甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初1300号原告：甘肃海亮物业管理有限公司，住所地兰州市安宁区莫高大道3之9号。法定代表人：彭萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈贡卿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：牛彬，女，该公司员工。被告：马立令，男，1970年9月15日出生，汉族，住兰州市西固区。原告甘肃海亮物业管理有限公司(以下简称海亮公司)与被告马立令物业服务合同纠纷一案,本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告海亮公司的委托诉讼代理人陈贡卿、牛彬与被告马立令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海亮公司向本院提出诉讼请求：1.马立令支付2019年9月1日至2021年3月31日的物业服务费2,882.30元；2.马立令支付逾期交费违约金8.65元（按日千分之三计付，暂计至2021年3月31日，实际发生的利息计至马立令交清费用为止）；3.本案诉讼费由马立令负担。事实和理由：海亮公司是马立令所在小区的物业服务公司，与马立令签订了物业服务合同，约定物业费标准为1.5元／㎡／月，并约定业主应于每年首月10日前支付当年物业服务费。马立令的房屋建筑面积为101.11㎡，每年应付物业费1,820.40元。海亮公司已提供了物业服务，但马立令未支付2019年9月1日至2021年3月31日的物业服务费2882.30。马立令应付清物业服务费并支付违约金8.65元。马立令辩称，海亮公司只在楼下向其催要过物业服务费，并未正式催要。因海亮公司提供的服务差，且未公布小区公共区域的收入，马立令拒交物业服务费。马立令交纳了2018年至2019年度的物业服务费，但海亮公司在该年度未提供物业服务，冬天未供暖。海亮公司自2020年才开始提供物业服务。另外，马立令购房时，开发商口头承诺一楼不经营餐饮，现一楼经营了餐饮，致马立令无法开窗，影响了马立令的生活。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。海亮公司提交的《海亮熙岸华府前期物业服务协议》、《入住证明》、《入住声明》、《常居情况登记表》、《承诺书》、发票存根，以上是当事人对真实性无异议的证据，客观、合法且与本案有关，本院予以采信。海亮公司提交《海亮熙岸华府前期物业服务合同》、《兰州市发展和改革委员会关于核定甘肃海亮物业管理有限公司海亮和园等物业服务收费标准的通知》，证明海亮公司是海亮熙岸华府项目的物业服务公司，高层住宅的物业服务费收费标准为1.5元／月／㎡。马立令对该组证据的真实性有异议。本院作如下认定：马立令未提交反驳证据以支持其异议，应承担反驳不能的不利后果。本院对马立令的质证意见不予采纳。该组证据能够证明海亮公司是海亮熙岸华府项目的前期物业服务公司，经兰州市发改委核定，对高层住宅执行1.5元／月／㎡的收费标准，并能够证明海亮公司与开发建设单位签订前期物业服务合同，将高层住宅的物业收费标准载入合同。前述事实与本案有关，本院对该组证据予以采信。海亮公司提交工作计划、工作月报，其间还有物业服务报告与工作照片，证明海亮公司每月制定重点物业服务计划，向业主公示计划完成情况。马立令质证认为该组证据与其无关。本院作如下认定：该组证据中的工作计划由海亮公司单方制作，缺乏客观性，不能作为定案依据，本院不予采信；工作月报与物业服务报告虽为海亮公司单方制作，但均附有现场工作照片佐证，具有客观性，本院予以采信；海亮公司提交的工作照片，能够证明其提供了物业服务，客观、合法且与本案有关，本院予以采信。海亮公司提交《物业费收缴通知书》、照片及短信发送记录，证明马立令拒交物业服务费，海亮公司向其催收。马立令质证称未收到该通知。本院作如下认定：该组证据仅能证明海亮公司为向马立令催交物业服务费，制作了书面通知，但不能证明该通知已送达至马立令。海亮公司虽然提交了照片，证明其将通知书贴于马立令家门上，但该事实不必然引起向马立令送达的效果。