湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初1037号原告：株洲日盛物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路232号广电局办公楼六楼。法定代表人：周训文，总经理。委托诉讼代理人：张怡德，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李梦蝶，湖南金顺达律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：何汉伟，男，1982年1月8日出生，汉族，住湖南省株洲县。被告：刘丹，女，1982年9月17日出生，汉族，住湖南省株洲县。原告株洲日盛物业管理有限责任公司（以下简称“日盛物业公司”）诉被告何汉伟、刘丹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日盛物业公司的委托诉讼代理人张怡德、李梦蝶到庭参加诉讼，被告何汉伟、刘丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告日盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠物业服务费6786.58元（截止到2020年11月30日，已包含加压费134元），并按约支付违约金1700元（原告已主动降低违约金），共计8486.58元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系湖南省株洲市芦淞区桂花名城小区提供前期物业管理服务的专业物业公司，被告系该小区19栋302号房业主。自2014年1月起，被告即以各种理由拖欠物业管理费，虽经原告多次催要，被告至今仍未支付。截止2020年11月30日时止，被告尚欠原告物业管理费6786.58元。根据《前期物业管理服务协议》、《物业服务委托合同》第二十三条的约定：物业使用人（被告）违反本合同……按所欠费用的日千分之三的标准向乙方（原告）支付违约金。至今被告应支付违约金1700元。为维护原告的合法利益，故诉至法院。被告何汉伟、刘丹未答辩，未向法庭提交证据，也未对原告提交的证据进行质证。原告围绕其诉请依法提交了：原告企业登记信息、被告身份信息、前期物业管理服务协议、临时管理规约、物业服务委托合同、商品房买卖合同、催收律师函、催收照片、被告已交服务费明细、照片等证据，经审查，上述证据符合法律规定，本院予以采信。对原告提交的用水量照片的证明目的不予采信。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：原告日盛物业公司系株洲市芦淞区桂花名城小区的物业管理单位，由其为业主提供物业管理服务。被告何汉伟、刘丹系桂花名城19栋302号房的业主，依据被告签订的商品房（预）销售合同，该房屋建筑面积为86.79㎡，该建筑共六层楼。2011年11月26日，原告日盛物业公司（甲方）与被告何汉伟（乙方）签订《桂花名城前期物业管理服务协议》约定，每季末15日内交纳下季度物业服务费，多层住宅每月每平方米0.8元，因乙方原因空置房屋应全额交纳物业服务费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金。转让房屋时，事先书面通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。物业服务管理质量，无车辆乱停放现象，交通秩序良好，停车场地整洁、标线清晰。同日，被告何汉伟出具了承诺书，承诺遵守临时管理规约，同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书，并交物业服务企业。临时管理规约规定，业主转让时应提前书面通知物业服务企业。2014年9月15日，原告（乙方）与业主委员会（甲方）签订了《桂花名城物业服务合同》约定了乙方提供公共性服务项目的内容，物业服务收费选择包干制。业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅物业费0.8元/月/㎡，二次供水加压电费0.5元/吨，二次供水服务费0.1元/吨。乙方从2014年9月16日起开始按新的物业服务单价计收，业主须于2014年11月31日前预交2015年上半年的物业服务费用，以后每次需提前20日，按半年度预先支付物业服务费。甲方或使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按2‰的标准向乙方支付违约金。秩序维护，设专职秩序维护人员坚持每天24小时门卫值班，运用技防物防做好安全防范工作，协助维护管理区内公共安全，不负责甲方及使用人人身安全和私人财产的保管、保险。维护区内停车秩序，制止超速行车和乱鸣喇叭，确保消防通道的畅通。本合同期限自2014年9月16日起至2017年9月15日止。2017年12月17日，原告（乙方）与业主委员会（甲方）签订了期限自2017年10月1日至2018年9月30日止的《桂花名城物业服务委托合同》，约定了房屋内容与质量标准，服务费用包干制，多层住宅物业费1元/月/㎡，二次供水加压电费0.5元/吨。对未能足额交纳物业服务费的，甲方有义务协助乙方催缴，对拒不交纳物业服务费用的业主须按所欠费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金。此后原告（乙方）与业主委员会（甲方）再次签订了《桂花名城物业服务委托合同》约定合同期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，服务费用包干制，多层住宅物业费1元/月/㎡，二次供水加压电费0.5元/吨。对未能足额交纳物业服务费的，甲方有义务协助乙方催缴，对拒不交纳物业服务费用的业主须按所欠费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告接收房屋后在居住期间只交纳了短时间的物业费，自2014年1月1日起至2020年8月31日止，被告拒绝交纳物业服务费，经原告催缴仍拒不交纳物业服务费，为此酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务费6786.58元（包含加压费134元）及违约金1700元。两被告共同购买了芦淞区桂花名城19栋302房屋，被告何汉伟与原告签订了《桂花名城前期物业管理服务协议》，该合同依法对两被告具有约束力，据此所产生的债务系两被告的共同债务。期后，原告与桂花名城业主委员会签订的物业服务合同，该合同依法对业主两被告具有约束力。原告为两被告提供了物业服务，两被告理应按约定交纳物业服务费。原告陈述被告拒绝交纳服务费的原因是2014年前被告的车辆停在消防通道被他人划了，不知是谁刮划的，被告房屋漏水的问题发现后已经及时修好了。因消防通道是不能停放车辆的，被告认为原告的服务造成其车辆损失的，可以另行主张。被告拒缴物业费的理由不成立。两被告按照合同的约定应交纳的物业服务费为:2014年1月1日至2017年9月30日的服务费3124.44元（86.79×0.8×45），2017年10月1日至2020年11月30日的服务费3298.02元（86.79×1×38），共计6422.46元。原告诉请的加压费，前期物业合同没有约定加压费，在2014年9月16日之前的加压费不予支持。根据《湖南省城市供水价格管理办法》【湘价服（2013）12号】的有关规定，需二次供水加压的小区，可根据实际加压电费计算加压标准，报市价格主管部门备案后执行。原告未提交相关证据。原告提交的自制用水量表格没有被告的确认，故对原告诉请二次供水加压电费不予支持。被告没有依据合同的约定交纳服务费，依据合同的约定应当支付违约金。前期物业合同约定的违约金过高，调整为按年利率24%计算，2013年12月31日至2014年9月15日的违约金为70.27元。依据2014年的物业服务合同约定，甲方或使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按2‰的标准向乙方支付违约金，即2014年1月1日至2017年9月15日止欠费3089.72元，违约金3089.72×2‰=6.18元。依据2017年合同、2018年的合同约定，对未能足额交纳物业服务费的，甲方有义务协助乙方催缴，对拒不交纳物业服务费用的业主须按所欠费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金。但是原告未提交2020年12月1日之前催缴服务费的证据。故原告诉请至2020年11月30日止的违约金为76.45元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何汉伟、刘丹于本判决生效后十日内向原告株洲日盛物业管理有限责任公司支付自2014年1月1日起至2020年11月30日止的物业服务费6422.46元及违约金76.45元；二、驳回原告株洲日盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告株洲日盛物业管理有限责任公司负担6元，被告何汉伟、刘丹负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐春艳二〇二一年五月六日书记员  周心怡附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。