称，一、《房产交易合同》并未违反法律规定，合同条款约定为双方真实意思表示，合法有效。原告在双方签约前即2020年12月8日通过第三人工作人员知道涉案房屋住宅建设用地使用权期限不满二十年，且与第三人工作人员详细沟通了解房屋情况后，于2020年12月15日与被告签订书面的《房产交易合同》，且在签约时针对房屋住宅建设用地使用权期限问题合同违约条款并未涉及，也未另行约定。原告在签订合同前知道房屋土地使用权期限，仍与被告签订该房屋买卖合同，其行为系真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。被告在明知涉案房屋住宅建设使用期限的情况下，与被告签订合同，且合同中也对住宅建设使用期限未进行约定或特殊说明，被告签订合同当日即缴纳定金，现又以房屋住宅建设使用期限短为由，主张要求双倍返还购房定金，很难排除原告有故意利用双倍定金法律规定以达到其赚钱目的。二、原告要求解除合同被告同意解除，但被告不同意返还定金，被告要求原告按照合同约定承担违约责任支付违约金。1、本案双方当事人约定的定金数额并未违反《民法典》第五百八十六条第二款的约定，超过合同总金额的百分之二十，定金金额的支付符合法律规定。2、本案双方签订的《房产交易合同》，原告主张的被告违约理由并不存在，案涉房屋住宅建设用地使用权期限并未届满，即使届满，按照《民法典》第三百五十九条明确规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”的规定，住宅建设用地使用权可以自动续期，至于后续是否产生续期费用，目前法律，行政法规并未明确约定。且目前此类情况为少数情况，仅在南方地区出现住宅建设用地使用权期限届满的少数情况，且国土资源厅也相对应发布《国土资源办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》国土资厅【2016】1712号，明确指出“两不一正常”过渡性方法，即对到期的住宅建设用地使用权，不需要专门提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。由此可以看出，原告主张的违约情形并不实际影响房屋的正常使用和交易，且目前案涉房屋住宅建设用地使用权并未到期，即使即将到期，到期时间为长达近20年，并不影响合同目的的实现。原告以此不履行合同，要求解除双方之间的合同，不履行合同约定义务，既无法定事由，也无约定事由。根据《民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”已交付的定金根据上述法律规定，原告无权要求被告返还定金。3、《房产交易合同》明确约定，原告作为乙方，“拒绝购买该房屋的”、“逾期履行合同约定的义务超过十五日的”原告构成根本违约，被告作为甲方有权解除房屋买卖合同，并要求原告承担房屋总价款的20%的违约金。合同约定2020年12月31日前办理贷款交付房屋价款，但原告截止目前，并未办理，其行为已经构成合同约定的根本违约条款约定情形，故应当承担相应的违约责任，向被告支付违约金。综上，被告提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房产交易合同》；2.反诉被告支付反诉原告违约金140000元（按照房屋总价款70万元的20%计算）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。   第三人述称，在原、被告未签订正式合同之前，原告就其欲购买的被告名下位于银川市兴庆区某号房屋的土地使用权咨询过第三人的工作人员，当时被告说的竣工日期是2001年，对于房屋的土地使用权是没有提及，正式签订买卖合同时原告问过并提及过房屋的土地使用权年限，被告说是普通住宅的房屋土地使用权年限，符合法律规定。2020年12月15日双方签订《房产交易合同》时，被告通过微信向原告出示微信调档单，上面未显示房屋的土地使用权截止日期；面签当天中介公司员工杨桂去市民大厅调取了兴庆区某室房屋产权的档案，档案上面也没有显示房屋产权截止日期。因原告办理购买该套房屋需办理按揭贷款，应银行为贷款需要，经过几个部门的协调后补充了房屋产权时间，调档单上显示城镇住宅用地终止日期于2039年5月31日，但房屋的土地使用期限不影响原告办理该房屋按揭贷款手续的，贷款可以到2039年。原告当时发现了该问题，不同意办理后续手续，不再购买该房屋。被告当时同意解除合同并退还定金，但是原告方当时不同意，要求被告方支付一定的赔偿金，后双方协商未果，被告不再同意退还定金。   安思颀针对反诉辩称，同意解除房屋买卖合同，但反诉被告不存在违约行为，因为反诉被告在签订合同时明确说过土地使用年限为70年，但是事实上房屋的土地实际使用年限只剩19年，房屋的土地实际情况与反诉原告陈述的年限严重不符，导致反诉被告无法按照应享受的年限使用房屋的土地年限。