海亮公司提交了短信发送记录，该记录未载明收件人，不能证明海亮公司以短信的方式通知马立令交纳物业服务费。总之，该组证据不能实现海亮公司的证明目的，缺乏对待证案件事实的证明能力，本院不予采信。海亮公司提交《兰州市物业企业信用等级证书》，证明其信用等级为AAA级。马立令对该证据不予认可，认为物业企业信用等级应为星级，不应为A级。本院作如下认定：兰州市物业企业信用等级和星级服务测评领导小组于2020年9月9日向海亮公司颁发该证书，载“经2019年测评，你企业获得信用等级为AAA级”。对于物业服务企业的信用等级应评定为A级还是星级，应由相关行政主管部门及行业组织负责管理和实施。本院对马立令的质证意见不予采纳，对该证据予以采信。马立令提交照片11张，证明一楼餐饮店的烟囱影响其居住质量，且海亮公司未向其公示在公摊面积上的收益，故其拒交物业服务费。海亮公司对该组证据的真实性有异议，并认为该组证据不能证明一楼餐饮店对马立令的居住所造成的影响，且海亮公司无权禁止一楼店铺经营餐饮，并认为其已公示了小区公用部分的收益。本院作如下认定：海亮公司作为普通的民事主体，不享有行政执法权，无权干预一楼餐饮店的营业、烟囱排烟等，亦不对此负责。若一楼餐饮店确有严重影响住户居住的情形，应由有行政执法权的主管部门干预。一楼餐饮店对马立令居住质量的影响不是马立令对抗海亮公司诉请的法定事由；小区公用部分所得收益在扣除海亮公司的合理成本后，归全体业主所有，但从加强公共收益的规范化管理的角度出发，公有部分的收益分配应由全体业主共同决定。马立令作为全体业主的一员，经业主大会表决的，有权主张分割收益，亦有权向海亮公司主张债务抵销。但马立令未举证证明有经业主大会表决通过的分配方案，是否发生债务抵销以及债务抵销的金额均不能确定。物业服务合同作为双务合同，海亮公司向马立令提供了物业服务，向马立令履行了主合同义务，马立令应向海亮公司支付物业服务费，向海亮公司履行主合同义务。从案件的显示情况来看，海亮公司是否公示了小区公用部分的收益，不是马立令得以阻却或抵销其诉请的合法事由。总之，该组证据不能实现马立令的证明目的，缺乏对待证案件事实的证明能力，本院不予采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：马立令是海亮熙岸华府2幢1单元201室房屋的业主。2016年12月16日，海亮公司与海亮熙岸华府的开发建设单位兰州海亮房地产开发有限公司西固分公司签订《海亮熙岸华府前期物业服务合同》，为海亮熙岸华府小区提供物业服务。经兰州市发展和改革委员会核定，海亮公司对高层住宅执行1.5元／月／㎡的物业服务费收费标准，并将该收费标准载入《海亮熙岸华府前期物业服务合同》中。2018年8月25日，马立令办理涉案房屋的入住手续，与海亮公司签订《海亮熙岸华府前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），对物业服务的内容、标准、期限、费用以及双方的权利义务等内容进行了约定。物业服务协议第十条约定，高层住宅物业服务收费标准为1.5元／月／㎡，并约定按房屋的建筑面积计收物业服务费。庭审中，海亮公司与马立令均认可房屋建筑面积为101.11㎡。物业服务协议第十二条约定的交纳物业服务费的方式以及期限，即按年支付，每年首月十日前交纳当年的物业服务费。物业服务协议第五十条约定，乙方（马立令）或者物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，按日千分之三支付违约金。马立令入住涉案房屋后，海亮公司为其提供了物业服务，但马立令欠付2019年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费。马立令自认海亮公司“让楼管在楼下要过几次，没有正式催要”。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，对当事人具有拘束力。首先，关于海亮公司诉请的物业服务费。海亮公司与马立令成立物业服务合同关系，为马立令提供了物业服务，马立令欠付2019年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费2,881.64元（1.5元／月／㎡×101.11㎡×19月）。