重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0156民初691号原告：郑世超，男，1971年2月11日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：冉露，重庆剑直律师事务所律师。被告：罗继琼，女，1974年10月1日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。被告：周世余，男，1973年9月28日出生，苗族，城镇居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：罗继琼（周世余之妻），女，1974年10月1日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。第三人：武隆区亲城里房屋中介服务部，住所地重庆市武隆区。法定代表人：周成银，该公司总经理。原告郑世超与被告罗继琼、周世余、第三人武隆区亲城里房屋中介服务部（以下简称亲城里房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，原告郑世超于2021年2月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。因亲城里房屋中介与本案存在利害关系，本院依职权追加其为本案第三人。该案于2021年3月25日和2021年4月29日两次公开开庭进行了审理。原告郑世超的委托诉讼代理人冉露，被告罗继琼并作为周世余的委托诉讼代理人，被告罗继琼的委托诉讼代理人冯伟常，第三人亲城里房屋中介的法定代表人周成银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑世超向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告因违约双倍返还原告定金60000元；3.判令被告支付原告因购房造成的直接损失中介费10000元，律师费5000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年11月7日，原、被告通过亲城里房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于重庆市武隆区XXX号房屋。合同签订后，原告向被告支付了定金30000元，并向中介公司支付了中介费10000元。之后，原告前往银行办理按揭时得知被告出售的房屋未足额缴纳土地出让金无法办理按揭贷款。经原告及房屋中介多次联系，被告拒绝前往办理。至此，因被告未足额缴纳土地出让金，案涉房屋产权不具备完整的有效性，被告存在违约行为，应当承担违约责任，故原告诉请如上。被告罗继琼、周世余共同辩称，被告同意解除房屋买卖合同，但被告不存在违约行为，原告应承担违约责任。其一，被告出售的房屋不存在权利瑕疵，且尽到了告知房屋权利状况的义务；其二，原告一直未向被告支付首付款，该行为违约，应当承担违约责任；其三，房屋土地使用权是否续期不是房屋买卖的必要条件，更不是被告必须履行的合同义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人亲城里房屋中介辩称，签订合同之前，银行对于土地使用期限并没有要求，后因银行内部政策调整，案涉房屋无法办理按揭贷款。之后，原、被告及第三人曾前往相关部门办理土地使用期限续期，但因武隆区相关政策未出台导致无法办理，因此，合同无法履行系政策原因。经审理查明，2019年11月7日，原告郑世超（乙方）与被告罗继琼、周世余（甲方）以及第三人亲城里房屋中介（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告罗继琼、周世余自愿将位于重庆市武隆区XXX号房屋出售给原告郑世超。该合同第二条约定房屋成交总价为555000元，其中，定金30000元在签订合同时支付，首付款110000元在合同签订后10日内支付，余款410000元在办理银行贷款后支付，尾款5000元在交房时支付；第三条约定被告需提供有效证明文件并配合完善过户签字，过户涉及税费和银行贷款费用由原告承担。中介费按照成交价格1%计算；第五条对于违约责任约定，若被告收到定金后以各种理由不承认完成交易时，应双倍返还原告定金及原告已支付的中介费用。原告未按期支付首付款，则视为放弃购买，定金不予退还，并支付被告已支付的中介费用；第七条补充条款约定，中介费由原告承担。在合同签订当日，原告郑世超向被告罗继琼支付了定金30000元。之后，原告郑世超向第三人亲城里房屋中介支付中介费10000元。另查明，案涉房屋建设用地使用权至2020年6月16日止，原告郑世超在签订合同时对该情况予以知晓。签订合同后，原告及第三人前往银行办理房屋按揭贷款，因该房屋房屋建设用地使用期限将予以届满，未达到银行贷款条件，故原告无法办理房屋按揭贷款。此后，原、被告及第三人共同前往相关部门办理建设用地使用期限续期，其被告知因相关房屋续期收费政策未出台，暂无法办理续期。2020年1月5日，原告的侄儿郑太国通过微信联系被告罗继琼，要求协商解决房屋土地使用期限届满问题，被告罗继琼回复按照合同办理，并要求：“2020年1月8日完成交易。”次日，郑太国再次通过微信与被告罗继琼联系，表示2020年1月8日前愿意支付首付款，被告罗继琼未表示同意。庭审中，原、被告均表示同意解除《房屋买卖合同》。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告举示的身份证复印件、《房屋买卖合同》、微信转账截图、房屋产权证、微信聊天记录、录音、郑太国证人证言，被告举示的房屋产权证、微信聊天记录等证据在案佐证。经庭审质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案存在三个争议焦点：一是案涉合同是否解除；二原、被告是否存在违约行为；三是原告主张的中介费及律师代理费是否应当支持。针对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，原、被告均表示愿意解除《房屋买卖合同》，故本院认定原、被告签订的《房屋买卖合同》于2021年3月25日解除。被告抗辩认为其在微信中表示2020年1月8日为最后付款之日，原告逾期付款，合同应于2020年1月8日已经解除的理由，因微信聊天中，双方并无明确的解除合同意思表示，对该抗辩理由，本院不予采信。针对焦点二，房屋买卖合同的标的物为房屋，出售方的义务为保证房屋的权属完整性以及办理产权过户。被告罗继琼、周世余系案涉房屋权利人，而房屋土地使用期届满并不影响被告履行房屋过户的义务，加之在签订合同时，原告对于房屋的状态已知晓，且被告也曾配合原告办理房屋土地使用期续期。故，被告罗继琼、周世余已履行了出售方的义务，不存在违约行为。对于原告而言，原、被告双方签订的合同中明确约定原告需通过按揭方式购买房屋，原告郑世超虽然未在约定时间支付首付款，但系因案涉房屋的问题无法办理按揭，以致无法完成支付全部购房款的义务。同时，原告郑世超在微信中多次提出支付首付款，被告对此不予置否。故，原告郑世超亦不存在违约行为。本案中，案涉房屋因土地使用期原因不能办理贷款，而案涉房屋又因当时武隆区相关房屋续期政策未出台而无法办理续期，从而导致案涉合同无法履行，该情形系原、被告双方在签订合同时均不能预见、避免的客观情况，其责任不能归咎于原、被告双方。至此，案涉合同解除后，被告罗继琼、周世余应当返还原告郑世超购房定金30000元。对于原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。针对焦点三，对于原告主张的中介费，经审理查明，原告郑世超在签订合同后向第三人亲城里房屋中介支付了10000元中介费。虽案涉合同已解除，但该中介费系原告郑世超因案涉合同实际产生的损失，而案涉合同的解除不系原、被告的违约导致，故本院酌定该损失应由原、被告双方共同承担为宜。至此，被告罗继琼、周世余应当向原告郑世超支付中介费5000元。对于原告主张的律师代理费，因该费用不系案涉合同解除而产生的直接损失，且被告未存在违约行为，故对于原告主张该费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下:原告郑世超与被告罗继琼、周世余签订的《房屋买卖合同》于2021年3月25日解除；被告罗继琼、周世余于本判决生效之日起五日内向原告郑世超支付购房定金30000元及中介费5000元，共计35000元；二、驳回原告郑世超的其余诉讼请求。如果被告罗继琼、周世余未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取775元（原告已预交），由原告郑世超负担413元，被告罗继琼、周世余负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 陈洁二〇二一年五月十日法官助理 张乐书 记 员 徐柠