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月8日，原告欲通过第三方购买被告所有的位于银川市兴庆区某号房屋，原告通过微信询问第三人的员工关静案涉房产是否能办贷款，关静回复称：“可以贷款，产权年限剩20多年了”，原告继续询问：“为啥只剩20年了”，关静回复称“地拿的早”，原告询问：“正常的应该是还剩将近50年对吧”，关静回复：“是的”，原告问：“地拿的早也不至于差出来30年吧”，关静回复：“产权不是七十年的”，原告回复称“没懂”。后关静询问原告电话并称给详细介绍。同日，第三人中介公司员工杨桂通过微信向原告介绍房屋土地使用权情况，原告询问“这个房子土地使用权还剩20年了？”“我没太懂”，杨桂告知原告“那个是系统自动生成，错误的”“房子01年竣工”。2020年12月15日，原告安思颀（乙方）与被告钱晓红（甲方）经第三人居间签订《房产交易合同》一份，约定原告购买被告名下位于银川市兴庆区某室房产，该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，该房屋所在楼层为5层，房产证明所载建筑面积共124.98平方米。该房屋所有权证号为银房权证兴庆区字第XXXX号。甲方与乙方通过第三人居间介绍成交。该房屋成交总价格为70万元，乙方的付款方式为贷款支付：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金，乙方于2020年12月15日向甲方支付第一笔定金20000元，以自行支付的方式支付给甲方。乙方支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分。乙方向银行申办抵押贷款，并有贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户，乙方拟贷款金额为490000元，甲乙双方应于2020年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。并约定，甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，其甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。本合同项下相关条款已设有违约责任约定的，若乙方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。同日，原告、被告及第三人签订《居间服务合同》一份，约定个各自的权利义务。该合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告钱晓红向原告出具《收据》一张。根据第三人的陈述，在签订合同时，被告通过微信向原告出示了案涉房屋的微信调档单，但该调档单上面未显示房屋土地使用权的终止日期。原告问过被告并提及过房屋的土地使用权年限问题，被告告知原告应该是普通住宅的土地使用权年限，符合法律规定。   2020年12月18日，原告再次向中介公司员工确认土地使用权并提出让房主出示房屋产权证、土地使用权证让其查看，并说明特别是土地使用年限。该第三人中介公司员工称“现在的房子是没有土地证的”“这个面签时会让带上的”。原告进一步询问称“不动产证上有土地使用年限吧”。该中介公司员工回复称“没有，调档单上会有”“这个面签当天会有的”。原告随即回复称：“行”“这些东西不能有任何虚假情况哈”“不然就构成根本违约了”。中介公司员工称：“那肯定的”“您就放心吧”   2020年12月30日，原告准备办理贷款事宜，原、被告及第三人工作人员杨桂共同到房产交易大厅调取了案涉房屋产权的档案，档案上面未显示房屋的土地状况及终止日期。因原告购买该套房屋需办理按揭贷款，且原告需要知道该房屋的土地使用权状况，经过相关部门协调后调取了该房屋的详细信息。银川市不动产登记信息查询单上载明案涉房屋竣工年代为2001年、土地使用权类型为出让、土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2039年5月31日。看到该房屋的查询单后，被告方知其房屋的土地使用权年限还剩19年，在确定该房屋的土地使用权年限还剩19年后，原告明确表示不再购买该房屋，被告同意解除合同并同意将定金20000元退还原告，原告认为被告构成欺诈，要求被告赔偿损失，双方协商未果，故原告诉至本院，被告提起反诉。   本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。原告及反诉原告均要求解除《房产交易合同》，本院尊重当事人的意愿，案涉合同经双方协商一致予以解除。   一、关于原告要求被告双倍返还定金40000元的诉讼请求。   《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。定金罚则，从本质上来说是一种惩罚性的违约责任，适用定金罚则的条件是不履行债务，即一方当事人违约时，定金罚则发生效力。本案中，被告是否存在违约行为。