经海亮公司催要，马立令仍未付清物业服务费，海亮公司有权诉请马立令支付物业服务费。本院对海亮公司提出的要求马立令支付2019年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费2,881.64元的诉请予以支持，对超出部分不予支持。其次，关于海亮公司诉请的违约金。按照合同约定，马立令未按期足额支付物业服务费的，按日千分之三即年利率108%支付违约金，马立令的违约责任明显过重。海亮公司诉请马立令支付暂计至2021年3月31日的违约金8.65元，该诉请在约定违约金的范围内，符合法律规定，本院予以支持。海亮公司诉请违约金计付至马立令付清物业服务费为止，但海亮公司未能说明所主张的违约金的计付方式，且其已确定的违约金金额不是依据合同约定计算得出。因此，本院从私权自治的角度出发，不擅自代海亮公司计算2021年3月31日之后的违约金。2021年3月31日之后发生的违约金，因海亮公司不能明确该部分诉请的金额，亦不能指出计算方式，属于诉讼请求不具体不明确。对该部分诉请，本院不予处理。再次，关于马立令提出的抗辩意见。马立令提出的住宅楼一楼经营餐饮影响其居住以及海亮公司未公示公用部分的收益的抗辩意见，本院已在证据的审查认定部分作出了详细的论述，此处不赘。马立令当庭抗辩称，其支付了2018年-2019年度的物业服务费，但是该年度内海亮公司未提供物业服务，房屋未供暖。马立令与海亮公司当庭均称海亮公司不向小区供暖。该事实说明海亮公司只是供暖费的代收人，与马立令不成立供暖合同关系。因此，房屋是否供暖与本案无关。马立令当庭抗辩称其在海亮公司提升物业服务质量的情形下方交纳物业服务费。海亮公司已举证证明向马立令提供了物业服务，并举证证明了物业收费标准经行政主管部门核定的事实以及企业的信用等级，完成了举证责任。马立令未提交反驳证据，应承担反驳不能的不利后果。马立令在书面答辩意见中称，海亮公司对小区停车位只售不租。本案不是马立令与海亮公司在停车服务或者停车费用收取等事宜上发生的争议，因此海亮公司是否对小区停车位只售不租，不是本案审理查明的主要案件事实。马立令提出的该项答辩意见与本案无关。马立令在书面答辩意见中称海亮公司不得收取公摊面积上的物业服务费，并要求海亮公司详细说明其所分担的公摊面积所在位置与明细。物业服务协议约定按房屋建筑面积计收物业服务费，故马立令要求减去公摊面积计收物业服务费的抗辩没有依据。《建设部关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》第八条规定，业主的公摊面积包括电梯井、楼梯间、设备间、值班室等公共用房和管理用房的建筑面积以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙、外墙墙体水平投影面积的一半。可见，部门规范性文件对于公摊面积的范围已有详细规定。小区公用部分具有完整性，由全体业主共同分摊公用部分的面积。除有特别规定或约定，任何业主不得擅自主张分割公用部分。因此，向马立令圈点出其所分担的公摊面积所载位置与明细实无必要，也并不可行。总之，本院对马立令提出的抗辩意见不予采纳。最后，关于案件受理费的负担。马立令不履行合同义务，未在约定期限内支付物业服务费，对酿成本诉具有过错。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，马立令作为过错方，应当负担本案的案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百四十四条第二款规定，判决如下：一、被告马立令于本判决生效之日起三日内向原告甘肃海亮物业管理有限公司支付2019年9月1日至2021年3月31日期间的物业服务费2,881.64元并支付计至2021年3月31日的违约金8.65元，合计2,890.29元；二、驳回原告甘肃海亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费25元，由被告马立令负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二一年五月十八日书记员  张 楠