原告与房产中介的工作人员的聊天记录可以证明原告准备购买的房屋是土地使用权最高为70年的房产，但双方在签订案涉合同时对房屋占用的土地使用状况并未约定。被告出售给原告的房屋的土地使用权剩余年限为19年，确实不满足原告购买房屋的条件。原告认为被告故意隐瞒其房屋土地使用权的实际情况，被告是否存在故意隐瞒的情形。被告准备出售的房屋未办理土地使用权证书，被告持有的房屋产权证书中土地状况为空白，被告并不能从房屋产权证书中了解知晓该房屋的土地使用权状况。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。对于城镇住房土地使用权的年限，普通百姓的普遍认知应为条例规定的70年，普通住宅的土地使用权年限为40年的为少数。该认知从被告答复原告其房屋的土地使用年限是普通住宅的土地使用权年限，符合法律规定也可以确认，另外，原告提交的三方在房屋交易中心办理贷款时的谈话录音可以证实被告在看到不动产信息查询单后方知其房屋的土地使用年限剩余19年，因此，被告对其房屋土地使用权剩余年限为19年在双方签订合同时并不知情，不存在隐瞒原告的情形。综上，被告并不存在违约行为，原告要求被告双倍返还定金不能成立。案涉合同现已解除，按照相关法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。按照该规定，合同解除的后果之一为恢复原状，案涉合同不再履行是因不可归责于双方当事人的事由，被告不应承担民事责任，定金作为合同的担保也就不发生效力，应当使其恢复原状，收受定金的一方应将定金返还给支付定金的一方，故被告应返还原告已支付的购房定金2万元。   二、关于反诉原告要求反诉被告支付违约金140000元的诉讼请求。反诉原告要求反诉被告支付违约金的前提是反诉被告构成违约，反诉被告是否存在违约行为。1、反诉被告与反诉原告签订案涉合同的目的是为了获得房屋所有权以及在一定期限内的土地使用权，以对房屋进行占有、使用、收益和处分。反诉被告想要购买的住房为房屋的土地使用权为70年产权的住宅用房的意思表示明确，虽然案涉合同未约定案涉房屋的土地使用权状况，但原告提交的证据证明反诉原告及第三人均知晓反诉被告的该意向，因反诉原告所持有的房屋所有权证书中并未记载土地使用状况，反诉原告不能准确向反诉被告披露真实的土地使用权状况，第三人告知反诉被告的土地使用权状况亦不确定，基于对第三人作为房产中介公司的信任及普通百姓对住宅房屋土地使用权70年的认知，反诉被告与反诉原告签订了合同并支付定金，当确认其所要购买的房屋土地使用年限剩余19年，反诉被告明确表示解除合同，不再履行合同义务。虽然土地使用权到期后，可以通过缴纳土地使用费的方式重新获得使用权，取得房屋所有权的土地使用权期满后继续使用，但反诉被告需再次支付一定数额的土地使用费，再次支付费用会使反诉被告产生损失，且房屋的土地使用权的年限的多少亦会影响房屋的价值。综上，反诉被告要求解除合同的根本原因是被告出售给原告的房屋的土地使用权的年限不满足其购买房屋的条件，且反诉原告对此事项知晓，反诉被告的行为不构成违约，故反诉原告要求反诉被告支付违约金140000元的诉讼请求本院不予支持。   依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十七条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）安思颀与被告钱晓红（反诉原告）于2020年12月15日签订的《房产交易合同》；   二、被告钱晓红于本判决生效之日起十日内返还原告安思颀定金20000元；   三、驳回原告安思颀的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告钱晓红的其他诉讼请求；   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费400元，反诉案件受理费1550元，合计1950元，由被告（反诉原告）钱晓红负担1750元，原告安思颀负担200元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张晓春   二○二一年五月六日   法官助理 梁晓培   书记员 郭彩玲   附：本案适用相关法律条文   《中华人民共和国民法典》   第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。   第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。   合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。   主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。   第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。